סדר יום 25-0007 לתאריך 02-04-25
שמותיהם של מבקשי היתר פרטיים הוסרו מדף זה, וכך גם מספרי תעודת זהות. הכתובת, הגוש והחלקה, ההחלטה ושמם של מי שפועלים כאן דרך קבע - נשארו. הפרסום המלא נמצא בקובץ המקורי באתר הרשות.
| Link Invite |
|---|
| https://tel-aviv.zoom.us/j/82893021637 Link Invite |
| https://tel-aviv.zoom.us/j/82893021637 |
| שעה משוערת | תוכן סעיף | מספר מבא"ת | מספר עמוד | מספר סעיף |
|---|---|---|---|---|
| אישור פרוטוקול 25-0006ב מיום 19/03/2025 | ||||
| 10:00 | הפקעה דרך מנחם בגין ודרך נמיר מרדכי דיון בהפקעה - דיון רגיל | 1 | .1 | |
| הפקעה של חלקה 1388 בגוש 6625 דיון בהפקעה - דיון רגיל | 2 | .2 | ||
| ביל"ו 2 - הגדרת מגרש דיון בהגדרת מגרש חדש לאחר הפקעה | 3 | .3 | ||
| סמינר הקיבוצים ()3 תיקון טכני בטבלאות בתכנית מאושרת | 6 | .4 | ||
| תכנית עיצוב שלהבת (חדש) דיון נוסף | 27 | .5 | ||
| 11:00 | רובינשטיין הלר דיון בהתנגדויות | 507-1099167 | 46 | .6 |
- www.tel-aviv.gov.il
ועדת המשנה לתכנון ולבניה
למרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו
סדר יום מס' 25-0007 מיום 02/04/2025
כב' מוזמן בזה לישיבת ועדת המשנה לתכנון ולבניה שתתקיים ביום רביעי ה - 02/04/2025 בשעה 10:00 בדיוק באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה .12 זום צפייה בלבד
להלן סדר יום לישיבה. אנא הבא/י חומר זה אתך לישיבה.
חבר ועדה שמעוניין לקבל את מסמכי תכנית בסמכות ועדה מקומית שבסדר היום ולא מצליח לראותם באתר מינהל התכנון – תכנון זמין,
יפנה במייל לאלה דוידוף מזכירת הועדה במייל mail.tel-aviv.gov.il@e_davidof בכבוד רב,
אלה דוידוף
מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה
תל-אביב - יפו
| תוכן סעיף | מספר מבא"ת | מספר עמוד | מספר סעיף |
|---|---|---|---|
| אישור פרוטוקול 25-0005ב מיום 05/03/2025 | |||
| תיק 2020-09128 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א | 1 | .1 | |
| תיק 2024-07355 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א | 11 | .2 | |
| תיק 2024-07356 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א | 20 | .3 | |
| תיק 2024-07357 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תתי חלקות 6 ו- 7 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א | 29 | .4 | |
| תיק 2024-07358 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 9 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א | 38 | .5 | |
| תיק 2024-07359 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 10 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א | 47 | .6 | |
| תיק 2024-07360 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 12 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א | 56 | .7 | |
| תיק 2024-07355 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תתי חלקות 14 ו- 15 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א | 65 | .8 | |
| תיק 2024-07362 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 16 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א | 74 | .9 | |
| תיק 2024-07355 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 17 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א | 83 | .10 | |
| תיק 2024-07364 - רחוב לוינסקי מס' 103 - תת חלקה 18 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א | 92 | .11 | |
| תיק 2022-04709 - רחוב חומה ומגדל מס' 12 מטרת הדיון: מתן החלטה בתביעת פיצויים עקב אישור תכנית 4113 | 101 | .12 | |
| התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן דיון בדיווח ()2 | 507-0626317 | 104 | .13 |
| עדכון תוספת שטחי שירות לתכנית קיי דיון בעדכון החלטת ועדה | 159 | .14 | |
| מרחב מנורה אלנבי דיון בהתנגדויות | 507-0613604 | 163 | .15 |
| שפירא - מושעות ,1 3 דיון בהתנגדויות | 507-0702928 | 201 | .16 |
- www.tel-aviv.gov.il
פרוטוקול החלטות מספר 25-0006
י"ט אדר תשפ"ה 19/03/2025 10:00 - 14:00
באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12
הישיבה נפתחה בשעה: 10:20
בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, אלחנן זבולון, חן אריאלי, דודו לניאדו, דייבי דישטניק, ד"ר
| מצב השטח בפועל | יעוד ההפקעה | שטח ההפקעה במ"ר | שטח רשום במ"ר | בתכניבתעל:ות | וחחללקקותה ב | גוגשושים ו |
|---|---|---|---|---|---|---|
| דרך | דרך מאושרת | 162 מ"ר | 162 מ"ר | מדינת ישראל | 48 | 6110 |
| דרך | דרך מאושרת | 1,324 מ"ר | 1,324 מ"ר | מדינת ישראל | 452 | 6110 |
| דרך ושצפ | דרך מאושרת ושצ"פ | 2,048 מ"ר | 2,048 מ"ר | מדינת ישראל | 456 | 6110 |
| דרך ושצ"פ | דרך מאושרת ושצ"פ | 890 מ"ר | 890 מ"ר | מדינת ישראל | 460 | 6110 |
מס' החלטה התוכן
02/04/2025 - הפקעה דרך מנחם בגין ודרך נמיר מרדכי
25-0007ב' - - 1 דיון בהפקעה - דיון רגיל
מטרת הבקשה:
אישור הפקעה.
מיקום: צומת הדרכים מנחם בגין ומרדכי נמיר
גושים וחלקות בתכנית:
מצב תכנוני קיים:
השטח להפקעה מיועדת לדרך ושצ"פ מאושרת עפ"י:
תב"ע 2774 בתוקף לפי הודעה בי.פ 5441 מיום 27/09/2005 כ"ג אלול תשס"ה.
תב"ע 3250 בתוקף לפי הודעה בי.פ 5990 מיום 25/08/2009 ה' אלול תשס"ט.
תב"ע G בתוקף לפי הודעה בי.פ 1097 מיום 11/06/1964 א' תמוז תשכ"ד.
מצב חוקי:
ההפקעה תבוצע לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך תפורסמנה הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.
חו"ד מה"ע:
ממליץ להפקיע את חלקות ,48 ,452 ,456 460 בגוש 6110 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.
עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב השטח בפועל | יעוד ההפקעה | שטח ההפקעה במ"ר | שטח רשום במ"ר | בתכניבתעל:ות | וחחללקקותה ב | גוגשושים ו |
|---|---|---|---|---|---|---|
| דרך - כביש ומדרכה | דרך מאושרת | 1,260 מ"ר | 1,260 מ"ר | מדינת ישראל | 1388 | 6625 |
מס' החלטה התוכן
02/04/2025 - הפקעה של חלקה 1388 בגוש 6625
25-0007ב' - - 2 דיון בהפקעה - דיון רגיל
מטרת הבקשה:
אישור הפקעה.
מיקום:
שטח כביש ומדרכה מול בית יהודי בסרביה, אולם אירועים "אפקה", חזית בני אפרים ,228 בקרבה לצומת הרחובות עם אברהם שלונסקי וקק"ל.
גושים וחלקות בתכנית:
מצב תכנוני קיים:
השטח להפקעה מיועד לדרך מאושרת עפ"י:
תב"ע 1405 בתוקף לפי הודעה בי.פ 2287 מיום 13/01/1977 כ"ג טבת תשל"ז
מצב חוקי:
ההפקעה תבוצע לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך תפורסמנה הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.
חו"ד מה"ע:
ממליץ להפקיע את חלקה 1388 בגוש 6625 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה עמ' 2 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב השטח בפועל | יעוד ההפקעה | שטח ההפקעה במ"ר | שטח רשום במ"ר | בעלות | חלקה | גוש |
|---|---|---|---|---|---|---|
| תפוס על ידי גדר המבנה לשימור ומדרכה | דרך מוצעת | 61 | 655 | פרטית | 29 | 7441 |
מס' החלטה התוכן
02/04/2025 - ביל"ו 2 - הגדרת מגרש
25-0007ב' - - 3 דיון בהגדרת מגרש חדש לאחר הפקעה
מטרת הבקשה:
הגדרת מגרש חדש לאחר ביטול ההפקעה במלואה.
מיקום: ביל"ו 2 / שינקין 73
גושים וחלקות בתכנית:
שטח הקרקע:
655 מ"ר
שטח הקרקע המופקע:
61 מ"ר
בעלות:
פרטית
עמ' 3 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
ביל"ו 2
- דיון בהגדרת מגרש חדש לאחר ביטול הפקעה
מצב השטח בפועל:
תפוס על ידי גדר המבנה לשימור, חצרה הקדמי ומדרכה.
מצב תכנוני קיים:
השטח להפקעה, המיועד לדרך בהתאם לתכנית ,2268 הינו 61 מ"ר.
מבנה המגורים ביל"ו 2 הוכרז כמבנה לשימור ללא הגבלות מחמירות במסגרת תכנית השימור תא/2650ב'.
בית רוזין, מבנה מגורים בן 4 קומות, תוכנן ע"י אדריכל אינג' הארי לוריה בשנת 1934 וממוקם בפינת הרחובות ביל"ו/שינקין עבור מר לייב רוזין.
תכנונו מבוסס על עקרונות הסגנון הבינלאומי, ייחודו מתבטא בקומפוזיציה נפחית מיוחדת הכוללת שני אגפים מעוגלים וסימטריים בקומת הקרקע.
המבנה הינו בעל ערכים אורבניים, היסטוריים ואדריכליים המייחדים אותו ובעקבותיהם הוכרז לשימור מתוקף תכנית השימור (2650ב).
השטח להפקעה מיועד להרחבת דרך (רחוב שינקין) על פי תכנית ,2268 אך בפועל השטח תפוס בחלקו על ידי גדר המבנה לשימור וחצרה הקדמי.
מצב סטטוטורי:
בהתאם להוראות סעיף 11.1 בתכנית השימור תא/2650ב' המאושרת, שטחי דרכים בתחום מבנים לשימור יבוטלו ויחזרו לייעודם המקורי, והוראות בדבר הריסת מבנים לשימור לשם ביצוע דרכים יבוטלו.
חוו"ד שימור:
ממליצים על ביטול ההפקעה במלואה, על-מנת לשמור על גדר המבנה לשימור, אשר תשוחזר בתיאום עם מחלקת השימור. שכן, הגדר המהווה חלק מערכי השימור של המבנה, משלימה את תוואי המרפסת בקומת הקרקע ושומרת על החצר הקדמית של המבנה, המהווה חלק אינטגרלי ממנו ומרקמת העיר הלבנה.
בנוסף לאמור, יצוין כי ביטול ההפקעה אינו פוגע ברצף הבינוי הקיים, וכי גם לאחר ביטול ההפקעה תיוותר מדרכה פנויה ורחבה דיה שתאפשר מעבר רציף להולכי רגל.
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י היחידה ליישום השימור)
מומלץ לבטל חלק משטח ההפקעה בכפוף להנחיות הבאות:
1. ביטול ההפקעה במלואה בחזית המבנה לשימור, בהתאם לסעיף 11.1 לתכנית השימור תא/2650ב.
זאת, על-מנת לשמור על הגדר בחזית המבנה ושיחזורה המהווה חלק מערכיו השימוריים, ואשר מקיפה את המבנה ושומרת על חצרו הקדמית המהווה חלק אינטגרלי ממנו ומרקמת העיר הלבנה.
יצוין, כי לאחר ביטול ההפקעה תיוותר מדרכה פנויה ורחבה דיה שתאפשר מעבר רציף של הולכי רגל.
עמ' 4 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
ביל"ו 2
- דיון בהגדרת מגרש חדש לאחר ביטול הפקעה
2. גבולות המגרש יוגדרו על-פי החלטת הועדה המקומית, לאחר ביטול ההפקעה במלואה. שטח
המגרש לאחר ביטול ההפקעה יהיה 655 מ"ר.
3. תנאי לביטול חלק מההפקעה כאמור הינו הגשת בקשה להיתר בניה תוך שלוש שנים ממועד
ההחלטה והוצאת היתר בניה לבקשה זו.
עמ' 5 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
02/04/2025 תא/3390 - סמינר הקיבוצים ()3
25-0007ב' - - 4 תיקון טכני בטבלאות בתכנית מאושרת
מטרת הדיון הינו אישור הועדה לתיקון טכני בהסכמת הבעלים ללוח איחוד וחלוקה של תכנית תא/3390 –
סמינר הקיבוצים. הסבר מובא בסוף הדראפט.
תכנון חדש למתחם סמינר הקיבוצים - דיון נוסף
מטרת הדיון: הצגת תכנית תנועה וחניה בפני הועדה לפני העברתה להפקדה בהתאם להחלטת מליאת
הועדה המקומית מתאריך 21.10.2007 .
מסלול התב"ע: ועדה מחוזית.
מסמכי רקע: תשריט מעודכן מתאריך 25.12.2008
נספח תנועה מתאריך 23.10.2008
נספח בינוי מתאריך 25.12.2008
המתכנן: משה צור אדריכלים ובוני ערים.
היזם: פניקלס בע"מ.
בעל הקרקע: סמינר הקיבוצים, עת"א, ממ"י, פניקלס בע"מ.
מיקום: צומת הרחובות נמיר רוקח
גוש/חלקה: גוש 6648 חלקי חלקות ,67 ,68 ,225 ,229חלקות בשלמות 232 , 227 .
שטח תכנית: 54.505 דונם .
עמ' 6 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
תאור הסביבה: האזור נמצא בתהליכי בניה. בצפון מוקם פרוייקט סביוני רמת אביב בהתאם לתב"ע
2196 ב' שבמסגרתה יוקמו כ- 400 יח"ד.
במזרח שכונת כוכב הצפון , בהתאם לתכנית 1112 ג'.
בצומת רוקח לוי אשכול תכנית מאושרת חוות גורדון תא/2693 להקמת 166 יח"ד. התכנית לא ממושה.
השטח חצוי באלכסון ע"י רצועת תשתיות ברוחב 30 – 40 מ' (שפד"ן) שבתחומה עובר צינור בקוטר 1.85 מ'
לכיוון מכון הביוב בפינת ש"י עגנון ואבן גבירול, וצינורות קירור של חברת החשמל מאתר רידינג ג' שאינו בשימוש.
ממזרח ומדרום שני צירי תחבורה ראשיים: דרך נמיר, ורחוב רוקח.
מצב השטח בפועל: במקום פועלת משנות ה- 50 מכללת סמינר הקיבוצים. המבנים בשטח הוקמו בשלבים
ובמהלך שנים רבות. היקף הבניה כ- 11,500 מ"ר ברוטו.
מצב תכנוני קיים: עמותת סמינר הקיבוצים רכשה מאת רשות הפיתוח על פי חוזה משנת 1957 זכויות
בעלות במקרקעין בשטח כולל של כ- 52.5 דונם בתמורה מלאה, לשם הקמת סמינר. השטח באותה עת היה ביעוד ציבורי פתוח. בתחילת שנות ה- 60 פעל הסמינר לאשור תב"ע להסדרת השטח. הועדה המקומית שדנה בבקשה החליטה לשנות את יעוד שטח של כ- 29 דונם למגרש מיוחד להקמת הסמינר, אולם התנתה את אישור שינוי היעוד בהסדרת הקרקע, ובתמורה כי יתרת השטח יישאר ביעוד שטח ציבורי פתוח ויירשם ע"ש העירייה ללא תמורה.
הסמינר לא השלים את פעולות הדרושות לאישור התכנית.
ב- 27.3.69 אושרה על שטח זה תכנית מתאר 1111 . יעוד הקרקע עפ"י תכנית זו הוא מגורים. בתשריט התכנית נכתב אזור תכנון מיוחד וזאת בגלל סמיכותו לצומת נמיר רוקח וקיומו של פרוזדור השירותים המחיבים התיחסות לעת הכנת התכנון המפורט.
מאז 1969 קודמו מספר יוזמות תכנון למתחם, בין היתר בשנים 1984 ,1988,1997 שלא הבשילו לתכנית ברת תוקף.
בפועל אין תכנית מפורטת בתוקף המאפשרת פיתוח הסמינר ומתן היתרי בניה בתחומו.
הסדרת בניה בלתי חוקית בשטח הסמינר (תב"ע 3708 )
במהלך השנים נבנו בשטח המכללה מבנים למטרות שונות, חלקם ללא היתרי בניה.
עת"א הגישה תביעה משפטית נגד מכללת הקיבוצים בגין בניה בלתי חוקית. על פי החלטת בית משפט השלום לענינים מקומיים ת.פ. 1/0010000421 מיום 14.11.01 יש להרוס את המבנה נשוא התביעה.
בחודש מאי 2004 הגיעה מכללת סמינר הקיבוצים להסדר עם עת"א. הסדר זה אושר ע"י בית המשפט לעניינים מקומיים. במסגרת הסדר זה נדחה מועד ביצוע צו הריסה . דחיית המועד נועדה לקדם תכנית מפורטת, אשר תאפשר הוצאת היתרים למבנים הקיימים.
תכנית בנין עיר להסדרת המצב הקיים הוצגה בפני הועדה המקומית בתאריך 5.4.2006 ואושרה בתנאים.
שינויים ארציים בנושא מכללות:
משרד החינוך בחן בשנים האחרונות את נושא המכללות כחלק מעבודתן של ועדות דוברת ותומר, על מנת לצמצם את מספרן ולאחדן. הוחלט כי באזור המרכז יהיו 2 מכללות: מכללה אחת במזרח, מכללת בית ברל ומכללה נוספת במערב – איחוד מכללות לוינסקי, סמינר הקיבוצים והמכללה להוראה טכנולוגית.
כיום אוחדו סמינר הקיבוצים והמכללה להוראה טכנולוגית ויש הסכם לניהול תחת קורת גג אחת, כאשר בעתיד יאוחדו גם סמינר הקיבוצים ומכללת לוינסקי. עמדת משרד החינוך כי אם לא ניתן יהיה לאחד את הקמפוסים בחטיבת קרקע אחת, ניתן להפעיל שני קמפוסים נפרדים תחת ניהול אחד.
תכנית חדשה למתחם סמינר הקיבוצים (תב"ע 3390 )
תכנית חדשה להסדרת הבניה במתחם סמינר הקיבוצים היא חלק מהסדר העברת נכסים מקיבוצים, תאגידים וגופים שונים המשתייכים למערכת הקיבוצית וזאת בגלל מחיקת חובות נרחבת אשר הוענקה למערכת זו.
ביום 9.08.2000 התקשרה המכללה עם חברת הפניקס בע"מ בעסקת קומבינציה לפיה בשטח בו פועלת המכללה תוקצה חטיבת קרקע של 12 דונם לבנית מבנים חדשים עבור המכללה, המבנים בשטח יהרסו.
יתרת המקרקעין תשמש להקמת מתחם מגורים. הבניה החדשה תחל עם אישור התב"ע ותקודם בשלבים.
עמ' 7 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
בתחילת 2004 מונה אדר' משה צור לאדריכל הפרוייקט.
אתרים חלופיים להעתקת הסמינר בתל-אביב
התכנית הוצגה לועדה המקומית בתאריך ,30.11.2005 אשר החליטה לבחון אפשרות העתקת הסמינר לדרום העיר בתיאום עם יזם התכנית ואגף הנכסים בעירייה.
היחידה לתכנון אסטרטגי הציגה במסמך מתאריך 19.12.2005 ארבעה אתרים אפשריים:
מתחם מכללות "לה גרדיה" מזרח יד אליהו, מכללת איזנברג, השטח הציבורי במרכז כפר שלם, מתחם בי"ס ביאליק.
נערכו סיורים ומפגשים בהשתתפות נציגי היזמים, המכללה ועת"א.
הקצאת קרקע לסמינר הקיבוצים במתחם לה-גארדייה הועלתה בדיון במינהל מקרקעי ישראל. מנהל המחוז הבהיר כי הקצאת קרקע בפטור ממכרז תוכל להתבצע ע"י חילופי קרקעות בלבד, העסקה כפופה לאישור הנהלת המינהל. כמו כן הובהר כי הקרקע אינה פנוייה והפינוי יכול להיערך רק בעוד מספר שנים.
היזם, חברת פינקלאס הודיע במסמך מתאריך 2.1.2007 כי סמינר הקיבוצים הודיע ליזם כי ברצונו להמשיך בהליכי התכנון על פי המתווה המקורי של ההסכם בין היזם לבין סמינר הקיבוצים במקומו כיום.
בתאריך 22.1.07 התקימה ישיבה בלשכת מה"ע. בישיבה זו הודיעו נציגי המכללה באופן חד משמעי כי המכללה רוצה ותמיד רצתה להשאר בעיר תל-אביב, ובפרט במקום הנוכחי שהוא בבעלות המכללה.
מצב תכנוני מוצע:
התכנון המוצע מתבסס על חלוקה לשני מגרשי משנה ביעודים עצמאיים. מכללת הקיבוצים בשטח 12 דונם במיקום סמוך לדרך נמיר, בין היתר על מנת ליצור רצף מוסדות ציבור מצפון וממזרח. הפיתוח העתידי ישאף לקיום זיקה בין פעילות המוסדות החינוכיים.
הבניה של שטח הסמינר תורכב מ 3 גושי בנינים סביב חצר פנימית.
שטח 14 דונם במרכז המתחם יוקצה לפרוייקט מגורים, שיכלול 3 מגדלי מגורים בגובה 28 קומות. בינוי מרקמי בגובה 8 קומות מול סביוני רמת אביב לאורך רחוב מאוריציוס ויטלה.
צומת רוקח נמיר: ממדי הצומת כפי שנקבעו בתכנית המאושרת משנת 1969 (תב"ע 1111 ) מחייבים רענון
ואשור תכנית חדשה. היזמים הביעו רצונם לקדם את התכנית ולא להמתין לתכנון המפורט. סוכם כי השטח בין קו הדרך במתכונתה המאושרת לשטח הצומת עפ"י תכנון חדש (שאינו מאושר) יסומן שטח ציבורי פתוח. תכנון חדש של הצומת מבוסס על תאום עם נתיבי אילון ואגף התנועה ויקודם באופן עצמאי.
השטחים הירוקים שיסופחו לצומת יעברו לעת"א. עד להסדרת הצומת תבדק אפשרות להקים מגרשי ספורט פתוחים בשטח זה.
על מנת לתת מענה (חלקי) לצורכי ציבור, יוקצה במסגרת תכנית זו שטח קרקע כולל של 3.4 דונם מוסדות ציבור בשתי חטיבות קרקע נפרדות. כ- 1.7 דונם יוצמדו למגרש לבניני ציבור בפינת הרחובות לוי אשכול ומאוריציוס ויטלה ליצירת חטיבת קרקע כוללת של כ- 3 דונם. מגרש נוסף ימוקם בסמוך לרחוב רוקח.
רצועת התשתיות תוגדר כשטח ציבורי פתוח, ותיאסר כל בניה בתחומה. השטח יפותח כגן אורכי המהווה חלק מציר אלכסוני הממשיך כציר ירוק עד הים.
הפיתוח יכלול מספר צירים להולכי רגל ואופניים שישולבו בצורה רציפה, לאורך רחוב מאוריציוס ויטלה, מרחוב לוי אשכול ועד דרך נמיר, מערכת היקפית לאורך הרחובות נמיר וש"י עגנון, וציר נוסף צפון דרום מרחוב מאוריציוס ויטלה לרחוב רוקח.
דיונים והחלטות קודמות
ישיבה ראשונה בתכנית מספר מתאריך 30/11/2005 (פרוט' 2005-28 ) סעיף 7 החלטת ועדה: לשוב ולדון בעוד חודש. במהלך החודש אגף תב"ע יבדוק אפשרות העתקת הסמינר לדרום העיר בתיאום עם יזם התכנית ואגף נכסים בעירייה.
ישיבת ועדת המשנה לתכנון ובניה מתאריך 7.3.2007 (פרוט' 2007-6ב') סעיף 13 החלטת ועדה : לשוב ולדון בישיבה הבאה לקבלת החלטה בלבד.
עמ' 8 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
ישיבת המשך בתאריך 30/05/2007 (פרוטוקול 2007-13ב')
החלטת ועדה:
לאחר הצבעה בעניין (7 בעד – רון לוינטל, מיטל להבי, נתן וולוך, שמוליק מזרחי, שמואל גפן, אריה שומר ודורון ספיר, 2 נגד - פאר ויסנר וארנון גלעדי) הוחלט להמליץ לועדה המחוזית לקדם את התכנית בתנאים הבאים:
1. זכויות הבניה: אם הסמינר יחליט להשאר במקומו הנוכחי הועדה מאשרת אך ורק 450 יח"ד.
אם הסמינר יחליט לעבור למזרח העיר זכויות הבניה יהיו 544 יח"ד. הועדה תשקול תוספת של %10 מעבר לכך.
2. הסדרת הסכמות עם אגף נכסי העיריה בנושא זכויות עת"א וקבלת לוח הקצאות עפ"י סכומים אלה.
ההסכמות יהיו גם בנושא חלקה 232 בגוש 6648 בבעלות עת"א.
3. היזם יתחייב לבניית שטחי ציבור בהיקף של 2000 מ"ר שטח עיקרי ללא תמורה לשימושים בעלי אופי
ציבורי ושימושים מסחריים שיועברו לרשות עת"א. המיקום יקבע בין נציגי היזם אגף הנכסים ומינהל הנדסה. שטח זה יהיה בנוסף לשטח למבני ציבור בהיקף 3.5 דונם שיקבע בתכנית זו.
4. הגדרת שני מגרשים ביעודים עצמאיים האחד למגורים והשני למכללה . לכל אחד מהמגרשים יקבעו
הוראות בניה נפרדות. לא תותר העברת זכויות בניה בין המגרשים מכוח תכנית זו.
5. קביעת שלבים לביצוע הבניה על מנת להבטיח שבכל שלב יתאפשר תפקוד נאות של המכללה, עפ"י
צרכיה.
6. פיתוח הרצועה הירוקה, תחום השפד"ן ללא פגיעה בתפעולו ההנדסי, כפארק אורכי המתחבר לתכנון
השטחים הציבוריים והפרטיים המקיפים אותו, תכנון הגישה אליו ובתוכו וחיבורו להמשך השטח הפתוח בתחום כוכב הצפון. אישור תכנית הפיתוח ע"י מה"ע יהיה תנאי לביצועו.
7. תאום נספח התנועה והחניה עם אגף התנועה. התאום יכלול דרכים היקפיות, באופן שיציג את קווי
זכות הדרך המאושרים של דרך נמיר וצומת נמיר רוקח. רוחב דרכים פנימיות, גישות למגורים ולמכללה, חניונים, שלביות תנועתית, תאום תנועתי עם פרוייקט סביוני רמת אביב.
8. תנאי להוצאת היתרי בניה יהיה אישור תכנית עיצוב ארכיטקטוני.
9. התיחסות של גובה הבנינים למגבלות הבניה מתוקף קיומו של שדה דב.
10. קידום הסכם מטלות פיתוח מול עת"א אשר יכלול בין היתר פיתוח רצועת השפד"ן, ונושאים נוספים
שיוסכם עליהם.
11. יש להוסיף לתכנית נספח תשתיות שיתואם בין היתר עם אגוד ערים גוש דן.
12. חתימה על כתב שיפוי לפי סעיף 197 כנגד תביעות מצד ג' והן תביעות מבעלי הזכויות בנכס.
13. תיקונים טכניים עם צוות התכנון.
דיון במליאת הועדה המקומית
ביוני 2007 פנו שני סגני ראש העיריה פאר ויסנר וארנון גלעדי למר דורון ספיר יו"ר ועדת המשנה לתכנון ולבניה ובקשו לערער למליאת ועדת בנין עיר על החלטת ועדת המשנה מתאריך 30.5.2007 .
נימוק לערער של מר פאר ויסנר :
שינוי תכנית בנין עיר בשטח הנתון, פותח לתל אביב יפו "חלון הזדמנויות" שמאפשר להעביר את "סמינר הקיבוצים" ואת כל ההשקעה גדולה הנלווית לאזור דרום העיר, מתוך תפיסת עולם שהעתקת הסמינר לשכונות הדרום תעלה את קרנו של האזור ותחזק אותו.
נימוק לערער של מר ארנון גלעדי :
הגדלת זכויות בניה וערוב שימושים במקום יצרה מפגע כלפי פרויקט כוכב הצפון, מבחינה תנועתית / ואיכות החיים. כפי הידוע מדובר באזור שבתכניות הקיימות הוגדרו זכויות בניה המתאימות לתשתיות הציבוריות הנוכחיות.
התכנית המוצעת משנה באופן משמעותי את התכנון הכולל באזור זה ויוצרת שילוב של מגורים ומוסדות ציבור אשר בהכרח ישפיע על ההבטים התכנוניים והתנועתיים. לכן ראוי לקיים קודם החלטת הועדה המקומית שיתוף ציבור כפי שע.ת.א יפו מצהירה השכם וערב.
מליאת הועדה המקומית דנה בתכנית בתאריך 21.10.2007 .
עמ' 9 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
החלטה:
לאשר את החלטת ועדת המשנה לתכנון ולבניה מיום 30.5.2007 (פרוט' 2007-13 ב' החלטה מס' )3 כדלהלן: לאחר הצבעה בענין ר הצבעה בעניין (7 בעד – רון לוינטל, מיטל להבי, נתן וולוך, שמוליק מזרחי, שמואל גפן, אריה שומר ודורון ספיר, 2 נגד - פאר ויסנר וארנון גלעדי) הוחלט להמליץ לועדה המחוזית לקדם את התכנית בתנאים הבאים:
1. זכויות הבניה: אם הסמינר יחליט להשאר במקומו הנוכחי הועדה מאשרת אך ורק 450 יח"ד.
אם הסמינר יחליט לעבור למזרח העיר זכויות הבניה יהיו 544 יח"ד. הועדה תשקול תוספת של %10 מעבר לכך.
2. הסדרת הסכמות עם אגף נכסי העיריה בנושא זכויות עת"א וקבלת לוח הקצאות עפ"י סכומים אלה.
ההסכמות יהיו גם בנושא חלקה 232 בגוש 6648 בבעלות עת"א.
3. היזם יתחייב לבניית שטחי ציבור בהיקף של 2000 מ"ר שטח עיקרי ללא תמורה לשימושים בעלי אופי
ציבורי ושימושים מסחריים שיועברו לרשות עת"א. המיקום יקבע בין נציגי היזם אגף הנכסים ומינהל הנדסה. שטח זה יהיה בנוסף לשטח למבני ציבור בהיקף 3.5 דונם שיקבע בתכנית זו.
4. הגדרת שני מגרשים ביעודים עצמאיים האחד למגורים והשני למכללה . לכל אחד מהמגרשים יקבעו
הוראות בניה נפרדות. לא תותר העברת זכויות בניה בין המגרשים מכוח תכנית זו.
5. קביעת שלבים לביצוע הבניה על מנת להבטיח שבכל שלב יתאפשר תפקוד נאות של המכללה, עפ"י
צרכיה לרבות הבטחת בנייית המכללה טרם איכלוס.
6. פיתוח הרצועה הירוקה, תחום השפד"ן ללא פגיעה בתפעולו ההנדסי, כפארק אורכי המתחבר לתכנון
השטחים הציבוריים והפרטיים המקיפים אותו, תכנון הגישה אליו ובתוכו וחיבורו להמשך השטח הפתוח בתחום כוכב הצפון. אישור תכנית הפיתוח ע"י מה"ע יהיה תנאי לביצועו.
7. תאום נספח התנועה והחניה עם אגף התנועה. התאום יכלול דרכים היקפיות, באופן שיציג את קווי
זכות הדרך המאושרים של דרך נמיר וצומת נמיר רוקח. רוחב דרכים פנימיות, גישות למגורים ולמכללה, חניונים, שלביות תנועתית, תאום תנועתי עם פרוייקט סביוני רמת אביב.
8. תנאי להוצאת היתרי בניה יהיה אישור תכנית עיצוב ארכיטקטוני.
9. התיחסות של גובה הבנינים למגבלות הבניה מתוקף קיומו של שדה דב.
10. קידום הסכם מטלות פיתוח מול עת"א אשר יכלול בין היתר פיתוח רצועת השפד"ן, ונושאים נוספים
שיוסכם עליהם.
11. יש להוסיף לתכנית נספח תשתיות שיתואם בין היתר עם אגוד ערים גוש דן.
12. חתימה על כתב שיפוי לפי סעיף 197 כנגד תביעות מצד ג' והן תביעות מבעלי הזכויות בנכס.
13. תיקונים טכניים עם צוות התכנון.
14. תכנית התנועה והחניה תוצג בפני ועדת המשנה לתכנון ולבניה לפני העברתה להפקדה.
בעד :9 ש. מזרחי, נ. וולך, א. שומר, י. דיין, ש. גפן, ש. זעפרני, מ. אטיאס, ר. לוינטל וד. ספיר.
השינויים ביחס להחלטת הועדה המקומית : שינוי סעיף ,5 והוספת סעיף .14
תנועה
סכמת התנועה לכלי רכב בתכנית החדשה מבוססת על העקרונות הבאים:
1. הגישה למרתפי החניה במתחם המגורים בנויה על שתי גישות ויציאות. גישה צפונית מרחוב
מאוריציו ויטלה. גישה נוספת מרחוב לוי אשכול, חציה עילית של רצועת התשתיות וגישה מכוון דרום לחניון המגורים.
2. הכניסה למגדל הדרומי מרחוב לוי אשכול למרתף עצמאי.
3. הכניסה והיציאה למתחם הסמינר מדרך נמיר, לא מתוכננת גישה לסמינר מרחוב ויטלה.
בפרוייקט תשולב מערכת צירים לתנועת הולכי רגל ואופניים:
1. ציר לאורך הגדה הדרומית של רחוב ויטלה בין לוי אשכול ודרך נמיר הכולל מדרכה ושביל אופניים.
2. שביל להולכי רגל מרחוב לוי אשכול לסמינר הקיבוצים ולמתחם המגרים.
3. ציר להולכי רגל מרחוב ויטלה לרחוב רוקח משולב ברצועת התשתיות.
4. שביל אופניים ושביל להולכי רגל לאורך רצועת התשתיות.
5. שביל אופנים היקפי לאורך הרחובות ויטלה, לוי אשכול, רוקח, דרך נמיר וש"י עגנון.
עמ' 10 מבא"ת ספטמבר 2007
| נ1ים01 ע2ל/9 פ0י/ ה27פי רוט הבא: 27/09/2011 | ונ1 1 | תו | הכמאור כץן התפרסמה הודעה בעית מקור ראשון | ה מ | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2277//0099//22001111 28/09/2011 | 11 1 | המאקרורץ ראשון הכי תל-אביב | המ ה | ||
| 2287//0099//22001111 | 11 | מהכקיו רת לר-אאשבויןב | המ | ||
| 28/09/2011 | 1 | הכי תל-אביב | ה |
| 64731 T דניאל פריש ,3 ת" | ד | עו"ד הרטבי-בורנשטיין-בסון | ע | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| דניאל פריש ,3 ת" מגדל משה אביב קומה ,33 רח' ז'בוטינסקי 7 רמת גן 52520 | ד מ 0 ר | וילי יצחקי ושות' עו"ד ונוטריון משפחת מירון אליעזר ואביבה | וילי יצחקי ושות' עו"ד ונוטריון | |||||
| 52520 רח' מאוריציו ויטלה 5/16 - סביוני רמת אביב - ת"א | ||||||||
| 0ר2ח5' 2מ5אוריציו ויטלה 5/16 - סביוני רמת אביב - ת"א | ר0 | משפחת מירון אליעזר ואביבה | מ | |||||
| רח' מאוריציו ויטלה 5/15 - סניוני רמת אביב, ת"א | ר | משפחת שמואלי יצחק וג'קלין | מ | |||||
| רח' רדינג 11 ת"א | ר | צבי גלווברמן | צ | |||||
| בית אמות השקעות | ב ו | עמותת סמינר הקיבוצים | ע ל | |||||
| בית אמות השקעות וייצמן ,2 ת"א 64239 | עמותת סמינר הקיבוצים ליפא מאיר ושות'- עו"ד | |||||||
| בויייתצ מאןמ 2ו,ת ת ה"שאק 9ע3ו2ת64 | עלימפואת תמ אסימרי ונשר והתק'-י בעווצ"ידם |
מס' החלטה
זמן ביצוע: התכנית תבוצע תוך 15 שנה מיום אישורה כחוק.
אם תוך 5 שנים מיום מתן תוקף לתכנית זו, במגרש ממגרשי התכנית לא הוצא היתר בניה מתוקף תכנית זו, תתבטלנה במגרש זה ההוראות מכוח תכנית זו.
חוו"ד צוות צפון:
לאשר את התכנית להפקדה בתנאים הבאים:
1. השלמת דרישות מליאת הועדה המקומית וצוות התכנון כפי שנקבעו בהחלטה מתאריך
21.10.2007 .
.2
בישיבתה מספר 09-0003ב' מיום 18/02/2009 (החלטה מספר )17 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה:
מהלך הדיון:
מהנדס התנועה הציג את תכנית התנועה.
חברי הועדה מבקשים לדעת איך מבטיחים את ביצוע פתרון התנועה בשלביות הבינוי?
דורון הסביר שזה תנאי של הועדה המקומית והועדה המחוזית יכולה לא לקבל אותו.
הועדה מחליטה:
להעביר את התכנית לדיון להפקדה בועדה המחוזית בתנאי השלמת דרישות מליאת הועדה המקומית וצוות התכנון שנקבעו בהחלטה מתאריך .21.10.2007 אהרון מדואל מתנגד להחלטה הנ"ל.
משתתפים: דורון ספיר, אסף זמיר, כרמלה עוזרי, אהרון מדואל, מיטל להבי ושמואל גפן.
פרטי תהליך האישור:
מליאת הועדה המחוזית בישיבתה מספר 769 מיום 27/12/2010 דנה בתכנית והחליטה:
הודעה על פי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה התפרסמה בילקוט פרסומים מספר 0 בעמוד 0 בתאריך .
כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא:
פירוט ההתנגדויות, דברי המענה להתנגדויות והמלצות:
בתקופת ההפקדה הוגשו התנגדויות לתכנית:
עמ' 11 מבא"ת ספטמבר 2007
| תל אביב | עו"ד יעל מירון צרפתי בשם צאלה יפה, מנכ"ל עמותת סמינר | ע י ה מ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| עיפוה"ד, מ ינעכל" מל יערמוןו תצתרפ סתמי יבנשר ם צאלה הקיבוצים | ||||||||
| יהפקהי,ב מוצנכים"ל עמותת סמינר מהנדס העיר | ||||||||
| תל אביב | ת | המקהינבדוסצ יהםעי ר | המ |
| לדחות את ההתנגדות. אופי הבינוי לאורך רחוב ויטלה תואם את הבינוי שהוגדר בהחלטת ההפקדה של הוועדה המחוזית: "בינוי מרקמי בגובה 8 קומות מול סביוני רמת אביב לאורך רחוב מאוריציוס ויטלה". הנפחים בשני הפרויקטים דומים- מבנים בני 8 קומות. ההבדל העיקרי בין הפרויקטים הוא בקומות המסד: פרויקט "סביוני רמת אביב" הינו שכונה סגורה (היחידה בתל-אביב). מפלס ה-0.00 של הבניינים לאורך הרחוב מוגבה באופן משמעותי ביחס למפלס הרחוב, שכן הבניינים בו בנויים מעל קומת חניון עלית. קירות מרתפי החניה של פרויקט זה בנויים בקו בניין ,0 ומהווים חומה רציפה ואטומה כלפי הרחוב בגובה של כ-3.5 מ', הכוללת פתחי אוורור למרתפי החניה. זאת לעומת הבינוי המוצע בתכנית זו, לפיו מתוכננת קומת קרקע פעילה עם שימושי מסחר וכניסות למבני המגורים. הבינוי מתרחק מקו הרחוב, ותורם לתחושה של מרחב פתוח ברחוב. המרחב בין הבניינים פתוח לציבור ותרשם לגביו זיקת הנאה למעבר. הוראה זו נשמרת ומיושמת בתכנית בקפדנות והתכנית כוללת זיקות מעבר להולכי רגל מהרחובות הסובבים את הפרויקט אל חלקיו השונים, לרבות מרחוב ויטלה אל השצ"פ. החיבור המוצע בין בניינים ,4 5 ו-6 (קומות המסד) יהיה בקומת הקרקע ובשתי הקומות שמעליה בלבד. | אופי הבינוי הבינוי לאורך רחוב ויטלה אינו תואם את רוח הבינוי ברחוב ואינו תואם את עמדת מוסדות התכנון לפיה התכנית לא תשנה את אופיו של הרחוב. | .1 |
|---|---|---|
| לקבל את ההתנגדות בחלקה. תכנית סמינר הקיבוצים, הופכת את רחוב ויטלה לרחוב עירוני. בניגוד לפרויקט סביוני אביב שהינו מתחם סגור המתייחס לרחוב ויטלה כ"דרך" גישה לחניונים- ולראיה אין אפילו מעבר להולכי רגל מהמתחם לרחוב, מנסה התכנית לשנות את אופי הדרך לרחוב. התכנית מייצרת ציר מזרח מערב להולכי רגל המתחיל מדרך נמיר בשדרת עצים וממשיך ברחוב מבונה עם קומת רחוב פעילה האמורה, בין היתר, לספק שירותים שכונתיים לדיירי המתחם והסביבה. החשש להפיכת המקום לאיזור בילוי ופנאי הומה וסואן מופרך- אך למען הבטחת השמירה על שימושים התואמים איזור מגורים יתווסף סעיף בתקנון אשר יגדיר את השימושים | שימושים לאורך המבנים ברחוב ויטלה יותרו שימושי מסחר ו/או שימושים בעלי אופי ציבורי- שינוי אופי הרחוב מרחוב פרברי למקום של בילוי ופנאי הומה וסואן. | .2 |
מס' החלטה
מענה להתנגדויות
"סביוני
משרד
הרטבי
בורנשטיין
עמ' 12 מבא"ת ספטמבר 2007
| כמסחר מקומי ויקבע שהשימושים המותרים לא יהיו שימושים מטרדיים. | ||
|---|---|---|
| לדחות את ההתנגדות. מס' יחידות הדיור בתכנית נקבעו ע"פ יכולת הנשיאה של המתחם- כלומר הבטי בינוי, תכסית, מערך תנועה וכד'. זאת ע"פ מיקומו של הפרויקט כחלק משכונות צפון העיר, ולאור העובדה כי לא קיים חשש כי אינטנסיביות הבינוי עלולה לפגוע בתחזוקה לאורך השנים. הצפיפות המוצעת נבחנה על רקע הצפיפות של המגורים בסביבה בהם לא קיים מחסור בשטחי ציבור והתכנית עצמה מפרישה למעלה מ- 7 דונם שטח לשצ"פ וכ- 3.5 דונם לשב"צ נורמטיבי. יש לציין כי דיוני הועדה המקומית המצוטטים בהתנגדות בהם דובר על %300 בניה התקיימו בשנת 2005 וכי חברי הועדה אישרו בדיונים להפקדת התכנית, 450 יח"ד בשנת .2009 כמו כן, בחינת הצפיפות נעשית בהיבט עירוני ולא נקודתי. | צפיפות הצפיפות המוצעת – 32 יח"ד לדונם (סה"כ 450 יח"ד)חורגת מהצפיפות בסביבה ומהצפיפות המוצעת בתמ"א 35 שהיא 24 יח"ד לדונם. ע"פ הנחיות התמ"א יגיע מס' יח"ד ל- 338 . ובהתאם גבוהים אחוזי הבניה ממה שהומלץ בדיונים בועדה המקומית- בפועל, %382 לעומת %.300 | .3 |
| לקבל את ההתנגדות בחלקה. א. במגרש הצפוני, המעברים מיועדים לנגישות הבניינים במתחם בלבד, ומובילים אל החניונים התת-קרקעיים. יצירת זיקות הנאה למעבר כלי רכב מהווה פתרון מקובל בתכניות לגישה בין מגרשים כאשר קיימים בתכנית מגרש קדמי ומגרש אחורי. ב. במגרש הדרומי, הדרך מובילה למגרש למבנה ציבור ועל כן מפלס הקרקע, בתחום הדרך, יופקע לטובת עיריית תל-אביב ליעוד דרך. תתאפשר חניה פרטית בתת הקרקע . מתחת לדרך ישמר גובה של מינימום 1.5 מ' למעבר תשתיות בתאום עם מה"ע או מי מטעמו. | שטח שיעודו דרך הוגדר כשטח למגורים. | .4 |
מס' החלטה
עמ' 13 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
5 תנועה. לדחות את ההתנגדות, לקבל תיקונים
כבר כיום יש עומסי תנועה במקום. נקודתיים (ס' ז).
מימוש התכנית יחמיר את המצב.
א. ההחלטות לענין הנגישות למתחם
מבקשים:
סמינר הקיבוצים הובא לדיון בפני
א. לאסור תנועת רכב מ- ואל
ולנת"ע. לפי הנחיית הועדה, הנושא
[הושמט].
הובא לחוות דעת נוספת של יועץ תנועה
של ולנת"ע. נקבע כי הכניסה והיציאה
הראשיות של הסמינר יהיו מדרך נמיר.
כמו כן, נקבע כי לא יתאפשר חיבור
ישיר מרחוב ויטלה לדרך נמיר, כי
תתאפשר גישה מרחוב ויטלה לסמינר
הקיבוצים, אשר תכלול כניסה ויציאה,
וכי תקן החניה לסמינר הקיבוצים
יעמוד על 300 מקומות חניה, או על פי
תקן החניה המאושר לעת הוצאת
היתר הבניה, לפי הנמוך מביניהם. כמו
כן, הוחלט כי כל שינוי מהותי בנספח
התחבורה – שהוא, כזכור, נספח מנחה
– המתייחס אך ורק לחיבורים
היקפיים יהיה באישור המפקח על
התעבורה והוועדה המקומית.
יש לציין כי כבר בנספח התנועה של
תכנית 2196 ב'"סביוני רמת אביב"
שאושרה בועדה המקומית ב-2004
נקבע כי רחוב ויטלה ישמש לכניסה אל
סמינר הקיבוצים ואל שכונת המגורים
שתבנה דרומית למתחם.
[הושמט]
ב. הסדרי תנועה לא נקבעים בתכנית מן
[הושמט]
הסיבה שנדרשת גמישות לשנותם ע"פ
[הושמט]
הצורך ללא הכנת תכנית סטטוטורית.
[הושמט].
[הושמט]
ג. החניון למגרשים ,142 143 מהווה
[הושמט]
חטיבה אחת ולפיכך, יש אליו שתי
מגורים מס' 143 .
כניסות ואין צורך בנגישות נוספת.
ד. קטע ברחוב ויטלה ללא
ד. חתך רחוב ויטלה יקבע בעת קידום
מפרדה בין הנתיבים- אינו
תכנון מפורט לביצוע. רוחב הרחוב
בטיחותי.
מאפשר חלופות: מפרדה המשכית לכל
אורך הרחוב ובהתאם חניה בדופן אחת
של הרחוב או לחילופין חניות משני
צידי הרחוב.
ה. תקן החניה לסמינר
ה. כאמור לעיל, תקן החניה לסמינר, נקבע
הקיבוצים נמוך מדי. התקן
ע"פ הוראת מוסדות התכנון השונים-
נקבע ל-300 חניות.
הועדה המחוזית והולנת"ע באזור
קיים חשש של זליגת
מוטה תחבורה ציבורית.
מכוניות לסביבה.
ו. יש לשקול מחדש את
ו. מבדיקת יועץ התנועה של התכנית,
מיקום המוסד מאחר ואין
היצע החניה ההיקפי, ברדיוס של כ-
תח"צ ברמת מערכת
300 מ' מסמינר הקיבוצים, הוא
סבירה- לא היום ולא
כלהלן:
בעתיד הנראה לעין.
בחניון מגרשי הטניס קיימים כ-175
עמ' 14 מבא"ת ספטמבר 2007
| מקומות חניה; בחניון הספורטק (פארק הירקון) קיימים כ-375 מקומות חניה; בחניון גולפיטק (פארק הירקון) קיימים כ-250 מקומות חניה נוספים. סה"כ למעלה מ-1,200 מקומות חניה ברדיוס הליכה של כ-5 דקות. כמו כן, קיימים מסופי תחבורה ציבורית משמעותיים בטווח של 1.3 ק"מ – מסוף רדינג במערב ותחנת הרכבת באוניברסיטה במזרח. נוסף על כך, עשרות קווי אוטובוס מקומיים, אזוריים ובין עירוניים, מגיעים עד לפתח הסמינר- בנת"צ על דרך נמיר . כמו כן מתוכנן קו רק"ל- הקו הצהוב על שדרות רוקח. ז. הנושא יבחן ויקבע בעת הכנת תכנית עיצוב אדריכלי, ויפתר בתחום החניונים, במפרצי חניה- הכל ע"פ סוג השימושים. | ז. יש להסדיר הפרדה בין חניה למגורים לחניה למסחר. יש להציג אזורי פריקה וטעינה עבור המסחר. | |
|---|---|---|
| לדחות את ההתנגדות. כשבוחנים את מהות הטענה, מסתבר שהמתנגדים מלינים על השימוש "מועדונים" במסגרת השימושים המותרים בקומת הקרקע ובקומה שמעליה בבניינים ,4 5 ו-6 וכן דורשים כי שינוי בהסדרי התנועה יעשה בתכנית חדשה. א. פירוט השימושים המותרים בקומת הקרקע ובזו שמעליה בבניה המרקמית, מתייחסים לשימושים המותרים בתכנית ל' 3 ו-ל' 4 (שאושרה להפקדה) מדובר על מועדונים קהילתיים לנוער ומבוגרים ומועדונים לקשיש ועל עירוב שימושים ציבוריים . יחד עם זאת כפי שנאמר לעיל, ניתן יהיה להוסיף הסתייגות כי השימושים לא יהיו מטרדיים למגורים. ב. אשר לדרישה להתיר שינויים בהסדרי התנועה אך ורק במסגרת תכנית חדשה, ראו ההתייחסות לעיל. כמו כן, היותו של נספח התנועה מנחה אינה בגדר חריג – זוהי פרקטיקה מקובלת בתכניות, לרבות תכנית 2196ב' של המתנגדים. | חוסר שקיפות וניסוח מעורפל אשר אינו מאפשר התנגדות ממוקדת. א. במבנה שלאורך רחוב ויטלה בשטחים לצורכי ציבור יותרו שימושים כגון מועדונים- מאפשר פרשנות רחבה החל ממועדון קשישים עד למועדוני הוללות. ב. הסדרי תנועה שניתנים לשינויים ללא הכנת תכנית חדשה. | 6 |
מס' החלטה
עמ' 15 מבא"ת ספטמבר 2007
| לדחות את ההתנגדות. ראשית, טענות בדבר ירידת ערך אינן רלבנטיות לשלב הדיון בהתנגדויות ולאישור התכנית. את טענותיהם יוכלו המתנגדים, אם יעמדו בתנאי הסף הקבועים בסעיף 197 לחוק, להעלות לאחר אישורה של התכנית. הבאתן של הטענות בשלב זה מטרתה אחת – להלך אימים על הוועדה המקומית ולרפות את ידיה. שנית, בהתאם להלכה הפסוקה, לעת הדיון בשאלת פגיעתה של התכנית, יהיה צורך לבחון את מכלול השפעותיה – אלמנטים משביחים ואלמנטים פוגעים, ככל שקיימים – ולשקול אותם אלה מול אלה. שלישית, כבר משלבים מוקדמים היה ידוע ששטח התכנית מיועד למגורים, כשהדיונים על הקמת שכונת מגורים החלו עוד בתחילת שנות ה-.2000 ככלל, מדובר כאמור ברצף בנוי למגורים המקיף את שטח התכנית מצפון, מערב ודרום מערב, בבנייה חדשה יחסית. בהתחשב בכך שמלכתחילה דובר על פרויקט בהיקף של 650 יח"ד, אשר הופחתו ל-544 ולבסוף הופחתו פעם נוספת ל-450 יח"ד בלבד, כשמעברו הדרומי של רחוב ויטלה, מול שכונת המתנגדים, הבניה תהיה מרקמית של 8 קומות סה"כ, קשה להוכיח פגיעה כלשהי במתנגדים. | ירידת ערך הדירות של תושבי "סביוני רמת אביב". רחוב ויטלה הינו רחוב שכונתי צר- לכן יכולים דיירי השכונה להגיש תביעה ע"פ ס' 197 לירידת ערך. התביעה לירידת הערך הינה בגין: עומסי תנועה | .7 |
|---|---|---|
| לדחות את ההתנגדות. אין כל הצדקה עניינית/תכנונית לכלול את כל רוחבו של רחוב ויטלה בתחום הקו הכחול של התכנית. יובהר כי חלקו הדרומי של הרחוב, אשר יורחב במסגרת התכנית מזכות דרך ברוחב 12 מ' ל-15 מ', אכן נכלל בתוך הקו הכחול אך צפונה מכך התכנית אינה קובעת הוראות כלשהן, אינה משנה מצב קיים ולמעשה, אינה משפיעה. | יש לכלול את רחוב ויטלה בתחום הקו הכחול. | .8 |
| לדחות את ההתנגדות. החלטת ההפקדה התקבלה ביום .27.12.2010 בהתאם להוראות סעיף (86ד) לחוק התכנון והבניה, וכפי שפורט בסיפא להחלטת ההפקדה, פרק הזמן למילוי התנאים הקבועים בהחלטה הוא 7 חודשים מיום שההחלטה נמסרה למגיש התכנית. בהתאם לסעיף (86ה) לחוק התכנון והבניה, רשאית יו"ר הוועדה המחוזית להאריך את המועד למילוי התנאים, וכך נעשה בעניין זה. החלטה של יו"ר הוועדה המחוזית ניתנה ביום ,19.7.2011 ובה נקבע כי התקופה למילוי התנאים תוארך בחודשיים, עד ליום .27.9.2011 התנאים מולאו קודם למועד הנ"ל ויו"ר הוועדה המחוזית חתמה על נוסח הפרסום כבר ביום .22.9.2011 | יש לבטל את התכנית. התכנית הופקדה לאחר פרק הזמן הקבוע בחוק למילוי תנאי ההפקדה. ע"פ החוק היה להפקיד את התכנית עד 30.8.11 בפועל הופקדה התכנית בספטמבר .2011 | .9 |
מס' החלטה
עמ' 16 מבא"ת ספטמבר 2007
| לפיכך, התכנית הופקדה כדין, ולא נפל כל פגם בהליך ההפקדה. | ||
|---|---|---|
| לדחות את ההתנגדות. הבינוי המוצע בתכנית הסמינר, לפיו מתוכננת קומת קרקע פעילה עם שימושי מסחר וכניסות למבני המגורים. הבינוי מתרחק מקו הרחוב, ותורם לתחושה של מרחב ואוורור הרחוב בפרט והמרחב הציבורי בכלל. המרחב בין הבניינים פתוח לציבור ותרשם לגביו זיקת הנאה למעבר. ראה מענה בהרחבה בס' 1 בהתנגדות הקודמת. | אופי הבינוי הבינוי המוצע יוצר "קיר" מול בתי הדיירים ברחוב ויטלה הגורם לחסימת המבט הנשקף מבית המגורים ופגיעה בזרימת אור ואויר. | .1 |
| לקבל את ההתנגדות בחלקה. החשש להפיכת המקום לאיזור בילוי ופנאי הומה וסואן מופרך- אך למען הבטחת השמירה על שימושים התואמים איזור מגורים יתווסף סעיף בתקנון אשר יגדיר את השימושים כמסחר מקומי ויקבע שהשימושים המותרים לא יהיו שימושים מטרדיים. ראה מענה בהרחבה בס' 2 בהתנגדות הקודמת. | שימושים התרת שימושים סחירים בקומת הקרקע גוזרת על המתנגד חיים בליבו של איזור בילויים שוקק, סואן ורועש, הגורם מטרדי ריח, תנועה וכד'. שימושים אלה מנוגדים לאופי השכונה. | .2 |
| לדחות את ההתנגדות. ההחלטות לענין הנגישות למתחם סמינר הקיבוצים הובא לדיון בפני ולנת"ע. הנושא הובא לחוות דעת נוספת של יועץ תנועה של ולנת"ע. נקבע כי הכניסה והיציאה הראשיות של הסמינר יהיו מדרך נמיר. בהחלטה זו נקבע כי לא יתאפשר חיבור ישיר מרחוב ויטלה לדרך נמיר, כי תתאפשר גישה מרחוב ויטלה לסמינר הקיבוצים, אשר תכלול כניסה ויציאה. ראה מענה בהרחבה בס' 5א' בהתנגדות הקודמת. | תנועה הסדרי התנועה יהפכו את רחוב ויטלה לרחוב סואן עמוס ופקוק ויצרו מצוקת חניה. הנ"ל יוסיף מטרדי רעש, זיהום אויר. | .3 |
| לדחות את ההתנגדות. בהחלטה של הולנת"ע נקבע כי תקן החניה לסמינר הקיבוצים יעמוד על 300 מקומות חניה, או על פי תקן החניה המאושר לעת הוצאת היתר הבניה, לפי הנמוך מביניהם. ראה מענה בהרחבה בס' 5א' בהתנגדות הקודמת. | תקן חניה תקן החניה שנקבע נמוך מדי יש להחיל את תקן החניה הישן משנת 1983 ולהוסיף מקומות חניה לסמינר. | .4 |
| לדחות את ההתנגדות. אין כל הצדקה עניינית/תכנונית לכלול את כל רוחבו של רחוב ויטלה בתחום הקו הכחול של התכנית. יובהר כי חלקו הדרומי של הרחוב, אשר יורחב במסגרת התכנית מזכות דרך ברוחב 12 מ' ל-15 מ', אכן נכלל בתוך הקו הכחול אך | תחולת קו כחול יש להחיל את הקו הכחול על רחוב ויטלה. הגבול כפי שנקבע בתכנית המופקדת – הכולל רק את השטחים שהיום בתחום הסמינר ויעודם עתיד להשתנות- נקבע כך כדי להמנע מתשלום פיצויים. | .5 |
מס' החלטה
עו"ד וילי
יצחקי ע"י
עו"ד הגר
כהן
עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007
| צפונה מכך התכנית אינה קובעת הוראות כלשהן, אינה משנה מצב קיים ולמעשה, אינה משפיעה. | ||
|---|---|---|
| לדחות את ההתנגדות. כל עבודות ההריסה והבניה יבוצעו בהתאם לדין, לתקנים ולהוראות הרשויות המוסמכות, תוך הקפדה על מזעור אי הנוחות למינימום ההכרחי. עם זאת, אי הנוחות המינימלית בתקופת הבניה אינה יכולה בשום אופן להוות נימוק לדחיית התכנית. | פגיעה באיכות החיים- רעש, זיהום אבק. לאורך שנות המימוש של התכנית. פגיעה אפשרית בבריאות עקב הריסת מבנים ישנים. | .1 |
| לדחות את ההתנגדות. בניין המתנגדים פונה לרחוב ויטלה ומולו ייבנו המבנים בבניה המרקמית, דהיינו 8 קומות בלבד. מאחר שהסביבה הינה סביבה עירונית, המתנגדים אינם יכולים לטעון לזכות קנויה לאור שמש בלתי מופרע או לנוף פתוח ללא הגבלה, מה עוד שהיה על המתנגדים לצפות כי מעברו הדרומי של רחוב ויטלה תיבנה שכונת מגורים. התכנית של סביוני אביב – 2196 ב' אושרה בועדה המקומית ב-2004 במקביל לדיונים על תכנית הסמינר .3390 | אופי הבינוי הסתרת אור שמש שתגרור צריכה מוגברת של חשמל. הסתרת הנוף. | .2 |
| לדחות את ההתנגדות. כבר בשלבים מוקדמים היה ידוע ששטח התכנית דרומית לסביוני אביב מיועד למגורים, כשהדיונים על הקמת שכונת מגורים החלו עוד בתחילת שנות ה-.2000 ככלל, מדובר ברצף בנוי למגורים המקיף את שטח התכנית מצפון, מערב ודרום מערב, בבנייה חדשה. להרחבה ראה מענה בס' 7 בהתנגדות הקודמת. | פגיעה בערך הנכס. | .3 |
| לדחות את ההתנגדות. הפרויקט הינו חלק מרצף שכונות ושטחים למבני ציבור. בעיות התחבורה מטופלות ברמה ממשלתית וכלל עירונית. ראה הרחבה במענה להתנגדות מס' 1 סעיף 5 ו'. | תושב רמת אביב הירוקה- מבקש פתרונות חניה לכל האיזור- העמוס וסובל מבעיות תחבורה. | .1 |
| לקבל את ההתנגדות בחלקה. ע"פ הסכם שהגיעו נציגי הסמינר עם נציגי היזם- קו הבנין יקבע ל-5 מ' במקומות מסוימים וובהתאם יקבע גובה המבנה. הנ"ל יתוקן בתשריט ובנספח הבינוי. | קו בנין בין מבנה E בסמינר למבני המגורים ומגבלות גובה למבנה זה. קו הבנין נקבע ל-5 מ' לארבע הקומות הראשונות וביתר הקומות ל-9 מ'. נסיגה זו מקטינה את תכסית הקומות. מבקשים שקו הבנין יהיה 5 מ' לכל גובה המבנה. מתנגדת למגבלת גובה למבנה | .1 |
מס' החלטה
משפ'
מירון
אליעזר
ואביבה,
משפ'
גב' צאלה
יפה מנכ"ל
צרפתי
עמ' 18 מבא"ת ספטמבר 2007
| הסמוך למגורים עד 35 מ' בשונה משאר המבנים בהם הותרה בניה עד גובה 62 מ'. | ||
|---|---|---|
| לקבל את ההתנגדות. אין מניעה לאפשר מאחר והמגרש גובל בשצ"פ גדול אליו ניתן לנקז את הנגר העילי. | הקטנת שטח לחילחול במגרש. מבקשים הקטנת הדרישה לשטח לחילחול מ-%20 ל-%,15 זאת לאור העובדה כי שטח הסמינר גובל בשצ"פ גדול אליו יוכל להתנקז הנגר העילי של שטח הסמינר. | .2 .3 |
| לקבל את ההתנגדות. אין מניעה לאפשר בנית המרתף בקומה אחת בתחום קווי הבנין ובלבד שלא יבנה מרתף מתחת לאזורים שהוגדרו בתכנית לזיקת הנאה מאחר ושטח זה מיועד למעבר תשתיות. | בנית מרתף חניה בקומה אחת. מבקשים לבנות קומת מרתף אחת בתכסית מכסימלית, כדי להמנע מחפירה מחשש גילוי מי תהום. | .4 |
| לקבל את ההתנגדות. לתקן בתקנון סעיפים 6.8 א ו- 6.12 א' – "ניתן יהיה להוציא היתר לדיפון וחפירה ולמשרד פיקוח הנדרש לכך, טרם אישור תכנית העיצוב והפיתוח בתנאים שיקבעו ע"י מה"ע. | משרד מפקח באתר לביצוע דיפון וחפירה. התכנית קבעה כי אישור הקמת משרד מפקח יהיה במסגרת אישור תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח. וכי תתאפשר הוצאת היתר לדיפון וחפירה טרם אישור תכנית העיצוב. מבקשים אישור הקמת משרד מפקח עבור עבודות הדיפון . | .5 |
| לקבל את ההתנגדות. ולתקן בהתאם את סעיף -7.2 בעת הוצאת היתרי בניה לא יחשב שטח המבנים להריסה במנין זכויות הבניה לסמינר. | זכויות בניה לסמינר. כדי לאפשר פעילות הסמינר בזמן הבניה מבקשים לא להחשיב את השטח האמור לההרס במנין השטחים המותרים לבניה. | .6 |
| לדחות את ההתנגדות. מיקום הפעוטון הזמני והקבוע יהיה חלק מתכנית העיצוב האדריכלי והפיתוח של המתחם וחלק משלביות הביצוע שתתואם עם מה"ע או מי מטעמו. | פעוטון בתחום הסמינר מועד הריסת הפעוטון הזמני שיבנה לתקופת הבניה יקבע ע"י הסמינר או עם קבלת אישור איכלוס לשלב ד'. | .7 |
| לקבל את ההתנגדות. תקן החניה לגן- 11 מקומות, יתווסף למנין 300 מקומות החניה המותרות במתחם הסמינר. כמו כן, יקבע מקום למפרץ הורדה ע"פ הנדרש. | תקן חניה לגן הילדים. מבקשים כי תקן החניה עבור גן הילדים, יתווסף ל-300 החניות שנקבעו בתכנית | .8 |
| לקבל את ההתנגדות. יתוקן בהתאם. | תיקון טעות סופר- בס' 6.2 א.2 נקבע כי הכניסה לסמינר למגיעים מדרך נמיר צפון תהיה בפניות ימניות... יש לתקן במקום "מדרך נמיר צפון" ל-"מדרך נמיר מכיוון צפון" | .9 |
| לקבל את ההתנגדות. ולשנות בהתאם את הוראות התכנית והתשריט. בהסכמה עם יזם התכנית סוכם כי יקבעו קווי בנין ע"פ גובה המבנה: | קביעת זכויות בשטח המיועד למבני ציבור ע"פ עקרונות תכנית ל-4 (תכנית לשטחי ציבור המקודמת בימים אלו. | .1 |
מס' החלטה
מה"ע תל-
אביב יפו-
אדר' חזי
עמ' 19 מבא"ת ספטמבר 2007
| לקומות המסד עד גובה 25 מ' מעל מפלס הכניסה- קו בנין של 4 מ'. לשאר הקומות עד גובה 35 מ' מעל מפלס הכניסה – קו בנין של 7 מ'. קו בנין מערבי יהיה 35 במקום 30 מ'. | מבוקש: שטח עיקרי: 4,230 מ"ר (במקום )3,200 שטח שירות: 1,407 מ"ר (במקום )1,280 תכסית %60 במקום %50 וגובה עד 7 קומות 62.5 מ' במקום 3 קומות 15 מ'. | |
|---|---|---|
| לקבל את ההתנגדות בחלקה. ולהוסיף זכויות במגרש הסמינר עבור גן ילדים- 450 מ"ר שטח עיקרי ו-150 מ"ר שטחי שירות. | תוספת של 450 מ"ר שטח עיקרי ועד 200 מ"ר שטחי שירות עבור גן ילדים בתחום שטח הסמינר. | .2 |
| לקבל את ההתנגדות. ולשנות בהתאם את התשריט. | מבוקש קו בנין 0 למגרש 143 לכיוון מגרש 402 בקומות קרקע וקומה א' כך שניתן יהיה לצרף את הבניה המיועדת לשטח ציבורי. | .3 |
| לקבל את ההתנגדות. ולשנות בהתאם את התשריט ואת טבלאות האיזון. | חלוקת תא שטח 830 ל-:2 חלק מחלקה זו כלול בטבלאות האיזון. החלוקה תאפשר לכלול בטבלאות חלקות שלמות ולא חלקי חלקה. | .4 |
| לקבל את ההתנגדות. ולהוסיף סעיף בתקנון : תכנית העיצוב והפיתוח תציג התייחסות לחזית חמישית במבנים הנמוכים- כגון גגות ירוקים. במידה ויוחלט על תאים פוטוולטאים תבחן ההשפעה של רפלקטיביות על המבנים הגובלים. | במסגרת תיקונים טכניים, מבקש להוסיף סעיף בתקנון לנושא התייחסות לחזית חמישית. | .5 |
מס' החלטה
המלצת הצוות:
1. התנגדות הרטבי בורנשטיין בסון:
אופי הבינוי- לדחות את ההתנגדות
שימושים- לקבל חלקית ולהוסיף בהוראות התכנית סעיף כי השימושים לא יהיו מטרדיים.
צפיפות- לדחות את ההתנגדות
גבולות השטח ביעוד מגורים- לקבל חלקית ולהפוך את הגישה למבנה הציבור לדרך בקומת הקרקע תנועה- לדחות את ההתנגדות ולקבל תיקונים נקודתיים לענין מערך החניה במרתפים וחצר משק חוסר שקיפות- לדחות את ההתנגדות
ירידת ערך הדירות- לדחות את ההתנגדות
הכללת רחוב ויטלה בתחום הקו הכחול- לדחות את ההתנגדות ביטול הפקדה בשל איחור בהפקדה- לדחות את ההתנגדות
2. התנגדות עו"ד וילי יצחקי:
אופי הבינוי- לדחות את ההתנגדות
שימושים- לקבל חלקית ולהוסיף בהוראות התכנית סעיף כי השימושים לא יהיו מטרדיים.
תנועה- לדחות את ההתנגדות
תקן חניה- לדחות את ההתנגדות
תחולת קו כחול- לדחות את ההתנגדות
3. התנגדות משפחת מירון ומשפחת שמאלי:
פגיעה באיכות החיים- לדחות את ההתנגדות
אופי הבינוי-לדחות את ההתנגדות
פגיעה בערך הנכס-לדחות את ההתנגדות
4. התנגדות מר צבי גלויברמן:
עמ' 20 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
פתרונות תנועה כוללים באיזור- לדחות את ההתנגדות
5. התנגדות עמותת סמינר הקיבוצים:
קו בנין לבנין -E לקבל את ההתנגדות ולתקן את התשריט והוראות התכנית ע"פ ההסכמות עם היזם.
הקטנת שטח לחילחול נגר- לקבל את ההתנגדות
בנית מרתף בקומה אחת- לקבל את ההתנגדות ובתנאי שלא יבנה בתחום זיקת ההנאה שהוגדר למעבר תשתיות
משרד מפקח לעבודות דיפון וחפירה- לקבל את ההתנגדות זכויות בניה בעת הקמת המבנים- לקבל את ההתנגדות פעוטון בשטח הסמינר- לדחות את ההתנגדות
תקן חניה לגן ילדים- לקבל את ההתנגדות
תיקון טעול- לקבל את ההתנגדות
6. התנגדות מה"ע:
זכויות למבנה ציבור- לקבל את ההתנגדות ע"פ הנחיות הבינוי שסוכמו עם נציגי היזם תוספת שטח עבור גן ילדים- לקבל את ההתנגדות
שינויים בקו בנין- לקבל את ההתנגדות
חלוקת תא שטח -830 לקבל את ההתנגדות
התייחסות לחזית חמישית- לקבל את ההתנגדות
בישיבתה מספר 12-0001ב' מיום 11/01/2012 (החלטה מספר )5 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה:
מהלך הדיון:
משנה לרה"ע ארנון גלעדי מציע לפנות לועדה מחוזית בבקשה לדחות את הדיון בהתנגדויות שנקבע לתאריך ,16.01.2011 כדי שלועדת המשנה יהיה מספיק זמן לחוות דעה להתנגדויות בתכ' כל כך משמעותית לעיר ת"א יפו.
אדר' משה צור הציג את התכנית.
המתנגדים הציגו את עיקרי התנגדותם-
עו"ד ברק קינן – בעיות תנועה וחניה, בנית סמינר בהיקף כזה ולתת אך ורק 300 מקומות חניה זה לא סביר. לאסור כניסה לסמינר מרחק ויטלה, רח' ויטלה הינו רחוב שקט ולא יכול לספוג את הקיבולת של התנועה שיביא הסמינר למקום.
יש אי בהירות בין הוראות התכנית ותשריט התכנית. בתכניות בשנת 2006 לא היה זכר למסחר, בתכניות הללו הוסיפו מסחר וזה יגרום לירידת ערך המגורים בסביבה. סתירה בין התקנון שינוי אופי הרחוב, היום רח' ויטלה הוא רחוב שכונתי המוביל תנועה של דיירים ובתכנית הוא יהפוך להיות רחוב עירוני.
הצפיפות חורגת מתמ"א 35 הקובעת 24 יח"ד לדונם ואילו בתכנית המוצעת 32 יח"ד לדונם. האם החריגה נעשתה כדין?
אינג' עדי זליגמן- מהנדס תנועה, מטעם המתנגדים – כבר היום יש מחסור בחניה במקום, והשטח עומד לגדול פי 3 אם לא יותר מזה. נדרשת תוספת חניה. האם נלקח בחשבון לאין מובילים 4 נתיבי תנועה של רחוב ויטלה כאשר אין בתכנון חניה? כמו כן יש לנתק את האפשרות להכנס לסמינר מרחוב ויטלה.
אין התייחסות לפריקה וטעינה עבור המסחר בתכנית.
עו"ד הגר כהן – מייצגת את משפחת יצחקי – כל המטרה של התושבים היא לשמור על הציביון הנוכחי של השכונה, הבינוי המוצע יוצר קיר מול בתי הדיירים ברח' ויטלה הגורם לחתימת המבט וזרימת אור ואויר.
רח' ויטלה יהפוך מרח' שקט וכשכונתי לרחוב מסחרי ופקוק.
הוספת מסחר יהפוך את מקום לאיזור בילויים שוקק ורועש, החיים של הדיריים במקום יהיו בלתי אפשריים. אם הסמינר רוצה לגדול הוא חייב לצאת משם לאזור אחר בעיר. אני מציע לועדה המחוזית לאשר את חריגות הבניה בלבד.
מר שמואלי יצחק – לא מעוניין לטעון.
חגי מרום בשם עמותת סמינר הקיבוצים – מדובר במכללה מוטרופולינית לחינוך.
המכללה גאווה לעיר והיא ממוקמת במקום ידידותי ונגיש לסטודנטים.
אין בכוונת המכללה לעבור לשום מקום אחר, הקרקע היא בבעלות המכללה ,ההסדר חובות הקיבוצים התקבל בחסות המדינה ובית המשפט.
יש מגבלה לקצב הגידול כי יש מגבלה לביקוש ללימודי חינוך- המכללה תצמח בהיקף של בין %5 ל – %8 בשנה.
אנחנו לא בקשנו להכנס דרך רח' ויטלה אלא דרך רח' נמיר בלבד. אנחנו לא צד בדיון על המסחר, בקשר לחניות: יש רק 300 חניות במגרש, ע"פ החלטות הולנת"ע אשר קבלה את ההחלטות הללו בניגוד לדעתנו.
אבל יש מגרשי חניה קרובים בטווח כ- 1 ק"מ.
עמ' 21 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
ארנון גלעדי – הפרויקט הינו תוצר של הסדר הקיבוצים. קיבלתם X של זכויות בניה. אף אחד לא רוצה להוציא את המכללה מהעיר אלא לבדוק איפה בראיה כוללת כדאי למקם אותם בעיר.
שמואל גפן – אם אתם רוצים להוסיף בניה תנו פתרון חניה ולא להסתמך על החניון בירקון.
אהרון מדואל – אני לא תומך בהעברת הסמינר לדרום העיר, אבל אני שומע את סבלם של התושבים. כמה דירות היו מתווספות לפרויקט, אם הסמינר היה מועבר לדרום העיר?
חגי מייצג את הסמינר – אנחנו רוצים לבנות במקום מכללה מודרנית.
אדר' אורית ברנדר מצוות צפון הציגה את התנגדות מה"ע.
תשובות אדר' משה צור – רח' ויטלה היום היא דרך שרות, בתכנית התכנון הוא להפוך את הרחוב לרחוב עירוני: מרחיבים את הרחוב, ואת המדרכה ומאפשרים מסחר מקומי לאורכו. אנחנו בעד כניסה לסמינר מדרך נמיר ולא מרח' ויטלה, ולנת"ע דרשה שיתווסף סעיף שיש לשמר אפשרות, בעתיד, לכניסה דרך רח'
ויטלה.
לגבי המסחר, להוסיף מסחר בקומות הקרקע כדי להחיות את המקום.
עו"ד ענת בירן בשם המבקשים – לגבי הצפיפות עפ"י תמ"א ,35 תמ"א 35 מאפשרת לסטות מהוראות הצפיפות במספר מצבים, אשר ברור שחלקם מתקיים במקרה שלנו. היזם מסכים לתת כמעט %70 לשטחי ציבורי. לגבי תביעות לפי סעיף 197 לא זה המקום לדון בנושא. יבוא יום והנושא יעמוד למבחן.
קיבלה דחיה רשמית ע"י גילה אורון לכן ההפקדה נעשתה בזמן.
גלי דולב – התנועה ברח' ויטלה הוסדרה בתכנית "סביוני רמת אביב" וכבר בתכנית ההיא הוצגה גישה לסמינר ולמגורים דרומית לשכונה מרחוב ויטלה .
יש פרישת חניונים ברחק של 5 דקות הליכה מהמכללה, יש תחבורה ציבורית כוללת ושבילי אופניים.
אדר' אריה שילה מצד המתנגדים – אנחנו רוצים לשפר את התכנית ולא לבטל אותה:
יש להגביל שימושים במסחר כדי שלא יהיו פאבים ומועדונים. הצפיפות היא פי שתיים ממה שיש בסביוני רמת אביב. רח' ויטלה צריך להכלל בתחום קו הכחול.
יועץ תנועה מצד המתנגדים עדי זלינגר – רוחב של כביש 15 מטר לא יאפשר לעשות רחוב יפה כפי שמופיע בציור שלכם.
גלי דולב- הרחבת מדרכות בזיקת הנאה על חשבון שטח הפרויקט.
מתנגד וילי יצחקי – אם רח' ויתלה משתנה לא ניתן להוציא אותו מתחום התכנית.
מיטל להבי – אני תמכתי בתכנית לאורך כל הדרך, יש לבחון אופציה של מסחר כלפי המכללה ולא כלפי רח' הדיירים. האם יש מגבלה לעשות חניה תת קרקעית מתחת למכללה? התנאי שלנו לאורך כל הדרך היה שהתנועה תכנס דרך נתיבי תנועה ראשיים ולא בדרך אחרת.
גלי דולב ענתה – משרד התחבורה התנגד לאורך זמן לכניסה מדרך נמיר, והחליט להמליץ כניסה מדרך נמיר ושתשמר אפשרות בעתיד כניסה מרח' ויטלה, וכל שינוי בנגישות מהותי לסמינר יש לחזיר לדיון בועדה.
לגבי תקן החניה נקבע ע"י הולנת"ע באופן שרירותי הגשנו עם יותר מקומות חניה.
ארנון גלעדי שואל – האם לכם אין התנגדות להוסיף לחניה גם אם זה יגדל ל – 1500 מקומות חניה.
גלי דולב ענתה לארנון שאין להם התנגדות.
ארנון גלעדי – היות וביום שני יש דיון בועדה המחוזית אפשר להגיע לסיכום בועדה מחוזית בהסכמה משולשת לדחות את הדיון בועדה המחוזית לחודש ימים, כדי לדון בכל הבעיות.
עו"ד ענת בירן ענתה בשם היזם – אנחנו נאלצים לדחות את הבקשה , אנחנו מחכים כבר זמן רב , יש לנו שיקולים עניינים מדוע אנחנו לא יכולים לדחות את הדיון בועדה המחוזית.
ארנון גלעדי – מודיע שהוא יגיש ערר למליאת ועדה מקומית על ההחלטה.
משה צור בקשר למסחר – כן שקלנו חלופות נוספות שהמסחר יהיה במסגרת הסמינר, בסופו של דבר הוחלט להשאיר את המסחר במקום.
דיון פנימי –
ארנון גלעדי – זה לא יתכן שלא נותנים לנו עפ"י החוק את הזמן לדון בתכנית ולחוות דעה בתכנית כה חשובה לעיר.
אדר' עודד גבולי – ענה לארנון שערר למליאה לא מתייתר, כי הוא נלקח בחשבון בועדה המחוזית.
עו"ד הראלה אברהם אוזן – ענתה לארנון שהתכנית בסמכות הועדה המחוזית והיא זאת שצריכה לדון, כאשר גם הועדה המחוזית מחוייבת עפ"י חוק בלוח זמנים קצוב.
אדר' חזי ברקוביץ ענה – אני חושב שרק הועדה הזו צריכה לשמוע התנגדויות , כאשר תאשרו את תכנית המתאר זה יקרה.
ארנון גלעדי – יש למצוא פתרונות להסדרי תנועה וחניה, מה קורה עם איחוד מכללות של לוינסקי וסמינר הקיבוצים? בעתיד הקרוב יש הכרח להגיע לאיחוד קרקע בין שני המכללות, היות ויש החלטה של ממשלה ויש פה משמעות להיקפי בניה של קמפוס אחד ומינהל החינוך צריך לתת דעה על כך. אנחנו לא בשלים לקבל החלטה היום.
פרנסין דוידי- לענין איחוד המכללות- כנראה שיהיה אדמיניסטרטיבי ולא בפועל.
עו"ד הראלה אברהם אוזן הקריא מהתקנון את הסעיף לשינוי כניסה דרך רח' ויטלה. זאת אומרת שמידה וירצו לפתוח כניסה מרח' ויטלה יש צורך להביא לאישור משרד התחבורה והועדה המקומית, מכיוון עמ' 22 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
שנספח התנועה לא מראה את הכניסה מרח' ויטלה, לכן כדי לאפשר את זה יש צורך להביא את זה לאישור הועדה ולמפקח על התעבורה.
אדר' חזי ברקוביץ לגבי המסחר מציע לא לאפשר במסחר שום שימוש מטרדי ונאפשר מסחר מקומי בלבד.
מיטל להבי מציעה לבחון להעביר את המסחר לתוך הסמינר.
ארנון גלעדי מבקש לא להצביע עכשיו היות ולוח זמנים לא מאפשר לנו למצות את כל ההליכים החוקיים העומדים לרשותינו. מודיע שעומד להגיש ערר למליאת הועדה המקומית על ההחלטה.
הועדה מחליטה:
לאחר הצבעה בעניין (5 בעד – דורון ספיר, אהרון מדואל, שמוליק מזרחי, בנימין בביוף, מיטל להבי, 2 נגד – ארנון גלעדי ומאיר מוזס) הוחלט להמליץ לועדה המחוזית לקבל חלק מטענות המתנגדים כמפורט מטה:
1. התנגדות הרטבי בורנשטיין בסון:
אופי הבינוי- לדחות את ההתנגדות
שימושים- לקבל חלקית ולהוסיף בהוראות התכנית סעיף כי השימושים לא יהיו מטרדיים.
צפיפות- לדחות את ההתנגדות
גבולות השטח ביעוד מגורים- לקבל חלקית ולהפוך את הגישה למבנה הציבור לדרך בקומת הקרקע
תנועה- לדחות את ההתנגדות ולקבל תיקונים נקודתיים לענין מערך החניה במרתפים וחצר משק חניה – לקבל את ההתנגדות, הועדה ממליצה להגדיל את כמות מקומות החניה ל – .1200 חוסר שקיפות- לדחות את ההתנגדות.
ירידת ערך הדירות- לדחות את ההתנגדות
הכללת רחוב ויטלה בתחום הקו הכחול- לדחות את ההתנגדות ביטול הפקדה בשל איחור בהפקדה- לדחות את ההתנגדות
2. התנגדות עו"ד וילי יצחקי:
אופי הבינוי- לדחות את ההתנגדות
שימושים- לקבל חלקית ולהוסיף בהוראות התכנית סעיף כי השימושים לא יהיו מטרדיים.
תנועה- לדחות את ההתנגדות
תקן חניה- למעט נושא כמות החניה- הועדה ממליצה להגדיל את כמות מקומות החניה ל .1200
תחולת קו כחול- לדחות את ההתנגדות
3. התנגדות משפחת מירון ומשפחת שמאלי:
פגיעה באיכות החיים- לדחות את ההתנגדות
אופי הבינוי-לדחות את ההתנגדות
פגיעה בערך הנכס-לדחות את ההתנגדות
4. התנגדות מר צבי גלויברמן:
פתרונות תנועה כוללים באיזור- לדחות את ההתנגדות
5. התנגדות עמותת סמינר הקיבוצים:
קו בנין לבנין -E לקבל את ההתנגדות ולתקן את התשריט והוראות התכנית ע"פ ההסכמות עם היזם.
הקטנת שטח לחילחול נגר- לקבל את ההתנגדות
בנית מרתף בקומה אחת- לקבל את ההתנגדות ובתנאי שלא יבנה בתחום זיקת ההנאה שהוגדר למעבר תשתיות
משרד מפקח לעבודות דיפון וחפירה- לקבל את ההתנגדות זכויות בניה בעת הקמת המבנים- לקבל את ההתנגדות פעוטון בשטח הסמינר- לדחות את ההתנגדות
תקן חניה לגן ילדים- לקבל את ההתנגדות
תיקון טעות- לקבל את ההתנגדות
6. התנגדות מה"ע:
זכויות למבנה ציבור- לקבל את ההתנגדות ע"פ הנחיות הבינוי שסוכמו עם נציגי היזם תוספת שטח עבור גן ילדים- לקבל את ההתנגדות
שינויים בקו בנין- לקבל את ההתנגדות
חלוקת תא שטח -830 לקבל את ההתנגדות
התייחסות לחזית חמישית- לקבל את ההתנגדות.
עמ' 23 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
7. להמליץ לועדה המחוזית על הגדלת כמות מקומות החניה בסמינר ל – 1200 מקומות.
8. במידה והמכללה תרצה לפתוח כניסה מרח' ויתלה יש להביא לאישור הועדה.
7. הועדה ממליצה לועדה המחוזית לדחות את שאר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.
במידה ואחד מחברי המליאה יגיש ערר על ההחלטה למליאת ועדה המקומית, הועדה מבקשת מהועדה
המחוזית לא לקבל החלטה בתכנית עד אשר לא תתקבל החלטה במליאת הועדה המקומית בנושא.
משתתפים: דורון ספיר, אהרון מדואל, שמוליק מזרחי, בנימין בביוף, מיטל להבי, ארנון גלעדי ומאיר מוזס.
ועדת משנה ב' להתנגדויות בישיבה מס' 1100 מיום 23.1.12 דנה בתכנית, שמעה את המתנגדים,
תשובות היזם והועדה המקומית והחליטה לתת תוקף לתכנית בשינויים שיפורטו להלן, כולל שינויים
ביחס להחלטות הועדה המקומית.
1. לענין החלטת הועדה המקומית לעכב את החלטת ועדת המשנה עד לקיום דיון במליאת הועדה
המקומית, החליטה הועדה המחוזית להעתר לבקשת היזם שלא לעכב את ההחלטה.
2. התנגדות עמותת סמינר הקיבוצים:
עמדת הועדה המקומית התקבלה ע"י הועדה המחוזית.
3. התנגדות הרטבי בורנשטיין בסון- עו"ד ברק קינן:
עמדת הועדה המקומית התקבלה ע"י הועדה המחוזית.
4. התנגדות עו"ד וילי יצחקי:
עמדת הועדה המקומית התקבלה ע"י הועדה המחוזית.
5. התנגדות משפחת מירון ומשפחת שמאלי:
עמדת הועדה המקומית התקבלה ע"י הועדה המחוזית.
6. התנגדות צבי גלויברמן:
עמדת הועדה המקומית התקבלה ע"י הועדה המחוזית.
7. התנגדות מה"ע :
עמדת הועדה המקומית התקבלה ע"י הועדה המחוזית. למעט השינוי להפוך את הדרך עם ז. הנאה לרכב המובילה למבנה הציבורי לדרך ציבורית.
לענין המלצת הועדה המקומית ושל המתנגדים דיירי הסביבה לתוספת מקומות חניה, הועדה
המחוזית דחתה עמדה זו. הועדה המחוזית העלתה את הטיעונים הבאים:
1. תקן החניה נקבע ע"י המועצה הארצית ולא ניתן לסטות ממנו.
2. הסמינר נמצא במקום המשורת בצורה מיטבית ע"י תחבורה ציבורית- נושא אשר ישתפר עם
הפעלת מערכת BRT בדרך נמיר ורכבת קלה מרחוב ש"י עגנון. המקום מרושת בצירי הליכה ואופנים ובקרבה מגרשי חניה ציבוריים רבים.
3. הקטנת תקן החניה ל-300 תפחית את כמות הכניסות והיציאות אל ומ-הסמינר. תקן זה נמוך אך
במעט מהתקן המחושב ע"פ השטחים העיקריים בתכנית האמור להיות .313
4. הכניסה לסמינר נקבעה מדרך נמיר והיציאה מדרך שירות לרוקח- הוראות שיתרמו להסדרת
התנועה ותפחית סכנות תחבורתיות. פתרון זה נבחן ואושר על-ידי יועצי התנועה של הועדה המחוזית ושל המועצה הארצית (הולנת"ע).
בישיבתה מספר 12-0003ב' מיום 01/02/2012 (החלטה מספר )1 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה:
מהלך הדיון:
עמ' 24 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
אדר' אורית ברנדר מצוות צפון דיווחה על החלטת הועדה המחוזית.הועדה המחוזית לא נעתרה לבקשת הועדה המקומית לעכב מתן החלטתה עד לקיום הדיון במליאה ,שכן עליה לעמוד במועד הקבוע בחוק למתן ההחלטה. בנושא תקן החניה ,הוא נקבע ע"י המועצה הארצית ולא ניתן לסטות ממנו ,כאשר התקן מתייחס לשטחים הבנויים. התקן שקבעה המועצה הוא 300 מקומות חניה ,כאשר ע"פ התקן התקף נדרשים 313 מקומות חניה , הבדל לא גדול.לא אמורה להיות הפרעה לשכונה שכן הכניסה והיציאה הם דרך נמיר.
אהרון מדואל אני סבור שהועדה המחוזית שגתה לענין תקן החניה וכי הכניסה מדרך נמיר תיצור פקק גדול במקום ,אולם איני סבור שהדבר מהווה עילה להגיש ערר למועצה הארצית.
הועדה מחליטה:
הועדה קיבלה דיווח על ההחלטה של הועדה המחוזית מספר 1100 מיום .23.1.2012 ולא מצאה לנכון להגיש עליה ערר למועצה.
פה אחד הוחלט לא להגיש ערר למועצה ארצית על ההחלטה של הועדה המחוזית.
משתתפים: דורון ספיר, אסף זמיר, אהרון מדואל, בנימין בביוף וכרמלה עוזרי.
אישור הועדה לתיקון טכני בהסכמת הבעלים ללוח איחוד וחלוקה של תכנית תא/3390 – סמינר
הקיבוצים
תכנית תא/3390 – סמינר הקיבוצים שפורסמה למתן תוקף ביום 14.11.2012 הינה תכנית לאיחוד וחלוקה בהסכמת בעלים (להלן : "התכנית"). גבולות התכנית הינם : דרך נמיר במזרח, רח' רוקח מדרום, רח'
מאוריציו ויטלה מצפון ופרוייקט חוות גורדון ממערב.
מטרת התכנית לאפשר הקמת פרוייקט במסגרתו יבנו 3 מגדלים וכן 3 מבנים בבניה מרקמית לאורך רחוב מאוריציו ויטלה. הפרוייקט כולל בנייני מגורים ומכללה שיוקמו בשלבים במהלך מספר שנים.
בהתאם להוראות התכנית מוקנות לעירייה זכויות בגין חלקות המקור במספר תאי שטח, לרבות בתא שטח 143 המיועד למגורים ד', מסחר ומוסדות ציבור (להלן : "תא שטח 143").
זכויות העירייה בתא שטח 143 הינן 6.188 יח"ד + 550 מ"ר מסחר + 1,450 מ"ר מוסדות ציבור + 600 מ"ר שטחי שירות (בהתאם להוראות תקנון התכנית בסעיף .2.2 ג', סעיף 4.1.2 א(,)8 טבלה 5 וסעיף 6.10 ד').
התכנית קודמה בתחילת שנות ה – 2000 ואושרה לפני כ – 12 שנים והיא היתה אחת מהתכניות הראשונות שכללו הוראות המקצות לרשות המקומית שטחי ציבור בנויים במגרשים סחירים.
במסגרת לוח ההקצאות המהווה חלק ממסמכי התכנית, הוקצה לעיריית תל אביב - יפו חלק של 34/1000 חלקים בתא שטח ,143 המבטא את זכויות העירייה במגורים בלבד.
יתרת זכויות העירייה בתא שטח 143 המהווים את שטחי המסחר ומוסדות הציבור נרשמו בנוסף לחלקי
העירייה במגורים כדלקמן :"מגוריםד'()34/1000ועוד550מ"רשטחעיקרימסחרועוד1,450מ"ר
שטחעיקרילמוסדותציבור".
בנסיבות אלו שטחי המסחר ומוסדות הציבור בתא שטח 143 לא באו לידי ביטוי / נרשמו בחלקים בלוח ההקצאות (כשבר חשבונאי). המשמעות הינה כי במועד רישום הלוח לא ניתן יהיה לרשום / ליתן ביטוי לשטחים הללו.
כמו כן, לאחר אישור התוכנית עודכנו מספרי החלקות וזכויות הבעלים המצוינות בלוח ההקצאות במסגרת רישום תצ"ר וזכויות עפ"י תכנית שקדמה לתוכנית הנ"ל. המשמעות של האמור לעיל הינה כי כיום אין התאמה בין החלקות הנזכרות בלוח ההקצאה של התכנית לבין החלקות הרשומות כיום בלשכת רישום המקרקעין ובנוסף אין התאמה בין הבעלים הרשומים בלוח לבעלים הרשומים בנסחי הרישום.
בנסיבות אלו, ועל דעת היועצת המשפטית לוועדה המקומית עו"ד הראלה אברהם אוזן נדרש לבצע תיקון טכני של לוח ההקצאות, באופן שישקף את רישום החלקות שקיימות בפועל וכן את בעלי הזכויות בחלקות הללו כמו גם את כלל זכויות העירייה בתא שטח .143 התיקון הטכני מוסכם על כל בעלי הזכויות בתחום התכנית.
לפיכך, מבוקש לעדכן את הועדה המקומית באמור לעיל ולהביא לאישורה את לוח הקצאות המתוקן, בחתימת כל הבעלים בתחום התכנית.
עמ' 25 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות צפון)
1. לתקן בהסכמת הבעלים בתכנית תיקון טכני בטבלת ההקצאות בהתאם למפורט בחוו"ד שהוצגה
לוועדה, לצורך רישומה בלשכת רישום המקרקעין. להחליף את מסמך טבלת ההקצאות בטבלת ההקצאות המתוקנת ולפרסם הודעה בעניין ברשומות ובעיתונים, ולהטמיע את טבלת ההקצאות הנכונה במסמכי התכנית המפורסמים במשרדי הועדה המקומית, במנהל התכנון ובאתרי האינטרנט של מוסדות אלו .
2. מובהר כי עדכון טבלת ההקצאות אינו נוגע ליתר מסמכי התכנית ואינו משנה במאום את הוראות
התכנית וכי המועד הקובע לאישור התכנית הינו .14.11.2012 עמ' 26 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
02/04/2025 תא/תעא/4317 - תכנית עיצוב שלהבת (חדש)
25-0007ב' - - 5 דיון נוסף
תעא/מק/4317 ()1 – קולנוע שלהבת
1:250
עמ' 27 מבא"ת ספטמבר 2007
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | סוג גוש | מספר גוש |
|---|---|---|---|---|
| 355 | 6132 |
מס' החלטה
מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית: וועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב- יפו
1. פרטים כלליים
מיקום:
מערב : חלקות 280,368,369 ו-370
מצפון : חלקות 285 ו286
מזרח : חלקה 303
מדרום: חלקה 149
כתובת:
תל אביב-יפו
דרך בר לב חיים 143-151
אונטרמן איסר יהודה 1-3
ש"בי יעקב מאור 8-10
גושים וחלקות בתכנית:
שטח התכנית:
4.144 דונם
עמ' 28
מס' החלטה
מתכננים:
אדריכל תכנית: בר אוריין אדריכלים
מתכנן פיתוח ונוף: צ'סלר סולומון אדריכלות נוף
יועץ בניה ירוקה: ויטל הררי מתכננים ויעצים
יועץ תנועה: דגש הנדסה
בעלות: גינדי מגורי יוקרה בע"מ
מצב השטח בפועל:
במתחם מבנה מסחרי בן 2 קומות המשמש היום סופר ומגרש חניה. במגרש ובסביבתו עצים בוגרים.
מצב תכנוני קיים:
על המגרש חלה תכנית תא/מק/4317 - "קולנוע שלהבת" מטרת התכנית לאפשר את פיתוח והתחדשות האזור בהתאם לתכנית המתאר ע"י יצירת מתחם בעירוב שימושים עבור מגורים, מסחר, תעסוקה ושטח ציבורי בנוי.
תכנית תא/4317 אושרה למתן תוקף בתאריך 15.06.2022 וכוללת שטח בייעוד למגורים, מסחר ,תעסוקה ושטח ביעוד למבנה ציבורי בשטח של 800 מ"ר ו כ 120 מ"ר שטח חצר/ מרפסת לטובת מבנה הציבור .
התכנית כוללת מגדל בן 25 קומות בפינת הרחובות אונטרמן ודרך בר לב, ולאורך רחוב אונטרמן בניין מרקמי בן 10 קומות.
התכנית מאפשרת תכנון של עד 142 יח"ד . %10 או 14 יחידות דיור (הקטן מבין השניים) מסך יחידות הדיור הכולל יהיו עבור דירות בהישג יד בשכירות מפוקחת, לתקופה כוללת שלא תפחת מ-20 שנה. שטח ממוצע ליחידת דיור ייקבע בין 75-80 מ"ר (עיקרי+ממ"ד). עד %20 מהדירות יהיו קטנות 35-50 מ"ר ולפחות %15 מהדירות יהיו גדולות, מעל 100 מ"ר פלדלת.
כמו כן, קובעת התכנית שימוש למסחר ותעסוקה בשטח של עד 2,405 מ"ר (עיקרי + שרות על קרקעי), ובנוסף שטח עיקרי למסחר בקומת הקרקע בלבד ושלא יקטן מ-1,000 מ"ר.
בכפוף לסעיף 6.9 בתכנית תא/,4317 תנאים לפתיחת בקשה להיתר בניה מותנה באישור תכנית עיצוב אדריכלי על ידי מהנדס העיר.
מצב תכנוני מוצע:
בקומת הקרקע ולאורך הרחובות מתוכננים שטחי מסחר ושטחי לובי לכניסות למבנים.
בקומות המסד יוקמו שטחי תעסוקה ושטחים לטובת מבני ציבור, כמו כן יתאפשרו מרפסות.
במבנה הצפוני הכניסה מרחוב שב"י מאור יעקב והמבנה הינו מבנה מרקמי בן 6 קומות מגורים וקומת גג עמ' 29
| תכנית העיצוב מבקשת | לפי תכנית תא/4317 | נתונים |
|---|---|---|
| 18,899 מ"ר | 18,899 מ"ר | שטח בניה על קרקעי |
| 13,990 מ"ר | 13,990 מ"ר | שטח למגורים |
| 12,374 מ"ר | 12,374 מ"ר | שטח עיקרי כולל מרפסות ע"ח עיקרי |
| 1,704 מ"ר | 1,704 מ"ר | שטחי מרפסות גזוזטרה |
| 142 | 142 | מספר יחידת דיור |
| 2000 מ"ר | 2000 מ"ר | מסחר |
| 1000 מ"ר | תעסוקה | |
| 800 מ"ר | 800 מ"ר (עיקרי+שרות) | שטח למבני ציבורי |
| כ-120 מ"ר | 120 מ"ר | שטח חצר למבני ציבור |
| 880 מ"ר | לא יפחת מ250 מ"ר | שטח זיקת הנאה |
| 25 | 25 | מספר קומות מעל הקרקע |
| 85 מ' | 85 מ' | גובה מבנה |
| בהתאם לתקן חניה בתוקף לפי תיק המידע בעת פתיחת הבקשה | יקבע בהתאם לתקן חניה בתוקף בעת הגשת הבקשה להיתר בנייה | מקומות חניה |
| 4.5 | 5 | קומות מרתף |
| %60 | %60 | תכסית בניה מעל הקרקע |
| %85 | %85 | תכסית בניה בתת הקרקע |
| %40 | %40 | שטח פנוי מבניה |
| %15 | - | שטח מחלחל |
מס' החלטה
במבנה הדרומי "המגדל" הכניסה תהיה מרחוב אונטרמן והמבנה מתוכנן בגובה של 22 קומות מגורים וקומת גג.
תכנית העיצוב מציגה:
• עיצוב מבני מגורים, קומת המשרדים וציבורי וקומת קרקע מסחרית.
• תכנון זיקת הנאה, ותכנון רחבה ציבורית פתוחה ברוחב אונטרמן וכיכר ציבורית במפגש הרחובות אונטרמן ובר-לב.
• תכנון נופי
• קביעת רחבה להולכי רגל בפינת רחובות אונטרמן ודרך בר לב.
• קביעת שטחים בנויים לשימושים ציבוריים על קרקעים בסך 800 מ"ר (שטח כולל עיקרי ושרות)
וקביעת הוראות לגביהם.
• קביעת חזית מסחרית בקומת קרקע הפונה לרחבה ציבורית בפינת רחובות אונטרמן ודרך בר לב.
טבלת סיכום נתונים:
תמהיל דירות מוצע:
• מספר יחידות דיור ששטחן 35-50 מ"ר: 28 יחידות דיור – %20 עמ' 30
מס' החלטה
• מספר יחידות דיור ששטחן 67-88 מ"ר: 83 יחידות דיור- %58 • מספר יחידות דיור ששטחן 100 מ"ר ומעלה: 31יחידות דיור-%.22 • שטח דירה ממוצע עפ"י התמהיל המוצע הינו 77 מ"ר.
• סה"כ יחידות דיור: 142 יחידות דיור.
• מתוכננות 14 דירות דבי בתמהיל זהה לתמהיל הכללי
נתונים נפחיים:
• מספר קומות מרקמי: קרקע + קומת מסד + 6 קומות מגורים + קומת גג + גג טכני סה"כ 9 קומות
• מספר קומות מגדל: קרקע + קומת מסד + 22 קומות מגורים + גג + גג טכני סה"כ 25 קומות • גובה: עד 29 מ' (מרקמי) ועד 85 מ' (מגדל) עד בסיס מעקה הגג בהתאם לנספח בינוי • תכסית: %60 בהתאם להוראות התכנית.
הדמיות
עמ' 31
מס' החלטה
תכנית פיתוח השטח
עמ' 32
מס' החלטה
2. העיצוב האדריכלי
2.1 אפיון המבנה בפרויקט
ב. תיאור כללי
• התכנון כולל 2 מבני מגורים מגדל ובו– קומת קרקע + קומת מסד ו22 קומות מגורים , קומת גג וגג טכני סה"כ 25 קומות ובניין מרקמי ובו קומת קרקע + קומת מסד, 6קומות מגורים , קומת גג וגג טכני סה"כ 9 קומות • התכנון כולל קומת תעסוקה וציבורי בקומה ראשונה ושניה.
• בחזית החמישית בגג קומת התעסוקה יבנה גג פעיל לטובת דיירי המגדל ומעל גג השטח הציבורי יבנה גג פעיל עם גישה מתוך השימוש הציבורי.
• התכנון כולל חזית מסחרית ברחובות דרך בר-לב ואונטרמן, ופיתוח נופי מסביב לכל הבניה.
• התכנון כולל זיקת הנאה לשימוש הציבור ברחובות דרך בר-לב, אונטרמן ושב"י מאור יעקב וברחבה המסחרית לרחוב אונטרמן.
• תכנית העיצוב כוללת תכנון חדש לרחוב אונטרמן והרחבה שלו בכ-4 מטר לתכנון שביל אופניים.
עמ' 33
מס' החלטה
ג. גובה מבנים
• גובה המגדל ממפלס הכניסה מתוכנן 85 מ' לפי הוראות התכנית.
• גובה המבנה המרקמי הוא עד 29 מ' בהתאם לחוק התכנון והבניה לבנין גבוה.
• גובה מתוכנן לקומה טיפוסית במבנה המרקמי יהיה עד 3.4 מ' ובמגדל יהיה 3.2 מ'. בכל מקרה לא יעלה על 3.4 מ' בהתאם להוראות התכנית.
• גובה קומת קרקע במגדל יהיה 6 מ'
• גובה לובי תעסוקה בקומת הקרקע יהיה 4.7 מ' ברוטו ובהתאם להוראות התכנית..
• גובה לובי ציבורי בקומת הקרקע יהיה 4.6 מ' ברוטו ובהתאם להוראות התכנית.
• גובה לובי המגורים בקומת הקרקע במבנה המרקמי יהיה 3.4 מ' ברוטו ובהתאם להוראות התכנית.
• גובה המסחר במבנה המרקמי יהיה 4.9 מ' ברוטו ובהתאם להוראות התכנית.
• גובה קומת תעסוקה יהיה 4.5 מ' ברוטו ובהתאם להוראות התכנית.
• גובה קומת מבנה הציבור יהיה 4.5 מ' ברוטו ובהתאם להוראות התכנית.
ד. קווי בניין
קווי הבניין יהיו ע"פ תוכנית תא/מק/4317 – "קולנוע שלהבת" .
• קו בנין קדמי לדרך בר לב - 6 מטר.
עמ' 34
מס' החלטה
• קו בנין לרחוב אונטרמן – 0 מטר.
• קו בנין צידי לרחוב יעקב שב"י מאור – 4 מטר.
• קו בנין צידי מערב – 4 מטר.
2.2 בינוי, חזיתות המבנים ומעטפת
א. חומרים
• מבנה המגדל יחופה בחיפוי קשיח כדוגמאת אלומיניום/יורפאנל/דאקטון/גרניט בגמר חלק ובגוון בהיר/כהה בהתאם לעיצוב האדריכלי.
• המבנה המרקמי יחופה בטיח בגוון בהיר משולב חיפוי קשיח (בהתאם לגוון שיבחר במגדל ולהיפך) בין הפתחים.
• מעטפת קומות תעסוקה, מסחר וציבורי כוללת קיר מסך וחזית המשלבת אלמנטים להצללה (ברי-סול).
• בדירות הגג ישולבו פרגולות כחלק מהעיצוב האדריכלי של הבניינים.
• מעקות מסגרות במרפסות בהתאם לחוק התכנון והבניה- לא יותרו מעקות זכוכית.
• אישור סופי של אדריכל העיר לחומרי הגמר יינתן במסגרת היתר בניה.
ב. הצללות בפיתוח
• הצללת אזורי השהייה בפיתוח, בגג מבנה התעסוקה והשבילים יעשה ע"י המבנה עצמו ונטיעות עצים, ובהתאם לדוח הצללות שהוגש למחלקת קיימות בעיריה.
ג. חזית חמישית ושימוש בגג
• גג מבנה התעסוקה - ישמש בחלקו אזור שהייה ופעילות לדיירי המגדל ויפותח בהתאם.
אל גג המבנה מתוכננת גישה נגישה. ניתן יהיה לאפשר קירוי מקומי ע"י פרגולות בשטח הגג. גובה הפרגולות לא יעלה על 3.4 מ' כגובה קומת המגורים המותרת.
• הגג של מבנה הציבור יפותח כגג פעיל לטובת משתמשיו עם גישה מתוך השימוש הציבורי.
• רק על גבי גג מבנה המגורים המרקמי וגג המגדל ימוקמו מערכות טכניות בהתאם לדרישות התכנון. מערכות אלו יוסתרו על-ידי מעקה הגג הבנוי.
• מסתורי כביסה-
לכל דירה יבנה מתקן קבוע לייבוש כביסה אשר ימוקם במסתור כביסה כהגדרתו בחוק ויבדק במסגרת היתר הבניה. בדירות אשר להן כיוון אוויר אחד או דירות שפונות לרחוב, יתוכנן מתקן לייבוש כביסה במרפסות עם מעקה מסגרות מצופף להסתרה.
עמ' 35
מס' החלטה
2.3 קומת הקרקע/קומת הכניסה
כניסות למתחם:
• מגורים מגדל - ממפגש הרחובות בר לב ואונטרמן.
• מגורים מרקמי - מרחוב שב"י מאור יעקב.
• לובי תעוסקה - מהרחבה המרכזית ברוחב אונטרמן.
• לובי ציבורי - מרחוב אונטרמן בחלקו הצפוני.
• חניון - באמצעות רמפה מרחוב שב"י מאור יעקב בפינה הצפון מערבית של המגרש ותאפשר זיקת מעבר לחניה עבור מבנה הציבור.
• מסחר – כניסות למסחר יתוכננו בהתאם לתכנון הנופי, לשיפוע הרחוב והפרוגרמה לרחובות אונטרמן ובר-לב. לא יותר הבדל מפלסי בין מפלס הפיתוח לכניסות למסחר,יחידות המסחר יבנו ללא מדרגות בכניסה אליהן. יותרו מדרגות פנימיות לקישור בין היחידה המסחרית לשטח שירות המוצמד לה בקומת מרתף .-1
2.4 נגישות
• תכנון הבינוי והפיתוח יתייחס לתקנות הנגישות התקפות ויתן מענה לדרישות ההנגשה לאנשים עם מוגבלויות.
2.5 מערכות
א. מתקנים טכניים והנדסיים
• ככלל, לא ימוקמו מערכות טכניות בתחום השטחים הפתוחים, ולא תותר יניקה או פליטת אויר בתחום הפיתוח.
• כל המתקנים הטכניים לרבות, חדרי משאבות, חדרי חשמל, חדר טראפו ומאגרי מים יתוכננו בתת קרקע. בלוביים קומתיים ימוקמו פירי חשמל, מ"א, גז ואינסטלציה שנותנים תשתיות לדירות.
• תתאפשר כניסת/יציאת אוויר מהמתרפים באמצעות רפפה המשולבת בחזית המערבית מעל הרמפה ובסבכה בפיתוח בחלקו הצידי של המגרש (גבול מגרש מערבי).
• במידה וקיימים ארונות תשתית עירוניים בתחום המדרכות הגובלות הם ישולבו במעטפת הבניינים ו/או במרתפים תוך שמירה על איכות השטחים הפתוחים הציבוריים והפרטיים/זיקות הנאה ללא מתקנים טכניים וללא אוורורם לשטחים אלו.
ב. מערכות מיזוג אויר
• מגדל – מערכות מ"א ימוקמו בהתאם לדרישת היועץ בשטח טכני קומתי, בהתאם להוראות בניה ירוקה ואקוסטיקה.
עמ' 36
מס' החלטה
• מרקמי – מערכות מ"א ימוקמו בגג המבנה.
• תעסוקה וציבורי – מערכות מ"א יתוכננו בהתאם לדרישות היועץ בשטח טכני בקומה/בגג המגדל, בהתאם להוראות בניה ירוקה ואקוסטיקה.
• מסחר – מערכת מ"א עצמאית לכל שוכר בגלריה טכנית בהתאם לדרישות היועץ, בהתאם להוראות בניה ירוקה ואקוסטיקה.
ג. מאווררי תקרה
• בדירות שבהן האוורור הטבעי הוא נמוך, יותקנו מאווררי תקרה בקוטר 52 אינץ'.
• מגדל - סה"כ 94 מאווררים לחדרי השינה וסה"כ 39 מאווררים בסלון / מטבח בדירות שדורשות אוורור נוסף
• מרקמי - סה"כ 30 מאווררים לחדרי השינה וסה"כ 18 מאוורים בסלון / מטבח בדירות שדורשות אוורור נוסף
ד. מנדפים
• עבור כל יחידות המסחר ימוקמו בגגות ויחוברו ע"י פירים העולים ישירות לגג המבנים.
ה. איוורור חניונים ושטחים מסחריים
• שחרור עשן מהמרתף יתבצע באמצעות פירים העולים לתקרת קומת הקרקע ויוצאים לחזית המערבית. חדר טראפו וגנרטור מתאוורורים לחזית המערבית
ו. אצירה, פינוי אשפה ומיחזור
• פינוי האשפה יעשה בתת הקרקע מחדר אצירת אשפה מרכזי. חברת ניהול ואחזקה אחראית להעביר את האשפה מחדרי האצירה של כל שימוש על בסיס יומי כולל שינוע הפסולת ומרכיבי המיחזור מכלל המתחם אל שטח חצר המשק והדחסניות.
• מגדל – פינוי בשוט אשפה הממוקם בשטח הלובי הקומתי בהתאם להוראות היועץ.
• מרקמי – פינוי האשפה יתבצע לחדר האצירה בתת הקרקע.
• תעסוקה וציבורי – פינוי האשפה יתבצע לחדרי האצירה בתת הקרקע.
• מסחר – פינוי האשפה יתבצע לחדרי האצירה בתת הקרקע.
ז. פילרים ומתקנים טכניים קיימים
• במגרש וסביבתו (חשמל, תקשורת, מערכות ציבוריות) יוטמעו במעטפת המבנים ובתת הקרקע במידת הצורך. התאום מול הגורמים המאשרים יעשה על ידי היזם.
ח. כיבוי אש
• מתוכננות 2 רחבות כיבוי אש – אחת מדרום, במפגש הרחובות בר לב ואונטרמן והשניה ברחוב שב"י מאור יעקב מצפון.
עמ' 37
מס' החלטה
• ברזי סניקה ימוקמו בנישות ייעודיות כחלק מחזיתות המבנה בהתאם להוראות כיבוי אש.ככל, כל מתקני התשתיות ימוקמו כחלק אינטגרלי מהבינוי ולא יבלטו למרחב הציבורי .
ט. הנחיות אקוסטיות
• הפרויקט יתוכנן ויבנה ברמת בידוד אקוסטי בהתאם לתקנים המקובלים ובאישור הרשות לאיכות הסביבה בעיריית ת"א, לעת הוצאת היתר הבניה.
י. תאורה
• תאורה אדריכלית תהיה על פי מדיניות הוועדה המקומית. לא תותר תאורת הצפה.
יא. מים
• פתרון ניהול מי נגר עילי יהיה. יהיה כך ש-%12 משטח המגרש יהיה מחלחל על גינון טבעי ו-%3.65 משטח המגרש יהיה מחלחל ומחופה בריצוף מחלחל כפי שמוצג בתכנית הפיתוח והמרתפים. שטחי המגרש יהיו פנויים מכל תכסית על ותת קרקעית שטחי השהיית מי נגר יחושבו על ידי הידרולוג לפי קובץ הנחיות לבניה ירוקה שבתוקף.
• שטח מגרש : 3439 מ"ר
• שטח פנוי מכל תכסית על ותת קרקעית: 515 מ"ר
2.6 תנועה וחניה
• החניה תהיה בתת הקרקע בלבד.
• כניסה ויציאה מן החניון התת קרקעי תתוכנן מרחוב "שב"י מאור" כחלק מהמבנה וכחלק מהנפח הבנוי. בסמיכות לבניני המגורים וכמתואר בתשריט הבינוי והפיתוח של תכנית עיצוב זו.
• תקן החניה למגורים יהיה בהתאם למדיניות העירונית עד 1:1 • תקן החניה למסחר יהיה עד עד 1:50
• תקן החניה לתעסוקה יהיה עד .1:100
• תקן החניה עבור השימוש הציבורי ייקבע בהתאם לשימוש • מפלסי המרתפים ופירוט מקומות החניה יהיה ע"פ המתואר בהתאם למסמכי תכנית העיצוב - במפלסי הקרקע ותת הקרקע, וכן על פי נספח התנועה של תכנית העיצוב, ויקבעו סופית בהיתר הבניה באישור אדריכל העיר.
• חניות אופניים יהיו לפי תקן בעת קבלת תיק המידע לפי המדיניות העירונית לבניה בת קימא, הנחיות העיריה ומיקומם יהיה כמפורט בנספחי תכנית העיצוב, בחדרי אופניים בקומת הקרקע, בקומות המרתף ובתחום הפיתוח בסמוך לכניסות לבניינים.
• תוקם מעלית אופניים נגישה משביל האופניים ההיקפי ישירות לחנית האופניים במרתף • פיתוח רחוב שב"י מאור יעשה כרחוב משולב
עמ' 38
מס' החלטה
• פתרון פריקה וטעינה יהיה בתת הקרקע בלבד
• בהתאם לתכנית תא/4317 החניות עבור השימוש הציבורי תמוקמנה בקומת המרתף העליונה.
3. הנחיות הפיתוח הסביבתי
3.1 פיתוח השטח
א. שטחים פתוחים / זיקת הנאה
• המגרש בכללותו, יפותח ברצף המשכי למדרכות הגובלות, ללא גדרות ומחסומים ויאפשר מעבר נגיש ורציף בין הרחובות לחצר המשותפת הפנימית.
לא יותרו גדרות גם מסביב לפיתוח השקוע בין רחוב שב"י מאור לכניסה למבנה הציבור • נספח הפיתוח יתייחס לאמצעים למניעת "אפקט חום עירוני" ע"י הצללה לאזורים הפתוחים בצמחיה ו/או שימוש בריצוף בעל ערכי SRI ( Index Reftecting Solar מקדם החזר קרינה/חום) עפ"י הערכים שיקבעו בחוו"ד סביבתית.
• על היזמים חלה חובת ההקמה של השטחים הפתוחים בתחום התוכנית.
• השטחים בזיקת הנאה יהיו לשהייה ולמעבר הציבור בכל ימות השנה ולאורך כל שעות היממה. ללא מגבלת זמן וללא הפרדה בגדר.
• תחום השטח שבזיקת הנאה, עד לחזיתות המבנים יהיה בתחזוקה עירונית, תחום השטח שבזיקת הנאה ברחבה המסחרית יהיה בתחזוקת היזם.
• חומרי גמר בפיתוח בזיקות ההנאה יהיו בהתאם לחוברת פרטים סטנדרטים של עיריית תל אביב בהתאם לתוכנית הפיתוח ובתיאום עם אדריכל העיר ואגף שיפור פני העיר.
• אישור סופי לחומרי הגמר בפיתוח יינתן על ידי אדריכל העיר כתנאי להיתר בניה.
ב. מי נגר
ניהול מי הנגר בתכנית מבוצע באמצעות שילוב של מספר אמצעים:
• גג סופח/ כחול אשר ייושם על %80 משטח הגג כולל שטחי המערכות על הגג, וכולל יריעה סופחת בעובי 2 ס"מ + אגרגט בעובי 10 ס"מ. בעל יכולת אגיום מים של 25מק'
שעה
• 3 קידוחי חלחול בתוך שוחות השהיה בנפח 4 מ"ק כ"א.
יישום אמצעי השהייה וחלחול המפורטים לעיל מטפלים ב- %56 מנפח הנגר היממתי 1:50 שנה ולכן הפרויקט עומד בהנחיות מנהל התכנון לשטח מגרש הקטן מ- 5 דונם.
בנוסף בשטח האתר נותרים %15 שטחים מחלחלים אשר יבוצעו בריצוף צף/דק/גינון.
ג. הוראות לשתילת צמחיה
יינטעו עצים בכמות שלא תקטן מעץ אחד ל-50 מ״ר בשטח הפנוי מבניה במגרש.
עמ' 39
מס' החלטה
על הנטיעות החדשות בתחום התוכנית לעמוד בסטנדרטים המפורטים להלן:
יינטעו מגוון עצים עם דגש על שימוש בעצים בעלי עלווה צפופה ויכולת הצללה טובה.
יעשה שימוש מושכל בעצים נשירים וירוקי עד לשיפור מיקרו-אקלים.
מיני העצים יהיו מתוך רשימת העצים המאושרים על ידי עיריית תל אביב-יפו, ובהתאם למדיניות ההצללה התקפה באותה עת.
ימוקמו עצים למיתון רוחות והצללה. עצים המשמשים בין השאר גם למיתון רוחות יהיו בעלי עלווה צפופה, לא נשירים.
העצים שישתלו יהיו עצים בוגרים בני 5 שנים לפחות בעת שתילתם.
קוטר הגזע של העצים שיינטעו בתחום התוכנית לא יפחת מ-4 צול בגובה מטר מהקרקע.
גודל גוש השורשים של שתילי העצים יהיה בנפח 60 ליטר לפחות.
בתי גידול לעצים בתוכנית
יוגדר נפח מחייב לבית גידול כדי לאפשר צמיחת העץ למימדים הדרושים לצורך שימוש כאמצעי למיתון רוחות ולהשהיית מי נגר עילי כמוגדר בנספח ניהול נגר.
עצים יינטעו בבתי גידול איכותיים בעלי נפח קרקע מספק לתמיכה בעצים גדולים ומאריכי חיים ובהתאם למפרט עיריית תל אביב-יפו בתוקף.
מעל מרתפים יתוכנן בית גידול במצע מנותק שעומקו 1.5 מ' (לא כולל איטומים ושיפועים). בית הגידול יהיה אחיד ורציף גם מתחת לשטחים מרוצפים אשר יבוצעו בפרט המונע את שקיעת הריצופים והמשכיות בית הגידול.
נטיעת עצים במדרכות, רחבות ושטחים מרוצפים תתבצע תוך מתן פתרון לבית הגידול התת קרקעי לשורשי העץ ובאופן שימנע שקיעת המצעים.
עצים לשימור בתחום התוכנית
עץ המסומן לשימור ישולב בתכנון ולא תותר כריתתו או פגיעה בו.
כל עבודת בנייה ופיתוח הקרובה 4 מ' לגזעו של העץ לשימור יבוצע תחת הנחיות ומפרט שימור שהוגדרו ע"י מומחה ובהתאם לנוהל עבודה בקרבת עצים של פקיד היערות במשרד החקלאות ופיתוח הכפר.
העצים המתוכננים במדרכות יהיו שתולים בקרקע ולא ע"ג מרתף ובבית גידול רציף לפי פרט המאושר ע"י עיריית ת"א אשר מונע שקיעת המצעים.
ד. מערכות
יותקנו מערכות לקליטת כל מי עיבוי המזגנים ונקז השקייה של מצע מנותק, והעברתם להשקיית שטחי הגינון, למתקני חלחול ו/או הדחת אסלות בתחום המגרש כמפורט בפרק ניהול מי נגר. במידה ויועברו המים להשקיית גינות, יוסף מתקן מינרליזציה/דישון בראש מערכת ההשקייה כנדרש
עמ' 40
מס' החלטה
4. מאפייני בניה ירוקה
הפרויקט יעמוד בדרישת מגורים לפי ת"י 5281 לבנייה ירוקה ברמת שלושה כוכבים לפחות, 75 נקודות , ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה ע”פ" הנחיות תכנון בר קיימא ()9144 - החל מאפריל .2022
דו"ח הצללות והעמדת המבנים
הפרויקט אינו פוגע בזכויות הצללה של המבנים הסמוכים הנמצאים תחום מניפת הצל על פי מסמך הנחיות למערכות פאסיביות ות"י .5281
דו"ח תרמי עקרוני
מבנה עומד בת"י 5282 בדירוג אנרגטי B ומעלה עבור הבניין כולו ובדירוג אנרגטי C לפחות כל דירה. חתכים עקרונים מצורפים בחוברת העיצוב.
ריצופים וחיפויים
על מנת להפחית את תופעת החום העירוני, תוכנית הפיתוח תכלול ריצוף בעל גוון בהיר או בעלי SRI נמוך להפחתת תופעת אי החום העירוני ולמניעת סנוור כדוגמת אבן מתועשת בגווני אפור 'אקרסטון אפורה' ויחד עם זאת תכלול גם שטח מגונן המהווה כ- %25 משטח הפיתוח של המגרש. כאשר העצים בפיתוח מהווים כ-%24 הצללה.
איוורור הדירות
בדירות שאינן חשופות לאוורור טבעי – יותקן מאוורר עילי בגודל 52 אינץ' בחדרי השינה בסלון ובמטבח.
עמ' 41
מס' החלטה
דירות שחשופות לאוורור טבעי
ואינן דורשות מאוורר עילי
דוח רוחות
לא צפויה השפעה של המבנה על הרוח ברחובות הסובבים את הפרויקט. בקומה השלישית, בה קיים גג פעיל,
ישנה חריגה באיזור שאינו מיועד להולכי רגל. אזור זה נמצא על גבול הגג המערבי דרומי כפי שרואים בדוח והגג מגודר ומגונן לכל אורכו בנסיגה של 3 מטר מהקצה, כך שאין גישה לאיזור זה.
עמ' 42
מס' החלטה
5. גמישות:
שינויים לא מהותיים בפיתוח הסביבתי או בעיצוב המבנים יאושרו ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו ולא יחייבו חזרה לועדה המקומית.
6. הנחיות מרחביות ותכנית ראשית:
התכנון יהיה כפוף להוראות התכנית הראשית וההנחיות המרחביות של עיריית תל אביב.
כל חריגה או שינוי מההנחיות המרחביות דורש התייחסות ספציפית של תכנית זו.
7. תנאים להיתר בניה:
1. תנאי לקליטת בקשה להיתר בניה יהיה אישור אדריכל העיר.
2. התייחסות אגרונום העיריה לתכנון המוצע בקרבת העצים לשימור.
3. חתימה על הסכם הקמה ואחזקה מול גרמי העירייה של השטחים הפתוחים.
4. חתימה על הסכם הקמה ואחזקה מול גרמי העירייה של שטחי הציבור.
5. אישור יחידה אסטרטגית ואגף הנכסים לתכנון ומיקום יחידות דירות בהישג יד.
6. חתימה על הסכם הקמה ואחזקה מול גרמי העירייה של דירות בהישג יד
7. חתימה על התחייבות לרישום זיקות הנאה לשימוש הציבור.
8. קבלת אישור עבור תאום שילוב ארונות תשתית בתחום הבינוי או המרתפים וקבלת
אישור מינהל בת"ש ואדריכל העיר.
9. אישור אגף שפ"ע ואדריכל העיר לתכניות הפיתוח.
10. אישור שלב מקדמי ממעבדה מאושרת - עמידה בת"י 5281 לבניה בת קיימה מגורים
בדרגה 3 כובים ודירוג אנרגטי B לבניין והנחיות מה"ע העיר לנושא זה.
8. תנאי לתעודת גמר:
1. תנאי לתחילת עבודות פיתוח: אישור אדריכל העיר ואגף שפ"ע לפרטים וחומרי גמר
בתחום הפיתוח.
עמ' 43
מס' החלטה
2. רישום בפועל של זיקת ההנאה לשימוש הציבור ו/או לכלי רכב.
3. חתימה על הסכמי הקמה ואחזקה של השטחים הפתוחים בזיקת הנאה לשימוש
הציבור.
4. ביצוע בפועל של השטחים הפתוחים לשביעות רצון אדריכל העיר ואגף שפ"ע.
5. ביצוע בפועל של השטחים הציבוריים הבנויים לשביעות רצון עיריית תל אביב
6. הצהרת מתכנן לעמידה בדרישות המדיניות לבניה בת קימא חתומה על ידי יועץ בנייה
ירוקה מוסמך כהגדרתו במסמך זה.
7. עצים:אישור אגרונום מלווה לעמידה בדרישות בתי הגידול כפי שהוגדרו בפרק העצים –
ראה הנחיות מרחביות באתר רישוי ופיקוח על הבנייה.
8. אישור ביצוע הגגות הכחולים בפועל ע"י אדריכל העיר או מי מטעמו.
9. אישור שלב ב ממעבדה מאושרת - עמידה בת"י 5281 לבניה בת קיימה מגורים בדרגה
3 כובים ודירוג אנרגטי B לבניין והנחיות מה"ע העיר לנושא זה.
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מזרח)
1. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
2. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.
3. תנאי לאישור התכנית- תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר פקדה.
החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים
בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מזרח וצוות אדריכל העיר)
ממליצים לאשר את תכנית העיצוב בכפוף להערות הבאות:
1. סיום תאום תכנית פיתוח מול משרד אדריכל העיר ואגף שפע והצגת תכנית פיתוח
בקנה מידה של 1:250
2. אישור סקר עצים מול האגרונום העירוני
3. סיום תאום חזיתות הבניינים, הצגת פריסת חזיתות וחומרי גמר
4. סיום תאום מול אגף תנועה לרבות תקן החניה וביטול הפניה "ימנה חופשי" לחיים
בר לב
5. מבנה ציבור בנוי- סיום תאום מול היחידה לתכנון האסטרטגית, אגף נכסים, אגף
מבני ציבור, אגף מבני חינוך,
6. סיום תאום מול היחידה לתכנון בת קיימא
7. סיום תאום מחלקת איכות הסביבה
8. יש לאשר את פתרונות האשפה והמחזור
9. סיום תאום לנושא מערכות טכניות בתחום הפיתוח, איוורוים בחזית המבנים,
מערכות על הגג לרבות מערכות PV וBIPV
10. יש לעמוד בכל הוראות התכנית הראשית התייחס לכל נושאי התשתיות.
עמ' 44
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | סוג גוש | מספר גוש |
|---|---|---|---|---|
| - | 16,17 | חלק | מוסדר | 7048 |
| 25 | חלק | מוסדר | 7427 |
מס' החלטה התוכן
02/04/2025 507-1099167 תא/מק/5150 - רובינשטיין הלר
25-0007ב' - - 6 דיון בהתנגדויות
דרפט לדיון בהתנגדויות בסיום פרוטוקול הדיון בהפקדת התכנית
*****************************************************************************************
דראפט לדיון בהפקדת התכנית בסיום פרוטוקול הדיון בסעיף .77
*****************************************************************************************
תכנית: תא/מק/-5150"רה-פרצלציה רובינשטיין-הלר" - דיון בסעיף 77
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתו"ב
מטרת הדיון:
פרסום סעיף 77 - הודעה על הכנת תכנית למרחב התכנון התחום בקו הכחול
מיקום:
חלקה הצפוני של שכונת יפו ד', בסמיכות למחלף וולפסון.
גבולות התכנית הם:
במזרח- רחוב סומקן
בדרום- רחוב יצחק רובינשטיין
בצפון- שצ"פ לאורך רחוב חיים הלר
במערב- פרדס אבו סייף
שד' ירושלים
מחלף חיים הלר
וולפסון
סומקן
יצחק רובינשטיין
נרדור
גושים וחלקות במדיניות:
עמ' 46 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
02/04/2025 507-1099167 תא/מק/5150 - רובינשטיין הלר
25-0007ב' - - 6 דיון בהתנגדויות
שטח המדיניות: כ-18.5 דונם
מתכנן: אדר' אנטון סנדלר, אדר' עמרי בורנשטיין, מח' תכנון יפו ודרום-מנהל ההנדסה יזם: הועדה המקומית לתכנון ובניה
בעלות: ריבוי בעלים פרטיים, מדינת ישראל
רקע- מצב המרחב בפועל:
מרחב התכנון מורכב משתי חלקות אשר בתכנית המקורית היוו מגרש תכנוני אחד. חלקה מספר 17 פנויה מבנייה. בחלקה מספר ,16 בנויים 16 בניינים שנבנו בתחילת שנות ה-.70 הבניינים מתחלקים ל 3 טיפולוגיות:
טיפוס ח': בניינים בני 7 קומות על קומת עמודים (סה"כ 3 בניינים)
טיפוס י"ד: מבנה H בן 4 קומות על קומת עמודים (סה"כ 3 בניינים)
טיפוס ט"ו: צמד מבני H מחוברים בני 4 קומות על קומת עמודים (סה"כ 5 צמדים)
סה"כ בחלקה 16 בניינים הכוללים 334 יח"ד.
במתחם קיימת חניה על קרקעית על שטחים פרטיים משותפים.
האזור משורת היטב על ידי תחבורה ציבורית: במחלף וולפסון מצוי קו הרכבת הארצית ומתוכנת תחנת מטרו ובשדרות ירושלים עובר הקו האדום של הרק"ל.
על החלקה חלות מגבלות תכנון בשל הקרבה לקווי מתח עליון בדופן רח' הלר, ולאור הקרבה לנתיבי איילון.
מערבית למגרש מצוי פרדס אבו-סייף לו מקודמת תכנית התחדשות עירונית.
צפונית למרחב מצויה שדרת עצי פיקוס בוגרים בעלת ערך נופי גבוה.
מדיניות תכנונית קיימת:
תכנית מתאר תל אביב – תא/5000
יעוד קרקע: אזור מגורים בבניה עירונית
רח"ק מרבי: 4
אזור תכנון: 704 – יפו ג' ו ד'.
נספח עיצוב עירוני: בניה עד 8 קומות
מתחם להתחדשות עירונית: תוספת 1 רח"ק (להגעה לרח"ק ,)5 קפיצה במדרגת גובה הבינוי עד 15 קומות
מסמכי מדיניות תקפים
עמ' 47 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
02/04/2025 507-1099167 תא/מק/5150 - רובינשטיין הלר
25-0007ב' - - 6 דיון בהתנגדויות
תא/ מק/9080 מדיניות שיכוני דרום יפו
• מתחם 13 : מתחם המיועד לתכנית מפורטת
• בינוי עד 8 ק' ועד 15 ק' בנייה נקודתית
• יצירת קישוריות בין השכונה לרח' חיים הלר
• יצירת המשך לרח' נרדור ליצירת כניסה נוספת לשכונה • מבנים בני 8 ק' מיועדים לשיפוץ בלבד
מדיניות עירונית לתמ"א 38 מתחם מס' :12 שיכוני יפו (יפו ג' ד').
• התחדשות במסלול בהריסה ובנייה: בהתאם למס' קומות המותרות ע"פ תמ"א 38 + קומה חלקית לפי תכנית ג'.
בלבד שהמרחק בין הבניינים לא יפחת מ-8 מ'.
• התחדשות במסלול תוספת בניה: תוספת של עד 2 קומות + קומת גג. הבניה תותר במסגרת קווי בניין של התכניות התקפות (כולל תכנית הרחבות) ובלבד שמרחק בין הבניינים לאחר הרחבה לא יקטן מ-6 מ'. מקרים חריגים יובאו לשיקול דעת הועדה המקומית.
• תוספת של מעל 50 יח"ד למגרש תהיה כרוכה בהכנת תכנית בסמכות וועדה מקומית בהתאם לקו הכחול שיקבע בתיאום עם אגף תכנון עיר והקצאות לשטחי ציבור בהתאם להנחיות היחידה האסטרטגית.
• במגרשים בהם קיימים מספר מבנים יינתנו הנחיות פרטניות. המבנה הראשון שיקדם בקשה לתמ"א 38 (במסלול הריסה ובניה או עיבוי) יחויב לאישור תכנית צל שתתואם עם צוות התכנון. התכנית תציג בינוי ופיתוח עבור כלל המבנים בתחום המגרש.
תכניות תקפות
תכנית 596 – "יחידת שכונות ד' – דרום יפו" (1967 ): תכנית הקובעת את המגרש בייעוד אזור מגורים משנה ,3 ומאפשר הקמתם של 17 בניינים הכוללים יחדיו 350 יח"ד. בפועל נבנו 16 בניינים עם 334 יח"ד)
התכליות המותרות במגרש: מגורים ומשרדים לבעלי מקצועות חופשיים הגרים באותה דירה.
תכנית 2395 – "תכנית הרחבות יפו ד'" ()1989 - תכנית שמטרתה שיפור תנאי הדיור בשכונה ע"י הגדלת שטחי יחידות הדיור (לפי טיפוס) עם תוספת שטח בניה לכל יחידה בין 30 מ"ר עד ל- 45 מ"ר. בטיפוס ט"ו ישנן דירות (2 מתוך 8 בקומה טיפוסית) בהן אין זכויות עבור הרחבת יחידת הדיור.
תכניות נוספות רלוונטיות
• תכנית ג'1 – תוספת חדר יציאה לגג המאפשרת הקמת חדר יציאה לגג בשטח של עד 40 מ"ר.
• תכנית ע'1 - תכנית לבניית מרתפים, המאפשרת הקמה של עד 4 מרתפי חנייה בתכסית שלא תעלה על %80 משטח המגרש. היתר בניה למרתפים בתכסית גדולה מ%80 בתנאים שיקבעו ע"י מהנדס העיר.
מצב תכנוני מוצע:
בשנים האחרונות בוצעו בדיקות תכנוניות מגוונות. כל חלופות הפינוי-בינוי שנבחנו במרחב רובינשטיין, כולל חלופות אשר בחנו הקצאת קרקע עירונית משלימה, הציגו תוצר תכנוני לא ראוי: בינוי מגדלי בצפיפות גבוהה, ללא שטחי ציבור נדרשים וללא אפשרות ליצירת דיור בר השגה. תוצרים אלה לא תואמים את אופי השכונה, ואת צרכי האוכלוסייה שחיה בה.
המורכבות הקניינים הקיימת במרחב, בה 334 יח"ד קשורות זו לזו בחלקה אחת (מושעא), אינה מאפשרת גמישות תכנונית ושלביות, לצורך התחדשות המרחב הנ"ל.
לאור המורכבות התכנונית בחלקה, מקודמת תכנית רה-פרצלציה עירונית שמטרתה ניתוק התלות הקניינית בין 334 יח"ד הקיימות במרחב ויצירת גמישות להתחדשות עתידית.
מבוקש פרסום לפי סעיף 77 לחוק התו"ב , בדבר הכנת תכנית.
עמ' 48 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
02/04/2025 507-1099167 תא/מק/5150 - רובינשטיין הלר
25-0007ב' - - 6 דיון בהתנגדויות
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות יפו)
מומלץ לאשר את פרסום סעיף 77 למרחב התכנון
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 22-0016ב' מיום 18/05/2022 תיאור הדיון:
אירית סייג: מתחם רובינשטיין הלר אנחנו מבקשים לפרסם סעיף 77 על הכנת תוכנית פרצלציה הנמצא
ביפו ד', חלקה בגודל של 17 דונם 16 בנינים 340 יח"ד למעשה סוג של מושע. נעשו ניסיונות להתחדשות עירונית והמוצא היה היא לפרק את המושע בפרצלציה לבניינים נפרדים וכך נוכל לאפשר אופציות שונות להתחדשות, מבוקש לפרסם סעיף 77 למען ידעו שאכן מקודמת תוכנית במתחם גם כלפי התושבים הבעלים ואם יש יזמים שפועלים במתחם.
דורון ספר: מאושר פרסום של הכנת תוכנית.
בישיבתה מספר 22-0016ב' מיום 18/05/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאשר את פרסום סעיף 77 למרחב התכנון.
משתתפים: דורון ספיר, חיים גורן, ציפי ברנד, חן אריאלי
********************************************************************************************************
עמ' 49 מבא"ת ספטמבר 2007
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | סוג גוש | מספר גוש |
|---|---|---|---|---|
| 24 | 16 | חלק | מוסדר | 7048 |
| 25 | חלק | מוסדר | 7027 |
מס' החלטה התוכן
02/04/2025 507-1099167 תא/מק/5150 - רובינשטיין הלר
25-0007ב' - - 6 דיון בהתנגדויות
תכנית: תא/מק/5150 – רובינשטיין הלר (מס' 507-1099167 )
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובנייה
מטרת הדיון: דיון בהפקדת התכנית ובסעיף 78 לתחום התכנית
מיקום:
חלקה הצפוני של שכונת יפו ד', בין מחלף וולפסון לשדרות ירושלים.
גבולות התכנית הם: במזרח- רחוב סומקן; בדרום- רחוב יצחק רובינשטיין; בצפון- שצ"פ לאורך רחוב
חיים הלר ("חורשת רובינשטיין"); במערב- פרדס אבו-סייף.
גושים וחלקות בתכנית:
שטח התכנית: כ- 18.3 דונם
מתכנן: אדר' אנטון סנדלר, אדר' עמרי בורנשטיין
יזם: הועדה המקומית לתכנון ובניה
בעלות: ריבוי בעלים פרטיים, מדינת ישראל\רשות הפיתוח\משרד הבינוי והשיכון, עיריית תל אביב-יפו.
רקע- מצב המרחב בפועל:
עמ' 50 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
02/04/2025 507-1099167 תא/מק/5150 - רובינשטיין הלר
25-0007ב' - - 6 דיון בהתנגדויות
התכנית ממוקמת בצפון שכונת יפו ד' המהווה מרחב רב-תרבותי המאכלס מספר קהילות: קהילת יוצאי חבר העמים (משנות ה-,)90 קהילת יוצאי אתיופיה (משנות ה-,)2000 אוכלוסייה ערבית (תושבי פרדס אבו-סייף, ומהגרים משכונת עג'מי), האוכלוסייה הוותיקה והחדשה. מרבית האוכלוסייה בשכונה במעמד סוציו-אקונומי נמוך. בשכונה קיים היצע גדול של יחידות דיור קטנות ונגישות כלכלית, המאפשר מגורים במיקום מרכזי במטרופולין, בקרבה למוקדי תעסוקה מרכזיים ובסמיכות לקווי תחבורה ציבורית בקישוריות ארצית ומטרופולינית גבוהה. כמו כן, בשכונה תשתית עירונית-קהילתית איכותית ומונגשת (שירותי תרבות ופנאי, מענקים, תמיכה חינוכית וכו') התומכת בקהילות החיות בה. שכונת יפו ד' מתחדשת בקצב גבוה ע"י 5 תכניות התחדשות עירוניות משמעותיות ובאופן מרקמי בכלים של תמ"א .38 מרחב התכנון נמצא בין שטח ציבורי המהווה את לב השכונה (ובו מרכז קהילתי, גני ילידם, ובי"ס אביגל), לבין הציר הירוק המטרופוליני מצפון. קצהו המזרחי של המרחב נושק לכניסה הצפונית לשכונה ממחלף וולפסון, בה קיים ריכוז קטן של שטחי מסחר. מערבית למרחב מצוי פרדס אבו-סיף, בו מקודמת תכנית ע"י רשות מקרקעי ישראל. המרחב כולל 16 בניינים בגבהים משתנים, שנבנו בתחילת שנות ה-70 בין שבינם חניה על קרקעית לא מוצמדת כך שזכות החניה היא של כלל הבעלים בחלקה.
על פי התכנית המקורית, הבניינים בחלקה מתחלקים ל-3 טיפולוגיות:
• טיפוס ח' (סה"כ 3 בניינים): בניינים בני 7 קומות על קומת עמודים, בהם 42 יח"ד כ"א, מעליות ומקלטים.
• טיפוס י"ד (סה"כ 3 בניינים): מבנה H בן 4 קומות על קומת עמודים, ובהם 16 יח"ד ללא מעליות.
• טיפוס ט"ו (סה"כ 5 צמדי בניינים): צמד מבני H מחוברים בני 4 קומות על קומת עמודים, ובהם 32 יח"ד ללא מעליות.
לחלקה מספר נתוני בסיס יוצאי דופן המייצרים קושי תכנוני: חלקה אחת עם 334 יח"ד, ב-16 מבנים,
בתלות קניינית אלה עם אלה, צפיפות גבוהה במצב הקיים, ומגבלות בנייה לאור הקרבה לאיילון ולקו
המתח העליון הסמוך להלר. מאז שנת 2016 נעשו מאמצים עירוניים לקידום תכנון במרחב, אולם
הקשיים התכנוניים הביאו לתוצרים תכנוניים צפופים בבנייה מיגדלית שאינם מתאימים לשכונה
ולאוכלוסיות המתגוררות בה.
מדיניות תכנונית קיימת:
עמ' 51 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
02/04/2025 507-1099167 תא/מק/5150 - רובינשטיין הלר
25-0007ב' - - 6 דיון בהתנגדויות
תכנית מתאר תל אביב – תא/5000
יעוד קרקע: אזור מגורים בבניה עירונית
אזור תכנון: 704 – יפו ג' ו ד'.
נספח עיצוב עירוני: בניה עד 8 קומות
מתחם להתחדשות עירונית: תוספת 1 רח"ק, קפיצה במדרגת גובה הבינוי עד 15 קומות
מסמכי מדיניות תקפים
מדיניות עירונית לתמ"א 38 מתחם מס' :12 שיכוני יפו (יפו ג' ד').
• תוספת של מעל 50 יח"ד למגרש תהיה כרוכה בהכנת תכנית בסמכות וועדה מקומית בהתאם לקו הכחול שיקבע בתיאום עם אגף תכנון עיר והקצאות לשטחי ציבור בהתאם להנחיות היחידה האסטרטגית. היות ובתחום החלקה מתווספות למעלה מ-50 יח"ד יש צורך בתכנית.
• במסגרת תמ"א 38 ניתן להתחדש באחד משני מסלולים: .1הריסה ובנייה; .2 תוספת בניה
תא/ מק/9080 מדיניות שיכוני דרום יפו
• מתחם 13 : מתחם המיועד לתכנית מפורטת
• בינוי עד 8 ק' ועד 15 ק' בנייה נקודתית
• יצירת קישוריות בין השכונה לרח' חיים הלר
• יצירת המשך לרח' נרדור ליצירת כניסה נוספת לשכונה • מבנים בני 8 ק' מיועדים לשיפוץ בלבד
תא/ מק/9112 מדיניות תוכניות להתחדשות עירונית
המדיניות מנחה על אופן קידום תכניות להתחדשות עירונית בתחומה של העיר תל אביב-יפו, ומתייחסת בין היתר לחידוש מערך שטחי הציבור, יצירת מרחב עירוני איכותי, שמירה על מגוון חברתי-תרבותי, ולאופן חישוב סל הזכויות בתכניות על ידי מתן תמורות של 12 מ"ר לדירות הקיימות.
תא/ מק/9130 מדיניות תקני חניה למגורים בתכנית בניין עיר חדשות
עמ' 52 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
02/04/2025 507-1099167 תא/מק/5150 - רובינשטיין הלר
25-0007ב' - - 6 דיון בהתנגדויות
המסמך מגדיר את מדיניות הועדה המקומית לתכנון ובניה בדבר תקני חנייה בתכניות בניין עיר חדשות.
בהתאם למדיניות זו יתוכננו 0.5 מ"ח לכל דירה במרכז העיר ( רובעים ,)3-6 ו-0.8 מ"ח לדירה בשאר אזורי העיר - ובזאת יפו ד'.
תכניות תקפות
• תכנית 596 – "יחידת שכונות ד' – דרום יפו" (1967 ): תכנית הקובעת את המגרש בייעוד אזור מגורים משנה ,3 ומאפשר הקמתם של 17 בניינים הכוללים יחדיו 350 יח"ד (בפועל נבנו רק .)16 התכליות המותרות במגרש:
מגורים ומשרדים לבעלי מקצועות חופשיים הגרים באותה דירה.
• תכנית 2395 – "תכנית הרחבות יפו ד' " ()1989 - תכנית שמטרתה שיפור תנאי הדיור בשכונה ע"י הגדלת שטחי יחידות הדיור (לפי טיפוס) עם תוספת שטח בניה לכל יחידה בין 30 מ"ר עד ל- 45 מ"ר. בטיפוס ט"ו ישנן דירות (2 מתוך 8 בקומה טיפוסית) בהן אין זכויות עבור הרחבת יחידת הדיור.
• תכנית ג'1 - תוספת חדר יציאה לגג המאפשרת הקמת חדר יציאה לגג בשטח של עד 40 מ"ר.
• תכנית ע'1 - תכנית לבניית מרתפים, המאפשרת הקמה של עד 4 מרתפי חנייה בתכסית שלא תעלה על %80 משטח המגרש.
מצב תכנוני מוצע
מטרות התכנית
התכנית מאזנת בין הצורך להקטין את התלות הקניינית בין תושבי המרחב אלה באלה על ידי חלוקתו למספר מתחמי משנה ( בהתאם לכללי הפרצלציה), לבין הצורך בהתחדשות עירונית מתונה ומותאמת לשכונה.
עקרונות התכנון
• הפרדת התלות הקניינית בין 16 בניינים לטובת פישוט הליכי תכנון ומימוש בהתאם להסכמות בקבוצות קטנות יותר של תושבים. התכנית מציעה לחלק את החלקה ל-3 מגרשים הכוללים 3-4 מבנים ומאפשרת התחדשות ופיתוח של כל תת-מרחב תכנון באופן עצמאי. בכל אחד מהמרחבים נמצא בניין גבוהה קיים המיועד לשמירה.
• "מתווה משולב" - בהתאם למדיניות שיכוני דרום יפו (תא/)9080 ולתפיסה המתכללת לשכונת יפו ד', ומתוך ראייה ברת קיימא להתחדשות עירונית, התכנית מציעה שמירה על מבנים בני 8 קומות.
מדובר בבניינים בתכנון איכותי, הכוללים מעליות ומקלטים, שהריסתם לטובת בנייה חדשה מייצרת בינוי בצפיפות גבוהה. התכנית מייצרת מתווה לחיזוק ושיפוץ המבנים כתנאי לביצוע שאר הבניינים במתחם המימוש. בעלי הדירות של בניינים אלה יקבלו אפשרות לעבור לבינוי החדש במתחם המימוש.
• תכנון מוטה תחזוקה – תמהיל יח"ד המאפשר מנעד רחב של טיפוסי בינוי בעלויות תחזוקה שונות, המאפשרים תמהיל משקי בית מגוון בשכונה.
נוסף על 126 הדירות ב-3 הבניינים הנשמרים ב"מודל המשולב", התכנית מציעה 2 טיפוסי מבנים:
- 5 מבנים חדשים בני 10 קומות – עם יחידות דיור בעלויות תחזוקה 'בינוניות'
- 3 מבנים חדשים בני 15-19קומות – עם יחידות דיור בעלויות תחזוקה 'גבוהות'
• חיזוק קישוריות למרחב הסובב את החלקה –התכנית המוצעת מייצרת מערך תנועתי המחבר בין פונקציות ציבוריות (מרכז קהילת בית רק"ע, בי"ס אביגל) מדרום לתכנית, לשדרת הלר ולציר הירוק המטרופוליני מצפון לה. התכנית מאפשרת חיבור תנועתי בין השכונה לרחוב הלר מצפון ע"י המשך רחוב חלמית המתוכנן גם בתכנית פרדס אבו-סיף. רוחב זכות הדרך ברחוב המשולב המוצע בתכנית המהווה המשך לרחוב חלמית הקיים, מאפשר תכנון שביל אופניים. תבחון הטמעת שביל אופניים במסגרת תכנון מפורט לדרך זו, בשלב תכנית העיצוב.
עמ' 53 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
02/04/2025 507-1099167 תא/מק/5150 - רובינשטיין הלר
25-0007ב' - - 6 דיון בהתנגדויות
• דופן פעילה לרחוב רובינשטיין – שטח החלקה כולה מהווה דופן צפונית לשכונת יפו ד' המתחדשת. התכנון המוצע מגדיר את 3 מבני ה'תירס' (טיפוס א') בעברו הצפוני של רחוב רובינשטיין כמבנים שלא להריסה בהם ישולבו זכויות למסחר בקומת הקרקע, בנוסף לחזית מסחרית רציפה בחלקה המזרחי של התכנית. שטחי מסחר אלה, הגדרת רחבות מסחריות בזיקת הנאה ושטחי ציבור פתוחים ומבונים, יאפשרו מרחב עירוני פעיל.
• שטחי ציבור- התכנית מציעה שטחים פתוחים לציבור בדופן רחוב רובינשטיין, וכן שטחים מבונים לצרכי ציבור בזיקה לשפ"פים המשמשים כחצרות בכל אחד ממתחמי המימוש.
פירוט יעודים/שימושים:
שטחי ציבור - בתכנית שטחי ציבור בהיקף 3.9 ד' בהתאם לחלוקה הנ"ל: שטחי ציבור פתוחים בהיקף של כ-2.1 ד'; דרך משולבת כ-1.5 ד' ודרך קיימת בהיקף 0.2 ד'.
שטחי ציבור מבונים - בכל מתחם מימוש מתוכננים 400 מ"ר מבונים לצרכי ציבור בזיקה לשטחים פתוחים פרטיים אשר ניתן לגדר אותם על מנת שישמשו כחצרות מבני הציבור. סה"כ בתכנית שטחים מבונים לצרכי ציבור בהיקף 1,200 מ"ר.
עמ' 54 מבא"ת ספטמבר 2007
| סה"כ | ס | מתחם 3 | מ | מתחם 2 | מ | מתחם 1 | מ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| מצב נכנס | ||||||||||||||
| 334 | 106 | 122 | 106 | מספר יח"ד במצב הנכנס | ||||||||||
| מצב מוצע | ||||||||||||||
| 13,205 | 4,258 | 4,663 | 4,284 | ייעוד מגורים | ||||||||||
| 1,228 | 420 | 413 | 395 | ייעוד שפ"פ | ||||||||||
| 70,015 | 22,905 | 25,600 | 21,510 | זכויות למגורים (מ"ר) | ||||||||||
| 668 | 212 | 244 | 212 | מס' יח"ד | ||||||||||
| 67 | 21 | 25 | 21 | דב"י | ||||||||||
| 1200 | 400 | 400 | 400 | שטחי ציבור מבונים (מ"ר) | ||||||||||
| 950 | 550 | 200 | 200 | מסחר (מ"ר) | ||||||||||
| 72,165 | 23,855 | 26,200 | 21,110 | סה"כ זכויות |
| מצב מוצע | מצב קיים | נתונים | |
|---|---|---|---|
| %500 | (בנויים בפועל) %140 | אחוזים | סה"כ זכויות בניה |
| 72,165 | (בנויים בפועל) 24,716 | מ"ר | |
| 3 מבנים קיימים בני 8 קומות. 5 מבנים עד 9 קומות+ גג חלקית 3 מבנים 15-19 קומות + קומת גג חלקית | 4-8 קומות | קומות | גובה |
| עד 57 | 13-25 | מטר | |
| %65 משטחים בייעוד מגורים | %29 משטח חלקה 16 | תכסית | |
| 481 בחניה תת קרקעית בכלל המתחמים (תקן 0.8 ליח"ד חדשות ותקן 0 ליח"ד דב"י) | 167 מ"ח ללא הצמדה בתחום החלקה המשקפים תקן 1:0.5 | מקומות חניה |
מס' החלטה התוכן
02/04/2025 507-1099167 תא/מק/5150 - רובינשטיין הלר
25-0007ב' - - 6 דיון בהתנגדויות
מוצעים שלושה מתחמי מימוש לפי החלוקה הבאה:
צפיפות: 46 יח"ד לדונם (נטו, ביחס למגרשים הסחירים)
שטח ממוצע ליח"ד: 105 מ"ר ברוטו, 88 מ"ר פלדלת (כולל המבנים הקיימים ובניינים בטיפוסים ב', ג'
הכוללים ממ"ד).
נתונים נפחיים:
מוצעים 11 בניינים מגורים בגבהים משתנים, המחולקים ל-3 טיפוסי בניינים (ראו תכנית גבהים מטה):
- 3 מבנים קיימים בני 8 קומות ( קומת קרקע + 7 קומות).
- 5 מבנים חדשים בבנייה מרקמית של 9-9.5 קומות.
- 3 מבנים חדשים בבנייה מגדלית של 15-19 קומות.
מרבית הדירות בתחום התכנית נמצאות בשני טיפוסי הבנייה הראשונים בעלי עלויות תחזוקה הנמוכות יותר.
תכסית: לא תעלה על %65 ממגרשים בייעוד מגורים
טבלת השוואה:
עמ' 55 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
02/04/2025 507-1099167 תא/מק/5150 - רובינשטיין הלר
25-0007ב' - - 6 דיון בהתנגדויות
עקרונות ודברי הסבר נוספים:
- התכנית נמצאת באזור המוגדר בתכנית המתאר להתחדשות עירונית, לכן מתאפשרת תוספת 1 רח"ק עד להגעה לרח"ק מרבי ,5 ויצירת רח"ק ממוצע בין שלושת מתחמי המימוש.
- במסגרת "המתווה המשולב" בניינים בני ה-8 קומות יעברו עיבוי אשר יכלול: חיזוק נגד רעידות אדמה, שטחי בנייה בקומת הקרקע למסחר ומגורים, ותוספת מרפסות עבור יחידות הדיור הפונות כלפי רחוב רובינשטיין. התחשיב הכלכלי לתכנית מאפשר לבעלי הדירות בבניינים אלה לבחור את מיקום דירת התמורה בין בניינים אלה לבין הבניינים החדשים.
- בהתאם לחוק ההסדרים משנת 2023 מתקבל במתחם פטור ממיסוי ל"מתווה המשולב". החוק עבר לאחר פורום מהנדס העיר ולכן המתווה התכנוני והתחשיב הכלכלי עודכנו בהתאם.
- ההתחדשות בתכנית, מתאפשרים בזכות החלטת
מועצת העיר בדבר מתן פטור מלא מהיטלי השבחה
מחודש מארס 2020 ובזכות פטור ממיסוי ל"מתווה
המשולב" שהתקבל במסגרת חוק ההסדרים.
- בשטח פועלים יזמים המחתימים תושבים על חוזי
פינוי בינוי.
- במטרה להבטיח את תחזוקת הבינוי המוצע בתכנית
הדו"ח הכלכלי כולל הקמת קרן הונית לדיירים
חוזרים בהתאם למדיניות העירונית.
- התכנית מסדירה את מגרש מס' -2036 מגרש בייעוד מגורים בשטח 66 מ"ר אשר נמצא מחוץ לגבולות
חלקה .16
התייחסות לסביבה:
• מרחב התכנון כולל מספר רב של עצים בוגרים, רבים בערכיות גבוהה וגבוהה מאד. התכנון במרחב נעשה בהתחשבות בעצים, כך ש%76 מהעצים ישמרו ויכללו בתאי שטח המיועדים לשטחי ציבור או לצד מבנים. בתוך כך נשמרים כל העצים בערכיות גבוהה מאד, ומרבית העצים בערכיות גבוהה.
חשוב להדגיש ש"המתווה המשולב" מאפשר שמירה על עצים והצמחייה בסביבת לבניינים שנשמרים. למעשה בזכות המתווה המשולב נשמר מקטע שלם של המרחב העובר תהליכי טרנספורמציה.
• על מנת לשמור על מרחבים איכותיים בסמיכות לבנייני המגורים הקיימים, הוגדר כי הבינוי החדש יתוכנן במרחק שלא יפחת מ-10 מ' מהבניינים הקיימים.
• ניהול מי נגר – %15 מהשטחים הסחירים בתכנית יהיו שטחי חלחול פנויים מבנייה על קרקעית ותת קרקעית, ופנויים מכל תכסית קשיחה (לרבות ריצוף מחלחל).
עמ' 56 מבא"ת ספטמבר 2007
| חד למתחם זה על מנת לייצר תכנון שמטיב עם דיירי המתחם והסביבה. • עיצוב עירוני - התוכנית שומרת בנייה מרקמית ונפחי בינוי המתאימים לאופי האזור ולשכונה, זאת על אף ריבוי |
|---|
| יח"ד וצפיפות גבוהה יחסית במצב הנכנס. |
| • חיזוק השלד הציבורי - התוכנית מייצרת קישוריות צפון דרום על ידי יצירת דרך והסדרת שבילים, וכן מגדילה |
| את היצע השטחים הפתוחים. |
| • גיוון אוכלוסייה ועלויות תחזוקה נמוכות - התוכנית מציעה מתווה התחדשות משולב ששומר על המבנים |
| ומאפשר התחדשות של יתר המבנים, גובה המבנים נמוך ביחס לתוכניות התחדשות כך שעלויות התחזוקה נמוכות |
| יותר. |
| • ישימות - כיום מדובר במתחם עם 334 יחידות דיור ללא פרצלציה בין המבנים, התוכנית מסדירה פרצלציה |
| ומפרידה ל- 3 מתחמי מימוש לעידוד ההתחדשות של המבנים. |
| • תשתיות ציבוריות - התוכנית מייצרת עומסים מתונים יחסית על התשתיות הציבוריות לאור מכפיל יחידות הדיור |
| הנמוך ביחס לאזור. |
| המלצות: |
| המלצות: |
| לאור היתרונות התוכנית המפורטים לעיל מוצע כי התוכנית תקצה שטחי ציבור בהיקפים הבאים: |
מס' החלטה התוכן
02/04/2025 507-1099167 תא/מק/5150 - רובינשטיין הלר
25-0007ב' - - 6 דיון בהתנגדויות
חווד היח' לתכנון אסטרטגי
1. שטחי ציבור:
הפרוגרמה נערכה בהתייחס לנתוני התכנון המוצע (מספר יח"ד ושטחן) ובהתחשב בסביבת התכנון.
החישוב מבוסס על גודל משק הבית המאפיין את שכונת יפו ד' כיום (.)2.6 הנחה זו נמוכה ביחס למגמות הגידול האופייניות לאזור וזאת לאור ממוצע גודל יחידות הדיור הקטן יחסית בתכנון המוצע.
בתחום התוכנית 668 יחידות דיור כאשר התוכנית מוסיפה מחצית מהיקף יחידות הדיור והמחצית השנייה קיימת בפועל.
בהתבסס על הנ"ל ועל הפרקטיקה העירונית, נדרש שטח קרקע לצרכי ציבור:
- שב"צ 2.9 דונם
- שצ"פ 4.3 דונם, מתוכם: 2.7 ד' סף הבית ו-1.6 ד' עירוני.
התייחסות לתכנון המוצע:
התכנית המוצעת מקודמת על ידי הועדה המקומית במתווה אופטימאלי המאפשר התחדשות עירונית מתונה וישימה לצד שמירה על המרקם של האזור ואופי השכונה. בתכנון מיושמים עקרונות שנתפרו באופן מיוחד למתחם זה על מנת לייצר תכנון שמטיב עם דיירי המתחם והסביבה.
עמ' 57 מבא"ת ספטמבר 2007
| • שטחי ציבור: כל מתחם יקצה בתחומו 400 מ"ר שטחים ציבוריים מבונים שיאפשרו הקמת זוג כיתות גן או מעון |
|---|
| וכן שימושי קהילה, שירותים חברתיים, בריאות וכו'. לשטחים אלה יוצמדו שטחי חצרות בהיקפים שתואמים את |
| הגדרות משרד החינוך (350 מ"ר לזוג כיתות). |
| סה"כ בתחום התוכנית יוקמו שטחי ציבור מבונים בהיקף של 1200 מ"ר. |
| • שטחים פתוחים: התוכנית מקצה שצ"פ של כ- 2.1ד' שטחים ציבוריים פתוחים ועוד כ-1.2 דונם שטח פרטי פתוח. |
| שטחים אלה בעלי חשיבות גבוהה בשכונה מצטופפת שמשנה את פניה. |
| • דרכים: כ-1.5 דונם יוקצו לטובת יצירת דרך חדשה ולחיבור צפון דרום בין רחובות הלר ורובינשטיין. |
| סה"כ בתחום התוכנית הקצאה משמעותית לצורכי ציבור של כ- %20 מהשטחים הסחירים. |
| .2 תמהיל יח"ד |
| .2 תמהיל יח"ד תמהיל קיים - 334 יחידות דיור מתוכן כ-%10 מעל 85 מ"ר והיתר בשטח של כ-60 מ"ר |
| תמהיל קיים - 334 יחידות דיור מתוכן כ-%10 מעל 85 מ"ר והיתר בשטח של כ-60 מ"ר תמהיל מוצע |
| תמהיל מוצע |
| שטח דירה ממוצע בתחום התוכנית כ-86-90 מ"ר (בהתאם לפתרון המיגון שיקבע). לפחות %15 מסך יחידות הדיור תהיינה בגודל של 45-60 מ"ר |
| לפחות %15 מסך יחידות הדיור תהיינה בגודל של 45-60 מ"ר לפחות %30 מסך יחידות הדיור תהיינה בגודל של 65-85 מ"ר |
| לפחות %30 מסך יחידות הדיור תהיינה בגודל של 65-85 מ"ר לפחות %25 מסך יחידות הדיור תהיינה בגודל של 85-100 מ"ר |
| לפחות %25 מסך יחידות הדיור תהיינה בגודל של 85-100 מ"ר לפחות %10 מסך יחידות הדיור תהיינה בגודל של מעל 100 מ"ר |
| לפחות %10 מסך יחידות הדיור תהיינה בגודל של מעל 100 מ"ר התמהיל המופיע מעלה מתייחס לשטח עיקרי+ ממ"ד או עיקרי בלבד ככל שפתרון המיגון הינו ממ"ק. |
| התמהיל המופיע מעלה מתייחס לשטח עיקרי+ ממ"ד או עיקרי בלבד ככל שפתרון המיגון הינו ממ"ק. |
| .3 דיור בהישג יד |
| .3 דיור בהישג יד |
| התוכנית כוללת תמהיל יחידות דיור מגוון בעליות תחזוקה שונות, הגדרות לשיפוץ ותוספת שימושים למבנים קיימים ודיור בהישג יד במחיר מופחת. |
| למבנים קיימים ודיור בהישג יד במחיר מופחת. על פי מדיניות הדיור העירונית (אוגוסט )2022 תכנית זו מקצה %10 מכלל יחידות הדיור, 67 דירות, בעבור |
| על פי מדיניות הדיור העירונית (אוגוסט )2022 תכנית זו מקצה %10 מכלל יחידות הדיור, 67 דירות, בעבור דיור בהישג יד - בשכירות מפוקחת, לתקופה כוללת שלא תפחת מ-25 שנה מיום קבלת תעודת גמר |
| דיור בהישג יד - בשכירות מפוקחת, לתקופה כוללת שלא תפחת מ-25 שנה מיום קבלת תעודת גמר ובהפחתת דמי השכירות בהיקף של עד %40 ממחיר השוק ובהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון |
| ובהפחתת דמי השכירות בהיקף של עד %40 ממחיר השוק ובהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבניה. |
| והבניה. שטחן הממוצע ותמהיל יחידות הדיור בהישג יד יהיו בדומה לכלל יחידות הדיור בתכנית. תמהיל גודל |
| שטחן הממוצע ותמהיל יחידות הדיור בהישג יד יהיו בדומה לכלל יחידות הדיור בתכנית. תמהיל גודל יחידות דיור סופי ייקבע בשלב הכנת תכנית העיצוב, בהתאם לחוות דעת מהנדס העיר או מי מטעמו. |
| יחידות דיור סופי ייקבע בשלב הכנת תכנית העיצוב, בהתאם לחוות דעת מהנדס העיר או מי מטעמו. יחידות אלו יהיו בניהול ובבעלות אחודים. |
| יחידות אלו יהיו בניהול ובבעלות אחודים. |
מס' החלטה התוכן
02/04/2025 507-1099167 תא/מק/5150 - רובינשטיין הלר
25-0007ב' - - 6 דיון בהתנגדויות
חווד תחבורתית
עמ' 58 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
02/04/2025 507-1099167 תא/מק/5150 - רובינשטיין הלר
25-0007ב' - - 6 דיון בהתנגדויות
1. הולכי רגל – רח' רובינשטיין מתאפיין במדרכות מוסדרות משני צדיו, ברוחב מינימלי של 2.50 מ'. הרחוב מאפשר
נגישות לגן ברינקר ומרכז קהילתי ומתנ"ס רק"ע הנמצאים בצדו הדרומי, וכן למסחר מקומי הנמצא בפינת הרחובות סומקן ונרדור. הרחוב משרת תנועת הולכי רגל החוצה בין שכונות יפו ג' ונווה אילן לכיוון תחנת רכבת חולון וולפסון והמרכז הרפואי וולפסון, וכן מאפשר נגישות לדרי שכונה יפו ד' לכיוון רחוב הלר אל שבט צופי יפו, מרכז הטניס יפו ופארק דוידוף מצפון לה. רחוב רובינשטיין יאפשר תנועת הולכי רגל לשתי תחנות רק"ל של הקו האדום – מחרוזת והבעש"ט.
במסגרת הפרויקט יוסדר מחדש חתך רחוב רובינשטיין באופן שיאפשר הרחבת המדרכה הצפונית לכ-3.0-3.50 מ', והשלמת מדרכה בצמוד לחניון סומקין-נרדור. יתר על כן, תורחב המדרכה בגב תחנת האוטובוס רובינשטיין/ נרדור, תשופר הנגישות הקיימת בין רחוב רובינשטיין להלר דרך שצ"פ רחב שיפותח בין מבני המתחם, ודרך המשך רחוב חלמית העתידי אשר יתחבר בעתיד לרחוב הלר. תכנון רחוב חלמית החדש יאפשר תכנון מדרכות רחבות משני הצדדים, ברוחב שלא יפחת מ-3.0 מ'.
2. שבילי אופניים שביל האופניים הקיים ברחוב הלר מרוחק כ-80 מ' מהמתחם. שביל האופניים הקיים במחרוזת מרוחק כ-
200 מ' מהמתחם. שבילים אלה מאפשרים נגישות מערבה אל שביל האופניים המקביל למסלול הקו האדום של הרכבת הקלה, ומזרחה אל שביל אופניים היינריך היינה – דרך שלבים לכיוון מרכז העיר תל-אביב. הרחובות הפנימיים של השכונה ברובם ממותני תנועה ומאפשרים תנועת אופניים משולבת עם תנועה מוטורית.
רוחב זכות הדרך ברחוב המשולב המוצע בתכנית מאפשר תכנון שביל אופניים. יש לבחון הטמעת שביל האופניים במסגרת תכנון מפורט לדרך זו בשלב תכנית העיצוב.
3. תחבורה ציבורית התכנית המוצעת נמצאת בסמיכות למערכת הסעת המונים קיימת- רכבת ישראל (תחנת חולון וולפסון),
ומערכת הסעת המונים המתוכננת להיפתח בקרוב- הקו האדום של הרכבת הקלה בשד' ירושלים, ובמקביל אליה שימור הנת"צ הקיים ברחוב.
תחנת הרכבת הכבדה חולון וולפסון מרוחקת כ-350 מ' ממתחם רובינשטיין. במיקום זה מתוכנן לקום קו המטרו .M2 שתי תחנות רק"ל סמוכות למתחם רובינשטיין- כ-350 מ' מצפון-מערב מתוכננת תחנת הבעש"ט, וכ-450 מ' מדרום-מערב מתוכננת תחנת מחרוזת.
תחנות האוטובוס יישמרו במיקום הקיים כיום. במרחק של כ-50 מ' מדרום-מזרח למתחם נמצאת ברחוב רובינשטיין תחנה לשירות קווי אוטובוס מקומיים המבצעים את המסלול הלר-רובינשטיין-נרדור. במרחק של כ-50 מ' מצפון למתחם נמצאת ברחוב הלר תחנה לשירות קווי אוטובוס המבצעים מסלולים בין ערים בתוך המטרופולין.
מרחקי ההליכה מהמתחם אל תחנות התחבורה הציבורית תקינים ומקובלים, השכונה ככלל משורתת בצורה טובה מאוד על-ידי תחבורה ציבורית.
4. תקן חניה: לפי מסמך תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), מתחם רובינשטיין מוגדר באזור א' הנמצא במרחק
אווירי עד 300 מטרים מציר מתע"ן ועד גבול המגרש שנדרש בו מקומות חניה.הבינוי המתוכנן במתחם כולל כ-200 יח"ד ושטח מסחרי בתת קרקע של 200-550 מ"ר. לפי התקן, נדרשות בכל מבנה כ-170 חניות לרכב פרטי, 25 לאופנועים, 200 לאופניים. בפרויקט זה תקן החניה למגורים ולמסחר הוגדר ל-.0.8 במסגרת הפרויקט מתוכננים 3 חניונים תת-
קרקעיים נפרדים, עבור כל אחד מהמבנים. המסחר המתוכנן במתחם בעל אופי שכונתי-מקומי, ומיועד לשרת את דרי המתחם והשכונה הקרובים. לפיכך, אינו מצריך הגעה ברכב וביקוש מיוחד לחניות צמודות.
5. שטח תפעולי לפריקה וטעינה: לפי מסמך תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), יוגדר מקום חניה לפריקה או
לטעינה, להעלאת נוסעים או להורדתם, או לרכב שירותים או הצלה, לצרכי השימוש בנכס ותפעולו. בתכנון המתחם הוגדרו ארבעה מקומות חניה לפריקה וטעינה, שניים מתוכם מיועדים לשירות המסחר במבנה ,3 והשניים האחרים לשירות המסחר במבנים .1,2 מבנה 2 יוכל לעשות שימוש בכל אחת מ-4 החניות.
התייעצות עם הציבור
עמ' 59 מבא"ת ספטמבר 2007