סדר יום 25-0013ב לתאריך 25-06-25
שמותיהם של מבקשי היתר פרטיים הוסרו מדף זה, וכך גם מספרי תעודת זהות. הכתובת, הגוש והחלקה, ההחלטה ושמם של מי שפועלים כאן דרך קבע - נשארו. הפרסום המלא נמצא בקובץ המקורי באתר הרשות.
| קישור לזום צפייה https://tel-aviv.zoom.us/j/87660614375 Link Invite |
|---|
| https://tel-aviv.zoom.us/j/87660614375 |
| שעה משוערת | תוכן סעיף | מספר מבא"ת | מספר עמוד | מספר סעיף |
|---|---|---|---|---|
| אישור פרוטוקול 25-0012ב מיום 11/06/2025 | ||||
| 10:00 | התחדשות דרך השלום 93 - 101 דיון בהתנגדויות | 507-1221969 | 1 | .1 |
| תא/תעא/4140 ()3 מגרש לשירותים עירוניים, מתקן קצה לאיסוף אשפה פנאומטי דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 29 | .2 | ||
| 10:30 | התחדשות רחוב ברזיל דיון בהתנגדויות 106ב' | 507-0776815 | 43 | .3 |
| התחדשות עירונית רמה - אדירים דיון בדיווח על החלטה המחוז להפקדת התכנית בתנאים | 507-0634626 | 88 | .4 | |
| העברת זכויות מרוטשילד 117 ואלנבי 11 לעזריאלי שרונה דיון נוסף לאחר סיור במקום | 507-0994350 | 100 | .5 | |
| 11:15 | עמינדב 2-8 (חדש) דיון להמלצה להעברה לועדה מחוזית | 112 | .6 | |
| 11:30 | מדיניות שכונת לבנה דיון באישור מדיניות | 128 | .7 |
- www.tel-aviv.gov.il
ועדת המשנה לתכנון ולבניה
למרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו
סדר יום מס' 25-0013 מיום 25/06/2025
כב' מוזמן בזה לישיבת ועדת המשנה לתכנון ולבניה שתתקיים ביום רביעי ה - 25/06/2025 בשעה 10:00 בדיוק באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה .12 קישור לזום צפייה
להלן סדר יום לישיבה. אנא הבא/י חומר זה אתך לישיבה.
חבר ועדה שמעוניין לקבל את מסמכי תכנית בסמכות ועדה מקומית שבסדר היום ולא מצליח לראותם באתר מינהל התכנון – תכנון זמין,
יפנה במייל לאלה דוידוף מזכירת הועדה במייל mail.tel-aviv.gov.il@e_davidof בכבוד רב,
אלה דוידוף
מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה
תל-אביב - יפו
| תוכן סעיף | מספר מבא"ת | מספר עמוד | מספר סעיף |
|---|---|---|---|
| אישור פרוטוקול 25-0009ב מיום 21/05/2025 | |||
| אישור פרוטוקול 25-0010ב מיום 28/05/2025 | |||
| רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03640 תת חלקה 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א | 1 | .1 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03641 תת חלקה 7 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א | 19 | .2 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03643 תת חלקה 11 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א | 38 | .3 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2025-03644 תת חלקה 12 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א | 57 | .4 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 82 - תיק -2019-13785 תת חלקה 14 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א | 75 | .5 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 102 - תיק 2019-13719 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3729א' | 93 | .6 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 140 - תיק 2019-13872 תת חלקה 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא 5000 | 108 | .7 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 140 - תיק 2019-13727 תת חלקה 10 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא 5000 | 122 | .8 | |
| תכנית פיתוח לפארק החוף 3700 דיון בעיצוב ארכיטקטוני ()4 | 138 | .9 | |
| תכנית עיצוב להרחבת מיון יולדות בבית חולים על שם סוראסקי דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 151 | .10 | |
| מבנה כניסה לבריכת קיץ בארבור דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 162 | .11 | |
| ההגנה משה דיין -מרכז בריאות דיווח על דיון בהפקדה בועדה המחוזית | 507-1329564 | 169 | .12 |
| אולם ספורט וחדרי פעילות ברחוב צונץ 7 דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 188 | .13 | |
| אפלטון אייזיק חריף דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 198 | .14 | |
| סיפולוקס אגף המים דיון משלים בהתאם להחלטת ועדת ערר | 507-0215558 | 213 | .15 |
| תעא/ עמינדב 10-12 דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 246 | .16 | |
| איחוד וחלוקה במתחם וינגייט לה גוארדיה דיווח על תיקון בטבלאות איחוד וחלוקה בתכנית מאושרת | 507-0791996 | 263 | .17 |
| העברת זכויות משלמה המלך 65 ונחלת בינימין 9 לישראל ב"ק 21,23 דיון בדיווח תיקון טבלאות איחוד וחלוקה בתכנית מאושרת | 507-0387076 | 274 | .18 |
| תע"א להרחבת בית ספר משה שרת דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 293 | .19 | |
| נחל שורק דיון בהתנגדויות | 507-1058007 | 304 | .20 |
| תא/מק/4579 – הרברט סמואל 50-54 – בקשה למתן אורכה להגשת התנגדות של עו"ד ירדני רון, הוחלט לאשר את הבקשה לארכה ב30 יום נוספים כמבוקש בבקשה עד .11.7.25 | 507-0327239 | .21 |
- www.tel-aviv.gov.il
פרוטוקול החלטות מספר 25-0012
ט"ו סיון תשפ"ה 11/06/2025 10:00 - 14:00
באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12
הישיבה נפתחה בשעה: 10:17
בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, אלחנן זבולון, חיים גורן, ראובן לדיאנסקי, עו"ד, אורנה
ברביבאי, דודו לניאדו
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
דיון בהתנגדויות
להלן ההיסטוריה הסטטוטורית של התכנית:
דיון בהפקדה
להלן החלטת הוועדה המקומית 22-0004ב'—8 מיום 09/02/2022 לפרסום תנאים לפי סעיפים 77-78
לחוק התו"ב. הצעת התכנית מובאת בדראפט זה בהמשך להחלטת הוועדה.
רקע:
במרחב שיכון עממי ג' מקודמות תכניות התחדשות עירונית ע"י יזמים פרטיים. התכניות מצויות בשלבי קידום שונים, פירוט להלן (בירוק – תכניות מאושרות; באפור – תמ"א 38 בביצוע; בחום – בי"ס שושנה דמארי; בצהוב – תכניות בשלבי תכנון), ומוסיפות כמות משמעותית של יחידות דיור במרחב השכונה.
מטרת פרסום מגבלות לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה היא להבטיח את קידומן של התכניות במרחב זה אשר בשלבי תכנון, ולאפשר לתוספת של יחידות הדיור להיות מתוכננת בצורה המיטבית ובראייה כוללנית, עם הקצאות נדרשות למבני ציבור, לשטחי ציבור פתוחים, כולל פיתוח הדרכים והרחובות.
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובניה
מיקום: שיכון עממי ג', רובע ,9 תל אביב יפו
כתובת: דרך השלום 93-101 (אי-זוגי), רח' עמישב 24-32 (זוגי)
עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | סוג גוש | מספר גוש |
|---|---|---|---|---|
| 71 | ,36-40 93 | חלק מהגוש | מוסדר | 6164 |
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
גושים וחלקות בתכנית:
שטח התכנית: 12.48
מתכנן: פרסום 77-78 – מהנדס העיר באמצעות מחלקת התכנון.
מגישה: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה
מתכנני התכנית:
כנען שנהב אדריכלים
צפור גרשון צפור ברק אדריכלים ומתכנני ערים בע"מ יזם: אורון נדל"ן.
בעלות: פרטיים, קרן קיימת לישראל ועיריית תל אביב – יפו
מצב השטח בפועל:
5 חלקות בהן בנויים מבני מגורים טוריים ("בנייני רכבת") בני 3 קומות ע"ג קומת עמודים מפולשת או קומה מסחרית, הכוללות סה"כ 180 יח"ד ו-9 יחידות מסחריות. בנוסף חלקה ללא בנייה בייעוד דרך/ שצ"פ.
מדיניות קיימת:
עפ"י תא/5000 אזור מגורים בבניה עירונית, עד 8 קומות (מרקם ובו בניה נקודתית חריגה לסביבתה), במתחם להתחדשות עירונית. דרך השלום – דרך עורקית עירונית.
תכניות גובלות: תכנית מאושרת 507-0403873 תא/מק/4513 דרך השלום ,87-89 תכנית מאושרת -507
0216960 תא/4245 מתחם הורדצקי.
מצב תכנוני קיים:
בנייני רכבת בני 3-4 קומות, הבנויים עפ"י תכנית .367 הרחבות בחלק מהמבנים שמומשו עפ"י תכנית .2399ישנן בקשות מידע בתהליך במהות של תמ"א 38 בכתובות: דרך השלום ,93 95 ,97 ,.99 אין בכתובות אלו בקשות מידע בתוקף, בקשות מקוונות או בקשות רישוי פעילות.
מצב תכנוני מוצע:
התחדשות מבני המגורים ושיפור איכות המגורים תוך עירוב שימושים, באופן הנותן מענה לצרכי כלל האוכלוסייה למטרות מגורים, מסחר, צרכי ציבור ושטחים פתוחים. כוונת התכנון ליצור סביבה עירונית מגוונת הממשיכה רצף פעילות במרחב הסובב ובין הפעילויות השונות המתקיימות בתחום התכנית.
תיאור מטרות התכנון:
1. יצירת מרחב עירוני מגוון ומעורב שימושים בהתאם לתכנית המתאר תא/.5000
2. התחדשות עירונית במתכונת של פינוי ובינוי, במגוון טיפולוגיות בנייה במבנים בני 8-19 קומות
עם/ללא קומת מסד מסחרי/פעיל.
3. קביעת חזית פעילה מסחרית/ציבורית מלווה בקולונדות לאורך דרך השלום ובחזיתות לכיוון רח'
מרטון ארנסט.
4. הקצאות קרקע לייעוד מבנים ומוסדות ציבור ולייעוד שטחי ציבור פתוחים.
5. הרחבת זכות הדרך לאורך דרך השלום ורח' עמישב.
6. קביעת זיקות הנאה למעבר ושהיית הולכי רגל ורוכבי אופניים בכל שעות היממה ובכל ימות השנה
ממזרח-למערב בין הרחובות דרך השלום ועמישב וצפון-דרום לאורך הרחובות.
7. הסדרת חנייה תת קרקעית למגורים ולמסחר בהתאם למדיניות הוועדה לתקני חנייה.
עמ' 2 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
דיווח אודות התייעצות עם הציבור:
התקיים מפגש יידוע ציבור בתאריך 27/1/2019 להצגת המדיניות העירונית לדרך השלום.
במסגרת קידום התכנית יערכו מפגשי שיתוף ציבור לאחר אישור המתווה על ידי הוועדה המצומצמת לשיתוף ציבור.
זמן ביצוע:
מגבלות סעיף 78 ל-3 שנים.
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מזרח)
התנאים לפי סעיף 78 לחוק:
1. לא יוצא היתר בנייה כולל היתר מכח תכנית הרחבות וכולל היתר בניה מכח תמ"א 38 על תיקוניה
ו/או שימוש חורג בתחום החלקות הנ"ל (למעט שימוש חורג עבור גן ילדים) אשר לדעת הוועדה המקומית עלול לפגוע במגמות התכנון העתידי במרחב הנ"ל.
2. אין מניעה לאפשר היתרי שיפוץ.
3. הנ"ל מהווה שינוי למדיניות תמ"א 38 (.)9086 בתחום הנ"ל יתאפשר חיזוק הבניין לפי תמ"א 38
ללא תמריצים וללא הקלות.
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 22-0004ב' מיום 09/02/2022 תיאור הדיון:
עומר וולף: אנחנו נציג כאן יחד את ארבעת הנושאים על התחדשות בשיכון עממי ג', על דרך השלום. בפתח
הדברים מעוניין לציין כי הדרפט בנושא 7 התעדכן לקו כחול מצומצם יותר, והועבר לחברי הוועדה דרפט מעודכן במייל. מציג את השטחים לפרסום .77-78
אסף הראל: לא היה לנו מסמך מדיניות על דרך השלום?
אורלי אראל: דיברנו ואז אמרנו שנעשה תפיסה כוללת. אין דרישה למסמך מדיניות, אבל בגלל ריבוי
הבקשות, וכל מה שרואים פה הוא בשלבים שונים של קידום שבעלי הקרקע חתומים עם יזמים, אנחנו רוצים לתת הנחיות ברורות לתכנון המפורט.
אודי כרמלי: הפרקטיקה למתחמי התחדשות עירונית היא שיש גורמים שברגע שמתחילים פרויקט של
התחדשות עירונית פתאום פותחים תיקי מידע לתמ"א 38 או פתאום רוצים לעשות פעולות שיגדילו השווי היחסי של הנכס. לכן אנחנו באים ואומרים איפה אפשר לשנות, ומה המדיניות. נכון שדרך השלום כבר דנו, כי כבר אישרנו פרויקטים ותוכניות עיצוב. עכשיו הגענו לבשלות בתפיסה הכוללת, וכדי למנוע כאלה שרוצים לתקוע, אנחנו מעוניינים לעשות 77-78 שם ולהעביר מסר ברור, כי חלק מהתושבים לא מבינים.
אסף הראל: כדי לחזק את היוזמות החזקות
מיטל להבי: כדי לחזק את היוזמות הגדולות ולמנוע את היוזמות הקטנות.
אודי כרמלי: הוועדה המקומית הביעה את דעתה שהיא בעד התחדשות עירונית מאשר פרויקטים
נקודתיים שלא מטפלים בתשתיות
מלי פולישוק: האם זה עולה בקנה אחד עם תכנית המתאר החדשה 5500?
אורלי אראל: כן. באזור התחדשות עירונית אפשר לעלות ברח"ק ובדרגת גובה, ולכן 19 קומות כפי שמוצג
כאן הן תכניות בסמכות ועדה מקומית
מיטל להבי: לא ברור איך מ-7 קומות עולים ל-19 בגלל התחדשות עירונית. התכניות שיצאו בדרך, איזה
בניה הם התוו באזור, אותו שטח ירוק (מה שאושר) מה אישרנו לבנות? בכל ועדה יש לנו 77-78 והרבה מהיוזמות הקטנות נבלמות לטובת התחדשות עירונית. אהבתי את תכנית מ' כי זה הצמיח יוזמות.
אודי כרמלי: אתם הובלתם לתעדף את ההתחדשות העירונית, אתם הובלתם להראות תמונה כוללת.
מיטל להבי: יש פה רחוב מורכב שתהיה בו חזית מסחרית, והעורף הוא עורף שכונתי שיצטרך לספוג את
כל התנועה, איך מתייחסים לעורף, כדי שהחיים בעורף לא יהפכו לבלתי נסבלים. איך קופצים מ-7 ל-19 קומות ואיפה ה-19 קומות.
חיים גורן: יש שביל אופניים על הדרך הזו?
עומר וולף: יש בשלב זה בדופן השנייה.
מיטל להבי: דו צדדי זה הכי בטוח, כי שמגיעים לצומת דו סטרי אי אפשר לחצות אותו
חיים גורן: שצ"פ יש? האם נעשה תיאום במדיניות שלנו פה מול גבעתיים? היזמויות הקטנות מגיעות
מלמטה, איך דואגים שהתושבים יקבלו את כל המידע למה עוצרים את הפרויקטים של התמ"א ואיך עוזרים להם לקדם את ההתחדשות.
מיטל להבי: מה היקף החתימות שהם הביאו כדי שנעשה 77-78
אורלי הראל: תכנית המתאר סימנה אזורים להתחדשות עירונית מתוך נקודת מוצא שבאזורים הללו צריך
לבחון התחדשות עירונית בהיבט הפיזי והחברתי. יש לנו תהליכי עבודה מובנים, שמעורבים בהם כל אגפי עמ' 3 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
העירייה הרלוונטיים – מינהל חינוך, מינהל הנדסה, אגף הנכסים וכד'. יש צוות עבודה שבודק תכנית תכנית. ברגע שזה עומד בקריטריונים הרלוונטיים ממשיכים עם התכנית. עזרה ובצרון הם חלק מהעבודה, מהצוות איתם אנחנו עובדים. חלק מההתחדשות העירונית הם התסקירים החברתיים שאנחנו עורכים וההמלצות נכנסות כחלק ממערך התכנון ומה שיש להם השלכות פיזיות. העירייה פיתחה את תהליכי העבודה כדי לשפר את תכניות ההתחדשות העירונית. תכנית המתאר אומרת שבאזורי התחדשות עירונית לתת יותר רח"ק מ-4 ל-5 ובניה נקודתית חריגה לסביבתה. עם תהליכי התחדשות עירונית, יש את נושא שטחי ציבור, גם בנויים – בי"ס, מרכזים קהילתיים וכד', חלקם במגרשים יעודיים וחלקם בשטח ציבורי בנוי. זאת כדי לאפשר שהתכניות יהיו כלכליות. בסה"כ צריך לרכז את הזכויות והבניה. רוב התכניות עד 9 קומות, יש להם עירוב של בניה פשוטה ועלויות אחזקה נמוכות יותר, ובבניה רבת הקומות האחזקה יותר גבוהה. אם לא תהיה בניה חריגה בגובה אי אפשר להכניס את זכויות הבניה ונצטרך לוותר על שטחי ציבור שעל זה לא נוותר כי זה לא רק הדירה אלא גם כל המרחב הציבורי. תכנית המתאר קבעה שמקומות שבהם גובה הבניה עד 8 קומות, חריגה עד 15 קומות עם ההקלות מגיעים ל-19 קומות זה תהליך מובנה בזכויות הגובה בתכנית המתאר ואין כאן חריגה בתכנית המתאר.
מיטל להבי: אף אחד לא אמר שמעל הגובה מותר להוסיף קומות ומעליה מותר להוסיף הקלות. איך
הגובה משלש את עצמו בתוכנית המתאר
אורלי אראל: בתכנית המתאר כתוב במקום שיש עד 8 קומות, עליה נקודתית ל-15 קומות, ועם תוספת
הקלות במסגרת התב"ע ל-19 קומות. בלה גווארדיה אישרתם את כל המתחמים.
חיים גורן: מה לגבי ההנגשה לתושבים?
אורלי אראל: כל תכנית של התחדשות עירונית היא מונגשת לציבור, זו אחריות שלנו. בתכנית להתחדשות
עירונית המתווה הוא מאד עמוק, נקודת המוצא שההתחדשות היא בשביל התושבים ומערך ההסברה הוא א"ב לתושבים.
חיים גורן: תוך כמה זמן נפגשים עם התושבים מסבירים להם מה עשינו
דורון ספיר: ברגע שהתכנית תהיה מוכנה ויש עקרונות תכנון ברורים מקיימים מפגש עם הציבור בהתאם
להנחיות של הועדה לשיתוף ציבור.
אורלי אראל: מציגים מה יהיה בסביבה, מה בשביל הציבור
מלי פולישוק: האם מה שאתה מביאה כאן זה שווה ל-5500 .
אורלי: בעדכון תכנית המתאר אין עדכון למרחב הזה, לא מצאנו לנכון לעלות לגובה או להוסיף זכויות בניה.
עומר וולף: התכניות מוצמדות ליזמים, לצוותי תכנון קיימים וליוזמות קיימות, שהן עם אחוזי הסכמות
מאוד גבוהים, ולכן הציבור מעוניין שהתכניות יקודמו. ה-77-78 יאפשר לתכניות הללו, שכבר מתקדמות היום, לרוץ.
אודי כרמלי: אין נתון למספר החתימות התקף לקידום תכנית אבל כל התכניות הללו מקודמות על ידי
תושבים ויזמים כל אחת בנפרד, ולפני כל תכנית שתובא לוועדה היועמ"ש דואגת לבדוק את החתימות ושהם עומדים בתנאים באופן חוקי.
עומר וולף: המענה לנושא השטחים הפתוחים הוא בזיקות הנאה של כלל השטחים בין המבנים. זיקות
הנאה לצורך הרחבת רחובות, למעברים בין דרך השלום ורחוב עמישב, וגם בין המבנים, זיקות הנאה לציבור בכל שעות היממה ובכל ימות השנה. מבחינת הבינוי, לפי תכנית המתאר תא/,5000 האזור מסומן לבנייה עירונית עד 8 קומות ועם ראסטר של בניה נקודתית חריגה לסביבתה. הבנייה הנקודתית החריגה לסביבתה נותנת מדרגת גובה נוספת, ובאמצעותה אנחנו מנסים ליצור המגוון המתאים עם עליות נקודתיות. כלל התכניות מקצות שטחים בקרקע למבני ציבור. גבעתיים מקדמים בימים אלה תכנית מתאר שתתווה את אופי הבינוי לאורך רצועת עממי ג' בגבול העיר.
חיים גורן: לא ברור השצ"פים, אם רוצים לעשות גינה ציבורית מי עושה - אנחנו או גבעתיים?
עומר: הדברים יבואו לביטוי בתכניות נקודתיות.
דורון ספיר: אנחנו ב-77-78 עוד אין תכנית.
מיטל להבי: כשאתם מביאים את התכנית הכוללת תציגו את נושא התנועה, את הנגישות למקום, תגיעו
עם פתרונות. להיות מתואם עם אגף התנועה. מול פארק אדית וולפסון היה מעבר חציה והוא בוטל. אני רוצה עבירות בין גינה למגורים, עבירות בין שתי דפנות הרחובות, אחרת אל תעשה מסחר. אם עושים רח'
מסחרי זה אומר תעשה את הרחוב כך שמדבר עם שתי הדפנות. אם יש דופן מסחרי אתה צריך לייצר רח'
ממותן תנועה, תעבדו על זה מראש.
דורון ספיר: לאשר את כל פרסום הסעיפים 77-78 ל-4 הנושאים.
בישיבתה מספר 22-0004ב' מיום 09/02/2022 (החלטה מספר )8 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לפרסם הודעה לפי סעיף 77 הכנת תכנית ופרסום תנאים לפי סעיף 78 לחוק כלהלן:
עמ' 4 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
1. לא יוצא היתר בנייה כולל היתר מכח תכנית הרחבות וכולל היתר בניה מכח תמ"א 38 על תיקוניה
ו/או שימוש חורג בתחום החלקות הנ"ל (למעט שימוש חורג עבור גן ילדים) אשר לדעת הוועדה המקומית עלול לפגוע במגמות התכנון העתידי במרחב הנ"ל.
2. אין מניעה לאפשר היתרי שיפוץ.
3. הנ"ל מהווה שינוי למדיניות תמ"א 38 (.)9086 בתחום הנ"ל יתאפשר חיזוק הבניין לפי תמ"א 38
ללא תמריצים וללא הקלות.
תוקף התנאים ל – 3 שנים.
משתתפים: דורון ספיר, אסף הראל, מיטל להבי, חיים גורן, מאיה נורי, חן אריאלי, אלחנן זבולון.
עמ' 5 מבא"ת ספטמבר 2007
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | סוג גוש | מספר גוש |
|---|---|---|---|---|
| 71 | ,36-40 93 | חלק מהגוש | מוסדר | 6164 |
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
דיון בהפקדה
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובניה
מיקום: שיכון עממי ג', רובע ,9 תל אביב יפו
כתובת: דרך השלום 93-101 (אי-זוגי), רח' עמישב 24-32 (זוגי)
גבעתיים
רח' עמישב
הורודצקי
דרך השלום
רח' מרטון ארנסט
גושים וחלקות בתכנית:
שטח התכנית: 13.21 דונם
מתכנן:
עורכי התכנית - צפור גרשון-צפור ברק אדריכלים + כנען שנהב אדריכלים [הושמט]
פיתוח ונוף - נופים- תכנון , ניהול ועיצוב בע"מ [הושמט]
[הושמט]
[הושמט]
[הושמט]
[הושמט]
יזם: אורון נדל"ן
בעלות: פרטיים, קרן קיימת לישראל ועיריית תל אביב – יפו
מצב השטח בפועל:
מרחב התכנון, נמצא בין דרך השלום ממערב, רחוב עמישב ממזרח, שצ"פ ברחוב מרטון ארנסט מדרום, בשכונת עממי ג' בגבול המוניציפאלי של העיר תל אביב יפו עם גבעתיים. תחום התכנון כולל 5 חלקות בהן עמ' 6 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
בנויים מבני מגורים טוריים ("בנייני רכבת") בני 3 קומות ע"ג קומת עמודים מפולשת או קומה מסחרית, סה"כ 169 יח"ד ו-20 יחידות מסחריות. בנוסף חלקה וחלקי חלקה ללא בנייה בייעוד דרך/ שצ"פ.
מדיניות קיימת:
עפ"י תא/5000 אזור מגורים בבניה עירונית, עד 8 קומות (ובנוסף מרקם ובו בניה נקודתית חריגה לסביבתה), במתחם להתחדשות עירונית. דרך השלום – דרך עורקית עירונית.
תכניות גובלות:
מצפון: תכנית תא/4513 דרך השלום 87-89 (מאושרת), תכנית תא/מק/5069 התחדשות דרך השלום 77-85 (מאושרת).
מדרום: תכנית תא/מק/4573 התחדשות דרך השלום 105-117 (לפני דיון בהתנגדויות).
ממערב: תכנית תא/4603 – דיור מוגן עמיגור – דרך השלום 100 (מאושרת), תכנית תא/מק/4468 –
הטייסים ,6 ,8 ,10 תל חיים - התחדשות עירונית (מאושרת).
מצב תכנוני מאושר:
בנייני רכבת בני 3-4 קומות, הבנויים עפ"י תכנית .367 הרחבות בחלק מהמבנים שמומשו עפ"י תכנית .2399
יעוד קיים: מגורים א', שצ"פ, דרך קיימת.
זכויות בנייה במצב הקיים: 11,247 מ"ר ברוטו למגורים + 610 מ"ר למסחר, וסה"כ 11,857 מ"ר.
עמ' 7 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
מצב תכנוני מוצע:
מטרת התכנית:
התחדשות עירונית במתכונת של פינוי ובינוי ויצירת מרחב עירוני מגוון ומעורב שימושים בהתאם לתכנית המתאר העירונית תא/,5000 זאת על ידי הריסת 5 מבני מגורים טוריים והקמת 7 מבנים (שני מגדלים עד 19 קומות ו-5 מבנים בבנייה מרקמית עד 9 קומות) הכוללים סך הכל עד 420 יחידות דיור. כמו כן, קביעת חזית מסחרית לדרך השלום ולשטח ציבורי פתוח, הקצאת שטח למבנים ומוסדות ציבור, קביעת שטחים ציבוריים פתוחים, קביעת שטח בייעוד פרטי פתוח בזכות מעבר, הרחבת זכות הדרך לאורך דרך השלום ורחוב עמישב, קביעת זכות מעבר בייעוד מגורים והסדרת חניה תת קרקעית למגורים, למסחר ולשטחי ציבור.
עיקרי הוראות התכנית:
1. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה –
.1965
2. קביעת הוראות לפינוי והריסה של חמישה מבני מגורים טוריים קיימים בני 3 קומות מעל קומת
עמודים, הכוללים 169 יחידות דיור וכ-20 יחידות מסחר, והקמת עד 420 יחידות דיור ב-7 מבנים חדשים בהתאם לתכנית המתאר העירונית תא/.5000
3. קביעת ייעודים ושימושי קרקע "מגורים ד'", "מבנים ומוסדות ציבור", "שטח ציבורי פתוח", "שטח
פרטי פתוח" ו-"דרך מוצעת" ושימושי קרקע וקביעת הוראות לגביהם.
4. קביעת זכויות בנייה כמפורט בסעיף .5
5. קביעת %10 לפחות מסך יחידות הדיור עבור דיור בהישג יד במחיר מופחת לתקופה שלא תפחת מ-25
שנה וב-%40 הנחה, בהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 ובהתאם למדיניות הוועדה המקומית.
6. קביעת הוראות בינוי לשבעה מבנים בני 9 ו-19 קומות, הכוללות גובה, קווי בניין, קומות ותכסית.
7. קביעת הוראות לגג משותף מגונן ופעיל לשטחים פתוחים לרווחת הדיירים בקומות הגג של המבנים
המרקמיים.
8. קביעת שימושי מסחר והוראות לחזית מסחרית לאורך דרך השלום והשטח הציבורי הפתוח.
9. קביעת הוראות בנושא פיתוח ונוף, לרבות הנחיות לשימור עצים.
10. קביעת הוראות ליצירת זכות מעבר למעבר ושהיית הולכי רגל ורוכבי אופניים בכל ימות השנה ובכל
שעות היממה.
11. הרחבת רוחב זכות הדרך לדרך השלום ורחוב עמישב וקביעת הוראות והנחיות לפיתוח הרחוב.
12. קביעת הסדרי תנועה ותקני וחניה.
13. קביעת הוראות לעניין איכות הסביבה, בנייה ירוקה ותכנון בר קיימא וניהול נגר.
14. קביעת תנאים בהליך רישוי לרבות הוראות לעריכת תכנית בינוי ופיתוח.
תשריט מצב מוצע:
עמ' 8 מבא"ת ספטמבר 2007
| טבלת שטחים – מצב מאושר מול מצב מוצע | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| מצב מוצע (מ"ר) | מ | מצב מאושר (מ"ר) | מ | יעוד | י | |||
| - | - | 517 | 7 | דרך קיימת | ד | |||
| - | - | 10,785 | 5 | מגורים א' | מ | |||
| 2,417 | 7 | 1,910 | 0 | שטח ציבורי פתוח | ש | |||
| 690 | 0 | - | - | דרך מוצעת | ד | |||
| 571 | 1 | - | - | שטח פרטי פתוח | ש | |||
| 1,972 | 2 | - | - | מבנים ומוסדות ציבור | מ | |||
| 7,562 | 2 | - | - | מגורים ד' | מ | |||
| 13,213 | 3 | 13,212 | 2 | סה"כ | ס |
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
הדמיה:
מבט מכיוון צפון מזרח
שימושים:
מגורים, מסחר, מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, דרכים מוצעות, שטח פרטי פתוח.
עמ' 9 מבא"ת ספטמבר 2007
| שטחי שירות | ש | שטח עיקרי | ש | שימוש | יעוד | |||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| סה"כ מעל הקרקע | ס ה | מתחת לקרקע | מתחת לקרקע | מעל הקרקע | מעל הקרקע | מתחת לקרקע | מ ל | מעל הקרקע | מעל הקרקע | |||||||||||||||||||||||
| סהקהר"כק עמע ל | מלקתרחקתע | |||||||||||||||||||||||||||||||
| מ"ר | מ | 1 % | % | מ"ר | מ | 2 % | % | מ"ר | מ | % 1 | % | מ"ר | מ | 1 % | % | מ"ר | מ | |||||||||||||||
| 39,360 + 4,200 | 0 0 ל = | 1%5 4 | %15 4 | 33,765 | 33,765 | 4%7 | %47 | 12,600 | 12,600 | - | - | - | - | 8%1 3 | %81 3 | 26,760 + 4,200 | 0 0 ל = | מגורים | מגורים ד' | |||||||||||||
| 94,,326000 3 + | 64,,726000 2 + | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 4,200 למרפסות3 = 43,560 | 4,200 למרפסות3 = 30,960 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| ל=מ 0ר6פ5ס,3ות4 | ל=מ 0ר6פ9ס,0ות3 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 1,300 | 0 | 43 | 3 | 390 | 0 | 10 | 0 | 800 | 0 | 11 | 1 | 910 | 0 | מסחר | מ | |||||||||||||||||
| 9,860 | 9,860 | 425 | 8,381 | 35 | 35 | 5 2,958 | 5 2,958 | 175 | 175 | 4 | 4 | 350 | 350 | 6,902 | 6,902 | מבנים ומוסדות | מ ו צ | מבנים ומוסדות | מ ו צ | |||||||||||||
| ומוסדות ציבור | ומוסדות ציבור | |||||||||||||||||||||||||||||||
| וצמיבוסורדו ת | וצמיבוסורדו ת | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 120 | 488 | 6 | 10 | שטח ציבורי | ש צ פ | שטח ציבורי | ש צ פ | |||||||||||||||||||||||||
| ציבורי פתוח | ציבורי פתוח | |||||||||||||||||||||||||||||||
| צפתיבווחרי | צפתיבווחרי | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 2 | 40 | 7 | 10 | שטח ציבורי | ש צ פ | שטח ציבורי | ש צ פ | |||||||||||||||||||||||||
| שציטבחור י פתוח | שציטבחור י פתוח | |||||||||||||||||||||||||||||||
| צפתיבווחרי | צפתיבווחרי |
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
זכויות בנייה:
מגורים:
צפיפות ותמהיל יח"ד:
שטח מגרשי מגורים: 8,133 מ"ר
יח"ד: 420
צפיפות יח"ד/דונם: 51.6 יח"ד/דונם נטו
ככל שיתוכנן מיגון קומתי במקום דירתי, תותר המרה של הפרש השטחים בין המרחב המוגן הקומתי למרחב המוגן הדירתי לשטח עיקרי למגורים, כך ששטח דירה ממוצעת יהיה שטח הדירה העיקרי +ההפרש, ובלבד שלכל דירה יתווספו לכל היותר 8 מ"ר עיקרי. בהתאם לכך ישתנה השטח העיקרי הממוצע ליחידת דיור הקבוע בתכנית. לא ניתן יהיה לבקש בהמשך תוספת שטחי מרחב מוגן דירתי לדירות הנסמכות על מרחב מוגן קומתי. לא תתאפשר המרת שטחים אלו לצורך תוספת יחידות דיור.
תמהיל מוצע:
שטחי הדירות (שטח עיקרי+ממ"ד או עיקרי במידה ופתרון המיגון יתוכנן מחוץ לדירה):
לפחות %20 יחידות דיור בשטח של עד 64 מ"ר
לפחות %20 יחידות דיור בשטח של 85-65 מ"ר
לפחות %20 יחידות דיור בשטח של 105-86 מ"ר
לפחות %10 יחידות דיור בשטח של מעל 105 מ"ר
שטח מינימלי ליחידת דיור יהיה 40 מ"ר
הדירות בכלל התכנית ובכל מבנה יתוכננו במגוון גדלים.
דיור בהישג יד (דב"י):
1. לפחות %10 מכלל יחידות הדיור יוגדרו כדיור בהישג יד בשכירות מפוקחת בהתאם לתוספת השישית
לחוק התכנון והבניה על שינוייו ולמדיניות העירונית התקפה בהפחתת מחיר של %40 ולתקופה שלא 1 אחוז משטח הקרקע
2 אחוז מהשטח העיקרי
3 שטחי מרפסות מעבר לרח"ק, 10 מ"ר בממוצע ליח"ד 4 ככל שיוחלט על הקמת חניון ציבורי יתווספו 3,451 מ"ר.
5 מותרים בנוסף 1,972 מ"ר עבור מצללות או סככות צל, אשר יכול שיבנו עם גג היוצר סיכוך מלא אך ללא קירות.
6 מותרים 404 מ"ר עבור מצללות או סככות צל, אשר יכול שיבנו עם גג היוצר סיכוך מלא אך ללא קירות.
7 מותרים עד 2,013 מ"ר עבור מצללות או סככות צל, אשר יכול שיבנו עם גג היוצר סיכוך מלא אך ללא קירות.
עמ' 10 מבא"ת ספטמבר 2007
| גובה | ג | הגדרת מונח | מונח | מ | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 38 מ' | 38 מ' | מבנה בבניה מרקמית כהגדרתה בסעיף ,1.9 בסמוך לרחוב עמישב ותא שטח .1B | מבנה 1 | מבנה 1 | ||||
| שמבטנחה Bבב.1ני ה מרקמית כהגדרתה בסעיף ,1.9 בסמוך לרחוב עמישב ותא | ||||||||
| 38 מ' | 8 | מבנה בבניה מרקמית כהגדרתה בסעיף ,1.9 בסמוך לרחוב עמישב. | מבנה 2 | מ | ||||
| 38 מ' | 8 | מבנה בבניה מרקמית כהגדרתה בסעיף ,1.9 בסמוך לרחוב עמישב. | מבנה 3 | מ | ||||
| 34 מ' | 34 מ' | מבנה בבניה מרקמית כהגדרתה בסעיף ,1.9 בסמוך לרחוב עמישב, ותא שטח .10 | מבנה 4 | מבנה 4 | ||||
| שמבטנחה 0ב1ב.ני ה מרקמית כהגדרתה בסעיף ,1.9 בסמוך לרחוב עמישב, ותא | ||||||||
| 74 מ' | 4 | מגדל כהגדרתו בסעיף ,1.9 בסמוך לדרך השלום ותא שטח .10 | מבנה 5 | מ | ||||
| 38 מ' | 8 | מבנה בבניה מרקמית כהגדרתה בסעיף ,1.9 בסמוך לדרך השלום. | מבנה 6 | מ | ||||
| 74 מ' | 4 | מגדל כהגדרתו בסעיף ,1.9 בסמוך לדרך השלום ותא שטח .1B | מבנה 7 | מ |
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
תפחת מ-25 שנה מיום האכלוס.
2. תמהיל יחידות הדיור בהישג יד יהיה מגוון.
3. שטחן הממוצע של יחידות הדיור בהישג יד יהיה זהה לשטח הממוצע של כלל הדירות בתכנית.
4. יחידות הדיור תמוקמנה במגוון קומות וכיוונים, או במקבץ, זאת בהתאם למדיניות העירונית לנושא.
דירות במפלס הקרקע:
1. דירות מגורים יותרו בחזיתות הפונות לשטח מרחב התכנון הפנימי בין הבניינים, והן לא יותרו
בחזיתות שפונות לדרך השלום, לרחוב עמישב ולשטח הציבורי הפתוח.
2. תותר הקמת דירות בקומת הקרקע ובלבד שיעמדו בתנאים הבאים:
א. לא יותרו דירות גן.
ב. לא תותר הצמדת שטחים פתוחים ו/או חצרות לדירות, למעט מרפסות בתכסית המרפסות בקומה
הטיפוסית שיכללו במניין שטחי המרפסות.
ג. לא תותר יציאה וכניסה מן הדירות אלא אך ורק מהמבואה הראשית.
ד. מפלס הדירות יהיה מוגבה ממפלסי הפיתוח סביבן, אך לא יעלה על 0.5 מטר ממפלס הפיתוח מחוץ
לדירה.
ה. לא יותרו הצמדה וחיבור שטחים בקומת המרתף העליונה לדירות הקרקע.
קומת הגג:
1. שימושים נלווים עבור כלל השימושים בבניין לרבות מתקנים, מערכות וחדרים טכניים.
2. במבנים 5 ו- 7 כהגדרתם בסעיף 1.9 : שימושי מגורים.
3. במבנים ,1 ,2 ,3 4 ו-6 כהגדרתם בסעיף :1.9 גג משותף מגונן ופעיל לרווחת הדיירים, לרבות מועדון
דיירים, פרגולות להצללה, שטחי כושר ופנאי, פינות ישיבה, פיתוח, גינון, מתקני משחק.
נתונים נפחיים:
בתא השטח למגורים, 7 בניינים בסה"כ: 2 מגדלים (על דרך השלום) בגובה עד 19 קומות ברוטו, ועוד 5 מבנים מרקמיים עד 9 קומות ברוטו.
תכסית: עד %65
קווי בניין:
קווי בניין קדמיים לדרך השלום: 4 מ'
קווי בניין קדמיים לרחוב עמישב: 3 מ'
קו בניין צדי לכיוון תא שטח B1 ביעוד שטח פרטי פתוח: 0 מ'
קו בניין צדי לכיוון תא שטח 10 ביעוד שטח ציבורי פתוח: 2 מ'
לא תותר הבלטת מרפסות מעבר לקו הבניין.
מספר קומות
במבנים 5,7 - עד 19 קומות לרבות קומת קרקע, קומת גג וקומה טכנית ככל שתדרש.
במבנים 1,2,3,4,6 - עד 9 קומות לרבות קומת קרקע, וקומת גג משותף מגונן ופעיל.
גובה קומות ברוטו:
א. גובה קומת קרקע בחזית דרך השלום ורחוב מרטון ארנסט, כולל יציע (ככל שיתוכנן), לא יפחת מ-
4.5 מטרים ולא יעלה על 6 מטרים.
ב. גובה קומת קרקע בחזית רחוב עמישב לא יעלה על 5 מטרים.
ג. גובה קומה טיפוסית למגורים לא יעלה על 3.6 מטרים.
ד. גובה קומת מגורים עליונה לא יעלה על 4.5 מטרים.
עמ' 11 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
ה. גובה קומת מרתף עליונה לא יפחת מ-4.5 מטרים ולא יעלה על 7 מטרים.
ו. הגובה הסופי ייקבע בהתאם למדיניות העירונית בנושא ובכפוף לפרמטרים הנדסיים, עיצוביים
שימושים וכו' במסגרת תכנית בינוי ופיתוח.
חזית מסחרית:
תקבע לאורך דרך השלום ולשטח הציבורי הפתוח חזית פעילה לרחוב המאפשרת שימושים כגון מסחר, שימושים בעלי אופי ציבור ומבואות כניסה למבני המגורים. לפחות %70 מאורך החזית תאפשר פעילות לקהל הרחב באמצעות ריבוי כניסות ושקיפות.
פרוגרמה לשטחי ציבור: חוו"ד היחידה לתכנון אסטרטגי
יח"ד קיימות: 169 יח"ד בשטח ממוצע של כ-65 מ"ר.
יח"ד מוצעות: עד 420 יח"ד בשטח ממוצע של כ- 94 מ"ר ברוטו (עיקרי+שירות), כ-74-76 מ"ר עיקרי +
ממ"ד.
פרוגרמה לצורכי ציבור עבור תוספת של 251 יח"ד וכ-580 תושבים (בהנחה לגודל משק בית 2.3 והרכב גילאים בדומה לתת רובע -92מרכז רובע .)9
לתוספת האוכלוסייה ידרשו:
• 1.8 דונם שב"צ (מתוכו 1.6 דונם ברמה המקומית).
• 2.9 דונם שצ"פ – סף הבית ועירוני, 1.7 דונם (לפי 3 מ"ר לנפש).
מענה לפרוגרמה לצורכי ציבור בתכנית:
• שטח למבני ציבור: מגרש בשטח של כ-2 דונם בסמוך לשצ"פ.
• שטחים ציבוריים פתוחים: התכנית מציעה תוספת של כ-0.5 דונם לשצ"פ הקיים (במקום דרך קיימת)
וסה"כ מגרשים בייעוד שצ"פ בשטח של כ-2.4 ד'. בנוסף, כ-0.57 ד' שטח פרטי פתוח בזכות מעבר לציבור, ולפחות 3 דונם שטח פתוח בזכות מעבר לציבור למעבר ושהיית הולכי רגל ורוכבי אופניים בכל ימות השנה ובכל שעות היממה שיפותחו כשטחים פתוחים ומגוננים כחלק מרצף הפיתוח הכולל של המרחב.
איחוד וחלוקה:
התכנית כוללת איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה – .1965
רישום שטחים ציבוריים:
1. השטחים המיועדים לשטחים, יירשמו בבעלות עיריית תל אביב יפו ללא תמורה בלשכת רישום
המקרקעין במסגרת רישום החלוקה החדשה. השטחים המיועדים לשטחים ציבוריים יירשמו בדרך זו כשהם פנויים פינוי גמור ומוחלט מכל מבנה, אדם או חפץ וחופשיים מכל שימוש, חזקה ו/או שעבוד מכל סוג שהוא.
2. העירייה תהיה רשאית להפקיע את השטחים המיועדים לשטחים ציבוריים ולתפוס חזקה בהם, עם
אישור התכנית.
3. המגרש עבור מבנים ומוסדות ציבור יימסר לעירייה כשהוא ריק מבנייה ונקי מפסולת בניין ומכל
תפיסה בקרקע.
תכנית בינוי ופיתוח:
1. תנאי להגשת בקשה להיתר בנייה ותנאי לקבלת היתר חפירה ודיפון, הינו אישור מהנדס העיר
לתוכנית בינוי ופיתוח לכל תחום התכנית.
2. לשטחים בייעודים הציבוריים תוכן תוכנית בינוי ופיתוח נפרדת בהתאם להנחיות שינתנו על ידי
מהנדס העיר או מי מטעמו.
3. תכנית הבינוי והפיתוח תפורט בהתאם להנחיות מהנדס העיר או מי מטעמו ותכלול את הנושאים
הבאים ונושאים אחרים שימצאו נחוצים לצורך עמידה בתנאי הנחיות אלה: זכות מעבר, הוראות בינוי, פיתוח ונוף, מנגנוני אצירת אשפה, פריסת השימושים בקומת הקרקע, ניהול מי נגר, דרכים, תנועה וחניה, איכות סביבה, אנרגיה ובנייה ירוקה, תכנית גגות מגוננים משותפים ופעילים.
ניהול מי נגר:
1. ידרשו לפחות %15 שטחים חדירי מים מתוך סה"כ שטח מגרשי המגורים פנויים מתכסית בנויה מעל
ומתחת לקרקע, במגמה לאפשר השהייה וקליטת כמות גדולה ככל הניתן של מי נגר עילי וחילחולם לתת הקרקע ונטיעת ושגשוג עצים. השטחים חדירי המים אפשר שיהיו מגוננים או מצופים בחומר חדיר (כגון: חצץ, חלוקים וכו').
עמ' 12 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
2. נפח הנגר המצטבר למיתון, שיהוי, ריסון וחלחול בתחום התכנית יהיה שקול לפחות לזה שנקבע
בנספח ניהול הנגר ובהתאמה להוראות תמ"א 1 החדשה על פי חישוב במחשבון מינהל התכנון.
3. יש להתקין אמצעים לחלחול ו/או השהייה לפי מפתח של 30 מ"ק לכל דונם בתחום המגרש, נפח
המים לחישוב יהיה נפח הנגר היממתי. הנפח המחושב יבוא לידי ביטוי בסכמת הניקוז ואמצעי חלחול והשהייה הכלולים בנספח הניקוז המנחה של התכנית.
4. בתוכנית יתקיים עקרון הפרדת מי הנגר כך ש: מים ממרזבי גגות, יופנו ישירות למתקן חלחול בתחום
המגרש על פי הנחיות הוראות רשות המים לחישוב ותנאי החדרת מים לתת הקרקע. מי מרפסות ינותבו לבור מי קיץ ולאחריו על פי הנחיות לתכנון תברואה. הגלשת עודפים ממתקן החלחול תהיה בעדיפות ראשונה לשטח הפנוי מתכסית תת קרקעית בתחום המגרש. מיקום מתקן החלחול ותכנונו ההנדסי יפורטו בתכנית עיצוב ופיתוח.
5. ככל הניתן, שטח הפיתוח במגרש ינוקז לשטח הפנוי מתכסית תת קרקעית שיתוכנן כשטח הנמוך
ביותר במגרש.
6. לפחות %50 משטחי הפיתוח הבלתי מבונים במפלס הקרקע או %20 משטח המגרש, הגדול מבניהם,
יכוסו בחומרים חדירים למים אשר להם כושר ספיגה וקליטה של מים, במטרה למתן את ספיקות הנגר המועברות למרחב הציבורי. חומרים אלו כוללים שימוש באדמה פוריזיבית כדוגמת חצץ, טוף, פרלייט ושטחי גינון.
7. הגלשת עודפים מאזור ההשהיה במגרש תהיה לשטח ציבורי פתוח או למדרכה בהתאם לתשריט
בנספח ניהול נגר. מיקום החיבור בין המגרש למרחב הציבורי ותכנונו ההנדסי יתוכננו בתכנית עיצוב ופיתוח.
חו"ד יועץ תשתיות – א.ח. תכנון וייעוץ בהנדסת מים וביוב:
מערכת ביוב
1. חיבורי הביוב הקיימים יבוטלו ויתוכנן חיבור חדש לכל מגרש (אחד למגרש הפרטי ואחד לשב"צ).
2. איכות השפכים המותרת להזרמה למערכת הביוב העירונית תהיה סניטרית. במקומות הנדרשים
להקמת מתקני טיפול קדם עקב אופי השפכים, יוצבו מתקנים שכאלה טרם חיבורם למערכת העירונית ובתחום המגרשים. המתקנים יטופלו ויתוחזקו כך שלא תהיה חריגה באיכות השפכים המוזרמת למערכת הראשית.
המתקנים יטופלו ויתוחזקו כך שלא תהיה חריגה באיכות השפכים המוזרמת למערכת הראשית.
תחבורה, תנועה, תשתיות:
1. התכנית תחומה בשלושה רחובות – דרך השלום ממערב, רחוב עמישב ממזרח ורחוב מרטון
ארנסט מצפון.
2. התכנית מקצה רצועה ברוחב 2 מ' לדרך השלום ורצועה ברוחב 3 מ' לרחוב עמישב. התכנית
מבטלת דרך קיימת אשר נמצאת בסמוך לשצ"פ הקיים.
3. הכניסה לתת הקרקע תהיה כולה בתחום הבינוי.
4. חניית רכב:
א. תקן החניה למגורים יהיה תקן מרבי 0.8 חניות לכל יחידת דיור או לפי התקן התקף לעת
הוצאת היתר בניה, הנמוך מביניהם. תקן חנייה לדירות בהישג יד ודירות מגורים הקטנות מ-50 מ"ר יהיה תקן .0
ב. תקן החניה למסחר יהיה תקן מרבי 1 חניה לכל 50 מ"ר עיקרי בנוי או לפי התקן התקף
לעת הוצאת היתר בניה, הנמוך מביניהם.
ג. תקן החנייה למבנים ומוסדות ציבור ייקבע בהתאם לתקן התקף לעת הוצאת היתר
הבניה.
ד. חניות רכב דו גלגלי יהיו בהתאם למדיניות העירייה בנושא לעת הוצאת היתר בנייה.
ה. פריקה וטעינה תוסדר ככל הניתן בתחום המרתף, ובאישור אגף התנועה לעת הכנת תכנית
בינוי ופיתוח.
ו. תבוצע תשתית לעמדות טעינה לרכב חשמלי עבור כלל מקומות החניה. התשתית תוקם
באופן שניתן יהיה לחבר עמדות הטענה לתשתית בהדרגה, ללא שינוי בתשתיות החשמל של הבניין. לפחות %30 מהחניות המוצמדות לדירות יוקמו עם עמדות טעינה פעילות, או בהיקף הנדרש על פי מדיניות העירייה לעת הוצאת היתר בניה, הגבוה מביניהם.
ז. תהיה הפרדה פיזית במחסום בין החניות למסחר וציבור לבין החניות למגורים.
5. חניית אופניים:
א. במסגרת תוכנית בינוי ופיתוח יוצגו פתרונות לתנועת האופניים מקומות החניון אל מפלס
הרחוב (באמצעות רמפה ייעודית, מעליות ייעודיות או פתרון אחר לשיקול דעת מהנדס העיר).
ב. חניית האופניים תהיה בתוך המבנה, ותרוכז בקומת הקרקע ו/או במרתף העליון ככל
הניתן, סמוך ככל הניתן לפתרון הגישה. מיקום העמדות ייקבע בתכנית בינוי ופיתוח.
עמ' 13 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
ג. תקן החנייה לאופניים יהיה לפי התקן התקף לעת הוצאת היתרי בנייה אך לא יפחת מ-2
מקומות חנייה לכל דירת מגורים.
6. תרשם זיקת הנאה תת קרקעית בתא שטח מס' 10 ביעוד "שטח ציבורי פתוח, אשר תחבר בין תא
שטח 1A בייעוד "מגורים ד'" לתא שטח מס' 2 בייעוד "מבנים ומוסדות ציבור".
חו"ד תחבורתית – נערכה ע"י דן רדר מחברת קראוס חן הנדסת תנועה וכבישים בע"מ, ואושרה ע"י אגף התנועה בתאריך 14.11.24
בהתאם לסעיף .3.8.1ה בהוראות תכנית המתאר העירונית (תא/)5000 להלן חוות דעת תחבורתית:
רקע
פרויקט דרך השלום מממוקם בין רחוב עמישב לדרך השלום. פיתוח הפרויקט כולל כ – 378 יח"ד ו-42 דירות בהישג יד ובנוסף 1710 מ"ר שטחי מסחר.
הולכי רגל
התכנית מייצרת מעברים ציבוריים ברוחב ברוטו 8 מטר (שביל + רצועת גינון) בין רחוב עמישב לדרך השלום וכך מייצרת נגישות משופרת לתחנת האוטובוס בדרך השלום. כמו כן רשת ההליכה מייצרת שביל מקביל לעמישב והשלום וכך מושלמת רשת הליכה אשר קושרת את המבנים במרחב התכנון בינם לבין עצמם ולרחובות העוטפים.
שבילי אופניים ורכיבה
ברחבי מרחב התכנון מוצבות 100 חניות אופנים ב 8 מתקנים שונים.
חתך הרחוב אינו כולל שביל אופנים אך בדרך השלום, בסמיכות לפרויקט, צפוי להסלל בעתיד שביל אופניים במסגרת תוכנית אופנידן.
תחבורה ציבורית
במרחב ההתייחסות של התוכנית מתוכננת תחנת המאבק של הקו הסגול במרחק אווירי של כ – 580 מטר. בראיה של תקן חניה רח' דרך השלום הינו עתיר תח''צ, בשעת שיא בוקר חולפים במקטע הרלוונטי בדרך השלום כמעט 40 אוטובוסים לכל כיוון ובעתיד כאשר רשת 2025 תיושם הנפח יגדל ל-
50 אוטובוסים לשעה לכל כיוון.
בנוסף, בסופי שבוע בדרך השלום פועל קו 710 של נעים בסופ''ש אשר מאפשר שימוש בתחבורה ציבורית גם בשבת.
תחנת רכבת השלום נמצאת במרחק 1.9 ק"מ מהפרויקט וכמעט כל קו אוטובוס שחולף בדרך השלום עוצר בפתחה.
תקן חניה למגורים
הפרויקט מוקם ברובע 9 בו תקן החניה הוא 0.8 ליח"ד. תקן זה תואם את מיקום הפרויקט ברצועה השנייה (300-600 מטר) מציר הקו הסגול.
ניתוק התלות מהרכב הפרטי
בסמיכות לפרויקט תחנת מוניות.
חניית האוטותל הקרובה ביותר נמצאת ברחוב דרך משה דיין במרחק אווירי של כ – 560 מטר מהפרויקט. מומלץ להוסיף חניות אוטותל בסמיכות לפרויקט.
מיתון תנועה
אין דרכים פנימיות בפרויקט ואין אמצעי מיתון תנועה.
סיכום
התכנית ומיקומה במרחב מאפשרים ומעודדים התנהלות אשר מפחיתה את התלות ברכב הפרטי.
איכות סביבה ובנייה ירוקה:
• נערך נספח מיקרו אקלים שאושר כחלק מסט מסמכי התכנית.
• דו"ח מיקרו אקלים אושר ע"י היחידה לתכנון בר קיימא ואנרגיה בתאריך 12/09/2024 • סקר אנרגיה אושר ע"י היחידה לתכנון בר קיימא ואנרגיה בתאריך 12/09/2024 • נספח אקוסטי אושר ע"י הרשות לאיכות הסביבה וקיימות בתאריך 09/12/2024 עמ' 14 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
• אישור סקר אסבסט ע"י הרשות לאיכות הסביבה יהווה תנאי למתן היתר/ היתר הריסה ראשון בתחום התכנית וקבלת היתר פירוק מהמשרד להגנת הסביבה.
א. בנייה ירוקה :
תקינה לבנייה ירוקה – על המבנים בתחום התכנית לעמוד בת"י 5281 לבנייה ירוקה ברמת ארבעה כוכבים לפחות, או בתקן v4 LEED ברמת ,Platinum ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה.
תקינה ליעילות אנרגטית – על המבנים בתחום התכנית לעמוד בת"י 5282 בדירוג אנרגטי B ומעלה עבור הבניין כולו, באופן שהדירוג האנרגטי של כל יחידת דיור ואכסון מלונאי בפרויקט לא יפחת מ-,C ובהנחיות הוועדה המקומית התקפות בעת הוצאת היתר הבנייה לנושא זה.
ב. חסכון במים:
יותקנו מערכות לקליטת כל מי עיבוי המזגנים ונקז השקיה של מצע מנותק, והעברתם להשקיית שטחי הגינון, למתקני חלחול ו/או הדחת אסלות בתחום המגרש כמפורט בפרק ניהול מי נגר.
במידה ויועברו המים להשקיית גינות, יוסף מתקן מינרליזציה/דישון בראש מערכת ההשקיה כנדרש.
ג. מטרדי ריחות וזיהום אוויר:
מערכת האוורור בחניונים תעמוד בדרישות ובתנאים לרישיון עסק לחניונים אשר מפורסמות ע"י המשרד להגנת הסביבה.
פתחי כניסת האוויר לחניון ימוקמו הרחק ככל הניתן מנקודות הפליטה (כבישים וכו').
נקודת פליטת האוויר ממערכות האוורור של החניונים ייקבעו בגגות המבנים או במקום אחר בתיאום הרשות לאיכות הסביבה.
פתרונות לנידוף המסחר ופליטת אגזוז הגנרטור יהיו בגג המבנים. בעת הצגת הפתרונות בשלב תכנית בינוי ופיתוח תינתן התייחסות להפרשי הגבהים בין המבנים.
ד. טיפול בעודפי עפר:
מערומי העפר ימוקמו הרחק משולי האתר הסמוכים למגורים ו/או פעילויות אדם רציפה.
בעת נשיבת רוחות חזקות (מהירות רוח של 6 מ'/שניה בקירוב ויותר) יכוסו הערימות ביריעות, או שתמנע מהן פליטת חלקיקים ע"י יישום חומר מנחית אבק כנ"ל או הרטבה ושמירת לחות פניהן.
משאיות היוצאות מהאתר ונושאות פסולת בניין או כל חומר אחר הגורם לפיזור אבק וחלקיקים לסביבה, יהיו מכוסות. במידת הצורך תתבצע שטיפה של גלגלי המשאית.
בסיום כל יום עבודה יש לדאוג לטיאוט הכבישים בנקודות הכניסה והיציאה מהאתר.
תבוצע הרטבה במים או חומר מייצב אחר (אין להשתמש בשמנים, דלקים או מלחים) של אזור פעילות כלי החפירה ודרכי העפר באופן תדיר ועל פי הצורך.
צמצום פליטת אבק מפעולות קידוח יעשה על ידי שימוש במכונות קידוח (מיקרופיילרים)
מצוידות במערכות הרטבה וכיסוי מגדל הקידוח בשרוול/אוהל או כל אמצעי אחר אשר ימנע פליטת אבק במשך הקידוח.
ה. אקוסטיקה:
תנאי להיתר בנייה יהיה הגשת מסמך חוות דעת אקוסטית לאישור הרשות לאיכות הסביבה תל אביב יפו. המסמך יכלול הנחיות ופתרונות למניעת והפחתת מטרדי רעש מכל מקורות הרעש הפוטנציאליים בתכנית והמשפיעים על התכנית ויתייחס להיבטים הבאים לכל הפחות:
1. הנחיות לביצוע מיגון אקוסטי דירתי לדירות הפונות לדרך השלום בשל מפלסי רעש תחבורה
גבוהים – דרישות מינימום לפי נספח אקוסטי מאושר שנערך לתב"ע.
2. השקטת מערכות מכניות וחניונים הן בתוך המבנים והן בסביבתם לעמידה בתקנות
ובקריטריונים האקוסטיים של עיריית תל אביב –יפו.
3. עמידה בתקנות ובקריטריונים המקובלים על פי המשרד להגנת הסביבה והרשות לאיכות
הסביבה בעת עבודות ההריסה וההקמה.
4. מזעור מטרדי רעש מאזורי פריקה וטעינה בשטח התכנית
5. השפעת מערכות מכאנית על גגות המגדלים והבנייה המרקמית- תכנון אמצעים אקוסטיים
לעמידה בתקנות.
מסקנות חוות הדעת האקוסטית ייושמו בתכנון להיתר בנייה.
חו"ד סביבתית נספח סביבתי של לשם – שפר, דצמבר 2024 (עדכון מיום )11.12.2024 אושר ע"י הרשות לאיכות סביבה וקיימות.
עמ' 15 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
במסגרת הנספח נבדקו הנושאים הבאים:
זיהום קרקע:
התכנית בתחום המתווה לטיפול בקרקעות מזוהמות של המשרד להגנת הסביבה, חובת בדיקת גזי קרקע.
הועברו למשרד להגנת הסביבה סקר היסטורי ותכנית דיגומים לגזי קרקע אשר אושרו בתאריך 16.6.2024 ונדרש לעדכן את המשרד מראש על מועדי ביצוע הדיגום.
אקוסטיקה:
בוצע חיזוי רעש תחבורה לקולטים השונים בתחום התכנית, חו"ד של רזאור מיום 25.11.2025 אשר אושרה ע"י ממונת רעש ואקוסטיקה בתאריך .9.12.2024 עפ"י הנספח האקוסטי בחזיתות המבנים הפונות לדרך השלום נדרשת הנחתה של )dB(A 33 =Rw על מנת לעמוד בקריטריונים.
בחזית מבנה הציבור הפונה לדרך השלום מתקבלים ערכים גבוהים במיוחד המצריכים הנחתת רעש של )dB(A 38 =Rw על מנת לעמוד ובקריטריונים. בשל הערכים הגבוהים יש למקם בחזית זו שימושי ציבור אינם רגישים לרעש.
בחזית מבנה הציבור הפונה לדרום נדרשת הנחתה של )33dB(A=.Rw לעת התכנון המפורט יוכן דו"ח אקוסטי מפורט לתכנית הבינוי עפ"י נתוני תנועה עדכניים על מנת שהתכנון יאפשר עמידה בקריטריון מרבי של רעש תחבורה עם חלונות ודלתות סגורים של: 40 )dB(A בחדרי מגורים ו- dB(A)35 במבני ציבור רגישים.
קרינה:
מיום ,13.9.2024 מהדורה ,1 אשר בדק את מקורות הקרינה בתחום התכנית וסביבתה, עפ"י המלצות המשרד להגנת הסביבה, לא נמצאו חריגות.
לשלב היתר הבנייה תוכן סימולציית שטף מגנטי אשר תתייחס לכל מקורות החשמל המתוכננים בתחום התכנית ויתקבל אישור המשרד להגנת הסביבה לחדרי שנאים.
ההמלצה: לא יתוכננו חדרי שנאים בקרבת שימושים רגישים כמבני ציבור ומגורים, ויש להקפיד על עמידה בהנחיית המשרד להגנת הסביבה של 4 מיליגאוס.
אסבסט:
עפ"י סקר אסבסט מיום 26.11.2024 נמצאו בתחום התכנית מופעי אסבסט כגון: גלילי אסבסט, אדניות, צנרות, גגות וכו' בשטחים פתוחים מסביב למבנים, חזיתות המבנים והגגות.
לשלב היתר הבנייה יוגש סקר אסבסט לכלל מרכיבי הבניין (פנימיים וחיצוניים).
תנאי לתחילת עבודות: אישור הרשות לאיכות הסביבה לסקר אסבסט וקבלת היתר פירוק מהמשרד
להגנת הסביבה.
אוורור ומניעת מטרדי ריחות:
מערכת האוורור בחניונים תעמוד בדרישות ובתנאים לרישיון עסק לחניונים אשר מפורסמות ע"י המשרד להגנת הסביבה.
פתחי כניסת האוויר לחניון ימוקמו הרחק ככל הניתן מנקודות הפליטה (כבישים וכו').
נקודת פליטת האוויר ממערכות האוורור של החניונים ייקבעו בגגות המבנים או במקום אחר בתיאום הרשות לאיכות הסביבה.
פתרונות לנידוף המסחר ופליטת אגזוז הגנרטור יהיו בגג המבנים. בעת הצגת הפתרונות בשלב תכנית בינוי ופיתוח תינתן התייחסות להפרשי הגבהים בין המבנים.
חזית חמישית- גגות פעילים:
יתוכנן גג מועיל – גג מגונן ("ירוק") ו/או גג מעכב נגר ("כחול") בשטח שלא יפחת מ-%80 מסך שטח הגגות (כולל שטחים טכניים המיועדים למערכות מיזוג אוויר, חימום מים תרמו סולארי, ייצור חשמל במערכות פוטו וולטאיות וכו'). המפרטים יהיו בעלי יכולת אחיזת מים של 25 מ"מ למ"ר לכל הפחות, ויעמדו בתקני FLL או תקנים מקבילים לגגות מעכבי נגר. מפרטי הביצוע לגג כחול / ירוק יאושרו על ידי יחידת אדריכל העיר.
שימושי הסעדה:
בקשות להיתרי בניה למבנים הכוללים שימושי הסעדה יציגו פתרונות למיקום מפרידי שומן, לרבות הצגת דרך גישה לרכב תפעולי לתחזוקתם. על כלל מפרידי השומן לכלול נקודות דיגום המאפשרות לדגום את איכות השפכים בנקודת היציאה מהמפריד.
בנייה ירוקה:
עמ' 16 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב מוצע (שטח מגורים 8.133 ד') | מצב קיים (שטח מגורים 10.778 ד') | נתונים | |
|---|---|---|---|
| %340 עיקרי + %160 שירות, רח"ק 5 | %110 | אחוזים | סה"כ זכויות בניה |
| מגורים –39,360 מ"ר ברוטו (עיקרי + שירות) סה"כ יח"ד: 420 (שטח ממוצע ליח"ד 63.7 מ"ר עיקרי) בתוספת שטחי מרפסות של עד 10 מ"ר למרפסת X מספר יח"ד, סה"כ עד 4,200 מ"ר. מסחר – 1,300 מ"ר ברוטו (עיקרי + שירות) סה"כ שטחים מוצעים: 40,660 מ"ר כולל (עיקרי+שירות, לא כולל שטחי המרפסות) | 11,247 מ"ר למגורים +610 מ"ר למסחר סה"כ 11,857 מ"ר | מ"ר | |
| מגדל – 19 קומות בנייה מרקמית – 9 קומות | 3 ק' מעל קומת מסחר / קומה מפולשת | קומות | גובה |
| מגדל – 74 מ' מעל פני הקרקע בנייה מרקמית – 38 מ' מעל פני הקרקע | 12 מ' | מטר | |
| עד %65 | %31 | תכסית | |
| 338 חניות רכב פרטי (303 חניות לשימוש מגורים + 35 חניות לשימושי מסחר) + 4 חניות תפעוליות 857 חניות לאופניים 92 חניות לאופנועים | - | מקומות חניה |
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
על המבנים בתחום התכנית לעמוד בת"י 5281 לבנייה ירוקה ברמת ארבעה כוכבים לפחות, או בתקן v4 LEED ברמת ,Platinum ובדרישות מדיניות הוועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה.
תחזוקה:
תנאי להגשת בקשה להיתר בתאי שטח הכוללים זיקות הנאה לטובת מעבר ושהיית הציבור ואשר תחזוקתם תבוצע על ידי העירייה, יהיה הבטחת הסכם תחזוקת השטחים בזיקת הנאה בין היזם לבין עיריית תל אביב-יפו.
תנאי להיתר בתאי שטח למגורים יהיה חתימה על הסכם להקמת קרן הונית עבור סיוע במימון דמי ועד הבית לבעלי דירות ממשיכים בתחום התכנית וחתימה על הסכם להקמת קרן הונית או הקצאת נכס מניב עבור סיוע לכלל בעלי הדירות במימון תחזוקה ושדרוג המערכות במבנים.
טבלת השוואה:
התייעצות עם הציבור:
התקיים שיתוף ציבור בחסות העירייה למדיניות לדרך השלום בתאריך 27/1/2019 כאשר התכנית הייתה בשלבי ייזום.
לאחר הדיון בפורום מה"ע, אישרה תת הוועדה לשיתוף ציבור את מתווה שיתוף הציבור בדיונה במועד ,13/06/2024 שהנחה לקיים שלושה מפגשים:
1. מפגש יידוע לתושבים וגובלים, התקיים בתאריך 17/09/2024 בזום, אליו זומנו תושבי מרחב
התכנון (בעלי דירות ושוכרים), תושבי שכונות גובלות ותושבים גובלים בגבעתיים (בשת"פ עם מנהלת ההתחדשות העירונית בגבעתיים). במפגש השתתפו כ-60 תושבות ותושבים ממרחב התכנון וסביבתו. הוצגה תמונת מצב של התחדשות השכונה ודרך השלום ועקרונות לתכנון תכניות ברצועה זו, תהליך קידום תכנית בניין עיר בת"א יפו ומתווה שיתוף הציבור של התכנית. בנוסף הוצגה התכנית ויישום עקרונות התכנון בתכנית זו. עיקרי המשוב והתייחסויות המשתתפים בכנס עסקו בסוגיות של תנועה וחנייה, תשתיות ותחבורה ציבורית, שפ"פים, ניהול ותחזוקת הפרויקט, גגות משותפים לרווחת הדיירים, משך הזמן הארוך שאורך תהליך ההתחדשות העירונית ושאלות לגבי שלב ההתנגדויות.
עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
2. מפגש יידוע לבעלי נכסים, התקיים בתאריך 14/11/2024 בזום. במפגש השתתפו כ- 43 בעלי דירות,
נציגי החברה היזמית ונציגי העירייה. במסגרת המפגש הוצגה המדיניות להתחדשות בדרך השלום, סטטוס התוכניות המקודמות לאורך דרך השלום ופירוט המטרות והעקרונות התכנוניים. בנוסף הוצג סטטוס התוכנית המפורטת של מרחב התכנון, לרבות אופי הבינוי, מספר יח"ד , שימושים, מענים לצורכי ציבור, מעברים ושמירה על עצים בוגרים. כמו כן הוצגו שלבי התכנון הבאים , לרבות שלב ההפקדה, ההתנגדויות ולו"ז משוער עד תחילת העבודות. השאלות של בעלי הדירות התייחסו לסוגיית התמורות מהיזם, היבטי מיסוי בהקשר של שדרוג דירות, פרונות חנייה, עומסי תנועה, תשתיות ותחבורה ציבורית, שפ"פים, ניהול ותחזוקת מרחב התכנון, גגות פעילים לצרכי רווחה וסוגיית התחזוקה הנגזרת מכך, ומשך הזמן של שלבי התכנון.
3. מפגש יידוע לבעלי נכסים והנגשת זכויות לתושבים ותיקים, התקיים בתאריך 21/11/2024 בבית
שרת משמר הירדן 18 בגבעתיים. במפגש השתתפו 10 בעלי דירות זכאים ונציגי החברה היזמית.
במפגש הוסבר מהי התחדשות עירונית, חוק דייר סרבן ומדוע חוקק, הוצגו זכויות אזרחים ותיקים ומקבלי גמלת סיעוד וזכויות נוספות הנגזרות מההסכם עם החברה היזמית, לרבות, שירותי אריזה, ניהול קשר שוטף וכיו"ב. בנוסף הוסבר מהי קרן הונית ועל תנאי הזכאות לקבלת הנחות בארנונה. בסוף המפגש ניתן זמן לשאלות. בעלי הדירות העלו שאלות והערות לגבי התוכנית והצוות המקצועי סיפק תשובות והבהרות. מרבית השאלות נסובו סביב הבהרות הנוגעות לזכויות המשפטיות, לצד הבהרות לגבי התמורות המוצעות, שלבי הביצוע, ומשך הזמן המשוער לאישור התוכנית.
חוו"ד כלכלית - שמאית:
לאור החשיבות ביצירת שקיפות בכלל וביחס לשיקולים הכלכליים בפרט העומדים בבסיס התכנית חוות הדעת הכלכלית – שמאית שעל פיה מופקדת התכנית, תפורסם יחד עם מסמכי התכנית.
זאת בהתאם לדרישות תקן 21.1 (יוני )2022 סעיף " 5.9 חוות הדעת שעל פיה תופקד התכנית, תפורסם יחד עם מסמכי התכנית. ככל שתידרש חוות דעת נוספת, שעל פיה תאושר התכנית, תפורסם גם חוות דעת זו".
יוער, חוות דעת זו נדרשת במתחמים אשר חל\עתיד לחול עליהם צו הכרזה כמתחמי פינוי ובינוי של הממשלה או שר הבינוי והשיכון, לפי העניין. אשר קובע הקלות מס לעסקת פינוי ובינוי. (כהגדרתו ב"חוק מיסוי מקרקעין").
חוות דעת כלכלית שנערכה בהתאם לתקן השמאי ,21.1 מצורפת כמסמך רקע למסמכי התכנית ונערכה על ידי שמאי מטעם יזם התכנית (משרד לוקר שמעון) אשר עדכנית לחודש נובמבר לשנת .2024 חוות דעת זו נבדקה על ידי אגף להכנסות מבניה בעיריית ת"א-יפו תוך דרישה להתאמות ו\או תיקונים בהתאם לעמדת העירייה. לאחר שנערכו ההתאמות שמאיות ותכנוניות גובשה חו"ד כלכלית, נכון לשעתה.
תשומת הלב: היות ומדובר בסוגיות שמאיות, נפוץ כי לעיתים יכולה להיווצר דיפרנציאציה בין עמדת
העירייה לזו של העירייה, יחד עם זאת נמצא כי פערים אלו אינם משמעותיים ונדונו כחלק מהליך אישור
חוות הדעת.
בסיכומו של דבר, על אף פערים בסעיפים שונים, עקרונות הבדיקה ובעיקר שורת הרווח הסופית תואמת
לחוו"ד הכלכלית של האגף להכנסות מבניה ופיתוח ונמצא כי עומד בסף הכדאיות הכלכלית הנדרשת. על
כן, הוחלט לאשר את חוות הדעת הכלכלית מטעם היזם כפי שמובאת פה.
עמ' 18 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
עמ' 19 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
עמ' 20 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
עמ' 21 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
עמ' 22 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
עמ' 23 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
עמ' 24 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י מחלקת תכנון עיר מזרח)
מוצע לאשר הפקדת התכנית, בכפוף להשלמות להלן:
1. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
2. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לוועדה המקומית.
3. תנאי לאישור התכנית – תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הוועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר
הפקדה.
החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים
בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק
עמ' 25 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 24-0025ב' מיום 25/12/2024 תיאור הדיון:
עומר וולף: תכנית להתחדשות דרך השלום 93-101 לדיון בהפקדה. מדובר בחלק האחרון בפאזל
ההתחדשות ותוכניות התחדשות על דרך השלום ובתוכנית הזאת אנחנו למעשה מסיימים את התחדשות כל רצועת השיכונים לאורך דרך השלום – שיכוני עממי ג׳, שיכוני חברת חשמל, ואנשי צבא הקבע. זו תכנית האחרונה שמשלימה את פאזל ההתחדשות. מציין כי נפלה טעות סופר בדראפט, המספר המבא"תי שמוצג הוא לא נכון, המספר הנכון הוא .507-1221969 התכנית ביוזמה של קבוצת אורון, ערכו אותה משרדי האדריכלים צפור גרשון וכנען שנהב. יציג את התכנית אדריכל גיל שנהב ממשרד כנען שנהב.
גיל שנהב: מציג את התוכנית במצגת.
חיים גורן: מה רוחב המדרכות בחזית המסחרית?
גיל שנהב: 6-7 מטר , עם עצים לשימור ושביל אופניים
מיטל להבי: כמה אתה מוסיף?
גיל שנהב: מוסיפים שני מטר מהמגרש לכיוון דרך השלום, ושלושה מטר לכיוון עמישב
מיטל להבי: אבקש לראות את התוכנית התחבורתית
עומר וולף: אנחנו מוסיפים לזכות דרך בייעוד דרך, לדרך השלום שני מטר, ארבעה מטרים נוספים בזכות
מעבר וארבעה מטרים נוספים מתחת לקולונודה, כלומר תוספת של עשרה מטרים למדרכות ובנוסף יש את זכות הדרך הקיימת והמדרכה הקיימת
מיטל להבי: זכות המעבר היא בתך הפרוייקט בין השטח החום לבנוי?
עומר וולף: לא , בין החזית המסחרית לאורך דרך השלום, יש הרחבת המדרכות
מיטל להבי: הקולונודה זה לעסקים?
עומר וולף: זה למדרכה, 10 מטרים שיתווספו למדרכה. 4 מטרים בקולונודה ועוד 4 מטרים בזכות מעבר
שמאפשרים לשמור את העצים, גם שביל אופניים גם הוצאת כיסאות וכו'
מיטל להבי: כמה בעמישב?
עומר וולף: בעמישב מוסיפים בזכות דרך 3 מטר ועוד 3 מטר במגרש הפרטי בזכות מעבר. ללא קולונודה
אבל למדרכה, מעבר.
מיטל להבי: איפה השפ"פ?
עומר וולף: הרצועה בצפון התוכנית היא שפ״פ שתתפקד כשצ״פ ללא בנייה תחתיה ומעליה. בדרום
התוכנית זה שצ״פ, וכל השטחים הפתוחים בין המבנים בזכות מעבר כדי לשמור את האפשרות הזאת שקיימת היום של מעבר בין השיכונים בין השלום לעמישב, אנחנו רוצים לשמור עליה. הכול יפותח באופן נגיש ללא קירות, במפלס המשכי
מיטל להבי: תוכנית יפה, אבקש להבין את תוכנית התנועה? כמה מסחר אנו יוצרים? השירות המסחרי לא
יכול לעמוד בדרך השלום ונראה שכל התנועה תעבור לרח' עמישב, מניסיוני פריקה וטעינה לא מתנהלת בתת הקרקע, מה רוחב המסע? האם אפשר לעשות שם פריקה וטעינה, מה גודל המשאיות שייכנסו פנימה, דבר נוסף מהו תקן החניה?
אורלי אראל: תקן החניה הוא 0.8 לכל הדירות
חן אריאלי: אבקש לתקן זאת בהחלטה
מיטל להבי: מה המספר?
חן אריאלי: 336 חניות
מיטל להבי: אבקש להבין לנושא של מוסדות ציבור מבקרים נכים מה הוספתם? לעניין התנועה
מה זה חניית דו גלגלי לעת הוצאת ההיתר ? מה המענה לפי המדיניות.
ההחלטה שלנו לעניין דיור בר השגה היתה שדיור בר השגה יהיה בתמהיל הדירות למכירה, זה לא רק דירות קטנות וזה לא רק דירות בלי חניה זה דירות לפי התמהיל של הדירות למכירה ואני רוצה שזה יירשם בפרוטוקול כאמירה של הצוות המקצועי לא שלי
עמית פרץ: אגף התנועה: כל התקנים של דו גלגלי הם לפי המדיניות, לא חורגים מהמדיניות
מיטל להבי: למה לא כתוב כמה ?
עומר וולף: אני מדגיש שנספח התנועה הוא מנחה. מסמכי התוכנית כוללים כמובן גם את נספח התנועה,
אך היות שהוא מנחה הוא לא מובא לאישור הוועדה
מיטל להבי: התכנית התחבורתית צריכה להגיע לאישור הוועדה
אודי כרמלי: היום התב״ע מראה אפשרות לפריקה וטעינה בתת הקרקע במקום נכון. אם עכשיו בנספח
תחבורתי מחייב לתב״ע שמראה שיש שם רדיוס של סיבוב שבע פסיק שניים מטר ויבוא מתכנן התנועה בהיתר וירצה שבע פסיק אחד מטר ברדיו סיבוב ,צריך לחזור ולתקן את התב״ע. אנחנו לא עושים דבר כזה
מיטל להבי: אפשר יהיה להציג את מסמך התחבורה בשלב העיצוב
אודי כרמלי: בוודאי, שלב התחבורה תמיד מוצג בעיצוב
עמית פרץ: תקן החניה יהיה 0.8 לכל יחידות המגורים בהתאם לתיקונים והמדינות שהוועדה אישרה. תקן
חנית אופנים יהיה בהתאם למדיניות העירונית לנושא 9144 גם לשימוש הציבורי שייקבע וגם למגורים.
840 חניות אופניים. אופנועים לפי תקן 1 ל-.5 פריקה וטעינה התוכנית מאפשרת בתת הקרקע עמ' 26 מבא"ת ספטמבר 2007
| ה חלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק | ה ב | |
|---|---|---|
| הבהח לוזטאהת ז עו פת"היי סהע ביטף ל6ה8 דת' ולךח 4ו קחו דשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים |
| פירוט | פ | מתנגד | מ | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| התנגדות מהנדס העיר תל אביב יפו | אדר' אהוד כרמלי | 1 |
| המלצה | ה | נימוקים להמלצה | נ | תמצית הטענה | ת | מתנגד | מ | מס' | מ | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| הלקמבללצ האת ההתנגדות. | תניימקווקן יטםכ לניה –מ להצבההר ה. מדובר בשימוש אינהרנטי לכן לא נדרש להתיר הוספה שלו. היקף השימוש הוא בהפניה למפורט בטבלה 5 בכדי למנוע חזרה וסתירות. | תמצית הטענה .1 מבנים ומוסדות ציבור – שימושים: מבוקש תיקון סעיף 4.2.1 "שימושים" בייעוד מבנים ומוסדות ציבור ס"ק ,4 מחיקת המילים "תותר הוספת" ו"של עד %10 מסך השטח הכולל המותר לבנייה במגרש" ותוספת המילים "כמפורט בהוראות טבלה 5", לניסוח להלן: "תותר הוספת שימוש מסחרי | ממתהננדגדס העיר תל אביב יפו | מ1 ס ' |
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
חן אריאלי: מאשרים את התכנית להפקדה
עומר וולף: מבקשים תיקון לחוו"ד צוות, ממליצים לאשר בכפוף ל- בנוסף לכתוב בחוו"ד, גם תיקונים
טכניים בטבלת האיזון.
ובנוסף לנושא תקן החניה לתקן כך שיהיה 0.8 לכלל יחידות הדיור.
בישיבתה מספר 24-0025ב' מיום 25/12/2024 (החלטה מספר )8 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאשר הפקדת התכנית, בכפוף להשלמות להלן:
4. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
5. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לוועדה המקומית.
6. תנאי לאישור התכנית – תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הוועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר
הפקדה.
7. תקן החניה לכלל יח"ד יהיה .0.8
8. תיקון טכני בטבלת האיזון.
משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, חיים גורן, מיטל להבי, אלחנן זבולון, אמיר בדראן.
פרטי תהליך האישור:
הודעה על פי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה התפרסמה בילקוט פרסומים מספר 13313 בעמוד 5560 בתאריך .27/03/2025
כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא:
מעריב הבוקר 27/03/2025
מעריב 27/03/2025
מקומון ת"א 28/03/2025
דיון בהתנגדויות:
בתקופת ההפקדה הוגשה התנגדות אחת לתכנית, כמפורט להלן:
להלן פירוט ההתנגדות, דברי המענה להתנגדות והמלצות:
עמ' 27 מבא"ת ספטמבר 2007
| בהיקף כמפורט בהוראות טבלה 5 של עד %10 מסך השטח הכולל המותר לבנייה במגרש." | ||||
|---|---|---|---|---|
| לקבל את ההתנגדות. | תיקון טכני – הבהרה. קביעת האחריות לתחזוקת השטחים הפתוחים בזכות מעבר היא בהתאם להחלטת העירייה בשלב תכנית בינוי ופיתוח. מהניסוח בהוראות התכנית המופקדות עלול להשתמע כי התחזוקה היא בהכרח עירונית ולא פרטית, לא כך הדבר ולכן מבוקש להבהיר את ניסוח הסעיף. | .2 תנאים בהליך רישוי – תחזוקת שטחים בזכות מעבר: מבוקש תיקון סעיף 6.2.1 "תנאים בהליך רישוי" ס"ק א..4 החלפת המילה "ואשר" ל-"במידה ו-", לניסוח להלן: "תנאי להגשת בקשה להיתר בתאי שטח הכוללים זכות מעבר לטובת מעבר ושהיית הציבור במידה ותחזוקתם תבוצע על ידי העירייה, יהיה הבטחת הסכם תחזוקת השטחים בזכות מעבר בין היזם ובין עיריית תל אביב – יפו." |
| המלצה | ה | הערה | ה | מס' | מ | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ההסמעליצףה ל א חל על התכנית שכן הוכנה מתוקף תכנית כוללנית שאושרה טרם החוק, לכן המלצת הצוות והשירות המשפטי היא לא לקבל את ההערה. | הערה יש להוסיף להוראות התכנית בהתאם לסעיף (63ג)(א)()2 " ()2 התכנית תקבע כי הוראות התכנית לגבי יחידות הדיור שהוספו בה, שהוחלו עליהן הוראות התוספת השישית ושבנייתן לא מומשה, יפקעו בתום חמש שנים מיום אישור התכנית; מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית רשאי להאריך את התקופה האמורה בתקופה אחת נוספת שלא תעלה על חמש שנים; לעניין זה, "מימוש" – הגשת בקשה להיתר;" | מ1 ס ' | ||||||
| הערה טכנית. | יש להקפיד לעמוד בהנחיות "תכנון חושב רישוי" של מנהל התכנון ולתקן את מסמכי התכנית בהתאם ככל ונדרש. | 2 | ||||||
| הערה טכנית. | לתשומת ליבכם, בסעיף 6.2.1 נכתב "המשך תנאים בהליך רישוי" אך לא קיים סעיף לפני כן. | 3 |
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-1221969 תא/מק/5135 - התחדשות דרך השלום 93 - 101
25-0013ב' - - 1 דיון בהתנגדויות
בנוסף להתנגדות לעיל, התקבלו הערות מחוז תל אביב לתכנית לפי סעיף (109א), כלהלן:
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י מחלקת תכנון עיר מזרח)
1. מהנימוקים שניתנו בחוות דעת הצוות, לקבל את התנגדות מס' 1 בשלמותה, ולתקן את מסמכי
התכנית בהתאם למפורט בחוות דעת הצוות.
2. לתקן את המסמכים בהתאם להערות הוועדה המחוזית – ללא הערה מס' ,1 ולתת תוקף לתכנית.
עמ' 28 מבא"ת ספטמבר 2007
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | סוג גוש | מספר גוש |
|---|---|---|---|---|
| תא שטח 302 | 22 | 6634 |
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 תא/תעא/)3(4140 - תא/תעא/4140 ()3 מגרש לשירותים עירוניים, מתקן קצה
25-0013ב' - - 2 לאיסוף אשפה פנאומטי
דיון בעיצוב ארכיטקטוני
מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית: הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו כתובת: אבן גבירול 216 ב, תל אביב יפו (תא שטח )302
גושים וחלקות בתכנית:
שטח התכנית: שטח המגרש 10,643 מ"ר. שטח התכנון- 4,688 מ''ר (חלק משטח המגרש).
מתכננים:
אדריכל תכנית: יהודה מנדלסון
מתכננת פיתוח ונוף: גל דנן
יועץ בנייה ירוקה: אלתר
יזם: [הושמט]
בעלות: עריית תל אביב
עמ' 29 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 תא/תעא/)3(4140 - תא/תעא/4140 ()3 מגרש לשירותים עירוניים, מתקן קצה
25-0013ב' - - 2 לאיסוף אשפה פנאומטי
דיון בעיצוב ארכיטקטוני
מצב השטח בפועל:
המגרש משמש כחניון,עם עצים קיימי, כביש ,כניסה לתחנת כיבוי אש החדשה. בגבול המגרש המערבי ממוקם מגדל תחנת כיבוי האש הישנה אשר שומר במסגרת הקמת רחוב אבן גבירול והרק"ל.
מצב תכנוני קיים:
תנאי להיתר בניה יהיה אישור תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח סביבתי ע"י הוועדה המקומית.
מצב תכנוני מוצע:
המגרש יפותח בשני שלבים:
שלב א'-
בפינה הדרום מזרחית של המגרש בשטח של כ4,700 מר' יוקם מבנה קצה לפינוי אשפה פניאומטי לשכונת אשכול בגודל של כ 3800 מ"+ 1000מ"ר משרדים עירוניים+ חצר תפעולית ופיתוח זמני שאר המגרש יטופל נופית ויותאם למערכת הכבישים והרחובות החדשה .
שלב ב'-
במערב וצפון המגרש בשטח של כ6,000מ"ר - יוקם מרכז לוגיסטי ומשרדים עירוני בשטח של כ 7400 מ"ר וכיכר עירונית מסביב למגדל כיבוי האש שישמר כחלק מן התכנון . תכנית עיצוב זו אינה כוללת אישור לשלב ב'.
בינוי שלב א' לא יפגע במיצוי זכויות עתידי של שלב ב'.
בשלב ב המגרש ישמור על חזית פעילה לרחוב אבן גבירול וייצור כיכר עירונית מסביב למגדל כיבוי האש.
תכנית זו מציגה באופן סכמתי מיצוי זכויות עתידי לכלל המגרש ומפרטת את הבינוי המבוקש לשלב א-
מתקן הקצה הפניאומטי.
תנאי לפתיחת בקשה להיתר בנייה לכל בינוי נוסף (שלב ב) יהיה אישור תכנית עיצוב מפורטת, על בסיס
עקרונות תכנית זו, בקנה מידה של 1:250 ובהתאם להנחיות מה"ע.
2
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 תא/תעא/)3(4140 - תא/תעא/4140 ()3 מגרש לשירותים עירוניים, מתקן קצה
25-0013ב' - - 2 לאיסוף אשפה פנאומטי
דיון בעיצוב ארכיטקטוני
הדמיה של תכנון שלב א '
תכנית פיתוח השטח שלב א
3
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 תא/תעא/)3(4140 - תא/תעא/4140 ()3 מגרש לשירותים עירוניים, מתקן קצה
25-0013ב' - - 2 לאיסוף אשפה פנאומטי
דיון בעיצוב ארכיטקטוני
תכנית פיתוח השטח שלב ב
תכנית פיתוח השטח
הקמת מתקן קצה לטיפול באשפה פניאומטית של רובע שדה דב בדרום מזרח המגרש בעל קיבולת של 35 טון ליום אשפה וישרת 8000 יח"ד.
מעליו קומת משרדים עבור העיריה בשטח של כ 1000 מ"ר.
הקמת חצרות תפעוליות ואזור לתמרון משאיות.
לכיוון מזרח ודרום יתוכנן גינון בגבולות המגרש.
בשלב ב' יוקם מבנה עבור שירותים עירוניים , מרלו"ג , גובל בקו בניין 0 בחזית מערבית (רחוב אבן גבירול)
וצפונית (רחוב ,)1 גובה הבינוי עד 10 קומות מעל מפלס כניסה ובגובה עד 40 מטר.
תבנה חזית מסחרית לחזיתות מערב וצפון וכן קולנדה ברוחב 5 מטר.
תשמר חצר תפעולית בשטח של כ 2000 מ"ר עבור המרלו"ג.
כניסה למרתף חניה וגישה התפעולית לחצרות ולשני המבנים תתבצע מצידה המזרחי של חזית צפונית, וכניסת הולכי הרגל תתאפשר מחזיתות המבנה.
4
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 תא/תעא/)3(4140 - תא/תעא/4140 ()3 מגרש לשירותים עירוניים, מתקן קצה
25-0013ב' - - 2 לאיסוף אשפה פנאומטי
דיון בעיצוב ארכיטקטוני
1. העיצוב האדריכלי
2.1 אפיון המבנים בפרויקט
2.2 שלב א'
מבנה טכני לטיפול באשפה פניאומטית הפונה לחצר תפעולית מצפון לו.
שטחי המשרדים ימוקמו ברובם בקומה ג', מעל שטח הטרמינאל עם לובי נפרד בפינה הדרום מערבית.
א. שלב ב' יתווסף מבנה – מרלו"ג : מבנה משרדים היוצר דופן בנויה לרחוב אבן גבירול העתידי,
בקומת הקרקע תבנה קולונדה לרחוב אבן גבירול בעומק 5מ' ובגובה ,5 ימוקמו חנויות לכיוון הרחוב בעומק שלא יפחת מ 5מ' ושטחים לוגיסטיים לכיוון פנים המגרש וחצר משק.
בחלקו הדרום מערבי של המגרש תיווצר גריעה בבינוי לאורך המגרש כדי ליצור כיכר ציבורית מסביב למגדל הכיבוי הקיים בגודל שלא יפחת מ15/36 מטר בתחום המגרש . בתת הקרקע מתוכננים שטחי חניה, אחסנה, ולוגיסטיקה.
ב. גובה המבנים, מס' קומות ומפלסים:
• שלב א '- גובה מבנה פניאומטי , הכולל קומת משרדים , וגג טכני יהיה כ 20 מטר 2 קומות עבור מבנה טרמינאל , וקומה שלישית קומת משרדים ומרפסת .
גובה קומת קרקע כ-10 מטר ( חלל עגרונים)
גובה קומה 5 מטר
גובה קומת משרדים 4 מטר
קומת קרקע בשטח של כ- 970 מ"ר
קומה א' – בשטח של כ 740 מ"ר
קומת משרדים בשטח של כ – 821 מ"ר
קומת גג 970 מטר
• שלב ב' – גובה בינוי מקסימלי 40 מטר
ג. קווי בניין –קו בנין חזית לכיוון אבן גבירול 0
ד. קו בניין חזית לכיוון רחוב 2436 יהיה 0
ה. קו בניין צידי מזרח 0
ו. קו בניין צידי דרום 0
2.2 בינוי, חזיתות המבנים ומעטפת
א. חומרים למבנה הפניאומטי : חזיתות המבנה יתוכננו מחומרים קשיחים כגון
אלומיניום\אלוקובונד גוונים בהירים, הדגשות עיצוביות בגוון כהה וזכוכית –ברפלקטיביות מירבית של %14
(חזיתות המרלוג יוצגו כחלק מתכנית העיצוב של שלב ב')
ב. מרפסות -
מבנה טרמינאל: מרפסת גג בשטח של כ 160 מטר לשימוש
5
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 תא/תעא/)3(4140 - תא/תעא/4140 ()3 מגרש לשירותים עירוניים, מתקן קצה
25-0013ב' - - 2 לאיסוף אשפה פנאומטי
דיון בעיצוב ארכיטקטוני
מבנה מרלו"ג: לא תותר הבלטת מרפסות מעל לזכות הדרך
ג. קומה טיפוסית: לפי תב"ע קובעת
ד. שילוט: שילוט יהיה בהתאם להנחיות מח' השילוט העירונית ובאישורה.
ה. חזית חמישית: הגג העליון ישמש כביו פילטר , לתפעול הטרמינאל ומוכר כגג ירוק מבחינת
ניקוד של בניה ירוקה .
המערכות הטכניות יוסתרו ויטפלו טיפול אקוסטי בהתאם לדרישות היחידה לאיכות הסביבה.
בכל מקרה לא יבלטו המערכות הטכניות מעל למעקה הגג העליון
ו. תאורה אדריכלית: תאורה אדריכלית תהיה על פי מדיניות הוועדה המקומית.
אלמנטי התאורה מותאמים לארכיטקטורת המבנה. לא תותר תאורת הצפה כללית על המבנה.
2.3 נגישות
תכנון הבינוי והפיתוח יתייחס לתקנות הנגישות התקפות ויתן מענה לדרישות ההנגשה לאנשים עם מוגבלויות.
2.4 תנועה
תוקם חניית נכים לצד החצר התפעולית.
נדרשות 5 חניות עבור הטרמינל 5 חניות עבור המשרדים העירוניים- יבוקש עבורן פיצוי לקרן חניה עד הקמת חניון תת קרקעי בשלב ב'.
בשלב ראשון של הקמת השכונה צפויה כניסה של 1-2 משאיות ביום לצורך איסוף המכולות מן הטרמניאל . בהמשך השנים התדירות תעלה לבין 4 עד 6 משאיות.
כמות אשפה שתפונה ביום תגיע במהלך כ 6-9 שנים ל 16 טון אשפה ביום .
6
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 תא/תעא/)3(4140 - תא/תעא/4140 ()3 מגרש לשירותים עירוניים, מתקן קצה
25-0013ב' - - 2 לאיסוף אשפה פנאומטי
דיון בעיצוב ארכיטקטוני
2.5 מערכות
א. מתקנים טכניים והנדסיים –
מתקני חשמל: -המתקן המתוכנן יוזן באמצעות קו חח"י ולצורך כך תוקם תחנת
מיתוג חח"י כמתואר בתוכנית האדריכלות ובסמוך אליה משטח העמדת משאית מנוף של חח"י לפריקת\העמסת ציוד.
-בצמוד לתחנת המיתוג של חח"י, תוקם תחנת השנאה פרטית אשר ממנה תצאנה הזנות חשמל אל המתקן הפנאומטי ואל מבנה המשרדים הסמוך.
-מתוכנן גיבוי של גנראטור חרום על פי דרישת המתקן -בהיבט תקנות הקרינה הבלתי מייננת מוקמו חדרי המיתוג וההשנאה על פי תקנות חח"י ומרוחקות 3 מ' מכל אזור מאוייש.
ה. אצירה ופינוי אשפה, מיחזור - אופן סילוק האשפה מהמבנים וטיפול בפסולת, במחזור
ובמטרדים כתוצאה מפעילות מסחרית בתאום עם אגף תברואה . האשפה של חללי המשרדים והטרמיאנל עצמו תפונה באמצעות הטרמיאנל . חדר פינוי אשפה ( שוט ) ימוקם בחלל המשרדים משם תרד האשפה באמצעות צינורות ותשולב במערכת הטיפול באשפה הפניאומטי של הטרמינאל בקומת הקרקע ימוקם חדר מחזור עם כניסה חיצונית לטובת שאר סוג האשפה .
המרלו"ג יחובר למערכת הפנאומטית הציבורית בהתאם להנחיות העירייה וזכיין המערכת הפנאומטית , תשתית החיבור בוצעה ב.2022
ו. הנחיות אקוסטיות -.
בחוו"ד האקוסטית מפורטים מקורות הרעש הפוטנציאלים, מפלסי הרעש החזויים והנחיות לאמצעים אקוסטיים הנדרשים להפחתת הרעש ממערכות אלקטרו מכאניות בפרוייקט לשכנים ומיגון נגד רעש חיצוני במידה ונדרש בהתאם לדרישת התקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר), התש"ן 1990 ולקריטריונים המקובלים של עיריית תל אביב מפלס הרעש המותר ייקבע בתוך החדרים עם חלונות פתוחים וסגורים כתלות בשימושי הקרקע ומשך זמן כולל של חשיפה לרעש בשעות היום ובלילה.
בהתייחסות לבניין הנדון ולבניינים השכנים ינקטו באמצעים אקוסטיים להפחתת רעש ממפוחים לאוורור מחוץ לפתחי האוורור בחצרות ובמעברים אשר לא יעלה על 65 )dB(A בכל מקום בו עשויים לעבור הולכי רגל וכן במידת הצורך אף נמוך מכך על מנת להגיע לעמידה בקריטריונים בהתאם לדרישת התקנות למניעת מפגעים (רעש בלתי סביר), התש"ן
ז. הנחיות למניעת מפגעי ריח – מבנה הטרמינל הוא מבנה אטום בתת לחץ, אשר כולל מתקן
לטיפול בריחות באמצעות מערכת ביופילטר ביולוגי מנוטר ומנוהל. המערכת מטפלת בגורמי ייצור הריח באופן ישיר באמצעות פירוק ביולוגי ובאחוזי הפחתה גבוהים והיא מקובלת באיחוד האירופאי כטכנולגיית BAT (Technique Available .)Best המערכת כוללת מערכות נלוות לניטור ובקרה על מנת לוודא תפקוד אופטימלי.
ח. יותקן מפוח על הגג
7
| א. הפיתוח בתחום הקולונדה ולאורך הרחובות יהיה המשכי ורציף למפלסי המדרכות ויפותח |
|---|
| בסטנדרט עיריית תל אביב יפו. |
| תחזוקת השטח בהתאם לתחזוקה קיימת במדרכות העירוניות. |
| ב. צינורות הזנה למערכת הפנאומטית. |
| ג. חצרות טכניות וגידור: |
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 תא/תעא/)3(4140 - תא/תעא/4140 ()3 מגרש לשירותים עירוניים, מתקן קצה
25-0013ב' - - 2 לאיסוף אשפה פנאומטי
דיון בעיצוב ארכיטקטוני
1. המפוח יבצע 30 החלפות אוויר בשעה מחלל הטרמינל
2. האוויר שנשאב למפוח יעבור בדרכו החוצה דרך מסנן ריחות ביולוגי )(BioFilter שגם הוא
יותקן בגג
3. פיצוי האוויר יבוצע דרך תריסים קבועים בחזית הטרמינל במרחק שיעלה על 5 מטר מנקודת
פליטת האוויר מהמפוח שעל הגג.
4. על פתחי פיצוי האוויר בחזית הטרמינל יותקנו מדפי אל-חוזר למניעת יציאת ריחות החוצה
בזמן שהמפוח אינו פועל
ט. כיבוי אש –
רחבות כיבוי אש יוצבו כך שלא יהיה צורך לעקור עצים לטובת הצבתם ותכנונם לא יפגע משמעותית בתכנון הרחובות
ברזי סניקה ישולבו בנישות ייעודיות כחלק מחזיתות המבנה.מיקום רחבות וסימונן יהיה חלק מתכנית הפיתוח.
י. - כיום לא קיימים פילרים במגרש ולא מתוכננים .
בכל מקרה כל מתקני התשתית ימוקמו כחלק אינטגרלי מהבינוי ולא יבלטו למרחב הציבורי (גם אם
מדובר משטח בבעלות פרטית המהווה חלק מהמרחב הפתוח של הפרויקט)
2.6 בניה בשלבים:
שלב א'-
בפינה הדרום מזרחית של המגרש –ב שטח בגודל של כ 3800 מ"ר יוקם מבנה קצה לפינוי אשפה פניאומטי לשכונת אשכול + 1000מ"ר משרדים עירוניים+ חצר תפעולית.
שאר המגרש יטופל נופית ויותאם למערכת הכבישים והרחובות החדשה .
שלב ב'-
במערב וצפון המגרש- בשטח מגרש של כ 7400 מ"ר יוקם מרכז לוגיסטי ומשרדים עירוניים וכיכר עירונית מסביב למגדל כיבוי האש שישמר כחלק מן התכנון .
בינוי שלב א' לא יפגע במיצוי זכויות עתידי של שלב ב'.
בשלב ב המגרש ישמור על חזית פעילה לרחוב אבן גבירול וייצור כיכר עירונית מסביב למגדל כיבוי
האש.
3. הנחיות הפיתוח הסביבתי
3.1 שטחים פתוחים /זיקות הנאה
8
| בשלב א' – תגודר החצר התפעולית של מתקן הטרמינל למניעת כניסת הולכי רגל לאזור התפעולי. |
|---|
| כלפי חזיתות הרחובות (חזית צפונית וחזית מערבית) תותקן גדר קלה, בגובה שלא יעלה על 1.70 מ', |
| בשילוב צמחיה לטשטוש המופע וכן שערי כניסה במקומות המסומנים. כלפי דרום ומזרח (מגרשי |
| כבאות ואיגודן) ייבנה קיר לתמיכה בהפרש הגובה ומעליו גדר קלה. |
| בשלב ב' – הגדרות כלפי פנים המגרש יבוטלו והחצר התפעולית המערבית תתוכנן כמצע מחלחל |
| ותשמש כחלק משטחי החלחול. |
| ד. מגדל כיבוי אש לשמירה: על רחוב אבן גבירול, דופן המערבית של המגרש, ישנו מגדל כיבוי אש |
| לשמירה. סביב המגדל תוקם כיכר ציבורית שמפלסיה יהיו המשכיים למפלסי המדרכה תוך |
| התאמה למפלסי המגדל הנמוכים. הכיכר תפותח כרחבה מרוצפת בשילוב ריהוט לישיבה |
| ושהייה, גינון ונטיעות. |
| בשלב א' – סביב הרחבה המרוצפת תתוכנן מדשאה ודופן מגוננת כלפי מבנה הטרמינל להסתרת | |
|---|---|
| החצרות התפעוליות של מתקן הטרמינל. | |
| בשלב ב' - הרחבה תגיע עד קו הבניין בפועל. | |
| מידות הכיכר ללא בינוי לא יפחתו מ15/36מ' בתחום המגרש. | |
| שלב סופי שלב זמני | |
| ה. עצים קיימים: | |
| בתחום המגרש ישנם 52 עצים המוגדרים על פי סקר העצים כעצים בוגרים. |
| רוב העצים מסומנים בסטטוס לכריתה/ העתקה בנספח עצים בוגרים בתב"ע וכן בסקר העצים |
|---|
| ובתכניות הפיתוח. העצים המסומנים בתב"ע לשימור נמצאים בתחום הבינוי והתמרון ואינם יכולים |
| להשמר על פי התכנון. – הוכן סקר עצים מפורט עם טבלת מידע מרכזת ע"י אגרונום |
| בשלב א' – יש לשמור על כל העצים הבוגרים שניתן לשמר במסגרת התכנית וכן לבצע התאמות |
| נדרשות בפיתוח על מנת להגיע למפלס העצים הנמוך מהכבישים המתוכננים בהיקף. גישור המפלסים |
| ייעשה במסלעה למעט בפינה הצפון מזרחית, בה ייבנה קיר תמך לגישור המפלסים ולתמיכה בדרך |
| הגישה למבנה הטרמינל. |
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 תא/תעא/)3(4140 - תא/תעא/4140 ()3 מגרש לשירותים עירוניים, מתקן קצה
25-0013ב' - - 2 לאיסוף אשפה פנאומטי
דיון בעיצוב ארכיטקטוני
9
| בשלב א' –ישמרו 25 עצים ויעקרו 27 עצים. | |
|---|---|
| 3.2 פיתוח השטח | |
| שטח פנוי מבנייה- | |
| בשלב א' - %15 משטחי המגרש יהיו פנויים מכל תכסית תת קרקעית וחיפוי אטום בהתאמה (לרבות | |
| ריצוף ו/או ריצוף "מחלחל"). שטח זה ישמש לחלחול מי נגר לגינון ולנטיעת עצים. | |
| חישוב נפחי הנגר יבוצע על פי מסמך מדיניות ניהול הנגר העירוני של מנהל התכנון. | |
| בשלב ב' – לפחות %8 משטחי המגרש יהיו פנויים מכל תכסית תת קרקעית וחיפוי אטום בהתאמה | |
| (לרבות ריצוף ו/או ריצוף "מחלחל"). שטח זה ישמש לחלחול מי נגר לגינון ולנטיעת עצים. ייתרת | |
| השטחים עד %15 יינתנו באמצעים הנדסיים לניהול נגר בהתאם לדו"ח הידרולוגי. | |
| על מנת לעמוד בשטח זה חלק מהחצרות הטכניות של מתקן הטרמינל בשלב א' יוסבו לשטחי גינון | |
| נטיעות וחלחול. | |
| הוראות לשתילת צמחייה ונטיעת עצים - | |
| א. יינטעו עצים בכמות שלא תקטן מעץ אחד ל-125 מ״ר בשטח הפנוי מבניה במגרש | |
| ב. על הנטיעות החדשות בתחום התוכנית לעמוד בסטנדרטים המפורטים להלן: | |
| • יינטעו מגוון עצים עם דגש על שימוש בעצים בעלי עלווה צפופה ויכולת הצללה טובה. | |
| • יעשה שימוש מושכל בעצים נשירים וירוקי עד לשיפור מיקרו-אקלים. | |
| • מיני העצים יהיו מתוך רשימת העצים המאושרים על ידי עיריית תל אביב-יפו, ובהתאם למדיניות | |
| ההצללה התקפה באותה עת. | |
| • ימוקמו עצים למיתון רוחות והצללה. עצים המשמשים בין השאר גם למיתון רוחות יהיו בעלי | |
| עלווה צפופה, לא נשירים. | |
| • העצים שישתלו יהיו עצים בוגרים בני 5 שנים לפחות בעת שתילתם. |
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 תא/תעא/)3(4140 - תא/תעא/4140 ()3 מגרש לשירותים עירוניים, מתקן קצה
25-0013ב' - - 2 לאיסוף אשפה פנאומטי
דיון בעיצוב ארכיטקטוני
10
| • קוטר הגזע של העצים שיינטעו בתחום התוכנית לא יפחת מ-4 צול בגובה מטר מהקרקע. |
|---|
| • גודל גוש השורשים של שתילי העצים יהיה בנפח 60 ליטר לפחות. |
| ג. בתי גידול לעצים בתוכנית – |
| • יוגדר נפח מחייב לבית גידול כדי לאפשר צמיחת העץ למימדים הדרושים לצורך שימוש כאמצעי |
| למיתון רוחות ולהשהיית מי נגר. |
| • עצים יינטעו בבתי גידול איכותיים בעלי נפח קרקע מספק לתמיכה בעצים גדולים ומאריכי חיים |
| ובהתאם למפרט עיריית תל אביב-יפו בתוקף ולפחות בנפח 24 מ"ק לעץ. |
| • מעל מרתפים יתוכנן בית גידול לעצים במצע מנותק שעומקו 1.5 מ' לפחות. בתי הגידול יתוכננו כך |
| שיהיו רציפים ובעלי פרטי איטום וניקוז. יש להבטיח תנאי תאורה, ניקוז, השקיה ואוורור טובים |
| עבור העצים. |
| • נטיעת עצים במדרכות, רחבות ושטחים מרוצפים תתבצע תוך מתן פתרון לבית הגידול התת |
| קרקעי לשורשי העץ ובאופן שימנע שקיעת המצעים. |
| ד. עצים לשימור בתחום התוכנית – |
| • עץ המסומן לשימור ישולב בתכנון ולא תותר כריתתו או פגיעה בו. יש לבצע את כלל ההתאמות |
| הנדרשות בבינוי תת או על קרקעי כדי לאפשר שימורם ע"פ חוק. |
| 3.3 חומרי גמר בתחום הפיתוח: |
| • חומרי הגמר בפיתוח ובזיקות ההנאה יהיו בהתאם לתוכנית הפיתוח, לחוברת פרטים סטנדרטיים |
| של עיריית תל אביב ובתיאום עם אדריכל העיר. הריצוף יותאם לתקן דריכה והחלקה של תנאי |
| החוץ ויהיה ברצף מפלסי המדרכות ופני הפיתוח הסובבים אותו. |
| • אישור סופי לחומרי הגמר בפיתוח יינתן על ידי אדריכל העיר כתנאי להיתר בניה. |
| • הפיתוח ברחובות יתואם ויאושר על ידי אגף שפ"ע. |
| • חצרות טכניות וגידור: |
| בשלב א' – תגודר החצר התפעולית של מתקן הטרמינל למניעת כניסת הולכי רגל לאזור |
|---|
| התפעולי. כלפי חזיתות הרחובות (חזית צפונית וחזית מערבית) תותקן גדר קלה, בגובה שלא |
| יעלה על 1.50 מ', בשילוב צמחיה לטשטוש המופע וכן שערי כניסה במקומות המסומנים. כלפי |
| דרום ומזרח (מגרשי כבאות ואיגודן) ייבנה קיר לתמיכה בהפרש הגובה ומעליו גדר קלה. |
| בשלב ב' – הגדרות כלפי פנים המגרש יבוטלו והחצר התפעולית של הטרמינל תתוכנן בשילוב |
| החצר התפעולית של המרלו"ג. |
| • מגדל כיבוי אש לשמירה: על רחוב אבן גבירול, דופן המערבית של המגרש, ישנו מגדל כיבוי אש |
|---|
| המוגדר כמבנה לשמירה. סביב המגדל תוקם כיכר ציבורית שמפלסיה יהיו המשכיים למפלסי |
| המדרכה תוך התאמה למפלסי המגדל הנמוכים. הכיכר תפותח כרחבה מרוצפת בשילוב ריהוט |
| לישיבה ושהייה, גינון ונטיעות. |
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 תא/תעא/)3(4140 - תא/תעא/4140 ()3 מגרש לשירותים עירוניים, מתקן קצה
25-0013ב' - - 2 לאיסוף אשפה פנאומטי
דיון בעיצוב ארכיטקטוני
11
| בשלב א' – סביב הרחבה המרוצפת תתוכנן מדשאה ודופן מגוננת כלפי מבנה הטרמינל להסתרת |
|---|
| החצרות התפעוליות של מתקן הטרמינל. |
| בשלב ב' - הרחבה תגיע עד קו הבניין בפועל. |
| התאמה למפלסי עצים קיימים לשמירה – בשלב א' יישמרו 25 עצים בחלקה צפוני של התכנית. לאור |
| מפלסי הרחובות הגבוהים מהמצב הקיים נדרש לבנות קיר תמך וכן מסלעה לגישור על הפרש |
| המפלסים והתאמה למפלסי העצים הקיימים לשמירה, זאת בנוסף לשיפוע קרקע מגונן. בשלב א' |
| – אזור זה ישמש גם להשהיית נגר. |
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 תא/תעא/)3(4140 - תא/תעא/4140 ()3 מגרש לשירותים עירוניים, מתקן קצה
25-0013ב' - - 2 לאיסוף אשפה פנאומטי
דיון בעיצוב ארכיטקטוני
4. מאפייני בניה ירוקה מאחר וייעוד הפרויקט אינו סטנדרטי, בהתאם לסיכום עם היחידה
לתכנון בר קיימא ואנרגיה כי יוגש אוגדן פנימי לבניה ירוקה לאישור.
א. יעילות אנרגטית
על קומת המשרדים לעמוד בת"י 5282 בדירוג אנרגטי B ומעלה מאחר ואין תקן מתאים למבנה כולו הוא לא נדרש בדירוג אנרגטי .
ניהול מי נגר
.1.1.1יותקנו אמצעים לחלחול ו/או השהייה למשך 24 שעות של 30 מ״ק לכל דונם בתחום המגרש. על פי העקרונות לחישוב הנפחים, הגדרת סכימת הניקוז ואמצעי חלחול והשהייה הכלולים בנספח הניקוז המנחה של התכנית.
.1.1.2ישמרו %15 משטח המגרש נקי מכל תכסית תת קרקעית ופנוי מכל חיפוי אטום (לרבות ריצוף ו/או ריצוף "מחלחל"). שטח זה ישמש לחלחול מי נגר לגינון ולנטיעת עצים וימוקם ככל הניתן בממשק בין המגרש לשטח הציבורי או שטח פנוי מתכסית תת קרקעית במגרשים הגובלים.
ב. חסכון במים –בעת אישור האגדן של בניה ירוקה תיבחן עם מחלקת קיימות האפשרות להתקנת
ג. מערכות לקליטת כל מי עיבוי המזגנים לטובת גינון יוסף מתקן מינרליזציה/דישון בראש
מערכת ההשקיה כנדרש.
ד. דו"ח תרמי עקרוני
דו"ח קצר המתייחס לכל המבנים בתכנית:
צירוף חתכי קירות חיצוניים וציון שטחי זיגוג העומדים בתקן 1045 ו 5282 של מכון התקנים הישראלי (ראה: 1052820100=num_standard?.)http://www.sii.org.il/488-he/SII.aspx היות ומודבר במבנה טרמינאל אשפה ייחודי שאין לגביו הנחיות מקצועיות מפורטות ונסיון קודם בעיריה , מתקיים שיח שוטף בהסכמות בנוגע להכנת דוח שהמלצותיו יתקלו בהתאם .
הדוח ייתן חתכים תרמיים מתאימים לכל הייעודים השונים בפרויקט. במקרה של שינוי בין חתכי קיר אלא לתכנון מפורט, יציג היועץ התרמי עמידה בערכים המבוקשים.
ה. ריצופים
תכנית הפיתוח תכלול ריצוף בעל גוון בהיר להפחתת תופעת אי החום העירוני ולמניעת סנוור. יש לפרט אמצעים למניעת התופעה ע"י הצללה לאזורים הפתוחים ו/או שימוש בריצוף בעל ערכי SRI (Index Reftecting -Solar מקדם החזר קרינה/חום) ,בנוסף בשבילי הלכיה ינטעו עצים בוגרים לאורך שבילי הליכה ביחס של עץ אחד בוגר לשטח של 50 מ"ר פיתוח לפחות .
12
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 תא/תעא/)3(4140 - תא/תעא/4140 ()3 מגרש לשירותים עירוניים, מתקן קצה
25-0013ב' - - 2 לאיסוף אשפה פנאומטי
דיון בעיצוב ארכיטקטוני
5. גמישות:
שינויים לא מהותיים בפיתוח הסביבתי או בעיצוב המבנים יאושרו ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו ולא יחייבו חזרה לועדה המקומית.
6. הנחיות מרחביות ותכנית ראשית:
התכנון יהיה כפוף להוראות התכנית הראשית וההנחיות המרחביות של עיריית תל אביב.
כל חריגה או שינוי מההנחיות המרחביות דורש התייחסות ספציפית של תכנית זו.
7. תנאים להיתר בניה:
1. תנאי לקליטת בקשה להיתר בניה יהיה אישור אדריכל העיר.
2. תנאי לקליטת בקשה להיתר אישור אגף הנכסים.
3. התייחסות אגרונום העיריה לתכנון המוצע בקרבת העצים לשימור.
4. חתימה על הסכם הקמה ואחזקה מול גרמי העירייה של השטחים הפתוחים.
5. חתימה על הסכם הקמה ואחזקה מול גרמי העירייה של שטחי הציבור.
6. תנאי לפתיחת בקשה להיתר בנייה לכל בינוי נוסף (שלב ב) יהיה אישור תכנית עיצוב מפורטת, על
בסיס עקרונות תכנית זו, בקנה מידה של 1:250 ובהתאם להנחיות מה"ע.
8. תנאי לתעודת גמר:
1. ביצוע בפועל של השטחים הפתוחים לשביעות רצון אדריכל העיר ואגף שפ"ע.
2. ביצוע בפועל של השטחים הציבוריים הבנויים לשביעות רצון עיריית תל אביב
3. אישור אגרונום מוסמך לביצוע ההוראות לעניין נטיעות ובתי גידול.
4. תנאי לתחילת עבודות פיתוח: אישור אדריכל העיר ואגף שפ"ע לפרטים וחומרי גמר בתחום
הפיתוח.
13
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 תא/תעא/)3(4140 - תא/תעא/4140 ()3 מגרש לשירותים עירוניים, מתקן קצה
25-0013ב' - - 2 לאיסוף אשפה פנאומטי
דיון בעיצוב ארכיטקטוני
חו"ד הצוות (מוגש ע"י אדריכל העיר ומחלקת תכנון צפון)
ממליצים לאשר את תכנית העיצוב בכפוף להשלמת התאומים הבאים:
-1 סיום תאום תכנית פיתוח מול משרד אדריכל העיר ואגף שפע לרבות הכיכר מסביב למגדל כיבוי האש הפיתוח הזמני במגרש
-2 סיום תאום מול אגף התנועה
-3 תאום מול מחלקת רישוי בנייה
-4 סיום תאום מול פרוייקטים מיוחדים ותאום הנדסי לנושא פיתוח עתידי בהיקף המגרש וגישות זמניות
-5 סיום תאום מול היחידה לתכנון בר קימא
-6 סיום תאום מול המחלקה לאיכות הסביבה לרבות מקרבה למגרשים ציבוריים בסביבת המרכז הפניאומטי
-7 סיום תאום מול אגף התברואה
-8 תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי תכנית העיצוב עם היועמ"ש לוועדה המקומית.
-9 תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
14
| גוש | |
|---|---|
| 3,4,19,20 | 6768 |
מס' החלטה התוכן
25/06/2025 507-0776815 תא/מק/4895 - התחדשות רחוב ברזיל
25-0013ב' - - 3 דיון בהתנגדויות 106ב'
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובניה
מיקום: רמת אביב א'
גבולות: בצפון: רחוב ברזיל
בדרום: רחוב ליאון בלום
מזרח: גוש 6768 חלקה 40 ביעוד מגורים
מערב: גוש 6768 חלקה 18 ביעוד דרך
כתובת:
רחוב ברזיל 6-34 זוגיים
רחוב לאון בלום 1-29 אי-זוגיים
גושים וחלקות בתכנית:
ח
ל
ק
ו
ת
ב
ש
ל
מ
ו
ת
ן
שטח התכנית: 13.3 דונם
מתכנן: משה צור אדריכלים בוני ערים בע"מ
יועץ תנועה: מ.ת.נ הנדסת תנועה ותחבורה בע"מ
יועץ תשתיות: צוק הידרולוגיה וסביבה בע"מ
אגרונום: אדיר ייעוץ ופיקוח נופי בע"מ
יועץ נופי: יעל בר מאור- סטודיו לאדריכלות נוף
יועץ סביבתי: לשם שפר
עמ' 43 מבא"ת ספטמבר 2007
מגישי התכנית: פרטיים – בעלי קרקע בתחום התכנית באמצעות בא כוח עו"ד גיא שטרום ממשרד
שיפמן, ספיר, שטרום ושות' עו"ד
הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו.
יזם: אזורים בניין ()1965 בע"מ,
אקרו התחדשות בתל אביב ,16 שותפות מוגבלת, בניין עיר ט.י.ג בע"מ,
תדהר התחדשות עירונית בע"מ,
תפ אראל יזמות בע"מ
בעלות: פרטיים (פירוט לפי גוש חלקה מטה), עיריית ת"א-יפו.
מצבהשטחבפועל:
חלקה 3 – כ-6.8 ד' - שלושה בנייני מגורים בני 4 קומות שבהם 84 יח"ד.
חלקה 4 – כ-5.0 דונם - ארבעה בנייני מגורים בני 4 קומות שבהם 112 יח"ד.
חלקה 20 – 1 ד' - שב"צ. מבנה ציבור בן קומה אחת.
חלקה 19 – 0.5 ד' - שצ"פ.
מדיניות קיימת:
תכנית המתאר תא/5000 סימנה את שכונת רמת אביב א' כמרקם לשימור וכאזור להתחדשות עירונית.
מסמך המדיניות לרמת אביב הותיקה המליץ בדופן הדרומית של רחוב ברזיל על התחדשות באמצעות תכנית לפינוי-בינוי מתוקף תכנית תא/.5000 בהתאם לתא/5000 רח"ק מקסימלי: 5.0 בבניה עד 15 קומות.
מצב תכנוני קיים:
תב"ע תקפה: ל', ,406 ,524 תכניות הרחבה 2173 ו- 2173א, ג-,1 ע-,1 צ.
יעוד קיים: מגורים, שפ"פ, שב"צ, שצ"פ.
תכנית המתאר תא/:5000
- אזור תכנון: מתחם 106א' רמת אביב א' – מתחם להתחדשות עירונית - תשריט אזורי ייעוד: אזור מגורים בבנייה עירונית, מבנים ומוסדות ציבור, שצ"פ - נספח עיצוב עירוני: בנייה עד 15 קומות, מרקם בנוי לשימור - רח"ק מירבי: 5
מתחמי תכנון מתוך תא/5000 תשריט אזורי ייעוד מתוך תא/5000 44
נספח עיצוב עירוני מתוך תא/5000
מצב תכנוני מוצע:
מטרת התכנית החדשה:
התחדשות המגורים באמצעות הריסה ובנייה מחדש של הבניינים הקיימים.
ציפוף ותוספת יחידות מגורים.
הקצאה של קרקע לצרכי ציבור כמענה לתוספת יחידות המגורים.
עיקרי הוראות התכנית:
1. קביעת יעודי קרקע - מייעוד מגורים א2 משנה ,4 לייעוד מגורים. קביעת מגרש למבנים
ומוסדות ציבור.
2. קביעת שימושים למגורים, מבנים ומוסדות ציבור ושצ"פ.
3. קביעת שטחי בנייה - קביעת זכויות בנייה מעל הקרקע כך שסך הכל השטחים הכוללים
מעל הקרקע, לא יעלו על רח"ק .5.0
4. קביעת תוספת שטחים עבור מרפסות למגורים.
5. קביעת שטחי בנייה תת קרקעיים.
6. קביעת גובה הבנייה במגרש המזרחי ()101 בניית 2 בניינים בני עד 15 קומות עם בנייה
מרקמית של עד 8 קומות. במגרש המערבי: בניית 3 בניינים בני עד 15 קומות ו-4 בניינים בני
עד 8 קומות.
7. קביעת הוראות בדבר גובה קומות.
8. קביעת הוראות בדבר עיצוב עירוני - קביעת קווי בניין.
9. קביעת תקן חנייה- קביעת הסדר תנועה ותקני חנייה.
10. קביעת תנאים להיתרי בנייה.
11. קביעת הוראות לאיחוד ו/או חלוקה ללא הסכמת כל הבעלים בכל תחום התכנית, בהתאם
לפרק ג' סימן ז'.
תיאור התכנית:
תכנית להתחדשות עירונית באמצעות פינוי בינוי.
התכנית תואמת את מסמך המדיניות של רמת אביב הוותיקה. טיפולוגית הבינוי העתידי משלבת ברצועה לסירוגין בינוי לגובה 15 קומות לצד בינוי מרקמי עד 8 קומות. זאת תוך התייחסות למקצב המוכתב מרשת המעברים הציבוריים.
הרח"ק 5.0 ומספר הקומות עד 15 קומות.
המגרש המזרחי המתקבל לאחר הקצאה לצרכי ציבור (תא שטח )101 הוא בשטח כ-4.5 דונם. כולל הריסת שלושה בנייני מגורים, ובמקומם בניית 2 מבנים בני עד 15 קומות, ומבנה בבנייה מרקמית עד 8 קומות.
המגרש המערבי המתקבל לאחר הקצאה לצרכי ציבור (תא שטח ,)102 הוא בשטח כ-5.9 דונם, כולל הריסת ארבעה בנייני מגורים ובמקומם בניית 3 מבנים בני עד 15 קומות וארבעה מבנים בני עד 8 קומות.
התכנית מגדילה את השטח הציבורי שבתחומה (שב"צ ושצ"פ) משטח 1.5 דונם ל-2.75 דונם.
טבלת זכויות והוראות בניה:
45
הערות ברמת הטבלה:
בכל אחד מתאי השטח למגורים, ניתן להמיר עד %10 מסך השטחים העיקריים העל-קרקעיים לשטחי שירות ולהפך, בעת הוצאת היתר בניה ובתנאי שלא יתווספו שטחים לתכנית.
הערות לטבלת זכויות והוראות בניה:
()1 מתוך שטחים אלה יוקצו לפחות 200 מ"ר עבור שטחים משותפים לפנאי ורווחת הדיירים.
()2 מתוך שטחים אלה יוקצו לפחות 270 מ"ר עבור שטחים משותפים לפנאי ורווחת הדיירים.
()3 מרפסת מקורה, בין אם גזוזטרה ובין אם מרפסת בתחום המבנה, לא תבוא במניין השטח המותר לבניה, ובלבד ששטחן הכולל של כל המרפסות המקורות בבניין לא יעלה על 12 מ"ר כפול מספר הדירות בבניין. עלה שטחן של מרפסות מקורות על האמור לעיל, יבוא השטח העודף במניין השטח העיקרי המותר לבניה. סגירת מרפסות או גג היא אסורה ותחשב כסטייה ניכרת מהוראות התכנית על פי חוק התכנון והבנייה (התשכ"ז .)1967 תרשם הערת אזהרה בטאבו האוסרת את סגירתן של מרפסות אלה.
בינוי:
התכנית כוללת הוראות עיצוביות ונספח בינוי הכוללים:
1. גובה מבנים מקסימלי של עד 15 קומות.
2. הנחיות עיצוב ביחס לגגות, פתחים ומרפסות.
מיקום הבניינים (גבוה או מרקמי) בנספח הבינוי יהיה מחייב.
מספר קומות:
עד 15 קומות ועד 8 קומות.
קווי בניין: קווי הבניין יהיו כמסומן בתשריט ובנספח הבינוי.
קדמי -צפון: 2.0 מ'.
צדדי: 3.0 מ' ו- 1.0 מ' לכיוון השצ"פים.
אחורי- דרום: 6 מ'.
גובה: עד 70 מ'
צפיפות: 22 יח"ד לדונם
יח"ד: 475 יח"ד
שטח ממוצע ליח"ד: 77 מ"ר עיקרי
תשריט מצב מוצע:
46
| מצב מוצע | מצב קיים | נתונים | |||
|---|---|---|---|---|---|
| מגורים | מגורים א' | ||||
| 52,450 | 17,108 | סה"כ זכויות בניה מעל הקרקע |
תכסית בינוי:
תכסית הבינוי לא תעלה על %60 משטח המגרשים.
תכסית המרתפים לא תעלה על %85 משטח כל מגרש לצורך שמירה על שטח לחלחול.
עקרונות ודברי הסבר נוספים:
פיתוח המרחב הציבורי:
בתכנית עיצוב ייקבעו זיקות הנאה חוצות לתנועת הולכי רגל צפון-דרום. במגרש המזרחי (תא שטח )101 תקבע זיקת הנאה אחת, במגרש המערבי (תא שטח )102 ייקבעו שתי זיקות הנאה.
הקצאות לצרכי ציבור:
הגדלת המגרש בייעוד למבנים ומוסדות ציבור ושצ"פ מכ-1.5 דונם לכ-2.75 דונם.
השטח הציבורי יועבר לחזקת העירייה עם הריסת הבניין הראשון בכל אחד ממגרשי המגורים.
זכויות בניה והוראות בינוי בשב"צ בהתאם לתכנית צ.
תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח:
טרם הוצאת היתר בניה לזכויות הנוספות מכוח תכנית זו, יידרש אישור הועדה המקומית לתכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח בהתאם להנחיות הועדה המקומית לתכנון ובנייה.
תנועה וחניה:
תקן החניה למגורים יהיה 1 לדירה.
איכות סביבה (מטרדים, סקר אקלימי וכו') ובניה ירוקה:
תנאי למתן היתר בנייה מתוקף תכנית זו יהיה הצגת פתרונות אדריכליים והנדסיים לנושא בנייה בת קיימא ע"פ הנחיות הועדה המקומית ואישורם ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו בהתאם לתקן ישראל מס'
5281 והנחיות ומדיניות העירייה התקפות לאותה עת.
ניקוז
תשמר תכסית פנויה על ותת קרקעית בהיקף של %15 לפחות מתוך שטח כל מגרש.
טבלת השוואה שטחי בניה:
שטח התכנית – כ- 13.245 ד'
47
| 475 | 196 | מספר יח"ד | |||
|---|---|---|---|---|---|
| עד 15 | 4 | מספר קומות | |||
| 475 | 0 | מס' חניות | חניה | ||
| שטח מגרש 2253 מ"ר | שטח מגרש 1003 מ"ר | מבנים ומוסדות ציבור | |||
| שטח מגרש 501 מ"ר | שטח מגרש 462 מ"ר | שצ"פ |
פרוטוקול ועדת השימור מיום :16.3.20
דיווח אודות התייעצות עם הציבור:
תת הועדה להתייעצות עם הציבור אשרה את מתווה ההתייעצות עם הציבור בתאריך .27.6.19 בתאריך 6.8.19 נערך במרכז אביבים (מרכז יום לקשיש) מפגש עדכון ציבור להצגת התכנית, שאורגן ע"י חברת דיאלוג מטעם היזם ובו השתתפו כ-100 תושבים.
בהתייחסויות מטעם הציבור בלטו הנושאים של תנועה וחניה ובעיקר חשש מעומס ברחוב ברזיל – ניתן מענה שצפוי צמצום של תקני החניה ושקיימת תכנית לתוספת מקומות חניה לאורך רצועת נמיר. מבחינת הבנוי המוצע עלתה שאלה לגבי היקף הזכויות ומדוע לא התחדשות באמצעות תמ"א 38? הוסבר שטיפוס מבני המגורים והמגרשים המצומצמים לא מאפשרים פרויקט תמ"א 38 איכותי ולכן הוחלט במדיניות על התחדשות במתכונת פינוי-בינוי.
48
דיווח לגבי תסקיר חברתי:
נספח חברתי ברזיל – לאון בלום
במסגרת קידום תכנית להתחדשות עירונית במתחם הרחובות ברזיל וליאון בלום, שכונת רמת אביב, הוכן נספח חברתי ע"י מתכננת ערים חברתית ענת ברקאי -נבו.
מתחם התכנון מונה 194 יח"ד על פני 7 מבני מגורים, כאשר הוא נחלק לשני מגרשים:
מגרש מערבי, המונה 112 יח"ד; מגרש מזרחי, המונה 84 יח"ד.
בין שני המגרשים קיים מבנה ציבור אשר כיום משמש כקופת חולים "לאומית".
אוכלוסיית המתחם נחלקת ל-%54 בעלים ו-%46 שוכרים.
הפרויקט מקודם ע"י חברת אזורים+אקרו נדל"ן (מתחם מזרחי) וחברות תדהר+אקרו נדל"ן (מתחם מערבי).
מתודולוגיית הכנת הנספח כללה: סיור במתחם התכנון, סקר שטח בקרב בעלי דירות ושוכרים המתגוררים במתחם,
סקר טלפוני בקרב בעלי דירות אשר אינם מתגוררים במתחם, מפגש עם נציגויות הדיירים, מפגש עם עורכי הדין המייצגים מטעם הדיירים, מפגש עם גורמי רווחה במנהל שירותים חברתיים, מחלקת עבר הירקון, עיריית ת"א יפו.
המתחם מאופיין במאגר חברתי מגוון - אוכ' ותיקה ומבוגרת לצד משפחות וצעירים.
אוכלוסיית המדגם מהווה %36 מכלל בתי האב במתחם ונחלקת ל-3 קבוצות: בעלי דירות המתגוררים במתחם (%,)39 שוכרים המתגוררים במתחם (%)28 ובעלי דירות אשר אינם מתגוררים במתחם (%.)33
התפלגות הגילאים במתחם רחבה: %22 מהאוכ' בני 20-29 (בעיקר שוכרים), %10 מאוכ' המדגם בני +80
(בעיקר בעלי דירות מתגוררים) ו- %43 מאוכ' המדגם בני +60 (נחלקים בין בעלי דירות מתגוררים לבעלי דירות שאינם מתגוררים). %46 מדירות המתחם מושכרות, מרבית מהדיירים הינם אוכ' צעירה;
מקרב בעלי הדירות המתגוררים %26 הינם זוגות צעירים ו-%37 משפחות עם ילדים. חשוב לשמור על האוכ' הצעירה בשכונה (יחידנים ומשפחות), אשר בעתיד לא תוכל לאפשר לעצמה לשכור או לרכוש דירות במתחם.
עפ"י נתוני הרווחה העירוניים, ישנם 22 תיקי רווחה פעילים – רוב התיקים עבור בעלי דירות מבוגרים מאוד (.)+90 לתהליכי התחדשות עירונית יש השפעה גדולה על אוכלוסיית הקשישים, זהו משבר חיים עבורם והם לא תמיד תופסים אותו כהזדמנות לצמיחה ושינוי. הסביבה המוכרת משתנה ובנקודת הזמן שבה הם רוצים להזדקן בפינה הידועה להם, הם צריכים לגייס משאבים חברתיים, כלכליים ואישיים להסתגלות למצב החדש. הקושי בהסתגלות לשינוי יכול להוביל למשבר. לפיכך, יש לשים זרקור על הטיפול באוכ' הקשישים ומומלץ למנות עו"ס קהילתית עירונית אשר תנחה ותפקח על הטיפול באוכ' הקשישים ומשפחותיהם בתהליך ההתחדשות . במקביל מומלץ למנות פונקציה קהילתית ע"י היזם אשר יסייע בעת הפינוי והמעבר ובחירת דירת התמורה/ חלופה עפ"י בחירת הדייר המבוגר.
מתוך הסקר עולה שביעות רצון מהתחבורה הציבורית בקרבת המתחם. יש להעצים את היתרונות שמציע האזור מבחינת תחב"צ ולא לעודד אוכלוסייה חדשה להתנייד ברכבים פרטיים, ע"י תקני חנייה מינימליים במתחם.
תהליך ההתארגנות: לאור הפגישות עם בעלי הדירות חברי הנציגויות ובאי כוחם עולה כי בשני המתחמים תהליך
ההתחדשות קודם על ידי בעלי הדירות, תוך כדי נקיטת פעולות הממקסמות את מיצוי הזכויות של בעלי הדירות בתהליך ההתחדשות, כגון בחירת אנשי מקצוע כמו עו"ד ומפקח ובחירת יזם במכרז. בנוסף, בשני המתחמים פועלות נציגויות מאושרות המייצגות את הדיירים בשקיפות. תהליך שיתוף כלל הדיירים מתבצע במספר אופנים: כנסים, פגישות אישיות ובמספר ערוצי מדיה. ראוי לציון לשבח את תהליך שיתוף הציבור ומיצוי הזכויות במתחם המערבי אשר הובל ע"י ד"ר זוהר עילם, ויכול לשמש כדוגמא להתנהלות של נציגויות ברחבי הארץ.
להלן עיקרי ההמלצות של הנספח החברתי הנחלקות לשלושה תחומים:
המלצות ברמת המדיניות העירונית: מינוי עו"ס קהילתי מטעם העירייה אשר תלווה את אוכ' הקשישים בתהליך
ההתחדשות, בחינת פתרונות דיור להשכרה ארוכת טווח בשכונה עבור משפחות צעירות, בחינת אפשרות הפיכת המבנה הציבורי ל"מרכז צעירים רב תחומי", בחינת הצורך להגדיל את מס' מעונות הסטודנטים באזור, שיפור אכיפה ושילוט המתייחס לחנייה על מדרכות ברחוב ברזיל.
המלצות ברמת התב"ע: עד כמה שניתן לאפשר לבעלי הדירות המבוגרים להתגורר בבנייה המרקמית; גינון השטחים
הציבוריים/ שפ"פים והתאמתם לילדים; בניית שטחי רווחה בבניינים אשר יספקו צרכים קהילתיים לדיירי המתחם;
הקמת גגות ירוקים על המבננים, מומלץ ליצור זיקה בין שטחי הרווחה לגגות הירוקים; סקר עצים ושמירה על עצים נבחרים; יצירת בתי גידול מחלחלים לעצים; פיתוח שבילי הליכה נוחים ומוצלים אשר יעודדו הליכתיות בתוך המתחם ואל השכונה.
מנגנונים מומלצים לסיוע לאוכ' הקשישים בתהליך ההתחדשות: הקמת צוות נציגות ייעודי אשר ילווה את בני הגיל השלישי למשך כל הפרויקט; מינוי רכז/ת קהילתי ע"י היזם; במשך תקופת הבנייה התחייבות היזם להתקשר עם מתווך אשר ימצא לבני הגיל השלישי דירות שכורות בשכונה, מתן שכ"ד חלופי גם לבעלים המעוניינים להשתכן אצל בני משפחתם, בחירת חברת הובלה ע"י היזם המתמחה בעבודה עם בני הגיל השלישי, תינתן חבילת סיוע ע"י היזם
אשר תכלול: הובלה, אריזה, פריקה, אחסון, ניקיון, סידור; מימון עלויות נוספות שיקבעו ע"י השמאי במידה
49
והדירות הנדרשות הן בעלות יותר גבוהה; התחייבות היזם לסייע ברכישת ציוד, אביזרים וניתור מצב בריאות של אוכ' הגיל השלישי עקב המעבר לדירות השכורות; מתן עזרה במעבר והתאקלמות לדירות התמורה.
מנגנונים למניעת דחיקת בעלי הדירות מהמתחם בתהליך ההתחדשות (ליישום ע"י היזמים): הקמת קרן תחזוקה לסיוע בתשלום וועד בניין ותחזוקה, לתקופה של 10 שנים, עבור כלל בעלי הדירות המתגוררים במתחם ומעוניינים להמשיך לגור במתחם ובלבד שבבעלותם דירה אחת; החלת התיקון לחוק ב- 2018 של חוק פינוי בינוי (פיצויים) , תשס"ו – 2006 על כלל בעלי הדירות בשני המתחמים.
זמן ביצוע:
שוטף
50
מס' החלטה התוכן
תא/מק/ - פינוי בינוי רחוב ברזיל
דיון להפקדה
51
מס' החלטה התוכן
תא/מק/ - פינוי בינוי רחוב ברזיל
דיון להפקדה
52
מס' החלטה התוכן
תא/מק/ - פינוי בינוי רחוב ברזיל
דיון להפקדה
53
מס' החלטה התוכן
תא/מק/ - פינוי בינוי רחוב ברזיל
דיון להפקדה
54
מס' החלטה התוכן
תא/מק/ - פינוי בינוי רחוב ברזיל
דיון להפקדה
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות צפון)
התכנית תאפשר את התחדשות הדופן הדרומית של רחוב ברזיל באופן רציף ובשפה שתואמת את השכונה.
מומלץ לאשר את הפקדת התכנית בתנאים הבאים:
1) נוכח העובדה שהתכנית בהליכי הכרזה כמתחם פינוי בינוי ע"י הרשות הממשלתית להתחדשות
עירונית, הועדה המקומית תכנס כמגישת התכנית, עד להפקדת התכנית בפועל.
תנאי להפקדת התכנית בפועל יהיה הסדרת חוות דעת בעל עניין מטעם יזמי התכנית, בהתאם להגדרת תכנית פינוי-בינוי בתקנות התכנון והבנייה.
2) תכנית העיצוב האדריכלי בסמכות הועדה המקומית תהווה תנאי לאישור היתרי בניה בתחום
התכנית. במסגרת תכנית העיצוב יוקפד על נפחי בניה וחומריות צנועים ב"רוח" השכונה.
על מנת לאפשר גמישות, ניתן יהיה לאשר תכנית עיצוב לכל מגרש בנפרד
3) יש לשנות מגבלת גובה מבנה 15 קומות לעד 58 מ' מפני הקרקע כולל תרנים, מעקות ומתקנים
טכניים.
4) מבוקש להוסיף לקו הכחול של התכנית את השפ"פ שבבעלות העיריה לאורך רחוב ברזיל (גוש
,6649 חלקות 219 ו-,504 תת חלקה )2799 על מנת לשנות את ייעודו משפ"פ לדרך.
5) יש לתכנן חתך לרחוב ברזיל בתאום עם אדריכל העיר ואגף התנועה. רוחב מדרכה מינימלי 3.0 מ'.
6) התכנית תגדיר עקרונות לעיצוב בנפחים פשוטים-ללא הבדלים בין הקומות ובחומריות שתואמת
את השכונה. לדוגמה לא תותר הבלטת הקומות העליונות או התחתונות בבניין.
7) התכנית תאסור דירות גן ותאפשר דירות קרקע לכיוון רח' ליאון בלום. דירות אלו יוכלו לכלול
משטח יציאה לחצר עם מעקה או מרפסת מוגבהת ממפלס החצר בשטח עד 12 מ"ר.
8) מסמכי התכנית יחייבו בבינוי המרקמי (עד 8 קומות), גגות ירוקים לשימוש משותף של הדיירים
ובתכסית %40 מצע גידול משטח הגג העליון. זאת במטרה לתרום עיצובית כחזית חמישית, להשמיש את הגג לשימוש הדיירים ולסייע בהשהיית מי נגר. ניתן יהיה למקם על הגגות הירוקים קולטים סולריים.
9) יש להציג חניות אופניים ודו-גלגלי בהתאם לתקן ולמקם חצי מחניות האופניים במפלס הקרקע.
10) התכנית תגדיר זיקות הנאה לציבור כל אחת ברוחב 4.0 מ' - במגרש המערבי 2 מעברים חוצים
ובמגרש המזרחי מעבר חוצה אחד במיקום שיקבע סופית בתכנית העיצוב האדריכלי.
11) תקן חניה מקסימלי למגורים .1:0.8
12) בכל מגרש יוקצו שטחים משותפים לשימוש הדיירים, לשימושים כגון חדר דיירים או חדר כושר,
ובזיקה לשטחים הפתוחים שבגג או בחצר.
החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים
בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק
חוו"ד מה"ע שהתכנית לפי סעיף 62א' בתאריך 29/06/2020 חוו"ד יועה"ש שהתכנית לפי סעיף 62א' בתאריך 25/06/2020
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 20-0011ב' מיום 08/07/2020 תיאור הדיון:
ערן וקסלר: התוכנית לפינוי בינוי בסמכות מקומית ותואמת את מסמך המדיניות לרמת אביב.
במסגרת קידום התוכנית בוצע תסקיר חברתי.
בנוסף לחוו"ד צוות, יש שני תנאים נוספים להפקדת התכנית בפועל: חתימת היזם על כתב שיפוי ועל הסכם הבטחת קרן הונית עבור כל אחד ממגרשי המגורים וסיום תאום של נספח התנועה מול אגף התנועה.
מנדי ממשה צור: מציג את התוכנית.
אופירה יוחנן וולק: מאחר ויש אוכלוסיה של בני הגיל השלישי עד כמה אנחנו יודעים שהאוכלוסיה הזו
תקבל מענה כמו שצריך. שיהיה מינוי רכז קהילתי שיהיה מתווך שיעזרו להם למצוא דירות שכורות הם אכן מתחייבים לזה
גידי מוזס (בשם החברות אקרו נדל"ן, אזורים ותדהר): כן אנחנו מתחייבים וזה יוסדר.
55
| ה חלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק | ה ב | |
|---|---|---|
| הבהח לוזטאהת ז עו פת"היי סהע ביטף ל6ה8 דת' ולךח 4ו קחו דשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים |
מס' החלטה התוכן
תא/מק/ - פינוי בינוי רחוב ברזיל
דיון להפקדה
ליאור שפירא: אני חושב שצריך לבנות יותר לגובה.
מאושר פה אחד
בישיבתה מספר 20-0011ב' מיום 08/07/2020 (החלטה מספר )9 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאשר את הפקדת התכנית בתנאים הבאים:
13) נוכח העובדה שהתכנית בהליכי הכרזה כמתחם פינוי בינוי ע"י הרשות הממשלתית להתחדשות
עירונית, הועדה המקומית תכנס כמגישת התכנית, עד להפקדת התכנית בפועל.
תנאי להפקדת התכנית בפועל יהיה הסדרת חוות דעת בעל עניין מטעם יזמי התכנית, בהתאם להגדרת תכנית פינוי-בינוי בתקנות התכנון והבנייה.
14) תכנית העיצוב האדריכלי בסמכות הועדה המקומית תהווה תנאי לאישור היתרי בניה בתחום
התכנית. במסגרת תכנית העיצוב יוקפד על נפחי בניה וחומריות צנועים ב"רוח" השכונה.
על מנת לאפשר גמישות, ניתן יהיה לאשר תכנית עיצוב לכל מגרש בנפרד
15) יש לשנות מגבלת גובה מבנה 15 קומות לעד 58 מ' מפני הקרקע כולל תרנים, מעקות ומתקנים
טכניים.
16) מבוקש להוסיף לקו הכחול של התכנית את השפ"פ שבבעלות העיריה לאורך רחוב ברזיל (גוש
,6649 חלקות 219 ו-,504 תת חלקה )2799 על מנת לשנות את ייעודו משפ"פ לדרך.
17) יש לתכנן חתך לרחוב ברזיל בתאום עם אדריכל העיר ואגף התנועה. רוחב מדרכה מינימלי 3.0 מ'.
18) התכנית תגדיר עקרונות לעיצוב בנפחים פשוטים-ללא הבדלים בין הקומות ובחומריות שתואמת
את השכונה. לדוגמה לא תותר הבלטת הקומות העליונות או התחתונות בבניין.
19) התכנית תאסור דירות גן ותאפשר דירות קרקע לכיוון רח' ליאון בלום. דירות אלו יוכלו לכלול
משטח יציאה לחצר עם מעקה או מרפסת מוגבהת ממפלס החצר בשטח עד 12 מ"ר.
20) מסמכי התכנית יחייבו בבינוי המרקמי (עד 8 קומות), גגות ירוקים לשימוש משותף של הדיירים
ובתכסית %40 מצע גידול משטח הגג העליון. זאת במטרה לתרום עיצובית כחזית חמישית, להשמיש את הגג לשימוש הדיירים ולסייע בהשהיית מי נגר. ניתן יהיה למקם על הגגות הירוקים קולטים סולריים.
21) יש להציג חניות אופניים ודו-גלגלי בהתאם לתקן ולמקם חצי מחניות האופניים במפלס הקרקע.
22) התכנית תגדיר זיקות הנאה לציבור כל אחת ברוחב 4.0 מ' - במגרש המערבי 2 מעברים חוצים
ובמגרש המזרחי מעבר חוצה אחד במיקום שיקבע סופית בתכנית העיצוב האדריכלי.
23) תקן חניה מקסימלי למגורים .1:0.8
24) בכל מגרש יוקצו שטחים משותפים לשימוש הדיירים, לשימושים כגון חדר דיירים או חדר כושר,
ובזיקה לשטחים הפתוחים שבגג או בחצר.
25) תנאי להפקדת התכנית בפועל חתימה על כתב שיפוי.
26) תנאי להפקדת התכנית בפועל חתימה על הסכם הבטחת קרן הונית עבור כל אחד ממגרשי
המגורים.
27) יש להשלים תאום נספח התנועה מול אגף התנועה.
משתתפים: דורון ספיר, אופירה יוחנן וולק, ליאור שפירא, אסף הראל
פרטי תהליך האישור:
הודעה על פי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה התפרסמה בילקוט פרסומים מספר 9739 בעמוד 7509 בתאריך .11/07/2021
כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא:
מעריב הבוקר 02/07/2021
56
| המלצה | מענה | עיקרי ההתנגדות | בא כוח | המתנגד | התנגדות |
|---|---|---|---|---|---|
| לדחות את ההתנגדות | בתכנית המתאר תא/5000 ובמסמך המדיניות נקבע כי בדפנות השכונה יתאפשר ציפוף משמעותי מבמרכזה. בנוסף, טיפוס בנייני המגורים הקיימים אינו מאפשר פרויקט תמ"א 38 איכותי ולכן נבחר מתווה פינוי בינוי שהוא עמוס יותר, אך מיישם תועלות עירוניות כגון תשלום השבחה, והקצאת קרקע לצרכי ציבור. | א. התכנית יוצרת צפיפות יתר (45 יח"ד לדונם) שאינה תואמת לשכונה. | דוד בונן | 1 | |
| לדחות את ההתנגדות | תקן החניה בפרויקט 0.8 מקומות חניה ליח"ד. משמע תוספת 380 מקומות חניה בשני חניונים. כמות זו אינה | ב. התכנית תיצור עומס תנועה בלתי נסבל ברח' ברזיל שהוא רחוב ללא מוצא שמשרת גם את קניון רמת אביב. |
מס' החלטה התוכן
תא/מק/ - פינוי בינוי רחוב ברזיל
דיון להפקדה
מעריב 02/07/2021
מקומון ת"א 03/07/2021
פירוט ההתנגדויות, דברי המענה להתנגדויות והמלצות:
בתקופת ההפקדה הוגשו התנגדויות לתכנית:
דוד בונן רחוב בלום ליאון 23 תל אביב - יפו 6946122 דן דרין רחוב רדינג 20 תל אביב - יפו 6902415
חנה מימון רחוב בלום ליאון 21 תל אביב - יפו 6946121 יוסי חן עו"ד רחוב נחלת בנימין 100 תל אביב - יפו 6652519 עו"ד כהנא אשר יגאל אלון 65 תל אביב 6744316
עו"ד פז יצחקי וינברגר ת.ד. 102 גבעתיים 5310002 עוזיאל מלמד מנטוביץ יצחק עו"ד רחוב מצדה 5 בני ברק 5126111 שחר אלטמן רחוב בלום ליאון 27 תל אביב - יפו 6946124
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות צפון)
החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים
בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק
57
| בבחינת "שובר שיוויון" ברחוב. | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ראו להלן התייחסות שמאי התכנית | ג. אי שוויון בחלוקת התמורות לבעלים. דרישה להקמת קרן איזון ופיצוי מטעם היזם, שלטענת המתנגדים הובטחה להם בעבר ע"י אחד היזמים. | ||||
| לדחות את ההתנגדות | נכון לשלב זה אין כוונה לפרוץ את מגבלת 15 הקומות בתחום המוגדר בתכנית המתאר כמרקם בנוי לשימור. בנייני 15 קומות מתכתבים עם הבניינים הגבוהים ( 11-15 קומות) שפזורים בשכונה מאז הקמתה. דוקא מגדלים וביניהם שטחים פתוחים הינם זרים לקנה מידה של השכונה. | מציע תכנית חלופית של שלושה מגדלים בני 40 קומות וביניהם שטחים פתוחים שישתלבו במערך השכונתי. מבקש שהתכנית תוצג בדיון. | דן דרין | 2 | |
| לדחות את ההתנגדות | התכנית תפגע באיכות החיים ובאופי השכונה. ראו התנגדות 7 בהמשך. | חנה מימון (בעלים בלאון בלום )21 | 3 | ||
| לדחות את ההתנגדות | תוקף המגבלות שפורסמו מתוקף סעיף 78 לחוק למדיניות רמת אביב הותיקה אכן פג, אך מסמך המדיניות נותר בתוקף והוא המסמך התכנוני המנחה שמפרט את תכנית המתאר תא/5000 ומנחה כללים להתחדשות השכונה. | א. תוקף מדיניות רמת אביב פג ומשכך תכנית תא/5000 היא המגדירה את המעטפת התכנונית בשכונה. | עו"ד יוסי חן | חברת פוזיילוב- ניצנים (יזם הפועל בברודצקי 41 הגובל בתכנית) | 4 |
| לדחות את ההתנגדות. | מקומה של טענה זו אינו בדיון להתנגדויות לתכנית תא/4895 התחדשות רחוב ברזיל. מסמך המדיניות הוא שהמליץ על פתרונות שונים עבור ברודצקי 41 ועבור תחום התכנית. | ב. טענות לאפליה – החברה המתנגדת הגישה היתר תואם תא/5000 שקבל המלצה שלילית ממח' תכנון צפון. |
מס' החלטה התוכן
תא/מק/ - פינוי בינוי רחוב ברזיל
דיון להפקדה
58