דיון נוסף בהעברת זכויות מרוטשילד 117 ואלנבי 11 לעזריאלי שרונה
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-0994350 תא/מק/5089 - העברת זכויות מרוטשילד 117 ואלנבי 11 לעזריאלי
25-0013ב' - - 5 שרונה
דיון נוסף לאחר סיור במקום
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה מקומית לתכנון ובניה
כתובת:
רוטשילד ,117 ת"א- מגרש מוסר, מבנה לשימור בהגב"מ ע"פ תכנית השימור אלנבי ,11 ת"א - מגרש מוסר, מבנה לשימור בהגב"מ ע"פ תכנית השימור
מנחם בגין ,121 ת"א (עזריאלי שרונה)- מגרש מקבל
מיקום: מגרש מוסר 1 מגרש מוסר 2
רוטשילד /117 בר אילן 17 אלנבי 11
גוש ,7439 חלקה 8 גוש ,6909 חלקה 23
מגרש מקבל
מנחם בגין 121
גוש ,7101 חלקה 16
עמ' 104 מבא"ת ספטמבר 2007
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | ות בתסכוגנ יגתוש: | ושמיסםפ רו חגולשק ו |
|---|---|---|---|---|
| - | 8 | חלק | מוסדר | 7439 |
| - | 23 | חלק | מוסדר | 6909 |
| - | 16 | חלק | מוסדר | 7101 |
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-0994350 תא/מק/5089 - העברת זכויות מרוטשילד 117 ואלנבי 11 לעזריאלי
25-0013ב' - - 5 שרונה
דיון נוסף לאחר סיור במקום
גושים וחלקות בתכנית:
שטח התכנית:
רוטשילד ,117 ת"א :867 מ"ר.
אלנבי ,11 ת"א: 697 מ"ר.
מנחם בגין ,121 ת"א: 9,384 מ"ר.
מתכנן: משה צור אדריכלים בוני ערים
יזם: קבוצת עזריאלי בע"מ
בעלות:
1. רוטשילד ,117 ת"א- מבנה לשימור בהגבלות מחמירות
א. בעלי הנכס והמקרקעין - פרטיים (פרומר אשר, בקשיצקי דפנה, פרומר-דאוסון בן)
ב. הבעלות על הזכויות הניתנות להעברה מהמגרש (סה"כ 1,527.83 מ"ר בהתאם לתחשיב הזכויות
הניתנות להעברה מתאריך )02.01.2025 נחלקת לשניים כדלקמן:
1. 928.46 מ"ר שייכים לעיריית ת"א (בהתאם להסכם למימון מקדים עם העיירה שנחתם בתאריך
23.05.13 ובהתאם להערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה בגין זכויות אלו)
2. 599.36 מ"ר בבעלות חב' רייטס גרופ ר.ג ת"א בע"מ ח.פ 515848042 (לשעבר ל.ב.ש ניהול נדל"ן
בע"מ) בהתאם להערת אזהרה הרשומה בנסח הטאבו.
2. אלנבי ,11 ת"א- מבנה לשימור בהגבלות מחמירות
א. בעלי הנכס והמקרקעין: חב' בוני נכסים
ב. בעלי הזכויות הניתנות להעברה: בנייני העיר הלבנה אחזקות בע"מ.
3. מנחם בגין ,121 ת"א – רשות מקרקעי ישראל בחכירה לקבוצת עזריאלי בע"מ.
מצב השטח בפועל:
רוטשילד :117
מבנה מגורים לשימור (שימור בינלאומי) בהגב"מ בן 3 קומות על קרקעיות וקומת מרתף.
תיק תיעוד למבנה אושר ע"י מחלקת השימור והמבנה שופץ ושומר במלואו.
עבודות השימור במבנה הסתיימו בהתאם לאישור מחלקת השימור לקבלת תעודת גמר בתאריך .07.06.20
אלנבי :11
מבנה מגורים אקלקטי לשימור בהגב"מ בן 3 קומות על קרקעיות מעל קומה מסחרית.
עבודות השימור והשיפוץ במבנה הושלמו בהתאם להנחיות מחלקת השימור ואישור מנהל מחלקת השימור מתאריך .13.11.2014
עמ' 105 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-0994350 תא/מק/5089 - העברת זכויות מרוטשילד 117 ואלנבי 11 לעזריאלי
25-0013ב' - - 5 שרונה
דיון נוסף לאחר סיור במקום
מנחם בגין 121 (מגדל עזריאלי שרונה):
מגדל בן 64 קומות לתעסוקה בשימושי מע"ר מאוכלס.
המגדל נבנה בהתאם לתב"ע תא/ מ/ק 4081 – דרום הקרייה.
סה"כ 61 קומות משרדים מעל מרכז מסחרי בן 3 קומות מעל 7 קומות מרתפים.
סה"כ השטחים הבנויים במגדל הינם:
תעסוקה - 80,787 מ"ר
מסחר - 10,050
ציבורי - 400 מ"ר.
בתאריך 29.11.22 ניתן לקבוצת עזריאלי בע"מ היתר בניה מס' ,22-1311 במסגרתו נאטמו 541 מ"ר שטחים עיקריים למסחר בקומת מסחר 2 (מפלס )+25.00 וקומת מסחר 3 (,)+31.00 זאת בכפוף לקידום תב"ע לניוד זכויות משימור עבור שיחרור השטחים האטומים הללו.
מדיניות קיימת:
עידוד שימור ושיפוץ מבנים לשימור והתחדשות עירונית ע"י העברת זכויות בניה ממבנים לשימור בהגבלות מחמירות מכח תכנית השימור 2650 ב' המאושרת, למגרשים אחרים וע"י קביעת הוראות ותנאים לשם הבטחת ביצוע השימור.
מצב תכנוני קיים:
רוטשילד :117
תכניות תקפות: תא/2650ב', ,2720 2331
יעוד קיים: מגורים מיוחד
שטח המגרש: 867 מ"ר
זכויות בניה: לפי הקיים (בנוי) + זכויות הניתנות להעברה ע"פ תוכנית השימור 2650ב'.
סך כל זכויות הבניה הניתנות להעברה מהמבנה לשימור ברחוב רוטשילד 117 הינם 1,527.83 מ"ר, על פי תחשיב זכויות מתאריך 02.01.2025 לפי שווי קרקע 49,000 ש"ח למ"ר, בהתאם לפירוט שלהלן:
- 1,237.69 מ"ר בגין יתרת שטחים מתכניות תקפות.
- 33.95 מ"ר בגין תמריצים תלויי שווי קרקע.
- 224.28 מ"ר בגין תמריצים שאינם תלויי שווי קרקע.
- 31.91 מ"ר תמריץ שמירה על שווי הזכויות להעברה.
אלנבי :11
תכניות תקפות: ,44 ,219 תא/2650ב', תא/מק/,3829 תא/ מק/,4025 תא/מק/4961
יעוד קיים: מסחר 1
שטח המגרש: 697 מ"ר
זכויות בניה: לפי הקיים (בנוי) + זכויות הניתנות להעברה ע"פ תוכנית השימור 2650ב'.
עמ' 106 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-0994350 תא/מק/5089 - העברת זכויות מרוטשילד 117 ואלנבי 11 לעזריאלי
25-0013ב' - - 5 שרונה
דיון נוסף לאחר סיור במקום
סך כל זכויות הבניה הניתנות להעברה מהמבנה לשימור ברחוב אלנבי ,11 הינם 196.82 מטר רבוע, על פי תחשיב זכויות מתאריך ,5.11.2024 לשווי קרקע 44,000 למטר רבוע, בהתאם לפירוט שלהלן:
- 131.93 מטר רבוע בגין יתרת שטחים מתוכניות תקפות - 19.47 מטר רבוע בגין תמריצים שאינם תלויי שווי קרקע - 45.42 מ"ר בגין שמירה על שווי הזכויות להעברה (בהתאם להחלטת הועדה המקומית מיום .)24.6.2020 יצוין, כי בישיבתה מספר 20-0003ב' של ועדת המשנה לתכנון ובניה מיום 26.2.2020 הוחלט על אישור תוספת של %30 תמריץ שמירה על שווי זכויות להעברה עבור המבנה לשימור באלנבי 11 במסגרת ההחלטה לאישור להפקדה של תכנית תא/4861 – ניוד זכויות לבית וואלה.
מכיוון שתכנית תא/4681 בסופו של יום לא אושרה למתן תוקף, מבקשים מהוועדה לאשרר במסגרת הדיון בתכנית הנוכחית את תוספת %30 תמריץ השמירה על שווי הקרקע.
מנחם בגין 121 (עזריאלי שרונה):
תכניות תקפות: תא/,3000 תא/2650ב', תא/מק/4081 , תא/מק/4709
יעוד קיים: עירוני מעורב
שטח המגרש: 9,386 מ"ר
זכויות בניה: 91,237.6 מ"ר עיקרי
גובה : 255.5 מ' מעל פני הים.
מצב תכנוני מוצע:
תיאור מטרות התכנון:
עידוד שימור ושיפוץ מבנים לשימור על-ידי העברת זכויות בניה ממבנים לשימור בהגבלות מחמירות במגרש ברחוב שדרות רוטשילד 117 ובמגרש ברחוב אלנבי ,11 למגרש המקבל ברחוב מנחם בגין 121 לטובת תוספת שטחי מסחר עיקריים בקומת מסחר 1 (מפלס )+25.00 ובקומת מסחר 2 (מפלס )+31.00 לצורך הוספת שטחי המסחר אשר נאטמו במפלסים האמורים בהתאם להיתר בניה מספר 22-1311 ולשם תוספת שטחים עיקריים לשימושי מסחר באותם מפלסים.
היקף השטחים העיקריים המועברים מהמבנים לשימור
בתוכנית הנוכחית מועברים סה"כ 245.58 מ"ר עיקרי בייעוד מגורים מהמגרשים המוסרים.
היקף השטחים המועברים בתוכנית מהמבנים לשימור למגרש המקבל הותאם לפערי שווי קרקע למ"ר זכויות בניה בין המגרשים על-פי הערכת שומה למבנה לשימור ברחוב רוטשילד 117 מתאריך 2.7.2024 ועל-פי הערכת שומה למבנה לשימור באלנבי 11 מתאריך ,15.10.2024 ועל-פי הערכת שומה למגרש המקבל מתאריך 12.11.2024 בהתאם לסעיף 4 בנספח ה' של תכנית 2650ב.
1 מ"ר ביעוד מגורים במגרש המוסר שברחוב רוטשילד שווים ל-2.65 מ"ר ביעוד מסחר במגרש המקבל במפלס .+25
עמ' 107 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-0994350 תא/מק/5089 - העברת זכויות מרוטשילד 117 ואלנבי 11 לעזריאלי
25-0013ב' - - 5 שרונה
דיון נוסף לאחר סיור במקום
1 מ"ר ביעוד מגורים במגרש המוסר שברחוב אלנבי שווים ל-2.37 מ"ר ביעוד מסחר במגרש המקבל במפלס + .25
1 מ"ר בייעוד מגורים במגרש המוסר שברחוב אלנבי שווים ל-3.89 מ"ר ביעוד מסחר במגרש המקבל במפלס .+31
עיקרי הוראות התוכנית:
1. העברת זכויות בניה ממבנים לשימור בהגבלות מחמירות במגרש ברחוב רוטשילד 117 ובמגרש ברחוב
אלנבי 11 למגרש המקבל ברחוב מנחם בגין .121
2. מחיקת 48.76 מטר רבוע עיקרי במבנה לשימור בהגבלות מחמירות ברחוב רוטשילד .117
3. מחיקת 196.82 מטר רבוע עיקרי במבנה לשימור בהגבלות מחמירות ברחוב אלנבי .11
4. תוספת של 374.5 מטר רבוע עיקרי למסחר לקומת מסחר 01 במפלס +25.00 עבור פתיחת השטחים
שנאטמו על-פי היתר בניה מספר ,22-1311 ולצורך תוספת שטחים עיקריים נוספים לשימושי מסחר במפלס האמור במגרש המקבל. תוספת הזכויות תעשה במסגרת נפח המבנה הקיים בלבד.
5. תוספת 364.7 מטר רבוע עיקרי למסחר לקומת מסחר 02 במפלס +31.00 עבור פתיחת השטחים שנאטמו
על-פי היתר בניה מספר ,22-1311 ולצורך תוספת שטחים עיקריים נוספים לשימושי מסחר במפלס האמור במגרש המקבל. תוספת הזכויות תעשה במסגרת נפח המבנה הקיים בלבד.
הוראות בינוי:
1. תוספת השטחים במגרש המקבל תהיה כדלקמן:
לקומת מסחר 01 במפלס ,+25.00 תוספת של 374.5 מטר רבוע עיקרי למסחר.
לקומת מסחר 02 במפלס ,+31.00 תוספת של 364.7 מטר רבוע עיקרי למסחר.
2. מימוש תוספת השטחים תתאפשר רק בקומות המצוינות לעיל, בהתאם לסך הזכויות שהתווספו
במסגרת תוכנית זו בכל קומה, ובמסגרת נפח המבנה הקיים בלבד.
3. תוספת השטחים תהא עבור פתיחת שטחי המסחר שנאטמו בקומת מסחר 01 במפלס +25.00 ובקומת
מסחר 02 במפלס +31.00 על-פי היתר בניה מספר ,22-1311 ויתרת השטחים היא עבור תוספת שטח עיקרי לשימושי מסחר במפלסים האמורים.
4. ניתן לאשר את פתיחת שטחי המסחר שנאטמו יחד עם תוספת שטח עיקרי לשימושי מסחר במפלסים
כאמור לעיל בהיתר אחד ושינויים במיקומי השטחים העיקריים המתווספים בכל קומה במסגרת הליך הרישוי.
5. לא יותרו תוספות ושינויים כאמור בסעיף 1.4 ללא הסדרת פתיחת שטחי המסחר שנאטמו (נאטמו על-פי
היתר בניה מספר .)22-1311
6. לא תתאפשר העברה של השטחים המתווספים בקומת מסחר 01 במפלס +25.00 לקומת מסחר 02
במפלס +31.00 ולהפך, וכן לקומות ולמפלסים אחרים בבניין.
חניה:
1. מגרשים מוסרים:
יחולו הוראות התכניות התקפות.
2. מגרש מקבל:
עמ' 108 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב מוצע | מצב קיים | נתונים | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| מנחם בגין 121 | אלנבי 11 | רוטשילד 117 | מנחם בגין 121 | אלנבי 11 | רוטשילד 117 | ||
| תוספת של 739.2 מ"ר עיקרי למסחר עבור קומות המסחר ,01 02 (מפלסים +,25.00 +31.00 בהיתר -22 )1311 | הפחתה של 196.82 מ"ר עיקרי. | הפחתה של 48.76 מ"ר עיקרי. | תעסוקה ומסחר: 79,360 מ"ר עיקרי משרדים. 10,050 מ"ר עיקרי למסחר. 35,764 מ"ר שירות למסחר ומשרדים. ציבורי: 400 מ"ר עיקרי 160 מ"ר שירות סה"כ שטח כולל: ,89 810 מ"ר עיקרי ו- 96,933 מ"ר שירות. | לפי הקיים + זכויות הניתנות להעברה ע"פ תחשיב מתאריך 05.11.2024 סה"כ: 196.82 מ"ר לניוד. | לפי הקיים + זכויות הניתנות להעברה ע"פ תחשיב מתאריך 11.11.2024 סה"כ: 1,527.83 מ"ר לניוד. | מ"ר | סה"כ זכויות בניה |
| ללא שינוי | ללא שינוי | ללא שינוי | כקיים | כקיים | כקיים | מספר יח"ד | |
| ללא שינוי | ללא שינוי | ללא שינוי | כקיים | כקיים | כקיים | מ"ר | גודל יח"ד ממוצעת |
| ללא שינוי | ללא שינוי | ללא שינוי | כקיים | כקיים | כקיים | קומות | גובה |
| ללא שינוי | ללא שינוי | ללא שינוי | כקיים | כקיים | כקיים | מ' | קווי בניין |
| ללא שינוי | ללא שינוי | ללא שינוי | כקיים | כקיים | כקיים | חניה |
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-0994350 תא/מק/5089 - העברת זכויות מרוטשילד 117 ואלנבי 11 לעזריאלי
25-0013ב' - - 5 שרונה
דיון נוסף לאחר סיור במקום
ללא תוספת מקומות חניה לרכב פרטי ולאופניים בגין תוספת השטחים.
איכות סביבה:
ביחס למגרש המקבל:
1. ככל שיעשה שינוי /תוספת במערכות המכניות תוגש חוות-דעת אקוסטית לאישור הרשות לאיכות
הסביבה.
2. חיבור שטחי מסחר לפירים ומערכות המבנה.
טבלת השוואה:
הסברים נוספים ותנאים למימוש:
עמ' 109 מבא"ת ספטמבר 2007
| התאמה +\- | מצב מוצע | תא \ 5000 | מסמך לבדיקה | |
|---|---|---|---|---|
| + | ללא שינוי | אזור תעסוקה מטרופוליני סמוך להסעת המונים- לציר מתע"ן | אזור הייעוד שבתחום התכנית מוצעת: | תשריט אזורי ייעוד |
| + | תוספת זכויות בניה מכח ניוד זכויות ע"פ תכנית השימור, 2650ב. בהתאם לסעיף (3.1.3ד) ו- 3.1.4 בתכנית המתאר. | 4.2 | רח"ק בסיסי: | הוראות התכנית, פרק 3 |
| 12.8 | רח"ק מירבי: | |||
| קביעת שטחי בניה העולים על הרח"ק המירבי – סעיף :3.1.4 הוועדה ראשית לקבוע שטחי בניה העולים על שטח הבניה המירבי הקבוע באזורי הייעוד באמצעות תוכנית להעברת זכויות בניה ע"פ תכנית השימור | ||||
| + | ללא שינוי | ל.ר | סימונים נוספים בתחום התכנית: | נספח עיצוב עירוני |
| עד 40 קומות | מספר קומות מקסימאלי: | |||
| + | אזור תכנון -601 אזור תעסוקה מטרופוליני | הגדרת האזור \רחוב בנספח אזורי התכנון: | נספח אזורי תכנון | |
| + | ל.ר | ל.ר | הוראות מיוחדות לאזור התכנון: | הוראות התכנית, פרק 5 |
| ל.ר | ל.ר | ל.ר | סימונים בתחום התכנית או בסביבתה | תשריט תחבורה |
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-0994350 תא/מק/5089 - העברת זכויות מרוטשילד 117 ואלנבי 11 לעזריאלי
25-0013ב' - - 5 שרונה
דיון נוסף לאחר סיור במקום
1. תנאים להפקדת התכנית:
א. חתימת בעל המגרש המקבל על כתב שיפוי בגין תוספת הזכויות במגרש המקבל.
ב. מתן כתב התחייבות על אי תביעה עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין אישור התכנית דנן,
מבעלי המבנים לשימור.
2. רישום הערה:
הוועדה המקומית תהיה רשאית לבצע רישום בפועל של הערה במגרש לשימור בהגבלות מחמירות, עפ"י תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשע"ב ,2011 בדבר מחיקת זכויות הבנייה שנעשית מכח תכנית זו.
התאמה לתכנית המתאר תא\5000
התכנית המוצעת מוגשת מכח תכנית השימור 2650 בהתאם לסעיף 2.4.1 בתכנית המתאר תא/.5000 טבלה לבדיקת התאמת מגרש מקבל ביחס לעקרונות תכנית המתאר:
עמ' 110 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-0994350 תא/מק/5089 - העברת זכויות מרוטשילד 117 ואלנבי 11 לעזריאלי
25-0013ב' - - 5 שרונה
דיון נוסף לאחר סיור במקום
עמ' 111 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-0994350 תא/מק/5089 - העברת זכויות מרוטשילד 117 ואלנבי 11 לעזריאלי
25-0013ב' - - 5 שרונה
דיון נוסף לאחר סיור במקום
עמ' 112 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-0994350 תא/מק/5089 - העברת זכויות מרוטשילד 117 ואלנבי 11 לעזריאלי
25-0013ב' - - 5 שרונה
דיון נוסף לאחר סיור במקום
חו"ד צוות: (מוגש ע"י יישום השימור ומחלקת השימור)
מומלץ לאשר את התוכנית להפקדה בכפוף לתנאים הבאים:
1. חתימת בעל המגרש המקבל על כתב שיפוי בגין תוספת הזכויות במגרש המקבל וכתב התחייבות על אי
תביעה לפי סעיף 197 לחוק.
2. מתן כתב התחייבות על אי תביעה עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין אישור תכנית השימור
2650 ב' ובגין התוכנית החדשה, מבעל המבנה לשימור.
3. אישור תמריץ שמירה על שווי זכויות להעברה של %30 למבנה לשימור ברחוב אלנבי .11 זאת, בהמשך
לאישור התמריץ האמור על-ידי הועדה המקומית ביום 26.2.2020 במסגרת ההחלטה להפקדת תכנית תא/4861 – ניוד זכויות לבית וואלה, אשר לא הגיעה לכדי אישור למתן תוקף ומשכך נדרש כעת לאישור על-ידי הועדה.
4. תיקון מסמכי תכנית בהתאמה להערות מחלקת ייעודי קרקע.
5. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
6. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.
7. תנאי לאישור התכנית - תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר
הפקדה.
החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים
בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0004ב' מיום 26/02/2025 תיאור הדיון:
יעל שטופלמן: תוכנית של ניוד מרוטשילד 117 ואלנבי 11 למגדל עזריאלי שרונה
מנדי רוטברד: מציג את התוכנית
אודי כרמלי: אנא הסבירו מה ההבדל בין עסקאות בשוק הפרטי לבין עסקאות דרך הקרן?
שרון טרייגר: דרך הקרן מוציאים כל קורא יש וועדת סיוע מי שמקבל זכאות מקבלים דרך הקרן. אנו
מעודדים עסקאות בשוק הפרטי. הם צריכים לגשת ולקנות X זכויות ומתקיימת ועדה אבל הם לא היו בתוכה.
ליאור שפירא: השאלה למה אז ביום שבנו לא עשו זאת?
שרון טרייגר: היתה להם תוכנית בנין עיר עם X זכויות עיקריות במהלך השנים הם ראו שהם צריכים
יותר זכויות
ליאור שפירא: הם בנו את הבניין בחריגה כי היה להם יותר זכויות?
מנדי רוטברד: לא בנו בחריגה בגין הבניה הנוספת הסיכום היה שאנחנו סוגרים אזורים ספציפיים
ולא משתמשים בהם
ליאור שפירא: התכוונתי חריגה מבניה
אודי כרמלי: לא היתה פה שום הכשרה בדיעבד. בקומת הקרקע יש חללים גבוהים מאוד שבתוכם
במסגרת היתר בנפרד הם ייצרו קומות משנה. לא היה להם זכויות לכל הקומות האלה אבל הם הוציאו היתר ובאם הם יירצו לעשות בהם שימוש זה יהיה מותנה בניוד זכויות כחוק
ליאור שפירא: למה כרגע?
אודי כרמלי: מדובר בשני הליכים שונים. כעת מדובר על תב"ע חדשה לניוד זכויות שמתוכה יהיה אפשר
להוציא היתר. לא תמיד הקרן יודעת לפתור מסות של זכויות ומצד שני בדרך כלל בקרן נוספים סוג מסוים של זכויות
ליאור שפירא: האם יש בעיר עוד מקומות עם זכויות כלואות
אודי כרמלי: יש מקומות שהסכמנו ויש מקומות שלא
ראובן לדיאנסקי: נאמר שהם קיבלו היתר והתנאי היה לאטום עד שיהיו זכויות משימור?
עמ' 113 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-0994350 תא/מק/5089 - העברת זכויות מרוטשילד 117 ואלנבי 11 לעזריאלי
25-0013ב' - - 5 שרונה
דיון נוסף לאחר סיור במקום
אודי כרמלי: נכון
ראובן לדיאנסקי: אז למה מלכתחילה לא להגיד לו קודם כל תקבל זכויות ואז תקבל היתר
אודי כרמלי: נכון, זה רק מעכב אותו בעוד כמה שנים
אמיר בדראן: אתה אומר שהחללים הגבוהים היו קיימים ורק עכשיו חתכו אותם?
אודי כרמלי: לא מעט פעמים הוועדה מעודדת ללכת לקראת יזמים לעזור בשלביות פרוייקטים, להוציא
היתר לדיפון וחפירה
מנדי רוטברד: הוצאנו היתר כחוק היה צורך ספציפי ליחידה מסחרית להגדיל את תא השטח שלהם
ראובן לדיאנסקי: חוץ מהיחידה הספציפית הזו הכל עובד?
מנדי רוטברד: כן, כל מה שלפי ההיתר שיש לו זכויות הם חנויות ולצדם יש אזורים שהם אטומים לגמרי.
המענה של התב"ע לא כל כך זמין לכן זה אושר בתנאי לקבלת זכויות משימור. הזכויות שיש בקרן הם לדברים מהותיים
ראובן לדיאנסקי: אז מה השלב הבא? זה כבר בנוי
אודי כרמלי: הם יצטרכו היתר בניה כחוק. במקום מסודר הם לא יכולים לעשות דבר ללא היתר בניה
אחרת זו עבירה על החוק
ליאור שפירא: אז העדפה היא לתת את הזכויות לחברות מסודרות?
אודי כרמלי: כשיש ניוד זכויות המהות היא לאפשר לכמה שיותר בנינים לעבור הליך שימורי, בעולם בריא
לא היינו צריכים בכלל את מנגנון הניוד. מה שמעניין אותנו זה האינטרס הציבורי. במקרה הזה הוא לא יכול , הוא היה ליצור הליך נפרד
ליאור שפירא: הוא לא עשה והוא ידע שהוא יעשה זאת בעתיד
מנדי רוטברד: השטחים היו לאחר שהבניין נבנה. היה דייר ספציפי שהיה לו צורך בגלריה הזו זה לא קשור
להיתר הראשון ולבניה הראשונית
ליאור שפירא: המבנה כיום בנוי, אבל אנו לא יודעים לעשות זאת על סמך המדד אם החברה רצינית או
לא?
אודי כרמלי: זה ממש לא המדד, המדד הוא החוק.
ליאור שפירא: אז כל חברה שתרצה שטחים עתידיים נאפשר זאת בהיתר ?
אודי כרמלי: בוודאי, אם זה מייצר מנגנון של ניוד זכויות ואין בזה משמעות תכנונית.
ליאור שפירא: אין לנו בעיה עם ניוד הזכויות לשימור מה שאנחנו רוצים שלא יהיה רטרואקטיבי.
ראובן לדיאנסקי: אם נניח נקבל התנגדויות ולא נאשר את התב"ע, מה יקרה למקום ?
אודי כרמלי: יישאר אטום, יש מקרים כאלה.
ליאור שפירא: ואם היה מדובר במרתפים? אנו נרצה סיור
אודי כרמלי: אנו פועלים בהתאם להנחיות הוועדה. הוועדה דוחקת בנו לאפשר ליזמים שלביות, לא פשוט
לבנות בניין בת"א ובישראל בפרט.
ראובן לדיאנסקי: הבנו שאנו לא רוצים את ההסדרים האלו של החללים
אודי כרמלי: אני לא רואה כל בעיה עם כל הסיבוך ללכת לקראת יזמים. אני אקבל כל החלטה
ראובן לדיאנסקי: עניין הדיפון וחפירה זה עניין ציבורי
ליאור שפירא: לא נצביע כעת, נצא לסיור בשטח ונשוב ונדון בנושא
עו"ד חגית בבלי מטעם קבוצת עזריאלי: כשהבניין נבנה לא היה צורך בשטח הנוסף. היה חשוב לעיריית ת"א וגם לעזריאלי למצוא פתרון לשוכר שנזקק לשטחי בניה נוספים בחלק שביקש להשכיר. קבוצת עזריאלי הציעה לאטום את השטח בקומה המסחרית ולפעול לניוד זכויות, אין חריגה בבניה. בהיתר הבניה כתוב בכפוף לקידום תב"ע לניוד זכויות, קנינו את הזכויות הללו לקח לנו זמן כסף ועשינו תב"ע כדי לאשר את הזכויות. ואנחנו כאן וזה התהליך שעשינו.
אלחנן זבולון: יש כאן אמירה חדשה משמעותית
עו"ד חגית בבלי מטעם קבוצת עזריאלי הצורך עלה כמה שנים לאחר שהבניין נבנה
אלחנן זבולון: תסבירי את השטחים הצפים
חגית בבלי: ניידנו רק מה שצריך
אודי כרמלי: אתה מתכוון למס' שמנויד שהוא לא המס' שנבנה? זה עניין של שמאות
שרון טרייגר: הם הוציאו את ההיתר לצורך בניית גלריה לא היו להם את השטחים, הם היו צריכים מענה
מידי והם בקשו אם אפשר כרגע לקחת את השטחים מהמפלסים לצורך הורדה לקומת גלריה. הועדה אישרה לבנות גלריה בכפוף לאטימת השטחים ולהכנת תב"ע לניוד עבור אותם שטחים אטומים. היום בתבע הזו בנוסף לפתיחת השטחים האטומים עולה צורך לעוד שטחים עיקריים ולכן ביקשו לרכוש זכויות נוספות מעבר לאותם שטחים שהם מחויבים לפתוח.
מנדי רוטברד: יש עוד 190 מ'"ר שהם אקסטרה שאותם הם מבקשים בהתאם לצרכים שלהם
ראובן לדיאנסקי: היה בנין גמרו לבנות אותו ואז נולד צורך חדש, זה בעצם השטחים הכלואים . כבר אז
למה לא נעשה המעבר של אחוזי השימור על מנת להסדיר את השטחים החדשים שיש צורך עבורם?
מנדי רוטברד: התהליך של ניוד מזכויות לשימור לוקח הרבה זמן
עמ' 114 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-0994350 תא/מק/5089 - העברת זכויות מרוטשילד 117 ואלנבי 11 לעזריאלי
25-0013ב' - - 5 שרונה
דיון נוסף לאחר סיור במקום
אורלי אראל: הקרן נועדה לאלה שלא מצליחים להגיע הסכמות בין יזם לבין נכס לשימור
ליאור שפירא: נשוב ונדון לאחר הסיור
בישיבתה מספר 25-0004ב' מיום 26/02/2025 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לצאת לסיור ולשוב ולדון
משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, אלחנן זבולון, ראובן לדיאנסקי, אמיר בדראן, מאיה נורי, דייבי דישטניק
דיון נוסף :
התכנית מובאת לוועדה לדיון להפקדה בהמשך להחלטת הוועדה מיום 26.2.2025 לצאת לסיור ולשוב
ולדון.
בהתאם להחלטת הוועדה כאמור, נערך סיור במגדל עזריאלי שרונה במנחם בגין 121 (המגרש המקבל)
בהשתתפות ליאור שפירא, חן אריאלי, לריסה קופמן, אדר' מנדי רוטברד, עו"ד חגית בבלי, אורלי שנהר,
הילה טביב, רות ארבל, שרון טרייגר ויעל שטופלמן.
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0013ב' מיום 25/06/2025 תיאור הדיון:
ליאור שפירא: עשינו סיור
מיטל להבי: למה הכוונה של שטח כלוא. אם זה אדם פרטי לא מאפשרים לא פה למה אפשרו לעזריאלי.
ליאור שפירא: את צודקת לכן עשינו את הסיור. דברים מהסוג הזה לא יקרו שוב. אישרנו את השטחים
הללו ואת הניוד לשמחתנו מדובר בקבוצת עזריאלי ששומרת על הזכויות. כרגע בהתאם למה שאישרנו הם עשו את הניוד. היום כל הזכויות עודפות מוכשרות והם ברמה כזו שאם ישימו עגלות בשטח אז יש להם זכויות לשים אותם. מאוד נורמטיבי והולכים לפי הספר. לכן במקרה הזה אנחנו מיישרים קו עם החלטתנו. לכן אנחנו מאשרים החלטה להפקדת.
יעל שטופלמן: אנו ממליצים על אישור תמריץ שמירה על שווי זכויות להעברה של %30 למבנה לשימור
ברחוב אלנבי .11 זאת, בהמשך לאישור התמריץ האמור על-ידי הועדה המקומית ביום 26.2.2020 במסגרת ההחלטה להפקדת תכנית תא/4861 – ניוד זכויות לבית וואלה, אשר לא הגיעה לכדי אישור למתן תוקף ומשכך נדרש כעת לאישור על-ידי הועדה.
אורלי אראל: התוכנית שאישרתם התמריץ לא הגיע למתן תוקף, כי באמצע היזם גנז את התוכנית. אז
התמריץ נשאר תלוי באויר מאלנבי ולכן במקרה הזה שהזכויות עוברות מאלנבי עובר מאלנבי לשרונה אנחנו צריכים את האישרור שלכם לבנין לשימור. אנחנו מאשררים את העוד זכויות לשימור.
אודי כרמלי: שינוי הכתובת של התמריץ
הרמנו את הזכויות באוויר כי קיבלנו אותם ואין מי שיקבל וחלק מההחלטה החבילה שהיתה באוייר עוברת לשרונה.
הראלה אברהם אוזן: מקריאה את ההחלטה.
בישיבתה מספר 25-0013ב' מיום 25/06/2025 (החלטה מספר )5 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאשר תמריץ שמירה על שווי זכויות להעברה של %30 למבנה לשימור ברחוב אלנבי .11 זאת, בהמשך לאישור התמריץ על-ידי הועדה המקומית ביום 26.2.2020 במסגרת ההחלטה להפקדת תכנית תא/4861 –
ניוד זכויות לבית וואלה, אשר לא הגיעה לכדי אישור למתן תוקף ולאשר את התוכנית להפקדה בכפוף לתנאים הבאים:
עמ' 115 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-0994350 תא/מק/5089 - העברת זכויות מרוטשילד 117 ואלנבי 11 לעזריאלי
25-0013ב' - - 5 שרונה
דיון נוסף לאחר סיור במקום
1. חתימת בעל המגרש המקבל על כתב שיפוי בגין תוספת הזכויות במגרש המקבל וכתב התחייבות על אי
תביעה לפי סעיף 197 לחוק.
2. מתן כתב התחייבות על אי תביעה עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין אישור תכנית השימור
2650 ב' ובגין התוכנית החדשה, מבעל המבנה לשימור.
3. תיקון מסמכי תכנית בהתאמה להערות מחלקת ייעודי קרקע.
4. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
5. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.
6. תנאי לאישור התכנית - תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר
הפקדה.
החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים
בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק
משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, חיים גורן, מיטל להבי, דייבי דישטניק, אורנה ברביבאי עמ' 116 מבא"ת ספטמבר 2007