סדר יום 25-0016ב לתאריך 23-07-25
| Link Invite |
|---|
| https://tel-aviv.zoom.us/j/89061053506 Link Invite |
| https://tel-aviv.zoom.us/j/89061053506 |
| שעה משוערת | תוכן סעיף | מספר מבא"ת | מספר עמוד | מספר סעיף |
|---|---|---|---|---|
| אישור פרוטוקול 25-0011ב מיום 04/06/2025 | ||||
| אישור פרוטוקול 25-0015ב מיום 09/07/2025 | ||||
| 10:00 | התחדשות עירונית קהילת לודג דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד | 507-0733741 | 1 | .1 |
| יום טוב 31-35 - שינוי ייעוד דיון בסעיף 77 | 0__- _______ | 40 | .2 | |
| מרחב ריב"ל קרסו דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 42 | .3 | ||
| 10:30 | תכנית כוללת להתחדשות עירונית דיון בהפקדה ()2 | 63 | .4 |
| תוכן סעיף | מספר מבא"ת | מספר עמוד | מספר סעיף |
|---|---|---|---|
| מרחב לוינסקי דיון בהתנגדויות | 507-0636886 | 1 | .1 |
- www.tel-aviv.gov.il
ועדת המשנה לתכנון ולבניה
למרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו
סדר יום מס' 25-0016 מיום 23/07/2025
כב' מוזמן בזה לישיבת ועדת המשנה לתכנון ולבניה שתתקיים ביום רביעי ה - 23/07/2025 בשעה 10:00 בדיוק באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה .12 קישור לזום צפייה בלבד
להלן סדר יום לישיבה. אנא הבא/י חומר זה אתך לישיבה.
חבר ועדה שמעוניין לקבל את מסמכי תכנית בסמכות ועדה מקומית שבסדר היום ולא מצליח לראותם באתר מינהל התכנון – תכנון זמין,
יפנה במייל לאלה דוידוף מזכירת הועדה במייל mail.tel-aviv.gov.il@e_davidof בכבוד רב,
אלה דוידוף
מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה
תל-אביב - יפו
פרוטוקול החלטות מספר 25-0011
ח' סיון תשפ"ה 04/06/2025 11:30 - 14:00
באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12
הישיבה נפתחה בשעה: 11:40
בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, אלחנן זבולון, חן אריאלי , מיטל להבי, חיים גורן
| תוכן סעיף | מספר מבא"ת | מספר עמוד | מספר סעיף |
|---|---|---|---|
| אישור פרוטוקול 25-0013ב מיום 25/06/2025 | |||
| תא/מק/4585 507-0763326 שכונת עזרה שיבולים אורים חלקה ,17 אושרה הארכה לתקופת פרסום ההפקדה ב-30 יום עד .30.8.25 | |||
| רחוב ארלוזורוב מס' 94 - תיק -2019-13669 תת חלקה 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א | 1 | .1 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 94 - תיק -2025-03630 תת חלקה 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א | 18 | .2 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 94 - תיק -2025-03631 תת חלקה 7 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א | 36 | .3 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 94 - תיק -2025-03632 תת חלקה 9 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א | 53 | .4 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 94 - תיק -2025-03633 תת חלקה 10 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א | 71 | .5 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 94 - תיק -2025-03634 תת חלקה 12 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א | 89 | .6 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 94 - תיק -2025-03636 תת חלקה 15 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א | 106 | .7 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 94 - תיק -2025-03637 תת חלקה 17 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א | 123 | .8 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 94 - תיק 2020-08472 - תת חלקה 13 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 3616א | 140 | .9 | |
| אלנבי 41 - הגדרת מגרש דיון בהגדרת מגרש חדש לאחר הפקעה | 155 | .10 | |
| שונצינו 14,16 תל אביב דיון בהפקדה ()2 | 507-0680736 | 158 | .11 |
| שקד 32 - ,52 נוה עופר דיון בסעיפים 77 + 78 | 0__-_______ | 176 | .12 |
| התחדשות רחוב ברזיל דיון בהתנגדויות 106ב' ()2 | 507-0776815 | 183 | .13 |
| התחדשות עירונית קהילת לודג דיון בהתנגדויות | 507-0733741 | 228 | .14 |
- www.tel-aviv.gov.il
פרוטוקול החלטות מספר 25-0015
י"ג תמוז תשפ"ה 09/07/2025 10:00 - 14:00
באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12
הישיבה נפתחה בשעה: 10:35
בנוכחות: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חיים גורן, גל שרעבי דמאיו
דיווח על תכניות שאושרו:
תא/מק/5072 - מלון התעשייה 5-7
תא/מק/5173 - יפת 173-183 (אי זוגיים)
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | לקות סבותג כגונשית : | גמוסשפירם ג וושחל |
|---|---|---|---|---|
| ,87-88 ,174 ,200 ,209 ,409 ,509-510 ,517 ,644 666 | ,203 ,421-454 ,459 ,486-492 665 | חלק | מוסדר | 6636 |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובניה.
מיקום: מדרום לרח' הדר יוסף, ממזרח לרח' בני אפרים, צפונית לרח' שטרית בכור,
ממערב לגינת לודג'.
כתובת: רחוב קהילת לודג' ,1-29,31,33,35,37 שכונת הדר יוסף, תל אביב-יפו.
גושים וחלקות בתכנית:
שטח התכנית: 31.68 דונם.
עורך ראשי: י.א. ישר אדריכלים.
מתכננים: תנועה- דגש הנדסה – תכנון תנועה ודרכים בע"מ.
פיתוח: בלוקא אדריכלות נוף בע"מ.
תשתיות: גלבוע מהנדסים יועצים בע"מ.
סביבה: לשם שפר איכות סביבה בע"מ.
אנרגיה: פיתוח סביבה וקיימות בע"מ.
אגרונום: אלומות.
שמאות: צביקה שפיגל חברה כלכלית בע"מ.
מודד: מדבא מדידות והנדסה.
עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
נספח חברתי – ד"ר עמליה רימלט
ייעוץ חברתי: מודוס
אשחר ארגון שרותי חברה ורווחה בע"מ.
יזם: מטרופוליס התחדשות עירונית הדר יוסף 2013 בע"מ.
מגישי התכנית: מטרופוליס התחדשות עירונית הדר יוסף 2013 בע"מ
הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו.
בעלות: פרטיים שונים ועיריית תל אביב-יפו.
מצב השטח בפועל:
בשטח התכנית 35 בתים משותפים בני שתי קומות מעל הקרקע, בהם 258 יח"ד שנבנו באמצע שנות ה-,50 מתוכן 6 יחידות דיור ציבורי: 1 בבעלות עיריית ת"א, 4 בבעלות חלמיש, 1 בבעלות הג'וינט. המצב התחזוקתי של המבנים ירוד.
השטח הממוצע ליח"ד קיימת כ-31 מ"ר (שטח הדירות בפועל נע בין 26 מ"ר עד 78 מ"ר). בחלק מהדירות בוצעו הרחבות דיור על פי היתר בניה ובחלק בוצעו הרחבות ללא היתר, כולל פלישות לשטחים ציבוריים.
בנוסף, בתחום התכנית בפינת הרחובות הדר יוסף ובני אפרים קיים מגרש בייעוד שב"צ בגודל 2.6 דונם, בתחומו קיימת חורשת עצים בוגרים המונעת את מימושו.
צפיפות יח"ד לדונם קיימת- 8.14 ברוטו, 12.2 נטו.
תשריט מצב מאושר:
מצב תכנוני קיים:
תב"ע תקפה: תב''ע 2204 א - תוספת בניה - הדר יוסף - שינוי לתכנית 254 , מתן תוקף: 1985
קובעת שינוי תנאי הדיור בשכונה, תוך מציאת פתרון בלעדי המתאים לאזורי הדיור השונים, בהתייחס למרקם הקיים והמרקם המתוכנן בעתיד. התכנית מייעדת את החלקות הסחירות למגורים וקובעת %175 זכויות בניה, סך שטחים לבניה 37,075 מ"ר ברוטו וגובה מבנים של עד 5 קומות.
עמ' 2 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
תב"ע מקורית: תכנית מתאר "ל", תב"ע 254 אשר הגדירו את שלד וייעודי השכונה המקוריים וחלוקת
החלקות לצורך שיכון עולים, מתן תוקף: .1953
תכניות תקפות: ל, ל/,2 ל/,3 /2204ב, ג, ג/,1 ,1740 ,1043 2550א, ,2550 ,4862 ,254 ,4676 ,2204 /2204ב,
תא/צ, תא/,4053 ע/,1 ח, תממ/,5 תתל//71ג.
תכנית המתאר העירונית תא/5000 ()2016
יעוד קרקע: אזור מגורים בבניה עירונית, רח"ק מירבי 4 במגרש שמעל 1.5 דונם
נספח עיצוב עירוני: עד 15 קומות, מתחם ובו בניה נקודתית חריגה לסביבתה נספח אזורי תכנון: מתחם להתחדשות עירונית 204א' קהילת לודג': יחולו הוראות מתחם להתחדשות עירונית, תוספת רח"ק .1
הוראות התכנית, סעיף 5.4 – אזור תכנון 204 הדר יוסף- 204א' קהילת לודג' - יחולו הוראות מתחם התחדשות לעיל, כמצוין בסעיף .5.3.2– גובה הבניה: עד 15 קומות.
מדיניות קיימת:
מסמך מדיניות להתחדשות שכונת הדר יוסף- תא/מק/ 9141
אושר ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה בישיבתה מתאריך ה-23.3.2022 נועד להתוות מסגרת תכנונית המאפשרת לשכונה להתחדש ולהצטופף תוך שמירה על איכויותיה. חזון המדיניות הוא התחדשות תוך שמירה על ייחודה ואיכויותיה כשכונת מגורים עירונית, אינטימית וקהילתית. התחדשות השכונה תיעשה תוך שמירה על ריבוי ואיכות השטחים הפתוחים בה וחיזוק הקשרים ביניהם, העצמת המגוון הבנוי המאפיין את השכונה, ושמירה על המגוון האנושי והחוסן החברתי של השכונה.
הוראות מסמך המדיניות לתכנית התחדשות עירונית בקהילת לודג' :1-37 עמ' 3 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
התכנית המקודמת מציעה הריסה ובניה מחדש בבניה מרקמית מלוות רחוב בעיקר, תוך עליה נקודתית לגובה של עד 19 קומות בדופן של רחוב הדר יוסף ובגבול הדרומי בסמוך לרחוב שטרית בכור. התכנית מקצה שטחים לטובת מוסדות ומבני ציבור, תורמת לחיזוק השלד הציבורי בצורת אצבעות ירוקות מזרח-
מערב שמחזקות את הקשר בין גינת לודג' וחורשת האשלים, מייצרת מגוון טיפוסי דיור בתכנון מקיים הכולל התיחסות להיבטי ניהול מי נגר, נטיעות ושמירה על עצים, בניה ירוקה ועקרונות נוספים. באזור זה קיימות כיום כ- 258 יח"ד, וכ-700 יח"ד צפויות לאחר ההתחדשות לפי הנחת מימוש מלאה %100 תוספת של כ- 442 יח"ד.
חתך מוצע לרחוב קהילת לודג' לפי המדיניות:
מדיניות לתכניות התחדשות עירונית תא/מק/9112
נועדה לגבש מדיניות כוללת של הוועדה המקומית לקידום תכניות להתחדשות עירונית, תוך הגברת הוודאות התכנונית ויצירת תהליך עבודה שקוף וברור לכל הגורמים המעורבים.
המדיניות קבעה את התוספת לשטח הדירות הקיימות בתחום התכנון לצורך הרכבת סל שטחי הבנייה ובחינת התחשיב הכלכלי. בהתאם למדיניות לשטחה של כל דירה קיימת בהיתר בתחום התכנית יתווספו 12 מ"ר המבטאים תוספת חדר לשיפור רווחת הדיור, ובלבד שהשטח המינימלי של דירת התמורה לא יפחת מ-60 מ"ר שטח כולל (פלדלת).
מצב תכנוני מוצע:
היסטוריה תכנונית:
בשנת 2014 התקיים דיון מקדים בוועדה המקומית. מטרת הדיון היתה קביעת יחס המרה מקסימלי בין יח"ד קיימות לחדשות של 2.6 ובחירת חלופה מועדפת להמשך תכנון וקידום להמלצת הוועדה המקומית בדיון נוסף בהמשך. התכנית נידונה במתכונת זו בפורום מהנדס העיר בתאריך .12/08/2018 התכנית הציעה בינוי בשישה מגדלים בגובה של 25 קומות, תוך כריתת עצים רבים בתחום החורשה.
בתאריך 9.1.2019 דנה הוועדה המקומית בפרסום סעיפים 77-78 לשטח התכנית אשר קבעו כי לא יוצא היתר בניה ו/או שימוש חורג בתחום המרחב אשר לדעת הוועדה המקומית עלול לפגוע במגמות התכנון העתידי. כמו כן רשאית הועדה המקומית להגביל היתרים ו/או להתנות תנאים להתרתם במגמה להתאימם לעקרונות התכנון החדש כפי שיוצגו במסמכי התכנית.
בעקבות שינויים והתאמות שבוצעו בתכנית בליווי צוותי העיריה בכדי להתאים את התכנון להוראות תכנית המתאר העירונית ולטובת צמצום היקף הבינוי המגדלי וגובהו וצמצום הפגיעה בעצים בוגרים, התכנית נדונה מחדש בפורום מהנדס העיר בתאריך .25/02/2024 עמ' 4 מבא"ת ספטמבר 2007
| סטטוס הטמעה בתכנית | עיקרי ההמלצות | סוגיה | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| סטטוס הטמעה בתכנית | ס | עיקרי ההמלצות | ע | סוגיה | ס | ||||
| סטטוס הטמעה בתכנית | עיקרי ההמלצות | סוגיה | |||||||
| התכנית הינה תכנית פינוי- בינוי | + | חלופות תכנוניות: א. התחדשות בדגם של עיבוי ב. התחדשות בדגם של פינוי בינוי | סיפוח חצר משותפת לדירות הקרקע פלישות – בניה ללא היתר | ||||||
| תמהיל יח"ד בתכנית הינו מגוון מאוד וכולל בין היתר 148 יח"ד מיקרו בגודל ממוצע של 45 מ"ר (%,)20 148 יח"ד קטנות בגודל ממוצע של 70 מ"ר | + | א. הגדלת היצע דירות קטנות מאוד ב. הבטחה כי לפחות חלק מהדירות הקטנות מאוד יהיו בנות עד 2 חדרים ג. הבטחת איכות התכנון של הדירות הקטנות | דגם יח"ד קיים | ||||||
| התכנית מקצה 111 יחידות דיור בהישג יד (%)15 בהתאם למדיניות העירונית וקובעת הוראות למיקום היחידות | + | א. תכנון יח"ד יעודיות קטנות מאוד, באיכות תכנונית גבוהה, להשכרה ארוכת טווח ב. מקבצי דירות להשכרה בבניין יעודי ו/או בקומות יעודיות בתוך מבני המגורים ג. מחירים מפוקחים ועלויות תחזוקה מופחתות ד. שטחים משותפים התומכים ביצירת קהילה | שוכרים במתחם | ||||||
| התכנית מגדילה את שטחי השצ"פ בשכונה בדונם. התכנית מקצה מעברים בייעוד שביל ובזיקת הנאה לציבור | + | א. שימור השצ"פים ב. הבטחת מעברים רציפים להולכי רגל בין גינת לודג' וחורשת האשלים | מרחב ציבורי – שטחים ציבוריים פתוחים, מעברי הולכי רגל, מדרכות | ||||||
| התכנית מקצה חזיתות מסחריות וסוגים שונים של מסחר. מסחר ברמה שכונתית – במבני המסד ברחוב הדר יוסף ומסחר מקומי במעברים בין שדרת האשלים לשולחן | + | א. שדרוג והרחבה של המרכז המסחרי תוך ' שימור הרציפות עם גינת לודג ב. שילוב מסחר ועסקים מקומיים קטנים בקומת הקרקע של המגורים – הבטחת כניסות נפרדות, מניעת מטרדים והנחיות איכ"ס | מסחר ועסקים בייתיים | ||||||
| - | א. מוצעת חלוקת המתחם למספר מקסימלי של תת מתחמים נפרדים למימוש ב. התחדשות המתחם תיעשה בשלבים בהתאם להיקף ההסכמות שהיזם ישיג בכל תת מתחם | שלביות | |||||||
| התכנית כוללת מבנים עם יחידות דיור מגוונות, כולל מקבצי דירות דב"י, התכנית מקצה שטחי ציבור בנויים ומקצה ומרחיבה שטח למבנה ציבור חדש | + | א. שטחים משותפים ברמת הבניין התומכים ביצירת חיי קהילה ב. הבטחת תמהיל גדלי דירות ברמת הבניין ג. מקבצי דירות להשכרה בבניין ייעודי ו/או בקומות ייעודיות ד. בחינת אפשרות להקמת מוקד קהילתי נוסף ה. בחינת אפשרות לכלול מוסד ציבורי קהילתי | חיי קהילה | ||||||
| התכנית כוללת הנחיות להקמת קרן תחזוקה | + | מתן מענה לאוכלוסיות ספציפיות: א. בני +75 ב. אוכלוסיה בעלת צריכים מיוחדים | אוכלוסיות רגישות |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
מטרות התכנון:
התחדשות עירונית בחלק הצפון מערבי של רחוב קהילת לודג' בין הרחובות הדר יוסף ובכור שטרית, וזאת באמצעות הריסת מבני המגורים הקיימים והקמת מבני מגורים חדשים בבניה מרקמית ומגדלית בשימושי מגורים, מסחר ושימושים ציבוריים. התכנית משמרת את עקרונות מסמך המדיניות של שכונת הדר יוסף ומייצרת חיבורים חדשים בין הרשת הירוקה של השכונה לחורשת האשלים ומקצה קרקע לטובת מבנים ומוסדות ציבור והרחבת שטחי הציבור הפתוחים בשכונה. בנוסף, התכנית מקצה שטחים בזיקת הנאה לצורך הרחבת המדרכות ברחוב קהילת לודג' והתאמתו לתכנון המוצע לאורך כלל הרחוב של כביש דו-
נתיבי ומסדירה חיבור חדש לשכונה מרח' בכור שטרית. התכנית מציעה תמהיל דירות מגוון וטיפוסי בינוי שונים, וכן דירות בנות השגה, על מנת לשמר את המגוון האנושי והבנוי המאפיין את שכונת הדר יוסף.
נספח חברתי
לתכנית נערך נספח חברתי בספטמבר-אוקטובר 2020 על ידי ד"ר עמליה רימלט, להלן מסקנותיו העיקריות:
עמ' 5 מבא"ת ספטמבר 2007
| ג. ליווי קהילתי ד. קרן תחזוקה | |||
|---|---|---|---|
| העירייה מבצעת באופן שוטף אכיפה כנגד מבני מגורים לא בטיחותיים | + | א. תכנית תחזוקה למרחב הציבורי בתחום התכנית (כולל עידוד מיחזור) ולשצ"פים הגובלים – לתקופה שעד מימוש פרוייקט ההתחדשות ב. אכיפה נגד מבני מגורים לא בטיחותיים. | איכות החיים במתחם עד מימוש התחדשות |
| נערכו מפגשים שותפים עם בעלי הזכויות ונערכו מספר מפגשים של שיתוף ויידוע הציבור לאורך השנים (כמפורט בהמשך) | + | מוצע יידוע במספר אמצעים: א. עדכון תקופתי אודות סטטוס הפרויקט באתר האינטרנט של מרחב קהילתי צפון – מזרח ב. מפגשיים ציבוריים פתוחים לבעלי הדירות ותושבי השכונה | יידוע בעלי הדירות ותושבי השכונה |
| עפ"י הנחיות הרשות, יש לבחור נציגות תושבים לכל בית משותף הכלול בתכנית, וכן נציגות כללית של כל תושבי המתחם. תפקידי הנציגות ואופן בחירתה מפורטים בהנחיות הרשות להתחדשות עירונית יש צורך לרענן את הרכב הנציגות בהתאם להנחיות | נציגות |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
תשריט ייעודי קרקע מצב מוצע:
עמ' 6 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב מוצע | מצב מאושר | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| אחוזים | דונם | יעוד | אחוזים | דונם | יעוד | |
| 52.32 | 16.579 | מגורים | 66.85 | 21.179 | מגורים | |
| 15.61 | 4.946 | מבנים ומוסדות ציבור | 8.29 | 2.625 | מבנים ומוסדות ציבור | |
| 16.4 | 5.218 | דרכים | 14.47 | 4.585 | דרכים | |
| 13.75 | 4.355 | שטח ציבורי פתוח | 10.4 | 3.2941 | שטח ציבורי פתוח | |
| 1.85 | 0.587 | שביל | 0 | 0 | שביל | |
| %100 | 31.683 | סה"כ | %100 | 31.683 | סה"כ |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
טבלאות השוואה:
השוואת שטח קרקע:
נפחי בניה מוצעים:
התכנית כוללת הוראות להקמת שלושה מבנים בני 19 קומות, שניים בפינת הרחובות הדר יוסף וקהילת לודג' ובניין נוסף בדרום-מערב התכנית בין חורשת האשלים והרחובות בני אפרים וקהילת לודג'
והוראות להקמת 7 מבנים מרקמיים עד לגובה של 10 קומות על דופן רחוב קהילת לודג'. מיקום הבנייה הגבוהה תואם את המדיניות שאושרה לשכונה כמפורט מעלה.
סה"כ כוללת התכנית 258 יח"ד קיימות ועוד 482 יח"ד חדשות (מכפיל 2.9 ביח"ד) ומתוכן 111 יח"ד (%)15 בהישג יד להשכרה ב%40 הנחה ממחיר השוק, למשך 25 שנה ובבעלות פרטית ואחודה.
ייעודים ושימושים:
ייעוד הקרקע הראשי המוצע בתכנית הינו 'מגורים' לרבות דיור בר השגה.
במבנים הגבוהים ולצד השבילים המובילים אל חורשת האשלים יכללו בקומת הקרקע שימושים מסחריים/פעילים הכוללים מסחר, שירותים ציבוריים ומשרדים מושכי קהל, בהתאם להמלצות מסמך המדיניות לשכונה. מוצע תוספת שימוש עיקרי בהתאם לאמור בסעיף (3.2.4א)()3 בהתאם להנחיית אגף נכסים; עסקינן בשצ"פ מרושת שבילים המאפשרים כבר כעת תנועה עוברת של הולכי רגל ורוכבי אופניים מרח' בני אפרים לתחום התכנית. הכניסה לתחום המשרדים תיעשה משבילים קיימים בשצ"פ והמשכם בתחום התכנית כך שאלו יתחברו לכניסות המתוכננות בשבילים החוצים. העירייה כבעלת הקרקע הציבורית מצאה כי תוספת שימוש זו ראויה, סבירה ונכונה מבחינה תכנונית.
המבנה המערבי בפינת הרחובות הדר יוסף וקהילת לודג' יכלול שטחים ציבוריים בנויים.
בדרום-מזרח התכנית מוקצה שטח של כ- 4.9 דונם לטובת מוסדות ושימושי ציבור.
הקצאות ותועלות ציבוריות:
א. הצרחת שטח למבנים ומוסדות ציבור שאיננו מאפשר בניה בשל ריבוי עצים בוגרים למיקום חדש
בסמוך לגינת לודג' והגדלתו ב-2.3 דונם.
ב. הקצאת 3,020 מ"ר לשטחי ציבור בנויים.
ג. שיפור רשת הדרכים הפנים שכונתית הקיימת באמצעות פתיחת חיבור תנועתי חדש המהווה
כניסה ויציאה נוספת לשכונה בין רחוב קהילת לודג' ושטרית בכור.
ד. שיפור השלד הציבורי השכונתי על ידי הוספת חיבורים וחיזוק הקישוריות בין גינת לודג' וחורשת
האשלים.
עמ' 7 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב מוצע | מצב מאושר (תב''ע ,2204 מתן תוקף: )1985 | מצב קיים (בנוי לפי היתר) | נתונים | |
|---|---|---|---|---|
| 740 | 258 | יחידות דיור | ||
| 86 מ"ר עיקרי+שטח מיגון 106 מ"ר ברוטו | 31.6 מ"ר ברוטו | שטח ממוצע ליח"ד (מ"ר) | ||
| 78,390 ברוטו | 37,075 ברוטו | 8,171 ברוטו* | שטחי בניה למגורים (מ"ר) | |
| 1,475 ברוטו | - | - | שטחי בניה למסחר (מ"ר) | |
| 3,020 ברוטו | - | - | שטחי בניה לשימושי ציבור (מ"ר) | |
| %500 | %175 | %75 | אחוזים | סה"כ זכויות בניה (עיקרי + שירות) |
| 82,855 ברוטו | 37,075 ברוטו | 8,171 ברוטו | מ"ר | |
| עד 19 קומות | 5 | 2 | קומות | גובה |
| עד 80 מ' | 20 | 7 | מטר | |
| תכסית קומת מסד בבינוי מגדלי לא תעלה על 1500 מ"ר (לרבות מרפסות, פירים וכיו"ב) תכסית קומת מגדל לא תעלה על 950 מ"ר (לרבות | - | - | תכסיות |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
שטחי בניה מוצעים:
א. לשימושים הסחירים בתכנית:
יח"ד: 740 (258 יחידות תמורה, 111 יחידות דב"י המהוות %.)15 שטחי מגורים (עיקרי+שירות): 78,390 מ"ר (שטח עיקרי+מיגון ממוצע ליח"ד 86 מ"ר, שטח ממוצע ברוטו ליח"ד כ-106 מ"ר) .
שטחי מסחר: 1,475 מ"ר.
שטח ציבורי בנוי: 3,020 מ"ר.
סה"כ שטחי בניה על קרקעיים בתכנית: 82,885 מ"ר (רח"ק 4 + תוספת 1 להתחדשות עירונית), צפיפות מוצעת 44.6 יח"ד לדונם נטו, 23.4 יח"ד לדונם ברוטו.
לשטחים אלו נוספים שטחים למרפסות ביעוד מגורים בהיקף של 12 מ"ר עבור כל יח"ד (סה"כ 8,880 מ"ר) ושטחי מצללות עבור השטחים הציבוריים הבנויים.
שטחי חניונים ושטחי שירות תת-קרקעיים נוספים: 38,460 מ"ר.
ב. לשימושים הציבוריים בתכנית (תא שטח :)300
לפי תכנית תא/מק/צ (%)400 19,784 מ"ר, בתכסית %80 וגובה של עד 10 קומות. יתר ההוראות על פי תכנית תא/מק/'צ'.
תמהיל יח"ד:
תמהיל יחידות הדיור נקבע בהתאם למסקנות הנספח החברתי והמדיניות המאושרת לשכונת הדר יוסף והוא כולל מגוון יחידות דיור ואחוז גבוה יחסית של יחידות דיור קטנות וקטנות מאד בהתאם למצב הקיים בפועל.
א. %20 מיח"ד בגודל 35-55 מ"ר (עיקרי כולל ממ"ד) ובממוצע של 45 מ"ר.
ב. %20 מיח"ד בגודל 55-85 ובממוצע של 70 מ"ר.
ג. %35 מיח"ד בגודל 86-100 ובממוצע של 93 מ"ר.
ד. %15 מיח"ד בגודל 101-125 ובממוצע של 115 מ"ר.
ה. %10 מיח"ד בגודל מעל 125 מ"ר ובממוצע של 132 מ"ר.
ו. במסגרת תכנית הבינוי והפיתוח תותר גמישות בתמהיל בעד %20 מסך יחידות הדיור בתכנית
באישור הוועדה מקומית לעת הדיון בתכנית העיצוב.
ז. שטח יח"ד ממוצעת הינו כ-86 מ"ר שטח כולל (עיקרי+שטח מיגון).
ח. תמהיל גודל יחידות הדיור בהישג יד ושטחן הממוצע יהיה דומה באופן יחסי לכלל יחידות הדיור
בתכנית אולם לא יכלול יחידות דיור מעל 100 מ"ר שטח כולל .
השוואת שטחי בניה:
עמ' 8 מבא"ת ספטמבר 2007
| מרפסות, פירים וכיו"ב ). | |||
|---|---|---|---|
| 0.8 ליח"ד מסחר 1:50 ציבורי 1:100 או בהתאם לתקן התקף לעת הוצאת היתר בניה, הנמוך מבין השניים | בהתאם לתקן התקף לעת הוצאת היתר בניה | חניה בתחום הדרך | מקומות חניה |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
* על פי בדיקת יזם
עקרונות ודברי הסבר נוספים:
הוראות בינוי:
א. בתא שטח :100
()1 בחלקו הצפוני של תא השטח בפינת הרחובות הדר יוסף וקהילת לודג' תותר הקמת מבנה מסד ומגדל עד לגובה של 19 קומות.
()2 בחלקו הדרומי של תא השטח יבנו 2 מבנים מרקמיים מלווי רחוב עד לגובה של 10 קומות, יש לשמור על מרחק צידי של 8 מ' בין המבנים.
ב. בתא שטח :101
()1 בחלקו הדרומי של תא השטח תותר הקמת מגדל עד לגובה של 19 קומות.
()2 בחלקו הצפוני של תא השטח יבנו 2 מבנים מרקמיים מלווי רחוב עד לגובה של 10 קומות, יש לשמור על מרחק צידי של 8 מ' בין המבנים.
ג. בתא שטח :102
()1 בחלקו הצפוני של תא השטח בפינת הרחובות הדר יוסף וקהילת לודג' תותר הקמת מבנה מסד ומגדל עד לגובה של 19 קומות.
()2 בחלקו הדרומי של תא השטח יבנו 3 מבנים מרקמיים מלווי רחוב עד לגובה של 10 קומות, יש לשמור על מרחק צידי של 8 מ' בין המבנים.
ד. גובה קומות:
()1 גובה קומת הקרקע הכוללת מסחר לא יפחת מ-4 מ' ולא יעלה על 5 מ' ברוטו. יתאפשר יציע בקומה זו.
עמ' 9 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
()2 גובה קומת קרקע למגורים ללא חזית פעילה לא יעלה על 4.5 מ'.
()3 גובה קומה טיפוסית למגורים לא יפחת מ-3 ולא יעלה על 3.6 מ' ברוטו.
()4 גובה קומה טיפוסית לשימוש מוסדות ציבור לא יפחת מ- 4.5 מ' ברוטו.
()5 גובה קומת גג טכנית בבניה המגדלית לא יעלה על 6 מ' ברוטו.
()6 תותר הקמתן של עד שתי קומות מיוחדות שגובהן עולה על גובה קומה טיפוסית (לא כולל קומת הקרקע והקומות הטכניות) בכל אחד מהמגדלים ובלבד שלא יחרוג מ- 4 מ' ברוטו.
גובהן הסופי של הקומות המיוחדות יקבע בתכנית הבינוי והפיתוח.
()7 גובהן הסופי של כלל הקומות במבנה יקבע בתכנית הבינוי והפיתוח.
ה. תכסית קומת מסד בבינוי מגדלי (4-5 קומות תחתונות) לא תעלה על 1500 מ"ר (לרבות מרפסות,
פירים וכיו"ב) תכסית קומת מגדל לא תעלה על 950 מ"ר (לרבות מרפסות, פירים וכיו"ב ).
ו. לא תתאפשרנה דירות גן.
ז. מרפסות בקומת הקרקע יבנו בנפח הבינוי.
שלביות:
התכנית מבטיחה קבלת השטח למוסדות ציבור (תא שטח )300 בשלב הראשון - תנאי לפתיחת בקשה להיתר ראשון לרבות היתרי הריסה, יהיה הבטחה לפינוי גמור ומוחלט, מכל מבנה, אדם או חפץ, וחופשיים מכל שימוש, חזקה ו/או שעבוד מסוג שהוא, של השטחים המיועדים לשטחים ציבוריים בתחום התכנית, בתא שטח 300 ויתר תאי השטח הציבוריים התפוסים בפועל כמפורט לעיל, ומסירתם לידי העירייה.
פיתוח:
כל השטחים הפתוחים במפלס הרחוב מיועדים למעבר או שהיית הולכי רגל והם יפותחו ברצף בינם לבין עצמם ובינם לבין הרחובות הסובבים, לא תותר הקמת גדרות למעט גישור על טופוגרפיה, הפיתוח הנופי יהיה המשכי ורציף בכלל המתחם.
איחוד וחלוקה:
א. התכנית כוללת הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים בשטחה.
הסכמות בתחום התכנית:
עמ' 10 מבא"ת ספטמבר 2007
| הכנתיסכנהית וי קציואבעהת נ וזסיקפתות ל השנכאוהנה ר בחיבן ורתח לובמ עקבהרי לושת הליוידתג 'ה וצשיטברורית 7 /ב4כ2ו רל אוהוררךח ברתח ורבח קובה יקלהתי ללתוד לג'ו דובג'י.ן ג ינת לודג' וחורשת האשלים לטובת יצירת מדרכות רחבות ומרחב מוטה הולכי רגל. | |
|---|---|
| והחתוכרנשיתת קהאובשעלתי םזי קלטותוב התנ איצהי ררתח במודתר לכמותע בררח ובשותה יוימתר החצבי במוורט 7ה/ 4ה2ול לכאי וררגךל .ר |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
תחבורה, תנועה, תשתיות:
התכנית משפרת את רשת הדרכים הפנים שכונתית הקיימת באמצעות פתיחת חיבור תנועתי חדש המהווה כניסה ויציאה נוספת לשכונה בין רחוב קהילת לודג' ושטרית בכור והרחבת רחוב קהילת לודג'.
לכל מקבץ מבנים יוקם מרתף משותף ותירשם זיקת הנאה הדדית בתת הקרקע בין תאי השטח במקבץ המבנים.
פתרון האשפה יהיה תת קרקעי ויקבע במסגרת תכנית העיצוב. התכנית מאפשרת הקמת תשתית פניאומטית לאצירת ופינוי פסולת כולל מעבר תחת דרכים ושטחי ציבור בהיקף של עד %2 מסך השטח.
תנועה וחניה:
א. התכנית מתאימה את חתך רחוב קהילת לודג' למצב המוצע וקובעת זיקות הנאה משני צידי
הרחוב ברוחב כולל של 5.5 מ' לצורך הרחבתו מ-12 מ' (זכות דרך) ל-17.5 מ'. חתך הרחוב החדש כולל הרחבה משמעותית של המדרכות (רוחב מינימלי 3.5 מ' מכל צד), הפיכת מקטע הרחוב לדו סיטרי ושמירה על חניות רחוב לסירוגין משני צידיו.
עמ' 11 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
חתך הרחוב במצב המוצע:
ב. התכנית קובעת ומסדירה חיבור חדש לשכונת הדר יוסף בין רח' קהילת לודג' לרח' בכור
שטרית.
ג. החניות לשימושים השונים תהינה תת-קרקעיות.
ד. הכניסה לחניונים תתבצע מרח' קהילת לודג', לצורך צמצום המפגש בין הולכי הרגל לכלי רכב,
הכניסות לחניונים תהיינה משותפות לכלל המבנים בכל תא שטח, מיקומן הסופי של הכניסות והיציאות יקבע בתכנית הבינוי והפיתוח.
ה. בשל סמיכות לקו הרק"ל ולמערכי תח"צ המשרתים את המרחב, תקני החניה
המוצעים עבור כלל השימושים הם תקנים מופחתים, בהתאם למדיניות הוועדה המקומית. סך מקומות החניה לרכב פרטי המוצעים הינם כ- 680 מקומות חניה.
ו. תקן החניה לרכב פרטי יהיה כדלקמן או התקן התקף לעת הוצאת היתר בניה (הנמוך מבין
השניים):
()1 למגורים: 0.8 ליח"ד.
()2 למסחר: .1:50
()3 לשטחים מבונים לצרכי ציבור: 1:100 (או לפי תקן שיקבע לעת היתר לפי השימוש ועל פי התקן התקף).
()4 תקנים אלה הינם תקנים מקסימליים.
ז. תקן החניה לאופניים: 2:1 ליח"ד בהתאם למדיניות תא/9144 או התקן התקף לעת הוצאת
ההיתר (הגבוה מבניהם).
ח. תקן החניה לאופנועים: על פי התקן התקף לעת הוצאת היתר.
ט. כל היציאות והכניסות לחניונים להולכי רגל, לרבות מדרגות מילוט ומעליות יהיו בתחום
המבנים ובתחום קווי הבניין.
שמירה על עצים בוגרים:
היסטוריה תכנונית: בסקר העצים של התכנית נבדקו כ-600 עצים, מתוכם מצויים בתחום הקו
הכחול של התכנית 468 עצים בוגרים. לטובת שמירה על מספר עצים גבוה ככל הניתן נערכו סיורים וישיבות תיאום התכנון בהתאם לעצים במקום:
אוקטובר 2021 - סיור עם חיים גבריאל וקביעת קבוצת ברושים בצפון מערב התכנית לשימור.
פברואר 2022 - סיור שני, קביעת 65 עצים נוספים לשימור.
מרץ 2022 - הצגת תכנון מחודש לתא שטח 105 לצורך שמירה על עצים נוספים.
דצמבר 2022 - איחוד השטחים החומים לשטח חום אחד גדול, הצגת חלופות בינוי לתא שטח 105 הגובל בחורשת האשלים - שימור של עוד 25 עצים- סה"כ כריתה של 91 עצים.
ינואר 2023 - הצגת חלופות בינוי נוספות לתא שטח 105 על מנת לשמור על עצים נוספים בחורשת האשלים.
עמ' 12 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
נובמבר 2023 – אוגוסט 2024 – סיור עירית תל אביב בשטח וקבלת הוראות לשינוי ייעודי העצים בתא השטח למבנים ומוסדות ציבור, קביעת עצים נוספים לשימור ולהעתקה במסגרת תיאומים מול אדריכל העיר וסבב מחלקות.
א. בתכנית המוצעת כיום סומנו: 375 עצים בוגרים לשימור (%,)80 30 עצים בוגרים בעלי ערכיות
גבוהה להעתקה (%)7 ו-63 עצים לכריתה (%.)13
ב. במקרים מיוחדים בלבד, בהם נדרש שינוי סיווג עץ בוגר שסומן כעץ לשימור לסיווג אחר, לעת
הגשת בקשה להיתר בנייה (ולא יותר מ-%10 מכמות העצים הבוגרים שסווגו בתכנית לשימור), יוגש עדכון לנספח עצים בוגרים לאישור ועדה מקומית, לאחר תאום וקבלת חוו"ד בכתב מפקיד היערות. שינוי זה אינו בגדר שינוי ניכר ואינו מחייב הגשה מחודשת למוסדות התכנון.
זיקת הנאה:
א. תירשם זיקת הנאה לטובת הציבור בלשכת רישום המקרקעין לשהייה ולמעבר רגלי במפלס
הקרקע בשטחים המסומנים בתשריט התוכנית. בשטחים אלה יתאפשרו מעבר ושהיית הולכי רגל 24 שעות ביממה ובכל ימות השנה והם יפותחו כמרחב רציף לשטחים הציבוריים הגובלים בהם, ובהתאם לפרטים העירוניים.
ב. מיקומן הסופי של זיקות ההנאה יקבע במסגרת תכנית הבינוי והפיתוח ללא הפחתת שטחים.
בניה בת קיימא:
א. התכנון יעמוד במדיניות עירונית תא/9144 לתכנון בר קיימא, לרבות בנושאים הבאים:
הסמכה לבניה ירוקה, דירוג אנרגטי, נטיעות בתחום המגרש, ניהול מי נגר, ייצור וניהול אנרגיה, חניות אופניים ורכב חשמלי, חיסכון במים, שימוש בגגות, שטחים פתוחים ועוד.
ב. בכל שטחי התכנית ביעוד מגורים תישמר תכסית פנויה על ותת קרקעית חופפת, שלא תפחת מ-
%15 משטח המגרש, וזאת עבור חלחול, ניהול מי נגר ונטיעת עצים בוגרים, ובתנאי שבכל מגרש יוותרו לכל הפחות %10 שטחים פנויים מבינוי.
ג. פתרונות לניהול מי הנגר בתחום המגרש יהיו בהתאם לדוח ניהול מי נגר המאושר, תוך עמידה
ביעדי תמ"א 1 שינוי 8 ומדיניות עירונית תא/9144 לתכנון בר קיימא.
ד. ייצור אנרגיה ממקורות מתחדשים יהיה בהתאם לסקר האנרגיה המאושר ע"י המחלקה לתכנון
בר קיימא ואנרגיה.
איכות הסביבה: נדרשת חוות דעת סביבתית מאחר והתכנית הנדונה ממוקמת בסמוך לציר תנועה מרכזי
(בני אפרים-שטרית בכור), נפחי התנועה ברחובות אלו הינם בעלי פוטנציאל לגרימת מטרדי רעש. בנוסף, כוללת התכנית מוקדים עם בניה גבוהה המצריכה בדיקות אקלימיות (רוחות והצללה).
אסבסט: מאחר ובהתאם לנספח האסבסט קיימת צנרת אסבסט גם בפנים המבנה, תנאי לתחילת עבודות בשטח התכנית (גם אם יעשה בשלבים) יהיה הצגת אישור הרשות לאיכות הסביבה לסקר אסבסט מלא.
חוו"ד כלכלית:
לאור החשיבות ביצירת שקיפות בכלל וביחס לשיקולים הכלכליים בפרט העומדים בבסיס התכנית חוות הדעת הכלכלית שמאית שעל פיה מופקדת התכנית, תפורסם יחד עם מסמכי התכנית.
חוות דעת כלכלית שנערכה בהתאם לתקן השמאי 21.1 , מצורפת כמסמך רקע למסמכי התכנית ונערכה על ידי שמאי מטעם יזם התכנית אשר עדכנית לחודש ספטמבר לשנת .2024 חוות הדעת קובעת כי הרווח היזמי המתקבל הינו בטווח הנדרש על מנת לאפשר את מימושה. חוות דעת זו נבחנת על ידי אגף הכנסות מבניה ואישור חוות הדעת על ידם מהווה תנאי להפקדת התכנית.
דיווח אודות התייעצות עם הציבור:
א. לתחום התכנית נערך תסקיר חברתי אשר קודם ובוצע על ידי ד"ר עמליה רימלט עבור עיריית תל
אביב-יפו ומסקנותיו פורטו מעלה.
עמ' 13 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
ב. תכנית קהילת לודג' עברה שני סבבי שיתוף ציבור בקיץ 2019 ובקיץ 2021 בהנחיית חברת מודוס:
()1 בקיץ 2024 התקיים מפגש עדכון ציבור נוסף. המפגשים נערכו פרונטלית בהשתתפות נציגות ועד שכונת הדר יוסף ובעלי הזכויות במתחם בתאריכים ,29.07.2019 31.07.2019 בהתאמה.
מסקנות מרכזיות מהתהליך: בקשה של בעלי הדירות לקידום מהיר של התכנית, מצד תושבי
השכונה הועברו הצעות לחלופות בינוי נמוך יותר, שמירה על החורשה והעצים בתכנית.
()2 בעקבות מפגשים אלו, בוצע עדכון לתכנון המוצע שלאחריו בוצעו מפגשים נוספים לתושבי השכונה ולבעלי הזכויות במתחם בתאריכים ,24.08.2021 25.08.2021 בהתאמה. המפגשים התבצעו באופן מקוון. במפגש התושבים השתתפו כמאה איש ובמפגש בעלי הזכויות כ- 60 איש.
במהלך המפגשים עודכנו הועד ותושבי השכונה בסטטוס קידום התכנית, הוצגו השינויים
וההתאמות שבוצעו בתכנון שכללו: בנייה נמוכה יותר, עצים נוספים לשימור והקטנת שטח
ברוטו ממוצע ליח"ד, וניתן מענה לשאלות המשתתפים לגבי התכנית והתהליכים התכנונים.
ג. מפגשי יידוע הציבור ביוזמת יזם הפרויקט ובשיתוף עם עירית תל אביב-יפו יולי :2024
()1 מתווה להתיעצות עם הציבור אושר בתת הועדה בתאריך 18.6.2024 , בראשות עו"ד ליאור שפירא- יו"ר הועדה.
()2 נערכו מפגשים לידוע הציבור באופן מקוון ובהשתתפות תושבי השכונה, בעלי הזכויות, יזם התכנית, המתכננים והצוות העירוני בתאריכים ,08.07.2024 .17.07.2024 במפגש הראשון השתתפו מאה איש, ובמפגש השני כ- 45 איש.
()3 מטרת המפגשים הייתה להציג את התכנית המעודכנת לתושבים, להציג את השינויים שבוצעו בתכנית שכללו שינוי במיקום הבניה המגדלית, איחוד תא השטח בייעוד מבנים ומוסדות ציבור, פריסת שימושי המסחר בתכנית, שינוי חתך הרחוב המוצע, עדכון תמהיל יח"ד בתכנית בדגש על דירות קטנות ולתת במה למשתתפים לשאול שאלות ולהאיר/להעיר הערות לצוות התכנון טרם עליית התכנית לדיון בוועדה המקומית.
()4 במפגשים עלו שאלות לגבי השינוי בגובה המבנים מהבינוי הקודם, גדלי הדירות המוצעים, שיתוף הציבור במהלך קידום הבניה בשטחי הציבור בתכנית, שמירה על ההליכתיות ורציפות הגינות, ועיצוב בניינים ירוק ומקיים בהתאם לאופי השכונה, שטחי המסחר ושלביות הבינוי.
כמו כן הועלו נושאי חניה ותנועה – חניות למבני הציבור המתוכננים, מיעוט חניות בתכנית, הרחבת רחוב קהילת לודג' לכל אורכו, שינויים צפויים בתחבורה הציבורית.
ד. מפגשים עם בעלי הדירות במרחב וכנסי חתימות נערכים באופן שוטף על ידי היזם.
ה. מצגת התכנית הועלתה לאתר העירוני, סיכומי המפגשים הופצו באמצעות האמצעים המקובלים
לתושבי השכונה.
על פי תא/ 5000 סעיף 3.8.1 , להלן התייחסות תנועתית ותחבורתית למרחב התכנון:
בשל סמיכות לקו הרק"ל ולמערכי תח"צ המשרתים את המרחב, תקני החניה המוצעים עבור כלל השימושים הם תקנים מופחתים, בהתאם למדיניות הוועדה המקומית. סך מקומות החניה לרכב פרטי המוצעים הינם כ - 600 מקומות חניה.
1. תקן החניה שנקבע עבור השימושים השונים הינו:
עמ' 14 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
א. מגורים 1:08
ב. מסחר 1:50
ג. מבנה ציבור 1:100
מערך הנגישות של הרכבים אל הפרויקט מתבסס על איחוד חיבורים )רמפות( עד כמה שניתן וכולן מרחוב קהילת לודג' .
מערכי פינוי האשפה מוצגים ומוצעים בתת ברקע .
מערך התכנון מתבסס על עד 5 מרתפים במטרה לספק מענה לביקוש החניה. היצע מקומות החניה לאמצעים הדו גלגלי )אופניים/אופנועים( יסופקו ע"פ התקנים התקפים במתחמים השונים. תוסדר זיקת מעבר לרכב לגישה לחניונים שכנים המשתמשים באותה הרפמה.
תקן החניה לאופניים כאמור יהיה 2:1 ליח"ד בהתאם למדיניות תא/ 9144 או התקן התקף לעת הוצאת היתר - הגבוה מבניהם.
מקומות חניה לאופנים ישולבו גם בפיתוח ומאגרי החניה לאופניים ירוכזו ברובם במרתף מתחת לגרעינים השונים במטרה לספק נגישות וזמינות גבוה ומיידית של הדיירים לאופניים.
2. הולכי רגל ואופניים :
הסדרי התנועה ברחובות שבהיקף התוכנית מוצגים על רקע המצב הקיים תוך שילוב התכנון המוצע של חתך רחוב קהילת לודג' לאחר תואם מול צוותי התכנון העירוניים )תנועה, תכנון, אדר' העיר(.
חתך זה כולל מערך תנועה דו סטרי, מפרצי חניה משני צידי הדרך לסירוגין, ומרדכות ברחוב מינימאלי של 3.50 מטר משני צידי הרחוב .
מערך הנגישות באופניים למתחם כולל שירות מכל החזיתות באמצעות שביל הקיים מצפון ברחוב הדר יוסף, השביל הקיים ממערב ברחוב בני אפרים והשביל הקיים מדרום ברחוב שטרית שהושלם לאחרונה במסגרת העבודות של הקו הירוק העובר ברחוב .
מערך הגישה הרגלי גם כן מתאפשר מכל החזיתות, מרחוב הדר יוסף מצפון מכיוון הרצועה הירוקה המלווה את רחוב בני אפרים באמצעות צירים ירוקים המתחברים לרחוב קהילת לודג'
)ומהרחוב הצירים הירוקים הנ"ל ממשיכים מזרחה( ומכיוון דרום מרחוב שטרית ע"י הסדרת החיבור החדש של הרחוב לקהילת לודג' בכדי לאפשר נגישות מיטבית נוחה וישירה לתחנת הרכבת )הקו הירוק( שברחוב שטרית.
הפרויקט מציע ומציג הסדרת זיקות הנאה להולכי רגל ומרחבים פתוחים בין הבינוי באופן שמתקבל מערך רחב ונגיש בין זכות הדרך ועד הבינוי עצמו כך שמתאפשרים מעברים רחבים ופתוחים לציבור לקישור השכונה בשבילים מגוננים בין רחוב בני אפרים במערב ורחוב שטרי ת בדרום.
3. תחבורה ציבורית:
המרחב משורת על ידי מערך תחבורה ציבורית הכוללת נגישות מיידית לתחנות אוטובוסים קיימות הן ברחוב בני אפרים והן רחוב שטרית והן רחוב הדר יוסף .
תוואי הרכבת הקלה הקו הירוק (בביצוע מתקדם) בצמוד לפרויקט ברחוב שטרית מדרו ם למתחם במרחק של כ- 400 מטרים (תחנת האצטדיון).
בדיקה תכנונית מוקדמת (בהתאם לתא/5000 סעיף (3.2.1א)()2 ) -
1. מלאי דירות קיימות ומאושרות בתחום התכנית וסביבתה:
עמ' 15 מבא"ת ספטמבר 2007
| הדר יוסף *נתונים מתוך כרטסת שכונות | רובע 2 | גדלי דירות | ||
|---|---|---|---|---|
| תוספת יח"ד 2011-2019 | תמונת מצב 2019 | שטח דירה | ||
| %24 | %-7 | %4 | 0-34 מ"ר | |
| %-18 | %8 | 35-50 מ"ר | ||
| %39 | %-9 | %12 | 51-70 מ"ר | |
| %-7 | %12 | 71-85 מ"ר | ||
| %11 | %29 | %14 | 86-100 מ"ר | |
| %26 | %50 | %17 | 101-120 מ"ר | |
| %61 | %33 | +121 מ"ר |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
בשכונת הדר יוסף קיימות כיום כ- 2,950 יח"ד. בנוסף על כך ישנו מלאי תכנוני לא ממומש (מצב מאושר) של כ- 750 יח"ד. הפוטנציאל התכנוני (מצב עתידי) של השכונה מתוקף תכנית המתאר תא/5000 עומד על כ- 1,000-1,500 יח"ד.
שכונת הדר יוסף ממוקמת ברובע 2 בעיר. בין שנת 2011 לשנת ,2019 נוספו לרובע 1,641 יח"ד, המהוות %8 ממלאי הדיור ברובע. %61 מהדירות החדשות שנוספו הן בשטח של מעל 120 מ"ר. שטח דירה ממוצע ברובע הוא כיום 118 מ"ר. בשנים האחרונות ישנה ירידה משמעותית בכמות הדירות הקטנות והקטנות מאוד ברובע, ועלייה בהיקף מלאי הדירות הגדולות.
2. היקף וגודל יח"ד
ייחודה של הדר יוסף יחסית לכלל הרובע הוא במגוון גדלי הדירות הקיים וכן בהיקף הגבוה של דירות קטנות וקטנות מאוד, וכן הדירות בגודל בינוני.
יחס למדיניות מינהל התכנון בנוגע לתמהיל יח"ד:
3. דיור במחיר מוזל - בשכונה קיימות 103 יחידות דיור ציבורי מתוך 2,250 יח"ד קיימות בשכונה,
המהוות כ%4.5 ממלאי הדיור הקיים. יחידות הדיור מפוזרות בצורה מאוזנת על פני מרבית השכונה.
4. דיור לאוכלוסיות ייעודיות - לא קיימות בשכונה יחידות דיור בר השגה (דב"י), דיור מוגן או מעונות
סטודנטים.
התאמת התכנית לאוכלוסייה מגוונת: התכנית מציעה 111 דירות בנות השגה, בנוסף לשמירה
על דירות הדיור הציבורי, תמהיל יחידות דיור מגוון בדגש על דירות קטנות וקטנות מאד כדי לשמור על המלאי הקיים בשכונה, וכן דיוריות.
5. מלאי יח"ד דב"י קיים בתחום התכנית ובסביבתה ויכולתו לתת מענה לצורך ביח"ד דב"י
באזור התכנון:
התכנית כוללת 111 יח"ד דב"י למשך 25 שנה בהנחה של %40 ממחיר השוק.
בצפון מזרח העיר (רובע )2 מתוכננות 50 יח"ד דב"י בתכנית ק.פוזנן למשך 20 שנה, 39 יח"ד בתכנית אלמגור למשך 25 שנה ובתכנית מוסך דן מתוכננות 113 יח"ד דב"י למשך 25 שנה.
בפניקס דבורה הנביאה מתוכננות 49 יח"ד דב"י למשך 20 שנה, בתכנית המשתלה דרום מערב 25 יח"ד דב"י למשך 20 שנה וכן המשתלה תא/4868 עם 25 יח' ל-20 שנים, בתכנית רמה-
פילדלפיה מתוכננות 41 יח"ד דב"י למשך 25 שנה, בתכנית קליבלנד תא/5062 – 82 יח' ל-25 שנים. פרויקט המשתלה של אשטרום דרך דירה להשכיר – 44 יח' במחיר מופחת ב-%20 הנחה ל-20 שנה. בתכנית מרחב הארד – 90 יח' דב"י ל-20 שנים.
עמ' 16 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
בצפון מערב (רובע :)1 בתכנית 3700 מתוכננות 2160 יח"ד דב"י (1800 למשך 20 שנה ו-360 לצמיתות), בתכניות שדה דב מתוכננות 3,654 יח' דב"י, מתוכן 2100 עירוני לצמיתות ועוד 300 ציבורי לקשישים, בתכנית יהודה הנשיא 14-22 מתוכננות 20 יח"ד דב"י למשך 20 שנה, בתכנית ברקאי מתוכננות 45 יח"ד דב"י למשך 20 שנה, בדניאל מוריץ 14-28 מתוכננות 21 יח"ד דב"י למשך 20 שנה, בתכנית סמבורסקי מתוכננות 16 יח"ד למשך 20 שנה ובתכנית כוכב הצפון מתוכננות 12 יח"ד דב"י למשך 20 שנה.
חוו"ד סביבתית: נדרשו לעשות חיזוי רעש מתחבורה, וסקר אסבסט. נדרשת השלמת מסמכים לשלב
ההפקדה.
חוו"ד יח' אסטרטגית:
מאושרת תוספת שטח ביעוד בנייני ציבור של כ 4900 מ"ר (מתוכה כ 4500 מ"ר נטו תפקודי ללא השטח הדרוש למדרכה) שיתווסף למגרש בשטח כ 2,600 מ"ר קיים ותתוכנן איתו כמגרש אחד שיוכל לשמש לבית ספר במידת הצורך.
מאושרת תוספת שטח בנוי של כ 3000 מ"ר משולב במבנה המגורים עפ"י הנחיות שניתנו ע"י אגף מבני ציבור.
לנושא התמהיל:
שטח יח"ד ממוצע: 86 מ"ר פלדלת.
לנושא הדב"י:
%15 מיחידות הדיור בתכנית יוקצו ליחידות דב"י, בהפחתה של %40 ממחיר השוק למשך 25 שנים.
תמהיל שטח יחידות הדיור בר השגה יהייה זהה לתמהיל כלל יחידות הדיור, אולם לא יכלול יח"ד מעל 100 מ"ר פלדלת.
עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
עמ' 18 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
עמ' 19 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
עמ' 20 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
עמ' 21 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
עמ' 22 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
עמ' 23 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות צפון)
ממליצים לועדה המקומית להצטרף כמגישת התכנית היות ותכנית זו בעלת חשיבות בהתחדשות הבינוי, וכן להתחדשות השכונה בהתאם למסמך המדיניות המאושר לה.
מומלץ לאשר את התכנית להפקדה בכפוף להערות הבאות:
1. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
2. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.
3. תיאום ואישור סופי של מסמכי האיחוד וחלוקה על ידי יחידת המקרקעין.
4. אישור סופי של אגף הנכסים למסמכי התכנית לרבות טבלאות איחוד וחלוקה
5. כתב התחייבות לחתימה על הסכם פינוי בינוי עם העירייה בנוסח המקובל בעירייה להקמת יחידת
דיור בתחום התכנית.
6. תיאום ואישור מול חח"י/נת"ע לנושא חדר טרפו בדרך מוצעת
7. אישור סופי של מנהל אגף התברואה
8. השלמת תאום ואישור סופי של צוות צפון, אדריכל העיר והאגרונום העירוני על נספחי ערכיות
העצים ועדכון המסמכים בהתאם
9. תיאום ואישור סופי לנושא הדיור הציבורי מול המחלקה לשירותים חברתיים
10. תיאום ואישור סופי של שמאית הועדה המקומית
11. תיאום ואישור סופי של הרשות לאיכות הסביבה לנושא סקר אקוסטיקה ומסמכי התכנית.
12. תיאום ואישור סופי של מסמכי התכנית וחוות דעת כלכלית מול מחלקת הכנסות מבניה ופיתוח
החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים
בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 24-0019ב' מיום 30/10/2024 תיאור הדיון:
זיו לייבו: התכנית מקודמת במשך זמן רב, ונעשו בה שינויים משמעותיים בעקבות התייחסות תושבי
השכונה שיוצג כאן. העיריה מצטרפת כמגישת התוכנית היות ויש כמה מגרשים שלא הגיעו לאחוז הסכמה הנדרשים.
יוני גרוסווסר: מציג את התוכנית
זיו לייבו: יש להוסיף סעיפים להחלטה
חתימה על כתב התחייבות בנוגע למימוש יחידת הדיור בבעלות העירייה תיאום ואישור סופי של שמאית הועדה המקומית למסמכי התכנית וטבלאות האיזון.
תיאום ואישור סופי של נספח התנועה על ידי אגף התנועה בחינת הצוות המקצועי והיחידה האסטרטגי להיבטי תחזוקה תקני החניה בתוכנית יהיו תקנים מקסימליים.
ראובן לדיאנסקי: דובר על 3 בנינים של 19 קומות ויתר הבניינים 10 קומות האם זה לפני הקלה או אחרי.
יוני גרוסוור: אין הקלה.
ראובן לדיאנסקי: אין הקלה זה בסדר. לא נכנסים למן מסגרת שמינואר נגמרות ההקלות ואין היתר בניה
ואין הקלה. אני יודע שזו תבע אבל התבע לא יוצרת הגנה לקראת הוצאת היתר.
אודי כרמלי: על התבע הזו יחול התיקון לחוק שאין הקלה.
ראובן לדיאסקי: ירדתם מ250 כריתות עצים ל-60 כריתת עצים, זה מצוין שאנשים הביעו את עמדותיהם.
אבל אפשר היה בתכנון נכון להגיע להחלטה בהתחלה.
יש מספר שאלות:
יציאה לרח' שטרית, בסמכות מי לאשר או לפתוח את היציאה מקהילת לודג' לשטרית. האם זה מופיע בתקנון התב"ע?
חורשת האשלים האם יש פגיעה בחורשה? מה הממשק בין קו בנין אחורי של הבנינים לבין החורשה עצמה וגם לגבי הגינה שמאחורי המרכז המסחרי של הדר יוסף. חבל שלא הכנסתם אותו לקו הכחול.
ליאור שפירא: מה המדיניות של הצוות המקצועי ליציאה לשטרית יש מחשבה שלא מאפשרים יציאה
לנתיבים ראשיים האם זה פוגע בתנועה?
עמ' 24 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
ראובן לדיאנסקי: השאלה אם זה בסמכות עירונית?
מלי פולישוק: במצגת התמונה האחרונה הייתה עם המון ירוק, האם זה באמת ירוק שישאר?
יוני גרוסווסר: זה ירוק קיים היום.
מלי פולישוק: האם 19 קומות קיים בעוד מקומות בשכונה הזו או זה המקום היחידי?
ליאור שפירא: מה יחס ההמרה?
זיו לייבו: לגבי הדרך שיוצאת לבכור שטרית היא מופיעה במסמכי התוכנית. התוכנית פורצת את הדרך בין
לודג' לבכור שטרית והופכת אותה לסטטוטורית. תואם עם אגף התנועה .
אודי כרמלי: הועדה היא הגורם המבצע מעצם אישור התבע המשנה את יעוד הדרך ואפשר לבצע זאת,
אח"כ יקבעו כמה נתיבים ויוצ"ב.
ראובן לדיאנסקי: זה הכל בסמכות מקומית
אודי כרמלי: כן
יוני גרוסווסר: לגבי חורשת אשלים כל שורת הבניינים הקיימים זהו התחום של התוכנית. היא לא פורצת
לחורשת האשלים מלבד המגרש הדרומי ביותר ששם יש הרחבה לכיוון החורשה. היקף המגורים פוחת בכמעט 5 דונם בתוכנית הזו ומרחיבים שטחים חומים וירוקים. כאן היינו צריכים בשביל להכניס גודל של קומת טיפוסית של מגדל לצאת, וזה נעשה (מציג נקודות אדומות במצגת). במסגרת התשריט יש עצים לשימור ומכניסים זאת תוך שמירה על עצים לשימור במתחם הזה.
ראובן לדיאנסקי: כאשר אתה אומר ששומרים על קו בנין אחורי לכיוון חורשת האשלים אתה מתכוון קו
הבניין המקורי ולא לפלישות.
יוני גרוסווסר: לא התייחסנו לפלישות, אנחנו מתייחסים לייעודי קרקע ולמצב הקיים.
ראובן לדיאנסקי: כל מה שהיה בפלישה חוזר לחורשה?
זיו לייבו: כן, בתשריט אתה יכול לראות ביעוד בקווים את הבינוי הקיים שנהרס ובמקומות מגיע בינוי
חדש
ראובן לדיאנסקי: כל מה שהיה פלישה חוזר לציבור לתוך החורשה.
זיו לייבו: כן.
תשובה לגבי הבינוי 19 קומות היחידי בשכונה - בדופן הדרומית יש בניינים גבוהים חדשים שעברו התחדשות. בדופן של בכור בן שטרית אני לא חושב שמגיעים ל19 קומות. רח' בני אפרים שלאורכו מייעדים אותו לבינוי יותר גבוה.
מלי פולישוק: בכל האזור הזה אין 19 וזה יהיה חריג באזור הזה.
אורלי אראל: זה בהתאם למתאר במתאר יש 15 + 4 עם הקלה. בכל התוכנית בעיר זה מה שעושים בעיר
יוני גרוסווסר: אפשר לעשות את כל שורת המבנים 15 קומות בלי הקלה ובחרנו לעשות 9 קומות לא 15
ולרכז 3 של .19גם אם לוקחים את ההנחיות המחמירות של המתאר.
זיו לייבו: יחס ההמרה .2.86
ראובן לדיאנסקי: זה מאוד גבוה.
ליאור שפירא: במסגרת ההחלטה הקודמת ירדנו ל 2.6 ולכן נצטרך לתקן במסגרת ההחלטה
ראובן לדיאנסקי: או נשאר עם ההחלטה הקודמת.
אודי כרמלי: יש לזכור כי יש כאן המון דירות קטנטנות, ומדיניות התמורות של הועדה שנקבעה אחרי
ההחלטה (שדיברה על תמורות של 12 מ' לכל דירה) גם הוסיפה את התמורות המינימליות שדירות לא יפחתו מ60 מ' בתמורות, ולכן נוצר מצב של דירות קצת יותר גדולות ולכן המספר גדל. יחד עם זאת, יש לעדכן את החלטה שהיא תקפה לכל אזורי העיר.
היה דיון בפרה רולינג. החלטה תהיה לא מעבר ל2.86 וצריך לציין זאת.
ליאור שפירא: אני רוצה הצבעה
הצבעה:
החלטה - שינוי עמדת הועדה מיום 22.10.2014 שיחס ההמרה לא יעבור את 2.6 והוא לא יעבור את 2.86 נגד: ראובן לדיאנסקי, אורנה ברביבאי
בעד: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, דייבי דישטניק, חן אריאלי התיקון התקבל.
ליאור שפירא: הצבעה על התוכנית עצמה להפקדה
פה אחד בעד התוכנית.
בישיבתה מספר 24-0019ב' מיום 30/10/2024 (החלטה מספר )5 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
עמ' 25 מבא"ת ספטמבר 2007
| ה חלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק | ה ב | |
|---|---|---|
| הבהח לוזטאהת ז עו פת"היי סהע ביטף ל6ה8 דת' ולךח 4ו קחו דשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
א. הועדה המקומית תצטרף כמגישת התכנית היות ותכנית זו בעלת חשיבות בהתחדשות הבינוי, וכן
להתחדשות השכונה בהתאם למסמך המדיניות המאושר לה.
ב. לשנות את ההחלטה שהתקבלה ביום 22.10.2014 בקשר עם יחס ההמרה ליחידות דיור במצב
הנכנס אל המצב היוצא בתוכנית זו בלבד כך שיעמוד על .2.86
ג. לאשר את התכנית להפקדה בכפוף להערות הבאות:
13. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
14. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.
15. תיאום ואישור סופי של מסמכי האיחוד וחלוקה על ידי יחידת המקרקעין .
16. אישור סופי של אגף הנכסים למסמכי התכנית לרבות טבלאות איחוד וחלוקה
17. חתימה על כתב התחייבות בנוגע למימוש יחידת הדיור בבעלות העירייה
18. תיאום ואישור לנושא חדר טרפו בדרך מוצעת
19. אישור סופי של מנהל אגף התברואה
20. השלמת תאום ואישור סופי של צוות צפון, אדריכל העיר והאגרונום העירוני על נספחי ערכיות
העצים ועדכון המסמכים בהתאם
21. תיאום ואישור סופי לנושא הדיור הציבורי מול המחלקה לשירותים חברתיים
22. תיאום ואישור סופי של שמאית הועדה המקומית למסמכי התכנית וטבלאות האיזון.
23. תיאום ואישור סופי של הרשות לאיכות הסביבה לנושא סקר אקוסטיקה ומסמכי התכנית.
24. תיאום ואישור סופי של מסמכי התכנית וחוות דעת כלכלית מול מחלקת הכנסות מבניה ופיתוח
25. תיאום ואישור סופי של נספח התנועה על ידי אגף התנועה
26. בחינת הצוות המקצועי והיחידה האסטרטגי להיבטי תחזוקה
27. תקני החניה בתוכנית יהיו תקנים מקסימלים.
משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, ראובן לדיאנסקי, דייבי דישטניק, אורנה ברביבאי, אלחנן זבולון
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 24-0021ב' מיום 13/11/2024 תיאור הדיון:
זיו לייבו: נבקש תיקון טעות סופר בחוו"ד המחלקה האסטרטגית מאושרת תוספת שטח ביעוד בעניני
ציבור של 4900 מ"ר נבקש לתקן ל2300 מ"ר.
בישיבתה מספר 24-0021ב' מיום 13/11/2024 (החלטה מספר )7 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאשר את תיקון טעות הסופר במסגרת אישור פרוטוקול 24-019 מס' החלטה 5 מיום :30.10.2024 תיקון בחוו"ד אסטרטגית במקום התוספת בסך 4900 מ"ר להחליף ל2300 מ"ר משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חן אריאלי, חיים גורן , מיטל להבי, רועי אלקבץ
פרטי תהליך האישור:
בישיבתה מספר מיום דנה בתכנית והחליטה:
הודעה על פי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה התפרסמה בילקוט פרסומים מספר 13189 בעמוד 3508 בתאריך .13/02/2025
עמ' 26 מבא"ת ספטמבר 2007
| כתובת | כ | מתנגד | מ | מס"ד | מ | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ברכיהו הנקדן ,4 ת"א יפו 6970713 | התנגדות גיל גריבי ואח' מטעם 76 מתנגדים מחוץ לקו הכחול | .1 | |||||
| קהילת לודג' 44 ת"א יפו 6970646 | דורית נוימן | .2 | |||||
| קהילת לודג' 44 ת"א יפו 6970646 | רונן הראל | .3 | |||||
| קהילת לודג' 41 ת"א יפו | יעל ויצחק יעקובוביץ | .4 | |||||
| משה זכות ,10 ת"א יפו 6970729 | התנגדות איילת בכר ואח' מטעם 22 מתנגדים | .5 | |||||
| יוסף ויינר ,23 רחובות | התנגדות באמצעות עו"ד יקותיאל וייס בשם דיירי קהילת לודג' בתחום הקו הכחול | .6 | |||||
| ברקוביץ' 4 ת"א יפו 6423806 | התנגדות באמצעות עו"ד אוריאלי בשם בעלי דירות לתכנית קהילת לודג שבתחום הקו הכחול | .7 |
| המלצה | ה | מענה לטענה | מ | תמצית הטענה | מס"ד | מ | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| התנגדות גיל גריבי ואח' | .1 | 1 | ||||||||
| לדחות את ההתנגדות | התכנית אינה פוגעת במגרש הכדורעף הקיים ואינה חלה בתחומו. | המתנגדים הם תושבי השכונה והאזור, אשר מבקשים להבטיח שמירה על מגרש כדורעף שכונתי בחורשת האשלים בצמידות לגבול התכנית. | .1 | |||||||
| דורית נוימן ורונן הראל | .2 | 2 | ||||||||
| לדחות את ההתנגדות | המתנגדים הם תושבי קהילת לודג' 44 הסמוך לתכנית (מחוץ לקו הכחול). | .2 | ||||||||
| לדחות את ההתנגדות | התכנית נערכה בהתבסס על בחינה מקיפה של התשתיות בתחומה ובסביבתה, בחינה שנעשתה בהתאם לחוות דעת מקצועיות ואשר ניתן להן מענה כדלקמן: - תנועה – הרחבת רחוב קהילת לודג' מרוחב של 12 מ' לרוחב של 17.5 מ' עבור הולכי הרגל והרכבים, יצירת חיבור חדש לשטרית בכור ויצירת שבילים להולכי רגל למעבר בין חורשת האשלים לגינת לודג' בהתאם למפורט בהרחבה בסעיפים הבאים - סעיפים 2.2 ו- 2.3 להתנגדות. בנוסף, בהתאם לסעיף 3.8.1 בתא/,5000 הוצגה בפני | כללי: תוספת שטחים משמעותית ללא תמיכה בתשתיות: התכנית מוסיפה 78,390 מ"ר שטחי מגורים, 3,020 מ"ר שטחי ציבור ו- 1,475 מ"ר מסחר ללא תמיכה בתשתיות | .2.1 |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא:
מעריב הבוקר 20/02/2025
מעריב 20/02/2025
מקומון ת"א 21/02/2025
פירוט ההתנגדויות, דברי המענה להתנגדויות והמלצות:
בתקופת ההפקדה הוגשו 7 התנגדויות לתכנית:
להלן תמצית הטענות בכל אחת מההתנגדויות, המענה לטענה וההמלצה בהתייחס לקבלת ההתנגדות במלואה, בחלקה או דחייתה:
עמ' 27 מבא"ת ספטמבר 2007
| המלצה | ה | מענה לטענה | מ | תמצית הטענה | ת | מס"ד | מ | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| הועדה המקומית (המופיעה בדרפט בסעיף תחבורה, תנועה וחניה) חוו"ד תחבורתית אשר התייחסה בין היתר, לעידוד תחבורה ציבורית, שיפור תשתיות להולכי רגל וכד'. כמו כן, התכנית מלווה ביועץ תנועה ונבחנה על ידי גורמי המקצוע העירוניים באגף התנועה. התכנית כוללת נספח תנועה שהינו חלק ממסמכי התכנית. - ניקוז וניהול מי נגר עילי – מסמכי התוכנית כוללים נספח תשתיות מים וביוב שתואם עם תאגיד המים ועם מחלקת התשתיות בעירייה. התכנית מוסיפה שני קווי ניקוז חדשים, התאמת הפיתוח לזרימת מי נגר עילי, העתקת מערכת תיעול עירונית המנקזת את אזור השקע המקומי (תכנון ומיקום המערכת ייקבע לעת תכנית העיצוב), תכנון גגות כחולים משהי נגר, יצירת מאגרי השהיה לקליטת מי נגר כמפורט בנספח ניקוז וניהול מי נגר. - מים וביוב – התוכנית אינה נשענת על המצב הקיים, אלא מוסיפה תשתיות מעודכנות מעבר לאלו הקיימות ובהתאם לנדרש. התכנית כוללת החלפה ושדרוג של קווי המים והביוב הקיימים. שטחי ציבור – בהתאם לפרוגרמת שטחי ציבור שנערכה על ידי המחלקה האסטרטגית המופיעה בדרפט, התכנית מוסיפה כדונם לטובת שטחים ציבוריים 2.3 פתוחים ו- דונם לטובת שטחים למוסדות ציבור. | |||||||||||
| לדחות את ההתנגדות | עיריית תל אביב מקדמת בשנים האחרונות חזון תנועתי אשר במרכזו עקרון "היפוך הפירמידה", קרי, מתן העדפה להולכי רגל, משתמשי התח"צ ורוכבי אופניים על פני הרכב הפרטי. כחלק מקידום החזון פועלת העירייה לצמצום תקני החניה לרכב פרטי (במגרשים) בעיר, להקמת רשת שבילי אופניים, פיתוח רשת נת"צים ונתיבי העדפה, פיתוח מוגבר באזורים מוטי מתע"ן ופעולות נוספות שמטרתן צמצום הקונפליקטים השונים בין הולכי הרגל והרכב הפרטי והגברת השימוש באמצעי תחבורה אלטרנטיביים לרכב הפרטי. התכנון המוצע במסגרת תא/3794 עולה בקנה אחד עם החזון התחבורתי של עיריית תל אביב יפו. תקני החניה למגורים תואמים את המדיניות העירונית המאושרת תא/9130 – מדיניות תקני חניה למגורים בתכניות בניין עיר חדשות. המדיניות קבעה כי ברובעי צפון העיר תקן החניה יהיה 0.8:1 . התכנית מקדמת התניידות אלטרנטיבית לרכב על ידי שיפור התשתיות להולכי רגל | חניה: תקן חניה של 0.8 לדירה לא מתאים לשכונות עבר הירקון, לא כולל חניות אורחים ומפחית חניות רחוב. | .2.2 |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
| המלצה | ה | מענה לטענה | מ | תמצית הטענה | ת | מס"ד | מ | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ורוכבי אופניים ובכלל זה : • הרחבת זכות הדרך מ- 12 מ' ל 17.5 מ' ע"י זיקת הנאה. • הרחבת המדרכות לאורך המקטע ובשני צידי הרחוב מ- 1-2.5 מ' כיום ל3.5-5.5 מ'. • הרחבת המיסעה הפנויה מ 3 מ' חד סטרי ל 6.5 מ' דו סטרי. • החתך כולל חניה רחוב לסירוגין משני צידי הרחוב. • החתך כולל מפרץ העלאה והורדה מנוהל עבור תלמידי בית הספר העתידי. • אמצעים להאטת תנועה מול בית הספר • התכנית ממוקמת במרחק הליכה מתחנת הקו הירוק הממוקמת ברח' בכור שיטרית. • התכנית ממוקמת בצמוד לצירי אוטובוסים ראשיים במרחב ברח' שיטרית ובני אפרים. • התכנית כוללת תקן חניה לאופנים בהתאם למדיניות העירונית. | |||||||||||
| לדחות את ההתנגדות | התכנית מרחיבה את רח' קהילת לודג' (מרוחב של 12 מ' לרוחב של 17.5 מ') והופכת אותו מחד סטרי לדו סטרי תוך שמירה על חניות לסירוגין משני צידיו. בכך התכנית מתאימה את חתך רחוב קהילת לודג' למצב המוצע במסמך המדיניות להתחדשות שכונת הדר יוסף תא/9141 שאושר בשנת .2022 בנוסף, התכנית משפרת את רשת הדרכים הפנים שכונתית הקיימת באמצעות פתיחת חיבור תנועתי חדש המהווה כניסה ויציאה נוספת לשכונה לרח' שטרית בכור. בהתאם לבדיקה התנועתית שנעשתה לשכונת הדר יוסף בשנת ,2009 נעשה מיפוי של התכניות העתידיות המקודמות בשכונה ובכלל זה תכנית קהילת לודג' .1-37 בבדיקה זו נבחנו שני תסריטי מימוש בשכונה: "העמסה בסיסית" –תוספת של 1650 יח"ד ו "העמסה מורחבת"- תוספת של 2,500 יח"ד. בשני התסריטים נדרשו חיבורים נוספים מהשכונה לרח' שטרית כאשר אחד מהם מוצע במסגרת תכנית קהילת לודג' -1 .37 החיבור החדש לבכור שטרית יעשה במתכונת "ימינה ימינה" . חיבור זה יפחית כ- 10-15 אחוז מסך התנועות בחיבורים מחוץ ולתוך השכונה, ויקל מאוד על העומס במערכת הקיימת. כמו כן, הבדיקה העלתה כי בשני התסריטים רוב רשת הדרכים C בשכונה תתפקד ברמת שירות טובה . | תחבורה: הוספת כניסה ויציאה לא מייצרת מענה מספק לעומסי התנועה הצפויים בצומת הכניסה מבני אפרים ורחוב קהילת לודג'. | .2.3 | ||||||||
| לדחות את | במסגרת מסמך המדיניות שנערך לשכונת | שטחים ירוקים: | .2.4 |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
| המלצה | ה | מענה לטענה | מ | תמצית הטענה | ת | מס"ד | מ | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ההתנגדות | הדר יוסף ואושר בשנת ,2022 נערך מאזן שטחי ציבור, על בסיס תדריך הקצאות של מינהל התכנון, המראה כי שטחי הציבור הפתוחים המאושרים כיום בשכונה מספקים את צרכי תושבי השכונה הקיימים והעתידיים. בפרט, קיים עודף של 58.2 דונם שטחי ציבור פתוחים במצב הקיים, ועודף של 34.9 דונם בתרחיש מימוש מלא לשכונה הכולל את מימוש תכנית קהילת לודג' .1-37 לגבי תוספת שטחי ציבור ר' סעיף .2.1 נעשתה בדיקת הצללה צפויה של שטחי הציבור לאור הבינוי החדש ונמצא כי כלל השטחים הפתוחים בסביבת התכנית עומדים בהנחיות ההצללה הנדרשות במצב המוצע. | יישום התכנית יצור עומס לא סביר על השטחים הירוקים ובפרט הגינה הצמודה למרכז המסחרי והיא תהפוך למקום צפוף, הומה, מלוכלך ולא נעים, בצל גורדי שחקים | |||||||||
| לדחות את ההתנגדות | התכנית כוללת הוראות להקמת שלושה מבנים בני 19 קומות (שניים בפינת הרחובות הדר יוסף וקהילת לודג' ובניין נוסף בדרום-מערב התכנית) ושבעה מבנים מרקמים עד לגובה של 10 קומות על דופן רחוב קהילת לודג'. התכנון תואם את תא/5000 המגדירה במתחם להתחדשות עירונית בינוי בגובה של עד 15 קומות עם בניה נקודתית חריגה לסביבתה המאפשרת עלייה במדרגת גובה אחת מעל לקבוע בנספח העיצוב העירוני. התכנון תואם גם את מסמך המדיניות להתחדשות שכונת הדר יוסף (תא/)9141 תוך שהוא ממקד בניה גבוהה יותר בצירים הראשיים ובקצוות השכונה ובניה מרקמית כלפי הגינה והבתים השכנים. בנוסף, כפי שציינו המתנגדים, ישנו מרחק מינימלי של 8 מטרים בין מבנים בגובה של עד 10 קומות, ומרחק של לפחות 10 מטרים בין מבנים אלו למגדלים. מרחקים אלה נהוגים ברחבי העיר ומטרתם לרווח בין המבנים לצורך זרימת אוויר, פרטיות הדיירים וכן חווית הולך הרגל בבחינת תחושת צפיפות נתפסת והחוויה החזותית. | חזות השכונה: התכנון יצור חומת בטון בליבה של השכונה. המבנים יחסמו לחלוטין את האויר והמראה ויתנו לאזור אופי של חומת ברלין. | .2.5 | ||||||||
| יעל ויצחק יעקובוביץ' | י | .3 | 3 | ||||||||
| לדחות את ההתנגדות | המתנגדים גרים בקהילת לודג' 41 הסמוכה לשטח התכנית | .3 | |||||||||
| לדחות את ההתנגדות | ר' מענה להתנגדות 2.4 ו- .2.5 | הצללה: הבינוי הגבוה יטיל צל על הגינה, יחסום אוויר ואור | .3.1 | ||||||||
| לדחות את ההתנגדות | ר' מענה להתנגדות 2.2 | תנועה ותחבורה: הרחוב צפוף, לא ניתן יהיה לחנות ולא יוכל לעבור רכב חירום. המדרכות ברחוב משובשות וצרות ואי אפשר להרחיבן | .3.2 | ||||||||
| לקבל חלקית את | מוצע לתקן את תשריט התכנית כך שרצועה ברוחב 5 מ' לכל אורך גבול המגדל בתא שטח | חורשת האשלים: החורשה היפה בין לודג' לרחוב שטרית חיונית | .3.3 |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
| המלצה | ה | מענה לטענה | מ | תמצית הטענה | ת | מס"ד | מ | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ההתנגדות | 101 הגובל בחורשת האשלים תשנה יעוד לשצ"פ. קו הבניין בתחום זה יעודכן ל-2 מ'. תאי שטח 100 ו-102 יורחבו ב1.2 מ' לכל אורך דופן המגדלים הפונה לכיוון רחוב הדר יוסף על חשבון תאי שטח 400 ו-,401 זאת ללא שינוי בקווי הבניין למרתף והרחבת רוחב זיקת ההנאה ל-2.2 מ' סה"כ. חלקה 444 תיקבע ביעוד מגורים ובזיקת הנאה במצב היוצא כחלק מתא שטח .100 בהתאם, חורשת האשלים נשמרת כמעט במלואה מלבד הרחבת הבינוי בשטח של כ- 500 מ"ר בחלקה הדרומי של התכנית, בו נעשו מאמצים לשמור על עצים רבים ככל הניתן. סך הכל התכנית שומרת על 376 עצים ומאפשרת כריתה של 61 עצים בכלל תחום התכנית, המהווים %13 מסך העצים. התכנית הרחיבה את השטחים הירוקים בסביבה ב- 1,140 מ"ר, ושיפרה את מערך התנועה בין השטחים הירוקים המקיפים אותה. | לחיים של רווחה. אסור לגעת בה. השטחים הירוקים יצטמצמו וייפגעו וממש אין הרבה מהם ליד הרחוב. | |||||||||
| התנגדות איילת בכר ואח' | ה | .4 | 4 | ||||||||
| לקבל את ההתנגדות בחלקה | המתנגדים הם 22 תושבי שכונת הדר יוסף (מחוץ לתחום התכנית); | .4 | |||||||||
| לקבל את ההתנגדות בחלקה : יש לתקן את הוראות סעיף 4.1.2 (()7א') כך שיקבע כי "בכל מקום בו מסומנת חזית מסחרית בקומת הקרקע, לפחות %75 מחזית זו תהיה חזית מסחרית/פעי לה." תיקון תשריט מצב מוצע: סימון חזית מסחרית חלקית לכיוון בני אפרים למעט במגדל הדרומי בתא שטח 101 – שבו תסומן חזית מסחרית רק לכיוון המעבר. הוספת הוראה לסעיף | במענה לטענת המתנגדים בעניין מיקום החזיתות המסחריות במעברים בין הבניינים, יובהר כי תכנון זה נועד לחזק את החיבורים בין רח' בני אפרים, חורשת האשלים והשכונה. מבחינה תכנונית באופן זה, המסחר מהווה מוקד משיכה מחורשת האשלים לכיוון רח' לודג' ובהמשך השביל גם לגינת לודג', וכך נוצר חיבור ממשי בין פנים השכונה לרח' בני אפרים. לעניין זה יואר כי אחד מהנושאים העיקריים בהם עוסק מסמך המדיניות לשכונה (תא/,)9144 היה זיהוי הקהילתיות החזקה בשכונה בזכות ריבוי מקומות מפגש. בהתאם לכך המסמך מציג תפיסה של יצירת "אתנחתאות" המפוזרות ברחבי השכונה ומייצרות מרחבי שהיה, מסחר ותעסוקה בקנה מידה מקומי. בסעיף 6.4 במדינות השכונה (תמונת עתיד) מוצגת חזית מסחרית בשביל בהתאם למיקום המוצע בתכנית. במענה לטענת המתנגדים לעניין סעיף 4.1.2 (()7א'), יתוקן הסעיף ויקבע כי: "בכל מקום בו מסומנת חזית מסחרית בקומת הקרקע, לפחות %75 מחזית זו תהיה חזית מסחרית/פעילה." בנוסף, תשריט מצב מוצע יתוקן כך שיסומנו חזיתות מסחריות חלקיות במעברים לכיוון בני אפרים למעט במגדל הדרומי בתא שטח 101 – שבו תסומן חזית מסחרית רק לכיוון המעבר. נציין כי הוראות התכנית יתוקנו כך שתתאפשר גמישות למיקום המסחר | חזית מסחרית פעילה לכיוון רחוב בני אפרים: אנו מבקשים שההוראות לגבי הדרישה לחזית מסחרית שתתקיים לכל אורך הדופן הפונה לכיוון רחוב בני אפרים, יהיו ברורות, עקביות וקוהרנטיות ושהוראות התוכנית יאסרו על קיום דירות מגורים בקומת הקרקע בדופן זו של התוכנית. סעיף 4.1.2 (()7א') קובע כי "בכל המגרשים שלאורכם מסומנת בתשריט חזית מסחרית בקומת הקרקע, לפחות %75 מהחזית הבנויה בכל דופן של המגרש תהיה חזית מסחרית/פעילה". הוראה זו מחייבת למעשה חזית פעילה לאורך כלל החזיתות בתוכנית . יצירת חזית מסחרית שכלואה בין הבניינים לבין עצמם כפי שמוצג בתשריט לא משרתת את התכלית של קומת קרקע פעילה ולא מגלמת את הפוטנציאל הגלום בממשק ייחודי זה עם מרחב ציבורי איכותי ועירוני . קביעת יחידות דיור בקומת הקרקע כלפי החורשה יצור קונפליקט בין הציבור השוהה במרחב הציבורי ובין הדיירים. נבקש לתקן את מסמכי התוכנית כך שכלל המסמכים והוראות התוכנית יורו באופן קוהרנטי וברור על קביעת חזית פעילה לאורך רחוב בני אפרים, יוקצו שטחי המסחר הנדרשים לכך בטבלה 5 ויאסרו יחידות דיור בקומת הקרקע כלפי חזית זו . | .4.1 |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
| המלצה | ה | מענה לטענה | מ | תמצית הטענה | ת | מס"ד | מ | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| :)1(6.2.1 "מיקום החזיתות המסחריות שאינן פונות לרחוב הדר יוסף יקבע בתכנית העיצוב". הוספת הוראה בסעיף .4.1ג בהוראות התכנית לפיה "הממשק בין המרחב הציבורי והפרטי בקומת הקרקע יפותח תוך יצירת הפרדה בין השימושים באמצעות עצים וצמחיה כפי שיקבע בתכנית העיצוב". | בתכנית העיצוב בין דופן בני אפרים והמעברים. גמישות זו באה לידי ביטוי בהערה ד לטבלה 5 בהוראות התכנית לפיה ניתן לנייד עד %20 מהשטחים המיועדים למסחר בין תאי השטח. לעניין הטענה בדבר קונפליקט פוטנציאלי בין דיירים ושוהים במרחב הציבורי, מוצע להוסיף הוראה בסעיף .4.1ג בהוראות התכנית לפיה "הממשק בין המרחב הציבורי והפרטי בקומת הקרקע יפותח תוך יצירת הפרדה בין השימושים באמצעות עצים וצמחיה כפי שיקבע בתכנית העיצוב". בנוסף, כבר כיום נספח הבינוי מציג פתרון משולב של השלמת השבילים בחורשה באופן שמרחיק את הולכי הרגל מחזיתות הדירות בקומת הקרקע, ומייצר שורת עצים המפרידה ביניהם. מבחינה תכנונית דווקא מיקום דירות קרקע לכיוון השבילים כמוצע על ידי המתנגדים, מייצר פוטנציאל לקונפליקט מורכב יותר לפתרון. | ||||||||||
| לקבל חלקית את ההתנגדות: לתקן את הוראות סעיף 4.1.2א()7 כך שיחייבו חזית פעילה רק היכן שמסומנת בתשריט. לתקן את הוראות סעיף 4.1.2ב(:)15 "פירי אוורור יטופלו כך שתובטח הסתרתם המלאה במסגרת הבינוי ובכל מקרה לא יופנו לתחום הפיתוח ו/או מפלס הולכי הרגל ברחוב ובשטחים הציבוריים | לנושא מיקום שטחי המסחר, המתנגדים מצביעים על סתירה בהוראות התכנית אשר יתוקנו כך שיחייבו מסחר רק במיקומו בתשריט. התכנית אינה כוללת חזית מסחרית לכיוון גינת לודג'. למען הסר ספק, יתוקן סעיף כאמור במענה 4.1.2א()7 להתנגדות .4.1 לנושא מיקום שטחי הציבור הבנויים, השיקולים התכנוניים בבחירת המיקום נובעים ממספר שיקולים, ביניהם שלביות ביצוע ואופי הבינוי כך שיאפשר שטחי ציבור בנויים מיטביים; מיקום שטחי הציבור הבנויים בבניה המרקמית אשר מלווה את גינת לודג' יצור שטחים פחות אפקטיביים הנחלקים בין מספר מבנים ואף יביא להפחתה ביחידות הדיור בבניה מרקמית מלוות רחוב. זאת לעומת מיקום השטחים הציבוריים הבנויים המופיע בקומות המסד של המגדלים באופן שמאפשר יצירת שלוש קומות מלאות בתכסית רחבה המאפשרת גם יצירת שטחי חוץ במרפסות לטובת שטחי הציבור. לנושא ההפרדה בין דירות המגורים לבין השטח הציבורי- יינתן מענה תכנוני לנושא זה כמפורט בסעיף .4.1 לנושא המערכות התפעוליות- מענה לסוגייה ניתן במסגרת הוראות התכנית | התייחסות לממשק בין המרחב הציבורי והפרטי בקומת הקרקע: אין לקבוע לאורך דופן גינת לודג' מסחר, שיסיט את הפעילות ממאפיינים קהילתיים למאפיינים מסחריים. אנחנו סבורים שנדרש לקבוע בקומת הקרקע כלפי הגינה את שטחי הציבור הבנויים כך שהמרחב הציבורי הבנוי והמרחב הציבורי הפתוח יעבדו בקורלציה ויתמכו זה בזה. כך, במקום שייווצרו קונפליקטים ייווצר מרחב ציבורי עשיר . במידה ולמרות התנגדותנו הנחרצת לכך, יוחלט לקבוע מגורים בקומת הקרקע ישנן כמה דרכים ליצור את ההפרדה החיונית לדעתנו בין דירות המגורים לבין השטח הציבורי. למשל, להפנות לצד הגינה בקומת הקרקע שטחים משותפים בבניין )כגון לובאים, חדרי אופניים, חדרי עגלות ומועדוני דיירים ( ולא דירות מגורים. לחילופין, ליצור הפרדה חזותית באמצעות פיתוח כמו צמחיה או ריצוף או הפרדת מפלסים. עוד אפשרות היא לקבוע גדר חיה או נמוכה, ובמקרה זה, לבטל את הדרישה לזיקת הנאה עד קיר המבנים. אנו דורשים גם שלא יופנו מערכות תפעוליות מטרדיות כלפי הגינה כגון חדרי אשפה או צוברי גז . צעדים אלו הכרחיים לדעתנו כדי לאפשר את המשך השימוש הציבורי הראוי בגינה באופן חופשי וכנגד, לאפשר את האינטימיות | .4.2 |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
| המלצה | ה | מענה לטענה | מ | תמצית הטענה | ת | מס"ד | מ | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| המקיפים את התכנית." | בסעיפים 4.1.2ב()14 ו-(.)15 הוראות סעיף 4.1.2ב()15 יחודדו למען הסר ספק בהתאם לנוסח הבא: "פירי אוורור יטופלו כך שתובטח הסתרתם המלאה במסגרת הבינוי ובכל מקרה לא יופנו לתחום הפיתוח ו/או מפלס הולכי הרגל ברחוב ובשטחים הציבוריים המקיפים את התכנית." מיקומן של מערכות אלו יקבע בתכנית העיצוב. | והפרטיות המתבקשת בדירות המגורים וכדי למנוע קונפליקטים מיותרים, חיכוך וניגוד אינטרסים עבור כולם. | |||||||||
| לדחות את ההתנגדות | תקני החניה למגורים תואמים את מדיניות החניה העירונית המאושרת תא/9130 – שקבעה כי ברובעי צפון העיר תקן החניה יהיה .0.8:1 בהתאם למדיניות להתחדשות השכונה, בפרויקט מתוכננים מרתפי חניה בתת הקרקע, אשר ייתנו מענה לחניה עבור דיירי הפרויקט ועבור שימושי המסחר ומוסדות הציבור. תקן חניה למבני ציבור נקבע לפי תקן ארצי ונותן מענה מספק. עבור שימושי המסחר, התכנית קובעת תקן נפרד בהתאם לתקן התקף לעת הגשת היתר בניה. מבחינה תכנונית, הקמת חניון ציבורי (כמבוקש בהתנגדות) ימשוך תנועות רכב פרטי ויעמיס על רשת התחבורה בשכונה. בהקשר זה ייאמר כי עסקינן במסחר ומוסדות ציבור ברמה שכונתית, שמטרתם לשרת את התושבים בסביבה המיידית. יצוין כי הקמת חניה ציבורית תתאפשר מתחת למגרש ביעוד מבנים ומוסדות ציבור. לנושא חניה קצובה בזמן, הסדרי חניה בתשלום אינם נכללים במסגרת התכנית מאחר ואינם סטטוטוריים –מדובר בהסדרי תנועה. | חניה ציבורית: לאור היקף הפרויקט ותקני החניה בו, ותוספת הפעילות המסחרית, ולאור מצוקת החניה הקשה שכבר קיימת בשכונה במצב הנוכחי, אנו מבקשים, למען הסדר הציבורי, לאפשר לציבור חנייה בתשלום בחניון ציבורי בתת הקרקע בניהול אחוזות החוף. יש לאפשר למבקרים ולעובדים במבני הציבור, במגדלים ובשטחים המסחריים ולכלל תושבי האזור חנייה קצובה בזמן בתשלום בבעלות עירונית. | .4.3 | ||||||||
| לדחות את ההתנגדות | התכנית קובעת את מספר המבנים שיש לבנות בכל מגרש ואת המרחק המינימלי בין בניינים באותו מגרש בהתאם לרוח נספח הבינוי. בסעיף 4.1.2א(,)1 ()2 ו-()3 לא נקבעה תכסית מירבית על מנת לאפשר גמישות בתוך מגבלות המרחקים וקווי הבנין. | תכסית המבנים המרקמיים: התוכנית מגדירה מגרשי ענק ( 4.6 דונם, 4.8 דונם, 7.1 דונם) אך היא אינה קובעת תכסית מרבית לבניה המרקמית אלא קווי בניין היקפיים בלבד. אנו מבקשים לקבוע בהוראות התוכנית תכסיות מרביות לבניינים המרקמיים, את מספר המבנים שיש לבנות בכל מגרש ואת המרחק המינימלי בין בניינים באותו מגרש בהתאם לרוח נספח הבינוי. | .4.4 | ||||||||
| לדחות את ההתנגדות | נושא פתיחת הדרך לרחוב שטרית בכור יבחן בהתאם לתכניות עבודה עירוניות, ולאור תכנון תנועתי מפורט לביצוע. לעניין הבקשה לאפשרות לכניסה ייעודית לצורך שלב הבנייה- במסגרת קידום היתר הבניה, יתוכננו הסדרי התנועה לאתר העבודות ולכלל השכונה בתיאום ואישור של אגף התנועה. | פתיחת רחוב קהילת לודג' לכיוון רחוב בכור שטרית, כתנאי להיתר: מבוקש לקבוע הוראת שלביות ביצוע, כי תנאי להיתר בניה ראשון (הריסה או בניה) יהיה פתיחה לתנועה של הדרך המוצעת בתא שטח 502 לרחוב שיטרית. כמו כן, מבוקש לבדוק אפשרות לכניסה ייעודית לצרכי פרויקט הבנייה, שצפוי להמשך שנים רבות , מרחוב הדר יוסף למגרשים עצמם. | .4.5 |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
| המלצה | ה | מענה לטענה | מ | תמצית הטענה | ת | מס"ד | מ | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| לקבל חלקית את ההתנגדות: סעיף 6.2.1 סעיף קטן ז יוסר שכן ישנה התיחסות מפורטת לנושא הניקוז בהוראות התכנית. | סעיף 6.2.1 ז' בתכנית המופקדת מפנה להנחיות המדיניות העירונית לתכנון ובנייה בר קיימא (תא/,)9144 ולהוראות תמ"א 1 בנושא ניהול מי נגר אשר קובעות חובת עמידה ביעדי ניהול מי נגר וצמצום נזקי הצפה. עמידה ביעדים אלו יש להוכיח באמצעות עריכת נספח ניהול מי נגר, אשר מוגש לאישור הגורמים העירוניים הרלוונטיים בשלב קידום התב"ע, תע"א ושלב הוצאת ההיתר. במסגרת התכנית דנן, נספח ניהול מי הנגר (שהינו חלק ממסמכיה) אשר הוגש בשלב קידום התב"ע, אושר ע"י הגורמים המקצועיים מכיוון שהוכחה בו יכולת עמידה ביעדי ניהול הנגר העירוניים והארציים, תוך שימוש במגוון אמצעים הכוללים: גגות סופחי נגר, מאגרי השהייה, השהייה באמצעות שכבת אגרגט תחת שטחי הגינון המחלחל ותחת הגינון מעל המרתף. בנוסף, ניתן התייחסות לאמצעים לצמצום נזקי הצפות בשטחי הדרך. יואר כי בעוד שהמדיניות העירונית קובעת מינימום %15 שטח פנוי מבנייה על ותת קרקעית, התכנית כוללת כ-%17 שטחים פנויים מבינוי על ותת קרקעיים לטובת שטחי גינון, נטיעות וחלחול. | פתרון ניקוז בהתאם לתא/:5000 בחורפים האחרונים ולאור אירועי גשם קיצוניים, שכונת הדר יוסף סובלת מבעיות ניקוז. אזור חורשת האשלים מועד לפורענות והיה מוקד להצפות חוזרות כבר בשנות החמישים. על התוכנית המופקדת לתת פתרון לניקוז למרחב המוצע והסובב . סעיף 6.2.1 סעיף קטן ז' בתוכנית המופקדת אינו מפורט. מבוקש לקבוע כתנאי להיתר בניה עמידה בהנחיות מרחביות לניקוז ולשמירה על מי נגר ובכלל זה התייחסות לנושאים הבאים: • איגום, השהייה וויסות הנגר בשטחים פתוחים, למשל בחורשת האשלים . • מזעור השטח שהוא בעל תכסית אטומה . • הקמת מתקני החדרה למי נגר . • וויסות או צמצום הנגר ע"י איגום ו/או אגירה זמניים בלבד . • מניעת הצפות דרכים . | .4.6 | ||||||||
| עו"ד יקותיאל וייס בשם דיירי קהילת לודג' | ע | .5 | 5 | ||||||||
| לדחות את ההתנגדות | עו"ד וייס, טברסקי וברכה בשם עשרות תושבים, חלקם תושבי תחום התכנית וחלק מסביבתה | .5 | |||||||||
| לדחות את ההתנגדות | מדובר בתכנית המוגשת גם על ידי הועדה המקומית, אשר הצטרפה כמגישה לצד חברת מטרופוליס בהתאם לסעיף 61א(ב) לחוק, בין היתר מאחר והתכנית בעלת חשיבות בהתחדשות הבינוי, וכן להתחדשות השכונה בהתאם למסמך המדיניות המאושר לה. סוגיית ההסכמות הוצגה בבירור בדיון להפקדה בוועדה המקומית לתכנון ובניה בתאריך 30/10/24 כפי שבא לידי ביטוי בפרוטוקול הוועדה אשר אישרה בהחלטתה את הצטרפותה כמגישת התכנית. בהתאם לכך, ניתן לקדם את התכנית ללא הסף הדרוש לחתימות דיירים עבור היזם. | היקף מינימלי של חתימות דיירים: אין ולא היה בידי מטרופוליס היקף המינימום של חתימות דיירים. יש לבטל ולדחות על הסף את ההפקדה. | .5.1 | ||||||||
| לדחות את ההתנגדות | המתנגדים טוענים כי בטבלת התמורות שהוצגה לדיירים לא מופיע שווין הכספי של זכויות הקניין/הבנייה שלהם. הזכויות מכוח תא/2204 הוצגו בדרפט כשהן עומדות על סך 37,075 מ"ר. התכנית המוצעת כוללת זכויות בנייה בהיקף כולל של 78,390 מ"ר כמוצג באותה הטבלה. בטבלאות ההקצאה והאיזון שנבדקו ואושרו על ידי יחידת המקרקעין לפני הדיון בוועדה כל אחד מהבעלים קיבל את התמורה לפי שוויו היחסי. שווי הקרקע | מטרופוליס העלימה בטבלת התמורה לדיירים את שווי ערכן הכספי של זכויות הקניין | .5.2 |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
| המלצה | ה | מענה לטענה | מ | תמצית הטענה | ת | מס"ד | מ | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| במצב הנכנס לכל בעל דירה לקח בחשבון את שווי הזכויות המוקנות. | |||||||||||
| לדחות את ההתנגדות | הועדה המקומית מקדמת תכנון ובמסגרת זו אינה עוסקת בחוזים שנחתמו בין בעלי הזכויות בקרקע לבין היזם. סוגיות מסוג זה דינן להתברר בערכאות המתאימות. | חתימתם של הדיירים התבצעה לפני 4 שנים ויותר ובהתאם לכך היא בטלה ומבוטלת | .5.3 | ||||||||
| לדחות את ההתנגדות | הטענה אינה ברורה. מכל מקום, לטענות חוזיות ר' מענה בסעיף 5.3 לעיל. | המציעה עצמה כיזם הפרויקט (מטרופוליס )2023 אינה אלא "חברת קש" | .5.4 | ||||||||
| לדחות את ההתנגדות | לטענות חוזיות ר' מענה בסעיף 5.3 לעיל. | מטרופוליס אינה מתחייבת למסור לדיירים "ערבות בנקאית כספית" בשווי דירתם הנוכחית | .5.5 | ||||||||
| לדחות את ההתנגדות | לטענות חוזיות ר' מענה בסעיף 5.3 לעיל. | מטרופוליס איננה מתחייבת לבצע עבודותיה הקבלניות על פי המפרט הטכני הבין משרדי שבהוצאת משרד הבינוי והשיכון | .5.6 | ||||||||
| לדחות את ההתנגדות | לעניין הטענה בדבר ערבות בנקאית, בדומה לטענות החוזיות ר' מענה בסעיף .5.3 יצוין כי היזם חתם על כתב שיפוי לתכנית מול עיריית תל אביב- יפו. לעניין ההצללה- התכנון תואם את המדיניות העירונית להתחדשות עירונית לנושא הציפוף, וההצללה נמצאה מידתית. נפרט- בינוי גבוה לצד בינוי נמוך יוצר הצללה המובנית כחלק מתהליך התחדשות העיר. אף על פי שדוח מיקרו אקלים נדרש עבור תכנון מבנים בני 15 קומות ומעלה או 45 מ' ומעלה, בתכנית זו נעשה סקר מיקרו- אקלים לכלל הבינוי. תוצאות הסקר הראו שיש הפחתה בשעות השמש הממוצעות בין המצב הקיים למוצע בגגות של שלושה מבנים בלבד הממוקמים מצפון לתכנית. כאמור ההצללה היא מידתית ותואמת את המדיניות להתחדשות עירונית. | הקמת מגדלים רבי קומות תסתיר מדיירי הסביבה את אור השמש המגיע לדירתם. אין בהצעת מטרופוליס כל התחייבות ותנאי להפקדת ערבות בנקאית מצופה להבטחת האמור לעיל. | .5.7 | ||||||||
| לדחות את ההתנגדות | ר' מענה בסעיף .2.3 | התכנית נעדרת כל פתרון לריבוי הרכבים שיתווספו ועיכוב ממושך. כך גם הרעיון ההזוי לחבר כביש בין רח' קהילת לודג' לצומת רח' שטרית. | .5.8 | ||||||||
| לדחות את ההתנגדות | ר' מענה בסעיף .3.3 | התכנית כוללת עקירת חורשות עצים שמשמעותה פגיעה בריאותית משמעותית ופגיעה בערכי הגנת הסביבה. | .5.9 | ||||||||
| עו"ד אוריאלי בשם בעלי דירות לתכנית קהילת לודג | .6 | 6 | |||||||||
| המתנגדים הם בעלי זכויות בתחום התכנית | .6 | ||||||||||
| לקבל חלקית את ההתנגדות: לתקן את הוראות סעיף :)1(6.4.2 בנוסף לאמור, הוועדה המקומית ו/או העירייה תוכל לפנות את השטחים הציבוריים | כמענה לטענה שעל יזם הרוצה לממש חלק כלשהו בתכנית לפנות את כל בעלי הזכויות בשטחים הציבוריים התפוסים בפועל הדבר אינו עולה בקנה אחד עם הוראות התכנית, הקובעות במפורש בסעיף )2(6.2.2 כי תנאי לפתיחת בקשה להיתר ראשון יהיה הבטחה לפינוי גמור ומוחלט של תאי השטח הציבוריים התפוסים בפועל ולא פינוי שלהם. בסעיף )9(6.2.3 מוחרגים השטחים התפוסים בפועל מתנאי להגשת היתר בניה, ובסעיף )1(6.2.4א מצוין כי: "פינוי גמור ומוחלט, מכל מבנה, אדם או חפץ, | קביעת שלביות בעניין הבטחת פינוי השטחים המיועדים לשטחים ציבוריים ופינויים בפועל: בהתאם להוראות התכנית המופקדת לא ניתן יהיה לממש כל בניה מכוחה מבלי לפנות לפני כן את כל השטחים המיועדים לשטחים ציבוריים, לרבות את תא שטח 300 במלואו. בהתאם להוראות התכנית המצוטטות לעיל, עוד לפני תחילת מימוש כלשהו בתחומי התכנית מחויב יזם הרוצה לממש חלק כלשהו בתכנית, לפנות את כל בעלי הזכויות בשטחים הציבוריים התפוסים בפועל, ללא כל קשר | .6.1 |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
| המלצה | ה | מענה לטענה | מ | תמצית הטענה | ת | מס"ד | מ | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| שבתכנית ביוזמתה. במקרה זה, הוועדה המקומית ו/או העירייה תהיה זכאית לשיפוי בעבור הוצאות שיהיו לה מבעלי הזכויות במגרשים שלא ביצעו את הפינויים בעצמם ותוכל להתנות הוצאת היתרים ו/או תחילת עבודות בנייה מבעלי אותם זכויות במגרשים כתנאי להשבת עלות הפינוי | וחופשיים מכל שימוש, חזקה ו/או שעבוד מסוג שהוא, של השטחים המיועדים לשטחים ציבוריים בתחום התכנית, בתא שטח 300 ויתר תאי השטח הציבוריים התפוסים בפועל" מהווה תנאי לתחילת עבודות בלבד. כמענה לנושא העילה המשפטית לפינוי בעלי הזכויות בשטחים הציבוריים, הטענה מקובלת ובהתאם לכך יתוקנו הוראות התכנית בסעיף :)1(6.4.2 "בנוסף לאמור, הוועדה המקומית ו/או העירייה תוכל לפנות את השטחים הציבוריים שבתכנית ביוזמתה. במקרה זה, הוועדה המקומית ו/או העירייה תהיה זכאית לשיפוי בעבור הוצאות שיהיו לה מבעלי הזכויות במגרשים שלא ביצעו את הפינויים בעצמם ותוכל להתנות הוצאת היתרים ו/או תחילת עבודות בנייה מבעלי אותם זכויות במגרשים כתנאי להשבת עלות הפינוי." | לשאלה מתי יוקמו הבניינים בהם בעלי הזכויות אמורים לקבל את זכויותיהם העתידיות. ראשית נציין כי אין כל ודאות שליזם של פרויקט באחד מתאי השטח המיועדים למגורים תהיה עילה משפטית לפינוי מי מבעלי הזכויות בשטחים הציבוריים. שנית נדגיש כי אין זה סביר להטיל על יזם שבונה באחד מתאי השטח למגורים את החובה לפנות את כל הדיירים המצויים בשטחי הציבור התפוסים בפועל, כולל אלה שכלל לא יקבלו דירות תמורה באותו תא שטח. מדובר בנטל כלכלי אדיר שישמיט את ההיתכנות הכלכלית לביצוע הפרויקט ויהפוך אותה ל"אות מתה". יש צורך להוסיף לתכנית סעיף שלביות לפיו תנאי להוצאת היתר בניה בתא שטח למגורים יהיה הבטחת פינוי הבניינים בשטחים המיועדים לשטחים ציבוריים אשר בעלי הזכויות בהם מקבלים את דירת התמורה באותו תא שטח למגורים. זאת, מבלי לקבוע מראש את סדר המימושים בין תאי השטח למגורים. | |||||||||
| לדחות את ההתנגדות | לנושא מיקום שטחי המסחר ר' מענה בסעיף 4.1 . היקף שטחי המסחר נקבע בכדי לשרת מסחר שכונתי בקנה מידה מקומי. התכנון הנו ישים ובממדים ראויים תכנונית התואמים את תכליתו. לאור העובדה כי מדובר בהיקף מסחרי מצומצם כפי שטעונים המתנגדים עצמם, לא ברורה הטענה כי הוא יגרום לפגיעה בערכי הטבע. כפי שהוסבר בסעיף 4.1 לעיל, מטרת התכנון האמור הייתה לתכנן את המסחר כשימוש המחבר ויוצר קישוריות בין החורשה, השכונה והמרחב. לעניין הטענה בדבר הפרדת מערכות- מדובר בדרישה החוזרת על עצמה בכל תכנית לערוב שימושים, וזאת על מנת להמנע ממטרדיות לדיירי הבניין. לעניין טענת המטרדיות של שטחי במסחר מסמך המדיניות לשכונה שאושר בועדה המקומית בתאריך 23.3.2022 קובע עקרונות תכנון לשכונה וביניהם: עירוב שימושים ויצירת מקומות שהיה ומפגש "אתנחתאות". כמפורט מעלה המדיניות ממפה את המרחבים אשר בהם יש ליצר עירוב שימושים, וביניהם השביל המחבר את רחוב קהילת לודג' וחורשת האשלים. כמו כן, מסמך המדיניות מפריד בין הרחוב המסחרי הראשי של השכונה, הדר יוסף, | ביטול שטחי המסחר בשבילים: מדובר בהיקף מסחרי מצומצם, חסר כדאיות כלכלית ושימושיות נמוכה. תנאים אלה אינם מאפשרים יצירת שטחי מסחר איכותיים ופעילים וגמישות תכנונית ומסחרית ליצירת מסה משמעותית של מסחר איכותי. הפעילות המסחרית בקומת הקרקע עלולה לגרום למטרדי רעש ולפגוע באיכות החיים של דיירי הקומות העליונות. כמו כן, הדרישות להפרדת מערכות יכבידו על עלויות ותפעול מבני המגורים, בניגוד לשאיפה בפרויקט פינוי-בינוי שעלויות הבניה ותפעול הבניין תהיינה נמוכות ככל הניתן. שטחי מסחר בחזיתות הפונות לשבילים עלולים לפגוע בקהילתיות ובחיי השכונה שהינם מרכיב מרכזי ומהותי בשכונת הדר יוסף, כפי שהדבר בא לידי ביטוי מפורש גם במסמך המדיניות להתחדשות שכונת הדר יוסף - תא/מק/ .9141 הקמת שטחי המסחר הנ"ל עומדת בסתירה לאחת ממטרות המדיניות, שהינה חיזוק שלושת המרכזים המסחריים הוותיקים הקיימים בשכונה. עירוב שימושים בבנייני המגורים בצד המערבי של רחוב קהילת לודג' עלול להפר את האיזון העדין בין הטבע לשכונה, לפגוע משמעותית בחיץ הירוק בין נתיב התנועה הסואן ברחוב בני אפרים לבין אזור המגורים ברחוב קהילת לודג' ולגרום לאורך זמן לנגיסה מתמשכת בערכי הטבע שבחורשה. | .6.2 |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
| המלצה | ה | מענה לטענה | מ | תמצית הטענה | ת | מס"ד | מ | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| לבין מסחר מקומי. השביל בו מוצעים שטחי המסחר בתוכנית תואמים להגדרת מסחר מקומי מבחינת החתך, היקף המסחר, והפריסה שלו כמסחר המיועד לשרת שימושים מקומיים שכונתיים. בנוסף, התכנית קובעת הוראות להתאמת מבנים מעורבי שימושים הכוללות אמצעים המבטיחים כי השימושים למסחר אינם מהווים מטרד או פגיעה בכל הקשור לגישה, ריחות, רעש, טיפול באשפה, פריקה וטעינה. | |||||||||||
| לדחות את ההתנגדות | איחוד רמפות נועד לצמצם קונפליקט בין רכבים והולכי הרגל במרחב המדרכה ולצמצם לכדי מינימום את פציעת הרחוב. רמפה זמנית לא אפשרית הנדסית ואין אפשרות לוודא את הזמניות שלה. החשש הוא שתתקבלנה שתי רמפות במקום רמפה זמנית ורמפה סופית ועל כן אין לאפשר זאת. מיקום הרמפה יקבע במסגרת תכנית העיצוב כאשר הוודאות התכנונית גבוהה. למעשה תכנית העיצוב כבר מייצרת בסיס לתכנית הגשה להיתר, ומתוך הרצון לקצר לוחות זמנים למימוש התכנית עבור התושבים הקיימים לא ניתן לשנות את מיקום הרמפה לאחר אישור תכנית העיצוב. | תיקון הוראות התכנית בענין רמפות הכניסה לבניינים בתכנית: בהתאם להוראות התכנית המופקדת, " הכניסות לחניונים תהיינה משותפות לכלל המבנים בכל תא שטח" ו"מיקומן הסופי של הכניסות והיציאות ייקבע בתכנית הבינוי והפיתוח". כתוצאה מהוראות אלה עלול להיווצר מצב בו פרויקט להתחדשות של בנין מסוים לא יוכל להתממש בשל היעדר הסכמות חוזיות של בעלי דירות בבניין בו אמורות להיבנות רמפות הכניסה והיציאה מהחניונים. על מנת למנוע מצב זה מתבקשת הוועדה הנכבדה להוסיף לתכנית הוראות המקנות למהנדס הוועדה סמכות לשנות את מיקום הרמפה או לאפשר הקמת רמפה זמנית, כפי שמקובל בתכניות ממין זה. | .6.3 |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
הערות המחוז:
בנוסף, לתכנית מס' 507-0733741 תא/מק/ 3794 התחדשות עירונית קהילת לודג' התקבלו הערות לשכת התכנון המחוזית תל אביב לפי סעיף (109א) לתכנית בסמכות הוועדה המקומית.
הוער על ידי לשכת התכנון המחוזית כי יש להוסיף להוראות התכנית בהתאם לסעיף 63ג(א)()2 "
התכנית תקבע כי הוראות התכנית לגבי יחידות הדיור שהוספו בה, שהוחלו עליהן הוראות התוספת השישית ושבנייתן לא מומשה, יפקעו בתום חמש שנים מיום אישור התכנית; מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית רשאי להאריך את התקופה האמורה בתקופה אחת נוספת שלא תעלה על חמש שנים; לעניין זה, "מימוש" – הגשת בקשה להיתר;".
נבקש להבהיר כי לעמדתנו, הסעיף לא חל על התכנית שבנדון שכן היא הוכנה מתוקף תכנית המתאר הכוללנית תא/5000 שאושרה טרם אישור תיקון 120 לחוק התכנון והבניה.
החל מאישורה של תא/5000 הועדה המקומית מכינה תכניות מכח סעיף 62א(ג) ו- (ד) לחוק וכפועל יוצא מכח התכנית המתאר הכוללנית. תכנית המתאר הכוללנית תא/5000 כוללת הוראות מפורשות המאפשרות לועדה המקומית לקבוע דב"י בתכניות מפורטות והוראה זו מיושמת בכל תכנית בעלת רכיב מגורים משמעותי בעיר.
סעיף 63ג(א) חל על דיור בהישג יד שנקבע מכח סעיפים ספציפיים שצוינו במפורש בסעיף אך ביניהם לא נמצא סעיף 62א(ג) או (ד). לפיכך אין הקביעה של דיור בהישג יד בתכניות מכח תכנית כוללנית שאושרה על ידי הועדה המחוזית לפני תיקון 120 מחוייבת במגבלות הקבועות בסעיף זה.
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
נציין כי בשנים שמאז אישורה של תכנית המתאר תא/,5000 הועדה המקומית הפקידה ואישרה עשרות רבות של תכניות הכוללות הוראות להקמת דיור בהישג יד מכח סעיף (3.1.3ג) לתכנית המתאר ואילו הוראות סעיף 63ג(א) לא הוחלו מעולם עבור תכניות אלו.
כמו כן וכידוע לכם כל תכנית שמופקדת על ידי הועדה המקומית עוברת לוועדה המחוזית לבדיקה לפי סעיף (109א) לחוק כאשר עד היום ולמעט לעניין שתי תכניות, זו שבנדון ותכנית התחדשות דרך השלום 93-101 לגביה יומצא מכתב נפרד, לא ניתנה הערת המחוז בעניין החלת הסעיף על אף לא אחת מעשרות התכניות שהופקדו והועברו לבדיקת המחוז.
יצוין גם כי רבות מהתכניות שאושרו על ידי הועדה המקומית וכוללות הוראות לדיור בהישג יד עברו הליכי ועדת ערר ואושרו על ידה בתיקונים כאלה ואחרים, ללא כל דרישה לעמוד בהוראות סעיף (63ג)(א) האמור.
לדוגמא ניתן את תכניות שיכון פועלי הנמל דרום, תכנית קהילת פוזנן, תכנית סינרמה, תכנית מרחב אלון, תכנית מרחב ברקאי, תכנית המשתלה והארגזים צפון.
נוכח הדברים ברור כי הוראות סעיף (63א) אינן רלוונטיות בתכניות שהוכנו לפי תא/5000 ולכן גם מעולם לא הוחלו.
משכך, נבהיר כי לעמדתנו אין מקום לתקן את תקנון התכניות שבנדון.
מכתב בנוסח זה הועבר לועדה המחוזית.
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות צפון)
מומלץ לדחות את ההתנגדויות בחלקן ולתקן את התכנית בהתאם למפורט מטה ולתת תוקף לתכנית:
א. לתקן את תשריט התכנית כך שרצועה ברוחב 5 מ' לכל אורך גבול המגדל בתא שטח 101 הגובל בחורשת
האשלים תשנה יעוד לשצ"פ. קו הבניין בתחום זה יעודכן ל-2 מ'. תאי שטח 100 ו-102 יורחבו ב1.2 מ' לכל אורך דופן המגדלים הפונה לכיוון רחוב הדר יוסף על חשבון תאי שטח 400 ו-,401 זאת ללא שינוי בקווי הבניין למרתף והרחבת רוחב זיקת ההנאה ל-2.2 מ' סה"כ. חלקה 444 תיקבע ביעוד מגורים ובזיקת הנאה במצב היוצא כחלק מתא שטח .100
ב. לתקן את הוראות סעיף 4.1.2א()7 כך שיחייבו חזית פעילה רק היכן שמסומנת בתשריט. בהתאם לכך מבוקש
לתקן את ההוראות כך: "בכל מקום בו מסומנת חזית מסחרית בקומת הקרקע, לפחות %75 מחזית זו תהיה
חזית מסחרית/פעילה."
ג. תיקון תשריט מצב מוצע: סימון חזית מסחרית חלקית לכיוון בני אפרים למעט במגדל הדרומי בתא שטח 101
– שבו תסומן חזית מסחרית רק לכיוון המעבר.
ד. הוספת הוראה לסעיף :)1(6.2.1 "מיקום החזיתות המסחריות שאינן פונות לרחוב הדר יוסף יקבע בתכנית
העיצוב".
ה. הוספת הוראה בסעיף .4.1ג בהוראות התכנית לפיה "הממשק בין המרחב הציבורי והפרטי בקומת הקרקע
יפותח תוך יצירת הפרדה בין השימושים באמצעות עצים וצמחיה כפי שיקבע בתכנית העיצוב".
ו. לתקן את הוראות סעיף 4.1.2ב(:)15 "פירי אוורור יטופלו כך שתובטח הסתרתם המלאה במסגרת הבינוי ובכל
מקרה לא יופנו לתחום הפיתוח ו/או מפלס הולכי הרגל ברחוב ובשטחים הציבוריים המקיפים את התכנית."
ז. סעיף 6.2.1 סעיף קטן ז יוסר שכן ישנה התיחסות מפורטת לנושא הניקוז בהוראות התכנית.
ח. להוסיף להוראות סעיף :)1(6.4.2 "בנוסף לאמור, הוועדה המקומית ו/או העירייה תוכל לפנות את השטחים
הציבוריים שבתכנית ביוזמתה. במקרה זה, הוועדה המקומית ו/או העירייה תהיה זכאית לשיפוי בעבור הוצאות שיהיו לה מבעלי הזכויות במגרשים שלא ביצעו את הפינויים בעצמם ותוכל להתנות הוצאת היתרים ו/או תחילת עבודות בנייה מבעלי אותם זכויות במגרשים כתנאי להשבת עלות הפינוי"
1. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
2. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.
3. תנאי לאישור התכנית- אישור השר
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 507-0733741 תא/מק/3794 - התחדשות עירונית קהילת לודג
25-0016ב' - - 1 דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד
בישיבתה מספר 25-0015ב' מיום 09/07/2025 (החלטה מספר )14 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לשוב ולדון
משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חיים גורן, ראובן לדיאנסקי.
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | סוג גוש | מספר גוש |
|---|---|---|---|---|
| 81-85 | חלק | מוסדר | 7001 |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 0__-_______ תא/מק/4930 - יום טוב 31-35 - שינוי ייעוד
25-0016ב' - - 2 דיון בסעיף 77
הודעה על הכנת תכנית וקביעת תנאים להוצאת היתרי בנייה לפי סעיף 77
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובנייה
מיקום: שכונת כרם התימנים
כתובות: רחוב יום-טוב ,31-35 רחוב מל"ן 35-37
גושים וחלקות בתכנית:
שטח התכנית: 0.425 דונם
מתכנן: שמואל רוה, רוה-לונדון אדריכלים
יזם: רונן טוסי, פרחי גורדון בע"מ
בעלות: פרטיים
מצב השטח בפועל:
חלקות 81-82 בגודל 112 ו122 מ"ר, חלקות 83-85 בגדלים 63-64 מ"ר.
כולן בנויות בפועל, רובן בתכסיות מלאות, קומות קרקע מסחר ומגורים, קומה שניה מגורים.
מדיניות קיימת:
תכנית המתאר תא/5000*
• אזור ייעוד מגורים בבנייה עירונית נמוכה, עד 4 קומות • חזית מסחרית לכל הרחובות בהיקף – רבי מאיר, יום-טוב ומל"ן • מרקם בנוי לשימור
עמ' 40 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב מוצע ** | מצב קיים | נתונים | |
|---|---|---|---|
| %150%/130 (תוספת/הריסה ובנייה מחדש) | ללא זכויות בנייה (דרך) * | אחוזים | סה"כ זכויות בניה |
| 3 קומות וקומת גג חלקית | " * | קומות | גובה |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 0__-_______ תא/מק/4930 - יום טוב 31-35 - שינוי ייעוד
25-0016ב' - - 2 דיון בסעיף 77
* ללא שינוי בתא/5500
מצב תכנוני קיים:
תכנית 2510
התכנית קבעה בשכונת כרם התימנים את אזור הייעוד 'מגורים א' שיקום' ובו זכויות בנייה להקמת מבנים למגורים בגובה 3 קומות וקומת גג חלקית.
התכנית קבעה מספר רחובות מסחריים בהם חובת מסחר בקומת הקרקע, ביניהם הרחובות רבי מאיר, יום-טוב ומל"ן.
התכנית קבעה מספר חלקות שמחויבות באיחוד, ביניהן חלקות .83-85 במפגש הרחובות גדרה ויום-טוב, בתחום התכנית המוצעת, קבעה התכנית הפקעה והריסת הבינוי הקיים לצורך הרחבה מקומית של רחוב יום-טוב:
• חלקה 81 – הפקעה חלקית מצומצמת על פינת החלקה.
• חלקה 82 – הפקעה מלאה.
• חלקות 83-85 – הפקעת כמחצית מכל חלקה. הוראת איחוד החלקות הללו תיצור לאחר ההפקעה חלקה אחת בגודל דומה לחלקות המקור.
מצב תכנוני מוצע:
ביטול ההפקעה וקביעת זכויות בנייה בהתאם למתאפשר במגרשים הסמוכים לפי הזכויות בייעוד 'מגורים א' שיקום'.
טבלת השוואה:
* שאריות החלקות שאינן מסומנות להפקעה נושאות זכויות בנייה בהתאם לתכנית .2510 ** גם כל שאר הזכויות והוראות תכנית 2510 באזור הייעוד מגורים א שיקום יחולו על אזורי ההפקעה המבוטלים.
הודעה על הכנת תכנית וקביעת תנאים להוצאת היתרי בנייה לפי סעיף :77
ההפקעה לא מומשה לאורך שנים.
לפי הסכמות שקיבלו תוקף בית משפט במסגרת עתירה מנהלית 54096-11-18 שהוגשה בנושא, תקודם תכנית לביטול ההפקעה ככל שזו תוגש ע"י בעלי הזכויות ויומלץ לוועדה המקומית להצטרף כמגישת התכנית.
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מרכז)
ממליצים לועדה המקומית לאשר את קידום התכנית, להצטרף כמגישת התכנית ולפרסם הודעה על הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק התכנון והבנייה.
עמ' 41 מבא"ת ספטמבר 2007
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | סוג גוש | מספר גוש |
|---|---|---|---|---|
| 128 | 211,213,214,215,234,235 | חלק | מוסדר | 6976 |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 ___-_______ תא/תעא/)1(4985 - מרחב ריב"ל קרסו
25-0016ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית:
הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו
מיקום:
רחוב ריב"ל, יגיע כפיים, יד חרוצים
כתובת:
יגיע כפיים 6,8,10
יד חרוצים 11,12,13,15
ריב"ל 16,18,20,22,24,26
גושים וחלקות בתכנית:
שטח התכנית:
13,893 מ"ר
מתכננים:
אדריכל תכנית: יסקי- מור- סיוון אדריכלים
אדריכל השימור: שגב- סוקולצקי אדריכלים
מתכנן פיתוח ונוף: צור- וולף אדריכלים
מתכנן תנועה: ד.ג.ש הנדסה
יועץ בנייה ירוקה: אלפא פרויקטים ירוקים בע"מ
יזם ובעלות: קרסו נדל"ן
מצב השטח בפועל:
מפת מיקום – יש להשלים (ע"י עורך הבקשה/איש צוות התכנון העירוני)
עמ' 42 מבא"ת ספטמבר 2007
| מתוכנן | תא/מק/4985 | נתונים |
|---|---|---|
| מגרש 201 | ||
| 2,455 מ"ר | לא יפחת מ-2,000 מ"ר | מסחר |
| 80 יח"ד | 75 יח"ד | דב"י |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 ___-_______ תא/תעא/)1(4985 - מרחב ריב"ל קרסו
25-0016ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
קיימים 6 מבנים, מתוכם מבנה אחד לשימור
חלקה 214 - יד חרוצים -11 מבנה משרדים בן 5 קומות, קומת קרקע מסחרית חלקה -215 יד חרוצים -11 מבנה משרדים של קומה אחת בשימוש אולם אירועים חלקה -213 יד חרוצים -13 מבנה בן 5 קומות בשימוש משרדים, קומת קרקע מסחרית חלקה -211 יד חרוצים -15 מבנה המוסך, בן קומה אחת, נמצא במרכז המבנה לשימור. המבנה לשימור בן 4 קומות בשימוש משרדי חברת קרסו, קומת קרקע מסחרית, אולמות רכב ומוסכים.
חלקה -234 יד חרוצים -12 מבנה משרדים בן 10 קומות, קומת קרקע מסחרית.
מצב תכנוני קיים:
תכנית תא/מק/4985 מרחב ריב"ל קרסו ("להלן: התכנית הראשית") קבעה הקמת 3 מגדלים, על גבי קומות מסד וקומת קרקע מסחרית. שני מגדלים בשימושים תעסוקה, מגורים, דיור בהישג יד, מלונאות ושטחי ציבור בנויים, ומגדל שלישי בשימוש מגורים. התכנית קבעה שימור ושיפוץ המבנה הקיים ברחוב ריב"ל 26 ופיתוח המרחב הציבורי תוך חיזוק הקשר בתוכו וכן בינו לבין המרחב הסובב, זאת על ידי יצירת כיכר עירונית פעילה והרחבת רחוב יגיע כפיים. התכנית קבעה עירוב שימושים ברח"ק 12.8 במגרש 201 ובמגרש 202 לצורך הקמת 3 מגדלים, על גבי קומות מסד וקומת קרקע מסחרית בשני מגרשים. התכנית
קבעה תנאי להיתר בניה: אישור תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח סביבתי ע"י הוועדה המקומית.
מצב תכנוני מוצע:
במגרש -201 מתוכננים שני מגדלים:
מגדל מזרחי ()A בן 41 קומות בשימוש תעסוקה ומלונאות. במסד המבנה לשימור: קומת קרקע למסחר
ושלוש קומות בשימושים: מסחר, מלונאות, משרדים, פנאי וכושר. קומת המגדל הראשונה מעל המבנה
לשימור, תהיה בגובה שלא יפחת מ20 מ' מעל מפלס הכניסה הקובעת.
מגדל מערבי ()B בן 40 קומות מעל 4 קומות מסד, 3 קומות עבור שימוש ציבורי וקומת קרקע ציבורית ומסחרית. המגדל בשימוש מעורב של מסחר, שטחי ציבור בנויים, מגורים (דב"י) ותעסוקה.
במרחב שבין שני המגדלים מתוכננים שטחים פתוחים בזיקת הנאה למעבר ושהיית הציבור ,24/7 אליו מופנות חזיתות מסחריות ומבואה עבור המלון והמשרדים, בשילוב גינון ופינות ישיבה.
השטחים הפתוחים בכל תחום התכנית יפותחו כמרחב רציף באופן שיהווה המשך של המדרכות והמרחב הציבורי. בשטח זה תקבע זיקת הנאה לשהייה ומעבר הציבור .24/7 במגרש 201 מתכוננים 5 קומות מרתף משותף עבור: חניות רכב פרטי, דו גלגלי, אזורים תפעוליים ושטחים עיקריים מסחריים בשתי קומות המרתף העליונות. השימוש בשטח העיקרי בתת הקרקע בשתי קומות אלו יהיה תואם לשימושים במבנה לשימור, גובה מרתף ראשון- 7.4 מ', גובה מרתף שני- 4 מ'.
במגרש 202 מתוכנן מגדל מגורים בן 46 קומות מעל קומת מסד מסחרית. מתכוננים 6 קומות מרתף עבור:
חניות רכב פרטי, דו גלגלי, אזורים תפעוליים ושטחים עיקריים לרווחת הדיירים.
טבלת נתונים:
| ניוד של 5 יח"ד ממגרש 202 | אפשרות לניוד של עד 15 יח"ד בין המגרשים | |
|---|---|---|
| 9,585 מ"ר | שטחים על קרקעיים | מבנים ומוסדות ציבור |
| עד 1435 מ"ר | שטחים תת קרקעיים- שטחי תפעול, טכניים, אחסנה אצירה ופינוי אשפה, שנאים, מיתוג וטרנספורמציה בהיקף של עד %.15 | |
| 1,235 מ"ר מרפסת גג ציבורי. מיקומה ושטחה באישור הועדה המקומית. | תקבע מרפסת גג- מיקומה ושטחה באישור הועדה המקומית | |
| מוצג כ-315 מ"ר | %10 מסך השטח הציבורי ימוקם בקומת הקרקע ובהתאם לשימוש שיקבע בתכנית העיצוב ולתקנים הרלוונטיים. ככל הניתן ולאישור הועדה המקומית בתע"א. | |
| קומה ציבורית אחת בגובה עד 10 מ' גובה קומות לא יפחת מ4.5 מ' ברוטו קומה עליונה בגובה עד 6.5 מ' (קומה ראשונה במגדל) | תותר קומה ציבורית אחת עד 10 מ' גובה קומות מסד ציבוריות 4.5 מ' לפחות. קומת מגדל מיוחדת בגובה עד 6.5 מ' | |
| 12 מ"ר כפול 80 יח"ד=960 מ"ר | בתע"א יקבע שטחן ומיקום | מרפסות מגורים |
| קומת קרקע עד 6 מ'. מגדל -B+A קומה טיפוסית עד 3.8 מ' | קומת קרקע- עד 6 מ' קומה מגדל טיפוסית עד 3.8 מ' | גובה קומות |
| מגדל -A 4 קומות עליונות מוגבהות מגדל -B קומה תחתונה ציבורית + 3 קומות במגדל, כפי שיקבע בתע"א זו. גובה הקומות המיוחדות עד 6.5 מ' | יותרו עד 4 קומות מיוחדות שגובהן לא יעלה על 6.5 מ' ויקבעו בתע"א | גובה קומות מיוחדות |
| מלון עירוני הכולל כ-100 חדרים בבעלות אחודה. שטח המלון יהיה עד 5,000 מ"ר, אופן פרישת שטחי המלון וחלוקתם בין מגדל A לבין המבנה לשימור יקבע לעת אישור תע"א זו ובכל מקרה יתוכננו עד 6 קומות מלון במגדל. למלון מתוכננים שטחי מבואות ותמך, ללא שטחי הסעדה. המלון יוכל לקבל שירותים מעסקי המסחר לרבות הסעדה. שטחי המסחר בתחום התכנית לא יסגרו עבור אורחי המלון ולא יסופקו להם שירותים בבלעדיות, שטחי | אופן שילוב שימושי המלונאות, מיקומם, מספר החדרים, תפקוד השטחים הנלווים למלונאות וסוג המלון. השימוש המלונאי הינו לשיקול דעת הועדה בשלב תע"א ובהתאם להנחיות מה"ע | שימוש מלונאי |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 ___-_______ תא/תעא/)1(4985 - מרחב ריב"ל קרסו
25-0016ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
| המסחר יהיו פתוחים עבור הציבור הרחב בכל שעות הפעילות. | ||
|---|---|---|
| שטח מרפסת עד 8 מ"ר עד 8 מרפסות בקומה סה"כ מבוקש- 288 מ"ר | שטחה עד 8 מ"ר ושטחן הממוצע עד 6 מ"ר*מס' יח"ד בבניין | מרפסות למלונאות |
| מגרש 202 | ||
| 330 יח"ד הועברו 5 יח"ד ממגרש זה למגרש 201 | 335 יח"ד | מגורים |
| 64 יח"ד 5 יח"ד הועברו למגרש 201 | 69 יח"ד אפשרות לניוד של עד 15 יח"ד בין המגרשים | דב"י |
| 500 מ"ר | לא יפחת מ-500 מ"ר | מסחר |
| 12 מ"ר כפול 330 יח"ד=3,960 מ"ר | בשטח עד 14 מ"ר ושטחן הממוצע עד 12 מ"ר*מס' יח"ד בבניין | מרפסות |
| קומת קרקע- 6 מ' קומות 1-20 גובה קומה 3.25 מ' קומות 21-41 גובה קומה 3.3 מ' קומות 42-43 גובה קומה 3.67 מ' קומות 42-43 פנטהאוז גובה קומה עד 6.5 מ'. | קומת קרקע- עד 6 מ' קומה מסד/מגדל טיפוסית עד 3.8 מ' יותרו עד 4 קומות מיוחדות שגובהן לא יעלה על 6.5 מ' | גובה קומה |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 ___-_______ תא/תעא/)1(4985 - מרחב ריב"ל קרסו
25-0016ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
שינויים לא מהותיים יאושרו ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו במסגרת היתר בנייה
הדמיות המבנים
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 ___-_______ תא/תעא/)1(4985 - מרחב ריב"ל קרסו
25-0016ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
תכנית פיתוח השטח
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 ___-_______ תא/תעא/)1(4985 - מרחב ריב"ל קרסו
25-0016ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
1. העיצוב האדריכלי
2.1 אפיון המבנים בתכנית
א. תיאור כללי –
התכנית כוללת שני מגדלים ומבנה לשימור במגרש הצפוני ומגדל מגורים במגרש הדרומי.
מגרש צפוני ()201 –
מגדל A בשימוש מסחר, מלונאות ולתעסוקה מתכונן בחצר המבנה לשימור. בקומות התחתונות ימוקם גרעין ומערכות טכניות בלבד. מעל גובה המבנה לשימור מתוכנן מגדל הולך ומתרחב עד לשטח קומה מירבי. למגדל פינות מעוגלות לריכוך הצורניות, ביחד עם דירוג הקומות בחלק התחתון והעליון. עיצוב המגדל ישלב אלמנטי הצללה אנכיים ואופקיים בהתאם לכיווני השמש ובדומה למבנה לשימור.
מבנה לשימור בריב"ל 26 מתאפיין באדריכלות ברוטליסטית, הבלטת הקונסטרוקציה והדגשת המודול החוזר של מקצב העמודים והקורות. שימור מבנה זה יעשה מתוך הבנה לחשיבות ערכי הבינוי והמורשת של המבנה וההיסטוריה של חברת קרסו. המבנה בבעלות משפחות קרסו במשך דורות רבים ומהווה את לב התכנית. המבנה בצורת ח', בתוך החצר הפנימית שלו מתוכנן גרעין מגדל A ומעל לגג המבנה לשימור מתוכננות קומות המגדל. בתכנון ישמר נפח האגפים במלואם, תשמר המעטפת החיצונית בשלוש החזיתות, יערכו שיפוצים והשלמת אלמנטים חסרים. כמו כן ישומרו שני גרמי המדרגות הצפוני והמזרחי וכך גם המפלסים והמבואות. שימור חדר המדרגות הדרומי: תתאפשר גמישות בקבלת החלטה, כחלק מתהליך הרישוי, בכפוף לאישור מחלקת שימור. ישמר קו החזית הפנימית וקצב העמודים, תוך מתן פרשנות מודרנית באופן שיבטא את הפרוגרמה החדשה. המבנה לשימור יכלול פוקנציות שונות כגון: שטחי מסחר, מלונאות, חללי עבודה, סדנאות, תרבות, פנאי וספורט שיפרשו בארבעת קומות המבנה לשימור ובשתי קומות המרתף הראשונות.
מגדל B מתוכנן מעל 4 קומות מסד: קומת קרקע ושלוש קומות לשטחי ציבור. הקומה הרביעית הציבורית היא התחתונה במגדל ובה מתוכננת מרפסת גג. מעל מרפסת הגג הציבורית מתוכנן גג מחורר חלקית, לטובת מניעת נפילת חפצים שיצור מרפסת עם מעקה לשימוש מגדל B ובתאום עם אגף מבני ציבור. המגדל ישמש למסחר, דב"י ומשרדים. המגדל מתוכנן עם פינות מעוגלות והוא יתחיל בקומה מצומצמת שתלך ותגדל ככל שעולים בקומות. עיצוב המגדל ישלב אלמנטי הצללה אנכיים ואופקיים בהתאם לכיווני השמש.
מגרש דרומי ()202 - מגדל ,C מגדל למגורים, בקומת הקרקע מתוכנן מסחר מלווה רחוב.
מסת המגדל תחולק ל 4 אגפים שיחולקו בחריץ באופן שיעצים את המימד האנכי שלו.
עיצוב המגדל יתאפיין בקוים רכים ועגולים ובפינות מעוגלות. בחזית המגדל מתוכננים אלמנטים לבנים אטומים בעלי צורניות מעוגלת שמתכתבת עם עיצוב שני המגדלים ובשילוב קורות היקפיות שיעטפו את המבנה ויצרו קצב משתנה בחזית.
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 ___-_______ תא/תעא/)1(4985 - מרחב ריב"ל קרסו
25-0016ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
ב. גובה המבנים, מס' קומות ומפלסים:
גובה המבנים המקסימלי הוא 180 מ' מעל פני הים.
תא שטח: A201
מגדל A
מגדל בן 41 קומות כולל 4 קומות קיימות במבנה לשימור.
קומת קרקע: במבנה לשימור גובה קומות על פי הקיים.
במגדל: הלובי עד גובה המבנה לשימור הקיים.
קומת מגדל טיפוסית: עד 3.80 מ'.
מבוקשות כ-4 קומות מיוחדות שגובהן לא יעלה על 6.5 מ' בקומות העליונות של המגדל.
קומת המגדל הראשונה תתחיל בגובה שלא יפחת מ-20 מטר מעל מפלס הכניסה הקובעת.
מגדל B
מגדל בן 40 קומות.
קומת קרקע עד 6 מ'.
קומת מסד לשטחי ציבור: לא יפחת מ 4.5 מ' ברוטו. שינויים לגובה קומה ציבורית ככל
ויידרשו בהתאם לאילוצי בינוי ושימושים בכפוף לאישור אגף מבני ציבור.
קומת מגדל טיפוסית: עד 3.80 מ'. יותרו עד ארבע קומות מיוחדות שגובהן לא יעלה על
6.5 מ': שתי קומות מעל המסד (האחת ציבורית והשניה למשרדים) ושתי קומות מיוחדות נוספות במגדל (מיקומן יקבע לעת אישור תע"א זו)
תא שטח: 202
מגדל C
בן 46 קומות
קומת קרקע עד 6 מ'.
קומת מגדל טיפוסית: 3.25-3.70 מ' גובה משתנה.
מבוקשות שתי קומות עליונות מיוחדת שגובהן לא יעלה על 6.5 מ'.
ג. קווי בניין –
קווי הבניין יהיו ע"פ התכנית הראשית
עבור תא שטח A201 מגדל :A
א. קו בניין למסד בהתאם לקו הבניין של המבנה לשימור:
צפוני לכיוון רחוב ריב"ל- 3.8 מ'.
דרומי לכיון רחוב יד חרוצים- 4 מ'.
מזרחי לכיוון חלקה 237 בגוש -6976 3.3 מ'.
קו בניין מערבי לכיוון השפ"פ- 4 מ'.
המרחק בין גרעין מגדל A למבנה לשימור לא יפחת מ-8 מ'.
ב. קו בניין למגדל :A
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 ___-_______ תא/תעא/)1(4985 - מרחב ריב"ל קרסו
25-0016ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
צפוני לכיון רח' ריב"ל- 10.1 מ'.
דרומי לכיון יד חרוצים- 11.5 מ'.
מזרחי לכיון חלקה 237 בגוש 6976 - 20.9 מ'.
קו בינוי מערבי לשפ"פ- 2 מ'.
עבור תא שטח A201 מגדל :B
א. קו בניין למסד:
צפוני לכיוון רחוב ריב"ל – 10.5 מ'.
דרומי לכיוון יד חרוצים- 4 מ' (בהמשך לקו הבניין של המבנה לשימור).
קו בניין מזרחי לכיון השפ"פ- 0 מ'.
מערבי לכיון יגיע כפיים – 0 מ'.
ב. קו בניין למגדל:
צפוני לכיון רחוב ריב"ל- 12 מ'.
דרומי לכיון רחוב יד חרוצים- 8 מ'.
קו בינוי מזרחי לכיון השפ"פ- משתנה כמופיע בתשריט ובנספח קווי הבניין.
מערבי לכיון רחוב יגיע כפיים- 5 מ'.
עבור תא שטח 202 מגדל :C
א. קו בניין למסד:
צפוני לכיון רחוב יד חרוצים- 2.4 מ'.
דרומי לכיון חלקה 92 גוש 6976 – 5 מ'.
מזרחי לכיון חלקה 191 בגוש 6976 – 6 מ'.
מערבי לכיון רחוב יגיע כפיים- 0 מ'.
א. קו בניין למגדל:
צפוני לכיון רחוב יד חרוצים- 7.4 מ'.
דרומי לכיון חלקה 92 גוש 6976 – 9 מ'.
מזרחי לכיון חלקה 191 בגוש 6976 – 10 מ'.
מערבי לכיון רחוב יגיע כפיים- 5 מ'.
קו בניין תת קרקעי לפי המפורט בתשריט, תתאפשר חריגה של עד 1.5 מ' בקו הבניין בתת קרקע מעבר לקונטור החיצוני של המבנה לשימור, לצרכי דיפון כך שלא תיגרם פגיעה למבנה לשימור.
המרווח בין המגדלים לא יפחת מ-18 מ'.
המרחק בין גרעין המבנה המוצע בתא שטח 201 A לבין המבנה לשימור לא יפחת מ-8 מ'.
ד. תמהיל גודל יחידות דיור בחלוקה לקטגוריות
תמהיל יחידות דיור (כלל התכנית) 410 יחידות דיור מתוכן:
• %45 יחידות דיור קטנות מאוד בשטח של עד 50 מ"ר שטח יח"ד ממוצעת כ- 47 מ"ר • %25 יחידות דיור קטנות בשטח של 51-65 מ"ר שטח יח"ד ממוצעת כ- 62 מ"ר • %25 חידות דיור בינוניות בשטח של 66-105 מ"ר שטח יח"ד ממוצעת כ- 86 מ"ר • %5 יחידות דיור גדולות בשטח של 106 מ"ר ומעלה שטח יח"ד ממוצעת כ- 130 מ"ר
| אחוזים | מס' יח"ד | גודל יח"ד | תנאי בתכנית |
|---|---|---|---|
| %47.1 | 193 | עד 60 מ"ר | לפחות %40 |
| %32.2 | 132 | עד 80 מ"ר | עד %40 |
| %13.4 | 55 | 80-100 מ"ר | |
| %7.3 | 30 | מעל 100 | עד %20 |
| % 100 | 410 |
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 ___-_______ תא/תעא/)1(4985 - מרחב ריב"ל קרסו
25-0016ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
התאמה לתמהיל לפי התכנית הראשית
תמהיל 144 יחידות דיור דב"י:
• %35 יחידות דיור קטנות מאוד בשטח של עד 50 מ"ר שטח יח"ד ממוצעת כ- 45 מ"ר • %30 יחידות דיור קטנות בשטח של 51-65 מ"ר שטח יח"ד ממוצעת כ- 61 מ"ר • %22 חידות דיור בינוניות בשטח של 66-85 מ"ר שטח יח"ד ממוצעת כ- 75 מ"ר • %15 יחידות דיור בינוניות גדולות בשטח של 86-105 מ"ר שטח יח"ד ממוצעת כ- 96 מ"ר שטח מרפסת ממוצעת לדירת דב"י יהיה דומה לשטח מרפסת לדירה במחיר שוק.
ה. דיור בר השגה-
מתוכננות כ-144 דירות בהישג יד, מתוך 410 דירות בתכנית. דירות אלו יתקבלו במגדלים B ו :C במגדל ,B 80 יח"ד דב"י בקומות ,6-10 במגדל C 64 יח"ד דב"י בהפניות שונות ובקומות שונות.
היחידות עבור דיור בהישג יד יהיו לתקופת שכירות של 25 שנה לכל הפחות ובשיעור הנחה של %40 ובלבד שלא יעלה על תקרת דמי השכירות המופחתים, בהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבניה כפי שיתעדכן מעת לעת ובהתאם למדיניות העירונית. יחידות הדיור בהישג יד יורחקו ממטרדים כגון כניסת כלי רכב, אשפה או כל מטרד אחר שיכול להשפיע על איכות חיי הדיירים. תמהיל יחידות הדיור בהישג יד ישקף את תמהיל יחידות הדיור בתכנית ועד שטח מקסימלי של כ-100 מ"ר ליחידת דיור.
ד. שטחים ציבוריים-
בתכנית מוקצים 9,585 מ"ר עיקרי ושירות לשטחים ציבוריים מבונים. בימים אלו מבוצעת בדיקת היתכנות לקאנטרי עירוני ומסחר (בקומת קרקע ובארבעת הקומות שמעליה). כ315 מ"ר מסך השטחים הציבוריים ימוקמו בקומת הקרקע בהתאם לשימוש שייקבע. גובה הקומות הציבוריות לא יפחת מ 4.5 מ' ברוטו. שינוי מהוראה זו יהיה באישור אגף מבני ציבור בהתאם לשימוש שייקבע. לשטחים הציבוריים הבנויים שמעל הקרקע יתווספו שטחים עבור תפעול, חדרי מכונות, מחסנים, תשתיות, חדרי שנאים, מיתוג וטרנספורמציה וכדומה הדרושים להפעלתם. סך השטח הציבורי בתת הקרקע בהיקף של עד 1,435 מ"ר המהווים %15 מסך השטח הציבורי הבנוי על קרקעי (השטח ברוטו). שטחים אלו יהיו בנוסף לשטחי מבנה הציבור העל קרקעי הבנוי ובנוסף לשטחי החניה.
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 ___-_______ תא/תעא/)1(4985 - מרחב ריב"ל קרסו
25-0016ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
לשטחים הציבוריים במגרש 201 תתווסף מרפסת גג. יותר להמיר שטח ציבורי בנוי לטובת חצר בנויה כשטח עיקרי ולהפך. לקומות הציבוריות המבונות יתווספו כ3,600 מ"ר עבור מצללות או סככות צל למניעת נפילת חפצים אשר יכול שייבנו עם גג היוצר סיכוך מלא, אך ללא קירות.
במסגרת חלופות התכנון ובהתאם לשימוש שייקבע ייבחנו מרפסות מקורות בקומות המסד וסגירת חורף לקומת הגג בתיאום אגף מבני ציבור ומחלקות העירייה.
במידה ומתוכננות מרפסות מקורות המשמשות כחצרות בנויות, יתוכננו פתחים בחזיתות המבנה כך שתתאפשר חצר מאווררת בצורה מיטבית בהתאם למספר החלפות האוויר הנדרשות עבור השימוש המבוקש.
מיקום והפרדת כניסות, מערכות תנועה ומערכות טכניות יתואמו מול אגף מבני ציבור.
תתאפשר פתיחת חלונות מלאה בשטחי הציבור. הפחתה מפתיחה מלאה תתאפשר רק באישור אגף מבני ציבור ובכפוף להצגת מגבלות טכניות.
שטחים ציבוריים לא ימוקמו בסמוך לשימושים מטרדיים, כגון: כניסה ויציאה מחניה, אזורי תפעול, אזורי אצירה ופינוי אשפה, ארובות, פתחי אוורור, מתקנים סלולריים וכל אלמנט שיטיל מגבלה על השימוש הציבורי. המערכות והתשתיות של השטחים הציבוריים יהיו נפרדות מהמערכות והתשתיות של השימושים הסחירים כך שתתאפשר עצמאות תפעולית לשטחים הציבוריים הבנויים, לרבות גישה למערכות.
לא תותר העברת תשתיות מכל סוג שהוא בתקרת השטחים הציבוריים הבנויים או דרכם, אשר אינן משרתות באופן בלעדי את השטחים הציבוריים. לשטחי הציבור תתוכנן גישה מלאה לרכב לצורך העלאה והורדה, פריקה וטעינה, רכבי כיבוי אש, רכבי חירום, תפעול וכל רכב שיידרש לצורך מימוש שטחי הציבור בתכנית.
2.2 בינוי, חזיתות המבנים ומעטפת
א. חומרים –
מעטפת המבנים קירות מסך מאלומיניום וזכוכית, בשילוב הצללות חיצוניות קבועות (אנכיות ואופקיות) שנועדו לצמצם את הקרינה החודרת למבנים ולמנוע החזרי קרינה וסנוור אל הסביבה.
שימוש בזכוכית בידודית מרסנת קרינה מטיפוס E LOW ובדרגת רפלקטיביות עד- %14 (חיצונית). החזיתות הפנימיות של המבנה לשימור יטופלו בהתאם לחומריות בחזיתות הראשיות.
ב. מרפסות -
מרפסות למגורים ומלונאות בהתאם לתכנית הראשית, השטח העודף יחושב משטח עיקרי. שטחי המרפסות המבוקשים מופיעים בטבלת הנתונים ההשוואתית. שימוש למרפסות לשימושים אחרים ייעשה מתוך כלל שטחי הבנייה. המרפסות לא יבלטו מעבר לתכסית הקומה, יבנו בקווי הבניין ויכללו בשטח הקומה המותר.
ג. קומה טיפוסית:
שטח קומה מקסימלי: מגדל -A עד 1,800 מ"ר ברוטו, מגדל -B עד 2,000 מ"ר ברוטו, מגדל -C עד
900 מ"ר ברוטו. במגדלים A ו B קומות בשטח משתנה, קטנות יותר בחלק התחתון והעליון של המגדל ובכל מקרה שטחן אינו חורג משטחי הקומה המותרים. מגדל C משתנה בהתאם לתמהיל הדירות ואינו חורג מהשטח המותר, כולל מרפסות.
ד. מסתורי כביסה-
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 ___-_______ תא/תעא/)1(4985 - מרחב ריב"ל קרסו
25-0016ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
לכל הדירות במבנה מוצע פתרון לתליית כביסה במרפסות, המסתור מעוגן לצלע הסמויה של המרפסות ומאפשר תלייה חיצונית ומוצנעת שמתמזגת עם חזיתות המבנה ויבדק במסגרת היתר הבניה.
ה. הצללות וסגירות חורף –
פרטים וחומרים לסגירות חורף התואמים להנחיות העירוניות לפרגודים, פרגולות, הצללות וכד'.
ו. שילוט-
שילוט יהיה בהתאם להנחיות מח' השילוט העירונית ובאישורה.
ז. חזית חמישית
המערכות הטכניות יוסתרו ויקבלו טיפול אקוסטי בהתאם לדרישות היחידה לאיכות הסביבה.
בכל מקרה לא יבלטו המערכות הטכניות מעל למעקה הגג העליון. יתוכנן גג מועיל – גג מגונן ("ירוק") ו/או גג מעכב נגר ("כחול") בשטח שלא ייפחת מ-%50 מסך שטח הגגות (כולל שטחים טכניים) ובהתאם להוראות מדיניות תא/.9144 מפרטי הביצוע יאושרו על ידי יחידת אדריכל העיר.
ח. תאורה אדריכלית
תהיה על פי מדיניות הוועדה המקומית. יש להציג אלמנטי תאורה המותאמים לארכיטקטורת המבנה. אין להציג תאורת הצפה כללית על המבנה.
ט. פרגולות –
במרפסות הגג יוקמו אלמנטים להצללה כגון פרגולות וסוככים (ידרש פרט אחיד לכל הבניין ובתנאי שהפתרון יהיה כחלק מהעיצוב הכולל של הבניין), הפרגולות יוצגו בהיתר הבניה ויעמדו בתקנות החוק לנושא.
2.3 קומת הקרקע/ קומת הכניסה
א. קומת הקרקע
החזית המסחרית (כמסומן בתשריט) תהיה בשימוש מסחר, שימושים ציבוריים ושימושים בעלי אופי ציבורי. החזית תהיה רציפה ככל האפשר ולא פחות מ-%70 (כולל חזית לובי לשימוש ציבורי) ובעומק של לפחות 5 מ'. יותר חיבור של המסחר לקומת המרתף העליונה מתוך המסחר של קומת הקרקע. פתיחת חזית במבנה לשימור תעשה בתאום עם מחלקת השימור.
ב. כניסות המבנים
מגדל -A הכניסה ללובי המשרדים והמלון תהיה מהשפ"פ מבנה לשימור- הכניסה תהיה מתוך החצר הסובבת את מגדל A אל לובי פנימי. בקומת הקרקע מסחר מלווה רחובות-יד חרוצים וריב"ל, בנוסף מתכוננות כניסות למסחר מתוך החצר הפנימית. כניסה לחצר הפנימית תתאפשר מהכניסה ההיסטורית ברחוב ריב"ל. בדופן המזרחית זיקת הנאה למעבר ושהיייה 24/7 ברוחב 3.3 מטרים לחיבור בין רחוב יד חרוצים לריב"ל. תתאפשר הפנייה של שטחי מסחר לכיוון זה.
מגדל -B כניסה למגורים מרחוב יד חרוצים, כניסה למשרדים וכניסה לשטחי הציבור מרחוב יגיע כפיים. כניסה לחניון לרכב פרטי ומשאיות לתת הקרקע מרחוב יד חרוצים.
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 ___-_______ תא/תעא/)1(4985 - מרחב ריב"ל קרסו
25-0016ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
מגדל -C כניסה ללובי מגורים מרחוב יד חרוצים. כניסה לחניון לרכב פרטי לתת הקרקע ולמשאיות לאזור הפריקה במפלס הקרקע דרך רחוב יד חרוצים. הכניסות למבנים ולמסחר יהיו מלווים בגגונים לטובת הצללה ומיתון רוחות בהתאם להוראות החוק.
ג. שטחים משותפים בנויים
• חדרי אופנים ומלתחות יתכוננו בקומות המרתף ויכללו גישה באמצעות מדרגות ייעודיות לאופניים ו/או מעליות ייעודיות.
• שטחי רווחה לטובת הדיירים ימוקמו בקומות השונות וגם בקומות המרתף.
• מתקנים טכניים ימוקמו במרתפים, בקומות ובגגות ככל ולא מהווים מטרד לשטחי הציבור הבנויים.
2.4 נגישות
תכנון הבינוי והפיתוח יתייחס לתקנות הנגישות התקפות ויתן מענה לדרישות ההנגשה לאנשים עם מוגבלויות.
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 ___-_______ תא/תעא/)1(4985 - מרחב ריב"ל קרסו
25-0016ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
2.5 תנועה
א. במגרש 201 מתכוננים כ-5 קומות חנייה הכוללים: חניות לרכבים, אופנועים ואופניים.
קומת מרתף 1 מתוכננת כקומה גבוהה לטובת חדרים טכניים וחצר תפעולית עבור פתרון אשפה ופריקה וטעינה. לחניון רמפה אחת למשאיות ולרכבים פרטיים.
במגרש 202 מתוכננות כ-6 קומות חנייה הכוללות: חניות לרכבים, אופנועים ואופניים. קומת מרתף 1 מתוכננת כקומה גבוהה לטובת שטחים טכניים. לחניון רמפה אחת לתת הקרקע לרכבים פרטיים בלבד.
ב. תקני החניה לרכב פרטי יהיו בהתאם לתקן התקף, המדיניות העירונית ובהתאם
למדיניות שבח. תקן החנייה לאופניים יהיו בהתאם למדיניות העירונית.
ג. תקן החניה לשימוש הציבורי יהיה בהתאם לשימוש הציבורי לעת הוצאת היתר.
תעסוקה- ,1:350 מגורים- ליח"ד 1:0.5 תקן מקסימום, קרי, ניתן לרדת מתקן זה.
ליח"ד בשטח הקטן מ-50 מ"ר, ליח"ד דב"י ולמסחר תקן חניה 0
ד. חניות אופנועים- תקן החניה לשימוש הציבורי יהיה בהתאם לשימוש הציבורי לעת
הוצאת היתר. תעסוקה- ,1:100 מגורים- ,1:5 מסחר- 1:200
ה. חניות אופניים- במגרש 201 חניות האופניים ירוכזו בשני מוקדים בחניון ובפיתוח. בצד
המזרחי ירידה למתחם חניית האופנים תעשה במעליות ובמדרגות ייעודיות למפלסי גלריה, מרתף ראשון ושני. בצד המערבי הגישה למתחם האופניים תעשה דרך מעליות ייעודיות.
במגרש 202 חניות האופניים מרוכזות בחלק המערבי של החניון בקומות המרתף העליונות. ההגעה אליהן תעשה במעליות ייעודיות. תעסוקה- ,1:75 מגורים- ,2:1 מסחר- ,1:100 שטחי ציבור- תקן החניה לשימוש הציבורי יהיה בהתאם לשימוש שיקבע לעת הוצאת היתר.
ו. העלאה והורדת נוסעים, לכל שימוש ובפרט למלון ולשטחים הציבוריים תעשה בתת
הקרקע.
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 ___-_______ תא/תעא/)1(4985 - מרחב ריב"ל קרסו
25-0016ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
2.6 מערכות
א. מתקנים טכניים והנדסיים -
חדרי שנאים יתוכננו במרתפים בכפוף למרחקי הפרדה הנדרשים ע"י המשרד להגנת הסביבה מאזורי שהייה ממושכת ובכפוף להיתר סוג והיתר הפעלה, צובר גז יוטמן בקרקע , גמל מים ישולב בקומת הקרקע של המבנים או בקומת המרתף העליונה. פליטת אגזוז מחדר גנרטור תעשה לגגות המבנים ובהתאם להוראות התכנית הראשית. לא תהיה פליטת אגזוזים לגג המבנה הציבורי.
מתקני התשתית והתפעול ישולבו במעטפת הבנינים ולא יבלטו שלא לצורך למרחב הפתוח.
ב. תאים פוטוולטאים: התכנית תציג ייצור שנתי שלא יפחת מ-744,200 קוט"ש לשנה עבור
המתחם כולו. עם התקדמות התכנון המפורט תקודם תכנית לפריסת אמצעי ייצור אנרגיה מתחדשת בהתאם לסקר אנרגיה שאושר מול מחלקת בר קיימא בתאריך .23/12/2024
ג. מערכות מיזוג אויר -
שיטת מיזוג האוויר תהייה ע"י מערכת מגדלי קירור שיותקנו על גגות המגדלים. במגדל המגורים מיזוג האוויר יהיה ע"י יחידות מיזוג אוויר עם עיבוי מים (.(W.S ממגדלי הקירור. יחידות המעבים יותקנו בחדרים טכניים בקומות. במגדלי התעסוקה המיזוג אוויר יהיה ע"י יחידות מקררי מים בעיבוי מים אשר יותקנו בחדרים טכניים במרתפים ויזרימו מים קרים למיזוג אוויר לכל קומות הבניין.
ד. איוורור חניונים ושטחים מסחריים -
מערכת איוורור החניונים תעשה בשיטת Push-Pull בעזרת מפוחים להכנסת אוויר שיותקנו בחניונים ומפוחים להוצאת אוויר. אוורור המרתף יתבצע באמצעות פירים העולים לגגות המבנים ומעל לקומה המסחרית. מיקום פתחי כניסת אוויר חניונים וטכני יהיה על גבי חזית המבנים בתאום עם אדריכל העיר לנושא והצגתו בצורה ברורה בחזיתות. איורור החניונים ייעשה בתיאום עם אגף מבני הציבור ובהתאם לסעיף ו.ארובות לבתי אוכל, פירי מנדוף, פליטת אגזוז וארובות אוורור ממטבחים ומסעדות יעלו עד לגגות המבנים ובהתאם להוראות התכנית הראשית. על הגג בקצה כל פיר תותקן יחידת סינון ומפוח יניקה בהתאם לדישות המשרד לאיכות הסביבה.
ה. אצירה ופינוי אשפה, מיחזור –
במגרש 201 מתוכננים חדרי אצירה בתת הקרקע לכל פונקציה, הירידה לתת הקרקע מתבצעת במעליות ייעודיות. אצירת אשפה עבור שטחי הציבור תהיה נפרדת ועצמאית. חברת הניהול תנייד את הפחים מחדרי האצירה לדחסניות.
במגרש 202 מתוכננת חצר הפריקה בקומת הקרקע. המסחר יפנה את האשפה לחדר אצירה בקומת הקרקע ומשם חברת הניהול תשנע את האשפה לדחסניות. הדיירים ישליכו אשפה לשוטים שיגיעו לדחסנית. קרטון ופסולת מוצקה יושלכו ע"י הדיירים בקומת מרתף -2 ומשם חברת הניהול תעלה לחדרים ייעודיים בקרקע. רחבת הפריקה תקורה ותוסתר, כך שתהווה הפרעה מינימלית למרחב הציבורי כחלק מהעיצוב האדריכלי של המבנה.
ו. הנחיות אקוסטיות – הטיפול האקוסטי יעשה בהתאם לתקנים ולפי הנחיות היועץ. תנאי לאישור
תכנית עיצוב יהיה הצגת חוות דעת לעניין מיגון אקוסטי אשר תכלול התייחסות לרעש תחבורה ומיקום מערכות אלקטורמכניות.
ז. כיבוי אש –
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 ___-_______ תא/תעא/)1(4985 - מרחב ריב"ל קרסו
25-0016ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
רחבות כיבוי אש יוצבו כך שלא יהיה צורך לעקור עצים לטובת הצבתם ותכנונם לא יפגע משמעותית בתכנון הרחובות. מיקום רחבות וסימונן יהיה חלק מתכנית הפיתוח.
ח. פילרים ומתקנים טכניים קיימים במגרש ובסביבתו (חשמל, תקשורת, מערכות ציבוריות) יוטמעו
במעטפת המבנים ובתת הקרקע במידת הצורך. התאום מול הגורמים המאשרים יעשה על ידי היזם.
בכל מקרה כל מתקני התשתית ימוקמו כחלק אינטגרלי מהבינוי ולא יבלטו למרחב הציבורי (גם
אם מדובר משטח בבעלות פרטית המהווה חלק מהמרחב הפתוח של התכנית)
2.7 בניה בשלבים:
תתאפשר מסירה בשלבים, בהתאם לתכנית הראשית.
3. הנחיות הפיתוח הסביבתי
3.1 שטחים פתוחים /זיקות הנאה
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 ___-_______ תא/תעא/)1(4985 - מרחב ריב"ל קרסו
25-0016ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
השטחים הפתוחים עד קו חזית הבניינים, כפי שמסומנים באדום בתשריט המצורף יפותחו כמרחב רציף באופן שיהווה המשך של המדרכות והמרחב הציבורי, ללא גדרות, מחסומים, חנייה (למעט חניות אופניים) ומכשולים אחרים. יותר מעבר רכב חירום בלבד. בשטח זה תיקבע זיקת הנאה לשהייה ומעבר לציבור .24/7 בשטחי זיקות ההנאה יתאפשרו אזורי ישיבה ובתנאי שיישאר מעבר חופשי לציבור ברוחב של 2 מטר לפחות. תותר הטמנת צוברי גז וקידוחי החדרה בתחום זיקת ההנאה באופן שבו לא תפגע אפשרות המעבר ואיכות השטחים הפתוחים. מיקומם יאושר על ידי אדריכל העיר. תחזוקת השטחים הפתוחים תתבצע בהתאם להסכם שיחתם בין העיריה ליזם כתנאי להיתר בניה, המדרכות בהיקף המגרשים תתוחזקנה על ידי העיריה והשטחים הפתוחים במרכז המגרשים יתוחזקו על ידי חברת ניהול ובאחריות בעלי הקרקע. מסומן בשחור תחום התחזוקה העירוני כפי שנקבע במסגרת תאום עם אגף שפ"ע.
השטחים הפתוחים בתכנית מאופניים בכמה אופנים:
מגרש -201
1. השפ"פ- מאופיין ברובו בגינון ונטיעת עצים. משני צידיו ממזרח וממערב צירי הולכי רגל.
ממזרח ציר הליכתי ברוחב 5 מ' המוביל ללובי מגדל A ובצידו המערבי, הפונה למסחר, ציר
רחב יותר המחולק ל-: 2 שביל הליכה ברוחב 2.5 מ' ואזור זיקה למסחר ברוחב 2.5 מ'.
שטחי החלחול יהיו משולבים בגינון ובריצוף "צף" המייצר המשכיות לציר הולכי הרגל הפנימי.
2. חלל צפוני מול מגדל -B אזור רחב המיועד לטובת שטחי המסחר.
3. החלל בין המבנה לשימור לגרעין מגדל -A מאופיין ברובו כאזור הליכתי רחב המלווה
בפיתוח מינמלי. אזור זה מלווה במסחר ומיועד להוצאת אלמנטי ישיבה לטובת המסחר.
4. אזור מעבר מזרחי- אזור חלחול שמשלב שביל הליכתי ביחד עם שתילה מרובה ואפשרות
לחיבור למסחר במבנה לשימור.
5. רחובות סובבים- מדרכות למעבר הולכי רגל בשילוב אזורי ישיבה, חניות אופניים, גינון
ונטיעות בתחום רצועת העזר.
6. בשטחי המסחר ניתן לתכנן סגירות חורף.
מס' החלטה התוכן
23/07/2025 ___-_______ תא/תעא/)1(4985 - מרחב ריב"ל קרסו
25-0016ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
מגרש -202אזור דרומי- מוגדר כאזור חלחול. חלקו המזרחי מכיל נטיעת עצים וגינון. בחלקו המערבי ריצוף מחלחל המשמש כרחבה לריהוט למסחר.
1. רחובות סובבים- מדרכות למעבר הולכי רגל בשילוב אזורי ישיבה, חניות אופניים, גינון
ונטיעות בתחום רצועת העזר.
2. בשטחי המסחר ניתן לתכנן סגירות חורף.
3. חזית צפונית – עצי הדקל הקיימים בחזית הצפונית יוחלפו בעצי רחוב מצלים.
3.2 פיתוח השטח
א. הוראות הכוללות:
שטח פנוי מבנייה- לפחות %11 משטח מגרש 201 ולפחות %15 משטח מגרש 202 יוותרו כשהם נקיים מכל בנייה תת קרקעית או על קרקעית ופנוי מכל חיפוי אטום. שטח זה ישמש לחלחול מי נגר לגינון ולנטיעת עצים כמסומן. חישוב נפחי הנגר יבוצע על פי מסמך מדיניות ניהול הנגר העירוני של מנהל התכנון ובהתאם להנחיות תמ"א .1
הוראות לשתילת צמחייה ונטיעת עצים תוך עומק גנני מינימלי (כולל בתי גידול ו/או מילוי אדמת גן בעומק של לפחות 1.5 מ'). נפח השתילה המזערי עבור עצים (לא רק עבור מיתון רוחות) יהיה 24 קו"ב.
העצים שישתלו יהיו עצים בוגרים. עצים המשמשים בין השאר גם למיתון רוחות יהיו בעלי עלווה צפופה, לא נשירים. ברחבות מרוצפות יוצג פרט בית גידול אשר מונע שקיעת המצעים כגון, אדמת מבנה, תקרה כפולה וכד'. פיתוח השפ"פ עם זיקות הנאה וזיקות ההנאה יעשה ברצף מפלסי עם המדרכות וללא אמצעי תיחום. לעצים אשר סומנו כעצים לשימור במרחב הציבורי, יש לבצע את כלל ההתאמות הנדרשות בבינוי תת או על קרקעי כדי לאפשר שימורם ע"פ חוק. ישנם מקבצי עצים לשימור בתחום התכנית, אך מחוץ
לקו הכחול: מגרש -202 בחלקו הצפוני (רח' יד חרוצים) ובחלקו המערבי (רח' יגיע כפיים), מגרש -201
בחלקו הצפוני (רחוב ריב"ל) ובחלקו המערבי (רח' יגיע כפיים). מעל המרתפים יתוכנן בית גידול לעצים בעומק אדמה של לפחות 1.5 מ' (עומק אדמת גינון נטו מעל שכבות איטום וניקוז) ונפח קרקע מספק.
מקבצי עצים סמוכים יתוכננו בבית גידול רציף, ריצוף מעל בית הגידול יבוצע לפי פרט אשר אינו קוטע את בית הגידול, כפי שמוצג בתכנית הפיתוח. יש להבטיח תנאי תאורה, ניקוז, השקיה ואוורור טובים עבור העצים.
הוראות לחומרי גמר בתחום הפיתוח: ככלל, לא יותר שימוש בעץ איפאה כריצוף בתחום הפיתוח.
4. מאפייני בניה ירוקה
על המבנים שבתחום התכנית לעמוד בת"י 5281 לבנייה ירוקה בדירוג 4 כוכבים או בתקן v4 LEED בדירוג Platinum ובהתאם למדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה.
1. דו"ח רוחות והצללות וסנוור
א. הצללה וסנוור
א..1 נערכה בדיקת קרינת שמש בתחום התכנית ע"פ אזור אקלים א' ורמת צפיפות בינונית .הבדיקה כללה בחינה של גגות וחזיתות מבנים סמוכים ושטחים פתוחים בתחום מניפת הצל של התכנית.