פרוטוקול החלטות 25-0019 מיום 10-09-2025

עיר: תל אביב-יפו
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: ועדת המשנה לתכנון ובנייה (תכנית בניין עיר)
תאריך: 10/09/2025
שעת התחלה: 10:28
מקור: הקובץ המקורי באתר תל אביב-יפו

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול החלטות מספר 25-0019

י"ז אלול תשפ"ה 10/09/2025 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:28

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, חן אריאלי, דייבי דישטניק, ד"ר, חיים גורן

השתתפו ה"ה: ליאור שפירא, עו"ד מ"מ וסגן ראש העירייה יו"ר הועדה המקומית ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה

חן אריאלי סגנית ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה

אלחנן זבולון סגן ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה

חיים מאיר גורן סגן ראש העירייה

מיטל להבי סגנית ראש העירייה

ראובן לדיאנסקי, עו"ד משנה לראש העירייה

מאיה נורי שקד, עו"ד חברת מועצה

דייבי דישטניק, ד"ר חבר מועצה

דודו לניאדו חבר מועצה

נכחו ה"ה: אהוד כרמלי, אדר' מהנדס העיר

הראלה אברהם אוזן, עו"ד משנה ליועמ"ש לענייני תכנון ובניה ענת הדני, עו"ד סגנית בכירה ליועמ"ש

אורלי אראל מנהלת אגף תכנון העיר וסגנית מהנדס העיר שירה קאשי דקלו סגנית מנהל אגף ושמאית הוועדה המקומית פרדי בן צור, עו"ד מזכיר ועדת בניין עיר

דני ארצי מנהל תחום מקרקעין

לריסה קופמן, אדר' מ. מח' תכנון מרכז

יואב זילברדיק, אדר' מ. מח' תכנון מזרח

רבקה פרחי מ. מח' תכנון צפון

אלה דוידוף מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל-אביב - יפו רות אריאל ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

חדוה מזרחי ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

חסרים: אורנה ברביבאי חברת מועצה

אמיר בדראן, עו"ד חבר מועצה

משקיפים אביגדור פרויד ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב – יפו רועי לולו שרמיז מבקר העיריה בכיר

מועדים שנקבעו בחוק ו/או בתקנות ו/או בגוף ההחלטה מתייחסים למסמך זה

יתכנו שינויים בנוסח הפרוטוקול בכפוף לאישור הועדה בישיבתה הקרובה

תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
אישור פרוטוקול 25-0017ב מיום 06/08/2025
רחוב שלמה המלך מס' 100 פינת ארלוזורוב 78 - תיק 2025-08003 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3616א		1	.1
רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2025-08166דירה בקומה השלישית (משפחת עמר) דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		5	.2
רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2019-13653 דירה בקומה השנייה (משפחת מאירי) דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		19	.3
רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק 2025-08497 - גפני יאיר דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		33	.4
רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק -2025-08498 גפני אליהו דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		47	.5
רחוב ארלוזורוב מס' 20 - תיק 2019-13652 - בן-ש"ך אהוד דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		61	.6
שטחי ציבור - גוש ,7116 תחום תב"ע תא/2660 דיון בהפקעה - דיון רגיל		75	.7
הציר הירוק - רח' יפת ,206 ,208 210 דיון בהפקעה - דיון רגיל		77	.8
תכנית מתאר תל-אביב - יפו הסדרת מעמדה של ת"א 5000 בתחום תמ"א 70 לתקופת הביניים עד אישור מתן תוקף לת"א .5500		79	.9
יהודה הלוי 33 - הגדרת מגרש דיון בהגדרת מגרש חדש לאחר הפקעה		91	.10
רוטשילד 68 - 70 דיון נוסף - אישרור החלטה	507-0828376	94	.11
רה פרצלציה ,6135/3 שכונת התקווה ()77-78 דיון בדיווח הארכת תנאים מגבילים	507-0720755	103	.12
הסדרת מגרשים ,6979/10 שכונת התקווה ()77-78 דיון בדיווח הארכת תנאים מגבילים	507-0726562	113	.13
הסדרת מגרשים בתחום הרחובות לח"י-התקווה-חנוך-קמואל, שכונת התקווה ()77-78 דיון בדיווח הארכת תנאים מגבילים	507-0724013	122	.14
לה גווארדיה 35-45 דיון בהתנגדויות 106ב' לנושא טבלאות או"ח והתאמה לתמ"א 70	507-0601443	132	.15
התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן דיון בדיווח ()3	507-0626317	207	.16
הפלך דיון בעיצוב ארכיטקטוני		264	.17
יחידת תכנון 5 (מגרש )106 דיון בעיצוב ארכיטקטוני ()2		287	.18
תא/תעא/צ/3700 ()1 המרכז האקדמי לוינסקי וינגייט דיון בעיצוב ארכיטקטוני		311	.19
דובנוב 4-6 תכנית עיצוב דיון בעיצוב ארכיטקטוני		326	.20
הרברט סמואל 36 - המרת שטחי משרדים לשטחי מגורים דיון בהפקדה		345	.21

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול החלטות מספר 25-0019

י"ז אלול תשפ"ה 10/09/2025 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:28

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, חן אריאלי, דייבי דישטניק, ד"ר, חיים גורן

תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
הנחיות עיצוב שכונת כרם התימנים דיון באישור מדיניות		352	.22
מדיניות שימושי מסחר ועסקי אוכל, שוק הכרמל וכרם התימנים דיון באישור מדיניות		364	.23
מסחר ועסקי אוכל בשוק הכרמל וכרם התימנים דיון בסעיף 77	0__-_______	373	.24
עדכון תכנית המתאר ערר על החלטת הוולחוף מ13.8.25	507-1123876	377	.25
תא/מק/-5084מעורב יגאל אלון-בקשות למתן אורכה להגשת התנגדות ל-106ב, הוחלט באופן גורף לאשר את הארכה להגשת התנגדויות עד ה28.10.2025	507-1068436		.26

דיווח על תכניות שאושרו:

תא/מק/5206 - בריכת אגירה דרומית

בכבוד רב,

אלה דוידוף

מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

תל-אביב - יפו

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב שלמה המלך מס' 100 פינת ארלוזורוב 78 - תיק 2025-08003

25-0019ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3616א

לדרפט מצורפת חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכות הדין אילנה בראף שניר, יונתן

הראל ואופק מישקין.

בחוות הדעת המצורפת מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר

והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 31/01/2021 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית 3616א'.

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6215 חלקה: 435 (בחלק)

כתובת: רחוב שלמה המלך מס' 100 פינת ארלוזורוב 78

תובעים: אליה קלמי, וולברום רחל ו- לבקוביץ ורדה.

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תכנית 3616א' – 39,800 ₪.

עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

רחוב שלמה המלך מס' 100 פינת ארלוזורוב 78 - תיק 2025-08003

- דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3616א

טענות התובעים (מתוך חוו"ד שמאי התובעים רן וירניק):

תכנית 3616א' קובעת כי בחלופה של תוספת בניה לבניינים קיימים בתחום אזור ההכרזה לא תותר תוספת מרפסות חדשות בחזית הקדמית.

תקציר חוות דעת עורכות הדין אילנה בראף שניר, יונתן הראל ואופק מישקין

ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק").

הוגש "עדכון" חוות דעת מומחה ביום 31.01.2021 (להלן: "עדכון חוות דעת") במסגרתה נטען כי טרם אישורה של תכנית רובע 3 – ניתן היה מכוח תקנות התכנון והבניה חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהתרים), תשנ"ב – ,1992 להקים מרפסות בולטות בדירות החזית, ברם תכנית רובע 3 קבעה בתקנונה בס' 4.1.3 ט' כי בחלופה של תוספת בנייה לבניינים קיימים, בתחום ההכרזה, לא תותר תוספת מרפסות. בגין הוראה זו, מוערכת הפגיעה בסך של 39,800 ₪.

בעדכון חוות הדעת מפרט שמאי המקרקעין את שמות הרחובות אשר לטענתו נפגעו בעלי הזכויות עקב ביטול האפשרות לתוספת המרפסות. בין היתר מפנה שמאי התובעים למקרקעין דנן - חלקה 3 בגוש 6215 חלקה ,435 הממוקמים ברחוב ארלוזורוב .78 על כן, לאור עדכון חוות הדעת התובעים לכאורה הם בעלי הזכויות במקרקעין, אליה קלימי, וולברום רחל, לבקוביץ ורדה (להלן: "התובעים"). אולם, במקרה דנן לא התקבל טופס תביעה כנדרש בדין וכן לא התקבלה חוות דעת שמאית הנדרשת כדין במסגרת תביעות לפי סעיף 197 לחוק – ועל כן, לדעתנו, יש לדחות את התביעה על הסף; וזאת מטעמי זהירות בלבד, שכן כפי שיפורט להלן, הלכה למעשה לא הוגשה תביעה כלל, אלא רק "עדכון" (לתביעה שלא הוגשה).

התובעים לא עמדו בדרישות הסף הפורמליות להגשת תביעה מכוח סעיף 197 לחוק היעדר חוות דעת שמאית תקינה – כשל ראייתי המונע את בירור התביעה הוועדה המקומית תצביע על כשל מהותי בהגשת התביעה – היעדר חוות דעת שמאית תקינה.

בהתאם להוראות הדין, תקנה 3 לתקנות, נקבע במפורש חובת צירוף חוות דעת שמאית הפסיקה עיגנה חובה זו באופן חד משמעי, תוך שעמדה על כך שתובע המבקש לפצותו לפי סעיף 197 לחוק נושא בנטל הראשוני להוכיח, באמצעות חוות דעת שמאית מבוססת, את עצם קיומה של פגיעה תכנונית במקרקעין, כמו כן גם את היקפה ואת שוויה הכספי. על חוות הדעת להיות מבוססת, מנומקת, סדורה לפי כללי התקינה השמאית, ולא כעמדה כללית או מסמך חסר.

כך נקבע, בין היתר בהחלטת ועדת הערר בערר (ועדות ערר – תכנון ובניה ירושלים) 9008-08-18 ניסים כמה (חנה) ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הראל (נבו .)5.11.2020 בעניינו, עדכון חוות הדעת אינו מהווה "הערכה של שמאי מקרקעין" כהגדרתה בתקנות שכן אינו עומד בדרישות הדין או בתקני השמאות (תקן .)14

ראשית, עדכון חוות הדעת אינו כולל כל תיאור פרטני של הנכס מושא התביעה – לרבות מצבו הפיזי והתכנוני, גיל הבניין, מספר הקומות, מספר הבעלים בבניין, שיעור חלקו היחסי של התובעים, שטח הדירה, מצבו של הנכס במועד הקובע ועוד. מדובר במידע בסיסי והכרחי, אשר בהיעדרו לא ניתן להעריך את מהות הפגיעה ואף לא לעמוד על עצם זיקתו של התובע לנכס.

שנית, בעדכון חוות הדעת מצוין כי השמאי נסמך על ממצאים מתוך חוות דעת שמאית אחרת –

אשר במסגרתה נקבע כי השימוש המיטבי בנכס הוא תוספת בנייה על הקיים. ואולם, חוות דעת זו לא צורפה ולא ניתן לבדוק את תוכנה ואת טענותיהם של התובעים.

שלישית, אין כל נימוק אובייקטיבי או כלים שמאיים ברורים, אשר באמצעותם הסביר השמאי כיצד הגיע להערכותיו. כך למשל, קבע השמאי כי שווי מ"ר בנוי עומד על 13,000 ₪ - מבלי לציין עסקאות השוואה, מקורות מידע, ניתוח שוק, חוות דעת שמאיות קודמות וכו'. הדברים נכונים גם באשר לקביעותיו באשר למקדמי דחייה למימוש זכויות או מקדם שווי אקווי' למרפסות –

כולם נותרו קביעות ערטילאיות וחסרות הנמקה.

לבסוף, תדגיש הוועדה המקומית כי בהתאם להלכה הפסוקה, בעת בחינת פגיעה על פי סעיף 197 לחוק יש לבחון האם התכנית בכללותה – השפעתם המצטברת של כל הגורמים בתכנית – פוגעת

מס' החלטה התוכן

רחוב שלמה המלך מס' 100 פינת ארלוזורוב 78 - תיק 2025-08003

- דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3616א

בנכס או שמא התכנית בכללותה משביחה את הנכס. בחינת קיומה של פגיעה במקרקעין על ידי בדיקת סעיף אחד בלבד מתוך מכלול של הוראות אינה נכונה ואף לא ראויה. רא' לעניין זה למשל ערר ת"א 51885/04 זוהרה חינאווי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו:

.)6.10.2020

היינו, היה על השמאי לבחון את כלל מרכיביה של תכנית רובע 3 לרבות הרכיבים המשביחים הקבועים בה, דבר אשר לא נעשה כלל בעדכון חוות הדעת.

ראו גם החלטת ביניים בערר (ת"א) 92009/0622 עו"ד אליהו יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

מכל האמור עולה בבירור כי עדכון חוות הדעת איננו חוות דעת שמאית כדין, אינו מבוסס, ואינו עומד ברף הראייתי הנדרש להגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק.

לאור כל האמור, התובעים לא הגישו חוות דעת שמאית מבוססת ומנומקת כדין, ובהתאם לכך יש לקבוע כי בעניינו לא הוגשו ראיות שמאיות לטענות התובעים, ומשכך דין ההליך כולו להידחות על הסף.

התובעים לא הגישו טופס תביעה כנדרש בדין

בהתאם להוראות תקנה 2 לתקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-

1971 (להלן: "תקנות") – תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק תוגש על גבי טופס תביעה, בנוסח הקבוע בתוספת לתקנות.

הפסיקה והחלטות ועדות הערר שבו והדגישו את חיוניותו של טופס התביעה, כמרכיב אינהרנטי ונחוץ במסגרת הגשת תביעה לפיצויים. עוד, הדגישה כי אף אם הוגשו מסמכים נוספים הנדרשים אין בכך בכדי "לרפא" את אי הגשת טופס התביעה. כך למשל, נקבע בוועדת הערר בערר (מרכז)

9001/14 דורון איריס ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון (נבו .)17.5.2018 כאמור, טופס התביעה אינו דרישה טכנית בלבד. מדובר במסמך יסוד, המרכז בתוכו נתונים מהותיים הנוגעים לזכויות במקרקעין, פרטי זיהוי התובעים, מהות הפגיעה הנטענת וכדומה.

ההגשה של טופס התביעה מהווה, הלכה למעשה, את המסגרת הראשונית והבסיסית של ההליך, בה נדרש התובע להגדיר את תביעתו כנדרש לפי הדין.

בעניינו, לא הוגש כל טופס תביעה על ידי התובעים. תחת זאת, צורף עדכון חוות דעת אך הוא לא כולל את הפרטים האמורים להימצא בטופס התביעה, שכן נעדר את פרטי הזיהוי המלאים של כל אחד מהתובעים הנטענים, אינו כולל פירוט של הזכויות הקנייניות של כל אחד מהם במקרקעים, נעדר ציון של חלקם היחסי בזכויות.

יצוין כי גם אם חלק מפרטים אלו היו מצוינים בעדכון חוות הדעת, כאמור לעיל, אין בכך "לרפא"

את אי הגשת טופס התביעה.

זאת ועוד, לטופס התביעה לא צורף נסח רישום מקרקעין, אשר היה על התובעים לצרף כתנאי בסיסי להוכחת זכות במקרקעין. כמו כן, לא צורפו ייפוי כוח, ולא הובאה כל אינדיקציה לפיה מי מהתובעים פעל להגיש את התביעה.

לאור כל האמור לעיל, ברי כי בהיעדר טופס תביעה כדרישת תקנה 2 לתקנות, לא ניתן לראות במסמכים שהוגשו משום "הגשת תביעה" כמשמעה בדין. בהתאם להלכה שנפסקה לעיל, ולאור ההבחנה בין מקרים של טעות קולמוס לבין היעדר מוחלט של טופס תביעה, יש לקבוע כי בעניינו לא הוגשה תביעה כלל, ומשכך דין ההליך כולו להידחות על הסף.

סוף דבר

לנוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית התביעה על הסף, תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה המקומית.

בנוסף, אין באמור לעיל כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצות המשפטיות ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

מס' החלטה התוכן

רחוב שלמה המלך מס' 100 פינת ארלוזורוב 78 - תיק 2025-08003

- דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3616א

בישיבתה מספר 25-0019ב' מיום 10/09/2025 (החלטה מספר )1 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצות המשפטיות ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, דייבי דישטניק, חיים גורן, דודו לניאדו, אלחנן זבולון, מיטל להבי

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2025-08166דירה בקומה השלישית (משפחת

25-0019ב' - - 2 עמר)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

לדרפט מצורפות חוות דעתם של שמאית הוועדה גב' גלית אציל לדור, חוות דעת משפטית

מטעם ב"כ הוועדה עורכות הדין אילנה בראף ויונתן הראל, תגובת ב"כ החתום על השיפוי עורך

הדין דוד כחלון והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט

והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 22/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדות ביסוד התביעה הינן: תא/,5000 תת"ל /70א' ו- תא 3616א'.

וועדת המשנה לתכנון ולבנייה בישיבתה מספר 21-0011ב' מיום 12/05/2021 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

"לאור האמור לעיל, הועדה מאשרת ארכה של 360 ימים למתן החלטות בתביעות הפיצויים על ידי הוועדה המקומית אשר במהלכם יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6955 חלקה: 96 (בחלק)

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 27

תובעים: משפחת עמר מסעוד ו- עמר אסתר.

בא כוח התובעים: עו"ד וירניק גיל

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 323,200 ₪.

תת"ל 70א' – 403,600 ₪.

תא/3616א' – 990,200 ₪.

טענות התובעים (מתוך חוו"ד שמאי התובעים רן וירניק):

עמ' 5 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2025-08166דירה בקומה השלישית (משפחת

25-0019ב' - - 2 עמר)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

• תכנית -5000 שינוי יעוד קומת הקרקע בבניין- התכנית מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי שווי זכויות הבניה לדירות בקומות העליונות פוחת (עקב הפיכתן לדירות מעל מסחר).

• תת"ל 70א':

1. צמצום זכויות הבניה ואובדן מקומות חניה תת קרקעיים בעקבות הפקעת רצועה

בשטח 27 מ"ר.

2. ירידת ערך בעקבות שינוי תוואי הרכבת מתת קרקעי לעילי.

• תכנית 3616א' - אבדן זכויות בניה- התכנית מגבילה את גובה הבניינים משני עברי הרחוב ובכך מקטינה את זכויות הבניה ביחס לתכנון שהיה תקף לפני התכנית וזאת בהתחשב בתמ"א 38 על תיקוניה.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה ונערכה על ידי ה"ה דורון חבקין ויוגב מנחם.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוו"ד שמאית הוועדה גב' גלית אציל - לדור:

תכנית 5000

• התכנית קובעת, בין היתר, הוראות להכנת תכניות עתידיות, אזורי ייעוד ומגדירה שימושים ושטחי בנייה מרביים, אותם ניתן יהיה לקבוע בתכניות עתידיות שיאושרו על פיה בכל אזור ייעוד.

• בסעיף 2.4.1 לתכנית 5000 שכותרתו "יחס לתכניות אחרות" נקבע באופן מפורש כי תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת שאושרה טרם תחילתה של תכנית ,5000 תעמוד בתוקפה על אף האמור בתכנית זו.

• לפיכך אין שינוי באפשרויות הניצול בשני מצבי התכנון. תכנית 5000 אינה מבטלת תכניות קודמות ואינה פוגעת בזכויות קיימות ומכאן אין הבדל באפשרויות הניצול בשני מצבי התכנון ואין שינוי בתכונות המקרקעין. לפיכך מתייתר הצורך בהערכת שווי הנכס הנדון בשני מצבי התכנון.

יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.

• על מנת להוציא היתרי בניה, יש לאשר תכנית מפורטת בהתאם להוראותיה של תכנית 5000 ורק לאחר מכן ניתן יהיה להוציא היתרי בניה. כמו כן גם ניתן לאשר תכנית בסמכות מחוזית אשר תקבע תכנית המנוגדת לתכנית .5000 בכל מקרה כדי לשנות את המצב התכנוני של המקרקעין נדרש הליך תכנוני של אישור תכנית מפורטת, בין בסמכות מחוזית ובין בסמכות מקומית. הליך שטרם בא לעולם.

• תכנית 5000 לא מקנה למקרקעין זכויות קנייניות קונקרטיות וודאיות.

• בטרם תאושר תכנית מפורטת מכוחה של תכנית 5000 ביחס למקרקעין אשר תייצר נורמה תכנונית חדשה ביחס למקרקעין, אין עסקינן בזכויות ובוודאי שלא בזכויות קנייניות מכוחה של תכנית 5000 ובוודאי שלא מתגבשת כל פגיעה מכוחה.

• בהתאם להלכה הפסוקה בעניין זה, כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית, המועד לבחינת פגיעה/השבחה אינו מועד אישורה של תכנית ,5000 אלא במועד אישורה של התכנית המפורטת אשר תאושר על פיה – מועד אשר רק בו תהיה קונקרטיזציה לגבי פגיעה (ככל ותהיה) / השבחה במקרקעין ספציפיים.

נפנה בעניין זה להחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז ת"א במסגרת

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2025-08166דירה בקומה השלישית (משפחת

25-0019ב' - - 2 עמר)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

ערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו ואח' (פורסם בנבו, ,)21.12.2021 כדלקמן:

"עוד נציין כי גם הטענה שהועלתה בערר לראשונה, ולא בחוות הדעת, כי יש מקום למתן פיצוי בהתבסס על תכנית תא/5000 דינה על פני הדברים להידחות. המדובר בתכנית כוללנית בלבד, על כך המשתמע מכך אשר נדרש הליך אישור של תכנית מכוחה."

השימוש הטוב והיעיל בשני מצבי התכנון הינו הנכס במצבו בהתאם לתוכניות החלות בנכס. כאמור לעיל הזכויות מכוח תכנית תמ"א 38 אינן מוקנות ואין להביאם בחשבון.

בהתאם לתכנית תא/ 5000 לעומת עסקאות מכירה ברחוב ז'בוטינסקי בחלקות שאינן מסווגות ביעוד "ציר מעורב". מסקר שנערך על ידי לא מצאתי כי רמת המחירים ברחוב ז'בוטינסקי עלתה בקצב מהיר - יותר מאשר ברחוב ארלוזורוב בשנים 2014 2017 .

מעסקאות אלה עולה כי אין כל השפעה לסיווג החלקות ברחוב ארלוזורוב ביעוד "ציר מעורב" וכי השוק אדיש ליעוד החלקות במסגרת תכנית תא/ 5000 .

• משכך יש לדחות את טענת התובעים לירידת ערך המקרקעין והדירה התובעת כתוצאה מאישורה של תכנית תא/.5000

תת"ל 70א

• רחוב ארלוזורוב מהווה כיום ציר תנועה ראשי בעיר תל אביב המאופיין בתנועת רכבים ערה שבו נוסעים אוטובוסים המונעים בבנזין או בדיזל בתדירות גבוהה. משכך, יישום הפרויקט יוביל לצמצום עומסי התנועה, ירידה בזיהום האוויר ואף צפוי לחול שיפור ניכר באקלים האקוסטי בסביבתו הקרובה של הנכס שבנדון.

• הקו הסגול של הרכבת הקלה צפוי לפעול בטכנולוגיית " LRT " אשר מתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית ובהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק. יובהר כי קיבולת הנוסעים של הרכבת גבוהה משמעותית מזו של אוטובוסים ורכבים פרטיים אשר יוביל לצמצום ניכר בעומסי התנועה הקיימים כיום.

• במסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל אשר נערך על ידי אתוס -

אדריכלות, תכנון וסביבה בחודש דצמבר 2015 נבחן, בין היתר, השלכות יישום הפרויקט הנדון בהיבט האקוסטי. ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת ברחוב ארלוזורוב ובסביבתו הקרובה של הנכס שבנדון אינו חורג מקריטריון הרעש המותר ואף נמוך ממנו.

• ממחקרים שונים שנערכו בעולם עולה כי מחירי הנדל"ן לאורך קווי מסילת רכבת עלו.

• מבלי לגרוע מהאמור, במצב תכנוני קודם, תמ"א /23א/4 התוותה שלד תחבורתי, הכולל תפרוסת קווי מתע"ן לפיתוח מערכת התחבורה הציבורית. בשונה מתמ"א 23א'

ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי, תמ"א /23א'/4 שינתה הוראה זו וקבעה מפלס המעבר של קו המתע"ן ייקבע בתכנון עתידי מפורט.

• תמ"א /23א'/4 שינתה את תמ"א 23א' ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים. בנספח א' לתמ"א /23א'/4 צוין שהקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר. תמ"א /23א'/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. מפלס המעבר ייקבע כאמור בתכנון המפורט.

• לכן, תת"ל 70א', שהינה התכנית המפורטת אשר היא זו אשר קובעת את מפלס המעבר, ובענייננו מעל פני הקרקע, מיישמת את הוראותיה של תמ"א /23א'/4 ומשכך אינה משנה את תוואי המפלס אלא קובעת אותו ולכן אין בקביעת מפלס המעבר כדי להביא לירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).

• בעניין טענת התובעים בדבר אובדן זכויות בניה, הרי שיש לדחות את הטענה הואיל והשימוש המיטבי במקרקעין גם ערב אישורה של תת"ל 70א', הינו המבנה הקיים

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2025-08166דירה בקומה השלישית (משפחת

25-0019ב' - - 2 עמר)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

המממש את מלוא זכויות הבניה הקיימות במקרקעין (ואף מעבר לכך), כך שהשימוש המיטבי כאמור הינו המבנה הקיים ולא חלופת הריסה ובניה מחדש מכוחה של תכנית מ', כך שאין כל משמעות לשינוי ייעוד חלק משטח חצר הבית המשותף במקרקעין.

• מבלי לגרוע מהאמור, הפסד החצר השולית, בשטח של 27 מ"ר לרוחב חזית החלקה, אינו גורע משווי הדירות הקיימות וכי היתרונות הרבים הקיימים בפרויקט הרכבת הקלה תורמים לעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות, וההשבחה בגין יתרונות אלה עולה בהרבה מגריעת החצר המשותפת.

• מבלי לגרוע מהאמור, תכנית 4658 אשר הופקדה עובר למועד הקובע לאישורה של תת"ל 70 א' ואושרה ביום ,8.4.19 הינה תכנית משלימה לתת"ל שמטרתה להקטין באופן משמעותי את הפגיעה ככל שנגרמה בבניינים הגובלים עם הרכבת הקלה.

• מטרת תכנית 4658 הינה מניעה, ככל הניתן של פגיעה בזכויות בניה בבניינים אשר מבוצעת בהם הפקעה על מנת לשמור את המצב הקיים לפני התכנית, באמצעות הוראות המאפשרות שמירה על זכויות הבנייה שהיו מוקנות למקרקעין ונגזרות משטח החלקה, ערב אישורן של תכניות המתע"ן, וקובעת הוראות לעניין קווי הבניין והתכסית באותם מגרשים.

• מבלי לגרוע מהאמור, הפסד החצר השולית אינו גורע משווי הדירות הקיימות וכי היתרונות הרבים הקיימים בפרויקט הרכבת הקלה תורמים לעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות, וההשבחה בגין יתרונות אלה עולה בהרבה מגריעת החצר המשותפת.

• במקרה של נשוא חוות הדעת, הקשר בין שתי התכניות הדוק ולפיכך יש לראות בתכניות תת"ל 70 א' ותכנית 4658 כתכנית אחת בהתאם להלכת קהתי, כך שתכנית 4658 מאיינת את הפגיעה הנטענת והמוכחשת בגין תת"ל 70א'.

• לכן, הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70א' התאיינה עם אישורה של תכנית תא/4658 אשר השלימה אותה ויש לראותן כתכנית אחת.

• לעניין טענת התובעים בדבר אובדן מקומות חניה - כפי שתואר לעיל, השימוש המיטבי במצב תכנוני קודם הינו המבנה הקיים המממש את זכויות הבניה הקיימות במקרקעין (ואף מעבר לכך). משכך אין כל רלוונטיות לחפירת והקמת מקומות חניה בקומת המרתף של המבנה.

• למען הסר ספק, תת"ל 70א' אינה מבטלת את הוראותיה של תכנית ע1 ואינה משנה את הזכויות הניתנות בה. נחזור ונזכיר, כי בהתאם להוראותיה של תכנית ע,1 תנאי להיתר בניה להקמת מרתפים הגובלים בקו הסעת המונים על פי תמ"א 23א', כבענייננו, הינו תיאום לעניין קו הבנין הגובל בקו הסעת ההמונים עם הרשות המוסכמת לפי תמ"א 23א'.

• מעסקאות ההשוואה המפורטות בחוו"ד עולה כי מחירי המקרקעין ברחוב בו ממוקם הנכס הנידון האמירו בשנים האחרונות. לטעמי, עלייה זו נובעת, בין היתר, ממגמת ההתפתחות ושדרוג מערכת הכבישים והתשתיות המודרניות המתוכננות, אשר הולכות ונבנות בעיר ובסביבה באופן קבוע במהלך השנים האחרונות. הרכבת הקלה הינה התפתחות מודרנית לתחבורה המתאימה למילניום הבא אשר מקלה בעומס האוטובוסים מפחיתה את כמות הרעש וזיהום האויר ובכך מגבירה את רצון הקונה הסביר לרצות להשתייך ל-"מועדון" זה.

• מבלי לגרוע מהאמור, שמאי התובעים מבסס את שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם על זכויות מכוחה של תמ"א 38 על תיקוניה. כפי שפורט לעיל, הנחה זו שגויה.

כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית, התואמת את הדין והפסיקה, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן במעמד של זכויות מוקנות, שכן הן מותנות, בלתי ודאיות, הכפופות לנקיטת הליך לפי ס' 149 ולשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית ומשכך, אין להביאן בחשבון כלל כחלק מהזכויות במצה התכנוני הקודם. כמו כן, הוראותיה של תמ"א 38 (ס' )29 הינן בתוקף לחמש שנים בלבד.

לאור כל האמור לעיל לדעתי לא חלה פגיעה עקב אישור תכנית תת"ל 70א' ויתרונותיה

גוברים על חסרונותיה.

תכנית 3616א'

• עמדת הוועדה המקומית - כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית - הינה בתמצית על פי הדין ופסיקות בתי המשפט, כי הזכויות הכלולות

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2025-08166דירה בקומה השלישית (משפחת

25-0019ב' - - 2 עמר)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

בתמ"א 38 אינן במעמד של "זכויות קניין" של התובעים ואינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין – שכן הן מותנות, בלתי וודאיות, וכן ערטילאיות, שאינן חלות באופן קונקרטי ביחס למקרקעין (או כל מקרקעין שהם ברחבי המדינה).

תקציר חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף-שניר, יונתן הראל ושירה פרנקו, ב"כ הוועדה

המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי עמר מסעוד, ת.ז.

******* ועמר אסתר, ת.ז.: [הושמט] בעלי הזכויות בדירה בקומה השלישית, בחלק מהמקרקעין הידועים כחלקה 96 בגוש ,6955 הממוקמים ברחוב ארלוזורוב 27 כמפורט בכתב התביעה (להלן: "התובעים" ו-"המקרקעין" בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:

תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית 5000");

תת"ל 70א – "רכבת קלה מטרופולין תל אביב – "הקו הסגול" אשר פורסמה לאישור ברשומות ביום 23.5.2017 (י.פ. )7510 (להלן: "תכנית הקו הסגול").

תא//3616א – "תכנית רובע 3", אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7668 מיום 9.1.2018 (להלן:

"תכנית רובע 3").

(שלוש התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").

התביעה לפיצוי התובעים לפי ס' 197 לחוק הוגשה על סך כולל של 1,717,000 ₪ (נכון למועדים הקובעים של התכניות) נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת מר רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת כללית לרחוב ארלוזורוב מיום ,25.11.2019 וכן חוות דעת פרטנית לנכס מיום 18.12.2019 (להלן: שמאי התובעים"; שתי חוות הדעת של השמאי וירניק יכונו יחדיו להלן "שומת התובעים" ובמקומות הרלוונטיים תכונה חוות הדעת הכללית בנפרד כ-

"חוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב").

כפי שיפורט להלן ועל בסיס חוות הדעת השמאית מטעם שמאית הוועדה המקומית, התכניות לא פגעו בערכם של המקרקעין ועל כן המלצתנו היא לדחות את התביעה; ממילא, עצם הפגיעה, כמו גם היקפה, לא הוכחו – ועל כן יש לדחות את התביעה על הסף. חוות דעת זו ניתנת במצורף לחוות דעת שמאית מטעם הוועדה המקומית בתל אביב, אשר נערכה ע"י שמאית המקרקעין הגב' גלית אציל לדור (להלן: "הוועדה המקומית", "שמאית הוועדה המקומית" ו-"שומת הוועדה המקומית" בהתאמה).

למען הסדר הטוב יצוין כי בהתאם להוראות הדין, נת"ע משפה בשיעור של %70 מהפיצויים, כפי שייקבעו וככל שייקבעו בגין פגיעה שנגרמה למקרקעין עקב אישורה של תכנית הקו הסגול.

תיאור טענות התובעים – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 – הואיל ותכנית 5000 מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי לעמדת התובעים (בחלופת הריסה ובנייה), שווין של זכויות הבניה בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל קומת מסחר. בשל כך, אליבא שמאי התובעים, מוערכת הפגיעה בערך הנכס של התובעים בסך של 323,200 ₪ (עמ' 5 לשומת התובעים).

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול:

לטענת התובעים, לנוכח הפקעת 27 מ"ר מהחלקה צומצמו זכויות הבניה מכוח תכנית מ' שחלה על המקרקעין במועד הקובע וכן זכויות שלכאורה ניתן היה לקבל ע"פ תמ"א 38 (עמ' 6 לשומת התובעים);

בדומה, בשל ההפקעה, נגרעו גם שטחי חניה בשטח של 54 מ"ר בשתי קומות מרתף (שם, בעמ'

.)7

בנוסף, לטענת התובעים, תכנית הקו הסגול שינתה את הוראות התכניות תמ"א /23א ו-תמ"מ 5 – באופן שקו הרק"ל יהיה בתוואי עילי (להבדיל מתוואי תת-קרקעי), ובשל כך צפויים להיגרם מפגעים סביבתיים (המולת נוסעים, צפצופים, כריזות וכו') (שם).

בגין שלושת ראשי נזק אלה, הוערכה הפגיעה שנוצרה לנכס בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך 403,600 ₪.

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2025-08166דירה בקומה השלישית (משפחת

25-0019ב' - - 2 עמר)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית רובע 3 –

תחילה טוען שמאי התובעים כי השימוש המיטבי במקרקעין במצב הקודם – על פי תכנית מ'

ותמ"א 38 – הוא להריסת המבנה הקיים והקמת מבנה חדש (עמ' 4 לשומת התובעים). על רקע קביעה זו ולאחר חישוב הפגיעה (המוכחשת) בגין אישורן של תכנית 5000 ותכנית הקו הסגול, מחשב שמאי התובעים את שווי המקרקעין לאחר אישורה של תכנית רבע 3 – ועל סמך פערי הערכים בן שני מצבי התכנון (כאשר השימוש המיטבי שנבחר על ידי שמאי התובעים במצב הקודם לתכנית 5000 הוא הריסת המבנה והקמתו מחדש ובמצב החדש לאחר אישורה של תכנית רובע 3 השימוש המיטבי שנבחר הוא חיזוק והרחבה או הריסת המבנה והקמתו מחדש בשוויון, קרי אין עדיפות מובהקת לחלופה מסוימת – שם, בעמ' )9 מוערכת הפגיעה בנכס בסך כולל של 990,200 ₪ (שם, בעמ' .)10

רקע כללי

המקרקעין מצויים בתחום התכניות ועליהם קיים בניין בן 3 קומות וקומת גג מעל קומת קרקע חלקית.

סביבת המקרקעין, קרי רחוב ארלוזורוב, מאופיינת בבנייני מגורים מתקופות שונות בבנייה רוויה של 5-3 קומות. רחוב ארלוזורוב מהווה ציר תנועה ראשי, המחבר בין דרך נמיר במזרח לרחוב הירקון במערב. הרחוב מאופיין בתנועת רכבים ערה ובו נוסעים אוטובוסים בתדירות גבוהה.

באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

לצורך חוות דעת זו, נתייחס כעת לתכניות החלות על המקרקעין בשני מצבי התכנון, ואשר רלוונטיות לשם בחינת התביעה – וזאת על בסיס המפורט בשומת הוועדה המקומית (לפירוט המצב התכנוני המלא, רא' שומת הוועדה המקומית).

במצב הקודם

תכנית 58 פורסמה למתן תוקף בע.ר. 976 מיום .4.1.1940 החלקה שבנדון מסווגת באזור דירות 1 בו יחולו ההוראות הבאות: אחוזי בניה לקומה: %35; מס' קומות: 3 קומות מעל קומת ביניים וקומת מרתף; קווי בנין: לחזית- 4 מ'; לאחור – 5 מ'; צדדי – 3 מ'; צפיפות: 9 יח"ד לחצי דונם.

בהתאם לתכנית מ' אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 2829 מיום 24.6.1982 נקבעו הוראות לעניין אחוזי בנייה, תוספת קומה, מרווחים, צפיפות, מרפסות וסגירתן בבנייני מגורים. תוספת אחוזי בניה: בתכנית בה אחוזי הבניה של קומה, בבנין מגורים, הינם עד %38 יתווספו %7 לאחוזי הבניה המותרים לקומה לפי התכנית. בתכנית בה אחוזי הבניה לקומה, בבניין מגורים, הינם %39 ו-%40 יתווספו %5 לאחוזי הבניה לקומה. התוספת לקומה חלקית תהיה באופן יחסי לתוספת הניתנת לקומה שלמה. במגרשים הקטנים מ-500 מ"ר קיימות הגבלות לתוספת באחוזי הבנייה, כמפורט בתקנון התכנית.

תמ"א 38 (על תיקוניה) - התכנית מהווה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. תחולת התכנית – תכנית זו תחול על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה-

1 בינואר 1980 למעט מבנים שתקן ישראלי ת"י 413 פטר אותם מתחולתו. רשאית הוועדה המקומית להתיר תוספות בניה למבנים קיימים המיועדים למגורים ובלבד שהמבנה יחוזק, בתנאים המפורטים בתכנית.

בהתאם לסעיף 23 בהוראות התכנית נקבע כי שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים את הוראות תכנית זו לתנאים הייחודיים הנ"ל, יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על פי הוראות תכנית

זו וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות

תכנית זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בנין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה.

בנוסף, ביום 12.8.2010 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר ארצית /23א/4 (להלן: "תמ"א /23א/4"). תכנית זו נועדה להחליף את תמ"א 23א', במסגרתה נקבעה רשת המתע"ן במטרופולין ת"א. תמ"א /23א/4 קבעה כי מפלס המתע"ן – תת-קרקעי או עילי – ייקבע במסגרת תכנון מפורט. יצוין כבר בנקודה זו כי תמ"א /23א/4 סימנה את תוואי המתע"ן, העובר בסמיכות למקרקעין.

ביום 15.4.2010 פורסמה למתן תקוף תכנית מתאר מחוזית 5 (להלן: "תמ"מ 5"). תכנית זאת נועדה לקבוע תוואים לפיתוח מערכת הסעת המונים במטרופולין תל אביב באמצעות התווית קו של רכבת קלה תת קרקעית ובמפלס הקרקע, על פי תמ"א 23א'.

במצב החדש

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2025-08166דירה בקומה השלישית (משפחת

25-0019ב' - - 2 עמר)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

הליכי התכנון והגדלת העצמאות של הועדה המקומית. בהתאם לתשריט אזורי יעוד בתכנית הנכס הנדון מסווג במתחם מס' 301 ביעוד "אזור מגורים בבניה עירונית", "ציר מעורב". נזכיר כי לשיטת התובעים תכנית זו פגעה בשווי הנכס.

תכנית הקו הסגול (כהגדרתה לעיל) – גם היא, כזכור, התכנית אשר פוגעת בערך המקרקעין אליבא התובעים (טענה המוכחשת). בתכנית זו נקבע כי תוואי המתע"ן, הקו הסגול, ברח'

ארלוזורוב יהיה על-קרקעי.

תכנית רובע 3 (כהגדרתה לעיל) – גם היא, כזכור, פוגעת בערך המקרקעין לשיטת התובעים.

מטרותיה של תכנית זו הן:

עידוד התחדשות עירונית במרכז העיר תוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים, זאת ע"י קביעת מסגרת זכויות בנייה מחייבת לבנייני מגורים בתחום רובע 3;

הטמעת עקרונות בניה של הכרזת אונסק"ו בתחום רובע 3 הכלול באזור ההכרזה, לשמירה על הערכים האורבניים והאדריכליים הייחודיים במתחם זה;

חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א 38 על שינוייה תוך התאמתם למרקם האורבני של רובע 3 בתל אביב יפו עפ"י סעיף 23 לתמ"א 38;

פישוט הליכי רישוי ומידע ע"י יצירת סל זכויות בנייה כולל לבנייה חדשה ולתוספת בנייה אשר יחליף תכניות נושאיות קודמות.

כמפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, תכנית זו מוסיפה זכויות בניה לבניינים קיימים וכוללת שני מסלולים לחידוש מבנים וחיזוקם מפני רעידות אדמה: חיזוק המבנה הקיים ותוספת בניה של קומות נוספות, או הריסת המבנה והקמת בניין חדש.

תא/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן:

"התכנית המשלימה") אשר פורסמה להפקדה בי.פ. 7605 מיום 24.10.2017 ופורסמה למתן תוקף בי.פ. 8195 מיום .8.4.2019 מטרתה של תכנית זו היא להקטין באופן משמעותי את הפגיעה, ככל שנגרמה, במגרשים שיועדו בחלקם למתע"ן. זאת, באמצעות הוראות שיאפשרו ככל הניתן שמירה על זכויות הבניה שהיו מוקנות לאותם מגרשים ערב אישורן של התכניות למתע"ן וקביעת הוראות לעניין קווי הבניין והתכסית באותם מגרשים.

הוועדה המקומית פנתה לשמאית המקרקעין גלית אציל לדור לשם עריכת חוות דעת שמאית מטעמה. בחוות הדעת בחנה שמאית הוועדה המקומית את השפעת הוראות התכניות על ערך המקרקעין וקבעה, תוך התייחסות לטיעונים שהועלו בחוות דעת שמאי התובעים, כי לא נגרמה כל פגיעה במקרקעין עם אישורן של התכניות.

עקרונות משפטיים מרכזיים בבחינת תביעה לפי סעיף 197 ס' 197 קובע:

נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף .200

התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.

בפסיקה נקבעו שני יסודותיה של תביעה לפי ס' 197 לפגיעה במקרקעין: הראשון - כי הפגיעה במקרקעין תיגרם עקב אישורה של תכנית, וכפי שהגדיר זאת בית המשפט העליון: "בהתאם לאמור בסעיף, הזכות לפיצוי קמה בשל פגיעה אשר נגרמה למקרקעין על-ידי תכנית" (בר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' מרדכי הר (נבו .))07.08.2006 והיסוד השני – כי הפגיעה הובילה לירידת ערך. רא' ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, נח()1 550 (.)2003 לעניין זה רא' גם החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה (מחוז תל-אביב) בערר תא/92005/0720 אסתר מיכאלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין מיכאלי").

עוד רא' את שנקבע בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה (מחוז ת"א) בעניינם של התובעים בעררי תכנית השימור תא//2650ב נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן:

"עררי תכנית השימור"; פורסם בנבו, .)27/6/2023

ראו גם את שנקבע בעת האחרונה בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (מחוז ת"א)

בערר תא/9001/0720 מיכאל לאריש ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (נבו, )6.5.2025 החוזר על שני השלבים שעל הטוען לפגיעה לעבור וכן מדגיש כי רק אם הוכח השלב הראשון (שלב פגיעת המקרקעין על ידי התכנית) ניתן לעבור לשלב השני – הוכחת ירידת הערך.

הלכה פסוקה היא כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובעים להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית –

היינו להוכיח את עצם הפגיעה; וכן להוכיח את שיעור הפגיעה. רא' למשל ע"א 210/88 החברה

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2025-08166דירה בקומה השלישית (משפחת

25-0019ב' - - 2 עמר)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ,מו()4 627 ()1992 (להלן: "עניין פרי הארץ").

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

עוד נקבע בפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים. בהחלטת ועדת ערר 5396/02 חקק נ. ועדת הערר לתו"ב רמת גן נקבע כי לא די בכך שהשמאי יטען כי הוא בעל מקצוע וכי שומתו מבוססת על ניסיונו האישי ושיקוליו המקצועיים.

שומת השמאי חייבת להיות מגובה בנתונים ולהתבסס על ראיות ורק לאחר איסוף הנתונים הרלוונטיים מגיע השלב של ניתוח הנתונים והסקת המסקנות.

החלטת הועדה בעניין זה אשר דחתה התביעה לפיצויים אושרה ע"י ביהמ"ש המחוזי בעת"מ 200/03 חקק נ. ועדת הערר ואח', שם נפסק כי אין חובה להציג דוגמאות בחוות הדעת אך יחד עם זאת היה על השמאי לבסס הערכתו ביחס לפגיעה בערך הדירה. אם נמנע הוא מלהציג דוגמאות היה עליו לחוות דעתו כמומחה של בסיס עובדות, הערכות, חישובים או כל דרך אחרת המצויה בידיעתו של מומחה.. בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר ביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כאמור לעיל, רשאית היתה הוועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת המערערים ולא למנות שמאי מכריע.

אשר על כן, ההלכה הכללית, העקבית, שאין לה עוררין, והיא חוזרת ונשנית בעניינים אלה פעם אחר פעם הנה אחת – על התובע להתכבד ולהביא פירוט ודוגמאות לפני המועד הקובע ולאחריו על מנת לבסס תביעתו לנזקי ירידת הערך (ראה עוד – ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ. ברעלי פ"ד מ"ט (,)1 ,463 .)473 באופן ספציפי נקבע כי שומת ירידת ערך חייבת לכלול את מלוא המצב התכנוני במצב הקודם וכן לבחון את השפעות כלל התכניות החלות על המקרקעין במצב התכנוני הקודם על ערך המקרקעין – וכי הימנעות מהתחשבות במלוא המצב התכנוני והשפעתו על שווי המקרקעין, שומטת את הקרקע תחת התביעה בשל היותה נעדרת התשתית העובדתית המבססת את תביעת הפיצויים. רא' ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 490/07 ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (נבו )07.02.2010 (להלן: "עניין ישיבת יקירי").

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 95042/07 דורון סמי ויעל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, גבעתיים (נבו )02.07.2009;

יתרה מכך, על השמאי העורך את חוות הדעת לעניין הפגיעה חלה החובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו לקבוע האם התכנית פגעה במקרקעין וכן בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין. רא' למשל ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא נ' דב חייט ו-24 אח' [26 עמ'] ,נא()2 286 ()1997 (להלן: "עניין חייט").

רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון

ובניה כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, .)12.5.2020

בנוסף, תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-1971 קובעות כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות לטענות התובעים.

יש לדחות את טענות התובעים לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 כמוזכר לעיל, התובעים טוענים לפגיעה בגין אישורן של כל אחת משלושת התכניות. את עצם קיומה של פגיעה בגין אישור תכנית ,5000 מנסה שמאי התובעים לבסס על סמך השוואה בין מחירי דירות ברח' ארלוזורוב לבין מחירי דירות ברח' ז'בוטינסקי – כאשר לטענת שמאי התובעים, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכס) עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית המיתאר) – וזאת בהשפעת התכניות.

לדעתנו יש לדחות את טענות התובעים לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וירידת ערכם של המקרקעין מהטעמים אשר יפורטו להלן.

החלטות שדוחות תביעות קודמות בגין תכנית 5000 בשל אופייה טעם ראשון שלדעתנו מחייב את דחיית התביעה בגין אישורה של תכנית 5000– כבר על הסף –

נובע מאופייה של תכנית 5000 כתכנית אשר קובעת עקרונות וקווים מנחים לגיבוש וקידום תכניות מפורטות בתחומה, כאשר לא ניתן להוציא מכוחה היתר בניה. בשל אופי זה של תכנית

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2025-08166דירה בקומה השלישית (משפחת

25-0019ב' - - 2 עמר)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

5000 קבעו וועדות הערר במספר הזדמנויות כי אין בסיס לתביעת לפי ס' 197 בגין אישורה של תכנית 5000 נשוא התביעה.

בעניין זה ראו החלטה שהתקבלה ביום ,8.8.2023 הדוחה ערר שהוגש בקשר לתביעת פיצויים מכוח ס' 197 בגין אישורה של תכנית תא/5000 - ערר תא/91010/0821 פיתבונדד בע"מ נ'

הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

רא' גם ההחלטה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין פרימור").

כן יפה לענייננו ההחלטה בערר 1037-03-19 אייל יונה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (פורסם בנבו, ,)21.3.2019 במסגרתה קבעה ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז ת"א ביחס לתכנית תא/,5000 כדלקמן.

רא' בנוסף החלטת ועדת הערר בעניין מיכאלי.

בהקשר החלטות אלה נבקש להוסיף ולהבהיר כי לעמדתנו יש הכרח בדחיית תביעה המבוססת על אישור תכנית 5000 כבר על הסף – וזאת מהטעם כי בשלב התביעה ובטרם אישור תכניות מפורטות מכוח תכנית ,5000 לא ניתן לקבוע כי מדובר בתכנית פוגעת, ובכלל זה לא ניתן לקבוע את שיעור הפגיעה, ככל שקיימת.

עמדה זו מבוססת על שילוב הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: "התוספת השלישית") הקובעות כי השבחה בגין אישורה של תכנית מתאר כוללנית תחושב רק לעת אישורה של תכנית מפורטת בכוחה של תכנית המתאר הכוללנית (ס' 5(4א) לתוספת השלישית), יחד עם ההלכה הפסוקה המחייבת כי בעת בחינת פגיעה מכוחה של תכנית ייבחנו גם האלמנטים המשביחים שבאותה תכנית אשר בגינה הוגשה תביעה (עניין חייט ועניין גדעון וכרמלה המצוטטים לעיל).

נסביר כי הוראת ס' 5(4א) לתוספת השלישית נובעת, בין היתר, מאופיין של תכניות מתאר כוללניות אשר קובעות עקרונות וכללים לעריכת תכניות מפורטות – ועל כן בשלב אישורן לא ניתן לאמוד באופן מדויק את ההשבחה הנובעת מהן ואף לא ניתן לגזור מהן הוראות תכנוניות קונקרטיות לגבי המקרקעין שונים שבתחומן.

פועל יוצא מכך הוא שבעת אישור תכנית 5000 וכל עוד לא הוכנה תכנית מפורטת מכוחה, לא ניתן לבחון את "כלל ... גורמים המשביחים את שווי המקרקעין הכלולים בתכנית הפוגעת";

ומכלל זה לא ניתן לבחון את מלוא השפעת התכנית על המקרקעין בעת בחינתה של טענה לפגיעה הנובעת מתכנית .5000 לפיכך, בחינת תביעה לפגיעה בגין אישור תכנית 5000 לגופה, תסתור את ההלכה המחייבת את בחינת כלל התכנית על הגורמים המשביחים שבה; ומהותית עשויה להביא לתוצאה מעוותת, לנוכח הבחינה החד-מימדית של תכנית 5000 – קרי בראי הוראותיה הפוגעות לכאורה, בלבד.

מטעם ראשון זה – יש לדחות את התביעה בגין אישור תכנית 5000 כבר על הסף.

דחיית טענות התובעים לשיעור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וכישלון התובעים בהוכחת ירידת ערך

יוזכר כי לטענת שמאי התובעים, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכס) עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית )5000 – וזאת בהשפעת התכניות.

לדעתנו, בהתאם למפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית – יש לדחות את הטענה לעצם קיומה של פגיעה, וזאת משלושה טעמים: הראשון – כי שמאי התובעים כלל לא מפרט את עסקאות ההשוואה עליהן ביקש להסתמך, כפי המתחייב על פי הפסיקה (רא' למשל עניין ישיבת יקירי המצוטט לעיל). שנית – בהתאם לניתוח עסקאות ההשוואה שנבחנו על ידי שמאית הוועדה המקומית, הן ברח' ארלוזורוב והן ברח' ז'בוטינסקי (ס' 13 לחוו"ד שמאית הוועדה המקומית), הטענה לעליית מחירים "איטית" או "מתונה" לכאורה ברח' ארלוזורוב שגויה מן הפן העובדתי; ועל כן הבסיס הרעיוני עליו מבוססת התביעה, נשמט. שלישית – וזה העיקר – הלכה למעשה אין כל מחלוקת כי ברח' ארלוזורוב חלה עליית מחירים בשנים בהן אושרו התכניות ובמועדים הקובעים (רא' טבלת "תוצאות הסקר" בעמ' 12 לחוו"ד וירניק לרח'

ארלוזורוב) – ולפיכך, למעשה אין כל מחלוקת כי לא חלה ירידת ערך הנכס.

בהיעדר ירידת ערך המקרקעין ובהיעדר הוכחת קיומה של פגיעה – דין התביעה להידחות על הסף.

טעם נוסף לדחיית התביעה בגין אישורה של תכנית 5000 נובע מהעובדה כי התובעים כשלו בהוכחת קיומו של התנאי הראשון הנדרש לשם הרמת נטל ההוכחה המוטל עליהם – קרי קיומה של הוראה בתכנית 5000 אשר משנה את תכונות המקרקעין ומובילה לפגיעה בערכם.

ודוק! בהתאם לחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, שגויה טענת התובעים כי תכנית 5000 קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד". בפועל, וכפי המוכח בסעיף 14.1.17 לחוו"ד שמאית הוועדה המקומית, תכנית 5000 קובעת הוראה שונה – ולפיה לא יותר

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2025-08166דירה בקומה השלישית (משפחת

25-0019ב' - - 2 עמר)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

שימוש למגורים. הא ותו לא.

בהמשך ישיר לכך, הרי שגם התפישה – לפיה מגורים מעל "מסחר" פוגעת בערך הדירות בקומות העליונות – אינה מקובלת כלל וכלל מן הפן השמאי, וזאת לאור עמדתה המקצועית של שמאית הוועדה המקומית (ס' )14.1.18 – כי עירוב שימושים דווקא משפר את איכות המגורים (ובהתאם את ערך המקרקעין) – וזאת בפרט בעיר דוגמת תל אביב. על כן ולא בכדי, מצביעה שמאית הוועדה המקומית (ס' )14.1.24 על כך שהשומות המכריעות עליהן ביקש שמאי התובעים להתבסס (בעמ' 18 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) ניתנו בערים אחרות ולא בתל אביב עצמה.

זאת ועוד, ובדומה, גם ניסיון שמאי התובעים להתבסס על מחקר דלפי משנת 2002 אינו מביא להרמת נטל ההוכחה המוטל על התובעים לשם הוכחת קיומה של פגיעה. רא' לעניין זה בערר (ת"א) 786/04 גודינר סיני ואחי נ־ הוועדה המקומית לתו"ב פ״ת.

רא' גם ערר ת״א/95193/07 חוה אקירוב ואה' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

בנוסף ועל בסיס הנימוקים המפורטים לעיל ובחוו"ד שמאית הוועדה המקומית (ס' )14.1.25 –

יש לדחות את ניסיון התובעים לבסס את שיעור הפגיעה על מחקר דלפי – הן לאור כלליותו והיעדר נפקותו הקונקרטית למקרקעין והן לאור העובדה כי מדובר במחקר בן 15 שנים (!);

וזאת אף בשים לב לעובדה כי על פי תפישות תכנון עדכניות, לעירוב שימושים יתרונות רבים, המשפיעים באופן טבעי על שווי המקרקעין בסביבה המאופיינת בערוב שימושים.

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, לדעתנו טעם אחרון המחייב את דחיית טענות התובעים בקשר לשיעור הפגיעה הנטען על ידם, בגין אישור תכנית 5000 – וזאת לאור ממצאי שמאית הוועדה המקומית אשר בחנו עסקאות השוואה ברח' ארלוזורוב, וגם בהשוואתן אל עסקאות שבוצעו ברח' ז'בוטינסקי (בהתאם לשיטת העבודה של שמאי התובעים, אך בשונה ממנו אשר לא בחן עסקאות השוואה) – לפיהם לא נצפתה על ידה ירידה בשווי העסקאות ברח' ארלוזורוב לפני ואחרי אישור תכנית ,5000 ואף לא נצפתה עליית מחירים "מתונה יותר" ברח' ארלוזורוב ובהשוואה לעליית המחירים ברח' ז'בוטינסקי.

יש לדחות את טענת התובעים לשימוש מיטבי להריסת המבנה והקמתו מחדש– ובהתאמה יש לדחות את התביעה לפגיעה בגין אישורה של תכנית רובע 3 כהתייחסות מקדימה לטענות התובעים לפגיעה בגין אישורן של תכנית הקו הסגול ותכנית רובע 3 – ראשית לכל, לדעתנו, יש לדחות את חלופת השימוש המיטבי שנבחרה על ידי שמאי התובעים – להריסת המבנה והקמתו מחדש בהתאם להוראות תכנית מ' ותמ"א .38 לעמדתנו, מדובר בפגם שורשי ומהותי בשומת התובעים ויש לדחות מכל וכל שימוש מיטבי המבוסס על זכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות כגון הזכויות הכלולות בתמ"א 38 ואשר אינן אלא זכויות מותנות-זמניות שהענקתן כפופה לשמיעת התנגדויות ועררים וכן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית. רא' לעניין זה למשל ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (פורסם בנבו, 31.5.2020 (והאסמכתאות המפורטות שם).

עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר

9006/0618 איל פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין פרוסט").

כן ראה פסק הדין עמ"נ (חיפה) 33949-09-20 לביא נ' הוועדה המקומית חיפה מיום 12.7.2021 (למען הסדר הטוב נציין כי כנגד פסק דין זה הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, אשר טרם התבררה.) שם נקבע כי בעת חישוב היטל השבחה אין לקחת בחשבון בעת בחינת שווי המקרקעין במצב הקודם את תרומת תמ"א 38 לשווי המקרקעין. למותר לציין כי פסק דין זה אך מצטרף לפסיקה ענפה של בתי המשפט אשר קבעו חזור ושוב כי הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן זכויות מוקנות ואינן מהוות "זכות קניינית" של בעל נכס וכי למעשה מדובר בזכויות מותנות וערטילאיות עת"מ (ת"א) 26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית (פורסם בנבו, .)28.2.2017

עוד לעניין זה רא' את שנקבע בהחלטה בעררי תכנית השימור.

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

15.07.2014; עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פורסם בנבו, )30.10.2016;

ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו )17.01.2013;

הלכות והחלטות אלו יושמו לאחרונה בהחלטת וועדת הערר בערר (ת"א) 8290-11-18 לויתן אדיב שמואל (אדווין סמואל) נ' הוועדה המקומית לתו"ב-ת"א (נבו )18.8.2022 בהקשרה של תכנית רובע 3 באופן ספציפי אשר קבעה כי אין להתחשב בזכויות מותנות הכלולות בתמ"א 38 המהוות חלק מהמצב שקדם לאישור תכנית רובע ,3 וזאת בשל העובדה כי הזכויות מכוח תמ"א 38 אינן קונקרטיות וודאיות וכי ההשבחה בגינן מתגבשת אך ורק בעת מתן היתר

לרתאנוא גיםה ו ההחורלאטוהתי הש)ה.ת קבלה בעת האחרונה, ביום ,6.3.2025 במסגרת פסיקת בית המשפט לעניינים מינהליים בת"א מפי כב' השו' גלעד הס בעמ"נ 56975-09-23 הוועדה המקומית לתו"ב
לרעאנויי נגיםם המחינלהטלהיים ש בהתת"קאב למהפי בכעבת' ה השאו'ח גרלוענהד ,ה סבי ובםעמ 5"2נ0 5-,06.9-3.223 ב7מ9ס56ג רהתוו עפדסהיק התמק בוימתית ה למתשופ"טב ת"א ואח' נ' בלו מרבל בע"מ ואח' (להלן: "עניין בלו מרבל"), יישם שוב בית המשפט את
לתע"נאיינ ויאםח מ' י ננ'ה לביליום מ ברתב"לא ב מעפ"ימ כ בוא' החש' ו(ל' הגללעןד: ה"עסנ יביעןמ ב"לנו 3 מ-2ר9ב0ל-"9,7)5 י6י5ש םהו ושעודבה בהימתק הוממישתפ לטת וא"תב ההלכה הפסוקה שפורטה לעיל, על נסיבות המקרה שם, תוך שהוא קובע כי בעת אומדן שווי
התה"אלכ והא החפ' סנ'וק בהלו ש מפרורבטלה ב לעע"ימל, ו עאלח 'נס (ליבהולתן: ה מ"עקנרייהן שבלםו, מתרוךבל ש"ה),ו איי שקםוב עש וכבי בבעיתת אהוממשדפןט ש ואוית הנכס במצב הקודם אין להביא בחשבון את עליית השווי הנובעת מהזכויות שמעניקה תמ"א 38
ההנהכלסכ הבמ הצפבס הוקקהוד שםפ אוריטן להה לבעייאל ,ב עחלש נבסוןי באותת עהלמייקתר ההש שוםוי, ה תנווךבע שתה מואה זקכווביועת כ שי מבעענתיק אהו מתדמן" שאו ו8י3 – פסיקה אשר, גם היא, נוגדת את קביעת ביהמ"ש בפסה"ד בעמ"נ לויתן.
ה– נפכססי קבמה צאבש הרק, וגדםם ה איאין, לנוהגדבתיא א בתח קשבביוען תא תבי עהלמי"יתש הבשפסווהי "הדנ ובבעעמת" מנ להוזיכתוןי.ות שמעניקה תמ"א 38 הנה כי כן, בשומת התובעים נפל פגם כאשר השימוש המיטבי במצב הקודם של הנכס –

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2025-08166דירה בקומה השלישית (משפחת

25-0019ב' - - 2 עמר)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

מכוחה.

יצוין כי ביום 8.1.2024 ניתן פסה"ד בעמ"נ מינהליים ת"א) 18618-12-22 לויתן אדיב שמואל נ'

ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב (נבו )08.01.2024 (להלן: "עמ"נ לויתן"), במסגרתו קבע בית המשפט כי לצורך שומת ההשבחה בגין תכנית רובע 3 יש לבחון את עליית השווי שנגרמה במצב הקודם בשל השפעת תמ"א ,38 תוך שהוא מבטל את קביעת ועדת הערר הנכבדה בערר לויתן בעניין זה. על פסה"ד הגישה הוועדה המקומית בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, וזאת לאור פגמים חמורים שנפלו בפסה"ד – בר"מ 1975/24 (להלן: "בר"מ לויתן"). על כן, פסה"ד אינו חלוט.

יצוין בנוסף כי בהתאם לפסיקת בית המשפט המובאת לעיל, פורסמה חוו"ד משפטית מטעם מנהל התכנון מיום 26.10.2016 במסגרתה נקבעה עמדת מנהל התכנון כי אין לראות בתכנית (לרבות תיקון לתמ"א )38 המצמצמת את "סל הזכויות" הכלול בתמ"א 38 כ"תכנית פוגעת" וכי לא ניתן לתבוע, כל שכן לפצות, בגין הפחתת זכויות שניתן היה לקבל על פי תמ"א 38 (בכפוף לתנאיה והוראותיה).

הנה כי כן, בשומת התובעים נפל פגם כאשר השימוש המיטבי במצב הקודם של הנכס –

ובהתאם הפגיעה בגין אישור התכניות – מבוססים על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובעים כשלו בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכניות – ובהתאמה כשל בהוכחת ירידת ערך.

בהמשך ישיר לאמור לעיל, הרי שיש גם לדחות את טענות התובעים לפגיעה בגין אישורה של תכנית רובע 3 – כאשר תחשיב המצב הקודם לתכנית רובע 3 (לאחר השפעת תכנית הקו הסגול)

מבוסס ברובו על זכויות הכלולות בתמ"א .38 כמפורט בהרחבה לעיל, זכויות הבניה הכלולות בתמ"א 38 הן זכויות מותנות, ערטילאיות אשר אינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין ו/או מהקניין של התובעים – ועל כן אין בסיס לתביעה המבוססת על שווי מקרקעין "מופחת"

לכאורה במצב התכנוני שלאחר אישור תכנית רובע ,3 בהשוואה לשווי "מנופח" הנוגד את הדין שניתן למקרקעין במצב התכנוני הקודם.

אל מסקנה זו הגיעה וועדת הערר בערר (מרכז) 7147/17 תמר אמזל נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות (פורסם בנבו, )29.9.2021 נדונה הטענה, כי בעקבות אישור תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א ,38 נפגע שווי המקרקעין. ועדת הערר דחתה את הערר, בין השאר לאור העובדה שהזכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות, וניתנות בכפוף לשיקול דעת רחב, וזאת בהיקש מפסק הדין בעניין דלי דליה.

רא' בנוסף החלטה בערר (הרצליה) 9001/0418 אברהם שטרית נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה.

מכל מקום ולאור האמור, את עצם קיומה של פגיעה בגין התכניות (ואת שיעורה ככל שהייתה מוכחת עצם הפגיעה) יש לבחון בהתאם לשימוש המיטבי הראוי ואשר מבוסס על תכניות תקפות וזכויות בניה מאושרות ומוקנות. בהתאם לכך – וכפי שנקבע בחוו"ד שמאית הוועדה המקומית, ובהתחשב בעובדה כי במקרקעין נוצלו כל זכויות הבניה המאושרות – הרי שהשימוש המיטבי במצב הקודם (לכל אחת מהתכניות) הוא המבנה הקיים.

דחיית טענות התביעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול נזכיר בקצרה כי התובעים טוענים למספר ראשי נזק הנובעים לשיטתם (המוכחשת) בגין אישורה של תכנית הקו הסגול: צמצום זכויות בניה מכוח תכנית מ' (ומכוח תמ"א ,)38 בגין הפקעה בשטח של 27 מ"ר; אובדן מקומות חניה בשטח של 54 מ"ר בשתי קומות מרתף;

מפגעים סביבתיים הנובעים משינוי לכאורה של תוואי הרק"ל במסגרת תכנית הקו הסגול לעומת המצב הקודם.

לדעתנו יש לדחות את כלל טענות התובעים ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

מפגעים סביבתיים

כמפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, הטענה למפגעים סביבתיים (שטבעם וטיבם לא הובהר במסמכי התביעה) כלל לא גובתה בשום חוות דעת מקצועית כלשהי, המבססת את הטענה לקיומם של מפגעים סביבתיים עקב אישורה של תכנית הקו הסגול. משכך, הרי שהלכה למעשה לא הובאו ראיות המבססות את התביעה לפי ראש נזק זה – ועל כן יש לדחות את התביעה מכל וכל.

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2025-08166דירה בקומה השלישית (משפחת

25-0019ב' - - 2 עמר)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

בנוסף, וכפי שפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית (ס' ,)14.2.10 בפועל תכנית הקו הסגול לא שינתה את המצב התכנוני בכל הקשור לתוואי הרק"ל ברח' ארלוזורוב - שכן במצב התכנוני הקודם, קרי תמ"א /23א/,4 שונו הוראות תמ"א 23 ותמ"מ 5 שלפניה ונקבע כי תוואי הרק"ל, עילי או תת קרקעי, ייקבע בתכנון מפורט. לפיכך, תכנית הקו הסגול אינה אלא יישום של המצב התכנוני הקודם ולא שינוי שלו. גם מטעם זה יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין מטרדים סביבתיים.

נפנה גם לעמדת הות"ל כפי שהובאה בפני שר הפנים במסגרת בחינת בקשת ארכה להגשת תביעה לפי ס' 197 לחוק ברח' ארלוזורוב ,22 גם היא בגין אישור תכנית הקו הסגול.

על כן, גם מטעם זה יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין מטרדים סביבתיים.

ממילא, וכפי שיפורט בהמשך – הלכה למעשה – תכנית הקו הסגול לא תגרום למפגעים סביבתיים. נהפוך הוא, התכנית תוביל להפחתת מפלס הרעש ורמות זיהום האוויר ברח'

ארלוזורוב.

צמצום זכויות בניה

כפי שפורט לעיל, יש לדחות מכל וכל את השימוש המיטבי שנבחר על ידי שמאי התובעים –

הריסת המבנה הקיים וניצול לכאורה של זכויות בניה בהיקפים מוגברים מכוח תכנית מ'

(ותמ"א .)38 בהתאם לכך, ולאור ניצולן המלא של זכויות הבניה במבנה הקיים, הרי שממילא אין תחולה לטענה לצמצום זכויות בניה מכוח תכנית מ' – ודין הטענה לדחייה.

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, ואפילו היה ממש בבחירת השימוש המיטבי שנבחר על ידי שמאי התובעים (ואין כמפורט לעיל בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית), הרי שממילא אין בסיס לטענה לצמצום זכויות בניה – וזאת לאור הוראותיה של התכנית המשלימה, הקובעות הוראות לשמירה על זכויות בניה תקפות ומאושרות במגרשים בהם נקבעו הוראות להפקעה ע"פ תכניות מתע"ן (לרבות תכנית הקו הסגול).

בהלכת בית המשפט העליון ב-ע"א 4809-91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' משה קהתי, מח()2 ,190 במסגרתה נקבע כי מקום בו התקבלה תכנית הפוגעת במקרקעין ובעוד תביעת בעל המקרקעין תלויה ועומדת התקבלה תכנית המאיינת אותה פגיעה, אזי יש לבחון את השפעתן הכוללת של שתי התכניות על שווי המקרקעין היות וחישוב הפיצויים על-פי התכנית הראשונה בלבד יביא להעשרת בעל המקרקעין על חשבון הקופה הציבורית.

ביישום הלכה זו לענייננו, וכאשר לא יכול להיות חולק כי בין תכנית הקו הסגול לבין התכנית המשלימה מתקיים קשר הדוק, ובהתחשב בעובדה כי התכנית המשלימה קובעת הוראות למניעת פגיעה בדמות צמצום זכויות בניה מאושרות – הרי שהיא מאיינת את הטענה לצמצום זכויות בניה. גם לפיכך יש לדחות את הטענה לגופה. יפים לעניין זה קביעות וועדת הערר בעניין פרימור, אשר עסקה בתביעת לפי ס' 197 ברח' ארלוזורוב ,170 קרי בסביבת הנכס נשוא התביעה ובה נידונה התכנית המשלימה (כהגדרתה לעיל).

הנה כי כן – ובין היתר בהינתן העובדה כי גם בענייננו הודעה לפי ס' 5 לפקודת הקרקעות פורסמה ביום 28.11.2017 –לעמדתנו, ובדיוק כפי שנקבע בעניין פרימור (בהתאם להלכת בית המשפט העליון בעניין קהתי), ומבלי לגרוע מהאמור לעיל, יש לקבוע כי לא נגרמה כל פגיעה בדמות אובדן או צמצום זכויות מכוח תכנית מ'; ועל כן יש לדחות את התביעה בגין פגיעה נטענת זו (המוכחשת כאמור).

לצד דברים אלה נציין כי הן בחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב והן בשומת התובעים אין כל התייחסות לתכנית המשלימה – ולעמדתנו מדובר בפגם חמור שנפל בשומת התובעים, אשר לא כללה את כלל המצב התכנוני הרלוונטי הנדרש לשם בירור התביעה. לדעתנו, פגם זה מצדיק לכשעצמו, ולמצער מחזק, את דחיית התביעה בעניין זה.

אובדן מקומות חניה

נזכיר כי במצבו הפיזי של הבניין נשוא התביעה, אין מרתפי חניה. משמע, גם טענה זו – לאובדן שטחי חניה במרתפי חניה – מבוססת על השימוש המיטבי שנבחר על ידי שמאי התובעים, קרי הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש תחתיו, לכאורה תוך מיצוי זכויות בניה לפי תכנית מ'

ולפי תמ"א .38

גם בעניין זה וכיוון שיש לדחות את השימוש המיטבי הנטען בשומת התובעים, הרי שגם יש לדחות את הטענה לפגיעה באובדן 1.5 מקומות חניה במרתף – וזאת מהטעם הפשוט כי הם אינם קיימים בשימוש המיטבי הנכון והראוי של המקרקעין.

לצד דברים אלה נוסיף ונציין כי הלכה למעשה לא חל שינוי כלשהו בעניין מרתפי החניה בשני מצבי התכנון. ודוק! תכנית ע'1 אשר חלה גם במצב הקודם קובעת בס' (11ב) כי תנאי למתן היתר בניה למרתפים הגובלים בקו הסעת המונים לפי תמ"א 23א', כבענייננו, יהיה תיאום לעניין קו הבניין הגובל בקו הסעת המונים עם הרשות המוסמכת לפי תמ"א 23א'. גם מטעם זה יש לדחות את הטענה לאובדן שטחי חניה במרתפי חניה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול.

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2025-08166דירה בקומה השלישית (משפחת

25-0019ב' - - 2 עמר)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

כפי שצוין לעיל, על פי ההלכה הפסוקה, בעת בחינת פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית –

יש לבחון את כלל מרכיביה, לרבות הרכיבים המשביחים הקבועים בה.

רא' החלטת ביניים בערר (ת"א) 92009/0622 עו"ד אליהו יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

שמאי התובעים לא לקח בחשבון כי אישורה של תכנית הקו הסגול יוביל לצמצום עומסי תנועת רכבים ואוטובוסים ברח' ארלוזורוב – ובהתאם לירידה בזיהום האוויר והרעש. כפי שפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, דו"חות וחוות דעת מומחים מגוונים מראים בבירור כי תכנית הקו הסגול תיטיב עם סביבתה.

מסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל אשר נערך על-ידי אתוס אדריכלות, תכנון וסביבה בחודש דצמבר 2015 נבחן, בין היתר, השלכות יישום הפרויקט הנדון בהיבט האקוסטי. ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת הקלה ברחוב ארלוזורוב ובסביבתו הקרובה של הנכס אינם חורגים מקריטריון הרעש המותר (יום ולילה) ואף נמוכים ממנו.

בחוות דעת שנערכה על-ידי חברת גל תכנון וניהול מערכות אורבניות (א.נ. גל תכנון) מחודש יולי 2020 עבור נת"ע בעניין בחינת ההשפעה של מעבר מתחבורה ציבורית באוטובוס לרכבת קלה של הקו הסגול ברח' ארלוזורוב בתל אביב נמצא כי הכנסת מערכת הסעת המונים תוביל למרחב נגיש יותר ברמה מקומית ואזורית תוך שיפור חתך הרחוב לא רק ברמה מטרופולינית אלא גם ברמה מקומית לרווחת תושבי הרחוב.

בשומה מייעצת שניתנה במסגרת ערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה – תל אביב (פורסם בנבו), גם שם נידונה תביעה לפי ס' 197 לחוק (גם) בגין אישור תכנית הקו הסגול – התת"ל משפרת את הנגישות לנכסים מסחריים ועל כן משביחה. רא' עמ'

.97-98

בחוות דעת שנערכה על-ידי חברת אקו הנדסת סביבה ואקוסטיקה מיום 17.2.2021 עבור נת"ע בעניין בחינת ההיבטים הסביבתיים (רעש ורעידות) של הרכבת הקלה בקו הסגול בתל אביב הובהר כי הרכבת הקלה לא תגרום למפגעי רעש ורעידות, ואף תפחית את מפלס הרעש ברחוב.

בשומה המייעצת בעניין אירלין פרימור מפנה השמאי המייעץ דוד דדון ל"סקר מחירים בקו האדום בירושלים, למטרת גיבוש עמדה בתביעות פיצויים לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התו"ב עקב אישור תת"ל 71 ותת"ל -7 בגין מקרקעין המצויים לאורך תוואי קווי הרק"ל (הירוק והסגול) באזור תל אביב והמרכז". אשר בחן עליית שווי שנובעת מאישור קו הרכבת הקלה על דירות מגורים הממוקמות בסמיכות/צמידות לקו הרכבת הקלה. בדוח זה צוין כי ניתן לציין בהכללה כי מרבית הגורמים המקצועיים שעוסקים בנושא הפגיעה התכנונית הנטענת הנ"ל, תמימי דעים בדבר תועלתה ותרומתה של הרכבת הקלה לעליית מחירי הנכסים בסביבה (נכסים בייעוד/שימוש למגורים וכל נכס שכן נכסים בייעוד למסחר/משרדים/תעסוקה).

כמו כן רא' השומה המייעצת של הגב' רמה מאור מעת האחרונה בגו"ח 7085/15/1,2,3,5 ברח'

אבן גבירול 11 ת"א אשר עוסקת בתביעה משולבת של נכסי מגורים ומסחר בגין אישורה של תת"ל /71ב' וקובעת עליית ערך בגין אישור התת"ל (בהוושאה למצב הקודם שכלל את תמ"א /23א'/.)4

הנה כי כן, לדעתנו, לנוכח האלמנטים המשביחים בתכנית הקו הסגול, כמו גם הפגם שנפל בשומת התובעים המתעלמת מהם – יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישור תכנית זו.

סוף דבר

נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית התביעה כבר על הסף ולחלופין לגופה, תוך אימוץ חוות דעת שמאית הוועדה המקומית.

לחלופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע כי אכן נגרמה למקרקעין נשוא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של התכנית, יש לקבוע כי פגיעה זו היא פגיעה זניחה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובעים פיצויים בגינה.

כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה אינה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכל בהתאם לעניין והדבק הדברים ובנוסף לחוות דעת השמאית מטעם הוועדה המקומית.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצות המשפטיות ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2025-08166דירה בקומה השלישית (משפחת

25-0019ב' - - 2 עמר)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

בישיבתה מספר 25-0019ב' מיום 10/09/2025 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצות המשפטיות ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, דייבי דישטניק, חיים גורן, דודו לניאדו, אלחנן זבולון, מיטל להבי

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2019-13653 דירה בקומה השנייה (משפחת

25-0019ב' - - 3 מאירי)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

לדרפט מצורפות חוות דעתם של שמאית הוועדה גב' גלית אציל לדור, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ

הוועדה עורכות הדין אילנה בראף ויונתן הראל, תגובת ב"כ החתום על השיפוי עורך הדין דוד כחלון

והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי

נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 22/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדות ביסוד התביעה הינן: תא/,5000 תת"ל /70א' ו- תא 3616א'.

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6955 חלקה: 96 (בחלק)

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 27

תובעים: מאירי עליזה, מאירי אבגד ו- מאירי מידד.

בא כוח התובעים: עו"ד וירניק גיל

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 323,200 ₪.

תת"ל 70 א' – 403,600 ₪.

תא/3616א' – 990,200 ₪.

טענות התובעים (מתוך חוו"ד שמאי התובעים רן וירניק):

עמ' 19 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2019-13653 דירה בקומה השנייה (משפחת

25-0019ב' - - 3 מאירי)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

• תת"ל 70א':

3. צמצום זכויות הבניה ואובדן מקומות חניה תת קרקעיים בעקבות הפקעת רצועה

בשטח 27 מ"ר.

4. ירידת ערך בעקבות שינוי תוואי הרכבת מתת קרקעי לעילי.

• תכנית 3616א' - אובדן זכויות בניה- התכנית מגבילה את גובה הבניינים משני עברי הרחוב ובכך מקטינה את זכויות הבניה ביחס לתכנון שהיה תקף לפני התכנית וזאת בהתחשב בתמ"א 38 על תיקוניה.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוו"ד שמאית הוועדה גב' גלית אציל - לדור:

תכנית 5000

יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.

• תכנית 5000 לא מקנה למקרקעין זכויות קנייניות קונקרטיות וודאיות.

עמ' 20 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2019-13653 דירה בקומה השנייה (משפחת

25-0019ב' - - 3 מאירי)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

נפנה בעניין זה להחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז ת"א במסגרת ערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו ואח' (פורסם בנבו, ,)21.12.2021 כדלקמן:

• משכך יש לדחות את טענת התובעים לירידת ערך המקרקעין והדירה התובעת כתוצאה מאישורה של תכנית תא/.5000

תת"ל 70א

• במסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל אשר נערך על ידי אתוס -

• ממחקרים שונים שנערכו בעולם עולה כי מחירי הנדל"ן לאורך קווי מסילת רכבת עלו.

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2019-13653 דירה בקומה השנייה (משפחת

25-0019ב' - - 3 מאירי)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

המיטבי כאמור הינו המבנה הקיים ולא חלופת הריסה ובניה מחדש מכוחה של תכנית מ', כך שאין כל משמעות לשינוי ייעוד חלק משטח חצר הבית המשותף במקרקעין.

• לכן, הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70א' התאיינה עם אישורה של תכנית תא/4658 אשר השלימה אותה ויש לראותן כתכנית אחת.

לאור כל האמור לעיל לדעתי לא חלה פגיעה עקב אישור תכנית תת"ל 70א' ויתרונותיה

גוברים על חסרונותיה.

תכנית 3616א'

• עמדת הוועדה המקומית - כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית - הינה בתמצית על פי הדין ופסיקות בתי המשפט, כי הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן במעמד של "זכויות קניין" של התובעים ואינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין – שכן הן מותנות, בלתי וודאיות, וכן ערטילאיות, שאינן חלות באופן עמ' 22 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2019-13653 דירה בקומה השנייה (משפחת

25-0019ב' - - 3 מאירי)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

קונקרטי ביחס למקרקעין (או כל מקרקעין שהם ברחבי המדינה).

תקציר חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף-שניר, יונתן הראל ושירה פרנקו, ב"כ הוועדה

המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי מאירי עליזה, ת.ז.

*******; מאירי אבגד, ת.ז.: [הושמט] ו-מאירי מידד, ת.ז.: [הושמט] בעלי הזכויות בדירה בקומה השנייה, בחלק מהקרקעין הידועים כחלקה 96 בגוש ,6955 הממוקמים ברחוב ארלוזורוב 27 כמפורט בכתב התביעה (להלן: "התובעים" ו-"המקרקעין" בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:

תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית 5000");

תא//3616א – "תכנית רובע 3", אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7668 מיום 9.1.2018 (להלן:

"תכנית רובע 3").

(שלוש התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").

"חוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב").

תיאור טענות התובעים – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול:

בדומה, בשל ההפקעה, נגרעו גם שטחי חניה בשטח של 54 מ"ר בשתי קומות מרתף (שם, בעמ'

.)7

בגין שלושת ראשי נזק אלה, הוערכה הפגיעה שנוצרה לנכס בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך 403,600 ₪.

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית רובע 3 –

עמ' 23 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2019-13653 דירה בקומה השנייה (משפחת

25-0019ב' - - 3 מאירי)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

תחילה טוען שמאי התובעים כי השימוש המיטבי במקרקעין במצב הקודם – על פי תכנית מ'

רקע כללי

המקרקעין מצויים בתחום התכניות ועליהם קיים בניין בן 3 קומות וקומת גג מעל קומת קרקע חלקית.

באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

במצב הקודם

זו וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות

במצב החדש

תכנית 5000 (כהגדרתה לעיל), אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. מס' 7407 מיום .22.12.2016 מטרת התכנית, בין היתר, מתן הוראות לעריכת תכניות עתידיות וכן הצבת תכנית 5000 כנדבך מרכזי בממשל מקומי עם הפנים לאזרח, באמצעות הגדלת הוודאות התכנונית, קיצור וייעול הליכי התכנון והגדלת העצמאות של הועדה המקומית. בהתאם לתשריט אזורי יעוד בתכנית עמ' 24 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2019-13653 דירה בקומה השנייה (משפחת

25-0019ב' - - 3 מאירי)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

הנכס הנדון מסווג במתחם מס' 301 ביעוד "אזור מגורים בבניה עירונית", "ציר מעורב". נזכיר כי לשיטת התובעים תכנית זו פגעה בשווי הנכס.

ארלוזורוב יהיה על-קרקעי.

תכנית רובע 3 (כהגדרתה לעיל) – גם היא, כזכור, פוגעת בערך המקרקעין לשיטת התובעים.

מטרותיה של תכנית זו הן:

תא/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן:

עקרונות משפטיים מרכזיים בבחינת תביעה לפי סעיף 197 ס' 197 קובע:

"עררי תכנית השימור"; פורסם בנבו, .)27/6/2023

ראו גם את שנקבע בעת האחרונה בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (מחוז ת"א)

היינו להוכיח את עצם הפגיעה; וכן להוכיח את שיעור הפגיעה. רא' למשל ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ,מו()4 627 ()1992 עמ' 25 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2019-13653 דירה בקומה השנייה (משפחת

25-0019ב' - - 3 מאירי)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

(להלן: "עניין פרי הארץ").

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון

ובניה כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, .)12.5.2020

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות לטענות התובעים.

נובע מאופייה של תכנית 5000 כתכנית אשר קובעת עקרונות וקווים מנחים לגיבוש וקידום תכניות מפורטות בתחומה, כאשר לא ניתן להוציא מכוחה היתר בניה. בשל אופי זה של תכנית 5000 קבעו וועדות הערר במספר הזדמנויות כי אין בסיס לתביעת לפי ס' 197 בגין אישורה של עמ' 26 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2019-13653 דירה בקומה השנייה (משפחת

25-0019ב' - - 3 מאירי)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

תכנית 5000 נשוא התביעה.

הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

רא' גם ההחלטה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין פרימור").

רא' בנוסף החלטת ועדת הערר בעניין מיכאלי.

מטעם ראשון זה – יש לדחות את התביעה בגין אישור תכנית 5000 כבר על הסף.

דחיית טענות התובעים לשיעור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וכישלון התובעים בהוכחת ירידת ערך

ארלוזורוב) – ולפיכך, למעשה אין כל מחלוקת כי לא חלה ירידת ערך הנכס.

בהיעדר ירידת ערך המקרקעין ובהיעדר הוכחת קיומה של פגיעה – דין התביעה להידחות על הסף.

עמ' 27 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2019-13653 דירה בקומה השנייה (משפחת

25-0019ב' - - 3 מאירי)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

רא' גם ערר ת״א/95193/07 חוה אקירוב ואה' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

בנוסף ועל בסיס הנימוקים המפורטים לעיל ובחוו"ד שמאית הוועדה המקומית (ס' )14.1.25 –

עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר

9006/0618 איל פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין פרוסט").

עוד לעניין זה רא' את שנקבע בהחלטה בעררי תכנית השימור.

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

15.07.2014; עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פורסם בנבו, )30.10.2016;

עמ' 28 מבא"ת ספטמבר 2007

לרתאנוא גיםה ו ההחורלאטוהתי הש)ה.ת קבלה בעת האחרונה, ביום ,6.3.2025 במסגרת פסיקת בית המשפט לעניינים מינהליים בת"א מפי כב' השו' גלעד הס בעמ"נ 56975-09-23 הוועדה המקומית לתו"ב
רלעאנויי נגיםם המחינלהטלהיים ש בהתת"קאב למהפי בכעבת' ה השאו'ח גרלוענהד ,ה סבי ובםעמ 5"2נ0 5-,06.9-3.223 ב7מ9ס56ג רהתוו עפדסהיק התמק בוימתית ה למתשופ"טב ת"א ואח' נ' בלו מרבל בע"מ ואח' (להלן: "עניין בלו מרבל"), יישם שוב בית המשפט את
לתע"נאיינ ויאםח מ' י ננ'ה לביליום מ ברתב"לא ב מעפ"ימ כ בוא' החש' ו(ל' הגללעןד: ה"עסנ יביעןמ ב"לנו 3 מ-2ר9ב0ל-"9,7)5 י6י5ש םהו ושעודבה בהימתק הוממישתפ לטת וא"תב ההלכה הפסוקה שפורטה לעיל, על נסיבות המקרה שם, תוך שהוא קובע כי בעת אומדן שווי
התה"אלכ והא החפ' סנ'וק בהלו ש מפרורבטלה ב לעע"ימל, ו עאלח 'נס (ליבהולתן: ה מ"עקנרייהן שבלםו, מתרוךבל ש"ה),ו איי שקםוב עש וכבי בבעיתת אהוממשדפןט ש ואוית הנכס במצב הקודם אין להביא בחשבון את עליית השווי הנובעת מהזכויות שמעניקה תמ"א 38
ההנהכלסכ הבמ הצפבס הוקקהוד שםפ אוריטן להה לבעייאל ,ב עחלש נבסוןי באותת עהלמייקתר ההש שוםוי, ה תנווךבע שתה מואה זקכווביועת כ שי מבעענתיק אהו מתדמן" שאו ו8י3 – פסיקה אשר, גם היא, נוגדת את קביעת ביהמ"ש בפסה"ד בעמ"נ לויתן.
ה– נפכססי קבמה צאבש הרק, וגדםם ה איאין, לנוהגדבתיא א בתח קשבביוען תא תבי עהלמי"יתש הבשפסווהי "הדנ ובבעעמת" מנ להוזיכתוןי.ות שמעניקה תמ"א 38 הנה כי כן, בשומת התובעים נפל פגם כאשר השימוש המיטבי במצב הקודם של הנכס –

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2019-13653 דירה בקומה השנייה (משפחת

25-0019ב' - - 3 מאירי)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

יצוין כי ביום 8.1.2024 ניתן פסה"ד בעמ"נ מינהליים ת"א) 18618-12-22 לויתן אדיב שמואל נ'

הנה כי כן, בשומת התובעים נפל פגם כאשר השימוש המיטבי במצב הקודם של הנכס –

רא' בנוסף החלטה בערר (הרצליה) 9001/0418 אברהם שטרית נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה.

מפגעים סביבתיים הנובעים משינוי לכאורה של תוואי הרק"ל במסגרת תכנית הקו הסגול לעומת המצב הקודם.

לדעתנו יש לדחות את כלל טענות התובעים ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

מפגעים סביבתיים

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2019-13653 דירה בקומה השנייה (משפחת

25-0019ב' - - 3 מאירי)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

התביעה מכל וכל.

על כן, גם מטעם זה יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין מטרדים סביבתיים.

ארלוזורוב.

צמצום זכויות בניה

כפי שפורט לעיל, יש לדחות מכל וכל את השימוש המיטבי שנבחר על ידי שמאי התובעים –

הריסת המבנה הקיים וניצול לכאורה של זכויות בניה בהיקפים מוגברים מכוח תכנית מ'

אובדן מקומות חניה

ולפי תמ"א .38

עמ' 30 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2019-13653 דירה בקומה השנייה (משפחת

25-0019ב' - - 3 מאירי)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

כפי שצוין לעיל, על פי ההלכה הפסוקה, בעת בחינת פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית –

יש לבחון את כלל מרכיביה, לרבות הרכיבים המשביחים הקבועים בה.

רא' החלטת ביניים בערר (ת"א) 92009/0622 עו"ד אליהו יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

.97-98

כמו כן רא' השומה המייעצת של הגב' רמה מאור מעת האחרונה בגו"ח 7085/15/1,2,3,5 ברח'

סוף דבר

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצות המשפטיות ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

עמ' 31 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2019-13653 דירה בקומה השנייה (משפחת

25-0019ב' - - 3 מאירי)

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

בישיבתה מספר 25-0019ב' מיום 10/09/2025 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצות המשפטיות ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, דייבי דישטניק, חיים גורן, דודו לניאדו, אלחנן זבולון, מיטל להבי עמ' 32 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק 2025-08497 - גפני יאיר

25-0019ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

לדרפט מצורפת חוות דעתה של שמאית הוועדה גלית אציל, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ

הוועדה עורכי הדין אילנה בראף ויונתן הראל, תגובת ב"כ החתום על השיפוי עורך הדין דויד

כחלון והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא

מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 22/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדת ביסוד התביעה הן: תתל/70א' ,תא5000 ו-תא3616א'.

"לאור האמור לעיל, הועדה מאשרת ארכה של 360 ימים למתן החלטות בתביעות הפיצויים על ידי הוועדה המקומית".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6902 חלקה: 118 תת חלקה: 3

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 20

תובע: גפני יאיר

בא כוח התובע: עו"ד וירניק גיל

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 248,300 ₪.

תת"ל/70א'– 150,700 ₪.

תא/3616א' – 480,200 ₪.

עמ' 33 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק 2025-08497 - גפני יאיר

25-0019ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע רן וירניק):

• תכנית 5000 – התכנית מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי בחלקה (חלופת הריסה ובניה) שווי זכויות הבניה לדירות בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל מסחר.

• תת"ל/70א' - התכנית משנה את קביעות תמ"א 23 א' על שינוייה ותמ"מ 5 וקובעת שקו הסעת המונים שברחוב ארלוזורוב יהיה עילי (בתמ"א 23 א' ובתמ"מ 5 נקבע שקו הסעת המונים ברחוב ארלוזורוב יבוצע כרכבת תחתית).

לשינוי האמור משמעויות לשווי הנכסים הגובלים, שכן, רכבת עילית צפויה לגרום למפגעים סביבתיים משמעותיים יותר מאלו של רכבת תחתית (המולת נוסעים, צפצופים, כריזות באזור הרציפים וכד' בשעות נרחבות של היממה).

• תכנית 3616א' - הקטנת זכויות הבניה ביחס לתכנון שהיה תקף ערב אישור התכנית.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

חוו"ד שמאית הוועדה גלית אציל:

תכנית 5000

יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.

• תכנית 5000 לא מקנה למקרקעין זכויות קנייניות קונקרטיות וודאיות.

• בטרם תאושר תכנית מפורטת מכוחה של תכנית 5000 ביחס למקרקעין אשר תייצר נורמה תכנונית חדשה ביחס למקרקעין, אין עסקינן בזכויות ובוודאי שלא בזכויות

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק 2025-08497 - גפני יאיר

25-0019ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

קנייניות מכוחה של תכנית 5000 ובוודאי שלא מתגבשת כל פגיעה מכוחה.

נפנה בעניין זה להחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז ת"א במסגרת ערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו ואח'

(פורסם בנבו, ,)21.12.2021 כדלקמן:

לצורך כך בחנתי עסקאות מכירה בחלקות המסווגות ביעוד "ציר מעורב" בהתאם לתכנית תא/ 5000 לעומת עסקאות מכירה ברחוב ז'בוטינסקי בחלקות שאינן מסווגות ביעוד "ציר מעורב". מסקר שנערך על ידי לא מצאתי כי רמת המחירים ברחוב ז'בוטינסקי עלתה בקצב מהיר - יותר מאשר ברחוב ארלוזורוב בשנים 2014 2017 . מעסקאות אלה עולה כי אין כל השפעה לסיווג החלקות ברחוב ארלוזורוב ביעוד "ציר מעורב" וכי השוק אדיש ליעוד החלקות במסגרת תכנית תא/ 5000 .

• משכך יש לדחות את טענת התובעים לירידת ערך המקרקעין והדירה התובעת כתוצאה מאישורה של תכנית תא/.5000

תת"ל 70א

• במסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל אשר נערך על ידי אתוס -

• ממחקרים שונים שנערכו בעולם עולה כי מחירי הנדל"ן לאורך קווי מסילת רכבת עלו.

• מבלי לגרוע מהאמור, במצב תכנוני קודם, תמ"א /23א/4 התוותה שלד תחבורתי, הכולל תפרוסת קווי מתע"ן לפיתוח מערכת התחבורה הציבורית. בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי, תמ"א /23א'/4 שינתה הוראה זו וקבעה מפלס המעבר של קו המתע"ן ייקבע בתכנון עתידי מפורט.

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק 2025-08497 - גפני יאיר

25-0019ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

• בעניין טענת התובעים בדבר אובדן זכויות בניה, הרי שיש לדחות את הטענה הואיל והשימוש המיטבי במקרקעין גם ערב אישורה של תת"ל 70א', הינו המבנה הקיים המממש את מלוא זכויות הבניה הקיימות במקרקעין (ואף מעבר לכך), כך שהשימוש המיטבי כאמור הינו המבנה הקיים ולא חלופת הריסה ובניה מחדש מכוחה של תכנית מ', כך שאין כל משמעות לשינוי ייעוד חלק משטח חצר הבית המשותף במקרקעין.

• לכן, הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70א' התאיינה עם אישורה של תכנית תא/4658 אשר השלימה אותה ויש לראותן כתכנית אחת.

עמדה זו התקבלה ע"י השמאית המייעצת גב' רמה מאור.

• מבלי לגרוע מהאמור, שמאי התובעים מבסס את שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם על זכויות מכוחה של תמ"א 38 על תיקוניה. כפי שפורט לעיל, הנחה זו שגויה. כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית, התואמת את הדין והפסיקה, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן במעמד של זכויות מוקנות, שכן הן מותנות, בלתי ודאיות, הכפופות לנקיטת הליך לפי ס' 149 ולשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית ומשכך, אין להביאן בחשבון כלל כחלק מהזכויות במצה התכנוני הקודם. כמו כן, הוראותיה של תמ"א 38 (ס' )29 הינן בתוקף לחמש שנים בלבד.

לאור כל האמור לעיל לדעתי לא חלה פגיעה עקב אישור תכנית תת"ל 70א' ויתרונותיה

גוברים על חסרונותיה.

תכנית 3616א'

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק 2025-08497 - גפני יאיר

25-0019ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

שכן הן מותנות, בלתי וודאיות, וכן ערטילאיות, שאינן חלות באופן קונקרטי ביחס למקרקעין (או כל מקרקעין שהם ברחבי המדינה).

• לפיכך, בבחינת שווי המקרקעין במצב הקודם אין לקחת בחשבון את הזכויות הכלולות בתמ"א 38 ולא קמה עילת פיצוי בגין אישור התכנית אשר העניקה זכויות הפחותות מהיקף הזכויות המירבי שניתן היה לאשר, באופן תיאורטי, על פי תמ"א .38 • בחלקה הנדונה נערכה שומה מכרעת מיום 20/01/2022 ע"י השמאי אלי כהן השמאי המכריע קבע שתוכנית /3616א הינה תוכנית משביחה. כמו כן, קבע השמאי המכריע קבע כי השימוש הטוב והיעיל הינו תוספת בנייה.

חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף-שניר, יונתן הראל ושירה פרנקו ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי גפני יאיר, ת.ז.

********* בעל הזכויות בחלקת משנה 3 במקרקעין הידועים כחלקה 118 בגוש ,6902 הממוקמים ברחוב ארלוזורוב 20 כמפורט בכתב התביעה (להלן: "התובע" ו-"המקרקעין" בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:

תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית 5000");

תא//3616א – "תכנית רובע 3", אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7668 מיום 9.1.2018 (להלן:

"תכנית רובע 3").

(שלוש התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").

התביעה לפיצוי התובע לפי ס' 197 לחוק הוגשה על סך כולל של 879,200 ₪ (נכון למועדים הקובעים של התכניות) נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת מר רן וירניק, שמאי מקרקעין –

אשר הוציא חוות דעת כללית לרחוב ארלוזורוב מיום ,25.11.2019 וכן חוות דעת פרטנית לנכס מיום 18.12.2019 (להלן: שמאי התובע"; שתי חוות הדעת של השמאי וירניק יכונו יחדיו להלן "שומת התובע" ובמקומות הרלוונטיים תכונה חוות הדעת הכללית בנפרד כ-"חוו"ד וירניק לרח'

ארלוזורוב").

תיאור טענות התובע – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 – הואיל ותכנית 5000 מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי לעמדת התובע (בחלופת הריסה ובנייה), שווין של זכויות הבניה בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל קומת מסחר, בעוד לטענת שמאי התובע שווי הדירות בקומת הקרקע שמשתנה למסחר לגישתו וניתנת לבניה באופן שכולל חזית לרחוב עולה. בשל כך, אליבא שמאי התובע, מוערכת הפגיעה בערך הנכס של התובע בסך של 248,300 ₪ (עמ' 6 לשומת התובע).

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול:

לטענת התובע, תכנית הקו הסגול שינתה את הוראות התכניות תמ"א /23א ו-תמ"מ 5 – באופן

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק 2025-08497 - גפני יאיר

25-0019ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

שקו הרק"ל יהיה בתוואי עילי (להבדיל מתוואי תת-קרקעי), ובשל כך צפויים להיגרם מפגעים סביבתיים (המולת נוסעים, צפצופים, כריזות וכו') (שם, בעמ' .)7 בגין ראש נזק זה, הוערכה הפגיעה שנוצרה לנכס בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך של 150,700 ₪.

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית רובע 3 –

תחילה טוען שמאי התובע כי השימוש המיטבי במקרקעין במצב הקודם – על פי תכנית מ' ותמ"א 38 – הוא להריסת המבנה הקיים והקמת מבנה חדש (עמ' 5 לשומת התובע). על רקע קביעה זו ולאחר חישוב הפגיעה (המוכחשת) בגין אישורן של תכנית 5000 ותכנית הקו הסגול, מחשב שמאי התובע את שווי המקרקעין לאחר אישורה של תכנית רובע 3 – ועל סמך פערי הערכים בן שני מצבי התכנון (כאשר השימוש המיטבי שנבחר על ידי שמאי התובע במצב הקודם לתכנית 5000 הוא הריסת המבנה והקמתו מחדש ובמצב החדש לאחר אישורה של תכנית רובע 3 השימוש המיטבי שנבחר הוא הריסת המבנה והקמתו מחדש– שם, בעמ' )9 מוערכת הפגיעה בנכס בסך כולל של 480,200 ₪ (שם, בעמ' .)10

רקע כללי

המקרקעין מצויים בתחום התכניות ועליהם קיים בניין בן 2 קומות ודירת גג מעל קומת קרקע מלאה.

באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

במצב הקודם

תכנית 58 פורסמה למתן תוקף בע.ר. 976 מיום .4.1.1940 החלקה שבנדון מסווגת באזור דירות 1

בו יחולו ההוראות הבאות: אחוזי בניה לקומה: %35; מס' קומות: 3 קומות מעל קומת ביניים

וקומת מרתף; קווי בנין: לחזית- 4 מ'; לאחור – 5 מ'; צדדי – 3 מ'; צפיפות: 9 יח"ד לחצי דונם.

תמ"א 38 (על תיקוניה) - התכנית מהווה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה.

תחולת התכנית – תכנית זו תחול על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים שתקן ישראלי ת"י 413 פטר אותם מתחולתו. רשאית הוועדה המקומית להתיר תוספות בניה למבנים קיימים המיועדים למגורים ובלבד שהמבנה יחוזק, בתנאים המפורטים בתכנית.

וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית

זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בנין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה.

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק 2025-08497 - גפני יאיר

25-0019ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

במצב החדש

תכנית הקו הסגול (כהגדרתה לעיל) – גם היא, כזכור, התכנית אשר פוגעת בערך המקרקעין אליבא התובע (טענה המוכחשת). בתכנית זו נקבע כי תוואי המתע"ן, הקו הסגול, ברח' ארלוזורוב יהיה על-קרקעי.

תכנית רובע 3 (כהגדרתה לעיל) – גם היא, כזכור, פוגעת בערך המקרקעין לשיטת התובע.

מטרותיה של תכנית זו הן:

תא/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן:

הוועדה המקומית פנתה לשמאית המקרקעין גלית אציל לדור לשם עריכת חוות דעת שמאית מטעמה. בחוות הדעת בחנה שמאית הוועדה המקומית את השפעת הוראות התכניות על ערך המקרקעין וקבעה, תוך התייחסות לטיעונים שהועלו בחוות דעת שמאי התובע, כי לא נגרמה כל פגיעה במקרקעין עם אישורן של התכניות.

עקרונות משפטיים מרכזיים בבחינת תביעה לפי סעיף 197 ס' 197 קובע: נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200; התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק 2025-08497 - גפני יאיר

25-0019ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

תא/92005/0720 אסתר מיכאלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין מיכאלי").

"עררי תכנית השימור"; פורסם בנבו, .)27/6/2023

ראו גם את שנקבע בעת האחרונה בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (מחוז ת"א)

הלכה פסוקה היא כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובע להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית – היינו להוכיח את עצם הפגיעה; וכן להוכיח את שיעור הפגיעה. רא' למשל ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ,מו()4 627 ()1992 (להלן: "עניין פרי הארץ").

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

עוד נקבע בפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים.

בהחלטת ועדת ערר 5396/02 חקק נ. ועדת הערר לתו"ב רמת גן נקבע כי לא די בכך שהשמאי יטען כי הוא בעל מקצוע וכי שומתו מבוססת על ניסיונו האישי ושיקוליו המקצועיים. שומת השמאי חייבת להיות מגובה בנתונים ולהתבסס על ראיות ורק לאחר איסוף הנתונים הרלוונטיים מגיע השלב של ניתוח הנתונים והסקת המסקנות.

החלטת הועדה בעניין זה אשר דחתה התביעה לפיצויים אושרה ע"י ביהמ"ש המחוזי בעת"מ 200/03 חקק נ. ועדת הערר ואח', שם נפסק כי אין חובה להציג דוגמאות בחוות הדעת "אך יחד עם זאת היה על השמאי לבסס הערכתו ביחס לפגיעה בערך הדירה. אם נמנע הוא מלהציג דוגמאות היה עליו לחוות דעתו כמומחה של בסיס עובדות, הערכות, חישובים או כל דרך אחרת המצויה בידיעתו של מומחה.. בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר ביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כאמור לעיל, רשאית היתה הוועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת המערערים ולא למנות שמאי מכריע".

באופן ספציפי נקבע כי שומת ירידת ערך חייבת לכלול את מלוא המצב התכנוני במצב הקודם וכן לבחון את השפעות כלל התכניות החלות על המקרקעין במצב התכנוני הקודם על ערך המקרקעין – וכי הימנעות מהתחשבות במלוא המצב התכנוני והשפעתו על שווי המקרקעין, שומטת את הקרקע תחת התביעה בשל היותה נעדרת התשתית העובדתית המבססת את תביעת הפיצויים.

רא' ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 490/07 ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (נבו )07.02.2010 (להלן: "עניין ישיבת יקירי").

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה

כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 12.5.2020;

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק 2025-08497 - גפני יאיר

25-0019ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות לטענות התובע.

יש לדחות את טענות התובע לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 כמוזכר לעיל, התובע טוען לפגיעה בגין אישורן של כל אחת משלושת התכניות. את עצם קיומה של פגיעה בגין אישור תכנית ,5000 מנסה שמאי התובע לבסס על סמך השוואה בין מחירי דירות ברח'

ארלוזורוב לבין מחירי דירות ברח' ז'בוטינסקי – כאשר לטענת שמאי התובע, המחירים ברח'

ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכס) עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית המיתאר) – וזאת בהשפעת התכניות.

לדעתנו יש לדחות את טענות התובע לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וירידת ערכם של המקרקעין מהטעמים אשר יפורטו להלן.

בעניין זה ראו החלטה שהתקבלה ביום ,8.8.2023 הדוחה ערר שהוגש בקשר לתביעת פיצויים מכוח ס' 197 בגין אישורה של תכנית תא/5000 - ערר תא/91010/0821 פיתבונדד בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

רא' גם ההחלטה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח'

(להלן: "עניין פרימור").

כן יפה לענייננו ההחלטה בערר 1037-03-19 אייל יונה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (פורסם בנבו, .)21.3.2019

רא' בנוסף החלטת ועדת הערר בעניין מיכאלי (ס' .)85-80 בהקשר החלטות אלה נבקש להוסיף ולהבהיר כי לעמדתנו יש הכרח בדחיית תביעה המבוססת על אישור תכנית 5000 כבר על הסף – וזאת מהטעם כי בשלב התביעה ובטרם אישור תכניות מפורטות מכוח תכנית ,5000 לא ניתן לקבוע כי מדובר בתכנית פוגעת, ובכלל זה לא ניתן לקבוע את שיעור הפגיעה, ככל שקיימת.

פועל יוצא מכך הוא שבעת אישור תכנית 5000 וכל עוד לא הוכנה תכנית מפורטת מכוחה, לא ניתן לבחון את "כלל ... גורמים המשביחים את שווי המקרקעין הכלולים בתכנית הפוגעת"; ומכלל זה לא ניתן לבחון את מלוא השפעת התכנית על המקרקעין בעת בחינתה של טענה לפגיעה הנובעת מתכנית .5000 לפיכך, בחינת תביעה לפגיעה בגין אישור תכנית 5000 לגופה, תסתור את ההלכה המחייבת את בחינת כלל התכנית על הגורמים המשביחים שבה; ומהותית עשויה להביא לתוצאה מעוותת, לנוכח הבחינה החד-מימדית של תכנית 5000 – קרי בראי הוראותיה הפוגעות לכאורה, בלבד.

מטעם ראשון זה – יש לדחות את התביעה בגין אישור תכנית 5000 כבר על הסף.

דחיית טענות התובע לשיעור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וכישלון התובע בהוכחת ירידת

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק 2025-08497 - גפני יאיר

25-0019ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

ערך

יוזכר כי לטענת שמאי התובע, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכס) עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית )5000 – וזאת בהשפעת התכניות.

לדעתנו, בהתאם למפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית – יש לדחות את הטענה לעצם קיומה של פגיעה, וזאת משלושה טעמים: הראשון – כי שמאי התובע כלל לא מפרט את עסקאות ההשוואה עליהן ביקש להסתמך, כפי המתחייב על פי הפסיקה (רא' למשל עניין ישיבת יקירי המצוטט לעיל). שנית – בהתאם לניתוח עסקאות ההשוואה שנבחנו על ידי שמאית הוועדה המקומית, הן ברח' ארלוזורוב והן ברח' ז'בוטינסקי (ס' 12 לחוו"ד שמאית הוועדה המקומית), הטענה לעליית מחירים "איטית" או "מתונה" לכאורה ברח' ארלוזורוב שגויה מן הפן העובדתי;

ועל כן הבסיס הרעיוני עליו מבוססת התביעה, נשמט. שלישית – וזה העיקר – הלכה למעשה אין כל מחלוקת כי ברח' ארלוזורוב חלה עליית מחירים בשנים בהן אושרו התכניות ובמועדים הקובעים (רא' טבלת "תוצאות הסקר" בעמ' 12 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) – ולפיכך, למעשה אין כל מחלוקת כי לא חלה ירידת ערך הנכס.

בהיעדר ירידת ערך המקרקעין ובהיעדר הוכחת קיומה של פגיעה – דין התביעה להידחות על הסף.

טעם נוסף לדחיית התביעה בגין אישורה של תכנית 5000 נובע מהעובדה כי התובע כשל בהוכחת קיומו של התנאי הראשון הנדרש לשם הרמת נטל ההוכחה המוטל עליו – קרי קיומה של הוראה בתכנית 5000 אשר משנה את תכונות המקרקעין ומובילה לפגיעה בערכם. ודוק! בהתאם לחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, שגויה טענת התובע כי תכנית 5000 קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד". בפועל, וכפי המוכח בסעיף 13.1.19 לחוו"ד שמאית הוועדה המקומית, תכנית 5000 קובעת הוראה שונה – ולפיה לא יותר שימוש למגורים. הא ותו לא.

בהמשך ישיר לכך, הרי שגם התפישה – לפיה מגורים מעל "מסחר" פוגעת בערך הדירות בקומות העליונות – אינה מקובלת כלל וכלל מן הפן השמאי, וזאת לאור עמדתה המקצועית של שמאית הוועדה המקומית (עמ' )47 – כי עירוב שימושים דווקא משפר את איכות המגורים (ובהתאם את ערך המקרקעין) – וזאת בפרט בעיר דוגמת תל אביב. על כן ולא בכדי, מצביעה שמאית הוועדה המקומית (בס' )13.1.19 על כך שהשומות המכריעות עליהן ביקש שמאי התובע להתבסס (עמ' 18 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) ניתנו בערים אחרות ולא בתל אביב עצמה.

זאת ועוד, ובדומה, גם ניסיון שמאי התובע להתבסס על מחקר דלפי משנת 2002 אינו מביא להרמת נטל ההוכחה המוטל על התובע לשם הוכחת קיומה של פגיעה. רא' לעניין זה ערר (ת"א)

786/04 גודינר סיני ואח נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ״ת.

רא' גם ערר ת״א/95193/07 חוה אקירוב ואה' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

בנוסף ועל בסיס הנימוקים המפורטים לעיל ובחוו"ד שמאית הוועדה המקומית (ס' )13.1.20 – יש לדחות את ניסיון התובע לבסס את שיעור הפגיעה על מחקר דלפי – הן לאור כלליותו והיעדר נפקותו הקונקרטית למקרקעין והן לאור העובדה כי מדובר במחקר בן 15 שנים (!); וזאת אף בשים לב לעובדה כי על פי תפישות תכנון עדכניות, לעירוב שימושים יתרונות רבים, המשפיעים באופן טבעי על שווי המקרקעין בסביבה המאופיינת בערוב שימושים.

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, לדעתנו טעם אחרון המחייב את דחיית טענות התובע בקשר לשיעור הפגיעה הנטען על ידו, בגין אישור תכנית 5000 – וזאת לאור ממצאי שמאית הוועדה המקומית אשר בחנה עסקאות השוואה ברח' ארלוזורוב, וגם בהשוואתן אל עסקאות שבוצעו ברח'

ז'בוטינסקי (בהתאם לשיטת העבודה של שמאי התובע, אך בשונה ממנו אשר לא בחן עסקאות השוואה) – לפיהם לא נצפתה על ידה ירידה בשווי העסקאות ברח' ארלוזורוב לפני ואחרי אישור תכנית ,5000 ואף לא נצפתה עליית מחירים "מתונה יותר" ברח' ארלוזורוב ובהשוואה לעליית המחירים ברח' ז'בוטינסקי.

יש לדחות את טענת התובע לפגיעה בגין אישורה של תכנית רובע 3 שומת התובע מבוססת על זכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות כגון הזכויות הכלולות בתמ"א 38 ואשר אינן אלא זכויות מותנות-זמניות שהענקתן כפופה לשמיעת התנגדויות ועררים וכן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית. לפיכך, לעמדתנו, שומת התובע לוקה בפגם שורשי ומהותי ועל כן דינה להידחות מכל וכל. רא' לעניין זה למשל ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (פורסם בנבו, 31.5.2020 (והאסמכתאות המפורטות שם).

עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר

9006/0618 איל פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק 2025-08497 - גפני יאיר

25-0019ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

פרוסט").

כן ראה פסק הדין עמ"נ (חיפה) 33949-09-20 לביא נ' הוועדה המקומית חיפה מיום ,12.7.2021 שם נקבע כי בעת חישוב היטל השבחה אין לקחת בחשבון בעת בחינת שווי המקרקעין במצב הקודם את תרומת תמ"א 38 לשווי המקרקעין. למותר לציין כי פסק דין זה אך מצטרף לפסיקה ענפה של בתי המשפט אשר קבעו חזור ושוב כי הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן זכויות מוקנות ואינן מהוות "זכות קניינית" של בעל נכס וכי למעשה מדובר בזכויות מותנות וערטילאיות עת"מ (ת"א) 26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית (פורסם בנבו, .)28.2.2017

עוד לעניין זה רא' את שנקבע בהחלטה בעררי תכנית השימור (ס' 74,76,80,83,90 ו-.)93

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

15.07.2014; עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פורסם בנבו, )30.10.2016; ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ'

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו )17.01.2013;

הלכות והחלטות אלו יושמו בהחלטת וועדת הערר בערר (ת"א) 8290-11-18 לויתן אדיב שמואל (אדווין סמואל) נ' הוועדה המקומית לתו"ב-ת"א (נבו )18.8.2022 בהקשרה של תכנית רובע 3 באופן ספציפי אשר קבעה כי אין להתחשב בזכויות מותנות הכלולות בתמ"א 38 המהוות חלק מהמצב שקדם לאישור תכנית רובע ,3 וזאת בשל העובדה כי הזכויות מכוח תמ"א 38 אינן קונקרטיות וודאיות וכי ההשבחה בגינן מתגבשת אך ורק בעת מתן היתר מכוחה.

יצוין כי ביום 8.1.2024 ניתן פסה"ד בעמ"נ מינהליים ת"א) 18618-12-22 לויתן אדיב שמואל נ'

ראו גם החלטה שהתקבלה בעת האחרונה, ביום ,6.3.2025 במסגרת פסיקת בית המשפט לעניינים מינהליים בת"א מפי כב' השו' גלעד הס בעמ"נ 56975-09-23 הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח' נ'

בלו מרבל בע"מ ואח' (להלן: "עניין בלו מרבל"), יישם שוב בית המשפט את ההלכה הפסוקה שפורטה לעיל, על נסיבות המקרה שם, תוך שהוא קובע כי בעת אומדן שווי הנכס במצב הקודם אין להביא בחשבון את עליית השווי הנובעת מהזכויות שמעניקה תמ"א 38 – פסיקה אשר, גם היא, נוגדת את קביעת ביהמ"ש בפסה"ד בעמ"נ לויתן.

הנה כי כן, בשומת התובע נפל פגם כאשר שומת התובע ובהתאם הפגיעה בגין אישור התכניות –

מבוססים על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובע כשל בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכניות – ובהתאמה כשל בהוכחת ירידת ערך.

בהמשך ישיר לאמור לעיל, הרי שיש גם לדחות את טענות התובע לפגיעה בגין אישורה של תכנית רובע 3 – כאשר תחשיב המצב הקודם לתכנית רובע 3 (לאחר השפעת תכנית הקו הסגול) מבוסס ברובו על זכויות הכלולות בתמ"א .38 כמפורט בהרחבה לעיל, זכויות הבניה הכלולות בתמ"א 38 הן זכויות מותנות, ערטילאיות אשר אינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין ו/או מהקניין של התובע – ועל כן אין בסיס לתביעה המבוססת על שווי מקרקעין "מופחת" לכאורה במצב התכנוני שלאחר אישור תכנית רובע ,3 בהשוואה לשווי "מנופח" הנוגד את הדין שניתן למקרקעין במצב התכנוני הקודם.

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק 2025-08497 - גפני יאיר

25-0019ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

מפסק הדין בעניין דלי דליה.

רא' בנוסף החלטה בערר (הרצליה) 9001/0418 אברהם שטרית נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה.

יצוין כי בבניין הנדון נערכה ביום 20.1.2022 שומה מכרעת מאת השמאי המכריע אלי כהן בגין מימוש זכויות מכוח תכנית רובע 3 בדרך של מכר במסגרתה קבע השמאי המכריע השבחה הנובעת מאישורה של תכנית רובע 3 בשימוש הטוב והיעיל של תוספת בנייה על הקיים. יצוין כי על שומה מכרעת זו הגישה הוועדה המקומית ערר בהקשרים שונים ובכללם התחשבות בהוראות תמ"א 38 במצב הקודם, הרחבת הפטור הקבוע בס' (19ב)()10 לתוספת השלישית לחוק גם על מימוש זכויות הקבועות בתכנית על פי ס' 23 לתמ"א 38 בדרך של מכר; קביעת מקדם דחייה זהה בשני מצבי התכנון; וכן, קביעת שווי קומת הגג החלקית במצב החדש.

מכל מקום ולאור האמור, את עצם קיומה של פגיעה בגין התכניות (ואת שיעורה ככל שהייתה מוכחת עצם הפגיעה) יש לבחון בהתאם לתכניות תקפות וזכויות בניה מאושרות ומוקנות.

דחיית טענות התביעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול נזכיר בקצרה כי התובע טוען לנזק של מפגעים סביבתיים (מוכחש מכל וכל) אשר נגרם עקב אישורה של תכנית הקו הסגול, שלטענתו נובעים משינוי לכאורה של תוואי הרק"ל במסגרת תכנית התת"ל לעומת המצב התכנוני הקודם (עמ' 7 לשומת התובע).

לדעתנו יש לדחות את טענת התובע ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

מפגעים סביבתיים

כמפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית (ס' ,)13.2.9-13.2.7 הטענה למפגעים סביבתיים (שטבעם וטיבם לא הובהר במסמכי התביעה) כלל לא גובתה בשום חוות דעת מקצועית כלשהי, המבססת את הטענה לקיומם של מפגעים סביבתיים עקב אישורה של תכנית הקו הסגול. משכך, הרי שהלכה למעשה לא הובאו ראיות המבססות את התביעה לפי ראש נזק זה – ועל כן יש לדחות את התביעה מכל וכל.

בנוסף, וכפי שפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית (ס' ,)13.2.11 בפועל תכנית הקו הסגול לא שינתה את המצב התכנוני בכל הקשור לתוואי הרק"ל ברח' ארלוזורוב - שכן במצב התכנוני הקודם, קרי תמ"א /23א/,4 שונו הוראות תמ"א 23 ותמ"מ 5 שלפניה ונקבע כי תוואי הרק"ל, עילי או תת קרקעי, ייקבע בתכנון מפורט. לפיכך, תכנית הקו הסגול אינה אלא יישום של המצב התכנוני הקודם ולא שינוי שלו. גם מטעם זה יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין מטרדים סביבתיים.

על כן, גם מטעם זה יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין מטרדים סביבתיים.

ארלוזורוב.

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

כפי שצוין לעיל, על פי ההלכה הפסוקה, בעת בחינת פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית – יש לבחון את כלל מרכיביה, לרבות הרכיבים המשביחים הקבועים בה.

רא' החלטת ביניים בערר (ת"א) 92009/0622 עו"ד אליהו יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

שמאי התובע לא לקח בחשבון כי אישורה של תכנית הקו הסגול יוביל לצמצום עומסי תנועת רכבים ואוטובוסים ברח' ארלוזורוב – ובהתאם לירידה בזיהום האוויר והרעש. כפי שפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית (ס' ,)13.2 דו"חות וחוות דעת מומחים מגוונים מראים בבירור כי תכנית הקו הסגול תיטיב עם סביבתה:

מסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל אשר נערך על-ידי אתוס אדריכלות, תכנון וסביבה בחודש דצמבר 2015 נבחן, בין היתר, השלכות יישום הפרויקט הנדון בהיבט האקוסטי.

ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת הקלה ברחוב ארלוזורוב ובסביבתו הקרובה של הנכס אינם חורגים מקריטריון הרעש המותר (יום ולילה) ואף נמוכים ממנו.

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק 2025-08497 - גפני יאיר

25-0019ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

בשומה מייעצת שניתנה במסגרת ערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה – תל אביב (פורסם בנבו), גם שם נידונה תביעה לפי ס' 197 לחוק (גם) בגין אישור תכנית הקו הסגול – התת"ל משפרת את הנגישות לנכסים ובפרט לנכסים מסחריים ועל כן משביחה. רא'

עמ' .97-98

באזור תל אביב והמרכז". אשר בחן עליית שווי שנובעת מאישור קו הרכבת הקלה על דירות מגורים הממוקמות בסמיכות/צמידות לקו הרכבת הקלה. בדוח זה צוין כי ניתן לציין בהכללה כי מרבית הגורמים המקצועיים שעוסקים בנושא הפגיעה התכנונית הנטענת הנ"ל, תמימי דעים בדבר תועלתה ותרומתה של הרכבת הקלה לעליית מחירי הנכסים בסביבה (נכסים בייעוד/שימוש למגורים וכל נכס שכן נכסים בייעוד למסחר/משרדים/תעסוקה).

כמו כן רא' השומה המייעצת של הגב' רמה מאור מעת האחרונה בגו"ח 7085/15/1,2,3,5 ברח' אבן גבירול 11 ת"א אשר עוסקת בתביעה משולבת של נכסי מגורים ומסחר בגין אישורה של תת"ל /71ב' וקובעת עליית ערך בגין אישור התת"ל (בהשוואה למצב הקודם שכלל את תמ"א /23א'/.)4 הנה כי כן, לדעתנו, לנוכח האלמנטים המשביחים בתכנית הקו הסגול, כמו גם הפגם שנפל בשומת התובע המתעלמת מהם – יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישור תכנית זו.

סוף דבר

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

בישיבתה מספר 25-0019ב' מיום 10/09/2025 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק 2025-08497 - גפני יאיר

25-0019ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, דייבי דישטניק, חיים גורן, דודו לניאדו, אלחנן זבולון, מיטל להבי

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק -2025-08498 גפני אליהו

25-0019ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

לדרפט מצורפת חוות דעתה של שמאית הוועדה גלית אציל, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה

עורכי הדין אילנה בראף ויונתן הראל, תגובת ב"כ החתום על השיפוי עורך הדין דוד כחלון והשמאי דורון

חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר

והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 22/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדת ביסוד התביעה הן: תתל/70א' ,תא5000 ו-תא3616א'.

"לאור האמור לעיל, הועדה מאשרת ארכה של 360 ימים למתן החלטות בתביעות הפיצויים על ידי הוועדה המקומית".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6902 חלקה: 118 תתי חלקה: 1-2

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 20 פינת רנ"ק 25

תובע: גפני אליהו

בא כוח התובע: עו"ד וירניק גיל

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 695,200 ₪.

תת"ל/70א' – 422,000 ₪.

תא/3616א' – 1,344,700 ₪.

טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע רן וירניק):

עמ' 47 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק -2025-08498 גפני אליהו

25-0019ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

• תכנית 3616א - הקטנת זכויות הבניה ביחס לתכנון שהיה תקף ערב אישור התכנית.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

חוו"ד שמאית הוועדה גלית אציל:

תכנית 5000

יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.

• תכנית 5000 לא מקנה למקרקעין זכויות קנייניות קונקרטיות וודאיות.

מועד אשר רק בו תהיה קונקרטיזציה לגבי פגיעה (ככל ותהיה) / השבחה במקרקעין ספציפיים.

(פורסם בנבו, ,)21.12.2021 כדלקמן:

"עוד נציין כי גם הטענה שהועלתה בערר לראשונה, ולא בחוות הדעת, כי יש מקום למתן עמ' 48 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק -2025-08498 גפני אליהו

25-0019ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

פיצוי בהתבסס על תכנית תא/5000 דינה על פני הדברים להידחות. המדובר בתכנית כוללנית בלבד, על כך המשתמע מכך אשר נדרש הליך אישור של תכנית מכוחה."

• שמאי התובעים מציין כי ערך סקר מחירים ברחוב ארלוזורוב וברחוב ז'בוטינסקי וכי לטענתו החל משנת 2014 המחירים ברחוב ז'בוטינסקי עולים בקצב מהיר יותר מהמחירים ברחוב ארלוזורוב עקב השפעתן של התכניות הפוגעות. אנו חולקים על טענת שמאי התובעים בענין זה. ראשית, שמאי התובעים אינו מפרט את עסקאות ההשוואה בחוות דעתו ומציין את תוצאות הסקר שערך בלבד. לגישתנו, תוצאות הסקר שצוינו בחוות דעתו אינם מייצגים את רמת המחירים ברחוב ארלוזורוב וברחוב ז'בוטינסקי. לצורך כך בחנתי עסקאות מכירה בחלקות המסווגות ביעוד "ציר מעורב" בהתאם לתכנית תא/ 5000 לעומת עסקאות מכירה ברחוב ז'בוטינסקי בחלקות שאינן מסווגות ביעוד "ציר מעורב". מסקר שנערך על ידי לא מצאתי כי רמת המחירים ברחוב ז'בוטינסקי עלתה בקצב מהיר - יותר מאשר ברחוב ארלוזורוב בשנים 2014 2017 . מעסקאות אלה עולה כי אין כל השפעה לסיווג החלקות ברחוב ארלוזורוב ביעוד "ציר מעורב" וכי השוק אדיש ליעוד החלקות במסגרת תכנית תא/ 5000 .

• משכך יש לדחות את טענת התובעים לירידת ערך המקרקעין והדירה התובעת כתוצאה מאישורה של תכנית תא/.5000

תת"ל 70א

• רחוב ארלוזורוב מהווה כיום ציר תנועה ראשי בעיר תל אביב המאופיין בתנועת רכבים ערה שבו נוסעים אוטובוסים המונעים בבנזין או בדיזל בתדירות גבוהה.

משכך, יישום הפרויקט יוביל לצמצום עומסי התנועה, ירידה בזיהום האוויר ואף צפוי לחול שיפור ניכר באקלים האקוסטי בסביבתו הקרובה של הנכס שבנדון.

• הקו הסגול של הרכבת הקלה צפוי לפעול בטכנולוגיית " LRT " אשר מתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית ובהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק.

יובהר כי קיבולת הנוסעים של הרכבת גבוהה משמעותית מזו של אוטובוסים ורכבים פרטיים אשר יוביל לצמצום ניכר בעומסי התנועה הקיימים כיום.

• במסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל אשר נערך על ידי אתוס - אדריכלות, תכנון וסביבה בחודש דצמבר 2015 נבחן, בין היתר, השלכות יישום הפרויקט הנדון בהיבט האקוסטי. ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת ברחוב ארלוזורוב ובסביבתו הקרובה של הנכס שבנדון אינו חורג מקריטריון הרעש המותר ואף נמוך ממנו.

• ממחקרים שונים שנערכו בעולם עולה כי מחירי הנדל"ן לאורך קווי מסילת רכבת עלו.

• תמ"א /23א'/4 שינתה את תמ"א 23א' ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים. בנספח א' לתמ"א /23א'/4 צוין שהקו הסגול עובר ברח'

ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר. תמ"א /23א'/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. מפלס המעבר ייקבע כאמור בתכנון המפורט.

• לכן, תת"ל 70א', שהינה התכנית המפורטת אשר היא זו אשר קובעת את מפלס עמ' 49 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק -2025-08498 גפני אליהו

25-0019ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

המעבר, ובענייננו מעל פני הקרקע, מיישמת את הוראותיה של תמ"א /23א'/4 ומשכך אינה משנה את תוואי המפלס אלא קובעת אותו ולכן אין בקביעת מפלס המעבר כדי להביא לירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).

• לכן, הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70א' התאיינה עם אישורה של תכנית תא/4658 אשר השלימה אותה ויש לראותן כתכנית אחת.

עמדה זו התקבלה ע"י השמאית המייעצת גב' רמה מאור.

לאור כל האמור לעיל לדעתי לא חלה פגיעה עקב אישור תכנית תת"ל 70א' ויתרונותיה

גוברים על חסרונותיה.

תכנית 3616א'

עמ' 50 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק -2025-08498 גפני אליהו

25-0019ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

• בחלקה הנדונה נערכה שומה מכרעת מיום 20/01/2022 ע"י השמאי אלי כהן השמאי המכריע קבע שתוכנית /3616א הינה תוכנית משביחה. כמו כן, קבע השמאי המכריע קבע כי השימוש הטוב והיעיל הינו תוספת בנייה.

חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף-שניר, יונתן הראל ושירה פרנקו ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי גפני אליהו, ת.ז.

******* בעל הזכויות בחלקות משנה 1 ו-2 במקרקעין הידועים כחלקה 118 בגוש ,6902 הממוקמים ברחוב ארלוזורוב 20 כמפורט בכתב התביעה (להלן: "התובע" ו-"המקרקעין"

בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:

תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית 5000");

תא//3616א – "תכנית רובע 3", אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7668 מיום 9.1.2018 (להלן:

"תכנית רובע 3").

(שלוש התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").

התביעה לפיצוי התובע לפי ס' 197 לחוק הוגשה על סך כולל של 703,400 ₪ בגין תת"ח 1 ו-

1,758,500 ₪ בגין תת"ח 2 (נכון למועדים הקובעים של התכניות) נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת מר רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת כללית לרחוב ארלוזורוב מיום ,25.11.2019 וכן חוות דעת פרטנית לנכס מיום 18.12.2019 (להלן: שמאי התובע"; שתי חוות הדעת של השמאי וירניק יכונו יחדיו להלן "שומת התובע" ובמקומות הרלוונטיים תכונה חוות הדעת הכללית בנפרד כ-"חוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב").

תיאור טענות התובע – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 – הואיל ותכנית 5000 מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי לעמדת התובע (בחלופת הריסה ובנייה), שווין של זכויות הבניה בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל קומת מסחר, בעוד לטענת שמאי התובע שווי הדירות בקומת הקרקע שמשתנה למסחר לגישתו וניתנת לבניה באופן שכולל חזית לרחוב עולה. בשל כך, אליבא שמאי התובע, מוערכת הפגיעה בערך הנכסים של התובע בסך של 198,600 ₪ בגין תת"ח 1 ובסך של 496,600 ₪ בגין תת"ח 2 (עמ' 6 לשומת התובע).

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול:

לטענת התובע, תכנית הקו הסגול שינתה את הוראות התכניות תמ"א /23א ו-תמ"מ 5 – באופן שקו הרק"ל יהיה בתוואי עילי (להבדיל מתוואי תת-קרקעי), ובשל כך צפויים להיגרם מפגעים סביבתיים (המולת נוסעים, צפצופים, כריזות וכו') (שם, בעמ' .)7 בגין ראש נזק זה, הוערכה הפגיעה שנוצרה לנכסים בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך של עמ' 51 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק -2025-08498 גפני אליהו

25-0019ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

120,600 ₪ בתת"ח 1 ובסך של 301,400 ₪ בתת"ח .2

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית רובע 3 –

תחילה טוען שמאי התובע כי השימוש המיטבי במקרקעין במצב הקודם – על פי תכנית מ' ותמ"א 38 – הוא להריסת המבנה הקיים והקמת מבנה חדש (עמ' 5 לשומת התובע). על רקע קביעה זו ולאחר חישוב הפגיעה (המוכחשת) בגין אישורן של תכנית 5000 ותכנית הקו הסגול, מחשב שמאי התובע את שווי המקרקעין לאחר אישורה של תכנית רובע 3 – ועל סמך פערי הערכים בן שני מצבי התכנון (כאשר השימוש המיטבי שנבחר על ידי שמאי התובע במצב הקודם לתכנית 5000 הוא הריסת המבנה והקמתו מחדש ובמצב החדש לאחר אישורה של תכנית רובע 3 השימוש המיטבי שנבחר הוא הריסת המבנה והקמתו מחדש– שם, בעמ' )9 מוערכת הפגיעה בנכסים בסך כולל של 384,200 ₪ בתת"ח 1 ובסך כולל של 960,500 ₪ בתת"ח 2 (שם, בעמ' .)10 רקע כללי

המקרקעין מצויים בתחום התכניות ועליהם קיים בניין בן 2 קומות ודירת גג מעל קומת קרקע מלאה.

באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

במצב הקודם

תכנית 58 פורסמה למתן תוקף בע.ר. 976 מיום .4.1.1940 החלקה שבנדון מסווגת באזור דירות 1

בו יחולו ההוראות הבאות: אחוזי בניה לקומה: %35; מס' קומות: 3 קומות מעל קומת ביניים

וקומת מרתף; קווי בנין: לחזית- 4 מ'; לאחור – 5 מ'; צדדי – 3 מ'; צפיפות: 9 יח"ד לחצי דונם.

תמ"א 38 (על תיקוניה) - התכנית מהווה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה.

וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית

עמ' 52 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק -2025-08498 גפני אליהו

25-0019ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

במצב החדש

תכנית רובע 3 (כהגדרתה לעיל) – גם היא, כזכור, פוגעת בערך המקרקעין לשיטת התובע.

מטרותיה של תכנית זו הן:

תא/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן:

הוועדה המקומית פנתה לשמאית המקרקעין גלית אציל לדור לשם עריכת חוות דעת שמאית מטעמה. בחוות הדעת בחנה שמאית הוועדה המקומית את השפעת הוראות התכניות על ערך המקרקעין וקבעה, תוך התייחסות לטיעונים שהועלו בחוות דעת שמאי התובע, כי לא נגרמה כל פגיעה במקרקעין עם אישורן של התכניות.

בפסיקה נקבעו שני יסודותיה של תביעה לפי ס' 197 לפגיעה במקרקעין: הראשון - כי הפגיעה במקרקעין תיגרם עקב אישורה של תכנית, וכפי שהגדיר זאת בית המשפט העליון: "בהתאם לאמור בסעיף, הזכות לפיצוי קמה בשל פגיעה אשר נגרמה למקרקעין על-ידי תכנית" (בר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' מרדכי הר (נבו .))07.08.2006 והיסוד השני – כי הפגיעה הובילה לירידת ערך. רא' ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, נח()1 550 ()2003 לעניין זה רא' גם החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה (מחוז תל-אביב) בערר תא/92005/0720 אסתר מיכאלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין מיכאלי").

עוד רא' את שנקבע בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה (מחוז ת"א) בעניינם של עמ' 53 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק -2025-08498 גפני אליהו

25-0019ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

התובעים בעררי תכנית השימור תא//2650ב נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן:

"עררי תכנית השימור"; פורסם בנבו, .)27/6/2023

ראו גם את שנקבע בעת האחרונה בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (מחוז ת"א)

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה

כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 12.5.2020;

עמ' 54 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק -2025-08498 גפני אליהו

25-0019ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות לטענות התובע.

ארלוזורוב לבין מחירי דירות ברח' ז'בוטינסקי – כאשר לטענת שמאי התובע, המחירים ברח'

ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכסים) עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית המיתאר) – וזאת בהשפעת התכניות.

לדעתנו יש לדחות את טענות התובע לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וירידת ערכם של המקרקעין מהטעמים אשר יפורטו להלן.

רא' גם ההחלטה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח'

(להלן: "עניין פרימור").

כן יפה לענייננו ההחלטה בערר 1037-03-19 אייל יונה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (פורסם בנבו, .)21.3.2019

מטעם ראשון זה – יש לדחות את התביעה בגין אישור תכנית 5000 כבר על הסף.

דחיית טענות התובע לשיעור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וכישלון התובע בהוכחת ירידת ערך

יוזכר כי לטענת שמאי התובע, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכסים) עולים בקצב עמ' 55 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק -2025-08498 גפני אליהו

25-0019ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית )5000 – וזאת בהשפעת התכניות.

בהיעדר ירידת ערך המקרקעין ובהיעדר הוכחת קיומה של פגיעה – דין התביעה להידחות על הסף.

בהמשך ישיר לכך, הרי שגם התפישה – לפיה מגורים מעל "מסחר" פוגעת בערך הדירות בקומות העליונות – אינה מקובלת כלל וכלל מן הפן השמאי, וזאת לאור עמדתה המקצועית של שמאית הוועדה המקומית (ס' עמ' )47 – כי עירוב שימושים דווקא משפר את איכות המגורים (ובהתאם את ערך המקרקעין) – וזאת בפרט בעיר דוגמת תל אביב. על כן ולא בכדי, מצביעה שמאית הוועדה המקומית (בס' )13.1.19 על כך שהשומות המכריעות עליהן ביקש שמאי התובע להתבסס (עמ' 18 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) ניתנו בערים אחרות ולא בתל אביב עצמה.

786/04 גודינר סיני ואח נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ״ת.

רא' גם ערר ת״א/95193/07 חוה אקירוב ואה' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר

9006/0618 איל פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין פרוסט").

עמ' 56 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/09/2025 - רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק -2025-08498 גפני אליהו

25-0019ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

עוד לעניין זה רא' את שנקבע בהחלטה בעררי תכנית השימור (ס' ,74,76 ,80 ,83 90 ו-)93

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו )17.01.2013;

יצוין כי ביום 8.1.2024 ניתן פסה"ד בעמ"נ מינהליים ת"א) 18618-12-22 לויתן אדיב שמואל נ'

הנה כי כן, בשומת התובע נפל פגם כאשר שומת התובע ובהתאם הפגיעה בגין אישור התכניות –

עמ' 57 מבא"ת ספטמבר 2007