פרוטוקול 25-0023ב מתאריך 10-12-2025

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול מספר 25-0023

כ' כסלו תשפ"ו 10/12/2025 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:17

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, אלחנן זבולון, חיים גורן, רועי אלקבץ, ד"ר, אמיר בדראן,

עו"ד, דייבי דישטניק, ד"ר

השתתפו ה"ה: ליאור שפירא, עו"ד מ"מ וסגן ראש העירייה יו"ר הועדה המקומית ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה

חן אריאלי סגנית ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה

אלחנן זבולון סגן ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה

מיטל להבי סגנית ראש העירייה

חיים מאיר גורן סגן ראש העירייה

אמיר בדראן, עו"ד חבר מועצה

דייבי דישטניק, ד"ר חבר מועצה

רועי אלקבץ, ד"ר חבר מועצה

נכחו ה"ה: אהוד כרמלי, אדר' מהנדס העיר

הראלה אברהם אוזן, עו"ד משנה ליועמ"ש לענייני תכנון ובניה ענת הדני, עו"ד סגנית בכירה ליועמ"ש

אורלי אראל מנהלת אגף תכנון העיר וסגנית מהנדס העיר אלי לוי מנהל אגף נכסי העירייה

פרדי בן צור, עו"ד מזכיר ועדת בניין עיר

יובל רז, עו"ד עוזרת למ"מ וסגן ראש העירייה

קרני פנינה גנוסר, עו"ד עוזרת למ"מ וסגן ראש העירייה רועי לולו שמריז מבקר בכיר

עדי בסיס, אדר' מ. מח' תכנון יפו והדרום

לריסה קופמן, אדר' מ. מח' תכנון מרכז ומ"מ מהנדס העיר יואב זילברדיק, אדר' מ. מח' תכנון מזרח ומ"מ מהנדס העיר אירית לבהר גבאי רכזת תנועה ארוך טווח כלל אזורי אלה דוידוף מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל-אביב - יפו רות אריאל ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

חדוה מזרחי ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

חסרים: ראובן לדיאנסקי, עו"ד משנה לראש העירייה מאיה נורי שקד, עו"ד חברת מועצה

דודו לניאדו חבר מועצה

משקיפים אביגדור פרויד ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב - יפו תמר פלדמן נציגת רשות מקרקעי ישראל

שירי לנצר נציגת הועדה המחוזית משרד הפנים

יונתן פרידמן נציג הועדה המחוזית משרד הפנים

פרוטוקול 25-0023ב מתאריך 10-12-2025 אושר בישיבה מספר

25-0024ב מיום 24-12-2025

תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
אישור פרוטוקול 25-0022ב מיום 26/11/2025
תוספת שטחי שירות לתכנית 254 דיון בשטחי שירות		1	.1
מלון במתחם קאנטרי גלילות דיון בדיווח ()4	507-0468058	3	.2
תוספת שימושי מסחר ברובע 4 דיון בהפקדה	507-1523661	20	.3
מבואות יפו - נצבא דיון בהפקדה ()3	507-0224725	26	.4
הסדרת מגרשים בתחום הרחובות מושיע-שבתאי-נדב-בועז-הרן דיון בהתנגדויות 106ב'	507-0893354	46	.5
הסדרת מגרשים בתחום הרחובות נדב-האצ"ל-קלמן דיון בהתנגדויות 106ב'	507-0859751	86	.6

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול מספר 25-0023

כ' כסלו תשפ"ו 10/12/2025 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:17

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, אלחנן זבולון, חיים גורן, רועי אלקבץ, ד"ר , אמיר בדראן,

עו"ד, דייבי דישטניק, ד"ר

דיווח על תכניות שאושרו:

תא/מק/5139 - הר ציון 28-32

בכבוד רב,

אלה דוידוף

מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

תל-אביב - יפו

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 - תוספת שטחי שירות לתכנית 254

25-0023ב' - - 1 דיון בשטחי שירות

מיקום: רובע ,2 שכונות הדר יוסף

מגיש הבקשה: אגף רישוי ופיקוח על הבניה

אגף תכנון ובניין עיר

תוכן הבקשה: תוספת שטחי שירות לזכויות המפורטות בתכנית 254 שפורסמה למתן תוקף ביום

26.11.1953 (להלן: "התכנית הראשית"), עבור מגרשים ביעוד מגורים א'2 מתוקף תכנית 2204 פורסמה למתן תוקף ביום 22.8.1985 פרטים:

תוספת שטחי שירות לשטחים העיקריים המותרים בתכנית הראשית, על מנת לאפשר שטחי שירות עבור שימושים משותפים הנדרשים לתפקוד הבניין במסגרת היתרים להריסה של בניינים קיימים והקמתם מחדש, בהתאם לדרישות הבטיחות הסטנדרטים העדכניים, התקינה ובהתאם לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים, תשנ"ב-)1992 להלן "התקנות".

תוספת שטחי שירות לזכויות המפורטות בתכנית הראשית עבור מגרשים ביעוד מגורים א'2 מתוקף תכנית 2204 ומגרשים ביעוד מגורים מיוחד מתוקף תכנית 3569 בלבד.

פרטים: בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים בתכניות והיתרים) התשנ"ב, 1992 (להלן "התקנות") מחליטה הועדה במליאתה כדלקמן:

השטחים המפורטים בתכנית מתאר מספר 254 הם השטחים העיקריים המותרים לבניה. בנוסף לשטחים אלו יותרו שטחי שירות כדלקמן:

ב. במפלס הכניסה הקובעת לבניין ומעליו:

עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 - תוספת שטחי שירות לתכנית 254

25-0023ב' - - 1 דיון בשטחי שירות

א. עבור מבואות וחדרי מדרגות : 60 מ"ר לקומה, כולל ארונות טכניים ( דוודים, מערכות תשתית וכד').

5 יח"ד ומעלה בקומה- תינתן תוספת של 4 מ"ר לצורך מבואות, על כל יח"ד נוספת.

ב. בקומת הקרקע בלבד : עד %35 מתכסית קומה א' לצורך קומת קרקע או קומת כניסה המשמשת

כשטח משותף, ועבור מערכות הנחוצות לתפקוד הבניין כגון חדר אשפה, חדר אופניים וחדר עגלות.

יובהר כי לא יותרו שטחי שירות מכוח פרוטוקול זה, במקום בו הותרו שטחי שירות לכלל השימושים המשותפים הנדרשים עבור תפקוד הבניין, בכל תכנית אחרת –על תיקוניה.

אין באמור כדי להוסיף שטחי שירות למבנים שנבנו לפני מרץ .1992

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0023ב' מיום 10/12/2025 תיאור הדיון:

עתליה רזניק: תוספת שטחי שירות לתכנית 254

עסקינן בתוספת שטחי שירות למה שקרוי, האגס בשכונת הדר יוסף. ספציפית רק

למגרשים הכחולים שהם בייעוד א-2 בתוך התחום הזה ולעוד שני מגרשים בייעוד מגורים

מיוחד. במצב הקיים מה שבנוי לא כולל שטחי שירות יש גרם מדרגות חיצוני אין להם

שטחי שירות לפחי אשפה לחניה מעלית וכו' עם ההתחדשות הם השתמשו בהקלה של

השישה אחוז כדי להוסיף לעצמם שטחי שירות עכשיו עם ביטול מוסד ההקלות מבוקש

לעגן זאת בפרוטוקול שטחי שירות.

אלחנן זבולון: מאושר פה אחד

בישיבתה מספר 25-0023ב' מיום 10/12/2025 (החלטה מספר )1 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאשר תוספת שטחים לשטחים המפורטים בתכנית מתאר מספר 254 שהינם שטחים עיקריים המותרים לבניה. בנוסף לשטחים אלו יותרו שטחי שירות כדלקמן:

במפלס הכניסה הקובעת לבניין ומעליו:

א. עבור מבואות וחדרי מדרגות : 60 מ"ר לקומה, כולל ארונות טכניים ( דוודים, מערכות תשתית

וכד'). 5 יח"ד ומעלה בקומה- תינתן תוספת של 4 מ"ר לצורך מבואות, על כל יח"ד נוספת.

ב. בקומת הקרקע בלבד : עד %35 מתכסית קומה א' לצורך קומת קרקע או קומת כניסה המשמשת

כשטח משותף, ועבור מערכות הנחוצות לתפקוד הבניין כגון חדר אשפה, חדר אופניים וחדר עגלות.

יובהר כי לא יותרו שטחי שירות מכוח פרוטוקול זה, במקום בו הותרו שטחי שירות לכלל השימושים המשותפים הנדרשים עבור תפקוד הבניין, בכל תכנית אחרת –על תיקוניה.

משתתפים: אלחנן זבולון, חיים גורן, רועי אלקבץ, אמיר בדראן, דייבי דישטניק עמ' 2 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	לקות סבותג כגונשית :	גמוסשפירם ג וושחל
	13	חלק מהגוש	מוסדר	7224

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0023ב' - - 2 דיון בדיווח ()4

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית

מיקום: רובע צפון מערב, מתחם קאנטרי גלילות לשעבר כתובת: רח' יוניצמן 2,4

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית: 1.85 ד'

מתכנן: [הושמט]

יזם: פרוספריטי בע"מ

בעלות: פרוספריטי בע"מ

מצב השטח בפועל: במגרש המלון בוצעו חפירה ודיפון בשנת .2015 מאז הבניה נעצרה.

מדיניות קיימת: לפי תכנית המתאר תא/:5000

אזור מגורים בבניה עירונית עד 15 קומות (קק++13גג)

רח"ק בסיסי ,2.5 רח"ק מרבי .4.0

לפי נספח אזורי תכנון: תא שטח 101 ג' מתחם תכנון עם הוראות מיוחדות:

צפון מערב העיר תכנית .3700

נספח התחבורה מציין קרבה לדרך עירונית עורקית וקרבה לקו הירוק המתוכנן של הרכבת הקלה.

מצב תכנוני קיים:

תכניות תקפות:

תא/-842 מרכז תיירות וספורט בצפון ת"א – צומת גלילות.

תא//842א- מרכז תיירות וספורט- צפון ת"א.

תא/-2566 קאנטרי קלאב ת"א.

תא//2566א - מתחם קאנטרי קלאב ת"א גלילות.

תא/-3836 איחוד וחלוקה- קאנטרי קלאב.

ג-1 שינוי לתכנית מתאר מקומית "ג" בניה על גגות בתים.

יעוד קיים: מלונאות ונופש

שטח התכנון: 1.85 דונם

זכויות בניה:

תכנית 2566 ()2008 כללה איחוד וחלוקה שבמסגרתו הוגדר מגרש מס' 6 בייעוד מלונאות ונופש זכויות: שטח עיקרי 3000 מ"ר , שטח שירות 1500 מ"ר קווי בניין "0" (עד גבול המגרש)

גובה: עד 4 קומות

תכסית: %100

מרתפים: %300 בשלוש קומות.

תכנית עיצוב אדריכלי תעא/)6(2566 למלונית אושרה בשנת 2008 יחד עם תכנית העיצוב לפרויקט .BLUE

מצב תכנוני מוצע:

עמ' 3 מבא"ת ספטמבר 2007

שטחי שירות				שטח עיקרי					יעוד
מתחת לקרקע 2		מעל הקרקע 1		סה"כ	מתחת לקרקע		מעל הקרקע
%	מ"ר	%	מ"ר	מ"ר	%	מ"ר	%	מ"ר
	לפי תכנית ע-1	37	2000			לפי תכנית ע-1	292	5400	מלונאות ונופש

מצב מוצע		מצב קיים	נתונים
סה"כ	תוספת
%292		%162	אחוזים	סה"כ זכויות בניה עיקרי מעל הקרקע
5400	+2400	3000	מ"ר
%108		%81	אחוזים	סה"כ זכויות בניה שירות מעל הקרקע
2000	+500	1500	מ"ר
לפי תכנית ע-1	לפי תכנית ע-1	%300	אחוזים	סה"כ זכויות בניה בתת הקרקע
		5500	מ"ר
	15	4	קומות	גובה מעל מפלס הכניסה
	+59.0 (בכפוף לאישורים)		מטר

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0023ב' - - 2 דיון בדיווח ()4

תיאור מטרות התכנון:

בהתאם לתכנית המתאר תא/,5000 התכנית מציעה תוספת זכויות להשלמה של הרח"ק מ-2.4 (המאושר)

לרח"ק מקסימלי ,4.0 הגבהת המבנה לעד 15 קומות ותוספת שימוש למגורים, בהיקף %25 מזכויות הבניה (1850 מ"ר עיקרי+שירות) על מנת לתמרץ את הקמת המלון.

רציונל: תיקון 107 לחוק, המאפשר תוספת מגורים למלונאות אינו תקף בתחום תל אביב, שבה תכנית כוללנית בתוקף ולועדה המקומית סמכויות מיוחדות . התב"ע באה לתמרץ את הקמת המלון, באופן דומה למה שמאפשר תיקון 107 בערים בהן אין תכנית כוללנית.

פירוט יעדים/שימושים מוצעים:

זכויות בניה:

1 - % מהשטח העיקרי

2 - % משטח הקרקע

יח"ד (הצעת היזם):

90 יח"ד מלונאות ,20 יח"ד מגורים בשטח ממוצע עיקרי 65.0 מ"ר נתונים נפחיים (מגרש ביעוד מלונאות ונופש):

מספר קומות: 15

מקומת כניסה עד קומה 7 - מלון

מקומה 8 עד קומה 15 – מגורים.

גובה: ,+59.00 בכפוף לאישור רת"א ומשהב"ט

תכסית: %,100

קווי בניין בקומות: 1-7 קו בניין "0" לכל הכיוונים.

קווי בניין לקומות 8 ומעלה: קו בניין "0" לצפון, למזרח ולמערב, קו בניין דרומי 40.0 מ'.

טבלת השוואה:

עמ' 4 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0023ב' - - 2 דיון בדיווח ()4

תכסית %100 %100

מקומות חניה 32 + 3 חניות לשטח

הציבורי

הערות: שטח עיקרי + שירות לשימוש מגורים לא יעלה על 1850 מ"ר.

יתר הזכויות (5550 מ"ר מעל הכניסה הקובעת) יהיו בשימוש למלונאות ולשטח הציבורי.

אכלוס השטח למגורים יותנה באכלוס השטח המלונאי במלואו.

שטחי המלונאות יתוכננו בהתאם לתקן משרד התיירות.

תחבורה, תנועה, תשתיות:

החניות תהיינה תת קרקעיות למעט עד 10 חניות על קרקעיות שיהיו מתחת לבינוי.

הסדרי התנועה והחניה יהיו באישור אגף התנועה של העירייה ובכפוף לתקנות התעבורה.

תקן החניה יהיה 1:5 למלונאות ו-1:1 למגורים, בצירוף 3 חניות עיליות לטובת השטח הציבורי.

עיצוב :

התכנית המוצעת יחד עם תכנית ה"בונגלוס" תיצור במתחם קאנטרי גלילות, בלוק עירוני, המקיף שצ"פ מרכזי.

תועלת ציבורית:

במידה והועדה המקומית תחליט על הענקת רח"ק מירבי, מומלץ שהתועלת הציבורית תהיה במסגרת הבניין, 250 מ"ר שטח לצרכי ציבור בקומה הראשונה, בו יתאפשרו שימושים ציבוריים בהתאם לתכנית צ'

כגון משרדי עירייה, מועדון קהילתי וכיוב'.

השטח ובנוסף אליו שטחי המדרגות והמעלית הדרושים לגישה אליו, ירשמו בבעלות עיריית ת"א-יפו.

מתחת לשטח הציבורי בקומת הקרקע בפינה הדרום מזרחית של הפרויקט, תמוקם מסעדה/בית קפה (שימוש נילווה למלונאות) בשטח 100 מ"ר ובבעלות היזם.

איכות סביבה:

הפרויקט מתוכנן לפי התקן הישראלי לבניה ירוקה.

התייעצות עם הציבור:

סביבת הפרויקט מאוכלסת בפרויקט המגורים .BLUE בתכנון MALL BLUE ותכנית ה"בונגלוס".

מומלץ על קיום מפגש יידוע ציבורי עם בעלי העניין טרם ההפקדה.

זמן ביצוע:

מיידי

עמ' 5 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0023ב' - - 2 דיון בדיווח ()4

עמ' 6 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0023ב' - - 2 דיון בדיווח ()4

עמ' 7 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0023ב' - - 2 דיון בדיווח ()4

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות צפון)

עמ' 8 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0023ב' - - 2 דיון בדיווח ()4

מומלץ לאשר את התכנית להפקדה, בכפוף להטמעת ההערות הבאות במסמכי התכנית:

1. סימון קווי בניין לבניה מעל 8 קומות, בהתאם לקו בניין אחורי בתכנית ה"בונגלוס".

2. התב"ע תכלול נספח בינוי מחייב בהתאם להנחיית ואישור אדר' העיר, בו יקבע מיקום סופי של

שטחי הציבור.

3. תנאי להפקדה בפועל חתימה על כתב התחייבות עם אגף הנכסים לגבי השטח שירשם על שם

העירייה.

4. היתר הבנייה יכלול בדיקה אקוסטית למניעת מטרדי רעש עבור המגורים ע"י השימושים הנלווים

למלונאות.

5. יש להעתיק מיקום חניות על קרקעיות אל מתחת לבינוי.

6. שטחי המלונאות יתוכננו בהתאם לתקן משרד התיירות.

7. טרם הפקדה בפועל, נדרשת התאמת מסמכי התכנית להחלטת הועדה, בהתאם להנחיית מח'

תכנון צפון.

החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק

חוו"ד מה"ע שהתכנית לפי סעיף 62א' בתאריך 25/07/2018 חוו"ד יועה"ש שהתכנית לפי סעיף 62א' בתאריך 24/07/2018

בישיבתה מספר 18-0017ב' מיום 08/08/2018 (החלטה מספר )17 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה:

מהלך הדיון:

ערן וקסלר: מציג את התוכנית.

מדובר במגרש במתחם קאנטרי גלילות שהיום מאושר בו מלון ברח"ק 2.4 והתכנית מוסיפה לו זכויות עד רח"ק 4 ועד גובה 15 קומות, כשרבע מהזכויות למגורים, במטרה לתמרץ את הקמת המלון.

ליאור שפירא: מי היזם?

ערן וקסלר: מלונות אורכידיאה.

ליאור שפירא: האם היזם נמצא בחפירה ודיפון?

ערן וקסלר: חפירה ודיפון בוצעו בשנת 2015 מאז הפרויקט נעצר.

ליאור שפירא: למה עצר? זה לא מקום אטרקטיבי למלון.

עודד גבולי: המתחם הזה הולך להשתנות.

תוך 3 שנים אנחנו רוצים לבנות ממזרח למלון הזה פרויקט של 50,000 מ"ר משרדים ולהעביר לשם את חברת וויקס.

הועדה מחליטה:

לאשר את התוכנית להפקדה על פי חוו"ד צוות.

משתתפים: דורון ספיר, שמואל גפן, אופירה יוחנן וולק, ליאור שפירא

החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק

פרטי תהליך האישור:

בישיבתה מספר מיום דנה בתכנית והחליטה:

עמ' 9 מבא"ת ספטמבר 2007

המלצת הצוות	מענה	טענה	מייצג	מתנגד	מספר
לדחות את ההתנגדות.	התכנית מוסיפה 20 יח"ד בלבד ללא שינוי בכמות היח' המלונאיות. שינוי זה אינו מצריך התייחסות לסביבה כולה.	התכנית מכפילה את נפח המבנה המאושר. שינוי זה מצריך התייחסות לסביבה כולה.	עו"ד פרח רוסלר	נציגות מפרויקט BLUE (רחוב 2380 )2-12	1
	התכנית מציעה 44 מקומות חניה, המהווים תוספת של 18 מקומות חניה ביחס להיתר התקף. כך שאין הכבדה על מערכת הדרכים.	.1 בנספח התנועה חסר פירוט מספק.
	השב"צ בחלקה 20 נמצא מחוץ לתחום התכנית ואינו מהווה חלק מהתכנית. השטח בציבורי המבונה שבתכנית הינו הקצאה לצרכי ציבור בהתאם לתכנית המתאר תא/.5000 השימושים בשטח הציבורי יקבעו במסגרת היתר הבניה.	.2 יש להעתיק שימושים ציבוריים מהמגרש בייעוד שב"צ (חלקה )20 לדרך שבזיקת הנאה.
	בין המלון למרכז BLUE מסחרי MALL נמצא שטח ציבורי פתוח שמשמש למעשה ככיכר עירונית. מיקום השטחים הציבוריים במלון נועד בין השאר להחיות את הכיכר העירונית.	.3 העברת השטח לשימוש ציבורי מצידו הדרומי של המגרש (הפונה למגורים) לצידו הצפוני (הפונה לכביש).
	מדובר במסחר	.4 קיים חוסר

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0023ב' - - 2 דיון בדיווח ()4

הודעה על פי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה התפרסמה בילקוט פרסומים מספר 8207 בעמוד 10054 בתאריך .17/04/2019

כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא:

הארץ 18/04/2019

ישראל היום 18/04/2019

מקומון ת"א 18/04/2019

פירוט ההתנגדויות, דברי המענה להתנגדויות והמלצות:

בתקופת ההפקדה הוגשו התנגדויות לתכנית:

זאב בוטויניק רחוב 2380 4 תל אביב - יפו 6960003 עו"ד נתן מינקוביץ רחוב אידלסון 19 תל אביב - יפו 6342120

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות צפון)

עמ' 10 מבא"ת ספטמבר 2007

	קמעונאי בעל אופי תיירותי, מסעדות ובתי קפה.	בהירות "מסחר מוטה תיירות"
	מפגש יידוע ציבור התקיים בתאריך .6.11.18 החוק לא מחייב קיומו.	.5 לא בוצע הליך שיתוף ציבור אלא רק המתחייב על פי החוק.
		.1 פגיעה ברווחת דיירי החלקה שממערב למגרש המלון. מבקשים לדחות את התכנית מהטעמים הבאים:	משרד עו"ד ב.מינקוביץ	בעלי זכויות במתחם ה"בונגלוס" (גוש 7224 חלקה )6	2
לקבל את ההתנגדות בחלקה ולצמצם את שטחים בשימוש מלונאות ב- 100 מ"ר. ניתן יהיה להגיע לגובה 16 קומות בהקלה בשלב ההיתר.		.2 חריגה מהרח"ק המותר ב-100 מ"ר וממספר הקומות המותר. הבניין בן 16 קומות במקום .15
לדחות את . ההתנגדות	ראו חוו"ד יועמ"ש הוועדה המקומית. העברת שטחים מתת הקרקע בהתבסס על החלטת ועדת ערר להיתר.	.3 בתכנית מועברים שטחי שירות בהיקף 459 מ"ר מתת הקרקע כך שמתקבל רח"ק 4.3 שאינו בסמכות הועדה המקומית.
לדחות את ההתנגדות.	אין מניעה לבנות בקו בניין "0". מדובר בשיקול תכנוני.	.4 בהינתן הגובה המבוקש אין הצדקה לבנות בקו בניין "0" ויש לתכנן נסיגה של הבינוי מגבול המגרש.
לקבל את ההתנגדות ולצמצם את השטחים בשימוש מגורים ל- 1768 מ"ר ברוטו.		.5 יש לחשב %25 למגורים לאחר קיזוז שטחי הציבור בהיקף 350 מ"ר (לפי החישוב מתקבל ברוטו למגורים 1768 מ"ר ולא 1850 מ"ר)
לקבל את ההתנגדות ולתקן את חתך 1-1 לגובה ולמספר הקומות המותר.		.6 חריגה בתכנית הבינוי מגובה אבסולוטי 58 מ"ר המוגדר בתקנון בסעיף .6.3 בנוסף חריגה ממספר הקומות המותר בחתך 1-1 16 קומות.
לקבל את		.7 להבהיר בכל

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0023ב' - - 2 דיון בדיווח ()4

עמ' 11 מבא"ת ספטמבר 2007

ההתנגדות		המקומות שנספח הבינוי מחייב.
לקבל את ההתנגדות	נספח התנועה מציג פתחי אוורור בפינה הצפון-מזרחית של המגרש, אך יש לפרטם גם בנספח הבינוי המחייב.	.8 חסרה התייחסות לפירי אוורור למרתפים.
לדחות את ההתנגדות	קיימת בתכנית דרישה לבדיקות אקוסטיות סעיף .6.5יב כתנאי למתן היתר בניה.	.9 אין התייחסות לבדיקות סביבתיות למניעת מטרדים למגורים הסמוכים.
לקבל את ההתנגדות.		.10 בריכת שחייה מקורה בקומה טכנית מהווה שטח עיקרי.

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0023ב' - - 2 דיון בדיווח ()4

סיכום חוו"ד צוות:

מומלץ לאשר את התכנית למתן תוקף בתנאים הבאים:

1) צמצום שטח בייעוד מלונאות ב-100 מ"ר.

2) צמצום השטחים בשימוש מגורים ל-1768 מ"ר ברוטו.

3) יש לתקן את חתך 1-1 לגובה ולמספר הקומות המותר בהתאם לתקנון.

4) נספח הבינוי יוגדר כמחייב בכל מסמכי התכנית.

5) נספח הבינוי יפרט את אופן אוורור המרתף.

יש לחשב קירוי בריכת שחייה כשטח בנוי ובמכסת הרח"ק המותר.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 19-0016ב' מיום 11/09/2019 תיאור הדיון:

עו"ד חגית המאירי מחליפה את עו"ד הראלה אברהם אוזן מאמצע הדיון.

ערן וקסלר: קבלנו עדכון ששתי ההתנגדויות שהתקבלו לתכנית הוסרו.

הראלה אברהם- אוזן: באחת ההתנגדויות הועלתה טענה לגבי חישוב %25 למגורים כיצד החישוב בוצע

וההמלצה המובאת בדרפט היא לקבל את ההתנגדות. לאחר בחינה נוספת מסתבר שהחישוב של שטחי המגורים נעשה בסדר גמור מכיוון שההגדרה בתא/5000 לשטחי הבניה כוללת גם את המרפסות המקורות.

לכן אם עורכים את החישוב עם שטחי המרפסות, שטחי המגורים שהתבקשו עומדים בהוראות תכנית 5000 ואין מניעה משפטית לאשר את התוכנית כפי שהופקדה.

אופירה יוחנן וולק: 3 פעמים בדקו למה זה קורה?

הראלה אברהם אוזן: טעויות נעשות ומה שחשוב שמתקנים אותן. התוכנית והתקנון נבדקים לפני

ההפקדה. אח"כ בשלב ההתנגדות ששמו את הדגש ש%25 משטחי הבניה הם מהשימושים הסחירים ושיש יותר מדי שטחי מגורים. היזמים באו וחידדו שיש לעשות בדיקה לא רק של השטחים הסחירים אלא גם בדיקה של מהם שטחי הבניה וכשבדקנו בהגדרה של שטחי בניה בתכנית תא/,5000 שם מובהר שזה כולל את שטחי המרפסות, ובבדיקה של ההתנגדות לא חישבו את שטחי המרפסות

עו"ד אייל מאמו: התנגדות אחת הוסרה (מציג את מכתב המתנגדים). לגבי ההתנגדות השניה הם לא

נמצאים אבל הם שלחו הודעה שאם העיריה תקים צוות היגוי שיתייחס לגבי התכנון הם מסירים את ההתנגדות.

אהוד כרמלי: אז ההתנגדות הוסרה או לא?

חן אריאלי: מה היא תועלת הציבור לאור תא/5000 והאם לא כדאי להרחיב את רשימת השימושים לשטח

הבנוי הציבורי?

ערן וקסלר: אם הכוונה ל350 מ"ר שהפרויקט נותן כשטחי ציבור אנחנו עדיין לא הגדרנו את השימוש,

הוא פתוח לפי תוכנית צ'.

אורלי אראל: ע"פ הוראה של היועמ"ש המחוזית צריך לפרט את השימוש הציבורי.

דורון ספיר: התנגדות אחת הוסרה של חב' פרוספרטי. ההתנגדות של ישראל קוגן נציג פרויקט בלו (מקריא

את מכתב המתנגד בפני הועדה). ההתנגדות הזו לא הוסרה נא תגובת היזם.

עו"ד אייל מאמו בשם היזם: אין לנו התנגדות להקים ועדת היגוי. הבית מלון הוא בהיתר ובבניה וזוהי תוכנית מינורית ואין לה השפעה על פרויקט בלו. כל מה שהמתנגדים אומרים קשור לכל המתחם עצמו עמ' 12 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0023ב' - - 2 דיון בדיווח ()4

ומה יהיה עתידו. בניה נוספת של 300 יח"ד שמקדמים ה"בונגלוס" שהסירו את ההתנגדות שלהם. בשיחות עם נציגי בלו מה שהפריע להם הוא התוכנית הגדולה שעתידה להתאשר במקום הזה. התוכנית שלנו לא משפיעה תנועתית או נופית על הפרויקט של בלו. לגבי הטענות רצוי שתבחנה בעת התכנון של כל המתחם ולא לפרויקט שלנו. המנוף למלון הזה הוא התב"ע הזו. אין להתנגדות משקל ולא בכדי המתנגדים הסתפקו במכתב

תגובת הצוות

ערן וקסלר: לגבי השימושים הציבורים בתכנית נחדד ונרחיב את רשימת השימושים ע"פ צ', כולל שימושי

קהילה. לגבי המתנגדים מפרויקט בלו, היה שיתוף ציבור בנובמבר 2018 אחריו התקיימו שתי ישיבות של המתנגדים אצל מה"ע הקודם ועומדת להיות עוד פגישה בחודש הקרוב בצוות צפון. אם רוצים לערוך משהו מעבר לזה זו החלטה שלכם.

אסף הראל: הבונגלוס כבר בנויים? הגגות האדומים? בתקופה שצריך לצופף קיים מתחם של בונגלו חדש.

אודי כרמלי: לא, הוא לא חדש.

מיטל להבי: מה התועלת הציבורית בהקמת המלון בתמורת רחק 1.6 בתוספת 20 יח"ד.

ערן וקסלר: מתוך הרח"ק הזה רח"ק 1 (רבע) ישמש למגורים. עשינו זאת כי בשאר הארץ קיים תיקון 107

שמאפשר במלונאות לתמרץ ע"י מגורים והבנו שאחרת לא יבנה שם מלון בטווח הקרוב. התועלת הציבורית היא 350 מ"ר בנויים שמועברים לציבור. יתרת הרח"ק מעבר למגורים הולכת לעבות את המלון שזו תועלת בפני עצמה.

מיטל:תציג לנו את זה .

יואל פייגין: מציג במצגת את המלון והשימושים.

מיטל להבי: אני רוצה לראות רח' תל אביבי להבין איך הרח' עומד להתנהל ואיך התנועה עומדת להיות.

אודי כרמלי: הוכנה תוכנית לסביבת המלון ומתחם ה"בונגלוס" בנפרד אבל לאור פינוי שדה דב, בקשנו

לבחון את התוכנית מחדש כדי לראות איך המתחם הזה מחובר לעיר.

מיטל להבי: אנחנו בונים שכונות סגורות ואת זה אנחנו לא רוצים בעיר.

אסף הראל: ביחס לשדה דב, אלו המקומות שצריכים לצופף מראש.

מיטל להבי: אתה רוצה להכיל על 3700 את הצפיפות של שדה דב?

אסף הראל: כן, צריך להכפיל את העיר

בישיבתה מספר 19-0016ב' מיום 11/09/2019 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

1. הועדה רשמה לפניה את הסרת ההתנגדות נציג המתנגדים נתן מינקוביץ.

2. הועדה רשמה את הודעת של ישראל קוגן נציג בלו ורואה בהודעה השארת ההתנגדות על כנה,

ודוחה את ההתנגדויות ואת הפניה במכתב.

3. לעניין השימושים בשטחים הציבורים הרי שהם יהיו לפי תוכנית צ': שירותי דת, קהילה, ספורט,

חינוך, בריאות , משרדים עירוניים, חירום.

הועדה מחליטה לתת תוקף לתוכנית בהתאם להמלצת הצוות למעט לעניין צמצום שטחי המגורים וזאת לאור ההבהרה של היועצת המשפטית בנוגע לאופן חישובם.

משתתפים: דורון ספיר, אופירה יוחנן וולק, חן אריאלי, אסף הראל, ליאור שפירא, מיטל להבי, ראובן לדיאנסקי, ציפי ברנד

עדכון על כך שהתכנית טעונה אישור השר

התקבלה הודעה מהועדה המחוזית שהתכנית טעונה אישור השר (:)11.7.2019 הרח"ק המקסימלי המותר באזור מגורים בבניה עירונית הינו ,4.0 ואילו סך זכויות הבנייה העל קרקעיות המוצע בתכנית הינו .4.3

יועמ"ש הועדה המקומית תמכה בתוספת הזכויות מעבר לרח"ק המקסימלי בתכנית מהנימוקים הבאים:

- במגרש נשוא התכנית ניתן בשנת 2014 היתר בניה מס' 13-1540 לפיו ניתן להקים על המגרש בית מלון, כולל הקלה לניוד זכויות של 460 מ"ר מתת הקרקע אל מעל הקרקע.

- הקלה זו נדונה בוועדת ערר ואושרה על ידה ואף נדונה ואושרה בבית המשפט המחוזי לעניינים מנהליים (כאשר הערעור בבית המשפט העליון שהוגש על החלטת בית המשפט המחוזי נדחה).

עמ' 13 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0023ב' - - 2 דיון בדיווח ()4

- נוכח הנסיבות וקיומו של היתר בניה אשר הבניה על פיו החלה זה מכבר, נמצא לנכון לאשר במסגרת התכנית את השטחים שנוידו אל מעל הקרקע בהתאם לסמכות הועדה המקומית לאשר לפי סעיף 62א(א)()9 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 כל מה שניתן להתיר בהקלה, על אף הקבוע בתכנית המתאר, בהתאם לסעיף 62א(ד) לחוק.

יחד עם זאת, לאור הסתייגות הועדה המחוזית, על מנת להימנע מהפחתת זכויות לשימוש מלונאות, וכדי שלא לעכב את אישור התכנית, מומלץ להגיש בקשה לועדה המחוזית לאמץ את הליכי הפקדת ואישור התכנית במתכונתה

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 21-0001ב' מיום 13/01/2021 תיאור הדיון:

דורון ספיר: תוכנית שאישרנו ודנו בהתנגדויות.

הראלה אברהם אוזן: המלון נמצא בבניה כאשר במסגרת הוצאת היתר הבניה הועדה אישרה ניוד של

שטחי שירות מתת הקרקע אל מעל הקרקע וזה עבר ערר ובימ"ש. כשהכנו את התוכנית הנוכחית בסמכותנו השטחים המקוריים שנוידו מהתוכנית המקורית ,שהיתה בסמכות מחוזית ,התווספו לשטחים מעבר לרח"ק שמותר במגרש הזה. אנחנו סברנו שישנה אפשרות לעשות זאת כי מדובר בשטחים שניתנו בתוכנית קודמת שהיו מוקנים להם. הייעוץ המשפטי של הועדה המחוזית לא חשב כמונו והם טוענים שחרגנו מהרח"ק דבר שלא בסמכותנו וזו הסיבה שרוצים להעביר את התכנית לסמכות הועדה המחוזית.

אסף הראל: מדוע הועדה המחוזית לא אישרה?

הראלה אברהם אוזן: למעשה מבקשים מהועדה הזו לקבל החלטה שהיא ממליצה לועדה המחוזית לאמץ

את הליך הפקדת התוכנית ולראות בהחלטה של הועדה המקומית לאשר את התוכנית כהמלצה לאשר את התוכנית. ואז זה יגיע למחוזית והיא תשמע את ההתנגדויות.

אסף הראל: איך השר נכנס כאן?

הראלה: לפי סעיף 109 לחוק כל תוכנית עוברת בזמן ההפקדה לגורמים המקצועיים בועדה המחוזית ובודקים אם התוכנית בסמכותנו. אנחנו קבלנו הערה שבגלל שטחי הבניה שנוידו בהיתר קודם אל מעל הקרקע והתווספו לרח"ק, שהתוכנית לא בסמכותנו. הדרך היחידה להוסיף את השטח היא להגיע לועדה המחוזית שהיא תוסיף אותו.

דורון ספיר: נאשר את ההמלצה להפקדת התוכנית ואישורה.

הראלה אברהם אוזן: מבקשים מהועדה המחוזית לאמץ את התוכנית להפקדה

בישיבתה מספר 21-0001ב' מיום 13/01/2021 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

להמליץ לועדה המחוזית לאמץ את הליכי הפקדת ואישור התכנית במתכונתה.

משתתפים: דורון ספיר, אסף הראל, אופירה יוחנן וולק, אלחנן זבולון עמ' 14 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0023ב' - - 2 דיון בדיווח ()4

עדכון בהצעה להעביר המלצה למשרד הפנים לאשר את התכנית

רקע כללי

תא/מק4797 – מלון קאנטרי קלאב גלילות, חלה על מגרש ביעוד מלונאות ונופש במרחב שבו פעל בעבר קאנטרי קלאב גלילות. התכנית מרחיבה את בית המלון שתוכנן להיבנות לפי תכנית מאושרת במקרקעין (תא/)2566 ושבנייתו נעצרה בשנת 2015 בסיום חפירה ודיפון ותחילת בניית מרתפים, לאור פקיעת תוקף היתר הבנייה. תא/4797 מציעה להוסיף זכויות בניה לשימוש מלונאות, מגורים, שטח ציבורי בנוי, תוספת קומות למבנה לעד 15 קומות סה"כ (קרקע עד קומה -7 מלון הכולל 90 יח"ד מלונאות, קומות 8-15 מגורים הכוללים 20 יח"ד בשטח עיקרי ממוצע של 65 מ"ר) בהתאם לתכנית המתאר תא/.5000 הליך קידום התכנית

ביום 11.9.2019 תא/4797 אושרה על ידי הועדה המקומית כאשר במסגרת אישור התכנית, בהתאם להוראות תכנית המתאר תא/5000 (סעיף (3.1.1ד)) אושרה תוספת של %25 עבור שימוש למגורים. סעיף (3.1.1ד) קובע "היקף שטחי בנייה לשימושים נוספים יכול שייקבע בהיקף של עד %25 מסך כל שטחי הבניה לשימושים סחירים, מעל מפלס הכניסה הקובעת המאושר בתכנית העתידית".

התכנית נקבעה כטעונת אישור השר לפי סעיף 109 לחוק התכנון והבניה , התשכ"ה 1965 על ידי הועדה המחוזית ביום ,11.7.2019 וזאת נוכח חריגה של כ-460 מ"ר מהרח"ק המותר בתכנית המתאר שניתנו כבר בהיתר הבניה בצורת הקלה. לאחר הקביעה של סעיף 109 יזם התכנית ביקש דיון מקדמי בועדה המחוזית לצורך העברת התכנית לסמכותה של הועדה המחוזית בחריגה מהרח"ק לפי תכנית המתאר. הועדה המחוזית בדיון הבהירה שקיים קושי לשיטתה לאשר תוספת מגורים במגרש בייעוד מלונאי. יזם התכנית משך את בקשתו להעברת התכנית לוועדה המחוזית והסכים להפחית את הזכויות שניתנו מעבר לרח"ק המרבי (כ-460 מ"ר). נוכח זאת, אישרה הועדה המקומית את התכנית לפרסום למתן תוקף בכפוף לאישור השר לפי סעיף (109ב) לחוק.

בהתאם, הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב, החליטה לפי סמכות שהואצלה לה בהתאם לסעיף 109 לחוק שלא לאשר את התכנית (החלטה מיום .)10.11.2021 מגישי התכנית הגישו ערר על החלטת הועדה המחוזית לשר הפנים מכוח סעיף 269 לחוק ושר הפנים דחה את הערר בטענה שהוספה של %25 למגורים בשטח המלונאות אינה עומדת בהוראת סעיף 7.2 לתמ"א 12/1 – "התכנית הנדונה אינה עומדת בפרשנות המקובלת להוראות סעיף 7.2 לתמ"א". עוד נימק שר הפנים את החלטתו שאין בהוראת סעיף (3.1.1ד) לתכנית המתאר שקובעת שניתן להוסיף %25 שימושים נוספים, כדי לגרוע מהוראה ספציפית הקבועה בתמ"א 12 (תכנית מתאר ארצית לתיירות) והוספת השימוש למגורים מהווה שינוי יעוד של המלונאות.

יצוין עוד, כי בטרם אושרה התכנית עמדת משרד התיירות הייתה שלא לאשר את תוספת המגורים אך לאחר שהוגשה לו תכנית עסקית על ידי מגיש התכנית ולאחר שקילה נוספת של הנושא הוחלט על ידי משרד התיירות ביום 8.11.2023 שנכון יהיה לאשר תוספת מגורים של עד %20 מתוך כלל הזכויות. על אף השינוי בעמדת משרד התיירות, הועדה המחוזית נותרה על דעתה ולא אישרה את התכנית לאור תוספת המגורים שאושרה בוועדה המקומית. יצוין בהקשר זה, כי שר הפנים קיבל את עמדת הועדה המחוזית ולא את עמדת משרד התיירות.

ביום 29.2.2023 הוגש על ידי מגישי התכנית בג"ץ לבית המשפט העליון בו עתרו כנגד החלטת הועדה המחוזית ושר הפנים שלא לאשר את התכנית, שכן החלטתם סותרת את הוראות תכנית המתאר וכן את עמדת שר התיירות ולטענתם אין בתוספת המגורים כדי להוות שינוי יעוד ולכן סעיף 7.2 לתמ"א 12 כלל אינו חל. טרם התקיים דיון בבג"ץ וטרם הוגשו מענים על ידי הועדה המקומית ועל ידי הועדה המחוזית, משרד התיירות ושר הפנים.

במקביל להליך הבג"ץ, המועצה הארצית מקדמת את תמ"א 1 שינוי מספר 25 שנועד לשנות את תמ"א .12 בין השינויים של תמ"א ,1 נעשה שינוי לסעיף 7.2 לתמ"א ,12 כך שתתאפשר הוספת זכויות בנייה לשימושים נוספים עד %25 (תוספת שתמ"א 12 לא מאפשרת בנוסחה הנוכחי)

עמ' 15 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0023ב' - - 2 דיון בדיווח ()4

מהות הדיווח והמלצת הגורמים המקצועיים

לשיטת הועדה המקומית, התכנית אושרה כדין ובהתאם להוראות תכנית המתאר ואין בתוספת המגורים לשנות את הייעוד. עמדה זו גם מתחזקת לאור עמדת משרד התיירות שהמליץ גם הוא על תוספת המגורים בהתאם לתכנית העסקית שהוצגה לו.

עם זאת ולאור כך שהועדה המקומית רואה חשיבות באישור וקידום התכנית (בין היתר לאור כך שכיום יש בור בשטח והאינטרס העירוני הוא לקדם את הבניה ולא לעכבה ולהמתין לאישורה של תמ"א )1 מוצע לעשות שימוש בסעיף 7.2.2 לתמ"א 12 בנוסחה הנוכחי לפיו " רשאי מוסד תכנון לשנות את ייעודו של שטח למלונאות בהתקיים כל התנאים הבאים:

1. שוכנע כי ניתן לספק את צרכי האכסון המלונאי במקום אחר או לצמצם את שטחו, לאחר שעמדה בפניו

המלצתו של נציג שר התיירות בוועדה המחוזית, באם הוגשה על ידו תוך פרק זמן שלא יעלה על 21 יום מעת שהתבקשה.

2. קבע מוסד התכנון בהחלטתו כי התכנית מיועדת למטרה בעלת חשיבות מיוחדת אחרת.

3. נימק מוסד התכנון את החלטתו.

4. התקבל אישורה של המועצה הארצית או ועדת משנה שלה. תכנית הטעונה אישור הועדה לשמירה על

הסביבה החופית לא תידרש לאישור המועצה הארצית מכוח הוראה זו."

לתפיסת הגורמים המקצועיים בעת"א- יפו, בהתאם לתנאי מס' 2 , החשיבות התכנונית המיוחדת מורכבת ממספר טעמים

• מדובר במלון ראשון וחלוץ בהיבט התיירותי במרחב מתפתח המצריך התייחסות תכנונית ייחודית.

• שיקול ציבורי- התכנית מוסיפה כ- %15 זכויות בניה למלונאות וכוללת הקצאה של סה"כ 350 מ"ר שטח ציבורי מבונה בקומות התחתונות של המבנה אשר ירשם על שם עיריית ת"א, ובכללם שטח לשימוש מסחרי. יצוין כי בסעיף 4ב בהחלטת משרד התיירות לאישור התכנית (הוועדה לבדיקת תכניות מיום )8.11.2023 שיקול זה נלקח בחשבון כאמת מידה לבחינת חריגה מתמ"א :1/12 "תרומה ממשית לצרכי ציבור".

• שיקול תכנוני- בסביבת הפרויקט המלונאי המוצע בתכנית ישנה שכונת מגורים קיימת (בלו)

ובסמוך למתחם מקודמת תכנית לשכונה נוספת (תא/4787 – שדרת הקאנטרי). בנוסף, בצמוד לפרויקט, הושק לאחרונה מתחם תעסוקה גדול (.)WIX לכן, הפרויקט המוצע במסגרת תא/,4797 ישלים את מגוון השימושים במרחב.

• שיקול בטיחותי-בריאותי- הבור המצוי בלב השכונה מזה שנים מהווה סכנה בטיחותית. קירות הדיפון, ללא חיזוקים של תקרות מרתף, עומדים בפני סכנת תזוזה. היזם מבצע תמיכות זמניות בעלות ניכרת בשל עצירת הבניה ואי קידום התכנית. כמו כן, במקום נותר מפגע תברואתי בשל היקוות מים המהווים כר פורה ליתושים ומזיקים לשכונה הסמוכה (היזם, בתיאום עם מחלקת הפיקוח בעיריית ת"א מרסס את המתחם בכל שבועיים).

.

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות צפון)

על מנת לממש את התכנית ולהקים את הבינוי הרצוי מבחינה תכנונית ואורבנית וזאת מבלי להמתין עד לאישור של תמ"א 1 (תהליך שעלול לקחת זמן רב), מוצע להעביר את המלצת הועדה המקומית למועצה

הארצית לאשר את התכנית באמצעות סעיף 7.2.2 לתמ"א .12

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 24-0015ב' מיום 14/08/2024 תיאור הדיון:

זיו לייבו: מלון קאנטרי קלאב גלילות להעביר המלצה למועצה הארצית לאשר את התוכנית.

עמ' 16 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0023ב' - - 2 דיון בדיווח ()4

מציג במצגת את ההליכים שהיו בתוכנית.

מיטל להבי: ב2011 קודמה תכנית, אנחנו לא נותנים לעשות בור ללא תוכנית. הצגתם לנו תוכנית, למה

אתם לא פועלים לפי התוכנית?.

אודי כרמלי: הועדה המחוזית באה בטענה שלא התקבל אישור של משרד התיירות. הועדה המחוזית לא

נתנה המלצה.

ענת הדני: היתר הבניה יצא לפי תוכנית תקפה.

רבקה פרחי: הבור שקיים שם הוא לפי תוכנית מתאר.

מיטל להבי: תפעלו לפי התוכנית התקפה, מדוע מגיעים עכשיו עם הבור?

אורלי אראל: זו לא הסיטואציה, הוא לא קנה מגרש. התבע בתוקף וחשב שזה נכון לעשות עירוב שימושים

של מלונאות ומגורים במגרש ולעמדתנו זה תאם את תמ"א .12

מייטל להבי: האם נתנו היתר דיפון וחפירה מתוקף תמ"א 12?

אורלי אראל: לא. אלא מתוקף תב"ע תקפה.

חיים גורן: מה הפרקטיקה של ההליך למועצה ארצית.

אורלי אראל: יש ויכוח בין רשויות של מדינה משרד התיירות שתומך בתוכנית הזו לבין ועדה מחוזית

משרד הפנים שלא תומכים בתוכנית. נמצא פתח סטטוטורי לפתור את הבעיה דרך המועצה הארצית לפי תמ"א .12

רבקהפרחי: תמא 12 סעיף 7.2.2 מאפשר למועצה הארצית שיקול דעת. וכדי להגיע למועצה הארצית שתפעיל את סעיף 7.2.2 בתמא ,12 אנחנו צריכים שהועדה תמליץ על כך. לכן פירטנו את השיקולים שעובדים כאן וחלים על המגרש הזה. שיקול ציבורי התוכנית מוסיפה זכויות בניה של מלונאות, שטחים ציבוריים ושיקול מסחרי.

אודי כרמלי: התוכנית כבר הופקדה נדונה בהתנגדויות וקיבלה שבחים. התוכנית נתקעה בפרשנות

משפטית במחוז ואנחנו רוצים להוציא את הערמונים מהאש. המחוז שמח על הפרשנות הזו והפרשנות מאפשרת למועצה הארצית להפעיל שיקול דעת כדי לאפשר ע"פ תמא .12 לדעתנו משכו אותנו ואת היזמים למסע מיותר ולוויכוחים מיותרים וזאת על כך שאנחנו דורשים עירוב שימושים שיהיו שימושי מלונאות מסחריים וציבוריים כדי שנוכל לעשות משהו טוב. כאן מדברים על מה הנימוקים הערכים שיש להציב למועצה הארצית שנכון להציג לה מדוע אנחנו חושבים כך ע"פ תמא 12 .

רבקה פרחי: זה ניסיון. ככל שהמועצה תסכים, הבג"ץ התייתר והתוכנית תואמת תא 5000 היא לא

בחריגה.

רועי אלקבץ: צריך לפרש כל תרומה לצורכי ציבור. צריך לפרט אותו.

אודי כרמלי: אנחנו כן מפרטים. %15 למלונאות 350 שטח מבונה שימוש מסחרי אנחנו נעבה זאת.

מיטל להבי: יש לתקן טעות סופר בעמ 171 תועלת ציבורית שמדובר 350 מ'.

אורלי אראל: יש נקודות בדרפט שהם היסטוריה צריך לראות מול תוכניות שהופקדו לא מול דרפטים

ישנים.

רבקה פרחי: אנחנו נבדוק את עצמנו

מיטל להבי: כמה נתנו מטרים תוספת מגורים בתקנון? חייב להיות קריטריונים לתועלת ציבורית

אורלי אראל: לא. התבע אושרה למתן תוקף בה יש הקצאה לתוספת מגורים הקצאה לתוספת שטחי

ציבור בהתאם לפרוגרמה שטחי מסחר זה מה שאושר למתן תוקף. עכשיו לצורך אישור התוכנית במועצה ארצית מתוקף תמא ,12 אנחנו צריכים לתת את השיקול הציבורי. זה לא תועלת ציבורית או הקצאה לצורכי ציבור. אלו מונחים שונים.

הבקשות שלכם זה לא בסמכות מקומית.

אודי כרמלי: המחוז הוציא 109 אם הוא חושב שהחלטת המקומית שנעשתה שלא בסמכות. לדעתנו יצאה

החלטה של המחוזית שהיא שגויה וכתוצאה מכך אנחנו מבקשים מכם על ההמלצה שנרחיב אותה ואיזה סוג שימושים ציבוריים יכולים להיות פה.

מלי פולישוק: ההתנגדות של המחוזית היא עקב סמכות של המקומית.

אודי כרמלי: ההתנגדות של המחוזית היא עקב פרשנות שעניין מלונאי לא יכול להכיל מגורים. זו פרשנות

של פעם ולא רלוונטית. הפרדוקס הוא שמשרד התיירות מצטרף לדעתנו.

חיים גורן: מה מיוחד במרחב הזה שהוא ראשון וחלוץ?.

רבקה: הוא ראשוני המתחם הזה. היום יש את וויקס ותוספת מלונאות כאן היא נכונה.

חן אריאלי: מלון ייחודי במתחם.

חיים גורן: השיקול הבטיחותי בריאותי צריך להיות ראשון.

חן אריאלי: גם חיים וגם רועי מציעים שהשיקול הבריאותי יהיה ראשון בהצעה.

מקריאה את החלטת הועדה.

עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0023ב' - - 2 דיון בדיווח ()4

בישיבתה מספר 24-0015ב' מיום 14/08/2024 (החלטה מספר )12 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

מהשיקולים שפורטו בחוו"ד הועדה מחליטה כי התוכנית מיועדת למטרה בעלת חשיבות מיוחדת וממליצה להביא את הוספת שטחי המגורים התואמת את תא/5000 לאישור המועצה הארצית. ככל שהמועצה הארצית תאשר את התוספת תאושר התוכנית למתן תוקף.

המשתתפים: חן אריאלי, זבולון אלחנן, רועי אלקבץ , מיטל להבי, דייבי וישטניק, חיים גורן

עדכון על משיכת בקשה לדיון בתכנית בולנת"ע

בתאריך 23.9.24 נשלחה פניה לולנת"ע בהמלצה להביא את הוספת שטחי המגורים בתכנית המלונית בקאנטרי לאישור המועצה הארצית, וזאת בהמשך להחלטת הועדה המקומית בנושא מיום .14/08/2024 המלצה זו התבססה על סעיף 7.2.2 לתמ"א 12 בנוסחה הנוכחי לפיו רשאי מוסד תכנון לשנות את ייעודו של שטח למלונאות בהתקיים מס' תנאים ובהם "תכנית המיועדת למטרה בעלת חשיבות מיוחדת." הועדה המקומית התבססה בהחלטתה על מס' נימוקים לסעיף זה בהם: שיקול ציבורי- המתבטא בתוספת %15 זכויות בניה למלונאות והקצאה של סה"כ 350 מ"ר שטח ציבורי; שיקול תכנוני- התכנית תשלים את מגוון השימושים במרחב המתפתח; שיקול בטיחותי- בריאותי הקשור בבור המצוי בשטח התכנית והמהווה מפגע תברואתי וסכנה בטיחותית.

בהמשך לפנייה זו, התקבלה התייחסות נציגת הולנת"ע, לפיה הטיעונים המפורטים אינם חזקים דיים, וכפי הנראה יידחו ע"י הולנת"ע והתכנית תבוטל. בשיחה טלפונית עם יו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הרב נתן אלנתן, הומלץ על משיכת הפניה הנ"ל והמתנה לאישור תיקון 25 לתמ"א 1 שיאפשר את קידום התכנית. בהתאם להמלצה זו, הבקשה נמשכה מהולנת"ע.

בתאריך 1.4.25 הוצגו במועצה הארצית הוראות תיקון 25 לתמ"א 1 (בחטיבת התיירות) שנועד לבטל את תמ"א .1/12 בדיון זה הועדה החליטה להעביר את התכנית להשגות ותיקונים של הוועדות המחוזיות לתקופה של חודשיים. בהוראות תיקון 25 לתמ"א ,1 צוינו בסעיף 8 הנחיות להוספת שימושים אחרים בשטח לאכסון מלונאי בישוב עירוני. בסעיף 8ב ()3 ()2 צוין כי רשאי מוסד תכנון להפקיד תכנית המוסיפה שימושים אחרים בשטח המיועד לאכסון מלונאי בהתקיים מספר תנאים.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0008ב' מיום 14/05/2025 תיאור הדיון:

עתליה רזניק: דיווח על משיכת בקשה לדיון בתוכנית מהולנת"ע. תכנית באיזור צומת גלילות.

בשנת 2019 הוועדה המקומית אישרה לתת תוקף לתכנית ,היה לפי סעיף 109 טעון אישור השר זה הגיע למחוז. טענו לאי תאימות לתמ״א 12 לפי הוועדה המחוזית, הגיע לערר ולבג״ץ. בשנת 2024 פנינו לוולנת״ע בבקשה להמליץ לאשר את תוספת שטחי המגורים בהתאם לסעיף 7.2.2 לתמ"א 12 ופרטנו, קיבלנו התייחסות מהולנת״ע שממליצים לנו למשוך מאחר שמקודם כיום תיקון 25 לתמ״א אחת שיאפשר את תוספת השימוש הזו ויחליף את תמ״א 12 ולכן אנחנו מבקשים בעצם לעדכן שאנחנו מושכים את הבקשה מהולנת"א

ליאור שפירא: מי היזם?

עתליה רזניק: פורספרטי

ליאור שפירא: מאושר

בישיבתה מספר 25-0008ב' מיום 14/05/2025 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

הועדה קיבלה את הדיווח.

משתתפים: ליאור שפירא, ראובן לדיאנסקי, מאיה נורי, אלחנן זבולון.

עמ' 18 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0468058 תא/מק/4797 - מלון במתחם קאנטרי גלילות

25-0023ב' - - 2 דיון בדיווח ()4

עדכון על הגשת בקשה מחודשת לדיון בתכנית בולנת"ע

בתאריך 23.9.24 נשלחה פניה לולנת"ע בהמלצה להביא את הוספת שטחי המגורים בתכנית המלונית בקאנטרי לאישור המועצה הארצית, וזאת בהמשך להחלטת הועדה המקומית בנושא מיום .14/08/2024 המלצה זו התבססה על סעיף 7.2.2 לתמ"א 12 בנוסחה הנוכחי לפיו רשאי מוסד תכנון לשנות את ייעודו של שטח למלונאות בהתקיים מס' תנאים ובהם "תכנית המיועדת למטרה בעלת חשיבות מיוחדת." הועדה המקומית התבססה בהחלטתה על מס' נימוקים לסעיף זה בהם:

שיקול ציבורי- המתבטא בתוספת %15 זכויות בניה למלונאות והקצאה של סה"כ 350 מ"ר שטח ציבורי; שיקול תכנוני- התכנית תשלים את מגוון השימושים במרחב המתפתח; שיקול בטיחותי-

בריאותי הקשור בבור המצוי בשטח התכנית והמהווה מפגע תברואתי וסכנה בטיחותית.

בטרם הדיון הומלץ על משיכת הפניה הנ"ל והמתנה לאישור תיקון 25 לתמ"א 1 שיאפשר את קידום התכנית. בהתאם להמלצה זו, הבקשה נמשכה מהולנת"ע.

מאז משיכת הבקשה, מקודם תיקון 25 לתמ"א 1 (בחטיבת התיירות) שנועד להחליף את תמ"א .1/12 בהוראות תיקון 25 לתמ"א ,1 צוינו בסעיף 8 הנחיות להוספת שימושים אחרים בשטח לאכסון מלונאי בישוב עירוני. בסעיף 8ב ()3 ()2 צוין כי רשאי מוסד תכנון להפקיד תכנית המוסיפה שימושים אחרים בשטח המיועד לאכסון מלונאי בהתקיים מספר תנאים. לאור התקדמות התיקון לתמ"א מבקש היזם לשוב ולהגיש את התכנית בפני הולנת"ע , כאשר הזכויות לייעוד המגורים יהיו עד %20מתוך כלל הזכויות בתוכנית בקיזוז השטחים המיועדים לצרכי ציבור, בהתאם להחלטת הועדה לבדיקת תכניות של משרד התיירות.

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות צפון)

מומלץ להביא את התכנית לדיון בולנת"ע לאישור של תוספת שימוש למגורים עד %20 מתוך כלל הזכויות בתכנון בקיזוז השטחים לצורכי ציבור לצורך אישורה, אשר לאחר מכן תתאשר התכנית למתן תוקף בהתאם להחלטת הועדה המקומית מיום .11.9.2019

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0023ב' מיום 10/12/2025 תיאור הדיון:

בישיבתה מספר 25-0023ב' מיום 10/12/2025 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

ירד מסדר היום

עמ' 19 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-1523661 תא/5269 - תוספת שימושי מסחר ברובע 4

25-0023ב' - - 3 דיון בהפקדה

חדש - הודעה על תכנית וקביעת תנאים להוצאת היתרי בניה לפי סעיפים 77-78

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המחוזית לתכנון ובנייה

מיקום: מגרשי מגורים ברובע 4 לאורך רחובות: יהודה המכבי, פנקס, ז'בוטינסקי, ויצמן ושאול המלך.

מפת תחום התכנית:

שטח התכנית:

מתכנן: [הושמט]

יזם: הועדה המקומית לתכנון ובניה

בעלות: פרטיים

רקע לדיון:

עמ' 20 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-1523661 תא/5269 - תוספת שימושי מסחר ברובע 4

25-0023ב' - - 3 דיון בהפקדה

רובע 4 הוא אחד מארבעת רובעי מרכז העיר, המאופיין ברובו בשימושי מגורים ומיעוט רחובות עירוניים עם חזית מסחרית פעילה. המסחר הקיים ברובע הינו ספורדי ודליל וכולל חנויות בודדות או מקבצי חנויות, הפזורות ברובע ללא רצף מתוכנן עפ"י תכניות הסטוריות (תא/,)567,568,569,570 אשר הסדירו חנויות שנועדו לספק את צרכי התושבים. כמו כן קיים מוקד מסחרי במרכז רפואי ויצמן, וחזית מסחרית מתוכננת ברחוב ארלוזורוב.

בהתחשב במספר התושבים הקיים ולאור גידול מספר יח"ד הצפויות מתוקף מימוש תכנית רובע 4 ותכניות אחרות, קיים חוסר של כ-20,000 מ"ר שטחי מסחר ברובע.

בנוסף, עפ"י תכנית תא/600 החלה על המגרשים במעגל החיצוני בכיכר המדינה, שימושי המסחר בקומת הקרקע אינם כוללים בתי קפה ובתי אוכל. לאור העובדה כי לאורך השנים מתקיימים בתי קפה במסגרת בקשות לשימושים חורגים, מוצע להסדיר שימושים אלה במסגרת התכנית.

מצב סטטוטורי קיים:

תכנית רובע ,4 תא/3729א, תכניות למסחר נקודתי תא/,567,568תא/,569 תא/,570 תכנית כיכר המדינה תא/.600

תכנית המתאר תא/5000 קבעה חזית מסחרית בשלד הרחובות הראשיים של רובע :4 יהודה המכבי, פנקס בחלקו המערבי, ז'בוטינסקי בין כיכר המדינה לרחוב אבן גבירול, וויצמן מדרום לכיכר המדינה באופן חלקי, זכויות הבניה הינם בהתאם לקבוע בתכנית רובע .4 זכויות הבניה במגרשים אלה הינן עפ"י תכנית רובע .4

תמ"א :70 בהתאם לסעיף 8.1 רשאי מוסד תכנון לאשר באזור פיתוח ובמרחב עירוני מוטה מטרו תכנית מפורטת שאינה תכנון כולל להוספת שימושים ובלבד שאין המדובר בתוספת שטח העולה על %10 מהיקף השטח הכולל המותר לבניה.

היות שהתכנית המוצעת כוללת שינוי הוראות בינוי בקומת הקרקע ותוספת שטחים בהתאם לכך, מדובר בתכנית בסמכות מחוזית.

בתחום התכנית המוצעת פורסמה הודעה בדבר הכנת תכנית ותנאים מגבילים להוצאת היתרי בניה לפי סעיפים 77-78 לחוק לפיהם לא תתאפשר הוצאת היתרי בניה לתקופה של שנה.

(הוועדה המקומית המליצה על תקופה של 3 שנים, אולם הוועדה המחוזית קבעה כי תנאים אלה יחולו לתקופה של שנה בלבד, וכן אפשרות להארכת מועדים בהתאם להתקדמות הליכי התכנון).

להלן המלצות הוועדה המקומית לוועדה המחוזית:

בישיבתה מספר 24-0023ב' מיום 04/12/2024 (החלטה מספר )1 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

להמליץ לועדה המחוזית לפרסם הודעה בדבר הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק ולקבוע תנאים מגבילים

לפי סעיף 78 לחוק, לפיהם לא תתאפשר הוצאת היתרי בניה לתקופה של 3 שנים למגרשי מגורים

ברחובות ז'בוטינסקי, פנקס, יהודה המכבי, ויצמן בתחום רובע 4 למעט המקרים הבאים :

עמ' 21 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-1523661 תא/5269 - תוספת שימושי מסחר ברובע 4

25-0023ב' - - 3 דיון בהפקדה

1. מגרשים עליהם חלות תוכניות תקפות הקובעות חזית מסחרית או חנות בודדת.

2. בקשות להיתרי בניה להריסה ובניה חדשה בהן קיימת בקשת רישוי מקוונת עפ"י תיק מידע

בתוקף במועד דיון זה

3. החלטה בתוקף למתן היתר בנייה שניתנה לפני מועד דיון זה קרי 4.12.2024 או תיקון החלטה

כאמור או החלטת ועדת ערר למתן ההיתר.

4. בקשות להיתרי בניה מינוריות כגון מרפסות, פרגולות, הנגשה, שיפוץ, פתרונות מיגון וכן בקשות

לשימוש חורג.

על כל הבקשות המוחרגות יחולו הוראות תכנית רובע .4 משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, אלחנן זבולון, חיים גורן, אורנה ברביבאי

דיון נוסף – תיקון טכני לתנאים לפי סעיף 78

להוסיף לתנאים המגבילים לפי סעיף 78 לחוק, לפיהם לא תתאפשר הוצאת היתרי בניה לתקופה של 3

שנים את המגרשים הבאים:

מגרשי המגורים בשדרות שאול המלך בתחום רובע 4 אשר נשמטו בטעות בהחלטת הוועדה (שדרות

שאול המלך )7-17

בנוסף, להחיל את התנאים כאמור לעיל ב-2 מגרשים נוספים מגרשים הסובבים את כיכר מילאנו (דה

האז .)4-6

בישיבתה מספר 25-0001ב' מיום 08/01/2025 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

להוסיף לתנאים המגבילים לפי סעיף 78 לחוק, לפיהם לא תתאפשר הוצאת היתרי בניה לתקופה של 3 שנים את המגרשים הבאים:

מגרשי המגורים בשדרות שאול המלך בתחום רובע 4 אשר נשמטו בטעות בהחלטת הוועדה (שדרות שאול המלך )7-17

בנוסף, להחיל את התנאים כאמור לעיל ב-2 מגרשים נוספים מגרשים הסובבים את כיכר מילאנו (דה האז )4-6 לאור עקרונות התכנון של התכנית המקודמת ועל מנת ליצור רצף פעילות מסחרית סביב הכיכר.

משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חן אריאלי, מיטל להבי, דייבי דישטניק עמ' 22 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-1523661 תא/5269 - תוספת שימושי מסחר ברובע 4

25-0023ב' - - 3 דיון בהפקדה

להלן החלטת הוועדה המחוזית בדיון לפי סעיפים :77-78

תוקף התנאים כאמור לעיל הינו עד 31.3.26

מצב השטח בפועל:

היקף מימושים משמעותי מתוקף תכנית רובע 4 ומתוקף תכניות אחרות. (סומייל, דפנה ארלוזורוב, כיכר המדינה). תוספת יח"ד הצפויה מתוקף תכניות אלה הינ כ-18,000 יח"ד.

מצב תכנוני קיים:

עמ' 23 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-1523661 תא/5269 - תוספת שימושי מסחר ברובע 4

25-0023ב' - - 3 דיון בהפקדה

שלד הרחובות הראשיים ברובע משמש בעיקר כלי רכב אשר אינם מתפקדים כרחובות עירוניים. המסחר הקיים דליל וספורדי, וקיים מחסור בשטחי מסחר ביחס לנידרש לציבור התושבים והמבקרים. בנוסף, עפ"י התכניות התקפות ברחוב הא באייר בכיכר המדינה, שימושים לבתי קפה אינם מתאפשרים ובתי הקפה הקיימים מתאשרים במסגרת שימושים חורגים.

מצב תכנוני מוצע:

קביעת חובת שימושי מסחר בקומות הקרקע במבני מגורים ברחובות הראשיים של רובע :4 יהודה המכבי, פנקס, ז'בוטינסקי, ויצמן ומקטע מערבי בשדרות שאול המלך, קביעת הוראות בינוי בקומת הקרקע הכוללות ביטול רצועת העמודים המפולשת ותוספת שטחים בהתאם לכך. בנוסף, קביעת זיקת הנאה להולכי רגל במרווח הקידמי של המגרש, וקביעת תקן חניה אפס לשימושי המסחר. יתר הוראות הבניה עפ"י תכנית רובע .4

כמו כן מוצע לאפשר שימוש לבתי קפה ובתי אוכל במגרשים הפינתיים בכיכר המדינה אשר חלקם משמשים כיום בתי קפה במסגרת שימושים חורגים. יתר ההוראות ללא שינוי ביחס לתכניות התקפות.

שיתוף ציבור: בהתאם להחלטת תת וועדה לשיתוף ציבור התקיים מפגש מקוון לתושבי רובע 4 לצורך

הצגת התכנית וקבלת התייחסויות. המפגש פורסם בדיגיתל, בקבוצות פייסבוק, ובקבוצות ווטסאפ שכונתיות. הועלו נושאים כגון צורך במסחר בשכונת בבלי, שאלות על סוגי המסחר שיותרו במסגרת התכנית, שעות הפעילות המסחרית, וכן עמדות בדבר אי נחיצותו של המסחר בעיקר באזור הקרוב לקניון ויצמן.

תחבורה, תנועה, תשתיות: תוספת השימושים לא תכלול תוספת חניה לרכב פרטי. כניסות /יציאות לחניה ימוקמו במרווחי הצד מעבר לתחום זיקת ההנאה. נספח התנועה המנחה יציג מיקומי פריקה וטעינה פוטנציאליים לשרות המסחר המתווסף ברחובות המסחריים או ברחובות הניצבים להם.

עיצוב: התכנית תכלול הוראות עיצוב החזית המסחרית וכן הוראות פיתוח לתחום זיקת ההנאה.

התייחסות לסביבה: קביעת זיקת הנאה לאורך הרחוב.

איכות סביבה: קביעת הוראות למניעת מטרדים בשל השימושים המוצעים.

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מרכז)

להמליץ לוועדה המקומית לאשר את העברת התכנית לוועדה המחוזית לדיון להפקדה, בכפוף לתנאים הבאים:

1. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

2. תנאי לאישור התכנית - תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר

הפקדה.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0023ב' מיום 10/12/2025 תיאור הדיון:

דנה גורדון: תכנית לתוספת שימוש מסחר ברובע .4 מפרטת בנוגע לתכנית על פי מצגת.

חיים גורן: למה זה בסמכות מחוזית?

דנה גורדון: כי אין בסמכותנו לאפשר זכויות בניה מעבר למה שניתן בתכנית רובע .4

אורלי אראל: נבקש להוסיף לתכנית אפשרות לשימוש מסחרי בויצמן 2 ,בית אמות מה

שהיה פעם IBM

ליאור שפירא: אבל יש שם?

אורלי אראל: זה מסחר בשימוש חורג, אם רוצים לאפשר אותו צריך להכניס אותו לתב"ע

אחרת אי אפשר לעשות שם יותר שימוש חורג למסעדה.

ליאור שפירא: למה?

עמ' 24 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-1523661 תא/5269 - תוספת שימושי מסחר ברובע 4

25-0023ב' - - 3 דיון בהפקדה

אורלי אראל: שימוש חורג לתב"ע מוגבל לעשר שנים.

ליאור שפירא: היועצת המשפטית יש אמת בדברים?

הראלה אברהם אוזן: לפי החוק שימוש מוגבל לתוכנית הוא מוגבל לזמן.

ליאור שפירא: אבל הוא לא מוגבל לעשר שנים כי אנו מאשרים הרבה יותר

הראלה אברהם אוזן: הדבר הנכון הוא, אם מדובר על שימוש תכנוני שצריך להיות באופן

קבוע, יש לאשר זאת בתכנית ולא בדרך של שימוש חורג מתכנית.

חיים גורן: בתא/5500 כבר הוכנסו הזכויות האלה?

אורלי אראל: לא שינינו

חיים גורן: זה היה צריך להיות תואם בסופו של יום.

רון חולדאי : חמש שנים או עשר שנים מה מותר ומה אסור?

הראלה אברהם אוזן: שימוש חורג מתכנית חייב להיות מוגבל.

רון חולדאי: מוגבל בזמן אבל כמה?

הראלה אברהם אוזן: החוק לא אומר כמה. מותר לעשות 10 שנים. הנקודה היא, אם

מלכתחילה מאשר שימוש חורג ל30 שנה אתה מביע את דעתך שהשימוש יהיה הרבה זמן.

*ההקלטה הופסקה לבקשת היו"ר וכינוס לדיון פנימי.

ליאור שפירא: אנו מאשרים להפקדה בוועדה המחוזית.

חיים גורן: הנושא של חניות או כניסות לחניה, לא מבטלים את הכניסות מהרחובות

הראשיים המסחריים שקבעתם?

גילה גינסברג: התכנית מבוססת על תכנית רובע ,4 אנחנו מעוניינים להשאיר את זרימת

ההיתרים ואת המצב הסטטוטורי מבחינת זכויות הבנייה כפי שהוא.

אלחנן זבולון: אנחנו יודעים מהיסטוריה, כשיש חזית מסחרית לא נותנים כניסה לרכב

לחניה.

גילה גינסברג: התכנית לא אוסרת. ככל שתקודם פה תכנית לגבי רחובות מסחריים

מדיניות ודברים כאלה מחוץ לתוכנית היא זו שתקבע. מה שכן הכניסה לחניה לא תהיה

מתוך החזית המסחרית, אנחנו רוצים את החזית המסחרית, לכן התכנית קובעת שהכניסה

תהיה מהמרווח הצידי ומה שמעבר לזיקת ההנאה, על מנת למנוע חיכוך עם הולכי הרגל,

הרצף של המדרכה יישמר. הרמפה תתחיל מעבר למרווח הקדמי פנימה לתוך המגרש כדי

להימנע מחיכוך עם הולכי הרגל.

חיים גורן: אין בתוכנית הזאת אפשרות לעשות ברים וכל מיני דברים כאלה?

גילה גינסברג: ברים לא, יש הגדרה לשימושי המסחר שקובעת שזה חנויות, בתי קפה,

חיים גורן: רב הדברים כבר קיימים בשימוש חורג אנו כעת מסדירים אותם?

אורלי אראל: לא רק, אנחנו מייצרים רחובות שכיום אין בהם מסחר, רחובות מרכזים

ברובע 4 ואנחנו מייצרים בהם חזיתות מסחריות.

דנה גורדון: רחובות שכבר הוגדרו ברובם כמסחריים בתכנית המתאר.

רועי אלקבץ: בסוף יש צורך אמיתי , זה מה שאומרים אנשי המקצוע.

ליאור שפירא: יהיה דיון מקיף על כל נושא המסחר בעיר. אנחנו ממליצים להפקדה בוועדה

המחוזית כולל ויצמן .2

בישיבתה מספר 25-0023ב' מיום 10/12/2025 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאשר את העברת התכנית לוועדה המחוזית לדיון להפקדה, בכפוף לתנאים הבאים:

1. הוספת סימון חזית מסחרית/פעילה מחייבת לאורך כל רחוב ויצמן בצידו המזרחי בתשריט

התכנית והוספת הוראות מתאימות בתקנון התכנית.

2. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

3. תנאי לאישור התכנית - תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר

הפקדה.

משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חיים גורן, רועי אלקבץ, אמיר בדראן, דייבי דישטניק, חן אריאלי

עמ' 25 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
98		חלק	מוסדר	7082

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית

תא/,4021 מבואות יפו - נצבא

תכנית מס' 507-0224725

מיקום: שכונת גבעת הרצל, בין הרחובות: הש"ך (מצפון), אבולעפיה (ממזרח), בן עטר (ממערב), ורבנו

חננאל (מדרום).

כתובות: אבולעפיה ,8 ,10 ,12 .14 בן עטר ,23 ,25 .27 הש"ך ,2 ,4 ,6 .8 רבנו חננאל ,13 ,15 ,17 ,19 ,21

21א, .23

רקע: התכנית נדונה בועדה המקומית במאי 2013 והוחלט להמליץ להעביר את התוכנית לדיון להפקדה בועדה המחוזית. לאחר הפקדת תא/,5000 דצמבר ,2013 הוחזרה התכנית לסמכות מקומית אולם עד כה לא הבשילה לדיון להפקדה.

גושים וחלקות בתכנית:

עמ' 26 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

7052 מוסדר חלק ,73-80 107 ,112-113 116

שטח התכנית: 9.5 דונם

צוות התכנון: עורך התכנית: חן אדריכלים

נוף: רם איזנברג עיצוב סביבה

תנועה: קראוס – חן הנדסת תנועה וכבישים בע"מ

שמאי: נחמה בוגין בע"מ

מודד: שלסינגר מדידות ומערכות מידע בע"מ

איכות סביבה: ESD

תשתיות: גלבוע מהנדסים יועצים

יזמים: נצבא החזקות 1995 בע"מ, האוניברסיטה העברית בירושלים ואוקר בע"מ.

בעלות: נצבא החזקות 1995 בע"מ (%,)52.2 האוניברסיטה העברית בירושלים (%,)16.8 אוקר בע"מ (%:)7.2 סה"כ בבעלות יזמי התכנית %76.2 משטח התכנית. בנוסף: עיריית תל אביב יפו (%,)12.5 רשות הפיתוח, חברת החשמל לישראל, וכן 2 בתים משותפים שלהם בעלים פרטיים מרובים.

מצב השטח בפועל: השטח מתאפיין בבתי מלאכה בעלי אופי תעשייתי. בתחום התכנית נכללים גם שני

מבני מגורים פעילים (רבנו חננאל ,19-21 בן שתי קומות + רבנו חננאל 23 / אבולעפיה ,14 בן 4 קומות).

מדיניות קיימת:

תכנית מתאר עירונית תא/5000 ()2016

תשריט אזורי ייעוד: אזור 703 – אזור מעורב לתעסוקה ומגורים. שימושים ראשיים: מגורים, משרדים,

מסחר ותעסוקה.

נספח אזורי ומתחמי תכנון: אזור תכנון 703ה – מבואות יפו. מתחם התחדשות עירונית, המאפשר תוספת עד 1 רח"ק מעל הרח"ק המירבי רק עבור שימושים שאינם למגורים (סה"כ רח"ק )5 בתנאי שקומת הקרקע תהיה כולה לשימושים שאינם למגורים + בניה נקודתית חריגה לסביבתה בדרגת גובה אחת מעבר לקבוע בנספח העיצוב העירוני. התכנית נדרשת להתאמה למסמך מדיניות.

עמ' 27 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

שטחי בניה מותרים: רח"ק מירבי 5 (מתוכם 1 שאינו למגורים).

נספח עיצוב עירוני: עד 15 קומות (בנספח 8 ק' + דרגת גובה בשל מתחם להתחדשות עירונית).

תשריט אזורי יעוד נספח אזורי ומתחמי תכנון נספח עיצוב עירוני

תא/מק/:9093 מסמך מדיניות מבואות יפו

המדיניות מציעה שמירה של רוח המקום ואופי השכונה התעשייתי הכולל בינוי ופרצלציה במקצב שכונתי איכותי ומגוון. לפי חזון המדיניות, מרחב מבואות יפו מתפקד כרובע עירוני מעורב שימושים, שפיתוחו יאפשר את המשך פעילות והתחדשות כאזור מלאכה ותעשיה יצירתי, יצרני וחדשני. בין מטרות המדיניות:

עידוד עסקים קטנים, עידוד מרחב עירוני מגוון ואקלקטי הכולל: שימושים מגוונים, בינוי חדשני ומגוון, מנעד רחב של שירותים ציבוריים, מרחב ציבורי איכותי ומרחב מאפשר בילוי.

המדיניות מחלקת את המרחב ל 3 אזורים. תחום התכנית המוצעת נמצא באזור ,1 המיועד לקידום תכניות בשטח מינימלי, ביחס לאזור 2 ו- 3 המיועדים לקידום תכניות על מבנן עירוני שלם.

המדיניות סיווגה את תחום התכנית בקטגוריית "תכניות מאושרות או בהליך מתקדם", המוחרגות

מהוראות מסמך המדיניות.

עמ' 28 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

מצב תכנוני קיים:

תמ"א 70

תחום התכנית נמצא בתחום תמ"א ,70 בטבעת השניה של תחנת שלבים בקו מטרו .M2 הוראות התכנית דורשות רח"ק מינימלי 5.0 והתכנית מציעה רח"ק .4.25 תכנית זו מקודמת במסגרת הרח"ק שנכלל במדיניות ההתאמה, ומכאן שהיא תואמת לתמ"א .70

הועדה המחוזית החליטה על הפקדת תכנית המתאר תא/5500 בתאריך ,24.2.2025 בכפוף לתנאים וקבעה במסגרת ההחלטה, כי תא/5500 תואמת את תמ"א .70

על פי סעיף 8.1.2.3 להוראות תמ"א 70 לעניין מסמך מדיניות, המליצה הועדה המקומית לוועדה המחוזית ביום 10.9.2025 לאשר מסמך מדיניות אשר יאפשר לועדה המקומית להמשיך לאשר תכניות התואמות את תא/5000 אשר תואמות גם את הרח"ק המקסימלי שקובעת תא/5500 וזאת בתקופה של חמש שנים או עד לאישור תא/5500 - המוקדם מבניהם.

תנאי להפקדה בפועל של תכנית זו, יהיה אישור מסמך המדיניות הנ"ל על ידי הועדה המחוזית לתו"ב מחוז ת"א.

תא/483 ()1960

יעודי הקרקע: מלאכה ב.

שטחי בניה מאושרים: %120 + %30 שטחי שירות.

עמ' 29 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב יוצא		מצב נכנס		יעוד קרקע
%	דונם (קרקע)	%	דונם (קרקע)
		%86	8.28	מלאכה ב'
%14	1.35	%10.8	1.03	דרך מאושרת
%5	0.47	%3.3	0.32	דרך מוצעת
%11.7	1.13			מגורים מסחר ומבני ומוסדות ציבור
%33	3.18			מגורים מסחר ותעסוקה
%9.5	909			מגורים ד'
%19.4	1.87			שטח פרטי פתוח
%7.7	0.79			שטח ציבורי פתוח
%100	9.63	%100	9.63	סה"כ

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

מצב תכנוני מוצע (תשריט מצב מוצע):

רח' הש"ך

101A

ר

105B

ח'

בן

105A

ע

ר 101B ט

ח' ר

א

בו 102B

לע

201

פי 102A

ה

103A

104

רח' רבנו חננאל

טבלת השוואה לשטחי ייעודי קרקע:

עמ' 30 מבא"ת ספטמבר 2007

יח"ד			מס' קומות		זכויות מעל הקרקע					שטח (דונם)	ייעוד קרקע	תא שטח
					רח"ק			מ"ר ברוטו
82 יח"ד			8 ק'	3.75			9,162 מ"ר			2.44 ד'	מגורים מסחר ותעסוקה	101 ()B,A
86 יח"ד			8 ק'	4.05			9,456 מ"ר			2.33 ד'	מגורים מסחר ותעסוקה	102 ()B,A
19 יח"ד			8 ק'	4.8			2,139 מ"ר			0.44 ד'	מגורים מסחר ותעסוקה	A B 103 ( , )
25 יח"ד			7 ק'	6.2			3,105 מ"ר			0.52 ד'	מגורים	104
49 יח"ד			9 ק'	4.8			6,259 מ"ר			1.3 ד'	מגורים מסחר ומבנים ומוסדות ציבור	105 ()B,A
	261			4.3			30,121 מ"ר			7.0 ד'	סה"כ תאי שטח סחירים
	261 יח"ד*

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

עקרונות התכנון:

• התחדשות המרחב בהתאם להוראות תא/,5000 ע"י הריסת מבנים תעשייתיים קיימים ובניה

חדשה הכוללת שימושים מעורבים: מגורים, מסחר, תעסוקה ומבני ציבור.

• התכנית כוללת 3 מתווי התחדשות שונים: תאי שטח ,101 102 ו-105 בבניה חדשה על בסיס איחוד וחלוקה בהסכמה, תא שטח 103 במתווה הריסה ובניה במגרש פרטני, ותא שטח 104 במתווה

עיבוי ותוספת קומות במגרש פרטני.

• התכנית מציעה בינוי צמוד דופן לרחובות הסובבים, המקיף מערך שטחים פרטיים פתוחים ושטח ציבורי פתוח.

• חזיתות מסחר בקומת הקרקע כלפי הרחובות הסמוכים, ושימושי תעסוקה בקומת הקרקע כלפי המרחב הפנימי של הבינוי.

• הקצאת שצ"פ בשטח 0.8 דונם, ברצף עם שפ"פים המסומנים בזכות מעבר לציבור (בהיקף כולל של 1.87 דונם) המייצרים רצף ציבורי הליכתי המשלים את מערך התנועה הקיים בשכונת מבואות יפו.

• שטח ציבורי בנוי בהיקף 1,200 מ"ר (עילי) ב-2 הקומות התחתונות בתא שטח .105 • הקמת עד 261 יח"ד בתמהיל מגוון, מתוכן 50 יח"ד (%19 מיחה"ד) לדיור בהישג יד בהתאם למדיניות הדיור העירונית, להשכרה לטווח ארוך (בשטח ממוצע של 80 מ"ר כולל ממ"ד).

• הבינוי המוצע הוא בגובה 8 קומות, מלבד בתא שטח 104 (7 קומות) ותא שטח 105 (9 קומות, מתוכן 2 תחתונות בשימוש שטח ציבורי בנוי).

• מקומות החניה יהיו תת קרקעיים בחניון משותף בעל כניסה אחת מרח' בן עטר.

טבלת זכויות והוראות בניה

פירוט שטחי הבניה:

מגורים 26,721 מ"ר; מסחר: 1,485 מ"ר, תעסוקה: 715 מ"ר, שטחים ציבוריים בנויים: 1,200 מ"ר.

* מתוך 261 יח"ד, 50 יח"ד יוקצו כדיור בהישג יד.

עמ' 31 מבא"ת ספטמבר 2007

קווי בניין	תא שטח
בק"ק: 1.5 מ' כלפי רח' הש"ך בשאר הקומות: 0 מ' לכל הכיוונים	A101
0 מ' לכל הכיוונים	A102
0 מ' לכל הכיוונים	A103
מפורט בתשריט, בהתאמה לקונטור המבנה הקיים באישור אגף הנכסים נקבע קו בניין אפס כלפי השצ"פ בתא שטח ,201 בחלק המגרש הבנוי כיום.	104
בק"ק: 1.5 מ' כלפי רח' הש"ך, 1.75 מ' כלפי שצ"פ תא שטח 201 בשאר הקומות: 0 מ' לכל הכיוונים	A105

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

חלוקה ו/או רישום:

איחוד ו/או חלוקה בהסכמת כל הבעלים בחלק מתחום התכנית (לא כולל תאי שטח 103 ו-104 שנותרים בבעלות פרטית, יכללו זכויות בניה להתחדשות באופן פרטני ובלתי תלוי).

הוראות בינוי:

• גובה קומת קרקע לא יפחת מ 4.5 מ' ולא יעלה על 5.5 מ' מרצפה לרצפה.

גובה מרבי לקומת מגורים 3.3 מ' ברוטו מרצפה לרצפה.

• גובה קומה הכוללת שטחים ציבוריים בנויים לא יפחת מ-4.5 מ'.

• לא תותר בניית חדרי שנאים במרתפים שמתחת לשטח הציבורי. חדרי שנאים מתוכננים • לפרויקט ייתנו מענה גם למוסדות ציבור.

קווי בניין:

עמ' 32 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

תכנון מוצע – קומת קרקע:

הוראות עיקריות נוספות:

תמהיל יח"ד:

• מספר יח"ד מירבי: 261 בשטח ממוצע (פלדלת) 76 - 80 מ"ר. שטח יח"ד לא יפחת מ-40 מ"ר.

• עד %30 מיחידות הדיור יהיו בשטח של 40-65 מ"ר.

• לפחות %25 מיחידות הדיור יהיו בשטח של 66-85 מ"ר ובשטח ממוצע של 75 מ"ר.

• לפחות %25 מיחידות הדיור יהיו בשטח של 86-105 מ"ר ובשטח ממוצע של 95 מ"ר.

דיור בהישג יד:

• דירות דב"י – 50 יח"ד (מתוך 217 יח"ד השייכות ליזמים – 25 יח"ד בתא שטח 101 ו-25 יח"ד בתא שטח )102 לפרק זמן של 25 שנה בהנחה של %40 ממחיר השוק – לפי מדיניות הדיור העירונית.

• תמהיל גודל יחידות הדיור בהישג יד יהיה דומה תמהיל כלל יחידות הדיור בתאי השטח שבהם יוקצו יחה"ד דב"י, להוציא יח"ד ששטחן 120 מ"ר ומעלה. השטח הממוצע ליח"ד הדב"י יהיה זהה לשטח הממוצע של יחה"ד בתאי השטח שבהן יוקצו דירות הדב"י.

מרפסות:

• שטחה של כל מרפסת לא יעלה על 14 מ"ר, ושטחן הכולל בבניין לא יעלה על 12 מ"ר כפול מס'

הדירות בבניין.

• ניתן להקים מרפסות גדולות יותר אולם שטחן יכלל בשטחים העיקריים (למגורים).

• לא תותר החרגת מרפסות מעבר לקו הבניין.

עמ' 33 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

מסחר:

• ישולבו שימושי מסחר בחזיתות ק"ק לאורך %80 לפחות מהיקף החזיתות המסחריות שסומנו בתשריט. בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית.

• תמהיל שטחי המסחר יהיה מגוון ויאפשר מגוון סוגי מסחר, שימושים יצרנים ובילוי, ויקבע בתכנית הבינוי והפיתוח, בהתאם לחוו"ד מה"ע / מי מטעמו. שטחי המסחר יכללו תשתיות לכלל שימושי המסחר, תוך הפרדת תשתיות לשימושים השונים ופתרונות למפרידי שומן, נידוף ואוורור.

• שימושי המסחר יהיו בכפוף לאישור הרשות לאיכות הסביבה.

פיתוח:

• בתחום התכנית לא קיימים עצים בוגרים.

• גינון ופיתוח נופי לטובת ולשימוש הציבור. תותר הקמת שבילים, נטיעות, שטחים לקליטת והשהיית מי נגר, ריהוט ופיסול גן, מתקני משחק וספורט, תאורה, אזורי ישיבה, מצללות (פרגולות) בהתאם לתכנית העיצוב והפיתוח האדריכלי.

• השטחים הציבוריים הפתוחים יתוכננו כמקשה אחת עם השטחים הפרטיים הפתוחים הגובלים ועם השטחים המסומנים בזיקת הנאה בתחום המגרשים הגובלים, כך שיתאפשר מרחב אחד פתוח ונגיש לציבור, בכל שעות היממה ובכל ימות השנה.

• תותר העברת מערכות תשתית בעלות אופי ציבורי, תת קרקעיות משולבות ומוסתרות בפיתוח.

• יותר מעבר לרכב שרות וחרום בלבד.

• לא תותר הקמת גדרות ו/או שערים וכל מחסום אחר להולכי רגל.

• ככל שיתוכננו חדרי שנאים, לא ימוקמו מעל/ליד ריהוט גן, מתקני משחקים ואזורי שהייה.

• לשטחים הציבוריים הפתוחים בתא שטח 201 יתווספו שטחים לטובת מצללות או סככות צל אשר יכול שייבנו עם גג היוצר סיכוך מלא אך ללא קירות, עד 150 מ"ר.

• התכנית כוללות הרחבת רח' אבולעפיה ורח' רבנו חננאל בהיקף של 0.42 דונם.

• תכנית הבינוי והפיתוח לתאי השטח הסחירים יכללו תכנון צל לכלל תחום הקו הכחול.

זיקות הנאה:

• תרשם זיקת הנאה לטובת הציבור למעבר ושהיית הולכי רגל בשטח הפרטי הפתוח (תאי שטח ,B101 ,B102 B103 ו- .)B105

• בנוסף, תרשם זיקת הנאה בחזית כלפי רח' הרב ש"ך, מול שימושי המסחר הבנויים בנסיגה בתאי שטח A101 ו- .A105

• לצורך תכנון מיטבי, ניתן יהיה להפחית או להגדיל את סך השטח לזיקות הנאה למעבר רגלי בהיקף שלא יעלה על %10 משטחן בתשריט התכנית.

הקצאות לצרכי ציבור (חוו"ד מטעם היח' האסטרטגית):

התכנית מקודמת זמן רב והומלצה להפקדה בוועדה המקומית בשנת .2013 התכנית מציעה פינוי של אזור מלאכה ותעשיה במבואות יפו ובינוי של מבני מגורים, תעסוקה, מסחר ושטחי ציבור:

שטחי ציבור נדרשים לפי פרוגרמה:

• סה"כ אוכ' הצפויה להתגורר בתחום התכנית – כ-550 נפשות (בהנחה לגודל משק בית 2.2 בדומה לכלל העיר). עבור אוכלוסייה זו יידרשו: שטח פתוח לציבור: 1.65 (לפי 3 מ"ר לנפש), 2.8 דונם (לפי 5 מ"ר לנפש) + מבני ציבור – מקומי: שטח קרקע של 1.6 דונם.

מענה לצורכי ציבור בתחום התכנית:

• בשל משך הזמן הארוך בו מקודמת התכנית - שטחי הציבור המוצעים בתכנית נותנים את המענה המינימלי עבור האוכלוסייה הצפויה. שטחים פתוחים: שצ"פ- כ-0.74 דונם, שפ"פ + זכות מעבר לציבור - כ-1.87 דונם. סה"כ שטחים פתוחים לציבור: כ-2.6 דונם.

עמ' 34 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

• יש להבטיח בתכנית שטחים פתוחים איכותיים ומגוננים עם נראות, נגישות ופתיחות לרחובות הסובבים, ולהימנע מבינוי מעל השצ"פ.

• שטחים למבני ציבור: 1,200 מ"ר (ברוטו) שטח מבונה בקומות התחתונות של הפרויקט הסחיר + 300 מ"ר חצר + 180 מ"ר (%)15 שירות בתת הקרקע. השטחים המבונים והחצרות יתנו מענה לאפשרות להפעלת 2-3 כיתות גן/פעוטונים. יוצמדו מקומות חנייה לטובת השימוש הציבורי בהתאם לתקן התקף לעת הוצאת היתר בניה.

דרכים, תנועה וחניה:

חניה:

• תקני החניה המקסימליים לרכב יהיו כמפורט:

למגורים 0.8:1 חניה ליח"ד - סך 189 חניות. למשרדים 1:350 חניות למ"ר - סך 5 חניות.

למסחר 1:100 חניות למ"ר – סך 14 חניות. למבני ציבור 1:100 חניות למ"ר – סך 11 חניות.

• כל החניות תהינה בתחום המגרש ותת קרקעיות ב 4 מפלסים. בנוסף תהיינה עמדות פריקה וטעינה למשאית והעלאת והורדת נוסעים מרכב פרטי בתחום הרחוב.

• פריקה וטעינה תתבצע מטנדרים בחניון וממשאיות בעמדת פריקה וטעינה ברח' הש"ך.

• פינוי אשפה יתבצע מחדר דחסניות אשר ימוקם במפלס הקרקע בחזית רח' הש"ך.

• בפרויקט יקבעו 517 חניות אופניים בקומות החניון לפי מסמך מדיניות תא/.9144 • בפרויקט יקבעו 88 חניות אופנועים בקומות החניון לפי הנחיות מרחביות עיריית ת"א-יפו.

• הגישה לחניון הינה מרחוב בן עטר ברמפה דו-סטרית בתחום המגרש, בתחום הנפח הבנוי.

הולכי רגל:

במסגרת התוכנית הנדונה מוצעת הרחבה של זכות הדרך לכלל המדרכות סביב המגרש. מוצע קו בניין לקומת כניסה ובניה מרקמית שמוסיף כ- 3 מטר לרוחב המדרכה (סה"כ כ- 4-5.5 מטר רוחב במצב המוצע) לטובת הולכי הרגל באזור.

בין הבניינים בתוכנית מוצעים 4 מעברים ציבוריים (צפון-דרום, מזרח-מערב) שמאפשרים גישה בין כל הרחובות סביב המגרש לטובת תנועת הולכי רגל ומקרו-ניידות, בין רח' אבולעפיה לבין רח'

בן עטר, בין רח' הש"ך לבין רח' רבינו חננאל.

רוחב המעברים כדלקמן:

• המעבר ממערב (שצ"פ) מרח' אבולעפיה במגרש 201 למגרשים ,B101 B102– ברוחב משתנה מכ- 13.6 מטר עד ל-21.8 מטר.

• המעבר ממערב ממגרשים ,B101 B102 בשצ״פ לרח׳ בן עטר– ברוחב משתנה מכ- 6 מטר עד לכ- 16 מטר.

• המעבר ממערב ממגרשים B101 B102 לרח' בן עטר – ברוחב כ- 3.5 מטר.

• המעבר מדרום ממגרשים ,C101 B105 לרח' הרב הש"ך - ברוחב כ- 4.4 מטר.

• המעבר מצפון ממגרשים ,B103 C102 לרח' רבנו חננאל - ברוחב כ- 5.7 מטרים.

שבילי רכיבה:

שבילי אופניים מתוכננים בסביבת המתחם הנדון:

• שביל משני ברח׳ אבולעפיה ממזרח לפרויקט במסגרת האסטרטגיה העירונית לאופניים.

• שביל ראשי בדרך שלמה מצפון לפרויקט במסגרת האסטרטגיה העירונית לאופניים.

• שביל ראשי ברח' קיבוץ גלויות מדרום לפרויקט במסגרת האסטרטגיה העירונית לאופניים.

תחבורה ציבורית:

במצב הקיים המתחם הנדון מקבל רמת שרות גבוהה של תח"צ באמצעות קווי אוטובוס על הצירים הראשיים כדלקמן:

עמ' 35 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

• בדרך שלמה במרחק של כ-75 מטר מצפון לפרויקט קיים נת"צ מערב-מזרח וקווי אוטובוס בתדירות של כ- 50 אוטובוסים לשעה בכל כיוון בשעות השיא.

• ברח' שוקן במרחק של כ- 290 מטר ממזרח לפרויקט מתוכנן נת"צ בציר דרום-צפון וקווי אוטובוס בתדירות של כ- 40 אוטובוסים לשעה בכל כיוון בשעות השיא.

• ברח' שלבים במרחק של כ- 270 מטר ממערב לפרויקט מתוכנן נת"צ בציר דרום-צפון וקווי אוטובוס בתדירות של כ- 50 אוטובוסים לשעה בכל כיוון בשעות השיא.

• בשנת 2030 מתוכנן לפעול הקו הירוק של הרכבת הקלה בציר שדרות הר ציון (בתוואי במפלס הקרקע) כאשר התחנה הקרובה הינה תחנת חזקיהו במרחק של כ- 600 מטר ממזרח לפרויקט.

• בשנת 2040 מתוכנן לפעול קו מטרו M2 ברח' שלבים סמוך לפרויקט (בתוואי תת-קרקעי).

התחנה הקרובה הינה תחנת שלבים בקצה המערבי של רח' רבנו חננאל במרחק של כ- 270 מטר מהפרויקט.

הפרויקט מעודד את השימוש בתח"צ ובאמצעים לא-מוטוריים.

ניהול מי נגר:

• %15 משטח סך תאי השטח יוותר כשהוא נקי מכל בנייה תת קרקעית או על קרקעית ופנוי מכל חיפוי אטום (לרבות ריצוף ו/או ריצוף "מחלחל"). שטח זה ישמש לחלחול מי נגר לגינון ולנטיעת עצים ויתוכנן בהתאם למדיניות בת קיימא תא/.9144 • חזית חמישית: יתוכנן גג מועיל – גג מגונן ("ירוק") ו/או גג מעכב נגר ("כחול") בשטח שלא יפחת מהנדרש במדיניות בניה בת קיימא, תא/9144

• אמצעי ניהול הנגר בתכנית כוללים גגות סופחים, מאגר ארגזי לחול והשהיה בשכבת אגרגט בגינון.

איכות סביבה:

התוכנית לוותה בנספח סביבה של חב' ESD מינואר .2025 במסגרת הנספח נבדקו הנושאים הבאים:

זיהום קרקע:

התוכנית נמצאת בתחום המתווה לטיפול בקרקעות מזוהמות של המשרד להגנת הסביבה וקיימת חובת בדיקת קרקע וגזי קרקע.

נערך סקר קרקע היסטורי כולל תוכנית דיגומי קרקע וגז קרקע אשר אושרו ע"י המשרד להגנת הסביבה בתאריך 13/05/2024 . הסקר כולל שלביות טיפול וקביעת שלבי ביצוע לעבודות הדורשות היתר בנייה, תוך בקרת ביצוע בהתאם לתוכנית השלביות שאושרה על ידי המשרד, עד לקבלת אישור .NFA סקר שימושים:

נערך סקר שימושים מפורט ברדיוס של 150 מ' מגבול שטח התוכנית. הסקר בחן את השימושים הפועלים בשטח התוכנית וסביבתה וקבע את פוטנציאל ההשפעה הסביבתית של כל שימוש על התוכנית המוצעת.

הפעילות המתקיימת כיום בסביבת התוכנית אינה מהווה מטרד סביבתי על שטח התוכנית, מלבד טחנת קמח הנמצאת ברחוב חננאל .22 טחנת הקמח פועלת מאז שנות הארבעים של המאה הקודמת, ופועלת במבנה סגור בימות השבוע עד לשעה .15:00 בחידוש רישיון העסק של הטחנה צוין כי בטחנה מותקנים מסנני אבק ללכידת חלקיקים ובידוד אקוסטי למכונות ולמתקנים.

עתיקות:

התכנית מצויה בגבול בין התראות אתר עתיקות 25946/0 ו-,878/0 מסמכי התכנית נשלחו להתייחסות רשות העתיקות וטרם נתקבלה התייחסותם. ככל שיתקבלו, יוטמעו הערות הרשות במסמכי התכנית.

שיתוף ציבור:

עמ' 36 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

• מפגש שיתוף ציבור התקיים בתאריך 10.10.21 ונכחו בו כ 17 תושבים מהאזור, נציג מינהל ההנדסה, נציג מינהל קהילה, עורך התכנית ונציג בעלי הזכויות. בחלק הראשון של המפגש הוצגה התכנית והוסברו כלל הפרטים לגביה, בחלק השני העלו המשתתפים שאלות שנענו בנושאי תנועה, חניה, שילוב מסחר ותעסוקה, שטחי ציבור ולו"ז למימוש. סיכום המפגש והמצגת שהוצגה בו הופצו בכלים העירוניים.

• בחודשים אוקטובר 2024 ומרץ 2025 נערכו מפגשים פרטניים עם נציגות הבעלים בתא שטח ,104 להצגת מתווה הקידום, הסברת התהליך והמלצה להעסקת איש מקצוע מטעמם.

הסכמות:

• היקף ההסכמה של יוזמי התכנית עומד על כ %76 משטח התכנית. השטח בבעלות העיריה עומד על כ %13 נוספים. יתרת השטח היא בבעלות בעלים פרטיים שמורכבות בעלותם לא הבשילה לחתימה על הסכמים לקידום התכנית.

• לאור חשיבות התכנית, ערכה הציבורי ושיעור ההסכמות הגבוה מומלץ כי הועדה המקומית תצטרף כמגישה לתכנית.

הדמיות:

מבט ממעוף ציפור:

עמ' 37 מבא"ת ספטמבר 2007

התנייה	תאור שלב	שלב
א. תאי שטח 101,102,105 והשטחים הפרטיים הפתוחים הצמודים אליהם יוקמו בהינף אחד. ב. בתאי שטח 103,104 והשטח הפרטי הפתוח הצמוד אליהם יתאפשר מימוש ופיתוח באופן עצמאי בכל תא שטח.	תאי השטח הסחירים

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

חזית לרחוב הש"ך:

שלבי ביצוע:

זמן ביצוע:

התכנית תהיה בתוקף עד 15 שנה מיום אישורה.

עמ' 38 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

עמ' 39 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

עמ' 40 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

עמ' 41 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

עמ' 42 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

עמ' 43 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

חוו"ד צוות (מוגשת ע"י צוות יפו):

מומלץ להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. אישור הועדה המחוזית למסמך מדיניות ההתאמה לתמ"א .70

עמ' 44 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

2. תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר הפקדתה.

3. ביצוע תיקונים טכניים בתאום עם מה"ע ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

4. השלמת תיאום מסמכי התכנית עם: היועמ"ש לועדה המקומית; אגף מבני ציבור, ביחס לשטחים

הציבוריים הבנויים; אגף הנכסים, ביחס לבעלויות עת"א וחח"י ותחום איחוד וחלוקה; מח' ייעודי קרקע ביחס לתקינות מסמכי התכנית ויחידת המקרקעין לתחום איחוד וחלוקה.

5. עריכת הוראות התכנית כך שיכללו זכויות כוללות, ללא חלוקה לעיקרי ושירות, בהתאם לתיקון

תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים), תשנ"ב-.1992

6. מומלץ כי הועדה המקומית תיכנס כמגישת התכנית לאור חשיבותה, התמשכות התכנון והכללת שני

מגרשים הנמצאים מחוץ לתחום האיחוד והחלוקה.

7. בהתייחס לסעיף 63ג' לחוק התכנון והבניה אנו מציעים לכלול בתקנון סעיף המאפשר המרת שטחי

הדב"י, ככל שאלו יבוטלו בשל אי הגשת בקשה להיתר תוך תוך 5+5 שנים מיום אישור התוכנית, כולם או חלקם, לשטחים עבור שירותים בעלי אופי ציבורי כהגדרתם בתוכנית המתאר.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0023ב' מיום 10/12/2025 תיאור הדיון:

עדי בסיס מ"מ מהנדס העיר

אילן פרי: תכנית תא/4021 נצבא מבואות יפו נדונה בוועדה המקומית בשנת ,2013 לפני

כניסת תוכנית המתאר תא/5000 לתוקף, והייתה בסמכות מחוזית. הוחלט להמליץ להעביר

את התוכנית לדיון בוועדה המחוזית. מאז היא הלכה, חזרה, התעכבה, התאימה את עצמה

למדיניות מבואות יפו שעודכנה לאורך השנים, ומגיעה כעת לדיון להפקדה.

התוכנית מוגשת על ידי היזמים נצבא, האוניברסיטה העברית בירושלים וחברת אוקר,

בשטח שמתאפיין היום בבתי מלאכה בעלי אופי תעשייתי ובשני מבני מגורים פעילים

שנשארים מחוץ לתחום האיחוד והחלוקה. יציג את התוכנית ניר חן אדריכל התכנית.

ניר חן אדר': מציג את התוכנית במצגת.

אמיר בדראן: איזה תקן יש לחניה?

אורלי אראל: 0.8 חניות ליח"ד, לפי מדיניות הועדה המקומית.

אמיר בדראן: כמה חניות יש שם?

עדי בסיס: 189 חניות.

אמיר בדראן: האם אפשר לפרט בעניין הדירות בהישג יד?

אורלי אראל: מדיניות הועדה ליח"ד בהישג יד היא שממוצע גודל יח"ד יהיה בהתאם לשאר

דירות בפרויקט, למעט דירות מעל 100 מ"ר, כי אנו רוצים דירות בהישג יד במחירים

סבירים.

אמיר בדראן: אנחנו יודעים להגיד שאנחנו רוצים תמהיל דירות?

אורלי אראל: לדירות הדב"י יש תמהיל של דירות כמו שיש לשאר הדירות בתב"ע. בדרך

כלל זה שליש-שליש-שליש, אבל הדירות הגדולות יהיו עד 100 מ"ר.

אילן פרי: ישנן חניות נוספות לשימושי מסחר תעסוקה, ושטחים ציבוריים מבונים.

אלחנן זבולון: כתוב 261 יח"ד.

אמיר בדרן: יש לדירות דב"י חניות?

ניר חן אדר': יש בהחלט, הן מקבלות באותן תנאים של שאר הדירות למעט הדירות

הגדולות.

אמיר בדרן: לעתים דירות דב"י לא מקבלות חניות.

אורלי אראל: היתה תקופה שהסתיימה, היום כבר לא קיימת, שבה המלצנו שלדירות

הדב"י לא יהיו חניה. תקן החניה הוא על כלל הדירות. אנחנו לא קובעים ליזם למי הוא

מוכר את החניה. אנחנו קובעים את היקף החניות בתוכנית. אם היזם יחליט אם לתת

לדירה אחת שתי חניות ולדירה אחרת בכלל לא, אנו לא מתערבים בתחום הקניין.

אלחנן זבולון: מה לגבי יחידות הדיור?

עמ' 45 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

עדי בסיס : הפער הוא בגלל הבניינים שמתחדשים באופן עצמאי, בתחילת הדרך הם היו

חלק מהפרויקט הגדול, הבנו שלא ניתן להטיל תלות בחברות נדל"ן גדולה, הם מתוכננים

ללא חניה ולכן המספר שיש בדרפט לא תואם. צריך להוריד את הבניינים הפינתיים.

אלחנן זבולון: כשהם יתחדשו יהיה להם חניות?

אילן פרי: הבניין הבודד בפינה הוא מבנה בעל ערכים אדריכלים גבוהים ונקבע לאי-הריסה.

הוא אינו כולל בינוי תת קרקעי ולכן תקן החניה שלו אפס.

ליאור שפירא: אנו נמליץ להעביר למחוז?

אורלי אראל: זו תוכנית בסמכות ועדה מקומית, לא מעבירים אותה למחוז. הבעיה היא

שאנחנו לא יכולים להפקיד אותה בפועל עד שהוועדה המחוזית לא מאשרת את מסמך

המדיניות של התאמה לתמ"א .70 אנו מחכים לאישור הוועדה המחוזית, זה לא תלוי בנו.

אנחנו לא רוצים לעצור תוכניות, ולכן בתיאום עם היועצת המשפטית, אנחנו מביאים

תוכניות שלא עומדות בתמ"א .70

ליאור שפירא: למה לדון בזה כעת, למה לא לדון במשהו שאפשר להשפיע עליו במידי?

חיים גורן: הבניין שלא להריסה - כמה יח"ד יש להם והגודל שלהן?

אילן פרי: שני הבניינים בפינה, לא משנים את הקניין שלהם ונמצאים מחוץ לתחום איחוד

וחלוקה, לכן לא ניתן להוסיף זכויות במגרש אחד עבור דיירים במגרש אחר. הבניין הפינתי

מוגדר לאי הריסה ואין זכויות בתת הקרקע, אנו מאפשרים תוספת של 3 קומות ולא מצאנו

דרך להוסיף להם חניות.

ליאור שפירא: אבקש לעבור לדיון פנימי.

דיון פנימי:

אורלי אראל: גם אם יהיו עוד 20 חניות איך נדע איך לחלק אותן, זו לא אותה בעלות. לכן

הבניין הזה הוחרג מתקן 0.8 , אנו ניכנס לבעיה משפטית שלא נדע איך לפתור זאת, בסוף

אנו רוצים שיוציאו היתרי בניה, מי ייקבע לגבי 20 מקומות החניה האלה?

אמיר בדראן: אפשר לקבוע הצמדה לדירה.

אורלי אראל: אנו בתב"ע, לא נכנסים לנושא הקניין.

אלחנן זבולון: בסוף הדיירים האלה יגיעו לחפש חניה הם יסתובבו ברחוב, נכון שזה קשה

טכני באיזה בניין לשים את החניות, אני יכול לקבוע 0.9 ביתר הפרויקט.

אורלי אראל: אבל אז אתה אומר שמי שגר בבניין הפינתי יקבל חניה, מה שיקרה יהיה

בניין חדש יהיה לו .0.9

אלחנן זבולון: בתא השטח של התכנית ל-20 אחוז מהדירות לא יהיה להם חניה.

אורלי אראל: כרגע אין להם חניה, הבניין נשאר מה שיש לו היום יהיו לו בעתיד. אתה יוצר

להם בעיות קנייניות.

אלחנן זבולון: לא חייב לקבוע 0.8 זו מדיניות.

אורלי אראל: אנו חורגים מהמדיניות וגם לבניין האחר לא תהיה חניה.

אלחנן זבולון: אנו שומרים על המדיניות ובנוסף ברחובות בתנועה לא יהיו רכבים

שיסתובבו.

מיטל להבי: הוגשה תכנית עם קו כחול אחד שבתוכה אנו רוצים תקן 0.8 איך זה יהיה -

צריך לפתור.

אורלי אראל: אני לא עושה תב"ע שתישאר על נייר, אנחנו עושים תוכנית שתתממש אנחנו

רוצים יח"ד לעיר, רוצים שהעיר תתפתח, זו תפיסת העולם. זה בנין קיים.

מיטל להבי: יש פה גם מסחר, תנו להם את התקן שהם יסחרו בחניות.

אורלי אראל: אסור, אי אפשר להצמיד חניה במגרש אחד ומישהו גר במגרש אחר.

מיטל להבי: יש מצעי חניה שאפשר לשכור, שאנשים יוכלו לחיות.

עדי בסיס: את מציעה ספסרות בחניה פרטית.

מיטל להבי: תקן החניה קבעתם 0.8 במקום 1 ליח"ד, שיעשו 0.8

עדי בסיס: אנחנו עושים בדיקה עם יועץ התנועה האם בכלל תוספת של 20 חניות יכולה

להיכנס בקומה.

מיטל להבי: אבקש לשמוע את היזם.

עמ' 46 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

אלחנן זבולון : השיקול שלי הוא לא כלכלי אלא שהרחובות יהיו הגיוניים ושקולים. קבענו

מדיניות .0.8

עדי בסיס: זה פרויקט ותיקף יש כאן תקן חניה לתעסוקה ומסחר מינימלי, אפשר לבוא

ולהגיד שהתקן חניה למסחר יהיה אפס ושהוא יינתן למגורים. זה כבר קיים בקיבולת

התכנונית שלהם במסגרת החניות.

מיטל להבי: מה המדיניות בתכנית לחניה מסחרית?

עדי בסיס: 14 חניות.

מיטל להבי: מה שטח המסחר.

עדי בסיס: 2200 מ"ר מסחר ותעסוקה.

אורלי אראל: מדובר במסחר מקומי, חנויות קטנות.

מיטל להבי: 2200 מ"ר זה לא מעט.

אלחנן זבולון: זה משהו נקודתי של בניין שלא נהרס בתכנית ומתחתיו אין חניון והוא

יישאר.

ליאור שפירא: להפסיק הקלטה לצורך התייעצות .

מחזירים ההקלטה

צבי סומך מנהל הפרויקט ונציג של חברת אוקר ושל האוניברסיטה.

מיטל להבי: לעניין תקן החניה, יש בניין אחד שלא מקבל חניה ורצינו לשאול אם תוספת

החניה תכביד על הפרויקט ?

צבי סומך: יש שני בניינים פרטיים - אחד מקבל את תקן החניה המלא והוא אם ירצה יכול

להרוס ולבנות נעזור להם בזה שהכניסה לחניון שלהם יהיה דרך הכניסה שלנו. לגבי הבניין

השני שהוגדר לאי הריסה - במקור יש בו 16 דירות ומס' חנויות, חלק מהדירות חולקו,

להוסיף לנו מקומות חניה צריך לבדוק זאת, אם המשמעות להוסיף קומת חניה זו מעמסה

גדולה אם אפשר במסגרת מרתפי החניה הקיימים להוסיף כמה מקומות זה אפשרי.

מיטל להבי: אנו לא מבקשים רמפה נוספת, אנו שואלים כדי להסתכל על כלל הפרויקט

ולתת לו 0.8 האם נדרש מכם מרתף נוסף?

אליהו קראוס חן יועץ תנועה: כרגע החניון מנוצל ולא נראה שניתן להוסיף חניות במסגרת

התכנון הקיים.

מיטל להבי: ואם היינו מאפשרים לכם עוד חניה היה שווה לכם לחפור לעוד חניון?

אלחנן זבולון: כל התקנים שלנו הם מקסימליים, כלומר יש לכם גמישות בעתיד.

צבי סומך: המשמעות כרגע להיכנס למרתף חניה חמישי שזו הוצאה גדולה.

הראלה אברהם אוזן: מקריאה את ההחלטה.

ליאור שפירא: מפנה לחוות דעת הצוות, התכנית מאושרת פה אחד.

בישיבתה מספר 25-0023ב' מיום 10/12/2025 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. אישור הועדה המחוזית למסמך מדיניות ההתאמה לתמ"א .70

2. השלמת תיאום מסמכי התכנית עם: היועמ"ש לועדה המקומית; אגף מבני ציבור, ביחס לשטחים

הציבוריים הבנויים; אגף הנכסים, ביחס לבעלויות עת"א וחח"י ותחום איחוד וחלוקה; מח' ייעודי קרקע ביחס לתקינות מסמכי התכנית ויחידת המקרקעין לתחום איחוד וחלוקה.

3. עריכת הוראות התכנית כך שיכללו זכויות כוללות, ללא חלוקה לעיקרי ושירות, בהתאם לתיקון

תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים), תשנ"ב-.1992

4. מומלץ כי הועדה המקומית תיכנס כמגישת התכנית לאור חשיבותה, התמשכות התכנון והכללת שני

מגרשים הנמצאים מחוץ לתחום האיחוד והחלוקה.

5. בהתייחס לסעיף 63ג' לחוק התכנון והבניה אנו מציעים לכלול בתקנון סעיף המאפשר המרת שטחי

הדב"י, ככל שאלו יבוטלו בשל אי הגשת בקשה להיתר תוך תוך 5+5 שנים מיום אישור התוכנית, כולם או חלקם, לשטחים עבור שירותים בעלי אופי ציבורי כהגדרתם בתוכנית המתאר.

6. תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר הפקדתה.

עמ' 47 מבא"ת ספטמבר 2007

	ה חלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק	ה ב
	הבהח לוזטאהת ז עו פת"היי סהע ביטף ל6ה8 דת' ולךח 4ו קחו דשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0224725 תא/מק/4021 - מבואות יפו - נצבא

25-0023ב' - - 4 דיון בהפקדה ()3

7. ביצוע תיקונים טכניים בתאום עם מה"ע ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חיים גורן, רועי אלקבץ, אמיר בדראן, דייבי דישטניק, חן אריאלי

עמ' 48 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
	25,26	חלק		6135

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0893354 תא/מק/4765 - הסדרת מגרשים בתחום הרחובות מושיע-שבתאי-

25-0023ב' - - 5 נדב-בועז-הרן

דיון בהתנגדויות 106ב'

מטרת הדיון: התנגדויות לאחר פרסום 106ב

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו.

מיקום: שכונת התקווה

בצפון - גן התקווה ורחוב מושיע, בדרום – רחוב הרן, במערב - רחוב שבתאי ובמזרח רחוב בועז.

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית: 11.155 דונם

מתכנן: אדר' דודי גלור, גלור תכנון ואדריכלות בע"מ שמאית: גלית אציל לדור

מנהלי תכנית: חברת חושן, ברכת קלימשטיין לוי

יזם: הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו

בעלויות: פרטיים, מדינת ישראל, רשות הפיתוח, חלמיש

מצב השטח בפועל: שכונת התקווה הוקמה בשנות השלושים, על בסיס חלקות חקלאיות בבעלות

משותפת – מושע (ללא פרצלציה או תכנון מוסדר). בשנת 1978 הוכרזה שכונת התקוה כשכונת שיקום ע"י משרד הבינוי והשיכון. בשנת 1992 אושרה תכנית 2215 - 'שיקום שכונת התקווה' , תכנית זו עסקה בעיקר עמ' 49 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0893354 תא/מק/4765 - הסדרת מגרשים בתחום הרחובות מושיע-שבתאי-

25-0023ב' - - 5 נדב-בועז-הרן

דיון בהתנגדויות 106ב'

בתכנון השכונה כולה והגדרת שימושי הקרקע - מגורים, דרכים ושטחי ציבור – על בסיס מצב קיים בפועל, קביעת זכויות הבנייה והנחיות לקביעת 'מגרשים משניים'.

התכנית לא עסקה בנושא הסדרת רישום הקרקעות, שיוכן וחלוקתן למגרשים.

היעדר הפרצלציה מקשה עד היום על מתן היתרי בניה והתחדשותה של שכונת המגורים.

מדיניות קיימת: בהעדר פרצלציה מוסדרת, נקבע במהלך השנים נוהל על-פיו ניתנו היתרי בניה בתחום

השכונה. על-פי נוהל זה הוגדר המגרש בתיאום עם מחלקות עירוניות שונות במנהל ההנדסה. בבקשה להגדרת המגרש נקבע קו המגרש הקדמי ורוחב הדרך בהתאמה למצב הקיים, ככל הניתן, המצב הסטטוטורי המאושר ובהתאם לשיקול דעת הועדה. הגדרות המגרש מהוות תשתית לקידומה של בקשה למתן היתר בניה בתחום המושע על פי התכנית המאושרת.

מצב תכנוני קיים:

תכניות בניין עיר תקפות: תא/,2215 תא//2215א,1 ג,3 ג3א, ע,1 תא/,5000 תמ"א /23א 4

תכנית 2215 'שיקום שכונת התקווה'- הופקדה בשנת 1982 ואושרה בשנת .1992 התוכנית קבעה אזורי יעוד - אזורי מגורים, מגרשים לייעודים מסחריים וחזיתות מסחריות, מגרשים לשטחי ציבור פתוחים ומגרשי ספורט, מגרשים לבניני ומוסדות ציבור, מגרשים מיוחדים ודרכים.

באזורי המגורים התכנית מגדירה "מגרשים ראשיים" (בלוקים המתוחמים בדרכים). בכל מגרש ראשי ניתן להסדיר "מגרשים משניים" לשם הגשת בקשה להיתר בניה. רוחב הרחובות הראשיים הוגדר בתכנית, אך רוחב הרחובות המשניים הוגדר בדרך כלל בטווח 5-8 מ'.

התכנית הגדירה גודל מגרש מינימלי בגודל 100 מ"ר, צפיפות של 10 יח"ד על דונם נטו וגודל מינימאלי של יחידות דיור בשטח של 72 מ"ר. הועדה רשאית לאשר מגרשים ויחידות דיור קטנים יותר בתנאים מסוימים לשיקול דעתה.

התכנית קבעה תמריצים לבנייה– בתחום "מגרשים ראשיים", %25 מהבניינים שייבנו ראשונים ב"מגרשים משניים" (להלן מגורים ב' מועדפים) תותר תוספת של %40 זכויות בניה והגדלת תכסית ל-

%,60 כל השאר (להלן מגורים ב') – %100 זכויות בניה ו%50 תכסית בתחום ה"מגרשים המשניים".

כמו כן, קבעה כי מספר הקומות לא יעלה על 3 קומות וקווי בנין (אחורי-,5 צדדי ,0-3 קדמי- בהתאם למסומן בתשריט).

תכנית 2215 א 1 ' הגדלת צפיפות שכונת התקווה' - אושרה בשנת 1998 .

מטרת התכנית הייתה הגדלת הצפיפות והסדרת זכויות הבניה למגורים ע"פ התכנית המאושרת (להלן תכנית .)2215 התכנית מאפשרת בכל מגרש הקמתן של שתי יח"ד בשטח שלא יקטן מ- 90 מ"ר כולל (עד 2 יח"ד בגודל 70 מ"ר כ"א, על פי שיקול דעת הועדה) והקטנת קווי בניין צידיים.

כמו כן, קבעה התכנית שטחי שירות למרתפים (על-פי תכנית "ע"), למרחבים מוגנים (על-פי חוק ההתגוננות האזרחית) ולבליטות וגזוזטרות (על-פי תקנות התכנון והבניה).

תכנית ג'-3– בניה על גגות בשכונת התקווה

עמ' 50 מבא"ת ספטמבר 2007

שטח במ"ר	יעוד קרקע
3,330 מ"ר	דרך מאושרת + מוצעת
7,685 מ"ר	מגורים ב'
98 מ"ר	שטח ציבורי פתוח
11,156 מ"ר	סה"כ

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0893354 תא/מק/4765 - הסדרת מגרשים בתחום הרחובות מושיע-שבתאי-

25-0023ב' - - 5 נדב-בועז-הרן

דיון בהתנגדויות 106ב'

אושרה בשנת 2014 ומאמצת את עקרונות תכנית ג-.1 התכנית מגדילה את שטח היציאה לגג ל-40 מ"ר לכל יח"ד בקומה העליונה וקובעת תנאים והוראות להקמתן.

תכנית ג'-3 א' – בניה על גגות בשכונת התקווה

אושרה בשנת 2017 ונועדה לתת מענה למגרשים בעלי מגבלות גיאומטריות, שלא ניתן להקים בהם חדרי יציאה לגג על-פי תכנית ג-.3

תכנית ע'1 – מרתפים - תכנית כלל עירונית המאפשרת הקמת מרתפים למבנים.

תא/ 5000 תוכנית המתאר מקומית לתל אביב יפו

שכונת התקווה, אזור תכנון ,905 מוגדר כאזור מגורים בבניה מרקמית נמוכה עד לגובה 4 קומות, ברח"ק בסיסי 1 ורח"ק מרבי עד .3 התכנית אף קובעת כי תותר בניה עד גובה 5 קומות בכפוף לאישור תכנית עיצוב אדריכלי, אך לא תותר תוספת זכויות בנייה מעבר למאושר בתוכניות בתוקף.

תמ"א 23 /א 4 מערכת תחבורה עתירת נוסעים למטרופולין תל אביב.

בדרך ההגנה מתוכנן לעבור 'הקו הסגול' של הרק"ל, קו המקשר את האזורים המזרחיים של מטרופולין עם מרכז העיר תל אביב יפו.

מצב תכנוני מוצע:

התכנית הינה תכנית במתווה רה-פרצלציה המיועדת להסדרת הבעלויות בחלקות המושע, תוך הקצאת תאי שטח לבעלים השונים, הסדרת הדרכים והוספת שטח ציבורי פתוח.

התכנית היא תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים ומכח תכנית המתאר העירונית תא/.5000 מטרות התכנון:

• הסדרת רישום חלקות ובעלויות, תוך איזון זכויות במטרה להביא להתחדשות עירונית, פיתוח, שמירה וחיזוק הקהילה הקיימת ומאפייני הבינוי הקיים.

• קביעת יעוד דרך התואמת את הוראות תכנית 2215

• קביעת עקרונות החלוקה לתאי השטח בתכנית זו.

• הגדרת קווי בניין, הוראות בינוי ותנאים ומגבלות לאיחוד חלקות.

נתונים נפחיים:

עמ' 51 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב מוצע	מצב קיים	טבלת השוואה נתונים
ללא שינוי לפי תכנית מאושרת, בהתאם לעקרונות השומה וטבלאות הקצאה ואיזון, ו/או היתר בניה קיים- הגבוה מביניהם. כמו כן, יושארו כל תמריצי תכנית 2215 המאושרת ותיקוניה.	מגורים ב' – %100 מגורים ב' מועדפים – תותר תוספת של %40 זכויות בניה ל-%25 המגרשים המשניים הראשונים. כמו כן, התמריצים הבאים: עד ל-%15 איחוד מגרשים, %7.5 הריסה ובניה מחדש, %6 הקלה). בנוסף ניתן להוסיף שטח שירות עבור מיגון לפי 2215 א.1	אחוזים מ"ר	סה"כ זכויות בניה
47 מ"ר כולל ממ"ד	90 מ"ר כולל ממ"ד. הועדה רשאית לאשר 70 מ"ר כולל ממ"ד.	שטח יח"ד מינימלי
3 קומות + חדר יציאה לגג	3 קומות + חדר יציאה לגג	גובה
עד %70	מגורים ב' מועדפים – %60 מגורים ב' – %50	תכסית
צדדים – 3 - 2 מ' או 0 מ' אחורי – 5 מ' (כולל סעיף גמישות לשינוי המרחק)	צדדים – 3 מ' או 0 מ' אחורי – 5 מ' (כולל סעיף גמישות לשינוי המרחק)	קווי בניין
ע"פ מדיניות חניה למגורים 0.8	ע"פ התקן התקף בעת מתן היתר הבניה.	מקומות חניה

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0893354 תא/מק/4765 - הסדרת מגרשים בתחום הרחובות מושיע-שבתאי-

25-0023ב' - - 5 נדב-בועז-הרן

דיון בהתנגדויות 106ב'

• מספר קומות: עד 3 קומות + חדר יציאה לגג

• גובה קומה: לפי ההנחיות העירוניות התקפות לעת הוצאת ההיתר • תכסית: עד %70

• שימושים: ייעודי הקרקע והשימושים כמפורט בתכנית 2215 על שינוייה + הוספת שצ"פ זכויות בניה:

קביעת זכויות בניה בהתאם לשטח זכויות הבניה כפי שמופיע בטבלאות ההקצאה והאיזון אשר הוגדרו על פי עקרונות השומה ובהתאם למצב הקיים, ככל הניתן.

נתוני צפיפות וגודל יח"ד:

צפיפות הדיור לא תפחת מ-12 יח"ד לדונם במגרשם ריקים בהתאם לתכנית המתאר והיא תחושב ביחס לזכויות הבנייה במ"ר. התכנית קובעת הנחיות לגדלי יח"ד והנחיות למימוש הגדלים השונים בתאי שטח.

טבלת השוואה:

דיווח אודות התייעצות עם הציבור:

עמ' 52 מבא"ת ספטמבר 2007

מועד המפגש	המטרה	עבור מי?	התוכן	שלב בתהליך
13.01.19	הסבר אודות מתווה התכנון, תהליך השיתוף ומשמעות פרסום סעיף 77 ו-.78 מיפוי ואיתור בעלים לשם סקר בעלויות והקטנת אי הודאות.	כלל תושבי המתחם	מפגש תושבים	איסוף מידע
23.01.19	המשך הסבר ומיפוי פרטניים.	כלל תושבי המתחם	בית פתוח
13.09.20 14.09.20 – שני מפגשים 15.09.20	הצגת עקרונות התוכנית לתושבים, תשריט שיוכים והקצאות.	כלל תושבי המתחם	מפגש תושבים ב'זום' ושלושה בתים פתוחים למפגש פרטני.	תכנית לפני הפקדה

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0893354 תא/מק/4765 - הסדרת מגרשים בתחום הרחובות מושיע-שבתאי-

25-0023ב' - - 5 נדב-בועז-הרן

דיון בהתנגדויות 106ב'

במסגרת קידום תכניות פירוק המושע בשכונת התקווה, התקיים בתאריך 07.11.2018 מפגש התייעצות ויידוע הציבור בדבר קידום הליכי הרה-פרצלציה ביוזמת הועדה המקומית בכלל השכונה.

מפגשים אלה נועדו להקטין את חוסר הודאות, להסביר את התהליכים המקודמים, מטרותיהם והאפשרויות הקיימות לתושבי השכונה.

במסגרת המפגש נמסרה הודעה בדבר המלצה על פרסום סעיפים 77,78 וקביעתם של מפגשי שיתוף תושבים ובעלים לכל תכנית באופן פרטני. להלן פרוט המפגשים שהתקיימו:

עמ' 53 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0893354 תא/מק/4765 - הסדרת מגרשים בתחום הרחובות מושיע-שבתאי-

25-0023ב' - - 5 נדב-בועז-הרן

דיון בהתנגדויות 106ב'

עמ' 54 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0893354 תא/מק/4765 - הסדרת מגרשים בתחום הרחובות מושיע-שבתאי-

25-0023ב' - - 5 נדב-בועז-הרן

דיון בהתנגדויות 106ב'

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מזרח)

עמ' 55 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0893354 תא/מק/4765 - הסדרת מגרשים בתחום הרחובות מושיע-שבתאי-

25-0023ב' - - 5 נדב-בועז-הרן

דיון בהתנגדויות 106ב'

תכנית זו מקודמת ביוזמת ועדת המשנה המקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו ומציבה פתרון להליך פירוק חלקות המושע בשכונת התקוה. באמצעות כך לחזקה כשכונת מגורים ולאפשר התחדשות עצמית.

התכנית הנה תכנית ראשונה בסדרה של 12 תכניות להסדרת המרחב ופירוק חלקות המושע בשכונת התקוה.

מומלץ לאשר תכנית זו להפקדה בכפוף להמלצות ולתנאים הבאים:

1. יומלץ לוועדה המקומית לקבל החלטה למתן פטור מהקצאת שטחים למגרשים ביעוד למבני

ציבור, שכן התכנית אינה מוסיפה זכויות בנייה ונסמכת על הזכויות המאושרות בהתאם לעקרונות השומה וטבלת ההקצאה. התכנית מסדירה, ככל הניתן, את המצב הקיים ומוסיפה בתחומה שטח ציבורי פתוח.

2. יומלץ לוועדה המקומית לקבל החלטה בהתאם לסעיף 3.6.13 (ב),5 לצמצום רוחב ציר ירוק עירוני

מ-20 מ' ל-6.5-9.5 מ' ברחוב בועז. הציר העירוני הירוק המקשר בין צפון הרובע לפארק דרום משתרך לאורך 5 ק"מ בעוד רחוב בועז מהווה 350 מ' מכלל הציר. חיזוק הציר הירוק יתקיים באמצעות הבטחת איכותו ושמירת הרציפות ההליכתית. כמו כן, לאור היות תכנית זו תכנית במתווה רה-פרצלציה המתבססת, ככל הניתן, על מצב קיים יישום הפקעות משמעותיות במגרשים פרטיים אינו אפשרי ואינו מידתי.

3. תנאי להפקדת התכנית בפועל יהיה עריכת נספח מימוש מנחה המציג מימוש היתרים בהם ניתן

תמריץ תוספת %40 זכויות בניה מתוקף תכנית 2215 בעת הפקדת תכנית זו.

4. תנאי להפקדת התכנית בפועל יהיה השלמת כלל העדכונים והתיקונים הטכניים והטמעתם

במסמכי התכנית.

במסגרת פרסום התכנית להפקדה אנו מקווים שנצליח לאתר בעלי זכויות בקרקע שלא אותרו במסגרת סקר הבעלויות ושיתופי הציבור שנערכו לתכנית זו.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 20-0019ב' מיום 21/10/2020 תיאור הדיון:

דורון ספיר: זהו רגע היסטורי, מקבץ התכניות הראשון שמגיע אלינו. אני מברך את הצוות המקצועי

ומהנדס העיר על עמידה בלוחות הזמנים שהבטחתם למרות מצב הקורונה. אני מקווה שהסנונית הראשונה תבשר על הבאות.

בת אל אונגר: בהתאם להחלטת מועצת העיר אנחנו מביאים תוכניות רה-פרצלציה בשכונת התקוה לדיון

בהפקדה. זאת תוכנית תא/מק/4765 הסדרת מגרשים ברחובות מושיע, נדב, הרן, שבתאי ובועז. זוהי סנונית ראשונה בסדרה של 12 תוכניות להסדרת המרחב ופירוק המושע בשכונת התקוה.

מטרת התכניות הנה הסדרה רישומית וקניינית, במטרה להביא לפיתוח, התחדשות עצמית, שמירת וחיזוק הקהילה הקיימת ומאפייני הבינוי הקיים. תחילת ההליך התכנוני וחיי התכנית יחלו ביום ההפקדה בפועל.

אדריכל דודי גלור: מציג את התוכנית בפירוט במצגת.

אופירה יוחנן וולק: רח' מושיע יש מדרכה רחבה באזור בי"ס הירדן ומסוף בית ספר עד לדרך אצל

המדרכה לא קיימת כי הרוחב המקסימלי הוא כ30 ס"מ .

דודי גלור: המשך הרח' הוא לא בתחום התוכנית שלנו ועליו את מדברת. הוא אמור להיות מורחב בקטע

של התוכניות שיחולו על האזור.

בת אל אונגר: ההנחיה היתה לסגת ככול הניתן ולאפשר רחובות כמה שיותר רחבים ועם זאת להתאים

למצב הקיים.

אופירה יוחנן וולק: מה רוחב המדרכה שיהיה? כי כתבתם רח' מושיע ולא רק חלקו. אתם מדברים על

מחציתו של רח' מושיע שלא בתחום התכנית וזה המקום הבעייתי של הרחוב. מה זה לסגת ככל הניתן זה לא הגיוני. יש שם בתים באמצע של המדרכה.

אודי כרמלי: ככה השכונה נבנתה. השאלה מה עושים החלופה כדי להרחיב את ה 20 ס"מ זה להרוס בית.

העיקרון המרכזי של תוכניות הפרצלציה שאנחנו לא הורסים, לא משנים, מתקנים ומתחשבים במצב עמ' 56 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0893354 תא/מק/4765 - הסדרת מגרשים בתחום הרחובות מושיע-שבתאי-

25-0023ב' - - 5 נדב-בועז-הרן

דיון בהתנגדויות 106ב'

הקיים. האתגר הוא איך להתמודד עם מדרכה של 30 ס"מ. אולי צריך לעשות עריכה חדשה של תוואי רחוב.

דורון ספיר: אנחנו משאירים את המצב כמו שהוא?

אודי כרמלי: אנחנו כן מאשרים ומכשירים את התוכנית אולם לאופי הפיתוח העתידי יש רחוב אחר שנכנס

לעבודות. והחזון לעוד 10 שנים הייתי רוצה לראות את התקוה כמרחב הליכה אחד משותף ויש פתרונות כמו עציצונים או מיסעה ומייצרים שפה.

אופירה יוחנן וולק: אחת הטעויות של התקוה אלו אדניות גרנוליט שעשיתם.

איל רונן: מה שרואים בתשריט זו אבן דרך ראשונה שנעשתה בשכונה והיא תהיה תשתית לכל אותם

מגרשי שיושבים בזכות הדרך, ולאפשר את תחילת פיתוח הרחוב וזה דבר שיקרה בעוד כמה שנים.

אופירה יוחנן וולק: אם יש לי בית/מגרש שנמצא בזכות הדרך אז כשאחליט שאני רוצה לבנות מחדש

אנחנו מעגנים כך שלא אוכל להחזיר ולהתחשב בקיים.

איל רונן: התוכנית מפנה לקווי בנין לתוכנית הראשית שהם לא יהיו בזכות הדרך, לכן כל מי שיוציא היתר

לבניה חדשה הצטרך להתיישר לפי קווי הבנין שימצו את כל זכות הדרך וכך תהיה מדרכה.

ראובן לדיאנסקי: יש הדמיה איך זה יראה בעוד 10 שנים.

אודי כרמלי: אני לא חושב שבעקבות הפרצלציה התקווה תשתנה. אולם יכול להיות שיהיו כמה מגרשים

שברגע שהם יקבלו בעלות וחזקה על המקום שלהם אז השלב הראשון של התפתחות של שכונה היא הבעלות. ברגע שלדוגמא 4 מגרשים מתאחדים ויהפכו לחלקות והולכים לפרויקט,אז אפשר להשתמש בכלים התכנונים כמו הפקעות והגדלת חתכים.

ראובן לדיאנסקי: הכל נכון אבל איך יראו הרחובות השבילים השטחים והחלחול. איך זה יראה כמו

מדרכה של 20 סמ'.

אודי כרמלי: אפשר לדיון הבא להביא לכם תמונות איך יראו הרחובות החדשים. נעשו כמה שיפוצים של

כמה רחובות וזה עובד יותר טוב. תראו את שפת הפיתוח העתידית. מדרכה של 20 ס"מ היא מדרכה שמאפשרת את אותו מצב חירום אם מישהו נלכד במצב חירום.

בת אל אונגר: ברח' הפנימיים יותר כשקבענו את קו הרחוב, נתנו קו מנחה שברחובות יחסית רחבים אנחנו

מיישרים קו מגרש כלומר קו רחוב בקו ישר וברחובות קטנים עשינו מעין זגזוג וקבענו קו רחוב משתנה כדי לאפשר רחוב כמה שיותר רחב. בסוג הבינוי למשל אנחנו מבקשים להגדיר איחוד תאי שטח כדי שלא יהיו שם תכסיות שלא מתאימות לאופי השכונה.

אופירה יוחנן ןןלק: מה לגבי הנסיגה לקו אפס.

בת אל אונגר: שלב ראשון רצינו להסדיר את הקווים הראשים.

דודי גלור: ממשיך במצגת.

צחי דוד- רמ"י: תודה לצוות התכנון. העיריה לקחה לבצוע במהלך מאוד משמעותי לקידום השכונה. לפני

מס' שנים הוגשה תביעה באחת החלקות נגד רמ"י תביעת בעלות שלא יכלה להיות מוכרעת מול תושבים ותיקים עם טענות שהיה לבימ"ש קשה לקבל בגלל בעיות עם חלוף הזמן ומאידך קשה היה לדחות אותם לחלוטין. אי לכך הנהלת הרשות החליטה על מתווה הסדרת שאמור להגיע לאישור סופי של מועצת מקרקעי ישראל בתאריך .3.11.20 ההסדר מדבר על 2 מקרים – יש חלקות שרשומות בבעלות מלאה של רשות מקרקעי ישראל ויש חלקות שהן במושע וכמו שתואר כאן יווצרו גם בחלקות החדשות אחרי הרה-

פרצלציה איזושהי מושע עם רמ"י. ברוב המוחלט של התוכניות אם לא בכולן למעט תוכנית של בעלות מלאה, רמ"י יכולה להיות עם זכויות ברוב החלקות %.20%,10 במקרה שבחלקה הבעלות מלאה של רשות מקרקעי ישראל אנחנו מאפשרים הסדרה וקבלת חוזה חכירה על שמך בלי החרגות ביחס לתנאים קיימים.

מחזיקים שיצליחו להוכיח שהם מקום המדינה ועד 1971 בתשלום %12.5 מהשווי המוחזק, כמובן שמי שיצליח להוכיח חזקה לפני קום המדינה יקבל בעלות ללא תמורה. הוכחת בעלות משנת 1972 עד 1990 %31 מי שיצליח להוכיח בעלות משנת 1990 %91 משנת 2000 ואילך נפעל לפינוי, זה לגבי מי שנמצא בחלקה שהיא %100 מקרקעי ישראל. לגבי חלקות שיווצרו ממושע אנחנו לא מדברים על פינוי, זהו עולם של עסקאות. הסכום יותר גבוה כי אנחנו מעבירים ישר לבעלות ללא קשר אנחנו מאפשרים עסקאות בעלות. שוב מחזיקים מקוריים לפני קום המדינה בעלות ללא תמורה ,מחזיקים מקום המדינה עד 1972 %17 , מחזיקים מקוריים מ1972 עד 1990 %35 ועסקאות %100משנת ,1991 צריך לומר שרוב המחזיקים יודעים להוכיח את הקשר שלהם לשנים שלאחר קום המדינה והרוב נופלים בקטגוריות של תשלום נמוך.

ללא מהלך משלים כזה הפרצלציות לא יאפשרו פיתוח נדלני. העיריה וגם אנחנו רצינו שהמהלכים יהיו שלובים ושתהיה לנו החלטת מועצה וזה עבר את רוב המשוכות. חשוב שהמידע יהיה נגיש לתושבים.

מדובר בתנאים מאוד מטיבים, אתה יכול לגור בבעלות לפני שיש פה השבחות וזה יקל על אישור התוכניות כשתושבים יודעים בפני מה הם עומדים בקשר שלהם עם הרשות.

אודי כרמלי: אני רוצה להודות לרמ"י. המתווה שהוצג בפניכם מול רשות מקרקעי ישראל זה יהיה

המתווה שיהיה בשאר התוכניות זה יופיע בכל הדרפטים והמצגות שיגיעו להבא.

בת אל אונגר: המלצות מקריאה מתוך הדרפט. אני מעלה כאן 2 שינויים להמלצות שקשורות להכנת

התוכנית מכח תוכנית המתאר . אנחנו לא מכינים את התוכניות מכח תוכנית המתאר ולכן הן נמחקו.

עמ' 57 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

10/12/2025 507-0893354 תא/מק/4765 - הסדרת מגרשים בתחום הרחובות מושיע-שבתאי-

25-0023ב' - - 5 נדב-בועז-הרן

דיון בהתנגדויות 106ב'

בנוסף, תקן החניה שמופיע לפי התקן התקף ואנחנו ממליצים על תקן חניה 0.8 מקסימום בהתאם למדיניות שאושרה.

אודי כרמלי: אני מבקש להוסיף להחלטה בחוו"ד הצוות שהופיעה בדרפט. ואני מבקש להוסיף להחלטת

הועדה את הודעת רשות מקרקעי ישראל שהיא מאשרת את מתווה ההסדרה מול רמ"י.

מלי פולישוק: יש בתוכנית תמריץ לאיחוד מגרשים כדי שיהיו מתחמים של בניה.

בת אל אונגר: כן, כל התמריצים בתוכנית המאושרת נשארים %15 לאיחוד ו%7.5 להריסה ובניה.

אסף הראל: למה הכוונה מגורים א. מגורים ב ומגורים מעודף? מה מצב שטחי הציבור כי יש כאן החלטה

לקבע את המצב הקיים. אם יש מחסור של שטחי ציבורי צריך משהו יותר יצירתי עתידי.

בת אל אונגר: התכנית המאושרת 2215 הגדירה מגרשים ראשיים, זה מה שמסומן דהיינו בלוק עירוני.

התמריץ שהתוכנית נתנה היה %25 מגרשים לפי חלוקת שמשון מתוך אותו מגרש ראשי אלו המגרשים שמקבלים %140 זכויות בניה.ֵ בלי קשר לזה שלפעמים המגרשים הראשים חוצים חלקות ועכשיו הם נמצאים בקווים כחולים שונים. בהנחיית המחלקה המשפטית נציג נספח כמה כבר מומש מתוך המגרשים הראשים.

ה%25 המגורים לא קשור לא וב', ב' מועדף.

דורון ספיר: אפשר להסביר מה הכוונה מגורים א, ב' ומועדף.

אודי כרמלי: פעם לפני המבא"ת כל תוכנית היתה יכולה לקבוע שם מסוים ולהכניס איזה הנחיות שהיא

רצתה, לכן בכל עיר זה שונה בעיר אחת %25 מגורים א' ובמקום אחר זה %75 בניה בא המבא"ת וקבע אחרת, מהיום מגורים א מאפס עד ,50 מגורים ב מ50 והלאה וכד'. התוכנית יצרה סוג של יעוד תאורטי שנכנס לפועל רק במידה וא' שבעל הקרקע רוצה וב. לא מומשו %25 מהמגרשים באותה חלקת מושע ספציפית שלו. אז הוא יכול לבחור במגורים ב' המועדף שנותן לו את %140 זה מנגנון מורכב אבל זה שחרר את השכונה.

אסף הראל: למעשה כל שכונת התקוה הם מגורים ב'. כאשר במגורים האלה בחלקות מסוימות אם יש

ה%25 פנוי במגרשים מסוימים?

אודי כרמלי: ה-%25 הראשונים יכולים לבקש %140 מה %26 חייבים להיצמד ל-%.100 זה התמריץ

לשיקום של השכונה.

בת אל אונגר: לגבי שטחי השירות אנחנו מנסים להגדיר מגרשים ולייצר שצ"פ כך שיהיו גינות כיס

שכונתיות ולרווח את צפיפות המגורים .

אסף הראל: ומה עם שטחים חומים.

איל רונן: התוכניות באותו אופן שהן לא קובעות הריסה אלא מתבססות על הקיים. היות והן משנות

באופן מינורי את הצפיפות בשכונה וקובעות את אותן זכויות, התוספת תהיה נקודתית כי התוכניות הללו מתחילות את חייהן ביום ההפקדה בפועל וההליך המהותי של התוכניות יהיו ההתנגדויות. חלק מאוד קטן בתכנית הזו, אנו נגלה בעלויות שלא הכרנו ונצטרך לשייך אותם למגרשים הריקים ולכן במסגרת ה-

78 שאישרה הועדה בקשנו שכל המגרשים הריקים יישארו לטובת הפרצלציה כך שהתכנות שנוכל לייצר שטחי ציבור היא לא מאוד גבוהה.

דודי גלור: מה שרואים בתוכנית הקטנה אין בה בפועל שטחי ציבור, כל השטחים מיועדים למגורים והם

בבעלות פרטית. אני מטפל בתוכנית שניה בצד השני של רח' אצל עם הרבה מאד פונקציות ציבוריות שיושבות על קרקע שמיועדת למגורים כולל פונקציות עירוניות. בתוכנית החדשה נגדיר בחזרה והשכונה אולי תקבל שטחים למבני ציבור.

אסף הראל: האם אחרי המהלך שעושים יהיו לנו מספיק שטחי ציבור או שיהיה מחסור .

איל רונן: נשתדל לייצר את מרבית שטחי הציבורי ככל שנוכל. מתוך הכרה קודם נאפשר לכל הבעלים

הרשומים בנסחי הטאבו למצות את זכויותיהם. מצב שבו יש בית כנסת או פונקציה ציבורית אחרת מתקיימת במבנה שיש בו גם בעלים פרטים נהיה מחויבים לבעלים הפרטים שימצו את זכויותיהם. האם השכונה שנותנת מענה בהכרח בהקשר למוסדות ציבורים הלא פורמלים של ריבוי בתי כנסת שמשרתים את תושבי השכונה, לא נוכל לייצר ככמות בתי הכנסת מגרשים חומים על מנת שיתאמו לשימושים.

ראובן לדיאנסקי: מה שחשוב שהכיוון יהיה למצות את השטח הציבורי לגובה אם אפשר לבנות 3 קומות

אז יהיו ולשאוף כאן בכל העיר ולעשות בניה לגובה ובהתאם למגבלות של צ.

דורון ספיר: מוחלט פה אחד לאשר את התוכנית להפקדה

בישיבתה מספר 20-0019ב' מיום 21/10/2020 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

הועדה מאשרת את מתווה ההסדרה מול רמ"י כפי שהוצג לה בכל תכניות פירוק חלקות המושע בשכונת התקוה.

הועדה מחליטה להפקיד את התכנית בכפוף ולתנאים הבאים:

עמ' 58 מבא"ת ספטמבר 2007