סדר יום 25-0006ב לתאריך 19-03-25

עיר: תל אביב-יפו
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: ועדת המשנה לתכנון ובנייה (תכנית בניין עיר)
תאריך: 19/03/2025
שעת התחלה: 10:00
מקור: הקובץ המקורי באתר תל אביב-יפו

שעה משוערת	תוכן סעיף	מספר עמוד	מספר סעיף
	אישור פרוטוקול 25-0005ב מיום 05/03/2025
10:00	תיק 2020-09128 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א	1	.1
	תיק 2024-07355 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א	13	.2
	תיק 2024-07356 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א	22	.3
	תיק 2024-07357 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תתי חלקות 6 ו- 7 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א	31	.4
	תיק 2024-07358 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 9 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א	40	.5
	תיק 2024-07359 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 10 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א	49	.6
	תיק 2024-07360 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 12 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א	58	.7
	תיק 2024-07355 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תתי חלקות 14 ו- 15 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א	67	.8
	תיק 2024-07362 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 16 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א	76	.9
	תיק 2024-07355 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 17 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א	85	.10
	תיק 2024-07364 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 18 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א	94	.11
	תיק 2022-04709 - רחוב חומה ומגדל מס' 12 מטרת הדיון: מתן החלטה בתביעת פיצויים עקב אישור תכנית 4113	103	.12

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

למרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

סדר יום מס' 25-0006 מיום 19/03/2025

כב' מוזמן בזה לישיבת ועדת המשנה לתכנון ולבניה שתתקיים ביום רביעי ה - 19/03/2025 בשעה 10:00 בדיוק באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה .12 זום צפייה בלבד

https://tel-aviv.zoom.us/j/81901921470

להלן סדר יום לישיבה. אנא הבא/י חומר זה אתך לישיבה.

שעה משוערת	תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
	התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן דיון בדיו וח ()2	507-0626317	107	.13
	עדכון תוספת שטחי שירות לתכנית קיי דיון בעדכון החלטת ועדה		162	.14
10:30	מרחב מנורה אלנבי דיון בהתנגדויות	507-0613604	165	.15
12:30	שפירא - מושעות ,1 3 דיון בהתנגדויות	507-0702928	202	.16

תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
אישור פרוטוקול 25-0004ב מיום 26/02/2025
חלק מחלקה 12 בגוש 6610 דיון בהפקעה - דיון רגיל		1	.1
הפקעה דרכים בתחום תכנית תא/2975 - מע"צ דיון בהפקעה - דיון רגיל		3	.2
הפקעת שטחי ציבור מתחם נס לגויים - תב"ע 4100 דיון בהפקעה - דיון רגיל		5	.3
תיק 2024-09758 רחוב עאזר אדיל מס' 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4956		8	.4
נופי ים צפון דיון בסעיף 78 ()2	507-1030709	15	.5
שפירא - מושע 12 דיון בהתנגדויות	507-0685032	19	.6
התחדשות דרך השלום 105 - 117 דיון בהתנגדויות	507-1028927	28	.7
אח"י דקר - תכנית עיצוב דיון בעיצוב ארכיטקטוני		67	.8
בקשה לאיחוד וחלוקה בגוש 7022 חלקה 69 רחוב שערי ניקנור 4 דיון באיחוד וחלוקה - דיון לאחר פרסום		91	.9
המחוגה דיון בעיצוב ארכיטקטוני		95	.10
שיכוני חיסכון דיון בהפקדה	507-0621151	110	.11
סומקן נרדור דיון בהפקדה - תוכנית שהוגשה לועדה מחוזית	507-1372077	138	.12
העברת זכויות ממבנה לשימור ברחוב דיזינגוף 10 למגרש לבנדה 53 דיון בהפקדה	507-1335801	142	.13
מגדל הנחלה - עיצוב אדריכלי ופיתוח סביבתי דיון בעיצוב ארכיטקטוני		146	.14

- www.tel-aviv.gov.il

חבר ועדה שמעוניין לקבל את מסמכי תכנית וההתנגדויות בסמכות ועדה מקומית שבסדר היום ולא מצליח לראותם באתר מינהל התכנון – תכנון זמין,

יפנה במייל לאלה דוידוף מזכירת הועדה במייל mail.tel-aviv.gov.il@e_davidof בכבוד רב,

אלה דוידוף

מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

תל-אביב - יפו

פרוטוקול החלטות מספר 25-0005

ה' אדר תשפ"ה 05/03/2025 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:19

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, חן אריאלי, אלחנן זבולון, רועי אלקבץ, ד"ר, חיים גורן, מיטל להבי, דייבי דישטניק, ד"ר

דיווח על תכניות שאושרו:

תא/מק/4837 - יהודית 2

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2020-09128 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 2

25-0006ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

תיק 2020-09128 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 2

לדרפט מצורפת חוות דעתם של שמאיי הוועדה גב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו, חוות דעת

משפטית מטעם ב"כ הוועדה המקומית עורכי הדין יונתן הראל ומיכאל רייך, תגובת ב"כ החתום

על השיפוי עורכי הדין תומר גור ורן דרוק אליה צורפה חוות דעת שמאית שנערכה על ידי יוגב

מנחם ודורון חבקין.

בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר

והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 09/08/2020 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תכנית תת"ל/70א.

וועדת המשנה לתכנון ולבנייה בישיבתה מספר 21-0011ב' מיום 12/05/2021 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

"לאור האמור לעיל, הועדה מאשרת ארכה של 360 ימים למתן החלטות בתביעות הפיצויים על ידי הוועדה המקומית אשר במהלכם יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6946 חלקה: 56 תת חלקה: 2

כתובת: רחוב לוינסקי מס' 103

תובעת: פרנקו יפה

בא כוח התובעת: עו"ד כהנא אשר

תשריט סביבה:

עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2020-09128 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 2

25-0006ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

פירוט סכום הפיצויים:

286,300 ₪.

טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאי התובעת רן וירניק):

• ירידת ערך בגין חסימת הגישה ברכב לבנין עקב הצמדת תוואי מסילת הרכבת הקלה לחלקה.

• פגיעה עקב מעבר הרכבת בתוואי עילי ובסמיכות לנכס.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין תומר גור ורן דרוק.

תגובת ב"כ נת"ע מצורפת והיא חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוות דעת שמאיי הוועדה המקומית רחל פרנקו וניסן פרנקו:

שמאי התובעת טוען כי תת"ל /70א קובעת לראשונה שתוואי המסילה בסמוך לנכס שבנדון יהיה עילי. לגישתו, סמיכות הבניין לרכבת עילית צפוי לגרום למפגעים ולירידת ערך מינימלית בשיעור של %.5 כמו כן טוען שמאי התובעת כי עפ"י תת"ל 70א תעבור מסילת הרכבת בסמוך לבנין הנדון ובכך לא תתאפשר גישה ברכב לבנין. לגישתו, שלילת הגישה לכלי רכב מאיינת את היכולת להוסיף בניה לבנין הקיים ו/או שיפוץ ו/או להקימו מחדש בזכויות בניה מלאות.

יש לדחות את ניסיונו של שמאי התובעת להעריך ולקבוע מה תהיה משמעות השינוי הנטען והשפעתו על שווי הנכס. המדובר בהערכה בעלמא, נעדרת כל חוות דעת מקצועיות נדרשות, תחשיבים, סימוכין ואסמכתאות ומשכך יש לדחותה מכל וכל.

נבהיר, כי טענת התובעת אינה עומדת בנטל ההוכחה לפגיעה במקרקעין ומשכך, יש לדחות טענה זו מכל וכל.

שמאי התובעת אינו מציין במסגרת חוות דעתו את תמ"א 23א ותמ"א 23א4 ואין כל התייחסות בחוות דעתו להשפעה של תכניות אלה לגבי המקרקעין שבנדון במצב הקודם. לאחר בחינת המצב התכנוני הקודם במסגרת תשריט תמ"א 23א' אשר פורסמה למתן תוקף ביום 15.10.1998 וכן בתשריט תמ"א 23א'4 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 12.8.2010 עולה כי ניתן לזהות באופן ברור את מעברו של קו הרכבת הקלה ברח' לוינסקי וגבול רצועות התכנון בתחום הנכס שבנדון.

תמ"א /23א/4 יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין. התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח. כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד. יובהר כי בשונה מתמ"א 23א'

ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה, תמ"א/23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר, ייקבע בתכנון המפורט.

בסעיף 10 לתמ"א /23א/4 העוסק בתכליות בתחום רצועת המסילה לרכבת קלה צוין כי "ניתן

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2020-09128 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 2

25-0006ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

יהיה לקבוע תכליות נדרשות לתכנון, להקמה ולתפעול המסילה והרכבת הקלה, בין במפלס הקרקע, בין מתחת למפלס הקרקע ובין מעל מפלס הקרקע..." ובכלל זה המסילה עצמה.

לכן, תת"ל 70א', שהינה התכנית המפורטת אשר היא זו אשר קובעת את מפלס המעבר, ובענייננו מעל פני הקרקע, מיישמת את הוראותיה של תמ"א /23א'/4 ומשכך אינה משנה את תוואי המפלס אלא קובעת אותו ולכן אין בקביעת מפלס המעבר כדי להביא לירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).

יובהר כי רחוב לוינסקי מהווה כיום ציר תנועה ראשי ומרכזי בעיר תל אביב המאופיין בתנועת רכבים ערה שבו נוסעים אוטובוסים המונעים בבנזין או בדיזל בתדירות גבוהה. משכך, יישומה של תת"ל 70א' תוביל לצמצום עומסי תנועה, לירידה בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים בסביבתו הקרובה של הנכס שבנדון – רכיבים אשר לא הובאו בחשבון במסגרת התביעה, בניגוד לדין.

לעניין טענת התובעת בדבר חסימת הגישה למבנה ומניעת האפשרות לביצוע בינוי ו/או שיפוץ –

יצוין כי בהוראות תת"ל 70א ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות גישה לחלקה. בניגוד לנטען ע"י שמאי התובעת, נת"ע הצהירה מס' פעמים, לרבות במסגרת קידום התכנית בות"ל כחלק מהליך אישור תת"ל 70א', כי תתאפשר נגישות למקרקעין שבנדון ע"י כלי רכב הדרושים לשם ביצוע עבודות בינוי וכיו"ב במקרקעין, בכפוף לתיאום ואישור מטעם חברת נת"ע, עיריית ת"א ויתר הגורמים הרלוונטיים כנדרש עפ"י הדין. משכך, אין כל שינוי ו/או חריג להליכים המתקיימים באופן שוטף. לחילופין, ומבלי לגרוע מהאמור לעיל, מאחר והבינוי הקיים על החלקה הינו בקיר משותף עם מבנה דומה בחלקה 55 הרי שככל ויצא לפועל פרויקט התחדשות עירונית, סביר להניח כי הוא יתבצע בקיר משותף בשתי החלקות במקביל, בהתאם למצב הקיים, ובמקרה זה תתאפשר גם גישה מרחוב הגדוד העברי.

זאת ועוד, מעסקאות ההשוואה המפורטות בחוות הדעת השמאית עולה כי מחירי המקרקעין ברחוב לוינסקי האמירו בשנים האחרונות. לטעמנו, עלייה זו נובעת, בין היתר, ממגמת ההתפתחות ושדרוג מערכת הכבישים והתשתיות המודרניות המתוכננות, אשר הולכות ונבנות בעיר ובסביבה באופן קבוע במהלך השנים האחרונות. הרכבת הקלה הינה התפתחות מודרנית לתחבורה המתאימה למילניום הבא אשר מקלה בעומס האוטובוסים מפחיתה את כמות הרעש וזיהום האויר ובכך מגבירה את רצון הקונה הסביר לרצות להשתייך ל- "מועדון" זה.

שמאי התובעת מבסס את שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם על זכויות מכוחה של תמ"א 38 על תיקוניה. לעמדת הוועדה המקומית הנחה זו שגויה. כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית, התואמת את הדין ואת פסיקות בתי המשפט וועדות הערר, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן במעמד של זכויות מוקנות, שכן הן מותנות בלתי וודאיות הכפופות לנקיטת פרסום לפי סעיף 149 ולשיקול דעתה הרחב של הועדה המקומית ומשכך אין להביאן בחשבון כלל כחלק מהזכויות במצב התכנוני הקודם.

לסיכום, הגענו לכלל דעה כי יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובעת בעניין תכנית

תת"ל 70א' ולקבוע כי תכנית זו לא פגעה בערכם של המקרקעין.

תקציר חוות דעת עורכי הדין יונתן הראל ומיכאל רייך, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי הגב' פרנקו יפה ת.ז.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2020-09128 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 2

25-0006ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

********* (להלן: "התובעת"), בעלת הזכויות בשטח חנות בבניין שברח' לוינסקי ,103 במקרקעין הידועים כחלקה 56 בגוש 6946 (להלן: "המקרקעין" ו/או "הנכס"), תת חלקה ,2 בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורה של תכנית תת"ל 70א' – "רכבת קלה במטרופולין תל אביב –

קו סגול מערבי" אשר פורסמה לאישור ברשומות ביום 18.07.2017 (י.פ. )7546 (להלן: "תכנית הקו הסגול" או "התכנית").

התביעה לפיצוי התובעת לפי ס' 197 לחוק על סך כולל של 286,300 ₪ נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת עבור המקרקעין מיום 22.06.2020 (להלן: "שמאי התובעת" ו-"שומת התובעת").

כפי שיפורט להלן ועל בסיס חוות הדעת השמאית מטעם שמאיי הוועדה המקומית, התכנית לא פגעה בערכם של המקרקעין ועל כן המלצתנו היא לדחות את התביעה; ממילא, עצם הפגיעה, כמו גם היקפה, לא הוכחו – ועל כן יש לדחות את התביעה על הסף. חוות דעת זו ניתנת במצורף לחוות דעת שמאית מטעם הוועדה המקומית בתל אביב, אשר נערכה על ידי שמאיי המקרקעין הגב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו (להלן: "הוועדה המקומית", "שמאיי הוועדה המקומית" ו-"שומת הוועדה המקומית" בהתאמה).

למען הסדר הטוב יצוין כי בהתאם להוראות הדין, נת"ע משפה בשיעור של %70 מהפיצויים, כפי שייקבעו וככל שייקבעו בגין פגיעה שנגרמה למקרקעין עקב אישורה של תכנית הקו הסגול.

תיאור טענות התובעת – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול:

חסימת גישה לכלי רכב – לטענת שמאי התובעת, לנוכח צמידות תוואי הרכבת הקלה לחלקה מכיוון רח' לוינסקי, נחסם הרחוב לתנועת כלי רכב, ובשל כך נחסמה יכולת הגישה הישירה של כלי רכב למקרקעין, לרבות כלי רכב לעבודות שיפוצים, שינוע והובלת ציוד ומוצרים או תכולת דירה וכיוצ"ב. כתוצאה מכך במצב החדש יידרש המשך שימוש בבניין הקיים במצבו, ללא אפשרות להוסיף בניה או להרוס ולבנות בניין חדש, למשך יתרת החיים הפיסיים של הבניין שהוערכה בכ-15 שנים. פגיעה זו הוערכה ע"י שמאי התובעת לפי הפרש בין שווי הנכס במצב היוצא אשר לטענת שמאי התובעת מגלם פוטנציאל, לשווי הנכס במצב הנכנס אשר לטענתו אינו מגלם פוטנציאל. שווי הנכס במצב החדש הוערך לפי שווי מהוון של דמי השכירות הראויים ליתרת החיים הפיסיים של הבניין.

בשל חסימת הרחוב לתנועת כלי רכב, נפגעה יכולת הגישה הישירה של כלי רכב למקרקעין, ועל כן טוענת התובעת כי נשללה ממנה היכולת לממש פוטנציאל לתוספת זכויות בניה שקיים, כביכול, במצב הקודם. ראש נזק זה בא לידי ביטוי בחוו"ד השמאית המצורפת לתביעה בטבלת "שווי כל יחידה במצב הקודם", לפיה לקח שמאי התובעת בחשבון בחישוב שווי היחידות במצב הקודם גם את שווי החלק היחסי (על פי החלק ברכוש המשותף) בפוטנציאל לתוספת זכויות בניה.

יוער כבר כעת כי ראש נזק זה מתייחס רק לזכויות פוטנציאליות מכוח תמ"א ,38 ואין יתרת זכויות לניצול מכוח התכניות התקפות.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2020-09128 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 2

25-0006ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

פגיעה בגין קירבה לרכבת עילית חשמלית בצמוד למבנה קיים – התובעת טוענת כי לנוכח צמידות תוואי הרכבת הקלה לחלקה, ייווצרו בשטח המקרקעין מפגעים. מאחר ולטענת שמאי התובעת את היקפם הסופי של המפגעים יהיה ניתן להעריך רק לאחר תפעול קו הרכבת הקלה, יוחסה ירידת ערך "מינימאלית" של %5 מהשווי החדש לראש נזק זה.

בגין שני ראשי נזק אלה, הוערכה הפגיעה שנוצרה לנכס בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך של 286,300 ₪.

רקע כללי

נכס התובעת הינו חלק מבנין מגורים ומסחר הבנוי על חלקה 56 בגוש שומה 6946 ברחוב לוינסקי .103

הסביבה היא אזור מגורים משולב במסחר, ממזרח לשדרות הר ציון ומדרום לדרך מנחם בגין, המאופיינת בעיקר בבנייני מגורים בני 2 עד 5 קומות מעל קומת קרקע מסחרית.

רחוב לוינסקי הינו רחוב מרכזי בדרום תל אביב המתחיל בדרך יפו במערב ומסתיים בדרך ההגנה במזרח ועוברת בו תנועה רבה כולל תחבורה ציבורית.

נכס התובעת נמצא בצידו הדרומי של רחוב לוינסקי בקטע שממזרח לרח' יוסף לישנסקי וממערב לרח' הגדוד העברי בשכונת "נווה שאנן".

השכונה מאופיינת באוכלוסייה בעלת מצב סוציו-אקונומי נמוך וכוללת אוכלוסייה של עובדים זרים.

באזור הנכס פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

לצורך חוות דעת זו, נתייחס כעת לתכניות החלות על המקרקעין בשני מצבי התכנון, ואשר רלוונטיות לשם בחינת התביעה – וזאת על בסיס המפורט בשומת הוועדה המקומית (לפירוט המצב התכנוני המלא, ר' שומת הוועדה המקומית).

במצב הקודם

תכנית מס' 44 אשר פורסמה למתן תוקף בע.ר מס' 1142 מיום .20.11.1941 התוכנית מסווגת את החלקה לאזור תעשיה כללי. התכליות המותרות, בין היתר, באזור הינן: בתי דירה ובניני מעון, מועדונים פרטיים, בניינים ציבוריים (בקבלת אישור מיוחד), משרדים של בעלי ומקצועות חופשיים, מלונות ובתי הארחה, עסקים ומלאכות (הנזכרים ברשימת השימושים האזורית), מסעדות ובתי קפה, בניינים מסחריים. זכויות הבניה על החלקה הינן: שטח מגרש מינימאלי - 500 מ"ר או 435 מ"ר בבניה משותפת עם מגרש סמוך ואחוזי בניה בקומה - %.50 תכנית F אשר פורסמה למתן תוקף בע.ר. 1501 מיום .27.6.1946 התכנית מסווגת את החלקה לאזור מסחרי 1 ומדרכה. זכויות הבנייה על החלקה הינן: גובה הבניינים בהתאם לתכנית מס' 44 (3 קומות ואחוזי בניה בקומה - %,)50 וקווי בניין של 3 מ' לקו צידי ו-5 מ' לקו אחורי.

תכנית 192 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 76 מיום .29.3.1950 מטרת התכנית הינה להקל על פתיחת רחוב ראש פינה בין רחוב הגדוד העברי ורחוב לוינסקי על-ידי חלוקה מחדש של החלקות בטווח השטח הרלוונטי. התכנית מסווגת את החלקה לאזור מסחרי 1 ומדרכה.

תכנית 661 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 834 מיום .30.3.1961 מטרת התכנית הינה הוספת קומה חלקית על גגות בניינים למגורים לפי תכנית .F

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2020-09128 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 2

25-0006ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

פרוטוקול ,219 החלטת ועדה מקומית מיום .7.11.1962 ההחלטה מורה כי באזורי תעשיה, מלאכה ומסחר וכן ברחובות בהם מותר סדור של קומות ביניים, תתאפשר תוספת של %75 משטח קומה רגילה (אשר שימש עד לאותה עת לסידור קומת בניין) לשטח הרצפות הכולל המותר באזור.

תכנית 1375 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 3988 מיום .26.3.1992 מטרת התכנית הסדרת דרכי הגישה לתחנת האוטובוסים המרכזית החדשה לשם שיפור תנועת כלי הרכב בסביבה, וכן לשנות בהתאם לכך את התכניות הראשיות שאושרו בשלבים שונים על-ידי הוועדה המקומית.

תכנית תא/2710 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 4540 מיום .3.7.1997 תכנית זו קובעת כי הוועדה המקומית רשאית להתיר הקמת מבנה מעלית בכל בניין קיים בשטח התכנית, וכן רשאית לאשר חריגה מקווי הבניין לצורך הקמת מגדל מעלית.

תכנית ג/1 פורסמה למתן תוקף בי.פ. 5704 מתאריך .20.8.2007 מטרתה הינה עדכון הוראות תכנית מתאר מקומית ג'. אושרה הגדלת שטח חדר היציאה לגג עד ל-40 מ"ר לדירה, הוגדלה תכסית הבניה על הגג לשיעור מרבי של עד %65 משטחו (כולל שטחי מדרגות ושטחים טכניים ובתנאי של בנייה בו זמנית של כל השטחים האפשריים לבניה על הגג) ונקבעו הוראות לנסיגות בבניה על גגות שטוחים. כמו כן, נקבע גובה רום הגג בגגות משופעים ל-7 מ' ועודכנו הוראות הבניה לפרגולות על הגג ולמתקנים טכניים המוצבים על גגות.

תמ"א 23א' – פורסמה למתן תוקף בי.פ 4687 מיום .15.10.1998 תכנית להקמת רשת מסילות ברזל למערכת הסעת המונים משולבת במטרופולין גוש דן. בתשריט התכנית מסומן כי ברחוב לוינסקי ממזרח לרח' העליה מתוכנן תוואי רכבת עירונית קלה.

תמ"א /23א/4 פורסמה למתן תוקף בי.פ. 6121 מיום .12.8.2010 תכנית מתאר ארצית למתע"ן במטרופולין תל אביב. התכנית משנה את תמ"א 23א' וקובעת רשת מעודכנת של תוואים למערכת תחבורה עתירת נוסעים. רוחב הרצועה לתכנון בתחום זכות דרך מאושרת ברוחב של 30 מ' או יותר, יהיה כרוחב זכות הדרך. בתשריט התכנית מסומן כי הקו הסגול עובר דרך רח' לוינסקי ממזרח לרח' העליה.

תא/5000 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום .22.12.2016 התכנית מגדירה את הנכס כ"רחוב עירוני" שהינו חלק ממתחם מספר 802 ביעוד "אזור מעורב למגורים ותעסוקה" וגובל

בציר עירוני. השימושים המותרים: בקומות מעל הקרקע הותר שימוש למגורים, משרדים,

שירותים עסקיים ופיננסיים, מסחר קמעונאי, שימושים בעלי אופי ציבורי, שימושי בידור, בילוי ופנאי. בקומת הקרקע הותרו שימושים זהים מלבד שימוש למגורים. מדובר בתכנית מתאר כוללנית שלא ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה.

בנספח התחבורה סומן קו מתע"ן ברח' לוינסקי.

במצב החדש

תת"ל 70א, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. מס' 7546 מיום 18.7.2017 - תכנית תשתית לאומית -

רכבת קלה במטרופולין תל אביב - "הקו הסגול" - מקטע מערבי. מטרת התכנית הינה התוויה, סלילה והקמה של מסילה לרכבת קלה ומתקנים נוספים המהווים חלק מהמתע"ן במטרופולין תל אביב, כחלק מרשת קווי מתע"ן על פי תוואי הקו הסגול בתמ"א. לפי תשריט התכנית (גליון ,)10 חלקה 56 הנדונה גובלת בקו הכחול של התכנית. רחוב לוינסקי מסומן כרצועת מתע"ן.

לפי נספח תוואי המסילה (גליון ,)10 תנוחת המסילה ברחוב לוינסקי בקטע שבין רח' הגדוד העברי

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2020-09128 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 2

25-0006ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

לרח' יוסף לישנסקי הינה בצידו הצפוני של רח' לוינסקי, בסמוך לנכס התובעת. כמו כן, מנספח זה עולה כי בסמוך לחלקה הנדונה עתידות להבנות תחנת הר ציון ותחנת נווה שאנן.

תכנית תא/4658 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 8195 מיום .8.4.2019 מטרתה של תכנית זו הינה הקטנה משמעותית של הפגיעה במגרשים שיועדו בחלקם למתע"ן. זאת, באמצעות הוראות שיאפשרו ככל הניתן שמירה על זכויות הבניה שהיו מוקנות לאותם מגרשים ערב אישורן של התכניות למתע"ן וקביעת הוראות לעניין קווי הבניין והתכסית באותם מגרשים. התכנית קובעת, בין היתר, כי רשות הרישוי רשאית להתיר הגדלת תכסית בניה מזו שבתכנית המפורטת החלה וכן רשאית היא להתיר הקמת בנין חדש בקו בנין .0

עקרונות משפטיים מרכזיים בבחינת תביעה לפי סעיף 197 ס' 197 קובע:

(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף .200

(ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.

בפסיקה נקבעו שני יסודותיה של תביעה לפי ס' 197 לפגיעה במקרקעין: הראשון - כי הפגיעה במקרקעין תיגרם עקב אישורה של תכנית, וכפי שהגדיר זאת בית המשפט העליון: "בהתאם לאמור בסעיף, הזכות לפיצוי קמה בשל פגיעה אשר נגרמה למקרקעין על-ידי תכנית" (בר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' מרדכי הר (נבו .))07.08.2006 והיסוד השני – כי הפגיעה הובילה לירידת ערך. רא' ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, נח()1 550 ()2003 (להלן: "עניין חברת גוש 2842"):

הלכה פסוקה היא כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובע להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית – היינו להוכיח את עצם הפגיעה; וכן להוכיח את שיעור הפגיעה. רא' למשל ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ,מו()4 627 ()1992 (להלן: "עניין פרי הארץ"):

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה"):

עוד נקבע בפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים.

בהחלטת ועדת ערר 5396/02 חקק נ. ועדת הערר לתו"ב רמת גן נקבע כי : "לא די בכך שהשמאי יטען כי הוא בעל מקצוע וכי שומתו מבוססת על ניסיונו האישי ושיקוליו המקצועיים. שומת השמאי חייבת להיות מגובה בנתונים ולהתבסס על ראיות ורק לאחר איסוף הנתונים הרלוונטיים מגיע השלב של ניתוח הנתונים והסקת המסקנות".

החלטת הועדה בעניין זה אשר דחתה התביעה לפיצויים אושרה ע"י ביהמ"ש המחוזי בעת"מ

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2020-09128 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 2

25-0006ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

200/03 חקק נ. ועדת הערר ואח', שם נפסק כי אין חובה להציג דוגמאות בחוות הדעת "אך יחד עם זאת היה על השמאי לבסס הערכתו ביחס לפגיעה בערך הדירה. אם נמנע הוא מלהציג דוגמאות היה עליו לחוות דעתו כמומחה של בסיס עובדות, הערכות, חישובים או כל דרך אחרת המצויה בידיעתו של מומחה.. בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר ביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כאמור לעיל, רשאית היתה הוועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת המערערים ולא למנות שמאי מכריע".

באופן ספציפי נקבע כי שומת ירידת ערך חייבת לכלול את מלוא המצב התכנוני במצב הקודם וכן לבחון את השפעות כלל התכניות החלות על המקרקעין במצב התכנוני הקודם על ערך המקרקעין – וכי הימנעות מהתחשבות במלוא המצב התכנוני והשפעתו על שווי המקרקעין, שומטת את הקרקע תחת התביעה בשל היותה נעדרת התשתית העובדתית המבססת את תביעת הפיצויים.

רא' ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 490/07 ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (נבו )07.02.2010 (להלן: "עניין ישיבת יקירי").

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 95042/07 דורון סמי ויעל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, גבעתיים (נבו )02.07.2009;

יתרה מכך, על השמאי העורך את חוות הדעת לעניין הפגיעה חלה החובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו לקבוע האם התכנית פגעה במקרקעין וכן בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין. רא' למשל ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא נ' דב חייט ו-24 אח' [26 עמ'] ,נא()2 286 ()1997 (להלן: "עניין חייט").

רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה

כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, .)12.5.2020

בנוסף, תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-1971 קובעות כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות טענות התובע.

דחיית טענות התביעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול נזכיר בקצרה כי התובעת טוענת למספר ראשי נזק הנובעים לשיטתה (המוכחשת) מאישורה של

תכנית הקו הסגול: ירידת ערך הדירות כתוצאה מפגיעה בנגישות לכלי רכב לבניין ופגיעה ביכולת

מימוש זכויות בניה בהתאם; ירידת ערך כתוצאה ממטרדים שיווצרו עקב קרבת תוואי המתע"ן לנכס.

לדעתנו יש לדחות את כלל טענות התובעת ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2020-09128 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 2

25-0006ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

ירידת ערך בגין חסימת גישה לכלי רכב לצורך שיפוץ כזכור, התובעת טוענת בתביעתה, בין היתר, כי שווי המקרקעין במצב הקודם כולל הזכויות מכוח תמ"א 38 על תיקוניה, וכפועל יוצא טוענת היא שהשימוש המיטבי בנכס הינו חיזוק המבנה הקיים. על בסיס הנחה זו נטען כי תת"ל 70א הובילה לפגיעה בנכס הואיל ובמסגרתה נחסמה כביכול הגישה לנכס לכלכי רכב לצורך שיפוץ, העברת ציוד וכו', כך שלא ניתן יהיה לחזק המבנה הקיים וכפועל יוצא אף לא ניתן יהיה לנצל את זכויות הבניה המותרות מכוחה של תמ"א .38 ראשית, טענה זו של התובעת מתעלמת לחלוטין מכך שזה מכבר נקבע בפסיקה כי אין להתחשב בתמ"א 38 כחלק מהמצב הקודם. זאת, מאחר והזכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות קנייניות מוקנות, אלא זכויות מותנות אשר הזכות אליהן מתגבשת רק בעת מתן היתר מכוחה. ר' למשל ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 92007-02-23 חן פרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (נבו .1)3.4.2024

ראו עוד: ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א (פורסם

בנבו, )31.5.2020; ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 9001-04-18 אברהם שטרית נ'

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה (נבו )4.12.2022; ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה מרכז)

7147/17 תמר אמזל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות (נבו )29.9.2021; וכן חוו"ד מנהל התכנון מיום .26.10.2016

פגיעה במקרקעין לפי סעיף: 197 ראשית, כי הפגיעה בפוטנציאל התכנוני תהא קונקרטית, ושנית,

כי הפגיעה בפוטנציאל התכנוני תהא קרובה לוודאי. בתוך כך נקבע כי יש להצביע על "דבר מה נוסף" המצביע על צפייה סבירה של בעלי המקרקעין למימוש הפוטנציאל התכנוני. בית המשפט העליון קבע בהתאם לכך כי נדרשים שני תנאים מצטברים: הראשון – בלעדיו אין – כי יהיה מדובר בפוטנציאל הנובע מתכנית אשר לכל הפחות הופקדה; השני – כי התכנית המדוברת תימצא בנקודת "אל חזור" מאישורה. תנאים אלו לימים יושמו על התחשבות בתמ"א 38 במצב הקודם בתביעות ,197 תוך שנקבע כי בהתאם לתנאים אלו אין להחיל את תמ"א 38 במצב הקודם (ר'

ההפניות לעיל).

לעניינה של תמ"א ,38 כאמור, יש לדחות את ההנחה כי קבלתן למקרקעין מסוימים מצויה בנקודת אל חזור, שכן במועד אישור תמ"א 38 מדובר בזכויות בניה ערטילאיות ואשר הענקתן למקרקעין כפופות להליכי התנגדות ושק"ד מוסדות התכנון.

למותר לציין כי ההחלטות ופסקי הדין המוזכרים לעיל הקובעים כי אין להחיל תחולת תמ"א 38 במצב הקודם בתביעות לפי סעיף 197 אך מצטרפים לפסיקה ענפה של בתי המשפט אשר קבעו חזור ושוב כי הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן זכויות מוקנות ואינן מהוות "זכות קניינית" של בעל נכס וכי למעשה מדובר בזכויות מותנות וערטילאיות. רא' עת"מ (ת"א) 26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית (פורסם בנבו, .)28.2.2017 1 יוער כי על החלטה זו הוגש ערעור (עמ"נ (מינהליים ת"א) 25774-10-24 חן פרי נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב).

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2020-09128 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 2

25-0006ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

15.07.2014; עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פורסם בנבו, )30.10.2016; ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ'

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו )17.01.2013;

אם כן, מתקבל כי טענתה של התובעת לפגיעה בנכס בדרך של חסימת גישה לכלי רכב לצורך שיפוץ, העברת ציוד וכו' וכפועל יוצא שלילת היכולת לניצול זכויות כתוצאה מאישורה של תת"ל 70א, נסמכת על הנחה שגויה לפיה נלקחו בחשבון זכויות על פי תמ"א 38 במצב הקודם כזכויות מוקנות, בעוד שאין זה מצב הדברים. אשר על כן, יש לדחות את התביעה בגין ראשי נזק אלו כבר על הסף.

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, יש לדחות את הטענה לגופה מהטעם כי ממילא לא תיגרם פגיעה בנגישות הנכס לכלי רכב לצורך שיפוץ, העברת ציוד וכו'. בהקשר לכך נפנה לאמור להתחייבות נת"ע ועיריית תל אביב כפי שנרשמה בפרוטוקול הדיון בפני וועדת המשנה של הות"ל מיום ,14.7.2020 במסגרת דיון בהשגות והערות לתכנית תת"ל 70א/1 – לאפשר גישה למשאיות וכלי עבודה לצורך ביצוע עבודות לצורך שיפוץ בבניין.

אשר על כן, יש לדחות את התביעה בגין פגיעה בשווי הדירות במקרקעין, לכאורה בגין פגיעה בגישה לנכס של כלי רכב לשיפוץ, העברת ציוד וכו' – כבר על הסף ולחלופין לגופם של דברים.

נזק בגין יצירת מטרדים

כמפורט לעיל, התובעת טוענת לנזק של ירידת ערך בגין יצירת מטרדים בגובה %5 משווי הנכס במצב החדש.

כפי המצוין לעיל, בהתאם להלכה הפסוקה, על הטוען לנזק בהתאם לסעיף 197 להוכיח את קיומו של נזק, כאשר עצם הטענה כי נוצר נזק עקב אישורה של תכנית אין די בה. בענייננו, הטענה לירידת ערך בגין מטרדים נטענה בעלמא מבלי לתת כל הסבר מדוע וכיצד תוביל צמידות תוואי המתע"ן ליצירת מטרדים ולפגיעה בערך הנכס, ואף לא פורטו אותם מפגעים אשר יגרמו כביכול לירידת ערכו של הנכס.

אף אם כל אלו היו מפורטים בשומת התובעת (ולא כך הדבר), בכל מקרה היה על התובעת לצרף לתביעתה חוות דעת מקצועית רלוונטית להוכחת קיומם של המפגעים הנטענים. כך, לצורך הדוגמה, ככל שלטענתה אישור התכנית גרם לירידת ערך הנכס בשל מפגע רעש, היה עליה לצרף חוו"ד אקוסטית אשר תוכיח את קיומו של מפגע הרעש. אולם, התובעת לא צרפה לתביעתה חוו"ד מקצועית כנדרש.

לאור כל הכתוב לעיל, הרי שלא הוכחה עצם הפגיעה הנטענת כנדרש בעניין פרי הארץ, ועל כן יש לדחות את הטענה לקיומו של ראש נזק זה על הסף.

מבלי לגרוע מהכתוב לעיל, יוער כי גם האופן בו נקבע גובה ראש הנזק בגין אותם מפגעים נטענים אינו יכול להתקבל. בשומת התובעת, מסביר שמאי התובעת כי משעה שהמטרדים הנטענים יתגבשו בפועל רק לאחר תחילת פעילות המתע"ן, לא ניתן להעריך במדויק את שווי ירידת הערך בשל ראש נזק זה, ומשכך יחס "באופן שמרני" ירידת ערך "מינימאלית" בשווי %5 מערך הנכס במצב החדש.

לקביעה המתוארת לעיל לא צורף כל נימוק או הסבר, אף לא מינימאלי, להצדקת גובה ירידת

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2020-09128 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 2

25-0006ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

הערך הנטענת, כך שעסקינן בקביעה שרירותית. מסקנה זו מקבלת משנה תוקף לאור העובדה שהמפגעים הנטענים כלל לא פורטו ולא הוכח קיומם בפועל, כך שלא ניתן להבין מדוע דווקא ירידת ערך של %5 הינה זו המתארת נכונה את ירידת הערך בפועל בשל ראש נזק זה. גם מטעם זה יש לדחות התביעה בגין ירידת ערך בנכס כתוצאה ממפגעים.

יהא זה המקום להוסיף כי בחוות הדעת השמאית מטעם התובעת יוחסה ירידת ערך בגובה זהה לכלל תתי החלקות שבנכס, באופן גורף וללא התחשבות במיקומן בתוך הנכס אשר משפיע על קרבתן ליציאה לרחוב לוינסקי ולקו המתע"ן. כך, לדוגמא, תתי חלקות ,1-5 11-12 ו-14-15 ממוקמות בצידו הדרומי של הבניין לכיוון רחוב לוינסקי, בעוד תתי חלקות ,6-10 13 ו-16 ממוקמות בצידו הצפוני של הבניין, המרוחק יותר מרחוב לוינסקי ומקו המתע"ן העתידי.

לאור השוני במיקום תתי החלקות השונות ביחס לקו המתע"ן, הרי שככל שקיימת הפגיעה הנטענת בשווי הנכס, קיים שוני בגובה אותה פגיעה בין תתי החלקות בהתחשב במיקומן וקרבתן לציר המתע"ן. על כן, גם מסיבה זו יש לדחות את הטענה לפגיעה בגין מפגעים בגובה שרירותי של %.5

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

כפי שצוין לעיל, על פי ההלכה הפסוקה (ר' עניין חייט לעיל), בעת בחינת פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית – יש לבחון את כלל מרכיביה, לרבות הרכיבים המשביחים הקבועים בה.

התובעת מיחסת בחוות הדעת השמאית מטעמה את כלל הפגיעה הנטענת לאישורה של תכנית תת"ל 70א', בעוד שכלל ההשבחה יוחסה לתוכניות קודמות. טענות אלו אינן אלא ניסיון לצאת ידי חובה ביחס לדרישת ההתייחסות לאלמנטים המשביחים שבתכנית, כאשר התוצאה שלהן הינה התעלמות - חד וחלק - מההשבחה של התכנית.

על שמאי התובעת היה ליחס לאישורה של תכנית הקו הסגול השבחה בגין צמצום עומסי תנועת רכבים במקטע זה של רח' לוינסקי, ובהתאם לירידה בזיהום האוויר והרעש, הכל כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית. לדוגמה ובין היתר, במסגרת פרויקט הרכבת הקלה מתוכנן צמצום מספר נתיבי הנסיעה לרכבים ממונעים, הרחבת מדרכות, התוויית שבילי אופניים.

בנוסף, הרכבת הקלה צפויה לפעול בטכנולוגיית "LTR" שמתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית ובהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה יחסית בשימוש בדלק.

יהא זה המקום להזכיר את שומתה של השמאית המייעצת רמה מאור בחלקה 9 בגוש 7078 ברח'

בן יהודה 114 ת"א, בה קבעה השמאית מאור כי תת"ל 70 תרמה לעליית מחירי המקרקעין, בין היתר בשל צמצום עומסי תנועה, ירידה ברמת הזיהום ושיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקודם. קביעות אלו רלוונטיות ויפות גם למקרה דנא.

דברים אלה יפים במיוחד מקום בו מדובר בנכס מסחרי.

הנה כי כן, לדעתנו, לנוכח האלמנטים המשביחים בתכנית הקו הסגול, כמו גם הפגם שנפל בשומת התובעת אשר אינה מיחסת לתכנית כל אלמנט משביח ובפועל מתעלמת מהם – יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישור תכנית זו.

לא הובאו עסקאות השוואה מתאימות

בהתאם לפסיקה המובאת לעיל, אחד מהיסודות של תביעה לפי סעיף 197 הינה כי הפגיעה הנטענת בנכס הובילה לירידת ערך. לצורך הוכחת יסוד זה אין דיי בחוו"ד סתמית, אלא נדרש הוא לחוו"ד הכוללת את מלוא הנתונים והדוגמאות המבססות את תביעתו לנזקי ירידת ערך (ר' עניים

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2020-09128 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 2

25-0006ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

פרי הארץ ועניין חקק).

בחוות הדעת השמאית מטעם התובעת, לא הובאו עסקאות השוואה המוכיחות את ירידת הערך הנטענת.

על כן, לא בוססה הטענה כי הפגיעות הנטענות בנכס הובילו לירידת ערכו, וגם מטעם זה יש לדחות את התביעה.

סוף דבר

נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית התביעה, תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה המקומית.

לחלופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע כי אכן נגרמה למקרקעין נשוא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של התכנית, יש לקבוע כי פגיעה זו היא פגיעה זניחה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובעים פיצויים בגינה.

כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה אינה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכל בהתאם לעניין והדבק הדברים ובנוסף לחוות דעת השמאית מטעם הוועדה המקומית.

בנוסף, אין באמור לעיל כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07355 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 4

25-0006ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

תיק 2024-07355 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 4

לדרפט מצורפת חוות דעתם של שמאיי הוועדה גב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו, חוות דעת

משפטית מטעם ב"כ הוועדה המקומית עורכי הדין יונתן הראל ומיכאל רייך, תגובת ב"כ החתום

על השיפוי עורכי הדין תומר גור ורן דרוק אליה צורפה חוות דעת שמאית שנערכה על ידי יוגב

מנחם ודורון חבקין.

בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר

והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 09/08/2020 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תכנית תת"ל/70א.

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6946 חלקה: 56 תת חלקה: 4

כתובת: רחוב לוינסקי מס' 103

תובע: נחום דוד

בא כוח התובע: עו"ד כהנא אשר

תשריט סביבה:

עמ' 13 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07355 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 4

25-0006ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

פירוט סכום הפיצויים:

347,300 ₪

טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע רן וירניק):

• ירידת ערך בגין חסימת הגישה ברכב לבנין עקב הצמדת תוואי מסילת הרכבת הקלה לחלקה.

• פגיעה עקב מעבר הרכבת בתוואי עילי ובסמיכות לנכס.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין תומר גור ורן דרוק.

תגובת ב"כ נת"ע מצורפת והיא חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוות דעת שמאיי הוועדה המקומית רחל פרנקו וניסן פרנקו:

שמאי התובע טוען כי תת"ל /70א קובעת לראשונה שתוואי המסילה בסמוך לנכס שבנדון יהיה עילי. לגישתו, סמיכות הבניין לרכבת עילית צפוי לגרום למפגעים ולירידת ערך מינימלית בשיעור של %.5 כמו כן טוען שמאי התובע כי עפ"י תת"ל 70א תעבור מסילת הרכבת בסמוך לבנין הנדון ובכך לא תתאפשר גישה ברכב לבנין. לגישתו, שלילת הגישה לכלי רכב מאיינת את היכולת להוסיף בניה לבנין הקיים ו/או שיפוץ ו/או להקימו מחדש בזכויות בניה מלאות.

יש לדחות את ניסיונו של שמאי התובע להעריך ולקבוע מה תהיה משמעות השינוי הנטען והשפעתו על שווי הנכס. המדובר בהערכה בעלמא, נעדרת כל חוות דעת מקצועיות נדרשות, תחשיבים, סימוכין ואסמכתאות ומשכך יש לדחותה מכל וכל.

נבהיר, כי טענת התובע אינה עומדת בנטל ההוכחה לפגיעה במקרקעין ומשכך, יש לדחות טענה זו מכל וכל.

שמאי התובע אינו מציין במסגרת חוות דעתו את תמ"א 23א ותמ"א 23א4 ואין כל התייחסות בחוות דעתו להשפעה של תכניות אלה לגבי המקרקעין שבנדון במצב הקודם. לאחר בחינת המצב התכנוני הקודם במסגרת תשריט תמ"א 23א' אשר פורסמה למתן תוקף ביום 15.10.1998 וכן בתשריט תמ"א 23א'4 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 12.8.2010 עולה כי ניתן לזהות באופן ברור את מעברו של קו הרכבת הקלה ברח' לוינסקי וגבול רצועות התכנון בתחום הנכס שבנדון.

בסעיף 10 לתמ"א /23א/4 העוסק בתכליות בתחום רצועת המסילה לרכבת קלה צוין כי "ניתן יהיה לקבוע תכליות נדרשות לתכנון, להקמה ולתפעול המסילה והרכבת הקלה, בין במפלס הקרקע, בין מתחת למפלס הקרקע ובין מעל מפלס הקרקע..." ובכלל זה המסילה עצמה.

לעניין טענת התובע בדבר חסימת הגישה למבנה ומניעת האפשרות לביצוע בינוי ו/או שיפוץ –

יצוין כי בהוראות תת"ל 70א ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות גישה לחלקה. בניגוד לנטען ע"י שמאי התובע, נת"ע הצהירה מס' פעמים, לרבות במסגרת קידום

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07355 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 4

25-0006ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

התכנית בות"ל כחלק מהליך אישור תת"ל 70א', כי תתאפשר נגישות למקרקעין שבנדון ע"י כלי רכב הדרושים לשם ביצוע עבודות בינוי וכיו"ב במקרקעין, בכפוף לתיאום ואישור מטעם חברת נת"ע, עיריית ת"א ויתר הגורמים הרלוונטיים כנדרש עפ"י הדין. משכך, אין כל שינוי ו/או חריג להליכים המתקיימים באופן שוטף. לחילופין, ומבלי לגרוע מהאמור לעיל, מאחר והבינוי הקיים על החלקה הינו בקיר משותף עם מבנה דומה בחלקה 55 הרי שככל ויצא לפועל פרויקט התחדשות עירונית, סביר להניח כי הוא יתבצע בקיר משותף בשתי החלקות במקביל, בהתאם למצב הקיים, ובמקרה זה תתאפשר גם גישה מרחוב הגדוד העברי.

שמאי התובעים מבסס את שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם על זכויות מכוחה של תמ"א 38 על תיקוניה. לעמדת הוועדה המקומית הנחה זו שגויה. כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית, התואמת את הדין ואת פסיקות בתי המשפט וועדות הערר, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן במעמד של זכויות מוקנות, שכן הן מותנות בלתי וודאיות הכפופות לנקיטת פרסום לפי סעיף 149 ולשיקול דעתה הרחב של הועדה המקומית ומשכך אין להביאן בחשבון כלל כחלק מהזכויות במצב התכנוני הקודם.

לסיכום, הגענו לכלל דעה כי יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובע בעניין תכנית תת"ל

70א' ולקבוע כי תכנית זו לא פגעה בערכם של המקרקעין.

תקציר חוות דעת עורכי הדין יונתן הראל ומיכאל רייך, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי מר נחום דוד ת.ז.

********* (להלן: "התובע"), לכאורה בעל הזכויות בשטח חנות בבניין שברח' לוינסקי ,103 במקרקעין הידועים כחלקה 56 בגוש 6946 (להלן: "המקרקעין" ו/או "הנכס"), תת חלקה ,4 בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורה של תכנית תת"ל 70א' – "רכבת קלה במטרופולין תל אביב – קו סגול מערבי" אשר פורסמה לאישור ברשומות ביום 18.07.2017 (י.פ. )7546 (להלן:

"תכנית הקו הסגול" או "התכנית").

דין תביעתו של התובע להידחות על הסף באשר עיון בנסח רישום המקרקעין שצורף לתביעה מעלה כי אינו רשום כבעל זכויות במקרקעין. ההתייחסות לתביעתו להלן הנה אפוא למען הזהירות בלבד ואין בהתייחסות להלן משום הודאה באיזושהי זכות או תביעה של התובע.

התביעה לפיצוי התובע לפי ס' 197 לחוק על סך כולל של 347,300 ₪ נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת עבור המקרקעין מיום 22.06.2020 (להלן: "שמאי התובע" ו-"שומת התובע").

תיאור טענות התובע – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול:

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07355 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 4

25-0006ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

וכיוצ"ב. כתוצאה מכך במצב החדש יידרש המשך שימוש בבניין הקיים במצבו, ללא אפשרות להוסיף בניה או להרוס ולבנות בניין חדש, למשך יתרת החיים הפיסיים של הבניין שהוערכה בכ-

15 שנים. פגיעה זו הוערכה ע"י שמאי התובע לפי הפרש בין שווי הנכס במצב היוצא אשר לטענת שמאי התובע מגלם פוטנציאל, לשווי הנכס במצב הנכנס אשר לטענתו אינו מגלם פוטנציאל. שווי הנכס במצב החדש הוערך לפי שווי מהוון של דמי השכירות הראויים ליתרת החיים הפיסיים של הבניין.

בשל חסימת הרחוב לתנועת כלי רכב, נפגעה יכולת הגישה הישירה של כלי רכב למקרקעין, ועל כן טוען התובע כי נשללה ממנו היכולת לממש פוטנציאל לתוספת זכויות בניה שקיים, כביכול, במצב הקודם. ראש נזק זה בא לידי ביטוי בחוו"ד השמאית המצורפת לתביעה בטבלת "שווי כל יחידה במצב הקודם", לפיה לקח שמאי התובע בחשבון בחישוב שווי היחידות במצב הקודם גם את שווי החלק היחסי (על פי החלק ברכוש המשותף) בפוטנציאל לתוספת זכויות בניה.

פגיעה בגין קירבה לרכבת עילית חשמלית בצמוד למבנה קיים – התובע טוען כי לנוכח צמידות תוואי הרכבת הקלה לחלקה, ייווצרו בשטח המקרקעין מפגעים. מאחר ולטענת שמאי התובע את היקפם הסופי של המפגעים יהיה ניתן להעריך רק לאחר תפעול קו הרכבת הקלה, יוחסה ירידת ערך "מינימאלית" של %5 מהשווי החדש לראש נזק זה.

בגין שני ראשי נזק אלה, הוערכה הפגיעה שנוצרה לנכס בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך של 347,300 ₪.

רקע כללי

נכס התובע הינו חלק מבנין מגורים ומסחר הבנוי על חלקה 56 בגוש שומה 6946 ברחוב לוינסקי .103

נכס התובע נמצא בצידו הדרומי של רחוב לוינסקי בקטע שממזרח לרח' יוסף לישנסקי וממערב לרח' הגדוד העברי בשכונת "נווה שאנן".

השכונה מאופיינת באוכלוסייה בעלת מצב סוציו-אקונומי נמוך וכוללת אוכלוסייה של עובדים זרים.

באזור הנכס פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

במצב הקודם

תכנית 661 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 834 מיום .30.3.1961 מטרת התכנית הינה הוספת קומה חלקית על גגות בניינים למגורים לפי תכנית .F פרוטוקול ,219 החלטת ועדה מקומית מיום .7.11.1962 ההחלטה מורה כי באזורי תעשיה, מלאכה ומסחר וכן ברחובות בהם מותר סדור של קומות ביניים, תתאפשר תוספת של %75 משטח קומה רגילה (אשר שימש עד לאותה עת לסידור קומת בניין) לשטח הרצפות הכולל המותר באזור.

תכנית 1375 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 3988 מיום .26.3.1992 מטרת התכנית הסדרת דרכי

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07355 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 4

25-0006ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

הגישה לתחנת האוטובוסים המרכזית החדשה לשם שיפור תנועת כלי הרכב בסביבה, וכן לשנות בהתאם לכך את התכניות הראשיות שאושרו בשלבים שונים על-ידי הוועדה המקומית.

בציר עירוני. השימושים המותרים: בקומות מעל הקרקע הותר שימוש למגורים, משרדים,

בנספח התחבורה סומן קו מתע"ן ברח' לוינסקי.

במצב החדש

תת"ל 70א, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. מס' 7546 מיום 18.7.2017 - תכנית תשתית לאומית -

לפי נספח תוואי המסילה (גליון ,)10 תנוחת המסילה ברחוב לוינסקי בקטע שבין רח' הגדוד העברי לרח' יוסף לישנסקי הינה בצידו הצפוני של רח' לוינסקי, בסמוך לנכס התובע. כמו כן, מנספח זה עולה כי בסמוך לחלקה הנדונה עתידות להבנות תחנת הר ציון ותחנת נווה שאנן.

עקרונות משפטיים מרכזיים בבחינת תביעה לפי סעיף 197 ס' 197 קובע:

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07355 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 4

25-0006ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, נח()1 550 ()2003 (להלן: "עניין חברת גוש 2842").

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

החלטת הועדה בעניין זה אשר דחתה התביעה לפיצויים אושרה ע"י ביהמ"ש המחוזי בעת"מ 200/03 חקק נ. ועדת הערר ואח', שם נפסק כי אין חובה להציג דוגמאות בחוות הדעת "אך יחד עם זאת היה על השמאי לבסס הערכתו ביחס לפגיעה בערך הדירה. אם נמנע הוא מלהציג דוגמאות היה עליו לחוות דעתו כמומחה של בסיס עובדות, הערכות, חישובים או כל דרך אחרת המצויה בידיעתו של מומחה.. בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר ביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כאמור לעיל, רשאית היתה הוועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת המערערים ולא למנות שמאי מכריע".

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה

כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, .)12.5.2020

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות טענות התובע.

דחיית טענות התביעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול נזכיר בקצרה כי התובע טוען למספר ראשי נזק הנובעים לשיטתו (המוכחשת) מאישורה של תכנית

הקו הסגול: ירידת ערך הדירות כתוצאה מפגיעה בנגישות לכלי רכב לבניין ופגיעה ביכולת מימוש

זכויות בניה בהתאם; ירידת ערך כתוצאה ממטרדים שייווצרו עקב קרבת תוואי המתע"ן לנכס.

לדעתנו יש לדחות את כלל טענות התובע ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

ירידת ערך בגין חסימת גישה לכלי רכב לצורך שיפוץ כזכור, התובע טוען בתביעתו, בין היתר, כי שווי המקרקעין במצב הקודם כולל הזכויות מכוח תמ"א 38 על תיקוניה, וכפועל יוצא טוען הוא שהשימוש המיטבי בנכס הינו חיזוק המבנה הקיים.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07355 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 4

25-0006ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

על בסיס הנחה זו נטען כי תת"ל 70א הובילה לפגיעה בנכס הואיל ובמסגרתה נחסמה כביכול הגישה לנכס לכלכי רכב לצורך שיפוץ, העברת ציוד וכו', כך שלא ניתן יהיה לחזק המבנה הקיים וכפועל יוצא אף לא ניתן יהיה לנצל את זכויות הבניה המותרות מכוחה של תמ"א .38 ראשית, טענה זו של התובע מתעלמת לחלוטין מכך שזה מכבר נקבע בפסיקה כי אין להתחשב בתמ"א 38 כחלק מהמצב הקודם. זאת, מאחר והזכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות קנייניות מוקנות, אלא זכויות מותנות אשר הזכות אליהן מתגבשת רק בעת מתן היתר מכוחה. ר' למשל ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 92007-02-23 חן פרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (נבו .2)3.4.2024

ראו עוד: ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א (פורסם

בנבו, )31.5.2020; ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 9001-04-18 אברהם שטרית נ'

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה (נבו )4.12.2022; ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה מרכז)

7147/17 תמר אמזל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות (נבו )29.9.2021; וכן חוו"ד מנהל התכנון מיום .26.10.2016

פגיעה במקרקעין לפי סעיף: 197 ראשית, כי הפגיעה בפוטנציאל התכנוני תהא קונקרטית, ושנית,

ההפניות לעיל).

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו )17.01.2013;

אם כן, מתקבל כי טענתו של התובע לפגיעה בנכס בדרך של חסימת גישה לכלי רכב לצורך שיפוץ, העברת ציוד וכו' וכפועל יוצא שלילת היכולת לניצול זכויות כתוצאה מאישורה של תת"ל 70א, נסמכת על הנחה שגויה לפיה נלקחו בחשבון זכויות על פי תמ"א 38 במצב הקודם כזכויות מוקנות, בעוד שאין זה מצב הדברים. אשר על כן, יש לדחות את התביעה בגין ראש נזק זה כבר על הסף.

נזק בגין יצירת מטרדים

כמפורט לעיל, התובע טוען לנזק של ירידת ערך בגין יצירת מטרדים בגובה %5 משווי הנכס במצב החדש.

כפי המצוין לעיל, בהתאם להלכה הפסוקה, על הטוען לנזק בהתאם לסעיף 197 להוכיח את קיומו של נזק, כאשר עצם הטענה כי נוצר נזק עקב אישורה של תכנית אין די בה. בענייננו, הטענה 2 יוער כי על החלטה זו הוגש ערעור (עמ"נ (מינהליים ת"א) 25774-10-24 חן פרי נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב).

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07355 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 4

25-0006ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

לירידת ערך בגין מטרדים נטענה בעלמא מבלי לתת כל הסבר מדוע וכיצד תוביל צמידות תוואי המתע"ן ליצירת מטרדים ולפגיעה בערך הנכס, ואף לא פורטו אותם מפגעים אשר יגרמו כביכול לירידת ערכו של הנכס.

אף אם כל אלו היו מפורטים בשומת התובע (ולא כך הדבר), בכל מקרה היה על התובע לצרף לתביעתה חוות דעת מקצועית רלוונטית להוכחת קיומם של המפגעים הנטענים. כך, לצורך הדוגמה, ככל שלטענתו אישור התכנית גרם לירידת ערך הנכס בשל מפגע רעש, היה עליו לצרף חוו"ד אקוסטית אשר תוכיח את קיומו של מפגע הרעש. אולם, התובע לא צרף לתביעתו חוו"ד מקצועית כנדרש.

מבלי לגרוע מהכתוב לעיל, יוער כי גם האופן בו נקבע גובה ראש הנזק בגין אותם מפגעים נטענים אינו יכול להתקבל. בשומת התובע, מסביר שמאי התובע כי משעה שהמטרדים הנטענים יתגבשו בפועל רק לאחר תחילת פעילות המתע"ן, לא ניתן להעריך במדויק את שווי ירידת הערך בשל ראש נזק זה, ומשכך יחס "באופן שמרני" ירידת ערך "מינימאלית" בשווי %5 מערך הנכס במצב החדש.

לקביעה המתוארת לעיל לא צורף כל נימוק או הסבר, אף לא מינימאלי, להצדקת גובה ירידת הערך הנטענת, כך שעסקינן בקביעה שרירותית. מסקנה זו מקבלת משנה תוקף לאור העובדה שהמפגעים הנטענים כלל לא פורטו ולא הוכח קיומם בפועל, כך שלא ניתן להבין מדוע דווקא ירידת ערך של %5 הינה זו המתארת נכונה את ירידת הערך בפועל בשל ראש נזק זה. גם מטעם זה יש לדחות התביעה בגין ירידת ערך בנכס כתוצאה ממפגעים.

יהא זה המקום להוסיף כי בחוות הדעת השמאית מטעם התובע יוחסה ירידת ערך בגובה זהה לכלל תתי החלקות שבנכס, באופן גורף וללא התחשבות במיקומן בתוך הנכס אשר משפיע על קרבתן ליציאה לרחוב לוינסקי ולקו המתע"ן. כך, לדוגמא, תתי חלקות ,1-5 11-12 ו-14-15 ממוקמות בצידו הדרומי של הבניין לכיוון רחוב לוינסקי, בעוד תתי חלקות ,6-10 13 ו-16 ממוקמות בצידו הצפוני של הבניין, המרוחק יותר מרחוב לוינסקי ומקו המתע"ן העתידי.

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

התובע מיחס בחוות הדעת השמאית מטעמו את כלל הפגיעה הנטענת לאישורה של תכנית תת"ל 70א', בעוד שכלל ההשבחה יוחסה לתוכניות קודמות. טענות אלו אינן אלא ניסיון לצאת ידי חובה ביחס לדרישת ההתייחסות לאלמנטים המשביחים שבתכנית, כאשר התוצאה שלהן הינה התעלמות - חד וחלק - מההשבחה של התכנית.

על שמאי התובע היה ליחס לאישורה של תכנית הקו הסגול השבחה בגין צמצום עומסי תנועת רכבים במקטע זה של רח' לוינסקי, ובהתאם לירידה בזיהום האוויר והרעש, הכל כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית. לדוגמה ובין היתר, במסגרת פרויקט הרכבת הקלה מתוכנן צמצום מספר נתיבי הנסיעה לרכבים ממונעים, הרחבת מדרכות, התוויית שבילי אופניים.

יהא זה המקום להזכיר את שומתה של השמאית המייעצת רמה מאור בחלקה 9 בגוש 7078 ברח'

דברים אלה יפים במיוחד מקום בו מדובר בנכס מסחרי.

הנה כי כן, לדעתנו, לנוכח האלמנטים המשביחים בתכנית הקו הסגול, כמו גם הפגם שנפל בשומת התובע אשר אינה מיחסת לתכנית כל אלמנט משביח ובפועל מתעלמת מהם – יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישור תכנית זו.

לא הובאו עסקאות השוואה מתאימות

בחוות הדעת השמאית מטעם התובע, לא הובאו עסקאות השוואה המוכיחות את ירידת הערך

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07355 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 4

25-0006ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

הנטענת.

על כן, לא בוססה הטענה כי הפגיעות הנטענות בנכס הובילו לירידת ערכו, וגם מטעם זה יש לדחות את התביעה.

סוף דבר

נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית התביעה, תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה המקומית.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07356 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 5

25-0006ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

תיק 2024-07356 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 5

לדרפט מצורפת חוות דעתם של שמאיי הוועדה גב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו, חוות דעת

משפטית מטעם ב"כ הוועדה המקומית עורכי הדין יונתן הראל ומיכאל רייך, תגובת ב"כ החתום

על השיפוי עורכי הדין תומר גור ורן דרוק אליה צורפה חוות דעת שמאית שנערכה על ידי יוגב

מנחם ודורון חבקין.

בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר

והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 09/08/2020 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תכנית תת"ל/70א.

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6946 חלקה: 56 תת חלקה: 5

כתובת: רחוב לוינסקי מס' 103

תובעים: קוזניץ אביבה

קמחין (קוזניץ) טליה

קוזניץ יחיאל ערן

בא כוח התובעים: עו"ד כהנא אשר

תשריט סביבה:

עמ' 22 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07356 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 5

25-0006ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

פירוט סכום הפיצויים:

342,000 ש"ח

טענות התובעים (מתוך חוו"ד שמאי התובעים רן וירניק):

• ירידת ערך בגין חסימת הגישה ברכב לבנין עקב הצמדת תוואי מסילת הרכבת הקלה לחלקה.

• פגיעה עקב מעבר הרכבת בתוואי עילי ובסמיכות לנכס.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין תומר גור ורן דרוק.

תגובת ב"כ נת"ע מצורפת והיא חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוות דעת שמאיי הוועדה המקומית רחל פרנקו וניסן פרנקו:

שמאי התובעים טוען כי תת"ל /70א קובעת לראשונה שתוואי המסילה בסמוך לנכס שבנדון יהיה עילי. לגישתו, סמיכות הבניין לרכבת עילית צפוי לגרום למפגעים ולירידת ערך מינימלית בשיעור של %.5 כמו כן טוען שמאי התובעים כי עפ"י תת"ל 70א תעבור מסילת הרכבת בסמוך לבנין הנדון ובכך לא תתאפשר גישה ברכב לבנין. לגישתו, שלילת הגישה לכלי רכב מאיינת את היכולת להוסיף בניה לבנין הקיים ו/או שיפוץ ו/או להקימו מחדש בזכויות בניה מלאות.

יש לדחות את ניסיונו של שמאי התובעים להעריך ולקבוע מה תהיה משמעות השינוי הנטען והשפעתו על שווי הנכס. המדובר בהערכה בעלמא, נעדרת כל חוות דעת מקצועיות נדרשות, תחשיבים, סימוכין ואסמכתאות ומשכך יש לדחותה מכל וכל.

נבהיר, כי טענת התובעים אינה עומדת בנטל ההוכחה לפגיעה במקרקעין ומשכך, יש לדחות טענה זו מכל וכל.

שמאי התובעים אינו מציין במסגרת חוות דעתו את תמ"א 23א ותמ"א 23א4 ואין כל התייחסות בחוות דעתו להשפעה של תכניות אלה לגבי המקרקעין שבנדון במצב הקודם. לאחר בחינת המצב התכנוני הקודם במסגרת תשריט תמ"א 23א' אשר פורסמה למתן תוקף ביום 15.10.1998 וכן בתשריט תמ"א 23א'4 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 12.8.2010 עולה כי ניתן לזהות באופן ברור את מעברו של קו הרכבת הקלה ברח' לוינסקי וגבול רצועות התכנון בתחום הנכס שבנדון.

לעניין טענת התובעים בדבר חסימת הגישה למבנה ומניעת האפשרות לביצוע בינוי ו/או שיפוץ –

יצוין כי בהוראות תת"ל 70א ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות גישה

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07356 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 5

25-0006ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

לחלקה. בניגוד לנטען ע"י שמאי התובעים, נת"ע הצהירה מס' פעמים, לרבות במסגרת קידום התכנית בות"ל כחלק מהליך אישור תת"ל 70א', כי תתאפשר נגישות למקרקעין שבנדון ע"י כלי רכב הדרושים לשם ביצוע עבודות בינוי וכיו"ב במקרקעין, בכפוף לתיאום ואישור מטעם חברת נת"ע, עיריית ת"א ויתר הגורמים הרלוונטיים כנדרש עפ"י הדין. משכך, אין כל שינוי ו/או חריג להליכים המתקיימים באופן שוטף. לחילופין, ומבלי לגרוע מהאמור לעיל, מאחר והבינוי הקיים על החלקה הינו בקיר משותף עם מבנה דומה בחלקה 55 הרי שככל ויצא לפועל פרויקט התחדשות עירונית, סביר להניח כי הוא יתבצע בקיר משותף בשתי החלקות במקביל, בהתאם למצב הקיים, ובמקרה זה תתאפשר גם גישה מרחוב הגדוד העברי.

לסיכום, הגענו לכלל דעה כי יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובעים בעניין תכנית

תת"ל 70א' ולקבוע כי תכנית זו לא פגעה בערכם של המקרקעין.

תקציר חוות דעת עורכי הדין יונתן הראל ומיכאל רייך, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי הגב' אביבה קונזיץ, ת.ז. ,********* הגב' טליה קמחין (קונזיץ), ת.ז. ,********* ומר יחיאל ערן קונזיץ ת.ז.

********* (להלן: "התובעים"), בעלי הזכויות בשטח חנות בבניין שברח' לוינסקי ,103 במקרקעין הידועים כחלקה 56 בגוש 6946 (להלן: "המקרקעין" ו/או "הנכס"), תת חלקה ,5 בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורה של תכנית תת"ל 70א' – "רכבת קלה במטרופולין תל אביב –

קו סגול מערבי" אשר פורסמה לאישור ברשומות ביום 18.07.2017 (י.פ. )7546 (להלן: "תכנית הקו הסגול" או "התכנית").

התביעה לפיצוי התובעים לפי ס' 197 לחוק על סך כולל של 342,000 ₪ נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת עבור המקרקעין מיום 22.06.2020 (להלן: "שמאי התובעים" ו-"שומת התובעים").

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07356 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 5

25-0006ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

תיאור טענות התובעים – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול:

חסימת גישה לכלי רכב – לטענת שמאי התובעים, לנוכח צמידות תוואי הרכבת הקלה לחלקה מכיוון רח' לוינסקי, נחסם הרחוב לתנועת כלי רכב, ובשל כך נחסמה יכולת הגישה הישירה של כלי רכב למקרקעין, לרבות כלי רכב לעבודות שיפוצים, שינוע והובלת ציוד ומוצרים או תכולת דירה וכיוצ"ב. כתוצאה מכך במצב החדש יידרש המשך שימוש בבניין הקיים במצבו, ללא אפשרות להוסיף בניה או להרוס ולבנות בניין חדש, למשך יתרת החיים הפיסיים של הבניין שהוערכה בכ-15 שנים. פגיעה זו הוערכה ע"י שמאי התובעים לפי הפרש בין שווי הנכס במצב היוצא אשר לטענת שמאי התובעים מגלם פוטנציאל, לשווי הנכס במצב הנכנס אשר לטענתו אינו מגלם פוטנציאל. שווי הנכס במצב החדש הוערך לפי שווי מהוון של דמי השכירות הראויים ליתרת החיים הפיסיים של הבניין.

בשל חסימת הרחוב לתנועת כלי רכב, נפגעה יכולת הגישה הישירה של כלי רכב למקרקעין, ועל כן טוענים התובעים כי נשללה מהם היכולת לממש פוטנציאל לתוספת זכויות בניה שקיים, כביכול, במצב הקודם. ראש נזק זה בא לידי ביטוי בחוו"ד השמאית המצורפת לתביעה בטבלת "שווי כל יחידה במצב הקודם", לפיה לקח שמאי התובעים בחשבון בחישוב שווי היחידות במצב הקודם גם את שווי החלק היחסי (על פי החלק ברכוש המשותף) בפוטנציאל לתוספת זכויות בניה.

פגיעה בגין קירבה לרכבת עילית חשמלית בצמוד למבנה קיים – התובעים טוענים כי לנוכח צמידות תוואי הרכבת הקלה לחלקה, ייווצרו בשטח המקרקעין מפגעים. מאחר ולטענת שמאי התובעים את היקפם הסופי של המפגעים יהיה ניתן להעריך רק לאחר תפעול קו הרכבת הקלה, יוחסה ירידת ערך "מינימאלית" של %5 מהשווי החדש לראש נזק זה.

בגין שני ראשי נזק אלה, הוערכה הפגיעה שנוצרה לנכס בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך של 342,000 ₪.

רקע כללי

נכס התובעים הינו חלק מבנין מגורים ומסחר הבנוי על חלקה 56 בגוש שומה 6946 ברחוב לוינסקי .103

נכס התובעים נמצא בצידו הדרומי של רחוב לוינסקי בקטע שממזרח לרח' יוסף לישנסקי וממערב לרח' הגדוד העברי בשכונת "נווה שאנן".

השכונה מאופיינת באוכלוסייה בעלת מצב סוציו-אקונומי נמוך וכוללת אוכלוסייה של עובדים זרים.

באזור הנכס פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

במצב הקודם

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07356 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 5

25-0006ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

בציר עירוני. השימושים המותרים: בקומות מעל הקרקע הותר שימוש למגורים, משרדים,

בנספח התחבורה סומן קו מתע"ן ברח' לוינסקי.

במצב החדש

תת"ל 70א, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. מס' 7546 מיום 18.7.2017 - תכנית תשתית לאומית -

לפי נספח תוואי המסילה (גליון ,)10 תנוחת המסילה ברחוב לוינסקי בקטע שבין רח' הגדוד העברי לרח' יוסף לישנסקי הינה בצידו הצפוני של רח' לוינסקי, בסמוך לנכס התובעים. כמו כן, מנספח זה עולה כי בסמוך לחלקה הנדונה עתידות להבנות תחנת הר ציון ותחנת נווה שאנן.

עקרונות משפטיים מרכזיים בבחינת תביעה לפי סעיף 197 ס' 197 קובע:

בפסיקה נקבעו שני יסודותיה של תביעה לפי ס' 197 לפגיעה במקרקעין: הראשון - כי הפגיעה

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07356 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 5

25-0006ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

במקרקעין תיגרם עקב אישורה של תכנית, וכפי שהגדיר זאת בית המשפט העליון: "בהתאם לאמור בסעיף, הזכות לפיצוי קמה בשל פגיעה אשר נגרמה למקרקעין על-ידי תכנית" (בר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' מרדכי הר (נבו .))07.08.2006 והיסוד השני – כי הפגיעה הובילה לירידת ערך. רא' ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, נח()1 550 ()2003 (להלן: "עניין חברת גוש 2842").

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

רא' ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 490/07 ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (נבו )07.02.2010 (להלן: "עניין ישיבת יקירי"):

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה

כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, .)12.5.2020

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות טענות התובע.

דחיית טענות התביעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול נזכיר בקצרה כי התובעים טוענים למספר ראשי נזק הנובעים לשיטתם (המוכחשת) מאישורה של

תכנית הקו הסגול: ירידת ערך הדירות כתוצאה מפגיעה בנגישות לכלי רכב לבניין ופגיעה ביכולת

מימוש זכויות בניה בהתאם; ירידת ערך כתוצאה ממטרדים שייווצרו עקב קרבת תוואי המתע"ן לנכס.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07356 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 5

25-0006ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

לדעתנו יש לדחות את כלל טענות התובעים ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

ירידת ערך בגין חסימת גישה לכלי רכב לצורך שיפוץ כזכור, התובעים טוענים בתביעתם, בין היתר, כי שווי המקרקעין במצב הקודם כולל הזכויות מכוח תמ"א 38 על תיקוניה, וכפועל יוצא טוענים הם שהשימוש המיטבי בנכס הינו חיזוק המבנה הקיים. על בסיס הנחה זו נטען כי תת"ל 70א הובילה לפגיעה בנכס הואיל ובמסגרתה נחסמה כביכול הגישה לנכס לכלכי רכב לצורך שיפוץ, העברת ציוד וכו', כך שלא ניתן יהיה לחזק המבנה הקיים וכפועל יוצא אף לא ניתן יהיה לנצל את זכויות הבניה המותרות מכוחה של תמ"א .38 ראשית, טענה זו של התובעים מתעלמת לחלוטין מכך שזה מכבר נקבע בפסיקה כי אין להתחשב בתמ"א 38 כחלק מהמצב הקודם. זאת, מאחר והזכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות קנייניות מוקנות, אלא זכויות מותנות אשר הזכות אליהן מתגבשת רק בעת מתן היתר מכוחה. ר' למשל ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 92007-02-23 חן פרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (נבו .3)3.4.2024

ראו עוד: ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א (פורסם

בנבו, )31.5.2020; ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 9001-04-18 אברהם שטרית נ'

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה (נבו )4.12.2022; ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה מרכז)

7147/17 תמר אמזל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות (נבו )29.9.2021; וכן חוו"ד מנהל התכנון מיום .26.10.2016

פגיעה במקרקעין לפי סעיף: 197 ראשית, כי הפגיעה בפוטנציאל התכנוני תהא קונקרטית, ושנית,

ההפניות לעיל).

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו )17.01.2013;

אם כן, מתקבל כי טענתם של התובעים לפגיעה בנכס בדרך של חסימת גישה לכלי רכב לצורך שיפוץ, העברת ציוד וכו' וכפועל יוצא שלילת היכולת לניצול זכויות כתוצאה מאישורה של תת"ל 70א, נסמכת על הנחה שגויה לפיה נלקחו בחשבון זכויות על פי תמ"א 38 במצב הקודם כזכויות מוקנות, בעוד שאין זה מצב הדברים. אשר על כן, יש לדחות את התביעה בגין ראש נזק זה כבר על הסף.

3 יוער כי על החלטה זו הוגש ערעור (עמ"נ (מינהליים ת"א) 25774-10-24 חן פרי נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב).

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07356 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 5

25-0006ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

נזק בגין יצירת מטרדים

כמפורט לעיל, התובעים טוענים לנזק של ירידת ערך בגין יצירת מטרדים בגובה %5 משווי הנכס במצב החדש.

אף אם כל אלו היו מפורטים בשומת התובע (ולא כך הדבר), בכל מקרה היה על התובעים לצרף לתביעתם חוות דעת מקצועית רלוונטית להוכחת קיומם של המפגעים הנטענים. כך, לצורך הדוגמה, ככל שלטענתם אישור התכנית גרם לירידת ערך הנכס בשל מפגע רעש, היה עליהם לצרף חוו"ד אקוסטית אשר תוכיח את קיומו של מפגע הרעש. אולם, התובעים לא צירפו לתביעתם חוו"ד מקצועית כנדרש.

מבלי לגרוע מהכתוב לעיל, יוער כי גם האופן בו נקבע גובה ראש הנזק בגין אותם מפגעים נטענים אינו יכול להתקבל. בשומת התובעים, מסביר שמאי התובעים כי משעה שהמטרדים הנטענים יתגבשו בפועל רק לאחר תחילת פעילות המתע"ן, לא ניתן להעריך במדויק את שווי ירידת הערך בשל ראש נזק זה, ומשכך יחס "באופן שמרני" ירידת ערך "מינימאלית" בשווי %5 מערך הנכס במצב החדש.

יהא זה המקום להוסיף כי בחוות הדעת השמאית מטעם התובעים יוחסה ירידת ערך בגובה זהה לכלל תתי החלקות שבנכס, באופן גורף וללא התחשבות במיקומן בתוך הנכס אשר משפיע על קרבתן ליציאה לרחוב לוינסקי ולקו המתע"ן. כך, לדוגמא, תתי חלקות ,1-5 11-12 ו-14-15 ממוקמות בצידו הדרומי של הבניין לכיוון רחוב לוינסקי, בעוד תתי חלקות ,6-10 13 ו-16 ממוקמות בצידו הצפוני של הבניין, המרוחק יותר מרחוב לוינסקי ומקו המתע"ן העתידי.

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

התובעים מיחסים בחוות הדעת השמאית מטעמם את כלל הפגיעה הנטענת לאישורה של תכנית תת"ל 70א', בעוד שכלל ההשבחה יוחסה לתוכניות קודמות. טענות אלו אינן אלא ניסיון לצאת ידי חובה ביחס לדרישת ההתייחסות לאלמנטים המשביחים שבתכנית, כאשר התוצאה שלהן הינה התעלמות - חד וחלק - מההשבחה של התכנית.

על שמאי התובעים היה ליחס לאישורה של תכנית הקו הסגול השבחה בגין צמצום עומסי תנועת רכבים במקטע זה של רח' לוינסקי, ובהתאם לירידה בזיהום האוויר והרעש, הכל כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית. לדוגמה ובין היתר, במסגרת פרויקט הרכבת הקלה מתוכנן צמצום מספר נתיבי הנסיעה לרכבים ממונעים, הרחבת מדרכות, התוויית שבילי אופניים.

יהא זה המקום להזכיר את שומתה של השמאית המייעצת רמה מאור בחלקה 9 בגוש 7078 ברח'

דברים אלה יפים במיוחד מקום בו מדובר בנכס מסחרי.

הנה כי כן, לדעתנו, לנוכח האלמנטים המשביחים בתכנית הקו הסגול, כמו גם הפגם שנפל בשומת התובעים אשר אינה מיחסת לתכנית כל אלמנט משביח ובפועל מתעלמת מהם – יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישור תכנית זו.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07356 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 5

25-0006ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

לא הובאו עסקאות השוואה מתאימות

בחוות הדעת השמאית מטעם התובעים, לא הובאו עסקאות השוואה המוכיחות את ירידת הערך הנטענת.

על כן, לא בוססה הטענה כי הפגיעות הנטענות בנכס הובילו לירידת ערכו, וגם מטעם זה יש לדחות את התביעה.

סוף דבר

נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית התביעה, תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה המקומית.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07357 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תתי חלקות 6 ו- 7

25-0006ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

תיק 2024-07357 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תתי חלקות 6 ו- 7

לדרפט מצורפת חוות דעתם של שמאיי הוועדה גב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו, חוות דעת

משפטית מטעם ב"כ הוועדה המקומית עורכי הדין יונתן הראל ומיכאל רייך, תגובת ב"כ החתום

על השיפוי עורכי הדין תומר גור ורן דרוק אליה צורפה חוות דעת שמאית שנערכה על ידי יוגב

מנחם ודורון חבקין.

בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר

והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 09/08/2020 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תכנית תת"ל/70א.

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6946 חלקה: 56 תתי חלקות: 6 ו- 7

כתובת: רחוב לוינסקי מס' 103

תובעת: אפרים אירית הילה

בא כוח התובעת: עו"ד כהנא אשר

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

567,000 ש"ח

עמ' 31 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07357 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תתי חלקות 6 ו- 7

25-0006ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאי התובעת רן וירניק):

• ירידת ערך בגין חסימת הגישה ברכב לבנין עקב הצמדת תוואי מסילת הרכבת הקלה לחלקה.

• פגיעה עקב מעבר הרכבת בתוואי עילי ובסמיכות לנכס.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין תומר גור ורן דרוק.

תגובת ב"כ נת"ע מצורפת והיא חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוות דעת שמאיי הוועדה המקומית רחל פרנקו וניסן פרנקו:

נבהיר, כי טענת התובעת אינה עומדת בנטל ההוכחה לפגיעה במקרקעין ומשכך, יש לדחות טענה זו מכל וכל.

לעניין טענת התובעת בדבר חסימת הגישה למבנה ומניעת האפשרות לביצוע בינוי ו/או שיפוץ –

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07357 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תתי חלקות 6 ו- 7

25-0006ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

לסיכום, הגענו לכלל דעה כי יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובעת בעניין תכנית

תת"ל 70א' ולקבוע כי תכנית זו לא פגעה בערכם של המקרקעין.

תקציר חוות דעת עורכי הדין יונתן הראל ומיכאל רייך, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי הגב' אירית הילה אפרים ת.ז. ********* (להלן: "התובעת"), בעלת הזכויות בשטח המשמש כמחסן ובשטח מגורים בבניין שברח' לוינסקי ,103 במקרקעין הידועים כחלקה 56 בגוש 6946 (להלן:

"המקרקעין" ו/או "הנכס"), תת חלקות 6 ו-,7 בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורה של תכנית תת"ל 70א' – "רכבת קלה במטרופולין תל אביב – קו סגול מערבי" אשר פורסמה לאישור ברשומות ביום 18.07.2017 (י.פ. )7546 (להלן: "תכנית הקו הסגול" או "התכנית").

התביעה לפיצוי התובעת לפי ס' 197 לחוק על סך כולל של 567,000 ₪ נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת עבור המקרקעין מיום 22.06.2020 (להלן: "שמאי התובעת" ו-"שומת התובעת").

"שומת הוועדה המקומית" בהתאמה).

תיאור טענות התובעת – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול:

חסימת גישה לכלי רכב – לטענת שמאי התובעת, לנוכח צמידות תוואי הרכבת הקלה לחלקה מכיוון רח' לוינסקי, נחסם הרחוב לתנועת כלי רכב, ובשל כך נחסמה יכולת הגישה הישירה של

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07357 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תתי חלקות 6 ו- 7

25-0006ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

כלי רכב למקרקעין, לרבות כלי רכב לעבודות שיפוצים, שינוע והובלת ציוד ומוצרים או תכולת דירה וכיוצ"ב. כתוצאה מכך במצב החדש יידרש המשך שימוש בבניין הקיים במצבו, ללא אפשרות להוסיף בניה או להרוס ולבנות בניין חדש, למשך יתרת החיים הפיסיים של הבניין שהוערכה בכ-15 שנים. פגיעה זו הוערכה ע"י שמאי התובעת לפי הפרש בין שווי הנכס במצב היוצא אשר לטענת שמאי התובעת מגלם פוטנציאל, לשווי הנכס במצב הנכנס אשר לטענתו אינו מגלם פוטנציאל. שווי הנכס במצב החדש הוערך לפי שווי מהוון של דמי השכירות הראויים ליתרת החיים הפיסיים של הבניין.

בגין שני ראשי נזק אלה, הוערכה הפגיעה שנוצרה לנכס בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך של 567,000 ₪.

רקע כללי

נכס התובעת הינו חלק מבנין מגורים ומסחר הבנוי על חלקה 56 בגוש שומה 6946 ברחוב לוינסקי .103

השכונה מאופיינת באוכלוסייה בעלת מצב סוציו-אקונומי נמוך וכוללת אוכלוסייה של עובדים זרים.

באזור הנכס פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

במצב הקודם

500 מ"ר או 435 מ"ר בבניה משותפת עם מגרש סמוך ואחוזי בניה בקומה - %.50 תכנית F אשר פורסמה למתן תוקף בע.ר. 1501 מיום .27.6.1946 התכנית מסווגת את החלקה לאזור מסחרי 1 ומדרכה. זכויות הבנייה על החלקה הינן: גובה הבניינים בהתאם לתכנית מס'

44 (3 קומות ואחוזי בניה בקומה - %,)50 וקווי בניין של 3 מ' לקו צידי ו-5 מ' לקו אחורי.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07357 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תתי חלקות 6 ו- 7

25-0006ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

משטח קומה רגילה (אשר שימש עד לאותה עת לסידור קומת בניין) לשטח הרצפות הכולל המותר באזור.

לוינסקי ממזרח לרח' העליה.

בציר עירוני. השימושים המותרים: בקומות מעל הקרקע הותר שימוש למגורים, משרדים,

בנספח התחבורה סומן קו מתע"ן ברח' לוינסקי.

במצב החדש

תת"ל 70א, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. מס' 7546 מיום 18.7.2017 - תכנית תשתית לאומית - רכבת קלה במטרופולין תל אביב - "הקו הסגול" - מקטע מערבי. מטרת התכנית הינה התוויה, סלילה והקמה של מסילה לרכבת קלה ומתקנים נוספים המהווים חלק מהמתע"ן במטרופולין תל אביב, כחלק מרשת קווי מתע"ן על פי תוואי הקו הסגול בתמ"א. לפי תשריט התכנית (גליון ,)10 חלקה 56 הנדונה גובלת בקו הכחול של התכנית. רחוב לוינסקי מסומן כרצועת מתע"ן.

לפי נספח תוואי המסילה (גליון ,)10 תנוחת המסילה ברחוב לוינסקי בקטע שבין רח' הגדוד העברי לרח' יוסף לישנסקי הינה בצידו הצפוני של רח' לוינסקי, בסמוך לנכס התובעת. כמו כן, מנספח זה עולה כי בסמוך לחלקה הנדונה עתידות להבנות תחנת הר ציון ותחנת נווה שאנן.

התכנית קובעת, בין היתר, כי רשות הרישוי רשאית להתיר הגדלת תכסית בניה מזו שבתכנית המפורטת החלה וכן רשאית היא להתיר הקמת בנין חדש בקו בנין .0 עקרונות משפטיים מרכזיים בבחינת תביעה לפי סעיף 197 ס' 197 קובע:

בפסיקה נקבעו שני יסודותיה של תביעה לפי ס' 197 לפגיעה במקרקעין: הראשון - כי הפגיעה

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07357 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תתי חלקות 6 ו- 7

25-0006ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

הלכה פסוקה היא כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובע להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית –

היינו להוכיח את עצם הפגיעה; וכן להוכיח את שיעור הפגיעה. רא' למשל ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ,מו()4 627 ()1992 (להלן: "עניין פרי הארץ").

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

עוד נקבע בפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים. בהחלטת ועדת ערר 5396/02 חקק נ. ועדת הערר לתו"ב רמת גן נקבע כי : "לא די בכך שהשמאי יטען כי הוא בעל מקצוע וכי שומתו מבוססת על ניסיונו האישי ושיקוליו המקצועיים. שומת השמאי חייבת להיות מגובה בנתונים ולהתבסס על ראיות ורק לאחר איסוף הנתונים הרלוונטיים מגיע השלב של ניתוח הנתונים והסקת המסקנות".

אשר על כן, ההלכה הכללית, העקבית, שאין לה עוררין, והיא חוזרת ונשנית בעניינים אלה פעם אחר פעם הנה אחת – על התובע להתכבד ולהביא פירוט ודוגמאות לפני המועד הקובע ולאחריו על מנת לבסס תביעתו לנזקי ירידת הערך (ראה עוד – ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ. ברעלי פ"ד מ"ט (,)1 ,463 .)473 באופן ספציפי נקבע כי שומת ירידת ערך חייבת לכלול את מלוא המצב התכנוני במצב הקודם וכן לבחון את השפעות כלל התכניות החלות על המקרקעין במצב התכנוני הקודם על ערך המקרקעין – וכי הימנעות מהתחשבות במלוא המצב התכנוני והשפעתו על שווי המקרקעין, שומטת את הקרקע תחת התביעה בשל היותה נעדרת התשתית העובדתית המבססת את תביעת הפיצויים. רא' ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 490/07 ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (נבו )07.02.2010 (להלן: "עניין ישיבת יקירי").

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון

ובניה כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, .)12.5.2020

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות טענות התובע.

תכנית הקו הסגול: ירידת ערך הדירות כתוצאה מפגיעה בנגישות לכלי רכב לבניין ופגיעה

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07357 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תתי חלקות 6 ו- 7

25-0006ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

ביכולת מימוש זכויות בניה בהתאם; ירידת ערך כתוצאה ממטרדים שיווצרו עקב קרבת תוואי המתע"ן לנכס.

לדעתנו יש לדחות את כלל טענות התובעת ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

ראשית, טענה זו של התובעת מתעלמת לחלוטין מכך שזה מכבר נקבע בפסיקה כי אין להתחשב בתמ"א 38 כחלק מהמצב הקודם. זאת, מאחר והזכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות קנייניות מוקנות, אלא זכויות מותנות אשר הזכות אליהן מתגבשת רק בעת מתן היתר מכוחה. ר' למשל ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 92007-02-23 חן פרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (נבו .4)3.4.2024

ראו עוד: ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א

(פורסם בנבו, )31.5.2020; ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 9001-04-18 אברהם שטרית נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה (נבו )4.12.2022; ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה מרכז) 7147/17 תמר אמזל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות (נבו )29.9.2021;

וכן חוו"ד מנהל התכנון מיום .26.10.2016

ההחלטה דלעיל ניתנה בהתבסס, בין היתר, על פסק דינו של בית המשפט העליון בבר"מ 10212/16 דלי דליה ועוד 333 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה (נבו )1.4.2020 (להלן: "עניין דלי דליה"). פסק דין זה קבע שני תנאים לצורך קביעה איזו פגיעה בפוטנציאל תכנוני תעלה לכדי פגיעה במקרקעין לפי סעיף :197 ראשית, כי הפגיעה בפוטנציאל התכנוני תהא קונקרטית, ושנית, כי הפגיעה בפוטנציאל התכנוני תהא קרובה לוודאי. בתוך כך נקבע כי יש להצביע על "דבר מה נוסף" המצביע על צפייה סבירה של בעלי המקרקעין למימוש הפוטנציאל התכנוני. בית המשפט העליון קבע בהתאם לכך כי נדרשים שני תנאים מצטברים:

הראשון – בלעדיו אין – כי יהיה מדובר בפוטנציאל הנובע מתכנית אשר לכל הפחות הופקדה;

השני – כי התכנית המדוברת תימצא בנקודת "אל חזור" מאישורה. תנאים אלו לימים יושמו על התחשבות בתמ"א 38 במצב הקודם בתביעות ,197 תוך שנקבע כי בהתאם לתנאים אלו אין להחיל את תמ"א 38 במצב הקודם (ר' ההפניות לעיל).

26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית (פורסם בנבו, :)28.2.2017

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

15.07.2014; עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פורסם בנבו, )30.10.2016;

ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו )17.01.2013;

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, יש לדחות את הטענה לגופה מהטעם כי ממילא לא תיגרם פגיעה בנגישות הנכס לכלי רכב לצורך שיפוץ, העברת ציוד וכו'. בהקשר לכך נפנה לאמור להתחייבות נת"ע ועיריית תל אביב כפי שנרשמה בפרוטוקול הדיון בפני וועדת המשנה של הות"ל מיום 4 יוער כי על החלטה זו הוגש ערעור (עמ"נ (מינהליים ת"א) 25774-10-24 חן פרי נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב).

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07357 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תתי חלקות 6 ו- 7

25-0006ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

,14.7.2020 במסגרת דיון בהשגות והערות לתכנית תת"ל 70א/1 – לאפשר גישה למשאיות וכלי עבודה לצורך ביצוע עבודות לצורך שיפוץ בבניין.

נזק בגין יצירת מטרדים

כמפורט לעיל, התובעת טוענת לנזק של ירידת ערך בגין יצירת מטרדים בגובה %5 משווי הנכס במצב החדש.

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

יהא זה המקום להזכיר את שומתה של השמאית המייעצת רמה מאור בחלקה 9 בגוש 7078 ברח' בן יהודה 114 ת"א, בה קבעה השמאית מאור כי תת"ל 70 תרמה לעליית מחירי המקרקעין, בין היתר בשל צמצום עומסי תנועה, ירידה ברמת הזיהום ושיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקודם. קביעות אלו רלוונטיות ויפות גם למקרה דנא.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07357 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תתי חלקות 6 ו- 7

25-0006ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

לא הובאו עסקאות השוואה מתאימות

עניים פרי הארץ ועניין חקק).

בחוות הדעת השמאית מטעם התובעת, לא הובאו עסקאות השוואה המוכיחות את ירידת הערך הנטענת.

על כן, לא בוססה הטענה כי הפגיעות הנטענות בנכס הובילו לירידת ערכו, וגם מטעם זה יש לדחות את התביעה.

סוף דבר

נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית התביעה, תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה המקומית.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07358 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 9

25-0006ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

תיק 2024-07358 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 9

לדרפט מצורפת חוות דעתם של שמאיי הוועדה גב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו, חוות דעת

משפטית מטעם ב"כ הוועדה המקומית עורכי הדין יונתן הראל ומיכאל רייך , תגובת ב"כ

החתום על השיפוי עורכי הדין תומר גור ורן דרוק אליה צורפה חוות דעת שמאית שנערכה על ידי

יוגב מנחם ודורון חבקין.

בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר

והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 09/08/2020 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תכנית תת"ל/70א.

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6946 חלקה: 56 תת חלקה: 9

כתובת: רחוב לוינסקי מס' 103

תובע: שמי משה חי

בא כוח התובע: עו"ד כהנא אשר

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

עמ' 40 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07358 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 9

25-0006ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

648,400 ש"ח

טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע רן וירניק):

• ירידת ערך בגין חסימת הגישה ברכב לבנין עקב הצמדת תוואי מסילת הרכבת הקלה לחלקה.

• פגיעה עקב מעבר הרכבת בתוואי עילי ובסמיכות לנכס.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין תומר גור ורן דרוק.

תגובת ב"כ נת"ע מצורפת והיא חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוות דעת שמאיי הוועדה המקומית רחל פרנקו וניסן פרנקו:

נבהיר, כי טענת התובע אינה עומדת בנטל ההוכחה לפגיעה במקרקעין ומשכך, יש לדחות טענה זו מכל וכל.

לעניין טענת התובע בדבר חסימת הגישה למבנה ומניעת האפשרות לביצוע בינוי ו/או שיפוץ –

יצוין כי בהוראות תת"ל 70א ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות גישה לחלקה. בניגוד לנטען ע"י שמאי התובע, נת"ע הצהירה מס' פעמים, לרבות במסגרת קידום התכנית בות"ל כחלק מהליך אישור תת"ל 70א', כי תתאפשר נגישות למקרקעין שבנדון ע"י כלי רכב הדרושים לשם ביצוע עבודות בינוי וכיו"ב במקרקעין, בכפוף לתיאום ואישור מטעם חברת

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07358 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 9

25-0006ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

נת"ע, עיריית ת"א ויתר הגורמים הרלוונטיים כנדרש עפ"י הדין. משכך, אין כל שינוי ו/או חריג להליכים המתקיימים באופן שוטף. לחילופין, ומבלי לגרוע מהאמור לעיל, מאחר והבינוי הקיים על החלקה הינו בקיר משותף עם מבנה דומה בחלקה 55 הרי שככל ויצא לפועל פרויקט התחדשות עירונית, סביר להניח כי הוא יתבצע בקיר משותף בשתי החלקות במקביל, בהתאם למצב הקיים, ובמקרה זה תתאפשר גם גישה מרחוב הגדוד העברי.

שמאי התובע מבסס את שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם על זכויות מכוחה של תמ"א 38 על תיקוניה. לעמדת הוועדה המקומית הנחה זו שגויה. כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית, התואמת את הדין ואת פסיקות בתי המשפט וועדות הערר, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן במעמד של זכויות מוקנות, שכן הן מותנות בלתי וודאיות הכפופות לנקיטת פרסום לפי סעיף 149 ולשיקול דעתה הרחב של הועדה המקומית ומשכך אין להביאן בחשבון כלל כחלק מהזכויות במצב התכנוני הקודם.

לסיכום, הגענו לכלל דעה כי יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובע בעניין תכנית

תת"ל 70א' ולקבוע כי תכנית זו לא פגעה בערכם של המקרקעין.

תקציר חוות דעת עורכי הדין יונתן הראל ומיכאל רייך, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי מר משה חי שמי ת.ז. ********* )להלן: "התובע"), בעל הזכויות בשטח מגורים בבניין שברח' לוינסקי ,103 במקרקעין הידועים כחלקה 56 בגוש 6946 (להלן: "המקרקעין" ו/או "הנכס"), תת חלקה ,9 בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורה של תכנית תת"ל 70א' – "רכבת קלה במטרופולין תל אביב – קו סגול מערבי" אשר פורסמה לאישור ברשומות ביום 18.07.2017 (י.פ.

)7546 (להלן: "תכנית הקו הסגול" או "התכנית").

התביעה לפיצוי התובע לפי ס' 197 לחוק על סך כולל של 648,400 ₪ נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת עבור המקרקעין מיום 22.06.2020 (להלן: "שמאי התובע" ו-"שומת התובע").

"שומת הוועדה המקומית" בהתאמה).

תיאור טענות התובע – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול:

חסימת גישה לכלי רכב – לטענת שמאי התובע, לנוכח צמידות תוואי הרכבת הקלה לחלקה מכיוון רח' לוינסקי, נחסם הרחוב לתנועת כלי רכב, ובשל כך נחסמה יכולת הגישה הישירה של כלי רכב למקרקעין, לרבות כלי רכב לעבודות שיפוצים, שינוע והובלת ציוד ומוצרים או תכולת דירה וכיוצ"ב. כתוצאה מכך במצב החדש יידרש המשך שימוש בבניין הקיים במצבו, ללא אפשרות להוסיף בניה או להרוס ולבנות בניין חדש, למשך יתרת החיים הפיסיים של הבניין שהוערכה בכ-15 שנים. פגיעה זו הוערכה ע"י שמאי התובע לפי הפרש בין שווי הנכס במצב היוצא אשר לטענת שמאי התובע מגלם פוטנציאל, לשווי הנכס במצב הנכנס אשר לטענתו אינו

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07358 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 9

25-0006ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

מגלם פוטנציאל. שווי הנכס במצב החדש הוערך לפי שווי מהוון של דמי השכירות הראויים ליתרת החיים הפיסיים של הבניין.

בגין שני ראשי נזק אלה, הוערכה הפגיעה שנוצרה לנכס בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך של 648,400 ₪.

רקע כללי

נכס התובע הינו חלק מבנין מגורים ומסחר הבנוי על חלקה 56 בגוש שומה 6946 ברחוב לוינסקי .103

השכונה מאופיינת באוכלוסייה בעלת מצב סוציו-אקונומי נמוך וכוללת אוכלוסייה של עובדים זרים.

באזור הנכס פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

במצב הקודם

44 (3 קומות ואחוזי בניה בקומה - %,)50 וקווי בניין של 3 מ' לקו צידי ו-5 מ' לקו אחורי.

תכנית תא/2710 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 4540 מיום .3.7.1997 תכנית זו קובעת כי

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07358 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 9

25-0006ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

הוועדה המקומית רשאית להתיר הקמת מבנה מעלית בכל בניין קיים בשטח התכנית, וכן רשאית לאשר חריגה מקווי הבניין לצורך הקמת מגדל מעלית.

לוינסקי ממזרח לרח' העליה.

בציר עירוני. השימושים המותרים: בקומות מעל הקרקע הותר שימוש למגורים, משרדים,

בנספח התחבורה סומן קו מתע"ן ברח' לוינסקי.

במצב החדש

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07358 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 9

25-0006ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון

ובניה כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, .)12.5.2020

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות טענות התובע.

דחיית טענות התביעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול נזכיר בקצרה כי התובע טוען למספר ראשי נזק הנובעים לשיטתו (המוכחשת) מאישורה של

תכנית הקו הסגול: ירידת ערך הדירות כתוצאה מפגיעה בנגישות לכלי רכב לבניין ופגיעה

ביכולת מימוש זכויות בניה בהתאם; ירידת ערך כתוצאה ממטרדים שייווצרו עקב קרבת תוואי המתע"ן לנכס.

לדעתנו יש לדחות את כלל טענות התובע ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07358 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 9

25-0006ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

הקיים. על בסיס הנחה זו נטען כי תת"ל 70א הובילה לפגיעה בנכס הואיל ובמסגרתה נחסמה כביכול הגישה לנכס לכלכי רכב לצורך שיפוץ, העברת ציוד וכו', כך שלא ניתן יהיה לחזק המבנה הקיים וכפועל יוצא אף לא ניתן יהיה לנצל את זכויות הבניה המותרות מכוחה של תמ"א .38

ראשית, טענה זו של התובע מתעלמת לחלוטין מכך שזה מכבר נקבע בפסיקה כי אין להתחשב בתמ"א 38 כחלק מהמצב הקודם. זאת, מאחר והזכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות קנייניות מוקנות, אלא זכויות מותנות אשר הזכות אליהן מתגבשת רק בעת מתן היתר מכוחה. ר' למשל ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 92007-02-23 חן פרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (נבו .5)3.4.2024

ראו עוד: ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א

וכן חוו"ד מנהל התכנון מיום .26.10.2016

הראשון – בלעדיו אין – כי יהיה מדובר בפוטנציאל הנובע מתכנית אשר לכל הפחות הופקדה;

26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית (פורסם בנבו, :)28.2.2017

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

15.07.2014; עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פורסם בנבו, )30.10.2016;

נזק בגין יצירת מטרדים

כמפורט לעיל, התובע טוען לנזק של ירידת ערך בגין יצירת מטרדים בגובה %5 משווי הנכס 5 יוער כי על החלטה זו הוגש ערעור (עמ"נ (מינהליים ת"א) 25774-10-24 חן פרי נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב).

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07358 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 9

25-0006ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

במצב החדש.

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

לא הובאו עסקאות השוואה מתאימות

בהתאם לפסיקה המובאת לעיל, אחד מהיסודות של תביעה לפי סעיף 197 הינה כי הפגיעה הנטענת בנכס הובילה לירידת ערך. לצורך הוכחת יסוד זה אין דיי בחוו"ד סתמית, אלא נדרש

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07358 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 9

25-0006ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

הוא לחוו"ד הכוללת את מלוא הנתונים והדוגמאות המבססות את תביעתו לנזקי ירידת ערך (ר'

עניים פרי הארץ ועניין חקק).

בחוות הדעת השמאית מטעם התובע, לא הובאו עסקאות השוואה המוכיחות את ירידת הערך הנטענת.

על כן, לא בוססה הטענה כי הפגיעות הנטענות בנכס הובילו לירידת ערכו, וגם מטעם זה יש לדחות את התביעה.

סוף דבר

נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית התביעה, תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה המקומית.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07359 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 10

25-0006ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

תיק 2024-07359 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 10

לדרפט מצורפת חוות דעתם של שמאיי הוועדה גב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו, חוות דעת

משפטית מטעם ב"כ הוועדה המקומית עורכי הדין יונתן הראל ומיכאל רייך, תגובת ב"כ החתום

על השיפוי עורכי הדין תומר גור ורן דרוק אליה צורפה חוות דעת שמאית שנערכה על ידי יוגב

מנחם ודורון חבקין.

בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר

והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 09/08/2020 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תכנית תת"ל/70א.

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6946 חלקה: 56 תת חלקה: 10

כתובת: רחוב לוינסקי מס' 103

תובעת: כהן רות

בא כוח התובעת: עו"ד כהנא אשר

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

עמ' 49 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07359 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 10

25-0006ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

206,000 ש"ח

טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאי התובעת רן וירניק):

• ירידת ערך בגין חסימת הגישה ברכב לבנין עקב הצמדת תוואי מסילת הרכבת הקלה לחלקה.

• פגיעה עקב מעבר הרכבת בתוואי עילי ובסמיכות לנכס.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין תומר גור ורן דרוק.

תגובת ב"כ נת"ע מצורפת והיא חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוות דעת שמאיי הוועדה המקומית רחל פרנקו וניסן פרנקו:

נבהיר, כי טענת התובעת אינה עומדת בנטל ההוכחה לפגיעה במקרקעין ומשכך, יש לדחות טענה זו מכל וכל.

לעניין טענת התובעת בדבר חסימת הגישה למבנה ומניעת האפשרות לביצוע בינוי ו/או שיפוץ –

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07359 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 10

25-0006ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

רכב הדרושים לשם ביצוע עבודות בינוי וכיו"ב במקרקעין, בכפוף לתיאום ואישור מטעם חברת נת"ע, עיריית ת"א ויתר הגורמים הרלוונטיים כנדרש עפ"י הדין. משכך, אין כל שינוי ו/או חריג להליכים המתקיימים באופן שוטף. לחילופין, ומבלי לגרוע מהאמור לעיל, מאחר והבינוי הקיים על החלקה הינו בקיר משותף עם מבנה דומה בחלקה 55 הרי שככל ויצא לפועל פרויקט התחדשות עירונית, סביר להניח כי הוא יתבצע בקיר משותף בשתי החלקות במקביל, בהתאם למצב הקיים, ובמקרה זה תתאפשר גם גישה מרחוב הגדוד העברי.

לסיכום, הגענו לכלל דעה כי יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובעת בעניין תכנית

תת"ל 70א' ולקבוע כי תכנית זו לא פגעה בערכם של המקרקעין.

תקציר חוות דעת עורכי הדין יונתן הראל ומיכאל רייך, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי הגב' כהן רות ת.ז.

********* (להלן: "התובעת"), בעלת הזכויות בשטח מגורים בבניין שברח' לוינסקי ,103 במקרקעין הידועים כחלקה 56 בגוש 6946 (להלן: "המקרקעין" ו/או "הנכס"), תת חלקה ,10 בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורה של תכנית תת"ל 70א' – "רכבת קלה במטרופולין תל אביב – קו סגול מערבי" אשר פורסמה לאישור ברשומות ביום 18.07.2017 (י.פ.

)7546 (להלן: "תכנית הקו הסגול" או "התכנית").

התביעה לפיצוי התובעת לפי ס' 197 לחוק על סך כולל של 206,000 ₪ נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת עבור המקרקעין מיום 22.06.2020 (להלן: "שמאי התובעת" ו-"שומת התובעת").

"שומת הוועדה המקומית" בהתאמה).

תיאור טענות התובע – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול:

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07359 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 10

25-0006ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

ליתרת החיים הפיסיים של הבניין.

בגין שני ראשי נזק אלה, הוערכה הפגיעה שנוצרה לנכס בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך של 206,000 ₪.

רקע כללי

נכס התובעת הינו חלק מבנין מגורים ומסחר הבנוי על חלקה 56 בגוש שומה 6946 ברחוב לוינסקי .103

השכונה מאופיינת באוכלוסייה בעלת מצב סוציו-אקונומי נמוך וכוללת אוכלוסייה של עובדים זרים.

באזור הנכס פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

במצב הקודם

44 (3 קומות ואחוזי בניה בקומה - %,)50 וקווי בניין של 3 מ' לקו צידי ו-5 מ' לקו אחורי.

תכנית תא/2710 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 4540 מיום .3.7.1997 תכנית זו קובעת כי

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07359 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 10

25-0006ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

לוינסקי ממזרח לרח' העליה.

בציר עירוני. השימושים המותרים: בקומות מעל הקרקע הותר שימוש למגורים, משרדים,

בנספח התחבורה סומן קו מתע"ן ברח' לוינסקי.

במצב החדש

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07359 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 10

25-0006ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון

ובניה כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, .)12.5.2020

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות טענות התובע.

תכנית הקו הסגול: ירידת ערך הדירות כתוצאה מפגיעה בנגישות לכלי רכב לבניין ופגיעה

ביכולת מימוש זכויות בניה בהתאם; ירידת ערך כתוצאה ממטרדים שיווצרו עקב קרבת תוואי המתע"ן לנכס.

לדעתנו יש לדחות את כלל טענות התובעת ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07359 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 10

25-0006ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

המבנה הקיים. על בסיס הנחה זו נטען כי תת"ל 70א הובילה לפגיעה בנכס הואיל ובמסגרתה נחסמה כביכול הגישה לנכס לכלכי רכב לצורך שיפוץ, העברת ציוד וכו', כך שלא ניתן יהיה לחזק המבנה הקיים וכפועל יוצא אף לא ניתן יהיה לנצל את זכויות הבניה המותרות מכוחה של תמ"א .38

ראו עוד: ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א

וכן חוו"ד מנהל התכנון מיום .26.10.2016

הראשון – בלעדיו אין – כי יהיה מדובר בפוטנציאל הנובע מתכנית אשר לכל הפחות הופקדה;

26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית (פורסם בנבו, .)28.2.2017

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

15.07.2014; עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פורסם בנבו, )30.10.2016;

נזק בגין יצירת מטרדים

כמפורט לעיל, התובעת טוענת לנזק של ירידת ערך בגין יצירת מטרדים בגובה %5 משווי הנכס במצב החדש.

6 יוער כי על החלטה זו הוגש ערעור (עמ"נ (מינהליים ת"א) 25774-10-24 חן פרי נ' הועדה

המקומית לתכנון ובנייה תל אביב).

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07359 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 10

25-0006ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

לא הובאו עסקאות השוואה מתאימות

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07359 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 10

25-0006ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

עניים פרי הארץ ועניין חקק).

בחוות הדעת השמאית מטעם התובעת, לא הובאו עסקאות השוואה המוכיחות את ירידת הערך הנטענת.

על כן, לא בוססה הטענה כי הפגיעות הנטענות בנכס הובילו לירידת ערכו, וגם מטעם זה יש לדחות את התביעה.

סוף דבר

נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית התביעה, תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה המקומית.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

מס' החלטה התוכן

19/03/2025 - תיק 2024-07360 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 12

25-0006ב' - - 7 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

תיק 2024-07360 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 12

לדרפט מצורפת חוות דעתם של שמאיי הוועדה גב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו, חוות דעת

משפטית מטעם ב"כ הוועדה המקומית עורכי הדין יונתן הראל ומיכאל רייך, תגובת ב"כ החתום

על השיפוי עורכי הדין תומר גור ורן דרוק אליה צורפה חוות דעת שמאית שנערכה על ידי יוגב

מנחם ודורון חבקין.

בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר

והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 09/08/2020 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תכנית תת"ל/70א.

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6946 חלקה: 56 תת חלקה: 12

כתובת: רחוב לוינסקי מס' 103

תובעת: רחום סתיו

בא כוח התובעת: עו"ד כהנא אשר

תשריט סביבה:

עמ' 58 מבא"ת ספטמבר 2007