התחדשות עירונית מבצע קדש קרית פוזנן דיון בדיווח

עיר: תל אביב-יפו
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: ועדת המשנה לתכנון ובנייה (תכנית בניין עיר)
תאריך: 19/03/2025
מקור: הקובץ המקורי באתר תל אביב-יפו

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
	863/864	חלק	מוסדר	6625
877		חלק	מוסדר	6636

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובניה

מיקום:

שכונת נאות אפקה א', בין הרחובות מבצע קדש מדרום, קהילת פוזנן מצפון, קהילת קייב ממערב וקהילת ריגה ממזרח.

כתובת:

תל אביב – יפו

שכונת נאות אפקה א'

רחוב מבצע קדש /39/41 43א/43ב/ 45א/45ב/ /47 49 רחוב קהילת פוזנן /4 /6 8

רחוב קהילת קייב /4 6א/ 6ב

רחוב קהילת ריגא 3א/ 3ב/ 5א/ 5ב/ 5ג

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית: 14.901 דונם

מתכנן: אדר' גיל שנהב, כנען שנהב אדריכלים בע"מ עמ' 113 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' יח"ד	שטח יח"ד ממוצע
109	65
17	85

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

יזם: העיר החדשה טי אל וי בע"מ

בעלות: פרטיים שונים, רמ"י, עיריית תל אביב-יפו

מצב השטח בפועל:

קיימים 8 מבני מגורים טוריים בני 3-4 קומות, שנבנו בשנים .1966-7 סה"כ 126 יחידות דיור. הבניינים אינם כוללים מיגון, מעליות, הגנה בפני רעידות אדמה ומצבם ההנדסי ירוד.

סה"כ שטח בנוי קיים כ-8,530 מ"ר.

מדיניות קיימת:

תכנית מתאר תא/:5000

• 'תשריט אזורי יעוד' - 'אזור מגורים בבנייה עירונית'

• 'נספח עיצוב עירוני' - בניה בגובה עד 8 קומות • רח"ק מירבי - 4.0

• 'נספח אזורי תכנון' - מתחם להתחדשות עירונית, הועדה רשאית לאשר תוספת 1 רח"ק ובניה נקודתית חריגה מסביבתה בדרגת גובה אחת מעבר לקבוע בנספח העיצוב העירוני.

• הוראות למתחמי תכנון- בנייה נקודתית חריגה מסביבתה תותר בתחום האזור המסומן לאורך רחוב מבצע קדש, עד 20 קומות.

מסמך מדיניות התחדשות עירונית בנאות אפקה א' תא/9052 (אושר ב-)2016

מסמך המדיניות הגדיר את שכונת נאות אפקה א' כשכונה מרכזית ברובע, הציע ציפוף במרכזה ומרכזים ציבוריים לחיזוק הקהילתיות. המסמך הגדיר תוספת 1600 יח"ד ל1500 קיימות/מאושרות ובסה"כ כ-

3100 יח"ד בשכונה.

מרחב התכנון "מבצע קדש מערב"

• תהליך תכנוני נדרש - תכנית מפורטת להתחדשות עירונית למרחב בשלמותו, באמצעות פינוי בינוי.

זאת על מנת להשיג שטח ציבורי איכותי, לא צפוי מימוש מלא בתמ"א .38 • אופי בינוי - מרקמי מלווה רחוב בצפיפות גבוהה (עד 8 קומות), עם אפשרות לבניה גבוהה נקודתית. מועדף שהבניה הגבוהה תהיה ברחוב מבצע קדש ולא בסמוך לבניה הקיימת מצפון לרחוב ק.פוזנן.

• תמהיל – %20 לפחות דירות קטנות. דיור בר השגה בהתאם לחקיקה ומדיניות העיריה לעת הוצאת היתר בניה.

• שימושים: מגורים, מסחר מצומצם, משרדים לבעלי מקצוע חופשי במינון מצומצם, שטח מבונה למבני ציבור, שטח למבני ציבור, שטח פתוח ודרכים. שימושים בעלי אופי ציבורי יפנו לרחוב מבצע קדש

• פיתוח- רחוב מבצע קדש יפותח כשדרה, לא יותרו גדרות לרחובות, למעט לצרכי בטיחות ובטחון.

• זיקות הנאה- מרווח קדמי לרחובות מבצע קדש, ק.קייב וק.ריגא יהיה בזיקת הנאה להולכי רגל.

התכנית המפורטת תאפשר פתיחת רחוב ק.פוזנן עד ק.ריגא • שינויים במערך התנועה וחתכי הרחובות בהתאם לנספח תנועה המצורף למדיניות עמ' 114 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

מצב תכנוני קיים:

שטח התכנון: 14.901 דונם

תכניות עיקריות שחלות על מרחב התכנון-

תכנית 2308 – תכנית הרחבות לתכנית 583

תכנית 2794 – תוספת שטחי בניה לתכנית ,2308 שטח יחידת דיור עד 100 מ"ר / 110 מ"ר.

מצב תכנוני מוצע:

מטרות התכנית-

1. תכנית התחדשות עירונית הכוללת איחוד וחלוקה שלא בהסכמת בעלים.

2. פינוי והריסת 8 מבנים בני 3-4 קומות הכוללים 126 יח"ד והקמת 6 מבנים חדשים - 4 בבנייה

מרקמית עד 8 קומות ו-2 מגדלים עד 19 קומות (15 קומות המותרות עפ"י המתאר+4 קומות בהקלה). בסה"כ 378 יח"ד ושטח ציבורי בנוי.

3. התכנית מקצה מגרש למבני ציבור ושטח ציבורי בנוי.

4. התכנית מוגשת בהתאם לתכנית המתאר העירונית תא/5000

5. קביעת זיקות הנאה למעבר ושהיה להולכי רגל ולרוכבי אופניים.

עיקרי הוראות התכנית-

1. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים לפי פרק ג' סימן ז/ לחוק התכנון והבניה

תשכ"ה .1965

2. קביעת מגרש למבנה ציבור בשטח שלא יפחת מ- 1500 מ"ר.

3. קביעת השימושים בייעוד המגורים - מגורים, מסחר ושטח בנוי של כ-500 מ"ר בקומת הקרקע

לשימושים ציבוריים הכוללים שירותי חינוך ורווחה, קהילה, תרבות, משרדים עירוניים ושירותי בריאות וספורט.

4. קביעת זכויות בנייה.

5. הגדלת מספר יחידות הדיור תוך מתן פתרונות לחניה, חלחול, מיגון ונגישות.

6. קביעת קווי בניין.

7. קביעת גובה מבנים מרבי של 77 מ' מעל מפלס הכניסה הקובעת לבניין עד 19 קומות (15 קומות

המותרות עפ"י המתאר+4 קומות בהקלה) ל-2 מגדלים כלפי רחוב מבצע קדש וגובה מרבי עד 8 קומות לשאר המבנים כלפי רחובות מבצע קדש/קהילת ריגה/קהילת קייב.

8. קביעת זיקות הנאה לרווחת הציבור לאורך רחוב מבצע קדש לעידוד הפעילות העירונית וכן

בתחום המגרש לטובת מעבר הולכי רגל בין רחוב קהילת ריגה לבין רחוב קהילת פוזנן.

9. קביעת הוראות לאישור תכנית עיצוב אדריכלי בסמכות הוועדה המקומית.

10. קביעת הוראות בענייני איכות סביבה, בניה ירוקה ותנאים להוצאת היתרי בנייה ואכלוס.

11. קביעת הנחיות לנושא ציפוף.

12. איסור דירות גן

עמ' 115 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

עמ' 116 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב מוצע ליעוד מגורים בשטח 12,537 מ"ר (לאחר הפקעות)	מצב קיים מאושר תכנית הרחבות תא/2794	מצב קיים בנוי ()1 ליעוד מגורים בשטח 13,921 מ"ר	נתונים
%350	כ- %92	כ-%60	אחוזים	סה"כ זכויות בניה
42,817 מ"ר מעל הקרקע למגורים + 1000 מ"ר למסחר	12,860 מ"ר	כ- 8463 מ"ר	מ"ר
			אחוזים	זכויות בניה לקומה
			מ"ר
4 מבנים בני עד 8 קומות 2 מבנים בני עד 19 קומות (15 קומות המותרות עפ"י המתאר+4 קומות בהקלה) קומת קרקע גבוהה למסחר	3 קומות 4 קומות	3 קומות 4 קומות	קומות	גובה
77 מ' למגדלים / 29 מ' לבניה מרקמית צפון-מזרח/צפון-מערב			מטר
%60	%28	כ-%18	תכסית
במרתפי חניה בלבד. תקן החניה למגורים, למסחר, לשטחי ציבור בנויים ולמבנה הציבור יקבע בהתאם לתקן התקף לעת הגשת בקשה להיתר בניה ולא יותר מ1:1 למגורים ובאישור אגף התנועה. תקן החניה יהיה תקן מקסימום		חניה בתחום הדרך	מקומות חניה

בדתיואוחרי ךא 9וד01ות.2 2ה1ת.2י1י העחצלותיט עהם ת תה וצעידבתו רש:ת"צ כי יש לקיים מפגש ציבורי הכולל הצגת 2 חלופות תכנוניות למרחב התכנון, האחת חלופה סימטרית (2 מגדלים במרכז החזית לרחוב מבצע קדש) והשניה- א-
לבמתראחרביך ה 9ת1כ0נ2ו.ן,2 1ה.2א1ח התח חלליוטפהה תסתימ וטעדרתית ש (ת2 "מצג דכלי ייםש בלמקריכיםז המחפזגישת צ לירבחורובי המכבוצלעל קהדצשגת) ו2ה חשלניוהפו-ת א ת-כנוניות סימטרית (2 מגדלים בצד המזרחי של החזית לרחוב מבצע קדש). בתאריך 4.2.2020 התקיים מפגש מקדים
לסמימרטחרבי התת (2כ נמוןג,ד הלאיםח תבצ חדל הופמהז רסחימי טשרלי התח (ז2י תמ גלדרלחיםוב ב ממברצכעז קהדחשזי)ת. ב לתראחרוביך מ 0ב2צ0ע2 .ק2ד.4ש ה) תוהקשיינםיה מ- פאג-ש מקדים בהשתתפות ועד השכונה ונציגי התושבים. המפגש הציבורי התקיים בתאריך .17.2.2020
סבהימשטתרתיפתו ת(2 ומעדגד הלשיםכ ובנצהד ו נהצמיגזיר החתי וששלב היםח.ז יהתמ לפרגשח והבצ מיבבוצרעי קהדתשק)י.י בםת באתראיךר י0ך2 24..22.02200 .ה7ת.1ק יים מפגש מקדים
ב השתתפות ועד השכונה ונציגי התושבים. המפגש הציבורי התקיים בתאריך .17.2.2020 לפירוט נוסף ראה: נספח התייעצות עם הציבור
ל פירוט נוסף ראה: נספח התייעצות עם הציבור
ל פירוט נוסף ראה: נספח התייעצות עם הציבור השלכות ההתייעצות עם הציבור על התכנון:
ה שלכות ההתייעצות עם הציבור על התכנון:
ת ההתייעצות עם הציבור על התכנון: • נושאים שהתקבלו:
נ1ו.שא היעםד שפתה תהקצביבלוור: ל תוכנית הא-סימטרית סייעה בהחלטה לקדם חלופה זו על פני החלופה הסימטרית.
.1 ההעסדיפמתט רהיצתי.ב ו ר לתוכנית הא-סימטרית סייעה בהחלטה לקדם חלופה זו על פני החלופה .2 הגדרת תוספת יח"ד כסטייה ניכרת
.2 ההגסדירמתט תריותס.פ ת יח"ד כסטייה ניכרת .3 הצגת הסכם עם חברת ניהול לאחזקת המתחם וקרן תחזוקה למגדלים – תנאי למתן
..32 ההגצדגרתת ה תסוכסםפ תעם יח ח"בדר כתס נטיהייוהל לניאכחרתזק ת המתחם וקרן תחזוקה למגדלים – תנאי למתן היתרי אכלוס.
.3 ההציתגתר יה אסככלםוס ע.ם חברת ניהול לאחזקת המתחם וקרן תחזוקה למגדלים – תנאי למתן
היתרי אכלוס. • דרישות שלא התקבלו (עקב אי התאמה למדיניות ולתכנית המתאר):
ד1ר. י שחונתיה ש:ל האג דהלתתק מבלסופ (רע קמבק ואמיו התת האחמניהה ל למדדירינהיו תוה וולסתפכתנ ימתק הוממותתא לרא):ו ר חים. .2 ביטול חזית מסחרית לאורך רחוב מבצע קדש, הקטנת מס' הקומות במגדלים.
..21 חבינטיהול: החגזדיתל תמ מסחסרפירת מ לקאוומרוךת ר החחובני המ בלצדעיר קהד ושה,ו הסקפתט נמתק מומסו'ת ה לקאומורותח יבםמ. גד לים. .3 קביעת מקומות לפריקה וטעינה תעשה בתע"א.
..32 קביבטיעולת ח מזקיתומ מוסתח לרפירתיק להא וורטךע ירנחהו בת עמשבהצ עב קתדע"שא, .ה קטנת מס' הקומות במגדלים.
ק ביעת מקומות לפריקה וטעינה תעשה בתע"א.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

טבלת השוואה:

מעל הקרקע

דיווח אודות התייעצות עם הציבור:

עמ' 117 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

חוו"ד תחבורתית

1. תקן החנייה למגורים לרכב פרטי יהיה לפי תקן תקף בעת בקשת היתר בניה ולכל היותר .1:1

2. מס' החניות הדרוש לרכב פרטי הינו כ-400 ועבורם מספיק חיבור אחד למרתפי החנייה,

מטעמי פיתוח ויעילות החיבור שמוצע הוא מרח' קהילת קייב. מתוכננים 2 מרתפי חנייה, עם אפשרות לבניית 2 מרתפים נוספים ואפשרות לחיבור למרתף עתידי שייבנה בתחום השב"צ.

3. מיקום רחבות כיבוי אש, פתרונות אשפה, תפעול, פריקה וטעינה יקבעו בשלב תכנית העיצוב.

4. תרומת הפרויקט למרחב הציבורי:

רחוב מבצע קדש :

רחוב קהילת קייב:

רחוב קהילת פוזנן:

מוצעת חנייה ציבורית בצד הדרומי.- ראה נספח תנועה הצד הצפוני מרובה בכניסות למגרשים ולכן פחות יעיל.

5. שבילי אופניים:

מערך שבילי האופניים מתאים למסמך המדיניות של שכונת נאות אפקה א'

נבדקה אפשרות לשלב שביל אופניים שיתחבר מזרחה לרצועת שצ"פ עמ' 118 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

לא נמצא צידוק לשילוב שביל כזה ובנוסף לא נמצאה היתכנות לכך מטעמי הפרשי טופוגרפיה.

6. נגישות לתחבורה ציבורית:

קיימות תחנות אוטובוס ברחובות - שלונסקי, בני אפרים ופנחס רוזן השכונה מוקפת במערך תחבורה ציבורית מכל ולכל הכיוונים המרחק לתחנות על רחוב בני אפרים- כ 250 מ'

המרחק לתחנות על רחוב משה סנה- כ 400 מ'

7. בה"ת:

הוכנה בדיקה תחבורתית למרחב שכלל את כל השטח התחום בין הרחובות שלונסקי, בני אפרים, פנחס רוזן ומבצע קדש.

הבדיקה כללה את תוספת הבינוי המתוכננת בשכונת נאות אפקה א' לשנת 2030 מערכת הדרכים הסובבת את השכונה מתפקדת ברמת שירות טובה.

הבדיקה התחבורתית (לרכב פרטי) מעלה שאין פגיעה ברמת השירות בעקבות הפיתוח המוצע בכל המרחב ובמרחב התכנון קהילת פוזנן בפרט.

בבחינה של אמצעים נוספים (תח"צ, אופניים, הליכה) נמצא שיש מרחב אפשרויות גדול. יש להניח שאמצעים אלו יכולים לשנות את פיצול הנסיעות ולהוביל להורדה נוספת בשימוש ברכב פרטי.

תוצאות בדיקת מעגלי התנועה מבצע קדש/ריגה ומבצע קדש/קייב הן רמת שירות A

ניקוז וניהול מי נגר:

נספח הניקוז הוכן בהתאם לתא/5000 סעיף 4.6.4 – ניקוז.

תותר העברת תשתית ניקוז עירונית בתחום זיקת ההנאה בגבול התכנית הצפוני.

הומלץ על תכנון של 6 קידוחי החדרה לעומק של 25 מ' כ"א זאת בנוסף לשטחי החלחול המתוכננים.

תשתיות מים ביוב

נספח תשתיות המים והביוב הוכן בהתאם לתא/5000 סעיף 4.6.5 – ביוב.

תותר העברת תשתית מים עירונית בתחום זיקת ההנאה בגבול התכנית הצפוני.

קו המים ברחוב קייב הונח בשנת 1977 ולכן הומלץ להחליפו לקו חדש בקוטר "6 קו המים ברחוב ריגה הונח בשנת 1977 ולכן הומלץ להחליפו לקו חדש בקוטר "6 עקב תכנון של שדרת עצים ושביל אופניים ברחוב מבצע קדש הומלץ לחדש את קו המים ולהסיטו למרכז הכביש.

קו המים ברחוב קהילת פוזנן הינו בקוטר "4 והונח בשנת 1984 ולכן הומלץ להחליפו.

קווי הביוב ברחוב קהילת פוזנן וקהילת קייב הונחו בשנת 1960 ולכן הומלץ להחליפם לקווים בקוטר 20 ו- 25 ס"מ בהתאמה.

החלפת הקווים הינה באחריות תאגיד "מי אביבים".

נספח תשתיות המים והביוב אושר ע"י תאגיד "מי אביבים", נספח הניקוז אושר ע"י תאגיד "מי אביבים" ויחידת התיעול העירונית.

איכות הסביבה:

הנספח מתייחס להיבטי איכות הסביבה בתוכנית זו וכולל המלצות והנחיות ליישום בתקנון התוכנית וכולל הנחיות לבינוי ולהיתרי בניה שיוצאו מתוקף תוכנית זו.

הנספח כולל דוחות ומיפוי של מרחב התכנון, פירוט הבעיות והמטרדים הסביבתיים על פי חלוקה לנושאים, המלצות לפתרונות והאמצעים לעמידה בדרישות וכן מסמך הנחיות לתקופת הבנייה.

ניתנו הנחיות סביבתיות בכל הנוגע לפינוי פסולת, שימור מים ואקוסטיקה סביבתית.

ניתנה חוות דעת לאיכות אוויר ואמצעים למניעת זיהום אוויר ומטרדי אבק בזמן בניה.

בוצע דוח מיקרו אקלים הבוחן את השפעת הבינוי המוצע על משטר הרוחות ובחינת ההצללות באזור.

זמן ביצוע:

הזמן המשוער לביצוע התכנית יהא 15 שנים מיום אישורה.

עמ' 119 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' יח"ד	שטח יח"ד ממוצע
109	65
17	85

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

בדיקה תכנונית מוקדמת (בהתאם לתא/5000 סעיף (3.2.1א)()2 )

1. מלאי דירות קיימות ומאושרות בתחום התכנית וסביבתה:

התפלגות גדלי דירות באחוזים בשכונה, מצב קיים מול מצב רצוי

עמ' 120 מבא"ת ספטמבר 2007

תמהיל יח"ד קיים במרחב התכנון –

קיימים 8 מבנים טוריים בני 3-4 קומות

סה"כ שטח בנוי קיים כ-8,530 מ"ר.

התאמת התכנית לאוכלוסייה מגוונת:

בקרבת התכנית קיים בית אבות "משען" הכולל 230 יח"ד.

התכנית מציעה ביעוד מגורים שימוש של מגורים לאוכלוסייה מבוגרת (דיור מוגן, בית אבות וכד'). %30 מסך יח"ד תהינה קטנות ועשויות להתאים למשקי בית קטנים ולסטודנטים.

מ פגש מקדים עם הוועד ונציגי תושבים
במתפאגשרי מך ק0ד02ים.2 2ע.ם4 ההותועקדיי וםנצ מיגפיג שת ומשקבדיםים בהשתתפות צוות התכנון, מרחב קהילה צפון מזרח, נציגי ועד השכונה ותושבים נוספים. במפגש הוצגה התאמת התוכנית לתכנית המתאר ולמסמך המדיניות של
בהתשאכורניהך ו0ת2ו0ש2ב.2י.ם4 נהותסקפייםים. בממפפגגשש מ הקוצדיגםה הבהתשאתמתתפ הותת וצכונויתת הלתתככננויןת, מהרמחתבא קר הולילמהס מצפךו ןה ממזדריחני,ו תנצ שיגלי ועד השכונה. בנוסף, הוצגו 2 חלופות לתכנון. מי שהביע במפגש את עמדתו העדיף את החלופה הא-סימטרית.
ההששככווננהה. ו בתנוושסבףי,ם ה ונצוסגופ י2ם ח. לבומפופתגש ל תהכוצנוגןה. מהית שאהמבתי עה בתמוכפנגישת אלתתכ ענמיתד תהומ התעאדריף ו לאמתס המחךל הופמהד יהניאות-ס שימלט רית. בנוסף, נדונו מספר סוגיות נוספות אחרות: אפשרות להקמת פורום משותף למזעור הפגיעה/הפרעה בזמן
הבנשוסכוףנ,ה נ.ד בוננוו סמףס, פהרו צסגווג י2ו תח לנווספופתות ל תאכחנרוןו.ת מ: יא שפהשבריועת ב למהפקגשמ תא תפו רעומםד תמוש הותעדףי לףמ אזתעו הר חהלפוגפיהעה ה/אה-פסריעמהט ברזימתן. הבניה, קרן תחזוקה למגדלים וחברת ניהול, הגדרת תוספת יח"ד כסטייה ניכרת, הוספת מקומות לפריקה
בהנבונסיהף,, נקדרונןו ת מחסזפוקר הס ולגמיוגתד לניוםס פווחתב ראתח רניוהתו:ל א, הפשגדררותת תלהוסקפמתת י חפו"רדו םכס מטשיויתהף נ ילכמרזתע,ו רה והספפגתיע מהק/הומפרותעה ל פברזמיקן ה וטעינה במפרצי חניה ברחוב, נושאי תחבורה, שימושים אפשריים למסחר.
והטבעניינהה, קבמרןפ רתצחיז חוקניהה ל במרגחדולבי,ם נ וושחאברי תת חניבהוורלה, ,ה שגדימרותש תיםוס אפפתש ירחי"יםד כלסמטסיחירה. ני כרת, הוספת מקומות לפריקה
וט עינה במפרצי חניה ברחוב, נושאי תחבורה, שימושים אפשריים למסחר. מפגש ציבורי
מ פגש ציבורי
מהמפגפשגש צ היבצוירביור י התקיים בתאריך 17.2.2020 בבית פרנקפורט (שכ' הדר יוסף, הגובלת בנאות אפקה א). למפגש הוזמנו כלל תושבי שכונת נאות אפקה א', דיירי שכונת הדר יוסף ברחוב מבצע קדש מול מרחב
להממפפגגשש ההוצזימבנוור כי להלת תקוישיםב יב שתכאורנתיך נ 0א2ות20 א.2פ.ק17ה ב אב'י,ת ד יפיררניק שפכורונטת (השדכר' היודסרף י ובסרףח,ו בה גמובבלצתע קבנדאשות מ ואלפ מקרהח אב) . התכנון. המפגש נערך בהנחיית ד"ר אהובה ווינדזור, יועצת שיתוף ציבור.
להמתפכגנשון .ה הוזממפנגוש כ נלעלר תך ובשהבניח שייכתו נדת" נרא אותה ואבפהק והוי נאד'ז, ודרי,י ירויע שצתכו שנתית הודףר צ ייובסוףר .ב רחוב מבצע קדש מול מרחב
ה תכנון. המפגש נערך בהנחיית ד"ר אהובה ווינדזור, יועצת שיתוף ציבור. במפגש השתתפו:
ב מפגש השתתפו:
פגש השתתפו: • כ-70 תושבים ובעלי נכסים.
כ-70 תושבים ובעלי נכסים. • עיריית תל אביב יפו: .1 מינהל הנדסה/אגף תכנון העיר/מחלקת תכנון צפון העיר: אדר' תמי ג'וסטו
1עי.רי מיתינ תהלל אהנבדיבס היפ/וא:ג ף תכנון העיר/מחלקת תכנון צפון העיר: אדר' תמי ג'וסטו
.1 מינהל הנדסה/אגף תכנון העיר/מחלקת תכנון צפון העיר: אדר' תמי ג'וסטו .2 אגף התנועה/היח' לתכנון ארוך טווח: אירית לבהר גבאי, אירינה זילברמן
.2 אגף התנועה/היח' לתכנון ארוך טווח: אירית לבהר גבאי, אירינה זילברמן .3 מינהל קהילה/מרחב צפון מזרח: נגה שביט, דפנה בוטנר
.3 מינהל קהילה/מרחב צפון מזרח: נגה שביט, דפנה בוטנר • אדריכלי התוכנית, משרד כנען-שנהב: אדר' גיל שנהב, אדר' מיכל אליצור
אדריכלי התוכנית, משרד כנען-שנהב: אדר' גיל שנהב, אדר' מיכל אליצור • נציגי היזם, קבוצת גבאי:עו"ד רות גוהרי, עו"ד יעל פרנקל
נציגי היזם, קבוצת גבאי:עו"ד רות גוהרי, עו"ד יעל פרנקל מהלך המפגש
מ הלך המפגש
מהלך המפגש • נציגת מחלקת תכנון צפון העיר הציגה את התאמת התכנית לתא/5000 ולמסמך המדיניות של שכונת נאות אפקה א'.
ננאציוגתת א מפחקלהק את' .ת כ נון צפון העיר הציגה את התאמת התכנית לתא/5000 ולמסמך המדיניות של שכונת
נאות אפקה א'. • אדריכל גיל שנהב הציג את תכנית מרחב התכנון.
אדריכל גיל שנהב הציג את תכנית מרחב התכנון. • אירית לבהר גבאי הציגה את מדיניות התנועה והחניה העירונית במרחב התכנון ובסביבתו. מדיניות של תעדוף תחב"צ, הולכי רגל ורוכבי אופניים על פני רכב פרטי.
אשילר תיתע דלובףה תרח גבב"אצי ,ה הצוילגכהי ארגתל מורדויכניבוית א הופתנניויעםה ע ולה חפנניי הר כהבע פיררוטניית. במרחב התכנון ובסביבתו. מדיניות
של תעדוף תחב"צ, הולכי רגל ורוכבי אופניים על פני רכב פרטי. עיקרי הנושאים שנידונו במפגש:
ע יקרי הנושאים שנידונו במפגש:

עירית ת"א-יפו בהתאם לבחינת הצרכים. • חזית מסחרית ברחוב מבצע קדש: לטענת התושבים אין צורך במסחר. תשובת הצוות- מסמך
• חהזמידתי נמיוסתח קריבתע בארופחיו במ סמוביצםע לקשדכשונ:ה ל הטכעונלתל ה מתסוחשרב ילםא אוריךן צרוחרוךב בממבסצחע רק. דתשש. וב ת הצוות- מסמך
המדיניות קבע אופי מסוים לשכונה הכולל מסחר לאורך רחוב מבצע קדש. • גובה הבניינים: נטען כי המגדלים אינם תואמים לאופי השכונה; לפי תכנית המתאר וכן לפי מסמך
• גהומבהדי הניבותני ימניוםת:ר תנט בענןי הכי נ הקמודגתדליתים ג באויהנםה שתולא עמדי ם20 ל קאוומפיות ה.ש כונה; לפי תכנית המתאר וכן לפי מסמך
המדיניות מותרת בניה נקודתית גבוהה של עד 20 קומות. • חלופות תכנון: המשתתפים הוזמנו להביע את דעתם ביחס לחלופות. כ-3 תושבים הביעו תמיכה
• חלופות תכנון: המשתתפים הוזמנו להביע את דעתם ביחס לחלופות. כ-3 תושבים הביעו תמיכה בחלופה הסימטרית, כל יתר המשתתפים לא התייחסו לנושא.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

2. מלאי יח"ד דב"י קיים בתחום התכנית ובסביבתה ויכולתו לתת מענה לצורך ביח"ד דב"י

באזור התכנון:

בצפון מזרח העיר אין דב"י.

בצפון מערב (רובע )1 מתוכננות 4000 יח"ד לדב"י (כולל תכניות שדה דב ו.)3700 התועלת הציבורית בתכנית זו הינה %30 יח"ד קטנות וכן הוספת שימוש למסחר/משרדים בחזית רחוב מבצע קדש, בהתאם למסמך המדיניות של השכונה.

3. יחס למדיניות מינהל התכנון בנוגע לתמהיל יח"ד:

מסמך המדיניות של שכונת נאות אפקה מגדיר הקצאה של %20 דירות קטנות.

התכנית מציעה %30 דירות קטנות עד 55 מ"ר פלדלת ושטח דירה ממוצע 80 מ"ר עיקרי.

נספח התייעצות עם הציבור:

• שטחים ציבוריים: ההקצאה לצרכי ציבור בתכנית הינה מגרש ביעוד מבני ציבור בשטח 1.5 דונם ,שטח ציבורי בנוי בשטח 500 מ"ר וחצרות צמודות בשטח 700 מ"ר. מבנה הציבור ושימושו יקבע בעתיד ע"י עירית ת"א-יפו בהתאם לבחינת הצרכים.

עמ' 121 מבא"ת ספטמבר 2007

• המרחק בין המגדלים לבין המבנים הקיימים ברח' קהילת פוזנן: כ-40 מ'. יועץ סביבה מטעם היזם וכן
• היומעץר חנוקס ףב ימן טהעמםגד הלעיםיר ליהב יבן דהקמוב אניתם נ הושקאיי מהציםל לבתר חה'מ קגהדליליםת עפלוז הנןמ: בכנ-י0ם4 המק'.י ייומעיץם ס ובמיצבאהו מכטי עהםיא ה תיזוםא מוכתן לנדרש.
ליונעדץר שנו.ס ף מטעם העיריה בדקו את נושא הצללת המגדלים על המבנים הקיימים ומצאו כי היא תואמת
לנדרש. • גדלי הדירות: הוצג כי יתוכנן תמהיל יח"ד מגוון, הכולל לפחות %30 דירות קטנות עד 55 מ"ר פלדלת
• גדלי הדירות: הוצג כי יתוכנן תמהיל יח"ד מגוון, הכולל לפחות %30 דירות קטנות עד 55 מ"ר פלדלת וממוצע יח"ד יהיה 80 מ"ר עיקרי.
וממוצע יח"ד יהיה 80 מ"ר עיקרי. • תחבורה וחניה:
1•. תהוחעבלוור שהא וחלונתיה ב:נ ו גע ליכולת של הרחובות הקיימים לעמוד בעומס הצפוי. אירית השיבה כי נערכו בדיקות לבחינת המשמעות התחבורתית של פיתוח השכונה במצב מימוש מלא/חלקי זאת אל מול
.1 בהדועיקלוו תש אלבלחותינ תבנ והגמע שלימכעוולתת השתלח הברורחתוביותת ש הלק פיייתמויחם הלעשמכוודנה ב עבוממצסב המצימפוויש. אמילראית/ח הלשקייב זהא תכי א נעלר מכוול היצע מערכת הדרכים, המסקנה היא כי בשעת שיא בבוקר יתכן עומס אך המערכת כן נותנת מענה טוב
הבדיציקע ומתע לרבכחתי נהתד רהכמישםמ, העומתס הקתנהח בהויראת כיתי בששלע פתי תשויחא הבשבוכקונרה י בתמכצן בע וממיסמ ואשך מהלמאע/רחכלתק כי ןז אנותת נאתל מ מעונלה טוב לביקוש התחבורתי ברכב פרטי. בנוסף, נבדקו מעגלי התנועה הסמוכים העלולים להוות צוואר בקבוק
הלביציקע ומשע הרתכתח בהודררתכיי בםר, כהבמ פסרקטניה. בהניואס ףכ,י נבבשדקעתו משעיגאל יב הבותקנרוע יהת הכןס עמוומכסים א הךע הלמולעירםכ לתה כוןו תנו תצונותא רמ עבנקהב טוקוב והוכח כי הם מתאימים לתוספת הצפויה בתנועה.
ולהבויכקחוש כ יה התםח במותרתאיי מבירםכ בל תפרוסטפי.ת ב הנוצספףו,י הנב בדתקנוו עמהע.ג ל י התנועה הסמוכים העלולים להוות צוואר בקבוק .2 התושבים הביעו חשש לגבי מיקום רמפת הכניסה לחניון המתוכנן מרחוב ק.קייב שבו עומס בשל
.2 וההתווכשחב כיםי ה הםב ימעתו אחשימשים ל גלבתי ומסיפקתו םה צרפמופיהת בהתכננויעסהה. ל חניון המתוכנן מרחוב ק.קייב שבו עומס בשל הכניסה והגישה למכללה ולמרכז הדר אפקה.
.2 ההכתנוישסבהי םוה הגיבשיעהו לחמשכשל ללהגב ויל ממירקכוזם ה רדמר פאתפ קהכהנ.י ס ה לחניון המתוכנן מרחוב ק.קייב שבו עומס בשל .3 חיבור עתידי בין מבצע קדש לפנחס רוזן: נמצא בדיון. כרגע החיבור חסום ואולי זה ישתנה בעתיד.
.3 החכיבניוסר הע תוהידגיי שבהין לממבכצלעל קהד ושלמ לרפכנחז סה דררו זאן:פ קנמהצ. א בדיון. כרגע החיבור חסום ואולי זה ישתנה בעתיד. .4 תוספת תחנות אוטובוס בתכנית הזו: יש בעיה להעביר תחב״צ ברח' מבצע קדש (בשל החסימה
..43 תחיובסופרת ע תתחידניו תב יאן ומטבוצבועס ק בדתשכ לניפתנח הסז ור:ו זיןש: נבמעציהא לבהדעיובןי.ר כ תרגחעב ה״חצ יבברורח 'ח מסבוצםע ו קאדולשי ז(בהש ילש התחנהס בימעהת יד. הקיימת), אך יש כוונה לשפר את התחבורה הציבורית במעטפת השכונה.
.4 התקוסייפמתת ת),ח אנוךת י שא וכטווובנהוס ל בשתפכרנ איתת ה הזתו:ח בישור הבע היהצ ילבהורעיבתיר ב תמחעטב״פצת בהרשחכ' ומנהב.צ ע קדש (בשל החסימה
הקיימת), אך יש כוונה לשפר את התחבורה הציבורית במעטפת השכונה. • שיתוף הציבור:
• שיתוף הציבור: הועלו טענות לגבי שיתוף הציבור שהתקיים במסגרת גיבוש מסמך המדיניות. נטען בעבר לגבי חוסר הגיון בשטחי מסחר ברחוב מבצע קדש ובכ"ז אושר מסחר לאורך רחוב מבצע קדש במסמך המדיניות.
הבשועטלחו יט מענסותחר ל גבבריח שובית מובףצ העצ קיבדושר ושבהכת"זק אייוםש רב ממססגחררת לגאיבוורשך מרחסומבך מ הבמצדעי קנידותש. בנטמעסןמ בךע בהרמ דלגינבייו תח.ו ס ר הגיון תשובה: במסגרת אישור מסמך המדיניות לשכונה נעשה הליך שיתוף ציבור נרחב שכלל 2 סיורי שטח,
תבששטובחהי: מ בסמחסרג רבתרח אוביש מורב צמעס קמדךש ה ומבדכי"נזי ואתו שלשרכ מונסהח נרע שלאהו רהךל ירךח שובית מובףצ צעי בקודרש נ רבחמבס שמכךל הלמ 2ד סינייוורתי. ש טח, פגישות עומק, דו"ח קהילה מקוון, 2 כנסי שיתוף ציבור, פגישת גיבוש חזון, 5 פגישות לגיבוש חלופות
פתגשישובוהת: ע בוממקס,ג רדתו" אח יקשהוריל מהס ממקךו והןמ, 2ד יכנניוסתי לששיתכווףנה צ ניעבשורה, פהגליישךת ש גייתבווףש צחיזבווןר, 5נר פחגביש שותכל ללג י2ב סושיו רחיל שופטותח , תכנון, דיון בוועדה והעברת דרפט לתושבים שהשתתפו בכנסים. מסמך המדיניות אושר ע"י הועדה
פתגכינשוןו,ת ד עיווןמ בקו,ו עדדו"הח ו הקעהבירלתה מדרקפוטון ,ל 2ת כושנסביי םש ישתהוףש תציתבפוור ,ב פכגניסשיתם .ג מיבסושמ ךח הזומן,ד 5ינ פיוגתיש אותוש לרג יעב"ויש ה חועלדופהו ת המקומית.
התמכנקוןו,מ דיתיו.ן ב וועדה והעברת דרפט לתושבים שהשתתפו בכנסים. מסמך המדיניות אושר ע"י הועדה

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

עמ' 122 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

עמ' 123 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

עמ' 124 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

עמ' 125 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

עמ' 126 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

עמ' 127 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

חוו"ד היחידה האסטרטגית

התכנית מקצה:

1. מגרש ביעוד שב"צ בשטח של 1.5 דונם

2. שטח ציבורי בנוי בשטח של 500 מ"ר+ חצרות צמודות בשטח של 700 מ"ר (לכיתות גן

פוטנציאליות).

מיקום השטח הציבורי הבנוי יקבע בתכנית עיצוב אדריכלי.

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות צפון)

תכנית זו קודמה בתאום עם אגף התכנון בהתאם לתכנית המתאר תא/5000 ולמסמך המדיניות של שכונת נאות אפקה א' אשר הגדיר את השכונה כמרכזית ברובע. אנו רואים חשיבות רבה באישור תכנית התחדשות עירונית זו המציעה בינוי מרקמי מלווה רחוב בצפיפות גבוהה, תוך מתן פתרונות הולמים לנגישות, חניה, מיגון, שטחי חלחול, שטחים פתוחים והקצאת מגרש למבנה ציבור.

לאשר להפקדה בכפוף ל:

1. תנאי לאישור תע"א- חתימה על הסכם שיקבע בין היתר כי השטחים ציבוריים בנויים, החצרות

והחניות צמודות להם יבנו ע"י מבקש ההיתר.

2. סיום תאום עם אגף מבני ציבור

3. סיום תאום עם אגף נכסים

4. סיום תאום עם שפ"ע

5. סיום תאום עם מדור ייעודי קרקע

6. סיום תאום עם יחידת אדריכל העיר

7. סיום תאום עם מנהל תחום מקרקעין באגף התכנון

8. סיום תאום עם אגף הרישוי

9. תיקון מסמכי התכנית להתאמה למתאר, בינוי עד 19 קומות (15 קומות המותרות עפ"י המתאר+4

קומות בהקלה)

10. תיקונים טכניים

החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 20-0008ב' מיום 27/05/2020 תיאור הדיון:

אודי כרמלי: יש לנו חילוקי דעות עם הועדה המחוזית לעניין הסמכויות של הועדה המקומית. חילוקי

הדעות הללו נמשכים לא מעט זמן וכתוצאה מכך מצטברות אצלנו תוכניות שמחכות לדיון. התוכנית המובאת היום לדיון ממתינה כבר די הרבה זמן. הראלה תרחיב בעניין הסמכויות. כאמירה עקרונית המחוקק, תיקון 101 וגם לפני כן, סומן קו ברור של הורדת הסמכויות אל הועדות המקומיות. אנחנו נתקלים בגישה דווקנית לעניין אילו תוכניות צריכות להגיע למחוז. אנחנו בעמדה שבסמכות וועדה זו לקבל החלטות שניתן לפרש אותן בצורה ברורה, זאת בהתאם לחוו"ד היועץ המשפטי והמשנה שלו לענייניי תכנון ובניה ולעניין הסמכויות. המשמעות שבכל חריגה תועבר התכנית לסמכות ועדה מחוזית הינה הרת אסון לתכנון העירוני. לא מדובר על חריגות בזכויות, אלא על פרשנות לעניין איך אנחנו מציגים את התוכניות לציבור. מה אומר המחוקק בבסיס הסמכויות של הועדה המקומית או טרם התיקון? הועדה המקומית רשאית להכיל בתכנית שבסמכותה הקלות שניתן לקבלן במסגרת בקשה להיתר בניה. אנחנו רוצים להגיע לציבור עם התוכנית הסופית. זאת לעומת מצב שבו התוכנית מאושרת, ובשלב הבקשה להיתר יפורסמו בקשות להקלות שתהיינה חשופות להתנגדויות. יש הבדל בין הליך התנגדויות תב"עי לבין הליך התנגדויות רישויי. אנחנו באים ואומרים כל עוד אפשר להביא תוכנית ברורה וחלוטה זה לא ענין של סמכות, אלא חובתנו כלפי התושבים שלנו להראות את המצב לאשורו. יש ויכוח עם הועדה המחוזית שאומרת שאם הגובה האבסולוטי בתב"ע שונה מנספח העיצוב בתוכנית המתאר, אזי התכנית לא עמ' 128 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

בסמכותנו. אנו נסמכים על סעיף הקלות במסגרת התב"ע. יש כאן 2 עמדות לעניין מעמדה של הועדה, כי ברגע שהועדה עצמאית עם תוכנית מתאר, אנחנו חייבים לדבוק בתוכנית המתאר.

דורון ספיר: אנחנו רוצים להציג הקלות שאפשר לבקשן לאחר אישור התוכנית במסגרת בקשה להיתר

ולאשר אותן כבר בשלב התב"ע, ליצור ודאות תכנונית לציבור ולהראות מה יהיה בעתיד.

הראלה אברהם אוזן: כרגע יש מחלוקת משפטית פרשנית על הוראה בחוק האם היא מקנה את הזכות

לתת הקלות מתוכנית המתאר - האם זה בסמכותנו כן או לא. הפרשנות של הועדה המחוזית אומרת שאת ההקלה בגובה לא נוכל לתת גם בהיתר בניה. כי לשיטתם מה שלא ניתן לאשר בתוכנית גם לא ניתן לאשר בהיתר. סעיף 62 א' ד לחוק קובע את סעיפי החוק שנותרו בסמכות הועדה המקומית מכיוון שהסעיף העוסק במס' קומות לא נמצא בסמכותנו, הוועדה המחוזית טוענת שאנו לא יכולים לאשר הקלה למס'

קומות. תשובתנו היא שיש לעשות אבחנה בין הקלה במס' הקומות שמוגבלת עד 5 קומות (בהתאם לתקנות סטייה ניכרת), לבין הוראה של מס' הקומות כללי בסעיף קטן 62א (א) 4א שהיא ללא הגבלה.

במילים אחרות, כל ועדה פשוטה יכולה להוסיף בתכנית על מבנה של 2 קומות 10 קומות סמכות זו נשללה מועדה עם תכנית כוללנית . אולם לטענתנו האפשרות לסטות מנספח הבינוי של תכנית המתאר הקובע את הגובה המרבי, לדוגמא 40 קומות ולאפשר עוד 5 קומות בהתאמה לתקנות סטייה ניכרת, לא נשללה מאתנו. לפי הפרשנות של הוועדה המחוזית אנחנו לא יכולים לחרוג אפילו בקומה אחת, וזה לא סביר בעליל, במיוחד נוכח העובדה שהמחוקק קבע בסעיף 62א(ד) את סעיף קטן 9 העוסק בהקלות בצורה מפורשת בחוק. היועמ"ש של העיריה שוחח עם המשנה ליועמ"ש לממשלה מר ארז קמיניץ וסוכם שסוגיה זו תבורר לעומק. לכן חתמתי על טופס הסמכות המאפשר לפרויקט הנדון הקלות בגובה עד 4 קומות בהתאם לתקנות סטייה ניכרת, זאת בנוסף על מס' הקומות שבתוכנית המתאר, כלומר 4 קומות נוספות ל15 קומות.

אסף הראל: העיקרון נכון, אבל למה לא אומרים שבתוכנית המתאר יהיה הגובה החלוט.

אודי כרמלי: זה בדיוק מה שאנחנו עומדים לעשות ומוסיפים תיקונים לתוכנית המתאר. אנחנו עובדים על

כך בימים אלו ונעשה ישיבה מקדימה. אך כשהכנו את תוכנית המתאר מראש נתנו זכויות שיודעות להכיל גם את ההקלות. כלומר אם ניקח את הפרויקט הזה ונכיל את כל הזכויות תחת מגבלת הגובה המתארית נקבל בינוי הרבה פחות טוב, הזכויות יכנסו אבל הבניינים יהיו הרבה יותר דחוסים, רחבים והתכסית תהיה גבוהה.

אסף הראל: בתיקון לתוכנית המתאר סביר שתכילו את ההקלות.

אודי כרמלי: כמעט באופן גורף נבקש להגביה את הגובה המקסימלי האפשרי ברחבי העיר בהתאם למה

שניתן במסגרת הקלות.

אורלי אראל: בתוכניות להתחדשות עירונית אנו מנסים לקבל קרקע ולא שטח ציבורי בנוי. ככל שנרצה

קרקע כך השטח הפנוי לבניה יקטן ובכדי לקבל את היקפי זכויות הבניה צריך לעלות בגובה, אחרת מקבלים בינוי שאנו לא מעוניינים בו.

מיטל להבי: בדיונים של תוכנית המתאר לא הייתי מודעת לכך שיהיו הקלות מעל נספח העיצוב העירוני.

שאלתי איך קבענו תוכנית ועליה יש הקלות ואז הסבירו שעל כל תוכנית יש הקלות. בתכנית המתאר מה שהוגדר כרח"ק מקסימלי הפך לזכות מוקנית וכשדיברנו על תכניות גדולות כמו התחדשות עירונית ישנן הערות בתוכנית מתאר שנועדו ליצור שטחים ירוקים וציבורים איכותיים. אבל לבוא עכשיו ולהגיד שבכדי לייצר שטחים איכותיים צריך גם להגביה וזה דבר שדובר, אז אני חוששת לציפוף גורף בעיר.

גיל שנהב: מציג את התוכנית.

אופירה יוחנן וולק: ניהול מי נגר דרך הגגות האם יש את זה בפרויקט? האם יש בפרויקט הזה דב"י?

אורלי אראל: פרויקט זה איננו מציע דב"י.

גיל שנהב: מסמך המדיניות של שכונת נאות אפקה א' הגדיר %20 דירות קטנות, בפועל אנו מציעים %30

דירות קטנות של 55 מ"ר כולל ממ"ד. מי נגר - אנו אוספים את המים מהגגות ומחלחלים לקרקע.

מיטל להבי: מה גודלן של היחידות הקטנות? האם לכל יחידה קטנה יש ממ"ד או שמתוכננים ממ"קים?

מהן התועלות שמקנות את הרח"ק? מהן התמורות לדיירים? מה הפתרון לפריקה וטעינה? מה צריך לעשות כדי שתהיה פתיחה של רחוב פנחס רוזן?

חן אריאלי: האם מתוכננת רשת שבילי אופניים? מה מתוכנן ברווח בין רח' מבצע קדש לבין המגרש?

אופירה יוחנן וולק: אני מבקשת להכניס להחלטה את נושא השהיית מי נגר בגגות, וצריך לרשום את זה

באופן גורף בכל תוכנית בהפקדה.

רועי אלקבץ: לגבי תקן החניה רשום לכל היותר 1:1 ובכל האזור הזה אין מקום.

דורון ספיר: מה שיוחלט בישיבה בנושא מדיניות חניה בעיר יהיה תקף גם לכאן.

רועי אלקבץ: 19 קומות לבניין זה יותר מידי.

דורון ספיר: יש בנין של 18 קומות ליד.

רועי אלקבץ: אז משנים את פני השכונה עם ,19 ו20 קומות?

אסף הראל: אני משבח את הדיירים שבחרו בחלופה הא-סימטרית שהיא הרבה יותר טובה.

גיל שנהב: הייתה התלבטות אם לתכנן פריקה וטעינה בתת הקרקע או מעל, התוכנית מאפשרת פריקה

וטעינה בתת הקרקע.

מיטל להבי: רצוי מעל הקרקע.

עמ' 129 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

תמי ג'וסטו: שטחי מסחר לא גדולים, סה"כ 1,000 מ"ר עיקרי ושירות, ניתן לאפשר פריקה וטעינה

בטנדרים בחניה ברחוב. הדבר מסוכם עם אגף התנועה. בתוכנית מסומן מפרץ חניה מתאים ונושא זה יבחן בשלב תכנית העיצוב.

אורלי אראל: לא קובעים את זה בתב"ע, אלא בתוכנית העיצוב כי כל שינוי של מטר הוא שינוי תב"עי.

גיל שנהב: שטח הדירות הקטנות עד 55 מ"ר פלדלת. יש בתוכנית מנגנון שאם יתוכננו ממ"קים אז יתווסף

שטח לכל יח"ד, כל עוד נשמר שטח הדירות הקטנות עד 55 מ"ר פלדלת וממוצע יח"ד 80 מ"ר עיקרי.

תמי ג'וסטו: שטח זה מופרד לעיקרי ושירות.

מיטל להבי: כמה שטח זה אמור להוסיף למבנה?

גיל שנהב: 8 מ"ר עיקרי+4 מ"ר שירות יתווספו לכל יח"ד זאת במידה ויתוכננו ממ"קים.

מיטל להבי: 12 מ"ר לכל יחידה, כמה יחידות קטנות של 55 מ"ר מתוכננות?

גיל שנהב: 113 יח"ד.

אורלי: לתכנן בנין עם ממ"ק יוצר בנין שאפשרויות הבינוי שלו הרבה יותר טובות. לכן אנו מעדיפים תכנון של ממ"ק המתווסף לשטח הגרעין המרכזי של הבניין. לכן שטח הדירה הקטנה יהיה 55 מ"ר פלדלת ו4 מ"ר יתווסף לשטחים המשותפים בבניין. 8 מ"ר יתווספו לדירה כשטח העיקרי.

מיטל להבי: כלומר נשארו 4 מ"ר שמתווספים לממ"קים, דהיינו 113 .4X

גיל שנהב: התועלת הציבורית הינה הקצאת דונם וחצי, עפ"י תוכנית צ'. בנוסף, ישנה הקצאה של שטח

לשטח ציבורי בנוי בתוך המגרש הפרטי - 500 מ"ר + 700 מ"ר חצרות לצורכי התושבים. בנוסף מתוכננות 2 זיקות הנאה, אחת בצפון התוכנית ואחת בדרום, לעידוד הליכות, קישוריות, רכיבת אופניים וכד'. הנושא של תמורה לדיירים הוא אחת המכשלות שעצרו את התוכנית. סוכם עם הדיירים שיקבלו תוספת של 18 מ"ר לדירה.

אורלי אראל: בהתאם למסמך מדיניות להתחדשות עירונית, סוכם בועדה שתוכניות שעברו את פורום

מה"ע עם יותר מ-12 מ"ר תמורות יכנסו לוועדה.

מיטל להבי: מה לגבי מרפסת, חניה ומחסן?

גיל שנהב: הדיירים הקיימים יקבלו בנוסף מרפסת, חניה ומחסן. גודל המחסן יהיה כ-6 מ"ר. בנושא

פריקה וטעינה ופינוי אשפה הם מתוכננים בתת הקרקע. אפשר לתכנן פתרון עילי, זה יקבע אצל אדריכל העיר.

מיטל להבי: בגלל בעיות שינוע בעיר אני מבקשת לפתוח את פנחס רוזן.

גיל שנהב: בנושא שבילי האופניים יש רשת מתוכננת וגם בתהליכי ביצוע, אנחנו משתלבים בה.

מציג את זה במצגת. שטח זיקת ההנאה מתווסף למדרכה. תקן החניה המרבי הוא .1:1

תמי ג'וסטו: הטבעת הירוקה שתשמש גם לרשת אופניים אשר הוגדרה במסמך המדיניות לשכונה תעבור

ברחובות מבצע קדש, ק. קייב, ק. פאדובה, וק. סלוניקי.

אירית לב הר: פתיחת החסימה במבצע קדש תאפשר העברה של תחבורה ציבורית. נושא זה נמצא על

שולחנם של מקבלי ההחלטות ועמדת אגף התנועה היא חיובית.

דורון ספיר: מה הגובה של הפרויקט החדש בהדר יוסף?

תמיר קהילה: נכון להיום, בצפון הדר יוסף יש תוכנית שמאפשרת בניינים בני 17 ו-14 קומות, כל השאר 8

קומות, בדרום מערב השכונה יש תוכנית שמקודמת עד 25 קומות.

דורון ספיר: מציע לאשר את התוכנית להפקדה עם הכנסת ההערה לעניין מי הנגר וכן לקבל את כל הערות

הצוות. באופן כללי אני בעד תקן חניה .1:0.8 קיבלנו החלטה שמדיניות החניה שתידון בקרוב בוועדה המקומית, תחול בתכניות זו.

אלחנן זבולון: הגיע הזמן שיעשו סדר בכל העיר.

אודי כרמלי: לקבל את חוו"ד הצוות. נושא החניה יהיה כפוף להחלטה של הועדה במסגרת דיון מדיניות

תקן החניה, ולהוסיף את ההערה של אופירה.

אלחנן זבולון: מתנגד לתוכנית.

בישיבתה מספר 20-0008ב' מיום 27/05/2020 (החלטה מספר )8 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאשר את התוכנית להפקדה בכפוף לתנאים הבאים:

11. תנאי לאישור תע"א- חתימה על הסכם שיקבע בין היתר כי השטחים ציבוריים בנויים, החצרות

והחניות צמודות להם יבנו ע"י מבקש ההיתר.

12. סיום תאום עם אגף מבני ציבור

13. סיום תאום עם אגף נכסים

14. סיום תאום עם שפ"ע

15. סיום תאום עם מדור ייעודי קרקע

16. סיום תאום עם יחידת אדריכל העיר

עמ' 130 מבא"ת ספטמבר 2007

	ה חלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק	ה ב
	הבהח לוזטאהת ז עו פת"היי סהע ביטף ל6ה8 דת' ולךח 4ו קחו דשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

התכנית הנידונה נקבעה ע"י הועדה המחוזית בתאריך ה-7.1.2021 כטעונת אישור השר (עפ"י סעיף 109 לחוק התכנון והבניה)
מענה:	התנגדות מס' :1 אור לי לי, רחוב קהילת פוזנן 5א תל אביב - יפו 6998905 מייצגת את משפחות לי ובלקינד
.1 לסעיפים 1.1,1.3,1.6 (מיקום וייעוד השב"צ בק.פוזנן): מיקום השב"צ הינו מרכזי וככזה הוא מאפשר גישה: מרח' ק.ריגה- באמצעות מעבר להולכי רגל ורוכבי אופניים, מרח' ק.קייב דרך ק.פוזנן ומעברים מרח' מבצע קדש (לאורכו מתוכנן	1.1 מיקום שב"צ בק.פוזנן: בניית אשכול גנים תפגע במרקם הקהילתי, מדובר בשכונה עם רח' קטנים חד סטריים, ק.פוזנן רח' בעל מדרכה צרה וללא מוצא יגרום לעומס תנועה. השכונה רוויה

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

17. סיום תאום עם מנהל תחום מקרקעין באגף התכנון

18. סיום תאום עם אגף הרישוי

19. תיקון מסמכי התכנית להתאמה למתאר, בינוי עד 19 קומות (15 קומות המותרות עפ"י המתאר+4

קומות בהקלה)

20. תיקונים טכניים

21. תכנית עיצוב האדריכלית תכלול נספח ניהול מי נגר.

22. תקן חניה: על תכנית זו יחול התקן עליו הוועדה המקומית תחליט בדיון המתוכנן בקרוב בנושא

זה.

משתתפים: דורון ספיר, רועי אלקבץ, אסף הראל , חן אריאלי , אופירה יוחנן וולק, ליאור שפירא, אלחנן זבולון, מיטל להבי.

פרטי תהליך האישור:

הודעה על פי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה התפרסמה בילקוט פרסומים מספר 9221 בעמוד 1267 בתאריך .17/11/2020

כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא:

מעריב הבוקר 20/11/2020

מקומון ת"א 20/11/2020

מעריב 19/11/2020

פירוט ההתנגדויות, דברי המענה להתנגדויות והמלצות:

בתקופת ההפקדה הוגשו התנגדויות לתכנית:

אור לי לי רחוב קהילת פוזנא 5א תל אביב - יפו 6998905 איריס רפפורט רחוב קהילת פוזנא 7 תל אביב - יפו 6998909 ועד נאות אפקה א- ברטה ת.ד. -53237 קהילת פאדובה 10 תל אביב - יפו 6153102 שירן

יואב ליניק רחוב קהילת פוזנא 5ב תל אביב - יפו 6998905 מאיר דן רחוב קהילת קייב 8 תל אביב - יפו 6998923 נורית מורג שרפשטיין רחוב קהילת קייב 8 תל אביב - יפו 6998923 פוגלמן זיוה ואריה רחוב קהילת פוזנא 9 תל אביב - יפו 6998911 קרן יעבץ ורחל טל רחוב קהילת ריגא 7 תל אביב - יפו 6940040 עמ' 131 מבא"ת ספטמבר 2007

	שצ"פ נדרש (דונם)					שב"צ נדרש (דונם)				סה"כ אוכלוסייה	סה"כ יח"ד	מצב/חלופה
	כלל-	כ ע	מקומי/רובעי	מקומי/רובעי		כלל-	כ ע	מקומי/רובעי	מקומי/רובעי
	כעילרלו-ני					כעילרלו-ני
-			18		3.5			11		3,634	1,632	מצב קיים ומאושר*
-			33.5		5.5			20.5		6,685	2,762	מצב מוצע- חלופה א (%50 מימוש)
-			37.5		6			23 1		7,495	3,062	מצב מוצע- חלופה ב (%100 מימוש)

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

בשב"צים שהינם בתת ניצול (בשטח כולל שביל אופניים לביצוע בקרוב). מיקומו מבטא את אופיו של כ-110 דונם). אנו מתנגדים כי מתכנית השכונתי ורוב המשתמשים יגיעו ברגל או ברכב דו גלגלי או בשטח 14 דונם יופקעו 5 דונם לטובת שב"צ. באופניים. בשת"צ הוצג כי עפ"י התדריך להקצאת קרקע לצרכי בשת"צ הוצג שהשטח יועד לשצ"פ. מיקום ציבור נדרשו תחילה 2 דונם לשב"צ ו-4.8 דונם לשצ"פ, אך כיוון השב"צ בלב התכנית מנותק מהשכונה

שגודל חלקת המגורים במצב הנכנס הינו כ-14 דונם לא ניתן והנזק עולה על התועלת. צוות התכנון ציין

להקצות כמחצית משטח הקרקע הסחירה לטובת שטחי ציבור, כי מטרתם לקבל מגרש ולא שטח ציבורי

לכן בהתאם לחוו"ד היח' לתכנון אסטרטגי הומלץ להקצות 1.5 בנוי, לא ברורה שיטת העירייה לאיסוף

דונם לשב"צ.

מגרשים גם במחיר פגיעה תכנונית. אנו

מוחים שבפרויקט צפוף זה העירייה לשטח ציבורי בנוי יש מגבלות רבות המקשות על הגמישות מפקיעה שטח לשב"צ ויוצרת ציפוף נוסף התכנונית, כגון: תלות בניית השטח הציבורי הבנוי מבחינת למגורים, במקום לנצל באופן מיטבי את לו"ז, ירידת קירות ממ"ד מקומות המגורים לתוכו ועוד. על כן, מלאי השב"צ הקיים. העדיפות הינה קודם כל להקצות שטח קרקע ורק במידה המשרד להגנה"ס הצביע על חוסר בשטחים והדבר איננו מתאפשר להקצות שטח ציבורי בנוי.

פתוחים ועל איכותם הנמוכה ביחס לעולם

המערבי. יש כאן הזדמנות להקצות קרקע

מאזן שטחי הציבור הנדרשים בשכונה-נורמטיבית הינו (נבחן לשצ"פ. גם ל-1000 התושבים החדשים

בשנת :)2018

תהיה תועלת בשצ"פ שלו תרומה

פסיכולוגית על מיתון הציפוף, מקום מפלט

ורוגע.

שצ"פ לטובת הדיירים הקיימים והחדשים.

1.2 שב"צ (גן ילדים) ברח' ללא מוצא חלופה א

מהווה חריגה מתקנות התחבורה: (%50

"יש להימנע מגישה ישירה למוסד החינוך

מרח' מקומיים ללא מוצא. הצטברות של חלופה ב

כלי רכב רבים בזמן קצר ברחובות ללא (%100

מוצא מביאה לאי סדר תנועתי, מחייבת * שטחי ציבור במצב מאושר: שב"צ- 77 דונם,1 שצ"פ- 29.5 דונם

תמרונים רבים, נסיעות בהילוך אחורי,

חציות בין כלי רכב ועוד." כיום קיים יש להדגיש כי מרבית השב"צ הקיים (77 דונם) משמש כיום בק.פוזנן משפחתון של כ-10 ילדים שגורם לשימושים כלל עירוניים, כגון: בית אבות, מכללת אפקה וכו'..

לחניות כפולות ועומס רב.

וכן, שטחי הציבור הקיימים בשכונה תואמים לכמות יח"ד

לפי משרד התחבורה: "יש למקם את מוסד

הקיימת בה, גם אם נדמה שחלקם בתת ניצול.

החינוך באזור מרכזי בקהילה אותה הוא

עפ"י פרוגרמת שטחי הציבור שנערכה לשכונת נאות אפקה א', משרת על מנת לאפשר גישה נוחה ובטוחה

יידרשו לאוכלוסייה החזויה 8 כיתות מעון (2 אשכולות) ו-10 אליו מכל הכיוונים ובכל אמצעי תחבורה,

כיתות גן (2 אשכולות).

בדגש על הולכי רגל ורוכבי אופניים".

החזית המערבית של ק.קייב ורוב החזית בכל תכנית המוסיפה יח"ד מעבר לאלו המאושרות נדרש הדרומית של מ.קדש (בין בני אפריים להקצות שטחים לטובת צרכי ציבור, כפי שנעשה בתכנית זו.

לק.ריגה) מיועדות לשב"צים. ראוי למצות התכנית הנדונה מציעה הן מגרש ציבורי והן שטח ציבורי בנוי, את המלאי הקיים בטרם הקמת אשכול אשר יכול לשמש עבור כיתות מעון או גן.

גנים. כאשר הפרויקטים המתוכננים בנאות אפקה א' יאוכלסו, יוקמו 1.3 הקמת אשכול גנים כמבנה משרדים: הכיתות הנדרשות במגרשים ובשטחים שיימצאו זמינים העירייה נוטה לבנות בעיר אשכולות גנים

ומתאימים מבחינה אדריכלית, וזאת תוך התחשבות בשאר דומים למבני משרדים/בית כלא, תוך

צרכי הציבור בשכונה. בשכונה יש מספר מגרשים ביעוד שטח החלפת אדמה עצים ופרחים

למבני ציבור וכן פרויקטים סחירים המוסיפים שטח ציבורי במרפסות/בטון/דשא סינטטי. ילדים בני 3

בנוי שיכול להתאים לכיתות מעון או גן.

לא צריכים להגיע למשרד מידי בוקר.

השימוש לשב"צ בתחום התכנית טרם נקבע והוא יקבע בהתאם העירייה מחליטה לצופף את העיר, לעודד

משפחות להישאר בעיר, על חשבון צמצום לצרכים העירוניים, במסגרת בדיקת היתכנות להכנת תכנית שטח "המחיה" לגני ילדים, גן איננו "נדל"ן עיצוב אדריכלית. יחד עם זאת, ועל מנת לאפשר בעתיד ומותר שגם בעיר יהיה בו מרחב פתוח נעים, גמישות, ההקצאה מאפשרת גם תכנון של אשכול גנים. במידה שמיים ושמש. יש שטחים חומים סמוכים ויבחר שימוש זה סביר להניח שכיתות הגן תשמשנה את ילדי שניתן לבנות בהם גן ללא בזבוז שטח קרקע. הסביבה.

1.4 עומס תנועתי בשכונה, רמפת חניון מינהל הנדסה ומינהל החינוך מחויבים מחד לניצול יעיל של מק.קייב: ק.קייב הינו הרח' העמוס ביותר

שטחי הציבור, ומאידך לאיכות תכנונית ואדריכלית העונה על בשכונה, לאורכו ממוקמים מוסדות ציבור

צרכי התושבים המשתמשים בה.

רבים והוא רחוב מאסף לרחובות- פוזנן,

מבוקשת גישה לשב"צ מק.ריגה ולא ק.פוזנן- חיבור בין ק. ריגה מחצית ק.קובנה, ק.ז'יטומיר, מחצית

לבין ק.פוזנן לטובת מעבר רכב נבחן בעבר ונמצא כי נושא זה 1 מתוך 77 דונם שב"צ, חלקים גדולים משמשים כיום למוסדות כלל-עירוניים עמ' 132 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

ק.פאדובה וצפויים להתווסף אליו כ-400 איננו אפשרי בשל הפרשי גובה גדולים.

כלי רכב של תכנית ק.פוזנן. מבוקש שרמפת מומלץ: לדחות את ההתנגדות החניון תמוקם בק.ריגה- רחוב עם תנועה

דלילה, לאורכו קיימות כ-30 יח"ד בסה"כ.

2. לסעיף 1.2 שב"צ (גן ילדים) ברח' ללא מוצא מהווה חריגה

מתקנות התחבורה:

"בהנחיות משרד התחבורה (הנחיות, לא תקנות) להסדרי תנועה בקרבת מוסדות חינוך, קיימת המלצה לא למקם מוסד חינוכי ברחוב ללא מוצא. חשוב לציין שמדובר בהמלצה מתוך הבנה שלא ניתן בכל מקום לקיים את הנ"ל, ובפרט בתוך מרקם עירוני בנוי."

מומלץ: לדחות את ההתנגדות

3. לסעיף 1.4 עומס תנועתי בשכונה, רמפת חניון מק.קייב:

מבוקש שרמפת החניון תמוקם בק.ריגה- כיוון שברחוב זה ישנה תנועה דלילה ולאורכו קיימות כ-30 יח"ד בסה"כ.

לעמדת אגף התנועה עד 400 מקומות חניה מספיקה רמפת כניסה ויציאה אחת למרתף החניה.

המיקום המוצע ע"י המתנגדים הינו בעייתי, כיוון שרח' ק.ריגה 1.5 תקן חניה נמוך מהנחוץ נמצא בתחום הגבוה ביותר בתכנית (קיימים הפרשי גבהים של כיוון שבשנת 2021 לא תהיינה חלופות כ-11 מ' בין הנקודה הצפון-מזרחית לבין הנקודה הדרום-

תנועה ראויות מהשכונה- אין מנוס מערבית), לכן רמפה במיקום זה תהיה ארוכה יותר, תחרוג מלהחזיק ברכב 1 לפחות. לא סביר מתכסית הבינוי ותפצע את המרחב הפתוח באופן חמור יותר.

שמשפחה תתנייד בתחבורה ציבורית, למי

שינוי במיקום הרמפה יגרום לשינוי מיקום השטח הציבורי שתהיה חניה בחניון יחנה שם והיתר

הבנוי לצד מערב, בכניסה לרחוב ק.פוזנן וכן לצמצום החצרות יסתובבו ללא הרף ברח' בחיפוש אחר חניה.

בשטח הציבורי הבנוי.

לא סביר להוריד את תקן החנייה, ולצפות

מומלץ: לדחות את ההתנגדות.

ממבוגרים וממשפחות להתנייד בכלי רכב דו

גלגלי לסידורים השונים ותחת תנאי אקלים

קיצוניים (כאן זה לא הולנד). ברור למדי .4 לסעיף 1.5 תקן חניה נמוך מהנחוץ:

שתכנית המטרו צפויה להתעכב שנים רבות מדיניות הועדה קבעה כי תקן החניה לרכב פרטי בתכנית ואיננו רוצים להימצא בפני שוקת שבורה- חדשות הינו .0.8:1 מדיניות זו מחייבת עבור כלל התכניות, תוך מצד אחד תקן מופחת ()0.8:1 ומצד שני מטרה לתת עדיפות להולכי הרגל ולרוכבי האופניים בעיר. מובן חוסר בתחבורה ציבורית ראויה. החניונים שתכנית זו מוסיפה מקומות חניה, אך באופן מצומצם יותר הקיימים אינם מספקים עבור השימושים

מכפי שהיה נהוג בעבר.

הקיימים- מכללה, מתנ"ס וכן חניות

עוד נטען כי התכנית גורעת מקומות חניה ברח' ק.פוזנן ונדרש אורחים. התכנית גורעת כ-30 חניות עיליות

לשמרן- חלק מהחניות שימשו עד כה גם את 126 יח"ד במתחם קיימות ברחוב ק.פוזנן.

ק.פוזנן, כך שהתכנית אמנם מבטלת כמה עשרות מקומות נדרש תקן ריאלי שלא יצור עומס תנועתי

ברחוב, אך מנגד מספקת מספר מקומות חניה גדול מהקיים ושמירה על החניות הקיימות ברח'.

1.6 שימוש לשב"צ: עפ"י התדריך להקצאת כיום ובתחום המגרש בתת הקרקע. התכנית מציעה הסדרה שטחים לצרכי ציבור (מנהל התכנון)- תנועתית של הרחוב. השטח בו חונים בו כיום לאורך רחוב נדרשים 35 מ"ר לכל משק בית* תוספת 252 מבצע קדש והחניונים הינו מחוץ לתחום התכנית.

יח"ד =8.8 דונם. על העירייה לעשות שימוש מומלץ: לדחות את ההתנגדות בשטחי הציבור הקיימים, בחלקם לא

מבונים, תוך ניצול מיטבי של הקרקע

והגדלת כמות הקומות, בטרם היא מפקיעה

שטח נוסף לשב"צ במקום שצ"פ.

העירייה אמורה להחזיק פרוגרמה תכנונית

אסטרטגית לעיר המשקפת את החזון

לשימושים בקרקע לצרכי ציבור. לא מצאנו

מסמך נגיש לציבור בנושא זה. בשיחות עם

נציגי העיריה נמסר כי השימוש למבנה יקבע

רק לאחר האכלוס. יש תחושה שעל מנת

למנוע התנגדויות העירייה פועלת בחוסר

שקיפות. באם יוחלט שהשב"צ ישמש לגן

ילדים –הוא ישרת את תושבי השכונה

החדשים למשך כ-5 שנים ולאחר מכן הוא

ישמש ילדים משכונות אחרות, תוך יצירת

עומס תנועתי.

נבקש שהגישה לשב"צ תהיה מק.ריגה,

בסמוך לזיקת המעבר לציבור ולא מק.פוזנן

עמ' 133 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

שהינו רחוב קטן וללא מוצא.

הועדה לא התפנתה לדון בשימוש של

השב"צ ובהשלכות על כך. בעע"ם 2528/02

ו.ערר מחוז מרכז נ.פז חברת נפט בע"מ

()18.6.08 צוין כי "סמכות הו.המחוזית

לאשר תכניות מקומיות ומפורטות נשענת

על תודעה לפיה יש צורך בהרמוניה במרחב

התכנוני, אשר תשלב בין העיצוב התכנוני

של האזור כולו לבין התכנון הנקודתי של

החלקה הספציפית בתחומי האזור.. תכנית

מפורטת היא חלק ממדיניות תכנונית

כוללת ואמורה להתמזג עמה, לכן קבע

החוק במקורו כי התכנון האזורי הכולל,

בצד התכנון המקומי והמפורט, יופקדו

כולם בידי הועדה המחוזית, אשר תבטיח כי

אלה ואלה ישתלבו למכלול אינטגרלי אחד".

לצד כל אלו יש לתת את הדעת על הקצאת

שב"צ נוסף וצמצום השטח למגורים במקום

שימוש בשב"צ הקיימים.

1.7 דו"ח הצללה: לפי הדו"ח בעונת החורף

המגדלים המתוכננים יצלו על המבנים

הקיימים בק.פוזנן. עורך הדו"ח הציג כי

כיסוי מוחלט של השכונה בצל הינו לטובת

חיי התושבים. הצד הצפוני של ק.פוזנן איננו

עומד בקריטריון לזכויות שמש, הדירה שלנו

תזכה לשעת שמש אחת ביום. צפויה הרעה

של %20 הן על הגג והן בחזית המבנה. כל

זאת לעומת המצב הקיים בו המבנה עומד

בקריטריון לזכויות שמש.

5. לסעיף 1.7 דו"ח הצללה:

תא/5000 התירה בניה גבוהה בתחום התכנית. גם במסמך המדיניות לשכונה נקבע כי הבניה החדשה שסמוכה לרחוב קהילת ריגה ופוזנן תהיה בגובה עד 8 קומות ומועדף שהבניה הנקודתית הגבוהה תהיה לאורך רחוב מבצע קדש.

השפעת הבניה המוצעת בתכנית על זכויות השמש והצללה בכלל שטח הפרויקט ועל המבנים הסמוכים, נבחנה לעומק טרם הפקדת התכנית. לתכנית יש נספח מנחה - דו"ח סביבתי הכולל ניתוח מיקרו אקלים ודו"ח הצללות. דו"ח ההצללות נערך על פי הקריטריונים לזכויות שמש מתוך התקן הישראלי 5281 לבניה ירוקה (גרסה ,)2016 הוא כולל ניתוח של המצב הקיים אל מול השפעת הצל מהבינוי המוצע, רמת החשיפה

1.8 היקף מופרך ופוגעני לשכונה:

לשמש של בניינים הסמוכים למתחם וכן על השצ"פים

לפי נספח העיצוב העירוני בשטח התכנית

הקיימים. לאחר בדיקה השוואית בין המצב הקיים למצב מותר לבנות עד 8 קומות. תותר בניה

המוצע בחודש דצמבר נמצא כי יש השפעה על גגות של 5 מבנים נקודתית חריגה לסביבתה לאורך מ.קדש. 2

וחזית אחת של מבנה.

מבנים גבוהים (מתוך )6 אינם מהווים בניה

נקודתית.

חשוב לשמור על האופי הפרברי של השכונה, בבדיקה השוואתית שנערכה בעונת המעבר, בחודשים מרץ ללא גורדי שחקים. בפרויקט תמ"א 38 וספטמבר נמצא כי במהלך מרבית חודשי השנה אין לבינוי הריסה ובניה מחדש ברחוב ק.פאדובה המוצע השפעה על רמת הקרינה על גגות המבנים הסמוכים העירייה סירבה לחרוג מגובה של 8 קומות והשצ"פים הקיימים והצללת הבניינים עומדת בעקרונות ובתקן לפי מסמך המדיניות לשכונה. יחס הדירות הנדרש. בבדיקה פרטנית של המצב בשטח, נמצא כי החזיתות בפרויקט זה הינו ,1:2 לעומת 1:3 בק.פוזנן.

הדרומיות והגגות של המבנים המושפעים מהבינוי המוצע בעבר דנה הועדה בפרויקט עם יחס הקטן

נמצאים בסביבה המוצלת מעצים וצמחיה גבוהה ומוצלים מ.1:3 יחס זה מוגזם, על אף המטלות

ברובם במצב הקיים כיום.

הציבוריות. מסמכי התכנית אינם כוללים

עמ' 134 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

דו"ח כלכלי. מבוקש שהועדה תמנה שמאי דו"ח ההצללה אושר ע"י מנהל תכנון בר קיימא ואנרגיה, מטעמה להכנת דו"ח כלכלי שיוצג בפניה. הבינוי המוצע עומד בעקרונות ובתקן הנדרש ביחס לכמות 1.9 סתירה לתא/:5000 התכנית נמצאת שעות שבהן חייב להיות אור שמש מלא לכל בניין.

במתחם להתחדשות עירונית. עפ"י מומלץ: לדחות את ההתנגדות תא/5000 הועדה רשאית לאשר רח"ק נוסף

וכן בניה נקודתית חריגה מסביבתה בדרגת

גובה אחת מעבר לקבוע בנספח העיצוב .6 לסעיפים 1.8-1.10 סתירה לתא/5000 ולמסמך המדיניות,

העירוני (בו נקבע הבינוי עד 8 קומות). דרגת היקף מופרך ופוגעני לשכונה:

גובה אחת מעבר-משמע 15 קומות. לעניין מספר הקומות- מומלץ לקבל את ההתנגדות בחלקה תא/5000 אמורה לכלול את הגובה המרבי ולהתאים את התכנית כך שגובה הבינוי יהא עד 15 קומות.

וכאשר מוסיפים עליה הקלות הדבר איננו לפי תא/5000 התכנית נמצאת באזור 202א' נאות אפקה א'

תואם את הבנתה של הו.המחוזית לתכנית

המיועד להתחדשות עירונית, גובה הבניה המותר הינו 8 קומות, המתאר.

ניתן לאשר מדרגת גובה אחת מעל 8 הקומות, קרי עד 15

1.10 סתירה למסמך המדיניות: המסמך

קומות.

שאמור להיות מחייב וסטייה ממנו צריכה

מסמך המדיניות לשכונה קבע כי גובה הבניה החדשה יהיה עד להיות מינורית קבע במרחב זה בניה עד 8

8 קומות (כולל קומת קרקע וקומת גג), מיעוטה יוכל לחרוג קומות, מיעוטה יוכל לחרוג מגובה זה, על

מנת ליצור בסיס כלכלי. בעבר הוצגו מגובה זה על מנת שיהיה בסיס כלכלי לפינוי בינוי. מסמך חלופות תכנון של 30 קומות ויותר. מסמך המדיניות קבע כי רצוי שהבנייה הגבוהה תהיה ברחוב מבצע זה "שכח" לקבוע 16 קומות כגובה קדש, על מנת להרחיקה מהבנייה הקיימת מצפון - ברחוב מקסימלי שאין להוסיף עליו הקלות. ק.פוזנן.

התושבים דורשים שלא תינתנה הקלות על לעניין יחס יח"ד- אין מדובר בפרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה מסמך המדיניות. לא ברורה הקפיצה מחדש, אלא בתכנית פינוי בינוי הכוללת הריסה של 8 בניינים המקוממת ל21 קומות.

והקמת 6 בניינים חדשים, שטחי מסחר, שטחי ציבור מבונים והקצאת מגרש למבני ציבור. עבור תכנית פינוי בינוי זו הוכן

1.11 סתירה לג/1 והנחיות מרחביות: גובה

בשנת 2018 דו"ח כלכלי שבדק את נתוניה והצביע על רווח יזמי המבנים 77 מ', גובה קומה מותר לפי

צפוי. דו"ח כלכלי זה איננו חלק ממסמכי התכנית המופקדת הנחיות מרחביות- 5.3 וגובה קומה מסחרית

ואיננו נדרש להיות. מומלץ כי יערך עדכון של הבדיקה לפי תכנית הרבעים- 5 מ'. כלומר מדובר

במבנה בעל 21 קומות. החזית מתארת הכלכלית מהטעמים הבאים: הדו"ח הוכן לפני כ-3 שנים, סביר קומה נוספת מעל קומת הגג החלקית ולא כי מחיר מ"ר בנוי בשכונה עלה, הרח"ק של התכנית המופקדת ברור האם היא טכנית/לא. מבנה בן 18 הינו כ- 3.5 לעומת הרח"ק שנבחן (כ-.)3.1 לנושא התמורות קומות+ק.מסחר+ק.גג= 73 מ'. גובה קומת מבוקש שההסכמות ישמרו (18 מ"ר ליח"ד). מבוקש כי הבדיקה הגג לפי ג/1 הינה 5 מ' ולא 7 מ'. הכלכלית תצביע על רווח יזמי שלא יעלה על %20 (לפני תשלום היטל השבחה) בכדי לקיים תכנית כלכלית בסמכות ו.מקומית עם ציפוף ריאלי.

מומלץ: לקבל את ההתנגדות בחלקה. יש לעדכן את מסמכי התכנית תוך התאמת הבינוי לעד 15 קומות. אגף הכנסות מבניה יערוך עדכון של הבדיקה הכלכלית ותוצאותיה יוצגו בפני הועדה המקומית.

7. לסעיף 1.11 סתירה לג/1 והנחיות מרחביות: תכנית גוברת

על הנחיות המרחביות. גובה קומת הקרקע המסחרית נקבע ע"י הוראת בינוי בתכנית והינו חלק מסמכות הועדה המקומית.

ההסבר התכנוני לגובה קומת המסחר מצוי בהפרשי

הטופוגרפיה הקיימים לאורך רחוב מבצע קדש (הצד המזרחי גבוה בכ- 5.5 מ' לעומת הצד המערבי) גובה קומת המסחר הינו בין 4.5 - 8.5 מ' (גובה ממוצע של כ- 6.5 מ'), זאת על מנת לקבל גגון במפלס אחיד, מעל קומת המסחר. סך ההפרש עומד על 2.5 מ'. גובה המבנים רבי הקומות ברחוב מבצע קדש יהיה 77 מ'

(+6+18X3.8 )2.5 על מנת לקבל גובה אחיד ורציף בחזית המסחרית. יש לציין כי נספח הבינוי הינו מנחה וייתכנו שינויים עמ' 135 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

במסגרת תכנית העיצוב האדריכלית, בכפוף להוראות התכנית.

רצ"ב חזית רחוב מבצע קדש, המראה את הפרשי הטופוגרפיה ברחוב:

התכנית מאפשרת קומת קרקע למסחר הגבוהה יותר מהמותר בתכנית המתאר, סעיף 62א(א)()5 לחוק מאפשר קביעת הוראת בינוי בשונה מהוראות תכנית המתאר (סעיף 62 א(ד) קובע שניתן להשתמש בסעיף זה אף בחריגה מהוראות תא/.)5000 סעיף 4.2.2 (ג) קובע כי גובה קומה טיפוסית צריך להיות עד 1.12 כליאה בין 2 שורות מבנים: ,3.8 אך קומות שאינן טיפוסיות (קומת גג, טכנית, קומה מצפון לק.פוזנן- קיים רחוב ק.קובנה,

לשימוש ציבורי וכו') יכולות להיות בגובה שונה. בנוסף, במסגרת תמ"א 38 ניתן להגביה את הבינוי

בהוראות התכנית המופקדת: סעיף ,1.6 קבע כי היחס בין

ברחוב זה עד ל-5 קומות. כך דיירי ק.פוזנן

התכנית המופקדת לבין תכנית תא/ג/1 הינו יחס של החלפה הגרים בבתים טוריים צמודי קרקע יהיו

בהתאם למותר לפי תא/5000 ועל כן אין כל סתירה לתכנית ג.1 כלואים בצד הדרומי בבינוי בן 9-19 קומות

סעיף .4.1ג.10 קבע כי יותרו קומות מיוחדות גבוהות.

(תכנית ק.פוזנן-קדש-ריגה-קייב) ומצד צפון

בבינוי בן 5 קומות. התכנית הוכנה בהתאם ומכוח תא/5000 שסימנה את המתחם להתחדשות עירונית וכן תואמת את מסמך המדיניות לשכונה, שהציב יעד של ציפוף ותוספת בניה לשכונה וסימן את תחום התכנית להתחדשות עירונית באמצעות פינוי בינוי.

לפיכך, הטענות כנגד העומס שייווצר כתוצאה מתוספת הדירות והבנייה המוצעת בתכנית, הינן טענות היוצאות כנגד התכנית הכוללנית המאושרת ומסמך המדיניות לשכונה ועל כן דינן להידחות מטעם זה.

לגופו של עניין, יודגש, כי הנושא התחבורתי נבחן לעומק. טרם הפקדת התכנית הוכנה בדיקה תחבורתית למרחב שכללה את השטח

התחום בין הרחובות: שלונסקי, בני אפרים, פנחס רוזן ומבצע קדש.

הבה"ת בחן את התנועה בכל המצבים- מצב קיים, מימוש חלקי ומימוש מלא של תוספת הבינוי המתוכננת בשכונת נאות אפקה לשנת ,2030 ובכל מצבים אלו נמצא כי העומסים תקינים, מערכת הדרכים סביב השכונה מתפקדת ברמת שירות טובה, ואין פגיעה ברמת השירות לרכב פרטי בעקבות הפיתוח המוצע במרחב ובתחום התכנית

בפרט. לרבות במעגלי התנועה: מבצע קדש/ריגה ומבצע קדש/קייב

(על פי תוצאות בדיקת מעגלי תנועה אלה הם ברמת שירות .)A בפרויקט פינוי בינוי המבוצעים לצורך חיזוק מפני רעידות אדמה, מתווספות יח"ד המגדילות את הצפיפות. עם זאת ולאור חשיבותו-

הצורך בחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה, הותיר המחוקק לאשר תמריצים ותוספת זכויות בנייה, קומות ודירות, תוך איזון בין כלל האינטרסים ובאופן שלא ימנע את הוצאת הפרויקט אל הפועל.

מומלץ: לדחות את ההתנגדות

8. לסעיף 1.12 כליאה בין 2 שורות מבנים:

מרחב התכנון הוכרז כמתחם "פינוי בינוי" ומשכך היקפי הבניה בהתאם. המתנגדים גרים כיום במבנים דו קומתיים ולא סביר כי אופי הבינוי בשכונה לא ישתנה עקב מגמות הציפוף הברורות.

מומלץ: לדחות את ההתנגדות

עמ' 136 מבא"ת ספטמבר 2007

מענה:	התנגדות מס' :2 איריס רפפורט, רחוב קהילת פוזנא 7 תל אביב - יפו 6998909 מייצגת את משפחות לביא, רפפורט, שמרלינג (ק.פוזנן )7 ומשפחות ברק, פולצ'ק (ק.פוזנן )3
.9 לסעיף 2.1 מיקום השב"צ- ראה מענה 1,2 בהתנגדות מס' 1 .10לסעיף 2.2 (כניסה ברמפה לחניון השב"צ): סימון החץ לחיבור לחניון עתידי – הכוונה הינה שבמידה ובתחום השב"צ יתוכנן חניון הגישה אליו תהיה מתוך החניון של המגורים. לא מק.פוזנן. לעניין הכללת צומת ק. קייב-ק. פוזנן בקו הכחול – הסדרי התנועה בצומת אינם חלק מהתכנית, הסדרי תנועה לשטח החום ייפתרו במסגרת תכנית העיצוב שתוכן לו. לעניין הזזת רמפת הגישה למגורים לרחוב ק. ריגה - ראה סעיף 3 במענה להתנגדות מס' .1 מומלץ: לדחות את ההתנגדות	2.1 מיקום השב"צ: ק.פוזנן הינו רחוב ללא מוצא, רחוב משולב תנועת הולכי רגל, שאיננו מתאים לפעילות של מבנה ציבור בשטח 1.5 דונם. בנוסף, התכנית צמצמה את רוחב הרחוב. זאת לעומת ק.קייב- רחוב דו סטרי רחב, ללא בינוי בצד מערב המאפשר העלאת והורדת נוסעים. וכן לעומת ק.ריגה- רח' דו סטרי, עם חניה לאורכו, המאפשר העלאה והורדת נוסעים ללא הפרעה לתנועה. השב"צ מתוכנן בק.פוזנן בסמיכות לק.קייב- רחוב משופע מבני ציבור תוך פגיעה בתנועת הולכי הרגל והפיכת הצומת ללא מוסדר ולא בטיחותי לילדים. מבוקש כי השב"צ יהיה בק.ריגה/קייב כפי שמופיע במצב קיים במסמך המדיניות לשכונה. מיקום השב"צ מתעלם מהנחיות משרד התחבורה, על חשבון התושבים: "יש למקם את מוסד החינוך באזור מרכזי בקהילה אותה הוא משרת על מנת לאפשר גישה נוחה ובטוחה אליו מכל הכיוונים ובכל אמצעי תחבורה, בדגש על הולכי רגל ורוכבי אופניים. יש להימנע מגישה ישירה למוסד החינוך מרח' מקומיים ללא מוצא. הצטברות של כלי רכב רבים בזמן קצר ברחובות ללא מוצא מביאה לאי סדר תנועתי, מחייבת תמרונים רבים, נסיעות בהילוך אחורי, חציות בין כלי רכב.." (הנחיות לתכנון הסדרי תנועה בקרבת מוסדות חינוך, ,10.2019 משרד התחבורה והבטיחות בדרכים). קיימת חלופה לשב"צ בק.קייב, על שטח מאושר לא ממומש. התכנית מבטלת את הפטיש בק.פוזנן, מצרה אותו, כך שכניסה ויצאה מהרחוב תהיה מפגע בטיחותי. 2.2 כניסה ברמפה לחניון השב"צ: בנספח התנועה מסומן חץ "חיבור לחניון עתידי" ללא הסבר על חיבור לדרכים הקיימות. זאת בסתירה לס.6.10 בהוראות: "פתרון החניה יהיה לשטחי הציבור יהיה בתחום מגרש המגורים". מבוקש למחוק את החץ בנספח התנועה, לא לאפשר חניה תת קרקעית בשב"צ ולקבוע כי לא תתאפשר גישת רכב לשימושים השונים בתחום התכנית מרחוב ק.פוזנן. צומת ק.קייב פוזנן הקיים איננו מוסדר ומסוכן. התכנית לא מתייחסת לכך ואף מחמירה את המצב ע"י מיקום רמפת הכניסה לחניון בק.קייב. אנו מבקשים שהצומת ייכלל בקו הכחול, תוסדר הגישה למוסדות הציבור על ק.קייב ממערב לתכנית וכי רמפת הכניסה לחניון התת קרקעי של תכנית ק.פוזנן תהיה מק.ריגה. 2.3 חריגה מתכנית תא/:5000 התכנית בסתירה לתכנית המתאר. גובה

מענה:

התנגדות מס' :2 איריס רפפורט, רחוב קהילת פוזנא 7 תל אביב - יפו 6998909 מייצגת את משפחות לביא, רפפורט, שמרלינג (ק.פוזנן )7 ומשפחות ברק, פולצ'ק (ק.פוזנן )3

.9 לסעיף 2.1 מיקום השב"צ- ראה מענה 1,2 בהתנגדות מס' 1 .10לסעיף 2.2 (כניסה ברמפה לחניון השב"צ): סימון החץ לחיבור לחניון עתידי – הכוונה הינה שבמידה ובתחום השב"צ יתוכנן חניון הגישה אליו תהיה מתוך החניון של המגורים. לא מק.פוזנן. לעניין הכללת צומת ק. קייב-ק. פוזנן בקו הכחול – הסדרי התנועה בצומת אינם חלק מהתכנית, הסדרי תנועה לשטח החום ייפתרו במסגרת תכנית העיצוב שתוכן לו. לעניין הזזת רמפת הגישה למגורים לרחוב ק. ריגה - ראה סעיף 3 במענה להתנגדות מס' .1 מומלץ: לדחות את ההתנגדות

2.1 מיקום השב"צ: ק.פוזנן הינו רחוב ללא מוצא, רחוב משולב תנועת הולכי רגל, שאיננו מתאים לפעילות של מבנה ציבור בשטח 1.5 דונם. בנוסף, התכנית צמצמה את רוחב הרחוב. זאת לעומת ק.קייב- רחוב דו סטרי רחב, ללא בינוי בצד מערב המאפשר העלאת והורדת נוסעים. וכן לעומת ק.ריגה- רח' דו סטרי, עם חניה לאורכו, המאפשר העלאה והורדת נוסעים ללא הפרעה לתנועה. השב"צ מתוכנן בק.פוזנן בסמיכות לק.קייב- רחוב משופע מבני ציבור תוך פגיעה בתנועת הולכי הרגל והפיכת הצומת ללא מוסדר ולא בטיחותי לילדים. מבוקש כי השב"צ יהיה בק.ריגה/קייב כפי שמופיע במצב קיים במסמך המדיניות לשכונה. מיקום השב"צ מתעלם מהנחיות משרד התחבורה, על חשבון התושבים: "יש למקם את מוסד החינוך באזור מרכזי בקהילה אותה הוא משרת על מנת לאפשר גישה נוחה ובטוחה אליו מכל הכיוונים ובכל אמצעי תחבורה, בדגש על הולכי רגל ורוכבי אופניים. יש להימנע מגישה ישירה למוסד החינוך מרח' מקומיים ללא מוצא. הצטברות של כלי רכב רבים בזמן קצר ברחובות ללא מוצא מביאה לאי סדר תנועתי, מחייבת תמרונים רבים, נסיעות בהילוך אחורי, חציות בין כלי רכב.." (הנחיות לתכנון הסדרי תנועה בקרבת מוסדות חינוך, ,10.2019 משרד התחבורה והבטיחות בדרכים). קיימת חלופה לשב"צ בק.קייב, על שטח מאושר לא ממומש. התכנית מבטלת את הפטיש בק.פוזנן, מצרה אותו, כך שכניסה ויצאה מהרחוב תהיה מפגע בטיחותי. 2.2 כניסה ברמפה לחניון השב"צ: בנספח התנועה מסומן חץ "חיבור לחניון עתידי" ללא הסבר על חיבור לדרכים הקיימות. זאת בסתירה לס.6.10 בהוראות: "פתרון החניה יהיה לשטחי הציבור יהיה בתחום מגרש המגורים". מבוקש למחוק את החץ בנספח התנועה, לא לאפשר חניה תת קרקעית בשב"צ ולקבוע כי לא תתאפשר גישת רכב לשימושים השונים בתחום התכנית מרחוב ק.פוזנן. צומת ק.קייב פוזנן הקיים איננו מוסדר ומסוכן. התכנית לא מתייחסת לכך ואף מחמירה את המצב ע"י מיקום רמפת הכניסה לחניון בק.קייב. אנו מבקשים שהצומת ייכלל בקו הכחול, תוסדר הגישה למוסדות הציבור על ק.קייב ממערב לתכנית וכי רמפת הכניסה לחניון התת קרקעי של תכנית ק.פוזנן תהיה מק.ריגה. 2.3 חריגה מתכנית תא/:5000 התכנית בסתירה לתכנית המתאר. גובה

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

עמ' 137 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

המבנים צ"ל 8 קומות, כאשר הועדה

רשאית לאשר 1 רח"ק מעל כלומר 15

קומות כרח"ק מירבי לבניה נקודתית

חריגה מסביבתה. חריגה זו נעשית בחוסר

סמכות מאחר וטרם הובהר ע"י המשנה

ליועץ המשפטי האם חריגה זו בסמכות .11לסעיף 2.3 חריגה מתכנית תא/,5000 סעיף 2.4 תכנון מופרך הו.מקומית/מחוזית. בנוסף 2 מבנים בני 20 ביחס לסביבה - ראה מענה 6 בהתנגדות מס' 1 קומות אינם חריגה נקודתית אלא מהותית.

נדרש להגדיר את מספר הקומות כסטייה

ניכרת.

2.4 תכנון מופרך ביחס לסביבה:

התכנית מציגה יחס מופרך של 1:3 בניגוד

לתכנית בבני אפרים/מ.קדש שם היחס הינו

.1:2.6 אין שקיפות בנתונים הכלכליים

לעמידה בתקן 21 בניגוד לכללי המנהל

הציבורי. מדובר על שטח תכנית קטן שיצור

עומס וצפיפות רבים. להשוואה כיתן גולף-

20 דונם, 190 יח"ד ב-2 מבנים בני 17

קומות ו-2 מבנים בני 8 קומות, לצד מסר

ומשרדים ופארק בשטח 3 דונם. כלומר

מחצית מיח"ד בתכנית זו! בשטח קרקע

גדול יותר.

2.5 הקצאת שב"צ:

הסביבה רוויה בשב"צים לא מנוצלים.

הועדה לא התפנתה לדון בכך. ניתן להקצות

את שטח השב"צ בתוך השב"צ הקיים

בק.קייב על חשבון חניה עילית קיימת

והפיכתה לתת קרקעית, תוך ניצול מיטבי

של הקרקע. בדומה לבי"ס תל נורדאו.

בעע"ם 2528/02 ו.ערר מחוז מרכז נ.פז

חברת נפט בע"מ ()18.6.08 צוין כי "סמכות

הו.המחוזית לאשר תכניות מקומיות .12לסעיף 2.5 (הקצאת שב"צ)- ראה מענה 1 בהתנגדות מס' 1 ומפורטות נשענת על תודעה לפיה יש צורך

בהרמוניה במרחב התכנוני, אשר תשלב בין

העיצוב התכנוני של האזור כולו לבין

התכנון הנקודתי של החלקה הספציפית

בתחומי האזור.. תכנית מפורטת היא חלק

ממדיניות תכנונית כוללת ואמורה להתמזג

עמה, לכן קבע החוק במקורו כי התכנון

האזורי הכולל, בצד התכנון המקומי

והמפורט, יופקדו כולם בידי הועדה

המחוזית, אשר תבטיח כי אלה ואלה

ישתלבו למכלול אינטגרלי אחד".

לצד כל אלו יש לתת את הדעת על הקצאת

שב"צ נוסף וצמצום השטח למגורים

במקום שימוש בשב"צ הקיימים.

2.6 אי עמידה בתקן הצללה, פגיעה

בזכויות שמש וביכולת לייצר חימום

באמצעים בני קיימא: דו"ח ההצללה

מצדיק את אי העמידה בקריטריונים באופן

מסולף וללא אחיזה במציאות. הדו"ח טוען

שבמצב הקיים החזיתות הדרומיות והגגות

מוצלים ברובם. מצורפות תמונות מק.פוזנן

5+7 הממחישות שלא כך הדבר. בצד

הצפוני של ק.פוזנן יפגעו זכויות השמש

והאפשרות להשתמש בדודי שמש.

2.7 ק.פוזנן "עמק" בין 2 רחובות:

.13לסעיף 2.6 (אי עמידה בתקן הצללה, פגיעה בזכויות שמש

מצפון לק.פוזנן- קיים רחוב ק.קובנה,

במסגרת תמ"א 38 ניתן להגביה את הבינוי

וביכולת לייצר חימום באמצעים בני קיימא)- ראה מענה 5

ברחוב זה עד ל-6 קומות. כך דיירי ק.פוזנן

בהתנגדות מס' 1

הגרים בבתים טוריים צמודי קרקע יהיו

כלואים בצד הדרומי בבינוי בן 9-19 קומות

עמ' 138 מבא"ת ספטמבר 2007

מענה:	התנגדות מס' :3 ברטה שירן, ת.ד. -53237 קהילת פאדובה 10 תל אביב - יפו 6153102 בשם ועד שכונת נאות אפקה א
.15 סעיף :3.1 לעניין מספר הרמפות: היקף החניות בפרויקט אינה מצריכה יותר מרמפה אחת. רחוב מבצע קדש הינו רחוב מרכזי בשכונה, משכך העדפנו שלא לקטוע את הפעילות העירונית ברח' מ.קדש, והרמפה תוקם ברחוב משני. לעניין מיקום רמפת הגישה למגורים ברחוב ק. ריגה - ראה מענה 3 בהתנגדות מס' .1 מומלץ: לדחות את ההתנגדות. .16 סעיף :3.2 חתך רחוב מבצע קדש אינו בתחום התכנית. מומלץ: לדחות את ההתנגדות. .17 סעיף :3.3 לא מובנת הטענה שהכיכר איננה מוסדרת. מעגלי התנועה נבחנו תנועתית ונמצא שרמת השירות בהם גבוהה גם במצב העתידי. מומלץ: לדחות את ההתנגדות. .18 סעיפים :3.4,3.5 אין סתירה בין רמת שירות גבוהה במעטפת השכונה לבין רצון לשפר את השירות ע"י הוספת שירות בציר חדש. בכל מקרה, ההחלטה על פתיחת/אי פתיחת המעבר לרכב ובכללו תח"צ במבצע קדש אינו חלק מהתכנית, כמו גם תקן החנייה שנקבע בתקנות ארציות ובמדיניות עירונית. מומלץ: לדחות את ההתנגדות. .19 סעיפים ,3.7 :3.6 ראה מענה 4 בהתנגדות מס' .1 תקן החנייה נקבע בהתאם למדיניות העירונית לתכניות חדשות שאושרה בעירייה לאחרונה. מומלץ: לדחות את ההתנגדות. .20 סעיף :3.8 א. הטבלה שצורפה לדרפט התייחסה לשכונה כולה. ב. כיוון שמרבית יח"ד הקטנות בשכונה מצויות בק.פוזנן וק.פאדובה, מתחמים שעוברים התחדשות עירונית חשוב לשמור על כך שהן תהיינה כלולות בתכניות החדשות. מסמך המדיניות לשכונה קבע כי לפחות %20 מיח"ד תהיינה דירות קטנות. התכנית המופקדת מקצה %30 דירות קטנות, על מנת לאפשר תמהיל דירות מגוון, שמטרתו בין היתר הותרת האוכלוסייה הקיימת. התמהיל יתאים למגוון תושבים וייקבע בתע"א. מומלץ: לדחות את ההתנגדות .21 סעיף :3.9 התכנית תואמת לתא/5000 אשר קבעה כשימוש נוסף- משרדים ומסחר. יצוין כי השימוש	3.1 ק.קייב רח' עמוס בשל ביה"ס. מבוקש שתהיה רמפה מק.קייב+ק.ריגא מדוע לא למקם רמפה במ.קדש? 3.2 יש להשאיר חניות לאורך מ.קדש לטובת חניה תפעולית ואורחים, כיוון שנוצרת מדרכה רחבה מספיק. אין צורך ב-2 שורות עצים 3.3 לא הוסדרה הכיכר הבעייתית עמוסה ומסוכנת בק.ריגה-מ.קדש שאיננה מתפקדת ככיכר. 3.4 מצד אחד מורידים תקן חניה בטענה שתחב"צ בשולי השכונה מתפקדת כיאות ומצד שני רוצים בעתיד הקרוב לפתוח את מ.קדש למעבר תחב"צ. 3.5 התנועה המוטורית בשכונה מאד נמוכה. פתיחת מ.קדש לתחב"צ, תערער את מיתון התנועה הקיים. את מ.קדש חוצים הולכי רגל רבים בין צידו הצפוני לדרומי וכן לאורכו. הפיכתו מרחוב ממותן תנועה לרחוב עמוס תנועה ותח"צ שיקשר בין בני אפריים לבין פנחס רוזן הוא חסר הגיון וסותר את חזון העיר, להפיכת הפירמידה כך שהולכי הרגל בראש, ואת הקשר בין נאות אפקה א להדר יוסף, כפי שהגדיר מסמך המדיניות לשכונה. תנועה רגלית בטוחה לאורך מ.קדש משמע מע' רמזורים, כך שתחב"צ למעשה לא תוכל לעבור במ.קדש. 3.6 תקן החניה הוקטן ל-.1:0.8 3.7 מבוקש תקן שמשקף את גודל הדירה: לדירות הקטנות תקן ,0 ליתר 0.8 ולגדולות 1 או .2 ובסה"כ מספר החניות לא יעבור 0.8 לדירה. 3.8 לוועדה דווח על 13 יח"ד קטנות בשטח עד 55 מ"ר פלדלת, בתוך 378 יח"ד. הדיווח כלל טבלת מצאי גדלי דירות מצב קיים מול רצוי. א. לא ברור למה הטבלה מתייחסת- לשכונה/לתכנית? ב. לפי הטבלה יש עודף דירות גדולות/קטנות וחוסר עצום בבינוניות. לפיכך, לא ברור מדוע הושם דגש על %30 דירות קטנות. 3.9 התכנית מאפשרת בחזית למ.קדש 1000 מ"ר מסחר. מסמך המדיניות לשכונה (למרות התנגדות התושבים) התיר מסחר ומשרדים במינון מצומצם. אנו בהחלט בעד משרדים בק"ק בקרבה לבית. לגבי המסחר- ברור שהחניה בסמיכות תהיה תפוסה, אספקה תעשה ע"י משאיות ב"חניה כפולה", התכנית מאפשרת חניה תפעולית במרתף, חלק מחברי הועדה דרשו חניה תפעולית ברחוב, צוות התכנון הציע טנדרים במפלס הרחוב, אך ברור שחברות האספקה ישנעו סחורה במשאיות. עירוב

מענה:

התנגדות מס' :3 ברטה שירן, ת.ד. -53237 קהילת פאדובה 10 תל אביב - יפו 6153102 בשם ועד שכונת נאות אפקה א

.15 סעיף :3.1 לעניין מספר הרמפות: היקף החניות בפרויקט אינה מצריכה יותר מרמפה אחת. רחוב מבצע קדש הינו רחוב מרכזי בשכונה, משכך העדפנו שלא לקטוע את הפעילות העירונית ברח' מ.קדש, והרמפה תוקם ברחוב משני. לעניין מיקום רמפת הגישה למגורים ברחוב ק. ריגה - ראה מענה 3 בהתנגדות מס' .1 מומלץ: לדחות את ההתנגדות. .16 סעיף :3.2 חתך רחוב מבצע קדש אינו בתחום התכנית. מומלץ: לדחות את ההתנגדות. .17 סעיף :3.3 לא מובנת הטענה שהכיכר איננה מוסדרת. מעגלי התנועה נבחנו תנועתית ונמצא שרמת השירות בהם גבוהה גם במצב העתידי. מומלץ: לדחות את ההתנגדות. .18 סעיפים :3.4,3.5 אין סתירה בין רמת שירות גבוהה במעטפת השכונה לבין רצון לשפר את השירות ע"י הוספת שירות בציר חדש. בכל מקרה, ההחלטה על פתיחת/אי פתיחת המעבר לרכב ובכללו תח"צ במבצע קדש אינו חלק מהתכנית, כמו גם תקן החנייה שנקבע בתקנות ארציות ובמדיניות עירונית. מומלץ: לדחות את ההתנגדות. .19 סעיפים ,3.7 :3.6 ראה מענה 4 בהתנגדות מס' .1 תקן החנייה נקבע בהתאם למדיניות העירונית לתכניות חדשות שאושרה בעירייה לאחרונה. מומלץ: לדחות את ההתנגדות. .20 סעיף :3.8 א. הטבלה שצורפה לדרפט התייחסה לשכונה כולה. ב. כיוון שמרבית יח"ד הקטנות בשכונה מצויות בק.פוזנן וק.פאדובה, מתחמים שעוברים התחדשות עירונית חשוב לשמור על כך שהן תהיינה כלולות בתכניות החדשות. מסמך המדיניות לשכונה קבע כי לפחות %20 מיח"ד תהיינה דירות קטנות. התכנית המופקדת מקצה %30 דירות קטנות, על מנת לאפשר תמהיל דירות מגוון, שמטרתו בין היתר הותרת האוכלוסייה הקיימת. התמהיל יתאים למגוון תושבים וייקבע בתע"א. מומלץ: לדחות את ההתנגדות .21 סעיף :3.9 התכנית תואמת לתא/5000 אשר קבעה כשימוש נוסף- משרדים ומסחר. יצוין כי השימוש

3.1 ק.קייב רח' עמוס בשל ביה"ס. מבוקש שתהיה רמפה מק.קייב+ק.ריגא מדוע לא למקם רמפה במ.קדש? 3.2 יש להשאיר חניות לאורך מ.קדש לטובת חניה תפעולית ואורחים, כיוון שנוצרת מדרכה רחבה מספיק. אין צורך ב-2 שורות עצים 3.3 לא הוסדרה הכיכר הבעייתית עמוסה ומסוכנת בק.ריגה-מ.קדש שאיננה מתפקדת ככיכר. 3.4 מצד אחד מורידים תקן חניה בטענה שתחב"צ בשולי השכונה מתפקדת כיאות ומצד שני רוצים בעתיד הקרוב לפתוח את מ.קדש למעבר תחב"צ. 3.5 התנועה המוטורית בשכונה מאד נמוכה. פתיחת מ.קדש לתחב"צ, תערער את מיתון התנועה הקיים. את מ.קדש חוצים הולכי רגל רבים בין צידו הצפוני לדרומי וכן לאורכו. הפיכתו מרחוב ממותן תנועה לרחוב עמוס תנועה ותח"צ שיקשר בין בני אפריים לבין פנחס רוזן הוא חסר הגיון וסותר את חזון העיר, להפיכת הפירמידה כך שהולכי הרגל בראש, ואת הקשר בין נאות אפקה א להדר יוסף, כפי שהגדיר מסמך המדיניות לשכונה. תנועה רגלית בטוחה לאורך מ.קדש משמע מע' רמזורים, כך שתחב"צ למעשה לא תוכל לעבור במ.קדש. 3.6 תקן החניה הוקטן ל-.1:0.8 3.7 מבוקש תקן שמשקף את גודל הדירה: לדירות הקטנות תקן ,0 ליתר 0.8 ולגדולות 1 או .2 ובסה"כ מספר החניות לא יעבור 0.8 לדירה. 3.8 לוועדה דווח על 13 יח"ד קטנות בשטח עד 55 מ"ר פלדלת, בתוך 378 יח"ד. הדיווח כלל טבלת מצאי גדלי דירות מצב קיים מול רצוי. א. לא ברור למה הטבלה מתייחסת- לשכונה/לתכנית? ב. לפי הטבלה יש עודף דירות גדולות/קטנות וחוסר עצום בבינוניות. לפיכך, לא ברור מדוע הושם דגש על %30 דירות קטנות. 3.9 התכנית מאפשרת בחזית למ.קדש 1000 מ"ר מסחר. מסמך המדיניות לשכונה (למרות התנגדות התושבים) התיר מסחר ומשרדים במינון מצומצם. אנו בהחלט בעד משרדים בק"ק בקרבה לבית. לגבי המסחר- ברור שהחניה בסמיכות תהיה תפוסה, אספקה תעשה ע"י משאיות ב"חניה כפולה", התכנית מאפשרת חניה תפעולית במרתף, חלק מחברי הועדה דרשו חניה תפעולית ברחוב, צוות התכנון הציע טנדרים במפלס הרחוב, אך ברור שחברות האספקה ישנעו סחורה במשאיות. עירוב

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

(תכנית ק.פוזנן-קדש-ריגה-קייב) ומצד צפון

בבינוי בן 6 קומות.

.14לסעיף 2.7 (ק.פוזנן "עמק" בין 2 רחובות)- ראה מענה 8

בהתנגדות מס' 1

עמ' 139 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

שימושים הוא חשוב, אך חצי מהמסחר לא למסחר תואם גם את מסמך המדיניות לשכונה בו רחוב יושכר. המסחר הקיים בשכונה משרת את מבצע קדש הוגדר כרחוב עם עצימות בנייה גבוהה צרכיה. נבקש כי למעט בית קפה, שטחי משרדים יותר, כרחוב מרכזי בשכונה ותפיסת הפיתוח של למקצועות חופשיים יתר שטחי המסחר יבוטלו. הרחוב כשדרה. לכן טבעי שתהיה בו חזית 3.10 גובה המבנים 77 מ', גובה קומה מותר לפי

מסחרית/פעילה על מנת לאפשר שרות במרחק הליכה

הנחיות מרחביות- 3.5 וגובה קומה מסחרית לפי

לתושבים כגון: שירותים ציבוריים, גני ילדים,

תכנית הרובעים- 5 מ'. כלומר מדובר במבנה בעל

משרדים ומסחר. ובכך להמעיט בשימוש ברכב הפרטי.

21 קומות. החזית מתארת קומה נוספת מעל

מומלץ: לדחות את ההתנגדות

קומת הגג החלקית ולא ברור האם היא

טכנית/לא. לפי ההנחיות המרחביות ותכנית ג1 .22סעיף 3.10 ראה מענה 6,7 בהתנגדות מס' .1 מבנה בן 18 קומות+ק.מסחר+ק.גג= 73 מ'

מקס'. גובה קומת הגג לפי ג/1 הינה 5 מ' ולא 7

מ'.

בנספח הבינוי בצד מזרח- החנויות נמצאות

במפלס 24.50 (ולא .)23.50

גובה המבנה בן 18 קומות צ"ל: 23.5 (מפלס

החנות)+5 (גובה החנות)+ 63.00 (18 קומות

בגובה ,3.5 +1.5 מעקה)=93.00

לפי נספח הבינוי – .99.75 הפרש של 6.75 מ'!

גובה המבנים המרקמיים צ"ל -54.50 אך אין

להם גובה בנספח הבינוי.

הועד דחף להכנת מסמך מדיניות לשכונה מתוך

רצון לקבע כללים לבניה עתידית, בייחוד למתחם

זה. בעבר הוצגו חלופות תכנון של 30 קומות

ויותר. לאור כך המסמך קבע במרחב זה בניה עד

8 קומות, מיעוטה יוכל לחרוג מגובה זה, על מנת

ליצור בסיס כלכלי.. מסמך זה "שכח" לקבוע 16

קומות כגובה מקסימלי שאין להוסיף עליו

הקלות.

הועדה מתעקשת לאשר 4 קומות בהקלה, דבר

שאינו תואם את הבנתה של הועדה המחוזית

לתא/.5000

המסמך שאמור להיות מחייב וסטייה ממנו

צריכה להיות מינורית התושבים דורשים שלא

תינתנה הקלות על מסמך המדיניות. יש הבדל

מהותי בין מבנה בין 16 קומות ל21 קומות

בהיבט משטר רוחות, הצללות וכו'.

11. פרויקט כלכלי: בפרויקט תמ"א 38 הריסה

ובניה מחדש ברחוב ק.פאדובה העירייה סירבה

לחרוג מגובה של 8 קומות לפי מסמך המדיניות

לשכונה. יחס הדירות בפרויקט זה הינו ,1:2

לעומת 1:3 בק.פוזנן. בעבר דנה הועדה בפרויקט

עם יחס הקטן מ.1:3 יחס זה מוגזם, על אף

המטלות הציבוריות. מסמכי התכנית אינם

כוללים דו"ח כלכלי. מבוקש שהועדה תמנה

שמאי מטעמה להכנת דו"ח כלכלי שיוצג בפניה.

12. התכנית מקצה 2 מקומות לחניה תפעולית, .23סעיף 3.11 ראה מענה 6 בהתנגדות מס' .1

בעוד שטבלת ביקוש החניה מראה שנדרשים .14

צוות התכנון החליט שהאספקה תעשה בטנדרים.

אנו דורשים מחברי הועדה לקבל מסמכים

מהחברות השונות במשק שמאשרות כי כך

תעשה האספקה.

.24סעיף :3.12 בתכנית מוקצים 700 מ"ר למסחר. תקן החנייה הוא 1:400 (ז"א מקום חניה אחד לרכב תפעולי לכל 400 מ"ר, לא ,14 ומכאן שמתקבלת דרישה לשני

מקומות חנייה לרכב תפעולי, ו-14 לרכב פרטי. מסחר

13. מבקשים נתונים על סוג ומס' יח"ד בשכונה, בשטח ובמיקום כזה צפוי להיות ברמה מקומית ולכן

מס' הרכבים ה"מסתובבים" בשכונה. יועץ לא צפויים להידרש מקומות חנייה למשאיות גדולות עמ' 140 מבא"ת ספטמבר 2007

מענה:	התנגדות מס' :4 יואב ליניק, רחוב קהילת פוזנן 5ב תל אביב - יפו 6998905 בשם משפחות ליניק ושווגר
.27 סעיפים :4.1,4.2 ראה מענה 6 בהתנגדות מס' 1 .28 סעיף :4.3 ראה מענה 7 בהתנגדות מס' 1	4.1 סתירה לתא/:5000 התכנית נמצאת במתחם להתחדשות עירונית. עפ"י תא/5000 הועדה רשאית לאשר רח"ק נוסף וכן בניה נקודתית חריגה מסביבתה בדרגת גובה אחת מעבר לקבוע בנספח העיצוב העירוני (בו נקבע הבינוי עד 8 קומות). דרגת גובה אחת מעבר-משמע 15 קומות. תא/5000 אמורה לכלול את הגובה המרבי וכאשר מוסיפים עליה הקלות הדבר איננו תואם את הבנתה של הו.המחוזית לתכנית המתאר. 4.2 סתירה למסמך המדיניות: המסמך שאמור להיות מחייב וסטייה ממנו צריכה להיות מינורית קבע במרחב זה בניה עד 8 קומות, מיעוטה יוכל לחרוג מגובה זה, על מנת ליצור בסיס כלכלי. בעבר הוצגו חלופות תכנון של 30 קומות ויותר. מסמך זה "שכח" לקבוע 16 קומות כגובה מקסימלי שאין להוסיף עליו הקלות. התושבים דורשים שלא תינתנה הקלות על מסמך המדיניות. לא ברורה הקפיצה המקוממת ל21 קומות. 4.3 סתירה לג/1 והנחיות מרחביות: גובה המבנים 77 מ', גובה קומה מותר לפי הנחיות מרחביות- 5.3 וגובה קומה מסחרית לפי תכנית הרבעים- 5 מ'. כלומר מדובר במבנה בעל 21

מענה:

התנגדות מס' :4 יואב ליניק, רחוב קהילת פוזנן 5ב תל אביב - יפו 6998905 בשם משפחות ליניק ושווגר

.27 סעיפים :4.1,4.2 ראה מענה 6 בהתנגדות מס' 1 .28 סעיף :4.3 ראה מענה 7 בהתנגדות מס' 1

4.1 סתירה לתא/:5000 התכנית נמצאת במתחם להתחדשות עירונית. עפ"י תא/5000 הועדה רשאית לאשר רח"ק נוסף וכן בניה נקודתית חריגה מסביבתה בדרגת גובה אחת מעבר לקבוע בנספח העיצוב העירוני (בו נקבע הבינוי עד 8 קומות). דרגת גובה אחת מעבר-משמע 15 קומות. תא/5000 אמורה לכלול את הגובה המרבי וכאשר מוסיפים עליה הקלות הדבר איננו תואם את הבנתה של הו.המחוזית לתכנית המתאר. 4.2 סתירה למסמך המדיניות: המסמך שאמור להיות מחייב וסטייה ממנו צריכה להיות מינורית קבע במרחב זה בניה עד 8 קומות, מיעוטה יוכל לחרוג מגובה זה, על מנת ליצור בסיס כלכלי. בעבר הוצגו חלופות תכנון של 30 קומות ויותר. מסמך זה "שכח" לקבוע 16 קומות כגובה מקסימלי שאין להוסיף עליו הקלות. התושבים דורשים שלא תינתנה הקלות על מסמך המדיניות. לא ברורה הקפיצה המקוממת ל21 קומות. 4.3 סתירה לג/1 והנחיות מרחביות: גובה המבנים 77 מ', גובה קומה מותר לפי הנחיות מרחביות- 5.3 וגובה קומה מסחרית לפי תכנית הרבעים- 5 מ'. כלומר מדובר במבנה בעל 21

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

התנועה של מסמך המדיניות מעורב בכל בתכנית. ככל שהעיר תצופף יש להניח כי שיטת הפרויקטים בשכונה, כך שהנתונים בידיו. חשוב האספקה תשתנה ל-MILE ,LAST כלומר הגעה של לנו שעקרונות מסמך המדיניות יוטמעו בכל

משאיות למרכזי לוגיסטיקה ומשם הפצה בכלי רכב

פרויקט בשכונה. מבקשים סקר של השב"צים

קטנים יותר.

הקיימים בשכונה. השכונה רוויה בהם, לכן אין

נספח התנועה המנחה מציע 2 חניות תפעוליות בתת

להפקיע 1.5 דונם נוספים. ביטולו יביא להוספת

הקרקע. בנוסף, החניות התפעוליות אפשריות גם

מבנה בין 8 קומות, תוך הורדתן מגובה המגדלים

או ביטול אחד המגדלים. העירייה מקבלת גנים בתחום רחוב מבצע קדש ובכל מקרה הוראות התכנית בק"ק של 2 מבנים ודי בכך. מיקום השב"צ קובעות כי נושא זה יקבע לעת הכנת תכנית העיצוב מנותק מהשכונה. מטרת העירייה לאסוף ובאישור אגף התנועה מגרשים ולא שטח ציבורי בנוי, גם במחיר של מומלץ: לדחות את ההתנגדות.

פגיעה תכנונית.

.25סעיף :3.13 ראה מענה 1,6 בהתנגדות מס' 1

14. הצללות: רוב השנה קומת הקרקע וגן

הילדים יהיו בצל. בחלק מהשנה כרבע מגן ברלין

יהיה מוצל. בחורף ק.ריגה מצפון לק.קובנה יהיה

בצל. לא ברור לאילו חודשים מתייחסת הטבלה

(סעיף ה). המסקנה של הדו"ח כי "הגבלת הצל

בחורף תביא בהכרח לצמצום אזורי הצל בשאר

העונות, באקלים בו הגברת החשיפה אינה נחוצה

ואף מסוכנת".

.26סעיף :3.14 ראה מענה 5 בהתנגדות מס' 1

עמ' 141 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

קומות. החזית מתארת קומה נוספת מעל קומת

הגג החלקית ולא ברור האם היא טכנית/לא.

מבנה בן 18 קומות+ק.מסחר+ק.גג= 73 מ'. גובה

קומת הגג לפי ג/1 הינה 5 מ' ולא 7 מ'.

4.4 שימוש לשב"צ: עפ"י התדריך להקצאת

שטחים לצרכי ציבור (מנהל התכנון)- נדרשים 35

מ"ר לכל משק בית* תוספת 252 יח"ד =8.8 .29סעיפים :4.5,4.4 ראה מענה 1 בהתנגדות מס' 1 דונם. על העירייה לעשות שימוש בשטחי הציבור

הקיימים, בחלקם לא מבונים, תוך ניצול מיטבי

של הקרקע והגדלת כמות הקומות, בטרם היא

מפקיעה שטח נוסף לשב"צ במקום שצ"פ.

העירייה אמורה להחזיק פרוגרמה תכנונית

אסטרטגית לעיר המשקפת את החזון לשימושים

בקרקע לצרכי ציבור. לא מצאנו מסמך נגיש

לציבור בנושא זה. בשיחות עם נציגי העיריה

נמסר כי השימוש למבנה יקבע רק לאחר

האכלוס. יש תחושה שעל מנת למנוע התנגדויות

העירייה פועלת בחוסר שקיפות. באם יוחלט

שהשב"צ ישמש לגן ילדים –הוא ישרת את

תושבי השכונה החדשים למשך כ-5 שנים ולאחר

מכן הוא ישמש ילדים משכונות אחרות, תוך

יצירת עומס תנועתי.

נבקש שהגישה לשב"צ תהיה מק.ריגה, בסמוך

לזיקת המעבר לציבור ולא מק.פוזנן שהינו רחוב

קטן וללא מוצא.

4.5 מיקום שב"צ בק.פוזנן:

מיקום גן ילדים ברחוב חד סטרי, בעל מדרכה

צרה וללא מוצא יגרום לעומס תנועה. השכונה

רוויה בשב"צים שהינם בתת ניצול (בשטח כולל

של כ-115 דונם). אנו מתנגדים כי מתכנית בשטח

14 דונם יופקעו 5 דונם לטובת שב"צ. בשת"צ

הוצג שהשטח יועד לשצ"פ. מיקום השב"צ בלב

התכנית מנותק מהשכונה והנזק עולה על

התועלת. צוות התכנון ציין כי מטרתם לקבל

מגרש ולא שטח ציבורי בנוי, לא ברורה שיטת

העירייה לאיסוף מגרשים גם במחיר פגיעה

תכנונית. אנו מוחים שבפרויקט צפוף זה העירייה

מפקיעה שטח לשב"צ ויוצרת ציפוף נוסף

למגורים, במקום לנצל באופן מיטבי את מלאי

השב"צ הקיים.

המשרד להגנה"ס הצביע על חוסר בשטחים

פתוחים ועל איכותם הנמוכה ביחס לעולם

המערבי. יש כאן הזדמנות להקצות קרקע

לשצ"פ. גם ל-1000 התושבים החדשים תהיה

תועלת בשצ"פ שלו תרומה פסיכולוגית על מיתון

הציפוף, מקום מפלט ורוגע.

4.6 שב"צ (גן ילדים) ברח' ללא מוצא מהווה

חריגה מתקנות החבורה:

"יש להימנע מגישה ישירה למוסד החינוך מרח'

מקומיים ללא מוצא. הצטברות של כלי רכב

רבים בזמן קצר ברחובות ללא מוצא מביאה לאי

סדר תנועתי, מחייבת תמרונים רבים, נסיעות

בהילוך אחורי, חציות בין כלי רכב ועוד." כיום .30סעיף :4.6 ראה מענה 2 בהתנגדות מס' 1 קיים בק.פוזנן משפחתון של כ-10 ילדים שגורם

לחניות כפולות ועומס רב.

לפי משרד התחבורה: "יש למקם את מוסד

החינוך באזור מרכזי בקהילה אותה הוא משרת

על מנת לאפשר גישה נוחה ובטוחה אליו מכל

הכיוונים ובכל אמצעי תחבורה, בדגש על הולכי

רגל ורוכבי אופניים". החזית המערבית של

ק.קייב ורוב החזית הדרומית של מ.קדש (בין בני

אפריים לק.ריגה) מיועדות לשב"צים. ראוי

למצות את המלאי הקיים בטרם הקמת אשכול

עמ' 142 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

גנים.

4.7 עומס תנועתי בשכונה, רמפת חניון

מק.קייב:

ק.קייב הינו הרח' העמוס ביותר בשכונה, לאורכו

ממוקמים מוסדות ציבור רבים והוא רחוב מאסף

לרחובות- פוזנן, מחצית ק.קובנה, ק.ז'יטומיר,

מחצית ק.פאדובה וצפויים להתווסף אליו כ-400

כלי רכב של תכנית ק.פוזנן.

מבוקש שרמפת החניון תמוקם בק.ריגה- רחוב .31סעיף :4.7 ראה מענה 3 בהתנגדות מס' 1 עם תנועה דלילה, לאורכו קיימות כ-30 יח"ד

בסה"כ.

4.8 תקן חניה נמוך מהנחוץ

כיוון שבשנת 2021 לא תהיינה חלופות תנועה

ראויות מהשכונה- אין מנוס מלהחזיק ברכב 1

לפחות. לא סביר שמשפחה תתנייד בתחבורה

ציבורית, למי שתהיה חניה בחניון יחנה שם

והיתר יסתובבו ללא הרף ברח' בחיפוש אחר

חניה. לא סביר להוריד את תקן החנייה, ולצפות

ממבוגרים וממשפחות להתנייד בכלי רכב דו

גלגלי לסידורים השונים ותחת תנאי אקלים

.32סעיף :4.8 ראה מענה 4 בהתנגדות מס' 1

קיצוניים (כאן זה לא הולנד). ברור למדי שתכנית

המטרו צפויה להתעכב שנים רבות ואיננו רוצים

להימצא בפני שוקת שבורה- מצד אחד תקן

מופחת ()0.8:1 ומצד שני חוסר בתחבורה

ציבורית ראויה. החניונים הקיימים אינם

מספקים עבור השימושים הקיימים- מכללה,

מתנ"ס וכן חניות אורחים. התכנית גורעת כ-30

חניות עיליות קיימות ברחוב ק.פוזנן.

נדרש תקן ריאלי שלא יצור עומס תנועתי

ושמירה על החניות הקיימות ברח'.

4.9 דו"ח הצללה: לפי הדו"ח בעונת החורף

המגדלים המתוכננים יצלו על המבנים הקיימים

בק.פוזנן. עורך הדו"ח הציג כי כיסוי מוחלט של

השכונה בצל הינו לטובת חיי התושבים. הצד

הצפוני של ק.פוזנן איננו עומד בקריטריון

לזכויות שמש, הדירה שלנו תזכה לשעת שמש

אחת ביום. צפויה הרעה של %20 הן על הגג והן

בחזית המבנה. כל זאת לעומת המצב הקיים בו

המבנה עומד בקריטריון לזכויות שמש.

4.10 היקף מופרך ופוגעני לשכונה: .33סעיף :4.9 ראה מענה 5 בהתנגדות מס' 1 לפי נספח העיצוב העירוני בשטח התכנית מותר

לבנות עד 8 קומות. תותר בניה נקודתית חריגה

לסביבתה לאורך מ.קדש. 2 מבנים גבוהים (מתוך

6) אינם מהווים בניה נקודתית.

חשוב לשמור על האופי הפרברי של השכונה, ללא

גורדי שחקים. בפרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה

מחדש ברחוב ק.פאדובה העירייה סירבה לחרוג

מגובה של 8 קומות לפי מסמך המדיניות

לשכונה. יחס הדירות בפרויקט זה הינו ,1:2

לעומת 1:3 בק.פוזנן. בעבר דנה הועדה בפרויקט

.34סעיף :4.10 ראה מענה 6 בהתנגדות מס' 1

עם יחס הקטן מ.1:3 יחס זה מוגזם, על אף

המטלות הציבוריות. מסמכי התכנית אינם

כוללים דו"ח כלכלי. מבוקש שהועדה תמנה

שמאי מטעמה להכנת דו"ח כלכלי שיוצג בפניה.

4.11 כליאה בין 2 שורות מבנים:

מצפון לק.פוזנן- קיים רחוב ק.קובנה, במסגרת

תמ"א 38 ניתן להגביה את הבינוי ברחוב זה עד

ל-5 קומות. כך דיירי ק.פוזנן הגרים בבתים

טוריים צמודי קרקע יהיו כלואים בצד הדרומי

בבינוי בן 9-19 קומות (תכנית ק.פוזנן-קדש-

ריגה-קייב) ומצד צפון בבינוי בן 5 קומות.

עמ' 143 מבא"ת ספטמבר 2007

מענה:	התנגדות מס' :5 מאיר דן, רחוב קהילת קייב 8 תל אביב - יפו 6998923
.36סעיף -5.1 בכל פרויקט פינוי בינוי המבוצע לצורך חיזוק מפני רעידות אדמה, מתווספות דירות שמגדילות את הצפיפות ומעמיסות על התשתיות הקיימות. עם זאת, לאור החשיבות הרבה העומדת בבסיסם- הצורך בחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה ושמירה על חיי אדם וביתם, הותיר המחוקק לאשר תמריצים ותוספת זכויות בנייה, קומות ודירות, תוך איזון בין כלל האינטרסים ובאופן שלא ימנע את הוצאת הפרויקט אל הפועל. .37 סעיפים 5.2,5.4,5.5,5.7,5.8 ראה מענה 6 בהתנגדות מס' 1 .38 סעיף 5.3 ראה מענה 1 בהתנגדות מס' 1 .39 סעיף :5.6 ראה מענה 15,17 בהתנגדות מס' 3	5.1 אין לתכנית מטרה, מלבד רווח יזמי והשתלטות העירייה על שטחי הדיירים. התכנית קודמה ע"י העירייה והיזם, ללא תמיכת הדיירים/הועד/תושבי השכונה ובניגוד למסמך המדיניות שערכה העירייה. היא תיצור מפלצת שאיננה אסתטית, מפגע תחבורתי ואורבני. 5.2 התכנית נערכה שלא בהסכמת הבעלים. במקום שהעירייה תשמש כבלם לרצון היזם והדיירים ליצור רווח, היא מקדמת ומכשירה תנאים מפליגים. בהשוואה-בפרויקט של בקשה להיתר לתמ"א 38 (הריסה ובניה מחדש) ברחוב ק.פאדובה העירייה סירבה לחרוג מגובה של 8 קומות המותר לפי מסמך המדיניות לשכונה. יחס הדירות בפרויקט זה הינו ,1:2 לעומת 1:3 בק.פוזנן. לא ברור מדוע אושר יחס מוגזם זה. 5.3 נטען כי העירייה רוצה להשתלט על שטחי הדיירים ע"י שב"צ שטרם הוגדר ייעודו. נטען כי השכונה רוויה בשב"צים שהינם בתת ניצול (בשטח כולל של כ-115 דונם). ראוי שהתכנית תקצה שטח ציבורי פתוח (במקום שב"צ) לרווחת התושבים. 5.4 התכנית נמצאת במתחם להתחדשות עירונית. עפ"י תא/5000 הועדה רשאית לאשר רח"ק נוסף וכן בניה נקודתית חריגה מסביבתה בדרגת גובה אחת מעבר לקבוע בנספח העיצוב העירוני. גובה הבניה המותר במתחם הינו עד 8 קומות. דרגת גובה אחת מעבר-משמע 15 קומות. תא/5000 אמורה לכלול את הגובה המרבי וכאשר מוסיפים עליה הקלות הדבר איננו תואם את הבנתה של הו.המחוזית לתכנית המתאר. 5.5 מסמך המדיניות לשכונת נאות אפקה א' שאמור להיות מחייב וסטייה ממנו צריכה להיות מינורית קבע במרחב זה בניה עד 8 קומות, ומיעוטה יוכל לחרוג מגובה זה על מנת ליצור בסיס כלכלי. בעבר הוצגו חלופות תכנון של 30 קומות ויותר. מסמך המדיניות "שכח" לקבוע 16 קומות כגובה מקסימלי שאין להוסיף עליו הקלות. לא ברור כיצד מוסברת הקפיצה המקוממת והתמוהה ל-2 מגדלים בני 21 קומות 5.6מפגע תחבורתי- יציאה יחידה מהחניון איננה מספקת. מיקום הרמפה בק.קייב שהינו רחוב עמוס מוקדים ציבוריים ועמוס תנועתית יוביל לעומס בכיכר מ.קדש שממילא פקוקה בשעות העומס. יש לפזר מספר יציאות מהחניון לטובת פיזור העומס הצפוי. 5.7 בניגוד למסמך המדיניות שקרא לחיבור בין השכונות בחרה העירייה לקדם 2 מגדלים בני 19 קומות, חריגים לשכונה, בנק' שיא הגובה. הבניה המרקמית הינה חומת ברלין כעורה.

מענה:

התנגדות מס' :5 מאיר דן, רחוב קהילת קייב 8 תל אביב - יפו 6998923

.36סעיף -5.1 בכל פרויקט פינוי בינוי המבוצע לצורך חיזוק מפני רעידות אדמה, מתווספות דירות שמגדילות את הצפיפות ומעמיסות על התשתיות הקיימות. עם זאת, לאור החשיבות הרבה העומדת בבסיסם- הצורך בחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה ושמירה על חיי אדם וביתם, הותיר המחוקק לאשר תמריצים ותוספת זכויות בנייה, קומות ודירות, תוך איזון בין כלל האינטרסים ובאופן שלא ימנע את הוצאת הפרויקט אל הפועל. .37 סעיפים 5.2,5.4,5.5,5.7,5.8 ראה מענה 6 בהתנגדות מס' 1 .38 סעיף 5.3 ראה מענה 1 בהתנגדות מס' 1 .39 סעיף :5.6 ראה מענה 15,17 בהתנגדות מס' 3

5.1 אין לתכנית מטרה, מלבד רווח יזמי והשתלטות העירייה על שטחי הדיירים. התכנית קודמה ע"י העירייה והיזם, ללא תמיכת הדיירים/הועד/תושבי השכונה ובניגוד למסמך המדיניות שערכה העירייה. היא תיצור מפלצת שאיננה אסתטית, מפגע תחבורתי ואורבני. 5.2 התכנית נערכה שלא בהסכמת הבעלים. במקום שהעירייה תשמש כבלם לרצון היזם והדיירים ליצור רווח, היא מקדמת ומכשירה תנאים מפליגים. בהשוואה-בפרויקט של בקשה להיתר לתמ"א 38 (הריסה ובניה מחדש) ברחוב ק.פאדובה העירייה סירבה לחרוג מגובה של 8 קומות המותר לפי מסמך המדיניות לשכונה. יחס הדירות בפרויקט זה הינו ,1:2 לעומת 1:3 בק.פוזנן. לא ברור מדוע אושר יחס מוגזם זה. 5.3 נטען כי העירייה רוצה להשתלט על שטחי הדיירים ע"י שב"צ שטרם הוגדר ייעודו. נטען כי השכונה רוויה בשב"צים שהינם בתת ניצול (בשטח כולל של כ-115 דונם). ראוי שהתכנית תקצה שטח ציבורי פתוח (במקום שב"צ) לרווחת התושבים. 5.4 התכנית נמצאת במתחם להתחדשות עירונית. עפ"י תא/5000 הועדה רשאית לאשר רח"ק נוסף וכן בניה נקודתית חריגה מסביבתה בדרגת גובה אחת מעבר לקבוע בנספח העיצוב העירוני. גובה הבניה המותר במתחם הינו עד 8 קומות. דרגת גובה אחת מעבר-משמע 15 קומות. תא/5000 אמורה לכלול את הגובה המרבי וכאשר מוסיפים עליה הקלות הדבר איננו תואם את הבנתה של הו.המחוזית לתכנית המתאר. 5.5 מסמך המדיניות לשכונת נאות אפקה א' שאמור להיות מחייב וסטייה ממנו צריכה להיות מינורית קבע במרחב זה בניה עד 8 קומות, ומיעוטה יוכל לחרוג מגובה זה על מנת ליצור בסיס כלכלי. בעבר הוצגו חלופות תכנון של 30 קומות ויותר. מסמך המדיניות "שכח" לקבוע 16 קומות כגובה מקסימלי שאין להוסיף עליו הקלות. לא ברור כיצד מוסברת הקפיצה המקוממת והתמוהה ל-2 מגדלים בני 21 קומות 5.6מפגע תחבורתי- יציאה יחידה מהחניון איננה מספקת. מיקום הרמפה בק.קייב שהינו רחוב עמוס מוקדים ציבוריים ועמוס תנועתית יוביל לעומס בכיכר מ.קדש שממילא פקוקה בשעות העומס. יש לפזר מספר יציאות מהחניון לטובת פיזור העומס הצפוי. 5.7 בניגוד למסמך המדיניות שקרא לחיבור בין השכונות בחרה העירייה לקדם 2 מגדלים בני 19 קומות, חריגים לשכונה, בנק' שיא הגובה. הבניה המרקמית הינה חומת ברלין כעורה.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

.35סעיף :4.11 ראה מענה 8 בהתנגדות מס' 1

עמ' 144 מבא"ת ספטמבר 2007

מענה:	התנגדות מס' :6 נורית מורג שרפשטיין, רחוב קהילת קייב 8 תל אביב - יפו 6998923
.40 סעיף :6.1 ראה מענה 3 בהתנגדות מס' 1 .41סעיף :6.2 לגבי תקן החנייה – ראה מענה 4 בהתנגדות מס' .1 לגבי תכנון רחוב ק. פוזנן – הרחוב משתנה עקב הקצאת חלק משטח הדרך לטובת מבנה הציבור. החניה נגרעת לטובת שיפור חתך הרחוב ושיפור הבטיחות. להזכיר שהתכנית מספקת חניות לפי תקן למבנים שכיום אין להם פתרונות חנייה כלל. מומלץ: לדחות את ההתנגדות. .42 סעיף :6.3 ראה מענה 1 בהתנגדות מס' 1 .43סעיפים :6.4-6.6 ראה מענה 6 בהתנגדות מס' 1	6.1 רחוב קהילת קייב הינו הרחוב העמוס ביותר בשכונה- לאורכו ממוקמים מוסדות ציבור רבים והוא רחוב מאסף לרחובות- פוזנן, מחצית ק.קובנה, ק.ז'יטומיר, מחצית פאדובה וצפויים להתווסף אליו כ-400 כלי רכב של תכנית ק.פוזנן. עוד נטען כי הרחוב משמש אוכלוסייה צעירה וקשישה. מבוקש להוסיף רמפת כניסה ויציאה נוספת מק.ריגה- רחוב עם תנועה דלילה, לאורכו קיימות כ-30 יח"ד בסה"כ. 6.2 כיוון שקווי המטרו אינם צפויים להתממש בקרוב לא סביר להוריד את תקן החנייה, בטרם קיימת חלופה ראויה וזמינה לתחבורה ציבורית. מבוקש לשמור על תקן החניה הקיים עבור מי שגר בעיר ולהפחית אותו עבור מי שמגיע מחוץ לעיר. לא סביר שמשפחה תחזיק פחות מ-2 רכבים. החניונים הקיימים אינם מספקים עבור השימושים הקיימים- מכללה, מתנ"ס וכן חניות אורחים. התכנית גורעת כ-30 חניות עיליות קיימות ברחוב ק.פוזנן 6.3 נטען כי העירייה מסתירה את ייעוד המגרש למבני ציבור שהתכנית מקצה. מיקום המגרש למבני ציבור בקצה רחוב קטן, שקט וחד סטרי ולכן בעייתי. נטען כי השכונה רוויה במגרשים למבני ציבור (בשטח כולל של מעל ל-110 דונם) שהינם בתת ניצול ועל כן אין צורך בהקצאה נוספת. לאור הציפוף הצפוי, מבוקש שהתכנית תקצה שטח ציבורי פתוח במקום שב"צ. 6.4 לפי נספח העיצוב העירוני בשטח התכנית מותר לבנות עד 8 קומות. תותר בניה נקודתית חריגה לסביבתה לאורך מ.קדש. נטען כי 2 מבנים גבוהים אינם מהווים בניה נקודתית. נטען כי בפרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש ברחוב ק.פאדובה העירייה סירבה לחרוג מגובה של 8 קומות לפי מסמך המדיניות לשכונה. יחס הדירות בפרויקט זה הינו ,1:2 לעומת 1:3 בק.פוזנן. בעבר דנה הועדה בפרויקט עם יחס הקטן מ.1:3 מסמכי התכנית אינם כוללים דו"ח כלכלי. מבוקש שהועדה תמנה שמאי מטעמה להכנת דו"ח כלכלי שיוצג בפניה. 6.5 התכנית נמצאת במתחם להתחדשות עירונית. עפ"י תא/5000 הועדה רשאית לאשר רח"ק נוסף וכן בניה נקודתית חריגה מסביבתה בדרגת גובה אחת מעבר לקבוע בנספח העיצוב העירוני. גובה הבניה המותר במתחם הינו עד 8 קומות. דרגת גובה אחת מעבר משמע 15 קומות. תא/5000 אמורה לכלול את הגובה המרבי וכאשר מוסיפים עליה הקלות הדבר איננו תואם את הבנתה של הו.המחוזית לתכנית המתאר. 6.6 מסמך המדיניות לשכונת נאות אפקה א' שאמור להיות מחייב וסטייה ממנו צריכה להיות

מענה:

התנגדות מס' :6 נורית מורג שרפשטיין, רחוב קהילת קייב 8 תל אביב - יפו 6998923

.40 סעיף :6.1 ראה מענה 3 בהתנגדות מס' 1 .41סעיף :6.2 לגבי תקן החנייה – ראה מענה 4 בהתנגדות מס' .1 לגבי תכנון רחוב ק. פוזנן – הרחוב משתנה עקב הקצאת חלק משטח הדרך לטובת מבנה הציבור. החניה נגרעת לטובת שיפור חתך הרחוב ושיפור הבטיחות. להזכיר שהתכנית מספקת חניות לפי תקן למבנים שכיום אין להם פתרונות חנייה כלל. מומלץ: לדחות את ההתנגדות. .42 סעיף :6.3 ראה מענה 1 בהתנגדות מס' 1 .43סעיפים :6.4-6.6 ראה מענה 6 בהתנגדות מס' 1

6.1 רחוב קהילת קייב הינו הרחוב העמוס ביותר בשכונה- לאורכו ממוקמים מוסדות ציבור רבים והוא רחוב מאסף לרחובות- פוזנן, מחצית ק.קובנה, ק.ז'יטומיר, מחצית פאדובה וצפויים להתווסף אליו כ-400 כלי רכב של תכנית ק.פוזנן. עוד נטען כי הרחוב משמש אוכלוסייה צעירה וקשישה. מבוקש להוסיף רמפת כניסה ויציאה נוספת מק.ריגה- רחוב עם תנועה דלילה, לאורכו קיימות כ-30 יח"ד בסה"כ. 6.2 כיוון שקווי המטרו אינם צפויים להתממש בקרוב לא סביר להוריד את תקן החנייה, בטרם קיימת חלופה ראויה וזמינה לתחבורה ציבורית. מבוקש לשמור על תקן החניה הקיים עבור מי שגר בעיר ולהפחית אותו עבור מי שמגיע מחוץ לעיר. לא סביר שמשפחה תחזיק פחות מ-2 רכבים. החניונים הקיימים אינם מספקים עבור השימושים הקיימים- מכללה, מתנ"ס וכן חניות אורחים. התכנית גורעת כ-30 חניות עיליות קיימות ברחוב ק.פוזנן 6.3 נטען כי העירייה מסתירה את ייעוד המגרש למבני ציבור שהתכנית מקצה. מיקום המגרש למבני ציבור בקצה רחוב קטן, שקט וחד סטרי ולכן בעייתי. נטען כי השכונה רוויה במגרשים למבני ציבור (בשטח כולל של מעל ל-110 דונם) שהינם בתת ניצול ועל כן אין צורך בהקצאה נוספת. לאור הציפוף הצפוי, מבוקש שהתכנית תקצה שטח ציבורי פתוח במקום שב"צ. 6.4 לפי נספח העיצוב העירוני בשטח התכנית מותר לבנות עד 8 קומות. תותר בניה נקודתית חריגה לסביבתה לאורך מ.קדש. נטען כי 2 מבנים גבוהים אינם מהווים בניה נקודתית. נטען כי בפרויקט תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש ברחוב ק.פאדובה העירייה סירבה לחרוג מגובה של 8 קומות לפי מסמך המדיניות לשכונה. יחס הדירות בפרויקט זה הינו ,1:2 לעומת 1:3 בק.פוזנן. בעבר דנה הועדה בפרויקט עם יחס הקטן מ.1:3 מסמכי התכנית אינם כוללים דו"ח כלכלי. מבוקש שהועדה תמנה שמאי מטעמה להכנת דו"ח כלכלי שיוצג בפניה. 6.5 התכנית נמצאת במתחם להתחדשות עירונית. עפ"י תא/5000 הועדה רשאית לאשר רח"ק נוסף וכן בניה נקודתית חריגה מסביבתה בדרגת גובה אחת מעבר לקבוע בנספח העיצוב העירוני. גובה הבניה המותר במתחם הינו עד 8 קומות. דרגת גובה אחת מעבר משמע 15 קומות. תא/5000 אמורה לכלול את הגובה המרבי וכאשר מוסיפים עליה הקלות הדבר איננו תואם את הבנתה של הו.המחוזית לתכנית המתאר. 6.6 מסמך המדיניות לשכונת נאות אפקה א' שאמור להיות מחייב וסטייה ממנו צריכה להיות

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

5.8 ראוי לקדם תכנית עם בינוי של עד 8 קומות,

כנהוג במקומות אחרים (ק.פאדובה, בני אפרים,

מ.קדש). בעבר בחרה העירייה שלא לקדם

תכניות לפינוי בינוי במתחם עבור מבנה בודד.

השטחים שהעירייה רוצה להשתלט עליהם

בטלים ב60 לעומת תת הניצול הקיים בשכונה.

מה שמנחה את המתכננים ומקבלי ההחלטות הם

שיקולים זרים ולא צורכי הציבור.

עמ' 145 מבא"ת ספטמבר 2007

מענה:	התנגדות מס' :7 פוגלמן זיוה ואריה, רחוב קהילת פוזנא 9 תל אביב - יפו 6998911
.44 לסעיפים :7.1,7.7,7.8 ראה מענה 6 בהתנגדות מס' 1 .45 סעיף :7.2 ראה מענה 1 בהתנגדות מס' 1 .46 סעיף :7.3 ראה מענה 36 בהתנגדות מס' 5 .47 סעיף :7.4 ראה מענה 5 בהתנגדות מס' 1 .48 סעיף :7.5 ראה מענה 3 בהתנגדות מס' 1 .49סעיף :7.6 ראה מענה 41 בהתנגדות מס' 6	7.1 מסמך המדיניות מחייב, וסטיות ממנו צריכות להיות מינוריות. לא ברור כיצד מוסברת הקפיצה מהמותר עפ"י מסמך המדיניות – 15 ק' כבנייה גבוהה נקודתית (אחת) לשני מגדלים בני 21 ק' כ"א. מדובר בקפיצה חריגה, שרירותית, תמוהה ומקוממת, המעלה חשד שמדובר פה בשת"פ עירייה-יזם שלא כדין. שינוי הבינוי הקיים בשכונה ממבנים בני 1/2/5 קומות למבנים בני 17-19 קומות מהווה הפרה בוטה של מסמך המדיניות לשכונה 7.2 בק.קייב ומ.קדש – קיימים מוסדות ציבור רבים: ישיבה, המכללה להנדסה, רשת עמל, בי"ס ליידי דייויס ומרכז הדר אפקה. האזור סובל ממחסור במקומות חניה ונוצר מצב בלתי אפשרי עבור התושבים. נטען כי הבניה תסכן את תלמידי בי"ס ליידי דייויס 7.3 העיריה והיזם השתלטו על שטחים ללא צורך 7.4 המגדלים בין 17-19 קומות יצלו על כל המבנים הקיימים בק.פוזנן ולא ישמרו זכויות שמש עבורם. 7.5 מיקום רמפת החניון ברחוב ק.קייב הוא שערורייתי, חסר הגיון ומסוכן. בק.קייב ממוקמים מוסדות ציבור רבים ולכן הולכי רגל רבים נעים לאורכו, כגון: תלמידים, סטודנטים, תלמידי ישיבה ודיירי משען- עבורם מיקום זה שקול לגזר דין מוות. 7.6 ברחוב ק.פוזנן קיים מפרץ חנייה המשמש את הדיירים, לרבות אורחים, תלמידי המכללה, מורי בי"ס, מאות הורי תלמידים באירועים. קיימת מצוקת חניה נוראית, שתחריף עם ביטול מפרץ החניה. 7.7 על פי חוק (תקן )21 רווח יזמי הוא מקסימום %.30 מסתמן כי יש פער עצום בין התקן לבין רווח היזם בתכנית זו וזה לא תקני/חוקי. 7.8 התכנית מקודמת בניגוד לתא/5000 לפיה מותר לבנות עד 8 קומות וכן ניתן לאשר 1 רח"ק מעל לכך.

מענה:

התנגדות מס' :7 פוגלמן זיוה ואריה, רחוב קהילת פוזנא 9 תל אביב - יפו 6998911

.44 לסעיפים :7.1,7.7,7.8 ראה מענה 6 בהתנגדות מס' 1 .45 סעיף :7.2 ראה מענה 1 בהתנגדות מס' 1 .46 סעיף :7.3 ראה מענה 36 בהתנגדות מס' 5 .47 סעיף :7.4 ראה מענה 5 בהתנגדות מס' 1 .48 סעיף :7.5 ראה מענה 3 בהתנגדות מס' 1 .49סעיף :7.6 ראה מענה 41 בהתנגדות מס' 6

7.1 מסמך המדיניות מחייב, וסטיות ממנו צריכות להיות מינוריות. לא ברור כיצד מוסברת הקפיצה מהמותר עפ"י מסמך המדיניות – 15 ק' כבנייה גבוהה נקודתית (אחת) לשני מגדלים בני 21 ק' כ"א. מדובר בקפיצה חריגה, שרירותית, תמוהה ומקוממת, המעלה חשד שמדובר פה בשת"פ עירייה-יזם שלא כדין. שינוי הבינוי הקיים בשכונה ממבנים בני 1/2/5 קומות למבנים בני 17-19 קומות מהווה הפרה בוטה של מסמך המדיניות לשכונה 7.2 בק.קייב ומ.קדש – קיימים מוסדות ציבור רבים: ישיבה, המכללה להנדסה, רשת עמל, בי"ס ליידי דייויס ומרכז הדר אפקה. האזור סובל ממחסור במקומות חניה ונוצר מצב בלתי אפשרי עבור התושבים. נטען כי הבניה תסכן את תלמידי בי"ס ליידי דייויס 7.3 העיריה והיזם השתלטו על שטחים ללא צורך 7.4 המגדלים בין 17-19 קומות יצלו על כל המבנים הקיימים בק.פוזנן ולא ישמרו זכויות שמש עבורם. 7.5 מיקום רמפת החניון ברחוב ק.קייב הוא שערורייתי, חסר הגיון ומסוכן. בק.קייב ממוקמים מוסדות ציבור רבים ולכן הולכי רגל רבים נעים לאורכו, כגון: תלמידים, סטודנטים, תלמידי ישיבה ודיירי משען- עבורם מיקום זה שקול לגזר דין מוות. 7.6 ברחוב ק.פוזנן קיים מפרץ חנייה המשמש את הדיירים, לרבות אורחים, תלמידי המכללה, מורי בי"ס, מאות הורי תלמידים באירועים. קיימת מצוקת חניה נוראית, שתחריף עם ביטול מפרץ החניה. 7.7 על פי חוק (תקן )21 רווח יזמי הוא מקסימום %.30 מסתמן כי יש פער עצום בין התקן לבין רווח היזם בתכנית זו וזה לא תקני/חוקי. 7.8 התכנית מקודמת בניגוד לתא/5000 לפיה מותר לבנות עד 8 קומות וכן ניתן לאשר 1 רח"ק מעל לכך.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

מינורית קבע במרחב זה בניה עד 8 קומות,

מיעוטה יוכל לחרוג מגובה זה על מנת ליצור

בסיס כלכלי. בעבר הוצגו חלופות תכנון של 30

קומות ויותר. מסמך המדיניות "שכח" לקבוע 16

קומות כגובה מקסימלי שאין להוסיף עליו

הקלות. לא ברור כיצד מוסברת הקפיצה

המקוממת והתמוהה ל-2 מגדלים בני 21 קומות

התנגדות מס' :8 מענה:

קרן יעבץ ורחל טל, רחוב קהילת ריגא 7 תל אביב

- יפו 6940040

עמ' 146 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

8.1 התכנית משיקה בצד צפון-מזרח לחלקה .50לסעיף :8.1 במצב הקיים: המרחק בין המבנה בריגה 7 (ריגה )7 בה קיימת דירה בבעלותנו. עפ"י נספח

לבין ריגה 5 הינו כ-17 מ'. המרחק בין ק. ריגה 5 לבין הבינוי וכן נספח ההצללה קיימים כ-18 מטרים

גבול המגרש הינו כ-10 מטרים והמרחק בין ק.ריגה 7 בין המבנה הצפון-מערבי בתכנית לבין החלקה

לבין גבול מגרש הינו כ-7 מטרים. התכנית מציעה קו בבעלותנו, בעוד קו הבניין שנקבע הינו 5 מטרים.

בניין של 5 מ'.

על אף מרווח של 18 מ' קובע נספח ההצללה

שהמבנה שלנו (המתואר בטעות ק.פוזנן )11 יפגע

ואיננו עומד בקריטריון 1 לזכויות שמש בגג.

בכנס שת"צ (מתאריך )17.2.20 הוצגה במצגת

מרווח של 22 מ' בין המבנה הצפון-מזרחי לבין

17 מ'

החלקה. אנו טוענות כי נספח הבינוי ודו"ח

ההצללה מטעים כיוון שהמרווח המחייב הוא זה

הקבוע בתשריט ובהוראות התכנית, כלומר- 5 מ'

ולכן לכשיבנה הפרויקט עם מרווח של 5 מ'

ההצללה תהיה חמורה אף יותר מזו שהוצגה. אנו

דורשות לתקן את קו הבניין ל-18 מ' ולקבוע בכנס שיתוף הציבור הוצג מרחק של 22 מ' בין מבנה אותו כסטייה ניכרת. ככל והועדה תקבע קו בניין למבנה!, ולא קו בניין כפי שנטען.

קטן מכך עבור שטח ציבורי בקומת הקרקע- לא

נתנגד לכך.

יש לתקן את גובה הבינוי כך שתשמרנה זכויות

השמש לק.ריגה .7

הבניין המתוכנן בצד הצפון מזרחי אמנם אינו מתוכנן בקו בניין 5 מ'. עם זאת, התכנון המוצג בנספח הבינוי של התכנית המופקדת הינו מנחה ועשוי להשתנות

בשלב תכנית העיצוב האדריכלי.

מומלץ- לקבל את ההתנגדות בחלקה ולתקן את קו

הבניין ל- 10 מטרים בקומות שמעל קומת הקרקע.

עבור קומת הקרקע קו הבניין יישאר 5 מטרים, לטובת השטח הציבורי הבנוי.

מומלץ לקבל את ההתנגדות בחלקה ולתקן את קו

הבניין הצפון מזרחי: 5 מ' בקומת הקרקע, 10 מ'

בקומות מעל.

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות צפון)

להמליץ לועדה לשקול לקבל חלק מההתנגדויות לפרסם הודעות בדבר השינויים לפי סעיף 106ב' לחוק כלהלן:

1. עדכון גובה הבינוי ברחוב מבצע קדש: הורדת קומות ב – 2 בניינים מ -19 קומות ל – 15 קומות

העלאת קומות ב – 2 בניינים מ -8 קומות ל – 15 קומות.

2. שינוי קו בנין צפון מזרחי: 5 מ' בקומת הקרקע, 10 מ' בקומות מעל.

אגף הכנסות מבניה יערוך עדכון של הבדיקה הכלכלית ותוצאותיה יוצגו בפניה הועדה לאחר פרסום 106ב'

כחוק.

ההודעה בדבר השינויים תפורסם לפי סעיף 106 ב' לחוק ע"י משלוח הודעות לבעלי המגרשים הגובלים כל המגרשים שנמצאים מדרום לקו הכחול של התוכנית ולמתנגדים ואלה יוכלו למסור את עמדתם לשינוים המוצעים תוך 21 יום מקבלת ההודעה.

הועדה תשוב ותדון לאחר הפרסום כמפורט לעיל.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 21-0006ב' מיום 10/03/2021 תיאור הדיון:

עמ' 147 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

אדר' תמי ג'וסטו: מציגה את התוכנית. הועדה המחוזית קבעה את התוכנית כטעונת אישור השר לעניין

מספר הקומות.

אדר' גיל שנהב: מציג את התוכנית

תמי ג'וסטו: לעניין מספר הקומות אנו ממליצים לוועדה לקבל את ההתנגדות בחלקה, להוריד את גובה

הקומות מ19 ל-15 קומות, ולפרסם את התוכנית לפי סעיף 106ב' לאחר ביצוע התיקונים הנדרשים. אנחנו מבקשים לעשות בדיקה כלכלית כי הבדיקה הנוכחית היא מלפני 3 שנים, מאז המחירים עלו וכן הרח"ק בתכנית המופקדת גבוה מזה שנבחן בבדיקה הכלכלית. תוצאות הבדיקה יוצגו לוועדה לאחר פרסום לפי סעיף 106 ב'. התנגדות נוספת שאנו ממליצים לקבל בחלקה- קו הבניין הצפון מזרחי יוותר 5 מטרים בקומת הקרקע, אך ישונה ל-10 מטרים בקומות מעל, בהתאם להתנגדות של רח' ריגה מס' .7

דורון ספיר: לעניין מספר הקומות וקו הבניין נצטרך לפרסם 106 ב', כיוון שאלו סעיפים שאנחנו משנים

לעומת התכנית המופקדת.

אודי כרמלי: יש שתי סוגיות לפנינו, התנגדויות מצד אחד ומהצד שני אישור סמכות השר שאומר התוכנית

הזו לא בסמכותכם. היזם הכין חלופה שתהפוך את התוכנית לכזו שבסמכותנו, חלופה זו נותנת מענה לחלק מן ההתנגדויות. חשבנו להציג את החלופה, נשמע את ההתנגדויות ואת כל ההתייחסויות להתנגדויות ואז במידה והועדה תרצה לאמץ את החלופה זו צריך להודיע על שינוי לפי סעיף 106ב לעומת החלופה המופקדת של 19 הקומות.

אסף הראל: סך הזכויות זהות ?

תמי ג'וסטו: כן

גיל שנהב: אין שינוי בזכויות

דיון בהתנגדויות

אור לי פוזנן: 5 אני מגישה את ההתנגדות מטעם פוזנן 5 האמצעי מבין הבתים הנמוכים שמול הפרויקט.

זהו רחוב קטן, השטח החום שהפרויקט מקצה (דונם וחצי) זה מוגזם לשים בנין בגודל כזה ברח' קטן.

מדובר בשכונה שרוויה בשטחים חומים, ולהקצות עוד שטח למבנה ציבורי שיהיה עשוי מבטון זה מוגזם.

קיימים 110 דונם שטחים חומים שצמודים לפרויקט. בנושא התחבורה –המבנים הציבורים הללו מושכים תחבורה נוספת של אנשים שמגיעים לחוגים וכד' למכללה ולבית האבות. רח' קהילת קייב הוא רחוב עמוס תחבורתית כי נשפכים אליו רח' קהילת פוזנן, ז'יטומיר וקהילת קובנא וק.פדובה ומי שמסתובב בשכונה רוב האנשים חותכים דרומה לקהילת קייב כדי לצאת מהשכונה והרח' ממילא מאוד עמוס, ולהוסיף עוד 400 כלי רכב שיצאו מקהילת קייב זה יהיה עומס בלתי נסבל למי שגר כאן בשכונה. רמפת הכניסה והיציאה של הפרויקט מתוכננת בק.קייב, בעוד שק. ריגה (הרח' המקביל) הינו רח' שקט. בק.קייב זה יהיה עומס גדול. אנחנו חושבים שצריך להעביר את הכניסה והיציאה לרח' קהילת ריגא. ברור לנו שיש בעיות טופוגרפיות. יותר זול ליזם לבנות כניסה ויציאה מקהילת קייב, אבל הוא מסוגל לספוג את העלויות.

מציגה את השטחים החומים ברחובות מבצע קדש-שלונסקי-ק.קייב. מדובר בכמעט 100 דונם בהם נמצאים בית אבות משען, בית יהודי בסרביה- הומר זמנית לטובת בי"ס, בית ספר ליידי דייויס והמכללה.

יש ניצול לא מיטבי של השטחים ויש שטח פתוח בלתי מנוצל בתוך הבלוק ולפני שלוקחים עוד שטח חום בפרויקט אחר ראוי ורצוי לנצל את השטחים החומים שנמצאים בסמיכות. יש 3 דונם שטח חום במשך שנים בפינת הרחובות קהילת ריגה-מבצע קדש. בשטח המכללה יש יותר מ- 110 דונם לשטח חום. אנחנו גרים במקום שהתשתיות מזעזעות וצריך להשאיר כמה שיותר שטחים פתוחים לטובת ספיגה במיוחד בגלל שהרחובות הם בשיפוע וכל הגשמים נשפכים לקהילת קייב ולכן ישנה עוד הצדקה להשאיר את השטח החום כשטח פתוח. במשך שנים היה ניסיון שלא צלח לקדם תמ"א 38 וברור לנו שיש לעירייה אינטרס לקדם תב"ע ולא תמ"א כי יש לה אפשרות לשים את ידה על עוד קרקע. אולם לשים גני ילדים ברחוב הזה גם כואב וגם נוגד את הסדרי התנועה שאומרים לא לשים גני ילדים ברחובות קטנים ללא מוצא. בנושא החניה – מדובר בציפוף דיור מבלי לתת מענה לנושא החניה, מי שבא לתל אביב בא עם אוטו.

זה לא ראלי ולא עולה בקנה אחד. צריך לתקן את תקן חניה וצריך לשכלל את קהילת פוזנן השכלול בא על חשבון החניות שנמצאות ברחוב. מדובר על 30 חניות וכל החניות הללו עומדות להתבטל כי מתוכננים מפרצי החניה שיצמצמו את החניות ואנו נשאר עם 14 מקומות חניה. נושא דו"ח ההצללה אנחנו רואים שהבניינים שלנו נמצאים בתחום הצל ומי שקרא את הדו"ח רואה שהנימוק שלהם שממילא יש עצים ולא תרגישו בהבדל והנימוקים הללו אינם רלוונטיים. לגבי בניית גן ילדים- אנחנו חושבים שילדים צריכים אוויר.

שירי: זו פעם ראשונה שאנחנו רואים את התוכנית כי אנחנו מכירים תוכנית אחרת.

אודי כרמלי: אני שוב מבהיר לכל אנשי הקהילה כל שינוי מהתוכנית המופקדת- באם יוחלט עליו יהיה

עליו דיון נוסף ותהיה לכם הזדמנות להגיש התנגדויות פעם נוספת- על השינוי הזה. יש הליך בחוק שנקרא פרסום לפי סעיף 106ב' שמאפשר שינויים בתוכנית לאחר הפקדתה, השינויים הללו צריכים להגיע לידיעתם ויהיה דיון נוסף ואפשרות נוספת להתנגד.

שירי: מציגה את ההתנגדות במצגת. אנחנו שומעים את אדר' גיל שנהב, מה שהוא אומר מאד משכנע, אבל אז אנו רואים איך הדברים נקראים בפועל ואין קשר בין מה שהוא אומר לבין מה שקיים במציאות.

בתמונה אפשר לראות את הכניסה לרחוב שעומד להיות צר יותר, השב"צ אמור להיות מאחור. רואים את עמ' 148 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

הקטסטרופה התחבורתית שעומדת להיות, הורדת והעלאת הנוסעים תהיה נוראית לא משנה איזה שימוש יבחר לשב"צ.

הצומת איננו מוסדר כיום. אזור זה אינו יכול להיות עם תנועה שוטפת ושוצפת. הכניסה/יציאה של החניה לפרויקט חייבים להיות בשני מקומות שונים. התכנית הינה חריגה וסטייה ניכרת וגם מר שנהב ראה שיש כאן חריגה ולא סתם הציע חלופה אחרת.

היקפי התכנון- מדובר על יחס של 1 ל.3 הפרויקט של כיתן-גולף משתרע על שטח של 20 דונם, הוא כולל שני מגדלים וגדול יותר משטח הפרויקט הנוכחי. לא הגיונית כמות האנשים שתהיה כאן: 376 יח"ד, כרגע יש פחות 130 יח"ד על שטח זה, זה לא הגיוני, לא ראוי מבחינת הרווחה של מי שעומד לגור כאן, לא רק שלנו, זו לא האג'נדה של עיריית ת"א-יפו. אני מדברת על בטיחות של אנשים וחיי אדם, נסיעה על קורקינט ואופניים היא לא בטוחה. אנחנו מדברים על אופי השכונה והמקום של הפרויקט ביחס לשכונה. שימוש לא יעיל ומיטבי של שטחי הציבור צריך להבין ולתכנן יותר טוב לדיירים הנוכחים ולעתידיים. דו"ח ההצללה מראה אי עמידה בתקנים. גם אם הבניינים יונמכו מ19 ל15 קומות הדבר לא משפר את משטר הרוחות אלא רק מחמיר. הפרויקט החדש והחלק הצפוני של קהילת פוזנן נמצאים ליד אזור שניתן להקים בו בינוי בן 6 קומות. רח' קהילת פוזנן יהפוך לעמק כלוא בין שני בנינים גבוהים. אנחנו נמצאים בנקודה שאפשר לעשות שינוי ויש מה לשנות כדי לאפשר לנו ולעתידים לבוא לחיות באופן נורמלי והגיוני.

התנגדות ברטה שירן: הגיעו 160 חתימות של מתנגדים. לא היינו מוכנים לתוכנית שונה שהוצגה על ידי

האדריכלים. אנחנו מתייחסים למה שהוגש לנו ואנחנו רוצים לקבל את החלופה השנייה ולהגיב אליה.

תמכנו כל השנים בהריסה ובניה של המתחם, אבל התוצאה המוצעת לא טובה ונצא ניזוקים ממנה. אנו מנסים לומר שהמגדלים בני ה- 19 קומות הינם למעשה בני 20 קומות ו4 מבנים בני 8 קומות הינם למעשה בני 9 קומות. ישבנו במשך שנתיים יחד עם צוות התכנון על ניסוח מסמך מדיניות לשכונה. בגלל הבינוי המסיבי השכונה תגדל בעצם פי 2 מכמות יח"ד הקיימות היום. ב2016 פורסם מסמך המדיניות אבל אין קשר בין מסמך המדיניות לבין התוכנית המוצעת. אנחנו רואים שלא דבקים במסמך המדיניות כי אין התייחסות בתב"ע הזו למסמך המדיניות. במדיניות כתוב גובה בנינים עד 8 קומות גובה מירבי עד 16 קומות ו%20 דירות קטנות. תא/5000 קבעה כי גובה הבניין כולל את כל הקומות כולל גג חלקית וקומת קרקע. במתחם זוגות צעירים, בצד הצפוני של רח' קהילת פאדובה תוכננו 250 יח"ד, רק פי שניים מהקיים. לעומת זאת- בתכנית זו היחס הינו פי 3 מהקיים. במהלך השנים דובר על יחס של ,1:2 ולא .1:3 גם בהתחשב במטלות הציבוריות של היזם אנו ממליצים לעשות בדיקה כלכלית נוספת. הכניסה והיציאה לחניה צריכה להיות משני כיוונים - מקהילת קייב וכניסה נוספת מקהילת ריגה/ממבצע קדש שהינו רחב יותר. החניות במבצע קדש אמורות להתבטל ויש להשאירן כדי לספק מענה וחניה לאורחים. חניות תפעוליות: סביר שיעשו בקומת הקרקע, מספיקה שורת עצים אחת, תוך השארת החניות. אף אחד לא ירד לחניון ולא תהיה חניה תפעולית במבצע קדש. אנחנו חושבים שברח' מבצע קדש צריכים להיות משרדים ולא מסחר, כלומר פריקה וטעינה של סחורה ומזון. יש לנו כיכר בעייתית בקהילת ריגה/מבצע קדש, מאוד מסוכנת ויש לשנותה. מסתמכים על תחב"צ ומורידים את התקן של המכוניות ל0.8 לדירה ומצד שני רוצים לפתוח את החסימה במבצע קדש ולהכניס אוטובוס. מבצע קדש משמש נתיב לכיוון בתי הספר וסטודנטים ומשמש את המגורים במעוז אביב בהדר אפקה, ובצד הדרומי יש גינה שמשמשת את הילדים משתי השכונות, הכל בזכות כך שרחוב מבצע קדש הינו ממותן תנועה. להכניס לשם אוטובוס כשיש תחבורה מצוינת בפאתי השכונה- זה דבר חסר הגיון לחלוטין. בחזון העיר כתוב שרוצים לשים את הולכי הרגל בראש ובראשונה, אולם פתיחת רח' מבצע קדש לאוטובוסים זה דבר חסר הגיון. מצד אחד יש מסמכים ומצד שני עובדות בשטח -תוכניות שאינן הגיוניות. מבצע קדש חייב להישאר רחוב ממותן תנועה, לא להרוס את הקיים ולא להכניס לרחוב חנויות מזון. ברח' ק.פאדובה יש מרכז מסחרי. גובה המגדלים המוצע הינו 77 מ' הועדה המחוזית מתנגדת ויש כאן סתירה לנושא הסמכות ולכן הוא הציע 15 קומות.

השכונה רוויה בשטחי ציבור, שטח ההפקעה מיותר (דונם וחצי) אפשר להוריד קומות מהמבנים המוצעים ולהוסיף מבנה נוסף של 48 יח"ד. כך נקבל רק מגדל אחד גבוה במקום מבנים בני 15 קומות. גובה המגדלים הינו 77 מ', זאת לעומת מגדל בקהילת וונציה וגובה מגדל מבצע קדש 54 הינו 47 מ'. הפרש של 30 מ' בין המגדלים איננו מקובל. דו"ח הצללות- דווקא בחורף, כשנחפש שמש וחום מבנים רבים יהיו מוצלים. לא ברור מהו התקן עבור גן ילדים ושאר שימושים ציבוריים.

יואב ליניק- למה הכוונה שהרחוב יהיה פעיל?. דו"ח הצללה- אני מתגורר באחד הבתים שיאבד את אור השמש. העצים אינם מסתירים את הבניין כיום. יש אור שמש מלא, וגם במקרה של 15 קומות, נאמר שההצללה תמשך. מבצע קדש הינו רחוב קטן ולכן הבניה בו איננה אפשרית כפי שהיא מוצעת במתחם כיתן/הפיל. זו ממש מפלצת גבוהה.

מאיר דן: הציגו חלק גדול מהנושאים . התוכנית מכוערת, גם עם השינוי שהוצע השכונה תהיה מכוערת.

כשעושים מהלך כזה צריך סיבה טובה ופה לא ברורה המטרה, מדוע השינוי. העיריה משום מה תומכת במקום להיות הבלם של היזמים. יש חלופות לשטחי ציבור. למה משכונה עם בינוי בן 8 קומות עוברים להיות שכונה עם בינוי בן 19 קומות. האדריכל מציג באיחור את המתווה החדש, צריכה להיות ברורה המטרה וכשיש מטרה אז צריך להציג חלופות. בפינת ק.פוזנן-קהילת קייב בחרתם למקם יציאה של החניון הגדול הכולל ה370 חניות. בדיוק בנקודה הכי עמוסה בק.קייב, בצומת של החניה של המכללה המקום בו מעלים/מורידים נוסעים למרכז הספורט והיציאה מקהילת פוזנן. המון ילדים הולכים בבוקר עמ' 149 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

לכיוון בי"ס "ליידי דיוויס". זו יציאה שמשרתת 380 מכוניות והיציאה תהיה מפגע. היציאה צריכה להיות ממקום אחר, גם אם יש הפרשי גובה, ברחוב שאיננו ציר תנועה ראשי למבני הציבור. צריך לבדוק את הנושא הכלכלי בתוכנית.

קרן יעבץ – בשם קהילה ריגה .7 אמרתם שאתם מקבלים את ההתנגדות חלקית ומאפשרים מרחק של 10 מטרים לבין הבניין שלנו. אנחנו רוצות לחזור לטענה המקורית, אנחנו רוצות את ה18 מ'. הנספח הסביבתי שעליו הכינו את דו"ח ההצללה היה לפי 18מ'. במידה וקו הבניין יהיה לפי 10מ' הפגיעה בבניין שלנו תהיה חמורה יותר. כבר עכשיו יש פגיעה חמורה בדו"ח ההצללה. במידה ובנין F יהיה קרוב יותר אלינו ידרש דו"ח הצללה חדש שיראה תוצאות חריפות יותר. הייתה הטעייה בנספח הבינוי ובדו"ח הסביבתי ובמצגת שיתוף הציבור. הציגו מרווח של 18מ', בעוד שלמעשה בתשריט ובהוראות התכנית קו הבניין הינו 5 מ'

בלבד. אנחנו מבקשות להגדיר את המרחק בין בנין F לבין בנין קהילת ריגה .7 אנחנו דורשות מרחק של 18מ'. מובן לנו שכל תוכנית פוגעת ברמת החשיפה לשמש אולם הבניין שלנו פי כמה. זה ענין של רווחה נפשית ולכן אנחנו מבקשות שתתקיים בדיקה למיקום הבניינים, באופן שיהווה פגיעה מינימלית בזכויות השמש במבנים מצפון לתוכנית. מבוקש שתהיה פגיעה שוויונית, כי שמש זו זכות דמוקרטית בעיר.

תמי ג'וסטו: מקריאה את ההתנגדות של נורית מורג שרפשטיין

תמי ג'וסטו: מקריאה את ההתנגדות זיוה ואריה פוגלמן

התייחסות היזם למתנגדים

גיל שנהב: נאמר שאנחנו לא מרחיבים את רחוב ק.פוזנן- זה לא נכון. אנחנו מרחיבים את הרחוב באזור

הצר שלו ומצמצמים ומסדרים אותו באזור הרחב והמבוזבז - שם קיים מגרש חניה מאולתר. כל הדיירים באזור מתחרים על מקומות חניה מועטים שקיימים ברחוב ק.פוזנן. בפרויקט החדש כל דיירי המתחם יחנו בחניון תת קרקעי. רח' ק.פוזנן הוא מאולתר בחלק הראשון (שבו אין חניה) ובהמשכו קיים מגרש חניה בגודל מוגזם. יחד עם אגף התנועה תכננו מחדש את הרחוב. הרחוב מורחב על חשבון המגרש הפרטי.

הפקענו חלק מהרחוב על מנת לתכנן חניה לאורכו וחניון בקצה. התוכנית שלנו תואמת למסמך המדיניות ולאורו הכנו את התוכנית. דובר על יציע שאיננו מוגדר כקומה, כדי לתכנן קומת מסחר שתהיה איכותית, כלומר בגובה ממוצע 6 מ', מותר בחלק הפנימי של החנות לתכנן יציע (ללא תחנת עצירה של מעלית).

אמרה המתנגדת אורלי ש400 כלי רכב יצאו מהחניון- זה לא נכון. בחניון יש מקום ל- 324 חניות, כולל המסחר והשטח הבנוי הציבורי. למגורים מוקצים 303 מקומות חניה בלבד. היום קיימים 124 דיירים שנלחמים על מקום חניה, כלומר התוספת בפועל איננה גדולה.

מיקום הכניסה והיציאה לרחובות – מציג את תוכנית קומת הקרקע – כל הפעילות בחזית היא מסחר ואולי משרדים. יש 2 פונקציות גדולות שדורשות מענה האחת הרמפה והשנייה גני הילדים האינטגרליים בפרויקט. אם אנחנו הופכים את התכנית- הרמפה תמוקם ברח' ק.ריגה, כל גני הילדים יהיו ברח' קייב וההפרעה של הורדה ואיסוף ילדים מגני ילדים עלולה להיות משמעותית יותר באזור הזה לו כל גני הילדים היו בפינה הזו (מצביע במצגת). מבנה הציבור האינטגרלי במבנה המזרחי על קהילת ריגה יעבירו לשם חלק מהפרעת הבוקר של הורדת ילדים ואיסופם. לתוכנית יש נספח ניקוז מים ביוב מאושר וכשהתכנית תיושם חלק מנושא ההצפות ייפתר. על רח' מבצע קדש מוצעות חניות מקבילות. החניה הינה בתחום זכות הדרך ואם תרצה העירייה תוכל להכפיל את שטח החניה ע"י חניה ניצבת ולא מקבילה. מוצע שביל אופנים ומדרכות רחבות במיוחד, הרחוב יהיה מוטה הולכי רגל ואופנים.

מענים של הצוותים

עו"ד גדרון מיכה (מטעם היזם): המתנגדים שאלו מה הנימוק לתוכנית, הנימוק הינו התחדשות עירונית וחלק מההתנגדויות הן בעצם לתא/.5000 במסמך המדיניות הבניה לגובה רוכזה לאורך רח' מבצע קדש, החלופה שמוצגת עכשיו מורידה את גובה המבנים בצד צפון בקומה נוספת (מ-8 ל-7 קומות) הרוב המכריע של ההתנגדויות עוסק בעובדה שיהיו עוד דירות במתחם, את זאת קבעה בעצם התוכנית הכוללנית שאישרה רח"ק 4 שאנחנו לא מנצלים אותו. כל הטענות ביחס לשב"צ מופנות לוועדה המקומית, היא תיתן מענה, אנחנו נבנה את השטח הציבורי הבנוי בהתאם להוראות התוכנית.

הצפיפות שאושרה בתוכנית נבחנה היטב על ידי הועדה המקומית לפי דו"ח ולפי תקן 21 שהוגשו לה. אנחנו מתנגדים לערוך בדיקה כלכלית חדשה, שתביא להארכת הליכי התכנון רק כיוון שחלף הרבה זמן מאז נערכה הבדיקה הכלכלית. צריכה להיות סופיות מבחינת הליכי התכנון. אם חלילה וחס על בסיס איזה בדיקה שלכם תחשבו שצריך להיות שינוי בתמורות אזי אנחנו עומדים על כך שהשינוי בתמורות יפורסם במסגרת הפרסום לפי סעיף 106 ב' כדי שהיזם יוכל להגיש התנגדות לשינוי בתמורות. אנחנו מקווים ובטוחים שזה לא יקרה.

לגבי התחבורה ועומסי התנועה - עשינו בדיקות מקצועיות באמצעות בה"ת. הבדיקות הראו שלא תהיה פגיעה ברמת השירות ביחס לתוספת יח"ד. למבנים כיום אין חניות וכל 126 הדיירים הקיימים חונים ברחוב ק.פוזנן. אנחנו מפחיתים 126 מכוניות מהתחרות על חניה ברחוב, זה ישפר את מאזן החניה באזור.

לגבי קהילת ריגה 5,7 אנחנו מדברים על קו בנין. הבניניים הקיימים בנויים כך שהמרחק האפקטיבי ביניהם גדול בהרבה, בין 17 ל20 מ', שהוא מרחק עצום, לכן אני חושב שאין בסיס לטענה. הורדת מספר הקומות תפתור את נושא ההצללה. לדעתנו התכנון שלנו הוא תכנון טוב וראוי שהיה ראוי לתכנית עמ' 150 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

בסמכות הועדה המחוזית. משום שאין לנו ענין להיגרר לויכוח משפטי אנחנו מסכימים לעבור לחלופת התכנון שהציעה הועדה המקומית בשביל להיות פרקטיים ולא להיגרר לויכוח בגין מי הסמכות: וועדה מקומית או מחוזית. למרות הטרחה שמתבקשת מאיתנו ומבוקש לאשר את הפרויקט ואת החלופה.

צוות צפון

תמי ג'וסטו: נותנת מענה מתוך הדרפט.

רוני קינסברונר: אנחנו נבחן את הדו"ח הכלכלי שהטיפול בו הסתיים בשנת .2018 נבחן האם בחלוף

השנים (קרוב ל-)3 היו שינויים מהותיים בערכי הקרקע, כך שהדו"ח הכלכלי מייצג איזה רווח עודף ביחס לעקרונות המקובלים של רווחיות כלכלית שמקודמת בת"א. לעניין התמורות לא ידוע לי על שינוי .

תמי ג'וסטו: ממשיכה במענה להתנגדויות .

תגובות המתנגדים:

אור לי: הדו"ח הכלכלי לא מוצג והעיריה לא סיפקה מענה לגביהם.

תמי ג'וסטו: הוא איננו חלק ממסמכי התוכנית.

אור לי: מבקשת לראות את השקף של היזם - האם אפשרי להעביר חלק מהזכויות מתכנית זו לתכנית

אחרת של אותו יזם? כך הוא לא יצא נפסד, הכלכלה לא תפגע ואנו נקבל משהו מידתי יותר בשכונה.

(מצביעה במצגת) בקהילת קייב - לגבי מעבר החציה בקשנו מעירית ת"א שתנמיך את המדרכה כדי שאפשר יהיה לרדת עם העגלה, ולשים תמרור מפני רכבים שנוסעים שיש כאן חוצים ושישימו מעבר חציה . תמיד קבלנו תשובה שאי אפשר לעשות מעבר חציה כי זה לא חוקי. בסופו של דבר הסכימו לשרטט מעבר חציה ותמרור- אין וגם להנמיך את המדרכות לא עשו.

התנגדות מס' 5 מאיר דן: לגבי העו"ד מטעם היזם הוא קצת מטעה בדבריו וכל תוכנית התנועה היא לא אמינה. הוא אומר שמותר עד 15 קומות בשכונה אך לפי תכנית המתאר מותר עד 8 קומות. הדיירים בשכונה משתמשים ב-30 מקומות חניה- אני מכיר את השכונה. אם הוא חושב שהוא מוריד 110 חניות לחניון זה לא מוסיף כלום. הפרויקט מוסיף 350 חניות לאזור כי הדיירים שיגיעו הם דיירים חזקים יותר.

לרוב הדיירים הקיימים אין בעלות על רכב.

קרן יעבץ: נבקש לעשות הדמיית הצללה במידה וקו הבניין יהיה 10 מ' ולא 18 מ'.

שירי קהילת פוזנן: 7 באנו לדיון כשהתוכנית איננה בסמכות הועדה המקומית. אני מבינה שהיזם

והאדריכל מציעים חלופה נוספת. אני מבקשת לראות חלופות מיטביות יותר, טובות מהחלופה הנוכחית.

יש להציע חלופות בשיתוף ולא בצורה שמנחיתים עלינו חלופה חדשה ואז נותנים לנו 60 יום להגיב. חלופות שיתנו פתרון מיטבי לנושא ההצללה. חלק מהתשובות של האדריכל לא נותנות מענה, משפטים ריקים מתוכן שאין להם פתרון מבחינתנו. אין 126 חניות ברחוב, אין להם קשר למציאות ולא הוצע פתרון לבעיות שהצגנו.

דורון ספיר: מבקש הבהרה לגבי סעיף 106 ב'

עו"ד הראלה אברהם אוזן: פרסום לפי סעיף 106ב' לחוק התכנון והבניה הוא כתוצאה מכך שהועדה

שוקלת לקבל חלק מהתנגדויות , הועדה המקומית שוקלת לעשות שינויים בתוכנית. היא עוד לא מקבלת החלטה בעניין, אלא שוקלת לעשותם. היא מפרסמת את השינויים הללו וכל מי שחושב שהוא נפגע כתוצאה משינויים אלו - יש לו הזכות להגיש התנגדות לפי פרק הזמן שהועדה תקבע. לאחר שמיעת התנגדויות אלו הועדה תקבל החלטה.

דיון פנימי:

עו"ד הראלה אברהם אוזן: בהמלצה להחלטה נכתב כי ישלחו הודעות לבעלי המגרשים הגובלים. למה

הכוונתם כשנכתב "למגרשים שנמצאים מדרום לקו הכחול של התוכנית"?

תמי ג'וסטו: הכוונה לתושבי הדר יוסף בצד דרום של רח' מבצע קדש.

הראלה אברהם אוזן: כלומר גם וגם. לבעלי המגרשים הגובלים- כלומר כל הבעלים בתוכנית מכל הצדדים

שלה?

תמי ג'וסטו: כן.

אודי כרמלי: לכל הגובלים.

הראלה אברהם אוזן: קבעתם 21 יום להגשת התנגדויות

תמי ג'וסטו: אגף הכנסות מבניה יבחן את הבדיקה הכלכלית.

הראלה אברהם אוזן: האם הבחינה של הבדיקה הכלכלית תוכל לגרום לשינוי בנושא התמורות?.

תמי ג'וסטו: אנחנו לא נפתח את נושא התמורות

בישיבתה מספר 21-0006ב' מיום 10/03/2021 (החלטה מספר )7 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

עמ' 151 מבא"ת ספטמבר 2007

מענה:	התנגדות מס' :1 ברטה שירן, ת.ד.-53237 קהילת פאדובה 10 תל אביב - יפו 6153102 בשם ועד שכונת נאות אפקה א
.1 לסעיף 1.1 מספר הקומות: מסמך המדיניות לשכונה קבע כי גובה הבניה החדשה יהיה עד 8 קומות (כולל קומת קרקע וקומת גג), מיעוטה יוכל לחרוג מגובה זה, על מנת שיהיה בסיס כלכלי לפינוי בינוי. מסמך המדיניות קבע כי רצוי שהבנייה הגבוהה תהיה ברחוב מבצע קדש, על מנת להרחיקה מהבנייה הקיימת מצפון - ברחוב ק.פוזנן מומלץ: לקבל את ההתנגדות בחלקה בנושא זה .2 לסעיף :1.2 בפרסום לפי סעיף 106ב' לחוק התכנון והבניה נכללו רק שני שינויים המוצעים לתכנית- עדכון גובה הבנייה ושינוי קו הבניין. בהתאם לחוק, למתנגדים ניתנה זכות להגיש עמדתם רק ביחס לשינויים אלה. הבדיקה הכלכלית אינה חלק מהשינויים בתכנית שנכללו בפרסום לפי סעיף 106ב' לחוק. עבור תכנית התחדשות עירונית זו הוכן בשנת 2018 דו"ח כלכלי שבדק את נתוניה והצביע על רווח יזמי צפוי. דו"ח כלכלי זה איננו חלק ממסמכי התכנית המופקדת ואיננו נדרש להיות. תקן 21 הוא כלי אחד מתוך סט כלים אשר הוועדה המקומית עושה בהם שימוש, לפי הצורך. מומלץ: לדחות את ההתנגדות בחלקה בנושא זה	1.1 מיעוט המבנים (2 מתוך )6 יהיה בן 8 קומות ואילו רובו (4 מתוך )6 יהיה בן 15 קומות. זאת בניגוד למסמך המדיניות של השכונה. 1.2 מבוקש כי לפני הדיון יוצגו למתנגדים תוצאות הבדיקה הכלכלית של אגף הכנסות מבניה. תמוה שבדיקה כזו לא מוגשת לוועדה לפני כל דיון באישור תכנית.

מענה:

התנגדות מס' :1 ברטה שירן, ת.ד.-53237 קהילת פאדובה 10 תל אביב - יפו 6153102 בשם ועד שכונת נאות אפקה א

.1 לסעיף 1.1 מספר הקומות: מסמך המדיניות לשכונה קבע כי גובה הבניה החדשה יהיה עד 8 קומות (כולל קומת קרקע וקומת גג), מיעוטה יוכל לחרוג מגובה זה, על מנת שיהיה בסיס כלכלי לפינוי בינוי. מסמך המדיניות קבע כי רצוי שהבנייה הגבוהה תהיה ברחוב מבצע קדש, על מנת להרחיקה מהבנייה הקיימת מצפון - ברחוב ק.פוזנן מומלץ: לקבל את ההתנגדות בחלקה בנושא זה .2 לסעיף :1.2 בפרסום לפי סעיף 106ב' לחוק התכנון והבניה נכללו רק שני שינויים המוצעים לתכנית- עדכון גובה הבנייה ושינוי קו הבניין. בהתאם לחוק, למתנגדים ניתנה זכות להגיש עמדתם רק ביחס לשינויים אלה. הבדיקה הכלכלית אינה חלק מהשינויים בתכנית שנכללו בפרסום לפי סעיף 106ב' לחוק. עבור תכנית התחדשות עירונית זו הוכן בשנת 2018 דו"ח כלכלי שבדק את נתוניה והצביע על רווח יזמי צפוי. דו"ח כלכלי זה איננו חלק ממסמכי התכנית המופקדת ואיננו נדרש להיות. תקן 21 הוא כלי אחד מתוך סט כלים אשר הוועדה המקומית עושה בהם שימוש, לפי הצורך. מומלץ: לדחות את ההתנגדות בחלקה בנושא זה

1.1 מיעוט המבנים (2 מתוך )6 יהיה בן 8 קומות ואילו רובו (4 מתוך )6 יהיה בן 15 קומות. זאת בניגוד למסמך המדיניות של השכונה. 1.2 מבוקש כי לפני הדיון יוצגו למתנגדים תוצאות הבדיקה הכלכלית של אגף הכנסות מבניה. תמוה שבדיקה כזו לא מוגשת לוועדה לפני כל דיון באישור תכנית.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

לקבל חלק מההתנגדויות לפרסם הודעות בדבר השינויים לפי סעיף 106ב' לחוק כלהלן:

1. עדכון גובה הבינוי ברחוב מבצע קדש: הורדת קומות ב – 2 בניינים מ -19 קומות ל – 15 קומות

העלאת קומות ב – 2 בניינים מ -8 קומות ל – 15 קומות.

2. שינוי קו בנין צפון מזרחי: 5 מ' בקומת הקרקע, 10 מ' בקומות מעל.

אגף הכנסות מבניה יבחן את הבדיקה הכלכלית ותוצאותיה יוצגו בפניה הועדה לאחר פרסום 106ב' כחוק.

ההודעה בדבר השינויים תפורסם לפי סעיף 106 ב' לחוק ע"י משלוח הודעות לכל בעלי המגרשים הגובלים בקו הכחול של התוכנית ולמתנגדים ואלה יוכלו למסור את עמדתם לשינוים המוצעים תוך 21 יום מקבלת ההודעה.

הועדה תשוב ותדון לאחר הפרסום כמפורט לעיל.

משתתפים: דורון ספיר, אסף הראל, אופירה יוחנן וולף, ליאור שפירא, חן אריאלי הודעה על פי סעיף 106ב לחוק התכנון והבניה התפרסמה בלוחות המודעות שילוט משלוח הודעות.

כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא:

מעריב הבוקר 04/06/2021

מקומון ת"א 04/06/2021

מעריב 03/06/2021

הוגשו 3 התנגדויות לפרסום 106ב' כלהלן:

ועד נאות אפקה א- ברטה שירן ת.ד. -53237 קהילת פאדובה 10 תל אביב - יפו 6153102 מאיר דן קהילת קייב 8 תל אביב - יפו 6998923

עו"ד נועם קולודני ז'בוטינסקי ,7 רמת גן 5252007 עמ' 152 מבא"ת ספטמבר 2007

מענה:	התנגדות מס' :2 מאיר דן, רחוב קהילת קייב 8 תל אביב - יפו 6998923
.3 סעיף 2.1 חריגה מתא/-5000 לפי תא/5000 אזור 202א' -נאות אפקה א'- מיועד להתחדשות עירונית, גובה הבניה המותר הינו 8 קומות, ניתן לאשר מדרגת גובה אחת מעל 8 הקומות, קרי עד 15 קומות. תוספת הרח"ק עפ"י הוראות למתחם התחדשות עירונית ובניה נקודתית חריגה מסביבתה מותרת עפ"י מסמך המדיניות. ראה מענה 1 להתנגדות 1 מומלץ: לקבל את ההתנגדות בחלקה בנושא זה .4 לסעיף 2.2 סטייה ממסמך המדיניות ראה מענה 1 להתנגדות 1 החלופה המומלצת (המופקדת) איננה יוצרת סטייה ממסמך המדיניות לשכונה מומלץ: לקבל את ההתנגדות בחלקה בנושא זה .5 סעיף 2.3 מפגע אסתטי התנגדות זו ויתר הנושאים שעלו בה כוללת חזרה על טענות שהוצגו בדיון קודם (דיון בהתנגדויות) שנידונו בועדה ונדחו ואינן נוגעות לשינויים המוצעים במסגרת סעיף 106 ב' לחוק התכנון והבניה. מדובר בטענות המהוות חזרה על ההתנגדות המקורית וזכו למענה הצוות המקצועי, ראה החלטת הועדה המקומית מיום 10.3.21 מומלץ: לדחות את ההתנגדות בחלקה בנושאים אלו	2.1 חריגה מתא/-5000 התכנית נמצאת במתחם להתחדשות עירונית. עפ"י ס.5.3.2 ג' בתא/5000 הועדה רשאית לאשר רח"ק נוסף מעל הרח"ק המרבי וכן בניה נקודתית חריגה מסביבתה בדרגת גובה אחת מעבר לקבוע בנספח העיצוב העירוני. גובה הבניה המותר במתחם הינו עד 8 קומות. דרגת גובה אחת מעבר-משמע 15 קומות. תא/5000 אמורה לכלול את הגובה המרבי וכאשר מוסיפים עליה הקלות הדבר איננו תואם את הבנתה של הו.המחוזית לתכנית המתאר תא/5000 אמורה לשקף את כל ההקלות האפשריות. זו איננה תכנית שמוסיפים עליה הקלות נוספות. התכנית כוללת קפיצה ממדרגת גובה של 8 קומות ל-15 קומות בחריגה ובסתירה לתא/.5000 לא ברור כיצד מחריגה נקודתית 1 מציעים 4 נקודות חריגות, המהוות %80 מהתכנית. 2.2 מסמך המדיניות שהוכן בעמל רב וכלל שיתוף ציבור אמור להיות מחייב וסטייה ממנו צריכה להיות מינורית. עפ"י מסמך המדיניות מותר 15 קומות כבניה גבוהה נקודתית. התכנית כוללת 6 מבנים, 4 מתוכם יהיו מגדלים בני 15 קומות. מדובר בקפיצה חריגה, תמוהה ומקוממת. 2.3 מפגע אסתטי: בניגוד למסמך המדיניות שקרא לחיבור בין השכונות בחרה העירייה לקדם 4 מגדלים בני 15 קומות, חריגים לשכונה, בנק' שיא הגובה הטופוגרפי של השכונה, לא תורם/מוסיף ליופיה. הבניה המרקמית בת ה-8 קומות הינה חומת ברלין כעורה.

מענה:

התנגדות מס' :2 מאיר דן, רחוב קהילת קייב 8 תל אביב - יפו 6998923

.3 סעיף 2.1 חריגה מתא/-5000 לפי תא/5000 אזור 202א' -נאות אפקה א'- מיועד להתחדשות עירונית, גובה הבניה המותר הינו 8 קומות, ניתן לאשר מדרגת גובה אחת מעל 8 הקומות, קרי עד 15 קומות. תוספת הרח"ק עפ"י הוראות למתחם התחדשות עירונית ובניה נקודתית חריגה מסביבתה מותרת עפ"י מסמך המדיניות. ראה מענה 1 להתנגדות 1 מומלץ: לקבל את ההתנגדות בחלקה בנושא זה .4 לסעיף 2.2 סטייה ממסמך המדיניות ראה מענה 1 להתנגדות 1 החלופה המומלצת (המופקדת) איננה יוצרת סטייה ממסמך המדיניות לשכונה מומלץ: לקבל את ההתנגדות בחלקה בנושא זה .5 סעיף 2.3 מפגע אסתטי התנגדות זו ויתר הנושאים שעלו בה כוללת חזרה על טענות שהוצגו בדיון קודם (דיון בהתנגדויות) שנידונו בועדה ונדחו ואינן נוגעות לשינויים המוצעים במסגרת סעיף 106 ב' לחוק התכנון והבניה. מדובר בטענות המהוות חזרה על ההתנגדות המקורית וזכו למענה הצוות המקצועי, ראה החלטת הועדה המקומית מיום 10.3.21 מומלץ: לדחות את ההתנגדות בחלקה בנושאים אלו

2.1 חריגה מתא/-5000 התכנית נמצאת במתחם להתחדשות עירונית. עפ"י ס.5.3.2 ג' בתא/5000 הועדה רשאית לאשר רח"ק נוסף מעל הרח"ק המרבי וכן בניה נקודתית חריגה מסביבתה בדרגת גובה אחת מעבר לקבוע בנספח העיצוב העירוני. גובה הבניה המותר במתחם הינו עד 8 קומות. דרגת גובה אחת מעבר-משמע 15 קומות. תא/5000 אמורה לכלול את הגובה המרבי וכאשר מוסיפים עליה הקלות הדבר איננו תואם את הבנתה של הו.המחוזית לתכנית המתאר תא/5000 אמורה לשקף את כל ההקלות האפשריות. זו איננה תכנית שמוסיפים עליה הקלות נוספות. התכנית כוללת קפיצה ממדרגת גובה של 8 קומות ל-15 קומות בחריגה ובסתירה לתא/.5000 לא ברור כיצד מחריגה נקודתית 1 מציעים 4 נקודות חריגות, המהוות %80 מהתכנית. 2.2 מסמך המדיניות שהוכן בעמל רב וכלל שיתוף ציבור אמור להיות מחייב וסטייה ממנו צריכה להיות מינורית. עפ"י מסמך המדיניות מותר 15 קומות כבניה גבוהה נקודתית. התכנית כוללת 6 מבנים, 4 מתוכם יהיו מגדלים בני 15 קומות. מדובר בקפיצה חריגה, תמוהה ומקוממת. 2.3 מפגע אסתטי: בניגוד למסמך המדיניות שקרא לחיבור בין השכונות בחרה העירייה לקדם 4 מגדלים בני 15 קומות, חריגים לשכונה, בנק' שיא הגובה הטופוגרפי של השכונה, לא תורם/מוסיף ליופיה. הבניה המרקמית בת ה-8 קומות הינה חומת ברלין כעורה.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

יתר ההתנגדות שהוגשה כוללת חזרה על טענות שהוצגו בדיון קודם (דיון בהתנגדויות) שנידונו בועדה ונדחו ואינן נוגעות לשינויים המוצעים במסגרת סעיף 106 ב' לחוק התכנון והבניה. מדובר בטענות המהוות חזרה על

ההתנגדות המקורית וזכו למענה הצוות המקצועי, ראה החלטת הועדה המקומית מיום 10.3.21

מומלץ: לדחות את ההתנגדות בחלקה בנושאים אלו

התנגדות מס' :3 מענה:

עו"ד נועם קולודני, ז'בוטינסקי ,7 רמת גן עו"ד נועם קולודני מייצג בהתנגדות זו מספר תושבים 5252007 מייצג את: שאינם בעלי מגרש הגובל בקו הכחול של התכנית ושלא חנה ויורם שווגר קהילת פוזנן 5ב' הגישו התנגדות לתכנית, על כן הפרסום לפי סעיף 106ב'

מאיר דן קהילת קייב 8 לחוק בתנאים שקבעה הועדה איננו מאפשר להם להגיש נורית מורג שרפשטיין קהילת קייב 8 התנגדות. אלה הם: חווה מנדל קהילת סלוניקי ,10 רחל עמירם קלעי קהילת פוזנן 3א' לחמן קהילת ז'יטומיר 9 ויעקב רוזנבך קהילת פאדובה .14 ליאורה פולצ'יק קהילת פוזנן 3א' כמו כן, חנה ויורם שווגר- לא חתמו על תצהיר ו/או ייפוי אור לי לי קהילת פוזנן 5א' כוח.

יואב לינק קהילת פוזנן 5ב' יתר המיוצגים הינם בעלי מגרש גובל ו/או הגישו התנגדות איריס רפפורט קהילת פוזנן 7 לתכנית.

שירי לב רן קהילת פוזנן 7

עמ' 153 מבא"ת ספטמבר 2007

	קרן שפרלינג קהילת פוזנן 7 פולגמן זיוה קהילת פוזנן 9 ברטה שירן קהילת פאדובה 10 שמשון מרון ורינה קול (נציגי דיירים וועד בית) ריגה .7
.6 לסעיף:3.1 אופן פרסום השינויים המוצעים לתכנית לפי סעיף 106 ב' לחוק הועדה החליטה לפרסם את הודעה לפי ס.106 ב' כחוק למשך 21 יום. סעיף 106ב' לחוק אינו נוקב מפורשות בזמן להגשת התנגדות ומועד זה נקבע על ידי מוסד התכנון הרלוונטי. מאחר שמדובר בשינוי מצומצם וברור, ניתן למתנגדים פרק זמן של 21 יום ממועד קבלת ההודעה, להגשת התנגדות. המסמכים נמצאו כל העת באתר "תכנון זמין" וניתן היה להורידם מרגע שעלו לאתר. לחילופין, ניתן היה לעיין במסמכים במשרדי הועדה המקומית, כפי שצוין בהודעה לפי ס.106ב'. יש לציין כי היזם ביצע פרסום מלא לשינויים לפי ס.106ב' (פרסום בעיתונות ב,4.6.21 משלוח דואר רשום וכן תליית שלטים במקום), מעבר לנדרש לפי חוק. מניין הימים נספרו מיום משלוח ההודעות ולא מיום מסירת המסמכים. טיב השינויים המוצעים היה ברור ומובן בהחלטת הוועדה והיה באפשרות המתנגד די זמן להיערך ולהיוועץ בבעלי מקצוע ומומחים ככל שרצה בכך ולעיין במסמכי התכנית המתוקנים עוד בטרם קבלת ההודעה לפי סעיף 106 ב' לחוק. בעניין שינוי מספר יח"ד - ככל שהיה שינוי במספרן עקב השינוי במספר הקומות, הרי ששינוי זה היה צריך להיכלל בהודעה לפי סעיף 106ב לחוק. בזמן תקופת ההתנגדויות ל106ב' מרכזת הועדה המקומית והצוות המקצועי נענו לכל הפניות בנושא וסייעו במציאת המסמכים באתר המקוון, ואף שליחתם במייל ישירות למתנגדים. הצוות ביקש מהמתנגדים לעמוד בלוחות זמנים ולהגיש את ההתנגדות בזמן. יחד עם זאת, ובעקבות קשיים טכניים שעלו מצד המתנגדים לאיתור מסמכי התכנית ועקב פנייתם לבקשת ארכה להגשת ההתנגדות אישר יו"ר הועדה המקומית בתאריך 15.7.21 ארכה להגשת ההתנגדות עד לתאריך ה.20.7.21 יש לציין כי התנגדות עו"ד נועם קולודני התקבלה רק בתאריך ה- .28.7.21 מומלץ: לדחות את ההתנגדות בחלקה בנושא זה .7 לסעיף 3.2 סטייה ממסמך המדיניות ומתא/5000 ראה מענה 1 להתנגדות 1 החלופה המומלצת (המופקדת) איננה יוצרת סטייה ממסמך המדיניות לשכונה מומלץ: לקבל את ההתנגדות בחלקה בנושא זה	3.1 ליקויים באופן פרסום ההודעה לפי סעיף 106ב' לחוק: ההודעה לאקונית, אינה מאפשרת הבנה של השפעות התכנית כגון מספר יח"ד לאחר שינוי מספר הקומות. הפרסום נעשה שלא כדין ולא התאפשר למתנגדים שהות כקבוע בדין להיוועץ בבעלי מקצוע ומומחים. 3.2 התכנית סוטה בצורה חריגה ממסמך המדיניות שקבע: " רוב הבניה החדשה תהיה עד 8 קומות.... ומיעוטה יוכל לחרוג מגובה זה בכדי ליצור בסיס כלכלי לפינוי בינוי. מועדף שהבניה הגבוהה תהיה בחזית רחוב מבצע קדש, על מנת להימנע מבניה גבוהה בסמוך לבינוי מצפון לרח' פוזנן". בפועל מבוקש היפוך: רוב הבינוי בן 15 קומות ומיעוטו 8 קומות. התכנית חורגת מתא/5000 שהתירה בינוי עד 8 קומות, התכנית נמצאת במתחם להתחדשות עירונית. עפ"י ס.5.3.2 ג' בתא/,5000 בכפוף לאישור מסמך מדיניות, רשאית הועדה, לאחר שבחנה את מכלול ההיבטים התכנוניים, הפיזיים, החברתיים והכלכליים לאשר רח"ק נוסף מעל הרח"ק המרבי וכן בניה נקודתית חריגה מסביבתה בדרגת גובה אחת מעבר לקבוע בנספח העיצוב העירוני תא/5000 מאגדת את כל ההקלות ולא ניתן "להלביש" עליה הקלות נוספות.

קרן שפרלינג קהילת פוזנן 7 פולגמן זיוה קהילת פוזנן 9 ברטה שירן קהילת פאדובה 10 שמשון מרון ורינה קול (נציגי דיירים וועד בית) ריגה .7

.6 לסעיף:3.1 אופן פרסום השינויים המוצעים לתכנית לפי סעיף 106 ב' לחוק הועדה החליטה לפרסם את הודעה לפי ס.106 ב' כחוק למשך 21 יום. סעיף 106ב' לחוק אינו נוקב מפורשות בזמן להגשת התנגדות ומועד זה נקבע על ידי מוסד התכנון הרלוונטי. מאחר שמדובר בשינוי מצומצם וברור, ניתן למתנגדים פרק זמן של 21 יום ממועד קבלת ההודעה, להגשת התנגדות. המסמכים נמצאו כל העת באתר "תכנון זמין" וניתן היה להורידם מרגע שעלו לאתר. לחילופין, ניתן היה לעיין במסמכים במשרדי הועדה המקומית, כפי שצוין בהודעה לפי ס.106ב'. יש לציין כי היזם ביצע פרסום מלא לשינויים לפי ס.106ב' (פרסום בעיתונות ב,4.6.21 משלוח דואר רשום וכן תליית שלטים במקום), מעבר לנדרש לפי חוק. מניין הימים נספרו מיום משלוח ההודעות ולא מיום מסירת המסמכים. טיב השינויים המוצעים היה ברור ומובן בהחלטת הוועדה והיה באפשרות המתנגד די זמן להיערך ולהיוועץ בבעלי מקצוע ומומחים ככל שרצה בכך ולעיין במסמכי התכנית המתוקנים עוד בטרם קבלת ההודעה לפי סעיף 106 ב' לחוק. בעניין שינוי מספר יח"ד - ככל שהיה שינוי במספרן עקב השינוי במספר הקומות, הרי ששינוי זה היה צריך להיכלל בהודעה לפי סעיף 106ב לחוק. בזמן תקופת ההתנגדויות ל106ב' מרכזת הועדה המקומית והצוות המקצועי נענו לכל הפניות בנושא וסייעו במציאת המסמכים באתר המקוון, ואף שליחתם במייל ישירות למתנגדים. הצוות ביקש מהמתנגדים לעמוד בלוחות זמנים ולהגיש את ההתנגדות בזמן. יחד עם זאת, ובעקבות קשיים טכניים שעלו מצד המתנגדים לאיתור מסמכי התכנית ועקב פנייתם לבקשת ארכה להגשת ההתנגדות אישר יו"ר הועדה המקומית בתאריך 15.7.21 ארכה להגשת ההתנגדות עד לתאריך ה.20.7.21 יש לציין כי התנגדות עו"ד נועם קולודני התקבלה רק בתאריך ה- .28.7.21 מומלץ: לדחות את ההתנגדות בחלקה בנושא זה .7 לסעיף 3.2 סטייה ממסמך המדיניות ומתא/5000 ראה מענה 1 להתנגדות 1 החלופה המומלצת (המופקדת) איננה יוצרת סטייה ממסמך המדיניות לשכונה מומלץ: לקבל את ההתנגדות בחלקה בנושא זה

3.1 ליקויים באופן פרסום ההודעה לפי סעיף 106ב' לחוק: ההודעה לאקונית, אינה מאפשרת הבנה של השפעות התכנית כגון מספר יח"ד לאחר שינוי מספר הקומות. הפרסום נעשה שלא כדין ולא התאפשר למתנגדים שהות כקבוע בדין להיוועץ בבעלי מקצוע ומומחים. 3.2 התכנית סוטה בצורה חריגה ממסמך המדיניות שקבע: " רוב הבניה החדשה תהיה עד 8 קומות.... ומיעוטה יוכל לחרוג מגובה זה בכדי ליצור בסיס כלכלי לפינוי בינוי. מועדף שהבניה הגבוהה תהיה בחזית רחוב מבצע קדש, על מנת להימנע מבניה גבוהה בסמוך לבינוי מצפון לרח' פוזנן". בפועל מבוקש היפוך: רוב הבינוי בן 15 קומות ומיעוטו 8 קומות. התכנית חורגת מתא/5000 שהתירה בינוי עד 8 קומות, התכנית נמצאת במתחם להתחדשות עירונית. עפ"י ס.5.3.2 ג' בתא/,5000 בכפוף לאישור מסמך מדיניות, רשאית הועדה, לאחר שבחנה את מכלול ההיבטים התכנוניים, הפיזיים, החברתיים והכלכליים לאשר רח"ק נוסף מעל הרח"ק המרבי וכן בניה נקודתית חריגה מסביבתה בדרגת גובה אחת מעבר לקבוע בנספח העיצוב העירוני תא/5000 מאגדת את כל ההקלות ולא ניתן "להלביש" עליה הקלות נוספות.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

עמ' 154 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

לא ברור איך מגיעים מחריגה נקודתית אחת

ל-4 נקודות חריגות (המהוות %60 מהתכנית)

וכן קפיצה מ-8 ל-15 קומות.

יש להגדיל את המרחק בין המבנים, ליצור

מעבר הולכי רגל בין מ.קדש לק.פוזנן

ולהותיר 4 מבנים בני עד 8 קומות בכל תחום

התכנית בהתאם לתא/5000 ולמדיניות.

התכנית מציעה 4 בניינים בני 15 קומות

(גורדי שחקים) באופן שאינו מהווה בנייה

נקודתית/חריגה אלא רחבה וכוללנית

שתהווה פגיעה ביופייה של השכונה.

3.3 גורדי השחקים יביאו להפחתה של %30 .8 לסעיף 3.3 מהיקף החשיפה לאור שמש בבתי השפעת הבינוי המוצע בתכנית על זכויות השמש והצללה המתנגדים, תפגע בפרטיות ותשנה את אופי בכלל שטח התכנית ועל המבנים הסמוכים, נבחנה לעומק הסביבה (רובה 2-4 קומות, בתים פרטיים ו-7 טרם הפקדת התכנית. לתכנית יש נספח סביבתי מנחה 8 קומות) ותהפוך את בתיהם צמודי הקרקע הכולל ניתוח מיקרו אקלים ודו"ח הצללות .דו"ח לחריגים במתחם. ההצללות נערך על פי הקריטריונים לזכויות שמש מתוך כיוון שמסמך המדיניות קבע שאין צורך

התקן הישראלי 5281לבניה ירוקה (גרסא ,)2016 הוא כולל בשטחי ציבור, ניתן היה לבטל את השב"צ,

ניתוח המצב הקיים אל מול השפעת הצל מהבינוי המוצע , להנמיך את הבינוי, להקצות שפ"פ/שצ"פ

רמת החשיפה לשמש של בניינים הסמוכים למתחם וכן על ולרווח בין המבנים כדי למנוע חסימת אור

והצללה על בתי המתנגדים בחורף. השצ"פים הקיימים. לאחר בדיקה השוואית בין המצב הקיים למצב המוצע בחודש דצמבר נמצא כי יש השפעה על גגות של 5 מבנים (פוזנן )1,3,5,7,11 וחזית פוזנן 3 (בסמוך לה צמחיה גבוהה קיימת). בבדיקה השוואתית שנערכה בחודשי עונות המעבר (מרץ וספטמבר) נמצא כי במהלך מרבית השנה אין לבינוי המוצע השפעה על רמת הקרינה על גגות המבנים הסמוכים והשצ"פים הקיימים והצללת הבניינים עומדת בעקרונות ובתקן הנדרש.

בבדיקה פרטנית של המצב בשטח ,נמצא כי החזיתות

הדרומיות והגגות של המבנים המושפעים מהבינוי המוצע נמצאים בסביבה המוצלת מעצים וצמחיה גבוהה. דו"ח ההצללה אושר ע"י היחידה לתכנון בר קיימא ואנרגיה, הבינוי המוצע עומד בעקרונות ובתקן הנדרש ביחס לכמות שעות שבהן חייב להיות אור שמש מלא לכל בניין.

במסגרת סעיף 106 ב' עודכן הנספח הסביבתי לבינוי בן 15 קומות. תוצאת דו"ח ההצללה לא השתנתה מהותית.

כלומר הבינוי המוצע, בן עד 15 קומות ברחוב מבצע קדש, אינו מהווה פגיעה בבתי המתנגדים.

גם בטענות המתנגד לעניין הפגיעה בפרטיות ושינוי אופי הסביבה אין ממש.

לעניין ביטול השב"צ- נושא זה נידון בדיון בהתנגדויות.

מסמך המדיניות לא הגדיר את שכונת נאות אפקה א'

כשכונה הומוגנית. הוא מגדיר בה אזורים, מבקש לצופף את השכונה ולהוסיף בה בנייה ושימושים, לרבות, בתחום התכנית וכן במרחב בתי המתנגדים.

מומלץ: לדחות את ההתנגדות בחלקה בנושא זה

3.4 מפגע סביבתי: בניגוד למסמך המדיניות

9. לסעיף 3.4 מפגע סביבתי

שקרא לחיבור בין שכונת הדר יוסף לבין

נאות אפקה א' בחרה העירייה לקדם 4

מסמך המדיניות הגדיר את רחוב מבצע קדש כייחודי, מגדלים בני 15 קומות, חריגים לשכונה, בנק'

שדרה משולשת, בעלת דופן עם פעילות עירונית ומינון שיא הגובה הטופוגרפי של השכונה, לא

מצומצם של מסחר ושימוש ציבורי בקומת קרקע, כלומר תורם/מוסיף ליופיה. הבניה המרקמית בת

עירוני.

ה-8 קומות הינה חומת ברלין מבטון ארוכה

יתר ההתנגדות שהוגשה כוללת חזרה על טענות שהוצגו ואטומה, כעורה, ללא מרווח לאור ואוויר

בדיון קודם (דיון בהתנגדויות) שנידונו בועדה ונדחו ואינן אשר תנתק בין השכונות.

נוגעות לשינויים המוצעים במסגרת סעיף 106 ב' לחוק המעבר בין רחוב מבצע קדש לפוזנן הינו

התכנון והבניה. מדובר בטענות המהוות חזרה על

מקורה בקומות 2-4 היוצר חציצה ביניהם.

ההתנגדות המקורית וזכו למענה הצוות המקצועי, ראה עמ' 155 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

הבינוי מתאים לרחוב אורבני ראשי, ולא החלטת הועדה המקומית מיום 10.3.21 לרחוב שהמדיניות הגדירה כרחוב שאינו בעל

אופי עירוני, אלא שדרה רחבה כחלק ממערך מומלץ: לדחות את ההתנגדות בחלקה בנושא זה שדרות ירוקות בשכונה.

המרקם הקיים בתחום התכנית הינו מובלעת

בלתי נפרדת של שכונת מעוז אביב. הבינוי

המוצע לא התייחס לכך באופי הבינוי,

בשמירה על השטחים הפתוחים ומרקם

חברתי תכנוני.

מסמך המדיניות קבע כי תוספת בינוי תוך

עירוב שימושים יעשו בדפנות השכונה ואילו

בלב השכונה- התחדשות מתונה לשמירה על

אופיה השקט וחזותה הירוקה.

בהתאם להחלטת הועדה המקומית בדיון בהתנגדויות מיום ,10.3.21 ערך אגף הכנסות מבניה עדכון של

הבדיקה הכלכלית מהטעמים הבאים: הדו"ח הכלכלי הוכן לפני כ-3 שנים בפרק הזמן הזה עלו מחירי

המקרקעין בכלל ובתחום התכנית בפרט. הרח"ק שנבחן בדו"ח הכלכלי המקורי הינו ,3.1 זאת לעומת רח"ק 3.5 בתכנית המופקדת. יש לציין כי הדו"ח הכלכלי משקף את התמורות של תוספת 18 מ"ר ליח"ד.

צוות התכנון שקל את טיב התכנון, נפחי הבניה, אופי הבינוי ביחס לשכונה, כמות יח"ד המתווספת אליה וההקצאות לצרכי ציבור ומצא כי מדובר בתכנית ראויה. בה בעת , עדכון הבחינה הכלכלית שנערך לקראת דיון זה מצביע על רווח יזמי גבוה.

לאור האמור לעיל, הצוות המקצועי בדק ומצא כי ייעדן של 50 יח"ד לטובת דיור בר השגה ,בהנחה של 40 אחוז ממחיר השוק לתקופה של 20 שנה, יסייע להנגיש את הדירות למגוון רחב יותר של אוכלוסיות ובכך תגדל התועלת הציבורית של התכנית. בדיקה כלכלית אשר נערכה באגף הכנסות מבניה ופיתוח מצאה כי למהלך המוצע ישנה היתכנות כלכלית.

תמהיל יח"ד אלה יהיה בהתאם לתמהיל התכנית, אך שטח יחידת דיור ברת השגה לא יעלה על 100 מ"ר (פלדלת). עבור הדב"י יוקצו 35 יח"ד בשטח של כ-55 מ"ר, ו15 יח"ד בשטח של כ-85 מ"ר כל אחת (פלדלת).

מס' יח"ד בכל מנעד, גודלן ומיקומן יקבעו בשלב תע"א, בתאום עם היח' לתכנון אסטרטגי. ניתן יהיה לחלק את יח"ד אלו לעד 2 מקבצים בשני מבנים נפרדים. הדב"י יהיה בניהול ובבעלות אחודה.

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות צפון)

1. לקבל חלקית את ההתנגדויות הבאות: ,1.1 2.1,2.2,3.2 ולכן מומלץ להעדיף את החלופה

המופקדת, קרי: 2 מבנים בני עד 19 קומות ו4 מבנים בני עד 8 קומות מהטעמים הבאים:

א. התאמה למסמך המדיניות לשכונה: שקבע כי גובה הבניה החדשה יהיה עד 8 קומות (כולל קומת קרקע

וקומת גג), מיעוטה יוכל לחרוג מגובה זה.

ב. חוות דעת המשנה ליועמ"ש לממשלה מתאריך ה- 18.5.21 (לאחר פרסום התכנית לפי ס.106ב' לחוק), שקבעה

כי תא/5000 מאפשרת לסטות מהוראותיה בענייני הליבה, ככל שמדובר בסטייה המותרת בהקלה. כלומר, בסמכות הוועדה המקומית להכיל בתכנית מפורטת תוספת קומות שאותן ניתן היה לאשר בהליך של הקלה בשלב בקשה להיתר, וזאת בהתאם לסמכותה לפי סעיף 62א()9 לחוק ותקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב-.2002 כלומר בסמכות הועדה המקומית לאשר תכנית מפורטת הכוללת בינוי בן עד 19 קומות (15 קומות+ 4 קומות בהקלה).

ג. כמות יח"ד במבנה מרקמי: הן בתכנית המופקדת והן בשינוי לפי ס.106ב' מוצעות 378 יח"ד. בחלופת ה-19

קומות מתוכננות כ-134 יח"ד במבנים מרקמיים (עד 8 קומות). זאת לעומת חלופת ה- 15 קומות בה מתוכננים כ-56 יח"ד בלבד במבנים מרקמיים. למבנה מרקמי יש עלויות ועד בית סבירות, לעומת מבנה רב קומות (19/15 קומות) שלו עלויות תחזוקה, ניהול ועלויות שוטפות גבוהות, עקב ריבוי מערכות מורכבות ויקרות. ישנה חשיבות עירונית להותיר כמה שיותר יח"ד במבנים גבוהים-מרקמיים, כדי לשמר את האוכלוסייה הקיימת, ולעודד חתכי גילאי ומצבים סוציו-כלכליים מגוונים.

ד. בהתנגדויות שהתקבלו לפרסום לפי ס.106ב' לא הועלו טיעונים שיש בהם כדי להעדיף את חלופת ה-15

קומות על פני חלופת ה-19 קומות.

מכל הטיעונים שלעיל, המלצת הצוות הינה לאשר את התכנון המקורי כפי שפורסם בתכנית המופקדת, קרי:

2 בניינים בני עד 19 קומות ו4 בניינים בני עד 8 קומות.

עמ' 156 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

2. לקבל חלקית את ההתנגדות הבאה:

שינוי קו בנין צפון מזרחי: 5 מ' בקומת הקרקע, 10 מ' בקומות מעל.

3. להוסיף הוראה כי 50 יח"ד יוקצו לטובת דיור בר השגה בהנחה של %40 ממחיר השוק ותהיינה

כפופות להגדרה זו למשך 20 שנה. תמהיל יח"ד אלה יהיה בהתאם לתמהיל התכנית, שטח יחידת דיור ברת השגה לא יעלה על 100 מ"ר (פלדלת). עבור הדב"י יוקצו 35 יח"ד בשטח של כ-55 מ"ר, ו15 יח"ד בשטח של כ-85 מ"ר כל אחת (פלדלת). מס' יח"ד בכל מנעד, גודלן ומיקומן יקבעו בשלב תע"א, בתאום עם היח' לתכנון אסטרטגי. ניתן יהיה לחלק את יח"ד אלו לעד 2 מקבצים בשני מבנים נפרדים. הדב"י יהיה בניהול ובבעלות אחודה.

4. לדחות את יתר ההתנגדויות שהוגשו במועד הדיון להתנגדויות מיום 10.3.21 וההתנגדויות שהוגשו

לפי ס.106ב' לחוק ולתת תוקף לתכנית

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 21-0021ב' מיום 20/10/2021 תיאור הדיון:

אדר' תמי ג'וסטו: התוכנית הופקדה עם שני מבנים בני עד 19 קומות כי חשבנו שנוכל להכיל בתכנית

הקלות שניתן לאשרן בזמן הבקשה להיתר ובכך להציג מצב תכנוני סופי וודאות תכנונית. התוכנית קיבלה טעון אישור השר ולכן הועדה המקומית שקלה לעדכן את הגובה ל15 קומות וכן עדכון קו בנין צידי.

במהלך הפרסום לפי סעיף 106ב' קיבלנו את חוו"ד של ארז קמיניץ, המשנה ליועמ"ש לממשלה שאומרת כי בסמכותנו להכיל בתכנית הקלות לגובה. כעת אנחנו דנים בהתנגדויות שהוגשו לפי סעיף 106 ב', כלומר עדכון גובה הבינוי ל15 קומות. לא מצאנו בהתנגדויות אלו טעמים תכנוניים להעדיף את ה15 קומות על פני ה19 קומות מחד, ומאידך בחלופה של ה19 קומות מיעוט הבניה יהיה מבנים מרקמיים ולכן מכל הטעמים הללו אנחנו ממליצים לוועדה לחזור לחלופה המופקדת ולקבל יותר יחידות דיור במבנים מרקמיים, על כל מה שמשתמע מכך.

בוצע עדכון של הבדיקה הכלכלית, ביחד עם אגף הכנסות מבניה ופיתוח. בדקנו ומצאנו כי יש מקום להוסיף הוראה כי מסך יח"ד של התכנית 50 יח"ד תהיינה ברות השגה, בהנחה של %40 ממחיר השוק ולתקופה של 20 שנה. יח"ד אלו תהיינה בתמהיל התכנית. ניתן יהיה לחלקן לעד 2 מקבצים, בניהול ובבעלות אחודה.

מטעם היזם:

עו"ד גדרון מיכה: ההתנגדויות הם לפי סעיף 106ב', אולם אנחנו חוזרים לגרסה המקורית, כלומר

השינויים אינם רלוונטיים ומה גם שהועדה המקומית ממליצה לקבל חלקית את ההתנגדויות שהוגשו ולחזור לגרסה הקודמת.

הראלה אברהם אוזן: ברגע שהוסר החסם לאשר את התכנון המקורי המופקד והמלצת הצוות הינה לחזור

לתוכנית המופקדת אז נראה שהליך זה מתייתר.

דורון ספיר: ואם נחליט לא לקבל את המלצת הצוות?

הראלה אברהם אוזן: אם אתם שוקלים כן לאשר את השינויים שפורסמו ב106 ב' אז נשמע את

ההתנגדויות.

אודי כרמלי: מה שתמי אמרה זו המלצת צוות וההתנגדויות צריכות להישמע.

מתנגדים

אדריכלית איריס לוין: הגשתי חוו"ד תכנונית. תוכנית המתאר קבעה בניה עד 8 קומות, ובכפוף למסמך

מדיניות. תוכנית המתאר אמרה כי לאחר הכנת מסמך המדיניות אפשרי יהיה לעלות בדרגה אחת מעבר ל8 קומות ובכפוף לבדיקה כלכלית. בזמן הכנת התוכנית לא נכללה בדיקה כלכלית. חוו"ד זו צריכה להיות הבסיס לתוכנית. חוו"ד שאומרת נקודת האיזון הוא X יח"ד ומכאן גוזרים את הבינוי. גם 15 הקומות היו צריכים להיות נקודתית גם המדיניות וגם תוכנית המתאר קבעה שאפשר לחרוג בגובה נקודתית מקומית לצורך הצדקה כלכלית. כאן יש מכפיל 1 ל3 שקבע את מס' יח"ד הדיור. לכן כאשר מחלקים את מס' יח"ד על פני השטח נוצרים בנינים 4 בנינים חורגים בגובה ובני 15 קומות ורק 2 בנינים בני 8 קומות. אילו יהיו פחות יח"ד אז הצפיפות והגובה היו שונים. במסמך המדיניות נקבע שאין צורך בשטחי ציבור נוספים כיון שיש מספיק שטחים חומים. ברגע שהקצו עוד מגרש חום במסגרת התוכנית כל המכפילים וכל היחס משתנים. אם לא צריך את השטח החום אפשר להסתפק בקומות הקרקע בשטחי הציבור ובמקום המגרש החום לעשות שטח ירוק שייצור חציצה בין הבינוי הקיים לחדש. זה ישרת את הבינוי החדש ותושבי השכונה ובסופו של דבר יפחית את העומס והלחץ. הבינוי ברחוב מבצע קדש הוא סוג של חומה בגובה של 3 קומות, שהיא יותר מתאימה לרחוב אורבני. מבצע קדש אינו רחוב עירוני לפי המדיניות. במסגרת המסמכים הוצג נספח סביבתי שמראה הצללה ופגיעה של בנינים גבוהים שיוצרים הצללה ברוב שעות היום במיוחד בשעות החורף. אפשר היה לייצר בינוי אחר ע"י הפחתת יח"ד ולייצר כמה חלופות כדי עמ' 157 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

שנקודת האיזון שתהיה פחות פגיעה ותיצור פחות הצללה על המבנים מצפון. בנושא התנועה מדובר על מרתף חניה אחד, כל המשתמשים מתכנסים ברח' קהילת קייב, כולל ביה"ס ונוצר מפגע תנועתי.

עו"ד נעם קולדני: המסמך העיקרי שלא הוצג הוא החוו"ד הכלכלית. היחס שניתן של 1:3 הוא בפרמטר

ללא שיעור מעבר למה שנידרש, אין סיבה לתת ערך זה. 1:2 הוא ערך מספק לשכונת נאות אפקה א'. ברגע שתינתן חוו"ד ובהיקבע מס' יח"ד הדיור ע"פ חוו"ד כלכלית שיוצרות כדאיות כלכלית לדעתי מס' הדירות יקטן משמעותית בערך ב%30 והתסבוכת תפתר. מסמך המדינות אושר לפני 5 שנים והתוכנית הזו מתעלמת ממנו לחלוטין. הוא אומר איך יעשה התכנון ומהו גובה הבינוי: 8 קומות ובאופן חריג אפשר לתכנן 15 קומות. מה שנחשב חריג נעשה פה בבסיס. למעשה מבקשים 19 קומות לכן אין בסיס לבקשה של 15 קומות כל שכן של 19 קומות. הסטנדרט הוא 8 קומות. חסרות חוו"ד סביבותיות, הבינוי יוצר צל.

מציע כפתרון כי התכנית תכלול שטחים ציבוריים פתוחים שיבודדו בין השכונה החדשה לקיימת ויספקו שטח של פארק גם לשכונה הקיימת וגם לבניינים החדשים. החומה שמנסים ליצור על רחוב מבצע קדש לא תעלה על הדעת. חברי הועדה מכירים את השכונה. הפקעה של שטחי הציבור בלתי אפשרית אין דרך להפקיע שטחי ציבור לטובת היזמים כי הם של הדיירים לא בתוכנית הקודמת ולא בזו. מס' הקומות 15 יצור חומה ואין דרך לאשר את ה,15 זו חומת מגדלים שתמנע אור ופרטיות לדיירים השכנים. אין צורך לבצע את הבינוי הזה. צריך לעשות פרסום אם חוזרים לתוכנית המקורית ושתהיה אפשרות להגיש התנגדות מחודשת.

ברטה שירן: אני מסכימה לדברי קולודני. חומה של 15 קומות זה לא בא בחשבון. שנים הפרויקט הזה

נדחה ע"י צוות צפון בגלל ציפוף יתר, איך עכשיו העלתם את התוכנית לדיון?. ברח' מבצע קדש אמורות להתקיים 1200 משפחות? אי אפשר להתייחס רק לפרויקט הזה כאשר יש עוד יח"ד מגורים מתוכננות.

כמות החניות לא הגיונית. לא הגיוני מספר הקומות. התוכנית הזו מקודמת המון שנים ושוב מעלים מהאוב הצעות לא הגיוניות. זו שכונה שאנשים מתגוררים בה 40 ו50 שנה. זו הייתה צריכה להיות תוכנית של תמ"א 38 2 של פינוי בינוי או של תוספת 2 קומות ולא יותר, זה לא הפרויקט היחיד יש גבול.

מאיר דן מייצג את הדיירים: מגיעים לדיון בועדה ומגישים התנגדות ובסוף מתנהל דיון בתוכנית אחרת.

אנחנו בעד שהמתחם הזה ישתנה ולתושבים יהיה פתרון של בתים חדשים ופיתוח. מצד שני צריכים למצוא פתרון לדיירים במחיר שהוא כלכלי ולא ליצור מצב עם רווח יזמי עודף. יש למצוא פתרון ופה זה לא נעשה. התוכנית יצאה מפרופורציה, חריגה ולא מידתית. אף אחד מחברי הועדה לא ירצה להיות שותף של תוכנית שתיצור חומה 4 בנינים בני 15 קומות. אין מבנים כאלה 4 מבנים מחוברים לא ב19 ו15 קומות בכל שכונת צפון מזרח. יש מלא מודלים לדוגמא בגבעת הפרחים. מצד שני יש עוד בעיות כגון חניה ברח'

קהילת קייב זהו המקום הכי צפוף. כגון צומת ליידי דיוויס צומת של היכל הספורט אתם חייבים לעשות 2 כניסות. אתם צריכים להביא את התוכנית למצב המקורי שהיא בעלות מינימלית הן ליזם והן לתושבי השכונה. וצריך לראות מה ההליך המסודר לתוכנית הזו. אי אפשר להגיש התנגדויות כשהיזם עצמו מתנגד לתוכנית הזו זה לא נראה הגיוני.

מיכה גדרון עו"ד: מרבית הטענות שהיו כאן הם נגד התוכנית המקורית ולא טענות נגד ה106ב. פרסום לפי

סעיף 106 ב' הוא לא מקצה שיפורים שחוזרים על הטענות כנגד התוכנית המקורית. הטיעון היה צריך לעסוק רק בשינוי מס' הקומות בין התוכנית המופקדת לבין התוכנית לאחר פרסום 106ב ורק בנושא הזה לכן רוב הטענות כאן לא רלוונטיות לדיון היום. הטיעון היחיד הנכון שהפרסום 106ב שמציג 4 בנינים על מבצע קדש יוצר חומה אנחנו מסכימים עם המתנגדים שהתכנון המופקד שכלל 2 בנינים בני 19 קומות ויתר החזית ברחוב מבצע קדש פתוחה יחסית לרבות חזית מסחרית הוא יותר טוב. לכן בהמלצת הצוות המקצועי גם אנחנו בעד לחזור לתכנון המקורי. מעבר לכך לגבי יתר הטענות שנטענו נבקש מהועדה להתעלם מהם. מדובר בחזרה על הדברים שנידונו בדיון בהתנגדויות ויש להתעלם מהם. בהמלצת הצוות רואים נושא אחד שלא היה כלול בתוכנית המופקדת והוא המלצה כי 50 יח"ד מתוך ה378 יוקצו לדיור בר השגה. בצד הפורמלי בדיון הקודם בהתנגדויות ביקשתי כי היה ואתם מתכוונים לשנות את כמות או תמהיל הדירות זה יפורסם במסגרת 106ב' על מנת שנוכל להתנגד ולהיערך לתגובה. אנחנו את ההמלצה להקצות 50 יח"ד לדיור בהשגה ראינו אתמול וזה לא אפשר לנו להתנגד לנושא הזה ובצד הפורמלי ההליך לא היה תקין. בצד המעשי יש לנו תגובה מהחברה ואבקש התייחסות לגבי הדב"י מהיזם ומהסיבה שאנחנו רוצים להעלות על הקרקע ולקדם את התוכנית.

אריק טובול סמנכ"ל החברה מקבוצת גבאי: אני מברך את הצוות על קידום התוכנית. בענין הדב"י והספקנו ללמוד בפרק זמן קצר כי 50 יח"ד יכבידו על הפרויקט ואני מבקש מהועדה לבדוק בחישובים שהיא עשתה. נבקש להקצות לטובת הדב"י 35 יח"ד בגודל ממוצע של עד 55 מ"ר, זאת כדי שהפרויקט יהיה כלכלי. בנוסף, לגבי הנחה של %40 משווי השוק- אנחנו מבקשים שזה יהיה %20 הנחה משווי שוק מקסימום %.25

אדר' תמי ג'וסטו: לגבי הגובה כפי שאמרנו החלופה של ה19 קומות היא אפשרית והיא תואמת את מסמך

המדיניות של השכונה שקבע כי מיעוט הבניה תהיה גבוהה ורובה מרקמית. כך גם תהינה יותר יחידות דיור מרקמיות. אנחנו תומכים בחלופה הזו ולא מצאנו בהתנגדויות ל106ב' טיעונים בכדי להעדיף את ה15 קומות לעומת 19 הקומות.

עמ' 158 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

ליאור שפירא: פניה ליזם - זו דעתי האישית -אנחנו נציע לוותר את דירות דב"י ונוריד את הקומות ל15

קומות.

אריק טובול: ראוי להבהיר את מה שאתה אומר.

ליאור שפירא: הייתי רוצה לשמור על אחידות הבניינים ואני שומע חלק מהמתנגדים.

אסף הראל: אני מתנגד נחרצות לביטול הדב"י.

דורון ספיר: בעקבות חוו"ד האם יש למתנגדים הערות נוספות?

מאיר דן: אנו לא ראינו את החוו"ד הכלכלית, אבל נוצרו עודפים בתמורות. אני בעד שני בנינים בני 15

קומות זה כיוון חיובי ונכון.

עו"ד נעם קולודני: כל הבסיס לדיון שנעשה הוא פסול אין דרך לנהל את הדיון מבלי שלכל הנוכחים תהיה

חוו"ד כלכלית מבוססת. הסחר במספרים לגבי המגדלים לא רלוונטי. הדרך היחידה היא לקבל חוו"ד כלכלית על ידי כלכלן שיגיד מה מס' יח"ד שנדרש ואז להתחיל לתכנן אחורה. אם אין חוו"ד יש צורך ליצור כזו. 15 קומות סותר את תוכנית המתאר. תוכנית המתאר קובעת 8 קומות וכל חריגה הינה נקודתית ודאי לא 15 או 19 זה רק החריג.

ברטה שירן: להסב את תשומת הלב בתוכנית המקורית אם מעלים מעל הגובה של ה-8 קומות זה יכול

להיות רק באופן נקודתי. בנוסף מחירי הדירות קפצו פי כמה, כך שמבחינת היתכנות כלכלית אנחנו מבקשים להראות לנו דו"ח כלכלי שיראה לנו את האספקט הכלכלי של יח"ד.

גדרון מיכה, עו"ד: ה106ב מדבר על ה4 בנינים בני 15 קומות. כעת מוצע לרדת ל15 קומות. סך יח"ד הינו 378 יח"ד ללא דב"י אנחנו חושבים שזה תכנון פחות טוב. לא מובנת ההצעה.

ליאור שפירא: במגדלים בני ה19 להפחית ל15 קומות ובשני המגדלים הללו לא נעמוד על הדרישה לדב"י.

דורון ספיר: זו הפקדה חדשה וזה לא רלוונטי

גבאי טובול: אנחנו תומכים בהמלצת הצוות.

רועי אדר: בהמשך לדיון בהתנגדויות נערך תחשיב חדש, בהתאם לנתוני תכנון ונמצא כי התוכנית כלכלית

גם במתווה של 50 יח"ד דב"י.

עו"ד נעם קולודני: אני מבקש לקבל את החוו"ד הכלכלית.

דורון ספיר: נעביר את חוו"ד

דיון פנימי:

דורון ספיר: המלצת הצוות לחזור לתכנון של 2 מבנים בני 19 קומות ו-50 יח"ד דב"י. הועדה מחליטה

לקבל את המלצת הצוות, לקבל את ההתנגדויות בחלקן כמפורט בחוו"ד הצוות. הועדה ממליצה לקבל את החלופה של 2 מבנים בני עד 19 קומות ו4 מבנים בני עד 8 קומות.

הועדה רשמה לפניה הודעת היזם לפיה הוא מסכים להקצות 50 יח"ד לדב"י בהנחה של %40 ממחיר השוק ולמשך 20 שנה

מאיה נורי: לא ברור למה ל20 שנה ולא לצמיתות, הרי הוא ימכור את הדירה אחרי 20 שנה

אורלי אראל: כי זו האופציה בחוק

מאיה נורי: בחוק כתוב לפחות 20 שנה ואין בעיה לעשות לצמיתות. האם הבעלות של הדב"י תהיה בעלות

אחודה?

אורלי אראל: כן, דיור בר השגה לצמיתות הוא בעייתי

תמי גו'סטו: בעלות אחודה כתוב בחוו"צ. היקף יח"ד בתכנית לא השתנה בשום שלב. כל מה שעשינו זה

להקצות 50 יח"ד לדב"י. ההחלטה להוסיף את ההוראה כי מסך יח"ד של התכנית – 50 יח"ד יוקצו לטובת דב"י אין בה לשנות את כמות יח"ד בתוכנית, לא מהווה שינוי לתוכנית ולכן לא נדרש פרסום נוסף לפי סעיף 106ב'

עו"ד הראלה אברהם אוזן: הדב"י נובע הן מהבדיקה הכלכלית והן מהדיון בהתנגדויות. מדובר באותה

צפיפות ולא הוספנו דירות לכן לא נדרש פרסום נוסף לפי סעיף 106ב'.

דורון ספיר: בסעיף ,3 בהמשך לחוו"ד הדעת הכלכלית שהוצגה בפני הועדה ובמענה לחלק מההתנגדויות

מחליטים להוסיף הוראה כי מסך יח"ד יוקצו 50 יח"ד לדב"י.

מאיה נורי: דב"י צריך לעשות לצמיתות, זו עסקה של החיים שלהם ועוד 20 שנה היזם ימכור את הדירה.

אנחנו רוצים לראות את כל סוגי האוכלוסיה.

בישיבתה מספר 21-0021ב' מיום 20/10/2021 (החלטה מספר )5 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

1. לקבל חלקית את ההתנגדויות הבאות: ,1.1 2.1,2.2,3.2 ולאשר את התכנון המקורי כפי שפורסם

בתכנית המופקדת, קרי:2 בניינים בני עד 19 קומות ו4 בניינים בני עד 8 קומות.

2. לקבל חלקית את ההתנגדות הבאה:

שינוי קו בנין צפון מזרחי: 5 מ' בקומת הקרקע, 10 מ' בקומות מעל.

עמ' 159 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

3. בהמשך לחוו"ד הכלכלית החדש שהוצגה לועדה ובמענה לחלק מההתנגדויות מחליטים להוסיף

הוראה כי מסך יח"ד יוקצו 50 יח"ד יוקצו לטובת דיור בר השגה בהנחה של %40 ממחיר השוק ותהיינה כפופות להגדרה זו למשך 20 שנה. תמהיל יח"ד אלה יהיה בהתאם לתמהיל התכנית, שטח יחידת דיור ברת השגה לא יעלה על 100 מ"ר (פלדלת). עבור הדב"י יוקצו 35 יח"ד בשטח של כ-55 מ"ר, ו15 יח"ד בשטח של כ-85 מ"ר כל אחת (פלדלת). מס' יח"ד בכל מנעד, גודלן ומיקומן יקבעו בשלב תע"א, בתאום עם היח' לתכנון אסטרטגי. ניתן יהיה לחלק את יח"ד אלו לעד 2 מקבצים בשני מבנים נפרדים. הדב"י יהיה בניהול ובבעלות אחודה.

4. הועדה רשמה לפניה את הצהרת היזם לפיה הוא מסכים להקצות 50 יח"ד לדב"י ב %40 הנחה

ל20 שנה בבעלות אחוד ניתן לחלק ל2 מקבצים.

5. לדחות את יתר ההתנגדויות שהוגשו במועד הדיון להתנגדויות מיום 10.3.21 וההתנגדויות שהוגשו

לפי ס.106ב' לחוק ולתת תוקף לתכנית.

משתתפים: דורון ספיר, ליאור שפירא, אסף הראל, מאיה נורי עמ' 160 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

להלן דיווח על החלטת ועדת הערר מיום 21.7.22

על החלטת הועדה המקומית לאישור תא/ 4668 התחדשות עירונית מ. קדש – ק. פוזנן הוגשו שני עררים –

האחד על ידי דייר ברחוב קהילת קייב 8 והשני על ידי נציגות של שלוש משפחות המתגוררות בקהילת פוזנא ,7 כולם ממוקמים מצפון לתכנית.

להלן עיקרי העררים:

1. סמכות הועדה המקומית לדון בתכנית

ועדת הערר דוחה את טענת העוררים וקובעת כי התכנית הינה תכנית בסמכות הועדה המקומית.

2. גובה המבנים

העוררים מעלים מס' טענות כנגד אישורם של שני מגדלים בני 19 קומות. תא/5000 ומסמך המדיניות קבעו כי גובה הקומות המותר הוא 8 קומות, כאשר חריגה לבניה של עד 15 קומות מותנית בשילוב של מספר תנאים אשר לטענת העוררים לא התקיימו בתכנית בהם:

• בניה נקודתית.

• בדיקת מגוון ההיבטים התכנוניים והתאמתם הפיזית לבינוי בשכונה והרחקת הבנייה החריגה מהבינוי הקיים ברח' קהילת פוזנא.

• בניה חריגה כבסיס כלכלי לישימות פינוי – בינוי.

עוד טענו העוררים כי החריגה המשמעותית בגובה לא רק שאינה נדרשת מבחינה כלכלית אלא אף מייצרת רווח עודף באופן קיצוני החורג מהסטנדרט של הועדה המקומית.

בתשובת הועדה המקומית נטען כי מספר הקומות הינו בהתאם לתכנית המתאר ומסמך המדיניות. בתא/ 5000 סעיף 5.3.2 (ג) נקבע כי בתכנית התחדשות עירונית הנמצאת במתחם להתחדשות עירונית רשאית הועדה המקומית לאשר בניה נקודתית חריגה מסביבתה בדרגת גובה אחת מעבר לקבוע בנספח העיצוב העירוני. המשמעות היא עליה מגובה של עד 8 קומות לדרגת גובה של עד 15 קומות. בסעיף 5.4 בתא/5000 נקבע כי החריגה בגובה תותר בהתאם למסמך המדיניות למתחם. במסמך המדיניות להתחדשות עירונית לשכונת נאות אפקה א' שאושר ביום ,18.11.2015 המרחב סומן למגורים בצפיפות גבוהה, בין היתר בשל סמיכותו לציר המרכזי שלאורך מבצע קדש.

לעניין הטענות בעניין הרווח היזמי בפרויקט, הועדה המקומית הדגישה כי הטענות לא עלו במסגרת ההתנגדויות שהוגשו לתכנית, אלא רק במסגרת הדיון בסעיף (106ב) לחוק התכנון והבניה. הועדה הוסיפה כי הבחינה הכלכלית לתכנית נערכה בשנת 2018 ובאותה עת הצביעה על רווח יזמי של %20 בלבד. עוד הוסיפה הועדה כי הסיבה לגידול החד ברווח הכלכלי הינה עליית מחירים משמעותית בתקופה שבין ביצוע הבדיקה לבין הדיון בהתנגדויות. לאור הגידול בשיעור הרווחיות הועדה בחרה להגדיל את התועלת הציבורית באמצעות דרישה להקצאת 50 יחידות דיור בהישג יד.

ועדת הערר קבעה כי בחינה לפי תקן 21 מלמדת באופן ברור שלא הוכח חוסר כדאיות כלכלית אשר מצדיק חריגה בגובה המבנים כמוצע. הבחינה מלמדת על שיעור רווחיות גבוה ביותר. לאור זאת, ועדת הערר קבעה כי תכנון של שני מגדלים בגובה 19 קומות אינו ראוי בהתחשב במכלול הגורמים. הועדה קובעת כי

התכנית תתוקן כך שגובה המבנים יהיה 8 קומות מלבד מבנה אחד בן 15 קומות שימוקם במפגש

הרחובות מבצע קדש וקהילת ריגא. יחד עם זאת, וועדת הערר קובעת כי ככל שהועדה המקומית תמצא בחוות דעת שמאית שתוכן מטעמה, כי השינויים בבינוי אינם רווחיים, תוכל הועדה המקומית מתוקף סמכותה לאשר הגבהה של בניין בן ה- 15 קומות בשיעור של עד 4 קומות. כלומר תתאפשר הקמה של מגדל אחד (מגדל )E בתחום התכנית בגובה כולל של 19 קומות סה"כ.

3. מספר יחידות הדיור

לטענת העוררים יש להפחית את מספר יחידות הדיור, כך שהתוספת תהיה לפי מכפיל 1:2 המתאים יותר לערכי הקרקע הגבוהים בשכונה.

הועדה המקומית השיבה כי בתכנית פינוי בינוי קיימות עלויות נוספות כגון הפרשת שטחים לשטחי ציבור, תעלות עירוניות וכיו"ב. לפיכך, בהשוואה לתכניות פינוי בינוי אחרות באזור לא מדובר על מכפיל חריג.

בנוסף, התכנית המופקדת מציעה צפיפות של 33 יחידות דיור לדונם נטו ואינה חורגת מזו הקבועה בתכנית המתאר הכוללנית בה נקבעה צפיפות מינימאלית.

עמ' 161 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

ועדת הערר קבעה כי היות והצפיפות המוצעת בתכנית אינה בלתי ראויה מבחינה תכנונית, היא אינה

מורה על צמצום מספר יחידות הדיור. עם זאת, היות והיקפי הבנייה יצומצמו משמעותית במסגרת תיקון

מסמכי התכנית, מהנדס העיר ייקבע מהו מספר יחידות הדיור שניתן לבנות על בסיס העקרונות שנקבעו

בתכנית המופקדת (%30 יח"ד קטנות בשטח עד 55 מ"ר פלדלת וכיו"ב), על מנת שלא יוותר עודף של יחידות דיור לא ממומשות.

4. דיור בר השגה

ועדת הערר קובעת כי ככל שלאחר תיקון התכנון מס' יחידות הדיור יפחת מ 317 יח"ד, מספר יחידות הדיור בהישג יד לא יעלה על %10 מסך הדירות. (במקום 50 יחידות דיור כפי שהוסכם בין היזם לוועדה המקומית בהחלטתה מיום .)20.10.21

5. מבני ציבור

תשובתה של הועדה המקומית מקובלת על ועדת הערר שלא מצאה מקום להתערב בעניין ההקצאות לשטחי ציבור.

6. תנועה ותחבורה

הנושאים שהועלו על ידי העוררים כללו מיקום המבנה הציבורי (ברח' קהילת פוזנא), ומיקום כניסה לחניון במפגש הרחובות ק. קייב וק. פוזנא. בנושאים אלו תשובתה של הועדה המקומית מקובלת על ועדת הערר שלא מצאה מקום להתערב בהחלטת הועדה המקומית.

7. הצללה

ועדת הערר אינה מוצאת מקום להידרש לטענת העוררים בנושא זה נוכח השינויים הצפויים בתכנית בהתאם להחלטה שלעיל.

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות צפון)

1. דיווח על תיקון התכנית בהתאם להחלטת ועדת ערר.

2. תיקון מסמכי התכנית בהתאם להחלטת ועדת הערר יעשה בתיאום עם צוות תכנון צפון.

3. מתן תוקף לתכנית לאחר השלמת התיקונים בהתאם להחלטת ועדת הערר.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 24-0005ב' מיום 10/04/2024 תיאור הדיון:

אורלי אראל: בתוכנית הזו אנו מבקשים לדווח על החלטת וועדת ערר. כשהוועדה המקומית הוסמכה

כוועדה עצמאית מתוך כך שיש תוכנית מתאר כוללת תא 5000 תוכניות שמאושרות מתוקפה החוק איפשר למי שההחלטות של הוועדה המקומית לא מוצאות חן בעיניו או שהוועדה לא קיבלה את התנגדותם והחליטה לתת תוקף לתוכנית יש להם זכות להגיש ערר לוועדת ערר. בתכנית הזו התושבים הגישו ערר, לפני כשלושה שבועות קיבלנו את החלטת וועדת הערר וכעת אנו מדווחים לוועדה על החלטת וועדת הערר.

זיו לייבו: מציג את עיקרי התוכנית וההתנגדויות ממצגת ומקריא את החלטת וועדת הערר מתוך הדרפט.

המלצת הצוות היא לתקן את מסמכי התכנית בהתאם להחלטת וועדת הערר ובתיאום איתנו. הוועדה תקיים דיון נוסף לאחר שתוכן חוות דעת לפי תקן 21.1 ביחס לתכנון שאישרה וועדת הערר ולאחר שיובאו בפניה המלצות צוות התכנון בנוגע למספר הקומות של בניין E

רועי אלקבץ: מה הלקח שנלמד מוועדת הערר?

ליאור שפירא: אני רוצה להפנות לעמוד 69 בדרפט, התנהלו דיונים אינסופיים על השינוי, להוריד ל-15

קומות ולהפחית את הדב"י בדיוק מה שקרה. היו לנו דיונים, למה אנחנו לא צופים? היינו יכולים לחסוך בזמן, השאלה הזו נשאלה אז לפני שהתקבלה החלטה, זו היתה דעתי האישית.

רועי אלקבץ: אנחנו והתושבים רוצים שיהיו איזונים, אנו בעד התחדשות עירונית אבל שזה יהיה מידתי.

במקרה הזה 7 שנים יש עיכוב והמתנה. צריך מאוד להזהר.

אורלי אראל: בסוף תכנון זה עניין של איזונים וסדרי עדיפויות. עיריית ת"א לקחה על עצמה בצורה ברורה

לטפל במחירי הדיור בעיר. רב הקרקע בעיר היא קרקע פרטית והמדינה לא ממש מצליחה בעניין מחירי הדיור והפקעות הקרקעות. לעירייה ולוועדה מדיניות של דב"י כדי לאפשר לאוכלוסיה גם מהעשירון השמיני ותשיעי להמשיך לגור בת"א. הדרך היחידה היא לקבוע דב"י בתוכניות בהתאם למדיניות העירייה והוועדה. מתי יש דב"י? כתועלת ציבורית מתוקף תוכנית המתאר או שאנו רואים לאחר בדיקה כלכלית שאחוז הרווח בתקן 21 ואז גם בוחנים כמה אחוז דב"י האזור יכול לתת. אם המשמעות של תוספת של עמ' 162 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

יחידות דב"י כדי להוריד את מחיר המחיה זה אומר להעלות מס' הקומות מ-15 ל-19 זה מחיר ששווה לעשות אותו אחרת מחירי הדיור רק עולים ועולים ואין לנו יכולת לווסת אותם. תוכנית המתאר קבעה שאפשר עד 15 קומות ובדיונים בוועדה המקומית ניתן להוסיף גובה ויש גם חוו"ד של המשנה ליועץ המשפטי דאז ארז קמיניץ שניתן להוסיף קומות, לכן השיקולים התכנוניים שלנו היו שאפשר לעלות ל-19 קומות בכדי לקבל את היחידות דיור בהישג יד והבדיקה הכלכלית שעשינו לעת קבלת ההתנגדויות שעשינו בדיקה חוזרת מכיוון שעבר הרבה זמן, ראינו שיש רווחיות ליזם וניתן להכניס 50 יחידות דב"י לנו זה נראה ראוי. היה וויכוח בעבר בוועדה אבל נושא הדב"י הוא זה שחשוב ומוביל באיזונים, הוועדה רשאית לקבל איזו החלטה שרוצים.

רועי אלקבץ: נכון היום לבחון האם נכון להוריד את מחירי הדיור? השאלה באיזה מידה ואיפה בעיר.

אורלי אראל: הצגתי לחברה הוועדה החדשים , בקדנציה הקודמת הוועדה המקומית אישרה למעלה

מ- 3500 יחידות דב"י ברחבי העיר, זה הישג יוצא דופן.

רועי אלקבץ: מדובר בסך הכל באחוז וחצי

אורלי אראל: מדובר בקרקע פרטית וזה צריך להיות כלכלי ליזם.

רועי אלקבץ: 3000 יחידות בחמש שנים מה זה?

ליאור שפירא: זה עדיף מאפס. ברור שאנו רוצים דב"י, השאלה שלי הייתה וודאות תכנונית. כאן נראה

שהתפספסה הוודאות התכנונית בפרויקט הזה. בתוכנית הזו הייתה יותר מאופציה אחת כזכור לי. יש פה יזם עם הרבה דיירים, ואנו נכנסים לסיטואציה של הוודאות התכנונית של יזם מול דיירים כתוצאה מדברים שנתנו יותר מידי נפגעת.

אורלי אראל: כרגע על השולחן של אגף התכנון יש למעלה מ-300 תוכניות בניין עיר. מתוך ה-300 כמה

יתארכו. העמדות התכנוניות שלנו לא השתנו. לוועדה המקומית יש לוחות זמן בניגוד לוועדת ערר שלה אין לוחות זמנים שקבועות בחוק.

דייבי ויינשטוק: לעניין נושא כדאיות כלכלית , זה נחשף לחברי הוועדה?

אורלי אראל: לכל תוכנית התחדשות עירונית שלא בבמע"ר המטרופוליני ששם אין ספק שזה כלכלי,

בתוכנית של התחדשות עירונית נעשית בדיקה על ידי היזם וזה עולה במסגרת מסמכי התוכנית באתר.

מלי פולישוק: לעניין עלות מחירי הדיור, יש הרבה מקומות שה-25 אחוז מדיניות צריך לבוא מהעולם.

אביגדור פרויד: אני מציע לוועדה לעשות בדיקה אם היחס של 25 ל-75 היה 50-50 מה היה הרווח הכלכלי,

היחס של 25 במגדלים, הבניינים יהיו ברובם תעסוקה ולא מגורים כולל חלק המגורים. זו הוועדה הכי חשובה , יש לעשות חשיבה מחודשת. אי אפשר לאשר יחס של 25 ל-,75 זה משהו שאינו סביר.

ליאור שפירא: קיבלנו את העדכון.

בישיבתה מספר 24-0005ב' מיום 10/04/2024 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

הועדה קבלה דיווח על החלטת ועדת הערר הדורשת את תיקון התכנית.

ככל שתוכן חוו"ד לפי תקן 21.1 הועדה תקיים דיון נוסף ביחס לתכנון שאישרה ועדת הערר ולאחר שיובאו בפניה המלצות צוות התכנון בנוגע למספר הקומות של בנין .E אחרת התוכנית תתוקן בהתאם להחלטת ועדת הערר בתאום עם הצוותים המקצועיים ולאחר השלמת התיקונים תפורסם למתן תוקף.

משתתפים: ליאור שפירא, רועי אלקבץ, חן אריאלי, אלחנן זבולון, דייבי דישטניק, דודו לנדאו עמ' 163 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

דיווח בעדכון בינוי בעקבות ועדת ערר שהתקיימה בתאריך :21.07.2022

בתאריך 21.03.2024 התקבלה החלטת ועדה לעררים שהוגשו כלפי החלטת הועדה המקומית מיום 20.10.2021 לאשר למתן תוקף את תכנית מרחב התחדשות עירונית מבצע קדש – קהילת פוזנן תא/מק/4668 מספר מבא"ת .507-0626317

בתאריך 10.4.2024 דווח לוועדה על החלטת ועדת הערר, והוצג כי ועדת הערר מצאה לנכון להתערב רק בנושא גובה המבנים מבין שלל הטענות שהוצגו בפניה.

גובה המבנים

o בניה נקודתית.

o בדיקת מגוון ההיבטים התכנוניים והתאמתם הפיזית לבינוי בשכונה והרחקת הבנייה החריגה מהבינוי הקיים ברח' קהילת פוזנא.

o בניה חריגה כבסיס כלכלי לישימות פינוי – בינוי.

מסקנות ועדת הערר:

• תכנון של שני מגדלים בגובה 19 קומות אינו ראוי וקובעים שהתכנית תתוקן, כך שגובה המבנים יהיה 8 קומות, מלבד מבנה אחד בגובה 15 קומות שימוקם במפגש הרחובות מבצע קדש וקהילת ריגא, בהתאם לתרשים שצורף למסמך המדיניות.

אופן העמדת המבנים ייקבע במסגרת תכנית עיצוב אדריכלית כפי שנקבע בסעיף 6.1 לתקנון התכנית המופקדת.

הועדה קובעת שככל והועדה המקומית תמצא בחוות דעת שמאית שתוכן מטעמה כי הבינוי עליו הורו אינו עומד בסף הרווחיות שנקבע בתקן ,21.1 תוכל הועדה המקומית לאשר הגבהה נוספת של המגדל בקומה אחת או יותר, ולא יותר מ-4 קומות נוספות עד 19 קומות.

מצב תכנוני מוצע:

לאור הנחיית ועדת הערר, בוצעו שינויים בתכנית, הכוללים הפחתת מגדל בן 19 קומות והפחתת מספר יחידות הדיור ושטחי הבנייה בהתאם. התכנון המעודכן כולל הקמת 5 מבנים חדשים - 4 מבנים בבנייה מרקמית עד לגובה של 8 קומות ומגדל אחד עד לגובה של 19 קומות (15 קומות המותרות עפ"י המתאר+4 קומות בהקלה). בסה"כ מתוכננות 354 יח"ד ומתוכן 50 יחידות דיור בהישג יד (%)14 למשך 25 שנה (במקום 20 שנה כפי שהופיע בהחלטת הועדה המקומית למתן תוקף). תמהיל יח"ד אלה יהיה בהתאם לתמהיל כלל יחידות הדיור בתכנית, כך שהשטח הממוצע ליחידות דיור ברות השגה יהיה 92 מ"ר (פלדלת). סך כלל שטחי הבנייה ליחידות דיור בנות השגה יהיה לפחות 4600 מ"ר על קרקעי (פלדלת). גודלן ומיקומן יקבעו בשלב תע"א, בתאום עם היח' לתכנון אסטרטגי.

גובה הקומות:

בהתאם להחלטת ועדת הערר, ולאור חוו"ד כלכלית שנערכה על ידי משרד פז כלכלה והנדסה מטעם היזם, המוכיחה כי תכנון הכולל פחות מ- 19 קומות אינו עומד בסף הרווחיות הנקבע בתקן ,21.1 מוצע מגדל אחד בן 19 קומות.

היבטים כלכליים (חוו"ד שמאית):

לאור החשיבות ביצירת שקיפות בכלל וביחס לשיקולים הכלכליים בפרט העומדים בבסיס התכנית, חוות הדעת הכלכלית – שמאית שעל פיה תאושר התכנית, תפורסם יחד עם מסמכי התכנית.

זאת בהתאם לדרישות תקן 21.1 (יוני ,)2022סעיף 5.9 "חוותהדעתשעלפיהתופקדהתכנית,תפורסםיחד עםמסמכיהתכנית.ככלשתדרשחוותדעתנוספת,שעלפיהתאושרהתכנית,תפורסםגםחוותדעתזו".

יוער, חוות דעת זו נדרשת במתחמים אשר חל\עתיד לחול עליהם צו הכרזה כמתחמי פינוי ובינוי של הממשלה או שר הבינוי והשיכון ,לפי העניין, אשר קובע הקלות מס לעסקת פינוי ובינוי. (כהגדרתו ב"חוק מיסוי מקרקעין").

עמ' 164 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

חוות דעת כלכלית שנערכה בהתאם לתקן השמאי ,21.1 מצורפת כמסמך רקע למסמכי התכנית ונערכה על ידי שמאי מטעם יזם התכנית אשר עדכנית לחודש מרץ לשנת .2025 חוות דעת זו נבדקה על ידי אגף להכנסות מבניה בעיריית ת"א-יפו תוך דרישה להתאמות ו\או תיקונים בהתאם לעמדת העירייה. לאחר שנערכו התאמות שמאיות ותכנוניות גובשה חו"ד כלכלית, נכון לשעתה.

תשומת הלב: היות ומדובר בסוגיות שמאיות, נפוץ כי לעיתים יכולה להיווצר דיפרנציאציה בין עמדת

היזם לזו של העירייה ,יחד עם זאת נמצא כי פערים אלו אינם משמעותיים ונדונו כחלק מהליך אישור חוות הדעת .

בסיכומו של דבר, על אף פערים בסעיפים שונים, עקרונות הבדיקה ובעיקר שורת הרווח הסופית תואמת

לחוו"ד הכלכלית של האגף להכנסות מבניה ופיתוח ונמצא כי עומד בסף הכדאיות הכלכלית הנדרשת. על

כן, הוחלט לאשר את חוות הדעת הכלכלית מטעם היזם כפי שמובאת פה.

לסיכום ובהמשך להחלטת ועדת הערר ולדוח הכלכלי במסגרת תקן 21.1 המצורף למסמכי התכנית,

נמצא כי בינוי הכולל 19 קומות (בנוסף ל-4 בניינים בני 8 קומות) עומד בסף הכדאיות הכלכלית הנדרשת,

ובינוי נמוך יותר אינו עומד בסף הכדאיות הכלכלית הנדרשת. שיעור רווח לעלות לאחר חיוב בהיטל

השבחה יעמוד על כ- %14.5 שהינו סף הכדאיות הכלכלית המינימלית לפי התקן.

מספר יחידות הדיור: לאור השינוי בגובה המבנים, התכנון המוצע כולל 354 יח"ד המהוות הפחתה של 24

יח"ד במקום 378 יח"ד בתכנון הקודם, ללא שינוי בהקצאת מספר יחידות דב"י.

שטחי בניה: לאור השינוי בגובה המבנים ומספר יחידות הדיור, שטחי הבנייה הותאמו למספר יחידות

הדיור והופחתו בשיעור של כ- 2,807 מ"ר. במקום 42,817 מ"ר למגורים מוצע כעת 40,002 מ"ר. הרח"ק ירד מ- 3.54 ל- .3.31

פיתוח המרחב לטובת הציבור: שטחי הציבור הבנויים, קווי הבניין, זיקות המעבר והשטחים הציבוריים

בתכנית ללא שינוי.

התכנית מציעה חזית פעילה ברוחב 8-10 מטר ומסחר מלווה רחוב מבצע קדש. ברחוב מתוכנן שביל

אופניים אשר עתיד להתחבר למערך שבילי אופניים פנים שכונתי.

הפרויקט מייצר מערכת שבילים פנימית ונגישה מלווה בשטחים מגוננים לרווחת הולכי הרגל. גישור על

הפרשי טופוגרפיה משמעותיים בגבולות התכנית של כ- 4-11 מטר בין הרחובות.

התכנית פותחת ציר הליכה מרחוב קהילת ריגא ממזרח לכיוון קהילת פוזנן ולכיוון קהילת קייב בפנים

מרחב התכנון וציר הליכה מרחוב מבצע קדש צפונה לכיוון רחוב קהילת פוזנן והשטח למבנים ומוסדות

ציבור.

המעברים בין המבנים ברוחב כ- 12-15 מטר בהתאם לתכנית.

התכנית המוצעת שומרת על עקרונות התכנון בזיקות המעבר לרווחת הולכי הרגל והתשתיות, רחבות מגוננות לשהייה ומיקום רמפת הירידה לחניון. בתכנון המוצע, רמפת החניה מקורה בבינוי.

שטחי הבנייה בתת הקרקע עודכנו לתקן החניה 0.8:1 ונקבעו שטחים תת קרקעיים.

עמ' 165 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

מבט מכיוון רח' מבצע קדש

נספח בינוי מוצע

טבלת השוואה:

תכנית מופקדת בינוי מוצע לאחר החלטת ועדת ערר

מספר יח"ד 378 354

מכפיל צפיפות 1:3 1:2.8

דיור בהישג יד 50 יח"ד 50 יח"ד

שטח עיקרי למגורים 30,240 מ"ר 28,320 מ"ר

שטח שירות למגורים 12,577 מ"ר 11,690 מ"ר

סה"כ זכויות למגורים 42,817 מ"ר 40,002 מ"ר

מסחר 1000 מ"ר 1000 מ"ר

שטח בנוי למבנה ציבור 500 מ"ר 500 מ"ר

רח"ק 3.54 3.31

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות צפון)

1. ממליצים לועדה לאשר את התכנון המוצע הכולל עדכון מספר הקומות מ- 15 ל- 19 קומות במגדל,

בכפוף לתיאום הוראות התכנית מול צוות צפון כך שיבטיחו שמירה על נפחי הבינוי כפי שהוצגו לוועדה.

בינוי זה מייצר שטחים פתוחים לרווחת הציבור ובהתאם יש לשמור על צירי מעבר ברוחב של כ- 12-15 מטר מרחוב קהילת ריגא ממזרח לכיוון קהילת פוזנן ולכיוון קהילת קייב בפנים מרחב התכנון, וציר הליכה מרחוב מבצע קדש צפונה לכיוון רחוב קהילת פוזנן והשטח למבנים ומוסדות ציבור.

2. יש לתקן את הוראות התכנית ולהוסיף הנחיות ליחידות הדיור בהישג יד בהתאם למדיניות העירונית

כך שייקבעו 50 יחידות דיור בהישג יד למשך 25 שנה במחיר מופחת ובבעלות אחודה (במקום 20 שנה כפי עמ' 166 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

שהופיע בהחלטת הועדה המקומית למתן תוקף). תמהיל יח"ד אלה יהיה בהתאם לתמהיל כלל יחידות הדיור בתכנית, כך שהשטח הממוצע ליחידות דיור בנות השגה יהיה 92 מ"ר (פלדלת). סך כלל שטחי הבנייה ליחידות דיור בר השגה יהיה לפחות 4600 מ"ר על קרקעי (פלדלת). גודלן ומיקומן יקבעו בשלב תע"א, בתאום עם היח' לתכנון אסטרטגי.

.3תנאי לאישור התכנית הינו השלמת תיאום מול מחלקת הכנסות מבניה לחתימת הסכמים על דב"י, קרן הונית, וכתב התחייבות לתחזוקת שטחים בזיקת הנאה.

4. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

5. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0006ב' מיום 19/03/2025 תיאור הדיון:

זיו לייבו: מציגים את תכנית קהילת פוזנן לאחר שעברה עדכון בועדת ערר. העבודה על התכנית התחילה

לפני למעלה מ-20 שנה, והחלטת וועדת ערר הייתה לפני שנתיים. אנחנו מציגים את העדכון בתוכנית.

גיל שנהב: מציג את התוכנית.

אודי כרמלי: הייתה החלטה של ועדה מקומית שהמליצה על שני נפחים של 19 קומות וחשבנו כצוות

מקצועי שזה נכון. על החלטה הזו הוגש ערר לועדת ערר שהחליטה לבטל את אחד המגדלים ולהוריד את המגדל השני לגובה של 15 קומות תוך שהיא משאירה את הסמכות למה"ע ולעדה המקומית לאשר הגבהה לגובה של עד- 19 קומות בכפוף לבדיקה כלכלית מתאימה. אם היינו מקבלים את המלצת ועדת ערר כלשונה, כלומר להוריד את המגדל הנוסף ואת המגדל השני לצמצם ל15 קומות, אז זה היה אך ורק דיווח והתוכנית היתה מקבלת אישור. כיוון שנתנו פה סמכות למה"ע לשקול את הנושא מבחינה כלכלית לגבי ההפרש של המגדל השני בין 15 קומות ל19 קומות, עשינו בדיקות כלכליות מעמיקות מאד ולכן ועדת הערר שמרה על הסמכות הזו. עשינו בדיקות ומצאנו שהפרויקט נמצא על סף כלכלי רעוע ואנחנו חושבים שכן להמליץ על 19 קומות במגדל הבודד שנשאר. בכל תכנית אחרת הפרמטר של בניה מרקמית ולצידה בניה של 19 קומות, זהו דפוס שאנחנו חוזרים עליו בלא מעט פרויקטים ברחבי העיר. גם מבחינת צפיפות והערכים הצלחנו לשמור על רוח התוכנית למרות הפחתה בשטחי הבניה, ושמרנו על ערכי התכנית- קרי מעברים ושמירה על המרחב הציבורי והחלטנו להמליץ על 19 קומות בהתאם להחלטת ערר.

גיל שנהב: מציג את התוכנית החדשה של מגדל בן 19 במצגת.

גיל פכט סמנכ"ל גבאי: הפרויקט הזה נמצא אצלנו 11 שנה. מבחינת הכלכליות הפרויקט עובר את הרווח

המינימלי ואפשר להתקדם איתו כפי שהוא עם השינויים שהצוות המקצועי הציע.

ליאור שפירא: במסגרת ההכנה שאלתי לו היינו יודעים לתת קומה נוספת על כל אחד מהבניינים של ה8

קומות זה היה מצמצם את יחידות הדיור שועדת הערר לא אישרה לכם. האם לדעתך זה דבר שמצדיק עצירת הפרויקט או עדיף ככה. גורמי המקצוע אמרו הדבר הנכון זה לאשר את זה כפי שזה מוצג ככה.

גיל שנהב: מסחר + 8 קומות הוא עדיין בנין נמוך ולא רב קומות. לו נוסיף קומה אחת בלבד, כל המרקמי

הופך להיות רב קומות. 2 חדרי מדרגות מעליות ועלויות תחזוקה יותר גבוהות לכן אנחנו משתדלים לא לעבור רצפה בגובה + 29 מ' וכל הבניינים הם גבוהים ולא רבי קומות. המשמעות של תוספת קומה אחת היא משמעותית.

מלי פולישוק: הבניין הציבורי הוא גם מוגבל ל 8 קומות?

רבקה פרחי: זה המרקם הסובב.

ליאור שפירא: מאשרים את התוכנית כפי שהוצגה, מקריא את ההחלטה.

בישיבתה מספר 25-0006ב' מיום 19/03/2025 (החלטה מספר )13 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

1. לאשר את התכנון המוצע הכולל הגבהת מספר הקומות מ- 15 ל- 19 קומות במגדל (בהתאם להחלטת

ועדת ערר) , בכפוף לתיאום הוראות התכנית מול צוות צפון כך שיבטיחו שמירה על נפחי הבינוי כפי שהוצגו לוועדה.

2. יש לתקן את הוראות התכנית ולהוסיף הנחיות ליחידות הדיור בהישג יד בהתאם למדיניות העירונית

כך שייקבעו 50 יחידות דיור בהישג יד למשך 25 שנה במחיר מופחת ובבעלות אחודה (במקום 20 שנה כפי שהופיע בהחלטת הועדה המקומית למתן תוקף). תמהיל יח"ד אלה יהיה בהתאם לתמהיל כלל יחידות הדיור בתכנית, כך שהשטח הממוצע ליחידות דיור בנות השגה יהיה 92 מ"ר (פלדלת). סך כלל עמ' 167 מבא"ת ספטמבר 2007

	ה חלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק	ה ב
	הבהח לוזטאהת ז עו פת"היי סהע ביטף ל6ה8 דת' ולךח 4ו קחו דשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 507-0626317 תא/מק/4668 - התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן

25-0006ב' - - 13 דיון בדיווח ()2

שטחי הבנייה ליחידות דיור בר השגה יהיה לפחות 4600 מ"ר על קרקעי (פלדלת). גודלן ומיקומן יקבעו בשלב תע"א, בתאום עם היח' לתכנון אסטרטגי.

3. תנאי לאישור התכנית הינו השלמת תיאום מול מחלקת הכנסות מבניה לחתימת הסכמים על דב"י, קרן

הונית, וכתב התחייבות לתחזוקת שטחים בזיקת הנאה.

4. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

5. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.

משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חן אריאלי, דייבי דישטניק, דודו לניאדו עמ' 168 מבא"ת ספטמבר 2007