סדר יום 25-0017 לתאריך 06-08-25

Link Invite
https://tel-aviv.zoom.us/j/86083067692 Link Invite
https://tel-aviv.zoom.us/j/86083067692

שעה משוערת	תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
	אישור פרוטוקול 25-0016ב מיום 23/07/2025
10:00	רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תיק 2021-01764 - תת חלקה 12 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3616א'		1	.1
	רחוב ארלוזורוב מס' 155 - תיק -2019-13661 תת חלקה 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכניות 3729א' ,תא/ 5000 ו- תת"ל 70א'		10	.2
	תשרי מערב דיון בסעיף +77 78	0__- _______	22	.3
	העברת זכויות לארתור רובינשטיין 12 דיון בהפקדה	507-0879411	26	.4
10:45	תכנית עיצוב טבנקין 34-38 מגורים דיון בעיצוב ארכיטקטוני		39	.5
	התחדשות עירונית מרחב אלמגור דיון בעיצוב ארכיטקטוני		57	.6
	שמחה הולצברג יפו ג' דיון בעיצוב ארכיטקטוני		73	.7
11:30	הר ציון 59-71 (אי זוגיים) דיון בהתנגדויות	507-1137553	94	.8
12:00	רה פרצלציה 6135/27-29,31,32 שכונת התקווה דיון בהתנגדויות 106ב'	507-0924282	119	.9

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

למרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

סדר יום מס' 25-0017 מיום 06/08/2025

כב' מוזמן בזה לישיבת ועדת המשנה לתכנון ולבניה שתתקיים ביום רביעי ה - 06/08/2025 בשעה 10:00 בדיוק באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה .12 קישור לזום צפייה

להלן סדר יום לישיבה. אנא הבא/י חומר זה אתך לישיבה.

חבר ועדה שמעוניין לקבל את מסמכי תכנית בסמכות ועדה מקומית שבסדר היום ולא מצליח לראותם באתר מינהל התכנון – תכנון זמין,

יפנה במייל לאלה דוידוף מזכירת הועדה במייל mail.tel-aviv.gov.il@e_davidof בכבוד רב,

אלה דוידוף

מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

תל-אביב - יפו

תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
אישור פרוטוקול 25-0011ב מיום 04/06/2025
אישור פרוטוקול 25-0015ב מיום 09/07/2025
התחדשות עירונית קהילת לודג דיון בהתנגדויות - דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד	507-0733741	1	.1
יום טוב 31-35 - שינוי ייעוד דיון בסעיף 77	0__-_______	41	.2
מרחב ריב"ל קרסו דיון בעיצוב ארכיטקטוני		44	.3
תכנית כוללת להתחדשות עירונית דיון בהפקדה ()2		66	.4

- www.tel-aviv.gov.il

פרוטוקול החלטות מספר 25-0016

כ"ז תמוז תשפ"ה 23/07/2025 08:15 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 08:35

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד , חן אריאלי, אלחנן זבולון, דייבי דישטניק, ד"ר

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תיק 2021-01764 - תת חלקה 12

25-0017ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3616א'

לדרפט מצורפת חוות דעתה של שמאית הוועדה גלית אציל, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכות

הדין אילנה בראף ויונתן הראל .

בחוות הדעת המצורפת מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע

המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 18/02/2021 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית 3616א.

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6902 חלקה: 209 תת חלקה: 12

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 22

תובע: קטרי אברהם

בא כוח התובע: עו"ד צאל אהרון

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תכנית 3616א' – 300,800 ₪.

טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע מר רן וירניק):

תא/3616א' – הקטנת זכויות הבניה ביחס לתכנון שהיה תקף לפני התכנית וביטול האפשרות לתוספת עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007

תחילה טוען שמאי התובע כי השימוש המיטבי במקרקעין במצב הקודם – על פי תכנית מ' ותמ"א 38 – הוא לחיזוק הבינוי הקיים ותוספת זכויות (עמ' 5 לחוות הדעת הפרטנית). שמאי התובע טוען כי הנכס
התוחאיל להח טיזוועקן השבמיאנויי ההתקויביעם כוית הוסשפיתמו זשכ והיומתיט (עבמי 'ב 5מ קלרחקוועתין ה בדמעצתב ה הפקרוטדנםית –). עשלמ פאי ית הכתניותב עמ ט' וותעןמ כ"אי ה 8נ3כ ס–

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תיק 2021-01764 - תת חלקה 12

25-0017ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3616א'

מרפסת לדירה התובעת.

תקציר חוו"ד שמאית הוועדה המקומית גלית אציל:

תמ"א 38 אינה זכות מוקנית, היות ומדובר בזכויות מותנות באישור הוועדה המקומית ולכן אין להביאה בחשבון במצב קודם.

עפ"י שומה מכרעת בחלקה שנערכה ע"י השמאי אייל יצחקי נקבע שחלה השבחה, הן בהתעלם מהפוטנציאל שיצרה תמ"א 38 במצב הקודם והן כאשר מביאים בחשבון את הזכויות מכוח תמ"א .38 בהתאם לשומה מכרעת נוספת שנערכה לדירה אחרת בבניין הנישום, השמאי המכריע ארז כהן פסק כי בהתעלם מתמ"א 38 תכנית 3616א הינה תכנית משביחה.

שמאי התובע מציין (במסגרת "תיקון תביעה") כי קיימת ירידת ערך נוספת עקב ביטול האפשרות לתוספת מרפסות לכל אחת מהדירות הנפגעות (דירות חזיתיות בלבד).

ואולם, בהתאם לשומה המכרעת שנערכה בבניין הנידון, נקבע כי במצב החדש מתאפשרת בניה של מרפסות זיז בגמישות תכנונית רבה יותר.

שמאי התובעים טוען כי השווי נמוך יותר בשל הסמיכות לתוואי הרכבת הקלה. טענה זאת יש לדחות, ראשית משום שלא הוגשה תביעה בגין תוכנית הרכבת הקלה ושנית מהסיבה שהטענה אינה נכונה -

תוואי הרכבת הקלה משביח את הבנין, וזאת בהתאם לקביעות שמאים מכריעים.

הריני להפנות להחלטת השמאית המייעצת, הגב' רמה מאור, שניתנה על ידה בערר תא/92009/0622 לנכס בגוש 7078 חלקה ,9 בהתייחס להשפעת תת"ל/70 א' לשווי מקרקעין בהם עוברת הרכבת הקלה.

השמאית המייעצת הגיעה השמאית המכריעה למסקנה חד משמעית לפיה קיימת עליית שווי של %15.5 בגין תת"ל/70א.

לאור האמור לא חלה ירידת ערך.

תקציר חוות דעת עורכות הדין אילנה בראף ויונתן הראל, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי אברהם קטרי ת.ז.

,********* בעלת הזכויות בדירה בקומה הרביעית, במקרקעין הידועים כחלקה 209 בגוש 6902 תת-

חלקה ,12 הממוקמים ברחוב ארלוזורוב ,22 במפורט בכתב התביעה (להלן: "התובע", "המקרקעין" ו-

"הנכס" בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורה של תכניתתא//3616א – "תכנית רובע 3", אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7668 מיום 9.1.2018 (להלן: "תכנית רובע 3").

התביעה לפיצוי התובעת לפי ס' 197 לחוק על סך כולל של 300,800 ₪ (נכון למועד הקובע של התכנית)

נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת כללית לרחוב ארלוזורוב מיום ,25.11.2019 על חוות דעת פרטנית לנכס מיום 14.2.2021 וכן על עדכון לחוות הדעת מטעם שמאי המקרקעין רן וירניק שנערכה ביום .15.2.2021 (להלן: שמאי התובע"; שלוש חוות הדעת של השמאי וירניק יכונו יחדיו להלן "שומת התובע"; חוות הדעת הפרטנית תכונה "חוות דעת מעודכנת" ובמקומות הרלוונטיים תכונה חוות הדעת הכללית בנפרד כ-"חוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב").

כפי שיפורט להלן ועל בסיס חוות הדעת השמאית מטעם שמאית הוועדה המקומית, התכנית לא פגעה בערכם של המקרקעין ועל כן המלצתנו היא לדחות את התביעה; ממילא, עצם הפגיעה, כמו גם היקפה, לא הוכחו – ועל כן יש לדחות את התביעה על הסף. חוות דעת זו ניתנת במצורף לחוות דעת שמאית מטעם הוועדה המקומית בתל אביב, אשר נערכה על ידי שמאית המקרקעין הגב' גלית אציל-לדור (להלן:

"הוועדה המקומית", "שמאית הוועדה המקומית" ו-"שומת הוועדה המקומית" בהתאמה).

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית רובע 3 –

עמ' 2 מבא"ת ספטמבר 2007

נפגע מאישור תכנית רובע 3 עקב צמצום זכויות הבנייה לעומת המצב הקודם. על רקע קביעה זו מחשב שמאי התובע את שווי זכויות הבניה הנוספות לכל הבניין במצב הקודם ולאחר מכן מחשב את שיעור
נשפמגעא ימ אהיתשובורע תאכתני תשו רויו בזעכ ו3יו תעק הבב צנימהצ והםנו סזכפוויתות ל הכלבנ יהיבהנ יליעןו בממתצ הבמ הצקבו דהםק וודלםא.ח ערל מ רכקןע מ קחבשיעבה א זתו משחיעשובר הפגיעה משווי זכויות הבנייה במצב הקודם וקובע כי תכנית רובע 3 גרמה לירידת ערך המקרקעין
השפמגאיעיה ה תמושבועוי א זתכ ושיוותוי הזכבונייויתה הבבמנציהב ההנקוסודפםות ו קלכובלע ה כביני יתןכ בנימתצ בר והבקעו ד3ם ג רולמאהח רלי רמיכדןת מ עחרשךב האמתק שרקיעעוירן המוערכת בסך כולל של 261,000 ₪ (עמ' 6 לחוות הדעת הפרטנית).
ההמפגויעערהכת מ בשסווךי כ זוכלולי ושתל ה0ב00ני,י1ה26 ב ₪מצ (עבמ ה' ק6 ולדחםוו תוק הובדעעת כ הי פ תרכטננייתת )ר. ו בע 3 גרמה לירידת ערך המקרקעין בנוסף, בהתאם לעדכון לחוות הדעת מטעם שמאי המקרקעין רן וירניק שנערכה ביום ,14.2.2021
בנוסף, בהתאם לעדכון לחוות הדעת מטעם שמאי המקרקעין רן וירניק שנערכה ביום ,14.2.2021 במסגרתה נטען כי טרם אישורה של תכנית רובע -3 ניתן היה מכוח תקנות התכנון הבניה (חישוב שטחים
בבמנוססגףר,ת בהה נתטאעםן כ לי עטדרכםון א לישחווורתה שהדל עתתכנ מיתט ערםובע ש 3מ-א ניית הן מהקיהר קמעכיוןח רתןק וניורתנ יהקת כשננוען רהכבהני הב י(וחםיש 1ו2ב0 ש.2ט2ח.4י1ם, ואחוזי בניה בתכניות ובהתרים), תשנ"ב – ,1992 להקים מרפסות בולטות בדירות החזית, ברם תכנית
ובאמחסוגזרית בהני הנט בעןת ככינ יטותרם וב אהיתשרוריםה) ,ש תלש תנכ"נבית – ר 2ו9ב9ע1 -,3 ל נהיתקןי םה ימהר מפסכווחת תבקולנטותות ה תבדכינרוןו תהב הניחהז י(תח,י שבורבם ש תטכחנייםת רובע 3 קבעה בתקנונה בס' 4.1.3 ט' כי בחלופה של תוספת בנייה לבניינים קיימים, בתחום ההכרזה, לא
וראובחעו ז3י קבנביעהה ב בתתכקנינוותנה ו בבסהת' 3ר.י1ם.,)4 טת'ש כני" בבח –ל ו2פ9ה9 1ש,ל ל תהוקסיפםת מ ברנפייסהו תלב בניוילנטיםות ק ביידמיריםות, ב התחחזויםת ,ה בהרכםר זתהכ, נליתא תותר תוספת מרפסות. בגין הוראה זו, מוערכת הפגיעה בסך של 39,800 ₪.
רתוובתער 3ת קוסבפעתה מבתרפקסנוונתה. בבגסי'ן 3ה.ו1ר.4א הט 'ז וכ,י מ בוחערלוכפתה ה שפלגי תעהוס בפסתך ב שנילי ה00 ל8ב,9ני3י נ₪ים. ק יימים, בתחום ההכרזה, לא

המקרקעין מצויים בתחום התכנית ועליהם בנוי בניין בן 4 קומות מגורים מעל קומת עמודים. הבניין כולל שטח המיועד לחניית 7 מכוניות וכולל מעלית.
הכומלקל רשקטעחין ה ממציוויעידם ל בחתניחיתום 7 המתככוננייותת וועכלוליהל םמ עבלניותי .ב ני ין בן 4 קומות מגורים מעל קומת עמודים. הבניין

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תיק 2021-01764 - תת חלקה 12

25-0017ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3616א'

רקע כללי

סביבת המקרקעין, קרי רחוב ארלוזורוב מהווה ציר רוחב עירוני ראשי, המחבר בין דרך נמיר במזרח לרחוב הירקון במערב. הרחוב מאופיין בתנועת רכבים ערה ובו נוסעים אוטובוסים בתדירות גבוהה.

באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

לצורך חוות דעת זו, נתייחס כעת לתכניות החלות על המקרקעין בשני מצבי התכנון, ואשר רלוונטיות לשם בחינת התביעה – וזאת על בסיס המפורט בשומת הוועדה המקומית (לפירוט המצב התכנוני המלא, רא' שומת הוועדה המקומית).

יצוין כי התובע הגיש בביום 24.1.2021 בקשה להארכת מועד להגשת תביעת פיצויים בגין תכנית תא'5000 ובגין תכנית תת"ל /70א'. בקשה זאת נדחתה ביום .28.6.2023 במצב הקודם

תכנית 58 פורסמה למתן תוקף בע.ר. 976 מיום .4.1.1940 החלקה שבנדון מסווגת באזור דירות 1 בו

יחולו ההוראות הבאות: אחוזי בניה לקומה: %35; מס' קומות: 3 קומות מעל קומת ביניים וקומת

מרתף; קווי בנין: לחזית- 4 מ'; לאחור – 5 מ'; צדדי – 3 מ'; צפיפות: 9 יח"ד לחצי דונם.

בהתאם לתכנית מ' אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 2829 מיום 24.6.1982 נקבעו הוראות לעניין אחוזי בנייה, תוספת קומה, מרווחים, צפיפות, מרפסות וסגירתן בבנייני מגורים. תוספת אחוזי בניה : בתכנית בה אחוזי הבניה של קומה, בבנין מגורים, הינם עד %38 יתווספו %7 לאחוזי הבניה המותרים לקומה לפי התכנית . בתכנית בה אחוזי הבניה לקומה, בבניין מגורים, הינם %39 ו-%40 יתווספו %5 לאחוזי הבניה לקומה .התוספת לקומה חלקית תהיה באופן יחסי לתוספת הניתנת לקומה שלמה. במגרשים הקטנים מ-

500 מ"ר קיימות הגבלות לתוספת באחוזי הבנייה, כמפורט בתקנון התכנית.

תמ"א 38 - התכנית מהווה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. תחולת התכנית –

תכנית זו תחול על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים שתקן ישראלי ת"י 413 פטר אותם מתחולתו. רשאית הוועדה המקומית להתיר תוספות בניה למבנים קיימים המיועדים למגורים ובלבד שהמבנה יחוזק, בתנאים המפורטים בתכנית.

בהתאם לסעיף 23 בהוראות התכנית נקבע כי שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים את הוראות תכנית זו לתנאים הייחודיים הנ"ל, יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על פי הוראות תכנית זו וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בנין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה.

ביום 15.4.2010 פורסמה למתן תקוף תכנית מתאר מחוזית 5 (להלן: "תמ"מ 5"). תכנית זאת נועדה לקבוע תוואים לפיתוח מערכת הסעת המונים במטרופולין תל אביב באמצעות התווית קו של רכבת קלה תת קרקעית ובמפלס הקרקע, על פי תמ"א 23א'.

בנוסף, ביום 12.8.2010 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר ארצית /23א/4 (להלן: "תמ"א /23א/4").

תכנית זו נועדה להחליף את תמ"א 23א', במסגרתה נקבעה רשת המתע"ן במטרופולין ת"א. תמ"א /23א/4 קבעה כי מפלס המתע"ן – תת-קרקעי או עילי – ייקבע במסגרת תכנון מפורט. יצוין כבר בנקודה זו כי תמ"א /23א/4 סימנה את תוואי המתע"ן, העובר בסמיכות למקרקעין.

עמ' 3 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תיק 2021-01764 - תת חלקה 12

25-0017ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3616א'

תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב תא/5000 - פורסמה למתן תוקף בי.פ. מס' 7407 מיום .22.12.2016 מטרת התכנית, בין היתר, מתן הוראות לעריכת תכניות עתידיות וכן הצבת תכנית המתאר כנדבך מרכזי בממשל מקומי עם הפנים לאזרח, באמצעות הגדלת הוודאות התכנונית, קיצור וייעול הליכי התכנון והגדלת העצמאות של הועדה המקומית. בהתאם לתשריט אזורי יעוד בתכנית הנכס הנדון מסווג במתחם מס' 301 ביעוד "אזור מגורים בבניה עירונית", "ציר מעורב". נזכיר כי לשיטת התובעת תכנית זו פגעה בשווי הנכס.

תת"ל /70א – תכנית הקו הסגול – בתכנית זו נקבע כי תוואי המתע"ן, הקו הסגול, ברח' ארלוזורוב יהיה על-קרקעי.

במצב החדש

תכנית רובע 3 –, כזכור, פוגעת בערך המקרקעין לשיטת התובע. מטרותיה של תכנית זו הן:

עידוד התחדשות עירונית במרכז העיר תוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים, זאת ע"י קביעת מסגרת זכויות בנייה מחייבת לבנייני מגורים בתחום רובע 3;

הטמעת עקרונות בניה של הכרזת אונסק"ו בתחום רובע 3 הכלול באזור ההכרזה, לשמירה על הערכים האורבניים והאדריכליים הייחודיים במתחם זה;

חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א 38 על שינוייה תוך התאמתם למרקם האורבני של רובע 3 בתל אביב יפו עפ"י סעיף 23 לתמ"א 38;

פישוט הליכי רישוי ומידע ע"י יצירת סל זכויות בנייה כולל לבנייה חדשה ולתוספת בנייה אשר יחליף תכניות נושאיות קודמות.

כמפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, תכנית זו מוסיפה זכויות בניה לבניינים קיימים וכוללת שני מסלולים לחידוש מבנים וחיזוקם מפני רעידות אדמה: חיזוק המבנה הקיים ותוספת בניה של קומות נוספות, או הריסת המבנה והקמת בניין חדש.

תא/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן: "התכנית המשלימה") אשר פורסמה להפקדה בי.פ. 7605 מיום 24.10.2017 ופורסמה למתן תוקף בי.פ. 8195 מיום .8.4.2019 מטרתה של תכנית זו היא להקטין באופן משמעותי את הפגיעה, ככל שנגרמה, במגרשים שיועדו בחלקם למתע"ן. זאת, באמצעות הוראות שיאפשרו ככל הניתן שמירה על זכויות הבניה שהיו מוקנות לאותם מגרשים ערב אישורן של התכניות למתע"ן וקביעת הוראות לעניין קווי הבניין והתכסית באותם מגרשים.

הוועדה המקומית פנתה לשמאית המקרקעין גלית אציל - לדור לשם עריכת חוות דעת שמאי מטעמה.

בחוות הדעת בחנה שמאית הוועדה המקומית את השפעת הוראות התכניות על ערך המקרקעין וקבעו, תוך התייחסות לטיעונים שהועלו בחוות דעת שמאי התובע, כי לא נגרמה כל פגיעה במקרקעין עם אישורה של התכנית.

עקרונות משפטיים מרכזיים בבחינת תביעה לפי סעיף 197 ס' 197 קובע:

"(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף .200 (ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה."

בפסיקה נקבעו שני יסודותיה של תביעה לפי ס' 197 לפגיעה במקרקעין: הראשון - כי הפגיעה במקרקעין תיגרם עקב אישורה של תכנית, וכפי שהגדיר זאת בית המשפט העליון: "בהתאם לאמור בסעיף, הזכות לפיצוי קמה בשל פגיעה אשר נגרמה למקרקעין על-ידי תכנית" (בר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' מרדכי הר (נבו .))07.08.2006

והיסוד השני – כי הפגיעה הובילה לירידת ערך. רא' ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ'

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, נח()1 550 (.)2003 לעניין זה רא' גם החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה (מחוז תל-אביב) בערר תא/92005/0720 אסתר מיכאלי נ' הוועדה המקומית עמ' 4 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תיק 2021-01764 - תת חלקה 12

25-0017ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3616א'

לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין מיכאלי"). עוד רא' את שנקבע בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה (מחוז ת"א) בעניינם של התובעים בעררי תכנית השימור תא//2650ב נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן: "עררי תכנית השימור"; בנבו, )27/6/2023 ראו גם את שנקבע בעת האחרונה בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (מחוז ת"א) בערר תא/9001/0720 מיכאל לאריש ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (נבו, )6.5.2025 החוזר על שני השלבים שעל הטוען לפגיעה לעבור וכן מדגיש כי רק אם הוכח השלב הראשון (שלב פגיעת המקרקעין על ידי התכנית) ניתן לעבור לשלב השני – הוכחת ירידת הערך.

הלכה פסוקה היא כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובע להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית – היינו להוכיח את עצם הפגיעה; וכן להוכיח את שיעור הפגיעה. רא' למשל ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ'

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ,מו()4 627 ()1992 (להלן: "עניין פרי הארץ").

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

עוד נקבע בפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים. בהחלטת ועדת ערר 5396/02 חקק נ. ועדת הערר לתו"ב רמת גן נקבע כי : "לא די בכך שהשמאי יטען כי הוא בעל מקצוע וכי שומתו מבוססת על ניסיונו האישי ושיקוליו המקצועיים. שומת השמאי חייבת להיות מגובה בנתונים ולהתבסס על ראיות ורק לאחר איסוף הנתונים הרלוונטיים מגיע השלב של ניתוח הנתונים והסקת המסקנות".

החלטת הועדה בעניין זה אשר דחתה התביעה לפיצויים אושרה ע"י ביהמ"ש המחוזי בעת"מ 200/03 חקק נ. ועדת הערר ואח', שם נפסק כי אין חובה להציג דוגמאות בחוות הדעת והתווסף: "אך יחד עם זאת היה על השמאי לבסס הערכתו ביחס לפגיעה בערך הדירה. אם נמנע הוא מלהציג דוגמאות היה עליו לחוות דעתו כמומחה של בסיס עובדות, הערכות, חישובים או כל דרך אחרת המצויה בידיעתו של מומחה. בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר ביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כאמור לעיל, רשאית היתה הוועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת המערערים ולא למנות שמאי מכריע".

אשר על כן, ההלכה הכללית, העקבית, שאין לה עוררין, והיא חוזרת ונשנית בעניינים אלה פעם אחר פעם הנה אחת – על התובע להתכבד ולהביא פירוט ודוגמאות לפני המועד הקובע ולאחריו על מנת לבסס תביעתו לנזקי ירידת הערך (ראה עוד – ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ. ברעלי פ"ד מ"ט (,)1 ,463 .)473

באופן ספציפי נקבע כי שומת ירידת ערך חייבת לכלול את מלוא המצב התכנוני במצב הקודם וכן לבחון את השפעות כלל התכניות החלות על המקרקעין במצב התכנוני הקודם על ערך המקרקעין – וכי הימנעות מהתחשבות במלוא המצב התכנוני והשפעתו על שווי המקרקעין, שומטת את הקרקע תחת התביעה בשל היותה נעדרת התשתית העובדתית המבססת את תביעת הפיצויים. רא' ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 490/07 ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (נבו )07.02.2010 (להלן: "עניין ישיבת יקירי"). רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה; ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 95042/07 דורון סמי ויעל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, גבעתיים (נבו )02.07.2009;

יתרה מכך, על השמאי העורך את חוות הדעת לעניין הפגיעה חלה החובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו לקבוע האם התכנית פגעה במקרקעין וכן בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין. רא' למשל ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא נ' דב חייט ו-24 אח' [26 עמ'] ,נא()2 286 ()1997 (להלן: "עניין חייט").

רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר

סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (נבו, 12.5.2020;

בנוסף, תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-1971 קובעות כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.

עמ' 5 מבא"ת ספטמבר 2007

יש לדחות את התביעה לפגיעה בגין אישורה של תכנית רובע 3 אין להתחשב בזכויות בנייה מכוח תמ"א 38 במצב הקודם
אין להתחשב בזכויות בנייה מכוח תמ"א 38 במצב הקודם ראשית לכל יש לדחות את הדרך בשומת התובע לקביעת חלופת השימוש המיטבי שנבחרה על ידי שמאי
ראשית לכל יש לדחות את הדרך בשומת התובע לקביעת חלופת השימוש המיטבי שנבחרה על ידי שמאי התובע – לחיזוק הבינוי הקיים בתוספת הזכויות בהתאם להוראות תכנית מ' ותמ"א .38
הראתשוביעת – ל כללח ייזשוק ל הדחביונתוי א התק יהידםר בךת בושסופמתת ה הזכתוויבותע לבקהבתיאעםת לחהלוורפאתו התש תיכמנוישת הממ' ויתטמבי" אש נ8ב3ח. ר ה על ידי שמאי לעמדתנו, מדובר בפגם שרשי ומהותי בשומת התובע ויש לדחות מכל וכל את התבססותו של שמאי
לעמדתנו, מדובר בפגם שרשי ומהותי בשומת התובע ויש לדחות מכל וכל את התבססותו של שמאי התובע, בבחינת וקביעת השימוש המיטבי, על זכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות כגון הזכויות הכלולות
להעתמובדעת,נ וב,ב מחדינותבר וק בבפיגעםת שהרששימי וושמ ההומתייט בבשי,ו עמלת ז כהותיוותבע ל אוי שמו לקדנחותות וב מלכתלי וודכאלו יאותת כהגתוןב הסזסכוותיוות ש הלכ שלומלואתי בתמ"א 38 ואשר אינן אלא זכויות מותנות-זמניות שהענקתן כפוף לשמיעת התנגדויות ועררים וכן
בהתתמוב"עא, ב8ב3ח יונאתש ורק באייענתן אהלשאימ זוכשו יהותמי טמבותי,נ ועתל- זזמכונייוותת לשאה מענוקקתנוןת כ ופבולףת יל שודמאיועיתות ה כתגונןגד הויזוכתוי וותער הרכיםלול ווכתן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית. רא' לעניין זה למשל ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ'
בבתשמיק"ואל ד8ע3ת והא ששרל האויונעןד אהל האמ זקכוומיויתת. מ רואת'נ ולתע-נזיימןנ יזוהת ל שמהשעלנ קערתרן (כתפ"ואף) ל 8ש1מ-1י1ע-ת04 ה5ת9נ עגדרוןי וותעי דויעתרר פיוםלק וכ נן' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (נבו, ,)31.5.2020 והאסמכתאות המפורטות שם.
הבשוויעקדוהל הדמעתקהומ שיתל ל התוכוענודןה וב הנימהק תומלי אתב. ירבא –' ילפעונ י(ינןב וז,ה 0 2ל0מ2ש.5ל. 1ע3ר)ר, ו (התא"סאמ) כ8ת-1א1ו1ת- 4ה0מ95פו רערטןות וע שידםי.ת פולק נ'

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תיק 2021-01764 - תת חלקה 12

25-0017ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3616א'

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות טענות התובעת.

היעדר תשתית ראייתית להוכחת ירידת הערך – הימנעות מהצגת עסקאות השוואה בהתאם להלכה הפסוקה, לצורך הוכחת פגיעה לפי סעיף 197 לחוק, אין די בהצגת מודלים תיאורטיים או אומדנים שמאיים ביחס לשווי היפותטי של הזכויות. על התובע להוכיח את ירידת הערך על ידי הצגת עסקאות השוואה לפני אישורה של התכנית ולאחר אישורה של התכנית, המשקפות את ירידת הערך בגין אישורה של התכנית.

כך נפסק בפסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט לעניינים מינהליים בעמ"נ 56975-09-23 הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח' נ' בלו מרבל בע"מ ואח' (להלן: "עניין בלו מרבל").

בעניינו, לא הציג התובע כל עסקאות השוואה המאפשרות בחינת ירידת הערך בפועל של המקרקעין אשר בוחנות את שווי הנכס לפני אישורה של התכנית לעומת שווי הנכס לאחר אישורה של התכנית.

במקום זאת, חישב שמאי המכריע את כמות הזכויות המתקבלות (לשיטתו המוכחשת) במצב הקודם וסה"כ שווי זכויות הבנייה במצב הקודם. לאחר מכן קבע כי שיעור הפגיעה הינו %44 משווי זכויות הבניה במצב הקודם והכפיל בדחייה (%)85 וכך הגיעה למסקנה כי סך ירידת הערך עקב אישור התכנית הוא 261,000 ₪ (ראו עמ' 21 -22 בשומת הוועדה המקומית המפרטים את חישוב שמאי התובע).

גם בעת חישוב הפגיעה לכאורה עקב ביטול האפשרות להקמת מרפסות, לא הציג השמאי המכריע כל עסקאות השוואה הבוחנות את המצב הקודם (עם מרפסת) לבין המצב החדש (ללא מרפסת).

משכך, ובהתאם להלכה הפסוקה, ברי כי התובע לא עמד בנטל ההוכחה להוכחת ירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק. היעדר הסתמכות על עסקאות השוואה יש בו די כדי לשלול את עצם קיומה של ירידת ערך שנגרמה כתוצאה מאישור התכנית.

עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר 9006/0618 איל

פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין פרוסט").

כן ראה פסק הדין עמ"נ (חיפה) 33949-09-20 לביא נ' הוועדה המקומית חיפה מיום ,12.7.20211 שם נקבע כי בעת חישוב היטל השבחה אין לקחת בחשבון בעת בחינת שווי המקרקעין במצב הקודם את תרומת תמ"א 38 לשווי המקרקעין. למותר לציין כי פסק דין זה אך מצטרף לפסיקה ענפה של בתי המשפט אשר קבעו חזור ושוב כי הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן זכויות מוקנות ואינן מהוות "זכות קניינית" של בעל נכס וכי למעשה מדובר בזכויות מותנות וערטילאיות עת"מ (ת"א) 26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית (פורסם בנבו, .)28.2.2017 עוד לעניין זה רא' את שנקבע בהחלטה בעררי תכנית השימור. עוד רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (נבו 15.07.2014; עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ'

אברהם עודד (פורסם בנבו, )30.10.2016; ערר (ת"א) 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (נבו )17.01.2013;

1למען הסדר הטוב נציין כי כנגד פסק דין זה הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, אשר טרם התבררה.

עמ' 6 מבא"ת ספטמבר 2007

הלכות והחלטות אלו יושמו לאחרונה בהחלטת ועדת הערר בערר (ת"א) 8290-11-18 לויתן אדיב שמואל (אדווין סמואל) נ' הוועדה המקומית לתו"ב-ת"א (נבו )18.8.2022 ("להלן: "ערר לויתן") בהקשרה של
(האלדכווותין ו סהמחולאטלות) נ א' להוו ויעושדהמו ה למאקחורמוינתה בלהתחו"לבט-תת" ואעד (תנב הו ע2ר2ר0 2ב.ע8ר.8ר1 ()ת (""אלה) ל8ן1-:1 "1ע-ר0ר29 ל8ו ילתויןת")ן באהדקיבש שרהמו שאלל תכנית רובע 3 באופן ספציפי אשר קבעה כי אין להתחשב בזכויות מותנות הכלולות בתמ"א 38 המהוות
ת(אכדנויותין ר סובמעו א3ל ב)א נ'ופ הן וסועפדצהיפ הי מאקשורמ קיתבע להת וכ"יב א-תין" לאה (תנבחוש 2ב2 ב0ז2כ.8וי.8ות)1 מ ("ותלהנולתן :ה "כעלרולרות ל וביתתןמ"")א ב ה8ק3 שהרמהה ושותל חלק מהמצב שקדם לאישור תכנית רובע ,3 וזאת בשל העובדה כי הזכויות מכוח תמ"א 38 אינן
תחלכקנית מ רהומבעצב 3 שבאקודפםן ס לפאציישפויר א שתרכנ קיתבע רהו בכעי א3י,ן ולזהאתתח שבשבל ב זהכעויוובתד המו כתינו תהז הכוכילותולו מתכ בותחמ ת"אמ" 8א3 ה38מה אויונתן קונקרטיות וודאיות וכי ההשבחה בגינן מתגבשת אך ורק בעת מתן היתר מכוחה.
חקלונקקר מטהיומתצ ובוד שאקיודתם וכ ליא היהששורבח תהכ בניגתינן ר מובתעגב 3ש,ת ו אזאךת ור בקש בלעת ה עמותבןד ההי תכרי מהכזכוחויהות. מכוח תמ"א 38 אינן יצוין כי ביום 8.1.2024 ניתן פסה"ד בעמ"נ מינהליים ת"א) 18618-12-22 לויתן אדיב שמואל נ' ועדה
יצוין כי ביום 8.1.2024 ניתן פסה"ד בעמ"נ מינהליים ת"א) 18618-12-22 לויתן אדיב שמואל נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב (נבו )08.01.2024 (להלן: "עמ"נ לויתן"), במסגרתו קבע בית המשפט כי
ימצקויוןמ יכתי בליתוכםנו 4ן2 ו0ב2ני.1ה. 8ת לני תאןב יפבס (הנב"וד 4 ב2ע0מ2".1נ0 מ.8י0נה) ל(ליהיםלן :ת ""אעמ) "2נ2 -ל2ו1ית-8ן1"8,)6 ב1מ לסויגתרתן וא קדביבע שבימתו אהלמ שנ'פ וטעד כהי לצורך שומת ההשבחה בגין תכנית רובע 3 יש לבחון את עליית השווי שנגרמה במצב הקודם בשל השפעת
למצקוורמךי תש ולמתתכ נהוהן שובבנחיהה תבלגי ןא תבכיבני ת(נב רוו ב4ע02 23 .י1ש0 .ל8ב0ח) ו(ןל האלתן :ע ל"יעימת" הנ שלווויית שן"נ)ג,ר בממהס בגמרתצוב קהבקעוד בםית ב שהלמ שהפשטפע כתי תמ"א ,38 תוך שהוא מבטל את קביעת ועדת הערר הנכבדה בערר לויתן בעניין זה. על פסה"ד הגישה
תלצמו"ראך ש38ומ, תת והךה ששהבוחאה מבבגיטן לת אכנתית ק רבויבעעת 3 ו עישדת ל בהחעורןר א תהנ עכלבידיהת הבעשרורוי לשוניגתרןמ בהע נבימיןצ זבה ה. קעולד םפס בהש"לד ה השגפישעתה הוועדה המקומית בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, וזאת לאור פגמים חמורים שנפלו בפסה"ד –
תהומו"עאדה 8 ה3מ, קתוומךי שתה בוקאש מתב רטשלו תא תער קעבוריע לתב יותע דהתמ שהפעטרר ה העלנכיובןד, הוז אבתער לרא לורוי פתגןמ ביםענ יחיןמ וזרהי.ם ע שלנ פפסלוה ב"פדס ההג"ידש ה– בר"מ 1975/24 (להלן: "בר"מ לויתן"). על כן, פסה"ד אינו חלוט.
בהרוו"עמד ה24 ה/5מ7ק9ו1מ (ילתה בלקן:ש "תב רר"שמו תל ועיתרען"ור). לעבלי תכן ,ה פמסשהפ"טד האעילנוי וחן,ל ווזטא.ת לאור פגמים חמורים שנפלו בפסה"ד – יצוין בנוסף כי בהתאם לפסיקת בית המשפט המובאת לעיל, פורסמה חוו"ד משפטית מטעם מנהל
יצוין בנוסף כי בהתאם לפסיקת בית המשפט המובאת לעיל, פורסמה חוו"ד משפטית מטעם מנהל התכנון מיום 26.10.2016 במסגרתה נקבעה עמדת מנהל התכנון כי אין לראות בתכנית (לרבות תיקון
היצתויכןנו בן נ מוסיוףם כ 6י1 ב20ה.ת10א.ם26 ל בפמססיקגרתת בהי תנק הבעמהש פעטמד התמ מובנאהתל הלתעיכלנ,ון פ כוריס אמיהן ל חרואו"ותד מבתשכפנטיתית ( למרטבעותם תמינקהולן לתמ"א )38 המצמצמת את "סל הזכויות" הכלול בתמ"א 38 כ"תכנית פוגעת" וכי לא ניתן לתבוע, כל שכן
להתתמכ"נואן 8מ3י)ו םהמ 6צ1מ20צ.מ10ת. 6א2ת ב "מססלג הרתזכהוי נוקתב"ע ההכ לעומלד בתת ממ"נהאל 8 3ה תכ"כתנוכןנ כיתי אפויגןע תלר"א ווכתי לבאת כנינתיתן ל (תלרבבועות, כ תל ישקכוןן לפצות, בגין הפחתת זכויות שניתן היה לקבל על פי תמ"א 38 (בכפוף לתנאיה והוראותיה).
ללתפצמו"תא, ב8ג3י)ן ההמפצחמתצתמ זתכ ואיותת "שסנלית הן זהכיוהיו תלק" בהלכ עללול פ בי תתממ""אא 3388 כ(ב"כתפכונףי תל תפנואגעיתה" ו הוכורי אלאות נייהת)ן. לתבוע, כל שכן ראו גם החלטה שהתקבלה בעת האחרונה, ביום ,6.3.2025 במסגרת פסיקת בית המשפט לעניינים
ראו גם החלטה שהתקבלה בעת האחרונה, ביום ,6.3.2025 במסגרת פסיקת בית המשפט לעניינים מינהליים בת"א מפי כב' השו' גלעד הס בעמ"נ 56975-09-23 הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח' נ' בלו
מראינוה לגםיים ה בחתל"טאה מ שפהי תכקב'ב הלהשו 'ב עגלתעד ה האסחר בוענהמ," נב 3יו2ם-9 65.63.927052-50 ,ה ובומעדסהגר התמ קפסומיקיתת ל בתיות"ב ה תמ"שאפ טוא חלע' נני'י נבילםו מרבל בע"מ ואח' (להלן: "עניין בלו מרבל"), יישם שוב בית המשפט את ההלכה הפסוקה שפורטה לעיל,
ממירנבהלל יביעם" מבת ו"אאח 'מ (לפהי לכןב:' "העשניוי'ן ג בללעוד מהרסב לב"ע)מ, "יינש 3ם2 -ש09וב-5 ב7י9ת6 5ה מהשוופעטדה א התמ הקהומלכיתה להתפסו"ובק הת "שאפ ווראטחה' נל'ע ביללו, על נסיבות המקרה שם, תוך שהוא קובע כי בעת אומדן שווי הנכס במצב הקודם אין להביא בחשבון את
עמלר בנסלי בבעות"מ ה מואקחר'ה ( לשהםל,ן :ת "וךע נשייהן ובאל וק מוברעב לכ"י )ב, עיתיש אםו משדובן שביותוי ההמנכשספ טבמ אצתב הההקלודכםה אהיפןס לוהקבהי אש פבוחרשטבהו ןל עאיתל ,
על נסיבות המקרה שם, תוך שהוא קובע כי בעת אומדן שווי הנכס במצב הקודם אין להביא בחשבון את עליית השווי הנובעת מהזכויות שמעניקה תמ"א 38 – פסיקה אשר, גם היא, נוגדת את קביעת ביהמ"ש בפסה"ד בעמ"נ לויתן;
עבלפיסיתה"הדש בועומי "הננ ולבויעתתן ;מ ה זכויות שמעניקה תמ א – פסיקה אשר, גם היא, נוגדת את קביעת ביהמ"ש הנה כי כן, בשומת התובעים נפל פגם כאשר השימוש המיטבי במצב הקודם של הנכס – ובהתאם הפגיעה
הנה כי כן, בשומת התובעים נפל פגם כאשר השימוש המיטבי במצב הקודם של הנכס – ובהתאם הפגיעה בגין אישור התכניות – מבוססים על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו,
בהגניהן כ אי יכשןו,ר בש הותמכתנ יהותתו ב–ע ימםב נופסלס פיםגם עכלאש מרע רהךשי זמכוושיו תהמ עיטרטביי לבאמיצ-מבו התקנהוד םה כשללול ה נבכתסמ –" אוב ה8ת.3א םלע המפדגתיענוה, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה
בהגתיןבס אסיושתור ע לה תזככונייוותת מ –ות מנובתוס בסעיתם ק עבליע מתע רשךוו יזכ הומיוקתר קערעטיןי לבאמיצ-מבו תהקנהוד םהכ נלווגלדת ב תאמת" אהה 8ל3כ.ה ל העמפסדותקנוה, ומביאה לכך שלמעשה התובעים כשלו בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכניות – ובהתאמה כשלה
והמתבביסאסהו לתכ ךעל ש לזכמועיושתה מהותתונבותעי םב עכתש לקוב ביהעתוכ חשתוו יע רהךמ הקמרקקעריקןע ביןמ עצרבב האקישודוםר הנותגדכתניו תא ת– הובההלתכאהמ ההפ כסשוקלהה בהוכחת ירידת ערך.
בומהבוכיאחהת לירכיךד תש לעמרעךש. ה התובעים כשלו בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכניות – ובהתאמה כשלה בהמשך ישיר לאמור לעיל, הרי שיש גם לדחות את טענות התובע לפגיעה בגין אישורה של תכנית רובע 3
בהמשך ישיר לאמור לעיל, הרי שיש גם לדחות את טענות התובע לפגיעה בגין אישורה של תכנית רובע 3 – כאשר תחשיב המצב הקודם לתכנית רובע 3 מבוסס ברובו על זכויות הכלולות בתמ"א .38 כמפורט
–בה כמאששךר י שתיחרש ליאבמ הומרצ לבע יהלק, הודרםי שליתשכ נגיםת לרדוחבעות 3 א מתב טוסעסנות ב רהותבווב עעל ל זפכגוייעוהת בהגכיןל אוליושתו רבהת מש"לא ת 8כ3ני.ת כ רמופבוער ט3 בהרחבה לעיל, זכויות הבניה הכלולות בתמ"א 38 הן זכויות מותנות, ערטילאיות אשר אינן מהוות חלק
–בה כראחשברה תלעחישל,י בזכ הוימותצב ה הבנקיוהד םהכ ללתולכונתית ב תרומב"עא 3 8 מ3 בהוןס זסכ וביורתוב מו ועתלנ וזתכ,ו יעורתט הילכאליוולתות א בשתרמ א"יאנן 8מ3ה. וכותמ פחורלטק מתכונות המקרקעין ו/או מהקניין של התובעת – ועל כן אין בסיס לתביעה המבוססת על שווי מקרקעין
במהתרכחונבוהת להעמיקל,ר זקכעוייןות ו/ האבו נמיהה קהנכיילןו לשולת הבתתומב"עאת 8–3 ו העלן זככןו איויתן במסותיסנו תלת, עבריעטהיל האמיובתוס אסשתר ע אלי נשןו מויה מווקתר קחעליקן "מופחת" לכאורה במצב התכנוני שלאחר אישור תכנית רובע ,3 בהשוואה לשווי "מנופח" הנוגד את הדין
מ"מתוכפוחנותת" הלמכאקוררקהע יבןמ וצ/אבו ה מתהכקנוננייי ןש שלאל חהרת אוביעשתור – ת וכענלי תכ ןר אוביען ב3ס, ביסה שלתוובאיהע הל שהומויב "וסמסנותפח ע"ל השנוווגיד מ אקתר הקדעייןן שניתן למקרקעין במצב התכנוני הקודם.
ש"מניותפחן לתמ"ק לרכקאעוריןה ב בממצצבב ה התתככנוננוינ יה שקלודאםח.ר אישור תכנית רובע ,3 בהשוואה לשווי "מנופח" הנוגד את הדין אל מסקנה זו הגיעה וועדת הערר בערר (מרכז) 7147/17 תמר אמזל נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה
אל מסקנה זו הגיעה וועדת הערר בערר (מרכז) 7147/17 תמר אמזל נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות (פורסם בנבו, )29.9.2021 נדונה הטענה, כי בעקבות אישור תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א ,38
ראחלו מבוסתק (נפהו רזסו םהג ביענהבו ,וו 1ע2ד0ת2 .ה9ע.9ר2ר) בנדערונרה ( מהרטכעזנ)ה ,7 1כ/י7 4ב1ע7ק בתומתר א אימשזולר נת' והכונויעתד המ כהומחק סומעייףת 3ל2ת כלתנומן "ולאב נ8י3יה, נפגע שווי המקרקעין. ועדת הערר דחתה את הערר, בין השאר לאור העובדה שהזכויות מכוח תמ"א 38
רנפחגועב ושתוו (יפ הורמסקםר קבענביןו., ו1ע2ד0ת.2 9ה.ע9ר2ר) נדדחותנהה ה אטתע נההע,ר כרי, בבעיןק הבושתא אר ילשאורור ת הועכונביתדה מ שכוהחז כסועיויתף מ23כ ולחת תממ"א"א 8 3,83 אינן זכויות מוקנות, וניתנות בכפוף לשיקול דעת רחב, וזאת בהיקש מפסק הדין בעניין דלי דליה.
אנפיגנען זשכוווייו תה ממקוקרנקותעי,ן ו.נ יותעדנותת הבעכרפרוף ד לחשתיהק ואל תד עהתע רררח,ב ב, יוןז אהתש אבהרי לקאשו רמ פהסעקוב הדהדי ןש בהעזנכיוייןו דתל מי דכלוחיה ת. מ"א 38 רא' בנוסף החלטה בערר (הרצליה) 9001/0418 אברהם שטרית נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה
רא' בנוסף החלטה בערר (הרצליה) 9001/0418 אברהם שטרית נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה.
הרארצ' לבינהוס. ף החלטה בערר (הרצליה) 9001/0418 אברהם שטרית נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תיק 2021-01764 - תת חלקה 12

25-0017ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3616א'

מכל מקום ולאור האמור, את עצם קיומה של פגיעה בגין התכנית יש לבחון בהתאם לשימוש המיטבי הראוי ואשר מבוסס על תכניות תקפות וזכויות בניה מאושרות ומוקנות. בהתאם לכך – וכפי שנקבע בחוו"ד שמאית הוועדה המקומית – הרי שהשימוש המיטבי במצב הקודם הוא הותרת המבנה הקיים ותוספת זכויות מכוחה של תכנית ג', ללא תוספת זכויות מכוח תמ"א .38 במצב זה, ברי כי לא נגרמה כל פגיעה במקרקעין, שכן תכנית רובע 3 הוסיפה זכויות בניה בהשוואה לבינוי הקיים.

שומה מכריעה שניתנה במקרקעין – מוכיחה כי תכנית רובע 3 משביחה בחלקה הנדונה, בתת חלקה 7 נערכה שומה מכרעת על ידי השמאי המכריע מר אייל יצחקי, אשר ניתנה ביום 19.3.2020 (להלן: "שומת יצחקי"). במסגרת השומה המכרעת קבע השמאי המכריע כי השימוש הטוב והיעיל הוא הריסה ובנייה

עמ' 7 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תיק 2021-01764 - תת חלקה 12

25-0017ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3616א'

בהמשך לכך הציג השמאי המכריע שתי חלופות לקביעת שיעור ההשבחה בגין אישור תכנית רובע :3 חלופה ראשונה – במסגרתה הביא השמאי המכריע בחשבון את הזכויות מכוח תמ"א 38 במצב הקודם.

לפי שיטה זו, קבע כי שווי ההשבחה בעקבות אישור תכנית רובע 3 עומד על סך של 142,800 ₪.

חלופה שנייה – במסגרתה לא הביא השמאי המכריע בחשבון את הזכויות מכוח תמ"א 38 במצב הקודם.

לפי שיטה זו, קבע כי שווי ההשבחה בעקבות אישור תכנית רובע 3 עומד על סך של 428,400 ₪.

מכאן עולה באופן חד משמעי כי בשתי החלופות שנבחנו- הן בגישה שמחשיבה את זכויות תמ"א 38 במצב הקודם והן בגישה שאינה מביאה אותן בחשבון – כי תכנית רובע 3 משביחה את המקרקעין.

הוועדה המקומית תציין כי אף שהגישה ערר, התלוי ועומד, על שומת יצחקי – וזאת כנגד החלופה הראשונה לפי יש להביא בחשבון את זכויות תמ"א 38 במצב הקודם, הרי שלא הוגש כל ערר על עצם קביעתו של השמאי המכריע כי המקרקעין הושבחו עקב אישורה של תכנית רובע .3 למרות זאת, שומת התובע מתעלמת לחלוטין מקיומה של שומה מכרעת זו ומהקביעות הברורות שנקבעו בה. תחת זאת, שמאי התובע מציג גישה הפוכה- וללא הנמקה מספקת כפי שפורט בפרק ד' – לפיה תכנית רובע 3 דווקא פגעה במקרקעין. עמדה זו עומדת בסתירה ישירה לקביעה המקצועית אשר ניתנה על ידי שמאי המכריע בשומת יצחקי.

יתרה מכך, גם השומה המכרעת הנוספת שנערכה בחלקה – על ידי השמאי המכריע מר ארז כהן ביום 27.6.2022 (להלן: "שומת ארז כהן") – מחזקת את מסקנת ההשבחה, ולו בעקיפין. אף שהשמאי המכריע נקט בגישה שונה משומת יצחקי ולא קבע שימוש מיטבי, ואף שבחר להציג גישה שלפיו בהתחשב שהיקף הזכויות האפשרי לפי תמ"א 38 עולה על היקף הזכויות האפשרי מכוח תכנית רובע ,3 כל ההשבחה נובעת מהשפעת תמ"א 38 – הרי שמשתמע מדבריו כי בהיעדר אותן זכויות מכוח תמ"א 38 במצב הקודם, הייתה תכנית רובע 3 מביאה להשבחה.

על שומת ארז כהן הגישה הוועדה המקומית ערר במסגרתו טענה כנגד קביעותיו של השמאי המכריע בנוגע להתחשבות בזכויות תמ"א 38 במצב הקודם.

מן האמור לעיל, עולה תמונה ברורה כי תכנית רובע 3 הביאה להשבחה של המקרקעין. עצם קיומה של שומת יצחקי מפריך את הבסיס לטענותיו של התובע בדבר פגיעה במקרקעין כתוצאה מאישורה של תכנית רובע .3 שומת התובע, מתעלמת כליל מקיומה של השומה המכרעת וממצאיה ופוגעת באמינות שומת התובע, ולאור כך, יש לקבוע כי טענת הפגיעה שהעלה התובע אינה מבוססת ואין אין לקבל את טענותיו.

דחיית טענות התובע לפגיעה בעקבות הוראת תכנית הרובע לביטול הקמת מרפסות בחזית נזכיר בקצרה כי התובע טוען לפגיעה עקב הוראה בסעיף 4.1.3 ט' לתקנונה של תכנית רובע 3 אשר לטענתו פוגעת בזכותו להקים מרפסת.

שמאי התובע במסגרת חוות הדעת המעודכנת קובע כי השימוש הטוב והיעיל במקרקעין הוא תוספת בניה לבניין הקיים ומציין במפורש בסעיף 3 לחוות דעת המעודכנת כי חלה ירידת הערך רק באותם בניינים בהם השימוש המיטבי הוא תוספת בנייה.

הוועדה המקומית תטען כי אין לקבל את טענת התובע.

טענת התובע מעלמת באופן מוחלט מהקביעה המפורשת שניתנה במסגרת שומת יצחקי, שם קבע השמאי המכריע כי השימוש הטוב והיעיל הוא הריסה ובנייה. כך קבע השמאי המכריע בלשונו : "תוספת בניה על הבניין הקיים מורכבת כל כך, שספק רב אם תתבצע. לכן, אני סבור שסביר יותר שזכויות תכנית 3616א'

יתממשו בחלקה שבנדון במבנה חדש [...]"

הוועדה המקומית לא ערערה על קביעה זו ומשכך מדובר בקביעה שמאית חלוטה אשר לא הופרכה או נסתרה.

משכך, קביעת השמאי המכריע בשומת יצחקי לפיה השימוש הטוב והיעיל בעניינו הוא הריסה ובנייה -

שומטת את הבסיס מטענת התובע לפגיעה בזכות להקמת מרפסות שכן המגבלה בהוראות התכנית הפוגעת בזכות להקמת מרפסת אינה רלוונטית בחלופת הריסה ובנייה.

הוועדה המקומית תציין שגם שמאי התובע מודע לכך וכתב זאת במפרש בסעיף 3 לחוות הדעת המעודכנת.

בנוסף, ואף למעלה מן הצורך, תציין הוועדה המקומית כי השמאי המכריע בשומת יצחקי קבע שבמצב עמ' 8 מבא"ת ספטמבר 2007

לנוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית התביעה, תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה המקומית. לחלופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע כי אכן נגרמה למקרקעין נשוא התביעה פגיעה הנובעת
לחלופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע כי אכן נגרמה למקרקעין נשוא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של התכנית, יש לקבוע כי פגיעה זו היא פגיעה זניחה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר
למחאליושפוירן הול שמלען ה התזכהניירתו,ת י שבל לבקדב, ואעם כ יוכ פכגליע שהי יזקו בהעי אכי פ אגיכעןה נ גזרנימחהה ל המבקארהק עביגןד נרשו ושאל ה סתעבייףע ה00 פ2ג ילעחהו קה,נ ואבשעתר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובעת פיצויים בגינה.
אמיאנהיש עוורבהר תש לא תה תתכחנויםת ,ה יסשב לירק בבונעס יכביו תפ גהיעעהני יזןו ו האייאן ז פהג ימעןה ה זצנדיחקה ל שהבלםאה ל תבוגבדערתו שפילצ וסיעיםיף ב 0גי0נ2ה .ל חוק, אשר כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה אינה מתיישבת
כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה אינה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכל בהתאם לעניין והדבק הדברים ובנוסף לחוות דעת השמאית מטעם
עכםל ה טנעטנעהן באחחורותת דכעלתש המישאפ ט–י תה כזלו נבטהעתן אבםאו פלןע נמיציןט ובהרד וב/קאו ה בדאבורפיןם ח לובופנויס, ףבמ ליחדהוו תוה דטעעתנה ה אשימנהא ימתת ימישטעבםת הוועדה המקומית.
העםווע טדעהנ ההמ אקחורמתית כ. ל שהיא – הכל בהתאם לעניין והדבק הדברים ובנוסף לחוות דעת השמאית מטעם בנוסף, אין באמור לעיל כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת
בנוסף, אין באמור לעיל כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.
בו/נאוסו ףנו,ס אפיתן ,ב באימן שורנ טלעעניהל כלעדייל ל וגבריוןע א מםז כלואתוה. של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תיק 2021-01764 - תת חלקה 12

25-0017ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3616א'

החדש (לאחר אישורה של תכנית רובע )3 מתאפשרת בניה של מרפסות זיז בגמישות תכנונית רבה יותר (ראו סעיף 15.3 לשומת הוועדה המקומית). קביעה זו שוללת אף היא את טענת התובע לפגיעה בזכות הקמת המרפסת, ומלמדת כי ניתן לבנות מרפסות זיז.

לסיום, הטענה לפגיעה בזכות להקמת מרפסת נסמכת על קביעה שגויה לפיה השימוש הטוב והיעיל במצב הקודם הוא תוספת בנייה. ברם, קביעה שמאית חלוטה קובעת מפורשות כי השימוש הטוב והיעיל הוא הריסה ובנייה. קביעה זו, אשר לא נסתרה – מפריכה את טענת התובע מיסודה.

סוף דבר

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצות המשפטיות ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

עמ' 9 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 155 - תיק -2019-13661 תת חלקה 4

25-0017ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכניות 3729א' ,תא/ 5000 ו-

תת"ל 70א'

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכניות 3729א' ,תא/ 5000 ו- תת"ל 70א'

רחוב ארלוזורוב מס' 155 – תיק -2019-13661 תת חלקה 4

לדרפט מצורפת חוות דעתו של שמאי הוועדה רם סויצקי, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ

הוועדה עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב , תגובת ב"כ החתום על השיפוי עורכי הדין

דוד כחלון גלית רובינשטיין וחוות דעת שמאית שנערכה על ידי יוגב מנחם ודורון חבקין.

בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר

והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 12/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה הן תכניות תא/ ,5000 תת"ל 70א' ו-3729א'.

וועדת המשנה לתכנון ולבנייה בישיבתה מיום 27/04/2022 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, הועדה מאשרת ארכה של 360 ימים למתן החלטות

בתביעות הפיצויים על ידי הוועדה המקומית אשר במהלכם יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6108 חלקה: 599 תת חלקה: 4

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 155

תובעים: אריאלה בירק ועזבון שלמה בירק ז"ל

בא כוח התובעים: עו"ד עמית בירק

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא5000 - 320,800 ₪.

עמ' 10 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 155 - תיק -2019-13661 תת חלקה 4

25-0017ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכניות 3729א' ,תא/ 5000 ו-

תת"ל 70א'

תת"ל/70א – 184,100 ₪.

תא//3729א – 75,700 ₪.

טענות התובעים (מתוך חוו"ד שמאי התובעים רן וירניק):

• תכנית כוללנית תא/5000 - התובעים טוענים בתביעתם כי לאור אישורה של תכנית 5000 צפויה ירידת ערך ביחס למקרקעין, הואיל ותכנית 5000 מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי לעמדתן (בחלופת הריסה ובניה מחדש), שווים של זכויות הבניה בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל קומת מסחר.

• תת"ל/70א' – התכנית משנה את קביעות תמ"א 23א' על שינוייה ותמ"מ 5 וקובעת שקו הסעת ההמונים ברחוב ארלוזורוב יהיה עילי. רכבת עילית צפויה לגרום למפגעים סביבתיים משמעותיים יותר מאלה של רכבת תחתית.

• תכנית 3729א' – צמצום בזכויות הבניה ביחס למצב הקודם.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה ונערכה על ידי השמאים דורון חבקין ויוגב מנחם.

תגובת ב"כ נת"ע מצורפת והיא חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

חוו"ד שמאי הוועדה המקומית רמי סויצקי:

תכנית 5000

תכנית ,5000 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7404 מיום ,22.12.16 הינה תכנית המתאר הכוללנית של העיר תל אביב.

התכנית קובעת, בין היתר, הוראות להכנת תכניות עתידיות, אזורי ייעוד ומגדירה שימושים ושטחי בנייה מרביים, אותם ניתן יהיה לקבוע בתכניות עתידיות שיאושרו על פיה בכל אזור ייעוד.

בסעיף 2.4.1 לתכנית 5000 שכותרתו "יחס לתכניות אחרות" נקבע באופן מפורש כי תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת שאושרה טרם תחילתה של תכנית ,5000 תעמוד בתוקפה על אף האמור בתכנית זו.

לאמור, תכנית 5000 אינה מבטלת את ההוראות והזכויות החלות ביחס למקרקעין במצב תכנוני שקדם לאישורה של תכנית 5000 ואלה נותרים בעינם.

משכך, ברי כי לא נוצר כל שינוי בתכונות המקרקעין ובאפשרויות ניצול הזכויות בהם לאור אישורה של תכנית ,5000 ובהתאם לא נוצרה כל פגיעה המקימה פיצויים כהגדרתה בסעיף 197 לחוק בגין אישורה של התכנית.

יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.

על מנת להוציא היתרי בניה, יש לאשר תכנית מפורטת בהתאם להוראותיה של תכנית 5000 ורק לאחר מכן ניתן יהיה להוציא היתרי בניה. כמו כן גם ניתן לאשר תכנית בסמכות מחוזית אשר תקבע תכנית המנוגדת לתכנית .5000 בכל מקרה כדי לשנות את המצב התכנוני של המקרקעין נדרש הליך תכנוני של אישור תכנית מפורטת, בין בסמכות מחוזית ובין בסמכות מקומית. הליך שטרם בא לעולם.

תכנית 5000 לא מקנה למקרקעין זכויות קנייניות קונקרטיות וודאיות.

בטרם תאושר תכנית מפורטת מכוחה של תכנית 5000 ביחס למקרקעין אשר תייצר נורמה תכנונית חדשה ביחס למקרקעין, עמ' 11 מבא"ת ספטמבר 2007

רחוב ז'בוטינסקי	רחוב ארלוזורוב	מועד
31,246 ש''ח	31,415 ש''ח	2014
36,667 ש''ח	36,347 ש''ח	2015
38,843 ש''ח	38,662 ש''ח	2016
42,016 ש''ח	42,364 ש''ח	2017

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 155 - תיק -2019-13661 תת חלקה 4

25-0017ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכניות 3729א' ,תא/ 5000 ו-

תת"ל 70א'

אין עסקינן בזכויות ובוודאי שלא בזכויות קנייניות מכוחה של תכנית 5000 ובוודאי שלא מתגבשת כל פגיעה מכוחה בהתאם להלכה הפסוקה בעניין זה, כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית, המועד לבחינת פגיעה/השבחה אינו מועד אישורה של תכנית ,5000 אלא במועד אישורה של התכנית המפורטת אשר תאושר על פיה – מועד אשר רק בו תהיה קונקרטיזציה לגבי פגיעה (ככל ותהיה) / השבחה במקרקעין ספציפיים.

יובהר בעניין זה, כי ההשוואה שעורך שמאי התובעים בין דירות במבנים עם קומה מסחרית לבין דירות במבנים ללא קומה מסחרית, ניסיונו ללמוד משומות מכריעות וממחקר דלפי, אינם רלוונטיים מאחר ואיסור השימוש למגורים בקומת הקרקע מכוחה של תכנית 5000 כאמור טרם התגבש ביחס למקרקעין ומשכך אין להביאו בחשבון.

נבהיר בעניין זה, כי יש לדחות את סקר המחירים אשר הוצג בחוות דעת שמאי התובעים הכולל השוואה בין מחירי עסקאות ברח' ז'בוטינסקי לעומת רח' ארלוזורוב וטענה כי קצת עליית המחירים ברח' ז'בוטינסקי גבוה יותר מאשר ברח' ארלוזורוב עקב השפעתן של התכניות הפוגעות.

שמאי התובעים לא מפרט את עסקאות ההשוואה בחוות דעתו ומציין את תוצאות הסקר בלבד. יתרה מזו, לעמדתי, תוצאות הסקר אינן מייצגות את רמת המחירים ברח' ארלוזורוב ובח' ז'בוטינסקי. לצורך כך בחנתי עסקאות מכירה בחלקות המסווגות בייעוד "ציר מעורב" בהתאם לתכנית תא/5000 לעומת עסקאות מכירה ברח' ז'בוטינסקי בחלקות שאינן מסווגות בייעוד "ציר מעורב".

ממצאי הסקר, כפי שיוצגו ויפורטו להלן, הינם כי אין כל השפעה לסיווג החלקות ברח' ארלוזורוב בייעוד "ציר מעורב" וכי השוק אדיש לייעוד החלקות במסגרת תכנית תא/5000 וכי קצב עליית המחירים בין הרחובות זהה.

להלן טבלה מסכמת של הסקר – ממוצע מ"ר בנוי ברח' ארלוזורוב וברח' ז'בוטינסקי במבנים ותיקים בשנים :2014-2017 הטענה כי תת"ל 70א' משנה את קביעות תמ"א 23א' על שינוייה:

בעניין טענת התובעים לפיה תת"ל 70א' משנה את קביעות תמ"א 23 א' על שינוייה ותמ"מ 5 וקובעת שקו הסעת ההמונים שברחוב ארלוזורוב יהיה עילי, הרי שטענת התובעים לפיה רכבת עילית צפויה לגרום למפגעים סביבתיים משמעותיים יותר מאלו של רכבת תחתית נטענה בעלמא ובהיעדר חוות דעת מקצועיות כנדרש.

יש לדחות את ניסיונו של שמאי התובעים להעריך ולקבוע מה תהיה משמעות השינוי הנטען והשפעתו על שווי דירת התובעים. המדובר בהערכה בעלמא, נעדרת כל חוות דעת מקצועיות נדרשות, תחשיבים, סימון ואסמכתאות ומשכך יש לדחותה מכל וכל.

נבהיר, כי טענת התובעים אינה עומדת בנטל ההוכחה לפגיעה בדירת התובעים ומשכך, יש לדחות טענה זו מכל וכל.

מבלי לגרוע מהאמור, במצב תכנוני קודם, תמ"א /23א/4 התוותה שלד תחבורתי, הכולל תפרוסת קווי מתע"ן לפיתוח מערכת התחבורה הציבורית. בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי, תמ"א /23א'/4 שינתה הוראה זו וקבעה מפלס המעבר של קו המתע"ן ייקבע בתכנון עתידי מפורט.

תמ"א /23א'/4 שינתה את תמ"א 23א' ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים. בנספח א' לתמ"א /23א'/4 צוין שהקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר. תמ"א /23א'/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. מפלס המעבר ייקבע כאמור בתכנון המפורט.

לכן, תת"ל 70א', שהינה התכנית המפורטת אשר היא זו אשר קובעת את מפלס המעבר, ובענייננו מעל פני הקרקע, מיישמת את הוראותיה של תמ"א /23א'/4 ומשכך אינה משנה את תוואי המפלס אלא קובעת אותו ולכן אין בקביעת מפלס המעבר כדי להביא לירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).

תכנית 3729א' ותמ"א 38 במצב קודם

עמדת הוועדה המקומית- כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית - הינה בתמצית שעל פי הדין ופסיקות בתי המשפט, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן במעמד של "זכויות קניין" של התובעים ואינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין – שכן הן מותנות, בלתי וודאיות, וכן ערטילאיות, שאינן חלות באופן קונקרטי ביחס למקרקעין (או כל מקרקעין שהם ברחבי המדינה). לפיכך, בבחינת שווי המקרקעין במצב הקודם אין לקחת בחשבון את הזכויות הכלולות עמ' 12 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 155 - תיק -2019-13661 תת חלקה 4

25-0017ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכניות 3729א' ,תא/ 5000 ו-

תת"ל 70א'

בתמ"א 38 ולא קמה עילת פיצוי בגין אישור התכנית אשר העניקה זכויות הפחותות מהיקף הזכויות המירבי שניתן היה לאשר, באופן תיאורטי, על פי תמ"א .38

בהתאם להלכה של בית המשפט כמו גם וועדות הערר, אישורה של תכנית הרובע, על הזכויות הפחותות שהיא העניקה בהשוואה לסל הזכויות המירבי הכלול בתמ"א ,38 אינה מהווה פגיעה בזכות הקניין .

אפנה בעניין זה לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין עמ"נ 56975-09-23 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו ואח' נ' בלו מרבל בע"מ ואח' (פורסם בנבו, ,)6.3.2025 במסגרתו נקבע מפורשות, כי כאשר עורכים חישוב של תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אין מקום להביא בחשבון את עליית הערך הנובעת מתמ"א 38 כחלק מהמצב הקודם.

כן אפנה לעת"מ (מינהליים ת"א) 26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית.

למסקנה זו הגיעה גם ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה בעניין חן פרי אשר אוזכרה לעיל ובמספר עררים נוספים (-9503 10-18 מיטל שחר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו; 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו).

כן אפנה להחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז במסגרת ערר 7147/17/49 תמר אמזל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות אשר התקבלה לאחרונה ובה נקבע כדלקמן:

"כאשר אין מדובר בזכויות מוקנות ממש וכאשר יש שיקול דעת רחב לסרב לבקשה להיתר הכוללת זכויות מכח תמ"א ,38 ביטול אפשרות גרידא של ציפיות לקבל היתר לתוספות בניה מסוימות שנקבעו בתכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 אינה יכולה להיחשב פגיעה בת פיצוי".

הנה כי כן, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן "זכויות" וקל וחומר אינן מהוות חלק מקניינם של התובעים ועל כן "גריעה"

ממירב הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינה מהווה פגיעה בקניין – ובהתאם לכך אין לפצות לפי ס' 197 בגין אותה "פגיעה"

נטענת.

זאת ועוד, בהתאם להלכת בית המשפט העליון (בר"מ 1560/13 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ), לא ניתן להתחשב בתוכניות מתאר ארציות, ובענייננו- בתמ"א -38בחישוב שווי מקרקעין במצב קודם – באשר היא נעדרת קונקרטיזציה ביחס לנכס; דהיינו, כאשר התמ"א חלה על כל הארץ, הוצאת היתר בניה מכוחה כפופה להתנגדות ונקיטת הליך לפי ס' 149 לחוק התכנון והבניה ולשיקול דעת הוועדה המקומית, ובהתאם-רק עם אישור היתר בניה נוצרת נורמה תכנונית חדשה במקרקעין. בהתאם, אין לקחת בחשבון את תמ"א 38 בחישוב שווי מצב קודם, אלא לאחר הוצאת היתר בניה .

מסקנה זו עולה גם מהלכת אליק רון (רעא 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון), בה נקבע בין השאר כי ההשבחה מכוחה של תמ"א 38 נוצרת רק במועד הוצאת היתר הבניה .משמעות החלטה זו היא כי תמ"א 38 – על הזכויות המותנות בה – היא "שקופה" ובהתאם יש לנטרל את השפעת תמ"א 38 בעת בחינת שווי מקרקעין במצב קודם (או חדש).

לסיכום - אישורה של תמ"א 38 מאופיין בהיעדר מסוימות ביחס למקרקעין כלשהם, ועל כן אישורה לא שינה את תכונות המקרקעין, ויש לראותה כאירוע "שקוף" בכל הנוגע לבחינת קיומה של פגיעה (או שיעורה) הנובעת מאישור תכנית הרובע.

לפיכך, יש לדחות את התביעה לפיצוי בגין ירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק, המבוססת על אישורה של תכנית הרובע ועל "הגריעה" כביכול, מהזכויות הכלולות בתמ"א .38

מכל מקום- זכויות הבניה הכלולות בתמ"א 38 אינן מוקנות ואינן וודאיות מאחר שהן כפופות לנקיטת הליך של הקלה ולשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית (ראו ס' ,22 14א, ,27 ,17 לתקנות תמ"א .)38בנוסף- הן כפופות לתוקפה המוגבל של התוכנית (ס' .)29

אשר על כן ובהתאם להלכת אליק רון- בהיותן זכויות מותנות- רק אישורן בפועל בדרך של אישור הקלה בהיתר בניה על ידי הוועדה המקומית ייחשב כאירוע המחולל השבחה – היינו כאירוע המשפיע על תכונות המקרקעין. על הלכה זו חזר בית המשפט גם בענין גוזלן (בר"ם 2866/14 הילדה גוזלן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה); בענין קוזניץ (עמנ (ת"א) 65422-12-15 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ' קוזניץ בוריס; ובענין דייניש עמ"נ (ת"א) 19341-04-19 וועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' ב. דייניש ואח .'

לפיכך, גם לאור הלכות אלה בסוגיית וודאות הזכויות – חובה להתעלם לחלוטין מאישור תמ"א 38 במצב קודם ויש לבחון את ההשפעה שנגרמה למקרקעין עקב אישור תכנית רובע 4 רק בהשוואה לשווי הנכס ערב אישורה של תמ"א .38 עמ' 13 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 155 - תיק -2019-13661 תת חלקה 4

25-0017ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכניות 3729א' ,תא/ 5000 ו-

תת"ל 70א'

בחינה זו מעלה כי לא רק שתכנית רובע 4 לא פגעה במקרקעין, אלא היא השביחה אותם והעלתה את ערכם.

לסיכום - לאור כל המפורט לעיל, יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישור תכנית רובע 4 ויש לדחות את הטענה כי תכנית זו "גרעה" מהזכויות הכלולות בתמ"א .38 בפסיקה ובהחלטות בית המשפט נקבע כי הזכויות מכוח תמ"א 38 אינן מהוות "זכות" של הבעלים וקל וחומר שאינן מהוות "זכות קניין" – ועל כן, אישור תוכנית הכוללת זכויות בהיקף קטן מההיקף המירבי שניתן לאשר מכוחה של תמ"א ,38 אינה מהווה "פגיעה" לפי ס' 197 לחוק. לא זו אף זו, מדובר בזכויות ערטילאיות ובלתי וודאיות ביחס למקרקעין נשוא התביעה (או כל מקרקעין אחרים) ומשני טעמים אלה תמ"א 38 אינה מהווה חלק מתכונות המקרקעין במצב הקודם .

בנוסף ומבלי לגרוע מהאמור, חוות דעת שמאי התובעים מתעלמת מגורמים משביחים הנובעים מאישורה של תכנית 3729א'

כמו וודאות של זכויות בניה מוקנות, זמניות של תמ"א ,38 תמריצי בניה כולל תוספת קומות והריסה ובניה מחדש מעבר לתכנית המתאר הקיימת .

תכנית 3729א' מאפשרת בחלופה של תוספת בניה וכן בחלופה של הריסה ובניה מחדש בניין בן 7 קומות וקומת גג חלקית בגובה ברוטו של 4.5 מ', לעומת תכנית ג' החלה במצב תכנוני קודם המגבילה את גובה קומת הגג עד 2.5 מ'. כמו כן מאפשרת תכנית 3729א' בריכת שחיה על מפלס הגג העליון .

התכנית קובעת פטור מחובת מרפסות שירות לפי תכנית מ' וכן אפשרה גמישות תכנונית בבניית מרפסות שמש (חריגה של 1.6 מ' בחזית ובעורף) .

תכנית 3729א' כאמור, השביחה את המקרקעין. בהתחשב בבינוי הקיים ובניצול זכויות הבניה, השימוש המיטבי הינו הבינוי הקיים.

חוות דעת עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, ב"כ הוועדה המקומית:

יש לדחות את התביעה מחמת שהתובעים לא הוכיחו כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכניות תא/,5000 תת"ל 70א'

ותא/3729א'.

טענות סף

היעדר זכות תביעה

כלל יסוד הוא, כי סעיף (197א) לחוק, מקנה זכות תביעה רק ל"מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או

בעל זכות בהם". עוד קובע הדין, כי על תובע פיצויים על פי סעיף 197 לחוק, לצרף את כלל המסמכים המעידים על

זכויותיו במקרקעין במועד הקובע. ככל שאלו לא צורפו, לא עמד התובע בנטל להוכיח את זכותו הקניינית ודין תביעתו

להידחות על הסף.

התביעה ביחס לחלקת משנה 4 במקרקעין הוגשה על ידי אריאלה בירק בעלת מחצית זכויות הבעלות ועזבון המנוח שלמה בירק ז"ל שעודנו בעל מחצית מזכויות הבעלות בחלקת המשנה, כדלקמן (בהתאם לנסח הרישום אשר צורף לתביעה):

אלא שלתביעה לא צורפו מסמכים בכל הנוגע לעזבונו של המנוח המעיד על זהות היורשים ופרטיהם, כך שהתובעים למעשה לא הוכיחו את זכות התביעה ביחס לחלקו של המנוח בנכס, קרי ביחס למחצית הזכויות בו.

משאלו פני הדברים, בכל הנוגע למחצית הזכויות בנכס, זהות התובעים/יורשים אינה ידועה ולפיכך, יש לדחות על הסף

את התביעה ביחס לחלק זה.

למען הזהירות, בכפוף לקבלת מסמך תקין כאמור לעיל, יינתן להלן מענה לגופה של תביעה.

עמ' 14 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 155 - תיק -2019-13661 תת חלקה 4

25-0017ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכניות 3729א' ,תא/ 5000 ו-

תת"ל 70א'

חוות דעת שמאי התובעים חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של ענין המביאים לבטלותה

תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-,1971 קובעות כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.

הלכה פסוקה היא, כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה.

מכאן, שעל התובעים להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית, לרבות כמובן, הוכחת שעור הפגיעה. עוד קבעה הפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת

ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים.

לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת, מבוססת ונתמכת בנתונים, אלא שעל השמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.

יתרה מזו, חוות דעת שמאי התובעים חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של עניין, לוקה בהנחות מוצא

שגויות, חסרה בחוות דעת מקצועיות, מתעלמת משיקולים רלוונטיים ואינה עומדת בנטל הוכחת פגיעה בשווים של

המקרקעין, המביאים לבטלותה ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה, הכול כמפורט בהרחבה בחוות דעת משפטית זו ובחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית. אך מטעמים אלה לבדם יש לדחות את התביעה שבנדון, בשל אי הרמת

הנטל להוכחתה.

שגה שמאי התובעים עת לא הביא בחשבון את מלוא המצב התכנוני הקודם ערב אישורה של תת"ל 70א'

כלל ידוע הוא, כי בהערכת שיעור הפגיעה לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית, שנטען כי היא פוגעת, לבין שווי המקרקעין לאחר האישור.

במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות

התכנוניות של התובעים בטרם אושרה התכנית. ככל שחוות הדעת השמאית לוקה בחסרים מהותיים, כבענייננו, יש לקבוע

כי לא הורם הנטל להוכחת תביעת הפיצויים והפגיעה הנטענת.

חרף זאת, חוות דעת שמאי התובעים אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר אושרה כחלק מהמצב התכנוני הקודם והמשמעויות העולות מממנה, אשר יש בהן כדי להשפיע באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתכנית תת"ל 70א' כדלקמן:

תמ"א /23א/4 אשר פורסמה למתן תוקף ב-,12.8.2010 אשר במסגרתה, כפי שפורט לעיל וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, סומן תוואי קו המתע"ן לאורך רחוב ארלוזורוב. בשונה מתמ"א 23א' ותמ"מ ,5 אשר קדמו

לתמ"א /23א/,4 תמ"א /23/4א אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן.

התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר ייקבע בתכנון מפורט.

כלומר, במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', תוואי ה"קו הסגול" היה זהה לתוואי אשר סומן בסופו של יום בתת"ל 70א', אך

מפלס המעבר של קו המתע"ן לא היה ידוע ונקבע כי מפלס זה ייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א'.

משכך, טענת התובעים ולפיה תוואי ה"קו הסגול" ערב אישורה של תת"ל 70א' היה תת קרקעי, הינה שגויה הואיל

ושמאי התובעים לא סקר את תמ"א /23א/,4 הוראותיה ואפשרויותיה התכנוניות.

שמאי התובעים הסתפק בתיאור כללי של תמ"א ,23 תוך אזכור תיקוניה וצירוף תשריט מכוחה של תמ"א 23א' בלבד, אך

בהיעדר ניתוח ופירוט תיקונים אלו, וביניהם תיקון 4 כאמור, על מלוא משמעותיו התכנוניות.

נבהיר כי היעדר תיאור מלוא המצב התכנוני הקודם לתכנית על מלוא משמעויותיו על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם

לתת"ל 70א', המשפיעים באופן מהותי על שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם וכן היעדר תיאור מלוא המצב התכנוני

החדש הרלוונטי לאחרי אישורה של התכנית, על מלוא משמעויותיו ביחס לשווי המקרקעין במצב התכנוני החדש, מהווים

פגם מהותי בחוות דעת שמאי התובעים, המביא למעשה לתמונת מצב שגויה ומטעה, אשר יש בה כדי לשמוט את הקרקע

תחת חוות הדעת בכללותה.

כמפורט לעיל, משמעות בחינת המצב התכנוני הקודם לאשורו, הינה כי במצב תכנוני קודם מכוחה של תמ"א /23א/4

נקבע כי מפלס המעבר של קו המתע"ן לא היה ידוע וייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א' במצב

התכנוני החדש.

משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובעים בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק בגין אישורה של תת"ל 70א'.

שגה שמאי התובעים עת לא ביסס חלק מטענותיו לפגיעה עקב אישורה של תת"ל 70א' באמצעות חוות דעת מקצועיות

שמאי התובעים טען בעלמא ובהיעדר התבססות על חוות דעת מקצועיות כנדרש, כי המרת קו המתע"ן לעילי במקום תת עמ' 15 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 155 - תיק -2019-13661 תת חלקה 4

25-0017ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכניות 3729א' ,תא/ 5000 ו-

תת"ל 70א'

קרקעי תעצים את רמות הרעש מהרחוב, בין היתר כתוצאה ממפגעים של צפירות, כריזה לנוסעים, התגודדויות במרחב הדרך וכל זה בשעות ארוכות של היממה, בשונה מהמצב התכנוני הקודם (לטענתו השגויה כמפורט לעיל ולהלן) שם תוואי קו המתע"ן תוכנן כתת קרקעי.

טענתו זו של שמאי התובעים, תורגמה על ידו לירידת ערך בגובה של %,5 בהיעדר כל תימוכין, אסמכתאות וחוות דעת מקצועיות.

הלכה פסוקה הינה כי טענות בדבר ראש הנזק לפגיעה הנטענת כאמור, מצריכות תימוכין בחוות דעת מקצועית מתאימה, ודי בכך שלא צורפה חוות דעת מקצועית כאמור, על מנת לדחות את טענות הפגיעה הנטענת לגופן.

בענייננו כמפורט לעיל, בחוות דעת שמאי התובעים לא נתמכה הטענה בדבר הפגיעה העקיפה הנטענת (והמוכחשת) לאור

תוואי המתע"ן העילי.

משכך, גם מטעם זה, נפל פגם מהותי בתביעה אשר יש בו כדי לדחות על הסף את טענת התובעים בדבר פגיעה לפי סעיף

197 לחוק בגין אישורה של תת"ל 70א'.

שגה שמאי התובעים עת לא הביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'

שמאי התובעים הסתפק בחוות דעתו באמירה כללית ולפיה מאחר ותוואי המתע"ן תועד לראשונה עוד מכוחה של תמ"א 23א', הרי שככל וקיימים אלמנטים משביחים מכוחה של תת"ל 70א', אלמנטים אלו אינם מהווים תוצר של תכנית זו.

יש לדחות טענתו זו של שמאי התובעים בחוות דעתו.

כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א', נוצרו אך ורק

לאור קביעת תוואי מתע"ן עילי.

נחזור ונבהיר, כי על שמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן

התכנית הפוגעת לטענתו (המוכחשת בענייננו) ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של

המקרקעין.

חרף זאת, חוות דעת שמאי התובעים אינה מביאה בחשבון אלמנטים משביחים שמקורם בתת"ל 70א' ובעצם קביעת

תוואי המתע"ן כתוואי עילי ולא תת קרקעי.

כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קביעת תוואי המתע"ן בתוואי העילי, תביא לצמצום מס' נתיבי

הנסיעה לרכבים ממונעים לכדי נתיב אחד בלבד, הרחבת מדרכות, התווית שבילי אופניים וכן התווית מסילה עבור הקו

הסגול של הרכבת הקלה הצפויה לפעול בטכנולוגיה המתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית ובהנעה אלקטרונית בעלת תלות

נמוכה לשימוש בדלק.

יתרה מזו, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קיבולת הנוסעים של הרכבת גבוהה משמעותית מזו

של אוטובוסים ורכבים פרטיים אשר תוביל לצמצום ניכר בעומסי התנועה הקיימים כיום. בנוסף, קביעת תוואי המתע"ן

בתוואי עילי, תביא לירידה בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים - אלמנטים משביחים אשר לא

הובאו בחשבון בשגגה בחוות דעת שמאי התובעים אשר לכל הפחות מאיינים את ירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).

נבהיר כי היעדר הכללתם של האלמנטים המשביחים הנובעים מכוחה של תת"ל 70א' והתחשבות בהם לצורך בחינת

הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70א', מהווה פגם מהותי בחוות הדעת אשר גם בפגם זה יש כדי לשמוט את הקרקע

תחת חוות הדעת בכללותה.

משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובעים בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק בגין אישורה של תת"ל 70א'.

מכלל הטעמים אשר פורטו לעיל, יש לדחות את התביעה בגין אישורה של תת"ל 70א' על הסף, בשל אי הרמת הנטל

להוכחתה.

מענה לגופן של טענות

מבלי לגרוע מהאמור, יש לדחות את התביעה גם לגופה, מחמת שהתובעים לא הוכיחו כל פגיעה במקרקעין בגין אישורן

של תכניות תא/,5000 תת"ל 70א' ותא/3729א'.

תכנית כוללנית תא/5000

יש לדחות על הסף את הטענה לפגיעה (מוכחשת) עקב אישורה של תכנית תא/.5000

תכנית תא/,5000 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7404 מיום ,22.12.16 הינה תכנית המתאר הכוללנית של העיר תל אביב.

התכנית קובעת, בין היתר, הוראות להכנת תכניות עתידיות, אזורי ייעוד ומגדירה שימושים ושטחי בנייה מרביים, אותם ניתן יהיה לקבוע בתכניות עתידיות שיאושרו על פיה בכל אזור ייעוד.

בסעיף 2.4.1 לתכנית 5000 שכותרתו "יחס לתכניות אחרות" נקבע באופן מפורש כי תכנית מתאר מקומית או תכנית

עמ' 16 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 155 - תיק -2019-13661 תת חלקה 4

25-0017ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכניות 3729א' ,תא/ 5000 ו-

תת"ל 70א'

מפורטת שאושרה טרם תחילתה של תכנית תא/,5000 תעמוד בתוקפה על אף האמור בתכנית זו.

לאמור, תכנית תא/5000 אינה מבטלת את ההוראות והזכויות החלות ביחס למקרקעין במצב תכנוני שקדם לאישורה של

תכנית תא/5000 ואלה נותרים בעינם.

משכך, ברי כי לא נוצר כל שינוי בתכונות המקרקעין ובאפשרויות ניצול הזכויות בהם לאור אישורה של תכנית תא/,5000

ובהתאם לא נוצרה כל פגיעה המקימה פיצויים כהגדרתה בסעיף 197 לחוק בגין אישורה של תכנית תא/.5000

יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות תכנית תא/,5000 לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה. על מנת

להוציא היתרי בניה, יש לאשר תכנית מפורטת בהתאם להוראותיה של תכנית תא/5000 ורק לאחר מכן ניתן יהיה להוציא היתרי בניה. כמו כן ניתן גם לאשר תכנית בסמכות מחוזית שלא בהתאם לתכנית תא/.5000 כן נפנה להחלטת ועדת הערר הנכבדה אשר ניתנה לאחרונה מיום 8.8.2023 במסגרת ערר תא/91010/0821 פיתבונדד בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן: "עניין פיתבונדד"), אשר במסגרתה נקבע בין היתר, כי תכנית תא/5000 אינה מבטלה את ההוראות החלות על המקרקעין ביחס למצב התכנוני הקודם ובין היתר בשל כך, אינה מקימה עילת תביעה לפי סעיף 197 לחוק.

כפי שפורט ותואר לעיל בהחלטות בעניין חן פרי ובעניין פיתבונדד, לאור הוראותיה של תכנית תא/,5000 הרי שאין עסקינן

בתכנית אשר ניתן להצביע בעניינה על פגיעה קונקרטית במקרקעין המזכה בפיצוי על פי סעיף 197 לחוק ומשכך יש

לדחות את התביעה בכל הנוגע לתכנית זו.

לאמור, אין בתכנית תא/5000 והוראותיה, כדי לשנות את המצב התכנוני של המקרקעין ומשכך, תכנית תא/5000 אינה

מקנה למקרקעין זכויות קנייניות קונקרטיות וודאיות.

מהמקובץ לעיל עולה, כי מאחר שתכונות הדירה והמקרקעין לאור אישורה של תכנית 5000 לא השתנו, הרי שברי כי לא

חלה ירידה בערכה.

בהתאם לכל האמור, ברי כי אין באישורה של תכנית 5000 כדי לפגוע ביכולתם של התובעים לממש את זכויותיהם עפ"י

תכניות מאושרות קודמות במקרקעין, ככל שאלו ניתנות להם במצב התכנוני הקודם.

כן יפה לענייננו במדויק היא החלטת ועדת הערר הנכבדה בראשותה של עו"ד סילביה רביד מיום ,21.12.2021 במסגרת ערר

92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין פרימור"), במסגרתה נקבע כי

תכנית תא/5000 הינה תכנית כוללנית, אשר נדרש הליך אישור של תכנית מכוחה.

ברי, כי משתכנית תא/5000 הכוללנית, אינה מקנה זכויות ונדרש הליך אישור של תכנית מכוחה, הרי שמאחר ותכונות

המקרקעין לאור אישורה לא השתנו, הרי שלא קיימת כל פגיעה מכוחה.

בהתאם להלכה הפסוקה בעניין זה, המועד לבחינת פגיעה/השבחה אינו מועד אישורה של תכנית תא/,5000 אלא במועד

אישורה של התכנית המפורטת אשר תאושר על פיה – מועד אשר רק בו תהיה קונקרטיזציה לגבי פגיעה (ככל ותהיה) /

השבחה במקרקעין ספציפיים.

משאין עסקינן בזכויות קנייניות וקונקרטיות למקרקעין כאמור, ברי כי אין באישורה של תכנית תא/5000 כדי לפגוע

בערכה של דירת התובעים במקרקעין ובהתאם תכנית זו אינה ברת פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק.

לאמור, יש לדחות על הסף את טענת התובעים לירידת ערך בדירת התובעים במקרקעין בגין אישורה של תא/.5000

מבלי לגרוע מהאמור, המקרקעין בענייננו כלולים בתכנית תא/5000 באזור תכנון ,301 בייעוד אזור מגורים בניה עירונית, ציר מעורב. מקבצי השימושים הראשיים במקרקעין הינם מגורים, משרדים, מסחר ,1 תעסוקה 1 וכן מסחר 2 בכפוף לתנאים. בקומת הקרקע לא יותר שימוש למגורים (בשונה מטענת שמאי התובעים הקובע כי בקומה זו יותר שימוש מסחרי בלבד).

משכך יש לדחות את טענת התובעים לירידת ערך המקרקעין כתוצאה מאישורה של תכנית תא/.5000 יובהר בעניין זה, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, כי ההשוואה שעורך שמאי התובעים בין דירות במבנים עם קומה מסחרית לבין דירות במבנים ללא קומה מסחרית, ניסיונו ללמוד משומות מכריעות וממחקר דלפי, אינם רלוונטיים מאחר ואיסור השימוש למגורים (בלבד כאמור) בקומת הקרקע מכוחה של תכנית תא/5000 כאמור טרם התגבש ביחס למקרקעין ומשכך אין להביאו בחשבון.

בעניינן של השומות המכריעות ומחקר דלפי, הרי שכלל ידוע הוא כי הסתמכות על מחקרים כללים ו/או שומות, כבסיס לטענת פגיעה בערך נכסים ספציפיים, לא די בה כדי להרים את הנטל המוטל על התובע לפי סעיף 197 לחוק. אין ספק כי ניתן להסתמך על מחקרים כללים בארץ ובחו"ל ו/או שומות, כדי לתמוך בטענה לקיומו של ראש נזק כלשהו המהווה פגיעה במקרקעין, אך יש ליישמם באופן מדויק על המקרקעין.

יתרה מזו, עירוב שימושים קיים במבנים רבים בסביבת המקרקעין ומהווה חלק מתפישה אורבנית להעשרת המרחב הציבורי בפעילות מגוונת במהלך שעות היממה ומהווה יתרון מובהק.

מהמקובץ לעיל עולה, כי מאחר ותכונות דירת התובעים במקרקעין לאור אישורה של תכנית 5000 לא השתנו, הרי שאין כל

צורך לבחון את שווים בשני מצבי התכנון ויש לקבוע כי תכנית תא/5000 לא שינתה דבר ביחס לערכה.

על אף האמור, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, נמצא כי קיימת עליית מחירים מובהקת ברחוב עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 155 - תיק -2019-13661 תת חלקה 4

25-0017ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכניות 3729א' ,תא/ 5000 ו-

תת"ל 70א'

ארלוזורוב בין השנים 2014-2017 – עליית מחירים בקצב זהה לעליית המחירים ברחוב ז'בוטינסקי בתקופה זו.

זאת, על אף סיווגו של רחוב ארלוזורוב בייעוד "ציר מעורב" מכוחה של תכנית תא/,5000 בשונה מרחוב ז'בוטינסקי.

כן נבחנו על ידי שמאי הוועדה המקומית בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, ערכי שווי שנקבעו בשומות מכריעות ברחוב ארלוזורוב ונמצא כי השוק אדיש לייעוד "ציר מעורב" מכוחה של תכנית תא/.5000 יצוין, כי לצורך הערכת הפגיעה הנטענת בחוות דעת שמאי התובעים, שווי המקרקעין לפני אישורן של התכניות הפוגעות לכאורה (תא,5000 תת"ל 70א' ותא/3729א') מבוסס גם על הזכויות שלכאורה הוקנו למקרקעין מכוחה של תמ"א 38 ובהתאם נטען כי שווי המקרקעין (והדירה על פי חלקה היחסי) במצב התכנוני הקודם, מורכב גם משווי הזכויות הכלולות בתמ"א 38 על תיקוניה.

לעמדת הוועדה המקומית, כפי שיפורט בהרחבה להלן, בהתאם לדין ולפסיקות בתי המשפט וועדות הערר, הזכויות מכוחה של תמ"א 38 אינן במעמד של "זכויות קניין" של התובעים ואינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין – שכן הן מותנות, בלתי וודאיות, וכן ערטילאיות, שאינן חלות באופן קונקרטי ביחס למקרקעין (או כל מקרקעין שהם ברחבי המדינה).

לפיכך, בבחינת שווי המקרקעין במצב הקודם, אין לקחת בחשבון את הזכויות הכלולות בתמ"א 38 כלל ולא קמה עילת פיצוי בגין אישור תכנית אשר העניקה זכויות הפחותות מהיקף הזכויות המירבי שניתן היה לאשר, באופן תיאורטי, על פי תמ"א .38

מהמקובץ עולה, כי יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובעים בעניין תכנית תא/5000 ולקבוע כי תכנית זו לא פגעה

בערכה של דירת התובעים במקרקעין.

תת"ל 70א'

יש לדחות את הטענה לפגיעה (מוכחשת) עקב אישורה של תת"ל 70א' הן על הסף (בהתאם לטעמים אשר פורטו בהרחבה

לעיל) והן לגופן.

שינוי תוואי קו המתע"ן מתת קרקעי לעל קרקעי

במסגרת חוות דעת שמאי התובעים נטען, כי עקב אישורה של תת"ל 70א', ירד ערכה של דירת התובעים בגין שינוי מפלס קו המתע"ן של רחוב ארלוזורוב כך שהוא יהיה על קרקעי, בניגוד לתכניות שקדמו לתת"ל 70א', שם הוגדר קו המתע"ו כקו תת קרקעי.

בשל שינוי תוואי זה (המוכחש כפי שפורט לעיל ויפורט בהרחבה להלן), נטען כאמור בעלמא ובהיעדר חוות דעת מקצועית כנדרש, כי שווי שטחי המגורים הגובלים נפגע, שכן הרכבת, ובכלל זה מתקני הדרך שלה, התחנות והרציפים המתוכננים, יעצימו את רמות הרעש מהרחוב.

זאת, בין היתר, בשל מפגעים של צפירות, כריזה לנוסעים, התגודדויות במרחב הדרך וכל זה בשעות ארוכות של היממה.

לאור זאת, הוערכה ירידת הערך על ידי שמאי התובעים בחוות דעת שמאי התובעים, בשיעור של %,5 בהיעדר כל תימוכין ואסמכתאות.

יש לדחות את טענותיהם של התובעים מכל וכל.

במצב התכנוני הקודם לתת"ל 70א', חלה ביחס למקרקעין תמ"א /23א/,4 אשר יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין.

התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח, כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד.

בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה ובניגוד לנטען בחוות דעת שמאי התובעים, תמ"א /23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן.

התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר, ייקבע בתכנון המפורט.

זאת, בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי.

תמ"א /23א/4 שינתה הוראה זו וקבעה שמפלס המעבר של קו המטע"ן ייקבע בתכנון עתידי מפורט.

תמ"א /23א/4 שינתה בכך את תמ"א 23א' ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים.

בנספח א' לתמ"א /23א/4 צוין, כי הקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר.

יודגש, כי תמ"א /23א/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. מפלס המעבר ייקבע כאמור בתכנון המפורט.

נבהיר, כי עמדה זו התקבלה על ידי ועדת הערר בעניין חן פרי.

עמ' 18 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 155 - תיק -2019-13661 תת חלקה 4

25-0017ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכניות 3729א' ,תא/ 5000 ו-

תת"ל 70א'

משכך, תת"ל 70א', שהינה התכנית המפורטת אשר היא זו אשר קובעת את מפלס המעבר, ובענייננו מעל פני הקרקע,

מיישמת את הוראותיה של תמ"א /23א'/4 ומשכך אינה משנה את תוואי המפלס מתת קרקעי לעילי, אלא קובעת אותו

ולמעשה מיישמת את הוראותיה של תמ"א /23א/.4

לכן, אין בקביעת מפלס המעבר כדי להביא לירידת הערך הנטענת (והמוכחשת) על ידי התובעים.

מבלי לגרוע מהאמור, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קביעת תוואי המתע"ן בתוואי העילי, תביא

לצמצום מס' נתיבי הנסיעה לרכבים ממונעים לכדי נתיב אחד בלבד, הרחבת מדרכות, התווית שבילי אופניים וכן התווית

מסילה עבור הקו הסגול של הרכבת הקלה הצפויה לפעול בטכנולוגיה המתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית ובהנעה

אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק. יתרה מזו, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית,

קיבולת הנוסעים של הרכבת גבוהה משמעותית מזו של אוטובוסים ורכבים פרטיים אשר תוביל לצמצום ניכר בעומסי

התנועה הקיימים כיום. בנוסף, קביעת תוואי המתע"ן בתוואי עילי, תביא לירידה בזיהום האוויר ולשיפור באקלים

האקוסטי ביחס למצב הקיים – אלמנטים משביחים אשר לא הובאו בחשבון בשגגה בחוות דעת שמאי התובעים אשר לכל

הפחות מאיינים את ירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).

יתרה מזו, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, כעולה ממחקרים שונים שנערכו בעולם, הרי שמחירי הנדל"ן לאורך קווי מסילת רכבת עלו, כאשר הסיבה לכך, כנטען במחקרים אלו, נעוצה ביתרונות הנובעים מקרבה למערכת תחבורה מסילתית, לרבות אך לא רק נגישות לתחבורה ציבורית, קישור יעיל ומהיר לכל חלקי העיר, הפחתת רעש וזיהום אוויר וכיוצ"ב.

נבקש להפנות בעניין זה גם לשומה המייעצת של השמאי המכריע דוד דדון מיום 11.8.2022 ביחס להשפעתה של תת"ל 70א'

על נכס סמוך ברחוב ארלוזורוב 170 בתל אביב, אשר אומצה על ידי ועדת הערר הנכבדה בהחלטתה מיום 6.11.2022 בעניין פרימור, הנ"ל, כדלקמן:

מהמקובץ עולה, כי יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובעים בעניין תת"ל 70א' ביחס לדירת התובעים בגין שינוי

תוואי קו המתע"ן.

תא/3729א'

לטענת התובעים, שווי המקרקעין לפני אישורן של התכניות הפוגעות לכאורה (תא,5000 תת"ל 70א' ותא/3729א') מבוסס גם על הזכויות שלכאורה הוקנו למקרקעין מכוחה של תמ"א 38 על תיקוניה.

בהתאם נטען בחוות דעת שמאי התובעים, כי שווי המקרקעין (ודירת התובע בהתאמה, בהתאם לחלקה היחסי) מורכב גם משווי הזכויות הכלולות בתמ"א 38 על תיקוניה.

על בסיס הנחה זו, מגיע שמאי התובעים בחוות דעת שמאי התובע למסקנה, כי אישור תכנית תא/3729א' הוביל לפגיעה לכלל המגרש, הואיל ובמסגרתה צומצמו זכויות הבניה המותרות מכוחן של תמ"א 38 על שינוייה.

בעניינה של תמ"א 38 והזכויות מכוחה, הרי שלעמדת הוועדה המקומית, בהתאם לדין וכן בהתאם לפסיקות בתי המשפט

וועדות הערר, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן במעמד של "זכויות קניין" של התובע ואינן מהוות חלק מתכונות

המקרקעין, שכן הן מותנות, בלתי וודאיות, וכן ערטילאיות, שאינן חלות באופן קונקרטי ביחס למקרקעין (או כל מקרקעין

עמ' 19 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 155 - תיק -2019-13661 תת חלקה 4

25-0017ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכניות 3729א' ,תא/ 5000 ו-

תת"ל 70א'

שהם ברחבי המדינה).

נוכח לשונה של תמ"א 38 ואף נוכח קיומו של פרק נפרד העוסק בשיקול הדעת של הוועדה המקומית לסרב ליתן את

ההיתר למימוש זכויות בניה לפיה (ראו סעיפים ,22 27 ו-29 להוראות התמ"א), נקבע בפסיקה באופן חד משמעי כי זכויות

הבנייה הניתנות במסגרת תמ"א 38 בתמורה לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, אינן זכויות מוקנות, אלא זכויות המסויגות

בשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית ואף הכפופות להליך פרסום לפי סעיף 149 לחוק, ומשכך מהוות זכויות מותנות

אשר אין להביאן בחשבון עד למועד התגבשותן בפועל, קרי מועד מתן היתר בניה בגינן.

נפנה בעניין זה לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין עמ"נ 56975-09-23 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו ואח' נ' בלו מרבל בע"מ ואח' (פורסם בנבו, ,)6.3.2025 זכויות הבניה מתוקף תמ"א ,38 כפי שיפורט בהרחבה להלן, בהיותן זכויות מותנות הכפופות לשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית וכן להליך פרסום לפי סעיף 149 לחוק, אינן מהוות חלק מהמצב התכנוני הקודם ומשכך אין להביאן בחשבון כלל.

כן נפנה בעניין זה להחלטת ועדת הערר הנכבדה אשר ניתנה ממש לאחרונה מיום ,30.4.2023 במסגרת ערר 92009/0622 עו"ד

אליהוד יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין יערי"), במסגרתה נקבע מפורשות כי אין

להביא בחשבון כחלק משווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם בבחינת תביעה לירידת ערך מכוחה סעיף 197 לחוק, את

הזכויות ומסמכי המדיניות מכוחה של תמ"א.

קביעות זהות גם נקבעו בהחלטת ועדת הערר בעניין חן פרי וכן במסגרת ערר 92009/0622 עו"ד אליהוד יערי נ' הוועדה

המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח'.

נבהיר, כי היקף הזכויות המוקנות מכוחה של תכנית תא/3729א' אשר הוקנה למגרשים בתחום התכנית, הינו בהתאם לסמכותה ושיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית, בהתאם לקבוע בסעיף 23 לתמ"א .38

משכך, ברי כי דינה של טענה בעניין היקף הזכויות המוקנות למקרקעין מכוחה של תכנית תא/3729א' להידחות.

מהותה של טענת התובעים השגויה בעניין זה הינה, הלכה למעשה, ריקונו מתוכן של סעיף 23 לתמ"א 38 המהווה את

הבסיס לאישורה של תכנית תא/3729א' ומאפשר לוועדה המקומית להתאים את הוראותיה של תמ"א 38 למאפייני ישוב

או חלקים ממנו, תוך קביעה כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראותיה של תמ"א 38 או אף לקבוע הוראות שונות מהקבוע

בתמ"א 38 במספר עניינים המפורטים בה.

בהתאם להלכה של בית המשפט כמו גם ועדות הערר, אישורה של תכנית תא/3729א', על הזכויות הפחותות שהיא העניקה בהשוואה לסל הזכויות המירבי הכלול בתמ"א ,38 אינה מהווה פגיעה בזכות הקניין.

מבלי לגרוע מהאמור, יודגש כי בבחינת שווי המקרקעין במצב הקודם אין לקחת בחשבון את הזכויות הכלולות בתמ"א 38

ולא קמה עילת פיצוי בגין אישור התכנית אשר העניקה זכויות הפחותות מהיקף הזכויות המירבי שניתן היה לאשר,

באופן תיאורטי, על פי תמ"א .38

הנה כי כן, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן "זכויות" וקל וחומר אינן מהוות חלק מקניינם של התובעים ועל כן "גריעה"

ממירב הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינה מהווה פגיעה בקניין – ובהתאם לכך אין לפצות לפי ס' 197 בגין אותה "פגיעה"

נטענת.

זאת ועוד, בהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון במסגרת בר"מ 1560/13 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ'

מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ (פורסם בנבו, ,)22.7.14 לא ניתן להתחשב בתכניות מתאר ארציות, ובענייננו -

בתמ"א 38 - בחישוב שווי המקרקעין במצב קודם, הואיל והזכויות מכוחה נעדרות קונקרטיזציה ביחס למקרקעין ולדירת התובעים.

דהיינו, כאשר התמ"א חלה על כל הארץ, הוצאת היתר בניה מכוחה כפוף להתנגדות ונקיטת הליך לפי ס' 149 לחוק ולשיקול דעתה של הוועדה המקומית, ובהתאם, רק עם אישור היתר בניה נוצרת נורמה תכנונית חדשה במקרקעין.

לאור זאת, אין לקחת בחשבון את הזכויות מכוחה של תמ"א 38 בחישוב שווי המצב הקודם, אלא לאחר הוצאת היתר

בניה.

מסקנה זו עולה גם מפסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו, ,)15.7.14 בו נקבע, בין השאר, כי ההשבחה מכוחה של תמ"א 38 נוצרת רק במועד הוצאת היתר הבניה.

נבקש להפנות בעניין זה לדברים אשר נקבעו ממש לאחרונה על ידי כב' השופט גלעד הס בפסק דינו בעמ"נ 14306-09-23 עדינה בולקינד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (פורסם בנבו, ,)11.2.2024 במסגרתו הובהרו ההבדלים המהותיים בין מסלול תמ"א 38 למסלול רישויי רגיל, אשר משמעותם לענייננו הינה כי עד שהמבנה לא עבר במסלול תמ"א 38 במסגרת מימוש בהיתר הכולל את חיזוק המבנה, לא חלה כל זכאות לתמריצי התמ"א.

משמעות פסיקות אלו, הינה כי תמ"א ,38 על הזכויות המותנות בה, היא "שקופה" ובהתאם-יש לנטרל את השפעת תמ"א

38 בעת בחינת שווי מקרקעין במצב קודם (או חדש).

לסיכום- אישורה של תמ"א 38 מאופיין בהיעדר מסוימות ביחס למקרקעין כלשהם, ועל כן אישורה לא שינה את תכונות

עמ' 20 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 155 - תיק -2019-13661 תת חלקה 4

25-0017ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכניות 3729א' ,תא/ 5000 ו-

תת"ל 70א'

דירת התובעים במקרקעין, ויש לראותה כאירוע "שקוף" בכל הנוגע לבחינת קיומה של פגיעה (או שיעורה) הנובעת

מאישור תכנית תא/3729א'.

לפיכך, יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין ירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק, המבוססת על אישורה של תכנית

תא/3729א' ועל "הגריעה" כביכול, מהזכויות הכלולות בתמ"א .38 בהתאם להלכה הפסוקה אשר אוזכרה לעיל, אין

להביא בחשבון כלל במצב התכנוני הקודם את הזכויות מכוחה של תמ"א .38 נבהיר, כי יש לדחות מכל וכל את הפסיקות

אשר עליהן ביקש להתבסס שמאי התובעים בחוות דעת שמאי התובעים, בהיותן מנוגדות להלכה הפסוקה והמחייבת

אשר תוארה ופורטה בהרחבה לעיל.

לאור כל המפורט לעיל, יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישורה של תא/3729א' ויש לדחות את הטענה כי תכנית זו

"גרעה" מהזכויות הכלולות בתמ"א .38 בפסיקה ובהחלטות בתי המשפט וועדות הערר, נקבע כי הזכויות מכוחה של

תמ"א 38 אינן מהוות "זכות" של התובע וקל וחומר שאינן מהוות "זכות קניין".

על כן, אישור תכנית הכוללת זכויות בהיקף קטן מההיקף המירבי שניתן לאשר מכוחה של תמ"א ,38 אינה מהווה

"פגיעה" לפי סעיף 197 לחוק. לא זו אף זו, מדובר בזכויות ערטילאיות ובלתי וודאיות ביחס למקרקעין מושא התביעה (או

כל מקרקעין אחרים) ומטעמים אלו, תמ"א 38 אינה מהווה חלק מתכונות המקרקעין במצב הקודם.

מבלי לגרוע מהאמור וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הרי שתכנית תא/3729א' משביחה את המקרקעין, תוך שהיא הקנתה למקרקעין זכויות רבות אשר פורטו בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית וכפי שנקבע בשומות מכריעות רבות שנערכו בתחומה.

נציין, כי בגין שומות מכריעות אשר לא קבעו כי תכנית תא/3729א' השביחה את הנכסים, הוגשו עררים על ידי הוועדה המקומית אשר תלויים ועומדים בפני ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב.

לא זו אף זו, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, בחוות דעת שמאי התובע לא הובאו בחשבון כנדרש, מלוא האלמנטים המשביחים מכוחה של תכנית תא/3729א', וביניהם תוספת זכויות בניה מוקנות לסל הזכויות הקיים טרם אישורה, הגבהת קומת הגג, הבלטת מרפסות מעבר לקו בניין קדמי ואחורי בשיעור שלא יעלה על 1.6 מ' וכן הקמת בריכת שחיה בקומת הגג התחתון והעליון של המבנה. יתרה מזו, בניגוד למצב התכנוני הקודם, תכנית תא/3729א' אינה מחייבת עוד בתכנון מרפסות שירות.

מהמקובץ עולה, כי יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובעים בעניין תכנית תא/3729א' ולקבוע כי תכנית זו לא

פגעה בערכה של דירת התובעים במקרקעין.

סוף דבר

נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית תביעת הפיצויים, תוך אימוץ חוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית ולאור הטעמים המשפטים דלעיל.

לחילופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע, כי אכן נגרמה למקרקעין מושא התביעה פגיעה הנובעת מאישורן של תכניות תא/,5000 תת"ל 70א' ותא/3729א', כולן או חלקן, יש לקבוע כי פגיעה זו, כפי שפורט והוצג בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הינה פגיעה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובעים פיצויים בגינה.

כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה איננה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכול בהתאם לעניין ולהדבק הדברים. בנוסף, אין באמור להלן כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצות המשפטיות ושמאי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

עמ' 21 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	תכחנליקת/:כל בגוש	וחסלוגק גוותש ב ת	גגוושש ים ו
7-9,17,19-23	1-6,16,18	חלק	מוסדר	6034
1	,94 3	חלק	מוסדר	6136
4		חלק	מוסדר	6013

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 0__-_______ תא/מק/4830 - תשרי מערב

25-0017ב' - - 3 דיון בסעיף +77 78

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובניה

מיקום:

מערב שכונת עזרא

כתובת:

מצפון: רח' לח"י

מדרום: פארק בגין ונתיבי איילון.

ממזרח: רחוב תשרי, הספורטק.

ממערב: נתיבי איילון

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית: כ-75 דונם.

מתכנן: אדריכל אנטון סנדלר (סנדלר אדריכלים).

יזם: הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו

עמ' 22 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 0__-_______ תא/מק/4830 - תשרי מערב

25-0017ב' - - 3 דיון בסעיף +77 78

בעלות: פרטיים, עירייה, מדינה ,נתיבי איילון.

מצב השטח בפועל:

החלקות בשטח התכנית הינן חלקות מושע כאשר הבעלות בשטחה הינה בעלות המורכבת מבעלים פרטיים בעלות עירייה, בעלות מדינה ונתיבי איילון.

בשטח התוכנית קיימים כ-100 מבנים המשמשים למגורים. רוב המבנים הם לצורך בניה פרטית צמודת קרקע, כאשר חלק ניכר מבניה זו הוא בינוי ארעי בן קומה אחת. בתחום התכנית מצויה גם בנייה רוויה נמוכה עד לגובה 2 קומות.

בשטח התכנית קיימים שני ריכוזים של מבני ציבור הכוללים מוסדות חינוך ומבני דת, ובלב השכונה קיים שצ"פ המצוי בהמשך לגן השוטרת.

במקביל לעבודות הסקר והמדידה המצויות לקראת סיומן, התרבו בעת האחרונה פניות למחלקת התכנון מצד יזמים ותושבים, במטרה לקדם תכניות נקודתיות בשטח התכנית המקודמת שבנדון.

עבודות הסקר והמדידה הם התשתית לתכנית זו והבנת אופן קידומה למתווה אפשרי.

אופי מרחב התכנון והרחובות:

מתחם "תשרי מערב" מוקף מצפון וממערב בצירי תנועה ראשיים. מערך הרחובות מהווה המשך לגריד הרחובות הקיים בשכונת עזרא, והוא מהווה חלק מהרצף השכונתי שלה. רח' תשרי הוא הציר העיקרי של תחום התכנית, והיחיד בכיוון צפון-דרום. לרחוב זה ניצבים הרחובות המקומיים בתחום התכנית. רחובות אלה מקיימים מרחב משותף להולכי רגל, כלי רכב וחניות מזדמנות. רחוב תשרי מסתיים בכניסה המערבית למערך השטחים הפתוחים של דרום מזרח העיר: ספורטק דרום ופארק בגין.

בשטח התכנית קיימים שטחים לא מבונים ונגישים המשמשים כמגרשי חניה וגינה. לשטחים אלו מתווספים שטחים לא מבונים מוחזקים שמוקפים בגדרות.

ייעודי הקרקע ברוב שטח התכנית נקבעו בתכנית /2215ג. רוב שטח התכנית מיועד למגורים כאשר יתר השטח מיועד למבני ציבור, דרכים ושטחים פתוחים.

מדיניות קיימת:

חלקות המושע יצרו קשיים רבים לבעלים במימוש זכויותיהם ומימוש התחדשות האזור, ולכן מקדמת הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו תוכנית להסדרת הבעלויות בתחום השכונה. התכנית מסדירה את חלקות המושע ויוצרת שיוך לבעלים הרשומים ובכך מאפשרת התחדשות עצמית לבעלים היושבים בתחומה ואלו שאינם מתגוררים ואינם יכולים לממש את זכויותיהם במצב הנוכחי.

לאורך השנים אושרו מספר תכניות לפרוק חלקות המושע בשכונת עזרא מרביתן קיבלו תוקף/בשלבים סטטוטוריים מתקדמים.

בתחום התכנית קיימת מורכבות הן בשל ריבוי בנייה לא מוסדרת המצויה בעיקר בסמוך לציר האיילון והן בשל ריבוי בעלויות בתחום התכנית (בעלים פרטיים, בעלות עיריה, בעלות מדינה, נתיבי איילון).

מצב תכנוני קיים:

תב"עות תקפות:

תמ"א 70 ()2025

תכנית מתאר ארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב.

תא/-5000 תכנית מתאר מקומית לתל אביב יפו (-)2016 שכונת עזרא, אזור תכנון 906א, מוגדר כאזור מגורים בבניה עירונית נמוכה עם רח"ק בסיסי 1 ורח"ק מרבי ,3 הבניה המותרת היא עד ל-8 קומות.

ציר לח"י בר לב מוגדר כציר מעורב וכדרך עורקית רב עירונית, על דרך האיילון מתכונן ציר אופניים.

תכנית המתאר מגדירה את רחוב שתולים העובר בחלקה הדרומי של התכנית כציר ירוק.

על פי נספח פיתוח התשתיות, התכנית שבנדון גובלת מדרום וממערב בקו השפד"ן.

תא/מק/במ/2215ג (-)1990

מטרת התכנית הייתה שיקום שכונת עזרא, תוך קביעת אזורי יעוד למגורים, דרכים ושטחים ציבוריים, זכויות בנייה – עבור תוספות בנייה וכן ובנייה חדשה, צפיפות, הוראות בינוי, וכללה תמריצים להריסה בניינים קיימים ולאיחוד חלקות.

עמ' 23 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 0__-_______ תא/מק/4830 - תשרי מערב

25-0017ב' - - 3 דיון בסעיף +77 78

התכנית הינה תכנית מפורטת ממנה ניתן להוציא היתרי בנייה ללא הסדרת הפרצלציה בהליך של "הגדרת מגרש משני" לאישור הועדה המקומית לתכנון ובניה. התכנית הגדירה גודל מגרש מינימלי, אחוזי בניה, הפרשת שטח המיועד לשטחי ציבור בהתאם, והוראות לתכנית עיצוב ארכיטקטוני למגרשים משניים שיאושרו לשטח הגדול מדונם, באישור הועדה המקומית. במסגרת כל בקשה להיתר תשלחנה הודעות לכלל הבעלים במושע ותאפשר זכות להתנגדות.

תא/ג1 (-)2007

תכנית כלל עירונית המאפשרת חדרי יצאה לגג ותוספת של עד 40 מ"ר לכל יח"ד בקומה העליונה.

תא/ ע1 (-)2003

תכנית כלל עירונית המאפשרת תוספת מרתפים למבנים קיימים.

תא/מק/9099 מדיניות לחי בר לב ()2020

מדיניות החלה על חלקה הצפוני של התכנית שבנידון אשר מטרתה הינה גיבוש תפיסת עולם תכנונית אשר תסייע בהפיכת הדרך ל"רחוב מטרופוליני" תוך המשך תפקודו כעורק תנועה אזורי ושימוש תפקידו כאחת הכניסות הראשיות לעיר תל אביב-יפו.

תת"ל 200 הקו הצהוב-קו המתע"נ הקו הצהוב מתוכנן לעבור בגבולה הצפוני של תכנית "תשרי מערב".

שכונת עזרא –סטטוס תכנית רה-פרצלציה

מצב תכנוני מוצע:

א. הודעה על הכנת תכנית לפי סעיף 77 אשר מטרותיה:

1. הסדרת חלקת המושע, תוך קביעת מתווה תכנוני וקנייני, הסדרת הבעלויות ומתן פתרון

תכנוני לכלל הבעלים לצורך מיצוי זכויותיהם בתחום התכנית.

2. פיתוח של מערב שכונת עזרא, תוך כדי הגדרת אזורי מגורים שונים המיועדים לבניה חדשה

במרקמים ובצפיפויות משתנות.

3. בחינת מרכיבי תכנון, בתחום תכנית המשתרעת על גבי 75 דונם סמוך לפארק דרום ונתיבי

איילון.

עמ' 24 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 0__-_______ תא/מק/4830 - תשרי מערב

25-0017ב' - - 3 דיון בסעיף +77 78

ב. קביעת תנאים ומגבלות להוצאת היתרי בנייה בתחום התכנית לפי סעיף 78 לחוק התו"ב:

1. לא יותרו היתרי בניה במגרשים ובשטחים ריקים.

2. יותרו שיפוצים של מבני מגורים קיימים וכן תוספת ממ"דים ("מבנה קיים"- בהתאם לנספח מצב קיים

שצורף לתכנית 2215ג). זאת, בכפוף להגדרת מגרש בהתאם להוראות התכנית התקפה, בדיקת ייתרת הזכויות במגרש ובהתאם חוות דעת הצוות התכנוני והמלצתו.

3. תותר הוצאת היתרי בנייה לתוספת בנייה ו/או הריסה ובניה חדשה עבור מבני מגורים קיימים, בכפוף

להגדרת מגרש בהתאם להוראות התכנית התקפה, בדיקת ייתרת הזכויות במגרש ובהתאם לחוות דעת הצוות התכנוני והמלצתו.

התייעצות עם הציבור:

מתווה התייעצות עם הציבור יובא לאישור הועדה המצומצמת לשיתוף ציבור, בהתאם לקידום התכנית.

זמן ביצוע:

תוקף התנאים הינו שלוש שנים או עד להפקדת התכנית, לפי המוקדם מבניהם.

עמ' 25 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 507-0879411 תא/מק/5004 - העברת זכויות לארתור רובינשטיין 12

25-0017ב' - - 4 דיון בהפקדה

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה מקומית לתכנון ובניה לתכנון ובנייה

כתובת:

שלמה המלך 27 - מגרש מוסר, מבנה לשימור בהגב"מ

החשמל 4 - מגרש מוסר, מבנה לשימור בהגב"מ

סמולנסקין 16 - מגרש מוסר, מבנה לשימור בהגב"מ

ביאליק 19 - מגרש מוסר, מבנה לשימור בהגב"מ

ארתור רובינשטיין 12 - מגרש מקבל

מיקום:

מגרשים מוסרים:

סמולנסקין 16 החשמל 4 שלמה המלך 27

גוש ,7113 חלקה 31 גוש 7443 חלקה 2 גוש 6903 חלקה 88

ביאליק 19

גוש ,6913 חלקה 40

עמ' 26 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
-	88	חלק מגוש	מוסדר	6903
-	104	חלק מגוש	מוסדר	7111
-	40	חלק מגוש	מוסדר	6913
-	2	חלק מגוש	מוסדר	7443
17	-	חלק מגוש	מוסדר	6884

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 507-0879411 תא/מק/5004 - העברת זכויות לארתור רובינשטיין 12

25-0017ב' - - 4 דיון בהפקדה

מגרש מקבל:

רובינשטיין ארתור 12

גוש ,6884 חלקה 17

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית:

שלמה המלך: 27 477 מ"ר.

החשמל :4 390 מ"ר.

סמולנסקין :16 468 מ"ר.

ביאליק :19 1,118 מ"ר.

ארתור רובינשטיין: 4,357 מ"ר.

עמ' 27 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 507-0879411 תא/מק/5004 - העברת זכויות לארתור רובינשטיין 12

25-0017ב' - - 4 דיון בהפקדה

מתכנן: אדר' יאיר זיק, רוטשילד 31 ת"א.

יזם:

רובינשטיין ,12 שלמה המלך 27 - משה חמי ת.ז. *********

בעלות:

מגרשים מוסרים:

שלמה המלך -27מבנה לשימור בהגבלות מחמירות

א. בעלי הנכס והמקרקעין: פרטיים.

ב. הבעלות על הזכויות הניתנות להעברה מהמגרש: משה חמי.

החשמל 4 - מבנה לשימור בהגבלות מחמירות:

א. בעלי הנכס והמקרקעין והזכויות להעברה: חברת צאנין בע"מ (בשמה הישן- חלקות 115,116 בגוש 6940

בע"מ), ח.פ .510207053

סמולנסקין 16 - מבנה לשימור בהגבלות מחמירות:

קרן לשימור.

ביאליק 19 – מבנה לשימור בהגבלות מחמירות:

קרן לשימור.

מגרש מקבל:

ארתור רובינשטיין 12 (בניין )56

משה חמי + פרטיים.

מצב השטח בפועל:

שלמה המלך :27

מבנה קיים הכולל 3 קומות מגורים מעל קומת קרקע למגורים ומסחר. טרם בוצע שימור במבנה.

החשמל :4

בחלקה קיימים שני מבנים.

מבנה אחד למגורים אשר הוכרז לשימור בהגב"מ ע"פ תכנית השימור הכולל 2 קומות מגורים וקומת גג חלקית מעל קומת קרקע למגורים ומסחר.

השימור במבנה בוצע והסתיים וניתן אישור מחלקת השימור לקבלת טופס 4 ותעודת גמר בתאריך .21.09.2019

בחלק הדרומי של החלקה קיים מבנה נוסף - בניין אשר ביצע הריסה ובניה מחדש מכח מימוש זכויות בניה לפי תמ"א .38

סמולנסקין :16

מבנה לשימור בהגבלות מחמירות בן 3 קומות מעל קומת מרתף.

עבודות השימור במבנה בוצעו והסתיימו וניתן אישור מחלקת השימור לקבלת טופס 4 ותעודת גמר בתאריך .26.2.2024

ביאליק :19

מבנה מגורים בן 2 קומות ומרתף שעבר שימור בהגבלות מחמירות בהתאם להיתר מס' 18-0141 משנת .2018

ארתור רובינשטיין :12

ארתור רובינשטיין 12 (בניין מס' )56 הינו חלק ממגרש 12 במבנן מספר 4 ואשר מיועד להקמת 4 בניינים נפרדים בקיר משותף (בניינים מס' ,)56-59 הבנויים בצורת "ר" ובמרכזה שטח פתוח פרטי הכולל זיקות הנאה למעבר.

עמ' 28 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 507-0879411 תא/מק/5004 - העברת זכויות לארתור רובינשטיין 12

25-0017ב' - - 4 דיון בהפקדה

כיום בנויים שלושה מתוך ארבעת המבנים בקיר משותף (שטריכמן יחזקאל ,)6-8 כאשר הבניין בארתור רובינשטיין 12 הוא הבניין האחרון שנותר במבנן ומצוי כיום בהליכי תכנון (בקשה להיתר בניה מס' -24 1740 נמצאת בשלב תשלום אגרות).

התכנית המוצעת מתייחסת להגדלת זכויות בניה בכתובת ארתור רובינשטיין 12 (בנין .)56

מדיניות קיימת:

לעודד שימור ושיפוץ בפועל בקרב מבנים לשימור והתחדשות עירונית ע"י קביעת הדרכים להעברת זכויות בניה ממבנים לשימור בהגבלות מחמירות מכח תכנית השימור 2650 ב' המאושרת, למגרשים אחרים באמצעות הבטחת מקורות המימון לביצוע דרישות השימור במבנים לשימור.

מצב תכנוני קיים:

שלמה המלך: 27

תכניות תקפות: ,4571 2650 ב', 58

יעוד קיים: אזור מגורים א'

שטח המגרש: 477 מ"ר

זכויות בניה: לפי הקיים (בנוי) + זכויות הניתנות להעברה ע"פ תוכנית השימור 2650ב'. סך הכל זכויות

הבניה הניתנות להעברה מהמבנה לשימור ברחוב שלמה המלך 27 הינם 170.02 מ"ר, על פי תחשיב זכויות מתאריך ,23.06.2025 לשווי קרקע 39,000 ₪ למטר רבוע.

*בעלי הזכויות מבקשים להביא לאישור הוועדה את תוספת %15 תמריץ שמירה על שווי

הקרקע.

החשמל :4

תכניות תקפות: ,44 ,219 2650ב'

ייעוד קיים: אזור מסחרי

שטח המגרש: 390 מ"ר

זכויות בניה: לפי הקיים (בנוי) + זכויות הניתנות להעברה ע"פ תוכנית השימור 2650ב'.

סך הכל זכויות הבניה הניתנות להעברה מהמבנה לשימור ברחוב החשמל 4 הם 365.11 מטר רבוע, על פי תחשיב זכויות מתאריך ,23.06.2025 לשווי קרקע 33,000 ₪.

סמולנסקין :16

תכניות תקפות: ,58 ,5132 2650ב'.

ייעוד קיים: אזור מגורים א'.

שטח המגרש: 468 מ"ר

זכויות בניה: לפי הקיים (בנוי) + זכויות הניתנות להעברה ע"פ תוכנית השימור 2650ב'.

סך הכל זכויות הבניה הניתנות להעברה מהמגרש המוסר ברחוב סמולנסקין 16 הם 258.30 מטר רבוע, על פי תחשיב זכויות מתאריך 11.07.2024 לשווי קרקע 40,000 ₪ למטר רבוע.

ביאליק :19

תכניות תקפות: ,44 ,5064 ,5216 2650ב', תמ"א 70

ייעוד קיים: אזור מגורים א'.

שטח המגרש: 468 מ"ר

זכויות בניה: לפי הקיים (בנוי) + זכויות הניתנות להעברה ע"פ תוכנית השימור 2650ב'.

סך הכל זכויות הבניה הניתנות להעברה מהמגרש המוסר ברחוב ביאליק 19 הם 156.78 מטר רבוע, על פי תחשיב זכויות מתאריך 06.03.2025 לשווי קרקע 41,000 ₪ למטר רבוע.

* יצוין, כי ביאליק 19 נמצא ביעוד אזור שימור מקומי בהתאם להוראות תמ"א ,70 יעוד שנקבע בתכניות קודמות לשימור ובשל איכויותיו לא חלות לגביו חלק מהוראות תכנית תמ"א 70 ובכלל זה העצמת זכויות או תמהיל שימושים.

ארתור רובינשטיין: 12

תכניות תקפות: ,4571 1111א,1 ל, ג,1 ע.1

יעוד קיים: מגורים

שטח חלקה: 4,357 מ"ר.

זכויות בניה: שטחים עיקריים: 3,008.4 מ"ר ( כולל ג/)1 + שטחי שירות מכח ל/.1

עמ' 29 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 507-0879411 תא/מק/5004 - העברת זכויות לארתור רובינשטיין 12

25-0017ב' - - 4 דיון בהפקדה

גובה : 40.90 מ' (חתך של 12 קומות כולל קומת קרקע וקומת גג חלקית)

סך יח"ד: 32 יח"ד

שטח ממוצע עיקרי ליח"ד: 95 מ"ר

מצב תכנוני מוצע:

תיאור מטרות התכנון:

עידוד שימור ושיפוץ מבנים לשימור בהגבלות מחמירות ברחוב שלמה המלך ,27 החשמל ,4 סמולנסקין 16 וביאליק ,19 באמצעות העברת זכויות בניה למגרש מקבל ברחוב רובינשטיין 12 וקביעת הוראות ותנאים לשם הבטחת ביצוע השימור בהם.

היקף השטחים העיקריים המועברים מהמבנה לשימור

בתוכנית הנוכחית מועברים סה"כ 818.6 מ"ר עיקרי בייעוד מגורים מהמגרשים המוסרים.

היקף השטחים העיקריים המועברים בתוכנית מהמבנים לשימור למגרש המקבל ברחוב ארתור רובינשטיין 12 הותאמו לפערי שווי קרקע למטר רבוע זכויות בניה בין המגרשים על פי הערכת שומה למגרש המקבל מתאריך ,29.05.2025 למגרש המוסר בשלמה המלך 27 מתאריך ,04.06.2025 למגרש המוסר סמולנסקין 16 מתאריך ,27.4.2024 למגרש המוסר בהחשמל 4 מתאריך ,02.03.2025 ולמגרש המוסר בביאליק 19 מתאריך 06.03.2025 בהתאם לסעיף 4 בנספח ה' של תכנית 2650ב.

1 מטר רבוע מיעוד מגורים במגרש המוסר שברחוב שלמה המלך 27 שווה ל-1.39 מטר רבוע ביעוד מגורים במגרש המקבל ברחוב ארתור רובינשטיין .12

1 מטר רבוע מיעוד מגורים במגרש המוסר שברחוב החשמל 4 שווה ל-1.18 מטר רבוע ביעוד מגורים במגרש המקבל ברחוב ארתור רובינשטיין .12

1 מטר רבוע מיעוד מגורים במגרש המוסר שברחוב סמולנסקין 16 שווה ל-1.43 מטר רבוע ביעוד מגורים במגרש המקבל ברחוב רובינשטיין .12

1 מטר רבוע מיעוד מגורים במגרש המוסר שברחוב ביאליק 19 שווה ל-1.46 מטר רבוע ביעוד מגורים במגרש המקבל ברחוב רובינשטיין .12

עיקרי הוראות התוכנית:

1. העברת זכויות בניה ממבנים לשימור בהגבלות מחמירות במגרשים המוסרים למגרש המקבל ברחוב

ארתור רובינשטיין ,12 כמפורט להלן:

.1.1 מחיקת 170.02 מ"ר עיקרי במבנה לשימור בהגבלות מחמירות ברחוב שלמה המלך .27 .1.2 מחיקת 258.30 מ"ר עיקרי במבנה לשימור בהגבלות מחמירות ברחוב סמולנסקין .16 .1.3 מחיקת 150 מ"ר עיקרי במבנה לשימור בהגבלות מחמירות ברחוב החשמל .4 .1.4 מחיקת 24.59 מ"ר עיקרי במבנה לשימור בהגבלות מחמירות ברחוב ביאליק .19 .1.5 תוספת 818.6 מ"ר עיקרי במגרש מקבל.

.1.6 תוספת שטחי שרות במגרש המקבל בהתאם לקבוע בתכנית ל/1 מכח סעיף 1 סעיף קטן 1.2 לנספח ה' בתכנית השימור.

2. הבטחת שימור המבנים לשימור במגרשים המוסרים בהתאם להוראות תכנית השימור תא/2650ב

כתנאי למימוש זכויות הבנייה המועברות למגרש המקבל.

3. בינוי במגרש המקבל:

3.1 תוספת 3 קומות לבניין כך שהמספר הכולל של הקומות מעל פני הקרקע יעמוד על 15 קומות (כולל קומת קרקע וגג חלקית).

.3.2 תוספת קומת מרתף שלישית ותוספת שטחי שירות תת-קרקעיים.

3.3 קביעת הוראות בינוי ועיצוב אדריכלי:

3.3.1 גובה הבניין הכולל, עד לגובה מעקה עליון יהיה 52.90 מטר.

3.3.2 גובה קומות טיפוסיות לא יפחת מ- 3.20 מטר ולא יעלה על 3.80 מטר.

עמ' 30 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 507-0879411 תא/מק/5004 - העברת זכויות לארתור רובינשטיין 12

25-0017ב' - - 4 דיון בהפקדה

3.3.3 גובה קומת הגג החלקית (קומה )14 לא יעלה על 4.4 מטר ממפלס רצפת הקומה ועד מפלס רצפת הגג העליון ומעקה גג בגובה של עד 1.30 מטר.

3.3.4 קביעת הוראות בינוי לקומת הגג החלקית.

3.3.5 תכסית הבניין תעמוד על %40 משטח המגרש.

3.3.6 שטח ממוצע ליחידת דיור לא יפחת מ-87.98 מטר רבוע ליחידת דיור.

3.4 תוספת של 10 יחידות דיור למגרש, סך הכל בבניין יהיו 42 יחידות דיור.

3.5 תותר הקמת שתי בריכות - במרפסת הגג בקומת הגג החלקית ובגג העליון.

3.6 קביעת תקן חניה לתוספת יחידות הדיור שנעשית מכח תוכנית זו.

.3.7 קביעת זיקת הנאה לציבור למעבר הולכי רגל בחזית הבניין, בהתאם למסומן בתשריט מצב מוצע.

.3.8 הרחבת זיקת ההנאה הקיימת מכח תכניות תקפות למעבר הולכי רגל בשביל המעבר המקשר בין רחוב ארתור רובינשטיין לשפ"פ, מבלי לפגוע בזיקת ההנאה הקיימת, ובהתאם למסומן בתשריט מצב מוצע.

מרתפים:

ביחס למגרש המקבל:

1. תוספת קומת מרתף שלישית ותוספת שטחי שירות תת-קרקעיים, כמפורט בטבלה בסעיף מספר 5 של

תכנית זו.

2. שתי קומות המרתף העליונות יחוברו לקומות המרתף הקיימות בבניינים ,57 ,58 59 (בכתובת ארתור

רובינשטיין 10 ושטרייכמן יחזקאל )6 ללא חיבור לבניין מספר 55 (בכתובת ארתור רובינשטיין .)14 חניה:

ביחס למגרש המקבל:

1. הגישה לחניון המשותף של בניינים 56-59 מכיוון ארתור רובינשטיין תהיה באמצעות רמפה חד נתיבית

ותכלול זיקת הנאה הדדית לכלי רכב עבור מבנים מס' ,56-59 ללא חיבור לרמפה הקיימת בבניין מספר 55 בכתובת ארתור רובינשטיין .)14 הרמפה תמוקם במרווח הצידי הדרומי של המגרש, ותרשם הערה בלשכת רישום המקרקעין בגין בכך.

2. תקן החניה המקסימלי לרכב פרטי עבור תוספת יחידות הדיור שמתווספת בתכנית זו יהיה .0.7:1

3. תקן החניה לרכב דו-גלגלי יהיה התקן התקף לעת הוצאת היתר בניה.

4. תקן החניה לאופניים ליחידות הדיור המתווספות מכח תכנית זו יהיה בהתאם למדיניות העירונית או

לתקן התקף, הגבוה מבין השניים.

שימור:

שימור המבנים במגרשים המוסרים יהיו על פי תיק התיעוד המאושר של המבנים ובהתאם להוראות תוכנית השימור ובכפוף לאישור מחלקת השימור בעיריית תל אביב-יפו.

זכות מעבר:

1. זיקת הנאה לציבור למעבר הולכי רגל בחזית הבניין, בהתאם למסומן בתשריט מצב מוצע.

2. הרחבת זיקת ההנאה לציבור הקיימת מכח תכניות תקפות למעבר הולכי רגל בשביל המקשר בין רחוב

ארתור רובינשטיין לשפ"פ, מבלי לפגוע בזיקת ההנאה הקיימת.

שטח זיקת ההנאה המתווסף כאמור יהא כמסומן בתשריט מצב מוצע.

רוחב זיקת ההנאה המורחבת לא יפחת מהמידות הקבועות בנספח הבינוי, אשר יהיה מחייב לעניין זה.

תנאים בהליך הרישוי:

1. התנאים לפתיחת בקשה להיתר במגרש המקבל הינם:

.1.1 מתן התחייבות לרישום זיקת הנאה לציבור למעבר הולכי רגל בחזית הבניין, בהתאם למסומן בתשריט מצב מוצע.

.1.2 מתן התחייבות לרישום שטח זיקת ההנאה להולכי רגל המתווסף לזיקת ההנאה להולכי רגל הקיימת מתכניות תקפות בשביל המעבר המקשר בין רחוב ארתור רובינשטיין לשפ"פ, בהתאם למסומן בתשריט מצב מוצע.

.1.3 הצגת פתרונות לנושא איכות אויר: הוצאת אויר מחניונים, פליטת אגזוז גנרטור.

.1.4 חו"ד אקוסטית הכוללת הנחיות ופתרונות למניעת מטרדי רעש מכל מקורות הרעש הפוטנציאלים בתכנית והמשפיעים על התכנית.

עמ' 31 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 507-0879411 תא/מק/5004 - העברת זכויות לארתור רובינשטיין 12

25-0017ב' - - 4 דיון בהפקדה

.1.5 ביצוע סימולציית שטף מגנטי ממתקני החשמל ומקורות החשמל שבסביבת התכנית ובמבנה עצמו ואישור הממונה על הקרינה לחדר שנאים.

.1.6 עמידה במדיניות עירונית תא/9144 לתכנון בר קיימא, לרבות בנושאים הבאים: הסמכה לבניה ירוקה, דירוג אנרגטי, מיקרו אקלים, נטיעות בתחום המגרש, ניהול מי נגר, ייצור וניהול אנרגיה, חניות אופניים ורכב חשמלי, חיסכון במים, שימוש בגגות, שטחים פתוחים ועוד.

2. התנאים לאיכלוס במגרש המקבל הינם:

.2.1 סיום עבודות השימור במבנה לשימור במגרש המוסר ברחוב שלמה המלך 27 על פי הנחיות מחלקת השימור.

.2.2 אישור יועץ אקוסטי על ביצוע בהתאם לחוות דעת שתאושר בשלב קבלת ההיתר.

.2.3 אישור יועץ איכות אוויר על התקנת גלאי .CO .2.4 ביצוע מדידות קרינה בפועל בתוך המבנה לאיתור קרינה מכל מקורות החשמל וקבלת אישור כי הקרינה אינה גבוהה מהמותר לפי המלצות המשרד להגנת הסביבה.

.2.5 ביצוע מיגון קרינה, ככל שיידרש.

.2.6 הצגת היתר רעלים/פטור לבריכות שחיה לאחראי חומרים מסוכנים ברשות לאיכות הסביבה.

.2.7 רישום בפועל של זיקות ההנאה המפורטות בסעיף 1 לעיל.

רישום:

הועדה המקומית תהיה רשאית לרשום הערה במגרש לשימור בהגבלות מחמירות, עפ"י תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשע"ב ,2011 בדבר מחיקת זכויות הבנייה שנעשית מכח תכנית זו במגרשים המוסרים.

עמ' 32 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב מוצע					מצב קיים					נתונים
ארתור רובינשטיין 12	ביאליק 19	סמולנסקין 16	החשמל 4	שלמה המלך 27	ארתור רובינשטיין 12	ביאליק 19	סמולנסקין 16	החשמל 4	שלמה המלך 27
תוספת2 1שטח עיקרי: תוספת מניוד של 818.6 מ"ר שטח עיקרי למגורים. סה"כ שטחים עיקריים: 3,827 מ"ר. סה"כ תוספת שטחי שירות: מכח תוכנית ל/1 ושטחי ממ"דים בהתאם לתקנות: 2,207.17 מ"ר		הפחתה של 258.30 מ"ר עיקרי למגורים.	הפחתה של 177.93 מ"ר עיקרי למגורים.	הפחתה של 216.8 מ"ר עיקרי למגורים.	סה"כ שטח עיקרי : 3,008.4 מ"ר שטחי שירות מכח ל/1	לפי הקיים + זכויות הניתנות להעברה ע"פ תחשיב מתאריך 06.03.25	לפי הקיים + זכויות הניתנות להעברה ע"פ תחשיב מתאריך 27.04.24	לפי הקיים + זכויות הניתנות להעברה ע"פ תחשיב מתאריך 02.03.25	לפי הקיים + זכויות הניתנות להעברה ע"פ תחשיב מתאריך 04.06.25	סה"כ זכויות בניה על- קרקעיות (מ"ר)
סה"כ שטחי שירות תת- קרקעיים: 3,144 מ"ר					סה"כ שטחי שירות תת- קרקעיים: 2,465.16					סה"כ זכויות בניה תת- קרקעיות
42 יח"ד		ללא שינוי	ללא שינוי	ללא שינוי	32 יח"ד (כולל יח"ד בגג)		כקיים	כקיים	כקיים	מספר יח"ד (יח')
ללא שינוי		ללא שינוי	ללא שינוי	ללא שינוי	91 מ"ר		כקיים	כקיים	כקיים	שטח עיקרי ממוצע ליח"ד (מ"ר)
תוספת 3 קומות טיפוסיות (סה"כ 15 קומות כולל ק.קרקע וק.גג חלקית) ותוספת קומה מרתף שלישית (סה"כ 3 קומות מרתף)		ללא שינוי	ללא שינוי	ללא שינוי	12 קומות (כולל קומת קרקע וקומת גג חלקית)		כקיים	כקיים	כקיים	גובה (קומות)
ללא שינוי		ללא שינוי	ללא שינוי	ללא שינוי	קו בניין צדי דרום- מזרחי: 6.0 מ' כל שאר קווי הבניין: 4 מ'		כקיים	כקיים	כקיים	קווי בניין (מ')
תקן החניה המקסימלי לרכב פרטי עבור תוספת יח"ד המתווספת יהיה 0.7:1		ללא שינוי	ללא שינוי	ללא שינוי	כקיים (44 חניות למגורים 2 נכים, סה"כ 46 חניות)		כקיים	כקיים	כקיים	חניה

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 507-0879411 תא/מק/5004 - העברת זכויות לארתור רובינשטיין 12

25-0017ב' - - 4 דיון בהפקדה

טבלת השוואה:

עמ' 33 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 507-0879411 תא/מק/5004 - העברת זכויות לארתור רובינשטיין 12

25-0017ב' - - 4 דיון בהפקדה

הסברים נוספים ותנאים למימוש:

1. תנאים להפקדת התכנית:

א. חתימת בעל המגרש המקבל ובעלי המגרשים המוסרים על כתב שיפוי והתחייבות על אי תביעה עפ"י

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין אישור התכנית דנן.

ב. חתימת בעלי המבנים לשימור על כתבי התחייבות לשימור ושיפוץ בפועל של המבנים עפ"י הוראות

מחלקת השימור.

2. תנאים בהליך הרישוי:

סיום עבודות השימור במבנה לשימור במגרש המוסר ברחוב שלמה המלך 27 על פי הנחיות מחלקת השימור.

3. רישום הערה:

הוועדה המקומית תהיה רשאית לבצע רישום בפועל של הערה במגרשים לשימור בהגבלות מחמירות, עפ"י תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשע"ב ,2011 בדבר מחיקת זכויות הבנייה שנעשית מכח תכנית זו.

עמ' 34 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 507-0879411 תא/מק/5004 - העברת זכויות לארתור רובינשטיין 12

25-0017ב' - - 4 דיון בהפקדה

עמ' 35 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 507-0879411 תא/מק/5004 - העברת זכויות לארתור רובינשטיין 12

25-0017ב' - - 4 דיון בהפקדה

עמ' 36 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 507-0879411 תא/מק/5004 - העברת זכויות לארתור רובינשטיין 12

25-0017ב' - - 4 דיון בהפקדה

עמ' 37 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 507-0879411 תא/מק/5004 - העברת זכויות לארתור רובינשטיין 12

25-0017ב' - - 4 דיון בהפקדה

חו"ד צוות: (מוגש ע"י יישום השימור ומחלקת השימור)

מומלץ לאשר את התכנית להפקדה בכפוף לתנאים הבאים:

1. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

2. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.

3. תנאי לאישור התכנית - תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר

הפקדה.

4. חתימת בעל המגרש המקבל ובעלי המגרשים המוסרים על כתב שיפוי בגין תוספת הזכויות במגרש

המקבל וכתב התחייבות על אי תביעה לפי סעיף 197 לחוק.

5. חתימת בעלי המבנים לשימור על כתבי התחייבות לשימור ושיפוץ בפועל של המבנים עפ"י הוראות

מחלקת השימור.

6. המלצה על אישור תמריץ שמירה על שווי זכויות להעברה של %15 למבנה לשימור ברחוב שלמה המלך

,27 שכן עבודות השימור במבנה טרם הסתיימו וכי במסגרת התכנית הנוכחית ינויידו כלל זכויות הבניה לניוד השייכות למבנה ובזאת יסתיימו זכויותיו של המבנה.

7. סיום תיאומים עם מחלקת ייעודי קרקע, צוות התכנון ומחלקת הרישוי.

החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק

חוו"ד מה"ע שהתכנית לפי סעיף 62א' בתאריך 16/07/2025 חוו"ד יועה"ש שהתכנית לפי סעיף 62א' בתאריך 15/07/2025 עמ' 38 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
, 281,282,283	279,280	חלק	מוסדר	6623

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 ___-_______ תא/תעא/)1(5050 - תכנית עיצוב טבנקין 34-38 מגורים

25-0017ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

תא/תעא/מק/5050 -תכנית מספר 507-0955930 - טבנקין 34-38

דרפט לועדה מקומית - תכנית עיצוב ופיתוח

מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית:

הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו

מיקום:

תכנית העיצוב חלה על תא שטח 100 בתכנית תא/,5050 מגרש ביעוד למגורים.

התכנית ממוקמת במגרשים התחומים בין הרחובות יצחק טבנקין מצפון, תירוש ממזרח והזז חיים ממערב.

כתובת:

תל אביב יפו

רח' טבנקין 34-38

גושים וחלקות בתכנית:

נתונים מתוך מערכת מעקב תב"ע

שטח התכנית:

2.99 דונם

מתכננים:

אדריכל: בר אוריין אדריכלים

אדריכלות נוף: איזנברג רם עיצוב סביבה

עמ' 39 מבא"ת ספטמבר 2007

יועץ תנועה: דגש הנדסה תכנון בעמ

יועץ סביבתי: יוזמות למען הסביבה בע מ

יזם: אביב בטבנקין בע"מ

בעלות: אביב בטבנקין בע"מ

מצב השטח בפועל:

תחום התכנית הינו מגרש ריק מבנייה וכולל עצים בוגרים.

מצב תכנוני קיים:

התכנית התקפה הרלוונטית הינה תכנית תא/מק/5050 טבנקין .34-38 התכנית הינה תוכנית איחוד וחלוקה בשכונת רביבים בשטח 4.1 דונם. התכנית אושרה ב24.07.2024 והיא קובעת מגרש ביעוד מגורים ד' ועליו בינוי של מבנים בני עד 8 קומות הכוללים עד 120 יח"ד, הכל בהתאם לתכנית המתאר תא/.5000 כמו כן התכנית קובעת מגרש ביעוד מבנים ומוסדות ציבור בשטח 1.145 דונם וכן הוראות בעניין: זכויות בניה ושימושים במבנה ציבור. בנוסף קובעת התכנית זיקות הנאה לטובת הציבור, למעבר ושהיית הולכי רגל ולמעבר כלי רכב.

התכנית קובעת את שטחי הבניה, הוראות הבינוי והעיצוב, מספר קומות, מספר יח"ד, קווי בניין ופיתוח קרקע והוראות לאיחוד וחלוקה.

בכפוף לסעיף 6.1 לתכנית תא/מק/5050 תנאי להגשת בקשה להיתר בניה יהיה אישור תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח סביבתי ע"י הוועדה המקומית.

יצוין כי עבור המגרש הציבורי תקודם תכנית עיצוב נפרדת שתהווה תנאי להיתר בניה.

מצב תכנוני מוצע:

התכנון המוצע תואם את השטחים והשימושים אשר נקבעו בתכנית הראשית.

במסגרת התב"ע שטח המגרש חולק לשני תאי שטח: תא שטח 100 לשימוש מגורים ותא שטח 200 נפרד בייעוד מבנה ציבור.

82

בתא שטח 100 הנפח הבנוי מחולק ל2 בניינים ()B+A בני 8 קומות כל אחד, גובה זה כולל קומת קרקע וקומת גג בנסיגה. על פי חלוקת תאי השטח בתב"ע מבני המגורים פונים לרחוב טבנקין יצחק מצפון, רחוב תירוש ממזרח ורחוב הזז חיים ממערב. המבנים פונים לחצר פנימית - בה נקבעה זיקת הנאה לטובת הציבור ומעבר תשתיות בזיקת ההנאה כמסומן בתשריט התכנית. עיצוב ומידות זיקת ההנאה בתכנית העיצוב נקבעו בתיאום מול מחלקת עיצוב ופיתוח באגף אדריכל העיר ואינן מפחיתות משטח זיקת ההנאה המאושר בתכנית המפורטת.

מתחת לשני הבניינים חניון משותף בן 3 קומות. הכניסה לחניון הינה מרחוב תירוש בחלק הדרומי של המגרש ברמפה דו סטרית המוכלת בנפח הבניין. במרתף מתוכננת אופציה לחיבור עתידי עם תא שטח 200 (מבנה הציבור) בצלע המערבית של המרתף, שירשם כזיקת הנאה על פי הנדרש בהוראות התכנית בסעיף 4.1 ה' (.)2

קווי הבניין על פי המפורט בסעיף 2.1ג בפרק תכנית פיתוח השטח התכסית העל קרקעית המתוכננת הינה 53 %. כמו כן, %20 משטח המגרש בתא שטח 100 ישמרו פנויים מכל תכסית בינוי תת קרקעית ועל קרקעית ומתוכם %15 פנוי מכל חיפוי אטום ופנוי לחלחול מי נגר לגינון ונטיעת עצים מעל אדמה.

בבניין A הצפון מערבי מוצעות 73 יח"ד ובבניין B הדרום מזרחי מוצעות 46 יח"ד. סך הכל יח"ד מוצעות:

.119 (מותרות 120 יח"ד על פי התב"ע). בכפוף לתמהיל בסעיף .4.1ו' בתכנית ובכפוף לאישור היחידה האסטרטגית בעיריית תל אביב.

בבניין A גרעין מגורים אחד ולו כניסה מצפון (דרך רחוב טבנקין יצחק), בבניין B שני גרעיני מגורים המחוברים בכניסה משותפת ממזרח (דרך רחוב תירוש) וממערב (דרך החצר הפנימית בזיקת הנאה).

הדמיות המבנים

83

84

תכנית פיתוח השטח

העיצוב האדריכלי

2.1 אפיון המבנים בפרויקט

א. תיאור כללי –הפרויקט מהווה בלוק עירוני המוקף בשלושה רחובות וגובל בחצר פנימית המהווה

זיקת הנאה לטובת מעבר הציבור. הבינוי עצמו מחולק לשני מבנים ()B+A בעלי 8 קומות העוקבים אחר צורת המגרש ומלווים את הרחובות הגובלים בדופן בנויה ורציפה. לחצר הפנימית גישה והפניית מבטים מכל שלושת הרחובות הסובבים באמצעות יצירת פיתוח נגיש המלווה אזורי שהייה בלב הפרויקט.

ב. גובה המבנים, מס' קומות ומפלסים:

• מבני המגורים בעלי 8 קומות מתוכן קומת הגג בנסיגה.

• גובה קומה טיפוסית הינו 3.5 מטרים ברוטו על פי הקבוע בהוראות התכנית.

• גובה קומת הגג החלקית כולל מעקה גג הינו 5.5 מטרים ברוטו על פי הקבוע בהראות התכנית.

• גובה קומת הקרקע בבניין B הינו 3.8 מטרים ברוטו. בבניין A גובה קומת הקרקע בחלק המערבי הינו 4.00 מטרים ברוטו ובחלקו המזרחי 3.3 מטרים ברוטו על מנת לגשר על הפרשי הטופוגרפיה בין הרחובות הגובלים בהתאם להוראות התכנית.

• מפלס הכניסה לקומת הקרקע יהיה המשכי למפלס הרחוב הסמוך לו ככל הניתן.

85

אחוז מכלל הדירות	מס' יחידות דיור	מס' חדרים	גודל (מ"ר)	הגדרה
%26	31	1-2	35-65		דירה קטנה
%24	28	2-3	66-85		דירה בינונית
%31	37	3-4	86-110		דירה בינונית גדולה
%19	23	4-5	+111		דירה גדולה

ג. קווי בניין –

קווי הבניין על פי טבלת זכויות והוראות הבניה (סעיף )5 בהוראות התכנית המפורטת תא/מק//5050 טבנקין 34-38

תא שטח: 100

קדמי רחוב טבנקין- 5 מטרים.

קדמי רחוב תירוש- 5 מטרים.

קדמי רחוב חיים הזז- 3 מטרים.

צידי דרומי לחלקה: 278 5 מטרים.

צידי דרומי ומערבי לכיוון תא שטח :200 3.5 מטרים.

ד. תמהיל גודל יחידות דיור בחלוקה לקטגוריות

תמהיל וגודל יחידות הדיור בהתאם לחלוקת הקטגוריות ובסטייה המותרת של %5 לכל קטגוריה, תואם את התמהיל המחייב בהוראות התכנית. התמהיל אושר על ידי המחלקה האסטרטגית.

ה. התייחסות לדיור בר השגה-

אין בתכנית זו הקצאות לדיור בר השגה.

שטחים ציבוריים- בהוראות תכנית תא/5050 נקבע תא שטח 200 בייעוד מבנה ציבור אשר אינו כלול בקו הכחול של תכנית עיצוב זו, למגרש זה תקודם תכנית עיצוב נפרדת.

2.2 בינוי, חזיתות המבנים ומעטפת

א. חומרים – חזיתות המבנים יחופו בטיח בהיר/ וואשפוץ. מסביב לפתחים מוצעים סכיני

אלומיניום.

• בכל הבניינים פרופילי אלומיניום כולל זכוכית בידודית עם רפלקטיביות מירבית %.14 זכוכית הויטרינות תהיה שקופה ובהתאם להנחיות בניה ירוקה.

• רפלקטיביות כל חומרי הגמר תהיה עד %14 לפי דרישות עיריית תל אביב.

• פרטים, מידות, חומרים וגוונים של המרכיבים השונים אשר לא פורטו בנספחים יהיו בהתאם להנחיות מרחביות.

• בכל הבניינים ישולבו מעקות מסגרות.

ב. מרפסות –

• מרפסות בולטות ב-1.6 מטרים מעבר לקווי בניין בחזיתות לכיוון הרחובות תירוש והזז וב-2 מטרים לכיוון רחוב טבנקין ולכיוון החצרות הפנימיות. המרחק בין מרפסות הבניינים בתחום החצר הפנימית לא יפחת מ-7.5 מטרים . הבלטת מרפסות מקסימאלית מחזית הבניין- 2 מ'.

86

ללא הבלטת מרפסות מעבר לקו הבניין מערבי כלפי תא שטח 200 ביעוד מבנים ומוסדות ציבור (המרפסות כלפי מבנה הציבור הינן בנפח הבניין).

• יותרו מרפסות בקומת הקרקע, בתכסית המרפסות בקומה מעל ובלבד שיוקם מעקה בנוי המפריד בינהן לחצר המשותפת או לרחוב. המרפסות המבוקשות בקומת הקרקע יותרו רק כמסומן בתכנית הפיתוח.

• לא תאושר הבלטת מרפסת גג מעבר לקונטור הקומה שמתחת לקומת הגג למעט השלמת מרפסות גג מעל מרפסת אחרונה להשלמת הנפח הבנוי בלבד ועל חשבון שטחים עיקריים בהתאם לחוק התכנון והבניה. לא תותר השלמת מרפסת גג מעל גזוזטראות.

ג. קומה טיפוסית-

• לא תאושר הבלטת קומות עליונות מעבר לקונטור הקומות הטיפוסיות שמתחתיהן.

ד. מסתורי כביסה-

• לכל הדירות יתוכנן מסתור כביסה בהתאם להנחיות מרחביות. בחזית מסתורי הכביסה יהיה מעקה מסגרות מצופף לשמירה על חזית עיצובית אחידה.

ה. בדירות קטנות (עד 65 מ"ר) וכן לדירות בהן קיים כיוון אוויר אחד יותרו מתקנים קבועים

לתלית כביסה אשר ימוקמו באופן נסתר במרפסות מאחורי מעקה מסגרות מצופף בתחום המתקן לטובת הצנעתו..

חזית חמישית-

• קומת הגג החלקית תהיה בנסיגה של 1.2 מטרים מקו בניין קדמי לרחובות תירוש, טבנקין יצחק והזז חיים.

• תכסית קומת הגג החלקית תהיה עד %75 מתכסית הקומה שמתחת.

• מעל קומת הגג החלקית ימוקם גג עליון משותף אשר ישמש למיקום מערכות טכניות, בכל מקרה לא יבלטו המערכות מעל למעקה הגג העליון.

• יתוכנן גג מגונן "ירוק" או מעכב נגר "כחול" בשטח שלא ייפחת מ-%50 מסך שטח הגג העליון כולל שטחים טכניים המיועדים למערכות מיזוג אוויר, קולטי שמש, מערכות אוורור וכו' עפ"י מדיניות בניה ירוקה 9144 התקפה לפרויקט זה. המפרטים יהיו בעלי יכולת אחיזת מים של 25 מ"מ למ"ר לכל הפחות ויעמדו בתקני FLL או תקנים מקבילים לגגות מעבי נגר.

ו. תאורה אדריכלית-

• לא תותר תאורה אדריכלית למבנה.

87

2.3 קומת הקרקע/קומת הכניסה

א. קומת הקרקע-

• לבניין A כניסה ללובי המגורים מרחוב טבנקין יצחק. לבניין B שתי כניסות ללובי המגורים –

אחת נגישה מהרחוב ואחת מהחצר הפנימית.

• תכסית הבינוי מעל הקרקע הינה %53 (לא כולל היטלי המרפסות).

ב. שטחים משותפים בנויים

• יותרו בקומת הקרקע שטחי שירות למגורים לרבות מבואות, חדרי מדרגות, מרחבים מוגנים, מחסנים משותפים, חדרי אופניים משותפים, חדרים ומתקניים טכניים, שטחים מפולשים וחדר פינוי אשפה.

• חדרי אשפה ימוקמו בקומות המרתף בצמוד לכל גרעין ויפונו דרך ח.פינוי אשפה בקומת הקרקע הפונה לרחוב תירוש ומתוכנן בנפח הבניין כפי שסוכם ואושר מול מחלקת תברואה.

2.4 נגישות

תכנון הבינוי והפיתוח יתייחס לתקנות הנגישות התקפות ויתן מענה לדרישות ההנגשה לאנשים עם מוגבלויות.

88

2.5 תנועה

• הכניסת לחניון התת קרקעי תתאפשר מרחוב תירוש בלבד באמצעות רמפה דו סיטרית בנפח הבניין.

• מתוכנן חניון תת קרקעי בן 3 קומות.

• בהתאם להוראות התב"ע תיקבע זיקת הנאה למעבר כלי רכב בתת הקרקע מרחוב תירוש דרך תא שטח 100 לתא שטח 200 בייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

• תקן החניה לאופניים ואופנועים ייקבע על פי התקן התקף לעת הוצאת היתר הבניה. מקומות החניה לאופניים ואופנועים ימוקמו בהתאם להנחיות המרחביות התקפות בקומת הקרקע, בפיתוח השטח ובחדרי אופניים ייעודיים בקומות המרתף.

• תקן החניה למגורים יהיה 0.8:1 או התקן התקף לעת הוצאת היתר הבניה, הנמוך מבין השניים ויהווה את התקן המרבי.

• בחניון תשולב מערכת לניהול טעינה.

• פתרון חניית אופניים ואופנועים יהיה בהתאם למדיניות העירונית ויתבסס על חניות אופניים בפיתוח השטח ליד הכניסות לבניינים וכפי שמסומן בתכנית הפיתוח ובחדרי אופניים בקומת הקרקע ובקומות המרתף.

• בפרויקט מתוכננות 238 חניות אופניים.

• %10 מהחניות ימוקמו בפיתוח

%10 בחדרי אופניים בקומת הקרקע

%80 ימוקמו במרתפים

• לא יותרו חניות אופניים בתליה.

2.6 מערכות

א. מתקנים טכניים והנדסיים –

• יותרו מתקנים ומערכות טכניות לשימוש הבניין כגון: חדר מכונות למעליות, מתקני מיזוג אוויר, מערכות סולריות, ארובות אוורור, מתקני תקשורת וכל מתקן שידרש על פי דין בקומת הגג העליון.

• פתחי הורדת ציוד חח"י ישולבו בשטחים מרוצפים בפיתוח כמסומן בתכנית הפיתוח.

• חדרים ומתקנים טכניים יותרו גם בקומת המרתף.

• צובר גז יתוכנן באופן מוצנע בפיתוח השטח וכמסומן בתכנית הפיתוח בחלק הדרומי של המגרש ולא יחרוג מקו הבניין לרחוב.

• חדרי גז במידה וידרשו יתוכננו בתוך הנפח הבנוי של קומת הקרקע. מתקני התשתית והתפעול ישולבו במעטפת הבניינים ולא יבלטו למרחב הפתוח. בלוביים קומתיים ימוקמו פירי חשמל, תקשורת, מ"א, גז, אינסטלציה, שחרור עשן קומתי ואוורור מאולץ המשרתים את הדירות.

חדרי טרפו ימוקמו במפלס מרתף -1 במרחק שלא ייקטן מ- 5 מ' מאזורי שהייה ממושכת ובכפוף לסימולציית שטף מגנטי ואישור הממונה על הקרינה במשרד להגנת הסביבה לשלב היתר הבנייה.

• מיקום גנרטור לחירום יהיה על גג בניין A ויחובר לבניין B באמצעות פיר ייעודי.

89

ב. מערכות מיזוג אויר –

• מעבי מיזוג אוויר ימוקמו בגג העליון של כל בניין ויוסתרו על ידי מעקות הגגות.

ג. איוורור חניונים-

• שחרור עשן והוצאת אויר מקומות המרתף יתבצע באמצעות פירים העולים ישירות לגגות המבנים, הכנסת אוויר לקומות המרתף תבוצע באמצעות תריסי רפפה בקומת הקרקע כחלק מהנפח הבנוי. חדרי טרפו יתאווררו לרמפות הכניסה לרכבים.

ד. אצירה ופינוי אשפה, מיחזור –

• חדרי אצירת האשפה והמחזור ימוקמו בתת הקרקע והגישה אליהם תעשה באמצעות לובי המגורים הראשי היורד לקומות החניון בשני הבניינים.

• עגלות האשפה יפונו לחדר פינוי אשפה בקומת הקרקע באמצעות חברת הניהול של הבניינים דרך מעלית ייעודית לשימוש זה בלבד.

• עגלות האשפה יפונו על ידי מחלקת תברואה דרך חדר פינוי האשפה לו גישה מרחוב תירוש בסמוך לכניסת הרמפה לתת הקרקע.

ה. הנחיות אקוסטיות –

• כל פרטי החזיתות על פי הנחיות יועץ אקוסטי וחוות דעת אקוסטית שתוגש בשלב היתר הבניה ובאישור הרשות לאיכות הסביבה בעירייה.

ו. בריכות שחיה –

90

• מבוקשת בריכות שחיה במרפסות גג על פי הוראות התכניות.

• הבריכה תורחק לפחות 1.2 מ' ממעקה הגג. גובה המעקה המבוקש הינו 1.1 מ'

ז. כיבוי אש –

• רחבות כיבוי אש ממוקמות ברחוב הזז חיים מחוץ לגבול המגרש, בפינת הרחובות טבנקין יצחק ותירוש וברחוב תירוש על רמפת הכניסה לחניון, הכל כמסומן בתכנית הפיתוח.

• ברזי סניקה ישולבו בנישות ייעודיות כחלק מחזיתות המבנה.

ז. פילרים ומתקנים טכניים קיימים –

• פילרים ומתקנים טכניים קיימים במגרש ובסביבתו (חשמל, תקשורת, מערכות ציבוריות)

יוטמעו במעטפת המבנים, בתת הקרקע. התאום מול הגורמים המאשרים יעשה על ידי היזם.

2.7 בניה בשלבים:

• הפרויקט כולו (תת הקרקע ובניה על קרקעית) בתא שטח 100 יוקם בהינף אחד.

3. הנחיות הפיתוח הסביבתי

3.1 שטחים פתוחים /זיקות הנאה

• התכנית קובעת זיקת הנאה ברוחב משתנה ביחס לקווי מגרש המוצגים בתשריט התכנית, לאורך הרחובות אשר תתוחזק על ידי עיריית תל אביב. שטח זיקת ההנאה הינו 157 מ"ר.

רוחב זיקת ההנאה לרחוב רחוב תירוש הינו 1.8 מ', לרחוב טבנקין 1 מ', לרחוב חיים הזז 1 מ'

• בחצר הפנימית תקבע זיקת הנאה כמופיע במסמכי תכנית העיצוב – אשר תתוחזק על ידי דיירי הבניין, שטחה הינו XXX בהתאם לשטח זיקת ההנאה בתשריט התכנית המפורטת.

• זיקת ההנאה תהא פתוחה לרווחת כלל הציבור במשך כל השנה, ללא מגבלת זמן וללא הפרדה בגדר. השטח יתוכנן ללא מכשולים וללא הבדלים טופוגרפיים משמעותיים. למעט הפרשים טופוגרפיים טבעיים לגישור בין הרחובות.

• תיקבע זיקת הנאה למעבר כלי רכב בתת הקרקע מרחוב תירוש דרך תא שטח 100 לתא שטח 200 בייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

• בתחום זיקת ההנאה יתאפשרו בתי גידול רציפים לצמחיה בהתאם לתכנית הפיתוח, ריהוט רחוב, תשתיות עירוניות ואחרות כנדרש במדרכות עירוניות.

3.2 פיתוח השטח

91

א. הוראות הכוללות:

• הפיתוח הנופי יאפשר ניהול מי נגר בשטחי הגינון וקליטתם באזורי חלחול מוגשים להשהייה בתחום המגרש. חישוב נפחי הנגר יבוצע על פי מסמך מדיניות ניהול הנגר העירוני של מנהל התכנון.

• פיתוח המגרש יהיה רציף והמשכי עם הסביבה הגובלת ככל הניתן.

• לא יותרו גדרות ושערים בקומת הקרקע למעט:

1. מעקה בנוי למרפסות בקומת הקרקע בתכסית מרפסת הקומה הטיפוסית.

2. גידור זמני למגרש 200 – יותר לעירייה לפרק גדר זו כתלות בשימוש בשטח

הציבורי.

3. תותר הקמת גדר בקו המגרש הדרומי לפי הנחיות מרחביות

• שטח פנוי מבנייה-20 % משטח המגרש בתא שטח 100 יהיה נקי מכל תכסית תת קרקעית ועל קרקעית ומתוכם %15 משטחי המגרש יהיו פנויים מחיפוי אטום בהתאמה (לרבות ריצוף ו/או ריצוף "מחלחל"). שטח זה לא יפוצל לשטחים הקטנים מ-100 מ״ר למעט אם מדובר בשטח חלחול שמשיק לדרך או מגרש שכן. שטח זהישמש לחלחול מי נגר לגינון ולנטיעת עצים וימוקם בממשק שבין המגרש לשטח הציבורי או שטח פנוי מתכסית תת קרקעית במגרשים הגובלים.

92

• הוראות לשתילת צמחייה ונטיעת עצים -

• נפח השתילה המזערי עבור עצים (לא רק עבור מיתון רוחות) לפי מדיניות .9144 העצים שישתלו יהיו עצים בוגרים בני 3 שנים לפחות ביום שתילתם על פי הקבוע בתכנית.

• עצים המשמשים בין השאר גם למיתון רוחות יהיו בעלי עלווה צפופה, לא נשירים.

• מעל המרתפים יתוכנן בית גידול בעומק אדמה של לפחות 1.5 מ' (עומק אדמת גינון נטו מעל שכבות איטום וניקוז). מקבצי עצים סמוכים יתוכננו בבית גידול רציף, ריצוף מעל בית הגידול יבוצע לפי פרט אשר אינו קוטע את בית הגידול, כפי שמוצג בתכנית הפיתוח. יש להבטיח תנאי תאורה, ניקוז, השקיה ואוורור טובים עבור העצים.

• בתחום התכנית יינטעו עצים בכמות שלא תקטן מעץ בוגר אחד ל-50 מ"ר. מפרט נטיעות לרבות מיני עצים, בתי גידול, נפחם ועומקם יוצגו בשלב תכנית העיצוב.

• הוראות לחומרי גמר בתחום הפיתוח:

ריצוף בפיתוח יהיה בגוון בהיר עפ"י הנחיות מדיניות בניה ירוקה .9144 ככלל, לא יותר שימוש בעץ איפאה כריצוף בתחום הפיתוח.

ריצוף זיקת ההנאה המרחיבה מדרכות תעשה בפרטים סטנדרטיים המשכיים למדרכה הקיימת.

• רוחב השבילים בחצר הפנימית לא יפחת מ- 1.55מ'

4. מאפייני בניה ירוקה

התכנית תעמוד בעקרונות תא/9144 ויובא לאישור היחידה לתכנון בר קיימא ואנרגיה תנאי לפתיחת בקשה להיתר בנייה יהיה קבלת אישור מקדמי לת"י 5281 לבניה ירוקה ממכון התעדה מוסמך ועמידה בהנחיות הוועדה המקומית לבנייה ירוקה התקפות בעת הוצאת היתר הבנייה ובמדיניות .9144 על המבנים בתחום התוכנית לעמוד בדרישות התקן הישראלי לבניה ירוקה (ת"י )5281 ברמה של ארבעה כוכבים לפחות.

א. יעילות אנרגטית

על המבנים בתחום התכנית לעמוד בת"י 5282 בדירוג אנרגטי A ומעלה עבור הבניין כולו, באופן שהדירוג האנרגטי של כל יחידת דיור בפרויקט לא יפחת מ-,B ובהנחיות הוועדה המקומית התקפות בעת הוצאת היתר הבנייה לנושא זה.

ב. ניהול אנרגיה

1. יש להכין תשתית לצורך כבילה עתידית ממערכת פוטו וולטאית בגג ללוח החשמל הראשי.

2. חימום מים לשימוש סניטרי יבוצע באופן הבא:

בדירות שלהן מסתור כביסה,יותקנו משאבות חום לחימום מים. משאבות החום יוצבו במסתורי הכביסה. בדירות ללא מסתור, תותקן מערכת תרמו סולרית והפנלים יוצבו על גג המבנה.

3. הדירוג האנרגטי של יחידות מיזוג האוויר יהיה A לכל הפחות.

4. עמדות טעינה לרכב חשמלי: תוכן תשתית להתקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי. התשתית תוקם

באופן שניתן יהיה לחבר עמדות הטענה לתשתית בהדרגה, ללא שינוי בתשתיות החשמל של הבניין וללא צורך בכבילה וחיווט חיצוניים ע"ג קירות החניון או התקרה.

ג. ניהול מי נגר

93

..1.1 יותקנו אמצעים לחלחול ו/או השהייה למשך 24 שעות בהסתברות חזרה של 1 ל-50 שנה בהתאם להנחיות תיקון 8 לתמ"א .1 על פי העקרונות לחישוב הנפחים, הגדרת סכמת הניקוז ואמצעי חלחול והשהייה הכלולים בנספח הניקוז המנחה של התכנית.

..1.2 ספיקת היציאה המקסימלית משטח התכנית לא תעלה על הספיקה השעתית הגולמית בהסתברות חזרה של %.20

..1.3 -בשטח התכנית תוכננו 3 קידוחי החדרה בעומק של 24 מ' אשר מחדירים את הנגר לתווך הלא רווי. כל קידוח יחובר לשוחת סינון קדם אשר תקבל את הנגר המושהה מגגות המבנים.

-בשטח התכנית ישנם %15 שטחים מחלחלים אשר יונמכו ב5 ס"מ מסביבתם ומאפשרים את קליטת וחלחול הנגר הנוצר בשטחי הפיתוח.

-עודפי הנגר מקידוחי ההחדרה יועברו לכביש ומשם לקולטני הניקוז העירוניים באמצעות תעלה כפולה מתחת לאבן השפה במדרכה.

..1.4 על גבי הגג העליון של המבנים תיושם מערכת גג כחול בשטח של לפחות %50 משטח הגגות ובהתאם למדיניות תכנון בר קיימא.

ד. חסכון במים

יותקנו מערכות לקליטת מי עיבוי המזגנים מהשטחים המשותפים והציבוריים ונקז השקיה של מצעים מנותקים, והעברתם להשקיית שטחי הגינון, למתקני חלחול. יוסף מתקן מינרליזציה/דישון בראש מערכת ההשקיה כנדרש.

ה. איוורור הדירות

בוצע דו"ח אוורור עקרוני לפרויקט. דירות אשר לא זוכות לאיוורור מפולש, יותקן להן מאוורר תקרה בחדרי המגורים בקוטר 52'.

ו. דו"ח תרמי עקרוני

מצורפים חתכים תרמיים עקרוניים לפרויקט. קיימת חובת עמידה בת"י .1045

ז. ריצופים

תכנית הפיתוח תכלול ריצוף בעל גוון בהיר להפחתת תופעת אי החום העירוני ולמניעת סנוור. יש לפרט אמצעים למניעת התופעה ע"י הצללה לאזורים הפתוחים ו/או שימוש בריצוף בעל ערכי SRI (Index Reftecting -Solar מקדם החזר קרינה/חום) ו/או ציון היחס בין תכסית השטחים הבנויים והמרוצפים לשטחים המגוננים.

94

5. גמישות:

שינויים לא מהותיים בפיתוח הסביבתי או בעיצוב המבנים יאושרו ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו ולא יחייבו חזרה לועדה המקומית.

6. הנחיות מרחביות ותכנית ראשית:

התכנון יהיה כפוף להוראות התכנית הראשית וההנחיות המרחביות של עיריית תל אביב.

כל חריגה או שינוי מההנחיות המרחביות דורש התייחסות ספציפית של תכנית זו.

7. תנאים בהליך הרישוי:

א. תנאים לפתיחת בקשה להיתר:

• הסכם הבטחת תחזוקת שטחי שפ"פ ו/או שטחים בזיקת הנאה בתחום התוכנית, לשביעות רצון מהנדס העיר.

• מתן התחייבות לרישום הערה לפי תקנה 27 בדבר תחזוקת השפ"פ ו/או שטחים בזיקת הנאה.

ב. תנאים להיתר בניה: (בתא שטח )100 יהיו בכפוף לסעיף 6.4 בתב"ע וכן:

1. הבטחת רישום זיקות ההנאה כאמור בסעיף 4.1 סעיף קטן ה' בתב"ע.

2. פתרונות לאצירת אשפה לרבות מחזורה ואישור אגף תברואה לפתרונות.

3. חדרי טרנספורמציה, ככל שיהיו, ימוקמו בתת הקרקע ובמרחק מאזורי שהייה ממושכת.

4. הבטחת ביצוע מערכות תשתיות אשר הקמתן נדרשת לצורך תפקוד הבנייה או השימושים

המוצעים בתוכנית.

5. תכנון ואישור תשתיות מים ביוב וניקוז.

6. חוו"ד אקוסטית הכוללת הנחיות ופתרונות למניעת רעש מכל מקורות הרעש הפוטנציאלים

בתכנית והמשפיעים על התוכנית כגון: רעש תחבורה, מתקנים טכניים, בריכות שחייה, השפעות הדדיות בין השימושים וכו'. מתקנים טכניים על הגג יטופלו כחזית חמישית

7. סימולציית שטף מגנטי ממתקני החשמל וההולכה.

8. פתרונות להוצאת אויר ממרתפים, פליטת אגזוז גנרטור לחרום.

9. זיהום קרקע: ביצוע תוכנית דיגום גזי קרקע.

10. תנאי למתן היתר יהיה הטמעת דרישות פקיד היערות בבקשה להיתר.

11. תנאי לקליטת בקשה להיתר בניה יהיה אישור אדריכל העיר.

12. התייחסות אגרונום העיריה לתכנון המוצע בקרבת העצים לשימור.

13. חתימה הסכם הקמה ואחזקה מול גרמי העירייה של השטחים הפתוחים וזיקות ההנאה.

14. תאום שילוב ארונות תשתית עירוניים בתחום הבינוי או המרתפים וקבלת אישור מינהל בת"ש

ואדריכל העיר.

15. אישור אגף שפ"ע ואדריכל העיר לתכניות הפיתוח.

95

16. הצגת אישור מכון הבקרה בנושא עמידה בדרישות החוק והתקנים בנושא ניקוז ובידוד.

17. הצגת אישור/דרישות רשות המים לנושא מי תהום ו/או הצורך בטיפול וניטור מי תהום.

18. הצגת דרישות המשרד להגנת הסביבה לנושא מיגון מבנים מפני חדירת גזי קרקע בשל

ריכוזים החורגים מערכי מטרה

8. תנאים לתחילת עבודה

1. מינוי ממונה אחראי על נושא בנייה ירוקה ומערכות, כהגדרתו במסמך זה. גורם זה יתכלל

את כלל האישורים הנדרשים כתנאי לתעודת גמר, וימציא תצהיר חתום כמובא בנספח 9 למסמך המדיניות.

2. בנייה ירוקה: אישור מעבדה מוסמכת )שלב א'( לעמידת התכנון בדרישות ת"י 5281 לבנייה

ירוקה בדרגה של 4 כוכבים לפחות וכן לדירוג אנרגטי A ומעלה עבור הבניין כולו, באופן שהדירוג האנרגטי של כל יחידת דיור בפרויקט לא יפחת מ-B (בממוצע), או בהנחיות הוועדה המקומית התקפות בעת הוצאת היתר הבנייה לנושא זה.

3. הבטחת מחזור לפחות %75 מפסולת הבניה.

4. הבטחת הסדר מגרש ( תצ"ר)

5. השפלת מי תהום, ככל שתידרש לחפירת מרתפים

96

9. תנאי למתן היתרי אכלוס:

1. תנאי לתחילת עבודות פיתוח: אישור אדריכל העיר ואגף שפ"ע לפרטים וחומרי גמר בתחום

הפיתוח.

2. רישום הערה לפי תקנה 27 בדבר תחזוקת השפ"פ ו/או שטחים בזיקת הנאה.

3. רישום בפועל של זיקת ההנאה לשימוש הציבור לשהיה ולטובת מעבר לכלי רכב.

4. גמר עבודות הפיתוח בהתאם להנחיות תכנית עיצוב אדריכלית.

5. פירוק מערכות תשתית על קרקעיות והטמנתן בתת הקרקע.

6. ביצוע הסדר מגרש בפועל (תצ"ר).

7. אישור מעבדה מוסמכת (שלב ב') לעמידות התכנון בתדרישות ת"י 5281 לבניה ירוקה ברמת

שלושה כוכבים לפחות, ודירוג אנרגטי ברמה B לפחות לבניין וC לפחות לכל יחידת דיור. או אישור מקביל מגורם רשמי המסמיך לתקן V4 LEED ברמת GOLD לפחות.

8. הצגת הוכחה למחזור או שימוש חוזר של לפחות %75 מפסולת הבניין אתר מורשה, על בסיס

תעודות שקילה ובהתאמה לחישוב צפי עודפי עפר שבוצע על ידי קונסט'\ מהנדס ביסוס.

9. הצגת היתר רעלים\ פטור לבריכות שחיה.

10. אישור יועץ אקוסטי על ביצוע בהתאם לחו"ד שאושרה בשלב היתר הבניה.

11. אישור ביצוע מיגון קרינה, ככל שידרש.

12. אישור ביצוע מיגון בפני גזי קרקע, ככל שידרש.

13. ביצוע בפועל של השטחים הפתוחים לשביעות רצון אדריכל העיר ואגף שפ"ע.

14. אישור אגרונום מוסמך לביצוע ההוראות לעניין נטיעות ובתי גידול.

15. הצהרת מתכנן לעמידה בדרישות המדיניות חתומה על ידי יועץ בנייה ירוקה מוסמך כהגדרתו

במסמך זה.

16. אנרגיה: הצגת חוזה התקשרות המעיד על רכישת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה מתחדשת

בהיקף התואם את הדרישות, והתחייבות להתקנת המערכת בהתאם ללוחות הזמנים של חברת החשמל לישראל.

17. תכנית חשמל חתומה ע"י יועץ החשמל הכוללת יישום מסקנות דו"ח ניהול האנרגיה עפ"י

הנחיות המחלקה לתכנון בר קיימא ואנרגיה, משרד אדריכל העיר.

18. עצים: עמידה בדרישות בתי הגידול כפי שהוגדרו בפרק העצים – ראה הנחיות מרחביות באתר

רישוי ופיקוח על הבנייה.

19. אישור ביצוע הגגות הכחולים בפועל ע"י אדריכל העיר או מי מטעמו.

20. רישום גגות עליונים כגגות משותפים במסגרת תקנה 27 לחוק המקרקעין.

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות צפון ויחידת אדריכל העיר)

ממליצים לאשר את תכנית העיצוב בכפוף להערות הבאות:

97

1. סיום תאום תכנית פיתוח מול משרד אדריכל העיר ואגף שפע

2. סיום תאום מול אגף תנועה

3. סיום תאום מול היחידה לתכנון בת קיימא

4. סיום תאום מחלקת איכות הסביבה

5. אישור סקר עצים מול האגרונום העירוני

6. סיום תאום לנושא מערכות טכניות בתחום הפיתוח וחזית המבנים

7. יש לאשר את פתרונות האשפה והמחזור

8. אישור אגף מבני ציבור לתכנית העיצוב ותאום הכניסה התת קרקעית

9. חתימה על כתב התחייבות לתחזוקת שטחים בזיקת הנאה, הינה תנאי למתן תוקף לתוכנית

העיצוב

98

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
,41 ,53 158	,44-48 87	חלק	מוסדר	7321

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 ___-_______ תא/תעא/)1(5058 - התחדשות עירונית מרחב אלמגור

25-0017ב' - - 6 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

דרפט עדה - תכנית עיצוב ופיתוח

מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית:

הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו

כתובת:

שכונת נוה שרת, בין הרחובות אלמגור מצפון וממזרח, שטח למבנה ציבור מדרום ושטח ציבורי פתוח ממערב.

רחוב אלמגור 8 / 10 / /12 14 / 16

בורוד- גבול תכנית תא/.5058

שחור מקווקו- גבול תכנית עיצוב

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית:

6.449 דונם

מתכננים:

אדריכל תכנית: כנען שנהב אדריכלים בע"מ

מתכנן פיתוח ונוף: בהא מילחם, אדריכל נוף

יועץ בנייה ירוקה: WAWA אדריכלות ירוקה בע"מ

עמ' 57 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

06/08/2025 ___-_______ תא/תעא/)1(5058 - התחדשות עירונית מרחב אלמגור

25-0017ב' - - 6 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

יזם: אנשי העיר מקבוצת רוטשטיין

בעלות: פרטיים שונים

תנועה: דגש הנדסה תכנון תנועה ודרכים בע"מ

מצב השטח בפועל: הבינוי הקיים כולל 104 יחידות דיור ב-5 מבני מגורים בני 4 קומות על עמודים

עצים בוגרים ותשתיות שונות.

מצב תכנוני קיים:

תא/מק/5058 – התכנית הראשית. תנאי להגשת בקשה להיתרי בנייה הינו הכנת תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח סביבתי לאישור הועדה המקומית. תכנית עיצוב אדריכלי למגרש המגורים תכנית עיצוב עבור המגרש הציבורי אינה כוללה בתע"א זו. מתן תוקף מאי .2024

מצב תכנוני מוצע:

הריסת 5 מבנים קיימים הכוללים סה"כ 104 יח"ד.

הקמת 3 מבני מגורים מרקמיים בני 9 קומות ומגדל בן 30 קומות הכוללים סה"כ 260 יח"ד ומתוכן 39 יח"ד (%)15 בהישג יד בבעלות פרטית להשכרה בהנחה ממחיר השוק למשך 25 שנה.

התכנית קובעת זיקת הנאה למעבר ושהיה לציבור בתחום המגרש שתשמש כמרחב ציבורי פתוח ושטחים מגוננים לאורך הרחובות.

התכנית כוללת שיפור רשת הדרכים הפנים שכונתית הקיימת, זאת על ידי פתיחת רחוב אלמגור כדרך חדשה המובילה דרומה וחיבור עתידי עם רחוב קליבלנד. התכנית כוללת שביל להולכי רגל לחיבור בין רחוב אלמגור לבין השצ"פ ממערב לתכנית

מטרות התכנון:

1. פינוי 104 יחידות דיור קיימות, הריסת המבנים הקיימים בתחום התכנית ובניית כ-260 יח"ד

במבנים חדשים. מבנים מרקמיים בני כ- 29-40 יח"ד ומגדל בן כ- 155 יח"ד.

2. יצירת חזית עירונית בבניה מרקמית לאורך רחוב אלמגור מצפון וממזרח. מגדל בעורף המגרש.

3. שטח פתוח בזיקת הנאה לרווחת הציבור למעבר ושהיה במפלס הפיתוח.

4. תכנית הפיתוח מציגה שבילים המקשרים בין רחוב אלמגור לכניסות הראשיות לבניינים ומקשרים

לשצ"פ הקיים ממערב והשביל להולכי רגל.

5. שימור של 3 עצים מצפון לאורך רחוב אלמגור.

6. בניית חניון תת קרקעי לשימוש הדיירים.

התכנית תואמת להוראות תכנית תא/.5058

2