סדר יום 25-0009ב לתאריך 21-05-25

עיר: תל אביב-יפו
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: ועדת המשנה לתכנון ובנייה (תכנית בניין עיר)
תאריך: 21/05/2025
שעת התחלה: 10:30
מקור: הקובץ המקורי באתר תל אביב-יפו

קישור לזום צפייה https://tel-aviv.zoom.us/j/84102920048 Link Invite
https://tel-aviv.zoom.us/j/84102920048

שעה משוערת	תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
10:30	אח"י דקר - תכנית עיצוב דיון בעיצוב ארכיטקטוני ()2		1	.1
11:00	רובע ,5 6 דיון בהתנגדויות	507-1149160	2	.2

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

למרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

סדר יום מס' 25-0009 מיום 21/05/2025

כב' מוזמן בזה לישיבת ועדת המשנה לתכנון ולבניה שתתקיים ביום רביעי ה - 21/05/2025 בשעה 10:30 בדיוק באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה .12 קישור לזום צפייה

להלן סדר יום לישיבה. אנא הבא/י חומר זה אתך לישיבה.

חבר ועדה שמעוניין לקבל את מסמכי תכנית בסמכות ועדה מקומית שבסדר היום ולא מצליח לראותם באתר מינהל התכנון – תכנון זמין,

יפנה במייל לאלה דוידוף מזכירת הועדה במייל mail.tel-aviv.gov.il@e_davidof בכבוד רב,

אלה דוידוף

מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

תל-אביב - יפו

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
,63 ,113 ,12 4	,66 -75 ,76 ,109 ,114 ,123 127	חלק	מוסדר	6337
44	67	חלק	מוסדר	6882
-104 111	,74-77 ,86 -99 ,102	חלק	מוסדר	7321

מס' החלטה התוכן

21/05/2025 ___-_______ תא/תעא/ 4242 ()1 - אח"י דקר - תכנית עיצוב

25-0009ב' - - 1 דיון בעיצוב ארכיטקטוני ()2

מטרת הדיון עדכון סעיף 6 בהחלטת הועדה מתאריך 5.3.25 אשר קבע כי "מאחר ותכנית זו כוללת תכנון וביצוע של מערכות עירוניות, יש להציג ולאשר את תכנון כל המערכות הללו מול מנהל בת"ש ולהציג הסכמי הקמה חתומים" והחלפתו בסעיף הבא: "תנאי לחתימה על תכנית העיצוב יהיה אישור מנהל פרויקטים משולבים", כמפורט בחוות דעת הצוות.

נתונים כלליים

מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית:

הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו

מיקום:

שכונת נווה שרת, רובע ,2 צפון העיר תל אביב

כתובת:

1. בית אל 3

2. בית אל 5

3. אח" דקר /1-3בית אל

9-11

4. אח"י דקר 5

5. אח"י דקר /7בית אל 7

6. אח"י דקר 8

7. אח"י דקר 10

8. אח"י דקר 12

9. אח"י דקר 14

10. אח"י דקר 17-19-21

11. אח"י דקר 20

12. אח"י דקר 22

13. אח"י דקר 24

14. אח"י דקר 26

15. אח"י דקר 28

16. אח"י דקר 25-27

17. אח"י דקר 29

18. אח"י דקר 30

19. אח"י דקר 31

20. אח"י דקר 33

21. אח"י דקר 37

22. אח"י דקר 39

גושים וחלקות בתכנית:

עמ' 2 מבא"ת ספטמבר 2007

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

-107

,110

-112

,117

135

שטח התכנית:

44.629 דונם

מתכננים:

אדריכלי התכנית: קייזר אדריכלים ומתכנני ערים בע"מ

מתכננת פיתוח ונוף: נחלת הכלל

מתכנן התנועה: דגש הנדסה – תכנון תנועה ודרכים בע"מ

יועץ בניה ירוקה והידרולוגיה: יוזמות למען הסביבה

חשמל: אסף בן אשר

תברואה: חיים צפריר

בטיחות: מן בטיחות

אגרונום: אדמה – יעוץ אגרונומי

יזם: עיריית תל אביב-יפו, פי.בי. מקבוצת עתידים ישראל בע"מ, שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ

בעלות: המקרקעין בבעלות מדינה

מצב השטח בפועל:

מצב תכנוני קיים:

על התכנית חלה תכנית תא/4242 פינוי

בינוי אח"י דקר, נווה שרת אשר מספרה

507-0523845 (מתן תוקף: .)21.06.2021

התכנית הינה תכנית להתחדשות עירונית

ברחוב אח"י דקר, בשכונת נווה שרת.

שטח התכנית כ-45 דונם, והיא כוללת תאי

השטח ביעוד מגורים ד, דרכים, שצ"פ

ומבנים ומוסדות ציבור.

התכנית מתווה את מערך המרחב הציבורי,

על ידי פיתוח וארגון מחדש של מערך

הרחובות, השבילים, הגינות הציבוריות,

שבילי האופניים ומוסדות הציבור.

במסגרת התכנית יפונו 451 יחידות דיור

קיימות,

ב-22 מבנים, ובמקומם יוקמו 1,159

יחידות דיור ב-13 מבנים.

זכויות הבניה מתוקף תכנית זו הינן בהיקף

של כ-90,400 מ"ר למגורים (עיקרי), 1,200

מ"ר למסחר, 7,244 למבנים ומוסדות

ציבור מתוכם 1,800 מ"ר עבור שטחי ציבור מבונים. יתרת שטחי הציבור (5,444 מ"ר) מוקנים בשלושה תאי שטח ביעוד מבנים ומוסדות ציבור, ששטחם 2.720 דונם.

התכנית קובעת כי תנאי להגשת היתר לכל מגרש יהיה אישורה של תכנית עיצוב אדריכלי לכל מתחם בו מצוי המגרש בקנה מידה 1:500 על ידי הועדה המקומית, למעט המגרשים ביעוד מבני ציבור.

תכנית תא/4242 מס' 507-0523485	נתונים
גובה הקומה ראשונה מעל הכניסה הקובעת הכוללת שטחי ציבור מבונים יהיה 4.50 מטר (ברוטו) לפי סעיף (145ב)()2 לחוק תו"ב ולסעיף מס' )9(6 לתקנות סטיה ניכרת.	גובה קומות
במגדלים (תאי שטח מס' ,1 ,2 ,4 ,6 )10 גובה קומת המגורים העליונה והקומה שמתחתיה יהיה עד 4.00 מטר (ברוטו) במבנים המרקמיים (תאי שטח מס' ,3 ,5 ,8 )9 גובה קומת המגורים העליונה והקומה שמתחתיה יהיה עד 3.50 מטר (ברוטו)
תא שטח 6 – תכסית קומות המרתפים תותר עד ל-%90 משטח המגרש לפי סעיף6.5 -6 .	תכסית מרתפים

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

מצב תכנוני מוצע:

התכנית כוללת תשעה תאי שטח למגורים (,)1-6,8-10 מתוכם שניים עם חזיתות מסחריות ()6,10 ושניים נוספים עם שטחי ציבור מבונים (.)1,2 התכנית כוללת שטח ציבורי פתוח, החוצה את השכונה (,)409-412 וכן תאי שטח נוספים ביעוד זה הגובלים בפארק מודעי ממערב (.)402,404

הבינוי המתוכנן במגרשים הסחירים כולל שני טיפוסי מבנים; הראשון, רבי קומות בני 27-29 קומות, אשר כוללים בחלקם גם אגפים בבניה מרקמית של עד 8 קומות; והשני מבנים גבוהים בני 11 קומות. על מנת לצמצם את ההפרעות והמטרדים בקומת הקרקע לרבות חציית רכב בתחום מדרכות, מספר הכניסות/יציאות לרכב יקטן מזה המאושר בתכנית וזאת באמצעות תכנון מעברים תת קרקעיים לרכבים בזיקת הנאה בין תאי השטח השונים.

הבינוי יהיה ככל ניתן בצמוד לקווי הבנין הקדמיים, באופן המייצר בינוי מלווה רחוב. השטח הפתוח שבין דופן הבניינים לשטחים הפתוחים הגובלים יסומן בזיקת הנאה לציבור למעבר ושהייה ויתוכנן באופן המשכי ורציף ככל האפשר ללא גדרות ועל-ידי צמצום קירות הפיתוח, בהתחשב בשיקולי ניהול מי נגר ובשמירה על עצים בוגרים קיימים. יותר לשלב בתחום הפיתוח מתקנים טכניים ותשתיות כגון צוברי גז, וכן יותר לשלב חניות אופניים לשימוש הדיירים.

התכנית מתווה הנחיות לעיצוב המבנים אשר יהיו שונים ומובחנים על פי חלוקה לקבוצות עיצוב כמפורט בהמשך. תנאי להוצאת היתר בניה ראשון בכל קבוצה יהיה תיאום מוקדם עם מחלקות העירייה השונות כמתואר בתנאים להיתר בניה. ככלל, הבניינים יעוצבו בתבניות גיאומטריות פשוטות, ללא נסיגה בין הקומות למעט חריגים שיפורטו בהמשך. חומרי הגמר יהיו אחידים ובגוונים בהירים.

כל השטחים במפלס קומת הקרקע שאינם מבונים ישמשו בפועל כזיקות הנאה למעבר ושהיית הציבור, יתוכננו ברצף אחד עם המדרכות הגובלות, ובכך יאפשרו את הרחבת המדרכה לרוחב מצרפי מזערי של 3.8 מטר. כדי לחזק את הקישוריות וההליכתיות יתוכננו מעברים, רחבות וחצרות אשר יאפשרו מעבר בין הרחובות לבין השטח הציבורי הפתוח שבליבת השכונה.

טבלת נתונים:

הדמיות המבנים

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

מבט מרחוב בית אל לכיוון צפון

מבט מרחוב אח"י דקר החדש לכיוון מערב

2. העיצוב האדריכלי

2.1 אפיון המבנים בפרויקט

א. כללי

1. שטח התכנית הינו כ-45 דונם. התכנית

מאפשרת שלביות בהוצאת היתרים

וביצוע הבינוי בפועל: לכל שטח

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

התכנית יוגשו המסמכים הבאים באופן מפורט: תכנית פיתוח, התחברות לתכנון סובב, קביעת נפחים לכלל הבינוי, שימושים ציבוריים, עיצוב הגגון/קולנדה באופן אחיד.

למבנים במגרשים

1,2,6 (,1-3 )8-10 אשר יבנו בשלב א - תושלם תכנית עיצוב מלאה בקנ"מ 1:250 אשר ממנה ניתן יהיה להוציא היתרים, לרבות אישור המחלקה לבניה בת קימא, איכות הסביבה, תנועה, מבני ציבור נכסים וכו'.

למבנים במגרשים 3,4,5,8,9,10 (,4-8 )11-13 אשר יבנו בשלב ב' ו-ג' תוכנית זו תוצג בקנ"מ 1:500 ותנאי פתיחת בקשה להיתר בניה יהיה אישור המחלקות הבאות:

א. אדריכל העיר - חזיתות המבנים, פיתוח זיקות הנאה וחומרי גמר.

ב. מחלקת תברואה

ג. תשתיות

ד. קביעת זיקות הנאה

ה. תנועה

ו. מבני ציבור

ז. נכסים

2. שלביות הביצוע

שלביות הביצוע כמפורט בנספחי התכנית.

התכנית הראשית קובעת:

א. תנאי למתן היתר בניה ראשון בתכנית – אישור היתר הריסה

עבור הבניינים שכתובתם אח"י דקר 8 ואח"י דקר .10

ב. שלושה מתחמי מימוש, הזיקות בין הבניינים להריסה לבין

6

הבניינים העתידיים.

ג. התכנית אינה קובעת תנאים באשר לסדר מימוש המתחמים.

השלביות המוצעת מתייחסת לתנאים הקבועים בתכנית

2

1

הראשית ומשקללת את סדרי העדיפויות העירוניים בפיתוח התשתיות והשימושים הציבוריים השונים.

שלב א כולל את הנושאים הבאים:

א. הריסת מבנים ופינוי הקרקע מתאי שטח ,202 ,503 ,6 ,502

,412 ,1 ,511 ,506 ,2 507

ב. הסדרת הגישה לרחוב בית אל מרחוב דבורה הנביאה, וכן

את פריצת קטע הדרך החדשה המוביל לרחוב נהריים.

ג. הקמת הבינוי בתא שטח מס' ,6 הכולל גם הקמת טרמינל

אשפה תת קרקעי לפינוי פניאומטי.

10 ד. הקמת המבנים בתאי שטח מס' 1 ו-2 לרבות הקמת שטחי הציבור המבונים.

שלב ב יכלול את הנושאים הבאים:

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

א. הריסת המבנים ופינוי הקרקע מתא שטח שטח 201 שכתובתם אח"י דקר )37-39 יבוצע

עד שלוש שנים מיום קבלת ההיתר הראשון לשלב א.

ב. פינוי השטח עבור השצ"פ הצפוני והשצ"פ המרכזי במקטעים הצפוני והמרכזי (תאי שטח

מס' ,409 ,)410 כולל קטע הדרך המפריד ביניהם- מסומן בהאצ' אדום. עבור המבנים הקיימים שיהרסו רק בשלב ג יתוכננו הסדרי גישה זמניים, גם בעבור תנועה וחניה ובעבור פינוי אשפה.

ג. פריצת רחוב אח"י דקר והסדרת גישה עד לתא שטח מס' .201 כמו כן תוסדר גישת

הולכי רגל בתחום תא שטח מס' 4 לכיוון צפון - יבוצע עד שלוש שנים מיום קבלת ההיתר הראשון לשלב א.

ד. הקמת המבנה בתא שטח מס' .10

שלב ג יכלול את הנושאים הבאים:

א. הריסת מבנים ופינוי השטח בתאי שטח ,3,4,5,8,9 ,409

,410 ,411 ,513 ,505 ,405 ,402 ,404 ,512 .516

ב. הקמת מבנים .4,5,6,7,11,12,13

ג. תתאפשר גמישות בסדר הקמת המבנים במגרשים

הסחירים.

ד. השצ"פ והדרכים יושלמו עד שש שנים מיום קבלת

ההיתר הראשון בשלב א בתלות בסעיף ג ובתיאום

עם עיריית תל אביב.

3. תכנית העיצוב מתווה קבוצות עיצוב אשר יהיו

שונות ומובחנות האחת מן השניה.

קבוצה א (תאי שטח צבועים בכתום): מגרש 6 ו-10

קבוצה ב (תאי שטח צבועים בירוק): מגרש 2 + 1

קבוצה ד (תאי שטח צבועים בסגול): מגרש 4

קבוצה ה (תאי שטח צבועים באדום): מגרשים 3,5,8,9 המבנים שכלולים באותה הקבוצה יכולים להיות בעלי מאפיינים ופרטי בניה דומים. קבוצה ה תתאפיין

במגוון אדריכלי בין המבנים המרקמיים בשכונה. תנאי להוצאת היתר בניה ראשון בכל קבוצה יהיה תיאום

מוקדם עם מחלקות העירייה המפורטות בסעיף א.

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

תכנית פיתוח השטח

מילואה 1

מילואה 2

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

מילואה מס': 1 תאי שטח 6,10

בשלב ביצוע א': מגדלים בני 27 קומות, מעל אגפים מרקמיים בני 8 קומות קומת קרקע

מסחרית

מילואה מס' 2

מגדלים בני 27 קומות מעל אגפים מרקמיים בני 8 קומות שטחי ציבור מבונים בקרקע ו/או בקומה שמעליה

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

ב. גובה המבנים, מס' קומות ומפלסים:

1. גובה המבנים ומספר הקומות יהיה בהתאם להוראות התכנית הראשית.

2. גובה קומת קרקע יהיה בהתאם לפירוט הבא:

• תאי שטח עם שימושי מסחר בקרקע (מס' )6,10 – גובה מירבי 5.50 מטר (נטו).

• תאי שטח עם שטחי ציבור מבונים בקרקע ()1,2 – גובה מזערי יהיה 4.50 מטר.

• יתר תאי השטח – גובה מירבי יהיה 4.50 מטר.

3. גובה קומה טיפוסית מירבי יהיה 3.30 מטר ברוטו. גובה נטו מזערי בקומה לא יפחת מ-

2.70 מטר.

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

4. גובה הקומה הראשונה מעל הכניסה הקובעת הכוללת שטחי ציבור מבונים יהיה 4.50

מטר לפי סעיף (145ב)()2 לחוק תו"ב וסעיף )9(6 לתקנות סטיה ניכרת.

5. גובה קומת המגורים העליונה והקומה שמתחתיה יהיה כדלקמן:

• במגדלים (תאי שטח מס' ,1 ,2 ,4 ,6 )10 – עד 4.00 מטר (ברוטו) לפי סעיף (145ב)()2 לחוק תו"ב וסעיף מס' )9(6 לתקנות סטיה ניכרת.

• במבנים המרקמיים (תאי שטח מס' ,3 ,5 ,8 )9 – עד 3.50 מטר (ברוטו) לפי סעיף (145ב)()2 לחוק תו"ב וסעיף מס' )9(6 לתקנות סטיה ניכרת.

ג. קווי בניין

1. בהתאם להוראות התכנית הראשית מספר תא/.4242 מרחקים מזעריים בין מבנים

שונים באותו תא שטח בהתאם להוראות התכנית.

2. תנוחת המבנים בצמוד לקו הבנין הקדמי, באופן המייצר בינוי מלווה רחוב.

ד. שטחים ציבוריים

המבנים בתאי שטח מס' 1 ו-2 כוללים שטחים ציבוריים בנויים.

התכנית מציגה שתי חלופות למימוש זכויות הבניה המוקנות: בינוי בשתי קומות בהתאם להוראות סעיף 4.1 לתכנית התקפה, ובינוי בקומה אחת בהתאם לסעיף 5 (טבלת שטחים)

לתכנית התקפה.

תא שטח מס' 1 כולל שטח בנוי לשימוש רב תכליתי ומעון יום.

תא שטח מס' 2 כולל שטח בנוי עבור גני ילדים ומעונות יום. יותרו שטחים משותפים כגון מבואות, חדרי ספח, חדרים להתכנסות, ג'ימבורי וכדומה, בנוסף לשטחי שירות נדרשים.

בקומה שמעל קומת הכניסה הקובעת יותרו מרפסות גג וקירויין בפרגולה להגנה על הפעילות של השטחים הציבוריים הסמוכים, הכל כמוצג במסמכי התכנית.

השטחים יהיו פנויים ממתקנים טכניים, ותתתאפשר פתיחת חלונות ודלתות בכל החללים צמודי המעטפת.

הכניסה לשימושים הציבוריים תהיה נפרדת מהכניסה לשימושי המגורים.

בקומת הקרקע יוקם גגון בדופן הצמודה לרחוב, פרטי הגגון יהיו כמוצג במסמכי התכנית ואחידים לכל המבנים בעלי גגון בתכנית (במגרשים )1,2,6,10 ברחבות הכניסה יוקמו גגונים או פרגולות כמוצג במסמכי התכנית. תותר הצמדת חצרות מגודרות לטובת השימושים הציבוריים בלבד בקרקע.

במגרשים בהם מתוכננים שימושי ציבור מבונים יותרו גגונים קשיחים המשתלבים בעיצוב המבנה.

במגרשים בהם מתוכננות חצרות הצמודות לשימושי ציבור מבונים, %65 משטח החצר יהיו שטחים מחלחלים.

המערכות והתשתיות של השטחים הציבוריים יהיו נפרדות מהמערכות והתשתיות של השימושים הסחירים כך שתתאפשר עצמאות תפעולית לשטחים הציבוריים הבנויים, לרבות גישה למערכות.

שטחים ציבוריים לא ימוקמו בסמוך לשימושים מטרדיים, כגון: כניסה ויציאה מחניה, אזורי תפעול, אזורי אצירה ופינוי אשפה, ארובות, פתחי אוורור, מתקנים סלולריים וכל אלמנט שיטיל מגבלה על השימוש הציבורי, כגון: תחנת דלק, צובר גז, חדר טרנספורמציה, וכיו"ב.

התכנון הסופי ופריסתו של השטח הציבורי בכל אחת מהחלופות יקבעו בטרם קליטת הבקשה להיתר

2.2 בינוי חזיתות המבנים

הבניה המרקמית תהיה כפופה להנחיות מרחביות.

הבניה המגדלית (מבנים מס' ,1-3 ,4 )8-10 תעמוד בהנחיות הבאות:

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

א. חומרי גמר:

1. החזית תעוצב בחזית אחידה בגוונים בהירים.

2. חומר ההגמר העיקרי יהיה חיפויים קשיחים בתליה יבשה כגון זכוכית אלומיניום,

,HPL פייברצמנט וכדומה.

3. הפתחים יהיו בעלי פרופורציות אנכיות, בקומת הקרקע ובקומות הגג יותרו ויטרינות

גדולות. לא יותרו קירות מסך מלאים.

4. רפרלקטיביות מירבית של הזכוכית במעטפת תוגבל תוגבל לעד %.14 ניתן יהיה

להגדיל הרפלקטיביות לשם שיפור התנאים התרמיים ובכפוף לאישור אדריכל העיר.

ב. מרפסות

1. המרפסות במגדלים יהיו חלק מהנפח הבנוי, ויתוכננו לפי טיפוסים עקרוניים:

מרפסות פינתיות בקצוות הבנין התחומות בשני קירות, ומרפסות שקועות (בין שלושה קירות).

2. ניתן לחלק את סך שטחי המרפסות המותרים בין הדירות.

3. תותר הבלטה של מרפסת זיזית מעבר לקו בנין קדמי בשיעור מירבי של 1.60 מטר.

4. תותר הצמדת חלקים מגגות הבינוי בקרקע כמרפסות פרטיות במגרשים הבאים:

בתאי שטח 6 ו-10 – תותר הצמדה של גג המסחר כמרפסות גג לדירות בקומה שמעל.

בתאי שטח 1 ו-2 תותר הצמדה של גג קומת הקרקע כמרפסת גג עבור שימושי הציבור המבונים ומרפסות גג עבור הדירות שבקומה שמעל.

5. המעקות יהיו מעקות קלים עשויים ממוטות פלדה או מעקות בנויים.

ג. מסתורי מערכות

1. פתרון לתליית כביסה:

לכל הדירות ינתן פתרון לתליית כביסה כמוגדר בתקנות ובהנחיות המרחביות.

בבניינים שבתאי שטח מס' 1,2,4,6,10 בהם מתוכננים רבי קומות, פתרון לתליית כביסה יהיה במרפסות. מתקן קבוע ימוקם במיקום מוצנע במרפסות לרבות במרפסות הפונות לרחוב, לא יבלוט מעל גובה המעקה, ויבדק במסגרת היתר הבניה.

2. בבניינים שבתאי שטח מס' ,3 ,5 ,8 9 בהם מתוכננים בניינים גבוהים (מרקמיים)

פתרון לתליית כביסה יהיה במסתורי מערכות דירתיים, שיבנו בהתאם להנחיות המרחביות.בבניינים שבתאי שטח מס' 1,2,4,6,10 בהם מתוכננים רבי קומות, תתוכנן חצר מזגנים מרכזית בכל קומה, פתחי השירות יופנו לחזית צידית ונסתרת.

3. בבניינים שבתאי שטח מס' 1,2,4,6,10 הדוודים יהיו בארונות יעודיים במבואה.

ד. הצללות וסגירות חורף

1. לאורך החזיתות המסחריות ושטחי הציבור המבונים הגובלים ברחוב יוקם גגון זיזי

בעומק מירבי של 4.00 מטר, ומבלי שימוקמו עמודים בתחום המדרכה.

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

2. סגירות חורף יותרו בתחום הגגון כמסומן במסכמי תכנית העיצוב על-פי הנחיות

העירייה.

ה. שילוט

שילוט מסחרי ואחר יהיה בהתאם להנחיות מחלקת השילוט העירונית ובאישורה.

ו. חזית חמישית

1. מערכות טכניות יטופלו באופן אקוסטי בהתאם לדרישות היחידה לאיכות הסביבה.

2. המערכת הטכניות לא יבלטו מעל למעקה הגג העליון.

3. גג המסחר יטופל כחזית חמישית באמצעות ריצוף וגינון.

ז. תאורה אדריכלית

1. לא תותר תאורה אדריכלית.

2.3 קומת הקרקע/קומת כניסה

א. כניסות המבנים

1. כניסת הולכי רגל למבנים ולשטחי המסחר תהיה מהרחוב. במגרש 6 בגלל מיקום

החזית המסחרית לצד מזרח, מיקום הכניסה להולכי רגל תהיה בין שני הבניינים.

2. תותר הגבהת מפלס הכניסה ממפלס הרחוב במידה שלא תעלה על 0.50 מטר, להוציא

בנין מס' 13 שיותר להגביהו ב-65 ס"מ ממפלס הרחוב. הכניסה תעוצב באופן המשכי למפלס הרחוב ככל הניתן, ללא מדרגות או רמפות.

כניסה ליחידות מסחר תהיה מפולסת עם המדרכה הגובלת בכניסה.

3. חזית מסחרית

א. החזית תעוצב תוך שימוש בויטרינות זכוכית, בהן ישולבו הכניסות למסחר.

ב. יוקם גגון לאורך החזית המסחרית. המדרכה שבתחומו תהיה המשכית למדרכה

הסמוכה במפלס ובפרטי הגמר, ופנויה ממכשולים ומעמודים.

4. רמפות הכניסה לחניונים תת קרקעיים יהיו בתחום הבנין.

ב. קומת הקרקע

1. לא יותרו דירות בקומת הקרקע.

2. לא תותר הצמדת חצרות במפלס הקרקע, אלא לשימושי הציבור המבונים.

ג. שטחים משותפים בנויים

יותרו מבואות הכוללות עמדת שומר ושירותים בעבורה, חדרי דיירים, חדרי אופניים, חדרי עגלות, מחסנים משותפים ופרטיים, שוט אשפה וחדרי מיחזור, חדרי חלוקת דואר ושימושים טכניים נוספים.

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

2.4 נגישות

תכנון הבינוי והפיתוח יתייחס לתקנות הנגישות התקפות ויתן מענה לדרישות ההנגשה לאנשים עם מוגבלויות.

2.5 תנועה

1. תקן החניה יהיה כפוף לתקן התקף או המדיניות העירונית התקפה לעת הוצאת היתר ולא

יותר מ-1:1 ליחידת דיור- הנמוך מבינהם. תקן החניה עבור שימושי המסחר והציבור בהתאם לתקן עירוני תקף.

2. יתוכננו ארבעה מרתפים משותפים לפי הפירוט שלהלן:

מרתף A עבור תאי שטח מס' ,6 .10

מרתף C עבור תאי שטח מס' ,1 .2

מרתף C עבור תאי שטח ,4 ,8 .9

מרתף D עבור תאי שטח ,3 .5

3. בכל אחד מהמרתפים

יתוכננו שש קומות

מרתפי חניה משותפים.

עבור כל מרתף תתוכנן

רמפת כניסה אחת וכן

מעברים תת קרקעיים

לרבות בתחום הדרכים. מעברים אלה לרכב יהיו בזיקת הנאה הדדית בין המגרשים.

4. בתא שטח מספר 6 בלבד יאושרו שתי רמפות- רמפת כניסת משאיות פינוי אשפה ופריקה

וטעינה עבור המסחר לכיוון דרום מזרח, ורמפה נוספת לכיוון צפון אשר תשרת את הדיירים.

5. בנוסף למקומות חניה ומיסעות, המרתפים יכללו מבואות וחדרי מדרגות, חדרים טכניים,

מחסנים, חדרים לרווחת הדיירים, הצמדות למסחר ולשימושי הציבור.

6. חניות אופניים יהיו במקומות מוגדרים בתחום הפיתוח ובחדרי אופניים יעודיים בקומת

הקרקע ובמרתפים. הגישה לחדרים הנמצאים מתחת למפלס הכניסה הקובעת תעשה מקומת הקרקע באמצעות מעלית יעודית ו/או מדרגות פנימיות.

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

7. בתקופת ובהסכמת הדיירים במבנה הקיים ברחוב דבורה הנביאה ,71 תבוצע דרך גישה

זמנית עבור גישה לחניה ולפינוי האשפה של המגרש. דרך הגישה הזמנית תשמש עד לסיום שלב ג של התכנית.

2.6 מערכות

א. מתקנים טכניים והנדסיים

1. מתקנים טכניים ותשתיות ימוקמו במקום מוצנע בתוך הנפח הבנוי. מיקום מתקנים טכניים

בפיתוח יהיה טעון אישור אדריכל העיר.

2. פילרים ומתקנים טכניים עירוניים במגרש ובסביבתו (חשמל, תקשורת, מערכות ציבוריות

לרבות ארונות רמזורים תאורה ראשי מערכת וכו) יוטמעו במעטפת המבנים ובתת הקרקע.

התאום מול הגורמים המאשרים יעשה על ידי היזם.

כל מתקני התשתית ימוקמו כחלק אינטגרלי מהבינוי ולא יבלטו למרחב הציבורי (גם אם מדובר בשטח בבעלות פרטית המהווה חלק מהמרחב הפתוח של הפרויקט).

3. אסורה הפניית פתחי איוורור או כניסות לשימושים טכניים באופן חזיתי לרחוב.

4. חדרי שנאים ימוקמו במפלס המרתף העליון ויאווררו לפי הנחיות חברת החשמל במפלס

הקרקע בתחום הבינוי. אופי הפיתוח מעל חדרי השניים לא יאפשר שהיית אנשים.

5. סימולציית שטף מגנטי ממתקני החשמל ואישור הממונה על הקרינה לחדר שנאים יוצגו

כתנאי להיתרי הבניה.

6. חדרי מונים ימוקמו במרתפים על-פי הנחיות חברת החשמל.

7. תשתית גפ"מ (גז בישול) תתוכנן במאצרות על גבי תקרת המרתפים ובהתאם לחוק ולתקנות

התקפות.

ב. תאים פוטוולטאים

מערכות פוטוולטאיות ליצור אנרגיה סולרית יותקנו על הגג בשטח זהה לזה הנדרש עבור דודי שמש למספר הדירות בשבע הקומות העליונות או במחצית משטח הגג המשותף, הגדול מבינהם.

ג. מערכות מיזוג אויר

1. יחידות העיבוי של המזגנים יוסתרו וימוקמו במסתורי הכביסה, בחדרים טכניים בקומות

המגדל ועל הגג העליון ובאופן מרוכז ככל הניתן.

2. יעשה במערכות לשימוש חוזר במי עיבוי מזגנים להשקיה לרבות התקנת מדשנת ו/או הדחת

אסלות.

ד. איוורור חניונים ושטחים מסחריים

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

1. איוורור חניונים יבוצע על-ידי מערכת מאולצת הכוללת פתחי הכנסת אוויר צח אשר ישולבו

במבנים ולא יפנו לחזית הקדמית. פתחי שחרור עשן יועלו לגגות העליונים (כולל פליטת גנרטורים).

2. יותר למקם יחידות עיבוי במרתפים עבור שימושי הציבור המבונים.

3. פליטת אגזוזי חירום יועלו בפיר לגג העליון.

4. לכל בתי העסק המתוכננים בקומת המסחר תינתן אפשרות חיבור לפירי מינדוף. הפירים יעלו

לגג העליון במבנה.

ה. אצירה ופינוי אשפה, מיחזור

1. תתוכנן מערכת אשפה פניאומטית בכל המבנים. תוואי המערכת יהיה בתחום המגרשים

הפרטיים, תותר חצייה של התשתית הפניאומטית בתחום הרחובות.

2. מעבר צנרת פניאומטית מתחת לשצ"פ תבוצע במנהרת תשתיות המאפשרת תחזוקה ותיקון

ללא פגיעה בשצ"פ.

3. בכל קומה יתוכננו חדרון סגור הכולל ינקת אוויר עבור פתחים לפירי אשפה בהפרדה של

אשפה יבשה ואורגנית ללשימושי המגורים ושטחי הציבור.

4. עבור שימושי המסחר יתוכנן שוט אשפה בנפרד מהשוט המיועד לשימושי המגורים.

5. עבור שטחי הציבור הבנויים ישמרו חדרי פירי אשפה יעודיים או תינתן אפשרות לגישה לשוט

המגורים בקומת הקרקע – בכפוף לאישור מחלקת מבני ציבור.

6. בתא שטח מס' 6 יתוכנן ויוקם טרמינל תת קרקעי הכולל את המערכות הפניאומטיות, ואת

אצירת האשפה.

7. פסולת מחזור

א. בכל בנין יבוצעו חדרים יעודיים בתת הקרקע לקליטת גרוטאות ופסולת בנין.

ב. תוקצה מעלית בגודל מתאים להעלאת הפסולת מהמרתף לקרקע לצורך פינוי.

ג. יותר למקם חדרים לאיסוף גרוטאות בקומת הקרקע, ככל והם מתוכננים בצמידות לחדרי

פינוי הפסולת ואינם פונים לחזית ראשית.

ו. הנחיות אקוסטיות

1. המבנים יתוכננו ברמת בידוד אקוסטי בהתאם לתקן התקף ובאישור היחידה לאיכות

הסביבה.

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

2. המבנים יתוכננו ויבנו בהתאם להמלצות חוודת הדעת אקוסטית, הבוחנת רעש מתחבורה

וממערכות הבנין לשלב היתרי הבניה וביצוע מיגון בהתאם.

ז. כיבוי אש

1. ברזי סניקה ישולבו בנישות יעודיות המשולבות במבנה.

2. מיקום רחבות הערכות כמסומן בתשריט, כפי שתואם מול מחלקות העירייה, ובהתאם

לדרישות הכבאות והתנועה לעת הוצאת היתר בניה.

ח. תשתיות עירוניות ואחרות

יותר להעביר תשתיות חשמל, תקשרות, מים, ביוב וניקוז בתחום זיקות ההנאה.

3. הנחיות הפיתוח הסביבתי

3.1 שטחים פתוחים / זיקת הנאה

א. בתכנית שטחים ציבוריים פתוחים בשטח של כ-6 דונם: 5 דונם בשצ"פ המרכזי (1 דונם

מצפון לרחוב ו4 מדרום לו). בנוסף עוד שני מגרשים בשטח כולל של כ-0.5 דונם, הוגדרו במערב התכנית בחיבור עם פארק מודעי. בצפון מערב התכנית נקבע שטח למעבר ציבורי – כ-

0.25 דונם).

ב. כלל השטחים הפתוחים הממוקמים במגרשי הבניינים ישמשו בפועל כזיקות הנאה, ויאפשרו

מעבר הולכי רגל בין מערך הרחובות למערך השצפי"ם מצפון לדרום וממזרח למערב.

השטחים הנ"ל יתוכננו ללא גדרות וקירות הגבוהים מ-50 ס"מ, להוציא תא שטח מס' 4 בעבורו יחולו הוראות שיפורטו להלן. יותר להקים קירות הגבוהים מ-50 ס"מ עבור הקמת ברמפות, מאחזי יד ושימור עצים קיימים כמוצג בתכנית הפיתוח. השטחים הפתוחים בסביבת הבניינים יהוו המשך ויזואלי ופיזי לשצ"פים ללא הפרדה מפלסית. כל חריגה מהוראות אלה טעונה אישור אדריכל העיר.

ג. בעבור תא שטח מס' 4 יותרו הקמת קירות גבוהים כמסומן בתכנית הפיתוח, למען שימור

עצים קיימים בגבול מגרש.

ד. כל השטח הפנוי בקומת הקרקע ישמש בפועל כזיקת הנאה איכותית ורציפה למעבר, שהייה

של הולכי רגל ושימושים ציבוריים בכלל זה שימושי קהילה, חינוך, תרבות, ספורט ופנאי וכדומה, 24 שעות ביממה, שבעה ימים בשבוע בכל ימות השנה- למעט השטח המגודר לטובת מבנ"צ.

ה. שבילי אופניים יפותחו לאורך הרחובות לתנועת אופניים רציפה, והתחברות לרשת השבילים

העירונית.

ו. מתקנים טכניים ותשתיות ימוקמו בתוך המבנה או במקרה הצורך בלבד במקום מוצנע

בפיתוח ובאישור אדריכל העיר ולא יובאו במניין שטחן של זיקות ההנאה.

3.2 פיתוח השטח

א. הוראות הכוללות:

שטח פנוי מבנייה-

%15 משטחי כל מגרש יהיו פנויים מכל תכסית תת קרקעית וחיפוי אטום.

שטח זה ישמש לחלחול מי נגר לגינון ולנטיעת עצים כמסומן.

סהכ' שטח מחלחל (באחוזים)	סה"כ שטח מחלחל (במ"ר)	השלמת השטח ממגרש 6 (במ"ר)	%15 שטח מחלחל (במ"ר)	מספר מגרש
%15.80	1,035	55	980	1+2
%16.60	613	60	553	5+3
/%16.30	923	74	849	9+8+4
%15.80	337	17	320	10
%16.10	2,908	206	2,702	סהכ

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

חישוב נפחי הנגר יבוצע על פי מסמך מדיניות ניהול הנגר העירוני של מנהל התכנון.

בתא שטח מספר 6 תותר תכסית מירבית של %90 משטח המגרש בכפוף להשלמת שטחי הקרקע הפנויה מבינוי בסהכ 206 מ"רבמגרשים הסחירים. ככל ותבוקש תכסית מרתף גבוהה מהתכסית המירבית המבוקשת, יותר לצמצם את היקף השטחים להשלמה בהתאם.

היקף שטחי החלחול להשלמה יהיה לפי הפירוט הבא:

הוראות לשתילת צמחייה ונטיעת עצים

1. הצמחיה בשצ"פים, ברחובות ובמגרשים הפרטיים תתוכנן כמערכת צמחית שלמה, עם

רשימת צמחיה אחידה תוך התאמה לצרכים והפרוגרמה המשתנה. הצמחיה תשמש ליצירת חיבור אל הטבע העירוני והשטחים הפתוחים.

2. בתי הגידול לעצים מעל לחניון יתוכננו באופן שיאפשר בית גידול רציף לכל עץ בהתאם

לגודלו על-פי הנחיות עיריית תל אביב. עומק בית הגידול לא יפחת מ-1.50 מטר נטו- לא כולל בטון שיפועים, איטומים וכו' על מנת ששורשי העצים יפתחו ללא הפרעה תוך שימוש בפרטי ביצוע מתאימים.

3. שתילת עצים במדרכה תתבצע בתעלות גידול לפי חוברת סטנדרטיים של עיריית תל

אביב.

4. יינטעו עצי צל מתאימים אקלימית בבתי גידול בעומק גנני מינימלי בעומק של לפחות 1.5

מ' אדמה גננית נטו.

5. לעצים אשר סומנו כעצים לשימור במרחב הציבורי, יבוצעו ההתאמות הנדרשות בבינוי

תת או על קרקעי כדי לאפשר שימורם ע"פ חוק.

6. העצים שישתלו יהיו עצים בוגרים בני 5 שנים לפחות ביום שתילתם נפח בית הגידול

יהיה לפי חוברת נטיעות וצל.

7. עצים המשמשים בין השאר גם למיתון רוחות יהיו בעלי עלווה צפופה, לא נשירים.

ברחבות מרוצפות בשטח הפרוייקט יש להציג פרט בית גידול אשר מונע שקיעת המצעים כגון , אדמת מבנה, תקרה כפולה וכד'.

הוראות לחומרי גמר בתחום הפיתוח

בחירת חומרי הגמר תהיה תוך התחשבות במיתון אקלימי ומניעת סנוור וכן בהתאמה לפרטים סטנדרטיים עירוניים על מנת לייצר התאמה בין חלקי השכונה.

ככלל, חומרי הפיתוח יהיו בסטנדרט עירוני ובאישור אגף שפ"ע, דרכים ואדריכל העיר. לא יותר שימוש בעץ איפאה כריצוף בתחום הפיתוח.

רציפות תכנונית של מערך השטחים הפתוחים הציבוריים והפרטיים:

א. אלמנטי הפיתוח בתכנית מתבססים על מערכת שטחים ציבוריים ופרטיים פתוחים

שימושיים ואיכותיים שמטרתם לעודד קהילתיות. במסגרת התכנון מוצע מערך שבילי הולכי רגל משלים למערך הרחובות, מגרשי המגורים והשצפי"ם וכן רשת שבילי אופניים לאורך רחובות השכונה.

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

ב. תוגדר שפה עיצובית אחידה וקוהרנטית שמטרתה לחזק את תחושת השייכות

השכונתית. כך שהשבילים ממזרח למערב (המקשרים בין רשת הרחובות לשצ"פ המרכזי), הכניסות לבניינים וחצרות הדיירים יתוכננו מחומרי גמר תואמים. השבילים המובילים לשצ"פ יהיו מרווחים, ברוחב אחיד ופתוח ככל הניתן, ובעיצוב מזמין המקנה תחושת ביטחון. כלל מערכת השבילים והשצ"פים יהיו בשפה עיצובית משלימה ואופי עיצובי המאפיין את השכונה.

ג. החזיתות המסחריות והציבוריות יופנו אל מדרכות רחבות ומוצלות ע"י קירוי בנוי

ושורות עצים והכניסות יתבצעו באופן רציף ונגיש מהרחוב.

ניהול מי נגר

כלל התכנון הנופי בדגש על השטחים המגוננים, האזורים הנמוכים ושימור עצים בוגרים יעשה במאמץ למקסום ניהול מי הנגר באמצעות חלחול והחדרה במגרשים הפרטיים והציבוריים. תוך שמירה על ערוגות מונמכות, שקעים רדודים בגינון ותכנון על טופוגרפיה באופן משלים.

4. מאפייני בניה ירוקה

תנאי לפתיחת בקשה להיתר בנייה יהיה עמידה בת"י 5281 ובהנחיות הוועדה המקומית לבנייה ירוקה התקפות בעת הוצאת היתר הבנייה ובמדיניות .9144 על רבי הקומות שבתחום התכנית לעמנוד בת"י 5281 לבניה ירוקה ברמת ארבעה כוכבים לפחות.

על המבנים הגבוהים בתחום התכנית לעמוד בת"י 5281 לבניה ירוקה ברמה של שלושה כוכבים, בהתאם לתקנה 9144 של עיריית תל אביב, ובדרישות בועדה המקומית להיתרי בניה בנושא בניה ירוקה.

א. דו"ח רוחות

על-פי דוח הרוחות במפלס הרחוב אין חריגה מהמהירויות המוגדרות כ"נוחות" על-פי המלצות הנספחים לתקן ישראלי לבניה ירוקה .5281 ניתוח הרוחות מציג הסתברות רוח במהירויות שונות 6 מ/ש, 9 מ/ש, 15 מ/ש, 20 מ/ש – ללא חריכה מההסתברות המותרת בהתאם לפעילות הצפויה במרחב.

ב. דו"ח הצללות והעמדת המבנים

דוח הצללות מנתח ומראה כי בתחום התכנית יש השפעה מצומצמת על חזיתות המבנים הסובבים. מרבית גגות המבנים הסובבים לתכנית וגגות המבנים בתחומה חשופים לקרינת שמש, כך שמתאפשר ישום אמצעים ליצור אנרגיה מתחדשת בנצילות גבוה.

ג. יעילות אנרגטית

על המבנים בתחום התכנית לעמוד בת"י 5282 בדירוג אנרגטי לפי הפילוח הבא:

בעבור בניינים רבי קומות – דירוג אנרגטי ממוצע A לכל הפחות.

בעבור בניינים גבוהים – דירות אנגרטי B לכל הפחות, ובאופן שהדירוג האנרגטי של כל יחידות הדיור בתכנית לא יפחת מ-.C

ד. ניהול אנרגיה

1. יצור אנרגיה: יוצבו אמצעים ליצור אנרגיה מתחדשות ליצור 1,645,171 קוט"ש בשנה.

2. חימום מים סניטוריים: על מערכת חימום המים לעמוד בדרישות יעילות אנרגטית

שלא תפחת מ3.25=.COP בכל מקרה אין לחרוג מיחס ההמרה כפי שמפורט בחוק התכנון והבניה.

3. הדירוג האנרגטי של יחידות מיזוג האוויר יהיה A לכל הפחות.

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

4. עמדת טעינה לרכב חשמלי: בכל מקומות החניה תוכן תשתית להתקנת עמדת טעינה

לרכב חשמלי. התשתית תוקם באופן שניתן יהיה לחבר עמדות הטענה לתשתית בהדרגה, ללא שינוי בתשתיות החשמל של הבניין וללא צורך בכבילה וחיווט חיצוניים ע"ג קירות החניון או התקרה.

5. כמו כן, תסופק עמדת טעינה לרכב חשמלי (או כל מקור אנרגיה חלופי אחר שיאושר על

ידי משרד התחבורה) ל-%15 לפחות מסך כל מקומות החניה. מקומות החניה יהיו הקרובים ביותר לכניסה לבניין (למעט מקומות לנכים) ויהיו מסומנים או משולטים.

ה. ניהול מי נגר

1. יותקנו אמצעים לחלחול ו/או השהייה למשך 24 שעות בהסתברות חזרה של 1 ל-50 שנה,

בהתאם להנחיות תיקון 8 לתמ"א .1 על פי העקרונות לחישוב הנפחים, הגדרת סכימת הניקוז ואמצעי החלחול וההשהייה הכלולים בנספח הניקוז המנחה של התכנית.

2. ספיקת היציאה המירבית משטח התכנית לא תעלה על הספיקה השעתית הגולמית

בהסתברות חזרה של %.20

3. ישמרו %15 משטח המגרש נקיים מתכסית תת קרקעית. שטח זה ישמש לחלחול מי נגר

לגינון ולנטיעת עצים, וימוקם ככל הניתן בממשק בין המגרש לשטח הציבורי, או שטח פנוי מתכסית תת קרקעית במגרשים הגובלים. שטח זה לא יפוצל לשטחים הקטנים מ-

100 מ"ר, ויוצמד לגבול המגרש הגובל בשטח ציבורי או שטח אחר פנוי מתכסית תת קרקעית במגרשים הגובלים.

4. בקשות להיתר יכללו הצגת פתרון תכנוני לניקוז מי הגגות, מיקום שטחי ניקוז טבעיים,

מיקום קידוחי החדרה, מאגרי השהייה ושטחי השהייה/חלחול ני נגר.

5. על גבי הגגות העליונים תיושם מערכת גג כחול בשטח מזערי של %50 משטח הגגות.

ו. איוורור הדירות

דוח איוורור עקרוני כלול בפרק בניה ירוקה.

יש להתקין מאוורר תקרה בקוטר 52 אינטש בחללים המשותפים בדירות שאינן מתוכננות באיוורור מפולש.

יש לקבל התחייבות היזם לכך, בצירוף רשימת דירות אלו.

ז. דו"ח תרמי עקרוני

דוח תרמי עקרוני כלול בנספח הבניה הירוקה.

חתכים עקרוניים כלולים בדוח זה.

ח. ריצופים

תכנית הפיתוח תכלול ריצוף בעל גוון מתון להפחתת תופעת אי החום העירוני ולמניעת סנוור. התכנון יכלול אמצעים נוספים למניעת אתגרים אלה ע"י הצללה לאזורים הפתוחים.

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

5. גמישות:

שינויים לא מהותיים בפיתוח הסביבתי או בעיצוב המבנים יאושרו ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו

ולא יחייבו חזרה לועדה המקומית.

6. הנחיות מרחביות ותכנית ראשית:

התכנון יהיה כפוף להוראות התכנית הראשית וההנחיות המרחביות של עיריית תל אביב.

כל חריגה או שינוי מההנחיות המרחביות דורש התייחסות ספציפית של תכנית זו.

7. תנאים להיתר בניה:

1. תנאי לקליטת בקשה להיתר בניה יהיה אישור אדריכל העיר.

2. תנאי לקליטת בקשה להיתר יהיה עריכת תכנית מוסכמת על אגף נכסים ומבני ציבור

3. התייחסות אגרונום העיריה לתכנון המוצע בקרבת העצים לשימור.

4. חתימה על התחייבות לעריכת הסכם הקמה, אחזקה ושלביות מול גרמי העירייה של

השטחים הפתוחים.

5. חתימה על התחייבות לעריכת הסכם הקמה, אחזקה ושלביות מול גרמי העירייה של שטחי

הציבור.

6. חתימה על התחייבות לעריכת הסכם הקמה, אחזקה ושלביות מול גרמי העירייה של

התשתיות העירוניות.

7. תאום שילוב ארונות תשתית עירוניים בתחום הבינוי או המרתפים וקבלת אישור מינהל

בת"ש ואדריכל העיר.

8. אישור אגף שפ"ע ואדריכל העיר לתכניות הפיתוח.

9. מינוי ממונה אחראי על נושא בניה ירוקה ומערכות, כהגדרתו במסמך מדיניות עירונית

תא/9144 לתכנון בר קיימא. גורם זה יתכלל את כלל האישורים הנדרשים כתנאי לתעודת גמר, וימציא תצהיר חתום כמובא בנספח לנושא זה במסמך המדיניות (טופס מינוי אחראי בניה ירוקה).

.10לבינוי מעל 15 קומות: אישור מקדמי ממכון התעדה לעמידת התכנון בדרישות ת"י 5281 לבנייה ירוקה ברמת ארבעה כוכבים לפחות, ודירוג אנרגטי ברמה A לפחות לפי ת"י 5282 (באופן שדירוג כל יחידת דיור בפרויקט לא יפחת מדירוג ,)B ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה.

.11לבינוי עד 15 קומות: אישור מקדמי ממכון התעדה לעמידת התכנון בדרישות ת"י 5281 לבנייה ירוקה ברמת שלושה כוכבים לפחות, ודירוג אנרגטי ברמה B לפחות לפי ת"י 5282 (באופן שדירוג כל יחידת דיור בפרויקט לא יפחת מדירוג ,)C ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה.

.12תכנית פרישת גג מועיל כהגדרתו במדיניות העירונית לתכנון בר קיימא ובהיקף הנדרש בה.התכנית הראשית כהגדרתה בתקנות הרישוי (גרמושקה) תכלול:

• תכנית פרישת גג כחול / ירוק על % 50משטח הגג.

• עצים: סימון העצים בתכנית הראשית על פי נספח סקר העצים כולל ייעודם.

בנוסף, יש להגיש תמונות העצים הקיימים

.13התייחסות אגרונום העיריה לתכנון המוצע בקרבת העצים לשימור .14אם הבקשה כוללת העתקת עצים לשטח ציבורי: קבלת אישור פקיד היערות העירוני לקבלת העצים.

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

.15נוסף לכל הנ"ל – תנאי לקליטת בקשה במגרשים מס' ,3-7 11-13 יהיה אישור המחלקות

אדריכל העיר לתאום חזיתות, פיתוח זיקות הנאה וחומרי גמר. מחלקת תברואה, איכות

הסביבה, בניה בת קימא, תשתיות, קביעת זיקות הנאה, תנועה, מבני ציבור ונכסים.

8. תנאים לתחילת עבודות

1. מינוי ממונה אחראי על נושא בניה ירוקה ומערכות, כהגדרתו במסמך זה. גורם זה יתכלל את

כלל האישורים הנדרשים כתנאי לתעודת גמר, וימציא תצהיר חתום.

2. לבינוי מעל 15 קומות: אישור מעבדה מוסמכת (שלב א') לעמידת התכנון בדרישות ת"י

5281 לבנייה ירוקה ברמת ארבעה כוכבים לפחות, ודירוג אנרגטי ברמה A לפחות לפי ת"י 5282 (באופן שדירוג כל יחידת דיור בפרויקט לא יפחת מדירוג ,)B ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה.

3. לבינוי עד 15 קומות: אישור מעבדה מוסמכת (שלב א') לעמידת התכנון בדרישות ת"י 5281

לבנייה ירוקה ברמת שלושה כוכבים לפחות, ודירוג אנרגטי ברמה B לפחות לפי ת"י 5282 (באופן שדירוג כל יחידת דיור בפרויקט לא יפחת מדירוג ,)C ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה.

9. תנאי לתעודת גמר:

1. תנאי לתחילת עבודות פיתוח: אישור אדריכל העיר ואגף שפ"ע לפרטים וחומרי גמר

בתחום הפיתוח.

2. רישום בפועל של זיקת ההנאה לשימוש הציבור ו/או לכלי רכב.

3. ביצוע בפועל של השטחים הפתוחים לשביעות רצון אדריכל העיר ואגף שפ"ע.

4. ביצוע בפועל של התשתיות העירוניות לשביעות רצון מחלקת בת"ש.

5. ביצוע בפועל של השטחים הציבוריים הבנויים לשביעות רצון עיריית תל אביב.

6. אישור אגרונום מוסמך לביצוע ההוראות לעניין נטיעות ובתי גידול.

8. הצהרת מתכנן לעמידה בדרישות המדיניות חתומה על ידי יועץ בנייה ירוקה מוסמך כהגדרתו

במסמך זה.

9. תכנית חשמל חתומה ע"י יועץ החשמל הכוללת יישום מסקנות דו"ח ניהול האנרגיה עפ"י

הנחיות המחלקה לתכנון בר קיימא ואנרגיה, משרד אדריכל העיר.

10. עצים: עמידה בדרישות בתי הגידול כפי שהוגדרו בפרק העצים – ראה הנחיות מרחביות באתר

רישוי ופיקוח על הבנייה.

11. אישור ביצוע הגגות הכחולים בפועל ע"י אדריכל העיר או מי מטעמו

12. הצהרת ממונה אחראי לבניה ירוקה ומערכות לעמידת הפרויקט בדרישות המדיניות העירונית

תא/9144 לתכנון בר קיימא חתומה על ידי אחראי בניה ירוקה מוסמך, כהגדרתו במסמך המדיניות.

13. עצים: עמידה בדרישות בתי הגידול כמוגדר במדיניות העירונית לתכנון בר קיימא תא/9144

התקפה לאותה עת.

14. בינוי מעל 15 קומות: אישור מעבדה מוסמכת (שלב ב') לעמידת התכנון בדרישות ת"י 5281

לבנייה ירוקה ברמת ארבעה כוכבים לפחות, ודירוג אנרגטי ברמה A לפחות לבניין לפי ת"י ,5282 ו-B לפחות ליחידת דיור ואכסון מלונאי, או אישור מקביל מגורם רשמי המסמיך לתקן

v4 LEED ברמת .Platinum

15. בינוי עד 15 קומות: אישור מעבדה מוסמכת (שלב ב') לעמידת התכנון בדרישות ת"י 5281

לבנייה ירוקה ברמת שלושה כוכבים לפחות, ודירוג אנרגטי ברמה B לפחות לבניין לפי ת"י 22

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

,5282 ו-C לפחות ליחידת דיור ואכסון מלונאי, או אישור מקביל מגורם רשמי המסמיך לתקן

v4 LEED ברמת .GOLD

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י אדריכל העיר וצוות צפון)

ממליצים לקדם את תכנית העיצוב לדיון בוועדה המקומית בכפוף להערות הבאות:

-1 יש לעמוד בכל הוראות התכנית הראשית לרבות כל נושאי התשתיות.

-2 סיום תאום תכנית פיתוח מול משרד אדריכל העיר ואגף שפע והצגת תכנית פיתוח בקנה מידה של 1:250 של המגרשים הסחירים, שטחי הרחובות, השצפים המתוכננים וחיבור לשטחים הפתוחים בהיקף התכנית.

-3 סיום תאום חזיתות הבניינים לקבלת מגוון אדריכלי, הצגת פריסת חזיתות וחומרי גמר -4 תאום מפלסי 0.00 של המבנים

-5 השלמת סקר עצים, אישורו אצל פקיד היערות העירוני והתאמת התכנון לעצים לשימור.

-6 מאחר ותכנית זו כוללת תכנון וביצוע של מערכות עירוניות, יש להציג ולאשר את תכנון כל המערכות הללו מול מנהל בת"ש ולהציג הסכמי הקמה חתומים.

-7 סיום תאום מול אגף תנועה לרבות צמצום רמפות גישה למגרש ,1 הצגת פתרון חניה לרכב ואופנים לכל דירה בתחום המגרש עצמו ומעבר ממותן תנועה בין שני חלקי השצ"פ בציר הירוק בשכונה וחנית העלאה והורדה למגרש .201

-8 סיום תאום מול היחידה לתכנון בת קיימא

-9 סיום תאום מחלקת איכות הסביבה

-10 סיום תאום לנושא מערכות טכניות בתחום הפיתוח וחזית המבנים לרבות מערכות PV -11 יש לאשר את פתרונות האשפה והמחזור לרבות המערכת הפניאומטית מול מחלקת תברואה ובת"ש.

-12 יש להטמיע את דרישות חברת החשמל בהתייחס לחדרי טראפו -13 לנושא מבני הציבור הבנויים- סיום תאום מול המחלקה האסטרטגית, נכסים, מבני ציבור, מבני חינוך- לרבות פתרונות העלאה והורדת נוסעים למגרשים החומים ושטחי חלחול בחצרות המוצמדות.

-14 הצגת הסכמות מול מחלקת נכסים לנושא שימוש בחצרות המגרשים עם שטח ציבורי בנוי.

-15 הצגת מנהרת תשתיות פניאומטיות של המגרשים הסחרים במידה ותדרש חציית שצ"פ

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0005ב' מיום 05/03/2025 תיאור הדיון:

זהר שמש: אח"י דקר התחדשות בנווה שרת, תוכנית עיצוב

תמיר לביא: אדריכל התוכנית מציג את התוכנית במצגת.

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

אלחנן זבולון: אבקש את חוו"ד דעת היועמ"ש כאשר אחד מהרשימה שלי יש לו דירה במתחם.

הראלה אברהם אוזן: מאחר עוסקים בתוכנית עיצוב אין מניעה שתשתתף בדיון

ליאור שפירא: לפני כל תכנית יש הכנה, ראינו את התוכנית המון פעמים והיו הרבה דילמות. מה שמפריע

זה השלביות ההריסה והבניה. נאמר שבשלב א' יש חובה להרוס את 202 על יד 6 כי שם יש את הדחסן

תמיר לביא: 202 אלו שני הבניינים זה מופיע כתנאי בתב"ע שלב ראשון שחייבים לבצע אותו.

ליאור שפירא: לכן אתו חייבים לפתוח. כשעושים זאת פותחים דרך ליד הכיכר והמגרש החניה.

תמיר לביא: יש התנייה תב"עית לשני מבנים והריסה 9,10

זהר שמש: כדי שנקבל את פריצה הדרך צפונה בשלב המוקדם הם תנאי ראשון להיתר ראשון

תמיר לביא: זו לא העדפה, זה מה שרשום בתכנית

ליאור שפירא: מה היה קורה אם היינו לוקחים את 9 ו10 ואת כל החלק התחתון?

תמיר לביא: זה אותו שלב. כולם קורים ביחד. מציג את הפריצות שייעשו מתוך התשריט. בשלב הראשון

אנו פורצים שתי דרכים ומבטלים כניסה אחת אבל אנו מתחברים לדרכים הקיימות.

ליאור שפירא: מה שמפריע כל הבתים שנמצאים ,3 8 צריכים להקיף את כל הפרויקט

תמיר לביא: לא, הדרך הקיימות מציג את כל הדרך חום. התוואי הקיים רק אחרי שנפתח

ליאור שפירא: הדחפור הראשון שיגיע מה יעשה?

תמיר לביא: נדאג שתהיה כניסה , הן כניסות מורכבות, כל המרתף מעבר לכביש הוא מרתף מחובר, יש

מנהרה של תת הקרקע ועלינו מוטל לייצר את הכביש ולחפור למרתף העתידי ולעשות כביש

ליאור שפירא: עד אז האנשים שגרים בביין 1 ו2 עדיין גרים שם כן?

תמיר לביא: לא, חייבים להרוס, 208 יח"ד נהרסות

ליאור שפירא: כשבניין 6 ו-202 נהרסו המעבר נחסם?

תמיר לביא: לא

ליאור שפירא: זאת אומרת המצב של הכבישים יישאר כפי שהיה בעבר

תמיר לביא: כן

ליאור שפירא: מה קורה כשהורסים את בניין 1 ו-2?

תמיר לביא: על פי השלבים כל האירוע קורה בבת אחת

ליאור שפירא: אז תמיד הכביש יהיה פתוח

תמיר לביא: לתקופה קצרה יהיו 3 גישות

ליאור שפירא: האם כביש 6 לא ייסגר עד שייפתח הכביש החדש?

תמיר לביא: כן. ההריסה של שני הבניינים היא תנאי.

זהר שמש: התכנית מחולקת לשניים בין היזם שאחראי לפתוח המגרשים הסחירים והמגורים לבין

פרויקט עירוני של ביצוע רחובות

איציק קורן: ההתחלה היא בלהרוס את 2 הבניינים, יכול להיות רק אחד מהם, ברגע שאני הורס את 2

הבניינים מתאפשר לעשות דרך זמנית. למה כי הגישה לכביש 6 היא תופרת את כל מגרשי החניה. אנחנו נותנים את הגישה החליפית לרכב, חוץ מרכב צריך לדאוג גם לתשתיות עירוניות. לאחר מכן ניתן לפנות את הבניינים הוצאנו מהשטח מעל 200 יח"ד.

אודי כרמלי: בכל רגע נתון נשמרת גישה עם יתרה, לא יהיה מצב שבו היכולת גישה תיפגע. יכול להיות

שגם 6 וצפון יהיו פתוחים בו זמנית, לא יהיה מצב שגם צפון וגם דרום יהיו פתוחים בו זמנית במקום 6

ליאור שפירא: זאת אומרת שרק כביש צפון יהיה פתוח וזה רע מאוד

זהר שמש: יש הקטנה משמעותית של יח"ד

אודי כרמלי: חצי מיח"ד לא יהיו שם ועדיין לא גרעת במאום מהיכולת גישה, למעט זה שיצטרכו לנסוע

עוד 50 מטר צפון

ליאור שפירא: באזור עם משאיות הם לא יצליחו לעשות את זה

איציק קורן: למה משאיות? יש אזור שהוא שצ"פ שזה אזור התארגנות עירוני. אנחנו רוצים לעשות הפרדה

בין התנועה התפעולית לבין תנועת התושבים.

ליאור שפירא: במקום לעשות את האירוע של פתיחת הכביש הצפוני יש לשים את המעבר מהשצ"פ

איציק קורן: אנו עושים פרוייקט עירוני של הזזת הכביש

ליאור שפירא: למה אי אפשר ליצור יציאה בין רח' בת-אל 5 לבין הטור של מס' 1 (בשקף מצביע)

איציק קורן: רואים את העצים לשימור

אודי כרמלי: מה שמדאיג את יו"ר הועדה שכבר בשלב א' משאיות מתרוצצות בין הדיירים והם נכנסים

לגור באתר בניה והדיירים בחלק הצפוני גרים כמה שנים טובות באתר בנייה, איך מונעים את זה?

אלחנן זבולון: בשלב ב' יש לכם הקמה של מבנה , אני מפחד ששלב ג' יתקע עד שתסיימו את המבנה

תמיר לביא: השלבים מתוארים לפי קבלת היתר.

עתליה רזניק: ב' וג' יכולים לצאת ביחד

אודי כרמלי: שלב ב' זה אינטרס עירוני. חשוב לנו שלפני שלב ב' יהיה שלב ביניים שיבטיח את פינוי

השטחים הציבוריים כדי שלא נגיע לסיטואציה שלא נוכל לבנות את הבית ספר בשטח החום

ליאור שפירא: אלחנן מציע תדלגו על שלב ב', שלב א' ו-ב' אחד הם

תמיר לביא: ניתן לומר ששלב ב' הוא נספח לשלב א' , אנו מחלקים לשלבים היות ומדובר בהריסה של

הרבה יחידות דיור

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

ליאור שפירא: למה אתם לא מחליטים ששלב א' ו-ב' זה שלב אחד?

זהר שמש: זה פרויקט גדול, היזם מבקש אפשרות לחלוקה. בחלוקה של שלב א' לייצר את פינוי האשפה

ואת השטחים הציבוריים הבנויים. שלב ב׳, אנחנו מבקשים אותו כעירייה לקבל שטח ציבורי שאומר פינוי של 201 המגרש החום כדי שליזם יהיה איפה לשכן את אותם אנשים הוא גם מבקש לבנות מגדל נוסף

אלחנן זבולון: כלומר, עכשיו בשלב ג׳ כל החלק האחרון שבצד שמאל כל השנים יחכו באתר בנייה עוד

שלוש-ארבע שנים, עד שיגמרו את המבנה של שלב ב׳ ואז יתחילו לארוז אותם?

זהר שמש: אין התניה כזו אפשר להתחיל את שלב ג׳ יחד עם שלב ב'

אלחנן זבולון: זה לא אומר, שיש בנייה זו אפשרות שקיימת בידי היזם אם הוא לא הצליח למכור את כל

הדירות?

אודי כרמלי: זה שהוא מקבל היתר לא אומר שהוא הורס מיד את כל המבנים ההיתר הוא ל-6 שנים

ליאור שפירא: אלחנן מציע לעשות את שלב א' ו-ב' ביחד

אלחנן זבולון: אפשר לעשות תנאי לשלב ב' הריסת שטח החום

רבקה פרחי: אנו רוצים להקדים את שלב ב'

זהר שמש: קיבלנו התניה לפינוי השטח הציבורי בהגבלת זמן, יש לנו הכרח לבנות את הבית ספר תוך פרק

זמן קצוב

ליאור שפירא: מי בונה את הבית ספר אנחנו או היזם?

רבקה פרחי: אנחנו, הוא מפנה רק את השטח

זהר שמש: אם נקשור את כל שלב ב' ג' לא בטוח שנקבל את ההתחייבות של 3 שנים

תמיר לביא: אנו חייבים איזה קיטוע בין השלבים על מנת שלא יהיו עוד דירות לשווק, להשתמש בתשתיות

ולהבטיח לעירייה את השטחים הירוקים והחומים. שלב ג' יהיה עם הפינויים וההריסות שלו

אלחנן זבולון: למה אי אפשר לחבר את שלב ב' וג'?

אודי כרמלי: אנו לא מעוניינים, אנו בלחץ על השטח החום יש פה חובה להקים שם בית ספר

אלחנן זבולון: אפשר לעשות הגבלת שנים בין ב' ל-ג'?

מילי פולישוק: כשגרתי באזור פרופ' נאמן כל השכונה היתה אתר בניה אבל אין מנוס מכך לפעמים

אודי כרמלי: אני לא רואה כאן בעיה, קודם כל יש פה אינטרס לקבל את השטח הציבורי

ליאור שפירא: מה מפריע להרוס את השטח החום בשלב א'

תמיר לביא: במסגרת התוכנית יש טבלאות איזון והקצאה אם הורסים את שטח 201 צריך להתחיל לבנות

את מבנה ,8 כך התב"ע קבעה

אורלי אראל: כך שמרנו על הדיירים

אודי כרמלי: יש פה אינטרס ציבורי

תמיר לביא: בכל הבניינים שנהרסים יש 203 יח"ד ואנחנו בונים שש מאות ומשהו. בתב"ע יש הקצאה לתא

שטח. תא שטח 8 הוא נותן מענה לתא שטח 201 של הפינויים.

אודי כרמלי: ככה מייצרים נתחי ביצוע סבירים

אלחנן זבולון: כמה קומות ?

תמיר לביא: כל הבניינים רבי קומות יהיו 25 קומות

ליאור שפירא: מאשרים את המלצת הצוות לקידום תוכנית העיצוב

בישיבתה מספר 25-0005ב' מיום 05/03/2025 (החלטה מספר )8 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

דיון בועדה המקומית תא/תעא/ 4242 ()1

לאשר את תכנית העיצוב בכפוף להערות הבאות:

-1 יש לעמוד בכל הוראות התכנית הראשית לרבות כל נושאי התשתיות.

-3 סיום תאום חזיתות הבניינים לקבלת מגוון אדריכלי, הצגת פריסת חזיתות וחומרי גמר -4 תאום מפלסי 0.00 של המבנים

-5 השלמת סקר עצים, אישורו אצל פקיד היערות העירוני והתאמת התכנון לעצים לשימור.

-7 סיום תאום מול אגף תנועה, הצגת פתרון חניה לרכב ואופנים לכל דירה בתחום המגרש עצמו ומעבר ממותן תנועה בין שני חלקי השצ"פ בציר הירוק בשכונה וחנית העלאה והורדה למגרש .201

-8 סיום תאום מול היחידה לתכנון בת קיימא

-9 סיום תאום מחלקת איכות הסביבה

-14 הצגת הסכמות מול מחלקת נכסים לנושא שימוש בחצרות המגרשים עם שטח ציבורי בנוי.

-15 הצגת מנהרת תשתיות פניאומטיות של המגרשים הסחרים במידה ותדרש חציית שצ"פ משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חן אריאלי מטרת הדיון עדכון סעיף 6 בהחלטת הועדה מתאריך 5.3.25 אשר קבע כי "מאחר ותכנית זו כוללת תכנון וביצוע של מערכות עירוניות, יש להציג ולאשר את תכנון כל המערכות הללו מול מנהל בת"ש ולהציג הסכמי הקמה חתומים" והחלפתו בסעיף הבא: "תנאי לחתימה על תכנית העיצוב יהיה אישור מנהל פרויקטים משולבים".

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י אדריכל העיר וצוות צפון)

1. אישור תיקון סעיף 6 בהחלטת הועדה מתאריך 5.3.25 כמופיע בדראפט.

מהות הדיון	מספר ישיבה	תאריך הישיבה
דיון בסעיף 78 הארכת תנאים מגבילים (צרופה)	21-0011	12.5.2021
דיון בהארכת בסעיפים 77+78 ()3 + אישור עקרונות התכנון	19-0017	25.9.2019
בקשה לא להגיש ערר למועצה אזורית	19-0013	24.7.2019
דיון נוסף לתיקון טכני בהחלטת הוועדה	18-0019	10.10.2018
דיון בסעיף 78 ()3 ()2 בקשה לערר למועצה ארצית	18-0017	8.8.2018
הארכת תוקף פרסום בסעיף 78 ()3	18-0007	25.4.2018
דיון בסעיף 78 ()4	17-0025	6.12.2017
דיון בסעיף 78 ()3 עדכון	17-0023	8.11.2017
דיון בסעיף 78 ()2 לצורך דיוקים במגבלות (צרופה)	15-0016	9.9.2015
דיון בסעיף 78 (צרופה)	15-0001	14.1.2015
דיון בסעיף 77 (צרופה)	14-0002	22.1.2014

מס' החלטה התוכן

21/05/2025 507-1149160 תא/מק/4320 - רובע ,5 6

25-0009ב' - - 2 דיון בהתנגדויות

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: וועדה מקומית לתכנון ובניה

התכנית נדונה מספר פעמים בועדה המקומית, בהמשך לדרפט זה מטה מובאות החלטות

קודמות + דיונים קודמים כצרופות לסדר היום:

רקע סטטוטורי:

במרבית שטח התכנית חלות תכניות לב העיר (תא/,2268 תא/,2331 תא/,2362 תא/,2385 תא/)2720 שאושרו בין השנים ,1990-1997 וקבעו מסגרת זכויות בניה למגרשים הכלולים בתחומה.

בתחום שממערב לרחוב אלנבי חלה תכנית תא/1200 שאושרה בשנת 1975 הקובעת אזור לתכנון בעתיד.

ביתרת השטח חלות בין היתר התכניות הראשיות כגון תא/,58 תא/,44 להן אושרו שינויים במהלך השנים.

בנוסף, מרבית שטח התכנית כלול באזור הכרזת הכרזת אונסקו. בשנת 2017 אושרה תכנית המתאר תא/5000 אשר קבעה בין היתר את תחום התכנית כאזור מגורים בבניה עירונית וכמרקם בנוי לשימור וכן הגדירה רחובות מסחריים וצירים מעורבים. בשנת 2022 אושר תיקון מספר 139 לחוק התו"ב קובע בין היתר הוראות לקידום תכניות למבנים טעוני חיזוק.

על תחום התכנית חלות מגבלות מתוקף סעיף 78 לחוק החל מתאריך .20.8.15 התנאים הוארכו מספר פעמים עד ליום .20.11.22

מיקום וגבולות:

בצפון: רח' בוגרשוב

בדרום :רח' יצחק אלחנן

במערב: רח' הירקון

במזרח: דרך מנחם בגין

עמ' 27 מבא"ת ספטמבר 2007

רקע כללי: תכנית רובעים 5-6 הינה אחת משלוש תכניות עירוניות של רובעי מרכז העיר תל אביב –יפו (רובעים .)3,4,5-6 וחלה על בנייני מגורים, ובנייני מגורים מעל חזית מסחרית. התכנית אינה חלה על מבנים שהוגדרו לשימור במסגרת תכנית השימור תא/2650ב ו/או בתכניות אחרות וכן על תכניות נקודתיות הכוללות הוראות בינוי ועיצוב (כגון קווי בניין, תכסית, מס' קומות).

התכנית ממוקמת בין הרחובות: בצפון- בוגרשוב, במזרח- מנחם בגין, במערב- הירקון ובדרום יצחק

אלחנן, דרך יפו ואחד העם. מרבית שטחי התוכנית כלולים בתחום הכרזת אונסק"ו.

מתכננים: מינהל הנדסה בעיריית תל אביב יפו בראשות מהנדס העיר ע"י מחלקת תכנון מרכז.

בעלויות: פרטיים

מצב קיים: התכניות הראשיות החלות הן

תכניות מנדטוריות (,44 ,58 A יפו), תכנית G ותכנית מ'

תכנית 1200 – המגדירה שטח לתכנון בעתיד.

תכניות "לב העיר" , ג, ע , ע,1 ס'

על האזור חלים תנאים מגבילים לפי סעיף .77-78

תת"ל 70א' (הקו הסגול של הרק"ל)), תמ"א -70 מרחב תחנות המטרו אשר נמצאת בהליכי אישור.

תת"ל 102 פורסמה להפקדה בתאריך ,31.10.2020 התת"ל כוללת הפקעות לדרכים ולתחנות גם בתחום תכנית זו, בשלב זה טרם פורסמה התכנית למתן תוקף. ככל שתאושר לפני אישור תכנית זו, יבוצעו במסכי התכנית ההתאמות הנידרשות.

מקודמת בימים אלה תמ"א 70 אשר חלה בתחום ההשפעה של המטרו ומטרתה העצמת זכויות בתחום השפעתו. בתמ"א 70 מסומן תחום התכנית כאזור שימור מקומי לגביו לא יחולו הוראות התמ"א למעט הוראות בענין המרחב הציבורי ולא חל לגביו רח"ק מינימום חובה.

יחס לתכנית המתאר:

התכנית מיישמת את הוראות תכנית המתאר תא/.5000

אזור מעורב באזור מרקם לשימור:

במקטע המצוי בין הרחובות נחמני, יבנה ואחד העם, המוגדר כאזור יעוד מעורב בתכנית המתאר, נדרשת חזית מסחרית. בהתאם לסעיף 4.3.2 לתכנית תא/,5000 התכנית אינה קובעת חובת חזית מסחרית בתחום זה וזאת מכיוון שמדובר במרקם לשימור בעל מאפיינים יחודיים, עם ריבוי בנינים לשימור, אשר לא נקבע כמסחרי בתכנית קודמת.

יחס לתמ"א 35 תיקון 4 לנושא צפיפות:

התכנית תואמת לתמ"א 35 תיקון 4 ועונה להגדרה של מתחם חריג מהטעמים הבאים:

בתחום התכנית אחוז גבוה של מבנים לשימור. כ-%90 מהתכנית מצוי בתחום ההכרזה של העיר הלבנה שמטרתה לשמור על המרקם ההיסטורי הייחודי. בנוסף, התכנית ממוקמת בלב העיר ההיסטורי המצוי במחסור בשטחי ציבור (מבני ציבור ושטחים פתוחים) ומחוסר אפשרות לתכנון התשתיות הנדרשות להיקפי בינוי כמו במתחם רגיל כמוגדר בתמ"א 35 תיקון .4 על פי הוראות התמ"א על מתחם חריג לעמוד בהוראות צפיפות הנטו – 4 יח"ד לדונם. ואילו הצפיפות הקבועה בתכנית גבוהה מכך.

תחום סביבה חופית:

חלק מתחום תכנית רובעים 5-6 נמצא בתחום הסביבה החופית (בקו 300 מטר מקו החוף) בהתאם להגדרת חוק החופים- התכנית גובלת בגדה המזרחית של רחוב הירקון.

התכנית אינה נדרשת לאישור הולחו"ף מהסיבות הבאות:

התכנית תואמת את תכנית המתאר ת"א/5000 (סעיף 1.4.11 בתא/)5000 התכנית נמצאת בתחום הפטור הקובע כי לא נדרש אישור הולחו"ף במתחם 1 במקרה שגובה הבניה אינו עולה על 8 קומות (החלטה מיום )14.6.2006 .

מצב תכנוני מוצע

תכנית זו הינה בהתאמה לתכנית המתאר תא/5000 ולתיקון 139 לחוק התו"ב , וכן במגבלות הנפחיות הקבועות בתכנית זו. כמו כן, התכנית קובעת הוראות למגרשים שאינם טעוני חיזוק במגבלות הקבועות בתכנית המתאר.

מטרות התכנית:

1. קביעת מסגרת זכויות בנייה לבניינים חדשים ולתוספת לבניינים קיימים תוך שמירה על מאפייני

המרקם הקיים, באמצעות קביעת מסגרת זכויות בנייה מחייבת והטמעת עקרונות בנייה לשמירה על הערכים האורבניים והאדריכליים הייחודיים באזור הכרזת אונסקו.

2. מסגרת זכויות הבניה הינה בהתאם לגודלו ומיקומו של המגרש במבנה העירוני וכן בהתאם

להגדרתו בחוק כטעון חיזוק/אינו טעון חיזוק, כל זאת בהתאמה למסגרת זכויות הבניה וההוראות הקבועות בתכנית המתאר תא/5000 ובחוק התו"ב.

3. זכויות הבנייה הינן שטחים כוללים (עיקרי ושרות) הנקבעים עפ"י קווי הבניין, תכסית, נסיגות

ומס' הקומות המותר, ובהתאמה לתכנית המתאר תא/5000 ולחוק. זכויות בנייה שלא ניתן לנצלן במסגרת הוראות הבנייה המותרות בתכנית זו מבוטלות.

4. התכנית חלה על בנייני מגורים, בנייני מגורים מעל מסחר ומגרשים ריקים בתחום ייעוד מגורים,

מסחר ואזור לתכנון בעתיד לפי הגדרות התכניות הראשיות. התכנית אינה חלה על מבנים לשימור וכן אינה חלה על תכניות נקודתיות הכוללות הוראות בינוי ועיצוב (כגון קווי בניין, תכסית, מס'

קומות).

5. קביעת חזית מסחרית ברחובות שהוגדרו כרחובות מסחריים מתוקף תכנית המתאר תא/.5000

6. קביעת הגדרה לרחובות מסחריים ראשיים: אלנבי, בן יהודה, קרליבך, הרכבת, מנחם בגין,

הכרמל, יהודה הלוי מקטע דרומי בין ברזילי לאלנבי.

7. בבניה חדשה חריגה ממספר קומות וקווי בניין תהווה סטייה ניכרת לתכנית. בתוספת על בניין

קיים חריגה ממספר הקומות תהווה סטייה ניכרת לתכנית.

8. קביעת צפיפות יח"ד בבנייה חדשה ובתוספת לבניין קיים.

9. קביעת הוראות לחניה ולפיתוח המגרש.

10. ביטול תכנית 1200 בתחום תכנית זו וקביעת יעודי קרקע, שימושים, זכויות והוראות בניה

במגרשים אלה, וכן ביטול תכניות מתאר מקומיות כגון מ', ס' ו-ג' על שינוייהן.

טבלת זכויות והוראות בניה – בניה חדשה																ט
טבלת זכויות והוראות בניה – בניה חדשה																ט
	קו בנין קדמי	קו בנין אחורי	קו בנין צידי שמאלי	קו בנין צידי ימני	מס קומות		גובה במטרים	מספר יח"ד	תכסית	שטחי בניה				בנין/מקום	תאי שטח	יעוד
										מתחת לכניסה הקובעת		מעל הכניסה הקובעת
					מתחת לכניסה הקובעת	מעל הכניסה הקובעת
										שרות	עיקרי	שרות	עיקרי
	()9	5	)8(2.7	)8(2.7	()3	)7(6	()6	)5(80	()4	()3	()3	()2	()1	לב העיר-מגרשים בשטח קטן מ- 500 מ"ר	1 (אזור ההכרזה) 1	יעוד על פי תכנית מאושרת אחרת
		5	3.3	3.3		6		80				()2	()1	לב העיר- מגרשים בשטח 500 מ"ר ומעלה
		4.5	2.7	2.7		)5(10		80				()2	()1	לב העיר חזית מסחרית
		5	3	3		6		65				()2	()1	לב העיר רחוב מסחרי ראשי (אלנבי ובן יהודה)
		4.5	2.5	2.5		5		80				()2	()1	מחוץ ללב העיר מגרשים בשטח קטן מ-500 מ"ר	2A,2B,2 C (אזור הכרזה) 2
		5	3	3		6		80				()2	()1	מחוץ ללב העיר מגרשים בשטח 500 מ"ר ומעלה
		5	3	3		6		80				()2	()1	מחוץ ללב העיר-מגרשים על רחוב הירקון
		5	3	3		6		65				()2	()1	מחוץ ללב העיר ברחובות מסחריים ראשיים רחובות אלנבי, בן יהודה, קרליבך, הרכבת, מנחם בגין, הכרמל, יהודה הלוי –מקטע דרומי בין ברזילי לאלנבי.
		4.5	2.5	2.5		5		65				()2	()1	מרחב החשמל, מגרשים שאינם על רחוב מסחרי ראשי	D3 (אזור ההכרזה) 3
		5	3	3		6		65				()2	()1	מרחב החשמל, מגרשים על רחוב מסחרי ראשי (לפרט)
		5	3	3		7		80				()2	()1	מרחב הכובשים מגרשים על רחוב הירקון	A3,B3 (מחוץ

	5	3	3	6	80	()2	()1	מרחב הכובשים, מגרשים בשטח קטן מ-500 מ"ר	לאזור ההכרזה) 4
	6.2	3.6	3.6	7	80	()2	()1	מרחב הכובשים, מגרשים בשטח 500 מ"ר ומעלה
4	4.5	2.5	2.5	5	80	()2	()1	מגרשים בשטח קטן מ-500 מ"ר	10-210 (בתחום ומחוץ לאזור ההכרזה) 5	מגורים
4	5	3	3	6	80	()2	()1	מגרשים בשטח 500 מ"ר ומעלה
4	5	3	3	6	80	()2	()1	מגרשים על רחוב יצחק אלחנן
3	5	3	3	6	65	()2	()1	מגרשים על רחוב אלנבי	,300-367 ,369-371 ,373-374 ,376-388 ,390-396 ,398-449 ,451,467 469-473 (בתחום ומחוץ לאזור ההכרזה) 6	מסחר
0/2	4.5	2.5	2.5	5	65	()2	()1	מגרשים על רחוב הכרמל
הערה	4.5	2.5	2.5	5	65	()2	()1	מגרשים שאינם על רחובות אלנבי והכרמל

()1 שטחי הבנייה הכוללים המותרים (שטחים עיקריים ושטחי שרות), מעל מפלס הכניסה הקובעת לבניין, מחושבים ע"י מכפלת התכסית, במספר הקומות הטיפוסיות ותכסיות קומות הקרקע והגג בהתאם לנסיגות . שטחי שרות מוגדרים כשטחים מינימליים מתוך סך השטחים הכוללים; ניתן להגדילם ללא חריגה מסך השטחים המותרים. וכל זאת לא יותר מהקבוע בסעיף 70 ב' ()1 בחוק התו"ב (לבניינים טעוני חיזוק עד %325 משטח המגרש במגרשים ששטחם קטן מ-500 מ"ר ועד- %390 למגרשים ששטחם 500 מ"ר ומעלה. לבניינים שאינם טעוני חיזוק עד %250 משטח המגרש במגרשים ששטחם קטן מ-500 מ"ר ועד-%300 במגרשים ששטחם 500 מ"ר ומעלה. שטחי הבנייה כאמור בסעיף ()2 לעיל כוללים שטחים עיקריים ושטחי שרות (כולל מרחבים מוגנים ושטח רצועה מפולשת בקומת הקרקע, פירים, מסתורים, יציעים וכד'). שטחים אלה אינם כוללים שטחי מרפסות הבולטות מעבר לקווי חזיתות הבניין. זכויות בנייה שלא ניתן לנצלן במסגרת הוראות הבנייה המותרות בתכנית זו מבוטלות.

()2 שטחי שירות עיליים יהיו כמשמעותם בחוק התכנון והבנייה ובתקנות לפיו, יתוכננו כנדרש עפ"י חוק ולא יפחתו מ-%20 משטחי הבניה הכוללים. תותר הגדלת שטחי השירות על חשבון השטחים העיקריים ובלבד שסך השטחים הבנויים במגרש לא יעלה על סך השטחים המרביים המותרים.

()3 לפי תכנית ע1 והשינויים לתכנית ע1 כמפורט בתכנית זו.

()4 התכסית הבנויה המתקבלת בין קווי בניין בתכנית זו. במגרשים בשטח של 750 מ"ר ומעלה, הממוקמים מחוץ לתכניות לב העיר, תכסית הבניה המתקבלת בין קווי הבניין, ובלבד שלא תעלה על %55 משטח המגרש, הקטן מבינהם.

()5 מקדם צפיפות 80 מחושב מסה"כ השטחים המותרים למגורים כהגדרתם בסעיף 1,2 בהערות לעיל מעל מפלס הכניסה הקובעת, לא כולל שטחי מסחר במידה וקיימים. במגרשים בייעוד מסחרי/ברחובות מסחריים ראשיים מקדם הצפיפות הינו 65 . בחישוב הצפיפות לא יכללו שטחי המסחר. גודל יח"ד לא יפחת מ-47 מ"ר כולל ממ"ד. בקומת הקרקע גודל יח"ד לא יפחת מ-47 מ"ר לא כולל שטחים נלווים בתת הקרקע במידה ויצורפו ליח"ד. בכל מקרה הצפיפות לא תפחת מ-18 יח"ד לדונם.

()6 גובהו הכולל של הבניין לא יעלה על מכפלת הקומות הטיפוסיות ובנוסף קומת הקרקע וקומת הגג.

()7 בנוסף קומת גג חלקית בהתאם לנסיגות כמפורט בהוראות התכנית.

()8 בבנייה בקיר משותף קו הבניין הצידי יהיה .0 ()9 קו הבניין הקדמי יהיה על פי תכנית תקפה. חריגה מהוראה זו תהווה סטייה ניכרת לתכנית.

()10 במגרשים ברחוב בוגרשוב מקטע שבין הרחובות טשרניחובסקי והמלך ג'ורג', שנקבעו עם הוראות לחזית מסחרית במסגרת תכנית, מספר הקומות יהיה 6 קומות וקומת גג חלקית. מספר הקומות כולל קומה מסחרית.

עיקרי התכנית

כללי:

1. התכנית חלה על בנייני מגורים, בניני מגורים עם חזית מסחרית, במגרשים בייעוד מגורים,

ובייעוד מסחרי. התכנית אינה חלה על מבנים שהוגדרו לשימור במסגרת תכנית השימור העירונית ו/או בתכניות אחרות וכן במגרשים בהם חלות תכניות נקודתיות הכוללות הוראות בינוי ועיצוב (כגון קווי בניין, תכסית, מס' קומות),

2. שימושים הינם בהתאמה לתכנית תא/5000 לרבות קביעת חזית מסחרית כגון ברחוב הירקון לכל

אורכו והשלמת חזית מסחרית ברחובות מסחריים מקטעים שלא נקבעה בהם חזית מסחרית בתכניות תקפות ובהתאמה לאופי האזור והמרקם.

3. במגרשים בייעוד מסחרי עפ"י תכנית תקפה וכן ברחובות מסחריים ראשיים כהגדרתם בתכנית זו

(רחובות אלנבי, בן יהודה, קרליבך, הרכבת, מנחם בגין, יהודה הלוי מקטע דרומי בין ברזילי לאלנבי). בקומת הקרקע תידרש חזית מסחרית הכוללת שימושי מסחר כהגדרתם בתכנית, בשטח שלא יפחת מ-%50 משטח קומה זו. ביתרת השטח בקומת הקרקע יותרו שימושי משרדים, ושימושים בעלי אופי ציבורי כהגדרתם בתכנית זו. לא יותר שימוש למגורים. בנוסף, הוועדה המקומית רשאית לאשר שימושי בילוי ופנאי, בכפוף לחוו"ד מהנדס העיר והרשות לאיכות הסביבה.

4. תמהיל וסוגי שימושי המסחר, וכן שימושי בילוי ופנאי באזורים השונים יהיו עפ"י הנחיות מה"ע.

זכויות והוראות לבניה חדשה

1. זכויות בניה:

א. שטחי הבנייה הכוללים המותרים (שטחים עיקריים ושטחי שרות), מעל מפלס הכניסה הקובעת

לבניין, מחושבים ע"י מכפלת התכסית, במספר הקומות הטיפוסיות ותכסיות קומות הקרקע והגג בהתאם לנסיגות.

ב. שטחי שרות מוגדרים כשטחים מינימליים מתוך סך השטחים הכוללים; ניתן להגדילם ללא

חריגה מסך השטחים המותרים.

ג. כל האמור לעיל ולא יותר מהקבוע בסעיף 70 ב' ()1 בחוק התו"ב (לבניינים טעוני חיזוק - עד %325

משטח המגרש במגרשים ששטחם קטן מ-500 מ"ר ועד- %390 למגרשים ששטחם 500 מ"ר ומעלה. לבניינים שאינם טעוני חיזוק עד %250 משטח המגרש במגרשים ששטחם קטן מ-500 מ"ר ועד-%300 במגרשים ששטחם 500 מ"ר ומעלה.

ד. זכויות בנייה שלא ניתן לנצלן במסגרת הוראות הבנייה המותרות בתכנית זו מבוטלות.

ה. במגרשים מעל 750 מ"ר תחול מגבלת תכסית של %55 משטח המגרש.

2. גובה:

א. התכנית קובעת מספר קומות מרבי למבנים לפי מיקומם במרקם העירוני, גודל המגרש, וסוג

הרחוב (מסחרי ראשי, מסחרי, מגורים).

ב. קומות הקרקע (עמודים מלאה או חלקית) נכללות במניין מספר הקומות המותר. יציע בקומת

קרקע מסחרית לא יחשב כקומה לצורך מניין הקומות.

ג. חריגה ממספר הקומות המרבי המותר תהווה סטייה ניכרת לתכנית.

ד. גובה קומת מגורים בכל תחום התכנית לא יעלה על 3.30 מ' אשר ימדד מרצפת הקומה ועד

רצפת הקומה שמעליה.

ה. גובה קומת קרקע מסחרית לא יעלה על 5.0 מ' אשר ימדד מרצפת הקומה ועד רצפת הקומה

שמעליה.

ו. גובה בניה על הגג לא יעלה על 5.0 מ' כולל מעקה גג עליון.

3. קווי בניין: עפ"י הטבלה לעיל. חריגה מקווי בניין תהווה סטיה ניכרת.

4. קומת הגג:

שטח הבניה המירבי עלה גג הינו %65 משטח הקומה הטיפוסית לא כולל מרפסות ובליטות ובכפוף לנסיגה של 3 מ' בחזית קדמית ו-2 מ' בחזית אחורית. במגרשים פינתיים קומת הגג תבנה בנסיגה שלא תפחת מ 3.0 מ' בחזית הארוכה מבין השתיים ו- 2.0 מ' בחזית הנותרת.

5. מרתפים: עפ"י תכנית ע.1 יידרש שטח שלא יפחת מ-%15 משטח המגרש ללא בניה עבור חלחול,

וגינון. קו הבניין למרתפים יכלול נסיגה של 2 מ' כלפי החזית הפונה לרחוב לטובת גינון ונטיעות.

6. קומת קרקע:

א. בחזית הקדמית תשמר רצועה מפולשת בעומק שלא יפחת מ 3.0 מ'.

ב. על אף האמור לעיל במגרשים בהם אורך החזית הקדמית לרחוב עולה על 30 מ' תתאפשר

סגירה של עד 1/3 מאורך החזית הקדמית. בבניין פינתי אורך הרצועה המפולשת לא יפחת שני שליש מאורך החזיתות הקדמיות, ובלבד שתהיה ברצף ותכלול את פינת הבניין הפונה לקרן הרחובות.

ג. בתחום קומת הקרקע יוקצו שטחים עבור מבואת כניסה, חדר אשפה, חדר גז, וחניות אופניים

למעט בתחום הרצועה המפולשת.

ד. לא תותר הצמדת חצרות בתחום המרווח הקדמי ולאורך לפחות 3 מ' בתחום המרווח הצידי

שימדד מקו הבניין הצידי.

7. מרפסות:

בנוסף לשטחים המירביים המותרים יותר שטח של עד 14 מ"ר עבור מרפסות הבולטות ממישור הבניין הקדמי והאחורי ובלבד ששטחן הממוצע של כל המרפסות לא יעלה על 12 מ"ר.

א. באזור ההכרזה ובמגרשים הגובלים בקווי מתע"ן ברחובות אלנבי ובן יהודה שיעור הבלטת

המרפסות בחזית הקדמית לא יעלה על 1.20 מ' מקו הבנין. בחזית האחורית תותר הבלטת מרפסות עד 1.60 מקו הבניין.

ב. ביתר האזורים שעור הבלטת המרפסת לא יעלה על 1.60 מ' מקו הבניין.

ג. בתחום ההכרזה אורך המרפסת בחזית קדמית לא יעלה על 2/3 מאורך החזית.

8. צפיפות:

א. מס' יח"ד מחושב מסך שטחי הבנייה המותרים מעל מפלס הכניסה הקובעת מחולק

במקדם הצפיפות כמפורט להלן:

ב. במגרשים בייעוד מגורים מקדם צפיפות הינו ,80 לא כולל שטחי מסחר במידה וקיימים.

ג. במגרשים בייעוד מסחרי/ברחובות מסחריים ראשיים מקדם הצפיפות הינו 65 . בחישוב

הצפיפות לא יכללו שטחי המסחר.

ד. גודל יח"ד לא יפחת מ-47 מ"ר כולל ממ"ד.

ה. בכל מקרה הצפיפות לא תפחת מ-18 יח"ד לדונם.

זכויות והוראות בניה לתוספת לבניה קיימת

.1זכויות בניה ומספר קומות

א. תוספת זכויות בנייה הינה לבניינים קיימים טעוני חיזוק עפ"י הקבוע בסעיף 70 א' לחוק התו"ב.

זכויות הבניה הכוללות המותרות לבניה במגרש לאחר התוספת הינן על פי נפחי הבניה המוגדרים בתכנית זו, ובכל מקרה לא יעלו על %200 מהשטח הבנוי הקיים במגרש לפני התוספת לפי סעיף 70 ד' לחוק התו"ב וכן לא יעלו על האמור להלן: במגרשים ששטחם קטן מ-500 מ"ר זכויות הבניה הכוללות במגרש לא יעלו על %325 מגודל המגרש, הקטן בינהם, ובמגרשים ששטחם 500 מ"ר .

בנוסף, תוספת זכויות הבניה חלה גם על בניינים קיימים שאינם טעוני חיזוק בכפוף לעמידה בכל הוראות התכנית ולא יותר מסה"כ זכויות הבניה עפ"י תכנית המתאר, כלהלן: מגרשים ששטחם קטן מ-500מ"ר עד %250 מגודל המגרש, ומגרשים ששטחם מ-500 מ"ר ומעלה, עד %300 מגודל המגרש שטחים כוללים כמוגדר בתכנית זו.

ב. ברחובות הירקון, אלנבי, בן יהודה, הרכבת, מנחם בגין, ויהודה הלוי במקטע דרומי בין רחובות

ברזילי לאלנבי, תותר תוספת קומות עד 6 קומות וקומת גג חלקית כולל קומת קרקע.

ג. ביתר ברחובות מספר הקומות לא יעלה על 5 קומות וקומת גג חלקית כולל קומת קרקע למעט

מגרשים בתחום תכנית לב העיר בבניינים עם קומת עמודים מפולשת, הקיימת עפ"י היתר וכהגדרתה בתכנית, בהם מספר הקומות לא יעלה על 5 קומות וקומת גג חלקית מעל קומת העמודים. לא תותר הפיכת קומה מלאה או חלקית לקומה מפולשת.

2. קווי בניין, שטח קומת התוספת, הרחבות

א. בכל תחום התכנית קווי בניין הינם ע"פ תכניות תקפות.

ב. הרחבת קומות קיימות תהיה במסגרת קווי הבניין המותרים, ברצף אנכי לכל גובה הבניין ותכלול

מרחבים מוגנים.

ג. במקרים בהם יוכח כי לא ניתן יהיה למקם ממ"ד בתחום קווי הבניין, הוועדה המקומית בכפוף

לחו"ד מה"ע רשאית להתיר הבלטת הממ"ד כך שקו הבניין הצידי לא יפחת מ-2 מ', ובמרחק שלא יפחת מ-3 מ' מקו הבניין הקדמי, וקו בניין אחורי לא יפחת מ-3 מ'. רוחב כל ממ"ד הבולט מקו הבניין הצדי והאחורי לא יעלה על 7 מ'.

ד. לא תותר הרחבה בחזית קדמית. חריגה מהוראה זו תהווה סטיה ניכרת לתכנית.

ה. לא יותר מיקום ממ"דים בחזית קדמית.

ו. קומות התוספת יהיו בקונטור הקומה הטיפוסית.

ז. במגרשים גדולים מ-750 מ"ר, תכסית הבניה כולל הרחבות לא תעלה על %55 משטח המגרש.

3. מרפסות:

א. בקומות התוספת יותרו מרפסות כדוגמת הקיים ולא תותר סגירתן.

ב. באזור ההכרזה בקומות הקיימות בחזית קדמית לא תותר תוספת מרפסות או הרחבת מרפסות

קיימות. בחזית אחורית תותר תוספת מרפסות בהבלטה מקו הבניין שלא תעלה על 1.60 מ'.

ג. הועדה המקומית תהיה רשאית להתיר סגירת מרפסות מקורות בחזיתות שאינן פונות

לרחוב/ות בלבד.

ד. לא תותר סגירת מרפסות פתוחות קיימות בחזית/ות הפונ/ות לרחוב.

ה. הוועדה המקומית רשאית לדרוש פתיחת מרפסות קיימות שנסגרו, בהתאם להנחיות הוועדה

המקומית לאחר קבלת חו"ד מה"ע. בנוסף, באזור ההכרזה פתיחת המרפסות תהיה בהתאם להנחיות כאמור לעיל לאחר קבלת חו"ד מה"ע ומחלקת השימור.

4. צפיפות :

א. מספר יח"ד המרבי בקומה/קומות החדשות יהיה עד מס' יח"ד הקיים בקומה הטיפוסית על פי

היתר בנייה.

ב. במקרים בהם לא ניתן לקבוע את צפיפות המגורים לפי קומה טיפוסית, תחושב הצפיפות על פי

חלוקת סה"כ יח"ד קיימות בהיתר בנייה בקומות הבנויות במלואן, במספר הקומות המלאות בבניין. ובכל מקרה שטח דירה מינימלי לא יפחת מ-47 מ"ר כולל ממ"ד.

ג. בקומת הגג ייקבע מס' יח"ד ע"י חלוקת סך שטח קומת הגג ב-,70 ולא יעלה על מס' יח"ד בקומה

הטיפוסית כאמור לעיל.

ד. במקרה של סגירת קומת עמודים/חלקית תותר תוספת יח"ד בשטח כולל שלא יפחת מ-35 מ"ר

כולל מרחב מוגן ולא כולל שטחים נלווים בתת הקרקע בהתאם להוראות תכנית ע,1 במידה ויצורפו לדירה ובכל מקרה לא יעלה על הצפיפות המותרת בקומה טיפוסית לפי התכניות הראשיות.

ה. במגרשים בייעוד מסחרי עפ"י תכנית קודמת וברחובות מסחריים ראשיים מספר יח"ד המרבי

בקומה / קומות החדשות יחושב מסה"כ שטחי התוספת למגורים מחולק ב-65 מ"ר.

5. קומת הגג החלקית

א. בקומת הגג יותרו יח"ד נפרדות ו/או שטחים שיוצמדו ליח"ד בקומה שמתחת לקומת הגג ויחוברו

בגרם מדרגות פנימי .

ב. קומת הגג תיבנה בנסיגה של 3 מ' מקו החזית הקדמית ובשטח שלא יעלה על %65 משטח הקומה

הטיפוסית לא כולל מרפסות ובליטות, הקטן בינהם. חריגה מסעיף זה תהווה סטיה ניכרת.

ג. הגובה המרבי של הבנייה על הגג, כולל מעקה הגג העליון, לא יעלה על 4.50 מ' ממפלס רצפת קומת

הגג. הועדה המקומית, לאחר קבלת חו"ד מהנדס העיר, רשאית להתיר הגבהת המעקה עד 5.0 מ'

ממפלס רצפת קומת הגג. חריגה מהגובה כאמור לעיל תהווה סטייה ניכרת לתכנית

6. הוראות לקומת קרקע ופיתוח השטח

ד. בבניין קיים יותר בינוי חלקי של קומת קרקע מפולשת ובתנאי שתיוותר רצועה מפולשת של 3 מ'.

בבניין פינתי אורך הרצועה המפולשת לא יפחת משני שליש מאורך החזיתות הקדמיות ותכלול את פינת הבניין הפונה לקרן הרחובות. בינוי זה יהיה בהתאמה לעמודים הקיימים.

ה. בתחום קומת הקרקע יוקצו שטחים עבור מבואת כניסה, חדר אשפה, חדר גז, למעט

בתחום הרצועה המפולשת.

ו. שטח יח"ד בקומת הקרקע לא יפחת מ -35 מ"ר (שטחים כוללים) לא כולל שטחים

נלווים במרתף לפי תכנית ע,1 במידה ויצורפו לדירה. בכל מקרה, מספר הדירות בקומת הקרקע לא יעלה על אלה הקיימות בקומה טיפוסית בהיתר הבניה.

ז. בכל מקרה לא תותר הצמדת חצרות בתחום המרווח הקדמי.

7. הוראות לבניה בקיר משותף ואיחוד חלקות - בניה חדשה

א. בניה בקיר משותף:

1. בניינים אשר ערב הריסתם היו בנויים בקיר משותף הוועדה המקומית רשאית לאשר בניה

בקיר משותף בהתאם להנחיות הוועדה המקומית.

2. באזור ההכרזה בבניינים אשר ערב הריסתם לא היו בנויים בקיר משותף, הוועדה המקומית

רשאית לאשר בניה בקיר משותף למגרשים ששטחם המשותף עד 700 מ"ר ועד שתי חלקות הפונות לאותו רחוב בכפוף לאי פגיעה במרקם הקיים ועמידה בהנחיות הוועדה המקומית.

3. מחוץ לאזור ההכרזה בבניינים אשר ערב הריסתם לא היו בנויים בקיר משותף, הוועדה

המקומית רשאית לאשר בניה בקיר משותף עד שתי חלקות הפונות לאותו רחוב בכפוף לאי פגיעה במרקם הקיים ועמידה בהנחיות הוועדה המקומית.

ב. איחוד חלקות: הועדה המקומית לאחר קבלת חו"ד מהנדס העיר רשאית לאשר איחוד חלקות

באופן שאינו פוגע במרקם הקיים ובתנאים הבאים:

א. איחוד של עד 2 חלקות הפונות לאותו רחוב.

ב. שטחם המשותף של המגרשים לא יעלה על 700 מ"ר.

ג. בתחום אזור ההכרזה, איחוד חלקות ששטחם המשותף 500 מ"ר ומעלה, לא יקנה זכויות בניה,

מס' קומות וקווי בניין של מגרש גדול.

ד. עמידה בהנחיות מה"ע בנושא איחוד חלקות. הוועדה המקומית רשאית לדרוש בחזית הקדמית

חלוקה נפחית לצורך שמירה על קצב הבינוי הקיים טרם איחוד החלקות.

הוראות כלליות

1. חניה

כניסה לחניה למגרש תותר לאחר בחינה תכנונית של אגף התנועה ומהנדס העיר או מי מטעמו, ותתוכנן בהתאמה למדיניות והנחיות הועדה המקומית ובהתאם להוראות הבאות:

א. תקן חניה עבור יח"ד יקבע עפ"י התקן התקף לעת הוצאת היתר הבניה.

ב. כניסה לחניה תהיה אחת למגרש לכל היותר, ותוצמד, ככל הניתן, לדופן הצידית של

המגרש. ככל שידרש אזור המתנה, הוא ימוקם בתחום המגרש. במידה ותמוקם כניסה לחניה בתחום הבניין, יש להצמידה לדופן הצידית של הבניין.

ג. בבניין קיים תותר חניה באחד מהמרווחים הצידיים של המגרש. המרווח הצידי השני של

המגרש יפותח כשטח מגונן. לא תותר חניה עילית במרווח הקדמי של המגרש.

ד. בכל מקרה לא יאושר מתקן חניה בתחום הבנין בחזית הקדמית.

2. הנחיות לאזור ההכרזה

עיצוב מבנים ופיתוח המגרש בתחום אזור ההכרזה יהיה בהתאמה למאפיינים האדריכליים וההסטוריים של מבנים הקיימים ושל מרקם הקיים עפ"י הוראות תכנית זו ועפ"י הנחיות רשות רישוי/ הוועדה המקומית לאחר קבלת חו"ד מה"ע ומחלקת השימור העירונית לאזור זה. בתוספת לבניין קיים תידרש התאמת תוספת הבניה מאפיינים האדריכליים של המבנה הקיים.

הליך יידוע הציבור:

מתווה תהליך היוועצות עם הציבור נקבע במסגרת דיון של תת הוועדה לשיתוף ציבור שהתקיים בתאריך .16.6.20 נקבע כי תהליך זה יכלול מפגשים מקוונים עם אנשי מקצוע: אדריכלים, שמאים, עורכי דין, יזמים ומפגש עם הציבור הרחב לצורך קבלת התייחסות מקצועית לתוכנית המקודמת. טרם המפגשים הועברו עקרונות מסמך המדיניות להתייחסות הציבור והכנס כלל מענה לשאלות ולהתייחסויות אשר הועברו מצד הציבור.

התקיימו 3 מפגשים:

01.11.2020 בהשתתפות אדריכליות.ים הפועלות.ים בתל-אביב יפו.

08.11.2020 בהשתתפות שמאיות.ים ועורכות.י דין הפועלות.ים בתל-אביב יפו.

29.11.20 מפגש עם הציבור הרחב.

החלטת ועדת שימור שהתקיימה בתאריך 6.2.22

1. הומלץ לקדם את התוכנית לדיון בוועדה המקומית.

2. יש לבחון את המגרשים הכלולים בשטח תוכנית תא/1200 (אזור לתכנון בעתיד), האם קיימים

מבנים שמומלץ לקבוע אותם לשימור או לקבוע בהם שימושים בעלי אופי ציבורי.

בהמשך להחלטה זו נערכה בדיקה של מחלקת השימור ובהתאם להחלטת מה"ע ונקבע כי לאור ריבוי המבנים לשימור הקיימים באזור זה לא יוספו מבנים לשימור נוספים. השימושים

חו"ד מחלקה אסטרטגית מתאריך 14.11.22

מדובר בתוכנית התחדשות במרקם בנוי לשימור בשל כך לא מתאפשרת הקצאת מגרשים עצמאיים בייעוד מבני ציבור ושטחים פתוחים נוספים. לאור זאת מענה לתוספת יח"ד יהיה בהתאם לעקרונות הבאים:

1. טיוב וניצול מקסימלי של מגרשים ציבוריים בתחום התוכנית ובסמוך לה.

2. פינוי מגרשים ציבוריים משמעותיים שאינם משמשים את תושבי האזור כגון מפ"י וסמינר בנות

יעקב.

3. טיוב שטחי ציבור מבונים כך שיוכלו לספק שירותים נורמטיביים נדרשים עבור האזור.

4. תכנית לניהול שטחי הציבור וצורת הפעלתם בתחום התכנית וסביבתה.

5. העתקת שימושים כלל עירוניים ומטרופוליניים ומתן עדיפות לתושבי המקום בצריכת השירותים.

6. הקצאת מגרשים פרטיים והסבתם לשימוש ציבורי.

7. בהריסה ובנייה מחדש במגרשים ששטחם מעל 500 מ"ר ואשר מוסיפים שטחים בהיקף של 400

מ"ר ומעלה מכוח תוכנית זו תידרש הקצאת שטח ציבורי מבונה בקומת הקרקע בהיקף של %20 מתוספת השטחים שמקנה תוכנית זו ולכל הפחות 75 מ"ר, שטחים כוללים. הוראה זו לא תחול בתחום תוכנית לב העיר השימושים המותרים בשטח זה יהיו לגני ילדים, מעונת יום, שרותי קהילה שכונתיים, שרותים חברתיים כגון מרכזי הורות, מרכזים לגיל הרך, מועדוני קשישים, פעילות תרבותית מקומית, ומרפאות.

חו"ד אגף התנועה

התכנית ממוקמת במרכז העיר באזורים המשורתים באינטנסיביות בתחבורה ציבורית (לאורך רחובות כגון אלנבי, בן יהודה, המלך ג'ורג' ובשוליה תחומה בדרך מנחם בגין וברחובות נוספים). בעתיד שלושת קווי הרק"ל יעברו בתחום התכנית, בעיקר הקו הסגול, אך גם האדום והירוק. בעתיד הרחוק יותר תוואי קו המטרו M2 יעבור בתחומה.

תחום התכנית מתאפיין ברשת רחובות אינטנסיבית והליכתית הכוללת רחובות נעימים ומוצלים ומספר שדרות.

רשת שבילי אופניים מרשתת את הרחובות, חלקם קיימים כמו בשדרות רוטשילד, רחובות שינקין, שדרות בן ציון ועוד, ואחרים יוקמו עם הקמת הרק"ל ולפי תכנית העבודה העירונית.

בתחום התכנית לא צפויה לגדול הקיבולת לרכב פרטי ברחובות, אך המתע"ן, התחבורה הציבורית ורשתות הרכיבה וההליכה יכולות לתמוך את הגידול בביקושים שייווצר בשל תוספת הבינוי המוצעת ע"י תכנית זו שתמומש באופן הדרגתי לאורך שנים. ממילא באיזור זה רמות השירות הטובות ביותר יהיו למתניידים באמצעי הניידות ה"רכים" – הליכה ושימוש בכלי מיקרומוביליטי ובתח"צ ומתע"ן.

על מנת לשמר את ההליכתיות הטובה מומלץ לקבוע תקני חנייה מופחתים, להפחית בכניסות לחניות ע"י איחוד כניסות למגרשים, ולתת את הדעת בכל בינוי על נגישות הולכי רגל, משתמשי תחבורה ציבורית ומתע"ן ורוכבים.

במגרשים הצמודים לתוואי הרק"ל כפי שפורטו במדיניות הוועדה המקומית תא/מק/9072 מה-12.2.20 לא תתאפשר כלל כניסה לחניות.

חו"ד הרשות לאיה"ס

1. עפ"י סעיף 4.4.6 בתכנית המתאר התכנית המוצעת פטורה מהכנת נספח סביבתי שכן התכנית מציעה

תוספת בינוי מזערית. כמו כן הבינוי והשימושים המוצעים בה אינם משנים באופן מהותי את המצב הקיים/מאושר.

2. במגרשים הממוקמים בתחום מפת המתווה לטיפול בקרקעות מזוהמות, יוגש סקר הסטורי בשלב

הגשת בקשה להיתר בנייה.

חו"ד היחידה לתכנון בר קיימא

התכנית קובעת הוראות ברמת המגרשים הפרטיים וכוללת הוראות לגגות ולפיתוח המגרש בכל הנוגע לבניה בת קיימא:

1. %15 משטח המגרש יוותר כשהוא נקי מכל בנייה תת קרקעית או על קרקעית ופנוי מכל חיפוי

אטום (לרבות ריצוף ו/או ריצוף "מחלחל"). שטח זה ישמש לחלחול מי נגר לגינון ולנטיעת עצים.

שטח זה יוצמד לגבול המגרש ככל הניתן וישמש לטובת ניהול נגר ונטיעת עצים.

2. גג מגונן ("ירוק") ו/או גג מעכב נגר ("כחול") מפרטי הביצוע לגג כחול / ירוק יאושרו על ידי יחידת

אדריכל העיר.

3. לא תותר הצמדת גינות פרטיות ליח"ד בחזית הקדמית.

חוו"ד מי אביבים

תכנית רובעים 5-6 כוללת תוספת זכויות הבניה, נפחי הבניה וצפיפות יחידות דיור התואמים את תכנית המתאר תא/5000 ולכן תואמת את תכנית האב לביוב אשר כללה את התוספת הצפויה מתכנית מתאר תא/.5000

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מרכז)

א. להמליץ לוועדה המקומית להפקיד את התוכנית בכפוף:

1. תיקונים טכניים לפי הצורך.

2. תאום מסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.

3. תאום עם גורמים המקצועיים ככך שיידרשו.

4. שילוב המלצות היחידה האסטרטגית בהוראות התכנית בכל הנוגע

לשטחי הציבור המבונים , ככל הניתן בהתאמה למאפייני המרקם לשימור

5. גג מגונן ("ירוק") ו/או גג מעכב נגר ("כחול") מפרטי הביצוע לגג כחול /

ירוק יאושרו על ידי יחידת אדריכל העיר.

6. תקן החניה יהיה התקן התקף לעת הוצאת היתר בניה, ויהיה תקן

מקסימום.

ב. עם פקיעתם של התנאים לפי סעיף 77-78 (נובמבר )22 יהפכו תנאים אלה למדיניות

הוועדה המקומית להוצאת היתרי בניה עד למועד הפקדת התכנית.

החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק

מס' החלטה התוכן

507-1149160 תא/מק/4320 - רובע ,5 6

- דיון בהתנגדויות

החלטות קודמות בתכנית:

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: וועדה מחוזית

גבולות הקו הכחול:

בצפון: רח' בוגרשוב

בדרום :רח' יצחק אלחנן

במערב: רח' הירקון

במזרח: דרך מנחם בגין

מטרת הדיון: אישור לפרסום והודעה על תכנית חדשה "תכנית רבעים ,5 6" עפ"י סעיף 77 לחוק התכנון

והבניה.

גושים וחלקות בתכנית:

גושים בשלמות:

עמ' 94 מבא"ת ספטמבר 2007

,6911 6910 , ,6912 ,6913 ,6915 ,6918 ,6919 ,6932 ,6933 ,6934 7226,6936 , ,7227 ,7228 ,7429 ,7430 ,7431 ,7435 ,7436 ,7437 ,7438 ,7439 ,7440 ,7445 ,7446 ,7448 ,7451 ,7452 ,7453 .7460

גושים בחלקיות:

,6111 ,6904 ,6905 ,6907 ,6909 ,6914 ,6916 ,6920 ,6921 ,6922 ,6925 ,6937 ,6939 ,6940 ,6941 ,6942 ,7001 ,7002 ,7077 ,7085 ,7092 ,7099 ,7100 ,7103 ,7104 ,7111 ,7229 ,7245 ,7420 ,7441 ,7442 ,7443 ,7444 ,7454 ,7455 ,7465 ,7466 ,7467 ,7499 ,8937 ,8941 ,8983 .8984

שטח התכנית: כ – 1842 ד'

מתכנן: מהנדס העיר, מנהל הנדסה, עיריית תל אביב יפו- לנושא פרסום 77 לחוק.

יזם: הוועדה המקומית לתכנון ובניה, עיריית תל אביב יפו

מצב השטח בפועל: רוב האזור התחום בגבולות הקו הכחול נמצא בתחום הכרזת אונסקו.

תכנית המתאר הגדירה את האזור כאזור מגורים בבנייה מרקמית, מרקם בנוי לשימור.

מדיניות קיימת: מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכח תמ"א 38 תיקון 3 (תכנית

מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה) שאושר בוועדה המקומית בתאריך 7/11/12

קובע בפרק 3 סעיף ו. רבעים :5-6 "תוספת לבניה קיימת והריסה ובניה חדשה בהתאמה להוראות

תכנית רובע 3 למעט אזורים עבורם פורטו הנחיות ייחודיות כגון נווה צדק, תחום תכניות לב העיר.

ובסעיף 4.3 תחום תכניות לב העיר : "תכניות לב העיר הינן נפחיות, בבניה חדשה ניתן יהיה להגיע

לגובה של עד שש וחצי קומות, ובתוספת עד חמש וחצי קומות כל זה בהתאמה לגובה המקסימלי המותר

ע"פ תכניות תקפות באזור הכרזת אונסקו.

מצב תכנוני קיים:

על האזור חלות מס תכניות: תכניות לב העיר: ,2331 ,2268 ,2363 2385 ,2720 , תכניות מנדטוריות ,44 ,58 תכנית השימור 2650ב', ס', F ,,G ע, ע1 ג, מדיניות למתחם הכובשים ועוד.

מצב תכנוני מוצע:

הודעה על הכנת תכנית לפי סעיף 77 עפ"י סעיף 24 בפרק ג' לתמ"א 38 תיקון .3 הכנת תכנית לרבעים -5 6 התחומים במסגרת הקו הכחול, התאמת התכנית להוראות רובע ,3 והטמעת הוראות תמא 38 תיקון 3 כפי שאושרו במסמך המדיניות שאושר ע"י הוועד המקומית בתאריך 7/11/12

הוראות בדבר תנאים מגבילים בזמן הכנת תכנית רובעים 5-6 דיון נוסף לצורך עדכון ותוספות

מוצע לקבוע תנאים לפי סעיף ,78 לפיהם יינתנו היתרי בנייה ו/או היתרים לשימוש בקרקע, כפי

שמפורט להלן:

הערות כלליות:

1. הפרסום אינו חל על מבנים לשימור.

2. הפרסום אינו חל על מגרשים בהם קיימת תכנית נקודתית

3. היתרי בניה באזור ההכרזה יוצאו בהתאם למסמך הנחיות עיצוביות לבניה חדשה ולתוספות על

בניין קיים באזור ההכרזה.

1. גובה הבניה (למעט באזורים מסחריים) - בנייה חדשה:

במגרשים שגודלם עד 500 מ"ר הנמצאים בתחום ההכרזה ומחוץ לתכניות לב העיר (,2385 ,2331 ,2365 ,2268 :)2720 עד חמש קומות וקומת גג חלקית.

1.1 במגרשים שגודלם 500 מ"ר ומעלה הנמצאים בתחום ההכרזה ומחוץ לתכניות לב העיר: עד שש קומות וקומת גג חלקית.

עמ' 95 מבא"ת ספטמבר 2007

1.2 מחוץ לתחום ההכרזה ומחוץ לתחום תכניות לב העיר בכל מגרשי המגורים: עד שש קומות וקומת גג חלקית.

1.3 בתחום תכניות לב העיר: בהתאם לתכניות התקפות (ללא תמא/ )38 וקומת גג חלקית.

1.4 גובה קומת מגורים בכל תחום התכנית כולל בתחום תכניות לב העיר לא יעלה על 3.30 מ' מרצפה עד רצפה. בבניה בתחום תכניות לב העיר תותר הגבהת גובה המבנה כתוצאה מגובה קומת מגורים כאמור לעיל, בכפוף לפרסום הקלה.

1.5 במגרשים הקטנים מ- 500 מ"ר בתחום ההכרזה ברחוב הירקון, מספר הקומות יהיה 6 קומות וקומת גג חלקית

2. גובה הבניה באזורים מסחריים - בנייה חדשה:

2.1 בתחום ההכרזה מחוץ לתכניות לב העיר: עד חמש קומות וקומת גג חלקית, מלבד ברחובות אלנבי, בן יהודה, הרכבת ומנחם בגין, בהם תותר בנייה עד שש קומות וקומת גג חלקית.

2.2 מחוץ לאזור ההכרזה: עד 6 קומות וקומת גג חלקית.

2.3 בתחום תכניות לב העיר: בהתאם לתכניות תקפות (ללא תמא/ .)38 2.4 גובה קומת מגורים בכל תחום התכנית כולל בתחום תכניות לב העיר לא יעלה על 3.30 מ' מרצפה עד רצפה. בבניה בתחום תכניות לב העיר תותר הגבהת המבנה כתוצאה מגובה קומת מגורים כאמור לעיל, בכפוף לפרסום הקלה.

2.5 גובה קומת קרקע מסחרית לא יעלה על 5.00 מ' אשר ימדד מרצפת הקומה ועד רצפת הקומה שמעליה. בכפוף לפרסום הקלה

3. גובה הבניה באזורים מסחריים – תוספת לבנייה קיימת:

3.1 בתחום ההכרזה מחוץ לתכניות לב העיר: עד חמש קומות וקומת גג חלקית, מלבד ברחובות אלנבי, בן יהודה, הרכבת ומנחם בגין, בהם תותר בנייה עד שש קומות וקומת גג חלקית.

3.2 מחוץ לאזור ההכרזה: עד חמש קומות וקומת גג חלקית. מלבד רחוב אלנבי שם תותר בניה של עד שש קומות וקומת גג חלקית. –

3.3 בתחום תכניות לב העיר: בהתאם לתכניות תקפות (ללא תמא/ .)38 3.4 גובה קומת מגורים בכל תחום התכנית כולל בתחום תכניות לב העיר לא יעלה על 3.30 מ' מרצפה עד רצפה.

4. גובה הבניה - תוספת לבנייה קיימת:

4.1 בכל תחום התכנית למעט בתחום תכניות לב העיר: עד חמש קומות וקומת גג חלקית.

4.2 בתחום תכניות לב העיר: בהתאם לתכניות התקפות (ללא תמא/ .)38 4.3 גובה קומת מגורים בכל תחום התכנית כולל בתחום תכניות לב העיר לא יעלה על 3.30 מ' מרצפה עד רצפה.

5. קווי בניין: בניה חדשה

.5.1 בכל תחום התכנית עפ"י תכניות תקפות ללא תמ"א .38 ..5.2 ניתן יהיה לאשר חריגה מקווי הבניין צדי ואחורי בלבד עד לשיעור של %10 תוך שמירה על השטחים המותרים על פי תכנית תקפה לרבות פתרון מיגון ובכפוף לפרסום הקלה או בהתאם להוראות תמ"א ,38 לפי העניין.

6. קווי בניין- בתוספת לבניה קיימת

6.1 . בתוספת לבניה קיימת בכל תחום התכנית יותרו קווי בניין ע"פ תכניות תקפות. ניתן יהיה לאשר חריגה מקווי בניין צידי ואחורי תוך שמירה על השטחים המותרים על פי תכניות תקפות, לצורך מימוש זכויות על פי תמ"א ,38 בכפוף לפרסום הקלה המותרת עפ"י תקנות סטייה ניכרת.

6.2 לא תותר חריגה מקו בנין קדמי עבור הרחבות בנייה למעט אלמנטים לחיזוק בהתאם לתקנות התכנון והבנייה ותמא/ 38 ובאישור מהנדס העיר.

6.3 . קווי בניין לממ"ד

.6.3.1 במקרים בהם לא ניתן יהיה למקם ממ"ד בתחום הבניין, תותר חריגה של הממ"ד, כך שקו הבניין הצדי לממ"ד בלבד יהיה 2 מ', וזאת במרחק של לכל הפחות 3 מ' מקו בניין הקדמי. קו בניין אחורי יהיה לכל הפחות 3 מ' באישור הוועד המקומית.

.6.3.2 בתחום אזור הכרזת אונסקו מיקום המרחבים המוגנים בחריגה מקווי בניין צידי ואחורי כאמור לעיל יהיה באישור הוועדה המקומית, לאחר קבלת חוות דעת מהנדס העיר, לאחר התייעצותו עם מחלקת שימור.

עמ' 96 מבא"ת ספטמבר 2007

.6.4.3 מובהר כי פתרון המיגון עבור הקמת ממ"דים בקווי בניין מוקטנים הינו עבור הדירות הקיימות.

.6.5.4 רוחב כל ממ"ד הבולט מקו הבניין הצדי והאחורי לא יעלה על 7 מ' .

7. צפיפות בבנייה חדשה ובתוספת בנייה:

7.1 הצפיפות בכל תחום התכנית בהתאם לתכניות תקפות.

7.2 ניתן יהיה לאשר בהקלה תוספת יח"ד של עד %20 בלבד מהצפיפות המותרת לפי התכניות התקפות (לא כולל דירות מכח תמ"א .)38

8. בנייה על הגג:

בבניינים חדשים בכל תחום התכנית המוגשים מכוח תמא/ ,38 תותר תוספת של קומה חלקית בתכסית של עד %,65 במסגרת הצפיפות הקיימת או בתוספת יח"ד.

8.1 בבניינים קיימים המוגשים מכוח תמא/ 38 תינתן אפשרות לתוספת של קומה וקומת גג חלקית בתכסית של %65 או שתי קומות וקומת גג חלקית בתכסית של %50 ובהתאם למס' הקומות בבניין הקיים. בכפוף לסעיף 4 המפורט לעיל.

8.2 קומת הגג בבניינים חדשים תיבנה בנסיגה שלא תפחת מ- 3.0 מ' מקו החזית הקדמית ו- 2.0 מ'

בחזית האחורית.

8.3 בבניינים קיימים תותר תוספת קומה חלקית ללא נסיגה בחזית העורף ונסיגה של 3 מ' לחזית.

8.4 בבניינים חדשים במגרשים פינתיים, קומת הגג תבנה בנסיגה שלא תפחת מ 3.0 מ' מאחת משתי החזיתות הקדמיות ו-2 מ' בחזית הקדמית הנותרת.

8.5 בבניינים קיימים במגרשים פינתיים קומת הגג תבנה בנסיגה של 3.0 מ' מאחת משתי החזיתות ו-

1.2 מ' בחזית הקדמית השנייה.

8.6 בתוספת בניה תותר תוספת יח"ד על הגג בהתאם להראות תמ"א 38 לפי מפתח של 80 מ"ר.

9. קומת עמודים מפולשת:

9.1 בניינים חדשים: בכל מקרה של סגירת עמודים בקומת הקרקע תשמר רצועה מפולשת בעומק של 3 מטר. כן תתאפשר סגירה של עד 1/3 מאורך החזית הקדמית במגרשים בהם אורך החזית הקדמית לרחוב עולה על 30 מ'.

9.2 בבניינים קיימים: הוועדה המקומית רשאית לאשר משיקולים תכנוניים בינוי בתחום הרצועה המפולשת בשיעור שלא יעלה על שליש()1/3 מאורך החזית הקדמית ובלבד שהסגירה תהיה רציפה.

9.3 בבניין פינתי אורך הרצועה המפולשת לא יפחת ממחצית מאורך החזיתות הקדמיות, ובלבד שתהיה ברצף ותכלול את פינת הבניין הפונה לקרן הרחובות.

9.4 בינוי ברצועה המפולשת יהיה ככל הניתן בהתאמה לעמודים הקיימים.

9.5 בתחום קומת העמודים יוקצו שטחים עבור מבואת כניסה, חדר אשפה, חדר גז, למעט בתחום הרצועה המפולשת.

9.6 שטח יח"ד בקומת הקרקע לא יפחת מ -35 מ"ר (שטחים עיקריים) לא כולל שטחים נלווים במרתף לפי תכנית ע,1 במידה ויצורפו לדירה. בכל מקרה לא יעלה מספר הדירות בקומת הקרקע על אלה הקיימות בקומה טיפוסית בהיתר .

9.7 בבניה לפי תמ"א ,38 הכוללת תוספת יח"ד בקומת העמודים, שטח יח"ד בקומת הקרקע לא יפחת מ- 35 מ"ר(שטחים עיקריים) ובלבד שמס' יחידות הדיור בקומה זו לא יעלה על מספר היחידות בקומה טיפוסית עפ"י היתר.

9.8 יותרו פתחי יציאה אל הגינה בכל דירת קרקע אליה תוצמד גינה. פתחי היציאה יותרו בהתאם לתכנית הפיתוח שתאושר ע"י הוועדה המקומית לאחר קבלת חוות דעת מהנדס העיר כתנאי להיתר. לא יותרו דירות גן במרווח הקדמי

9.9 בבניין קיים הבנוי על קומת עמודים מפולשת, תותר סגירה חלקית של קומת העמודים מכוח תמא/ 38 ובתנאי שתיוותר רצועה מפולשת של 3 מ'.

10. מרחב הכובשים: שגבולותיו הם: מצפון רחוב אהרונסון, מדרום רחוב כרמלית, ממזרח רחוב

הכובשים וממערב רחוב הירקון. היתרים במרחב זה יינתנו בהתאם למסמך המדיניות למתחם הכובשים תא/ 9034 שאושר בוועדה המקומית ב- 22.12.2010 על תיקוניו השונים.

11. כרם התימנים אזור מגורים א'- שיקום: בהתאם לתכנית התקפה תא/ 2510 וללא תוספת קומות על

פי תמא/ 38 על שינוייה.

12. איחוד חלקות: בתחום אזור ההכרזה ומחוץ לתחום תכניות לב העיר, יותר איחוד עד שתי חלקות

הפונות לאותו הרחוב ובייעוד זהה. סך שטח החלקות המאוחדות לא יעלה על 700 מ"ר.

12.1בניה בקיר משותף: הוועדה המקומית רשאית לאשר בניה בעת ובעונה אחת בקיר משותף בכפוף להתאמה למרקם הקיים.

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מרכז)

ממליצים לאשר את השינויים העיקרים כמפורט מטה:

עמ' 97 מבא"ת ספטמבר 2007

• בהערות כלליות הוספו הסעיפים הבאים:

הפרסום אינו חל על מבנים לשימור.

הפרסום אינו חל על מגרשים בהם קיימת תכנית נקודתית.

היתרי בניה באזור ההכרזה יוצאו בהתאם למסמך הנחיות עיצוביות לבניה חדשה ולתוספות על בניין קיים באזור ההכרזה.

• בסעיף :2 גובה הבניה באזורים מסחריים - בנייה חדשה:- הוסף סעיף

מחוץ לאזור ההכרזה: עד 6 קומות וקומת גג חלקית.

• בסעיף :3 גובה הבניה באזורים מסחריים – תוספת לבנייה קיימת:- הוספו הסעיפים הבאים:

12.2 בתחום ההכרזה מחוץ לתכניות לב העיר: עד חמש קומות וקומת גג חלקית, מלבד ברחובות אלנבי, בן יהודה, הרכבת ומנחם בגין, בהם תותר בנייה עד שש קומות וקומת גג חלקית.

12.3 מחוץ לאזור ההכרזה: עד חמש קומות וקומת גג חלקית. מלבד רחוב אלנבי שם תותר בניה של עד שש קומות וקומת גג חלקית. –

12.4בתחום תכניות לב העיר: בהתאם לתכניות תקפות (ללא תמא/ .)38 12.5 גובה קומת מגורים בכל תחום התכנית כולל בתחום תכניות לב העיר לא יעלה על 3.30 מ' מרצפה עד רצפה.

• בסעיף 5 קווי בניין: בניה חדשה- הוסף סעיף

5.2 . ניתן יהיה לאשר חריגה מקווי הבניין צדי ואחורי בלבד עד לשיעור של %10 תוך שמירה על השטחים המותרים על פי תכנית תקפה לרבות פתרון מיגון ובכפוף לפרסום הקלה או בהתאם להוראות תמ"א ,38 לפי העניין.

• בסעיף 6 קווי בניין- בתוספת לבניה קיימת – הוספו הסעיפים הבאים:

6.1 בתוספת לבניה קיימת בכל תחום התכנית יותרו קווי בניין ע"פ תכניות תקפות. ניתן יהיה לאשר חריגה מקווי בניין תוך שמירה על השטחים המותרים על פי תכניות תקפות, לצורך מימוש זכויות על פי תמ"א ,38 בכפוף לפרסום הקלה המותרת עפ"י תקנות סטייה ניכרת.

.6.3 קווי בניין לממ"ד

• סעיף 11 כרם התימנים- הוספה הגדרה: אזור מגורים א'- שיקום.

• הוסף סעיף :12 איחוד חלקות: בתחום אזור ההכרזה יותר איחוד עד שתי חלקות הפונות לאותו הרחוב ובייעוד זהה. סך שטח החלקות המאוחדות לא יעלה על 700 מ"ר.

• הוסף סעיף :13 בניה בקיר משותף: הוועדה המקומית רשאית לאשר בניה בעת ובעונה אחת בקיר משותף בכפוף להתאמה למרקם הקיים.

בישיבתה מספר 17-0023ב' מיום 08/11/2017 (החלטה מספר )1 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה:

מהלך הדיון:

אדי אביטן: עידכון פרסום 77+78 לתוכנית רובע .5,6 נציג טבלה עם המצב הקיים מול השינויים שאנחנו

מציעים:

1. הפרסום אינו חל על מבנים לשימור.

עמ' 98 מבא"ת ספטמבר 2007

2. הפרסום אינו חל על מגרשים בהם קיימת תכנית נקודתית

3. היתרי בניה באזור ההכרזה יוצאו בהתאם למסמך הנחיות עיצוביות לבניה חדשה ולתוספות על

בניין קיים באזור ההכרזה.

נתן אלנתן: אי אפשר במסגרת 78 להביא פסקה כזו כמו הנחיות עיצוביות.

הראלה אברהם אוזן: ההפניה אומרת שההנחיות הם חלק מההגבלות. זהו מסמך שאשרתם.

אלנתן נתן: המסמך הזה עבר שינויים.

ארנון גלעדי: אני לא זוכר מה סוכם ולכן אני רוצה שיציגו את כל ההגבלות ואת כל תוכנית.

נתן אלנתן: ברובע 3,4 הינו חייבים לאשר את ההנחיות המרחביות באזור אונסקו, זה לא המצב כאן.

הראלה אברהם אוזן: היום אתם נמצאים במצב יותר מקל כי יש לכם יותר סמכויות ואתם

קובעים תנאים מגבילים.

נתן אלנתן: ברובע 3,4 היינו חייבים לאשר כי לא הייתה לנו ברירה, בעוד שפה אנחנו נמצאים בתקופת

ההגבלה ולא חייבים לפעול כרגע ויש לבדוק מה צריך להכניס ומה לא. 3 שנים אנחנו נמצאים ב78-77 הזה ולכן צריך לקיים דיון מה קריטי מה כן מה לא, כאן אין ראיה כוללת.

מלי פולישוק: לפני רגע שמענו שאין הנחיות עיצוביות לאזור והמשפט הזה לא מנוסח נכון.

אדי אביטן: כרגע אנחנו עובדים על רובע ,5 ממשיך להציג את השינויים .

לריסה קופמן: אם שני בנינים בונים בקיר משותף רק אם הם בונים ביחד.

בניה בקיר משותף לאשר איחוד חלקה בשיקול דעת הועדה.

בבנין שהוא לא מכוח תמ"א 38 לענין הממ"ד כן יהיה אפשר לתת.

אדי אביטן ממשיך בהקראת התיקונים

נתן אלנתן: לא נכון להכניס את ההנחיות המרחביות, זהו נושא מאוד מורכב. לגבי האזורים המסחריים

רובע 5 למרות שנאמר כאן שרובע 5 דומה לרובע 3 במסחר אתם מתנהגים שונה. המחוזית ברובע 3 אומרת שמגרשים מעל 500 מ' מקבלים 6.5 קומות אז למה לא ברובע .5 בבניה קיימת כמדובר על רצועה מפולשת בחזית, האם הדרישה שאני חייב לייצר הרצועה או לא.

אדי אביטן: לא ידרשו

נתן אלנתן: בקיר משותף אין שום סיבה לא לאפשר בניה בקיר משותף בפרט שלא דרשנו שזה יהיה בו

זמנית. אם מביאים הסכמה ברורה אין בעיה זה חלק מהמרקם העירוני. הכי נכון צריך להמשיך בנוהל הקיים. לא צריך להשאיר את הדברים בצורה מעורפלת וכן לאפשר בניה בקיר משותף.

ארנון גלעדי: בבניה קיימת תמ"א 38 הממ"ד בחלק האחורי בשיקול דעת עד קו אפס. מה קורה בחלק

הקדמי.

אדי אביטן: לא בחלק הקדמי אלא בחלק הצידי הקדמי-3 מ' אחורה וצידי אחורי.

אלי יהל: בענין קו צידי יאפשרו סטיה מקו בנין צדדים בתנאי שהוא ישאר 6 מ' הם לא יכולים להיות

ביחד. ברובע 5 יש הרבה בנינים לשימור כאשר הבנין השכן יקבל לבנות בקו בנין צדדי של 2 מ' והבנין לשימור לא יכול לעשות זאת אזהבנין לשימור מקופח. לכן צריך לסייג את זה לבנינים שהם שכנים לבנינים לשימור.

עודד גבולי: לענין של ההנחיות יש בלבול ברישוי לגבי ההנחיות ולכן הם בקשו שנקבע ב77+78 הנחיות

ברורות כדי לתת מידע נכון והנחיות ברורות. בקשר לקיר משותף אי אפשר לשנות שרק צד אחד בונה ואין שום סיבה ליצור חוסר איזון במגרשים שאחד בנוי על קו אפס והשני לא בנוי, מבחינה עירונית זה לא נראה טוב. לכן אנחנו מבקשים שישפצו את הבנין בו זמנית לשני הצדדים. חלק מההכרזה של אונסקו היא מתייחסת למרקם אורבני הרבה יותר ומעבר לשימור יש מרקם אורבני שהוא קשור למגרשים ולגודלם למרחק בין הביניינים וזה חלק מהמרקם.

נתן אלנתן: נושא של המרקם ביחס לקיר משותף אין בזה שום משמעות.

עודד גבולי: יש כאן איכות בניה יותר גבוהה אבל ההפרדה בין הבנינים היא טובה ויותר מתאימה לאקלים

שלנו, ולכן כתוב שזה לשקול מה"ע ונמליץ או לא נמליץ.

נתן אלנתן: מדובר על 78 והדברים לא ברורים.

דורון ספיר: מה הבעיה במקרם אז נרשום בהתאם לחוו"ד מהנדס העיר, נתון לשיקול מה"ע.

נתן אלנתן: נוסיף בהתאם לחוו"ד מהנדס העיר.

ראובן לדיאנסקי: בסופו של דבר הועדה המקומית תוכל להחליט על פי אופי האזור אם כן לאפשר את

הבניה בקו אפס. אבל נאמר כאשר יגיע התושב לקבל את תיק המיידע ומי שיתן את התשובה ואת ההגדרה זה יהיה הצוות המקצועי ולכן צריך להיות כתוב בצורה ברורה אם זו הועדה או מה"ע.

הראלה אברהם אוזן: קבלנו את הערה שזה יהיה בהתאם לחוו"ד מה"ע , בנוסח הבא:

"מה"ע רשאי לאשר בניה בעת ובעונה אחת בקיר משותף בכפוף להתאמה למרקם הקיים במסגרת תיק

המידע".

אדי אביטן: רובע 3 ו5 שונים כאשר מדובר על רח' המסחריים בן יהודה אלנבי דיזנגוף אישרנו 6 קומות

וכרגע אנחנו רוצים להשאיר 5 קומות בין אלנבי לנחלת בנימין . מדובר באזור לבניינים לשימור עם רחובות קטנים. בכל הרחובות הגדולים שאפשרה קומה נוספת.

נתן אלנתן: רח' אלנבי מלא בבניינים לשימור והוא נותן.

עמ' 99 מבא"ת ספטמבר 2007