פרוטוקול 26-0001ב מתאריך 21-01-2026
- www.tel-aviv.gov.il
ועדת המשנה לתכנון ולבניה
מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו
פרוטוקול מספר 26-0001
ג' שבט תשפ"ו 21/01/2026 10:00 - 14:00
באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12
הישיבה נפתחה בשעה: 10:20
בנוכחות: אלחנן זבולון, חן אריאלי, דייבי דישטניק, ד"ר, אמיר בדראן, עו"ד, מיטל להבי
השתתפו ה"ה: אלחנן זבולון סגן ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה חן אריאלי סגנית ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה
מיטל להבי סגנית ראש העירייה
ראובן לדיאנסקי, עו"ד משנה לראש העירייה
אמיר בדראן, עו"ד חבר מועצה
דייבי דישטניק, ד"ר חבר מועצה
נכחו ה"ה: אהוד כרמלי, אדר' מהנדס העיר
יואב דוד, אדר' אדריכל העיר
הראלה אברהם אוזן, עו"ד משנה ליועמ"ש לענייני תכנון ובניה ענת הדני, עו"ד סגנית בכירה ליועמ"ש
אורלי אראל מנהלת אגף תכנון העיר וסגנית מהנדס העיר אלי לוי מנהל אגף נכסי העירייה
אילנית לוזון שגב מנהלת אגף הכנסות מבנייה
שירה קאשי דקלו סגנית מנהל אגף ושמאית הוועדה המקומית פרדי בן צור, עו"ד מזכיר ועדת בניין עיר
לריסה קופמן, אדר' מ. מח' תכנון מרכז
אלה דוידוף מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל-אביב - יפו רות אריאל ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה
חדוה מזרחי ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה
חסרים: ליאור שפירא, עו"ד מ"מ וסגן ראש העירייה יו"ר הועדה המקומית ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה
חיים מאיר גורן סגן ראש העירייה
מאיה נורי, עו"ד חברת מועצה
אורנה ברביבאי חברת מועצה
דודו לניאדו חבר מועצה
משקיפים אביגדור פרויד ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב - יפו
פרוטוקול 26-0001ב מתאריך 21-01-2026 אושר בישיבה מספר
26-0002ב מיום 04-02-2026
| תוכן סעיף | מספר מבא"ת | מספר עמוד | מספר סעיף |
|---|---|---|---|
| אישור פרוטוקול 25-0025ב מיום 07/01/2026 | |||
| רחוב ארלוזורוב מס' 18 - תיק 2019-13651 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ו- תתל/70א' | 1 | .1 | |
| הקו האדום - השלמת הפקעות דיון בהפקעה - דיון רגיל | 14 | .2 | |
| מגרש 301 בתחום תכנית 4140 דיון בהפקעה - דיון רגיל | 18 | .3 | |
| שטחי ציבור תא/4504 דיון בהפקעה - דיון רגיל | 20 | .4 | |
| בהס מאיר שלו דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 22 | .5 | |
| תכנית לתוספת שימושים ברחוב איינשטיין דיון בהפקדה | 507-1367101 | 31 | .6 |
| תכנית עיצוב בריכה אולימפית דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 43 | .7 | |
| מגרש ,2227 מרכז הרובע שדה דב דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 52 | .8 | |
| מגרש ,2102 מרכז הרובע, שדה דב דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 74 | .9 | |
| מגרש ,2203 מרכז הרובע, שדה דב דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 93 | .10 | |
| מגרש ,2255 מרכז הרובע, שדה דב דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 114 | .11 | |
| מגרש ,2206 מרכז הרובע, שדה דב דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 129 | .12 | |
| תע"א/)3207(4444/2 דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 143 | .13 | |
| מגרש ,407 בית חולים רעות, אשכול, שדה דב דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 161 | .14 | |
| לינקולן מקורות תיקון החלטה להפקדה | 507-1309186 | 174 | .15 |
- www.tel-aviv.gov.il
ועדת המשנה לתכנון ולבניה
מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו
פרוטוקול מספר 26-0001
ג' שבט תשפ"ו 21/01/2026 10:00 - 14:00
באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12
הישיבה נפתחה בשעה: 10:20
בנוכחות: אלחנן זבולון, חן אריאלי, דייבי דישטניק, ד"ר, אמיר בדראן, עו"ד, מיטל להבי
בכבוד רב,
אלה דוידוף
מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה
תל-אביב - יפו
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 18 - תיק 2019-13651
26-0001ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ו- תתל/70א'
לדרפט מצורפת חוות דעתה של שמאית הוועדה גלית אציל, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ
הוועדה עורכי הדין אילנה בראף ויונתן הראל, תגובת ב"כ החתום על השיפוי עורך הדין דויד
כחלון והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות
חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.
מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים
רקע קודם:
בתאריך 22/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965
הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.
התוכניות שעומדות ביסוד התביעה הן: תא5000 ו- תתל/70א'.
וועדת המשנה לתכנון ולבנייה בישיבתה מספר 21-0011ב' מיום 12/05/2021 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
"לאור האמור לעיל, הועדה מאשרת ארכה של 360 ימים למתן החלטות בתביעות הפיצויים על ידי הוועדה המקומית".
פרטי הנכס התובע:
גוש: 6902 חלקה: 117
כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 18
תובעים: גלעדי ישראל, לשם חגי, שפירא מאירה, גלעדי דזירה ו- גלעדי ארנון.
בא כוח התובעים: עו"ד גיל וירניק
תשריט סביבה:
פירוט סכום הפיצויים:
תכנית 5000 – 2,460,000 ₪
תכנית תת"ל/70א' – 25,680,000 ₪
טענות התובעים (מתוך חוו"ד שמאי התובעים רן וירניק):
אישור תכנית תא/5000 גורם לפגיעה בדירות התובעים כדלקמן:
עמ' 3 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 18 - תיק 2019-13651
26-0001ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ו- תתל/70א'
שינוי יעוד קומת הקרקע בבניין - התכנית קובעת כי קומת הקרקע בנכס תשמש למסחר בלבד ולא למגורים. בשימוש המיטבי שווי זכויות הבניה לדירות בקומות העליונות פוחת (עקב הפיכתן לדירות מעל מסחר) ושווי הזכויות בקומת הקרקע (שמשתנה למסחר וניתנת לבניה באופן שכולל חזית לרחוב) עולה.
אישור תכנית תת"ל/70א' גורם לפגיעה בדירות התובעים כדלקמן:
חסימת הגישה ברכב לבנין - שלילת הגישה לכלי רכב מאיינת את היכולת להוסיף בניה לבניין קיים ו/או להקימו מחדש בזכויות בניה מלאות ו/או לשפץ את הבניין, שכן, לא ניתן לבצע עבודות בניה הכוללות הריסה, בניה ושינוע והנפה של חומרי בנין בהיקף המדובר בנכס נטול גישה ברכב.
בנוסף לכך תגרם ירידת ערך משינוי מפלס הרכבת מתת קרקעית לעל קרקעית.
כתב השיפוי:
לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.
מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה שנערכה על ידי ה"ה דורון חבקין ויוגב מנחם.
חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.
חוו"ד שמאית הוועדה גלית אציל:
תכנית 5000
• התכנית קובעת, בין היתר, הוראות להכנת תכניות עתידיות, אזורי ייעוד ומגדירה שימושים ושטחי בנייה מרביים, אותם ניתן יהיה לקבוע בתכניות עתידיות שיאושרו על פיה בכל אזור ייעוד.
• בסעיף 2.4.1 לתכנית 5000 שכותרתו "יחס לתכניות אחרות" נקבע באופן מפורש כי תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת שאושרה טרם תחילתה של תכנית ,5000 תעמוד בתוקפה על אף האמור בתכנית זו.
• לפיכך אין שינוי באפשרויות הניצול בשני מצבי התכנון. תכנית 5000 אינה מבטלת תכניות קודמות ואינה פוגעת בזכויות קיימות ומכאן אין הבדל באפשרויות הניצול בשני מצבי התכנון ואין שינוי בתכונות המקרקעין. לפיכך מתייתר הצורך בהערכת שווי הנכס הנדון בשני מצבי התכנון.
יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.
• על מנת להוציא היתרי בניה, יש לאשר תכנית מפורטת בהתאם להוראותיה של תכנית 5000 ורק לאחר מכן ניתן יהיה להוציא היתרי בניה. כמו כן גם ניתן לאשר תכנית בסמכות מחוזית אשר תקבע תכנית המנוגדת לתכנית .5000 בכל מקרה כדי לשנות את המצב התכנוני של המקרקעין נדרש הליך תכנוני של אישור תכנית מפורטת, בין בסמכות מחוזית ובין בסמכות מקומית. הליך שטרם בא לעולם.
• תכנית 5000 לא מקנה למקרקעין זכויות קנייניות קונקרטיות וודאיות.
• בטרם תאושר תכנית מפורטת מכוחה של תכנית 5000 ביחס למקרקעין אשר תייצר נורמה תכנונית חדשה ביחס למקרקעין, אין עסקינן בזכויות ובוודאי שלא בזכויות קנייניות מכוחה של תכנית 5000 ובוודאי שלא מתגבשת כל פגיעה מכוחה.
• בהתאם להלכה הפסוקה בעניין זה, כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית, המועד לבחינת פגיעה/השבחה אינו מועד אישורה של
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 18 - תיק 2019-13651
26-0001ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ו- תתל/70א'
תכנית ,5000 אלא במועד אישורה של התכנית המפורטת אשר תאושר על פיה –
מועד אשר רק בו תהיה קונקרטיזציה לגבי פגיעה (ככל ותהיה) / השבחה במקרקעין ספציפיים.
נפנה בעניין זה להחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז ת"א במסגרת ערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו ואח'
(פורסם בנבו, ,)21.12.2021 כדלקמן:
"עוד נציין כי גם הטענה שהועלתה בערר לראשונה, ולא בחוות הדעת, כי יש מקום למתן פיצוי בהתבסס על תכנית תא/5000 דינה על פני הדברים להידחות. המדובר בתכנית כוללנית בלבד, על כך המשתמע מכך אשר נדרש הליך אישור של תכנית מכוחה."
השימוש הטוב והיעיל בשני מצבי התכנון הינו הנכס במצבו בהתאם לתוכניות החלות בנכס. כאמור לעיל הזכויות מכוח תכנית תמ"א 38 אינן מוקנות ואין להביאם בחשבון.
• שמאי התובעים מציין כי ערך סקר מחירים ברחוב ארלוזורוב וברחוב ז'בוטינסקי וכי לטענתו החל משנת 2014 המחירים ברחוב ז'בוטינסקי עולים בקצב מהיר יותר מהמחירים ברחוב ארלוזורוב עקב השפעתן של התכניות הפוגעות. אנו חולקים על טענת שמאי התובעים בענין זה. ראשית, שמאי התובעים אינו מפרט את עסקאות ההשוואה בחוות דעתו ומציין את תוצאות הסקר שערך בלבד. לגישתנו, תוצאות הסקר שצוינו בחוות דעתו אינם מייצגים את רמת המחירים ברחוב ארלוזורוב וברחוב ז'בוטינסקי. לצורך כך בחנתי עסקאות מכירה בחלקות המסווגות ביעוד "ציר מעורב" בהתאם לתכנית תא/ 5000 לעומת עסקאות מכירה ברחוב ז'בוטינסקי בחלקות שאינן מסווגות ביעוד "ציר מעורב". מסקר שנערך על ידי לא מצאתי כי רמת המחירים ברחוב ז'בוטינסקי עלתה בקצב מהיר - יותר מאשר ברחוב ארלוזורוב בשנים 2014 2017 . מעסקאות אלה עולה כי אין כל השפעה לסיווג החלקות ברחוב ארלוזורוב ביעוד "ציר מעורב" וכי השוק אדיש ליעוד החלקות במסגרת תכנית תא/ .5000 • משכך יש לדחות את טענת התובעים לירידת ערך המקרקעין ובניין התובעים כתוצאה מאישורה של תכנית תא/.5000
תת"ל/70א'
• רחוב ארלוזורוב מהווה כיום ציר תנועה ראשי בעיר תל אביב המאופיין בתנועת רכבים ערה שבו נוסעים אוטובוסים המונעים בבנזין או בדיזל בתדירות גבוהה.
משכך, יישום הפרויקט יוביל לצמצום עומסי התנועה, ירידה בזיהום האוויר ואף צפוי לחול שיפור ניכר באקלים האקוסטי בסביבתו הקרובה של הנכס שבנדון.
• הקו הסגול של הרכבת הקלה צפוי לפעול בטכנולוגיית " LRT " אשר מתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית ובהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק.
יובהר כי קיבולת הנוסעים של הרכבת גבוהה משמעותית מזו של אוטובוסים ורכבים פרטיים אשר יוביל לצמצום ניכר בעומסי התנועה הקיימים כיום.
• במסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל אשר נערך על ידי אתוס - אדריכלות, תכנון וסביבה בחודש דצמבר 2015 נבחן, בין היתר, השלכות יישום הפרויקט הנדון בהיבט האקוסטי. ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת ברחוב ארלוזורוב ובסביבתו הקרובה של הנכס שבנדון אינו חורג מקריטריון הרעש המותר ואף נמוך ממנו.
• ממחקרים שונים שנערכו בעולם עולה כי מחירי הנדל"ן לאורך קווי מסילת רכבת עלו.
• מבלי לגרוע מהאמור, במצב תכנוני קודם, תמ"א /23א/4 התוותה שלד תחבורתי, הכולל תפרוסת קווי מתע"ן לפיתוח מערכת התחבורה הציבורית. בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי, תמ"א /23א'/4 שינתה הוראה זו וקבעה מפלס המעבר של קו המתע"ן ייקבע בתכנון עתידי מפורט.
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 18 - תיק 2019-13651
26-0001ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ו- תתל/70א'
• תמ"א /23א'/4 שינתה את תמ"א 23א' ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים. בנספח א' לתמ"א /23א'/4 צוין שהקו הסגול עובר ברח'
ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר. תמ"א /23א'/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. מפלס המעבר ייקבע כאמור בתכנון המפורט.
• לכן, תת"ל 70א', שהינה התכנית המפורטת אשר היא זו אשר קובעת את מפלס המעבר, ובענייננו מעל פני הקרקע, מיישמת את הוראותיה של תמ"א /23א'/4 ומשכך אינה משנה את תוואי המפלס אלא קובעת אותו ולכן אין בקביעת מפלס המעבר כדי להביא לירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).
• בעניין טענת התובעים בדבר אובדן זכויות בניה, הרי שיש לדחות את הטענה הואיל והשימוש המיטבי במקרקעין גם ערב אישורה של תת"ל 70א', הינו המבנה הקיים המממש את מלוא זכויות הבניה הקיימות במקרקעין (ואף מעבר לכך), כך שהשימוש המיטבי כאמור הינו המבנה הקיים ולא חלופת הריסה ובניה מחדש מכוחה של תכנית מ', כך שאין כל משמעות לשינוי ייעוד חלק משטח חצר הבית המשותף במקרקעין.
• התייחסות לחסימה – בהוראות התת"ל ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות הגישה לחלקה.
בניגוד לנטען בחוות דעת שמאי התובעים, נת"ע נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ (להלן:
"נת"ע") כבר הצהירה מס' פעמים, לרבות במסגרת קידום התכנית בות"ל במסגרת הליך אישור התת"ל, כי תתאפשר נגישות אל ומאת המקרקעין נשוא התביעה ע"י כלי רכב יעודיים הדרושים לשם ביצוע עבודות בינוי וכיוצ"ב במקרקעין, וזאת בכפוף לתיאום ולאישור מראש עם חברת נת"ע, עיריית ת"א ויתר הגורמים הרלבנטיים כנדרש עפ"י כל דין, ולכן אין כל שינוי או חריג להליכים המתקיימים באופן שוטף ומתואם חדשות לבקרים.
• תחשיב ירידת הערך לתוכנית תת"ל 70 א', שהוצגה בחוות דעת התובעים, שגויה.
במצב החדש התבסס שמאי התובעים על זכויות הבנייה הנובעות מתמ"א ,38 אשר כאמור אינן מוקנות. בתחשיב שווי הדירות במצב החדש הובא בחשבון היוון דמי השכירות ל-20 שנה. תחשיב זה שגוי מהסיבות הבאות:
- יש להביא בחשבון את שווי הדירות בהתאם לעסקאות השוואה, אשר מגלמות את מלוא מאפייני המקרקעין, ולא דמי שכירות בהיוון ל-20 שנה.
- אף אילו נלך לשיטת השמאי, יש להביא בחשבון ערך קרקע לדירות בסיום תקופת היוון דמי השכירות. כמו כן, יש להביא בחשבון ריבית אשר תואמת את הריבית הנהוגה למגורים בסביבה.
לאור כל האמור לעיל לדעתי לא חלה פגיעה עקב אישור תכנית תת"ל 70א' ויתרונותיה גוברים
על חסרונותיה.
חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף-שניר, יונתן הראל ושירה פרנקו ב"כ הוועדה המקומית:
חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי גלעדי ישראל, ת.ז.
******** ; לשם חגי, ת.ז: [הושמט] ; שפירא מאירה, ת.ז: [הושמט] ; גלעדי דזירה, ת.ז ********* וגלעדי ארנון, ת.ז ,******** בעלי הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 117 גוש ,6902 הממוקמים ברחוב ארלוזורוב 18 כמפורט בכתב התביעה (להלן: "התובעים" ו-"המקרקעין"
בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:
תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית 5000");
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 18 - תיק 2019-13651
26-0001ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ו- תתל/70א'
תת"ל 70א – "רכבת קלה מטרופולין תל אביב – "הקו הסגול" אשר פורסמה לאישור ברשומות ביום 23.5.2017 (י.פ. )7510 (להלן: "תכנית הקו הסגול").
(התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").
התביעה לפיצוי התובעים לפי ס' 197 לחוק הוגשה על סך כולל של 28,140,000 ₪ (נכון למועדים הקובעים של התכניות) והיא נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת מר רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת כללית לרחוב ארלוזורוב מיום ,25.11.2019 וכן חוות דעת פרטנית לנכס מיום 18.12.2019 (להלן: שמאי התובעים"; שתי חוות הדעת של השמאי וירניק יכונו יחדיו להלן "שומת התובעים" ובמקומות הרלוונטיים תכונה חוות הדעת הכללית בנפרד כ-
"חוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב").
כפי שיפורט להלן ועל בסיס חוות הדעת השמאית מטעם שמאית הוועדה המקומית, התכניות לא פגעו בערכם של המקרקעין ועל כן המלצתנו היא לדחות את התביעה; ממילא, עצם הפגיעה, כמו גם היקפה, לא הוכחו – ועל כן יש לדחות את התביעה על הסף. חוות דעת זו ניתנת במצורף לחוות דעת שמאית מטעם הוועדה המקומית בתל אביב, אשר נערכה ע"י שמאית המקרקעין הגב' גלית אציל לדור (להלן: "הוועדה המקומית", "שמאית הוועדה המקומית" ו-"שומת הוועדה המקומית" בהתאמה).
למען הסדר הטוב יצוין כי בהתאם להוראות הדין, נת"ע משפה בשיעור של %70 מהפיצויים, כפי שייקבעו וככל שייקבעו בגין פגיעה שנגרמה למקרקעין עקב אישורה של תכנית הקו הסגול.
תיאור טענות התובעים – מהות הפגיעה הנטענת
תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 – הואיל ותכנית 5000 מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי לעמדת התובעים (בחלופת הריסה ובנייה), שווין של זכויות הבניה בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל קומת מסחר, בעוד לטענת שמאי התובעים שווי הדירות בקומת הקרקע שמשתנה למסחר לגישתו וניתנת לבניה באופן שכולל חזית לרחוב עולה. בשל כך, אליבא שמאי התובעים, מוערכת הפגיעה בערך המקרקעין של התובעים בסך כולל של 2,460,000 ₪ (עמ' 5 לשומת התובעים).
תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול:
לטענת התובעים, על פי תשריט תכנית הקו הסגול, תעבור המסילה בסמיכות מצפון לחלקה ובכך תחסם הגישה ברכב למקרקעין דבר אשר לטענת התובעים יאיין אץ היכולת להוסיף בנייה (לרבות שיפוץ והוספת מעלית) ו/או להקים בניין חדש בזכויות בנייה מלאות שכן, לטענת התובעים לא ניתן לבצע עבודות בנייה הכוללות הריסה, בניה, שינוע והנפה של חומרי בניין בנכס נטול גישה ברכב (בעמ' 6 לשומת התובעים).
עוד לטענת התובעים, תכנית הקו הסגול שינתה את הוראות התכניות תמ"א /23א ו-תמ"מ 5 –
באופן שקו הרק"ל יהיה בתוואי עילי (להבדיל מתוואי תת-קרקעי), ובשל כך צפויים להיגרם מפגעים סביבתיים (המולת נוסעים, צפצופים, כריזות וכו') (שם, בעמ' .)7 בגין ראשי נזק אלה, הוערכה הפגיעה שנוצרה למקרקעין בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך כולל של 25,680,000 ₪ (שם).
רקע כללי
המקרקעין מצויים בתחום התכניות ועליהם קיים בניין בן 2 קומות מעל קומת קרקע מלאה.
סביבת המקרקעין, קרי רחוב ארלוזורוב, מאופיינת בבנייני מגורים מתקופות שונות בבנייה רוויה של 5-3 קומות. רחוב ארלוזורוב מהווה ציר תנועה ראשי, המחבר בין דרך נמיר במזרח לרחוב הירקון במערב. הרחוב מאופיין בתנועת רכבים ערה ובו נוסעים אוטובוסים בתדירות גבוהה.
באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.
לצורך חוות דעת זו, נתייחס כעת לתכניות החלות על המקרקעין בשני מצבי התכנון, ואשר רלוונטיות לשם בחינת התביעה – וזאת על בסיס המפורט בשומת הוועדה המקומית (לפירוט
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 18 - תיק 2019-13651
26-0001ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ו- תתל/70א'
המצב התכנוני המלא, רא' שומת הוועדה המקומית).
במצב הקודם
תכנית 58 פורסמה למתן תוקף בע.ר. 976 מיום .4.1.1940 החלקה שבנדון מסווגת באזור דירות 1
בו יחולו ההוראות הבאות: אחוזי בניה לקומה: %35; מס' קומות: 3 קומות מעל קומת ביניים
וקומת מרתף; קווי בנין: לחזית- 4 מ'; לאחור – 5 מ'; צדדי – 3 מ'; צפיפות: 9 יח"ד לחצי דונם.
בהתאם לתכנית מ' אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 2829 מיום 24.6.1982 נקבעו הוראות לעניין אחוזי בנייה, תוספת קומה, מרווחים, צפיפות, מרפסות וסגירתן בבנייני מגורים. תוספת אחוזי בניה: בתכנית בה אחוזי הבניה של קומה, בבנין מגורים, הינם עד %38 יתווספו %7 לאחוזי הבניה המותרים לקומה לפי התכנית. בתכנית בה אחוזי הבניה לקומה, בבניין מגורים, הינם %39 ו-%40 יתווספו %5 לאחוזי הבניה לקומה. התוספת לקומה חלקית תהיה באופן יחסי לתוספת הניתנת לקומה שלמה. במגרשים הקטנים מ-500 מ"ר קיימות הגבלות לתוספת באחוזי הבנייה, כמפורט בתקנון התכנית.
תמ"א 38 (על תיקונה כמפורט בחוו"ד שמאית הוועדה המקומית) - התכנית מהווה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. תחולת התכנית – תכנית זו תחול על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים שתקן ישראלי ת"י 413 פטר אותם מתחולתו. רשאית הוועדה המקומית להתיר תוספות בניה למבנים קיימים המיועדים למגורים ובלבד שהמבנה יחוזק, בתנאים המפורטים בתכנית.
בהתאם לסעיף 23 בהוראות התכנית נקבע כי שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים את הוראות תכנית זו לתנאים הייחודיים הנ"ל, יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על פי הוראות תכנית זו
וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית
זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בנין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה.
בנוסף, ביום 12.8.2010 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר ארצית /23א/4 (להלן: "תמ"א /23א/4"). תכנית זו נועדה להחליף את תמ"א 23א', במסגרתה נקבעה רשת המתע"ן במטרופולין ת"א. תמ"א /23א/4 קבעה כי מפלס המתע"ן – תת-קרקעי או עילי – ייקבע במסגרת תכנון מפורט. יצוין כבר בנקודה זו כי תמ"א /23א/4 סימנה את תוואי המתע"ן, העובר בסמיכות למקרקעין.
ביום 15.4.2010 פורסמה למתן תקוף תכנית מתאר מחוזית 5 (להלן: "תמ"מ 5"). תכנית זאת נועדה לקבוע תוואים לפיתוח מערכת הסעת המונים במטרופולין תל אביב באמצעות התווית קו של רכבת קלה תת קרקעית ובמפלס הקרקע, על פי תמ"א 23א'.
במצב החדש
תכנית 5000 (כהגדרתה לעיל), אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. מס' 7407 מיום .22.12.2016 מטרת התכנית, בין היתר, מתן הוראות לעריכת תכניות עתידיות וכן הצבת תכנית 5000 כנדבך מרכזי בממשל מקומי עם הפנים לאזרח, באמצעות הגדלת הוודאות התכנונית, קיצור וייעול הליכי התכנון והגדלת העצמאות של הועדה המקומית. בהתאם לתשריט אזורי יעוד בתכנית הנכס הנדון מסווג במתחם מס' 301 ביעוד "אזור מגורים בבניה עירונית", "ציר מעורב". נזכיר כי לשיטת התובעים תכנית זו פגעה בשווי הנכסים.
תכנית הקו הסגול (כהגדרתה לעיל) – גם היא, כזכור, התכנית אשר פוגעת בערך המקרקעין אליבא התובעים (טענה המוכחשת). בתכנית זו נקבע כי תוואי המתע"ן, הקו הסגול, ברח' ארלוזורוב יהיה על-קרקעי.
תא/מק/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן:
"התכנית המשלימה") אשר פורסמה להפקדה בי.פ. 7605 מיום 24.10.2017 ופורסמה למתן תוקף בי.פ. 8195 מיום .8.4.2019 מטרתה של תכנית זו היא להקטין באופן משמעותי את הפגיעה, ככל שנגרמה, במגרשים שיועדו בחלקם למתע"ן. זאת, באמצעות הוראות שיאפשרו ככל הניתן שמירה על זכויות הבניה שהיו מוקנות לאותם מגרשים ערב אישורן של התכניות למתע"ן וקביעת הוראות לעניין קווי הבניין והתכסית באותם מגרשים.
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 18 - תיק 2019-13651
26-0001ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ו- תתל/70א'
הוועדה המקומית פנתה לשמאית המקרקעין גלית אציל לדור לשם עריכת חוות דעת שמאית מטעמה. בחוות הדעת בחנה שמאית הוועדה המקומית את השפעת הוראות התכניות על ערך המקרקעין וקבעה, תוך התייחסות לטיעונים שהועלו בחוות דעת שמאי התובעים, כי לא נגרמה כל פגיעה במקרקעין עם אישורן של התכניות.
עקרונות משפטיים מרכזיים בבחינת תביעה לפי סעיף 197 ס' 197 קובע: נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200; התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.
בפסיקה נקבעו שני יסודותיה של תביעה לפי ס' 197 לפגיעה במקרקעין: הראשון - כי הפגיעה במקרקעין תיגרם עקב אישורה של תכנית, וכפי שהגדיר זאת בית המשפט העליון: "בהתאם לאמור בסעיף, הזכות לפיצוי קמה בשל פגיעה אשר נגרמה למקרקעין על-ידי תכנית" (בר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' מרדכי הר (נבו .))07.08.2006 והיסוד השני – כי הפגיעה הובילה לירידת ערך. רא' ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, נח()1 550 (.)2003 לעניין זה רא' גם החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה (מחוז תל-אביב) בערר תא/92005/0720 אסתר מיכאלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין מיכאלי").
עוד רא' את שנקבע בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה (מחוז ת"א) בעניינם של התובעים בעררי תכנית השימור תא//2650ב נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן:
"עררי תכנית השימור"; פורסם בנבו, .)27/6/2023
ראו גם את שנקבע בעת האחרונה בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (מחוז ת"א)
בערר תא/9001/0720 מיכאל לאריש ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (נבו, )6.5.2025 החוזר על שני השלבים שעל הטוען לפגיעה לעבור וכן מדגיש כי רק אם הוכח השלב הראשון (שלב פגיעת המקרקעין על ידי התכנית) ניתן לעבור לשלב השני – הוכחת ירידת הערך.
הלכה פסוקה היא כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובע להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית – היינו להוכיח את עצם הפגיעה; וכן להוכיח את שיעור הפגיעה. רא' למשל ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ,מו()4 627 ()1992 (להלן: "עניין פרי הארץ").
וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").
עוד נקבע בפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים.
בהחלטת ועדת ערר 5396/02 חקק נ. ועדת הערר לתו"ב רמת גן נקבע כי לא די בכך שהשמאי יטען כי הוא בעל מקצוע וכי שומתו מבוססת על ניסיונו האישי ושיקוליו המקצועיים. שומת השמאי חייבת להיות מגובה בנתונים ולהתבסס על ראיות ורק לאחר איסוף הנתונים הרלוונטיים מגיע השלב של ניתוח הנתונים והסקת המסקנות.
החלטת הוועדה בעניין זה אשר דחתה את התביעה לפיצויים אושרה ע"י ביהמ"ש המחוזי בעת"מ 200/03 חקק נ. ועדת הערר ואח', שם נפסק כי אין חובה להציג דוגמאות בחוות הדעת אך יחד עם זאת היה על השמאי לבסס הערכתו ביחס לפגיעה בערך הדירה. אם נמנע הוא מלהציג דוגמאות היה עליו לחוות דעתו כמומחה של בסיס עובדות, הערכות, חישובים או כל דרך אחרת המצויה בידיעתו של מומחה.. בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר ביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כאמור לעיל, רשאית היתה הוועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת המערערים ולא למנות שמאי מכריע.
אשר על כן, ההלכה הכללית, העקבית, שאין לה עוררין, והיא חוזרת ונשנית בעניינים אלה פעם אחר פעם הנה אחת – על התובע להתכבד ולהביא פירוט ודוגמאות לפני המועד הקובע ולאחריו על
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 18 - תיק 2019-13651
26-0001ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ו- תתל/70א'
מנת לבסס תביעתו לנזקי ירידת הערך (ראה עוד – ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ. ברעלי פ"ד מ"ט (,)1 ,463 .)473
באופן ספציפי נקבע כי שומת ירידת ערך חייבת לכלול את מלוא המצב התכנוני במצב הקודם וכן לבחון את השפעות כלל התכניות החלות על המקרקעין במצב התכנוני הקודם על ערך המקרקעין – וכי הימנעות מהתחשבות במלוא המצב התכנוני והשפעתו על שווי המקרקעין, שומטת את הקרקע תחת התביעה בשל היותה נעדרת התשתית העובדתית המבססת את תביעת הפיצויים.
רא' ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 490/07 ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (נבו )07.02.2010 (להלן: "עניין ישיבת יקירי").
רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;
ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 95042/07 דורון סמי ויעל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, גבעתיים (נבו )02.07.2009;
יתרה מכך, על השמאי העורך את חוות הדעת לעניין הפגיעה חלה החובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו לקבוע האם התכנית פגעה במקרקעין וכן בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין. רא' למשל ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא נ' דב חייט ו-24 אח' [26 עמ'] ,נא()2 286 ()1997 (להלן: "עניין חייט").
רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412
ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה
כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 12.5.2020;
בנוסף, תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-1971 קובעות כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.
על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות לטענות התובעים.
יש לדחות את טענות התובעים לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 כמוזכר לעיל, התובעים טוענים לפגיעה בגין אישורן של כל אחת משתי התכניות. את עצם קיומה של פגיעה בגין אישור תכנית ,5000 מנסה שמאי התובעים לבסס על סמך השוואה בין מחירי דירות ברח' ארלוזורוב לבין מחירי דירות ברח' ז'בוטינסקי – כאשר לטענת שמאי התובעים, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכסים) עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח'
ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית המיתאר) –
וזאת בהשפעת התכניות.
לדעתנו יש לדחות את טענות התובעים לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וירידת ערכם של המקרקעין מהטעמים אשר יפורטו להלן.
החלטות שדוחות תביעות קודמות בגין תכנית 5000 בשל אופייה טעם ראשון שלדעתנו מחייב את דחיית התביעה בגין אישורה של תכנית 5000– כבר על הסף –
נובע מאופייה של תכנית 5000 כתכנית אשר קובעת עקרונות וקווים מנחים לגיבוש וקידום תכניות מפורטות בתחומה, כאשר לא ניתן להוציא מכוחה היתר בניה. בשל אופי זה של תכנית 5000 קבעו וועדות הערר במספר הזדמנויות כי אין בסיס לתביעת לפי ס' 197 בגין אישורה של תכנית 5000 נשוא התביעה.
בעניין זה ראו החלטה שהתקבלה ביום ,8.8.2023 הדוחה ערר שהוגש בקשר לתביעת פיצויים מכוח ס' 197 בגין אישורה של תכנית תא/5000 - ערר תא/91010/0821 פיתבונדד בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.
רא' גם ההחלטה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח'
(להלן: "עניין פרימור").
כן יפה לענייננו ההחלטה בערר 1037-03-19 אייל יונה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (פורסם בנבו, ,)21.3.2019 במסגרתה קבעה ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז ת"א ביחס לתכנית
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 18 - תיק 2019-13651
26-0001ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ו- תתל/70א'
תא/,5000 כי אינה מקנה זכויות אלא קובעת מתווה ומסגרת כללית לאישור תכניות מפורטות בעתיד, לפיכך הקטנת שטח המגרש אינה פוגעת בהיקף הזכויות אותו יתכן וניתן יהיה להתיר בחלק הנותר על פי תכנית/,5000 שכן היקף הזכויות על פיה טרם נקבע בתכנית מפורטת ואינו מוקנה מכוחה.
רא' בנוסף החלטת ועדת הערר בעניין מיכאלי (ס' .)85-80 בהקשר החלטות אלה נבקש להוסיף ולהבהיר כי לעמדתנו יש הכרח בדחיית תביעה המבוססת על אישור תכנית 5000 כבר על הסף – וזאת מהטעם כי בשלב התביעה ובטרם אישור תכניות מפורטות מכוח תכנית ,5000 לא ניתן לקבוע כי מדובר בתכנית פוגעת, ובכלל זה לא ניתן לקבוע את שיעור הפגיעה, ככל שקיימת.
עמדה זו מבוססת על שילוב הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: "התוספת השלישית") הקובעות כי השבחה בגין אישורה של תכנית מתאר כוללנית תחושב רק לעת אישורה של תכנית מפורטת בכוחה של תכנית המתאר הכוללנית (ס' 5(4א) לתוספת השלישית), יחד עם ההלכה הפסוקה המחייבת כי בעת בחינת פגיעה מכוחה של תכנית ייבחנו גם האלמנטים המשביחים שבאותה תכנית אשר בגינה הוגשה תביעה (עניין חייט ועניין גדעון וכרמלה המצוטטים לעיל).
נסביר כי הוראת ס' 5(4א) לתוספת השלישית נובעת, בין היתר, מאופיין של תכניות מתאר כוללניות אשר קובעות עקרונות וכללים לעריכת תכניות מפורטות – ועל כן בשלב אישורן לא ניתן לאמוד באופן מדויק את ההשבחה הנובעת מהן ואף לא ניתן לגזור מהן הוראות תכנוניות קונקרטיות לגבי המקרקעין שונים שבתחומן.
פועל יוצא מכך הוא שבעת אישור תכנית 5000 וכל עוד לא הוכנה תכנית מפורטת מכוחה, לא ניתן לבחון את כלל הגורמים המשביחים את שווי המקרקעין הכלולים בתכנית; ומכלל זה לא ניתן לבחון את מלוא השפעת התכנית על המקרקעין בעת בחינתה של טענה לפגיעה הנובעת מתכנית .5000 לפיכך, בחינת תביעה לפגיעה בגין אישור תכנית 5000 לגופה, תסתור את ההלכה המחייבת את בחינת כלל התכנית על הגורמים המשביחים שבה; ומהותית עשויה להביא לתוצאה מעוותת, לנוכח הבחינה החד-מימדית של תכנית 5000 – קרי בראי הוראותיה הפוגעות לכאורה, בלבד.
בהקשר זה נפנה לפסק הדין של בית המשפט המחוזי (חיפה) בעתמ 27095-05-25 מ.ת.ב חברה למדידות והנדסה בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה (נבו, )5.9.2025 (סעיפים .)77-78 מטעם ראשון זה – יש לדחות את התביעה בגין אישור תכנית 5000 כבר על הסף.
דחיית טענות התובעים לשיעור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וכישלון התובעים בהוכחת ירידת ערך
יוזכר כי לטענת שמאי התובעים, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכסים) עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית )5000 – וזאת בהשפעת התכניות.
לדעתנו, בהתאם למפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית – יש לדחות את הטענה לעצם קיומה של פגיעה, וזאת משלושה טעמים: הראשון – כי שמאי התובע כלל לא מפרט את עסקאות ההשוואה עליהן ביקש להסתמך, כפי המתחייב על פי הפסיקה (רא' למשל עניין ישיבת יקירי המצוטט לעיל). שנית – בהתאם לניתוח עסקאות ההשוואה שנבחנו על ידי שמאית הוועדה המקומית, הן ברח' ארלוזורוב והן ברח' ז'בוטינסקי (ס' 13 לחוו"ד שמאית הוועדה המקומית), הטענה לעליית מחירים "איטית" או "מתונה" לכאורה ברח' ארלוזורוב שגויה מן הפן העובדתי;
ועל כן הבסיס הרעיוני עליו מבוססת התביעה, נשמט. שלישית – וזה העיקר – הלכה למעשה אין כל מחלוקת כי ברח' ארלוזורוב חלה עליית מחירים בשנים בהן אושרו התכניות ובמועדים הקובעים (רא' טבלת "תוצאות הסקר" בעמ' 12 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) – ולפיכך, למעשה אין כל מחלוקת כי לא חלה ירידת ערך הנכסים.
בהיעדר ירידת ערך המקרקעין ובהיעדר הוכחת קיומה של פגיעה – דין התביעה להידחות על הסף.
טעם נוסף לדחיית התביעה בגין אישורה של תכנית 5000 נובע מהעובדה כי התובעים כשלו בהוכחת קיומו של התנאי הראשון הנדרש לשם הרמת נטל ההוכחה המוטל עליהם – קרי קיומה של הוראה בתכנית 5000 אשר משנה את תכונות המקרקעין ומובילה לפגיעה בערכם. ודוק!
בהתאם לחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, שגויה טענת התובעים כי תכנית 5000 קובעת
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 18 - תיק 2019-13651
26-0001ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ו- תתל/70א'
שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד". בפועל, וכפי המוכח בסעיף 14.1.16 לחוו"ד שמאית הוועדה המקומית, תכנית 5000 קובעת הוראה שונה – ולפיה לא יותר שימוש למגורים.
הא ותו לא.
בהמשך ישיר לכך, הרי שגם התפישה – לפיה מגורים מעל "מסחר" פוגעת בערך הדירות בקומות העליונות – אינה מקובלת כלל וכלל מן הפן השמאי, וזאת לאור עמדתה המקצועית של שמאית הוועדה המקומית (עמ' )40-38 – כי עירוב שימושים דווקא משפר את איכות המגורים (ובהתאם את ערך המקרקעין) – וזאת בפרט בעיר דוגמת תל אביב. על כן ולא בכדי, מצביעה שמאית הוועדה המקומית (בס' )14.1.24 על כך שהשומות המכריעות עליהן ביקש שמאי התובעים להתבסס (בעמ'
18 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) ניתנו בערים אחרות ולא בתל אביב עצמה.
זאת ועוד, ובדומה, גם ניסיון שמאי התובעים להתבסס על מחקר דלפי משנת 2002 אינו מביא להרמת נטל ההוכחה המוטל על התובעים לשם הוכחת קיומה של פגיעה. רא' לעניין זה ערר (ת"א)
786/04 גודינר סיני ואח נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ״ת.
רא' גם ערר ת״א/95193/07 חוה אקירוב ואה' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.
בנוסף ועל בסיס הנימוקים המפורטים לעיל ובחוו"ד שמאית הוועדה המקומית (ס' )14.1.25 – יש לדחות את ניסיון התובעים לבסס את שיעור הפגיעה על מחקר דלפי – הן לאור כלליותו והיעדר נפקותו הקונקרטית למקרקעין והן לאור העובדה כי מדובר במחקר בן 15 שנים (!); וזאת אף בשים לב לעובדה כי על פי תפישות תכנון עדכניות, לעירוב שימושים יתרונות רבים, המשפיעים באופן טבעי על שווי המקרקעין בסביבה המאופיינת בערוב שימושים.
מבלי לגרוע מהאמור לעיל, לדעתנו טעם נוסף המחייב את דחיית טענות התובעים בקשר לשיעור הפגיעה הנטען על ידם, בגין אישור תכנית 5000 – וזאת לאור ממצאי שמאית הוועדה המקומית אשר בחנה עסקאות השוואה ברח' ארלוזורוב, וגם בהשוואתן אל עסקאות שבוצעו ברח'
ז'בוטינסקי (בהתאם לשיטת העבודה של שמאי התובעים, אך בשונה ממנו אשר לא בחן עסקאות השוואה) – לפיהם לא נצפתה על ידה ירידה בשווי העסקאות ברח' ארלוזורוב לפני ואחרי אישור תכנית ,5000 ואף לא נצפתה עליית מחירים "מתונה יותר" ברח' ארלוזורוב ובהשוואה לעליית המחירים ברח' ז'בוטינסקי.
טעם אחרון המחייב את דחיית טענות התובעים בקשר לפגיעה הנטענת על ידם בגין אישורה של תכנית 5000 הוא בביסוסה של שומת התובעים על זכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות כגון הזכויות הכלולות בתמ"א 38 ואשר אינן אלא זכויות מותנות-זמניות שהענקתן כפופה לשמיעת התנגדויות ועררים וכן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית. לפיכך, לעמדתנו, שומת התובעים לוקה בפגם שורשי ומהותי ועל כן דינה להידחות מכל וכל. רא' לעניין זה למשל ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (פורסם בנבו, 31.5.2020 (והאסמכתאות המפורטות שם).
עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר
9006/0618 איל פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין פרוסט").
למותר לציין כי פסיקה ענפה של בתי המשפט בה נקבע חזור ושוב כי הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן זכויות מוקנות ואינן מהוות "זכות קניינית" של בעל נכס וכי למעשה מדובר בזכויות מותנות וערטילאיות עת"מ (ת"א) 26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית (פורסם בנבו, .)28.2.2017
עוד לעניין זה רא' את שנקבע בהחלטה בעררי תכנית השימור (ס' :)93,90,83,80,76,74
רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו
15.07.2014; עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פורסם בנבו, )30.10.2016; ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ'
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו )17.01.2013;
יצוין בנוסף כי בהתאם לפסיקת בית המשפט המובאת לעיל, פורסמה חוו"ד משפטית מטעם מנהל התכנון מיום 26.10.2016 במסגרתה נקבעה עמדת מנהל התכנון כי אין לראות בתכנית (לרבות תיקון לתמ"א )38 המצמצמת את "סל הזכויות" הכלול בתמ"א 38 כ"תכנית פוגעת" וכי לא ניתן לתבוע, כל שכן לפצות, בגין הפחתת זכויות שניתן היה לקבל על פי תמ"א 38 (בכפוף לתנאיה
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 18 - תיק 2019-13651
26-0001ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ו- תתל/70א'
והוראותיה).
ראו גם החלטה שהתקבלה ביום ,6.3.2025 במסגרת פסיקת בית המשפט לעניינים מינהליים בת"א מפי כב' השו' גלעד הס בעמ"נ 56975-09-23 הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח' נ' בלו מרבל בע"מ ואח' (להלן: "עניין בלו מרבל"), בה יישם שוב בית המשפט את ההלכה הפסוקה שפורטה לעיל, על נסיבות המקרה שם, תוך שהוא קובע כי בעת אומדן שווי הנכס במצב הקודם אין להביא בחשבון את עליית השווי הנובעת מהזכויות שמעניקה תמ"א 38; ורא' החלקים הרלוונטים מתוך פסה"ד בס' .113,109,108,103,100,99,93,92
הנה כי כן, בשומת התובעים נפל פגם כאשר שומת התובעים ובהתאם הפגיעה הנטענת בגין אישורן של שתי התכניות (תכנית 5000 ותכנית הקו הסגול) – מבוססים על מערך זכויות ערטילאי-
מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובעים כשלו בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכניות – ובהתאמה כשלו בהוכחת ירידת ערך.
לאור האמור, את עצם קיומה של פגיעה בגין התכניות (ואת שיעורה ככל שהייתה מוכחת עצם הפגיעה) יש לבחון בהתאם לתכניות תקפות וזכויות בניה מאושרות ומוקנות.
דחיית טענות התביעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול נזכיר בקצרה כי התובעים טוענים לנזק של ירידת ערך בגין חסימת הגישה ברכב לבניין, שלכאורה הופך לטענת התובעים לבניין "כלוא" (עמ' 6 לשומת התובעים); וכן, טוענים העוררים לנזק של ירידת ערך בגין מפגעים סביבתיים (מוכחש מכל וכל) אשר נגרם עקב אישורה של תכנית הקו הסגול, שלטענתם נובעים משינוי לכאורה של תוואי הרק"ל במסגרת תכנית התת"ל לעומת המצב התכנוני הקודם (שם, בעמ' .)7
לדעתנו יש לדחות את טענות התובעים ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.
מפגעים סביבתיים
הטענה למפגעים סביבתיים (שטבעם וטיבם לא הובהר במסמכי התביעה) כלל לא גובתה בשום חוות דעת מקצועית כלשהי, המבססת את הטענה לקיומם של מפגעים סביבתיים עקב אישורה של תכנית הקו הסגול. משכך, הרי שהלכה למעשה לא הובאו ראיות המבססות את התביעה לפי ראש נזק זה – ועל כן יש לדחות את התביעה מכל וכל.
בנוסף, וכפי שפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית (ס' )14.2.9 בפועל תכנית הקו הסגול לא שינתה את המצב התכנוני בכל הקשור לתוואי הרק"ל ברח' ארלוזורוב - שכן במצב התכנוני הקודם, קרי תמ"א /23א/,4 שונו הוראות תמ"א 23 ותמ"מ 5 שלפניה ונקבע כי תוואי הרק"ל, עילי או תת קרקעי, ייקבע בתכנון מפורט. לפיכך, תכנית הקו הסגול אינה אלא יישום של המצב התכנוני הקודם ולא שינוי שלו. גם מטעם זה יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין מטרדים סביבתיים.
נפנה גם לעמדת הות"ל כפי שהובאה בפני שר הפנים במסגרת בחינת בקשת ארכה להגשת תביעה לפי ס' 197 לחוק ברח' ארלוזורוב ,22 גם היא בגין אישור תכנית הקו הסגול:
על כן, גם מטעם זה יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין מטרדים סביבתיים.
ממילא, וכפי שיפורט בהמשך – הלכה למעשה – תכנית הקו הסגול לא תגרום למפגעים סביבתיים. נהפוך הוא, התכנית תוביל להפחתת מפלס הרעש ורמות זיהום האוויר ברח'
ארלוזורוב.
חסימת הגישה ברכב ("מגרש כלוא")
כמפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית (ס' ,)14.2.11 יש לדחות את הטענה לאובדן אפשרות בנייה בשל חסימה הגישה ברכב למקרקעין הואיל והשימוש המיטבי במקרקעין גם ערב אישורה של תכנית הקו הסגול, הינו המבנה הקיים המממש את מלוא זכויות הבניה הקיימות במקרקעין (ואף מעבר לכך). לפיכך, יש לדחות מכל וכל את השימוש המיטבי שנבחר על ידי שמאי התובעים – הריסת המבנה הקיים וניצול לכאורה של זכויות בניה בהיקפים מוגברים מכוח תכנית מ' (ותמ"א .)38 בהתאם לכך, ולאור ניצולן המלא של זכויות הבניה במבנה הקיים, הרי שממילא
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 18 - תיק 2019-13651
26-0001ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ו- תתל/70א'
אין תחולה לטענה להיעדר אפשרות מימוש בניה חדשה במקרקעין – ודין הטענה להידחות.
כמו כן, כפי שמפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית (בס' )14.2.14 בהוראות התת"ל ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות הגישה לחלקה. בניגוד לנטען בחוות דעת שמאי התובעים, נת"ע נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ (להלן: "נת"ע") כבר הצהירה מס' פעמים, לרבות במסגרת קידום התכנית בות"ל במסגרת הליך אישור התת"ל, כי תתאפשר נגישות אל ומאת המקרקעין נשוא התביעה ע"י כלי רכב ייעודיים הדרושים לשם ביצוע עבודות בינוי וכיוצ"ב במקרקעין, וזאת בכפוף לתיאום ולאישור מראש עם חברת נת"ע, עיריית ת"א ויתר הגורמים הרלבנטיים כנדרש עפ"י כל דין, ולכן אין כל שינוי או חריג להליכים המתקיימים באופן שוטף ומתואם חדשות לבקרים.
טעם נוסף לדחיית טענת התובעים היא התחשיב השגוי שהוצג בחוות דעת התובעים. במצב הקודם התבסס שמאי התובעים על זכויות הבנייה הנובעות מתמ"א ,38 אשר כאמור אינן מוקנות ולכן אין כל מקום להביאן בחשבון. בתחשיב שווי הדירה במצב החדש הובא בחשבון היוון דמי השכירות ל-20 שנה. כמפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית (ס' )14.2.15 שגה שמאי התובעים שתחשיבו האמור מהטעמים שלהלן:
יש להביא בחשבון את שווי הדירות במקרקעין בהתאם לעסקאות השוואה, אשר מגלמות את מלוא מאפייני המקרקעין, ולא דמי שכירות בהיוון ל-20 שנה כפי שבוצע בשומת התובעים.
גם אם נכונה השיטה השמאית שננקטה בשומת התובעים (והיא אינה נכונה כאמור לעיל), היה על שמאי התובעים להביא בחשבון את ערך הקרקע לדירה בסיום תקופת היוון דמי השכירות. כמו כן, היה על שמאי התובעים להביא בחשבון ריבית אשר תואמת את הריבית הנהוגה למגורים בסביבה.
התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול
כפי שצוין לעיל, על פי ההלכה הפסוקה, בעת בחינת פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית – יש לבחון את כלל מרכיביה, לרבות הרכיבים המשביחים הקבועים בה.
רא' החלטת ביניים בערר (ת"א) 92009/0622 עו"ד אליהו יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.
שמאי התובעים לא לקח בחשבון כי אישורה של תכנית הקו הסגול יוביל לצמצום עומסי תנועת רכבים ואוטובוסים ברח' ארלוזורוב – ובהתאם לירידה בזיהום האוויר והרעש. כפי שפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית (ס' ,)14.2 דו"חות וחוות דעת מומחים מגוונים מראים בבירור כי תכנית הקו הסגול תיטיב עם סביבתה:
מסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל אשר נערך על-ידי אתוס אדריכלות, תכנון וסביבה בחודש דצמבר 2015 נבחן, בין היתר, השלכות יישום הפרויקט הנדון בהיבט האקוסטי.
ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת הקלה ברחוב ארלוזורוב ובסביבתו הקרובה של הנכס אינם חורגים מקריטריון הרעש המותר (יום ולילה) ואף נמוכים ממנו.
בחוות דעת שנערכה על-ידי חברת גל תכנון וניהול מערכות אורבניות (א.נ. גל תכנון) מחודש יולי 2020 עבור נת"ע בעניין בחינת ההשפעה של מעבר מתחבורה ציבורית באוטובוס לרכבת קלה של הקו הסגול ברח' ארלוזורוב בתל אביב נמצא כי הכנסת מערכת הסעת המונים תוביל למרחב נגיש יותר ברמה מקומית ואזורית תוך שיפור חתך הרחוב לא רק ברמה מטרופולינית אלא גם ברמה מקומית לרווחת תושבי הרחוב.
בשומה מייעצת שניתנה במסגרת ערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה – תל אביב (פורסם בנבו), גם שם נידונה תביעה לפי ס' 197 לחוק (גם) בגין אישור תכנית הקו הסגול – התת"ל משפרת את הנגישות לנכסים ובפרט לנכסים מסחריים ועל כן משביחה. רא'
עמ' .98-97
בחוות דעת שנערכה על-ידי חברת אקו הנדסת סביבה ואקוסטיקה מיום 17.2.2021 עבור נת"ע בעניין בחינת ההיבטים הסביבתיים (רעש ורעידות) של הרכבת הקלה בקו הסגול בתל אביב הובהר כי הרכבת הקלה לא תגרום למפגעי רעש ורעידות, ואף תפחית את מפלס הרעש ברחוב.
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 18 - תיק 2019-13651
26-0001ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ו- תתל/70א'
בשומה המייעצת בעניין אירלין פרימור מפנה השמאי המייעץ דוד דדון ל"סקר מחירים בקו האדום בירושלים, למטרת גיבוש עמדה בתביעות פיצויים לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התו"ב עקב אישור תת"ל 71 ותת"ל -7 בגין מקרקעין המצויים לאורך תוואי קווי הרק"ל (הירוק והסגול)
באזור תל אביב והמרכז". אשר בחן עליית שווי שנובעת מאישור קו הרכבת הקלה על דירות מגורים הממוקמות בסמיכות/צמידות לקו הרכבת הקלה. בדוח זה צוין כי ניתן לציין בהכללה כי מרבית הגורמים המקצועיים שעוסקים בנושא הפגיעה התכנונית הנטענת הנ"ל, תמימי דעים בדבר תועלתה ותרומתה של הרכבת הקלה לעליית מחירי הנכסים בסביבה (נכסים בייעוד/שימוש למגורים וכל נכס שכן נכסים בייעוד למסחר/משרדים/תעסוקה).
כמו כן רא' השומה המייעצת של הגב' רמה מאור מעת האחרונה בגו"ח 7078/9 ברח' בן יהודה 114 ת"א אשר עוסקת בתביעה משולבת של נכסי מגורים ומסחר בגין אישורה של תת"ל /70א' וקובעת עליית ערך בגין אישור התת"ל (בהוושאה למצב הקודם שכלל את תמ"א /23א'/.)4 הנה כי כן, לדעתנו, לנוכח האלמנטים המשביחים בתכנית הקו הסגול, כמו גם הפגם שנפל בשומת התובעים המתעלמת מהם – יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישור תכנית זו.
סוף דבר
נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית התביעה כבר על הסף ולחלופין לגופה, תוך אימוץ חוות דעת שמאית הוועדה המקומית.
לחלופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע כי אכן נגרמה למקרקעין נשוא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של התכנית, יש לקבוע כי פגיעה זו היא פגיעה זניחה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובעים פיצויים בגינה.
כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה אינה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכל בהתאם לעניין והדבק הדברים ובנוסף לחוות דעת השמאית מטעם הוועדה המקומית.
בנוסף, אין באמור לעיל כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.
חוו"ד מה"ע:
לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0001ב' מיום 21/01/2026 תיאור הדיון:
תא/.5000 התובעים טענו שהתוכנית שינתה את ייעוד קומת הקרקע ממגורים למסחרי וכתוצאה מכך נגרמה ירידת ערך לכלל המבנה. התכנית השנייה הינה תת"ל 70א. התובעים טענו כי בעקבות סמיכות החלקה למסילת הרכבת הקלה תחסם הגישה ברכב לבנין – דבר אשר יאיין את היכולת לבצע עבודות בניה בחלקה. בנוסף לכך נטען לירידת ערך בעקבות שינוי תוואי הרכבת הקלה מתת קרקעי לעילי. ת"א ,5000 התוכנית לא שינתה את הנורמות התכנוניות והזכויות מכוח תכנית זו אינן זכויות קונקרטיות. לעניין תת"ל70א' - ראשית כל, נכון למועד אישור תת"ל70א' השימוש הטוב והיעיל בנכס בשני מצבי התכנון הינו הנכס כבנוי ולא חלופת הריסה כנטען ע"י התובעים. לא ניתן להביא בחשבון את הזכויות מכוח תמ"א 38 אותן מביאים התובעים, היות ומדובר בזכויות מותנות ולא מוקנות. לעניין חסימת הגישה - נת"ע הצהירה מספר פעמים במסגרת קידום התכנית שתאפשר נגישות לכלי רכב הדרושים לביצוע העבודות וזאת בתיאום מראש עם הגורמים הרלוונטיים. הטענות בגין פגיעה סביבתית נטענו אף הן ללא כל תימוכין, וכפי שפורט בחוות הדעת השמאית, נערכו על ידי נת"ע 3 חוות דעת סביבתיות לאורך הקו הסגול אשר מראות
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 18 - תיק 2019-13651
26-0001ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ו- תתל/70א'
מצד אחד על ירידה בזיהום האוויר והרעש ומצד שני על עליה בנגישות התחבורתית למבנים הממוקמים לאורך הקו הסגול. מדובר למעשה באלמנטים משביחים מהם מתעלמים התובעים.
על כן מבוקש מהוועדה לדחות את התביעה שהוגשה בארלוזורוב .18
בישיבתה מספר 26-0001ב' מיום 21/01/2026 (החלטה מספר )1 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
משתתפים: אלחנן זבולון, מיטל להבי, חן אריאלי, דייבי דישטניק, אמיר בדראן
| מצב השטח בפועל | יעוד ההפקעה | שטח ההפקעה במ"ר | שטח רשום במ"ר | בעלות | בתכנית: כתובת | וחלקות חלקה | גושים גוש |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| גינה ציבורית | דרך | 130 | 5,701 | מדינת ישראל | על פרשת דרכים 15 | 332 | 6110 |
| גינה ציבורית | דרך | 823 | 2,080 | מדינת ישראל | על פרשת דרכים 13 | 334 | |
| מדרכה ושביל אופניים | דרך | 33 | 33 | מדינת ישראל | רח' שלוש בין 39-41 | 199 | 6929 |
| מדרכה | דרך | 74 | 2,539 | מדינת ישראל | סהרון פינת שד' ירושלים | 97 | 6999 |
| כביש | דרך | 1,387 | 4,758 | מדינת ישראל | שד' ירושלים 206 | 167 | |
| כביש | דרך | 2,821 – לא כולל הפקעות עבר | 19,666 | לא הוסדר | קאופמן יחזקאל סביבת נחום גולדמן | 4 | 7004 |
| כביש | דרך | 54 | 7,891 | מדינת ישראל | קאופמן יחזקאל סביבת נחום גולדמן | 11 | |
| כביש | דרך | 166 | 1,869 | מדינת ישראל | קאופמן יחזקאל סביבת נחום גולדמן | 12 | |
| כביש ואי תנועה | דרך | 62 | 62 | מדינת ישראל | קאופמן יחזקאל סביבת נחום גולדמן | 1 | 7011 |
| כביש ואי תנועה | דרך | 223 | 223 | מדינת ישראל | קאופמן יחזקאל סביבת נחום גולדמן | 2 | |
| כביש ואי תנועה | דרך | 396 | 517 | מדינת ישראל | קאופמן יחזקאל סביבת נחום גולדמן | 3 | |
| כביש ואי תנועה | דרך | 93 | 230 | מדינת ישראל | קאופמן יחזקאל סביבת נחום גולדמן | 4 | |
| כביש ואי תנועה | דרך | 60 | 172 | מדינת ישראל | קאופמן יחזקאל סביבת כניסה לפארק המסילה | 6 | |
| כביש ואי תנועה | דרך | 348 | 348 | מדינת ישראל | קאופמן יחזקאל סביבת כניסה לפארק המסילה | 7 | |
| כביש ואי תנועה | דרך | 526 | 572 | מדינת ישראל | קאופמן יחזקאל סביבת כניסה לפארק המסילה | 8 | |
| כביש ואי תנועה | דרך | 523 | 523 | מדינת ישראל | קאופמן יחזקאל סביבת כניסה לפארק המסילה | 9 | |
| כביש ואי תנועה | דרך | 193 | 193 | מדינת ישראל | קאופמן יחזקאל | 10 |
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - הקו האדום - השלמת הפקעות
26-0001ב' - - 2 דיון בהפקעה - דיון רגיל
מטרת הבקשה:
אישור הפקעה – הסדרת רישום תוואי הקו האדום ע"ש עיריית ת"א
מיקום:
תוואי הקו האדום
גושים וחלקות בתכנית:
עמ' 15 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב השטח בפועל | יעוד ההפקעה | שטח ההפקעה במ"ר | שטח רשום במ"ר | בעלות | כתובת | חלקה | גוש |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| סביבת כניסה לפארק המסילה | |||||||
| מסילה | דרך | 352 | 353 | מדינת ישראל | קאופמן יחזקאל סביבת כניסה לפארק המסילה | 11 | |
| מסילה | דרך | 520 | 693 | מדינת ישראל | קאופמן יחזקאל סביבת כניסה לפארק המסילה | 12 | |
| מסילה | דרך | 223 | 223 | מדינת ישראל | קאופמן יחזקאל סביבת שד' ירושלים | 13 | |
| מסילה | דרך | 296 | 296 | מדינת ישראל | קאופמן יחזקאל סביבת שד' ירושלים | 16 | |
| מדרכה | דרך | 60 | 268 | מדינת ישראל | קאופמן יחזקאל סביבת שד' ירושלים, פינת אילת | 17 | |
| מדרכה | דרך | 90 | 266 | מדינת ישראל | קאופמן יחזקאל סביבת שד' ירושלים | 19 | |
| מדרכה | דרך | 135 | 156 | מדינת ישראל | קאופמן יחזקאל סביבת כניסה לפארק המסילה | 20 | |
| כביש | דרך | 219 | 294 | מדינת ישראל | קאופמן יחזקאל סביבת כניסה לפארק המסילה | 21 | |
| כביש | דרך | 31 | 97 | מדינת ישראל | כניסה לפארק המסילה | 22 | |
| כביש | דרך | 24 | 119 | מדינת ישראל | כניסה לפארק המסילה | 23 | |
| כביש | דרך | 18 | 1,188 | מדינת ישראל | כניסה לפארק המסילה | 24 | |
| מדרכה | דרך | 119 | 9,909 | מדינת ישראל | כניסה לפארק המסילה | 27 | |
| מסילה | דרך | 388 | 468 | מדינת ישראל | כניסה לפארק המסילה | 43 | |
| מסילה | דרך | 360 | 532 | מדינת ישראל | כניסה לפארק המסילה | 44 | |
| מסילה | דרך | 111 | 236 | מדינת ישראל | כניסה לפארק המסילה | 45 | |
| מסילה | דרך | 81 | 150 | מדינת ישראל | כניסה לפארק המסילה | 46 | |
| מדרכה | דרך | 1,864 | 4,459 | מדינת ישראל | פארק המסילה | 54 | |
| מדרכה | דרך | 35 | 279 | מדינת ישראל | קאופמן יחזקאל סביבת כניסה לפארק המסילה | 56 | |
| מדרכה | דרך | 134 - כולל הפקעות עבר | 1,124 | מדינת ישראל | תחנת אליפלט | 2 | 7041 |
| מדרכה | דרך | 41 – כולל הפקעות עבר | 94 | מדינת ישראל | תחנת אליפלט | 19 |
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - הקו האדום - השלמת הפקעות
26-0001ב' - - 2 דיון בהפקעה - דיון רגיל
עמ' 16 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב השטח בפועל | יעוד ההפקעה | שטח ההפקעה במ"ר | שטח רשום במ"ר | בעלות | כתובת | חלקה | גוש |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| מדרכה | דרך | 33 – כולל הפקעות עבר | 76 | מדינת ישראל | תחנת אליפלט | 20 | |
| מדרכה | דרך | 35 – כולל הפקעות עבר | 78 | לא הוסדר | תחנת אליפלט | 21 | |
| מדרכה | דרך | 129 – כולל הפקעות עבר | 251 | לא הוסדר | תחנת אליפלט | 22 | |
| מדרכה + מנהרה פתוחה של הרק"ל | דרך | 3,843 – כולל הפקעות עבר | 4,150 | מדינת ישראל | תחנת אליפלט | 56 | |
| מדרכה | דרך | 180 – כולל הפקעות עבר | 6,712 | מדינת ישראל | תחנת אליפלט | 57 | |
| כביש | דרך | 330 | 330 | מדינת ישראל | שד' ירושלים 208-210 | 137 | 7050 |
| כביש | דרך | 1,784 | 4,921 | מדינת ישראל | שד' ירושלים 212-222 | 139 | |
| כביש | דרך | 47 | 245 | מדינת ישראל | שד' ירושלים פינת נחל הבשור | 54 | 7074 |
| כביש | דרך | 685 – לא כולל הפקעות עבר | 37,234 | מדינת ישראל | שד' ירושלים 163 | 68 | |
| מדרכה | דרך | 74 – כולל הפקעות עבר | 770 | מדינת ישראל | שד' ירושלים 154-156 | 24 | 7075 |
| מדרכה וסככה של תחנה | תחנת תחבורה ציבורית | 440 | 2,013 | מדינת ישראל | דרך בגין מנחם פינת החשמונאים | 22 | 7101 |
| מדרכה | דרך | 1,178 | 1,664 | מדינת ישראל | דרך בגין מנחם סביבת שד' שאול המלך | 70 | 7102 |
| כביש | דרך | 539 | 782 | מדינת ישראל | דרך בגין מנחם סביבת שד' שאול המלך | 71 | |
| כביש | דרך | 530 | 924 | מדינת ישראל | דרך בגין מנחם סביבת שד' שאול המלך | 74 | |
| כביש | דרך | 804 | 6,001 | מדינת ישראל | דרך בגין מנחם סביבת שד' שאול המלך | 77 | |
| מדרכה | דרך | 1,995 – כולל הפקעות עבר | 14,496 | מדינת ישראל | פארק המסילה | 36 | 7112 |
| כביש ומדרכה | דרך | 1,239 | 1,809 | לא הוסדר | יהודה הלוי / הרכבת/ יפה בצלאל | 16 | 7444 |
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - הקו האדום - השלמת הפקעות
26-0001ב' - - 2 דיון בהפקעה - דיון רגיל
עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - הקו האדום - השלמת הפקעות
26-0001ב' - - 2 דיון בהפקעה - דיון רגיל
מצב תכנוני קיים:
השטח להפקעה מיועד לדרך מאושרת, לדרך מוצעת ולתחנת תחבורה ציבורית עפ"י:
תב"ע /2651ד בתוקף לפי הודעה בי.פ 4557 מיום 13/08/1997 י' אב תשנ"ז תמ"מ5/1 בתוקף לפי הודעה בי.פ. 5258 מיום 25/12/2003 ל' בכסלו התשס"ד תב"ע 3639 בתוקף לפי הודעה בי.פ 5757 מיום 31/12/2007 כ"ב טבת תשס"ח תב"ע 3750 בתוקף לפי הודעה בי.פ 5872 מיום 27/11/2008 כ"ט חשון תשס"ט תמ"מ5/1/5 בתוקף לפי הודעה בי.פ. 7418 מיום 09/01/2017 י"א בטבת התשע"ז תב"ע 5136 בתוקף לפי הודעה בי.פ 11448 מיום 27/06/2023 ח' תמוז תשפ"ג תת"ל 102 בתוקף לפי הודעה בי.פ. 12366 מיום 08/05/2024 ל' בניסן התשפ"ד
מצב חוקי:
ההפקעה תבוצע לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך תפורסמנה הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.
חו"ד מה"ע:
ממליץ להפקיע חלק מחלקות ,332 334 בגוש ,6110 חלקה 199 בגוש ,6929 חלק מחלקות ,97 167 בגוש ,6999 חלק מחלקות ,4 ,11 12 בגוש ,7004 חלקות ,1 ,2 ,7 ,9 ,10 ,13 ,16 וחלק מחלקות ,3 ,4 ,6 ,8 ,11 ,12 ,17 ,19 ,20 ,21 ,22 ,23 ,24 ,27 ,43 ,44 ,45 ,46 ,54 56 בגוש ,7011 חלק מחלקות ,2 ,19 ,20 ,21 ,22 ,56 57 בגוש ,7041 חלקה ,137 וחלק מחלקה 139 בגוש ,7050 חלק מחלקות ,54 68 בגוש ,7074 חלק מחלקה 24 בגוש ,7075 חלק מחלקה 22 בגוש ,7101 חלק מחלקות ,70 ,71 ,74 77 בגוש ,7102 חלק מחלקה 36 בגוש ,7112 חלק מחלקה 16 בגוש 7444 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0001ב' מיום 21/01/2026 תיאור הדיון:
אלי לוי: הקו האדום בתוואי רכבת שכבר קיימת. בתיאום עם נת"ע בכדי לעשות פרצלציות נכונות וכל
מיני מגרשים קטנים שעדיין לא נרשמו על שם העירייה אנחנו משלימים את התוואי בהפקעה שלמה וכדי שאנחנו נהיה הבעלים וברצוננו להשלים את רישום ההפקעות. זה לגבי הקו האדום אין שם אין פינויים.
הכול מפונה כבר הרכבת עוברת זה רק רישום טכני.
אלחנן זבולון: אלו רישומים טכניים נטו אישרנו פה אחד.
בישיבתה מספר 26-0001ב' מיום 21/01/2026 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
להפקיע חלק מחלקות ,332 334 בגוש ,6110 חלקה 199 בגוש ,6929 חלק מחלקות ,97 167 בגוש ,6999 חלק מחלקות ,4 ,11 12 בגוש ,7004 חלקות ,1 ,2 ,7 ,9 ,10 ,13 ,16 וחלק מחלקות ,3 ,4 ,6 ,8 ,11 ,12 ,17 ,19 ,20 ,21 ,22 ,23 ,24 ,27 ,43 ,44 ,45 ,46 ,54 56 בגוש ,7011 חלק מחלקות ,2 ,19 ,20 ,21 ,22 ,56 57 בגוש ,7041 חלקה ,137 וחלק מחלקה 139 בגוש ,7050 חלק מחלקות ,54 68 בגוש ,7074 חלק מחלקה 24 בגוש ,7075 חלק מחלקה 22 בגוש ,7101 חלק מחלקות ,70 ,71 ,74 77 בגוש ,7102 חלק מחלקה 36 בגוש ,7112 חלק מחלקה 16 בגוש 7444 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.
משתתפים: אלחנן זבולון, מיטל להבי, חן אריאלי, דייבי דישטניק, אמיר בדראן עמ' 18 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב השטח בפועל | יעוד ההפקעה | שטח ההפקעה במ"ר | שטח רשום במ"ר | בתכנית: בעלות | וחלקות ב חלקה | גושים ו גוש |
|---|---|---|---|---|---|---|
| איגודן, השירות הורטינרי והכלבייה העירונית | מתקנים הנדסיים | 14,654 | 46,810 | מדינת ישראל | 22 | 6634 |
| פנוי | מתקנים הנדסיים | 2 | 850 | מדינת ישראל | 118 | |
| פנוי | מתקנים הנדסיים | 40 | 837 | מדינת ישראל | 119 | |
| כביש - פנוי | מתקנים הנדסיים | 4 | 784 | פרטיים | 145 | |
| מתקני ביוב (תא מגובים קיים בקו ON של איגודן) | מתקנים הנדסיים | 1,434 | 3,296 | מדינת ישראל | 316 |
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - מגרש 301 בתחום תכנית 4140
26-0001ב' - - 3 דיון בהפקעה - דיון רגיל
מטרת הבקשה:
אישור הפקעה.
מיקום:
איגוד דן - מפעל לטיהור שפכים בתל אביב-יפו
גושים וחלקות בתכנית:
מצב תכנוני קיים:
השטח להפקעה מיועד למתקנים הנדסיים עפ"י:
תב"ע 4140 בתוקף לפי הודעה בי.פ 10568 מיום 02/06/2022 ג' בסיוון התשפ"ב.
מצב חוקי:
ההפקעה תבוצע לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך תפורסמנה הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.
חו"ד מה"ע:
ממליץ להפקיע חלק מחלקות ,22 ,118 ,119 ,145 316 בגוש 6634 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0001ב' מיום 21/01/2026 תיאור הדיון:
עמ' 19 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - מגרש 301 בתחום תכנית 4140
26-0001ב' - - 3 דיון בהפקעה - דיון רגיל
אלי לוי: מגרש 301 כוכב הצפון על שי עגנון ממשיך אבן גבירול. חלק מהמגרש בבעלות עירונית, תוכנית
רוקח אבן גבירול כוללת הרבה מאוד מגרשים הכוללים שטחי ציבור, לוגיסטיקה וכיבוי אש , העירייה מקדמת איחוד וחלוקה במסגרת ועדה מקומית. יש לנו שם קרקע באמצע שהיא רשומה בבעלות העירייה יתרת המגרשים לא נרשמו עד לפרצלציה אנחנו מבקשים להפקיע את מגרש 301 ולרשום אותו על שם העירייה ומתואם עם איגודן ולבקשתם.
מיטל להבי: מה המשמעות לזה כי כתוב שיש שטח וטרינרי בכלבייה העירונית.
אלי לוי: הכלבייה והווטרינריה כלולים כולם במתחם שהינו תבעית עם איגודן עד שנעביר אותו משם
באחד הימים. צפונית למגרש הזה יש את כיבוי אש ומגרש שקיים צפון-מערב יש מגרש של כעשרה דונם ששייך לעירייה. הוא המתחם הלוגיסטי העתידי כך שמתחם הויטרינרי יעבור לשם או שיעבור לאזור רחוב הברזל. אנחנו מתכננים עוד אזור לוגיסטי עירוני. בשלב זה עוד לא התקבלה החלטה עירונית לאן הם יעברו. כרגע הוא לא מפריע בינתיים לאיגודן לעשות את כל הפעולות.
מיטל להבי: מה הייעוד של השטח זה סגול או חום?
אלי לוי: סגול מבנה הנדסי זה תשתיות והנדסה.
נופר סער: השפכים של איגודים נמצאים שם.
מיטל להבי: אבקש לכתוב את הודעת מנהל אגף נכסים שבעצם כל מקרה העתקת השטח תבוצע כנגד שטח
חלופי לכלביה.
אלחנן זבולון: אנחנו מאשרים את הסעיף עם ההתחייבות של אגף הנכסים.
בישיבתה מספר 26-0001ב' מיום 21/01/2026 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
להפקיע חלק מחלקות ,22 ,118 ,119 ,145 316 בגוש 6634 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.
נרשמו דברי מנהל אגף נכסי העיריה כי אין כוונה לפנות את הכלביה העירונית.
משתתפים: אלחנן זבולון, מיטל להבי, חן אריאלי, דייבי דישטניק, אמיר בדראן עמ' 20 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב השטח בפועל | יעוד ההפקעה | שטח ההפקעה במ"ר | שטח רשום במ"ר | בעלות | בתכנית: כתובת | וחלקות חלקה | גושים גוש |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| שני בתי מגורים צמוד קרקע חד קומתי | שטח ציבורי פתוח ודרך | 244 | 244 | פרטיים | פינת הרחובות בית הלל 21 וילין מור נתן 9 | 145 | 7109 |
| מבנה חד קומתי המשמש כמוסך | שטח ציבורי פתוח ודרך | 366 | 366 | פרטיים | גרשון שץ גגה 31 | 184 | 7109 |
| חניון פתוח בתשלום | שטח ציבורי פתוח | 545 | 545 | פרטיים | בית הלל ,17 19 | 379 | 7109 |
| מגרש המשמש כחניון פתוח בתשלום | שטח ציבורי פתוח | 356 | 356 | פרטיים | גרשון שץ גגה 29 | 384 | 7109 |
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - שטחי ציבור תא/4504
26-0001ב' - - 4 דיון בהפקעה - דיון רגיל
מטרת הבקשה:
אישור הפקעה.
מיקום:
שכונת מונטפיורי, רחובות גרשון שץ גגה וצומת הרחובות בית הלל וילין מור נתן
גושים וחלקות בתכנית:
מצב תכנוני קיים:
השטח להפקעה מיועד לשטח ציבורי פתוח ודרך עפ"י:
תב"ע 4504 בתוקף לפי הודעה בי.פ 13880 מיום 19/10/2025 כ"ז תשרי תשפ"ו במטרה לתת מענה לצורכי ציבור ברמה המקומית שכונתית, נוכח התקדמות הפיתוח, באמצעות פיזור שטחים ציבוריים בתחומי השכונה.
מצב חוקי:
ההפקעה תבוצע לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך תפורסמנה הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.
חו"ד מה"ע:
ממליץ להפקיע חלקות ,145 ,184 ,379 384 בשלמות בגוש 7109 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0001ב' מיום 21/01/2026 תיאור הדיון:
עמ' 21 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 - שטחי ציבור תא/4504
26-0001ב' - - 4 דיון בהפקעה - דיון רגיל
אלי לוי: העירייה מבקשת לממש את התוכנית של שטחי ציבור בשכונת מונטפיורי. התכנית כוללת
מגרשים בבעלות של העיריה שהיעוד שלהם היה מסחרי. כולל חוכרים שלנו שהיו להם שטחים מסחריים והמרנו אותם לשטחי ציבור. התוכנית אושרה למתן תוקף ואנחנו רוצים לממש את התוכנית שקבעה את אותם מגרשים מסוימים לשטחי ציבור ולהפקיע אותם. כאן מוצגים 4 מגרשים. חלקם חניון פתוח חלקם מגרשים שמשמשים חניון בתשלום וחלקה במגרש 244 חלקה 145 שיש עליה בתי מגורים ומגרש אחד שמשמש כמוסך.
אלחנן זבולון: אין פה פינויים זו הפקעה בתשלום?
אלי לוי: כולם בתשלום חוץ מהמגרשים שייכים לעירייה.
מיטל להבי: בשכונת מונטפיורי הייתה תוכנית להפקעות, חלק היו על כמה מוסכים והיות עתירות מה
שונה הדבר מדבר אחר.
אלי לוי: זו התוכנית ובתוכנית הזו היו 8 מגרשים ובסופו של דבר בתהליך התכנון הזה הורידו לנו מגרשים
שהועדה המחוזית וועדת הערר לא מצאה לנכון להפקיע אותם מכל מיני סיבות. חלקם בגלל שהם היו כחלקה בודדת של חצי דונם ולא היה מה לעשות איתה, אלא אם ייקחו דברים רצופים. התוכנית אושרה בסוף עם שטחי ציבור חוץ מאלה שלא צריך להפקיע. חוץ ממה שהבאנו להפקיע. יש עוד מגרשים שלא צריך להפקיע שהם גם יחסית גדולים בישראל בק או בצפירה שהם שטחים בעלות העיריה. אלה השטחים שאושרו לנו בסוף במסגרת התכנית ואנחנו מפקיעים אותם.
מיטל להבי: השטח הזה גודלו חצי דונם או שהוא מצטרף לעוד משהו.
אלי לוי: לא, כל שתי חלקות מצטרפות ויוצרות כדונם לפי המספרים לא מעבר לחצי דונם נכון.
מיטל להבי: האם האנשים הללו הגישו עררים בבית משפט
אלי לוי: הגישו ונדחו. כולם היו בהתנגדויות ומה שנשאר בסוף אלו המגרשים שנדחו ואושרו כתכנית
להפקעה טוב,
אמיר בדראן: יש פה התייחסות להפקעות למבנים קיימים, שני בתי מגורים צמודי קרקע, חד קומתיים גם
מבנה אחד קומתי. מה הכוונה לפצות? כי אין התייחסות בדרפט לכך. מה מפצים איך מפצים? הרי זה הפקעות פרטיות
אלי לוי: נהוג להגיש אחרי שמאושרת ההפקעה נהוג להגיש הצעה לפינוי עם שווי שמאי והוא רשאי לבוא
ולערער על השמאות ומתחיל תהליך של התדיינות שמאית. אם לא הולך הולכים לבית משפט שמכריע איזה שומה יותר צודקת.
אמיר בדראן: אז אני מבקש שהמנגנון של הפיצוי ישתקף בהחלטה.
אלחנן זבולון: אנחנו ועדה תכנונית אנחנו לא נכנסים לשיקולים כאלה ואחרים. מה שכן כל פינוי כזה מגיע
לבית משפט. כי כל אחד יערער על השומה, והנושא ייסגר בהליכים שהם לא רלוונטיים לוועדה שלנו.
כוועדה אנחנו מסתכלים על הנושא התכנוני האם אנחנו רוצים שם שטחי ציבור בהתאם למה שקבענו בתב״ע התשובה היא כן. חסרים לנו שם ולכן קידמנו שם תב״ע מאוד מאוד מיוחדת. אולם מכאן ואילך לכתוב בהחלטה כמה גובה הפיצוי זה לא רלוונטי. זה יגיע לבית משפט כי כל אחד ינסה להוציא את המקסימום עבור השטח שאותו הוא מחזיק.
אמיר בדראן: מה שיגיע לבית משפט, זה לא בשליטתנו. זו תכנית שיש בה הפקעה לגבי שטחים פרטיים
שבהם יש גם מגורים וגם עסקים ואני חושב שמן הראוי שההחלטה תשקף את זה והעירייה כן רואה שצריך לפצות את האנשים האלה.
אלחנן זבולון: שאלתי את זה בהתחלה האם מדובר פה בפינויים או מדובר פה בפיצוי מוסכם כלכלי. יש
מקרים שאנשים פולשים לשטח, ומחזיקים בו שלא כחוק ואז הפינויים לפעמים הם בכוח אז וזה סיפור אחר לגמרי. פה מדובר במנגנון שכתוב בחוק והוא ברור.
אלי לוי: יש חוק דיני רכישה להפקעה של מקרקעי ציבור בחוק כתוב איך מפקיעים מה הוא מבקש. יש
תהליך מסודר להפקעה. ברוב התיקים מסתיימים בהסכמה או החלטת בית משפט על גובה הפיצוי. אנשים מעדיפים לפנות לבית משפט ולכן רוב המקרים נגמרים בבית משפט.
אלחנן זבולון: מאשרים את ההפקעה פה אחד.
בישיבתה מספר 26-0001ב' מיום 21/01/2026 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
להפקיע חלקות ,145 ,184 ,379 384 בשלמות בגוש 7109 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.
משתתפים: אלחנן זבולון, מיטל להבי, חן אריאלי, דייבי דישטניק, אמיר בדראן עמ' 22 מבא"ת ספטמבר 2007
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | סוג גוש | מספר גוש |
|---|---|---|---|---|
| 858 | מוסדר | 6111 |
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/צ/)3(2604 - בהס מאיר שלו
26-0001ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
דרפט לוועדה מקומית- תכנית עיצוב ופיתוח
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו דיון לאישור תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח נופי למבנה ציבור בתחום העיר תל אביב-יפו
1. פרטים כלליים
.1.1הסבר כללי:
הריסת מבני בית ספר קיים והקמת בית ספר על יסודי 6 שנתי הכולל 42 כיתות ו-6 כיתות חינוך מיוחד.
הבינוי בשני מבנים בני 5 קומות- מבנה חטיבת ביניים ומבנה חטיבה עליונה.
.1.2מיקום:
המגרש ממוקם בפינת הרחובות לאונרדו דה וינצ'י וצייטלין, בצמוד לשצ"פ מדרום ומגרש ביעוד מגורים בצד דרום מזרח.
.1.3כתובת: צייטלין ,20 לאונרדו דה וינצ'י 36-38 תל אביב- יפו
.1.4גושים וחלקות בתכנית:
.1.5שטח התכנית: 9675 מ"ר
עמ' 23 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/צ/)3(2604 - בהס מאיר שלו
26-0001ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
מתכננים:
אדריכל התכנית: עמית נמליך אדריכלים
מתכנן פיתוח ונוף: אב אדריכלים
יועץ בניה ירוקה: גרינר קיימות ובניה ירוקה
יועץ תנועה: אם-אס הנדסה תכנון תנועה ותחבורה בע"מ
יזם התכנית: הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו
בעלות: עיריית תל אביב-יפו
מצב השטח בפועל:
בשטח קיים בית הספר פעיל המחולק ל 5 מבנים בני 1-3 קומות, מגרש ספורט ושטחי חצרות.
בתחום התכנית נמצאו 96 עצים, מתוכם 87 עצים בוגרים, מתוך 87 עצים בוגרים נמצאו עצים בערכיות גבוהה מאוד, גבוהה ובינונית.
מדיניות קיימת ומצב סטטוטורי:
• תכנית תא/2604 "בניני ציבור בתחום תכנית G" המגדירה את המגרש ואת יעוד הקרקע כמבנים ומוסדות ציבור.
• תכנית תא/מק/צ' – "תכנית לשטחים למבנים ומוסדות ציבור"
• תכנית תא/5000 – "תכנית המתאר של תל אביב-יפו"
מצב תכנוני מוצע:
הריסת מבני ביה"ס הקיים והקמת הקמת בית ספר על יסודי 6 שנתי הכולל 42 כיתות ו-6 כיתות חינוך מיוחד, מחולק לשני מבנים בני 5 קומות - מבנה חטיבת ביניים ומבנה חטיבה עליונה.
בית הספר יכלול בין היתר אודיטוריום; ספריה; חדרי ספח ; אולם ספורט וחדרי סטודיו ; מגרש ספורט כפול ומקורה בחצר; מגרש ספורט פתוח בקומת הגג של מבנה החטיבה העליונה; שטחי פיתוח הכוללים חניון עילי לצוות ביה"ס.
הכניסה הראשית לבית הספר מתוכננת מרחוב דה וינצ'י אשר יוסב לרחוב להולכי רגל ללא כניסת רכבים.
השימושים הציבוריים במבנה מופרדים ע"י כניסות עצמאיות לשימוש הקהילה בשעות אחר הצהריים המוקמים בקומת הקרקע או בקומות העליונות במבנים. בקומות הטיפוסיות מתוכננים מרחבי חוץ כיתתיים איכותיים ומרפסות שכבתיות.
התכנון כולל שימור העצים הקיימים במגרש באופן מרבי לצד גינון ונטיעות חדשות.
נתונים נפחיים:
מספר קומות: 5 קומות
גובה: כ-28 מטר
תכסית: כ-2,700 מ"ר
קווי בניין:
קו בניין קדמי לכיוון צייטלין/ לאונרדו דה וינצ'י/ זיו רבקה/ גינת דובנוב: 0 מטר (המבנה ימוקם מעבר לקו העצים בדומה למצב הקיים).
קו בניין צידי הגובל במגרש ביעוד מגורים: 2.5 מטר
שלביות:
תתאפשר שלביות בניה בהתאם לדרישות העירייה בעת הביצוע.
יצויין שלמעט המבנה הצפוני, המבנים הקיימים ימשיכו לשמש את בה"ס צייטלין. עם סיום הבניה או בעת מציאת מיקום חלופי לבה"ס צייטלין יפונו יתר המבנים.
תאים פוטו-וולטאים בתחום המגרש יבוצעו בפועל אחרי מסירה.
עמ' 24 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/צ/)3(2604 - בהס מאיר שלו
26-0001ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
הדמיית המבנה
תכנית פיתוח השטח
עמ' 25 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/צ/)3(2604 - בהס מאיר שלו
26-0001ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
הוראות העיצוב האדריכלי והפיתוח הסביבתי
2. העיצוב האדריכלי
2.1 בינוי, חזיתות המבנים ומעטפת
א. התכנית כוללת הקמת 2 מבנים – מבנה חטיבת ביניים ומבנה חטיבה עליונה החולקים חצר
מרכזית ומגרשי ספורט.
ב. חומרים – טיח בגוונים שונים, זכוכית, אלמנטי הצללה ומסגרות.
ג. מרפסות – מרפסות קומתיות מקורות בקומות הטיפוסיות ומרפסות גג.
ד. חלונות - בכל החלונות בחזיתות הפונות דרומה ישולבו אמצעי הצללה למניעת חימום פסיבי.
ה. חזית חמישית ושימוש במרפסות הגג:
• הגג הפעיל במבנה הצפוני יקורה בחלקו ע"י אלמנט הצללה. הצללת הגג הפעיל תשולב כחלק אינטגרלי ממעטפת המבנה על ידי קורה היקפית.
• מתקנים טכניים על הגגות לא יבלטו מעבר למעקה הגג.
כל שטחי הגגות בפרויקט, לרבות הגג הקל של אולם הספורט יתוכננו כך שיוכלו לשאת מערכות פוטוולטאיות לייצר אנרגיה לאחר איכלוס בית הספר ובתום שנת בדק. תכנון שטחי הגגות הכחולים יתואם עם הרשות לפיתוח כלכלי לטובת הקמה עתידית של מערכות אלה. תכנון הגגות יכלול נקודת מים (ברז גן) וצנרת עיוורת משטח הגג ללוח החשמל הראשי של הבנין לטובת התקנת ממיר עתידי
2.2 קומת הקרקע – כניסות למבנה ולמגרש
• הכניסה לבית הספר מרחוב דה וינצ'י דרך מבנה שער "עם הפנים לשכונה".
עמ' 26 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/צ/)3(2604 - בהס מאיר שלו
26-0001ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
• הכניסה למבנה החטיבה העליונה דרך מבואה חיצונית בדופן הדרומית של המבנה בה קיים עץ בוגר לשימור. כניסה נפרדת לאודיטוריום, בחזית הדרומית.
• מבנה חטיבת הביניים כולל שתי מבואות כניסה חיצוניות ומקורות בחזית הצפונית.
• תתאפשר כניסת אחר הצהריים נוספת לשטח בית הספר לבאים מדרום מכיוון גינת דובנוב.
• כניסת רכב למגרש מרחוב צייטלין בחלקו הצפון מזרחי.
2.3 אצירת אשפה:
• חדר אשפה ימוקם בצמוד לחדר החשמל במגרש השכן ממזרח (מרכז ברודט).
2.4 תנועה וחניה:
• מתוכנן חניון עילי לצוות בית הספר בפינה הצפון מזרחית של המגרש.
• גישה לכבאית תתאפשר מכיוון הפינה הצפון מזרחית של המגרש.
• מפרץ העלאת והורדת תלמידים תמוקם ברחוב צייטלין פינת רח' דה וינצ'י.
• רחוב דה וינצי' יוסב לרחוב להולכי רגל. פיתוח הרחוב לא יבוצע בהתאם לצרכי העירייה ולא יהווה תנאי לתעודת גמר.
3. הנחיות הפיתוח הסביבתי
א. עצים וצמחיה:
א..1 סקר עצים: סקר עצים מהווה כחלק ממסמכי הרקע לתכנית וכולל המלצות לעצים לשימור בתחום התכנית, בהתאם להנחיות האגרונום העירוני, הסקר יוטמע במסמכי התכנית.
א..2 הוראות לנטיעת עצים: בתחום התכנית יינטעו עצים בכמות שלא תקטן מ-35 עצים.
מפרט הנטיעות, לרבות מיני עצים, בתי גידול, נפחם ועומקם, וכו' יוצגו בשלב תכנית עיצוב ופיתוח, בהתאם להנחיות אדריכל העיר התקפות בעת הגשת התכנית.
• בתי הגידול של העצים יתוכננו בהתאם ל״מסמך הנחיות לפרטי נטיעה ומרחב מחייה לעצי רחוב בתל אביב״, אוגוסט 2018 או עדכון שלו.
• יינטעו מגוון עצים עם דגש על שימוש בעצים בעלי עלווה צפופה ויכולת הצללה טובה.
יעשה שימוש מושכל בעצים נשירים וירוקי עד לשיפור מיקרו-אקלים. מיני העצים יהיו מתוך רשימת העצים המאושרים על ידי עיריית תל אביב-יפו, ובהתאם למדיניות ההצללה התקפה באותה עת.
• יוגדר נפח מחייב לבית גידול כדי לאפשר צמיחת העץ לממדים הדרושים לצורך שימוש כאמצעי למיתון רוחות ולהשהיית מי נגר עילי כמוגדר בנספח ניהול נגר.
• קוטר הגזע של העצים שיינטעו בתחום התכנית לא יפחת מ-4 צול בגובה מטר מהקרקע.
• גודל גוש השורשים של שתילי העצים יהיה בנפח 60 ליטר לפחות.
ב. נטיעת עצים בריצופים קשים:
• עצים יינטעו בבתי גידול איכותיים בעלי נפח קרקע מספק לתמיכה בעצים גדולים ומאריכי חיים ובהתאם למפרט עיריית תל אביב-יפו בתוקף. לפי המפרט על גודל העץ להיות: קטן, בינוני או גדול בעל נפח בית גידול של ,7 14 או 28 מ"ק בהתאמה.
עמ' 27 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/צ/)3(2604 - בהס מאיר שלו
26-0001ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
• לכל עץ יוקצה עומק בית גידול של לפחות 1.5 מ' (עומק אדמת גינון נטו מעל שכבות איטום וניקוז) מעל המרתפים.
• העצים יגודלו במשתלה על פי הסטנדרט החדש לעצי רחוב ויהיו בעלי ענף מרכזי מוביל מובנה.
• בעץ מלווה רחוב גובה הזרוע הראשונה מהקרקע יהיה 4.5 מ' לפחות.
ג. נטיעת עצים במדרכות:
• בית הגידול לעצים במדרכה יהיה רציף ופנוי מכל תשתית תת קרקעית אורכית. תותר חציה של תשתיות באמצעים מוגנים מחדירת שורשים, המאפשרים תיקון ותחזוקה של התשתית בלי חפירה ופגיעה בשורשי העצים.
• מדרכות ושבילי אופניים ינוקזו ישירות אל בית הגידול הרציף שלאורך המדרכה. יש לשקול גם ניקוז מיסעות כבישים לרצועה זאת.
• עומק בית הגידול הרציף ורוחבו לא יקטנו מ-1 מ' אשר יכלול מילוי בקרקע מתאימה לשגשוג העצים.
• מיקום בית הגידול הרציף יעשה באופן שיבטיח אפשרות צמיחת הצמרת לגודלה המירבי.
• מרווח הנטיעות בין העצים בבית הגידול הרציף יבטיח אפשרות התלכדות צמרות ויצירת מרחב מוצל רציף.
ד. הוראות לשתילת צמחייה: צמחיה מתוכננת כמוצג בתכנית העיצוב, בכל מקרה תהיה ככל הניתן
באדמה חופשית ותכלול הכנת השקיה וניקוז.
ה. צל ונטיעות במרחב הציבורי: כמות ומיקום הנטיעות בתחום התכנית יהיו על פי הנספח הנופי
באופן שיבטיח הצללה אפקטיבית ורציפה בהתאם ל״מסמך הנחיות לתכנון צל במרחב הציבור"
אוגוסט 2017 או עדכון שלו.
ו. הצללות הפיתוח: מגרשי הספורט בחצר והמגרש העליון יוצללו במלואם ע"י הצללה קלה. רחבת
הקפיטריה תוצלל ע"י המבנה מעליה. החצר תוצלל ע"י העצים הקיימים במגרש והעצים שינטעו.
ז. ניהול השהיית והחדרת מי נגר:
• מצורף נספח ניקוז כחלק ממסמכי התכנית, ובו נספח ניהול נגר לפי קנ״מ מומלץ של .1:1,000 נספח הניקוז (תשריט ומלל) כולל פרק ניהול הנגר יעמדו ביעדים הכמותיים שתגדיר התב״ע.
המסמך יוכן על פי נספח ב' 4 לפרק המים בתמ״א 1 (הנחיות לנספח ניהול מי נגר), בהתאם לתכנית האב העירונית לניקוז ולתכנית האב העירונית לניהול נגר והנחיות מחלקת התיעול העירונית. הנספח יכלול פוטנציאל השהיית מי נגר ומתן פתרונות בנושא ברמת תת אגן הניקוז.
• בגגות המערכות יבוצע 'גג כחול' (גג סופח), בהתאם למפרט הטכני לגגות כחולים המופיע במדיניות תא/.9144 תכנון מפורט של מערכת ניהול הנגר יקבע בשלב ההיתר.
ח. תכסית: %20%-15 משטח המגרש יוותר כשהוא נקי מכל בנייה תת קרקעית או על קרקעית
ופנוי מכל חיפוי אטום (לרבות ריצוף ו/או ריצוף "מחלחל"). שטח זה ישמש לחלחול מי נגר עמ' 28 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/צ/)3(2604 - בהס מאיר שלו
26-0001ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
לגינון ולנטיעת עצים, ויתוכנן באזור הנמוך במגרש, ויונמך 10 ס"מ מסביבתו. שטח זה לא יפוצל לשטחים הקטנים מ-100 מ״ר ויוצמד לגבול המגרש הגובל בשטח ציבורי או שטח אחר הפנוי מתכסית תת קרקעית במגרשים הגובלים.
• יותקנו אמצעים להשהיה וחלחול עפ"י הנחיות תמ"א 1 תיקון 8 ודרישות עיריית ת"א לניהול מי נגר, על פי העקרונות לחישוב הנפחים, הגדרת סכמת הניקוז ואמצעי חלחול והשהייה הכלולים בנספח הניקוז המנחה של התכנית.
4. מערכות:
• תכנית עיצוב זו כפופה להנחיות המרחביות של עיריית תל אביב-יפו, מיקום מערכות ו/או
הסדרת מערכות קיימות שאינן תואמות להנחיות המרחביות יפורטו בסעיף זה.
• מתקני חשמל: חדרי חשמל עבור בית הספר ימוקמו בחזית רח' דה וינצ'.
• מתקני תשתית קיימים:
• תטז"ים ברחוב צייטלין מיועדים להעתקה בשלביות, ובכל מקרה העתקתם לא תהווה תנאי לביצוע או לאכלוס בית בית הספר.
• ארונות בזק NGN ברחוב צייטלין וארון בזק ברחוב דה-וינצ' מיועדים להעתקה בשלביות, ייתכן וההעתקה תבוצע בפועל ע"י גורמי העירייה ובכל מקרה העתקתם לא תהווה תנאי לביצוע או לאכלוס בית הספר.
• מערכות טכניות נוספות שלא תואמו במסגרת תכנית זו (חשמל, בזק, מים וכיו"ב) לא יופנו כלפי הרחוב.
5. מאפייני בניה ירוקה
תנאי להוצאת היתרי בנייה מתוקף תכנית זו יהיה עמידה בת"י 5281 לבנייה בת קיימא ברמת שני
כוכבים (70 נקודות) לפחות ובהנחיות הוועדה המקומית בנושא זה לעת הוצאת היתר בנייה כפי שנדרש
במדיניות עירונית תא/מק/9144 העדכנית. לבנייני מוסדות חינוך: הניקוד הנצבר בפרק בריאות ורווחה
בת"י 5281 לא יפחת מ-10 נק'.
א. דו"ח זכויות צל והעמדת המבנים בשטח המגרש:
יעילות אנרגטית: המבנים בתחום התכנית יעמדו בת"י 5282 בדירוג אנרגטי B ומעלה עבור
הבניין כולו, ובהנחיות הוועדה המקומית התקפות לעת הוצאת היתר בנייה לנושא זה.
המבנה יעמוד בדרישות נספח 'בניה מאופסת אנרגיה למבני ציבור' של המדיניות העירונית
לתכנון בר קיימא ואנרגיה תא/מק/:9144
בידוד קירות מעטפת המבנה – קירות חוץ ייבנו מבטון עם יישום של בידוד חיצוני או פנימי.
העברות תרמית מקסימאלית 0.6 = U
גג המבנה: גג המבנה מבטון. התנגדות תרמית אופיינית מינימאלית 0.5= U
זיגוג: פתחים מזוגגים בחללים מאוכלסים יעמוד בדרישות המפורטות בנספח 'בניה מאופסת אנרגיה למבני ציבור' ובתיאום המחלקה לתכנון בר קיימא עמ' 29 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/צ/)3(2604 - בהס מאיר שלו
26-0001ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
ב. איזון אנרגיה:
הפרויקט יעמוד על כ-%46 איזון אנרגטי לכל הפחות, לעומת %80 כפי שקבעה מדיניות הוועדה, בתיאום עם המחלקה לתכנון בר קיימא, וזאת בשל שטח מצומצם יחסית של גגות המבנה אשר מאפשר תאים פוטוווטאים בהיקף מוגבל. השטח המצומצם של גגות המבנה נובע מריבוי מערכות הממוקמות על גגות המבנים בשל פרוגרמה הכוללת מספר רב של כיתות ופעילות בית הספר גם בשעות אחר הצהריים. כמו כן תכסית הבניה מצומצמת יחסית בשל ריבוי עצים בוגרים במגרש וצרכי תפעול בית הספר.
יעד איזון אנרגטי מבוסס על אומדן צריכת האנרגיה הצפויה של המבנה אל מול פוטנציאל ייצור חשמל ממקורות אנרגיה מתחדשים. חישוב הייצור מתייחס להתקנת מערכת תאים פוטו־וולטאיים ()PV על כל שטחי הגגות – כולל שטחי גגות כחולים -
שתבוצע לאחר איכלוס המבנה ובתום שנת בדק. לשם כך יבוצעו ההכנות הבאות:
1. כל שטחי הגגות בפרויקט יתוכננו כך שיוכלו לשאת מערכות פוטוולטאיות לייצר אנרגיה
ממקורות מתחדשים לאחר איכלוס המבנה.
2. תכנון שטחי הגגות הכחולים יתואם עם הרשות לפיתוח כלכלי לטובת הקמה עתידית
של מערכות אלה.
3. תכנון הגגות יכלול נקודת מים (ברז גן) וצנרת עיוורת משטח הגג ללוח החשמל הראשי
של הבנין לטובת התקנת ממיר עתידי.
תנאי להוצאת היתר יהיה תיאום מול הרשות לפיתוח כלכלי לעניין ההכנות הדרושות לצורך התקנת תאים פוטו-וולטאים לאחר אכלוס המבנים.
ג. איוורור החדרים: סכמה עקרונית של איוורור חללי פנים המבנה, כיווני רוח ובהתאם מסקנות
ליישום בעונות השונות.
ד. דו"ח תרמי עקרוני המתייחס לכל המבנים בתכנית, חתכי קירות חיצוניים, מפרט בידוד וציון
שטחי זיגוג העומדים בתקן 1045 ו 5282 של מכון התקנים הישראלי.
ה. ריצוף חוץ: תכנית הפיתוח תכלול ריצוף בעל גוון בהיר להפחתת תופעת אי החום העירוני
ולמניעת סנוור. יש לפרט אמצעים למניעת התופעה ע"י הצללה לאזורים הפתוחים ו/או שימוש בריצוף בעל מקדם החזרה (אלבדו) שלא יפחת מ-0.25 ו/או ציון היחס בין תכסית השטחים הבנויים והמרוצפים לשטחים המגוננים.
ו. חסכון במים: במבנה ייושמו קבועות סניטריות חסכוניות במים – מיכלי הדחה לאסלות דו
כמותיים מסוג 3/6 ל', ברזים יהיו חסכוניים בצריכת מים. בשטחי הגינון - תיושם בצמחיה חסכונית במים ובעיקר עצים הדורשים השקיה מועטה.
עמ' 30 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/צ/)3(2604 - בהס מאיר שלו
26-0001ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
6. נגישות: הבינוי והפיתוח יעמוד בתקנות הנגישות התקפות ויתן מענה לדרישות ההנגשה לבעלי
מוגבלויות.
7. שילוט בתחום המגרש: כל שילוט בתחום מוסדות ציבור בעיר, אם בחזיתות המבנים או
בכל מקום אחר בתחום המגרש הציבורי, יהיה בהתאם להנחיות השילוט העירוניות ובכפוף לאישור ועדת השילוט.
8. גמישות: שינויים לא מהותיים בפיתוח הסביבתי או בעיצוב המבנים יאושרו ע"י מהנדס העיר
או מי מטעמו ולא יחייבו חזרה לועדה המקומית.
חו"ד צוות: (מוגש ע"י יחידת אדריכל העיר ומחלקת תכנון עיר מרכז)
ממליצים לאשר את התכנית בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו להתאמת תכנית העיצוב להחלטת הוועדה ולתכנית בניין עיר שבתוקף.
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0001ב' מיום 21/01/2026 תיאור הדיון:
נעמה רבן: תוכנית עיצוב של בית הספר על יסודי מאיר שלו שש שנתי הכולל 42 כיתות עם 6 כיתות חינוך
מיוחד מתוכנן ברובע 4 על המגרש החום על פינת הרחוב של צייטלין ודווינצ'י
טלי ברגר: בית הספר מאיר שלו שיפתח צומח בתוך המרכז הקהילתי של כיכר המדינה ויעבור בכיכר
המדינה. עתיד להיפתח ב.2028 יש עליה משמעותית של תלמידים למרכז העיר.
עמית נמליך: מציג את התוכנית
אמיר בדראן: האם בקומה הראשונה זה האולם ספורט? איך יודעים שדבר כזה קורה בפועל? יש לנו
אולמות ספורט בעיר שנבנו ואמורים לתת מענה לקהילה ומה שקורה בפועל שהאולמות ספורט סגורים לקהילה. מדוע כי בי"הס אומר זה שלי ומי שיכנס לכאן יהרוס את המקום או שזה פתוח למי שמשלם.
אלי לוי: כל האולמות מוקצים לפעילות ספורט של הקהילה דרך ועדת מתקנים על פי נוהל מסודר של
מינהל החינוך והם מדרגים את הבקשות שקיימות ובסופו של דבר מקצים את זה לאותם קבוצות קהילתיות שפעילות במקום. המחיר הוא מחיר סימלי שמהווה חשמל, מים וניקיון של אותו מתקן.
אלחנן זבולון: אנחנו צריכים שהתכנון יאפשר לתמוך בשימוש קהילתי. בעיקרון אולמות הספורט צריכים
לשמש את הקהילה. יש לא מעט שכונות שהדבר יעשה פריחה מטורפת.
אלי לוי: אולמות ספורט לא יכולים להיות בשימוש שלא דרך ועדת מתקנים.
אמיר בדראן: אין לו העדפה מסויימת.
אלי לוי: ממש לא
אמיר בדראן: לעניין של השלביות כיוון שהורסים בית ספר יש פה סוג של אפקט של דומינו שמעביר בתי
ספר אחרים כמו שכתוב. "בית ספר צייטלין לפי הפרסום בארץ, עתיד לעבור למבנה עירוני י׳ שזה בית ספר להזדמנות אחרונה וברחוב יהודה מכבי אחר כך עירוני י״א אמור לעבור לצפון העיר. זאת בזמן שמרבית התלמידים בו בעצם מגיעים מדרום העיר. אנחנו יודעים מבדיקות שקיבלנו מהם פניות של גורמי מקצוע בבית הספר אודה א׳ הם אומרים שבעצם כל התלמידים שלהם הם מדרום העיר אז אם מעבירים את בית הספר עירוני א׳ לצפון העיר יש פה איזושהי בעיה רצינית.
אלחנן זבולון: בסופו של דבר אנחנו מתכננים האם האזור צריך בית ספר חדש ואיך ייראה בית הספר
זו. כל השאר זו לא החלטה שלנו. מינהל החינוך הם יצטרכו להחליט.
מיטל להבי: במסגרת התכנון יש שלביות ולפעמים נותנים שלביות להריסה. המושג שלביות מושג נכון
ובגלל שהסוגיה היא סוגיה ציבורית אי אפשר להתעלם מכך.
אביגדור פרויד: איך המיגון בממ״קים? ושנית אני מכיר את הבי"ס ולא היתה בעיה לשחק במגרשת
הספורט.
אלחנן זבולון: יש ממ"קים
מיטל להבי: העתיד של עירוני יא׳ נוגע לכל הורה שהיה לו ילד שהיה צריך הזדמנות שניה. אני מקבלת
מיילים דווקא מהילדים שמספרים איך בית הספר הציל את החיים שלהם. אנחנו נצטרך לקחת את זה בחשבון. לכן אני רוצה לייצר איזושהי שלביות. ולהתייחס לתיכון עירוני יא' אם אפשר בהחלטה. בנוסף אני רוצה להגיד תודה למתכנן ולצוות התכנון העירוני שעשה מאמץ והתייחס לטבע עירוני כאל משהו קדוש, לשמר מקסימום עצים ולשלב את הבנייה. בנוסף השבוע נפגשתי עם מועצת הנוער וישנה אמירה עמ' 31 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/צ/)3(2604 - בהס מאיר שלו
26-0001ב' - - 5 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
שאנחנו עיר אופניים וזו אמירה של נשיאת דגל ואמירה כזו לא יכולה להתבטא רק בתשתיות של השבילים יש לנו מחויבויות נוספות. כמו למשל ״דיג-אופן שאנחנו בונים אותו עכשיו. אולם גם נושא עמדות הקשירה ועמדות החניה לאופניים הוא נושא קריטי. אומרים לי זה לא בשליטתנו נושא של גניבת אופניים.
זה כן בשליטתנו התלונה של תלמידי מועצת התלמידים שהחיוב לחנות מחוץ לגבולות בית הספר, גורם לכך שהם יחזרו ולא ימצאו את האופניים במקום. לכן אני מבקשת מאמץ נוסף למצוא מקום לחניית אופניים בסדרי גודל יותר גדולים, בתוך תחום בית הספר. הילדים מתקשים להשאיר את האופניים מחוץ לתחומי בית הספר הם חוזרים ולא מוצאים אותם. אם תשאלו מה יותר חשוב כמו חניה לרכב אחד או במקומה חניה לחמש זוגות אופניים אז אני אגיד שתקווה אני שמורים יבואו באופניים. אני לא נגד חניה למורים כי זה מביא מורים, אבל אני נגד הוצאת חניית אופניים מחוץ לגבולות הגדרות במוסד חדש שבונים אותו, אני מבקשת מאמץ נוסף מתחת לכל עץ רענן חניית אופניים.
טלי ברגל: יש המון חניות אופניים בתוך כותלי בית הספר, זו גם התעקשות שלנו. יש כרגע כמאה חניות.
מיטל להבי: כמה תלמידים ילמדו בבית הספר?
טלי ברגל: כ.1,500
מיטל להבי: זה מעט מאוד זה גם לא עומד בתקן של מספר חנויות אופניים לכיתת לימוד שאתם קבעתם.
טלי ברגל: נבדוק להרחיב את הכמות כי חשוב לנו שיגיעו באופנים, לכן גם הקמנו אותם בתוך כותלי בית
הספר. ידועים לנו שהתלמידים מתקשים ויש עוד המון חנות במרחב הציבורי ברחוב דווינצ׳י שנסגר להיות רחוב להולכי רגל.
מיטל להבי: שוב פעם, רואים את הגנבים מצלמים אותם והפיקוח לא יכול לעסוק בזה. לכן אני לא יכולה
להגיד לתלמידים אל תבואו עם אבא הסעות כי גונבים להם את האופניים. אני לא יכולה לתת יד לצמצום כזה של אלף חמש מאות תלמידים עם מאה חניות אופניים. אני מבקשת לבוא עם פתרון ליותר זוגות אופניים מצדי תעשו גם חנייה מובטחת בתוך בית הספר. גניבת האופניים פוגעת בחזון העירוני להיות עיר אופניים.
אלחנן זבולון: ברמת מאקרו צריך למצוא פתרון כי רואים מה קורה בכבישים. אולם מהצד השני אם
נצטרך למצוא פתרון ל1500 מאות זוגות אופניים, לא יהיה לנו שטח אחד להקים בית ספר. השטח שיידרש לבניית בית ספר הוא ענק ולא נצליח להגיע לפתרונות. לכן אני מציע חלופה שלישית, שעמדת הוועדה למצוא פתרונות להרבה יותר זוגות אופניים ולהעביר את זה למהנדס העיר ובאחריותו.
טלי ברגל: בכל אופן אנחנו מסתובבים בבתי ספר ורואים גם מרכז העיר.
אודי כרמלי: יש לי הצעה אני מציע לאשר את התוכנית באחריותי שהתקן יתקיים במלואו בשטחי בית
הספר.
אלחנן זבולון: מה"ע רוצה תקן בתוך בית הספר בלי לפגוע בחנויות.
מיטל להבי: אני מבקשת שזה יהיה תקן מינימום. כמה חניות יש למורים
עמית נימליך: 9
מיטל להבי: על תשע אי אפשר להגיד כלום. אולי תשימו 2 מתקנים מאובטחים בחוץ?
אודי כרמלי: תקן בתוך בית ספר.
מיטל להבי: ושיציגו לי את זה אבל עם השלביות.
טלי ברגל: בית ספר נבנה בשני שלבים. שלב הראשון זה רק בניין A זה הבניין הצפוני שנמצא על רחוב
צייטלין אז קודם נהרס מבנה אחד בתוך בצייטלין. נבנה בית הספר ורק אז בשלב שני נבנה שאר הבית הספר. זאת השלביות שנקבעה לתכנית.
אלחנן זבולון: אז זה יאפשר עוד גמישויות ברמת המעברים. תוכנית העיצוב אושר פה אחד.
בישיבתה מספר 26-0001ב' מיום 21/01/2026 (החלטה מספר )5 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאשר את התכנית בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו להתאמת תכנית העיצוב להחלטת הוועדה ולתכנית בניין עיר שבתוקף.
חניות אופניים בתוך שטחי בית הספר יותאמו לתקן התקף .
משתתפים: אלחנן זבולון, אמיר בדראן, מיטל להבי, חן אריאלי, דייבי דישטניק עמ' 32 מבא"ת ספטמבר 2007
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק / כל הגוש | סוג גוש | גוש |
|---|---|---|---|---|
| ,232 ,236 ,264 ,303-304 ,306 322-323 | חלק | מוסדר | 6649 |
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 507-1367101 תא/מק/5294 - תכנית לתוספת שימושים ברחוב איינשטיין
26-0001ב' - - 6 דיון בהפקדה
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובנייה
מיקום: מגרשי מגורים לאורך רחוב אינשטיין בדופן הצפונית וברחוב ברגסון בדופן דרומית כמסומן .
גבולות התכנית הם רחוב אינשטיין מדרום , רחוב ברגסון מצפון , רחוב האמוראים ממערב ורחוב בארט אהרון ממזרח.
מפת תחום התכנית:
כתובת: רחוב אינשטיין 19-39 ו 43-67 , רחוב ברגסון 9-15 .
גושים וחלקות בתכנית:
שטח התכנית: 14.974 דונם
מתכנן: ערן גבאי אדריכלים
מגיש: אבן דרך, אזורים, אקרו נדל"ן, קבוצת אלפא יזמות ובניה, שיכון ובינוי נדל"ן, שלום את נתן יזמות ובניה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה
בעלות: פרטיים
עמ' 33 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 507-1367101 תא/מק/5294 - תכנית לתוספת שימושים ברחוב איינשטיין
26-0001ב' - - 6 דיון בהפקדה
רקע לדיון :
רובע 1 מאופיין במיעוט שטחי מסחר, ובשכונות לא קיימים רחובות מסחריים.
על-פי בדיקה לנושא היקף שטחי המסחר ביחס ליחידות הדיור הקיימות והמתוכננות במרחב הגובל ברחוב אינשטיין, בין דרך נמיר לרחוב חיים לבנון (בשכונות רמת אביב א' + ב') ולאור מימושים גבוהים בהיתרי בנייה מכוח תכניות תקפות והיתרים מכוח תמ"א ,38 נמצא חוסר של כ- 18,000 מ"ר שטחי מסחר (ראו בחינה פרוגרמתית מפורטת ועדכנית בהמשך).
תכנית המתאר העירונית תא/5000 ומדיניות התכנון לשכונות רמת אביב תא/9006 רואות את רחוב איינשטיין כרחוב עירוני ראשי ברובע ,1 עם חזיתות פעילות ומרחב ציבורי מפותח תומך הליכתיות ומערכות הסעת המונים. את רחוב איינשטיין קבעה תכנית המתאר כ- "ציר ירוק עירוני". התכניות הנ"ל נתנו כלים לעיבוי ותוספת זכויות בנייה בדופן איינשטיין.
במהלך השנים קודמה ע"י הוועדה המקומית תכנית להתחדשות הדופן הצפונית של איינשטיין בשכונת רמת אביב ב'- תא/.4406 התכנית לא הופקדה ובעלי הנכסים קידמו את התחדשות בנייני המגורים באמצעות תכנית תמ"א/.38 מדיניות הוועדה המקומית לתמ"א/38 משנת 2020 אפשרה הוצאת היתרי בנייה מכוח תמ"א/38 בכפוף להתאמה לעקרונות תכנית תא/4406 המקודמת.
התכנית הנדונה משלימה את הבסיס הסטטוטורי התכנוני של רחוב איינשטיין כרחוב עירוני ראשי-
מאפשרת שימוש מסחר 1 בקומות הקרקע בחזית לרחוב איינשטיין, מאפשרת שימושים בעלי אופי ציבורי בקומות הקרקע בבניינים ברחוב ברגסון. בנוסף, התכנית קובעת זיקות מעבר לציבור לאורך קולונדה מסחרית בבנייני המגורים לקבלת מרחב עירוני פעיל והפקעה לאורך רחוב איינשטיין לשם הרחבת מדרכות ועל מנת להשלים את פיתוח המרחב הציבורי שמבוצע במסגרת תכנית הקו הירוק של הרכבת הקלה.
מצב סטטוטורי קיים:
תב"ע תקפה: תא/ 660 – שטחים , בין רח' האוניברסיטה לדרך חיפה רמת אביב ב', תא/ /2371 א –
שיפור תנאי דיור שכונת רמת אביב ב' , תא/ 2371 – הרחבות דיור רמת אביב ב' , תא/406 – שטחים מעבר לירקון בין רח' האונ'-אינשטיין רמת אביב, תא/ /660 א – צפיפות רמת אביב הישנה, תא/ 1740 – שינוי מקומת עמודים מפולשת לחניה עבר הירקון, תא/ ל/ 2 – תכנית ל,2 תא/ ל – תכנית לשטחים מעבר לירקון , תא/ ג/ 1 – שינוי לתכנית מתאר מקומית "ג" בניה על גגות , תא/685 – חלוקת שטחים- שטחים מעבר לירקון.
תכנית המתאר תא/:5000
תכנית המתאר קובעת חזית מסחרית בקומת הקרקע בהתאם למסמך מדיניות עמ' 34 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 507-1367101 תא/מק/5294 - תכנית לתוספת שימושים ברחוב איינשטיין
26-0001ב' - - 6 דיון בהפקדה
תא/9006 – מדיניות תכנון לרמת אביב א' ולדרום רמת אביב ב' :
פיתוח רחוב אינשטיין כרחוב עירוני ראשי – מתן כלים לעיבוי אינטנסיבי תוך תוספת שימושים ומרחב ציבורי פעיל
עמ' 35 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 507-1367101 תא/מק/5294 - תכנית לתוספת שימושים ברחוב איינשטיין
26-0001ב' - - 6 דיון בהפקדה
מצב השטח בפועל:
• יעוד קרקע קיים: מגורים
• זכויות בניה: בתחום התכנית 188 יח"ד קיימות ב -8 מבנים בני 3-4 קומות בהתאם לתכניות התקפות.
• שימושים מותרים: מגורים 3-4 קומות , משרדים לבעלי מקצועות חופשיים.
• תמ"א 38 ובקשות להיתר: כל המגרשים בתחום התכנית נמצאים בשלבי תכנון וקבלת היתר, במסגרת בקשות להריסה ובניה מכח תמ"א .38 עבור כל הבקשות להיתר בוצע תאום תכנון בהתאם לנקבע במדיניות הוועדה המקומית לתמ"א/.38 בהיתרי הבנייה אושרו סה"כ כ-480 יח"ד + שטחים בקומת קרקע שיוסבו למסחר בעתיד.
להלן סטטוס היתרי הבנייה מכוח תמ"א 38 שאושרו בתחום התכנית:
נגישות, תחבורה וחניה
תכנית המתאר
מצב
עמ' 36 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 507-1367101 תא/מק/5294 - תכנית לתוספת שימושים ברחוב איינשטיין
26-0001ב' - - 6 דיון בהפקדה
מצב תכנוני מוצע
תיאור מטרות התכנון:
• חיזוק רחוב איינשטיין כרחוב עירוני ראשי עם קו רכבת קלה ויצירת מרחב פעיל מעודד הליכתיות באמצעות קביעת הפקעה להרחבת זכות הדרך.
• קביעת שימושי מסחר 1 ו/או שימושים בעלי אופי ציבורי בקומות הקרקע של הבניינים.
• קביעת קו בניין אפס לרחוב איינשטיין וזיקת מעבר לציבור בתחום קולונדה מסחרית כאלמנט מוביל בעיצוב רחוב איינשטיין כרחוב עירוני.
• קביעת זיקות מעבר לציבור בתחום המגרשים כחלק ממערך התנועה בשכונה ועל בסיס עקרון "נחלת הכלל" ובהתאם לעקרונות מדיניות התכנון לשכונה.
התכנית אינה כוללת תוספת זכויות בנייה, יחידות דיור או קומות, אינה משנה ייעודי קרקע ואינה כוללת
הוראות לאיחוד וחלוקה.
תשריט מוצע:
עמ' 37 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 507-1367101 תא/מק/5294 - תכנית לתוספת שימושים ברחוב איינשטיין
26-0001ב' - - 6 דיון בהפקדה
הדמיות (מתוך בינוי שאושר בהיתרים מכוח תמ"א)38 :
חזית רחוב איינשטיין (מול קניון רמת אביב)
איינשטיין / טאגור מבט לכיוון צפון מערב
בחינת פרוגרמתית לתוספת שטחי מסחר ברחוב איינשטיין:
במשותף עם היחידה לתכנון אסטרטגי בוצע אפיון של המרחב ובחינה פרוגרמתית של צרכי המסחר עפ"י מתודולוגיה עירונית לבחינת שימושי מסחר לתכניות בניין עיר. תחום ההתייחסות לבחינה הפרוגרמתית כלל תכניות תקפות, היתרי בנייה ותכניות בשלבי תכנון שונים ועל בסיס תכנית המתאר המתעדכנת תא/.5500
עמ' 38 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 507-1367101 תא/מק/5294 - תכנית לתוספת שימושים ברחוב איינשטיין
26-0001ב' - - 6 דיון בהפקדה
תחום התייחסות
נתונים:
א. שטח ההתייחסות – כ- 650 דונם.
ב. ייעוד הקרקע המתארי (תא/)5000 – מגורים בבנייה עירונית (ברובו).
ג. בתחום ההתייחסות קיימות כ-2,880 יח"ד.
ד. בתחום ההתייחסות אושרו בעשור האחרון 4 תכניות וכיום מקודמות 5 תכניות (כולל תכנית קניון
רמת אביב) וכן אושרו עשרות היתרי בניית להתחדשות מכוח תמ"א .38 סה"כ תוספת יח"ד מתוכננות ומאושרות כ- 1,425 יח"ד. סה"כ יח"ד קיימות ומתוכננות בתחום ההתייחסות, כ-
4,300 יח"ד.
ה. בתחום ההתייחסות כ-47,000 מ"ר שטחים המשמשים למסחר (עיקרי, ארנונה). מתוכם, כ-20,000
מ"ר (עיקרי, ארנונה) בתחום קניון רמת אביב.
ו. במרחב ההתייחסות קיים ריבוי ניכר של יחידות מסחר בינוניות-גדולות. %90 משטחי המסחר הם
עבור יחידות גדולות מ-50 מ"ר – כמחצית מהם בגודל של מעל 300 מ"ר. %10 אחוז בלבד מסך שטחי המסחר משמשים ליחידות מסחר הקטנות מ-50 מ"ר.
ז. במרחב ההתייחסות קיים פוטנציאל לתוספת של כ-18,000 מ"ר מסחר.
שיקולים לקביעת מסחר ברחוב איינשטיין:
א. שיקולים אורבניים ותכנוניים כפי שפורטו לעיל.
ב. ריבוי מסחר מטרופוליני (קניון), היעדר מסחר מלווה רחוב.
ג. ריבוי יחידות מסחר גדולות, מחסור ביחידות מסחר קטנות לשירותי מזון/בתי אוכל ושירותים
לצרכי התושבים (מסחר .)1
מסקנות:
א. ניתן לאפיין את רחוב אינשטיין כרחוב שמושך תנועות מגוונות. הן את קהל תושבי הרובע, בדגש
על תנועות מזרח-מערב (אוניברסיטה-ים); והן והן קהל כלל עירוני ומטרופוליני, זאת לאור ריבוי
המוקדים שלאורכו: אוניברסיטה, קניון רמת אביב, שימושי תעסוקה ומערכות הסעת המונים
(כיום) וחיבור לרובע שדה דב ולים (בעתיד).
ב. התכנית תקבע מסחר מלווה רחוב. ניתן לקבוע כ- 2,000 מ"ר שטח מסחרי מלווה רחוב ובכך
להביא לאיזון בין צרכי המסחר לשימושי המגורים בתחום ההתייחסות (החישוב כולל את תוספות המסחר הצפויות בתכניות גדולות לרבות תכנית קניון רמת אביב).
ג. התכנית תגדיר יחידות מסחר קטנות, בשטח של כ-100 מ"ר ליחידה, עבור שירותים אישיים, מזון,
בתי אוכל (בהתאם להגדרת תכנית המתאר לשימוש "מסחר 1").
התייחסות לסביבה:
התכנון מתחבר לתכנון רחוב איינשטיין של הקו הירוק. התכנית מיישמת את עיקרון "נחלת הכלל" ע"י קביעת זיקות מעבר לציבור בין רחוב אינשטיין לרחוב ברגסון לקבלת מרחב ובלתי אמצעי המחבר בין השטחים הפתוחים העירוניים לשטחים הפתוחים הפרטיים.
עמ' 39 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 507-1367101 תא/מק/5294 - תכנית לתוספת שימושים ברחוב איינשטיין
26-0001ב' - - 6 דיון בהפקדה
זיקות מעבר לציבור:
זיקות המעבר יפותחו ברצף המשכי לשטחים העירוניים הגובלים. לא יותרו גדרות, מערכות טכניות על קרקעיות ומכשולים בתחום זיקות המעבר. זיקות המעבר יהיו פתוחות לציבור בכל שעות היום ובכל ימות השנה.
משימות פיתוח:
זיקות מעבר לציבור בתחום מגרשי המגורים יפותחו ע"י הבעלים/יזמים כפי שמפורט בהיתרי הבנייה ויהיו בתחזוקה פרטית. זיקת מעבר בתחום קולונדה מסחרית תהיה בתחזוקה עירונית בכפוף להסכם שיחתם.
חזית מסחר:
גובה קומת קרקע מסחרית יהיה עד 4.5 מ' ובהתאם להנחיות המרחביות התקפות.
גובה קומת קרקע לשימושים בעלי אופי ציבורי תהיה עד 4.5 מ'.
עיצוב חזית מסחרית תהיה בהתאם להנחיות המרחביות התקפות.
חוו"ד תחבורתית:
א. תוספת השימושים למסחר ולשירותים בעלי אופי ציבורי לא תכלול תוספת מקומות חניה. סך
השטחים למסחר, כ-1,900 מ"ר בתחום 5 חלקות לאורך המקטע המזרחי של רחוב איינשטיין (בין דרך נמיר לרחוב בארט).
ב. מיקומי כניסות משותפות לחניונים (עבור חניות לשימושי המגורים) כפי שנקבעו ואושרו בבקשות
להיתר נותרים ללא שינוי (כניסה ויציאה למרתף משותף מרחוב ברגסון + איינשטיין 29-39 עבור המבנים באינשטיין 19 , אינשטיין 21-27 , אינשטיין 29-39 , ברגסון 9-11 וברגסון .13 כניסה לחניה מדרך עורפית קיימת לאיינשטיין 43-45 ,כניסה משותפת לחניה מרחוב בארט לאיינשטיין 57-61 ולאיינשטיין .)63-67 תקן החניה למגורים, שאושר בהיתרי הבנייה הוא 1:1 בהתאם לנקבע במדיניות הוועדה המקומית לתמ"א.38
ג. מיקום חניות לפריקה ולטעינה עבור יחידות המסחר יהיה בתאום עם אגף התנועה לעת אכלוס
ובהתאם לצרכים.
חוו"ד איכות סביבה:
התכנית אינה מוסיפה זכויות בנייה או יחידות דיור. הנושאים הסביבתיים יבחנו במסגרת היתרי בנייה.
איכות אויר: פתרונות לשימושי מסחר בקומת הקרקע בהתייחס לקיים ומתוכנן
למניעת מטרדי איכות אויר.
אקוסטיקה: חו"ד אקוסטית שתאושר ע"י הרשות לאיכות הסביבה ועפ"י הנחיותיה שתתייחס, בנוסף, לפתרונות אקוסטיים למערכות מסחר (כולל מערכות קירור)
ושימושים ציבוריים.
עקרונות תכנון בר קיימא:
ל"ר
זמן ביצוע: מיידי
עמ' 40 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 507-1367101 תא/מק/5294 - תכנית לתוספת שימושים ברחוב איינשטיין
26-0001ב' - - 6 דיון בהפקדה
עמ' 41 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 507-1367101 תא/מק/5294 - תכנית לתוספת שימושים ברחוב איינשטיין
26-0001ב' - - 6 דיון בהפקדה
עמ' 42 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 507-1367101 תא/מק/5294 - תכנית לתוספת שימושים ברחוב איינשטיין
26-0001ב' - - 6 דיון בהפקדה
עמ' 43 מבא"ת ספטמבר 2007
| ה חלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק | ה ב | |
|---|---|---|
| הבהח לוזטאהת ז עו פת"היי סהע ביטף ל6ה8 דת' ולךח 4ו קחו דשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים |
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 507-1367101 תא/מק/5294 - תכנית לתוספת שימושים ברחוב איינשטיין
26-0001ב' - - 6 דיון בהפקדה
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י מחלקת תכנון צפון)
ממליצים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:
1. סיום סבב הערות של המחלקות העירוניות ותיקון מסמכי התכנית בהתאם.
2. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
3. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.
4. תנאי לאישור התכנית- תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר
פקדה.
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0001ב' מיום 21/01/2026 תיאור הדיון:
אלון גולדמן: תכנית לתוספת שימושים ברח' איינשטיין תב״ע שתפקידה להשלים את הבסיס הסטטוטורי
להפיכת רחוב איינשטיין לרחוב עירוני ראשי עם חזית מסחרית. התוכנית כוללת שמונה מגרשים שעל כולם אישרה הוועדה היתרי בנייה.
מציג את התוכנית במצגת.
תנאי להפקדה חתימת על כתב שיפוי.
בישיבתה מספר 26-0001ב' מיום 21/01/2026 (החלטה מספר )6 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:
5. סיום סבב הערות של המחלקות העירוניות ותיקון מסמכי התכנית בהתאם.
6. חתימה על כתב שיפוי
7. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
8. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.
9. תנאי לאישור התכנית- תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר
פקדה.
משתתפים: אלחנן זבולון, אמיר בדראן, מיטל להבי, חן אריאלי, דייבי דישטניק עמ' 44 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/)2(4374 - תכנית עיצוב בריכה אולימפית
26-0001ב' - - 7 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית:
הוועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו
דיון לאישור תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח נופי למבנה ציבור בתחום העיר תל אביב-יפו
2. פרטים כלליים
.2.1הסבר כללי: תכנית עיצוב ופיתוח למבנה בריכה אולימפית במרכז הספורט הלאומי
.2.2מיקום: שכונת הדר יוסף – "מרכז הספורט הלאומי תל אביב-יפו"
.2.3כתובת: רחוב בכור שטרית מספר ,2 ,4 4א, 4ב, ,6 ,8 8א, 8ב, ,10 10א, 10ב, 10ג, 10ד
שדרות ישראל רוקח מספר ,120 120ב
.2.4גושים וחלקות בתכנית:
מגרש ייעוד קרקע: ,2801 ,2840 ,2537 ,2011 ,2790 2237 בייעוד שטח ציבורי פתוח
גוש 6636 / חלק מחלקות: ,35 ,61 ,62 ,87 ,598 ,599 ,600 ,626 ,638 ,649 ,733 ,735 ,737 739 גוש 6643 / חלק מחלקות: ,1 ,26 80
גוש 6644 / חלקות בשלמותן: ,17 ,30 ,33 ,36 ,39 70 חלק מחלקות: ,42 ,45 ,48 ,51 ,54 ,68 73 גוש 6647 / חלק מחלקות: ,4 649
.2.5שטח התכנית: כ-190 דונם
שטח אזור ההתערבות: כ-20 דונם
מתכננים:
אדריכל התכנית:
Sadovski Pujol studio ,Pujol Quim and Sadovski Ramirez Filipp מעין פירשט, נדיה דוחבניקוב - מזור פירשט אדריכלים
מתכנן פיתוח ונוף: בארי בן שלום, נעמה דה יונג – אב אדריכלות נוף
יועץ בניה ירוקה: לילך רז
יזם התכנית: הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו
בעלות: עיריית תל אביב-יפו
מצב השטח בפועל:
מרכז הספורט הלאומי תל אביב כולל: מתקני ספורט, מרכז טניס, בניין מרכז הרב ספורט, אצטדיון אתלטיקה, הוולודרום הלאומי ע"ש סילבן אדמס ומשרדי אגודות ספורט.
עמ' 45 מבא"ת ספטמבר 2007
| מותר מתכנית מקנה זכויות (+שם תכנית) | קיים + מוצע | מצב מוצע | מצב קיים | נטתבונליתם השוואה (לכלל מתחם מרכז הספורט הלאומי ת"א) | |
|---|---|---|---|---|---|
| %17.36 | %16.75** | כ-%+4.5 | כ-%12.5* | אחוזים | סה"כ זכויות בניה (על קרקע) |
| 33,000 | 32,343** | +9,000 | 23,791* | מ"ר | |
| - | 2 מעל מרתף | קומות | גובה | ||
| עד 24 מ' במתחם 2 (המתחם הרלוונטי) | 14-18.5 מ' מעל מפלס הקרקע | עד 24 מ' מעל מפלס הקרקע | מטר | ||
| לא מצויין | כ-29,500 | +8,500 | כ-21,000 | תכסית במ"ר |
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/)2(4374 - תכנית עיצוב בריכה אולימפית
26-0001ב' - - 7 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
מדיניות קיימת ומצב סטטוטורי:
• תכנית מתאר ומפורטת תא/ 2531 – "מרכז הספורט הלאומי", שינוי מסי 1 לשנת 1990 של תכנית מתאר "ל" שטחים מעבר ירקון • תכנית 507-0229757 תא/מק/4374 – "מרכז הספורט הלאומי תל אביב" התכנית התקפה המגדירה את המגרש ואת יעוד הקרקע כמבנים ומוסדות ציבור • תכנית תתל //71ג – רכבת קלה במטרופולין תל אביב "הקו הירוק מקטע צפוני"
מצב תכנוני מוצע:
מבנה קומפלקס בריכות אולימפי בצמוד לאצטדיון האתלטיקה הקיים ועם חיבור אליו לטובת איגום משאבים מיטבי ושימוש בפונקציות קיימות באצטדיון המבנה הוצמד לאצטדיון גם על מנת לצמצם פגיעה בעצים בוגרים וממוקם ברובו על משטחי ריצוף ודשא קיימים ורק חלקו הקטן בחפיפה לחורשה.
המבנה כולל:
• קומת קרקע בעיקרה לספורטאים, לספורט מקצועי ולספורט עממי, עבור הבריכות ועבור אצטדיון האתלטיקה הקיים.
• קומה ראשונה עבור קהל ומאפשרת גישות ישירות מן החוץ, המבנה מאפשר הפרדת קהל מספורטאים עבור פונקציות המים החדשות וכן עבור פונקציות האתלטיקה הקיימות.
• בריכה ראשית מקורה בבניה קונבנציונלית וקלה וגג קל משולב אזורי מערכות קשיחים.
• בריכה המשנית בקירוי בד חלקי ועם סגירת החזיתות בבניה קלה מטעמי בטיחות ותחזוקה.
עיצוב המבנים:
חזיתות המבנה משלבות גמר בטון בדומה לאצטדיון האתלטיקה, בקומת הקרקע - עמודי בטון מובלטים במקצב זהה למבנה הקיים להדגשת הגריד הקונסטרוקטיבי של האצטדיון הקיים.
יתאפשר שילוב חיפוי בבניה קלה.
נתונים נפחיים:
מספר קומות: 2 קומות (קרקע+גלרית יציעים) על קומת מרתף.
תכסית: כ-8,500 מ"ר, כ-4.5 אחוז מהמגרש הכולל
קווי בניין:
המבנה המוצע הנו בגבולות התכנית הראשית ואינו משנה קווי בניין מאושרים.
טבלת השוואה:
*מוערך, כולל מבנה אתגרים הזמני שיהרס לטובת הקמת הבריכות.
** בניכוי שטחי מבנה אתגרים הזמנים שיהרס לעת הקמת הבריכות.
שלביות:
שלב ראשון: בריכה ראשית במלואה כולל כל הפונקציות התומכות, חזיתות סגורות וקירוי
מלא, יציעי קהל לכ-1500 מושבים+1000 ומושבים זמניים שימוקמו לעת תחרות. בריכה עמ' 46 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/)2(4374 - תכנית עיצוב בריכה אולימפית
26-0001ב' - - 7 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
משנית עם מעטפת ללא קירוי בנוי, יתאפשר יציע לכ-750 מקומות ישיבה ופונקציות תחת היציע. מרתף במלואו. יותר קירוי בד לבריכה המשנית.
שלב שני: תוספת חזיתות סגורות וקירוי מלא לבריכת החימום.
הדמית המבנה
מבט על חזית צפונית
עמ' 47 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/)2(4374 - תכנית עיצוב בריכה אולימפית
26-0001ב' - - 7 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
חזית מערבית - מבט מכיוון החורשה
תכנית פיתוח השטח
הוראות העיצוב האדריכלי והפיתוח הסביבתי
9. העיצוב האדריכלי
2.1 בינוי, חזיתות המבנים ומעטפת
ו.חומרים – פאנל אלומיניום ואלומיניום מחורר בגוון בהיר, טיח, בטון אדריכלי וזכוכית.
ז. חזית חמישית וגג מועיל:
• מתקנים המתוכננים על הגגות יוסתרו באופן מלא ע"י קיר בגובה 5 מ'.
בכל מקרה לא יבלטו מערכות טכניות מעבר למעקה הגג.
עמ' 48 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/)2(4374 - תכנית עיצוב בריכה אולימפית
26-0001ב' - - 7 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
• תתאפשר התקנת מערכות פוטוולטאיות לייצור אנרגיה סולארית על גג הבריכה הראשית בשטח של כ-3000 מ"ר מינימום. קונסטרוקצית הגג תתוכנן כך שתוכל לשאת את משקל המערכות.
2.2 קומת הקרקע – כניסות למבנה ולמגרש
כניסת משתמשים בדגש על אתלטים: מחזית צפונית, בסמיכות לכניסה למבנה "אתגרים"
הקיים
כניסה תפעולית: בחלק הדרומי של המבנה, בממשק ישיר לרחבה תפעולית מוצעת בעורף
המבנה.
כניסות קהל: במדרגות ומעליות אל מפלס הקהל מכיוון החזית הצפונית ומכיוון החזית
המערבית.
2.3 אצירת אשפה: חדר אצירת ביניים ממוקם בנפח המבנה, מתחת למדרגות חירום דרומיות ולכיוון האיזור התפעולי בעורף המבנה. משם איסוף ע"י מערך התפעול של מרכז הספורט הלאומי ת"א אל מכולת אשפה בעורף מבנה ה"רב ספורט" ומשם איסוף ע"י משאית עירונית.
2.4 תנועה וחניה:
המוצע תואם מדיניות הוועדה, לתקן ארצי ולתכנית ראשית.
• גישת כלי רכב אל החניון הקיים מצפון מזרח למבנה, כולל העלאת והורדת נוסעים.
הגישה אל החניון מרחוב שטרית בכור. כניסה זו מהווה אחת מתוך שתי כניסות לכלל מתחם מרכז הספורט הלאומי.
• גישת כלי רכב תפעוליים תמוקם בחלק העורפי (דרומי) באמצעות שביל גישה תפעולי קיים הסובב את מגרשי האתלטיקה.
• מאזן חניה - תואם תב"ע תא/2531 - ע"פ תקן תקף.
1. רכב פרטי ואופנועים: "תקן החניה במרכז הספורט מנועל כ"POOL" כללי במסגרת
החניונים בפארק, לכן אין דרישה לתקן חניה או אישור תחנת תנועה בזמן היתר" (מתוך תיק המידע).
2. נדרשים 26 מקומות חניה לאופניים.
• גישה תפעולית תנתן על בסיס דרך תפעולית קיימת היוצאת ממגרש החניה של האצטדיון, סובבת את מגרש האתלטיקה ומגיעה עד האיזור התפעולי המוצע. דרך זו תוביל גם לרחבת כיבוי הממוקמת באותו איזור תפעולי וכן לפתח הורדת הציוד לחדרי החשמל.
• גישת רכב חירום והצלה לחזית קדמית (צפונית) דרך החניון הצפון מזרחי, ולחזית עורפית (דרומית) כאמור, דרך הדרך התפעולית הקיימת שתחילתה באותו החניון הצפון מזרחי, סובבת אצטדיון אתלטיקה והמשכה ברחבת תפעול דרומית מוצעת.
.10הנחיות הפיתוח הסביבתי
ט. עצים וצמחיה:
א..1 סקר עצים: מסמך רקע לתכנית, כלול המלצות לעצים לשימור בתחום התכנית, בהתאם להנחיות האגרונום.
א..2 הוראות לעצים במגרש: בתחום התכנית יינטעו עצים חדשים, כך שכמות העצים החדשים והקיימים במגרש לא תקטן מעץ בוגר אחד ל-50 מ״ר פנוי מבינוי. בתי הגידול של העצים יתוכננו בהתאם לנספח 8 במסמך ״הנחיות לפרטי נטיעה ומרחב מחייה לעצי רחוב בתל אביב-יפו״.
• לפחות %80 ממיני העצים יהיו מתוך רשימת העצים המאושרים ומפורסמים באתר עיריית תל אביב-יפו, רשימה המתעדכנת בכל עונה. %20 ממיני העצים יהיו לבחירת המתכנן ובלבד שלא יינטעו עצים האסורים לשימוש, המופיעים בפרק העצים – ראה הנחיות מרחביות באתר העירוני עמוד רישוי ופיקוח על הבנייה.
• יינטעו מגוון עצים עם דגש על שימוש בעצים בעלי עלווה צפופה ויכולת הצללה טובה. יעשה שימוש מושכל בעצים נשירים וירוקי עד לשיפור מיקרו-
אקלים. מיני העצים יהיו מתוך רשימת העצים המאושרים על ידי עיריית תל אביב-יפו, ובהתאם למדיניות ההצללה התקפה באותה עת.
• על מנת לאפשר צמיחת העץ לממדים הדרושים לצורך שימוש כאמצעי למיתון רוחות ולהשהיית מי נגר עילי כמוגדר בנספח ניהול נגר. עצים יינטעו עמ' 49 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/)2(4374 - תכנית עיצוב בריכה אולימפית
26-0001ב' - - 7 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
בבתי גידול איכותיים בעלי נפח קרקע מספק לתמיכה בעצים מאריכי חיים.
המפרט לפי גודל העץ כך ש: קטן, בינוני או גדול בעל נפח בית גידול של ,7 14 או 28 מ"ק בהתאמה.
• קוטר הגזע של העצים שיינטעו בתחום התכנית לא יפחת מ-4 צול בגובה מטר מהקרקע.
• גודל גוש השורשים של שתילי העצים יהיה בנפח 60 ליטר לפחות.
י. הוראות לשתילת צמחייה: צמחיה מתוכננת כמוצג בתכנית העיצוב, השתילה תהיה
באדמה חופשית ותכלול הכנת השקיה וניקוז.
יא. צל ונטיעות במרחב הציבורי: כמות ומיקום הנטיעות בתחום התכנית יהיו באופן שיבטיח הצללה אפקטיבית ורציפה לפי מסמך הנחיות לתכנון צל במרחב הציבורי תא/.9083
יב. הצללות הפיתוח: יהיו על ידי המבנה עצמו, ועל ידי קירוי בד מעל בריכת החימום ככל ויוקם כזה.
יג. ניהול השהיית והחדרת מי נגר:
• יש לערוך נספח ניקוז כחלק ממסמכי התכנית, ובו נספח ניהול נגר לפי קנ״מ מומלץ של .1:250
• נספח הניקוז (תשריט ומלל) יכלול פרק ניהול נגר העומד ביעדים כמותיים שתגדיר התב״ע. המסמך יוכן על פי נספח ב' 4 לפרק המים בתמ״א 1 (הנחיות לנספח ניהול מי נגר), בהתאם לתכנית האב העירונית לניקוז ולתכנית האב העירונית לניהול נגר והנחיות מחלקת התיעול העירונית שיתקבלו בתחילת תהליך התכנון.
• יש לבדוק עם יחידת התיעול העירונית במינהל בינוי ותשתיות האם הנספח בתכנית זאת נדרש לכלול בחינת פוטנציאל השהיית מי נגר ומתן פתרונות בנושא ברמת תת אגן הניקוז.
יד. תכסית: %20%-15 משטח המגרש יוותר כשהוא נקי מכל בנייה תת ועל קרקעית
ופנוי מכל חיפוי אטום (לרבות ריצוף ו/או ריצוף "מחלחל"). שטח זה ישמש לחלחול מי נגר לגינון ולנטיעת עצים, ויתוכנן באזור הנמוך במגרש. שטח זה לא יפוצל לשטחים הקטנים מ-100 מ״ר ויוצמד לגבול המגרש הגובל בשטח ציבורי או שטח אחר הפנוי מתכסית תת קרקעית במגרשים הגובלים.
טו. במידה ומתוכנן גג ירוק "מגונן" או כחול "סופח": המפרטים יהיו בעלי יכולת
אחיזת מים של 25 מ"מ למ"ר לכל הפחות, ויעמדו בתקני FLL או תקנים מקבילים לגגות מעכבי נגר. מפרטי הביצוע לגג כחול / ירוק יאושרו על ידי יחידת אדריכל העיר.
.11מערכות:
• תכנית עיצוב זו כפופה להנחיות המרחביות של עיריית תל אביב-יפו, מיקום
מערכות ו/או הסדרת מערכות קיימות שאינן תואמות להנחיות המרחביות
יפורטו בסעיף זה.
דלתות, פתחים ושערים לא ייפתחו כלפי השטח הציבורי.
• מתקני חשמל:
•מערך חדרי החשמל מתוכנן בתת הקרקע ואליו גישה מהאיזור התפעולי מצד דרום.
•ככל וישולב צובר גז כפתרון לחימום המים, הוא יוטמן באיזור מגונן וללא מופע מעל פני השטח למעט מכסה הצובר.
•גנרטור חירום - גנרטור החירום ימוקם על הגג ויכלול אלמנט משתיק קול.
•חדרי שנאים - חדרי השנאים ממוקמים בקומת מרתף -1 ורחוקים מאזורי שהייה רציפה 6 מ' לפחות. פתח הכנסת ציוד לחדר השנאים באיזור התפעולי מדרום.
מיקום חדרי הטרפו יהיה בכפוף להנחיות המשרד להגנת הסביבה למרחקי הפרדה.
פתח הכנסת ציוד באיזור התפעולי מדרום.
• אין להפנות מערכות טכניות (חשמל, בזק, מיים וכיו"ב) כלפי הרחוב.
• כל תשתיות האנרגיה הקוויות בתחום התכנית, יהיו תת קרקעיות.
• מתקני תשתית קיימים: מתקנים בתחום הדרך הצמודה למבנה הציבור יסולקו מהמדרכה וישולבו בחזית/גדר המבנה.
.12מאפייני בניה ירוקה (יושלם אישור היחידה לתכנון בר קיימא)
תנאי להוצאת היתרי בנייה מתוקף תכנית זו יהיה עמידה בת"י 5281 לבנייה בת
קיימא ברמת שני כוכבים (65 נקודות) לפחות, ובהנחיות הוועדה המקומית בנושא
עמ' 50 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/)2(4374 - תכנית עיצוב בריכה אולימפית
26-0001ב' - - 7 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
לעת הוצאת היתר בנייה. למבני מוסדות חינוך: הניקוד בפרק בריאות ורווחה בת"י
5281 לא יפחת מ-10 נק'.
ז. דו"ח מיקרו אקלים (הצללות ורוחות): יוגש דו"ח שמטרתו הצגת אמצעים לצמצום
רוחות טורדניות, מניעת חסימה של רוחות אוורור מיטיבות ופגיעה בזכויות שמש.
הדו"ח ייערך בהתאם לנספח הנחיות לעריכת דו"ח מיקרו-אקלים (הצללות ורוחות)
כמובא במדיניות הוועדה המקומית לתכנון בר קיימא.
ח. דו"ח זכויות צל והעמדת המבנים בשטח המגרש: יוגש נספח מפורט בנפרד. בפרק
זה יש לציין את יישום המסקנות בפיתוח ובבנין. אם בוצע בתב"ע, יש לפרט שינויים בעקבות התכנון המפורט.
ט. יעילות אנרגטית: על המבנים בתחום התכנית לעמוד בת"י 5282 בדירוג אנרגטי B
ומעלה עבור הבניין כולו, ובהנחיות הוועדה המקומית התקפות בעת הוצאת היתר הבנייה לנושא זה.
• תכניות הכוללות דיור מוגן ומעונות סטודנטים: על המבנים בתחום התכנית לעמוד בת"י 5282 בדירוג אנרגטי B ומעלה עבור הבניין כולו, באופן שהדירוג האנרגטי של כל יחידת דיור לא יפחת מ-,C ובהנחיות הוועדה המקומית התקפות בעת הוצאת היתר הבנייה לנושא זה.
י. איוורור החדרים: יש להראות סכמה עקרונית של איוורור חללי פנים המבנה, כיווני
רוח ובהתאם מסקנות ליישום בעונות השונות. במידה וקיים מקור זיהום אוויר עד 100 מ' מהפרויקט, יש לציין זאת ובהתאם את הפתרון.
יא. דו"ח תרמי עקרוני: יצורף דו"ח קצר המתייחס לכל המבנים בתכנית: חתכי קירות
חיצוניים, מפרט בידוד וציון שטחי זיגוג העומדים בתקן 1045 ו 5282 של מכון התקנים הישראלי.
יב. ריצוף חוץ: תכנית הפיתוח תכלול ריצוף בעל גוון בהיר להפחתת תופעת אי החום
העירוני ולמניעת סנוור. יש לפרט אמצעים למניעת התופעה ע"י הצללה לאזורים הפתוחים ו/או שימוש בריצוף בעל מקדם החזרה (אלבדו) בערך שלא יפחת מ 0.25 ו/או ציון היחס בין תכסית השטחים הבנויים והמרוצפים לשטחים המגוננים.
יג. ייצור אנרגיה: כל המבנים הנדרשים לעמוד בבנייה ירוקה לפי ת"י 5281 יידרשו
בהכנת תשתית לייצור אנרגיה על הגג כמפורט בהנחיות משרד האנרגיה.
יד. יעד איפוס אנרגטי: מבני ציבור יעמדו במדיניות עירונית לבנייה מאופסת אנרגיה
(מצורפת כנספח 1 במסמך מדיניות הוועשה המקומית לתכנון בר קיימא- תא/)9144 יש לציין את יעד האיזון.
טו. מתקני חניה לאופניים: יתוכננו ויוצגו חניות אופניים לטווח ארוך ולטווח קצר,
בהתאמה, לפחות בהיקף הנדרש על פי מסמך מדיניות הוועדה המקומית לתכנון בר קיימא (תא/.)9144
• תכנון חניות האופניים יהיה על פי הנחיות ״מדריך מקצועי ודברי הסבר בנושא חניות אופניים״, מנהל התכנון, אוקטובר 172020 או עדכון שלו שיפורסם מעת לעת. בנוסף להנחיות המדריך, יחולו ההוראות המדיניות לתכנון בר קיימא התקפות.
• אופן היישום של חניות האופניים לטווח ארוך ולטווח קצר יוצג ע"ג נספח תנועה חתום על ידי יועץ התנועה ויועץ הנוף.
עמ' 51 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/)2(4374 - תכנית עיצוב בריכה אולימפית
26-0001ב' - - 7 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
13. נגישות: תכנון הבינוי והפיתוח יעמוד בתקנות הנגישות התקפות ויתן מענה לדרישות
ההנגשה לאנשים בעלי מוגבלויות וצרכים מיוחדים.
14. שילוט בתחום המגרש: כל שילוט בתחום מוסדות ציבור בעיר, עם בחזיתות המבנים
או בכל מקום אחר בתחום המגרש הציבורי, יהיה בהתאם להנחיות השילוט העירוניות ובכפוף לאישור וועדת השילות
15. גמישות: שינויים לא מהותיים בפיתוח הסביבתי או בעיצוב המבנים יאושרו ע"י מהנדס
העיר או מי מטעמו ולא יחייבו חזרה לועדה המקומית.
16. הנחיות מרחביות ותכנית ראשית: התכנון יהיה כפוף להוראות התכנית הראשית
וההנחיות המרחביות של עיריית תל אביב-יפו כל חריגה או שינוי מההנחיות המרחביות דורש התייחסות ספציפית של תכנית זו.
17. תנאים להיתר בניה:
1. תנאי לקליטת בקשה להיתר בניה יהיה אישור אדריכל העיר.
2. תנאי לקליטת בקשה להיתר אישור אגף הנכסים ואגף מבני ציבור לתכנון השטחים
הציבוריים.
3. התייחסות אגרונום העיריה לתכנון המוצע בקרבת העצים לשימור.
4. חתימה על התחייבות לרישום זיקות הנאה לשימוש הציבור.
5. תאום שילוב ארונות תשתית עירוניים בתחום הבינוי או המרתפים וקבלת אישור מינהל
בת"ש ואדריכל העיר.
.18תנאים לתחילת עבודות:
6. אישור מעבדה מוסמכת (שלב א') לעמידת התכנון בדרישות ת"י 5281 לבנייה ירוקה
ברמת XX כוכבים לפחות, ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה.
7. מינוי ממונה אחראי על נושא בניה ירוקה ומערכות, כהגדרתו במסמך מדיניות עירונית
תא/9144 לתכנון בר קיימא. גורם זה יתכלל את כלל האישורים הנדרשים כתנאי לתעודת גמר, וימציא תצהיר חתום כמובא בנספח לנושא זה במסמך המדיניות (טופס מינוי אחראי בניה ירוקה).
19. תנאי לתעודת גמר:
8. ביצוע בפועל של השטחים הפתוחים לשביעות רצון אדריכל העיר ואגף שפ"ע.
9. אישור אגרונום מוסמך לביצוע ההוראות לעניין נטיעות ובתי גידול.
10. תנאי לתחילת עבודות פיתוח: אישור אדריכל העיר ואגף שפ"ע לפרטים וחומרי גמר
בתחום הפיתוח.
11. הצהרת ממונה אחראי לבניה ירוקה ומערכות לעמידת הפרויקט בדרישות המדיניות
העירונית תא/9144 לתכנון בר קיימא, חתומה על ידי אחראי בניה ירוקה מוסמך, כהגדרתו במסמך המדיניות.
12. עמידה בדרישות בתי הגידול כמוגדר במדיניות העירונית לתכנון בר קיימא תא/9144
התקפה לאותה עת.
13. אישור מעבדה מוסמכת (שלב ב') לעמידת התכנון בדרישות ת"י 5281 לבנייה ירוקה
ברמת XX כוכבים לפחות, או אישור מקביל מגורם רשמי המסמיך לתקן LEED ברמת .Platinum
14. הצגת חוזה התקשרות המעיד על רכישת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה מתחדשת בהיקף
התואם את הדרישות, והתחייבות להתקנת המערכת בהתאם ללוחות הזמנים של חברת החשמל לישראל.
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות צפון)
ממליצים לוועדה המקומית לאשר בכפוף להשלמת התנאים להלן:
1. סיום תיאום עיצוב חזיתות המבנים וחומרי הגמר.
2. סיום תאום תכנית הפיתוח לרבות רחבת הכניסה הצפונית, גישה ונראות הבניין מרחוב בכור
שטרית וחיבור מזרחי לשביל בחורשה.
3. סיום תיאום עם במחלקה לתכנון בר קיימא.
4. סיום תאום סקר עצים ועצים לשמירה.
עמ' 52 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/)2(4374 - תכנית עיצוב בריכה אולימפית
26-0001ב' - - 7 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
5. יש לקבל את אישור הגורמים הבאים:
א. אגף התנועה
ב. היחידה לתכנון בר קיימא ואנרגיה
ג. הרשות לאיכות סביבה וקיימות
ד. אגף התברואה
ה. אגף נכסי העירייה
ו. אגרונום העירייה
ז. אגף שפ"ע
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0001ב' מיום 21/01/2026 תיאור הדיון:
אלחנן זבולון לא משתתף בדיון
זהר שמש: תכנית עיצוב לבריכה האולימפית שתקום במרכז הספורט מממשת את הזכויות הנותרות
בתב"ע ותצור אייקון לעיר.
מעין פירסט: מציגה את התוכנית
חן אריאלי: כמה עצים מעתיקים משם?
מעיין פירסט: 30 עצים
חן אריאלי: כי העתקה של עצים ממשיכה את חייהם. זה פרויקט חשוב.
מעין פירסט: שהעצים האלו נטעו כעצים להעתקה ואומר בזהירות שכן אפשר להעתיק אותם.
מיטל להבי: אני מצטרפת למחשבה שכל הצלת עץ זה חשוב כי אנחנו עירייה שמשקיעה בנטיעות. נושא
החניה של אופניים והתפיסה של עיר אופניים היא גם קשור לעמדות קשירת אופניים וכאן אני רואה רק 26 מקומות חניה לאופניים. אני לא רואה איך זה עומד במתאם עם התקנים ומסיימים רק עם 26 מקומות חניה לאופניים. אומרים שיש מלא חניונים וחניה. כי מסתבר שיש דבר כזה שבאזור פארק דרום פותחים חניות בחורשות אני לא יודעת איך מקיימים חניון בחורשות בלי לעבור בועדה. לבריכה מגיעים גם בימי שבת והבריכה תהיה פתוחה גם בשעות שלא תהיה תחבורה ציבורית. לכן אבקש לדעת איך אנשים יגיעו ואיך הם יחנו על המסילות.
אמיר בדראן: אני מצטרף לברכות על התכנון והשילוב עם הסביבה ומצטרף לשאלות של מיטל.
זהר שמש: מבחינת תחבורה הפרויקט מבדיל בין אירוע ספורט שמביא קהל לשימוש היום יומי של
אתלטים שהוא שימוש קהילה באזור. באירוע של צופים שמביא קהל ההסתמכות העיקרית היא על תחבורה ציבורית .
מיטל להבי: האם פעילויות הספורט מתקיימים רק בימי חול האם לא יהיו בשבת/חג? בסופו של דבר
חונים על מרחב העצים.
זהר שמש: לא ניתן לקבוע שלא יהיו גם בימי חג.
מיטל להבי: כמה חניות מדובר?
זהר שמש: יש הרבה חניה לאירועים גדולים וההתבססות לאירועים גדולים היא על תחבורה ציבורית
וחניונים רבים באזור גני יהושוע והאקספו
מיטל להבי: כמה חניה לאופניים לאוטובוסים
חן אריאלי: המטרה היא לתחרויות בינלאומיות שהם למעשה מגיעים בתחב"צ .
מיטל להבי: 26 מקומות חניה לא סביר.
יואב דוד: יש חניונים כמו האקספו.
עמית : על החתך של שטרית עם ההכנה לקו הירוק יש עשרות מתקנים של קשירה מול האזור הזה ועוד יש בגב ואין שום בעיה אם צריך להוסיף.
מיטל להבי: אני מבקשת שתכניסו אופנים למעטפת, לעירייה אין סמכויות וזה פוגע בחזון שלנו.
יואב דוד אדריכל העיר: במדרכות העיר אנחנו מנסים להימנע מכלובי אופניים אבל אנחנו נבדוק את נושא
של האופניים מאובטחים.
יואב דוד: אני רוצה להציע במרחב הסמוך לבריכה נשלים ל100 חניות אופניים.
חן אריאלי: מאשרים פה אחד את התוכנית
בישיבתה מספר 26-0001ב' מיום 21/01/2026 (החלטה מספר )7 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאשר את תוכנית העיצוב האדריכלית בכפוף להשלמת התנאים להלן:
עמ' 53 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/)2(4374 - תכנית עיצוב בריכה אולימפית
26-0001ב' - - 7 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
6. סיום תיאום עיצוב חזיתות המבנים וחומרי הגמר.
7. סיום תאום תכנית הפיתוח לרבות רחבות הכניסה, גישה ונראות הבניין מרחוב בכור שטרית
וחיבור מזרחי לשביל בחורשה.
8. יש לקבל את אישור הגורמים הבאים:
ח. אגף התנועה
ט. היחידה לתכנון בר קיימא ואנרגיה
י. הרשות לאיכות סביבה וקיימות
יא. אגף התברואה
יב. אגף נכסי העירייה
יג. אגרונום העירייה
יד. אגף שפ"ע
משתתפים: חן אריאלי, מיטל להבי, אמיר בדראן, דייבי דישטניק עמ' 54 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/)2227(4444/1 - מגרש ,2227 מרכז הרובע שדה דב
26-0001ב' - - 8 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
חלק א - פרטים כלליים
זיהוי התכנית
שם התכנית: תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח למגרש 2227 (להלן – תוכנית העיצוב)
מספר התוכנית: תא/תעא/4444/1 ()2227
גורם מאשר: ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו
מטרת התכנית
קביעת הוראות לעיצוב אדריכלי ופיתוח כאמור בתכנית מפורטת תא/4444/1 – מרכז רובע שדה דב (להלן – התוכנית הראשית).
מקום התוכנית
מרחב תכנון מקומי תל-אביב-יפו
רובע: 1
שם השכונה: שדה דב
תיאור מקום: [גבול מצפון: רח' "שדרה 6", מדרום: מגרש בייעוד כיכר עירונית (תא שטח מס'
,)2006 ממזרח: רח' אבן גבירול, ממערב: תא השטח גובל בתאי השטח 2273 (מגרש בייעוד מוסדות ציבור המיועד בשימוש עיקרי כדיור מוגן) ו-2223 (מגרש בייעוד מלונאות).
רשימת גושים וחלקות:
שטח התוכנית: [4.436 דונם.]
תשריט קו כחול של תחום תוכנית העיצוב:
עמ' 55 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/)2227(4444/1 - מגרש ,2227 מרכז הרובע שדה דב
26-0001ב' - - 8 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
יזם, עורך התכנית ויועצים מקצועיים
יזם: קבוצת לוזון רונסון
עורכי התוכנית ויועצים מקצועיים:
מקצוע תפקיד שם כתובת טלפון דוא"ל
אדריכל עורך ראשי גידי בר בלפור ,44 תל 0747884401 barori@secretary אוריין אביב יפו an.co.il
אדריכל נוף אדריכל נוף ליאור מנורת המאור 03-7369111 nof.co.il@leor לווינגר ,8 תל אביב יפו
מתכנן מתכנן רגב תדם הנדסה, 04-8577566 tedem.co.i@regev תנועה תנועה טורס סניף ראשי - 0505343158 l
(תדם אתגר ,2 טירת
הנדסה כרמל
אזרחית) סניף מרכז -
הירקון ,5 בני
ברק
מתכנן מיזוג מתכנן חברת הרואק 035618087 hrvac.co.il@gilad אוויר מיזוג אוויר תכנון ויעוץ
הנדסי
אשפה, אשפה, שלומי חברת וקסמן 0528833022 .wxg.co@shlomia סביבה, סביבה, עמיר יועצים והנדסה il
בניה בניה בע"מ, מגדלי
ירוקה, בר ירוקה, בר ,LYFE הירקון
קיימא קיימא 5 בני ברק
אינסטלציה מהנדס אילן TECH BIM 037550901 bimtech.co@ilany אינסטלציה יעקב הירקון 5 בני .il
ברק, מגדל 8
בטיחות מהנדס שמעון ש. נתנאל 050-5333567 -s@shmuel בטיחות נתנאל מהנדסים netanel.com
בע"מ, לוי משה
11 ראשון לציון
| בניין D | ב | בניין C | ב | בניין B | ב | בניין A | ב | מאפיין | מ | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| מבנגיוירןי Dם, מסחר תעסוקה | במנגיוירןי Cם, מסחר תעסוקה | מבנגיוירןי Bם, מסחר תעסוקה | מבנגיוירןי Aם, מסחר תעסוקה | מייאעפודי יקן ר קע | מייאעפודי יקן ר קע | |||||||||
| בינוי מרקמי | בינוי מרקמי | בינוי מרקמי | מגדל | טיפוס בינוי (בנייה | ט ( מ | |||||||||
| ט(בינפייוהס בינוי מרקמית/מגדל/משולב) | ||||||||||||||
| (מברניקיהמ ית/מגדל/משולב) | ||||||||||||||
| 9 | 9 | 9 | 45 | מספר קומות | מ | |||||||||
| 33.38 מ' מעל מפלס הכניסה (.)+11.70 45.08 מ' אבסולוטי. | 33.18 מ' מעל מפלס הכניסה (.)+11.90 45.08 מ' אבסולוטי. | 33.78 מ' מעל מפלס הכניסה (.)+11.30 45.08 מ' אבסולוטי. גובה המבנה לאבן גבירול יהיה 27מ' שתי קומות נוספות יבנו בנסיגה של 2.5מ' | 180 מ' מעל פני השטח. 191.9 מ' מעל פני הים (אבסולוטי). גובה המסד לאבן גבירול יהיה 27מ' | גובה (מ', מדוד מהמדרכה) (180 מ' מקס' מטרים מעל פני השטח; 195 מ' מקס' מעל פני הים) | גובה (מ', מדוד מהמדרכה) | |||||||||
| גמוהבהמ ד(מרכ',ה מ)ד וד (180 מ' מקס' מטרים | ||||||||||||||
| מ(0ה18מ דמר' כמהק)ס ' מטרים מעל פני השטח; 195 מ' | ||||||||||||||
| (מ0ע8ל1 פמנ'י מהקשסט'ח מ;ט 5ר9י1ם מ ' מקס' מעל פני הים) | ||||||||||||||
| ממקעלס פ' נמי עהלש פטניח ה; י5ם1)9 מ' | ||||||||||||||
| 390 מ"ר. | 305 מ"ר. | 415 מ"ר. | טיפוסית בעלת תכסית מקסימלית מעל קומת המסד: 808.5 מ"ר. | תכסית (מ"ר, ללא מרפסות) |
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/)2227(4444/1 - מגרש ,2227 מרכז הרובע שדה דב
26-0001ב' - - 8 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
חלק ב – דברי הסבר ונתונים כמותיים
תיאור מצב השטח בפועל
התכנית ממוקמת בתחום השטח ששימש כשדה התעופה דב תל אביב ופונה מבינוי. בשטח נעשים בימים אלו תכנון וביצוע של תשתיות ופיתוח אינטנסיביים– פינוי פסולת, בינוי התשתיות החדשות לרובע שדה דב, סלילת כבישים, קביעת מפלסים וקביעת מיקומי עצים לשתילה. לא קיימים עצים בוגרים בתחום התכנית.
תיאור כללי
פרוגרמה: התכנון בתא השטח כולל 305 יח"ד, שטחי תעסוקה, וקומת קרקע פעילה עם מסחר.
הבינוי מתוכנן כטיפולוגיית בלוק עירוני סביב חצר פנימית, המורכב משני טיפוסי מבנים: בנייה מרקמית מלווה רחוב בגובה 9 קומות (בניינים ,B C ו-,)D בנייה מגדלית נקודתית (מגדל אחד )A בגובה של 45 קומות. הבינוי המרקמי מלווה את רחוב אבן גבירול שממזרח למגרש ואת הכיכר העירונית שמדרום למגרש. המגדל ממוקם בפינת הרחובות אבן גבירול ושדרה .6 קומות המסד של המגדל (קומה 1עד )9 מלוות את רחוב אבן גבירול, באמצעות חזית פעילה וקולונדה בעומק 5 מ'
ובגובה 6 מ'. הבינוי המרקמי לאורך רחוב אבן גבירול יהיה בגובה 29מ' ובנוסף מעקה גג בנוי- בינוי נוסף יהיה בנסיגה של 2.5 מ'. החזית הפונה אל רחוב אבן גבירול והחזית הפונה אל הכיכר העירונית הן חזיתות פעילות בעלות אופי מסחרי. הכניסה למרתף ממוקמת על שדרה ,6 ונעשית באמצעות רמפה מקורה בקונטור הבניין. המגדל מחולק, עיצובית, לאלמנטים אנכיים בעלי פרופורציות תמירות, בעלות פינות מעוגלות, העושים שימוש בנסיגות של אגפים מלאים בני מספר קומות, על מנת לייצר קו רקיע דינאמי. הבינוי המרקמי וקומת המסד של המגדל מעוצבים בגיאומטריה דומה, אך בעלי הדגשות אופקיות ולא אנכיות, כדי להדגיש את דפנותיהם ואופיים המרקמי מלווה הרחוב. שטחי התעסוקה ממוקמים בקומותיו התחתונות של המגדל (קומות 1 ו-.)2 במגדל קומת שטחים משותפים לרווחת הדיירים (קומה )9 הפונה למרפסת גג משותפת לרווחת כלל הדיירים, הנמצאת על גג מסד המגדל ועל גג הבינוי המרקמי. מרפסת זו כוללת בריכות שחיה, ושטחי גינון, שטחי שהייה פתוחים משותפים.
אפיון מבנים
| קומת מסד טיפוסית: 1,057 מ"ר | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 34.4 מ' גובה (עד מפלס גג משותף) תכסית/גובה = 11.3 | 34.4 מ' גובה (עד מפלס גג משותף) תכסית/גובה = 11.2 | 34.4 מ' גובה (עד מפלס גג משותף) תכסית/גובה = 12 | טיפוסית עם תכסית מקסימלית: תכסית/גובה = 808.5/180 = 4.5 | יחס תכסית / גובה | ||
| לא | לא | לא | כן. 9 קומות. | קומות מסד (לא/כן+מספר קומות) | ק ( | |
| ק(לואמ/וכתן +ממססדפ ר קומות) | ||||||
| 0 | 0 | 0 | 0 | קו בניין קדמי (אפס/גדול מ-5 מ') | ק ( | |
| ק(אופ בסנ/יגידן וקלד ממ-י5 מ') | ||||||
| לא | לא | כן | כן | קולונדה (כן/לא) | ק | |
| לא | לא | כן, בדופן הצפונית של הבניין בגובה שתי קומות. | כן | מעבר מקורה (פסאז') (לא/ כן- באיזה גובה) | מעבר מקורה (פסאז') (לא/ כן- באיזה גובה) | |
| מ(לעאב/ר כ מן-ק בוארהיז ה(פ גסובאהז')) | ||||||
| לא | לא | לא | לא | שטחים ציבוריים בנויים (כן/לא) | ש ב ( ב ב | |
| שבנטויחיםים ( כצןי/בלואר)יי ם (פירוט נוסף נדרש | ||||||
| ב(פניורייוםט נ(כוסן/ףל אנד)ר ש בטבלה ייעודית | ||||||
| (בפטירבולטה ניויסעףוד נידתר ש בהמשך מסמך זה) | ||||||
| בבהטמבלשהך ימיעסומדיךת ז ה) |
מס' החלטה התוכן
21/01/2026 תא/תעא/)2227(4444/1 - מגרש ,2227 מרכז הרובע שדה דב
26-0001ב' - - 8 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
מיקום וסוג שטחים משותפים
חצר פנימית ומעברים בזיקת הנאה:
הבלוק מתוכנן סביב חצר משותפת בזיקת הנאה, הכוללת מעברים ציבוריים בין הבלוק והחצר לרחובות הסמוכים, בהתאם ל"מסרק" המעברים (מזרח-מערב וצפון-דרום) מנספחי התכנית.
מיקומי מבואות הכניסה למגורים:
במגדל (בניין :)A המבואה ממוקמת בדפנות הפונות לאבן גבירול.
במבנים המרקמיים:
בניין :B מבואת מגורים מתוכננת בדופן הפונה לאבן גבירול.
בניינים C ו-:D המבנים אינם סמוכים לרחוב. המבואות מתוכננות בהפניה לחצר הפנימית ולמעברים בין הבניינים ובין בניין D לבין תא שטח .2223
מיקום מבואת הכניסה לתעסוקה: בדופן המזרחית של המגדל, בהפניה לרחוב אבן גבירול.
חדרי אופניים: הכניסות לחדרי האופניים בקומת הקרקע מופנות למעברים הציבוריים, כדי לעודד
הגעה קצרה ככל הניתן לשבילי האופניים הסמוכים, ולמנוע רכיבה בתחום החצר הפנימית והשטחים הפתוחים בפרויקט. דרך הכניסה לחדרים מתאפשרת ירידה ועליה במעלית ייעודית מהקרקע לחדרי אופניים גדולים המרוכזים במרתף העליון.
%90 מסך חניות האופניים מתוכננות במרתף העליון (.)-1 %10 הנוספות בקומת הקרקע ובפיתוח.
חללים משותפים וגג משותף לרווחת הדיירים: בקומה 9 של המגדל, מתוכננים חללים משותפים לדיירים. קומה זו כוללת יציאה למרפסת גג משותפת גדולה עם גג פעיל וירוק, פיתוח נופי, פינות שהיה ובריכות (מעל למסד המגדל ולגג הבינוי המרקמי הסמוך). מרפסת זו ממוקמת על קומת המסד של המגדל ועל גגות המבנים המרקמיים. גשר מחבר בין גג מבנה B לגג מבנה C כדי לאפשר גישה נוחה לשטחים המשותפים.
חללים טכניים קומתיים:
מגדל (בניין :)A
במסד המגדל לא מתוכננת מרפסת טכנית קומתית – השטח הטכני עבור המגורים במסד ממוקם בקומת השטחים המשותפים, בהפניה צפונה. שטח טכני זה משרת גם את קומות התעסוקה וגם את הדירות שממוקמות במסד של המגדל.
בקומות המגדל, החל מקומה ,9 ולמעט שלושת הקומות העליונות מתוכננת מרפסת טכנית קומתית הפונה לחזית .XXX
במגדל מתוכננת קומה טכנית וקומת גג עליון טכני.
בבניינים מרקמיים B ו-:C מתוכננת מרפסת טכנית קומתית הפונה לחזית XXX בכל הקומות למעט קומת הקרקע.
בבניין מרקמי: D קיים שטח טכני בקומה השמינית.
בכל הבניינים מתוכנן פלנום עבור המערכות הטכניות (בקומה העליונה של מסד המגדל – מתחת למרפסת הגג המשותפת, ובבניינים המרקמיים – מעל הקומה העליונה ומתחת לרצפת מרפסת הגג).