סדר יום מליאת ועדה מקומית 25-0002 לתאריך 24-03-25
| קישור לזום צפייה בלבד https://tel-aviv.zoom.us/j/82104563972 Link Invite |
|---|
| https://tel-aviv.zoom.us/j/82104563972 |
י"ז אדר תשפ"ה
17 מרץ 2025
לכבוד
חברי הועדה המקומית לתכנון ולבניה
הנדון: כינוס מליאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה
מספר ישיבה: 25-0002
אבקש להודיעכם על כינוס מליאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה שתיערך בתאריך
24/03/2025 בשעה 16:30 באולם האירועים בניין העירייה קומה ,12 אבן גבירול 69 תל
אביב.
קישור לזום צפייה בלבד
הנושאים על סדר היום:
1. תא/מק/5057 תכנית כיכר אתרים -
במהלך דיון מליאת הועדה המקומית ביום 24.2.2025 דווח על ביצוע סקר ניתוח ההשפעה של תכנית כיכר אתרים על העיר הלבנה ,לא התקיים דיון מעמיק בפרטים ובשל כך מצורף בזאת הבאות לצורך קיום דיון נוסף :
1) על פי נהלי אונסקו, מינהל ההנדסה הכין סקר השפעה של הפרויקט המתוכנן על ההכרזה
2) אונסקו פנו לארגון איקומוס ישראל אשר הוציא חוות דעת ממנה עלה שקיים חשש לפגיעה
בערכי העיר הלבנה.
3) בתאריך 13-11-2024 במסגרת מענה להתנגדויות תוכנית כיכר אתרים - דווח על חוות דעת
איקומוס ישראל, וניתן מענה לצד ההתנגדות.
4) בהמשך לדוח איקומוס ישראל , בתאריך 10.12.24 התקבלה פניה לאונסקו מטעם המטה בפריז
שמלווה ומאמץ את חוות הדעת של איקומוס העולמי, וקורא להקים צוות מקצועי לבחינת התכנית ולהמשך דיאלוג המבוסס על בחינת חלופות על מנת שלא לפגוע בערכי אתר העיר הלבנה.
5) מצורפת להלן הפניה 10-12-2024 והפניה מתאריך 13-1-2025 .
6) הפניה של אונסקו ישראל נענתה על ידי מהנדס העיר באופן מרחיב ומפורט במכתב
מיום 24-02-2025 . המכתב המתייחס למכלול הטענות שעלו הן באספקטים ההיסטוריים של תהליכי התכנון והן בהצגת החלופות, באופן מפורט כפי שנבחנו במהלך השנים האחרונות
2. תא/תעא/)1(4822 תכנית עיצוב בלוק 1,2,6,8
בקשה לדיון חוזר הוגשה על ידי חברי המליאה, שולה קשת, אורנה ברביבאי, רועי אלקבץ ואיתמר אבנרי
3. תא/תעא/)2(4822 תכנית עיצוב בלוק 3,9
בקשה לדיון חוזר הוגשה על ידי חברי המליאה, שולה קשת, אורנה ברביבאי, רועי אלקבץ ואיתמר אבנרי
בכבוד רב,
אהוד כרמלי, אדר'
מהנדס העיר
העתקים:
מר רון חולדאי ראש העירייה
מנחם לייבה מנכ"ל העירייה
הראלה אברהם אוזן, עו"ד משנה ליועמ"ש לענייני תכנון ובניה ענת ענבר גמליאל סגנית מהנדס העיר
עוזי סלמן, עו"ד היועץ המשפטי
אהוד כרמלי, אדר' מהנדס העיר
אורלי אראל מנהלת אגף תכנון העיר
Annex
Atarim of redevelopment and demolition Proposed‘ the on Review Technical ICOMOS
of City White‘ property Heritage World the regarding ’Square
.’Movement Modern the – Tel-Aviv
Review Technical ICOMOS
Movement Modern the – Aviv Tel of City White Property
Israel Party State
1096 ID Property
2003 inscription of Date
)(ii)(iv Criteria
Square Atarim of redevelopment and demolition Proposed Issue
Background
the by transmitted ,Israel of Party State the from documentation received ICOMOS ,2024 May 14 On the for Guidelines Operational the of 172 paragraph with line in ,Centre Heritage World buildings high-rise of construction the proposing ,Convention Heritage World the of Implementation Modern the – Tel-Aviv of City White“ property Heritage World the of zone buffer the in partially and proposal of analysis its provides Body Advisory The .)(Israel property Heritage World ”Movement .below Assessment Impact Heritage accompanying
Value Universal Outstanding of Statement the of summary Brief
)hereafter property Heritage World the or City (White Movement Modern the – Aviv Tel of City White ,location its of conditions climatic specific the to adapted city designed a ;landscape urban historic a is Outstanding following the meeting to due ,2003 in inscribed was It .traditions local by enriched :criteria Value Universal
the of significance outstanding of synthesis a is Aviv Tel of City White The :)(ii the in planning town and architecture in Movement Modern the of trends various and cultural the to adapted were influences Such .century 20th the of part early .traditions local with integrated being as well as ,place the of conditions climatic and planning town new of example outstanding an is Aviv Tel of City White The :)(iv particular a of requirements the to adapted ,century 20th early the in architecture .context geographic and cultural
Technical this and project the to relevant ,dossier Nomination 2002 the from information Additional :that is Review
has which ,structures high-rise of ring a inside encapsulated is City White The area nominated the Within .context its with relationship initial the altered obviously significant not is storeys 15 over buildings of amount the ,however ,zone buffer and Aviv Tel ,present the At .A zone in ).St (Glickson/Dryanov tower tall a for except –
and ,C Zone in one ,A Zone in towers more two least at allow to plans Municipality these of Most .exists already number certain a where ,zone buffer the in several .approval of process the in are projects
by proven ,preserved well fairly been has design architectural of authenticity The ,typology ,style of integrity the ,fabric urban of perception visual homogeneous ,(basins elements urban and areas green of relationship ,streets of character ,railings ,staircases ,lobbies entrance of details The .)gardens ,pergolas ,fountains not generally have frames window ,doors apartment and front ,mailboxes wooden .towns historic most in as – losses some are there though ,changed been 1
well as ,)stories 15 than (more buildings high-rise has coast sea the along area The zone in buildings tall two are There .boulevard Rotschild the of part southern the as building previous from resulting ,zone buffer the within scattered several and ,A .permissions
the in buildings tall for permits new ,Currently‘ :that responded Evaluation Technical its in ,ICOMOS that recommended is It .authorities the by processed being are zone buffer the and )(A area nominated ’.areas these in built be should buildings tall such of none – low-rise packed densely of ensemble an is ,broadly more Aviv-Yafo Tel and ,City White The tree-lined and ,spaces public open ,buildings – modernist-style International predominantly .zone buffer a by surrounded zones three in Sea Mediterranean the of coast the on ,boulevards
project The
plan ,Aviv Tel ,Square Atarim the is ,Israel of Party State the by provided ,evaluation under project The .’proposal development‘ the as project the to refers Review Technical This .1018837 –507 .no coastline Aviv Tel the along ,storeys 25 of buildings high-rise two includes proposal development The five-storey a comprising ;complex urban 1970s a – below further described – Square Atarim replace to (housing architecture century twentieth mid of style International-Brutalist the in building rectangular architectural unique of ,rotunda a and space public open ,)carparking and space commercial ,hotels ,Street Peri Eliezer over partially is complex The .)Club Colosseum the called (originally characteristics .City White the of boundary north-south the is which ,Street Hayarkon to adjacent road arterial an :comprises development proposed The
.space open public and complex built the of Removal :Square Atarim of Demolition )a for designated towers storey 25 two featuring complex a of Construction :Redevelopment )b privately and ,Boulevard Gurion Ben to level ground the of lowering ,apartments and hotels .space public open owned
complex a is square The .’Square Atarim‘ of site the at is redevelopment proposed the of location The corner the at is Square Atarim .City White the of zone buffer the in is that space open and ,buildings of define that – axes urban – corridors road significant both ,Street Hayarkon and Boulevard Gurion Ben of .boundary property Heritage World ,City White the :site development the of description a provides HIA 2022 The years the between built was )Square Namir Mordechai (originally Square Atarim Yosef Warner and Rechter Yaakov architects the by design a to according 1971-5 multi-purpose a as established was project The .style Brutalist the in Wittkober two ,station gas and lot parking ,road covered and lowered a includes that structure is which of part northern the in plaza square the them above and levels commercial .cinema a and offices ,hotels ,areas commercial with )Clal Beit (or Hotel Marina the the along center commercial and tourist central a be to intended was project The Yafo Old with and Manshiya in center employment the with together ,beaches s'city vehicular free allow to intended was level lower The .center art and tourist a as and ,Manshiya of center business the and center city the in beaches the to traffic KKL of end the from connection pedestrian elevated an allowed square the .beach the to )Gurion Ben (today Boulevard
2
it and decreased attraction its soon but success a was project the years first the In .(pg .day this to continues which ,neglect later and use partial from suffer to began .)21
reports The .English in provided documentation of examination the includes Review Technical This :include reviewed
,Assessment Impact Heritage ,Plan Square Atarim )Hotel (Marina height to building High-rise •
Aviv-Yafo Tel ,Administration Engineering ,Department Conservation the by prepared .)HIA (2022 2022 January ,Municipality
)1018837 –507 .no (plan Square Atarim – TA/MK/5057“ plan for assessment Israel ICOMOS •
Tel of City White The" Site Heritage World the of values the on impacts future possible its and UNESCO for Commission National Israel the for prepared ,"Movement Modern The – Aviv .2023 February in issued and ,Jerusalem Education of Ministry
Review Technical the for Limitations
.report this for reviewed be not could English in submitted officially been not have that Documentation :Review Technical this for English in available made not have documents essential following The documentation design other and ,)1018837 –507 .no (plan Square Atarim – TA/MK/5057 Plan •
.development proposed the for
.City White the – property Heritage World the for plan Conservation •
and built ,urban historic the details that ,Square Atarim for plan conservation site-specific A •
adaptive and management conservation includes that One .place the of character landscape World the on impacts mitigating for policies and ,square the for recommendations reuse .City White the – property Heritage
follow not does It .Assessment Impact Heritage 2022 the is Review Technical the for limitation Another in published was This .context Heritage World a in Assessment Impact for Toolkit and Guidance the describes it ,)precursor 2011 (the guidance ICOMOS the follows it that claiming HIA the Despite .2022 :follows as HIA the for limitations
the of design the ,assessment the drafting of time the at that fact the of light in“ cover land the of level the at both – only preliminary was construction tower assess the in required not (although possible not is it – design architectural of terms in and .)74 (page ”.impacts environmental architectural or climatic more examine to )brief
Analysis
Heritage World the with odds at is Assessment Impact Heritage 2022 the in impacts of evaluation The Heritage World The .City White the of zone buffer the in buildings rise high regarding decision :8E COM 34 decision in ,stated Committee
it ,zone buffer the and area nominated the in buildings tall constructed already the recognizing While“ "size that of buildings further any avoid to recommended is .)(https://whc.unesco.org/en/decisions/4261
of ring a that emphasizes“ City White the for decision inscription the explains further Israel ICOMOS further that and surroundings its with relationship its alters site the surrounding buildings high-rise File Opinion Nomination the ,Furthermore .integrity visual s'site the damage could development such its and area nominated the within construction high-rise further any avoiding recommended explicitly .)8 .(pg ”zone buffer
February of letter the in stated ,assessment impact s’Israel ICOMOS with agrees Review Technical This the on impacts heritage and quo status s’site the of summary reliable a provides letter Their .2023 3
supported and realistic are recommendations their and ,City White the of Value Universal Outstanding .review this by
buildings rise high about decision inscription the interprets Assessment Impact Heritage 2022 The ,Also .)74 .(pg ’detected was impact slight or impact no ,viewpoints most‘ from that finds It .differently -high 25-story a of addition the of impact minor the with deals assessment the ,us before case the In"
narrow a under illuminates It .shoreline the along skyline high-rise existing an of part as building rise includes that conceptualization urban broad a requires that environment an in issue specific a beam .)8 .(pg "design sustainable for considerations the Further .HIA 2022 the throughout evaluation the of tone the of indicative is statement above The methodology robust and fulsome the applying than rather ,only analysis visual a is assessment impact .Guidance HIA ICOMOS the in described
A .reality in expected be would than impact lesser a having to skewed is assessment impact visual The ,data recording better with ,assessment impact visual 2022 the updates and analyses that review peer ,zone buffer and Square Atarim on impacts potential of examination physical and visual closer and .discrepancies these resolve to help would
ICOMOS ,zone buffer the in Square Atarim of redevelopment proposed the of assessment an Through .City White the ,impact detrimentally and ,alter irreversibly would plans the considers 2003 the before extant was that ,zone buffer the in development low-rise historical a is Square Atarim .City White the of inscription
an as designed clearly was Square Atarim ,HIA 2022 the in provided commentary the of some Despite from beach the to connection ,topography coastal existing the of challenges the to solution innovative now is and intended originally as worked not has it but ,cliffs coastal original the of incline steep the .mistake a be to considered
of stretch that along raised originally was that site the flattening suggests proposal development The ,topography and conditions site current or historical the of analysis detailed no is There .area coastal traffic Improving .solutions engineering or architectural ,planning urban inform usually would that on based be should area coastal the to streets city the from thoroughfare pedestrian and conditions ,retaining of option the alongside and ,options alternative of exploration and ,examination technical .infrastructure Square Atarim existing the adapting and conserving are that towers tall storey 25 planned the to relates re-development the with issue main The axis main the of one along directly sited and front sea the along towers other than taller considerably .sea the towards City White the of
from ,follows as summarised ,Israel ICOMOS by expressed concerns with concurs Review Technical The :9 page
Geddes the of principles the with inconsistent is land large with towers two Constructing •
open the upon impact thus and ,reduce will towers the that considers ICOMOS .Plan Master Gurion Ben from viewed as – Square Atarim of location the at skyline underdeveloped and ;City White the to views distant long and close other and Boulevard ,height building current s’shoreline the for precedent a set would height ’towers The •
;integrity visual its affecting and skyline s’City White the altering significantly the in construction tower limit to commitment the with comply not does ]development [The •
and ;City White the surrounding area
,plan Square Atarim the in towers proposed the of cover land and height the that appears It •
additional requires ,shoreline the along plans tower approved recently other with along damage further causing without integrity visual s’Site the preserve to order in consideration .date to done been has what beyond
4
the outweighs to seen be cannot that action irreversible an is towers storey 25 two of Development ,provided visualisations the from ,considers ICOMOS ,Overall .space public privately-owned of benefits currently is that coastline of area one the on towers storey 25 two of development proposed the that have will sea the towards city the of axes main the of one the along ,towers tall of free comparatively overall the compromising ,property the within from sea the towards views on impact visual adverse an highly a have thus and ,City White the of development the for Plan Master the of intentions design .property the of Value Universal Outstanding the on negative
Recommendations
storey 25 two includes which Square Atarim of redevelopment proposed the that concludes ICOMOS could and City White the of Value Universal Outstanding the impact significantly will towers rise high need a is there ,summary In .towers tall further of construction the for precedent damaging highly a set :on based be should that scheme the of revision a for planning the with area Square Atarim the of associations cultural and ,physical ,historical The •
.coast the with links its and property Heritage World of Outstanding the on impact the reduce could that options design alternative of examination An •
.Value Universal
,considerations planning urban on report and exploration technical expert ,impartial An •
the and City White the between connections visual and physical the addressing specifically .coastline
be should options development and design alternative ,exploration technical this on Based •
.Value Universal Outstanding s’City White the complements that explored 5
any or clarification for requests any to respond to Party State the of disposal the at remains ICOMOS .support technical for request other
Charenton-le-Pont ,ICOMOS
2024 November
6
משרד החינוך
אגף בכיר קשרי חוץ
הוועד הישראלי לאונסקו
ירושלים, י"ג טבת תשפ"ה
13 בינואר 2025
לכבוד
עו"ד ליאור שפירא אדר' אודי כרמלי
יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מהנדס העיר תל אביב יפו עיריית תל אביב יפו
שלום רב,
הנדון: תכנית כיכר אתרים 507-1018837
השפעה על ערכי אתר המורשת העולמית "העיר הלבנה של תל אביב - התנועה המודרנית"
הובא לידיעתנו כי התכנית שבנדון תובא לדיון חוזר במליאת הוועדה המקומית ביום .20.1.25 מצ"ב מכתבו מיום 10.12.24 של מנהל המרכז למורשת עולמית בארגון אונסקו לשגריר ישראל לארגונים הבינ"ל בצרפת בעניין התכנית שבנדון. על פי חוות הדעת המקצועית של ארגון איקומוס הבין-לאומי (הגוף המייעץ לוועדה למורשת עולמית בנושאי מורשת תרבות) המצורפת למכתב, לתכנית כיכר אתרים במתכונתה הנוכחית השפעה שלילית גבוהה על ערכי אתר המורשת העולמית "העיר הלבנה של תל אביב - התנועה המודרנית". לפיכך, נבקשכם להביא מכתב זה לידיעת חברי הוועדה המקומית לקראת הדיון. עוד נבקש כי הוועדה תתייחס בכובד ראש להשלכות קידום התכנית על ערכי האתר ועל ההכרזה עצמה.
אנו מודעים לכך כי הליכי קידום התכנית הגיעו ל"ישורת האחרונה" - אחרי החלטה למתן תוקף בוועדת המשנה. אנו סבורים שיש מקום שמליאת הוועדה המקומית תתייחס לאמור במכתב המצ"ב, וזאת מהסיבות להלן:
1. מדובר במידע חדש, חשוב ומהותי אשר למיטב ידיעתנו לא היה מונח על שולחנה של ועדת המשנה עת
החליטה לתת תוקף לתכנית. ועדת המשנה עיינה בהמלצות איקומוס ישראל בלבד בעניין התכנית שבנדון (מצ"ב), ולא במכתב מנהל המרכז למורשת עולמית או בחוות דעת איקומוס הבין-לאומי.
2. התכנית במתכונה הנוכחית, אשר חלק ממנה מצוי באזור החייץ של האתר, אינה תואמת להחלטה 34
8E COM של הוועדה למורשת עולמית ולחוות הדעת המקצועית של איקומוס לעת בחינת תיק המועמדות בטרם ההכרזה על האתר, אשר המליצו להימנע מבניית מבנים גבוהים נוספים באתר או באזור החייץ שלו.
3. בנוסף, על פי חוות הדעת המקצועית של איקומוס הבין-לאומי בעניין התכנית שבנדון, המצורפת
למכתב, לתכנית המוצעת השפעה שלילית גבוהה על ערכי אתר המורשת העולמית. נכתב בחוות הדעת בין היתר:
of development proposed the that ,provided visualisations the from ,considers ICOMOS"
of free comparatively currently is that coastline of area one the on towers storey 25 two adverse an have will sea the towards city the of axes main the of one the along ,towers tall the compromising ,property the within from sea the towards views on impact visual and ,City White the of development the for Plan Master the of intentions design overall .property the of Value Universal Outstanding the on negative highly a have thus
4. תכנית 507-1018837 נערכה ללא התייעצות עם שר החינוך לפי סעיף 99 בחוק התכנון והבנייה וללא
תיאום עם הוועד הישראלי לאונסקו בהתאם להנחיות האופרטיביות ליישום האמנה למורשת עולמית. התיאום עמנו בעניין תכנית 507-1018837 החל רק בעקבות פנייה יזומה שלנו לגורמי המקצוע בעירייה - לאחר שהתכנית כבר נערכה, לאחר שנדונה בוועדת השימור ולאחר שהתקבלה החלטה להפקידה.
1
משרד החינוך
אגף בכיר קשרי חוץ
הוועד הישראלי לאונסקו
5. על פי על פי סעיף 172 בהנחיות האופרטיביות ליישום האמנה למורשת עולמית יש ליידע את הוועדה
למורשת עולמית באמצעות המרכז למורשת עולמית, על בנייה חדשה, שעלולה להשפיע על הערך האוניברסלי היוצא מן הכלל של אתר, וזאת טרם קבלת החלטות שיהיה קשה להופכן, כך שהוועדה למורשת עולמית תוכל לסייע במציאת פתרונות מתאימים, באופן שהערך האוניברסלי היוצא מן הכלל של האתר ישמר במלואו. בהתאם לזאת ביקשנו שלא להביא התכנית לדיון למתן תוקף בטרם תתקבל התייחסות המרכז ואיקומוס הבין-לאומי.
6. יש לציין שעל פי חוות הדעת המקצועית, המצורפת למכתב מנהל המרכז למורשת עולמית, תסקיר
ההשפעה על המורשת שהוכן בעניינה של התכנית שבנדון: מוטה, אינו שלם וממעיט בערך ההשפעה השלילית של התכנית המוצעת על הערכים בגינם ניתנה ההכרזה.
המלצות מנהל המרכז למורשת עולמית בעניין התכנית שבנדון:
המלצות איקומוס הבין-לאומי בסיכום חוות הדעת המקצועית בעניין התכנית שבנדון:
:on based be should that scheme the of revision a for need a is there ,summary In"
the with area Square Atarim the of associations cultural and ,physical ,historical The •
.coast the with links its and property Heritage World of planning the on impact the reduce could that options design alternative of examination An •
.Value Universal Outstanding
,considerations planning urban on report and exploration technical expert ,impartial An •
the and City White the between connections visual and physical the addressing specifically .coastline
should options development and design alternative ,exploration technical this on Based •
."Value Universal Outstanding s’City White the complements that explored be אנו סבורים שיש להשלים המלצות אלה בטרם קבלת החלטות נוספות בעניין התכנית.
לתשומת ליבכם – בקשותיו של מנהל המרכז בסיפא של מכתבו בעניין דיווח ועדכון בכל הנוגע לתוכניות הרובעים 3-4 ותוכנית רובעים .5-6
בברכה,
ד"ר דלית אטרקצ'י מתכנן גיא קב ונקי
מנהלת אגף בכיר קשרי חוץ יו"ר הוועדה הישראלית למורשת עולמית 2
משרד החינוך
אגף בכיר קשרי חוץ
הוועד הישראלי לאונסקו
העתקים:
מר שי כהן – שגריר ישראל לעניינים מולטילטרליים, פאריס גב' פנינה אל על – מנהלת מחלקת שת"פ תרבותי, אקדמי וחינוכי, משרד החוץ אדר' רותי ליברטי-שלו – יו"ר איקומוס ישראל
אדר' עדי סלע וינר – ניטור שש שנתי – הוועד הישראלי לאונסקו אדר' ארז בן אליעזר – מתכנן מחוז תל אביב
מתכננת יעל אטקין – מנהלת מחוז תל אביב, המועצה לשימור אתרים מתכננת אורלי אראל – סגנית מהנדס העיר, מינהל ההנדסה ד"ר ירמי הופמן – מנהל מחלקת שימור, מינהל ההנדסה אדר' לריסה קופמן – ראש צוות מרכז, מינהל ההנדסה 3
15.1.2025
לכבוד
מר לזר אלונדו אסומו
מנהל סקטור התרבות
המרכז למורשת עולמית פריז
הנדון: תוכנית כיכר אתרים
מכתבך מתאריך 10 בדצמבר 2024
א.נ.,
ראשית אנחנו מבקשים להודות על פנייתך ולהביע את הערכתנו לכל הגופים המקצועיים המעורבים בחיזוק מורשת התרבות של תל-אביב, העיר הלבנה, כאתר מורשת עולמי.
לפני שנכנס לתכני הפניה, ברצוננו להוסיף ולהדגיש את מחויבותה הגדולה של העיר תל-אביב-יפו למורשת האדריכלית היוצאת מהכלל של העיר הלבנה, מחויבות המתורגמת במגוון גדול ועשיר של פעולות לשימור, לטובת הנגשה לציבור הרחב, הגנה ולטיפוח המתחם- על המנעד הגדול של תכניו: מתחמים, מבנים, גנים וכיו"ב. ולצורך כך העירייה משקיעה משאבים רבים, כולל בימים קשים אלה (...).1
כיכר אתרים הצורך בשינויי
סוגיית כיכר אתרים, הממוקמת בנקודת החיבור שבין טבעת השדרות העירונית לבין חוף הים הייתה ידועה לנו עוד מימי ההחלטות על ההכרזה. ולאורך השנים, היא הציפה שאלות תכנוניות מהותיות ביחס הבינוי לשדרה והקשר לים. סוגיות שהועלו גם בפני הועד הישראלי למורשת עולמית לאור מורכבותו התכנונית, תרבותית, והציבורית.2 האתר תוכנן ונבנה ביוזמה פרטית, בהתאם לעקרונות הסגנון הברוטליסטי, ויושם תוך שימוש בפתרונות חדשניים לניהול התנועה והמרחב הציבורי. אולם, במרוצת השנים התרוקן משימושים פעילים, מזה שנים ארוכות הוא מהווה מתחם בנוי ונטוש המהווה מפגע עיוני בטיחותי בקנה מידה גדול, המתחם נותר בבעלות פרטית, כולל בתוכו הפרדות מפלסיות והפרשי טופוגרפיה ביחס לסביבתו. ככזה, במצבו הנוכחי מזה שנים, האתר מנתק את העיר מהים, פוגע אנושות לעמדתנו בערכי העיר הלבנה, ומדיר מהאזור אוכלוסיות מוחלשות. נוכח ניסיונות חוזרים ונשנים לשקם ולחדש את הכיכר, אשר לא צלחו, התחדד הצורך הציבורי לתכנון מחודש של המתחם שיבטיח מרחב ציבורי איכותי ונגיש כלל הציבור.
ניסיונות תחזוקת כיכר אתרים לאורך השנים
לאור מצבו המוזנח של האתר, לאורך השנים נעשו ניסיונות רבים ביוזמה עירונית לשקם ולתחזק אותו, הושקעו משאבים רבים לטיפול בתחלואים כולל בחינה של תכניות לשיפוצו ולהנגישו לציבור הרחב.
מיקומו ליד הים, תחזוקה קלוקלת, ומפגעים שהפכו לסכנה בטיחותית ולכן הוסרו, הותירו את הכיכר זנוחה ונטושה.
1 מצ"ב מכתב נלווה, סטטוס אתר מורשת 20 שנה ממועד ההכרזה וסטטוס תכניות הרובעים.
2 ראה נספח 1 , מכתבו של פרופ אלי שטרן, מתאריך 08 פברואר 2015
תהליך התכנון וחלופות תכנון
במסגרת עבודת התכנון, שנמשכה מספר שנים, נשכרו מיטב אנשי המקצוע והמתכננים, ונקבעו עקרונות תכנונים ברורים. בראש עקרונות אלו ניצב חיזוק הקשר בין ציר השדרות לים – עיקרון יסוד בהגות התכנונית של סר פטריק גדס, מתכנן העיר תל-אביב, כפי שהשתקף בדו"ח העיר הלבנה שפורסם בדיוק לפני מאה שנה.
במהלך התכנון נבחנו מספר חלופות לטובת החייאת המרחב. הליך זה כלל שיתוף ציבור עירוני נרחב3 , דיונים מקצועיים ושקלול פרמטרים אורבניים, אדריכלים וחברתיים, לרבות דיונים פרטניים עם קבוצות עניין שונות.
לאחר בחינה מעמיקה של החלופות התכנוניות והתכנות התכנית, ומתוך מאמצים להנגיש את המרחב לציבור ולשמור על רצף הליכה בין העיר לים והליכה לאורך הטיילת ההיסטורית- הצורך בבניה לגובה הפך להכרח, שכן הוא מיטיב את חוויית המבקר המגיע מתוך העיר לחוף הים, הופכת לרציפה עם הבינוי המרקמי החדש. לאור מיקומו של המרחב הנדון בקצה אזור החיץ -המגדל החדש מהווה המשך לרצף המגדלים הקיימים.
ביטול מגדלים בעיר הלבנה
קידום תכנית כיכר אתרים הפך לצורך כפי שפרטנו, ותוספת המגדל אינה אלא הכרח אורבני מובהק שנועד להיטיב עם המרחב הציבורי, והינו מקרה נקודתי, וחד פעמי מאז ההכרזה. מחויבותנו להכרזת העיר הלבנה כאתר מורשת עולמי מתבטאת בהחלטות תכנוניות מהותיות ומורכבות, בשנים האחרונות החזרנו את כיכר דיזינגוף ההיסטורית למצבה המקורי, הכיכר הפכה לעוגן מרחבי אורבני וחברתי, והקמנו את בית ליבלינג כמרכז ציבורי לעיר הלבנה. מספר החלטות המהותיות היו ביטול שלושה פרויקטים מגדלים שתוכננו במוקדים היסטוריים בלב העיר הלבנה4 . מגדלים אלו, סומנו ואושרו במפת ההכרזה, למרות השלכות תכנוניות על ערכי העיר הלבנה. ולכן, המגדלים, אשר היוו חריגה דרמטית מהרקמה ההיסטורית בוטלו, ונבנו כבינויי מרקמי, כחלק מהמרקם ההיסטורי במרכז ההכרזה. ברצוננו לציין שמאז מועד ההכרזה פניות לעיריית תל אביב יפו לבינויי מגדלי- נדחו על הסף, כולל התמודדות בערכאות משפטיות. ולכן נציין שוב את ייחודה של תכנית כיכר אתרים, והצורף במנוף כלכלי באזור זה כדי לשפר את המרחב ציבורי.
ניתוח תכנוני
בדיקות הנראות של הפרויקט המוצע מעידות כי מטרת התוכנית ובראשן הקשר בין העיר לים, הוטמעו בקפידה בתכנון.
יחד עם זאת, עלינו לסייג שסוגיית עיצוב המגדלים טרם נבחנה באופן פרטני, וזאת בהתאם למבנה החקיקה הנהוג במדינת ישראל. במסגרת שלב התכנון הבא, הנקרא "תכנית עיצוב", תכנית העיצוב תכלול התייחסות תכנונית מפורטת לערכים האורבניים והאדריכליים של העיר הלבנה , והתאמה להנחיות העיצוב החלות בכל תחום אזור ההכרזה.
נוסף על כך, התוכנית עצמה כוללת שטחי ציבור רבים, והמרחב הציבורי הפתוח בין המגדלים, על אף היותו בעלות פרטית, ינוהל ויתוחזק ע"י העירייה. כך התוכנית החדשה תהווה נדבך ציבורי מרכזי המחזק את הקשר המעשי והחווייתי בין תושבי העיר לחוף הים.
לאור זאת נבקש לציין שבניגוד לחוות דעת שנמסרו, עמדת גורמי העירייה היא שהתכנון המוצע אינו סותר את עקרונות ההכרזה ואף מחזק אותן.
סיכום
לאור המפורט, והעבודה המשותפת שנעשתה לאורך כל השנים עם הגופים המקצועיים, אנו קשובים להלכי הרוח, וברוח זאת נבקש להתייחס למספר נקודות שהועלו בפנייתכם:
3 ראה נספח 2 חוות דעת תכנונית לתוכנית כיכר אתרים 4 ראה נספח 3 מיקום המגדלים שבוטלו ביחס למרקם ההיסטורי
1. אנו רואים ערך רב בשמירת המשך הדיאלוג המקצועי בין גורמי התכנון השונים מתוך כוונה ורצון להגיע לפתרון
אופטימלי. מכתבך, כמו גם את חוות דעת איקומוס, תובא לידיעת הועדה המקומית.
2. אף שדו"ח ההשפעה הוויזואלי נערך על פי הנחיות התקפות בעת כתיבתו, טרם פרסומם של הנחיות חדשות, נשמח
להיענות לפנייתכם, ולעדכן את אופן ביצועו ככלי לבחינת תוצרי התכנון. נציין ונזכיר כמובן שהדו"ח הקיים נערך ע"י צוות מקצועי המנוסה ביותר, אולי ברמה עולמית, בניהול אתר עירוני מוניציפלי, ולכן אנו דוחים על הסף את האמירה שהדוח מוטה.
3. נבקש לעדכן במענה זה את החלטת הועדה הוועדה המקומית, בדיון התנגדויות שהתקיים ב 13 בנובמבר 2024 -5
לאחר ששקלה את כל הנתונים , והעניקה משקל מיוחד להמלצת דוח איקומוס ישראל , עדכנה הועדה את מסמכי התוכנית:
א. סך השטחים הבנויים בפרויקט יצומצמו ב 4000 מ"ר
ב. תצומצם תכסית מקסימלית של המגדלים ל 1250 מ"ר .
ג. מרחב כיכר אתרים יתועד כתנאי להגשת בקשה להיתר בניה.
ד. הוספה הוראה בשלב תכנית העיצוב להתייחס לערכים אדריכלים של העיר הלבנה והנחיות העיצוב באזור
ההכרזה.6
4. הקשר בין מרחב המגורים הפעיל באזור זה לבין חוף הים יערך במסמך נפרד.
5. לבקשתכם מצורף למסמך זה תרגום של תכנית כיכר אתרים תא/מק/ 5057 .7
לסיום, נרצה להזכיר כי תל-אביב היא עיר חיה ותוססת והאתר נמצא בלב הפועם שלה. ככזו, אנו רואים ערך רב בשימור עקרונות ה HUL ככלי חשוב ביותר לניהול ולניתוח מצבים קונפליקטואלים המצויים באופן אינהרנטי במרכזי ערים המשתנות באופן גדל והולך. מאחר והינו שותפים לגיבוש וניתוח גישה זו ()2011 אנו רואים ברוח התכנית המוצעת פרשנות איכותית ביותר לעקרונות אלו.
בכבוד רב ובתקווה להמשך שיתוף פעולה פורה.
בברכה,
אדר' אודי כרמלי
מהנדס העיר
5 ראה נספח ,4 החלטת ועדה מקומית, דיון בהתנגדויות מתאריך 13 בנובמבר 2024 6 מצ"ב מסמך הנחיות עיצוב מבנים לאזור ההכרזה
7 ראה נספח ,5 תכנית כיכר אתרים, תא/מק/ 5057
העתקים:
- מר שי כהן- שגריר ישראל לעניינים מולטילטרליים - ד"ר דלית אטרקצ'י- מזכ"לית הוועד הישראלי לאונסקו - גיא קב ונקי- יו"ר הועדה הישראלית למורשת עולמית - רון חולדאי- ראש העירייה
- ליאור שפירא- מ"מ וסגן ראש העירייה , יו"ר הועדה המקומית - אורלי אראל-ס. מהנדס העיר ומנהלת אגף תכנון העיר - לריסה קופמן- ס. מנהלת אגף תכנון עיר ומנהלת מחלקת תכנון מרכז - ירמי הופמן- מנהל מחלקת שימור
- אלון מטוס – אדריכל תכנון מחלקת תכנון מרכז
- הדס נבו גולדברשט- אדריכלית שימור
2015 ,8 February
,Totcharova Petya .Ms
unit America North and Europe of Chief
WHC
,Petya Dear
Movement Modern the – Tel-Aviv of City White :Subject
3729/A TA and 3616/A TA ,38 TMA .No Plans
paragraph with accordance in and ,Committee Heritage World Israel of behalf On :following as you inform to like would I ,Guidelines Operational the of 172 within 14.4.2005 since force in are ,amendments it and 38 TMA plan National .1 White" site heritage world the including ,Israel of state the of boundaries the was plan The .zone buffer its and "Movement Modern the – Tel-Aviv of City of reinforcement promote to order in government Israeli the by initiated plan the Currently .artillery hostile and earthquake against property private built buildings sub-standard on stories 2.5 to up of rights building extra grants .1980 to prior
Tel-Aviv-Yafo the by initiated ,3729/A TA and 3616/A TA .No plans Local .2 the of most cover plans Both .14.11.2012 on deposited were ,municipality and site heritage world mentioned above the of boundaries the within area of multitude the replace and consolidate to aim plans These .zone buffer its in procedures planning clarifying thus ,years the throughout approved plans will and 38 TMA substitute also will plans these ,approved Once .city the .rights building extra minor only grant
the to modifications minor contain deposited as plans local proposed The .3 grant plans the ,notably Most .inscription to prior ,site the of status planning much the enable will which ,site the within additions building moderate as plans The .artillery hostile and earthquake against reinforcement needed To .38 TMA by granted rights building extra full the contain not do deposited building enlarged seeking objections of number considerable a ,end this .period deposit statutory the during submitted were rights
משרד החינוך, הוועד הישראלי לאונסקו
ירושלים 91911 טל' 02-5603746/7 פקס: 02-5603745
91911 Jerusalem ,Education of Ministry ,UNESCO for Commission National Israel
972-2-5603745 :Fax 972-2-5603746/7 :Tel
דוא"ל: education.gov.il@hedvaamar ; education.gov.il@dalitat :E-mail
אתר אינטרנט: www.education.gov.il/unesco :Site Web
rights building additional requested the and accepted are objections these If .4 the ,re-enforced 38 TMA and cancelled are plans local he if or ,granted .affected be may site the of Value Universal Outstanding his in ,ar'Sa Gideon .Mr Education of Minister the 2013 30th January On .5 Tel the sent ,UNESCO for Commission Israeli the of President the as position the regarding consultation for request a Commission Planning District Aviv the of OUV the protecting for plans proposed the by provided measures .site WH "Movement Modern the – Aviv Tel of City White"
the with initiated were 'discussions table Round' of series a ,Consequently .6 the ,Tel-Aviv-Yafo of municipality the from representatives or participation for Society the and Israel ICOMOS ,UNESCO for Commission Israeli .Sites Heritage Israel of preservation
a as emerged 'discussions table Round' the of recommendations The .7 on site the of OUV the preserve to order in partners the all by compromise of necessities and needs the recognizing hand other the on and ,hand one the They .attacks artillery and earthquake of threat under ,space urban vital a deposited the in suggested as heights building additional the allow mostly any of integration the ensure will that guidelines design as well as ,plan were recommendations agreed The .fabric urban existing the to additions approved and Commission Planning District the to 2013 9th July on presented WH Israel to and Municipality the to both agreeable approach an as .Committee
the of sub-committee appeals the of review under now are Plans The .8 .Council Building and Planning National
final its give will Council Planning National the as soon as you update shall We .9 .TA3729/A and TA3616/A .no plans local the to regard in decision has municipality Yafo Aviv Tel the ,2015 January of as that add to like would I .10 ,included been have which buildings tall two of erection the cancel to decided boundaries site the within one - map nomination the in inscription to prior tall two of erection the ,hand other the On .zone buffer the within one and the in considered is buildings tall existing to contiguous and adjacent building .zone buffer
and UNESCO for Commission National Israeli the that you assure to like would We the that convinced are processes round-table the to participants of team the undermining without taken be to changes necessary allow will provided solutions .site the of OUV the
משרד החינוך, הוועד הישראלי לאונסקו
ירושלים 91911 טל' 02-5603746/7 פקס: 02-5603745
91911 Jerusalem ,Education of Ministry ,UNESCO for Commission National Israel
972-2-5603745 :Fax 972-2-5603746/7 :Tel
דוא"ל: education.gov.il@hedvaamar ; education.gov.il@dalitat :E-mail
אתר אינטרנט: www.education.gov.il/unesco :Site Web
,regards best my With
Stern Eliahu .Prof
UNESCO for Committee Heritage World Israel ,Chairman bgu.ac.il@elistern
Cc
UNESCO ,Center Heritage World the of Head ,Rao Kishore UNESCO to Ambassador Israeli ,Shama-Hacohen Carmel HE Israel ,MFA ,Arbel ADG ,ar'Ya Leshno Roni
UNESCO for Commission Israeli ,General Secretary ,Atrakchi Dalit Committee Heritage World Israel ,Chair Vice ,Venaki Kav Guy Committee Heritage World Israel ,Team Monitoring ,Chair ,Liberty-Shalev Ruth Municipality Yafo Tel-Aviv ,Commission Planning Local ,Chairperson ,Sapir Doron Municipality Yafo Tel-Aviv ,Point Focal ,Hoffman Jeremie Israel ICOMOS ,Director ,Amit-Cohen Irit
See Holy and Italy ,Israel ,CESEE for Point Focal ,Sidorenko Anna
משרד החינוך, הוועד הישראלי לאונסקו
ירושלים 91911 טל' 02-5603746/7 פקס: 02-5603745
91911 Jerusalem ,Education of Ministry ,UNESCO for Commission National Israel
972-2-5603745 :Fax 972-2-5603746/7 :Tel
דוא"ל: education.gov.il@hedvaamar ; education.gov.il@dalitat :E-mail
אתר אינטרנט: www.education.gov.il/unesco :Site Web
חוות דעת תכנונית
כיכר אתרים
פתיחה
חוות דעת זו נערכה מהפרספקטיבה של התכנון העירוני והיא מתמקדת בניתוח מקצועי של היחס לשימור המרקמי וההקשרים הרלוונטיים לדיון סביב השפעת התכנית המוצעת בכיכר אתרים תא/מק/5057 על ערכי העיר הלבנה ואתר המורשת העולמית. חוות הדעת כוללת: א. אפיון האתר בו מוצעת התכנית הנדונה הכולל אפיון המיקום, ניתוח היסטורי ותרבותי של התפתחות השימושים והתכנון בו וסקירת המצב הקיים; ב. סקירת תפיסות התכנון המרכזיות שנפגשות באתר; ג. חלופות התכנון שנבחנו; ד. תיאור וניתוח התכנית המוצעת; ה.
ניתוח השפעותיה על הסביבה.
תסקיר השפעה על המורשת ()HIA בנוגע לתכנית המוצעת הוכן והוגש לאיקומוס ואונסק"ו (מינואר .)2022 בעקבותיו התקבלה חוות דעת של איקומוס ישראל (מיום )27.02.23 אשר הוצגה לועדה המקומית לתכנון ובנייה וקיבלה מענה במסגרת דיוני התנגדויות הציבור לתכנית המוצעת (דיון מיום ,13.11.24 חוות דעת נוספות, מצורף כאן כנספח .)4 בהמשך, אך לאחרונה, התקבל מכתב מאת מנהל מחלקת התרבות במרכז למורשת עולמית באונסק"ו (מיום )10.12.24 אשר לווה בתסקיר (Review )Technical שעניינו ניתוח השפעת התכנית על אתר המורשת. בהם הובע חשש מפני השפעות התכנית המוצעת על נכס המורשת ובקשה לערוך בדיקות וסקירות נוספות כדי להעריך השפעה זו.
חוות דעת זו, באה לתת מענה לאותו התסקיר (Review ,)Technical למסקנותיו ולבקשותיו. היא נכתבה על ידי הגורמים התכנוניים המקצועיים המייעצים לועדה המקומית ת"א-יפו. חוות הדעת מציגה עמדה לפיה בשקלול הדברים יהיה לאישור ולמימוש התכנית המוצעת ערך רב לתכנון העירוני יתר על כן לשימור המרקמי, כפי שננסה להסביר בהרחבה במסגרת זו.
א. האתר (Site )The
1. מיקום ()Location
אפיונו של המקום הוא תוצאה של אינטגרציה בין אלמנטים גיאוגרפיים, עירוניים והיסטוריים שנפגשים בו. מפגש זה מצביע גם על תפקידו האורבני של האתר. מהפרספקטיבה של התכנון העירוני, מימוש התפקיד האורבני נמצא בבסיס הערכת המקום, ניתוח המצב הקיים, והערכת התכנית המוצעת.
קצה 'טבעת השדרות'
כיכר אתרים נמצאת בקצה 'טבעת השדרות' של מרכז העיר תל-אביב. טבעת זו היא אחד מעמודי השדרה של מרכז העיר ההיסטורי ומשמשת עד היום כציר הירוק המרכזי שלה. תחילתה, הפיזי וההיסטורי, בשדרות רוטשילד עם הקמת אחוזת בית ()1909 השכונה ממנה התפתחה העיר. המשכה בשד' ח"ן ושד' בן-גוריון (כל שמות הרחובות בתסקיר הם אלו של ימינו) שהותוו בתכנית גדס (דו"ח תכנון העיר יפו תל-אביב, ע"י פרופ' פטריק גדס, ,1926 פרק .4ו.,)2 התכנית שעל בסיסה התפתחה העיר הלבנה והמרקם הבנוי לשימור כפי שהוכרז על ידי אונסק"ו. הקצה שלה הוא במפגש שד' בן-גוריון עם רצועת החוף, היכן שנמצאת כיכר אתרים (ראה דימוי .)1
רצועת חופי מרכז העיר
הכיכר הקיימת היום והמבנים הצמודים לה נבנו כפרויקט אחד, כחלק מרצועת הבינוי שבעורף החוף. למרגלותיה עוברת טיילת החוף ומולה על החוף מרינה תל אביב ובריכת גורדון. חוף הים הוא מרכיב מרכזי בזהות והאופי של העיר תל אביב ורצועת החוף תופסת מקום משמעותי בתכנון העירוני שלה, משמשת כמוקד פעילות מרכזי, מוטה לצרכי פנאי וספורט, נופש ותיירות, זאת כבר לפי החזון שנוסח בתכנית גדס (שם, פרק .5ד-ז). רצועת החוף כוללת את חוף הים עצמו והטיילת שלאורכו - מרחב ציבורי אורכי בקנה מידה עירוני, הגדול והמשמעותי במרכז העיר; ובעורף החוף היא כוללת את רצועת הבינוי המערבית בעיר - ששימושיה העיקריים הם למלונאות ומגורים בשילוב שטחים ציבוריים.
ציר החוף
לאורך רצועת החוף עובר בכיוון צפון-דרום ציר החוף, עורק תנועה עירוני שהלך והתפתח צפונה על בסיס רחוב הירקון עם צמיחת העיר, גם הוא הוגדר כבר בתכנית גדס (שם, פרק .5א). במיקום זה שעניינינו בו, הועבר הציר בשנות ה-70 של המאה ה-20 תחת כיכר אתרים, בשיקוע שתוכנן כחלק אינטגרלי מהפרויקט. פרויקט כיכר אתרים תוכנן על בסיס עיקרון ההפרדה המפלסית בין הרכב והולכי הרגל, והשיקוע הוא הרעיון המחולל של המצב הקיים. בעוד הרכב יכול לזרום בחופשיות בציר צפון-דרום, הולכי הרגל בציר מזרח-מערב יכולים לעבור מעליו, לנוע בין קצה השדרה וחוף הים דרך הכיכר ללא חציית כביש.
טופוגרפיה
מבנה הכיכר אתרים ממוקם על מורדות רכס הכורכר שמלווה את חלקן הצפוני של חופי מרכז העיר. תחילתו של הרכס דרומית לכיכר ברחוב טרומפלדור ושיאו בראש גן העצמאות שצפונית לה. קיים הפרש גבהים טופוגרפי טבעי של כ-6 מ'
בין קצה השדרה לבין החוף, אך כאשר נבנתה הכיכר והמבנים הצמודים לה הופר החתך הטבעי על ידי ההפרדה המפלסית.
השיקוע נחפר נמוך מפני הקרקע והכיכר נבנתה מעל הטופוגרפיה הטבעית. מפלס הכיכר גבוה בכ-3 מ' ממפלס קצה השדרה, לכן הן מחוברות בכבש בטון; וכ-12 מ' מעל מפלס טיילת החוף, הפרש שמגושר בשלושה גרמי מדרגות רחבים.
:1Figure'טבעתהשדרות'מסומנתירוק,עמודהשדרההירוקשלמרכזהעירתלאביבוהעירהלבנה.כיכראתריםנמצאתבקצההטבעת,במפגש עםרצועתחופימרכזהעיר
2. ניתוח היסטורי-תרבותי (Perspective Cultural & )Historical
ניתוח תהליך התפתחות התכנון באתר מצביע על קוהרנטיות בקידום התפיסות התכנוניות המרכזיות שנפגשות בו. מקורן של התפיסות הללו בתכנון המודרני שנמצא ביסוד ערכי השימור של אתר המורשת. יחד עם זאת, עקרונות התכנון שבאים לידי ביטוי בתכנון המפורט השתנו עם השנים. כך, תכנון פרויקט כיכר אתרים בשנות ה-70 אמנם ביקש לממש את תפקידו העירוני בנקודת החיבור בין השדרה והחוף אך עשה זאת תוך יישום בפועל של גישה שונה למרקם העירוני ביחס לזו שפותחה בשנות ה-20 של המאה הקודמת במסגרת תכנון העיר הלבנה, תוך מימוש עקרונות שסותרים את עקרונותיה האורבניים והאדריכליים.
שכונת מחלול
בשנות ה-20 של המאה הקודמת המרחב באזור כיכר אתרים היה בשולי העיר תל אביב. בראשית העשור, העבירה ממשלת המנדט את האזור לרשות מועצת העיר תל אביב וזו השאירה את רצועת החוף, צפונית לרחוב אלנבי ועד נחל הירקון, ללא תכנון ובנייה. באזורים אלה התפתחו שימושי שוליים עירוניים, מפעלים וגם שכונות צריפים שקמו ללא תכנון. שכונת מחלול השתרעה במורד רכס הכורכר, מאזור התכנית המוצעת ודרומה עד לאזור רחוב גורדון. היא קמה ע"י פליטי מאורעות 1921 שברחו מיפו והתיישבו במקום באופן ספונטני, לפי כוחם, ללא תכנון או תשלומי שכירות או ארנונה.
אליהם הצטרפו עולים חדשים, חלוצים ואחרים להם שימשה השכונה כמקום מגורים זמני שהפך עבור רבים לקבוע.
בשיאה מנתה השכונה כמה מאות צריפים. לאורך רכס הכורכר, מעל השכונה, התפתח ציר החוף, הוא רחוב הירקון, שנמשך צפונה. מעבר לו מזרחה צמחה והתפתחה לאורך שנות ה-30 וה-40 העיר הלבנה אל מול השכונה הבלתי מתוכננת (ראה דימוי .)2 כבר משנות ה-40 סומנה השכונה להריסה במדיניות העירונית ובתכניות סטטוטוריות, אך היא המשיכה להתקיים עד שנות ה-,70 אז פונתה עם הקמת פרויקט כיכר אתרים והקמת המלונות הסמוכים.
:2Figureשכונתמחלוללמרגלותהעירהלבנהובקצהשדרותבן-גוריון(קק"ל)
'העיר החדשה'
תל אביב צמחה צפונה החל משנות ה-30 במקביל לחוף ועל בסיס המתווה שהציבה תכניתו של סר פטריק גדס, מחלוצי תכנון הערים המודרני במאה ה-.20 המרחב שצפונית לרחוב בוגרשוב כמעט ולא היה מיושב קודם, כך שהוא נבנה כביטוי לרעיונות התכנון העירוני המודרניים של פטריק גדס ובסגנון הבינלאומי שאפיין את התקופה. תכנית גדס התוותה מדרום לצפון את רחובות האורך המסחריים, במרכזם בן-יהודה (המשכו של רח' אלנבי), לצידו רחוב דיזנגוף ומערבית להם המשך רחוב הירקון שנקבע כציר החוף שתוחם את רובעי המגורים ממערב, מבחין בינם לבין רצועת החוף. את רחובות האורך חוצים בכיוון מזרח-מערב רחובות ושדרות הרוחב, אשר יוצרים יחד את שלד הרחובות הראשיים של העיר הלבנה (שם, פרק .4ו). התכנית התוותה את המשך השדרות הראשיות שזוהו על ידי גדס כ'הצלחה הולכת וגוברת כמקום נופש והליכה'. שדרות רוטשילד חוברו צפונה לשד' ח"ן החדשות ובהמשך עם שד' בן-גוריון (קק"ל דאז) שמתעקלות מערבה ומסתיימות ברצועת החוף כך ש'יפתחו אל הים'. זו טבעת השדרות המרכזית של העיר, עמוד השדרה של השלד הירוק העירוני. רשת הרחובות הזו היא ביסוד התכנון של העיר הלבנה והבסיס להצלחתה, עד ימינו אנו.
רשת הרחובות הראשיים תיחמה את בלוק המגורים שמאפיין את העיר הלבנה של תל אביב, צורתו וגודלו של כל בלוק מעט שונה ובכל אחד מהם מבנה ייחודי של רחובות מגורים ושימוש פתוח וציבורי משתנה במרכז (שם, פרק .4ג). קנה המידה של בנייני המגורים שקמו היו בני שלוש קומות על גבי קומת עמודים חלקית, מרוחקים מחזיתות המגרש הקדמית והאחורית בקווי בניין ונפרדים זה מזה בקווי בניין צדדים. בתי 'העיר החדשה' תוכננו בידי אדריכלים יהודים שהתחנכו והתמחו במקצועם באירופה, לפני הגירתם לפלשתינה-ארץ ישראל. קבוצת אדריכלים זו יצרה מכלול אדריכלי ייחודי, מקומי, בשפה המודרנית של התקופה ובנוף תרבותי חדש. אלה יצרו יחד עם מתווה התכנון העירוני של סר פטריק גדס את הסינתזה של המגמות השונות של התנועה המודרנית באדריכלות ובתכנון ערים בראשיתה של המאה ה- ,20 אשר בגינה זכתה העיר הלבנה בהכרה כנכס מורשת עולמי.
בעוד בתי 'העיר הישנה' שקמה לפני תכנית גדס הגיעו עד חוף הים, כך בשכונת מנשייה הצפונית של יפו וחופי העיר תל אביב שצפונית לה עד אזור התכנון המודרני, התכנון של 'העיר החדשה' הביא את רובעי המגורים עד לציר החוף וייעד את רצועת החוף ורכס הכורכר לצרכים ציבוריים שונים. תכנית גדס התוותה לרצועת החוף חזון הכולל שימושי פנאי וספורט, גנים ושטחים פתוחים ,תיירות ונופש ואף תעשייה. צפונית לכיכר אתרים במעלה רכס הכורכר תוכנן גן גדול, בהמשך לו צפונה אזור הבראה ובתי הארחה וסמוך לשפך נחל הירקון נמל ואזור לתעשייה. כל אלה אכן באו לידי מימוש יחסי. בחוף עצמו יוצבו שירותי חוף וגדס אף מציב חזון לשוברי גלים ללכידת סחף החול וצבירת חוף נוח לרחצה, כפי שאכן נעשה שנים אחר כך. בשונה משאר אזורי החוף של 'העיר החדשה', בקצה טבעת השדרות גדס לא מציב תכנון מפורט אלא הסביר והרחיב על חשיבות האזור ומפרט את ערכי הטבע הנדירים של גבעת הכורכר שצפונית לכיכר (כיום 'גן העצמאות'), ואת האפשרות לשימוש בחלקו הדרומי של המצוק כמתחם פנאי שיכלול גם שימוש מלונאי ולשיט ונופש, כדבריו: " ...אין כמקום זה לאורך החוף ליופי. לאחר תכנונה של חיפה ב-1920 ולמרות הכרמל הנהדר, אינני זוכר ואפילו לא מקום אחד מתאים ונוח למטרה זו הכולל מעלות כה רבות מבחינת בריאות, נופש ונגישות. אין קושי בפתיחת שביל ירידה לחוף הרחצה." (שם, פרק .5ד-ז)
כיכר אתרים
רעיון הכיכר והפיתוח העירוני סביבה הלך והתפתח לאורך שנים במסגרת תכניות שונות עד שהגיע לידי מימוש בצורתו הקיימת, ככיכר אתרים. ב'מפת העיר החדשה' מ,1931 אשר הוכנה לפי תכנית גדס, סומנה בקצה שד' בן-גוריון כיכר ירוקה עגולה. בהמשך, תכנית 60 שהוכנה לחופי מרכז העיר ואושרה בשנת 1941 סימנה את שכונת מחלול להריסה, קבעה סטטוטורית את ציר החוף ומערבית לו בשטחי שכונת מחלול אזור בייעוד ציבורי. בקצה שד' בן-גוריון סומנה כיכר עירונית ממנה ירידה אל הים, שלחופו בריכת שחייה (לימים בריכת גורדון). תכנית 506 משנת 1951 שעניינה ציר החוף עצמו, הרחיבה את רחוב הירקון ובאזור כיכר אתרים הסיטה אותו מערבה מהרחוב לתוואי בו עובר היום השיקוע. תכנית 743 משנת 1963 המשיכה וקבעה את שטח שכונת מחלול שמערבית לציר החוף בייעוד כיכר רחבה, כאשר משני צדדיה אזור לבתי מלון. לבסוף, רק בשנת ,1970 קבעה תכנית 1211 מתווה למבנה דומה לזה שהוקם. התכנית קבעה את שיקוע ציר החוף, מעליו את השטח הציבורי של כיכר אתרים על המפלסים המסחריים שתחתיה ומעליה, את מבנה המלון שמעל השיקוע ומלון נוסף, קרלטון היום, על גבי מגרש נפרד (ראה דימוי .)3 בהמשך אושרו תכניות מתקנות לזו הראשית, 1211א משנת 1976 ו-1211ב שאושרה בשנת ,1986 אשר ערכו שינויים מקומיים במבנה, בעוד עקרונות התכנית הראשית משנת 1970 המשיכו להתקיים וקיימים עד היום.
תכנית כיכר אתרים נועדה לשרת את חזון התכנון ברצועת חוף הים כאשר היא מגלמת בעקרונותיה ובעיצובה את רוח התכנון של אותם השנים, דוגמא מצומצמת יחסית ליוזמות הגרנדיוזיות של אותם השנים. יוזמות מסוג זה, כגון התחנה המרכזית החדשה ותכנית מרכז העסקים במנשייה, הציעו מגה-סטרוקטורות ומבנים מורכבים שמערבבים שימושים מסחריים וציבוריים ומערבים הון פרטי וכסף זר בפרויקטים ציבוריים בקנה מידה גדול. פרויקטים תקופתיים מסוג זה הציבו בעדיפות את תנועת הרכב על פני הולכי הרגל והם לרוב הציגו השתלבות גסה במרקם העירוני, והותירו לעיתים עד היום נתקים אורבניים ורחובות חסרי חיים עירוניים. כך, במקרה כיכר אתרים, תוכנן מוקד חופי מסחרי, בשילוב שימושי מלונאות ותיירות, מסחר ושטחים ציבוריים בקנה מידה יוצא דופן לסביבתו. ערבוב ההון הפרטי והציבורי אפשר את מימוש הפרויקט הגרנדיוזי שכלל פינוי שכונת הצריפים, פיתוח השטח האינטנסיבי והקמת השיקוע, ובניית השטח הציבורי ומכלול המבנים המונומנטאלי. שיקוע הכביש נועד לאפשר תנועה חופשית לרכב בציר החוף, בהתאמה לקונספציות העירוניות שכללו הקמת מרכז עסקים ראשי בחלקו הדרומי (מנשייה) שמבוסס, ברוח התקופה, נגישות ברכב.
:3Figureתכנית,)1970(1211שקבעהאתהמצבהקייםבכיכראתרים
3. המצב הקיים
ניתוח המצב הקיים מציג את הפגמים המרקמיים והאורבניים שמייצר פרויקט כיכר אתרים במצבו הנוכחי. הניתוח מסביר כיצד מקור הפגמים הוא בעקרונות התכנון של הפרויקט, בגינם מוצע תכנון מחדש. פגמים אלה מונעים מימוש מיטבי של תפקידו האורבני של האתר, תפקיד שהוגדר במסגרת תכנון העיר הלבנה ונדרש לצורך השלמת חזון טבעת השדרות. עולה מהניתוח, כי עקרונות התכנון שבבסיס הפרויקט הקיים מייצגים יחס מכאניסטי למרקם, שנמצא בסתירה ליחס ההומני שנמצא בבסיס עקרונות התכנון של העיר הלבנה. ניתן להבין, שאותם עקרונות שבבסיס המצב הקיים הם אשר פוגעים בקשר הישיר של העיר הלבנה עם חוף הים. חשש זה הובע כלפי התכנית המוצעת, כאשר בהמשך יוסבר כיצד התכנון מחדש מציע להיפך, לתקן את הפגמים ולחזק את הקשר הישיר להקשר הסביבתי.
בינוי ושימושים
כיכר אתרים היא חלק ממכלול מבנים רב-תכליתי שתוכנן בשנות ה-,70 ברוח התכנון של אותה התקופה. במרכזו כיכר אתרים עצמה - מרחב ציבורי רחב ידיים, כיכר מפולשת, גבוהה מעל פני הקרקע ומסביבתה. לאורך הדופן הצפונית של הכיכר מבנה מלון 'מרינה' (או 'בית כלל' במקור) - חמש קומות מעל מפלס הכיכר בשימושי מסחר ומלונאות. ע"ג הכיכר ארבעה מבנים מסחריים – במרכזה מבנה 'הקולוסיאום' העגול, ובדופן המערבית שלה סדרה של שלושה מבנים עגולים נוספים. מתחת לכיכר עובר שיקוע הכביש אשר אורכו ותחום השפעתו מתמשך מעבר לתחומי הכיכר - צפונה עד לרחוב ארלוזורוב ודרומה עד לרחוב גורדון, זאת לאורך של כ-600 מ'. לצד שיקוע הכביש בנויים תחת הכיכר שני מפלסי ביניים בהם שטחים תפעוליים ושטחי מסחר, ושטחים למעברים ציבוריים. במפלס התחתון תחת כל שטח הכיכר נמצא חניון רכב. זהו מפלס טיילת החוף, שהחניון נותן לה חזית.
חיבור למרקם העירוני
שיקוע הכביש מאפשר חיבור חופשי לרכב בכיוון צפון-דרום, לאורך חופי מרכז העיר. מערך התנועה כולל שני נתיבי רכב לכל כיוון בתוספת נתיבי פנייה, ונתיבי ירידה ועלייה למפלסים נוספים. לאורכו, בכיוון צפון-דרום, לא מתאפשרת תנועת הולכי רגל או רוכבי אופניים. השיקוע כולל קירות תמך והפרדות מפלסיות כך שהוא יוצר לכל אורכו נתקים והפרדות פיזיות וויזואליות בין שני צדדי הרחוב - בין המרקם הבנוי לשימור שממזרח לו לבין חוף הים שממערב. לרצף ההפרדות הללו השפעה על תפקודו של המרחב הציבורי והעירוני בכל סביבת הכיכר. הכיכר בנויה מעל השיקוע כשהמפלס שלה מורם מעל פני הקרקע הטבעיים ולכן והיא מחוברת לסביבתה בארבעה חיבורים, חיבור אחד לכל כיוון - מזרחה הכיכר מחוברת לשדרות בן-גוריון בכבש ודרום-מערבה למפלס הטיילת ולחוף הים בשלושה גרמי מדרגות רחבים. צפונה מחוברת הכיכר ל'גן שפיגל' בגשר הולכי רגל ודרומה למלונות הסמוכים במעבר צדדי. הכיכר אמנם מחברת את שד' בן גוריון עם חוף הים למעבר הולכי רגל ללא חציית כביש, אך ברמת שירות נמוכה יחסית להולכי רגל, ללא נגישות ובמורכבות תנועה גבוהה יחסית – על הולך הרגל לעלות לכיכר מכיוון שד' בן גוריון, לחצות את רחבת כיכר אתרים הרחבה ולרדת לחוף הים בשלושה גרמי מדרגות גבוהים. יתר על כן מבנה הכיכר מגביל את המבטים לחוף הים - הכיכר המוגבהת מסתירה את הנוף מקצה שדרות בן-גוריון ובשל גודלה וצורתה המפולשת נגלה הנוף רק מהקצה המערבי שלה.
צ
:4Figureתחוםהשפעתהשיקוע,נתקיםמרחבייםוחיבוריהולכיהרגל
מצב סטטוטורי וניכסי
מכלול המבנים של כיכר אתרים הם תוצר של תכנית 1211 ()1970 ושל שני השינויים שבאו בעקבותיה, 1211א ()1976 ו-
1211ב (.)1986 התכניות הללו קבעו את הייעודים במפלסים, באופן שמערב שימושים ציבוריים ומסחריים אלה תחת אלה.
בשל מורכבות המבנה ופריסת השימושים המורכבת לא נחלקו הבעלויות והשימושים בחלוקת קרקע אלא במסגרת של 'הסכם בית משותף' שמאפשר הסדרה במפלסים. לפיכך, השימושים הציבוריים - כולל שיקוע הכביש שטח הכיכר והמעברים במפלסים השונים - הוצמדו לשימוש הציבור לפי מפלס במסגרת הסכם הבית המשותף ולא נקבעו על קרקע בייעוד ציבורי ובבעלות ציבורית. כך, למרות אופייה הציבורי הפתוח שטח הכיכר נמצא על קרקע סחירה, נושאת זכויות בנייה ובריבוי בעלים. המבנה הסטטוטורי והניכסי הזה, תוצאה ישירה של מורכבות המבנה, הגביל ופגע לאורך השנים בטיפול במכלול הבינוי והשטחים הציבוריים ובניסיונות לקידום פתרונות לתפקודו האורבני.
מצב תפקודי ותחזוקתי
מכלול המבנים של כיכר אתרים תוכנן לתפקד כמוקד פעילות מרכזי לאורך חופי מרכז העיר - מרחב ציבורי רחב ידיים, משולב בשימושי מסחר, בילוי ותיירות - ובשנותיו הראשונות אכן תפקד ככזה. אך לאורך השנים תפקודו של המרחב הלך וירד, ואף התדרדר. בשטחי המסחר התמקמו שימושי שוליים וחלק משטחי המסחר נותר ללא שימוש; מפלסי הביניים לא מתפקדים כסדרם והמעברים הציבוריים בהם אינם בשימוש; השטחים הפתוחים פעלו ופועלים בתפקוד נמוך ואינם מנוצלים באופן מספק שממצה את המיקום הייחודי; וגם שטחי המלונאות איבדו את זוהרם. השימוש החלקי והתפקוד הנמוך באו לידי ביטוי לאורך השנים בהזנחה ותחזוקה ירודה. מכלול המבנים נבנה בטון חשוף והשפעת הזמן ואקלים הים ניכרים בהם. חלקים מהמבנה המורכב היו למבנים מסוכנים, חלקם מטופל בהשקעה ציבורית רבה וחלקם פורק לאורך השנים. ניתן לראות זיקה הדוקה בין מבנה הנתקים שמייצרת ההפרדה המפלסית להתדרדרות התפקוד של המקום ומשם גם להתדרדרות המבנה עצמו. ככלל המצב הקיים אינו מציג ניצול מספק של המיקום הייחודי של האתר ואינו מממש את תפקידו האורבני בנקודת החיבור של טבעת השדרות עם חוף הים.
:5Figureתמונותמצבקיים-כיכראתרים
ב. מדיניות תכנון עירונית ()Policy
הסקירה בחלק זה תציג שני וקטורים שמובילים את התכנון העירוני במרכז העיר ובחלקה המערבי, שניהם נפגשים באתר המדובר ובדיון סביב התכנית המוצעת בו. בהמשך יוסבר כיצד עקרונות התכנון בתכנית המוצעת ויישומן בה מציעים לגשר על הסתירות שלכאורה עולות במפגש הזה.
1. מדיניות שימור
התפתחות תכנון השימור במרכז העיר
מאז שנות ה-80 התפתחה בעיר תל אביב תפיסת השימור והשימור המרקמי ומאז היא משפיעה על התכנון במרכז העיר ועל תפיסת הפיתוח בה. הכוונות להקמת מרכז העסקים הראשי בחלקה הדרומי של תל אביב על גבי השכונות הוותיקות וברצועת חוף הים שלה השתנו והוכנו תכניות התחדשות מרקמית ראשונות בלב העיר ובשכונות נוה צדק וכרם התימנים, במקום התכניות להריסתן. בשנות ה-90 נחקרו הסגנון הבינלאומי באדריכלות העיר והתכנון העירוני המודרניסטי והם קיבלו הכרה ששיאה בהכרזת אונסק"ו ()2003 על מרכז העיר תל אביב כאתר מורשת עולמית. לצד ההכרזה הוכנה תכנית שימור מבנים בעיר, אשר קבעה רשימת מבנים לשימור ויצרה מנגנון תמריצי שימור שפעיל עד היום. מאז שומרו בפועל מאות מבנים בסגנון הבינלאומי, פרטיים וציבוריים. בהמשך קודמו ואושרו תכניות הרובעים להתחדשות שכונות המגורים ההיסטוריות של העיר, תכניות שקבעו מסגרת התחדשות לבניין הבודד תוך קביעת עקרונות שמירה על מרקם העיר הלבנה ועקרונות ההכרזה. במקביל אושרו מסמכי הנחיות עיצוב אדריכלי לאזור ההכרזה שמלוות את אותן תכניות סטטוטוריות (ראו מסמך מסכם 20 שנה להכרזה).
תכנית המתאר הכוללנית לעיר, תא/,5000 אושרה ב 2016 ובה נקבעו מרכיבים שמבטיחים את השמירה על נכס המורשת ואת מחויבות התכנון העירוני לערכי השימור של העיר הלבנה. בתכנית נקבעה מסגרת התכנון העליונה ברובעי המגורים של מרכז העיר, תוך הצמדות לזו שנקבעה בתכניות הרובעים ותכנית המתאר אף הטמיעה אותן באופן ישיר. בתכנית המתאר סומן במרכז העיר מרקם בנוי לשימור וניתנו בו הוראות מגבילות לבנייה לגובה, בשטח שאף גדול מליבת אזור ההכרזה ואזור החיץ שלה, כך שיכלול את כל תחום תכנית גדס. תוך כך פועלת העירייה באמצעים נוספים לטיפוח המרקם העירוני והמרחב הציבורי בהתאמה לערכים ולרוח העיר הלבנה. כך רק לאחרונה נחנכה כיכר דיזנגוף ששוקמה לפי צורתה ההיסטורית והוקם בית ליבלינג כמרכז ציבורי שמקדם את רעיונות העיר הלבנה. כל אלה ועוד מבטיחים הגנה סטטוטורית על ערכי העיר הלבנה ומשקפים את מחויבותה של העיר לערכי הכרזת אונסק"ו, כפי שעולה מהדיווחים השוטפים לוועדה למורשת עולמית (ראו מסמך מסכם 20 שנה להכרזה).
בנייה לגובה ביחס לאתר המורשת
תל אביב נרשמה כאתר מורשת עולמית בשנת ,2003 בקטגוריה "ערים חדשות של המאה ה-20", לפיכך שהיא כזאת, העיר נמצאת עדיין בתהליכי צמיחה ופיתוח. החששות שלחצי הפיתוח יפרו את עקרונות ההכרזה ויפגעו בערך האוניברסלי עלו כבר בדיוני ההכרזה. כמפורט מעלה, מסגרות התכנון הסטטוטורי שנקבעו בעיר מאז הכרזת אונסק"ו מגדרות את הפיתוח ומבטיחות שלא יאושרו בליבת ההכרזה, באזור החיץ שלה ואף מעבר להם בכל שטח רובעי המגורים של מרכז העיר תכניות נוספות שכוללות בנייה לגובה. באזורים אלה סומנו בתשריט ההכרזה מיקומים בהם תתאפשר בנייה לגובה מתוקף תכניות מאושרות או כאלו שהיו בהכנה. מסגרת זו לא נפרצה ויתר על כן, בשלושה מהמקומות שסומנו כאפשריים לבנייה לגובה בליבת ההכרזה ובאזור החיץ נמנעה הבנייה החריגה לסביבתה ובמקום מגדלים אושרו תכניות מרקמיות ברוח העיר הלבנה (ראה נספח .)3
לצד מגבלות הבנייה לגובה שמציבה תכנית המתאר בליבת ההכרזה, באזור החיץ וביתר תחומי רובעי המגורים ההיסטוריים של העיר הלבנה, התכנית גם קובעת את האזורים מחוץ לתחומים אלה בהם כן תתאפשר בנייה גבוהה במרכז העיר. באופן הזה מוכוון הפיתוח העירוני, הנדרש בעיר שעדיין צומחת, ומגודר לאזורים מתאימים בהם יכול התכנון העירוני לממש מטרות אסטרטגיות נוספות,. כך לאורך רצועת הפיתוח של חוף הים, אשר חלה לגביה תפיסת פיתוח אינטנסיבי יחסית למרקם הבנוי לשימור, מדיניות אשר היתה מוכרת וידועה כבר בעת דיוני ההכרזה. בהתאמה לכך, סומן הגבול המערבי של אזור ההכרזה לכל אורך רחוב הירקון, מותיר מחוץ וממערב לתחום ההכרזה את רצועת החוף. רצועה זו אינה מגלמת את עקרונות התכנון של העיר הלבנה שביסוד, אך בדיוני ההכרזה עלו חששות מפני המשמעות של הקפת העיר הלבנה בטבעת מגדלים, שיפגעו בנראות של המרקם לשימור ובקשר הראשוני של העיר הלבנה עם ההקשר הסביבתי שלה.
כיכר אתרים
תכנית כיכר אתרים ביחס לאתר המורשת
המקרה היחיד בו אזור החיץ של הכרזת אונסק"ו חוצה את ציר החוף וחורג מערבה ממנו אל רצועת חוף הים הוא בכיכר אתרים. אם לדייק, אזור החיץ כולל את מבנה המלון שפרוס לאורך דופן הכיכר הצפונית, לא את הכיכר עצמה ולא את כל מבנה המגה-סטרוקטורה, למרות שמבנה המלון אינו ניתן לניתוק משאר חלקי הפרויקט. אין זה הזמן והמקום לדון בשאלה מדוע נעשתה חריגה זו מהקו הברור והמנומק היטב של רחוב הירקון. במסגרת חוות דעת זו נבקש לדון ולהסביר מדוע תכנית כיכר אתרים המוצעת ראויה לדעתנו להתאשר ולהתממש, למרות שהיא כוללת גם בנייה לגובה באזור החיץ.
התכנית המוצעת נערכה לפי מדיניות התכנון ברצועת החוף וכחלק ממנה והבנייה לגובה מתוכננת בתוך המסגרת המתאפשרת לפי תכנית המתאר לאורך רצועת חוף הים. מקרה כיכר אתרים הוא ייחודי גם מבחינה זו, כלומר לא קיימים מקרים נוספים בהם תחום אזור ההכרזה בו חלה מדיניות השימור המרקמי העירונית, חופף למדיניות עירונית אחרת שכוללת בנייה לגובה יחד עם מסגרת מתארית שמאפשרת זאת.
כפי שהוסבר בפרק הניתוח ההיסטורי והתרבותי ובסקירת המצב הקיים, כיכר אתרים במצבה הנוכחי אינה תואמת בעצמה את עקרונות התכנון של העיר הלבנה, סותרת אותם ואף פוגעת בהם. תכנית כיכר אתרים המוצעת מבקשת לתקן סתירות אלה, לחזק כמה מעקרונות התכנון של העיר הלבנה ואף להשלים אותם, זאת למרות היא כוללת בנייה לגובה. על רקע הדברים שהוסברו בחלק זה של הניתוח, מדובר במקרה ייחודי ויחיד ולכן אישורו אינו מסכן את נכס המורשת בזליגה של בנייה חריגה נוספת, ואף להיפך. התכנית מציעה פתרון ראוי לקונפליקט התכנוני שנוצר, באופן שמבצר את גבולות העיר הלבנה ואף מרחיב אותם על בסיס ציר החוף. לבסוף, למרות שהיא כוללת בנייה לגובה, התכנית המוצעת אינה מסכנת את הקשר הראשוני של העיר הלבנה עם ההקשר הסביבתי שלה ואף להיפך – חיזוק הקשר בין מרקם העיר הלבנה לחוף הים שלה נמצא בבסיס התכנית המוצעת כפי שיוסבר להלן.
2. מדיניות התכנון ברצועת חופי מרכז העיר
אופייה של רצועת החוף משתנה מדרום לצפון ביחס למבנה הטופוגרפיה, למבנה האורבני ולכרוניקת ההתפתחות ההיסטורית של העיר אך רצועת החוף, בין ציר החוף והים, נתפסת לכל אורכה כמיועדת לפיתוח עירוני מוטה שימושי פנאי ונופש, ספורט ותיירות. מדיניות התכנון ברצועת חוף הים התפתחה לאורך השנים והתעדכנה לפי רוח הזמן, אך הקונספציות המרכזיות שמנחות את המדיניות נשמרו מראשית ימי התכנון העירוני המודרני. חוף הים מיועד לשמש כשטח ציבורי, פתוח ורציף כאשר בעורף החוף רצועת הבינוי בחזית הים מיועדת לתמהיל שמחייב הטיה לשימושי תיירות ומלונאות, משולב בשימושי מגורים. טיפוסי המלונות לאורך חוף הים היו בתחילה בקנה המידה המרקמי אך החל משנות ה60 קנה המידה שלהם צמח. ככל שתרבות השימוש הציבורי והתיירותי בחוף הים התפתחה, פונו ממנה שימושי השוליים ביניהם מפעלי תעשייה ושכונות המגורים הבלתי מתוכננות, כשכונת מחלול, והמרחב הציבורי נמצא בתהליך טיפוח מתמשך.
תכנית המתאר תא/5000 ()2016 קיבעה לראשונה את הקונספציות הללו בייעודי קרקע עיקריים ובמסגרת תכנונית אחידה לכל אורך רצועת החוף לפי מקודם התכנון ללא חריגים. המסגרת כוללת תמהיל מוטה מלונאות משולב מגורים; קנה מידה לחישוב היקף זכויות הבנייה; והגובה המרבי (עד 25 קומות). היקפי בנייה אלה, שגדולים מאלו שמתאפשרים במרקם המגורים מאפשר תוספת מלונאות מרבית הנדרשת למימוש מדיניות התיירות בעיר ויצירת היקפים משמעותיים של הקצאות לצרכי ציבור ושל תועלות ציבוריות, ביניהם טיפוח קשרי העיר והחוף. לצד קביעת קנה המידה של התכנון ברצועת החף, תכנית המתאר מנחה למימוש שלושה דגשים מרכזיים בתכנון: שמירת מבטים אל הים, יצירת קשרים אל החוף וקביעת זיקות הנאה לציבור. דגשים אלה מציבים את חיזוק הקשר בין המרקם העירוני וחוף הים בעיקרי מטרות התכנון ברצועת החוף, כאשר לצורך כך מסמכי מדיניות מפרטים ומנחים לתכנון רחובות עירוניים ומרקמיים מוטי הליכה רגלית. כך, הרחובות מורחבים לצורך הרחבת מרחב הולכי הרגל ולחזיתות הרחובות מתווספים שימושים פעילים, מסחריים וציבוריים; תקני החנייה לרכב הולכים ויורדים וחתכי הרחובות המוצעים מביאים זאת לידי ביטוי;,ההשפעות האקלימיות נמדדות, מבוקרות ומטופלות, מציגות שהאויר ממשיך לזרום לעיר דרך הרחובות, ואף היכן שנדרש מוגדרים כלים למיתון רוחות; כיוון הצבת המגדלים בציר צפון-דרום מוביל בעיקר להצללה עצמית שלהם; מוקצית קרקע פנויה מבנייה לצורך נטיעת עצים ועוד. חיזוק הקשרים בין העיר והחוף מבוסס על הרחובות והמעברים הציבוריים כאשר הבנייה לגובה ממוקמת בבלוקים שביניהם, כך שמהפרספקטיבה של מדיניות התכנון ברצועת החוף אין בהכרח סתירה ביניהם.
מהפרספקטיבה הזו, התכנון ברצועת החוף מחזק את הקשר בין מרקם העיר וההקשר הסביבתי שלה ממערב, חוף הים, למרות שהוא כולל בנייה לגובה. כך גם במקרה כיכר אתרים והתכנית המוצעת בה, ואף ביתר שאת במקרה ייחודי זה.
:6Figureחזיתחוףהיםממערב,סכמההמצידהאתשדרתמגדליהחוף
ג. חלופות תכנון
תכנית המתאר תא/5000 מחייבת הכנה ואישור של מסמכי מדיניות מקומיים להנחיית התכנון הסטטוטורי בחלקי רצועת החוף השונים, כתנאי להכנת תכניות. במסגרת הכנת מסמך המדיניות למרחב כיכר אתרים הוחלט כשלב ראשון לבחון מספר חלופות תכנון. לצורך גיבוש החלופות הוצגו בפני צוות התכנון הצעות מרכזיות שעלו לאורך השנים ע"י גורמים ציבוריים ומקצועיים שונים. כמו כן נבדקו חלופות שקודמו בפועל אך יישומן נקטע מסיבות שונות. על בסיס אלה ותוך בדיקת אפשרויות תכנון נוספות, גובשו 3 חלופות תכנון מרכזיות.
החלופות ממוקמות על הציר שבין שמירה על המצב הקיים (חלופה א) לבין פיתוח אינטנסיבי (חלופה ג) והן נבחנו תוך התייחסות להקשרים אורבניים, תנועתיים, סביבתיים וכלכליים. במקביל, הוצגו החלופות ונדונו עם קבוצות בעלי עניין מגוונות שכללו גורמים מקצועיים וציבוריים וההתייחסויות השונות שהתקבלו שולבו בניתוח החלופות.
1. חלופה א
החלופה כללה שמירה על המבנה, שיפוץ עומק כולל למבנה המורכב, לשיקוע הכביש, למערך התנועה והחנייה ולמרחב הציבורי כולו, כך שיוכלו להמשיך ולתפקד שנים קדימה. השיפוץ כלל התערבויות מקומיות בממשקים עם השדרה ועם חוף הים, אשר במצבם הקיים פוגעים בנגישות ובאיכות החיבור האורבני. החלופה הושפעה משתי הצעות שהוכנו על ידי מתכננים מובילים בתחומם:
חלופת אדריכלית יעל מוריה (ראה דימוי )7
שיפוץ כיכר אתרים במצבה הקיים נבחן בעבר על ידי העירייה ונעשה ניסיון לקדם את השיפוץ לתכנון מפורט לביצוע.
התכנית נערכה ע"י אחד ממשרדי התכנון המרכזיים בישראל, שניתן לזקוף לזכותו כמה מההצלחות הבולטות, המקוריות והחדשניות בתכנון האורבני והנופי בישראל, ביניהן זו של כיכר דיזנגוף. התכנית לא הצליחה להגיע לכדי מימוש בשל מורכבות המבנה הקיים ובשל מצבו התחזוקתי הירוד שדרש כך הסתבר התערבות מעמיקה, זאת בניגוד לעקרונות התכנון הראשוניים שביקשו ליצור התערבות פשוטה. כמו כן, מבנה הבעלויות והמצב הסטטוטורי המורכבים הקשו על היישום בפועל ועל מימוש התכנית. בהשראת אותה תכנית שולב בחלופת המדיניות הטיפול בכבש החיבור הקיים שבין השדרה והכיכר המוגבהת, במחשבה למתן אותו ע"י הארכתו אל תוך הכיכר.
חלופת אדריכל אסף לרמן (ראה דימוי )6
במסגרת הדיון הציבורי סביב עתידה של כיכר אתרים והניסיונות להציע חלופות תכנון שלא ידרשו תוספת זכויות בנייה מאסיבית ובנייה לגובה, הוצגה ע"י אדריכל אסף לרמן הצעה לשיפוץ המבנה, השטחים הציבוריים והשטחים המסחריים.
משרד לרמן צבר שם באדריכלות בבטון חשוף וטיפול במבנים קיימים מסוג זה, תוך הצגת התערבויות מקוריות ונבונות בהם. הניסיון המקצועי המעשי הובילה להבנה שלצורך הבטחת ישימות השיפוץ תידרש תוספת שטחי בנייה, שתורגמו במסגרת החלופה לאפשרות של תוספת בנייה לגובה. בהשראת אותה תכנית הוצע בחלופת המדיניות הטיפול בגרמי המדרגות הקיימים שמחברים את הכיכר עם חוף הים, במחשבה להחליף אותם בירידה מדורגת שתאפשר גם ישיבה, תוך נגיסת שטח ממבנה הכיכר.
תמצית ניתוח חלופה א (ראה דימוי )7
יתרונות: שמירה על מבנה מגה-סטרוקטורלי אדריכלי מוכר וייחודי. שמירה על שטח פתוח רחב מעל החוף, בעל פוטנציאל לשמש כמרחב עירוני פעיל, כולל תצפית ייחודית אל הים ולכיוון גבעת יפו העתיקה. שמירה על מעבר הולכי רגל אל הים ללא חציית רחוב, ללא השפעות רכב ישירות.
חסרונות: המבנה מורכב לתפעול ותחזוקה ויקר לשיפוץ. מבנה הבעלויות שמשפיע על תפקודו לא יפורק. לא נמצאה ישימות למימוש השיפוץ. לשיקוע השפעות שליליות על סביבתו העירונית. הכיכר מוגבהת, חוסמת את המבט, המעבר דרכה אינו נגיש והיא אינה מחוברת לרשת השטחים הציבוריים. המבנה יוצר יותר נתקים מאשר חיבורים.
:7Figureחלופתאדריכליתיעלמוריה,מבטלשינויהמוצעבחיבורהשדרהוהכיכר Figure :8 חלופה א, ניתוח סכמתי של משמעויות החלופה 9Figureחלופתאדריכלאסףלרמן,פרספקטיבהשמציגהאתהשינוייםהמרכזייםהמוצעיםבמצבהקיים
2. חלופה ב
החלופה כללה הריסה ובנייה מחדש, ביטול השיקוע ויצירת רחוב במקומו במפלס הקרקע הטבעי. יצירת מרחב חצייה מוטה הולכי רגל. יצירת רציפות של מרחבים ציבוריים וירידה ישירה מהשדרה אל החוף. תוספת בינוי בבנייה לגובה מצדדי המרחב הציבורי.
חלופות אדריכלים נורמן פוסטר ואבנר ישר (ראה דימוי )10
האדריכל הבריטי ושותפו הישראלי לתכנון בכיכר אתרים הציעו מספר חלופות שמבוססות על עקרונות אלה.
החלופות נערכו מטעם בעל העניין העיקרי בקרקע והוכנו תוך בקרה והנחייה של גורמי העירייה. החלופות שמרו על עקרונות דומים אך כללו בין שניים לארבעה מגדלים, בגבהים וזכויות בנייה גדולים מהסטנדרט ברצועת החוף, הצעות שונות למבני מסד למגדלים, ומתווים שונים לכיכר אתרים החדשה. החלופות שהם הציגו נבחנו על ידי הועדות שבסמכותן אישור התכנית. במסגרת דיונים אלו הוכרע שהגבהים וזכויות הבנייה גדולים מקנה המידה שמתאפשר בתכנית המתאר והן נגנזו.
מקרה בוחן כיכר דיזנגוף
כיכר דיזנגוף תוכננה במקור במפלס הקרקע כחלק מהעיר הלבנה. בשנות ה-70 תוכננה מחדש על בסיס עקרונות ההפרדה המפלסית עם שיקוע הרחוב וכיכר מוגבהת מעליו. ההשפעות השליליות של ההפרדה המפלסית על המרחב הציבורי והאורבני יחד עם התרחבותה של מדיניות שימור העיר הלבנה הביאו להריסת מבנה הכיכר והחזרתה למפלס הקרקע לפי המתווה המקורי שלה. הכיכר החדשה-ישנה מתפקדת מאז כאחד המרחבים הציבוריים הבולטים בהצלחתם בעיר הלבנה. מקרה הבוחן שונה מבחינות רבות ממקרה כיכר אתרים – הוא נמצא כולו על קרקע ציבורית, הוא אינו כולל שימושים מסחריים וקנה המידה שלו קטן בהרבה. יחד עם זאת הוא מדגים את האופן בו הפרדה מפלסית מהסוג שמאפיין את התכנון בשנות ה-70 פוגעת בתפקוד המרחב הציבורי והסביבה העירונית וכיצד הריסה ובנייה מחדש במפלס הקרקע יכולות לתקן מפגעים מסוג זה.
תמצית ניתוח חלופה ב (ראה דימוי )11
יתרונות: הירידה הישירה אל הים היא החיבור הטבעי. יצירת רצף מרחבים ציבוריים איכותיים מהקיים ונגישים. יצירת רשת חיבורים רציפים והמשכיים. פתיחת המבט אל הים. מיתון תנועת הרכב ברצועת חוף הים.
קיימת ישימות למימוש.
חסרונות: חציית כביש בדרך אל הים. חשש להגברת זיהום כתוצאה מעיכוב תנועת הרכב. ביטול חוויית התצפית כפי שהיא קיימת כיום. תוספת בנייה לגובה ברצועת חוף הים.
10Figureחלופותאדריכליםפוסטרוישר,שניים/שלושהמגדליםבגבהיםשעד40קומות Figure 11 חלופה ב, ניתוח סכמתי של משמעויות החלופה
3. חלופה ג
החלופה כללה הריסה ובנייה מחדש תוך שמירה על קונספט ההפרדה המפלסית, הארכתו והעמקתו ליצירת מנהרה לתנועת רכב והרחבת האזור הפנוי מרכב ומוקדש למרחב ציבורי פתוח.
חלופת אדריכל אמנון רכטר (ראה דימוי )12
האדריכל אמנון רכטר הוא בנו של אדריכל יעקב רכטר אשר תכנן את פרויקט כיכר אתרים הקיים, הוא מכיר את עבודתו של אביו לעומק, בפרט זו שבכיכר אתרים, ורוכש לה הערכה רבה. החלופה שהציע כללה הריסה של המצב הקיים ובנייה מחדש לצורך התאמת השיקוע לסטנדרטים עכשוויים, טיפול בבעיות מרחביות שהשיקוע במצבו הקיים יוצר והארכתו לצורך הגדלת השטח הציבורי הפנוי מרכב שיתקבל. החלופה הציעה שימוש במבנה הטופוגרפי להארכת השיקוע. על בסיס הרעיונות של חלופה זו נוסחה חלופת המדיניות שנבחנה.
מקרה בוחן שיקוע ציר החוף ברצלונה
לצורך הבנת המשמעויות של חלופה מסוג זה נלמד שיקוע ציר החוף בברצלונה שנבנה במסגרת ההכנות לאולימפיאדה שהתקיימה בעיר בשנת .1992 המקרה בברצלונה אמנם בקנה מידה גדול מזה שבכיכר אתרים אבל הוא כולל מאפיינים דומים רבים. כך, אלמנטים משותפים ביחסי העיר והחוף, תפקיד החוף במארג העירוני, מאפייניו של ציר החוף, הסמיכות למרינה העירונית ועוד.
תמצית ניתוח חלופת המדיניות (ראה דימוי )13
יתרונות: יצירת שטח פתוח נרחב בעורף החוף ומעליו. פיתוח מעברי הולכי רגל נוספים ללא חציית כביש.
חסרונות: מורכב הנדסית, כלכלית ותנועתית. הגדלת נפחי הבנייה ביחס לחלופות האחרות לצורך מימון הפרוייקט. הסטת השפעות ההפרדה המפלסית והרחבתן, השקעה גדולה בתנועה זורמת לחוף הים. איכות ירודה של מרחב ציבורי על גג המנהרה.
12Figureחלופתאדריכלאמנוןרכטר,סכמהלפיתוחבמצבשלהארכתהשיקוע 13Figureחלופהג,ניתוחסכמתישלמשמעויותהחלופה
4. סיכום השוואת החלופות
לאחר הליך של בחינה השוואתית בין החלופות, שיתוף הציבור ודיונים מול קבוצות בעלי עניין שונות התגבשה החלטה על ידי הצוות המקצועי להמליץ לועדה המקומית על חלופה ב כמועדפת לתכנון מפורט. הבחירה נבעה משכלול כל השיקולים וההכרעה התבססה על שניים עיקריים – האפקט האורבני שצפוי כתוצאה מביטול השיקוע וישימות החלופה בבדיקת ההתכנות. בבדיקה נמצא שחלופת השיפוץ לא תתאפשר כלכלית ללא תוספת זכויות בנייה שסותרת את עקרונות החלופה;
שחלופת הארכת השיקוע תתאפשר רק בתוספת זכויות בנייה משמעותית בקנה מידה חריג במיוחד לרצועת החוף; בעוד חלופת ביטול השיקוע מתאפשרת בנפחי בנייה שנמצאים בקנה המידה של התכנון ברצועת החוף ובתוך המסגרת שמאפשרת תכנית המתאר. עם גיבוש ההחלטה להמלצה עברה החלופה במסגרת הכנת מסמך מדיניות התכנון פירוט שכלל בין השאר העמקת בדיקת ההתכנות הכלכלית כדי לוודא שנפחי הבנייה יהיו מינימליים ללא פגיעה בישימות החלופה והוראות הבינוי שנתנה. לאחרונה, בדיקת ההתכנות עודכנה לעת הדיון בהתנגדויות הציבור לתכנית, שם הוחלט לצמצם את נפחי הבנייה ככל הניתן. בדיקה נוספת נערכה להיקף השטחים הפתוחים והציבוריים ונמצא שגודלם לא נפגע ביחס לזה הקיים ואף גדל, ובוודאי שאיכותם.
5. חלופות נוספות
פירוט חלופה המדיניות המומלצת לווה, בין השאר, בדיונים עם נבחרי הציבור. מתוך הכרה בעקרון הישימות של התכנית, בבדיקת ההתכנות שנערכה לה ובהכרעות בעניין נפחי הבנייה שעלו ממנה, הוצעו חלופות משנה לזו המומלצת בהן הצעות להזזת המגדל הצפוני שבתכנית, זה שנמצא באזור החיץ. הוצע להסיג אותו ממזרח לציר החוף תוך שמירת חזית החוף פנויה לשטחים ציבוריים בלבד. החלופה נדחתה משלוש סיבות עיקריות - היא הוציאה את המגדל מרצף מגדלי החוף ובכך הבליטה את נוכחותו בנוף; קנה המידה של המגדל אילץ הסטה של ציר החוף מערבה וצמצום רצועת החוף; העברת המגדל אל תוך מרקם העיר הלבנה תפתח פתח ללחצים דומים לאורך רצועת החוף.
מלון קרלטון צמוד למבנה כיכר אתרים מצפון אך אינו חלק ממנו ואינו בתחום התכנית. במהלך דיוני ההתנגדויות הוצע ע"י נציגי המלון להסיט את המגדל הצפוני דרומה בכדי לצמצם את השפעתו על מבנה המלון של המתנגדים. הסטת המגדל אמנם היתה מוציאה אותו מתחום הכרזת אתר המורשת, אך היתה מצמצמת את המעבר לים שבהמשך שד' בן-גוריון וחודרת לקו המבט מהשדרה אל הים, לכן נדחתה. השמירה על המבט הפתוח היא מעקרונות התכנון של התכנית המוצעת ולכן נשמרים קווי הבניין של המגדל כך שלא יפגעו בו. מן העבר השני, מלון הרודס סמוך לכיכר אתרים מדרום וגם נציגיו הציעו במסגרת דיוני ההתנגדויות הסטת המגדל הדרומי מעט צפונה כדי שיתרחק מהמלון של המתנגדים. הסטה זו לא היתה פוגעת במבט הישיר מהשדרה מערבה, אבל היתה פוגעת בעקרון ההתרחבות של החיבור לים ולכן נדחתה.
חלופות נוספות שנבחנו כללו יצירת מעגל תנועה מכיכר אתרים; צירוף מגרשים נוספים שממזרח לציר החוף אל תוך התכנית ועוד.
ד. התכנית (Plan )The
התכנית המוצעת נועדה לטפל באחד המקומות המרכזיים ברצועת חוף הים, במפגש שלו עם הציר המרכזי של השלד הירוק במרכז העיר תל אביב, טבעת השדרות. הפער בין התפקיד האורבני שנועד למקום לבין האופן שבו הוא מתפקד במערך האורבני דורש טיפול כבר עשרות שנים אך עד לתכנית זו המוצעת לא נמצא פתרון תכנוני ישים שיוכל לממש את הפוטנציאל הגלום בו. בעוד שתפקידו המיועד של המקום הוא ליצור חיבורים, המבנה הקיים בכיכר אתרים מבוסס על הפרדה מפלסית שממשיכה ויוצרת רצפים של הפרדות במרחב העירוני. לכן, התכנית מציעה התחדשות של מרחב כיכר אתרים בהריסה של המבנה הקיים וביטול שיקוע הכביש, בניה מחדש של רחוב חדש במפלס הקרקע הטבעי (תא שטח 106 בתשריט, בייעוד דרך מוצעת) שיאפשר פיתוח של מרחב אורבני רציף ונגיש על בסיס מפלס הקרקע ובמרכזו חיבור טבעי בין קצה טבעת השדרות וחוף הים.
:14Figureמצבמוצע,תצלוםאוירמעובד
שימושים וזכויות בנייה
תמהיל השימושים והיקף זכויות הבנייה נקבעו בהתאם לתכנית המתאר ומדיניות התכנון ברצועת החוף כך שהפרויקט יתפקד כמוקד חוף משמעותי ויגזרו ממנו התועלות הציבוריות שהוגדרו לו. זכויות הבנייה והשימושים הסחירים יכללו %50 שטחים למלונאות ומסחר ו%50 שטחים למגורים. בנוסף לשטחים הסחירים ייבנו שטחים ציבוריים חדשים בהיקף משמעותי, 5,300 מ"ר, שימוקמו במפלס הטיילת, במפלס הרחוב החדש ובקומות המסד הראשונות, מיקום מיטבי לשימוש ציבור תושבי העיר. חזיתות מפלס הרחוב החדש ומפלס המרינה יכללו לפחות %80 חזיתות פעילות בשימוש מסחר, בתי קפה ומסעדות וכן בשימושים ציבוריים או בעלי אופי ציבורי. התמהיל והיקף זכויות הבנייה, נקבעו תוך בדיקת משמעויות הבינוי במקביל לבדיקה כלכלית שתפקידה היה להבטיח את היתכנות הפרויקט תוך גזירת התועלות הציבוריות, בכלל זה הגדלת היצע חדרי המלון כפי שנדרש בכל תכניות החוף, אך מעל לכך – טיפול כירורגי במרחב הציבורי ובחיבור העיר והחוף.
הבדיקה נועדה להבטיח שלא יקבעו נפחי בנייה גדולים מהנדרש לצורך מימון העבודות הנרחבות והחריגות הנדרשות לשינוי המצב הקיים. היא אף עברה עדכון לאחרונה במסגרת ההכנות לדיון בהתנגדויות הציבור לתכנית, במסגרתו צומצמו על ידי הועדה המקומית זכויות הבנייה ב 4,000 מ"ר אשר שקולים להפחתת תכסיות המגדלים ב100 מ"ר בכל קומה, זאת ככל שהתאפשר ללא פגיעה בהתכנות המימוש.
בינוי
מכלול המבנים הקיימים בתחום התכנית ייהרסו וייבנו במקומם 3 מבנים, שתכסיתם מצומצמת מהתכסית הבנויה כיום בכדי להבטיח שטח פתוח לשימוש הציבור בהיקף שאינו נופל מזה הקיים במצב הקיים. ממזרח לרחוב החדש, בדופן הצפונית של הרחבה העירונית החדשה בקצה שדרות בן גוריון, יוקם מבנה מרקמי בן 6 קומות וקומת גג חלקית (תא שטח 201 בתשריט, בייעוד עירוני מעורב). גובה המבנה, קווי הבניין ותכסית הבינוי יהיו בהתאמה לתוכנית רובע .3 כך יישמר מזרחית לציר החוף קנה המידה המרקמי של העיר הלבנה, עיקרון שנועד לבסס את הציר כגבול ברור של המרקם לשימור. יש לציין שכך למעשה יגדל במעט תחום הבנייה המרקמית ביחס לזה ההיסטורי כיוון ששיקוע הכביש במצב הקיים הסיט בזמנו את ציר החוף מעט מערבה מרחוב הירקון, והרחוב החדש יוקם פחות או יותר במתווה השיקוע. ממערב לרחוב החדש יוקמו שני מגדלים בני עד 25 קומות ממפלס הרחוב החדש, מהם עד 6 קומות ישמשו כמסד וייבנו בגובה כולל שלא יעלה על גובה המרקם שממזרח לרחוב החדש(תאי שטח 202A ו-202C בתשריט, בייעוד עירוני מעורב). המגדלים יסוגו מעט מחזיתות המסד שפונות לשדרה כך שהפרספקטיבה במבט תשמור על רציפות גובה הבנייה המרקמית מערבה עד הים. קו הבניין שבדופן הצפונית של השדרה ימשיך ישר מערבה ללא הפרעה וקו הבניין שבדופן השדרה הדרומית ייפתח דרומה בעיקול גדול. כך יובטח מימוש העיקרון שעומד ביסודה של התכנית – חיבור השדרה והים במעבר ישיר ובמבט פתוח ונפתח.
מרחב ציבורי
רצף השטחים הפתוחים ייצור חיבורים רציפים מזרח מערב (בין שד' בן-גוריון ומפלס הטיילת, בחלקה הדרומי של התכנית ובחלקה הצפוני) וצפון דרום (לאורך הרחוב החדש ולאורך הטיילת). במרכז התכנית, בציר מזרח-
מערב, שדרות בן גוריון ייפתחו בקצה המערבי שלהן אל רחבה ציבורית פתוחה אל הנוף (תא שטח 302 בתשריט, בייעוד כיכר עירונית), מעבר רחב ומוטה חצייה רגלית יאפשר חציית הרחוב החדש, אחריו יוקם פארק חופי שירד ויתרחב אל מפלס הטיילת והחוף (תא שטח 202B בתשריט, בייעוד שפ"פ ובזיקת הנאה למעבר, שהייה ושימוש הציבור כל שעות היממה וימות השנה). פתיחה זו, לתנועה ולמבט, עמדה בבסיס תכנון העמדת הבינוי והיא זו שמבטיחה מימוש מיטבי של עיקרון התכנית הראשי – חיבור טבעת השדרות אל חוף הים. מימוש עיקרון זה הוא בבחינת השלמת המימוש של אחד מעקרונות התכנון המרכזיים של העיר הלבנה, והוא אחת הסיבות המרכזיות בגינן לתכנית זו ערך רב מהבחינה של השימור המרקמי. פיתוח הפארק ישלב שבילי הולכי רגל ושביל אופניים, מקומות שהייה אל מול הנוף ושטחים מגוננים. בציר צפון-דרום, הרחוב החדש מתוכנן למיתון תנועת הרכב, בתחום התכנית ראשית, אך עם השפעה רחבה על כל ציר החוף, וכך יאפשר מיתון השפעת התנועה העוברת על חיבור העיר עם החוף. הרחוב ילווה במדרכות רחבות, צמחיה ושבילי אופניים. השטח שבין המבנים יהיה פתוח כולו לשימוש הציבור, בכלל זה מרפסות תצפית מערבה ודרומה אל הנוף. סך השטחים הפתוחים לשימוש הציבור לא יקטן ביחס לזה הקיים היום אך איכותו תגדל משמעותית. כפי שנלמד במקרה כיכר דיזנגוף, פיתוח מרחב ציבורי רציף ובמפלס הקרקע על פני מרחב ציבורי מוגבה ומנותק מהרשת העירונית יוצר אפקט דרמטי. יתר על כן, הוא נשען ומשקף את התפיסות שעמדו ביסוד תכנון העיר הלבנה.
ה. ניתוח ויזואלי
במרכז תסקיר ההשפעה על נכס המורשת שהועבר לאונסק"ו (ינואר )2022 עמדה בדיקת ההשפעה הויזואלית של הבינוי המגדלי בתכנית כיכר אתרים המוצעת, על העיר הלבנה. הוא הוכן לפי הנחיות אונסק"ו ואיקומוס להכנת תסקיר השפעה על המורשת לאתרי תרבות הרשומים ברשימת המורשת העולמית, ההנחיות שהיו רלוונטיות באותה העת. בחוות דעת זאת נעשה שימוש בחומרי הגלם של התסקיר שנערך והיא חוזרת על ממצאיו כי ההשפעה של הבניה לגובה על ה OUV הינה מינורית. יתר על כן, הניתוח שיוסבר להלן מוצא שבשקלול הדברים התכנית המוצעת אף מחזקת ומיטיבה עם הערכים האוניברסליים הייחודיים של העיר הלבנה, גם מהבחינה הוויזואלית.
ברוב המבטים מרחבי העיר הבנייה לגובה לא תיראה או שתיראה באופן מצומצם כך שלא תשפיע על ערכי העיר הלבנה ושלמות נכס המורשת לא תפגע. כך, מהפרספקטיבה של הולך הרגל ברחובות העיר הלבנה עצמה, הבנייה לגובה כמעט ולא תהיה מורגשת בשל שדה ראיה מצומצם, מיסוך עצים, כיוון הרחובות, רוחבם, פרספקטיבות צרות וקצרות וגובה בינויי קיים. בחלק מזוויות המבט מרחובות העיר הבנייה כן תופיע, כאשר עדיין ברובם את עיקר המבט תתפוס הבנייה המרקמית של העיר הלבנה והאלמנטים הנופיים שבה, כך שעיקר החוויה הוויזואלית עדיין תישאר מרקמית.
גם בכל המבטים מדרום לכיוון צפון, בין אם מקרןב או מרחוק, הבנייה לגובה לא תראה או שתראה באופן מצומצם והיא תתלכד ברצף מגדלי החוף. כך לשוהים בחוף הים ברצועת החוף המרכזית, או אלה שנעים באופניים או ברכב מדרום לצפון, כך גם במבט הקנוני על העיר מכיוון גבעת יפו העתיקה - בשל כיוון המבט תוספת המגדלים תתלכד עם שאר מגדלי החוף ותוסתר בעיקרה על ידם.
במבטים חזיתיים ממערב, מעומק הים, יראו המגדלים בכיכר אתרים כחלק מקו הרקיע המערבי של העיר כך שהצטרפותם אל רצף המגדלים הקיימים והמתוכננים ברצועת החוף לא תשנה במיוחד את השפעתם הוויזואלית הקיימת של רצף מגדלי החוף על ערכי העיר הלבנה. במבטים אלה קו הרקיע המרקמי של העיר הלבנה כבר במצב הקיים אינו נראה.
במבטים מן הים ומן החוף אשר מתקרבים לתחום התכנית תבוא לידי ביטוי הבנייה לגובה בכיכר אתרים בצורה בולטת יותר מן הסתם. אבל הנוכחות הזאת לא תסתיר את בתי העיר הלבנה יותר מאשר במצב הקיים, היא כבר כיום מוסתרת שם על ידי המלונות הסמוכים לכיכר אתרים ומבנה הכיכר עצמו, ובגלל זווית המבט הנמוכה. במקביל, במבטים אלה כבר ייחשף בין המגדלים מיפתח השדרה המוצע, נשפכת לחוף הים. זאת בשונה מהמצב הקיים בו השדרה לא נראית, ולא מתחברת, לחוף הים. לא יהיה זה מופרך לומר שלמבט כזה השפעה חיובית על תפיסת שלמות העיר הלבנה, השלמת חיבור טבעת השדרות לחוף הים.
הבנייה לגובה בכיכר אתרים תיתפס כחלק משדרת הבינוי ברצועת החוף גם במבטי מעוף מעל העיר וגם במבטים מגגות העיר היותר גבוהים. בכל אלה מרקם העיר הלבנה נראה על רקע שדרת מגדלי החוף, או ביחס אליה. ההשפעה הוויזואלית של מבטים מסוג זה נתונה לפרשנות. בלי ספק פרשנות לגיטימית תהיה כי הניגודיות הזו מדגישה את גובהו הנמוך והאחיד יחסית של מרקם העיר הלבנה, ובכל מדגיש את קיומה, את שלמותה ואת קנה המידה שלה.
קיימים מבטים מתוך העיר, כאשר מתקרבים לתחום התכנית, בהם הבנייה לגובה במקרים מסוימים יכולה לתפוס נתח גדול יחסית משדה המבט. אך למעשה ככל שמתקרבים מבטי הולכי הרגל לתחום ההשפעה של התכנית, הפרספקטיבות יתקצרו או שהאופק שלהן ינמיך, כאשר המגדלים לא יתפסו את מירב המבט, או לא בכלל, יוסתרו מאחורי הבינוי המרקמי ונוף העצים ברחובות. יתר על כן, ככל שיתקרבו מבטי הולכי הרגל לתחום ההשפעה של התכנית, יגדלו ההשפעות החיוביות של הטיפול ברחובות על המבטים, זאת במקום ההשפעות השליליות של שיקוע הכביש והכיכר המוגבהת על הוויזואליות של המצב הקיים. מרקם רחובות העיר הלבנה, הרצפים, הרציפות והחיבורים ביניהם, הם בבסיס עקרונות התכנון וההצלחה של העיר הלבנה. ביטול ההפרדות המפלסיות, קירות התמך והכביש המשוקע, יישור ופיתוח רחובות עירוניים במפלס הקרקע הוא בבחינת תיקון לפי עקרון יסוד של העיר הלבנה.
במבטים ההולכים ומתקרבים לתחום התכנית מכיוון השדרה לא רק שהמגדלים כמעט ולא יראו בזכות הצבת הבינוי שלהם מצדדי הפרספקטיבה, אלא שככל ומתקרבים המבטים אל תחום התכנית יופיע באופק הים, במקום בו היום מסתירה את הים כיכר אתרים. בתחום התכנית המבטים בתנועה מערבה ילכו ויפתחו דרומה, כך שהמבט האיקוני בפני עצמו מככיר אתרים – מערבה ודרומה עד לגבעת יפו העתיקה – יישמר ואף יועצם בזכות פתיחת המבט. מדובר במבט שמגלם את חזונו של פטריק גדס, פתיחת השדרה אל הים.
גם אם קיימים מבטים שנוכחות הבנייה המוצעת בהם תהיה דומיננטית, בפרט הבנייה לגובה, בהפעלת שיקול הדעת ובאופן יחסי הם אינם פוגעים בעקרונות העיר הלבנה יותר מאשר ההשפעה החיובית, המחזקת והמיטיבה של השלמת ציר טבעת השדרות, חיבורה אל החוף ופתיחתה אל הים, זאת לצד שימוש 'כמתחם פנאי שיכלול גם שימוש מלונאי ולשיט ונופש', מהפרספקטיבה האורבנית וגם זו השימורית.
:15Figureמבחרמבטיםמתוךהבדיקההויזואליתשממחישיםאתהניתוחבחוותהדעת
סיכום
במצב הקיים כיכר אתרים אינה מתפקדת באופן בו מצופה ממיקומה, זאת מהפרספקטיבה של התכנון העירוני ובפרט מבחינת השימור המרקמי. המצב הקיים אינו מצליח למממש את חזונו של פטריק גדס, לא לקצה טבעת השדרות ש'נפתח לים', ולא כמוקד חופי לשימושי פנאי ונופש. המצב הקיים אינו מייצר חיבור איכותי בין השדרה והחוף, הכיכר הקיימת חוסמת את הנוף ומנתקת בין מרחב העיר הלבנה מרצועת חוף הים, כך כבר שנים. הפתרון המוצע נערך לאחר שנבחנו לאורך שנים חלופות שונות שלא הצליחו להגיע לידי מימוש והוא כולל ביטול עקרון ההפרדה המפלסית הקיים, עקרון מחולל של המצב הקיים, אשר מכתיב את תפקודה האורבני הלקוי ושייך לשפה תכנונית מגה-סטרוקטורלית השונה ברוח הזמן ובגישתה המרקמית מזו המודרניסטית אשר על יסודותיה כמה העיר הלבנה. על מנת שפתרון תכנוני מרקמי, שמאחה מחדש את המבנה המרחבי יחזיר את המרחב הציבורי ואת הרחוב למפלס הקרקע הטבעית, יהיה ישים ובר מימוש, נדרשת תוספת בנייה לגובה בשני מגדלים שיוקמו כחלק משדרת מגדלי רצועת החוף. תוספת זו אינה גחמה ואינה נובעת ממניעים יזמיים של יצירת רווח מעבר לסטנדרט אלא שהיא מאפשרת את התועלות הציבוריות שהתכנית כוללת ומממשת את מדיניות התכנון ברצועת חוף הים שמבקשת לראות לאורך החוף מימוש מקסימלי של היצע מלונאי תוך פיתוח בסטנדרט גבוה של המרחב הציבורי והקישוריות העירונית.
רצועת החוף שפרוסה מערבית לעיר הלבנה אינה כלולה בתחום ההכרזה, זאת לכל אורכה למעט בחלק מצומצם שבתחום התכנית המוצעת. למרות דיון שהתעורר בהקשר זה בדיוני ההכרזה, הוחלט במסגרת קביעת גבולות ההכרזה לאפשר המשך מימוש האסטרטגיה התכנונית העירונית ברצועת החוף. הקמת שדרת מגדלי רצועת החוף בדופן העיר הלבנה עוררה חששות מפני איבוד הקשר הישיר של נכס המורשת עם ההקשר הסביבתי המערבי שלה – חוף הים. למרות שמדיניות תכנון הבנייה לגובה ברצועת החוף מלווה באסטרטגיה של ניצול ההתחדשות דווקא לצורך טיפוח קשרי העיר והחוף על בסיס רחובות העיר והמרחב הציבורי, אסטרטגיה שתכנית כיכר אתרים המוצעת מממשת באופן מיטבי, נראה שהמשמעות הוויזואלית של מפגש המרקמים עדיין מעוררת חששות. הניתוח הוויזואלי שנערך במסגרת תסקיר ההשפעה על המורשת, גם אם לא נעשה לפי המתודולוגיה המעודכנת, מציג את המצב לאשורו. בשקלול הדברים קיימת השפעה אך היא מינורית, מה גם שניתנת לפרשנות. יתר על כן, היא אינה שקולה להשפעה החיובית, המעשית, שתהיה להשלמת המהלך המארגן של טבעת השדרות. כמאה שנה לאחר עריכת תכניתו של פטריק גדס לעיר הלבנה, ראוי שסופסוף יימצא לה קצה. ובפרספקטיבה שמרחיבה את המשמעות מעבר לתכנון העירוני, לעמדת הצוות המקצועי שמלווה ומנחה את קידום התכנית, דווקא בימים קשים אלו חשוב לחזק ולרומם את הערכים ההומניים והבינלאומיים שעומדים ביסוד עקרונות התכנון של העיר הלבנה.
area declaration the in towers of Cancellation - 3 Appendix
A
2
1
C
3
B
area Bialik The C hair lev B city White central The A Cancelled – Tower Mughrabi .1
Cancelled – Tower Cinema Aviv Tel .2
Cancelled – Aviv Tel Tower Market Bezalel .3
Proposed - Plan Atarim Kikar .4