סדר יום 25-0003ב לתאריך 05-02-25

קישור לזום צפייה בלבד Link Invite
https://tel-aviv.zoom.us/j/88220023258 Link Invite
https://tel-aviv.zoom.us/j/88220023258

שעה משוערת	תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
	אישור פרוטוקול 25-0002ב מיום 22/01/2025
10:00	הפקעה של חלקה 16 בגוש 7018 דיון בהפקעה - דיון רגיל		1	.1
	מגרש 409 בתחום תכנית תמ"ל 3001 (חדש) דיון בהפקעה - דיון רגיל		2	.2
	נס לגויים - איחוד וחלוקה מגרשים 30 ו-81 לאחר פרסום לפי 106ב', אישור למתן תוקף	507-0915892	4	.3
	פרדס אבו סייף הבהרה ודיוק לדרפט	507-1091867	21	.4
10:30	התחדשות דרך השלום 71-75 דיון בהתנגדויות	507-0951863	41	.5
11:00	פארק החוף ופארק המסלול שדה דב דיון נוסף		72	.6
	הפארק הלינארי שדה דב דיון נוסף		100	.7
	תכנית עיצוב כיכר השקד דיון בעיצוב ארכיטקטוני		114	.8
	תכנית עיצוב בורמה 20-38 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		129	.9
12:30	מתחם שניצלר דיון בהתנגדויות 106ב' ()2	507-0337626	143	.10

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

למרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

סדר יום מס' 25-0003 מיום 05/02/2025

כב' מוזמן בזה לישיבת ועדת המשנה לתכנון ולבניה שתתקיים ביום רביעי ה - 05/02/2025 בשעה 10:00 בדיוק באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה .12 קישור לזום צפייה בלבד

להלן סדר יום לישיבה. אנא הבא/י חומר זה אתך לישיבה.

חבר ועדה שמעוניין לקבל את מסמכי תכנית בסמכות ועדה מקומית שבסדר היום ולא מצליח לראותם באתר מינהל התכנון – תכנון זמין,

יפנה במייל לאלה דוידוף מזכירת הועדה במייל mail.tel-aviv.gov.il@e_davidof בכבוד רב,

אלה דוידוף

מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

תל-אביב - יפו

תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
אישור פרוטוקול 24-0021ב מיום 13/11/2024
אישור פרוטוקול 25-0001ב מיום 08/01/2025
עזריאלי טאון דיון בדיווח ()2	507-0654517	1	.1
החרוב 44-48 דיון בדיווח	507-0693135	36	.2
פרדס דלק דיון בהפקדה	507-1132844	44	.3
תכנית עיצוב-התחדשות עירונית יפת 185-197 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		66	.4
מושות 4 ו 6 שכונת שפירא דיון בדיווח	507-0323345	90	.5
מתחם שניצלר דיון בהתנגדויות 106ב'	507-0337626	207	.6

- www.tel-aviv.gov.il

פרוטוקול החלטות מספר 25-0002

כ"ב טבת תשפ"ה 22/01/2025 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:18

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, אלחנן זבולון, חיים גורן, גל שרעבי

מצב השטח בפועל	יעוד ההפקעה	שטח ההפקעה במ"ר	שטח רשום במ"ר	בתכניבתעל:ות	וחחללקקותה ב	גוגשושים ו
החלקה מהווה רחבה ציבורית בין הבתים ברח' רבי חנינא .14-12	שביל	317.00	317.00	מדינת ישראל	16	7018

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 - הפקעה של חלקה 16 בגוש 7018

25-0003ב' - - 1 דיון בהפקעה - דיון רגיל

מטרת הבקשה:

אישור הפקעה – רחבה ציבורית בין הבתים ברח' רבי חנינא ,14-12 שכונת צפון יפו

מיקום:

כתובת: רבי חנינא ,12 צפון יפו

גושים וחלקות בתכנית:

מצב תכנוני קיים:

השטח להפקעה מיועד לשביל עפ"י:

תב"ע 2530 בתוקף לפי הודעה בי.פ 4014 מיום 11/06/1992 י' סיון תשנ"ב.

מצב חוקי:

ההפקעה תבוצע לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך תפורסמנה הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.

חו"ד מה"ע:

ממליץ להפקיע את חלקה 16 בגוש 7018 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.

עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב השטח בפועל	יעוד ההפקעה	שטח ההפקעה במ"ר (בקירוב)	שטח רשום במ"ר	בעלות	חלקה	גוש
מגרש ריק ולא מפותח המגרש מיועד להקמת מבנים לשימושי חינוך וקהילה לטובת תושבי השכונה החדשה.	מבנים ומוסדות ציבור	598 מ"ר	24,434 מ"ר	פרטיים ועיריית תל אביב	15	6634
		2,467 מ"ר	9,925 מ"ר	פרטיים ומדינת ישראל.	223	6634
		501 מ"ר	10,776 מ"ר	מדינת ישראל	228	6634
		2,329 מ"ר	8,015 מ"ר	פרטיים ומדינת ישראל.	240	6634
		2,215 מ"ר	17,982 מ"ר	מדינת ישראל	242	6634
		1,706 מ"ר	8,297 מ"ר	מדינת ישראל ועיריית תל אביב יפו	329	6634

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 - מגרש 409 בתחום תכנית תמ"ל 3001 (חדש)

25-0003ב' - - 2 דיון בהפקעה - דיון רגיל

מטרת הבקשה:

אישור הפקעה – מגרש 409 בשטח כולל של כ-9.8 דונם, שכונת אשכול, שדה דב

גושים וחלקות בתכנית:

מצב תכנוני קיים:

השטח להפקעה מיועד למבנים ומוסדות ציבור עפ"י:

תמ"ל3001 בתוקף לפי הודעה בי.פ 9620 מיום 20/05/2021 ט' סיון תשפ"א עפ"י הוראות תמ"ל ,3001 התכנית כפופה להוראות תכנית צ'.

תכנית צ' בתוקף לפי הודעה בי.פ 7304 מיום 18/07/2016 י"ב תמוז תשע"ו התכנית מאפשרת להפקיע שטחים חומים גם במקרים בהם אין סעיף הפקעה בתכנית הראשית.

עמ' 2 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 - מגרש 409 בתחום תכנית תמ"ל 3001 (חדש)

25-0003ב' - - 2 דיון בהפקעה - דיון רגיל

מצב חוקי:

ההפקעה תבוצע לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך תפורסמנה הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943

חו"ד מה"ע:

ממליץ להפקיע חלק מחלקות ,15 ,223 ,228 ,240 ,242 329 בגוש 6634 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה -

1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 עמ' 3 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
121-127 6-8,20,23-24 14-15,57-58	1-5,7	חלק חלק חלק		7053 7054 7089

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0915892 תא/מק/4100/1 - נס לגויים - איחוד וחלוקה מגרשים 30 ו-81

25-0003ב' - - 3 לאחר פרסום לפי 106ב', אישור למתן תוקף

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב - יפו מיקום: תל אביב -יפו

כתובת: דרך בן צבי 36

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית:

22.55 דונם

מתכנן: רוזנפלד ארנס אדריכלים בע"מ

יזמים: קבוצת מגדל בן צבי, עת"א

בעלות: קבוצת מגדל בן צבי (פרטיים), הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו, רמ"י עמ' 4 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0915892 תא/מק/4100/1 - נס לגויים - איחוד וחלוקה מגרשים 30 ו-81

25-0003ב' - - 3 לאחר פרסום לפי 106ב', אישור למתן תוקף

מצב השטח בפועל:

מבנים קיימים. מגורים, מוסכים ומסחר. דרך קיימת.

מדיניות קיימת:

תא/:5000

אזור 707 ב' נווה עופר החדשה.

יעודי קרקע: אזור מגורים בבניה עירונית, אזור מעורב לתעסוקה ומגורים, מוקד תעסוקה חדש

רח"ק מרבי: 5 באזור מגורים בבניה עירונית, 6 באזור מעורב לתעסוקה ומגורים, 12.8 במוקד תעסוקה

חדש. האזור מסומן כאזור להתחדשות עירונית בנספח אזורי התכנון.

מצב תכנוני קיים:

תב"ע תקפה: תא/4100 נס לגויים (.)507-0915892

יעודים מאושרים: מסחר תעסוקה ותיירות, דרך מוצעת, דרך קיימת.

זכויות ומגבלות בניה:

40,652 מ"ר מעל הקרקע (עיקרי+שרות), 61,023 מ"ר (שרות) בתת הקרקע.

מגדל 25 קומות + מבנה מרקמי 3 קומות.

שימושי מסחר בקומת הקרקע + תעסוקה/מלונאות מעל קומת הקרקע.

מצב תכנוני מוצע:

תיאור מטרות התכנון:

תכנית לאו"ח ללא הסכמת בעלים, בהתאם לתכנית מאושרת תא/4100 נס לגויים (.)507-0915892 לא במסגרת

תכנית זו

(25 קומות)

עמ' 5 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0915892 תא/מק/4100/1 - נס לגויים - איחוד וחלוקה מגרשים 30 ו-81

25-0003ב' - - 3 לאחר פרסום לפי 106ב', אישור למתן תוקף

עיקרי התכנית:

1. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה לפי פרק ג' סימן ז' בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

2. חלוקת מגרש ,30 שנקבע בתוכנית הראשית (תא/,)4100 לשני תאי שטח נפרדים.

3. מימוש עצמאי של כל אחד מתאי השטח.

4. תוספת למספר הקומות המרבי בבנין המרקמי (תא שטח )2 מ-3 קומות בתוכנית הראשית ל-6 קומות

בהתאם לתא/,5000 ללא תוספת זכויות.

5. הוראות לזיקת הנאה לכלי רכב בתת הקרקע בתא שטח 2 לצורך גישה לחניון תא שטח .1

6. סימון זיקות הנאה למעבר ושהיית הולכי רגל ,24/7 בהתאם להוראות התוכנית הראשית.

7. הגדרת קווי בניין בין המבנים שבתאי שטח 1 ו-2 בהתאם לגמישות שמאפשרת התוכנית הראשית.

8. יתר ההוראות יהיו בהתאם לתוכנית הראשית תא/4100 נס לגויים (.)507-0915892

פירוט יעדים/שימושים: ללא שינוי מהוראות התכנית הראשית.

זכויות בניה ודברי הסבר נוספים:

בתכנית זו יחולו כל ההוראות וההנחיות הקבועות בתכנית הראשית למעט המפורט לעיל שיקבע על פי תכנית זו.

עמ' 6 מבא"ת ספטמבר 2007

שטחי שירות				שטח עיקרי					יעוד
מתחת לקרקע 2		מעל הקרקע 1		סה"כ	מתחת לקרקע		מעל הקרקע
%	מ"ר	%	מ"ר	מ"ר	%	מ"ר	%	מ"ר
900	61023	43	12205			0		28447	מסחר תעסוקה ותיירות

מצב מוצע	מצב מאושר	טבלת השונותאונהים
		אחוזים	סה"כ זכויות בניה
40,652	40,652	מ"ר
		אחוזים	זכויות בניה לקומה
		מ"ר
29	25	קומות	גובה
		מטר
55	55	תכסית
93 רכב פרטי + 6 מ.ח לנכים + 4 משאיות + 144 אופנועים + 115 חניות אופניים.	233 רכב פרטי (כולל מ.ח לנכים)+4 משאיות+137 אופנועים+137 אופניים	מקומות חניה

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0915892 תא/מק/4100/1 - נס לגויים - איחוד וחלוקה מגרשים 30 ו-81

25-0003ב' - - 3 לאחר פרסום לפי 106ב', אישור למתן תוקף

זכויות בניה:

1 - % מהשטח העיקרי

2 - % משטח הקרקע

נתונים נפחיים:

מספר קומות: מגדל 29 קומות + מבנה מרקמי 7 קומות

גובה: מגדל 106.4 מ' מבנה מרקמי 34.4 מ'

תכסית מירבית: %55 בשני תאי השטח במצטבר – לפי הוראות תכנית תא/.4100 לאחר הפיצול תהיה

התכסית %32 בתא שטח 1 ו-%90 בתא שטח .2

קווי בניין: קו בנין 0 לרחובות בו צבי והיינריך היינה. קווי הבניין האחרים - לפי תשריט.

תחבורה, תנועה, תשתיות:

כניסה לחניון משותף דרך המבנה המרקמי (תא שטח .)2 תנאי להוצאת היתר בניה במגרש 1 - קבלת היתר לרמפה במגרש .2

מתקני אשפה וחניה תפעולית ימוקמו בתת הקרקע.

תנאי למתן היתרי בניה יהיה הגשת תכנית לעיצוב אדריכלי. תכנית העיצוב תכלול תנאים למתן היתר בניה, לרבות הסכם חתום בין בעלי הזכויות בתא שטח 1 לבין בעלי הזכויות בתא שטח 2 באשר לביצוע רמפת הכניסה לחניונים, הסדרי התנועה הנובעים ממנה, תחזוקתה וכיו"ב.

טבלת השוואה:

עמ' 7 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0915892 תא/מק/4100/1 - נס לגויים - איחוד וחלוקה מגרשים 30 ו-81

25-0003ב' - - 3 לאחר פרסום לפי 106ב', אישור למתן תוקף

עמ' 8 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0915892 תא/מק/4100/1 - נס לגויים - איחוד וחלוקה מגרשים 30 ו-81

25-0003ב' - - 3 לאחר פרסום לפי 106ב', אישור למתן תוקף

עמ' 9 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0915892 תא/מק/4100/1 - נס לגויים - איחוד וחלוקה מגרשים 30 ו-81

25-0003ב' - - 3 לאחר פרסום לפי 106ב', אישור למתן תוקף

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות יפו)

מומלץ להפקיד את התוכנית בכפוף לתנאים הבאים:

1. תאום הוראות התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית, ותיקון ההוראות על פי הנחייתה.

2. תיקונים בתאום עם מהנדס העיר.

3. תיקון מסמכי התכנית בהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

4. השלמת הסכם תחזוקת זיקות הנאה מול אגף הכנסות מבניה.

תנאים לאישור התכנית:

1. תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרש.

החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק.

חוו"ד מה"ע שהתכנית לפי סעיף 62א' בתאריך 22/02/2023 חוו"ד יועה"ש שהתכנית לפי סעיף 62א' בתאריך 22/02/2023

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 23-0004ב' מיום 01/03/2023 תיאור הדיון:

אילן פרי: תכנית 4100 למתחם נס לגויים בצפון שכונת נווה עופר, שאושרה בשנת ,2016 מנחה לקדם

תכניות לשלושה מתחמים לאיחוד וחלוקה. היום מגיעה התוכנית הראשונה לאיחוד וחלוקה במגרש .30

מרקוס פיינשטיין: מציג את התוכנית במצגת. תוכנית או"ח.

אסף הראל: האם יש על רחוב היינריך היינה חזית מסחרית?

מרכוס פיינשטיין: יש חזית מסחרית לאורך רחוב היינריך היינה, אחריה רחבה ציבורית ואח"כ, מחוץ

לתחום התכנית שלנו, בניין נוסף שהוא גם מחויב בחזית מסחרית.

חיים גורן: האם האו"ח מאפשר לנו לממש זכויות של העיריה בלי תלות בדברים אחרים?

אילן פרי: האו"ח נדרש לפי תוכנית 4100 שאושרה ב2016 ומחלקת את מגרש 30 בין בעלים פרטיים, מגרש

נפרד של רמ"י וזכויות לעיריית ת"א במשותף עם הפרטיים. לעירייה יש זכויות במגדל יחד עם בעלים הפרטיים.

מרכוס פיינשטיין: כל הפרויקט הוא ביעוד מסחר, תעסוקה ותיירות. אין מגורים בפרויקט. בכל התוכנית

הראשית 4100 יש סדר גודל של 1,600 יח"ד. מגרש 30 נמצא בפינה היחידה בפרויקט שהיא לא למגורים אלא ליעודים שציינו.

אסף הראל: זו הפינה הלא מאפיינת של הפרויקט.

אירית סייג: כן ולא: מאפיינת מכיוון שמדובר שלאורך היינה אנחנו רוצים לעשות מוקדי תעסוקה ואתם

תראו זאת בכל הצמתים.

אלחנן זבולון: האם נבדקה אפשרות למטלה של חניון צמוד לבלומפילד?

אורית סייג: זו תוכנית רק של או"ח.

דורון ספיר: ישנן תוכניות שהתניינו זאת בשימוש במגרשים לשם חניה.

אילן פרי: מבוקש להוסיף לחוו"ד צוות: תנאי להפקדה השלמת הסכם תחזוקת זיקות הנאה.

בישיבתה מספר 23-0004ב' מיום 01/03/2023 (החלטה מספר )5 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

להפקיד את התוכנית בכפוף לתנאים הבאים:

5. תאום הוראות התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית, ותיקון ההוראות על פי הנחייתה.

6. תיקונים בתאום עם מהנדס העיר.

עמ' 10 מבא"ת ספטמבר 2007

	ה חלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק	ה ב
	הבהח לוזטאהת ז עו פת"היי סהע ביטף ל6ה8 דת' ולךח 4ו קחו דשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0915892 תא/מק/4100/1 - נס לגויים - איחוד וחלוקה מגרשים 30 ו-81

25-0003ב' - - 3 לאחר פרסום לפי 106ב', אישור למתן תוקף

7. תיקון מסמכי התכנית בהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

8. השלמת הסכם תחזוקת זיקות הנאה מול אגף הכנסות מבניה.

תנאים לאישור התכנית:

1. תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרש.

משתתפים: דורון ספיר, חיים גורן, אלחנן זבולון, ענת בן לוי יליזרוב, חן קראוס, ליאור שפירא, אסף הראל

פרטי תהליך האישור:

הודעה על פי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה התפרסמה בילקוט פרסומים מספר 11619 בעמוד 9254 בתאריך .06/09/2023

כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא:

מעריב 08/09/2023

מעריב הבוקר 08/09/2023

מקומון ת"א 08/09/2023

פירוט ההתנגדויות, דברי המענה להתנגדויות והמלצות:

בתקופת ההפקדה הוגשו התנגדויות לתכנית:

עו"ד אמיר דנוס ויצמן 51 תל אביב 6209109

עמי אלמוג דרך מנחם בגין - מגדל היובל תל אביב

עמ' 11 מבא"ת ספטמבר 2007

מענה להתנגדות	המלצת הצוות	מהות ההתנגדות	סעיף בהתנגדות	סעיף בתקנון	מס' סידורי
בהוראות תכנית תא/4100 (-507 )0141317 שאושרה ב-,2016 מצוין "תכנית זו קובעת 3 מתחמים לאיחוד וחלוקה. שווין של החלקות הנכנסות לצורך טבלאות ההקצאה והאיזון בתכניות האיחוד וחלוקה המפורטות ייקבע בהתאם לשווין של החלקות ערב הפקדה של תכנית זו". בהתאם, טבלת ההקצאה ערוכה בהתאם לתכניות מאושרות שקדמו לתכנית תא/.4100 נוכח העובדה, שהתכנית הקודמת ל- ,4100 תכנית ,2523 קבעה גם היא איחוד וחלוקה, "המצב הקודם" לצורך איחוד וחלוקה הינו לפי תכניות 1990 ו-.720	לקבל חלקית את ההתנגדות	יש לקבוע את שווי החלקות במצב הנכנס הקודם בהתאם לשווין ערב הפקדת תכנית זו (תכנית תא/ /4100 ,)1 קרי לפי התכניות שקדמו לתכנית תא/.4100 זאת, משום שתכנית קודמת ()2523 סימנה איחוד וחלוקה אולם לא בוצע איחוד וחלוקה בפועל. על כן יש להגיע לתכניות לפניה - קרי תכנית 720 ולא תכנית .1990	1-7		.1

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0915892 תא/מק/4100/1 - נס לגויים - איחוד וחלוקה מגרשים 30 ו-81

25-0003ב' - - 3 לאחר פרסום לפי 106ב', אישור למתן תוקף

להלן סיכום התייחסות הצוות להתנגדויות שהוגשו:

1. התנגדות עמי אלמוג – רשות מקרקעי ישראל - חלקה 1 גוש 7054

עמ' 12 מבא"ת ספטמבר 2007

מענה להתנגדות	המלצת הצוות	מהות ההתנגדות	סעיף בהתנגדות	סעיף בתקנון	מס' סידורי
בהתאם לתקן 15 השמאי ולתקנות החוק, רק בעלויות מתוך נסח לשכת רישום המקרקעין מופיעות בטבלת ההקצאות והאיזון. ניתן לציין בכוכבית, בתחתית הטבלה, שהוצג אישור זכויות של בעלים / חוכר של רמ"י בחלקים מחלקה .1	לדחות את ההתנגדות	יש להקצות למתנגד שמחוני חלקים בטבלת ההקצאות והאיזון בהתאם למכתב אישור הזכויות.	8		.1
טבלת ההקצאה והאיזון נערכה בהתאם לתקן .15 שמאי התכנית בדק ומצא כי השימוש המיטבי מהווה את שווי הקרקע בלבד, ללא השווי הפיזי של המחוברים (המחוברים אינם תורמים לשווי). כמו כן, בהתאם לתשריט תכנית מאושרת ,2523 המבנים הקיימים מסומנים להריסה (גם במצב הקיים וגם במצב החדש) ובהתאם להוראותיה, ייעוד החלקות הוא למגורים - ובפרט מגורים מיוחד בבנייה של 7 קומות מעל ק"ק. על כן, אין להביא בחשבון את ערך המחוברים שאינם מהווים את השימוש המיטבי ואינם תואמים את תקן .15	לדחות את ההתנגדות	יש להקצות למתנגד את מרכיב המחוברים באותו חלק שהוא מחזיק גם אם תרומתם הינה לשימוש ביניים (מבנה המסעדה לפי 4,000 ש"ח/מ"ר וסככות בחצר לפי 1,200 ש"ח/מ"ר).	8 (10ד)		.2
תכנית 2523 אינה מבטלת את התכניות הקודמות אלא רק משנה אותן.כאמור במענה מס' 1 להתנגדות ,1 יש להתייחס כ"מצב קודם" לתכנית קודמת לתכנית 2523 - קרי תכנית ,1990 כתכנית שעל פיה יש לקבוע את השווים היחסים של הבעלים במצב הקודם.	לדחות את ההתנגדות	שווי חלקת המתנגד לפי ייעוד מצב נכנס הינו מגורים מיוחד לפי תכנית 2523 ונכנסת בשווי פחות מחלקה סמוכה בייעוד מגורים א': המתנגד סבור שהיה ראוי להניח כי שטח החלקות לאיחוד וחלוקה חדשה ייכנס במצב קודם בשווי למ"ר קרקע זהה, וזאת מכיוון שכל החלקות מסומנות יחד לחלוקה החדשה לפי תכנית .4100	9 (10ג)		.3
שמאי התכנית הביא בחשבון נתוני ההשוואה לייעודים של התכנית תוך	לדחות את	ביחס לנתוני השוואה שהציג שמאי התכנית נטען כי	11.4		.4

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0915892 תא/מק/4100/1 - נס לגויים - איחוד וחלוקה מגרשים 30 ו-81

25-0003ב' - - 3 לאחר פרסום לפי 106ב', אישור למתן תוקף

2. התנגדות עוזר שמחוני - חלקה 1 גוש 7054

עמ' 13 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0915892 תא/מק/4100/1 - נס לגויים - איחוד וחלוקה מגרשים 30 ו-81

25-0003ב' - - 3 לאחר פרסום לפי 106ב', אישור למתן תוקף

השמאי לא ציין את ערכי ההתנגדות ביצוע התאמות נדרשות לכל ייעוד.

השווי שהובאו בחשבון על מתוך הנתונים שהובאו על ידו, נגזר ידו לכל ייעוד בתכנית. שווי אקוי' לתכנית, ואלה שפורטו במסמך העקרונות ובסעיף 10.6

לחו"ד.

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות יפו)

(א) לקבל חלקית את התנגדות מס' 1 (רשות מקרקעי ישראל) ולדחות את סעיפי התנגדות מס' 2 (עוזר שמחוני), כמפורט בטבלת התייחסות הצוות.

(ב) לפרסם הודעה לפי סעיף (106ב) לחוק התכנון והבניה לפיה הועדה שוקלת לתקן את מסמכי התכנית בהתאם לסעיף (א).

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 24-0002ב' מיום 31/01/2024 תיאור הדיון:

ירד מסדר היום

בישיבתה מספר 24-0002ב' מיום 31/01/2024 (החלטה מספר )15 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

ירד מסדר היום

משתתפים: דורון ספיר, ליאור שפירא, חן אריאלי, חיים גורן

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 24-0006ב' מיום 08/05/2024 תיאור הדיון:

אילן פרי: מציג בקצרה את התוכנית. חן אריאלי לא השתתפה

מציג את ההתנגדות של רמ"י .

אודי כרמלי: עמי אלמוג, האם מה שאילן הציג זו ההתנגדות של רמ"י?

עמי אלמוג: כעקרון כן.

עו"ד רועי בר ושמאי אוהד דנוס -בשם עוזר שמחוני: התמצית שמונחת בפניכם בדראפט אינה נכונה.

בסעיף 3 לדרפט כתוב שתכנית 2523 אינה מבטלת תוכניות קודמות אלא משנה אותן, ואילו בתוכנית 2523 כתוב במפורש - הן במטרות התכנית והן בסעיף יחס לתוכניות קודמות – ביחס לתכניות 1990 ו-720 תוכנית זו מבטלת את הוראותיהן.

אנחנו מייצגים בעלים של 530 מ"ר קרקע, חלק מחלקה ,1 נרכשה בעלות מעמידר. בנוי במגרש מבנה מסעדת "סמרקנד". שוויה כ-10 מיליון ש"ח. השמאי אריה קמיל ערך טבלת הקצאה ואיזון עבור בעלים פרטיים ולא עבור הוועדה המקומית ולא היו בידיו כל המסמכים הנדרשים כדי להכין טבלת הקצאה ואיזון למתחם זה.

בדרום ת"א הרבה מהעסקאות אינן רשומות בטאבו אלא רשומות בעמידר, ולכן תקן 7 של מועצת השמאים וגם הבדיקה הבסיסית הנדרשת על פי החוק, מחייבת לקבל בעלויות מעמידר. התוצאה של הפגם הזה היא שהתעלמו מזכויות הלקוח שלנו ומהמבנה שהוא הבעלים שלו.

השמאי קבל הנחיה לבצע טבלאות על בסיס התוכנית שקדמה ל-,2523 כלומר על בסיס תוכנית 1990 ו,720 וכשמסתכלים על התוכניות האלו, מכוח אף אחת מהן לא ניתן להוציא היתר בניה. המשמעות של הדבר הזה, איזו תוכנית לוקחים כמצב קודם, היא מהן הזכויות שיוקנו לכל אחד מבעלי הקרקע על בסיס השטחים הנכנסים והיוצאים ממנה.

השטח שאנחנו מדברים עליו לא נלקח בחשבון בייעודו האקוויוולנטי לאיחוד וחלוקה, אלא בשווי כדרך.

עמ' 14 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0915892 תא/מק/4100/1 - נס לגויים - איחוד וחלוקה מגרשים 30 ו-81

25-0003ב' - - 3 לאחר פרסום לפי 106ב', אישור למתן תוקף

זאת, למרות הפרוטוקולים של הוועדה המחוזית שעסקה בתכנית 4100 ובכולן נאמר בוועדה המחוזית שיבוא לפתרון במסגרת איחוד וחלוקה. העובדה שהשמאי לא הכליל את שטח המבנה שלנו גורמת לתקלה כפולה - קיפח אותנו ובסוף מישהו יצטרך לפנות את המבנה. למה לגלגל את עלות הפינוי כפי שקבעה הועדה המחוזית במסגרת החלוקה החדשה ולא לפתור זאת מלכתחילה? אין פה אף אחד שמפסיד - פשוט הנזק ייפול על קופת העירייה.

בנוסף, היו שתי שומות של השבחה. אחת שהוציאה הועדה המקומית והשנייה שמאי מכריע. בשתי השומות נקבע כי החלק היחסי של המתנגד הוא %6.7 מסך כל תוכנית 4100 וכך שילמנו היטל השבחה.

לא ניתן לקפח אותנו ולתת לנו חצי מהזכויות שלנו היות לאחר שיש החלטה חלוטה. יש מחלוקת עם הצוות המקצועי, שבמסגרת איחוד וחלוקה לוקחים גם את השטחים שמסומנים היו להפרשת צרכי ציבור בתוכניות קודמות. הוועדה אישרה את מק/4701 של מתחם הירקון ,23 27 ובאותה תוכנית, גם במצב הנכנס, סומנו 2 מצבי תכנון, ובעלי הזכויות קיבלו זכויות מלאות לפי שטחן הרשום כפי שאנו מבקשים עכשיו.

ליאור שפירא: איפה בדראפט מופיעה התגובה להתנגדות לעניין שומות ההשבחה?

דני ארצי: אני לא רואה את האזכור של היטל השבחה, יכול להיות שזה נובע מזה שהוא תמצת את ראשי

הטענות ושם זה לא הופיע. שאר הטענות הכל נמצא.

מיטל להבי: מי תמצת את הטענות?

דני ארצי: אנחנו מתמצתים על סמך ההתנגדות. כשמוצגת התנגדות יש פירוט ובסופו של דבר יש ראשי

הטענות , כנראה שציטטנו את ראשי הטענות.

ליאור שפירא: מאחר והמתנגדים טרחו והגיעו אבקש שהנושא ילמד בצורה רצינית והטענות ילמדו

לעומקן והם יוזמנו שוב. כעת לא נכריע בעניין. הנושא ישובץ שוב לישיבה הקרובה.

עו"ד רועי בר: מקריא מההתנגדות שלו את נושא השומה.

אוהד דנוס: לא הוזכרנו בטבלת ההקצאה, יש לייחד לנו חלק יחסי. הצוות המקצועי ביטל את תכנית

,2523 יש לחזור לתוכנית .432 אנו לא טוענים לגבי התכנון החדש, אנו מבקשים לתקן את העוול ולחזור לתכנית .432 אנחנו אמורים להיות בתחום שטח שיעבור לעיריית ת"א ואנו אמורים לקבל פיצוי על פי תקן 15 ולא קיבלנו זאת בטבלאות כי לא ידעו שהמבנה שלנו תורם לשווי , חייבים להביא זאת בחשבון על מנת שלא נקופח. היטל ההשבחה הכניסו את כולם באותו שווי ופתאום אנחנו מקבלים פחות.

עו"ד רועי בר: כתבנו בהתנגדות שתכנית 2523 ביטלה במפורש את 2 התוכנית שמפנים אליה.

ליאור שפירא: ההחלטה היא לשוב ולדון בהתנגדות. בסעיף 2 למענה בהתנגדויות מתחיל "טבלת

ההקצאות נערכה בהתאם לתקן 15" ובסוף: "המחוברים לא תואמים לתקן 15", איך זה מסתדר?

דני ארצי: טענה אחת, להגיד "אנחנו חלק מטבלת ההקצאות". התקן מחייב לשקף את נסח הטאבו ואילו

המסעדה לא מופיעה בנסח הטאבו.

מיטל להבי: הנושא של איחוד חלוקה צריך להיות בדמנו. הקטנים יוצאים ניזוקים. יש ליצור בהירות.

אודי כרמלי: ניתן לראות את יחס הוועדה והצוותים המקצועיים לאנשים הקטנים והמוחלשים, אם

משתמע שהטבלאות לא נערכות כדין או מעוותות. אין כאן אף אחד שאינו רגיש לנושאים הללו.

מיטל להבי: מי שרשום בעמידר לא רשום בטאבו. לא יכול להיות שלא ניקח בחשבון את הרישום בעמידר.

דני ארצי: התקן השמאי מחייב לשקף את נסח הטאבו.

מיטל להבי: אני מפקפקת בזה.

ליאור שפירא: אנו לא דנים היום בתוכנית הזו

מלי פולישוק: חברי הוועדה ואני צריכים לקבל את ההתנגדות בחוברת, פעם זה היה ונעלם.

אורלי אראל: זה ברישוי לא בוועדה לתכנון.

מלי פולישוק: זו דוגמה לכך שהכתוב לא מייצג את מה שאמרו.

ליאור שפירא: כדאי שהתמצות ישקף את המציאות

אורלי אראל: אני מקבלת את ההערה שבדרפט הספיציפי הזה לא שוקפה ההתנגדות הזו בצורה מדויקת.

זה יתוקן. קיבלתי את הערה מותר לנו לטעות. ההתנגדויות שאנו מקבלים הם על עשרות עמודים, איש הצוות בשיתוף השירות המשפטי והיחידה של דני יושבים ומנתחים את ההתנגדויות, אתם מקבלים תמצית.

ליאור שפירא: אנחנו רוצים שהדרפט ייראה קצת אחרת

מלי פולישוק: צריך לשלוח לנו לינק למקום שבו זה נמצא

הראלה אברהם אוזן: למען הסדר הטוב, בניגוד למה שאמרת מיטל, התיקון לחוק לא מתייחס לחברי

הוועדה, חברי וועדה שניים כאחד יכולים להגיש ערר בזכות לוועדת ערר על התוכניות שנדונות כאן.

בישיבתה מספר 24-0006ב' מיום 08/05/2024 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

נקבע לדיון נוסף

עמ' 15 מבא"ת ספטמבר 2007

מענה להתנגדות	המלצת הצוות	מהות ההתנגדות	סעיף בהתנגדות	סעיף בתקנון	מס' סידורי
לאחר בחינה נוספת של המצב הקודם ולאחר שנבחנו הוראות תכנית תא/4100 ()507-0141317 שאושרה ב- 2016 יושב כי סעיף 6.15 לתכנית 4100 קובע כי "תכנית זו קובעת 3 מתחמים לאיחוד וחלוקה. שווין של החלקות הנכנסות לצורך טבלאות ההקצאה והאיזון בתכניות האיחוד וחלוקה המפורטות ייקבע בהתאם לשווין של החלקות ערב הפקדה של תכנית זו". בהתאם, טבלת ההקצאה ערוכה בהתאם לתכניות מאושרות שקדמו לתכנית תא/.4100 עם זאת ונוכח העובדה, שהתכנית הקודמת ל-,4100 תכנית ,2523 קבעה גם היא איחוד וחלוקה שלא בוצע בפועל, הרי ש"המצב הקודם" לצורך איחוד וחלוקה הינו לפי תכנית 2523 כאשר החלוקה בין הבעלים בתכנית תהיה בהתאם לחלקם היחסי בתכנית 2523 לשטח כל בעל ביחס לכלל שטח התכנית. הצוות ממליץ כי ההתנגדות תתקבל בחלקה וטבלת האיזון תתוקן בהתאם.	לקבל חלקית את ההתנגדות	יש לקבוע את שווי החלקות במצב הנכנס הקודם בהתאם לשווין ערב הפקדת תכנית זו (תכנית תא/ /4100 ,)1 קרי לפי התכניות שקדמו לתכנית תא/.4100 זאת, משום שתכנית קודמת ()2523 סימנה איחוד וחלוקה אולם לא בוצע איחוד וחלוקה בפועל. על כן יש להגיע לתכניות לפניה - קרי תכנית 720 ולא תכנית .1990	1-7		.2

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0915892 תא/מק/4100/1 - נס לגויים - איחוד וחלוקה מגרשים 30 ו-81

25-0003ב' - - 3 לאחר פרסום לפי 106ב', אישור למתן תוקף

דיון חוזר בהתנגדויות 26/6/2024

פירוט ההתנגדויות, דברי המענה להתנגדויות והמלצות:

בתקופת ההפקדה הוגשו התנגדויות לתכנית:

.1עמי אלמוג דרך מנחם בגין - מגדל היובל תל אביב

2. מר שמחוני עוזר על ידי עו"ד ויצמן 51 תל אביב 6209109

אמיר דנוס

עין הקורא 10 ראשל"צ 7528910

והשלמת טיעון שהוגשה על ידי

עו"ד רועי בר בשם שמחוני עוזר

להלן סיכום התייחסות הצוות להתנגדויות שהוגשו:

1. התנגדות עמי אלמוג – רשות מקרקעי ישראל - חלקה 1 גוש 7054

עמ' 16 מבא"ת ספטמבר 2007

מענה להתנגדות	המלצת הצוות	מהות ההתנגדות	סעיף בהתנגדות	סעיף בתקנון	מס' סידורי
בהתאם לתקן 15 השמאי ולתקנות החוק, רק בעלויות מתוך נסח לשכת רישום המקרקעין מופיעות בטבלת ההקצאות והאיזון. עם זאת ניתן לציין בכוכבית, בתחתית הטבלה, שהוצג אישור זכויות של בעלים / חוכר של רמ"י בחלקים מחלקה .1	לקבל את ההתנגדות בחלקה	יש להקצות למתנגד שמחוני חלקים בטבלת ההקצאות והאיזון בהתאם למכתב אישור הזכויות.	8		.5
טבלת ההקצאה והאיזון נערכה בהתאם לתקן .15 שמאי התכנית בדק ומצא כי ערב תכנית 4100 השימוש המיטבי מהווה את שווי הקרקע בלבד, ללא השווי הפיזי של המחוברים (המחוברים אינם תורמים לשווי) לכך יש להוסיף כי המבנה סומן להריסה בתכנית .2523 זה.	לדחות את ההתנגדות	יש להקצות למתנגד את מרכיב המחוברים באותו חלק שהוא מחזיק גם אם תרומתם הינה לשימוש ביניים (מבנה המסעדה לפי 4,000 ש"ח/מ"ר וסככות בחצר לפי 1,200 ש"ח/מ"ר).	8 (10ד)		.6
כאמור במענה מס' 1 להתנגדות ,1 נוכח העובדה, שהתכנית הקודמת ל- ,4100 תכנית ,2523 קבעה גם היא איחוד וחלוקה שלא בוצע בפועל, הרי ש"המצב הקודם" לצורך איחוד וחלוקה הינו לפי תכנית 2523 כאשר החלוקה בין הבעלים בתכנית הינה בהתאם לחלקם היחסי בתכנית 2523 לשטח כל בעל ביחס לכלל שטח התכנית.	לקבל את ההתנגדות	שווי חלקת המתנגד לפי ייעוד מצב נכנס הינו מגורים מיוחד לפי תכנית 2523 ונכנסת בשווי פחות מחלקה סמוכה בייעוד מגורים א': המתנגד סבור שהיה ראוי להניח כי שטח החלקות לאיחוד וחלוקה חדשה ייכנס במצב קודם בשווי למ"ר קרקע זהה, וזאת מכיוון שכל החלקות מסומנות יחד לחלוקה החדשה לפי תכנית .4100	9 (10ג)		.7
הטענה אינה רלבנטית מכיוון שטבלת האיזון תתוקן עפ"י הנאמר בהתנגדות מס' 1	לדחות את ההתנגדות	ביחס לנתוני השוואה שהציג שמאי התכנית נטען כי השמאי לא ציין את ערכי השווי שהובאו בחשבון על ידו לכל ייעוד בתכנית.	11.4		.8
ראה התנגדות מס' 1	לדחות את ההתנגדות	שמאי התכנית ציין במצב התכנוני לעקרונות השומה את תכניות 720 + ,1990 בעוד תכנית 2523 מבטלת את התכניות הללו.	השלמת טיעון מיום 23.01.24 (רועי בר) סע' 8		.9

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0915892 תא/מק/4100/1 - נס לגויים - איחוד וחלוקה מגרשים 30 ו-81

25-0003ב' - - 3 לאחר פרסום לפי 106ב', אישור למתן תוקף

2. התנגדות עוזר שמחוני - חלקה 1 גוש 7054

עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007

ראשית ובהמשך למענה לסע' 1 הבעלות הרשומה בחלקה 1 בשלמות הינה של ר"פ, ובהתאם הוקצה לה כבעלים רשום על מלוא החלקה. שנית ובניגוד לטענת המתנגד, כי יש להתייחס לחלקה היחסי של חלקה 119 המהווה אחת מ-4 חלקות המקור המרכיבות את חלקה 1 שבנדון, הרי שטבלת איזון נעשית על פי תקן 15 השמאי ומתייחסת לחלקה היחסי של חלקה 1 בשלמות בתכנית במצב קודם ואינו מתייחס לחלקות המקור של חלקות מס' .1 ומכל מקום אין לשומת היטל השבחה להוות בסיס לטבלאות איחוד וחלוקה ו/או הקצאות. ,	לדחות את ההתנגדות	יש להקצות למתנגד חלק בטבלת ההקצאה המשקף שווי יחסי בשיעור %6.7 מכלל התכנית ובהתאם לחלק היחסי שנגבה על בסיסו היטל השבחה בגין תכנית .4100	השלמת טיעון מיום 23.01.24 (רועי בר) סע' 11-12		.10
ההקצאה נערכה בהתאם לחוק ולתקנות והתקינה תוך ניסיון לאזן בין עקרון הקרוב ככל האפשר ואיגום זכויות בעלים לצורך מימוש , עם זאת במסגרת תיקון טבלאות האיזון יקצה השמאי ככל האפשר את זכויות חלקה 1 בשלמות במגרש אחד.	לקבל חלקית את ההתנגדות	יש להקצות עבור חלקה 1 בשלמות ללא פיצול ההקצאה בין שני המגרשים, כאשר הקצאת השמאי לחלק מחלקה 1 הינה במגרש 1 ויתרתו במגרש 2	השלמת טיעון מיום 23.01.24 (רועי בר) סע' 13-14		.11
ראה מענה להתנגדות מס' 1	לקבל חלקית את ההתנגדות	השמאי טעה בפרשנות התוכניות הקודמות לפיכך חלקה 1 צריכה להיכנס במקדם 1.0 לכל שטחה	השלמת טיעון מיום 23.01.24 (רועי בר) סע' 15		.12

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0915892 תא/מק/4100/1 - נס לגויים - איחוד וחלוקה מגרשים 30 ו-81

25-0003ב' - - 3 לאחר פרסום לפי 106ב', אישור למתן תוקף

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות יפו)

(א) לשקול לקבל חלקית את התנגדות מס' 1 (רשות מקרקעי ישראל) ואת סעיפים ,1 3 + 7 בהתנגדות מס'

2 והכל כמפורט בטבלת התייחסות הצוות.

(ב) לתקן את טבלאות האיחוד והחלוקה בהתאם, בתאום עם מנהל יחידת מקרקעין באגף תכנון עיר.

ההחלטה והטבלאות יפורסמו לפי סעיף 106ב' באמצעות משלוח הודעות לבעלי הזכויות בתכנית ותינתן זכות לנפגעים חדשים להגיש התנגדות לועדה המקומית, לפרק זמן של 21 יום.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 24-0009ב' מיום 26/06/2024 תיאור הדיון:

עמ' 18 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0915892 תא/מק/4100/1 - נס לגויים - איחוד וחלוקה מגרשים 30 ו-81

25-0003ב' - - 3 לאחר פרסום לפי 106ב', אישור למתן תוקף

אילן פרי: זהו דיון חוזר בהתנגדויות, בעקבות דיון שהתקיים בתאריך ,29.5.2024 יו"ר הוועדה ביקש

שנבדוק את מענה הצוות המקצועי להתנגדות מס' .2 מציג בקצרה את עיקרי התוכנית.

עמי אלמוג: ההתנגדות שלנו לתוכנית /4100 1 אומרת שיש ללכת אחורה, לפי הוראות של תוכנית ,4100

ולעשות איחוד וחלוקה לפי המצב הנכנס של ,4100 שלמעשה שולחת אותנו לתוכנית 2523 שהיתה תוכנית טרום תכנית .4100 אולם תוכנית 2523 הייתה אמורה לבצע איחוד וחלוקה לא נעשתה טבלה של או"ח ולכן הולכים לתוכניות 1990 ו-,720 זו עמדתנו.

עו"ד שימחוני: קראנו את המענה של הצוות המקצועי של העיריה ונראה שאפשר להגיע להסכמות

שייתרו את הצורך בהכרעה בהתנגדויות. הנקודה העיקרית הייתה שהקרקע תיכנס בשווי אחיד לפי תכנית 2523 ונראה שיש כוונה לקבל את זה.

הנקודה השניה - מכיוון שרכשנו את זכויות הבעלות מעמידר, מקובל שתרשם הערה בכוכבית, בתחתית הטבלה, שהוצג אישור זכויות של בעלים / חוכר של רמ"י, והצוות הציעו לקבל את זה.

הנקודה השלישית – ביחס לשווי המחוברים, אנו משאירים לשיקול דעת הועדה.

הנושא האחרון - מכיוון שהלקוח שלי ולקוחותיו של עו"ד פורגיס, מיזמי התוכנית, הגיעו להסכמות ביניהם, מבוקש שההקצאה שלנו, מתוך שטחי רמ"י, תיעשה במגרש משותף עו"ד פורגיס ולא במגרש השני. זה לא משנה את מהות התוכנית, רק שהשמאי יבדוק אם זה אפשרי. אפשר לסיים את התוכנית ולברך על המוגמר.

עו"ד פורגיס: אנו מקבלים את ההחלטה לעשות את השומה לפי תכנית 2523 אבל מבקשים לא לפרסם

106ב'. לועדה יש את שיקול הדעת לאפשר כאשר הטבלה תהיה מוכנה.

הראלה אברהם אוזן: האם כל הבעלים בתחום התוכנית נמצאים פה?

עו"ד פורגיס : כן

הראלה אברהם אוזן: האם יש הסכמה בין הבעלים בתחום התוכנית? אין עוד בעלים נוספים שעשויים

להיפגע כתוצאה מהשינויים?

עו"ד פורגיס: נכון. אנו מבקשים שיהיה הליך של מתן הודעה רק לבעלים שנוכחים פה עם הטבלאות

המתוקנות.

אורנה ברביבאי: למה זה חשוב לכם?

הראלה אברהם אוזן: הכוונה היא להעביר את הטבלאות המתוקנות באמצעות משלוח הודעות לבעלי

הזכויות בתוכנית

אורנה ברביבאי: למה לא לתת פומביות?

עו"ד פורגיס: זה נוגע רק לבעלים, כדי לחסוך זמן ודיון נוסף. תיקון הטבלאות יכול ויצריך תיקון של

הבינוי.

אודי כרמלי: כעת זה דיון בהתנגדויות, ייתכן ויש הסכמות מאחורי הקלעים, חשוב שזה ייעשה בצורה

מקצועית ומסודרת. האם כל ההתנגדויות הושמעו?

מיטל להבי: שאלתי לשמאי דנוס שבתוכנית זו בתפקידו כמתנגד תומך במכתבי אישורי זכויות שניתן

לצינם ככוכבית בסוף הטבלה. יש פה שני מקרים שאבקש לציין, כאשר אין טאבו אלא אישור זכויות, אבקש להבין איזה הפחתת שווי יש על זה? כאשר אדם הוא דייר משנה של עמידר רשום בעמידר, לא נרשם באיחוד וחלוקה היות והוא דייר משנה. בתוכנית כאן רשום השם הוא חוכר של רמ"י מה השתנה? דבר שני שאני שמחה לראות כאשר יש תכנית שלא היתה בה או"ח, מתי שמים לב לתוכנית הקודמת? היו מקרים שסירבנו לראות בתוכנית הקודמת תוכנית מנחה לשווי. האם ניתן לרשום ניתן לקבל את ההתנגדות בחלקה?

דני ארצי: בנוגע למצב הקודם מצאנו מבחינה משפטית ושמאית שתוכנית 2523 היא התוכנית הקודמת

והיא הקובעת.

מיטל להבי: למה במקרה זה הלכנו לפי תוכנית קודמת?

דני ארצי: נוהגים באופן קבוע על פי החוק ללכת לפי המצב הקודם.

מיטל להבי: פה אתה נותן גם את 1990?

דני ארצי: לא, 1990 זה לחזור אחורה.

ליאור שפירא: אנא השיבו למתנגדים.

דני ארצי: לגבי התנגדות רמ"י: נמצא שהמצב הקודם לצורך או"ח הוא לפי תכנית 2523 ומקבלים את

ההתנגדות באופן חלקי.

לגבי התנגדות עו"ד שמחוני מקריא מתוך הדרפט.

תגובות:

עו"ד אמיר דנוס: מגיב לדבריה של מיטל להבי, יש להבדיל בין חוכר או דייר מוגן של עמידר לבין אדם

שרכש זכויות בעלות והוא בעלים שלא נרשם בטאבו ולכן יש להתייחס אליו כבעלים לכל דבר וענין כי הזכויות הם בעלות ולא חכירה או דייר מוגן.

עו"ד שמחוני: מקבלים את ההצעה בדרפט שתהיה כוכבית שתציין את השם של משפחת עוזר והשטח

שרכש מעמידר.

עמ' 19 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0915892 תא/מק/4100/1 - נס לגויים - איחוד וחלוקה מגרשים 30 ו-81

25-0003ב' - - 3 לאחר פרסום לפי 106ב', אישור למתן תוקף

מקבלים את העיקרון שמופיע בדרפט ששווי הזכויות נכנסות לפי שווי אחיד בכל תחום התוכנית כתוכנית של או"ח הקודמת.

משאירים לשיקול דעת הוועדה המקומית האם לכלול את שווי המחוברים של משפחת עוזר.

מבקשים לשקול את האפשרות להעביר את הזכויות של משפ' עוזר למגרש של היזמים כך שהמגרש של המינהל יהיה נקי מזכויות של צדדים שלישיים ואנחנו נצטרף אליהם.

מיטל להבי: מעריכה את ההידברות הקודמת בין המתנגדים השמאי והצוות , יפה שהגיעו עם הסכמות.

אנדריי פייר: בסעיף 7 במענה, כתוב "לקבל את ההתנגדות". בעקבות הבקשה וההסכמות עם המתנגדים

יהיה צריך לדחות את ההתנגדות. יש חלקה בבעלות המנהל אנחנו מבקשים שהחלק של הבעלים יהיה בנפרד למינהל.

ליאור שפירא: תמשכו את הטענה בסעיף 7 בהתנגדות.

אחר שמיעת המתנגדים וגורמי המקצוע, מקבלים חלק מהתנגדויות ולדחות את חלקן ולתקן את טבלת האיזון בהתאם לחוות הדעת המקצועי.

הראלה אברהם אוזן: שאלתי ונעניתי שהנוכחים רוצים לראות את הטבלאות המתוקנות לפני שהם

מסכימים. לא ברור לי שיש פה הסכמה של כל הבעלים, אנו בהליך של התנגדויות.

על כן הצעת ההחלטה היא: לאחר שמיעת ההתנגדויות הועדה שוקלת לקבל חלקית את התנגדויות לעניין תכנית ,2523 באופן שתתוקן טבלת החלוקה בין הבעלים בתכנית ותהיה בהתאם לחלקם היחסי בתכנית .2523 הועדה מורה על תיקון טבלאות האיחוד והחלוקה בהתאם, בתיאום עם מנהל יחידת מקרקעין באגף תכנון עיר. ההחלטה והטבלאות יפורסמו לפי סעיף 106ב' לחוק, באמצעות משלוח הודעות לבעלי הזכויות בתכנית, ותינתן זכות לנפגעים חדשים להגיש התנגדות לוועדה המקומית, לפרק זמן של 21 יום.

ליאור שפירא: קבלנו את ההמלצה, מאושר פה אחד.

בישיבתה מספר 24-0009ב' מיום 26/06/2024 (החלטה מספר )11 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאחר שמיעת ההתנגדויות הועדה שוקלת לקבל חלקית את התנגדויות לעניין תכנית ,2523 באופן שתתוקן טבלת החלוקה בין הבעלים בתכנית ותהיה בהתאם לחלקם היחסי בתכנית .2523 הועדה מורה על תיקון טבלאות האיחוד והחלוקה בהתאם, בתאום עם מנהל יחידת מקרקעין באגף תכנון עיר. ההחלטה והטבלאות יפורסמו לפי סעיף 106ב' לחוק באמצעות משלוח הודעות לבעלי הזכויות בתכנית ותינתן זכות לנפגעים חדשים להגיש התנגדות לוועדה המקומית, לפרק זמן של 21 יום.

משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, זבולון אלחנן, חיים גורן, אורנה ברביאי, מיטל להבי

דיון חוזר בהתנגדויות 5/2/2025

בדיון בהתנגדויות החליטה הועדה לפרסם כי היא שוקלת לקבל חלקית את התנגדויות מתנגד 1 (רשות מקרקעי ישראל) ומתנגד 2 (עוזר שמחוני), כמפורט בטבלת התייחסות הצוות.

טבלאות האיחוד והחלוקה תוקנו בהתאם ופורסמו לפי סעיף 106ב' לחוק באמצעות משלוח הודעות לבעלי הזכויות בתכנית. לא הוגשו התנגדויות נוספות בפרק הזמן שהוקצב לכך (21 יום).

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות יפו)

(א) בהמשך להחלטתה מיום 26/6/24 וכפי ששקלה הועדה לעשות, לקבל חלקית את התנגדויות מס' 1 (רשות מקרקעי ישראל) ומס' 2 (עוזר שמחוני), כמפורט בטבלת התייחסות הצוות.

(ב) בהתאם לס"ק (א), לאשר את טבלאות האיחוד והחלוקה שפורסמו לפי סעיף 106ב' ולתת תוקף לתכנית.

(ג) תנאי לאישור התכנית: תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו.

עמ' 20 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
137	,123,125,238,127,129	חלק	מוסדר	6997
28,25	,2-3 14-17	חלק	מוסדר	7427
,26 ,24 -4,9,15 16,18	,10 ,19 20	חלק	מוסדר	7048
,124 235	,246 ,244 ,135 ,147 ,149 22	חלק	מוסדר	7050

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-1091867 תא/מק/5108 - פרדס אבו סייף

25-0003ב' - - 4 הבהרה ודיוק לדרפט

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובניה

מיקום: יפו ד'

כתובת:

מחרוזת 15-33 אי זוגיים, נרדור 3א, 3ב, רחוב 3862 ,6 ,4 רובינשטיין יצחק 2א, 4א, 4ב, ,10 ,12 12ג, 12ב, ,16 ,27 ,31 25 שד' ירושלים ,171 171 א, ,173 173א, ,181 ,183 .185

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית: 61.636 דונם

מתכנן: [הושמט]

אדריכלות נוף: יעל בר מאור

מדידה: GROUP DATAMAP

תנועה: דגש הנדסה

יזם: רשות מקרקעי ישראל

שמאות: אהרון בוץ

שימור: שעיה רוט

שיתוף ציבור ויועץ חברתי: עבד שחאדה

עמ' 21 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-1091867 תא/מק/5108 - פרדס אבו סייף

25-0003ב' - - 4 הבהרה ודיוק לדרפט

מים, ביוב והידרולוגיה: ענבל אברהם

בעלות: עיריית ת"א-יפו, רשות פיתוח, מדינה, פרטיים, הימנותא.

מצב השטח בפועל:

במרחב הפרדס מתגוררת כיום שלוש משפחות ענפות, על בסיס הפרדס שהתקיים בו במהלך המאה ה .20 המרחב מהווה מתחם מסוגר, תפוס, מוקף גדרות והוא נחצה לשני חלקים על ידי רחוב רובינשטיין. מרבית מרחב התכנון מבונה, כאשר בחלקו הצפוני השטח כולל סככות ובתי מלאכה, עצים בוגרים, ומשתלה כלפי שדרות ירושלים. בחלקו הדרומי קיימים מבני מגורים צמודי קרקע, עצי פרי רבים, ובית באר. במזרח התכנית קיים מגרש הספורט של מרכז קהילתי בית רק"ע.

מדיניות קיימת:

תכנית המתאר תא/ :5000

נספח אזורי ייעוד: אזור מגורים בבנייה עירונית, רח"ק מרבי 4 נספח עיצוב עירוני: גובה מרבי: עד 8 קומות

נספח הערות מיוחדות: מתחם התחדשות עירונית:

• יותר חישוב רח"ק ממוצע.

• תתאפשר עלייה נקודתית בגובה חריגה מסביבתה (15 קומות). תכנית זו מטמיעה הקלות במספר הקומות עד 19 קומות.

• תוספת 1 רח"ק (סה"כ )5

תשריט אזורי ייעוד נספח אזורי תכנון נספח עיצוב עירוני עמ' 22 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-1091867 תא/מק/5108 - פרדס אבו סייף

25-0003ב' - - 4 הבהרה ודיוק לדרפט

מצב תכנוני קיים:

תב"ע תקפה: תכנית מתאר מס' -2661 ת.א – "הבאר". מתן תוקף - 1988

יעוד קיים: שטח ציבורי פתוח מוצע, שטח למבני ציבור, אזור מגורים מיוחד, שביל להולכי רגל, דרך

קיימת, דרך מוצעת.

שטח התכנון: כ-61.6 ד'

זכויות בניה: מגורים כ-47,300 מ"ר, מוסדות ציבור כ-13,500 מ"ר, מבנים לשימוש השצ"פ – כ-650 מ"ר.

430 יח"ד, בגבהים של ,6 ,12 24 קומות מעל עמודים.

מצב תכנוני מוצע:

תכנית להתחדשות עירונית במרחב 'פרדס אבו סיף' ההיסטורי. תכנית זו מציעה פינוי של המבנים הקיימים ובנייה של 1,232 יח"ד, מתוכן %10 דירות בהישג יד. התכנית קובעת שני מרחבי תכנון עיקריים מדרום ומצפון לרחוב רובינשטיין ומייצרת להם אופי שונה המותאם לסביבת התכנון - צפונית לרח'

רובינשטיין, מוצעת בנייה רוויה בדומה לבינוי בתכניות השכנות. דרומית לרח' רובישנטיין, מרחב המאופיין בחצרות פנימיות, המשמר את זיכרון ואופי הפרדס. כמו כן, מוצעת דרך חדשה לטובת שיפור הקישוריות באיזור ורשת הדרכים, הוספת שטחים ציבוריים בנויים, קביעת חזית מסחרית לרחוב רובינשטיין ומרחב עירוני פעיל, שמירה על היקף השטחים הציבוריים הפתוחים תוך שמירה על עצים בעלי ערך, שימור בית הבאר הקיים ומתן הנחיות לפיתוחו.

תיאור מטרות התכנון:

• התחדשות המרחב באמצעות הגדלת היצע המגורים ושטחי הציבור.

• שיפור הקישוריות במרחב יפו ד', קביעת דרך חדשה לטובת השלמת גריד הדרכים בשכונה וחיבור רגלי למוקדים עירוניים.

• השתלבות בשכונת יפו ד' תוך הפיכה מאזור מבודל מוקף גדרות למרכז ציבורי עבור כלל השכונה.

• הקמת מוקד ציבורי שכונתי חדש וארגונו סביב בית הבאר.

• שמירת מבנה בית הבאר ההיסטורי כפי שהומלץ בסקר השימור המרקמי וע"י ועדת השימור.

• קביעת דיור בהישג יד בהתאם למדיניות הדיור העירונית.

• תוספת שטחים עבור מבני ציבור לפי פרוגרמה.

עמ' 23 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-1091867 תא/מק/5108 - פרדס אבו סייף

25-0003ב' - - 4 הבהרה ודיוק לדרפט

• קביעת הוראות איחוד וחלוקה שלא בהסכמת בעלים.

• מתווה שלביות ביצוע להבטחת השלמת פינוי הבינוי הלא מוסדר מהשטחים הציבוריים והפרטיים בכל מרחב התכנית.

• קביעת זיקת הנאה למעבר ושהיית הציבור לאורך כל שעות היממה והשנה.

• קביעת הוראות לפיתוח השטח לרבות תשתיות, תת הקרקע, הוראות לאיכות הסביבה וניהול מי נגר, בנייה ירוקה ותכנון בר קיימא.

תשריט מצב מוצע:

עמ' 24 מבא"ת ספטמבר 2007

שטחי שירות				שטח עיקרי					יעוד
מתחת לקרקע 2		מעל הקרקע 1		סה"כ	מתחת לקרקע		מעל הקרקע
% *2	מ"ר	% *2	מ"ר	מ"ר	%	מ"ר	% *2	מ"ר
	8970		11920	44200				44200	מבני ציבור
	45475		40628	77216				77216	מגורים ד'
									שטח ציבורי פתוח
			425	1610				1610	מסחר

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-1091867 תא/מק/5108 - פרדס אבו סייף

25-0003ב' - - 4 הבהרה ודיוק לדרפט

זכויות בניה:

1 - % מהשטח העיקרי

2 - % משטח הקרקע

יח"ד: 1232 יח"ד וכ-2000 מ"ר למסחר זעיר

צפיפות: ברוטו – 20 יח"ד לדונם נטו- כ-52 יח"ד לדונם

שטח ממוצע ליח"ד: כ 95 מ"ר ברוטו, כ 74 מ"ר פלדלת

נתונים נפחיים:

מספר קומות: מ: 7 עד: .19 כולל הקלה בקומות מ 15 ל 19 קומות.

תכסית: עד %60

קווי בניין: 3 מ' לכל הכיוונים, פרט לקו בניין 2 מ' לכיוון שצ"פ [.]302

חוו"ד תחבורתית:

תיאור המצב הקיים:

• מרחב הפרדס משורת כיום משני הרחובות, מרחוב המחרוזת שבגבולו הדרומי ומרחוב יצחק רובינשטיין החוצה את הפרדס.

• החניה לתושבי הפרדס מתבססת כיום רובה ככולה על חניה לאורך שני הרחובות הנ"ל.

• בתוך הפרדס עצמו אין היררכיה של דרכים והגישה היא בחיבורים פרטיזניים, הן לרכב והן להולכי רגל.

עקרונות תכנון:

כללי – התכנית המוצעת מתבססת על שני הרחובות הנ"ל ומוסיפה רחוב בצד המזרחי, בכוון צפון דרום, המחבר את רחוב המחרוזת לרחוב יצחק רובנשטיין. הסדר זה תקף לרכב הפרטי, וגם לרכב התפעולי ולרכב איסוף האשפה, שירדו אל מתחת לקרקע, למרתפים במגרשי המגורים.

הולכי רגל:

התכנית מרחיבה את המדרכות לאורך הרחובות ומאפשרת להולכי הרגל להשתמש בשצ"פים לינאריים במרחב הפרדס, על מנת להגיע למבנים המתוכננים וגם כדי לעבור דרך הפרדס כחלק מהתנועה הרגלית בתוך שכונת יפו ד'.

רוכבי אופניים:

כמו הולכי הרגל, גם שבילי האופניים יוטמעו בשצ"פים ויאפשרו נגישות למבנים השונים בשכונה, מהרשת העירונית הסמוכה.

תחבורה ציבורית:

השכונה נושקת לשדרות ירושלים, בה פועל הקו האדום של הרק"ל. כמו כן השכונה נמצאת במרחק אווירי של כ-400 מ', מתחנת הרכבת וולפסון. יש להדגיש כי בתכנון קו 2 של המטרו, התחנה הדרומית שלו, אמורה להיבנות במחלף וולפסון, באינטגרציה עם תחנת הרכבת הקיימת.

אזור מיתון תנועה:

אין כוונה להפוך בשלב זה את האזור לאזור מיתון תנועה.

חוו"ד סביבתית (הרשות לאיכו"ס):

התכנית נדרשת להיות מלווה בנספח סביבה אשר יוגש כתנאי להפקדה בפועל.

הנושאים אשר ייבדקו כחלק מהנספח ומסקנותיהם יוטמעו בהוראות התכנית:

אקוסטיקה:

יבוצע חיזוי רעש תחבורה ורעש מהרק"ל לכל המבנים לאורך שד' ירושלים. ככל וקו הבינוי מתקדם לכיוון הרכבת הקלה, לעומת המצב הקיים כיום, ייערך תאום מול נת"ע ולקבל את אישורה שאין חריגות מנושא הרעידות מהרק"ל. החיזוי יעשה ע"פ נתוני תנועה עדכניים ותכנית בינוי במטרה לקבוע את כושר הבידוד האקוסטי. בנוסף יינתנו הנחיות לנושא המערכות הטכניות בדגש על המערכות שיתוכננו על גגות המבנים המרקמיים, השפעות הדדיות בין שימושים וכו'.

קרינה:

עמ' 25 מבא"ת ספטמבר 2007

	13.3	3		שטח עבור מוסדות ציבור- מקומי [דונם]	ש
	2.1	1		שטח עבור מוסדות ציבור- כלל עירוני [דונם]	ש
	15.4	4		סה"כ שטח עבור מוסדות ציבור	ס
	11	1		שטח ציבורי פתוח [סף הבית]	ש
	18.5	5		שטח פתוח כולל כלל עירוני	ש

כיתות	שירות
4.2	כיתות עבור מעונות יום
5.5	כיתות עבור גני ילדים
11.1	כיתות בית ספר יסודי
11.1	כיתות בית ספר על יסודי

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-1091867 תא/מק/5108 - פרדס אבו סייף

25-0003ב' - - 4 הבהרה ודיוק לדרפט

ייבחנו מקורות חשמל/ פולטי קרינה בתחום התכנית וסביבתה על מנת להבין את המשמעויות התכנוניות הקיימות/עתידיות על הבינוי המתוכנן (כדוגמת קו מתח המטיל מגבלת מרחק וכו')

אסבסט:

ייערך סקר אסבסט, ע"י סוקר אסבסט מוסמך, למבנים המיועדים להריסה שיגדיר את כמויות ומופעי האסבסט בתחום התכנית.

איכות אויר:

במסגרת הוראות התכנית, ניתנו הנחיות לשלבים השונים להצגת פתרונות נדרשים בנושא.

חוו"ד היח' האסטרטגית:

מצב קיים: כ-324 יחידות דיור (על פי הערכת אגף הנכסים)

מצב מוצע: 1,232 יחידות דיור

גודל משק בית מוערך: 3 נפשות

גודל שנתון חינוך מוערך: %1.5

סך האוכלוסייה הצפויה: 3,696

שטחי ציבור נדרשים נורמטיבית

מוסדות ציבור נדרשים נורמטיבית

המלצות להבטחת איכות השטחים תוך התמודדות עם ציפוף השכונה ומחסור בשטחים ציבוריים נדרש:

1. ניצול מיטבי של מגרשים ציבוריים בתחום התוכנית ובסמוך לה:

א. בינויי יעיל המאפשר תוספות עתידיות.

ב. בנייה בתת הקרקע ותכנון השטחים כך שיתאימו לסוגים של שימושים לאורך שעות

היום.

ג. רה ארגון של השטחים הקיימים- ארגון וייעול השימושים הקיימים, על מנת לצמצם

פיזור על שטח ציבורי לא יעיל.

ד. נגישות- הרחבת הגישה לציבור אל ומפונקציות הציבוריות ברגל, באופניים ובתחבורה

הציבורית.

2. תוכנית לניהול שטחים ציבוריים וצורת הפעלתם בתחום התכנית וסביבתה:

א. יצירת שיתופי פעולה בין מנהליים בהפעלת שימושים וחללים משותפים באמצעות

קביעת אופני ניהול למבנים משולבים- שיאפשרו ניהול אפקטיבי של מספר השימושים.

ב. שלביות- תעדוף של פיתוח שטחי הצבור על פי דחיפות, השפעה, פריסה ומתן מענה

לשימושים שנמצאים בשטחים שעוברים ברה- ארגון.

ג. בחינת הצרכים המקומיים- מדובר במרקם קהילתי הטרוגני עם צרכים רבים שאינם

נורמטיביים, יש לבחון את צרכי התושבים ולהבטיח מענה מקומי.

תכנית המוצעת אינה עומדת בדרישות ההקצאה כפי שעולות בחוות הדעת.

מצב מוצע בתכנית: 14.35 ד' שב"צ ו 12.36 דונם שצ"פ. התכנית חסרה דונם שב"צ ומוסיפה 1.3 שצ"פ

(בהתייחס לסף בית בלבד).

הפער בין השטח הנדרש פרוגרמתית עבור שב"צ לשטח המוקצה בתכנית הוא -1 דונם.

עמ' 26 מבא"ת ספטמבר 2007

	שצ"פ	ש		שב"צ	ש
11 (סף הבית בלבד)			15.4			דרישה פרוגרמתית על פי חלופה ב' (סה"כ יחידות הדיור)
12.36			14.35			מוצע בתכנית
+1.3 (בהתייחס לשטחי סף הבית בלבד)			-1			פער

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-1091867 תא/מק/5108 - פרדס אבו סייף

25-0003ב' - - 4 הבהרה ודיוק לדרפט

היקף השב"צ בתכנית המוצעת אינו עומד בדרישות ההקצאה כפי שעולות בחוות הדעת.

אי ההתאמה בין המצב הנדרש בפרוגרמה לבין המצב המוצע בתכנית נובע מנסיבות מיוחדות ומחריגותה של התכנית במספר תחומים:

- מרחב פרדס אבו סייף מאופיין ברובו בבנייה שאינה מוסדרת וכולל כ 324 בתי אב שחיים ללא תשתית וללא מעמד תכנוני מסודר.

- הבינוי הלא מוסדר בפרדס מונע מימוש בפועל של שטחים ציבורים מאושרים כולל דרכים, שצ"פ ומבני ציבור באופן זה נפגעים הן התושבים בתחום התכנית והן תושבי השכונה מזה שנים מתשתיות מטרדיות, מרשת דרכים קטועה, וממחסור בשטחי ציבור.

- התמשכות המצב הנוכחי אינה מטיבה ועלולה להרע את המצב הן בתחומי התכנית והן לסביבתה.

- מאחר ומרבית השטח אינו מוסדר, תכנית זו אינה תכנית נורמטיבית להתחדשות עירונית. על מנת לייצר תכנית שהינה בעלת אופק מימוש, נדרש לקחת בחשבון את התנאים המיוחדים הנגזרים מהצרכים ומשמעויות ההתארגנות של בתי האב הקיימים.

לאור סיבות חריגות אלו, היחידה האסטרטגית ממליצה לאשר את ההקצאות המוצעות על אף הפערים, מתוך הבנה שהתכנית המוצעת תביא להסדרת המרחב, לשימוש מיטבי בפוטנציאל שטחי הציבור ומיצוי פוטנציאל השטחים הסחירים.

לפיכך, לעניין שטחי הציבור ובהתייחס לטעמים המיוחדים הנ"ל, מומלץ לאשר את התכנית בהתאם לפרוגרמה המוצעת ובהתאם לסעיף 4.1.1 (ד) ()2 ((ח)) בהוראות תכנית המתאר.

דיור בהישג יד

א. מוצע כי %10 מכלל יחידות הדיור יהיו יח"ד דב"י על פי תיקון 120 לחוק.

ב. משך השכירות: 25 שנים ולאחריהן שכירות במחיר שוק לצמיתות.

ג. שיעור ההפחתה: %.40 בתיקון 120 קיימת אפשרות להעמיק הפחתה זו בקרקעות מדינה.

ד. בני מקום - תיקון 120 מאפשר כי %25 מהזכאים יהיו בני מקום – תושבי תל אביב יפו.

התייעצות עם הציבור:

מתווה ההתייעצות עם הציבור אושר בתת ועדה להתייעצות עם הציבור בתאריך .30.09.2024 לאורך התקדמות התכנון התקיימו פגישות רבות עם ועד הפרדס בהן הוצג התכנון ונדון עם הועד. בתאריך 17.11.2024 התקיימה פגישת יידוע פתוחה לכלל הציבור בבית רק"ע ביפו ד'. להלן סיכום המפגש באמצעות היועץ החברתי שמלווה את התכנית:

השתתפו במפגש: נציגי העירייה, עורכת התכנית, יועץ חברתי, תושבי פרדס אבו סייף: כ 40 משתתפים, בני משפחת אבו סייף ונציגי כל תתי המשפחה, משפחות נוספות המתגוררות בפרדס, תושבי האזור ואזרחים מעורבים.

מנכ"ל המשלמה ליפו הציג את תפיסת העירייה לפיתוח דרום יפו, חשיבות התכנית לעתיד האזור ואת העשייה למען התושבים.

מנהל אגף נכסי העירייה הציג את תהליכי שיתוף ועד הפרדס מאז הקמת מינהלת הפרדסים. כמו כן, הציג פעולות שהעירייה קידמה למען קידום הפרויקט:

1. מועצת העיר הכריזה על הפרדס כמתחם להתחדשות עירונית.

2. במסגרת חוק ההסדרים הקודם ניתן פטור מהיטל השבחה עבור התכנית וזאת בכדי לעודד את

קידם התכנית ואת הכדאיות הכלכלית ליישומה.

הוצג חלון הזמן הנוכחי להכנסת התכנית לדיון להפקדה עד סוף השנה וזאת כדי לעמוד בשינוי החקיקה לקבלת הקלות בתוספת קומות הנדרשות ליישום התכנית.

עמ' 27 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב מוצע	מצב קיים (הנתונים של המצב המאושר)	טבלת השונותאונהים
%500	כ-%100	אחוזים	סה"כ זכויות בניה
119,850 למגורים ולמסחר	61,450 מ"ר * לכל הייעודים	מ"ר
		אחוזים	זכויות בניה לקומה
		מ"ר
7-12-19	6-12-24	קומות	גובה
עד 76 מ'	עד 110 מ'	מטר
עד %60	עד %60	תכסית
0.8	לפי התקן בעת הוצאת ההיתר	מקומות חניה

תוספת/ גריעה	מצב מוצע	מצב מאושר	ייעוד קרקע
+802	1232	430	יח"ד
-4.141	23.97	28.111	מגורים
+3.327	14.324	10.997	מבנים ומוסדות ציבור
+0.004	12.313	12.309	שטחים ציבוריים פתוחים
+2.506	11.029	8.523	דרכים
-1.086	0	1.086	שביל
+4.751	37.666	32.915	סה"כ שטחים ציבוריים

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-1091867 תא/מק/5108 - פרדס אבו סייף

25-0003ב' - - 4 הבהרה ודיוק לדרפט

מתכנן מצוות תכנון יפו והדרום בעירייה הציג את הרקע לתכנית, את המטרות, את המסגרת התכנונית הכללית ואת הלו"ז הצפוי עד מתן תוקף לתכנית, אישור תכנית עיצוב והוצאת היתרי בניה.

אדריכלית הפרויקט מטעם רמ"י הציגה את התכנית.

שאלות, הערות והתייחסויות: התושבים הביעו עניין רב בתכנית והעלו מגוון רחב של שאלות והערות:

• הזהות החדשה לפרדס: תושבת הפרדס העלתה את החשיבות והרצון לשמור את הזהות הקיימת ושמירה על מורשת המשפחה בתכנון החדש. היא הציעה למסד בבית הבאר המוצע לשימור מוזיאון למטרה זו.

• פרטי התכנון: התושבים ביקשו פירוט נוסף לגבי גובה הבניינים, מספר יחידות הדיור, חלוקת השטחים הציבוריים והמסחריים, ומיקום מבני ציבור.

• תשתיות ותחבורה: התושבים התעניינו בתכנון הכבישים, החניונים, התחבורה הציבורית והנגישות לאזורים השונים בשכונה.

• שטחים פתוחים ונוף: הועלתה חשיבות השמירה על השטחים הפתוחים הקיימים, פיתוח גנים ציבוריים חדשים ושיפור הנוף, איך במקביל עלתה השאלה בעניין אחוז ההפרשות לשטחי ציבור בשטח התוכנית בהשוואה לתוכניות האחרות באזור.

• דת ומסורת: הועלתה שאלה לגבי התייחסות לתכנון מבני דת בשכונה, כיום ישנם שני בתי תפילה בפרדס שמשמשים את תושבי הפרדס והסביבה, נדרש לעגן זאת בתוכנית החדש כדי לאפשר תחושת שייכות לתושבים.

• תהליך קבלת ההחלטות: התושבים ביקשו לקבל מידע נוסף על שלבי התכנית הבאים, על האופן שבו התגובות שלהם ישולבו בתכנון הסופי, ועל לוחות הזמנים הצפויים.

• מתחמי בינוי ושלביות: יש בפרדס מספר משפחות, הכרחי לייצר הפרדה בין המשפחות וחוסר תלות, מצב של תלות יכול להביא לאתגר בהסכמות למימוש התוכניות.

• עלה נושא התביעה ההדדית המתנהלת בבית המשפט בין משפחת אבו סיף ורשות מקרקעי ישראל, כרגע התוכנית טובה, איך ללא הסכמות עם המנהל לא ידוע באמת ניתן לממש במסגרת לטובת המתגוררים בפרדס.

טבלת השוואה:

עמ' 28 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-1091867 תא/מק/5108 - פרדס אבו סייף

25-0003ב' - - 4 הבהרה ודיוק לדרפט

התאמה לתמ"א 4/35

תמ"א 35 דורשת שתפרוסת השטחים למגורים בתחום התכנית תהיה מינ' %50 משטח התכנית.

עוד קובעת התמ"א שמוסד התכנון יהיה רשאי לאשר גמישות ולאשר תכנית הכוללת שטח קרקע למגורים עד %.40

תכנית פרדס אבו סייף מאופיינת בשטחי ציבור רבים במצב המאושר. חלק גדול מהשטחים הציבוריים הקיימים כיום הינם תפוסים והתכנית כוללת אותם כדי לאפשר מנגנון פינויים והשמשתם עבור כל השכונה.

בשטח התכנית המוצעת מגרשי המגורים מהווים כ %39 משטח התכנית. עם זאת, התכנית הינה תכנית בצפיפות גבוהה, מקודמת בזכויות בניה מקסימליות בהתאם לתא/5000 ונמצאת בלב שכונה המצטופפת בפרויקטים רבים להתחדשות עירונית.

תמ"א 35 קובעת שחריגה מ %40 שטחי המגרשים למגורים ניתן לאשר בסמכות הועדה המחוזית. לכן, לקראת הפקדה ידרש אישור הועדה המחוזית לעניין זה בלבד.

עמ' 29 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-1091867 תא/מק/5108 - פרדס אבו סייף

25-0003ב' - - 4 הבהרה ודיוק לדרפט

נספח בינוי:

עמ' 30 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-1091867 תא/מק/5108 - פרדס אבו סייף

25-0003ב' - - 4 הבהרה ודיוק לדרפט

הדמיה:

מבט מדרום:

עמ' 31 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-1091867 תא/מק/5108 - פרדס אבו סייף

25-0003ב' - - 4 הבהרה ודיוק לדרפט

עמ' 32 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-1091867 תא/מק/5108 - פרדס אבו סייף

25-0003ב' - - 4 הבהרה ודיוק לדרפט

עמ' 33 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-1091867 תא/מק/5108 - פרדס אבו סייף

25-0003ב' - - 4 הבהרה ודיוק לדרפט

עמ' 34 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-1091867 תא/מק/5108 - פרדס אבו סייף

25-0003ב' - - 4 הבהרה ודיוק לדרפט

עמ' 35 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-1091867 תא/מק/5108 - פרדס אבו סייף

25-0003ב' - - 4 הבהרה ודיוק לדרפט

עמ' 36 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-1091867 תא/מק/5108 - פרדס אבו סייף

25-0003ב' - - 4 הבהרה ודיוק לדרפט

עמ' 37 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-1091867 תא/מק/5108 - פרדס אבו סייף

25-0003ב' - - 4 הבהרה ודיוק לדרפט

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות יפו)

ממליצים לועדה המקומית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

2. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.

3. תנאי לאישור התכנית- תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר

הפקדה.

4. אישור הרשות לאיכו"ס.

5. תיקון המסמכים בהתאם להערות מחלקת ייעודי קרקע.

6. אישור של מסמכי האיחוד וחלוקה על ידי מנהל תחום מקרקעין ואגף הנכסים.

7. אישור אגף התנועה לנספח התנועה.

8. קביעת הוראות לפינוי והריסת המבנים הלא מוסדרים בתחום התכנית ואישורן ע"י אגף הנכסים.

9. השלמת טבלת איזון והקצאה. טבלת האיזון תובא לדיון נוסף בפני הועדה כתנאי להפקדה בפועל כולל

עדכון השטחים בטבלה 5 במידת הנדרש.

10. אישור חריגה מתמ"א 35 בועדה המחוזית לעניין תפרוסת שטחי מגרשי מגורים נמוכה מ %40 משטח

התכנית.

החלטה זו תהיה בטלה תוך 7 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 24-0025ב' מיום 25/12/2024 תיאור הדיון:

יותם בן יעקב: תוכנית להתחדשות במרחב פרדס אבו סף בלב יפו ד׳ תוכנית שתאפשר הסדרה של הפרדס,

שיפור המחייה בו, תוספת יחידות דיור, שימור של בית באר ויצירה של מרחב ציבורי עבור כל השכונה סביב בית הבאר. התוכנית מקודמת על ידי רשות מקרקעי ישראל ועיריית תל אביב-יפו בשיתוף.

איילה רונאל: מציגה את התוכנית.

יותם בן יעקב: התכנית כוללת דב"י שיהיה להשכרה נתייחס לכך בהמשך.

מיטל להבי: פרויקט יפה ונחוץ שחיכינו לו

חיים גורן: השלב הבא יהיה להביא תוכנית עיצוב לוועדה?

אודי כרמלי: קודם זה מומלץ לאשר להפקדה לאחר מכן יהיה טבלאות איחוד , עיצוב היתרים וכו'

אורלי אראל: נחזור לוועדה עם טבלאות איחוד וחלוקה

ליאור שפירא: אבקש לאפשר לנציג הדיירים לדבר

סמיר אבו סייף: אנו מברכים על התוכנית אבל אנו מבקשים שהעירייה תקיים פגישה עם האדריכלים

ואנשי המקצוע שלנו, שיהיה שיתוף פעולה

עמי אלמוג: בדרפט יש אמירות בעייתיות שעלולות לרמז על בעלויות ומחויבויות שעדיין לא הוכרעו בבית

המשפט. התוכנית בדיון בבית המשפט בין המנהל למשפחה, גם העירייה בתוך העניין הזה

ליאור שפירא: אנחנו וועדה תכנונית, לא עוסקים בבעלויות

עמי אלמוג: לגבי הדב"י יותם יתקן את הנוסח ובסעיפים האחרונים אנו מבקשים בסעיפים 6,8 להוסיף

את רמ"י

אלחנן זבולון: יש סיבה שהפרידו את לוח איחוד וחלוקה מעיקרי התוכנית?

אלי לוי: יש עדיין כמה סוגיות שנותרו מול המנהל והעירייה לעניין החלוקה

יותם בן יעקב: יש מספר תיקונים שנדרשים במקום סעיף 9 שמתייחס להשלמת טבלת איזון והקצאה

לאשר את עקרונות התוכנית להפקדה כאשר לאחר השלמת טבלת האיזון וההקצאה בתיאום העירייה ורשות מקרקעי ישראל, התוכנית תובא לדיון נוסף בפני הוועדה כולל עדכון השטחים בטבלה חמש במידת הנדרש כתנאי להפקדה בפועל ובתנאים הבאים, זו בעצם רשימת התנאים. בסעיף שש אישור של מסמכי האיחוד וחלוקה על ידי מנהל תחום מקרקעין ואגף נכסים בתיאום עם רשות מקרקעי ישראל.

בסעיף שמונה קביעת הוראות לפינוי והריסת המבנים הלא מוסדרים בתחום התוכנית ואישורן על ידי אגף הנכסים בתיאום עם רשות מקרקעי ישראל. מבוקש לקבוע שטחים עבור מרפסות וסעיף אחרון בנושא של דיור בהישג יד מבוקש לעדכן את הנחיות הדיור בהישג יד, בקרקע מדינה לנושא שיעור ההנחה ממחיר השוק והתאמת תקופת השכירות לעשרים וחמש שנה מינימלי ולתקן בהתאם לתוספת השישית על תיקוניה לרבות תכולת תקרת דמי השכירות ולתקן את התנאים מהתקנון בהתאם.

אמיר בדראן: זה פרויקט מבורך. שטח הפרויקט 61 דונם, זה פרויקט ענק, 1232 יחידות דיור ייבנו. יש כ-

800 יח"ד חדשות והצעה לדב"י של %10 מיח"ד. אם התחשיבים זה פחות או יותר 8 דירות , בפרויקט כזה גדול ולהתייחס לצורך הקיומי ביפו לדיור בר השגה, להגיד 10 אחוז יח"ד ואין עתודות קרקע זו הצעה לא עמ' 38 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-1091867 תא/מק/5108 - פרדס אבו סייף

25-0003ב' - - 4 הבהרה ודיוק לדרפט

מספקת , לדעתי צריך להעלות זאת לפחות ל-%.25 אני מבין שיש עניינים כלכליים, אבל %10 זה מעט, בבית הירוק היה %25

ליאור שפירא: אין מה להשוות. התוכנית הקודמת היתה הבית הירוק שזה פרויקט דירה להשכיר

בתוכנית הזו זו קרקע פרטית.

אמיר בדראן: חוזר בי מההשוואה. אבל עדיין למה אין %25 דב"י במקום %10

יותם בן יעקב: עשרה אחוז מ-1232 יח"ד זה 123 יח"ד, שיהיו דיור בהישג יד. תוכניות התחדשות עירונית

ובטח תוכנית כזאת שהיא מורכבת כל הנושא של הכלכליות הוא מאוד מורכב ולא פשוט ואי אפשר להעמיס על תוכנית כזאת יותר מעשרה אחוז הדברים האלה נבדקו וקיימים גם בתוכניות אחרות להתחדשות עירונית במרחב. יש מדיניות של הוועדה המקומית לשיעור הדיור בהישג יד חפי המדיניות ביפו ודרום שיעור הדב"י הוא עשרה אחוז מיחידות הדיור ולכן גם בתוכנית הזאת שהמימוש שלה הוא כל כך מורכב , לא ניתן לאפשר יותר מזה.

אמיר בדראן: %10 זה נתון פיקס שתמיד יהיה?

אודי כרמלי: כן. %10 בדרום %15 בצפון זו המדיניות שהתקבלה כאן בוועדה.

אמיר בדראן: %10 דב"י הוא מכלל היחידות הקיימות?

יותם בן יעקב: %10 מכלל היחידות בתוכנית

אמיר בדראן: רק %25 מהזכאים יהיו מתושבי המקום?

ליאור שפירא: נכון

עמי אלמוג: מבקש לא להזכיר את נושא תושבי המקום זה עדיין בדיונים בבית המשפט

ליאור שפירא: אתה מסתכן שנאבד גם את זה

אינס אבו סייף: אני עיתונאית, מדריכת סיורים ביפו. כתושבת יפו אני ותושבי המדינה, ילדיי ואני

מתחילים ממינוס גם בחינוך ובתעסוקה. הבעיה העיקרית שלנו שאין לנו איפה לגור. יפו תהפוך לחסרת אופי אם לא נהיה בה, אם העיריה לא תדאג לנו. אבקש שהעירייה תדאג לנו.

אנחנו מבקשים מינימום קורת גג לבני משפחתי, בית הבאר ההיסטורי משם הכל התחיל, שישמר ויישא את שם המשפחה שלנו וההיסטוריה שלנו, דבר נוסף המקום שמאחד אותנו שזה המסגד.

ליאור שפירא: חלק מהשטח הוא שטח חום ואנו נדע בעתיד מה נעשה שם מבחינת מוסדות ציבור. בית

הבאר ישומר. לגבי משפחתך אנו רוצים לשמור על האופי של יפו.

אמיר בדראן: אני מצטרף לכך שבת המקום דיברה בצורה מרגשת ויפה.

ליאור שפירא: מאשרים את התוכנית להפקדה לרבות כל התיקונים המוטמעים בחוות דעת הצוות.

בישיבתה מספר 24-0025ב' מיום 25/12/2024 (החלטה מספר )5 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאשר את עקרונות התכנית להפקדה כאשר לאחר השלמת טבלת האיזון וההקצאה בתיאום עם העיריה ורשות מקרקעי ישראל המנהלת הליכים משפטיים בקשר עם הבעלות בקרקע. התכנית תובא לדיון נוסף בפני הועדה כולל עדכון השטחים בטבלה 5 במידת הנדרש, כתנאי להפקדה בפועל ובתנאים הבאים:

1. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

2. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.

3. תנאי לאישור התכנית- תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר

הפקדה.

4. אישור הרשות לאיכו"ס.

5. תיקון המסמכים בהתאם להערות מחלקת ייעודי קרקע.

6. אישור של מסמכי האיחוד וחלוקה על ידי מנהל תחום מקרקעין ואגף הנכסים בתאום עם רשות

מקרקעי ישראל.

7. אישור אגף התנועה לנספח התנועה.

8. קביעת הוראות לפינוי והריסת המבנים הלא מוסדרים בתחום התכנית ואישורן ע"י אגף הנכסים

בתאום עם רשות מקרקעי ישראל.

9. אישור חריגה מתמ"א 35 בועדה המחוזית לעניין תפרוסת שטחי מגרשי מגורים נמוכה מ %40 משטח

התכנית.

10. קביעת שטחים עבור מרפסות.

11. עדכון הנחיות ה"דב"י" בקרקע מדינה לנושא שיעור ההנחה ממחיר השוק והתאמת תקופת השכירות

ל-25 שנה מינימלי ולתקן בהתאם לתוספת השישית על תיקוניה. לרבות תחולת תקרת דמי השכירות, ולתקן את התנאים בתקנון בהתאם.

מובהר כי החלטה זו הינה במישור התכנוני בלבד ואין בה כדי להשליך על הסוגיות הקנייניות המתבררות במישור המשפטי.

משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, אלחנן זבולון, חיים גורן, מיטל להבי , דייבי דישטניק, אמיר בדראן עמ' 39 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-1091867 תא/מק/5108 - פרדס אבו סייף

25-0003ב' - - 4 הבהרה ודיוק לדרפט

הבהרה ודיוק לדרפט :

לאחר פרסום פרוטוקול הדיון מתאריך 25.12.2025 התקבלה פניה מרמ"י בנוגע למספר אמירות המופיעות בדרפט, שעלולה להשתמע מהן הבעת דעה בקשר עם המצב הקנייני בשטח. כידוע בין רמ"י , עיריית תל אביב יפו והמחזיקים בשטח מתנהל הליך משפטי בנוגע לזכויות הקנייניות בקרקע ולכן חשוב להבהיר שהתכנית המקודמת משקפת חזון תכנוני עתידי ואין בה כדי להשפיע בכל צורה שהיא ובשום דרך על ההליך המשפטי המתנהל או על הזכויות הקנייניות שיוכרעו במסגרתו.

חוו"ד מהנדס הועדה :

מאחר והתכנית המקודמת משקפת אך ורק אמירות תכנוניות צופות פני עתיד ולא הייתה כל כוונה באמירות המובאות בדרפט כדי להתייחס לזכויות קנייניות במקרקעין בתחום התכנית, קיימות או עתידיות ,הועדה המקומית מתבקשת להבהיר כי התיקונים המובאים להלן מקובלים עליה וישקפו באופן מדויק יותר את כוונת התכנית.

1. תחת הכותרת "שטח התכנית" יש להוסיף את הבאות:

מגיש התכנית: הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו

יזם: רשות מקרקעי ישראל ועיריית תל אביב יפו

2. תחת הכותרת "מצב השטח בפועל" יש למחוק את המשפט הראשון "במרחב הפרדס מתגוררת

כיום שלוש משפחות ענפות, על בסיס הפרדס שהתקיים בו במהלך המאה ה- 20".

3. תחת הכותרת "חווד היח' האסטרטגית":

בסעיף 2ב הנוסח המדויק הוא : שלביות- תעדוף של פיתוח שטחי הצבור על פי דחיפות, השפעה, פריסה ומתן מענה לשימושים הנדרשים על פי צרכי העיר.

בסעיף 2ג הנוסח המדויק הוא: בחינת הצרכים המקומיים- מדובר במרקם קהילתי הטרוגני יש לבחון את צרכי העיר ולהבטיח מענה.

לאחר המשפט "אי ההתאמה בין המצב הנדרש בפרוגרמה לבין המצב המוצע בתכנית נובע מנסיבות מיוחדות ומחריגותה של התכנית במספר תחומים " הנוסח המדויק של המשפטים המובאים להלן הוא :

-מרחב פרדס אבו סייף מאופיין ברובו בבנייה שאינה מוסדרת וכולל 324 בתי אב שחיים ללא תשתית וללא מעמד.

-הבינוי הלא מוסדר בפרדס מונע מימוש בפועל של שטחים ציבורים מאושרים כולל דרכים, שצ"פ ומבני ציבור באופן זה נפגעים התושבים מתשתיות מטרדיות, מרשת דרכים קטועה , וממחסור בשטחי ציבור.

- מאחר ומרבית השטח אינו מוסדר ,תכנית זו אינה תכנית נורמטיבית להתחדשות עירונית.

4. תחת הכותרת "התייעצות עם הציבור" והמשפט "שאלות, הערות והתייחסויות: התושבים הביעו

עניין רב בתכנית והעלו מגוון רחב של שאלות והערות" הנוסח המדויק של המשפטים המובאים להלן הוא :

דת ומסורת: הועלתה השאלה לגבי התייחסות לתכנון מבני דת בשכונה, כיום ישנם שני בתי

תפילה בפרדס שמשמשים את תושבי הפרדס והסביבה, התבקש לעגן זאת בתוכנית חדשה כדי לאפשר תחושת שייכות לתושבים.

מתחמי בינוי ושלביות: התושבים ציינו כי יש בפרדס מספר משפחות, וענו כי הכרחי לייצר הפרדה

בין המשפחות וחוסר תלות , מצב של תלות יכול להביא לאתגר בהסכמות למימוש התכנית.

עלה נושא התביעה ההדדית המתנהלת בבית המשפט בין משפחת אבו סיף ורשות מקרקעי ישראל בשאלת הזכויות בקרקע. התוכנית איינה נוקטת עמדה באשר לזכויות הקנייניות בתחומה, ואלה יוכרעו בבית המשפט.

עמ' 40 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0951863 תא/מק/4809 - התחדשות דרך השלום 71-75

25-0003ב' - - 5 דיון בהתנגדויות

דיון בהתנגדויות

להלן ההיסטוריה הסטטוטורית של התכנית:

דיון בהפקדה

להלן החלטת הוועדה המקומית 22-0004ב'—6 מיום 09/02/2022 לפרסום תנאים לפי סעיפים 77-78

לחוק התו"ב. הצעת התכנית מובאת בדראפט זה בהמשך להחלטת הוועדה. לא פורסמו תנאים בהתאם

להחלטת הוועדה היות והתכנית נמצאה בשלבי קידום מאוד מתקדמים.

רקע:

במרחב שיכון עממי ג' מקודמות תכניות התחדשות עירונית ע"י יזמים פרטיים. התכניות מצויות בשלבי קידום שונים, פירוט להלן (בירוק – תכניות מאושרות; באפור – תמ"א 38 בביצוע; בחום – בי"ס שושנה דמארי; בצהוב – תכניות בשלבי תכנון), ומוסיפות כמות משמעותית של יחידות דיור במרחב השכונה.

מטרת פרסום מגבלות לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה היא להבטיח את קידומן של התכניות במרחב זה אשר בשלבי תכנון, ולאפשר לתוספת של יחידות הדיור להיות מתוכננת בצורה המיטבית ובראייה כוללנית, עם הקצאות נדרשות למבני ציבור, לשטחי ציבור פתוחים, כולל פיתוח הדרכים והרחובות.

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובניה

מיקום: שיכון עממי ג', רובע ,9 תל אביב יפו

כתובת: דרך השלום 71-75 (אי-זוגי), רח' עמישב 2-6 (זוגי), דרך הגבורה .28

דרך הגבורה

רח' עמישב דרך השלום

גבעתיים

הורדצקי

עמ' 41 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
	25-27	חלק מהגוש	מוסדר	6164

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0951863 תא/מק/4809 - התחדשות דרך השלום 71-75

25-0003ב' - - 5 דיון בהתנגדויות

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית: 6.053 דונם

מתכנן: פרסום 77-78 – מהנדס העיר באמצעות מחלקת התכנון.

מגישה: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה

מתכנני התכנית:

רן בלנדר אדריכלים ובוני ערים בע"מ

אגרונום – אדיר יעוץ ופיקוח נופי בע"מ

יועץ סביבתי – aviv-amcg

מודד – דטהמפ מערכות מידע גאוגרפיות בע"מ

נוף – סוזנה-ליהוא אדריכלות נוף

יועץ פרוגרמה – aviv-amcg

תשתיות – לביא נטיף אלגבריש ()2014 בע"מ

שמאי – פז כלכלה והנדסה 1996 בע"מ

תחבורה – מ.ת.נ מערכות תחבורה

יזם: אפריקה התחדשות עירונית

בעלות: פרטיים, קרן קיימת לישראל.

מצב השטח בפועל:

3 חלקות בהן בנויים מבני מגורים טוריים ("בנייני רכבת") בני 3 קומות ע"ג קומת עמודים מפולשת או קומה מסחרית, הכוללות סה"כ 96 יח"ד ו-8 יחידות מסחריות.

מדיניות קיימת:

עפ"י תא/5000 אזור מגורים בבניה עירונית, עד 8 קומות (מרקם ובו בניה נקודתית חריגה לסביבתה), במתחם להתחדשות עירונית. דרך השלום – דרך עורקית עירונית.

תכניות גובלות: תכנית מאושרת 507-0216960 תא/4245 מתחם הורדצקי.

מצב תכנוני קיים:

בנייני רכבת בני 3-4 קומות, הבנויים עפ"י תכנית .367 הרחבות בחלק מהמבנים שמומשו עפ"י תכנית .2399

אין בכתובות אלו בקשות מידע בתהליך או בתוקף, בקשות מקוונות או בקשות רישוי פעילות.

מצב תכנוני מוצע:

התחדשות מבני המגורים ושיפור איכות המגורים תוך עירוב שימושים, באופן הנותן מענה לצרכי כלל האוכלוסייה למטרות מגורים, מסחר, צרכי ציבור ושטחים פתוחים. כוונת התכנון ליצור סביבה עירונית מגוונת הממשיכה רצף פעילות במרחב הסובב ובין הפעילויות השונות המתקיימות בתחום התכנית.

תיאור מטרות התכנון:

1. יצירת מרחב עירוני מגוון ומעורב שימושים בהתאם לתכנית המתאר תא/.5000

2. התחדשות עירונית במתכונת של פינוי ובינוי, במגוון טיפולוגיות בנייה במבנים בני 8-19 קומות

עם/ללא קומת מסד מסחרי/פעיל.

3. קביעת חזית פעילה מסחרית/ציבורית מלווה בקולונדות לאורך דרך השלום ודרך הגבורה.

4. הפרשת שטח ציבורי מבונה כחלף להקצאת קרקע למבני ציבור, הקצאות שטח ציבורי פתוח עבור

מעבר בין דרך השלום ורח' עמישב, הגדרת שטחים בייעוד שפ"פ בזיקת הנאה למעבר ושהיית הולכי רגל ורוכבי אופניים.

עמ' 42 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0951863 תא/מק/4809 - התחדשות דרך השלום 71-75

25-0003ב' - - 5 דיון בהתנגדויות

5. הרחבת זכות הדרך לאורך דרך השלום ורח' עמישב.

6. קביעת זיקות הנאה למעבר ושהיית הולכי רגל ורוכבי אופניים בכל שעות היממה ובכל ימות השנה

ממזרח-למערב בין הרחובות דרך השלום ועמישב.

7. הסדרת חנייה תת קרקעית למגורים ולמסחר בהתאם למדיניות הוועדה לתקני חנייה.

דיווח אודות התייעצות עם הציבור:

התקיים מפגש יידוע ציבור בתאריך 27/1/2019 להצגת המדיניות העירונית לדרך השלום.

במסגרת קידום התכנית יערכו מפגשי שיתוף ציבור לאחר אישור המתווה על ידי הוועדה המצומצמת לשיתוף ציבור.

זמן ביצוע:

מגבלות סעיף 78 ל-3 שנים.

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מזרח)

התנאים לפי סעיף 78 לחוק:

1. לא יוצא היתר בנייה כולל היתר מכח תכנית הרחבות וכולל היתר בניה מכח תמ"א 38 על תיקוניה

ו/או שימוש חורג בתחום החלקות הנ"ל (למעט שימוש חורג עבור גן ילדים) אשר לדעת הוועדה המקומית עלול לפגוע במגמות התכנון העתידי במרחב הנ"ל.

2. אין מניעה לאפשר היתרי שיפוץ.

3. הנ"ל מהווה שינוי למדיניות תמ"א 38 (.)9086 בתחום הנ"ל יתאפשר חיזוק הבניין לפי תמ"א 38

ללא תמריצים וללא הקלות.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 22-0004ב' מיום 09/02/2022 תיאור הדיון:

עומר וולף: אנחנו נציג כאן יחד את ארבעת הנושאים על התחדשות בשיכון עממי ג', על דרך השלום. בפתח

הדברים מעוניין לציין כי הדרפט בנושא 7 התעדכן לקו כחול מצומצם יותר, והועבר לחברי הוועדה דרפט מעודכן במייל. מציג את השטחים לפרסום .77-78

אסף הראל: לא היה לנו מסמך מדיניות על דרך השלום?

אורלי אראל: דיברנו ואז אמרנו שנעשה תפיסה כוללת. אין דרישה למסמך מדיניות, אבל בגלל ריבוי

הבקשות, וכל מה שרואים פה הוא בשלבים שונים של קידום שבעלי הקרקע חתומים עם יזמים, אנחנו רוצים לתת הנחיות ברורות לתכנון המפורט.

אודי כרמלי: הפרקטיקה למתחמי התחדשות עירונית היא שיש גורמים שברגע שמתחילים פרויקט של

התחדשות עירונית פתאום פותחים תיקי מידע לתמ"א 38 או פתאום רוצים לעשות פעולות שיגדילו השווי היחסי של הנכס. לכן אנחנו באים ואומרים איפה אפשר לשנות, ומה המדיניות. נכון שדרך השלום כבר דנו, כי כבר אישרנו פרויקטים ותוכניות עיצוב. עכשיו הגענו לבשלות בתפיסה הכוללת, וכדי למנוע כאלה שרוצים לתקוע, אנחנו מעוניינים לעשות 77-78 שם ולהעביר מסר ברור, כי חלק מהתושבים לא מבינים.

אסף הראל: כדי לחזק את היוזמות החזקות

מיטל להבי: כדי לחזק את היוזמות הגדולות ולמנוע את היוזמות הקטנות.

אודי כרמלי: הוועדה המקומית הביעה את דעתה שהיא בעד התחדשות עירונית מאשר פרויקטים

נקודתיים שלא מטפלים בתשתיות

מלי פולישוק: האם זה עולה בקנה אחד עם תכנית המתאר החדשה 5500?

אורלי אראל: כן. באזור התחדשות עירונית אפשר לעלות ברח"ק ובדרגת גובה, ולכן 19 קומות כפי שמוצג

כאן הן תכניות בסמכות ועדה מקומית

מיטל להבי: לא ברור איך מ-7 קומות עולים ל-19 בגלל התחדשות עירונית. התכניות שיצאו בדרך, איזה

בניה הם התוו באזור, אותו שטח ירוק (מה שאושר) מה אישרנו לבנות? בכל ועדה יש לנו 77-78 והרבה מהיוזמות הקטנות נבלמות לטובת התחדשות עירונית. אהבתי את תכנית מ' כי זה הצמיח יוזמות.

אודי כרמלי: אתם הובלתם לתעדף את ההתחדשות העירונית, אתם הובלתם להראות תמונה כוללת.

מיטל להבי: יש פה רחוב מורכב שתהיה בו חזית מסחרית, והעורף הוא עורף שכונתי שיצטרך לספוג את

כל התנועה, איך מתייחסים לעורף, כדי שהחיים בעורף לא יהפכו לבלתי נסבלים. איך קופצים מ-7 ל-19 קומות ואיפה ה-19 קומות.

חיים גורן: יש שביל אופניים על הדרך הזו?

עומר וולף: יש בשלב זה בדופן השנייה.

מיטל להבי: דו צדדי זה הכי בטוח, כי שמגיעים לצומת דו סטרי אי אפשר לחצות אותו

עמ' 43 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0951863 תא/מק/4809 - התחדשות דרך השלום 71-75

25-0003ב' - - 5 דיון בהתנגדויות

חיים גורן: שצ"פ יש? האם נעשה תיאום במדיניות שלנו פה מול גבעתיים? היזמויות הקטנות מגיעות

מלמטה, איך דואגים שהתושבים יקבלו את כל המידע למה עוצרים את הפרויקטים של התמ"א ואיך עוזרים להם לקדם את ההתחדשות.

מיטל להבי: מה היקף החתימות שהם הביאו כדי שנעשה 77-78

אורלי הראל: תכנית המתאר סימנה אזורים להתחדשות עירונית מתוך נקודת מוצא שבאזורים הללו צריך

לבחון התחדשות עירונית בהיבט הפיזי והחברתי. יש לנו תהליכי עבודה מובנים, שמעורבים בהם כל אגפי העירייה הרלוונטיים – מינהל חינוך, מינהל הנדסה, אגף הנכסים וכד'. יש צוות עבודה שבודק תכנית תכנית. ברגע שזה עומד בקריטריונים הרלוונטיים ממשיכים עם התכנית. עזרה ובצרון הם חלק מהעבודה, מהצוות איתם אנחנו עובדים. חלק מההתחדשות העירונית הם התסקירים החברתיים שאנחנו עורכים וההמלצות נכנסות כחלק ממערך התכנון ומה שיש להם השלכות פיזיות. העירייה פיתחה את תהליכי העבודה כדי לשפר את תכניות ההתחדשות העירונית. תכנית המתאר אומרת שבאזורי התחדשות עירונית לתת יותר רח"ק מ-4 ל-5 ובניה נקודתית חריגה לסביבתה. עם תהליכי התחדשות עירונית, יש את נושא שטחי ציבור, גם בנויים – בי"ס, מרכזים קהילתיים וכד', חלקם במגרשים יעודיים וחלקם בשטח ציבורי בנוי. זאת כדי לאפשר שהתכניות יהיו כלכליות. בסה"כ צריך לרכז את הזכויות והבניה. רוב התכניות עד 9 קומות, יש להם עירוב של בניה פשוטה ועלויות אחזקה נמוכות יותר, ובבניה רבת הקומות האחזקה יותר גבוהה. אם לא תהיה בניה חריגה בגובה אי אפשר להכניס את זכויות הבניה ונצטרך לוותר על שטחי ציבור שעל זה לא נוותר כי זה לא רק הדירה אלא גם כל המרחב הציבורי. תכנית המתאר קבעה שמקומות שבהם גובה הבניה עד 8 קומות, חריגה עד 15 קומות עם ההקלות מגיעים ל-19 קומות זה תהליך מובנה בזכויות הגובה בתכנית המתאר ואין כאן חריגה בתכנית המתאר.

מיטל להבי: אף אחד לא אמר שמעל הגובה מותר להוסיף קומות ומעליה מותר להוסיף הקלות. איך

הגובה משלש את עצמו בתוכנית המתאר

אורלי אראל: בתכנית המתאר כתוב במקום שיש עד 8 קומות, עליה נקודתית ל-15 קומות, ועם תוספת

הקלות במסגרת התב"ע ל-19 קומות. בלה גווארדיה אישרתם את כל המתחמים.

חיים גורן: מה לגבי ההנגשה לתושבים?

אורלי אראל: כל תכנית של התחדשות עירונית היא מונגשת לציבור, זו אחריות שלנו. בתכנית להתחדשות

עירונית המתווה הוא מאד עמוק, נקודת המוצא שההתחדשות היא בשביל התושבים ומערך ההסברה הוא א"ב לתושבים.

חיים גורן: תוך כמה זמן נפגשים עם התושבים מסבירים להם מה עשינו

דורון ספיר: ברגע שהתכנית תהיה מוכנה ויש עקרונות תכנון ברורים מקיימים מפגש עם הציבור בהתאם

להנחיות של הועדה לשיתוף ציבור.

אורלי אראל: מציגים מה יהיה בסביבה, מה בשביל הציבור

מלי פולישוק: האם מה שאתה מביאה כאן זה שווה ל-5500 .

אורלי: בעדכון תכנית המתאר אין עדכון למרחב הזה, לא מצאנו לנכון לעלות לגובה או להוסיף זכויות בניה.

עומר וולף: התכניות מוצמדות ליזמים, לצוותי תכנון קיימים וליוזמות קיימות, שהן עם אחוזי הסכמות

מאוד גבוהים, ולכן הציבור מעוניין שהתכניות יקודמו. ה-77-78 יאפשר לתכניות הללו, שכבר מתקדמות היום, לרוץ.

אודי כרמלי: אין נתון למספר החתימות התקף לקידום תכנית אבל כל התכניות הללו מקודמות על ידי

תושבים ויזמים כל אחת בנפרד, ולפני כל תכנית שתובא לוועדה היועמ"ש דואגת לבדוק את החתימות ושהם עומדים בתנאים באופן חוקי.

עומר וולף: המענה לנושא השטחים הפתוחים הוא בזיקות הנאה של כלל השטחים בין המבנים. זיקות

הנאה לצורך הרחבת רחובות, למעברים בין דרך השלום ורחוב עמישב, וגם בין המבנים, זיקות הנאה לציבור בכל שעות היממה ובכל ימות השנה. מבחינת הבינוי, לפי תכנית המתאר תא/,5000 האזור מסומן לבנייה עירונית עד 8 קומות ועם ראסטר של בניה נקודתית חריגה לסביבתה. הבנייה הנקודתית החריגה לסביבתה נותנת מדרגת גובה נוספת, ובאמצעותה אנחנו מנסים ליצור המגוון המתאים עם עליות נקודתיות. כלל התכניות מקצות שטחים בקרקע למבני ציבור. גבעתיים מקדמים בימים אלה תכנית מתאר שתתווה את אופי הבינוי לאורך רצועת עממי ג' בגבול העיר.

חיים גורן: לא ברור השצ"פים, אם רוצים לעשות גינה ציבורית מי עושה - אנחנו או גבעתיים?

עומר: הדברים יבואו לביטוי בתכניות נקודתיות.

דורון ספיר: אנחנו ב-77-78 עוד אין תכנית.

מיטל להבי: כשאתם מביאים את התכנית הכוללת תציגו את נושא התנועה, את הנגישות למקום, תגיעו

עם פתרונות. להיות מתואם עם אגף התנועה. מול פארק אדית וולפסון היה מעבר חציה והוא בוטל. אני רוצה עבירות בין גינה למגורים, עבירות בין שתי דפנות הרחובות, אחרת אל תעשה מסחר. אם עושים רח'

מסחרי זה אומר תעשה את הרחוב כך שמדבר עם שתי הדפנות. אם יש דופן מסחרי אתה צריך לייצר רח'

ממותן תנועה, תעבדו על זה מראש.

דורון ספיר: לאשר את כל פרסום הסעיפים 77-78 ל-4 הנושאים.

עמ' 44 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0951863 תא/מק/4809 - התחדשות דרך השלום 71-75

25-0003ב' - - 5 דיון בהתנגדויות

בישיבתה מספר 22-0004ב' מיום 09/02/2022 (החלטה מספר )6 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לפרסם הודעה לפי סעיף 77 הכנת תכנית ופרסום תנאים לפי סעיף 78 לחוק כלהלן:

1. לא יוצא היתר בנייה כולל היתר מכח תכנית הרחבות וכולל היתר בניה מכח תמ"א 38 על תיקוניה

ו/או שימוש חורג בתחום החלקות הנ"ל (למעט שימוש חורג עבור גן ילדים) אשר לדעת הוועדה המקומית עלול לפגוע במגמות התכנון העתידי במרחב הנ"ל.

2. אין מניעה לאפשר היתרי שיפוץ.

3. הנ"ל מהווה שינוי למדיניות תמ"א 38 (.)9086 בתחום הנ"ל יתאפשר חיזוק הבניין לפי תמ"א 38

ללא תמריצים וללא הקלות.

תוקף התנאים ל – 3 שנים.

משתתפים: דורון ספיר, אסף הראל, מיטל להבי, חיים גורן, מאיה נורי, חן אריאלי, אלחנן זבולון.

עמ' 45 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
	25-27	חלק מהגוש	מוסדר	6164

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0951863 תא/מק/4809 - התחדשות דרך השלום 71-75

25-0003ב' - - 5 דיון בהתנגדויות

דיון בהפקדה

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובניה

מיקום: שיכון עממי ג', רובע ,9 תל אביב יפו

כתובת: דרך השלום 71-75 (אי-זוגי), רח' עמישב 2-6 (זוגי), דרך הגבורה .28

דרך הגבורה

רח' עמישב דרך השלום

גבעתיים

הורדצקי

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית: 6.054 דונם

מתכנן:

עורכי התכנית –רן בלנדר אדריכלים ובוני ערים בע"מ אגרונום – אדיר יעוץ ופיקוח נופי בע"מ

יועץ סביבתי – AVIV-AMCG

מודד – דטהמפ מערכות מידע גאוגרפיות בע"מ

נוף – סוזנה-ליהוא אדריכלות נוף

יועץ פרוגרמה – AVIV-AMCG

תשתיות – לביא נטיף אלגבריש ()2014 בע"מ

שמאי – פז כלכלה והנדסה 1996 בע"מ

תחבורה – מ.ת.נ מערכות תחבורה

יזם: אפריקה התחדשות עירונית

מגיש התכנית: אפריקה התחדשות עירונית

בעלות: פרטיים, קרן קיימת לישראל.

מצב השטח בפועל:

מרחב התכנון, בשטח של כ-6 דונם, נמצא בין דרך השלום ממערב, דרך הגבורה מצפון ורחוב עמישב ממזרח, בגבול המוניציפלי של העיר תל-אביב-יפו עם גבעתיים, בתחום שכונת עממי ג' המצויה בתהליכים שונים של התחדשות. תחום התכנון כולל 3 חלקות ובהן מבני מגורים טוריים ("בנייני רכבת") בני 3 קומות עמ' 46 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0951863 תא/מק/4809 - התחדשות דרך השלום 71-75

25-0003ב' - - 5 דיון בהתנגדויות

ע"ג קומת עמודים מפולשת או קומה מסחרית, הכוללות סה"כ 96 יח"ד ו-8 יחידות מסחריות. צפיפות ממוצעת: 16 יח"ד לדונם. גודל יח"ד ממוצע: 67.5 מ"ר.

מדיניות קיימת:

עפ"י תא/5000 אזור מגורים בבניה עירונית, במתחם להתחדשות עירונית.

בנספח העיצוב העירוני: עד 8 קומות (מרקם ובו בניה נקודתית חריגה לסביבתה)

בנספח אזורי יעוד: אזור מגורים בבנייה עירונית

בנספח אזורי תכנון ומתחמי תכנון: המתחם מיועד להתחדשות עירונית

בנספח התחבורה: דרך השלום – דרך עורקית עירונית.

בנספח התשתיות: בדרך השלום – רצועת מים מתוכננת

נספח עיצוב עירוני נספח ייעודי קרקע נספח אזורי תכנון נספח תחבורה נספח תשתיות

תכניות גובלות: תכנית מאושרת 507-0216960 תא/4245 מתחם הורודצקי.

מצב תכנוני מאושר:

בנייני רכבת בני 3-4 קומות, הבנויים עפ"י תכנית .367 הרחבות בחלק מהמבנים שמומשו עפ"י תכנית .2399

זכויות בנייה במצב הקיים: 6872 מ"ר ברוטו למגורים + 264 מ"ר למסחר, וסה"כ 7056 מ"ר.

עמ' 47 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0951863 תא/מק/4809 - התחדשות דרך השלום 71-75

25-0003ב' - - 5 דיון בהתנגדויות

מצב תכנוני מוצע:

מטרת התכנית:

התחדשות עירונית במתכונת של פינוי ובינוי ויצירת מרחב עירוני מגוון ומעורב שימושים בהתאם לתוכנית המתאר העירונית תא/,5000 זאת על ידי פינוי והריסה של 3 מבני מגורים טוריים הכוללים 96 יחידות דיור וכ-8 יחידות מסחריות בקומות הקרקע, ובנייה של 4 מבנים (מגדל עד 19 קומות ושלושה מבנים בבנייה מרקמית עד 8 קומות) הכוללים סה"כ 250 יח"ד. החזית לרחובות השלום והגבורה כוללת קומה פעילה מסחרית/ציבורית. כמו כן התכנית כוללת הקצאת שטח ציבורי מבונה, הקצאת שטח ציבורי פתוח עבור מעבר בין דרך השלום ורח' עמישב, הגדרת שטח בייעוד שפ"פ בזיקת הנאה למעבר ושהיית הציבור, הרחבת זכות הדרך לאורך דרך השלום ורח' עמישב והסדרת חנייה תת קרקעית למגורים, למסחר ולשטחי הציבור.

עיקרי הוראות התכנית:

1. איחוד וחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים על פי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבנייה (התשכ"ה) .1965

2. פינוי והריסה של שלושה מבני מגורים טוריים קיימים בני 3 קומות מעל קומת עמודים הכוללים 96

יחידות דיור וכ-8 יחידות מסחריות, והקמת 250 יחידות דיור ב-4 מבנים חדשים בהתאם לתוכנית המתאר העירונית תא/.5000

3. קביעת הוראות לייעודי קרקע, ושינוי ייעוד ממגורים א' למגורים ד', דרך, שטח פרטי פתוח, שטח

ציבורי פתוח ושטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור.

4. קביעת זכויות בנייה כמפורט בסעיף 5 להוראות התכנית.

5. קביעת לפחות %10 מסך יחידות הדיור עבור דיור בהישג יד במחיר מופחת.

6. קביעת שטחים מבונים לשימושים ציבוריים וקביעת הוראות לגביהם.

7. קביעת שטח ציבורי פתוח בפינת הרחובות דרך השלום ודרך הגבורה, ושטחים פתוחים ומבנים

ומוסדות ציבור בדרום התוכנית, וקביעת הוראות לגביהם.

8. קביעת הוראות בינוי לארבעה מבנים בני 8 ו-19 קומות, הכוללות גובה, קווי בניין, קומות ותכסית.

9. קביעת הוראות לחזית מסחרית/פעילה מלווה בקולונדה לאורך דרך השלום ודרך הגבורה.

10. קביעת הוראות בנושא פיתוח ונוף לרבות הנחיות לשימור עצים.

11. קביעת הוראות ליצירת זיקת הנאה למעבר ושהיית הולכי רגל ורוכבי אופניים בכל ימות השנה ובכל

שעות היממה.

עמ' 48 מבא"ת ספטמבר 2007

טבלת שטחים – מצב מאושר מול מצב מוצע
	מצב מוצע (מ"ר)	מ		מצב מאושר (מ"ר)	מ		יעוד	י
	166.54	4		166	6		דרך מאושרת	ד
	-	-		6,054	4		מגורים 1	מ
	395.42	2		-	-		דרך מוצעת	ד
	4,742.1	1		-	-		מגורים ד'	מ
	501.81	1		-	-		שטח פרטי פתוח	ש
	291.75	5		-	-		שטח ציבורי פתוח	ש
	122.33	3		-	-		שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור	ש
	6,219.96	6		6,220	0		סה"כ	ס

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0951863 תא/מק/4809 - התחדשות דרך השלום 71-75

25-0003ב' - - 5 דיון בהתנגדויות

12. קביעת רוחב זכות הדרך לדרך השלום ורחוב עמישב.

13. קביעת הסדרי תנועה ותקני חניה.

14. קביעת הוראות לעניין איכות הסביבה, בנייה ירוקה ותכנון בר קיימא וניהול נגר.

15. קביעת תנאים בהליך רישוי לרבות הוראות לעריכת תוכנית עיצוב אדריכלי.

16. קביעת הוראות ותנאים למתן היתרים לאכלוס.

תשריט מצב מוצע:

עמ' 49 מבא"ת ספטמבר 2007

	שטחי שירות				שטח עיקרי				בניה שימוש	זכויות ב יעוד
סה"כ מעל הקרקע	מתחת 2 לקרקע		מעל הקרקע 1		מתחת לקרקע		מעל הקרקע 2
מ"ר	%	מ"ר	%	מ"ר	%	מ"ר	%	מ"ר
24,475 +2,500 למרפסות3 - 26,975	425	22,290	42.8	7,340	-	-	374	17,135 + 2,500 למרפסות3 = 19,635	מגורים ד'	מגורים ד'
750	1.9	100	50	250	-	-	9.5	500	מסחר	מגורים ד'
1000	5.7	300	25	200	-	-	15.2	800	מבנים ומוסדות ציבור	מגורים ד'

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0951863 תא/מק/4809 - התחדשות דרך השלום 71-75

25-0003ב' - - 5 דיון בהתנגדויות

הדמיה: מבט אל הפרויקט מכיוון צומת הדרכים השלום והגבורה

שימושים:

מגורים, מסחר, שפ"פ, שצ"פ, שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור, דרכים מוצעות, שטח ציבורי מבונה.

זכויות בניה:

1 - % מהשטח העיקרי

2 - % משטח הקרקע

-3 שטחי מרפסות מעבר לרח"ק, 10 מ"ר

בממוצע ליח"ד.

צפיפות ותמהיל יח"ד:

שטח מגרש מגורים (כולל שפ"פ): 5,246 מ"ר

יח"ד: 250

צפיפות יח"ד/דונם: 47.6 יח"ד/דונם נטו

שטח ממוצע עיקרי ליחידת דיור יהיה 68 מ"ר.

דירות תמורה – כ-67 מ"ר עיקרי בממוצע ליח"ד (79 מ"ר פלדלת), דירות יזם כ-69.5 מ"ר עיקרי (81.5 מ"ר פלדלת).

עמ' 50 מבא"ת ספטמבר 2007

גובה	הגדרת מונח	מ ונח
73 מ'	מגדל כהגדרתו בסעיף 1.9 בצפון-מערב התכנית, עד 19 קומות כולל הכל. מניין הקומות לא יכלול מפלס קומת גלריה כהגדרתה בחוק התכנון והבניה. הבניין פונה לרחוב הגבורה ולדרך השלום וכולל חזית מסחרית.	בניין 1
35 מ'	בניה מרקמית כהגדרה בסעיף 1.9 בצפון-מזרח התכנית, עד 8 קומות לא כולל קומה טכנית, הפונה לרחוב הגבורה ולרחוב עמישב. הבניין כולל חזית מסחרית.	בניין 2
35 מ'	בניה מרקמית כהגדרה בסעיף 1.9 בדרום-מזרח התכנית, עד 8 קומות לא כולל קומה טכנית, הפונה לרחוב עמישב ולשטח הציבורי הפתוח מדרום.	בניין 3
35 מ'	בניה מרקמית כהגדרה בסעיף 1.9 בדרום-מערב התכנית, עד 8 קומות לא כולל קומה טכנית ומפלס קומת גלריה כהגדרתה בחוק התכנון והבניה, הפונה לדרך השלום ולשטח הציבורי הפתוח מדרום. הבניין כולל חזית פעילה.	בניין 4

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0951863 תא/מק/4809 - התחדשות דרך השלום 71-75

25-0003ב' - - 5 דיון בהתנגדויות

ככל שיתוכנן מיגון קומתי במקום דירתי, תותר המרה של הפרש השטחים בין המרחב המוגן הקומתי למרחב המוגן הדירתי לשטח עיקרי למגורים, כך ששטח דירה ממוצעת יהיה שטח הדירה + ההפרש, ובלבד שלכל דירה יתווספו לכל היותר 8 מ"ר עיקרי. לא תתאפשר המרת שטחים אלו לצורך תוספת יחידות דיור.

לא תתאפשר הקמת דירות גן – הצמדת שטחי חוץ לדירות בקומת הקרקע לא תתאפשר למעט מרפסות.

תמהיל מוצע:

לפחות %15 מהדירות יהיו בשטח של עד 65 מ"ר.

לפחות %20 מהדירות יהיו בשטח של 66-85 מ"ר.

לפחות %20 מהדירות יהיו בשטח של 86-105 מ"ר.

לפחות %10 מהדירות יהיו בשטח של 106 מ"ר ומעלה.

סה"כ יח"ד: 250

שטח דירה מינימלי: 40 מ"ר.

תמהיל שטחי הדירות הסופי ייקבע במסגרת תוכנית העיצוב בהתאם לחוות דעת מהנדס העיר או כל גורם מטעמו.

*שטח דירה: שטח עיקרי+ממ"ד או שטח עיקרי במידה ומתוכנן פתרון מיגון מחוץ לדירה.

דיור בהישג יד (דב"י)

א. לפחות %10 מכלל יחידות הדיור יוגדרו כדיור בהישג יד בשכירות מפוקחת בהתאם לתיקון 120 לחוק

התכנון והבניה על שינוייו ולמדיניות העירונית התקפה בהפחתת מחיר של %40 ולתקופה שלא תפחת מ-25 שנה מיום האכלוס.

ב. גודל יחידת דיור ממוצע של דירת דב"י יהיה זהה לשטח הממוצע של כלל הדירות בפרויקט (ללא דירות

ששטחן מעל 100 מ"ר עיקרי+ממ"ד).

ג. גודל יחידת דיור מקסימלי לא יעלה על 100 מ"ר (שטח דירה עיקרי+ממ"ד או עיקרי במידה ופתרון

המיגון יתוכנן מחוץ לדירה).

ד. הדירות יתוכננו בתמהיל דירות מגוון שיקבע בתוכנית העיצוב.

ה. דירות הדב"י תמוקמנה במגוון קומות וכיוונים. מיקום סופי יקבע במסגרת תוכנית העיצוב.

נתונים נפחיים:

תכסית: עד %50 (2623 מ"ר)

קווי בניין: קו בניין קדמי לדרך השלום – קו בניין תחתי (בניין )3 – 8 מ', קו בניין עילי – 4 מ'.

לכיוון השטח בייעוד "שטח פרטי פתוח" – 4 מ' בקרקע וקו בניין עילי .0 קו בניין קדמי לדרך הגבורה – קו בניין תחתי – 6-8 מ', קו בניין עילי – 4 מ'.

קו בניין קדמי לרחוב עמישב – 3 מ'.

קו בניין צדי (לשצ"פ ו-שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור) – 0 מ'.

קווי בנין לקומות המרתף יהיו כמפורט בתשריט ובהתאמה לקווי הבניין העיליים, להוציא קו הבניין לרח' עמישב בו יותר קו בניין .0 תותר הבלטת מרפסות לקו בניין קדמי לרחובות. לא תותר הבלטת מרפסות מעל שטחים בייעוד "שטח ציבורי פתוח" ו/או "שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור" ו/או מעבר לגבול המגרש.

עמ' 51 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0951863 תא/מק/4809 - התחדשות דרך השלום 71-75

25-0003ב' - - 5 דיון בהתנגדויות

תכנון עקרוני של קומת הקרקע להבהרת קווי הבניין

חוות דעת היחידה לתכנון אסטרטגי לנושא שטחי ציבור בתכנית:

קיים: 96 יח"ד + 8 חנויות (296 מ"ר) .

מוצע: 250 יח"ד + שטחי מסחר (750 מ"ר).

תוספת 154 יח"ד

שטחי ציבור נדרשים לפי פרוגרמה עבור תוספת יחידות הדיור בתכנית (הנחה לגודל משק בית 2.3 תת רובע 92 - מרכז רובע :)9

שטח למבני ציבור (ברמה מקומית): כ-1 דונם.

שטח פתוח לציבור: כ- 1.8 דונם (לפי 5 מ"ר לנפש), כ-1 דונם (לפי 3 מ"ר לנפש).

המלצה:

בשל מגבלות שטח התכנית וקרבתה לפארק וולפסון יש להקצות את שטחי הציבור הבאים:

מבני ציבור: לפחות 1,000 מ"ר שטח מבונה (לפי חישוב של לפחות 1 רח"ק * 1 דונם הנדרש לפי פרוגרמה)

+ אפשרות לחצר בשטח לפחות 250 מ"ר שתוצמד למבנה הציבור.

שטח פתוח לציבור: רצועת שצ"פ המחברת את רחוב דרך השלום לרחוב עמישב + שטחים פתוחים בזיקת

הנאה לציבור.

איחוד וחלוקה:

התכנית כוללת איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה – .1965

ניהול מי נגר:

• ידרשו לפחות %15 שטחים חדירי מים מתוך סה"כ שטח מגרש המגורים והשפ"פ פנויים מתכסית בנויה מעל ומתחת לקרקע, במגמה לאפשר השהייה וקליטת כמות גדולה ככל הניתן של מי נגר עמ' 52 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0951863 תא/מק/4809 - התחדשות דרך השלום 71-75

25-0003ב' - - 5 דיון בהתנגדויות

עילי וחילחולם לתת הקרקע ונטיעת ושגשוג עצים. השטחים חדירי המים אפשר שיהיו מגוננים או מצופים בחומר חדיר (כגון: חצץ, חלוקים וכו').

• נפח הנגר המצטבר למיתון, שיהוי, ריסון וחלחול בתחום התוכנית יהיה שקול לפחות לזה שנקבע בנספח ניהול הנגר.

• יש להתקין אמצעים לחלחול ו/או השהייה למשך 24 שעות של 30 מ"ק לכל דונם בתחום המגרש.

על פי העקרונות לחישוב הנפחים, הגדרת סכימת הניקוז ואמצעי חלחול והשהייה הכלולים בנספח הניקוז המנחה של התוכנית.

• פתרונות לנגר עילי יתקבלו בכפוף לתוצאות החקירה הסביבתית, חו"ד הידרולוגית ואישור רשות המים.

תחבורה, תנועה, תשתיות:

• הפקעה – לרחוב עמישב רצועה ברוחב 3 מ' ולדרך השלום רצועה ברוחב 2 מ'.

• רמפת הכניסה לרכבים לתחום התכנית תתאפשר מרח' עמישב. רמפת הכניסה לחניון תעשה בתחום קו הבניין ולא בשטח הפתוח, כך שהרמפה תהווה חלק ממעטפת הבניין. לא תתאפשר כניסת רכב לתת הקרקע מדרך השלום. מיקום סופי של הכניסה למרתף החניה יקבע בתוכנית העיצוב האדריכלי.

תקני חנייה לרכב פרטי ואופנועים:

• תקן חנייה מרבי 1:0.8 ליעוד מגורים, תקן החניה למסחר יהיה תקן מרבי 1 מקומות חניה לכל 100 מ"ר עיקרי או בהתאם למדיניות העירונית לתקני חניה לעת הוצאת היתר בניה, הנמוך מבינהם. תקן חנייה לדירות בהישג יד ודירות מגורים הקטנות מ-50 מ"ר יהיה תקן .0 תקן החניה לשטחי הציבור יהיה בהתאם לתקן התקף לעת הוצאת היתר. חניות אופנועים יהיו בהתאם למדיניות העירייה בנושא לעת הוצאת היתר בנייה.

הוראות נוספות לחניות רכבים:

• מענה החניה עבור שטחי המסחר ושטחי הציבור יינתן בקומת המרתף הראשונה ככל הניתן.

• תותר בניית מרתפים בגבול קוי הבניין העיליים למעט רחוב עמישב שם יותר להגיע לגבול המגרש.

• פריקה וטעינה תוסדר בתחום המרתף.

• יותר שימוש במכפילי חניה בהתאם לתקן ת"י 5437 או לתקן התקף לעת הוצאת היתר הבניה.

• תבוצע תשתית לעמדות טעינה לרכב חשמלי עבור כלל מקומות החניה. לפחות %30 מהחניות המוצמדות לדירות יוקמו עם עמדות טעינה פעילות, או בהיקף הנדרש על פי מדיניות העירייה לעת הוצאת היתר בניה, הגבוה מביניהם.

• לפחות %10 מהחניות עבור שטחי הציבור המבונים יוקמו עם עמדות טעינת רכב חשמלי פעילות, או בהיקף הנדרש על פי מדיניות העירייה לעת הוצאת היתר בניה, הגבוה מביניהם. בחניות שאינן מוצמדות, המיועדות לשטחים שאינם למגורים, לפחות %10 מהחניות יוקמו עם עמדות טעינת רכב חשמלי פעילות, או בהיקף הנדרש על פי מדיניות העירייה לעת הוצאת היתר בניה, הגבוה מביניהם.

תקני חנייה לאופניים:

תקן החנייה לאופניים יהיה לפי התקן התקף לעת הוצאת היתרי בנייה או המדיניות העירונית, הגבוה מבין שניהם, ובכל מקרה לא יפחת מ-2 מקומות חנייה לכל דירה במגורים.

הוראות נוספות לחניות אופניים:

• במסגרת תוכנית העיצוב יוצגו פתרונות לתנועת האופניים מקומות החניון אל מפלס הרחוב (באמצעות רמפה ייעודית, מעליות ייעודיות או פתרון אחר לשיקול דעת מהנדס העיר).

• חניית האופניים תהיה הן במפלס הפיתוח והן בתוך המבנה, ותרוכז בקומת הקרקע ו/או במרתף העליון ככל הניתן, סמוך ככל הניתן למעליות ייעודיות ו/או לרמפה ייעודית.

• תתאפשר גישה לטעינה חשמלית ל-%30 ממקומות החנייה לאופניים המיועדות למשתמשי הבניין הקבועים, או בהיקף הנדרש על פי מדיניות העירייה לעת הוצאת היתר בניה, הגבוה מביניהם.

חוו"ד תחבורתית:

חוות דעת תחבורתית מיום 26.12.22 נכתבה ע"י מ.ת.נ. הנדסת תנועה ותחבורה בע"מ, אושרה ביום 23.4.23 על ידי אירית לבהר גבאי מאגף התנועה:

תחבורה ציבורית

אזור הפרויקט משורת ע"י אמצעי התחבורה הציבורית הבאים:

• רכבת ישראל – תחנת רכבת השלום ממוקמת במרחק אווירי של כ-1.2 ק"מ.

• רכבת קלה – הקו הסגול – תחנת המאבק ממוקמת על דרך השלום במרחק הליכה של כ-1.0 ק"מ.

עמ' 53 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0951863 תא/מק/4809 - התחדשות דרך השלום 71-75

25-0003ב' - - 5 דיון בהתנגדויות

הקו הצהוב – בהתאם לתמ"א /23א/4 (תכנית מתאר ארצית למתע"ן במטרופולין ת"א) הקו הצהוב עתיד היה לעבור בדרך שלום, אך נכון להיום התכנית מוקפאת.

• מטרו – תחנת ת"א השלום של הצטלבות קווי המטרו M1 ו-M2 מתוכננת בצומת יגאל אלון / גבעת התחמושת, במרחק הליכה של כ-1.1 ק"מ.

תחנת כיכר נגה של קו המטרו M2 מתוכננת בסמוך לצומת כצנלסון / ויצמן (גבעתיים), במרחק אווירי של כ-1.1 ק"מ.

תחנת יצחק שדה של קו המטרו M1 מתוכננת בסמוך לצומת יצחק שדה / יגאל אלון (ת"א), במרחק אווירי של כ-1.1 ק"מ.

• אוטובוסים – כ-15 קווי אוטובוס עוברים בדרך רבין ובדרך השלום.

בדרך השלום קיים נת"צ (לכיוון צפון) במקטע הורודצקי-רבין, ולאחר מכן במקטע ההגנה-יגאל אלון, כאשר בעתיד מתוכנן נת"צ לכל אורך דרך השלום ולשני הכיוונים. תחנת אוטובוס הממוקמת בדרך השלום תועתק מעט צפונה ותתקרב לצומת השלום/הגבורה.

אופניים

שבילי אופניים קיים ברחוב הגבורה עד לדרך השלום. שביל האופניים עתיד להמשיך מזרחה בדופן הצפונית של הפרויקט ולאורך דרך רבין. במסגרת תכנית "מהיר לעיר" מתוכנן שביל אופניים בדופן המערבית של דרך השלום.

שביל אופניים המתוכנן במסגרת תכנית אופנידן יעבור ברחוב הורודצקי, וכך יתאפשרו 2 מסלולים רכיבה מהירים ורצופים מתחום הפרויקט אל אזור ת"א – אזור הקריה ומרכז עזריאלי, ואזור המסגר-יצחק שדה.

חדרי האופניים שהוקצו לטובת חניות האופניים במפלס הקרקע ובמרתפי החניה מעודדים את הרכיבה על אופניים ותורמים להקטנת הגודש בדרכים.

תקני החניה הגבוהים עבור אופניים מיועדים לעודד השימוש באמצעי זה. פתרונות חניית האופניים ימוקמו בעיקר במרתפי החניה אך גם במפלס הקרקע כחלק מפיתוח המרחב וכמענה לצרכי היומיום (מסחר, גני ילדים, וכו'...).

הולכי רגל

התכנית מרחיבה את המדרכות לאורך דרך השלום ודרך רבין ויוצרת מרחב ציבורי ראוי המאפשר ומעודד נגישות הולכי רגל באמצעות מדרכות רחבות, פינות מנוחה, ונטיעות עצים. כמו כן התכנית משמרת מעבר בין רחוב עמישב לדרך השלום ולדרך הגבורה בתחום התכנית.

תנועת רכב מנועי

• הנגישות אל החניון מתבצעת מרחוב עמישב, רח' מקומי חד-סיטרי. כתוצאה מכך שרח' עמישב גבוה בכ-3 מטר מדרך השלום (בקצה הדרומי) נוצרת רמפת כניסה ארוכה במיוחד.

• ברחוב עמישב מתוכנן מפרץ הורדת/העלאת נוסעים המיועד עבור גני הילדים הממוקמים במפלס הקרקע של המבנים הדרומיים.

• עמדות פריקה עבור האזור המסחרי ממוקמות במרתף העליון (2 טנדרים) ובמפלס הקרקע (משאית ,)SU9 בחפיפה עם מעלית הדחסנית. פינוי האשפה עבור כלל המתחם מתבצע באמצעות ריכוזו בדחסניות במרתף העליון והעלאת הדחסניות במעלית אל חדר ייעודי במפלס הקרקע לצורך פינוי הדחסניות.

• תקן חניה – תקן החניה המופחת מקטין את נסיעות הרכב פרטי ומעודד את השימוש בתחבורה ציבורית.

• אופנועים – השטחים שהוקצו לטובת חניות אופנועים במרתפי החניה מעודדים את הנסיעה באופנועים ותורמים להקטנת הגודש בדרכים.

איכות סביבה ובנייה ירוקה:

נערכו נספח אקלימי ונספח הצללות ורוחות שאושרו כחלק מסט מסמכי התכנית.

חוו"ד סביבתית:

חוות דעת סביבתית אושרה ביום 14.5.23 על ידי מירי אידלסון ממונה תכנון סביבתי ברשות לאיכות סביבה וקיימות:

זיהום קרקע: מיקום התוכנית באזור חובת בדיקת גזי קרקע. נדרש להגיש תוכנית דיגום לאישור המשרד

להגנת הסביבה. ביצוע הדיגום יעשה בכפוף להנחיות המשרד.

אסבסט: תנאי למתן היתר הריסה יהיה ביצוע סקר אסבסט על ידי סוקר אסבסט מוסמך אשר יועבר למשרד להגנת בסביבה והרשות לאיכות הסביבה, וקבלת אישור המשרד להגנת הסביבה. ככל שימצא אסבסט יועבר על ידי קבלן אסבסט מוסמך לאתר המאושר על ידי המשרד להגנת הסביבה.

עמ' 54 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0951863 תא/מק/4809 - התחדשות דרך השלום 71-75

25-0003ב' - - 5 דיון בהתנגדויות

קרינה: בקשה להיתר תכלול ביצוע סימולציית שטף מגנטי ממתקני החשמל וכל מקורות חשמל שבסביבת התכנית ובמבנים עצמם ואישור הממונה על הקרינה לחדר שנאים.

אקוסטיקה: בקשה להיתר תכלול חוו"ד אקוסטית בתיאום עם היחידה הסביבתית בעירייה אשר תתייחס להשפעה של התכנית על סביבתה והפוך. החוו"ד האקוסטית תכלול הנחיות ופתרונות למניעת והפחתת מטרדי רעש מכל מקורות הרעש הפוטנציאליים בתכנית והמשפיעים על התכנית (בדגש על הפרשי הגבהים בין המבנים). מסקנות חוות הדעת האקוסטית ייושמו בתכנון להיתר בנייה. הגשות יכללו הוראות בדבר אמצעים להפחתת מטרדי רעש וזיהום אוויר ומניעת מטרדים בזמן הבניה בהתאם לחו"ד אקוסטית.

אוורור מרתפים: בבקשה להיתר בנייה יסומנו מיקומי פליטת האוויר ממרתפי החנייה, התייחסות

לפתרונות אוורור לכל מתקן טכני הדורש אוורור כגון: נידוף שטחי מסחר, חדר גנרטור, משאבות וכו'. בכל מקרה, מיקום פתחי אוורור לחניונים לא יהיה למקום בו צפויה שהיית אנשים.

בנייה ירוקה

מיקרו אקלים: לפרויקט נערך נספח מיקרו אקלים הצללות ורוחות, ע"פ הנחיות מחלקת בניה בת קיימא

ואנרגיה.

לעת הגשת התכנית לעיצוב אדריכלי, תוכן חוות דעת לבחינת השלכת המבנים על המבנים הסמוכים הסביבה בהיבטים של רוחות והצללות שיבדקו על ידי אדריכל העיר. המלצות חוות הדעת למזעור השפעות יוטמעו בתכנית העיצוב האדריכלי.

על פי הבדיקה בנספח לתכנית:

כלל גגות המבנים הנמצאים במניפת הצל של התכנית המוצעת זוכים לזכויות שמש מספקות בהתאם לת"י .5281

כלל חזיתות המבנים הנמצאים במניפת הצל של התכנית המוצעת זוכים לזכויות שמש מספקות בהתאם לנספח המפורט בת"י .5281

כלל השטחים הפתוחים הנמצאים במניפת הצל של התכנית המוצעת זוכים לכמות חשיפה מספקת עפ"י הנספח המפורט לת"י .5281

ניתוח תוצאות בדיקת הרוחות מציג עמידה בקריטריוני נוחות הולכי בכל שטח התכנית המוצעת, ע"פ הקריטריונים המוצגים בת"י 5281 כמו גם בקריטריונים לבטיחות הולכי רגל בכל השטח הנבחן.

תקינה לבנייה ירוקה:

על המבנים בתחום התוכנית לעמוד בת"י 5281 לבנייה ירוקה ברמת שלושה כוכבים לפחות, או בתקן v4 LEED ברמת gold לפחות, ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה.

תקינה ליעילות אנרגטית על המבנים בתחום התוכנית לעמוד בת"י 5282 בדירוג אנרגטי B ומעלה עבור הבניין כולו, באופן שהדירוג האנרגטי של כל יחידת דיור בפרויקט לא יפחת מ-,C ובהנחיות הוועדה המקומית התקפות בעת הוצאת היתר הבנייה לנושא זה.

בינוי:

תכסית: לפחות %15 משטח המגרש יוותר כשהוא נקי מכל בנייה תת קרקעית או על קרקעית ופנוי מכל חיפוי אטום (לרבות ריצוף ו/או ריצוף "מחלחל"). שטח זה ישמש לחלחול מי נגר, לגינון ולנטיעת עצים.

שטח זה לא יפוצל לשטחים הקטנים מ-100 מ"ר ויוצמד לגבול המגרש הגובל בשטח ציבורי או שטח אחר הפנוי מתכסית תת קרקעית במגרשים הגובלים וישמש לטובת ניהול נגר ונטיעת עצים.

חזית חמישית:

יתוכנן גג מועיל גג מגונן ("ירוק") ו/או גג מעכב נגר ("כחול") בשטח שלא יפחת מ-%80 מסך שטח הגגות (כולל שטחים טכניים המיועדים למערכות מיזוג אוויר, חימום מים תרמו סולארי, ייצור חשמל במערכות פוטו וולטאיות וכו'). המפרטים יהיו בעלי יכולת אחיזת מים של 25 מ"מ למ"ר לכל הפחות, ויעמדו בתקני FLL או תקנים מקבילים לגגות מעכבי נגר. מפרטי הביצוע לגג כחול / ירוק יאושרו על ידי יחידת אדריכל העיר.

שטחים פרטיים פתוחים וזיקת הנאה: חצרות הבניינים ישמשו כמרחב מגונן לשימוש כלל הדיירים והציבור הרחב או לחצר המוצמדת לשטח הציבורי הבנוי בתחום שנקבע. לא תותר הצמדת גינות פרטיות ליח"ד.

עמ' 55 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0951863 תא/מק/4809 - התחדשות דרך השלום 71-75

25-0003ב' - - 5 דיון בהתנגדויות

סככות פאנלים סולאריים: על גובה הבניין הקבוע במסמכי התוכנית תותר הוספת סככה בגובה של עד 3.5

מ מעל למישור הגג לצורך התקנת פאנלים פוטו וולטאיים בהתקנה רציפה וכמעט אופקית. סככה מסוג זה תיחשב כמערכת טכנית והשטח שמתחתיה לא ייחשב במניין השטחים הבנויים.

מים:

יותקנו מערכות לקליטת כל מי עיבוי המזגנים ונקז השקיה של מצע מנותק, והעברתם להשקיית שטחי הגינון או למתקני חלחול בתחום המגרש כמפורט בפרק ניהול מי נגר. בראש מערכת ההשקיה יוסף מתקן מינרליזציה/דישון כנדרש.

פיתוח:

שפ"פ – יצירת רחבה עירונית המאפשרת מעבר הולכי רגל, ריהוט למסחר, גינון צמחייה, תאורה וכו'.

• לא תותר בניית מרתפים מתחת לשפ"פ.

• שטח זה יפותח כשטח מרוצף מחלחל משולב בשטחי גינון ונטיעות, ויפורט בשלב תוכנית העיצוב.

• רוחב המעבר הפנוי לא יפחת מ-3 מ' לצורך יצירת רצף הליכה.

• ידרש שימוש בריצוף מחלחל, וכן באדמה גננית המאפשרת חלחול.

• ככל שיתוכננו מתקנים הנדסיים ו/או מתקני תשתית בתחום ייעוד זה, אלה יוקמו בתת הקרקע בלבד ולא יהיו בקרבת אזורי מעבר או שהייה של אנשים. עיצוב המבנים והמתקנים והסתרתם יגובש יחד עם התכנון הנופי בשלב תוכנית העיצוב האדריכלי.

המרחב הפרטי הפתוח בין מבני המגורים בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ורוכבי אופניים:

• תינתן זיקת הנאה לטובת הציבור למעבר, שהייה ושימושים ציבוריים בכלל זה שימושי קהילה, חינוך, תרבות, ספורט ופנאי, דת וכדומה, 24 שעות ביממה, שבעה ימים בשבוע בכל ימות השנה, ברחובות בהיקף התכנית דרך השלום, דרך הגבורה ורחוב עמישב עד חזיתות המבנים, בכל שטח הקולונדה לדרך השלום ולדרך הגבורה ברוחב 4 מ', בשטח הפרטי הפתוח על פינת הרחובות דרך השלום ודרך הגבורה ובין המבנים בקרקע בחצר הפנימית, כמסומן בתשריט.

• סימון זיקת ההנאה בתשריט הנו עקרוני בלבד. המיקום המדויק, צורתם ומימדי השטחים בזיקת ההנאה יקבעו בשלב הכנת תוכנית העיצוב האדריכלי. בכל מקרה, שטח זיקות ההנאה לא יפחת מהשטח המסומן בתשריט ורוחבה לא יפחת מ-3 מ'.

• שטחי זיקות ההנאה יפותחו כמרחב רציף והמשכי, בינן לבין עצמן ובינן לבין השטחים הציבוריים הגובלים, ללא הפרשי מפלסים, קירות תומכים, גדרות או מכשול מכל סוג שהוא ו/או שינויים עיצוביים ביחס למרחב הציבורי הגובל.

• סימון תחום זיקת ההנאה לציבור לא יימנע הקמת מרתפים בתת הקרקע. תחום זיקת ההנאה ברחוב הגבורה ודרך השלום ברוחב 4 מ' יהיה ללא כל בנייה על ותת קרקעית, תחום זיקת ההנאה ברחוב עמישב, מעבר לקו בניין עילי, יהיה עם עומק אדמה מעל תקרת מרתף לפחות 2.5 מ'. עומק תקרת המרתף העליון בתחום זיקות ההנאה בחצר הפנימית, ובזיקות הנאה לטובת הרחבת המדרכות מול חזית מסחרית מתחת לקולונדה (בתחום קו בניין עילי), לא יפחת מ-1.5 מ'.

• תותר העברת תשתיות ציבוריות בתחום זיקת ההנאה שלאורך הרחובות.

• לא תותר פליטת אוורור מרתפים ואגזוז גנרטור לתחום זיקת ההנאה.

פיתוח במגרש המגורים:

• כל מפגש בין מבנה לשטח פתוח יש להקפיד על גישה ישירה ככל הניתן על ידי התאמת המפלסים.

• שיפועי קרקע בהיקף הבניין יהיו ככל הניתן המשך רצוף של מפלס הרחוב עם שיפועים המתחייבים לטובת ניקוז נגר עילי.

• שטחי זיקות ההנאה המשמשים להרחבת מדרכות, בין אם בחזית מסחרית ובין אם לאו, יפותחו בצורה זהה למדרכה הציבורית.

• מתקנים לקשירת אופניים ימוקמו גם במפלס הפיתוח במגרשים הפרטיים בנוסף למתקנים המתוכננים במרתפים.

• החצר הפנימית תתוכנן באופן כולל במטרה לשמש את כלל מרחב התוכנית. הפרשי מפלסים, קירות תומכים, גדרות או מכשולים מכל סוג שהוא ייבחנו במסגרת תוכנית העיצוב.

• מפלסי הכניסה למבני המגורים יהיו במפלס המדרכות. כל שינוי מפלסי יתבצע בתחום המבנים.

• קירות תומכים וגדרות: קירות תומכים לגישור בין מפלסי קרקע יהיו בהתאם להנחיות המרחביות העירוניות.

עמ' 56 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב מוצע (שטח מגורים 5.244 ד')	מצב קיים (שטח מגורים 6.054 ד')	טבלת השנותואונהים
%351 עיקרי + %149 שירות, רח"ק 5	%108.5 עיקרי+%8 מתוכם שירות, סה"כ %116.5	אחוזים	סה"כ זכויות בניה
מגורים – 24,475 מ"ר ברוטו (עיקרי + שירות) סה"כ יח"ד: 250 (שטח ממוצע ליח"ד 68.5 מ"ר עיקרי) בתוספת שטחי מרפסות של עד 10 מ"ר למרפסת * מספר יח"ד מסחר – 750 מ"ר ברוטו (עיקרי + שירות) שטחי ציבור בנויים – 1000 מ"ר ברוטו (עיקרי + שירות) סה"כ שטחים מוצעים: 26,225	6,392 מ"ר עיקרי למגורים 480 מ"ר שירות למגורים 264 מ"ר למסחר סה"כ 7056 מ"ר	מ"ר

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0951863 תא/מק/4809 - התחדשות דרך השלום 71-75

25-0003ב' - - 5 דיון בהתנגדויות

• תעלות אוורור חניונים ישולבו בבניה ופתחיהם יהיו בגובה כנדרש. לא יופנו פתחי אוורור למעבר הולכי רגל, שטחי זיקת הנאה, שצ"פ, שפ"פ וכן לא תותר הוצאת אויר ממרתפים בשטחי זיקת הנאה/ שפ"פ/ שצ"פ וכל אזורי מעבר ושהיית אנשים. מיקום הוצאת האוויר יבחן לעת הכנת תוכנית עיצוב אדריכלי.

צל ונטיעות במרחב התוכנית:

• תכנון הנוף יבטיח הצללה אפקטיבית ורציפה בהתאם למסמך מדיניות "הנחיות צל במרחב הציבורי" או עדכון שלו ובהתאם להנחיות המרחביות בנושא הצללה.

• לפחות %15 מסך שטח תאי שטח 101 ו-102 (מגורים ד' + שטח פרטי פתוח) יוותר כשהוא נקי מכל בנייה תת קרקעית או על קרקעית ופנוי מכל חיפוי אטום (לרבות ריצוף ו/או ריצוף "מחלחל").

שטח זה ישמש לחלחול מי נגר לגינון ולנטיעת עצים. שטח זה לא יפוצל לשטחים הקטנים מ-100 מ"ר ויוצמד לגבול המגרש הגובל בשטח ציבורי או שטח אחר הפנוי מתכסית תת קרקעית במגרשים הגובלים וישמש לטובת ניהול נגר ונטיעת עצים.

• נטיעות עצים בתחום התוכנית יבוצעו בבתי גידול איכותיים, המשכיים ורציפים, בעלי נפח קרקע מספק לתמיכה בעצים גדולים ומאריכי חיים, ותוך שימוש בפרט נטיעות המאושר על ידי משרד אדריכל העיר. עומק ונפח בתי גידול לעצים המתוכננים לא יפחת מ-1.5 מטרים עומק נטו ו-24 מ"ק נפח לעץ ו/או בהתאם לסטנדרט עיריית תל אביב-יפו וכפי שינוסח בתוכנית העיצוב האדריכלי.

• לכל עץ מתוכנן בסביבת ריצופים קשים, יוקצה עומק אדמה של לפחות 1.5 מטרים (עומק אדמת גינון נטו מעל שכבות איטום וניקוז) מעל מרתפים ו-24 מ"ק נפח לעץ ו/או בהתאם לסטנדרט עיריית תל אביב-יפו וכפי שינוסח בתוכנית העיצוב האדריכלי. בתי הגידול יהיו רציפים ככל שניתן.

• בחירת מין וזן העץ ייבחר מתוך רשימת העצים המאושרים על ידי עיריית תל אביב יפו המצויה במחלקת שיפור פני העיר ובמשרדי אדריכל העיר, ובהתאם להנחיותיהם, ובאישור העירייה.

• עבור כל הנטיעות החדשות ברחבי שטח התוכנית יוגדר סטנדרט עצים אחיד כמפורט להלן:

בתחום התוכנית יינטעו מגוון עצים עם דגש על שימוש בעצים בעלי עלווה צפופה ויכולת הצללה טובה.

יעשה שימוש מושכל בעצים נשירים וירוקי עד לטובת שיפור מיקרו-אקלים בתוכנית.

תחזוקה:

תנאי להפקדה בפועל יהיה חתימת היזם על כתב התחייבות להבטחת תחזוקת השטחים הפתוחים בזיקת הנאה לציבור.

תנאי להגשת בקשה להיתר בתאי שטח הכוללים זיקות הנאה לטובת מעבר ושהיית הציבור ואשר תחזוקתם תבוצע על ידי העירייה, יהיה חתימה על הסכם תחזוקה של השטחים בזיקת הנאה בין היזם לבין עיריית תל אביב-יפו.

תנאי למתן היתר לאכלוס- תחזוקה בפועל של שטחי שפ"פ ו/או שטחים בזיקות הנאה והשלמת ההתחייבויות.

טבלת השוואה:

עמ' 57 מבא"ת ספטמבר 2007

מ"ר כולל (עיקרי+שירות)
מגדל – 19 קומות בנייה מרקמית – 8 קומות	3 ק' מעל ק' מסחר	קומות	גובה
מגדל – 73 מ' מעל פני הקרקע בנייה מרקמית – 35 מ' מעל פני הקרקע	13.8 מ'	מטר
%50	%33.7	תכסית
177 חניות רכב פרטי (160 חניות + 17 חניות לשטח ציבורי ומסחר) + 2 חניות תפעוליות 528 חניות לאופניים 67 חניות לאופנועים	-	מקומות חניה

מס' החלטה התוכן

05/02/2025 507-0951863 תא/מק/4809 - התחדשות דרך השלום 71-75

25-0003ב' - - 5 דיון בהתנגדויות

התייעצות עם הציבור:

התקיים שיתוף ציבור בחסות העירייה למדיניות לדרך השלום בתאריך 27/1/2019 כאשר התכנית הייתה בשלבי ייזום.

לאחר הדיון בפורום מה"ע, אישרה תת הוועדה לשיתוף ציבור את מתווה שיתוף הציבור בדיוניה במועדים 4/12/2022 ו-,5/3/2023 שכלל שלושה מפגשים:

1. מפגש יידוע לתושבים וגובלים, התקיים בתאריך 20/2/2023 בזום, אליו זומנו תושבי מרחב

התכנון (בעלי דירות ושוכרים), תושבי השכונה הגובלים, תושבי שכונות גובלות, ותושבים גובלים בגבעתיים (בשת"פ עם מנהלת ההתחדשות העירונית בגבעתיים). במפגש השתתפו כ- 150 תושבות ותושבים מסביבת התכניות. הוצגה תמונת מצב של התחדשות השכונה ודרך השלום ועקרונות לתכנון תכניות ברצועה זו, תהליך קידום תכנית בניין עיר בת"א יפו ומתווה שיתוף הציבור של התכניות לעיל. בנוסף הוצגו שלוש התכניות - ויישום עקרונות התכנון בתכניות אלה. עיקרי המשוב והתייחסויות המשתתפים עסקו בסוגיות של תנועה וחניה, שטחים ציבוריים, מסחר, עצים, קרן תחזוקה, קישוריות במרחב וחציית דרך השלום, תרומה לתושבים גובלים ושאלות למפגשי ההמשך הפרטניים של התכניות עם בעלי נכסים.

2. מפגש הנגשת זכויות לתושבים ותיקים, התקיים בתאריך 9/5/2023 בדרך השלום 73 בדירה

במרחב התכנון. למפגש הגיעו בעלי דירות זכאים, 2 עורכי הדין של התושבים, נציגי היזם ונציגת העירייה משירותים חברתיים. במפגש הוסבר מהי התחדשות עירונית, חוק דייר סרבן ומדוע חוקק, הוצגו זכויות אזרחים ותיקים וזכויות נוספות ע"פ ההסכם עם אפריקה ישראל. בסוף המפגש ניתן זמן לשאלות, המשתתפים שאלו לגבי ההסכם הקיים ואיך מתייחס לזכויות שהוצגו להם (ההסכם הקיים נחתם בקידום תמ"א ונדרש לעדכן אותו/ תוספת להסכם שתעגן את הזכויות), חידוד לגבי הזכאים לפי החוק וזכאות לקרן תחזוקה.

3. מפגש יידוע לבעלי נכסים, התקיים בתאריך 10/5/2023 בזום. במפגש השתתפו כ-30 בעלי דירות

בבניינים המתחדשים, נציגי החברה היזמית ונציגי העירייה. במפגש הוצג רקע תכנוני ועקרונות תכנון המרחב, תכנון מעודכן למרחב התכנון ובסופו ניתן זמן לשאלות. השאלות במפגש התייחסו ללוחות הזמנים הצפויים, תכנון מפורט של דירות התמורה, הסבר על תקני החנייה שהוצגו ומשמעות התנגדויות לתכנית מבחינת עיכוב המימוש. כמו כן התייחסו לזיקות ההנאה בתחום התכנית בין רחוב עמישב לדרך השלום – כיום מדובר בשטח פרטי ועלה חשש משינוי הגינות למרחב ציבורי שישרת גם משתמשים שאינם דיירי הבניינים.

עמ' 58 מבא"ת ספטמבר 2007