פרוטוקול מאושר 25-0008 מיום 14-5-25

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול מספר 25-0008

ט"ז אייר תשפ"ה 14/05/2025 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:20

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, ראובן לדיאנסקי, עו"ד, אלחנן זבולון , מאיה נורי, עו"ד.

השתתפו ה"ה: ליאור שפירא, עו"ד מ"מ וסגן ראש העירייה יו"ר הועדה המקומית ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה

אלחנן זבולון סגן ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה

מיטל להבי סגנית ראש העירייה

ראובן לדיאנסקי, עו"ד משנה לראש העירייה

מאיה נורי שקד, עו"ד חברת מועצה

נכחו ה"ה: יואב זילברדיק, אדר' מ"מ מהנדס העיר, ומ. מח' תכנון מזרח ענת הדני, עו"ד ס.בכירה ליועמ"ש

אלי לוי מנהל אגף נכסי העירייה

אילנית שגב לוזון מנהלת אגף הכנסות מבניה

שירה קאשי דקלו סגנית מנהל אגף ושמאית הוועדה המקומית חגית נעלי יוסף מנהלת תכנון אסטרטגי

פרדי בן צור, עו"ד מזכיר ועדת בניין עיר

יובל רז, עו"ד עוזרת למ"מ וסגן ראש העירייה

נעה מורד, עו"ד עוזרת למ"מ וסגן ראש העירייה

עדי בסיס, אדר' מ. מח' תכנון יפו והדרום

לריסה קופמן, אדר' מ. מח' תכנון מרכז

רבקה פרחי מ. מח' תכנון צפון

תמיר קהילה, אדר' מ. מח' התחדשות עירונית

אירית לבהר גבאי רכזת תנועה ארוך טווח כלל אזורי אלה דוידוף מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל-אביב - יפו רות אריאל ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

חדוה מזרחי ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

חסרים: חן אריאלי סגנית ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה חיים מאיר גורן סגן ראש העירייה

אורנה ברביבאי חברת מועצה

אמיר בדראן, עו"ד חבר מועצה

דייבי דישטניק, ד"ר חבר מועצה

דודו לניאדו חבר מועצה

משקיפים אביגדור פרויד ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב - יפו עמי אלמוג נציג רשות מקרקעי ישראל

מצדה דרורי נציגת הועדה המחוזית משרד הפנים

מלי פולישוק, עו"ד משרד הפנים

פרוטוקול מספר 25-0008 מיום -14-5-2025 אושר בישיבה

מספר 25-0010 מיום 28-5-2025

תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
אישור פרוטוקול 25-0007ב מיום 02/04/2025
דרך - כפר שלם תב"ע 2580 דיון בהפקעה - דיון רגיל		1	.1
שימור שיכון העיתונאים דיון בדיווח	507-0857250	4	.2
מלון במתחם קאנטרי גלילות דיון בדיווח ()3	507-0468058	27	.3
בקשה לאיחוד חלקות ,99 100 בגוש 6929 רחוב שטיין ,33 35 תל אביב דיון באיחוד - דיון לאחר פרסום		43	.4
68-76 התחדשות יצחק שדה דיון בהפקדה	507-1289438	49	.5
מרחב היבשות דיון בעדכון המדיניות		69	.6
בית אמריקה דיון בהפקדה	507-1236413	83	.7
צפון פלורנטין 44 דיון בהפקדה	507-1112747	108	.8
מדיניות עיצוב פלורנטין דיון באישור מדיניות		159	.9
עדכון תכנית המתאר דיון בדיווח	507-1123876	171	.10

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול מספר 25-0008

ט"ז אייר תשפ"ה 14/05/2025 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:20

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, אלחנן זבולון , ראובן לדיאנסקי, עו"ד, מאיה נורי, עו"ד.

בכבוד רב,

אלה דוידוף

מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

תל-אביב - יפו

מצב השטח בפועל	יעוד ההפקעה	שטח ההפקעה במ"ר	שטח רשום במ"ר	בעלות	חלקה	גוש
פנוי, משמש כיום לדרך	דרך מאושרת	3,898 מ"ר כולל הפקעות עבר	3,898 מ"ר	מדינת ישראל ועיריית תל אביב	280	6129
פנוי.	דרך מאושרת ושטח לבניני ציבור	202 מ"ר	202 מ"ר	מדינת ישראל	11	6147
פנוי.	דרך מאושרת ושטח לבניני ציבור	179 מ"ר	179 מ"ר	מדינת ישראל	12	6147
פנוי לא מפותח.	דרך מאושרת ושטח לבניני ציבור	175 מ"ר	175 מ"ר	מדינת ישראל	13	6147
פנוי לא מפותח.	דרך מאושרת ושטח לבניני ציבור	107 מ"ר	107 מ"ר	מדינת ישראל	14	6147
פנוי לא מפותח.	דרך מאושרת ושטח לבניני ציבור	116 מ"ר	116 מ"ר	מדינת ישראל	15	6147
פנוי לא מפותח.	דרך מאושרת ושטח לבניני ציבור	142 מ"ר	142 מ"ר	מדינת ישראל	16	6147

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 - דרך - כפר שלם תב"ע 2580

25-0008ב' - - 1 דיון בהפקעה - דיון רגיל

מטרת הבקשה:

אישור הפקעה.

מיקום:

שכונת כפר שלם, רחובות הרב צוברי יוסף, ל"א, עדה (מימון). שטחי הדרכים ושצ"פ מול בית הספר העל-

יסודי שעתיד להיבנות למדעים ואמנויות ע”ש רונית אלקבץ.

גושים וחלקות בתכנית:

עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב השטח בפועל	יעוד ההפקעה	שטח ההפקעה במ"ר	שטח רשום במ"ר	בעלות	חלקה	גוש
סככות וצריפים.	דרך מאושרת ושטח לבניני ציבור	כ- 706 מ"ר	1,019 מ"ר	פרטיים	17	6147
סככות וצריפים.	דרך מאושרת ושטח לבניני ציבור	כ - 390 מ"ר	503 מ"ר	מדינת ישראל	18	6147
סככות וצריפים.	דרך מאושרת	כ - 157 מ"ר	973 מ"ר	מדינת ישראל	19	6147
פנוי לא מפותח.	דרך מאושרת	כ - 302 מ"ר	450 מ"ר	מדינת ישראל	33	6147
פנוי לא מפותח.	דרך מאושרת ושצ"פ	כ - 487 מ"ר	532 מ"ר	מדינת ישראל	34	6147
בית כנסת.	דרך מאושרת ושטח לבניני ציבור	238 מ"ר	238 מ"ר	מדינת ישראל	35	6147
בית כנסת.	דרך מאושרת ושצ"פ	266 מ"ר	266 מ"ר	מדינת ישראל	36	6147
פנוי לא מפותח.	שטח ציבורי פתוח	186 מ"ר	186 מ"ר	מדינת ישראל	38	6147
פנוי לא מפותח.	שטח ציבורי פתוח	כ- 142 מ"ר	197 מ"ר	מדינת ישראל	39	6147
סככות וצריפים.	דרך מאושרת	325 מ"ר	1,093 מ"ר	מדינת ישראל	119	6147

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 - דרך - כפר שלם תב"ע 2580

25-0008ב' - - 1 דיון בהפקעה - דיון רגיל

מצב תכנוני קיים:

השטח להפקעה מיועד לדרך מאושרת ולשטח ציבורי פתוח עפ"י:

תב"ע 2580 בתוקף לפי הודעה בי.פ 4330 מיום 27/08/1995 א' אלול תשנ"ה

מצב חוקי:

ההפקעה תבוצע לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך תפורסמנה הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.

חו"ד מה"ע:

ממליץ להפקיע חלק מחלקות ,17 ,18 ,19 ,33 ,34 ,39 119 בגוש ,6147 חלקה 280 בגוש 6129 וחלקות ,11 ,12 ,13 ,14 ,15 ,16 ,35 ,36 ,38 39 בשלמות לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0008ב' מיום 14/05/2025 תיאור הדיון:

אלי לוי: מבוקש לבצע הפקעה על פי תכנית תא/2580 בכפר שלם בדרום מזרח העיר מדובר על חלקות שהן

ברובן דרכים בתכנית מאושרת כבר הרבה מאוד שנים, כעת קיימת בניה של בית הספר על שם רונית אלקבץ וכחלק מהתכנון סביבת בית הספר יש להכשיר את הדרכים והסביבה על מנת לאפשר הסדרת תשתיות, כניסה לבניינים בכלל ולבית הספר ולמתחם כולו.

כמובן שבהליך ההפקעה ניידע את המחזיקים ומי שיהיה כמובן בעל זכויות בהתאם לקריטריונים נתנהל מולו בהתאם, מבוקש לאשר את ההפקעה.

ליאור שפירא: זו הפקעה מיידית?

עמ' 2 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 - דרך - כפר שלם תב"ע 2580

25-0008ב' - - 1 דיון בהפקעה - דיון רגיל

אלי לוי: זה תהליך, כעת נתחיל בפרסום עד שיישלחו מכתבים וינוהל משא ומתן לפינוי.

אלחנן זבולון: קיימים שם שני בתי כנסת? זה הבתי כנסת שאנו מטפלים בהם? יידאגו לכך שיקבלו מקום

חלופי?

אלי לוי: אנו מטפלים בהם, הם יקבלו מקום ראוי כפי שנהוג.

ליאור שפירא: מאשרים.

בישיבתה מספר 25-0008ב' מיום 14/05/2025 (החלטה מספר )1 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

להפקיע חלק מחלקות ,17 ,18 ,19 ,33 ,34 ,39 119 בגוש ,6147 חלקה 280 בגוש 6129 וחלקות ,11 ,12 ,13 ,14 ,15 ,16 ,35 ,36 ,38 39 בשלמות לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.

משתתפים: ליאור שפירא, עו"ד, ראובן לדיאנסקי, עו"ד, מאיה נורי, עו"ד, אלחנן זבולון.

עמ' 3 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
	130	חלק מהגוש	מוסדר	7097

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-0857250 תא/5061 - שימור שיכון העיתונאים

25-0008ב' - - 2 דיון בדיווח

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המחוזית לתכנון ובניה

מיקום:

כתובת:

שדה יצחק ,56 הפלמ"ח 13 תל אביב - יפו

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית: 1.987 דונם

מתכנן: מסטר-גל אדריכלים בע"מ , אגף תכנון העיר, מנהל הנדסה שמאי-אדי גרנשטיין

שיתוף ציבור- ענת נבו-ברקאי

יזם ומגיש: ועדה מקומית לתכנון ובנייה ת"א -יפו

בעלות: פרטיים

מצב השטח בפועל:

שיכון העיתונאים בשכונת יד אליהו הוא אחד מהשיכונים שתוכננו ונבנו עבור אגודות וארגונים מקצועיים במשק. המבנים תוכננו עבור אגודת העיתונאים בקרבת מערכות העיתונים שפעלו באותן השנים. השיכון כולל שני מבני מגורים ותוכנן ב-1964 ע"י האדריכלים אברהם יסקי, חתן פרס ישראל, ושותפו האדריכל אמנון אלכסנדרוני. המבנים מדגימים את המגוון האדריכלי האיכותי של בתי השיכון שנבנו בשנים שלאחר קום המדינה בעיר תל אביב-יפו.

עמ' 4 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

בין המבנים קיים מרחב פתוח. המבנים אינם תאומים, אך זהים באפיונם ובפרטים האדריכליים הייחודיים להם. שימור המבנים עולה בקנה אחד עם המגמה לשימור ערכים מאדריכלות של שנות ה- 50'

וה-60' של המאה ה-20'.

מצב תכנוני מוצע:

תחום התכנון המוצע נדון שש פעמים בוועדת השימור העירונית, לראשונה ב-.07.2013 בדיון האחרון בוועדת שימור מיום 13.6.2021 הוחלט לאשר את הבקשה לקדם את התכנית לוועדה המקומית ולהוסיף את המבנים לרשימת העירונית בהתאם לתוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה.

לאחר בחינה מקיפה של חישוב השטחים ואופן מימושם במגרש, הומלץ לקדם תכנית נקודתית לשימור המבנים בהמלצת מח' השימור, מח' תכנון מזרח ובאישור ועדת השימור.

בישיבתה מספר 19-0012ב' מיום 10/07/2019 (החלטה מספר )1 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה לפרסם הודעה על הכנת תכנית לשימור המבנים וכן תנאים להוצאת היתר בנייה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התו"ב.

1. תיאסר הריסת המבנים הקיימים.

2. תיאסר הוצאת היתרי בניה לשיפוץ ו/או תוספות בניה החורגות מהמעטפת הקיימת.

בכל מקרה, היתר בניה או היתר לשיפוץ יהיה באישור מחלקת השימור של עיריית ת"א-יפו ובתנאי שיוכח מעבר לכל ספק כי אין בהיתר המוצע כדי לפגוע בערכיו של המבנה.

3. תנאי למתן היתר בניה או היתר שיפוץ יהיה הכנת תיק תיעוד מלא שיתואם ויאושר ע"י מה"ע או מי

מטעמו. תוקף התנאים היה לשנתיים מיום ההחלטה.

בישיבתה מספר 20-0007ב' מיום 13/05/2020 (החלטה מספר )5 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה בהתאם להחלטת ועדת ערר מתאריך 08.03.2020 יש לפרסם הודעה מתוקנת על הכנת תכנית לשימור המבנים וכן תנאים להוצאת היתר בנייה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התו"ב, כמפורט:

1. תיאסר הריסת המבנים הקיימים.

2. תיאסר הוצאת היתרי בניה לשיפוץ ו/או תוספת, אלא באישור מחלקת השימור והועדה המקומית.

3. תנאי למתן היתר בניה או היתר שיפוץ יהיה הכנת תיק תיעוד מלא שיתואם ויאושר ע"י מה"ע או

מי מטעמו.

4. תוקף התנאים עד תאריך .31.12.2020 ניתן יהיה להאריך תקופה זו לשנה נוספת בסמכות ועדה

מקומית.

בישיבתה מספר 20-0024ב' מיום 16/12/2020 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה שמאחר ומועד תוקף ההחלטה עומד לפוג מאשרת הועדה להאריך את הפרסום בשנה נוספת עד תאריך31.12.2021בהתאם להחלטת ועדת הערר.

כמו כן קיבלה הועדה עדכון על התקדמות לקידום תכנית תא/מק/5061

כעת מובאת תכנית תא/מק/5061 לאישור הועדה המקומית להפקדה.

עמ' 5 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

התכנית גובשה ע"י צוות המתכננים ומחלקת השימור והתכנון בעיריית ת"א בתהליך מובנה של שיתוף עם בעלי הזכויות בחלקה.

גובש מתווה שמציע קביעה של המבנים כמבנים לשימור ללא תוספות בניה למעט תוספת מינימלית של מיגון ומרפסת שירות בעורף המבנים ,באופן מוצנע ביחס למבט מהרחוב. בקומת הקרקע יתאפשר שימוש לאחסנה בקירות המשך של הממ"דים. התכנית קובעת תנאים לשימור המבנים והחצר ומייצרת מנגנון לניוד הזכויות הלא מנוצלות ותמריצי שימור נוספים במטרה לאפשר את מטרות השימור בפועל.

מטרת התוכנית:

1. קביעת המבנים ברח' יצחק שדה 58 ורח' הפלמ"ח 13 כמבנים לשימור, כמנוף לחשיפת ערכים

אדריכליים של מורשת הבנויה בשנים שלאחר קום המדינה במזרח העיר.

2. עידוד שימור ושיקום המבנה קביעת הוראות והנחיות להבטחת השימור בפועל ויצירת מנגנון

כלכלי שיאפשר זאת.

עיקרי הוראות התוכנית:

1. קביעת המבנים ברח' יצחק שדה 58 ורח' הפלמ"ח 13 כמבנים לשימור בהגבלות מחמירות ויותרו

בו תוספות בניה חלקיות בלבד עבור מיגון ומרפסות שירות וכמפורט בנספח הבינוי לתוכנית זו,ללא פגיעה בערכי המבנה

2. קביעת הוראות לשימור המבנים ע"י מניעת פגיעה, שיקומם ותחזוקתם

3. קביעת תמריצים לשיקום ולשימור באמצעות החלת תמריצים בהסתמך על תוכנית השימור

2650ב ובכלל זה הגדרת היקף זכויות הבניה האפשרויות למימוש במגרש והעברת זכויות הבניה הלא מנוצלות ותמריצי השימור למגרש מקבל במטרה לאפשר את שימור המבנים בפועל. היקף התמריצים כ- 1500 מ"ר.

4. קביעת הוראות פיתוח וחניה תת קרקעית במגרש

פירוט המצב המוצע:

מס' קומות:

יצחק שדה 58 : 4 קומות+ק"ע / הפלמ"ח 13 : 3 קומות + ק"ע

גובה:

יצחק שדה 58 : 17.90 מ' / הפלמ"ח 13 : 14.90 מ'

תכסית

%40 משטח המגרש

קווי בניין:

לפי הבניינים הקיימים למעט התרת הקמת וממדים ומרפסות שירות במרווח האחורי שבין המבנים.

עמ' 6 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב מוצע		מצב קיים		נתונים
מ"ר	%	מ"ר	%	תכנית	נושא
2096 מנוצל בפועל + 178 זכויות לא מנצלות לניוד	%100	1987	%100	++K+367מ ג1	זכויות בנייה על קרקעי עיקרי
		291
		2274		סה"כ עיקרי
218	%11	-	-	הקלות
1116	-	-	-	תמריצי שימור
3608		2274		סה"כ
1512	-	-	-	-	סה"כ זכויות לניוד עתידי
מיגון כ- 12 מ"ר ליח"ד X 12 14=168		מיגון כ- 12 מ"ר ליח"ד X 12 14=168		שטחי שירות- לא קיים פרוטוקול שטחי שירות לרוונטי	שטחי שירות
630	%32	3182	%160	ע1	זכויות בנייה תת קרקעי
4277		5689			סה"כ

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

נושאים נוספים

תנועה וחניה:

התכנית מאפשרת הקמת חניה תת קרקעית באמצעות מתקן חניה אוטומטי עם תא קליטה בקומת הקרקע. הכניסה לחניה תהיה מרחוב הפלמ"ח.

עפ"י חו"ד מחלקת התנועה בעת"א מוצע לאשר תקן חניה של 1:0.8 בדומה למדיניות המאושרת לאזור.

לאור הנסיבות צוות התכנון מבקש מהועדה המקומית חריגה מהמדיניות במטרה לאפשר חניה אחת כל דירה קיימת כחלק מתמריצי השימור, תתכן בקשה לפטור מחניה בעת מימוש התוכנית, כחלק מתמריצי השימור

דירות קיימות 14

מספר חניות לפי תקן 1:0.8 11 חניות

מספר חניות לפי תקן 1:1 14 חניות

הפרש 3 חניות

טבלת השוואה:

עמ' 7 מבא"ת ספטמבר 2007

ללא שינוי	יצחק שדה 58 : 8 הפלמ"ח 13 : 6 סה"כ : 14		מספר יח"ד
142 מ"ר כולל מרפסות פאטיו	109 מ"ר		גודל יח"ד ממוצעת
ל"ר	ל"ר		מס' יחידות מלונאיות
ל"ר	ל"ר		שטחי מסחר
ללא שינוי	יצחק שדה 58 : 17.90 מ' הפלמ"ח 13 : 14.90 מ'		גובה
ללא שינוי תותר הקמת מתקן חניה אוטומטי במרווח שבין המבנים בלבד ועד גבולות המגרש הצידיים בתחום זה בכפוף לשמירה על מטרות השימור	קדמי יצחק שדה– 10 מ' קדמי הפלמ"ח– 6 מ' צידי- 4 מ' בתת הקרקע קו בנין 0 בכפוף לעמידה בהוראות תכנית ע1		קווי בניין
ללא שינוי	יצחק שדה 58 : 4 קומות+ק"ע הפלמ"ח 13 : 3 קומות + ק"ע		קומות
תותר הקמת חניה תת קרקעית במגבלות השימור תקן החניה יהיה 1:0.8 בהתאם למדיניות העירונית. לבחינת הועדה מקומית אפשרות לאישור תקן 1:1	מותרת הקמת חניה תת קרקעית בהתאם לתכנית ע1 מספר חניות לפי תקן תקף 1:1 לדירות עד 120 מ"ר 1.33 לדירות מעל 120 מ"ר		חניה

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

ועדת שימור:

בישיבתה מספר 21-02 מיום 13/06/2021 (נושא מספר )6 דנה ועדת השימור בתכנית והחליטה לאשר את הבקשה לקדם את התכנית לוועדה המקומית ולהוסיף את המבנים לרשימת העירונית בהתאם לתוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה.

שיתוף ציבור:

בתאריך 15.6.20 התוכנית אושרה לקידום בכפוף לשיתוף ציבור בתת ועדה לשיתוף ציבור בהשתתפות:

דורון ספיר, אופירה יוחנן וולק, ליאור שפירא, אודי כרמלי, אורלי אראל.

סיכום ביניים מתאריך 2.11.21 נערך ע"י ענת ברקאי נבו

מטרת תהליך שיתוף הציבור: יידוע כלל בעלי הדירות על קידום תכנית שימור למתחם, קיום דיאלוג עם

נציגי בעלי הדירות בנוגע לתכנית המקודמת והגעה להסכמות בנוגע לעיקרי התכנית.

עמ' 8 מבא"ת ספטמבר 2007

	מטרת הפגישה	מ		תאריך	ת
	פגישת הכרות ותחילת תהליך שת"צ עם נציגות המתחם	פ		7.20	0
	סיור שטח של צוות התכנון ונציגי העירייה בבניינים ובדירות			3.8.20	0
	פגישה עם נציגות המתחם לצורך התייחסות לנקודות שהועלו ע"י הדיירים		3.9.20	3.9.20
	במהלך הסיור והצגת חלופות שימור לנציגות הדירים
	פגישה עם דיירי המתחם להצגת חלופה שנבחרה ע"י נציגות המתחם			5.1.21	1
	פגישה עם נציגות המתחם בנושא התקדמות התכנית לאור אישורה אצל מהנדס	ה	9.6.21	9.6.21
	העיר
	פגישה עם נציגות המתחם והשמאי מטעמם	פ		13.10.21	1

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

תהליך השיתוף כלל: פגישות עם נציגות הדיירים, פגישות עם כלל הדיירים, סיור שטח, קשר ישיר בין

אדריכל התכנית לבין נציגות הבניין, שיחות אישיות ועוד.

הפגישות שהתקיימו:

המשך תהליך שת"צ נדרש:

- החלופה שנבחרה מאפשרת מעבר לקביעה של בניין לשימור ובנוסף תוספת של מרפסת קיימת לדירה, תוספת של ממ"ד ומרפסת פתוחה בחלקים האחוריים. זאת בכדי שתהיה אפשרות להרחיב את הדירות, לספק מיגון ובו בעת לשמור על ערכי השימור, כיוון והחזות המקורית תישאר והתוספות יהיו בעורף בצורה שלא תראה מהרחוב.

- הדיונים שהתמקדו בהיבט התכנוני נשארו פרי וצוות התכנון והדיירים הגיעו לעמק השווה. יחד עם זאת, הדיירים רואים בהוספת מתקן חניה לתחשיב השמאי כנושא אקוטי מבחינתם שעדיין אינו נפתר.

אגף תנועה (חו"ד מתאריך :)1.12.21

בהתאם למדיניות הוועדה המקומית מיולי ,2020 תקן החניה למגורים יהיה 0.8:1 (12 מקומות חניה) ולא ניתן לחרוג מזה. תוספת החניה תעשה בהתאם לעקרונות השימור ותתבצע רק אם לא תפגע בערכי השימור. כניסה לחניה תתאפשר מרחוב הפלמ"ח בלבד.

חו"ד הצוות: (מבנים לשימור)

א. להמליץ להפקיד את התוכנית לדיון בוועדה מחוזית בכפוף לתנאים הבאים:

1. תנאים למתן היתר: הכנת תיק תיעוד מפורט למבנים לשימור וקבלת אישור מחלקת השימור.

2. תנאי למתן תעודת אכלוס עבור ביצוע תוספות הבניה במגרש מכוח תכנית זו יהיה סיום

עבודות השימור במבנים לשימור על פי הנחיות מחלקת השימור. תנאי זה הינו תנאי מהותי אשר סטייה ממנו תהווה סטייה ניכרת.

3. תנאי להפקדת התכנית העתידית המניידת יהיה הבטחת ביצוע שימור המבנים בפועל.

עמ' 9 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

4. הועדה המקומית תהיה רשאית להתנות היתר אכלוס המבנה במגרש אליו נוידו הזכויות

בתוכנית עתידית, בחלקן או במלואן, בביצוע בפועל של הוראות השימור במבנה לשימור או במתן ערבות בנקאית להשלמת עבודות השימור ע"פ דרישות מהנדס העיר.

5. היות שהועדה המקומית הינה מגישת התוכנית אין בתוכנית זו כתב שיפוי.

ב. יש לבחון אפשרות לקביעת תקן חניה 1:1 (המהווים 14 מקומות חניה) באופן חריג, כפי שעלה

בתהליך שיתוף הציבור.

ג.

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י מבנים לשימור)

תוקף פרסום הודעה על הכנת תכנית לשימור מבני שיכון העיתונאים וכן תנאים להוצאת היתר בנייה לפי סעיפים 77 ו-78 , יפוג בתאריך .31.12.2021

במהלך השנה האחרונה צוות התכנון קידם תוכנית לשימור בשיתוף עם הבעלים במבנה , מתוך רצון להשיג את מטרות השימור ללא פגיעה בדיירים הקיימים. התוכנית תובא לדיון להמלצה להפקדה בוועדה הקרובה.

במקביל, הוחלט ע"י ועדה מחוזית כי התוכנית הינה בסמכות ועדה מחוזית ולפיכך נדרש תיאום נוסף מוקדם עם הועדה המחוזית ועמידה בכל דרישותיהם להגשת התוכנית בפועל.

מבוקש להאריך את תוקף התנאים בשנה נוספת עד לתאריך .31.12.2022

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 21-0025ב' מיום 15/12/2021 תיאור הדיון:

שירה ספוקויני: התוכנית לשימור שיכון העיתונאים מוגשת ע"י הועדה המקומית. הדיון הינו להמלצה

להפקדה. מחלקת השימור תפתח את הדיון ותשפוך אור על ייחודיות המבנה.

הדס נבו-גולדברשט: שני המבנים נבנו לטובת העיתונאים בשנות ה60 .מבנים מיוחדים ואנחנו מבקשים

להוסיף להם מינימום בינוי שיאפשר את המשך קיום הבניין ושימור שני המבנים ולנייד את יתרת הזכויות בהתאם לניוד הזכויות לפי תוכנית השימור.

דני מאסטר: מציג את תוכנית

אסף הראל: איזה שימור זה? תרחיב לעניין החניה, ברגע שמניידים ולרוב זה שימור מחמיר. אם אנחנו

בשימור מחמיר אז למה אנחנו עושים חניות?

דני מאסטר: בחנו טווח של חלופות משימור מחמיר, החל מחלופה שלא מוסיפים כלום ועד חלופה

לשימור הכוללת תוספת על הגג ומאחורה. לאור צרכים של הדיירים גיבשנו את המתווה הזה שמצד אחד מאזן את הרצון לשמר ומצד שני מנסה לצמצמם את פגיעה בדיירים.

שירה ספוקויני: הדיירים יכלו להוציא היתר בניה לתוספות ותמ"א אבל אנחנו לא רוצים ללכת נגד

הדיירים.

אסף הראל: אם בכל זאת הם יתבעו אז עדיף בלי חניות ובלי ממ"דים.

אורלי אראל: העמדה שלנו שלא הרענו את מצבם. אנחנו מאפשרים ממ"ד ,חניה דברים שהם לא יכלו

שלא לקבל במסגרת היתר של התמ"א.

הדס נבו-גולדברשט: תוספת החניה לא פוגעת בערכים של הבניין לכן המלצנו על מתקן חניה. אין השלכה

והשפעה על הבינוי והשטח המשותף בין המבנים.

אסף הראל: התקן חניה מגיע ממקום משפטי

אורלי אראל: תקן החניה בתוכניות חדשות במזרח העיר הוא 0.8 . היות שזה תבע אנחנו מבקשים מהועדה

לשנות במקרה הזה את המדיניות לאשר תקן 1/1 מכיוון וזה מקרה יוצא דופן.

מיטל להבי: מה השלביות בין חיזוק לניוד הזכויות.

דורון ספיר: איך מוודאים את השיפוץ?

שירה ספוקויני: אחרי שהתוכנית תקבל תוקף, הדיירים יתחילו תהליך של תוכנית חדשה לניוד הזכויות,

אנחנו נסייע להם בניוד הזכויות ובמסגרת התוכנית הבאה יקבע שתמורת מכירת הזכויות יהיו חייבים לשמר.

הדס נבן-גולדבלט: תנאי למימוש הזכויות הוא שלא להשתמש בזכויות בבנין אחר ללא ביצוע בפועל של

שימור הבנין.

עמ' 10 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

אורלי אראל: כמו בתוכנית השימור אתה מנייד זכויות מי שקונה אתה זכויות והוא ממש אותם והתנאי

שזה מימוש הזכויות וזו תוכנית כלכלית .

שירה ספוקויני: התוכנית מאוזנת ולכן לדעתנו היא לא מהווה פגיעה. לקחנו בחשבון את הדו"ח הכלכלי

לכל ההוצאות שהם עומדים להוציא והוא מהווה מסמך רקע לתוכנית.

רועי אלקבץ: בנין כזה אתה לא מבין מה יש לשמר? איך אפשר למנוע למול הערך השימורי למול הזכויות

של אנשים צריך לבחון את הדברים הללו.

דורון ספיר: בסופו של דבר זו החלטת של ועדת השימור.

אודי כרמלי: אפשר לשאול את שאלת המקרו, האם שווה המסע של כל התביעות בנושא תוכנית השימור.

אני חושב שכן כי הערך של השימור הוא הרבה יותר גדול מערכם של כמה בנינים. בתקופה שהעיר מאוימת כי עדין אחרי תוכנית השימור אנחנו עם כמות גדולה של תביעות. לכן כי ברור לנו שאנחנו בוחרים את המקומות שחשוב לנו להיכנס לביצה הזו. יש מקומות שפחות צריכים שימור הכל ענין של איזונים.

רועי אלקבץ: חשוב על מה לוותר ועל מה לעשות

אודי כרמלי: אנחנו עוברים הרבה ביקורת מערכתית.

אורלי אראל: זכויות התמ"א לא מנוידות.

מיטל להבי: מאיפה נלקחו זכויות מנוידות

שירה ספוקויני: מזכויות של הרחבות שלא מומשו.

מלי פולישוק: אין כאן פיצויים כי הם מקבלים זכויות.

אודי כרמלי: לא. ברגע שיש תב"ע יכול כל אדם לבוא ולטעון שיש פגיעה ועכשיו צריך להוכיח. עשו פה

בדיקה כלכלית ואנחנו חושבים שאין כאן פגיעה..

דורון ספיר: להמליץ על התוכנית להפקדה במחוז.

בישיבתה מספר 21-0025ב' מיום 15/12/2021 (החלטה מספר )6 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

א. לאשר להעביר את התכנית לדיון להפקדה בועדה המחוזית בכפוף לתנאים הבאים:

1. תנאים למתן היתר: הכנת תיק תיעוד מפורט למבנים לשימור וקבלת אישור מחלקת השימור.

2. תנאי למתן תעודת אכלוס עבור ביצוע תוספות הבניה במגרש מכוח תכנית זו יהיה סיום

עבודות השימור במבנים לשימור על פי הנחיות מחלקת השימור. תנאי זה הינו תנאי מהותי אשר סטייה ממנו תהווה סטייה ניכרת.

3. תנאי להפקדת התכנית העתידית המניידת יהיה הבטחת ביצוע שימור המבנים בפועל.

4. הועדה המקומית תהיה רשאית להתנות היתר אכלוס המבנה במגרש אליו נוידו הזכויות

בתוכנית עתידית, בחלקן או במלואן, בביצוע בפועל של הוראות השימור במבנה לשימור או במתן ערבות בנקאית להשלמת עבודות השימור ע"פ דרישות מהנדס העיר.

5. היות שהועדה המקומית הינה מגישת התוכנית אין בתוכנית זו כתב שיפוי.

ב. יש לבחון אפשרות לקביעת תקן חניה 1:1 (המהווים 14 מקומות חניה) באופן חריג, כפי שעלה

בתהליך שיתוף הציבור.

ג. הוועדה המקומית תכנס כמגישת התכנית.

משתתפים: דורון ספיר, אסף הראל, רועי אלקבץ, ליאור שפירא, אופירה יוחנן וולק, אלחנן זבולון, מיטל להבי

עמ' 11 מבא"ת ספטמבר 2007

המלצת הצוות	מענה	טענה
לקבל את ההתנגדות ולהוסיף את הניסוח המוצע המתייחס למנגנון יחסי המרה, שווי והשגה עליהם.	בתכנית חסרה התייחסות למנגנון קביעת יחס המרה והאפשרות להגיש השגה על השווי למ"ר מבונה שיקבע ע"י הועדה לגבי הזכויות לניוד. מוצע להוסיף סעיף (4.1.2ב): "התאמת היקפי הבניה לפערי שווי קרקע - היקף שטחי הבניה המועברים (1265 מ"ר) מהמגרש אל מגרש מקבל יותאמו לפערי שווי קרקע למ"ר זכויות בניה בין המגרשים כפי שיקבע שמאי הועדה המקומית".	חסרה התייחסות בתכנית למנגנון קביעת יחס המרה וקביעת שווים וכן אפשרות להשגה עליהם.
לקבל את ההתנגדות ולתקן את ניסוח הערה ברמת הטבלה בהתאם לניסוח המוצע	נוסח הרישא ל'הוראות טבלה 5' בתקנון המופקד: "בנוסף לזכויות הבניה המפורטות בטבלה 5 יותרו תמריצי שימור, זכויות שהיו מאושרות במגרש אולם אינן מנוצלות במגרש וזכויות מתוקף הקלות שניתן היה לאשר -שניתן יהיה לניידן למגרש אחר במסגרת תוכנית ובהתאם למפורט בסעיף 4.1.2 סעיף קטן א'." ניסוח זה מייצר סתירה ובלבול לעומת הכתוב בסעיף (4.1.2א) - "ניתן יהיה לנייד בתוכנית עתידית, בסמכות הוועדה המחוזית, 1,265 מ"ר לטובת שימור המבנה. זכויות אלו מורכבות מזכויות בלתי מנוצלות במגרש, עלויות השימור ומתמריצים נוספים". ונפרט - משילוב שתי ההוראות נוצרת סתירה – הרכיבים התכנוניים המרכיבים את סל הזכויות לניוד אינם זהים בין שתי ההוראות. (פעם אחת – תמריצי	הרכיבים התכנוניים המרכיבים את סל הזכויות לניוד אינם זהים בין ההוראות המגדירות אותם בין הסעיפים השונים בתקנון ויש לייצר נוסח אחיד.

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

פרטי תהליך האישור:

מליאת הועדה המחוזית בישיבתה מספר 939 מיום 18/12/2023 דנה בתכנית והחליטה:

הודעה על פי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה התפרסמה בילקוט פרסומים מספר 12360 בעמוד 7701 בתאריך .07/05/2024

כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא:

Marker The 16/05/2024

ישראל היום 17/05/2024

מעריב 24/05/2024

פירוט ההתנגדויות, דברי המענה להתנגדויות והמלצות:

בתקופת ההפקדה הוגשו התנגדויות לתכנית כמפורט בטבלה.

• יש לציין, כי במערכת המבא"ת לא אותרו תצהירים מלווים להתנגדויות שאושרו (מלבד להתנגדות מהנדס העיר תל אביב יפו. ואלו ההתנגדויות שהוגשו:

אודי כרמלי פילון 5 ת"א

אילנה סולמי תל אביב

דן דרין רדינג 20 תל אביב - יפו 69024

ערן וניב לב תל-אביב

מענה להתנגדות מס': 1 התנגדות מה"ע אודי כרמלי

עמ' 12 מבא"ת ספטמבר 2007

	שימור, זכויות בלתי מנוצלות והקלות, ופעם שניה – זכויות בלתי מנוצלות, עלויות שימור, ותמריצים נוספים). לאור מעמדה של ההוראה לטבלה נכון יהיה לכתוב באופן נומרי את יתרת הזכויות לניוד היות ואלו נקבעו. מוצע לתקן את הניסוח של ההערה בטבלה כך: בנוסף לזכויות המפורטות בטבלה 5 יותרו 1265 מ"ר לניוד כמפורט בסעיף 4.1.2 סעיף קטן א.
לקבל את ההתנגדות ולתקן את הניסוח בהתאם לניסוח שהוצע	תכנית עתידית לניוד זכויות בסמכות ועדה מחוזית: בסעיף (6ב) בהחלטת הוועדה המחוזית מספר 937 מתאריך 30.10.23 נקבע כי: "תכנית עתידית תהיה בסמכות בהתאם לדין, ובהתאם כל ההוראות הקובעות סמכות בתכנית יוסרו". לאחר מכן, בישיבה פנימית מס' 939 מתאריך ,18.12.23 החליטה הוועדה המחוזית ש"בהוראות התכנית יקבע כי ניתן יהיה לנייד בתכנית עתידית, בסמכות הוועדה המחוזית...". אנו מבקשים להציע את החלופה הבאה: התכנית נשוא ההתנגדות תכיל הוראה ולפיה תכנית עתידית לניוד זכויות תהיה בסמכות ועדה מקומית היה וימצא מגרש סמוך למגרש שיכון העיתונאים, אשר בו מקודמת תכנית התחדשות עירונית אשר במסגרתה מבוקש לרכוש זכויות לניוד ממגרש שיכון העיתונאים נשוא התכנית, באמצעות קו כחול אחד שיכלול את שני המגרשים. לראייתנו, ניתן להטמיע בתכנית דנן הוראה ולפיה במידה ויימצא 'מגרש מקבל' סמוך עם המגרש נשוא התכנית, יתאפשר ניוד אותו סל זכויות ותמריצים הקבוע במסגרת התכנית אל המגרש הסמוך, כאשר, כאמור, הקו הכחול של תכנית זו יכיל גם את מגרש שיכון העיתונאים. במסגרת תכנית כזו, שימור מבני שיכון העיתונאים בפועל יהווה תועלת ציבורית באופן התואם את סמכויות הועדה המקומית לפי תכנית המתאר העירונית תא/.5000 באופן כזה, התכנית דנן תהווה בסיס גם לתכנית עתידית בסמכות ועדה מקומית שתכלול את המבנה לשימור ואת המגרש האחר שעבורו שימור המבנה יהווה תועלת במסגרת אחת וזאת בנוסף לחלופה הקיימת של תכנית ניוד זכויות "רגילה" בעלת שני קווים כחולים שתיעשה בסמכות הועדה המחוזית כפי שנקבע בתכנית המופקדת. נוסח מוצע: "היה ויימצא מגרש סמוך למגרש שיכון העיתונאים כך שתתאפשר הכנת תכנית הכוללת את שני המגרשים ברצף קרקעי בקו כחול אחד, תוכל הועדה המקומית בתכנית בסמכותה לקבוע את היקף הזכויות שנקבעו לניוד בתכנית זו עבור המגרש הסמוך ובהתאם לקבוע הוראות מחייבות לשימור המבנה בהתאם לתכנית זו כתועלת ציבורית עבור תוספת זכויות הבניה במגרש הסמוך ."	כמענה להחלטת הוועדה המחוזית מיום 18.12.2023 ולפיה תכנית עתידית לניוד זכויות תהא בסמכות הוועדה המחוזית, מבוקש לייצר במסגרת התכנית דנן חלופה תכנונית שתאפשר כי תכנית כאמור תהיה בסמכות הוועדה המקומית באופן שייעל את ההליכים ואת אפשרות מימושה.

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

עמ' 13 מבא"ת ספטמבר 2007

המלצת הצוות	מענה	טענה
לקבל את ההתנגדות	שיכון העיתונאים בשכונת יד אליהו הוא אחד מהשיכונים שתוכננו ונבנו עבור אגודות וארגונים מקצועיים במשק. המבנים תוכננו בקרבת מערכות העיתונים שפעלו באותן השנים. השיכון כולל שני מבני מגורים ותוכנן ב-1964 ע"י האדריכלים אברהם יסקי, חתן פרס ישראל, ושותפו האדריכל אמנון אלכסנדרוני. המבנים מדגימים את המגוון האדריכלי האיכותי של בתי השיכון שנבנו בשנים שלאחר קום המדינה בעיר תל אביב-יפו. בין המבנים קיים מרחב פתוח. המבנים אינם תאומים, אך זהים באפיונם ובפרטים האדריכליים הייחודיים להם. שימור המבנים עולה בקנה אחד עם המגמה לשימור ערכים מאדריכלות של שנות ה- 50' וה-60' של המאה ה-20'. סוגיית שימור המרחב נשוא התכנית נדון פעמים רבות בוועדת השימור העירונית, לראשונה ב-.07.2013 במרוצת השנים התכנית גובשה ע"י צוות המתכננים, שמאי ומחלקת השימור והתכנון בעיריית ת"א בתהליך מובנה של שיתוף עם בעלי הזכויות בחלקה. בדיון האחרון בוועדת שימור מיום 13.6.2021 הוחלט להוסיף את המבנים במרחב התכנון לרשימה העירונית של מבנים לשימור בהתאם לתוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה. גובש מתווה שמציע קביעה של המבנים כמבנים לשימור ללא תוספות בניה למעט תוספת מינימלית של מיגון ומרפסת שירות בעורף המבנים ,באופן מוצנע ביחס למבט מהרחוב. בקומת הקרקע יתאפשר שימוש לאחסנה בקירות המשך של הממ"דים. כמו כן, התכנית קובעת תנאים לשימור המבנים והחצר ומייצרת מנגנון לניוד הזכויות הלא מנוצלות ותמריצי שימור נוספים במטרה לאפשר את מטרות השימור בפועל. לאחר בחינה מקיפה של חישוב השטחים ואופן מימושם במגרש, הומלץ לקדם תכנית נקודתית לשימור המבנים בהמלצת מח' השימור, מח' תכנון מזרח ובאישור ועדת השימור. במסגרת קידום התכנית דנן הוחלט לבסס את אופן חישוב היקף הזכויות לניוד ע"פ מתווה לחישוב זכויות לניוד שנקבע כבר בתכנית קודמת מאושרת בסמכות מחוזית, הכוללת גם היא מבנה בעל מאפיינים דומים שהוכרז לשימור. על בסיס מתווה חישוב זכויות זה, נמצא כי היקף הזכויות לניוד עבור המבנים בתכנית שיכון העיתונאים עומד על 1693 מ"ר. בהמשך, לאחר בחינה, הגיעה הוועדה המחוזית למסקנה כי היקף הזכויות לניוד צריך לעמוד על 1265 מ"ר. המתנגדים, באמצעות שמאי מטעמם מבססים את טענתם זו על שני אדנים: .1 הצגת תכנית לשימור בהרצליה בסמכות מחוזית, וזו הגדילה אחוזית את התמריצים ביחס לתכנית השימור של תל אביב 2650ב שאושרה ב-2008ואף הוסיפה	היקף זכויות הבניה לניוד: בתכנית שהוגשה לוועדה המחוזית ע"י הועדה המקומית נכתב כי יותרו 1693 מ"ר לניוד למגרש אחר באמצעות תכנית בסמכות מקומית בהתאם למתווה שנקבע בתכנית השימור. המ"ר נקבע ע"י שמאי התכנית ונבדק ע"י שמאי בעלי הנכסים גם כן לשם הבטחת כדאיות כלכלית ומימוש השימור והשיפוץ. בעקבות החלטת המחוז, המ"רים קוצצו דרמטית, והתכנית הופקדה עם 1265 מ"ר סה"כ וכן תכנית הניוד תהיה בסמכות מחוזית. האמור, הופך את התכנית לבלתי כדאית מבחינה כלכלית ויקשה על מימושה בפועל. מצ"ב דוח שמאי המחזק את טענתנו. מבקשים להגדיל את היקף הזכויות הבנייה לניוד לסך שלא יפחת מ-1700 מ"ר עיקרי.

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

מענה להתנגדות מס' :2

המתנגדים בעלי הנכס בגוש 7097 חלקה 130 באמצעות נציגות הבית המשותף ברח' הפלמ"ח 13 ע"י אילנה רועי סולמי ונציגות הבית המשותף ברח' יצחק שדה 56 ע"י עו"ד ערן לב.

המתנגדים מס' 2 לא צירפו תצהיר להתנגדותם.

עמ' 14 מבא"ת ספטמבר 2007

	תמריצים לניוד לשם מימוש פרוייקטים לשימור (. .2 הצגת מתווה חישוב זכויות כפי שאושר בתכנית קודמת מאושרת בסמכות מחוזית עם מבנה שהוכרז לשימור בעל מאפיינים דומים (איינשטיין). מבלי לגרוע מעמדת הוועדה המחוזית לפיה התכנית נמצאת כמאוזנת כלכלית, אין התנגדות כי היקף הזכויות יקבע לפי המתווה שהוועדה המקומית הציגה בעת הדיונים להפקדת התכנית.
לדחות את ההתנגדות	התכנית המופקדת מאפשרת כבר כיום תוספת והתקנת ממ"דים בתאום עם מחלקת השימור וללא תלות בשאלת הזכויות לניוד. לתמריץ שמגדיל את הזכויות בכל שנה ללא מגבלה אין כל הצדקה תכנונית בתכנית נקודתית אשר נכתבה עבור מבנה מסוים ומתאימה למידותיו באופן מדויק. התכנית קבעה סל תמריצים סגור ומלא אשר מאפשר לשמר בפועל את המבנה ולא נדרשת תוספת מעבר לכך.	מבקשים להוסיף הוראה בדבר הגדלת היקף השטחים לניוד בשיעור של %5 לשנה מתחילת השנה הראשונה ועד למימוש הזכויות לשם הבטחת מימוש התכנית וביצוע בפועל של השימור בגלל הצורך בתוספת ממ"דים.
לדחות את ההתנגדות	קרן רמז ארלוזרוב הוקמה על פי החלטת הועדה המחוזית בתכנית תא/ /2597 א-"רמז ארלוזורוב", שם קבעה כי תקום קרן שמטרותיה רכישת קרקעות לשטחי ציבור בדרום העיר וקידום מימוש שימור מבנים לשימור מחמיר ע"י תכנית תא/2650ב היא תכנית השימור העירוני. הקרן שהוקמה ע"פ החלטה זו, קיבלה את אישורו של משרד הפנים ב17.5.12 ונועדה לשמש למימון עבור מבנים לשימור מתכנית השימור 2650ב ועבורם בלבד, ומשכך לא ניתן לייעד את כספי קרן השימור למימון עבור מבנים לשימור שאינם מתוקף תכנית 2650ב.	מבקשים להפקיד את הזכויות לניוד בקרן השימור (קרן רמז ארלוזורוב) בתמורה לביצוע השימור. החלטת הועדה המחוזית ביחס לתכנית תא//2597א רמז ארלוזורוב, מיום ה-21.1.2008 – תנאי למתן תוקף לתכנית יהיה פתיחת 2 חשבונות ייעודיים: האחד עבור רכישת קרקעות לצורכי ציבור בדרום העיר והשני עבור שימור בפועל של מבנים שנקבעו לשימור מחמיר בתכנית השימור 2650ב. היות והועדה המחוזית כבר החליטה להקים את הקרן לשימור, מבקשים כעת

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

עמ' 15 מבא"ת ספטמבר 2007

		שתחליט שגם הזכויות לניוד מתוקף תכנית זו יופקדו באותה קרן ובכך מימוש התכנית לשימור, תוספת ממדים ושיפוץ יוכל להתבצע מיד עם אישורה.
לדחות את ההתנגדות	ראשית, היוזמות התכנוניות המוצגות ע"י המתנגדים נמצאות בשלבי תכנון ראשוניים בלבד בעוד שהתכנית דנן מצויה כבר בשלב מתקדם של דיון בהתנגדויות. התכנון המבוקש במגרש ממזרח למגרש נשוא תכנית שיכון העיתונאים המוצג בהתנגדות נמצא בשלב התחלתי ביותר של בדיקת היתכנות - נמסר לנציגים/יזמים תשקיף המבטא את העקרונות התכנוניים הבסיסיים למרחב התכנון. התשקיף שהתבקש על ידי היזמים לא כלל את המגרש נשוא תכנית שיכון העיתונאים בקו הכחול המבוקש לצורך קידום תכנון זה. מכל מקום, גם לו היה מבוקש תכנון זה במסגרת התשקיף, הרי שתכנון זה לא היה תואם את המגמות התכנוניות משעסקינן במרחב תכנון שבמצב הנכנס הוא צפוף ביותר. ונבהיר, המשמעות של הגדלת הקו הכחול והכנסת המגרש של שיכון העיתונאים (מגרש של כ-2 דונם) וגזירת רח"ק ממנו, תעמיס ללא היכר על תא שטח זה ותייצר תכנון חריג לאזור שאינו תואם את עמדת אגף התכנון, את עקרונות תא/5000 ואת עקרונות תא/5500 העתידית. הדברים נכונים וראויים גם לעניין החלופה השנייה של הגדלת הקו הכחול למגרש המערבי. במגרש ממערב למגרש נשוא תכנית שיכון העיתונאים, יש אחוז חתימות והסכמות גבוה ותאום התכנון מתקדם יותר, אך עדיין בסטטוס התחלתי (לפני פורום מה"ע). משמעות הגדלת הקו הכחול וגזירת רח"ק ממגרש שיכון העיתונאים בין אם למגרש ממערב ובין אם למגרש ממזרח, יוסיף כ-10,000 מ"ר בניה נוספים העומדים בניגוד למגמות התכנון באזור זה. עוד יצוין כי תכנית שיכון העיתונאים מאפשרת ממילא לנייד זכויות למגרשים הסמוכים היקף זכויות לניוד המהווה בכל מקרה פחות מרח"ק אחד. ויוער, כי מבחינת יעילות התכנון ואפשרות הניוד, הרי שככל שהמחוז יקבל את התנגדות מה"ע לעיל לנושא הסמכות המקומית לקידום התכנית לניוד הזכויות משימור(כניוד או כתועלת ציבורית עבור מגרש סמוך) הרי שתכנית כזו תוכל להתאשר תוך קיצור הליכי התכנון לנושא החניון כנימוק להתנגדות להרחבת הקו הכחול, נבהיר כי התכנית מאפשרת הקמת מתקן חניה וחניון בחצר במרווח בין הבניינים במגרש הנדון כבר כיום.	הגדלת הקו הכחול של התכנית מעבר למגרש הנדון לפי 2 חלופות: א. חלופה ראשונה – הגדלת תחולת הקו הכחול לכיוון המגרשים המזרחיים הכולל את הבניינים ביצחק שדה 58-66 והפלמ"ח ,15-19 אשר להבנתם מקדמים תכנית לפינוי בינוי בהתאם לתשקיף שהתקבל. במסגרת תכנית כזו, הרח"ק ייגזר מהמגרש המוגדל הכולל את המבנים לשימור ואלו ישומרו על ידי היזם. בדרך זו ניתן גם לייצר גישה לחנייה תת קרקעית למגרש דרך המגרשים הגובלים. היזם שמבקש לקדם את הפרויקט קיבל הסכמה ראשונית של כ-%51 מהבעלים במגרשים המזרחיים. ב. חלופה שנייה – הגדלה תחולת הקו הכחול לכיוון המגרש המערבי הכולל את המבנים בכתובות יצחק שדה 48-54 והפלמח .5-11 בימים אלו מקדמת חברת "גרופית"

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

עמ' 16 מבא"ת ספטמבר 2007

		תכנית פינוי בינוי עם הרוב הדרוש לקידום פרוייקט. הם נמצאים לקראת פורום מה"ע וצויין על ידם שהזכויות לניוד (1265 מ"ר) לא מספיקות לשם כלכליות הפרויקט שלהם, בד בבד להתחייבות לביצוע מטלת השימור ונדרשים להם מ"רים נוספים לשם ייצור עוד יח"ד לכלכליות הפרוייקט. על כן ניתן גם במקרה הזה ללכת על מנגנון של גזירת רח"ק משני המגרשים יחד ולא ניוד זכויות. בנוסף גם שם ניתן להיכנס לחניה מתת הקרקע שלהם.
לדחות את ההתנגדות	עסקינן בתכנית בעלת חשיבות ציבורית שלא יהיה זה נכון לאפשר את כליונה כמבוקש על ידי המתנגדים. שיכון העיתונאים בשכונת יד אליהו הוא אחד מהשיכונים שתוכננו ונבנו עבור אגודות וארגונים מקצועיים במשק. השיכון תוכנן ב-1964 ע"י האדריכלים אברהם יסקי, חתן פרס ישראל, ושותפו האדריכל אמנון אלכסנדרוני עבור אגודת העיתונאים בקרבת מערכות העיתונים שפעלו באותן השנים. השיכון כולל שני מבני מגורים. המדגימים את המגוון האדריכלי האיכותי של בתי השיכון שנבנו בשנים שלאחר קום המדינה בעיר תל אביב- יפו. הנה כי כן, לא ראוי לאפשר התכלות של התכנית. לנושא הדחיפות והנחיצות המיידית להקמת ממ"דים - כאמור לעיל, ניתן לבצע תוספת ממ"דים כבר כיום בתיאום מול מחלקת השימור וללא פגיעה בערכי הבניין.	קביעת היתכלות לתכנית – בשל הדחיפות והנחיצות המיידית להקמת ממ"דים ומנגד החשש מפני אי כדאיות כלכלית ביישום התכנית בפועל כפי שהופקדה, מבקשים להוסיף סעיף היתכלות לתכנית ואפשרות לחזור למצב הקודם ובו המבנים אינם לשימור ויכולים לממש התחדשות עירונית כפי שנעשה במרבית השכונה.
לדחות את ההתנגדות	אפשרות להקמת מתקן חניה במגרש של שיכון העיתונאים מתאפשרת בתכנית המופקדת בשטח, אומנם זה מתאפשר אך ורק בתת הקרקע ובשטח בין הבניינים, לשם מניעת פגיעה בשימור המבנים לרבות שמירה על אלמנטים של צמחייה, עצים ופיתוח שטח על פני הקרקע.	חנייה – מבקשים חנייה תת קרקעית בין 2 המבנים לשימור ומבקשים שהגישה לחנייה תהיה ברמפת ירידה

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007

	מה גם שהפתרון של מרתף חניה עם רמפה ככל הנראה יחייב תליה וחיזוק של המבנים הקיימים מה שייקר ויסבך את הפתרון. כך שהפתרון המוצע לחניה במגרש באמצעות מתקן חניה רובוטי הוא פתרון מאוזן וסביר וגם כזה שמבוצע בהרבה פרויקטים בתל אביב בשנים האחרונות.	לחנייה ומתנגדים למתקן חנייה או למעלית רכב המובילה לחניה. היות ולא נמצא ההיתר המקורי של הבניין לא ניתן לשחזר/לשמר את החצר אם אין תיעוד ורמפת ירידה לחניה תת קרקעית דורשת ממילא חלק מזערי מהחצר שתישאר ירוקה
לדחות את ההתנגדות	היטל השבחה בגין התכנית האמורה שמטרתה קביעת המבנים ברחובות יצחק שדה 56 והפלמ"ח 13 כמבנים לשימור בהגבלות מחמירות וכולל קביעת תמריצים והוראות שיבטיחו את השימור בפועל, יגבה כחוק.	היטל השבחה – מכיוון שהתכנית זו מוסיפה רק ממ"דים (וכידוע אין היטל השבחה כל ממ"ד) ומכיוון שהשימור נכפה עלינו. ובנוסף אין ערובה למימוש התכנית בפועל ולכן נבקש כי יקבע שלא יגבה היטל השבחה בגין תכנית זו.

המלצת הצוות	מענה	טענה
לדחות את הטעה	התכנית לשימור המבנים הוגשה לוועדה המחוזית לאחר שנדונה במספר וועדות שימור (ב-,2013 ,2015 ,2018 2019 ו-)2021 שבהן דנו באיכות הבניינים מבחינה אדריכלית ובדבר היותם ראויים לשימור. במסגרת דיונים אלו נבחנה גם האפשרות להוסיף בינוי למבנים תוך שמירה על ערכיהם הייחודיים וזאת לאחר הצגת ערכי המבנים ואף לאחר סיור שחל במקום עם יו"ר ועדת השימור והועדה המקומית, ואכן בסופו של דבר התכנית דנן כוללת הן שימור והן תוספת בינוי מינימאלי בהתאם לעמדת ועדת השימור. למעלה מן הצורך נפרט, כי במסגרת הליכי רישוי שהתנהלו בעניין שיכון העיתונאים ביום 27.8.18 ולאחר שהתקיים סיור במקום, התקבלה החלטת ועדת השימור בה נקבע: "מחלקת השימור תבצע ניתוח זכויות למבנים קיימים, ובחינה של חלופות בינוי נוספות בתחום המגרש ללא פגיעה בערכי המבנים, בפרק זמן של שבועיים". לאחר שהנושא נבחן ביסודיות, הגיע הצוות המקצועי למסקנה כי לא ניתן לקדם חלופה ראויה שאינה פוגעת בערכי המבנה אלא בדרך של הכנת תכנית נקודתית בסמכות ועדה מקומית באישור ועדת השימור ובדרך של שיתוף הציבור.	התכנית הוגשה בניגוד לתכנית השימור והחוק – וועדת השימור קבעה את המבנים לשימור ללא ביקור באתר ובהעדר ניתוח "קריטריונים להערכת מבנים לשימור בתל אביב-יפו".

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

מענה להתנגדות מס' :3 דן דרין

המתנגד מס' 3 לא צירף תצהיר להתנגדותו בניגוד לדין

עמ' 18 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

ביום 26.5.19 נערך דיון נוסף בוועדת השימור אשר בו הוחלט לקבל את המלצת הצוות המקצועי לקדם תוכנית נקודתית אשר תשמר את ערכי המבנה.

ביולי 2019 החליטה הוועדה המקומית לאמץ את החלטת ועדת השימור לעיל, ולפרסם הודעה על הכנת תכנית לשימור המבנים וכן תנאים להוצאת היתר בניה לפי סעיפים 77 ו78 לחוק.

למען הסדר הטוב יצויין, כי לאור החלטה זו בדבר פרסום תנאים מגבילים, התנהל הליך ערר שעיקר הטענות בו כוונו כנגד פרסום התנאים המגבילים וכנגד היות המבנים ראויים לשימור תוך שניטען על ידי העוררים שלשם פרסום התנאים המגבילים היה על הוועדה המקומית להכין תיק תיעוד וניקוד בהתאם לתכנית השימור. סופו של ההליך בהחלטת ועדת ערר ממרץ 2020 בה קבעה, כי יש לדחות את טענות העוררים וקבעה כי המבנים ראויים לשימור. כן קבעה ועדת הערר כי בסמכות הורתה הוועדה המקומית על פרסום תנאים מגבילים בהסתמך על המלצת ועדת השימור כפי שנעשה בפועל.

בישיבתה מתאריך ה-15.12.21 הוועדה המקומית קיבלה את המלצת ועדת השימור, והמליצה להעביר את התכנית לוועדה המחוזית בתנאים.

לעניין טענת המתנגד בדבר "העדר ניתוח 'קריטריונים להערכת מבנים לשימור בתל אביב-יפו'" במסגרת תכנית זו, הרי שהקריטריונים, כפי שיושמו ונוקדו, נידונו כבר במרץ 2020 במסגרת הליכי הרישוי והערר שניהל המתנגד כאמור לעיל.

להלן הסבר ופירוט הקריטריונים, כפי שהוצגו לוועדת הערר במרץ :2020

כללי:

הקריטריונים להערכת מבנים הוכנו ונקבעו ע"י עיריית תל אביב-יפו עת הכנת תוכנית השימור העירונית תא/ 2650ב' ואושרו עי הוועדה המקומית בשנת .2008 הקריטריונים שנקבעו סווגו לשתי קבוצות: קריטריון לבניית ערך אדריכלי (עיצוב, חללים פנימיים וחיצוניים, קונסטרוקציה וחומרי בניה ואדריכל) וקריטריונים לבחינת ערך עירוני (מיקום, ערך חברתי או היסטורי ומצב פיזי). הניקוד למבנים בכל אחד מהקריטריונים ניתן בסולם ערכים של 0 עד 6 במשקלים שונים. הדרגה הגבוהה ביותר הינה ,5-6 דרגה בינונית ,3-4 דרגה נמוכה ,1-2 קריטריון שאין לו ביטוי במבנה - .0

בענייננו:

ניקוד המרחב נשוא תכנית שיכון העיתונאים מנחה את הוועדה המקומית להתייחס גם לידע שהצטבר בפרק הזמן שחלף מאז אישור תוכנית השימור כדוגמת המחקר שבוצע על אדריכלות הברוטליסטית בתל אביב- יפו בין השנים 1948-19771 ומרכזיותו וחשיבותו של אזור מזרח- העיר תל-אביב יפו בראייה כלל עירונית, נכון לשנת .2020 להלן יישום טבלת הקריטריונים והניקוד אותו סברה הוועדה המקומית שיש להעניק למבני שיכון העיתונאים לאור הקריטריונים שצוינו לעיל:

קריטריון משקל ניקוד ציון

קריטריון לאתר משוקלל

עמ' 19 מבא"ת ספטמבר 2007

מבנה מייצג היטב סגנון ברוטליסטי לטובת בניית מבנה מגורים.	4	4	1	עיצוב
עיצוב יוצא דופן של קומת הכניסה המפולשת.	6	4	1.5	חלל פנימי וחיצוני
פתרונות הנדסיים נקודתיים למבנה המעוצבים באופן אינטגרלי עם התכנון האדריכלי.	3	3	1	קונסטרוקציה וחומרי בניה
האדריכלים אברהם יסקי, חתן פרס ישראל, ושותפו האדריכל אמנון אלכסנדרוני, אשר תכננו מבני מגורים ומבני ציבור בתל אביב	4	4	1	אדריכל
ממוקם ברחוב בעל חשיפה גבוהה, וסביבה אורבנית שתוכננה באותם שנים, בה מצויים מבני ציבור ומגורים בעלי ערכים.	8	4	2	מיקום
המבנה נמנה עם מבנים שתוכננו לאחר קום-המדינה, ומתן מענה מגורים לאגודות וארגונים מקצועיים במשק.	6	3	2	ערך חברתי היסטורי
מצבו הפיזי של המבנה טוב, לא ניכרים בו שינויים מהותיים.	2.5	5	0.5	מצב פיזי
	33.5			סיכום

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

לאחר ניתוח המבנים והערכתם בין היתר לאור הקריטריונים, מצאה הוועדה המקומית כי המבנים בעלי ערכים בהקשר היסטורי, תרבותי מקומי ואדריכלי ועל כן ראויים לשימור.

עמ' 20 מבא"ת ספטמבר 2007

המלצת הצוות	מענה	טענה
לדחות את הטענה	ראו מענה למתנגד 3 מעלה	ההחלטה בעניין שימור המבנים התקבלה תוך התעלמות מהקריטריונים שקבעה העירייה עצמה, כקריטריונים מחייבים לקבלת החלטה כה מרחיקת לכת ושהנם בעלי תוקף סטטוטורי

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

מענה להתנגדות מס' :4

עו"ד ערן לב וניר לב

המתנגדים מס' 4 לא צירפו תצהיר להתנגדותם בניגוד לדין

חו"ד הצוות: (מוגש על ידי יישום השימור ומחלקת השימור)

1. להמליץ לוועדה המחוזית לקבל את התנגדות מה"ע ולהטמיע את הנוסחים המוצעים.

2. להמליץ לוועדה המחוזית לקבל את ההתנגדות של מתנגד 2 לנושא הגדלת היקף הזכויות לניוד מ-

1265 מ"ר לכ-1700 מ"ר כפי שהוגשה התכנית מלכתחילה.

3. להמליץ להועדה המחוזית לדחות את יתר ההתנגדויות.

4. להמליץ לוועדה המחוזית על מתן תוקף לתכנית.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 24-0019ב' מיום 30/10/2024 תיאור הדיון:

שרון טרייגר: תבע שיכון העיתונאים אלו שני מבנים ברח' הפלמ"ח ויצחק שדה לשימור תבע בסמכות

מחוזית. תוכנית שעברה שיתוף ציבור. מציגה את עיקרי התוכנית בקצרה.

דיון בהתנגדויות:

אילנה רועי סולמי נציגת הפלמ"ח :13 עבדתי בוועדת המחוזית ת"א עד למאי האחרון כרגע אני בפנסיה.

אני מלווה את הבניין משנת 2005 מאז ועד היום אני מנסה לקדם את התמ"א .38 אנחנו הסכמנו לעניין הבניין לשימור ועבדנו בשיתוף פעולה עם מח' השימור של העיריה והגענו להסכמות למעט עניין החניה. אין שום הוכחה שבעבר לא היתה חניה בין שני הבניינים, אנו רוצים שתהיה חניה בחצר בין הבניינים עם רמפת כניסה.

יש את קרן השימור ובהתנגדות ציינו שאין לנו ממד"ים ויש לנו משפחות עם ילדים קטנים. המקלט לא נותן פתרון אנחנו צריכים ממ"ד. קשה מאד לנצל את הזכויות שאין מגרש מקבל בתוכנית ולא מאפשרים לנו להכניס את הזכויות שלנו לקרן השימור, זו תישאר תוכנית מאושרת על מדף. נפגשתי עם חב' גרופית ויש להם את החתימות והם אמרו שהם נפגשו עם צוות מזרח שלא הזכיר שקיימת אפשרות לצרף אותנו לקו הכחול. אנו מנסים לקדם תוכנית עם אקו סיטי ונאמר להם שאין להם חתימות. אנו עושים כל מה שניתן כדי לקדם את התוכנית שהיא תקרה כדי שיהיה לנו ממ"ד. אנו רוצים לקבל הרגשה והבטחה עמ' 21 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

שהתוכנית לאחר שתתאשר גם תממש. לכן בקשנו גם תקופת התכלות לתוכנית, אם היא לא תמומש, שנוכל להיכנס ליוזמה עצמאית לפינוי בינוי וכד'.

ליאור שפירא: אני לא מבין את הבקשה

אילנה רועי סולמי: לפי מה שקורה עם זכויות בקרן השימור שלא מצליחים לממש אותם וכלכלי זה לא כל

כך. הוועדה המחוזית קיצצה את הזכויות, חוו"ד של שמאי הועדה המחוזית שלא עשה עבודה מספיק טובה. אנחנו לקחנו שמאי פרטי שכן הצליח להסביר את החישוב של השמאי של הועדה המחוזית לועדה המחוזית.

לאור שפירא: הבקשה אומרת שאם לא נצליח לממש את התוכנית מה אתם מבקשים?

אילנה רועי סולמי: שהתוכנית תתכלה, שלא תהיה הכרזה לשימור.

ראובן לדיאנסקי: אתם רוצים שההכרזה לשימור תבוטל?

אילנה רועי סולמי: כן. לעשות מה שאנחנו רוצים תמ"א ,38 פינוי בינוי.

ליאור שפירא: לא ברור לי איך מבטלים שימור.

אילנה סולמי: אנחנו מסכימים לשימור ושיחזרו הזכויות המקוריות לניוד שהגענו עם מח' השימור. אנו

חושבים שהחוו"ד שהבאנו מהשמאי מטעמנו יכולה לשכנע את הועדה המחוזית יותר טוב תעזרו בזה.

כאופציה שניה במקום להשתמש בזכויות לניוד להכניס אותנו לקו הכחול לתכנית אחרת ולעשות כניסה לחניה עם זיקת הנאה ממגרש שכן יש הרבה אופציות. אנחנו לא מסכימים למתקן חניה.

דן דרין: הגשתי תביעה נגד עיריית ת"א על התהליך שהתחיל בשנת 2013 עת הוועדה המקומית קבעה

שצוות השימור יגיע לדברים עם נציגי הדיירים, התהליך הסתיים בהחלטת הועדה המקומית בשנת .2019 את התביעה הגשתי על התהליך כיום אני מתנגד לתוכן והצדק ברעיון השימור של המבנים. אחלק את ששת החלטות הוועדות בנושא הזה. דצמבר 1993 נבחרתי לסגן וראש העיר ויו"ר הוועדה והקמתי את מחלקת השימור. במחלקה זיהו 4,000 מבנים לשימור ונקבע תהליך לשימור מבנים. שיכון העיתונאים נבחר לשימור רק בגלל הסגנון, אבל זה לא מספיק לשמר בניין רק בגלל הסגנון. אין שום סיבה אחרת שמצוינת רק הסגנון הברוטוליסטי. מנהל המחלקה לשימור שכתב ד"ר ירמי הופמן בספרו אפיין בת"א 300 מבנים לשימור. כמה מהם אתם שימרתם עד היום?

כיום זה דיון בהתנגדויות כלומר אי אפשר להעלות טענות למה צריך לשמר את הבניין?

ליאור שפירא: הטענה שלך שההחלטה לשמר את הבניין לא עברה וועדה?

דן דרין: לא, אני אומר שזה רק על סמך הסגנון. היום זו התנגדות לעבר.

עו"ד ערן לב: אני מצטרף לטענות לדן דרין, אני מייצג אותו גם בתביעה נגד העירייה. ההחלטה של השימור

לוקה בפגמים במשפט המנהלי, אין הגיון ושקילת שיקולים רלוונטים. הסגנון הברוטוליסטי ומצד שני יש נזקים שנגרמו לדיירים עקב החלטת השימור. אלו היו שני בניינים לתפארת שגדלתי בהם, בגלל עניין השימור הבניינים הולכם ומתדרדרים. הבניינים מתפוררים בגלל הטירוף של השימור. בל נדבר על שיקול חיי אדם, אין שם ממ"ד, היה ניתן לשמור על ערכי השימור גם בתוכנית תמ"א 38 או פינוי בינוי.

שרון טרייגר: מקריאה את התנגדות מהנדס העיר.

חשוב לציין שכל המתנגדים הגישו התנגדות למחוז אבל לא קיבלנו תצהירים.

ענת הדני: אנו מציינים זאת בפני הועדה כי החוק מציין שנדרשים תצהירים.

ליאור שפירא: אם זה היו התנגדויות לוועדה שלנו ללא תצהירים?

ענת הדני: לא היינו דנים אם התוכנית הייתה בסמכות מקומית.

ליאור שפירא: האם יש לי שיקול דעת כאן?

ענת הדני: יו"ר הוועדה בדיון עצמו הוא לא יכול לעשות זאת.

ראובן לדיאנסקי: ניתן לבדוק אם הוגשו תצהירים

אודי כרמלי: בכל מצב הדיון הוא בגדר המלצה הוא לא מחויב בחוק.

ענת הדני: יכול להיות מצב שהתצהיר יוצג בדיון ואפשר יהיה לשקול לדון בהתנגדות.

שרון טרייגר: מקריאה את המענה להתנגדויות מתוך הדרפט.

ליאור שפירא: לא מובנת טענת צפיפות ביצחק שדה שם צריך להיות צפיפות.

הדס נבו גולדברשט: הרחבת הקו הכחול אין מניעה ליצור תכנית משותפת כל עוד השימור של 2 המבנים

הוא כתועלת ציבורית ולא כהרחבה או גזירת רח"ק. מבחינתנו יצירת תכנית עם המגרשים הסמוכים התוצר הסופי מבחינת השימור הוא אותו תוצר כי המגרש הסמוך יבצע את השימור בפועל. אבל מימוש הזכויות שונה אנחנו מדברים על שימור על שיתוף פעולה והם מדברים על הגדלת הרח"ק שזה אירוע אחר.

ליאור שפירא: אז מה הבעיה?

הדס נבו גולדברשט: אלו מימדים אחרים לגמרי

אורלי אראל: כשמוספים מגרש בסדר גודל כזה, רח"ק 5 אתם מייצרים עוד עשרות יח"ד שהמשמעות היא

יצירת עוד שטחי ציבור.

ליאור שפירא: אבל אולי לדיירים יהיה כדאי לתת לכם את המבנה?

אורלי אראל: הוא לא יכול לשמש כמבנה ציבור.

ליאור שפירא: למה לא? כדי לשמור על המרקם והשימור שלו והוא ישמש מבני ציבור ולקבל את התוספת

במקום אחר.

אורלי אראל: כרגע זה מבנה מגורים שהם רוצים להמשיך לגור שם.

עמ' 22 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

ליאור שפירא: אם נקודת ההנחה של המתנגדים. יכול להיות שאם מגיעים עם אופציה שמטיבה איתם כן

היו מסכימים. יכול להיות שכדאי לבחון את הגדלת הקו הכחול.

אורלי אראל: אני לא אומרת לא, המשמעות של מה שעולה כאן היא לגנוז את התוכנית ולהתחיל הכל

מהתחלה.

שרון טרייגר: ממשיכה להקריא את המענה להתנגדויות מתוך הדרפט.

הדס נבו גולדברשט: במענה להתנגדות דן דרין ועו"ד לב התוכנית דנה במס' ועדות שימור והיתה עקבית

בהחלטותיה. כחלק מהמענה הוגש פירוט של האיכויות והקריטריונים השונים והוצגו בועדת הערר שקיבלה החלטת הועדה המקומית בדבר איכויות התרבויות וההיסטוריות של המבנים ודחתה את הטענה של העורר בנוגע לחובה להכנת קריטריונים ותיק תיעוד כתנאי לפרסום 77-78 ולכן אנחנו דוחים את הטענה הזו.

שרון טרייגר: חשוב לציין לאורך השנים היו 5 ועדות שימור והוגשו קריטריונים והראנו את האיכותיות.

תגובות המתנגדים

אילנה רועי סולמי: עניין של הגדלת שטחי ציבור בתוכנית של אקו סיטי ציינו יש להם הקצאה לשטחי

ציבור ויש להם תוכנית יפה. לגבי החניה אין היתר שמראה שלא היתה לנו חניה עילית. אם עושים שימור צריך לשמור כמו שהיה במקור ובמקור היתה חניה עילית, אנו מאוד מתנגדים. רמפה שתיקח שטח קטן לא תזיק.

דן דרין: מציג את התמונה של המבנה לחברי הוועדה.

עו"ד לב: בתשובה לא הייתה התייחסות לטענה של הנזק שנגרם לדיירים. אנו נצטרך גם לשאת בהיטל

השבחה בנוסף לכל, ויש בעיה עם המגרשים הקולטים, מונעים מאיתנו להתקשר עם המגרשים הסמוכים התוכנית לא תצא לפועל ולא השימור.

דיון פנימי:

ליאור שפירא: למה הוחלט לשנות את תקן החניה מ- 0.8:1 ל- 1:1?

שרון טרייגר: היה שיתוף ציבור מאוד גדול עם הדיירים והתחלנו בלי חניות כדי לאפשר את השימור, לא

רצינו לפגוע בדיירים ולאפשר את מלוא החניות.

אלחנן זבולון: אם הייתם רוצים 0.5 הייתם עושים?

שרון טרייגר: זו תוכנית בסמכות מחוזית גם בפני המחוז היו דיונים והיה אמור .1:1

ליאור שפירא: לא צריך לחרוג מהמדינות זה דבר שקשה להסביר למה חורגים פה או שם.

אורלי אראל: יש פה תוכנית של בניין שהיה בהליך תמ"א 38 ועצרנו הליך של הוצאת היתר בניה וקבענו

אותו לשימור. הטענות שעלו היו ברורות וועדת השימור ביקשה שנגיע להסכמות עם כמה שאפשר וזה היה חלק מההסכמות. המדיניות של הועדה המקומית לגבי .0.8 ו0.5 היא לגבי תב"עות. עצרנו לו את היתר הבניה.

ראובן לדיאנסקי: כי זה אמור להיות מבנה לשימור. אמרתם שזה היה בשיתוף ציבור.

אורלי אראל: השיתוף ציבור היה לפני הוועדה המקומית.

ראובן לדיאנסקי: לצורך העניין שאנו נתקלים בלא מעט פרוייקטים שאתם אומרים שזו מדיניות הוועדה

אורלי אראל: הנושא עלה בדיון להפקדה, אנו לא אומרים פתאום להעלות את תקן החניה ל.1.1 כך זה

הוצג. בשונה מהמדיניות של הועדה.

ראובן לדיאנסקי: באיזה שנה התקבלה ההחלטה

הדס נבו גולדברשט: בשנת 2019

אורלי אראל: התוכנית הזו נדונה בוועדה המקומית אחרי שקבלנו את מדיניות תקן החניה. השיקול שלנו

השימור היה חשוב

ראובן לדיאנסקי: אני חושב שצריך להקפיד על המדיניות בצורה ברורה.

אודי כרמלי: אני לא מסכים. מדיניות של וועדה היא קו מנחה. במידה ויש טיעונים ויש פה טיעונים, זו

תוכנית מאוד חריגה מאד יוצאת דופן ולגיטימי לבוא ולעשות דברים אחרים.

ראובן לדיאנסקי: כולנו היינו רוצים תקן ,1-1.5 אך עדיין אם מדובר על מדיניות ואם נפתח זאת לשיקולי

תכנון ונסיבות מיוחדות.

אודי כרמלי: אפשר להעלות הצעה ולקבל החלטה אחרת.

ליאור שפירא: הוא אומר שאנחנו לא סוטים מההחלטה שהתקבלה אז למה הצוות המקצוע סוטה

מהמדיניות.

אורלי אראל: זה נדון בהחלטת הפקדה.

ראובן לדיאנסקי: אורלי ציינה טיעון שאומרת שאתם קיבלתם החלטה להפקדה לפני המדיניות לחניה.

כלומר המדיניות הייתה ידועה והשארתם .1.1 אבל אז אודי בא ואמר שיש נסיבות מיוחדות שבהם לפרויקטים מסוימים יכולה להיות סטייה. אני אומר אם יכולה להיות סטייה כל אחד יבוא וייטען בתוכנית מסוימת על סטייה וכך אין מדיניות אלא פריצה מתמשכת.

ליאור שפירא: אנו ממליצים בהתאם לחוות דעת הצוות המקצועי.

עמ' 23 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

בישיבתה מספר 24-0019ב' מיום 30/10/2024 (החלטה מספר )7 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

5. להמליץ לוועדה המחוזית לקבל את התנגדות מה"ע ולהטמיע את הנוסחים המוצעים.

6. להמליץ לוועדה המחוזית לקבל את ההתנגדות של מתנגד 2 לנושא הגדלת היקף הזכויות לניוד מ-

1265 מ"ר לכ-1700 מ"ר כפי שהוגשה התכנית מלכתחילה.

7. להמליץ להועדה המחוזית לדחות את יתר ההתנגדויות.

8. להמליץ לוועדה המחוזית על מתן תוקף לתכנית

משתתפים: ליאור שפירא, ראובן לדיאנסקי, אלחנן זבולון, מאיה נורי, אורנה ברביבאי, חן אריאלי

הועדה המחוזית שמעה את ההתנגדויות ביום .2.12.2024

להלן עיקרי ההחלטה של ועדת משנה המחוזית להתנגדויות מתאריך ה-24.3.25 :

1. בינוי במגרש-

הועדה המחוזית סבורה כי לצורך מימוש יעיל של שטחי הבניה וישימות התכנית, ניתן לאפשר תוספת של קומה בנסיגה על גבי כל אחד מהמבנים, בנוסף לשטחי הממ"דים והמרפסות, דבר שייתן מענה לזכויות מוקנות בלתי ממומשות בנוסף לשטחים לזכויות עודפות / תמריצים שנקבעו בתכנית המופקדת. תוספת זו הייתה אחת מבין 3 חלופות בינוי שהוצגה לאורך ההליך התכנוני והיא תואמת את ערכי האתר, היות ומדובר בתוספת מינורית בנסיגה, על גבי מבנים בעלי גג שטוח. התוספת נידונה במסגרת הדיון בהתנגדויות והייתה מקובלת על נציגי הדיירים והועדה המקומית ותאפשר ישימות גבוהה יותר של התכנית. הועדה סבורה שמדובר על תוספת מינורית שלא מצריכה פרסום נוסף.

א. בהתאם תתאפשר תוספת של 215 מ"ר במבנה ברחוב הפלמ"ח 13 ו- 195 מ"ר במבנה ברחוב יצחק

שדה .56 סה"כ 410 מ"ר ו-200 מ"ר למרפסות. זכויות אלו מהוות תוספת למבנים מעבר למצב המופקד.

ב. הקומה הנוספת תקבע בנסיגה מחזיתות המבנים עד למבנה חדר המדרגות (לכיוון הרחובות)

ובנסיגה של 1.5 מ' משאר החזיתות, לצורך שמירה על קונטור המבנה המקורי ומעקה הגג ומזעור מראה התוספת. תתאפשר היצמדות לקונטור המבנה בעורף, תוך תוספת המשכית של הממ"דים.

נספח הבינוי יהיה מחייב לנושא הנפחים והנסיגות.

ג. הממשק בין הבינוי החדש והישן ייקבע בתיאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו במסגרת היתר

הבניה. בהתאם יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בניה יהיה תאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו לעניין הממשק בין המבנה הישן לחדש ולנושא יציבות המבנים .

ד. חניה - תתאפשר הקמת חניון תת קרקעי וללא מתקני חניה, תוך שמירת עומק אדמה גננית

ואפשרות לנטיעת עצים בוגרים ופיתוח החצר בין המבנים.

תמריצים - לאור השינויים האמורים בסעיף לעיל, סעיף 4.1.2 יבוטל ובמקומו ייכתב כי ניתן לאשר תכנית נוספת למתן זכויות עודפות/תמריצים במגרש אחר. התכנית למתן זכויות עודפות תהיה באמצעות סעיף תועלות הקבוע בתכנית הכוללנית.

בהתאם יתאפשר קידום תכנית נוספת בסמכות הועדה המקומית שתתייחס להיקף של 1265 מ"ר שהם התמריצים ולא זכויות מוקנות. סעיף (4.1.2א) והערה לטבלה 5 יתוקנו בהתאם.

2. שימור –

תיק התיעוד והתכנון המוצע נבחן ע"י גורמי המקצוע של הועדה המחוזית, אשר סברו כי מדובר במבנים ראויים לשימור על בסיס הבחינה שערכו גורמי המקצוע העירוניים.

עמ' 24 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

מבני 'שיכון העיתונאים' תוכננו בשנת 1964 ע"י טובי האדריכלים שפעלו בארץ, אברהם יסקי (חתן פרס ישראל) ואמנון אלכסנדרוני שותפו. המבנים תוכננו באופן מוקפד, בסגנון ברוטליסטי התואם את ערכי התקופה. מדובר באחד מהשיכונים שתוכננו ונבנו עבור אגודות וארגונים מקצועיים במשק בשנים שלאחר קום המדינה, אשר נבנו בקרבת מערכות העיתונים שפעלו באזור. המבנים מדגימים את המגוון האדריכלי האיכותי של השיכונים שנבנו בשנים שלאחר קום המדינה בעיר, תוך שילוב קורות בטון חשוף ולבני סיליקט. בין המבנים מרחב פתוח ועצים בוגרים. ועדת השימור העירונית קיימה 6 דיונים במרוצת השנים 2013-2020 שעסקו באתר זה. והמליצה ביום 13.6.2021 להוסיף את המבנים לרשימת השימור העירונית בהתאם לתוספת הרביעית לחוק. הועדה המקומית נתנה המלצתה לקדם תכנית במרחב ביום .15.12.2021 למבנים הוכן תיק תיעוד מקדים העומד על ערכיהם האדריכליים, האורבניים והיסטוריים.

3. ערר –

ביום 5.6.2013 הגישו המתנגדים (אנגלאינווסט דן דרין בע"מ) בקשה להיתר מס 13-0874 לחיזוק ותוספת 10 יח"ד מכח תמ"א .38 הבקשה אושרה בועדה המקומית ביום 2.10.2013 תחת תנאים, לפיהם יש למלא את דרישות השימור לעניין תכנון תוספת הבניה והתייחסות לערכי השימור במבנים.

תוקף אישור ההחלטה פג היות והפרויקט לא קודם. משביקשו הדיירים לקדם את ההיתר בשנית החל הליך תיאום מול מחלקת השימור ובעקבותיו דיונים נוספים בועדת השימור (,31.12.2015 ,28.6.2018 ,27.8.2018 .)26.5.2019 במקביל נערך הליך תיאום תכנון ובו ביקש היזם להוסיף זכויות ועלו פערים משמעותיים בין בקשת היזם לדרישות מחלקת שימור והעיר והוחלט על קידום 77-78 במבנים. כנגד החלטת הועדה המקומית מיום 10.7.2019 לקבוע תנאים מגבילים לפי סעיפים 77-78 לחוק ולסרב לבקשה להיתר לתוספת בניה וחיזוק מכח תמ"א ,38 הוגש ערר מס' תא/.1119/1163 החלטה בערר ניתנה ביום 5.3.2020 ובה נקבע כי דין הערר להתקבל חלקית בלבד, תוך שינוי מסוים בתנאים המגבילים שנקבעו, ותוך דחיה מלאה של טענות העוררים הנוגעות בעצם קביעת המבנים לשימור ובקידום 77-78 עד להכנת תכנית. עוד יובהר כי במסגרת הדיון בערר, עלה גם נושא מסמך 'קריטריונים להערכת מבנים לשימור בת"א-יפו" וכי הקריטריונים שנוסחו במסגרת תכנית תא//2650ב יושמו על מבנים אלו, הוצגו ונידונו במסגרת הדיון בערר. למעלה מן הצורך נפרט בקצרה

את עיקרם: לעת קידום תכנית השימור העירונית נקבעו 2 קריטריונים מרכזיים להערכת מבנים

לשימור: קריטריון לבחינת ערך אדריכלי הכולל: עיצוב, חללי פנים וחוץ, קונסטרוקציה וחומרי בניה ואדריכל. קריטריון לבחינת ערך עירוני הכולל: מיקום, ערך חברתי או היסטורי ומצב פיזי. כל אחד מהקריטריונים מנוקד בסולם של 0-6 נק'. המבנים נוקדו והוצגה טבלת הניקוד של האתר עם פירוט כל ערך. ניקודו המצטבר של האתר הינו 33.5 נק' (מתוך מקסימום 60 נק' שניתן לתת), קרי המבנים בעלי ערך היסטורי, תרבותי, מקומי ואדריכלי ראויים לשימור.

לאחר שבחנה הועדה המחוזית את טענות המתנגדים, אשר למעשה חוזרות על הטענות שעלו בערר ומפנות למסמכיו, מבקשת להבהיר הועדה כי טענות אלו נענו בהרחבה במסגרת החלטת ועדת הערר ובמסגרת מענה הועדה המקומית הן לערר והן להתנגדויות אלו. כלל החומרים הוצגו ונבחנו ע"י אנשי המקצוע של הועדה המחוזית אשר תמכו בהחלטה לשמר את המבנים. בהתאם קובעת הועדה כי

פתרון השימור מאפשר לקבל תוצר איכותי הן לדיירים והן למרחב, תוך תוספת יח"ד ובניה מידתית,

שתאפשר רווחה לדיירים ושמירה על ערכי האתר. משכך סבורה הועדה כי התכנית מאפשרת פתרון

מאוזן וראוי.

4. ייחודיות המקרה- הועדה מבקשת להבהיר כי מדובר במקרה פרטני וייחודי של קביעת מבנה בודד

לשימור, שאינו דומה לפרויקטים אחרים שקודמו לאורך השנים, כדוגמת המבנה ברחוב איינשטיין ,69-73 הן בקנה המידה והן בבינוי המוצע. וכי דרך המלך לקידום מהלכים מסוג זה בעתיד תהיה קידום תכנית שימור כוללת למבנים בעלי מאפיינים דומים, כשם שקודמה תכנית תא//2650ב למבנים האקלקטיים והבינ"ל וכשם שקודמה תכנית בתי הבאר.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0008ב' מיום 14/05/2025 תיאור הדיון:

עמ' 25 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה

00/00/2021

00-0000ב' - 0

שרון טרייגר: תכנית בסמכות מחוזית לשימור מבנים ואנו מדווחים על החלטה בוועדה מחוזית לאחר דיון

בהתנגדויות שחל בדצמבר 2024 וההחלטה התקבלה במרץ .2025 התוכנית הופקדה עם תוספת מינימלית על גבי המבנים לשימור וכ-1265 מ"ר לניוד בתכנית עתידית. החלטת הועדה המחוזית לאפשר בנוסף תוספת של קומה חלקית על הגג. לגבי החניות היא אפשרה ירידה ברמפה. לגבי הניוד מאפשרים לעשות תוכנית לניוד בסמכות מקומית.

ליאור שפירא: מאשרים את הדיווח.

בישיבתה מספר 25-0008ב' מיום 14/05/2025 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

קיבלה את הדיווח.

משתתפים: ליאור שפירא, ראובן לדיאנסקי, מאיה נורי, אלחנן זבולון.

עמ' 26 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	לקות סבותג כגונשית :	גמוסשפירם ג וושחל
	13	חלק מהגוש	מוסדר	7224

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0008ב' - - 3 דיון בדיווח ()3

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית

מיקום: רובע צפון מערב, מתחם קאנטרי גלילות לשעבר כתובת: רח' יוניצמן 2,4

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית: 1.85 ד'

מתכנן: [הושמט]

יזם: פרוספריטי בע"מ

בעלות: פרוספריטי בע"מ

מצב השטח בפועל: במגרש המלון בוצעו חפירה ודיפון בשנת .2015 מאז הבניה נעצרה.

מדיניות קיימת: לפי תכנית המתאר תא/:5000

אזור מגורים בבניה עירונית עד 15 קומות (קק++13גג)

רח"ק בסיסי ,2.5 רח"ק מרבי .4.0

לפי נספח אזורי תכנון: תא שטח 101 ג' מתחם תכנון עם הוראות מיוחדות:

צפון מערב העיר תכנית .3700

נספח התחבורה מציין קרבה לדרך עירונית עורקית וקרבה לקו הירוק המתוכנן של הרכבת הקלה.

מצב תכנוני קיים:

תכניות תקפות:

תא/-842 מרכז תיירות וספורט בצפון ת"א – צומת גלילות.

תא//842א- מרכז תיירות וספורט- צפון ת"א.

תא/-2566 קאנטרי קלאב ת"א.

תא//2566א - מתחם קאנטרי קלאב ת"א גלילות.

תא/-3836 איחוד וחלוקה- קאנטרי קלאב.

ג-1 שינוי לתכנית מתאר מקומית "ג" בניה על גגות בתים.

יעוד קיים: מלונאות ונופש

שטח התכנון: 1.85 דונם

זכויות בניה:

תכנית 2566 ()2008 כללה איחוד וחלוקה שבמסגרתו הוגדר מגרש מס' 6 בייעוד מלונאות ונופש זכויות: שטח עיקרי 3000 מ"ר , שטח שירות 1500 מ"ר קווי בניין "0" (עד גבול המגרש)

גובה: עד 4 קומות

תכסית: %100

מרתפים: %300 בשלוש קומות.

תכנית עיצוב אדריכלי תעא/)6(2566 למלונית אושרה בשנת 2008 יחד עם תכנית העיצוב לפרויקט .BLUE

מצב תכנוני מוצע:

עמ' 27 מבא"ת ספטמבר 2007

שטחי שירות				שטח עיקרי					יעוד
מתחת לקרקע 2		מעל הקרקע 1		סה"כ	מתחת לקרקע		מעל הקרקע
%	מ"ר	%	מ"ר	מ"ר	%	מ"ר	%	מ"ר
	לפי תכנית ע-1	37	2000			לפי תכנית ע-1	292	5400	מלונאות ונופש

מצב מוצע		מצב קיים	נתונים
סה"כ	תוספת
%292		%162	אחוזים	סה"כ זכויות בניה עיקרי מעל הקרקע
5400	+2400	3000	מ"ר
%108		%81	אחוזים	סה"כ זכויות בניה שירות מעל הקרקע
2000	+500	1500	מ"ר
לפי תכנית ע-1	לפי תכנית ע-1	%300	אחוזים	סה"כ זכויות בניה בתת הקרקע
		5500	מ"ר
	15	4	קומות	גובה מעל מפלס הכניסה
	+59.0 (בכפוף לאישורים)		מטר

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0008ב' - - 3 דיון בדיווח ()3

תיאור מטרות התכנון:

בהתאם לתכנית המתאר תא/,5000 התכנית מציעה תוספת זכויות להשלמה של הרח"ק מ-2.4 (המאושר)

לרח"ק מקסימלי ,4.0 הגבהת המבנה לעד 15 קומות ותוספת שימוש למגורים, בהיקף %25 מזכויות הבניה (1850 מ"ר עיקרי+שירות) על מנת לתמרץ את הקמת המלון.

רציונל: תיקון 107 לחוק, המאפשר תוספת מגורים למלונאות אינו תקף בתחום תל אביב, שבה תכנית כוללנית בתוקף ולועדה המקומית סמכויות מיוחדות . התב"ע באה לתמרץ את הקמת המלון, באופן דומה למה שמאפשר תיקון 107 בערים בהן אין תכנית כוללנית.

פירוט יעדים/שימושים מוצעים:

זכויות בניה:

1 - % מהשטח העיקרי

2 - % משטח הקרקע

יח"ד (הצעת היזם):

90 יח"ד מלונאות ,20 יח"ד מגורים בשטח ממוצע עיקרי 65.0 מ"ר נתונים נפחיים (מגרש ביעוד מלונאות ונופש):

מספר קומות: 15

מקומת כניסה עד קומה 7 - מלון

מקומה 8 עד קומה 15 – מגורים.

גובה: ,+59.00 בכפוף לאישור רת"א ומשהב"ט

תכסית: %,100

קווי בניין בקומות: 1-7 קו בניין "0" לכל הכיוונים.

קווי בניין לקומות 8 ומעלה: קו בניין "0" לצפון, למזרח ולמערב, קו בניין דרומי 40.0 מ'.

טבלת השוואה:

עמ' 28 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0008ב' - - 3 דיון בדיווח ()3

תכסית %100 %100

מקומות חניה 32 + 3 חניות לשטח

הציבורי

הערות: שטח עיקרי + שירות לשימוש מגורים לא יעלה על 1850 מ"ר.

יתר הזכויות (5550 מ"ר מעל הכניסה הקובעת) יהיו בשימוש למלונאות ולשטח הציבורי.

אכלוס השטח למגורים יותנה באכלוס השטח המלונאי במלואו.

שטחי המלונאות יתוכננו בהתאם לתקן משרד התיירות.

תחבורה, תנועה, תשתיות:

החניות תהיינה תת קרקעיות למעט עד 10 חניות על קרקעיות שיהיו מתחת לבינוי.

הסדרי התנועה והחניה יהיו באישור אגף התנועה של העירייה ובכפוף לתקנות התעבורה.

תקן החניה יהיה 1:5 למלונאות ו-1:1 למגורים, בצירוף 3 חניות עיליות לטובת השטח הציבורי.

עיצוב :

התכנית המוצעת יחד עם תכנית ה"בונגלוס" תיצור במתחם קאנטרי גלילות, בלוק עירוני, המקיף שצ"פ מרכזי.

תועלת ציבורית:

במידה והועדה המקומית תחליט על הענקת רח"ק מירבי, מומלץ שהתועלת הציבורית תהיה במסגרת הבניין, 250 מ"ר שטח לצרכי ציבור בקומה הראשונה, בו יתאפשרו שימושים ציבוריים בהתאם לתכנית צ'

כגון משרדי עירייה, מועדון קהילתי וכיוב'.

השטח ובנוסף אליו שטחי המדרגות והמעלית הדרושים לגישה אליו, ירשמו בבעלות עיריית ת"א-יפו.

מתחת לשטח הציבורי בקומת הקרקע בפינה הדרום מזרחית של הפרויקט, תמוקם מסעדה/בית קפה (שימוש נילווה למלונאות) בשטח 100 מ"ר ובבעלות היזם.

איכות סביבה:

הפרויקט מתוכנן לפי התקן הישראלי לבניה ירוקה.

התייעצות עם הציבור:

סביבת הפרויקט מאוכלסת בפרויקט המגורים .BLUE בתכנון MALL BLUE ותכנית ה"בונגלוס".

מומלץ על קיום מפגש יידוע ציבורי עם בעלי העניין טרם ההפקדה.

זמן ביצוע:

מיידי

עמ' 29 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0008ב' - - 3 דיון בדיווח ()3

עמ' 30 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0008ב' - - 3 דיון בדיווח ()3

עמ' 31 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0008ב' - - 3 דיון בדיווח ()3

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות צפון)

עמ' 32 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0008ב' - - 3 דיון בדיווח ()3

מומלץ לאשר את התכנית להפקדה, בכפוף להטמעת ההערות הבאות במסמכי התכנית:

1. סימון קווי בניין לבניה מעל 8 קומות, בהתאם לקו בניין אחורי בתכנית ה"בונגלוס".

2. התב"ע תכלול נספח בינוי מחייב בהתאם להנחיית ואישור אדר' העיר, בו יקבע מיקום סופי של

שטחי הציבור.

3. תנאי להפקדה בפועל חתימה על כתב התחייבות עם אגף הנכסים לגבי השטח שירשם על שם

העירייה.

4. היתר הבנייה יכלול בדיקה אקוסטית למניעת מטרדי רעש עבור המגורים ע"י השימושים הנלווים

למלונאות.

5. יש להעתיק מיקום חניות על קרקעיות אל מתחת לבינוי.

6. שטחי המלונאות יתוכננו בהתאם לתקן משרד התיירות.

7. טרם הפקדה בפועל, נדרשת התאמת מסמכי התכנית להחלטת הועדה, בהתאם להנחיית מח'

תכנון צפון.

החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק

חוו"ד מה"ע שהתכנית לפי סעיף 62א' בתאריך 25/07/2018 חוו"ד יועה"ש שהתכנית לפי סעיף 62א' בתאריך 24/07/2018

בישיבתה מספר 18-0017ב' מיום 08/08/2018 (החלטה מספר )17 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה:

מהלך הדיון:

ערן וקסלר: מציג את התוכנית.

מדובר במגרש במתחם קאנטרי גלילות שהיום מאושר בו מלון ברח"ק 2.4 והתכנית מוסיפה לו זכויות עד רח"ק 4 ועד גובה 15 קומות, כשרבע מהזכויות למגורים, במטרה לתמרץ את הקמת המלון.

ליאור שפירא: מי היזם?

ערן וקסלר: מלונות אורכידיאה.

ליאור שפירא: האם היזם נמצא בחפירה ודיפון?

ערן וקסלר: חפירה ודיפון בוצעו בשנת 2015 מאז הפרויקט נעצר.

ליאור שפירא: למה עצר? זה לא מקום אטרקטיבי למלון.

עודד גבולי: המתחם הזה הולך להשתנות.

תוך 3 שנים אנחנו רוצים לבנות ממזרח למלון הזה פרויקט של 50,000 מ"ר משרדים ולהעביר לשם את חברת וויקס.

הועדה מחליטה:

לאשר את התוכנית להפקדה על פי חוו"ד צוות.

משתתפים: דורון ספיר, שמואל גפן, אופירה יוחנן וולק, ליאור שפירא

החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק

פרטי תהליך האישור:

בישיבתה מספר מיום דנה בתכנית והחליטה:

עמ' 33 מבא"ת ספטמבר 2007

המלצת הצוות	מענה	טענה	מייצג	מתנגד	מספר
לדחות את ההתנגדות.	התכנית מוסיפה 20 יח"ד בלבד ללא שינוי בכמות היח' המלונאיות. שינוי זה אינו מצריך התייחסות לסביבה כולה.	התכנית מכפילה את נפח המבנה המאושר. שינוי זה מצריך התייחסות לסביבה כולה.	עו"ד פרח רוסלר	נציגות מפרויקט BLUE (רחוב 2380 )2-12	1
	התכנית מציעה 44 מקומות חניה, המהווים תוספת של 18 מקומות חניה ביחס להיתר התקף. כך שאין הכבדה על מערכת הדרכים.	.1 בנספח התנועה חסר פירוט מספק.
	השב"צ בחלקה 20 נמצא מחוץ לתחום התכנית ואינו מהווה חלק מהתכנית. השטח בציבורי המבונה שבתכנית הינו הקצאה לצרכי ציבור בהתאם לתכנית המתאר תא/.5000 השימושים בשטח הציבורי יקבעו במסגרת היתר הבניה.	.2 יש להעתיק שימושים ציבוריים מהמגרש בייעוד שב"צ (חלקה )20 לדרך שבזיקת הנאה.
	בין המלון למרכז BLUE מסחרי MALL נמצא שטח ציבורי פתוח שמשמש למעשה ככיכר עירונית. מיקום השטחים הציבוריים במלון נועד בין השאר להחיות את הכיכר העירונית.	.3 העברת השטח לשימוש ציבורי מצידו הדרומי של המגרש (הפונה למגורים) לצידו הצפוני (הפונה לכביש).
	מדובר במסחר	.4 קיים חוסר

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0008ב' - - 3 דיון בדיווח ()3

הודעה על פי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה התפרסמה בילקוט פרסומים מספר 8207 בעמוד 10054 בתאריך .17/04/2019

כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא:

הארץ 18/04/2019

ישראל היום 18/04/2019

מקומון ת"א 18/04/2019

פירוט ההתנגדויות, דברי המענה להתנגדויות והמלצות:

בתקופת ההפקדה הוגשו התנגדויות לתכנית:

זאב בוטויניק רחוב 2380 4 תל אביב - יפו 6960003 עו"ד נתן מינקוביץ רחוב אידלסון 19 תל אביב - יפו 6342120

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות צפון)

עמ' 34 מבא"ת ספטמבר 2007

	קמעונאי בעל אופי תיירותי, מסעדות ובתי קפה.	בהירות "מסחר מוטה תיירות"
	מפגש יידוע ציבור התקיים בתאריך .6.11.18 החוק לא מחייב קיומו.	.5 לא בוצע הליך שיתוף ציבור אלא רק המתחייב על פי החוק.
		.1 פגיעה ברווחת דיירי החלקה שממערב למגרש המלון. מבקשים לדחות את התכנית מהטעמים הבאים:	משרד עו"ד ב.מינקוביץ	בעלי זכויות במתחם ה"בונגלוס" (גוש 7224 חלקה )6	2
לקבל את ההתנגדות בחלקה ולצמצם את שטחים בשימוש מלונאות ב- 100 מ"ר. ניתן יהיה להגיע לגובה 16 קומות בהקלה בשלב ההיתר.		.2 חריגה מהרח"ק המותר ב-100 מ"ר וממספר הקומות המותר. הבניין בן 16 קומות במקום .15
לדחות את . ההתנגדות	ראו חוו"ד יועמ"ש הוועדה המקומית. העברת שטחים מתת הקרקע בהתבסס על החלטת ועדת ערר להיתר.	.3 בתכנית מועברים שטחי שירות בהיקף 459 מ"ר מתת הקרקע כך שמתקבל רח"ק 4.3 שאינו בסמכות הועדה המקומית.
לדחות את ההתנגדות.	אין מניעה לבנות בקו בניין "0". מדובר בשיקול תכנוני.	.4 בהינתן הגובה המבוקש אין הצדקה לבנות בקו בניין "0" ויש לתכנן נסיגה של הבינוי מגבול המגרש.
לקבל את ההתנגדות ולצמצם את השטחים בשימוש מגורים ל- 1768 מ"ר ברוטו.		.5 יש לחשב %25 למגורים לאחר קיזוז שטחי הציבור בהיקף 350 מ"ר (לפי החישוב מתקבל ברוטו למגורים 1768 מ"ר ולא 1850 מ"ר)
לקבל את ההתנגדות ולתקן את חתך 1-1 לגובה ולמספר הקומות המותר.		.6 חריגה בתכנית הבינוי מגובה אבסולוטי 58 מ"ר המוגדר בתקנון בסעיף .6.3 בנוסף חריגה ממספר הקומות המותר בחתך 1-1 16 קומות.
לקבל את		.7 להבהיר בכל

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0008ב' - - 3 דיון בדיווח ()3

עמ' 35 מבא"ת ספטמבר 2007

ההתנגדות		המקומות שנספח הבינוי מחייב.
לקבל את ההתנגדות	נספח התנועה מציג פתחי אוורור בפינה הצפון-מזרחית של המגרש, אך יש לפרטם גם בנספח הבינוי המחייב.	.8 חסרה התייחסות לפירי אוורור למרתפים.
לדחות את ההתנגדות	קיימת בתכנית דרישה לבדיקות אקוסטיות סעיף .6.5יב כתנאי למתן היתר בניה.	.9 אין התייחסות לבדיקות סביבתיות למניעת מטרדים למגורים הסמוכים.
לקבל את ההתנגדות.		.10 בריכת שחייה מקורה בקומה טכנית מהווה שטח עיקרי.

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0008ב' - - 3 דיון בדיווח ()3

סיכום חוו"ד צוות:

מומלץ לאשר את התכנית למתן תוקף בתנאים הבאים:

1) צמצום שטח בייעוד מלונאות ב-100 מ"ר.

2) צמצום השטחים בשימוש מגורים ל-1768 מ"ר ברוטו.

3) יש לתקן את חתך 1-1 לגובה ולמספר הקומות המותר בהתאם לתקנון.

4) נספח הבינוי יוגדר כמחייב בכל מסמכי התכנית.

5) נספח הבינוי יפרט את אופן אוורור המרתף.

יש לחשב קירוי בריכת שחייה כשטח בנוי ובמכסת הרח"ק המותר.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 19-0016ב' מיום 11/09/2019 תיאור הדיון:

עו"ד חגית המאירי מחליפה את עו"ד הראלה אברהם אוזן מאמצע הדיון.

ערן וקסלר: קבלנו עדכון ששתי ההתנגדויות שהתקבלו לתכנית הוסרו.

הראלה אברהם- אוזן: באחת ההתנגדויות הועלתה טענה לגבי חישוב %25 למגורים כיצד החישוב בוצע

וההמלצה המובאת בדרפט היא לקבל את ההתנגדות. לאחר בחינה נוספת מסתבר שהחישוב של שטחי המגורים נעשה בסדר גמור מכיוון שההגדרה בתא/5000 לשטחי הבניה כוללת גם את המרפסות המקורות.

לכן אם עורכים את החישוב עם שטחי המרפסות, שטחי המגורים שהתבקשו עומדים בהוראות תכנית 5000 ואין מניעה משפטית לאשר את התוכנית כפי שהופקדה.

אופירה יוחנן וולק: 3 פעמים בדקו למה זה קורה?

הראלה אברהם אוזן: טעויות נעשות ומה שחשוב שמתקנים אותן. התוכנית והתקנון נבדקים לפני

ההפקדה. אח"כ בשלב ההתנגדות ששמו את הדגש ש%25 משטחי הבניה הם מהשימושים הסחירים ושיש יותר מדי שטחי מגורים. היזמים באו וחידדו שיש לעשות בדיקה לא רק של השטחים הסחירים אלא גם בדיקה של מהם שטחי הבניה וכשבדקנו בהגדרה של שטחי בניה בתכנית תא/,5000 שם מובהר שזה כולל את שטחי המרפסות, ובבדיקה של ההתנגדות לא חישבו את שטחי המרפסות

עו"ד אייל מאמו: התנגדות אחת הוסרה (מציג את מכתב המתנגדים). לגבי ההתנגדות השניה הם לא

נמצאים אבל הם שלחו הודעה שאם העיריה תקים צוות היגוי שיתייחס לגבי התכנון הם מסירים את ההתנגדות.

אהוד כרמלי: אז ההתנגדות הוסרה או לא?

חן אריאלי: מה היא תועלת הציבור לאור תא/5000 והאם לא כדאי להרחיב את רשימת השימושים לשטח

הבנוי הציבורי?

ערן וקסלר: אם הכוונה ל350 מ"ר שהפרויקט נותן כשטחי ציבור אנחנו עדיין לא הגדרנו את השימוש,

הוא פתוח לפי תוכנית צ'.

אורלי אראל: ע"פ הוראה של היועמ"ש המחוזית צריך לפרט את השימוש הציבורי.

דורון ספיר: התנגדות אחת הוסרה של חב' פרוספרטי. ההתנגדות של ישראל קוגן נציג פרויקט בלו (מקריא

את מכתב המתנגד בפני הועדה). ההתנגדות הזו לא הוסרה נא תגובת היזם.

עו"ד אייל מאמו בשם היזם: אין לנו התנגדות להקים ועדת היגוי. הבית מלון הוא בהיתר ובבניה וזוהי תוכנית מינורית ואין לה השפעה על פרויקט בלו. כל מה שהמתנגדים אומרים קשור לכל המתחם עצמו עמ' 36 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0008ב' - - 3 דיון בדיווח ()3

ומה יהיה עתידו. בניה נוספת של 300 יח"ד שמקדמים ה"בונגלוס" שהסירו את ההתנגדות שלהם. בשיחות עם נציגי בלו מה שהפריע להם הוא התוכנית הגדולה שעתידה להתאשר במקום הזה. התוכנית שלנו לא משפיעה תנועתית או נופית על הפרויקט של בלו. לגבי הטענות רצוי שתבחנה בעת התכנון של כל המתחם ולא לפרויקט שלנו. המנוף למלון הזה הוא התב"ע הזו. אין להתנגדות משקל ולא בכדי המתנגדים הסתפקו במכתב

תגובת הצוות

ערן וקסלר: לגבי השימושים הציבורים בתכנית נחדד ונרחיב את רשימת השימושים ע"פ צ', כולל שימושי

קהילה. לגבי המתנגדים מפרויקט בלו, היה שיתוף ציבור בנובמבר 2018 אחריו התקיימו שתי ישיבות של המתנגדים אצל מה"ע הקודם ועומדת להיות עוד פגישה בחודש הקרוב בצוות צפון. אם רוצים לערוך משהו מעבר לזה זו החלטה שלכם.

אסף הראל: הבונגלוס כבר בנויים? הגגות האדומים? בתקופה שצריך לצופף קיים מתחם של בונגלו חדש.

אודי כרמלי: לא, הוא לא חדש.

מיטל להבי: מה התועלת הציבורית בהקמת המלון בתמורת רחק 1.6 בתוספת 20 יח"ד.

ערן וקסלר: מתוך הרח"ק הזה רח"ק 1 (רבע) ישמש למגורים. עשינו זאת כי בשאר הארץ קיים תיקון 107

שמאפשר במלונאות לתמרץ ע"י מגורים והבנו שאחרת לא יבנה שם מלון בטווח הקרוב. התועלת הציבורית היא 350 מ"ר בנויים שמועברים לציבור. יתרת הרח"ק מעבר למגורים הולכת לעבות את המלון שזו תועלת בפני עצמה.

מיטל: תציג לנו את זה .

יואל פייגין: מציג במצגת את המלון והשימושים.

מיטל להבי: אני רוצה לראות רח' תל אביבי להבין איך הרח' עומד להתנהל ואיך התנועה עומדת להיות.

אודי כרמלי: הוכנה תוכנית לסביבת המלון ומתחם ה"בונגלוס" בנפרד אבל לאור פינוי שדה דב, בקשנו

לבחון את התוכנית מחדש כדי לראות איך המתחם הזה מחובר לעיר.

מיטל להבי: אנחנו בונים שכונות סגורות ואת זה אנחנו לא רוצים בעיר.

אסף הראל: ביחס לשדה דב, אלו המקומות שצריכים לצופף מראש.

מיטל להבי: אתה רוצה להכיל על 3700 את הצפיפות של שדה דב?

אסף הראל: כן, צריך להכפיל את העיר

בישיבתה מספר 19-0016ב' מיום 11/09/2019 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

1. הועדה רשמה לפניה את הסרת ההתנגדות נציג המתנגדים נתן מינקוביץ.

2. הועדה רשמה את הודעת של ישראל קוגן נציג בלו ורואה בהודעה השארת ההתנגדות על כנה,

ודוחה את ההתנגדויות ואת הפניה במכתב.

3. לעניין השימושים בשטחים הציבורים הרי שהם יהיו לפי תוכנית צ': שירותי דת, קהילה, ספורט,

חינוך, בריאות , משרדים עירוניים, חירום.

הועדה מחליטה לתת תוקף לתוכנית בהתאם להמלצת הצוות למעט לעניין צמצום שטחי המגורים וזאת לאור ההבהרה של היועצת המשפטית בנוגע לאופן חישובם.

משתתפים: דורון ספיר, אופירה יוחנן וולק, חן אריאלי, אסף הראל, ליאור שפירא, מיטל להבי, ראובן לדיאנסקי, ציפי ברנד

עדכון על כך שהתכנית טעונה אישור השר

התקבלה הודעה מהועדה המחוזית שהתכנית טעונה אישור השר (:)11.7.2019 הרח"ק המקסימלי המותר באזור מגורים בבניה עירונית הינו ,4.0 ואילו סך זכויות הבנייה העל קרקעיות המוצע בתכנית הינו .4.3

יועמ"ש הועדה המקומית תמכה בתוספת הזכויות מעבר לרח"ק המקסימלי בתכנית מהנימוקים הבאים:

- במגרש נשוא התכנית ניתן בשנת 2014 היתר בניה מס' 13-1540 לפיו ניתן להקים על המגרש בית מלון, כולל הקלה לניוד זכויות של 460 מ"ר מתת הקרקע אל מעל הקרקע.

- הקלה זו נדונה בוועדת ערר ואושרה על ידה ואף נדונה ואושרה בבית המשפט המחוזי לעניינים מנהליים (כאשר הערעור בבית המשפט העליון שהוגש על החלטת בית המשפט המחוזי נדחה).

עמ' 37 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0008ב' - - 3 דיון בדיווח ()3

- נוכח הנסיבות וקיומו של היתר בניה אשר הבניה על פיו החלה זה מכבר, נמצא לנכון לאשר במסגרת התכנית את השטחים שנוידו אל מעל הקרקע בהתאם לסמכות הועדה המקומית לאשר לפי סעיף 62א(א)()9 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 כל מה שניתן להתיר בהקלה, על אף הקבוע בתכנית המתאר, בהתאם לסעיף 62א(ד) לחוק.

יחד עם זאת, לאור הסתייגות הועדה המחוזית, על מנת להימנע מהפחתת זכויות לשימוש מלונאות, וכדי שלא לעכב את אישור התכנית, מומלץ להגיש בקשה לועדה המחוזית לאמץ את הליכי הפקדת ואישור התכנית במתכונתה

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 21-0001ב' מיום 13/01/2021 תיאור הדיון:

דורון ספיר: תוכנית שאישרנו ודנו בהתנגדויות.

הראלה אברהם אוזן: המלון נמצא בבניה כאשר במסגרת הוצאת היתר הבניה הועדה אישרה ניוד של

שטחי שירות מתת הקרקע אל מעל הקרקע וזה עבר ערר ובימ"ש. כשהכנו את התוכנית הנוכחית בסמכותנו השטחים המקוריים שנוידו מהתוכנית המקורית ,שהיתה בסמכות מחוזית ,התווספו לשטחים מעבר לרח"ק שמותר במגרש הזה. אנחנו סברנו שישנה אפשרות לעשות זאת כי מדובר בשטחים שניתנו בתוכנית קודמת שהיו מוקנים להם. הייעוץ המשפטי של הועדה המחוזית לא חשב כמונו והם טוענים שחרגנו מהרח"ק דבר שלא בסמכותנו וזו הסיבה שרוצים להעביר את התכנית לסמכות הועדה המחוזית.

אסף הראל: מדוע הועדה המחוזית לא אישרה?

הראלה אברהם אוזן: למעשה מבקשים מהועדה הזו לקבל החלטה שהיא ממליצה לועדה המחוזית לאמץ

את הליך הפקדת התוכנית ולראות בהחלטה של הועדה המקומית לאשר את התוכנית כהמלצה לאשר את התוכנית. ואז זה יגיע למחוזית והיא תשמע את ההתנגדויות.

אסף הראל: איך השר נכנס כאן?

הראלה: לפי סעיף 109 לחוק כל תוכנית עוברת בזמן ההפקדה לגורמים המקצועיים בועדה המחוזית ובודקים אם התוכנית בסמכותנו. אנחנו קבלנו הערה שבגלל שטחי הבניה שנוידו בהיתר קודם אל מעל הקרקע והתווספו לרח"ק, שהתוכנית לא בסמכותנו. הדרך היחידה להוסיף את השטח היא להגיע לועדה המחוזית שהיא תוסיף אותו.

דורון ספיר: נאשר את ההמלצה להפקדת התוכנית ואישורה.

הראלה אברהם אוזן: מבקשים מהועדה המחוזית לאמץ את התוכנית להפקדה

בישיבתה מספר 21-0001ב' מיום 13/01/2021 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

להמליץ לועדה המחוזית לאמץ את הליכי הפקדת ואישור התכנית במתכונתה.

משתתפים: דורון ספיר, אסף הראל, אופירה יוחנן וולק, אלחנן זבולון עמ' 38 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0008ב' - - 3 דיון בדיווח ()3

עדכון בהצעה להעביר המלצה למשרד הפנים לאשר את התכנית

רקע כללי

תא/מק4797 – מלון קאנטרי קלאב גלילות, חלה על מגרש ביעוד מלונאות ונופש במרחב שבו פעל בעבר קאנטרי קלאב גלילות. התכנית מרחיבה את בית המלון שתוכנן להיבנות לפי תכנית מאושרת במקרקעין (תא/)2566 ושבנייתו נעצרה בשנת 2015 בסיום חפירה ודיפון ותחילת בניית מרתפים, לאור פקיעת תוקף היתר הבנייה. תא/4797 מציעה להוסיף זכויות בניה לשימוש מלונאות, מגורים, שטח ציבורי בנוי, תוספת קומות למבנה לעד 15 קומות סה"כ (קרקע עד קומה -7 מלון הכולל 90 יח"ד מלונאות, קומות 8-15 מגורים הכוללים 20 יח"ד בשטח עיקרי ממוצע של 65 מ"ר) בהתאם לתכנית המתאר תא/.5000 הליך קידום התכנית

ביום 11.9.2019 תא/4797 אושרה על ידי הועדה המקומית כאשר במסגרת אישור התכנית, בהתאם להוראות תכנית המתאר תא/5000 (סעיף (3.1.1ד)) אושרה תוספת של %25 עבור שימוש למגורים. סעיף (3.1.1ד) קובע "היקף שטחי בנייה לשימושים נוספים יכול שייקבע בהיקף של עד %25 מסך כל שטחי הבניה לשימושים סחירים, מעל מפלס הכניסה הקובעת המאושר בתכנית העתידית".

התכנית נקבעה כטעונת אישור השר לפי סעיף 109 לחוק התכנון והבניה , התשכ"ה 1965 על ידי הועדה המחוזית ביום ,11.7.2019 וזאת נוכח חריגה של כ-460 מ"ר מהרח"ק המותר בתכנית המתאר שניתנו כבר בהיתר הבניה בצורת הקלה. לאחר הקביעה של סעיף 109 יזם התכנית ביקש דיון מקדמי בועדה המחוזית לצורך העברת התכנית לסמכותה של הועדה המחוזית בחריגה מהרח"ק לפי תכנית המתאר. הועדה המחוזית בדיון הבהירה שקיים קושי לשיטתה לאשר תוספת מגורים במגרש בייעוד מלונאי. יזם התכנית משך את בקשתו להעברת התכנית לוועדה המחוזית והסכים להפחית את הזכויות שניתנו מעבר לרח"ק המרבי (כ-460 מ"ר). נוכח זאת, אישרה הועדה המקומית את התכנית לפרסום למתן תוקף בכפוף לאישור השר לפי סעיף (109ב) לחוק.

בהתאם, הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב, החליטה לפי סמכות שהואצלה לה בהתאם לסעיף 109 לחוק שלא לאשר את התכנית (החלטה מיום .)10.11.2021 מגישי התכנית הגישו ערר על החלטת הועדה המחוזית לשר הפנים מכוח סעיף 269 לחוק ושר הפנים דחה את הערר בטענה שהוספה של %25 למגורים בשטח המלונאות אינה עומדת בהוראת סעיף 7.2 לתמ"א 12/1 – "התכנית הנדונה אינה עומדת בפרשנות המקובלת להוראות סעיף 7.2 לתמ"א". עוד נימק שר הפנים את החלטתו שאין בהוראת סעיף (3.1.1ד) לתכנית המתאר שקובעת שניתן להוסיף %25 שימושים נוספים, כדי לגרוע מהוראה ספציפית הקבועה בתמ"א 12 (תכנית מתאר ארצית לתיירות) והוספת השימוש למגורים מהווה שינוי יעוד של המלונאות.

יצוין עוד, כי בטרם אושרה התכנית עמדת משרד התיירות הייתה שלא לאשר את תוספת המגורים אך לאחר שהוגשה לו תכנית עסקית על ידי מגיש התכנית ולאחר שקילה נוספת של הנושא הוחלט על ידי משרד התיירות ביום 8.11.2023 שנכון יהיה לאשר תוספת מגורים של עד %20 מתוך כלל הזכויות. על אף השינוי בעמדת משרד התיירות, הועדה המחוזית נותרה על דעתה ולא אישרה את התכנית לאור תוספת המגורים שאושרה בוועדה המקומית. יצוין בהקשר זה, כי שר הפנים קיבל את עמדת הועדה המחוזית ולא את עמדת משרד התיירות.

ביום 29.2.2023 הוגש על ידי מגישי התכנית בג"ץ לבית המשפט העליון בו עתרו כנגד החלטת הועדה המחוזית ושר הפנים שלא לאשר את התכנית, שכן החלטתם סותרת את הוראות תכנית המתאר וכן את עמדת שר התיירות ולטענתם אין בתוספת המגורים כדי להוות שינוי יעוד ולכן סעיף 7.2 לתמ"א 12 כלל אינו חל. טרם התקיים דיון בבג"ץ וטרם הוגשו מענים על ידי הועדה המקומית ועל ידי הועדה המחוזית, משרד התיירות ושר הפנים.

במקביל להליך הבג"ץ, המועצה הארצית מקדמת את תמ"א 1 שינוי מספר 25 שנועד לשנות את תמ"א .12 בין השינויים של תמ"א ,1 נעשה שינוי לסעיף 7.2 לתמ"א ,12 כך שתתאפשר הוספת זכויות בנייה לשימושים נוספים עד %25 (תוספת שתמ"א 12 לא מאפשרת בנוסחה הנוכחי)

עמ' 39 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0008ב' - - 3 דיון בדיווח ()3

מהות הדיווח והמלצת הגורמים המקצועיים

לשיטת הועדה המקומית, התכנית אושרה כדין ובהתאם להוראות תכנית המתאר ואין בתוספת המגורים לשנות את הייעוד. עמדה זו גם מתחזקת לאור עמדת משרד התיירות שהמליץ גם הוא על תוספת המגורים בהתאם לתכנית העסקית שהוצגה לו.

עם זאת ולאור כך שהועדה המקומית רואה חשיבות באישור וקידום התכנית (בין היתר לאור כך שכיום יש בור בשטח והאינטרס העירוני הוא לקדם את הבניה ולא לעכבה ולהמתין לאישורה של תמ"א )1 מוצע לעשות שימוש בסעיף 7.2.2 לתמ"א 12 בנוסחה הנוכחי לפיו " רשאי מוסד תכנון לשנות את ייעודו של שטח למלונאות בהתקיים כל התנאים הבאים:

1. שוכנע כי ניתן לספק את צרכי האכסון המלונאי במקום אחר או לצמצם את שטחו, לאחר שעמדה בפניו

המלצתו של נציג שר התיירות בוועדה המחוזית, באם הוגשה על ידו תוך פרק זמן שלא יעלה על 21 יום מעת שהתבקשה.

2. קבע מוסד התכנון בהחלטתו כי התכנית מיועדת למטרה בעלת חשיבות מיוחדת אחרת.

3. נימק מוסד התכנון את החלטתו.

4. התקבל אישורה של המועצה הארצית או ועדת משנה שלה. תכנית הטעונה אישור הועדה לשמירה על

הסביבה החופית לא תידרש לאישור המועצה הארצית מכוח הוראה זו."

לתפיסת הגורמים המקצועיים בעת"א- יפו, בהתאם לתנאי מס' 2 , החשיבות התכנונית המיוחדת מורכבת ממספר טעמים

• מדובר במלון ראשון וחלוץ בהיבט התיירותי במרחב מתפתח המצריך התייחסות תכנונית ייחודית.

• שיקול ציבורי- התכנית מוסיפה כ- %15 זכויות בניה למלונאות וכוללת הקצאה של סה"כ 350 מ"ר שטח ציבורי מבונה בקומות התחתונות של המבנה אשר ירשם על שם עיריית ת"א, ובכללם שטח לשימוש מסחרי. יצוין כי בסעיף 4ב בהחלטת משרד התיירות לאישור התכנית (הוועדה לבדיקת תכניות מיום )8.11.2023 שיקול זה נלקח בחשבון כאמת מידה לבחינת חריגה מתמ"א :1/12 "תרומה ממשית לצרכי ציבור".

• שיקול תכנוני- בסביבת הפרויקט המלונאי המוצע בתכנית ישנה שכונת מגורים קיימת (בלו)

ובסמוך למתחם מקודמת תכנית לשכונה נוספת (תא/4787 – שדרת הקאנטרי). בנוסף, בצמוד לפרויקט, הושק לאחרונה מתחם תעסוקה גדול (.)WIX לכן, הפרויקט המוצע במסגרת תא/,4797 ישלים את מגוון השימושים במרחב.

• שיקול בטיחותי-בריאותי- הבור המצוי בלב השכונה מזה שנים מהווה סכנה בטיחותית. קירות הדיפון, ללא חיזוקים של תקרות מרתף, עומדים בפני סכנת תזוזה. היזם מבצע תמיכות זמניות בעלות ניכרת בשל עצירת הבניה ואי קידום התכנית. כמו כן, במקום נותר מפגע תברואתי בשל היקוות מים המהווים כר פורה ליתושים ומזיקים לשכונה הסמוכה (היזם, בתיאום עם מחלקת הפיקוח בעיריית ת"א מרסס את המתחם בכל שבועיים).

.

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות צפון)

על מנת לממש את התכנית ולהקים את הבינוי הרצוי מבחינה תכנונית ואורבנית וזאת מבלי להמתין עד לאישור של תמ"א 1 (תהליך שעלול לקחת זמן רב), מוצע להעביר את המלצת הועדה המקומית למועצה

הארצית לאשר את התכנית באמצעות סעיף 7.2.2 לתמ"א .12

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 24-0015ב' מיום 14/08/2024 תיאור הדיון:

זיו לייבו: מלון קאנטרי קלאב גלילות להעביר המלצה למועצה הארצית לאשר את התוכנית.

עמ' 40 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0008ב' - - 3 דיון בדיווח ()3

מציג במצגת את ההליכים שהיו בתוכנית.

מיטל להבי: ב2011 קודמה תכנית, אנחנו לא נותנים לעשות בור ללא תוכנית. הצגתם לנו תוכנית, למה

אתם לא פועלים לפי התוכנית?.

אודי כרמלי: הועדה המחוזית באה בטענה שלא התקבל אישור של משרד התיירות. הועדה המחוזית לא

נתנה המלצה.

ענת הדני: היתר הבניה יצא לפי תוכנית תקפה.

רבקה פרחי: הבור שקיים שם הוא לפי תוכנית מתאר.

מיטל להבי: תפעלו לפי התוכנית התקפה, מדוע מגיעים עכשיו עם הבור?

אורלי אראל: זו לא הסיטואציה, הוא לא קנה מגרש. התבע בתוקף וחשב שזה נכון לעשות עירוב שימושים

של מלונאות ומגורים במגרש ולעמדתנו זה תאם את תמ"א .12

מייטל להבי: האם נתנו היתר דיפון וחפירה מתוקף תמ"א 12?

אורלי אראל: לא. אלא מתוקף תב"ע תקפה.

חיים גורן: מה הפרקטיקה של ההליך למועצה ארצית.

אורלי אראל: יש ויכוח בין רשויות של מדינה משרד התיירות שתומך בתוכנית הזו לבין ועדה מחוזית

משרד הפנים שלא תומכים בתוכנית. נמצא פתח סטטוטורי לפתור את הבעיה דרך המועצה הארצית לפי תמ"א .12

רבקהפרחי: תמא 12 סעיף 7.2.2 מאפשר למועצה הארצית שיקול דעת. וכדי להגיע למועצה הארצית שתפעיל את סעיף 7.2.2 בתמא ,12 אנחנו צריכים שהועדה תמליץ על כך. לכן פירטנו את השיקולים שעובדים כאן וחלים על המגרש הזה. שיקול ציבורי התוכנית מוסיפה זכויות בניה של מלונאות, שטחים ציבוריים ושיקול מסחרי.

אודי כרמלי: התוכנית כבר הופקדה נדונה בהתנגדויות וקיבלה שבחים. התוכנית נתקעה בפרשנות

משפטית במחוז ואנחנו רוצים להוציא את הערמונים מהאש. המחוז שמח על הפרשנות הזו והפרשנות מאפשרת למועצה הארצית להפעיל שיקול דעת כדי לאפשר ע"פ תמא .12 לדעתנו משכו אותנו ואת היזמים למסע מיותר ולוויכוחים מיותרים וזאת על כך שאנחנו דורשים עירוב שימושים שיהיו שימושי מלונאות מסחריים וציבוריים כדי שנוכל לעשות משהו טוב. כאן מדברים על מה הנימוקים הערכים שיש להציב למועצה הארצית שנכון להציג לה מדוע אנחנו חושבים כך ע"פ תמא 12 .

רבקה פרחי: זה ניסיון. ככל שהמועצה תסכים, הבג"ץ התייתר והתוכנית תואמת תא 5000 היא לא

בחריגה.

רועי אלקבץ: צריך לפרש כל תרומה לצורכי ציבור. צריך לפרט אותו.

אודי כרמלי: אנחנו כן מפרטים. %15 למלונאות 350 שטח מבונה שימוש מסחרי אנחנו נעבה זאת.

מיטל להבי: יש לתקן טעות סופר בעמ 171 תועלת ציבורית שמדובר 350 מ'.

אורלי אראל: יש נקודות בדרפט שהם היסטוריה צריך לראות מול תוכניות שהופקדו לא מול דרפטים

ישנים.

רבקה פרחי: אנחנו נבדוק את עצמנו

מיטל להבי: כמה נתנו מטרים תוספת מגורים בתקנון? חייב להיות קריטריונים לתועלת ציבורית

אורלי אראל: לא. התבע אושרה למתן תוקף בה יש הקצאה לתוספת מגורים הקצאה לתוספת שטחי

ציבור בהתאם לפרוגרמה שטחי מסחר זה מה שאושר למתן תוקף. עכשיו לצורך אישור התוכנית במועצה ארצית מתוקף תמא ,12 אנחנו צריכים לתת את השיקול הציבורי. זה לא תועלת ציבורית או הקצאה לצורכי ציבור. אלו מונחים שונים.

הבקשות שלכם זה לא בסמכות מקומית.

אודי כרמלי: המחוז הוציא 109 אם הוא חושב שהחלטת המקומית שנעשתה שלא בסמכות. לדעתנו יצאה

החלטה של המחוזית שהיא שגויה וכתוצאה מכך אנחנו מבקשים מכם על ההמלצה שנרחיב אותה ואיזה סוג שימושים ציבוריים יכולים להיות פה.

מלי פולישוק: ההתנגדות של המחוזית היא עקב סמכות של המקומית.

אודי כרמלי: ההתנגדות של המחוזית היא עקב פרשנות שעניין מלונאי לא יכול להכיל מגורים. זו פרשנות

של פעם ולא רלוונטית. הפרדוקס הוא שמשרד התיירות מצטרף לדעתנו.

חיים גורן: מה מיוחד במרחב הזה שהוא ראשון וחלוץ?.

רבקה: הוא ראשוני המתחם הזה. היום יש את וויקס ותוספת מלונאות כאן היא נכונה.

חן אריאלי: מלון ייחודי במתחם.

חיים גורן: השיקול הבטיחותי בריאותי צריך להיות ראשון.

חן אריאלי: גם חיים וגם רועי מציעים שהשיקול הבריאותי יהיה ראשון בהצעה.

מקריאה את החלטת הועדה.

עמ' 41 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0008ב' - - 3 דיון בדיווח ()3

בישיבתה מספר 24-0015ב' מיום 14/08/2024 (החלטה מספר )12 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

מהשיקולים שפורטו בחוו"ד הועדה מחליטה כי התוכנית מיועדת למטרה בעלת חשיבות מיוחדת וממליצה להביא את הוספת שטחי המגורים התואמת את תא/5000 לאישור המועצה הארצית. ככל שהמועצה הארצית תאשר את התוספת תאושר התוכנית למתן תוקף.

המשתתפים: חן אריאלי, זבולון אלחנן, רועי אלקבץ , מיטל להבי, דייבי וישטניק, חיים גורן

עדכון על משיכת בקשה לדיון בתכנית בולנת"ע

בתאריך 23.9.24 נשלחה פניה לולנת"ע בהמלצה להביא את הוספת שטחי המגורים בתכנית המלונית בקאנטרי לאישור המועצה הארצית, וזאת בהמשך להחלטת הועדה המקומית בנושא מיום .14/08/2024 המלצה זו התבססה על סעיף 7.2.2 לתמ"א 12 בנוסחה הנוכחי לפיו רשאי מוסד תכנון לשנות את ייעודו של שטח למלונאות בהתקיים מס' תנאים ובהם "תכנית המיועדת למטרה בעלת חשיבות מיוחדת." הועדה המקומית התבססה בהחלטתה על מס' נימוקים לסעיף זה בהם: שיקול ציבורי- המתבטא בתוספת %15 זכויות בניה למלונאות והקצאה של סה"כ 350 מ"ר שטח ציבורי; שיקול תכנוני- התכנית תשלים את מגוון השימושים במרחב המתפתח; שיקול בטיחותי- בריאותי הקשור בבור המצוי בשטח התכנית והמהווה מפגע תברואתי וסכנה בטיחותית.

בהמשך לפנייה זו, התקבלה התייחסות נציגת הולנת"ע, לפיה הטיעונים המפורטים אינם חזקים דיים, וכפי הנראה יידחו ע"י הולנת"ע והתכנית תבוטל. בשיחה טלפונית עם יו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הרב נתן אלנתן, הומלץ על משיכת הפניה הנ"ל והמתנה לאישור תיקון 25 לתמ"א 1 שיאפשר את קידום התכנית. בהתאם להמלצה זו, הבקשה נמשכה מהולנת"ע.

בתאריך 1.4.25 הוצגו במועצה הארצית הוראות תיקון 25 לתמ"א 1 (בחטיבת התיירות) שנועד לבטל את תמ"א .1/12 בדיון זה הועדה החליטה להעביר את התכנית להשגות ותיקונים של הוועדות המחוזיות לתקופה של חודשיים. בהוראות תיקון 25 לתמ"א ,1 צוינו בסעיף 8 הנחיות להוספת שימושים אחרים בשטח לאכסון מלונאי בישוב עירוני. בסעיף 8ב ()3 ()2 צוין כי רשאי מוסד תכנון להפקיד תכנית המוסיפה שימושים אחרים בשטח המיועד לאכסון מלונאי בהתקיים מספר תנאים.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0008ב' מיום 14/05/2025 תיאור הדיון:

עתליה רזניק: דיווח על משיכת בקשה לדיון בתוכנית מהולנת"ע. תכנית באיזור צומת גלילות.

בשנת 2019 הוועדה המקומית אישרה לתת תוקף לתכנית ,היה לפי סעיף 109 טעון אישור השר זה הגיע למחוז. טענו לאי תאימות לתמ״א 12 לפי הוועדה המחוזית, הגיע לערר ולבג״ץ. בשנת 2024 פנינו לוולנת״ע בבקשה להמליץ לאשר את תוספת שטחי המגורים בהתאם לסעיף 7.2.2 לתמ"א 12 ופרטנו, קיבלנו התייחסות מהולנת״ע שממליצים לנו למשוך מאחר שמקודם כיום תיקון 25 לתמ״א אחת שיאפשר את תוספת השימוש הזו ויחליף את תמ״א 12 ולכן אנחנו מבקשים בעצם לעדכן שאנחנו מושכים את הבקשה מהולנת"א

ליאור שפירא: מי היזם?

עתליה רזניק: פורספרטי

ליאור שפירא: מאושר

בישיבתה מספר 25-0008ב' מיום 14/05/2025 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

הועדה קיבלה את הדיווח.

משתתפים: ליאור שפירא, ראובן לדיאנסקי, מאיה נורי, אלחנן זבולון.

עמ' 42 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 - בקשה לאיחוד חלקות ,99 100 בגוש 6929 רחוב שטיין ,33 35 תל אביב

25-0008ב' - - 4 דיון באיחוד - דיון לאחר פרסום

מיקום:

חלקות 99+100 בגוש ,6929 רחוב כפר סבא /28שטיין 33+35 (שכונת נווה צדק)

99

100

מסמכי רקע:

נספח 1 - מפות מדידה

נספח 2 - נסחי טאבו

נספח 3 - היתר קודם

נספח 4 – שתי החלקות בתשריט התכנית המאושרת

בעלי הקרקע / חלקות:

חלקות - ששון אורי שלמה וששון סוזן אלנה

מבקש הבקשה:

בשם בעלי החלקות - עו"ד נעמה הורן (בן צור קורב ושות', משרד עורכי דין)

תוכן הבקשה:

בקשה לאיחוד בתשריט לצרכי רישום (תצ"ר) שחורג מתב"ע

תכנית תקפה:

תכנית 2277 – נוה צדק ושבזי (ייעוד: מגורים מיוחד א')

פרטים:

1. מטרת האיחוד המבוקש - יצירת יחידת רישום ותכנון אחת.

2. שתי החלקות מתפקדות מזה שנים כבית מגורים אחד, כך שהמצב המבוקש ישקף את המצב

הקיים בפועל מזה שנים.

3. הועדה המקומית אישרה במסגרת היתרי בנייה קודמים מספר פעמים בנייה בבניין אחד על

שתי החלקות יחד.

4. גודל החלקה שיתקבל יהיה בדומה לגדלי החלקות שלצד החלקות שמבוקש לאחדן. האיחוד

לא ישנה את מאפייני המרקם ביחס למצב הקיים ברחוב.

5. שתי החלקות מופיעות ביחידה אחת בתשריט התכנית המאושרת (.)2277 השינוי המבוקש לא

ישנה את זכויות הבנייה ביחס למצב הקיים והמאושר.

6. הבקשה פורסמה בעיתונים ולא התקבלו התנגדויות.

עמ' 43 מבא"ת ספטמבר 2007

השטחים בדונם / מ"ר	טבלת האמיחסודפ רהימ הוחצעלק ות
	מוצע	קיים
87 + 88 = 175 מ"ר	1 חלקה	2 חלקות

מצב מוצע לאחר איחוד	מצב קיים חלקה 100	מצב קיים חלקה 99	טבלת זכויות בניה*
175 מ"ר	88 מ"ר	87 מ"ר	שטח החלקה/מגרש
לפי קווי בניין	לפי קווי בניין	לפי קווי בניין	אחוזים	סה"כ זכויות בניה
לפי קווי בניין	לפי קווי בניין	לפי קווי בניין	מ"ר
5**	5**	5**	קדמי	קווי בניין
0	0	0	צדדים
0	0	0	אחורי
%80	%80	%80	מ"ר	שטח מרתף
2 + עליית גג	2 + עליית גג	2 + עליית גג	קומות	גובה
2	1	1	מספר יח"ד

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 - בקשה לאיחוד חלקות ,99 100 בגוש 6929 רחוב שטיין ,33 35 תל אביב

25-0008ב' - - 4 דיון באיחוד - דיון לאחר פרסום

טבלת האיחוד המוצע

טבלת זכויות בניה*

* אין להסתמך על פירוט זכויות אלה, אלא על המפורט בתיק מידע בלבד.

** מגרשים שרוחב החזית שלהם עולה על 8 מ' ניתן יהיה לבנות בקו בנין קדמי 0 עד %30 מאורך החזית.

האיחוד פורסם בעיתונים: מעריב הבוקר, מעריב בתאריך 19.9.24 מקומון ת"א 20.9.24

מסירת הודעה אחרונה לזכאי 14.10.24

הדבקת הודעות בתאריך .16.9.24

לא הוגשו התנגדויות לבקשה.

נספח 1 - מפות מדידה

חלקה 99

עמ' 44 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 - בקשה לאיחוד חלקות ,99 100 בגוש 6929 רחוב שטיין ,33 35 תל אביב

25-0008ב' - - 4 דיון באיחוד - דיון לאחר פרסום

חלקה 100

נספח 2 – נסחי טאבו

חלקה 99

עמ' 45 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 - בקשה לאיחוד חלקות ,99 100 בגוש 6929 רחוב שטיין ,33 35 תל אביב

25-0008ב' - - 4 דיון באיחוד - דיון לאחר פרסום

חלקה 100

נספח 3 - היתר מס' 3/26 משנת 1984

עמ' 46 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 - בקשה לאיחוד חלקות ,99 100 בגוש 6929 רחוב שטיין ,33 35 תל אביב

25-0008ב' - - 4 דיון באיחוד - דיון לאחר פרסום

נספח 4 – שתי החלקות מסומנות מוגדרות כחלקה אחת בתשריט התכנית המאושרת:

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מרכז)

מומלץ לאשר את הבקשה לאיחוד כמבוקש.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0008ב' מיום 14/05/2025 תיאור הדיון:

עמ' 47 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 - בקשה לאיחוד חלקות ,99 100 בגוש 6929 רחוב שטיין ,33 35 תל אביב

25-0008ב' - - 4 דיון באיחוד - דיון לאחר פרסום

אלון מטוס: בקשה לאישור איחוד חלקות שלמעשה בית מגורים אחד. בתוכנית המקורית מופיע כיחידה

אחת. מציג את האיחוד במצגת.

ליאור שפירא: מאושר האיחוד

בישיבתה מספר 25-0008ב' מיום 14/05/2025 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאשר את הבקשה לאיחוד כמבוקש.

משתתפים: ליאור שפירא, ראובן לדיאנסקי, מאיה נורי, אלחנן זבולון.

עמ' 48 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-1289438 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0008ב' - - 5 דיון בהפקדה

רקע:

להלן החלטת הוועדה המקומית בישיבתה מספר 0023 23ב מיום 20/12/2023 (החלטה מס' )9 לפרסום תנאים לפי סעיפים 77-78 לחוק התו"ב. הצעת התכנית מובאת בדראפט זה בהמשך להחלטת הוועדה.

א. הודעה על הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק התו"ב אשר מטרותיה:

1. תכנית להתחדשות עירונית במתווה פינוי בינוי, לפי מדיניות תא/5000

2. הרחבה חיזוק ופיתוח מיטבי של מערך שטחי הציבור

3. חיזוק ציר ירוק עירוני לאורך רחוב בת ציון

ב. קביעת תנאים ומגבלות להוצאת היתרי בניה בתחום התכנית לפי סעיף 78 לחוק התו"ב:

1. לא יותרו היתרים מתוקף תמ"א 38 על תיקוניה ו/או מתוקף תכנית ההרחבות, למעט מבנים עם

תיק מידע בתוקף שהתקבל טרם החלטת הועדה על הכנת התכנית.

2. לא תותר כל תוספת בניה ו/או הרחבה למעט הקמת מרחב מוגן דירתי לפי תקנות ההתגוננות.

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובניה

מיקום: צפון שכ' יד אליהו בדופן הדרומית של רחוב יצחק שדה, ממזרח רחוב בת ציון, מדרום רחוב הפלמ"ח, ממערב חלקה ,152 גוש 7079 – מגרש מגורים קיים.

כתובת: יצחק שדה ,68-76 בת ציון ,2-4 הפלמ"ח 23-33 עמ' 49 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש ח	מספר גוש ס
	,783 ,798 ,799 ,800 801	חלק	מוסדר	6150

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-1289438 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0008ב' - - 5 דיון בהפקדה

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית: -7.1 דונם

מתכנן:

עורך ראשי- מילבאואר אדריכלים

יועץ נופי- חלי אלול צלינקר

יועץ תנועה- קראוס- חן

יועץ תשתיות- אמנון יושע מהנדסים

יועץ סביבתי- לשם שפר איכות הסביבה

שמאי- קונפורטי רביב

הידרולוג- אתגר א. הנדסה

אגרונום- גונן עצים וסביבה

מודד- דטהמפ מערכות מידע

יזם: אקרו נדל"ן התחדשות עירונית שותפות מוגבלת

מגיש התכנית: אקרו נדל"ן התחדשות עירונית שותפות מוגבלת, ועדה מקומית לתכנון ובניה.

בעלות: פרטיים ב"כ הבעלים: עו"ד רוית סיני

מצב השטח בפועל:

מרחב התכנון נמצא בין רח' יצחק שדה מצפון, רח' בת ציון ממזרח, רח' הפלמח מדרום וגבול חלקת מגורים 152 ממערב.

תחום התכנון כולל 5 מבני מגורים מטיפוס "רכבות" בני 3 קומות הכוללים 72 יח"ד סה"כ.

רחוב יצחק שדה הוא רחוב ראשי וציר תנועה מרכזי המחבר בין מזרח למערב העיר. רוחב זכות הדרך 31 מ' וכולל שני נתיבי תנועה לכל כיוון, נתיב אופניים קיים לכל כיוון ונתיב חניה/מפרץ לתחנות אוטובוס בחלקו הדרומי.

רחוב בת ציון הוא רחוב שכונתי ברוחב זכות דרך 12 מ'. בחלקו הדרומי (במקטע מרחוב הפלמ"ח עד רחוב קלמר משה) מתפקד כשדרה המתחברת לשצ"פ.

רחוב הפלמ"ח הוא רחוב שכונתי ברוחב זכות דרך 12 מ.

מדיניות קיימת:

תא/5000

נספח אזורי יעוד – אזור מגורים בבניה עירונית (רח"ק מירבי 4 למגרשים מעל 1.5 ד'). שימושים מותרים –

מגורים בקומות עליונות ואפשרות לקומה מסחרית/משרדים בקרקע.

נספח אזורי ומתחמי תכנון – מתחם תכנון 902א – עמינדב יצחק שדה, מתחם להתחדשות עירונית (אפשרות לתוספת 1 רח"ק מעל הרח"ק המירבי ובניה נקודתית חריגה מסביבתה בדרגת גובה אחת מעבר לקבוע בנספח העיצוב העירוני).

נספח עיצוב עירוני – גובה בינוי עד 8 קומות (אפשרות לתוספת מדרגת גובה אחת).

רחוב בת ציון מהווה חלק מציר ירוק עירוני ומהווה מקטע מרצף ציר צפון דרום משמעותי בלב הרובע הכולל שימושים ציבוריים.

נספח תשתיות – התכנית כוללת שטח המצוי בתחום רדיוסי המגן מקידוח מי שתיה. התכנית כוללת הוראות לטיפול בתשתיות בתחומה.

עמ' 50 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-1289438 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0008ב' - - 5 דיון בהפקדה

נספח תשתיות

מסמך מדיניות למרכז רובע 9

מצב תכנוני מאושר:

בנייני רכבת בני 3 קומות, הבנויים ע"פ תכנית קיי. הרחבות בחלק מהמבנים שמומשו ע"פ תכנית 2323 (הרחבות יד אליהו) ו3366 (שינוי בקווי בנין יד אליהו).

יעוד קיים: מגורים ב'

תשריט מצב מאושר:

עמ' 51 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-1289438 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0008ב' - - 5 דיון בהפקדה

מצב תכנוני מוצע:

מטרת התכנית:

תכנית התחדשות עירונית במתווה "פינוי בינוי" ויצירת מרחב עירוני מגוון ומעורב שימושים בהתאם לתכנית המתאר העירונית תא/5000 זאת ע"י הריסת 5 מבני מגורים טוריים והקמת 4 מבני מגורים חדשים בבניה מרקמית תוך קביעת שטחים ציבוריים פתוחים, שטחים למבנים ומוסדות ציבור, דופן פעילה מסחרית ברחוב יצחק שדה וציר ירוק עירוני ברחוב בת ציון.

עיקרי הוראות התכנית:

א. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה-

.1965

ב. קביעת הוראות להריסת מבנים קיימים.

ג. קביעת הוראות לשינוי ייעודי הקרקע: מייעודי מגורים ב', לייעודים מגורים ג', מבנים ומוסדות ציבור

ושטח ציבורי פתוח ודרך מוצעת.

ד. קביעת זכויות והוראות להקמת מבנים חדשים בהתאם להוראות תכנית המתאר העירונית תא/ 5000

ומכוחה כמפורט בטבלה ,5 ובתוך כך:

- קביעת הוראות בינוי בכללן קווי בניין, גובה, מספר קומות, חנייה וכדומה.

- קביעת שימושים והוראות בניה לכלל השימושים מגורים, מסחר, שטחי ציבור.

- קביעת הוראות לאיכות הסביבה, תשתיות וניהול מי נגר.

- קביעת צפיפות ותמהיל יחידות הדיור המוצעות.

- קביעת הוראות להקצאת יחידות דיור בהישג יד.

ה. קביעת שטחים המיועדים לשטחים ציבוריים וקביעת הוראות לגביהם.

ו. קביעת זיקת הנאה למעבר ושהיית הציבור והוראות לגביהן.

ז. קביעת הוראות לעריכת תוכנית עיצוב אדריכלי ותנאים להגשת בקשה להיתר בנייה, תנאי איכלוס

ואחזקת מבנים.

תשריט מצב מוצע:

עמ' 52 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-1289438 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0008ב' - - 5 דיון בהפקדה

עמ' 53 מבא"ת ספטמבר 2007

טבלת שטחים – מצב מאושר מול מצב מוצע
	מצב מוצע (מ"ר)	מ		מצב מאושר (מ"ר)	מ		יעוד	י
	-	-		7153	3		מגורים ב'	מ
	339.55	5		-	-		שטח ציבורי פתוח	ש
	492.27	7		-	-		דרך מוצעת	ד
	1049.28	8		-	-		מבנים ומוסדות ציבור	מ
	5282.37	7		-	-		מגורים ג'	מ
	7163.47	7		7153	3		סה"כ	ס

סה"כ (מעל הקרקע)	שטחי שירות				שטח עיקרי				שטח מ מגרש	יעוד מ
	מתחת לקרקע		מעל הקרקע מ		מתחת לקרקע מ		מעל הקרקע
מ"ר	%	מ"ר	% מ	מ"ר	%	מ"ר	%	מ"ר	דונם מ
21500		לפי ע'1	%125 ל	6450 %	-	-	%285	15050	5.27	מגורים
1000			%5	200 %	-	-	%15	800 %		מסחר
22500			%130	6650 %			%300	15850		סה"כ
7126		לפי ע'1		2137		לפי ע'1		4989	1.04	שב"צ

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-1289438 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0008ב' - - 5 דיון בהפקדה

פירוט יעדים/שימושים:

מגורים, כולל דיור בהישג יד (%10 מכלל יח"ד), שב"צ, שצ"פ, חזית מסחרית, מרתפי חניה

טבלת זכויות בניה והוראות בניה – מצב מוצע:

1. ניתן לשלב מרחבים מוגנים קומתיים במקום מרחבים מוגנים דירתיים, באם יותקנו מרחבים מוגנים

קומתיים, באם יותקנו מרחבים מוגנים קומתיים במקום מרחב מיגון דירתי, תותר המרה של יתרת השטחים העודפים (מתוך 12 מ"ר ליח"ד) לשטחים עיקריים לטובת הדירה.

2. מס' קומות מקסימלי מעל הכניסה הקובעת – מגורים 10 ק' ברוטו לרחוב יצחק שדה, 9 ק' ברוטו לרחוב

הפלמ"ח. שב"צ – 9 ק' ברוטו (לפי גובה הקומות לרחוב הפלמ"ח). גובה בנייה ממפלס כניסה קובעת לא יעלה על 36 מ'. מעל גובה בניה מקסימלי תותר תוספת של עד 2 מטרים מעל לגג העליון לטובת אנטנות/ ארובות וכו' בלבד.

3. %10 מסך היחידות ו-%10 מסך השטחים למגורים עיקרי + שרות בתכנית זו יוקצו עבור דירות בהישג

יד בהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה. שטח יח"ד דב"י ממוצע יהיה זהה לשטח הממוצע של כלל יח"ד בתכנית.

עקרונות בינוי:

מספר קומות: לרחוב יצחק שדה עד 10 ק' ברוטו, בחזית לפלמ"ח עד 9 קומות ברוטו.

גובה: עד 36 מ.'

תכסית: %65

קווי בניין: 2 מ' לרחוב יצחק שדה, 2 מ' לשצ"פ לאורך רחוב בת ציון, 2 מ' לרחוב הפלמ"ח, 4 מ' לגבול

מגרש מערבי, 5 מ' בגבול המערבי של המגרש הציבורי ו- 6 מ' מצפון אליו.

מרחק מינימלי בין מבנים בתחום התכנית 8 מ' כולל מרפסות. מרחק מינימלי בין מבנים בתחום החצר המשותפת 17מ' כולל מרפסות.

הבינוי כולל שטחים פתוחים וזיקות הנאה להולכי רגל כמפורט בתשריט ובנספח הבינוי.

לאורך רחוב יצחק שדה תיקבע חזית מסחרית פעילה ופתוחה בהיקף של לפחות %75 מהמסומן בתשריט.

המסחר יהיה רציף ככל הניתן. כמו כן, תתאפשר הפניית שטחי המסחר גם כלפי החצר הפנימית.

עמ' 54 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-1289438 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0008ב' - - 5 דיון בהפקדה

בגבול הצפוני של התכנית לאורך רחוב יצחק שדה קיים הפרש מפלסים של עד 2 מ' בין מפלס הרחוב לגובה 0.00 של המבנים הקיימים. התכנית מציעה לגשר בין מפלסים אלו ע"י קביעת 0.00 של התכנית כגובה הרחוב.

תכנית בינוי :

הדמיה:

עמ' 55 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-1289438 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0008ב' - - 5 דיון בהפקדה

עמ' 56 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-1289438 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0008ב' - - 5 דיון בהפקדה

חוו"ד היח' לתכנון אסטרטגי:

הקצאות לצרכי ציבור נדרשים על פי פרוגרמה עבור תוספת יחידות הדיור בתכנית:

כ1.1 דונם שב"צ מקומי, כ-1.8 דונם שצ"פ _כ-1 דונם לפי 3 מ"ר לנפש)

המלצה לשטחי ציבור בתכנית:

1. מגרש ביעוד למבני ציבור לפחות 1 דונם

2. שטח ציבורי פתוח תשתית ירוקה: ציר ירוק עירוני לאורך רחוב בת ציון – רצועה ביעוד שצ"פ ברוחב של

4-5 מ' (350-500 מ"ר). יתרת השטח הנדרש לפחות 1 דונם כמרחב איכותי פתוח לציבור בזיקת הנאה.

תמהיל דירות וצפיפות מגורים: מוצע על ידי היזם

יח"ד: עד 215

צפיפות: כ36 יח"ד לדונם

תמהיל גודלי הדירות:

(שטח דירה כולל: שטח עיקרי + ממ"ד או עיקרי במידה ומתוכנן פתרון מיגון מחוץ לדירה)

לפחות %20 מהדירות יהיו בשטח כולל של עד 69 מ"ר לפחות %20 מהדירות יהיו בשטח כולל 70-85 מ"ר

לפחות %20 מהדירות יהיו בשטח כולל 86-106 מ"ר

לפחות %15 מהדירות יהיו בשטח כולל 106 מ"ר ומעלה

דיור בהישג יד:

%10 (כ-21 יח"ד) מכלל יחידות הדיור יוגדרו כדיור בהישג יד - לתקופה כוללת שלא תפחת מ-25 שנה מיום קבלת תעודת גמר ובהפחתת דמי השכירות בהיקף של עד %40 ממחיר השוק, בהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבניה.

יחידות דיור בהישג יד תהיינה זהות ליתר יחידות הדיור בתכנית מבחינת חומרי גמר, פתחים, חלוקת חדרים ותכנון פנימי, עיצוב חזיתות, מרפסות וכד', והן יתוכננו וייבנו כחלק משטחי המגורים.

תמהיל גודל יחידות הדיור בהישג יד ושטחן הממוצע יהיה בדומה לכלל יחידות הדיור בתכנית.

עיצוב :

התכנית מציעה בינוי מרקמי מלווה רחוב, לאורך שלושת הרחובות המקיפים את התכנית (יצחק שדה, הפלמ"ח ובת ציון). בלב המתחם חצר פנימית משותפת לרווחת כלל הציבור והתושבים עם זיקת הנאה בשטח החצר עד לקירות הבניינים. חזית מסחרית לכיוון רחוב בת ציון ורחוב יצחק שדה ללא קולונדה.

תותר חזית מסחרית לחצר פנימית ולרחוב הפלמ"ח.

תכנית בינוי ופיתוח:

תוכנית העיצוב האדריכלי תכלול בין היתר את ההוראות וההנחיות המפורטות להלן וכל הוראה נוספת בהתאם לדרישות מהנדס העיר או מי מטעמו:

1. העמדת המבנים הסופית, גובה ומספר הקומות וגגות המבנים, הנסיגות בקומת הגג, חזיתות, חומרי

הגמר והוראות עיצוב.

2. שלביות המימוש והריסת המבנים.

3. קביעת הנחיות לפיתוח השטחים הפתוחים לרבות גינון, נטיעות ריצוף, ריהוט גן, נגישות וכיוצא בזה.

4. קביעת הסדרי חניה, מיקום רמפות כניסה לחניונים, מיקום חניות פריקה טעינה ותפעול ומיקום רחבות

כיבוי אש.

5. מיקום חניות האופניים ודרכי הגישה אליהן .

6. הצגת פתרונות לנידוף שטחי מסחר, אוורור מרתפים, פליטת אגזוז גנרטור, מיקום חדרי שנאים

ומרחקם מאזורי שהייה ממושכת, תשתיות לתעסוקה וכדומה. הצגת מיקום מערכות מכניות (כולל התייחסות לחדרי קירור למסחר) ופתרונות.

7. מיקום מתקנים הנדסיים לרבות חדרי שנאים ופתחי שחרור עשן. שחרור אוויר מהמרתפים ופליטת

אגזוז הגנרטור באמצעות פירים עד גגות הבניינים. המתקנים ימוקמו בהתאם לדרישות הרשות לאיכות הסביבה.

8. מיקום כניסות כלל השימושים למבנים, קביעת מפלסי הכניסה הקובעת ,0.0 כניסות נוספות ומפלסי

הפיתוח, מיקום ואופן תכנון המסחר.

9. הצגת פתרון פינוי אשפה ומחזור, בהתאם להנחיות אגף התברואה. מיקום מפרידי השומן יהיה בתיאום

תאגיד המים.

10. יוגדרו שטחי שירות לפעילות עסקית, שטחים אלו יאפשרו לעסקים לתת מענה לאחסנת ציוד כגון:

אצירת בקבוקים לאחר שימוש, אחסנה של שמן שרוף לאחר שימוש , הצבת מפריד שומן ,אחסנת ציוד נלווה למסעדה שיש מקום להצניעו ואינו אסתטי להצבתו ברשות הרבים.

פינוי אשפה ומערכות סניטריות הקשורות לשטחי המסחר ובהם מפריד שומן יהיו נפרדות מהמגורים.

יוקצה שטח לאחסנת מחזור פנימי ללא אחסנה מחוץ למבנה קרטונים, בקבוקים , זכוכית עמ' 57 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

14/05/2025 507-1289438 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0008ב' - - 5 דיון בהפקדה

12. פיתוח המרחב הפתוח לרבות התייחסות ויצירת הנחיות לשמירה על עצים בוגרים קיימים, כמפורט

בנספח שמירה על עצים בוגרים, גינון, נטיעות עצים לטובת יצירת הצללה מירבית, בתי גידול איכותיים בעלי נפח קרקע מספק לתמיכה בעצים גדולים ומאריכי חיים, עומק קרקע גננית, ריצוף וריהוט רחוב בשטחים הפתוחים ובזיקות ההנאה.

13. פתרונות לניהול מי הנגר בתחום המגרש יהיו בהתאם לדוח ניהול מי נגר המאושר, תוך עמידה ביעדי

תמ"א 1 שינוי 8 ומדיניות עירונית תא/9144 לתכנון בר קיימא.

14. קביעת מיקומן של זיקות ההנאה בקרקע ובתת קרקע.

15. תכנית העיצוב תקבע את תמהיל גדלי הדירות הסופי ומיקומן, בהתאם לחוות דעת מה"ע או מי מטעמו

16. תמהיל גדלי יחידות הדיור בהישג יד יהיה בדומה לכלל יחידות הדיור בתכנית, למעט יח"ד גדולות

במיוחד (מעל 100-120 מ"ר לפי העניין: שטח עיקרי וממ"ד)

17. יחידות הדיור בהישג יד יתוכננו בסטנדרט איכות דומה ליתר יחידות הדיור, בהתחשב במיקומן וריחוק

ממטרדים סביבתיים

18. קביעת הוראות מחייבות בנושאים סביבתיים ובניה בת קיימא, על פי הנחיות מהנדס העיר בעת הכנת

התוכנית.

20. הנחיות גם לגבי זיקות הנאה בין חניונים משותפים המשרתים מספר מגרשים ככל שידרשו. כמו כן,

הנחיות לגבי שלביות הקמת מעברים ומרתפים המשותפים ליותר ממגרש אחד.

21. יישום מסקנות סקר האנרגיה לרבות: אמצעים להתייעלות אנרגטית של כל המערכות

האלקטרומכניות בתחום התכנית, הספק ופרישה של פאנלים פוטו וולטאיים על גגות וחזיתות המבנים החשופים לשמש, מרכז אנרגיה הכולל הפקת חום וקור מרכזית מחשמל ו/או גז טבעי, עמדות טעינה לרכב חשמלי וכיוצא בזה.

22. פירוט הנחיות נספח הניקוז ובכלל זה תשריט בקנ"מ 1:250 לפחות ערוך וחתום על ידי יועץ הניקוז

ויועץ הנוף של התוכנית. התשריט יציג בין היתר: מיקום אזורי השהייה ואזורי חלחול טבעי, הנפח והתכנון הנופי שלהם; תרשים מחייב של מהלך זרימת הנגר בתוך המגרש ומהמגרשים למרחב הציבורי ומיקום בורות להחדרת מי נגר (ככל שיידרשו) ותכנון הנדסי ראשוני שלהם.

23. תוכנית נטיעות במרחב הפרטי ובמרחב הציבורי הכוללת בין היתר: מיקום עצים; פירוט סוג העץ

מתוך רשימת העצים המאושרים על ידי עיריית תל אביב-יפו; הגדרת גודל העץ ועיצובו בהתאם להנחיות אדריכל העיר; פירוט גודל בית הגידול לשורשים מעל מצע קשיח; שיטת הניקוז והאוורור של הקרקע;

ותכנון מערכת השקייה המשלבת את מי עיבוי המזגנים ונקז השקייה על מצע מנותק. התוכנית תיחתם על ידי אדריכל הנוף ויועץ הניקוז. תכנון הצללה ונטיעות במרחב הציבורי יהיו על פי מסמך ההנחיות של עיריית תל אביב-יפו "צל במרחב הציבורי" ובהתאם להנחיות המרחביות בנושא הצללה.

ניהול מי נגר:

1. תכסית: %15 לפחות משטח המגרש יוותר כשהוא נקי מכל בנייה תת קרקעית או על קרקעית. שטח זה

ישמש לחלחול מי נגר לגינון לנטיעת עצים.

2. חזית חמישית: יתוכנן גג מועיל גג מגונן ("ירוק") ו/ או גג מעכב נגר ("כחול") בשטח שלא ייפחת מ-%50

מסך שטח הגגות (כולל שטחים טכניים המיועדים למערכות מיזוג אוויר, חימום מים תרמו סולארי, ייצור חשמל במערכות פוטו וולטאיות וכו'). המפרטים יהיו בעלי יכולת אחיזת מים של 25 מ"מ למ"ר לכל הפחות, ויעמדו בתקני FLL או תקנים מקבילים לגגות מעכבי נגר. מפרטי הביצוע לגג כחול / ירוק יאושרו על ידי יחידת אדריכל העיר.

3. החדרה לתווך הרווי תיעשה בתיאום ובאישור רשות המים.

4. לפחות %50 משטחי הפיתוח הבלתי מבונים במפלס הקרקע או %20 משטח המגרש, הגדול מביניהם,

יכוסו בחומרים חדירים למים אשר להם כושר ספיג ה וקליטה של מים, במטרה למתן את ספיקות הנגר המועברות למרחב הציבורי. חומרים אלו כוללים שימוש באדמה פוריזיבית כדוגמת חצץ, טוף, אבן דשא ושטחי גינון.

5. חסכון במים: יותקנו מערכות לקליטת כל מי עיבוי המזגנים ונקז השקייה של מצע מנותק, והעברתם

להשקיית שטחי הגינון, למתקני חלחול ו/או הדחת אסלות בתחום המגרש כמפורט בפרק ניהול מי נגר.

במידה ויועברו המים להשקיית גינות, יוסף מתקן מינרליזציה/ דישון בראש מערכת ההשקייה כנדרש

7. יש להתקין אמצעים לחלחול ו/או השהייה למשך 24 שעות של 30 מ"ק לכל דונם לכל הפחות בתחום

המגרש. ע"פ עקרונות לחישוב הנפחים, הגדרת סכימת הניקוז ואמצעי חלחול והשהייה הכלולים בנספח הניקוז המנחה של התוכנית.

8. לעת הוצאת היתר בניה, יותרו פתרונות זהים או שווי ערך לאלו המוצגים בנספח ההידרולוגי העומדים

בדרישות לעיל.

תשתיות:

1. תשתיות תת קרקעיות: כל תשתיות האנרגיה הקוויות (חשמל, גז מים חמים וכיוב') בתחום התכנית, הן

במרחב הציבורי והן במרחב הסחיר, יהיו תת קרקעיות. לא תותר הקמת תחנת שנאים עילית (על עמוד).

כל תחנות השנאים יהיו פנימיות (בתוך המבנה).

עמ' 58 מבא"ת ספטמבר 2007