פרוטוקול 25-0024ב מתאריך 24-12-2025

עיר: תל אביב-יפו
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: ועדת המשנה לתכנון ובנייה (תכנית בניין עיר)
תאריך: 24/12/2025
שעת התחלה: 10:30
מקור: הקובץ המקורי באתר תל אביב-יפו

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול החלטות מספר 25-0024

ד' טבת תשפ"ו 24/12/2025 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:30

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, אלחנן זבולון, חיים גורן, ראובן לדיאנסקי, עו"ד, דייבי

דישטניק, ד"ר

השתתפו ה"ה: ליאור שפירא, עו"ד מ"מ וסגן ראש העירייה יו"ר הועדה המקומית ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה

אלחנן זבולון סגן ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה

חיים מאיר גורן סגן ראש העירייה

ראובן לדיאנסקי, עו"ד משנה לראש העירייה

דודו לניאדו חבר מועצה

דייבי דישטניק, ד"ר חבר מועצה

נכחו ה"ה: הראלה אברהם אוזן, עו"ד משנה ליועמ"ש לענייני תכנון ובניה אורלי אראל מנהלת אגף תכנון העיר וסגנית מהנדס העיר דור בן שטרית מנהל יחידה לקידום זכויות בנכסים

שירה קאשי דקלו סגנית מנהל אגף ושמאית הוועדה המקומית פרדי בן צור, עו"ד מזכיר ועדת בניין עיר

נעה מורד, עו"ד עוזרת למ"מ וסגן ראש העירייה

דני ארצי מנהל תחום מקרקעין

עדי בסיס, אדר' מ"מ מהנדס העיר ומ. מח' תכנון יפו והדרום יואב זילברדיק, אדר' מ"מ מהנדס העיר ומ. מח' תכנון מזרח רבקה פרחי מ. מח' תכנון צפון

אירית לבהר גבאי רכזת תנועה ארוך טווח כלל אזורי אלה דוידוף מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל-אביב - יפו רות אריאל ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

חדוה מזרחי ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

חסרים: חן אריאלי סגנית ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה מיטל להבי סגנית ראש העירייה

מאיה נורי שקד, עו"ד חברת מועצה

אורנה ברביבאי חברת מועצה

אמיר בדראן, עו"ד חבר מועצה

משקיפים אביגדור פרויד ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב - יפו תמר פלדמן נציגת רשות מקרקעי ישראל

יונתן פרידמן נציג הועדה המחוזית משרד הפנים

פרוטוקול 25-0024ב מתאריך 24-12-2025 אושר בישיבה מספר

25-0025ב מיום 7-1-2026

תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
אישור פרוטוקול 25-0023ב מיום 10/12/2025
רחוב עין גנים מס' 8 - תיק 2021-02093 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866		1	.1
רחוב אחד העם מס' 6 , עין גנים 9 , יהודה חסיד -15 תיק -2021 02098 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866		13	.2
רחוב ראשונים מס' 7 - תיק 2021-02550 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866		26	.3
ניוד זכויות מביאליק 19 להשופטים 32 דיון בהפקדה	507-1397736	37	.4
יפת 246 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		43	.5
קאנטרי ל דיון בהפקדה	507-1028141	53	.6
קהילת ריגה 2 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		62	.7
לה גוארדיה 35-45 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		72	.8
הר ציון 111,113 דיון בהתנדויות	507-1028398	86	.9
חבר הלאומים דיון בהתנגדויות	507-0859850	108	.10
תיקון הוראות לבניה נמוכה ברובע 4 דיון בהתנגדויות	507-1350875	143	.11
הרברט סמואל 50-54 דיון בהתנגדויות ()2	507-0327239	151	.12
לה גווארדיה 35-45 תיקון בסיווג התכנית	507-0601443	193	.13
עזריאלי טאון שינוי ועדכון סיווג התכנית כ- 'תכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות' ולא 'תכנית מפורטת'	507-0654517	269	.14
מתחם שניצלר שינוי ועדכון סיווג התכנית כ- 'תכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות' ולא 'תכנית מפורטת'	507-0337626	273	.15
מרחב לוינסקי שינוי ועדכון סיווג התכנית כ- 'תכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות' ולא 'תכנית מפורטת'.	507-0636886	280	.16
התחדשות רחוב ברזיל שינוי ועדכון סיווג התכנית כ- 'תכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות' ולא 'תכנית מפורטת'.	507-0776815	290	.17
הרכבת סולומון שינוי ועדכון סיווג התכנית כ- 'תכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות' ולא 'תכנית מפורטת'.	507-0780924	297	.18
משולש אליפלט-פראנצויז שינוי ועדכון סיווג התכנית כ- 'תכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות' ולא 'תכנית מפורטת'.	507-0868877	301	.19
דניאל מוריץ -14 28 שינוי ועדכון סיווג התכנית כ- 'תכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות' ולא 'תכנית מפורטת'.	507-0858894	306	.20
התחדשות קבוץ גלויות 87,89,91,93 שינוי ועדכון סיווג התכנית כ- 'תכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות' ולא 'תכנית מפורטת'.	507-0919753	314	.21
נחל שורק שינוי ועדכון סיווג התכנית כ- 'תכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות' ולא 'תכנית מפורטת'.	507-1058007	318	.22
ניוד זכויות מהחשמל 4 ללוי אשכול 57ג שינוי ועדכון סיווג התכנית כ- 'תכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות' ולא 'תכנית מפורטת'.	507-1056480	322	.23

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול החלטות מספר 25-0024

ד' טבת תשפ"ו 24/12/2025 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:30

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, אלחנן זבולון, חיים גורן, ראובן לדיאנסקי, עו"ד, דייבי

דישטניק, ד"ר

תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
מקס ברוד 5-7 המשתלה מגרש 212 שינוי ועדכון סיווג התכנית כ- 'תכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות' ולא 'תכנית מפורטת'.	507-1376136	325	.24
יהודה הלוי 41-43 שינוי ועדכון סיווג התכנית כ- 'תכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות' ולא 'תכנית מפורטת'.	507-1026871	330	.25
רובינשטיין הלר שינוי ועדכון סיווג התכנית כ- 'תכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות' ולא 'תכנית מפורטת'.	507-1099167	335	.26
הר ציון 59-71 (אי זוגיים) שינוי ועדכון סיווג התכנית כ- 'תכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות' ולא 'תכנית מפורטת'.	507-1137553	346	.27

- www.tel-aviv.gov.il

בכבוד רב,

אלה דוידוף

מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

תל-אביב - יפו

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב עין גנים מס' 8 - תיק 2021-02093

25-0024ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

לדרפט מצורפות חוות דעתו של שמאי הוועדה יורם ברק וחוו"ד משפטית מטעם ב"כ הוועדה המקומית עו"ד אירית

יומטוב ועו"ד יצחק קדושים ובהן מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע

המונחים בפני הוועדה.

רקע:

בתאריך 28/02/2021 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תכנית .3866

וועדת המשנה לתכנון ולבנייה בישיבתה מספר 21-0014ב' מיום 09/06/2021 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתביעה והחליטה:

לאשר ארכה, בת 90 ימים, למתן החלטה בתביעות הפיצויים על ידי הוועדה המקומית ובמהלכם תובאנה תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה.

פרטי הנכס התובע:

גוש: 7422 חלקה: 41

כתובת: רחוב עין גנים מס' ,8 רחוב התלמי יהושע מס' 14

התובעת: חברת פסגות אחד העם בע"מ

בא כוח התובעת: עו"ד טלי סלטון ישועה

תרשים סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

7,190,000 ₪

עמ' 4 מבא"ת ספטמבר 2007

התובעת טוענת לפגיעה בשווי הנכס כתוצאה מאישור תכנית .3866 אנו דוחים את הטענה מכל וכל:
אנו דוחים את הטענה מכל וכל: תכנית 3866 שינתה את יעוד הנכס והקנתה זכויות בניה. תכנית זו הינה תכנית משביחה ובוודאי שאיננה
תכנית 3866 שינתה את יעוד הנכס והקנתה זכויות בניה. תכנית זו הינה תכנית משביחה ובוודאי שאיננה תכנית פוגעת.
תתככננייתת פ6ו6ג8ע3ת .ש ינתה את יעוד הנכס והקנתה זכויות בניה. תכנית זו הינה תכנית משביחה ובוודאי שאיננה טענת הפגיעה במקרקעין נטענה על ידי התובעת גם בפני ועדת משנה ב' להתנגדויות של הועדה המחוזית
טענת הפגיעה במקרקעין נטענה על ידי התובעת גם בפני ועדת משנה ב' להתנגדויות של הועדה המחוזית במסגרת ההליך לאישור התכנית ונדחתה על ידי הוועדה המחוזית.
בטמענסתגר התפ גהיהעהלי ךב מלקאירשקוערי ןה נתטכענניהת עונלד חידתיה ה עתלו בידעית ה גוםוע דבהפנ הי מועחדותזי תמ.ש נה ב' להתנגדויות של הועדה המחוזית הטענה כי תכנית 3866 פוגעת בשווי הנכס נטענה גם בפני השמאי המכריע יגאל יוסף שדן בהיטל ההשבחה
הטענה כי תכנית 3866 פוגעת בשווי הנכס נטענה גם בפני השמאי המכריע יגאל יוסף שדן בהיטל ההשבחה לנכס הנדון בגין תכנית 3866 (השומה הועברה לצדדים בתאריך )26/10/21 (להלן "שומה מכרעת בנכס
הלנטכעסנה ה כנדי ותן כבנגייתן 6ת6כ8נ3ית פ ו6ג6ע8ת3 ב (שהושויו מההנכ סה ונעטבערנהה לגםצד בדפינםי הבשתמאארייך ה 1מ2כ/ר0י1ע/ 6יג2א) ל(ל יהוסלןף "ששדוןמ בהה ימטכלר העתהש בבנחכסה הנדון")
הלננכדסון" ה)נ דון בגין תכנית 3866 (השומה הועברה לצדדים בתאריך )26/10/21 (להלן "שומה מכרעת בנכס בשומה המכרעת בנכס הנדון דחה השמאי המכריע את טענת ירידת הערך וקבע השבחה בסך 4,954,000
בשומה המכרעת בנכס הנדון דחה השמאי המכריע את טענת ירידת הערך וקבע השבחה בסך 4,954,000 ₪!!
₪בש!!ומ ה המכרעת בנכס הנדון דחה השמאי המכריע את טענת ירידת הערך וקבע השבחה בסך 4,954,000 למען שלמות התמונה, יצוין כי הן הוועדה המקומית והן התובעת הגישו עררים כנגד השומה המכרעת
למען שלמות התמונה, יצוין כי הן הוועדה המקומית והן התובעת הגישו עררים כנגד השומה המכרעת בנכס הנדון.
בלמנכעסן השנלדמוןו.ת התמונה, יצוין כי הן הוועדה המקומית והן התובעת הגישו עררים כנגד השומה המכרעת

לטענת התובעת שווי הנכס במצב תכנוני קודם הינו על פי הבנוי בפועל בתוספת זכויות בניה בלתי מנוצלות, בהתעלם מהעובדה שהנכס ממוקם בתחום לתכנון בעתיד וזאת לנוכח העובדה שתכנית 1200 הינה אות
בלהטתענעתל םהת מוהבעעתוב שדהוו יש ההננככסס ב מממצובק תםכ נבותניח קוםוד םלת הכיננוון ע בלע פתיי הדב ונזואי תבפ לוענולכ בחת הוסעופבתד הזכ ושיותתכ נבינתיה 0 ב0ל2ת1י ה מיננוהצ לאוותת, מתה לכאורה.
מבהתתהע ללכםא ומרההע.ו בדה שהנכס ממוקם בתחום לתכנון בעתיד וזאת לנוכח העובדה שתכנית 1200 הינה אות הטענה אינה נכונה.
הטענה אינה נכונה. ערב אישורה של תכנית ,3866 חלה על המקרקעין תכנית 1200 אשר מסווגת את המקרקעין לאזור לתכנון
ערב אישורה של תכנית ,3866 חלה על המקרקעין תכנית 1200 אשר מסווגת את המקרקעין לאזור לתכנון בעתיד.
בערעתב יאדי.ש ורה של תכנית ,3866 חלה על המקרקעין תכנית 1200 אשר מסווגת את המקרקעין לאזור לתכנון מטרתה של תכנית ,1200 כעולה מסעיף 4 לתקנון התכנית:
מטרתה של תכנית ,1200 כעולה מסעיף 4 לתקנון התכנית: "מטרת התכנית היא לתכנן מחדש את השטח המפורט בסעיף 2 דלעיל, להתוות דרכים חדשות, להרחיב
"מטרת התכנית היא לתכנן מחדש את השטח המפורט בסעיף 2 דלעיל, להתוות דרכים חדשות, להרחיב דרכים קיימות ולבטל דרכים קיימות, לקבוע אזור מגורים, מרכז עסקים, אזור מלאכה, תעשיה זעירה,
"דמרכטירםת ק היתימכונתית ו להביטאל ל דתרככנןים מ חקדיישמ ואתת, להקשבטועח אהזמורפו רמטגו רביסםע,י ףמ ר2כ דזל עעסילק,י םלה, תאוזוותר דמרלכאיכםה ח, דתשעושתי,ה ל זהעריחרהיב, החסנה ושרותי מסחר (שוק) מגרשים מיוחדים, שטח לבנינים ציבוריים, שטחים ציבוריים פתוחים, שטח
הדרחכסינםה קושיירמוותתי ומלסבחטרל (דשרוכקי)ם מ קגריישמיוםת ,מ ליוקחבדויעם א, זשוטרח מ לגוברנייםני,ם מ צריכבזור עיסיםק,י םש,ט אחזיםור צמילבאורכיהים, תפתעשוחיהים ז,ע שירטהח, חוף הים, טיילת ושרותי שפת הים, לקבוע שטח שלב א' ושטח לתכנון בעתיד כמפורט בתסריט [כך במקור]
חהוחףס הנהים ו,ש טריויתלית מ ושסחרורת (יש שוקפת) מ הגירםש, ילםק מבויעוח שדטיםח, ששלטבח א ל' בושניטניחם לצתיבכונרוןי יבםע,ת שידט כחמיםפו צרטיב וברתייסםר יפטת [וכחךי םב,מ שקטורח] ולקבוע תקנות בניה והוראות מחייבות בשטח התכנית הזאת". (ההדגשות אינן במקור, הח"מ).
חולוקףב הועים ת, קטניויתל תב נוישהר ווהתויר שאופתת מהחיםיי,ב לותק בבושע טשחט החת שכלנבית א ה' זואשתט"ח. ל (תהכהנדוןג שבועתת יאדי נכןמ בפמוקרטור ב, תהסח"רמיט). [ כ ך במקור] התכנית הנ"ל, חלה על שטח של כ-1,500 דונמים, כאשר כ-1,200 דונם שבתחומה נקבע בתשריטה כאזור
התכנית הנ"ל, חלה על שטח של כ-1,500 דונמים, כאשר כ-1,200 דונם שבתחומה נקבע בתשריטה כאזור לתכנון בעתיד, אשר הבנייה בו אסורה כל עוד לא הותקנה תכנית מפורטת ותכנית בינוי מיוחדת.
להתתככננויןת ב עהתנ"ילד,, אחלשהר עהלב נשייטהח ב וש אלס כו-ר0ה0 5כ,ל1 עדוודנ מליאם ה, וכתאקשנרה כת-כ0נ0י2ת, 1מ פדוורנםט תש ובתתכחנוימתה ב יננקויב מע יבוחתדשתר.י ט ה כאזור סייג לאמור, נקבע בסעיף 14 לתכנית, אשר מתיר בידי הועדה המקומית את הסמכות להתיר בנייה, אם
סייג לאמור, נקבע בסעיף 14 לתכנית, אשר מתיר בידי הועדה המקומית את הסמכות להתיר בנייה, אם יתברר שהמבנה המוקם לא יפריע לתכנון העתידי.
יסתייבגר רלא שמהומר,ב ננהק בהעמ בוקסםעי לףא 4 י1פ רליתעכ לניתתכ,נ ואן שהרעת מיתדיי.ר בידי הועדה המקומית את הסמכות להתיר בנייה, אם השטח לתכנון בעתיד ותוואי הדרכים הכלול בתכנית ,3866 הינו חלק מנווה צדק, ומהווה מתחם מיוחד
השטח לתכנון בעתיד ותוואי הדרכים הכלול בתכנית ,3866 הינו חלק מנווה צדק, ומהווה מתחם מיוחד בעל מירקם ערכים היסטוריים, אדריכליים ותרבותיים, המהווה אבן דרך בהתפתחות העיר תל אביב יפו,
הבעשלט מחי רלקתםכנ ועןר בכעיםת יהדי סותטוווראייי םה,ד ארכדירםיכ הליכילםו לות ברתבכונתייתים 6,6 ה38מ,ה הוויהנו אחבלןק ד רמךנו ובהה תצפדתקח, וותמ ההועויהר מתתלח אםב ימבי ויחפוד, ומשכך יש משנה חשיבות לשימור אופיו של המתחם המיוחד בראיה תכנונית כוללת. לפיכך, יישומה של
ובמעשל כמךיר יקשם מ עשרנכהי םח שהייבסוטתו רלישיםימ, וארד אריופכילוי ישםל ו תהמרבתוחתםיי םה,מ היומחהדו ובהר אאיבהן דתרכךנו בניהתת כפותלחלותת. הלפעייכרך ת, ליי שאבומיבה י שפול, הוראת סעיף 14 לתכנית 1200 בנוגע למתחם זה, משמעה היה, הלכה למעשה, כי, ככלל, לא הותרה בו בניה
הומורשאכתך סישעי מף ש14נה ל תחכשנייבתו ת00 ל2ש1 יבמנוורגע א לומפתיוח שםל ז ההמ, מתשחםמע ההמ היויחה,ד ה בלרכאהי הלמ תעכשנהונ,י תכי ,כ כולכללתל., ללאפי הכךות, רייהש ובמוה ב נשיהל ללא תכנית מפורטת.
הללוראא תתכ סניעתי ףמ פ4ו1ר לטתתכ.נ ית 1200 בנוגע למתחם זה, משמעה היה, הלכה למעשה, כי, ככלל, לא הותרה בו בניה אני מפנה להחלטת ועדת ערר מחוזית מחוז ת"א בערר תא 5520/12 מסע א.ע.נ.כ בע"מ נ' הוועדה
אני מפנה להחלטת ועדת ערר מחוזית מחוז ת"א בערר תא 5520/12 מסע א.ע.נ.כ בע"מ נ' הוועדה

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב עין גנים מס' 8 - תיק 2021-02093

25-0024ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאי התובעת רן וירניק):

• אובדן זכויות בניה ביחס למצב הקודם, שלטענת התובעת כולל בין השאר זכויות מכוח תמ"א 38 שלא חלות עוד במצב החדש בעקבות סיווגו של המבנה הקיים על החלקה כמבנה לשימור.

• עלויות עודפות לשימור המבנה במצב החדש.

חוו"ד שמאי הוועדה המקומית יורם ברק:

א. דחיית תביעת הפיצויים - כללי

ב. המצב התכנוני הקודם החל על הנכס – אזור לתכנון בעתיד לפי תכנית 1200

המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו ,)12.1.14 שם נקבע כי אין לראות את תכנית 1200 כתכנית שנזנחה, אלא כתכנית הקובעת נורמות תכנוניות מחייבות.
שהמנזקנחומהי, תא ללאת ככנתוןכ ונביתני ההק תולב עאתב ינבור (מפוותרס תםכ נבונניבוות 4 מ.1ח1י.י2ב1ו)ת, .ש ם נקבע כי אין לראות את תכנית 1200 כתכנית

סיכום: הנכס במצב תכנוני קודם הינו חלקה ביעוד אזור לתכנון בעתיד שאינה כוללת זכויות בניה +
סמיבכנוהם :לש הינמכוסש בבמינציבים ת עכדנ ולניא יקשודורם ת הכינניות חמלפקורהט בתי.עו ד אזור לתכנון בעתיד שאינה כוללת זכויות בניה +

שבשיטיטתת ה ההעעררככהת שווי מצב קודם שומת התובעת מתעלמת מהכרעת ועדת ערר שדנה בנושא זה (תא/85228/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' אילת חן) ביחס לתכנית 3501 שהינה תכנית
(בתשאיט/4ת/1 8ה2ע2ר5כ8ת ה ושועודויה מהצמבקו מקיותדם לת שכונמוןת וב נהיתהו בתעלת א במיתבע נל'מ אתיל תמה חכןר) עבתיח סוע דלתתכ נעיתרר 1 0ש5ד3נ השה ביננהוש תאכנ זיתה מקבילה לתכנית 3866 בדרום מערב נווה צדק, וקבעה כדלקמן:
(מתקאב/י4ל1ה/ 8ל2ת2כ5נ8ית ה 6וו6ע8ד3ה ב הדרמוקםו ממיעתרב ל נתוכוהנו ןצ דובקנ,י ה וק תבלעה א כבדיבלק נ'מ ןא:יל ת חן) ביחס לתכנית 3501 שהינה תכנית

לב ליבה של קביעת ההשבחה הוא לפי מבחן השוק. שווי שוק הוא עניין שבעובדה וניתן להוכיחו ככל עובדה אחרת ועל כן לצורך קביעת שווי השוק יש להוכיח
שווי שוק הוא עניין שבעובדה וניתן להוכיחו ככל עובדה אחרת ועל כן לצורך קביעת שווי השוק יש להוכיח את המחירים ששולמו בעד מקרקעין.
אשתוו יה שמוחקי רהיוםא ש עשניוילן משוב בעעובדד מהק ורניקתעןי ןל.ה וכיחו ככל עובדה אחרת ועל כן לצורך קביעת שווי השוק יש להוכיח

מסקנה: במצב תכנוני קודם - יעוד הנכס אזור לתכנון בעתיד. בהתאם לכך, יש לקבוע את שווי השוק של הנכס במצב התכנוני הקודם בהתאם לייעודו לתכנון בעתיד
בהתאם לכך, יש לקבוע את שווי השוק של הנכס במצב התכנוני הקודם בהתאם לייעודו לתכנון בעתיד ובהתחשב בשווי המבנה וזאת כעולה מהחלטת ועדת הערר כאמור, בין היתר, בהתבסס על שומה מכרעת
ובבההתתאחםש בלכ בךש, ויושי ה למקבבנוהע ואזתאת ש כוועיו לההש ומקה חשללט התנ כועסד תבמ הצעבר רה תככאנמונויר ,ה בקיוןד הםי תברה,ת באהםת בלסייסעו דעול לשתוכמנהון מ בכערתעיתד של נורית ג'רבי בגוש 6927 חלקה .56 בהקשר זה יצוין כי קיימות שומות מכריעות נוספות שנערכו לפי
שובלה תנוחרישתב גב'רשבויוי ב הגומשב נ7ה2 9וז6א חתל כקעהול 6ה5 .מ בההחקלטשתר זועהד תיצ והיעןר כרי כקאייממוורת, בשיןומ הויתת רמ,כ ברהיעתובתס נסוס עפלו תש ושמנהער מככור לעפתי שיטה זו ותומכות בה.
ששילט נהור זיות ות גו'רמבכיו תב גבוהש. 7 692 חלקה .56 בהקשר זה יצוין כי קיימות שומות מכריעות נוספות שנערכו לפי

בשומה המכרעת בנכס הנדון נדחתה על ידי השמאי המכריע מתודת החישוב שננקטה בחוו"ד התובעת, באופן שלא הובאו בחשבון זכויות בניה בלתי מנוצלות לפי תכנית 38 ושווי הנכס במצב קודם הוערך ב-2
בבאשוופמןה ש הלמאכ הרועבתא וב נבכחסש בהונןד וזןכ ונידוחתת בהני העל ב ילדתיי ה משנומצאליות ה מלפכיר יתעכ נמיתתו ד38ת והשחווייש הובנכ שסנ נבקמטצהב בקחודוום" דה והעתרוךב עבת-,2 חלופות: האחת - שווי הבנוי לפי היעודים שהותרו בתכנית 38 ובהפחתה מסויימת בשל אי ודאות תכנונית,
חבאלוופפוןת ש:ל האא החותב א- וש בווחיש הבבונןו יז כלופייו תה יבענוידהים ב לשתהיו תמרנווצ בלתותכנ ליתפי 8 ת3 כונביהתפ 8ח3ת הוש מווסי והיינמכתס בבשמלצ בא יק וודדאםו תה ותעכרנךו נבית-,2 והשנייה – לפי שווי קרקע באזור לתכנון בעתיד בתוספת שווי המבנים.
וחהלשופנויתיה: –ה אלפחית ש -ו ושי וקויר קהעב נבויא לזפורי הלתיעכונדויןם ב עשתהיודת ברתו ובסתפכתנ ישתו ו8י3 ה ומבהבנפיחםת. ה מסויימת בשל אי ודאות תכנונית, יצוין כי בערר שהוועדה המקומית הגישה על השמאות המכרעת בנכס הנדון, הוועדה טענה, בין היתר, כנגד
יצוין כי בערר שהוועדה המקומית הגישה על השמאות המכרעת בנכס הנדון, הוועדה טענה, בין היתר, כנגד קביעת השמאי המכריע לפיה נבחן שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם בהתאם לייעודים שהותרו
יקצבוייען תכי הבשערמרא שי ההומועכדרהיע ה מלפקיוהמ ינתב חהןג יששוהוי ע הל מהקשרמקאעויתן הבממכצרבע תהת בכנכנוסני ה הנדקווןד, םהו ובעהדתהא טםע נלהי,י עבוידן יהםית שרה, וכתנגרדו מכוחה של תכנית .38
מקכבויחעתה שהלש תמכאניית ה 8מ3כ.ר י ע לפיה נבחן שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם בהתאם לייעודים שהותרו סיכום: בשיטת הערכת הנכס במצב תכנוני קודם יש להביא בחשבון את תכנית 1200 בהתאם למתודה
סיכום: בשיטת הערכת הנכס במצב תכנוני קודם יש להביא בחשבון את תכנית 1200 בהתאם למתודה
סהישכומםא:י תב ששינטקתבע ההע ערלכ תיד הנונ וככספ יב שמצמביי תשכמניוםני זקאותד םש מישאי לםה מבכיארי בעחיםש .בו ן את תכנית 1200 בהתאם למתודה

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב עין גנים מס' 8 - תיק 2021-02093

25-0024ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

וכן ראו גם הדברים שנאמרו בהחלטת בית המשפט המחוזי בעמ"נ (תל אביב-יפו) 4095-09-22 נת"ע -

נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ נ' תל-אביב ביץ' פלאזה (פורסם בנבו, )22.7.2024 שם

נדונה תביעת פיצויים ונקבע כי תכנית 1200 שרירה וקיימת והינה חלק ממצב תכנוני קודם.

ג. שיטת ההערכה

"הערכת שווי המקרקעין במצב הקודם צריכה להיעשות איפוא בהתאם ליעוד הקרקע כשטח לתכנון בעתיד. נציין כי הדבר נעשה בשומות מכריעות לגביהם הוגשו עררים שנשמעו בפנינו במשותף עם תיק זה, כך בשומה מכרעת של השמאית נורית ג'רבי בגוש 6927 חלקה 56 מיום 07.10.2014 וכן בשומה מכרעת של השמאית דורית פריאל בגוש 6928 חלקה 35 מיום .18.01.2015 הערר מתקבל איפוא, והתיק מוחזר לשמאי המכריע להערכת שווי המקרקעין במצב הקודם בהתאם לאמור לעיל."

מקום בו ניתן לבסס שומה על בסיס עסקאות השוואה הרי שאין מקום לפרשנות התכנונית ולניתוחים המשפטיים המובאים ע"י התובעת.

בחלק הדרומי של נווה צדק הייתה קיימת חטיבת קרקע ביעוד לתכנון בעתיד לפי תכנית 1200 שבמועד העסקאות טרם הוכנה תכנית חדשה לגביה.

בתחום חטיבת קרקע זו בוצעו עסקאות (כמפורט בשומתי) המוכיחות את מקדם השווי למצב הקודם.

ד. זכויות בניה לפי תכנית 44

התובעת טוענת כי תכנית 44 לא ביטלה את תכנית 38 ועל כן הוראות תכנית 38 ממשיכות לחול.

הטענה אינה נכונה ויש לדחותה שכן תכנית 44 שינתה את הוראות תכנית .38 הנכס הנדון מסווג בתחום אזור הריסה בתכנית .44

הוראות התכנית ביחס לאזור הריסה:

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב עין גנים מס' 8 - תיק 2021-02093

25-0024ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

הועדה המחוזית לא קבעה "חוקים מיוחדים" שיחולו על אזור הריסה, ועל כן, ככלל, לא ניתנו באזור זה היתרי בניה והאזור סבל מהזנחה שנים רבות.

להלן החלטת ועדת ערר בערר ,85269/14 ,85142/15 85230/15 בנקודה זו: (ההחלטות אלו אושרו במסגרת ערעור מנהלי בפורית בפני בית המשפט המחוזי. וכן בית המשפט העליון דחה את בקשת רשות הערעור על החלטת בית המשפט המחוזי)

"הלכה למעשה למן אישורה של תכנית 44 יועדו המקרקעין לאזור הריסה ובניה מחדש ונקבע כי יחולו עליהם הוראות מיוחדות שיקבעו על ידי הוועדה המחוזית. שאלה היא האם ניתן כלל להתייחס אל תכנית 44 המנדטורית, שאושרה קודם לחוק התכנון והבניה ולחקיקתו של סעיף ,197 כאל תכנית אחת יחד עם תכנית 1200 שאושרה כשלושים שנה לאחר מכן ותכנית 3501 שאושרה כעבור ארבעים שנה נוספות, לצורך סעיף 197 לחוק, שנולד כאמור שנים לאחר אישורה של תכנית .44 ההכרעה בשאלה זו איננה מתחייבת שכן גם אם התשובה לה היא חיובית איננו סבורים שניתן לראות בתכניות אלה מהלך תכנוני אחד, כפי שנפרט להלן.

תכנית 1200 שפורסמה למתן תוקף ברשומות ביולי ,1975 נועדה לתכנן מחדש את השטח הכלול בה, להתוות דרכים ולהרחיב דרכים, קבעה יעודי קרקע שונים, ובין היתר קבעה שטח לתכנון בעתיד, בו נכללים המקרקעין דנן. לגבי השטח לתכנון בעתיד נקבע כי:

".14 לא תורשה כל בניה בשטח זה לפני אישור תכנית מפורטת ותכנית בנוי מיוחדות, אולם

הועדה המקומית תהיה רשאית להתיר בניה בשטח זה אם יתברר שהקמת המבנה המבוקש לא

יפריע לתכנון בעתיד".

התפיסה התכנונית שבאה לידי ביטוי בתכנית 44 ובתכנית 1200 לאחריה, הייתה של תכנון השטח מחדש וייעודו להריסה ובניה.

אכן ההוראה הקבועה בסעיף 14 הנ"ל אינה קובעת איסור מוחלט על מתן היתרים בתחום השטח לתכנון בעתיד, והיא מותירה לוועדה המקומית שיקול דעת ליתן היתר מקום שבו יתברר שהקמת המבנה המבוקש לא יפריע לתכנון בעתיד. עם זאת שיקול דעת זה אינו גורע מהתפיסה התכנונית של תכנון השטח מחדש, אלא משתלב עמה דווקא, באשר האפשרות ליתן היתר מלכתחילה הוגבלה רק למקום שבו הקמת המבנה המבוקש לא תפריע לתכנון בעתיד."

סיכום: ככלל, לא הותרה באזור בניה ללא תכנית מפורטת.

ה. זכויות בניה לפי תמ"א 38

התובעת טוענת כי זכויות בניה מתוקף תמ"א 38 ניתנות לניצול בכל מבנה מגורים שנבנה לפני שנת ,1980 ולכן ניתנות לניצול גם בנכס.

הטענה אינה נכונה.

א) אין להביא בחשבון זכויות מותנות מכוחה של תמ"א 38 במצב תכנוני קודם. זכויות מכח תמ"א 38 הן

זכויות מותנות, בלתי ודאיות, הכפופות לשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית וכן להליך פרסום לפי סעיף 149 לחוק על כל המשתמע מכך, אשר כל עוד לא ניתן בגינן היתר בניה, זכויות אלו טרם התגבשו באופן קונקרטי ביחס למקרקעין אין להביאן בחשבון.

הזכויות מכוחה של תמ"א 38 אינן במעמד של "זכויות קניין" ואינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין –

זאת בהיותן זכויות מותנות, חסרות וודאות וערטילאיות וחסרות קונקרטיות ביחס למקרקעין. על כן, אין להביא בחשבון במצב התכנוני את הזכויות מכח תמ"א 38 (ראו לעניין זה, בין היתר, רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו, )15.7.14; עת"מ (ת"א) 26388-01-16

מבלי לגרוע מהאמור, יישום תמ"א 38 כפוף לשיקול דעת הוועדה המקומית ולתנאים נוספים, ברי כי התובעת לא הרימה את הנטל הראייה לזכאות לתמ"א ,38 קל וחומר בענייננו, לאור הוראות סעיף 22
מהתבלובי עלתגר לועא מההראיממהור א, תיי שהונםטל ת המר"אאי י8ה3 לכזפכואףו תלש ליתקמול" אדע 8ת3 ,ה קוולע דוחהו מהרמ קבעומניייתננ וו,ל לתאנאורים ה ונרוסאפותים ס, עבירףי 2כ2י לתמ"א 38 ובהתחשב במאפייני שכונת נווה צדק.
	להתתמוב"עאת 8 ל3א וב ההרתימחהשב א בתמ האנפטיילנ יה שרכאויניתה נלווזהכא צודתק ל.

היצמויקיוןמ כיית ב."ש ומה המכרעת שנערכה לנכס הנדון בגין אישור תכנית ,3866 וכן, ככל הידוע לי, כך גם בכל השומות המכריעות בתחום תכנית 3866 ו -3501 - לא הובאו בחשבון זכויות בניה לפי תכניות נושאיות.
היצשויוימןו תכי ה במשכורמיהעו תה מבכתרחעותם שתנכענריתכה 6 6ל8נ3כ סו - ה01נד5ו3ן -ב לגיאן האויבשאוור ב תחכשניבתון 6זכ86וי3ו,ת ו בכנןי,ה כ לכפלי התיכדנויעות ל ינ,ו שכאךי גותם. ב כל

שהתווויב קערתק טעו עלנמת" לרש מובויו נ1ה מ ל"מרג וזרכיוםיות בניה בסך 25,000 ₪ מ"ר ומבססת על 9 עסקאות. להלן התייחסותי:
להלן התייחסותי:

בהתאם לכך, מניתוח העסקה והיתר הבניה מתקבל לפי מקדמי השקלול בשומת התובעת 401 מ"ר משוקלל, שווי 1 מ"ר זכויות בניה משוקלל בסך 52,356 ₪/מ"ר.
מבהשתוקאלםל ,ל שכוךו,י מ1 נמית"רוח ז כהויעוסתק בהני הוה מיתשרוק הלבלנ יבהס ךמ 6ת5ק3ב,2ל5 ל ₪פי/מ מ"קרד. מ י השקלול בשומת התובעת 401 מ"ר

בהתאם לכך, מתקבל שווי 1 מ"ר זכויות בניה בסך 12,000 ₪/מ"ר שאינו הגיוני לחלוטין, באופן הפוסל עסקה זו.
עבסהקתהא םזו ל. כ ך, מתקבל שווי 1 מ"ר זכויות בניה בסך 12,000 ₪/מ"ר שאינו הגיוני לחלוטין, באופן הפוסל

ביחס לחלקה זו התקבלו 3 שומות מכריעות של מר תמיר שדה. על פי שומות מר שדה, השטח המשוקלל בחלקה הינו 1,798.75 מ"ר.
על פי שומות מר שדה, השטח המשוקלל בחלקה הינו 1,798.75 מ"ר.

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב עין גנים מס' 8 - תיק 2021-02093

25-0024ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

עמותת תושבי מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית (פורסם בנבו, )28.2.17; בערר

85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב

(פורסם בנבו, )17.1.13; ערר (ת"א) 9503-10-18 מיטל שחר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (פורסם בנבו, )2.6.2020 וההחלטות שאוזכרו בו; ועוד).

ב) תמ"א 38 אינה חלה בכל מבנה מגורים שנבנה לפני שנת 1980 שכן נדרשת בחינת מהנדס ביחס לעמידות

המבנה בפני רעידות אדמה (סעיף 8 לתמ"א).

לא הוכח על ידי מהנדס כי הבנין הנדון אינו עומד בפני רעידות אדמה.

בשומה המכרעת ביחס להיטל השבחה שנערכה לנכס הנדון בגין אישור תכנית 3866 קבע השמאי המכריע כי אין להביא בחשבון שווי מצב קודם את הזכויות מכח הוראותיה של תמ"א ,38 מאחר ומדובר בזכויות מותנות, שההשבחה בגינן מתגבשת במועד מתן ההיתר.

לסיכום: זכויות בניה לפי תמ"א 38 אינן ניתנות לניצול במצב תכנוני קודם ולכן אין להביאן בחשבון ההשבחה.

ו. תכניות נושאיות

התובעת טוענת כי יש להביא בחשבון השווי ערב אישורה של תכנית 3866 תכניות מתאריות שונות לגגות ולמרתפים.

יש לדחות טענה זו, אישור תכניות נושאיות אינו רלוונטי לאזור לתכנון בעתיד בו לא ניתנים היתרי בניה.

תכניות נושאיות אינן חלות באזור לתכנון בעתיד בדיוק כשם שאינן חלות בקרקעות ביעוד חקלאי.

ועדת ערר קבעה כי אין להביא בחשבון באזור לתכנון בעתיד זכויות בניה בגין תכניות נושאיות, ראה החלטת ועדת ערר תא,85269/14 תא/,85142/15 תא/85230/15 עמודים :19-20 "מסקנתנו לעיל היתה כי ערב תכנית 3501 היה השטח מיועד לתכנון בעתיד (ובחלק מהמקרים שנשמעו בפנינו אף לדרך) ובניה בו היתה כפופה להכנת תכנית מפורטת אשר תכלול נספח עיצוב ארכיטקטוני. על רקע מסקנתנו זו סבורים אנו אכן כי לא ניתן היה לגבות היטל השבחה בשטח זה בגין התכניות הנושאיות.

לשאלה דומה התייחסנו בערר (ת"א)85112/12 עמוס מימון נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, )17.08.2015"

"עמדתה הנוכחית של הוועדה המקומית עולה איפוא בקנה אחד עם העמדה שהבענו בעניין מימון, ומשום כך אין אנו סבורים כי יש להחזיק את הוועדה המקומית בעמדתה הקודמת, שלדידנו היתה שגויה. איננו נדרשים כמובן במסגרת החלטה זו לסעדים שעשויים לקום למי שחויב מכח עמדתה הקודמת של הועדה המקומית."

ז. שווי קרקע למ"ר מבונה למגורים

1) עסקה 4 – 6928/32 – החלקה והממכר בשטח 181 מ"ר, ולא בשטח 500 מ"ר כנטען.

2) עסקה 6 – 6928/35 – על פי שע"מ הממכר הינו 100 מ"ר מתוך 195 מ"ר המהווה 51/100 מהחלקה.

3) עסקאות 7+8 – 6928/42 – מדובר על חלקים במושע בחלקה מרובת בעלים.

בתאריך 7/8/19 נמכרה החלקה בשלמות תמורת 73,000,000 ₪, דהינו 40,584 ₪/מ"ר משוקלל. עסקאות במושע אינן רלוונטיות להשוואה שכן הנכס הנדון מוחזק בבעלות אחת.
עסקאות במושע אינן רלוונטיות להשוואה שכן הנכס הנדון מוחזק בבעלות אחת.

)4 עסקה 9 – 6928/39 -מדובר במבנה לשימור הבנוי בקיר משותף עם מבנה לשימור נוסף ולהם גג משותף.
)4 מעסשקותהף . 9 – 6928/39 -מדובר במבנה לשימור הבנוי בקיר משותף עם מבנה לשימור נוסף ולהם גג

על פי שומה מכרעת לנכס הנ"ל של גב' רינת וויס רביב יש להפחית משווי מצב חדש %10 בגין מקדם דחיה בגין בינוי עם גג משותף.
דעלח יפהי בשגוימן הבי נמויכ רעםעת ג גל מנכשסו תהףנ". ל של גב' רינת וויס רביב יש להפחית משווי מצב חדש %10 בגין מקדם בהתאם לכך, לשיטת מקדמי השווי של התובעת מתקבל שווי מ"ר מבונה בסך 27,000 ₪/מ"ר.
בהתאם לכך, לשיטת מקדמי השווי של התובעת מתקבל שווי מ"ר מבונה בסך 27,000 ₪/מ"ר.

)5 שומה מכרעת ברח' יבנאל 26 ()6922/18 שם הוערך שווי 1 מ"ר זכויות בניה למועד הקובע הנדון 29,300 ₪/מ"ר.
)5 ₪שו/ממה" רמ.כ רעת ברח' יבנאל 26 ()6922/18 שם הוערך שווי 1 מ"ר זכויות בניה למועד הקובע הנדון 29,300

לסיכום: מכל האמור לעיל מתקבל כי שווי 1 מ"ר זכויות בניה בחוות דעת התובעת – אינו נכון ומוטה כלפי מטה.
כלסלפיכי ומםט:ה .מ כל האמור לעיל מתקבל כי שווי 1 מ"ר זכויות בניה בחוות דעת התובעת – אינו נכון ומוטה יצויין כי בשומה המכרעת בנכס הנדון בגין אישור תכנית 3866 הוערך שווי 1 מ"ר זכויות בניה בסך 28,500
יצויין כי בשומה המכרעת בנכס הנדון בגין אישור תכנית 3866 הוערך שווי 1 מ"ר זכויות בניה בסך 28,500 ₪/מ"ר.
₪יצ/ומיי"ן רכ.י בשומה המכרעת בנכס הנדון בגין אישור תכנית 3866 הוערך שווי 1 מ"ר זכויות בניה בסך 28,500

היצנכויסין ב כשיי טבתש והמעהר ךה המשכריוערתי. ב נכס הנדון בגין אישור תכנית 3866 הוערך שווי 1 מ"ר זכויות בניה בגישת ההשוואה על בסיס עסקאות של מגרשים בסביבה.
יהצהוישיןוו אכיה בעשל ובמסהיס ה עמסכקרעאתות ב שנכלס מ הגרנשדויןם ב בגסיןב איביהש.ור תכנית 3866 הוערך שווי 1 מ"ר זכויות בניה בגישת

סיכום ההתייחסות לחוות דעת התובעת לאור כל האמור לעיל יש להערכתי לדחות על הסף את תוצאת התחשיב בחוו"ד התובעת. כאמור לעיל, יצויין שוב כי בשומה מכרעת להיטל השבחה בנכס הנדון בגין תכנית 3866 נקבעה השבחה
כאמור לעיל, יצויין שוב כי בשומה מכרעת להיטל השבחה בנכס הנדון בגין תכנית 3866 נקבעה השבחה בסך 4,954,000 ₪.
בכסאךמ ו0ר0 0ל,ע4י5ל,,9 4יצ ₪וי.ין שוב כי בשומה מכרעת להיטל השבחה בנכס הנדון בגין תכנית 3866 נקבעה השבחה

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב עין גנים מס' 8 - תיק 2021-02093

25-0024ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

ח. שווי 1 מ"ר זכויות בניה על בסיס עסקאות בדירות חדשות

התובעת מחלצת שווי 1 מ"ר זכויות בניה על בסיס עסקאות מכר של דירות בשכונה.

בהתאם לתקינה השמאית - במצב בו קיימות עסקאות בשיטת ההשוואה הישירה אין מקום להעריך את הנכס בשיטת הערך השיורי.

ט. סיכום ההתייחסות לחוות דעת התובעת

17. סיכום חוות הדעת

לאור המפורט לעיל, הגעתי לכלל דעה כי לא נגרמה לנכס הנדון ירידת ערך כתוצאה מאישורה של תכנית 3866

ואף נוצרה השבחה משמעותית כתוצאה מאישורה.

חוו"ד ב"כ הוועדה המקומית עו"ד אירית יומטוב ועו"ד יצחק קדושים:

כבר בפתח הדברים יובהר, כפי שיפורט בהרחבה בהמשך, כי תכנית 3866 לא הורידה את ערכם של המקרקעין

אלא הינה תכנית משביחה ביחס למקרקעין, אשר מטיבה עם בעלי המקרקעין, ומשכך, אין ולא היה מקום

להגשת תביעת הפיצויים נשוא חוות דעת זו.

יוער כי ביום 22.10.2020 ניתנה הכרעתו של השמאי המכריע יגאל יוסף אשר מונה לשם הכרעה במחלוקת שבין הצדדים ביחס לשומת היטל השבחה שהוצאה מטעם הוועדה המקומית למקרקעין הנדונים בגין תכנית 3866

(להלן: "השמאי המכריע" ו- "שומה מכרעת "). בשומה המכרעת של השמאי המכריע יגאל יוסף כאמור

נקבעה השבחה על סך 4,954,000 ₪.

יצוין כי על השומה המכרעת הנ"ל הוגש ערר הן ע"י הוועדה המקומית והן ע"י התובעת.

טענת סף – התביעה לרבות חוות דעת שמאי התובעת חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של

עניין המביאים לבטלותה

תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), התשל"א-,1971 קובעות כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב עין גנים מס' 8 - תיק 2021-02093

25-0024ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

ההלכה הפסוקה היא, כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובעים להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית, לרבות כמובן, הוכחת שיעור הפגיעה. עוד קבעה הפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית נדרש כי חוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת,

ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים.

שמאי התובעת שגה בהצגת המצב התכנוני לאשורו, פגם מהותי היורד לשורשו של עניין באופן המביא

לבטלות שומתו. בין היתר, כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית ולהלן, שגה שמאי התובעת כאשר

הביא בחשבון זכויות מותנות שאינן מוקנות במסגרת תחשיבי שומתו, שגה שמאי התובעת כשהביא בחשבון

מצב תכנוני קודם שגוי וכו'.

לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת, מבוססת ונתמכת בנתונים, אלא שעל השמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין [ראו למשל: ע"א 210/88 החברה להפצת פרי

הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא ואח', מו()4 ,627 643 ()1992; ע"א 600/89 גדעון

וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה, פ"ד מז(402)2 ()1993; החלטת ועדת הערר (מחוז

מרכז) 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא ואח' (פורסם בנבו,

)15.3.2004; ערר (ת"א) 9008-08-18 ענת קסטרו ו- 31 אח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב תל אביב (פורסם בנבו, .])12.5.2020

חרף זאת, חוות דעת שמאי התובעת אינו מביא בחשבון יסודות משביחים שמקורם בתכנית, בין היתר, שינוי ייעוד המקרקעין מאיזור תכנון לעתיד לייעוד מגורים ב', תוספת זכויות בניה (הכל כאמור בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית) ואשר בניגוד גמור לטענות התובעת, דווקא מביאים להשבחת המקרקעין כאמור בחוות דעת

שמאי הוועדה המקומית וכפי שגם נקבע בשומה המכרעת ביחס למקרקעין כאמור.

בנוסף לכך, שמאי התובעות העריך את הפגיעה הנטענת (והמוכחשת) בשווי המקרקעין תוך התבססות על

נתוני שווי ללא כל אבחון ויישום מתאים שיציג את הרלוונטיות ביחס לפגיעה הנטענת לכאורה.

כלל ידוע הוא כי הסתמכות על נתוני שווי כבסיס לטענת פגיעה בערך נכסים ספציפיים לא די בה כדי להרים את הנטל המוטל על התובעות לפי סעיף 197 לחוק. אין ספק כי ניתן להסתמך על נתוני שווי, כדי לתמוך בטענה לפגיעה במקרקעין, אך יש ליישמם באופן מדויק על המקרקעין [ראו לעניין זה: עת"מ (ת"א) 200/03 בנימין חקק ואח' נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א ואח' (פורסם בנבו, )23.8.04 (להלן: "עניין חקק"); ערר (מרכז) 198/16 חיים ואסנת רוזנבלום נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא (פורסם בנבו, .])20.8.18 לעניין זה יפים הם דבריה של יו"ר ועדת ערר מחוז תל אביב, עו"ד כרמית פנטון, בערר (ת"א) 95193/07 חוה

אקירוב ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, .)30.5.10

האמור נכון גם לגביי הפסיקות שצוינו בחוות דעת שמאי התובעות. מבלי לגרוע מכך שהפסיקות שאוזכרו בשומתו אינן רלוונטיות לענייננו, שמאי התובעת אף לא ביצע ניתוח, פירוט או יישום הפסיקה שצוינה על ידו ביחס לפגיעה הנטענת לכאורה, דבר, שלפי הפסיקה, מהווה כשלעצמו נימוק מספיק לדחיית הטענה.

בענייננו כמפורט לעיל ולהלן, חוות דעת שמאי התובעת לוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של עניין,

לוקה בהנחות מוצא שגויות, מתעלמת משיקולים רלוונטיים ואינה עומדת בנטל הוכחת פגיעה בשווים של

המקרקעין, וזאת באופן המביא לבטלותה ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה, הכל כמפורט בהרחבה בחוות

דעת משפטית זו ובחוות דעת שמאי הוועדה המקומית. אך מטעמים אלה לבדם יש לדחות את התביעה שבנדון,

בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.

למען הסדר הטוב ומבלי לגרוע מהאמור לעיל, נתייחס להלן גם לגופן של טענות תביעת התובעת.

התייחסות לטענות הפגיעה (המוכחשות מכל וכל) שנטענו על ידי התובעת:

יש לדחות מכל וכל את טענת התובעת לפגיעה לכאורה בגין תכנית 3866 (המוכחשת מכל וכל).

תכנית 3866 קבעה נורמה תכנונית חדשה ביחס למקרקעין והקנתה להם זכויות בנייה. היינו, תכנית 3866

השביחה את המקרקעין.

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, יובהר כי אף שמאי הוועדה המחוזית, אשר נתן עמדתו ביחס לטענות התנגדותה

של התובעת לתכנית 3866 – טענות דומות (עד זהות) לטענות התובעת בתביעת הפיצויים ביחס להיקף

הזכויות, במסגרת הדיון בהתנגדויות לתכנית 3866 מיום ,12.6.2017 קבע כי אף אם ניתן לראות בזכויות מכח

תכנית 38 כחלות על המקרקעין (כטענת התובעת – השגויה והמוכחשת מכל וכל), אין הבדל מהותי בהיקף

השטחים העיקריים לפי תכנית 38 לבין השטחים העיקריים בתכנית 3866 ואף קבע כי נראה כי תכנית 3866

מוסיפה זכויות בנייה ביחס למצב המוצא התיאורטי של שמאי המתנגדים דשם (כאמור ההתנגדות הוגשה

ע"י התובעת ונטענו טענות דומות (עד זהות) לטענות התובעת בענייננו ביחס להיקף הזכויות), ולכן אין יסוד

לטענת המתנגדים בדבר פגיעה בהיקף זכויות. ר' פרוטוקול הדיון בהתנגדויות מיום 12.6.2017 (סעיף 7 ה'

בעמ' .)11-12

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב עין גנים מס' 8 - תיק 2021-02093

25-0024ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

לא זו בלבד, כאמור לעיל גם בשומה המכרעת לנכס הנדון, ובניגוד מוחלט לטענות התובעת, קבע השמאי

המכריע כי נוצרה השבחה למקרקעין עקב אישורה של תכנית .3866

לאור האמור, כבר בפתח הדברים יובהר כי יש לדחות מכל וכל את תביעת התובעת.

המצב התכנוני

כאמור לעיל וכמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, שגה שמאי התובעת בהצגת המצב התכנוני וכן, כאשר התבסס על הערכתו זו כאמור.

בין היתר, שגה שמאי התובעת כאשר לא הביא בחשבון במצב התכנוני הקודם את תכנית 1200 וכן, את תכנית

44 (שקדמה לתכנית )1200 אשר סיווגה את המקרקעין להריסה והכפיפה את הבניה בתחומה לתכניות

שיאושרו בעתיד ע"י וועדות התכנון. שגיאות אלו מהוות פגם מהותי היורד לשורשו של עניין באופן המביא

לבטלות חוות דעת שמאי התובעת ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה.

כפי שיפורט להלן, הנורמה התכנונית החלה ביחס למקרקעין במצב התכנוני הקודם ערב אישורה של תכנית

תא/,3866 הינה תכנית 1200 אשר סיווגה את המקרקעין בייעוד "שטח לתכנון בעתיד".

כמפורט בתיאור המצב התכנוני הקודם החל ביחס למקרקעין לעיל ובחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, תכנית 38 אשר אושרה בשנת 1937 סיווגה את המקרקעין בייעוד למגורים, למסחר ודרך מוצעת.

דא עקא, לאחר תכנית 38 ועוד קודם לאישורה של תכנית תא/,3866 אושרו ביחס למקרקעין 2 תכניות אשר

שינו את ייעוד המקרקעין ויצרו נורמות תכנוניות חדשות שלבסוף מהוות את המצב התכנוני הקודם ביחס

למקרקעין ערב אישורה של תכנית תא/,3866 כדלקמן:

• תכנית 44 – אשר קדמה לתכנית ,1200 שינתה את ייעוד המקרקעין עוד בשנת 1941 (בעת אישורה)

וסיווגה את ייעוד המקרקעין כאזור להריסה.

היינו, תכנית 44 ביטלה דה פקטו, הלכה למעשה, את הזכויות מכח תכנית 38 שקדמה לה וכפועל יוצא

מכך, לא ניתן היה לבנות במקרקעין מכוחה, אלא לפי תכניות שיאושרו בעתיד על ידי הוועדה המחוזית.

בסעיף 56 לתכנית 44 נקבע כי באזור להריסה, לא תותר בנייה, אלא לפי תוכניות שיאושרו בעתיד על ידי

הוועדה המחוזית.

הוועדה המחוזית לא קבעה הוראות מיוחדות כאמור ביחס לבנייה באזור זה ומשכך, ברי כי ככלל לא ניתן לבנות מכוחה של תכנית .44 אדרבה, לאחר תכנית 44 אושרה תכנית 1200 שקבעה את האזור לשטח לתכנון בעתיד.

לאמור, המשטר התכנוני מכוחה של תכנית 38 ולרבות הזכויות והשימושים מכוחה, לאחר שאושרה תכנית 44 אשר סווגה את המקרקעין בייעוד להריסה, אינו רלוונטי עוד.

סעיף 63 לתכנית ,44 שכותרתו "האחוזים המותרים לבנין", קובע מהם האחוזים המותרים להקמת בנין, בהתאם לאזור בו מצוי המגרש, ואולם באזור הריסה לא נקבעו אחוזי בניה וצוין כי אלו יהיו "כפי שנקבע

בתכנית".

הוראות תקנון תכנית 44 הינן הוראות ברורות, בה נקבע שהקמה והשימושים יהיו בהתאם לאזור הריסה, וכך גם בסעיף 63 לתכנית 44 כאמור הקובע מהם האחוזים המותרים להקמת בנין, בהתאם לאזור בו מצוי המגרש, ואולם באזור הריסה לא נקבעו אחוזי בניה וצוין כי אלו יהיו "כפי שנקבע בתכנית", וכאמור בהתאם להוראות סעיף 56 לתכנית ,44 נקבע בבירור כי לא תותר בנייה באזור זה אלא לפי תכניות שיאושרו בעתיד על ידי הוועדה המחוזית.

בנוגע ליחס בין תכנית 38 והנורמה התכנונית מכוחה לבין תכנית 44 אשר אושרה לאחריה והנורמה התכנונית מכוחה, נקבעה בהחלטת ועדת הערר בערר (תל אביב-יפו) 85230-15 פורית אחזקות בע"מ נ'

הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, )11.4.18 (להלן: "ערר פורית") ביחס לתכנית תא/3501 שהינה תכנית מקבילה לתכנית 3866 כי התפיסה התכנונית שבאה לידי ביטוי בתכנית 44 ובתכנית 1200 לאחריה, היתה של תכנון השטח מחדש וייעודו להריסה ובניה.

יוער כי על החלטת ועדת הערר בעניין פורית הנ"ל הוגש ערעור מנהלי (עמ"נ )53106-05-18 שנדחה על ידי

בית המשפט המחוזי אשר לא מצא מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר כאמור ואישרר את החלטת ועדת

הערר כאמור. עוד יוער כי בקשת רשות ערעור (בר"מ )3644/19 על החלטת בית המשפט המחוזי נדחתה גם

היא על ידי בית המשפט העליון.

נבהיר, כי יש לדחות את טענת התובעת ביחס לסעיף 88 בהוראותיה של תכנית ,44 עת ייעוד המקרקעין

לאחר אישורה של תכנית 44 ועל אף האמור בסעיף 88 הנ"ל, הינו להריסה.

מובהר כי תכנית ,44 יוצרת נורמה תכנונית שונה מהנורמה התכנונית שחלה ביחס למקרקעין מכוחה של

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב עין גנים מס' 8 - תיק 2021-02093

25-0024ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

תכנית 38 עד לאישור תכנית 44 – נורמה תכנונית אשר אינה מאפשרת בניה מכוחה של תכנית .38 ומשכך

אין ולא ניתן להביא בחשבון במצב התכנוני הקודם את הנורמה התכנונית מכוחה של תכנית .38 האמור

נכון ביתר שאת לאחר אישורה של תכנית 1200 אשר אף קבעה נורמה תכנונית שונה מזו של תכנית .44

• תכנית 1200 אושרה בשנת 1975 ובמסגרתה סווגו המקרקעין ב"אזור לתכנון בעתיד".

כעולה מתקנון תכנית 1200 וכאמור בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, מטרתה של תכנית 1200 הינה לתכנן מחדש את השטח הכלול בתחום התכנית ובין היתר, קביעת ייעוד לחלק מהמקרקעין בתכנית (לרבות למקרקעין הנדונים) כשטח לתכנון בעתיד. למעשה, לפי תכנית ,1200 רוב השטח הכלול בתכנית נקבע כשטח לתכנון בעתיד.

בתכנית 1200 נקבע כי בשטח לתכנון בעתיד "לא תורשה כל בנייה בשטח זה לפני אישור תכנית מפורטת ותכנית בינוי מיוחדת".

סייג לאמור, נקבע בסעיף 14 לתכנית, אשר מתיר בידי הועדה המקומית את הסמכות להתיר בנייה, אם יתברר שהמבנה המוקם לא יפריע לתכנון העתידי.

הואיל וערב אישורה של תכנית 3866 לא היה קיים תכנון עתידי במתחם, הרי שיישומה של הוראת סעיף 14 לתכנית 1200 בנוגע למתחם זה, היה בשיקול דעת הוועדה המקומית, כאשר ככלל לא ניתנו היתרים לבנייה מעבר לשימור הקיים במתחם.

בנוסף, כאמור בחוו"ד שמאי הוועדה המקומית, השטח לתכנון בעתיד ותוואי הדרכים הכלול בתכנית ,3866 הינו חלק מנווה צדק, ומהווה מתחם מיוחד בעל מרקם ערכים היסטוריים, אדריכליים ותרבותיים ואשר מהווה אבן דרך בהתפתחות העיר תל אביב-יפו, ומשכך ישנה חשיבות רבה לשימור אופיו של המתחם המיוחד בראיה תכנונית כוללת.

לפיכך, כאמור לעיל, הלכה למעשה, ככלל לא התאפשרה בניה במתחם זה ללא תכנית מפורטת.

יוסף כי, כאמור בחוות הדעת שמאי הוועדה המקומית, מאז אישורה של תכנית 1200 בשנת ,1975 פעלה הוועדה המקומית בהתאם להוראות סעיף 14 לתכנית ,1200 ולא שקטה על שמריה ויזמה, הכינה ופעלה לאישורן של למעלה מ-90 תכניות מפורטות בתחום "שטח לתכנון בעתיד", וכך, הלכה למעשה, ביחס לחלק הארי של שטח זה בתכנית 1200 קיימות כיום תכניות מפורטות מאושרות, המאפשרות הוצאת היתרי בניה מכוחן.

ויובהר, תכנית 1200 הינה חיקוק והוראותיה שרירות וקיימות. תכנית 1200 מהווה מדרגה עצמאית במצב התכנוני ביחס למקרקעין ולא ניתן להתעלם ממנה.

ראו לעניין זה דברי ועדת הערר בערר ת"א 5520/12 מסע א.ע.נ.כ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו .)12.1.14

וכן ראו גם הדברים שנאמרו בהחלטת בית המשפט המחוזי בעמ"נ (תל אביב-יפו) 4095-09-22 נת"ע - נתיבי

תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ נ' תל-אביב ביץ' פלאזה (פורסם בנבו, )22.7.2024 שם נדונה

תביעת פיצויים ונקבע כי תכנית 1200 שרירה וקיימת והינה חלק ממצב תכנוני קודם.

יתרה מזאת, כאמור לעיל, תכנית 3866 קובעת כי היא משנה את תכנית 1200 וכי היא משנה את הייעוד של אזור לתכנון בעתיד אשר נקבע בתכנית .1200

הנה כי כן, הנורמה התכנונית החלה ביחס למקרקעין המצב התכנוני הקודם ערב אישורה של תכנית

תא/,3866 הינה תכנית .1200

לא זו בלבד, בשומה המכרעת ביחס להיטל השבחה בגין אישור תכנית 3866 שנערכה לנכס הנדון ע"י השמאי המכריע יגאל יוסף, נקבע כי עד לגיבושה של מדיניות הוועדה המקומית באשר לתכנון העתידי בתחום תכנית ,1200 כל שניתן היה לקבל הינו היתרים לשימור הקיים.

לאמור, הנורמה התכנונית החלה ביחס למקרקעין ערב אישורה של תכנית תא/,3866 הינה הריסת הקיים

ותכנון עתידי.

כלומר, הנורמה התכנונית מכוחה של תכנית 38 אשר חלה ביחס למקרקעין לפני שאושרו התכניות הנ"ל,

איננה עוד ואין להביאה בחשבון בבחינת שווי המקרקעין ערב אישורה של תכנית תא/.3866

יפים לענייננו במדויק הם הדברים שנקבעו בהחלטת ועדת הערר הנכבדה (בראשותה של עו"ד גילת אייל), בערר בעניין פורית הנ"ל (החל מעמ' 22 להחלטה).

למען הסר ספק יובהר, כי בענייננו אמנם לא חלה תכנית 2277 המאוזכרת בהחלטה הנ"ל, אך חלות כאמור

תכניות 44 ו-1200 (דהיינו שתיים מתוך שלוש התכניות המאוזכרות בהחלטה דלעיל), היוצרות נורמה

תכנונית שונה מהנורמה התכנונית שחלה ביחס למקרקעין עד לאישורן מכוחה של תכנית 38 – נורמה

תכנונית אשר אינה מאפשרת בניה מכוחה של תכנית 38 ומשכך אין ולא ניתן להביא בחשבון בבחינת שווי

המקרקעין במצב התכנוני הקודם ערב אישורה של תכנית תא/3866 את הנורמה התכנונית מכוחה של

עת"מ (מינהליים ת"א) 26388-01-16 עמותת תושבי מתחם (פורסם בנבו, .)28.2.17
	איפסיםות לאע נני'י וןו עזהדת ה םהמ השדבנהר ישםל אידש רה מנקועבצעהו בהמאסרגצריתת

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב עין גנים מס' 8 - תיק 2021-02093

25-0024ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

תכנית .38

כן נפנה להחלטת ועדת משנה ב' להתנגדויות בוועדה המחוזית ת"א מיום 12.6.17 ביחס להתנגדותה של

המשיבה לתכנית תא/3866 (ולעמדת שמאי הוועדה המחוזית), במסגרתה נקבע כי תכנית 1200 הינה

הנורמה התכנונית החלה ערב אישורה של תכנית 3866 וכן, נקבע כי אין להביא בחשבון את תכנית 38

במסגרת המצב התכנוני הקודם.

מהמקובץ לעיל עולה כי בחוות דעת שמאי התובעת נפל פגם מהותי בהצגת המצב התכנוני הקודם לאשורו,

היורד לשורשו של עניין ומביא לבטלותה.

• אין להביא בחשבון במצב התכנוני זכויות מכח תמ"א 38

שגה שמאי התובעת שגיאה מהותית נוספת כאשר הביא בחשבון בשומתו זכויות מכח תמ"א .38 גם

שגיאה זו מהווה פגם מהותי היורד לשורשו של עניין באופן המביא לבטלות חוות דעת שמאי התובעת

ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה.

אין להביא בחשבון זכויות מותנות מכוחה של תמ"א 38 במצב תכנוני קודם. זכויות מכח תמ"א 38 הן זכויות מותנות, בלתי ודאיות, הכפופות לשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית וכן להליך פרסום לפי סעיף 149 לחוק על כל המשתמע מכך, אשר כל עוד לא ניתן בגינן היתר בניה, זכויות אלו טרם התגבשו באופן קונקרטי ביחס למקרקעין אין להביאן בחשבון.

בעניינה של תמ"א 38 והזכויות מכוחה, הרי שלעמדת הוועדה המקומית, בהתאם לדין וכן בהתאם לפסיקות

בתי המשפט וועדות הערר, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן במעמד של "זכויות קניין" של התובעים

ואינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין, שכן הן מותנות, בלתי וודאיות, וכן ערטילאיות, שאינן חלות באופן

קונקרטי ביחס למקרקעין (או כל מקרקעין שהם ברחבי המדינה).

נוכח לשונה של תמ"א 38 ואף נוכח קיומו של פרק נפרד העוסק בשיקול הדעת של הוועדה המקומית

לסרב ליתן את ההיתר למימוש זכויות בניה לפיה (ראו סעיפים ,22 27 ו-29 להוראות התמ"א), נקבע

בפסיקה באופן חד משמעי כי זכויות הבנייה הניתנות במסגרת תמ"א 38 בתמורה לחיזוק מבנים נגד

רעידות אדמה, אינן זכויות מוקנות, אלא זכויות המסויגות בשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית ואף

הכפופות להליך פרסום לפי סעיף 149 לחוק, ומשכך מהוות זכויות מותנות אשר אין להביאן בחשבון עד

למועד התגבשותן בפועל, קרי מועד מתן היתר בניה בגינן.

נפנה בעניין זה לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין עמ"נ 56975-09-23 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו ואח' נ' בלו מרבל בע"מ ואח' (פורסם בנבו, ,)6.3.2025 זכויות הבניה מתוקף תמ"א ,38 כפי שיפורט בהרחבה להלן, בהיותן זכויות מותנות הכפופות לשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית וכן להליך פרסום לפי סעיף 149 לחוק, אינן מהוות חלק מהמצב התכנוני הקודם ומשכך אין להביאן בחשבון כלל.

קביעות זהות גם נקבעו בהחלטת ועדת הערר בעניין חן פרי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, )3.4.2024 (להלן: "עניין חן פרי") (יצוין כי על החלטת ועדת הערר בעניין חן פרי הוגש ערעור מנהלי שטרם הוכרע) וכן במסגרת ערר 92009/0622 עו"ד אליהוד יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (פורסם בנבו, מיום .)30.4.2023

מבלי לגרוע מהאמור, יודגש כי בבחינת שווי המקרקעין במצב הקודם אין לקחת בחשבון את הזכויות

הכלולות בתמ"א 38 ולא קמה עילת פיצוי בגין אישור התכנית אשר העניקה זכויות הפחותות מהיקף

הזכויות המירבי שניתן היה לאשר, באופן תיאורטי, על פי תמ"א .38

יפים לענייננו במדויק, הם דבריו של עו"ד בנימין ארביב מהלשכה המשפטית במינהל התכנון במסגרת

חוות דעתו מיום 26.10.16 בנושא תחולת סעיף 197 לחוק ביחס לתמ"א .38

כן נפנה להחלטה ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה בהחלטה בערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (פורסם בנבו, )31.5.2020 (להלן: "עניין פולק").

(ראו גם: ערר 9503-10-18 מיטל שחר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (פורסם בנבו, )2.6.2020; ערר (ת"א) 5184/17 קורונה יעקב ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים פורסם בנבו, .)11.11.2018

הנה כי כן, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן "זכויות" וקל וחומר אינן מהוות חלק מקניינם של התובעים

ועל כן, אין להביאן בחשבון כחלק מהמצב התכנוני.

זאת ועוד, בהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון במסגרת בר"מ 1560/13 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ (פורסם בנבו, ,)22.7.14 לא ניתן להתחשב

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב עין גנים מס' 8 - תיק 2021-02093

25-0024ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

בתכניות מתאר ארציות, ובענייננו - בתמ"א 38 - בחישוב שווי המקרקעין במצב קודם, הואיל והזכויות מכוחה נעדרות קונקרטיזציה ביחס למקרקעין.

דהיינו, כאשר התמ"א חלה על כל הארץ, הוצאת היתר בניה מכוחה כפוף להתנגדות ונקיטת הליך לפי ס'

149 לחוק ולשיקול דעתה של הוועדה המקומית, ובהתאם, רק עם אישור היתר בניה נוצרת נורמה תכנונית חדשה במקרקעין.

לאור זאת, אין לקחת בחשבון את הזכויות מכוחה של תמ"א 38 בחישוב שווי המצב הקודם, אלא לאחר

הוצאת היתר בניה.

נבקש להפנות בעניין זה לדברים אשר נקבעו ממש לאחרונה על ידי כב' השופט גלעד הס בפסק דינו בעמ"נ 14306-09-23 עדינה בולקינד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (פורסם בנבו, ,)11.2.2024 במסגרתו הובהרו ההבדלים המהותיים בין מסלול תמ"א 38 למסלול רישויי רגיל, אשר משמעותם לענייננו הינה כי עד שהמבנה לא עבר במסלול תמ"א 38 במסגרת מימוש בהיתר הכולל את חיזוק המבנה, לא חלה כל זכאות לתמריצי התמ"א.

משמעות פסיקות אלו, הינה כי תמ"א ,38 על הזכויות המותנות בה, היא "שקופה" ובהתאם-יש לנטרל את

השפעת תמ"א 38 בעת בחינת שווי מקרקעין במצב קודם (או חדש).

לסיכום- אישורה של תמ"א 38 מאופיין בהיעדר מסוימות ביחס למקרקעין כלשהם, ועל כן אישורה לא

שינה את תכונות המקרקעין, ויש לראותה כאירוע "שקוף" בכל הנוגע לבחינת קיומה של פגיעה (או

שיעורה) לכאורה (המוכחשת מכל וכל) הנובעת מאישור תכנית .3866

מהמקובץ עולה, כי לאור היותן של הזכויות מכוחה של תמ"א 38 זכויות מותנות, חסרות ודאות,

ערטילאיות וחסרות קונקרטיות, הרי שזכויות אלו אינן במעמד של "זכויות" וקל וחומר אינן מהוות

"זכויות קניין" ואינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין ומשכך אין להביאן בחשבון כחלק מהמצב התכנוני

הקודם בבחינת פגיעה נטענת (ומוכחשת) בגין אישורה של תכנית .3866

לאור המקובץ לעיל, יש לדחות מכל וכל את שיטתו של שמאי התובעת ביחס לזכויות מכח תמ"א ,38

ולקבוע כפי שפורט בהרחבה לעיל, כי אין להביא בחשבון כלל את הזכויות מכוחה של תמ"א 38 כחלק

מהמצב התכנוני הקודם בבחינת הפגיעה הנטענת (והמוכחשת) למקרקעין לאור אישורה של תכנית .3866

מבלי לגרוע מהאמור, בענייננו עסקינן באזור לתכנון בעתיד וממילא לוועדה המקומית שיקול דעת רחב ביותר האם לאשר היתר בנייה מכוח תמ"א 38 באזור לתכנון בעתיד.

מבלי לגרוע מהאמור, כאמור בחוות הדעת שמאי הוועדה המקומית, יישום תמ"א 38 כפוף לשיקול דעת הוועדה המקומית ולתנאים נוספים, וברי כי התובעת לא הרימה את נטל הראייה ולא הוכיחה את הזכאות לתחולת הוראות תמ"א 38 במקרקעין בענייננו.

• אי תחולת תכניות נושאיות במצב התכנוני הקודם

כאמור לעיל, עובר לאישורה של תכנית ,3866 הנורמה התכנונית הסטטוטורית התקפה אשר מחייבת את כל מוסדות התכנון, היא זאת שנקבעה בתכנית .1200

ועל כן, מאחר שייעוד המקרקעין במצב התכנוני הקודם הינו שטח לתכנון בעתיד (לפי תכנית ,)1200 הרי

שהזכויות בהתאם לתכניות נושאיות אינן רלוונטיות למצב התכנוני הקודם בענייננו.

בעניין זה יפים לענייננו הם דברי ועדת הערר בעניין ערר פורית, שכזכור עסק בתכנית תא/3501 המקבילה לתכנית 3866 שבענייננו.

היינו, הזכויות מכח תכניות נושאיות אינן חלות בענייננו כחלק מהמצב התכנוני הקודם.

יוסף כי בשומת ההשבחה ביחס לנכס הנדון בגין אישורה של תכנית 3866 השמאי המכריע לא הביא

בחשבון את התכניות הנושאיות במצב התכנוני הקודם.

כאמור בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, וככל שידוע לו, כך גם יושם נכונה בשומות המכריעות בתחום

תכנית 3501 ותכנית 3866 לא הובאו בחשבון במצב התכנוני הקודם זכויות בגין תכניות נושאיות.

לאור האמור, מטעמים אלו יש לדחות מכל וכל את קביעותיו של שמאי התובעת ביחס למצב התכנוני

ולקבוע כי נפל בחוות דעת שמאי התובעת פגם מהותי היורד לשורש העניין המביא לבטלותה.

עלויות השימור העודפות

יש לדחות את שווי עלויות השימור העודפות שנטענו בתביעת הפיצויים, שכן הינו מנוגד לפסק דין חלקי שניתן

ביום 6.3.25 בתיק עמ"נ 56975-09-23 הוועדה מקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו נגד בלו מרבל בע"מ ואח',

בקשר לענין זה שהינו גובה עלויות השימור העודפות וכן לקביעת השמאי המכריע בשומה המכרעת בגין הנכס הנדון.

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב עין גנים מס' 8 - תיק 2021-02093

25-0024ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

לאור האמור, יש לחשב את עלויות השימור העודפות כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית.

מן המקובץ עולה, כי יש לדחות מכל וכל את הערכת עלויות השימור העודפות שנלקחה בחשבון בחוות דעת

שמאי התובעת ולאמץ את האמור בחוות דעת השמאית מטעם הוועדה המקומית.

שגה שמאי התובעת בשיטת ההערכה שביצע בשומתו ובהערכת שווי נכס התובעת

מבלי לגרוע מהאמור, יש לדחות מכל וכל את הערכת שווי נכס התובעת הנטענת בחוות דעת שמאי התובעת, כמפורט בחוות דעת השמאית מטעם הוועדה המקומית ולאמץ את האמור בחוות דעת השמאית מטעם הוועדה המקומית.

סוף דבר

מכל המקובץ לעיל עולה כי לא רק שלא קיימת כל פגיעה במקרקעין עם אישורה של תכנית ,3866 אלא אף

נוצרה השבחה למקרקעין עם אישורה של התכנית. וכך גם בשומה המכרעת של השמאי המכריע ביחס למקרקעין נקבע השבחה למקרקעין בגין תכנית .3866 נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית תביעת הפיצויים, תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה המקומית ולאור הטעמים המשפטים דלעיל.

לחילופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע, כי אכן נגרמה למקרקעין נשוא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של התכנית, יש לקבוע כי פגיעה זו הינה פגיעה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובעות פיצויים בגינה.

כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה איננה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכול בהתאם לענין ולהדבק הדברים.

בנוסף, אין באמור להלן כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.

חוו"ד מה"ע

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאי הוועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0024ב' מיום 24/12/2025 תיאור הדיון:

מ"מ מהנדס עיר יואב זילברדיק

שי פטריאנו: עין גנים 8 נטען לאובדן זכויות בניה ביחס למצב הקודם ולעלויות שימור עודפות הנדרשות

במצב החדש. אנו נבקש לדחות את התביעות מהסיבות הבאות:

התובעת מתעלמת מכך שבמצב הקודם חלה על הנכסים תכנית 1200 המסווגת את המקרקעין כ"שטח לתכנון בעתיד" ולפיכך לא ניתן להביא במצב הקודם זכויות בניה מכוח התכניות הנושאיות.

בהתאם לפסיקה לא ניתן להביא בחשבון במצב הקודם זכויות בניה מכוח תמ"א ,38 שהרי מדובר בזכויות שהינן מותנות ולא מוקנות.

עלויות השימור הנטענות במצב החדש חושבו באופן הנוגד את הפסיקה, כפי שהיא מפורטת בחוות דעת שמאי הועדה המקומית.

נדגיש כי בהתאם לשומות מכריעות שנערכו בעין גנים 8 ואחד העם 6 נקבע כי תכנית 3866 השביחה את המקרקעין.

בישיבתה מספר 25-0024ב' מיום 24/12/2025 (החלטה מספר )1 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאי הוועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חיים גורן, ראובן לדיאנסקי, דייבי דישטניק

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב אחד העם מס' 6 , עין גנים 9 , יהודה חסיד -15 תיק 2021-02098

25-0024ב' - - 2 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

לדרפט מצורפות חוות דעתו של שמאי הוועדה יורם ברק וחוו"ד משפטית מטעם ב"כ הוועדה המקומית עו"ד אירית יומטוב

ועו"ד יצחק קדושים ובהן מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני

הוועדה.

רקע:

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית .3866

פרטי הנכס התובע:

גוש: 7422 חלקה: 43

כתובת: רחוב אחד העם מס' 6 , עין גנים 9 , יהודה חסיד 13 ו- 15

התובעת: חברת פסגות אחד העם בע"מ

בא כוח התובעת: עו"ד טלי סלטון ישועה

תרשים סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

2,795,000 ₪

עמ' 16 מבא"ת ספטמבר 2007

התובעת טוענת לפגיעה בשווי הנכס כתוצאה מאישור תכנית .3866 אנו דוחים את הטענה מכל וכל:
אנו דוחים את הטענה מכל וכל: תכנית 3866 שינתה את יעוד הנכס והקנתה זכויות בניה.
תכנית 3866 שינתה את יעוד הנכס והקנתה זכויות בניה. תכנית זו הינה תכנית משביחה ובוודאי שאיננה תכנית פוגעת.
תכנית זו הינה תכנית משביחה ובוודאי שאיננה תכנית פוגעת. טענת הפגיעה במקרקעין נטענה על ידי התובעת גם בפני ועדת משנה ב' להתנגדויות של הועדה המחוזית במסגרת
טענת הפגיעה במקרקעין נטענה על ידי התובעת גם בפני ועדת משנה ב' להתנגדויות של הועדה המחוזית במסגרת ההליך לאישור התכנית ונדחתה על ידי הוועדה המחוזית.
הטהענלתיך ה לפאגייעשהור ב המתקכרנקיתע יוןנ דנטחעתנהה עעלל י ידדיי ה הוותעודבהע תה מגםחו בזיפתני. ועדת משנה ב' להתנגדויות של הועדה המחוזית במסגרת

הטענה כי תכנית 3866 פוגעת בשווי הנכס נטענה גם בפני השמאי המכריע יגאל יוסף שדן בהיטל ההשבחה לנכס הנדון בגין תכנית 3866 (השומה הועברה לצדדים בתאריך )26/10/21 (להלן "שומה מכרעת בנכס הנדון")
ההנטדעונןה ב גכיין תתככננייתת 33886666 (פהושגעומתה ב השוועויב רההנכ לסצ דנטדיעםנה ב תגםא רביפךנ י1 2ה/ש10מ/א6י2 )ה (מלהכלרןי ע" שיגואמלה ימוסכףרע שתד בןנ בכהסי הטנלד והןה")ש בחה לנכס בשומה המכרעת בנכס הנדון דחה השמאי המכריע את טענת ירידת הערך וקבע השבחה בסך 8,655,000 ₪.
בשומה המכרעת בנכס הנדון דחה השמאי המכריע את טענת ירידת הערך וקבע השבחה בסך 8,655,000 ₪. למען שלמות התמונה, יצוין כי הן הוועדה המקומית והן התובעת הגישו עררים כנגד השומה המכרעת בנכס הנדון.
למען שלמות התמונה, יצוין כי הן הוועדה המקומית והן התובעת הגישו עררים כנגד השומה המכרעת בנכס הנדון.

לטענת התובעת שווי הנכס במצב תכנוני קודם הינו על פי הבנוי בפועל בתוספת זכויות בניה בלתי מנוצלות, בהתעלם מהעובדה שהנכס ממוקם בתחום לתכנון בעתיד וזאת לנוכח העובדה שתכנית 1200 הינה אות מתה
בלטהתענעתלם ה תמוהבעעותבד שהוו שי ההננככסס מבממוצקבם ת בכתנוחניום ק ולדתםכ נהוןינ בו ע עתליד פ יוז האבתנו ילנ בוכפחוע לה עבותבדוסהפ תשת זככנוייתות 0 ב0נ2י1ה ה בילנתהי א מותנוצ מלותתה, לכאורה.
לבכהאתוערלהם. מהעובדה שהנכס ממוקם בתחום לתכנון בעתיד וזאת לנוכח העובדה שתכנית 1200 הינה אות מתה הטענה אינה נכונה.
הטענה אינה נכונה. ערב אישורה של תכנית ,3866 חלה על המקרקעין תכנית 1200 אשר מסווגת את המקרקעין לאזור לתכנון בעתיד.
ערב אישורה של תכנית ,3866 חלה על המקרקעין תכנית 1200 אשר מסווגת את המקרקעין לאזור לתכנון בעתיד. מטרתה של תכנית ,1200 כעולה מסעיף 4 לתקנון התכנית:
מטרתה של תכנית ,1200 כעולה מסעיף 4 לתקנון התכנית: "מטרת התכנית היא לתכנן מחדש את השטח המפורט בסעיף 2 דלעיל, להתוות דרכים חדשות, להרחיב דרכים
"מטרת התכנית היא לתכנן מחדש את השטח המפורט בסעיף 2 דלעיל, להתוות דרכים חדשות, להרחיב דרכים קיימות ולבטל דרכים קיימות, לקבוע אזור מגורים, מרכז עסקים, אזור מלאכה, תעשיה זעירה, החסנה ושרותי
"קמייטמרותת הולתבכטנלית ד רהכייאם ל קתיכינמןו תמ,ח לדקשב אועת א הזושרט מחג והרמיםפו,ר מטר כבזס עעיסףק 2ים ד,ל אעיזלור, למהלתאוכותה, ד תרעכשיםיה ח זדעשירותה,, לההחרסחנהיב ו דשררכויתםי מסחר (שוק) מגרשים מיוחדים, שטח לבנינים ציבוריים, שטחים ציבוריים פתוחים, שטח חוף הים, טיילת ושרותי
קמיסיחמרות (ש ולוקב)ט מלג דררשכייםם מ קיויחימדויתם,, לשקטבחוע ל באנזיונרים מ צגוירביוםרי,י םמר, כשזט עחסיםקי צםי,ב וארזיוירם מפלתאוחכהים, ,ת שעטשחיה ח זוףעי רההים, ,ה טחיסילנהת ווששררוותתיי שפת הים, לקבוע שטח שלב א' ושטח לתכנון בעתיד כמפורט בתסריט [כך במקור] ולקבוע תקנות בניה והוראות
שמספתחר ה (ישםו,ק ל)ק מבגורעש שיםט חמ ישוחלבדי םא', שושטטחח ל לבתניכנינםון צביעבתורידיי םכמ, פשוטרטחי םבת צסירביוטרי י[םכך פ בתמוחקיוםר,] שולטקחב וחעו ףת קהניוםת, טבניייהלת ו הושורראוותתי מחייבות בשטח התכנית הזאת". (ההדגשות אינן במקור, הח"מ).
משחפתיי בהויתם ב, שלטקחבו העת שכטניחת שהלזאבת א"'. ו ש(הטהחד גלשתוכתנ ואןי בנןע בתמידק וכרמ, פהוחר"טמ ב).ת ס ר יט [כך במקור] ולקבוע תקנות בניה והוראות התכנית הנ"ל, חלה על שטח של כ-1,500 דונמים, כאשר כ-1,200 דונם שבתחומה נקבע בתשריטה כאזור לתכנון
התכנית הנ"ל, חלה על שטח של כ-1,500 דונמים, כאשר כ-1,200 דונם שבתחומה נקבע בתשריטה כאזור לתכנון בעתיד, אשר הבנייה בו אסורה כל עוד לא הותקנה תכנית מפורטת ותכנית בינוי מיוחדת.
הבעתתכינדית, א השנר" לה,ב חניליהה בעלו א שסטוחרה ש כלל כע-ו0ד0 ל5א,1 ה דוותנמקינםה ,ת ככאנישתר מ כפ-ו0ר0ט2ת,1 ו תדוכננםית ש בביתנוחי וממיהוח נדקתב. ע בתשריטה כאזור לתכנון סייג לאמור, נקבע בסעיף 14 לתכנית, אשר מתיר בידי הועדה המקומית את הסמכות להתיר בנייה, אם יתברר
סייג לאמור, נקבע בסעיף 14 לתכנית, אשר מתיר בידי הועדה המקומית את הסמכות להתיר בנייה, אם יתברר שהמבנה המוקם לא יפריע לתכנון העתידי.
סשיהימג בלנאהמ הורמ,ו קנקםב לעא ב יספערייףע ל4ת1כ לנתוןכ הניעתת,י דאיש. ר מתיר בידי הועדה המקומית את הסמכות להתיר בנייה, אם יתברר הואיל וערב אישורה של תכנית 3866 לא היה קיים תכנון עתידי במתחם, הרי שיישומה של הוראת סעיף 14 לתכנית
הואיל וערב אישורה של תכנית 3866 לא היה קיים תכנון עתידי במתחם, הרי שיישומה של הוראת סעיף 14 לתכנית 1200 בנוגע למתחם זה, היה בשיקול דעת הוועדה המקומית, כאשר ככלל לא ניתנו היתרים לבניה מעבר לשימור
0ה0וא12יל ב ונעורגעב לאמישתוחרםה זשהל, תהכיהני תב ש66יק38ול ל דאע התי הה וקועידיםה תהכמנקוןו מעתיתיד, יכ באמשתרח כםכ,ל הלר לי אש יניישתונמו הה ישתלר יהםור לאבתני הסע מיףע ב4ר1 ללשתיכמניותר הקיים במתחם.
ה00ק2י1ים ב בנומגעת חלמםת. חם זה, היה בשיקול דעת הוועדה המקומית, כאשר ככלל לא ניתנו היתרים לבניה מעבר לשימור השטח לתכנון בעתיד ותוואי הדרכים הכלול בתכנית ,3866 הינו חלק מנווה צדק, ומהווה מתחם מיוחד בעל מירקם
השטח לתכנון בעתיד ותוואי הדרכים הכלול בתכנית ,3866 הינו חלק מנווה צדק, ומהווה מתחם מיוחד בעל מירקם ערכים היסטוריים, אדריכליים ותרבותיים, המהווה אבן דרך בהתפתחות העיר תל אביב יפו, ומשכך יש משנה
עהרשכטיםח להתיסכנטוןו רביעיםתי,ד א ודתרויוכאליי היםדר וכתירםב הותכיליוםל, ב התמכהניותוה 6 6א8ב3ן, הדרינךו חבלהקת פמתנוחוהות צ הדקעי,ר ומ תהלוו אהב מיבת חיפםו ,מ וימוחשדכ ךבע ילש מ מירשקנםה חשיבות לשימור אופיו של המתחם המיוחד בראיה תכנונית כוללת. לפיכך, יישומה של הוראת סעיף 14 לתכנית
עחרשכייבםות ה ליסשטימורוריי םא,ו פאיוד רשילכל היימםת חותםר בהומתייויחםד, הברמאהיוהוה ת אכנבוןני דתר ךכו לבלהתת.פ לתפחיוכתך, ה יעישירומ תהל ש אלב יהבו ריאפות, וסמעשיףכך 4 1יש ל תמכשנינתה 1200 בנוגע למתחם זה, משמעה היה, הלכה למעשה, כי, ככלל, לא הותרה בו בניה ללא תכנית מפורטת.
0ח0ש2י1ב ובתנו גלעש ליממתורח אםו זפהיו, מששלמ העמהת החיםה, ההמליכוהח דל מבערשאהיה, כ תי,כ כנוכנליתל, כלואל להתות. רלהפי כבךו, ב יניישהו למלהא שתלכ נהיתור מאפתו רסטעתיף. 14 לתכנית על פי החלטת ועדת ערר מחוזית מחוז ת"א בערר תא 5520/12 מסע א.ע.נ.כ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון
על פי החלטת ועדת ערר מחוזית מחוז ת"א בערר תא 5520/12 מסע א.ע.נ.כ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו ,)12.1.14 שם נקבע כי אין לראות את תכנית 1200 כתכנית שנזנחה, אלא כתכנית
עובלנ יפהי התחלל אטבתיב וע (דפתור סערםר ב מנבחוו ז4י1ת.1 מ.2ח1ו)ז, תש"םא נ קבעברער כ תי אא י2ן1 ל/0ר2א5ו5ת מ אסתע ת אכ.נעי.תנ. כ0 0ב2ע1" מכת נכ'נ היתוו עשדנהזנ חההמ,ק אומלאית כ לתתככנינתון הקובעת נורמות תכנוניות מחייבות.
והבקניוהבע תתל נו ארמביובת ת(פכורנוסניםות ב מנבחוי י4ב1ו.ת..1 2 ,)1 שם נקבע כי אין לראות את תכנית 1200 כתכנית שנזנחה, אלא כתכנית

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב אחד העם מס' 6 , עין גנים 9 , יהודה חסיד -15 תיק 2021-02098

25-0024ב' - - 2 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאי התובעת רן וירניק):

• אובדן זכויות בניה ביחס למצב הקודם, שלטענת התובעת כולל בין השאר זכויות מכוח תמ"א 38 שלא חלות עוד במצב החדש וזאת בעקבות סיווגם של המבנים הקיימים על החלקה כמבנים לשימור.

• עלויות עודפות לשימור המבנה במצב החדש.

חוו"ד שמאי הוועדה המקומית יורם ברק

י. דחיית תביעת הפיצויים - כללי

יא. המצב התכנוני הקודם החל על הנכס – אזור לתכנון בעתיד לפי תכנית 1200

מאחר ותכנית 1200 היא הנורמה התכנונית אשר חלה על המקרקעין עובר לאישורה של תכנית ,3866 הרי שבהתאם להלכת פמיני (בר"ע 4217/04 ציון פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים) (תכנית 1200 מהווה מדרגה
למהאלחכרת ו תפמכניינתי (0ב0ר2"1ע ה 4י0א/ 7ה1נ2ו4רמ צהיו הן תפכמניונניי תנ' אהשוערד חהל ההמ עקלו הממיתק רלקתעכינןו ןע וובברני להא יירשוושרלהי םש)ל ( תתככננייתת ,13280606 מההריו ושהב מהדתראגםה עצמאית לחישוב היטל ההשבחה והיא מהווה את המצב הקודם לתכנית .)3866
לעהצמלכאתית פ למחינייש (ובבר ה"יעט 4ל0 ה/7ה1ש2ב4ח צהי ווןה יפאמ ימניה ונו'ה ה אועתד ההמ הצמבק הומקיותדם ל לתתככנונןית וב 6נ6יה38 י).ר וש לים) (תכנית 1200 מהווה מדרגה ודוק- גישתה של התובעת, לפיה ניתן להתעלם מתכנית 1200 הינה שגויה.
ודוק- גישתה של התובעת, לפיה ניתן להתעלם מתכנית 1200 הינה שגויה. מעמדה של תכנית 1200 הוא כחיקוק, ולא ניתן לבטלו במסגרת שומה אחרת או שומה מכרעת.
מעמדה של תכנית 1200 הוא כחיקוק, ולא ניתן לבטלו במסגרת שומה אחרת או שומה מכרעת. הלכה למעשה בתחום תכנית 1200 בנווה צדק, ערב הכנת תכניות חדשות, לא הותרה בניה ללא תכנית מפורטת.
הלכה למעשה בתחום תכנית 1200 בנווה צדק, ערב הכנת תכניות חדשות, לא הותרה בניה ללא תכנית מפורטת.
להלן התייחסות שמאי הוועדה המחוזית בדיון בהתנגדויות לתכנית 3866 ביחס לטענה שהעלתה התובעת דנן:
להלן התייחסות שמאי הוועדה המחוזית בדיון בהתנגדויות לתכנית 3866 ביחס לטענה שהעלתה התובעת דנן:

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב אחד העם מס' 6 , עין גנים 9 , יהודה חסיד -15 תיק 2021-02098

25-0024ב' - - 2 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

וכן ראו גם הדברים שנאמרו בהחלטת בית המשפט המחוזי בעמ"נ (תל אביב-יפו) 4095-09-22 נת"ע - נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ נ' תל-אביב ביץ' פלאזה (פורסם בנבו, )22.7.2024 שם נדונה תביעת פיצויים ונקבע כי תכנית 1200 שרירה וקיימת והינה חלק ממצב תכנוני קודם.

כמקובץ לעיל וכמפורט להלן ברי כי תכנית 1200 שרירה וקיימת ומהווה את המצב התכנוני הסטטוטורי הקודם התקף ערב אישורה של תכנית .3866
הכמתקקוףב עץר לבע איליש וכורמהפ ושרלט ת לכהנליתן ב6ר6י8 3כ.י תכנית 1200 שרירה וקיימת ומהווה את המצב התכנוני הסטטוטורי הקודם יצוין כי בשומה מכרעת בנכס הנדון נקבע כי עד לגיבושה של מדיניות הוועדה המקומית באשר לבניה העתידית
יצוין כי בשומה מכרעת בנכס הנדון נקבע כי עד לגיבושה של מדיניות הוועדה המקומית באשר לבניה העתידית בתחום תכנית ,1200 כל שניתן היה לקבל הינו היתרים לשימור הקיים.
ביצתוחיןו םכ ית בכשניותמ ה00 מ12כ,ר כעלת ש בנניכתסן ההינהד ולןק נבקלב העי כנוי ה עידת רליגםיב ולששהימ שורל ה מקדייינםיו.ת הוועדה המקומית באשר לבניה העתידית סיכום: הנכס במצב תכנוני קודם הינו חלקה ביעוד אזור לתכנון בעתיד שאינה כוללת זכויות בניה + מבנה
סיכום: הנכס במצב תכנוני קודם הינו חלקה ביעוד אזור לתכנון בעתיד שאינה כוללת זכויות בניה + מבנה
סלשיכיומםו:ש הביננכיסים ב עמדצ לבא תישכנוורנ ית כקנוידתם מ הפיונרוט חתל.ק ה ביעוד אזור לתכנון בעתיד שאינה כוללת זכויות בניה + מבנה

שבשיטיטתת ה ההעעררככתה ש ווי מצב קודם שומת התובעת מתעלמת מהכרעת ועדת ערר שדנה בנושא זה (תא/85228/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' אילת חן) ביחס לתכנית 3501 שהינה תכנית מקבילה לתכנית 3866 בדרום מערב
בהשמיקטותמ יהתע לרתכתכנ שוןו וובי נמיהצב ת קלו אדםבי בש ונמ' תאי הלתתו חבען)ת ב מיחתסע ללמתתכנ מיתה כ01ר5ע3ת שועהדיתנה ע תררכ נשיתד נמהק בבניולשהא ל זתהכ (נתיתא /83/81646 2ב2ד5ר8ו םה ומועעדרהב נווה צדק, וקבעה כדלקמן:
נהומוהק צומדיקת, לותקכבנעוהן וכבדנליהק מתןל: א ביב נ' אילת חן) ביחס לתכנית 3501 שהינה תכנית מקבילה לתכנית 3866 בדרום מערב

לב ליבה של קביעת ההשבחה הוא לפי מבחן השוק. שווי שוק הוא עניין שבעובדה וניתן להוכיחו ככל עובדה אחרת ועל כן לצורך קביעת שווי השוק יש להוכיח את
שווי שוק הוא עניין שבעובדה וניתן להוכיחו ככל עובדה אחרת ועל כן לצורך קביעת שווי השוק יש להוכיח את המחירים ששולמו בעד מקרקעין.
השמווחי ישריוםק שהשואול עמנוי יבןע שד במעקוברדקהעי וןנ.י תן להוכיחו ככל עובדה אחרת ועל כן לצורך קביעת שווי השוק יש להוכיח את

מסקנה: במצב תכנוני קודם - יעוד הנכס אזור לתכנון בעתיד. בהתאם לכך, יש לקבוע את שווי השוק של הנכס במצב התכנוני הקודם בהתאם לייעודו לתכנון בעתיד ובהתחשב
בהתאם לכך, יש לקבוע את שווי השוק של הנכס במצב התכנוני הקודם בהתאם לייעודו לתכנון בעתיד ובהתחשב בשווי המבנה וזאת כעולה מהחלטת ועדת הערר כאמור, בין היתר, בהתבסס על שומה מכרעת של נורית ג'רבי בגוש
בבשהתוואי םהמ לבכנךה, ויזשא תלק כבעוועל הא תמ השחווליט התש וועקד תש לה עהרנרכס כ אבממוצרב, בהיתן כהניותניר ה, קבהודתםב סבסהת עאל םש ולמייהע ומדכור לעתתכ נשוןל בנוערתייתד ג ו'ברהבית בחגשושב 6927 חלקה .56 בהקשר זה יצוין כי קיימות שומות מכריעות נוספות שנערכו לפי שיטה זו ותומכות בה.
7ב2ש9ו6וי ח הלמקבהנ ה6 5ו.ז אבהתק כשערול זהה מ יצהוחיןל טכית ק ויעידמתות ה שערומרו כתא ממכוררי, עבויתן הנויסתפרו,ת ב שהנתעברסכוס ל עפלי ששיוטמהה זמוכ ורתעותמ כשותל נבוהרי.ת ג'רבי בגוש

בשומה המכרעת בנכס הנדון נדחתה על ידי השמאי המכריע מתודת החישוב שננקטה בחוו"ד התובעת, באופן שלא הובאו בחשבון זכויות בניה בלתי מנוצלות לפי תכנית 38 ושווי הנכס במצב קודם הוערך ב-2 חלופות: האחת - שווי
הבשובואמוה ב החמשכברוען תזכ בוינוכתס ב הנינהדו ןב לנדתחי תמהנו צעללו יתד יל פהיש תמכאניית ה מ38כ רושיעו ומי תהונדכתס הבחמיצשבו בק ושדנםנק הטוהער בךח בו-ו"2ד ח הלותפוובתע:ת ה, אבאחתופ ן- ששלוואי הבנוי לפי היעודים שהותרו בתכנית 38 ובהפחתה מסויימת בשל אי ודאות תכנונית, והשנייה – לפי שווי קרקע
ההובבנאויו לבפחיש הביועןו זדכיםויו שתה בונתיהר וב לבתתיכ נמיתנוצ 8ל3ות ו בלהפפי חתתכהני תמ ס38וי יומשתווי ב השנלכס א בי מ ודצאבו קתו דתםכ נהונויעתר,ך ו בה-ש2נ חיילהופ –ות ל:פ הי אשחוותי -ק שרקוועי באזור לתכנון בעתיד בתוספת שווי המבנים.
בהאבנזוויר ללפתיכ הנויןע בודעיתםיד ש בהתוותסרפות ב שתוכוניי התמ 8ב3ני םוב.ה פחתה מסויימת בשל אי ודאות תכנונית, והשנייה – לפי שווי קרקע יצוין כי בערר שהוועדה המקומית הגישה על השמאות המכרעת בנכס הנדון, הוועדה טענה, בין היתר, כנגד קביעת
יצוין כי בערר שהוועדה המקומית הגישה על השמאות המכרעת בנכס הנדון, הוועדה טענה, בין היתר, כנגד קביעת השמאי המכריע לפיה נבחן שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם בהתאם לייעודים שהותרו מכוחה של תכנית .38
יהצשוימן אכיי הבמערכרר ישע הלופויעהד הנב חהןמ שקווומי יהתמ הקגרישקעהי ןע לבמ הצשבמ האתותכנ והנימ הכרקעודתם ב בנכהסת אהםנד ולןי,י עהוודועיםדה ש טהועתנהר,ו במיכןו החיהת שר,ל כ תנגכדני קתב 8י3ע.ת סיכום: בשיטת הערכת הנכס במצב תכנוני קודם יש להביא בחשבון את תכנית 1200 בהתאם למתודה השמאית
סיכום: בשיטת הערכת הנכס במצב תכנוני קודם יש להביא בחשבון את תכנית 1200 בהתאם למתודה השמאית
סשינקכובםע:ה בעשל ייטדתנו הוכעפריכ שתמ היינשכמסי םבמ זצאבת תשכמנואניים ק מודכםרי יעשים ל כהמבפיאור טבח בשמבעונןה א זתה. ת כנית 1200 בהתאם למתודה השמאית

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב אחד העם מס' 6 , עין גנים 9 , יהודה חסיד -15 תיק 2021-02098

25-0024ב' - - 2 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

יב. שיטת ההערכה

הערר מתקבל איפוא, והתיק מוחזר לשמאי המכריע להערכת שווי המקרקעין במצב הקודם בהתאם לאמור לעיל."

בתחום חטיבת קרקע זו בוצעו עסקאות (כמפורט בשומתי) המוכיחות את מקדם השווי למצב הקודם.

יג. זכויות בניה לפי תכנית 44

התובעת טוענת כי תכנית 44 לא ביטלה את תכנית 38 ועל כן הוראות תכנית 38 ממשיכות לחול.

הטענה אינה נכונה ויש לדחותה שכן תכנית 44 שינתה את הוראות תכנית .38 הנכס הנדון מסווג בתחום אזור הריסה בתכנית .44

הוראות התכנית ביחס לאזור הריסה:

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב אחד העם מס' 6 , עין גנים 9 , יהודה חסיד -15 תיק 2021-02098

25-0024ב' - - 2 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

"14 . לא תורשה כל בניה בשטח זה לפני אישור תכנית מפורטת ותכנית בנוי מיוחדות, אולם הועדה

המקומית תהיה רשאית להתיר בניה בשטח זה אם יתברר שהקמת המבנה המבוקש לא יפריע לתכנון

בעתיד".

התפיסה התכנונית שבאה לידי ביטוי בתכנית 44 ובתכנית 1200 לאחריה, הייתה של תכנון השטח מחדש וייעודו להריסה ובניה.

סיכום: ככלל, לא הותרה באזור בניה ללא תכנית מפורטת.

יד. זכויות בניה לפי תמ"א 38

הטענה אינה נכונה.

ג) אין להביא בחשבון זכויות מותנות מכוחה של תמ"א 38 במצב תכנוני קודם. זכויות מכח תמ"א 38 הן זכויות

מותנות, בלתי ודאיות, הכפופות לשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית וכן להליך פרסום לפי סעיף 149 לחוק על כל המשתמע מכך, אשר כל עוד לא ניתן בגינן היתר בניה, זכויות אלו טרם התגבשו באופן קונקרטי ביחס למקרקעין אין להביאן בחשבון.

הזכויות מכוחה של תמ"א 38 אינן במעמד של "זכויות קניין" ואינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין – זאת בהיותן זכויות מותנות, חסרות וודאות וערטילאיות וחסרות קונקרטיות ביחס למקרקעין. על כן, אין להביא בחשבון במצב התכנוני את הזכויות מכח תמ"א 38 (ראו לעניין זה, בין היתר, רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו, )15.7.14; עת"מ (ת"א) 26388-01-16 עמותת תושבי מתחם

מבלי לגרוע מהאמור, יישום תמ"א 38 כפוף לשיקול דעת הוועדה המקומית ולתנאים נוספים, ברי כי התובעת לא הרימה את הנטל הראייה לזכאות לתמ"א ,38 קל וחומר בענייננו, לאור הוראות סעיף 22 לתמ"א 38 ובהתחשב
המרבילמי הלג ארותע המנהטאלמ הורר,א יייישהו םלז תכאמו"תא ל8ת3מ כ"פאוף 8 ל3ש, יקקלול ו חדועמתר ה בועוענידיהננ וה, מלקאוומרי התו רולאתותנא יסםע ינףוס 2פ2ים ל,ת במר"יא כ י8 3ה תובובהעתתח שלאב במאפייני שכונת נווה צדק.
	בהמריאמפהיי נאי תש כהוננטתל נו הוהר אצידיקה.

יצויין כי בשומה המכרעת שנערכה לנכס הנדון בגין אישור תכנית ,3866 וכן, ככל הידוע לי, כך גם בכל השומות המכריעות בתחום תכנית 3866 ו -3501 - לא הובאו בחשבון זכויות בניה לפי תכניות נושאיות.
יהצמויכירןי כעוית ב שבתומחהום ה תמככנריתעת 6 6ש8נ3ע רו כ-1ה0 5ל3נכ -ס ל אהנ הדוובן אבוג יבןח אשיבשווןר ז כתוכיונתית ב 6ני6ה8 3ל,פ יו כתןכ, נכיוכתל נהושידאועיו תלי., כך גם בכל השומות

שווי קרקע למ"ר מבונה למגורים התובעת טוענת לשווי 1 מ"ר זכויות בניה בסך 25,000 ₪ מ"ר ומבססת על 9 עסקאות. להלן התייחסותי:
להלן התייחסותי:

בהתאם לכך, מניתוח העסקה והיתר הבניה מתקבל לפי מקדמי השקלול בשומת התובעת 401 מ"ר משוקלל, שווי 1 מ"ר זכויות בניה משוקלל בסך 52,356 ₪/מ"ר.
שבהוותי א1 םמ "לרכ ךזכ, ומיונתית בונחיה ה מעסשקוקהל לוה ביסתךר 6ה5ב3נ,י2ה5 מ₪ת/מק"ברל. ל פי מקדמי השקלול בשומת התובעת 401 מ"ר משוקלל,

בהתאם לכך, מתקבל שווי 1 מ"ר זכויות בניה בסך 12,000 ₪/מ"ר שאינו הגיוני לחלוטין, באופן הפוסל עסקה זו.
זבוה.ת אם לכך, מתקבל שווי 1 מ"ר זכויות בניה בסך 12,000 ₪/מ"ר שאינו הגיוני לחלוטין, באופן הפוסל עסקה

ביחס לחלקה זו התקבלו 3 שומות מכריעות של מר תמיר שדה. על פי שומות מר שדה, השטח המשוקלל בחלקה הינו 1,798.75 מ"ר.
על פי שומות מר שדה, השטח המשוקלל בחלקה הינו 1,798.75 מ"ר. בתאריך 7/8/19 נמכרה החלקה בשלמות תמורת 73,000,000 ₪, דהינו 40,584 ₪/מ"ר משוקלל.
בתאריך 7/8/19 נמכרה החלקה בשלמות תמורת 73,000,000 ₪, דהינו 40,584 ₪/מ"ר משוקלל. עסקאות במושע אינן רלוונטיות להשוואה שכן הנכס הנדון מוחזק בבעלות אחת.
עסקאות במושע אינן רלוונטיות להשוואה שכן הנכס הנדון מוחזק בבעלות אחת.

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב אחד העם מס' 6 , עין גנים 9 , יהודה חסיד -15 תיק 2021-02098

25-0024ב' - - 2 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית (פורסם בנבו, )28.2.17; בערר 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, )17.1.13; ערר (ת"א) 9503-10-18 מיטל שחר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (פורסם בנבו, )2.6.2020 וההחלטות שאוזכרו בו;

ועוד).

ד) תמ"א 38 אינה חלה בכל מבנה מגורים שנבנה לפני שנת 1980 שכן נדרשת בחינת מהנדס ביחס לעמידות המבנה

בפני רעידות אדמה (סעיף 8 לתמ"א).

לא הוכח על ידי מהנדס כי הבנין הנדון אינו עומד בפני רעידות אדמה.

לסיכום: זכויות בניה לפי תמ"א 38 אינן ניתנות לניצול במצב תכנוני קודם ולכן אין להביאן בחשבון ההשבחה.

טו. תכניות נושאיות

התובעת טוענת כי יש להביא בחשבון השווי ערב אישורה של תכנית 3866 תכניות מתאריות שונות לגגות ולמרתפים.

יש לדחות טענה זו, אישור תכניות נושאיות אינו רלוונטי לאזור לתכנון בעתיד בו לא ניתנים היתרי בניה.

תכניות נושאיות אינן חלות באזור לתכנון בעתיד בדיוק כשם שאינן חלות בקרקעות ביעוד חקלאי.

טז. שווי קרקע למ"ר מבונה למגורים

6) עסקה 4 – 6928/32 – החלקה והממכר בשטח 181 מ"ר, ולא בשטח 500 מ"ר כנטען.

7) עסקה 6 – 6928/35 – על פי שע"מ הממכר הינו 100 מ"ר מתוך 195 מ"ר המהווה 51/100 מהחלקה.

8) עסקאות 7+8 – 6928/42 – מדובר על חלקים במושע בחלקה מרובת בעלים.

על פי שומה מכרעת לנכס הנ"ל של גב' רינת וויס רביב יש להפחית משווי מצב חדש %10 בגין מקדם דחיה בגין בינוי עם גג משותף.
בעלינ ופיי עשםו מגגה מ משכורתעףת. לנכס הנ"ל של גב' רינת וויס רביב יש להפחית משווי מצב חדש %10 בגין מקדם דחיה בגין בהתאם לכך, לשיטת מקדמי השווי של התובעת מתקבל שווי מ"ר מבונה בסך 27,000 ₪/מ"ר.
בהתאם לכך, לשיטת מקדמי השווי של התובעת מתקבל שווי מ"ר מבונה בסך 27,000 ₪/מ"ר.

לסיכום: מכל האמור לעיל מתקבל כי שווי 1 מ"ר זכויות בניה בחוות דעת התובעת – אינו נכון ומוטה כלפי מטה.
מלסטיהכ.ום : מכל האמור לעיל מתקבל כי שווי 1 מ"ר זכויות בניה בחוות דעת התובעת – אינו נכון ומוטה כלפי יצויין כי בשומה המכרעת בנכס הנדון בגין אישור תכנית 3866 הוערך שווי 1 מ"ר זכויות בניה בסך 28,500
יצויין כי בשומה המכרעת בנכס הנדון בגין אישור תכנית 3866 הוערך שווי 1 מ"ר זכויות בניה בסך 28,500 ₪/מ"ר.
₪יצ/ומיי"ן רכ.י בשומה המכרעת בנכס הנדון בגין אישור תכנית 3866 הוערך שווי 1 מ"ר זכויות בניה בסך 28,500

יצויין כי בשומה המכרעת בנכס הנדון בגין אישור תכנית 3866 הוערך שווי 1 מ"ר זכויות בניה בגישת ההשוואה על בסיס עסקאות של מגרשים בסביבה.
ביצסוייסין עכסי קבשאוומתה ש הל ממכגררעשתים ב נבכססב היבנהדו.ן בגין אישור תכנית 3866 הוערך שווי 1 מ"ר זכויות בניה בגישת ההשוואה על

סלאיכורום כ הל ההתאימיוחרס לועתי לל חישוו תל הדעערתכ התתי לובדעחתות על הסף את תוצאת התחשיב בחוו"ד התובעת. כאמור לעיל, יצויין שוב כי בשומה מכרעת להיטל השבחה בנכס הנדון בגין תכנית 3866 נקבעה השבחה בסך
כאמור לעיל, יצויין שוב כי בשומה מכרעת להיטל השבחה בנכס הנדון בגין תכנית 3866 נקבעה השבחה בסך 8,655,000 ₪.
0כ0א0מ,5ור65 ל,8ע י₪ל,. יצויין שוב כי בשומה מכרעת להיטל השבחה בנכס הנדון בגין תכנית 3866 נקבעה השבחה בסך

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב אחד העם מס' 6 , עין גנים 9 , יהודה חסיד -15 תיק 2021-02098

25-0024ב' - - 2 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

9) עסקה 9 – 6928/39 -מדובר במבנה לשימור הבנוי בקיר משותף עם מבנה לשימור נוסף ולהם גג משותף.

10) שומה מכרעת ברח' יבנאל 26 ()6922/18 שם הוערך שווי 1 מ"ר זכויות בניה למועד הקובע הנדון 29,300 ₪/מ"ר.

יז. שווי 1 מ"ר זכויות בניה על בסיס עסקאות בדירות חדשות

התובעת מחלצת שווי 1 מ"ר זכויות בניה על בסיס עסקאות מכר של דירות בשכונה.

בהתאם לתקינה השמאית - במצב בו קיימות עסקאות בשיטת ההשוואה הישירה אין מקום להעריך את הנכס בשיטת הערך השיורי.

יח.סיכום ההתייחסות לחוות דעת התובעת

17. סיכום חוות הדעת

לאור המפורט לעיל, הגעתי לכלל דעה כי לא נגרמה לנכס הנדון ירידת ערך כתוצאה מאישורה של תכנית 3866 ואף נוצרה השבחה משמעותית כתוצאה מאישורה.

חוו"ד ב"כ הוועדה המקומית עו"ד אירית יומטוב ועו"ד יצחק קדושים:

כבר בפתח הדברים יובהר, כפי שיפורט בהרחבה בהמשך, כי תכנית 3866 לא הורידה את ערכם של המקרקעין אלא

הינה תכנית משביחה ביחס למקרקעין, אשר מטיבה עם בעלי המקרקעין, ומשכך, אין ולא היה מקום להגשת תביעת

הפיצויים נשוא חוות דעת זו.

המכריע" ו- "שומה מכרעת "). בשומה המכרעת של השמאי המכריע יגאל יוסף כאמור נקבעה השבחה על סך

8,655,000 ₪.

יצוין כי על השומה המכרעת הנ"ל הוגש ערר הן ע"י הוועדה המקומית והן ע"י התובעת.

טענת סף – התביעה לרבות חוות דעת שמאי התובעת חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של

עניין המביאים לבטלותה

ההלכה הפסוקה היא, כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה.

מכאן, שעל התובעים להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית, לרבות כמובן, הוכחת שיעור הפגיעה. עוד קבעה

הפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית נדרש כי חוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים

החיוניים לתביעת הפיצויים.

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב אחד העם מס' 6 , עין גנים 9 , יהודה חסיד -15 תיק 2021-02098

25-0024ב' - - 2 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

שמאי התובעת שגה בהצגת המצב התכנוני לאשורו, פגם מהותי היורד לשורשו של עניין באופן המביא לבטלות שומתו.

בין היתר, כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית ולהלן, שגה שמאי התובעת כאשר הביא בחשבון זכויות מותנות

שאינן מוקנות במסגרת תחשיבי שומתו, שגה שמאי התובעת כשהביא בחשבון מצב תכנוני קודם שגוי וכו'.

המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא ואח', מו()4 ,627 643 ()1992; ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית

לתכנון ולבניה נתניה, פ"ד מז(402)2 ()1993; החלטת ועדת הערר (מחוז מרכז) 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא ואח' (פורסם בנבו, )15.3.2004; ערר (ת"א) 9008-08-18 ענת קסטרו ו- 31 אח' נ'

הוועדה המקומית לתו"ב תל אביב (פורסם בנבו, .])12.5.2020 חרף זאת, חוות דעת שמאי התובעת אינו מביא בחשבון יסודות משביחים שמקורם בתכנית, בין היתר, שינוי ייעוד המקרקעין מאיזור תכנון לעתיד לייעוד מגורים ב', תוספת זכויות בניה (הכל כאמור בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית) ואשר בניגוד גמור לטענות התובעת, דווקא מביאים להשבחת המקרקעין כאמור בחוות דעת שמאי הוועדה

המקומית וכפי שגם נקבע בשומה המכרעת ביחס למקרקעין כאמור.

בנוסף לכך, שמאי התובעות העריך את הפגיעה הנטענת (והמוכחשת) בשווי המקרקעין תוך התבססות על נתוני שווי

ללא כל אבחון ויישום מתאים שיציג את הרלוונטיות ביחס לפגיעה הנטענת לכאורה.

נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, .)30.5.10

בענייננו כמפורט לעיל ולהלן, חוות דעת שמאי התובעת לוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של עניין, לוקה

בהנחות מוצא שגויות, מתעלמת משיקולים רלוונטיים ואינה עומדת בנטל הוכחת פגיעה בשווים של המקרקעין, וזאת

באופן המביא לבטלותה ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה, הכל כמפורט בהרחבה בחוות דעת משפטית זו ובחוות דעת

שמאי הוועדה המקומית. אך מטעמים אלה לבדם יש לדחות את התביעה שבנדון, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.

למען הסדר הטוב ומבלי לגרוע מהאמור לעיל, נתייחס להלן גם לגופן של טענות תביעת התובעת.

התייחסות לטענות הפגיעה (המוכחשות מכל וכל) שנטענו על ידי התובעת:

יש לדחות מכל וכל את טענת התובעת לפגיעה לכאורה בגין תכנית 3866 (המוכחשת מכל וכל).

תכנית 3866 קבעה נורמה תכנונית חדשה ביחס למקרקעין והקנתה להם זכויות בנייה. היינו, תכנית 3866 השביחה את

המקרקעין.

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, יובהר כי אף שמאי הוועדה המחוזית, אשר נתן עמדתו ביחס לטענות התנגדותה של התובעת

לתכנית 3866 – טענות דומות (עד זהות) לטענות התובעת בתביעת הפיצויים ביחס להיקף הזכויות, במסגרת הדיון

בהתנגדויות לתכנית 3866 מיום ,12.6.2017 קבע כי אף אם ניתן לראות בזכויות מכח תכנית 38 כחלות על המקרקעין

(כטענת התובעת – השגויה והמוכחשת מכל וכל), אין הבדל מהותי בהיקף השטחים העיקריים לפי תכנית 38 לבין

השטחים העיקריים בתכנית 3866 ואף קבע כי נראה כי תכנית 3866 מוסיפה זכויות בנייה ביחס למצב המוצא

התיאורטי של שמאי המתנגדים דשם (כאמור ההתנגדות הוגשה ע"י התובעת ונטענו טענות דומות (עד זהות) לטענות

התובעת בענייננו ביחס להיקף הזכויות), ולכן אין יסוד לטענת המתנגדים בדבר פגיעה בהיקף זכויות. ר' פרוטוקול

הדיון בהתנגדויות מיום 12.6.2017 (סעיף 7 ה' בעמ' .)11-12

לא זו בלבד, כאמור לעיל גם בשומה המכרעת לנכס הנדון, ובניגוד מוחלט לטענות התובעת, קבע השמאי המכריע כי

נוצרה השבחה למקרקעין עקב אישורה של תכנית .3866

לאור האמור, כבר בפתח הדברים יובהר כי יש לדחות מכל וכל את תביעת התובעת.

המצב התכנוני

כאמור לעיל וכמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, שגה שמאי התובעת בהצגת המצב התכנוני וכן, כאשר

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב אחד העם מס' 6 , עין גנים 9 , יהודה חסיד -15 תיק 2021-02098

25-0024ב' - - 2 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

התבסס על הערכתו זו כאמור.

בין היתר, שגה שמאי התובעת כאשר לא הביא בחשבון במצב התכנוני הקודם את תכנית 1200 וכן, את תכנית 44

(שקדמה לתכנית )1200 אשר סיווגה את המקרקעין להריסה והכפיפה את הבניה בתחומה לתכניות שיאושרו בעתיד

ע"י וועדות התכנון. שגיאות אלו מהוות פגם מהותי היורד לשורשו של עניין באופן המביא לבטלות חוות דעת שמאי

התובעת ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה.

כפי שיפורט להלן, הנורמה התכנונית החלה ביחס למקרקעין במצב התכנוני הקודם ערב אישורה של תכנית תא/,3866

הינה תכנית 1200 אשר סיווגה את המקרקעין בייעוד "שטח לתכנון בעתיד".

דא עקא, לאחר תכנית 38 ועוד קודם לאישורה של תכנית תא/,3866 אושרו ביחס למקרקעין 2 תכניות אשר שינו את

ייעוד המקרקעין ויצרו נורמות תכנוניות חדשות שלבסוף מהוות את המצב התכנוני הקודם ביחס למקרקעין ערב

אישורה של תכנית תא/,3866 כדלקמן:

• תכנית 44 – אשר קדמה לתכנית ,1200 שינתה את ייעוד המקרקעין עוד בשנת 1941 (בעת אישורה) וסיווגה את

ייעוד המקרקעין כאזור להריסה.

היינו, תכנית 44 ביטלה דה פקטו, הלכה למעשה, את הזכויות מכח תכנית 38 שקדמה לה וכפועל יוצא מכך, לא

ניתן היה לבנות במקרקעין מכוחה, אלא לפי תכניות שיאושרו בעתיד על ידי הוועדה המחוזית.

בסעיף 56 לתכנית 44 נקבע כי באזור להריסה, לא תותר בנייה, אלא לפי תוכניות שיאושרו בעתיד על ידי הוועדה

המחוזית.

בנוגע ליחס בין תכנית 38 והנורמה התכנונית מכוחה לבין תכנית 44 אשר אושרה לאחריה והנורמה התכנונית מכוחה, נקבעה בהחלטת ועדת הערר בערר (תל אביב-יפו) 85230-15 פורית אחזקות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, )11.4.18 (להלן: "ערר פורית") ביחס לתכנית תא/3501 שהינה תכנית מקבילה לתכנית 3866 כי התפיסה התכנונית שבאה לידי ביטוי בתכנית 44 ובתכנית 1200 לאחריה, היתה של תכנון השטח מחדש וייעודו להריסה ובניה.

יוער כי על החלטת ועדת הערר בעניין פורית הנ"ל הוגש ערעור מנהלי (עמ"נ )53106-05-18 שנדחה על ידי בית

המשפט המחוזי אשר לא מצא מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר כאמור ואישרר את החלטת ועדת הערר כאמור.

עוד יוער כי בקשת רשות ערעור (בר"מ )3644/19 על החלטת בית המשפט המחוזי נדחתה גם היא על ידי בית

המשפט העליון.

נבהיר, כי יש לדחות את טענת התובעת ביחס לסעיף 88 בהוראותיה של תכנית ,44 עת ייעוד המקרקעין לאחר

אישורה של תכנית 44 ועל אף האמור בסעיף 88 הנ"ל, הינו להריסה.

מובהר כי תכנית ,44 יוצרת נורמה תכנונית שונה מהנורמה התכנונית שחלה ביחס למקרקעין מכוחה של תכנית 38

עד לאישור תכנית 44 – נורמה תכנונית אשר אינה מאפשרת בניה מכוחה של תכנית .38 ומשכך אין ולא ניתן להביא

בחשבון במצב התכנוני הקודם את הנורמה התכנונית מכוחה של תכנית .38 האמור נכון ביתר שאת לאחר אישורה

של תכנית 1200 אשר אף קבעה נורמה תכנונית שונה מזו של תכנית .44

• תכנית 1200 אושרה בשנת 1975 ובמסגרתה סווגו המקרקעין ב"אזור לתכנון בעתיד".

כשטח לתכנון בעתיד. למעשה, לפי תכנית ,1200 רוב השטח הכלול בתכנית נקבע כשטח לתכנון בעתיד.

בתכנית 1200 נקבע כי בשטח לתכנון בעתיד "לא תורשה כל בנייה בשטח זה לפני אישור תכנית מפורטת ותכנית בינוי מיוחדת".

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב אחד העם מס' 6 , עין גנים 9 , יהודה חסיד -15 תיק 2021-02098

25-0024ב' - - 2 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

לפיכך, כאמור לעיל, הלכה למעשה, ככלל לא התאפשרה בניה במתחם זה ללא תכנית מפורטת.

הנה כי כן, הנורמה התכנונית החלה ביחס למקרקעין המצב התכנוני הקודם ערב אישורה של תכנית תא/,3866

הינה תכנית .1200

לאמור, הנורמה התכנונית החלה ביחס למקרקעין ערב אישורה של תכנית תא/,3866 הינה הריסת הקיים ותכנון

עתידי.

כלומר, הנורמה התכנונית מכוחה של תכנית 38 אשר חלה ביחס למקרקעין לפני שאושרו התכניות הנ"ל, איננה עוד

ואין להביאה בחשבון בבחינת שווי המקרקעין ערב אישורה של תכנית תא/.3866

למען הסר ספק יובהר, כי בענייננו אמנם לא חלה תכנית 2277 המאוזכרת בהחלטה הנ"ל, אך חלות כאמור תכניות

44 ו-1200 (דהיינו שתיים מתוך שלוש התכניות המאוזכרות בהחלטה דלעיל), היוצרות נורמה תכנונית שונה

מהנורמה התכנונית שחלה ביחס למקרקעין עד לאישורן מכוחה של תכנית 38 – נורמה תכנונית אשר אינה

מאפשרת בניה מכוחה של תכנית 38 ומשכך אין ולא ניתן להביא בחשבון בבחינת שווי המקרקעין במצב התכנוני

הקודם ערב אישורה של תכנית תא/3866 את הנורמה התכנונית מכוחה של תכנית .38

כן נפנה להחלטת ועדת משנה ב' להתנגדויות בוועדה המחוזית ת"א מיום 12.6.17 ביחס להתנגדותה של המשיבה

לתכנית תא/3866 (ולעמדת שמאי הוועדה המחוזית), במסגרתה נקבע כי תכנית 1200 הינה הנורמה התכנונית

החלה ערב אישורה של תכנית 3866 וכן, נקבע כי אין להביא בחשבון את תכנית 38 במסגרת המצב התכנוני הקודם.

מהמקובץ לעיל עולה כי בחוות דעת שמאי התובעת נפל פגם מהותי בהצגת המצב התכנוני הקודם לאשורו, היורד

לשורשו של עניין ומביא לבטלותה.

• אין להביא בחשבון במצב התכנוני זכויות מכח תמ"א 38

שגה שמאי התובעת שגיאה מהותית נוספת כאשר הביא בחשבון בשומתו זכויות מכח תמ"א .38 גם שגיאה זו

מהווה פגם מהותי היורד לשורשו של עניין באופן המביא לבטלות חוות דעת שמאי התובעת ולהשמטת בסיס

התביעה בכללותה.

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב אחד העם מס' 6 , עין גנים 9 , יהודה חסיד -15 תיק 2021-02098

25-0024ב' - - 2 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

אין להביאן בחשבון.

בעניינה של תמ"א 38 והזכויות מכוחה, הרי שלעמדת הוועדה המקומית, בהתאם לדין וכן בהתאם לפסיקות בתי

המשפט וועדות הערר, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן במעמד של "זכויות קניין" של התובעים ואינן מהוות חלק

מתכונות המקרקעין, שכן הן מותנות, בלתי וודאיות, וכן ערטילאיות, שאינן חלות באופן קונקרטי ביחס למקרקעין

(או כל מקרקעין שהם ברחבי המדינה).

נוכח לשונה של תמ"א 38 ואף נוכח קיומו של פרק נפרד העוסק בשיקול הדעת של הוועדה המקומית לסרב ליתן את

ההיתר למימוש זכויות בניה לפיה (ראו סעיפים ,22 27 ו-29 להוראות התמ"א), נקבע בפסיקה באופן חד משמעי כי

זכויות הבנייה הניתנות במסגרת תמ"א 38 בתמורה לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, אינן זכויות מוקנות, אלא

זכויות המסויגות בשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית ואף הכפופות להליך פרסום לפי סעיף 149 לחוק,

ומשכך מהוות זכויות מותנות אשר אין להביאן בחשבון עד למועד התגבשותן בפועל, קרי מועד מתן היתר בניה

בגינן.

יפים לעניין זה הם הדברים אשר נקבעו במסגרת עת"מ (מינהליים ת"א) 26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית (פורסם בנבו, .)28.2.17

מבלי לגרוע מהאמור, יודגש כי בבחינת שווי המקרקעין במצב הקודם אין לקחת בחשבון את הזכויות הכלולות

בתמ"א 38 ולא קמה עילת פיצוי בגין אישור התכנית אשר העניקה זכויות הפחותות מהיקף הזכויות המירבי שניתן

היה לאשר, באופן תיאורטי, על פי תמ"א .38

יפים לענייננו במדויק, הם דבריו של עו"ד בנימין ארביב מהלשכה המשפטית במינהל התכנון במסגרת חוות דעתו

מיום 26.10.16 בנושא תחולת סעיף 197 לחוק ביחס לתמ"א .38

הנה כי כן, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן "זכויות" וקל וחומר אינן מהוות חלק מקניינם של התובעים ועל כן,

אין להביאן בחשבון כחלק מהמצב התכנוני.

זאת ועוד, בהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון במסגרת בר"מ 1560/13 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ (פורסם בנבו, ,)22.7.14 לא ניתן להתחשב בתכניות מתאר ארציות, ובענייננו - בתמ"א 38 - בחישוב שווי המקרקעין במצב קודם, הואיל והזכויות מכוחה נעדרות קונקרטיזציה ביחס למקרקעין.

דהיינו, כאשר התמ"א חלה על כל הארץ, הוצאת היתר בניה מכוחה כפוף להתנגדות ונקיטת הליך לפי ס' 149 לחוק ולשיקול דעתה של הוועדה המקומית, ובהתאם, רק עם אישור היתר בניה נוצרת נורמה תכנונית חדשה במקרקעין.

לאור זאת, אין לקחת בחשבון את הזכויות מכוחה של תמ"א 38 בחישוב שווי המצב הקודם, אלא לאחר הוצאת

היתר בניה.

נבקש להפנות בעניין זה לדברים אשר נקבעו ממש לאחרונה על ידי כב' השופט גלעד הס בפסק דינו בעמ"נ -14306-09 23 עדינה בולקינד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (פורסם בנבו, ,)11.2.2024 במסגרתו הובהרו ההבדלים המהותיים בין מסלול תמ"א 38 למסלול רישויי רגיל, אשר משמעותם לענייננו הינה כי עד שהמבנה לא עבר במסלול תמ"א 38 במסגרת מימוש בהיתר הכולל את חיזוק המבנה, לא חלה כל זכאות לתמריצי התמ"א.

משמעות פסיקות אלו, הינה כי תמ"א ,38 על הזכויות המותנות בה, היא "שקופה" ובהתאם-יש לנטרל את השפעת

תמ"א 38 בעת בחינת שווי מקרקעין במצב קודם (או חדש).

לסיכום- אישורה של תמ"א 38 מאופיין בהיעדר מסוימות ביחס למקרקעין כלשהם, ועל כן אישורה לא שינה את

תכונות המקרקעין, ויש לראותה כאירוע "שקוף" בכל הנוגע לבחינת קיומה של פגיעה (או שיעורה) לכאורה

(המוכחשת מכל וכל) הנובעת מאישור תכנית .3866

מהמקובץ עולה, כי לאור היותן של הזכויות מכוחה של תמ"א 38 זכויות מותנות, חסרות ודאות, ערטילאיות וחסרות

קונקרטיות, הרי שזכויות אלו אינן במעמד של "זכויות" וקל וחומר אינן מהוות "זכויות קניין" ואינן מהוות חלק

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב אחד העם מס' 6 , עין גנים 9 , יהודה חסיד -15 תיק 2021-02098

25-0024ב' - - 2 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

מתכונות המקרקעין ומשכך אין להביאן בחשבון כחלק מהמצב התכנוני הקודם בבחינת פגיעה נטענת (ומוכחשת)

בגין אישורה של תכנית .3866

לאור המקובץ לעיל, יש לדחות מכל וכל את שיטתו של שמאי התובעת ביחס לזכויות מכח תמ"א ,38 ולקבוע כפי

שפורט בהרחבה לעיל, כי אין להביא בחשבון כלל את הזכויות מכוחה של תמ"א 38 כחלק מהמצב התכנוני הקודם

בבחינת הפגיעה הנטענת (והמוכחשת) למקרקעין לאור אישורה של תכנית .3866

• אי תחולת תכניות נושאיות במצב התכנוני הקודם

ועל כן, מאחר שייעוד המקרקעין במצב התכנוני הקודם הינו שטח לתכנון בעתיד (לפי תכנית ,)1200 הרי שהזכויות

בהתאם לתכניות נושאיות אינן רלוונטיות למצב התכנוני הקודם בענייננו.

היינו, הזכויות מכח תכניות נושאיות אינן חלות בענייננו כחלק מהמצב התכנוני הקודם.

יוסף כי בשומת ההשבחה ביחס לנכס הנדון בגין אישורה של תכנית 3866 השמאי המכריע לא הביא בחשבון את

התכניות הנושאיות במצב התכנוני הקודם.

כאמור בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, וככל שידוע לו, כך גם יושם נכונה בשומות המכריעות בתחום תכנית

3501 ותכנית 3866 לא הובאו בחשבון במצב התכנוני הקודם זכויות בגין תכניות נושאיות.

לאור האמור, מטעמים אלו יש לדחות מכל וכל את קביעותיו של שמאי התובעת ביחס למצב התכנוני ולקבוע כי נפל

בחוות דעת שמאי התובעת פגם מהותי היורד לשורש העניין המביא לבטלותה.

עלויות השימור העודפות

יש לדחות את שווי עלויות השימור העודפות שנטענו בתביעת הפיצויים, שכן הינו מנוגד לפסק דין חלקי שניתן ביום 6.3.25 בתיק עמ"נ 56975-09-23 הוועדה מקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו נגד בלו מרבל בע"מ ואח', בקשר לענין זה שהינו גובה עלויות השימור העודפות וכן לקביעת השמאי המכריע בשומה המכרעת בגין הנכס הנדון.

לאור האמור, יש לחשב את עלויות השימור העודפות כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית.

מן המקובץ עולה, כי יש לדחות מכל וכל את הערכת עלויות השימור העודפות שנלקחה בחשבון בחוות דעת שמאי

התובעת ולאמץ את האמור בחוות דעת השמאית מטעם הוועדה המקומית.

שגה שמאי התובעת בשיטת ההערכה שביצע בשומתו ובהערכת שווי נכס התובעת

סוף דבר

מכל המקובץ לעיל עולה כי לא רק שלא קיימת כל פגיעה במקרקעין עם אישורה של תכנית ,3866 אלא אף נוצרה

השבחה למקרקעין עם אישורה של התכנית. וכך גם בשומה המכרעת של השמאי המכריע ביחס למקרקעין נקבע השבחה למקרקעין בגין תכנית .3866

נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית תביעת הפיצויים, תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה המקומית ולאור הטעמים המשפטים דלעיל.

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב אחד העם מס' 6 , עין גנים 9 , יהודה חסיד -15 תיק 2021-02098

25-0024ב' - - 2 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

חוו"ד מה"ע

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאי הוועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0024ב' מיום 24/12/2025 תיאור הדיון:

שי פטריאנו: אחד העם 6 נטען לאובדן זכויות בניה ביחס למצב הקודם ולעלויות שימור עודפות הנדרשות

במצב החדש. אנו נבקש לדחות את התביעות מהסיבות הבאות:

עלויות השימור הנטענות במצב החדש חושבו באופן הנוגד את הפסיקה, כפי שהיא מפורטת בחוות דעת שמאי הועדה המקומית.

נדגיש כי בהתאם לשומות מכריעות שנערכו בעין גנים 8 ואחד העם 6 נקבע כי תכנית 3866 השביחה את המקרקעין.

בישיבתה מספר 25-0024ב' מיום 24/12/2025 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאי הוועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חיים גורן, ראובן לדיאנסקי, דייבי דישטניק

טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאי התובעת רן וירניק): במצב הקודם לא הייתה מניעה לממש את זכויות הבניה הבלעדיות הקיימות בנכס, בעוד לצורך מימוש זכויות הבלעדיות הקיימות לנכס במצב החדש יש לשמר ולחזק את הבנין כולו, מה שהופך את מימוש
זבכמוציובת ה הקבולדעםד ילואת ההיקיתייהמ ומתנ ילענהכס ל מבממשצב א התח זדכשוי ויתש הלבשנמיהר הולבחלזעקדי ואתת ה הקביניימןו כתו לבונ,כ מסה, ב שעהודופ לךצ וארתך ממייממוושש זכויות הבניה ללא כלכלי.
זזככווייוותת ההבבנליעהד ליולתא הכלקכיילמי.ות לנכס במצב החדש יש לשמר ולחזק את הבנין כולו, מה שהופך את מימוש

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב ראשונים מס' 7 - תיק 2021-02550

25-0024ב' - - 3 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

לדרפט מצורפות חוות דעתו של שמאי הוועדה יורם ברק וחוו"ד משפטית מטעם ב"כ הוועדה המקומית

עו"ד אירית יומטוב ועו"ד יצחק קדושים ובהן מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד

מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

רקע:

בתאריך 14/03/2021 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תכנית .3866

פרטי הנכס התובע:

גוש: 7422 חלקה: 35 תת חלקה: 4

כתובת: רחוב ראשונים מס' 7

תובעת: בוס אילון דפנה

בא כוח התובעת: עו"ד רחף אפרת

תרשים סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

1,770,000 ₪

טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאי התובעת רן וירניק):

חוו"ד שמאי הוועדה המקומית יורם ברק :

עמ' 29 מבא"ת ספטמבר 2007

התובעת טוענת לפגיעה בשווי הנכס כתוצאה מאישור תכנית .3866 אנו דוחים את הטענה מכל וכל:
אנו דוחים את הטענה מכל וכל:

תכנית 3866 שינתה את יעוד הנכס והקנתה זכויות בניה. תכנית זו הינה תכנית משביחה ובוודאי שאיננה תכנית פוגעת.
תתככננייתת פ6ו6ג8ע3ת ש. ינתה את יעוד הנכס והקנתה זכויות בניה. תכנית זו הינה תכנית משביחה ובוודאי שאיננה טענת הפגיעה במקרקעין נטענה על ידי התובעת גם בפני ועדת משנה ב' להתנגדויות של הועדה המחוזית
טענת הפגיעה במקרקעין נטענה על ידי התובעת גם בפני ועדת משנה ב' להתנגדויות של הועדה המחוזית במסגרת ההליך לאישור התכנית ונדחתה על ידי הוועדה המחוזית.
בטמענסתג רהתפ גהיעההלי בךמ לקארישקוערין ה נתטכענניהת ע ולנד יחדית ההת עולב יעדתי גהםוו עבדפהני הועמדחתו זמיתש.נה ב' להתנגדויות של הועדה המחוזית הטענה כי תכנית 3866 פוגעת בשווי הנכס נטענה גם בפני השמאי המכריע יגאל יוסף שדן בהיטל
הטענה כי תכנית 3866 פוגעת בשווי הנכס נטענה גם בפני השמאי המכריע יגאל יוסף שדן בהיטל ההשבחה בגין תכנית 3866 לנכסים הכוללים מבנים לשימור (חלקות ,7422/41 .)7422/43
הההטשענבהח הכ יב גתיןכ נתיכתני 6ת6 83686 3פ ולגנעכתס יבםש הווכיו להלניכםס מ נבטנעיםנה ל שגםימ בורפ נ(יח להקשומתא 1י4 /ה2מ42כ7ר,י ע43 י/ג2א2ל74 י).וס ף שדן בהיטל

למען שלמות התמונה, יצוין כי הן הוועדה המקומית והן התובעת הגישו עררים כנגד השומה המכרעת הנ"ל.
הלמנ"עלן. ש למות התמונה, יצוין כי הן הוועדה המקומית והן התובעת הגישו עררים כנגד השומה המכרעת

לטענת התובעת שווי הנכס במצב תכנוני קודם הינו על פי הבנוי בפועל בתוספת זכויות בניה בלתי מנוצלות, בהתעלם מהעובדה שהנכס ממוקם בתחום לתכנון בעתיד בתכנית 1200 .
למטנועצנלתות ה, תבוהבתעתעל םש ומויה עהונבכדסה בשמהצנכבס ת מכמנוונקי ם ק ובדתםח והםי נלות עכלנו ןפ בי ע התבינדו יב תבכפונעיתל 0ב0ת2ו1ס .פ ת זכויות בניה בלתי

ערב אישורה של תכנית ,3866 חלה על המקרקעין תכנית 1200 אשר מסווגת את המקרקעין לאזור לתכנון בעתיד.
לעתרבכנ אוןי בשעותרהיד .ש ל תכנית ,3866 חלה על המקרקעין תכנית 1200 אשר מסווגת את המקרקעין לאזור

"מטרת התכנית היא לתכנן מחדש את השטח המפורט בסעיף 2 דלעיל, להתוות דרכים חדשות, להרחיב דרכים קיימות ולבטל דרכים קיימות, לקבוע אזור מגורים, מרכז עסקים, אזור מלאכה, תעשיה זעירה,
"דמרכטירםת ק היתימכונתית ו להביטאל ל דתרככנןים מ חקדיישמ ואתת, להקשבטועח אהזמורפו מרטגו רביסםע,י ףמ ר2כ דזל עעסילק,י לםה, תאוזוותר דמרלכאיכםה ח, דתשעושתי,ה ל זהעריחרהיב, החסנה ושרותי מסחר (שוק) מגרשים מיוחדים, שטח לבנינים ציבוריים, שטחים ציבוריים פתוחים,
הדרחכסינםה ק וישימרוותתי ו למבסטחלר ד (רשכויקם) ק מיגירמשותים, ל מקיבווחעד איםזו,ר ש מטגחור ילםב,נ ימנירםכז צ עיסבוקרייםים, ,א שזוטרח מיםלא צכהיב,ו תריעישםי הפ תזועחיריםה,, שטח חוף הים, טיילת ושרותי שפת הים, לקבוע שטח שלב א' ושטח לתכנון בעתיד כמפורט בתסריט [כך
השחטסחנ החו ףוש הריוםת,י ט מייסלחתר ו ש(שרווקת)י שמפגרתש היםים ,מ ליוקחבדויעם ש, טשחט שחל לבב אני'נ יוםשט צחי בלותרכיינםון, ב שעטתחידי םכמ צפיוברוטרי ביםתס פרתיוטח [יכםך, במקור] ולקבוע תקנות בניה והוראות מחייבות בשטח התכנית הזאת". (ההדגשות אינן במקור, הח"מ).
בשמטקחו רח]ו ףול הקיבםוע, טתיקילנותת ובשנריהות ויה שורפאתו תה ימםח, יליקבובתוע ב ששטטחח שהתלבכ נאית' ו השזטאחת ל"ת. כ(הנוהן דבגעשתויתד אכימנןפ וברמטק בורת,ס הרחיט"מ [כ).ך התכנית הנ"ל, חלה על שטח של כ-1,500 דונמים, כאשר כ-1,200 דונם שבתחומה נקבע בתשריטה כאזור
התכנית הנ"ל, חלה על שטח של כ-1,500 דונמים, כאשר כ-1,200 דונם שבתחומה נקבע בתשריטה כאזור לתכנון בעתיד, אשר הבנייה בו אסורה כל עוד לא הותקנה תכנית מפורטת ותכנית בינוי מיוחדת.
הלתתככננויןת ב העתנ"ילד,, חאלשהר עהלב שניטיהח בשו לא כס-ו0ר0ה5 ,כ1ל ד עוונדמ ילםא, הכואתשקרנ הכ -ת0כ0נ2י,ת1 דמופנוםר טשתב תותחכומניהת נבקיבנועי במתיושחרדיתט.ה כאזור סייג לאמור, נקבע בסעיף 14 לתכנית, אשר מתיר בידי הועדה המקומית את הסמכות להתיר בנייה, אם
סייג לאמור, נקבע בסעיף 14 לתכנית, אשר מתיר בידי הועדה המקומית את הסמכות להתיר בנייה, אם יתברר שהמבנה המוקם לא יפריע לתכנון העתידי.
יסתייבגר לרא שמהומר,ב ננקהב העמ בוסקעםי ףל א4 1י פלרתיעכ נליתתכ, נאוןש הרע מתתידירי. ב ידי הועדה המקומית את הסמכות להתיר בנייה, אם השטח לתכנון בעתיד ותוואי הדרכים הכלול בתכנית ,3866 הינו חלק מנווה צדק, ומהווה מתחם מיוחד
השטח לתכנון בעתיד ותוואי הדרכים הכלול בתכנית ,3866 הינו חלק מנווה צדק, ומהווה מתחם מיוחד בעל מירקם ערכים היסטוריים, אדריכליים ותרבותיים, המהווה אבן דרך בהתפתחות העיר תל אביב
הבעשלט מחי לרתקכםנו ען רבכעיתםי דה ויתסוטוואריי יהםד,ר אכידםר יהככליליוםל בותתרכבניותת י6ים3,86 ה, מההינווו הח לאקב ןמ נדורוהך צבדהקת,פ ותמחהוותוה ה מעיתרח תםל מ איובחידב יפו, ומשכך יש משנה חשיבות לשימור אופיו של המתחם המיוחד בראיה תכנונית כוללת. לפיכך, יישומה
יבפעול, וממישרכקךם י שער מכשיםנה ה חיסשטיבורותיי םלש, יאמדוררי כאלופיייםו ש ותל רהבמותתחייםם ,ה הממיוהחודוה ב ראאביןה ד תרכךנ ובנהיתת פכתולחלותת. הלפעייכרך ת, ילי שאובמיהב של הוראת סעיף 14 לתכנית 1200 בנוגע למתחם זה, משמעה היה, הלכה למעשה, כי, ככלל, לא הותרה
שיפלו, הומורשאכתך סישעי מףש 4נ1ה ל חתשכינביתות 0 ל0ש12ימ בונרו גאעו פלמיות שחלם ה זמהת, חמםש הממעהיו חהדיה ב,ר האליכהה ת לכמנוענשיתה כ, וכליל, תכ.כ ללפלי,כ לךא, יהישותומרהה בו בניה ללא תכנית מפורטת.
בשול ב הניוהר אלתלא ס תעכיףני 4ת1 מ לפתורכטניתת. 0 120 בנוגע למתחם זה, משמעה היה, הלכה למעשה, כי, ככלל, לא הותרה אני מפנה להחלטת ועדת ערר מחוזית מחוז ת"א בערר תא 5520/12 מסע א.ע.נ.כ בע"מ נ' הוועדה
אני מפנה להחלטת ועדת ערר מחוזית מחוז ת"א בערר תא 5520/12 מסע א.ע.נ.כ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו ,)12.1.14 שם נקבע כי אין לראות את תכנית 1200
האמניק מומפינהת ללהתחכלנוטןת וב ונעידהת ת עלר ראב מיבחו ז(פיתור סמםחו זבנ תבו"א 14 ב.1ע.ר2ר)1 ,ת אשם 12 נ/ק0ב2ע55 כ מי סאעין א ל.רעא.נו.תכ באעת" מת כננ'י תהו ו0ע0ד2ה1 כתכנית שנזנחה, אלא כתכנית הקובעת נורמות תכנוניות מחייבות.
הכתמכקנוימתי שתנ זלנתחכהנ,ו ןא לובאנ יכהת כתנלית א הבקיבוב ע(פתו רנסורםמ ובתנ בתוכ נ4ו1ני.1ות.2 1מ)ח, ישיבםות נ.ק בע כי אין לראות את תכנית 1200 וכן ראו גם הדברים שנאמרו בהחלטת בית המשפט המחוזי בעמ"נ (תל אביב-יפו) 4095-09-22 נת"ע -
וכן ראו גם הדברים שנאמרו בהחלטת בית המשפט המחוזי בעמ"נ (תל אביב-יפו) 4095-09-22 נת"ע - נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ נ' תל-אביב ביץ' פלאזה (פורסם בנבו, )22.7.2024 שם
ונכתןי בריא תו חגםבו רההדב עריירםונ ישינםא מלהרוס בעהתח הלמטותני םבי תבע ה"ממש נפ'ט ת לה-מאחבויזבי בבעיץמ'" פנ ל(תאלזה א (בפיובר-סיפםו) ב 2נ2ב-ו,9 .74.029052-40 2נת)2" עש ם- נדונה תביעת פיצויים ונקבע כי תכנית 1200 שרירה וקיימת והינה חלק ממצב תכנוני קודם.
ננדתוינבהי תתבחיבעתור הפי צעוייריוםני וינםק בלעה כסיע תתכ הנימתו נ0י0ם2 1ב עש"רמיר נה' ותקלי-ימאתבי ובה יבניהץ 'ח פללקא מזהמצ (פבו תרסכנםונ יב נקבווד,ם 2.4 )22.7.20 שם סיכום: הנכס במצב תכנוני קודם הינו חלקה ביעוד אזור לתכנון בעתיד שאינה כוללת זכויות בניה +
סיכום: הנכס במצב תכנוני קודם הינו חלקה ביעוד אזור לתכנון בעתיד שאינה כוללת זכויות בניה + מבנה לשימוש ביניים עד לאישור תכנית מפורטת.
מסביכנהום ל:ש הינמכוסש בבמינציבים ת עכדנ ולניא יקשודורם ת הכינניות ח מלפקוהרט בתיע.וד אזור לתכנון בעתיד שאינה כוללת זכויות בניה +

כב.שיט שתיט התע רהכהתער שכהווי מצב קודם שומת התובעת מתעלמת מהכרעת ועדת ערר שדנה בנושא זה (תא/85228/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' אילת חן) ביחס לתכנית 3501 שהינה תכנית
(בתשאי/ט4ת/1 8ה2ע2ר5כ8ת ה ושועודויה מהצמבקו קמוידתם לת שכונמוןת וב הניתהו בתעלת א במיתבע נל'מ אתיל תמ החכןר) עבתיח סוע לדתתכ נעיתרר 1 0ש5ד3נ השה ביננהוש תאכנ זיתה מקבילה לתכנית 3866 בדרום מערב נווה צדק, וקבעה כדלקמן:
(מתקאב/י4ל1ה/ 8ל2ת2כ5נ8י תה ו6ו6ע8ד3ה ב הדמרוקםו ממיעתר בל תנוכונהו ןצ ודבקני,ה ו קתבלע אהב כיבדל נק' מאןי:לת חן) ביחס לתכנית 3501 שהינה תכנית

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב ראשונים מס' 7 - תיק 2021-02550

25-0024ב' - - 3 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

השמאי המכריע דחה את טענת ירידת הערך וקבע השבחה משמעותית לכל אחד מהנכסים.

יט. המצב התכנוני הקודם החל על הנכס – אזור לתכנון בעתיד לפי תכנית 1200

הטענה אינה נכונה.

מטרתה של תכנית ,1200 כעולה מסעיף 4 לתקנון התכנית:

כ. שיטת ההערכה

"הערכת שווי המקרקעין במצב הקודם צריכה להיעשות איפוא בהתאם ליעוד הקרקע כשטח לתכנון בעתיד. נציין כי הדבר נעשה בשומות מכריעות לגביהם הוגשו עררים שנשמעו בפנינו במשותף עם תיק
"בהעתערידכ.ת נ צשיויוןי כ הי מהקדרבקרע ניעןש בהמ צבשב ו המקותוד מםכ צרירעיוכתה ללגהבייעהשםו תהו אגשיפוו אער רביהםת אשםנש למיעעוו דב פהנקינרו קבעמ שכשותטףח ע לםת תכניוקן זה, כך בשומה מכרעת של השמאית נורית ג'רבי בגוש 6927 חלקה 56 מיום 07.10.2014 וכן בשומה
בזהעת, יכדך. נבצשייוןמ הכי מהכדרבערת נ עששלה ה בששמומאויתת מנוכרריתיע וגת'ר לבגיב ביהגוםש ה 7ו2ג9ש6ו חערלרקיהם 6ש5נש ממיועםו ב4פ1נ0ינ2ו. 0ב1מ.7ש0ו תוכףן ע בםש תומיקה מכרעת של השמאית דורית פריאל בגוש 6928 חלקה 35 מיום .18.01.2015
זמהכ,ר עכתך שבשל והמשהמ מאכיתר עדתור שיתל פ הרשיאמלא ביגתוש נ ו8ר2י9ת6 גח'רלבקיה ב 5ג3וש מ י7ו2ם9 165 ח20ל.ק1ה.0 .5168 מיום 07.10.2014 וכן בשומה

שווי שוק הוא עניין שבעובדה וניתן להוכיחו ככל עובדה אחרת ועל כן לצורך קביעת שווי השוק יש להוכיח את המחירים ששולמו בעד מקרקעין.
לשהווויכ ישחו קאת ה הואמ חעינריייןם ששבשעוולבמדוה ב וענדית מןק לרהקועכייןח.ו ככל עובדה אחרת ועל כן לצורך קביעת שווי השוק יש

בהתאם לכך, יש לקבוע את שווי השוק של הנכס במצב התכנוני הקודם בהתאם לייעודו לתכנון בעתיד ובהתחשב בשווי המבנה וזאת כעולה מהחלטת ועדת הערר כאמור, בין היתר, בהתבסס על שומה מכרעת
ובבההתתאחםש בלכ בךש, ויושי הלמקבבנוהע ואזתאת ש כוועיו לההש ומקה שחללט התנכ וסעד בתמ הצעבר הרת ככאנמונויר ה, קביוןד הםי תבהר,ת באהםת לביסיעסו דעול לשתוכמנהון מ בכערתעיתד של נורית ג'רבי בגוש 6927 חלקה .56 בהקשר זה יצוין כי קיימות שומות מכריעות נוספות שנערכו לפי
ושבלה תנוחרישתב גב'רשבויוי ב הגומשב נ7ה2 9וז6א חתל כקעהול 6ה5 .מ בההחקלשטרת זוהעד יתצ והיןע רכרי כקאייממוורת, בשיוןמ הויתת רמ,כ ברהיעתובתס נסוס עפלו תש ושמנהע רמככור לעפתי שיטה זו ותומכות בה.
ששילט נהור זיות ו תג'ורמבכיו תבג בושה .7 692 חלקה .56 בהקשר זה יצוין כי קיימות שומות מכריעות נוספות שנערכו לפי סיכום: בשיטת הערכת הנכס במצב תכנוני קודם יש להביא בחשבון את תכנית 1200 בהתאם למתודה
סיכום: בשיטת הערכת הנכס במצב תכנוני קודם יש להביא בחשבון את תכנית 1200 בהתאם למתודה
סהשיכמוםא:ית ב ששינטקתבע ההע ערלכ תיד הנונ כוכספ יב שמצמבי יתשכמנוינםי קזאודתם ש ימשא ליםה במיכאר ביעחישםב .ון את תכנית 1200 בהתאם למתודה

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב ראשונים מס' 7 - תיק 2021-02550

25-0024ב' - - 3 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

הערר מתקבל איפוא, והתיק מוחזר לשמאי המכריע להערכת שווי המקרקעין במצב הקודם בהתאם לאמור לעיל."

לב ליבה של קביעת ההשבחה הוא לפי מבחן השוק.

בתחום חטיבת קרקע זו בוצעו עסקאות (כמפורט בשומתי) המוכיחות את מקדם השווי למצב הקודם.

מסקנה: במצב תכנוני קודם - יעוד הנכס אזור לתכנון בעתיד.

כא. זכויות בניה לפי תכנית 44

התובעת טוענת כי תכנית 44 לא ביטלה את תכנית 38 ועל כן הוראות תכנית 38 ממשיכות לחול.

הטענה אינה נכונה ויש לדחותה שכן תכנית 44 שינתה את הוראות תכנית .38 הנכס הנדון מסווג בתחום אזור הריסה בתכנית .44

הוראות התכנית ביחס לאזור הריסה:

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב ראשונים מס' 7 - תיק 2021-02550

25-0024ב' - - 3 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

סבורים שניתן לראות בתכניות אלה מהלך תכנוני אחד, כפי שנפרט להלן.

".14 לא תורשה כל בניה בשטח זה לפני אישור תכנית מפורטת ותכנית בנוי מיוחדות, אולם

הועדה המקומית תהיה רשאית להתיר בניה בשטח זה אם יתברר שהקמת המבנה המבוקש

לא יפריע לתכנון בעתיד".

התפיסה התכנונית שבאה לידי ביטוי בתכנית 44 ובתכנית 1200 לאחריה, הייתה של תכנון השטח מחדש וייעודו להריסה ובניה.

סיכום: ככלל, לא הותרה באזור בניה ללא תכנית מפורטת.

כב. תכניות נושאיות

התובעת טוענת כי יש להביא בחשבון השווי ערב אישורה של תכנית 3866 תכניות מתאריות שונות לגגות ולמרתפים.

יש לדחות טענה זו, אישור תכניות נושאיות אינו רלוונטי לאזור לתכנון בעתיד בו לא ניתנים היתרי בניה.

תכניות נושאיות אינן חלות באזור לתכנון בעתיד בדיוק כשם שאינן חלות בקרקעות ביעוד חקלאי.

כג. שווי קרקע למ"ר מבונה למגורים

התובעת טוענת לשווי 1 מ"ר זכויות בניה בסך 26,000 ₪ ומתבססת על שיטת השווי השיורי (שיטת החילוץ) על בסיס עסקאות מכר של דירות בשכונה.

בהתאם לתקינה השמאית - במצב בו קיימות עסקאות בשיטת ההשוואה הישירה אין מקום להעריך את הנכס בשיטת הערך השיורי.

שיטת ההשוואה הישירה על בסיס עסקאות מכר של מגרשים דומים הינה שיטת הערכה העדיפה.

בהתאם לכך, במצב בו קיימות עסקאות מכר של מגרשים בסביבה אין מקום כלל להעריך שווי 1 מ"ר זכויות בניה בשיטת השווי השיורי.

לסיכום: שיטת הערכת השווי בשומת התובעת אינה מתאימה במקרה שבנדון.

שווי 1 מ"ר זכויות בניה המתקבל בשיטת ההשוואה הישירה הינו 30,000 ₪/מ"ר.

שווי זה נתמך גם בשומות מכריעות.

יצויין כי עסקאות השוואה שנחתמו לאחר תחילת הכנת תכנית 3866 המושפעות מהליך אישורה, אינן יכולות להוות ראיה שמאית לאומדן שווי מצב קודם.

כד. עלויות החיזוק בנכס

התובעת טוענת לעלות חיזוק הבנין במצב חדש.

1) לשיטת התובעת גם במצב קודם ניתן להוסיף בניה על הקיים.

אזי לשיטתה היה מקום להפחית עלות החיזוק גם במצב קודם.

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב ראשונים מס' 7 - תיק 2021-02550

25-0024ב' - - 3 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

2) חיזוק כנגד רעידות אדמה לא נקבע בסעיף 6.18 לתקנון אלא בתקן ישראלי .413

בהתאם לכך, במידה ויש לחזק הבנין הנדון, הרי שעלות זו קיימת ממילא ולא נוצרה כתוצאה מאישור תכנית .3866

3) ביחס לטענה על הפסד שטח בגין חיזוקים פנימיים – על פי פס"ד עמ"נ 56975-09-23 הועדה

המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' נ' בלו מרבל בע"מ, נקבע כי יש לדחות טענות בגין אובדן שטח בגין חיזוקים פנימיים.

כה. סיכום ההתייחסות לחוות דעת התובעת

לאור כל האמור לעיל יש להערכתי לדחות על הסף את תוצאת התחשיב בחוו"ד התובעת.

17. סיכום חוות הדעת

חוו"ד ב"כ הוועדה המקומית עו"ד אירית יומטוב ועו"ד יצחק קדושים:

כבר בפתח הדברים יובהר, כפי שיפורט בהרחבה בהמשך, כי תכנית 3866 לא הורידה את ערכם של

המקרקעין אלא הינה תכנית משביחה ביחס למקרקעין, אשר מטיבה עם בעלי המקרקעין, ומשכך, אין

ולא היה מקום להגשת תביעת הפיצויים נשוא חוות דעת זו.

התייחסותנו המשפטית לתביעה שבנדון ניתנת במצורף לחוות דעת שמאית מטעם הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בתל אביב-יפו (להלן בהתאמה: "הוועדה המקומית", "חוות הדעת שמאי הוועדה

המקומית").

טענת סף – התביעה לרבות חוות דעת שמאי התובעת חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו

של עניין המביאים לבטלותה

חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים.

שמאי התובעת שגה בהצגת המצב התכנוני לאשורו, פגם מהותי היורד לשורשו של עניין באופן המביא

לבטלות שומתו. בין היתר, כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית ולהלן, שגה שמאי התובעת

כאשר הביא בחשבון זכויות מותנות שאינן מוקנות במסגרת תחשיבי שומתו, שגה שמאי התובעת

כשהביא בחשבון מצב תכנוני קודם שגוי וכו'.

החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא ואח', מו()4 ,627 643

()1992; ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה, פ"ד מז(402)2

()1993; החלטת ועדת הערר (מחוז מרכז) 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא ואח' (פורסם בנבו, )15.3.2004; ערר (ת"א) 9008-08-18 ענת קסטרו ו- 31 אח' נ'

כאמור בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית.

בנוסף לכך, שמאי התובעות העריך את הפגיעה הנטענת (והמוכחשת) בשווי המקרקעין תוך התבססות

על נתוני שווי ללא כל אבחון ויישום מתאים שיציג את הרלוונטיות ביחס לפגיעה הנטענת לכאורה.

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב ראשונים מס' 7 - תיק 2021-02550

25-0024ב' - - 3 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

(ת"א) 200/03 בנימין חקק ואח' נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א ואח' (פורסם בנבו, )23.8.04

(להלן: "עניין חקק"); ערר (מרכז) 198/16 חיים ואסנת רוזנבלום נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר

סבא (פורסם בנבו, .])20.8.18

לעניין זה יפים הם דבריה של יו"ר ועדת ערר מחוז תל אביב, עו"ד כרמית פנטון, בערר (ת"א) 95193/07

חוה אקירוב ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, .)30.5.10

בענייננו כמפורט לעיל ולהלן, חוות דעת שמאי התובעת לוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של

עניין, לוקה בהנחות מוצא שגויות, מתעלמת משיקולים רלוונטיים ואינה עומדת בנטל הוכחת פגיעה

בשווים של המקרקעין, וזאת באופן המביא לבטלותה ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה, הכל

כמפורט בהרחבה בחוות דעת משפטית זו ובחוות דעת שמאי הוועדה המקומית. אך מטעמים אלה לבדם

יש לדחות את התביעה שבנדון, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.

למען הסדר הטוב ומבלי לגרוע מהאמור לעיל, נתייחס להלן גם לגופן של טענות תביעת התובעת.

התייחסות לטענות הפגיעה (המוכחשות מכל וכל) שנטענו על ידי התובעת:

יש לדחות מכל וכל את טענת התובעת לפגיעה לכאורה בגין תכנית 3866 (המוכחשת מכל וכל).

תכנית 3866 קבעה נורמה תכנונית חדשה ביחס למקרקעין והקנתה להם זכויות בנייה. היינו, תכנית

3866 השביחה את המקרקעין.

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, יובהר כי אף שמאי הוועדה המחוזית, אשר נתן עמדתו ביחס לטענות

התנגדות לתכנית 3866 – טענות דומות (עד זהות) לטענות התובעת בתביעת הפיצויים ביחס להיקף

הזכויות, במסגרת הדיון בהתנגדויות לתכנית 3866 מיום ,12.6.2017 קבע כי אף אם ניתן לראות בזכויות

מכח תכנית 38 כחלות על המקרקעין (כטענת התובעת – השגויה והמוכחשת מכל וכל), אין הבדל

מהותי בהיקף השטחים העיקריים לפי תכנית 38 לבין השטחים העיקריים בתכנית 3866 ואף קבע כי

נראה כי תכנית 3866 מוסיפה זכויות בנייה ביחס למצב המוצא התיאורטי של שמאי המתנגדים דשם

(כאמור בהתנגדות דשם נטענו טענות דומות (עד זהות) לטענות התובעת בענייננו ביחס להיקף

הזכויות), ולכן אין יסוד לטענת המתנגדים בדבר פגיעה בהיקף זכויות. להלן קטע מתוך פרוטוקול

הדיון התנגדויות מיום 12.6.2017 (סעיף 7 ה' בעמ' .)11-12

לאור האמור, כבר בפתח הדברים יובהר כי יש לדחות מכל וכל את תביעת התובעת.

המצב התכנוני

בין היתר, שגה שמאי התובעת כאשר לא הביא בחשבון במצב התכנוני הקודם את תכנית 1200 וכן, את

תכנית 44 (שקדמה לתכנית )1200 אשר סיווגה את המקרקעין להריסה והכפיפה את הבניה בתחומה

לתכניות שיאושרו בעתיד ע"י וועדות התכנון. שגיאות אלו מהוות פגם מהותי היורד לשורשו של עניין

באופן המביא לבטלות חוות דעת שמאי התובעת ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה.

כפי שיפורט להלן, הנורמה התכנונית החלה ביחס למקרקעין במצב התכנוני הקודם ערב אישורה של

תכנית תא/,3866 הינה תכנית 1200 אשר סיווגה את המקרקעין בייעוד "שטח לתכנון בעתיד".

דא עקא, לאחר תכנית 38 ועוד קודם לאישורה של תכנית תא/,3866 אושרו ביחס למקרקעין 2 תכניות

אשר שינו את ייעוד המקרקעין ויצרו נורמות תכנוניות חדשות שלבסוף מהוות את המצב התכנוני

הקודם ביחס למקרקעין ערב אישורה של תכנית תא/,3866 כדלקמן:

• תכנית 44 – אשר קדמה לתכנית ,1200 שינתה את ייעוד המקרקעין עוד בשנת 1941 (בעת אישורה)

וסיווגה את ייעוד המקרקעין כאזור להריסה.

היינו, תכנית 44 ביטלה דה פקטו, הלכה למעשה, את הזכויות מכח תכנית 38 שקדמה לה וכפועל יוצא

מכך, לא ניתן היה לבנות במקרקעין מכוחה, אלא לפי תכניות שיאושרו בעתיד על ידי הוועדה

המחוזית.

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב ראשונים מס' 7 - תיק 2021-02550

25-0024ב' - - 3 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

בסעיף 56 לתכנית 44 נקבע כי באזור להריסה, לא תותר בנייה, אלא לפי תוכניות שיאושרו בעתיד על

ידי הוועדה המחוזית.

סעיף 63 לתכנית ,44 שכותרתו "האחוזים המותרים לבנין", קובע מהם האחוזים המותרים להקמת בנין, בהתאם לאזור בו מצוי המגרש, ואולם באזור הריסה לא נקבעו אחוזי בניה וצוין כי אלו יהיו "כפי

שנקבע בתכנית".

הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, )11.4.18 (להלן: "ערר פורית") ביחס לתכנית תא/3501 שהינה תכנית מקבילה לתכנית .3866

יוער כי על החלטת ועדת הערר בעניין פורית הנ"ל הוגש ערעור מנהלי (עמ"נ )53106-05-18 שנדחה על

ידי בית המשפט המחוזי אשר לא מצא מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר כאמור ואישרר את

החלטת ועדת הערר כאמור. עוד יוער כי בקשת רשות ערעור (בר"מ )3644/19 על החלטת בית המשפט

המחוזי נדחתה גם היא על ידי בית המשפט העליון.

נבהיר, כי יש לדחות את טענת התובעת ביחס לסעיף 88 בהוראותיה של תכנית ,44 עת ייעוד המקרקעין

לאחר אישורה של תכנית 44 ועל אף האמור בסעיף 88 הנ"ל, הינו להריסה.

מובהר כי תכנית ,44 יוצרת נורמה תכנונית שונה מהנורמה התכנונית שחלה ביחס למקרקעין מכוחה

של תכנית 38 עד לאישור תכנית 44 – נורמה תכנונית אשר אינה מאפשרת בניה מכוחה של תכנית .38

ומשכך אין ולא ניתן להביא בחשבון במצב התכנוני הקודם את הנורמה התכנונית מכוחה של תכנית .38

האמור נכון ביתר שאת לאחר אישורה של תכנית 1200 אשר אף קבעה נורמה תכנונית שונה מזו של תכנית .44

• תכנית 1200 אושרה בשנת 1975 ובמסגרתה סווגו המקרקעין ב"אזור לתכנון בעתיד".

בתכנית 1200 נקבע כי בשטח לתכנון בעתיד "לא תורשה כל בנייה בשטח זה לפני אישור תכנית מפורטת ותכנית בינוי מיוחדת".

יוער כי היתרי הבנייה שהוצגו בשומת התובעת בקשר לדירות אחרות בבניין של נכס התובעת הם החריג ולא הכלל, ולא הייתה לתובעת זכות מוקנית לקבל את הזכויות מכוח תכנית .38 נפנה למענה מטעם הוועדה המקומית להתנגדויות שהוגשו לתכנית .3866 בנוסף, כאמור בחוו"ד שמאי הוועדה המקומית, השטח לתכנון בעתיד ותוואי הדרכים הכלול בתכנית ,3866 הינו חלק מנווה צדק, ומהווה מתחם מיוחד בעל מרקם ערכים היסטוריים, אדריכליים ותרבותיים ואשר מהווה אבן דרך בהתפתחות העיר תל אביב-יפו, ומשכך ישנה חשיבות רבה לשימור אופיו של המתחם המיוחד בראיה תכנונית כוללת.

לפיכך, כאמור לעיל, הלכה למעשה, ככלל לא התאפשרה בניה במתחם זה ללא תכנית מפורטת.

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב ראשונים מס' 7 - תיק 2021-02550

25-0024ב' - - 3 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

וכן ראו גם הדברים שנאמרו בהחלטת בית המשפט המחוזי בעמ"נ (תל אביב-יפו) 4095-09-22 נת"ע -

נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ נ' תל-אביב ביץ' פלאזה (פורסם בנבו, )22.7.2024 שם

נדונה תביעת פיצויים ונקבע כי תכנית 1200 שרירה וקיימת והינה חלק ממצב תכנוני קודם.

הנה כי כן, הנורמה התכנונית החלה ביחס למקרקעין המצב התכנוני הקודם ערב אישורה של תכנית

תא/,3866 הינה תכנית .1200

לא זו בלבד, בשומה המכרעת ביחס להיטל השבחה בגין אישור תכנית 3866 שנערכה לנכסים באזור הכוללים מבנים לשימור (חלקות ,7422/41 )7422/43 ע"י השמאי המכריע יגאל יוסף, נקבע כי עד לגיבושה של מדיניות הוועדה המקומית באשר לתכנון העתידי בתחום תכנית ,1200 כל שניתן היה לקבל הינו היתרים לשימור הקיים.

לאמור, הנורמה התכנונית החלה ביחס למקרקעין ערב אישורה של תכנית תא/,3866 הינה הריסת

הקיים ותכנון עתידי.

כלומר, הנורמה התכנונית מכוחה של תכנית 38 אשר חלה ביחס למקרקעין לפני שאושרו התכניות

הנ"ל, איננה עוד ואין להביאה בחשבון בבחינת שווי המקרקעין ערב אישורה של תכנית תא/.3866

למען הסר ספק יובהר, כי בענייננו אמנם לא חלה תכנית 2277 המאוזכרת בהחלטה הנ"ל, אך חלות

כאמור תכניות 44 ו-1200 (דהיינו שתיים מתוך שלוש התכניות המאוזכרות בהחלטה דלעיל), היוצרות

נורמה תכנונית שונה מהנורמה התכנונית שחלה ביחס למקרקעין עד לאישורן מכוחה של תכנית 38 –

נורמה תכנונית אשר אינה מאפשרת בניה מכוחה של תכנית 38 ומשכך אין ולא ניתן להביא בחשבון

בבחינת שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם ערב אישורה של תכנית תא/3866 את הנורמה

התכנונית מכוחה של תכנית .38

כן נפנה להחלטת ועדת משנה ב' להתנגדויות בוועדה המחוזית ת"א מיום 12.6.17 ביחס להתנגדות

לתכנית תא/3866 (ולעמדת שמאי הוועדה המחוזית), במסגרתה נקבע כי תכנית 1200 הינה הנורמה

התכנונית החלה ערב אישורה של תכנית 3866 וכן, נקבע כי אין להביא בחשבון את תכנית 38 במסגרת

המצב התכנוני הקודם.

מהמקובץ לעיל עולה כי בחוות דעת שמאי התובעת נפל פגם מהותי בהצגת המצב התכנוני הקודם

לאשורו, היורד לשורשו של עניין ומביא לבטלותה.

• אין להביא בחשבון במצב התכנוני זכויות מכח תמ"א 38

שגה שמאי התובעת שגיאה מהותית נוספת כאשר הביא בחשבון בשומתו זכויות מכח תמ"א .38 גם

שגיאה זו מהווה פגם מהותי היורד לשורשו של עניין באופן המביא לבטלות חוות דעת שמאי התובעת

ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה.

בעניינה של תמ"א 38 והזכויות מכוחה, הרי שלעמדת הוועדה המקומית, בהתאם לדין וכן בהתאם

לפסיקות בתי המשפט וועדות הערר, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן במעמד של "זכויות קניין" של

התובעים ואינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין, שכן הן מותנות, בלתי וודאיות, וכן ערטילאיות, שאינן

חלות באופן קונקרטי ביחס למקרקעין (או כל מקרקעין שהם ברחבי המדינה).

נוכח לשונה של תמ"א 38 ואף נוכח קיומו של פרק נפרד העוסק בשיקול הדעת של הוועדה המקומית

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב ראשונים מס' 7 - תיק 2021-02550

25-0024ב' - - 3 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

לסרב ליתן את ההיתר למימוש זכויות בניה לפיה (ראו סעיפים ,22 27 ו-29 להוראות התמ"א), נקבע

בפסיקה באופן חד משמעי כי זכויות הבנייה הניתנות במסגרת תמ"א 38 בתמורה לחיזוק מבנים נגד

רעידות אדמה, אינן זכויות מוקנות, אלא זכויות המסויגות בשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית

ואף הכפופות להליך פרסום לפי סעיף 149 לחוק, ומשכך מהוות זכויות מותנות אשר אין להביאן

בחשבון עד למועד התגבשותן בפועל, קרי מועד מתן היתר בניה בגינן.

מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית (פורסם בנבו, .)28.2.17

מבלי לגרוע מהאמור, יודגש כי בבחינת שווי המקרקעין במצב הקודם אין לקחת בחשבון את הזכויות

הכלולות בתמ"א 38 ולא קמה עילת פיצוי בגין אישור התכנית אשר העניקה זכויות הפחותות מהיקף

הזכויות המירבי שניתן היה לאשר, באופן תיאורטי, על פי תמ"א .38

יפים לענייננו במדויק, הם דבריו של עו"ד בנימין ארביב מהלשכה המשפטית במינהל התכנון במסגרת

חוות דעתו מיום 26.10.16 בנושא תחולת סעיף 197 לחוק ביחס לתמ"א .38

כן נפנה להחלטה ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה בהחלטה בערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית

פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (פורסם בנבו, )31.5.2020 (להלן: "עניין פולק").

(ראו גם: ערר 9503-10-18 מיטל שחר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (פורסם בנבו,

)2.6.2020; ערר (ת"א) 5184/17 קורונה יעקב ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים פורסם

בנבו, .)11.11.2018

הנה כי כן, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן "זכויות" וקל וחומר אינן מהוות חלק מקניינם של

התובעים ועל כן, אין להביאן בחשבון כחלק מהמצב התכנוני.

דהיינו, כאשר התמ"א חלה על כל הארץ, הוצאת היתר בניה מכוחה כפוף להתנגדות ונקיטת הליך לפי ס'

149 לחוק ולשיקול דעתה של הוועדה המקומית, ובהתאם, רק עם אישור היתר בניה נוצרת נורמה תכנונית חדשה במקרקעין.

לאור זאת, אין לקחת בחשבון את הזכויות מכוחה של תמ"א 38 בחישוב שווי המצב הקודם, אלא לאחר

הוצאת היתר בניה.

נבקש להפנות בעניין זה לדברים אשר נקבעו ממש לאחרונה על ידי כב' השופט גלעד הס בפסק דינו

בעמ"נ 14306-09-23 עדינה בולקינד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (פורסם בנבו,

,)11.2.2024 במסגרתו הובהרו ההבדלים המהותיים בין מסלול תמ"א 38 למסלול רישויי רגיל, אשר משמעותם לענייננו הינה כי עד שהמבנה לא עבר במסלול תמ"א 38 במסגרת מימוש בהיתר הכולל את חיזוק המבנה, לא חלה כל זכאות לתמריצי התמ".

משמעות פסיקות אלו, הינה כי תמ"א ,38 על הזכויות המותנות בה, היא "שקופה" ובהתאם-יש לנטרל

את השפעת תמ"א 38 בעת בחינת שווי מקרקעין במצב קודם (או חדש).

לסיכום- אישורה של תמ"א 38 מאופיין בהיעדר מסוימות ביחס למקרקעין כלשהם, ועל כן אישורה

לא שינה את תכונות המקרקעין, ויש לראותה כאירוע "שקוף" בכל הנוגע לבחינת קיומה של פגיעה (או

שיעורה) לכאורה (המוכחשת מכל וכל) הנובעת מאישור תכנית .3866

מהמקובץ עולה, כי לאור היותן של הזכויות מכוחה של תמ"א 38 זכויות מותנות, חסרות ודאות,

ערטילאיות וחסרות קונקרטיות, הרי שזכויות אלו אינן במעמד של "זכויות" וקל וחומר אינן מהוות

"זכויות קניין" ואינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין ומשכך אין להביאן בחשבון כחלק מהמצב

התכנוני הקודם בבחינת פגיעה נטענת (ומוכחשת) בגין אישורה של תכנית .3866

לאור המקובץ לעיל, יש לדחות מכל וכל את שיטתו של שמאי התובעת ביחס לזכויות מכח תמ"א ,38

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב ראשונים מס' 7 - תיק 2021-02550

25-0024ב' - - 3 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

ולקבוע כפי שפורט בהרחבה לעיל, כי אין להביא בחשבון כלל את הזכויות מכוחה של תמ"א 38 כחלק

מהמצב התכנוני הקודם בבחינת הפגיעה הנטענת (והמוכחשת) למקרקעין לאור אישורה של תכנית

.3866

• אי תחולת תכניות נושאיות במצב התכנוני הקודם

ועל כן, מאחר שייעוד המקרקעין במצב התכנוני הקודם הינו שטח לתכנון בעתיד (לפי תכנית ,)1200

הרי שהזכויות בהתאם לתכניות נושאיות אינן רלוונטיות למצב התכנוני הקודם בענייננו.

היינו, הזכויות מכח תכניות נושאיות אינן חלות בענייננו כחלק מהמצב התכנוני הקודם.

יוסף כי בשומת ההשבחה ביחס לנכסים באזור הכוללים מבנים לשימור (חלקות ,7422/41 )7422/43

בגין אישורה של תכנית 3866 (כמוזכר לעיל), השמאי המכריע לא הביא בחשבון את התכניות

הנושאיות במצב התכנוני הקודם.

כאמור בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, וככל שידוע לו, כך גם יושם נכונה בשומות המכריעות

בתחום תכנית 3501 ותכנית 3866 לא הובאו בחשבון במצב התכנוני הקודם זכויות בגין תכניות

נושאיות.

לאור האמור, מטעמים אלו יש לדחות מכל וכל את קביעותיו של שמאי התובעת ביחס למצב התכנוני

ולקבוע כי נפל בחוות דעת שמאי התובעת פגם מהותי היורד לשורש העניין המביא לבטלותה.

עלויות השימור העודפות ו/או עלויות השימור והשיפוץ

יש לדחות את שווי עלויות השימור העודפות ו/או את שווי עלויות השימוש והשיפוץ שנטענו בתביעת הפיצויים ולחשב את עלויות השימור העודפות ו/או את שווי עלויות השימור והשיפוץ כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית.

יוסף כי שווי עלויות השימור העודפות שנטען בתביעת הפיצויים מנוגד לפסק דין חלקי שניתן ביום

6.3.25 בתיק עמ"נ 56975-09-23 הוועדה מקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו נגד בלו מרבל בע"מ ואח',

בקשר לענין זה שהינו גובה עלויות השימור העודפות וכן לקביעת השמאי המכריע יגאל יוסף בשומה המכרעת בגין לנכסים באזור הכוללים מבנים לשימור (חלקות ,7422/41 )7422/43 המוזכר לעיל.

מן המקובץ עולה, כי יש לדחות מכל וכל את הערכת עלויות השימור העודפות ו/או את הערכת עלויות

השימור והשיפוץ שנלקחה בחשבון בחוות דעת שמאי התובעת ולאמץ את האמור בחוות דעת השמאית

מטעם הוועדה המקומית.

שגה שמאי התובעת בשיטת ההערכה שביצע בשומתו ובהערכת שווי נכס התובעת

סוף דבר

מכל המקובץ לעיל עולה כי לא רק שלא קיימת כל פגיעה במקרקעין עם אישורה של תכנית ,3866 אלא

אף נוצרה השבחה למקרקעין עם אישורה של התכנית.

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 - רחוב ראשונים מס' 7 - תיק 2021-02550

25-0024ב' - - 3 תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית 3866

חוו"ד מה"ע

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0024ב' מיום 24/12/2025 תיאור הדיון:

שי פטריאנו: ראשונים 7 נטען כי ניצול הזכויות במצב החדש מצריך עלויות חיזוק ושימור שלא נדרשו

לצורך תוספת הזכויות למבנה במצב הקודם. אנו נבקש לדחות את התביעה מהסיבות הבאות:

התובעות מתעלמת מכך שבמצב הקודם חלה על הנכס תכנית 1200 המסווגת את המקרקעין כ"שטח לתכנון בעתיד" ולפיכך לא ניתן להביא במצב הקודם זכויות בניה מכוח תכנית 38 והתכניות הנושאיות.

עלויות השימור הנטענות במצב החדש חושבו באופן הנוגד את הפסיקה, כפי שהיא מפורטת בחוות דעת שמאי הועדה המקומית.

לעניין עלויות החיזוק הנטענות– בהתאם לטיעונינו האמורים לעיל לא ניתן להוסיף לנכס זכויות בניה במצב הקודם, אך אם בכל זאת היה ניתן להוסיף זכויות, הרי שתוספת זו גם כן הייתה מצריכה עלויות חיזוק, ולפיכך לא ניתן לטעון שמקורן של עלויות אלה הוא בתכנית 3866 במצב החדש.

בהתאם לכל האמור לעיל אנו מבקשים מהוועדה לדחות את התביעות שהוגשו בגין תכנית .3866

בישיבתה מספר 25-0024ב' מיום 24/12/2025 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חיים גורן, ראובן לדיאנסקי, דייבי דישטניק

מספרי חלקות בשלמותן	חלק / כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
40	חלק	מוסדר	6913
863	חלק	מוסדר	6111

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 507-1397736 תא/מק/5264 - ניוד זכויות מביאליק 19 להשופטים 32

25-0024ב' - - 4 דיון בהפקדה

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה מקומית לתכנון ובניה

כתובות:

מגרש מוסר: ביאליק 19

מגרש מקבל: השופטים /32אבן גבירול /32שאול המלך 1

מיקום: מגרש מקבל

מגרש מוסר

השופטים 32

ביאליק 19

גוש 6111 חלקה 863 גוש ,6913 חלקה 40

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית:

מגרש מוסר ביאליק :19 1,118 מ"ר

מגרש מקבל השופטים :32 3,346 מ"ר

מתכנן: גלעד כהנא - אדריכל ובונה ערים

יזם:

הרי אליעזר ת.ז *********

הרי רחל נעמה ת.ז *********

י.ר.ח.מ – 4 בע"מ ח.פ 511339541

גיגר מיכאל ת.ז ********

גיגר שרה ת.ז *********

סטבינסקי ציפורה ת.ז *********

זיידן קדר מיכל דרכון ישראלי ת.ז: [הושמט]

עמ' 40 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה

בעלות:

מגרש מוסר:

ביאליק 19– מבנה לשימור בהגבלות מחמירות:

קרן השימור של עיריית תל-אביב

מגרש מקבל :

השופטים 32 -בעלים פרטיים

מצב השטח בפועל:

ביאליק 19

מבנה מגורים בן 2 קומות ומרתף שעבר שימור בהגבלות מחמירות בהתאם להיתר מס' 18-0141 משנת .2018

השופטים :32

בניין בנוי ומאוכלס בן 22 קומות מעל קומת כניסה ובו 35 יחידות דיור ואגף מסחר לפי היתר מס' 07-0454 מיום 15/09/2009 (והיתרי שינויים).

מדיניות קיימת:

לעודד שימור ושיפוץ בפועל בקרב מבנים לשימור והתחדשות עירונית ע"י קביעת הדרכים להעברת זכויות בניה ממבנים לשימור בהגבלות מחמירות מכח תכנית השימור 2650 ב' המאושרת, למגרשים אחרים באמצעות הבטחת מקורות המימון לביצוע דרישות השימור במבנים לשימור.

מצב תכנוני קיים:

ביאליק :19

תכניות תקפות: ,44 תא/,5064 תא/,5216 תא/2650ב'.

ייעוד קיים: מגורים ב'

שטח המגרש: 1,118 מ"ר

זכויות בנייה: לפי הקיים בפועל (בנוי) + זכויות הניתנות להעברה ע"פ תוכנית השימור 2650 ב'.

סך כל זכויות הבניה הניתנות להעברה מהמגרש המוסר בביאליק 19 הם 156.78 מ"ר ע"פ תחשיב זכויות מתאריך 19.10.2025 לשווי קרקע של 41,000 ש"ח, נכון לשומה מתאריך .14.9.2025 השופטים :32

תכניות תקפות: תא/2663 , תא/,3939 תא/4660

יעוד קיים: מגרש מיוחד

שטח המגרש: 3,346 מ"ר

זכויות בניה: 9,308.64 מ"ר עיקרי ו- 4,450 מ"ר שטחי שרות מעל הקרקע.

גובה: 110 מ' מעל פני הים.

צפיפות: 35 יח"ד.

מצב תכנוני מוצע:

מטרות התכנון:

עידוד שימור ושיפוץ בפועל בקרב מבנים לשימור והתחדשות עירונית ע"י קביעת הדרכים להעברת זכויות בניה ממבנים לשימור בהגבלות מחמירות מכח תכנית השימור תא/2650ב' המאושרת, למגרשים אחרים באמצעות הבטחת מקורות המימון לביצוע דרישות השימור במבנים לשימור.

היקף השטחים העיקריים המועברים מהמבנה לשימור :

בתכנית הנוכחית מועברים סך הכל 27.89 מ"ר עיקרי ביעוד מגורים מהמגרש המוסר.

היקף השטחים המועברים בתוכנית מהמבנה לשימור למגרש המקבל ברחוב השופטים 32 הותאם לפערי שווי קרקע למטר רבוע זכויות בניה בין המגרשים על-פי הערכת שומה למבנה לשימור מתאריך 14.9.2025 עמ' 41

מצב מוצע		מצב קיים		נתונים
השופטים 32	ביאליק 19	השופטים 32	ביאליק 19
תוספת שטח עיקרי של 92.60 מ"ר להרחבת מרפסות.	הפחתה של 27.89 מ"ר עיקרי	סה"כ שטח עיקרי: 9,308.64 מ"ר. סה"כ שטחי שירות על- קרקעיים: 4,450 מ"ר	לפי הקיים + זכויות הניתנות להעברה ע"פ תחשיב מיום 19.10.2025	מ"ר	סה"כ זכויות בניה (מעל הקרקע)
ללא שינוי	ללא שינוי	35 יח"ד	כקיים		מספר יח"ד
		כקיים	כקיים	מ"ר	גודל יח"ד ממוצעת (מ"ר עיקרי)
		כקיים	כקיים	מ'	גובה בניין
		כקיים	כקיים	קומות	מספר קומות
		כקיים	כקיים	מ'	קווי בניין
ללא שינוי	ללא שינוי	כקיים	כקיים		חניה

מס' החלטה

ועל-פי הערכת שומה למגרש המקבל ברחוב השופטים 32 מתאריך 20.5.2025 בהתאם לסעיף 4 בנספח ה'

של תכנית תא/2650ב'.

1 מ"ר ביעוד מגורים במגרש המוסר שווים ל-3.32 מ"ר עיקרי ביעוד מרפסות במגרש המקבל.

עיקרי הוראות התוכנית:

1. העברת זכויות בניה ממבנה לשימור בהגבלות מחמירות ברחוב ביאליק 19 למגרש המקבל השופטים 32

כמפורט להלן:

1.1 מחיקה של 27.89 מ"ר עיקרי במבנה לשימור בהגבלות מחמירות בביאליק .19 1.2 תוספת של 92.60 מ"ר עיקרי לטובת הרחבת מרפסות מקורות במגרש המקבל.

2. שינוי הוראות בינוי ועיצוב אדריכליים במגרש המקבל.

טבלת השוואה:

הסברים נוספים ותנאים למימוש:

1. תנאי להפקדת התכנית:

א. חתימת בעל המגרש המקבל על כתב שיפוי בגין תוספת הזכויות במגרש המקבל.

ב. חתימת בעלי הזכויות במגרש המקבל ובמגרש המוסר על מתן כתב התחייבות על אי תביעה עפ"י

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין אישור התכנית דנן.

2. תנאים בהליך הרישוי:

תנאי לפתיחת הבקשה להיתר בניה הינו הצגת אחידות המעקות למרפסות המורחבות.

3. רישום הערה:

הוועדה המקומית תהיה רשאית לבצע רישום בפועל של הערה במגרש לשימור בהגבלות מחמירות, עפ"י תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשע"ב ,2011 בדבר מחיקת זכויות הבנייה שנעשית מכח תכנית זו.

עמ' 42

מס' החלטה

עמ' 43

מס' החלטה

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י מבנים לשימור)

מומלץ לאשר את התוכנית להפקדה בכפוף לתנאים הבאים:

1. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

2. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.

3. תנאי לאישור התכנית - תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר

הפקדה.

4. חתימת בעל המגרש המקבל ובעל המגרש המוסר על כתב שיפוי בגין תוספת הזכויות במגרש וכתב

התחייבות על אי תביעה לפי סעיף 197 לחוק.

5. עדכון שומות ותחשיבים ככל שיידרש ותיקון מסמכי התכנית בהתאמה.

6. צירוף הועדה המקומית כמגישת התכנית מהטעמים הבאים:

א. בשל חשיבותן העירונית של תכניות לניוד זכויות הנעשות מכח תכנית השימור לצורך עידוד השימור

והשיפוץ בפועל של מבנים לשימור והתחדשות עירונית באמצעות העברת זכויות בניה ממבנים לשימור בהגבלות מחמירות למגרשים אחרים.

ב. הקושי הקיים בהגשת התכנית על-ידי בעל העניין בקרקע.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0024ב' מיום 24/12/2025 תיאור הדיון:

יעל שטופלמן: בתכנית ניוד זכויות מביאליק 19 תוכנית מכח תוכנית השימור. מציגה את התוכנית במצגת.

עמ' 44

	ה חלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק	ה ב
	הבהח לוזטאהת ז עו פת"היי סהע ביטף ל6ה8 דת' ולךח 4ו קחו דשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

מס' החלטה

אלחנן זבולון: מאושר פה אחד

בישיבתה מספר 25-0024ב' מיום 24/12/2025 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

להצטרף כמגישת התכנית ולהפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. תנאי לאישור התכנית - תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו

לאחר הפקדה.

2. חתימת בעל המגרש המקבל ובעל המגרש המוסר על כתב שיפוי בגין תוספת הזכויות

במגרש וכתב התחייבות על אי תביעה לפי סעיף 197 לחוק.

3. עדכון שומות ותחשיבים ככל שיידרש ותיקון מסמכי התכנית בהתאמה.

4. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

5. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.

משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חיים גורן, ראובן לדיאנסקי, דייבי דישטניק עמ' 45

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
	55	חלק	מוסדר	7043

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 תא/תעא/)1(3996 - יפת 246

25-0024ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית:

הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו

כתובת:

רחוב יפת ,246 שכונת עג'מי וגבעת עליה

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית:

2.857 דונם.

מתכננים:

אדריכל תכנית: י.א. ישר אדריכלים

מתכנן פיתוח ונוף: אלתר אדריכלות נוף

יועץ בנייה ירוקה: יוזמות

יועץ תנועה: אנדריא הנדסת תנועה ותחבורה בע"מ

יזם: רותם שני

בעלים: יפת ים (תדלוק-)1999 בע"מ ויפת ים השקעות ()1999 בע"מ

מצב השטח בפועל:

במגרש מבנה משרדים בן 4 קומות מעל קומת קרקע מסחרית, תחנת דלק ושלוש קומות חניה.

מצב תכנוני קיים:

עמ' 46 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 תא/תעא/)1(3996 - יפת 246

25-0024ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

תב"ע תקפה: תא/מק/,3996 תא/2608

יעוד קיים: יעוד עירוני מעורב למסחר, תעסוקה ומגורים

שטח התכנון: כ-2.857 דונם.

סה"כ יח"ד: 52 יח"ד.

במגרש חלות שתי תוכניות –

תא/2608 קובעת שינוי ייעוד משטח לבית קברות לאזור תכנון מיוחד הכולל חזית מסחרית, משרדים ומגורים, תחנת דלק וחניה. כמו כן, התוכנית קובעת זיקת הנאה למעבר לציבור, זכויות בניה והוראות בניה בשטח התוכנית.

תא/מק/3996 קובעת הגדלת מספר יחידות הדיור, את הגודל הממוצע ליח"ד שלא יקטן מ65 מ"ר עיקרי וכן הגבהת גובהו הכולל של המבנה מעל למאושר בתכנית הראשית. התכנית המפורטת קובעת חלוקת החלקה לשני תאי שטח. תכנית תא/מק/3396 מפנה אל התכנית הראשית לנושא זכויות הבניה וחלופות הבינוי.

במגרש חלה תוכנית עיצוב מאושרת תע"א/3996 המסבה את חלקו המערבי של המבנה הקיים למגורים.

תשריט מצב מאושר

מצב תכנוני מוצע:

תכנית זו מחליפה את תכנית העיצוב המאושרת שכוללת השארה של תחנת הדלק ותוספת למבנה המשרדים הקיים.

תכנית זו מציעה הריסת מבנה המשרדים הקיים וכן הריסת תחנת הדלק הקיימת ובניית מבנה מגורים חדש בן 7 קומות מעל 3 קומות מרתף קיימות.

המבנה המוצע כולל 6 קומות מגורים מעל קומת מסחר לאורך רחוב יפת.

התכנית קובעת זיקות הנאה ברוחב משתנה: לאורך רחוב יפת להרחבת המדרכה, ולאורך החזית המסחרית הצפונית.

למבנה שתי חזיתות מסחריות פעילות. אחת לכיוון מזרח – רחוב יפת, והשניה לכיוון צפון אל עבר הבינוי העתידי של בית הקברות הלטיני.

התוכנית מציעה חיבור עתידי לתוכנית מתחם בית הקברות הלטיני (תא/מק/3219 א') הגובל בחלקו הצפוני של המגרש.

טבלת נתונים:

עמ' 47 מבא"ת ספטמבר 2007

תכנית	שימושים		נתונים
	מסחר	מגורים
2608	618	3377	מ"ר	שטחים עיקריים
2608	1523		מ"ר	שטחי שרות
תא/מק/3996	624		מ"ר	מרפסות
תא/מק/3996	7		קומות	גובה
תא/מק/3996	27.3 מ' ממפלס הכניסה הקובעת		מטר
ע1	%85		תכסית מרתפים

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 תא/תעא/)1(3996 - יפת 246

25-0024ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

לפי סעיף 3.1.2 א (,)2 בחלופת תכנון ללא תחנת דלק (חלופה ב'), תותר המרה של שטחי מסחר לשטחי מגורים לפי מפתח של 110 מ"ר עיקרי ו20 מ"ר שירות על קרקעי לכל 80 מ"ר מסחר. השטחים המוצגים לעיל הם לאחר המרה זו.

כמו כן, התכנית כוללת המרה של 29 מ"ר עיקרי לשירות על קרקעי. סה"כ 484 מ"ר נוספו לשטחי שירות על קרקעיים.

גובה המבנה הוא על פי הגובה המרבי המותר לפי תא/מק/.3396 מספר הקומות המבוקש הינו 7 לעומת 8 המותר על פי התוכנית המפורטת.

הדמיות המבנים

עמ' 48 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 תא/תעא/)1(3996 - יפת 246

25-0024ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

תכנית פיתוח השטח

עמ' 49 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 תא/תעא/)1(3996 - יפת 246

25-0024ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

1. העיצוב האדריכלי

2.1 אפיון המבנים בפרויקט

א. תיאור כללי – התוכנית מציעה בניין בן 7 קומות המורכב ממספר גושי בינוי בגבהים משתנים.

המבנה כולל 2 חזיתות פעילות, האחת לכיוון מזרח – רחוב יפת, והשניה לכיוון צפון אל עבר הבינוי העתידי של בית הקברות הלטיני.

לאורך רחוב יפת – בקומת הקרקע, מוצעת חזית מסחרית פעילה, לובי מגורים, חדרי אצירת אשפה וכניסה מקורה לחניון תת קרקעי קיים.

הבינוי המוצע כולל בניה מדורגת ומרפסות גג לכיוון הים.

ב. על גג קומת הקרקע מוצע שימוש עבור רווחת הדיירים הכולל אזורים גינון, אזורי שהיה, בריכת

שחיה שאישורה יהיה בכפוף לאישור תכנית כלל עירונית לנושא הסדרת ההקלות שבוטלו.

ג. קווי בניין - קווי הבניין יהיו ע"פ תוכנית מפורטת תא/מק/:3396

קו בניין מזרחי לרחוב יפת – 0 מ'

קו בניין דרומי (לחלקה )38 – 0 מ'

קו בניין צפוני – 3.5 מ'. בקומת הקרקע תסומן זיקת הנאה להולכי רגל.

קו בניין מערבי – 0 מ'.

2.2 בינוי, חזיתות המבנים ומעטפת

א. חומרים – הבניין יחופה בטיח אקרילי בגוון בהיר בשילוב אבן כורכר יפואית, חלונות

מפרופילי אלומיניום, הזיגוג יהיה בגוון ניטרלי (על בסיס אפור), יבוצע מזכוכית בידודית מרסנת קרינה בעלת מקדם רפלקטיביות של עד %.14 מעבר האור לא יפחת מ%.50 גווני חיפויי המעטפת יהיו בהירים.

ב. מרפסות –

המרפסות ישולבו בחלקן בקונטור הקומות (פנימיות) ובחלקן יבלטו מקו הקומות כמתואר בתרשימים.

המרפסות הזיזיות לא יבלטו מעבר ל 2 מ' מקו החזיתות.

מעקות המרפסות יהיו מסורגי פלדה או אלומיניום.

המרפסות הפנימיות ימשיכו את מישור החזיתות וישולבו במאסות הבינוי.

לא יתוכננו מרפסות מדלגות או מרפסות גג הבולטות ממישור החזית הכל כמתואר בתרשימי הקומות וחזיתות המבנה.

ג. קומה טיפוסית –

לא תאושר הבלטת קומות עליונות מעבר לקונטור הקומות הטיפוסיות שמתחתיהן.

הבניין מורכב מאגפים הצומחים לגובה ללא הבלטות של מפלסי הקומות.

ד. מסתורי כביסה –

לכל דירה יבנה מתקן קבוע לייבוש כביסה אשר ימוקם במרפסות/מרפסות גג.

ה. הצללות וסגירות חורף –

בבניין יתוכננו 2 טיפוסי אלמנטי הצללה אופקיים במרפסות הגג: בתחום מאסות אגפי הבניין ישולבו אלמנטי הצללה אופקיים בנויים בצורת קורות ועמודים אשר יהיו חלק מהמאסות הבנויות, בין מאסות האגפים המדורגים ישולבו הצללות אופקיות עשויות מחומרים קלים הפרגולות יתוכננו בהתאם לתקנות התכנון והבנייה ויבדקו ויבדקו במסגרת הליך היתר הבנייה.

ו. שילוט –

שילוט מסחרי יהיה בקומת הקרקע בלבד ולפי הנחיות מחלקת השילוט העירוני.

ז. חזית חמישית –

השטחים הפנויים בגגות יכוסו בחצץ בהיר.

מתקנים טכניים ימוקמו על הגג באופן שתובטח הסתרתם ובכפוף לחו"ד אקוסטית שתאושר ע"י הרשות לאיכות הסביבה. כמו כן יתוכנן גג כחול בהתאם להנחיות מחלקת בר קיימא בעיריית תל אביב.

ח. תאורה אדריכלית –

תאורה אדריכלית תהיה על פי מדיניות הוועדה המקומית.

אלמנטי התאורה מותאמים לארכיטקטורת המבנה. לא תותר תאורת הצפה כללית על המבנה.

ט. יחס לתוכניות מרחביות -

1. בדירות הפונות לרחוב יפת, פתחי המרחב המוגן ישולבו בעיצוב החזית.

2. בחזית המסחרית הפונה לרחוב יפת תותר נסיגה של הבינוי מקו בניין ,0 כמתואר

בחוברת התוכניות.

עמ' 50 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 תא/תעא/)1(3996 - יפת 246

25-0024ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

2.3 קומת הקרקע/קומת הכניסה

א. קומת הקרקע

גובה קומת הקרקע יהיה בין 4 ל5.5 מ' ברוטו, בהתאם למפלס הכניסה הקובעת ()+22.50 ומפלסי הפיתוח. יתוכנן פלנום למערכות בתחום חלל קומת הקרקע.

בקומת הקרקע יתוכננו שימושים למסחר ושימושים נלווים למגורים (לובי וכדומה).

לחלק מיחידות המסחר תהיה הצמדה בתת הקרקע לפי ע.1 חדרים טכניים וחדרי אצירת אשפה בקומת הקרקע יופנו לעבר רמפת כניסת כלי הרכב לחניון.

קומת הקרקע תכלול מעבר שירות עבור יחידות המסחר, מבואת מעליות שירות ומרחב מוגן קומתי.

השטח סביב הבניין יתוכנן כמרחב פתוח. יותרו גדרות בגבולות המגרש הפונות לבתי העלמין.

בחזית הצפונית תתוכנן גדר הפרדה כל עוד לא יפותח הבינוי העתידי.

תוכנית הפיתוח מציגה התחברות עתידית למגרש בית העלמין הלטיני.

ב. כניסות המבנים

הכניסה ליחידות המסחר תהיה מרחוב יפת ומהחזית הצפונית.

הכניסה ללובי המגורים תהיה מהחזית הצפונית וזאת על מנת לאפשר רצף של חזית מסחרית פעילה הפונה לרחוב יפת. מבואת הכניסה למגורים תקבל גם הפנייה לרחוב יפת.

ג. שטחים משותפים בנויים

בקומת הקרקע יתוכננו שטחים משותפים לרווחת הדיירים כגון לובי כניסה, חדר אופניים/עגלות וחדר אשפה.

בתת הקרקע יתוכננו שטחים משותפים כדוגמת חדרי אופניים ומחסנים.

בקומה ראשונה יתוכננו שטחים משותפים לרווחת הדיירים המכילים בריכת שחיה, נישות למערכות ושטחים פתוחים מרוצפים ומגוננים ובהם אלמנטי הצללה קלים ואזורי ישיבה.

2.4 נגישות

תכנון הבינוי והפיתוח יתייחס לתקנות הנגישות התקפות ויתן מענה לדרישות ההנגשה לאנשים עם מוגבלויות.

2.5 תנועה

הכניסה לחניון תהיה באמצעות רמפה קיימת מרחוב יפת, הכניסה משולבת במופע חזית הבניין ומקורה בחלקה בקירוי קל וחלקה בקירוי מלא.

התכנון יהיה כפוף לתקן התקף או המדיניות העירונית התקפה לעת הוצאת היתר אלא אם נקבע אחרת בתכנית הראשית.

מתקני חניה לאופניים ימוקמו בפיתוח בקומת הקרקע. חדרי אופניים משותפים נוספים ימוקמו במרתפים עם גישה באמצעות מעליות.

פריקה וטעינה תהיה לאורך הרחוב וכן תבוצע פריקה וטעינה מהחניון על בסיס רכבים מסחריים ולא משאיות. יתוכננו מעליות משא למסחר בין המרתפים לבין קומת הקרקע עבור שינוע סחורה לשטחי המסחר, דרך מעברי שירות עורפיים.

2.6 מערכות

א. מתקנים טכניים והנדסיים -

כל המתקנים הטכניים לרבות חדרי המשאבות, חדרי החשמל ומאגרי המים יתוכננו בתת הקרקע בהתאם לשימושים המותרים בתכנית הראשית.

בלובאים הקומתיים ימוקמו פירי חשמל, מיזוג אוויר, גז ואינסטלציה שיספקו תשתיות לדירות המגורים.

בשולי אזור הבריכה יתוכננו נישות למערכות טכניות.

צובר הגז ימוקם בפיתוח, כמסומן בחוברת התוכניות.

מתקני התשתית והתפעול ישולבו ככל שניתן במעטפת הבנינים ולא יבלטו שלא לצורך למרחב הפתוח.

ב. תאים פוטוולטאים: לא נדרש. מתוכננים פנלים סולריים לחימום מים.

ג. מערכות מיזוג אויר – מערכות מיזוג אוויר יתוכננו על גג המבנה ויוסתרו על ידי מעקות הגג.

יתאפשר שילוב מסתורי מ"א בדופן הפונה לבריכה בקומה ראשונה. ייעשה שימוש במערכות לשימוש חוזר במי עיבוי מזגנים להשקיה ו/או הדחת אסלות.

ד. איוורור חניונים ושטחים מסחריים –

אוורור חניונים יבוצע באמצעות פיר מעל מפלס הפיתוח לכיוון בית הקברות הסמוך המרוחק מאזורי שהייה. יתוכננו עבור כל חנות מסחר מנדף אשר יתועל לגג המבנה וייפלט בגובה של 2 מטר מעל גובה הגג לאחר סינון. אגזוז גנרטור ייפלט לגג המבנה בגובה 2 מטר מעל מפלס הגג

קרינה:

עמ' 51 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 תא/תעא/)1(3996 - יפת 246

25-0024ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

ייעשה שימוש בחדר טרפו קיים באישור חברת חשמל ויישמרו המרחקים הנדרשים על פי הנחיות המשרד להגנת הסביבה כלפי אזורי שהייה של 5 מטר. תנאי להיתר בניה יהיה הכנת דוח סימולציית שטף מגנטי לכל מקורות החשמל והגדרת מיגון ככל שיידרש. תנאי לאכלוס יהיה בדיקת קרינה לאחר חשמול המבנה.

מנדפים יותקנו עבור שטחי המסחר, יחוברו באמצעות פירים העולים לגג המבנה.

ה. אצירה ופינוי אשפה, מיחזור – פתרון אצירת האשפה יתבצע בקומת הקרקע עם חלוקה לשני

חדרים עבור שני השימושים כך שמתוכנן חדר אצירה עבור המגורים מתוך וחדר אצירה עבור המסחר המחובר למסדרון תפעולי עם גישה לכל יחידות המסחר בפרויקט. פינוי המיכלים יהיה אל עבר רחוב יפת. פתרון זה אושר על ידי מחלקת תברואה בעירייה. בלבד.

ו. הנחיות אקוסטיות – הטיפול האקוסטי ייעשה בהתאם לתקנים ולפי הנחיות היועץ ובאישור

הרשות לאיכות הסביבה. תנאי לקבלת היתר יהיה הצגת חוות דעת אקוסטית עפ"י הנחיות ואישור הרשות לאיכות הסביבה לעת הוצאת ההיתר.

ז. בריכת שחיה –

בכפוף לאישור תכנית כלל עירונית להסדרת ההקלות שבוטלו וככל שתקבע שניתן להקים בריכות שחיה, תותר הקמת בריכת שחיה פתוחה במפלס הקומה הראשונה עבור דיירי הבנין.

מעקה מרפסת הבריכה ישולב בחזיתות הבניין ללא הגבהה נוספת.

פרטי בריכת השחיה יאושרו לעת היתר הבניה, לרבות מיקום חדר המכונות.

לשלב הגמר יוצג היתר רעלים/פטור לבריכת השחייה לאחראי חומרים מסוכני ברשות לאיכות הסביבה

ח. כיבוי אש –

ברזי סניקה ישולבו בנישות ייעודיות או בפיתוח. רחבת כיבוי אש תמוקם בהתאם למסומן בתוכנית הפיתוח ובכפוף לאישור כיבוי אש.

ט. פילרים ומתקנים טכניים קיימים במגרש ובסביבתו (חשמל, תקשורת, מערכות ציבוריות)

יוטמעו במעטפת המבנים ובתת הקרקע במידת הצורך. התאום מול הגורמים המאשרים יעשה על ידי היזם.

בכל מקרה כל מתקני התשתית ימוקמו כחלק אינטגרלי מהבינוי ולא יבלטו למרחב הציבורי (גם אם

מדובר משטח בבעלות פרטית המהווה חלק מהמרחב הפתוח של הפרויקט)

3. הנחיות הפיתוח הסביבתי

3.1 שטחים פתוחים /זיקות הנאה

השטחים סביב המבנה בקומת הקרקע כוללים אזורים מרוצפים ומגוננים, אדניות בדופן הצפונית הפונה למגרש בית העלמין הלטיני.

לאורך רחוב יפת זיקת הנאה למעבר ושהייה לציבור ברוחב משתנה הנע בין 1.5 מ' לכ-16 מ' להרחבת המדרכה וכן מעבר מזרח מערב ברוחב משתנה הנע בין 3 מ' לכ-5.5 מ'. כל המעברים יסומנו בזיקת הנאה למעבר ושהיה לציבור. בכל שטחי זיקת ההנאה יישמר עומק נטיעות שלא ייקטן מ 1.5 מ' נטו לטובת נטיעת עצים.

הפיתוח יהיה ברצף עם מפלס המדרכות.

תחזוקת השטחים הפתוחים בזיקות הנאה תהיה באחריות בעלי המגרש על ידי חברת תחזוקה.

3.2 פיתוח השטח

א. הוראות הכוללות:

שטח פנוי מבנייה-%15 משטחי המגרש יהיו פנויים מכל תכסית תת קרקעית ועל קרקעית. שטח זה ישמש לחלחול מי נגר, לגינון ולנטיעת עצים כמסומן בתוכניות.

חישוב נפחי הנגר יבוצע על פי מסמך מדיניות ניהול הנגר העירוני של מנהל התכנון. פרויקט זה משתמש במרתף הקיים. שטחי החלחול, שטח פנוי מכל תכסית בנויה -508.2מ"ר %-17.7משטח המגרש. שטחי גינון מחלחלים -79.3מ"ר %-2.7משטח המגרש.

הוראות לשתילת צמחייה ונטיעת עצים תוך עומק גנני מינימלי (כולל בתי גידול ו/או מילוי אדמת גן בעומק של לפחות 1.5 מ').

נפח השתילה המזערי עבור עצים (לא רק עבור מיתון רוחות) יהיה 24 קו"ב . העצים שישתלו יהיו עצים בוגרים בני 5 שנים לפחות ביום שתילתם.

עצים המשמשים בין השאר גם למיתון רוחות יהיו בעלי עלווה צפופה, לא נשירים.

• מעל המרתפים יתוכנן בית גידול בעומק אדמה של לפחות 1.5 מ' (עומק אדמת גינון נטו מעל שכבות איטום וניקוז) ונפח קרקע מספק. מקבצי עצים סמוכים יתוכננו בבית גידול רציף, ריצוף מעל בית הגידול יבוצע לפי פרט אשר אינו קוטע את בית הגידול, כפי שמוצג בתכנית הפיתוח. יש להבטיח תנאי תאורה, ניקוז, השקיה ואוורור טובים עבור העצים.

עמ' 52 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 תא/תעא/)1(3996 - יפת 246

25-0024ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

הוראות לחומרי גמר בתחום הפיתוח: ככלל, לא יותר שימוש בעץ איפאה כריצוף בתחום הפיתוח.

4. מאפייני בניה ירוקה

המבנה המוצע יעמוד בת"י 5281 לבנייה ירוקה ברמת שלושה כוכבים לפחות, בהתאם לתקנה 9144 של עיריית תל אביב ובדרישות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה.

א. דו"ח רוחות

עפ"י דו"ח רוחות שהוכן עבור הפרויקט, הרוחות במפלס הרחוב בסביבת הפרויקט אינן חורגות מהמהירויות המוגדרות כ"נוחות" ע"פ המלצות הנספחים לתקן הישראלי לבניה ירוקה .5281 ניתוח הרוחות שנעשה מציג הסתברות רוח במהירויות שונות 6 מ/ש, 9 מ/ש, 15 מ/ש, 20 מ/ש –

ללא חריגה מההסתברות המותרת בהתאם לפעילות הצפויה במרחב.

ב. דו"ח הצללות והעמדת המבנים

עפ"י דוח ההצללות שהוכן עבור הפרויקט, הפרויקט משפיע באופן מצומצם על חזיתות המבנים הסובבים אותו.

ג. יעילות אנרגטית

על המבנים בתחום התכנית לעמוד בת"י 5282 בדירוג אנרגטי B ומעלה עבור הבניין כולו, באופן שהדירוג האנרגטי של כל יחידת דיור בפרויקט לא יפחת מ-,C ובהנחיות הוועדה המקומית התקפות בעת הוצאת היתר הבנייה לנושא זה.

ד. ניהול מי נגר

סעיף זה יתבסס על ההמלצות של נספח ניהול מי הנגר שבוצע לפרויקט, בהתאם למסמך מדיניות לניהול נגר עירוני, מינהל התכנון, מרץ .2021

1. .2 נפח האיגום בתחום התכנית יעמוד על 66 מ"ק, האיגום יבוצע באמצעים הבאים:

- מאגר ארגזי חלחול בנפח 31 מ"ק.

- גג סופח על שטח %50 משטח קומת הגג – נפח אגירה של 41 מ"ק.

ניתן יהיה לתכנן אמצעי השהייה חלופיים כל עוד נפח האיגום הנדרש נשמר בהתאם לדו"ח ההידרולוגי.

3. טיפול במי הנגר בפרויקט נעשה באופן המאפשר עמידה בדרישות תמ"א ,1 תיקון .8

4. שטח הפיתוח במגרש ינוקז לשטח הפנוי מתכסית תת קרקעית שיתוכנן כשטח הנמוך ביותר

במגרש. הגלשת העודפים מאזור המגרש תהא לשטח ציבורי פתוח או למדרכה בהתאם לנספח.

ה. ייצור אנרגיה: תותקן מערכת חימום תרמו-סולארית, לא תידרש התקנת מערכת פוטו-וולטאית.

ו. חימום מים סניטריים: חימום מים יתבצע על ידי חימום מים תרמו-סולארי.

ז. הדירוג האנרגטי של יחידות מיזוג האוויר יהיה A לכל הפחות

ח. עמדת טעינה לרכב חשמלי: בכל מקומות החניה תוכן תשתית להתקנת עמדת טעינה לרכב

חשמלי. התשתית תוקם באופן שניתן יהיה לחבר עמדות הטענה לתשתית בהדרגה, ללא שינוי בתשתיות החשמל של הבניין וללא צורך בכבילה וחיווט חיצוניים ע"ג קירות החניון או התקרה.

ט. בכל חניון בו 10 עמדות טעינה או יותר, תשולב מערכת לניהול טעינה.עמדות טעינה לאופניים

וכלים זעירים: ב-%30 מחניות האופניים לטווח ארוך יותקנו שקעין חשמליים לטעינת אופניים

וכלים זעירים.

י. חסכון במים

יותקנו מערכות חסכוניות במים לפי דרישות המדיניות.

יותקנו מערכות לקליטת כל מי עיבוי המזגנים ונקז השקייה של מצע מנותק, והעברתם להשקיית שטחי הגינון, למתקני חלחול. יותקן מתקן מינרליזציה/דישון בראש מערכת ההשקייה כנדרש.

יא. איוורור הדירות

בוצע דו"ח אוורור עקרוני לפרויקט. בכל הדירות שאינן זוכות לאוורור מפולש ("דירות כלואות"), יותקנו מאווררי תקרה בחלל המשותף (סלון), בצירוף רשימת יחידות הדיור והתחייבות היזם לכך. קוטר מאווררי התקרה לא יפחת מ-52 אינטש.

יב. דו"ח תרמי עקרוני

בנספחים יצורפו חתכים תרמיים עקרוניים לפרויקט. קיימת חובת עמידה בת"י .1045

יג. ריצופים

תכנית הפיתוח תכלול ריצוף בעל גוון בהיר להפחתת תופעת אי החום העירוני ולמניעת סנוור. יש לפרט אמצעים למניעת התופעה ע"י הצללה לאזורים הפתוחים ו/או שימוש בריצוף בעל ערכי SRI (Index Reftecting -Solar מקדם החזר קרינה/חום) ו/או ציון היחס בין תכסית השטחים הבנויים והמרוצפים לשטחים המגוננים.

עמ' 53 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 תא/תעא/)1(3996 - יפת 246

25-0024ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

5. גמישות:

שינויים לא מהותיים בפיתוח הסביבתי או בעיצוב המבנים יאושרו ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו ולא יחייבו חזרה לועדה המקומית.

6. הנחיות מרחביות ותכנית ראשית:

התכנון יהיה כפוף להוראות התכנית הראשית וההנחיות המרחביות של עיריית תל אביב.

כל חריגה או שינוי מההנחיות המרחביות דורש התייחסות ספציפית של תכנית זו.

7. תנאים להיתר בניה:

1. תנאי לקליטת בקשה להיתר בניה יהיה אישור אדריכל העיר.

2. אישור אגף שפ"ע לתכנון השטחים הפתוחים.

3. תנאי להגשת בקשה להיתר בניה אישור מקדמי ממכון התעדה לעמידת התכנון בדרישות ת"י

5281 לבנייה ירוקה ברמת שלושה כוכבים לפחות, ודירוג אנרגטי ברמה B לפחות לפי ת"י 5282 (באופן שדירוג כל יחידת דיור בפרויקט לא יפחת מדירוג ,)C ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה

8. תנאים לתחילת עבודות:

1. מינוי ממונה אחראי על נושא בניה ירוקה ומערכות, כהגדרתו במסמך המדיניות העירונית

לתכנון בר קיימא. גורם זה יתכלל את כלל האישורים הנדרשים כתנאי לתעודת גמר, וימציא תצהיר חתום.

2. תנאי לתחילת עבודות – אישור מעבדה מוסמכת (שלב א') לעמידת התכנון בדרישות ת"י 5281

לבנייה ירוקה:

ברמת שלושה כוכבים לפחות, ודירוג אנרגטי ברמה B לפחות לפי ת"י 5282 (באופן שדירוג כל יחידת דיור בפרויקט לא יפחת מדירוג ,)C ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה

8. תנאי לתעודת גמר:

1. רישום בפועל של זיקת ההנאה לשימוש הציבור ו/או לכלי רכב.

2. ביצוע בפועל של השטחים הפתוחים לשביעות רצון אדריכל העיר ואגף שפ"ע.

3. אישור אגרונום מוסמך לביצוע ההוראות לעניין נטיעות ובתי גידול.

4. תנאי לתחילת עבודות פיתוח: אישור אדריכל העיר ואגף שפ"ע לפרטים וחומרי גמר בתחום

הפיתוח.

5. הצהרת מתכנן לעמידה בדרישות המדיניות חתומה על ידי יועץ בניה ירוקה מוסמך כהגדרתו

במסמך המדניות לתכנון בר קיימא.

6. אישור מעבדה מוסמכת (שלב ב) לעמידת התכנון בדרישות ת"י 5281 לבנייה ירוקה:

מבנים מרקמיים: ברמת שלושה כוכבים לפחות, ודירוג אנרגטי ברמה B לפחות לפי ת"י 5282

(באופן שדירוג כל יחידת דיור בפרויקט לא יפחת מדירוג ,)C ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה

7. עצים: עמידה בדרישות בתי הגידול כפי שהוגדרו בפרק העצים.

8. יש להציג היתר רעלים/פטור לבריכת שחייה לאחראי חומרים מסוכנים ברשות לאיכות

הסביבה.

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות יפו)

ממליצים לאשר את התכנית בתנאים הבאים:

1. אישור מהנדס העיר או מי מטעמו להתאמת המסמכים הסופיים של תכנית העיצוב להחלטת

הועדה ולתכנית בנין עיר שבתוקף.

2. אישור הרשות לאיכו"ס לעניין זיהום הקרקע.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0024ב' מיום 24/12/2025 תיאור הדיון:

יותם בן יעקב: תוכנית עיצוב לפי תב"ע ותיקה. בנוסף יש להוסיף 2 תיקונים: תיקון טעות בדרפט לענין

פריקה וטעינה. רשום שהיא תהיה ברחוב אבל היא תהיה במרתף וזה קיים בנספח התנועה.

עמ' 54 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 תא/תעא/)1(3996 - יפת 246

25-0024ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני

לענין חוו"ד צוות אנחנו רוצים להוסיף תנאי לפתיחת בקשה להיתר בניה - חתימה על התחייבות לתחזוקה עצמית של השטחים הציבוריים.

יוני גרוסווסר: מציג את התוכנית לפי מצגת.

ליאור שפירא: מה המשמעות בחוו"ד צוות לענין הרשות לזיהום הקרקע מתי צריך את התחנת דלק הזו

להרוס?

יותם בן יעקב: השאלה היא לא מתי יש הריסה אלא יש כל מיני פעולות לניקוי הקרקע. יש לבדוק את

הקרקע לפני שבונים ולכן נדרש לתאם עם הרשות לאיכות הסביבה כדי שיוכלו לקדם היתר בניה על קרקע שהיא נקייה.

ליאור שפירא: מתי אתם רוצים שזה יקרה? בתנאי להיתר ?

יותם בן יעקב: התנאי הוא לאישור תוכנית העיצוב הוא האישור של הרשות לאיכות הסביבה.

ליאור שפירא: אני מבקש שיהיה כתוב תנאי להיתר שיהיה להריסת תחנת הדלק ויביאו אישור.

יוני גרוסווסר: אנחנו לא יכולים להקים מגורים בלי האישור הזו

יותם בן יעקב: הם יוציאו היתר בניה וכדי להתחיל לבנות הם יצטרכו להרוס את התחנה ולהביא אישור

של הרשות לאיכות הסביבה.

ליאור שפירא: על מנת לטפל בזיהום צריכים להרוס את התחנה

הראלה אברהם אוזן: כל הנושא הזה צריך להיות מתוכלל בשלב ההיתר

ליאור שפירא: לפי מה שכתוב ברגע שנאשר צריך להרוס את התחנה. אני רוצה שהתנאי לקבלת היתר בניה

יהיה אישור של הרשות לאיכות הסביבה. רק תנאי להיתר הבניה

הראלה אברהם אוזן: ככל שאין בתב"ע הוראה שמחייבת שהתנאי להגשת בקשה להיתר זה אישור

לאיכות הסביבה אז אישור הרשות לאיכות הסביבה יהיה תנאי להוצאת ההיתר זה המצב המשפטי.

אורלי אראל: אנחנו מקבלים את ההערה ומציעים שסעיף 2 לא יכלל בהחלטה.

ליאור שפירא: אני מאשר את סעיף 1

יותם בן יעקב: והוספת התנאי לתחזוקת השטח הפתוח

הראלה אברהם אוזן: נתנו להם יותר זמן

אורלי אראל: אין בעיה זה רק לתחזוקה. התחייבות לתחזוקה עצמית של השטחים בזיקת הנאה.

ליאור שפירא: מאשרים את תוכנית העיצוב

בישיבתה מספר 25-0024ב' מיום 24/12/2025 (החלטה מספר )5 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאשר את התכנית בתנאים הבאים:

3. אישור מהנדס העיר או מי מטעמו להתאמת המסמכים הסופיים של תכנית העיצוב להחלטת

הועדה ולתכנית בנין עיר שבתוקף.

4. חתימה על התחייבות לתחזוקה עצמית של השטחים בזיקת הנאה.

משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון , דודו לניאדו, חיים גורן עמ' 55 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
-	19	כל הגוש	מוסדר	7221

מס' החלטה התוכן

24/12/2025 507-1028141 תא/מק/5088 - קאנטרי ל

25-0024ב' - - 6 דיון בהפקדה

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובנייה

מיקום:

שכונת ל'

מזרח- רחוב בורלא

מערב- רחוב לוי אשכול

צפון- מגרשי מגורים

דרום- מגרשי מבני ציבור ומגורים

דרום- רחוב 2389 (חלק מהתכנית)

כתובת:

בורלא יהודה 29

בורלא יהודה 31

לוי אשכול 52

לוי אשכול 54

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית: 9,109 מ"ר

מתכנן: אדריכל יוסי שושן – סטודיו סטרוקטורה

יזם: ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב

בעלות: עיריית תל אביב- יפו

עמ' 56 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב השטח בפועל:

במתחם קיים קאנטרי עירוני פעיל, שהוקם מכוח תכניות תקפות, בשטחי בנייה כוללים של 1,820 מ"ר, בריכה מקורה ובריכות פתוחות.

הכניסה הראשית לקאנטרי מרחוב בורלא, קיימת כניסה משנית מרחוב לוי אשכול.

לחזית רחוב לוי אשכול חלק מהמגרש משמש בפועל כחניה פתוחה.

בין הרחובות הפרש מפלסים של כקומה אחת, הקאנטרי בנוי במפלס רחוב בורלא, ובמפלס רחוב לוי אשכול (נמוך יותר) בנויים חדרים טכניים.

במגרש קיימים עצים בעלי ערכיות לשימור המסומנים בתכנית סקר העצים.

במתחם קיים מעבר הולכי רגל בדופן הדרומית של המתחם.

מדיניות קיימת:

תא/:5000

מס' אזור התכנון: 103

רח"ק מרבי: 4

מספר קומות: עד 15

מצב תכנוני קיים:

תכניות תקפות:

תא/ל

• שימושים מותרים במגרשים ציבוריים פתוחים: גנים, מועדונים לנוער, בתי קפה, קיוסקים, בניינים ציבוריים השייכים לעירייה, בניינים שתכליתם כרוכה במגרשים ציבוריים פתוחים, מגרשי שעשועים וספורט, בריכות שחייה.

• זכויות בניה במגרשים ציבוריים פתוחים: %10

תא/1435

• קביעת ייעוד קרקע: שצ"פ

תא/מק/2819

• ייעוד קרקע: שצ"פ

• קביעת זיקת הנאה להולכי רגל בדופן הדרומית של המגרש- ברוחב 3 מ'.

• ניוד זכויות בניה ממגרש סמוך ביעוד מוסדות ומבני ציבור, זכויות בנייה לאחר הניוד: שטח עיקרי-

1820 מ"ר, מעל ומתחת לפני הקרקע.

מצב תכנוני מוצע:

התכנית הינה תכנית לפי הסעיפים הבאים בחוק התכנון והבניה: סעיף 62א סעיף קטן (א)(,)4 סעיף קטן (א)(,)5 סעיף קטן (א)(,)18 סעיף קטן (א)(.)19

מצב מוצע	מצב קיים	נתונים
%109.7 (רח"ק )1.1	%19.9 (רח"ק )0.2 על קרקע+ תת קרקע	אחוזים	על קרקע	זכויות בניה
10,000	1,820	מ"ר
%504.9	-	אחוזים	תת קרקע
46,000	-	מ"ר
עד 10 (מעל כניסה קובעת)	4 על קרקע+ תת קרקע	קומות	על קרקע	גובה
40	-	מטר
עד 5 (מתחת לכניסה הקובעת)	-	קומות	תת קרקע
%60	-	תכסית
ללא שינוי	שצ"פ	יעוד קרקע
ללא שינוי	גנים, מועדונים לנוער, בתי קפה, קיוסקים, בניינים ציבוריים השייכים לעירייה, בניינים שתכליתם כרוכה במגרשים ציבוריים פתוחים, מגרשי שעשועים וספורט, בריכות שחייה.	שימושים
0	7	קו בניין קדמי מערבי (לרחוב לוי אשכול)			קווי בניין
0	5	קו בניין קדמי מזרחי (לרחוב בורלא)
2.5	-	קו בניין צידי צפוני
5	-	קו בניין צידי דרומי

התכנית מוסיפה שטחי בניה, קובעת מספר קומות, קוי בניין והוראות בינוי בתחום המגרש הקיים, ללא שינוי ייעוד הקרקע והשימושים המותרים ע"פ התכניות התקפות בה.

התכנית מאפשרת גמישות להריסה ובנייה מחדש ו\או תוספת שטחי בנייה.

בנוסף, התכנית קובעת הנחיות עבור מעבר פתוח לציבור.

טבלת השוואה:

הוראות בינוי

גובה מבנים

• מספר הקומות יהיה עד 10 קומות, ובכל מקרה גובה המבנה יהיה עד 40 מ' ממפלס הכניסה הקובעת.

• גובה קומה ייקבע לפי השימוש לעת תכנית העיצוב.

קווי בניין

מעל פני הקרקע קווי הבניין יהיו :

• קו בניין קדמי כלפי הרחובות בורלא ולוי אשכול: ניתן יהיה להקים בניין עד קו בניין 0 מ'

• קו בנין צידי:

קו בניין לצפון- 2.5 מ'.

קו בניין לדרום- 5 מ'

• קווי בניין למרתפים יהיו קו בניין .0

• תותר הקמת מצללה (פרגולה) וסככה עד לגבולות המגרש תכנית עיצוב ופיתוח:

• תכנית עיצוב ופיתוח אדריכלי תציג את שילוב השימושים, המבנים והתוספות. התכנית לפיתוח ועיצוב אדריכלי תאושר ע"י הוועדה המקומית.

מספר מבנים במגרש:

• ניתן יהיה לבנות מספר מבנים במגרש, בהתאם לבחינה תכנונית במסגרת תכנית בינוי ופיתוח.

• במקרה של בניית יותר ממבנה אחד על המגרש, אופן שילוב ותוספת המבנים ייבחן במסגרת תכנית בינוי ופיתוח.

תכסית:

• תכסית הבניה לא תעלה על %60 משטח המגרש כולל בריכה מקורה, בליטות וגזוזטראות אך לא כולל מצללות (פרגולות), סככות, בריכות פתוחות.

• שטח הצללה לבריכה הפתוחה לא ייחשב במניין שטח התכסית הכוללת.

גדרות:

• תותר הקמת גדר, לרבות במרווחים.

מצללה (פרגולה) וסככה:

• תותר הקמת מצללות (פרגולות) וסככות של קבע וכל קירוי אחר בהתאם לתקנות ועד קו המגרש.

• בכל אחד מהמפלסים העליונים של המבנים תותר הצללה עד %70 משטח הגג הפתוח.

• הקירוי יותאם מבחינה עיצובית למבנה ולסביבה.

ביתני שמירה:

• ביתן השומר יעוצב כחלק אינטגרלי מן הגדר או מהמבנה.

אשפה:

• פתרונות אשפה יוסדרו בתוך מעטפת המבנה.

• במקרים בהם יוכח כי לא ניתן לספק פתרון מעין זה, ניתן יהיה לשלב את חדר האשפה בגדר, בתנאי שיהווה חלק אינגרלי מעיצוב הגדר בקו בניין 0 מ'.

• בכל מקרה, פתרונות האשפה יהיו סגורים ומקורים.

• במקרים בהם לא ניתן להסדיר פתרון אשפה ע"פ הסעיפים לעיל, יהיה בסמכות הועדה המקומית, לאחר הצגת חלופות תכנוניות, לאשר פתרון והסדרת אשפה חלופיים.

מרתפים

• יחס של כפיפות לתכנית ע1

• תותר תכסית בניה למרתפים עד %85 משטח המגרש.

• גובה קומת מרתף עליון יהיה עד 7 מ' ברוטו , וגובה קומת מרתף טיפוסית יהיה עד 4.5 מ' ברוטו.

• לא תותר הבלטת קומת המרתף ממפלס הכניסה הקובעת.

• קומת המרתף העליון תתוכנן באופן שיישמר עומק אדמה רצוף, מחוץ לקונטור הבניין, בגובה של לפחות 1.5 מ' לצורך גינון ונטיעות בהתאם לקובץ ההנחיות העירונית.

הנחיות מיוחדות

• תחום ברוחב 5 מ' בחזית המגרש הדרומית, יהיה פתוח למעבר ושהיית הציבור לאורך כל שעות היממה, ובתחומו לא תותר הקמת גידור, בינוי או כל חסימה אחרת המונעת מעבר ציבורי חופשי.

חנייה

• תתאפשר הקמת חניון בתת הקרקע בלבד. תקן החניה יהיה בהתאם לתקן התקף לעת הוצאת היתר הבניה.

• במידה ותתוכנן רמפה לרכב, היא תתוכנן בתחום הנפח הבנוי בלבד ושיפוע הרמפה יתחיל מקו הבינוי בפועל.

• תינתן התייחסות מפורטת לצורך בחניות תפעוליות, העלאה והורדה וגישה לרכבי חירום ופינוי אשפה, במסגרת תכנית העיצוב.

• חניות אופנים וכלים זעירים: מספר חניות אופניים, מיקומן במגרש והגישה אליהן תהיה לפי המדיניות העירונית התקפה ובמסגרת תכנית העיצוב.

בניה בת קימא

• התכנון יעמוד במדיניות עירונית תא/9144 לתכנון בר קיימא, לרבות בנושאים הבאים: הסמכה לבניה

מאזן	נדרש עפ"י מדיניות עירונית (בהתבסס על תדריך הקצאות)	קיים בתכניות (בדונם)
-8.5	36.7	+28.2 1,300 מ"ר שטח בנוי משולב בפרויקט סחיר	שטח ציבור בנוי
+17.1	26.4*	43.5	שטח ציבורי פתוח

ירוקה, דירוג אנרגטי, נטיעות בתחום המגרש, ניהול מי נגר, ייצור וניהול אנרגיה, חניות אופניים ורכב חשמלי, חיסכון במים, שימוש בגגות, שטחים פתוחים ועוד.

שמירה על עצים בוגרים

שימור עצים

• על פי סקר עצים הכלול בנספח תכנית זו. מסקנות סקר העצים מחייבות. לעת תכנית העיצוב יעודכן הסקר בכפוף לאישור משרד אדריכל העיר ופקיד היערות העירוני.

• בכל בקשה להיתר בניה ופיתוח בסמוך לעץ לשימור, יפורטו האמצעים להגנה על העץ במהלך עבודות הבנייה והפיתוח על פי נוהל פקיד היערות הארצי, על ידי הנדסאי/אדריכל נוף/אגרונום מומחה באישור פקיד היערות העירוני.

עצים להעתקה:

• בעת הגשת הבקשה להיתר בניה, תצורף לבקשה תכנית בקנ"מ 1:1250 בה יסומן המיקום אליו יועתק העץ בתחום המגרש ו/או פירוט לגבי מיקום הנטיעה והסבר בנוגע לשיטת ההעתקה, כל זאת בהנחיית ותיאום מול מהנדס העיר ואגף שפ"ע.

• עצים להעתקה יועתקו בפיקוח צמוד של הנדסאי/אדריכל נוף / אגרונום המאושר לביצוע העבודה על ידי משרד החקלאות.

עצים לכריתה:

• בעת הגשת הבקשה להיתר בנייה ו/או היתר לשימוש בשטח, יש לצרף לבקשה להיתר דברי הסבר אודות העץ המיועד לכריתה ותחשיב פיצוי נופי.

• מבקש ההיתר יספק פיצוי נופי על ידי שתילת עצים בוגרים בתחום עבודות הפניה, לפי הנחיות אגף שפ"ע בעירייה. באישור פקיד היערות העירוני ניתן להסב את הפיצוי הנופי להשקעה בתשתית נטיעה במגרש ו/או במרחב הציבור הגובל במגרש.

צל ונטיעת עצים חדשים:

• בהתאם למדיניות העירונית תא/.9144

חוו"ד היחידה לתכנון אסטרטגי

מאזן שטחי ציבור בשכונת ל':

נתוני בסיס:

מספר יח"ד קיים: 2,867 ()2023

מס' יח"ד מתוכננות להתווסף: 215 (תכנית מאושרת איינשטיין -)4695

הערכה לתוספת יח"ד מתכנית 5555 (התחדשות מגרשים בהליכי תכנון) : 60

גודל משק ממוצע: 2.8 ()2023

שנתון חינוך: %1.5

מידת דתיות: %12 מסורתי/דתי

שטח ביעוד בנייני ציבור קיים: 28.2 דונם

שטח ביעוד שטח ציבורי פתוח קיים: 43.5 דונם

שטח פרטי פתוח קיים: 670 מ"ר

מאזן שטחי ציבור לאוכלוסיה קיימת +מתוכנת: