סדר יום 25-0020ב לתאריך 29-10-25
שמותיהם של מבקשי היתר פרטיים הוסרו מדף זה, וכך גם מספרי תעודת זהות. הכתובת, הגוש והחלקה, ההחלטה ושמם של מי שפועלים כאן דרך קבע - נשארו. הפרסום המלא נמצא בקובץ המקורי באתר הרשות.
| זום לצפייה בלבד https://tel-aviv.zoom.us/j/85423012231 Link Invite |
|---|
| https://tel-aviv.zoom.us/j/85423012231 |
| שעה משוערת | תוכן סעיף | מספר מבא"ת | מספר עמוד | מספר סעיף |
|---|---|---|---|---|
| אישור פרוטוקול 25-0018ב מיום 13/08/2025 | ||||
| אישור פרוטוקול 25-0019ב מיום 10/09/2025 | ||||
| 10:00 | רחוב אלנבי מס' 74 - תיק 2025-03079 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4694 | 1 | .1 | |
| השלמת הפקעת דרכים - תל ברוך גושים 6625+6627 דיון בהפקעה - דיון רגיל | 9 | .2 | ||
| צפון פלורנטין 44 תיקון החלטת ועדה להפקדה | 507-1112747 | 11 | .3 | |
| הר ציון 59-71 (אי זוגיים) תיקון החלטה מתאריך 6.8.25 | 507-1137553 | 68 | .4 | |
| חבר הלאומים דיון בבקשה להארכת מועד להגשת התנגדות של עו"ד יאיר יהלומי | 507-0859850 | 94 | .5 | |
| 10:30 | העברת זכויות מהרצל 53 לרכבת /72ראש פינה 29 דיון בהפקדה | 507-1364892 | 116 | .6 |
| בקשה לאיחוד חלקות 12,13,14,15 בגוש 6964 רחוב הנמל 44-48 תל אביב דיון באיחוד - דיון בהתנגדויות | 125 | .7 | ||
| מרחב הדר דיון באישרור החלטה להפקדה | 507-0870741 | 128 | .8 | |
| מרחב מנורה אלנבי דיון לאחר פרסום 106ב' ללא התנגדויות | 507-0613604 | 151 | .9 |
- www.tel-aviv.gov.il
ועדת המשנה לתכנון ולבניה
למרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו
סדר יום מס' 25-0020 מיום 29/10/2025
כב' מוזמן בזה לישיבת ועדת המשנה לתכנון ולבניה שתתקיים ביום רביעי ה - 29/10/2025 בשעה 10:00 בדיוק באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה .12 זום לצפייה בלבד
להלן סדר יום לישיבה. אנא הבא/י חומר זה אתך לישיבה.
חבר ועדה שמעוניין לקבל את מסמכי תכנית בסמכות ועדה מקומית שבסדר היום ולא מצליח לראותם באתר מינהל התכנון – תכנון זמין,
יפנה במייל לאלה דוידוף מזכירת הועדה במייל mail.tel-aviv.gov.il@e_davidof בכבוד רב,
אלה דוידוף
מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה
תל-אביב - יפו
| תוכן סעיף | מספר מבא"ת | מספר עמוד | מספר סעיף |
|---|---|---|---|
| אישור פרוטוקול 25-0016ב מיום 23/07/2025 | |||
| תכנית כוללת להתחדשות עירונית המשך דיון אזור הצפון וקבלת החלטה | 1 | .1 | |
| רה פרצלציה 6135/27-29,31,32 שכונת התקווה דיון נוסף - תיקון החלטה מתאריך 6.8.25 | 507-0924282 | 42 | .2 |
| תא/מק/2/4321 השומרון מתחם -3 בשל מספר בקשות למתן אורכה להגשת התנגדות לפרסום 106ב', הוחלט לאשר את הבקשות לכלל התכנית ב30 יום נוספים עד 30.9.25 | 507-0909853 | ||
| תא/מק/-3/4321 השומרון מתחם -3בשל מספר בקשות למתן אורכה להגשת התנגדות לפרסום 106ב', הוחלט לאשר את הבקשות לכלל התכנית ב30 יום נוספים עד 30.9.25 | 507-0909861 | ||
| השומרון מתחם -4 השומרון מתחם 4 - בשל מספר בקשות למתן אורכה להגשת התנגדות לפרסום 106ב', הוחלט לאשר את הבקשות לכלל התכנית ב30 יום נוספים עד 30.9.25 | 50-0909879 |
| תוכן סעיף | מספר מבא"ת | מספר עמוד | מספר סעיף |
|---|---|---|---|
| אישור פרוטוקול 25-0017ב מיום 06/08/2025 | |||
| רחוב שלמה המלך מס' 100 פינת ארלוזורוב 78 - תיק 2025-08003 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3616א | 1 | .1 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2025-08166דירה בקומה השלישית (משפחת עמר) דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א | 5 | .2 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 27 תיק -2019-13653 דירה בקומה השנייה (משפחת מאירי) דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א | 19 | .3 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק 2025-08497 - גפני יאיר דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א | 33 | .4 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 20 תיק -2025-08498 גפני אליהו דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א | 47 | .5 |
- www.tel-aviv.gov.il
פרוטוקול החלטות מספר 25-0018
י"ט אב תשפ"ה 13/08/2025 12:00 - 16:00
באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12
בהמשך לישיבה של רישוי ובניה שנפתחה בשעה: 10:34
בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד , אורנה ברביבאי, מיטל להבי, מאיה נורי, עו"ד, חיים גורן
פרוטוקול מספר 25-0019
י"ז אלול תשפ"ה 10/09/2025 10:00 - 14:00
באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12
הישיבה נפתחה בשעה: 10:28
בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, חן אריאלי, דייבי דישטניק, ד"ר, חיים גורן
| תוכן סעיף | מספר מבא"ת | מספר עמוד | מספר סעיף |
|---|---|---|---|
| רחוב ארלוזורוב מס' 20 - תיק 019-13652 2 - בן-ש"ך אהוד דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א | 61 | .6 | |
| שטחי ציבור - גוש ,7116 תחום תב"ע תא/2660 דיון בהפקעה - דיון רגיל | 75 | .7 | |
| הציר הירוק - רח' יפת ,206 ,208 210 דיון בהפקעה - דיון רגיל | 77 | .8 | |
| תכנית מתאר תל-אביב - יפו הסדרת מעמדה של ת"א 5000 בתחום תמ"א 70 לתקופת הביניים עד אישור מתן תוקף לת"א .5500 | 79 | .9 | |
| יהודה הלוי 33 - הגדרת מגרש דיון בהגדרת מגרש חדש לאחר הפקעה | 91 | .10 | |
| רוטשילד 68 - 70 דיון נוסף - אישרור החלטה | 507-0828376 | 94 | .11 |
| רה פרצלציה ,6135/3 שכונת התקווה ()77-78 דיון בדיווח הארכת תנאים מגבילים | 507-0720755 | 103 | .12 |
| הסדרת מגרשים ,6979/10 שכונת התקווה ()77-78 דיון בדיווח הארכת תנאים מגבילים | 507-0726562 | 113 | .13 |
| הסדרת מגרשים בתחום הרחובות לח"י-התקווה-חנוך-קמואל, שכונת התקווה ()77-78 דיון בדיווח הארכת תנאים מגבילים | 507-0724013 | 122 | .14 |
| לה גווארדיה 35-45 דיון בהתנגדויות 106ב' לנושא טבלאות או"ח והתאמה לתמ"א 70 | 507-0601443 | 132 | .15 |
| התחדשות עירונית מ. קדש-ק. פוזנן דיון בדיווח ()3 | 507-0626317 | 207 | .16 |
| הפלך דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 264 | .17 | |
| יחידת תכנון 5 (מגרש )106 דיון בעיצוב ארכיטקטוני ()2 | 287 | .18 | |
| תא/תעא/צ/3700 ()1 המרכז האקדמי לוינסקי וינגייט דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 311 | .19 | |
| דובנוב 4-6 תכנית עיצוב דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 326 | .20 | |
| הרברט סמואל 36 - המרת שטחי משרדים לשטחי מגורים דיון בהפקדה | 345 | .21 | |
| הנחיות עיצוב שכונת כרם התימנים דיון באישור מדיניות | 352 | .22 | |
| מדיניות שימושי מסחר ועסקי אוכל, שוק הכרמל וכרם התימנים דיון באישור מדיניות | 364 | .23 | |
| מסחר ועסקי אוכל בשוק הכרמל וכרם התימנים דיון בסעיף 77 | 0__-_______ | 373 | .24 |
| עדכון תכנית המתאר ערר על החלטת הוולחוף מ13.8.25 | 507-1123876 | 377 | .25 |
| תא/מק/-5084מעורב יגאל אלון-בקשות למתן אורכה להגשת התנגדות ל-106ב, הוחלט באופן גורף לאשר את הארכה להגשת התנגדויות עד ה28.10.2025 | 507-1068436 | .26 |
- www.tel-aviv.gov.il
דיווח על תכניות שאושרו:
תא/מק/5206 - בריכת אגירה דרומית
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 - רחוב אלנבי מס' 74 - תיק 2025-03079
25-0020ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4694
לדרפט מצורפות חוות דעתו של שמאי הוועדה אדי גרשטיין, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה
עורכת הדין לירון רותם, חוו"ד השמאי איל טדי הראל ב"כ החתום על השיפוי ו- חוו"ד משפטית מטעם
ב"כ החתום על השיפוי עורך הדין ניר אדרי.בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט
והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.
מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים
רקע קודם:
בתאריך 23/03/2025 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965
הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.
התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית .4694
פרטי הנכס התובע:
גוש: 6918 חלקה: 69
כתובת: רחוב אלנבי מס' 74
תובעת: חברת בית ברח' אלנבי מס' 74א' בע"מ
בא כוח התובעת: עו"ד ברגר חגי
תשריט סביבה:
פירוט סכום הפיצויים:
2,690,000 ש"ח
עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 - רחוב אלנבי מס' 74 - תיק 2025-03079
25-0020ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4694
טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאי התובעת אריה קמיל):
שמאי התובעת טוען לשלושה ראשי נזק שנגרמו לבניין ברח' אלנבי 74 כדלקמן:
o פגיעה בפרטיות וחסימת נוף לדירות המערביות של בנין התובעת בשיעור של %6.2 בקומות א' – ה' ו-%4.5 בקומה ו' עקב צמצום המרחק בין המבנים מ-13.6 מ' ל-8 מ'.
o פגיעה כללית רעש וסמיכות למטרד - עצם השימוש למלונאות הפעילות והיקף הבניה גורם למטרדים שלא היו קיימים כגון כניסה ויציאה של מאות אנשים ביום, הקמת בריכת שחיה על הגג גורמת לפגיעה בדירות התובעת ומהווה מטרד אקוסטי. שיעור הפגיעה מוערך ב-%.2
o פגיעה בגין הצללה בשיעור של %2 - %.4
כתב השיפוי:
לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית 4694 חתום ע"י אסף גורן.
מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורך הדין ניר אדרי וחוות דעת שמאית שנערכה על ידי ה"ה השמאי איל טדי הראל המצורפת כנספח א' לתגובה.
חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.
חוו"ד שמאי הוועדה המקומית אדי גרשטיין:
להלן התייחסותנו בקשר לפגיעה בפרטיות:
שמאי התובעת לא תיארו מהי הפגיעה שנגרמה לנכס התובעת בגין ראש נזק זה (מלבד אמירה כללית).
יצוין כי לדירת הגג לא נגרמת כל פגיעה בפרטיות, וזאת מאחר וגובה המעקה של מרפסת הגג בהתאם להיתר הבניה הינו ,+21.63 וזאת לעומת רצפת מפלס קומה ה' בבניין ברח' נחלת בנימין 13 בה נמצאת בריכת השחייה שהינה בגובה של .+18.91 מדובר בהפרש גבהים של 2.72 מ' ולכן לא ניתן לצפות מהבריכה לדירת הגג, וזאת מעבר לכך שקיים מבנה החוצץ בין הבריכה לבניין התובעת המונע כל אפשרות צפייה לכיוון בנין התובעת.
כמו כן, המרחק בין הדירות בנכס התובעת לאגף החדש בבניין ברח' נחלת בנימין 13 הינו כ-8 מ'. מרחק זה הינו סביר בבנייני מגורים.
מעבר לאמור לעיל, שמאי התובעת לא הביאו בחשבון כי לתובעת אין זכות מוקנית לפרטיות במרחב עירוני שהיה צפוי להתפתח, וזאת בפרט שבמגרש התובעת ניתן היתר בניה להקמת בנין בן 7 קומות ובגובה של 25 מ'.
בפסיקה נקבע כי אין לתובעים זכות מוקנית לפרטיות.
להלן התייחסותנו בקשר לראש נזק של חסימת נוף:
ראשית, הבניין ברח' נחלת בנימין 13 שגובהו כולל מעקה הגג הינו 12.74 מ' כבר במצב הקודם חסם את הנוף לשלוש הקומות הראשונות בבניין ברח' אלנבי .74 לפיכך, לדירות אלו לא נגרמה כל פגיעה בנוף.
שנית, המבנה הקיים ברח' נחלת בנימין ,14 הנמצא ממערב לבניין ברח' נחלת בנימין ,13 חוסם את הנוף לשלוש קומות בבניין ברח' אלנבי .74 כמו כן, ניתן להוסיף לו קומה נוספת מכח תכנית 2650ב' כך שגם לדירה בקומה הרביעית בבניין ברח' אלנבי 74 קיימת חסימת נוף כבר במצב קודם.
שלישית, הבניינים הנמצאים ממערב לבניין ברח' נחלת בנימין 14 הינם ביעוד לתכנון בעתיד, כך שסביר להניח כי בשנים הקרובות תוכן לגביהם תכנית בנין עיר להקמת בנין שגובהו לפחות כמו גובה בנין התובעת, ולכן ממילא הייתה חסימת נוף לכל הקומות בבניין התובעת שברח' אלנבי 74 גם אם לא הייתה מאושרת תכנית 4694 להוספת 2 קומות בבניין שברח' נחלת בנימין .13
רביעית, אין מדובר בנוף מיוחד והשפעת חסימת הנוף במקרה זה הינה זניחה לשווי הדירה, וזאת כפי שנקבע שומה מייעצת של גבע בלטר ברח' שמואל הנביא 5 בבני ברק ()6123/924 .
יתרה מזו, ההלכה היא כי אדם צריך לצפות שפיתוח העיר לא ייעצר על מפתן דלתו, כאשר עיקרון זה מקבל ביטוי בסופו של דבר בערכי המקרקעין כמפורט בפסיקה.
עמ' 2 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 - רחוב אלנבי מס' 74 - תיק 2025-03079
25-0020ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4694
התייחסות לראש נזק – פגיעה בגין רעש וסמיכות למטרד
שמאי התובעים קבעו פגיעה בגין רעש וקירבה למלון המהווה מטרד ובגין הקמת בריכת שחיה על הגג. לטענתם המצב הקיים הינו שימוש למסחר בקומת הקרקע ומגורים בקומות העליונות ובמצב החדש שימוש מלונאי בבנין בן 6 קומות הכולל חזית מסחרית ו-60 חדרי מלון. כמו כן, לובי המלון נמצא בירכתי הבנין בסמוך לנכס התובעת והמשמעות הינה כניסה ויציאה של מאות אנשים ביום. בנוסף, הקמת בריכת שחיה על הגג גורמת לפגיעה בדירות התובעת ומהווה מטרד אקוסטי. עצם השימוש למלונאות, הפעילות והיקף הבניה גורם למטרדים שלא היו קיימים במצב קודם.
אנו חולקים על כל התיאור של ראש נזק זה המפורט בשומת התובעת.
ראשית, גם במצב קודם הותר שימוש בבניין הקיים לבית מלון, וזאת בהתאם להוראות תכנית .44 בהתאם לרשימת האזורים המפורטת בתכנית ,44 השימושים המותרים באזור דירות 1 הינם, בין היתר (רשימה חלקית), בתי דירה ובנייני מעון (בהתאם לסעיף 31 בהוראות התכנית, בנייני מעון כוללים שימוש לבתי מלון)
בניינים לאספות ציבוריות (כמפורט בסעיף ,)36 בתי חולים ועוד.
השימושים המותרים באזור דירות 2 הינם, בין היתר (רשימה חלקית), כל השימושים המותרים באזור דירות ,1 בתי מלון ופנסיונים, בניינים ציבוריים (כמפורט בסעיף )35 ועוד.
השימושים המותרים באזור מסחרי 1 הינם, בין היתר (רשימה חלקית), כל השימושים המותרים באזור דירות 1 ובאזור דירות ,2 בניינים ציבוריים (כמפורט בסעיף ,)35 בניינים מסחריים ועוד.
בהתאם לסעיף (35ב), בבניין ציבורי מותר שימוש גם לבית מלון.
יובהר כי בהתאם לסעיפים 35 ו-36 מותרים במצב קודם שימושים נוספים למבני ציבור ומקומות לאספות ציבוריות שהיו עשויים לגרום למטרד גדול יותר מבית מלון.
גם התיאור של מבנה מלונאי בן 6 קומות הכולל 60 חדרי מלון אינו מדויק. בהתאם לתכנית 4694 המבנה יכלול 4 קומות לשימוש מלונאי ובהם 46 חדרי מלון (בהתאם לנספח הבינוי יהיו בקומות א' ו-ב' 11 חדרי מלון בכל קומה ובקומות ג' ו-ד' יהיו 12 חדרי מלון בכל קומה).
בהתאם לדיווח הלמ"ס שיעור התפוסה במלונות תיירות בתל אביב היה בשנת 2022 %60.3 ובשנת 2023 שיעור התפוסה היה %.61.9 תפוסה של %61 מ-46 חדרי מלון מהווה 28 חדרים הכוללים לכל היותר כ-60 אנשים. ניתן לראות כי תיאור שמאי התובעת על כניסה למלון של מאות אנשים ביום הינו מופרז לכל הדעות. כאמור לעיל, גם במצב קודם היה ניתן להקים מלון.
יובהר כי רח' נחלת בנימין בקטע זה של הרחוב הינו מדרחוב אשר מהווה מוקד משיכה לתיירים גם במצב קודם.
כך גם רחוב אלנבי.
לעניין הטענה כי לובי המלון נמצא בירכתי המבנה בסמוך לבניין התובעת, הרי שמדובר על מבנה שלפי נספח הבינוי נראה כי הינו אטום וללא חלונות, והכניסה אליו הינו מתוך פסאז' מקורה מכיוון רח' נחלת בנימין, כך שהוא אינו גורם להפרעה או למטרד כלשהו לבניין התובעת - כפי שניתן לראות מנספח הבינוי.
לעניין הטענה כי בריכת השחייה גורמת למטרד אקוסטי לדירות בבניין התובעת, הרי שלפי נספח הבינוי מדובר בבריכה קטנה ששטחה לפי מדידה גרפית כ-45 מ"ר, כך שהיא אינה יכולה להכיל הרבה אנשים. כמו כן, הבריכה נמצאת מאחורי מבנה חוצץ הפונה לבניין התובעת, כך שהוא חוסם את מרבית הרעש העולה מן הבריכה כפי שניתן לראות בנספח הבינוי .
התייחסות לראש נזק – פגיעה בגין הצללה
שמאי התובעת קבעו פגיעה בגין הצללה לדירות הפונות לבנין ברח' נחלת בנימין .13 יצוין, כי ככלל טענות בדבר הצללה הינן טענות המצריכות תימוכין בחוות דעת מומחה מקצועי מתאים ביחס לנכס הקונקרטי שבענייננו. דא עקא, שמאי התובעת אינם מתבססים על חוות דעת מומחה, ומכאן הרי שהתובעת לא הרימה את נטל הראיה המוטל עליה.
לפיכך, יש לדחות על הסף ראש נזק זה.
בפסיקה נקבע כי על מנת להוכיח פגיעה יש לצרף חוות דעת מומחים.
התייחסות לגופה של הטענה
לטענת שמאי התובעת, מבדיקה שנערכה במערכת סימפלקס, אין ספק כי ההצללה ממבנה שגובהו הוכפל פי 2.2 מהווה תוספת הצללה משמעותית.
ראשית נציין, כי גובה המבנה הקיים כולל גובה המעקה על הגג הינו 12.74 מ' וגובה המבנה במצב החדש כולל גובה המעקה הינו 23 מ'. כך שגובה המבנה הוכפל ב-1.8 ולא ב-2.2 כפי נטען ע"י שמאי התובעת.
שנית, בדיקת ההצללה נעשתה ע"י שמאי התובעת במערכת סימפלקס במקום בתוכנה מקצועית הבודקת את ההצללה בהתאם לזוית השמש ביחס למבנה ובהתאמה לחודשי השנה.
לצורך בדיקת ההצללה של המבנה הקיים השתמשנו בתוכנת ההצללה שנמצאת במערכת GIS של עיריית תל אביב.
עמ' 3 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 - רחוב אלנבי מס' 74 - תיק 2025-03079
25-0020ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4694
הבדיקה נעשתה בהתאם לתאריכים ולשעות שנבדקו ע"י שמאי התובעת.
בהתאם לממצאים שהתקבלו בתוכנת ההצללה, הנכס הנטען כפוגע אינו גורם להצללה על נכס התובעת ברוב חודשי השנה. בתקופה שהוא גורם להצללה על נכס התובעת, הרי שההצללה נגרמת מהבנין הקיים ולא מתוספת הבניה, ולכן אין פגיעה כתוצאה מתוספת הבניה.
אלמנטים משביחים בתכנית 4694
בתכנית 4694 קיימים אלמנטים משביחים ביחס למצב קודם אשר שמאי התובעת התעלמו מהם כמפורט להלן:
במצב חדש לפי תכנית 4694 השימושים המותרים בבנין ברח' נחלת בנימין 13 הינם מסחר ומלונאות. במצב קודם ניתן לעשות שימושים נוספים מלבד מלונאות ובין היתר למבני ציבור ובניינים לאסיפות ציבוריות. לפיכך, במצב החדש הגבלת השימושים הציבוריים במבנה הקיים הקטינה בנכס התובעת את המטרדים הנובעים מהשימושים הציבוריים שהיו מותרים במצב קודם.
במצב חדש לפי תכנית 4694 בקומת קרקע מתוכנן לובי מלון על חשבון החצר העורפית. מנספח הבינוי נראה כי הלובי בנוי בקירות אטומים לכיוון נכס התובעת והדבר מונע חיכוך בין באי בית המלון לנכס התובעת. במצב קודם היה ניתן להשתמש בחצר העורפית הגובלת בנכס התובעת לשימוש אורחי המלון והדבר היה גורם למטרד רעש בנכס התובעת.
בפסיקה נקבע כי בחישוב הפגיעה יש להביא בחשבון גם אלמנטים משביחים.
מסקנה
לאור כל האמור לעיל, הגענו לכלל דעה כי בהתחשב באלמנטים המשביחים של התכנית, לא חלה פגיעה בחלקה 69 בגוש ,6918 עקב אישור תכנית 4694 (.)507-0559450
חוות דעת עורכת הדין עורכת הדין לירון רותם, ב"כ הוועדה המקומית:
לאחר שעיינתי בתביעה מיום 18.3.2025 ובשומת התובעת ע"י השמאים אריה קמיל ודני טרשנסקי מיום 18.3.2025 שצורפה לה (להלן – "שומת התובעת"), בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית אדי גרינשטיין (להלן – "שומת הוועדה המקומית") ובמסמכים התכנוניים הרלוונטים, ניתנת בזאת המלצתי לדחיית התביעה מהנימוקים שיפורטו להלן.1
חלק א': פרטי התביעה בתמצית
התובעות: חברת רחוב אלנבי 74א בערבון מוגבל ח.פ. .51-021284-8 תיאור הנכס הנפגע על פי התביעה: בנין ברחוב אלנבי 74א הבנוי במגרש המצוי בגוש 6918 חלקה 69 בשטח קרקע רשום של 346 מ"ר. על פי היתר בניה 21-0997 מיום 9.3.2022 וכן היתר בניה 24-1561 מיום 14.8.2021 מוקם במגרש בנין למגורים בן 6 קומות מעל קומת מסחר (סה"כ 7 קומות).
תאור הנכס הנטען כפוגע: נחלת בנימין .13 גוש 6918 חלקה 71 בשטח קרקע רשום של 683 מ"ר. הבנין ידוע כבית
שמואל לוי הידוע גם כ"בית הגמלים". הבנין הוקם בשנת 1925 כבנין בן 3 קומות והוכרז כבנין לשימור בסגנון אקלקטי על פי תכנית 2650ב לשימור מבנים ואתרים בתל אביב (להלן – "הבנין לשימור"). בגין בנין זה אושרה תכנית 507-0559450 תא/מק/4694 נחלת בנימין 13 (י.פ. ,10304 )23.3.2022 (להלן – "תכנית 4694") המאפשרת, בין היתר, תוספת 2 קומות בנסיגה + קומת גג (סה"כ 6 קומות ברוטו).
סכום התביעה: 2,690,000 ₪.
עילות התביעה ותחשיב התובעת:
הרחבת שטחי הבניה בחלקה 71
בניגוד לציפיות התובעת ולקביעת הבנין ברחוב נחלת בנימין 13 כבנין לשימור בהגבלות מחמירות לפי תכנית 2650ב לשימור מבנים, קודמה תכנית 4694 אשר הוסיפה בניה הפוגעת בתובעת בהיבטים הבאים:
הוספת 1,189 מ"ר על 847 מ"ר קיימים.
הגבהת הבנין לגובה של 23 מ'.
הגדלת תכסית בניה מ- %44 ל- %.67
התקרבות לחלקת התובעת – פגיעה בפרטיות לדירות בחזית המערבית של בנין התובעת / חסימת נוף קו הבנין האחורי של 3 מ' פגע בתחושת המרחב והפרטיות של דירות התובעת.
עמ' 4 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 - רחוב אלנבי מס' 74 - תיק 2025-03079
25-0020ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4694
פגיעה כללית בגין רעש וסמיכות למטרד
לובי המלון ממוקם בירכתי המגרש באלנבי 74 והכניסה אליו סמוך לחלקת התובעת תגרום לכניסה ויציאה של מאות אנשים ביום. כך גם הקמת בריכת שחיה ומתקניה בגג המבנה מול דירות התובעת גורמת פוגעת בדירות התובעת ומהווה מטרד אקוסטי.
פגיעה בגין הצללה
הגבהת הבנין הפוגע לכיוון בנין התובעת גורמת להצללה אשר מפחיתה את כמות האור מכיוון מערב, מונעת חימום טבעי אשר נדרש בימי החורף וחוסמת זרימת אוויר חופשית.
הבניין לשימור הוא הנכס הנטען כפוגע – חלקה 71 בגוש 6918
מצב תכנוני קודם: תכנית 44 תכנית כללית לדרום תל אביב ()20.11.1941
המגרש סומן בייעוד מסחרי 1 על פי תכנית זו ומשום כך אושרו בו על פי תכנית זו, בין היתר, שימוש כבית מלון / מקום לאספות ציבוריות.
תכנית 2650ב שימור מבנים ואתרים בתל אביב (י.פ. ,7001 )4.9.2008 אשר קבעה את הנכס כמבנה לשימור בהגבלות מחמירות .מצב תכנוני חדש במגרש הבניין לשימור תכנית 507-0559450 תא/מק/4694 – נחלת בנימין 13 (י.פ. ,10304 )23.3.2022
מענה הוועדה המקומית לטענות התובעת
o כללי – מסגרת הפיצוי על פי סעיף 197 לחוק וסייג הפטור מכוח סעיף 200
כפי שיובא בהרחבה להלן וכפי שהובא בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית אדי גרשטיין, הוועדה המקומית תטען כי לבניין התובעת לא נגרמה כל פגיעה מאישור תכנית ,4694 ולחלופין עסקינן בפגיעה שאינה עוברת את תחום הסביר ועל כן פטורה מתשלום פיצויים.
פרשנות הפסיקה ביחס לתחולת סעיף 197 לחוק והפיצויים על פיו דרשו קשר סיבתי בין התביעה והפגיעה למצב התכנוני במגרש מושא התביעה, וכן נדרשה בחינה הוליסטית של המצב התכנוני החדש במגרש מושא התביעה על חסרונותיו ויתרונותיו של המצב החדש.
ודוק, המחוקק סייג את הזכאות לפיצויים בסעיף 200 לחוק כאשר סייג זה הינו החריג לכלל.
בהתאם לפסיקה, שילוב ההוראות דלעיל מלמד כי ככל שעסקינן בפגיעה הנכללת בגדרי סעיף 200 לחוק ועומדת בתנאי החוק להגשת התביעה, הרי שככל שהפגיעה אינה עוברת את גבול הסבירות והמצב התכנוני החדש אף עולה בקנה אחד עם האינטרס הציבורי, הרי שיש לפטור את הוועדה המקומית מתשלום פיצויים.
במקרה דנא, מקרקעי התובעת לא זאת בלבד שלא נפגעו, אלא הושבחו כאשר ממצב של נכס במצב קשה, יבוצע שימור אשר יהפוך את הבניין לנוף אורבני נאה ומיוחד מול חלונות בנין התובעת. ראו נא לעניין זה מדברי ההסבר של תכנית 4694 כלהלן:
"סטטוס המבנה:
המבנה במצב קשה, הוצאת ההיתר נדרשת לשיקום וייצוב המבנה."
כל זאת ועוד, שחדרי המלונאות המוצעים במסגרת תכנית 4694 הינם מלונאות בדרגה C ו- D החסרים באופן מובהק בעיר, ואשר אף עשויים להפחית את דמי האירוח במלונות העיר וגם בראיה זו קידומם, קיומם ופריחתם של מלונות מסוג זה, מהווים שימוש שיש אינטרס לאומי לקדמו הן בכלל, ובימים אלו בפרט. ראו נא לעניין זה סעיף 2.2 לעיקרי תכנית 4694 כלהלן:
"קביעת ייעוד מלון עירוני רמה C או D על פי תקני משרד התיירות."
לעמדת הוועדה המקומית בשל הנימוקים כפי שיובאו בהרחבה להלן ובשל הנימוקים כפי שהובאו בחוות הדעת מטעם שמאי הוועדה המקומית, הרי שיש לדחות את התביעה נוכח המצב העובדתי, תכנוני, הראייתי והציבורי, ולחלופין יש לקבוע כי התביעה זו נכנסת בגדרי הפטור הקבוע בסעיף 200 לחוק.
עמ' 5 מבא"ת ספטמבר 2007
| בנין התובעת היתר בניה 21-0997 ()9.3.2022 | תכנית 4694 - ()23.3.2022 מגרש הבנין לשימור | |||
|---|---|---|---|---|
| 346 מ"ר | 683 מ"ר | 3 | שטח מגרש | |
| 1,186.77 מ"ר | 1,980 מ"ר | היקף זכויות בניה על קרקעיות | ||
| 7 (ברוטו) | 6 (ברוטו) | מספר קומות מעל כניסה קובעת | ||
| צידי דרומי – 2.5 מ' צידי צפוני – 0 קדמי - 3 אחורי – 4.5 מ' | צידי ימני – בהתאם לקיים 2.0 מ'. צדדי אגף חדש – 2.7 מ'. צידי שמאלי – בהתאם לקיים 2.0 מ'. צדדי אגף חדש – 2.7 מ'. קדמי – 2 מ' אחורי – 3 מ' | קווי בנין | ||
| 25.03 מ' (כולל מעקה גג) | 23 מ' (כולל מעקה גג) | גובה בנין |
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 - רחוב אלנבי מס' 74 - תיק 2025-03079
25-0020ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4694
o דיון בפגיעות הנטענות באופן פרטני
לטענת התובעת כי הרחבת שטחי הבניה בבניין לשימור פוגעת בנכס התובעת כמפורט להלן, תכנית 4694 יצרה בינוי בהיקפים ובתכונות דומות לבניה במגרש התובעת על פי היתר בניה 21-0997 מיום 9.3.2022 וכן היתר בניה 24-1561 מיום .14.8.2021 ראו נא לענין את הטבלה כלהלן:
בכלל, ובנסיבות אלו בפרט, אין ליתן כל משקל לציפיות הסובייקטיביות של התובעת כי קו הרקיע בסביבה בלב אורבניקה פועמת בלב תל אביב ישאר לעולם נקי מבינוי ולא תקודמנה בסביבתו תוכניות לתוספות ו/או שינוי זכויות בניה, וזאת בין אם עסקינן בשינוי סיווג בנין לשימור בהגבלות מחמירות לבנין לשימור ללא הגבלות
מחמירות ו/או כל תכנית אחרת. כך לדוגמה השביחה תכנית 507-1149160 רובע ,5 6 (בהפקדה) את זכויות הבניה
במגרש התובעת והפרה את קו הרקיע הפתוח ביחס למבנים ממערב לנכס התובעת כלפי מרכז העיר, לרבות ביחס
לבנין לשימור (היופי והנוף האורבני קיים ומשתקף לכל חזיתות וכיווני העיר ב- 360 מעלות ולאו דווקא לכיוון
מערב בלבד).
עמ' 6 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 - רחוב אלנבי מס' 74 - תיק 2025-03079
25-0020ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4694
יתרה מכך, תכנית 4694 מציעה תכנון מתון הנשען בעיקר על קווי בנין מאושרים, מטופח, ייחודי, יפה למראה ובעוצמות בינוי מתונות לעומת מצבו הסטטוטורי של מגרש התובעת כפי שהובא לעיל, וכפי שניתן לאשר בסביבה זו מכוח תכנית 507-1149160 רובע ,5 6 (בהפקדה).
מבלי לגרוע מכלליות האמור, בתכנית 4694 קיימים אלמנטים משביחים ביחס למצב הקודם אשר שמאי התובעת התעלמו מהם בניגוד לדין ולפסיקה כפי שמובאים בחוות דעת זאת וכפי שבא לידי ביטוי בשומת הוועדה המקומית. ראו נא לעניין זה כלהלן:
o במצב החדש לפי תכנית 4694 השימושים המותרים בבנין לשימור הינם מסחר ומלונאות. דא עקא, במצב הקודם ניתן אף לעשות שימושים נוספים כגון מבני ציבור ובניינים לאסיפות ציבוריות שפוטנציאל המטרד הנובע מהם גבוה יותר.
o כמו כן, במצב החדש לפי תכנית 4694 בקומת הקרקע מתוכנן לובי מלון על חשבון החצר העורפית. מנספח הבינוי לתכנית זו עולה כי הלובי מוצע בקירות אטומים לכיוון נכס התובעת ובכך נמנע חיכוך בין באי המלון לנכס התובעת. דא עקא, במצב הקודם, ניתן היה לעשות שימוש בחצר העורפית הגובלת בנכס התובעת לשימוש אורחי המלון ובכך היה פוטנציאל המטרד בנכס התובעת היה גדול יותר.
o מהטעמים שהובאו לעיל ובחוות דעת שמאי הוועדה המקומית בהרחבה, לא הוכחה על ידי התובעת כל פגיעה בפרטיות ו/או חסימת נוף באמצעות חוות דעת מטעמה המתייחסת למצב הקודם ולמצב החדש, וכל זאת בניגוד לדרישות שמובאות לענין זה בפסיקה.
o ודוק, מקרקעין אינם נסתרים מן העיר והעובדה כי ניתן לראותם אינה יוצרת פגיעה במקרקעין גובלים.
פרטיות מוחלטת בסביבה אורבנית הינה החריג מאוד לכלל, ולא הכלל.
o כעולה מן המקובץ, התובעת לא הרימה את הנטל המוטל עליה להוכחת תביעתה גם בהיבט זה והיא מבקשת למנוע ממגרש הבנין לשימור זכויות בניה אשר היא דורשת לעצמה מקום בו אושרו למגרש התובעת זכויות בניה בשיקול דעת הוועדה המקומית (היתר בניה מס' 21-0997 מיום 9.3.2022 ניתנו מכוח בקשה להיתר לפי תמ"א .)38
לטענה בדבר פגיעה בגין רעש וסמיכות למטרד
o לטענת התובעת, נוכח העובדה כי לובי המלון ממוקם בירכתי החלקה במגרש הבניין לשימור, הרי שבכך ולאור העובדה שאושר שימוש למלונאות, נוצר מטרד שיש לפצות בגינו. כך אף נטען כי אישורה של בריכת השחייה יצר מטרד במגרש התובעת.
o לעמדת הוועדה המקומית, יש לדחות את טענות התובעת גם ברכיב זה מכל וכל.
o התובעת מלינה כנגד שימוש במגרש הבניין לשימור למלונאות היוצרת מטרד לכאורה שלא היה קיים אלמלא קידומה של תכנית .4694
o דא עקא, אין לטענה זו על מה שתסמוך שכן כפי שהובא בפירוט החלק העובדתי לחוות דעת זו, בהיותו של המגרש בייעוד מסחרי I על פי תכנית 44 הרי שניתן לאשר בו, בין היתר, רשימת שימושים על פי אזור דירות II בתכנית זו הכוללים שימוש לבתי מלון.
o הנה כי כן, יוצא מכל אלה שניתן לאשר שימוש של מלונאות בייעוד מסחרי I החל על מגרש הבניין לשימור זה גם על פי תכנית .44
o ובהמשך לדברים אלו, אף קבע סעיף 12 לתכנית 2650ב' כי תכנית זו אינה מבטלת תכניות בתוקף שקדמו o לה. ראו נא לעניין זה סעיף 12 לתכנית 2650ב אשר קובע כך:".12 יחס לתכניות תקפות תכנית זו אינה מבטל תכניות תקפות שקדמו לה."
o כל זאת ועוד, תכנית 4694 הוסיפה בינוי אשר סגר את המרווח בין שתי צלעות הבניין המקורי ובכך צמצמה את פוטנציאל המטרדיות של הבניין לשימור כלפי מגרש התובעת.
o עוד יצוין כי בריכות שחיה על גגות מבנים, אינן יוצרות מטרד יותר מכל שימוש אחר בו ניתן לאשר בגג מבנה המשמש למלונאות ו/או אספות ציבוריות.
עמ' 7 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 - רחוב אלנבי מס' 74 - תיק 2025-03079
25-0020ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 4694
o כעולה מן האמור, אין קשר סיבתי בין הפגיעה הנטענת ובין אישור תכנית 4694 ודי בכל על מנת לדחות רכיב זה של התביעה.
לטענה בדבר פגיעה בגין הצללה
התובעת לא הוכיחה כי הגבהת הבניין הפוגע לכיוון בנין התובעת גורמת להצללה אשר מפחיתה את כמות האור מכיוון מערב. כל זאת ועוד, ששמאי הוועדה המקומית הוכיח בהרחבה והביא ראיות לכך שעסקינן בטענה בעלמא שיש לדחותה על הסף.
לסיכום
כעולה מן המקובץ, אמליץ לדחות את תביעת התובעת על כל ראשיה.
חוו"ד מה"ע:
לאמץ את חוות דעת היועצת המשפטית ושמאי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
עמ' 8 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב השטח בפועל | יעוד ההפקעה | שטח ההפקעה במ"ר | שטח רשום במ"ר | בתכנית: בעלות | וחלקות ב חלקה | גושים ו גוש |
|---|---|---|---|---|---|---|
| דרך | דרך ושצ"פ | 93 | 93 | מדינת ישראל | 610 | 6625 |
| דרך | שצ"פ | 150 | 150 | מדינת ישראל | 618 | |
| דרך | שצ"פ | 1,080 | 1,080 | מדינת ישראל | 691 | |
| דרך | דרך | 314 | 314 | מדינת ישראל | 705 | |
| דרך | שצ"פ | 410 | 410 | מדינת ישראל | 308 | 6627 |
| דרך | דרך | 1,671 | 1,671 | מדינת ישראל | 319 | |
| דרך | דרך | 1,816 | 1,816 | מדינת ישראל | 324 | |
| דרך | דרך | 42 | 42 | מדינת ישראל | 345 |
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 - השלמת הפקעת דרכים - תל ברוך גושים 6625+6627
25-0020ב' - - 2 דיון בהפקעה - דיון רגיל
מטרת הבקשה:
אישור הפקעה.
מיקום: שטחים בייעוד ציבורי גושים 6625 + 6627 , סביבת שכונת תל ברוך.
גושים וחלקות בתכנית:
מצב תכנוני קיים:
השטח להפקעה מיועד לדרך מאושרת, לדרך מוצעת ולשטח ציבורי פתוח עפ"י:
תב"ע 2485 בתוקף לפי הודעה בי.פ 4034 מיום 13/08/1992 י"ד אב תשנ"ב תב"ע 686א בתוקף לפי הודעה בי.פ 2403 מיום 09/01/1978 א' שבט תשל"ח תב"ע 686ב בתוקף לפי הודעה בי.פ 4317 מיום 06/07/1995 ח' תמוז תשנ"ה תב"ע ל' בתוקף לפי הודעה בי.פ 278 מיום 19/02/1953 ד' אדר תשי"ג
מצב חוקי:
ההפקעה תבוצע לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך תפורסמנה הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.
חו"ד מה"ע:
ממליץ להפקיע חלק מחלקות ,610 ,618 ,691 705 בגוש ,6625 חלקות ,308 ,319 ,324 345 בגוש 6627 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943
עמ' 9 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
- השלמת הפקעת דרכים - תל ברוך גושים 6625+6627
- דיון בהפקעה - דיון רגיל
לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.
עמ' 10 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
דראפט לדיון בהפקדה לאחר פרוטוקול הדיון מה-11/09/2024 בתנאים המגבילים.
****************************************************************************************
תוכנית: תא/מק/4760 – דיון בסעיף 77-78
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית
מטרת הדיון:
פרסום על הכנת תוכנית מפורטת לעדכון תכנית 44 לפי סעיף 77 לחוק והודעה על תנאים מגבילים להוצאת היתרי בנייה לפי סעיף 78 לחוק, באופן המייצר בנייה ו/או שימושים בהתאם למגמה התכנונית המוגדרת במסמך מדיניות לצפון פלורנטין.
מיקום: צפון פלורנטין (בגבולות תכנית -)44 שכונת "המרכז המסחרי"
בין הרחובות:
במזרח – רחוב העלייה
בצפון – דרך יפו- אילת
במערב –רחוב מרכולת
בדרום – גבול תכנית 44 עם התאמות נדרשות לתצורת החלקות
גושים וחלקות במדיניות:
מספר גוש סוג גוש חלק/כל הגוש מספרי חלקות מספרי חלקות עמ' 11 מבא"ת ספטמבר 2007
| בחלקן | בשלמותן | |||
|---|---|---|---|---|
| 1-53,55-64,66-77 | 6930 | |||
| 84-90 | 7083 | |||
| 23 | 7421 | |||
| 37 | 1-36,38-40 | 7424 | ||
| 75-78 | ,1-3 ,7-29,32-60 -66 ,74 ,79-80 88-89 | 7425 | ||
| 29 | 1-25,27-28,30-37 | 8982 | ||
| 36 | ,1-35 37-43 | 8983 | ||
| 46,51 | ,1-45 47-50 | 8984 | ||
| 1-23 | 8985 | |||
| 1-42 | 8986 | |||
| 1-32 | 8987 | |||
| 34 | 1-33 | 8988 | ||
| 36,34,37 | ,1-2 ,17-19 33 | 8989 | ||
| 32-35 | ,1-4 ,21-24 ,9-15 31 | 8990 |
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
שטח המדיניות: כ-140 ד'
מתכנן:
מח' תכנון יפו והדרום ומח' שימור, אגף תכנון עיר
היח' לתכנון אסטרטגי
יח' אדריכל העיר
[הושמט]
[הושמט]
[הושמט]
[הושמט]
נגר: טל אספריל, חב' יוזמות
תכנום אקלימי: אביעד שר-שלום
סקר עסקים: לורית לייבוביץ'
יזם: הועדה המקומית לתכנון ובניה
בעלות: ריבוי בעלויות: פרטיים, עירייה, רמ"י
רקע- מצב המרחב בפועל:
שכונת צפון פלורנטין, אשר נקראה במקור "המרכז המסחרי" הוקמה בשנות העשרים של המאה העשרים מתוך תפיסה תכנונית כי על המסחר להיות מחוץ לשכונות המגורים של לב העיר תל אביב. השכונה הוקמה דרומית לשכונת אחוזת בית בגבולה של העיר תל אביב עם העיר יפו.
הצורך המסחרי הגדיר את התפישה התכנונית של השכונה: השכונה מתוכננת בגריד של מבננים (בלוקים)
קטנים (85X30מ') שתוכננו ככאלה במטרה למקסם את החזיתות המסחריות. המבננים חולקו למגרשים בגודל 180-220 מ"ר. הבניינים נבנו בבניה רציפה בקו אפס לרחוב סביב חצר פנימית המשותפת לכל המבנן.
המבנים בני ה2-3 ק', תוכננו כמבני מסחר בקומת הקרקע, עם מחסן או דירה לבעלי העסק בקומות העליונות.
מאחר ולא הייתה זאת שכונת מגורים אופיינית, התכנון נעשה ללא שטחים למבני ציבור וללא שטחים פתוחים. כיום, שטחיה הפתוחים העיקריים של השכונה הם רחובותיה המתאפיינים בחתך רחוב ברוחב 11 מ'.
מגמות ההתחדשות המאסיביות מביאות לצמיחת הריקמה העירונית לגובה, מבינוי מקורי של 2-3 קומות, לבינוי בגובה של 6-7 קומות המתאפשרות במיצוי זכויות מתוקף תכניות תקפות ותמ"א .38 ההתחדשות מייצרת מלאי מגורים ביח"ד בגודל ממוצע של 50 מ"ר, המאוכלסות בעיקר באוכלוסייה צעירה במשקי בית קטנים. אלה חולקים את מרחב השכונה עם היצע מגוון של מסחר ברחובות מתמחים שמרביתם נמצא
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
בשכונה למעלה משלושה עשורים: ובזאת תבלינים, מנורות, אופנה, ריהוט, טקסטיל ועוד. יחד עם אלה
השכונה מהווה את אחד ממוקדי הבילוי של העיר בשל ריבוי מסעדות וברים.
מדיניות תכנונית קיימת:
תכנית מתאר תל אביב – תא/5000
• המדיניות מוצעת לחלקו הצפוני של אזור תכנון "801א'-פלורנטין" בתכנית המתאר, מוגדר כ"מרקם בנוי לשימור" בו יש להכין מסמך מדיניות כתנאי לדיון בתכנית מפורטות.
• בתשריט אזורי ייעוד מרחב התכנון מוגדר כאזור מעורב לתעסוקה ומגורים. רח"ק מינימלי:
זכויות מאושרות, רח"ק מקסימלי: .5 שימושים המותרים בקומות מעל קומת הקרקע: מגורים, משרדים, מסחר ,1 תעסוקה .1 בקומת קרקע יותרו אך ורק שימושים המותרים בחזית מסחרית.
בקומת הקרקע ברחובות עירוניים (הרצל, העלייה, דרך יפו-אילת ) יתאפשר בנוסף מסחר .2 • נספח עיצוב עירוני – בנייה עד 8 קומות ברב השכונה עם רצועה של עד 15 ק' במבננים הסמוכים למתחם גבולות.
• נספח תנועה –מרחב התכנון מוגדר כאזור העדפת הולכי רגל עם שבילי אופניים לאורך רחוב הרצל ורחוב העלייה.
תכנית 44 – התכנית הראשית
תכנית זו משנות ה-40 הינה התכנית הראשית לשכונה. התכנית נערכה לאחר שרוב השכונה כבר הוקמה.
התכנית מגדירה את גובה הבינוי, אחוזי הבנייה, והשימושים במתחם. התכנית מייעדת בינוי בעצימות גבוהה יותר לאורך הצירים הראשיים(הרצל, העלייה ודרך יפו-אילת) ובמפגשי הרחובות, בהתאם לייעודי קרקע:
• אזור מסחרי 1 – לאורך רחוב הרצל משני צדדיו. גובה בינוי 3 ק' לא כולל קומת ביניים. %50 תכסית • אזור מסחרי 2 – לאורך דרך יפו-אילת ורחוב העלייה. גובה בינוי 3 ק' לא כולל ק' ביניים. %40 תכסית • אזור מרכז מסחרי – עבור שאר שטח השכונה. גובה בינוי לא יעלה על רוחב הרחוב. במגרשים פינתיים 3 ק' לא כולל ק' ביניים, %80 תכסית, בשאר המגרשים 2 ק' לא כולל ק' ביניים, %70 תכסית.
גבולה הדרומי של התכנית מבוסס על הגבול הפיזי בין העיר יפו לתל אביב נכון לתקופת הכנתה. התכנית הצמודה מדרום הינה תכנית יפו .B
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
מדיניות תמ"א 38
המדיניות מאפשרת תוספת קומות בשתי חלופות:
א. הריסה ובנייה- מיצוי מלוא זכויות מתוקף התכניות התקפות ותמ"א 38 עד גובה כולל של 6 קומות
במגרשים טוריים בייעוד "מרכז מסחרי", ועד גובה כולל של 7 קומות בייעודים "מסחר -1 ו-2 " ובמגרשים פינתיים בייעוד "מרכז מסחרי". זאת בהתאם לחתך צפון פלורנטין. האפשרות לקידום פרויקט בחלופת הריסה ובנייה חלה גם על בניינים המוגדרים ל"שימור מרקמי".
ב. תוספת בנייה – מתאפשרת תוספת של שתי קומות וקומת גג חלקית לבניין קיים.
ברב המקרים חלופת תוספת הבנייה לא מאפשרת מיצוי מלוא הזכויות המתאפשרות בחלופת הריסה ובנייה, ולכן במקרים של בניינים לשימור מרקמי המדיניות למעשה מתמרצת הריסת מבנים ושימור החזית בלבד.
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
החלטות ועדת שימור:
החלטת ועדת שימור מס' 13-03 מה--23.06.2013 על קידום שימור מרקמי בתחום שכונת פלורנטין רבתי, ומתוקף כך:
א. קביעת מדרג של מבנים לשימור בחלוקה לשלושה מדרגים: שימור מחמיר, שימור עם תוספת זכויות
חלקי, ושימור מרקמי.
ב. לאפשר מעבר בין המדרגים השונים תוך שיקול דעת מהנדס העיר.
ועדת השימור הנחתה לעדכן אותה בדבר קידום תכנית לשימור מרקמי המתייחסת למבנים אלה.
החלטת ועדת שימור מס' 21-02 מה--.13.06.2021 אושר מתווה שימור חדש למרקם לשימור בפלורנטין הכולל: הנחיות לשימור הפרצלציה, הנחיות לשימור אופיו המסחרי של מרחב התכנון, ורשימת שימור מעודכנת בחלוקה ל-3 קטגוריות: שימור (5 מבנים), שימור מרקמי (154 מבנים), מרקם לשמירה (204 מבנים). מתווה השימור מפורט במסגרת המדיניות המוצעת למרחב התכנון.
צפיפות -מדיניות 9004 (שנת )2007
המדיניות מגדירה כי שטח ממוצע של דירה יהיה 50 מ"ר (עיקרי ושירות) , שטח מינימלי לדירה לא יקטן מ- 35 מ"ר (עיקרי ושירות).
תכניות נוספות החלות בשכונה:
תכנית אב פלורנטין - תכנית מאפריל 2001 מגדירה חזון כולל למרחב שכונת פלורנטין ולפיתוח השכונה בשני שלבים:
א. "שכונת מעבר טובה" – שכונה בעלת אופי מיוחד ותוסס, אומנות רחוב, אוכלוסייה צעירה, משקי בית
קטנים, רמת מינוע נמוכה, מקומות רבים לבילוי.
ב. "שכונה הטרוגנית מושבחת"- שכונה נקיה ושקטה, כוללת את כל החתך הדמוגרפי, רמת מינוע
ממוצעת, תמהיל דירות מגוון, אחוז בעלות גבוה.
תא/3847 - "שטחי ציבור פלורנטין"-תכנית משנת 2019 שמטרתה הגדלת השטחים לטובת הציבור בשכונת פלורנטין ע"י שינויי השטחים ליעוד המגרשים לטובת ייעוד ציבורי.
תוכנית 1380 - תכנית משנת 1971 הקובעת קו בנין של 2 מ' לחזית רחוב נחלת בנימין בקטע בין דרך יפו ורח' פלורנטין, כך שחתך הרחוב יורחב מ 11 מ' ל15 מ'. נראה כי לא הוקפד על מימוש תכנית זו למעט במספר מועט של מבנים.
מצב תכנוני מוצע:
מקודמת תוכנית מפורטת ביוזמה עירונית, לעדכון תכנית 44 על בסיס עקרונות התכנון של מדיניות צפון פלורנטין.
לפיכך מבוקש פרסום לפי סעיף 77 לחוק התו"ב על הכנת תוכנית מפורטת וקביעת הגבלות על היתרי בנייה לפי סעיף 78 לחוק, כמפורט להלן:
1. היתרי בנייה המוגשים מתוקף תמ"א 38 או בהיתרים הכוללים הקלות על תכניות תקפות יותרו
בהתאם להוראות הבאות:
א. בשתי הקומות הראשונות מעל הקרקע יחויבו שטחים למסחר, תעסוקה ושימושים בעלי אופי
ציבורי. מגורים יותרו רק החל מהקומה השלישית מעל פני הקרקע. הקומה השנייה (קומה א')
יכולה להוות המשך לשטח מחובר בקומת הקרקע עם מדרגות פנימיות ביניהן, או כקומה נפרדת עם כניסה נפרדת, בכל מקרה 2 הקומות יתוכננו כך שלא יגרמו למטרד לקומות המגורים העליונות.
ב. כמות ושטח היחידות המסחריות בקומת הקרקע יישמר, כך שמספרן ושטחן בבינוי החדש בקומת
הקרקע יהיה דומה ככל הניתן למצב הקיים.
ג. הצפיפות תקבע לפי התמהיל הדירות הבא: %15 דירות קטנות (35-40 מ"ר) ו-%15 דירות בינוניות
(75-85 מ"ר). יתרת %70 מהדירות יהיו בגודל ממוצע של 50 מ"ר. גודל דירה מינימאלי לא יפחת מ-35 מ"ר (עיקרי + שירות).
ד. מרחב החצר בצד ו/או בעורף המבנה האחורית יהיה פנוי מבינוי וממתקנים טכניים ותתאפשר
גישה אליו לכלל דיירי הבניין, ללא הצמדה של החצר לשטחים הבנויים בקומת הקרקע.
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
ה. שטחי החלחול בכל מגרש לא יפחתו מ-%15 אשר ירוכזו ברצועה רציפה בחלק העורפי של המגרש.
ו. "גג ירוק" (מגונן) או "גג כחול" (משהה נגר) יותקן ע"פ ההנחיות יחידת אדריכל העיר.
1. עקרונות התכנית אושרו בועדת השימור מספר 21-02 ב.13.06.2021 בהחלטת ועדת השימור עודכנה
ואושרה רשימת השימור בתחום תכנית זו .
2. שאר ההוראות לעניין מספר הקומות, קווי בניין, ועיצוב ופיתוח המגרש, תהיינה בהתאם למסמכי
המדיניות והנחיות מרחביות שבתוקף.
3. יותרו היתרים לצורך תחזוקה שוטפת, חיזוק, מיגון והנגשה, שלא במסגרת תמ"א ,38 ללא עמידה
בתנאים לעיל.
4. מגבלות אלה לא יחולו על מגרשים ביעוד מבנים ומוסדות ציבור, שצ"פים, ודרכים.
5. מגבלות אלה לא יחולו על בקשות להיתר בניה שהוחלט לאשרה לפני החלטה זו.
6. תוקף התנאים הינו שלוש שנים מיום פרסום ההודעה או עד הפקדת תכנית, לפי המוקדם מבניהם.
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות יפו)
לאשר את פרסום סעיפים 77-78 כמובא לעיל.
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 21-0019ב' מיום 25/08/2021 תיאור הדיון:
מישה דנילוב: מקריא את סעיפי 77-78
אודי כרמלי: לגבי מכתבו של עו"ד רמי מנוח. מטרתה של התכנית המקודמת היא לעגן את הזכויות שיפוגו
בעוד שנה בערך ולייצר תוכנית שתאפשר את זכויות תמ"א 38 בצורה ברורה מעתה וללא תלות כן תמ"א או לא. אנחנו עושים זאת בכל שכונת בעיר. האימרה שאנחנו שוללים את זכויות תמ"א 38 היא לא נכונה.
ההיפך הוא הנכון אנחנו נותנים פה תוכנית ברורה של תמ"א 38 שתתן את מעטפת הזכויות המיטבית לשכונה.
מלי פולישוק: אבל אם כן תהיה תמ"א 38
אודי כרמלי: כרגע יש החלטה שלא תהיה תמ"א .38 מה שלא יהיה בעתיד שנתיים שלוש המוצר תמ"א 38
לא יהיה קיים יותר וההנחיה של מינהל התיכנון אומרת שקחו את גורלכם בידיכם ותחליטו בכל שכונה מה את רוצים.
עו"ד רמי מנוח: לא התייחסתי לגופה של המדיניות אלא להוראת המעבר, שהיא לא ברורה, כי כתוב שזה
יחול על בקשות להיתר, ואני ביקשתי שלא תחול על בקשות להיתר שקבלו תיקי מידע. משום שיש בקשות להיתר שקבלו תיקי מידע ממזמן וזומנו לפגישות תכנון ולעצור אותם בגלל מדיניות שהיא רק בתחילתה זה לא מידתי לדעתנו.
אודי כרמלי: המדיניות היא בסיומה וכניסתה לתוקף, מדובר במדיניות ולא תב"ע. תיקי המיידע שיצאו
לא התייחסו למדיניות הזו. עדיין אנחנו מעדכנים את מדיניות תמ"א 38 כמו שעשינו בעוד מקרים. לא נוכל לאפשר מצב שנפתח את כל תיקי המיידע שנמצאים בתוקף ולהגיד שהם לא כפופים למדיניות הזו. הוצאת ההיתרים תהיה כפופה למדיניות הזו
ליאור שפירא: למה? אם מישהו קיבל תיק מידע אנחנו נכבד את תיק המידע .
יודפת כהן: הבקשה של רמי הועברה אתמול ובדקנו את הנושא. יש הוראת חוק בסעיף 23 לתקנות רישוי
הבניה. כשיש שינוי אם בדין או הגבלות לפי סעיף 77-78 ואפילו שיצא תיק המידע וההגבלות לא פורטו בו ברגע שפורסמו ההגבלות הם יחולו על תיק המידע שיצא ואנחנו פועלים כך בהרבה תיקים. צריך לנמק תכנוני וכך התייחס צוות התכנון.
ליאור שפירא: כלומר שמישהו הוציא תיק מידע ופעל לתיק המיידע והגיש בקשה להיתר.
יודפת כהן: 77-78 זה הכח שהמחוקק נתן לוועדה המקומית להכין תוכנית ולדרוס בקשות להיתר. כלומר
בקשה להיתר שכבר הוגשה, 77-78 מאפשר אם יש חשיבות תכנונית והצדקה תכנונית. 77-78 נותן את הכוח הזה לא מדובר בתיק אחד וצוות התכנון ייתן לכך את ההתייחסות. גם הפסיקה וועדת הערר וכל בימ"ש מכירים בכח של .77-78
ליאור שפירא: אם מישהו פעל ועשה בהתאם לתיק המיידע והשקיע כספים לא הגיוני לקחת אחורנית
להמצאה שהמחוקק נתן כמה שהיא טובה לעיר. יש תופעה שרוצים לשנות מדיניות כולם עושים תיקי מידע על זה אני לא מדבר. אם הוא שוכב ולא עשה כלום אין מה לעשות. אני מדבר על אלו שהגישו תיקי מיידע ופעלו בהתאם והגישו בקשה להיתר ואנחנו כן קיבלנו חסר מסמך לא הגיוני שאותם תיקחו אחורה.
אודי כרמלי: אני מצטרף אליך. במידה ונקלטה ואושרה בקשה להיתר. כלומר נפתח (ר) שיש בקשת
רישוי במערכת ופעלו.
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
ליאור שפירא: אינני מכיר את ההליך הפיזי. טענתי היא הוגשה בקשה לתיק מידע והתחילו להביא מידע
לתוך תיק העיריה לא הגיוני ללכת אחורה.
רועי אלקבץ: כמה בקשות יש תיקי מידע.
אודי כרמלי: כמה בקשות פתוחות קיימות בקו הכחול הזה? אני ממליץ לשמור על שיקול הועדה.
מישה דנילוב: לרבע מתוך 418 בניינים בשכונה, יש תיקי מידע בתוקף.
רמי מנוח: מה שמה"ע העיר מציע היא לא הוגנת כי עד שנעשו פגישות עם צוותי התכנון. המדיניות הזו
כוללת שינוי דרמטי לפלורנטין למשל, ביטול האפשרות לעשות דירות מגורים בקומה מעל החנויות. על ההוראה זו להכין 77-78 בלי לשקול זאת לגופו ולראות באיזה שלב אנשים הסתמכו על תיק המיידע זהו דבר לא מידתי. נכון אולי ישנם דברים שאפשר להכיל על 77 78 ודברים שלא.
ליאור שפירא: כבר הצבענו על המדיניות.
מיטל: הצעתי היא לשיביאו את התוכנית הסופית, שהתייחסו לנושאים סביבתיים כמו: פוטוולתרי, ניהול פסול, יש בעיה בפרלונטין של פחים ירוקים. בנוסף אם עושים רחובות ירוקים מעגלים אז יביאו אותם ברי קיימה עם מחלחל וצמחיה.
אורלי אראל: זו תב"ע על שכונה. אפשר לתת בתב"ע הנחיות להוצאת היתרי בניה כי אלו בנינים בודדים
ולא פרויקט ענק. בסוף התב"ע תאפשר זכויות בניה למבנים בודדים שהם יהרסו ויבנו ספציפי בית בית זה כמו רובע ,3 ו4 אבל בסוף זה לא פרויקט זה היתר בניה לחלקה קטנה של 180 מ' זו התב"ע.
אופירה יוחנן וולק: גם מסביב לפרויקט אחד עושים כל דבר שקשור בסוף הפרטים הקטנים גורמים
למשהו גדול
אורלי אראל: נכון. אבל שזה יהיה בהנחיות להוצאת היתרי בניה. לא פרויקט ענת בסוף התב"ע תאשר
זכויות בניה כמו רובע 4 זה היתר בניה לחלקה קטנה.
אודי כרמלי: הצעתי בעקבות בקשתו של עו"ד מנוח, ולפי הקו של ליאור. בקשות שהתחילו לפעול קרי גם
נקלטו בקשות מקוונות והתחילו את הפעולה הראשונה נכניס סעיף ל78 שלענין הקומה השניה ניתן יהיה להמשיך לפועל על פי התיק מיידע הקיים. אך ורק לסעיף הספציפי הזה.
ליאור שפריא: אני מברך
מיטל להבי: ברמת התב"ע של האזור להתייחס לתאים פוטווולתרים. אני מבקשת התייחסות למנגנון
לחצרות והרשת הירוקה. כדי שיהיה תמריץ לתושבים לפתוח את החצרות שלהם לכולם בואו ניתן להם תחזוקה.
בנוסף שינתנו פתרונות חניה ארוכי טווח. נושא של המסחר בשני מקומות ראשונים אני חוששת שלא יהיה מסגריות וכד' וכולם יהיו עסקי מזון כי זה מטרד ועסקי מזון בקומה השניה זה מטרד. אתם צריכים להביא תמהיל שימושים אחרת כל פלורנטין תהפוך לעסקי מזון פאבים ואלכוהול שלא יהיו עסקי מזון כמו שימושי אוכל ופאבים
מלי פולישוק: אני תומכת במיטל.
ליאור שפירא: בהתאם להודעת מה"ע לגבי תיקי המיידע מסכימים פה אחד ל77 .78
בישיבתה מספר 21-0019ב' מיום 25/08/2021 (החלטה מספר )12 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
מקודמת תוכנית מפורטת ביוזמה עירונית, לעדכון תכנית 44 על בסיס עקרונות התכנון של מדיניות צפון פלורנטין.
לפיכך הועדה מחליטה על פרסום לפי סעיף 77 לחוק התו"ב על הכנת תוכנית מפורטת וקביעת הגבלות על היתרי בנייה לפי סעיף 78 לחוק, כמפורט להלן:
1. היתרי בנייה המוגשים מתוקף תמ"א 38 או בהיתרים הכוללים הקלות על תכניות תקפות יותרו
בהתאם להוראות הבאות:
א. בשתי הקומות הראשונות מעל הקרקע יחויבו שטחים למסחר, תעסוקה ושימושים בעלי אופי
ציבורי. מגורים יותרו רק החל מהקומה השלישית מעל פני הקרקע. הקומה השנייה (קומה א')
יכולה להוות המשך לשטח מחובר בקומת הקרקע עם מדרגות פנימיות ביניהן, או כקומה נפרדת עם כניסה נפרדת, בכל מקרה 2 הקומות יתוכננו כך שלא יגרמו למטרד לקומות המגורים העליונות.
ב. כמות ושטח היחידות המסחריות בקומת הקרקע יישמר, כך שמספרן ושטחן בבינוי החדש בקומת
הקרקע יהיה דומה ככל הניתן למצב הקיים.
ג. הצפיפות תקבע לפי התמהיל הדירות הבא: %15 דירות קטנות (35-40 מ"ר) ו-%15 דירות בינוניות
(75-85 מ"ר). יתרת %70 מהדירות יהיו בגודל ממוצע של 50 מ"ר. גודל דירה מינימאלי לא יפחת מ-35 מ"ר (עיקרי + שירות).
| שטחים למסחר, תעסוקה ושימושים בעלי אופי |
|---|
| שטחים למסחר, תעסוקה ושימושים בעלי אופי מגורים. מגורים יותרו רק החל מהקומה השלישית |
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
ד. מרחב החצר בצד ו/או בעורף המבנה האחורית יהיה פנוי מבינוי וממתקנים טכניים ותתאפשר
גישה אליו לכלל דיירי הבניין, ללא הצמדה של החצר לשטחים הבנויים בקומת הקרקע.
ה. שטחי החלחול בכל מגרש לא יפחתו מ-%15 אשר ירוכזו ברצועה רציפה בחלק העורפי של המגרש.
ו. "גג ירוק" (מגונן) או "גג כחול" (משהה נגר) יותקן ע"פ ההנחיות יחידת אדריכל העיר.
2. עקרונות התכנית אושרו בועדת השימור מספר 21-02 ב.13.06.2021 בהחלטת ועדת השימור
עודכנה ואושרה רשימת השימור בתחום תכנית זו .
3. שאר ההוראות לעניין מספר הקומות, קווי בניין, ועיצוב ופיתוח המגרש, תהיינה בהתאם למסמכי
המדיניות והנחיות מרחביות שבתוקף.
4. יותרו היתרים לצורך תחזוקה שוטפת, חיזוק, מיגון והנגשה, שלא במסגרת תמ"א ,38 ללא עמידה
בתנאים לעיל.
5. מגבלות אלה לא יחולו על מגרשים ביעוד מבנים ומוסדות ציבור, שצ"פים, ודרכים.
6. מגבלות אלה לא יחולו על בקשות להיתר בניה שהוחלט לאשרה לפני החלטה זו.
7. תוקף התנאים הינו שלוש שנים מיום פרסום ההודעה או עד הפקדת תכנית, לפי המוקדם מבניהם.
8. בפרסום סעיף 78 לחוק התו"ב יעודכן כי בפרויקטים שהחלו לפעול בהם, קרי שבקשתם נקלטה
במערכת המקוונת, לא תחול ההנחיה המופיעה בס"ק .1א' - לעניין שימושים בקומות המבנה-
ויהיה ניתן לפעול לנושא זה עפ"י תיק המידע הקיים.
משתתפים: דורון ספיר, ליאור שפירא, רועי אלקבץ, מיטל להבי, חן אריאלי, אלחנן זבולון, אופירה יוחנן וולק
********************************************************************************************************
בדיון הנוכחי מבוקש תיקון לנוסח סעיף 78 לחוק התו"ב, שאושר לפרסום בהחלטת הוועדה בתאריך .25/08/2021
מהות השינויים המבוקשים:
1. עדכון תחולת ההגבלות – כך שלא יחולו על בקשות שביצעו פרסום לפי ס' 149 לחוק
התו"ב
2. הבהרה לסעיפים שפורסמו.
3. חידוד לעניין בקשות להיתר לתוספת בנייה
להלן הנוסח מעודכן לתנאים ומגבלות להוצאת היתרי בנייה בתחום התכנית לפי סעיף 78 לחוק התו"ב.
בנוסח זה מודגשים בכחול השינויים המבוקשים.
1. היתרים להריסה ובנייה המוגשים מתוקף תמ"א 38 או היתרים להריסה ובנייה הכוללים הקלות על
תכניות תקפות יותרו בהתאם להוראות הבאות:
ציבורי. שימושים המותרים בתכנית 44 שלא למגורים. מגורים יותרו רק החל מהקומה השלישית מעל פני הקרקע. הקומה השנייה (קומה א') יכולה להוות המשך לשטח בקומת הקרקע עם מדרגות פנימיות ביניהן, או כקומה נפרדת עם כניסה נפרדת. 2 הקומות יתוכננו כך שלא יגרמו למטרד לקומות המגורים העליונות.
ב. כמות ושטח אופי היחידות המסחריות בקומת הקרקע יישמר, כך שמספרן ושטחן בבינוי החדש
בקומת הקרקע יהיה דומה ככל הניתן למצב הקיים. תתוכנן חזית מסחרית איכותית ורציפה ככל הניתן בקומת הקרקע, ללא הפרעה ע"י חדרי שירות ומתקנים טכניים.
| התיכתנירויתם ת לקתפווסתפ יתות ברנוי יבהה תהמאוםג שליהםור מאתותוק הףב אתומת":א א. .1 בבניינים בהם קיימים מגורים כדין בשת | |||
|---|---|---|---|
| את.כנ י1ו.ת ב תבקניפינויתם י ובתהרםו בקהייתמאיםם מלהגוורריאםו תכ דהיבן אבושתת:י הקומות הראשונות (קומת קרקע וקומה א') תומלץ הסבת קומות אלה לשימושים המותרים בתכנית 44 שלא למגורים, בכפוף להסכמת בעלי יחידות | |||
| 1ה.ס בבבתנ יקינוימםו תב האםל הק ילישמיימםו שמיגםור היםמ וכתדרייןם ב שבתתכי נהיתק ו מ44ות ש הלארא לשמוגנוורתי ם(ק, ובמכתפו קף רלקהעס כוקמותמ הבע אל'י) יתחוימדולתץ הדיור בקומות אלה. | |||
| ההדסיבותר בקקומומותות א אללהה ל. .2 בבניינים קיימים | |||
| 2ה.ד יבוברנ יביקניוםמ וקתי יאמליהם. בשימושי תעסוקה ומסחר כדין, תתאפשר תוספת קומה מתוקף תמ"א .38 בקשה להקלה לקומה נוספת על קומת תמ"א 38 תתאפשר בכפוף לשמירת שתי הקומות | |||
| 2ב.ק בשבהני ילנהיםק לקהיי מליקםומ בהשי נמווסשפית ת עעסלו קקהומ ותמס תחמר" אכד י8ן,3 ת תתתאאפפששרר ת בוסכפפתוף ק לושמהמי מרתתו קשףת ית מה"קאומ 8ו3ת. הראשונות לשימושים המותרים בתכנית 44 שלא למגורים. | |||
| הבקראששהונ לותה קללשהימ לושקיוםמ ההמ נוותסרפיתם בעתל כ קניותמ ת 44 ת שמל"אא ל מ8ג3ור תיםת.א אופי היחידות המסחריות בקומת הקרקע יישמר, כך ש |
| וז.. "בגבגנ ייירנויקם" ה (מבנגוויניןם) א כו ד"יגןג שכחישול ב" ה(מםש חהרהי גנהגר מ) יתותכסקיןת ע "אפו ה מהקנחווייו תה ביחנייידןת ה אקדברועיכיםל הבעתיכרנ.יות התקפות תתאפשר תוספת בנייה בקונטור הבנייה הקיימת, בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית. לא תותר | |
|---|---|
| בתבתנאייפנישםר התבוסנופייתם ב כנידייהן בשקישונט בוהרם ה בחנריייהגה ה מקתייכמסתי,ת ב כאפוו ףמ קלשווייק הולב נדיעיןת ה הקועבדועהי םהמ בקתוכמנייתות. להאת תקופתותר הקלה לחריגה נוספת מעבר לכך. | |
| התקתלאהפ שלחר רתיוגסהפ נתוס בפנתיי המ עבבקרו נלטכוךר. |
| ואושרה רשימת השימור בתחום תכנית זו. .2 שאר ההוראות לעניין מספר הקומות, קווי בניין, ועיצוב ופיתוח המגרש, תהיינה בהתאם למסמכי |
|---|
| .2 שאר ההוראות לעניין מספר הקומות, קווי בניין, ועיצוב ופיתוח המגרש, תהיינה בהתאם למסמכי המדיניות והנחיות מרחביות שבתוקף. |
| השמאדרי הניהותור ואהונתח ילועתנ ימיןר מחבסיפורת השקבותמווקתף, .ק |
|---|
| המדיניות והנחיות מרחביות שבתוקף. |
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
ג. הצפיפות תקבע לפי תמהיל הדירות הבא: %15 דירות קטנות (35-40 מ"ר) ו-%15 דירות בינוניות
(75-85 מ"ר). יתרת הדירות יהיו בגודל ממוצע של כ-50 מ"ר. גודל דירה מינימאלי לא יפחת מ-35 מ"ר (עיקרי + שירות). השטחים המצוינים הנם שטחים עיקריים ושטחי שירות בתחום הדירה, לא כולל שטחים משותפים מחוץ לדירה.
ד. מרחב החצר בצד ו/או בעורף המבנה יהיה פנוי מבינוי וממתקנים טכניים ותתאפשר גישה אליו
לכלל דיירי הבניין, וללא הצמדה של החצר לשטחים הבנויים בקומת הקרקע.
ה. שטחי החלחול בכל מגרש לא יפחתו מ-%15 אשר ירוכזו ברצועה רציפה בחלק העורפי של המגרש.
שטחי החלחול יהיו פנויים מבנייה על קרקעית ותת קרקעית.
ו. "גג ירוק" (מגונן) או "גג כחול" (משהה נגר) יותקן ע"פ ההנחיות יחידת אדריכל העיר.
ז. לא יתאפשר גרעין משותף לשני מגרשים.
2. היתרים לתוספת בנייה המוגשים מתוקף תמ"א 38 או היתרים לתוספת בנייה הכוללים הקלות על
ב. אופי היחידות המסחריות בקומת הקרקע יישמר, כך שמספרן ושטחן בבינוי החדש בקומת
הקרקע יהיה דומה ככל הניתן למצב הקיים. תתוכנן חזית מסחרית רציפה ככל הניתן בקומת הקרקע, ללא הפרעה ע"י חדרי שירות ומתקנים טכניים.
ג. הצפיפות ביח"ד החדשות תקבע לפי תמהיל הדירות הבא: %15 דירות קטנות (35-40 מ"ר) ו-%15
דירות בינוניות (75-85 מ"ר). יתרת הדירות יהיו בגודל ממוצע של כ-50 מ"ר. גודל דירה מינימאלי לא יפחת מ-35 מ"ר. השטחים המצוינים הנם שטחים עיקריים ושטחי שירות בתחום הדירה, לא כולל שטחים משותפים מחוץ לדירה.
ד. מרחב החצר בצד ו/או בעורף המבנה יהיה פנוי מבינוי וממתקנים טכניים ותתאפשר גישה אליו
לכלל דיירי הבניין, וללא הצמדה של החצר לשטחים הבנויים בקומת הקרקע.
ה. שטחי החלחול בכל מגרש לא יפחתו מ-%15 אשר ירוכזו ברצועה רציפה בחלק העורפי של המגרש.
שטחי החלחול יהיו פנויים מבנייה על ותת קרקעית.
ו. "גג ירוק" (מגונן) או "גג כחול" (משהה נגר) יותקן ע"פ ההנחיות יחידת אדריכל העיר.
3. עקרונות התכנית אושרו בוועדת השימור מספר 21-02 ב.13.06.2021 בהחלטת ועדת השימור עודכנה
ואושרה רשימת השימור בתחום תכנית זו.
3. בכל הבקשות להיתר מספר הקומות לא יעלה על הקבוע במדיניות העירונית לתמ"א 38 לצפון
פלורנטין.
4. בכל הבקשות להיתר קו הבניין האחורי יהיה בהתאם לקבוע במדיניות העירונית לתמ"א .38 תתאפשר
חריגה מקו בניין אחורי המותר בתכנית תקפה עד %.10
5. יותרו היתרים לצורך תחזוקה שוטפת, חיזוק, מיגון והנגשה, שלא במסגרת תמ"א ,38 ללא עמידה
בתנאים לעיל.
6. מגבלות אלה לא יחולו על מגרשים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור, שצ"פים, ודרכים.
7. מגבלות אלה לא יחולו על בקשות להיתר בניה שהוחלט לאשר לפני החלטה זו, ועל בקשות שלעת
פרסום סעיפים 77 - 78 (בתאריך )22.10.2021 ביצעו פרסום לפי ס' 149 לחוק התו"ב .
8. בפרויקטים שלעת פרסום סעיפים 77 - 78 (בתאריך )22.10.2021 החלו לפעול בהם, קרי שבקשתם
נקלטה במערכת המקוונת, לא תחולנה ההנחיות המופיעות בס"ק .1א' ו-.2א' לעניין שימושים בקומות המבנה ויהיה ניתן לפעול לנושא זה עפ"י תיק המידע התקף.
9. תוקף התנאים הינו שלוש שנים או עד להפקדת התכנית , לפי המוקדם מביניהם.
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות יפו)
לאשר את עדכון פרסום סעיפים 77-78 כמובא לעיל.
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 22-0006ב' מיום 23/02/2022 תיאור הדיון:
אירית סייג אוריון: לאחרונה אושרה מדיניות לצפון פלורנטין ופורסמו סעיף 77 וסעיף 78 לתוכנית 44
צפון פלורנטין בהכנה. התנאים אושרו באוגוסט .21 כעת מביאים עדכון לס' 78 במטרה להקל על התהליכי הרישוי. מציגה את הסעיפים במצגת.
חיים גורן: המדיניות שומרת על העקרונות ומעדכנת את הפרטים
אירית סייג אוריון: היא גם משנה.
אורלי אראל: באוגוסט הצגנו מסמך מדיניות שמשנה את המדיניות הקודמת. אחרי שתאשרו את זה אין
בעיה שהצוות יפגש איתך ויציג לך את המדיניות. אנחנו רוצים לאפשר את הקידום של הבקשות להיתרי הבניה.
עו"ד מנוח: ההתייחסות לשימור בהחלטה על ידי התנאים היא לא ברורה ומאז שפורסמו התנאים התברר
שהדבר הזה גורם לתקלה גדולה. כי כל מה שכתוב בתנאים שעקרונות השימור עברו בועדת השימור ולא ברור מה. היום אנחנו יודעים שהשימור מתנגדים להריסת קירות חיצוניים וזה מונע בנייה. כי הבניינים בנויים בקו אפס אחד לשני וברגע שאי אפשר להרוס קיר חזיתי אי אפשר לבצע את הבנייה. אני מבקש שהוועדה תבהיר את ההתייחסות לשימור כדי שאנשים ידעו אם אפשר לבנות או לא.
אירית סייג אוריון: לא ברור מדוע אתה אומר זאת שאי אפשר לבנות. זה תהליך שנעשה בלי קשר לועדת
השימור שמדברת על שמירת החזית ושמירת הקיר החיצוני של הבנין ואפשר לפתור זאת הנדסית.
עו"ד מנוח: המצאנו לכם חוו"ד הנדסית מסיבה שהבנין בנויים הם בקו אפס וברגע שיש על מגרש של 200
מ' קיר לחזית לרחוב שאותו צריך לשמור, לשחזר אפשר אבל אם אי אפשר להרוס אותו אי אפשר להיכנס למגרש הזה כדי לבנות אז אני מבקש שהוועדה תיתן דעתה לתקלה הזו.
רינת מילוא: אנחנו עובדים בפלורנטין בשיטה שעו"ד מנוח ציין מאז 2014 ומאז עשרות בניינים בתהליכי
בניה כך שאין בעיה. אפשר להיכנס עם מכונות וכל השימור שאנחנו מדברים עליו במתווה הזה עוסק בשימור חזית וזאת המשמעות לשימור המרקם. אנחנו רוצים לשמור על האיכויות של החזיתות. לבנות מחדש אי אפשר ככה לכן אנחנו משמרים את מה שהיה בעבר אפשר לפתור את זה עם אנשי מקצוע נכונים ואנחנו מוכנים לעזור לך בזה.
מלי פולישוק: איך מסתדר החלחול עם השימור?
אירית סייג אוריון: החלחול אמור להיות בקו בנין האחורי ולכן אנחנו מאפשרים הקלה רק של %10 כך
שישמר 4.5 מטר מקו בנין אחורי כך שיתאפשר החלחול. ובדרך זו אנחנו מגיעים ל%15 חלחול במגרש.
דורון ספיר: נאשר את החלטת הועדה ואת הנושא שהציג עו"ד מנוח תפתרו בצורה אחרת.
בישיבתה מספר 22-0006ב' מיום 23/02/2022 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאשר עדכון לפרסום סעיף 78 כלהלן:
1. היתרים להריסה ובנייה המוגשים מתוקף תמ"א 38 או היתרים להריסה ובנייה הכוללים הקלות על
תכניות תקפות יותרו בהתאם להוראות הבאות:
א. בשתי הקומות הראשונות מעל הקרקע יחויבו שימושים המותרים בתכנית 44 שלא למגורים.
מגורים יותרו רק החל מהקומה השלישית מעל פני הקרקע. הקומה השנייה (קומה א') יכולה להוות המשך לשטח בקומת הקרקע עם מדרגות פנימיות ביניהן, או כקומה נפרדת עם כניסה נפרדת. 2 הקומות יתוכננו כך שלא יגרמו למטרד לקומות המגורים העליונות.
ב. אופי היחידות המסחריות בקומת הקרקע יישמר, כך שמספרן ושטחן בבינוי החדש בקומת
הקרקע יהיה דומה ככל הניתן למצב הקיים. תתוכנן חזית מסחרית איכותית ורציפה ככל הניתן בקומת הקרקע, ללא הפרעה ע"י חדרי שירות ומתקנים טכניים.
ג. הצפיפות תקבע לפי תמהיל הדירות הבא: %15 דירות קטנות (35-40 מ"ר) ו-%15 דירות בינוניות
(75-85 מ"ר). יתרת הדירות יהיו בגודל ממוצע של כ-50 מ"ר. גודל דירה מינימאלי לא יפחת מ-35
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
מ"ר. השטחים המצוינים הנם שטחים עיקריים ושטחי שירות בתחום הדירה, לא כולל שטחים משותפים מחוץ לדירה.
ד. מרחב החצר בצד ו/או בעורף המבנה יהיה פנוי מבינוי וממתקנים טכניים ותתאפשר גישה אליו
לכלל דיירי הבניין, וללא הצמדה של החצר לשטחים הבנויים בקומת הקרקע.
ה. שטחי החלחול בכל מגרש לא יפחתו מ-%15 אשר ירוכזו ברצועה רציפה בחלק העורפי של המגרש.
שטחי החלחול יהיו פנויים מבנייה על קרקעית ותת קרקעית.
ו. "גג ירוק" (מגונן) או "גג כחול" (משהה נגר) יותקן ע"פ ההנחיות יחידת אדריכל העיר.
ז. לא יתאפשר גרעין משותף לשני מגרשים.
2. היתרים לתוספת בנייה המוגשים מתוקף תמ"א 38 או היתרים לתוספת בנייה הכוללים הקלות על
תכניות תקפות יותרו בהתאם להוראות הבאות:
א. .1 בבניינים בהם קיימים מגורים כדין בשתי הקומות הראשונות (קומת קרקע וקומה א') תומלץ
הסבת קומות אלה לשימושים המותרים בתכנית 44 שלא למגורים, בכפוף להסכמת בעלי יחידות הדיור בקומות אלה.
2. בבניינים קיימים בשימושי תעסוקה ומסחר כדין, תתאפשר תוספת קומה מתוקף תמ"א .38
בקשה להקלה לקומה נוספת על קומת תמ"א 38 תתאפשר בכפוף לשמירת שתי הקומות הראשונות לשימושים המותרים בתכנית 44 שלא למגורים.
ב. אופי היחידות המסחריות בקומת הקרקע יישמר, כך שמספרן ושטחן בבינוי החדש בקומת
הקרקע יהיה דומה ככל הניתן למצב הקיים. תתוכנן חזית מסחרית רציפה ככל הניתן בקומת הקרקע, ללא הפרעה ע"י חדרי שירות ומתקנים טכניים.
ג. הצפיפות ביח"ד החדשות תקבע לפי תמהיל הדירות הבא: %15 דירות קטנות (35-40 מ"ר) ו-%15
דירות בינוניות (75-85 מ"ר). יתרת הדירות יהיו בגודל ממוצע של כ-50 מ"ר. גודל דירה מינימאלי לא יפחת מ-35 מ"ר. השטחים המצוינים הנם שטחים עיקריים ושטחי שירות בתחום הדירה, לא כולל שטחים משותפים מחוץ לדירה.
ד. מרחב החצר בצד ו/או בעורף המבנה יהיה פנוי מבינוי וממתקנים טכניים ותתאפשר גישה אליו
לכלל דיירי הבניין, וללא הצמדה של החצר לשטחים הבנויים בקומת הקרקע.
ה. שטחי החלחול בכל מגרש לא יפחתו מ-%15 אשר ירוכזו ברצועה רציפה בחלק העורפי של המגרש.
שטחי החלחול יהיו פנויים מבנייה על ותת קרקעית.
ו. "גג ירוק" (מגונן) או "גג כחול" (משהה נגר) יותקן ע"פ ההנחיות יחידת אדריכל העיר.
ז. בבניינים הבנויים כדין שיש בהם חריגה מתכסית או מקווי הבניין הקבועים בתכניות התקפות
תתאפשר תוספת בנייה בקונטור הבנייה הקיימת, בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית. לא תותר הקלה לחריגה נוספת מעבר לכך.
משתתפים: דורון ספיר, אלחנן זבולון, חיים גורן, ליאור שפירא ********************************************************************************************************
בתאריך 23.2.22 התקיים דיון בוועדה המקומית לתו"ב בו הוחלט לאשר את עדכון הנוסח לסעיף 78
לתכנית תא/4760 – צפון פלורנטין. בשל כשל טכני הושמט מקטע בנוסח הכולל את סעיפים .3-10
מבוקש לתקן את הכשל הטכני, ולאשר את הנוסח המקורי.
להלן נוסח סעיף 78 כפי שנדון ב:23.03.22
1. היתרים להריסה ובנייה המוגשים מתוקף תמ"א 38 או היתרים להריסה ובנייה הכוללים הקלות על
תכניות תקפות יותרו בהתאם להוראות הבאות:
א. בשתי הקומות הראשונות מעל הקרקע יחויבו שימושים המותרים בתכנית 44 שלא למגורים.
מגורים יותרו רק החל מהקומה השלישית מעל פני הקרקע. הקומה השנייה (קומה א') יכולה להוות המשך לשטח בקומת הקרקע עם מדרגות פנימיות ביניהן, או כקומה נפרדת עם כניסה נפרדת. 2 הקומות יתוכננו כך שלא יגרמו למטרד לקומות המגורים העליונות.
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
ב. אופי היחידות המסחריות בקומת הקרקע יישמר, כך שמספרן ושטחן בבינוי החדש בקומת
הקרקע יהיה דומה ככל הניתן למצב הקיים. תתוכנן חזית מסחרית איכותית ורציפה ככל הניתן בקומת הקרקע, ללא הפרעה ע"י חדרי שירות ומתקנים טכניים.
ג. הצפיפות תקבע לפי תמהיל הדירות הבא: %15 דירות קטנות (35-40 מ"ר) ו-%15 דירות בינוניות
(75-85 מ"ר). יתרת הדירות יהיו בגודל ממוצע של כ-50 מ"ר. גודל דירה מינימאלי לא יפחת מ-35 מ"ר. השטחים המצוינים הנם שטחים עיקריים ושטחי שירות בתחום הדירה, לא כולל שטחים משותפים מחוץ לדירה.
ד. מרחב החצר בצד ו/או בעורף המבנה יהיה פנוי מבינוי וממתקנים טכניים ותתאפשר גישה אליו
לכלל דיירי הבניין, וללא הצמדה של החצר לשטחים הבנויים בקומת הקרקע.
ה. שטחי החלחול בכל מגרש לא יפחתו מ-%15 אשר ירוכזו ברצועה רציפה בחלק העורפי של המגרש.
שטחי החלחול יהיו פנויים מבנייה על קרקעית ותת קרקעית.
ו. "גג ירוק" (מגונן) או "גג כחול" (משהה נגר) יותקן ע"פ ההנחיות יחידת אדריכל העיר.
ז. לא יתאפשר גרעין משותף לשני מגרשים.
2. היתרים לתוספת בנייה המוגשים מתוקף תמ"א 38 או היתרים לתוספת בנייה הכוללים הקלות על
תכניות תקפות יותרו בהתאם להוראות הבאות:
א. .1 בבניינים בהם קיימים מגורים כדין בשתי הקומות הראשונות (קומת קרקע וקומה א') תומלץ
הסבת קומות אלה לשימושים המותרים בתכנית 44 שלא למגורים, בכפוף להסכמת בעלי יחידות הדיור בקומות אלה.
2. בבניינים קיימים בשימושי תעסוקה ומסחר כדין, תתאפשר תוספת קומה מתוקף תמ"א .38
בקשה להקלה לקומה נוספת על קומת תמ"א 38 תתאפשר בכפוף לשמירת שתי הקומות הראשונות לשימושים המותרים בתכנית 44 שלא למגורים.
ב. אופי היחידות המסחריות בקומת הקרקע יישמר, כך שמספרן ושטחן בבינוי החדש בקומת
הקרקע יהיה דומה ככל הניתן למצב הקיים. תתוכנן חזית מסחרית רציפה ככל הניתן בקומת הקרקע, ללא הפרעה ע"י חדרי שירות ומתקנים טכניים.
ג. הצפיפות ביח"ד החדשות תקבע לפי תמהיל הדירות הבא: %15 דירות קטנות (35-40 מ"ר) ו-%15
דירות בינוניות (75-85 מ"ר). יתרת הדירות יהיו בגודל ממוצע של כ-50 מ"ר. גודל דירה מינימאלי לא יפחת מ-35 מ"ר. השטחים המצוינים הנם שטחים עיקריים ושטחי שירות בתחום הדירה, לא כולל שטחים משותפים מחוץ לדירה.
ד. מרחב החצר בצד ו/או בעורף המבנה יהיה פנוי מבינוי וממתקנים טכניים ותתאפשר גישה אליו
לכלל דיירי הבניין, וללא הצמדה של החצר לשטחים הבנויים בקומת הקרקע.
ה. שטחי החלחול בכל מגרש לא יפחתו מ-%15 אשר ירוכזו ברצועה רציפה בחלק העורפי של המגרש.
שטחי החלחול יהיו פנויים מבנייה על ותת קרקעית.
ו. "גג ירוק" (מגונן) או "גג כחול" (משהה נגר) יותקן ע"פ ההנחיות יחידת אדריכל העיר.
ז. בבניינים הבנויים כדין שיש בהם חריגה מתכסית או מקווי הבניין הקבועים בתכניות התקפות
תתאפשר תוספת בנייה בקונטור הבנייה הקיימת, בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית. לא תותר הקלה לחריגה נוספת מעבר לכך.
3. עקרונות התכנית אושרו בוועדת השימור מספר 21-02 ב.13.06.2021 בהחלטת ועדת השימור
עודכנה ואושרה רשימת השימור בתחום תכנית זו.
4. בכל הבקשות להיתר מספר הקומות לא יעלה על הקבוע במדיניות העירונית לתמ"א 38 לצפון
פלורנטין.
5. בכל הבקשות להיתר קו הבניין האחורי יהיה בהתאם לקבוע במדיניות העירונית לתמ"א .38
תתאפשר חריגה מקו בניין אחורי המותר בתכנית תקפה עד %.10
6. יותרו היתרים לצורך תחזוקה שוטפת, חיזוק, מיגון והנגשה, שלא במסגרת תמ"א ,38 ללא עמידה
בתנאים לעיל.
7. מגבלות אלה לא יחולו על מגרשים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור, שצ"פים, ודרכים.
8. מגבלות אלה לא יחולו על בקשות להיתר בניה שהוחלט לאשר לפני החלטה זו, ועל בקשות שלעת
פרסום סעיפים 77 - 78 (בתאריך )22.10.2021 ביצעו פרסום לפי ס' 149 לחוק התו"ב.
9. בפרויקטים שלעת פרסום סעיפים 77 - 78 (בתאריך )22.10.2021 החלו לפעול בהם, קרי שבקשתם
נקלטה במערכת המקוונת, לא תחולנה ההנחיות המופיעות בס"ק .1א' ו-.2א' לעניין שימושים בקומות המבנה ויהיה ניתן לפעול לנושא זה עפ"י תיק המידע התקף.
10. תוקף התנאים הינו שלוש שנים או עד להפקדת התכנית , לפי המוקדם מביניהם.
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות יפו)
לאשר את התיקון הטכני.
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 תיאור הדיון:
אורלי אראל: בדיון שהיה על צפון פלורנטין בטעות היתה טעות בהקלדה ומה שנשלח לחברי הועדה סעיף
שלם נשמט ואנחנו מכניסים להחלטת הועדה את סעיף 2 שנשמט בהקלדה ואושר בועדה.
מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )15 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה:
לאשר לפרסם תיקון לנוסח התנאים לפי סעיף 78 לחוק כלהלן:
1. היתרים להריסה ובנייה המוגשים מתוקף תמ"א 38 או היתרים להריסה ובנייה הכוללים הקלות
על תכניות תקפות יותרו בהתאם להוראות הבאות:
א. בשתי הקומות הראשונות מעל הקרקע יחויבו שימושים המותרים בתכנית 44 שלא למגורים.
מגורים יותרו רק החל מהקומה השלישית מעל פני הקרקע. הקומה השנייה (קומה א') יכולה להוות המשך לשטח בקומת הקרקע עם מדרגות פנימיות ביניהן, או כקומה נפרדת עם כניסה נפרדת. 2 הקומות יתוכננו כך שלא יגרמו למטרד לקומות המגורים העליונות.
ב. אופי היחידות המסחריות בקומת הקרקע יישמר, כך שמספרן ושטחן בבינוי החדש בקומת
הקרקע יהיה דומה ככל הניתן למצב הקיים. תתוכנן חזית מסחרית איכותית ורציפה ככל הניתן בקומת הקרקע, ללא הפרעה ע"י חדרי שירות ומתקנים טכניים.
ג. הצפיפות תקבע לפי תמהיל הדירות הבא: %15 דירות קטנות (35-40 מ"ר) ו-%15 דירות
בינוניות (75-85 מ"ר). יתרת הדירות יהיו בגודל ממוצע של כ-50 מ"ר. גודל דירה מינימאלי לא יפחת מ-35 מ"ר. השטחים המצוינים הנם שטחים עיקריים ושטחי שירות בתחום הדירה, לא כולל שטחים משותפים מחוץ לדירה.
ד. מרחב החצר בצד ו/או בעורף המבנה יהיה פנוי מבינוי וממתקנים טכניים ותתאפשר גישה
אליו לכלל דיירי הבניין, וללא הצמדה של החצר לשטחים הבנויים בקומת הקרקע.
ה. שטחי החלחול בכל מגרש לא יפחתו מ-%15 אשר ירוכזו ברצועה רציפה בחלק העורפי של
המגרש. שטחי החלחול יהיו פנויים מבנייה על קרקעית ותת קרקעית.
ו. "גג ירוק" (מגונן) או "גג כחול" (משהה נגר) יותקן ע"פ ההנחיות יחידת אדריכל העיר.
ז. לא יתאפשר גרעין משותף לשני מגרשים.
2. היתרים לתוספת בנייה המוגשים מתוקף תמ"א 38 או היתרים לתוספת בנייה הכוללים הקלות על
תכניות תקפות יותרו בהתאם להוראות הבאות:
א. .1 בבניינים בהם קיימים מגורים כדין בשתי הקומות הראשונות (קומת קרקע וקומה א') תומלץ
הסבת קומות אלה לשימושים המותרים בתכנית 44 שלא למגורים, בכפוף להסכמת בעלי יחידות הדיור בקומות אלה.
2. בבניינים קיימים בשימושי תעסוקה ומסחר כדין, תתאפשר תוספת קומה מתוקף תמ"א .38
בקשה להקלה לקומה נוספת על קומת תמ"א 38 תתאפשר בכפוף לשמירת שתי הקומות הראשונות לשימושים המותרים בתכנית 44 שלא למגורים.
ב. אופי היחידות המסחריות בקומת הקרקע יישמר, כך שמספרן ושטחן בבינוי החדש בקומת
הקרקע יהיה דומה ככל הניתן למצב הקיים. תתוכנן חזית מסחרית רציפה ככל הניתן בקומת הקרקע, ללא הפרעה ע"י חדרי שירות ומתקנים טכניים.
ג. הצפיפות ביח"ד החדשות תקבע לפי תמהיל הדירות הבא: %15 דירות קטנות (35-40 מ"ר) ו-%15
דירות בינוניות (75-85 מ"ר). יתרת הדירות יהיו בגודל ממוצע של כ-50 מ"ר. גודל דירה מינימאלי לא יפחת מ-35 מ"ר. השטחים המצוינים הנם שטחים עיקריים ושטחי שירות בתחום הדירה, לא כולל שטחים משותפים מחוץ לדירה.
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
ד. מרחב החצר בצד ו/או בעורף המבנה יהיה פנוי מבינוי וממתקנים טכניים ותתאפשר גישה אליו
לכלל דיירי הבניין, וללא הצמדה של החצר לשטחים הבנויים בקומת הקרקע.
ה. שטחי החלחול בכל מגרש לא יפחתו מ-%15 אשר ירוכזו ברצועה רציפה בחלק העורפי של המגרש.
שטחי החלחול יהיו פנויים מבנייה על ותת קרקעית.
ו. "גג ירוק" (מגונן) או "גג כחול" (משהה נגר) יותקן ע"פ ההנחיות יחידת אדריכל העיר.
ז. בבניינים הבנויים כדין שיש בהם חריגה מתכסית או מקווי הבניין הקבועים בתכניות התקפות
תתאפשר תוספת בנייה בקונטור הבנייה הקיימת, בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית. לא תותר הקלה לחריגה נוספת מעבר לכך.
3. עקרונות התכנית אושרו בוועדת השימור מספר 21-02 ב.13.06.2021 בהחלטת ועדת השימור
עודכנה ואושרה רשימת השימור בתחום תכנית זו.
4. בכל הבקשות להיתר מספר הקומות לא יעלה על הקבוע במדיניות העירונית לתמ"א 38 לצפון
פלורנטין.
5. בכל הבקשות להיתר קו הבניין האחורי יהיה בהתאם לקבוע במדיניות העירונית לתמ"א .38
תתאפשר חריגה מקו בניין אחורי המותר בתכנית תקפה עד %.10
6. יותרו היתרים לצורך תחזוקה שוטפת, חיזוק, מיגון והנגשה, שלא במסגרת תמ"א ,38 ללא עמידה
בתנאים לעיל.
7. מגבלות אלה לא יחולו על מגרשים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור, שצ"פים, ודרכים.
8. מגבלות אלה לא יחולו על בקשות להיתר בניה שהוחלט לאשר לפני החלטה זו, ועל בקשות שלעת
פרסום סעיפים 77 - 78 (בתאריך )22.10.2021 ביצעו פרסום לפי ס' 149 לחוק התו"ב.
9. בפרויקטים שלעת פרסום סעיפים 77 - 78 (בתאריך )22.10.2021 החלו לפעול בהם, קרי שבקשתם
נקלטה במערכת המקוונת, לא תחולנה ההנחיות המופיעות בס"ק .1א' ו-.2א' לעניין שימושים בקומות המבנה ויהיה ניתן לפעול לנושא זה עפ"י תיק המידע התקף.
10. תוקף התנאים הינו שלוש שנים או עד להפקדת התכנית , לפי המוקדם מביניהם.
משתתפים: ליאור שפירא, אופירה יוחנן וולק, ציפי ברנד, זבולון אלחנן, אסף הראל
********************************************************************************************************
בדיון הנוכחי ()11/09/2024 מבוקשת הארכת פרסום התנאים המגבילים להוצאת היתרי בנייה לפי סעיף
78 לחוק, באופן המייצר בנייה ו/או שימושים בהתאם למגמה התכנונית המוגדרת במסמך מדיניות לצפון
פלורנטין.
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י מח' תכנון יפו ודרום)
ממליצים על הארכת פרסום התנאים המגבילים ב-3 שנים נוספות בהתאם לחוק התו"ב.
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 24-0017ב' מיום 11/09/2024 תיאור הדיון:
מישה דנילוב: מוגשת לועדה בקשה להארכת סעיף 78 והתנאים המגבילים לתוכנית צפון פלורנטין. מדובר
בתוכנית להתחדשות בחלקה הצפוני של פלורנטין היא נותנת הוראות להתחדשות לכ-420 מגרשים. עד כה השכונה התחדשה במסגרת תמ"א 38 והתוכנית התקפה, תכנית .44 התוכנית הזו נותנת הנחיות וזכויות בניה שמחליפות את תמא 38 ומייצרת התחדשות. נזכיר שבאוגוסט 2021 אושרה מדיניות צפון פלורנטין על בסיסה מקודמת התוכנית הזו כנדרש בתא .5000 באותה הועדה אושרו סעיפים 77 78 שפורסמו באוקטובר .2021 עכשיו אנחנו מבקשים להאריך את פרסום 78 ב3 שנים נוספות.
ליאור שפירא: יספיקו מסגרת ה3 שנים.
רועי אלקבץ: למה עוד 3 שנים מדובר בעשרות רבות של תושבים שנשארים תקועים. לכאורה לא צריך.
מישה דנילוב: תנאים מגבילים בסעיף 78 ניתן להוציא היתרי בניה. הפרסום הנדון מנחה על האופן בו ניתן
להוציא היתרי בניה כך שהתכנון העתידי לא יפגע. אנחנו לקראת סיום הכנת התוכנית ומאמינים שניכנס בחודשים הקרובים לדיון בועדה המקומית, וזה הזמן שלקח לנו להכין את התוכנית.
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
אודי כרמלי: אין הגבלה כמו שעשינו ברובעים 3,4 במשך כמה שנים טובות. אנחנו עשינו תוכניות לשכונות
שלמות מדיניות כזו לוקח זמן לתכנן לשבת עם תושבים אבל לא עוצרים כאן. יש לנו מקרים מאד קיצוניים שאנחנו אומרים לא להוציא היתרים בכלל כי אנחנו רוצים לעשות שינוי גדול. כאן אנחנו אומרים אפשר להוציא היתרים על בסיס תוכניות קיימות אבל בהתאם לעקרונות של המדיניות.
רועי אלקבץ: 3 שנים זה המון זמן. אני נבחר ציבור הציבור כל הזמן אומר שהדברים לוקחים המון זמן.
אורלי אראל: התוכנית הזו היא לא התחדשות עירונית של פינוי בינוי ולכן לא נעצר שום דבר. פה מוציאים
היתרי בניה.
מלי פולישוק: אם תוך חצי שנה ויש מדיניות התנאים הללו פגים?
אודי כרמלי: לא יש הפקדת תוכנית לא ניתן לקדם תוכנית שנוגדת תנאים של תוכנית מופקדת.
ראובן לדיאנסקי: אין קיפוח של תושבים הם עדיין יכולים להוציא היתרים.
אודי כרמלי: אנחנו מגבילים אבל לא עוצרים.
בישיבתה מספר 24-0017ב' מיום 11/09/2024 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאשר הארכת פרסום התנאים המגבילים להוצאת היתרי בנייה לפי סעיף 78 לחוק ב-3 שנים נוספות בהתאם לחוק התו"ב.
משתתפים: ליאור שפירא, רועי אלקבץ, חן אריאלי, אלחנן זבולון, ראובן לדיאנסקי, דייבי דישטניק
דרפט לדיון בהפקדת התכנית
תוכנית: תא/מק/-4760 צפון פלורנטין (שכונת "מרכז מסחרי")
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית
מטרת הדיון:
דיון בתכנית מפורטת לחלקה הצפוני של שכונת פלורנטין ("שכונת המרכז המסחרי" בגבולות תכנית ,)44 המקודמת בהתאם לתוכנית המתאר תא/,5000 וכהמשך ולמדיניות צפון פלורנטין (תא/,9126 אוגוסט )2021 ולהחלטות ועדת השימור מס' ,13-03 21-02 , ו- .24-01
מיקום: צפון פלורנטין- שכונת "המרכז המסחרי"
גבול מערבי: רחוב מרכולת; גבול דרומי: גבול תכנית 44 ותכנית יפו B; גבול מזרחי: רחוב העלייה
גבול צפוני: דרך יפו- אילת.
מהקו הכחול נגרעו תכניות מפורטות נקודתיות המצויות בתחום השכונה: תב"ע 1245 (שנת )1968; תב"ע 2366 – בנין מסחר ומשרדים ברח' לוינסקי-סמטת השוק (שנת )1988; תא/-3847 "שטחי ציבור פלורנטין"
(שנת .)2019
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | סוג גוש | מספר גוש |
|---|---|---|---|---|
| 84-90 | חלק | מוסדר | 7083 | |
| 12 | חלק | מוסדר | 7385 | |
| 23 | חלק | מוסדר | 7421 | |
| 36-37 | 38-40 ,1-35 | חלק | מוסדר | 7424 |
| 75-78 ,70 | -66 ,32-60 ,7-29 ,1-3 מסחרי" 89 ,79-80 ,71-74 ,69 ין) | חלק כונת "המרכז המ (צפון פלורנטי | מוסדר שכ | 7425 |
| 33 ,29 | ין3)4 ,30-32 ,27 ,1-25 | ח(לצקפ ון פלורנטי | מוסדר | 8982 |
| 36-39 | 40-43 ,1-35 | חלק | מוסדר | 8983 |
| 51 ,46 | 47-50 ,1-45 | חלק | מוסדר | 8984 |
| ,1 ,4-29 31-32 | חלק | מוסדר | 8987 | |
| 34 | 1-33 | חלק | מוסדר | 8988 |
| 36-37 ,34 | 33 ,17-19 ,1-2 | חלק | מוסדר | 8989 |
| 32-34 | 31 ,21-24 ,9-15 ,1-4 | חלק | מוסדר | 8990 |
| 66-77 ,55-64 ,1-53 | כל הגוש | מוסדר | 6930 | |
| 1-23 | כל הגוש | מוסדר | 8985 | |
| 1-42 | כל הגוש | מוסדר | 8986 |
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
מיקום התכנית.
גושים וחלקות בתכנית:
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
שטח התכנית: כ-140 ד'
צוות תכנון:
מח' תכנון יפו ודרום | היח' לתכנון אסטרטגי | יח' אדריכל העיר | מח' שימור | מח' רישוי | אגף התנועה
תכנון: בר לוי אדריכלים – עדן בר, ראם מאיר, שקד תמיר [הושמט] – אסיף ברמן
[הושמט]
[הושמט]
מי נגר וסביבה: חברת יוזמות - טל אספריל
יזם: הועדה המקומית לתכנון ובניה
בעלות: ריבוי בעלויות: פרטיים, מדינה, עיריית ת"א-יפו
רקע- מצב מרחב התכנון בפועל:
שכונת "מרכז מסחרי" הוקמה בשנות העשרים של המאה העשרים מתוך תפיסה תכנונית כי על המסחר להיות מחוץ לשכונות המגורים של תל אביב הצעירה. השכונה הוקמה דרומית לשכונת אחוזת בית בגבול בין תל אביב ליפו ובסמיכות לקו רכבת המחבר את נמל יפו לירושלים.
הצורך המסחרי הגדיר את התפישה התכנונית של השכונה: גריד של מבננים (בלוקים) עירוניים קטנים (כ-
30X85 מ') עם מגרשים בגודל טיפוסי 0.18-0.22 ד'. המבנים בני 2-3 ק', תוכננו כמבני מסחר בקומת הקרקע, עם מחסן או דירה לבעלי העסק בקומות העליונות אשר נבנו בבניה רציפה (בקירות משותפים)
ובקו אפס לרחוב סביב חצר פנימית המשרת את כל המבנן. התכנון נעשה ללא שטחים למבני ציבור וללא שטחים פתוחים. כתוצאה מכך, שטחיה הפתוחים העיקריים של השכונה הם רחובותיה המתאפיינים בחתך רחוב של 11 מ'. לאור ייחודה ההיסטורי, האדריכלי והתפקודי השכונה הוגדרה בתוכנית המתאר (תא/)5000 כ"מרקם בנוי לשמירה".
כיום, השכונה הינה שכונה תוססת הנמצאת בליבו של מטרופולין דן המשורתת היטב על ידי תחבורה ציבורית. מגמות ההתחדשות הביאו לצמיחת הרקמה העירונית לגובה, לבינוי בגובה של 6-7 קומות שהתאפשר במיצוי זכויות תקפות. תהליכים אלו הביאו למלאי מגורים ביח"ד קטנות, המאוכלסות בעיקר באוכלוסייה צעירה המאופיינת במשקי בית קטנים. אלה חולקים את מרחב השכונה עם היצע מגוון של
מסחר וותיק ברחובות מתמחים: תבלינים, מנורות, אופנה, ריהוט, טקסטיל ועוד. לצד המסחר, השכונה
מהווה את אחד ממוקדי הבילוי התוססים של העיר הפעילים לאורך כל שעות היממה דוגמת שוק לוינסקי.
באוגוסט 2021 הוועדה מקומית לתכנון ובניה אישרה מסמך מדיניות למרחב, וסעיפים 77-78 בדבר הכנת תכנית ותנאים המגבילים בהתאם להוראות המדיניות, כך שהיתרי בנייה מאז מקודמים בהתאם למדיניות התכנונית.
תכניות תקפות:
תכנית המתאר תל אביב-יפו – תא/5000
• נספח אזורי תכנון ומתחמי תכנון - אזור תכנון "801א'-פלורנטין"- מוגדר כ"מרקם בנוי לשימור"
בו נדרש מסמך מדיניות כתנאי לדיון בתכנית מפורטות. בהתאם לכך אושרה בוועדה מקומית מדיניות תא/-9126צפון פלורנטין. רח"ק מרבי 5 למעט בתחום תכנית "-Bיפו" בו ייקבעו זכויות הבניה לפי תכנית זו.
• תשריט אזורי ייעוד: אזור מעורב לתעסוקה ומגורים- שימושים מותרים מעל קומת הקרקע:
מגורים, משרדים, מסחר ,1 תעסוקה .1 בקומת קרקע יותרו אך ורק שימושים המותרים בחזית מסחרית.
בקומת הקרקע ברחובות עירוניים (הרצל, העלייה, דרך יפו-אילת) יתאפשר בנוסף מסחר .2 • נספח עיצוב עירוני: בנייה עד 8 קומות ברב השכונה עם רצועה של עד 15 ק' במבננים הסמוכים למתחם גבולות בין הרחובות מרכלת ורענן (מדובר בטעות גרפית שמבוקש לתקנה בעדכון תכנית המתאר כך שמספר הקומות המותר יהיה אחיד בכל אזור 801א').
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
• נספח תחבורה: "אזור העדפת הולכי רגל"; רחובות העלייה ויפו-אילת כנתיבי העדפה לתחבורה ציבורית; קו מתע"ן סגול במקטע הצפוני של רחוב העלייה; שבילי אופניים לאורך רחוב הרצל ורחוב העלייה; רחוב יפו-אילת- דרך אורכית עירונית;
בעדכון תכנית המתאר (תא/)5500 נשמרות הוראות הקודמות, למעט תיקון בנספח עיצוב עירוני, כך שמספר הקומות המרבי יהיה בהלימה לתחום מרקם בנוי לשימור, ויעמוד על .8
תכנית 44 – התכנית הראשית
תכנית משנות ה-40 הינה התכנית הראשית לשכונה. התכנית נערכה לאחר שרוב השכונה כבר הוקמה.
גבולה הדרומי של התכנית מבוסס על הגבול הפיזי בין העיר יפו לתל אביב נכון לתקופת הכנתה. התכנית הצמודה מדרום הינה תכנית "-Bיפו".
בתכנית מוגדרים גובה הבינוי אחוזי הבנייה, והשימושים. התכנית מייעדת בינוי בעצימות גבוהה יותר לאורך צירי התנועה הראשיים (הרצל, העלייה ודרך יפו-אילת) ובמפגשי הרחובות, בהתאם לייעודי קרקע:
• אזור מסחרי 1 – לאורך רחוב הרצל משני צדדיו. גובה בינוי 3 ק' וקומת ביניים. %50 תכסית.
• אזור מסחרי 2 – לאורך דרך יפו-אילת ורחוב העלייה. גובה בינוי 3 ק' וקומת ביניים. %40 תכסית.
• מרכז מסחרי – עבור יתר שטח השכונה. גובה בינוי לא יעלה על רוחב הרחוב. במגרשים פינתיים 3 קומות וקומת ביניים, %80 תכסית בקומת הקרקע ו-%70 תכסית בקומות העליונות, בשאר המגרשים טוריים 2 וקומת ביניים, %70 תכסית.
לאורך השנים נערכו עדכונים בתכנית: פרוטוקול 219 ( )1962 מגדיר את קומת הביניים בערך של %75 משטח הקומה ומאפשר הוספת שטחי קומת הביניים לכלל השטחים המותרים לבנייה וחלוקתם במספר קומות העולה באחת על מספר הקומות המותרות בתכנית הראשית בכפוף לפרסום הקלה. פרוטוקול 156ב'
()1997 מאפשר הוספת שטחי שירות למבואות וחדרי מדרגות .
תכנית ג'1 – מאפשרת בינוי חדרי יציאה על הגג בהיקף של עד %65 משטח הקומה שמתחתיה.
תכנית ע'1 – תכנת המרתפים של ת"א-יפו.
תכנית מ' – לשיקול דעת הועדה המקומית תוספת שטחי שירות בהיקף %5 לקומת מגורים במגרשים בהם תכסית הקומה המותרת הינה %40
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
תא/3847 - "שטחי ציבור פלורנטין"- תכנית המגדילה את היקף השטחים הציבוריים בשכונת פלורנטין רבתי ( כולל מערב פלורנטין) ע"י שינויי ייעודם של 5 מגרשים מייעוד סחיר ליעוד ציבורי. מתוך מגרשים אלה במרחב התכנון הנדון (בשטח כ-140 ד') מצוי מגרש אחד בשטח 1.4 ד' בייעוד "שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור".
תוכנית -1380"קביעת קווי בניי נחלת בנימין" - תכנית משנת 1971 הקובעת קו בנין של 2 מ' לחזית רחוב נחלת בנימין בקטע בין דרך יפו ורח' פלורנטין, כך שחתך הרחוב יורחב מ 11 מ' ל15 מ'. תכנית זו מומשה בפועל במספר מגרשים מצומצם והתכנית המקודמת מציעה לבטלה.
מדיניות תכנונית:
שימור
• תכנית 2650ב'-תכנית השימור - הגדירה שני מבנים בשכונה לשימור עם אפשרות למיצוי זכויות בתוקף. כמו כן הוגדרו בתכנית תמריצי שימור ואפשרויות ניוד לכלל המבנים הכלולים בה.
• החלטת ועדת שימור מס' 13-03 מה-20.06.2013 –על קידום שימור רקמת שכונת פלורנטין רבתי, ומתוקף כך:
א. קביעת מדרג של מבנים לשימור בחלוקה לשלושה מדרגים: שימור מחמיר, שימור עם תוספת
זכויות חלקי, ושימור מרקמי.
ב. לאפשר מעבר בין המדרגים השונים תוך שיקול דעת מהנדס העיר.
ועדת השימור הנחתה לעדכן אותה בדבר קידום תכנית לשימור מרקמי המתייחסת למבנים אלה.
• החלטת ועדת שימור מס' 21-02 מה-13.06.2021 - אושר מתווה שימור חדש למרקם לשימור בפלורנטין, המתווה מחלק את כלל בנייני השכונה, שאינם חדשים או בני קומה אחת, ל-3 קטגוריות: שימור (5 מבנים+ 2 מבנים מתכנית השימור), שימור מרקמי (154 מבנים), מרקם לשמירה (204 מבנים). מתווה השימור מפורט במסגרת המדיניות המוצעת למרחב התכנון.
| .1 שימור: ההתייחסות לנושא השימור למרחב התכנון נחלקת לשלושה תחומים המאפיינים את שכונת פלורנטין: |
|---|
| א. שימור הפרצלציה הייחודית המאפיינת את מקצב הבנייה וקנה המידה של הבינוי הייחודיים לשכונה, בכלים של אחוד וחלוקה. |
| לשכונה, בכלים של אחוד וחלוקה. |
| ב. שימור הבינוי והאדריכלות – הוגדרה רשימת השימור ומדרג שימורי לשכונה כמפורט בהחלטה מס' 24-01 מה-.24.09.2024 רשימת השימור המאושרת מובאת בסוף הדרפט. |
| מס' 24-01 מה-.24.09.2024 רשימת השימור המאושרת מובאת בסוף הדרפט. |
| ג. שימור האופי התפקודי- המסחר בשכונה מהווה נדבך משמעותי בצביון השכונה ותפקידה במארג העירוני. שמירה על צביון זה נעשה ע"י איזון השימושים בבינוי והגדרת כלים לטיוב החזית |
| העירוני. שמירה על צביון זה נעשה ע"י איזון השימושים בבינוי והגדרת כלים לטיוב החזית המסחרית ושמירה על אופי יחידות המסחר הקיימות. |
| המסחרית ושמירה על אופי יחידות המסחר הקיימות. שימת השימור שאושרה בוועדת השימור מצורפת בסוף הדרפט. |
| רשימת השימור שאושרה בוועדת השימור מצורפת בסוף הדרפט. |
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
• החלטת ועדת שימור מס' 24-01 מה-24.09.2024 – בה דוייקה רשימת ומדרג השימור וניתנה המלצה לקדם את התכנית לדיון בוועדה המקומית.
תא/9126 - מדיניות לצפון פלורנטין (אושרה בועדה המקומית ב)25.08.2021 המדיניות מגדירה את החזון להתחדשות והשתמרות השכונה. המדיניות מהווה בסיס לקידום תכניות בניין עיר, מאגמת נושאים ממסמכי מדיניות קודמים ונושאים נוספים הנדרשים בתכנית המתאר (בהתאם לסעיף 4.3.2 שבה). בנוסף, המדיניות נותנת התייחסות לנושאים רישויים אשר לא קיבלו מענה בתכנית הראשית, בהתאמה לצרכים העיר והשכונה העדכניים. עם אישור המדיניות אושרו גם תנאים מגבילים במסגרת סעיף ,78 אשר הנחו להוציא היתרים בהתאם לעקרונות המדיניות. בשלוש שנים מאז אישור המדיניות קודמו היתרי בנייה בהתאם למדיניות לפי החלוקה הבאה: התקבלו 6 היתרים, התקבלו 19
החלטות ועדה לאשר ההיתר (אך ההיתר טרם נמסר), 34 בקשות להיתר לקראת שיבוץ לדיון בוועדה.
חזון המדיניות: השכונה תמשיך להוות מרחב עירוני ייחודי המשמר את מורשתו
האדריכלית, המרקמית והתפקודית, המאפשר המשך פעילות מסחרית תוססת ומגוונת,
לצד היצע מגורים מוטה דירות קטנות ומרחב ציבורי התומך בפעילויות אלו.
חזון זה מקודם באמצעות 4 נדבכים מרכזיים: שימור, התחדשות, המרחב הציבורי,
וקיימות. להלן הפירוט ל-4 הנדבכים:
1. שימור:
2. התחדשות הרקמה העירונית:
גובה בינוי –תוספת של עד 2 קומות לקומות המותרות בתכניות התקפות, כך שיתאפשר גובה מרבי של 6 קומות במגרשים טוריים ו-7 קומות במגרשי הפינה ובאזור מסחרי 1 ו-.2 מניין הקומות כולל קומת קרקע, קומות טיפוסיות, קומה בנסיגה וקומת גג.
תמהיל יח"ד - תמהיל מגורים מוטה יחידות דיור קטנות. התמהיל כולל:%15 דירות קטנות מאד בשטח 35-40 מ"ר; %15 דירות בינוניות בשטח 75-85 מ"ר; יתרת הדירות בשטח ממוצע של כ- 50 מ"ר (ככל שיוצג קושי בהתאמת הצפיפות לתכסית המתאפשרת, ניתן לסטות מממוצע זה, אך בכל מקרה שטחן הממוצע של %70 מהדירות בבניין לא יפחת מ-45 מ"ר ולא יעלה על 55 מ"ר). השטחים המצוינים כוללים שטחים עיקריים ושטחי שירות בתחום הדירה, ולא כוללים שטחים משותפים מחוץ לדירה.
שימושים – במטרה להבטיח מרחב מעורב שימושים ולשמור על היחס בין שימושי המגורים לשימושי מסחר ותעסוקה כפי שמתקיים כיום, מוצע כי בשתי הקומות הראשונות של הבניין, ובקומת המרתף העליון יתאפשרו שימושים שאינם למגורים בלבד. מגורים יותרו רק החל מהקומה השלישית (קומה ב')
מעל פני הקרקע.
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
3. מרחב ציבורי: תנועה, נוף ופעילות מסחרית
המרחב הציבורי מקבל במדיניות התייחסות הכוללת את שכונת פלורנטין רבתי. המדיניות מגדירה רחובות למיתון תנועתי ויצירת מרחבים להולכי רגל, המתבטאים בטבעת ירוקה להולכי רגל ורוכבי אופניים וטבעת אדומה המפזרת את תנועת כלי הרכב.
כנדבך משלים לשתי הטבעות הוגדרו והומלצו שיפור מערכי החניה והנגישות בשכונה באמצעות המלצה על יצירות חניות קצרות מועד שנועדו לתמוך בפעילות המסחרית הייחודית, ואיתור חניונים לטווח ארוך בסמיכות לשכונה שנועדו לפנות את רכבי התושבים החונים מעל שבוע ימים.
4. קיימות:
לאור שינויי האקלים הוגדר כי פיתוח השכונה ייעשה באופן מקיים, מעודד הליכתיות, קהילתיות ושיפור התנאים הפיזיים והאקלימיים. מורפולוגיית הבינוי בתכסית גבוהה יחד עם היקפי הרחובות הסלולים, יוצרים בשכונת פלורנטין תנאים אקלימיים שיש לתת להם מענה: הצפות, העדר צמחיה והצללה ברחובות, חתכי רחוב צרים. כחלק מתהליכי התחדשות מרחב התכנון ניתנת הדעת לטיפול במי נגר, הצללה במרחב הציבורי, פתיחת החצרות לרווחת דיירי המגרש, והסדרת גגות כחולים/ירוקים.
מצב תכנוני מוצע:
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
תכנית מרקמית המגדירה את אופן ההתחדשות של צפון פלורנטין (שכונת "מרכז מסחרי"). התכנית מתקנת את תכנית 44 ומאגמת את כל התכניות התקפות במרחב לכדי מסמך סטטוטורי אחד המייצר ודאות תכונית. התכנית מקודמת במסגרת תכנית המתאר תא/5000 ובהתאם להוראות מדיניות צפון פלורנטין (תא/)9126 על פיה מקודמים היתרי בנייה בימים אלה. ככזאת, התכנית מאזנת בין התחדשות איכותית של המרחב כשכונה מעורבת שימושים מקיימת, לבין שמירה על מרקם השכונה, אופי הבינוי, ואופייה התפקודי. התכנית נותנת הוראות לבינוי במגרשים הסחירים, וייעודי הקרקע הקיימים .44 בדומה למדיניות התכנית נשענת על 4 נדבכים: התחדשות, שימור, קיימות ושיפור המרחב הציבורי.
1. התחדשות הבינוי
התכנית קובעת סל זכויות מרביות מעל מפלס הכניסה הקובעת לבניין, המחושב באמצעות הכפלת השטחים המתקבלים בין קווי הבניין, במכפלת מספר הקומות הטיפוסיות ובהתאם לתכסיות המותרות בקומות הנסיגה. סל הזכויות לא יעלה על %500 לכל מגרש- שטח כולל מעל הקרקע.
מספר הקומות:
תתאפשר בנייה בשני מסלולים:
• מסלול הריסה ובנייה: עד 6 קומות במגרשים טוריים בייעוד "מרכז מסחרי" ועד 7 במגרשים פינתיים "מרכז מסחרי" ולאורך הרחובות הרצל, העלייה, ודרך יפו (ייעוד אזור מסחרי 1 ו-.)2 • מסלול תוספת בנייה: גובה הבינוי זהה למסלול הריסה ובנייה, למעט במגרשים בהם תתוכנן קומה שנייה (קומה א') למגורים בהם תופחת קומה מהמפורט במסלול הריסה ובנייה.
• מספר הקומות כולל קומת קרקע, קומה בנסיגה וקומת גג.
• בשתי הקומות האחרונות תהיה נסיגה ביחס לרחוב: תכסית הקומה בנסיגה (הקומה מתחת לקומת הגג) תהיה %80 משטח הקומה הטיפוסית ותעשה נסיגה של כ-2 מ' מהחזית לרחוב. קומת הגג (הקומה האחרונה) תהיה בשטח %65 מהקומה שמתחתיה.
קווי בניין: קו הבניין האחורי - 4.5 מ'; קו הבניין קדמי - 0 מ'; קו הבניין הצידי -2.5 מ', או קו 0 במקרה
של קיר משותף חופף עם מגרש שכן. ניתן לתכנן בקו 0 צידי, ללא קיר משותף חופף במקרה של הסכמת מגרש שכן. התכסית תקבע בין קווי הבניין המתאפשרים לעיל ובכל מקרה לא תעלה על %80 משטח המגרש. בשני מסלולי ההתחדשות (הריסה ובנייה ותוספת בנייה) המיגון ייעשה במסגרת קווי הבניין המותרים. במקרה של הוספת ממ"דים בלבד לבינוי קיים, ניתן להגיע עד לקו בניין אחורי וצידי של 2.5 מ'
ככל ויוכח שלא ניתן לייצר מיגון בתחום קווי הבניין.
| מוצע בתכנית | מ | מאושר בתכניות תקפות | מ | מצב בנוי | מ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 440,000 מ"ר | 222,000 מ"ר | 182,593 מ"ר | שטחי בנייה כוללים | ש | |||||||
| 245,000 מ"ר | 164,000 מ"ר | 95,653 מ"ר | שטחים למגורים | ש | |||||||
| 3,700 יח"ד | 2,500 יח"ד | 1,687 יח"ד | יחידות דיור | י | |||||||
| 195,000 מ"ר | 58,000 מ"ר | 86,940 מ"ר | שטחים לתעסוקה | ש |
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
**הערה לטבלה: הזכויות המאושרות הן מכח תכנית 44 ופרוטוקול 219 הכפוף להליך של הקלה.
שימושים: המרחב יהיה מעורב שימושים (מעין )Downtown המתפקד באופן דומה לשכונות היסטוריות בערים שונות בעולם (סוהו-לונדון; שורדיצ'-לונדון; מארה-פריז) ופעיל בשעות יום שונות עבור אנשים שונים, השימושים הוגדרו באופן הבא:
בקומת הקרקע קיימת חובת חזית פעילה רציפה ככל הניתן. בקומת הקרקע, הקומה השנייה (קומה א'
שמעל קומת הקרקע) וקומת המרתף העליונה יתאפשרו שטחים עיקריים לשימושים שאינם מגורים:
מסחר, תעסוקה, שימושים בעלי אופי ציבורי, שימושים יצרניים ושימושי מסחר משולב קמעונאות-
סיטונאות. בקומה השנייה יתאפשרו גם שימושי מלונאות. בכל הקומות החל מהקומה השלישית מעל הקרקע (קומה ב') יותרו בנוסף גם שימושי מגורים. במסלול של תוספת בנייה – שימושי מגורים קיימים בקומה הראשונה יוכלו להמשיך להתקיים.
חזית מסחרית ברחובות המסחריים
תכנית המתאר (תא/)5000 מנחה על בינוי עם חזית מסחרית שאורכה לא יפחת מ-%80 מאורך חזית הבניין, ושעומקה לא יפחת מ-10 מ'. לאור ריבוי המגרשים בתכנית, בעלי תצורה ושטח שונים (חלקם מגרשים צרים, בחלקם עומק הבינוי לא מגיע ל10 מ'), נמצא כי לא ניתן להחיל הוראה אחידה לכלל המגרשים. לאור זאת, מוצע כי הוראות בנושא יהיו במסמך מדיניות עיצוב (תא/)9122 לשכונה שיאפשר גמישות תכנונית (בהתאם למקרים ספציפיים) ויתעדכן מעת לעת.
טבלת שטחי בנייה והיקפי שימושים בתחום התכנית:
| מצב מוצע ()3 | מצב קיים | נתונים | ||
|---|---|---|---|---|
| %500%-411 | %220 | אחוזים | אזור מסחרי 1 | סה"כ זכויות בניה |
| %500%-411 | %192 | אחוזים | אזור מסחרי 2 | |
| %426%-340 | %238 | אחוזים | מרכז מסחרי | |
| %500%-440 | %326 | אחוזים | מרכז מסחרי פינתי | |
| %80%-65 | %50 | אחוזים | אזור מסחרי 1 | זכויות בניה לקומה |
| %80%-65 | %45 | אחוזים | אזור מסחרי 2 | |
| %80%-65 | %70 | אחוזים | מרכז מסחרי | |
| 7 קומות, כולל קומת קרקע ושתי קומות עליונות בנסיגה | 5 קומות כולל קומת קרקע וקומת גג בנסיגה (ג')1 | קומות | אזור מסחרי ,1+2 מרכז מסחרי פינתי + לוינסקי | גובה |
| ל"ר | ל"ר | מטר | ||
| 6 קומות כולל קומת קרקע ושתי קומות עליונות בנסיגה | 4 קומות כולל קומת קרקע, קומת ביניים, וקומת גג מתוקף ג'.1 | קומות | מרכז מסחרי טורי | |
| ל"ר | ל"ר | מטר | ||
| עד %80 ובין קווי הבניין | %45-80 (תלוי ייעוד ומיקום המגרש ברקמה) | תכסית | ||
| במגרשים ששטחם עולה על 270 מ"ר או בחניון משותף למספר מגרשים צמודים ששטחם המשותף עולה על 400 מ"ר תקני החניה המרביים יהיו: 0.8:1 למגורים; 1:350 לתעסוקה; 1:100 למסחר; או תקני החניה התקפים לעת ההיתר. | לפי תכנית ח' | מקומות חניה |
| .2 שימור |
|---|
| במתווה השימור שגובש ואושר בוועדת השימור (ראו פירוט בסעיף "מדיניות תכנונית") ההתייחסות מחולקת לשלושה תחומים המאפיינים את שכונת פלורנטין: |
| מחולקת לשלושה תחומים המאפיינים את שכונת פלורנטין: |
| א. פרצלציה |
| א. פרצלציה |
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
ומסחר
**במצב המאושר והמוצע ניתן להמיר שטחי מגורים לשטחי מסחר ותעסוקה ללא הגבלה. ניתוח הזכויות נעשה בהתאם למגמות העכשוויות, מסקירת היתרי בנייה שקודמו בשנים האחרונות.
צפיפות: הצפיפות תחושב בהתאם לתמהיל המגורים במדיניות תכנונית תקפה. ניתן לראות תמהיל המוגדר כיום בסעיף מדיניות תכנונית בדרפט זה. תמהיל זה מייצר צפיפות של 42 יח"ד לדונם.
טבלת השוואה:
דברי הסבר לטבלה:
1. במצב הקיים - אחוזי הבנייה מייצגים את כלל הזכויות המתקבלות בתכנית ,44 פרוטוקול 219
(בהקלה), ותכנית ג'.1 הזכויות המוצגות אינן כוללות שטחי שירות הנובעים מפרוטוקול 156ב' ותכנית מ', המוסיפים שטחים לחדר מדרגות (20 מ' לקומה), מיגון, חדרי כביסה ואשפה. שטחים אלה משתנים בהתאם לאופי המגרש ולתכנון הבניין ולא ניתן להמירם לאחוזים באופן אחיד לשכונה כולה.
במצב המוצע השטחים
2. שטחי בנייה הנם כתלות בגודל ותצורת המגרש, ולכן מוצגים בטבלה באחוזים בלבד.
3. בתכנית "ניפחית" אחוזי הבנייה ותכסית הקומה, הנם נגזרת של גודל המגרש, צורתו, וקווי הבנייה
בו, ומשתנים ממגרש למגרש. מוצג מנעד של אחוזי בנייה בתכנית. שטחים אלה כוללים שטחי שירות ושטחים עיקריים בבניין.
4. זכויות הבנייה כוללות את סך כל השטחים במגרש ובהם שטחים למגורים, מסחר ותעסוקה.
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
איחוד חלקות תואם פרצלציה היסטורית- התכנית מאפשרת איחוד חלקות קטנות ו/או חלקות שצורתן אי-רגולרית (וכתוצאה מכך יש קושי לממשן) לכדי מגרש אחד התואם במאפייניו מגרש טיפוסי. איחוד חלקות אלה יעשה בתצ"ר בהתאם למופיע בתשריט התכנית. לאחר האיחוד, יחולו הוראות התכנית על המגרש המאוחד.
ב. בינוי ואדריכלות
שימור חזיתות - בהתאם להגדרת השכונה בתכנית המתאר (תא/)5000 כמרקם בנוי לשימור, אושרה בוועדת השימור (כמפורטת בפרק מדיניות תכנונית) רשימת השימור למרחב התכנון. הגישה רואה את המרקם כמכלול ולא רק את המבנה הבודד, מתוך ההבנה שהשלם גדול מסך חלקיו. רשימת המבנים והמוקדים בשכונה הוגדרו לפי המדרג הבא (ובהתאם לרשימתה שימור המופיעה בסוף הדרפט):
• בניין לשימור– שימור המבנה עם אפשרות למצות זכויות מתוקף תכנית זו, בתיאום עם מח' שימור ולאחר הכנת תיק תיעוד. בבינוי זה יתאפשר מסלול תוספת בנייה בלבד.
• בניין לשימור מרקמי – שימור החזיתות הראשיות ושילובן בבינוי המותר מתוקף תכנית זו בתיאום עם מחלקת שימור ולאחר הכנת תיק תיעוד. בבניינים אלה ניתן לפעול במסלול הריסה ובנייה ובמסלול תוספת בנייה.
• מרקם לשמירה – שילוב חזיתות ראשיות קיימות במבנה חדש תוך שמירה על פרופורציות המסה והפתחים המקוריים. לא נדרש תיק תיעוד. בבניינים אלה ניתן לפעול במסלול הריסה ובנייה ובמסלול תוספת בנייה.
במטרה לאפשר שילוב מיטבי של בינוי חדש ברקמה הקיימת לשימור, עיצוב הבניינים ייעשה בהתאם למדיניות עיצובית בתוקף.
מרפסות וגבליות (ארקרים):
בשכונה רווחת טיפולוגיית בינוי "אירופית"
בה גבליות (חלק מבניין המשמש המשך
לחלל פנימי, הבולט מקו המגרש הקידמי)
וגזוזטראות בולטות מחוץ לגבול המגרש
לתוך לתחום הדרך מעבר לגבול המגרש.
בבניינים בהם נשמרת החזית, התכנית
מאפשרת בינוי גבליות בקומות החדשות,
כהמשך לקומות הקיימות.
גבליות הבולטות מעל תחום הדרך ירשמו
באמצעות תשריט מגרש תלת ממדי (תמ"ר)
כתנאי בהליך הרישוי.
שטחי גבליות אלה יתווספו לשטחים
המותרים בסל הזכויות כל עוד שטחי
הבנייה המרביים לא עולים על %500 משטח המגרש. באופן דומה, תותר הבלטת גזוזטראות בעומק הקיימות בחזית הקיימת. בבינוי חדש יתאפשרו גזוזטראות הבולטות ממישור הבניין הקדמי עד 1 מ'.
גזוזטראות אחוריות יהיו בעומק שלא יעלה על 0.5 מ' מעבר לקו הבניין.
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
שימור האופי המסחרי של "שכונת מרכז מסחרי": השכונה הוקמה כרקמה המסחרית של העיר תל אביב.
במסגרת התחדשות השכונה מצטמצם היקף עסקי המסחר. על מנת לשמר את רוח המקום ואת צביון השכונה, מבוקש לשמור על אופי הפעילות המסחרית המאפיינת אותה.
• טיוב החזית המסחרית - על מנת לשמור על רציפות ואיכות החזית המסחרית, חדרי אשפה ושירות, ומתקנים טכניים לא ימוקמו בחזית הבניין הפונה לרחוב אלא • אופי יחידות המסחר - תמהיל, שימוש ואופי יחידות המסחר יהיה בהתאם למדיניות תא/9126 על תיקוניה/עדכוניה. ישמר גובה קומת מסחר גבוהה בהתאם לבינוי המקורי.
עתיקות – על חלק מתחום התכנית חל פוליגון של אתר עתיקות (מס' -24522/0 רחוב העלייה). נעשתה פנייה לרשות העתיקות לתיאום לקראת הפקדה.
3. קיימות
התחדשות מרחב התכנון מקודמת באופן מקיים, המשפר את התנאים הפיזיים והאקלימיים, ומקדם הליכתיות. תכסית הקרקע הגבוהה ביחד עם מורפולוגית הבינוי האופיינית יוצרים בשכונת פלורנטין בעיות ניקוז ואי חום עירוני מוגבר (השכונה חמה בכ-4 מעלות לעומת שכונות מרכז העיר). כחלק מתהליכי התחדשות מרחב התכנון ניתנת הדעת גם לנושאים הבאים:
ניהול מי נגר – בתחום המגרש הפרטי תתוכנן רצועת חלחול רציפה לאורך קו המגרש האחורי. הרצועה תשמש לקליטת מי הנגר. שטח הרצועה לא יפחת מ-%15 משטח המגרש והיא תהיה פנויה מכל בניה על קרקעית ותת קרקעית ותאפשר נטיעת עצים. ברצועת החלחול יש להימנע ככל הניתן מתכסית קשיחה, אולם במידה ותידרש תכסית קשיחה יעשה שימוש בריצוף מחלחל. תחום התכנית באזור הרגיש להחדרת נגר עילי. פתרונות לנגר עילי יהיו בכפוף לתוצאות החקירה הסביבתית, חו"ד הידרולוגית ואישור רשות המים. ובהתאם למדיניות תא/9144 על תיקוניה/עדכוניה.
גגות כחולים / ירוקים - לפחות ב-%80 משטח הגגות יותקן גג כחול (משהה) או ירוק (המאפשר צמחיה).
המפרט הטכני של גגות כחולים או ירוקים יהיה בהתאם להנחיות המחלקה לתכנון בר קיימא ביחידת אדריכל העיר, ויעמוד בתקנים הנדרשים.
חצרות- תפקיד החצר לשמש כריאה ירוקה של המבנן (בלוק) כולו, וכמרחב פעילות משותף למשתמשי הבניין. מרחב החצר יהיה פנוי מבינוי וממתקנים טכניים ותתאפשר גישה אליו לכלל דיירי הבניין מהשטחים המשותפים בבניין. לא תותר חלוקת החצר ולא תתאפשר הצמדה של החצר או חלקה לשטחים הבנויים בקומת הקרקע.
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
4. מרחב ציבורי ושטחי ציבור
השכונה מאופיינת במיעוט שטחים ציבוריים פתוחים ובגודש תחבורתי בשל מתן עדיפות לתנועה הממונעת על פני הולכי הרגל. למימוש הטבעת הירוקה שנקבעה במדיניות תא/,9126 מקודמות יוזמות להפיכת רחובות השכונה לרחובות מוטי הליכה (הרחובות, ויטל, פלורנטין, לוינסקי, ועוד) שמטרתן ליצור מרחבים ציבוריים איכותיים.
שימושים בתחום הדרך: במטרה לייצר גמישות ולאפשר הסבה עתידית של רחובות למרחבים ציבוריים
איכותיים (ככל שתנועת הרכבים תפחת), התכנית מציעה להוסיף שימושים המעודדים הליכה ושהייה.
רוחב מדרכות: תכנית המתאר מנחה על הגדרת רוחב מדרכות (8-10מ' ברחוב עירוני,6מ' ברחוב שכונתי,
ו-5מ' ברחובות מקומיים) ועל מתן הוראות לפיתוח שבילי אופניים. נעשתה בדיקה תכנונית ונמצא כי ברקמה בנויה ובה רחובות קיימים שרוחבם נע בין 11מ' (ברחובות השכונתיים) ל-16מ' (ברחובות העירוניים), רוחב מדרכות המבוקש לא יוכל להתקבל. על כן, מוצע לא לתת הוראות לרוחב מדרכות ושבילי אופניים בתכנית אלא לאפשר פיתוח בתחום הדרך בהתאם לצרכים העירוניים והשכונתיים שישתנו מעת לעת בעשורים הקרובים.
הצללה - התכנית תאפשר יצירת עוגנים על חזיתות המבנה, כהכנה ליצירת הצללה לרחובות השכונה
חוו"ד פרוגרמטית
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
שטחי ציבור:
בשל מגבלות הבינוי וההתחדשות המגרשית, המענים הציבוריים יינתנו במסגרת המגרשים הגדולים המאפשרים שטחי ציבור אפקטיביים:
• במגרשים הגדולים מ-700 מ"ר: תידרש הקצאת שטחי ציבור מבונים בהיקף של לפחות %20 מהיקף תוספת שטחי הבנייה הנוצרים בתכנית זו. במידת הצורך, חלק משטחי החצר במגרשים אלה ישמשו כחצרות של השטחים הציבוריים. במגרשים אלה תדרש תכנית איחוד וחלוקה כתנאי לאכלוס.
• פיתוח מרחב ציבורי קיים תוך הגברת הקישוריות לשטחים פתוחים בקרבת השכונה: שצ"פ המסילה מצפון, פארק החורשות מדרום.
• תמהיל שטחי הדירות הינו מוטה דירות קטנות הפונות למשקי בית קטנים ופחות למשפחות עם ילדים. זאת לאור ייחודיות השכונה, ומאחר ובסביבת השכונה מתקבלים פרויקטים רבים עם תמהיל מגורים מוטה דירות בינוניות וגדולות. עיקר המענים הציבוריים יקבלו מענה במסגרת שטחי הציבור בחלק המערבי של השכונה.
מענה למוסדות הציבור ברמה השכונתית
נערכה בדיקה פרוגרמתית של שטחי ציבור לכל שכונת פלורנטין (כמוצג מצד שמאל)– כולל השכונה הוותיקה ומערב השכונה המאופיינת בתכניות חדשות על חטיבות קרקע גדולות יותר המאפשרות הקצאות קרקע.
מצב קיים
(נתונים מאתר העירייה DATA )OPEN
• יח"ד: כ-6,500 (שטח ממוצע ליח"ד:כ-55 מ"ר)
• אוכלוסייה: כ-10,370 תושבים (גודל משק בית )1.6
תוספת יח"ד ואוכלוסייה בתכניות
• יח"ד מוצעות: כ-3,470 יח"ד
• אוכלוסייה: כ-5,460 תושבים
(הנחות מוצא: שכונה חדשה - %100 מימוש, גודל משק בית ,2.1 שכונה ותיקה- %50 מימוש, גודל משק בית )1.5
סה"כ צפי ליח"ד ואוכלוסייה (קיים + מתוכנן):
• יח"ד: 9,970
• אוכלוסייה: כ-15,830
| מענה עתידי | כיתות ומתקנים נדרשים לפי פרוגרמה | כ נ | קיים | שרות | |
|---|---|---|---|---|---|
| נדרשים לפי פרוגרמה | |||||
| מתוכנן בסלמה 44-46 (6 כיתות), מגרש ציבורי בתכנית אליפלט פראנצויז | 13 כיתות (2-3 מתקנים) – תוספת של 8 כיתות לקיים. | 3 כיתות (ויצ"ו בידידיה פרנקל) 2 כיתות (משפחתון במרכלת )6 | מעון לגיל הרך | ||
| מתוכנן בסלמה 44-46 (8 כיתות), אילת אליפלט (2 כיתות), מגרש ציבורי בתכנית אליפלט פראנצויז | 16 כיתות (3-4 מתקנים) – תוספת של 11 כיתות לקיים. | חרש אמן (2 כיתות), דרויאנוב (3 כיתות) | גן ילדים | ||
| בי"ס דרויאנוב (ניתן להרחבה ל-24 כיתות) | 18 כיתות | בי"ס דרויאנוב | בי"ס יסודי | ||
| מענה רובעי מחוץ לשכונה | 17 כיתות | אין | בי"ס על יסודי | ||
| הרחבה מתוכננת של מרכז פלורנטין בתכנית הוניגמן, מרכז קהילתי ייחודי באלוף בצלות | 1 מרכז | פלורנטין, מרכז ספורט קהילתי שוק עליה | מרכז קהילתי | ||
| תכנית הוניגמן | 1 | אין | תחנה לבריאות המשפחה |
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
מוסדות ציבור עיקריים שידרשו לפוטנציאל העתידי
דיור בהישג יד:
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
עפ"י מדיניות הדיור העירונית בשיקול דעת מה"ע, ובכפוף לאישור הועדה המקומית, ניתן יהיה לצמצם או להגדיל את שיעור הדב"י הקבוע במדיניות בנסיבות מיוחדות ובנימוקים שירשמו בהחלטת הועדה המקומית. על כ, התכנית לא כוללת דב"י מהנימוקים הבאים:
1. תכנית מגרשית על מגרשים קטנים עם תוספת מגורים מינורית בכל מגרש. מתקבלת עד 1 דירת דב"י
במבנה. תכניות בעיר כוללות לרוב לפחות 5 יח"ד דב"י. פיזור יחידות הדב"י במבנים רבים כשבכל מבנה דירה אחת מקשה על העירייה מבחינת היקף ההסכמים, המעקב והניהול של יחידות אלו.
2. התכנית כוללת תועלות תכנוניות משמעותיות כגון: תמהיל מאוזן של מגורים, תעסוקה ומסחר השומר
על מאפייני האזור ומתייחס לקושי במענה ציבורי עבור שימושי המגורים. המרת שטחי תעסוקה לדב"י –
תפגע בתמהיל זה ותעמיס על שטחי הציבור.
3. בקרבת התכנית פוטנציאל רב לתוספת דב"י בתכניות על חטיבות קרקע גדולות ועתירות זכויות כגון –
תכניות במערב פלורנטין ובמע"ר המסילה.
חו"ד תחבורתית:
מערך התחבורה הקיימת והעתידית:
להלן תיאור הרחובות בשכונה בהתאם להיררכיות השונות:
• רחובות עורקיים - הרחובות המקיפים (דרך אילת -יפו ושלמה) ורחוב הרצל החוצה את השכונה.
• רחובות מאספים - המאפשרים תנועה עוברת בתוך השכונה ו/או נגישות לשכונה מחוץ לה ובהם רחוב נחלת בנימין רחוב לוינסקי (בין אברבנאל להרצל) ואברבנאל.
• שאר הרחובות בשכונה הינם רחובות מקומיים בלבד .
• מדרחובים – רחובות לוינסקי, ויטל, ופלורנטין. שדרות וושינגטון הינו רחוב מנוהל תנועה (מותרת נסיעה לדיירי הרחוב עבור כניסה לחניונים ולרכב תפעול וחרום).
• רחובות משולבים - רחוב קורדוברו ואוריאל אקוסטה (תנועת כלי רכב מתנהלת יחד עם תנועת הולכי הרגל).
• האזור, בכללותו, מוגדר כאזור לנסיעה במהירות 30 קמ"ש.
תחבורה ציבורית ומתע"ן: רחובות העלייה, הרצל (לכיוון צפון), דרך שלמה ויפו מהווים צירים ראשיים
לתחבורה ציבורית. חברת נתיבי איילון ועירית תל אביב-יפו מקדמים נתיבים לתחבורה ציבורית ברחובות אליפלט (דו סטרי), ועוד רת"צ בדרך שלמה.
בנוסף קיימות 2 תחנות של הקו אדום של הרכבת הקלה הקרובות למתחם: תחנת אלנבי ותחנת אליפלט במרחק של עד כ650 מ' ממרכז השכונה. תקן חניה ברוב המתחם הינו א.2 לקו האדום יצטרפו בעשור הקרוב קווי הרק"ל הירוק והסגול בתחנות לוינסקי והעליה בקרבת התכנית.
יתאפשר מעבר בין הקווים ירוק ואדום בתחנת "אלנבי" .
מרחקי ההליכה הממוצעים ממרכז השכונה לצירי התחבורה הציבורית נעים בין 350-400 מ.'
שבילי אופניים: קיים שביל אופניים דו סטרי על רחוב הרצל ורחוב העלייה. רוב הרחובות במתחם הינם
30 קמ"ש לכן האופניים נעים יחד עם כלי הרכב. מתוכנן להתווסף שביל אופניים דו סטרי בדרך שלמה.
בתכנית האסטרטגית מסומנים גם רחובות לוינסקי, נחלת בנימין ודרך יפו כחלק מרשת האופניים.
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
פריקה וטעינה במרחב מתבצעת על ידי מפרצים מיועדים לכך בין השעות 8:00 לשעה 17:00 אחר הצהריים. יש כ 92 מפרצים עבור פריקה וטעינה במרחב.
היצע חנייה:
חניית רחוב: סה"כ מקומות חניה ברחובות השכונה מסתכמים בכ-.1700 מוצעות גם עמדות לכלים זעירים
(38 עמדות), ועמדות עבור אותוטל (4 עמדות). מתצפיות שבוצעו בשעת הצהריים ולילה מאוחרות יש תפוסה מלאה של החניות ברחוב.
חניונים פרטיים פתוחים לציבור בתשלום : ישנם כ 330 מקומות חניה פרטיים פתוחים לציבור ועוד כ-235 מקומות חניה עבור המשרדים למנויים בלבד. בנוסף יש חניונים פרטים לדיירים בלבד בכמה מגרשים.
חניוני אחוזת החוף: לא נמצאו חניונים של אחוזת החוף בתוך המרחב אלא במרחק הליכה ממנו: חניון
ליבר ברחוב פינס 41 (כ -50 מ"ח); כיכר העלייה ברחוב צ'לנוב (-22כ 260 מ"ח); חניון אלפסי- רחוב אלפסי 12 (כ- 30 מ"ח); חניון קיבוץ גלויות 36 (כ-90 מ"ח); סה"כ 430 מ"ח בקרבת המרחב
מערך תחבורה מוצעת במדיניות מרחב פלורנטין
על מנת לתת עדיפות להולכי רגל ושיפור הנגישות אל המרחב הציבורי בשכונת פלורנטין וסביבותיה, קודמה מדיניות צפון פלורנטין (תא/)9126 לפיה יוסבו חלק מרחובות השכונה לרחובות מוטי הליכה או רחובות מנוהלים.
מסמך המדיניות אשר מציע פיתוח של 2 טבעות לשכונה, טבעת תנועתית המאפשרת תנועה ממונעת המקשרת בין חלקי השכונה השונים וטבעת הירוקה המאפשרת קישוריות בין השטחים הירוקים השונים המפותחים בשכונה והמקשרת בין תחנות הרכבות הקלה השונות וצירי תחבורה ציבורית. בנוסף, מערך שבילי אופניים וכלים זעירים התומך במדיניות השכונה ומאפשר קישוריות מקסימלית לכלי רכב זעירים.
ביתר המרחב ובמפגש בין הטבעת הירוקה לטבעת התנועתית יוצבו מקומות חניה מונגשים ותחנות מוניות.
כמו כן מציע מסמך המדיניות מענה לחנייה ארוכת טווח במרכז תחבורה רובעי שיאפשר חניה לטווח ארוך לדיירי המרחב יחד עם כלים תכנוניים נוספים לניהול חנייה כמו תקן חניה מופחת, חניה קצרת מועד, פריקה וטעינה לא מוצמדת למגרש אלא ברחוב וכו'. בתכנית נשוא מסמך זה מוטמעים חלק מהפתרונות הללו.
הוראות לתקני חניה במגרשים הסחירים
כניסה לחנייה עבור כל מגרש נפרד עלולה לפגוע ברצף החזיתות המסחריות הקיים כיום ובהיקף שטחי המסחר, בחזיתות לשימור, ברציפות המדרכות וביכולת לנטוע עצים (בשכונה מעוטת עצים). מסקירת היתרי הבנייה עולה כי כל ההיתרים (נסקרו 52 היתרים) במגרשים הקטנים מ-270 מ"ר ביקשו לקבל פטור מתכנון חניות. זאת לאור גודלם של המגרשים, והיותן של יחידות הדיור קטנות.
על מנת לייצר מקומות חנייה באופן המותאם להתחדשות השכונה ולמאפייניה, הוגדר תקן חנייה דיפרנציאלי המאזן בין הצורך בחנייה לאיכות תכנונית. כך שבמגרשים גדולים מ-270 מ"ר ובמרתפים משותפים למספר מגרשים צמודים ששטחים המשותף עולה על 400 מ"ר- תקני החניה יהיו בהתאם למדיניות הועדה, ובמגרשים הקטנים תקני החניה יהיו 0 לכלל השימושים.
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
חניון לכל מגרש חניון לכמה מגרשים עם כניסה אחת.
סיכום חו"ד תחבורתית
התוכנית המוצעת כוללת התייחסות ושיפורים נרחבים לכל נושא התחבורה, הולכי רגל ואופניים (דוגמאות לכך הגדרה שימושים מותרים נוספים ותחום הדרך, הגבלת מספר כניסות לחניה, הגדרת מפרצים חניה לפריקה וטעינה ורחבות כיבוי אש וכו' ) ובכך משפרת ומסדירה את כלל המרחב.
תנועה – כמופיע בהוראות התכנית
א. תקן חניה:
1. במגרשים ששטחם עולה על 0.27 ד' או במרתף משותף למספר מגרשים צמודים ששטחם המצטבר
עולה על 400 מ"ר תקני החניה המרביים יהיו:
א. למגורים עד 0.8 מקומות חנייה ליחידת דיור.
ב. לתעסוקה תקן מקסימאלי יהיה 1:350 או התקן התקף, הנמוך מבין השניים.
ג. למסחר תקן מקסימאלי יהיה 1:100 או התקן התקף, הנמוך מבין השניים.
ד. ביתר המגרשים תקן החניה לרכב יהיה תקן 0 לכל השימושים.
2. לרכב דו גלגלי בהתאם לתקן התקף לעת מתן היתר בניה או בהתאם למדיניות עירונית התקפה לעת
הוצאת היתר.
3. תקן חניה לאופניים יהיה בהתאם לתקן התקף לעת מתן היתר בניה או בהתאם למדיניות עירונית
התקפה לעת הוצאת היתר.
4. פריקה וטעינה למסחר יהיו ברחוב ולא נדרש מיקום מוצמד לבניין.
5. במגרשים בהם יוקצו שטחים ציבוריים בנויים - במידה ויוקם חניון תת קרקעי, יוצמדו מקומות
חנייה לטובת השימוש הציבורי לפי התקן בעת הוצאת ההיתר. שטחי החניה יהיו מתוך כלל השטחים בתת הקרקע שישמשו לחניה.
ב. הוראות בינוי לכניסה לחניה:
1. תותר כניסה אחת בלבד לכל חניון תת קרקעי אשר תהיה בתחום הנפח הבנוי בלבד.
2. רוחב הכניסה לחנייה לא יעלה על גודל מינימלי נדרש. בחזית המיועדת לשימור או שמירה תהיה
הכניסה מפתח קיים, אשר יישמר ככל הניתן במידותיו המקוריות.
3. הכניסה לחניון תתוכנן ככל הניתן מרחובות צפון-דרום ובהתאם למדיניות תקפה לנושא מיקום
כניסות לחניות.
חוו"ד סביבתית
במסגרת הנספח הסביבתי, נערך סקר היסטורי למתחם והתקבלה חוו"ד המשרד להגנת הסביבה, כמו כן הוכן מסמך אקוסטי לתכנית. היות ומדובר בתכנית מרקמית, המלצת הנספח הסביבתי היא שבשלב ההיתר יינתנו דרישות לנושאים כגון איכות אוויר וקרינה ויוטמעו פתרונות לנושא זיהום קרקע ואקוסטיקה.
א. זיהום קרקע:
התכנית בתחום המתווה לטיפול בקרקעות מזוהמות חובת בדיקת קרקע וגזי קרקע.
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
סקר היסטורי מתארי הועבר למשרד להגנת הסביבה ועפ"י המענה מיום 8.1.2025 : "כתנאי להוצאת היתרים יידרשו סקרים היסטוריים מפורטים שיבחנו את הצורך בסקר קרקע ובדיקות גזי קרקע בהתאם למאפייני הבנייה העתידית על מנת לקבוע את הצורך במיגון המבנים."
לעת הוצאת היתרים יידרשו:
סקר היסטורי למגרש הספציפי שיוגש לאישור המשרד להגנת הסביבה שכן הסקר המתארי אינו יוצר תמונה ברורה באשר לפוטנציאל הזיהום בחלקות השונות.
בדיקות גז קרקע שיותאמו לבנייה העתידית בכפוף לתכנית דיגומים שתאושר ע"י המשרד להגנת הסביבה.
ב. אקוסטיקה:
הקריטריון הקובע לרעש תחבורה בדירות מגורים הינו 40 דציבל עם חלונות סגורים. ניתן לבסס את התכנון האקוסטי על מפת הרעש שבאתר ה-G.I.S העירוני (המתעדכנת מעת לעת).
ככל שיהיו שינויים תחבורתיים, תינתן ליזם האפשרות להגיש חיזוי רעש תחבורה למגרש שלו, כחלופה למפת הרעש, בכפוף לתאום מול הרשות לאיכות הסביבה.
ג. איכות אויר:
1. לשטחי המסחר במבנה יתוכנן פיר וארובה בגובה 2 מ' מעל הגג העליון/מעקה הגג. פתרונות הנידוף
יתייחסו להפרשי גבהים בין המבנים בסביבתו.
2. פליטת אגזוז גנרטור, תהיה בגג המבנה באמצעות ארובה בגובה 2 מ' מעל מפלס הגג.
3. אוורור חניונים: ככל שיתוכננו חניונים, פתרונות האוורור יהיו בגג המבנה. לא יאושרו פתרונות
במפלס הקרקע/פיתוח.
ד. שימושים עיקריים בתת הקרקע:
יהיו בכפוף לתוצאות החקירה הסביבתית, דרישה לניטור תוך מבני וכו'.
ה. קרינה:
1. חדרי טרפו, ככל שיתוכננו, מרחקם מאזורי שהייה יהיה בכפוף להנחיות המשרד להגנת הסביבה.
2. תידרש סימולציית שטף מגנטי לכל מקורות החשמל בתכנית ואישור הממונה על הקרינה במשרד
להגנת הסביבה לחדרי שנאים.
דיווח אודות שיתוף הציבור
רקע לתהליך השיתוף
בעשור האחרון, עוברת שכונת פלורנטין תהליכי שינוי משמעותיים, הנוגעים לאופי הבינוי, התניידות והמרחבים הציבוריים בשכונה. במסגרת זו, אושרה בועדה שיתוף ציבור ()13.05.2021 יוזמת אגף תכנון עיר לשיתוף ציבור מתכלל, אשר ליווה במהלך השנים ,2021-2024 מספר תהליכי תכנון משמעותיים
בשכונה ביניהם: מדיניות למרחבים ציבוריים ומעודדי הליכה בשכונה ההיסטורית; פיתוח שטחים
פתוחים (רחוב פלורנטין, מרחב אלוף בצלות); סקירה של רקמת המלאכות במערב פלורנטין, מדיניות צפון פלורנטין (תא/,)9126 תכנית צפון פלורנטין (תא/)4760 ומדיניות עיצוב פלורנטין (תא/)9122 תהליך היידוע והשיתוף הציבורי למרחב "מרכז מסחרי" (צפון פלורנטין) החל בחודש יולי 2021 בו התקיים מפגש יידוע ציבור מקוון בו הוצגו עיקרי מדיניות הפיתוח והשימור של צפון פלורנטין ובמהלכו התקיים דיון עם תושבים ובעלי עסקים בשכונה (מצגת, סרטון וסיכום עיקרי המפגש בעמוד האינטרנט העירוני (.
בשנת ,2024 לקראת אישור תכנית תא/4760 לצפון פלורנטין (המבוססת על תכנית המדיניות) ותכנית העיצוב לצפון פלורנטין, התקיימה סדרה של 5 מפגשים מסכמים לתהליך. יידוע, בשיתוף פעולה בין אגף תכנון עיר, ולבית ליבלינג, מרחב קהילתי דרום-מערב וצוות חברת רן וולף.
1. השכבות של פלורנטין
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
סדרת מפגשים לציבור הרחב שהתקיימה בין פברואר למאי .2024 הסדרה התחקתה אחר הסיפור המוחשי והלא-מוחשי של שכונת פלורנטין, בציר שבין עבר-הווה-עתיד. סדרת המפגשים כללה 2 מפגשי העשרה שהתקיימו בבית ליבלינג. להלן פירוט המפגשים:
• מפגש 1# - סיפורים אמיתיים: פלורנטין - שישה דוברים סיפרו בעל-פה סיפור אמיתי על החיים בפלורנטין והציגו חלק מהייחודיות של החיים בשכונה. במפגש שהתקיים בבית ליבלינג השתתפו 65 איש ואישה.
• מפגש 2# - עושים שכונה: מה מיוחד בפלורנטין? - ערב הרצאות קצרות מפי ס' ראש העיר, פעילה חברתית, ו-4 נשות מקצוע (אסטרטגית, נוף, עסקים, שימור) שהיו מעורבות בתכנון בשכונה, על הדרכים שבהן המורשת התכנונית של השכונה משפיעה ומעצבת את הדי-אן-איי של חיי היומיום בה. במפגש שהתקיים בבית ליבלינג השתתפו 77 איש ואישה.
• מפגשים 3# - סיור בעקבות מדיניות העיצוב לצפון פלורנטין סיור בשכונה בעקבות מדיניות העיצוב החדש בהנחיית אדר' חנן פרץ וצוות העירייה. 63 משתתפים בסיור • מפגשים 4# - מפגש מקצועי בעקבות מדיניות העיצוב לצפון פלורנטין הצגת המדיניות ע"י אדר' התכנית וקיום דיון מקצועי בפאנל עם נציגי מחלקת השימור, התכנון, והרישוי. מפגש שהתקיים בבית ליבלינג השתתפו 64 איש ואישה.
• מפגש 5# עדכון ציבור: תוכנית צפון פלורנטין ב-26.5.2024 התקיים מפגש עדכון הציבור שכלל הצגת תהליך העבודה והתוצאה הסופית של תכנית צפון פלורנטין לבעלי העניין בשכונה ובעיר. קיום פאנל עם צוות התכנון ונציגי העירייה - מחלקת תכנון עיר יפו ודרום' מרחב קהילתי דרום-מערב' היחידה לפיתוח דרום תל אביב, אגף קהילה דרום, קשרי עסקים, אגף קהילה דרום' מחלקת שימור' יחידת אדריכל העיר' היחידה לתכנון אסטרטגיֿ תכנון בר קיימא, אגף תנועה. 65 משתתפים בקאנטרי העלייה.
2. הפצה לקראת מפגש 5#- עדכון ציבור: תוכנית צפון פלורנטין
במטרה להביא נציגות של כלל בעלי העניין בשכונה - תושבים, שוכרים, בעלי נכסים, אדריכלים ויזמים פעילים בשכונה - האירוע פורסם בדרכים מגוונות: פליירים נשלחו לעסקים בתחום התכנית ובגבולה;
פוסטרים נתלו בשכונה במרכזים קהילתיים ועל לוחות מודעות; הזמנות לתושבים נשלחו בוואטסאפ השכונתי וברשתות החברתיות; האירוע פורסם בדיגיתל עבור תושבי השכונה; אדריכלים ויזמים פעילים בשכונה הוזמנו במייל; נשלחו הזמנות למשתתפים בסדרת המפגשים וברשימת התפוצה של בית ליבלינג.
3. סֿ וגיות מרכזיות
במהלך הערב התקיים פאנל שאלות ותשובות בהשתתפות צוות התכנון ונציגי העירייה. בעלי העניין העלו סוגיות בנוגע לתכנית בעל פה ובכתב. מענה לכלל הנושאים, יחד עם המצגת פורסם באתר העירייה בעמוד "התחדשות עירונית פלורנטין".
● חצרות פנימיות בבלוק - האם ניתנו הנחיות ליצירת חצרות איכותיות? מה קורה במצב שבו לא כל הבלוק התחדש וחלק מהחצר אינו מפותח, ומי אחראי לתחזק אותן?
● איזה מענה התכנית מספקת לקונפליקט בין החובה לשמר את המרקם השכונתי לבין החובה בעמידה בסטנדרטים מודרניים בכל הקשור לתשתיות כמו גז, כיבוי אש, פינוי פסולת וכו'?
● חובת שימור המבנים מוסיפה עלויות לפרויקט. כיצד מטלות השימור לא מקשות על ההתחדשות בפועל?
● איזו התייחסות יש לשמירה על אוכלוסיות הקיימות בשכונה ומניעת הפיכת השכונה לכזו המאפשרת מגורים רק לבעלי אמצעים?
● האם מקודמת מדיניות פיקוח על שכירות בתכנית?
● איזה התייחסות מקבלת תשתית שבילי האופניים בשכונה במסגרת התכנית?
● במימוש מלא של התכנית, כמה חניות לרכב פרטי יהיו בשכונה בסך הכל?
● השכונה הולכת ומצטופפת - מה יהיה עם המרחב הציבורי?
● האם עירוב שימושים בבניין יחד עם שימושים ציבוריים לא יפגע באיכות החיים של התושבים?
● האם יש היתכנות כלכלית ועסקית לשימושים שאינם מגורים בקומת המרתף ובקומה א', בנוסף לקומת הקרקע?
● כיצד התכנית מסייעת לעסקים המקומיים ומסייעת במניעת דחיקתם מהשכונה?
| סטטוס שימור | מספר נוסף | כתובת נוספת | מספר | כתובת | מספר חלקה | מספר גוש | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| כתובת | ||||||||
| מרקם לשמירה | 5 | אלוף בצלות | 31 | 8987 | ||||
| באצללווףת | ||||||||
| מרקם לשמירה | 0 | אלוף בצלות | 32 | 8987 | ||||
| באצללווףת | ||||||||
| מרקם לשמירה | 58 | יפו | 2 | החלוצים | 2 | 8984 | ||
| מרקם לשמירה | 4 | החלוצים | 3 | 8984 | ||||
| מרקם לשמירה | 6 | החלוצים | 6 | 8984 | ||||
| מרקם לשמירה | 10 | החלוצים | 9 | 8984 | ||||
| שימור מרקמי | 12 | החלוצים | 12 | 8984 | ||||
| שימור מרקמי | 48 | לוינסקי | 16 | החלוצים | 15 | 8984 | ||
| מרקם לשמירה | 18 | החלוצים | 16 | 8984 | ||||
| מרקם לשמירה | 20 | החלוצים | 19 | 8984 | ||||
| שימור מרקמי | 43 | מטלון | 22 | החלוצים | 22 | 8984 | ||
| שימור מרקמי | 60 | יפו | 1 | החלוצים | 23 | 8984 | ||
| מרקם לשמירה | 3 | החלוצים | 26 | 8984 | ||||
| שימור מרקמי | 5 | החלוצים | 28 | 8984 | ||||
| מרקם לשמירה | 7 | החלוצים | 30 | 8984 | ||||
| מרקם לשמירה | 9 | החלוצים | 32 | 8984 | ||||
| מרקם לשמירה | 11 | החלוצים | 34 | 8984 | ||||
| שימור מרקמי | 57 | לוינסקי | 13 | החלוצים | 37 | 8984 | ||
| שימור מרקמי | 50 | לוינסקי | 15 | החלוצים | 38 | 8984 | ||
| מרקם לשמירה | 17 | החלוצים | 41 | 8984 | ||||
| מרקם לשמירה | 19 | החלוצים | 42 | 8984 | ||||
| מרקם לשמירה | 19א | החלוצים | 43 | 8984 |
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
● פריקה וטעינה של סחורות ברחוב עבור העסקים יוצר קונפליקט עם הולכי הרגל ובעלי מוגבלויות. כיצד ימותן הקונפליקט לאור ההתרחבות הצפויה של הפעילות המסחרית בשכונה?
כיצד התבצע הפרסום לערב עדכון הציבור הזה?
● במסגרת תמ"א 38 נוצר מצב בו ניתן לבנות מרפסות ברוחב שאינו מספק - בין 40 ל-80 ס"מ. האם התכנית נותנת לכך פתרון?
● באיזה אופן נקבעו הגבולות של התכנית - מדוע צידו המזרחי של רחוב מרכלת נכלל בתכנית וצידו המערבי לא?
רשימת שימור | ועדת שימור אוגוסט 2024
הרשימה מסודרת לפי כתובות
| שימור מרקמי | 45 | מטלון | 21 | החלוצים | 44 | 8984 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| מרקם לשמירה | 37 | וולפסון | 32 | החלוצים | 15 | 8988 |
| מרקם לשמירה | 30 | החלוצים | 16 | 8988 | ||
| מרקם לשמירה | 26 | החלוצים | 18 | 8988 | ||
| מרקם לשמירה | 46 | מטלון | 24 | החלוצים | 19 | 8988 |
| מרקם לשמירה | 48 | מטלון | 23 | החלוצים | 20 | 8988 |
| מרקם לשמירה | 25 | החלוצים | 23 | 8988 | ||
| מרקם לשמירה | 27 | החלוצים | 24 | 8988 | ||
| מרקם לשמירה | 39 | וולפסון | 31 | החלוצים | 28 | 8988 |
| שימור מרקמי | 34 | החלוצים | 17 | 8989 | ||
| שימור מרקמי | 36 | וולפסון | 33 | החלוצים | 18 | 8989 |
| שימור מרקמי | 34 | יפו | 2 | המשביר | 1 | 8982 |
| שימור מרקמי | 33 | לוינסקי | 10 | המשביר | 6 | 8982 |
| מרקם לשמירה | 8 | המשביר | 7 | 8982 | ||
| שימור מרקמי | 6 | המשביר | 8 | 8982 | ||
| שימור מרקמי | 36 | יפו | 1 | המשביר | 10 | 8982 |
| שימור מרקמי | 5 | המשביר | 12 | 8982 | ||
| מרקם לשמירה | 7 | המשביר | 13 | 8982 | ||
| מרקם לשמירה | 11 | המשביר | 16 | 8982 | ||
| שימור מרקמי | 24 | המשביר | 9 | 8986 | ||
| מרקם לשמירה | 22 | המשביר | 10 | 8986 | ||
| מרקם לשמירה | 20 | המשביר | 11 | 8986 | ||
| מרקם לשמירה | 18 | המשביר | 12 | 8986 | ||
| מרקם לשמירה | 14 | המשביר | 14 | 8986 | ||
| שימור מרקמי | 24,26 | לוינסקי | 12 | המשביר | 15 | 8986 |
| מרקם לשמירה | 28 | לוינסקי | 15 | המשביר | 16 | 8986 |
| מרקם לשמירה | 17 | המשביר | 17 | 8986 | ||
| שימור מרקמי | 19 | המשביר | 18 | 8986 | ||
| שימור מרקמי | 21 | המשביר | 19 | 8986 | ||
| מרקם לשמירה | 23 | המשביר | 20 | 8986 | ||
| שימור מרקמי | 62 | יפו | 2 | העליה | 24 | 8984 |
| שימור מרקמי | 4 | העליה | 25 | 8984 | ||
| מרקם לשמירה | 6 | העליה | 27 | 8984 | ||
| מרקם לשמירה | 8 | העליה | 29 | 8984 | ||
| מרקם לשמירה | 10 | העליה | 31 | 8984 | ||
| מרקם לשמירה | 12 | העליה | 33 | 8984 | ||
| מרקם לשמירה | 14 | העליה | 35 | 8984 | ||
| שימור מרקמי | 59 | לוינסקי | 16 | העליה | 36 | 8984 |
| שימור מרקמי | 52 | לוינסקי | 18 | העליה | 39 | 8984 |
| שימור מרקמי | 20 | העליה | 40 | 8984 | ||
| שימור מרקמי | 27 | מטלון | 22,24 | העליה | 45 | 8984 |
| שימור מרקמי | 50 | מטלון | 26 | העליה | 21 | 8988 |
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
| מרקם לשמירה | 28 | העליה | 22 | 8988 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| מרקם לשמירה | 30 | העליה | 25 | 8988 | ||
| מרקם לשמירה | 32 | העליה | 26 | 8988 | ||
| מרקם לשמירה | 41 | וולפסון | 34 | העליה | 29 | 8988 |
| מרקם לשמירה | 38 | וולפסון | 36,38 | העליה | 19 | 8989 |
| שימור מרקמי | 13 | מטלון | 18,20,22,24 | הקישון | 12 | 6930 |
| מרקם לשמירה | 16 | הקישון | 13 | 6930 | ||
| מרקם לשמירה | 14 | הקישון | 14 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 12 | לוינסקי | 12 | הקישון | 15 | 6930 |
| שימור מרקמי | 21 | לוינסקי | 10 | הקישון | 16 | 6930 |
| שימור מרקמי | 8 | הקישון | 17 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 6 | הקישון | 18 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 4 | הקישון | 19 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 24 | יפו | 2 | הקישון | 20 | 6930 |
| מרקם לשמירה | 26 | יפו | 1 | הקישון | 21 | 6930 |
| שימור מרקמי | 3 | הקישון | 22 | 6930 | ||
| מרקם לשמירה | 5 | הקישון | 23 | 6930 | ||
| מרקם לשמירה | 7 | הקישון | 24 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 23 | לוינסקי | 9 | הקישון | 25 | 6930 |
| מרקם לשמירה | 13 | הקישון | 27 | 6930 | ||
| מרקם לשמירה | 15 | הקישון | 28 | 6930 | ||
| מרקם לשמירה | 21 | הקישון | 30 | 6930 | ||
| מרקם לשמירה | 23 | הקישון | 31 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 15 | מטלון | 25 | הקישון | 32 | 6930 |
| שימור | 8 | וולפסון | 38 | הקישון | 87 | 7083 |
| מרקם לשמירה | 42 | הקישון | 90 | 7083 | ||
| שימור מרקמי | 14 | מטלון | 26 | הקישון | 23 | 7425 |
| מרקם לשמירה | 28 | הקישון | 24 | 7425 | ||
| מרקם לשמירה | 30 | הקישון | 25 | 7425 | ||
| מרקם לשמירה | 32 | הקישון | 26 | 7425 | ||
| שימור מרקמי | 34 | הקישון | 27 | 7425 | ||
| שימור | 7 | וולפסון | 36 | הקישון | 28 | 7425 |
| מרקם לשמירה | 9 | וולפסון | 35 | הקישון | 29 | 7425 |
| מרקם לשמירה | 29 | הקישון | 32 | 7425 | ||
| שימור מרקמי | 10 | וולפסון | 37 | הקישון | 53 | 7425 |
| מרקם לשמירה | 41 | הקישון | 60 | 7425 | ||
| שימור מרקמי | 33א | הקישון | 80 | 7425 | ||
| מרקם לשמירה | 32 | יפו | 28 | הרצל | 44 | 6930 |
| שימור מרקמי | 30 | הרצל | 45 | 6930 | ||
| מרקם לשמירה | 32 | הרצל | 48 | 6930 | ||
| מרקם לשמירה | 34 | הרצל | 49 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 29 | לוינסקי | 36,38 | הרצל | 52 | 6930 |
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
| שימור מרקמי | 20 | לוינסקי | 40 | הרצל | 55 | 6930 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| מרקם לשמירה | 42 | הרצל | 56 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 44 | הרצל | 59 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 46 | הרצל | 60 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 48 | הרצל | 63 | 6930 | ||
| מרקם לשמירה | 56,58 | הרצל | 44 | 7425 | ||
| שימור מרקמי | 60 | הרצל | 45 | 7425 | ||
| שימור מרקמי | 64 | הרצל | 47 | 7425 | ||
| שימור מרקמי | 15 | וולפסון | 66 | הרצל | 48 | 7425 |
| שימור מרקמי | 16 | וולפסון | 68 | הרצל | 49 | 7425 |
| מרקם לשמירה | 70 | הרצל | 50 | 7425 | ||
| שימור | 72,74 | הרצל | 57 | 7425 | ||
| מרקם לשמירה | 76 | הרצל | 67 | 7425 | ||
| מרקם לשמירה | 78 | הרצל | 68 | 7425 | ||
| מרקם לשמירה | 39 | פרנקל | 80 | הרצל | 69 | 7425 |
| שימור מרקמי | 29 | הרצל | 2 | 8982 | ||
| מרקם לשמירה | 31 | הרצל | 3 | 8982 | ||
| שימור 2650ב | 33 | הרצל | 4 | 8982 | ||
| שימור מרקמי | 31 | לוינסקי | 35 | הרצל | 5 | 8982 |
| שימור מרקמי | 22 | לוינסקי | 37 | הרצל | 1 | 8986 |
| שימור מרקמי | 39 | הרצל | 2 | 8986 | ||
| שימור 2650ב | 41 | הרצל | 3 | 8986 | ||
| מרקם לשמירה | 43 | הרצל | 4 | 8986 | ||
| מרקם לשמירה | 43א | הרצל | 5 | 8986 | ||
| מרקם לשמירה | 45 | הרצל | 6 | 8986 | ||
| שימור מרקמי | 23,25 | מטלון | 49 | הרצל | 8 | 8986 |
| שימור מרקמי | 24 | מטלון | 51 | הרצל | 1 | 8987 |
| שימור מרקמי | 55 | הרצל | 4 | 8987 | ||
| שימור מרקמי | 57 | הרצל | 5 | 8987 | ||
| שימור מרקמי | 17 | וולפסון | 59 | הרצל | 6 | 8987 |
| שימור מרקמי | 18,20,22 | וולפסון | 61 | הרצל | 1 | 8990 |
| מרקם לשמירה | 63 | הרצל | 3 | 8990 | ||
| מרקם לשמירה | 65 | הרצל | 4 | 8990 | ||
| שימור מרקמי | 37 | לוינסקי | 12,14 | השוק | 18 | 8982 |
| שימור מרקמי | 10 | השוק | 19 | 8982 | ||
| מרקם לשמירה | 8 | השוק | 20 | 8982 | ||
| שימור מרקמי | 6 | השוק | 21 | 8982 | ||
| מרקם לשמירה | 4 | השוק | 22 | 8982 | ||
| שימור מרקמי | 38 | יפו | 2 | השוק | 23 | 8982 |
| שימור מרקמי | 40 | יפו | 1 | השוק | 24 | 8982 |
| שימור מרקמי | 2 | סמטת השוק | 3 | השוק | 25 | 8982 |
| שימור מרקמי | 29 | מטלון | 28 | השוק | 22 | 8986 |
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
| מרקם לשמירה | 26 | השוק | 23 | 8986 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| מרקם לשמירה | 24 | השוק | 24 | 8986 | ||
| מרקם לשמירה | 22 | השוק | 25 | 8986 | ||
| שימור מרקמי | 20 | השוק | 26 | 8986 | ||
| שימור מרקמי | 30 | לוינסקי | 16 | השוק | 27 | 8986 |
| שימור מרקמי | 32 | לוינסקי | 7 | השוק | 28 | 8986 |
| מרקם לשמירה | 9 | השוק | 30 | 8986 | ||
| מרקם לשמירה | 11 | השוק | 31 | 8986 | ||
| שימור מרקמי | 13 | השוק | 32 | 8986 | ||
| שימור מרקמי | 15 | השוק | 33 | 8986 | ||
| שימור מרקמי | 23 | וולפסון | 36 | השוק | 9 | 8987 |
| שימור מרקמי | 7 | אלוף בצלות | 30 | השוק | 14 | 8987 |
| שימור מרקמי | 34 | מטלון | 19 | השוק | 15 | 8987 |
| שימור מרקמי | 9 | אלוף בצלות | 21 | השוק | 17 | 8987 |
| מרקם לשמירה | 8 | אלוף בצלות | 23 | השוק | 18 | 8987 |
| מרקם לשמירה | 25 | השוק | 19 | 8987 | ||
| שימור מרקמי | 25 | וולפסון | 27 | השוק | 20 | 8987 |
| שימור מרקמי | 33 | השוק | 10 | 8990 | ||
| מרקם לשמירה | 31 | השוק | 11 | 8990 | ||
| מרקם לשמירה | 24 | וולפסון | 29 | השוק | 12 | 8990 |
| מרקם לשמירה | 4 | וולפסון | 85 | 7083 | ||
| מרקם לשמירה | 19 | וולפסון | 7 | 8987 | ||
| מרקם לשמירה | 21 | וולפסון | 8 | 8987 | ||
| שימור מרקמי | 54 | יפו | 2 | זבולון | 23 | 8983 |
| מרקם לשמירה | 4 | זבולון | 24 | 8983 | ||
| מרקם לשמירה | 6 | זבולון | 27 | 8983 | ||
| מרקם לשמירה | 8 | זבולון | 28 | 8983 | ||
| מרקם לשמירה | 10 | זבולון | 31 | 8983 | ||
| שימור מרקמי | 51 | לוינסקי | 14 | זבולון | 35 | 8983 |
| מרקם לשמירה | 8א | זבולון | 43 | 8983 | ||
| מרקם לשמירה | 56 | יפו | 1 | זבולון | 1 | 8984 |
| מרקם לשמירה | 3 | זבולון | 4 | 8984 | ||
| מרקם לשמירה | 5 | זבולון | 5 | 8984 | ||
| שימור מרקמי | 11 | זבולון | 11 | 8984 | ||
| שימור מרקמי | 53,55 | לוינסקי | 13 | זבולון | 13 | 8984 |
| שימור מרקמי | 46 | לוינסקי | 15 | זבולון | 14 | 8984 |
| שימור מרקמי | 17 | זבולון | 17 | 8984 | ||
| מרקם לשמירה | 19 | זבולון | 18 | 8984 | ||
| שימור מרקמי | 21 | זבולון | 20 | 8984 | ||
| מרקם לשמירה | 41 | מטלון | 23 | זבולון | 21 | 8984 |
| שימור מרקמי | 44 | לוינסקי | 16 | זבולון | 12 | 8985 |
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
| מרקם לשמירה | 18 | זבולון | 13 | 8985 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| מרקם לשמירה | 20 | זבולון | 16 | 8985 | ||
| מרקם לשמירה | 22 | זבולון | 17 | 8985 | ||
| מרקם לשמירה | 39 | מטלון | 24 | זבולון | 20 | 8985 |
| מרקם לשמירה | 33 | וולפסון | 34 | זבולון | 5 | 8988 |
| מרקם לשמירה | 32 | זבולון | 6 | 8988 | ||
| מרקם לשמירה | 30 | זבולון | 7 | 8988 | ||
| מרקם לשמירה | 28 | זבולון | 8 | 8988 | ||
| שימור מרקמי | 42 | מטלון | 26 | זבולון | 9 | 8988 |
| שימור מרקמי | 44 | מטלון | 25 | זבולון | 10 | 8988 |
| מרקם לשמירה | 27 | זבולון | 11 | 8988 | ||
| מרקם לשמירה | 29 | זבולון | 12 | 8988 | ||
| שימור מרקמי | 35 | וולפסון | 33 | זבולון | 14 | 8988 |
| שימור מרקמי | 32 | וולפסון | 35 | זבולון | 1 | 8989 |
| מרקם לשמירה | 30 | וולפסון | 36 | זבולון | 23 | 8990 |
| מרקם לשמירה | 42 | יפו | 27 | 8982 | ||
| מרקם לשמירה | 17 | מטלון | 26 | כפר גלעדי | 33 | 6930 |
| מרקם לשמירה | 22,24 | כפר גלעדי | 34 | 6930 | ||
| מרקם לשמירה | 20 | כפר גלעדי | 35 | 6930 | ||
| מרקם לשמירה | 18 | כפר גלעדי | 36 | 6930 | ||
| מרקם לשמירה | 16 | כפר גלעדי | 37 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 25 | לוינסקי | 10,12 | כפר גלעדי | 38 | 6930 |
| מרקם לשמירה | 8 | כפר גלעדי | 39 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 6 | כפר גלעדי | 40 | 6930 | ||
| מרקם לשמירה | 4 | כפר גלעדי | 41 | 6930 | ||
| שימור | 28 | יפו | 2 | כפר גלעדי | 42 | 6930 |
| שימור מרקמי | 30 | יפו | 1 | כפר גלעדי | 43 | 6930 |
| שימור מרקמי | 3 | כפר גלעדי | 46 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 5 | כפר גלעדי | 47 | 6930 | ||
| מרקם לשמירה | 7 | כפר גלעדי | 50 | 6930 | ||
| מרקם לשמירה | 9 | כפר גלעדי | 51 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 27 | לוינסקי | 11 | כפר גלעדי | 53 | 6930 |
| שימור מרקמי | 15 | כפר גלעדי | 57 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 17 | כפר גלעדי | 58 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 19 | כפר גלעדי | 61 | 6930 | ||
| מרקם לשמירה | 21 | כפר גלעדי | 62 | 6930 | ||
| מרקם לשמירה | 23 | כפר גלעדי | 64 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 18 | לוינסקי | 13 | כפר גלעדי | 74 | 6930 |
| שימור מרקמי | 18 | מטלון | 28 | כפר גלעדי | 34 | 7425 |
| מרקם לשמירה | 30,32 | כפר גלעדי | 35 | 7425 | ||
| מרקם לשמירה | 34 | כפר גלעדי | 36 | 7425 |
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
| מרקם לשמירה | 36 | כפר גלעדי | 37 | 7425 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| מרקם לשמירה | 11 | וולפסון | 38 | כפר גלעדי | 38 | 7425 |
| מרקם לשמירה | 13 | וולפסון | 37 | כפר גלעדי | 39 | 7425 |
| מרקם לשמירה | 35 | כפר גלעדי | 40 | 7425 | ||
| מרקם לשמירה | 33 | כפר גלעדי | 41 | 7425 | ||
| מרקם לשמירה | 31 | כפר גלעדי | 42 | 7425 | ||
| מרקם לשמירה | 22,20 | מטלון | 29 | כפר גלעדי | 43 | 7425 |
| מרקם לשמירה | 14 | וולפסון | 39,41 | כפר גלעדי | 51 | 7425 |
| מרקם לשמירה | 12 | וולפסון | 40 | כפר גלעדי | 52 | 7425 |
| מרקם לשמירה | 42 | כפר גלעדי | 55 | 7425 | ||
| מרקם לשמירה | 45 | כפר גלעדי | 58 | 7425 | ||
| מרקם לשמירה | 44 | כפר גלעדי | 59 | 7425 | ||
| שימור | 11 | הקישון | 14,16 | לוינסקי | 26 | 6930 |
| שימור מרקמי | 10א | לוינסקי | 73 | 6930 | ||
| מרקם לשמירה | 18א | לוינסקי | 75 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 34 | לוינסקי | 29 | 8986 | ||
| שימור מרקמי | 22 | יפו | 1 | מזרחי | 1 | 6930 |
| שימור מרקמי | 3 | מזרחי | 2 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 5 | מזרחי | 3 | 6930 | ||
| מרקם לשמירה | 7 | מזרחי | 4 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 19 | לוינסקי | 9 | מזרחי | 5 | 6930 |
| מרקם לשמירה | 13 | מזרחי | 7 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 15 | מזרחי | 8 | 6930 | ||
| מרקם לשמירה | 19 | מזרחי | 10 | 6930 | ||
| שימור מרקמי | 6 | מזרחי | 21 | 7424 | ||
| שימור מרקמי | 8 | מזרחי | 22 | 7424 | ||
| שימור מרקמי | 8 | לוינסקי | 10 | מזרחי | 25 | 7424 |
| מרקם לשמירה | 12 | מזרחי | 26 | 7424 | ||
| מרקם לשמירה | 14 | מזרחי | 29 | 7424 | ||
| מרקם לשמירה | 16 | מזרחי | 31 | 7424 | ||
| שימור מרקמי | 18 | מזרחי | 32 | 7424 | ||
| שימור מרקמי | 9 | מטלון | 20 | מזרחי | 35 | 7424 |
| שימור מרקמי | 26 | מזרחי | 13 | 7425 | ||
| מרקם לשמירה | 3 | וולפסון | 32 | מזרחי | 16 | 7425 |
| שימור מרקמי | 5 | וולפסון | 33 | מזרחי | 17 | 7425 |
| שימור מרקמי | 31 | מזרחי | 18 | 7425 | ||
| שימור מרקמי | 29 | מזרחי | 19 | 7425 | ||
| מרקם לשמירה | 27 | מזרחי | 20 | 7425 | ||
| מרקם לשמירה | 25 | מזרחי | 21 | 7425 | ||
| מרקם לשמירה | 12 | מטלון | 23 | מזרחי | 22 | 7425 |
| מרקם לשמירה | 3 | אלוף בצלות | 26 | מטלון | 11 | 8987 |
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
| מרקם לשמירה | 28 | מטלון | 12 | 8987 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| מרקם לשמירה | 30 | מטלון | 13 | 8987 | ||||
| מרקם לשמירה | 46 | יפו | 2 | מרחביה | 1 | 8983 | ||
| מרקם לשמירה | 6 | סמטת השוק | 4 | מרחביה | 2 | 8983 | ||
| שימור מרקמי | 43 | לוינסקי | 12 | מרחביה | 10 | 8983 | ||
| שימור מרקמי | 45 | לוינסקי | 11 | מרחביה | 11 | 8983 | ||
| מרקם לשמירה | 9 | מרחביה | 14 | 8983 | ||||
| מרקם לשמירה | 7 | מרחביה | 15 | 8983 | ||||
| שימור מרקמי | 5 | מרחביה | 16 | 8983 | ||||
| מרקם לשמירה | 3 | מרחביה | 19 | 8983 | ||||
| שימור מרקמי | 48 | יפו | 1 | מרחביה | 20 | 8983 | ||
| שימור מרקמי | 38 | לוינסקי | 13 | מרחביה | 1 | 8985 | ||
| מרקם לשמירה | 15 | מרחביה | 2 | 8985 | ||||
| מרקם לשמירה | 19 | מרחביה | 4 | 8985 | ||||
| מרקם לשמירה | 33 | מטלון | 21 | מרחביה | 5 | 8985 | ||
| שימור מרקמי | 36 | לוינסקי | 14 | מרחביה | 34 | 8986 | ||
| מרקם לשמירה | 16 | מרחביה | 35 | 8986 | ||||
| מרקם לשמירה | 18 | מרחביה | 36 | 8986 | ||||
| מרקם לשמירה | 20 | מרחביה | 37 | 8986 | ||||
| שימור מרקמי | 31 | מטלון | 22 | מרחביה | 38 | 8986 | ||
| שימור מרקמי | 14 | יפו | 1 | מרכולת | 1 | 7424 | ||
| שימור מרקמי | 11 | לוינסקי | 3 | מרכולת | 2 | 7424 | ||
| שימור מרקמי | 5 | מרכולת | 3 | 7424 | ||||
| שימור מרקמי | 4א | לוינסקי | 7 | מרכולת | 4 | 7424 | ||
| מרקם לשמירה | 11 | מרכולת | 6 | 7424 | ||||
| מרקם לשמירה | 13,15 | מרכולת | 8 | 7424 | ||||
| שימור מרקמי | 3 | מטלון | 17 | מרכולת | 9 | 7424 | ||
| שימור מרקמי | 4 | מטלון | 19 | מרכולת | 1 | 7425 | ||
| מרכולת | ||||||||
| שימור מרקמי | 47 | לוינסקי | 84 | נחלת בנימין | 12 | 8983 | ||
| בננחילמתין | ||||||||
| שימור מרקמי | 80,82 | נחלת בנימין | 13 | 8983 | ||||
| בננחילמתין | ||||||||
| שימור מרקמי | 76 | נחלת בנימין | 18 | 8983 | ||||
| בננחילמתין | ||||||||
| שימור מרקמי | 50 | יפו | 74 | נחלת בנימין | 21 | 8983 | ||
| בננחילמתין | ||||||||
| שימור מרקמי | 52 | יפו | 91 | נחלת בנימין | 22 | 8983 | ||
| בננחילמתין | ||||||||
| שימור מרקמי | 93 | נחלת בנימין | 25 | 8983 | ||||
| בננחילמתין | ||||||||
| מרקם לשמירה | 95 | נחלת בנימין | 26 | 8983 | ||||
| בננחילמתין | ||||||||
| מרקם לשמירה | 97 | נחלת בנימין | 29 | 8983 | ||||
| בננחילמתין | ||||||||
| מרקם לשמירה | 99 | נחלת בנימין | 30 | 8983 | ||||
| בננחילמתין |
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
| מרקם לשמירה | 101 | נחלת בנימין | 33 | 8983 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| בננחילמתין | ||||||||
| שימור מרקמי | 49 | לוינסקי | 103 | נחלת בנימין | 34 | 8983 | ||
| בננחילמתין | ||||||||
| שימור מרקמי | 35 | מטלון | 94 | נחלת בנימין | 6 | 8985 | ||
| בננחילמתין | ||||||||
| שימור מרקמי | 92 | נחלת בנימין | 7 | 8985 | ||||
| בננחילמתין | ||||||||
| מרקם לשמירה | 90 | נחלת בנימין | 8 | 8985 | ||||
| בננחילמתין | ||||||||
| מרקם לשמירה | 88 | נחלת בנימין | 9 | 8985 | ||||
| בננחילמתין | ||||||||
| שימור מרקמי | 40 | לוינסקי | 86 | נחלת בנימין | 10 | 8985 | ||
| בננחילמתין | ||||||||
| שימור מרקמי | 42 | לוינסקי | 105 | נחלת בנימין | 11 | 8985 | ||
| בננחילמתין | ||||||||
| מרקם לשמירה | 107 | נחלת בנימין | 14 | 8985 | ||||
| בננחילמתין | ||||||||
| מרקם לשמירה | 109 | נחלת בנימין | 15 | 8985 | ||||
| בננחילמתין | ||||||||
| מרקם לשמירה | 111 | נחלת בנימין | 18 | 8985 | ||||
| בננחילמתין | ||||||||
| שימור מרקמי | 37 | מטלון | 113 | נחלת בנימין | 19 | 8985 | ||
| בננחילמתין | ||||||||
| מרקם לשמירה | 102 | נחלת בנימין | 24 | 8987 | ||||
| בננחילמתין | ||||||||
| שימור מרקמי | 104 | נחלת בנימין | 25 | 8987 | ||||
| בננחילמתין | ||||||||
| שימור מרקמי | 40 | מטלון | 115,117 | נחלת בנימין | 1 | 8988 | ||
| בננחילמתין | ||||||||
| מרקם לשמירה | 119 | נחלת בנימין | 2 | 8988 | ||||
| בננחילמתין | ||||||||
| מרקם לשמירה | 121 | נחלת בנימין | 3 | 8988 | ||||
| בננחילמתין | ||||||||
| שימור מרקמי | 31 | וולפסון | 123 | נחלת בנימין | 4 | 8988 | ||
| בננחילמתין | ||||||||
| מרקם לשמירה | 26 | וולפסון | 106 | נחלת בנימין | 13 | 8990 | ||
| בננחילמתין | ||||||||
| מרקם לשמירה | 127 | נחלת בנימין | 21 | 8990 | ||||
| בננחילמתין | ||||||||
| מרקם לשמירה | 28 | וולפסון | 125 | נחלת בנימין | 22 | 8990 | ||
| בננחילמתין | ||||||||
| שימור מרקמי | 7 | סמטת השוק | 9 | 8983 | ||||
| סהמשטוקת | ||||||||
| שימור מרקמי | 5 | מטלון | 28 | רענן | 10 | 7424 | ||
| מרקם לשמירה | 24,26 | רענן | 11 | 7424 | ||||
| מרקם לשמירה | 20 | רענן | 12 | 7424 | ||||
| מרקם לשמירה | 18 | רענן | 13 | 7424 | ||||
| מרקם לשמירה | 4 | לוינסקי | 16 | רענן | 14 | 7424 | ||
| שימור מרקמי | 13 | לוינסקי | 14 | רענן | 15 | 7424 | ||
| מרקם לשמירה | 12 | רענן | 16 | 7424 | ||||
| מרקם לשמירה | 10 | רענן | 17 | 7424 | ||||
| שימור מרקמי | 16 | יפו | 8 | רענן | 18 | 7424 |
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
| שימור מרקמי | 18,20 | יפו | 7,9 | רענן | 19 | 7424 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| מרקם לשמירה | 15 | לוינסקי | 13 | רענן | 23 | 7424 |
| מרקם לשמירה | 6 | לוינסקי | 15,17 | רענן | 24 | 7424 |
| שימור מרקמי | 19 | רענן | 27 | 7424 | ||
| מרקם לשמירה | 19א | רענן | 28 | 7424 | ||
| מרקם לשמירה | 21 | רענן | 30 | 7424 | ||
| מרקם לשמירה | 23 | רענן | 33 | 7424 | ||
| שימור מרקמי | 7 | מטלון | 25 | רענן | 34 | 7424 |
| שימור מרקמי | 6 | מטלון | 30 | רענן | 2 | 7425 |
| מרקם לשמירה | 32 | רענן | 3 | 7425 |
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה
מס' החלטה התוכן
29/10/2025 507-1112747 תא/מק/4760 - צפון פלורנטין 44
25-0020ב' - - 3 תיקון החלטת ועדה להפקדה