החלטות ועדת ערר לענייני ארנונה - אפריל 2026
0 |
ועדת ערר לענייני ארנונה בללית עררים מס': 140026643 שליד עיריית תל אביב-יפו 053
בפני חברי ועדת הערר:
לריר: עו"ד רוית פרינץ
חברה: אורלי מלי רו"ח
חבר: אודי וינריב, כלכלן
העוררת : פרימה מלונות ותיירות ישראל 1977 בע"מ
-נגדד
מנהל הארנונה בעיריית תל אביב- יפו
החלטה
הנכס נשוא הערר
הנכסיט נשוא הערר נמצאים ברחוב מנדלי מוכר הטפריס 5 בתל אביב. נכס אחד בשטח של 2,043 מ"ר מחוייב תחת מלון 3 כוכבים, ונכט שני בשטח של 253 מ"ר מסווג תחת ייבניינים שאינם משמשים למגורים'י. \ ְ
התשגה, הערר וההליכים שבפני הועדת
1 | העוררת הגישה ערר והמשיב הגיש כתב תשובה לערר. חתיק נקבע להוכחות ללא דיון מקדמי.
2 | העוררת הגישה תצהיר של מר שאול כדורי מנחל המלון אצל העוררת. המשיב הגיש דנייח ביקורת של החוקר ליאור בארל, וכן מסמכים נוספים שיידונו להלן.
3 ביום 14.7.2025 נערך דיון הוכחות במטגרתו נתקרו מצהירי הצדדים.
4 הצדדיט הגישו סכומים.
5. הערריט שבכותרת לשנים 2024-25 אוחדו בהטכמת הצדדים בהתלטח מיום 9.6.2025.
הסוגיה הטעונה הכרעת
.6
הנכסים נשוא הערר נמצאים בשטחו של בית מלון אשר בבעלות העוררת. לטענת העוררת, יש לסווג את שני הנכטים בטווג של מלון 0-1 כוכבים תחת הסיווג המשולב בו מסווג הנכס כיום, כמצוין במבוא להחלטה.
טענות הצדדים
טענות העוררת
10
11
2
לטענת העוררת יש לסווג את הנכט שמספרו 2000421314 (253 מ"ר) המחווה חלק אינטגרלי מהמלון כייחדר אוכליי/לובי או יימסעדהיי (להלן : יישטח המסעדדת'י). השטח חנייל משמש בפועל כשטח לובי, פרוזדור מעבר למעליות החדרים, מטבת, בר וחדר האוכל של החמלון. העוררת מפנה לתקירת המצהיר מטעמח, שהסביר את התשריט והזיחוי של המרחבים השונים (עמדת מארחת, כניסה למלון ולמסעדה, אזור ישיבה לובי, דלפק המלון, וייהאזור שקרוי בתשריט חדר אוכל אזור ישיבהיי, סעיף 6 לתצחיר מר כדורי).
לטענת העוררת, הנכס ממוקם בתוך בית המלון ומהווה חלק ממנו, ובפרט חלק מלובי בית המלון;
לא קיים במלון חדר אוכל נוסף; גס המצהיר מטעם המשיב אישר, שיש כניסה אחות למסעדה והיא דרך לובי המלון, שיש חדר אוכל אחד במלון וכן שייהחדר המקווקו הוא חדר הלובי/ חדר האוכל של המלון: \ /
העוררת טוענת שהתפעול של חדר האוכל מעיד על זיקה מלאה למלון: המלון אחראי על התפריט של ארוחת הבוקר המוגשת; הנכס מתוחזק על ידי עובדי המלון, הכלים/הציוד הם חלק מציוד המלון; העוררת היא שמטדירה תשלומים שוטפים בגין הנכס, לרבות חשמל, מיט, ביוב וארנונח;
לגישת העוררת, מדובר בחדר אוכל בו סועדיס אורחיט מחמלון במטגרת ארוחת הבוקר, כאשר יכלל האורתים בבית המלון מזמינים מראש ינת וארוחת בוקר נמיתגת להט עדיפות מלאה אל מול הבאים מבחוץ 'י. העוררת מוסיפה כי סידור זח מקובל בבתי מלון נוספים.
העוררת מפנה להגדרת ייבית מלון'י בצו הארנונה וביחס לכך נטען שלא מדובר ב'ימסעדהיי או ייבית קפהיי אלא בחלק אינטגרטיבי מבית המלון. לתלופין, גס אס ייחשב יימסעדחיי, עדיין מתקיימים התנאים הקבועים בצו שכן מדובר בשטח בנוי, בתוך בית המלון, המשמש בעיקר את אורתי המלון.
לשיטת העוררת, צו הארנונח לא עוסק במבחן של והות המתזיק ביימסעדהיי, אלא בכמות המשתמשים ולכן, לטענתה אין משמעות להסכט הפעלה שביקשה הוועדה לקבל.
2
.3
4
.5
6
7
8
לסנוס נטען, שאין לתת משקל לעובדה שיש אפשרות לשימוש של אורחים חיצוניים, שכן היא אינה גורעת מהחזקה ומהמהות, בדומה ללנבי שאקיו יכולים להגיע גם מי שאינם אורתי המלון, ומבלי עגרוע מכך מדובר בי*שטח הטפל לשטחו של המלוןיי, ולכן +הטפע אחר העיקריי.
בהתייחט לנכס שמספרו נכס 2000122940 (2,043 מ"ר) טוענת העוררת שיש לסווגו בסיווג בתי מלון 1 שכן אינו עומד בקריטריונים של ייבית מלון 3 כוכביטיי. העוררת מדגישה כי שיטת הכוכבים בוטלה לפני שנים רבות על ידי משרד התיירות, אך צו הארנונה של עיריית תל אביב שימר את השיטה.
לטענת העוררת, מבחינה מהוונית היא אינה עומדת בקריטריונים למלון 3 כוכבים לפי חוזר מנחל כללי ייתקנים פיזיים לתכנון וסיווג מתקני אכטון תיירותייי, כעולה מהדוגמאות הבאות : אין מפר\ חניה להורדת נוסעים, אין חנויות במלון, מדובר במלון קטן יחסית ומעוצב עס שטחי ציבור מוגבלים ביותר, אין ספא במלון (יש חדר טיפולים אחד לאורחי המלון בלבד). נטען עוד, שגם בהשוואתה למלונות אחרים בתל אביב המחויבים 3 כוכבים, המלון קטן משמעותית בהיקף חדריו ואינו כולל מתחמים ציבוריים רבים. כמו כן, העירייה עצמה הפרידה שטתיט נלווים ותיליבה אותם בנפרד, ולכן ייגם לדידה של העירייחיי אין למלון מלוא מתקני 3 הכוכבים, ואפילו ייחדר אוכל לשיטת העירייה אייי.
העוררת מוסיפה השוואה קונקרטית למלון פרימה סיטי בל אביב (שמדורג 3 כוכפבים): גודל חדר ממוצע 14 מ"ר לעומת כ-12 מ"ר, מספר חדרים 106 לעומת 66 (וללא חדרי משפחה במלון הנוכתי), ובפרימח סיטי-יש אולט וחדרי ישיבות שאינם קיימים במלון-הנוכחי
העוררת מפנה להתלטות ועדת הערר כגון בעניין מלון?שלוטל טאואל, שבה נקבע כי סיווג בית מלון יעשה על טמך חוזר המנהל הכללי 3/2004 וכי המחיר לחדר אינו מעיד על דירוג, וכו ההתלטה בעניין מלון לוטשילל ב/יש, שם נקבע כי בחיעדר קריטריונים מנחים בצו הארנונה לעניין סיווג דירוג המלון אין להסתמך על קביעה בלתי מנומקת, ומיקום/מחיר אינם מעידים על רמת/דירוג. העוררת מפנה גם להחלטות נוספות (נלדן ביץ, ש. מדנס נכסים בע"מ, קלישר מלונות בוטיק, צבי שפירא (לוק 7/7) וטוענת כי בחן חזרה קביעה של הוועדה כי לא הוצגה יימשנה סדורהיי כיצד המשיב קובע דירוג מלונות.
לשיטת העוררת, גס בענייננו המשיב לא ביצע השוואה למלונות אחרים, לא הוגש תצהיר מטעם הגורם הרלוונטי בעירייה לקביעת דירוג, ובתקירה התברר כי המצהיר מטעם המשיב אף לא נדרש לבצע השוואה. לעומת זאת, העוררת הגישה תצהירים וראיות התומכים בטענתה.
טענות המשיב
9
.0
1
.2
חמשיב מתנגד להוטפת ראיה שלא הוגשה במסגרת תצהירי העוררת, ובכלל זה נספח א' שצורף לסיכומים. לטענתו, בהתאם לפסיקות בתי המשפט אין לעוררת זכות להגיש בשלב הטיכומיס ראיח חדשה; ולמעלה מן הדרוש נטען שאין לנספח אי קשר לנכס.
בהתייחס לסיווג המסעדה/חדר האוכל מפנה חמשיב לסעיף 3.3.6 לצו ולפיו כדי שאותו חלק חמשמש מטעדה/חדר אוכל יטווג כחלק מהמלון - עליו יילשמש בעיקר את אורתי המלון"י, ונטל הראיח לכך רוב על העוררת. המשיב מפנה גס להוראח בצו: ייחנויות, משרדים ועסקים אתרים המצויים בתוך חמלון יחויבו לפי שימושסיי, ומכאן לשיטתו קיימות שת חלופות - מסעדה שמשמשת בעיקר את אורחי חמלון תסווג כמלון ; ואם מדובר בייעסק אחריי (כולל מסעדה) - יש לסווג לפי השימוש, ובענייננו ייבניינים שאינם משמשים למגורים, לרבות שירותים משרדים ומטחריי כפי שמסווגות כלל המטעדות בעיר.
לגופו של עניין נטען כי מדובר ייבמסעדה עצמאיתיי של קבוצת מסעדות ולכן מדובר במובהק בפעילות עסקית מטתרית. המשיב מדגיש כי ההסכם ההפעלה שבין המסעדה למלון לא הוצג לוועדה חרף הצהרה שיומצא תוך 7 ימים, ומבקש להחיל את הכלל הראייתי של ייצד שנמנע מלחביא ראיה...יי ולחסיק מסקנות לחובת העוררת (בעייא 548/78 שרון ני לוי, פדייי לה (1) 736, 760), אילו ההסכם היה מוגש ניתן היה לראות, בין היתר, האם משולמים דמי שכירות, מהו שטח המטעדה, מי אחראי לרכישת חומרי גלם, מהי ההתחשבנות, כמה משלם המלון למפעיל על ארוחות הבוקר, ועוד.
מנגד ניתן ללמוד מהראיות שהוצגו את העובדות הבאות :
5 מי שבונה את תפריט המסעדה הוא השף של המסעדה, וכל צוות המסעדה (גס בשעות הבוקר)
מועסק על ידי המסעדה ולא על ידי חעוררת.
> במטבת עושים הכנות לארוחת ערב ולארוחת בוקר.
> ביום ראשון המסעדה סגורה, ואורחי המלון מופנים לארוחת בוקר במלון טמוך - דבר המלמד לשיטת המשיב על נפרדות ועצמאות.
> המסעדה היא זו שרוכשת את חומרי הגלם.
> המלון מקבל בסוף כל חודש הכנסה ממפעיל המסעדה, ובמקביל משלם למפעיל עבור ארוחות בוקר של אורחי חמלון.
> בהתאם לתשריט ולטימונים שנעשו בחקירה נגדית, קיימת הפרדה ברורת: הלובי משמאל
למסדרון הכניטה והמסעדה מימין; עמדת הקבלה בסוף המסדרון; למסעדה עמדה נפרדת (עמדת מארחת) בתחום המסעדה. מכאן שמדובר בעסק מסחרי.
> לא הוצגו נתונים על חשימוש בפועל (כמה אורחים עושים שימוש ומה היחט לקהל הרחב).
4
> לא הוצגה ראיה על כמות אורתי המלון הסועדת במסעדה לא בבוקר ולא בערב.
5 הוצהר שהבראנצ' פתוח לקהל הרחב וכך גס ארוחת הערב, ובהיעדר נתנוניס אין לוועדה כלים לקבוע שהמטעדה משמשת בעיקרה לאורתי המלון.
> העוררת לא צירפה תצהיר מעובדי המסעדה, אשר בידיו הנתונים, והמשיב מפנה להלכה בדבר אל-
הבאת עד רלוונטי (בע"מ 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נגד טלימה מתתיהו פייד מה (4) 6 (1991),
3 לעניין סיווג המלון נטען כי בצו קיימים חמישה תתי סיווג לבית מלון, והאבחנה נעשית על פי יידרגת השירות - מספר הכוכביטיי, ובעבור ייבתי מלון חדשיסיי קיים מבחן רמת השירות בהתאם לטיפת סעיף 3.3.6. | צויין כי בשנת 1992 בוטלה שיטת דירוג הכוכבים על ידי משרד התיירות, ולכן ההסתמכות של העוררת על ייתקנים פיסיים לתכנון וסיווג מתקני אכסון תירותליי צריכה להידתות, ויש לבחון את רמת השירות בפועל. מבלי לגרוע מכך, העוררת מפנה לתוזר מנכ"ל 3/2004, בעוד קיים תוזר מנכ"ל עדכני יותר 12/2012 משנת 2012 שביטל את תקנות 2004.
4 המשב מציין כי נערכח ביקורת בנכס, ועל סמך מכלול הנתונים נקבע שרמות השירות בנכס היא זו הנהוגה בבתי מלון ברמת 3 כוכבים. המשיב מפרט נתונים התומכים לטענתו בסיווג של 3 כוכבים
ואף מעבר :
* מדובר במלון שהוא חלק מרשת מלון פרימה.
= המלון הוא למבוגרים בלבד, מכיל 66 חדרי אירוח וסוויטה אחת, כולם מעוצבים; המשיב מצטט תיאור מאתר חאינטרנט של העוררת לגבי עיצוב, חוויית אירוח, 'ינוחות, פינוק ומותרות'י.
> מיקום סמוךלרחוב הירקון ולתוף הים:
> מתמונות הביקורת וממצאי השאלון: אבזור מלא בחדרים, מקלחון גדול ומפנק, מוצרי אמבטיה ממותגים, מצעים 100% כותנה, חלוקי רחצח, מייבש שיער, בקבוק מים ללא תשלום, מכונו קפה, כספת, מקרר, מיני בר, שולחן כתיבה, טלוויזיה רב ערוצית וכוי.
= קייט חדר טיפולים במלון.
> באתרים שנבדקו, המלון מדורג 4 כוכבים.
5. המשיב מטכם שהעוררת לא הציגה ראיות לרמת שירות נמוכח (2 כוכבים או 0-1 כוכבים).
דיון והכברעת
סיווג חדר האוכל/המסעדה (נכט 2000421314)
.6
7
.8
9
כאמור, המחלוקת בין הצדדים בנקודה זו מתמקדת בשאלה האם ניתן לראות בשטח של 253 מ"ר המשמש כחדר אוכל/מסעדה/אזור ישיבה ועודי כחלק בלתי נפרד משטח המלון (כטענת העוררת) או עסק מסחרי נפרד (כטענת המשיב).
הסעיף הרלוונטי לענייננו בצו הארנונה הוא סיווג ייבתי מלון'י בסעיף 3.3.6 לצו הארנונה הקובע כך:
*בתי מעון... ללבות אותו חעק מהמלון המשמש כמסעדת או כבית קפת והמשרת בעיקד את המתאכסנים בו וכן שטתים במויים המשמשים למטלות ספולט נופש והצמודים לבית הטלון. תנויות, משדדיט ועסקים אחרים המצניים בתוך תמלון *חוייבו לפי שימושם?.
מנוסח הסעיף עולה, כי העיריה רואה בשטח בית מלון מערד רב תכליתי הכולל גם שני שימושים
אשר יסווגו 'יכבית מלוןיי, כתלק בלתי נפרד משטת בית המלון:
האחד: -- בית קפה ומטעדה המצויים בתוך שטח המלון, וזאת רק במידה והם משרתים בעיקר את אורתי המלון.
השני: - שטחים בנויים המשמשים למטרות ספורט נופש ובלבד שהם צמודים לבית חמלון.
מנגד נקבע באופן מפורש בסעלף זה, שחנויות ועסקיט אחרים, גם אס חס נמצאיט בתוך שטח המלון, לחויבו לפי שימושם, כלומר לא יוכו לסיווג של יימלון"י.
מכאן, שעל מנת להכריע בערר עלינו לקבוע האם השטח המשמש כמסעדה/חדר אוכל נופל לריישא או לסייפא של טעיף 3.3.6 לצו, או במיליסם אחרות: האם הנכס הנייל משמש כמסעדה המשרתת בעיקר את המתאכסניס במלון או שהוא, כולו או תלקו, ייעסק אחריי המצוי בתוך המלון.
העובדות שהוצגו לוועדה
.0
במטגרת תצהירו של מנהל המלון צוין (וצורף תרשים) כי שטח הנכט הנייל מצוי כולו בתוך שטת המלון אשר בבעלות העוררת (מלון יימנדליי). על גבי תרשים השטח צויין (בכתב יד) שהשטת כולל פרוזדור למעלית, אזור ישיבח, חדר אוכל, משרד, עמדת מארחת. כמו כן הוסבר בתצהלר, כי במלון לא קיים חדר אוכל נוטף וכי מוגשות בו ארוחות בוקר לאורחי החמלון וכיתנת להם עדיפות על פנל באים חיצונלים. הגישה לייחדר האוכליי מתאפשרת גט לאורחים חיצונלים בתשלום בדומה לכל מלון אחר בו מצוליה מסעדה המשרתת גם אורחים חיצונלים. מטבח חדר האוכל הוא מטבת המלון וגם הציוד חהמשמש את חדר האוכל/המסעדה הוא הציוד של המלון. העוררת היא המשלמת את המיסים השוטפים בגין השימוש בשטתח.
1
2
במסגרת החקירה על תצהירו הבהיר מנהל חמלון כי לעוררת הטכט עס מפעיל המסעדה (מסעדת משייה) שהיא למעשה הלק מרשת מסעדות (קבוצת ברקה). מנהל המלון אישר, לשאלת הועדה, שהמלון מקבל הכנסה תודשית קבועה ממפעיל המטעדה והתחייב להציג את הטכם ההפעלה לאחר הדיון נאולס העתק מההטכס לא הוגש מעולט לוועדה. מצהיר העוררת ציין כי תפריט ארוחת הבוקר נקבע על ידי השף של המסעדה בשיתוף עם חמלון, עובדי המסעדה אינם עובדי המלון.
מנהל המלון ציין בתקירתו כי יש בידיו נתונים מספריים בנוגע לכמות אורחי המלון שעושים שימוש במטעדה ומומינים ארוחת בוקר, ואולם חנתוניס לא הוצגו לוועדה. חקירת החוקר מטעם המשיב לא הוטיפה מידע נוסף מעבר למה שנכתב דו"ח.
מטעדה/בית קפה המשרתים עקר את המתאכסניס במלון 1
3
6
5
.6
אין חולק בין הצדדים, וכך עולה מהמסמכים ומהעדויות, שהנכס נשוא הערר משמש בחלקו של הזמן כמטעדה המופעלת על ידי צד ג' בתוך שטת המלון. בשעות הבוקר נעשות הכנות בנכט לארותת הבוקר המשרתת גס אס אורחי המלון, והחל משעות אחר הצהרלים נעשות בו הכנת לקראת פתיחת מסעדת יימשליחיי בשעה 18:00 לקהל הרתב. ביום אי המסעדה סגורה ועל כן אורתי המלון מופנים למלון סמוך לארוחת הבוקר. מכאן, שאין חולק בדבר העובדה שאורתי המלון עושים שימוש במסעדה לארוחת בוקר (לפתות) וביחט לעובדה שעושים בה שימוש גם אורחים שאינם אולחל המלון.
לאור זאת, ההכרעה האם הנכס נופל לריישא או לטייפא של סעיף 3.3.6 לצו, מתמקדת בשאלה האט"
השימוש במסעדה הוא בעיקר על ידי אורחי המלון (שאז יש לחייב את הנכט כשטת בלתי נפרד משטח חמלון), או שמדובר בנכס שהוא ייעסקיי נפרד המתקיים בשטח המלון (שאז יש לחייבו על פי שימושו). למותר לציין, כי נטל ההוכחת לעניין חלותו של סעיף 3.3.6 ריישא לצו מוטל על העוררת, ולטעמנו העוררת לא הרימה נטל ההוכחה בעניין זח.
העוררת לא הציגה לוועדה את נתוני הפדיון של ייחדר האוכליי או ייהמסעדהיי ו/או כל נתון כספי אחר ממנו היה ניתן ללמוד האם אכן אורתי המלון הס ייהמשתמשיסםי'י העיקריים במסעדה. העוררת לא הציגה לוועדה את הנתונים בדבר כמות ארוחות הבוקר יישרכשיי המלון מהמסעדה ו/או על התפלגות אורתי המסעדה בין אורחי המלון לאורחים חיצונייט.
המצהיר מטעם העוררת אישר בחקירתו שהנתונים המלאיט בנוגע לכמות אורתי המלון אשר צרכו את שירותי המסעדה מצולים בידי העוררת, מקל וחומר כאשר ההתחשבנות בינו לבין העוררת מבוטטת, בין היתר, על כמות אורתי המלון אשר צורכים מהמטעדה ארוחת בוקר. למרות זאת החליטה העוררת, מטעמיה שלה, שלא להציג נתוני אמת לוועזיה, אף שנתוניס אלו יכולים לשפוך
.77
8
אור על התפלגות ייהצרכניסיי של שירותי המסעדה. העוררת גם לא נתנה כל הסבר למחדלה זה, גם לא במסגרת טיכומיה. צודק המשיב בטענתו לעניין החזקה שבאי הבאת ראייה מהותית על ידי מי שהראיה בשליטתו. העובדה שהעוררת לא הציגה כל ראיה הנוגעת להיקף הפעילות במטעדה, ומקל וחומר שמנחל המלון טען כי נתונים אלו מצויים בידו, מחייבת את המסקנה שראיות אלו פועלות לתובתה של העוררת, כלומר שיש בכוחן להוכית שפדיון המסעדה מגיע ברובו מאורחיס שאינם אורחי המלון.
בנוסף, העוררת נמנעה מלהציג לוועדה העתק של הסכם התפעול/שכירות של המטעדה, אף שמנהל המלון הצהיר כי יעשה כן והבהיר בחקירתו כי מדובר בהסכם ייהפעלה והתחשבנות עס המסעדתי.
בהעדר הסכם אין לנו אלא להניח (על יסוד הסכמיט דומים שהוצגו על ידי אותה עוררת בתיקים קודמים) כי לא מדובר בהסכם ייהפעלהיי אלא דווקא בהסכם שכירות ובמטגרתו הנכש מושכר לצד גי אשר משלט לעוררת דמי שכירות. העובדה שהנכס מושכר לצד ג', וצד גי משלם לעוררת דמל שכירות חודשיים, מקרבת המסקנה שהמסעדה איננה שטת אינטגראלי מהמלון אלא מהווה יעטק אחר'' המצוי בתוך המלון. למעשה מדובר במקור הכנסה נוסף לעוררת.
ולסיכום: העוררת לא הרימה את הנטל להוכית כי המסעדה (הנכס) משרתת בעיקר את אורת?
המלון ועל כן לא חוכת על ידה שהנכט נופל לתוך הריישא של סעיף 3.3.6 לצו הארנונה (בית מלון).
מנגד, העוררת הבהלרה כי המטעדח מופעלת מכח הסכם שבין העוררת לצד ג' במסגרתו מקבל המלון תשלומים כאלו ואחרים מצד ג בעבור הפעלת המסעדה בשטת המלון. מכאן המסקנה המתבקשת שהנכט נופל דווקא תחת הסייפא לסעיף 3.3.6 לצו כלומר שמדובר ייבעסקיי של העוררת המצוי בתוך המלון ולא חלק אינטגרלי מהמלון כטענתה. לפיכך, ובהתאם לסעיף 3.3.6 טייפא לצו, יש לחייב את הנכס בהתאם לשימושו בפועל (מסעדה) ובמנותק מהמלון,
סיווג יתרת שטח המלון -- נכס 2000122940
9
0
בהתאם לסעיף 3.3.6 לצו הארנונה: יצתי-מלון יסווגו לפי דרגת שירות** (מספד הכוכבים, כפי
שנקבע בעבר עני: משלל התיילנון: כאשר לכל דנלוג כוכבים נקבע תעריף שונה (התעריף עולה
ככל שמספר הכוכבים עולה).... **) בתי מלון חדשים יטנוגו בהתאם לרמת השוידות, בהתייחס לרמת תשירות המקבילת במלונות קלימים "'י.
כמצויין בעבר הפעיל משרד התיירות את שיטת יידירוג הכוכביסיי למלונות ואולם שיטה זו בוטלח לפני שנים רבות, ונקבעו תקנות תשירות שעל פיהן תבחן רמת השירות של מלונות חדשים אשר נבנו לאחר שנת 1992) (עמיי: (מינהליים תייא) 29237-10-15 מענן דוטשילד בעמ כ מנהל תארנונה בעיריית תל אביב יפו (פורסם בנבו, 15.09.2016).
1. אין חולק שצו הארנונה שותק בכל הנוגע לתתולתן של תקנות השירות. על פי לשונו של צו הארנונה;
יש לקבוע את טיווג בית המלון על ידי השוואה בין רמת השירותים חניתנת במלון, לבין השירותים הניתנים על ידי בתי מלון המסווגיס בסיווג זהה. בעניין זה קבע בית המשפט המחוצי כדלקמן (עמייג (מנהליים ת'יא) 23476-09-15 קריגל אחוד 2 מנהל הארונה בעילית תל-אביב-93ו (פורסם בנגבו,
7,):
*עניין זה המקור אעיו יש לפנות לצורך קביעת רמת הכוכבים הוא סעיף 3.3.6 לצו הארנונת, שאוזכר לעיע. מאחר שתנכס לא היה בית מלון לפני ביטות שיטת 'דירוג הכוכבים/ בשנת 1292, אין הוא נהנת מלירוג רמת שירות על :די כוכבים, כמי שנקבע ע2 ידי משדד התיידרות. משכך התוא בגדר בית מכון חדש הנתון לסיווג בהתאט לרמת השירות, בהתייחס לדמת שירות מקביעת במלונות קנימים. כלומר, צו הארנונה קובע כי כאשר העיריית משיתה תשפומי אדנונה על בית מלון, בגין סיוג כוככים, באם מלובר בבית מלון חדש עלית עתתייחט עלמת שירות מקביפה במצונות אתרים בעפי אותה דלגת כוככים שהיא מבקשת לתשות על הנכס נשוא התיוב בארנונת. נראת כי בענייננו פעולות הענליית אינן עולות בקנה אחל עס האמור בצו. אין 37 בתיאוד קיומם של שירותים כאלת (אתרים כדי לקבוע שתמדובר במעון בדרגת 5 כוכבים, וכהשית עליו תשלומי ארונה בתהתאם. על תכיץ תהשוואה למלונות מקביפים להיות סדור ובהיר, ומצדיק קביעה כו המדובל בדמת שילות דומה. משנמנעה העוריית מלעשות כן, לא ניתן לקבל אה מסקנתת כי המדובר במלון ברמת שירות של 5 כוכבים, עס זאת המערערים לא פילטו ולא תוכיתו את טענתט כי יש לסווג את המלו( כרמת דירוג ש2 0-1 כוכבים, אין די בטענות כנגד סנווג 5 כוכבים כלי להצליק דירוג כמבוקש על ידי המעדעלים, 0-1 כוכבים *
2 מפסייד הנייל עולים שלושה עקרונות:
האחד, שקביעת הטיווג נעשית על בסיס השוואה לרמת שירות מקבילה במלונות קיימים ן השני, שעל המשיב לבצע הליך השוואה ייסדור ובהיריי על מנת להוכית את רמו הסיווג שהוגדרה על ידרן
השלישי, שהעוררת אינח יכולה להסתפק בהתנגדות לסיווג שנקבע על ידי המשיב אלא שעליה לחוכיח את טענתה בדבר חטיווג המתאים ;
ומן בלל אל הפרט
3. בתנו את הראיות שהוצגו על ידי הצזדדיס על יסוד העקרונות שהוצגו לעיל והותוו על ידי בית המשפט
ודעתנו היא שיש לדחות את טענות העוררות למרות הקושי שאנו מוצאים בעמדת חמשיב.
4. בחתתאם ללשון חצו, על חמשיב מוטל נטל הוכחח מקדמי להוכיח או הטיווג שהעניק למלון. איך
נקבע על ידי חמשיב סיווג המלון כמלון 3 כוכבים! מטיכומי המשיב עולה כי המשיב מסתמך על שני
9
5
6
מקורות: אתר האינטרנט של המלון ודוייח הפיקוח מטעם המשיב. המשיב לא הציג בפני הוועדה אף נתון ביחס לשירותים הניתנים על ידי מלונות דומים בדרגת 3 כוכבים כנדרש בצו. נימוקי המשיב אינם כוללים אף יטוד של השוואה בין המלון שלפנינו לבין מלונות אחרים שסווגו כמלונות 3 כוכבים על פי שיטת הכוכבים שחייתה נהוגה , אגב התעלמות מנוסת סעיף 3.3.6 לצו אותו הוא מצטט בסיכומיו. לכן, אין בידי חועדה את הכלים לקבוע האם חטיווג שניתן על ידי חמשיב הוא אכן הסיווג המתאים ותנכון. נחזור ונפנה בעניין זה לפסק הדין בעניין קליגר לעיל: יעל הליך ההשוואה למעונות מקבילים להיות טצוד ובתיל, ומצדיק קביעת כי המדובר ברמת שירות דומהת, משנמנעת הענרייה מלעשות כן, לא ניתן לקבל את מסקנתת כי המדובר במלון בדמת שידות ש2 5 כוכבים?
למרות האמור לעיל, לא ניתן להתעלם מהראיות אליהם מפנה המשיב המעידים באופן ברור על כך שלא ניתן לסווג את המלון ברמת כוכבים 0-1 המבוקש על ידי העוררת. די אס נעיין באתר
האינטרנט של המלון, על התמונות המופיעות בו, שבו נכתב כך:
*ימיקוס אידיאעי ברחוב שקט, לק 4 דקות הליכה מהוף פרישמן, שוכן המכון ברחוב מנדלי, המציע חונית עייף סטייל אורבנית מושלמת בלכ ת2 אביב. העיצוב הטלנלי והמתותכס ש2 המלון, הפריטים, האנזוד, הדיהוט ויצירות האמנות שנצחדו בקפידת, בשילוב מסעדת הגורמה והבר /משיה' בקומת הכניסה למקון, משקפים בצורה קסומה את הדות והסצנה העכשווית של תל אביב. מהכננים לחוות את העיר מקרוב? מעולה!
במדרחק הליכה קצר מהמלון תוכלו להגיע למסעדות, בתי קפה, מועדונים, ברים, חוף הים (ככר אמרנו), חניות מעצבים, גלדיות ועוד תנזיות. שתכננתס לתגיע אליחם
בחופשה הבאה שלכם בתל אביב.
המלו( ברחוב מנדלי מציע 66 חדרים נעימים, עוטפים (מואלים בגדכים וסוגיס שונים:
קלאסיק, דלקס, דלקס פרימיום, טופיריור, עופט וסוויטה המעניקים תתושת שווה (לוגע כמפלט מהמולת העיר. אז אס אתם מחפשים חוויה תל אביבית בסטייל במיקום
אופטימאלי, המלון ברחוב מנדלי הוא בחירת מעולה ומדויקת.
המילים והתמונות מדברים בעד עצמט, באשר לרמת האירוח והשירות שמציע המלון לאורחיו. לכך נוסיף את רמת המתירים בהם מוצעים שירותי המלון (650-850 ₪ ללילה לזוג, לא בעונת השיא) וכן את הנתונים הכלולים בדוייח החוקר שהציג המשיב, ולפיו בחדרי המלון נכללים כלל הפריטים המצולינים בטופט ואילו שירותי המלון כוללים בר משקאות, שירותי טיפולי *ופי וספא, שירות חדרים ושירותי נקיון. מכל האמור לעיל, בצירוף הצילומים המופיעים באתר וצורפו לדוייח התוקר, לא ניתן שלא להגיע למסקנה המתבקשת, ולו על דרך השלילה, שלא מדובר לפנינו במלון בדרגה של 1 כוכבים כטענת העוררת ואם נסווגו ככזה (רק מן הטעם שלא לא קיימים קריטריונים אובייקטיבייס לקביעת הכוכבים) הרי שנצא תוטאים. יש לציין את העובדה שהואלל והמשיב סיווג את המלון כמלון 3 כוכבים ולא גבוה מכך, הפכה את מלאכתנו לייקלהיי באופן יחסי, שכן נטל ההוכתה המוטל על המשיב אינו ברף הגבוה (בהשוואה לסיווג מלון ברמת חמישה כוכבים, שבו עטקה התלטה קודמת של ועדה זו ונזכר בסיכומי העוררת).
0
סוף דבר
?7 מנזמוקי ההתלטה לעיל, אנו דוחים את הערר בוחס לשני הנכסיים (2000421314 , 20001229%0),
8 נוכח התוצאה אליה הגענו אנו מחייבים את העוררת בתשלום הוצאות המשיב העוררונ בסך 5,000 ₪
גיתך בדעת רב חברי הוועדח, בהעדר הצדדים 2
בהתאם לסעיף 5 (2) לחוק בתי משפט לענניניכו מנהליים, התשייס-2000 ותקנה 23 (ב) לתקנות בתי משפטי לעניונים) מנהליים (סדרי דין), תשסיא-2000, לרשות הצדריס קיימת זכות ערעור לפני כית המשפלו \ לעניינים מנהליים וזאת בתוך 85 יום מזוס קבלת ההתלטה. |
בהתאט לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארגונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר)
התשלייז - 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשים.
---
- רוית פרינר חבר: אוד ויטרייב, קלכלך
- ה
0
בפני ועדת הערר לענילני ארנונה כללית
₪
שליד עיריית תל אביב- יפו ערר מט': 140027372
בפני חברי ועדת הערר:
ייר - עו"ד אפרת קפלן
חבר - עו'/ד ראובן תרן
חבר - רו''ח קובי ישראלי
העוררת: כל אחזי ממקומו (חל'יצ)
-נגד-
מנהל הארנונה, עלריית תל-אביב- יפו
החלטת
ענייג של הערר בנכס הנמצא ברתוב הנגב 8 תל אביב- יפו. העוררת מבקשת להפתית משטת חיובה בארנונה שטח גג בגודל 150 מ"ר, שהיא גידרה, על מנת שיהיה בלתל נגיש. לטענתה, השטת נתסם לצמיתות, אינו בשימוש ולא מיתן לחייבו בארנונה.
לטענת חמשיב, הנכס מחויב בהתאם להטכם פשרה בין הצדדים בגין המבנה כולו, ובהתאם לביקורת שנערכה בנכס ביום 9/7/2025 נמצא כי חטימת הגג אינה הופכת אותו לוכאי לפטור כזה או אחר מארנונה.
ביוט 6/1/2026 החליטה יו"ר הוועדה כי חתיק ייקבע לדיון מקדמי בפני הרכב.
ביום 3/2/2026 התקלים דיון מקדמי בערר, במסגרתו הגיעו הצדדים לעובדות מוסכמות כלהלן:
1. העוררת מחויקה בנכס ברתוב הנגב 8.
2 שטת הגג לחיוב נכון למועד זה עומד על 275 מ"ר.
3 ביום 22.12.24 נחתם בין הצדדים הטכם פשרה שמטדיר את חיוב הארנונה כולל שטת הגג שבשימוש. הטכט הפשרה בתוקף.
4. ביום 9.5.25 נערכה ביקורת בנכס מטעם המשיב וממצאי הביקורת אינם שנוייס במחלוקת
ע"י מי מהצדדים.
5. העוררת הציבה גדר במבוק על הגג במטרה להקטין את שטת הגג שנעשה בו שימוש.
6. התמונות שצורפו לדוייח הביקורת אלה התמונות של שטח הגג.
נציג העוררת השיב לשאלות הוועדה לאחר שהוזהר כדין והשיב כי: לכל דיירי המבנה, 8 עמותות שונות, יש גישח לשטח הגג. המעלית עולה עד הגג ולא צריך לעבור דרך שטח העוררת. השימוש שנעשה בגג הוא לארוחת צהריים ולעישון. בכוונת העוררת להוציא את גליל הדשא והפסולת שנותרה מחות לשטח המגודר עד למחרת.
לבקשת המשיב, ניתנה החלטה כי המשיב ימציא אונ וייח הביקורות ואת הטכס הפשרה בונוך 7 *מיט. אלו הומצאו לתניק הערר ביוט 5/2/2026,
הצלדיט הווייעו כי הט מבקשים ליתן תחלטת בערר על שמ העובדות המוטכמות.
מפאן תחלטת זה
בפנינו הטכט פשרה שנערך בין הצדדים ביוט 22/12/2024 במטגרת ערר 140025604. במטגרת הערר והטכט הפשרה, העוררת הייתה מיוצגת על ידי עורך דין ארוגטי. הטכס הפשרה מסדיר אוג החזקת בנכטים על ידי מחזיקים שונים, בהט עמותות שונות ואמנים. בהתייחט לשטח הגג, נקבע כי יימונוך שטח גג מדוד של 690.33 מ"ר תחוייב העוירונ על שטח גג מרוצף/ דשא טינטטי הנמצא בשימוש,
בשטת 237.66 מ"ר בלב בסיווג 'יבמיניס שאינט משמשיט למגוריטיי (ההדגשות הוספו). ההטכס בתוקף עד ליום 31/12/2028.
בפנינו דו"ח ביקורת שערך חוקר מטעט המשיב בנכט. מן חתמונוות שצורפו לדוייח עולה כל העוררת הציבח חומת במבוק המקטינה את שטת חגג שבשימושה. בשטח שעל פי הנטען אינן בשימוש נראו
שטיחי דשא מקופליט ופטולות, בשטח בשימוש גראו דשא סינטטי, שולחנות וכסאות, דלפק /\, מקרריט.
מממצאי הביקורתת עולה כי נעשה שימוש בפועל בשטח שמעבר לגדר הבמבוק לאחסנח ולכן לא מיתן לפטור שטח זח מחיוב בארנונח בתקופה חרלוונטית לערר.
בשים לב לחטכט חפשרח בכללותו, חקובע כי העוררת היא זו שתחוייב בגין שטח הגג בו נעשח
שימוש באותח עת, ולכ שחוא בונוקף, לא ניתן להיעתר לבקשת העוררת להפחית משטחו החיוב המוסכט של חגג, בפרט כאשר נעשח בו שימוש בפועל.
אין באמור כדי לגרוע מזכותח של העוררת לפנות למשיב לאחר פינוי שטח הגג שאינו בשימוש ולבקשו להפחית את שטח חיוב הגג או לחלק את חיוב הארנונה ביך המשתמשים בו. אין בדברים אלו כדי לגרוע כמובן מסממותו של המשיב לשקול בקשה כוו, ככל שתוגש, על פי מכלול שיקוליו.
טוף דבר;
הערר נדחה.
אין צו לחוצאוות.
ניתן בחיעדר הצדדים 0 4 20
בהתאם לטעיף 2(5) לחוק בתי משפט לענמינים מינהלייט התשייט- 2000 ותקנח 23 לתקנות בתל משפט לענלינים מינחלייט (טדרי ז'ין) תשט"א - 2000, קיימת לצדד'ים וכות ערעור בפני בית תמשפט לענילנים מלנחליים בתוך 45 יום מיום מטירת ההחלטת.
בהתאם להנריק 2(ג) לת שויות המקצמיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (קדָרי דין בוועדת ערך) התאלייו] 19/7 תפורטט תח << חאינטרנט של המשיב.
ל
*ו'יר: אפרת א. קפלן עו"ד חבר: קובי ישראלי, רו''ח
קלדנית: ענת לוי
="
ו
בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית
שליד עיריית תל אביב- יפו עררים מס': 140026912 8
בפני חברי ועדת הערר:
ויר -- עו'יד אפרת קפלן
חבר -- עו"ד ראובן הרן
חבר - רו"ח קובי ישראלי
העוררת: א.ג *יעוץ וניהול ספא בע"מ
-נגד.
מנהל הארנונה, עיריית תל-אביב- יפו
החלטת
עניינט של העררים בטענת כי הנכס נושא העררים משמש כמספרה וספא, מהווה חלק בלתי נפרד משטח מלון קמפינטקי, ובהתאם להוראות צו הארנונה יש לסווגו בסיווג ייבית מלוןיי.
חהמשיב טען בכתב התשובה לערר כי החיוב בגין הנכס הוטל על העוררת מכת החלטת ועדת הערר בראשות עו"ד יהושע דויטש מיום 5/8/2024, אשר קבעה כי שטח בית המלון יפוצל והשטח נושא ערר וח יועבר על שם העוררת וכך גס סיווגו. המשיב הוסיף כי מבחינה מהותית אין מדובר במלון ואף לא בחלק ממנו אלא בעסק עצמאי המוחזק על ידי מתזיקה עצמאית.
ביום 19/5/2025 התקיים דיון מקדמי בערר בפני ההרכב בראשות עו"ד דויטש בו הודיעה העוררת = כי הערר מתייחס לשטת הטפא בלבד ולא לשטח המספרה וההרכב קבע את התיק לדיון הוכחות.
ביום 20/5/2025 ניתנה החלטה על איחוד העררים שבכותרת לבקשת הצדדים (לשניט 2024-2025),
ביום 10/8/2025 הוגש תצחיר מטעם העוררת: תצהירו של מר שתף מיימון, טמנכייל כספים של העוררת.
ביום 9/9/2025 הוגש תצהיר מטעט המשיב: תצהירו של חוקר השומה מר ליאור בארי, אליו צורף דו"ח ביקורונ מיום 23/12/2024.
ביום 22/10/2025 התקיים דיון הוכחות בפני הוועדה והמצהיריס נתקרו על תצהיריהס.
ביום 17/11/2025 הוגשו סיכומים מטעם העוררת.
ביום 22/12/2025 הוגשו סיכומים מטעם המשיב.
מכאן החלטת זו
טענות הצלש 7777 7 ו . הרפ יפוה
ענקר טענות תעוררתת
> הערר נוגע לשטח בגודל 361 מ"ר חמשמש כספא ולא לשטח המספרה.
חלק מהשטת שחויב (154.66 מ"ר), המטומן בכחול, אינו מהווה ספא אלא שטחי מעבר לסאונה ולמלתחות המלון וכן אזור מנוחה וישיבה שמאפשר ישיבה לאורחים שאינם אורחי הספא.
השטח נושא הערר הוא מתחט ספא חמשמש בין החיתר את אורחי המלון, נבנה כחלק אינטגראלי מהמלון ואורחי המלון עושים בו שימוש כחלק מתוויית האירות שלהם. אורתל חמלון יכולים לשהות בו למעט בחדרי הטיפול עצמם באופן חופשי: מלתחות, סאונות, חדרי מנוחה וקבלת הספא, שם נערכת בדיקה האם הט אורחי המלון ואצי יוכלו לתשתמש במתקנים, כולל לוקרים, חלוקים ומגבות ללא חיוב.
התחצוקה של השטח נושא הערר נעשים על ידי המלון עצמו.
לקוחות שאינם אורחי המלון ומגיעים לטיפול בספא משלמים לפקידי הקבלה.
העובדה שהנכס רשום על שס העוררת, ולא על שם המלון, אלנה משנה את השימוש שנעשה בשטת. מדובר בשטח המשמש למטרת ספורט ונופש, הצמוד לבית המלון כמשמעו בסעיף 6 לצו הארנונה. מתקן הספורט והנופש צריך להיות צמוד לבית המלון ואין בלשון הצו דרישה כי ישמש בעיקר את המתאכסנים בו.
לאור לשונו של צו הארנונה העוררת מבקשת לקבוע כי מדובר בשטת המהווה חלק משטח חמלון.
ענקר טענות המשיב
> העוררת נרשמה כמתזיקה בנכס, למרות התנגדות המשיב, בעקבות החלטת הוועדה בראשות עו"ד דויטש בערר שהגיש בית המלון - חברת אסטבלישמנט ניהול בע"מ.
יש להתייחס לכל שטח הנכס כשטת ספא עצמא המוחזק על ידי העוררת הן פורמאלית והן מהותית.
%
העוררת לא חלקה על שטת המספרה, אך לא ערכה מדידה של השטח.
השטח שגודלו 150 מ"ר אינו מובחן משטת הטפא ואינו מסוים.
אין מדובר במתקן של המלון המאפשר ללקוחות חמלון שימוש ללא הגבלה, אלא בעסק נפרד, המשמש את אורתי המלון בהיקפים שאינן ברורים.
לטענת העוררת עצמה לא ניתן לדעת מיהו אורח המלון בספא ומי לא.
למרות שלעוררות תיעוד מי אורת המלון ומי לאו, ומתקיימות מערכות כספים נפרדות, חיא
נמנעה מלהציג נתונים אלו. מכאן מטקנת המשיב כי מרבית אורחי הספא אינט אורח?
חמלון.
החלטת הוועדה על רישום העוררת מעידה על סיווגה. מדובר באותו נכס ובאותו שימוש ובאותה מחזיקה מחותית, ולכן יש להידרש למסקנות הוועדה בראשות עו"ד דויטש .
> העוררת מחזיקה בנכס ועושה בו שימוש כדי לנחל עטק נפרד מהמלון, אשר פתות לכל דיכפין, ומתנהל כטפית כעסק עצמאי.
> המשיב מוסיף כי ספא אינו מתקן נופש ומפנה להחלטות ועדת ערר בנושא זה.
>= לאור כל האמור מבקש המשיב לקבוע כי מדובר בעסק עצמאי שאינו מהווה תלק משטת המלון ודין הערר להידחות.
דיון והכרעת
בפנינו התלטת ועדת הערר מיוט 5/8/2024 בראשות עו"ד יהושע דויטש בערר 140025102, שהוגש על ידי חברת אסטבלישמנט ניהול בע"מ, המחזיקה בבית המלון, ויוצגח על ידי באי חכת בערר זה.
העוררת, חמלון, טענח כי היא אינה מחזיקה בשטתי המספרה והספא אלא השוכרת, היא העוררת בערר שבפנינו.
כעולה מהחלטת הוועדה הנזכרת, העוררת שס, המחזיקה בבית המלון, טענה באמצעות באי כוחה כאן, כי קיימת הבתנה בין המספרה ואזור הספא לבין תלקיס אתרים המהווים חלק בלתי נפרד מהמלון (סעיף 24 להחלטת הוועדה). עוד טענה, כי 381 מ"ר מתוך השטת שפוצל מכלל שטח המלון מחווה חדר צוות של המלון, לאונגי, שירותים ומקלחת, מחסן טכני של המלון וכוי.
הוועדה מצאה כי דין הערר להתקבל, לאחר שקבעה כי יש להקטין את פיצול שטת הספא ומכון היופי מכלל שטח המלון (סעיף 36 להחלטה) ונקבע כי השטת המפוצל המוחזק בידי העוררת יייוקטן לשטח של 403 מ"ר ויסווג כבניינים שאינם משמשים למגולים. שטח זה ירשם על שס המחזיקה בו, דהיינו, שוכרת הנכסיי.
הערר שבפנינו מתייחט לכלל השטח שהועבר לחזקת העוררת מכת החלטת הוועדה הנזכרת - 403 .
מייר. בדיון המקדמי הודיעה בייכ העוררת כי טענותיה אינן מתייחסות לשטח המספרה.
חלק ניכר מטענות העוררת בערריט שבפנינו מהוות ערעור על קביעות עובדתיות של הוועדה בערר 2, מבלי שנטען או הוכת שינוי נסיבות. הוועדה בהרכב זה אינח ערכאת ערעור על החלטה זו.
הטענה כי יש לסווג את השטת נושא הערר (403 מ"ר) בסיווג ייבית מלוןיי, הוכרעה בהתלטת הוועדה בערר 140025102 שקבעה במפורש כי שטתיט אלה יסווגו כייבנייניס שאינם משמשים למגוריסיי.
לא הוגש ערעור כנגד התלטה זו ולא נטען או הוצג שינוי נסיבות מעת ההתלטה שניתנה בשלהי שנת 4
זאת ועוד; טענת העוררת כי תלק מהשטח שחויב (154.66 מ"ר), המסומן בכתול, אינו מהווה טפא אלא שטחי מעבר לסאונה ולמלתחות המלון וכן אזור מנוחה וישיבה שמאפשר ישיבה לאורחים שאינם אורחי הספא נדחית, לאחר שנדונה ותוכרעה עובדתית בהתלטת ועדת הערר. באי כוח העוררת בשני העררים לא טענו ואף לא הציגו שינוי נסיבות מעת ההתלטה האמורה, ואין כל הצדקה לדון בה שוב.
לאור האמור, עמדתנו היא כי היה מקוט לדחות את הערר על הסף בהיעדר טענה או ראשית ראייה לשינוי נטיבות מהחלטת הוועדה בערר 140025102, בפרט כאשר מדובר באותם באי כוח.
בבחינת למעלה מן הנדרש, מאחר והתיק הועבר לדיון הוכחות בפני הרכב זה, נוסיף גם הכרעה לגופם של דברים ;
מכלל החומר שבפני הוועדה עלה כי -
א. הוועדה בראשות עו"ד דויטש קבעה כי כלל השטת נושא הערר מוחזק על ידי העוררת ויש
לסווגו כבנייניס שאינם משמשים למגורים.
ב. העוררת לא טענה ולא הצביעה על שינוי נסיבות מאו ההתלטח שניתנה על ידי ההרכב
בראשות עו"ד דויטש הן לעניין התוקה והן לעניין הפעילות.
ג. | העוררת שוכרת את הנכס ממתגיקת המלון, תברת אסטבלישמנט ניחול בע"מ. העד מטעם
העוררת העיד כי מדובר בשתי מערכות כספים נפרדות. העוררת משלמת דמי שכירות לבית המלון כאתוז מוטכס מתוך פדיון הכנטותיה. העד מטעם העוררת העיד כי לא ניתן לדעת באופן מלא מי מאורחי הספא הוא אורח המלון ומי לא, זאת על אף שלפי עדותו יש מערכת המאפשרת לדעת האם מי שנכנס לספא הוא אורח המלון.
ד. אין בפני הוועדה כל ראייה לכך שהנכס משמש את אורחי המלון ומה שיעור אורתי המלון
שעושים בו שימוש, אם בכלל.
סעיף 3.3.6 לצו הארנונה קובע כי:
ייבת: מלון יסננגו לפי דרגת שירות.... ויתויבו בכל האזורים לפי התעריפים המפורטים לחלן:....
*לרבות אותו חלק מהמלון המשמש כמסעדת או כבית קפת ומשרת בעניקר את המתאכסנים בו וכן שטתים במוייס המשמשים למטרות ספורט ונופש הצמודים לבית-תמלון:
חגויות, משרדים ועסקים אתרים המצויים בתוך המלון יתוגיבו לפ שימושסיי.
עמדתנו היא כי ההוראה בצו הארנונה המתליחטת למתקני נופש וספורט אשר יסווגו כחלק משטת בית המלון, המתייחסת לשטחיט צמודים למלון, מתייחסת לשטחים המהווים חלק בלתי נפרד מהמלון ומשמשים את אורתי המלון לנופש ופנאי (מדשאות, בריכות ושירותים מסוג אה). הוראה זו, מבחינת תכליתה, לא יכולה להתייחט לעסקי נופש ופנאי הפועליט בשטת המלון שלא עבור אורחי המלון וכבית עטק נפרד ואזי הס באים תחת ההגדרה ייעטקיס אחריטיי. לשון הצו מתייחסת לשטחי נופש ופנאי אשר צמודים לשטח המלון, ומבתינה לשונית ותכליתית, אין מדובר רק בצמידות במובנהח הפיצי, כי אס בצמידות מהותית, ופונקציונאלית, קרי, שטחי נופש ופנאי אשר מהווים חלק מן הפעילות המלונאית למען אורתי המלון, כלומר אלו שטחיט אליהם קיימת גישה חופשית לאורתי המלון כחלק משירותי המלון. תכלית חטיווג כחלק משטח המלון לא מתסיימת כאשר מדובר ביחידת רווח ובעסק נפרד ובפרט כאשר מדובר בעסק שאינו משמש בעיקר את אורח? המלון (בתשלום נוסף) אלא כל עובר אורת, שאצי מדובר בשטת המשמש אמנם לפנאי, אולם חוא אינו 'יצמודיי למלון אלא נכלל תחת ייעסקיס אחריטיי המצוייט בשטח המלון.
התוצאה של קבלוג טענת העוררונ חינה הבחנה בין עטק המשמש כטפא עצמאי, הפועל כבתחי שטח מלון, ובין עטק המשמש כספא ופועל ברחוב הסמוך. אפשרות זו אינח מהנקבלת על הדעות בשל הסיפא לטעיף 6 לצו חארנונה, לפיו אין להבחין בין עסקים כגון מטעויה או אולם כנטים חנמצאיס תחת שטח המלון ואלה השוכניט ברחוב סמוך. לפימך, מקובלת עלנו הפרשנות לפיח מתקני נופש וטפוויט המהוויט חלק משטוז המלון ומשמשים בעיקר את אורחיו יטווגו כחלק משטח המלון, ואילו מונקני נופש וספורט שאינם משמשיט בעיקר את אורחי המלון יטווגו לפי שימושט כייעטקיט אחריטיי. אמת חמידה אשור מבווינה בין עטק עצמאי ונפרד בתוך שטח המלון, שיטווג בתתאם לטיווגו, ובין שטתי נופש המהווים חלק משטח המלון, לצרכר טיווג ארטונת, הנח שיעור המשתמשיט מקרב אורחי המלון.
ולענייננו ; משנמצא כי השטת נושא תערר מוחזק בידי חברת עצמאית, המקיימת עטק עצמאי, בעל מערכות הנחייח נפרדות, ובתיעדר כל ראייח ביחס לשיעור חמשתמשיט בו מקרב אורתל המלון (חמשיב הבתיר כי שטת המוחוק בידי העוררת איעו כולל את שטח המלתתות) -- אין הצדקה לתיובו כמתקן גופש וטפורט תמחווה חלק משטח בית המלון.
טוף דברג
עמדתנו כי החלטת הוועדה בראשות עוייוד דויטש בערר 140025102 קבעה קביעות עונזיתיות חמדברות בעזי עצמן ולא היח מקום לדון בערר לגופו. בחיעדר טענה או ראשית ראית מצד העוררת לשינוי נטיבות, דין חעוזר לחיויחות על הסף.
משהוחלט כי הערר יידון לגופו, הוטפנו, למעלת מן הנדרש, כל על פי תומר חראיות שבפנינו, העוררת מחויקה בכל השטת נושא הערר בס 403 מ"ר, המחווח יחידה עטקית נפרדת, ולא הוכח כי לחודה וו משרתת בעיקר את אורחי המלון. משכך, אין לראותח כחלק משטתי הנופש שנועדו לרוותת אורחי חמלון, כו אם כפעילות של עטק נפרד מן המלון.
לאור כל האמור; הערר מויחת:
העורת תישא בהוצאות תמשיב בס 5,000 ₪
ניתן בהיעדר הצזדדיט ביום 06 294 ,
בחתאס לטעיף 2(5) לחוק בתי משפט לענניניט מינחלייס התשייס- 2000 ותקנה 23 לתקנות בתל משפט לענלינים מינהליים (טדרי דין) תשט"א - 2000, קיימת לצדדים זכות ערעור בפני בית תמשפט לענליניס מינהליים בתון 45 לוס מיום מטיוית ההתלטת.
קנח 0 לתממוהכשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונח כללית) (ט[רי דין בוועוית ערר) אהתשליץ- 1977 תפוו?טט יי | באתר האינטרנט של תמשיב.
!6 רא
7 רו בן ח 7 חבר: קובי ישראלי, רו"ח
/ 0 קלדנית: ענת לוי
2 ו -
יו"ר: אפרת א. קמלן, ערייר
י
בפני ועדת הערר לענייני ארנונה בללית
שליד עיריית תל אביב-יפו עררים מט': 140026243
1
בפני חברי ועדת הערר:
ייר -- עו'יד אפרת קפלן
חבר -- עו'יד ראובן הרן
חבר - רו''ח קובי ישראלי
העוררת: ריטי 1 בע"מ
-נגד-
מנהל הארנונה, עיריית תל-אביב- יפו
תחלטת
עניינו של הערר בנכס הנמצא ברת' הברזל 7 תל אביב- יפו, הרשום בספרי העירייה כנכס מסי 464 הר-ן ארנונה מס' 11396947.
העוררת טוענת כי היא מחוייבת בגין השטח נושא הערר החל מיום 1/12/2023 בסלווג יימשרדיסיי, על אף שמדובר בשטח גג שהכניסה וחיציאה ממנו הינה מחדר מדרגות משותף. לטענתה, מדובר בשטח שאינו בר תיוב בארנונה, ולחילופין בשטח משותף שאינו חייב בארנונח לפי סעיף 1.3.1 ז לצו הארנונה.. לתילופל ת*לופין, נטען כי יש לסווגו בסיווג זול יותר כקרקע תפוסה, מלאכה או מחלה >
המשיב טוען בכתב התשובה לערר כי מדובר בחלק מבניין, המהווה שטח בנוי ובר תיוב בארנונה.
לטענתו, בהתאם לביקורת שנערכה בנכס ביום 12/5/2024, נמצא כי מדובר בשטח הנמצא בשימוש ומהווה שטח אינטגרלי לעסקי העוררת / שוכריה, ומשמש אותם לשימוש נלווה כגון פינת עישון, מפגשיט חברתיים, אירועים וכיוייב. עוד נטען, כי לא הוכח שמדובר בשטח משותף, וממילא לא כל שטת משותף אינו בר חיוב בארנונה. באשר לסיווג, המשיב טען כי טענות העוררת הן סתמיות, הנכס אינו משמש למגורים ומשום כך סווג בהתאט לסעיף 3.2 לצו הארנונה.
ביום 26/8/2024 החליטה יו"ר הוועדה כי התיק ייקבע לדיון הוכתות ונקבעו מועדים להגשת תצהירים.
ביום 29/10/2024 הוגש תצחיר מטעם העוררת; תצהירו של מר דוד ארביב, מנחל נכסים של העוררת.
ביום 23/12/2024 הוגש תצהיר מטעם המשיב: תצהירו של מר אריאל שרעבי, חוקר תו של המשיב.
ביום 28/4/2025 ניתנה החלטה לאחד את העררים שבכותרת לבקשת הצדדים.
ביום 12/6/2025 התקיים דיון הוכחות והמצהירים נחקרו על תצהיריהס. בטיוס הדיון נקבע התיק לטיכומיס.
ביום 26/8/2025 הוגשו סיכומים מטעם העוררת,
ביום 26/11/2025 חוגשו סיכומים מטעם המשיב.
מכן החלטה זו
טענות הצדדים
טענות העוררות
העוררת היא בעלת הבניין בו מצוי הנכס. הנכס מחויב בארנונה מיום 1/12/2023 בשטת 205 מייר בסיווג משרדים.
מדובר בשטת לא בר חיוב בארנונה בהתאט לסעיף 1.3.1 ג לצו הארנונה, ועל פי הפסיקה היותו מרוצף אינו גורע מכך.
לחילופין, מדובר בשטח משותף שאינו בר חיוב בארנונה בהתאם לסעיף 1.3.1 1 לצו הארנונה; מדובר בשטח המשמש את דיירי חבניין כולם לטובת עישון, מפגש וכיוייב בדומה ללובי שאינו מתויב. הכניסה לגג ה:א מחדר המדרגות הראשי של הבניין בלבד והוא נמצא בקומה נפרדת משאר נכסי הבניין. הדלת לגג פתוחה במהלך היום ואנשים עולים אליו באופן חופשי. בהתאם להטכמי השכירות, חלה חובה על הדיירים לשאת בחלקם היחסי בגין שטחים משותפים במבנה. גם בדו'יחות הביקורת שנערכו על ידי חוקר המשיב צויין תחת התליחסות הלקות כי הנכס משמש את כלל המחזיקים בבניין. החוקר לא בדק ואת בעצמו, הנכס עומד בתנאים שנקבעו בפסיקה: נמצא מתוץ לשטתי המחזיקים ומשמש יותר...
ממחזיק אחד.
לחילופין יש לסווג את הגג בסיווג מוזל, כגון תעשייה ומלאכה, על פי ייעודו של הבניין, או קרקע תפוסה, מחסן, אולם אירועים, ובכל מקרה לא בתעריף משרדים.
עיקר טענות המשיב
> מדובר בשטת מרפטת גג בת חיוב בהתאם לסעיף 1.3.1 ב לצו הארנונה, בו נקבע כי בשטח הבניין נכלל כל השטת שבתוך הבניין לרבות מרפסות. בבתינת השאלה האם מדובר במרפסת או גג יש לחכריע על פי ייעודו וחשימוש הספציפי בו בנסיבות המקרה והמבתן הינו פונקציונאלי. בהתאם לפסיקה, גגות אינם פטורים באופן גורף מתשלום ארנונה והיות הגג בר חיוב תלוי בנסיבותיו של המקרה.
> מדובר בשטח המצו? בתצקתה ושליטתה של העוררת בלבד והוא לא נועד לתכלית קירו כי אם לתכלית מרפשת. הנכט מרוצף בדק בתלק ובשאר הנכס קיים דשא סינטטי.
נמצאים בו שולחנות וכסאות רבים, ספות וכסאות נות.
> העוררת היא המתזיקה ובעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס ואין מדובר בשטח משותף.
העוררת היא בעלת הזכויות בבניין בו מצוי הנכס. בדיון ההוכחות אמנם טען העד
לראשונה כי קיימת חברת ניחול לבניין, אך טענה זו לא עלתה בהשגה, בערר ובסיכומיט. מדובר בהרחבת חזית אטורת.
> העוררת צירפה הסכמי שכירות מול שני שוכרים בבניין ולא צורף אליהם הסכם ניהול המלמד על קיומה של חברת ניהול.
> כלעוד לא הוכת אחרת, העוררת מתפקדת בפועל כחברת הניהול של הבניין ומאפשרת את הכניסה אליו באמצעות נציגיה ושלוחה. העד מטעם העוררת העיד כי במהלך היום חדלת פתוחה, יש בבניין מנהל בית, לבניין יש מערכות והוא נסגר מהשעה 19:00 וכן שירותי השמירה מסתיימים בשעה 19:00. מכאן כי העוררת היא הנהנת העיקרית בנכס והנכס משמש אותה לצורך מתן השירותים לדיירי הבניין: ברצותה היא מתירת את השימוש בגג וברצותה היא מונעת אותו.
%= מדובר ביחידת חיוב עצמאית, שהעוררת נהנת ממנה. על פי מבני הפטיקה, אן מדובר בשטח משותף ולעוררת החזקה הבלעדית בו.
* טענת העוררת כי יש לסווג את הנכס בסיווג מוזל אינה עולה בקנה אחד עם הוראות הדין והפסיקה ודינה להידחות על הסף.
דיון והכרעת
עיינו בדוייח הביקורת ובתמונות שצורפו לדוייח, כמו גס בתמונות שצירפה העוררת.
התמונות מלמדות בבירור על שימוש בגג כמרפסת: מדובר בשטח מטופת מאד, מרוצף בחלקו בדק ובחלקו בדשא סינטטי, נמצאת בו צמחייה מטופחת בכדים, ריהוט גן יוקרתי הכולל כסאות נוח, בר, כסאות בר, הצללה אסתטית מפני השמש ועוד.
העד מטעם העוררת העיד בדיון ההוכחות כל ייאנשים עושים שס הפסקות צהרליס , הפסקות אוכל, הפסקות טיגריה, החברות *כולות לעשות שט הרמת כוסית בחג. אין שימוש טפציפי של חברה זו או אחרתיי.
עדות העד מטעם העוררת תואמת את התייחטות הלקוח בעת הביקורת, במהלכה ציין דורון מטעם העוררת כי השטח משמש את כלל המתזיקים בבניין.
העובדה שמדובר בשטח מטופח, שהשימוש בו על ידי דיירי הבניין מובהק ברור, מובילה למסקנה כי מדובר בשטח בר תיוב בארנונה בהתאם לטסעיף 1.3.1 ב לצו חארנונה, ואת בהתאם למבחן הפונקציונאלי ונטייבות מקרה זה.
האם מדובר בשטח משותף! אין מתלוקת כי העוררת היא בעלת הבניין וכן אין מחלוקת כי הכניסה לשטת הגג היא מחדר המדרגות של הבניין. העד מטעט העוררת העיד בדיון ההוכחות כי במהלך היוט הדלת לגג פתותה וכי עליו לבדוק עס מנהל הבית האט היא ננעלת בשעות הלילה. העד העיד כל ישנן מערכות אוטומטיות והבניין/ שירותי השמירה בו מסתיימים בשעה 19:00. אין בפנינו ראייה לכך שהשוכריס השונים בבניין קשורים בטיפוח הגג, מחלקים בינהט או חנטל הקשור בו, כל ציוד כלשהו בגג שייך למי מן השוכרים או כי הס מתאמיט בינם ובין עצמם את אופני השימוש בו ושעות פתיחתו וסגירתו.
על אף עדוונו של העד מטעט העוררת, לא תוכת כל בבניין חבו"ת נלחול וטענה זו נטענח לראשונת בשלג מאוחר, ללא כל תימוכין, ולא נטענח בהשגח ובערר, לא חוצג חוזח נלחול בין מי מהזייריס וחברת הניתול או בין העוררות וחברת הניהול - ראיות שבנקל להציג.
מכלל חאמור עולה כי העוררת, כבעלונ הבניין, היא בעלת הויקה הקרובה ביותר לשטת נושא הערר:
היא וו שפותתת אותו לשימוש הדייריט בבניין וטוגרת אותו על פי החלטתה ולמעשה יש לראותה כמי שמעניקח לדיירים אוז אפשרות השימוש בגג לפי שיקוליה כחלק משלרווני חבניין.
באשר לסיווג; אין בפנינו כל ראייה לפעולות שנעשות בשטח תגג, אשר יצדיקו את טיווגו כתעשייה ומלאכת או כמחסן וחטענות נטענו בסתמלות ללא כל ראית. משמדוב: בגג גו נעשה שימוש כמרפטת להפסקות צהריים, חפטקות אוכל ואירועי חברח כאלה ואחריט > מדובר בנכס שאו משמש למגורים, ולכן סיווגו בתתאם לטעיף 3.2 לצו תארנונח נעשה כדין.
טוף זיברן
דין הערר לה'ז"חות.
אין באמור כדי למנוע מתעוררת לפנות למשיב לחביג את ראיותיה לקיומה של חברת ניתול בבניין ואזי המשלנ ישקול העברת החיוב על שס חברת הניהול. ראיות כאמור לא הוצגו וטענח זו לא נטענה, כאמור, בהשגח.
אין צו להוצאות.
ניתן בהיעדר הצדדים מכ | . 2
בהתאט לסעיף 205) לחוק. בתי משפט לעמינמם מינהליוט התשייט- 2000 ותקנה 23 לתקנות. בתל משפט לעניינים מינהלייט (טדרי דין) תשס"א - 2000, קיימת לצדדים זכות ערעור בפני בית המשפט לעניוניט מינחליוט בתוך 65 יום מיום מטירת ההחלטת.
בהתאט לתקנה 20(ג) לתקנות חרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (טדרי דין בוועדת ערר) התשלייז- 1977 תפורטס התלטח זו באתר האינטרנט של המשיב.
7 7 4 שי
*וייר: אפרת א, קפלן, עויי הבר בן תרן, 7 < | חגר: קובי ישראלי, רייה
קלדנית: ענת לוי
ועדת הערר לענמיני ארנונת
שטיד עיריית תל ביב עריים מט'ו 140026654
5
בפני חברי ועדת ערר: 155
ייר: עףייזי גדעון וישמן
חבר: עו"ד משה קורן
חבר: מו''ח שמעון זייטמיצקי
העולרו:: אוקס נתמן, רוזמרין מרית ואת' (שוותפות אחוזת בית תל אביב),
- ג 7"
מנחל הארנונת, עירלית ת'/א יפו
החלטת
ערר וה ענלינו בשורת של נכסיט, המפורטיט בתשובת לתשגת של חמשיב, אשר כולם נמצאיט בבניין הנמצא ברחוב אחוות בית 5, תי/א (לחלן: ייתנכטי).
תמצית המתלוקת בין הצדדים עוסקת בדתיית טענת העוררת ע"י המשיב, כי יש לראות את הנכס כלא בר חיוב בהתאט לטי 330 לפקודות תעלריות ולחלופין כי יש לטווגו בס?ווג אחר מחחלוב בו סווג.
בקע
41 ביום 1.10.24 הגישה העוררת ערר מספר 140026654.
2 בערר טענוז כי הלא מגישת אותו לשט חזחירות וזאת מכוון שלא מיתנה תשובח לתשגח שלח 3 העוררת לא פירטת באלות מועד מטרח את ההשגה למשיב.
4 העוררת הפנתת לנספת, וכך כתבת בערר: ייהעתק תהשגה + אישור בדבר מסירתת מצ'יב כנספח א'יו,
5 ווק : ראוי חיה שהעוררת תציין את המועד, שתיא טוענת שמסרת את ההשגת בכתב הערר.
6 עלון באותו נספת אי מגלת תמונח אחרת: מדובר במכתב מטעם העוררת אל חמשיםב תנושא תאריך 8.7.24 ועליו מדבקה של לואר ישראל עם מספר. לנספת צורף תדפיס מאתר דואר ישךאל חמפרט מעקב אחר דבר הדואר, אשר ממנו עולה, כי ביוט 14.7.24 תגיע הדואר:
זילותידח לשם מסירתר לנמעניי.
7 | בשם 7.11.24 תוגש ערר נוסף, ערר 140026715
10
.12
3
8
5
.6
8
9
בערר +ח טענה העוררת כנגד החלטת המשיב מיוט 31.7.26, אשר העוררת טענת כי תתקבל אצלח ביום 31.10.24.
אותח התלטה של חמשיב חתליחטה לפנייה של תעוררת, שחתקבלת אצל חמשיב ביום 4068
אותה פנייח צורפת כנספח אי לערר 140026715. מעלון באותו נספת עולה כי מדובר באותת פניה ממש שצורפה לערך 140026654,
עיון באותח פניח של העוררת מלמז' כל היא טענת כִי הנכס לא ראוי לשימוש, כי לחלופין יש ליתן פטור נכס ריק או לסווג לפי הסיווג הזול (תעוררת לא טענת מהו הטלווג הזול האפשרל אלא נתנח דוגמאות). בשולי חדברים ביקשת לאחד את הנכס ולכל תפתות כל קומה.
העוררת טענה כי כל חנכסיס הכלולים בנכס נמצאים במצב מעטפת/ חרוסים, אשר לא מתובריס לתשתיות. העוררת צרפח 6 תמונות, ללא יכולת לשייך לאיזה חלק בנכט חתמונת מתייחטת, וטענת פי חן ''מציגות את מצבו חפיזי של חנכטיי.
בתשובח המשיב נאמר כי תלק מחנכס קיבל פטור עד ליום 31.12.24 וזאת במסגרת הסכם פשרת. בנוסף חמשיב אישר לעוד מספר נכסים בנכס פטור וזאת על סמך ביקורת מיום 4 ודזאת גם כן עד ליום 31.12,24,
לגבי יתר הנכט נדחתת הטענח בנימוק כל אין עמיו"ה בתנאי הפטור וכל תנכט ראוי לשימוש.
לגבי טענוז ייפטור נכס רִיקיי השלב חמשלב כי לגבי חלק מהנכט ניתן כבר הפטור במלואו (6 חודשים) ולגבל החלק תאתר אישר את מתן הפטור בחת אס למועדים האפשריים על פי חדין.
חמשיב אף כתב כי הוא פנח למינחל חנדטח בכזיי לקבל תשובה בנוגע לייעוד הנכטים \כי הוא יפעל בחתאט לתנחיות ברגע שיגיע המידע. לא הוצג לנו כי נעשתת פניח כזאת ו/או תוצאותיה.
| לסיום תשובתו דחה חמשיב את חבקשה לאלתוד חנכסלם, מכוון שנמצאים בקומות נפרדות ומכוון שיש מחיצות ותפרדח ולא מדובר בשטח אינטגראלי רציף.
כאמור לעיל העוררת הגישת שגל עררים על אותה פניית. מדובך בעררים זחים במובן חענלינל ולמעשה חזרה בחט על טענותית.
בנוסף, ביום 29.12.24 חגישה העוררת ערר נוסף, ערר 140027155, במסגרתו תזרח על טענותית וזאת ביחט לשנת 2025.
ביום 7.1.25 חגלש חמשיב כתב תשובת לערר שם הסביך כי חפנית של העוררת תתקבלת ביום 22.7.24. התשובת נושאות תאריך 31.7.24 אך נחתמח בפועל רק ביום 15.10.24 וזאת עקב מגעיט עט העוררת. כך או אחרתת חטביר חמשיב כי חוא קיבל אורכת לתגשת השגח עד
1
2
.3
4
5
6
7
8
9
0
1
ליום 21.10.24. עוד נטען כי התשובת שנחתמח ביוט 15.10.24 נשלתה לעוררת ביוט 6, לפיכך נטען כל לא היה אלחור במתן חתשובת.
ודוק: ראוי כי חמשיב יחתום על מכתב הנושא את תמועד חרלוונטי הנכון.
לגופן של טענות העוררת תזר חמשיב על הדברים בהתלטתו ועל פי הביקורת שלו כי אין מקוט לקבל את טענות העוררת מעבר למת שכבר התקבל. הובתר כי לנכס (ההלק שנשאר במחלוקת) יש קירות, רבפה, מחובר לתשתיות ובחלקו גס יש חפציט, לנכס תלונות ודלתות תקינים וחוא מתובר לתשתיות.
לעניין הסיווג הזול נטען כי העוררת לא פירטח את הטענת ולא הוכיתח מת ההיתר של חנכס,
ביום 14.1.25 ניתנה תחלטה המורה על הגשת תצהירים וניהול תוכתות.
ביוט 2.3.25 הגישה העוררת תצתיר מטעט מר דן אמר, נציג חבעלים. בתצתיר פירט כל מצב הנכס הוא מעטפת לא מחוברת לחשמל ומיווג אוויר. עוד כתב: ''התקרח תשופת וצבועת למראח נקי, על חקירות ההיקפייט הונת חיפוי גבס לא צבוע פנייל למראת נקי - בחללים אלו אין מחיצו פנימיות ודלתות, תקדות אקוסטיות ותאווית, תשתלות ואביזרי מיזוג אוויר;
תשתיות ושקע? חשמל ותקשורתיי. נטען כי כדי לחשמיש את הנכס יש לתשקיע בעבודות פניםו (רחבות בעלות של מיליוני שיית.
לתלופין ביקש המצחיר לתייב אונ חנכט לפי תחיוב חוול האפשרי, חוא טען כי חטיווג חזת חינו אתטנח, לא לפי חיתך הבניה של חנכס אלא לפי יישימוש פוטנציאלייי, אך ציין שלא ניתך לאחטן במצבו תפיי כרגע.
המצהיר צרף 6 תמונות שהוא טען שהן של המרתף ללא פירוט מועד הצללום וכן 6 תמונות של קומות 1-5,
לסיום טען כי חפניה תמקורית הונקבלת אצל המשב ביום 7.7.24 והפנה שוב לנספת לערר.
עוד חוסיף כי תשובת תמשלב התקבלה אצלו ביוט 22,10.24.
ביום 9.6.25 חגיש חמשים תצחיר מטעם חוקר השומח מר בארי, שתפנת בעיקר לדויית חביקורת מטעמו, מיום 14.8.26.
בממצאי הביקורת חתליחט החוקר לקומות 1-5 וקבע כי למעט קומת 2 בח נראח משרד פעיל, ייבל יתר זנכטיט בקומות 1-5 נמצאו במצב מעטפת ללא מחיצות פנים, וליצוף (לצפת בטון בלבד) כלים טניטרייט, שקעים ומתגים של חשמל - בנכסים אלו נראו קירות גבס ללא צבעיי, לגבי קומת הקרקע נכתב: יי מתבצעות עבוזיות הכוללות : עבודות גבס, (בשלבי טיום), עבודות צבע ושפכטל, עבודות חשמל, חלק מקירות הנכס נראו ללא צבע, במקום אין משקופים ודלתות פנים. במקוט נראו פועליםיי,
2
.3
4
5
6
.7
9
0
1
3
5
6
לגבי קומת המרתף פורט: '',..במקוט נלאו סדקיט וקילופי צבע בקירות, בשטח הצקרת
נראו סדקלט מאסיביים, קילופי טיח וקונסטרוקצית ברזל חשופהיי.
ביום 13.5.25 התקיים דיון הוכתות במטגרתו הבתלרה העוררת כי הצדדים הגיעו לפשרה בנוגע לחלק מהנכס והמחלוקת תעסוק רק בקומות חביניים ועד קומח 5. כמו כן גודרת
. המחלוקת בזמן וזאת עד ליום 1.4.25. עוד הובחר כי תפשרח הינה רק לשנת 2024.
כמו כן אמרת העוררת, כי: 'יבנוסף אנו מוחקים או הטענה המקנימית לעניין האיחור לתשובת לתשגהיי,
ביום 7.7.25 ניתנה התלטה לאיחוד 3 תערריט שאוזכרו לעיל,
מר אמר מטעם העוררת נתקר ואלשר איזה תלקיס בתצחירו ובתצתיר המשיב מתליתטים למרתף ולקומת הקרקע ואיוח לחלקים שנשארו במחלוקת.
הוא כינח את מצב תקומות יימעטפתיי ולאחר מכן חבתיר כי במעטפת הכוונח שנדרשו חשמשח של מיליונים כפי שקרח בפועל.
ביום 28.7.25 הגישה העוררת טיכומים. במסגרתט העלתת טענח של איחור במתן תשובה לגבי שנת 2025,
לגבי בקשת חפטור חטיכומיט התייחטו במפוצל לנכס. לגבי שנת 2024 המחלוקת חייתת רק לגבי קומת תביניים ועד קומת 5 (למעט חלק מקומה 2 בו שכן משרד) ולגבי שנת 2024 בנוגע לכלל חנכס.
עיקר עמדת תעוררת נשענח על דו"ח תביקורת של המשיב שתוכנו פורט לעיל,
כמו כן הפנתת לתצתיך ולתקירתת מר אמר מטעט תעוררת.
בשורת התתתונה טענת העוררת כל מדובר במצב מעטפת שאינו נלתן לאכלוט ללא עבודות השמשתה יסודיות ויקרות,
העוררת אף הפנתח לעובדה כי חמשיב חכיר במצב יילא ראוי לשימושיי בעבר עד ליום 3 וטענח כי לא השתנח המצב ויש לפמוד מכך.
לחלופין טענה תעוררת את טענתה בנוגע לסיווג זול אפשרי.
חמשיב חגיש טיכומיו ושם ביקש לדתות את טענת חסף לגבי שנת 2025 חן לאור העובדות (תשובח ניתנח ביום 4.2.25), חן לאור העובדה כי תטענת לא הופיעת בתצחיך ולא הוכתה
וחן לאור איתוד תעררים.
לגופם של דברים טען כי יש לתתרשס מזוייח הביקורת מלוס 14.8.24,
7
8
חמשיב טען כי מצב מעטפת חינו בדרייכ מצב פנימי של ייחמתנה לשוכריי, וכי אין מניעה לעשות בו שימוש כגון אחטנת. חמשיב בחר להתליחס לטענה בנוגע למחזיק החדש ואישר את טענת העוררת כל המתזיק תחדש קיבל פטור.
לעניין שיווג הנכס ביקש תמשיב לדחות את טענות העוררת ובין חיתר עקב טענח כבושת ובעיקר עקב אי עמידת בנטל החוכתת וחפירוט חגדרש
לאחר שמיעת תעדיס ובחינת חראיות שהוגשו לנו אנו סבורים, כי צדקה העוררת בטענותיח
וכי דין הערר להתקבל:
1
2
3
4
5
6
7
8
9
בבסיס התיק זה אין מחלוקת עובדתית לגבי מצב חנכט.
הנכס נמצא במצב מעטפת.
השאלח העלקרית חינה שאלת משמעות חמצב,
חמשיב הפנה בעיקרון לדויית חביקורת, אך חתייחס בעיקר לאפשרות תעקרונית של אחטנח.
לגבי חמצב בפועל חרי שקומות חקרקע וחמרתף תינן במצב לא ראול לשימוש גס לפי עמדת חמשיב.
לגבי יתר הנכס עולה כי מדובר במעטפת ללא תיבור לתשתיות וללא כלים טנלטרלים וכינייב.
עוד שתי נקודות לדעתנו מקימות ייהשתקיי או בעלות משמעוות עובדתיות כנגד עמדת המשיב ולתמיכח בעמדו חעוררת. תראשונח, חיא העובדה כי גס חמשיב עצמו הכלר בתלק מהנכס כלא ראוי לשימוש עד ליום 31.12.24 (וראו התלטתו ביח לפניית תעוררת). ההלטח זאת נעשתת לאחר הביקורת מיום 14.8.24, וכאשר לא * נטען בי היח שינוי חמצב העובדתי. נקודח שנייח חינח הטענה, שחמשיב אישר בסיכומיו, כי חתל מיום 1.4.25 ניתן הפטור למחזיק החדש, ברי, כי לא יכל תיח לחיות שלנוי עובדתי במצב הנכס לוס לאחר העברת ההזקת למתזיק התדש.
חשוב מכל, לאתר בתינת הראלות הגענו למסקנה כל חנכס לא ראוי לשימוש. ברי, כי לא ניתן להשתמש בו כמשרדים, מגורים, בית מלאכת או כל שימוש אחר ללא ביצוע עבודות חשמשח יטודיות ומורכבות. רק לשם חדוגמא נביא את נושא הריצוף, חיעדר תקירות וחיעדר אלנסטלציה.
הטעיף הרלוונטי משתמש במילים יינחרס בנילץיי או יניווק במידה שאי אפשר לשבת בו ואין לושביס בויי.
0. סעיף 330 לפקודת העיריות, שנוסתו, לאחר תיקון 131 לפקודת העיריות, חינו,
כדלקמן:
0. *י330, נחרט בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודח, או
שניזוק במידה שאל אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, *ימטור מחזיק חבנן לעיריח הודעת על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עו הבניין במצב של נכט הרוס או ניזוק,.. 5%
1 בבריים 5711/06 חברת המגרש תמוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב (לחלן: ייפסיד
המגויש המוצלתיי), הכריע בית תמשפט העליון הנכבד כדלקמן:
1 | 'הגענו לכלל מסקנת כי לצורך טעיף 330 ולעניין התנאל שבניין עיוק במידה שאי אפשך לשבת בוי די בכך שלא ניתן לשבת בבנלין, דחיינו שהחבניין לא ראוי לשימוש, ואין כל מקום לחמשיך ולבדוק כתנאי למתן חפטור האם לא קלומת כדאיות כלכלית /אובייקטיביתי או עלות 'טבירתי אחרת ביתפיכת' הבניין חלא ראוי לשימוש לבניין ראוי לשימוש. העיקר הוא מצבו הנוכחי של חבניין ולא חתנהגותו של הנישום והאפשרויות חשונות העומדות בפניו.
41. *חד עם זאת, בפט'יד המגרש תמוצלת הבהיר בית המשפט העליון, פל:
2 | *אין לומר כי כל בנְיין מוונח הוא בתכרח בניין בלתי ראוי לשימוש, ומקובל עליי כי הנק בו עוטק סעיף 330 תוא נק משמעותליי
41 ברצוננו להתעכב ולהבחלר כי פרשנות בית משפט העליון חנכבד הינח כי בכדי לקבל פטור יש לתראות שנכס יילא ראוי לשומושיי, כלומר- לא שלא ניתן לשבת בו ברמת עקרונית אלא שלא ראןי לשבת בו. נקודח זאת מחותית לשיטתנו שכן ישנט נכטיט רבים שעקרונית ניתן לשבת בהט. כך למשל ניתן לחשוב על בניין מט ליפול, שבכל צאות עדיין יכול למש מחוסר דיור כמקום מגוריו, אך אין באפשרות עקרונית שכזאת להביא את חנכס למצב של ייראו? לשימושיי. בגורח שווח אגו סבורים שלא כל מבנח שניתן עקרונית לאחטן בו דברים הוא ייראוי לאתסנת'י- לא במובן תכלל של המושג אחטנח ולא במובן של אתטנה בתקשר של צו חארנונת.
2 טל החוכתה בנוגע למצבו חפיטי של חנכס מוטל על שכם העוררת (ראה: פטייד ונוגר, עייא 4457/08 בידור נאח ני עיריית חיפח, עמיינ 114/05 מנחל הארנונת
בעיריית תל אביב ני: חברת עדן יפו, עייש 417/95 מפעל מתכת חניתה ני מנחל
הארנונח שלומי).
43. לטעמנר העוררת עמדת בנטל זה. מצבו העובדתי של הנכס אינו ראול לשימוש.
4% לפיכך, על תמישוט חמבקש לפטור נכט מארנונה, לעמוד בתנאיט חבאיס, ספל
שהיטיב לתמצת בית המשפט ענליניס מלנתליים בעמיינ 29825-10-11 גלגלי הפלדת 6 נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה (לחלן: פטייזי גלגלי הפלצתי), כדלקמן:
85
6
7
8
9
0
1
1
3
4
5
6
ייכדי לחוכית את הזכאות לפטור, על הנישום לחוכיח - הן כי מצב הנכס הוא כזח שחוא ניזוק עד כדי שאל אפשר לשבת בו, הן כי בפועל אין יושבים בנכט, וחן כי תוא מסר חודעת על כך לעירליח. אס לוכית את התקלימותט של שלושת התנאים תללו, יהיה זכאי לפטור מארנונה ממועד מסירת הודעתו ואילך.
כאמור לעיל הגענו למסקנה כי חנכס לא ראוי לשימוש:
לטעמנו חדבר מגיע למצב של נכט לא ראוי לשימוש, שכן כל שימוש אָפשרי ידרוש ייחשמשתיי של הנכס, דתילנו ביצוע עבודות שיביאו אותו למצב שמיש. יובתר, כי לתבנתנו מדובר בעבודות משמעויות.
חטענה חיתידה שעומדת למשיב חיא כי ישנח אפשרות תיאורטית לחשתמש בנכס לאחטנת.
נדמח שגם חמשיב לא טוען בצורח רצינית כי ניתן לעשות בנכס שימוש לכל דבר אחר.
חמבחן לכך הוא מבחן אובייקטיבי, נזאת תשאלה שעומדת לתכרעה. קרי, האט ניתן לחשכיר את הנכס במובן של ייהאם יש מישתו שיכול לעשות שימוש כלשתו בנכסניי.
לדעתנו תתשובח לכך היא שלילית.
נדגיש כי מדובר בהצטברט של דברים. סך כל חראלות חביאו אותנו למסקנתנו.
לטעמנו גס לאחטנה יש צורך מינימאלי של מצב פיסי ראוי לשימוש- חחל מתשמל, מים ביוב, וכלת בריצוף וכיוייב. \
אין לטעמנו ראיח כי ניתן לבצע אחטנה בנכט, מבתינח פיוית, מלבד טענת תיאורטית של חמשיםב.
דווקא חאמירף כי חנכס ראול לאחסנת תלא אמירת בעלמא שנטענה על ידי המשיב ללא חבאת כל עד מקצועי או ראלה מנכסים אחריט שמשמשים לאחסנה, שיתמכו בטענח.
לטעמנו גס אט מישהו ירצח לעשות שימוש של אחסנה בנכס אין חדבר אפשרי ללא ביצוע עבודות חכנת ותתאמח משמעותיות.
בשולי חדבריט נציין שלא מצאנו לקבל את טענת העוררת בנוגע לאיחור ואף מצאנו טעם לפגט בתעלאת טענות לא מפורטות ושאינן נתמכות בראיות (ואף יש ראלות שטותרות את הטענה).
7. כך גס לעניין מטיווג הזול. בנקוזיה ואת נציין כי חנטל על העוררת לטעון טענת
מבוטטת ותא לא עמדת בנ
8. נזכיך עוד נקודת בשנלי חדטרים של טענת הסיווג כל חמשיב כתב במכתב תתשובת
מטעמו כי חוא מברר בעצמו את מצב החיתר תבגיית וייעוד תנכס, אך אין ראיח כל עשת כן, או מת תעלתח תוצאת הבדיקח. יחד עם ואת בנטיבות החלטתנו ולאור העובדח כי לא נטענו טענותת בנושא לא ראינו מקום לדון בכך.
סוף דב
3
6
לסיכום תאמוך לעלל, אנו סבוריט, כי בשיט לב לדין ולסמכויות ועדת הערר, דין הערר לחתקבל במובן של קבלת הפטור חמבוקש עד ליוט 31.3.25,
בנסיבות חטפצופיות של הליך ות לא מצאנו לחשית חוצאות על חמשיב.
לתן בהעדר הצדדים חיום: 26
בחתאם לסעיף 2(5) לחוק בת? משפט לענינים מינהליים התשייט- 2000 ותקנה 23 לתקנות בתי משפט לעניונים מינהליים (סדרי דין) תשט"א -- 2000, קיימת לצדדיט זכות ערעור בפנר בית המשפט לענלינים מינחקיים בתוך 65 יס מיוט מטירת ההחלטת,
בחתאט לתקנה 20(ג) לתקנות חרשויות המקומיות (ערר על קבימן ארנונח כללית) (סדרל דין בוועדת ערר) מתשליוז- 1977 תפורסם תחלטח זו באתר האקטרנע של תמשיב.
=
7) 0
4
/
חבר: רויית שמעון זייטניצקי
קלזינלת :ענת לור
ועדת הערר לענייני ארנונה
שליד עיריית תל אביב עררים מט': 140026631
5
בפני חברי ועדת ערר:
לו'יר: עו"ד גדעון ויסמן
חבר: עו'יד משה קורן
חבר: רו''ח שמעון ז'יטניצקי
העוררת: רמות סי. יו בע"מ
- נגדד
מנהל הארנונה, עיריית ת''א יפו
החלטה
ערר זה עניינו נכס מרתוב ראול ולנברג 18א בתל אביב, אשר רשום בספרי העירייח כמספר 6 חן 6 (להלן: 'תנכטיי),
על קצה המולג לוסבר, כי החלטה זאת עוסקת בשאלת סיווג שטתיט טכנלים.
בללי
41 ביום 1.5.24 הודיע המשיב לעוררת כי החל לחליב מספר שטחיט בשטח כולל של 285 מ"ר.
2 בעקבות האמור פנתה העוררת בהשגה ושם טענח כי מדובר בשטח משותף, שאינו טכני.
3 ביום 29.7.28 חמשיב דחה את. הטענה- וטעןן-פי- מיפל-לריקון-מיםי דלוחיט, חדר חשמל-
ותקשורת, חדר מאיידים וארון כיבוי אש הס שטחיט טכניים וברי חיוב על פי סעיף 1.3.1 + לצו הארנונת.
4. המשיב הטתמך על ממצאי ביקורת שערך חוקר חוץ מטעמו ביום 6.9.23.
5 העוררת הגישה כתב ערר ביוט 18.9.24 שס חזרה על טענותיה. העוררת הוטיפה טיעון בנוגע לאלחוד שטחים. כבר כעת נבהיר כי לא מצאנו לקבל את הטענה החדשה בהלותה הרחבת
חזית אך גס לגופה, שכן לא מצאנו כי חמשיב הפעיל שיקול דעת לקוי בנושא.
6. המשיב הגיש כתב תשובה לערר ביום 6.2.25 וחור על עמדתו, כי מדובר בשטחים טכניים
ברי חיוב וכי העוררת בהיותה חברת הניהול בבניין היא החייבת.
7 חתיק נקבע להוכחות בהחלטה מיוט 27.3.25,
8 ביום 8.5.25 הגישה העוררת תצהיר מטעם מר אלירן טליאס, אשר הבחיר כי הוא מנחל המתחם. בתצחיר חזר בקצרה על עמדת העוררת וצרף תמונות של השטחת במחלוקת.
9 ביום 8.6.25 ניתנה החלטה על איחוד העררים בכותרת למעלה.
10
.1
.2
.3
4
5
.6
7
9
0
1
2
.3
ביום 13.7.25 הגיש המשיב תצהיר מטעט מר אלי עמוט, חוקר חוצ שערך את הביקורת בנכס. התצהיר הפנה לדויית הביקורת.
ביוט 15.7.25 נערך דיון הוכתות במסגרתו נחקר מר טליאס, אשר אישר כי המתלוקת מצומצמת לשטת בגודל 110 מ"ר בלבד.
הוא אישר כי העוררת היא שמחזיקה בשטח במחלוקת.
הוא תיאור את המיקום של ארון התקשורת (לגרסתו בתוך פיר) במסדרון המוביל לכניסה אחורית וממייק.
מר טליאס הפנה לתמונות בתצחירו.
מר עמוט, החוקר מטעם המשיב, נחקר ואישר כי החיוב נבע מביקורת יזומה של חמשיב.
ביום 26.8.25 התקבלו סיכומי העוררת שס התייחסה העוררת לטענה כי לא מדובר בשטחים טכניים, כי מדובר בשטחים משותפים וכל אין לתליבם. העוררת צרפה טבלה מפורטת של טענותיה. כמו כן טענה כי חיוב חפיר אינו תקין, שכן יש לחייב רק פעם אחת ולא בכל קומה.
ביום 6.11.25 חתקבלו סיכומי המשיב. המשיב טען כי השטח מוחזק על יד העוררת בתור חברת הניהול. בתמצית טען העורר כי מדובר בשטחים טכניים שמותזקים על ידי העוררת ולכן ברי חיום.
לאחר שמיעונ העדים ובתינת הראות שהוגשו לנו אנו סבורים, כי צודק המשיב בטענותיו וכי דין הערר להידחות.
למעשה אין מחלוקת עובדתית בין הצדדים.
מדובר במערכות שונות המוחוקות על ידי חברת הגיהול, העוררת.
מדובר בשירותיסם/ תדר אתזקה וניקיון, חדרי חשמל ותקשורת, ארונות אינסטלציה, כיבוי אש ופאנל כבאים כמו גם מיכל ריקון מים דלוחים.
הסעיף הרלוונטי הלנו טעיף 1.3.1 ז לצו הארנונה הקובע כל יישטחיט המשמשים למערכות אנרגיה, מטוג אויף ופיוצא בוה והמוחזקיס באחריוה חברת הניהול או הבית לחויבוּ במלואם"י.
לשון הסעיף אינה ברורה דיה, אך למיטב הבנתנו ובהסתמך על פטיקת בתי המשפט הנכבדים נראה שניתן לקבוע כי הרשימה עוסקת בשטחיט המשמשים למערכות תפעול ותתזוקת בניין, שאינו בניין למגורים, וזאת להבדיל משטתלס משותפים יירגיליטיי שגם אט
חס באחריות תכרת המחול איכם ברו חטב. כך למשל חדר? מדרגות, מטדרונות ותדרי שטרותים.
8 | במקרה דנן מצאנו כי השטת במתלוקו חינר שטה טכני חדרי חשמל, ארונות אלסטלציה, ושטחל יהגגות אשיי חינם מערכות חמירשות לתפעול הבכין, באחריות חבוית. הניחול, בהחזקת חברת תניהול ולפיכך ברל תלוב.
5 | לגבי טענףת העוררות בנוגע לטור- הטעכה (טענת לראשונת בטיכומי העורו"ת ואפלטר 82 הוזכדה בתצתיר מסעמה. ואת וול לא שוכנעו כר מדובר בפיר ולא צורפר ראיות לתמוד בטענת.
שו דבר
6 לסיכום האור לעלל, אנו טבוריט, כי בשים לב לדוך ולססכוית ועדת הערר, דון תערר להיות.
?1 בנסעעות של הליך זה תישא העוררת בתוצאות. חמשיב בטך של 8,000 ש"ח. ההוצאות ששלמר בונוך 30 יום מכוס המצאול תתלטת זאתי
לו
לן בהעדר הכדדים תו
94 האריי
בהתאם לסעיף 205) לחוק בתד משפט לענייניט מלנהליוםז חתשייס- 2000 ותקנה ג1 לתסנות בתל משפט לענלונום מונחלייט (טדרידין) תשט"א-- 3000, קימת לצדדים וכהל ערעוף בפבר בת המשפט לעניוניט מינחלילט בתלך 45 יוו מוט מטירת ההחלטה.
בתתאם לוזסגה 0(29) לתקנות הרשניות המקומיות (ערר על קביעת אדכעה כקלית) (סזירידדון בוועדת
ערר) תתשפייר- 1977 תמו ם תתלטת וד נאתר האזנטרנט של המשים,
/
; 49 /
2 4 /,
מילו י, 7-ו
ויטוי, עוייר בדעון ולסמך 7" ליכר: ענייד משח קורן. חבר: בוה 16 יק 9 /
/
קלוימלת : שס/קלרר
/
ת הערר לענייני אדנונה
'ד עיריית תל אביב ערר מס': 140016368
-
בה בפני חברי ועדת ערר:
יו"ר: עו"ד גדעון ויסמן
חבר: עו'ייד משה קורן
חבר: רר''יח שמעון ז'יטניצקי
תעורר: עמאד בוכארי
- ג 7 -
מנהל הארנונה, עיריית ת'/א יפו
החלטת
ערר זה עניינו בנכס הנמצא בשדרות ירושלים 76 תל אביב הידוע כנכס 2000397184 ח-ן 11372235 (להלן: ייהנכטיי).
תמצית המחלוקת בין הצדדים עוסקת בדחיית טענת העורר כי אין חוא המחזיק בנכס, שחינו, לטענתו גג משותף.
רקע עובדתי
41 ביום 6.3.24 קיבל המשיב החלטה כל גודל שטת הנכס לוגדל מ = 70 מ"ר לשטח של 176 מ"ר,
2 לפוכך פנה העורר למשיב וטען כי חוא גר בקומה אחרונה בבניין וכי הוא מתזיק בדירת בגודל 71 מ"ר אליח מוצמד גג בגודל 24 מ"ר.
3 לפיכך הסביר כי יתרת השטת שהמשיב מחייב הינו גג משותף שהמשיב בטעות משייך לו (להלן: יייתרת הגגיי).
4 העורר ביקש מהמשלב לשנות את ההחלטח,
5. ביום 15.5.24 התקבלתה החלטה של המשיב שדחתה את עמדת העורר וטענח כי מדובר בגג
שהעורר חינו המחזיק והמשתמש היחיד בו. המשיב הפנה לדוחות ביקורת שערך בימיט 3 וביום 12.8.24.
1 לפיכך הגיש העורר את ערר זה בלום 10.7.24 במסגרתו חזר על טענותיו המוזכרות לעיל.
7 ביום 10.11.24 הגיש המשיב את כתב תשובתו במסגרתו טען כטענת סף כי יש לדחות את
הערר מכוון ש: 'יתשובת המשלב התקבלה אצל העורר ביוט 21/5/24,
.10
.1
12
.3
14
.15
.16
7
.8
9
.0
המשיב אף טען כי לגופם של דברים יש לדחות את הערר וזאת מכוון שתעורר הייו בעל האיקה הקרובה ביותר לנכס וזאת מכוון שיתרת הגג מהווה למעשה מרפסת המשרתת את
העורר ו: יילא נמצאה כל זיקה אחרת לשטח זה של דייר אחר זולת העוררי!/.
ביום 17.12.24 התקיים דיון מקדמי. במסגרת דיון זה החל עו"ד גיבארין לייצוג. עד מועד זה ייצג העורר את עצמו.
חתיק נקבע להוכחות.
ביום 17.2.25 הגיש העורר את תצהירו שס חצר על טענותיו ביתר פירוט. התובע הסביר כל יתרת הגג הינו בשימוש משותף של כל דיירי הבניין, כי הגישה לגג אפשרית באמצעות כניסה מחדר המדרגות לכל חדייריס, שאין בה דלת. עוד ציין, כי הגג משמש את כלל הדיירים ושם מונחים דודי שמש, צלתת לווין וצנרת מים.
חעורר צרף כנספת אישור של נציגות הבית לטענותיו.
העורר אף הפנה לדוחות הביקורת של המשיב כתמיכה לעמדתו כי הגג ריק ופתות לככל הדיירים.
ביום 28.4.25 חגיש המשלב תצהיר של מר לידור שקרוב החוקר מטעמו שערך את הביקורים מימים 19.9.23 ו- 12.8.24. לתצהיר צורפו הדוחות וצילומיס של הנכט.
ביום 15.7.25 התקיים דיון הוכחות במסגרתו נחקר העורר שתבהיר,
[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]