פרוטוקול 26-0004ב מתאריך 04-03-2026

עיר: תל אביב-יפו
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: ועדת המשנה לתכנון ובנייה (תכנית בניין עיר)
תאריך: 04/03/2026
שעת התחלה: 10:20
מקור: הקובץ המקורי באתר תל אביב-יפו

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול החלטות מספר 26-0004

ט"ו אדר תשפ"ו 04/03/2026 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:20

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, ראובן לדיאנסקי, עו"ד, חן אריאלי, חיים גורן

השתתפו ה"ה: ליאור שפירא, עו"ד מ"מ וסגן ראש העירייה יו"ר הועדה המקומית ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה

חן אריאלי סגנית ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה

חיים מאיר גורן סגן ראש העירייה

גל שרעבי דמאיו משנה לראש העירייה

ראובן לדיאנסקי, עו"ד משנה לראש העירייה

מאיה נורי שקד, עו"ד חברת מועצה

דייבי דישטניק, ד"ר חבר מועצה

נכחו ה"ה: אהוד כרמלי, אדר' מהנדס העיר

הראלה אברהם אוזן, עו"ד משנה ליועמ"ש לענייני תכנון ובניה יואב דוד , אדר' אדריכל העיר

פרדי בן צור, עו"ד מזכיר ועדת בניין עיר

קרני פנינה גנוסר, עו"ד עוזרת למ"מ וסגן ראש העירייה רועי לולו שמריז מבקר בכיר

לריסה קופמן, אדר' מ. מח' תכנון מרכז

יואב זילברדיק, אדר' מ. מח' תכנון מזרח

רבקה פרחי מ. מח' תכנון צפון

אירית לבהר גבאי רכזת תנועה ארוך טווח כלל אזורי אלה דוידוף מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל-אביב - יפו רות אריאל ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

חסרים: מיטל להבי סגנית ראש העירייה

אורנה ברביבאי חברת מועצה

אמיר בדראן, עו"ד חבר מועצה

דודו לניאדו חבר מועצה

משקיפים אביגדור פרויד ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב - יפו יונתן פרידמן נציג הועדה המחוזית משרד הפנים

דנה עקיבא נציגת הועדה המחוזית משרד הפנים

פרוטוקול מספר 26-0004ב מיום 04-03-2026 אושר בישיבה מספר

26-0005ב' מיום 18-03-2026

ראובן לדיאנסקי, עו"ד, חןת אוכרןי סאעלייף, חיים גורן	אור שפמירסאפר, ע ו"ד, ר מבא"ת	ותמ:ס פלרי א עמוד	מבנסופכרח ו סעיף
אישור פרוטוקול 26-0002ב מיום 04/02/2026
אישור פרוטוקול 26-0003ב מיום 18/02/2026
רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק 2019-13867 - תת חלקה 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000		1	.1
רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-05295 תת חלקה 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000		12	.2
רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06063 תת חלקה 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000		23	.3
רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06064 תת חלקה 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000		34	.4
רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06065 תת חלקה 8 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000		45	.5
רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06066 תת חלקה 10 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000		56	.6
רחוב ארלוזורוב מס' 77 - תת חלקה 5 - תיק 2019-13792 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000		67	.7
סמינר הקיבוצים ()3 עדכון הועדה בעניין רישום התיקון הטכני בהסכמת הבעלים ללוח האיחוד והחלוקה		77	.8
מעונות יום - מכון שכטר דיון נוסף		100	.9
מרכז קהילתי רמת אביב הירוקה דיון בעיצוב ארכיטקטוני		106	.10
בן צבי הגדנ"ע דיון בהתנגדויות	507-0858472	117	.11
מגרש ,2270 מרכז הרובע שדה דב דיון בעיצוב ארכיטקטוני		155	.12
מגרש ,301 אשכול, שדה דב דיון בעיצוב ארכיטקטוני		178	.13
()4 הוראות תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח מתחם דיון בעיצוב ארכיטקטוני		195	.14
הוראות תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח ()302 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		199	.15
מגרש ,306 אשכול, שדה דב דיון בעיצוב ארכיטקטוני		213	.16
מדיניות הועדה המקומית לתכנון בר קיימא דיון באישור מדיניות ()4		226	.17
הרברט סמואל 50-54 דיון פנימי לצורך קבלת החלטה בלבד	507-0327239	236	.18
ההגנה משה דיין -מרכז בריאות דיווח על התנגדות מה"ע	507-1329564	279	.19
עדכון תוספת שטחי שירות לתכנית קיי תיקון טכני במסגרת אישור פרוטוקול		301	.20

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול החלטות מספר 26-0004

ט"ו אדר תשפ"ו 04/03/2026 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:20

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, ראובן לדיאנסקי, עו"ד, חן אריאלי, חיים גורן

בכבוד רב,

אלה דוידוף

מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

תל-אביב - יפו

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק 2019-13867 - תת חלקה 1

26-0004ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

לדרפט מצורפות חוות דעתם של שמאיי הוועדה גב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו, חוות דעת

משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ושירה פרנקו, חוו"ד

השמאים דורון חבקין ויוגב מנחם ב"כ החתום על השיפוי, חוו"ד משפטית מטעם ב"כ החתום

על השיפוי עורך הדין דוד כחלון.

בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר

והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 22/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדות ביסוד התביעה הן תכניות תא/5000 ו- תת"ל 70א'.

בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות

הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6214 חלקה: 298 תת חלקה: 1

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 47

תובעת: בכר ריטה

בא כוח התובעת: עו"ד רונן ירדני

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 239,000 ₪.

תת"ל/70א' – 1,789,000 ₪.

טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאי התובעת רן וירניק):

עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק 2019-13867 - תת חלקה 1

26-0004ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

תא/5000 – התכנית מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי שווי זכויות הבניה לדירה בקומות העליונות פוחת (עקב הפיכתן לדירות מעל מסחר).

תת"ל/70א' – עפ"י התכנית יעברו פסי הרכבת בסמוך לבנין הנדון ובכך לא תתאפשר גישה ברכב לבנין. שלילת הגישה לכלי רכב מאיינת את היכולת להוסיף בניה לבניין הקיים (לרבות שיפוץ והוספת מעלית) ו/או להקימו מחדש בזכויות בניה מלאות, שכן לא ניתן לבצע עבודות בניה הכוללות: הריסה, בניה, שינוע והנפה של חומרי בנין בהיקף המדובר בנכס נטול גישה לרכב.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה ונערכה על ידי ה"ה דורון חבקין ויוגב מנחם.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוו"ד שמאיי הוועדה המקומית גב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו:

תא/5000

התובעים טוענים בתביעתם כי לאור אישורה של תכנית תא/5000 צפויה ירידת ערך ביחס למקרקעין, הואיל ותכנית תא/5000 מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי לעמדתם (בחלופה של הריסה ובניה מחדש), שווין של הדירות בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל קומת מסחר.

תכנית תא/,5000 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7404 מיום ,22.12.16 הינה תכנית המתאר הכוללנית של העיר תל אביב.

בסעיף 2.4.1 לתכנית תא/5000 שכותרתו "יחס לתכניות אחרות" נקבע באופן מפורש כי תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת שאושרה טרם תחילתה של תכנית תא/,5000 תעמוד בתוקפה על אף האמור בתכנית זו. יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.

לאמור, תכנית תא/5000 אינה מבטלת את ההוראות והזכויות החלות ביחס למקרקעין במצב תכנוני שקדם לאישורה של תכנית תא/5000 ואלה נותרים בעינם.

משכך, ברי כי לא נוצר כל שינוי בתכונות המקרקעין ובאפשרויות ניצול הזכויות בהם לאור אישורה של תכנית תא/,5000 ובהתאם לא נוצרה כל פגיעה המקימה פיצויים כהגדרתה בסעיף 197 לחוק בגין אישורה של התכנית.

שמאי התובעים מציין כי ערך סקר מחירים ברחוב ארלוזורוב וברחוב ז'בוטינסקי וכי לטענתו החל משנת 2014 המחירים ברחוב ז'בוטינסקי עולים בקצב מהיר יותר מהמחירים ברחוב ארלוזורוב עקב השפעתן של התכניות הפוגעות. ראשית, שמאי התובע אינו מפרט את עסקאות ההשוואה בחוות דעתו ומציין את תוצאות הסקר שערך בלבד. טענה זו לא הוכחה על ידו בעסקאות השוואה ולפיכך יש לדחות אותה על הסף. תוצאות הסקר שצוינו בחוות דעתו אינם מייצגים את רמת המחירים ברחוב ארלוזורוב וברחוב ז'בוטינסקי.

לצורך כך במסגרת חוות דעתנו נבחנו עסקאות מכירה בחלקות המסווגות ביעוד "ציר מעורב"

בהתאם לתכנית תא/5000 לעומת עסקאות מכירה ברחוב ז'בוטינסקי בחלקות שאינן מסווגות ביעוד "ציר מעורב". מסקר שנערך על-ידנו לא מצאנו כי רמת המחירים ברחוב ז'בוטינסקי עלתה בקצב מהיר יותר מאשר ברחוב ארלוזורוב בשנים .2014-2017 מעסקאות אלה עולה כי אין כל השפעה לסיווג החלקות ברחוב ארלוזורוב ביעוד "ציר מעורב" וכי השוק אדיש ליעוד החלקות במסגרת תכנית תא/.5000 לענין זה יובהר כי שמאי התובע אינו חולק על העובדה כי חלה עליית מחירים ברחוב ארלוזורוב בתקופת הפקדת ואישור התכנית ולכן אין מקום לתביעה בגין ירידת ערך ויש לדחות את התביעה.

טענת התובעים כי תכנית המתאר קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד"

הינה שגויה. תכנית תא/5000 אינה מחייבת שימוש למסחר בקומת הקרקע אלא אך קובעת כי לא יותר שימוש למגורים. התכנית מאפשרת בקומת הקרקע פרט לשימושי מסחר גם שימוש למשרדים ותעסוקה .1

ההנחה של שמאי התובעים לפיה מגורים מעל "מסחר" פוגע בערך הדירות בקומות העליונות –

אינה מקובלת כלל וכלל. עירוב שימושים משפר את איכות המגורים (ובהתאם את ערך המקרקעין) – וזאת בפרט בעיר תל אביב.

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק 2019-13867 - תת חלקה 1

26-0004ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

מרכזי בעיר תל אביב כפי שניתן ללמוד מעסקאות ההשוואה. זאת ועוד, ניסיון שמאי התובעים להתבסס על מחקר דלפי משנת 2002 אינו מביא להרמת נטל ההוכחה המוטל על התובעים לשם הוכחת קיומה של פגיעה.

לסיכום, יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובעים בעניין תכנית תא/5000 ולקבוע כי תכנית זו לא פגעה בערכם של המקרקעין.

תת"ל 70א'

שמאי התובעים טוען כי עפ"י תת"ל /70א תעבור מסילת הרכבת בסמוך לבנין הנדון ובכך לא תתאפשר גישה ברכב לבנין ובכך מאיינת, לטענתו, את היכולת להוסיף בניה לבנין קיים או להקימו מחדש היות ולא ניתן לבצע עבודות בניה בהיקף המדובר בנכס הנטול גישה ברכב.

יש לדחות את ניסיונו של שמאי התובעים להעריך ולקבוע מה תהיה משמעות השינוי הנטען והשפעתו על שווי דירת התובעים. המדובר בהערכה בעלמא, נעדרת כל חוות דעת מקצועיות נדרשות, תחשיבים, סימוכין ואסמכתאות ומשכך יש לדחותה מכל וכל.

נבהיר, כי טענת התובעים אינה עומדת בנטל ההוכחה לפגיעה במקרקעין ומשכך, יש לדחות טענה זו מכל וכל.

במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות בטרם אושרה התכנית. חוות דעת שמאי התובעים אינו מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר משפיעה באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב הקודם לתכנית תת"ל 70א'.

במצב התכנוני הקודם תמ"א /23א/4 יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין. התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח. כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד. בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה, תמ"א/23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר, ייקבע בתכנון המפורט. בשונה מתמ"א 23א ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי, תמ"א /23א/4 שינתה הוראה זו וקבעה שמפלס המעבר של קו המטע"ן ייקבע בתכנון עתידי מפורט. תמ"א /23א/4 שינתה את תמ"א 23א ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים. בנספח א' לתמ"א /23א/4 צוין שהקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר. יודגש כי תמ"א /23א/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. מפלס המעבר ייקבע כאמור בתכנון המפורט.

בהתאם, תת"ל 70א', שהינה התכנית המפורטת אשר היא זו אשר קובעת את מפלס המעבר, ובענייננו מעל פני הקרקע, מיישמת את הוראותיה של תמ"א /23א'/4 קובעת את מתווה מפלס המעבר במפלס עילי.

יצוין כי בהוראות תת"ל 70א ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות גישה לחלקה. בניגוד לנטען ע"י שמאי התובע, נת"ע הצהירה מס' פעמים, לרבות במסגרת קידום התכנית בות"ל כחלק מהליך אישור תת"ל 70א', כי תתאפשר נגישות למקרקעין שבנדון ע"י כלי רכב הדרושים לשם ביצוע עבודות בינוי וכיו"ב במקרקעין, בכפוף לתיאום ואישור מטעם חברת נת"ע, עיריית ת"א ויתר הגורמים הרלוונטיים כנדרש עפ"י הדין. משכך, אין כל שינוי ו/או חריג להליכים המתקיימים באופן שוטף.

מבלי לגרוע מהאמור, יישומה של תת"ל 70א' תוביל לצמצום עומסי תנועה, לירידה בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים – רכיבים אשר לא הובאו בחשבון במסגרת התביעה, בניגוד לדין.

זאת ועוד, מעסקאות ההשוואה המפורטות בחוות הדעת השמאית מטעמנו עולה כי מחירי המקרקעין ברחוב ארלוזורוב האמירו בשנים האחרונות ואף שמאי התובע אינו חולק על כך.

לטעמנו, עלייה זו נובעת, בין היתר, ממגמת ההתפתחות ושדרוג מערכת הכבישים והתשתיות המודרניות המתוכננות, אשר הולכות ונבנות בעיר ובסביבה באופן קבוע במהלך השנים האחרונות.

מבלי לגרוע מהאמור, שמאי התובע מבסס כאמור את שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם על זכויות מכוחה של תמ"א 38 על תיקוניה. לעמדת הוועדה המקומית הנחה זו שגויה. כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית, התואמת את הדין ואת פסיקות בתי המשפט וועדות הערר, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן במעמד של זכויות מוקנות, שכן הן מותנות בלתי וודאיות הכפופות לנקיטת פרסום לפי סעיף 149 ולשיקול דעתה הרחב של הועדה המקומית ומשכך אין להביאן בחשבון כלל כחלק מהזכויות במצב התכנוני הקודם.

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק 2019-13867 - תת חלקה 1

26-0004ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

לסיכום, יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובעים בעניין תכנית תת"ל 70א' ולקבוע כי תכנית זו לא פגעה בערכם של המקרקעין.

לאור כל האמור לעיל, הגענו לכלל דעה כי לא נגרמה ירידת ערך לנכס שבנדון עקב אישור תכנית

תא/5000 ותת"ל 70א.

חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ושירה פרנקו, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי בכר ריטה, ת.ז ********* בעלת הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 298 גוש 6214 (תת"ח ,)1 הממוקמים ברחוב ארלוזורוב 47 כמפורט בכתב התביעה (להלן: "התובעים" ו-"המקרקעין" בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:

תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית 5000");

תת"ל 70א – "רכבת קלה מטרופולין תל אביב – "הקו הסגול" אשר פורסמה לאישור ברשומות ביום 23.5.2017 (י.פ. )7510 (להלן: "תכנית הקו הסגול").

(התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").

התביעה לפיצוי התובעים לפי ס' 197 לחוק הוגשה על סך כולל של 2,028,000 ₪ (נכון למועדים הקובעים של התכניות) והיא נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת מר רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת כללית לרחוב ארלוזורוב מיום ,25.11.2019 וכן חוות דעת פרטנית לנכס מיום 03.12.2019 (להלן: שמאי התובעים"; שתי חוות הדעת של השמאי וירניק יכונו יחדיו להלן "שומת התובעים" ובמקומות הרלוונטיים תכונה חוות הדעת הכללית בנפרד כ-

"חוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב").

כפי שיפורט להלן ועל בסיס חוות הדעת השמאית מטעם שמאי הוועדה המקומית, התכניות לא פגעו בערכם של המקרקעין ועל כן המלצתנו היא לדחות את התביעה; ממילא, עצם הפגיעה, כמו גם היקפה, לא הוכחו – ועל כן יש לדחות את התביעה על הסף. חוות דעת זו ניתנת במצורף לחוות דעת שמאית מטעם הוועדה המקומית בתל אביב, אשר נערכה ע"י שמאי המקרקעין הגב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו (להלן: "הוועדה המקומית", "שמאי הוועדה המקומית" ו-"חוו"ד שמאי הוועדה המקומית" בהתאמה).

למען הסדר הטוב יצוין כי בהתאם להוראות הדין, נת"ע משפה בשיעור של %70 מהפיצויים, כפי שייקבעו וככל שייקבעו בגין פגיעה שנגרמה למקרקעין עקב אישורה של תכנית הקו הסגול.

תיאור טענות התובעים – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 – הואיל ותכנית 5000 מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי לעמדת התובעים (בחלופת הריסה ובנייה), שווין של זכויות הבניה בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל קומת מסחר, בעוד לטענת שמאי התובעים שווי הדירות בקומת הקרקע שמשתנה למסחר לגישתו וניתנת לבניה באופן שכולל חזית לרחוב עולה. בשל כך, אליבא שמאי התובעים, מוערכת הפגיעה בערך המקרקעין של התובעים בסך כולל של 239,000 ₪ (עמ' 6 לשומת התובעים).

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול:

לטענת התובעים, על פי תשריט תכנית הקו הסגול, תעבור המסילה בסמיכות לחלקה ובכך תחסם הגישה ברכב למקרקעין דבר אשר לטענת התובעים יאיין את היכולת להוסיף בנייה (לרבות שיפוץ והוספת מעלית) ו/או להקים בניין חדש בזכויות בנייה מלאות שכן, לטענת התובעים לא ניתן לבצע עבודות בנייה הכוללות הריסה, בניה, שינוע והנפה של חומרי בניין בנכס נטול גישה ברכב (בעמ' 7 לשומת התובעים).

בגין ראש נזק זה, הוערכה הפגיעה שנוצרה למקרקעין בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך כולל של 1,789,000 ₪ (שם, בעמ' .)8

רקע כללי

המקרקעין מצויים בתחום התכניות ועליהם קיים בניין בן 4 קומות מעל קומת עמודים מפולשת.

סביבת המקרקעין, קרי רחוב ארלוזורוב, מאופיינת בבנייני מגורים מתקופות שונות בבנייה רוויה של 5-3 קומות. רחוב ארלוזורוב מהווה ציר תנועה ראשי, המחבר בין דרך נמיר במזרח לרחוב הירקון במערב. הרחוב מאופיין בתנועת רכבים ערה ובו נוסעים אוטובוסים בתדירות גבוהה.

באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

לצורך חוות דעת זו, נתייחס כעת לתכניות החלות על המקרקעין בשני מצבי התכנון, ואשר רלוונטיות לשם בחינת התביעה – וזאת על בסיס המפורט בחוו"ד שמאי הוועדה המקומית (לפירוט המצב התכנוני המלא, רא' חוו"ד שמאי הוועדה המקומית).

במצב הקודם

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק 2019-13867 - תת חלקה 1

26-0004ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

תכנית 58 פורסמה למתן תוקף בע.ר. 976 מיום .4.1.1940 החלקה שבנדון מסווגת באזור דירות 1

בו יחולו ההוראות הבאות: אחוזי בניה לקומה: %35; מס' קומות: 3 קומות מעל קומת ביניים

וקומת מרתף; קווי בנין: לחזית- 4 מ'; לאחור – 5 מ'; צדדי – 3 מ'; צפיפות: 9 יח"ד לחצי דונם.

בהתאם לתכנית מ' אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 2829 מיום 24.6.1982 נקבעו הוראות לעניין אחוזי בנייה, תוספת קומה, מרווחים, צפיפות, מרפסות וסגירתן בבנייני מגורים. תוספת אחוזי בניה: בתכנית בה אחוזי הבניה של קומה, בבנין מגורים, הינם עד %38 יתווספו %7 לאחוזי הבניה המותרים לקומה לפי התכנית. בתכנית בה אחוזי הבניה לקומה, בבניין מגורים, הינם %39 ו-%40 יתווספו %5 לאחוזי הבניה לקומה. התוספת לקומה חלקית תהיה באופן יחסי לתוספת הניתנת לקומה שלמה. במגרשים הקטנים מ-500 מ"ר קיימות הגבלות לתוספת באחוזי הבנייה, כמפורט בתקנון התכנית.

תמ"א 38 (על תיקונה, כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית) - התכנית מהווה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. תחולת התכנית – תכנית זו תחול על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים שתקן ישראלי ת"י 413 פטר אותם מתחולתו. רשאית הוועדה המקומית להתיר תוספות בניה למבנים קיימים המיועדים למגורים ובלבד שהמבנה יחוזק, בתנאים המפורטים בתכנית.

בהתאם לסעיף 23 בהוראות התכנית נקבע כי שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים את הוראות תכנית זו לתנאים הייחודיים הנ"ל, יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על פי הוראות תכנית זו

וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית

זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בנין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה.

בנוסף, ביום 12.8.2010 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר ארצית /23א/4 (להלן: "תמ"א /23א/4"). תכנית זו נועדה להחליף את תמ"א 23א', במסגרתה נקבעה רשת המתע"ן במטרופולין ת"א. תמ"א /23א/4 קבעה כי מפלס המתע"ן – תת-קרקעי או עילי – ייקבע במסגרת תכנון מפורט. יצוין כבר בנקודה זו כי תמ"א /23א/4 סימנה את תוואי המתע"ן, העובר בסמיכות למקרקעין.

ביום 15.4.2010 פורסמה למתן תקוף תכנית מתאר מחוזית 5 (להלן: "תמ"מ 5"). תכנית זאת נועדה לקבוע תוואים לפיתוח מערכת הסעת המונים במטרופולין תל אביב באמצעות התווית קו של רכבת קלה תת קרקעית ובמפלס הקרקע, על פי תמ"א 23א'.

במצב החדש

תכנית 5000 (כהגדרתה לעיל), אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. מס' 7407 מיום .22.12.2016 מטרת התכנית, בין היתר, מתן הוראות לעריכת תכניות עתידיות וכן הצבת תכנית 5000 כנדבך מרכזי בממשל מקומי עם הפנים לאזרח, באמצעות הגדלת הוודאות התכנונית, קיצור וייעול הליכי התכנון והגדלת העצמאות של הועדה המקומית. בהתאם לתשריט אזורי יעוד בתכנית הנכס הנדון מסווג במתחם מס' 301 ביעוד "אזור מגורים בבניה עירונית", "ציר מעורב". נזכיר כי לשיטת התובעים תכנית זו פגעה בשווי הנכסים.

תכנית הקו הסגול (כהגדרתה לעיל) – גם היא, כזכור, התכנית אשר פוגעת בערך המקרקעין אליבא התובעים (טענה המוכחשת). בתכנית זו נקבע כי תוואי המתע"ן, הקו הסגול, ברח' ארלוזורוב יהיה על-קרקעי.

תא/מק/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן:

"התכנית המשלימה") אשר פורסמה להפקדה בי.פ. 7605 מיום 24.10.2017 ופורסמה למתן תוקף בי.פ. 8195 מיום .8.4.2019 מטרתה של תכנית זו היא להקטין באופן משמעותי את הפגיעה, ככל שנגרמה, במגרשים שיועדו בחלקם למתע"ן. זאת, באמצעות הוראות שיאפשרו ככל הניתן שמירה על זכויות הבניה שהיו מוקנות לאותם מגרשים ערב אישורן של התכניות למתע"ן וקביעת הוראות לעניין קווי הבניין והתכסית באותם מגרשים.

הוועדה המקומית פנתה לשמאי המקרקעין רחל פרנקו וניסן פרנקו לשם עריכת חוות דעת שמאית מטעמם. בחוות הדעת בחנו שמאי הוועדה המקומית את השפעת הוראות התכניות על ערך המקרקעין וקבעו, תוך התייחסות לטיעונים שהועלו בחוות דעת שמאי התובעים, כי לא נגרמה כל פגיעה במקרקעין עם אישורן של התכניות.

עקרונות משפטיים מרכזיים בבחינת תביעה לפי סעיף 197 ס' 197 קובע: נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200; התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.

בפסיקה נקבעו שני יסודותיה של תביעה לפי ס' 197 לפגיעה במקרקעין: הראשון - כי הפגיעה במקרקעין תיגרם עקב אישורה של תכנית, וכפי שהגדיר זאת בית המשפט העליון: "בהתאם

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק 2019-13867 - תת חלקה 1

26-0004ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

לאמור בסעיף, הזכות לפיצוי קמה בשל פגיעה אשר נגרמה למקרקעין על-ידי תכנית" (בר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' מרדכי הר (נבו .))07.08.2006 והיסוד השני – כי הפגיעה הובילה לירידת ערך. רא' ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, נח()1 550 (.)2003 לעניין זה רא' גם החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה (מחוז תל-אביב) בערר תא/92005/0720 אסתר מיכאלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין מיכאלי").

עוד רא' את שנקבע בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה (מחוז ת"א) בעניינם של התובעים בעררי תכנית השימור תא//2650ב נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן:

"עררי תכנית השימור"; פורסם בנבו, .)27/6/2023

ראו גם את שנקבע בעת האחרונה בסעיפים 19-17 להחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (מחוז ת"א) בערר תא/9001/0720 מיכאל לאריש ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (נבו, )6.5.2025 החוזר על שני השלבים שעל הטוען לפגיעה לעבור וכן מדגיש כי רק אם הוכח השלב הראשון (שלב פגיעת המקרקעין על ידי התכנית) ניתן לעבור לשלב השני – הוכחת ירידת הערך.

הלכה פסוקה היא כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובע להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית – היינו להוכיח את עצם הפגיעה; וכן להוכיח את שיעור הפגיעה. רא' למשל ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ,מו()4 627 ()1992 (להלן: "עניין פרי הארץ").

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

עוד נקבע בפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים.

בהחלטת ועדת ערר 5396/02 חקק נ. ועדת הערר לתו"ב רמת גן נקבע כי לא די בכך שהשמאי יטען כי הוא בעל מקצוע וכי שומתו מבוססת על ניסיונו האישי ושיקוליו המקצועיים. שומת השמאי חייבת להיות מגובה בנתונים ולהתבסס על ראיות ורק לאחר איסוף הנתונים הרלוונטיים מגיע השלב של ניתוח הנתונים והסקת המסקנות.

החלטת הוועדה בעניין זה אשר דחתה את התביעה לפיצויים אושרה ע"י ביהמ"ש המחוזי בעת"מ 200/03 חקק נ. ועדת הערר ואח', שם נפסק כי אין חובה להציג דוגמאות בחוות הדעת, אך יחד עם זאת היה על השמאי לבסס הערכתו ביחס לפגיעה בערך הדירה. אם נמנע הוא מלהציג דוגמאות היה עליו לחוות דעתו כמומחה של בסיס עובדות, הערכות, חישובים או כל דרך אחרת המצויה בידיעתו של מומחה.. בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר ביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כאמור לעיל, רשאית היתה הוועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת המערערים ולא למנות שמאי מכריע.

באופן ספציפי נקבע כי שומת ירידת ערך חייבת לכלול את מלוא המצב התכנוני במצב הקודם וכן לבחון את השפעות כלל התכניות החלות על המקרקעין במצב התכנוני הקודם על ערך המקרקעין – וכי הימנעות מהתחשבות במלוא המצב התכנוני והשפעתו על שווי המקרקעין, שומטת את הקרקע תחת התביעה בשל היותה נעדרת התשתית העובדתית המבססת את תביעת הפיצויים.

רא' ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 490/07 ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (נבו )07.02.2010 (להלן: "עניין ישיבת יקירי").

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 95042/07 דורון סמי ויעל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, גבעתיים (נבו )02.07.2009;

יתרה מכך, על השמאי העורך את חוות הדעת לעניין הפגיעה חלה החובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו לקבוע האם התכנית פגעה במקרקעין וכן בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין. רא' למשל ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא נ' דב חייט ו-24 אח' [26 עמ'] ,נא()2 286 ()1997 (להלן: "עניין חייט").

רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה

כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 12.5.2020;

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק 2019-13867 - תת חלקה 1

26-0004ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

בנוסף, תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-1971 קובעות כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות לטענות התובעים.

יש לדחות את טענות התובעים לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 כמוזכר לעיל, התובעים טוענים לפגיעה בגין אישורן של כל אחת משתי התכניות. את עצם קיומה של פגיעה בגין אישור תכנית ,5000 מנסה שמאי התובעים לבסס על סמך השוואה בין מחירי דירות ברח' ארלוזורוב לבין מחירי דירות ברח' ז'בוטינסקי – כאשר לטענת שמאי התובעים, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכסים) עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח'

ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית המיתאר) –

וזאת בהשפעת התכניות.

לדעתנו יש לדחות את טענות התובעים לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וירידת ערכם של המקרקעין מהטעמים אשר יפורטו להלן.

החלטות שדוחות תביעות קודמות בגין תכנית 5000 בשל אופייה טעם ראשון שלדעתנו מחייב את דחיית התביעה בגין אישורה של תכנית 5000– כבר על הסף –

נובע מאופייה של תכנית 5000 כתכנית אשר קובעת עקרונות וקווים מנחים לגיבוש וקידום תכניות מפורטות בתחומה, כאשר לא ניתן להוציא מכוחה היתר בניה. בשל אופי זה של תכנית 5000 קבעו וועדות הערר במספר הזדמנויות כי אין בסיס לתביעת לפי ס' 197 בגין אישורה של תכנית 5000 נשוא התביעה.

בעניין זה ראו החלטה שהתקבלה ביום ,8.8.2023 הדוחה ערר שהוגש בקשר לתביעת פיצויים מכוח ס' 197 בגין אישורה של תכנית תא/5000 - ערר תא/91010/0821 פיתבונדד בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

רא' גם ההחלטה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח'

(להלן: "עניין פרימור").

כן יפה לענייננו ההחלטה בערר 1037-03-19 אייל יונה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (פורסם בנבו, ,)21.3.2019 במסגרתה קבעה ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז ת"א ביחס לתכנית תא/.5000

רא' בנוסף החלטת ועדת הערר בעניין מיכאלי.

בהקשר החלטות אלה נבקש להוסיף ולהבהיר כי לעמדתנו יש הכרח בדחיית תביעה המבוססת על אישור תכנית 5000 כבר על הסף – וזאת מהטעם כי בשלב התביעה ובטרם אישור תכניות מפורטות מכוח תכנית ,5000 לא ניתן לקבוע כי מדובר בתכנית פוגעת, ובכלל זה לא ניתן לקבוע את שיעור הפגיעה, ככל שקיימת.

עמדה זו מבוססת על שילוב הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: "התוספת השלישית") הקובעות כי השבחה בגין אישורה של תכנית מתאר כוללנית תחושב רק לעת אישורה של תכנית מפורטת בכוחה של תכנית המתאר הכוללנית (ס' 5(4א) לתוספת השלישית), יחד עם ההלכה הפסוקה המחייבת כי בעת בחינת פגיעה מכוחה של תכנית ייבחנו גם האלמנטים המשביחים שבאותה תכנית אשר בגינה הוגשה תביעה (עניין חייט ועניין גדעון וכרמלה המצוטטים לעיל).

נסביר כי הוראת ס' 5(4א) לתוספת השלישית נובעת, בין היתר, מאופיין של תכניות מתאר כוללניות אשר קובעות עקרונות וכללים לעריכת תכניות מפורטות – ועל כן בשלב אישורן לא ניתן לאמוד באופן מדויק את ההשבחה הנובעת מהן ואף לא ניתן לגזור מהן הוראות תכנוניות קונקרטיות לגבי המקרקעין שונים שבתחומן.

פועל יוצא מכך הוא שבעת אישור תכנית 5000 וכל עוד לא הוכנה תכנית מפורטת מכוחה, לא ניתן לבחון את כלל הגורמים המשביחים את שווי המקרקעין הכלולים בתכנית "הפוגעת"; ומכלל זה לא ניתן לבחון את מלוא השפעת התכנית על המקרקעין בעת בחינתה של טענה לפגיעה הנובעת מתכנית .5000 לפיכך, בחינת תביעה לפגיעה בגין אישור תכנית 5000 לגופה, תסתור את ההלכה המחייבת את בחינת כלל התכנית על הגורמים המשביחים שבה; ומהותית עשויה להביא לתוצאה מעוותת, לנוכח הבחינה החד-מימדית של תכנית 5000 – קרי בראי הוראותיה הפוגעות לכאורה, בלבד.

בהקשר זה נפנה לפסק הדין של בית המשפט המחוזי (חיפה) בעתמ 27095-05-25 מ.ת.ב חברה למדידות והנדסה בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה (נבו, )5.9.2025 (סעיפים .)77-78 מטעם ראשון זה – יש לדחות את התביעה בגין אישור תכנית 5000 כבר על הסף.

דחיית טענות התובעים לשיעור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וכישלון התובעים בהוכחת ירידת ערך

יוזכר כי לטענת שמאי התובעים, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכסים) עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית )5000 – וזאת בהשפעת התכניות.

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק 2019-13867 - תת חלקה 1

26-0004ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

לדעתנו, בהתאם למפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית – יש לדחות את הטענה לעצם קיומה של פגיעה, וזאת משלושה טעמים: הראשון – כי שמאי התובע כלל לא מפרט את עסקאות ההשוואה עליהן ביקש להסתמך, כפי המתחייב על פי הפסיקה (רא' למשל עניין ישיבת יקירי המצוטט לעיל). שנית – בהתאם לניתוח עסקאות ההשוואה שנבחנו על ידי שמאי הוועדה המקומית, הן ברח' ארלוזורוב והן ברח' ז'בוטינסקי (ס' 11 לחוו"ד שמאי הוועדה המקומית), הטענה לעליית מחירים "איטית" או "מתונה" לכאורה ברח' ארלוזורוב שגויה מן הפן העובדתי;

ועל כן הבסיס הרעיוני עליו מבוססת התביעה, נשמט. שלישית – וזה העיקר – הלכה למעשה אין כל מחלוקת כי ברח' ארלוזורוב חלה עליית מחירים בשנים בהן אושרו התכניות ובמועדים הקובעים (רא' טבלת "תוצאות הסקר" בעמ' 12 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) – ולפיכך, למעשה אין כל מחלוקת כי לא חלה ירידת ערך הנכסים.

בהיעדר ירידת ערך המקרקעין ובהיעדר הוכחת קיומה של פגיעה – דין התביעה להידחות על הסף.

טעם נוסף לדחיית התביעה בגין אישורה של תכנית 5000 נובע מהעובדה כי התובעים כשלו בהוכחת קיומו של התנאי הראשון הנדרש לשם הרמת נטל ההוכחה המוטל עליהם – קרי קיומה של הוראה בתכנית 5000 אשר משנה את תכונות המקרקעין ומובילה לפגיעה בערכם. ודוק!

בהתאם לחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, שגויה טענת התובעים כי תכנית 5000 קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד". בפועל, וכפי המוכח בסעיף 11.1.16 לחוו"ד שמאי הוועדה המקומית, תכנית 5000 קובעת הוראה שונה – ולפיה לא יותר שימוש למגורים. הא ותו לא.

בהמשך ישיר לכך, הרי שגם התפישה – לפיה מגורים מעל "מסחר" פוגעת בערך הדירות בקומות העליונות – אינה מקובלת כלל וכלל מן הפן השמאי, וזאת לאור עמדתם המקצועית של שמאי הוועדה המקומית (ס' )11.1.25 – כי עירוב שימושים דווקא משפר את איכות המגורים (ובהתאם את ערך המקרקעין) – וזאת בפרט בעיר דוגמת תל אביב. על כן ולא בכדי, מצביעים שמאי הוועדה המקומית (בס' )11.1.24 על כך שהשומות המכריעות עליהן ביקש שמאי התובעים להתבסס (עמ'

18 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) ניתנו בערים אחרות ולא בתל אביב עצמה.

זאת ועוד, ובדומה, גם ניסיון שמאי התובעים להתבסס על מחקר דלפי משנת 2002 אינו מביא להרמת נטל ההוכחה המוטל על התובעים לשם הוכחת קיומה של פגיעה. רא' לעניין זה ערר (ת"א)

786/04 גודינר סיני ואח נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ״ת.

רא' גם ערר ת״א/95193/07 חוה אקירוב ואה' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

בנוסף ועל בסיס הנימוקים המפורטים לעיל ובחוו"ד שמאי הוועדה המקומית (ס' )11.1.26 – יש לדחות את ניסיון התובעים לבסס את שיעור הפגיעה על מחקר דלפי – הן לאור כלליותו והיעדר נפקותו הקונקרטית למקרקעין והן לאור העובדה כי מדובר במחקר בן 15 שנים (!); וזאת אף בשים לב לעובדה כי על פי תפישות תכנון עדכניות, לעירוב שימושים יתרונות רבים, המשפיעים באופן טבעי על שווי המקרקעין בסביבה המאופיינת בערוב שימושים.

ז'בוטינסקי (בהתאם לשיטת העבודה של שמאי התובעים, אך בשונה ממנו אשר לא בחן עסקאות השוואה) – לפיהם לא נצפתה ירידה בשווי העסקאות ברח' ארלוזורוב לפני ואחרי אישור תכנית ,5000 ואף לא נצפתה עליית מחירים "מתונה יותר" ברח' ארלוזורוב ובהשוואה לעליית המחירים ברח' ז'בוטינסקי.

טעם אחרון המחייב את דחיית טענות התובעים בקשר לפגיעה הנטענת על ידם בגין אישורה של תכנית 5000 הוא בביסוסה של שומת התובעים על זכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות כגון הזכויות הכלולות בתמ"א 38 ואשר אינן אלא זכויות מותנות-זמניות שהענקתן כפופה לשמיעת התנגדויות ועררים וכן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית. לפיכך, לעמדתנו, שומת התובעים לוקה בפגם שורשי ומהותי ועל כן דינה להידחות מכל וכל. רא' לעניין זה למשל ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (פורסם בנבו, 31.5.2020 (והאסמכתאות המפורטות שם).

עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר

9006/0618 איל פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין פרוסט").

למותר לציין כי פסיקה ענפה של בתי המשפט בה נקבע חזור ושוב כי הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן זכויות מוקנות ואינן מהוות "זכות קניינית" של בעל נכס וכי למעשה מדובר בזכויות מותנות וערטילאיות עת"מ (ת"א) 26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית (פורסם בנבו, .)28.2.2017

עוד לעניין זה רא' את שנקבע בהחלטה בעררי תכנית השימור (ס' .)93,90,83,80,76,74

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

15.07.2014; עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פורסם בנבו, )30.10.2016; ערר

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק 2019-13867 - תת חלקה 1

26-0004ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

(ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ'

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו .)17.01.2013 יצוין בנוסף כי בהתאם לפסיקת בית המשפט המובאת לעיל, פורסמה חוו"ד משפטית מטעם מנהל התכנון מיום 26.10.2016 במסגרתה נקבעה עמדת מנהל התכנון כי אין לראות בתכנית (לרבות תיקון לתמ"א )38 המצמצמת את "סל הזכויות" הכלול בתמ"א 38 כ"תכנית פוגעת" וכי לא ניתן לתבוע, כל שכן לפצות, בגין הפחתת זכויות שניתן היה לקבל על פי תמ"א 38 (בכפוף לתנאיה והוראותיה).

ראו גם החלטה שהתקבלה ביום ,6.3.2025 במסגרת פסיקת בית המשפט לעניינים מינהליים בת"א מפי כב' השו' גלעד הס בעמ"נ 56975-09-23 הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח' נ' בלו מרבל בע"מ ואח' (להלן: "עניין בלו מרבל"), בה יישם שוב בית המשפט את ההלכה הפסוקה שפורטה לעיל, על נסיבות המקרה שם, תוך שהוא קובע כי בעת אומדן שווי הנכס במצב הקודם אין להביא בחשבון את עליית השווי הנובעת מהזכויות שמעניקה תמ"א .38 הנה כי כן, בשומת התובעים נפל פגם כאשר שומת התובעים ובהתאם הפגיעה הנטענת בגין אישורן של שתי התכניות (תכנית 5000 ותכנית הקו הסגול) – מבוססים על מערך זכויות ערטילאי-

מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובעים כשלו בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכניות – ובהתאמה כשלו בהוכחת ירידת ערך.

לאור האמור, את עצם קיומה של פגיעה בגין התכניות (ואת שיעורה ככל שהייתה מוכחת עצם הפגיעה) יש לבחון בהתאם לתכניות תקפות וזכויות בניה מאושרות ומוקנות.

דחיית טענות התביעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול נזכיר בקצרה כי התובעים טוענים לנזק של ירידת ערך בגין חסימת הגישה ברכב לבניין, שלכאורה הופך לטענת התובעים לבניין "כלוא" (עמ' 7 לשומת התובעים).

לדעתנו יש לדחות את טענת התובעים ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

חסימת הגישה ברכב ("מגרש כלוא")

כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית (ס' ,11.1.27 ,)11.1.30 יש לדחות את הטענה לאובדן אפשרות בנייה בשל חסימה הגישה ברכב למקרקעין הואיל והשימוש המיטבי במקרקעין גם ערב אישורה של תכנית הקו הסגול, הינו המבנה הקיים המממש את מלוא זכויות הבניה הקיימות במקרקעין (ואף מעבר לכך). לפיכך, יש לדחות מכל וכל את השימוש המיטבי שנבחר על ידי שמאי התובעים – הריסת המבנה הקיים וניצול לכאורה של זכויות בניה בהיקפים מוגברים מכוח תכנית מ' (ותמ"א .)38 בהתאם לכך, ולאור ניצולן המלא של זכויות הבניה במבנה הקיים, הרי שממילא אין תחולה לטענה להיעדר אפשרות מימוש בניה חדשה במקרקעין – ודין הטענה להידחות.

כמו כן, כפי שמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית (ס' )11.2.7 בהוראות התת"ל ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות הגישה לחלקה. בניגוד לנטען בחוות דעת שמאי התובעים, נת"ע נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ (להלן: "נת"ע") כבר הצהירה מס' פעמים, לרבות במסגרת קידום התכנית בות"ל במסגרת הליך אישור התת"ל, כי תתאפשר נגישות אל ומאת המקרקעין נשוא התביעה ע"י כלי רכב יעודיים הדרושים לשם ביצוע עבודות בינוי וכיוצ"ב במקרקעין, וזאת בכפוף לתיאום ולאישור מראש עם חברת נת"ע, עיריית ת"א ויתר הגורמים הרלבנטיים כנדרש עפ"י כל דין, ולכן אין כל שינוי או חריג להליכים המתקיימים באופן שוטף ומתואם חדשות לבקרים.

טעם נוסף לדחיית טענת התובעים היא התחשיב השגוי שהוצג בחוות דעת התובעים. במצב הקודם התבסס שמאי התובעים על זכויות הבנייה הנובעות מתמ"א ,38 אשר כאמור אינן מוקנות ולכן אין כל מקום להביאן בחשבון. בתחשיב שווי הדירה במצב החדש הובא בחשבון היוון דמי השכירות ל-30 שנים. כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית (ס' )11.2.19 שגה שמאי התובעים בתחשיבו האמור מהטעמים שלהלן.

יש להביא בחשבון את שווי הדירות במקרקעין בהתאם לעסקאות השוואה, אשר מגלמות את מלוא מאפייני המקרקעין, ולא דמי שכירות בהיוון ל-30 שנה כפי שבוצע בשומת התובעים.

גם אם נכונה השיטה השמאית שננקטה בשומת התובעים (והיא אינה נכונה כאמור לעיל), היה על שמאי התובעים להביא בחשבון את ערך הקרקע לנכס בסיום תקופת היוון דמי השכירות. כמו כן, היה על שמאי התובעים להביא בחשבון ריבית אשר תואמת את הריבית הנהוגה למגורים בסביבה.

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

כפי שצוין לעיל, על פי ההלכה הפסוקה, בעת בחינת פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית – יש לבחון את כלל מרכיביה, לרבות הרכיבים המשביחים הקבועים בה.

רא' החלטת ביניים בערר (ת"א) 92009/0622 עו"ד אליהו יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

שמאי התובעים לא לקח בחשבון כי אישורה של תכנית הקו הסגול יוביל לצמצום עומסי תנועת רכבים ואוטובוסים ברח' ארלוזורוב – ובהתאם לירידה בזיהום האוויר והרעש. כפי שפורט בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית (ס' ,)11.2 דו"חות וחוות דעת מומחים מגוונים מראים בבירור כי

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק 2019-13867 - תת חלקה 1

26-0004ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

תכנית הקו הסגול תיטיב עם סביבתה:

מסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל אשר נערך על-ידי אתוס אדריכלות, תכנון וסביבה בחודש דצמבר 2015 נבחן, בין היתר, השלכות יישום הפרויקט הנדון בהיבט האקוסטי.

ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת הקלה ברחוב ארלוזורוב ובסביבתו הקרובה של הנכס אינם חורגים מקריטריון הרעש המותר (יום ולילה) ואף נמוכים ממנו.

בחוות דעת שנערכה על-ידי חברת גל תכנון וניהול מערכות אורבניות (א.נ. גל תכנון) מחודש יולי 2020 עבור נת"ע בעניין בחינת ההשפעה של מעבר מתחבורה ציבורית באוטובוס לרכבת קלה של הקו הסגול ברח' ארלוזורוב בתל אביב נמצא כי הכנסת מערכת הסעת המונים תוביל למרחב נגיש יותר ברמה מקומית ואזורית תוך שיפור חתך הרחוב לא רק ברמה מטרופולינית אלא גם ברמה מקומית לרווחת תושבי הרחוב.

בשומה מייעצת שניתנה במסגרת ערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה – תל אביב (פורסם בנבו), גם שם נידונה תביעה לפי ס' 197 לחוק (גם) בגין אישור תכנית הקו הסגול – התת"ל משפרת את הנגישות לנכסים ובפרט לנכסים מסחריים ועל כן משביחה (רא'

עמ' .)98-97

בחוות דעת שנערכה על-ידי חברת אקו הנדסת סביבה ואקוסטיקה מיום 17.2.2021 עבור נת"ע בעניין בחינת ההיבטים הסביבתיים (רעש ורעידות) של הרכבת הקלה בקו הסגול בתל אביב הובהר כי הרכבת הקלה לא תגרום למפגעי רעש ורעידות, ואף תפחית את מפלס הרעש ברחוב.

באזור תל אביב והמרכז". אשר בחן עליית שווי שנובעת מאישור קו הרכבת הקלה על דירות מגורים הממוקמות בסמיכות/צמידות לקו הרכבת הקלה. בדוח זה צוין כי ניתן לציין בהכללה כי מרבית הגורמים המקצועיים שעוסקים בנושא הפגיעה התכנונית הנטענת הנ"ל, תמימי דעים בדבר תועלתה ותרומתה של הרכבת הקלה לעליית מחירי הנכסים בסביבה (נכסים בייעוד/שימוש למגורים וכל נכס שכן נכסים בייעוד למסחר/משרדים/תעסוקה).

כמו כן רא' השומה המייעצת של הגב' רמה מאור מעת האחרונה בגו"ח 7078/9 ברח' בן יהודה 114 ת"א אשר עוסקת בתביעה משולבת של נכסי מגורים ומסחר בגין אישורה של תת"ל /70א' וקובעת עליית ערך בגין אישור התת"ל (בהוושאה למצב הקודם שכלל את תמ"א /23א'/.)4 הנה כי כן, לדעתנו, לנוכח האלמנטים המשביחים בתכנית הקו הסגול, כמו גם הפגם שנפל בשומת התובעים המתעלמת מהם – יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישור תכנית זו.

סוף דבר

נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית התביעה כבר על הסף ולחלופין לגופה, תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה המקומית.

לחלופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע כי אכן נגרמה למקרקעין נשוא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של התכנית, יש לקבוע כי פגיעה זו היא פגיעה זניחה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובעים פיצויים בגינה.

כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה אינה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכל בהתאם לעניין והדבק הדברים ובנוסף לחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית.

בנוסף, אין באמור לעיל כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0004ב' מיום 04/03/2026 תיאור הדיון:

שי פטריאנו: 6 דירות בארלוזורוב 47 ודירה אחת בארלוזורוב 77 – מדובר בתובעים שונים, כאשר ראשי

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק 2019-13867 - תת חלקה 1

26-0004ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

תת"ל70א' השימוש הטוב והיעיל בנכס במועד הקובע הינו הנכס כבנוי ולא חלופת הריסה כנטען ע"י התובעים. בנוסף לכך, לא ניתן להביא בחשבון את הזכויות מכוח תמ"א 38 אותן מביאים התובעים, היות ומדובר בזכויות שהינן מותנות ולא מוקנות. לעניין חסימת הגישה לחלקות - נת"ע הצהירה מספר פעמים במסגרת קידום התכנית שתאפשר נגישות לכלי רכב הדרושים לביצוע העבודות וזאת בתיאום מראש עם הגורמים הרלוונטיים. יתרה מכך, התובעים מתעלמים מהאלמנטים המשביחים של תת"ל/70א' כגון ירידה בזיהום האוויר והרעש ועלייה בנגישות התחבורתית למבנים הממוקמים לאורך הקו הסגול.

על כן מבוקש מהוועדה לדחות את התביעות שהוגשו בארלוזורוב 47 ו - .77

בישיבתה מספר 26-0004ב' מיום 04/03/2026 (החלטה מספר )1 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

משתתפים: ליאור שפירא, חיים גורן, ראובן לדיאנסקי, חן אריאלי, דייבי דישטניק

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-05295 תת חלקה 3

26-0004ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

לדרפט מצורפות חוות דעתם של שמאיי הוועדה גב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו, חוות דעת משפטית

מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ושירה פרנקו, חוו"ד השמאים דורון חבקין ויוגב

מנחם ב"כ החתום על השיפוי, חוו"ד משפטית מטעם ב"כ החתום על השיפוי עורך הדין דוד כחלון.

בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע

המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 22/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדות ביסוד התביעה הן תכניות תא/5000 ו- תת"ל 70א'.

בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות

הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6214 חלקה: 298 תת חלקה: 3

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 47

תובעת: אופירה הדר עזריאלי (כהן)

בא כוח התובעת: עו"ד רונן ירדני

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 506,400 ₪.

תת"ל/70א' – 4,513,700 ₪.

עמ' 12 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-05295 תת חלקה 3

26-0004ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאי התובעת רן וירניק):

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוו"ד שמאיי הוועדה המקומית גב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו:

תא/5000

תכנית תא/,5000 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7404 מיום ,22.12.16 הינה תכנית המתאר הכוללנית של העיר תל אביב.

לצורך כך במסגרת חוות דעתנו נבחנו עסקאות מכירה בחלקות המסווגות ביעוד "ציר מעורב"

טענת התובעים כי תכנית המתאר קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד"

ההנחה של שמאי התובעים לפיה מגורים מעל "מסחר" פוגע בערך הדירות בקומות העליונות –

עמ' 13 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-05295 תת חלקה 3

26-0004ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

אינה מקובלת כלל וכלל. עירוב שימושים משפר את איכות המגורים (ובהתאם את ערך המקרקעין) – וזאת בפרט בעיר תל אביב.

ההכרעות עליהן נסמך שמאי התובעים ניתנו בערים אחרות (כגון: באר יעקב, רחובות וראשון לציון) השונות במהותן עם רמות ביקוש שונות למגורים ובעלות מירקם עירוני שונה מהעיר תל אביב ואף במועדים קובעים שונים. לכן, החלטות אלו אינן רלוונטיות לנכס הנדון המצוי במיקום מרכזי בעיר תל אביב כפי שניתן ללמוד מעסקאות ההשוואה. זאת ועוד, ניסיון שמאי התובעים להתבסס על מחקר דלפי משנת 2002 אינו מביא להרמת נטל ההוכחה המוטל על התובעים לשם הוכחת קיומה של פגיעה.

תת"ל 70א'

נבהיר, כי טענת התובעים אינה עומדת בנטל ההוכחה לפגיעה במקרקעין ומשכך, יש לדחות טענה זו מכל וכל.

עמ' 14 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-05295 תת חלקה 3

26-0004ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

לאור כל האמור לעיל, הגענו לכלל דעה כי לא נגרמה ירידת ערך לנכס שבנדון עקב אישור תכנית

תא/5000 ותת"ל 70א.

חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ושירה פרנקו, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי אופירה הדר עזריאלי (כהן), ת.ז ********* בעלת הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 298 גוש 6214 (תת"ח ,)3 הממוקמים ברחוב ארלוזורוב 47 כמפורט בכתב התביעה (להלן: "התובעים" ו-"המקרקעין"

בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:

תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית 5000");

(התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").

התביעה לפיצוי התובעים לפי ס' 197 לחוק הוגשה על סך כולל של 5,020,100 ₪ (נכון למועדים הקובעים של התכניות) והיא נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת מר רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת כללית לרחוב ארלוזורוב מיום ,25.11.2019 וכן חוות דעת פרטנית לנכס מיום 03.12.2019 (להלן: שמאי התובעים"; שתי חוות הדעת של השמאי וירניק יכונו יחדיו להלן "שומת התובעים" ובמקומות הרלוונטיים תכונה חוות הדעת הכללית בנפרד כ-

"חוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב").

תיאור טענות התובעים – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול:

בגין ראש נזק זה, הוערכה הפגיעה שנוצרה למקרקעין בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך כולל של 4,513,700 ₪ (שם, בעמ' .)8

עמ' 15 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-05295 תת חלקה 3

26-0004ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

רקע כללי

המקרקעין מצויים בתחום התכניות ועליהם קיים בניין בן 4 קומות מעל קומת עמודים מפולשת.

באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

במצב הקודם

תכנית 58 פורסמה למתן תוקף בע.ר. 976 מיום .4.1.1940 החלקה שבנדון מסווגת באזור דירות 1

בו יחולו ההוראות הבאות: אחוזי בניה לקומה: %35; מס' קומות: 3 קומות מעל קומת ביניים

וקומת מרתף; קווי בנין: לחזית- 4 מ'; לאחור – 5 מ'; צדדי – 3 מ'; צפיפות: 9 יח"ד לחצי דונם.

וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית

במצב החדש

תא/מק/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן:

עמ' 16 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-05295 תת חלקה 3

26-0004ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

בפסיקה נקבעו שני יסודותיה של תביעה לפי ס' 197 לפגיעה במקרקעין: הראשון - כי הפגיעה במקרקעין תיגרם עקב אישורה של תכנית, וכפי שהגדיר זאת בית המשפט העליון: "בהתאם לאמור בסעיף, הזכות לפיצוי קמה בשל פגיעה אשר נגרמה למקרקעין על-ידי תכנית" (בר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' מרדכי הר (נבו .))07.08.2006 והיסוד השני – כי הפגיעה הובילה לירידת ערך. רא' ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, נח()1 550 (.)2003 לעניין זה רא' גם החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה (מחוז תל-אביב) בערר תא/92005/0720 אסתר מיכאלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין מיכאלי").

"עררי תכנית השימור"; פורסם בנבו, .)27/6/2023

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-05295 תת חלקה 3

26-0004ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה

כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 12.5.2020;

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות לטענות התובעים.

ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית המיתאר) –

וזאת בהשפעת התכניות.

רא' גם ההחלטה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח'

(להלן: "עניין פרימור").

רא' בנוסף החלטת ועדת הערר בעניין מיכאלי.

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-05295 תת חלקה 3

26-0004ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

קונקרטיות לגבי המקרקעין שונים שבתחומן.

דחיית טענות התובעים לשיעור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וכישלון התובעים בהוכחת ירידת ערך

בהיעדר ירידת ערך המקרקעין ובהיעדר הוכחת קיומה של פגיעה – דין התביעה להידחות על הסף.

18 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) ניתנו בערים אחרות ולא בתל אביב עצמה.

786/04 גודינר סיני ואח נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ״ת.

רא' גם ערר ת״א/95193/07 חוה אקירוב ואה' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-05295 תת חלקה 3

26-0004ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

ברח' ז'בוטינסקי.

עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר

9006/0618 איל פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין פרוסט").

עוד לעניין זה רא' את שנקבע בהחלטה בעררי תכנית השימור (ס' .)93,90,83,80,76,74

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

15.07.2014; עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פורסם בנבו, )30.10.2016; ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ'

לדעתנו יש לדחות את טענת התובעים ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

חסימת הגישה ברכב ("מגרש כלוא")

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-05295 תת חלקה 3

26-0004ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

הרלבנטיים כנדרש עפ"י כל דין, ולכן אין כל שינוי או חריג להליכים המתקיימים באופן שוטף ומתואם חדשות לבקרים.

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

רא' החלטת ביניים בערר (ת"א) 92009/0622 עו"ד אליהו יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

עמ' .)98-97

סוף דבר

לחלופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע כי אכן נגרמה למקרקעין נשוא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של התכנית, יש לקבוע כי פגיעה זו היא פגיעה זניחה הבאה בגדרו של סעיף 200 עמ' 21 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-05295 תת חלקה 3

26-0004ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובעים פיצויים בגינה.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0004ב' מיום 04/03/2026 תיאור הדיון:

שי פטריאנו: 6 דירות בארלוזורוב 47 ודירה אחת בארלוזורוב 77 – מדובר בתובעים שונים, כאשר ראשי

הנזק הנטענים בכל התביעות הינם זהים. תא/.5000 התובעים טענו שהתוכנית שינתה את ייעוד קומת הקרקע ממגורים למסחרי וכתוצאה מכך נגרמה ירידת ערך לכלל המבנה. התכנית השנייה הינה תת"ל 70א. התובעים טענו כי בעקבות סמיכות החלקה למסילת הרכבת הקלה תחסם הגישה ברכב לבנין – דבר אשר יאיין את היכולת לבצע עבודות בניה בחלקה. ת"א ,5000 התוכנית לא שינתה את הנורמות התכנוניות והזכויות מכוח תכנית זו אינן זכויות קונקרטיות. לעניין תת"ל70א' - ראשית כל, נכון למועד אישור תת"ל70א' השימוש הטוב והיעיל בנכס במועד הקובע הינו הנכס כבנוי ולא חלופת הריסה כנטען ע"י התובעים. בנוסף לכך, לא ניתן להביא בחשבון את הזכויות מכוח תמ"א 38 אותן מביאים התובעים, היות ומדובר בזכויות שהינן מותנות ולא מוקנות. לעניין חסימת הגישה לחלקות - נת"ע הצהירה מספר פעמים במסגרת קידום התכנית שתאפשר נגישות לכלי רכב הדרושים לביצוע העבודות וזאת בתיאום מראש עם הגורמים הרלוונטיים. יתרה מכך, התובעים מתעלמים מהאלמנטים המשביחים של תת"ל/70א' כגון ירידה בזיהום האוויר והרעש ועלייה בנגישות התחבורתית למבנים הממוקמים לאורך הקו הסגול.

על כן מבוקש מהוועדה לדחות את התביעות שהוגשו בארלוזורוב 47 ו - .77

בישיבתה מספר 26-0004ב' מיום 04/03/2026 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה

משתתפים: ליאור שפירא, חיים גורן, ראובן לדיאנסקי, חן אריאלי, דייבי דישטניק עמ' 22 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06063 תת חלקה 4

26-0004ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

לדרפט מצורפות חוות דעתם של שמאיי הוועדה גב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו, חוות דעת

משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ושירה פרנקו, חוו"ד

השמאים דורון חבקין ויוגב מנחם ב"כ החתום על השיפוי, חוו"ד משפטית מטעם ב"כ החתום

על השיפוי עורך הדין דוד כחלון.

בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר

והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 22/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדות ביסוד התביעה הן תכניות תת"ל 70א' ו- תא/.5000 בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות

הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6214 חלקה: 298 תת חלקה: 4

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 47

תובעת: דפנה בארי

בא כוח התובעת: עו"ד רונן ירדני

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 341,400 ₪.

תת"ל/70א' – 2,824,400 ₪.

טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאי התובעת רן וירניק):

עמ' 23 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06063 תת חלקה 4

26-0004ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוו"ד שמאיי הוועדה המקומית גב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו:

תא/5000

תכנית תא/,5000 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7404 מיום ,22.12.16 הינה תכנית המתאר הכוללנית של העיר תל אביב.

לצורך כך במסגרת חוות דעתנו נבחנו עסקאות מכירה בחלקות המסווגות ביעוד "ציר מעורב"

טענת התובעים כי תכנית המתאר קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד"

ההנחה של שמאי התובעים לפיה מגורים מעל "מסחר" פוגע בערך הדירות בקומות העליונות –

אינה מקובלת כלל וכלל. עירוב שימושים משפר את איכות המגורים (ובהתאם את ערך המקרקעין) – וזאת בפרט בעיר תל אביב.

ההכרעות עליהן נסמך שמאי התובעים ניתנו בערים אחרות (כגון: באר יעקב, רחובות וראשון לציון) השונות במהותן עם רמות ביקוש שונות למגורים ובעלות מירקם עירוני שונה מהעיר תל

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06063 תת חלקה 4

26-0004ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

אביב ואף במועדים קובעים שונים. לכן, החלטות אלו אינן רלוונטיות לנכס הנדון המצוי במיקום מרכזי בעיר תל אביב כפי שניתן ללמוד מעסקאות ההשוואה. זאת ועוד, ניסיון שמאי התובעים להתבסס על מחקר דלפי משנת 2002 אינו מביא להרמת נטל ההוכחה המוטל על התובעים לשם הוכחת קיומה של פגיעה.

תת"ל 70א'

נבהיר, כי טענת התובעים אינה עומדת בנטל ההוכחה לפגיעה במקרקעין ומשכך, יש לדחות טענה זו מכל וכל.

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06063 תת חלקה 4

26-0004ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

המקומית ומשכך אין להביאן בחשבון כלל כחלק מהזכויות במצב התכנוני הקודם.

לאור כל האמור לעיל, הגענו לכלל דעה כי לא נגרמה ירידת ערך לנכס שבנדון עקב אישור תכנית

תא/5000 ותת"ל 70א.

חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ושירה פרנקו, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי דפנה בארי, ת.ז ********* בעלת הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 298 גוש 6214 (תת"ח ,)4 הממוקמים ברחוב ארלוזורוב 47 כמפורט בכתב התביעה (להלן: "התובעים" ו-"המקרקעין" בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:

תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית 5000");

(התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").

התביעה לפיצוי התובעים לפי ס' 197 לחוק הוגשה על סך כולל של 3,165,800 ₪ (נכון למועדים הקובעים של התכניות) והיא נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת מר רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת כללית לרחוב ארלוזורוב מיום ,25.11.2019 וכן חוות דעת פרטנית לנכס מיום 03.12.2019 (להלן: שמאי התובעים"; שתי חוות הדעת של השמאי וירניק יכונו יחדיו להלן "שומת התובעים" ובמקומות הרלוונטיים תכונה חוות הדעת הכללית בנפרד כ-"חוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב").

רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו (להלן: "הוועדה המקומית", "שמאי הוועדה המקומית" ו-"חוו"ד שמאי הוועדה המקומית" בהתאמה).

תיאור טענות התובעים – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול:

בגין ראש נזק זה, הוערכה הפגיעה שנוצרה למקרקעין בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך כולל של 2,824,400 ₪ (שם, בעמ' .)8

רקע כללי

המקרקעין מצויים בתחום התכניות ועליהם קיים בניין בן 4 קומות מעל קומת עמודים מפולשת.

באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

לצורך חוות דעת זו, נתייחס כעת לתכניות החלות על המקרקעין בשני מצבי התכנון, ואשר רלוונטיות לשם בחינת התביעה – וזאת על בסיס המפורט בחוו"ד שמאי הוועדה המקומית

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06063 תת חלקה 4

26-0004ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

(לפירוט המצב התכנוני המלא, רא' חוו"ד שמאי הוועדה המקומית).

במצב הקודם

תכנית 58 פורסמה למתן תוקף בע.ר. 976 מיום .4.1.1940 החלקה שבנדון מסווגת באזור דירות 1 בו יחולו ההוראות הבאות: אחוזי בניה לקומה: %35; מס' קומות: 3 קומות מעל קומת ביניים וקומת מרתף; קווי בנין: לחזית- 4 מ'; לאחור – 5 מ'; צדדי – 3 מ'; צפיפות: 9 יח"ד לחצי דונם.

זו וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות

תכנית זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בנין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה.

במצב החדש

תכנית הקו הסגול (כהגדרתה לעיל) – גם היא, כזכור, התכנית אשר פוגעת בערך המקרקעין אליבא התובעים (טענה המוכחשת). בתכנית זו נקבע כי תוואי המתע"ן, הקו הסגול, ברח'

ארלוזורוב יהיה על-קרקעי.

תא/מק/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן:

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06063 תת חלקה 4

26-0004ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.

"עררי תכנית השימור"; פורסם בנבו, .)27/6/2023

הוכחת ירידת הערך.

הלכה פסוקה היא כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובע להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית –

היינו להוכיח את עצם הפגיעה; וכן להוכיח את שיעור הפגיעה. רא' למשל ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ,מו()4 627 ()1992 (להלן: "עניין פרי הארץ").

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

עוד נקבע בפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים. בהחלטת ועדת ערר 5396/02 חקק נ. ועדת הערר לתו"ב רמת גן נקבע כי לא די בכך שהשמאי יטען כי הוא בעל מקצוע וכי שומתו מבוססת על ניסיונו האישי ושיקוליו המקצועיים.

שומת השמאי חייבת להיות מגובה בנתונים ולהתבסס על ראיות ורק לאחר איסוף הנתונים הרלוונטיים מגיע השלב של ניתוח הנתונים והסקת המסקנות.

אשר על כן, ההלכה הכללית, העקבית, שאין לה עוררין, והיא חוזרת ונשנית בעניינים אלה פעם אחר פעם הנה אחת – על התובע להתכבד ולהביא פירוט ודוגמאות לפני המועד הקובע ולאחריו על מנת לבסס תביעתו לנזקי ירידת הערך (ראה עוד – ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ. ברעלי פ"ד מ"ט (,)1 ,463 .)473 באופן ספציפי נקבע כי שומת ירידת ערך חייבת לכלול את מלוא המצב התכנוני במצב הקודם וכן לבחון את השפעות כלל התכניות החלות על המקרקעין במצב התכנוני הקודם על ערך המקרקעין – וכי הימנעות מהתחשבות במלוא המצב התכנוני והשפעתו על שווי המקרקעין, שומטת את הקרקע תחת התביעה בשל היותה נעדרת התשתית העובדתית המבססת את תביעת הפיצויים. רא' ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 490/07 ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (נבו )07.02.2010 (להלן: "עניין ישיבת יקירי").

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06063 תת חלקה 4

26-0004ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון

ובניה כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 12.5.2020;

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות לטענות התובעים.

בעניין זה ראו החלטה שהתקבלה ביום ,8.8.2023 הדוחה ערר שהוגש בקשר לתביעת פיצויים מכוח ס' 197 בגין אישורה של תכנית תא/5000 - ערר תא/91010/0821 פיתבונדד בע"מ נ'

הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

רא' גם ההחלטה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח'

(להלן: "עניין פרימור").

רא' בנוסף החלטת ועדת הערר בעניין מיכאלי.

פועל יוצא מכך הוא שבעת אישור תכנית 5000 וכל עוד לא הוכנה תכנית מפורטת מכוחה, לא ניתן לבחון את כלל הגורמים המשביחים את שווי המקרקעין הכלולים בתכנית "הפוגעת";

ומכלל זה לא ניתן לבחון את מלוא השפעת התכנית על המקרקעין בעת בחינתה של טענה לפגיעה הנובעת מתכנית .5000 לפיכך, בחינת תביעה לפגיעה בגין אישור תכנית 5000 לגופה, תסתור את ההלכה המחייבת את בחינת כלל התכנית על הגורמים המשביחים שבה; ומהותית עשויה להביא לתוצאה מעוותת, לנוכח הבחינה החד-מימדית של תכנית 5000 – קרי בראי הוראותיה הפוגעות לכאורה, בלבד.

דחיית טענות התובעים לשיעור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וכישלון התובעים בהוכחת ירידת ערך

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06063 תת חלקה 4

26-0004ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

הלכה למעשה אין כל מחלוקת כי ברח' ארלוזורוב חלה עליית מחירים בשנים בהן אושרו התכניות ובמועדים הקובעים (רא' טבלת "תוצאות הסקר" בעמ' 12 לחוו"ד וירניק לרח'

ארלוזורוב) – ולפיכך, למעשה אין כל מחלוקת כי לא חלה ירידת ערך הנכסים.

בהיעדר ירידת ערך המקרקעין ובהיעדר הוכחת קיומה של פגיעה – דין התביעה להידחות על הסף.

ודוק! בהתאם לחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, שגויה טענת התובעים כי תכנית 5000 קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד". בפועל, וכפי המוכח בסעיף 11.1.16 לחוו"ד שמאי הוועדה המקומית, תכנית 5000 קובעת הוראה שונה – ולפיה לא יותר שימוש למגורים. הא ותו לא.

זאת ועוד, ובדומה, גם ניסיון שמאי התובעים להתבסס על מחקר דלפי משנת 2002 אינו מביא להרמת נטל ההוכחה המוטל על התובעים לשם הוכחת קיומה של פגיעה. רא' לעניין זה ערר (ת"א) 786/04 גודינר סיני ואח נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ״ת.

רא' גם ערר ת״א/95193/07 חוה אקירוב ואה' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

בנוסף ועל בסיס הנימוקים המפורטים לעיל ובחוו"ד שמאי הוועדה המקומית (ס' )11.1.26 –

יש לדחות את ניסיון התובעים לבסס את שיעור הפגיעה על מחקר דלפי – הן לאור כלליותו והיעדר נפקותו הקונקרטית למקרקעין והן לאור העובדה כי מדובר במחקר בן 15 שנים (!);

וזאת אף בשים לב לעובדה כי על פי תפישות תכנון עדכניות, לעירוב שימושים יתרונות רבים, המשפיעים באופן טבעי על שווי המקרקעין בסביבה המאופיינת בערוב שימושים.

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, לדעתנו טעם נוסף המחייב את דחיית טענות התובעים בקשר לשיעור הפגיעה הנטען על ידם, בגין אישור תכנית 5000 – וזאת לאור ממצאי שמאי הוועדה המקומית אשר בחנו עסקאות השוואה ברח' ארלוזורוב, וגם בהשוואתן אל עסקאות שבוצעו ברח' ז'בוטינסקי (בהתאם לשיטת העבודה של שמאי התובעים, אך בשונה ממנו אשר לא בחן עסקאות השוואה) – לפיהם לא נצפתה ירידה בשווי העסקאות ברח' ארלוזורוב לפני ואחרי אישור תכנית ,5000 ואף לא נצפתה עליית מחירים "מתונה יותר" ברח' ארלוזורוב ובהשוואה לעליית המחירים ברח' ז'בוטינסקי.

9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (פורסם בנבו, 31.5.2020 (והאסמכתאות המפורטות שם).

עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר

9006/0618 איל פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין פרוסט").

למותר לציין כי פסיקה ענפה של בתי המשפט בה נקבע חזור ושוב כי הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן זכויות מוקנות ואינן מהוות "זכות קניינית" של בעל נכס וכי למעשה מדובר בזכויות

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06063 תת חלקה 4

26-0004ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

מותנות וערטילאיות עת"מ (ת"א) 26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית (פורסם בנבו, .)28.2.2017

עוד לעניין זה רא' את שנקבע בהחלטה בעררי תכנית השימור (ס' .)93,90,83,80,76,74

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

15.07.2014; עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פורסם בנבו, )30.10.2016;

ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו .)17.01.2013 יצוין בנוסף כי בהתאם לפסיקת בית המשפט המובאת לעיל, פורסמה חוו"ד משפטית מטעם מנהל התכנון מיום 26.10.2016 במסגרתה נקבעה עמדת מנהל התכנון כי אין לראות בתכנית (לרבות תיקון לתמ"א )38 המצמצמת את "סל הזכויות" הכלול בתמ"א 38 כ"תכנית פוגעת" וכי לא ניתן לתבוע, כל שכן לפצות, בגין הפחתת זכויות שניתן היה לקבל על פי תמ"א 38 (בכפוף לתנאיה והוראותיה).

לדעתנו יש לדחות את טענת התובעים ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

חסימת הגישה ברכב ("מגרש כלוא")

גם אם נכונה השיטה השמאית שננקטה בשומת התובעים (והיא אינה נכונה כאמור לעיל), היה על שמאי התובעים להביא בחשבון את ערך הקרקע לנכס בסיום תקופת היוון דמי השכירות.

כמו כן, היה על שמאי התובעים להביא בחשבון ריבית אשר תואמת את הריבית הנהוגה למגורים בסביבה.

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06063 תת חלקה 4

26-0004ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

כפי שצוין לעיל, על פי ההלכה הפסוקה, בעת בחינת פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית –

יש לבחון את כלל מרכיביה, לרבות הרכיבים המשביחים הקבועים בה.

רא' החלטת ביניים בערר (ת"א) 92009/0622 עו"ד אליהו יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

מסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל אשר נערך על-ידי אתוס אדריכלות, תכנון וסביבה בחודש דצמבר 2015 נבחן, בין היתר, השלכות יישום הפרויקט הנדון בהיבט האקוסטי. ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת הקלה ברחוב ארלוזורוב ובסביבתו הקרובה של הנכס אינם חורגים מקריטריון הרעש המותר (יום ולילה) ואף נמוכים ממנו.

בשומה המייעצת בעניין אירלין פרימור מפנה השמאי המייעץ דוד דדון ל"סקר מחירים בקו האדום בירושלים, למטרת גיבוש עמדה בתביעות פיצויים לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התו"ב עקב אישור תת"ל 71 ותת"ל -7 בגין מקרקעין המצויים לאורך תוואי קווי הרק"ל (הירוק והסגול) באזור תל אביב והמרכז". אשר בחן עליית שווי שנובעת מאישור קו הרכבת הקלה על דירות מגורים הממוקמות בסמיכות/צמידות לקו הרכבת הקלה. בדוח זה צוין כי ניתן לציין בהכללה כי מרבית הגורמים המקצועיים שעוסקים בנושא הפגיעה התכנונית הנטענת הנ"ל, תמימי דעים בדבר תועלתה ותרומתה של הרכבת הקלה לעליית מחירי הנכסים בסביבה (נכסים בייעוד/שימוש למגורים וכל נכס שכן נכסים בייעוד למסחר/משרדים/תעסוקה).

כמו כן רא' השומה המייעצת של הגב' רמה מאור מעת האחרונה בגו"ח 7078/9 ברח' בן יהודה 114 ת"א אשר עוסקת בתביעה משולבת של נכסי מגורים ומסחר בגין אישורה של תת"ל /70א'

וקובעת עליית ערך בגין אישור התת"ל (בהוושאה למצב הקודם שכלל את תמ"א /23א'/.)4 הנה כי כן, לדעתנו, לנוכח האלמנטים המשביחים בתכנית הקו הסגול, כמו גם הפגם שנפל בשומת התובעים המתעלמת מהם – יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישור תכנית זו.

סוף דבר

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0004ב' מיום 04/03/2026 תיאור הדיון:

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06063 תת חלקה 4

26-0004ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

שי פטריאנו: 6 דירות בארלוזורוב 47 ודירה אחת בארלוזורוב 77 – מדובר בתובעים שונים, כאשר ראשי

על כן מבוקש מהוועדה לדחות את התביעות שהוגשו בארלוזורוב 47 ו - .77

בישיבתה מספר 26-0004ב' מיום 04/03/2026 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה

משתתפים: ליאור שפירא, חיים גורן, ראובן לדיאנסקי, חן אריאלי, דייבי דישטניק

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06064 תת חלקה 6

26-0004ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

לדרפט מצורפות חוות דעתם של שמאיי הוועדה גב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו, חוות דעת

משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ושירה פרנקו, חוו"ד

השמאים דורון חבקין ויוגב מנחם ב"כ החתום על השיפוי, חוו"ד משפטית מטעם ב"כ החתום

על השיפוי עורך הדין דוד כחלון.

בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר

והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 22/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדות ביסוד התביעה הן תכניות תא/5000 ו- תת"ל 70א'.

בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות

הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6214 חלקה: 298 תת חלקה: 6

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 47

תובע: יהונתן רוטנברג

בא כוח התובע: עו"ד רונן ירדני

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 415,400 ₪.

תת"ל/70א' – 3,617,400 ₪.

טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע רן וירניק):

תא/5000 – התכנית מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי עמ' 34 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06064 תת חלקה 6

26-0004ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

שווי זכויות הבניה לדירה בקומות העליונות פוחת (עקב הפיכתן לדירות מעל מסחר).

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוו"ד שמאיי הוועדה המקומית גב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו:

תא/5000

תכנית תא/,5000 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7404 מיום ,22.12.16 הינה תכנית המתאר הכוללנית של העיר תל אביב.

לצורך כך במסגרת חוות דעתנו נבחנו עסקאות מכירה בחלקות המסווגות ביעוד "ציר מעורב"

טענת התובעים כי תכנית המתאר קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד"

ההנחה של שמאי התובעים לפיה מגורים מעל "מסחר" פוגע בערך הדירות בקומות העליונות –

אינה מקובלת כלל וכלל. עירוב שימושים משפר את איכות המגורים (ובהתאם את ערך המקרקעין) – וזאת בפרט בעיר תל אביב.

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06064 תת חלקה 6

26-0004ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

תת"ל 70א'

נבהיר, כי טענת התובעים אינה עומדת בנטל ההוכחה לפגיעה במקרקעין ומשכך, יש לדחות טענה זו מכל וכל.

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06064 תת חלקה 6

26-0004ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

המקומית ומשכך אין להביאן בחשבון כלל כחלק מהזכויות במצב התכנוני הקודם.

לאור כל האמור לעיל, הגענו לכלל דעה כי לא נגרמה ירידת ערך לנכס שבנדון עקב אישור תכנית

תא/5000 ותת"ל 70א.

חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ושירה פרנקו, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי יהונתן רוטנברג, ת.ז ********* בעל הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 298 גוש 6214 (תת"ח ,)6 הממוקמים ברחוב ארלוזורוב 47 כמפורט בכתב התביעה (להלן: "התובעים" ו-"המקרקעין" בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:

תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית 5000");

(התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").

התביעה לפיצוי התובעים לפי ס' 197 לחוק הוגשה על סך כולל של 4,032,800 ₪ (נכון למועדים הקובעים של התכניות) והיא נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת מר רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת כללית לרחוב ארלוזורוב מיום ,25.11.2019 וכן חוות דעת פרטנית לנכס מיום 03.12.2019 (להלן: שמאי התובעים"; שתי חוות הדעת של השמאי וירניק יכונו יחדיו להלן "שומת התובעים" ובמקומות הרלוונטיים תכונה חוות הדעת הכללית בנפרד כ-

"חוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב").

תיאור טענות התובעים – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול:

בגין ראש נזק זה, הוערכה הפגיעה שנוצרה למקרקעין בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך כולל של 3,617,400 ₪ (שם, בעמ' .)8

רקע כללי

המקרקעין מצויים בתחום התכניות ועליהם קיים בניין בן 4 קומות מעל קומת עמודים מפולשת.

באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

במצב הקודם

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06064 תת חלקה 6

26-0004ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

תכנית 58 פורסמה למתן תוקף בע.ר. 976 מיום .4.1.1940 החלקה שבנדון מסווגת באזור דירות 1

בו יחולו ההוראות הבאות: אחוזי בניה לקומה: %35; מס' קומות: 3 קומות מעל קומת ביניים

וקומת מרתף; קווי בנין: לחזית- 4 מ'; לאחור – 5 מ'; צדדי – 3 מ'; צפיפות: 9 יח"ד לחצי דונם.

וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית

במצב החדש

תא/מק/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן:

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06064 תת חלקה 6

26-0004ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

"עררי תכנית השימור"; פורסם בנבו, .)27/6/2023

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה

כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 12.5.2020;

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06064 תת חלקה 6

26-0004ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות לטענות התובעים.

ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית המיתאר) –

וזאת בהשפעת התכניות.

רא' גם ההחלטה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח'

(להלן: "עניין פרימור").

רא' בנוסף החלטת ועדת הערר בעניין מיכאלי.

דחיית טענות התובעים לשיעור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וכישלון התובעים בהוכחת ירידת ערך

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06064 תת חלקה 6

26-0004ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

בהיעדר ירידת ערך המקרקעין ובהיעדר הוכחת קיומה של פגיעה – דין התביעה להידחות על הסף.

18 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) ניתנו בערים אחרות ולא בתל אביב עצמה.

786/04 גודינר סיני ואח נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ״ת.

רא' גם ערר ת״א/95193/07 חוה אקירוב ואה' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר

9006/0618 איל פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין פרוסט").

עוד לעניין זה רא' את שנקבע בהחלטה בעררי תכנית השימור (ס' .)93,90,83,80,76,74

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

15.07.2014; עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פורסם בנבו, )30.10.2016; ערר

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06064 תת חלקה 6

26-0004ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

(ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ'

לדעתנו יש לדחות את טענת התובעים ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

חסימת הגישה ברכב ("מגרש כלוא")

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

רא' החלטת ביניים בערר (ת"א) 92009/0622 עו"ד אליהו יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06064 תת חלקה 6

26-0004ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

תכנית הקו הסגול תיטיב עם סביבתה:

עמ' .)98-97

סוף דבר

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0004ב' מיום 04/03/2026 תיאור הדיון:

שי פטריאנו: 6 דירות בארלוזורוב 47 ודירה אחת בארלוזורוב 77 – מדובר בתובעים שונים, כאשר ראשי

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06064 תת חלקה 6

26-0004ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

אשר יאיין את היכולת לבצע עבודות בניה בחלקה. ת"א ,5000 התוכנית לא שינתה את הנורמות התכנוניות והזכויות מכוח תכנית זו אינן זכויות קונקרטיות. לעניין תת"ל70א' - ראשית כל, נכון למועד אישור תת"ל70א' השימוש הטוב והיעיל בנכס במועד הקובע הינו הנכס כבנוי ולא חלופת הריסה כנטען ע"י התובעים. בנוסף לכך, לא ניתן להביא בחשבון את הזכויות מכוח תמ"א 38 אותן מביאים התובעים, היות ומדובר בזכויות שהינן מותנות ולא מוקנות. לעניין חסימת הגישה לחלקות - נת"ע הצהירה מספר פעמים במסגרת קידום התכנית שתאפשר נגישות לכלי רכב הדרושים לביצוע העבודות וזאת בתיאום מראש עם הגורמים הרלוונטיים. יתרה מכך, התובעים מתעלמים מהאלמנטים המשביחים של תת"ל/70א' כגון ירידה בזיהום האוויר והרעש ועלייה בנגישות התחבורתית למבנים הממוקמים לאורך הקו הסגול.

על כן מבוקש מהוועדה לדחות את התביעות שהוגשו בארלוזורוב 47 ו - .77

בישיבתה מספר 26-0004ב' מיום 04/03/2026 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה

משתתפים: ליאור שפירא, חיים גורן, ראובן לדיאנסקי, חן אריאלי, דייבי דישטניק

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06065 תת חלקה 8

26-0004ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

לדרפט מצורפות חוות דעתם של שמאיי הוועדה גב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו, חוות דעת

משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ושירה פרנקו, חוו"ד

השמאים דורון חבקין ויוגב מנחם ב"כ החתום על השיפוי, חוו"ד משפטית מטעם ב"כ החתום

על השיפוי עורך הדין דוד כחלון.

בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר

והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 22/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדות ביסוד התביעה הן תכניות תא/5000 ו- תת"ל 70א'.

בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות

הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6214 חלקה: 298 תת חלקה: 8

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 47

תובעים: רותי הימלבלאו ואבי הימלבלאו

בא כוח התובעים: עו"ד רונן ירדני

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 335,700 ₪.

תת"ל/70א' – 2,682,000 ₪.

טענות התובעים (מתוך חוו"ד שמאי התובעים רן וירניק):

עמ' 45 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06065 תת חלקה 8

26-0004ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוו"ד שמאיי הוועדה המקומית גב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו:

תא/5000

תכנית תא/,5000 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7404 מיום ,22.12.16 הינה תכנית המתאר הכוללנית של העיר תל אביב.

לצורך כך במסגרת חוות דעתנו נבחנו עסקאות מכירה בחלקות המסווגות ביעוד "ציר מעורב"

טענת התובעים כי תכנית המתאר קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד"

ההנחה של שמאי התובעים לפיה מגורים מעל "מסחר" פוגע בערך הדירות בקומות העליונות –

אינה מקובלת כלל וכלל. עירוב שימושים משפר את איכות המגורים (ובהתאם את ערך המקרקעין) – וזאת בפרט בעיר תל אביב.

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06065 תת חלקה 8

26-0004ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

תת"ל 70א'

נבהיר, כי טענת התובעים אינה עומדת בנטל ההוכחה לפגיעה במקרקעין ומשכך, יש לדחות טענה זו מכל וכל.

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06065 תת חלקה 8

26-0004ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

המשפט וועדות הערר, הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן במעמד של זכויות מוקנות, שכן הן מותנות בלתי וודאיות הכפופות לנקיטת פרסום לפי סעיף 149 ולשיקול דעתה הרחב של הועדה המקומית ומשכך אין להביאן בחשבון כלל כחלק מהזכויות במצב התכנוני הקודם.

לאור כל האמור לעיל, הגענו לכלל דעה כי לא נגרמה ירידת ערך לנכס שבנדון עקב אישור תכנית

תא/5000 ותת"ל 70א.

חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ושירה פרנקו, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי רותי הימלבלאו, ת.ז ******** ואבי הימלבלאו ת.ז ********* בעלי הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 298 גוש 6214 (תת"ח ,)8 הממוקמים ברחוב ארלוזורוב 47 כמפורט בכתב התביעה (להלן: "התובעים" ו-

"המקרקעין" בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:

תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית 5000");

(התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").

התביעה לפיצוי התובעים לפי ס' 197 לחוק הוגשה על סך כולל של 3,017,700 ₪ (נכון למועדים הקובעים של התכניות) והיא נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת מר רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת כללית לרחוב ארלוזורוב מיום ,25.11.2019 וכן חוות דעת פרטנית לנכס מיום 03.12.2019 (להלן: שמאי התובעים"; שתי חוות הדעת של השמאי וירניק יכונו יחדיו להלן "שומת התובעים" ובמקומות הרלוונטיים תכונה חוות הדעת הכללית בנפרד כ-

"חוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב").

תיאור טענות התובעים – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול:

בגין ראש נזק זה, הוערכה הפגיעה שנוצרה למקרקעין בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך כולל של 2,682,000 ₪ (שם, בעמ' .)8

רקע כללי

המקרקעין מצויים בתחום התכניות ועליהם קיים בניין בן 4 קומות מעל קומת עמודים מפולשת.

באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06065 תת חלקה 8

26-0004ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

(לפירוט המצב התכנוני המלא, רא' חוו"ד שמאי הוועדה המקומית).

במצב הקודם

תכנית 58 פורסמה למתן תוקף בע.ר. 976 מיום .4.1.1940 החלקה שבנדון מסווגת באזור דירות 1

בו יחולו ההוראות הבאות: אחוזי בניה לקומה: %35; מס' קומות: 3 קומות מעל קומת ביניים

וקומת מרתף; קווי בנין: לחזית- 4 מ'; לאחור – 5 מ'; צדדי – 3 מ'; צפיפות: 9 יח"ד לחצי דונם.

וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית

במצב החדש

תא/מק/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן:

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06065 תת חלקה 8

26-0004ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

"עררי תכנית השימור"; פורסם בנבו, .)27/6/2023

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06065 תת חלקה 8

26-0004ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 12.5.2020;

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות לטענות התובעים.

ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית המיתאר) –

וזאת בהשפעת התכניות.

רא' גם ההחלטה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח'

(להלן: "עניין פרימור").

רא' בנוסף החלטת ועדת הערר בעניין מיכאלי.

דחיית טענות התובעים לשיעור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וכישלון התובעים בהוכחת ירידת ערך

יוזכר כי לטענת שמאי התובעים, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכסים) עולים בקצב

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06065 תת חלקה 8

26-0004ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית )5000 – וזאת בהשפעת התכניות.

בהיעדר ירידת ערך המקרקעין ובהיעדר הוכחת קיומה של פגיעה – דין התביעה להידחות על הסף.

18 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) ניתנו בערים אחרות ולא בתל אביב עצמה.

786/04 גודינר סיני ואח נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ״ת.

רא' גם ערר ת״א/95193/07 חוה אקירוב ואה' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר

9006/0618 איל פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין פרוסט").

עוד לעניין זה רא' את שנקבע בהחלטה בעררי תכנית השימור (ס' .)93,90,83,80,76,74

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06065 תת חלקה 8

26-0004ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

לדעתנו יש לדחות את טענת התובעים ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

חסימת הגישה ברכב ("מגרש כלוא")

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

רא' החלטת ביניים בערר (ת"א) 92009/0622 עו"ד אליהו יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

שמאי התובעים לא לקח בחשבון כי אישורה של תכנית הקו הסגול יוביל לצמצום עומסי תנועת

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06065 תת חלקה 8

26-0004ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

רכבים ואוטובוסים ברח' ארלוזורוב – ובהתאם לירידה בזיהום האוויר והרעש. כפי שפורט בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית (ס' ,)11.2 דו"חות וחוות דעת מומחים מגוונים מראים בבירור כי תכנית הקו הסגול תיטיב עם סביבתה:

עמ' .)98-97

סוף דבר

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0004ב' מיום 04/03/2026 תיאור הדיון:

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06065 תת חלקה 8

26-0004ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

שי פטריאנו: 6 דירות בארלוזורוב 47 ודירה אחת בארלוזורוב 77 – מדובר בתובעים שונים, כאשר ראשי

על כן מבוקש מהוועדה לדחות את התביעות שהוגשו בארלוזורוב 47 ו - .77

בישיבתה מספר 26-0004ב' מיום 04/03/2026 (החלטה מספר )5 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה

משתתפים: ליאור שפירא, חיים גורן, ראובן לדיאנסקי, חן אריאלי, דייבי דישטניק

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06066 תת חלקה 10

26-0004ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

לדרפט מצורפת חוות דעתם של שמאיי הוועדה גב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו, חוות דעת

משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ושירה פרנקו, חוו"ד

השמאים דורון חבקין ויוגב מנחם ב"כ החתום על השיפוי, חוו"ד משפטית מטעם ב"כ החתום

על השיפוי עורך הדין דוד כחלון.

בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר

והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 22/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדות ביסוד התביעה הן תכניות תא/5000 ו- תת"ל 70א'.

בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות

הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6214 חלקה: 298 תת חלקה: 10

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 47

תובע: עידן ברזילי

בא כוח התובע: עו"ד רונן ירדני

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 318,600 ₪.

תת"ל/70א' – 2,520,200 ₪.

טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע רן וירניק):

עמ' 56 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06066 תת חלקה 10

26-0004ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוו"ד שמאיי הוועדה המקומית גב' רחל פרנקו ומר ניסן פרנקו:

תא/5000

תכנית תא/,5000 אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7404 מיום ,22.12.16 הינה תכנית המתאר הכוללנית של העיר תל אביב.

לצורך כך במסגרת חוות דעתנו נבחנו עסקאות מכירה בחלקות המסווגות ביעוד "ציר מעורב"

טענת התובעים כי תכנית המתאר קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד"

ההנחה של שמאי התובעים לפיה מגורים מעל "מסחר" פוגע בערך הדירות בקומות העליונות –

אינה מקובלת כלל וכלל. עירוב שימושים משפר את איכות המגורים (ובהתאם את ערך המקרקעין) – וזאת בפרט בעיר תל אביב.

מס' החלטה התוכן

04/03/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 47 - תיק -2025-06066 תת חלקה 10

26-0004ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א' ו-תא/5000

תת"ל 70א'

נבהיר, כי טענת התובעים אינה עומדת בנטל ההוכחה לפגיעה במקרקעין ומשכך, יש לדחות טענה זו מכל וכל.

מבלי לגרוע מהאמור, שמאי התובע מבסס כאמור את שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם על