סדר יום 25-0012ב לתאריך 11-06-25

עיר: תל אביב-יפו
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: ועדת המשנה לתכנון ובנייה (תכנית בניין עיר)
תאריך: 11/06/2025
שעת התחלה: 10:00
מקור: הקובץ המקורי באתר תל אביב-יפו

זום צפייה בלבד https://tel-aviv.zoom.us/j/82189239857 Link Invite
https://tel-aviv.zoom.us/j/82189239857

שעה משוערת	תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
	אישור פרוטוקול 25-0009ב מיום 21/05/2025
	אישור פרוטוקול 25-0010ב מיום 28/05/2025
10:00	רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03640 תת חלקה 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		1	.1
	רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03641 תת חלקה 7 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		19	.2
	רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03643 תת חלקה 11 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		37	.3
	רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03644 תת חלקה 12 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		55	.4
	רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2019-13785 תת חלקה 14 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		73	.5
	רחוב ארלוזורוב מס' 102 - תיק 2019-13719 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3729א'		91	.6
	רחוב ארלוזורוב מס' 140 - תיק 2019-13872 תת חלקה 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא 5000		106	.7
	רחוב ארלוזורוב מס' 140 - תיק 2019-13727 תת חלקה 10 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא 5000		121	.8
	תכנית פיתוח לפארק החוף 3700 דיון בעיצוב ארכיטקטוני ()4		137	.9
	תכנית עיצוב להרחבת מיון יולדות בבית חולים על שם סוראסקי דיון בעיצוב ארכיטקטוני		149	.10
	מבנה כניסה לבריכת קיץ בארבור דיון בעיצוב ארכיטקטוני		159	.11
	ההגנה משה דיין -מרכז בריאות דיווח על דיון בהפקדה בועדה המחוזית	507-1329564	165	.12
	אולם ספורט וחדרי פעילות ברחוב צונץ 7 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		184	.13

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

למרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

סדר יום מס' 25-0012 מיום 11/06/2025

כב' מוזמן בזה לישיבת ועדת המשנה לתכנון ולבניה שתתקיים ביום רביעי ה - 11/06/2025 בשעה 10:00 בדיוק באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה .12 זום צפייה בלבד

להלן סדר יום לישיבה. אנא הבא/י חומר זה אתך לישיבה.

שעה משוערת	תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
	אפלטון אייזיק חריף דיון בעיצוב ארכיטקטונ י		194	.14
	סיפולוקס אגף המים דיון משלים בהתאם להחלטת ועדת ערר	507-0215558	208	.15
	תעא/ עמינדב 10-12 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		241	.16
	איחוד וחלוקה במתחם וינגייט לה גוארדיה דיווח על תיקון בטבלאות איחוד וחלוקה בתכנית מאושרת	507-0791996	258	.17
	העברת זכויות משלמה המלך 65 ונחלת בינימין 9 לישראל ב"ק 21,23 דיון בדיווח תיקון טבלאות איחוד וחלוקה בתכנית מאושרת	507-0387076	268	.18
	תע"א להרחבת בית ספר משה שרת דיון בעיצוב ארכיטקטוני		287	.19
11:00	נחל שורק דיון בהתנגדויות	507-1058007	297	.20

תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
אח"י דקר - תכנית עיצוב דיון בעיצוב ארכיטקטוני ()2		1	.1
רובע ,5 6 דיון בהתנגדויות	507-1149160	9	.2

- www.tel-aviv.gov.il

חבר ועדה שמעוניין לקבל את מסמכי תכנית בסמכות ועדה מקומית שבסדר היום ולא מצליח לראותם באתר מינהל התכנון – תכנון זמין,

יפנה במייל לאלה דוידוף מזכירת הועדה במייל mail.tel-aviv.gov.il@e_davidof בכבוד רב,

אלה דוידוף

מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

תל-אביב - יפו

פרוטוקול החלטות מספר 25-0009

כ"ג אייר תשפ"ה 21/05/2025 10:30 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:49

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, אלחנן זבולון, חן אריאלי, אורנה ברביבאי, מאיה נורי,

עו"ד, חיים גורן, מיטל להבי

דיווח על תכניות שאושרו:

תא/מק/4947 - שימור המרכז למורשת היהדות ע"ש צימבליסטה

תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
אישור פרוטוקול 25-0008ב מיום 14/05/2025
הפקעה להרחבת רח' קהילת בריסק דיון בהפקעה - דיון רגיל		1	.1
הפקעה חלק מחלקה 203 בגוש 6985 דיון בהפקעה - דיון רגיל		3	.2
הפקעה חלק מחלקה 5 בגוש 6911 דיון בהפקעה - דיון רגיל		5	.3
רחוב ארלוזורוב מס' 88 - תיק -2019-13790 תת חלקה 9 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		7	.4
רחוב ארלוזורוב מס' 88 - תיק -2020-10029 תת חלקה 11 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		25	.5
רחוב ארלוזורוב מס' 88 - תיק -2020-03220 תת חלקה 12 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		40	.6
רחוב ארלוזורוב מס' 88 - תיק -2022-04004 תת חלקה 13 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		58	.7
רחוב ארלוזורוב מס' 88 - תיק -2022-04003 תת חלקה 15 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		76	.8
רחוב ארלוזורוב מס' 88 - תיק -2022-03273 תת חלקה 17 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		94	.9
רחוב ארלוזורוב מס' 166 - תיק 2019-13657 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל/70א		98	.10
רחוב יערי מאיר מס' 15 - תיק 2024-11483 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4431		108	.11
רחוב יערי מאיר מס' 17 - תיק 2024-11480 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4431		119	.12
רחוב חומה ומגדל מס' 20 - תיק 2022-03693 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4113		130	.13
מרחב ליאונרדו דיון בדיווח לאחר פרסום 106ב' ללא התנגדויות	507-0615963	136	.14
דפנה ארלוזורוב מתחם 3 איחוד וחלוקה בהסכמה דיון בהפקדה	507-1272814	168	.15
דפנה ארלוזורוב מתחם 4איחוד וחלוקה ללא הסכמה דיון בהפקדה	507-1300383	172	.16
מדיניות תכנית מתחם חוף הצוק (תא/)4018 דיון באישור מדיניות		176	.17
תכנית עיצוב ופיתוח פרויקט חוף הצוק דיון בעיצוב ארכיטקטוני		182	.18
תכנית פיתוח לפארק החוף 3700 דיון בעיצוב ארכיטקטוני ()3		198	.19
תא/מק/4579 – הרברט סמואל 50-54 – בקשה למתן אורכה להגשת התנגדות של עו"ד צבי שוב, הוחלט לאשר את הבקשה לארכה ב30 יום נוספים כמבוקש בבקשה עד .11.7.25	507-0327239		.20

- www.tel-aviv.gov.il

פרוטוקול החלטות מספר 25-0010

א' סיון תשפ"ה 28/05/2025 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:16

בנוכחות: ליאור שפירא עו"ד, חן אריאלי, רועי אלקבץ ד"ר, חיים גורן

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03640 תת חלקה 3

25-0012ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

לדרפט מצורפת חוות דעתו של שמאי הוועדה רם סויצקי, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכות הדין

אירית יומטוב והראל וינטרוב , תגובת ב"כ החתום על השיפוי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין והשמאי

דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר

והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 22.12.2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדות ביסוד התביעה הינן: תא/,5000 תת"ל /70א' ו- תא 3616א'.

וועדת המשנה לתכנון ולבנייה בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

"לאור האמור לעיל, הועדה מאשרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות הפיצויים על ידי הוועדה המקומית אשר במהלכם יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6215 חלקה: 260 תת חלקה: 3

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 82

תובעת: וקסלר דניאל גרסיאלה

בא כוח התובעת: עו"ד ירדני רונן

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 255,200 ₪.

תת"ל 70 א' – 719,600 ₪.

תא/3616א' – 380,900 ₪.

עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03640 תת חלקה 3

25-0012ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאי התובעת רן וירניק):

• תכנית כוללנית תא/5000 - התובעת טוענת בתביעתה כי לאור אישורה של תכנית 5000 צפויה ירידת ערך ביחס למקרקעין, הואיל ותכנית 5000 מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי לעמדתה (בחלופת הריסה ובניה מחדש), שווין של זכויות הבניה בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל קומת מסחר.

• תת"ל 70א' -התובעת טוענת בתביעתה לפגיעה במרכיבים הבאים:

1. צמצום זכויות בניה.

2. אובדן מקומות חניה.

3. ירידת בערך בעקבות שינוי תוואי הרכבת הקלה מתת קרקעי לעילי.

• תא/3616א' - לטענת התובעת שווי המקרקעין לפני אישורן של התכניות הפוגעות לכאורה (תכנית רובע ,3 תא/5000 ו-תת"ל /70א) מבוסס גם על הזכויות שלכאורה הוקנו לנכס מכוח תמ"א .38 בהתאם נטען כי שווי המגרש (והמקרקעין בהתאמה, לפי חלקם היחסי) מורכב גם משווי הזכויות הכלולות בתמ"א 38 על תיקוניה. על בסיס הנחה זו מגיע שמאי התובעת למסקנה כי אישור תכנית הרובע הוביל לפגיעה לכלל המגרש.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה ונערכה על ידי מר' דורון חבקין ומר יוגב מנחם.

חוות הדעת משפטית ושמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוו"ד שמאי הוועדה רמי סויצקי:

• תכנית כוללנית תא/5000 - תכנית ,5000 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7404 מיום ,22.12.16 הינה תכנית המתאר הכוללנית של העיר תל אביב.

התכנית קובעת, בין היתר, הוראות להכנת תכניות עתידיות, אזורי ייעוד ומגדירה שימושים ושטחי בנייה מרביים, אותם ניתן יהיה לקבוע בתכניות עתידיות שיאושרו על פיה בכל אזור ייעוד.

בסעיף 2.4.1 לתכנית 5000 שכותרתו "יחס לתכניות אחרות" נקבע באופן מפורש כי תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת שאושרה טרם תחילתה של תכנית ,5000 תעמוד בתוקפה על אף האמור בתכנית זו.

לאמור, תכנית 5000 אינה מבטלת את ההוראות והזכויות החלות ביחס למקרקעין במצב תכנוני שקדם

לאישורה של תכנית 5000 ואלה נותרים בעינם.

משכך, ברי כי לא נוצר כל שינוי בתכונות המקרקעין ובאפשרויות ניצול הזכויות בהם לאור אישורה של

תכנית ,5000 ובהתאם לא נוצרה כל פגיעה המקימה פיצויים כהגדרתה בסעיף 197 לחוק בגין אישורה

של התכנית.

יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.

על מנת להוציא היתרי בניה, יש לאשר תכנית מפורטת בהתאם להוראותיה של תכנית 5000 ורק לאחר מכן ניתן יהיה להוציא היתרי בניה. כמו כן גם ניתן לאשר תכנית בסמכות מחוזית אשר תקבע תכנית המנוגדת לתכנית .5000 בכל מקרה כדי לשנות את המצב התכנוני של המקרקעין נדרש הליך תכנוני של אישור תכנית מפורטת, בין בסמכות מחוזית ובין בסמכות מקומית. הליך שטרם בא לעולם.

תכנית 5000 לא מקנה למקרקעין זכויות קנייניות קונקרטיות וודאיות.

עמ' 2 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03640 תת חלקה 3

25-0012ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

בטרם תאושר תכנית מפורטת מכוחה של תכנית 5000 ביחס למקרקעין אשר תייצר נורמה תכנונית חדשה ביחס למקרקעין, אין עסקינן בזכויות ובוודאי שלא בזכויות קנייניות מכוחה של תכנית 5000 ובוודאי שלא מתגבשת כל פגיעה מכוחה.

• תת"ל 70א'

עליית שווי מתת"ל:

מחקרים שונים שנערכו בעולם מראים כי מחירי הנדל"ן לאורך קווי מסילת הרכבת עלו.

היתרונות הנובעים מהקרבה לרכבת והפחתת הרעש הינם גורמים משביחים המעלים את מחירי הנדל"ן.

דוגמא לכך, הינה במחקרו של DIAZ.R.B משנת 1999 אשר סקר 11 מחקרים שונים שבדקו את השפעתן של רכבות (כבדות וקלות) על נכסי מגורים בצפון אמריקה (בערים: סן פרנסיסקו, מיאמי, אטלנטה, טורונטו, קליפורניה ופורוטלנד). נמצא כי ערך הנכסים שבטווח הליכה עד 500 מ' מתחנת הרכבת, גבוה יותר מהנכסים המרוחקים יותר מהתחנה בשיעורים שבין %.40%-3 בנוסף, נמצא כי גם כאשר הובאו בחשבון השפעות שליליות ומפגעים סביבתיים שיוצרת הרכבת, ערך הדירות עלה.

חוות דעת מקצועיות:

בחוות דעת שנערכה על ידי חברת גל תכנון וניהול מערכות אורבניות (א.נ. גל תכנון) מחודש יולי 2020 עבור נת"ע בעניין בחינת ההשפעה של מעבר מתחבורה ציבורית באוטובוס לרכבת קלה של הקו הסגול ברח' ארלוזורוב בתל אביב, נמצא כי רק למערכת הסעת המונים יש את היכולת לנייד כמות גדולה של נוסעים אשר נכנסת ויוצאת למרכז העיר ומתניידת בה וכי ללא מערכת הסעת המונים לא יהיה ניתן להפחית את כמות הרכבים הפרטיים אשר מגיעים מחוץ לעיר ומתוכה ומעמיסים על רשת הדרכים והחנייה.

כן נמצא, כי כניסת מערכת הסעת ההמונים לרחוב ארלוזורוב תאפשר הפחתה משמעותית של כמות האוטובוסים תוך שמירה על רמת השירות של התחבורה הציבורית במקביל לשיפור במהירות הנסיעה, בפיצול הנביעות, בנגישות למרחב ועוד.

ולסיכום נמצא כי הכנסת מערכת הסעת המונים תוביל למרחב נגיש יותר ברמה מקומית ואזורית תוך שיפור חתך הרחוב לא רק ברמה מטרופולינית אלא גם ברמה מקומית לרווחת תושבי הרחוב.

בהתאם לחוות דעת שנערכה על ידי חברת אקו הנדסת סביבה ואקוסטיקה מיום 17.2.2021 עבור נת"ע, בעניין בחינת ההיבטים הסביבתיים (רעש ורעידות) של הרכבת הקלה בקו הסגות בתל אביב הובהר, בין היתר, כדלקמן:

עמ' 3 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03640 תת חלקה 3

25-0012ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

טענה לשינוי קביעות תמ"א 23 א'

בעניין טענת התובעים לפיה תת"ל 70א' משנה את קביעות תמ"א 23 א' על שינוייה ותמ"מ 5 וקובעת שקו הסעת ההמונים שברחוב ארלוזורוב יהיה עילי, הרי שטענת התובעים לפיה רכבת עילית צפויה לגרום למפגעים סביבתיים משמעותיים יותר מאלו של רכבת תחתית נטענה בעלמא ובהיעדר חוות דעת מקצועיות כנדרש.

יש לדחות את ניסיונו של שמאי התובעים להעריך ולקבוע מה תהיה משמעות השינוי הנטען והשפעתו על שווי דירות התובעים. המדובר בהערכה בעלמא, נעדרת כל חוות דעת מקצועיות נדרשות, תחשיבים, סימון ואסמכתאות ומשכך יש לדחותה מכל וכל.

עמ' 4 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03640 תת חלקה 3

25-0012ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

נבהיר, כי טענת התובעים אינה עומדת בנטל ההוכחה לפגיעה בנכסי התובעים ומשכך, יש לדחות טענה זו מכל וכל.

מבלי לגרוע מהאמור, במצב תכנוני קודם, תמ"א /23א/4 התוותה שלד תחבורתי, הכולל תפרוסת קווי מתע"ן לפיתוח מערכת התחבורה הציבורית. בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי, תמ"א /23א'/4 שינתה הוראה זו וקבעה מפלס המעבר של קו המתע"ן ייקבע בתכנון עתידי מפורט.

תמ"א /23א'/4 שינתה את תמ"א 23א' ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים. בנספח א'

לתמ"א /23א'/4 צוין שהקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר.

תמ"א /23א'/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. מפלס המעבר ייקבע כאמור בתכנון המפורט.

לכן, תת"ל 70א', שהינה התכנית המפורטת אשר היא זו אשר קובעת את מפלס המעבר, ובענייננו מעל פני הקרקע, מיישמת את הוראותיה של תמ"א /23א'/4 ומשכך אינה משנה את תוואי המפלס אלא קובעת אותו ולכן אין בקביעת מפלס המעבר כדי להביא לירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).

אובדן זכויות בניה

בעניין טענת התובעים בדבר אובדן זכויות בניה, תכנית 4658 אשר הופקדה עובר למועד הקובע לאישורה של תת"ל 70 א' ואושרה ביום ,8.4.19 הינה תכנית משלימה לתת"ל שמטרתה להקטין באופן משמעותי את הפגיעה ככל שנגרמה בבניינים הגובלים עם הרכבת הקלה.

מטרת תכנית 4658 הינה מניעה, ככל הניתן של פגיעה בזכויות בניה בבניינים אשר מבוצעת בהם הפקעה על מנת לשמור את המצב הקיים לפני התכנית, באמצעות הוראות המאפשרות שמירה על זכויות הבנייה שהיו מוקנות למקרקעין ונגזרות משטח החלקה, ערב אישורן של תכניות המתע"ן, וקובעת הוראות לעניין קווי הבניין והתכסית באותם מגרשים.

מבלי לגרוע מהאמור, הפסד החצר השולית אינו גורע משווי הנכסים הקיימים וכי היתרונות הרבים הקיימים בפרויקט הרכבת הקלה תורמים לעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות, וההשבחה בגין יתרונות אלה עולה בהרבה מגריעת החצר המשותפת.

אובדן מקומות חניה

לעניין טענת התובעים בדבר אובדן מקומות חניה - כפי שתואר לעיל, השימוש המיטבי במצב תכנוני קודם הינו המבנה הקיים המממש את זכויות הבניה הקיימות במקרקעין (קיימת יתרת זכויות בניה קטנה מתכנית מ' בעלת תועלת אפסית). משכך אין כל רלוונטיות לחפירת והקמת מקומות חניה בקומת המרתף של המבנה.

למען הסר ספק, תת"ל 70א' אינה מבטלת את הוראותיה של תכנית ע1 ואינה משנה את הזכויות הניתנות בה. נחזור ונזכיר, כי בהתאם להוראותיה של תכנית ע,1 תנאי להיתר בניה להקמת מרתפים הגובלים בקו הסעת המונים על פי תמ"א 23א', כבענייננו, הינו תיאום לעניין קו הבנין הגובל בקו הסעת ההמונים עם הרשות המוסכמת לפי תמ"א 23א'.

• תא/3616א'

עמדת הוועדה המקומית- כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית - הינה בתמצית שעל פי הדין ופסיקות בתי המשפט, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן במעמד של "זכויות קניין" של התובעים ואינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין – שכן הן מותנות, בלתי וודאיות, וכן ערטילאיות, שאינן חלות באופן קונקרטי ביחס למקרקעין (או כל מקרקעין שהם ברחבי המדינה).

לפיכך, בבחינת שווי המקרקעין במצב הקודם אין לקחת בחשבון את הזכויות הכלולות בתמ"א 38 ולא קמה עילת פיצוי בגין אישור התכנית אשר העניקה זכויות הפחותות מהיקף הזכויות המירבי שניתן היה לאשר, באופן תיאורטי, על פי תמ"א .38

בהתאם להלכה של בית המשפט כמו גם וועדות הערר, אישורה של תכנית הרובע, על הזכויות הפחותות שהיא העניקה בהשוואה לסל הזכויות המירבי הכלול בתמ"א ,38 אינה מהווה פגיעה בזכות הקניין.

אפנה בעניין זה לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין בלו מרבל אשר אוזכר לעיל, במסגרתו נקבע עמ' 5 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03640 תת חלקה 3

25-0012ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

מפורשות, כי כאשר עורכים חישוב של תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אין מקום להביא בחשבון את עליית הערך הנובעת מתמ"א 38 כחלק מהמצב הקודם.

כן אפנה לעת"מ (מנהליים ת"א) 26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית.

למסקנה זו הגיעה גם וועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה בעניין חן פרי אשר אוזכרה לעיל וכן במספר עררים נוספים (9503-10-18 מיטל שחר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו; -9504-11 18 ערן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו).

כן אפנה להחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז במסגרת ערר 7147/17/49 תמר אמזל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות אשר התקבלה לאחרונה ובה נקבע כדלקמן:

"כאשר אין מדובר בזכויות מוקנות ממש וכאשר יש שיקול דעת רחב לסרב לבקשה להיתר הכוללת זכויות מכח תמ"א ,38 ביטול אפשרות גרידא של ציפיות לקבל היתר לתוספות בניה מסוימות שנקבעו בתכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 אינה יכולה להיחשב פגיעה בת פיצוי."

הנה כי כן, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן "זכויות" וקל וחומר אינן מהוות חלק מקניינם של התובעים ועל כן "גריעה" ממירב הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינה מהווה פגיעה בקניין – ובהתאם לכך אין לפצות לפי ס' 197 בגין אותה "פגיעה" נטענת.

זאת ועוד, בהתאם להלכת בית המשפט העליון (בר"מ 1560/13 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ), לא ניתן להתחשב בתוכניות מתאר ארציות, ובענייננו-

בתמ"א -38בחישוב שווי מקרקעין במצב קודם – באשר היא נעדרת קונקרטיזציה ביחס לנכס; דהיינו, כאשר התמ"א חלה על כל הארץ, הוצאת היתר בניה מכוחה כפופה להתנגדות ונקיטת הליך לפי ס' 149 לחוק התכנון והבניה ולשיקול דעת הוועדה המקומית, ובהתאם-רק עם אישור היתר בניה נוצרת נורמה תכנונית חדשה במקרקעין. בהתאם, אין לקחת בחשבון את תמ"א 38 בחישוב שווי מצב קודם, אלא לאחר הוצאת היתר בניה.

מסקנה זו עולה גם מהלכת אליק רון (רעא 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון), בה נקבע בין השאר כי ההשבחה מכוחה של תמ"א 38 נוצרת רק במועד הוצאת היתר הבניה .משמעות החלטה זו היא כי תמ"א 38 – על הזכויות המותנות בה – היא "שקופה" ובהתאם יש לנטרל את השפעת תמ"א 38 בעת בחינת שווי מקרקעין במצב קודם (או חדש).

לסיכום - אישורה של תמ"א 38 מאופיין בהיעדר מסוימות ביחס למקרקעין כלשהם, ועל כן אישורה לא שינה את תכונות המקרקעין, ויש לראותה כאירוע "שקוף" בכל הנוגע לבחינת קיומה של פגיעה (או שיעורה) הנובעת מאישור תכנית הרובע. לפיכך, יש לדחות את התביעה לפיצוי בגין ירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק, המבוססת על אישורה של תכנית הרובע ועל "הגריעה" כביכול, מהזכויות הכלולות בתמ"א .38

מכל מקום- זכויות הבניה הכלולות בתמ"א 38 אינן מוקנות ואינן וודאיות מאחר שהן כפופות לנקיטת הליך של הקלה ולשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית (ראו ס' ,22 14א, ,27 ,17 לתקנות תמ"א .)38בנוסף- הן כפופות לתוקפה המוגבל של התוכנית (ס' .)29 אשר על כן ובהתאם להלכת אליק רון- בהיותן זכויות מותנות- רק אישורן בפועל בדרך של אישור הקלה בהיתר בניה על ידי הוועדה המקומית ייחשב כאירוע המחולל השבחה – היינו כאירוע המשפיע על תכונות המקרקעין. על הלכה זו חזר בית המשפט גם בענין גוזלן (בר"ם 2866/14 הילדה גוזלן ואח' נ'

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה); בענין קוזניץ (עמנ (ת"א) 65422-12-15 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ 'קוזניץ בוריס; ובעניין דייניש עמ"נ (ת"א) 19341-04-19 וועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' ב. דייניש ואח'.

לפיכך, גם לאור הלכות אלה בסוגיית וודאות הזכויות – חובה להתעלם לחלוטין מאישור תמ"א 38 במצב קודם ויש לבחון את ההשפעה שנגרמה למקרקעין עקב אישור תכנית רובע 3 רק בהשוואה לשווי הנכס ערב אישורה של תמ"א .38

בחינה זו מעלה כי לא רק שתכנית רובע 3 לא פגעה במקרקעין, אלא היא השביחה אותם והעלתה את ערכם, אף בכל הנוגע לחלקות משנה ,9 13 ו-17 תוך הבאה בחשבון של שטח המרפסת במצב התכנוני עמ' 6 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03640 תת חלקה 3

25-0012ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

הקודם בלבד.

לסיכום - לאור כל המפורט לעיל, יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישור תכנית רובע 3 ויש לדחות את הטענה כי תכנית זו "גרעה" מהזכויות הכלולות בתמ"א .38 בפסיקה ובהחלטות בית המשפט נקבע כי הזכויות מכוח תמ"א 38 אינן מהוות "זכות" של הבעלים וקל וחומר שאינן מהוות "זכות קניין" – ועל כן, אישור תוכנית הכוללת זכויות בהיקף קטן מההיקף המירבי שניתן לאשר מכוחה של תמ"א ,38 אינה מהווה "פגיעה" לפי ס' 197 לחוק. לא זו אף זו, מדובר בזכויות ערטילאיות ובלתי וודאיות ביחס למקרקעין נשוא התביעה (או כל מקרקעין אחרים) ומשני טעמים אלה תמ"א 38 אינה מהווה חלק מתכונות המקרקעין במצב הקודם.

בנוסף ומבלי לגרוע מהאמור, חוות דעת שמאי התובעים מתעלמת מגורמים משביחים הנובעים מאישורה של תכנית 3616א' כמו וודאות של זכויות בניה מוקנות. הואיל והשימוש המיטבי מכוחה של תכנית 3616א' הינו תוספת על הקיים, הרי שניתן להוסיף למקרקעין זכויות מוקנות כדלקמן:

א. תוספת קומה מלאה.

ב. תוספת קומה נוספת בתכסית של %65 משטח קומה מלאה.

ג. סגירת קומת עמודים מפולשת/ חלקית, למעט רצועה מפולשת ברוחב שלא יפחת מ- 3 מ' מקו

חזית הבניין.

תכנית 3616א' מאפשרת בניית דירת גג בגובה של עד 4.5 מ' ממפלס רצפת קומת הגג.

כמו כן מאפשרת תכנית 3616א' בריכת שחיה על מפלס הגג העליון.

התכנית קובעת פטור מחובת מרפסות שירות לפי תכנית מ'

תכנית 3616א' כאמור, השביחה את המקרקעין. בהתחשב בבינוי הקיים ובניצול זכויות הבניה, השימוש המיטבי כאמור הינו הבינוי הקיים.

תקציר חוות דעת עורכות הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב ב"כ הוועדה המקומית:

• יש לדחות את התביעה מחמת שהתובעים לא הוכיחו כל פגיעה במקרקעין בגין אישורן של תכניות תא/,5000 תת"ל 70א' ותא/3616א'.

טענות סף

חוות דעת שמאי התובעים חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של ענין המביאים

לבטלותה

• תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-,1971 קובעות כי תובע

המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.

• הלכה פסוקה היא, כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובעים להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית, לרבות כמובן, הוכחת שעור הפגיעה. עוד קבעה הפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים.

• לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת, מבוססת ונתמכת בנתונים, אלא שעל השמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין (ראו למשל: ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית

לתכנון ולבניה כפר סבא ואח', מו()4 ,627 643; ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה

עמ' 7 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03640 תת חלקה 3

25-0012ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

המקומית לתכנון ולבניה נתניה, פ"ד מז(,402)2 עמ' 411-410 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה");

ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו

(פורסם בנבו, )31.5.2020 (להלן: "עניין פולק")).

• יתרה מזו, חוות דעת שמאי התובעים חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של עניין, לוקה בהנחות מוצא שגויות, חסרה בחוות דעת מקצועיות, מתעלמת משיקולים רלוונטיים ואינה עומדת בנטל הוכחת פגיעה בשווים של המקרקעין, המביאים לבטלותה ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה, הכול כמפורט בהרחבה בחוות דעת משפטית זו ובחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית. אך מטעמים אלה לבדם יש לדחות את התביעה שבנדון, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.

שגה שמאי התובעים עת לא הביא בחשבון את מלוא המצב התכנוני הקודם ערב אישורה של תת"ל

70א'

• כלל ידוע הוא, כי בהערכת שיעור הפגיעה לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית, שנטען כי היא פוגעת, לבין שווי המקרקעין לאחר האישור (ראו למשל ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הועדה המקומית

לתכנון ולבניה נתניה, פ"ד נ"ח ()1 ,550 561; ע"א 6826 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר

סבא נ' חייט, פ"ד נ"א ()2 ,286 .)295

• במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות של התובעים בטרם אושרה התכנית. ככל שחוות הדעת השמאית לוקה בחסרים מהותיים, כבענייננו, יש לקבוע כי לא הורם הנטל להוכחת תביעת הפיצויים והפגיעה הנטענת (ראו למשל: ערר (מרכז) 786/04 גודינר סיני ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ"ת (פורסם בנבו, )9.6.09; ערר 405/07 אריק שניידר ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב נתניה ואח' (פורסם בנבו, .)25.5.09 • חרף זאת, חוות דעת שמאי התובעים אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר אושרה כחלק מהמצב התכנוני הקודם והמשמעויות העולות ממנה, אשר יש בהן כדי להשפיע באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתכנית תת"ל 70א' וכן את תכנית תא/4658 אשר אושרה בסמוך לאחר תת"ל 70א' ולמעשה איינה את הפגיעה הנטענת מכוחה ביחס לזכויות הבניה במקרקעין, כדלקמן:

• תמ"א /23א/4 אשר פורסמה למתן תוקף ב-,12.8.2010 אשר במסגרתה, כפי שפורט לעיל וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, סומן תוואי קו המתע"ן לאורך רחוב ארלוזורוב. בשונה מתמ"א 23א' ותמ"מ ,5 אשר קדמו לתמ"א /23א/,4 תמ"א /23/4א אינה

קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. התוואים

השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר ייקבע בתכנון

מפורט.

• כלומר, במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', תוואי ה"קו הסגול" היה זהה לתוואי אשר סומן

בסופו של יום בתת"ל 70א', אך מפלס המעבר של קו המתע"ן לא היה ידוע ונקבע כי מפלס זה

ייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א'.

• משכך, טענת התובעים ולפיה תוואי ה"קו הסגול" ערב אישורה של תת"ל 70א' היה תת

קרקעי, הינה שגויה הואיל ושמאי התובעים לא סקר את תמ"א /23א/,4 הוראותיה

ואפשרויותיה התכנוניות.

• שמאי התובעים הסתפק בתיאור כללי של תמ"א ,23 תוך אזכור תיקוניה וצירוף תשריט

מכוחה של תמ"א 23א' בלבד, אך בהיעדר ניתוח ופירוט תיקונים אלו, וביניהם תיקון 4

כאמור, על מלוא משמעותיו התכנוניות.

• תכנית 4658 – פורסמה למתן תוקף בי.פ. מס' 8195 מיום .8.4.2019 מטרתה הינה להקטין

באופן משמעותי את הפגיעה (ככל שנגרמה כזו) במגרשים שיועדו בחלקם למתע"ן באמצעות

הוראות שיאפשרו ככל הניתן שמירה על זכויות הבניה שהיו מוקנות לאותם מגרשים ערב

אישורן של התכניות למתע"ן וקביעת הוראות לעניין קווי הבניין והתכסית באותם מגרשים.

• בתכנית נקבע כי במגרש שיועד בחלקו למתע"ן ושטחי הבניה שהיו מותרים בו עקב אישורה

של התכנית למתע"ן נקבעו על פי שטחו, יהיו שטחי הבניה המותרים בשטח המגרש החדש,

בהיקף שהיה מותר בשטח המגרש הקודם.

• תכנית 4658 הינה תכנית אשר מטרתה למנוע את הפגיעה (ככל שנגרמה כזו) בגין תת"ל 70א', אשר קודמה כאמור ביעילות וזריזות, ואושרה לאחר פחות משנתיים ממועד אישורה של תת"ל עמ' 8 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03640 תת חלקה 3

25-0012ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

70א', ומשכך ברי כי יש לראות את שתי התכניות כתכנית אחת בהתאם לשיקולים שנקבעו על ידי בית המשפט העליון בע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים נ' משה קהתי (פורסם בנבו, )16.3.1994 (להלן: "עניין קהתי"), שם נקבע כי במקרה בו תכנית מאוחרת

מאיינת לגמרי את הפגיעה שנוצרה מכוחה של תכנית ראשונה, כבענייננו, לא יהיה זכאי בעל

המקרקעין לפיצויים לפי סעיף .197

• נבהיר כי היעדר תיאור מלוא המצב התכנוני הקודם לתכנית על מלוא משמעויותיו על שווי

המקרקעין במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', המשפיעים באופן מהותי על שווי המקרקעין

במצב התכנוני הקודם וכן היעדר תיאור מלוא המצב התכנוני החדש הרלוונטי לאחרי אישורה

של התכנית, על מלוא משמעויותיו ביחס לשווי המקרקעין במצב התכנוני החדש, מהווים

פגם מהותי בחוות דעת שמאי התובעים, המביא למעשה לתמונת מצב שגויה ומטעה, אשר יש

בה כדי לשמוט את הקרקע תחת חוות הדעת בכללותה.

• כמפורט לעיל, משמעות בחינת המצב התכנוני הקודם לאשורו, הינה כי במצב תכנוני קודם

מכוחה של תמ"א /23א/4 נקבע כי מפלס המעבר של קו המתע"ן לא היה ידוע וייקבע בתכנון

מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א' במצב התכנוני החדש.

• לא זו אף זו, משמעות בחינתה של תכנית 4658 אשר אושרה לאחר תת"ל 70א' ושמרה על

היקף זכויות הבניה שהותר לבנות בשטח המקרקעין ערב אישורה של תת"ל 70א', הינה כי

הפגיעה הנטענת בזכויות הבניה במקרקעין לאור אישורה של תת"ל 70א', למעשה מתאיינת

כליל.

• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובעים בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק בגין

אישורה של תת"ל 70א'.

שגה שמאי התובעים עת לא ביסס חלק מטענותיו לפגיעה עקב אישורה של תת"ל 70א' באמצעות

חוות דעת מקצועיות

• שמאי התובעים טען בעלמא ובהיעדר התבססות על חוות דעת מקצועיות כנדרש, כי המרת קו המתע"ן לעילי במקום תת קרקעי תעצים את רמות הרעש מהרחוב, בין היתר כתוצאה ממפגעים של צפירות, כריזה לנוסעים, התגודדויות במרחב הדרך וכל זה בשעות ארוכות של היממה, בשונה מהמצב התכנוני הקודם (לטענתו השגויה כמפורט לעיל ולהלן) שם תוואי קו המתע"ן תוכנן כתת קרקעי.

• טענתו זו של שמאי התובעים, תורגמה על ידו לירידת ערך בגובה של %,5 בהיעדר כל תימוכין, אסמכתאות וחוות דעת מקצועיות.

• הלכה פסוקה הינה כי טענות בדבר ראש הנזק לפגיעה הנטענת כאמור, מצריכות תימוכין בחוות דעת מקצועית מתאימה, ודי בכך שלא צורפה חוות דעת מקצועית כאמור, על מנת לדחות את טענות הפגיעה הנטענת לגופן.

• נפנה בעניין זה להחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב בעניין עררים 92004/0223 ועררים נוספים בעניין חן פרי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, )3.4.2024 (להלן: "עניין חן פרי"), במסגרתה נקבע מפורשות, כי משלא הוגשה חוות דעת מקצועית על ידי העוררים אשר יש בה כדי להרים נטל כלשהו המצביע כי המקרקעין נפגעו כתוצאה מעלייה במפלס הרעש, הרי שלא הורם הנטל להוכחת פגיעה בתוכנות המקרקעין בהקשר זה.

• בענייננו כמפורט לעיל, בחוות דעת שמאי התובעים לא נתמכה הטענה בדבר הפגיעה העקיפה

הנטענת (והמוכחשת) לאור תוואי המתע"ן העילי.

• משכך, גם מטעם זה, נפל פגם מהותי בתביעה אשר יש בו כדי לדחות על הסף את טענת

התובעים בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק בגין אישורה של תת"ל 70א'.

שגה שמאי התובעים עת לא הביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'

• שמאי התובעים הסתפק בחוות דעתו באמירה כללית ולפיה מאחר ותוואי המתע"ן תועד לראשונה עוד מכוחה של תמ"א 23א', הרי שככל וקיימים אלמנטים משביחים מכוחה של תת"ל 70א', אלמנטים אלו אינם מהווים תוצר של תכנית זו.

• יש לדחות טענתו זו של שמאי התובעים בחוות דעתו.

• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, האלמנטים המשביחים מכוחה של

עמ' 9 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03640 תת חלקה 3

25-0012ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

תת"ל 70א', נוצרו אך ורק לאור קביעת תוואי מתע"ן עילי.

• נחזור ונבהיר, כי על שמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את

האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית הפוגעת לטענתו (המוכחשת בענייננו) ולהתחשב

בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.

• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובעים אינה מביאה בחשבון אלמנטים משביחים שמקורם

בתת"ל 70א' ובעצם קביעת תוואי המתע"ן כתוואי עילי ולא תת קרקעי.

• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קביעת תוואי המתע"ן בתוואי

העילי, תביא לצמצום מס' נתיבי הנסיעה לרכבים ממונעים לכדי נתיב אחד בלבד, הרחבת

מדרכות, התווית שבילי אופניים וכן התווית מסילה עבור הקו הסגול של הרכבת הקלה

הצפויה לפעול בטכנולוגיה המתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית ובהנעה אלקטרונית בעלת

תלות נמוכה לשימוש בדלק.

• יתרה מזו, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קיבולת הנוסעים של

הרכבת גבוהה משמעותית מזו של אוטובוסים ורכבים פרטיים אשר תוביל לצמצום ניכר

בעומסי התנועה הקיימים כיום. בנוסף, קביעת תוואי המתע"ן בתוואי עילי, תביא לירידה

בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים - אלמנטים משביחים אשר

לא הובאו בחשבון בשגגה בחוות דעת שמאי התובעים אשר לכל הפחות מאיינים את ירידת

הערך הנטענת (והמוכחשת).

• נבהיר כי היעדר הכללתם של האלמנטים המשביחים הנובעים מכוחה של תת"ל 70א'

והתחשבות בהם לצורך בחינת הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70א', מהווה פגם מהותי

בחוות הדעת אשר גם בפגם זה יש כדי לשמוט את הקרקע תחת חוות הדעת בכללותה.

• נפנה בעניין זה להחלטת ועדת הערר בעניין חן פרי, הנ"ל וכן להחלטת ועדת הערר הנכבדה

במסגרת ערר 92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א (פורסם

בנבו, )21.12.2021 (להלן: "עניין פרימור"), ביחס לתביעה לירידת ערך בגין תכנית תת"ל 70א', במסגרתה כי כאשר בוחנית את השפעתה של תכנית מסוימת על ערך המקרקעין יש לקחת בחשבון הן את ההשפעות ה"שליליות של התכנית והן את אלו ה"חיוביות".

• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובעים בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק בגין

אישורה של תת"ל 70א'.

• מכלל הטעמים אשר פורטו לעיל, יש לדחות את התביעה בגין אישורה של תת"ל 70א' על

הסף, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.

מענה לגופן של טענות

• מבלי לגרוע מהאמור, יש לדחות את התביעה גם לגופה, מחמת שהתובעת לא הוכיחה כל

פגיעה בדירת התובעת בגין אישורן של תכניות תא/,5000 תת"ל 70א' ותא/3616א'.

תכנית כוללנית תא/5000

• יש לדחות על הסף את הטענה לפגיעה (מוכחשת) עקב אישורה של תכנית תא/.5000

• תכנית תא/,5000 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7404 מיום ,22.12.16 הינה תכנית המתאר הכוללנית של העיר תל אביב.

• התכנית קובעת, בין היתר, הוראות להכנת תכניות עתידיות, אזורי ייעוד ומגדירה שימושים ושטחי בנייה מרביים, אותם ניתן יהיה לקבוע בתכניות עתידיות שיאושרו על פיה בכל אזור ייעוד.

• בסעיף 2.4.1 לתכנית 5000 שכותרתו "יחס לתכניות אחרות" נקבע באופן מפורש כי תכנית

מתאר מקומית או תכנית מפורטת שאושרה טרם תחילתה של תכנית תא/,5000 תעמוד

בתוקפה על אף האמור בתכנית זו.

• בעניין זה נפנה להחלטת ועדת הערר בעניין חן פרי, במסגרתה נקבע כי תכנית תא/5000 לא הביאה לירידה בערכם של נכסים תובעים ברח' ארלוזורוב, כבענייננו.

• לאמור, תכנית תא/5000 אינה מבטלת את ההוראות והזכויות החלות ביחס למקרקעין במצב

תכנוני שקדם לאישורה של תכנית תא/5000 ואלה נותרים בעינם.

• משכך, ברי כי לא נוצר כל שינוי בתכונות המקרקעין ובאפשרויות ניצול הזכויות בהם לאור

אישורה של תכנית תא/,5000 ובהתאם לא נוצרה כל פגיעה המקימה פיצויים כהגדרתה

עמ' 10 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03640 תת חלקה 3

25-0012ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

בסעיף 197 לחוק בגין אישורה של תכנית תא/.5000

• יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות תכנית תא/,5000 לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית

היתרי בניה. על מנת להוציא היתרי בניה, יש לאשר תכנית מפורטת בהתאם להוראותיה של תכנית תא/5000 ורק לאחר מכן ניתן יהיה להוציא היתרי בניה. כמו כן ניתן גם לאשר תכנית בסמכות מחוזית שלא בהתאם לתכנית תא/.5000

• כן נפנה להחלטת ועדת הערר הנכבדה אשר ניתנה לאחרונה מיום 8.8.2023 במסגרת ערר

תא/91010/0821 פיתבונדד בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן: "עניין

פיתבונדד"), אשר במסגרתה נקבע בין היתר, כי תכנית תא/5000 אינה מבטלה את ההוראות החלות על המקרקעין ביחס למצב התכנוני הקודם ובין היתר בשל כך, אינה מקימה עילת תביעה לפי סעיף 197 לחוק.

• כפי שפורט ותואר לעיל בהחלטות בעניין חן פרי ובעניין פיתבונדד, לאור הוראותיה של תכנית

תא/,5000 הרי שאין עסקינן בתכנית אשר ניתן להצביע בעניינה על פגיעה קונקרטית

במקרקעין המזכה בפיצוי על פי סעיף 197 לחוק ומשכך יש לדחות את התביעה בכל הנוגע

לתכנית זו.

• לאמור, אין בתכנית תא/5000 והוראותיה, כדי לשנות את המצב התכנוני של המקרקעין

ומשכך, תכנית תא/5000 אינה מקנה למקרקעין זכויות קנייניות קונקרטיות וודאיות.

• מהמקובץ לעיל עולה, כי מאחר שתכונות הדירות והמקרקעין לאור אישורה של תכנית 5000

לא השתנו, הרי שברי כי לא חלה ירידה בערכן.

• בהתאם לכל האמור, כי אין באישורה של תכנית 5000 כדי לפגוע ביכולתם של התובעים

לממש את זכויותיהם עפ"י תכניות מאושרות קודמות במקרקעין, ככל שאלו ניתנות להם

במצב התכנוני הקודם.

• ברי, כי משתכנית תא/5000 הכוללנית, אינה מקנה זכויות ונדרש הליך אישור של תכנית

מכוחה, הרי שמאחר ותכונות המקרקעין לאור אישורה לא השתנו, הרי שלא קיימת כל פגיעה

מכוחה.

• בהתאם להלכה הפסוקה בעניין זה, המועד לבחינת פגיעה/השבחה אינו מועד אישורה של

תכנית תא/,5000 אלא במועד אישורה של התכנית המפורטת אשר תאושר על פיה – מועד

אשר רק בו תהיה קונקרטיזציה לגבי פגיעה (ככל ותהיה) / השבחה במקרקעין ספציפיים.

• משאין עסקינן בזכויות קנייניות וקונקרטיות למקרקעין כאמור, ברי כי אין באישורה של

תכנית תא/5000 כדי לפגוע בערכן של דירות התובעים במקרקעין ובהתאם תכנית זו אינה ברת

פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק.

• לאמור, יש לדחות על הסף את טענת התובעים לירידת ערך בדירות התובעים במקרקעין בגין

אישורה של תא/.5000

• מבלי לגרוע מהאמור, המקרקעין בענייננו כלולים בתכנית תא/5000 באזור תכנון ,301 בייעוד אזור מגורים בניה עירונית, ציר מעורב. מקבצי השימושים הראשיים במקרקעין הינם מגורים, משרדים, מסחר ,1 תעסוקה 1 וכן מסחר 2 בכפוף לתנאים. בקומת הקרקע לא יותר שימוש למגורים (בשונה מטענת שמאי התובעים הקובע כי בקומה זו יותר שימוש מסחרי בלבד).

• משכך יש לדחות את טענת התובעים לירידת ערך המקרקעין כתוצאה מאישורה של תכנית תא/.5000

• יובהר בעניין זה, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, כי ההשוואה שעורך שמאי התובעים בין דירות במבנים עם קומה מסחרית לבין דירות במבנים ללא קומה מסחרית, ניסיונו ללמוד משומות מכריעות וממחקר דלפי, אינם רלוונטיים מאחר ואיסור השימוש למגורים (בלבד כאמור) בקומת הקרקע מכוחה של תכנית תא/5000 כאמור טרם התגבש ביחס למקרקעין ומשכך אין להביאו בחשבון.

• בעניינן של השומות המכריעות ומחקר דלפי, הרי שכלל ידוע הוא כי הסתמכות על מחקרים כללים ו/או שומות, כבסיס לטענת פגיעה בערך נכסים ספציפיים, לא די בה כדי להרים את הנטל המוטל על התובע לפי סעיף 197 לחוק. אין ספק כי ניתן להסתמך על מחקרים כללים בארץ ובחו"ל ו/או שומות, כדי לתמוך בטענה לקיומו של ראש נזק כלשהו המהווה פגיעה במקרקעין, אך יש ליישמם באופן מדויק על המקרקעין [ראו לעניין זה: עת"מ (ת"א) 200/03

בנימין חקק ואח' נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א ואח' (פורסם בנבו, )23.8.04 (להלן:

"עניין חקק"); ערר (מרכז) 198/16 חיים ואסנת רוזנבלום נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה

כפר סבא (פורסם בנבו, .])20.8.18

• יתרה מזו, עירוב שימושים קיים במבנים רבים בסביבת המקרקעין ומהווה חלק מתפישה אורבנית להעשרת המרחב הציבורי בפעילות מגוונת במהלך שעות היממה ומהווה יתרון עמ' 11 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03640 תת חלקה 3

25-0012ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

מובהק.

• מהמקובץ לעיל עולה, כי מאחר ותכונות דירות התובעים במקרקעין לאור אישורה של תכנית

5000 לא השתנו, הרי שאין כל צורך לבחון את שווים בשני מצבי התכנון ויש לקבוע כי תכנית

תא/5000 לא שינתה דבר ביחס לערכן.

• על אף האמור, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, נמצא כי קיימת עליית מחירים מובהקת ברחוב ארלוזורוב בין השנים 2014-2017 – עליית מחירים בקצב זהה לעליית המחירים ברחוב ז'בוטינסקי בתקופה זו.

• זאת, על אף סיווגו של רחוב ארלוזורוב בייעוד "ציר מעורב" מכוחה של תכנית תא/,5000 בשונה מרחוב ז'בוטינסקי.

• כן נבחנו על ידי שמאי הוועדה המקומית בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, ערכי שווי שנקבעו בשומות מכריעות ברחוב ארלוזורוב ונמצא כי השוק אדיש לייעוד "ציר מעורב"

מכוחה של תכנית תא/.5000

• יצוין, כי לצורך הערכת הפגיעה הנטענת בחוות דעת שמאי התובעים, שווי המקרקעין לפני אישורן של התכניות הפוגעות לכאורה (תא,5000 תת"ל 70א' ותא/3616א') מבוסס גם על הזכויות שלכאורה הוקנו למקרקעין מכוחה של תכנית מ' (ביחס לתת"ל 70א') ומכוחה של תמ"א 38 (ביחס לתא/5000 ותא/3616א') ובהתאם נטען כי שווי המקרקעין (והדירות על פי חלקן היחסי) במצב התכנוני הקודם, מורכב גם משווי הזכויות הכלולות בתכנית מ' ובתמ"א 38 על תיקוניה.

• לעמדת הוועדה המקומית, כפי שיפורט בהרחבה להלן, בהתאם לדין ולפסיקות בתי המשפט וועדות הערר, הזכויות מכוחה של תמ"א 38 אינן במעמד של "זכויות קניין" של התובעים ואינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין – שכן הן מותנות, בלתי וודאיות, וכן ערטילאיות, שאינן חלות באופן קונקרטי ביחס למקרקעין (או כל מקרקעין שהם ברחבי המדינה).

• לפיכך, בבחינת שווי המקרקעין במצב הקודם, אין לקחת בחשבון את הזכויות הכלולות בתמ"א 38 כלל ולא קמה עילת פיצוי בגין אישור תכנית אשר העניקה זכויות הפחותות מהיקף הזכויות המירבי שניתן היה לאשר, באופן תיאורטי, על פי תמ"א .38 • בעניינה של תכנית מ', כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית וכעולה למעשה מחוות דעת שמאי התובעים, הרי שהמבנה הבנוי במקרקעין מנצל את מלוא זכויות הבניה

מכוחה ומשכך השימוש המיטבי ביחס למקרקעין הינו המבנה הקיים.

• מהמקובץ עולה, כי יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעות התובעים בעניין תכנית תא/5000

ולקבוע כי תכנית זו לא פגעה בערכן של דירות התובעים במקרקעין.

תת"ל 70א'

• יש לדחות את הטענה לפגיעה (מוכחשת) עקב אישורה של תת"ל 70א' הן על הסף (בהתאם

לטעמים אשר פורטו בהרחבה לעיל) והן לגופן.

• במסגרת חוות דעת שמאי התובעים נטען, כי עקב אישורה של תת"ל 70א', ירד ערכן של דירות התובעים בגין 3 רכיבים, כדלקמן:

• צמצום זכויות בניה בשל סימון 61 מ"ר משטח המקרקעין המשמשים כחצר בית משותף לדרך.

• שינוי מפלס קו המתע"ן של רחוב ארלוזורוב כך שהוא יעיל על קרקעי, בניגוד לתכניות שקדמו לתת"ל 70א', שם הוגדר קו המתע"ו כקו תת קרקעי.

• אובדן 4 מקומות חניה במרתף.

• כפי שיפורט להלן וכמפורט בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, יש לדחות את טענות התובעים בחוות דעת שמאי התובעים כאמור.

צמצום זכויות הבניה

• במסגרת חוות דעת שמאי התובעים, נטען כאמור, כי עקב אישורה של תת"ל 70א' וסימונה של רצועה חזיתית הפונה לרח' ארלוזורוב כדרך, צומצמו זכויות הבניה מכוחן של תכנית מ'

ותמ"א 38 ביחס למקרקעין.

• יש לדחות טענה זו הן על הסף (מהטעמים אשר פורטו לעיל) והן לגופה.

• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית ובניגוד לעמדת שמאי התובעים,

השימוש המיטבי גם לפני אישורה של תת"ל 70א' במקרקעין הינו המבנה הקיים המממש

את מלוא זכויות הבניה הקיימות במקרקעין. משכך, אין כל משמעות לשינוי ייעוד שטח חלק

עמ' 12 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03640 תת חלקה 3

25-0012ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

מחצר הבית המשותף במקרקעין ביחס לזכויות הבניה במקרקעין.

• מבלי לגרוע מהאמור, בית המשפט העליון בעניין קהתי, הנ"ל, קבע כי במקרה בו תכנית מאוחרת מאיינת לגמרי את הפגיעה שנוצרה מכוחה של תכנית ראשונה, לא יהיה זכאי בעל המקרקעין לפיצויים לפי סעיף .197

• בהתאם לעניין קהתי, הנ"ל, נקבע כי משתכנית ראשונה פגעה בשווי המקרקעין, אך תכנית שנייה שאושרה לאחריה איינה את הנזק שגרמה התכנית הראשונה, ובין אישורה של התכנית הראשונה לבין אישורה של התכנית השנייה לא שינה התובע את מצבו לרעה, אין לפצות את בעל המקרקעין בגין הפגיעה שגרמה התכנית הראשונה.

• בענייננו, תכנית 4658 אשר הופקדה בסמיכות לאישורה של תת"ל 70א', קרי כשלושה

חודשים בלבד לאחר אישורה (ביום )24.10.17 ובהליך תכנוני מהיר ויעיל אושרה כשנה

ותשעה חודשים לאחר אישורה של תת"ל 70א', מטרתה למנוע את הפגיעה (ככל שנגרמה כזו)

במגרשים הנפגעים בשל תכניות המתע"ן, באמצעות שמירה על היקף זכויות הבניה שהותר

לבנות בשטח המגרש ערב אישורן של תכניות המתע"ן.

• בתכנית 4658 נקבע כי במגרש שיועד בחלקו למתע"ן ושטחי הבניה שהיו מותרים בו עקב

אישורה של התכנית למתע"ן נקבעו על פי שטחו, כבענייננו, יהיו שטחי הבניה המותרים

בשטח המגרש החדש, בהיקף שהיה מותר בשטח המגרש הקודם.

• יתרה מזו, רשות הרישוי רשאית להתיר הקמת בנין במגרש חדש עד לקו בנין קדמי אפס.

בנוסף, במגרש בו קיימת בתכנית תקפה הוראות בדבר תכסית, רשות הרישוי רשאית להתיר במגרש החדש תכסית גדולה יותר מהתכסית המותרת על פי התכנית התקפה החלה עליו, אם ראתה שנוכח יעוד חלק מהמגרש למתע"ן שיקולים תכנוניים מצדיקים הגדלת התכסית.

• בדברי ההסבר לתכנית 4658 נרשם כדלקמן:

• כמו כן, נפנה לסעיף 2.1 להוראות תכנית 4658 – "מטרת התכנית":

• זאת ועוד, התובעים לא שינו את מצבם לרעה בין אישורה של תת"ל 70א' (ביום )18.7.17 לבין אישורה של תכנית 4658 (ביום .)8.4.19

• נבהיר, כי ההודעה על הפקעת רצועת הקרקע במקרקעין אשר שינתה את ייעודה לדרך, פורסמה ביום ,28.11.17 כלומר לאחר הפקדתה של תכנית .4658 • לאמור, תכנית 4658 הינה תכנית אשר מטרתה למנוע את הפגיעה (ככל שנגרמה כזו) בגין תת"ל 70א', אשר קודמה כאמור ביעילות וזריזות, ואושרה לאחר פחות משנתיים ממועד אישורה של תת"ל 70א', ומשכך ברי כי יש לראות את שתי התכניות כתכנית אחת בהתאם לשיקולים שקבע כב' השופט חשין בהלכת קהתי, הנ"ל כאמור.

• אשר על כן, יש לדחות את טענת התובעים לפגיעה בערכן של דירות התובעים כתוצאה

מצמצום זכויות בניה בגין אישורה של תת"ל 70א', ולראות בשתי התכניות, קרי תת"ל 70א'

ותכנית 4658 כתכנית אחת בהתאם להלכת קהתי, הנ"ל, כך שתכנית 4658 מאיינת את

הפגיעה הנטענת והמוכחשת בגין תת"ל 70א'.

שינוי תוואי קו המתע"ן מתת קרקעי לעל קרקעי

• במסגרת חוות דעת שמאי התובעים נטען, כי עקב אישורה של תת"ל 70א', ירד ערכן של דירות התובעים בגין שינוי מפלס קו המתע"ן של רחוב ארלוזורוב כך שהוא יהיה על קרקעי, בניגוד לתכניות שקדמו לתת"ל 70א', שם הוגדר קו המתע"ו כקו תת קרקעי.

• בשל שינוי תוואי זה (המוכחש כפי שפורט לעיל ויפורט בהרחבה להלן), נטען כאמור בעלמא ובהיעדר חוות דעת מקצועית כנדרש, כי שווי שטחי המגורים הגובלים נפגע, שכן הרכבת, ובכלל זה מתקני הדרך שלה, התחנות והרציפים המתוכננים, יעצימו את רמות הרעש מהרחוב.

עמ' 13 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03640 תת חלקה 3

25-0012ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

• זאת, בין היתר, בשל מפגעים של צפירות, כריזה לנוסעים, התגודדויות במרחב הדרך וכל זה בשעות ארוכות של היממה.

• לאור זאת, הוערכה ירידת הערך על ידי שמאי התובעים בחוות דעת שמאי התובעים, בשיעור של %,5 בהיעדר כל תימוכין ואסמכתאות.

• יש לדחות את טענותיהם של התובעים מכל וכל.

• במצב התכנוני הקודם לתת"ל 70א', חלה ביחס למקרקעין תמ"א /23א/,4 אשר יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין.

• התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח, כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד.

• בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה ובניגוד לנטען בחוות דעת שמאי התובעים, תמ"א /23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס

המעבר של קו המתע"ן.

• התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר, ייקבע

בתכנון המפורט.

• זאת, בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי.

• תמ"א /23א/4 שינתה הוראה זו וקבעה שמפלס המעבר של קו המתע"ן ייקבע בתכנון עתידי

מפורט.

• תמ"א /23א/4 שינתה בכך את תמ"א 23א' ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים.

• בנספח א' לתמ"א /23א/4 צוין, כי הקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר.

• יודגש, כי תמ"א /23א/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. מפלס המעבר ייקבע

כאמור בתכנון המפורט.

• נבהיר, כי עמדה זו התקבלה על ידי ועדת הערר בעניין חן פרי.

• משכך, תת"ל 70א', שהינה התכנית המפורטת אשר היא זו אשר קובעת את מפלס המעבר,

ובענייננו מעל פני הקרקע, מיישמת את הוראותיה של תמ"א /23א'/4 ומשכך אינה משנה את

תוואי המפלס מתת קרקעי לעילי, אלא קובעת אותו ולמעשה מיישמת את הוראותיה של

תמ"א /23א/.4

• לכן, אין בקביעת מפלס המעבר כדי להביא לירידת הערך הנטענת (והמוכחשת) על ידי

התובעים.

• מבלי לגרוע מהאמור, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קביעת תוואי

המתע"ן בתוואי העילי, תביא לצמצום מס' נתיבי הנסיעה לרכבים ממונעים לכדי נתיב אחד

בלבד, הרחבת מדרכות, התווית שבילי אופניים וכן התווית מסילה עבור הקו הסגול של

הרכבת הקלה הצפויה לפעול בטכנולוגיה המתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית ובהנעה

אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק. יתרה מזו, כמפורט בחוות הדעת השמאית

מטעם הוועדה המקומית, קיבולת הנוסעים של הרכבת גבוהה משמעותית מזו של אוטובוסים

ורכבים פרטיים אשר תוביל לצמצום ניכר בעומסי התנועה הקיימים כיום. בנוסף, קביעת

תוואי המתע"ן בתוואי עילי, תביא לירידה בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס

למצב הקיים – אלמנטים משביחים אשר לא הובאו בחשבון בשגגה בחוות דעת שמאי

התובעים אשר לכל הפחות מאיינים את ירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).

• יתרה מזו, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, כעולה ממחקרים שונים שנערכו בעולם, הרי שמחירי הנדל"ן לאורך קווי מסילת רכבת עלו, כאשר הסיבה לכך, כנטען במחקרים אלו, נעוצה ביתרונות הנובעים מקרבה למערכת תחבורה מסילתית, לרבות אך לא רק נגישות לתחבורה ציבורית, קישור יעיל ומהיר לכל חלקי העיר, הפחתת רעש וזיהום אוויר וכיוצ"ב.

• מהמקובץ עולה, כי יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובעים בעניין תת"ל 70א'

ביחס לדירות התובעים בגין שינוי תוואי קו המתע"ן.

אובדן מקומות חניה

• במסגרת חוות דעת שמאי התובעים, נטען כאמור, כי עקב אישורה של תת"ל 70א' וסימון חלק מהמקרקעין לדרך, נגרעו שטחי חניה ב-2 קומות מרתף בגין שטח אקוויוולנטי של 4 מקומות חניה.

עמ' 14 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03640 תת חלקה 3

25-0012ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

• נבהיר כי טענה זו של התובעים מסתמכת על כך שהובאו על ידה בחשבון כחלק מהמצב הקודם כאמור בזכויות מכוחה של תמ"א 38 – זכויות אשר כפי שיפורט בהרחבה להלן אינן להביאן בחשבון כלל.

• מבלי לגרוע מהאמור, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הואיל והשימוש המיטבי במקרקעין הינו המבנה הקיים ולא הריסה ובניה מחדש, הרי שלא קיימת כל רלוונטיות לבניית מרתפי חנייה תחת המבנה הקיים.

• יתרה מזאת, תכנית ע'1 חלה בשני מצבי התכנון, עת במסגרתה כאמור, נקבע בסעיף .11ב כי תנאי למתן היתר בניה למרתפים במגרשים הגובלים בקו הסעת המונים ע"פ תמ"א 23א', כבענייננו, יהיה תיאום לעניין קו הבניין הגובל בקו הסעת ההמונים עם הרשות המוסכמת לפי תמ"א 23א'.

• לאור האמור, הרי שיש גם לדחות את טענת התובעים בדבר ירידה בערכן של דירות התובעים

בגין אובדן מקומות חניה.

• מהמקובץ עולה, כי יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובעים בעניין תת"ל 70א' הן

על הסף והן לגופה ולקבוע כי תכנית זו לא פגעה בערכם של המקרקעין.

תא/3616א'

• לטענת התובעים, שווי המקרקעין לפני אישורן של התכניות הפוגעות לכאורה (תא,5000 תת"ל 70א' ותא/3616א') מבוסס גם על הזכויות שלכאורה הוקנו למקרקעין מכוחה של תמ"א 38 על

תיקוניה.

• בהתאם נטען בחוות דעת שמאי התובעים, כי שווי המקרקעין (ודירות התובעים בהתאמה, בהתאם לחלקן היחסי) מורכב גם משווי הזכויות הכלולות בתמ"א 38 על תיקוניה.

• על בסיס הנחה זו, מגיע שמאי התובעים בחוות דעת שמאי התובעים למסקנה, כי אישור תכנית תא/3616א' הוביל לפגיעה לכלל המגרש, הואיל ובמסגרתה צומצמו זכויות הבניה המותרות מכוחן של תמ"א 38 על שינוייה וכן מכוחה של תכנית מ'.

• בעניינה של תכנית מ', כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הרי שהמבנה הבנוי במקרקעין מנצל את מלוא הזכויות הבנייה ומשכך לא קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות מכוחה של תכנית זו.

• בעניינה של תמ"א 38 והזכויות מכוחה, הרי שלעמדת הוועדה המקומית, בהתאם לדין וכן בהתאם לפסיקות בתי המשפט וועדות הערר, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן במעמד של

"זכויות קניין" של התובעים ואינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין, שכן הן מותנות, בלתי

וודאיות, וכן ערטילאיות, שאינן חלות באופן קונקרטי ביחס למקרקעין (או כל מקרקעין שהם

ברחבי המדינה).

• נוכח לשונה של תמ"א 38 ואף נוכח קיומו של פרק נפרד העוסק בשיקול הדעת של הוועדה

המקומית לסרב ליתן את ההיתר למימוש זכויות בניה לפיה (ראו סעיפים ,22 27 ו-29

להוראות התמ"א), נקבע בפסיקה באופן חד משמעי כי זכויות הבנייה הניתנות במסגרת

תמ"א 38 בתמורה לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, אינן זכויות מוקנות, אלא זכויות

המסויגות בשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית ואף הכפופות להליך פרסום לפי סעיף

149 לחוק, ומשכך מהוות זכויות מותנות אשר אין להביאן בחשבון עד למועד התגבשותן

בפועל, קרי מועד מתן היתר בניה בגינן.

• נפנה בעניין זה לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין עמ"נ 56975-09-23 הוועדה המקומית

לתכנון ולבניה תל אביב-יפו ואח' נ' בלו מרבל בע"מ ואח' (פורסם בנבו, ,)6.3.2025 במסגרתו

נקבע כי זכויות הבניה מתוקף תמ"א ,38 כפי שיפורט בהרחבה להלן, בהיותן זכויות מותנות הכפופות לשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית וכן להליך פרסום לפי סעיף 149 לחוק, אינן מהוות חלק מהמצב התכנוני הקודם ומשכך אין להביאן בחשבון כלל.

• נבהיר, כי היקף הזכויות המוקנות מכוחה של תכנית תא/3616א' אשר הוקנה למגרשים בתחום התכנית, הינו בהתאם לסמכותה ושיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית, בהתאם לקבוע בסעיף 23 לתמ"א .38

• משכך, ברי כי דינה של טענה בעניין היקף הזכויות המוקנות למקרקעין מכוחה של תכנית

תא/3616א' להידחות.

• מהותה של טענת התובעים השגויה בעניין זה הינה, הלכה למעשה, ריקונו מתוכן של סעיף

23 לתמ"א 38 המהווה את הבסיס לאישורה של תכנית תא/3616א' ומאפשר לוועדה

המקומית להתאים את הוראותיה של תמ"א 38 למאפייני ישוב או חלקים ממנו, תוך קביעה

עמ' 15 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03640 תת חלקה 3

25-0012ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראותיה של תמ"א 38 או אף לקבוע הוראות שונות מהקבוע

בתמ"א 38 במספר עניינים המפורטים בה.

• בהתאם להלכה של בית המשפט כמו גם ועדות הערר, אישורה של תכנית תא/3616א', על הזכויות הפחותות שהיא העניקה בהשוואה לסל הזכויות המירבי הכלול בתמ"א ,38 אינה מהווה פגיעה בזכות הקניין.

• מבלי לגרוע מהאמור, יודגש כי בבחינת שווי המקרקעין במצב הקודם אין לקחת בחשבון את

הזכויות הכלולות בתמ"א 38 ולא קמה עילת פיצוי בגין אישור התכנית אשר העניקה זכויות

הפחותות מהיקף הזכויות המירבי שניתן היה לאשר, באופן תיאורטי, על פי תמ"א .38

• הנה כי כן, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן "זכויות" וקל וחומר אינן מהוות חלק מקניינם

של התובעים ועל כן "גריעה" ממירב הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינה מהווה פגיעה בקניין

– ובהתאם לכך אין לפצות לפי ס' 197 בגין אותה "פגיעה" נטענת.

• זאת ועוד, בהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון במסגרת בר"מ 1560/13 הועדה

המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ (פורסם בנבו,

,)22.7.14 לא ניתן להתחשב בתכניות מתאר ארציות, ובענייננו - בתמ"א 38 - בחישוב שווי המקרקעין במצב קודם, הואיל והזכויות מכוחה נעדרות קונקרטיזציה ביחס למקרקעין ולדירות התובעים.

• דהיינו, כאשר התמ"א חלה על כל הארץ, הוצאת היתר בניה מכוחה כפוף להתנגדות ונקיטת הליך לפי ס' 149 לחוק ולשיקול דעתה של הוועדה המקומית, ובהתאם, רק עם אישור היתר בניה נוצרת נורמה תכנונית חדשה במקרקעין.

• לאור זאת, אין לקחת בחשבון את הזכויות מכוחה של תמ"א 38 בחישוב שווי המצב הקודם,

אלא לאחר הוצאת היתר בניה.

• נבקש להפנות בעניין זה לדברים אשר נקבעו ממש לאחרונה על ידי כב' השופט גלעד הס בפסק

דינו בעמ"נ 14306-09-23 עדינה בולקינד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (פורסם

בנבו, ,)11.2.2024 במסגרתו הובהרו ההבדלים המהותיים בין מסלול תמ"א 38 למסלול רישויי רגיל, אשר משמעותם לענייננו הינה כי עד שהמבנה לא עבר במסלול תמ"א 38 במסגרת מימוש בהיתר הכולל את חיזוק המבנה, לא חלה כל זכאות לתמריצי התמ"א.

• משמעות ההלכה הפסוקה הינה, כי תמ"א ,38 על הזכויות המותנות בה, היא "שקופה"

ובהתאם-יש לנטרל את השפעת תמ"א 38 בעת בחינת שווי מקרקעין במצב קודם (או חדש).

• לסיכום- אישורה של תמ"א 38 מאופיין בהיעדר מסוימות ביחס למקרקעין כלשהם, ועל כן

אישורה לא שינה את תכונות דירות התובעים במקרקעין, ויש לראותה כאירוע "שקוף" בכל

הנוגע לבחינת קיומה של פגיעה (או שיעורה) הנובעת מאישור תכנית תא/3616א'.

• לפיכך, יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין ירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק, המבוססת על

אישורה של תכנית תא/3616א' ועל "הגריעה" כביכול, מהזכויות הכלולות בתמ"א .38

בהתאם להלכה הפסוקה אשר אוזכרה לעיל, אין להביא בחשבון כלל במצב התכנוני הקודם

את הזכויות מכוחה של תמ"א .38 נבהיר, כי יש לדחות מכל וכל את הפסיקות אשר עליהן

ביקש להתבסס שמאי התובעים בחוות דעת שמאי התובעים, בהיותן מנוגדות להלכה

הפסוקה והמחייבת אשר תוארה ופורטה בהרחבה לעיל.

• לאור כל המפורט לעיל, יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישורה של תא/3616א' ויש

לדחות את הטענה כי תכנית זו "גרעה" מהזכויות הכלולות בתמ"א .38 בפסיקה ובהחלטות

בתי המשפט וועדות הערר, נקבע כי הזכויות מכוחה של תמ"א 38 אינן מהוות "זכות" של

התובע וקל וחומר שאינן מהוות "זכות קניין".

• על כן, אישור תכנית הכוללת זכויות בהיקף קטן מההיקף המירבי שניתן לאשר מכוחה של

תמ"א ,38 אינה מהווה "פגיעה" לפי סעיף 197 לחוק. לא זו אף זו, מדובר בזכויות ערטילאיות

ובלתי וודאיות ביחס למקרקעין מושא התביעה (או כל מקרקעין אחרים) ומטעמים אלו,

תמ"א 38 אינה מהווה חלק מתכונות המקרקעין במצב הקודם.

• מבלי לגרוע מהאמור וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הרי שתכנית תא/3616א' משביחה את המקרקעין, תוך שהיא הקנתה למקרקעין זכויות רבות אשר פורטו בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית וכפי שנקבע בשומות מכריעות רבות שנערכו בתחומה.

• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית וכפי שנקבע בשומה מכרעת שנערכה ביחס למקרקעין ביום 17.5.2020 על ידי השמאית המכריעה נורית ג'רבי, הרי שתכנית תא/3616א' משביחה את המקרקעין, תוך שהיא הקנתה למקרקעין זכויות אשר פורטו בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית וכפי שנקבע בשומה המכרעת שנערכה כאמור ביחס למקרקעין.

עמ' 16 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03640 תת חלקה 3

25-0012ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

• נציין, כי בגין שומות מכריעות אשר לא קבעו כי תכנית תא/3616א' השביחה את הנכסים, הוגשו עררים על ידי הוועדה המקומית אשר תלויים ועומדים בפני ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב.

• לא זו אף זו, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, בחוות דעת שמאי התובעים לא הובאו בחשבון כנדרש, מלוא האלמנטים המשביחים מכוחה של תכנית תא/3616א', וביניהם תוספת זכויות בניה מוקנות לסל הזכויות הקיים טרם אישורה, הגבהת קומת הגג, הבלטת מרפסות מעבר לקו בניין קדמי ואחורי בשיעור שלא יעלה על 1.6 מ' וכן הקמת בריכת שחיה בקומת הגג התחתון והעליון של המבנה. יתרה מזו, בניגוד למצב התכנוני הקודם, תכנית תא/3616א' אינה מחייבת עוד בתכנון מרפסות שירות.

• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית והתחשיבים המפורטים במסגרתה, נמצא כי לא חלה כל ירידת ערך בשוויה של הדירה התובעת עקב אישורה של תכנית 3616א'

אלא השבחה. משכך כלל התובעים אינם זכאים לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק.

• מהמקובץ עולה, כי יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובעים בעניין תכנית

תא/3616א' ולקבוע כי תכנית זו לא פגעה בערכן של דירות התובעים במקרקעין.

סוף דבר

• נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית תביעת הפיצויים, תוך אימוץ חוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית ולאור הטעמים המשפטים דלעיל.

• לחילופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע, כי אכן נגרמה למקרקעין מושא התביעה פגיעה הנובעת מאישורן של תכניות תא/,5000 תת"ל 70א' ותא/3616א' , כולן או חלקן, יש לקבוע כי פגיעה זו, כפי שפורט והוצג בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הינה פגיעה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובעים פיצויים בגינה.

• כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה איננה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכול בהתאם לעניין ולהדבק הדברים. בנוסף, אין באמור להלן כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצות המשפטיות ושמאי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03640 תת חלקה 3

25-0012ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

עמ' 18 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03641 תת חלקה 7

25-0012ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

רחוב ארלוזורוב מס' 82 – תיק 2025-03641– תת חלקה 7

לדרפט מצורפת חוות דעתו של שמאי הוועדה רם סויצקי, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכות

הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב , תגובת ב"כ החתום על השיפוי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין

והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי

נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

רקע קודם:

בתאריך 22.12.2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדות ביסוד התביעה הינן: תא/,5000 תת"ל /70א' ו- תא 3616א'.

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6215 חלקה: 260 תת חלקה: 7

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 82

תובע: שיראזי צבי

בא כוח התובע: עו"ד ירדני ירון

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 255,200 ₪.

תת"ל 70 א' – 719,600 ₪.

עמ' 19 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03641 תת חלקה 7

25-0012ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

תא/3616א' – 380,900 ₪.

טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע רן וירניק ):

• תכנית כוללנית תא/5000 - התובע טוען בתביעתו כי לאור אישורה של תכנית 5000 צפויה ירידת ערך ביחס למקרקעין, הואיל ותכנית 5000 מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי לעמדתו (בחלופת הריסה ובניה מחדש), שווין של זכויות הבניה בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל קומת מסחר.

• תת"ל 70א' -התובעים טוענים בתביעתם לפגיעה במרכיבים הבאים:

4. צמצום זכויות בניה.

5. אובדן מקומות חניה.

6. ירידת ערך בעקבות שינוי תוואי הרכבת מתת קרקעי לעילי.

• תא/3616א' - לטענת התובע שווי המקרקעין לפני אישורן של התכניות הפוגעות לכאורה (תכנית רובע ,3 תא/5000 ו-תת"ל /70א) מבוסס גם על הזכויות שלכאורה הוקנו לנכס מכוח תמ"א .38 בהתאם נטען כי שווי המגרש (והמקרקעין בהתאמה, לפי חלקם היחסי) מורכב גם משווי הזכויות הכלולות בתמ"א 38 על תיקוניה. על בסיס הנחה זו מגיע שמאי התובע למסקנה כי אישור תכנית הרובע הוביל לפגיעה לכלל המגרש.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה ונערכה על ידי מר' דורון חבקין ומר' יוגב מנחם.

חוות הדעת משפטית ושמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוו"ד שמאי הוועדה רמי סויצקי:

לאמור, תכנית 5000 אינה מבטלת את ההוראות והזכויות החלות ביחס למקרקעין במצב תכנוני

שקדם לאישורה של תכנית 5000 ואלה נותרים בעינם.

משכך, ברי כי לא נוצר כל שינוי בתכונות המקרקעין ובאפשרויות ניצול הזכויות בהם לאור

אישורה של תכנית ,5000 ובהתאם לא נוצרה כל פגיעה המקימה פיצויים כהגדרתה בסעיף 197

לחוק בגין אישורה של התכנית.

יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.

על מנת להוציא היתרי בניה, יש לאשר תכנית מפורטת בהתאם להוראותיה של תכנית 5000 ורק לאחר מכן ניתן יהיה להוציא היתרי בניה. כמו כן גם ניתן לאשר תכנית בסמכות מחוזית אשר

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03641 תת חלקה 7

25-0012ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

תקבע תכנית המנוגדת לתכנית .5000 בכל מקרה כדי לשנות את המצב התכנוני של המקרקעין נדרש הליך תכנוני של אישור תכנית מפורטת, בין בסמכות מחוזית ובין בסמכות מקומית. הליך שטרם בא לעולם.

תכנית 5000 לא מקנה למקרקעין זכויות קנייניות קונקרטיות וודאיות.

• תת"ל 70א'

עליית שווי מתת"ל:

מחקרים שונים שנערכו בעולם מראים כי מחירי הנדל"ן לאורך קווי מסילת הרכבת עלו.

היתרונות הנובעים מהקרבה לרכבת והפחתת הרעש הינם גורמים משביחים המעלים את מחירי הנדל"ן.

חוות דעת מקצועיות:

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03641 תת חלקה 7

25-0012ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

טענה לשינוי קביעות תמ"א 23 א'

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03641 תת חלקה 7

25-0012ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

נבהיר, כי טענת התובעים אינה עומדת בנטל ההוכחה לפגיעה בנכסי התובעים ומשכך, יש לדחות טענה זו מכל וכל.

תמ"א /23א'/4 שינתה את תמ"א 23א' ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים. בנספח א' לתמ"א /23א'/4 צוין שהקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר. תמ"א /23א'/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. מפלס המעבר ייקבע כאמור בתכנון המפורט.

אובדן זכויות בניה

אובדן מקומות חניה

• תא/3616א'

עמדת הוועדה המקומית- כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית -

הינה בתמצית שעל פי הדין ופסיקות בתי המשפט, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן במעמד של "זכויות קניין" של התובעים ואינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין – שכן הן מותנות, בלתי וודאיות, וכן ערטילאיות, שאינן חלות באופן קונקרטי ביחס למקרקעין (או כל מקרקעין שהם ברחבי המדינה). לפיכך, בבחינת שווי המקרקעין במצב הקודם אין לקחת בחשבון את הזכויות הכלולות בתמ"א 38 ולא קמה עילת פיצוי בגין אישור התכנית אשר העניקה זכויות הפחותות מהיקף הזכויות המירבי שניתן היה לאשר, באופן תיאורטי, על פי תמ"א .38 בהתאם להלכה של בית המשפט כמו גם וועדות הערר, אישורה של תכנית הרובע, על הזכויות הפחותות שהיא העניקה בהשוואה לסל הזכויות המירבי הכלול בתמ"א ,38 אינה מהווה פגיעה בזכות הקניין.

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03641 תת חלקה 7

25-0012ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

אפנה בעניין זה לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין בלו מרבל אשר אוזכר לעיל, במסגרתו נקבע מפורשות, כי כאשר עורכים חישוב של תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אין מקום להביא בחשבון את עליית הערך הנובעת מתמ"א 38 כחלק מהמצב הקודם.

כן אפנה לעת"מ (מנהליים ת"א) 26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית.

למסקנה זו הגיעה גם וועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה בעניין חן פרי אשר אוזכרה לעיל וכן במספר עררים נוספים (9503-10-18 מיטל שחר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו;

9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו).

הנה כי כן, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן "זכויות" וקל וחומר אינן מהוות חלק מקניינם של התובעים ועל כן "גריעה" ממירב הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינה מהווה פגיעה בקניין –

ובהתאם לכך אין לפצות לפי ס' 197 בגין אותה "פגיעה" נטענת.

זאת ועוד, בהתאם להלכת בית המשפט העליון (בר"מ 1560/13 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ), לא ניתן להתחשב בתוכניות מתאר ארציות, ובענייננו- בתמ"א -38בחישוב שווי מקרקעין במצב קודם – באשר היא נעדרת קונקרטיזציה ביחס לנכס; דהיינו, כאשר התמ"א חלה על כל הארץ, הוצאת היתר בניה מכוחה כפופה להתנגדות ונקיטת הליך לפי ס' 149 לחוק התכנון והבניה ולשיקול דעת הוועדה המקומית, ובהתאם-רק עם אישור היתר בניה נוצרת נורמה תכנונית חדשה במקרקעין. בהתאם, אין לקחת בחשבון את תמ"א 38 בחישוב שווי מצב קודם, אלא לאחר הוצאת היתר בניה.

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03641 תת חלקה 7

25-0012ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

בחינה זו מעלה כי לא רק שתכנית רובע 3 לא פגעה במקרקעין, אלא היא השביחה אותם והעלתה את ערכם, אף בכל הנוגע לחלקות משנה ,9 13 ו-17 תוך הבאה בחשבון של שטח המרפסת במצב התכנוני הקודם בלבד.

ד. תוספת קומה מלאה.

ה. תוספת קומה נוספת בתכסית של %65 משטח קומה מלאה.

ו. סגירת קומת עמודים מפולשת/ חלקית, למעט רצועה מפולשת ברוחב שלא יפחת מ- 3 מ'

מקו חזית הבניין.

תכנית 3616א' מאפשרת בניית דירת גג בגובה של עד 4.5 מ' ממפלס רצפת קומת הגג.

כמו כן מאפשרת תכנית 3616א' בריכת שחיה על מפלס הגג העליון.

התכנית קובעת פטור מחובת מרפסות שירות לפי תכנית מ'

תקציר חוות דעת עורכות הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב ב"כ הוועדה המקומית:

• יש לדחות את התביעה מחמת שהתובעים לא הוכיחו כל פגיעה במקרקעין בגין אישורן של תכניות תא/,5000 תת"ל 70א' ותא/3616א'.

טענות סף

היעדר זכות תביעה

• כלל יסוד הוא, כי סעיף (197א) לחוק, מקנה זכות תביעה רק ל"מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם". עוד קובע הדין, כי על תובע פיצויים על פי סעיף 197 לחוק, לצרף את כלל המסמכים המעידים על זכויותיו במקרקעין במועד הקובע. ככל שאלו לא צורפו, לא עמד התובע בנטל להוכיח את זכותו הקניינית ודין תביעתו להידחות על הסף.

• תביעת הפיצויים הוגשה ביחס לחלקת משנה 7 באמצעות עוה"ד רונן ירדני ותום וולפשטיין אשר אף חתמו על טופס התביעה, אך לתביעה ביחס לחלקת משנה זו לא צורף ייפוי כוח כנדרש מטעמה של התובעת הנ"ל.

• בהתאם, טופס התביעה חתומים ע"י ב"כ, בהיעדר כל מסמך המתיר להם לחתום על התביעה בעניינה של חלקת משנה .7

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03641 תת חלקה 7

25-0012ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

• לפיכך, יש לדחות על הסף את התביעה ביחס לחלקת משנה 7 וזאת בהיעדר כל ראייה או מסמך אשר התיר לעוה"ד הנ"ל להגיש ולחתום על התביעה בשמה של התובעת.

חוות דעת שמאי התובעים חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של ענין

המביאים לבטלותה

• תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-,1971 קובעות כי

תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא ואח', מו()4 ,627 643; ע"א 600/89 גדעון

וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה, פ"ד מז(,402)2 עמ' 411-410

(להלן: "עניין גדעון וכרמלה"); ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (פורסם בנבו, )31.5.2020 (להלן: "עניין פולק")).

שגה שמאי התובעים עת לא הביא בחשבון את מלוא המצב התכנוני הקודם ערב אישורה של

תת"ל 70א'

הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה, פ"ד נ"ח ()1 ,550 561; ע"א 6826 הוועדה

המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא נ' חייט, פ"ד נ"א ()2 ,286 .)295

הוועדה המקומית לתו"ב פ"ת (פורסם בנבו, )9.6.09; ערר 405/07 אריק שניידר ואח' נ'

הוועדה המקומית לתו"ב נתניה ואח' (פורסם בנבו, .)25.5.09 • חרף זאת, חוות דעת שמאי התובעים אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר אושרה כחלק מהמצב התכנוני הקודם והמשמעויות העולות ממנה, אשר יש בהן כדי להשפיע באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתכנית תת"ל 70א' וכן את תכנית תא/4658 אשר אושרה בסמוך לאחר תת"ל 70א' ולמעשה איינה את הפגיעה הנטענת מכוחה ביחס לזכויות הבניה במקרקעין, כדלקמן:

/23/4א אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו

המתע"ן. התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03641 תת חלקה 7

25-0012ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

המעבר ייקבע בתכנון מפורט.

• כלומר, במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', תוואי ה"קו הסגול" היה זהה לתוואי אשר סומן

בסופו של יום בתת"ל 70א', אך מפלס המעבר של קו המתע"ן לא היה ידוע ונקבע כי

מפלס זה ייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א'.

• משכך, טענת התובעים ולפיה תוואי ה"קו הסגול" ערב אישורה של תת"ל 70א' היה תת

קרקעי, הינה שגויה הואיל ושמאי התובעים לא סקר את תמ"א /23א/,4 הוראותיה

ואפשרויותיה התכנוניות.

• שמאי התובעים הסתפק בתיאור כללי של תמ"א ,23 תוך אזכור תיקוניה וצירוף תשריט

מכוחה של תמ"א 23א' בלבד, אך בהיעדר ניתוח ופירוט תיקונים אלו, וביניהם תיקון 4

כאמור, על מלוא משמעותיו התכנוניות.

• תכנית 4658 – פורסמה למתן תוקף בי.פ. מס' 8195 מיום .8.4.2019 מטרתה הינה להקטין

באופן משמעותי את הפגיעה (ככל שנגרמה כזו) במגרשים שיועדו בחלקם למתע"ן

באמצעות הוראות שיאפשרו ככל הניתן שמירה על זכויות הבניה שהיו מוקנות לאותם

מגרשים ערב אישורן של התכניות למתע"ן וקביעת הוראות לעניין קווי הבניין והתכסית

באותם מגרשים.

• בתכנית נקבע כי במגרש שיועד בחלקו למתע"ן ושטחי הבניה שהיו מותרים בו עקב

אישורה של התכנית למתע"ן נקבעו על פי שטחו, יהיו שטחי הבניה המותרים בשטח

המגרש החדש, בהיקף שהיה מותר בשטח המגרש הקודם.

• תכנית 4658 הינה תכנית אשר מטרתה למנוע את הפגיעה (ככל שנגרמה כזו) בגין תת"ל 70א', אשר קודמה כאמור ביעילות וזריזות, ואושרה לאחר פחות משנתיים ממועד אישורה של תת"ל 70א', ומשכך ברי כי יש לראות את שתי התכניות כתכנית אחת בהתאם לשיקולים שנקבעו על ידי בית המשפט העליון בע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים נ' משה קהתי (פורסם בנבו, )16.3.1994 (להלן: "עניין קהתי"), שם

נקבע כי במקרה בו תכנית מאוחרת מאיינת לגמרי את הפגיעה שנוצרה מכוחה של תכנית

ראשונה, כבענייננו, לא יהיה זכאי בעל המקרקעין לפיצויים לפי סעיף .197

• נבהיר כי היעדר תיאור מלוא המצב התכנוני הקודם לתכנית על מלוא משמעויותיו על

שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', המשפיעים באופן מהותי על שווי

המקרקעין במצב התכנוני הקודם וכן היעדר תיאור מלוא המצב התכנוני החדש הרלוונטי

לאחרי אישורה של התכנית, על מלוא משמעויותיו ביחס לשווי המקרקעין במצב

התכנוני החדש, מהווים פגם מהותי בחוות דעת שמאי התובעים, המביא למעשה

לתמונת מצב שגויה ומטעה, אשר יש בה כדי לשמוט את הקרקע תחת חוות הדעת

בכללותה.

• כמפורט לעיל, משמעות בחינת המצב התכנוני הקודם לאשורו, הינה כי במצב תכנוני

קודם מכוחה של תמ"א /23א/4 נקבע כי מפלס המעבר של קו המתע"ן לא היה ידוע

וייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א' במצב התכנוני החדש.

• לא זו אף זו, משמעות בחינתה של תכנית 4658 אשר אושרה לאחר תת"ל 70א' ושמרה על

היקף זכויות הבניה שהותר לבנות בשטח המקרקעין ערב אישורה של תת"ל 70א', הינה

כי הפגיעה הנטענת בזכויות הבניה במקרקעין לאור אישורה של תת"ל 70א', למעשה

מתאיינת כליל.

• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובעים בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק

בגין אישורה של תת"ל 70א'.

שגה שמאי התובעים עת לא ביסס חלק מטענותיו לפגיעה עקב אישורה של תת"ל 70א'

באמצעות חוות דעת מקצועיות

• הלכה פסוקה הינה כי טענות בדבר ראש הנזק לפגיעה הנטענת כאמור, מצריכות תימוכין

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03641 תת חלקה 7

25-0012ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

בחוות דעת מקצועית מתאימה, ודי בכך שלא צורפה חוות דעת מקצועית כאמור, על מנת לדחות את טענות הפגיעה הנטענת לגופן.

• בענייננו כמפורט לעיל, בחוות דעת שמאי התובעים לא נתמכה הטענה בדבר הפגיעה

העקיפה הנטענת (והמוכחשת) לאור תוואי המתע"ן העילי.

• משכך, גם מטעם זה, נפל פגם מהותי בתביעה אשר יש בו כדי לדחות על הסף את טענת

התובעים בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק בגין אישורה של תת"ל 70א'.

שגה שמאי התובעים עת לא הביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'

• יש לדחות טענתו זו של שמאי התובעים בחוות דעתו.

• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, האלמנטים המשביחים

מכוחה של תת"ל 70א', נוצרו אך ורק לאור קביעת תוואי מתע"ן עילי.

• נחזור ונבהיר, כי על שמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את

האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית הפוגעת לטענתו (המוכחשת בענייננו)

ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.

• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובעים אינה מביאה בחשבון אלמנטים משביחים שמקורם

בתת"ל 70א' ובעצם קביעת תוואי המתע"ן כתוואי עילי ולא תת קרקעי.

• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קביעת תוואי המתע"ן בתוואי

העילי, תביא לצמצום מס' נתיבי הנסיעה לרכבים ממונעים לכדי נתיב אחד בלבד,

הרחבת מדרכות, התווית שבילי אופניים וכן התווית מסילה עבור הקו הסגול של הרכבת

הקלה הצפויה לפעול בטכנולוגיה המתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית ובהנעה

אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק.

• יתרה מזו, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קיבולת הנוסעים

של הרכבת גבוהה משמעותית מזו של אוטובוסים ורכבים פרטיים אשר תוביל לצמצום

ניכר בעומסי התנועה הקיימים כיום. בנוסף, קביעת תוואי המתע"ן בתוואי עילי, תביא

לירידה בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים - אלמנטים

משביחים אשר לא הובאו בחשבון בשגגה בחוות דעת שמאי התובעים אשר לכל הפחות

מאיינים את ירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).

• נבהיר כי היעדר הכללתם של האלמנטים המשביחים הנובעים מכוחה של תת"ל 70א'

והתחשבות בהם לצורך בחינת הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70א', מהווה פגם

מהותי בחוות הדעת אשר גם בפגם זה יש כדי לשמוט את הקרקע תחת חוות הדעת

בכללותה.

• נפנה בעניין זה להחלטת ועדת הערר בעניין חן פרי, הנ"ל וכן להחלטת ועדת הערר הנכבדה

במסגרת ערר 92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א (פורסם

• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובעים בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק

בגין אישורה של תת"ל 70א'.

• מכלל הטעמים אשר פורטו לעיל, יש לדחות את התביעה בגין אישורה של תת"ל 70א' על

הסף, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03641 תת חלקה 7

25-0012ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

מענה לגופן של טענות

• מבלי לגרוע מהאמור, יש לדחות את התביעה גם לגופה, מחמת שהתובעת לא הוכיחה כל

פגיעה בדירת התובעת בגין אישורן של תכניות תא/,5000 תת"ל 70א' ותא/3616א'.

תכנית כוללנית תא/5000

• יש לדחות על הסף את הטענה לפגיעה (מוכחשת) עקב אישורה של תכנית תא/.5000

• תכנית תא/,5000 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7404 מיום ,22.12.16 הינה תכנית המתאר הכוללנית של העיר תל אביב.

• בסעיף 2.4.1 לתכנית 5000 שכותרתו "יחס לתכניות אחרות" נקבע באופן מפורש כי

תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת שאושרה טרם תחילתה של תכנית תא/,5000

תעמוד בתוקפה על אף האמור בתכנית זו.

• לאמור, תכנית תא/5000 אינה מבטלת את ההוראות והזכויות החלות ביחס למקרקעין

במצב תכנוני שקדם לאישורה של תכנית תא/5000 ואלה נותרים בעינם.

• משכך, ברי כי לא נוצר כל שינוי בתכונות המקרקעין ובאפשרויות ניצול הזכויות בהם

לאור אישורה של תכנית תא/,5000 ובהתאם לא נוצרה כל פגיעה המקימה פיצויים

כהגדרתה בסעיף 197 לחוק בגין אישורה של תכנית תא/.5000

• יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות תכנית תא/,5000 לא ניתן להוציא מכוחה של

התכנית היתרי בניה. על מנת להוציא היתרי בניה, יש לאשר תכנית מפורטת בהתאם להוראותיה של תכנית תא/5000 ורק לאחר מכן ניתן יהיה להוציא היתרי בניה. כמו כן ניתן גם לאשר תכנית בסמכות מחוזית שלא בהתאם לתכנית תא/.5000 • כן נפנה להחלטת ועדת הערר הנכבדה אשר ניתנה לאחרונה מיום 8.8.2023 במסגרת ערר

תא/91010/0821 פיתבונדד בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן:

"עניין פיתבונדד"), אשר במסגרתה נקבע בין היתר, כי תכנית תא/5000 אינה מבטלה את ההוראות החלות על המקרקעין ביחס למצב התכנוני הקודם ובין היתר בשל כך, אינה מקימה עילת תביעה לפי סעיף 197 לחוק.

• כפי שפורט ותואר לעיל בהחלטות בעניין חן פרי ובעניין פיתבונדד, לאור הוראותיה של

תכנית תא/,5000 הרי שאין עסקינן בתכנית אשר ניתן להצביע בעניינה על פגיעה

קונקרטית במקרקעין המזכה בפיצוי על פי סעיף 197 לחוק ומשכך יש לדחות את

התביעה בכל הנוגע לתכנית זו.

• לאמור, אין בתכנית תא/5000 והוראותיה, כדי לשנות את המצב התכנוני של המקרקעין

ומשכך, תכנית תא/5000 אינה מקנה למקרקעין זכויות קנייניות קונקרטיות וודאיות.

• מהמקובץ לעיל עולה, כי מאחר שתכונות הדירות והמקרקעין לאור אישורה של תכנית

5000 לא השתנו, הרי שברי כי לא חלה ירידה בערכן.

• בהתאם לכל האמור, כי אין באישורה של תכנית 5000 כדי לפגוע ביכולתם של התובעים

לממש את זכויותיהם עפ"י תכניות מאושרות קודמות במקרקעין, ככל שאלו ניתנות להם

במצב התכנוני הקודם.

• ברי, כי משתכנית תא/5000 הכוללנית, אינה מקנה זכויות ונדרש הליך אישור של תכנית

מכוחה, הרי שמאחר ותכונות המקרקעין לאור אישורה לא השתנו, הרי שלא קיימת כל

פגיעה מכוחה.

• בהתאם להלכה הפסוקה בעניין זה, המועד לבחינת פגיעה/השבחה אינו מועד אישורה

של תכנית תא/,5000 אלא במועד אישורה של התכנית המפורטת אשר תאושר על פיה –

מועד אשר רק בו תהיה קונקרטיזציה לגבי פגיעה (ככל ותהיה) / השבחה במקרקעין

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03641 תת חלקה 7

25-0012ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

ספציפיים.

• משאין עסקינן בזכויות קנייניות וקונקרטיות למקרקעין כאמור, ברי כי אין באישורה של

תכנית תא/5000 כדי לפגוע בערכן של דירות התובעים במקרקעין ובהתאם תכנית זו אינה

ברת פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק.

• לאמור, יש לדחות על הסף את טענת התובעים לירידת ערך בדירות התובעים במקרקעין

בגין אישורה של תא/.5000

• משכך יש לדחות את טענת התובעים לירידת ערך המקרקעין כתוצאה מאישורה של תכנית תא/.5000

עת"מ (ת"א) 200/03 בנימין חקק ואח' נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א ואח'

(פורסם בנבו, )23.8.04 (להלן: "עניין חקק"); ערר (מרכז) 198/16 חיים ואסנת רוזנבלום נ'

הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא (פורסם בנבו, .])20.8.18 • יתרה מזו, עירוב שימושים קיים במבנים רבים בסביבת המקרקעין ומהווה חלק מתפישה אורבנית להעשרת המרחב הציבורי בפעילות מגוונת במהלך שעות היממה ומהווה יתרון מובהק.

• מהמקובץ לעיל עולה, כי מאחר ותכונות דירות התובעים במקרקעין לאור אישורה של

תכנית 5000 לא השתנו, הרי שאין כל צורך לבחון את שווים בשני מצבי התכנון ויש

לקבוע כי תכנית תא/5000 לא שינתה דבר ביחס לערכן.

• זאת, על אף סיווגו של רחוב ארלוזורוב בייעוד "ציר מעורב" מכוחה של תכנית תא/,5000 בשונה מרחוב ז'בוטינסקי.

• כן נבחנו על ידי שמאי הוועדה המקומית בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, ערכי שווי שנקבעו בשומות מכריעות ברחוב ארלוזורוב ונמצא כי השוק אדיש לייעוד "ציר מעורב" מכוחה של תכנית תא/.5000

ובתמ"א 38 על תיקוניה.

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03641 תת חלקה 7

25-0012ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

• בעניינה של תכנית מ', כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית וכעולה למעשה מחוות דעת שמאי התובעים, הרי שהמבנה הבנוי במקרקעין מנצל את מלוא

זכויות הבניה מכוחה ומשכך השימוש המיטבי ביחס למקרקעין הינו המבנה הקיים.

• מהמקובץ עולה, כי יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעות התובעים בעניין תכנית

תא/5000 ולקבוע כי תכנית זו לא פגעה בערכן של דירות התובעים במקרקעין.

תת"ל 70א'

• יש לדחות את הטענה לפגיעה (מוכחשת) עקב אישורה של תת"ל 70א' הן על הסף

(בהתאם לטעמים אשר פורטו בהרחבה לעיל) והן לגופן.

• במסגרת חוות דעת שמאי התובעים נטען, כי עקב אישורה של תת"ל 70א', ירד ערכן של דירות התובעים בגין 3 רכיבים, כדלקמן:

• צמצום זכויות בניה בשל סימון 61 מ"ר משטח המקרקעין המשמשים כחצר בית משותף לדרך.

• אובדן 4 מקומות חניה במרתף.

צמצום זכויות הבניה

• במסגרת חוות דעת שמאי התובעים, נטען כאמור, כי עקב אישורה של תת"ל 70א' וסימונה של רצועה חזיתית הפונה לרח' ארלוזורוב כדרך, צומצמו זכויות הבניה מכוחן של תכנית מ' ותמ"א 38 ביחס למקרקעין.

• יש לדחות טענה זו הן על הסף (מהטעמים אשר פורטו לעיל) והן לגופה.

• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית ובניגוד לעמדת שמאי

התובעים, השימוש המיטבי גם לפני אישורה של תת"ל 70א' במקרקעין הינו המבנה

הקיים המממש את מלוא זכויות הבניה הקיימות במקרקעין. משכך, אין כל משמעות

לשינוי ייעוד שטח חלק מחצר הבית המשותף במקרקעין ביחס לזכויות הבניה

במקרקעין.

• בענייננו, תכנית 4658 אשר הופקדה בסמיכות לאישורה של תת"ל 70א', קרי כשלושה

חודשים בלבד לאחר אישורה (ביום )24.10.17 ובהליך תכנוני מהיר ויעיל אושרה כשנה

ותשעה חודשים לאחר אישורה של תת"ל 70א', מטרתה למנוע את הפגיעה (ככל

שנגרמה כזו) במגרשים הנפגעים בשל תכניות המתע"ן, באמצעות שמירה על היקף

זכויות הבניה שהותר לבנות בשטח המגרש ערב אישורן של תכניות המתע"ן.

• בתכנית 4658 נקבע כי במגרש שיועד בחלקו למתע"ן ושטחי הבניה שהיו מותרים בו עקב

אישורה של התכנית למתע"ן נקבעו על פי שטחו, כבענייננו, יהיו שטחי הבניה המותרים

בשטח המגרש החדש, בהיקף שהיה מותר בשטח המגרש הקודם.

• יתרה מזו, רשות הרישוי רשאית להתיר הקמת בנין במגרש חדש עד לקו בנין קדמי אפס.

• בדברי ההסבר לתכנית 4658 נרשם כדלקמן:

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03641 תת חלקה 7

25-0012ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

• כמו כן, נפנה לסעיף 2.1 להוראות תכנית 4658 – "מטרת התכנית":

• זאת ועוד, התובעים לא שינו את מצבם לרעה בין אישורה של תת"ל 70א' (ביום )18.7.17 לבין אישורה של תכנית 4658 (ביום .)8.4.19

• אשר על כן, יש לדחות את טענת התובעים לפגיעה בערכן של דירות התובעים כתוצאה

מצמצום זכויות בניה בגין אישורה של תת"ל 70א', ולראות בשתי התכניות, קרי תת"ל

70א' ותכנית 4658 כתכנית אחת בהתאם להלכת קהתי, הנ"ל, כך שתכנית 4658 מאיינת

את הפגיעה הנטענת והמוכחשת בגין תת"ל 70א'.

שינוי תוואי קו המתע"ן מתת קרקעי לעל קרקעי

• זאת, בין היתר, בשל מפגעים של צפירות, כריזה לנוסעים, התגודדויות במרחב הדרך וכל זה בשעות ארוכות של היממה.

• יש לדחות את טענותיהם של התובעים מכל וכל.

המעבר של קו המתע"ן.

• התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר,

ייקבע בתכנון המפורט.

• זאת, בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי.

• תמ"א /23א/4 שינתה הוראה זו וקבעה שמפלס המעבר של קו המתע"ן ייקבע בתכנון

עתידי מפורט.

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03641 תת חלקה 7

25-0012ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

• תמ"א /23א/4 שינתה בכך את תמ"א 23א' ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים.

• בנספח א' לתמ"א /23א/4 צוין, כי הקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר.

• יודגש, כי תמ"א /23א/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. מפלס המעבר

ייקבע כאמור בתכנון המפורט.

• נבהיר, כי עמדה זו התקבלה על ידי ועדת הערר בעניין חן פרי.

• משכך, תת"ל 70א', שהינה התכנית המפורטת אשר היא זו אשר קובעת את מפלס

המעבר, ובענייננו מעל פני הקרקע, מיישמת את הוראותיה של תמ"א /23א'/4 ומשכך

אינה משנה את תוואי המפלס מתת קרקעי לעילי, אלא קובעת אותו ולמעשה מיישמת

את הוראותיה של תמ"א /23א/.4

• לכן, אין בקביעת מפלס המעבר כדי להביא לירידת הערך הנטענת (והמוכחשת) על ידי

התובעים.

• מבלי לגרוע מהאמור, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קביעת

תוואי המתע"ן בתוואי העילי, תביא לצמצום מס' נתיבי הנסיעה לרכבים ממונעים לכדי

נתיב אחד בלבד, הרחבת מדרכות, התווית שבילי אופניים וכן התווית מסילה עבור הקו

הסגול של הרכבת הקלה הצפויה לפעול בטכנולוגיה המתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית

ובהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק. יתרה מזו, כמפורט בחוות הדעת

השמאית מטעם הוועדה המקומית, קיבולת הנוסעים של הרכבת גבוהה משמעותית מזו

של אוטובוסים ורכבים פרטיים אשר תוביל לצמצום ניכר בעומסי התנועה הקיימים

כיום. בנוסף, קביעת תוואי המתע"ן בתוואי עילי, תביא לירידה בזיהום האוויר ולשיפור

באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים – אלמנטים משביחים אשר לא הובאו בחשבון

בשגגה בחוות דעת שמאי התובעים אשר לכל הפחות מאיינים את ירידת הערך הנטענת

(והמוכחשת).

• מהמקובץ עולה, כי יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובעים בעניין תת"ל 70א'

ביחס לדירות התובעים בגין שינוי תוואי קו המתע"ן.

אובדן מקומות חניה

• לאור האמור, הרי שיש גם לדחות את טענת התובעים בדבר ירידה בערכן של דירות

התובעים בגין אובדן מקומות חניה.

• מהמקובץ עולה, כי יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובעים בעניין תת"ל 70א'

הן על הסף והן לגופה ולקבוע כי תכנית זו לא פגעה בערכם של המקרקעין.

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03641 תת חלקה 7

25-0012ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

תא/3616א'

• לטענת התובעים, שווי המקרקעין לפני אישורן של התכניות הפוגעות לכאורה (תא,5000 תת"ל 70א' ותא/3616א') מבוסס גם על הזכויות שלכאורה הוקנו למקרקעין מכוחה של

תמ"א 38 על תיקוניה.

• בעניינה של תמ"א 38 והזכויות מכוחה, הרי שלעמדת הוועדה המקומית, בהתאם לדין וכן בהתאם לפסיקות בתי המשפט וועדות הערר, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן במעמד

של "זכויות קניין" של התובעים ואינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין, שכן הן מותנות,

בלתי וודאיות, וכן ערטילאיות, שאינן חלות באופן קונקרטי ביחס למקרקעין (או כל

מקרקעין שהם ברחבי המדינה).

• נוכח לשונה של תמ"א 38 ואף נוכח קיומו של פרק נפרד העוסק בשיקול הדעת של

הוועדה המקומית לסרב ליתן את ההיתר למימוש זכויות בניה לפיה (ראו סעיפים ,22 27

ו-29 להוראות התמ"א), נקבע בפסיקה באופן חד משמעי כי זכויות הבנייה הניתנות

במסגרת תמ"א 38 בתמורה לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, אינן זכויות מוקנות, אלא

זכויות המסויגות בשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית ואף הכפופות להליך פרסום

לפי סעיף 149 לחוק, ומשכך מהוות זכויות מותנות אשר אין להביאן בחשבון עד למועד

התגבשותן בפועל, קרי מועד מתן היתר בניה בגינן.

• נפנה בעניין זה לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין עמ"נ 56975-09-23 הוועדה

המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו ואח' נ' בלו מרבל בע"מ ואח' (פורסם בנבו,

,)6.3.2025 במסגרתו נקבע כי זכויות הבניה מתוקף תמ"א ,38 כפי שיפורט בהרחבה להלן, בהיותן זכויות מותנות הכפופות לשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית וכן להליך פרסום לפי סעיף 149 לחוק, אינן מהוות חלק מהמצב התכנוני הקודם ומשכך אין להביאן בחשבון כלל.

• משכך, ברי כי דינה של טענה בעניין היקף הזכויות המוקנות למקרקעין מכוחה של

תכנית תא/3616א' להידחות.

• מהותה של טענת התובעים השגויה בעניין זה הינה, הלכה למעשה, ריקונו מתוכן של

סעיף 23 לתמ"א 38 המהווה את הבסיס לאישורה של תכנית תא/3616א' ומאפשר

לוועדה המקומית להתאים את הוראותיה של תמ"א 38 למאפייני ישוב או חלקים ממנו,

תוך קביעה כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראותיה של תמ"א 38 או אף לקבוע הוראות

שונות מהקבוע בתמ"א 38 במספר עניינים המפורטים בה.

• מבלי לגרוע מהאמור, יודגש כי בבחינת שווי המקרקעין במצב הקודם אין לקחת בחשבון

את הזכויות הכלולות בתמ"א 38 ולא קמה עילת פיצוי בגין אישור התכנית אשר העניקה

זכויות הפחותות מהיקף הזכויות המירבי שניתן היה לאשר, באופן תיאורטי, על פי

תמ"א .38

• הנה כי כן, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן "זכויות" וקל וחומר אינן מהוות חלק

מקניינם של התובעים ועל כן "גריעה" ממירב הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינה מהווה

פגיעה בקניין – ובהתאם לכך אין לפצות לפי ס' 197 בגין אותה "פגיעה" נטענת.

• זאת ועוד, בהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון במסגרת בר"מ 1560/13 הועדה

המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ (פורסם בנבו,

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03641 תת חלקה 7

25-0012ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

• לאור זאת, אין לקחת בחשבון את הזכויות מכוחה של תמ"א 38 בחישוב שווי המצב

הקודם, אלא לאחר הוצאת היתר בניה.

• נבקש להפנות בעניין זה לדברים אשר נקבעו ממש לאחרונה על ידי כב' השופט גלעד הס

בפסק דינו בעמ"נ 14306-09-23 עדינה בולקינד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל

אביב (פורסם בנבו, ,)11.2.2024 במסגרתו הובהרו ההבדלים המהותיים בין מסלול תמ"א 38 למסלול רישויי רגיל, אשר משמעותם לענייננו הינה כי עד שהמבנה לא עבר במסלול תמ"א 38 במסגרת מימוש בהיתר הכולל את חיזוק המבנה, לא חלה כל זכאות לתמריצי התמ"א.

• משמעות ההלכה הפסוקה הינה, כי תמ"א ,38 על הזכויות המותנות בה, היא "שקופה"

ובהתאם-יש לנטרל את השפעת תמ"א 38 בעת בחינת שווי מקרקעין במצב קודם (או

חדש).

• לסיכום- אישורה של תמ"א 38 מאופיין בהיעדר מסוימות ביחס למקרקעין כלשהם, ועל

כן אישורה לא שינה את תכונות דירות התובעים במקרקעין, ויש לראותה כאירוע

"שקוף" בכל הנוגע לבחינת קיומה של פגיעה (או שיעורה) הנובעת מאישור תכנית

תא/3616א'.

• לפיכך, יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין ירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק,

המבוססת על אישורה של תכנית תא/3616א' ועל "הגריעה" כביכול, מהזכויות הכלולות

בתמ"א .38 בהתאם להלכה הפסוקה אשר אוזכרה לעיל, אין להביא בחשבון כלל במצב

התכנוני הקודם את הזכויות מכוחה של תמ"א .38 נבהיר, כי יש לדחות מכל וכל את

הפסיקות אשר עליהן ביקש להתבסס שמאי התובעים בחוות דעת שמאי התובעים,

בהיותן מנוגדות להלכה הפסוקה והמחייבת אשר תוארה ופורטה בהרחבה לעיל.

• לאור כל המפורט לעיל, יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישורה של תא/3616א'

ויש לדחות את הטענה כי תכנית זו "גרעה" מהזכויות הכלולות בתמ"א .38 בפסיקה

ובהחלטות בתי המשפט וועדות הערר, נקבע כי הזכויות מכוחה של תמ"א 38 אינן מהוות

"זכות" של התובע וקל וחומר שאינן מהוות "זכות קניין".

• על כן, אישור תכנית הכוללת זכויות בהיקף קטן מההיקף המירבי שניתן לאשר מכוחה

של תמ"א ,38 אינה מהווה "פגיעה" לפי סעיף 197 לחוק. לא זו אף זו, מדובר בזכויות

ערטילאיות ובלתי וודאיות ביחס למקרקעין מושא התביעה (או כל מקרקעין אחרים)

ומטעמים אלו, תמ"א 38 אינה מהווה חלק מתכונות המקרקעין במצב הקודם.

• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית והתחשיבים המפורטים

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03641 תת חלקה 7

25-0012ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

במסגרתה, נמצא כי לא חלה כל ירידת ערך בשוויה של הדירה התובעת עקב אישורה של תכנית 3616א' אלא השבחה. משכך כלל התובעים אינם זכאים לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק.

• מהמקובץ עולה, כי יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובעים בעניין תכנית

תא/3616א' ולקבוע כי תכנית זו לא פגעה בערכן של דירות התובעים במקרקעין.

סוף דבר

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצות המשפטיות ושמאי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03643 תת חלקה 11

25-0012ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

רחוב ארלוזורוב מס' 82 – תיק 2025-03643– תת חלקה 11

לדרפט מצורפת חוות דעתו של שמאי הוועדה רם סויצקי, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכות

הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב , תגובת ב"כ החתום על השיפוי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין

והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי

נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

רקע קודם:

בתאריך 22.12.2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדות ביסוד התביעה הינן: תא/,5000 תת"ל /70א' ו- תא 3616א'.

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6215 חלקה: 260 תת חלקה:11

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 82

תובעים: לויטין יחיאל ולויטין שרה.

בא כוח התובעים: עו"ד ירדני רונן

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 255,200 ₪.

תת"ל 70 א' – 719,600 ₪.

עמ' 37 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03643 תת חלקה 11

25-0012ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

תא/3616א' – 380,900 ₪.

טענות התובעים (מתוך חוו"ד שמאי התובעים רן וירניק):

• תכנית כוללנית תא/5000 - התובעים טוענים בתביעתם כי לאור אישורה של תכנית 5000 צפויה ירידת ערך ביחס למקרקעין, הואיל ותכנית 5000 מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי לעמדתם (בחלופת הריסה ובניה מחדש), שווין של זכויות הבניה בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל קומת מסחר.

• תת"ל 70א' -ההתובעים טוענים בתביעתם לפגיעה במרכיבים הבאים:

7. צמצום זכויות בניה.

8. אובדן מקומות חניה.

9. שינוי תוואי הרכבת מתת קרקעי לעילי.

• תא/3616א' - לטענת התובעים שווי המקרקעין לפני אישורן של התכניות הפוגעות לכאורה (תכנית רובע ,3 תא/5000 ו-תת"ל /70א) מבוסס גם על הזכויות שלכאורה הוקנו לנכס מכוח תמ"א .38 בהתאם נטען כי שווי המגרש (והמקרקעין בהתאמה, לפי חלקם היחסי) מורכב גם משווי הזכויות הכלולות בתמ"א 38 על תיקוניה. על בסיס הנחה זו מגיע שמאי התובעים למסקנה כי אישור תכנית הרובע הוביל לפגיעה לכלל המגרש.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

חוות הדעת משפטית ושמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוו"ד שמאי הוועדה רמי סויצקי:

לאמור, תכנית 5000 אינה מבטלת את ההוראות והזכויות החלות ביחס למקרקעין במצב תכנוני

שקדם לאישורה של תכנית 5000 ואלה נותרים בעינם.

משכך, ברי כי לא נוצר כל שינוי בתכונות המקרקעין ובאפשרויות ניצול הזכויות בהם לאור

אישורה של תכנית ,5000 ובהתאם לא נוצרה כל פגיעה המקימה פיצויים כהגדרתה בסעיף 197

לחוק בגין אישורה של התכנית.

יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.

על מנת להוציא היתרי בניה, יש לאשר תכנית מפורטת בהתאם להוראותיה של תכנית 5000 ורק

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03643 תת חלקה 11

25-0012ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

לאחר מכן ניתן יהיה להוציא היתרי בניה. כמו כן גם ניתן לאשר תכנית בסמכות מחוזית אשר תקבע תכנית המנוגדת לתכנית .5000 בכל מקרה כדי לשנות את המצב התכנוני של המקרקעין נדרש הליך תכנוני של אישור תכנית מפורטת, בין בסמכות מחוזית ובין בסמכות מקומית. הליך שטרם בא לעולם.

תכנית 5000 לא מקנה למקרקעין זכויות קנייניות קונקרטיות וודאיות.

• תת"ל 70א'

עליית שווי מתת"ל:

מחקרים שונים שנערכו בעולם מראים כי מחירי הנדל"ן לאורך קווי מסילת הרכבת עלו.

היתרונות הנובעים מהקרבה לרכבת והפחתת הרעש הינם גורמים משביחים המעלים את מחירי הנדל"ן.

חוות דעת מקצועיות:

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03643 תת חלקה 11

25-0012ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

טענה לשינוי קביעות תמ"א 23 א'

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03643 תת חלקה 11

25-0012ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

נבהיר, כי טענת התובעים אינה עומדת בנטל ההוכחה לפגיעה בנכסי התובעים ומשכך, יש לדחות טענה זו מכל וכל.

אובדן זכויות בניה

אובדן מקומות חניה

• תא/3616א'

עמדת הוועדה המקומית- כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית -

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03643 תת חלקה 11

25-0012ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

כן אפנה לעת"מ (מינהליים ת"א) 26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית.

9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו).

ובהתאם לכך אין לפצות לפי ס' 197 בגין אותה "פגיעה" נטענת.

מכל מקום- זכויות הבניה הכלולות בתמ"א 38 אינן מוקנות ואינן וודאיות מאחר שהן כפופות לנקיטת הליך של הקלה ולשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית (ראו ס' ,22 14א, ,27 ,17 לתקנות תמ"א .)38בנוסף- הן כפופות לתוקפה המוגבל של התוכנית (ס' .)29 אשר על כן ובהתאם להלכת אליק רון- בהיותן זכויות מותנות- רק אישורן בפועל בדרך של אישור הקלה בהיתר בניה על ידי הוועדה המקומית ייחשב כאירוע המחולל השבחה – היינו כאירוע המשפיע על תכונות המקרקעין.על הלכה זו חזר בית המשפט גם בענין גוזלן (בר"ם 2866/14 הילדה גוזלן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה); בענין קוזניץ (עמנ (ת"א) -65422-12 15 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ 'קוזניץ בוריס; ובענין דייניש עמ"נ (ת"א) -19341-04 19 וועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' ב. דייניש ואח'.

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03643 תת חלקה 11

25-0012ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

ז. תוספת קומה מלאה.

ח. תוספת קומה נוספת בתכסית של %65 משטח קומה מלאה.

ט. סגירת קומת עמודים מפולשת/ חלקית, למעט רצועה מפולשת ברוחב שלא יפחת מ- 3 מ'

מקו חזית הבניין.

תכנית 3616א' מאפשרת בניית דירת גג בגובה של עד 4.5 מ' ממפלס רצפת קומת הגג.

כמו כן מאפשרת תכנית 3616א' בריכת שחיה על מפלס הגג העליון.

התכנית קובעת פטור מחובת מרפסות שירות לפי תכנית מ'

תקציר חוות דעת עורכות הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב ב"כ הוועדה המקומית:

• יש לדחות את התביעה מחמת שהתובעים לא הוכיחו כל פגיעה במקרקעין בגין אישורן של תכניות תא/,5000 תת"ל 70א' ותא/3616א'.

טענות סף

היעדר זכות תביעה

• כעולה ממסמכי התביעה, התביעה ביחס לחלקת משנה 11 הוגשה גם מטעמה של המנוחה לויטין שרה ז"ל (להלן: "המנוחה"), אשר רשומה כבעלת הזכויות של מחצית מהזכויות של חלקת משנה 11 במקרקעין.

• מעבר לציון העובדה כי המנוחה נפטרה, לא צורף כל מסמך המפרט את יורשי המנוחה וכן כל הסכמה מטעמם להגשת התביעה.

• משכך, משזהות יורשי המנוחה כלל אינה ידועה, הרי שלא ברור מטעם מי הוגשה

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03643 תת חלקה 11

25-0012ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

התביעה בעניין מחצית הזכויות של חלקת משנה 11 במקרקעין ובשל כך דינה של

התביעה ביחס למחצית חלקת משנה 11 להידחות על הסף.

• יתרה מזאת, תביעת הפיצויים הוגשה ביחס לחלקת משנה 11 באמצעות עוה"ד רונן ירדני ותום וולפשטיין אשר אף חתמו על טופס התביעה, אך לתביעה ביחס לחלקת משנה זו לא צורף ייפוי כוח כנדרש מטעמה של התובעת הנ"ל.

• בהתאם, טופס התביעה חתומים ע"י ב"כ, בהיעדר כל מסמך המתיר להם לחתום על התביעה בעניינה של חלקת משנה .11

• לפיכך, יש לדחות על הסף את התביעה ביחס לחלקת משנה 11 וזאת בהיעדר כל ראייה או מסמך אשר התיר לעוה"ד הנ"ל להגיש ולחתום על התביעה בשמה של התובעת.

חוות דעת שמאי התובעים חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של ענין

המביאים לבטלותה

• תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-,1971 קובעות כי

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא ואח', מו()4 ,627 643; ע"א 600/89 גדעון

וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה, פ"ד מז(,402)2 עמ' 411-410

שגה שמאי התובעים עת לא הביא בחשבון את מלוא המצב התכנוני הקודם ערב אישורה של

תת"ל 70א'

הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה, פ"ד נ"ח ()1 ,550 561; ע"א 6826 הוועדה

המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא נ' חייט, פ"ד נ"א ()2 ,286 .)295

הוועדה המקומית לתו"ב פ"ת (פורסם בנבו, )9.6.09; ערר 405/07 אריק שניידר ואח' נ'

מס' החלטה התוכן

11/06/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03643 תת חלקה 11

25-0012ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

תא/4658 אשר אושרה בסמוך לאחר תת"ל 70א' ולמעשה איינה את הפגיעה הנטענת מכוחה ביחס לזכויות הבניה במקרקעין, כדלקמן: