סדר יום 26-0003ב לתאריך 18-02-26

עיר: תל אביב-יפו
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: ועדת המשנה לתכנון ובנייה (תכנית בניין עיר)
תאריך: 18/02/2026
שעת התחלה: 10:00
מקור: הקובץ המקורי באתר תל אביב-יפו

שמותיהם של מבקשי היתר פרטיים הוסרו מדף זה, וכך גם מספרי תעודת זהות. הכתובת, הגוש והחלקה, ההחלטה ושמם של מי שפועלים כאן דרך קבע - נשארו. הפרסום המלא נמצא בקובץ המקורי באתר הרשות.

קישור לזום צפייה https://tel-aviv.zoom.us/j/82838966904 Link Invite
https://tel-aviv.zoom.us/j/82838966904

שעה משוערת	תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
	אישור פרוטוקול 26-0002ב מיום 04/02/2026
10:00	רחוב ארלוזורוב מס' 63 - חלקת משנה 9 - תיק 2019-13731 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכנית תת"ל 70א'		1	.1
	רחוב ארלוזורוב מס' 67 - תת חלקה 7 - תיק 2019-13734 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ותת"ל 70א'		8	.2
	תכנית המחוגה דיון בתיקון טכני בטבלאות איחוד וחלוקה בתכנית מאושרת	507-0774752	19	.3
	עדכון תוספת שטחי שירות לתכנית קיי דיון בשטחי שירות ()3		43	.4
	התחדשות דרך השלום 77 - 85 - עיצוב אדריכלי ופיתוח סביבתי דיון בעיצוב ארכיטקטוני		48	.5
10:45	הוראות תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח ( )3202 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		65	.6
	הוראות תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח ()3209 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		83	.7
	הוראות תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח ()2104 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		102	.8
	ראול וולנברג 18 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		124	.9
12:00	בניין מדעי בריאות הגוף והנפש, מכללה אקדמית תל אביב יפו דיון בעיצוב ארכיטקטוני		139	.10
	טבריה 2-4 דיון בהפקדה	507-1290048	150	.11
	הוספת שטחי שירות לתכנית 1209א דיון בשטחי שירות		165	.12
14:00	בית אמריקה דיון בהתנגדויות	507-1236413	168	.13
14:30	ניוד זכויות מהחשמל 4 ללוי אשכול 57ג דיון בהתנגדויות	507-1056480	196	.14

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

למרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

סדר יום מס' 26-0003 מיום 18/02/2026

כב' מוזמן בזה לישיבת ועדת המשנה לתכנון ולבניה שתתקיים ביום רביעי ה - 18/02/2026 בשעה 10:00 בדיוק באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה .12 קישור לזום צפייה

להלן סדר יום לישיבה. אנא הבא/י חומר זה אתך לישיבה.

חבר ועדה שמעוניין לקבל את מסמכי תכנית בסמכות ועדה מקומית שבסדר היום ולא מצליח לראותם באתר מינהל התכנון – תכנון זמין,

יפנה במייל לאלה דוידוף מזכירת הועדה במייל mail.tel-aviv.gov.il@e_davidof בכבוד רב,

אלה דוידוף

מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

תל-אביב - יפו

תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
אישור פרוטוקול 26-0001ב מיום 21/01/2026
עדכון תכנית המתאר דיון בהצגת התנגדות מה"ע לתכנית	507-1123876	1	.1

- www.tel-aviv.gov.il

פרוטוקול החלטות מספר 26-0002

י"ז שבט תשפ"ו 04/02/2026 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:16

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, אלחנן זבולון, חן אריאלי, אמיר בדראן, עו"ד, מיטל להבי,

אורנה ברביבאי, חיים גורן, דייבי דישטניק, ד"ר

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 63 - חלקת משנה 9 - תיק 2019-13731

26-0003ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכנית תת"ל 70א'

לדרפט מצורפת חוות דעת שמאי הוועדה רמי סויצקי, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין

אירית יומטוב והראל וינטרוב, תגובת ב"כ החתום על השיפוי עורך הדין דויד כחלון והשמאי דורון

חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר

והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 22.12.2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תכנית תת"ל 70א'.

ועדת המשנה לתכנון ולבנייה בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 דנה והחליטה כדלקמן: "לאשר ארכה, בת 250 ימים, למתן החלטות בתביעות הפיצויים על ידי הוועדה המקומית ובמהלכם יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6214 חלקה: 175 תת חלקה: 9

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 63

תובע: מנחם נגבי

בא כוח התובע: עו"ד ירדני רונן

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תת"ל 70א' - 2,490,000 ₪

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 63 - חלקת משנה 9 - תיק 2019-13731

26-0003ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכנית תת"ל 70א'

מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה ונערכה על ידי ה"ה דורון חבקין ויוגב מנחם.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע רן וירניק):

תת"ל/70א': עפ"י התכנית תעבור מסילת הרכבת בסמוך לבנין הנדון ובכך לא תתאפשר גישה ברכב לבנין. שלילת הגישה לכלי רכב מאיינת את יכולת השינוע לבניין (לרבות לצורך שיפוץ).

בנוסף לכך, אלמלא התכניות שמשנות את הסדרי התנועה ברחוב ארלוזורוב היה ניתן היתר להסדרת חניה בבנין.

חוו"ד שמאי הוועדה רמי סויצקי:

מצב תכנוני קודם – במועד הקובע לאישור תת"ל 70א' ,18.7.2017 בחלקה בה ממוקם נשוא חוות הדעת, נוצלו כל זכויות הבניה האפשריות ולפיכך לא קיימת פגיעה בזכויות בניה.

זאת ועוד, בחלקה נשוא חוות הדעת לא הופקעו שטחים.

מצב תכנוני חדש – התת"ל לא שינתה את יעוד החלקה בה ממוקם נשוא חוות הדעת אלא ייעדה חלק משטח החלקות הסמוכות לחלקה הנדונה לטובת דרך מאושרת ו/ או דרך מוצעת לצורך שימושים הנדרשים לקווי המתע"ן.

במסגרת העברת התכנית לעיון הציבור הוגשו התנגדויות והשגות רבות שחלקן התקבלו ובהתאם להמלצות החוקר צומצמה ההפקעה ברחוב ארלוזורוב כך שיכללו השטחים הנחוצים לתפקוד תקין של הרק"ל ושילובו במערך התנועה.

בכל מקרה, גבול התכנית לא יחצה את קו המרפסות של הבניינים הקיימים.

בסעיף 6.9 להוראות התת"ל נקבע כי עם אישורה של התת"ל יבוטלו הרצועות לתכנון על פי תמ"א 23 וכתוצאה מכך תת"ל 70א' מטיבה עם נשוא חוות הדעת בכך שמבטלת חלק מההפקעה שיצרה התמ"א.

במסגרת תת"ל 70א', מתוכננות עבודות שדרוג הרחוב מבחינת מרחב הולכי הרגל, התווית שבילי אופניים, צמצום מס' נתיבי הנסיעה של רכבים פרטיים והתווית מסילת הרכבת הקלה.

הקו הסגול צפוי לפעול בטכנולוגיית LRT (Transit Rail )Light המתאפיינת, בין היתר, בנסיעה שקטה, סביבה נעימה ולא בולטת ובהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק.

במסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל אשר נערך על ידי אתוס אדריכלות, תכנון וסביבה בחודש דצמבר 2015 נבחנו, בין היתר, השלכות יישום הפרויקט בהיבט האקוסטי.

ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת ברחוב ארלוזורוב וסביבתו כדלקמן:

* לאורך שעות היום הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר ()db65 ואף נמוך ממנו.

עמ' 2 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 63 - חלקת משנה 9 - תיק 2019-13731

26-0003ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכנית תת"ל 70א'

* לאורך שעות הלילה הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר ()db60-db55 ואף נמוך ממנו.

התייחסות לחוות דעת שמאי התובע:

בהתאם לתת"ל 70א' לא נקבעו הוראות בדבר מניעת אפשרות הגישה לחלקה כנטען בשומת שמאי התובע.

בניגוד לנטען בחוות דעת שמאי התובע, נת"ע הצהירה מס' פעמים, לרבות במסגרת קידום התכנית בות"ל במסגרת הליך אישור תת"ל 70א', כי תתאפשר נגישות אל ומאת המקרקעין נשוא התביעה ע"י כלי רכב יעודיים הדרושים לשם ביצוע עבודות בינוי וכיוצ"ב במקרקעין, וזאת בכפוף לתיאום עם חברת נת"ע, עיריית תל אביב ויתר הגורמים הרלוונטיים.

זאת ועוד, הבניין הנדון נבנה בהיתר תמ"א 38 ללא מקומות חניה. בהתאם להיתר הבניה ניתן לראות כי אין מקום להוספת מקומות חניה בקומת הקרקע ולכן לא ברור מדוע שמאי התובע סבור כי לולא אישור תת"ל/70א' היו נוספים מקומות חניה לחלקה הנדונה.

חוות דעת עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב ב"כ הוועדה המקומית:

• יש לדחות את התביעה מחמת שהתובע לא הוכיח כל פגיעה במקרקעין בגין אישורן של תכנית תת"ל 70א'.

טענות סף

היעדר זכות תביעה

• כלל יסוד הוא, כי סעיף (197א) לחוק, מקנה זכות תביעה רק ל"מי שביום תחילתה של

התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם". עוד קובע הדין, כי על תובע פיצויים

על פי סעיף 197 לחוק, לצרף את כלל המסמכים המעידים על זכויותיו במקרקעין

במועד הקובע. ככל שאלו לא צורפו, לא עמד התובע בנטל להוכיח את זכותו הקניינית

ודין תביעתו להידחות על הסף.

• מעיון במסמכים אשר צורפו לתביעה בענייננו, עולה כי בנסח הרישום אשר צורף לתביעה, הנושא תאריך 29.7.2018 (קרי לאחר מועד פרסומה של תכנית תת"ל 70א'), רשומה כבעלת הזכויות בחלקת משנה 9 אחוזת ש"ג בע"מ וכן רשומה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין לטובת ג.א סיטי פארק ח.פ. .514147636

• כלומר, מנסח הרישום עולה כי התובע מנחם נגבי, לא עמד בנטל להוכיח כי הינו בעל

זכויות הבעלות בחלקת משנה 9 במועד הקבוע לאישורה של תכנית תת"ל 70א'.

• אשר על כן, התובע מנחם נגבי לא עמד בנטל להוכיח את זכותו הקניינית בחלקת

משנה 9 ולכן יש לדחות על הסף את התביעה.

• מבלי לגרוע מהאמור, התביעה הוגשה על ידי התובע באמצעות עוה"ד רונן ירדני ותום וולפשטיין, אשר אף חתמו על טופס התביעה בשמו של התובע, אך לתביעה לא צורף ייפוי כוח כנדרש מטעמו של התובע לעוה"ד הנ"ל.

• לאמור, על טופס התביעה חתומים עוה"ד הנ"ל, בהיעדר כל מסמך המתיר להם לחתום על התביעה בשומה של התובע.

• לאור האמור, יש לדחות על הסף את תביעת התובע וזאת בהיעדר כל ראייה או מסמך

אשר התיר לעוה"ד הנ"ל להגיש ולחתום על התביעה בשמו.

• למען הזהירות, בכפוף לאמור לעיל והמצאת מסמכים תקינים כנדרש המוכיחים את זכותו של התובע להגיש את תביעת הפיצויים, יינתן להלן מענה לגופה של התביעה.

עמ' 3 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 63 - חלקת משנה 9 - תיק 2019-13731

26-0003ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכנית תת"ל 70א'

חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של ענין

המביאים לבטלותה

• תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-,1971 קובעות כי

תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.

• הלכה פסוקה היא, כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובעים להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית, לרבות כמובן, הוכחת שעור הפגיעה. עוד קבעה הפסיקה, כי לעניין

ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת

להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים.

• לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת, מבוססת ונתמכת בנתונים, אלא שעל השמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.

• יתרה מזו, חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו

של עניין, לוקה בהנחות מוצא שגויות, חסרה בחוות דעת מקצועיות, מתעלמת

משיקולים רלוונטיים ואינה עומדת בנטל הוכחת פגיעה בשווים של המקרקעין,

המביאים לבטלותה ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה, הכול כמפורט בהרחבה

בחוות דעת משפטית זו ובחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית. אך מטעמים

אלה לבדם יש לדחות את התביעה שבנדון, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.

שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את מלוא המצב התכנוני הקודם ערב אישורה של

תת"ל 70א'

• כלל ידוע הוא, כי בהערכת שיעור הפגיעה לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית, שנטען כי היא פוגעת, לבין שווי המקרקעין לאחר האישור.

• במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות של התובע בטרם אושרה התכנית. ככל

שחוות הדעת השמאית לוקה בחסרים מהותיים, כבענייננו, יש לקבוע כי לא הורם

הנטל להוכחת תביעת הפיצויים והפגיעה הנטענת.

• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר אושרה כחלק מהמצב התכנוני הקודם והמשמעויות העולות מממנה, אשר יש בהן כדי להשפיע באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתכנית תת"ל 70א', כדלקמן:

• תמ"א /23א/4 אשר פורסמה למתן תוקף ב-,12.8.2010 אשר במסגרתה, כפי שפורט לעיל וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, סומן תוואי קו

המתע"ן לאורך רחוב ארלוזורוב.

• כלומר, במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', תוואי ה"קו הסגול" היה זהה לתוואי אשר

סומן בסופו של יום בתת"ל 70א'.

• שמאי התובע הסתפק בתיאור כללי של תמ"א ,23 תוך אזכור תיקוניה וצירוף תשריט

מכוחה של תמ"א 23א' בלבד, אך בהיעדר ניתוח ופירוט תיקונים אלו, וביניהם תיקון

4 כאמור, על מלוא משמעותיו התכנוניות.

• נבהיר כי היעדר תיאור מלוא המצב התכנוני הקודם לתכנית על מלוא משמעויותיו על

שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', המשפיעים באופן מהותי על שווי

המקרקעין במצב התכנוני הקודם, מהווה פגם מהותי בחוות דעת שמאי התובע,

המביא למעשה לתמונת מצב שגויה ומטעה, אשר יש בה כדי לשמוט את הקרקע

תחת חוות הדעת בכללותה.

• כמפורט לעיל, משמעות בחינת המצב התכנוני הקודם לאשורו, הינה כי במצב תכנוני

קודם מכוחה של תמ"א /23א/4 סומן תוואי קו המתע"ן לאורך רחוב ארלוזורוב,

כלומר במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', תוואי ה"קו הסגול" היה זהה לתוואי אשר

עמ' 4 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 63 - חלקת משנה 9 - תיק 2019-13731

26-0003ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכנית תת"ל 70א'

סומן בסופו של יום בתת"ל 70א'.

• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק

בגין אישורה של תת"ל 70א'.

שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'

• שמאי התובע הסתפק בחוות דעתו באמירה כללית ולפיה מאחר ותוואי המתע"ן תועד לראשונה עוד מכוחה של תמ"א 23א', הרי שככל וקיימים אלמנטים משביחים מכוחה של תת"ל 70א', אלמנטים אלו אינם מהווים תוצר של תכנית זו.

• יש לדחות טענתו זו של שמאי התובע בחוות דעתו.

• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, האלמנטים המשביחים

מכוחה של תת"ל 70א', נוצרו אך ורק לאור קביעת תוואי מתע"ן עילי מכוחה.

• נחזור ונבהיר, כי על שמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את

האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית הפוגעת לטענתו (המוכחשת בענייננו)

ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.

• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון אלמנטים משביחים שמקורם בתת"ל 70א' ובעצם קביעת תוואי המתע"ן כתוואי עילי ולא תת קרקעי.

• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קביעת תוואי המתע"ן

בתוואי העילי, תביא לצמצום מס' נתיבי הנסיעה לרכבים ממונעים לכדי נתיב אחד

בלבד, הרחבת מדרכות, התווית שבילי אופניים וכן התווית מסילה עבור הקו הסגול

של הרכבת הקלה הצפויה לפעול בטכנולוגיה המתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית

ובהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק.

• יתרה מזו, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קיבולת

הנוסעים של הרכבת גבוהה משמעותית מזו של אוטובוסים ורכבים פרטיים אשר

תוביל לצמצום ניכר בעומסי התנועה הקיימים כיום. בנוסף, קביעת תוואי המתע"ן

בתוואי עילי, תביא לירידה בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב

הקיים - אלמנטים משביחים אשר לא הובאו בחשבון בשגגה בחוות דעת שמאי

התובע אשר לכל הפחות מאיינים את ירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).

• נבהיר כי היעדר הכללתם של האלמנטים המשביחים הנובעים מכוחה של תת"ל

70א' והתחשבות בהם לצורך בחינת הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70א', מהווה

פגם מהותי בחוות הדעת אשר גם בפגם זה יש כדי לשמוט את הקרקע תחת חוות

הדעת בכללותה.

• נפנה בעניין זה לשומה מייעצת שניתנה לאחרונה במסגרת ערר תא/92009/0622 עו"ד

אליהוד יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין יערי"),

על ידי השמאית רמה מאור במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 70א' כבענייננו, שם נקבע על ידי השמאית המייעצת כי התת"ל מעלה את שווים של המקרקעין וזאת על אף שנחסמו מקומות חניה אשר נבנו בהיתר, תוך שהשמאית המייעצת קבעה שם שווי מצב קודם למ"ר מגורים של 44,226 ₪ ושווי מצב חדש למ"ר מגורים של 51,062 למ"ר, וזאת כאמור בשל השפעתה החיובית של הרק"ל.

• כן נפנה לשומה מייעצת נוספת של השמאית רמה מאור אשר ניתנה לאחרונה (ביום )6.5.2025 במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 71ב' אך יפים גם לענייננו, במסגרת ערר

תא/92018/0922 שיגריס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו,

)22.8.2024 (להלן: "עניין שיגריס"), אשר גם במסגרתה נקבע כי לא חלה ירידת ערך לאור אישורה של תת"ל 71ב', אלא עליית ערך בשיעור ניכר של כ-%.22

• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק

בגין אישורה של תת"ל 70א'.

• מכלל הטעמים אשר פורטו לעיל, יש לדחות את התביעה בגין אישורה של תת"ל

70א' על הסף, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.

מענה לגופן של טענות

• מבלי לגרוע מהאמור, יש לדחות את התביעה גם לגופה, מחמת שהתובע לא הוכיח כל

פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.

עמ' 5 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 63 - חלקת משנה 9 - תיק 2019-13731

26-0003ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תוכנית תת"ל 70א'

• יש לדחות את טענת שמאי התובע בחוות דעת שמאי התובע בדבר מגבלות הנגישות למקרקעין אשר נטענה בעלמא ובהיעדר כל תימוכין וכימות.

• נדגיש, כי בהתאם להוראות תת"ל 70א' ומסמכיה, לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות הגישה לחלקה.

• יתרה מזו, נת"ע הצהירה מספר פעמים, לרבות במסגרת הליכי קידום ואישור התכניות בות"ל, כי תתאפשר נגישות אל ומאת המקרקעין על ידי כלי רכב ייעודיים הדרושים לשם ביצוע עבודות בינוי וכיוצ"ב וזאת בכפוף לתיאום ואישור מראש עם חברת נת"ע ועיריית תל אביב.

• מבלי לגרוע מהאמור, טענת שמאי התובע כי "ההנחה הסבירה היא שאלמלא

התכניות שמשנות את הסדרי התנועה בארלוזורוב, היה ניתן היתר להסדרת חניה

בבניין" נטענה ללא הוכחה ולפיכך, מדובר בטענה שגויה.

• ראשית, ביום 23.8.2013 החליטה ועדת המשנה לתכנון ובניה תל אביב, לאשר פתרון חניה עבור 3.3 מקומות חניה החסרים במקרקעין על ידי השתתפות בקרן חניה ולא לאשר את פתרון החניה המוצע, זאת מאחר ולא ניתן לאשר יציאה של כלי רכב בהילוך אחורי.

• לאמור, פתרון החניה שהוצע על ידי מבקשי ההיתר נדחה בשל הבינוי הקיים ומגבלותיו במקרקעין, ומטעמי בטיחות בלבד – וזאת עוד קודם לאישורה של תת"ל 70א'.

• מבלי לגרוע מהאמור, נבהיר כי אין בענייננו מחלוקת, כי השימוש המיטבי במקרקעין בשני מצבי התכנון הינו המבנה הקיים אשר אינו כולל מקומות חניה.

• יתרה מזאת, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, אופן חישוב שווי הנכס במצב החדש הינו שגוי מדעיקרו, עת נדרש לבחון שווי זה בהתאם לעסקאות השוואה ולא לפי הכנסות מדמי שכירות לתקופה של 60 שנים. אף אם ייבחן שווי הנכס בהתאם לשיטתו (השגויה) של שמאי התובע, הרי שיש להביא בחשבון את שווי הקרקע לדירה בתום תקופת הדחייה, כאשר שיעור הריבית לדמי השכירות המהוונים יהיה כזה התואם את הריבית הנהוגה למגורים בסביבה.

• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, נמצא כי קיימת עליית מחירים מובהקת ברחוב ארלוזורוב בין השנים .2014-2017

• לאור האמור, הרי שיש גם לדחות את טענת התובע בדבר ירידה בערכה של דירת

התובע בגין אישורה של תת"ל 70א'.

סוף דבר

• נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית תביעת הפיצויים הן על הסף והן לגופה, תוך אימוץ חוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית ולאור הטעמים המשפטים דלעיל.

• לחילופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע, כי אכן נגרם לנכס מושא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של תכנית תת"ל 70א', יש לקבוע כי פגיעה זו, כפי שפורט והוצג בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הינה פגיעה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובע פיצויים בגינה.

• כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה איננה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכול בהתאם לעניין ולהדבק הדברים.

• בנוסף, אין באמור להלן כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

עמ' 6 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 67 - תת חלקה 7 - תיק 2019-13734

26-0003ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ותת"ל 70א'

לדרפט מצורפת חוות דעת שמאי הוועדה רמי סויצקי, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין

אירית יומטוב והראל וינטרוב, תגובת ב"כ החתום על השיפוי עורך הדין דויד כחלון והשמאי דורון

חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר

והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 22.12.2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדות ביסוד התביעה הן תת"ל 70א' ו- תא/.5000 ועדת המשנה לתכנון ולבנייה בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 דנה והחליטה כדלקמן: "לאשר ארכה, בת 250 ימים, למתן החלטות בתביעות הפיצויים על ידי הוועדה המקומית ובמהלכם יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6214 חלקה: 173 תת חלקה: 7

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 67

תובע: נדב גל

בא כוח התובע: עו"ד רונן ירדני

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 290,500 ₪.

תת"ל/70א' – 2,516,000 ₪.

עמ' 8 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 67 - תת חלקה 7 - תיק 2019-13734

26-0003ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ותת"ל 70א'

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע רן וירניק):

תא/:5000 - התובעים טוענים בתביעתם כי לאור אישורה של תכנית 5000 צפויה ירידת ערך ביחס למקרקעין, הואיל ותכנית 5000 מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי לעמדתן (בחלופת הריסה ובניה מחדש), שווין של זכויות הבניה בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל קומת מסחר.

תת"ל/70א': מהות הפגיעה הנטענת בהתאם לשומת התובע – "שלילת הגישה לכלי רכב מאיינת את היכולת להוסיף בניה לבניין קיים (לרבות שיפוץ והוספת מעלית) ו/ או להקימו מחדש בזכויות בניה מלאות ו/או לשפץ את הבנין, שכן, לא ניתן לבצע עבודות בניה הכוללות הריסה, בניה ושינוע והנפה של חומרי בנין בהיקף המדובר בנכס נטול גישה ברכב".

חוו"ד שמאי הוועדה רמי סויצקי:

תא/:5000 -

התכנית קובעת, בין היתר, הוראות להכנת תכניות עתידיות, אזורי ייעוד ומגדירה שימושים ושטחי בנייה מרביים, אותם ניתן יהיה לקבוע בתכניות עתידיות שיאושרו על פיה בכל אזור ייעוד.

בסעיף 2.4.1 לתכנית 5000 שכותרתו "יחס לתכניות אחרות" נקבע באופן מפורש כי תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת שאושרה טרם תחילתה של תכנית ,5000 תעמוד בתוקפה על אף האמור בתכנית זו.

לאמור, תכנית 5000 אינה מבטלת את ההוראות והזכויות החלות ביחס למקרקעין במצב תכנוני

שקדם לאישורה של תכנית 5000 ואלה נותרים בעינם.

משכך, ברי כי לא נוצר כל שינוי בתכונות המקרקעין ובאפשרויות ניצול הזכויות בהם לאור

אישורה של תכנית ,5000 ובהתאם לא נוצרה כל פגיעה המקימה פיצויים כהגדרתה בסעיף 197

לחוק בגין אישורה של התכנית.

יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.

על מנת להוציא היתרי בניה, יש לאשר תכנית מפורטת בהתאם להוראותיה של תכנית 5000 ורק לאחר מכן ניתן יהיה להוציא היתרי בניה. כמו כן גם ניתן לאשר תכנית בסמכות מחוזית אשר תקבע תכנית המנוגדת לתכנית .5000 בכל מקרה כדי לשנות את המצב התכנוני של המקרקעין נדרש הליך תכנוני של אישור תכנית מפורטת, בין בסמכות מחוזית ובין בסמכות מקומית. הליך שטרם בא לעולם.

תכנית 5000 לא מקנה למקרקעין זכויות קנייניות קונקרטיות וודאיות.

בטרם תאושר תכנית מפורטת מכוחה של תכנית 5000 ביחס למקרקעין אשר תייצר נורמה עמ' 9 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 67 - תת חלקה 7 - תיק 2019-13734

26-0003ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ותת"ל 70א'

תכנונית חדשה ביחס למקרקעין, אין עסקינן בזכויות ובוודאי שלא בזכויות קנייניות מכוחה של תכנית 5000 ובוודאי שלא מתגבשת כל פגיעה מכוחה.

בהתאם להלכה הפסוקה בעניין זה, כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית, המועד לבחינת פגיעה/השבחה אינו מועד אישורה של תכנית ,5000 אלא במועד אישורה של התכנית המפורטת אשר תאושר על פיה – מועד אשר רק בו תהיה קונקרטיזציה לגבי פגיעה (ככל ותהיה) / השבחה במקרקעין ספציפיים.

נפנה בעניין זה להחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז ת"א במסגרת ערר

תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו ואח' (פורסם

בנבו, ,)21.12.2021 כדלקמן:

"עוד נציין כי גם הטענה שהועלתה בערר לראשונה, ולא בחוות הדעת, כי יש מקום למתן פיצוי בהתבסס על תכנית תא/5000 דינה על פני הדברים להידחות. המדובר בתכנית כוללנית בלבד, על

כך המשתמע מכך אשר נדרש הליך אישור של תכנית מכוחה."

משאין עסקינן בזכויות קנייניות וקונקרטיות למקרקעין כאמור, ברי כי אין באישורה של תכנית 5000 כדי לפגוע בערכם של המקרקעין ובהתאם תכנית זו אינה ברת פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק.

המקרקעין בענייננו כלולים בתכנית 5000 באזור תכנון ,301 בייעוד אזור מגורים בניה עירונית, ציר מעורב.

מקבצי השימושים הראשיים במקרקעין הינם מגורים, משרדים, מסחר ,1 תעסוקה 1 וכן מסחר 2 בכפוף לתנאים. בקומת הקרקע לא יותר שימוש למגורים (בשונה מטענת שמאי התובע הקובע כי בקומה זו יותר שימוש מסחרי בלבד).

טענה זו כאמור אינה נכונה. יובהר כי תכנית תא/5000 אינה מחייבת שימוש למסחר בקומת

הקרקע, אלא קובעת כי לא יותר שימוש למגורים.

התכנית מאפשרת בנוסף לשימושי מסחר גם שימוש למשרדים ותעסוקה.

משכך יש לדחות את טענת התובע לירידת ערך המקרקעין כתוצאה מאישורה של תכנית

תא/.5000

יובהר בעניין זה, כי ההשוואה שעורך שמאי התובע בין דירות במבנים עם קומה מסחרית לבין דירות במבנים ללא קומה מסחרית, ניסיונו ללמוד משומות מכריעות וממחקר דלפי, אינם רלוונטיים מאחר ואיסור השימוש למגורים בקומת הקרקע מכוחה של תכנית 5000 כאמור טרם התגבש ביחס למקרקעין ומשכך אין להביאו בחשבון.

נבהיר בעניין זה, כי יש לדחות את סקר המחירים אשר הוצג בחוות דעת שמאי התובע הכולל השוואה בין מחירי עסקאות ברח' ז'בוטינסקי לעומת רח' ארלוזורוב וטענה כי קצת עליית המחירים ברח' ז'בוטינסקי גבוה יותר מאשר ברח' ארלוזורוב עקב השפעתן של התכניות הפוגעות.

שמאי התובע לא מפרט את עסקאות ההשוואה בחוות דעתו ומציין את תוצאות הסקר בלבד.

יתרה מזו, לעמדתי, תוצאות הסקר אינן מייצגות את רמת המחירים ברח' ארלוזורוב ובח'

ז'בוטינסקי. לצורך כך בחנתי עסקאות מכירה בחלקות המסווגות בייעוד "ציר מעורב" בהתאם לתכנית תא/5000 לעומת עסקאות מכירה ברח' ז'בוטינסקי בחלקות שאינן מסווגות בייעוד "ציר מעורב".

עמ' 10 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 67 - תת חלקה 7 - תיק 2019-13734

26-0003ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ותת"ל 70א'

תת"ל/70א':

זאת ועוד, בחלקה נשוא חוות הדעת לא הופקעו שטחים.

בכל מקרה, גבול התכנית לא יחצה את קו המרפסות של הבניינים הקיימים.

ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת ברחוב ארלוזורוב וסביבתו כדלקמן:

* לאורך שעות היום הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר ()db65 ואף נמוך ממנו.

* לאורך שעות הלילה הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר ()db60-db55 ואף נמוך ממנו.

התייחסות לחוות דעת שמאי התובע:

בהתאם לתת"ל 70א' לא נקבעו הוראות בדבר מניעת אפשרות הגישה לחלקה כנטען בשומת שמאי התובע.

לטענת התובע שווי המקרקעין לפני אישורן של התכניות הפוגעות לכאורה (תא/5000 ותת"ל /70א)

מבוסס גם על הזכויות שלכאורה הוקנו לנכס מכוח תמ"א .38 בהתאם נטען כי שווי המגרש עמ' 11 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 67 - תת חלקה 7 - תיק 2019-13734

26-0003ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ותת"ל 70א'

(והמקרקעין בהתאמה, לפי חלקם היחסי) מורכב גם משווי הזכויות הכלולות בתמ"א 38 על תיקוניה.

עמדת הוועדה המקומית- כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית -

הינה בתמצית שעל פי הדין ופסיקות בתי המשפט, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן במעמד של

"זכויות קניין" של התובע ואינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין – שכן הן מותנות, בלתי

וודאיות, וכן ערטילאיות, שאינן חלות באופן קונקרטי ביחס למקרקעין (או כל מקרקעין שהם

ברחבי המדינה). לפיכך, בבחינת שווי המקרקעין במצב הקודם אין לקחת בחשבון את הזכויות

הכלולות בתמ"א 38 ולא קמה עילת פיצוי בגין אישור התכנית אשר העניקה זכויות הפחותות

מהיקף הזכויות המירבי שניתן היה לאשר, באופן תיאורטי, על פי תמ"א .38

חוות דעת עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב ב"כ הוועדה המקומית:

• יש לדחות את התביעה מחמת שהתובע לא הוכיח כל פגיעה במקרקעין בגין אישורן של תכניות תא/5000 ותת"ל 70א'.

טענות סף

חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של ענין

המביאים לבטלותה

• תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-,1971 קובעות כי תובע

המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.

הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת,

ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים.

• לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת, מבוססת ונתמכת בנתונים, אלא שעל

השמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים

הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.

• יתרה מזו, חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של

עניין, לוקה בהנחות מוצא שגויות, חסרה בחוות דעת מקצועיות, מתעלמת משיקולים

רלוונטיים ואינה עומדת בנטל הוכחת פגיעה בשווים של המקרקעין, המביאים לבטלותה

ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה, הכול כמפורט בהרחבה בחוות דעת משפטית זו ובחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית. אך מטעמים אלה לבדם יש לדחות את התביעה

שבנדון, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.

שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את מלוא המצב התכנוני הקודם ערב אישורה של תת"ל

70א'

• במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות של התובע בטרם אושרה התכנית. ככל שחוות הדעת

השמאית לוקה בחסרים מהותיים, כבענייננו, יש לקבוע כי לא הורם הנטל להוכחת תביעת

הפיצויים והפגיעה הנטענת.

עמ' 12 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 67 - תת חלקה 7 - תיק 2019-13734

26-0003ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ותת"ל 70א'

• תמ"א /23א/4 אשר פורסמה למתן תוקף ב-,12.8.2010 אשר במסגרתה, כפי שפורט לעיל וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, סומן תוואי קו המתע"ן לאורך רחוב ארלוזורוב. בשונה מתמ"א 23א' ותמ"מ ,5 אשר קדמו לתמ"א /23א/,4 תמ"א /23/4א

אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן.

התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר ייקבע

בתכנון מפורט.

• כלומר, במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', תוואי ה"קו הסגול" היה זהה לתוואי אשר סומן

בסופו של יום בתת"ל 70א'.

• שמאי התובע הסתפק בתיאור כללי של תמ"א ,23 תוך אזכור תיקוניה וצירוף תשריט מכוחה

של תמ"א 23א' בלבד, אך בהיעדר ניתוח ופירוט תיקונים אלו, וביניהם תיקון 4 כאמור, על

מלוא משמעותיו התכנוניות.

• נבהיר כי היעדר תיאור מלוא המצב התכנוני הקודם לתכנית על מלוא משמעויותיו על שווי

המקרקעין במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', המשפיעים באופן מהותי על שווי המקרקעין

במצב התכנוני הקודם, מהווה פגם מהותי בחוות דעת שמאי התובע, המביא למעשה לתמונת

מצב שגויה ומטעה, אשר יש בה כדי לשמוט את הקרקע תחת חוות הדעת בכללותה.

• כמפורט לעיל, משמעות בחינת המצב התכנוני הקודם לאשורו, הינה כי במצב תכנוני קודם

מכוחה של תמ"א /23א/4 סומן תוואי קו המתע"ן לאורך רחוב ארלוזורוב, כלומר במצב

תכנוני קודם לתת"ל 70א', תוואי ה"קו הסגול" היה זהה לתוואי אשר סומן בסופו של יום

בתת"ל 70א'.

• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק בגין

אישורה של תת"ל 70א'.

שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל

70א'

• יש לדחות טענתו זו של שמאי התובע בחוות דעתו.

• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, האלמנטים המשביחים מכוחה

של תת"ל 70א', נוצרו אך ורק לאור קביעת תוואי מתע"ן עילי.

• נחזור ונבהיר, כי על שמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את

האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית הפוגעת לטענתו (המוכחשת בענייננו)

ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.

• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קביעת תוואי המתע"ן בתוואי

העילי, תביא לצמצום מס' נתיבי הנסיעה לרכבים ממונעים לכדי נתיב אחד בלבד, הרחבת

מדרכות, התווית שבילי אופניים וכן התווית מסילה עבור הקו הסגול של הרכבת הקלה

הצפויה לפעול בטכנולוגיה המתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית ובהנעה אלקטרונית בעלת

תלות נמוכה לשימוש בדלק.

• יתרה מזו, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קיבולת הנוסעים של

הרכבת גבוהה משמעותית מזו של אוטובוסים ורכבים פרטיים אשר תוביל לצמצום ניכר

בעומסי התנועה הקיימים כיום. בנוסף, קביעת תוואי המתע"ן בתוואי עילי, תביא לירידה

בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים - אלמנטים משביחים אשר

לא הובאו בחשבון בשגגה בחוות דעת שמאי התובע אשר לכל הפחות מאיינים את ירידת

הערך הנטענת (והמוכחשת).

• מבלי לגרוע מהאמור וכפי שהובא בחשבון בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, ביום 24.6.2019 ניתנה ביחס לחלקת משנה 10 במקרקעין שומה מכרעת של השמאית המכריעה עמ' 13 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 67 - תת חלקה 7 - תיק 2019-13734

26-0003ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ותת"ל 70א'

נורית ג'רבי ובה נקבע, כי השווי המיטבי הינו תוספת בניה על הקיים וקבעה השבחה בסך של 217,038 ₪ ולבניין בשלמות נקבעה השבחה בסך של 2,585,814 ₪. לפיכך, יש לדחות כבר עתה את טענת שמאי התובע לפיה השימוש הטוב והיעיל הינו שכירות לתקופה של 30 שנה ולאחריה אין שווי לבניין.

• נבהיר כי היעדר הכללתם של האלמנטים המשביחים הנובעים מכוחה של תת"ל 70א'

והתחשבות בהם לצורך בחינת הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70א', מהווה פגם מהותי

בחוות הדעת אשר גם בפגם זה יש כדי לשמוט את הקרקע תחת חוות הדעת בכללותה.

• נפנה בעניין זה לשומה מייעצת שניתנה לאחרונה במסגרת ערר תא/92009/0622 עו"ד אליהוד

יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין יערי"), על ידי השמאית

רמה מאור במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 70א' כבענייננו, שם נקבע על ידי השמאית המייעצת כי התת"ל מעלה את שווים של המקרקעין וזאת על אף שנחסמו מקומות חניה אשר נבנו בהיתר, תוך שהשמאית המייעצת קבעה שם שווי מצב קודם למ"ר מגורים של 44,226 ₪ ושווי מצב חדש למ"ר מגורים של 51,062 למ"ר, וזאת כאמור בשל השפעתה החיובית של הרק"ל.

• כן נפנה לשומה מייעצת נוספת של השמאית רמה מאור אשר ניתנה לאחרונה (ביום )6.5.2025 במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 71ב' אך יפים גם לענייננו, במסגרת ערר תא/92018/0922 שיגריס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, )22.8.2024 (להלן: "עניין שיגריס"), אשר גם במסגרתה נקבע כי לא חלה ירידת ערך לאור אישורה של תת"ל 71ב', אלא

עליית ערך בשיעור ניכר של כ-%.22

• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק בגין

אישורה של תת"ל 70א'.

• מכלל הטעמים אשר פורטו לעיל, יש לדחות את התביעה בגין אישורה של תת"ל 70א' על

הסף, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.

מענה לגופן של טענות

• מבלי לגרוע מהאמור, יש לדחות את התביעה גם לגופה, מחמת שהתובע לא הוכיח כל פגיעה

במקרקעין בגין אישורן של תכניות תא/5000 ותת"ל 70א'.

תכנית כוללנית תא/5000

• יש לדחות על הסף את הטענה לפגיעה (מוכחשת) עקב אישורה של תכנית תא/.5000

• תכנית תא/,5000 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7404 מיום ,22.12.16 הינה תכנית המתאר הכוללנית של העיר תל אביב.

• התכנית קובעת, בין היתר, הוראות להכנת תכניות עתידיות, אזורי ייעוד ומגדירה שימושים ושטחי בנייה מרביים, אותם ניתן יהיה לקבוע בתכניות עתידיות שיאושרו על פיה בכל אזור ייעוד.

• בסעיף 2.4.1 לתכנית 5000 שכותרתו "יחס לתכניות אחרות" נקבע באופן מפורש כי תכנית

מתאר מקומית או תכנית מפורטת שאושרה טרם תחילתה של תכנית תא/,5000 תעמוד

בתוקפה על אף האמור בתכנית זו.

• לאמור, תכנית תא/5000 אינה מבטלת את ההוראות והזכויות החלות ביחס למקרקעין במצב

תכנוני שקדם לאישורה של תכנית תא/5000 ואלה נותרים בעינם.

• משכך, ברי כי לא נוצר כל שינוי בתכונות המקרקעין ובאפשרויות ניצול הזכויות בהם לאור

אישורה של תכנית תא/,5000 ובהתאם לא נוצרה כל פגיעה המקימה פיצויים כהגדרתה

בסעיף 197 לחוק בגין אישורה של תכנית תא/.5000

• יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות תכנית תא/,5000 לא ניתן להוציא מכוחה של

התכנית היתרי בניה. על מנת להוציא היתרי בניה, יש לאשר תכנית מפורטת בהתאם להוראותיה של תכנית תא/5000 ורק לאחר מכן ניתן יהיה להוציא היתרי בניה. כמו כן ניתן גם לאשר תכנית בסמכות מחוזית שלא בהתאם לתכנית תא/.5000 • כן נפנה להחלטת ועדת הערר הנכבדה מיום 8.8.2023 במסגרת ערר תא/91010/0821

פיתבונדד בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן: "עניין פיתבונדד"), אשר

במסגרתה נקבע בין היתר, כי תכנית תא/5000 אינה מבטלה את ההוראות החלות על המקרקעין ביחס למצב התכנוני הקודם ובין היתר בשל כך, אינה מקימה עילת תביעה לפי עמ' 14 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 67 - תת חלקה 7 - תיק 2019-13734

26-0003ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ותת"ל 70א'

סעיף 197 לחוק.

• כפי שפורט ותואר לעיל בהחלטות בעניין חן פרי ובעניין פיתבונדד, לאור הוראותיה של

תכנית תא/,5000 הרי שאין עסקינן בתכנית אשר ניתן להצביע בעניינה על פגיעה קונקרטית

במקרקעין המזכה בפיצוי על פי סעיף 197 לחוק ומשכך יש לדחות את התביעה בכל הנוגע

לתכנית זו.

• לאמור, אין בתכנית תא/5000 והוראותיה, כדי לשנות את המצב התכנוני של המקרקעין

ומשכך, תכנית תא/5000 אינה מקנה למקרקעין זכויות קנייניות קונקרטיות וודאיות.

• מהמקובץ לעיל עולה, כי מאחר שתכונות הדירה והמקרקעין לאור אישורה של תכנית 5000

לא השתנו, הרי שברי כי לא חלה ירידה בערכה.

• בהתאם לכל האמור, ברי כי אין באישורה של תכנית 5000 כדי לפגוע ביכולתם של התובעים

לממש את זכויותיהם עפ"י תכניות מאושרות קודמות במקרקעין, ככל שאלו ניתנות להם

במצב התכנוני הקודם.

• ברי, כי משתכנית תא/5000 הכוללנית, אינה מקנה זכויות ונדרש הליך אישור של תכנית

מכוחה, הרי שמאחר ותכונות המקרקעין לאור אישורה לא השתנו, הרי שלא קיימת כל

פגיעה מכוחה.

• בהתאם להלכה הפסוקה בעניין זה, המועד לבחינת פגיעה/השבחה אינו מועד אישורה של

תכנית תא/,5000 אלא במועד אישורה של התכנית המפורטת אשר תאושר על פיה – מועד

אשר רק בו תהיה קונקרטיזציה לגבי פגיעה (ככל ותהיה) / השבחה במקרקעין ספציפיים.

• משאין עסקינן בזכויות קנייניות וקונקרטיות למקרקעין כאמור, ברי כי אין באישורה של

תכנית תא/5000 כדי לפגוע בערכה של דירת התובע במקרקעין ובהתאם תכנית זו אינה ברת

פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק.

• לאמור, יש לדחות על הסף את טענת התובע לירידת ערך בנכס התובע במקרקעין בגין

אישורה של תא/.5000

• מבלי לגרוע מהאמור, המקרקעין בענייננו כלולים בתכנית תא/5000 באזור תכנון ,301 בייעוד אזור מגורים בניה עירונית, מרקם בנוי לשימור, ציר מעורב. מקבצי השימושים הראשיים במקרקעין הינם מגורים, משרדים, מסחר ,1 תעסוקה 1 וכן מסחר 2 בכפוף לתנאים. בקומת הקרקע לא יותר שימוש למגורים (בשונה מטענת שמאי התובע הקובע כי בקומה זו יותר שימוש מסחרי בלבד).

• יובהר בעניין זה, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, כי ההשוואה שעורך שמאי התובע בין דירות במבנים עם קומה מסחרית לבין דירות במבנים ללא קומה מסחרית, ניסיונו ללמוד משומות מכריעות וממחקר דלפי, אינם רלוונטיים מאחר ואיסור

השימוש למגורים (בלבד כאמור) בקומת הקרקע מכוחה של תכנית תא/5000 כאמור טרם

התגבש ביחס למקרקעין ומשכך אין להביאו בחשבון.

• מבלי לגרוע מהאמור וכפי שנקבע נכונה בהחלטת ועדת הערר בעניין פרי, השימושים המותרים במקרקעין, לרבות ביחס לקומות הקרקע, לא השתנו מכוחה של תכנית תא/.5000 בכל הנוגע לאפשרות שתוכניות מפורטות עתידיות יפגעו במקרקעין, הרי שגם אם כך יהיה -

אין הדבר הופך את התכנית הכוללנית לתכנית פוגעת, רק מחמת העובדה שהיא מניחה תשתית לאישור תוכניות שונות עבור שימושים שונים.

• יתרה מזאת, ביום 31.12.2023 אושרה למתן תוקף תכנית ,4474 היא התכנית המפורטת מכוחה של תכנית תא/5000 אשר, בין היתר, קובעת חזית מסחרית בבנייה חדשה לפי התכנית

ומוסיפה זכויות בנייה. תכנית 4474 היא התכנית המפורטת מכוחה של תכנית תא/,5000

ובהתאם היא התכנית הרלוונטית לה תיערך שומת ההשבחה בהתאם לתיקון 126 לחוק, תוך

שתכנית זו היא שקבעה את זכויות הבניה והשימושים במקרקעין ושינתה את התכניות

שקדמו לה.

• בעניינן של השומות המכריעות ומחקר דלפי, הרי שכלל ידוע הוא כי הסתמכות על מחקרים כללים ו/או שומות, כבסיס לטענת פגיעה בערך נכסים ספציפיים, לא די בה כדי להרים את הנטל המוטל על התובע לפי סעיף 197 לחוק. אין ספק כי ניתן להסתמך על מחקרים כללים בארץ ובחו"ל ו/או שומות, כדי לתמוך בטענה לקיומו של ראש נזק כלשהו המהווה פגיעה במקרקעין, אך יש ליישמם באופן מדויק על המקרקעין.

• יתרה מזו, עירוב שימושים קיים במבנים רבים בסביבת המקרקעין ומהווה חלק מתפישה אורבנית להעשרת המרחב הציבורי בפעילות מגוונת במהלך שעות היממה ומהווה יתרון מובהק.

• מהמקובץ לעיל עולה, כי מאחר ותכונות נכס התובע במקרקעין לאור אישורה של תכנית

עמ' 15 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 67 - תת חלקה 7 - תיק 2019-13734

26-0003ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ותת"ל 70א'

5000 לא השתנו, הרי שאין כל צורך לבחון את שווים בשני מצבי התכנון ויש לקבוע כי תכנית

תא/5000 לא שינתה דבר ביחס לערכו.

• לא זו אף זאת, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, נמצא כי קיימת עליית מחירים מובהקת ברחוב ארלוזורוב בין השנים 2014-2017 – עליית מחירים בקצב זהה לעליית המחירים ברחוב ז'בוטינסקי בתקופה זו.

• זאת, על אף סיווגו של רחוב ארלוזורוב בייעוד "ציר מעורב" מכוחה של תכנית תא/,5000 בשונה מרחוב ז'בוטינסקי.

• כן נבחנו על ידי שמאי הוועדה המקומית בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, ערכי שווי שנקבעו בשומות מכריעות ברחוב ארלוזורוב ונמצא כי השוק אדיש לייעוד "ציר מעורב" מכוחה של תכנית תא/.5000

• יצוין, כי לצורך הערכת הפגיעה הנטענת בחוות דעת שמאי התובע, שווי המקרקעין לפני אישורן של התכניות הפוגעות לכאורה (תא/5000 ותת"ל 70א') מבוסס גם על הזכויות שלכאורה הוקנו למקרקעין מכוחה של תכנית מ' ומכוחה של תמ"א 38 ובהתאם נטען כי שווי המקרקעין (והנכס על פי חלקו היחסי) במצב התכנוני הקודם, מורכב גם משווי הזכויות הכלולות בתכנית מ' ובתמ"א 38 על תיקוניה.

• לעמדת הוועדה המקומית, כפי שיפורט בהרחבה להלן, בהתאם לדין ולפסיקות בתי המשפט וועדות הערר, הזכויות מכוחה של תמ"א 38 אינן במעמד של "זכויות קניין" של התובע ואינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין – שכן הן מותנות, בלתי וודאיות, וכן ערטילאיות, שאינן חלות באופן קונקרטי ביחס למקרקעין (או כל מקרקעין שהם ברחבי המדינה).

• בעניינה של תכנית מ', כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הרי שהמבנה הבנוי במקרקעין מנצל את רובן המוחלט של זכויות הבניה מכוחה ומשכך השימוש המיטבי

ביחס למקרקעין הינו המבנה הקיים.

• בכל הנוגע להבאה בחשבון של זכויות מכוחה של תמ"א 38 כחלק מהמצב הקודם, הרי שלעמדת הוועדה המקומית, בהתאם לדין וכן בהתאם לפסיקות בתי המשפט וועדות הערר,

הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן במעמד של "זכויות קניין" של התובעים ואינן מהוות חלק

מתכונות המקרקעין, שכן הן מותנות, בלתי וודאיות, וכן ערטילאיות, שאינן חלות באופן

קונקרטי ביחס למקרקעין (או כל מקרקעין שהם ברחבי המדינה).

• נוכח לשונה של תמ"א 38 ואף נוכח קיומו של פרק נפרד העוסק בשיקול הדעת של הוועדה

המקומית לסרב ליתן את ההיתר למימוש זכויות בניה לפיה (ראו סעיפים ,22 27 ו-29

להוראות התמ"א), נקבע בפסיקה באופן חד משמעי כי זכויות הבנייה הניתנות במסגרת

תמ"א 38 בתמורה לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, אינן זכויות מוקנות, אלא זכויות

המסויגות בשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית ואף הכפופות להליך פרסום לפי סעיף

149 לחוק, ומשכך מהוות זכויות מותנות אשר אין להביאן בחשבון עד למועד התגבשותן

בפועל, קרי מועד מתן היתר בניה בגינן.

• נפנה בעניין זה לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין עמ"נ 56975-09-23 הוועדה

המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו ואח' נ' בלו מרבל בע"מ ואח' (פורסם בנבו, ,)6.3.2025

זכויות הבניה מתוקף תמ"א ,38 כפי שיפורט בהרחבה להלן, בהיותן זכויות מותנות הכפופות לשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית וכן להליך פרסום לפי סעיף 149 לחוק, אינן מהוות חלק מהמצב התכנוני הקודם ומשכך אין להביאן בחשבון כלל.

• משכך, ברי כי דינה של הבאה בחשבון כחלק משווי המקרקעין במצב הקודם זכויות מכוחה

של תמ"א 38 הינה שגויה ודינה להידחות.

• זאת ועוד, בהתאם לפסק דינו של בית המשפט העליון במסגרת בר"מ 1560/13 הועדה

המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ (פורסם בנבו,

,)22.7.14 לא ניתן להתחשב בתכניות מתאר ארציות, ובענייננו - בתמ"א 38 - בחישוב שווי המקרקעין במצב קודם, הואיל והזכויות מכוחה נעדרות קונקרטיזציה ביחס למקרקעין ולדירת התובעים.

• דהיינו, כאשר התמ"א חלה על כל הארץ, הוצאת היתר בניה מכוחה כפוף להתנגדות ונקיטת הליך לפי ס' 149 לחוק ולשיקול דעתה של הוועדה המקומית, ובהתאם, רק עם אישור היתר בניה נוצרת נורמה תכנונית חדשה במקרקעין.

• לאור זאת, אין לקחת בחשבון את הזכויות מכוחה של תמ"א 38 בחישוב שווי המצב הקודם,

אלא לאחר הוצאת היתר בניה.

• נבקש להפנות בעניין זה לדברים אשר נקבעו ממש לאחרונה על ידי כב' השופט גלעד הס בפסק

דינו בעמ"נ 14306-09-23 עדינה בולקינד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב

(פורסם בנבו, ,)11.2.2024 במסגרתו הובהרו ההבדלים המהותיים בין מסלול תמ"א 38 עמ' 16 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 67 - תת חלקה 7 - תיק 2019-13734

26-0003ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ותת"ל 70א'

למסלול רישויי רגיל, אשר משמעותם לענייננו הינה כי עד שהמבנה לא עבר במסלול תמ"א 38 במסגרת מימוש בהיתר הכולל את חיזוק המבנה, לא חלה כל זכאות לתמריצי התמ"א.

• משמעות ההלכה הפסוקה הינה, כי תמ"א ,38 על הזכויות המותנות בה, היא "שקופה"

ובהתאם-יש לנטרל את השפעת תמ"א 38 בעת בחינת שווי מקרקעין במצב קודם (או חדש).

• לסיכום- אישורה של תמ"א 38 מאופיין בהיעדר מסוימות ביחס למקרקעין כלשהם, ועל כן

אישורה לא שינה את תכונות נכס התובעים במקרקעין, ויש לראותה כאירוע "שקוף" בכל

הנוגע לבחינת קיומה של פגיעה (או שיעורה) הנובעת מאישור תכנית תא/3729א'.

• לפיכך, יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין ירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק, המבוססת

על הבאתן בחשבון של זכויות מכוחה של תמ"א 38 כחלק מהמצב התכנוני הקודם.

• מהמקובץ עולה, כי יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובע בעניין תכנית תא/5000

ולקבוע כי תכנית זו לא פגעה בערכו של נכס התובע במקרקעין.

תת"ל 70א'

• יש לדחות את הטענה לפגיעה (מוכחשת) עקב אישורה של תת"ל 70א' הן על הסף (בהתאם

לטעמים אשר פורטו בהרחבה לעיל) והן לגופן.

• כפי שיפורט להלן וכמפורט בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, יש לדחות את טענות התובע בחוות דעת שמאי התובע כאמור.

מגבלת נגישות לרכבים

• יש לדחות את טענת שמאי התובע בחוות דעת שמאי התובע בדבר מגבלות הנגישות למקרקעין אשר נטענו בעלמא ובהיעדר כל תימוכין וכימות. נדגיש, כי בהתאם להוראות תת"ל 70א'

ומסמכיה, לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות הגישה לחלקה.

• מבלי לגרוע מהאמור, לעמדת שמאי הוועדה המקומית כעולה מחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, השימוש המיטבי במקרקעין בשני מצבי התכנון הינו המבנה הקיים אשר אינו כולל מקומות חניה. נפנה בעניין זה גם לשומה מכרעת שניתנה ביחס למקרקעין על ידי השמאית המכריעה נורית ג'רבי בגין תכנית תא/3616א', במסגרתה נקבע בשני מצבי התכנון כי השימוש המיטבי הינו המבנה הקיים.

• לאור האמור, הרי שיש גם לדחות את טענת התובע בדבר ירידה בערכה של דירת התובע בגין

אישורה של תת"ל 70א'.

סוף דבר

• נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית תביעת הפיצויים, תוך אימוץ חוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית ולאור הטעמים המשפטים דלעיל.

• לחילופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע, כי אכן נגרמה למקרקעין מושא התביעה פגיעה הנובעת מאישורן של תכניות תא/5000 ותת"ל 70א', כולן או חלקן, יש לקבוע כי פגיעה זו, כפי שפורט והוצג בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הינה פגיעה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובע פיצויים בגינה.

עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 67 - תת חלקה 7 - תיק 2019-13734

26-0003ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תא/5000 ותת"ל 70א'

• בנוסף, אין באמור להלן כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

עמ' 18 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
149	,20-29 167-168	חלק		7083

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 507-0774752 תא/מק/4484 - תכנית המחוגה

26-0003ב' - - 3 דיון בתיקון טכני בטבלאות איחוד וחלוקה בתכנית מאושרת

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובנייה

מיקום: מרחב המחוגה המוקף ברחובות: אליפלט, המחוגה, הרבי מבכרך וקומפרט

כתובת: המחוגה 3-9 , קומפרט ,12-16 הרבי מבכרך 5-11

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית: כ-8.8 דונם

מתכנן: [הושמט]

יעל בר מאור – אדריכלות נוף

אלבר אנדריא - הנדסת תנועה

קמיל טרשנסקי רפאל-שמאות מקרקעין

יזם: חברת פרשקובסקי בע"מ חברה לבנייה

בעלות: ריבוי בעלים פרטיים

מצב השטח בפועל:

התכנית מצויה במערב פלורנטין – אזור מלאכות ותעשייה זעירה המתחדש ומשנה את ייעודו למגורים ותעסוקה. מרבית מרחב התכנון מבונה בבניינים בני קומה המשמשים תעשייה, מלאכה ומוסכים. בפינת הרבי מבכרך מצוי בניין בן 5 קומות המושכר כ-20 שנה למשרד הבריאות ומשמש את המרכז הקהילתי לבריאות הנפש יפו והדרום. בסמיכות לפרויקט מצויים בי"ס דרויאנוב (מדרום), מבני מגורים ותעסוקה בבנייה מרקמית, וגינת אליפלט מצדו השני של רחוב אליפלט המתחדש.

מדיניות קיימת:

תכנית המתאר תא/:5000

702א' – אזור מעורב מערב פלורנטין:

- נספח ייעודיקרקע: אזור מעורב לתעסוקה ומגורים. שימושים: מגורים, משרדים, מסחר ,1 תעסוקה .1

- נספח עיצוב עירוני: עד 15 קומות

עמ' 19 מבא"ת ספטמבר 2007

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

- נספח תחבורה: המרחב מצוי באזור העדפת הולכי רגל המצוי בתחום של 300 מ"ר מציר הקו רק"ל האדום. ציר שלבים/אליפלט מוגדר כדרך עורקית עירונית בו עתיד להבנות קו מטרו ,M2 ושביל אופניים.

- יקבע מגרש לשטח ציבורי פתוח בסמיכות לבי"ס דרויאנוב.

- במגרשים הגובלים ברחוב שלבים יקבעו שימושי מסחר ,1 תעסוקה 1 בהיקף של עד %25 משטחי הבניה.

ר-72 – ציר שלבים/ רחוב אליפלט:

- הרח"ק לאורך חזית רחוב אליפלט, פרט למוקדי התעסוקה, יהיה עד .6 - גובה המבנים לאורך חזית הרחוב לא יעלה על 12 קומות למעט בתחום מרקם ובו בניה נקודתית חריגה מסביבתה

מדיניות "שלבים" תא/9078 (אושרה ב-)2019

מדיניות עירונית המגדירה הנחיות לקדום תכניות חדשות לאורך ציר שלבים. הגדרת הקצאת קרקע לשטחי ציבור בהיקף %35 משטח התכנית. קביעת אופן חלוקת שטחי הבניה בהתאם לתמהיל השימושים המומלץ %80 למגורים ו-%20 לתעסוקה. מתן הנחיות בינוי ופיתוח: גובה הבנייה המרקמית 9 קומות , בדופן אליפלט 15 קומות. שטח דירה ממוצעת 115 מ"ר ברוטו (רח"ק).

מצב תכנוני קיים:

תב"ע תקפה: 2459 א' –שינוי לתכנית 397 בתחום מבנן הרבי מבכרך-המחוגה-קומפרט (אושרה ב -)1992

יעוד קיים: אזור תעשייה ומלאכה א'

שטח התכנון: כ-10.36 דונם

זכויות בניה:

1. אחוזי בניה הכוללים – %.200 %50 תכסית מקסימאלית לקומה

2. מספר קומות מקסימלי – 5 קומות (כולל קומת קרקע)

3. גובה בניינים – לא יעלה על 18 מ', לא כולל מעקה ומתקנים הנדסיים על הגג.

4. 2 קומות מרתפים בהתאם להוראות תכנית מתאר מקומית "ע".

5. קוי בנייה – לחזית : 0 מ', לאחור : 6.0 מ', לצדדים : 3.5 מ' או 0 מ' עפ"י המסומן בתשריט

עמ' 20 מבא"ת ספטמבר 2007

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

מצב תכנוני מוצע:

תיאור מטרות התכנון:

1. התחדשות עירונית ושינוי ייעוד מ"תעשייה ומלאכה" ל"מגורים, תעסוקה ומסחר" ושטחי ציבור

בהתאם למדיניות שלבים המאושרת.

2. הקצאת שטח ציבורי רציף בשטח של כ-2.5 ד' אשר ייצר רצף עם שטחי הציבור הסמוכים: בי"ס

דרויאנוב, שצ"פ קומפרט, והגינה קהילתית הסמוכה. שטחי הציבור כוללים שב"צ (מגרש המרכז הקהילתי לבריאות הנפש) בשטח 1.2 ד' ושצ"פ בשטח של כ1.3 ד'.

3. שמירה על רצף תפקודי של המרכז הקהילתי לבריאות הנפש במשכנו הנוכחי, על ידי העברת

המבנה לבעלות עירונית כתועלת ציבורית.

4. שמירה על אופיו התפקודי של המרחב כמרחב יצרני, על ידי הגדרת חללים בקומת הקרקע

לשימושים יצרניים שישמשו אמנים, אומנים, בעלי מלאכה, ושימושים יצרניים דומים.

5. יצירת בינוי מעורב שימושים, המחולק לשלושה מבנים סביב שפ"פ בזיקת הנאה למעבר ושהיית

הציבור/שצ"פ המאפשר את רצף שטחים הפתוחים עם השצ"פ ועם שטחים פתוחים סמוכים בסביבת מרחב התכנון.

פירוט יעודים/שימושים:

שטחי ציבור: כ-1.2 ד' למבני ציבור וכ-1.3 לשטחי ציבור פתוחים, יחד השטחים מהווים %35 משטח

המבנן. במגרש למבני ציבור ניתן יהיה להגיע להיקפי בנייה של עד %.400 שני מגרשים בייעוד "מגורים, תעסוקה ומסחר" ושפ"פ בשטח כולל של כ-4.6 ד'. שטחי הבנייה במגרשים אלה זה מחולקים באופן הבא: %80 למגורים ו%20 מסחר ותעסוקה. שפ"פ 31 הינו חלק ממגרש מס' 1 (הכולל בניינים A ו.)B

יח"ד: 187

צפיפות: 38 יח"ד לדונם (נטו, ביחס למגרשים בייעוד מגורים, תעסוקה ומסחר)

שטח ממוצע ליח"ד: 115 מ"ר ברוטו (כ-93 מ"ר פלדלת)

עמ' 21 מבא"ת ספטמבר 2007

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

נתונים נפחיים:

3 מבנים סביב שצ"פ ושפ"פ בזיקת הנאה למעבר ושהיית הציבור: 2 מבנים בבינוי מרקמי לאורך רחובות המחוגה והרבי מבכרך ומבנה אחד בבינוי מגדלי במערב המרחב.

מספר קומות: 10 (קרקע++8קומת גג חלקית), 8 (קרקע++6קומת גג חלקית)בבנייה מרקמית ו-16 קומות

במגדלון במערב המרחב.

תכסית: מגרש -1 %.80 מגרש -2 %.70 התכסית העל-קרקעית בכל המגרשים הסחירים היא כ-%.60 בכל אחד מהמגרשים הסחירים ישמר %15 שטחי חלחול פנויים מבנייה על קרקעית ותת קרקעית.

עקרונות ודברי הסבר נוספים:

- במרחב התכנון ממוקם מרכז קהילתי לבריאות הנפש יפו. המרכז שוכן במקום בשכירות משנת ,1998 ומספק את שירותיו מטעם משרד הבריאות. ישנה חשיבות כי המרכז לבריאות הנפש יישאר במבנה הנוכחי כדי שימשיך להוות כתובת נגישה עבור תושבי שכונות יפו ודרום תל אביב. לכן, מבנה המרכז יועבר לרשות העירייה כתועלת ציבורית, כדי שזו תבטיח את המשך פעילותו.

- בעלי חלקות 20-22 לא הביעו הסכמתם לקידום התכנית, לכן התכנית מחולקת לשני מגרשים נפרדים לאיחוד וחלוקה ולמימוש, כך שהבעלים לא תלויים אלה באלה. עקרונות התכנון לעניין ההקצאות והתועלות הציבוריות חלות על שני המגרשים. במגרש ,1 בדופן אליפלט ניתן להגיע עד רח"ק ,6 ובמגרש ,2 בדופן רחוב הרבי מבכרך ניתן להגיע לרח"ק .5 - שימושים יצרניים: כדי לשמור על אופיו היצרני של מרחב מערב פלורנטין, כפי שהיה מאז היווסדו, ובמטרה לאפשר מקום לשימושים אלה בתחום העיר תל אביב-יפו בבינוי משולבים חללים שנועדו לשמש פעילויות בעלות אופי יצרני, דוגמת סדנאות אמנים, אומנים, בעלי מלאכה, ושימושים יצרניים דומים.

עמ' 22 מבא"ת ספטמבר 2007

פירוט השלב	תיאור שלב	מספר שלב
.1היתר בניה למגרש 1 יכלול את שפ"פ 31 ויהיה כפוף להיתר הריסה ופיתוח בשצ"פ .22 .2 אכלוס מגרש 1	פיתוח מגרש 1	1
היתר בניה למגרש 2 יהיה כפוף להיתר הריסה ופיתוח בשצ"פ .21 אכלוס מגרש 2 מותנה בפיתוח שצ"פ 21	פיתוח מגרש 2	2
עם אישור התכנית מגרש 11 - המרכז הקהילתי לבריאות הנפש יירשם על שם עיריית תל אביב - יפו	הבטחת רצף תפקודי של המרכז הקהילתי לבריאות הנפש	3

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

- שטחים פתוחים: שכונת פלורנטין סובלת ממחסור בשטחים פתוחים. התכנית מציעה מגוונן שטחים פתוחים נגישים שיתנו מענה למחסור בשטחים פתוחים, יחברו בין שטחים ציבוריים סמוכים, יטייבו את הקישוריות וההליכתיות, וייצרו תוספת שטחי חלחול. זאת ע"י הבטחת שטחים ירוקים, מגוננים ומוצלים לטובת מעבר ושהיית הציבור.

• שטחים פרטים פתוחים: במרכז המבנן ולצד השצ"פ יתוכנן שפ"פ אשר יהיה חלק ממערך השטחים הפתוחים בתכנית ויהווה המשך רציף לשטחי הציבור הפתוחים. השטח הפרטי הפתוח מיועד לגינון ופיתוח נופי לטובת ולשימוש הציבור. בכל שטח השפ"פ תיקבע זיקת הנאה לטובת הציבור. בדפנות השטחים הפתוחים מתוכננים שטחי מסחר, ושימושים יצרניים אשר ייצרו דופן פעילה למרחב.

• שטחים ציבוריים פתוחים: יקבע שצ"פ (תא שטח )22 בסמיכות לבי"ס דרויאנוב, וישתלב ברצף של שטחים ציבוריים עם הבית ספר, הגינה הקהילתית והמרכז הקהילתי לבריאות הנפש. מדיניות שלבים מנחה על קביעת שצ"פ מדרום לשצ"פ זה, מזרחית לבי"ס דרויאנוב – לחיזוק רצף השטחים הירוקים.

בתת הקרקע של השצ"פ הצפוני (תא שטח )21 תתאפשר זיקת הנאה למעבר כלי רכב לשטחי החנייה של השימושים בעלי אופי ציבורי ולמגורים. לא תותר חנייה בתחום זיקת ההנאה.

• התכנית מביאה לשיפור הרצף העירוני להולכי רגל בחיבוריות שהיא מייצרת עם השטחים

הפתוחים בסביבתה: גינה קהילתית, שצ"פ פבריגט, שצ"פ החרש אמן ועוד.

• ניהול מי נגר: %15 מכל מגרש תכנון סחיר יוותר כשהוא נקי מכל בנייה תת קרקעית או על קרקעית. בתכנית העיצוב ניתן יהיה לנייד את שטחי החלחול ממגרש תכנוני 2 למגרש תכנוני 1 באישור מהנדס העיר או מי מטעמו. לפחות %12 משטחי החלחול של מגרש 1 ירוכזו בצמידות לשצ"פ 22 להשלמת חטיבת חלחול גדולה אחת.

- תמהיל מגורים: בהתאם למדיניות שלבים, ולאור הצורך לייצר מצאי יח"ד גדולות בסביבה של יח"ד קטנות, נקבע כי שטחה של דירה ממוצעת יעמוד על כ-93 מ"ר. לצד זאת, הוגדר תמהיל מגורים שיבטיח היצע מגוון של יח"ד המתאים לסוגי משקי בית מגוונים:

א. לפחות %20 דירות קטנות- בשטח של 40-65 מ"ר

ב. לפחות %20 דירות בינוניות -בשטח של 66-90 מ"ר

ג. לפחות %30 דירות בינוניות גדולות-בשטח של 91-120 מ"ר

ד. השטחים המצוינים לעיל כוללים שטחים עיקריים ושטחי שירות פנים דירתים.

תמהיל סופי יקבע במסגרת תכנית העיצוב בהתאם לחוות דעת מהנדס העיר או מי מטעמו.

בחישוב התועלות הציבוריות, נמצא כי לא ניתן לבקש יח"ד דב"י נוספות על התועלת הציבורית המתקבלת מהעברת המרכז הקהילתי לבריאות הנפש.

- חזיתות מסחריות – בחזית הבניינים הפונה כלפי הרחובות המקיפים, מתוכננת חזית מסחרית באורך שלא יפחת מ-%70 מאורך החזית. בחזיתות הפונות כלפי פנים המבנן מתוכננות חזיתות של חללי השימושים היצרניים.

- שלביות:

עמ' 23 מבא"ת ספטמבר 2007

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

חו"ד תחבורתית:

1. המרחב משורת היטב בתחבורה ציבורית על כל הרחובות המקיפים את המתחם וכולל מספר רב של

מערכות הסעת המונים כדלקמן:

א. במקביל לרחוב אילת ובמרחק של פחות מ 300מ' קיימת תחנת אליפלט של הקו האדום.

ב. ברחוב אילת צפונית למתחם ובמרחק 50מ' בלבד קיים ציר העדפה לתח"צ.

ג. בצמוד למתחם (מרחק אפס) מתוכנן תוואי המטרו ,M2 המרחק מתחנת המטרו הוא

כ-350מ'

ד. דרומית למתחם ובמרחק פחות מ-300מ' קיים ציר העדפה לתח"צ לאורך ציר סלמה

2. תקני חניה לרכב פרטי

תקן החניה שנקבע לתוכנית שבנדון מותאם להנחיות המרחביות של עיריית תל אביב כלהלן:

תקני החנייה לרכב פרטי הינם מקסימליים.

מגורים כ- 187 יח"ד לפי תקן .1:0.8

משרדים כ- 3367 מ"ר עיקרי לפי תקן .1:350

מסחר - תקן .0

סך מקומות החניה נדרשות בפרויקט כולל נכים לא יעלה על 163 חניות ובנוסף חניה תפעולית(טנדרים)

במרתף.

3. הולכי רגל

3.1 רוחב המדרכות ברחובות הסובבים של המתחם רחב כלהלן ברחוב הרב' מברכך 5.5מ'.

ברחוב קומפרט 5מ'.

ברחוב המחוגה בחזית של המתחם 5מ'.

3.2 בנוסף לנ"ל מתוכננות זיקת הנאה להולכי רגל בתוך במתחם במפלס הקרקע המחברת בין צומת המחוגה /קומפקט בצד הדרום מזרח לרחוב הרב' מברכך בצד הצפון מערבי, שטח זיקת הנאה במגרשים ,21 22 (שצ"פים) ו 31,32 (שפ"פ) הינו כ- 2229 מ"ר (רוחב משתנה).

4. רכב דו גלגלי

עמ' 24 מבא"ת ספטמבר 2007

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

4.1 בפרויקט תוכננו 205 מתקני אופניים לפי תקן עיריית ת"א מתוכם כ- 66 אופניים במפלס הקרקע בפיתוח בתחום המגרש והיתרה תוכננה במרתפים.

בנוסף תוכננו במרתפי החניה כ- 87 אופנועים הנדרשים לפי תקן עיריית תל אביב יפו.

5. תחבורה ציבורית

מערך התח"צ העתידי כפי שהוזכר כולל מגוון רחב מאוד של אמצעי תחבורה ציבורית ותחנות של מתע"נים בקרבת הפרויקט .

הקו האדום במרחק עד 300מ' ( אזור א ) בצד הצפוני של הפרויקט, קו המטרו M2 בצד המערבי בצמוד למתחם וצירי העדפה לתח"צ לאורך המערך התחבורתי ההיקפי ברחוב שלבים סלמה, אילת ועוד.

6. נגישות וחניונים

6.1 מערך הנגישות לשלושת החניונים משותף.

למגרשים הסחירים מתוכננת כניסה באמצעות רמפה משותפת (הראשון שיחל בבניה יבנה את הרמפה).

במגרש 11 שבו קיים מרכז לבריאות הנפש והמיועד לצרכי ציבור קיימת חניה תת קרקעית נפרדת.

לשלושת המגרשים 1,2,11 מתוך חמשת המגרשים שבתוך הקו הכחול.

6.2 הכניסה לחניה מתוכננת מרחוב הרב' מברכך בצד הצפון מערבי של הפרויקט.

בנוסף מתוכננת אופציה נוספת לרמפה חלופית ממגרש 2 מרחוב הרב מברכך.

6.3 עבור כמות החניות המצעות נדרשת גישה אחת דרך רמפה אחת 6.4 מתוכננת זיקת הנאה במרתפים בין המגרשים עבור רכב פרטי, אופנועים ואופניים.

7. מערך תנועה הקפי

מערך התנועה מסביב למתחם הינו חלק מאזור ממותן תנועה הכולל רחובות חד סטריים (המחוגה, הרבי מברכך, קומפרט)

ומיסעות צרות, מדרכות רחבות ועירוב שימושים ושבילי אופניים.

המרחב המתוכנן מאזן בין כלל משתמשיו ונותן העדפה ברורה לתנועות רכות בתוך המרחב.

8. סיכום

הפרויקט תואם את מגמות התכנון של מינהל ההנדסה ומשתלב באופן מיטבי בסביבתו הסמוכה בתכנון המוקדם בהיקפיו.

התייחסות לסביבה: התכנית תואמת את דרישת מסמך מדיניות שלבים לקו כחול מינימאלי הכולל את כל

המבנן העירוני הקיים.

איכות הסביבה: האזור מסומן כאזור החשוד בזיהום קרקע. נערך דו"ח סביבתי הכולל סקר היסטורי,

סקר אסבסט ונקבעה תכנית קידוחים אשר אושרה ע"י המשרד להגנ"ס. כתנאי להיתר בניה ידרשו קידוחי קרקע ויקבע אופן הטיפול בקרקע ככל שיידרש. בנוסף נערך סקר הצללות ורוחות.

התאמה למדיניות תכנונית תקפה- מדיניות "שלבים":

א. הקצאה לצרכי ציבור %35 מהשטח הסחיר.

ב. שצ"פ ברצף לשצ"פ הצמוד לבית ספר דרויאנוב.

ג. בינוי מרקמי מלווה רחוב ובינוי מגדלי בדופן ציר אליפלט-שלבים.

ד. שטח דירה ממוצע 115 מ"ר ברוטו.

ה. עירוב שימושים: %80 מגורים, %20 תעסוקה ומסחר.

ו. חזית מסחרית בהיקף המבנן.

עמ' 25 מבא"ת ספטמבר 2007

בהמתהיליךע צתוהתל יעךם ה תהכצניובן והרת:ק יים מפגש בעלים בחלקות בתחום מרחב התכנון. במפגש, מרבית נציגי חלקות
במהלך תהליך התכנון התקיים מפגש בעלים בחלקות בתחום מרחב התכנון. במפגש, מרבית נציגי חלקות 23-29 ו-167 הביעו הסכמתם לקידום התכנית. חלקות 20-22 הביעו אי הסכמה לקידום התכנית. לאור
23-29 ו-167 הביעו הסכמתם לקידום התכנית. חלקות 20-22 הביעו אי הסכמה לקידום התכנית. לאור חשיבות התכנית להתחדשות המרחב, מבוקש כי התכנית תקודם כתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת
חשיבות התכנית להתחדשות המרחב, מבוקש כי התכנית תקודם כתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, ושהוועדה המקומית לתו"ב תכנס כמגישת התכנית יחד עם היזם.
בעלים, ושהוועדה המקומית לתו"ב תכנס כמגישת התכנית יחד עם היזם. התקיים מפגש יידוע ציבור משותף לתכנית זו ולשתי תכניות סמוכות במסגרתן הוצגו התכניות והחזון

מצב מוצע	מצב קיים	נתונים
שטחים למבני ציבור – בהתאם לבדיקה תכנונית ניתן להגיע עד %400 אחוזי בנייה בתחום המגרש. מגרשים למגורים, מסחר ותעסוקה: מגרש -1 %600 (דופן אליפלט). השפ"פ בתא שטח 31 הינו חלק ממגרש זה. מגרש -2 %500 בכל אחד המגרשים תהיה חלוקה בין השימושים באופן הבא: %80 מגורים ו-%20 מסחר ותעסוקה.	מלאכה ותעשייה - %200	אחוזים	סה"כ זכויות בניה

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

התייעצות עם הציבור:

התקיים מפגש יידוע ציבור משותף לתכנית זו ולשתי תכניות סמוכות במסגרתן הוצגו התכניות והחזון לפיתוח מערב פלורנטין. הציבור הוזמן לכנס יידוע ציבור באמצעות פרסום באתר האינטרנט של העירייה, חלוקת מנשרים ליח' הדיור והעסקים ברחובות הסמוכים לתחום התכנית. נתלו שלטי הזמנה לכנס.

עד הפקדת התכנית יחולקו לבעלי העסקים הפועלים בתחום התכנית מידעון הסבר בנוגע להליך התכנוני המתגבש.

טבלת השוואה:

עמ' 26 מבא"ת ספטמבר 2007

מגורים – 21,406 מ"ר מסחר, ותעסוקה – 5,361 מ"ר סה"כ: 26,767 מ"ר	20,720 מ"ר	מ"ר
תכסית: כ- %60 בכלל המגרשים הסחירים (כולל שפ"פ). בתא שטח 1 (ללא שפ"פ), התכסית לא תעלה על %.80 בתא שטח ,2 התכסית לא תעלה על %70	%50	אחוזים	זכויות בניה לקומה
	5,180	מ"ר
10-16	5	קומות	גובה
קומת מגורים טיפוסית-עד 3.3 מ'. קומת תעסוקה-עד 3.8 מ' גובה קומת מסחר מינ' 4 מ', מקס' 6 מ'.	18 מ'	מטר
תקן החניה המוצע יהיה לפי התקן התקף לעת הוצאת ההיתר, ולא יעלה על 1:0.8 למגורים 1:350 לתעסוקה 0 למסחר		מקומות חניה

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

זמן ביצוע: 15 שנים

עמ' 27 מבא"ת ספטמבר 2007

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

עמ' 28 מבא"ת ספטמבר 2007

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

עמ' 29 מבא"ת ספטמבר 2007

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

עמ' 30 מבא"ת ספטמבר 2007

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

עמ' 31 מבא"ת ספטמבר 2007

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

עמ' 32 מבא"ת ספטמבר 2007

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות יפו)

מומלץ לאשר את התכנית להפקדה בכפוף להערות הבאות:

1. תיקונים טכניים בתיאום מה"ע או מי מטעמו.

2. אישור הרשות לאיכות הסביבה להשלמת המסמכים הנדרשים לנספח הסביבתי.

3. אישור יח' לתכנון בר קיימא לנספח הניקוז והטמעת מסקנותיו בתכנית.

4. הסכמים נכסיים לעניין השטחים הציבוריים ותחזוקת השטחים הפתוחים בפרויקט.

5. אישור סופי של מסמכי איחוד וחלוקה על ידי מנהל תחום מקרקעין.

6. אישור סופי של מסמכי התכנית על ידי השירות המשפטי.

החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 22-0023ב' מיום 10/08/2022 תיאור הדיון:

מישה דנילוב: תוכנית לאו"ח ולשינוי יעוד במערב פלורנטין באזור שמתאפיין בשימושים יצרניים ועכשיו

הופך לאזור מעורב לתעסוקה מסחר ומגורים. התוכנית נותנת מענה למעבר שעובר המרחב, מצד אחד מייצרת אזור מעורב שימושים אינטנסיבי בדופן ציר שלבים אליפלט עם שטחי ציבור החוצים לשכונה, מצד שני שומרת על השימושים החשובים שקיימים היום. פעם אחת המרכז הקהילתי לבריאות הנפש שקיים שם משנת 97 ופעם שניה התכנית מייצרת שטחים לאותם שימושים יצרנים עדכניים ככל שיהיו במרחב הזה.

מנדי רוזנפלד: מציג את התוכנית

עמ' 33 מבא"ת ספטמבר 2007

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

חן אריאלי: באחריות מי מנהל את השפ"פ

אורלי אראל: העיריה

מיטל להבי: אם אין תקנון שהדרפט יכיל נתונים.

הראלה אברהם אוזן: אפשר לראות את התקנון בתכנון זמין וכל אחד מהציבור יכול לראות.

מישה דנילוב: במצב הנכנס כל התוכנית היא שטח סחיר למלאכה ותעשיה. אנחנו יוצאים עם 2.5 דונם

שטח ציבורי 1.3 חום 1.2 שצ"פ.

מיטל להבי: מה ההבדל בין הפקעה להקצאה? למה מקצים בנין של משרד הבריאות? ולמה להעביר

בעלות? סימנתם שבילים באמצע מקטעי דרך ואין מעברי חציה באמצע מקטעי דרך. האם ישבתם עם אגף התנועה כדי להסדיר עבירות בין הדפנות של הפרויקט הזה לבין הרחובות הגובלים איתו או כמו במשה דיין שיש שם שבילי שפ"פ שמגיעים לאמצע מקטעי דרך כמו בדרך החי"ל לכיוון המתנ"ס שם. האם תקן חניה למסחר אפס, איפה נכנסות המשאיות איפה הפריקה והטעינה איפה הם חונות ביחס לרמפות ולאיזה סוג משאיות הם מתוכננות.

חיים גורן: יש יזם/חברת בניה ויש ריבוי של בעלים פרטיים מה היחס איך הפרויקט התממש? יש שם

פרויקט גדול שהתממש והאם יש קשר בין הדברים? למה הכוונה שנאמר שאנחנו נכנסים לנעלי משרד הבריאות בשל העובדה שיש שם בי"ח לבריאות הנפש? משרד הבריאות יפצה אותנו למעשה מה המודל מה השיקול? מה ההגדרה של השימושים היצרניים שיותרו שם?

מלי פולישוק: כתוב שינוי יעוד מתעשייה ומלאכה למגורים ומסחר ויש הרגשה שדוחקים את המלאכה

והאם אי אפשר להשאיר את המלאכה? יש שיפור בת"א בדרפטים מבחינת הצגת הדברים.

רוני קינסבורג: המבנה היום שיש את בריאות הנפש הוא מבנה פרטי שמושכר למשרד הבריאות.

האינטרס הציבורי הראשון להמשיך את התפקוד של בריאות הנפש. ברירת המחדל היתה %15 לדיור בהישג יד ואיתה התחלנו.

הראלה אברהם אוזן: במצב הנכנס אין לא שב"צים ולא שצ"פים אנחנו מקבלים מגרש חום.

חיים גורן: האם זו הדרך היחידה לוודא את רציפות התפקוד של המרכז הקהילתי היא להעביר אותו

לבעלות עירונית.

מישה דנילוב: המקום הזה מצטופף והופך להיות שכונת מגורים אינטנסיבית. בדרך כלל הפונקציה של

בריאות הנפש היא לא הכי רצויה בקרב התושבים וככל שהיא תשאר בבעלות פרטית היא תדחק לטובת משהו אחר. פעלנו להעביר המבנה לבעלות עירונית כדי להיות בטוחים שהפונקציה תשאר ציבורית ונותנת מענה לתושבים והוא מאוד משמעותית במיוחד לתושבי הדרום.

חיים גורן: תיאורטי אם יש לי שב"צ במקום אחר אני לא צריך לגרוע כאן יח"ד ברות השגה ואני יכול לתת

לו מקום במקום אחר.

מישה דנילוב: לגבי מנגנון ההקצאה לעומת ההפקעה

הראלה אברהם אוזן: התוכנית לקחה מגרש עם מבנה ושינתה יעודו למבנה חום. יש הקצאה לפי פרוגרמה

של שטחי ציבור. בתוכנית שלנו השטח הזה הופך למבנה ציבור ונותן מענה לפרוגרמה של שטחי ציבור.

בנוסף בגלל שמקבלים מגרש לא פנוי ראינו בבינוי הקיים תועלת ציבורית. בפועל התוכנית הזו היא תוכנית של איחוד וחלוקה. תמיד אנחנו מכניסים בתוכנית הללו שלייקס של הוראת הפקעה אם נצטרך את המגרש הזה לפני שהתוכנית או"ח תירשם. זו תוכנית או"ח וחלוקה.

מיטל להבי: המגרש הוא חלק מאו"ח והבעלים של המגרש הוא אחד היזמים באו"ח.

אירית לב הר: לגבי הפריקה והטעינה. יש היקף מסחר של 800מ"ר שיפתרו בשתי עמדות פריקה וטעינה

במרתפים. נושא החציות הרחובות מסביב הם רחובות ממותני תנועה. לעת תכנון הרחובות אפשר למצוא פתרונות ולאו דווקא מעברי חציה.

מיטל להבי: תדאגי לגובה במרתפים למשאית/טנדר. אל תשלחי את הולכי הרגל ל120 מ' למעבר חציה

ואם יש שביל שיוצא משצ"פ תתחילו עכשיו לתכנן את מעבר החציה ברח' ממותן תנועה כפי שאת מגדירה את הרחובות מסביב. במיוחד שהתקיים דיון שהופכים את פלורנטין לשכונת מוטת הולכי רגל.

אירית לבהר גבאי: מקובל

אירית סייג: לגבי המבנה לבריאות הנפש. אנחנו בתכנון של מקום מתחילים עם הבנה של המצאי, רואים

מה רלוונטי לתכנון העתידי. במקרה הזה המבנה הוא הכרחי ומשמעותי לדרום העיר. המרכז הזה הוא המרכז הראשי למרכזי בריאות הנפש כמו ברח' הארבעה. לכן התחלנו מהמרכז בריאות הנפש איך הופכים אותו לשירות ציבורי אד-הוק ולא בחסדיו של יזם פרטי. בקשנו מאגף הנכסים שיבדוק את מצבו כדי שיכנס לתוכנית. אם היה לנו שומן אחר היינו נותנים זאת לדב"י ולדברים אחרים שצריכים. ככל שיוותר שומן נעשה דב"י.

מלי פולישוק: מה לגבי המלאכה? האם אפשר לעשות מלאכה

מישה דנילוב: האזור מתפקד כמלאכה והגדרנו כאזור לשימושים יצרניים ומתאים את עצמנו גם לאומנים

אמנים וגם מלאכות, ומלאכות עדכניות כמו מדפסות תלת מימד או ויטראז'ים. מה שישמור על רוח המקום בצורה עדכנית בלי שיהווה מטרד לסביבה הקרובה. זה במסגרת מרכיב התעסוקה שיכולה שטח שמיועד לשימושים יצרניים.

מנדי רוזנפלד: חשוב לנו לראות את בפלורנטין עם הוייב עם כל הציירים הצורפים וכד'.

דורון ספיר: מאושר להפקדה

עמ' 34 מבא"ת ספטמבר 2007

	ה חלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק	ה ב
	הבהח לוזטאהת ז עו פת"היי סהע ביטף ל6ה8 דת' ולךח 4ו קחו דשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

בישיבתה מספר 22-0023ב' מיום 10/08/2022 (החלטה מספר )16 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאשר את התכנית להפקדה בכפוף להערות הבאות:

1. תיקונים טכניים בתיאום מה"ע או מי מטעמו.

2. אישור הרשות לאיכות הסביבה להשלמת המסמכים הנדרשים לנספח הסביבתי.

3. אישור יח' לתכנון בר קיימא לנספח הניקוז והטמעת מסקנותיו בתכנית.

4. הסכמים נכסיים לעניין השטחים הציבוריים ותחזוקת השטחים הפתוחים בפרויקט.

5. אישור סופי של מסמכי איחוד וחלוקה על ידי מנהל תחום מקרקעין.

6. אישור סופי של מסמכי התכנית על ידי השירות המשפטי.

משתתפים: דורון ספיר, מיטל להבי, רועי אלקבץ, חן אריאלי, חיים גורן, אופירה יוחנן וולק, ליאור שפירא

פרטי תהליך האישור:

בישיבתה מספר מיום דנה בתכנית והחליטה:

הודעה על פי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה התפרסמה בילקוט פרסומים מספר 10999 בעמוד 2357 בתאריך .26/12/2022

כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא:

מעריב הבוקר 23/12/2022

מקומון ת"א 23/12/2022

מעריב 23/12/2022

פירוט ההתנגדויות, דברי המענה להתנגדויות והמלצות:

בתקופת ההפקדה הוגשו 2 התנגדויות לתכנית:

דם המכבים 38 מודיעין מכבים רעות

1. עו"ד הגר חדד: אירונמטל בע"מ, מאירה רובין, זוהר

רובין, ודוד קוריאט

דניאל פריש 3 תל אביב 6473104

2. עו"ד שלו לביא משרד עו"ד הרטבי-בורנשטיין-בסון

בשם: רמרז יצחק, רמרז אריאל, רמרז רחל, בצלאל

יגאל ובצלאל משה- בעלי חלקות 20-22 בגוש .7083

להלן סיכום התייחסות הצוות להתנגדויות כפי שהוגשו:

1. עו"ד הגר חדד: אירונמטל בע"מ, מאירה רובין, זוהר רובין, ודוד קוריאט אירונמטל בע"מ, מאירה

רובין, זוהר רובין, ודוד קוריאט

מס' סעיף מהות המלצת מענה

עמ' 35 מבא"ת ספטמבר 2007


תכנית המתאר תא/5000 מאפשרת רח"ק 5 באזור 702א'-מערב פלורנטין, ותוספת רח"ק 1 לאורך רחוב אליפלט עד להגעה לרח"ק 6 במגרשים. התכנית תוכננה בהתאם כך שהמגרש בחזית הרחוב מקבל רח"ק .6 בשאר התכנית הרח"ק אינו עולה על 5 .	לדחות את ההתנגדות	שטחי הבנייה המבוקשים בתכנית המוצעת חורגים מהיקף זכויות הבנייה המותר ע"פ תכנית תא/,5000 ומדיניות "שלבים". מתחם המחוגה אינו יכול לקבל רח"ק ,6 אלא רח"ק 5 בלבד, היות ואינו לאורך רחוב אליפלט.	15	1
אין בסעיפים אלה להוסיף זכויות בנייה לפרויקט, או להגדיל את נפחי הבנייה. סעיפים אלה מאפשרים דיוק היקף שטחי השירות, בשלב התכנון המפורט, ומתמרצים תכנון מרחבים מוגנים קומתיים המשפרים את איכות התכנון.	לדחות את ההתנגדות	התכנית מאפשרת הגדלת זכויות בנייה נוספת בסעיפים הבאים: • ס' ה' לטבלה 5 המאפשר המרה של %5 מסך השטחים המותרים לבנייה משטח שירות לשטח עיקרי ובתנאי עמידה בדרישות החוק". • הערה 1 לטבלה ,5 המאפשר המרת שטחים עיקריים לשטחי שירות על ידי תכנון ממ"קים.	29-32	2
תכנית המתאר מאפשרת מיקום שטחים עיקריים בתת הקרקע. סעיף זה נותן שיקול דעת לוועדה המקומית להמיר שטחי שירות לטובת שטחים עיקריים שלא למגורים. זאת בהתאם למדיניות עירונית הצופה כי באזורים הסמוכים לצירי מטען יקטן הביקוש לחניה בעתיד.		• סעיף ו' בטבלה 5 – מאפשר המרת שטחי שירות בתת קרקע בשטחים עיקריים.	31
לא נהוג לפרט את אופן חישוב זכויות הבנייה במסמכי התכנית. הציבור חשוף לשטחי הבניה המופיעים בטבלה 5 וזכותו להתנגדות אינה נפגעת . אופן החישוב נעשה בהתאם להוראות תכנית המתאר ומידניות שלבים.	לדחות את ההתנגדות	מבוקש שהתכנית תכלול את פירוט חישוב הזכויות שהתקבל בטבלה .5 מבוקש לפרוש בפני הציבור את מלוא הנתונים על מנת לאפשר לו לממש את זכותו להתנגד.	34	3
במטרה להקטין את תכסית הבינוי ולהגדיל את השטחים הפתוחים, התכנית קומה בנסיגה מעבר למוגדר במדיניות "שלבים". זאת בוצע על ידי הטמעת הקלות על הקבוע בתכנית המתאר, בהתאם לסמכות הועדה המקומית בחוק התו"ב.	לדחות את ההתנגדות	הבניינים חורגים ממספר הקומות האפשרי בתא/5000 ומדיניות "שלבים". תוספת הקומות מעבר למותר במתאר אינה בסמכות הוועדה המקומית.	,45 50	4
תא/5000 מאפשרת גובה 6 מ' בקומת קרקע ועד 3.8 מ' לקומה טיפוסית. גובה קומה עליונה כולל גג למתקנים טכניים ומעקות גג כמתאפשר מהחלת הוראות החוק (סעיף 62א(א)(.)5	לדחות את ההתנגדות	בתכנית ישנה חריגה בגובה הקומות: גובה קומת מגורים של ,3.3 וקומת גג עליון בגובה 6 מ'.	58	5

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

עמ' 36 מבא"ת ספטמבר 2007

הגדרה זו מבטיחה את היקף השטחים הפתוחים רצויים במגרש ,1 ומאפשרת גמישות תכנונית בשלב תכנית העיצוב.	לדחות את ההתנגדות	התכסית בתא שטח 1 משותפת לבניינם A ו-,B מבוקש להגדיר את התכסית של כל בניין בנפרד.	51	6
בדופן המזרחית של התכנית מתוכנן שטח ציבורי פתוח ושטח למבנה ציבור עם מבנה קיים בן 5 קומות. אין חשש לחסימת אור ואוויר. מבנה A מרוחק כ- 100 מ' מחלקת המתנגדים. התכנית מצויה בסביבה עירונית המתחדשת במבנים בעצימות גבוהה ובמרחק משמעותי מהים (כ-750 מ').	לדחות את ההתנגדות	הבינוי המוצע חוסם את הנוף לים בדירות המתנגדים, וחסימת אור ואוויר מדירותיהם. מבוקש להזיז את בניין A ביחס לבניין המתנגדים.	59	7
הצפיפות נקבעה במסגרת במדיניות שלבים, מתוך ראייה רחבה של צרכי העיר והאזור.	לדחות את ההתנגדות	הצפיפות המוצעת בפרויקט הינה צפיפות גבוהה (38 יח"ד לדונם). לא ברור על בסיס מה נקבעה צפיפות זו.	63	8
התכנית קובעת מס' יחידות דיור, וגודל דירה ממוצעת. על בסיס אלה נעשה חישוב לעניין שטחי שירות וניתן מענה לצרכי ציבור. הגדרת התמהיל נועדה להבטיח מגוון יחידות דיור בתכנית.	לדחות את ההתנגדות	התכנית קובעת את תמהיל המגורים רק לעניין %70 מהדירות. התמהיל הסופי ייקבע בשלב תכנית העיצוב. אין מגבלה לגבי שאר דירות המגורים, ולא ברור על בסיס מה נקבע מספר החניות ומענה לשירותים הנדרשים.	67	9
תקנות התו"ב (התקנת מקומות חניה) בהם מוגדר תקן מרבי למסחר ()1:50 וניתן בתקנות אלו במסגרת תכנית לקבוע תקן מופחת. התכנית מצויה בסביבה עירונית המשורתת היטב על ידי תחבורה ציבורית. במטרה להפחית עומסי התנועה בתשתית הרחובות הקיימת, ולעודד הליכתיות, נעשה טיוב הקישוריות אל התחב"צ, והוגדרו תקני חנייה מופחתים. ובזאת תקן -0 למסחר. ישנה הקצאה לחניות תפעוליות בתת הקרקע.	לדחות את ההתנגדות	התכנית מקצה תקן חניה 0 לשטחי מסחר. הדבר יגרום לעומסי תנועה בסביבת התכנית. הקביעה מנוגדת לתקנון התכנון והבנייה. התכנית מקצה 2 מקומות חנייה תפעולית בלבד, אין מענה לצורך הנוצר בתכנית בפריקה וטעינה.	74-77	10
במסמכי התכנית מוצגות שתי חלופות למיקום הרמפה, שמאפשרות גמישות בהתאם לשלביות המימוש בפרויקט. ריבוי כניסות לתת קרקע פוגע במרחב הציבורי וברצף הליכתי. הגם שמספר החניות בתכנית לא מצריך תכנון שתי כניסות.	לדחות את ההתנגדות	התכנית מאפשר תכנון רמפה אחת לשני מתחמי התכנון. א. הדבר מייצר עומסי תנועה. ב. מיקום הרמפה ישפיע על הסדרי התנועה.	86	11
תא/5000 מאפשרת שימושי מסחר 2 בקומות מעל הקרקע ובתת הקרקע. מוצע לעדכן את התכנית כך שתאפשר שימושים אלה בתת הקרקע. השימושים המותרים מוגדרים בתקנון	לקבל את ההתנגדות בחלקה	התכנית מאפשרת שימושי מסחר 2 בקומה הקרקע בסתירה לתכנית המתאר תא/.5000 יש להגדיר את אופי השימושים ומיקומם בפרויקט, על מנת לא לפגוע באיכות	87	12

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

עמ' 37 מבא"ת ספטמבר 2007

התכנית.		המגורים.
• הוצג כי שטח המגרשים הסחירים היקף .4.6 הכוללים שפ"פ. • גובה הקומות בהתאם לתא/5000 • שטח הדירה ברוטו הינו 115 מ"ר כנדרש במדיניות שלבים. בתכנית שטח זה מפורט בחלוקה לשטחים עיקריים ושטחי שירות.	לדחות את ההתנגדות	פערים בין התכנית לבין המצגת בוועדה: • הוצג שפ"פ בשטח 4.6 ד', בפועל שפ"פ אחד בשטח 954 מ"ר. • לא הוצג גובה הקומות בפועל – הקומות הגבוהות מייצרות בינוי גבוה יותר ממס' קומותיו. • הוצג שטח דירה ממוצע של 115 מ"ר- לא מופיע בהוראות התכנית.	93	13
הנושא מקבל ביטוי במסגרת תנאים בהליך רישוי (סעיף ,)6.6 בהתאם לחו"ד סביבתית	לדחות את ההתנגדות	האזור חשוד בזיהום קרקע. לא נמצאה הוראה המתייחסת לסוגיה.	96	14
אין בטיעונים המפורטים לעיל כדי להציג נושאים החורגים מתכנית המתאר תא/,5000 מדיניות שלבים או מסמכותה של הוועדה המקומית לדון בתכנית.	לדחות את ההתנגדות	התכנית אינה עומדת בתכנית המתאר תא/5000 ומדיניות שלבים, כל האמור לעיל מבקשים לדחות את התכנית כפי שהיא	101	15

	מענה		המלצת		מהות		סעיף		מס
	מלהעתנהנג ד ות		ההמצולוצתת		מהההתותנגד ות		סבהעתיףנ גד ות		מ' ס
מוצע לתקן את טבלאות האיזון בהתאם לשטחים מפורטים בטבלה 5 בתקנון.		לקבל את ההתנגדות		זכויות הבנייה המופיעות בטבלה 5 אינן תואמות את הזכויות המופיעות באיזון. מבוקש לעדכן את מסמכי התכנית לפי טבלאות האיזון.		8		1
תא/5000 מאפשרת הגעה לרח"ק 5 באזור 702א'-מערב פלורנטין, ותוספת רח"ק 1 לאורך רחוב אליפלט עד להגעה לרח"ק 6 במגרשים. בתכנית המגרש בחזית הרחוב מקבל רח"ק .6 בשאר התכנית הרח"ק אינו עולה על .5 לא ניתן לאשר רח"ק 6 למגרשים שאינם לאורך רח' אליפלט.		לדחות את ההתנגדות		תא שטח 1 קיבל רח"ק ,6 ותא שטח 2 קיבל רח"ק .5 מבוקש לאפשר רח"ק 6 בתא שטח ,2 בדומה לתא שטח .1		11-12		2
בהתאם לבקשת המתנגדים, ובמטרה להקל על תהליך המימוש, נקבע כי המתנגדים יקבלו מגרש למימוש נפרד בהתאם למיקומם הנוכחי. במגרש זה ניתן הרח"ק המרבי שמאפשרת תכנית המתאר בהתאם		לדחות את ההתנגדות		הועדה המקומית מעודדת איחוד שני המגרשים לטובת הגעה לרח"ק .6 בעלי חלקות 20-22 מקופחים כי לא הגיעו להסכמות מסחריות עם מגיש התכנית. אין סיבה שתא שטח נפרד לא יקבל את הרח"ק המרבי.		13-15 30		3

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

2. עו"ד שלו לביא משרד עו"ד הרטבי-בורנשטיין-בסון בשם: רמרז יצחק, רמרז אריאל, רמרז רחל, בצלאל יגאל

ובצלאל משה- בעלי חלקות 20-22 בגוש .7083

עמ' 38 מבא"ת ספטמבר 2007

למפורט בסעיף הקודם.
רח"ק נקבע בהתאם למגרשי תכנון שהתכנית מציעה ולא לפי חלקות מקור כפי שנטען בהתנגדות.	לדחות את ההתנגדות	חלקות 20-22 קרובות יותר מחלקות אחרות אשר קיבלו רח"ק .6	18	4
תמ"א 70 אינה מאושרת, ולכן לא ניתן לפעול על פיה. נציין כי גם בתמ"א 70 הרח"ק המינימאלי לאזור זה הוא רח"ק .5	לדחות את ההתנגדות	יש לקחת בחשבון שיקולי תכנון, כפי שמופיעים בתמ"א ,70 המאפשרת נפחי בנייה גדולים אף מעבר לרח"ק .6	22	5
במסגרת הכנת התכנית נלקחים בחשבון שיקולים תכנוניים בלבד.	לדחות את ההתנגדות	רח"ק גבוה יותר יאפשר לוועדה המקומית ליהנות ממיסוי גבוהה יותר.	24	6
החוק, התקנות ותקן 15 מאפשרים חלוקה ליותר ממתחם איחוד וחלוקה אחד כפי שמוצע וזאת בהתאם למיקומם במרחב, היקף הזכויות וההקצאות/תועלות לצרכי ציבור והאפשרות לעצמאות במימושם. המתחמים הינם בעלי מאפיינים שונים מבחינת מיקום במרחב, תכנון, שטח, והיקף תועלת ציבורית במצב היוצא. כמו כן, איחוד למתחם אחד עלול להוביל להקצאה משותפת (מושע), באופן שיוביל לקשיים במימוש ולעיכוב מיותר של הבניה (הליכי פירוק שיתוף).		באם לא מתקבלות הטענות הקודמות יש לחלופין להגדיר תא שטח 1 ו-2 כמתחם איחוד וחלוקה אחד, היות ותכנונית מדובר במרחב תכנוני אחד.	25	7
במגרש בינוי בן 7.5 ק'. בינוי בן 13 קומות לא תואם את מדיניות שלבים, ואינו נכון למגרש זה.	לדחות את ההתנגדות	יש להגדיל את מספר הקומות בתא שטח ל-13 קומות, בהתאם לממוצע הקומות במתחם.	31.2	8
במגרש 36 יח"ד. הצפיפות נקבעה במסגרת במדיניות שלבים, מתוך ראייה רחבה של צרכי העיר והאזור. הגדלת מספר יחידות הדיור, עלולה לייצר עומס נוסף על התשתית הציבורית המצויה בחסר.	לדחות את ההתנגדות	שטחן הממוצע של יחידות הדיור גדול מדי, ויש להקטינו. נוסף על תוספת השטחים מבוקש להפחית את שטחה הממוצע של יח"ד ל-86 מ"ר, ולאפשר הקמת 52 יח"ד.	31.2	9

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות יפו והדרום)

לאשר את התכנית למתן תוקף, בכפוף להשלמת ההמלצות המופיעות בטבלת ההתנגדויות.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 23-0008ב' מיום 10/05/2023 תיאור הדיון:

מישה דנילוב: תכנית שאושרה להפקדה באוגוסט 2022 והופקדה בדצמבר 2022 .

מציג בקצרה את עיקרי התוכנית ממצגת.

דיון בהתנגדויות

עו"ד הגר חדד: מייצגת את המתנגדים בעלי הזכויות במתחם החרש והאומן. המתנגדים בעלי הזכויות של

הבניין הסמוך לגבול התכנית. שני המתחמים המחוגה והחרש והאומן שבמצב אידיאלי היום אמורים עמ' 39 מבא"ת ספטמבר 2007

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

להיות מתוכננים יחד על מנת שיישמרו על מרקם שכונתי שהיה חשוב לעירייה בעבר. תכנית של החרש והאומן היתה תוכנית פורצת דרך ולקח זמן לאשר אותה. היזמים של תוכנית החרש והאומן נאלצו להתאים בין החזון התכנוני למציאות בפועל. השטח של תוכנית המחוגה הוא מחצית משטח החרש והאומן בעוד שזכויות המחוגה כמעט זהות. אין בתכנית פירוט כיצד חושבו זכויות הבניה, לציבור אין אפשרות להתנגד אם אופן חישוב זכויות הבניה לא מפורסם. זה חשוב מכיוון שזכויות הבניה אמורות להגיע לכדי 26,000 מ"ר כשפועל הם מגיעות ל32,000 מ"ר. לטענתנו הרח"ק שניתן למבנן 2 צריך להיות 5 ולא 6 מהסיבה שמבנה A לא נמצא לאורך רח' אליפלט. תוכנית תא/5000 קובעת שלאורך רח' אליפלט ניתן להעלות רחק אחד מ-5 ל-6 ובנינים שהם לא ברח' אליפלט יהיו ברח"ק .5 הבנין הזה הוא 30 מ' מרח'

אליפלט. קביעת הרח"ק שהוא באחד גדול מידי משנה את סדר הגודל של זכויות הבניה.

מבחינתו מהווה הפרעה זה גובה של בנין A שאמור להגיע ל-58 מטר. מדובר במבנה של 19 קומות, המבנה של המתנגדים הוא 10 קומות, והוא בסך של 36-37 מטר. כלומר אמור להבנות מגדל בגובה 20 מטר יותר.

אם מדיניות שלבים שמתיר במתחם 2 עד 12 קומות, לא ברור איך התוכנית הזו הגיעה לתכנון של 12 קומות למבנה של 58 מטר? גם אם היו הקלות וניתן גובה מקסימלי אפשרי שקבוע בתא/5000 לא ברור איך הגיעו לזה? לא ראינו צורך ציבורי למגדל כל כך גבוה. יש כאן אינטרס יזמי שצריך לאזן זאת מול בניין המתנגדים. לבעלי הזכויות יש זכות להנות מהקניין שלהם.

זו סטיה חריגה מתוכנית שלבים, תוכנית שלבים לא מדברת על מגדלים כל כך גבוהים. בסופו של יום זו התנגשות של אינטרסים שחשוב לתת בהם את הדעת כעת אחרת ניפגש בתביעות 197 ובהליכים משפטיים.

בנושא החניות התפעוליות, אם לא תהיינה חניות תפעוליות רכבים, משאיות וכד' יחסמו את הכביש ולא ברור כיצד תוכנית שמציעה כל כך הרבה שטחי מסחר מקצה רק 2 חניות תפעוליות. בהתנגדות השניה שהוגשה המתנגדים ביקשו להגדיל את מס' הקומות והתשובה שהם קיבלו "במגרש יש בינוי של 7.5 קומות בינוי של 13 קומות לא תואם את מדיניות שלבים ואינו נכון למגרש זה" ועל כך אנו טוענים אותו דין זה גם לגבי למגרש A שהוא לא לאורך רח' אליפלט.

עו"ד קוקיה, שלו לביא: מייצגים את הבעלים של מגרש .2 בתשובה להתנגדות שלנו לעניין טבלת השטחים אנו רואים שלא קיבלתם למרות שצוין שקיבלתם את ההתנגדות שלנו. יש אי התאמה בין המסמך השמאי לטבלה ,5 אנו עומדים על ההתנגדות שלנו. הנקודה העיקרית שאנו טוענים עליה היא הרח"ק. כשיש שני מגרשים אז מגרש אחד קבל רח"ק 5 והשני רח"ק 6 למעשה אין מחלוקת שהמתחם יכול לשאת רח"ק .6 כנראה שאין הסכמה בין היזם לבעלי הקרקע ולכן בעלי הקרקע נפגעים. תכנית המתאר מדברת על הוספת 1 רח"ק לאורך רח' אליפלט, אף מגרש כאן הוא לאורך אליפלט. מדובר במתחם שניתן לראות אותו לאורך רח' אליפלט ואין הגדרה אם נושק פיזי . אנו לא רואים מצב שהבניין שלנו שהמרחק שקרוב יותר לרח'

אליפלט יקבל רח"ק 5 בעוד בניין שמרוחק יותר יקבל רח"ק 6 וזה עיקר ההתנגדות.

ג'נט תמיר –שמאית: לגבי יחס ברוטו נטו נלקח בצורה סבירה בטבלאות ההקצאה שהוכנו. אולם יש שוני בין מה שהוועדה סבורה לבין העניין השמאי. מיותר להגיד ליזם לבנות מבנה ולאחר מכן לומר לו אולי נאפשר לך הקלה ו/או שינויים בהמרה של שטח שירות או שטח עיקרי. היחס שנקבע בשומה בטבלאות ההקצאה זה היחס נטו ברוטו הראוי . נושא של הגדלת הקומות יש כאן טעות אנו לא ביקשנו להגדיל ל-13 קומות ביקשנו ל-9 קומות. בחלק הצפוני יש בנין שנבנה והוא בנין של 13 קומות והטענה שהבניין שלנו לא תואם את מדיניות הגובה של שלבים אינה נכונה. לסוגיה כי קיימת זיקת הנאה לשטחי ציבור שאמור לשמש לפריקה וטעינה לשטחי המסחר, לא ברור למה אם יש רח"ק 6 אז שישימו את השטח הזה בצמוד למגרשים א, וב זה יותר ראוי והשימושים יותר גבוהים שטחי המסחר יותר גבוהים, גם המגורים וגם זיקת ההנאה צריכה להיות למי שצריך את זה הרבה יותר.

דורון ספיר: אבקש מענה להתנגדויות, ראשית יזם התוכנית

עו"ד אופיר כהן ב"כ היזם חב' פרשקובסקי: כפי שתואר בדרפט התכנית תואמת את תכנית תא/5000 ואת מדיניות שלבים. בהתאם לכך תכננו עם צוות התכנון. נאמר שרח' אליפלט מרוחק 30 מטר מהמגרשים, ניתן לראות במפה שהמגרש סמוך ואמור לקבל את הזכויות שמגיעות לו. לעניין גובה הקומות מדובר בתוכנית ישנה, שקדמה לתכנית תא/5000 לכן זכויות הבניה הן משמעותיות יותר, מה גם הקרבה לציר שלבים מעצים את הזכויות.

יש מרחק גדול מאוד בין מבנה המתנגדים למגדל שיוקם, גם בניה של 10 קומות יסתיר את הנוף באותה מידה לא עלתה טענה של הצללה ולא בכדי כך שאין פגיעה אמיתית ואין מקום לתביעה 197 . מבחינת צפיפות היא תואמת את מסמך המדיניות 115 מטר ברוטו 38 יחידות דיור לדונם נטו. תכנית המתאר קובעת גבול תחתון, אנו בתקן מסחר של 0 שזה מה שמקובל היום. ניסינו לקדם תוכנית מול הרבה בעלים, אם היינו מגיעים להסכמות עם כולם ייתכן והתכנון היה שונה. מבחינה תכנונית יש לנו 2 מגרשים של איחוד וחלוקה, התכנון הוביל ולא השאלות השמאיות. לא נכון לאחד אותם למתחם אחד הדבר ייפגע למימוש ועצמאות של כל מגרש ויביא לפגיעה במתנגדים שהזכויות שלהם ידוללו מכיוון שכיום הם לא נותנים את המטלה הציבורית. המתנגדים קיבלו את המגרש שלהם היכן שהיה ,קרוב ככל הניתן ותוך שמירה על בעלויות חלף כניסה למושה שהיתה עלולה לסכן את התוכנית.

מישה דנילוב: לעניין ההתנגדות לשטחי הבניה שמתחם המחוגה של עו"ד חדד אנו ממליצים לדחות את

ההתנגדות היות ורח"ק 6 מתקבל בדופן אליפלט ורח"ק 5 מתקבל במגרשים שאינם בדופן אליפלט.

לעניין הטענה שהבניינים חורגים ממס' הקומות האפשרי בתכנית תא/5000 וממדיניות שלבים נציין שבתא/ 5000 גובה הבינוי בדופן אליפלט הנו 12 קומות בשאר המתחם מותר 15 קומות. מדיניות שלבים עמ' 40 מבא"ת ספטמבר 2007

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

ממקמת מגדלון של 15 קומות בדופן אליפט בהטמעת ההקלות המותרות בחוק וכך פעלנו עם תוספת קומה בנסיגה, זאת כדי לקבל תכסית נמוכה ולהגדיל שאת השטח הפתוח.

לעניין חריגה בגובה הקומות אנו ממליצים לדחות את ההתנגדות, גובה הקומות בהתאם למותר בתא/5000 המאפשרת גובה קומת קרקע 6 מטר וגובה קומה טיפוסית 3.8 מטר.

לעניין הטענה שהבניין המוצע חוסם את הנוף והאוויר- נציין שבסמוך למגרש המתנגדים מתוכנן שצ"פ ושב"צ עם מבנה בן 5 קומות והבניין של 15.5 קומות הוא במרחק של 100 מטר ,אין חשש שאור ואויר ייחסמו.היות ואנו לא קרובים לים ייתכן ותחסם הראיה לים.

לעניין הצפיפות ממליצים לדחות את ההתנגדות זו צפיפות שנקבעה במדיניות שלבים ופעלנו בהתאם להגדרות שלבים. לעניין זיהום קרקע ,אנו ממליצים לדחות את ההתנגדות היות והנושא יקבל ביטוי בהליך רישוי בהתאם לחוות דעת סביבתית.

להתנגדות 2 לנושא של זכויות הבניה שבטבלה 5 שאינן תואמות את הזכויות המופיעות בטבלאות האיזון אנו ממלצים לקבל את ההתנגדות בחלקה לגבי מתחם אחד בלבד, אנו מציעים תכנון ומסמכי תוכנית נכונים ומציעים לתקן את טבלאות האיזון בהתאם למסמכי התוכנית.

לעניין כי הוועדה מקומית מעודדת איחוד שני מגרשים לטובת הגעה לרח"ק ,6 אנו מציעים לדחות את ההתנגדות היות ומדובר בסיבה תכנונית.

דני ארצי: לעניין הבקשה למתחם איחוד וחלוקה אחד החוק התקנון מאפשרים לשמאי לתכנן 2 מתחמי

איחוד וחלוקה, כאשר מה שמוביל זה העצמאות של כל מתחם מבחינת מימוש ומבחינת תועלת ציבורית.

בגלל השינויים בטבלאות יידרש פרסום סעיף 106 ב'

ליהא נחשון: המתחמים שונים, רק מתחם 1 נתן תועלת ציבורית.

מישה דנילוב: שאר ההתייחסויות והמלצת צוות התכנון בהתאם למופיע בדרפט.

הראלה אברהם אוזן: למה כתוצאה מההתנגדות צריך 106ב'?

דני ארצי: כתוצאה מהתיקון יש שינוי בחלקים בין הבעלים, חשבנו שכל שינוי צריך להגיע לידיעת הבעלים

הראלה אברהם אוזן: אנו מדברים על מתחם 1?

ליהא נחשון: כתוצאה מהשינוי ביחס ברוטו נטו השטחים בתקנון שונו והטבלה לא עודכנה. השווי היחסי

במצב היוצא השתנה במתחם 1 בגלל שיש בו מחוברים ולכן יש שינוי בחלקים.

עו"ד אופיר כהן ב"כ היזם חב' פשטובסקי: היחסיות וצורת החלוקה ועקרונות השומה נשארו אותו דבר.

דני ארצי: בגלל תרומת המבנים שגורמת לשינוי החלקים בין הבעלים ,השמאית טוענת שיש שינוי בשברי

החלקים.

דורון ספיר: העניין ייבדק.

חיים גורן: אודה להתייחסות להתנגדות למה שטחי פריקה וטעינה בזיקת הנאה צמודים לשטח 2 ולא 1?

מישה דנילוב: כדי לא לפגוע במרחב הציבורי מתוכננת רמפה אחת לשני המתחמים. הרמפה לא עילית,

והיא לא לפריקה וטעינה היא רק למעבר בין החניונים התת קרקעיים של שני מתחמי המימוש.

עו"ד הגר חדד: הדיון המחיש את הבעייתיות בפרשנות שניתנת להגדרה המדויקת בתכנית תא/5000

לאורך רח' אליפלט. אם נותנים פרשנות מרחיבה לאורך רח' אליפלט השאלה לאן נגיע. אם היום מחליטים לתת רח"ק 6 היו עושים זאת בצורה ברורה שלא ניתנת לפרשנות. מסמך מדיניות שלבים הוא מאוחר יותר מתא/5000 והוא קובע במגדלונים מס' קומות מקסימלי של 12 קומות ולא .15 אנו מדברים על בניה מרקמית ב' ולכן צריך להיות 12 קומות ולא 15 קומות. נכון שהמבנה מרוחק 100 מטר ממבנה המתנגדים אבל הוא בדיוק מסתיר להם את הנוף לים. השאלה הרלוונטית האם יש פגיעה בנוף או אין פגיעה בנוף?

עו"ד שלו לביא: לא שמענו תגובה למה להתנגד ל-9 קומות במתחם 2?

מישה דנילוב: לעניין הקומות בנפחי הבניה שמתאפשרים שם אנו רוצים בניה מרקמית אופקית ולא

מגדלית. שטח בניה שמחלק בן 7 קומות מתחלק אחרת מאשר בבניה בת 9 קומות. הגם שאנו לא רוצים לייצר הצללה מיותרת על המבנים הסמוכים.

ליהא נחשון: לאחר בדיקה במתחם 1 בעקבות התיקון של טבלה ,5 השווי היה 7.869 ועכשיו 7.839 מדובר

בשינוי מינורי ולכן להבנתנו לא צריך פרסום 106ב'

דורון ספיר: יש גם את חוות דעת מהנדס העיר בדרפט. אין צורך בפרסום 106ב' היות ולא מדובר בשינויים

מהותיים. אנו מאמצים את חוות דעת מהנדס העיר ולאשר קבלת ההתנגדות בחלקה ולתת תוקף לתוכנית.

בישיבתה מספר 23-0008ב' מיום 10/05/2023 (החלטה מספר )6 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לקבל את ההתנגדויות בחלקן כמופרט להלן:

1. ס' 12 בהתנגדות עו"ד הגר חדד (התנגדות מס' )1 – לעניין מיקום שימושי מסחר .2

2. ס' 1 בהתנגדות עו"ד שלו לביא משרד עו"ד הרטבי-בורנשטיין-בסון (התנגדות מס' )2 – לעניין אי

התאמה בין טבלאות האיזון לטבלה 5 בתקנון.

כך שמסמכי התכנית יכללו את התיקונים כמפורט להלן :

1. עדכון מסמכי התכנית כך שתאפשר שימושי מסחר 2 בתת הקרקע בלבד.

עמ' 41 מבא"ת ספטמבר 2007

תא/מק/4844 – מתחם המחוגה

2. תיקון טבלאות האיזון בהתאם לשטחים מפורטים בטבלה 5 בתקנון.

לדחות את שאר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

משתתפים: דורון ספיר, חיים גורן, רועי אלקבץ, מאיה נורי

דיווח לוועדה על תיקון טכני בטבלאות איחוד וחלוקה בתכנית בתוקף:

תיקון טעות סופר בטבלת ההקצאה והאיזון של תכנית תא/מק/4484 ()507-0774752–"המחוגה", המוצגת באתרי האינטרנט של עיריית תל אביב-יפו ומינהל התכנון.

התכנית אושרה למתן תוקף ב- .29.11.2023

עתה, בעת הכנת התכנית לצרכי רישום שתוגש לאחר אישורה בוועדה ובמפ"י לרישום בטאבו, הסתבר שנפלו טעויות סופר בטבלת ההקצאה והאיזון:

1. שטחה הרשום בנסח הרישום של חלקה 149 בגוש 7083 הינו שגוי, טעות שהתגלתה בדיעבד

לאחרונה.

2. חלקה 149 בגוש 7083 נכללת באופן חלקי במתחם האיחוד החלוקה, ונפלה טעות סופר בשטח של

החלק שנכלל בתכנית.

3. בעקבות הנ"ל, נפלה טעות בשטח מגרש יוצא 149 שייעודו דרך.

בעקבות טעויות אלו, נוצרו טעויות נגררות: שטח מתחם האיחוד והחלוקה שגוי, וכך גם שטחי המגרשים היוצאים. שמאי התכנית יתקן בעקבות מדידה אנליטית עדכנית את השטחים של תאי השטח בייעוד דרך בלבד, ולא יחולו שינויים בשטחי מגרשי המגורים, השפ"פ, השצ"פ ומבני הציבור. סה"כ ההפרש שנוצר הינו הקטנה של שטח התכנית ב- 90 מ"ר, אשר מקוזזים ממגרשי הדרך ,51 149 ו-.168

יובהר כי התיקונים הינם תיקונים בחישוב השטח בלבד ואין כל שינוי בשטח הדרך הקיימת

בפועל

למען הסדר הטוב, אנו מעדכנים את הוועדה כי תיחתם טבלה חדשה מתוקנת ונכונה, בצורה שתשמור על שטחי המגרשים הסחירים ותשנה רק את שטחי הדרך באופן התואם למצב הקיים, ותתפרסם הודעה בעניין לפי סעיף 117 לחוק ברשומות ובעיתונים- על כך שנעשה בטבלת ההקצאה של התכנית תיקון טעות סופר, דבר שיאפשר להציג את טבלת ההקצאה והאיזון הנכונה והמתוקנת במשרדי הוועדה המקומית ובאתרי האינטרנט ולצורך רישומה בלשכת רישום המקרקעין.

חו"ד צוות, מוגשת ע"י יחידת מקרקעין:

אנו סבורים כי נוכח הטעויות במדידת שטחי חלקה 149 ומגרש -149 יש לתקן את השטחים שאושרו בצורה שגויה בתכנית, ולפיכך יש להחליף את מסמך טבלת ההקצאות במסמך טבלת הקצאות נכון ומתוקן שיציג שטחים מתוקנים בהתאם למדידה אנליטית עדכנית, ולפרסם בהודעה לפי סעיף 117 לחוק ברשומות ובעיתונים על כך שנעשה תיקון סופר במסמך טבלת ההקצאות, ולהטמיע את טבלת ההקצאות הנכונה במסמכי התכנית המפורסמים במשרדי הוועדה המקומית, במנהל התכנון ובאתרי האינטרנט של מוסדות אלו ולצורך רישומה בלשכת רישום המקרקעין.

מובהר כי שטח התכנית משתנה ויש לעדכנו בטבלת ההקצאה והאיזון, בהוראות ובתשריט התכנית. מלבד זאת, המועד הקובע לאישור התכנית הינו .29.11.2023 עמ' 42 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - עדכון תוספת שטחי שירות לתכנית קיי

26-0003ב' - - 4 דיון בשטחי שירות ()3

מיקום: בתחום שטחי התכניות המפורטת המפורטות תא ,248 תא ,2292 תא ,2323 תא ,2324 2324 א', תא ,2325 תא 2384 ותא .2393

כתובת: בתחום שטחי התכניות המפורטת המפורטות תא ,248 תא ,2292 תא ,2323 תא ,2324 2324 א', תא ,2325 תא 2384 ותא .2393

מגיש הבקשה: אגף רישוי ופיקוח על הבניה ואגף תכנון ובניין עיר.

תוכן הבקשה: תוספת שטחי שירות לשטחים העיקריים המפורטים בתכנית קיי "K" (להלן: "התכנית

הראשית"), בתחום התכניות המפורטות תא ,248 תא ,2292 תא ,2323 תא ,2324 2324 א', תא ,2325 תא 2384 ותא 2393 בטיפוסי הבניה המפורטים בהמשך מטה.

פרטים: מטרת הדיון הינה אישור תוספת שטחי שירות לשטחים העיקריים המותרים בתכנית הראשית, על מנת לאפשר שטחי שירות עבור שימושים משותפים הנדרשים לתפקוד הבניין במסגרת היתרים להריסה של בניינים קיימים והקמתם מחדש, בהתאם לדרישות הבטיחות והסטנדרטים העדכניים, התקינה ובהתאם לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים, תשנ"ב-)1992 להלן "התקנות".

תוספת שטחי השירות מעבר לשטחים העיקריים מכוח תכנית קיי "K" ובתחום הקווים הכחולים של התכניות הבאות ולגבי טיפוסי הבניינים המפורטים בסוגריים לאחריהן: תא 248 (אין פירוט לפי טיפוסים), תא 2292 (אין פירוט לפי טיפוסים), תא 2323 (לגבי טיפוס /64ג' טיפוס /69ג'), תא 2324 (לגבי טיפוס ד' )85 , 2324 א' (לגבי טיפוסים ג' ,)92-89 תא 2325 (לגבי טיפוס /75ג'), תא 2384 (לגבי טיפוס /70ג')

ותא 2393 (לגבי טיפוס /67ד') בלבד.

עמ' 43 מבא"ת ספטמבר 2007

שינוי מוצע	הקובעת ומעליו: במסגרת החלטת הועדה מס' 1 פירוט 121 ב' מיום 26/06/1994	במפלס הכניסה ה
עד %45 משטח הקומה	עד %35 משטח הקומה	בקומת קרקע שהיא במופע של קומת עמודים מפולשת:
עד %45 משטח הקומה	אין התייחסות	בקומת כניסה (קומת קרקע שאינה במופע של קומת עמודים מפולשת): שטח גרעין ומבואות
סוג הבניין עד שלוש דירות ארבע דירות בקומה טיפוסית בקומה טיפוסית בניינים שאינם עד 60 מ"ר עד 60 מ"ר גבוהים ללא מעלית בניינים שאינם עד 60 מ"ר עד 60 מ"ר גבוהים עם מעלית בניינים גבוהים עם עד 90 מ"ר עד 90 מ"ר מעלית כאשר יש 5 יח"ד לקומה ומעלה, תוקנה תוספת של 4 מ"ר עבור כל יח"ד נוספת. בנוסף, יוקנו 5 מ"ר נוספים עבור כל מעלית נוספת.	סוג הבניין עד שלוש דירות ארבע דירות בקומה טיפוסית בקומה טיפוסית בניינים שאינם עד 15 מ"ר עד 20 מ"ר גבוהים ללא מעלית בניינים שאינם עד 20 מ"ר עד 27 מ"ר גבוהים עם מעלית בניינים גבוהים עם עד 45 מ"ר עד 50 מ"ר מעלית	שטח גרעין ומבואות (שטח המבואות הוא השטח של המעברים מחדרי המדרגות והמעלית לדלת הכניסה לדירות)
ללא שינוי	לפי הדרוש	מרחבים מוגנים ומתקנים אחרים לביטחון ובטיחות
כמוגדר בתקנות	כמוגדר בתקנות	בליטות
ללא שינוי	לפי תא 1680 על תיקוניה	מתקנים על הגג
בהתאם לתקנות	בהתאם לתקנות	גזוזטראות לא מקורות

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - עדכון תוספת שטחי שירות לתכנית קיי

26-0003ב' - - 4 דיון בשטחי שירות ()3

השטחים המפורטים בתכנית קיי' "K" הם שטחים עיקריים מותרים לבנייה ואינם כוללים שטחי שירות.

במסגרת החלטת הועדה מס' 1 פירוט 121 ב' מיום 26/06/1994 נוספו לתכנית שטחי שירות כמפורט בטבלה מטה, בעמודה הימנית.

יצוין כי הועדה אישרה בנוסף תוספת שטחי שירות לתוספת מחסן בתוך הדירה או מבנה עזר בחצר, בתחום תא/2323 ובתחום תא ,2324 779 ב' – ,3 מיום .14/03/2001 על מנת לאפשר תפקוד בסטנדרטים עדכניים, מבוקש כעת לעדכן ולהוסיף לשטחי השירות כפי שנוספו במסגרת החלטת הועדה משנת ,1994 שטחי שירות נוספים כמפורט בעמודה השמאלית בטבלה מטה, כולם במפלס הכניסה הקובעת ומעליו.

כעולה מטבלת שטחי הבניה של תכנית קיי "K", טבלה התכנית התירה הקמה של קומת עמודים ולא חייבה את הקמת קומת העמודים. לכן, מאחר והבניינים החדשים המוקמים היום לא כוללים קומת עמודים, נדרש לקבוע שטחי שירות גם עבור קומת הכניסה.

מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבניין:

ללא שינוי.

במפלס הכניסה הקובעת ומעליו:

בהתאם לתקנות אין באמור כדי להוסיף שטחי שירות למבנים שנבנו לפני מרץ .1992

חוו"ד מחלקת התכנון :

לתקן את פרוטוקול שטחי השירות של תכנית קיי "K" כמפורט בטבלה לעיל.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 24-0024ב' מיום 11/12/2024 תיאור הדיון:

ניר כהן: מציג את תוכנית K במזרח מרכז רובע .9 העדכון חל רק בשטחים בקווקו ( מציג במצגת).

מיטל להבי: התחום הוא של תוכנית

90 מ' זה כולל מדרגות ולובי

ניר כהן: כן זה השטח עד לפתח הדירה בקול קומה.

אלחנן זבולון: לאשר את תיקון השטחים.

עמ' 44 מבא"ת ספטמבר 2007

שינוי מוצע	הקובעת ומעליו: במסגרת החלטת הועדה מס' 1 פירוט 121 ב' מיום 26/06/1994	במפלס הכניסה ה
עד %45 משטח הקומה	עד %35 משטח הקומה	בקומת קרקע שהיא במופע של קומת עמודים מפולשת:
עד %45 משטח הקומה	אין התייחסות	בקומת כניסה (קומת קרקע שאינה במופע של קומת עמודים מפולשת): שטח גרעין ומבואות
סוג הבניין עד שלוש ארבע דירות דירות בקומה בקומה טיפוסית טיפוסית בניינים שאינם עד 60 מ"ר עד 60 מ"ר גבוהים ללא מעלית בניינים שאינם עד 60 מ"ר עד 60 מ"ר גבוהים עם מעלית בניינים גבוהים עד 90 מ"ר עד 90 מ"ר עם מעלית כאשר יש 5 יח"ד לקומה ומעלה, תוקנה תוספת של 4 מ"ר עבור כל יח"ד נוספת. בנוסף, יוקנו 5 מ"ר נוספים עבור כל מעלית נוספת.	סוג הבניין עד שלוש דירות ארבע דירות בקומה טיפוסית בקומה טיפוסית בניינים שאינם עד 15 מ"ר עד 20 מ"ר גבוהים ללא מעלית בניינים שאינם עד 20 מ"ר עד 27 מ"ר גבוהים עם מעלית בניינים גבוהים עד 45 מ"ר עד 50 מ"ר עם מעלית	שטח גרעין ומבואות (שטח המבואות הוא השטח של המעברים מחדרי המדרגות והמעלית לדלת הכניסה לדירות)
ללא שינוי	לפי הדרוש	מרחבים מוגנים ומתקנים אחרים לביטחון ובטיחות
כמוגדר בתקנות	כמוגדר בתקנות	בליטות
ללא שינוי	לפי תא 1680 על תיקוניה	מתקנים על הגג
בהתאם לתקנות	בהתאם לתקנות	גזוזטראות לא מקורות

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - עדכון תוספת שטחי שירות לתכנית קיי

26-0003ב' - - 4 דיון בשטחי שירות ()3

בישיבתה מספר 24-0024ב' מיום 11/12/2024 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לתקן את פרוטוקול שטחי השירות של תכנית קיי "K" שאושר ביום 26.6.1994 בהתאם לשינויים המוצעים המפורטים בטבלה .

במפלס הכניסה הקובעת ומעליו:

בהתאם לתקנות אין באמור כדי להוסיף שטחי שירות למבנים שנבנו לפני מרץ .1992

משתתפים: אלחנן זבולון, חן אריאלי, מיטל להבי, אורנה ברביבאי חיים גורן

עדכון החלטת הועדה המקומית מיום 11.12.2024 :

מבוקש לעדכן את החלטת הועדה הקודמת בנושא אשר התקבלה בישיבתה מספר 24-0024ב' מיום 11/12/2024 (החלטה מספר )2 ולהוסיף 2 תוכניות שלא נכללו בהחלטה הקודמת לתוספת שטחי שירות לתכנית K וכן לדייק את תחולת פרוטוקול שטחי השירות לתכנית K בתחום תכנית 248 , באופן הבא:

החלת החלטת הועדה אשר התקבלה בישיבתה מספר 24-0024ב' מיום 11/12/2024 (החלטה מספר )2 על טיפוסי הבנייה בתחום התכניות שלהלן:

• תא :2323

הוספת טיפוס ג' ,2/67 באזור מגורים א'.4

הוספת טיפוס ד'//1 ,74 באזור מגורים ג'.

• תא 367

הבהרת החלטת הועדה ביחס לתחולת תכנית ,248 כך שההחלטה לאישור פרוטוקול שטחי שירות לתכנית K תחול בתחום בתכנית ,248 למעט בשטח החופף עם תכנית 2393 (בתחום טיפוס בניה 67ד').

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0006ב' מיום 19/03/2025 תיאור הדיון:

עמ' 45 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - עדכון תוספת שטחי שירות לתכנית קיי

26-0003ב' - - 4 דיון בשטחי שירות ()3

ניר כהן: מובאת הצעה לתיקון החלטת ועדה לתוספת שטחי שירות לתוכנית .K (מציג במצגת) עכשיו

אנחנו מבקשים להוסיף תוכניות נוספות שבהם יתווספו שטחי שירות. אנחנו מבקשים להרחיב את ההחלטה הקודמת לגבי תוכניות נוספות. מציג את השינוי במצגת.

ליאור שפירא: למה הכוונה עוד שטחי שירות?

הראלה אברהם אוזן: לפני מס' חודשים הבאנו לוועדה עדכון של שטחי השירות של תוכנית K כתוצאה

מהעובדה שפרוטוקול שטחי שרות לא היה עדכני. עשינו זאת בשל בקשות להיתרי בניה בגין הריסה ובניה תמא 38 שהיו בהם שטחי שירות נוספים. כל הבקשות שהוגשו עד דצמבר 2024 נפגוש אותם בשנתיים הקרובות. חשבנו שהצלחנו לכסות את כל טיפוסי הבניה בתוכניות והסתבר שיש עוד טיפוסי בניה שלא נכללו בהחלטה הקודמת והבקשה הנוכחית היא לעדכן את טיפוסי הבניה שיש בגינם בקשות תלויות ועומדות. המשמעות של מתן שטחי שירות וזה אומר שאתה מוסיף עוד שטחי בניה לשירות, זה בסמכות הועדה המקומית מ1992 במסגרת תקנות חישוב שטחים. לאורך השנים הוצאנו היתר בניה עם תוספת שטחי שירות. הועדה אישרה עדכון שטחי שירות לטיפוסי בניה מסוימים כי היא הבינה ששטחי השירות הם ארכאיים ולא מספיקים. מבוקש לעדכן את ההחלטה.

ליאור שפירא: סברנו שתמ"א 38 לא מתאימה לעיר ת"א יפו. היום מבקשים לגדיל את הזכויות שלא

מופיעות בתיקי המיידע?

הראלה אברהם אוזן: לא מדויק כי תיקי המיידע הפנו לפרוטוקול שטחי שירות הקודם.

אני מציעה להתכנס לדיון פנימי ללא הקלטה.

ההקלטה מופסקת לצורך מתן הסבר משפטי בעניין

ניר כהן: מציג במצגת את מה שמוצע לתקן .

ליאור שפירא: לאחר הדיון מאשרים את התיקון.

בישיבתה מספר 25-0006ב' מיום 19/03/2025 (החלטה מספר )14 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לעדכן את החלטת הועדה מיום 11/12/2024 ולהוסיף 2 תכניות שלא נכללו בהחלטה וכן לדייק את תחולת הפרוטוקול בתחום תכנית 248 , באופן הבא:

1. החלת החלטת הועדה על טיפוסי הבנייה בתחום התכניות שלהלן:

• תא :2323

הוספת טיפוס ג' ,2/67 באזור מגורים א'.4

הוספת טיפוס ד'//1 ,74 באזור מגורים ג'.

• תא 367

2. הבהרת החלטת הועדה ביחס לתחולת תכנית ,248 כך שההחלטה לאישור פרוטוקול שטחי שירות

לתכנית K תחול בתחום בתכנית ,248 למעט בשטח החופף עם תכנית 2393 (בתחום טיפוס בניה 67ד').

משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חן אריאלי, דודו לניאדו, מאיה נורי

עדכון החלטות הועדה המקומית מיום 11/12/2024 ומיום 19/03/2025 :

ערב פקיעת תמ"א 38 הוגשו עשרות רבות של בקשות להיתרי בניה להריסה ובניה חדשה מכוח התכניות התקפות והתמ"א. בעת בדיקת הבקשות בבחינה מרחבית הסתבר כי ישנם טיפוסי בניה נוספים בתחום תכנית K אשר לא חל לגבם פרוטוקול שטחי השירות המעודכן ואשר לאחר בחינת הגורמים המקצועיים נמצא שראוי להחילו עליהם.

פרוטוקול שטחי השירות שאישרה הועדה המקומית ביום 26/6/1994 לא כלל שטחי שירות לקומת כניסה לבניין קיים שהיה בנוי ללא קומת עמודים. מאחר ובניה חדשה לפי תמ"א 38 ביחס לטיפוסי בניה שכללו קומת עמודים מכוח התוכניות התקפות, הינה בניה של קומת כניסה מלאה (השלמה של תמ"א 38 ) נוצר מצב שלקומה זו לא היו שטחי שירות מכוח פרוטוקול שטחי השירות שאושר בשנת .1994 בין היתר, מטעם זה תיקנה הועדה המקומית את שטחי השירות בהחלטותיה מיום 11/12/2024 ומיום 19/03/2025 , ומבוקש כיום להרחיב החלטות אלו על התוכניות וטיפוסי הבניה שיפורטו להלן.

לפיכך מומלץ לעדכן את החלטות הועדה המקומית מיום 11/12/2024 ומיום 19/03/2025 ולהוסיף תכניות בתחום תכנית K וטיפוסי בניה שלא נכללו בהחלטות הקודמות באופן הבא:

החלת החלטות הועדה על טיפוסי הבנייה בתחום התכניות שלהלן:

1. תא /2248 טיפוס E

עמ' 46 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 - עדכון תוספת שטחי שירות לתכנית קיי

26-0003ב' - - 4 דיון בשטחי שירות ()3

2. תא /2323 טיפוס ח/1 67 / ב ו טיפוס /1 /67 ג

3. תא /2324 טיפוס ד- 74 ו טיפוס ד-81

4. תא /2490 טיפוס ג/47 ו וטיפוס 84ג-92

מובהר שאין באישור הפרוטוקול כדי לאשר תוספת שטחי בניה במסגרת בקשות להיתר הכוללות שינוי בקווי בניין ו/או שינוי במספר הקומות המותרות ואלו יבחנו במסגרת הבדיקה המרחבית של הבקשות להיתר.

יצוין, שבהתאם לתיקון שנערך בתקנות התכנון והבניה ( חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים), התשנ"ב- 1992 אשר ביטל ההבחנה בין שטח עיקרי ושטח שירות. הועדה המקומית מוסמכת לקבל החלטה בדבר הוספת שטחי שירות עד לסוף חודש פברואר ,2026 כך שמדובר בתיקון האחרון שניתן לבצע לתוספת שטחי שירות לתכנית .K

חוו"ד מחלקת התכנון :

מחלקת תכנון מזרח ממליצה לאשר את המבוקש בכפוף למפורט להלן:

1. יובהר כי היקף תוספת שטחי השירות היא %45 משטח קומת הקרקע.

2. לא תאושר כל חריגה מסיכומי תיאומי תכנון מאושרים שכבר נערכו עם מחלקת תכנון מזרח

במסגרת הליכי רישוי בנייה שכבר הושלמו או כבר החלו ועדיין מתקיימים בפועל.

3. תחול חובת עריכת הליך תיאום תכנון עם מחלקת תכנון מזרח במסגרת הליכי הרישוי של כל

בקשה להיתר חדשה אשר במסגרתה יכללו שטחי שירות מכוח עדכון החלטות הועדה בנושא.

מחלקת תכנון מזרח ממליצה בחיוב על המבוקש ובלבד שלא תהיה כל חריגה מתיאום התכנון שנערך עם הצוות לגבי הבקשה להיתר במקום

עמ' 47 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
	,28-32 72	חלק	מוסדר	6164

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 ___-_______ תא/תעא/)1(5069 - התחדשות דרך השלום 77 - 85 - עיצוב אדריכלי

26-0003ב' - - 5 ופיתוח סביבתי

דיון בעיצוב ארכיטקטוני

1. מידע כללי

.1.1מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית:

הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו

כתובת:

דרך השלום 77-85 ת"א

.1.2גושים וחלקות בתכנית:

נתונים מתוך מערכת מעקב תב"ע

.1.3שטח התכנית:

10.158 דונם (שטח התכנית כולל מגרש חום הינו: 12.267 דונם)

.1.4מתכננים:

אדריכל תכנית: ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים מתכנן פיתוח ונוף: בהא מילחם

יועץ בנייה ירוקה: דנה ויצמן יזם: יובלים סיטי בע"מ, יובלים נווה זמר בע"מ

בעלות: בעלויות פרטיות בהתאם לנסחי הטאבו.

עמ' 48 מבא"ת ספטמבר 2007

תכנית תא/מק/5069	נתונים
עד 480	יח"ד
31422 • ניתן יהיה להמיר שטחי שרות עודפים (מתוך 12 מ"ר ליח"ד) לשטחים עיקריים לטובת הדירה בגין ממ"קים	מ"ר מגורים	שטחים עיקריים
550 על קרקעי + 780 בתת"ק	מ"ר מסחר
7389	מ"ר מבנים ומוסדות ציבור
15248	מ"ר מגורים	שטחי שרות
230	מ"ר מסחר
3166	מ"ר מבנים ומוסדות ציבור
4800	מ"ר	מרפסות
19 קומות + גג טכני	קומות מגדל	גובה
8 קומות + גג טכני	קומות בניין מרקמי B
9 קומות (כולל קומת גג משותף פעיל ומגונן)	קומות בניין מרקמי C ו-D

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 ___-_______ תא/תעא/)1(5069 - התחדשות דרך השלום 77 - 85 - עיצוב אדריכלי

26-0003ב' - - 5 ופיתוח סביבתי

דיון בעיצוב ארכיטקטוני

.1.5מצב השטח בפועל:

5 מבני שיכון טוריים בני 3 קומות מעל קומת עמודים בהם קיימות סה"כ 180 יח"ד.

.1.6מצב תכנוני קיים:

עיקרי הוראות התוכנית הראשית, תא/מק/:5069

מטרת התוכנית הנה התחדשות מבני המגורים ושיפור איכות המגורים, באופן הנותן מענה לצרכי כלל האוכלוסייה למטרות מגורים, מסחר, צרכי ציבור ושטחים פתוחים. כוונת התכנון לייצר סביבה עירונית מגוונת הממשיכה רצף פעילות במרחב הסובב ובין הפעילויות השונות המתקיימות בתחום התוכנית.

התוכנית מציעה התחדשות עירונית במתכונת של פינוי ובינוי ויצירת מרחב עירוני מגוון, בהתאם לתוכנית המתאר העירונית תא/5000 שסימנה את האזור כאזור להתחדשות עירונית. זאת באמצעות פינוי והריסה של 5 מבני מגורים טוריים הכוללים סה"כ 180 יח"ד, ובנייה במקומם של עד 480 יח"ד ב-6 מבנים בני 8,9 ו-19 קומות, שני מבנים רבי קומות ו-4 מבנים גבוהים. התוכנית קובעת יחידות דיור בהישג יד במחיר מופחת, חזית מסחרית פעילה מלווה בקולונדה לאורך דרך השלום. בין הבניינים יפותחו מרחבים מגוננים בזיקת הנאה למעבר ושהיית הולכי רגל וגגות שניים מהמבנים המרקמיים יוקצו לרווחת הדיירים.

התוכנית קובעת הקצאת מגרש למבנים ומוסדות ציבור בחלקה הדרומי בשטח של 2.1 דונם, וכן מרחיבה את הרחובות דרך השלום ורחוב עמישב באמצעות הרחבת זכות הדרך ובנוסף קביעת זיקות הנאה לאורכם.

תכנית תקפה:

תא/מק/5069 (להלן: "התוכנית הראשית")

בהתאם לתכנית הראשית תנאי לפתיחת בקשה להיתר בנייה, יהיה אישור הועדה המקומית לתוכנית פיתוח ועיצוב אדריכלי לכל תחום התוכנית.

.1.7מצב תכנוני מוצע:

במגרש מתוכננים 6 מבני מגורים, סה"כ 480 יח"ד.

שני מגדלים בני 18 קומות וארבעה מבנים מרקמיים בני 8.5 קומות.

המבנים לדרך השלום ישמרו על חזית מסחרית וקולונדה בעומק 4מ' בהתאם לחתך הדרך.

בהיקף הבינוי ובחצר הפנימית מתוכננות זיקות הנאה שונות לטובת מעבר ושהיית הולכי רגל באופן שיחבר את המערך הקיים של השטחים הפתוחים והרחובות בשכונה. למרות הפרשי הטופוגרפיה המשתנים

בין רחוב עמישב לדרך השלום, זיקות ההנאה מפותחות באופן המשכי ונגיש ומייצרות מרחבים ציבוריים מגוונים לטובת כלל הציבור, הכוללים; ספסלים, ריהוט גן, עמודי תאורה, פרגולות, מתקני אופניים וצמחיה עשירה ומגוונת.

.1.8טבלת נתונים:

73 מעל הכניסה הקובעת	מטר מגדל
38 מעל הכניסה הקובעת	מטר בניה מרקמית
%65	תכסית מבנה כולל בליטות וגזוזטראות לא כולל מצללות וסככות
יקבע במסגרת תוכנית עיצוב	תכסית מרתפים

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 ___-_______ תא/תעא/)1(5069 - התחדשות דרך השלום 77 - 85 - עיצוב אדריכלי

26-0003ב' - - 5 ופיתוח סביבתי

דיון בעיצוב ארכיטקטוני

.1.9הדמיות המבנים

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 ___-_______ תא/תעא/)1(5069 - התחדשות דרך השלום 77 - 85 - עיצוב אדריכלי

26-0003ב' - - 5 ופיתוח סביבתי

דיון בעיצוב ארכיטקטוני

.1.10 תכנית פיתוח השטח

2. העיצוב האדריכלי

2.1 אפיון המבנים בפרויקט

א. תיאור כללי

הפרויקט כולל שישה מבנים (שני מגדלים עד 19 קומות וארבעה מבנים בבנייה מרקמית עד 8-9 קומות הכוללים סה"כ 480 יח"ד. 2 המגדלים ממוקמים על רחוב דרך השלום ויוצרים רצף עם הבנייה הגבוהה המתוכננת לאורך הרחוב ויחד עם המבנה המרקמי הממוקם בינהם מייצרים בקומת הקרקע דופן רחוב מסחרית רציפה ופעילה המלווה בקולנדה. 3 הבניינים המרקמיים הנוספים ממוקמים לאורך רחוב עמישב.

הבניינים האמצעיים מבין השלושה, לאורך כל אחד מהרחובות, בעלי גג משותף פעיל ומגונן בהם ישולבו שימושים לרווחת ופנאי לכלל הדיירים בפרויקט.

התכנית קובעת זיקות הנאה למעבר ושהייה לציבור בשטחים הפתוחים בהיקף ופנים הפרוייקט.

גובה המבנים, מס' קומות ומפלסים:

מבנה ,A 2 מגדלים על רחוב דרך השלום, בני 17 קומות טיפוסיות מעל קומת קרקע מסחרית + קומת גג, בגובה כולל של עד 73 מ'.

גובה קומת קרקע מסחרית לא יפחת מ4.5 מ' ולא יעלה על 6 מ' ברוטו ,גובה קומה טיפוסית עד 3.5 מ'

ברוטו, גובה קומת מגורים בגג עד 7 מ' כולל מערכות ומעקה בגג עליון.

מבנה ,B 2 מבנים מרקמיים על רחוב עמישב, בני 6 קומות טיפוסיות מעל קומת קרקע + קומת גג, בגובה כולל של עד 38 מ' ומסחר תת קרקעי.

גובה קומת קרקע עד 5 מ' ,גובה קומה טיפוסית עד 3.5 מ' ברוטו, גובה קומת מגורים בגג עד 7 מ'

כולל מערכות ומעקה בגג עליון.

מבנה ,C מבנה מרקמי (אמצעי) על רחוב עמישב, בן 7 קומות טיפוסיות מעל קומת קרקע + קומת גג משותף פעיל ומגונן, בגובה כולל של עד 38 מ'.

גובה קומת קרקע עד 5 מ' ,גובה קומה טיפוסית עד 3.5 מ' ברוטו.

מבנה ,D מבנה מרקמי (אמצעי) על רחוב דרך השלום, בן 7 קומות טיפוסיות מעל קומת קרקע מסחרית + קומת גג משותף פעיל ומגונן, בגובה כולל של עד 38 מ'.

גובה קומת קרקע מסחרית לא יפחת מ4.5 מ' ולא יעלה על 6 מ' ברוטו, גובה קומה טיפוסית עד 3.5 מ'

ברוטו.

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 ___-_______ תא/תעא/)1(5069 - התחדשות דרך השלום 77 - 85 - עיצוב אדריכלי

26-0003ב' - - 5 ופיתוח סביבתי

דיון בעיצוב ארכיטקטוני

כל זאת מעל 4 קומות מרתף בגובה של 3-6 מ' והכל בהתאם לתכנית ע.1

ב. קווי בניין - קווי הבניין יהיו ע"פ תוכנית מפורטת מס' 507-0722066 – שם התוכנית:

תא/מק/5069 – התחדשות דרך השלום .77-85

קו בניין קדמי לרחוב עמישב – 3 מטרים.

קו בניין קדמי לרחוב דרך השלום – 4 מטרים, בקומת הקרקע תבוצע נסיגה של 4 מטרים עבור קולנדה למסחר.

קווי בניין צידיים לשפפ"ים (מצפון ודרום) – 0 מטרים.

ג. תמהיל גודל יחידות דיור בחלוקה לקטגוריות

ד. לדיור בר השגה-

%15 מכלל יח"ד הדיור מוגדרות כדיור בהישג יד בשכירות מפוקחת בהתאם לתיקון 120 לחוק התכנון והבניה על שינוייו ולמדיניות העירונית התקפה בעת הגשת תוכנית עיצוב ופיתוח, בהפחתת מחיר של %40 ולתקופה שלא תפחת מ-25 שנה מיום קבלת היתר האכלוס.

סה"כ דירות הדב"י בפרויקט הינן 72 יח"ד המרוכזות כולן בבניין מרקמי על דרך השלום (בניין )D בבעלות אחודה לטובת ייעול שרות ותפקוד.

שטח יח"ד מקסימלי עד 100 מ"ר (שטח דירה עיקרי + ממ"ד או עיקרי במידה ופתרון המיגון מחוץ לדירה) ותמהיל הדירות ושטחן הממוצע בדומה לכלל יח"ד בתוכנית (להוציא דירות מעל 100 מ"ר).

תכנון הדירות זהה ליתר יחידות הדיור בתכנית מבחינת חומרי גמר, כיווני אוויר, פתחים, חלוקת חדרים ותכנון פנימי, עיצוב חזיתות, מרפסות וכד'.

ה. שטחים ציבוריים-

• לא יופנו פתחי אוורור, אגזוזי גנרטורים וכל מטרד אחר לכיוון מבנה הציבור.

• מעבר תשתיות פרטיות או ביצוע עוגנים מהמגרש הסחיר בתת הקרקע של המגרש העירוני בכפוף לתאום הנדסי עם הרישוי

• תותר הקמת חניון משותף יחד עם מגרש 1 למגורים. תשמר זיקת מעבר לרכב מתחת לשפפ לצורך גישה עתידית לחניון המגרש העירוני.לצורך שמירה על עצים קיימים לשימור החיבור יבוצע במפלס מרתף 3 במידה והעירייה תחליט להקים בשטח המגרש חום מרתפי חניה, העירייה תישא בעלות הקמת המנהרה תחת השפ"פ לטובת חיבור למרתפי החניה הפרטיים. מעבר זה ירשם כזיקת הנאה.

2.2 בינוי, חזיתות המבנים ומעטפת

א. חומרים

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 ___-_______ תא/תעא/)1(5069 - התחדשות דרך השלום 77 - 85 - עיצוב אדריכלי

26-0003ב' - - 5 ופיתוח סביבתי

דיון בעיצוב ארכיטקטוני

מבנים מרקמיים ()D,C,B – עיצוב החזיתות יתאם הנחיות מרחביות.

מבנים רבי קומות ()A - חומרי הגמר של חזיתות הבניין יטופלו בגמר חיפוי קשיח בתליה יבשה/טיח בגוון בהיר בשילוב אלמנטים ורטיקלים בגוון אפור בהיר.

פרופיל האלומיניום בחלונות/ויטרינות יהיו בגוון כהה – לא כולל משטחי חיפוי באלומיניום . מעקות המרפסות תהיינה מעקות מסגרות בכל המבנים –יותר שימוש בגוון כהה כל חומרי הגמר בהירים ומאופיינים בבניה תל אביבית טיפוסית ועומדים בהנחיות המרחביות לנושא זה. רפלקטיביות מירבית של הזכוכית במעטפת תוגבל ל- %.14

ב. מרפסות

• כל המרפסות בתכנית הינן חזרתיות בהתאם לקומות הטיפוסיות.

• כל המרפסות הפונות לחזיתות ראשיות (לכיוון דרך השלום ורח' עמישב) שקועות בחלקן ומשתלבות בעיצוב המבנה. המרפסות בולטות מהבינוי עד 2 מ' בהתאם לדרישות התב"ע ומייצרות חזית אחידה ורציפה.

• תאסר הקמת מרפסות מדלגות.

• לא תאושר הבלטת מרפסת גג מעבר לקונטור הקומה שמתחת לקומת הגג או מעל גזוזטרא.

• מעקה מרפסת הגג יותקן בהמשך של מישור קיר החזית ניתן ויקרה מרפסת שקועה להשלמת הנפח.

ג. קומה טיפוסית

• לא תאושר הבלטת קומות עליונות מעבר לקונטור הקומות הטיפוסיות שמתחתיהן

ד. מסתורי כביסה

• לכל הדירות בתחום התכנית יינתן פתרון לתליית כביסה כחוק ובהתאם להנחיות המרחביות.

• רוחב מסתור הכביסה יהיה 0.8 מ' לפחות ואורכו 1.6 מ' לפחות וייתן מענה להסתרת מערכות ולייבוש כביסה טבעי.

• בכ-120 דירות קטנות, במבנים המרקמיים בשטח של 45-60 מ"ר, בהן לא ניתן למקם מסתורי כביסה בגלל רוחב החזית, ישולבו מתלי הכביסה במרפסות. פרט עקרוני יוצג במסגרת תכנית העיצוב ויהיה חלק מהיתרי הבניה.

ה. הצללות וסגירות חורף –

פרטים וחומרים לסגירות חורף התואמים להנחיות העירוניות לפרגודים, פרגולות, הצללות וכד'.

ו. שילוט-

שילוט יהיה בהתאם להנחיות מח' השילוט העירונית ובאישורה.

ז. חזית חמישית

• תכסית קומת הגג החלקית בבניינים A ו-B לא תעלה על %75 משטח הקומה שמתחתיה.

הנסיגות מתקיימות כלפי כל החזיתות הפונות לרחובות הגובלים במגרש ממזרח וממערב וכן כלפי חלק מחזיתות הצד במופיע בחוברת תכנית העיצוב.

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 ___-_______ תא/תעא/)1(5069 - התחדשות דרך השלום 77 - 85 - עיצוב אדריכלי

26-0003ב' - - 5 ופיתוח סביבתי

דיון בעיצוב ארכיטקטוני

• תותר הקמת דירות גג בקומות הגג החלקית.

• בכל מקרה לא יבלטו המערכות הטכניות מעל למעקה הגג העליון.

• המערכות הטכניות יוסתרו ויטפלו טיפול אקוסטי בהתאם לדרישות היחידה לאיכות הסביבה.

• יוטמע קיר בין הגג הפעיל לגג הטכני כפי שנקבע בנספח האקוסטי לתכנית העיצוב • בכל בניין יתוכנן גג מועיל בשטל שלא יפחת מ-%80 מסך שטח גגות אותו בניין (כולל שטחים טכניים המיועדים למערכות מיזוג אוויר, חימום מים תרמו סולארי, ייצור חשמל במערכת פוטווולטאיות, בריכות וכולי)

• גג משותף פעיל ומגונן:

1. בגגות משותפים פעילים ומגוננים ישולבו שימושים לרווחת ופנאי כלל הדיירים דוגמת גינות

לרבות נטיעת עצים, מתקני פנאי ונופש וכיוצא בזה. הגג יהיה פתוח לכל דיירי המבנה.

2. על גבי גגות אלו יותרו מתקני הצללה/פרגולות/חממות/סגירת חורף.

3. לא יוצבו מתקנים טכניים על הגגות באזורים הפעילים בהתאם להנחיות מח' בר קיימא.

4. הנגישות לגגות הירוקים תהיה באמצעות מדרגות ומעלית.

5. הגג הירוק הפעיל יהווה לפחות %50 משטח הגג כולו. מעל הגגות הירוקים לא תותר הקמת

מבנים או מתקנים טכניים על גג הבניין, למעט תאים פוטו וולטאים ו/או דודים וקולטי שמש, אנטנות ומתקני תקשורת וכל מתקן שיידרש על פי כל דין. יותרו מערכות גג מועיל בגג הפעיל ככל שלא יפגעו בשימוש המשותף.

ח. תאורה אדריכלית

לא תותר תאורה אדריכלית.

ט. יחס להנחיות מרחביות:

• רוחב מסתור הכביסה יהיה 0.8 מ' לפחות ואורכו 1.6 מ' לפחות וייתן מענה להסתרת מערכות ולייבוש כביסה טבעי.

2.3 קומת הקרקע/קומת הכניסה

א. קומת הקרקע

• בשלושת הבניינים הפונים לדרך השלום תתוכנן חזית מסחרית מלווה רחוב, כאשר הבניינים יהיו בנסיגה של 4 מטרים מקו בניין לטובת קולונדה המלווה את החזית המסחרית.

• בכל הבניינים בפרוייקט קיימות דירות קרקע אשר מופנות לעורף ולחזיתות צדדיות ולא לכיוון הרחובות.

• מפלס דירות הקרקע יהיה מוגבה/מונמך ממפלסי הפיתוח סביבן, אך לא יעלה על 0.5 מטרים מהרחוב הגובל.

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 ___-_______ תא/תעא/)1(5069 - התחדשות דרך השלום 77 - 85 - עיצוב אדריכלי

26-0003ב' - - 5 ופיתוח סביבתי

דיון בעיצוב ארכיטקטוני

• מפלס דרך השלום יהיה מפלס קומת הקרקע הקובעת לעניין חישוב זכויות ומספר הקומות והשימושים למבנים עם חזית על דרך השלום, מפלס רחוב עמישב יהיה מפלס קומת הקרקע הקובעת לעניין חישוב זכויות ומספר קומות למבנים עם חזית לרחוב עמישב.הכניסות לדירות הקרקע תתבצענה דרך מבואות משותפות (ללא כניסות פרטיות)

לא תתאפשר הצמדת חצירות או יציאה ישירה מדירות הקרקע לחצר.

• כל השטחים בתחום המגרש שאינם מובנים יירשמו כזיקת הנאה, בהתאמת לסכמת זיקת הנאה בחוברת העיצוב. שטח זיקת ההנאה הינו 3565 מ"ר, רוחב שבילים מינימלי בזיקת ההנאה הינו 2 מ'.

• תותר כניסה משטח בין הבניינים המוגדר כשטח זיקת הנראה אל שטחים משותפים המשמשים לרווחת דיירים ומסחר במרתף עילי מבנה .B • מערכות טכניות לרבות גמל מים, פתחי הכנסת ציוד וכולי אינם ממוקמים בשטחי זיקת ההנאה. צובר גז טמון ממוקם מתחת לפני השטח ובתחום זיקת ההנאה.

• בתחום זיקת ההנאה יותר פיתוח נופי וסביבתי, נטיעת עצים, שבילים ורחבות מרוצפות, שבילי להולכי רגל ורוכבי אופניים, ריהוט גן ורחוב, עמודי תאורה, מתקני אופניים, משחק והצללה וכיו בזה.

• השטח שבין הבניינים יפותח כשטח רציף ומגונן ללא אמצעי תיחום וברציפות למרחב הציבורי מחוץ לשטח התוכנית ולשטח הציבורי ולשפ"פים מדרום ומצפון. השטח יפותח כהמשכי ונגיש לאור הפרשי הטופוגרפיה המשתנים מדרך השלום אל רחוב עמישב.

• זיקות ההנאה תהיינה פתוחות למעבר ושהיית הציבור בכל שעות היום, ימות השבוע והשנה.

• בשטחים הנמצאים בתחום תחזוקה של העירייה פרטי הפיתוח יהיו בסטנדרט עיריית תל אביב.

ב. כניסות המבנים

• כל הכניסות לבנייני המגורים מדרך השלום ורחוב עמישב ויהיו ממפלס המדרכה והפיתוח, ללא מדרגות או רמפות. כל שינוי מפלס יתבצע בתחום המבנים.

• חללים ומתקנים טכניים לא ימוקמו כלפי חזיתות קדמיות ו/או כלפי המרחב הציבורי, • החזיתות המסחריות תעוצבנה בוויטרינות זכוכית שקופות ומעל הוויטרינות תשולבנה רפפות וכן שילוט מסחרי.

• הכניסה למרתפי חניה ולאזור הרחבה התפעולית ע"י רמפה משותפת מרח' עמישב העוברת מתחת לבניין האמצעי (בניין .)C

• כניסה לשטח רווחת דיירים ומסחר תת קרקעי בניינים B תתאפשר משטח זיקת הנראה.

ג. שטחים משותפים בנויים

• במפלס הקרקע משולבים לובאים עבור שימושי המגורים, חדרי אופניים משותפים, שטחים טכניים

2.4 נגישות

תכנון הבינוי והפיתוח יתייחס לתקנות הנגישות התקפות ויתן מענה לדרישות ההנגשה לאנשים עם מוגבלויות.

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 ___-_______ תא/תעא/)1(5069 - התחדשות דרך השלום 77 - 85 - עיצוב אדריכלי

26-0003ב' - - 5 ופיתוח סביבתי

דיון בעיצוב ארכיטקטוני

2.5 תנועה

• תכסית החניונים תשמור על עצים בוגרים ושורשיהם.

• תקן החניה למגורים יהיה תקן מרבי 0.8 לניות לכל יחידת דיור או בהתאם למדיניות העירייה בנושא לעת הוצאת היתר בניה, הנמוך מבינהם. תקן החנייה לדירות בהישג יד (דב"י) ודירות מגורים הקטנות מ-50 מ"ר יהיה תקן .0 • תקן החניה למסחר יהיה תקן מרבי 1 חניה לכל 50 מ"ר עיקרי או בנוי בהתאם למדיניות העירייה בנושא לעת הוצאת היתר בניה, הנמוך מבינהם.

• בפרוייקט מתוכננים 3 קומות מרתפים לטובת חניון משותף לכל ששת בנייני המגורים כולל מסחר, כאשר מתחת לבניינים שעל רחוב עמישב קיימת קומת מרתף נוספת, המתפקדת כ"קומת מעבר" בשל הפרש המפלסים לרחוב דרך השלום.

• לחניון תהיה רמפת כניסה אחת מכיוון רחוב עמישב, אשר תשמש גם לטובת כניסת רכב תפעולי אל רחבה, הממוקמת לאחר ירידה מתונה ברמפה, לטובת אשפה וטעינה ופריקה של סחורה. רכבים תפעוליים לא ייכנסו למרתפי החניון.

• רמפת הכניסה תהיה בתחום הנפח הבנוי, מתחת לבניין .C הגישה לרמפה תהיה כמסומן בתכנית העיצוב.

• היצע החניה לאופניים לפי תקן של 2 זוגות ליח"ד. במסגרת תוכנית העיצוב סוכם על מיקום %5 ממקומות האופניים הדרושים באזורים ייעודיים בפיתוח ו- %5 מהחניות ימוקמו בחדרי אופניים בקומת הקרקע.

• שאר ימוקמו במפלס גלריה ובמפלס מרתף עליון בגישה באמצעות מעליות. במבנים רבי הקומות באמצעות מעלית אלונקה ובמבנים מרקמיים באמצעות מעלית 8 נוסעים.

• במפלס -3 מוצע חיבור בין המגרשים אשר במידה והעירייה תחליט להקים בשטח המגרש חום מרתפי חניה, העירייה תישא בעלות הקמת המנהרה תחת השפ"פ לטובת חיבור למרתפי החניה הפרטיים. מעבר זה ירשם כזיקת הנאה. חיבור זה למרתף 3 של מגרש 2 למבנים ומוסדות ציבור הממוקם מדרום לפרויקט, ע"מ להותיר עומק אדמה מינימלי של 3 מ', בכדי לא לפגוע בשורשים של עצים בוגרים המתקיימים בשדרת עצים קיימת במפלס הקרקע.

2.6 מערכות

א. מתקנים טכניים והנדסיים

• המערכות הטכניות השייכות למבנה כדוגמת גמל מים, ארונות חשמל ותקשורת, הידרנטים וכד' ימוקמו בנישות יעודיות/ארונות שקועים בדופן המבנה או בקיר רמפת ירידה לחניון ע"מ למנוע הפרעה פיזית או ויזואלית במרחב הפתוח.

• מתקני התשתית והתפעול ישולבו ככל שניתן במעטפת הבנינים ולא יבלטו שלא לצורך למרחב הפתוח.

• חדרי שנאים ימוקמו במפלס ()-2 . לא יתוכננו אזורי שהייה ממושכת בתחום ההשפעה של חדרי שנאים ולא יוצבו ריהוט גן/ספסלים בתחום השפעת חדרי השנאים בשטחי זיקת הנאה.

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 ___-_______ תא/תעא/)1(5069 - התחדשות דרך השלום 77 - 85 - עיצוב אדריכלי

26-0003ב' - - 5 ופיתוח סביבתי

דיון בעיצוב ארכיטקטוני

• גנרטור חרום ימוקם במרתף ()-2 . פליטת אגזוז הגנרטור תעשה לגג מגדל A1 באמצעות פיר וארובה בגובה 2 מ' מעל מפלס הגג.

ב. תאים פוטוולטאים: בגגות הבניינים תותקן מערכת פוטו־וולטאית לייצור אנרגיה בהספק של

183 קוט על גגות המבנים ובעלת יכולת יצור של 353,827 קוט"ש.

ג.

ג. מערכות מיזוג אויר

• תכנון מ"א מבוסס על מזגנים דירתיים לדירות ועל מזגנים נפרדים ליחידות המסחר. יחידות העיבוי של מזגני המגורים ישולבו במסתורי הכביסה ו/או על הגג העליון ו/או במרתף.

• במבנים ייעשה במערכות לשימוש חוזר במי עיבוי מזגנים להשקיה ו/או הדחת אסלות.

במידה ויועברו המים להשקיית גינות, יוסף מתקן מינרליזציה/דישון בראש מערכת ההשקייה כנדרש

ד. איוורור חניונים ושטחים מסחריים

• אוורור החניונים יבוצע ע"י מערכת מאולצת הכוללת פתחי יניקת אוויר אשר ישולבו במבנה, באופן שאינו מפריע להולכי רגל ולפיתוח של זיקות ההנאה. הוצאת האוורור מהמרתפים מתוכננת בבנינים המרקמיים ותעשה דרך פירי שחרור עשן העולים עד לגג העליון ובמרחק שלא יפחת מ- 5 מ' מפתחי הדירות הסמוכות.

• יותר אוורור נקודתי של חדר טרפו בדפון הדרומית של מבנה 2C • בבניין הכולל מסחר יותקן פיר לארובת אוורור ונידוף, אליו יוכלו להתחבר בתי העסק.

פתרונות איוורור הפיר יתייחסו להפרש הגבהים בין המבנים והשימוש בגגות כגגות ירוקים פעילים. לשם כך, נידוף שטחי המסחר במבנה המרקמי יעשה באמצעות פיר שיעבור בתקרת מרתף ()-2 ויעלה לגגות המגדלים עם ארובה בגובה 2 מ' מעל הגג העליון/מעקה הגג.

ה. אצירה ופינוי אשפה, מיחזור

• מגורים – פינוי אשפה מעורבת ואריזות מתבצע באמצעות מערכת פניאומטית.

• כלל חדרי האשפה והמיחזור נמצאים במרתף .-1

• חברת הניהול אחראית לשנע את האשפה של המסחר ואת הקרטונים והפסולת הגושית, של המגורים והמסחר, מחדרים ייעודים במרתפים אל אזור הרחבה התפעולית.

• בקומת הקרקע ישנם 2 דחסנים העובדים באמצעות מערכת פנאומטית ומהפכים ומכולה של פסולת גושית. חדר מכבש קרטונים ממוקם באזור זה במרתף .-1 • שינוע מתת קרקע לקרקע, לאזור הרחבה התפעולית, באמצעות מעלית יעודית לאשפה.

• הנחיות אקוסטיות - התכנון האקוסטי יספק עמידה בכל הנחיות הרלוונטיות בתוכנית.

• התכנון האקוסטי יספק עמידה בכל התקנים הישראלים הרלוונטים.

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 ___-_______ תא/תעא/)1(5069 - התחדשות דרך השלום 77 - 85 - עיצוב אדריכלי

26-0003ב' - - 5 ופיתוח סביבתי

דיון בעיצוב ארכיטקטוני

ו. בריכות שחיה –

לא מתוכננות בריכות שחיה.

ז. כיבוי אש –

מיקום רחבות וסימונן יהיה חלק מתכנית הפיתוח ובבכפוף לאישור רשות הכבאות.

ח. פילרים ומתקנים טכניים קיימים במגרש ובסביבתו (חשמל, תקשורת, מערכות ציבוריות)

יוטמעו במעטפת המבנים ובתת הקרקע במידת הצורך. התאום מול הגורמים המאשרים יעשה על ידי היזם.

בכל מקרה כל מתקני התשתית ימוקמו כחלק אינטגרלי מהבינוי ולא יבלטו למרחב הציבורי (גם אם מדובר משטח בבעלות פרטית המהווה חלק מהמרחב הפתוח של הפרויקט)

3. הנחיות הפיתוח הסביבתי

3.1 שטחים פתוחים /זיקות הנאה

• כל שטח שאינו מבונה בקומת הקרקע יסומן בזיקת הנאה למעבר ושהיית הציבור כמסומן במסמכי תכנית העיצוב.

• תחזוקה, תפעול ושימוש בשטחים שנקבעו לזיקות הנאה, יהיו על בסיס הסכם שיחתם מול הגורמים העירוניים.

• כל המעברים והחצרות הפנימיות, בין הבניינים, יהיו בתחזוקת הדיירים וכל השטחים בהיקף הפרויקט יהיו בתחזוקה עירונית.

• רוחב השבילים לא יפחת מ-2 מ'.

3.2 פיתוח השטח

• שטח פנוי מבנייה-%15 משטחי המגרש יהיו פנויים מכל תכסית תת קרקעית. כ-%10.2 מהשטחים ללא חיפוי אטום. ניתן יהיה להשתמש בריצוף "מחלחל" לטובת חילחול מלא, בהתאם למקומות שהוגדרו במסגרת תוכנית העיצוב. שטח זה ישמש לחלחול מי נגר לגינון ולנטיעת עצים כמסומן.

• חישוב נפחי הנגר יבוצע על פי מסמך מדיניות ניהול הנגר העירוני של מנהל התכנון.

• הוראות לשתילת צמחייה ונטיעת עצים תוך עומק גנני מינימלי (כולל בתי גידול ו/או מילוי אדמת גן בעומק של לפחות 1.5 מ').

א. הוראות לנטיעת עצים:

• יינטעו עצים בכמות שלא תקטן מעץ אחד ל-50 מ״ר בשטח הפנוי מבניה על קרקעית.

• בתי הגידול של העצים יתוכננו בהתאם לנספח 8 - הנחיות לפרטי נטיעה ומרחב מחייה לעצי רחוב בתל אביב.

• עצים יינטעו בבתי גידול איכותיים בעלי נפח קרקע מספק לתמיכה בעצים מאריכי חיים.

המפרט לפי גודל העץ כך ש: קטן, בינוני או גדול בעל נפח בית גידול של ,7 14 או 28 מ"ק בהתאמה.

• גודל גוש השורשים של שתילי העצים יהיה בנפח 60 ליטר לפחות.

• ריצוף מעל בית הגידול יבוצע לפי פרט אשר אינו קוטע את בית הגידול, כפי שמוצג בתכנית הפיתוח. יש להבטיח תנאי תאורה, ניקוז, השקיה ואוורור טובים עבור העצים.

מס' החלטה התוכן

18/02/2026 ___-_______ תא/תעא/)1(5069 - התחדשות דרך השלום 77 - 85 - עיצוב אדריכלי

26-0003ב' - - 5 ופיתוח סביבתי

דיון בעיצוב ארכיטקטוני

• סוגי ומיני העצים אשר יינטעו יהיו מתוך רשימות עצים לנטיעה עיריית תל אביב – יפו ()2022 ובהתאם להנחיות העירוניות ומדיניות תא/9083 • פיתוח שפ"פים עם זיקות הנאה ו/או זיקות הנאה ברצף מפלסי עם המדרכות וללא אמצעי תיחום.

• לעצים אשר סומנו כעצים לשימור במרחב הציבורי, יש לבצע את כלל ההתאמות הנדרשות בבינוי תת או על קרקעי כדי לאפשר שימורם ע"פ חוק.

ב. נטיעת עצים בריצופים קשים:

• מילוי אדמה מעל תקרת המרתף העליון יהיה לפחות בעומק 1.5 מטר נטו ללא בטון ושיפועים

ג. נטיעת עצים במדרכות:

• עומק בית הגידול הרציף לא יקטן מ1.5 מטר שימולא בקרקע מתאימה לשגשוג העצים.

• מרווח הנטיעות בין העצים בבית הגידול הרציף יבטיח אפשרות התלכדות צמרות ויצירת מרחב מוצל רציף.

• ברחבות מרוצפות בשטח הפרוייקט יש להציג פרט בית גידול אשר מונע שקיעת המצעים כגון , אדמת מבנה, תקרה כפולה וכד'.

הוראות לחומרי גמר בתחום הפיתוח:

• התכנון יכלול ריצוף בעל גוון בהיר להפחתת תופעת אי החום העירוני ולמניעת סנוור.