פרוטוקול החלטות 25-0022ב מתאריך 26-11-2025

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול החלטות מספר 25-0022

ו' כסלו תשפ"ו 26/11/2025 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:16

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, חן אריאלי, אלחנן זבולון, ראובן לדיאנסקי, עו"ד, אמיר

בדרן, עו"ד, דייבי דישטניק, ד"ר

השתתפו ה"ה: ליאור שפירא, עו"ד מ"מ וסגן ראש העירייה יו"ר הועדה המקומית ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה

חן אריאלי סגנית ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה

אלחנן זבולון סגן ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה

מיטל להבי סגנית ראש העירייה

חיים מאיר גורן סגן ראש העירייה

ראובן לדיאנסקי, עו"ד משנה לראש העירייה

אורנה ברביבאי חברת מועצה

אמיר בדראן, עו"ד חבר מועצה

דייבי דישטניק, ד"ר חבר מועצה

נכחו ה"ה: אהוד כרמלי, אדר' מהנדס העיר

הראלה אברהם אוזן, עו"ד משנה ליועמ"ש לענייני תכנון ובניה ענת הדני, עו"ד סגנית בכירה ליועמ"ש

אורלי אראל מנהלת אגף תכנון העיר וסגנית מהנדס העיר דור בן שטרית מנהל לקידום זכויות נכסים

נעה מורד, עו"ד עוזרת למ"מ וסגן ראש העירייה

רועי לולו שמריז מבקר בכיר

שירה קאשי דקלו סגנית מנהל אגף ושמאית הוועדה המקומית דני ארצי מנהל תחום מקרקעין

עדי בסיס, אדר' מ. מח' תכנון יפו והדרום

לריסה קופמן, אדר' מ. מח' תכנון מרכז

רבקה פרחי מ. מח' תכנון צפון

אלה דוידוף מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל-אביב - יפו רות אריאל ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

חדוה מזרחי ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

חסרים: מאיה נורי שקד, עו"ד חברת מועצה

דודו לניאדו חבר מועצה

משקיפים אביגדור פרויד ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב - יפו שירי לנצגר נציגת הועדה המחוזית משרד הפנים

מועדים שנקבעו בחוק ו/או בתקנות ו/או בגוף ההחלטה מתייחסים למסמך זה

יתכנו שינויים בנוסח הפרוטוקול בכפוף לאישור הועדה בישיבתה הקרובה

תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
אישור פרוטוקול 25-0020ב מיום 29/10/2025
שטחי ציבור במתחם חירון - בן צבי 18-22 דיון בהפקעה - דיון רגיל		1	.1
בית יכין - חלק מחלקה 750 בגוש 6111 דיון בהפקעה - דיון רגיל		3	.2
68-76 התחדשות יצחק שדה תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה	507-1243567	5	.3
לינקולן מקורות דיון בהפקדה	507-1309186	27	.4
מרחב שומרון - תא שטח 100 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		51	.5
נחל שורק דיון פנימי לצורך קבלת החלטה לאחר שמיעת התנגדויות	507-1058007	75	.6
סמינר הקיבוצים ()3 אישור ביטול דרך שירות בהתאם לסעיף 6.2א6		115	.7
מוסך דן דיון בדיווח החלטת ועדת ערר	507-0473637	137	.8
שכונת מנשיה דיון בדיווח החלטת ועדת ערר	507-0361469	221	.9
ארבר צפון דיון בהתנגדויות	507-0993659	316	.10
הר ציון 111,113 דיון בהתנגדויות	507-1028398	348	.11
הרברט סמואל 50-54 דיון בהתנגדויות	507-0327239	371	.12

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול החלטות מספר 25-0022

ו' כסלו תשפ"ו 26/11/2025 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:16

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, חן אריאלי, אלחנן זבולון, ראובן לדיאנסקי, עו"ד, אמיר

בדרן, עו"ד, דייבי דישטניק, ד"ר

דיווח על תכניות שאושרו:

תא/מק/5146 - התחדשות עירונית הקשת-גיתית-משגב עם בכבוד רב,

אלה דוידוף

מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

תל-אביב - יפו

מצב השטח בפועל	יעוד ההפקעה	שטח ההפקעה במ"ר	שטח רשום במ"ר	בתכנית:בעלות	וחחללקקוהת ב	גוגשושים ו
בית עסק סגור - רח' בן צבי 18 + מבנה מגורים עורפי	שצ"פ + דרך	377	377	מדינת ישראל	5	7089
שני מבני מגורים המהווים אתר לשימור בהתאם לתכנית 4715 – "בית הביארות"	שצ"פ	314.00	364.00	מדינת ישראל איסמעיל בן פואד איסמעיל דג'אני	6	7089
מוסך "סיקסיק"	שצ"פ + דרך	317	822	חברת "חירון - מסחר השקעות ומבני תעשיה בע"מ" מויאל דוד ביי	7	7089
חלק ממבנה מחסן העצים - רח' בן צבי 20	שצ"פ + דרך	763	2,481	חברת "חירון - מסחר השקעות ומבני תעשיה בע"מ"	9	7089
מבנה דו קומתי - רח' בן צבי 22 המיועד לשימור	שצ"פ + דרך	546	1,290	חברת "חירון - מסחר השקעות ומבני תעשיה בע"מ"	10	7089

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 - שטחי ציבור במתחם חירון - בן צבי 18-22

25-0022ב' - - 1 דיון בהפקעה - דיון רגיל

מטרת הבקשה:

אישור הפקעה – הפקעת שטחי ציבור , רח' בן צבי 18-22

גושים וחלקות בתכנית:

מצב תכנוני קיים:

השטח להפקעה מיועד לדרך מאושרת ולשטח ציבורי פתוח עפ"י:

תב"ע 720 בתוקף לפי הודעה בי.פ 1520 מיום 25/04/1969 ז' אייר תשכ"ט.

עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 - שטחי ציבור במתחם חירון - בן צבי 18-22

25-0022ב' - - 1 דיון בהפקעה - דיון רגיל

בשטח האמור מקודמת תכנית תא/מק/5268 "מתחם חירון מחסן העצים" (להלן: "התכנית החדשה"), השטח הציבורי המיועד להפקעה יישאר בייעוד ציבורי גם בתכנית החדשה.

פרסום ההפקעה יאפשר לקדם את הליך הפינויים הנדרשים.

יזם התכנית החדשה ישפה את העירייה בכל פיצוי הפקעה לבעלי זכויות/מחזיקים הזכאים לפיצוי בגין הפקעה זו.

מצב חוקי:

ההפקעה תבוצע לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך תפורסמנה הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.

חו"ד מה"ע:

ממליץ להפקיע את חלקה 5 חלק מחלקות 6,7,9,10 בגוש 7089 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.

בישיבתה מספר 25-0022ב' מיום 26/11/2025 (החלטה מספר )1 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

להפקיע את חלקה 5 חלק מחלקות 6,7,9,10 בגוש 7089 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.

ליאור שפירא, חן אריאלי, אלחנן זבולון, ראובן לדיאנסקי, דייבי דישטניק, אורנה ברביבאי, אמיר בדרן.

עמ' 2 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב השטח בפועל	יעוד ההפקעה	שטח ההפקעה במ"ר	שטח רשום במ"ר	בתכניבתעל:ות	וחחללקקותה ב	גוגשושים ו
דרך	דרך - תחנת תחבורה ציבורית	533	2,598	פרטיים	750	6111

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 - בית יכין - חלק מחלקה 750 בגוש 6111

25-0022ב' - - 2 דיון בהפקעה - דיון רגיל

מטרת הבקשה:

אישור הפקעה.

מיקום:

בית יכין (המשרד לאיכות הסביבה) -קפלן 2 שכ' גני שרונה - ממוקם מדרום לרח' קפלן אליעזר, דרום -

מזרח דיזינגוף וממזרח לרח' אבן גבירול - ממערב לבית העיתונאים.

דיזינגוף

קפלן אליעזר

ל

רו

בי

ג

בן

א

גושים וחלקות בתכנית:

מצב תכנוני קיים:

השטח להפקעה מיועד לדרך מאושרת עפ"י:

תב"ע 4562 בתוקף לפי הודעה בי.פ 11888 מיום 12/12/2023 כ"ט כסלו תשפ"ד

מצב חוקי:

ההפקעה תבוצע לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך תפורסמנה הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.

חו"ד מה"ע:

ממליץ להפקיע חלק מחלקות 750 בגוש 6111 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.

בישיבתה מספר 25-0022ב' מיום 26/11/2025 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

להפקיע חלק מחלקות 750 בגוש 6111 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.

ליאור שפירא, חן אריאלי, אלחנן זבולון, ראובן לדיאנסקי, דייבי דישטניק, אורנה ברביבאי, אמיר בדרן.

עמ' 3 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

רקע:

להלן החלטת הוועדה המקומית בישיבתה מספר 0023 23ב מיום 20/12/2023 (החלטה מס' )9 לפרסום תנאים לפי סעיפים 77-78 לחוק התו"ב. הצעת התכנית מובאת בדראפט זה בהמשך להחלטת הוועדה.

א. הודעה על הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק התו"ב אשר מטרותיה:

1. תכנית להתחדשות עירונית במתווה פינוי בינוי, לפי מדיניות תא/5000

2. הרחבה חיזוק ופיתוח מיטבי של מערך שטחי הציבור

3. חיזוק ציר ירוק עירוני לאורך רחוב בת ציון

ב. קביעת תנאים ומגבלות להוצאת היתרי בניה בתחום התכנית לפי סעיף 78 לחוק התו"ב:

1. לא יותרו היתרים מתוקף תמ"א 38 על תיקוניה ו/או מתוקף תכנית ההרחבות, למעט מבנים עם

תיק מידע בתוקף שהתקבל טרם החלטת הועדה על הכנת התכנית.

2. לא תותר כל תוספת בניה ו/או הרחבה למעט הקמת מרחב מוגן דירתי לפי תקנות ההתגוננות.

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובניה

מיקום: צפון שכ' יד אליהו בדופן הדרומית של רחוב יצחק שדה, ממזרח רחוב בת ציון, מדרום רחוב הפלמ"ח, ממערב חלקה ,152 גוש 7079 – מגרש מגורים קיים.

כתובת: יצחק שדה ,68-76 בת ציון ,2-4 הפלמ"ח 23-33 עמ' 5 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש ח	מספר גוש ס
	,783 ,798 ,799 ,800 801	חלק	מוסדר	6150 מ

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית: -7.1 דונם

מתכנן:

[הושמט]

יועץ נופי- חלי אלול צלינקר

יועץ תנועה- קראוס- חן

יועץ תשתיות- אמנון יושע מהנדסים

יועץ סביבתי- לשם שפר איכות הסביבה

[הושמט]

[הושמט]

[הושמט]

מודד- דטהמפ מערכות מידע

יזם: אקרו נדל"ן התחדשות עירונית שותפות מוגבלת

מגיש התכנית: אקרו נדל"ן התחדשות עירונית שותפות מוגבלת, ועדה מקומית לתכנון ובניה.

בעלות: פרטיים ב"כ הבעלים: עו"ד רוית סיני

מצב השטח בפועל:

מרחב התכנון נמצא בין רח' יצחק שדה מצפון, רח' בת ציון ממזרח, רח' הפלמח מדרום וגבול חלקת מגורים 152 ממערב.

תחום התכנון כולל 5 מבני מגורים מטיפוס "רכבות" בני 3 קומות הכוללים 72 יח"ד סה"כ.

רחוב יצחק שדה הוא רחוב ראשי וציר תנועה מרכזי המחבר בין מזרח למערב העיר. רוחב זכות הדרך 31 מ' וכולל שני נתיבי תנועה לכל כיוון, נתיב אופניים קיים לכל כיוון ונתיב חניה/מפרץ לתחנות אוטובוס בחלקו הדרומי.

רחוב בת ציון הוא רחוב שכונתי ברוחב זכות דרך 12 מ'. בחלקו הדרומי (במקטע מרחוב הפלמ"ח עד רחוב קלמר משה) מתפקד כשדרה המתחברת לשצ"פ.

רחוב הפלמ"ח הוא רחוב שכונתי ברוחב זכות דרך 12 מ.

מדיניות קיימת:

תא/5000

נספח אזורי יעוד – אזור מגורים בבניה עירונית (רח"ק מירבי 4 למגרשים מעל 1.5 ד'). שימושים מותרים –

מגורים בקומות עליונות ואפשרות לקומה מסחרית/משרדים בקרקע.

נספח אזורי ומתחמי תכנון – מתחם תכנון 902א – עמינדב יצחק שדה, מתחם להתחדשות עירונית (אפשרות לתוספת 1 רח"ק מעל הרח"ק המירבי ובניה נקודתית חריגה מסביבתה בדרגת גובה אחת מעבר לקבוע בנספח העיצוב העירוני).

נספח עיצוב עירוני – גובה בינוי עד 8 קומות (אפשרות לתוספת מדרגת גובה אחת).

רחוב בת ציון מהווה חלק מציר ירוק עירוני ומהווה מקטע מרצף ציר צפון דרום משמעותי בלב הרובע הכולל שימושים ציבוריים.

נספח תשתיות – התכנית כוללת שטח המצוי בתחום רדיוסי המגן מקידוח מי שתיה. התכנית כוללת הוראות לטיפול בתשתיות בתחומה.

עמ' 6 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

נספח תשתיות

מסמך מדיניות למרכז רובע 9

מצב תכנוני מאושר:

בנייני רכבת בני 3 קומות, הבנויים ע"פ תכנית קיי. הרחבות בחלק מהמבנים שמומשו ע"פ תכנית 2323 (הרחבות יד אליהו) ו3366 (שינוי בקווי בנין יד אליהו).

יעוד קיים: מגורים ב'

תשריט מצב מאושר:

עמ' 7 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

מצב תכנוני מוצע:

מטרת התכנית:

תכנית התחדשות עירונית במתווה "פינוי בינוי" ויצירת מרחב עירוני מגוון ומעורב שימושים בהתאם לתכנית המתאר העירונית תא/5000 זאת ע"י הריסת 5 מבני מגורים טוריים והקמת 4 מבני מגורים חדשים בבניה מרקמית תוך קביעת שטחים ציבוריים פתוחים, שטחים למבנים ומוסדות ציבור, דופן פעילה מסחרית ברחוב יצחק שדה וציר ירוק עירוני ברחוב בת ציון.

עיקרי הוראות התכנית:

א. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה-

.1965

ב. קביעת הוראות להריסת מבנים קיימים.

ג. קביעת הוראות לשינוי ייעודי הקרקע: מייעודי מגורים ב', לייעודים מגורים ג', מבנים ומוסדות ציבור

ושטח ציבורי פתוח ודרך מוצעת.

ד. קביעת זכויות והוראות להקמת מבנים חדשים בהתאם להוראות תכנית המתאר העירונית תא/ 5000

ומכוחה כמפורט בטבלה ,5 ובתוך כך:

- קביעת הוראות בינוי בכללן קווי בניין, גובה, מספר קומות, חנייה וכדומה.

- קביעת שימושים והוראות בניה לכלל השימושים מגורים, מסחר, שטחי ציבור.

- קביעת הוראות לאיכות הסביבה, תשתיות וניהול מי נגר.

- קביעת צפיפות ותמהיל יחידות הדיור המוצעות.

- קביעת הוראות להקצאת יחידות דיור בהישג יד.

ה. קביעת שטחים המיועדים לשטחים ציבוריים וקביעת הוראות לגביהם.

ו. קביעת זיקת הנאה למעבר ושהיית הציבור והוראות לגביהן.

ז. קביעת הוראות לעריכת תוכנית עיצוב אדריכלי ותנאים להגשת בקשה להיתר בנייה, תנאי איכלוס

ואחזקת מבנים.

תשריט מצב מוצע:

עמ' 8 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

עמ' 9 מבא"ת ספטמבר 2007

טבלת שטחים – מצב מאושר מול מצב מוצע
	מצב מוצע (מ"ר)	מ		מצב מאושר (מ"ר)	מ		יעוד	י
	-	-		7153	3		מגורים ב'	מ
	339.55	5		-	-		שטח ציבורי פתוח	ש
	492.27	7		-	-		דרך מוצעת	ד
	1049.28	8		-	-		מבנים ומוסדות ציבור	מ
	5282.37	7		-	-		מגורים ג'	מ
	7163.47	7		7153	3		סה"כ	ס

סה"כ (מעל הקרקע)	שטחי שירות				שטח עיקרי				שטח מ מגרש	יעוד מ
	מתחת לקרקע		מעל הקרקע מ		מתחת לקרקע מ		מעל הקרקע
מ"ר	%	מ"ר	% מ	מ"ר	%	מ"ר	%	מ"ר	דונם מ
21500		לפי ע'1	%125 ל	6450 %	-	-	%285	15050	5.27	מגורים
1000			%5	200 %	-	-	%15	800 %		מסחר
22500			%130	6650 %			%300	15850		סה"כ
7126		לפי ע'1		2137		לפי ע'1		4989	1.04	שב"צ

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

פירוט יעדים/שימושים:

מגורים, כולל דיור בהישג יד (%10 מכלל יח"ד), שב"צ, שצ"פ, חזית מסחרית, מרתפי חניה

טבלת זכויות בניה והוראות בניה – מצב מוצע:

1. ניתן לשלב מרחבים מוגנים קומתיים במקום מרחבים מוגנים דירתיים, באם יותקנו מרחבים מוגנים

קומתיים, באם יותקנו מרחבים מוגנים קומתיים במקום מרחב מיגון דירתי, תותר המרה של יתרת השטחים העודפים (מתוך 12 מ"ר ליח"ד) לשטחים עיקריים לטובת הדירה.

2. מס' קומות מקסימלי מעל הכניסה הקובעת – מגורים 10 ק' ברוטו לרחוב יצחק שדה, 9 ק' ברוטו לרחוב

הפלמ"ח. שב"צ – 9 ק' ברוטו (לפי גובה הקומות לרחוב הפלמ"ח). גובה בנייה ממפלס כניסה קובעת לא יעלה על 36 מ'. מעל גובה בניה מקסימלי תותר תוספת של עד 2 מטרים מעל לגג העליון לטובת אנטנות/ ארובות וכו' בלבד.

3. %10 מסך היחידות ו-%10 מסך השטחים למגורים עיקרי + שרות בתכנית זו יוקצו עבור דירות בהישג

יד בהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה. שטח יח"ד דב"י ממוצע יהיה זהה לשטח הממוצע של כלל יח"ד בתכנית.

עקרונות בינוי:

מספר קומות: לרחוב יצחק שדה עד 10 ק' ברוטו, בחזית לפלמ"ח עד 9 קומות ברוטו.

גובה: עד 36 מ.'

תכסית: %65

קווי בניין: 2 מ' לרחוב יצחק שדה, 2 מ' לשצ"פ לאורך רחוב בת ציון, 2 מ' לרחוב הפלמ"ח, 4 מ' לגבול

מגרש מערבי, 5 מ' בגבול המערבי של המגרש הציבורי ו- 6 מ' מצפון אליו.

מרחק מינימלי בין מבנים בתחום התכנית 8 מ' כולל מרפסות. מרחק מינימלי בין מבנים בתחום החצר המשותפת 17מ' כולל מרפסות.

הבינוי כולל שטחים פתוחים וזיקות הנאה להולכי רגל כמפורט בתשריט ובנספח הבינוי.

לאורך רחוב יצחק שדה תיקבע חזית מסחרית פעילה ופתוחה בהיקף של לפחות %75 מהמסומן בתשריט.

המסחר יהיה רציף ככל הניתן. כמו כן, תתאפשר הפניית שטחי המסחר גם כלפי החצר הפנימית.

עמ' 10 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

בגבול הצפוני של התכנית לאורך רחוב יצחק שדה קיים הפרש מפלסים של עד 2 מ' בין מפלס הרחוב לגובה 0.00 של המבנים הקיימים. התכנית מציעה לגשר בין מפלסים אלו ע"י קביעת 0.00 של התכנית כגובה הרחוב.

תכנית בינוי :

הדמיה:

עמ' 11 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

עמ' 12 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

חוו"ד היח' לתכנון אסטרטגי:

הקצאות לצרכי ציבור נדרשים על פי פרוגרמה עבור תוספת יחידות הדיור בתכנית:

כ1.1 דונם שב"צ מקומי, כ-1.8 דונם שצ"פ _כ-1 דונם לפי 3 מ"ר לנפש)

המלצה לשטחי ציבור בתכנית:

1. מגרש ביעוד למבני ציבור לפחות 1 דונם

2. שטח ציבורי פתוח תשתית ירוקה: ציר ירוק עירוני לאורך רחוב בת ציון – רצועה ביעוד שצ"פ ברוחב של

4-5 מ' (350-500 מ"ר). יתרת השטח הנדרש לפחות 1 דונם כמרחב איכותי פתוח לציבור בזיקת הנאה.

תמהיל דירות וצפיפות מגורים: מוצע על ידי היזם

יח"ד: עד 215

צפיפות: כ36 יח"ד לדונם

תמהיל גודלי הדירות:

(שטח דירה כולל: שטח עיקרי + ממ"ד או עיקרי במידה ומתוכנן פתרון מיגון מחוץ לדירה)

לפחות %20 מהדירות יהיו בשטח כולל של עד 69 מ"ר לפחות %20 מהדירות יהיו בשטח כולל 70-85 מ"ר

לפחות %20 מהדירות יהיו בשטח כולל 86-106 מ"ר

לפחות %15 מהדירות יהיו בשטח כולל 106 מ"ר ומעלה

דיור בהישג יד:

%10 (כ-21 יח"ד) מכלל יחידות הדיור יוגדרו כדיור בהישג יד - לתקופה כוללת שלא תפחת מ-25 שנה מיום קבלת תעודת גמר ובהפחתת דמי השכירות בהיקף של עד %40 ממחיר השוק, בהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבניה.

יחידות דיור בהישג יד תהיינה זהות ליתר יחידות הדיור בתכנית מבחינת חומרי גמר, פתחים, חלוקת חדרים ותכנון פנימי, עיצוב חזיתות, מרפסות וכד', והן יתוכננו וייבנו כחלק משטחי המגורים.

תמהיל גודל יחידות הדיור בהישג יד ושטחן הממוצע יהיה בדומה לכלל יחידות הדיור בתכנית.

עיצוב :

התכנית מציעה בינוי מרקמי מלווה רחוב, לאורך שלושת הרחובות המקיפים את התכנית (יצחק שדה, הפלמ"ח ובת ציון). בלב המתחם חצר פנימית משותפת לרווחת כלל הציבור והתושבים עם זיקת הנאה בשטח החצר עד לקירות הבניינים. חזית מסחרית לכיוון רחוב בת ציון ורחוב יצחק שדה ללא קולונדה.

תותר חזית מסחרית לחצר פנימית ולרחוב הפלמ"ח.

תכנית בינוי ופיתוח:

תוכנית העיצוב האדריכלי תכלול בין היתר את ההוראות וההנחיות המפורטות להלן וכל הוראה נוספת בהתאם לדרישות מהנדס העיר או מי מטעמו:

1. העמדת המבנים הסופית, גובה ומספר הקומות וגגות המבנים, הנסיגות בקומת הגג, חזיתות, חומרי

הגמר והוראות עיצוב.

2. שלביות המימוש והריסת המבנים.

3. קביעת הנחיות לפיתוח השטחים הפתוחים לרבות גינון, נטיעות ריצוף, ריהוט גן, נגישות וכיוצא בזה.

4. קביעת הסדרי חניה, מיקום רמפות כניסה לחניונים, מיקום חניות פריקה טעינה ותפעול ומיקום רחבות

כיבוי אש.

5. מיקום חניות האופניים ודרכי הגישה אליהן .

6. הצגת פתרונות לנידוף שטחי מסחר, אוורור מרתפים, פליטת אגזוז גנרטור, מיקום חדרי שנאים

ומרחקם מאזורי שהייה ממושכת, תשתיות לתעסוקה וכדומה. הצגת מיקום מערכות מכניות (כולל התייחסות לחדרי קירור למסחר) ופתרונות.

7. מיקום מתקנים הנדסיים לרבות חדרי שנאים ופתחי שחרור עשן. שחרור אוויר מהמרתפים ופליטת

אגזוז הגנרטור באמצעות פירים עד גגות הבניינים. המתקנים ימוקמו בהתאם לדרישות הרשות לאיכות הסביבה.

8. מיקום כניסות כלל השימושים למבנים, קביעת מפלסי הכניסה הקובעת ,0.0 כניסות נוספות ומפלסי

הפיתוח, מיקום ואופן תכנון המסחר.

9. הצגת פתרון פינוי אשפה ומחזור, בהתאם להנחיות אגף התברואה. מיקום מפרידי השומן יהיה בתיאום

תאגיד המים.

10. יוגדרו שטחי שירות לפעילות עסקית, שטחים אלו יאפשרו לעסקים לתת מענה לאחסנת ציוד כגון:

אצירת בקבוקים לאחר שימוש, אחסנה של שמן שרוף לאחר שימוש , הצבת מפריד שומן ,אחסנת ציוד נלווה למסעדה שיש מקום להצניעו ואינו אסתטי להצבתו ברשות הרבים.

פינוי אשפה ומערכות סניטריות הקשורות לשטחי המסחר ובהם מפריד שומן יהיו נפרדות מהמגורים.

יוקצה שטח לאחסנת מחזור פנימי ללא אחסנה מחוץ למבנה קרטונים, בקבוקים , זכוכית עמ' 13 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

12. פיתוח המרחב הפתוח לרבות התייחסות ויצירת הנחיות לשמירה על עצים בוגרים קיימים, כמפורט

בנספח שמירה על עצים בוגרים, גינון, נטיעות עצים לטובת יצירת הצללה מירבית, בתי גידול איכותיים בעלי נפח קרקע מספק לתמיכה בעצים גדולים ומאריכי חיים, עומק קרקע גננית, ריצוף וריהוט רחוב בשטחים הפתוחים ובזיקות ההנאה.

13. פתרונות לניהול מי הנגר בתחום המגרש יהיו בהתאם לדוח ניהול מי נגר המאושר, תוך עמידה ביעדי

תמ"א 1 שינוי 8 ומדיניות עירונית תא/9144 לתכנון בר קיימא.

14. קביעת מיקומן של זיקות ההנאה בקרקע ובתת קרקע.

15. תכנית העיצוב תקבע את תמהיל גדלי הדירות הסופי ומיקומן, בהתאם לחוות דעת מה"ע או מי מטעמו

16. תמהיל גדלי יחידות הדיור בהישג יד יהיה בדומה לכלל יחידות הדיור בתכנית, למעט יח"ד גדולות

במיוחד (מעל 100-120 מ"ר לפי העניין: שטח עיקרי וממ"ד)

17. יחידות הדיור בהישג יד יתוכננו בסטנדרט איכות דומה ליתר יחידות הדיור, בהתחשב במיקומן וריחוק

ממטרדים סביבתיים

18. קביעת הוראות מחייבות בנושאים סביבתיים ובניה בת קיימא, על פי הנחיות מהנדס העיר בעת הכנת

התוכנית.

20. הנחיות גם לגבי זיקות הנאה בין חניונים משותפים המשרתים מספר מגרשים ככל שידרשו. כמו כן,

הנחיות לגבי שלביות הקמת מעברים ומרתפים המשותפים ליותר ממגרש אחד.

21. יישום מסקנות סקר האנרגיה לרבות: אמצעים להתייעלות אנרגטית של כל המערכות

האלקטרומכניות בתחום התכנית, הספק ופרישה של פאנלים פוטו וולטאיים על גגות וחזיתות המבנים החשופים לשמש, מרכז אנרגיה הכולל הפקת חום וקור מרכזית מחשמל ו/או גז טבעי, עמדות טעינה לרכב חשמלי וכיוצא בזה.

22. פירוט הנחיות נספח הניקוז ובכלל זה תשריט בקנ"מ 1:250 לפחות ערוך וחתום על ידי יועץ הניקוז

ויועץ הנוף של התוכנית. התשריט יציג בין היתר: מיקום אזורי השהייה ואזורי חלחול טבעי, הנפח והתכנון הנופי שלהם; תרשים מחייב של מהלך זרימת הנגר בתוך המגרש ומהמגרשים למרחב הציבורי ומיקום בורות להחדרת מי נגר (ככל שיידרשו) ותכנון הנדסי ראשוני שלהם.

23. תוכנית נטיעות במרחב הפרטי ובמרחב הציבורי הכוללת בין היתר: מיקום עצים; פירוט סוג העץ

מתוך רשימת העצים המאושרים על ידי עיריית תל אביב-יפו; הגדרת גודל העץ ועיצובו בהתאם להנחיות אדריכל העיר; פירוט גודל בית הגידול לשורשים מעל מצע קשיח; שיטת הניקוז והאוורור של הקרקע;

ותכנון מערכת השקייה המשלבת את מי עיבוי המזגנים ונקז השקייה על מצע מנותק. התוכנית תיחתם על ידי אדריכל הנוף ויועץ הניקוז. תכנון הצללה ונטיעות במרחב הציבורי יהיו על פי מסמך ההנחיות של עיריית תל אביב-יפו "צל במרחב הציבורי" ובהתאם להנחיות המרחביות בנושא הצללה.

ניהול מי נגר:

1. תכסית: %15 לפחות משטח המגרש יוותר כשהוא נקי מכל בנייה תת קרקעית או על קרקעית. שטח זה

ישמש לחלחול מי נגר לגינון לנטיעת עצים.

2. חזית חמישית: יתוכנן גג מועיל גג מגונן ("ירוק") ו/ או גג מעכב נגר ("כחול") בשטח שלא ייפחת מ-%50

מסך שטח הגגות (כולל שטחים טכניים המיועדים למערכות מיזוג אוויר, חימום מים תרמו סולארי, ייצור חשמל במערכות פוטו וולטאיות וכו'). המפרטים יהיו בעלי יכולת אחיזת מים של 25 מ"מ למ"ר לכל הפחות, ויעמדו בתקני FLL או תקנים מקבילים לגגות מעכבי נגר. מפרטי הביצוע לגג כחול / ירוק יאושרו על ידי יחידת אדריכל העיר.

3. החדרה לתווך הרווי תיעשה בתיאום ובאישור רשות המים.

4. לפחות %50 משטחי הפיתוח הבלתי מבונים במפלס הקרקע או %20 משטח המגרש, הגדול מביניהם,

יכוסו בחומרים חדירים למים אשר להם כושר ספיג ה וקליטה של מים, במטרה למתן את ספיקות הנגר המועברות למרחב הציבורי. חומרים אלו כוללים שימוש באדמה פוריזיבית כדוגמת חצץ, טוף, אבן דשא ושטחי גינון.

5. חסכון במים: יותקנו מערכות לקליטת כל מי עיבוי המזגנים ונקז השקייה של מצע מנותק, והעברתם

להשקיית שטחי הגינון, למתקני חלחול ו/או הדחת אסלות בתחום המגרש כמפורט בפרק ניהול מי נגר.

במידה ויועברו המים להשקיית גינות, יוסף מתקן מינרליזציה/ דישון בראש מערכת ההשקייה כנדרש

7. יש להתקין אמצעים לחלחול ו/או השהייה למשך 24 שעות של 30 מ"ק לכל דונם לכל הפחות בתחום

המגרש. ע"פ עקרונות לחישוב הנפחים, הגדרת סכימת הניקוז ואמצעי חלחול והשהייה הכלולים בנספח הניקוז המנחה של התוכנית.

8. לעת הוצאת היתר בניה, יותרו פתרונות זהים או שווי ערך לאלו המוצגים בנספח ההידרולוגי העומדים

בדרישות לעיל.

תשתיות:

1. תשתיות תת קרקעיות: כל תשתיות האנרגיה הקוויות (חשמל, גז מים חמים וכיוב') בתחום התכנית, הן

במרחב הציבורי והן במרחב הסחיר, יהיו תת קרקעיות. לא תותר הקמת תחנת שנאים עילית (על עמוד).

כל תחנות השנאים יהיו פנימיות (בתוך המבנה).

עמ' 14 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

2. תשתיות קיימות של חברת החשמל ו/או חברות התקשורת הדורשות העתקה יועתקו על חשבון היזם

בתאום עם בעלי התשתית (חברת החשמל/ חברות התקשורת).

3. בכל החניות המיועדות למגורים תוקם תשתית הכנה להתקנת עמדות טעינה לרכב חשמלי. התשתית

תוקם באופן שניתן יהיה לחבר עמדות הטענה לתשתית בהדרגה, ללא שינוי בתשתיות החשמל של הבניין וללא צורך בכבילה וחיווט חיצוניים ע"ג קירות החניון או התקרה. בהתאם למדיניות עירונית תקפה בעת הוצאת היתר.

4. נוהל מיגון קווי ביוב ברדיוס מגן ג' של קידוחי מי שתייה- משרד הבריאות. מספר נוהל 2/2018

- ימוגנו כל קווי הביוב בתחום המגרש וכן הקו עד החיבור העירוני.

חו"ד תחבורתית – נערכה ע"י קראוס חן הנדסת תנועה וכבישים בע"מ ואושרה ע"י אגף התנועה

בתאריך 28.04.25

1. תיאור המצב הקיים

עיקר המבנים הקיימים במתחם הינם מבני מגורים בני 3-4 קומות. המבנים הקיימים מפונים במטרה לקדם רקמה עירונית פעילה בעלת שימושים מעורבים. המבנים הקיימים לא מאפשרים מעבר נוח של הולכי רגל ואופניים בתוך המגרש.

2. תשתית לתנועת הולכי רגל

במסגרת התוכנית הנדונה מוצעת הרחבה של זכות הדרך ברחוב יצחק שדה וברחוב הפלמ"ח.

ברחוב בת ציון הרחבת המדרכה הינה באמצעות שצ"פ וזיקת הנאה.

ההרחבות הינן כמפורט:

• רח' יצחק שדה : 5 מטר (3 מטר הפקעה + 2 מטר זיקת הנאה)

• רח' בת ציון : 7 מטר ( 5 מטר בשצ"פ + 2 מטר בזיקת הנאה)

• רח' הפלמ"ח : 2 מטר הפקעה

בין הבניינים בתוכנית מוצעים מעברים ציבוריים (צפון-דרום, מזרח-מערב) שמאפשרים גישה בין כל הרחובות סביב המגרש לטובת תנועת הולכי רגל ומקרו-ניידות, בין רח' יצחק שדה לרחובות הפלמ"ח ורחוב בת ציון. רוחב המעברים הינו בין 4 מטר ל-15 מטר.

3. תשתית לתנועת אופניים

במסגרת התוכנית הנדונה נשמרים שבילי האופניים הקיימים במרחב.

השבילים שנשמרים הם:

• שביל משני ברח׳ בת ציון (צפון-דרום).

• שביל ראשי ברחוב יצחק שדה (מזרח-מערב).

במסגרת התכנון התנועתי של הפרויקט מוצעות חניות אופניים כדלקמן:

• 135 מקומות חניית לאופניים במפלס הקרקע של חניון הפרויקט.

• 226 מקומות חניית לאופניים בקומת גלריה במרתף החניה של הפרויקט.

• 79 מקומות חניית לאופניים במרתף -1 של חניון הפרויקט.

סה"כ 440 מקומות חניית לאופניים מספק את החניות הנדרשות בייחס למדיניות.

תקן החניה לאופניים ומיקומן יהיה בהתאם למדיניות לתכנון בר קיימא תא/.9144

4. תחבורה ציבורית

במצב הקיים המתחם הנדון מקבל רמת שרות בינונית של תח"צ באמצעות קווי אוטובוס על הצירים הראשיים כדלקמן:

• ברחוב יצחק שדה בצמוד לפרויקט מצפון לפרויקט קיימים קווי אוטובוס מערב-מזרח בתדירות של כ-20-25 אוטובוסים לשעה בכל כיוון בשעות השיא.

לשנת 2040 מתוכנן קו מטרו M1 בציר יגאל אלון תוואי תת קרקעי כאשר התחנה הקרובה הינה תחנת יצחק שדה במרחק של כ- 450 מ' ממערב לפרויקט.

הפרויקט מעודד שימוש בתח"צ ובאמצעים לא-מוטוריים כאשר החניה בשטח המגרש תת קרקעית בלבד וכאשר מצאי החניה הופחתו בהתאם לתקני החניה של עיריית תל אביב יפו.

מצאי החניה לרכב פרטי חושבו על פי התקנים להלן:

• מגורים – 0.8 מקומות חניה לכל יח"ד חדשה

• מסחר – 1 לכל 50 מ"ר

• ציבורי – תקן החניה יקבע בעת הוצאת ההיתר על פי השימוש שיקבע עמ' 15 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

בהתאם לתקני החניה הנ"ל מוצע היקף חניה המקסימלי כדלקמן:

• פרטי – 192 מקומות חניה

• אופנועים – 53 מקומות חניה

• אופניים – 440 מקומות חניה

5. סיכום

התכנית המוצעת כוללת התייחסות ושיפורים ניכרים לתשתית הולכי רגל, חניות אופניים וגישה לתח"צ.

איכות הסביבה ובניה ירוקה:

התכנון יעמוד במדיניות עירונית תא/9144 לתכנון בר קיימא, לרבות בנושאים הבאים: הסמכה לבניה ירוקה, דירוג אנרגטי, נטיעות בתחום המגרש, ניהול מי נגר, ייצור וניהול אנרגיה, חניות אופניים ורכב חשמלי, חיסכון במים, שימוש בגגות, שטחים פתוחים ועוד התכנון המוצע אינו כולל מגדלים, לא צפויים השפעות אקלימיות או מטרדים סביבתיים.

אקוסטיקה:

מפלס קול מקסימלי מרעש תחבורה לא יעלה על dB(A)40 בדירת מגורים ו- dB(A)35 במבנה חינוך עם חלון סגור.

איכות אויר:

* לסה"כ שטחי המבחר יתוכנן פיר וארובה בגובה 2 מ' מעל הגג העליון/מעקה הגג * מיקום פתחי פליטת החניונים יקבע בתאום עם הרשות לאיכות הסביבה. לא יאושרו פתרונות במפלס הקרקע/פיתוח, שטחי זכות המעבר.

* פליטת אגזוז גנרטור תעשה לגג המבנה באמצעות פיר וארובה בגובה 2 מ' מעל מפלס הגג ותתבצע הרחק ככל הניתן מפתחי אוויר צח למערכות מיזוג אוויר וחלונות.

קרינה:

תיבדק השפעת מקורות קרינה בתחום התכנית ובסביבתה העשויים להשפיע על הבינוי המתוכנן ועמידה בהנחיות המשרד להגנת הסביבה לנושא מרחקי ההפרדה ובכפוף לסימולציית שטף מגנטי לשלב ההיתר ומדידות קרינה בפועל לשלב הגמר.

זיהום קרקע:

* בדיקות גזי קרקע בכפוף לתוכנית דיגומים והנחיות המשרד להגנת הסביבה.

* ככל שיתוכננו שימושים עיקריים בתת הקרקע, בכפוף לתוצאות החקירה הסביבתית ואישור המשרד להגנת הסביבה.

הפרדת שימושים:

* תחויב הפרדת פירים בין מגורים, ומסחר.

* לא תותר הוצאת אויר מחניונים, פליטת אגזוז גנרטור בתחום השטח ציבורי פתוח ובתחום זכות המעבר.

בניה ירוקה:

סעיפים אלו חלים על תא שטח 100 בלבד:

1. תקינה לבנייה ירוקה על המבנים בתחום התוכנית לעמוד בת"י 5281 לבניה ירוקה ברמת ארבעה

כוכבים לפחות, או בתקן v4 LEED ברמת Platinum לפחות, ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בניה ירוקה.

2. תקינה ליעילות אנרגטית על המבנים בתחום התכנית לעמוד בת"י 5282 בדירוג אנרגטי A ומעלה עבור

הבניין כולו, באופן שהדירוג האנרגטי של כל יחידת דיור בפרויקט לא יפחת מ ,B ובהנחיות הועדה המקומית התקפות בעת הוצאת היתר הבניה לנושא זה.

3. בבנייני מגורים יותקנו מערכות חימום מים עם יעילות אנרגטית גבוהה בכל הדירות (כגון מערכות

סולאריות או משאבות חום).

4. חזית חמישית: יתוכנן גג מועיל גג מגונן ("ירוק") ו/ או גג מעכב נגר ("כחול") בשטח שלא ייפחת מ-%50

מסך שטח הגגות (כולל שטחים טכניים המיועדים למערכות מיזוג אוויר, חימום מים תרמו סולארי, ייצור חשמל במערכות פוטו וולטאיות וכו'). המפרטים יהיו בעלי יכולת אחיזת מים של 25 מ"מ למ"ר לכל הפחות, ויעמדו בתקני FLL או תקנים מקבילים לגגות מעכבי נגר. מפרטי הביצוע לגג כחול / ירוק יאושרו על ידי יחידת אדריכל העיר.

עמ' 16 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב מוצע	מצב קיים	נתונים
כ-21,500	6696 מ"ר	מ"ר	מגורים	זכויות בניה
כ-1000 מ"ר	-	מ"ר	מסחר
4.5 רח"ק	כ-%93	אחוזים	סה"כ זכויות בניה
כ-22,500 מ"ר	6696 מ"ר	מ"ר	סה"כ זכויות בניה גובה
215	72	יח"ד
עד 10 קומות ברוטו	3	קומות
עד 36 מ'	כ-10 מ'	מטר	גובה
%65	כ-%31	אחוזים	תכסית
כ-200	-	מקומות חניה
1 דונם קרקע זכויות בניה כ-7000 מ"ר	-	מגרש ציבורי

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

התייעצות עם הציבור וחוו"ד חברתית בתיאום מינהל השירותים החברתיים והמחלקה להתחדשות

עירונית:

1. בתאריך 20.12.2023 פורסמה הודעה על הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק התו"ב אשר מטרותיה:

- תכנית להתחדשות עירונית במתווה פינוי ובינוי לפי מדיניות תא/5000 - הרחבה חיזוק ופיתוח מיטבי של מערך שטחי הציבור -חיזוק ציר ירוק עירוני לאורך בת ציון

ונקבעו תנאים ומגבלות להוצאת היתרי בניה בתחום התכנית לפי סעיף 78 לחו"ק התו"ב.

2. בתאריך 1.1.2024 התקיימה תת וועדה לשת''צ ובה הוצג מתווה שיתוף ציבור על ידי יועצת חברתית

מטעם יזם ומינהל הנדסה.

3. בתאריך 13.03.24 התקיימה פגישה של הצוות העירוני עם בעלי דירות מהכתובות הפלמ"ח 31-33

לבקשת התושבים. בפגישה הביעו אי שביעות רצונם מאופן קידום היוזמה.

4. בתאריך 24.6.24 התקיימה ישיבה נוספת עם בעלי דירות מהכתובות הפלמ"ח 31-33 בראשות סגנית

מה''ע בתאריך 24.6.24 בהמשך להפגישה שנערכה במרץ .2024

5. בתאריך 11.9.2024 התקיים שיתוף ציבור פרונטלי ביוזמת העיריה במטרה להציג לתושבים ולבעלי

הדירות את הצוות העירוני ולייצר שיח ישיר בין התושבים לעירייה. במפגש נכחו גם נציגי היזם. במפגש הוצגה התכנית שאושרה בפורום מה"ע, התנהל שיח ישיר שכלל התייחסויות לשאלות שמעסיקות את התושבים.

6. מתוך המסמכים שהועברו אל הגורמים העירוניים ע"י היזם וכן מתוך שיחות עם תושבים אנו מוצאים

כי לא ניתן להצביע על נציגות בעלי דירות תקפה שמייצגת ושמוסכמת על כלל בעלי הדירות. כן מצאנו, כי קיימות מספר קבוצות בעלי דירות הטוענות לנציגות ומחזיקות בעמדות סותרות ביחס לקידום היוזמה.

לאור המדיניות העירונית ולטובת התושבים ובעלי הדירות נחוץ להסדיר את נושא הנציגות.

7. בהתאם לבקשת הגורמים העירוניים מיום 24.7.24 ובהתאם לתקנות הרשות הממשלתית להתחדשות

עירונית יש להשלים מסמכים בדבר אופן בחירת ב"כ הדיירים וההתקשרות בין בעלי הדירות עימו.

טבלת השוואה:

זמן ביצוע: שוטף

עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

עמ' 18 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

עמ' 19 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

עמ' 20 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

עמ' 21 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

עמ' 22 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

חו"ד יח' לתכנון אסטרטגי:

תמהיל יח"ד מוצע -

(שטח דירה כולל: שטח עיקרי + ממ"ד או עיקרי במידה ומתוכנן פתרון מיגון מחוץ לדירה)

לפחות %15 מהדירות יהיו בשטח כולל של עד 69 מ"ר לפחות %25 מהדירות יהיו בשטח כולל 70-85 מ"ר

לפחות %20 מהדירות יהיו בשטח כולל 86-106 מ"ר

לפחות %15 מהדירות יהיו בשטח כולל 106 מ"ר ומעלה

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מזרח)

מומלץ לאשר את התכנית להפקדה בתנאים הבאים:

עמ' 23 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

1. התכנון המוצע הנו תכנון מיטבי התואם מתאר ומדיניות תכנונית. בשתי חלקות מתוך חמש, היזם לא

הגיע לרוב הנדרש ע"פ חוק (גם בחלקות אלו חתומים דיירים) ולכן ממליצים לוועדה המקומית להצטרף גם כמגישת התכנית.

2. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

3. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.

4. תנאי לאישור התכנית- תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר

הפקדה.

5. בהנחיית השירות המשפטי הורחב הקו הכחול של התכנית למחצית מרחוב יצחק שדה, לצורך קבלת

שטחי ציבור בקרקע במסגרת איחוד וחלוקה. תיקונים טכניים בשל השינוי יתאפשרו בהתאם.

6. בהנחיית מינהל התכנון לנושא איחוד שטחי שירות ועיקרי לשטח כולל, תערכנה התאמות במסמכי

התכנית להפקדה בפועל.

7. אישור סופי של אגף התנועה למסמכי התכנית להפקדת התכנית בפועל.

החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0008ב' מיום 14/05/2025 תיאור הדיון:

ליאור שפירא: תכנית להתחדשות עירונית בדופן הדרומית ברחוב יצחק שדה בשכונת יד אליהו

אורית מילבאור: מציגה את התוכנית במצגת.

ליאור שפירא: פרוייקט יפה. האם הזכוכיות לא מייקרות את הפרויקט? בקטע של העיגול מרפסות?

אורית מילבאור: נדאג לכך שזה יראה כמו שצריך.

יש את נושא תמהיל יחידות הדיור שנתבקשנו על ידי המחלקה האסטרטגית ורצינו לבקש מהועדה לשקול בשנית. את התמהיל המבוקש ניתן לראות בטבלה 15 אחוז יח"ד קטנות ו-25 אחוז יח"ד בינוניות, אנו מצליחים להגיע בשתי הקטגוריות ל- %20 . כלומר שינוי של 5 אחוז ביחס למה שהתבקש. יש קצת יותר דירות קטנות אבל זה הבדל של %5 ואנו מבקשים שהועדה תאשר.

ליאור שפירא: כמה יח"ד במספר?

אורית מילבאור: 5 יח"ד

ליאור שפירא: אנחנו מאשרים

ראובן לדיאנסקי: לגבי %15 חלחול האם זה בכלל מגרש המגורים?

אורית מילבאור: נכון

ראובן לדיאנסקי: בטח יוקם גינת שעשועים עם משטח גומי וזה לא יחלחל

אורית מילבאור: אנחנו נדאג לשטח חלחול אדמה %15 לא עם ריצוף

מלי פולישוק: האם יש חניה בפרויקט ולפי איזה תקן חניה החניות בפרויקט?

אורית מילבאור: יש חניון תת קרקעי והתקן הוא בהתאם לתקן העירוני 0.8 ליח"ד

מאיה נורי: האם שינוי התמהיל משפיע על הדב"י?

אורית מילבאור: לא

מאיה נורי: כמה אחוז דב"י?

אורית מילבאור: %10 דב"י

ראובן לדיאנסקי: מה הכוונה שהפלטינום זה רק למגרש 100 מה הכוונה?

אורית מילבאור: כל הפרויקט לפי הדרישות העירוניות של בניה ירוקה, כל המגורים בפרויקט זה מגרש

אחד.מגרש 100 הוא המגורים, הציבורי הוא מגרש .300

בת אל אונגר: מקריאה שינויים בהחלטה שכוללת שינויים מחוו"ד צוות.

ליאור שפירא: מאשרים את התכנית בהתאם לשינויים שהוקראו בחוו"ד הצוות המקצועי ומאשרים את

התכנית להפקדה.

עמ' 24 מבא"ת ספטמבר 2007

	ה חלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק	ה ב
	הבהח לוזטאהת ז עו פת"היי סהע ביטף ל6ה8 דת' ולךח 4ו קחו דשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1243567 תא/מק/5187 - 68-76 התחדשות יצחק שדה

25-0022ב' - - 3 תיקון מספר תכנית מבאתי ובקשה להארכת תוקף החלטה להפקדה

בישיבתה מספר 25-0008ב' מיום 14/05/2025 (החלטה מספר )5 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאשר את התכנית להפקדה בתנאים הבאים:

1. התכנית הינה תכנית להתחדשות עירונית ביד אליהו, התכנון המוצע הנו תכנון מיטבי התואם מדיניות

תכנונית ולכן הוועדה המקומית מצטרפת כמגישת התכנית.

2. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

3. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.

4. תנאי לאישור התכנית- תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר

הפקדה.

5. הרחבת הקו הכחול של התוכנית למחצית מרחוב יצחק שדה, מאחר ונעשתה הרחבת דרך עקב תכנון

שמתייחס לדופן הדרומית של רחוב יצחק שדה ונעשה שינוי תכנונית בחתך הרחוב.

6. תערכנה התאמות במסמכי התכנית להפקדה בפועל לצורך איחוד שטחי שירות ועיקרי לשטח כולל.

7 אישור סופי של אגף התנועה למסמכי התכנית להפקדת התכנית בפועל.

8. תנאי להפקדה בפועל של התוכנית יהיה העברת מסמכים להוכחת בחירה / אישרור נציגות דיירים

ופרוטוקול בחירת/אישרור עו"ד ב"כ דיירים בהתאם להנחיות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

9. תמהיל יח"ד שיקבע בתוכנית הינו התמהיל שהוצע על ידי היזם כפי שהוצע בתוכנית.

משתתפים: ליאור שפירא, ראובן לדיאנסקי, מאיה נורי, אלחנן זבולון.

בישיבתה מספר 25-0008ב' מיום 14/05/2025 (החלטה מספר )5 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה לאשר את התכנית להפקדה בתנאים.

מספר המבא"ת של התכנית אשר הופיע בפרוטוקול הדיון בועדה 507-1289438 אינו מספר התכנית אשר אושרה להפקדה. מספר זה הנו המספר המבאתי של פרסום תנאים לפי סעיפים 77-78 לחוק התו"ב.

מספר המבא"ת התקין של התכנית שאושרה להפקדה הנו .507-1243567 תוקף החלטה להפקדה והארכה הסתיימה בתאריך 14.11.25 בשל תיקון טכני של מס' התכנית מבקשים הארכה נוספת של חודש נוסף עד .14.12.25 מטרת ההארכה השלמת תיקון טכני ומתן אפשרות לציבור לעיין במסמכי התכנית המופקדת באופן שיאפשר את איתורה.

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מזרח)

מומלץ לתקן טעות טכנית במספר התכנית למספר 507-1243567 ובשל הטעות מומלץ להאריך את תוקף ההחלטה להפקדה בחודש נוסף עד לתאריך .14.12.25

בישיבתה מספר 25-0022ב' מיום 26/11/2025 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לתקן טעות טכנית במספר התכנית למספר 507-1243567 ובשל הטעות יש להאריך את תוקף ההחלטה להפקדה בחודש נוסף עד לתאריך .14.12.25

משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, אלחנן זבולון, ראובן לדיאנסקי, דייבי דישטניק, אורנה ברביבאי, אמיר בדרן.

עמ' 25 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
	,41 ,79 82	חלק	מוסדר	7103

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה מקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו מיקום: רובע 6 סמוך ללב העיר על גבול ההכרזה

ממערב: רחוב וילסון, מצפון: רחוב וילסון, ממזרח : רחוב סעדיה גאון, מדרום: רחוב לינקולן

כתובת:

רחוב לינקולן ,7-13 תל אביב-יפו

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית:

6.554 דונם

תצ"א

עורכי התכנית:

אדריכל: בר אוריין אדריכלים בע"מ

יועץ פיתוח: רם איזנברג עיצוב סביבה

יועץ תנועה: עירד שרייבר - דגש הנדסה

מודד: אוהד בן נתן - בן נתן מדידות בע"מ

אגרונום: אדיר אלווס - אדיר יעוץ ופקוח נופי בע"מ

סביבה בנייה ירוקה ואשפה: אביעד בראון - גרין מטאל אנג'ינירינג בע"מ

הידרולוג: רועי שקדי - גלבוע מהנדסים בע"מ

שמאי: רפאל קונפרטי - קונפרטי רביב גולדנברג

אדריכל שימור: אנה שיפמן - אדריכלית שימור

עורך דין: רמי .י. מנוח - ברוך י. מנוח ושות'

עמ' 27 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

יזמי התכנית:

אלה ר. נכסים ואחזקות ()1994 בע"מ

וי.ד. ברזאני נכסים ובניין ()1983 בע"מ

בעלות:

מקורות חברת המים בע"מ

אחזקה ושירותים מלון דניאל בע"מ

ואחרים (מצורפים נסחי טאבו)

מצב קיים:

מרחב התכנון תחום ברחובות לינקולן מדרום, סעדיה גאון ממזרח, וילסון וגן קריית ספר ממערב.

בשטח התוכנית קיים "בניין מקורות" המורכב משני מבנים פעילים ומאוכלסים, אשר נבנו בשנות ה-:60

1. מבנה לאורך רחוב לינקולן 7-13 בן 4 קומות הכולל קומת מסחר, חניה עילית ומשרדים.

2. מבנה תעסוקה בן 10 קומות הכולל מסחר, משרדים, חנייה עילית ודירות להשכרה (בשימוש חורג).

הכניסה הראשית לשלושת הבניינים הינה מרחוב לינקולן.

אזור פריקה וטעינה קיים מרחוב סעדיה גאון ברמפה לחצר משק מקורה, ללא מרתף.

מצב תכנוני קיים:

תכניות תקפות:

• תא/707 שנת .1962 ייעוד קרקע: תעסוקה.

• תא/890 שנת .1965 תוספת 2 קומות ייעוד: תעסוקה.

• תכנית ע'1 מרתפים שנת 1982

• תכנית ג' גגות שנת 1991

• תכנית ג'י מפורטת שנת 1964

עמ' 28 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

גוש 7103 מגרש 2022 (נובע מחלקת מקור 79 +)41

מבנה מקורות

תכניות תקפות: תכנית ג'י, תכנית 707 ו-.890

פירוט ייעודי קרקע קיים: משרדים

שטח המגרש: 5302.88 מ"ר

מס' קומות מעל הקרקע: 9

סה"כ 10 קומות

זכויות בנייה:

שטח קומת קרקע - 748 מ"ר

שטח קומה ראשונה - 1,806.23 מ"ר

שטח קומה שניה - 1,806.23מ"ר

שטח קומה טיפוסית - 865.66 מ"ר

שטח קומת גג - 27.06 מ"ר

סה"כ זכויות לשטחים עיקריים מאושרות מעל הקרקע: 10,032.71 מ"ר + 1,682.28 מ"ר עבור תוספת קומות, סה"כ 11,715 מ"ר

יחס לתכנית המתאר תא/5000 :

• נספח אזורי ייעוד: אזור תעסוקה מטרופוליני, סמוך להסעת המונים.

• נספח מתחמי תכנון: אזור ,601 אינו מסומן בצביעה מיוחדת.

• נספח עיצוב עירוני: עד 25 + 5 קומות בהקלה, סה"כ 30 קומות.

• שימושים: מקבצי שימושים ראשיים - מסחר ,1 תעסוקה ,1 משרדים;

מקבץ שימושים נוספים - מגורים; וכן מסחר 2 ו/או תעסוקה ,2 ובלבד ששימושים אלה יותרו מתחת למפלס הכניסה הקובעת, או מעל למפלס זה בכפוף לבדיקה תכנונית מוקדמת ובהתאם לשימושים המותרים בתממ/.5 בכל מגרש שייעוד הקרקע שלו מאפשר שימושים סחירים, תקבע קומת הקרקע כחזית מסחרית.

• זכויות בניה על קרקעיות: 1.5 דונם ומעלה - רח"ק בסיסי 4.2 / רח"ק מירבי 12.8

תכסית הבינוי: לא תעלה על %60 משטח המגרש.

עמ' 29 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

התאמה לתמ"א :70

התכנית דנן מצויה במרחב עירוני מוטה מטרו כהגדרתו בתמ"א ,70 בטבעת השנייה. ניתן לאשר תכנית זו כתכנית חלקית בהתאם להוראות סעיף 8.1.3 לתמ"א ,70 ונפרט; נוכח מאפייני המגרש עליו חלה התכנית, ולאור העובדה ששטחה תחום ברובו בכבישים, בסמוך למגרשי רובע 5 ו- ,6 צמוד בחלקו לשטח חום ממערב וממוקם על הגבול שבין המע"ר לאזור מגורים, הרי שמדובר בתכנית שמהווה, כמפורט בסעיף ,8.1.3.4 יחידה תכנונית עצמאית הראויה לתכנון מפורט לפי סעיף .8.1.3

התכנית ממוקמת בטבעת השנייה של תחנת החשמונאים ועומדת ברח"ק המינימאלי שנקבע לטבעת השנייה לאזור זה כקבוע בלוח 1 לתמ"א .70 התכנית עומדת בהוראות תמ"א 70 מלבד אחוז המגורים המבוקש בה העומד על %25 מכלל השימושים, נתון שנקבע בהתאם לכלל התכניות המקודמות במע"ר ובהתאם למדיניות הועדה המקומית לעירוב שימושים במע"ר. זאת בעוד שתמ"א 70 מגדירה לאזור זה תמהיל הכולל %20 מגורים, ואולם גם לפי הוראות תמ"א 70 ניתן לחרוג מאחוז זה באישור הוועדה המחוזית. לאור האמור, בהתאם לאמור בסעיף 8.1.3.3 נמצא כי לא יהיה באישורה של התכנית כדי לפגוע במימוש תמ"א 70 או במטרותיה.

לפיכך, ניתן לראות בתכנית זו "תכנית חלקית" כהגדרתה בסעיף 3.1.8 לתמ"א ,70 וככזו, היא אינה דורשת תכנון כולל לצורך אישורה. בנוסף, ונוכח העובדה שהתכנית עומדת בכל הוראות תא/,5000 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו רשאית לאשרה.

עמ' 30 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

קומפילציית ייעודי קרקע מצב מאושר:

ייעודי קרקע קיימים: משרדים, אזור מסחרי, דרך מאושרת, דרך מוצעת.

מצב תכנוני מוצע:

התוכנית ממוקמת ברובע ,6 בסמוך ללב העיר על גבול ההכרזה, בכתובות לינקולן 7-13 ובשטח כולל של כ- 6.5 ד'.

מטרת התוכנית הינה חידוש והרחבת המרחב ההיסטורי אשר שימש למטה חברת "מקורות", תוך שמירה על הזהות המקומית של האדריכלות המאופיינת בעיר בשנים שלאחר קום המדינה. התוכנית מייצרת מרחב מעורב שימושים בייעוד "עירוני מעורב" באמצעות תוספת זכויות בניה, קומות ושימושים.

התכנית מקודמת מתוקף תכנית המתאר העירונית תא/5000 ועל-פי סעיף 62א(ג) לחוק התכנון והבניה.

מרחב התכנון תחום ברחובות לינקולן מדרום, סעדיה גאון ממזרח, וילסון וגן קריית ספר ממערב.

בשטח התוכנית קיים "בניין מקורות" המורכב משני מבנים פעילים ומאוכלסים, אשר נבנו בשנות ה-:60

1. מבנה לאורך רחוב לינקולן 7-13 בן 4 קומות הכולל קומת מסחר, חניה עילית ומשרדים.

2. מבנה תעסוקה (מבנה ה-)Y בן 10 קומות הכולל מסחר, משרדים, חנייה עילית ודירות להשכרה (בשימוש חורג).

התוכנית מתייחסת למרחב התכנון כמרחב שלם וקובעת את "בנין מקורות" שעל רחוב לינקולן 7-13 לשימור, עליו מוסיפה 2 קומות וגינת גג - סה"כ 6 קומות לשימוש מסחר ותעסוקה.

עמ' 31 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

את המבנה הצפוני, מבנה ה-Y מייעדת התכנית לשמירה טיפולוגית- שימור הנפח וצורניות המבנה הייחודית. למבנה זה מוצעת תוספת מעטפת קונסטרוקטיבית, שתאפשר נשיאת 20 קומות חדשות בנפח זהה, מעל 10 הקומות הקיימות. סה"כ 30 קומות לשימוש מסחר, שטח ציבורי מבונה, תעסוקה, מלונאות ומגורים הכוללים כ- 93 יח"ד.

התוכנית קובעת חזית מסחרית ליצירת דופן פעילה כלפי הרחובות לינקולן וילסון וסעדיה גאון.

קובעת את הורדת כל החניות העליות לתת הקרקע ובמקומן, תכנון 3 גינות בין המבנים בייעוד שטח פרטי פתוח לציבור.

התכנית כוללת דיור בהישג יד במחיר מופחת בהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבניה.

התוכנית קובעת איחוד וחלוקה למרחב אחד ללא הסכמת הבעלים.

תיאור מטרות התכנון:

1. איחוד וחלוקה למרחב אחד ללא הסכמת בעלים, עפ"י פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

2. קביעת ייעודי קרקע "עירוני מעורב", "שטח פרטי פתוח" ו-"דרך מאושרת".

3. קביעת מבנה B (הקיים) על רחוב לינקולן 7-13 כמבנה לשימור. קביעת הוראות לשימור והוראות להוספת 2

קומות על הקיים וגינת גג.

4. קביעת שמירה טיפולוגית של מבנה ה-Y הפונה לסעדיה גאון וגן קריית ספר.

5. הוספת מעטפת קונסטרוקטיבית למבנה ב-Y הקיים ומעליו הוספת 20 קומות נוספות - סה"כ 30 קומות. קביעת

שמירה על מאפייני השפה האדריכלית המקורית של המבנה.

6. קביעת זכויות בניה, גובה ושימושים בסמיכות לתחנת מתע"ן.

7. קביעת הוראות לשימושי מלונאות, מסחר, תעסוקה ומגורים.

8. קביעת זיקת הנאה למעבר ושהיית הולכי רגל.

9. קביעת חזית מסחרית לאורך הרחובות לינקולן, סעדיה גאון ווילסון.

10. קביעת קווי בניין.

11. קביעת הוראות פיתוח ורצף נופי המשכי מפארק קריית ספר.

12. קביעת הוראות תנועה וחניה.

13. קביעת הוראות בנושאי איכות הסביבה, בנייה ירוקה ותכנון בר קיימא.

14. קביעת שטחים בנויים לשימושים ציבוריים וקביעת הוראות לגביהם.

15. קביעת הוראות ותנאים בהליך רישוי לרבות הוראות להכנת תוכנית עיצוב ופיתוח אדריכלי.

16. קביעת הוראות לאיכות הסביבה, תשתיות וניהול מי נגר.

17. קביעת הוראות לדיור בהישג יד.

18. קביעת הוראות להריסת מבנים.

שימושים: תת הקרקע:

.1קומת המרתף העליונה:

בחזית הקומה לכיוון סעדיה גאון ווילסון תחויב חזית מסחרית, יותרו שירותים בעלי אופי ציבורי ושטחים נלווים לשימושים הציבורים. כמו כן יותרו שימושים של מסחר 2 בכפוף לתוצאות חקירה סביבתית ואישור המשרד להגנת הסביבה. בעורף החלקה יותרו שימושים תפעוליים נלווים לשימושים העיקריים, כמו כן יותר מעבר כלי רכב לצורך גישה עתידית למגרשים שכנים וכן יותרו השימושים המותרים ביתר קומות המרתף. לא יתאפשרו מגורים וחדרי מלון.

2. ביתר קומות המרתף:

2.1 יותרו כל השימושים המותרים מעל הקרקע למעט מגורים ויחידות מלונאות ולרבות: חניה, שטחי תפעול, אחסנה, לוגיסטיקה, ייצור אנרגיה, מלאכה, תעשייה, שירותים אישיים וכד.

2.2 שטחים לרווחת ופנאי הדיירים/משתמשים (כגון בריכות שחיה וחדרי כושר), שימושים עיקריים נלווים לשימושים מעל הקרקע.

עמ' 32 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

3. קומת הקרקע:

.3.1 מסחר 1 ושירותים בעלי אופי ציבורי כהגדרתם בסעיף .1.9 .3.2 שטחי שירות ושטחים נלווים לכלל השימושים.

.3.4 שטחים ציבוריים ושירותים בעלי אופי ציבורי בנויים כהגדרתם בסעיף .1.9 .3.5 לובאיים.

4. קומות מעל קומת הקרקע:

.4.1 תעסוקה, מגורים, מלונאות בכפוף להיקף השימוש כקבוע בטבלה ,5 מסחר 1 ושימושים ציבוריים. שטחים לרווחה ופנאי משתמשי הבניין, שטחים המשמשים ונחוצים לתפקוד הבניין, גינת גג ושטחים טכניים. יותר שימוש עבור בריכת שחייה שתמוקם במבנה ה Y בנפח הבינוי ובגינת הגג במבנה לשימור .B .4.2שטחים ציבוריים בנויים כהגדרתם בסעיף .1.9

.4.3 שירותים בעלי אופי ציבורי.

5. גגות

5.1 בניין ה-Y גג טכני: מתקנים ושטחים טכניים.

5.2 מבנה B לשימור: גינת גג, בריכת שחיה, מתקנים ושטחים טכניים.

קווי בניין:

4.1 בנין B בהתאם לגבולות הבניין המקורי

4.2 קו בניין לרחוב וילסון - 3 מ'

4.3 קו בניין רחוב סעדיה גאון - 3 מ'

ובהתאם למסומן בתשריט המוצע.

תשריט מצב מוצע:

עמ' 33 מבא"ת ספטמבר 2007

סה"כ		שטחי בניה כוללים					יעוד שימוש
		סה"כ	מתחת לקרקע		מעל הקרקע
% ()3	מ"ר	מ"ר	%	מ"ר	% ()1	מ"ר
%182	9,594	-	-	()2	%24	9,594	מגורים	מגורים מסחר ותעסוקה A 100
%17	882	-	-	()2	%2	882	מסחר
%56	2,962	-	-	()4	%7	2,962	מבנים ומוסדות ציבור
%365	27,901	-	-	()2	%67	27,901 ()5	תעסוקה ומלונאות
	41,339					41,339	סה"כ

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

תכנית קומת קרקע:

טבלת זכויות והוראות בניה – מצב מוצע:

הערות לטבלת זכויות והוראות בניה – מצב מוצע:

()1 % מהשטח

()2 % מסה"כ השטחים לחישוב הזכויות (לפי רח"ק )7.84 ()3 זכויות עפ"י גודל מגרש לחישוב זכויות : 5,269 מ"ר. (שטח ייעוד עירוני מעורב + ייעודי שפ"פ תואם לטבלה אנליטית)

עמ' 34 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

()4 %15 (444 מ"ר) בנוסף מסך השטח הציבורי הבנוי (שטח ברוטו).

הערות לשטחים ציבוריים בתא שטח :100A

1. לשטחים הציבוריים הבנויים יתווספו חצרות ו/או מרפסות גג שיצמדו לשטח הציבורי בתחום תא השטח.

2. לשטחים הציבוריים הבנויים תתאפשר הוספת עד 550 מ"ר עבור מצללות, או סככות צל או קירוי למניעת נפילת

חפצים, אשר יכול שייבנו עם גג היוצר סיכוך מלא אך ללא קירות.

3. תותר המרת שטחים ציבוריים בנויים לטובת חצר בנוייה כשטח עיקרי.

4. לשטחים הציבוריים הבנויים מעל הקרקע יתווספו שטחים נלווים בתת הקרקע עבור תפעול, שטחים טכניים,

אחסנה, אצירה ופינוי אשפה וכיו"ב הדרושים להפעלתם, בהיקף כולל של %15 (444 מ"ר) מסך השטח הציבורי הבנוי (שטח ברוטו). שטחים אלו יהיו בנוסף לשטח המבנה הציבורי (העל קרקעי) ובנוסף לשטחי החניה עבור השימושים הציבוריים ויילקחו מסך השטחים המותרים בתת הקרקע.

6. מניין השטחים הציבוריים הבנויים לא יכללו שטחים המשמשים את כלל שימושי המבנה (לדוגמא: מדרגות

מילוט, שטחים ומעברים הנמצאים בתחום הגרעין של המגדל גם בקומה/ בקומות בהם נמצאים שטחי הציבור וכד')

למעט, חדרי שירותים ומרחבים מוגנים המשרתים את השימושים הציבוריים באותה קומה, שטחים אלו יחושבו במניין השטחים שקובעת התוכנית לשימוש הסחיר בתכנית.

צפיפות ותמהיל יחידות דיור:

התוכנית תכלול כ- 93 יחידות דיור מתוכן %15 (כ-14 יח"ד) יחידות דיור בהישג יד.

התוכנית תשמור על תמהיל מגוון.

התוכנית משויכת לשכונת לב תל אביב וממוקמת בצידה הצפון מזרחי בסמיכות לשכונת גני שרונה ומע"ר חסאן עראפה-שבח. כאשר שכונת גני שרונה הדירות הן גדולות וגדולות מאוד, באזור המער ובשכונת לב תל אביב עיר הדירות הן קטנות מאוד וקטנות. לאור זאת ישנה חשיבות לשמור על קטגוריות הדירות הבינוניות של דירות ששטחן נע בין 66-80 מ"ר

תמהיל מוצע:

לפחות %25 מהדירות תהיינה קטנות בשטח של עד 65 מ"ר לפחות %40 מהדירות תהיינה בינוניות בשטח של 65-85 מ"ר (שטח ממוצע כ80-75 מ"ר)

לפחות %15 מהדירות תהיינה בינוניות גדולות של 85-105 מ"ר גודל דירה מינימאלי 45 מ"ר

גודל דירה מקסימאלי 175 מ"ר

לא יותר איחוד דירות.

דיור בהישג יד:

%15 (כ- 14 יח"ד שטחן שלא יפחת מ1,120 מ"ר) מסך יחידות הדיור בתכנית זו יוקצו עבור דירות בהישג יד בשכירות מפוקחת ובהנחה של %,40 לתקופה כוללת שלא תפחת מעשרים וחמש שנה מיום קבלת היתר האכלוס, בהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה.

הקצאות ותועלות לצרכי ציבור

הקצאה לצרכי ציבור: בהתאם לחו"ד היחידה האסטרטגית יוקצו בתכנית 2,962 מ"ר שטחים בנויים ציבוריים.

לשטחים אלו תוצמד חצר בהיקף של לפחות 500 מ"ר בהתאם למיקום ולגודל השטח שיוצמד בשלב תוכנית העיצוב.

החצרות שיתווספו לשטחי הציבור הבנויים יהיו רגולריות ויכללו קירוי מצללות, גדרות וסגירות ככל שיידרשו.

עמ' 35 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

שטחי הציבור הבנויים יהיו בעלי רצף תכנוני, וכניסות עצמאיות ישירות מהרחוב בצורה שתבטיח את הניצול המיטבי של שטחים אלו. מיקום שטחי הציבור המבונים יקבע סופית בתכנית העיצוב האדריכלית בהתאם לשימוש שיקבע ע"י היחידה לתכנון אסטרטגי.

תכנית הבינוי מציגה שטח ציבורי מבונה במבנה Y באופן הבא:

קומת קרקע: מבואה + שתי כיתות גן + שטח חצר מוצמדת בתא שטח 100D

קומות :1-2 מבואה + שלוש כיתות גן + חצר מקורה

סה"כ 5 כיתות גן וקומה נוספת ציבורית. סה"כ 2962 מ"ר ברוטו ציבורי מבונה לשטח זה יתווספו שטחי חצרות ומרפסות מקורות.

תועלות ציבוריות: בהתאם להוראות תוכנית המתאר התוכנית אינה מגיעה לרח"ק אמצע ולכן אינה נדרשת

בתועלות ציבוריות. עם זאת התכנית מגדירה מבנה לשימור ומבנה לשימור טיפולוגי שישומרו על ידי היזם כחלק מבניית הפרויקט.

הוראות בינוי - הבינוי המוצע בתא שטח 100A כולל שלושה מבנים:

מבנה B לשימור: מבנה לשימור בכתובת רח' לינקולן .7-13 המוגדר לשימור בתכנית זו כמסומן בתשריט. עליו מוצעת תוספת בנייה של 2 קומות אחת מהן בנסיגה שלא תפחת מ-2 מ' עומק בהיקף הבניין, התכנון הסופי יקבע בתכנית העיצוב.

מבנה Y לשימור טיפולוגי: המבנה ממוקם בחלקו הצפוני של המגרש ופונה לסעדיה גאון ורחוב ווילסון.

במבנה זה תישמר הטיפולוגיה והצורניות של המבנה הקיים ומאפייניו: כיווני אוויר מרובים, פיזור שטחים פתוחים מסביב למבנה, מערך תנועה מרכזי. אלמנטים אדריכליים: שימור שני הגמלונים הפונים לרחובות סעדיה גאון ווילסון. עליו מוצעת תוספת בנייה של 19 קומות חדשות. בתוספת מעטפת קונסטרוקטיבית למבנה הקיים, ברוחב שלא יעלה על 2 מטרים מחזית המבנה הקיים, וזאת עבור נשיאת תוספת הקומות, מרפסות המלונאות והמשרדים יהיו בתחום המעטפת ולא יבלטו ממנה החוצה.

מספר קומות

1.1 .במבנה לשימור :B מספר הקומות המירבי יהיה 6 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת.

המבנה מורכב מקומת קרקע, שלוש קומות קיימות בהתאם לתיק תיעוד , מעליהן שתי קומות חדשות וגג מגונן עליו תותר הקמת מתקנים טכניים בתכסית המינימלית הנדרשת במרחק מהמעקה ושאינם עוברים את גובהו

1.2 .במבנה לשימור טיפולוגי :Y מספר הקומות המירבי יהיה 30 קומות ממפלס הכניסה הקובעת, המורכב מקומת קרקע, מעליה 9 קומות הכוללות מעטפת קונסטרוקטיבית כאמור בסעיף 1.9 .

מעליהן תקבע קומה עשירית בנסיגה, מעליהן 19 קומות חדשות וגג טכני למתקנים טכניים וחדרי יציאה לגג.

גובה הקומות

במבנה לשימור: B

2.1 גובה הקומות הקיימות יהיה עפ"י הקיים ובהתאם לתיק תיעוד.

2.2 גובה קומות חדשות במבנה לשימור B קומות 5-6 יהיו בגובה עד 3.8 מטרים ברוטו .

2.3 גובה הקומה ה-6 לא יעלה על 6.5 מטרים ברוטו כולל מעקה הגג ועומק לאדמה גננית.

2.4 גובה קומה חדשה לשימושים ציבוריים, יקבע בתוכנית העיצוב ויתואם מול מחלקת שימור ואגף מבנה ציבור.

במבנה לשימור טיפולוגי Y :

2.5 גובה הקומות הקיימות יהיה עפ"י הקיים ובהתאם לתיק תיעוד המקדים.

עמ' 36 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

2.6 גובה הקומות החדשות במבנה לשימור טיפולוגי Y קומות ,10-29 לשימושי מלונאות ותעסוקה יהיה עד 3.8 מטרים. לשימושי מגורים יהיה עד 3.5 מטרים ברוטו .

2.7 . גובה כל קומה בשטחים הציבוריים הבנויים יקבע במסגרת תכנית העיצוב והפיתוח בהתאם לשימוש הציבורי המבוקש בה ובכל מקרה לא יפחת מ-4.5 מ' ברוטו (רצפה עד רצפה). גובה מינימלי נטו, רצפה עד תקרה אקוסטית, לא יפחת מ-2.8 מ'. הקומות הציבוריות לא יחשבו כקומות טיפוסיות בתכנית לעניין גובה הקומה.

2.9 תתאפשר פתיחת רצפות בקומות הקיימות וחיבור בין שתי קומות קיימות עבור שטחי הציבור אם ימוקמו בבניין זה. חיבור זה ככל ויידרש ליצירת גובה קומה עבור השימושים הציבוריים יקבע במסגרת תכנית העיצוב והפיתוח. ככל ויפגעו סך שטחי הציבור שנקבעו בתכנית מחיבור הקומות, יושלמו השטחים החסרים משטחי המלונאות/המגורים.

2.8 תתאפשר פתיחת רצפות בבניין ה -Yלשם יצירת חיבור והשוואת גבהים עם גינת הגג. פתיחת רצפות אלו תבחן מול מחלקת השימור, ותקבע בתוכנית העיצוב .

2.9 גובה קומת גג כולל מעקה יהיה עד 6.5 מטרים. כולל מערכות על הגג ומעקה גג.

תכסית :

3.1 תכסית מרבית במגרש לא תעלה על %60 משטח המגרש.

3.2 שטח קומה במבנה B לשימור תהיה עפ"י הקיים ובהתאם לתיק תיעוד.

3.3 אחת מהקומות החדשות במבנה לשימור B תהייה בנסיגה שלא תפחת מכ-2 מטר בשלוש חזיתות. הקומה בנסיגה תקבע בתוכנית העיצוב.

3.4 הקומות החדשות במבנה לשימור B לא יחרגו מתכסית הבניין הקיים.

3.5 שטח הקומה במבנה ה- Y יכלול את תכסית שטח הקומה הקיימת כולל שטח רצפת המעטפת הקונסטרוקטיבית, עומק המעטפת לא יעלה על 2 מ'. לשני הגבלונים הפונים לרחובות וילסון וסעדיה גאון לא תתוסף מעטפת.

שטח פרטי פתוח בזיקת מעבר:

1. כל השטחים הפרטיים הפתוחים המסומנים בזיקת הנאה ובהנחיות מיוחדות (,)100D-100B תשמשנה למעבר

ושהיית הציבור בכל שעות היממה וכל ימות השנה, למעט השטח שיוצמד לשטחים הציבוריים המבונים.

2. תא שטח 100D יתפקד כחצר מוגבהת במפלס השטח הבנוי בתא שטח .100A

3. תאי שטח 100C ו- 100D מסומנים גם בהנחיות מיוחדות שיאפשרו הצמדת אחת מהחצרות לשטח הציבורי

המבונה שתקבע במסגרת תוכנית העיצוב ובהתאם למיקום השטח הציבורי ויעודו. ככל ותא השטח שיוצמד יהיה ,100D שטח החצר שתוצמד לא תפחת מ700 מ"ר. ככל ותא השטח שיוצמד יהיה 100C , שטח החצר שתוצמד לא תפחת מ-500 מ"ר. גודל השטח יקבע בהתאם לשטחים שימדדו לעת הוצאת היתר הבניה.

4. על החצר שלא תוצמד לשטח הציבורי המבונה , תרשם זכות מעבר ציבורית.

5. לחצר אשר תוצמד לשטח הציבורי יותר גידור, קירוי ומצללות

6. על הקרקע במפלס הפיתוח: שטח פרטי פתוח לגינון ונטיעות, שבילים להולכי רגל, ריהוט רחוב, מתקני גן,

מצללות, שירותים ציבוריים וכדומה.

8. שטחי חלחול פנויים מבניה על ותת קרקעית בהיקף של 15 אחוז מכלל המגרש.

הנחיות מיוחדות :

הראסטר להנחיות מיוחדות מסמן תחום איתור לתא השטח הפתוח שיוצמד לשטחים הציבוריים המבונים כהגדרתם בתכנית. בתכנית העיצוב והפיתוח יקבע איזה תא שטח יוצמד לשטחים הציבוריים המבונים, ועליו יחולו כל ההוראות לשטחים הציבוריים המבונים. על תא השטח שלא יוצמד לשטחים הציבוריים תהיה זכות מעבר ותירשם בגינה זיקת הנאה.

עמ' 37 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

זכות מעבר:

א. השטח הפנוי בקומת הקרקע בייעוד מגורים מסחר ותעסוקה (למעט באזורים בהם מערכות פרטיות) יקבע כזיקת

הנאה למעבר ושהיית הציבור לכל שעות היממה וימי השנה ותרשם עליהם זיקת הנאה בספרי המקרקעין. (ולמעט השטח אשר ישמש לטובת חצר שתוצמד לשטחים ציבוריים בנויים).

ב. זיקות ההנאה תפותחנה כמרחב רציף והמשכי ככל הניתן, בינן לבין עצמן ובינן לבין השטחים הציבוריים

הגובלים, ללא גדרות או מכשול מכל סוג שהוא ו/או שינויים עיצוביים ביחס למרחב הציבורי הגובל.

ג. תינתן זכות מעבר לרכב בקומת המרתף ,-1 עבור דירי חלקה 90 לצורך כניסה לחניון עתידי במקרה ויוקם בחלקה

זו.

ד. מיקומן הסופי של זיקת ההנאה למעבר רגלי ומעבר רכב ייקבעו באופן סופי בשלב תוכנית העיצוב.

ה. תותר הקמת מרתפים ומערכות מתחת לשטחי זיקת ההנאה ככל ויוותרו בתי גידול המאפשרים נטיעות עצים

בוגרים והעברת תשתיות ככל שידרש ובהתאם למדיניות העירונית.

ו. לא תותר הוצאת אויר מחניונים, פליטת אגזוז גנרטור בשטחי זיקת הנאה ובשטח ההנחיות המיוחדות.

ז. ככל ותידרש העתקת תשתיות ציבוריות למגרש פרטי, תרשם זיקת הנאה למעבר תשתיות.

ח. בתחום זיקת ההנאה ברחוב סעדיה גאון יתאפשר מעבר תשתיות ציבוריות, מתחת לשטח זה לא תהיה בניית

מרתפים.

מרתפים וחניה:

א. פתרון החניה ופריקה וטעינה בכלל הפרויקט יהיה בתת הקרקע בלבד.

ב. לא תותר כניסת רכבים מרחוב לינקולן.

ג. מיקומה ואופן קירוי הרמפה ייבחנו במסגרת תוכנית בינוי והפיתוח.

ד. פתרון פינוי האשפה יעשה בתת הקרקע ככל ניתן. ככל ויידרש שילוב פתרון נקודתי לפתרון בקומת הקרקע, יוצג

ויאושר בתוכנית הבינוי הפיתוח.

ה. פתרון החניה, כניסות, פינוי אשפה, אזורי תפעול למסחר, מיקום רחבות כיבוי אש ומעבר רכב חירום, יקבעו

במסגרת תוכנית הבינוי והפיתוח.

ו. לשטחי המסחר יינתנו פתרונות פריקה וטעינה לעסקים בנפרד ויקבעו במסגרת תוכנית הבינוי והפיתוח.

ז. תקרת המרתף העליונה תאפשר בית גידול לשטח המרחב הפנימי ולנטיעות מעליה, בעומק שלא יפחת מ-1.5

מטרים אדמה גננית. ובהתאם להנחיות מדיניות תקפה.

ח. תקן החנייה למגורים יהיה לכל היותר 0.5 ליח"ד, או תקן החניה התקף לעת הוצאת היתר-הנמוך מבניהם.

תקן חניה מקסימלי לשימושי תעסוקה יהיה 1:350 למ"ר, או תקן החניה התקף לעת הוצאת היתר בניה, הנמוך מבניהם.

תקן חניה מקסימלי לשימושי מלונאות יהיה 1:8 לחדר, או תקן החניה התקף לעת הוצאת היתר בניה, הנמוך מבניהם.

ט. תקן החנייה עבור שטחי המסחר יהיה .0

י. תקן החניה עבור השימושים הציבוריים יהיה בהתאם לשימוש והתקן התקף בעת הוצאת היתר. שטחי החניה יהיו

מתוך כלל השטחים בתת הקרקע שישמשו לחניה. תקן החניה לדו גלגלי יהווה תקן מינימום.

יא. תקן החניה לאופניים יהיה בהתאם לתקן או המדיניות העירונית, הגבוה מבניהם.

יב. אופן פיזור חניות האופניים ודרכי הגישה אליהן יקבע במסגרת תוכנית הבינוי והפיתוח.

יג. בכל החניות המיועדות למגורים ולשימוש הציבורי, תוקם תשתית הכנה להתקנת עמדות טעינה לרכב חשמלי.

התשתית תוקם באופן שניתן יהיה לחבר עמדות הטענה לתשתית בהדרגה, ללא שינוי בתשתיות החשמל של הבניין וללא צורך בכבילה וחיווט חיצוניים על גבי קירות החניון או התקרה.

יד. יתאפשר מעבר תת קרקעי לכלי רכב וחיבור לחלקה 90 כאמור בסעיף (6.3.3ג).

טו. לעת הוצאת היתר בניה תותר באישור הועדה המקומית בכפוף לפרסום באופן הקבוע בסעיף 149 לחוק ובהתאם עמ' 38 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב מוצע (זכויות מתוקף תא/)5000 חישוב זכויות לפי מגרש נטו אחרי הפקעות לתכנית 5,870.32 מ"ר	מצב מאושר (לפי תב"ע 707 + תב"ע )890 חישוב זכויות לפי מגרש מקורי 5,870.32 מ"ר	מצב קיים חישוב זכויות לפי מגרש מקורי 5,870.32 מ"ר	נתונים
41,339 שטח כולל	12,818	14,903	מ"ר	סה"כ שטח ברוטו
עד 30	10 + קרקע	10 + קרקע	קומות	גובה
עד %60	-	-	תכסית
כ-150 0.5:1 למגורים עבור 93 יח"ד + 1:350 עבור 17,340 מ"ר משרדים + 1:100 עבור 2,962 מ"ר מבני ציבור + 1:8 עבור כ- 162 יח"ד בית מלון	-	88	מקומות חניה
93 יח"ד מתוכן %15 דב"י (כ-14 יחידות) כ-162 יח' מלונאיות לאישור עם היחידה האסטרטגית	-	-	מספר יחידות

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

לאמור בתכנית העיצוב והפיתוח, להסב את שטח החניה, בשתי קומות המרתף העליונות לשימושים עיקריים בהתאם לשימושים המותרים בתת הקרקע, כולל אחסנה ולוגיסטיקה ובלבד שלא יהיה בכך בכדי לפגוע בשטחי החניה והשרות הנדרשים לתפקוד הבניינים. לשם כך תתאפשר בנית המרתפים (לפחות שניים העליונים) בגובה המאפשר הסבתם לשטחים לצורך שימושים עיקריים כגון מסחר, תפעול, אחסנה ולוגיסטיקה, תרבות בילוי וספורט.

מלונאות:

א. תותר המרה של עד %20 מסך השטחים הסחירים לשטחים בשימוש מלונאי.

ב. מיקום השימוש המלונאי, ככל שיבנה, ייקבע, לעת הוצאת ההיתר ובהתאם לתוכנית בינוי פיתוח

שתכלול את מספר החדרים ושטחם.

ג. שטחי המלונאות, ככל שיבנו, יהיו בחטיבה אחת ללא אפשרות פיצול השימושים בה.

תירשם הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב -,2011 למניעת פיצול קנייני של שטחי המלון וכן בדבר השימוש המלונאי של חלקי המלון.

ד. השימוש המלונאי ימומש בכפוף לעמידה בתנאים ובתקנים כפי שיקבעו מעת לעת ע"י משרד התיירות

ובכפוף לאישור המשרד.

ה. מימוש השטחים המלונאים יתאפשר בכפוף למימוש שטחי התעסוקה.

ו. ככל שיומרו שטחים סחירים למלונאות מתוך התעסוקה והמסחר, יתווספו שטחים לטבלה 5 עבור

מרפסות לטובת יחידות המלונאות. שטח המרפסת הממוצע למלונאות 6 מ"ר לכל חדר במלון בפרויקט.

ולא יעלה 7.5 מ"ר לחדר. מרפסות אלו יתוכננו בנפח הבנוי ולא יבלטו מחוצה לו

טבלת השוואה:

ניהול מי נגר:

א. ניהול מי הנגר בתכנית בהתאם להנחיות תיקון 8 לתמ"א 1

עמ' 39 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

%15 מהמגרש יוותר כשהוא נקי ופנוי מכל בנייה תת קרקעית או על קרקעית ופנוי מכל חיפוי. שטח זה ישמש לחלחול מי נגר, לגינון ו/או לנטיעת עצים לפחות %80 משטח זה יהיה מגונן, וימוקם ככל הניתן בשטח הנמוך במגרש וברצף למפלסי הפיתוח.

פתרונות לנגר עילי יהיו בכפוף לתוצאות חקירה סביבתית, דו"ח הידרולוגי ואישור רשות המים.

ב. חזית חמישית: יתוכנן גג מועיל גג מגונן ("ירוק") ו/ או גג מעכב נגר ("כחול") באחוז כיסוי שלא יפחת מדרישות

המדיניות לתכנון בת קיימא התקפה לעת הוצאת היתר.

ג. חסכון במים: התכנון יכלול פתרונות לשימוש חוזר והשבת מי עיבוי מזגנים כמפורט במדיניות לתכנון בר קיימא

תא/ .9144

שמירה על עצים בוגרים:

א. סימון עצים בוגרים בתשריט בסימונים של "עץ לשימור", או "עץ לעקירה" יחולו ההוראות הבאות:

.1לא תותר כריתה או פגיעה בעץ המסומן לשימור.

.2תנאי למתן היתר יהיה הטמעת דרישות פקיד היערות בבקשה להיתר.

3. תנאי למתן היתר יהיה קביעת נהלי עבודה בעת הבנייה להגנה על העצים המיועדים לשימור בתאום עם מחלקת

גנים ונוף.

ב. נטיעות עצים חדשים:

1. מפרט הנטיעות, לרבות מיני עצים, בתי גידול, נפחם ועומקם, וכו' יוצגו בשלב תוכנית עיצוב ופיתוח, בהתאם

להנחיות אדריכל העיר התקפות בעת הגשת התוכנית.

2. נטיעות חדשות יתבצעו בעצים בריאים בגודל 8 לפחות. על פי סטנדרט משרד החקלאות

3. נטיעת עצים במדרכות ורחבות ושטחים מרוצפים תתבצע תוך מתן פתרון מלא לבית הגידול התת קרקעי לשורשי

העץ שיבטיח נפח מינימלי אפקטיבי של 7 מ"ק ובעומק של 1.2 מ

4. נטיעות מעל שימושים בתת הקרקע (חניונים, שטחי אחסון. מקלטים. מרתפים) יבוצעו בבית גידול שעומקו 1.5

מ' בעל פרטי איטום וניקוז מדויקים.

ג. צל ונטיעות במרחב הציבורי:

.1כמות ומיקום הנטיעות בתחום התוכנית יהיו על פי הנספח הנופי באופן שיבטיח הצללה אפקטיבית ורציפה בהתאם למסמך הנחיות לתכנון צל במרחב הציבור "אוגוסט 2017 או עדכון שלו.

2. בתי הגידול של העצים יתוכננו בהתאם למסמך הנחיות לפרטי נטיעה ומרחב מחייה לעצי רחוב בתל אביב,

אוגוסט 2018 או עדכון שלו.

ד. שינוי סטטוס עצים - שאינו בגדר שינוי ניכר לתכנית

במקרים מיוחדים בלבד, בהם נדרש שינוי סיווג עץ בוגר שסומן כעץ לשימור לסיווג אחר, לעת הגשת בקשה להיתר בנייה (ולא יותר מ-%10 מכמות העצים הבוגרים שסווגו בתכנית לשימור), יוגש עדכון לנספח עצים בוגרים לאישור ועדה מקומית. לאחר תאום וקבלת חוו"ד בכתב מפקיד היערות. שינוי זה אינו בגדר שינוי ניכר ואינו מחייב הגשה מחודשת למוסדות התכנון.

איכה"ס ובניה בת קיימא:

יש להכין את הנספח הסביבתי במלאו בהתאם לסעיף 4.4.1 (ח) בתא/5000 כתנאי להפקדה.

עמ' 40 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

נספח סביבה: התקבלו הערות מהיחידה לאיכות הסביבה בעיריית ת"א יפו, יש לעדכן את הנספח ע"פ הנחיות הרשות לאיכות הסביבה כתנאי להפקדה בפועל.

התקבל אישור המשרד להגנת הסביבה לסקר היסטורי ותכנית דיגומים במאי 2024 – יש לעדכן לפי הקו הכחול המעודן

מיקרו אקלים: דו"ח מיקרו אקלים אושר ב- 5/5/24

בניה בת קיימא: אושרו סעיפים ב- 18/11/24

סקר אנרגיה: סקר אנרגיה אושר ב- 9/4/24

ניהול נגר: אושר ב- 8/12/24

בניה בת קיימא:

1. מבנה לשימור - על המבנה לשימור לעמוד בשימור ירוק בהתאם להגדרתו לפי המחלקה לתכנון בר קיימא, כולל

עמידה בתקן 1045 לבידוד תרמי למבנה הקיים. על תוספת הקומות מעל למבנה זה לעמוד לכל הפחות בשני כוכבים לפי ת"י 5281 לבניה ירוקה ודירוג אנרגטי B בממוצע ו-C מינימלי לכל יחידת דיור לפי ת"י ,5282 או במדיניות 9144 התקפה, המחמיר מהם.

2. על שטח התוספת לעמוד בדרישות ת"י 5281 לבניה ירוקה (או בדירוג מקביל בתקן )LEED וכן לדירוג אנרגטי

מזערי ברמה התואמת את המדיניות העירונית לתכנון בר קיימא תא/9144 התקפה לאותה עת.

ועדת שימור:

התכנית נדונה בוועדת השימור בתאריך .13.07.2023 החלטה:

1. להכניס את שני המבנים לרשימת השימור העירונית

2. להתקדם לוועדה המקומית עם התוכנית כפי שהוצגה בוועדת שימור.

3. נושא התוספת על בניין מקרות יהיה לשיקול דעת הוועדה המקומית.

התייעצות עם הציבור:

בהתאם להחלטת תת הוועדה לשיתוף בציבור מיום ,29.10.2024 סימוכין ,28476124 התכנית עברה וועדת שימור ותואמת תכנית מתאר. בהתאם לכך, הוחלט כי אין צורך בהליך שיתוף/יידוע ציבור.

הנדון: חו"ד תחבורתית לתוכנית מתחם מקורות - רחוב לינקולן (ת"א)

הפרויקט ממוקם במרחב "ציקלג" כאשר המגרש ממקום ממזרח לרחוב וילסון, מצפון לרחוב לינקולן, ומדרום / מערב לרחוב סעדיה גאון.

המתחם נהנה מנגישות ומסמיכות למרכזים עירוניים ובכללם מתחמי תרבות, חינוך, תעסוקה ומסחר.

היקפי הבינוי הנכללים בפרויקט כוללים בהתאמה לתאומים שנערכו מול צוותי העירייה את השימושים הבאים כאשר חלק מהבינוי מתבסס על מערך המבנים הקיים שנותרים (נשמרים) וחלק מהבינוי הינו מערך בינוי חדש כדלקמן:

מגורים כ- 93 יח"ד (מתוכם כ 14 יחידות דב"י)

מבנה ציבור כ -2,962 מ"ר (עיקרי).

מסחר כ - 882 מ"ר (עיקרי).

תעסוקה כ- 18,202 מ"ר (עיקרי).

בית מלון כ - 162 חדרים.

2. תקני החניה:

עמ' 41 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

בשל סמיכות הפרויקט למערכי מתע"ן אשר חלקם בביצוע (הקו הירוק) שברחוב קרליבך / בגין וחלקם בתכנון (קו מטרו M2 ברחוב החשמונאים) ולאור סמיכות הפרויקט למערך מתע"ן קיים ופעיל (הקו האדום) עם תחנה קיימת שברחוב בגין במרחק של כ 200 מטרים מהמגרש ובשל הסמיכות של הפרויקט לרשת שבילי האופניים המערכתית הקיימת שברחוב לינקולן מוצעים עבור הפרויקט תקני החניה המרביים הבאים:

- יחידות דיור (כולל דב"י) לפי 0.5 מקומות חניה ליח"ד - מסחר לפי תקן .0

- תעסוקה לפי תקן .1:350

- בית מלון לפי תקן של 1:8 (מקום חניה לכל 8 חדרים)

- מבני ציבור לפי 1:100 תוך ציון כי התקן יוגדר לעת הגדרת שימוש המבנה וע"פ התקן התקף.

סך הכל מוצעים במתחם כ- 150 מקומות חניה.

3. תנועה, נגישות וחניונים:

מערך נגישות כלי הרכב והתפעול עבור הפרויקט מתוכנן כמערך אחד משותף תוך תכנון לאפשרות להורדת רכב תפעולי לתת הקרקע לספק מענה לצרכי הפריקה / אשפה, זאת בניגוד למצב הקיים המשרת את המרחב וכולל כיום 3 חיבורים המשרתים את המגרש (2 חיבורים מרחוב סעדיה גאון וחיבור אחד מרחוב וילסון).

החיבור המוצע (רמפה) מתבססת על מיקום אחד מהחיבורים הקיימים מרחוב סעדיה גאון כאשר 2 החיבורים הקיימים הנוספים, חיבור נוסף מרחוב סעדיה גאון והחיבור מרחוב וילסון ייסגרו ויאפשרו מערך פיתוח/בינוי רציף והמשכי.

מערך התכנון מתבסס על הסדרת מרתפים בכדי לספק מענה מלא לדרישות תקני החניה הן לרכבים, והן למערך הדו גלגלי.

גלריה לחניית אופניים מתוכננת במפלס מרתף עליון עם גישה ישירה ממעלית ייעודית מרחוב סעדיה גאון בכדי לאפשר היצע לתקן החניה (2:1 ליח"ד, 1:75 תעסוקה, 1:100 מסחר).

פתרון לפינוי אשפה מתוכנן בתת קרקע מקודם ומתואם מול הרפרנטים הרלוונטיים בעירייה.

הפרויקט צפוי לכלול עם סיומו כ 150 מקומות חניה לרכבים ו 427 מקומות לאופניים.

במסגרת הפרויקט תתאפשר נגישות במרתף עליון למגרש הפינתי השכן (פינת לינקולן / וילסון) כמוצג בנספח התנועה.

4. מערך הולכי רגל:

מערך הולכי הרגל סביב הפרויקט כולל מדרכות רחבות הכוללות רצועות גינון, ושילוב של מפרצים חניה על פי חתך שייקבע לעת קידום תכנית עיצוב אדר'.

כעקרון מנחה רוחב המדרכות המוצע המינימאלי ברחוב וילסון בחזית הפרויקט הינה 3.00 מטרים, ברחוב סעידה גאון כ- 4.70 מטרים וברחוב לינקולן כ 6.0 מטרים.

בנוסף לרצועות המדרכות הנ"ל נכללים מעברים וצירי הליכה רציפים בין הבניינים בתוך המגרש בכדי לאפשר מערך נגישות רציף עבור הולכי רגל.

5. שבילי אופניים:

שביל אופנים קיים ומוסדר מלווה ומשרת את הפרויקט ברחוב לינקולן בגדה הדרומית של הרחוב.

6. תחבורה ציבורית:

הפרויקט משורת היטב ע"י מערך תחבורה הציבורית הכולל:

תחנת רכבת קלה (קו אדום) - על דרך בגין / פינת קרליבך - תחנת קרליבך במרחק של כ 200 מטרים.

כאמור מערכי תחבורה נוספים צפויים לשרת את המרחב עם השלמת בינוי הקו הירוק וקו המטרו.

תחנות אוטובוס המשרתות היטב סביב המתחם ממוקמות בסמיכות מרבית לרבות תחנות פעילות על רחוב קרליבך, רחוב לינקולן ורחוב יהודה הלוי (ממערב).

עמ' 42 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

7. סיכום:

הפרויקט תואם את מגמות התכנון של מינהל ההנדסה ואגף התנועה ומשתלב באופן מיטבי בסביבתו הסמוכה בתכנון המקודם בהיקפיו, מימוש הפרויקט מבטל חיבורים ורמפות קיימות המשרתות כיום את המגרש ומאפשרות הלכה למעשה מדרכות רציפות לעידוד השימוש באמצעים אלה לנגישות לפנים השכונה וממנה החוצה לכיוון המתחמים הסובבים את הפרויקט.

אושרה ע"י אגף התנועה בתאריך 06/11/25

טופס סמכות:

עמ' 43 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

עמ' 44 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

עמ' 45 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

עמ' 46 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

עמ' 47 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

עמ' 48 מבא"ת ספטמבר 2007

	ה חלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק	ה ב
	הבהח לוזטאהת ז עו פת"היי סהע ביטף ל6ה8 דת' ולךח 4ו קחו דשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 507-1309186 תא/מק/5211 - לינקולן מקורות

25-0022ב' - - 4 דיון בהפקדה

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מרכז)

ממליצים לאשר את התכנית להפקדה בתנאים הבאים:

1. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

2. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לוועדה המקומית.

3. תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר הפקדה.

4. השלמת כל התיאומים הנדרשים ואישור מסמכי התכנית ע"י כל אגפים והמחלקות השונות בעירייה

(אגף נכסים, מב"צ, היחידה האסטרטגית, מקרקעין, תנועה, בניה בת קיימא, איכות הסביבה, הכנסות מבניה, שימור, מי אביבים, אגרונום העיר, מחלקת רישוי, תשתיות ומחלקת התיעול) כתנאי להפקדה בפועל.

5. מעבר ותיקון התקנון מול מחלקת השימור

6. תיאום תשתיות כתנאי להפקדה בפועל.

7. תנאי להפקדה בפועל אישור הרשות לאיכות הסביבה לנספחי התכנית.

8. תנאי להפקדה הכנסת ההוראות הרלוונטיות מתכנית ע'1 מאחר וזאת אינה חלה על מבנים לשימור.

9. מבקשים לעדכן את הוועדה כי המינימום המבוקש לעומק המסחר הינו 5 מ' ולא 10 מ' כפי שמופיע

בתכנית המתאר, סעיף .3.4.3ג'..2

10. מיקום השטחים הציבורים יקבע לעת תכנית העיצוב ובהתאם לשימוש שיקבע ע"י היחידה

האסטרטגית.

11. בהתייחס לסעיף 63ג' לחוק התכנון והבניה אנו מציעים להכיל בתקנון סעיף המאפשר המרת שטחי

הדב"י ככל שאלו יבוטלו בשל אי הגשת בקשה להיתר תוך 5+5 שנים מיום אישור התכנית, לשטחים עבור שירותים בעלי אופי ציבורי כהגדרתם בתכנית המתאר.

12. תנאי להפקדה בפועל אישור סופי לכתב שיפוי וההסכמים .

בישיבתה מספר 25-0022ב' מיום 26/11/2025 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

כי התכנית הינה תכנית חלקית לפי הגדרות תמ"א 70 ולאשר את התכנית להפקדה בתנאים הבאים:

1. השלמת כל התיאומים הנדרשים ואישור מסמכי התכנית ע"י כל אגפים והמחלקות השונות בעירייה

(אגף נכסים, מב"צ, היחידה האסטרטגית, מקרקעין, תנועה, בניה בת קיימא, איכות הסביבה, הכנסות מבניה, שימור, מי אביבים, אגרונום העיר, מחלקת רישוי, תשתיות ומחלקת התיעול) כתנאי להפקדה בפועל.

2. תיאום תשתיות כתנאי להפקדה בפועל.

3. אישור הרשות לאיכות הסביבה לנספחי התכנית.

4. הכנסת ההוראות הרלוונטיות מתכנית ע'1 לתקנון התכנית מאחר והיא אינה חלה על מבנים לשימור.

5. מיקום השטחים הציבורים יקבע לעת תכנית העיצוב ובהתאם לשימוש שיקבע ע"י היחידה

האסטרטגית.

6. הוספת סעיף לתקנון התכנית המאפשר המרת שטחי הדב"י ככל שאלו יבוטלו בשל אי הגשת בקשה

להיתר תוך 5+5 שנים מיום אישור התכנית, לשטחים עבור שירותים בעלי אופי ציבורי כהגדרתם בתכנית המתאר.

7. אישור סופי לכתב שיפוי וההסכמים .

8. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

9. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לוועדה המקומית.

10. תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר הפקדה.

משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, אלחנן זבולון, ראובן לדיאנסקי, אמיר בדרן, דייבי דישטניק עמ' 49 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
4	8,9	חלק מהגוש	מוסדר	8938
1,2	5	חלק מהגוש	מוסדר	8940

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
2		חלק מהגוש	מוסדר	8940
41		חלק מהגוש	מוסדר	8942

מס' החלטה התוכן

26/11/2025 תא/תעא/)1(4321 - מרחב שומרון - תא שטח 100

25-0022ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית:

ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו

מיקום:

מרחב שומרון (מרחב התחנה המרכזית הישנה)

כתובת:

מגרש :100 דרך מנחם בגין 20,18,12 דרך עכו 4,2

בית הבאר (בית נאבולסי): השומרון 6

גושים וחלקות בתכנית:

מגרש :100

בית הבאר (בית נאבולסי):

עמ' 51 מבא"ת ספטמבר 2007

שטח התכנית: מגרש :100 8.9 דונם

מגרש בית הבאר (בית נאבולסי): 2.6 דונם

מתכננים:

אדריכל תכנית: מגרש 100 - יסקי מור סיון אדריכלים ומתכנני ערים.

בית הבאר – אמנון בר אור-טל גזית אדריכלים

מתכנן פיתוח ונוף: סטודיו .MA

יועץ בנייה ירוקה: יוזמות

מתכנן תנועה: דגש הנדסה תכנון תנועה ודרכים

יזם: שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ, לוינשטין נכסים בתחנה בע"מ בעלות: פרטיים

מצב השטח בפועל:

מגרש -100 מהווה היום חלק מכביש אספלט (רחוב השומרון ) וכן חניית אספלט מגרשים 153,154 - בית הבאר (בית נאבולסי) בן 2 קומות מגרשים ,157 -156 מהווים היום חלק מכביש אספלט (רחוב השומרון )

מצב תכנוני קיים:

1. תוכנית בניין עיר תקפה תא/4321 "מרחב שומרון", פורסמה למתן תוקף בתאריך 3.2.2020

יעוד קיים: מגורים, מסחר, תעסוקה ,דרך/מסילה לביטול, זיקת הנאה, זיקת הנאה למעבר רגלי, ציר הולכי רגל.

2. תכנית איחוד וחלוקה למתחם 1 תא/4321/1 מרחב שומרון פורסמה למתן תוקף ביום 24.2.2023

תנאי להיתר הבנייה יהיה אישור תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח סביבתי על ידי הוועדה המקומית.

התכנית חלה על שטח של כ-80 דונם בשכונת נווה שאנן בין הרחובות ד. בגין במערב, הגדוד העברי בדרום, הנגב בצפון ורחוב סלומון במזרח. בליבה של התכנית שטח הרציפים של התחנה המרכזי הישנה.

מטרת התכנית היא לקדם התחדשות עירונית במתחם אשר סובל מהזנחה מתמשכת ושמאופיין כיום בשימושי מלאכה, תעשיה ומסחר, לטובת שימושי מרכז עיר מטרופוליני הכוללים מסחר, תעסוקה מגורים וכן הקצאה של מגרשים ציבוריים, שטחים בנויים ציבוריים ושטחים פתוחים לטובת הציבור, וכן הוגדר מתחם ביעוד מגורים על רחוב הגדוד העברי בהתאם להוראות תכנית המתאר תא/,5000 כל זאת בסמיכות לקווי ותחנה של הרכבת הקלה והקו הירוק והקו הסגול.

התכנית הינה חלק מהמגמה לשימור, פיתוח והתחדשות דרום העיר והמשך פיתוח רצף אזור התעסוקה המטרופוליני של העיר תל אביב-יפו.

התכנית כוללת שינוי תוואי וחתך רחוב השומרון הקיים וקביעת דרך חדשה שתחפוף את תוואי הקו הירוק של הרכבת הקלה באופן שיאפשר ניצול חסכני של הקרקע ותכנון מיטבי של הבינוי בתחום התכנית.

המבנה החדש, המתוכנן על מגרש ,100 יחבר בין המבנה לשימור של בית הבאר לדרך ראשית (דרך מנחם בגין) הן על ידי השארת פינת המגרש בקומת הקרקע פתוחה לציבור והן על ידי גישור על הבדל המפלסים בין דרך בגין לרח' הבאר ורח'

השומרון.

רחוב השומרון יועתק צפונית למגרש .100

התכנית כוללת שטחי ציבור מבונים בהיקף של 750 מ"ר שנוידו ממגרש 101 למגרש .100 מתוך טבלה ,5 הערה ג' (במסגרת תא/4321/1 מס' .)507-0909846

נא להכניס לטקסט מסודר

לפי סעיף 2.2 לתוכנית המפורטת תא/4321/1 מוגדר:

העברת שטחים ציבוריים מבונים בהיקף של 750 מ"ר ממגרש 101 למגרש .100 העברת שטחי תעסוקה בהיקף של 750 מ"ר ממגרש 100 למגרש .101

מצב תכנוני מוצע

מגרש 100

במגרש 100 בתחום תכנית השומרון מוצעים 3 מבנים בין הרחובות דרך בגין, הבאר (שם זמני) , שומרון ודרך עכו לצד הקו הירוק העתידי של הרכבת הקלה.

מתוכננים 2 מגדלי מגורים בני 34 קומות סך הכל (קומת קרקע, 32 קומות מגורים וקומה טכנית), בניין משרדים בן 10 קומות (8 קומות תעסוקה לרבות שטח ציבורי בנוי בקומה הראשונה, קומת קרקע וקומה טכנית). 3 הקומות הראשונות במגדלי המגורים תחוברנה בניהן כקומות מסד ומעליהן גג המשמש גם לרווחת הדיירים. מתוכננות 5 קומות מרתף לחניה ותפעול בתכסית של כ- %85 משטח המגרש.

החניון ישרת את כלל השימושים במגרש: מגורים, תעסוקה, מסחר ושטחי ציבורי. קומת החניון השנייה תשמש את החניון הציבורי-בתפעול של חברת אחוזת חוף . כניסה ויציאת כלי רכב לכלל החניון תהיה מרחוב הבאר. חניות האופניים ימוקמו בקומת הגלריה ובחניון -1 והגישה אליהם תתאפשר מהפיתוח במפלס הקרקע וזאת בנוסף לחניות אופניים בפיתוח.

הכניסה הראשית למגורים תתאפשר מדרך בגין בנוסף לכניסה משנית דרך זיקת ההנאה מכיוון מזרח. כניסת המשרדים תמוקם ברחוב הבאר מול המבנה לשימור של בית הבאר.

בנייני המגורים בגובה 135 מ', 163 מ' מעל פני הים.

בקומת הקרקע של שלושת הבניינים מתוכננים שטחי מסחר בשטח של כ 2,520 מ"ר הפונים לרחובות דרך בגין, השומרון, הבאר ואל הגינה הפנימית. המסחר על דרך בגין ילווה בארקדה בעומק 4 מ'.

שטחי ציבור יתוכננו בתחום הקומה הראשונה של בניין המשרדים בשטח כולל של 750 מ"ר.

בכל השטח הפתוח בתחום המגרש תסומן זיקת הנאה למעבר ושהיית הציבור בכל שעות היממה ימי השבוע והשנה.

בתחום השטח הפתוח מתוכננים מעברים ציבוריים, אזורי שהייה לציבור, מתקני משחק ואזורי ישיבה למסחר. תכנון הפיתוח במגרש מתוכן לגישור על הפרשי המפלסים בין רח' הבאר, השומרון ודרך בגין. כל זיקות ההנאה המהוות רצף הליכתי למדרכות ברחובות ההיקפיים תתוחזק על ידי העיריה, השטחים הפתוחים בלב במרחב כולל המעברים הציבוריים יתוחזקו על ידי בעלי הקרקע- חוזה בנושא ייחתם כתנאי להיתר בניה.

במגדלי המגורים מתוכננות 598 יח"ד מתוכן, מכח התוכנית בניין עיר 70 יחידות דיור לדיור בהישג יד ו 49 יחידות דיור שנוידו משטחי תעסוקה (לפי הערה 7 לטבלה 5 בתכנית מרחב שומרון). סך הכל 119 יחידות לדיור בהישג יד.

אין בתכנית העיצוב להפחית שטחי בניה ומספר יחידות דיור מותרות בתכנית הראשית

בית הבאר (בית נאבולסי)

שימור בית נאבולסי

בית הבאר של משפ' נאבולסי, שנבנה במאה ה-,19 הינו אחד ממאות בתי הבאר שנבנו בפרדסי יפו במאה ה-19 ובמאה ה-.20 ענף הפרדסנות היה הענף הכלכלי הראשי בארץ ישראל, הן בתקופה העות'מאנית והן בתקופה הבריטית.

בית הבאר כולל שני שלבים עיקריים (השלב החקלאי בלבד ושלב המעורב מגורים). בשלב הראשון נחפרה באר, מימיה נשאבו באמצעות מערכת אנטיליה ובריכת אגירה בסמוך אשר באמצעותה הושקו פרדסי המשפחה.

מוצע	תא/4321
50,727 מ"ר סך הכל מתוכם: 42,512 מ"ר מגורים. מ"ר כולל 3,381 מ"ר ניוד משטחי תעסוקה לטובת דיור בהישג יד). 1,867 מ"ר מסחר 5,771 מ"ר תעסוקה (לאחר ניוד 3,381 מ"ר למגורים ו577 מ"ר לתעסוקה במגרש .)101 577 מ"ר ציבור ( ניוד ממגרש .)101	50,727 מ"ר סך הכל מתוכם: 39,131 מ"ר מגורים 1,867 מ"ר מסחר 9,729 מ"ר תעסוקה	שטחים עיקריים במ"ר
23,029 מ"ר סך הכל מתוכם: 19,540 מ"ר מגורים מ"ר כולל 1,555 מ"ר ניוד משטחי תעסוקה לטובת דיור בהישג יד). 653 מ"ר מסחר 2,663 מ"ר תעסוקה (לאחר ניוד 1,555 מ"ר למגורים ו173 מ"ר לתעסוקה במגרש .)101 173 מ"ר ציבור (ניוד ממגרש )101	23,029 מ"ר סך הכל מתוכם: 17,985 מ"ר מגורים 653 מ"ר מסחר 4,391 מ"ר תעסוקה	שטחי שרות במ"ר
598 יחידות 12 מ"ר לדירה ,7=12*58	608 יחידות 12 מ"ר לדירה 7,296=12*608	שטחי מרפסות במ"ר
4 3 מ ג ו ר י ם 10 תעסוקה	33 קומות מגורים + קומה גג 15 קומות לתעסוקה + קומת גג	מספר קומות
135 מגורים 68 משרדים	135 מגורים 68 משרדים	גובה בניין במטרים

בשלב השני, כאשר בעלי הפרדסים שהתגוררו בתוך החומות, ביפו, עברו לגור בפרדסים תוך הרחבת בתי הבאר ובניית הקומה השנייה לטובת מגורים. מאז 1948 נזנח המבנה בהדרגה כאשר קומת הקרקע ברובה הפכה להיות מסחרית.

תיק התיעוד המלא שהוכן בשנת 2020 ותוקן ב2025 אושר על ידי מחלקת השימור בעיריית תל אביב.

המבנה ישומר וישוחזר לתקופת פעילותו (בתחילת המאה ה )20 וזאת במטרה לשמר את האופי האותנטי של המרחב ששימש בעיקר לגידול הפרדסים וייצוא התפוזים דרך נמל יפו לאירופה וכן לבית המגורים של בעלי הפרדס.

בהתאם לפרוגרמה שגובשה בעיריית תל אביב-יפו, המבנה יוסב למבנה ציבורי לשימוש קהילתי.

תנאי לאכלוס של המגדל יהיה השלמת השימור של המבנה לשביעות רצון עיריית תל אביב ומסירתו לעיריה- לאישור אגף הנכסים ומחלקת שימור.

לפי סעיף 6.10 בתוכנית תא/4321 , תנאים למתן היתר איכלוס:

השלמת שימורו בפועל של בית הבאר, בהתאם להוראות תכנית זו, בהתאם לתיק התיעוד המאושר ולפי תיאום היתר הבניה ורישומו בבעלות העירייה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה. היה ולא הסתיים שימור המבנה (עקב עבודות הקמת הרכבת הקלה וכיו"ב), יינתן למהנדס העירייה שיקול דעת לאשר היתרי אכלוס בשלבים.

כל רכיבי בית הבאר ישומרו ויונגשו לציבור הרחב לרבות הבאר, בריכת האגירה, מבני העזר והמגורים. החומה סביב המתחם ושער הכניסה הראשי ישוחזרו. כל זה בהתאם למסמכים ההיסטוריים ולתיק התיעוד.

לצורך הנגשת הקומה השנייה תיבנה מעלית חיצונית.

בחצר תשוחזר מערכת השאיבה המסורתית (האנטיליה) להמחשת פעולת שאיבת המים. המבנה יוסב לשימושים ציבוריים לטובת הקהילה (כגון: סדנאות קרמיקה, הרצאות וחוגים). החצר תשומר ותהווה מקום ריכוז וישיבה לקהל המבקרים והמשתמשים. סביב המגרש תשוחזר הצמחייה בהתאם לתיעוד תוך התאמה לשימושים החדשים ולסביבה החדשה.

טבלת נתונים מגרש :100

%48		תכסית הבניינים
%85	%85	תכסית קומת מרתף חניה

מוצע	הבאר (בית נאבולסי): תא/4321	טבלת נתונים מגרש בית ה
580 מ"ר	580 מ"ר	שטחים עיקריים במ"ר
170 מ"ר	170 מ"ר	שטחי שרות במ"ר
2	עד 3	מספר קומות
12.23 מ'	עד 16 מ'	גובה המבנה במטרים

טבלת נתונים מגרש בית הבאר (בית נאבולסי):

הדמיות המבנים:

מבט מדרך בגין (צפון)

מבט מרחוב הבאר (דרום)

תכנית פיתוח השטח : מגרש 100 ובית הבאר (בית נבולסי)לסמן זיקת הנאה בכל השטח הפתוח

התוכנית עודכנה

1. העיצוב האדריכלי:

מגרש -100

1.1 אפיון המבנים בפרויקט

א. תיאור כללי-

הקמת שני מגדלי מגורים בני 34 קומות ובניין משרדים בן 10 קומות.

הבינוי במגרש מאופיין בקווים מעוגלים לכל גובהו ומלווים את התנועה במפלס רחוב בחזיתות המסחר.

מגדלי המגורים מחוברים בניהם על ידי 3 קומות מסד שמעליהן גג המשמש לרווחת הדיירים. מתחת לקומת המסד התחתונה קיים מעבר מסחרי מקורה שמקשר בין רחוב דרך בגין לשטח פרטי פתוח הפנימי.

קומות המגורים כוללות דירוגים מתונים בכותרת העליונה ובקומות התחתונות במפגש עם קומת הגג בקומה .4 עיצוב הבניינים מאופיין בקירות מסך וקורות אופקיות הבולטות מקו הזכוכית.

ב. גובה הבניין, מספר קומות ומפלסים:

גובה הבניין )כולל מתקנים טכניים( עד-135 מ' מעל מפלס הכניסה הקובעת. (בהתאם לטבלה )5 גובה אבסולוטי עד 163 מ' למגדלי המגורים ו 92 מ' לבניין המשרדים על פי נספח הבינוי.

• סך הכל 34 קומות מגורים ו10 קומות תעסוקה.

• גובה קומת הכניסה לא יעלה על 7מ' ברוטו בכפוף להתאמה לגבהים המותרים בתכנית הראשית.

• קומת מגורים טיפוסית עד 3.5 מ' ותעסוקה עד 4.2 מ'

• קומת בסיס מעל קומת קרקע עד 4.5 מ' לקומה ועד 6 מ' לקומת הבסיס הראשונה.

• מפלס כניסה הקובעת לכל המבנים יהיה כמפלס המדרכה ברחוב דרך בגין .

• קומת הגג הטכני לא תעלה על 8 מ'.

• מספר קומות מרתפי החניה לא יעלה על .7

ג. קווי בניין

קווי הבניין יהיו כמסומן בתשריט לתכנית מפורטת מס' תא/4321 קו בניין קדמי משתנה לכיוון דרך בגין- מינימום 2.2 מ', מקסימום 6.8 מ'

קו בניין מערבי 0 לכיוון לכיוון מגרש 250 ביעוד למבנים ומוסדות ציבור בקו בניין זה תותר פתיחת חלונות לעבר מגרש .250

קו בניין אחורי לכיוון רחוב הבאר 3 מ'

קו בניין מזרחי לכיוון רחוב השומרון- 4 מ'

ד. תמהיל גודל יחידות דיור בחלוקה לקטגוריות:

קטגוריות גודל דירות (שטח = עיקרי+ממ"ד) בניין A בניין B

דירות רגילות דירות דב"י דירות רגילות דירות דב"י

סה"כ יחידות אחוז אחוז

קטגוריות גודל- קטגוריות סה"כ

קטגוריות גודל - מדיניות הדיור סה"כ שטח סה"כ שטח סה"כ שטח דירות

תכנית השומרון מס' חדרים גודל - מס' יח"ד מס' יח"ד מס' יח"ד שטח מס' יח"ד

בהתאמה לתכנית השומרון (מ"ר) (מ"ר) (מ"ר) דב"י (מ"ר)

(מ"ר) פירוט (מ"ר) (מ"ר)

עד 69 דירה קטנה מאוד 35-50 35-40 3 111 6 231 9 %1.5

41-50 52 2,370 1 46 41 1,867 1 45 95 %15.9

דירה קטנה 51-69 51-60 39 2,086 39 2,071 78 %13.0 61-69 1 64 1 64 2 %0.3 %30.8

70-108 דירה בינונית 70-85 70-80 53 3,886 46 3,297 52 3,803 45 3,226 196 %32.8 81-85 2 162 2 162 4 %0.7

דירה בינונית גדולה 86-108 86-90 20 1,770 1 90 27 2,388 1 90 49 %8.2 91-100 1 100 1 95 8 774 1 95 11 %1.8

101-108 31 3,189 1 108 27 2,762 1 108 60 %10.0 %53.5 + 109 דירה גדולה 109-120 109-120 27 3,102 7 797 23 2,639 7 799 64 %10.7 דירה גדולה מאוד +121 121-150 8 1,211 13 1,722 21 %3.5 +151 7 1,098 2 461 9 %1.5 %15.7

סה"כ 241 18,922 60 4,659 238 18,718 59 4,588 598 %100 %100

ה. דיור בהישג יד

במגדלי המגורים מכח התוכנית הראשית יוקמו 70 יחידות דיור לדיור בהישג יד. בנוסף מכוח התוכנית הראשית, ניתן לנייד שטחי תעסוקה ליחידות דיור בהישג יד כך שיוקמו מכוח ניוד שטחים אלו 49 יחידות דיור נוספות, ובסך הכל 119 יחידות לדיור בהישג יד.

דירות הדיור בר השגה ממוקמות במגדלים A ו B בין קומות 1 ל ,11 בקומות המסד ובקומות הטיפוסיות.

ו. שטחים ציבוריים בנויים

במפלס הקרקע ובקומה הראשונה של בניין המשרדים מתוכננים שטחים ציבוריים בנויים אשר ישמשו כמעונות יום ורסטיליים. ככל והצורך העירוני ישתנה, תינתן גמישות לשינוי השימוש הציבורי בהתאם לצורך העירוני.

תצורת השטחים והשימושים הציבוריים נקבעו בהתאם להנחיית אגף מבני ציבור ואגף הנכסים כמו כן גם שטחי השירות והמערכות טכניות. בקומת הקרקע תמוקם הכניסה הנפרדת לשטחים אלו, ובקומה הראשונה ימוקמו 2 כיתות מעון יום ורסטילי ובסה"כ 750 מ"ר ברוטו. תבוצע הפרדה בין קומות השימוש הציבורי ובין הקומות שמעליה, באמצעות רצפת בטון כפולה. מפרץ הורדה וחניה ופריקה וטעינה ימוקם על רח' הבאר לטובת השטחים הציבוריים הבנויים.

• קומות ציבוריות יהיו בגובה של לפחות 4.5 מ' ברוטו.

• לא ימוקמו בסמוך לשטחים הציבוריים שימושים המהווים מטרד. תתאפשר עצמאות תפעולית לשטחים הציבוריים הבנויים חזיתות השטחים הציבוריים יכללו חזית שתאפשר פתיחת חלונות, פתחים ו/או אוורור בהתאם לתכנון המפורט.

• המרפסות המוצמדות לשטח הציבורי יתוכננו ויוצללו בהתאם להנחיות אגף מבני ציבור ואגף הנכסים.

• השטחים הציבוריים הבנויים יהיו רציפים ורגולרים. המערכות והתשתיות של השטחים הציבוריים הבנויים יהיו נפרדות מהמערכות והתשתיות של השימושים הסחירים.

• יתוכננו מערכות תנועה (גרמי מדרגות ומעליות) נפרדות ובלעדיות עבור השימוש הציבורי. תתאפשר גישה משטחי הציבור אל מדרגות/ מסדרונות המבנה הסחיר לצורך מילוט בלבד.

• יותר להמיר שטח ציבורי בנוי לטובת חצר בנויה כחלק ממניין השטחים הציבוריים בתכנית, תתאפשר פתיחת החזיתות בהתאם לשימוש שיקבע ולצרכיו.

• לא תותר הקמת קומות טכניות צמוד למבנה הציבורי וכל שימוש שיהווה מגבלה למימוש השטח הציבורי • חישוב השטחים הציבוריים הבנויים יהיה בהתאם לדרישות אגף מבני ציבור ואגף הנכסים.

• איוורור החניונים לא יהווה מטרד עבור השימוש הציבורי ולא יהווה מגבלה לפתיחת חלונות.

• תנאי לפתיחת בקשה להיתר תכנית מוסכמת של שטחי הציבור הבנויים ע"י אגף הנכסים ואגף מבני ציבור.

1.2 בינוי, חזיתות המבנים ומעטפת

א. חומרי גמר: חזיתות המבנים יחופו בקירות מסך מאלומיניום וזכוכית, בשילוב הצללות חיצוניות קבועות

שנועדו לצמצם את הקרינה החודרת למבנים ולמנוע החזרי קרינה וסינוור אל הסביבה.

ב. ייעשה שימוש בזכוכיות בידודית מרסנת קרינה מטיפוס E LOW ובדרגת רפלקטיביות של עד %.14 אישור

סופי של אדריכל העיר לחומרי הגמר והמעקות יינתן כתנאי להיתר בנייה ולפני ביצוע ויישום בפועל.

מרפסות: מרפסות רציפות ישולבו במערך הקורות האופקיות. השטחים יהיו לפי הקבוע בתכנית הראשית.

מעקה המרפסות יהיה מזכוכית או ממתכת או אחר והכל יתואם בהיתר הבנייה.

דירוג הדרגתי בקו המרפסות יהיה בקומות העליונות והתחתונות במגדלים. לא יתקיימו מרפסות מדלגות.

המרפסות לא יבלטו מעל 1.20 מ' מעבר לקווי הבניין הפונים לרחובות השומרון ודרך בגין. לא תהיה הבלטת מרפסות כלל לכיוון השטח פרטי פתוח ומגרש .250

ג. קומה טיפוסית: קומה טיפוסית של בניין מגורים תכלול 2 אגפים עם לובי משותף לשני האגפים. הלובי

יכלול חדרי מדרגות, פירי מעליות, חדרים טכניים, ופירי מערכות. מספר הדירות בכל אגף משתנה בין הקומות השונות.

ד. מסתורי כביסה: לכל הדירות יבנה מתקן קבוע לייבוש כביסה במרפסות הדירות. המסתור יעוגן לצלע

הסמויה של המרפסות ויאפשר תליה חיצונית ומוצנעת שמתמזגת עם חזיתות המבנה ויבדק במסגרת היתר הבניה. לדירות ללא מרפסות ימצא פתרון חלופי

ה. הצללות וסגירת חורף: פרטים וחומרים להצללה ולפרגולות יהיו בהתאם להנחיות העירוניות ולחוק התכנון

והבניה ויהיו רציפים כלפי הרחובות ההיקפיים ובכיכר הפנימית. הם ימוקמו בשטחים הפתוחים כל עוד אינם מגבילים מעבר ציבורי מעבר ל 3.5 מ' מינימום

ו. שילוט: שילוט מסחרי ישולב בחזיתות המבנה ע'ג וטרינות קומת המסחר בכפוף להנחיות השילוט העירונית

ובאישור אדריכל השילוט העירוני.

ז. חזית חמישית: גגות הבניין יהיו שטוחים. גמר הגגות של הבניין יעוצב באופן שימנע מפגע אסתטי מהצופים

לגג. כל המערכות הטכניות יהיו מוסתרות ככל הניתן ויטופלו אקוסטית בכפוף לחוו"ד אקוסטית עפ"י הנחיות ואישור הראשות לאיכות הסביבה ובהתאם לחוקים ולתקנות המקובלים.

ח. תאורה אדריכלית: תאורת חזיתות המבנה תפתר בתחום המגרש בלבד. פתרון התאורה לרבות תאורת

גג/כותרת הבניין תותר בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו על פי הנחיות עיצוב עירוניות לנושא.

1.3 קומת הקרקע/ קומת הכניסה:

א. קומת הקרקע

בקומת הקרקע שטחי מסחר, לובאים, רמפת אופניים, חניות אופניים, ורמפת רכבים לחניון התת קרקעי.

ב. כניסות המבנים

למגדלי המגורים מתוכננות מבואות נפרדות לכל מגדל, הכניסה הראשית תהיה מדרך בגין, במפלס הרחוב.

תתאפשר יציאה נוספת (משנית) לשטח פרטי פתוח פנימי. בנוסף יהיו כניסות ליחידות המסחריות ממפלס המדרכה ו/או השטח פרטי פתוח.

כניסה לבניין המשרדים וכניסה נפרדת למבנה הציבור יתאפשרו מרחוב הבאר, תתאפשר יציאה נוספת (משנית)

לשטח הפרטי הפתוח הפנימי.

מפלסי 0.00 של הבניינים הינם כמסומן בתכנית קומת הקרקע עם גמישות של 1±מ'.

גבהי מפלסי 0.00 סופיים יקבעו בשלב היתרי הבניה בתאום עם אדריכל העיר והכל בתנאי שכל הכניסות למבנים – מגורים, מסחר וציבורי תהיינה ממפלס המדרכה והפיתוח ללא צורך במדרגות ורמפות.

ג. שטחים משותפים בנויים

מגורים- הלובאים במגדלי המגורים ימוקמו ברחוב דרך בגין. חדרי הדיירים ימוקמו בתת הקרקע, בקומות המסד ובקומה 4 (גג המסד). יתוכננו פונקציות לרווחת הדיירים.

בכל קומה יתוכנן חדר מערכות עבור מעבים ומשאבות חום.

חניות אופניים למגורים יתוכננו בקומת גלריה ייעודית בתת הקרקע עם גישה ישירה מהשטח פרטי פתוח באמצעות רמפה מקורה בבניין המגורים.

משרדים- מבואת המשרדים תהיה מרחוב הבאר. חדרי האופניים ימוקמו בקומות המרתף, צמוד לגרעין.

חדרים טכניים נוספים (חשמל, מים, מערכות סולאריות וכו ) ימוקמו בקומות הגג והחניון.

חלק מחניות האופניים ימוקמו, לרווחת הציבור, בשטח הציבורי בקומת הקרקע.

1.4 נגישות

תכנון הבינוי והפיתוח מתייחס לתקנות הנגישות התקפות ונותן מענה לדרישות ההנגשה לאנשים עם מוגבלויות.

1.5 תנועה

החניה במגרש 100 תהיה כולה תת קרקעית במרתפים בגבולות קווי המגרש.

הכניסה לרכב פרטי ותפעולי תהיה מהדופן הדרומית של המגרש, מרחוב הבאר. תפעול הבניין יעשה כולו בתת הקרקע- פינוי ואצירת אשפה, פריקה וטעינה של המסחר וכו'.

מקומות החניה לשטחים הציבוריים ימוקמו במפלס קומת המרתף העליונה וככל הניתן בסמוך לגישה ולשטחים הציבוריים.

תקן חניית האופניים בהתאם למדיניות עירונית תא/9144 תקן החניה במגרש 100 יהיה:

כלי רכב:

1:0.8 עבור מגורים

1:350 עבור תעסוקה

2 מקומות חניה עבור כל מעון ילדים (סה"כ )4

0 למסחר

100 מקומות חניה עבור חניון ציבורי (אחוזות החוף)

אופנים:

2:1 עבור מגורים

1:75 עבור תעסוקה

1:100 עבור מסחר