פרוטוקול החלטות 26-0006 מתאריך 25-3-2026
שמותיהם של מבקשי היתר פרטיים הוסרו מדף זה, וכך גם מספרי תעודת זהות. הכתובת, הגוש והחלקה, ההחלטה ושמם של מי שפועלים כאן דרך קבע - נשארו. הפרסום המלא נמצא בקובץ המקורי באתר הרשות.
- www.tel-aviv.gov.il
ועדת המשנה לתכנון ולבניה
מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו
פרוטוקול החלטות מספר 26-0006
ז' ניסן תשפ"ו 25/03/2026 11:00 - 14:00
באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12
בהמשך לישיבה של רישוי ובניה שנפתחה בשעה: 10:37
בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, אלחנן זבולון, חן אריאלי, מאיה נורי, עו"ד, דייבי דישטניק,
ד"ר.
השתתפו ה"ה: ליאור שפירא, עו"ד מ"מ וסגן ראש העירייה יו"ר הועדה המקומית ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה
חן אריאלי סגנית ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה
אלחנן זבולון סגן ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה
מיטל להבי סגנית ראש העירייה
ראובן לדיאנסקי, עו"ד משנה לראש העירייה
דייבי דישטניק, ד"ר חבר מועצה
נכחו ה"ה: אהוד כרמלי, אדר' מהנדס העיר
הראלה אברהם אוזן, עו"ד משנה ליועמ"ש לענייני תכנון ובניה ענת הדני, עו"ד סגנית בכירה ליועמ"ש
לירון שחר, עו"ד ס.ליועמש תחום ורישוי בניה
איילת וסרמן מנהלת אגף רישוי עסקים
חגית נעלי יוסף מנהלת תכנון אסטרטגי
אופיר כהן מנהל הרשות לתחבורה תנועה וחניה
ענת רודניצקי מנהלת הרשות לדיור
פרדי בן צור, עו"ד מזכיר ועדת בניין עיר
קרני פנינה גינוסר, עו"ד עוזרת למ"מ וסגן ראש העירייה עדי בסיס, אדר' מ. מח' תכנון יפו והדרום
לריסה קופמן, אדר' מ. מח' תכנון מרכז
יואב זילברדיק, אדר' מ. מח' תכנון מזרח
אירית לבהר גבאי רכזת תנועה ארוך טווח כלל אזורי אלה דוידוף מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל-אביב - יפו רות אריאל ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה
חסרים: חיים מאיר גורן סגן ראש העירייה
מאיה נורי, עו"ד חברת מועצה
אורנה ברביבאי חברת מועצה
אמיר בדראן, עו"ד חבר מועצה
דודו לניאדו חבר מועצה
משקיפים אביגדור פרויד ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב - יפו אלי יהל ארגון הקבלנים
תומר צליח, עו"ד ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב - יפו יונתן פרידמן נציג הועדה המחוזית משרד הפנים
מועדים שנקבעו בחוק ו/או בתקנות ו/או בגוף ההחלטה מתייחסים למסמך זה
יתכנו שינויים בנוסח הפרוטוקול בכפוף לאישור הועדה בישיבתה הקרובה
| תוכן סעיף | מספר מבא"ת | מספר עמוד | מספר סעיף |
|---|---|---|---|
| אישור פרוטוקול 26-0005ב מיום 18/03/2026 | |||
| התחדשות עירונית-הגיבור האלמוני חלקה 994 דיון בהפקדה | 507-1292655 | 1 | .1 |
| מרחב בית מרס דיון בהפקדה | 507-1369073 | 19 | .2 |
| שפירא - מושעות ,1 3 דיון בהתנגדויות 106ב' | 507-0702928 | 46 | .3 |
| הפרדס הקטן, שפירא דיון בהתנגדויות 106ב' | 507-0168989 | 79 | .4 |
| כניסות לחניות ברחובות מסחריים דיון באישור מדיניות ()2 | 111 | .5 | |
| מדיניות למסחר מקיים דיון באישור מדיניות ()2 | 124 | .6 |
- www.tel-aviv.gov.il
ועדת המשנה לתכנון ולבניה
מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו
פרוטוקול החלטות מספר 26-0006
ז' ניסן תשפ"ו 25/03/2026 11:00 - 14:00
באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12
בהמשך לישיבה של רישוי ובניה הישיבה נפתחה בשעה: 10:37
בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, אלחנן זבולון, חן אריאלי, מאיה נורי, עו"ד, דייבי דישטניק,
ד"ר.
בכבוד רב,
אלה דוידוף
מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה
תל-אביב - יפו
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1292655 תא/מק/5245 - התחדשות עירונית-הגיבור האלמוני חלקה 994
26-0006ב' - - 1 דיון בהפקדה
תכנית מס' 507-1292655 - תא/מק/5245 – התחדשות עירונית הגיבור האלמוני
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובנייה
מיקום: צפון שכונת יד אליהו, ממזרח דרך משה דיין וממערב הגיבור האלמוני.
דרומית לשטח גינת לידיי שרה, בין שני רחובות.
דרומית לתכנית עובר ציר ירוק.
עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007
| שטח כל חלקה | מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | סוג גוש | מספר גוש |
|---|---|---|---|---|---|
| 4.125 | 994 | חלק | 6133 | ||
| 1.191 | 955 | חלק | 6133 |
דיון להפקדה תכנית מס' 507-1292655 תא/מק/5245 -הגיבור האלמוני
כתובת: הגיבור האלמוני ,56-62 משה דיין 91-93 תל אביב
גושים וחלקות בתכנית:
שטח התכנית: 5.316 דונם
מתכנן: ARCHITECTS MY – אדר' יואש ינקוביץ'
יזם: [הושמט]
בעלות: פרטיים ועיריית תל אביב (בעלים מרובים)
מצב השטח בפועל:
מגורים (חלקה )994 קיימים 4 מבני מגורים מטיפוס H בני 4 קומות המכילים 64 יח"ד סה"כ.
שטח למבני ציבור (חלקה :)995 שטח למבנים ומוסדות ציבור של 1.191 דונם.
דרך משה דיין: רחוב ראשי וציר תנועה מרכזי המקשר את צפון הרובע לדרומו.
רוחב זכות הדרך הוא 35 מ', וכולל שני נתיבי תנועה לכל כיוון ונתיב חנייה\מפרץ לתחנת אוטובוס.
רחוב הגיבור האלמוני: רחוב שכונתי צר ברוחב של 12 מ'.
מדיניות קיימת
תל אביב 5000 – תכנית מתאר ()2016
תשריט אזור יעוד: אזור מגורים בבנייה עירונית (רח"ק מירבי )4 , ציר ירוק בהמשך לרחוב יד לבנים
ובצמוד למתחם מדרום.
נספח אזורי ומתחמי תכנון: מתחם תכנון .903 מתחם להתחדשות עירונית, תוספת רח"ק 1 במתחם התחדשות עירונית. שימושים מותרים – מגורים, מסחר בקומת הקרקע.
נספח עיצוב עירוני: גובה בינוי עד 8 קומות עם עלייה נקודתית לגובה של 15 קומות.
מצב תכנוני קיים
תב"ע תקפה: תא/מק/,3366 תא/2086 (תכנית הרחבות).
יעוד קיים: מגורים ב', מוסדות ומבני ציבור.
שטחים בנויים: 5030 מ"ר.
זכויות בנייה: 64 יח"ד, 4 קומות מעל קומת עמודים.
תא/:2086 תכנית ההרחבות מאפשר הרחבת הדירות לשטח של 96 מ"ר ממוצע.
-3366 שינוי בקווי בניין ביד אליהו
מאפשרת ניצול זכויות בנייה, ע"י שינוי קווי הבניין.
ג:1 "גגות תל אביב יפו"
ע:1 "מרתפים"
תא/מק/'צ': תכנית לשטחים ולמבנים ומוסדות ציבור עמ' 2 מבא"ת ספטמבר 2007
דיון להפקדה תכנית מס' 507-1292655 תא/מק/5245 -הגיבור האלמוני
תשריט מצב מאושר
תשריט מצב מאושר
מצב תכנוני מוצע
1. הריסת 4 מבני מגורים לצורך התחדשותם במתווה פינוי בינוי, לפי תכנית מתאר תא\.5000
2. הגדלת שטח לטובת מבני ציבור – ב- 0.957 דונם, כך שיצטרף לחלקה 955 שבייעוד ציבורי.
התכנית מציעה להגדיל את זכויות הבנייה בשטח הציבורי אל מעבר לזכויות בתכנית צ' ובהתאם לתכנית המתאר תא/.5000
3. התכנית קובעת חזית מסחרית לאורך שדרות משה דיין.
4. במקום מבני מגורים הקיימים הכוללים 64 יח"ד , יבנו מבנים חדשים שיכללו 148 יח"ד בתמהיל
מגוון.
5. התכנית קובעת %10 ממספר יח"ד כדיור בהישג יד, בהתאם לתוספת השישית לחוק, למשך 25
שנים ב-%40 הנחה ממחיר השוק.
תשריט מצב מוצע בתכנית
שטח לטובת מבני ציבור לאורך משה דיין ובכך הבטחת חזית פעילה ועירוב שימושים לאורך הרחוב, מיקום המאפשר נגישות וזיקה לסביבה מעבר לשכונת יד אליהו.
עמ' 3 מבא"ת ספטמבר 2007
דיון להפקדה תכנית מס' 507-1292655 תא/מק/5245 -הגיבור האלמוני
תשריט קומת קרקע:
עמ' 4 מבא"ת ספטמבר 2007
דיון להפקדה תכנית מס' 507-1292655 תא/מק/5245 -הגיבור האלמוני
תשריט קומה טיפוסית:
מבט ממערב:
עמ' 5 מבא"ת ספטמבר 2007
| שינוי | מוצע | מאושר | יעוד קרקע |
|---|---|---|---|
| -0.957 | 3.167 | 4.125 | מגורים |
| +0.957 | 2.148 | 1.91 | שטחים למבני ציבור |
| +0.413 | 0.413 | 0 | שטח זיקות הנאה |
| שינוי | מוצע | נכנס (קיים) | |
|---|---|---|---|
| מגורים | מגורים | ||
| +10,405 מ"ר | 15,435 מ"ר ברוטו עילי ובנוסף שטח מרפסות | 5,030 מ"ר | שטח מגורים |
| +84 | 148 | 64 | מספר יח"ד |
| +15 | 15 | 0 | דב"י |
| +400 | 400 | 0 | שטח מסחר |
| +6 | 10 קומות | קומת עמודים+4 קומות | מספר קומות |
| 23 מ'+ | עד 35 מ' | קומת עמודים+ 9.2 מ' | גובה המבנה |
| 1,837 מ"ר | 1,212 מ"ר | תכסית בנייה | |
| 5 | 1.2 | רח"ק | |
| 46.7 יח"ד לדונם | 15.5 יח"ד לדונם | צפיפות | |
| 2.149 דונם | 1.191 דונם | מבני ציבור | |
| 10,080מ"ר + | זכויות ע"פ תא/5000 ממגרש 2.149 דונם רח"ק כ 6 – 12,780 מ"ר | זכויות ע"פ צ' ממגרש של דונם רח"ק 2.7 2,700 מ"ר | זכויות בניה למבני ציבור |
| עד 8.5 קומות | 4 (לשיקול דעת הוועדה, ניתן לעלות עד 10 קומות) | קומות למבני ציבור |
דיון להפקדה תכנית מס' 507-1292655 תא/מק/5245 -הגיבור האלמוני
קווי בניין - כמסומן בתשריט
1. לאורך משה דיין קו בניין של 3 מ' למגורים וקו בניין 0 לשב"צ.
2. לכיוון חלקה ,997 קו הבניין יהיה בין 3-5 מ'.
3. קו בניין לכיוון הגיבור האלמוני 3 מ'.
4. קו בניין לשטח למבנה ציבור: 4 מ'.
סיכום נתונים כמותיים
מאזן ייעודי קרקע
זכויות בניה:
זכויות בנייה:
חו"ד מחלקה לתכנון אסטרטגי (פרוגרמה לצורכי ציבור)
מצב קיים:
שטח מגרש: 4.125 דונם
מצפון למגרש שטח של כ-7 דונם ביעוד למבני ציבור שמשמש ברובו כגינה מפותחת. בסמוך למגרש הסחיר מבנה גני ילדים.
מדרום למגרש המשך ציר ירוק שדרות יד לבנים המוגדר בתכנית המתאר כציר ירוק עירוני.
עמ' 6 מבא"ת ספטמבר 2007
דיון להפקדה תכנית מס' 507-1292655 תא/מק/5245 -הגיבור האלמוני
4 מבנים בני 4 קומות על עמודים.
64 יח"ד בשטח ממוצע של כ-64 מ"ר (4,117 מ"ר בנוי לפי קובץ הארנונה).
מצב מוצע :
148 יח"ד בשטח ממוצע של כ-104 מ"ר (ברוטו –רח"ק) – כ- 85 מ"ר פלדלת.
תוספת של 84 יח"ד למצב הקיים.
פרוגרמה לצורכי ציבור
לפי פרוגרמה לצורכי ציבור נדרשים עבור תוספת של 84 יח"ד (כ- 210 נפשות בהנחה ל-2.5 נפשות למשק בית):
מבני ציבור: 0.6 דונם מקומי .
שטח ציבורי פתוח (סף הבית 3 מ"ר לנפש): 0.6 דונם.
המלצה ומענה בתכנית:
בשל הקרבה למגרש גדול ביעוד למבני ציבור המפותח ברובו כגינה ובשל גודלו המצומצם יחסית של המגרש, יש להקצות לפחות 1 דונם ביעוד מבני ציבור כמגרש משלים למגרש הציבורי מצפון.
מענה בתכנית: הקצאת מגרש למבני ציבור בשטח של 0.96 דונם בהמשך לשטח ביעוד למבני ציבור
קיים על רחוב משה דיין.
על התכנית להתייחס לציר הירוק בהמשך לשד' יד לבנים בהתאם להוראות תכנית המתאר תא/.5000
מענה בתכנית: הרחבת הציר הירוק ב3מ' באמצעות זיקת הנאה כפי שנקבע בתשריט התכנית
בהתאם לסימון בין גבול מגרש לקו בניין.
תמהיל יח"ד :
תמהיל שטחי דירות (שטח דירה: שטח עיקרי +ממ"ד ככל שישנו)
לפחות %15 מסך יחידות הדיור יהיו בינוניות בשטח של 65-85 מ"ר.
לפחות %35 מסך יחידות הדיור יהיו בינוניות גדולות בשטח של 86-105 מ"ר.
לפחות %20 מסך יחידות הדיור יהיו גדולות בשטח של 106 מ"ר ומעלה.
שטח דירה מינימלי 40 מ"ר.
תמהיל יחידות הדירות הסופי, לרבות שטח דירה ממוצע, יקבע במסגרת תכנית העיצוב
האדריכלי.
עקרונות בינוי:
מספר קומות: 10 קומות
גובה: עד 35 מ'
חו"ד סביבה :
במסגרת קידום התכנית נערך נספח סביבתי אשר בדק את הנושאים הבאים:
1. רעש ואקוסטיקה:
בוצע חיזוי רעש תחבורה מהכבישים בסביבת התכנית על במטרה לבחון את השפעתם על הבינוי המוצע.
עפ"י המודל האקוסטי שבוצע המיגון האקוסטי הדירתי יאפשר עמידה בקריטריון למפלס רעש מרבי של 40 דציבל בחדרי מגורים עם חלונות סגורים בשעות שיא העומס ו-35 דציבל בשימושים רגישים כמוסדות חינוך, דיור מוגן וכו'.
המיגון האקוסטי הדירתי ייקבע בעת התכנון המפורט.
ככל שקידום הקו הצהוב יקדים למימוש התכנית תבחן ההשפעה על הבינוי המתוכנן.
2. זיהום קרקע:
התכנית בתחום המתווה לטיפול בקרקעות מזוהמות של המשרד להגנת הסביבה. הוגש למשרד להגנת הסביבה סקר היסטורי.
עמ' 7 מבא"ת ספטמבר 2007
דיון להפקדה תכנית מס' 507-1292655 תא/מק/5245 -הגיבור האלמוני
בכפוף לאישור שיתקבל מהמשרד להגנת הסביבה לסקר ההיסטורי ולתכנית הדיגומים לגזי קרקע ,יוטמעו הנחיותיו לשלב היתר הבנייה.
3. סקר אסבסט:
נערך סקר אסבסט למבנים המיועדים להריסה בתחום התכנית שבחן מופעים חיצוניים במבני המגורים, במבנה הציבורי ובשטחי החצרות ושעל פיו לא נמצא אסבסט.
לשלב היתר הבנייה יערך סקר שיבדוק גם אלמנטים בתחום הדירות.
ככל שיימצא יפונה עפ"י הנחיות המשרד להגנת הסביבה.
4. גני ילדים, מגרש :400
ככל שהריסת ובניית מבני המגורים תעשה טרם הריסת מבנה גני הילדים במגרש 400 והפעילות בו תימשך פעולות ההריסה והבנייה יעשו בכפוף להנחיות הרשות לאיכות הסביבה שבאתר העירוני.
חו"ד תנועה :
תכנית תאומה מול אגף תנועה , נספח תנועה מוצע תאום את המדיניות העירונית
תקני חניה לרכב ודו גלגלי, רמפת כניסה, פינוי אשפה:
• חניון תת קרקעי 5 קומות המתוכנן לרמת שירות .2 • תקן של 0.8 ליח"ד לפי מדיניות העיריה למזרח העיר.
• תקן החניה לדירות דב"י ולמסחר הינו תקן .0
• החניון כולל 3 מקומות חניה נגישות רגילות ועוד שתי חניות נגישות גבוהות.
• תקן חניה לאופניים יהיה בהתאם לתקן התקף או המדיניות העירונית הגבוהה מבין השניים.
• תקן החניה לשימושים הציבוריים יהיה בהתאם לשימוש בעת הוצאת היתר • החניון כולל רמפת כניסה ורמפה בין קומות החניון ברמת שירות 1 תחבורה – המבנים נמצאים סמוך לתחנות אוטובוס על רחוב משה דיין ובקרבת רחובות יצחק שדה ולה גווארדייה הכוללים רשת קווי אוטובוס המגיעים לאזורים מגוונים במטרופולין תל אביב.
ישנו תכנון לנת''צ עתידי ברחובות משה דיין ויצחק שדה, ובנוסף ישנו שביל אופניים קיים ברחוב יצחק שדה.
תחנת הרק''ל הקרובה ביותר המתוכננת בקרבת הפרויקט – קו סגול במרחק של כ-1 ק''מ הליכה, בדרך ההגנה.
אדריכלות נוף
• לאורך רחוב משה דיין מוצעת זיקת הנאה ברוחב 3 מ' להרחבת מדרכה ואזורי ישיבה עבור שימושי המסחר המוצעים לאורך הרחוב.
• לאורך רחוב הגיבור האלמוני מוצעת זיקת הנאה ברוחב 1.3 מ' לטובת הרחבת המדרכה.
• בתחום זיקת ההנאה יבוצע שימוש מירבי בפרטים המנחים של עיריית תל אביב. עם זאת, ניתן יהיה לשלב אלמנטים יחודיים בפיתוח אשר יתואמו מראש עם מחלקת שפ"ע על מנת לאפשר תחזוקה מיטבית לאורך זמן.
• הציר הירוק מדרום לתכנית נשמר במתכונתו הקיימת, כמו גם שמירה על המרחק מהבינוי מדרום. השינוי העיקרי בציר הירוק הוא הצעה להחלפה בין שביל האופניים ושביל הולכי הרגל על מנת לשמור על רציפות שביל האופניים מכיוון שדרות יד לבנים וכן מעבר למבנים המתוכננים (שינוי זה מוצע מחוץ לגבולות התכנית).
• בתכנית המוצעת תכסית פנויה לחלחול (ללא בינוי או מרתף) במגרש הינה %.22.5 תכסית חלחול אפקטיבי (גינון) %13.8 (שאר %8.7 מרוצפים).
• במגרש הקיים נסקרו 62 עצים בוגרים – מתוכם 46 יישמרו, 1 להעתקה, 15 לכריתה.
עמ' 8 מבא"ת ספטמבר 2007
דיון להפקדה תכנית מס' 507-1292655 תא/מק/5245 -הגיבור האלמוני
תכנון הצללה ונטיעות במרחב הציבורי יהיו על פי מסמך ההנחיות של עיריית תל אביב יפו "צל במרחב הציבורי" ובהתאם להנחיות המרחביות בנושא הצללה.
חזית מסחרית:
חזית מסחרית לכיוון דרך משה דיין ללא קולונדה, תותר חזית מסחרית לכיוון הציר הירוק בחלקה הדרומי של התכנית. המסחר מופרד פרוגרמטית מהכניסה למגורים.
חזית חמישית:
יתוכנן גג מועיל גג מגונן ("ירוק") ו\או גג מעכב נגר ("כחול") באחוז כיסוי שלא יפחת מדרישות המדיניות לתכנון בת קיימא התקפה לעת הוצאת היתר תא\9144 על שינויה.
איכות סביבה (מטרדים, סקר אקלימי וכו'):
התכנון אינו כולל מגדלים, לא צפויות השפעות אקלימיות או מטרדים סביבתיים.
מבט ממערב לכיוון רחוב הגיבור האלמוני
עמ' 9 מבא"ת ספטמבר 2007
דיון להפקדה תכנית מס' 507-1292655 תא/מק/5245 -הגיבור האלמוני
מבט ממזרח לכיוון דרך משה דיין
עמ' 10 מבא"ת ספטמבר 2007
דיון להפקדה תכנית מס' 507-1292655 תא/מק/5245 -הגיבור האלמוני
עמ' 11 מבא"ת ספטמבר 2007
דיון להפקדה תכנית מס' 507-1292655 תא/מק/5245 -הגיבור האלמוני
עמ' 12 מבא"ת ספטמבר 2007
דיון להפקדה תכנית מס' 507-1292655 תא/מק/5245 -הגיבור האלמוני
עמ' 13 מבא"ת ספטמבר 2007
דיון להפקדה תכנית מס' 507-1292655 תא/מק/5245 -הגיבור האלמוני
עמ' 14 מבא"ת ספטמבר 2007
דיון להפקדה תכנית מס' 507-1292655 תא/מק/5245 -הגיבור האלמוני
עמ' 15 מבא"ת ספטמבר 2007
דיון להפקדה תכנית מס' 507-1292655 תא/מק/5245 -הגיבור האלמוני
עמ' 16 מבא"ת ספטמבר 2007
דיון להפקדה תכנית מס' 507-1292655 תא/מק/5245 -הגיבור האלמוני
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מזרח)
צוות מזרח ממליץ לאשר את הפקדת התכנית כפי שהוצגה בדיון.
כל זאת לאחר השלמת הנדון מטה:
1. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
2. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.
3. תנאי לאישור התכנית- תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר
פקדה.
4. נדרש להשלים תיקונים בנספח התנועה בהתאם ל חוו"ד תנועה.
5. נדרש להטמיע הוראה במסמך הוראות התכנית פרק 4.1.2 (א) בינוי ,לעניין מספר מבנים מנמלי
במגרש למגורים הניסוח המוצע :
"הבינוי יבטיח הקמת 3 מבנים נפרדים לפחות, לא יתאפר חיבור בין קומות הקרקע או בין הקומות מעל "
6. נדרש לדייק את הוראות במסמך הוראות התכנית פרק 4.1.2 (א) לעניין מרפסות, לנושא להבלטת
מרפסות מקו בניין ומקיר בניין .
עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007
| ה חלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק | ה ב | |
|---|---|---|
| הבהח לוזטאהת ז עו פת"היי סהע ביטף ל6ה8 דת' ולךח 4ו קחו דשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים |
דיון להפקדה תכנית מס' 507-1292655 תא/מק/5245 -הגיבור האלמוני
בישיבתה מספר 26-0006ב' מיום 25/03/2026 (החלטה מספר )1 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאשר את הפקדת התכנית כפי שהוצגה בדיון, בהתאם להשלמת התנאים הבאים:
1. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
2. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.
3. תנאי לאישור התכנית- תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר
פקדה.
4. להשלים תיקונים בנספח התנועה בהתאם ל חוו"ד תנועה.
5. להטמיע הוראה במסמך הוראות התכנית פרק 4.1.2 (א) בינוי ,לעניין מספר מבנים מנמלי במגרש
למגורים הניסוח המוצע :
"הבינוי יבטיח הקמת 3 מבנים נפרדים לפחות, לא יתאפר חיבור בין קומות הקרקע או בין הקומות מעל "
6. לדייק את הוראות במסמך הוראות התכנית פרק 4.1.2 (א) לעניין מרפסות, לנושא להבלטת
מרפסות מקו בניין ומקיר בניין .
7. בכפוף לבחינה משפטית מול המחוז, תתווסף הוראה למסמך הוראות התכנית (תקנון התכנית)
בדבר התחייבות לקרן הונית ויחתם כתב התחייבות לנושא זה, ככל וידרש, כתנאי להפקדה בפועל.
8. תנאי להפקדה בפועל יהיה קיום מפגש שיתוף ציבור פרונטאלי בהתאם להחלטת תת ועדה לשיתוף
ציבור מיום: 30/09/2024 , במידה ויעלה הצורך בעדכון תכנוני יהיה לשיקול יו"ר הועדה האם
יידרש לחזור לוועדה המקומית לדיון נוסף בהחלטת הפקדה מתוקנת.
9. תיקון הוראות התוכנית כך שתקן החניה 1 ל0.8 יכול על יחידות הדיור בתוכנית (כולל דב"י וכולל
יח"ד עם 50 מ"ר)
10. התאמת התקנון לבינוי לפי שטח כולל
משתתפים: ליאור שפירא, מיטל להבי, חן אריאלי, ראובן לדיאנסקי, אלחנן זבולון עמ' 18 מבא"ת ספטמבר 2007
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק / כל הגוש | סוג גוש | גושים וחלקות בתכנית: מספר גוש |
|---|---|---|---|---|
| 88 | ,39 ,80 ,86 92 | חלק | מוסדר | 7053 |
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה מקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו מיקום: מרחב "מבואות יפו", בסמוך לפארק החורשות, בכתובות הרצל .156-160 ממערב: רחוב 3426 המתחבר לרחוב אבולעפיה,
מצפון: מתחם מועדון ה'בארבי' הישן אשר גובל בדרך קיבוץ גלויות, ממזרח: רחוב הרצל,
מדרום: מתחם 'שוק הדגים' אשר גובל ברחוב התחיה.
כתובת: רחוב הרצל 156-160
גושים וחלקות בתכנית:
שטח התכנית:
13.443 דונם
גבול מרחב התכנון - תצ"א:
עורכי התכנית:
אדריכל: בר אוריין אדריכלים בע"מ
יועץ פיתוח: בהא מילחם – בהא מילחם אדריכלות נוף
יועץ תנועה: עירד שרייבר - דגש הנדסה
מודד: גטניו ושות' – מודדים מוסמכים בע"מ
יועץ סביבה: יוזמות למען הסביבה – בנייה ירוקה | תכנון סביבתי | תעשיה
יועץ ניקוז: יוזמות למען הסביבה
אגרונום: אדיר אלווס - אדיר יעוץ ופקוח נופי בע"מ
יועץ תשתיות: רועי שקדי - א.גלבוע מהנדסים בע"מ
שמאי: קונפורטי רפאל – קונפורטי רביב גולדנברג
עמ' 19 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
אדריכלית שימור: אנה שיפמן
יזמי התכנית:
א.ק.א בית מרס פרויקט הרצל 156-160 בע"מ ח.פ 516470481
בעלות:
א.ק.א בית מרס פרויקט הרצל 156-160 בע"מ ח.פ 516470481 עיריית תל-אביב (תחום הדרך בחלקה )39
1. מצב תכנוני קיים
תיאור מצב קיים
שטח התכנית כולל 3 מבנים קיימים ומאוכלסים בסמוך לפארק החורשות, אשר נבנו בין השנים 1972-1982 ומציגים מאפיינים דומים מבחינת קנה-מידה וטיפולוגיה. שלושת המבנים בעלי ארבע קומות ונבנו בטיפולוגית 'קופסא'
המאפיינת בינוי תעשייתי.
המבנה הצפוני ביותר, ברח' הרצל ,156 הינו 'בית הרצל', שתוכנן כבית משרדים עבור בנק דיסקונט. מדרום לו, ברח'
הרצל ,158 ממוקם 'בית מרס', מבנה תעשיה המשמש למחסנים ואולמות תצוגה, פעילות אמנים ועמותות קהילתיות.
המבנה הדרומי ביותר, ברח' הרצל ,160 הוא 'בית דיסקונט', שהוקם ע"י בנק דיסקונט לטובת שימושים תפעוליים.
בתת-הקרקע: ל'בית הרצל' ברח' הרצל 156 שלוש קומות מרתף המשמשות לחניה ואחסון, ושלוש כניסות לחניה –
כניסה אחת מרח' אבולעפיה ושתי רמפות מהרצועה הפתוחה בין הרצל 156 להרצל ,158 בכיוונים נגדיים.
ל'בית מרס' ברח' הרצל 158 שתי קומות מרתף המשמשות לחניה, ושתי כניסות לחניה – כניסה אחת מרח' אבולעפיה ורמפה מהרצועה הפתוחה בין הרצל 158 להרצל ,160 הגישה אליה מרח' אבולעפיה (ממזרח למערב).
ל'בית דיסקונט' ברח' הרצל 160 שתי קומות מרתף המשמשות לחניה, ושתי כניסות לחניה – שתיהן מהרצועה הפתוחה בין הרצל 158 להרצל ,160 הגישה אליה מרח' אבולעפיה (ממזרח למערב).
מצפון למבנים בתחום רחוב היסוד קיימת בניה בפלישות שאינן מוסדרות.
2. רקע סטטוטורי
2.1 תכניות תקפות
• תכנית 1883 שנת .1978 ייעוד הקרקע: אזור תעשייה, קביעת שינוי אחוזי בנייה.
• תכנית 1092 שנת .1969 ייעוד הקרקע: אזור תעשייה.
• תכנית 500 שנת .1958 ייעודי הקרקע: אזור תעשיה, אזור מסחר ואחסנה.
• תכנית 250 שנת .1955 ייעודי הקרקע: אזור תעשיה, אזור מסחר ואחסנה.
• תכנית מ' שינוי אחוזי בניה שנת .1975
עמ' 20 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
• תכנית ע'1 מרתפים שנת .1982
2.2 זכויות בנייה מאושרות (תכנית )1883
גוש 7053 חלקות :92,86,80
יעוד קרקע: אזור תעשייה
שטח מגרשים סחירים: 12.38 ד'
מספר קומות מעל הקרקע: קומת קרקע + 3 קומות
זכויות בנייה מעל הקרקע: 20,165 מ"ר
רח"ק מצב מאושר: 1.63
2.3 יחס לתכנית המתאר תא/5000 ()2015
• נספח אזורי ייעוד: אזור מגורים בבניה עירונית, על ציר מעורב.
• נספח מתחמי תכנון: אזור 703ב (מבואות יפו), מתחם להתחדשות עירונית עד 25 + 5 קומות בהקלה, סה"כ 30 קומות.
• נספח עיצוב עירוני: עד 15 קומות (עליה מ15 ל25+5 קומות מתוקף "מתחם להתחדשות עירונית").
• שימושים: אזור מגורים בבניה עירונית. מקבץ שימושים ראשי – מגורים.
• ציר מעורב – יחולו ההוראות הקבועות בנוגע ליעוד 'אזור מעורב לתעסוקה ולמגורים'. בקומת הקרקע תקבע חזית מסחרית ובשאר הקומות יותרו שימושים מעורבים הכוללים בין השאר מגורים ומשרדים.
מקבצי שימושים ראשיים - מגורים, משרדים, מסחר ,1 תעסוקה ,1 וכן מסחר .2 • מקבצי שימושים נוספים – שימוש ממקבץ השימושים למשרדים , במבנה שכולו נועד לשימוש למשרדים, בין כחלק ממגרש שנקבע בו ייעוד למגורים והותר בו גם שימוש למשרדים בבניין נפרד ובין במגרש שנקבע בו ייעוד למשרדים בלבד, ובלבד שהועדה שוכנעה כי אין בכך כדי לשנות את אופי הסביבה כסביבת מגורים.
• זכויות בניה על קרקעיות: 1.5 דונם ומעלה - רח"ק בסיסי 2.5 / רח"ק מירבי .4.0 • זכויות מכוח מתחם התחדשות עירונית – הוועדה רשאית לאשר 1 רח"ק מעל לרח"ק המרבי ובניה נקודתית חריגה מסביבתה בדרגת גובה אחת מעבר לקבוע בנספח העיצוב העירוני (רח"ק מירבי – .)5.0
2.3.1 מסמכי תכנית המתאר:
2.4 מסמך מדיניות "מבואות יפו" 9093 (מאי )2022
עמ' 21 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
מסמך המדיניות למרחב "מבואות יפו" אושר במטרה לשמור על אופי המרחב כאזור תעסוקה יצרני והטרוגני באמצעות קביעת הוראות לפיתוח המרחב שיאפשרו את המשך פעילותו והתחדשותו כאזור מלאכה ותעשיה יצירתי, יצרני וחדשני בעיר. בין מטרות מסמך המדיניות:
• העצמה של מרחב עסקי וחברתי בטיפולוגיה בבנייה מותאמת • בניית תשתית ציבורית עדכנית תומכת
• דיור ייחודי מותאם למרחב שימושים מגוון.
הוראות רלוונטיות ממסמך המדיניות:
תמהיל שימושים: מגורים לפי המאושר בתכניות תקפות ו/או מאושר בהיתר בניה כדין, שימושי מלאכה לפי
הקיים/מאושר מינימום 1 רח"ק ושאר השטח לתעסוקה יצרנית.
מסמך המדיניות ממליץ על תמהיל שימושים של %60 תעסוקה ו %40 מגורים. תכנית זו מציעה חריגה מתמהיל השימושים המוצע במדיניות ועומד על כ %35 תעסוקה מכלל השטחים הסחירים בפרויקט. הנ"ל נקבע לאור תוספת הבניה על מבנים קיימים בעלי מאפיינים אדריכליים ייחודיים המייצרים סביבה מותאמת לשימושים שאינם למגורים כגון מלאכה ותעשיה זעירה, אשר מתקשה לקבל מענה בבניה חדשה. בנוסף לכך שימושי המגורים כוללים בתוכם היקף דב"י הגבוה בשיעור של %5 מהנדרש במדיניות העירונית (סה"כ %)15
זכויות בניה: רח"ק מקס' ,5 מחושב לאחר הקצאה לצרכי ציבור (%15 מהשטחים הסחירים במרחב תכנון ,1 %35
מהשטח הסחיר במרחב תכנון -2הנדון)
גובה בנייה: בנייה עד 8 קומות עם אפשרות לעלייה נקודתית בגובה לבניה מגדלית. תוך, בנייה בטיפולוגיות
מותאמת להקשר האורבני ולשימוש הנדרש.
מספר הקומות המוצע בתכנית הנדונה , יכלול בנייה נמוכה ומגדלית כנדרש במסמך המדיניות במדרג גבהים משתנה תוך התאמה לגובה המקסימלי מתוקף תכנית המתאר תא/5000 עד 30 קומות.
בדבר הקצאה ציבורית נקבע כי תבוצע חלף הקצאת קרקע לצרכי ציבור בשטחי ציבור מבונים, התכנית מקצה שטחי ציבור בהיקף של 6,760 מ"ר באגף נפרד במבנה בכתובת הרצל 156 כחלף הפקעה (ביחס של כ )1:1.5
תשריט מסמך מדיניות "מבואות יפו"
עמ' 22 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
2.5 קומפילציית ייעודי קרקע מצב מאושר
טבלת ייעודי קרקע מצב מאושר
3 מצב תכנוני מוצע
3.1 תיאור התכנון המוצע
התכנית ממוקמת במרחב "מבואות יפו", בסמוך לפארק החורשות, בכתובות הרצל 156-160 במתחם הידוע כ-"בית מרס", ובשטח כולל של 13.496 ד'.
התכנית מקודמת ברוח המדיניות מבואות יפו תא/מק/9093 ומתוקף תכנית המתאר העירונית תא/.5000מרחב התכנון תחום ברחוב הרצל ומרחב פארק החורשות ממזרח, ברחוב 3426 המתחבר לרחוב אבולעפיה ממערב, במתחם מועדון ה'בארבי' הישן שעתיד להתחדש מצפון, ובתכנית תא/4456 -מתחם שוק הדגים, מדרום.
בשטח התוכנית קיימים 3 מבנים פעילים ומאוכלסים, אשר נבנו בין השנים 1972-1982 בעלי ערכיות אדריכלית ומאפיינים דומים מבחינת קנה-מידה וטיפולוגיה: שלושת המבנים בני ארבע קומות ונבנו בטיפולוגית 'קופסא'
בסגנון תעשייתי.
הרצל 156 - 'בית הרצל', תוכנן כבית משרדים עבור בנק דיסקונט.
הרצל 158 - 'בית מרס' מבנה תעשיה המשמש למחסנים ואולמות תצוגה.
הרצל 160 - 'בית דיסקונט' הוקם ע"י בנק דיסקונט לשימושים תפעוליים.
התכנית קובעת התחדשות המבנים בתא שטח 100A – הרצל 158,160 במתווה תוספת בנייה מעל בינוי קיים.
מטרת התכנית הינה חידוש והרחבת המרחב ההיסטורי, תוך שמירה על הזהות האדריכלית והייעוד המקורי -
מלאכה ותעשיה בטיפולוגיה קיימת - נפחית וצורנית.
התכנית קובעת שני מגרשים מעורבי שימושים בייעוד "עירוני מעורב":
1. במגרש 100A - תוספת זכויות בניה, קומות ושימושים במבנים הקיימים בכתובות הרצל 158,160 מעל 4
הקומות הקיימות, לגובה מירבי של 30 בקומות מדורגות, לטובת תוספת שימושי מסחר, תעסוקה ומגורים.
2. במגרש 100B - התכנית קובעת את המבנה בכתובת הרצל 156 כהקצאה ציבורית בנויה כאגף נפרד
ועצמאי. התוכנית מאפשרת תוספת בניה למבנה הקיים או הריסה ובנייה מחדש בהתאם לצרכים עירוניים.
ככל והמבנה הקיים לא ייהרס, קובעת התכנית הוספת קומה בקונטור המבנה הקיים וקומת יציאה לגינת גג ציבורית.
עמ' 23 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
- התכנית מציעה חיבורים בין מפלס רחוב הרצל למפלס רחוב 3426 (רחוב אבו-אלעאפיה) בין שלושת המבנים, לטובת יצירת מרחב עירוני המשכי, פעיל ופתוח בשטחים הפנויים מבינוי ובמעברים. זאת על ידי קביעת זכות מעבר בזיקת הנאה לציבור לכל ימות השנה ושעות היממה.
- עוד קובעת, חזית מסחרית כלפי הרחובות הרצל ורחוב 3426 (רחוב אבו-אלעאפיה) וכלפי החזיתות הפנימיות במעברים בין הבניינים .
- התכנית מאפשרת הקמת עד 350 יחידות דיור , מתוכן דיור בהישג יד במחיר מופחת, בהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבניה ומדיניות הדיור העירונית בהיקף של %15 (53 יח"ד) .
מטרות ועיקרי התכנית
חידוש מרחב "בית מרס" המאופיינת בטיפולוגיה וזהות התעשייתית במבואות יפו, תוך תוספת זכויות, גובה, שימושים והקצאת שטחים בנויים לצורכי ציבור.
1. איחוד וחלוקה למרחב אחד בהסכמת בעלים, עפ"י פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965
2. קביעת מגרשים בייעוד "עירוני מעורב", "שטח פרטי פתוח" ו-"דרך מאושרת".
3. התחדשות המבנים ברח' הרצל 158-160 בית מרס ובית בנק דיסקונט - תוך שמירה על טיפולוגית ומאפייני
השפה האדריכלית של המבנה.
4. הוספת קומות מעל הבניינים ברח' הרצל 158-160 עד לגובה מירבי של 30 קומות.
5. קביעת שטחים בנויים לשימושים ציבוריים במבנה ברח' הרצל 156 כאגף נפרד עצמאי וקביעת הוראות לגביהם.
6. קביעת זכויות בניה, גובה ושימושים בהתאם לתוכנית המתאר תא/.5000
7. קביעת זכות מעבר למעבר ושהיית הציבור במפלס הקרקע לאורך כל שעות היממה והשנה.
8. קביעת חזית מסחרית לאורך רחוב הרצל ורחוב 3426 (רחוב אבו-אלעאפיה).
9. קביעת הוראות ותנאים בהליך רישוי לרבות הוראות להכנת תוכנית עיצוב ופיתוח אדריכלי.
10. קביעת הוראות לייעול ושיפור מרחב התכנון מבחינת תנועה וחניה .
11. קביעת הוראות לאיכות הסביבה, תשתיות, בניה ירוקה וניהול מי נגר.
12. קביעת %15 יח"ד כדיור בהישג יד.
13. קביעת הוראות לתת הקרקע, תפעול, חניה, פינוי אשפה וכדו'.
3.2 תשריט מצב מוצע
עמ' 24 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
3.3 טבלת ייעודי קרקע מצב מוצע
3.4 תכניות בינוי
תכנית קומת קרקע:
עמ' 25 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
תכנית קומת מרתף עליונה:
תכנית קומת מגורים טיפוסית (תכנון מפורט יקבע בשלב תכנית העיצוב):
עמ' 26 מבא"ת ספטמבר 2007
| סה"כ | שטחי בניה כוללים | יעוד שימוש | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| סה"כ | מתחת לקרקע | מעל הקרקע | ||||||
| % ()3 | מ"ר | מ"ר | % | מ"ר | % ()1 | מ"ר | ||
| %290 | 35,975 | - | - | 14,400 | %58 | 35,975 | מגורים | עירוני מעורב 100A |
| %149 | 19,165 | - | - | %31 | 19,165 | מסחר ותעסוקה | ||
| %55 | 6,760 | - | - | 7,400 ()4 | %11 | 6,760 | מבנים ומוסדות ציבור | עירוני מעורב 100B |
| 61,900 | )2(21,800 | %100 | 61,900 | סה"כ | עירוני מעורב 100A+100B | |||
| 250 | )4(250 | דרך | דרך מאושרת 820 |
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
3.5 מבט צד מרחוב הרצל(הדמיה להמחשה בלבד):
3.6 טבלת זכויות והוראות בניה - מצב מוצע
3.6.1 הערות ברמת הטבלה:
()1 % מסה"כ השטחים לחישוב הזכויות (לפי רח"ק )5.0 ביחס לחישוב תכסית לפי שטחי המגרשים – סה"כ 12.38 דונם ()2 שטח מרתף בהתאם לקיים (כ17211 מ"ר). תוספת שטחים (בהיקף של כ%27 ) לצורכי תפעול ומעברים בין החניונים, תמרון משאיות , חצר משק , תשתיות עדכניות וכד'.
שטחי השירות בתת הקרקע יכללו את שטחי החניה והמסעות של כלל השימושים בתאי השטח והזכויות מתחת לקרקע (במגרש בייעוד עירוני מעורב ושטח פרטי פתוח המוגדר בתשריט)
()3 זכויות עפ"י גודל מגרש לחישוב זכויות 100A+100B : 12.38 ד'. (שטח עירוני מעורב + ייעוד שפ"פ תואם לטבלה אנליטית)
()4 יתאפשר מעבר בתחום תא שטח 820 בתת הקרקע בלבד לטובת חיבור מגרש ביעוד מוסדות ציבור ושטח ציבורי בנוי בתא שטח 100B (בעבור שימושים ציבוריים בלבד)
3.6.2 הערות לטבלת זכויות והוראות בניה
עמ' 27 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב מוצע זכויות מתוקף תא/5000 | מצב קיים | נתונים | |
|---|---|---|---|
| 61,900 | 20,165 (כלל השטח הבנוי בפועל) | מ"ר | סה"כ שטח ברוטו |
| עד 30 | 3 + קרקע | קומות | גובה |
| %65 | %55 | תכסית | |
| תא שטח 100A כ- 100 רכבים 9 נגישים 2 תפעולי ,תא שטח 100B 23 רכבים 3 נגישים | כ 304 חניונים ישנים שהתכנון שלהם אינו עומד בתקנים עדכניים | מקומות חניה | |
| 350 יח"ד | - | מספר יחידות |
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
א. לשטחי המגורים יותר שטח של עד 14 מ"ר ליחידת דיור עבור מרפסות ובלבד ששטחן הממוצע של כל המרפסות
בבניין לא יעלה על 12 מ"ר ליח"ד. יעשה שימוש בשטחים רק עבור מרפסות, כל שימוש אחר יהווה סטייה נכרת
ב. מספר הקומות המותר בטבלה הינו מקסימלי וכולל את הקומות הקיימות, הקומות החדשות, טיפוסיות,
קומות גג ומתקנים טכניים. במגרש זה הוטמעה הקלה לנושא מספר הקומות, על כן תוספת קומות תהווה סטיה ניכרת.
מתוך השטח הכולל יותקנו מרחבים מוגנים קומתיים או דירתיים בהתאם לחוק.
ג. מעל גובה גג עליון תתאפשר תוספת של עד 2 מטרים לטובת אנטנות או ארובות.
ד. הזכויות הכלולות בטבלה זו כוללות את הזכויות מתוקף תוכנית ג'1 וע'.1
ה. %15 מסך יחידות הדיור (53 יח"ד) ושטחי המגורים בתוכנית זו - יוקצו עבור דירות בהישג יד.
ו. שטחים מקורים יחושבו במניין השטחים בטבלה לעיל. מתוך השטח הכולל יותקנו מרחבים מוגנים קומתיים
או דירתיים בהתאם לחוק.
ז. הערות לשטחים ציבוריים בנויים בתא שטח B 100 (הרצל :)156
1. לשטחים הציבוריים הבנויים יתווספו חצרות ו/או מרפסת גג בשטח של לפחות 550ו מ"ר לטובת
השימוש הציבורי. היקף ואופי שטחי החוץ יקבעו בתכנית בינוי ופיתוח.
2. לשטחים הציבוריים הבנויים תתאפשר תוספת שטחים עבור מצללות, או סככות צל או קירוי למניעת
נפילת חפצים, אשר יכול שייבנו עם גג היוצר סיכוך מלא אך ללא קירות בהיקף של עד 365 מ"ר
3. לשטחים הציבוריים הבנויים תותר המרת שטחים ציבוריים בנויים לטובת חצר בנוייה כשטח עיקרי.
4. לשטחים הציבוריים הבנויים מעל הקרקע יתווספו שטחים נלווים כהגדרתם בתוכנית ע1 עבור תפעול,
שטחים טכניים, אחסנה, אצירה ופינוי אשפה וכיו"ב הדרושים להפעלתם, אשר ימוקמו בתת הקרקע
5. מניין השטחים הציבוריים הבנויים לא יכלול שטחים המשמשים את כלל שימושי המבנה
(לדוג' מדרגות מילוט, שטחים ומעברים הנמצאים בתחום הגרעין גם בקומה/ בקומות בהם נמצאים שטחי הציבור וכד') למעט, חדרי שירותים ומרחבים מוגנים המשרתים את השימוש הציבורי באותה קומה.
4 טבלת השוואה קיים מול מוצע
5 הוראות בינוי תאי שטח ,100A 100B - עירוני מעורב
5.1 הוראות בינוי
5.1.1 הוראות בינוי תא שטח (100Aהרצל :)158-160
• במבנים אלה תשמר הטיפולוגיה והצורניות של המבנה הקיים ומאפייניו כגון תכסית, קווי בניין, נפח הבינוי, וכד'.
• תשמר השפה האדריכלית של מעטפת המבנה במעטפת הקונסטרוקטיבית החדשה בהתאם לעקרונות הסגנון המקורי של המבנה ביחס לחומריות, הקונסטרוקציה ומקצב מאפיין.
• בשלב תכנית העיצוב ידוייקו הנחיות הבינוי בתיאום עם הגורמים העירונים בהתאם לשימוש שייקבע, הנחיות בטיחות ומיגון. בתיאום עם אדריכל העיר ומה"ע או מי מטעמו ובדגש על אלמנטים קונסטרוקטיביים, פתיחת חזיתות, הוספת מערכות וכד'.
• מספר הקומות המרבי יהיה עד 30 קומות ובדירוג משתנה ושילוב מרפסות גג. אופי הבינוי, שמירה על דירוג ומרווחים נאותים יקבע בתכנית בינוי ופיתוח.
• תתאפשר בניה היקפית, בקומות הנסיגה והמגורים, מעל המבנים הקיימים.
עמ' 28 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
• המרווח בין המבנים יוותר ככל הניתן, כשטח פתוח גם בקומות העליונות בתוספת הקומות החדשות, תוך שמירה על איכות כיווני אוויר, מרחקים ונפחים מאוזנים.
5.1.2 הוראות בינוי תא שטח 100B (הרצל :)156
המבנה הקיים בכתובת הרצל 156 יקבע בשלב תכנית בינוי ופיתוח לשמירה והתחדשות או להריסה ובנייה מחדש, ובכל מקרה, ישמש כהקצאה לשטח ציבורי בנוי.
ככל ויהרס המבנה ויבנה מחדש, קו הבניין המערבי הפונה לרחוב אבועלפיה יותאם לקו חזית מבנים -158 .160
5.2 פירוט שימושים
5.2.1 שימושים תא שטח 100A (הרצל :)158,160
5.2.1.1 מפלס הכניסה הקובעת-
קומת הקרקע
• כניסות, לובאים ושטחים נלווים לכלל השימושים המותרים.
• לא יותרו מגורים או מחסנים פרטיים בקומות הקרקע.
• מסחר 1 - מסחר קמעונאי וכן שימושים מסחריים ושירותים בעלי אופי ציבורי המשרתים את המתגוררים, המועסקים והמבקרים בסביבה ואשר לדעת הועדה משתלבים בסביבתם מבחינתם אופיים, תפעולם, עיצובם והשפעתם על הסביבה.
5.2.1.2 מתחת למפלס הכניסה הקובעת
א. קומת מרתף עליונה
• בחלק הפנימי החפור שאינו פונה לחזית המסחרית או לחצרות, יותרו שימושים עפ"י ע',1 למעט דירות מגורים.
• כניסות, לובאים ושטחים נלווים לכלל השימושים המותרים.
• מסחר 1 - כאמור בסעיף 5.2
• מסחר 2 - מסחר סיטונאי, שימושי בידור, בילוי ופנאי, שימושים מסחריים המהווים מוקד משיכה משמעותי למבקרים אשר נדרשות עבורן הנחיות מיוחדות לצורך שילובם בסביבתם מבחינת אופיים, תפעולם, עיצובם והשפעתם על הסביבה (כגון: קניונים, בתי קולנוע, מועדוני ריקודים, אולמות שמחה).
• שימושים יצרניים - שימושי תעסוקה המשתלבים בסביבתם מבחינתם אופיים, תפעולם, עיצובם והשפעתם על הסביבה, אינם מהווים מטרד לסביבתם ואינם מצריכים הנחיות מיוחדות: סטודיו לאמנות, נגרות, מלאכה זעירה, צורפות, יוצרי ויטראז', הדפסה בתלת מימד, יצרנים תעשיינים וכדו'.
תעסוקה המשמשת מוסכים (למעט מוסכי צביעה), מסגריות, בתי דפוס ומלאכות למיניהן לרבות חוות שרתים.
קביעת שימושים אלה מעל הקרקע, תתאפשר בכפוף לאישור היחידה הסביבתית בעיריית תל-אביב יפו.
• יותר חיבור קומת מרתף עליונה לקומה שמעליה.
ב. קומות מרתף תחתונות (חפורות במלואן)
• שימושים עפ"י ע',1 חנייה (לרבות לרכב דו גלגלי וחניית אופניים), שטחים תפעוליים, אחסנה, מרכזי נתונים, שטחים טכניים ולוגיסטיים. לא יותרו שימושי מגורים.
• כניסות, לובאים ושטחים נלווים לשימושים המותרים.
• ככל ויתוכננו שימושים רגישים ו/או שהייה ממושכת, הנ"ל יהיו בכפוף לתוצאות החקירה הסביבתית.
5.2.1.3 קומות עליונות מעל מפלס הכניסה הקובעת
א. ארבעת קומות מעל מפלס הקרקע וקומת הניתוק (קומת נסיגה)
• לובאים ושטחים נלווים לכלל השימושים המותרים.
• לא יותרו מגורים בארבע הקומות הראשונות מעל מפלס הקרקע.
• תעסוקה, מלאכה , תעשיה זעירה , מסחר (כהגדרתו בסעיף )5.2 , משרדים ובתי עסק כגון: משרדים לבעלי מקצועות חופשיים, בנקים, חברות ביטוח, תעשייה עתירת ידע, מרפאות ומעבדות רפואיות, שירותים פיננסיים, עמ' 29 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
מלונאות, משרדי עירייה וממשלה וכדומה
• שימושים יצרניים כמפורט בסעיף 5.2
• שירותים בעלי אופי ציבורי כמפורט בסעיף 5.2
ב. יתרת קומות עליונות וגג
• מגורים, דיור בהישג יד, שימושים נלווים למגורים.
• תעסוקה - כמפורט בסעיף 5.2
• שטחי גגות שלא ישמשו למתקנים טכניים יפותחו כגגות ירוקים מגוננים לטובת חזית חמישית. ניתן יהיה לעשות שימוש בשטחי גגות כחצרות משותפות לדיירים או כחצרות המשויכות ליחידות הדיור הסמוכות.
5.2.2 שימושים תא שטח 100B (הרצל :)156
5.2.2.1 מפלס הכניסה הקובעת
קומת הקרקע וקומות עליונות מעל מפלס הכניסה הקובעת • שטחים ציבוריים בנויים - צרכי חינוך, בריאות, רווחה וחברה, תרבות וקהילה, שרותי דת, ספורט, מקלטים ציבוריים, משרדי עירייה, שירותים עירוניים.
• מחסני חירום עירוניים, דיור לבעלי מוגבלויות, מתקני תפעול עירוניים, חניונים ציבוריים (בתת הקרקע).
• יותר שימוש סחיר נלווה המשרת במישרין את השימוש הציבורי בהיקף של עד %5 משטחי הציבור המותרים, כגון: קפיטריות, מזנונים וכן שימושים סחירים אחרים המצויים בזיקה לשימוש הציבורי.
5.2.2.2 מתחת למפלס הכניסה הקובעת
קומת ביניים
• כלל השימושים המותרים בקומת הקרקע
קומת מרתף עליונה
• כלל השימושים המותרים בקומת הקרקע
• שימושים עפ"י ע'.1
5.2.2.3 קומות מרתף תחתונות (חפורות במלואן)
• שימושים עפ"י ע',1 חנייה (לרבות לרכב דו גלגלי וחניית אופניים), שטחים תפעוליים, אחסנה, מרכזי נתונים, שטחים טכניים ולוגיסטיים.
• ככל ויתוכננו שימושים רגישים ו/או שהייה ממושכת, הנ"ל יהיו בכפוף לתוצאות החקירה הסביבתית.
5.3 חזית מסחרית- במגרשים B100 ,A100 - עירוני מעורב
• תחויב חזית מסחרית כמסומן בתשריט בקומת הקרקע בהיקף שלא יפחת מ-%70 מאורך החזית לאור הרצון להותיר גמישות עיצובית ואדריכלית .
• תתאפשר פתיחת חזיתות מסחריות כלפי המעברים והמרחבים הפנימיים, בין המבנים ובין תאי השטח, בהתאם למפלסי הקרקע והשימושים שיקבעו במסגרת תוכנית בינוי ופיתוח.
• החזית תפותח באופן רציף והמשכי ללא מכשול או גידור.
• לשטחי המסחר יתוכנן פיר וארובה בגובה 2 מטרים מעל הגג העליון/ מעקה הגג ובהתייחס להפרשי הגבהים בין המבנים.
• שטחי המסחר יוקמו עם כניסות ויציאות נפרדות מהשימושים האחרים בתא השטח, ככל הניתן.
• תשמר הפרדה בין מערכות המסחר למערכות השימושים האחרים בתא השטח. כגון: במערכות סניטריות הכוללות מפרידי שומן, בשטחי אחסנת ציוד, בפתרונות פריקה וטעינה ובפתרונות פסולת ומחזור ובין הפירים.
5.4 צפיפות ותמהיל יח"ד
עמ' 30 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
5.4.1 שטח ותמהיל יחידות דיור
• שטח דירה לא יפחת מ- 40 מ"ר (עיקרי).
• שטח דירה ממוצע יהיה כ- 81 מ"ר (פלדלת).
• תמהיל שטחי הדירות (פלדלת):
עד %30 מהדירות תהיינה קטנות בשטח של עד 65 מ"ר.
לפחות %25 מהדירות תהיינה בינוניות בשטח של 66-85 מ"ר (שטח ממוצע 75 מ"ר).
לפחות %25 מהדירות תהיינה בינוניות עד גדולות בשטח של 86-105 מ"ר (שטח ממוצע 100 מ"ר)
לפחות %20 מהדירות תהיינה גדולות בשטח של מעל 106 מ"ר.
• תמהיל סופי יקבע במסגרת תוכנית עיצוב אדריכלי.
5.4.2 דיור בהישג יד(דב"י)
• יחידות דיור להשכרה במחיר מופחת בהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבניה והוראות תכנית זו.
השכירות תהיה לתקופה כוללת שלא תפחת מ-25 שנה מיום האכלוס בפועל. שיעור ההפחתה של דמי השכירות יעמוד על %40 ממחיר השוק, ובלבד שדמי השכירות לא יעלו על תקרת דמי השכירות המופחתים הקבועה בתוספת השישית לחוק התכנון והבניה.
• תמהיל גודל יחידות הדיור בהישג יד יהיה בדומה לכלל יחידות הדיור בתכנית ושטחן הממוצע יהיה זהה, למעט יח"ד גדולות במיוחד /מיוחדות שלא יכללו ביחידות הדב"י (מעל 100 מ"ר לפי העניין: שטח עיקרי וממ"ד).
• יחידות הדיור בהישג יד תהינה בניהול ובבעלות אחודים.
• יחידות הדיור בהישג יד תמוקמנה ככל הניתן במבנה/אגף עצמאי עבור שימוש זה (לרבות כניסות ותשתיות נפרדות). במידה ויוכח תכנונית כי לא ניתן למקמן כאמור, ניתן יהיה למקם את יח"ד במפוזר במבני המגורים במגוון קומות וכיווני אויר.
• יחידות הדיור בהישג יד תמוקמנה בהתחשב בשיקולים כגון מרחק ממטרדים סביבתיים, בדומה ליתר יחידות הדיור בתכנית.
• יחידות הדיור בהישג יד יתוכננו בסטנדרט זהה ליתר יחידות הדיור בתכנית מבחינת חומרי גמר, פתחים, חלוקת חדרים ותכנון פנימי, עיצוב חזיתות, מרפסות וכד'.
• הוראות התוספת השישית לחוק יחולו על שימוש זה.
• אם תוך חמש שנים מיום מתן תוקף לתכנית לא תוגש בקשה להיתר בנייה הכוללת את יחידות הדב"י על פי סעיף זה, יבוטלו יחידות הדב"י ושטחן שלא יפחת מ-4293 מ"ר יומר לשירותים בעלי אופי ציבור כהגדרתן.
הועדה המקומית רשאית להאריך את התקופה האמורה בחמש שנים נוספות או בהתאם לתקופה שתקבע בחוק. ככל ויומר, מיקום השטחים ואופים יקבע בעדכון תכנית העיצוב לאישור ועדה מקומית.
5.5 מספר וגובה קומות
5.5.1 גובה הקומות (ברוטו - רצפה לרצפה) תא שטח 100A (הרצל :)158,160
גובה הקומות (ברוטו - רצפה לרצפה)
• גובה הקומות בארבע הקומות הראשונות מעל מפלס הקרקע יהיה ככל הניתן, עפ"י הקיים ובהתאם להוראות הבינוי שייקבעו בהוראות התוכנית.
• גובהן הסופי של יתר הקומות - בנסיגה, טיפוסיות, גגות ובכלל השימושים - מגורים, מסחר ותעסוקה, ייקבעו במסגרת תוכנית בינוי ופיתוח, בהתאם למפורט בסעיף זה.
• גובה קומת נסיגה על המבנים הקיימים שתשמש כגישור בין קומות קיימות לחדשות, יקבע במסגרת תכנית בינוי ופיתוח.
• תתאפשר פתיחת וחיבור בין קומות לטובת הנגשת השימושים, וכן הוספת קומות גלריה.
• גובה קומות תעסוקה חדשות יהיה עד 3.8 מטרים.
• גובה קומות מגורים חדשות יהיה עד 3.30 מטרים.
• גובה קומות הגג החלקיות (כולל מערכות ומעקה גג) יהיה עד 6 מטרים.
5.6 מרפסות
כל המרפסות והגזוזטראות בתוספות הבנייה תהינה בנפח המבנה ובתחום קווי הבניין.
תותר הבלטת אלמנטים קיימים שיוגדרו מתחום קווי הבניין אך לא מתחום המגרש.
5.7 זכות מעבר
עמ' 31 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
• השטח הפנוי במפלס הקרקע בייעודי עירוני מעורב ושפ"פ (למעט באזורים בהם נדרשות מערכות פרטיות ולמעט חצר המוצמדת לשטחי הציבור הבנויים במגרש )B100 ובתחום תא שטח ,C100 יקבעו בזכות מעבר, למעבר ושהיית הציבור לכל שעות היממה וימי השנה ותרשם עליהם זכות מעבר בספרי המקרקעין.
• זכות המעבר תפותח כמרחב רציף והמשכי ככל הניתן, בינן לבין עצמן ובינן לבין השטחים הציבוריים הגובלים, בגישור על הפרשי מפלסים, ללא גדרות או מכשול מכל סוג שהוא ו/או שינויים עיצוביים ביחס למרחב הציבורי הגובל.
• מיקום סופי של זכות המעבר למעבר להולכי רגלי, תקבע באופן סופי בשלב תוכנית בינוי ופיתוח, ובלבד שהשטח הכולל של זכות מעבר להולכי רגל לא יפחת מ-5.4 דונם.
• ככל ויהרס ויבנה מחדש המבנה הציבורי בתא שטח B100 יתאפשר צמצום זיקות ההנאה בסביבתו בכ-0.3 דונם.
• תותר הקמת מרתפים ומערכות פרטיות מתחת לשטחי זכות מעבר ככל ויוותרו בתי גידול המאפשרים נטיעות עצים בוגרים והעברת תשתיות ככל שיידרש ובהתאם למדיניות העירונית.
• לא תותר הוצאת אויר מחניונים, פליטת אגזוז גנרטור בשטחי או כלפי זכות מעבר.
• תתאפשר גישה משותפת, ככל הניתן, למרתפי החניה הציבורים בתא שטח ,B100 דרך תא שטח A100 ותירשם על כך זכות מעבר לרכב בין מגרשים ותיקבע סופית בתכנית בינוי ופיתוח.
• ככל ותידרש העתקת תשתיות ציבוריות למגרש פרטי, תרשם זכות מעבר למעבר תשתיות.
• תקרת המרתף העליונה תאפשר בית גידול לשטח המרחב הפנימי ולנטיעות מעליה, בעומק שלא יפחת מ-1.5 מטרים אדמה גננית. ובהתאם להנחיות מדיניות תקפה, למעט מעל קומה תת קרקעית קיימת.
• בזיקת הנאה לאורך מדרכות הרחוב, עומק תקרת המרתף יהיה כ- 2.5 מטר ממפלס הרחוב, תתאפשר החרגה בפינת המגרש הדרום מזרחי, שם עומק תקרת המרתף לא יפחת מ- 1.9 מטר ממפלס הרחוב.
5.8 מרתפים וחניה
• פתרונות חניה, פריקה וטעינה, פתרון פינוי האשפה בכלל מרחב התכנון יהיו בתת הקרקע בלבד, באישור אגף התנועה.
• לא תותר כניסה לחנייה מרחוב הרצל.
• גישת רכב למרתפי החניה בתא שטח ,100A תהיה מרחוב אבו-אלעאפיה. יותר חיבור בין מרתפי החניה בין המבנים הרצל .158,160
• תתאפשר גישה משותפת, ככל הניתן, למרתפי החניה הציבורים בתא שטח ,B100 דרך תא שטח A100 ותירשם על כך זכות מעבר לרכב בין מגרשים ותיקבע סופית בתכנית בינוי ופיתוח.
• תקן החנייה למגורים, מסחר, שטחי ציבור בנויים ואופניים ודו גלגלי בהתאם לפרק 9 - חוו"ד תנועתית או תקן החניה התקף לעת הוצאת היתר הנמוך מבניהם.
• אופן פיזור חניות האופניים ודרכי הגישה אליהן יקבע במסגרת תוכנית בינוי ופיתוח, בהתאם למדיניות העירונית התקפה.
• בקומות מרתף קיימות, קיימים חדרי טרנספורמציה בבעלות חברת החשמל, העתקה ו/או שינויים נוספים בחדרים אלו, יקבעו בשלב תכנית העיצוב או כל שלב אחר בתיאום ואישור חברת החשמל.
6. פרוגרמה לשטחי ציבור
• נקבעה הקצאת שטחי ציבור מבונים חלף הקצאת קרקע (בהתאם להוראות תא\.)5000 התכנית מקצה שטחי ציבור בהיקף של 6,760 מ"ר שטחים על קרקעיים (חלף הפקעה כ )1:1.5 ועוד 7,400 מ"ר שטחים תת קרקעיים מתוכם 720 מ"ר הפונים למפלס רחוב אבולעפיה.
• השטח יוקצה באגף נפרד ועצמאי במבנה בכתובת הרצל .156 • התכנית מאפשרת שני מתווי התחדשות, הראשונה השארת המבנה, שיפוץ ותוספת בניה. השנייה, הריסת המבנה והקמת מבנה ציבורי חדש באותו היקף שטחים.
• החלופה המועדפת תקבע בהתאם לחוו"ד יחידה אסטרטגית, אגף מבנ"צ ואגף נכסים לעת עריכת תכנית העיצוב.
7. הוראות תא שטח C 100 – שטח פרטי פתוח
• השטח הפתוח יפותח כמרחב מגונן, ציבורי המשכי לתחום הרחוב. לא תותר הקמת גדרות/ או שערים וכל מחסום אחר להולכי רגל למעט לצורך בטיחות ונגישות. והוא יוגדר בזיקת הנאה.
• לא תותר הוצאת אויר מחניונים, פליטת אגזוז גנרטור בתחום או כלפי השטח הפרטי הפתוח.
עמ' 32 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
8. הוראות כלל התכנית
8.1 ניהול מי נגר
• פתרונות ניהול הנגר המוצעים בנספח הניקוז יהיו בכפוף לחקירה סביבתית, דו"ח הידרולוגי מפורט ואישור רשות המים אשר יתקבלו בשלב הבקשה להיתר, תוך עמידה ביעדי תמ"א 1 שינוי 8 ומדיניות עירונית תא/9144 לתכנון בר קיימא.
• לפחות %15 משטח סך המגרשים הפרטיים, יוותרו כשהם פנויים מכל בניה תת קרקעית ועל קרקעית לטובת חלחול מי נגר, גינון ו/או נטיעות.
• שטחים מזעריים שיחייבו חיפוי/ריצוף במפלס הקרקע יהיו מחומרי גמר מחלחלים ויאושרו במסגרת תכנית העיצוב והפיתוח.
8.2 שמירה על עצים בוגרים
• במקרים מיוחדים בלבד, בהם נדרש סיווג עץ בוגר שסומן כעץ לשימור או להעתקה לסיווג אחר, שינויי סיווג העצים בהליך הרישוי, באישור פקיד היערות, לא יהווה סטיה מהוראות תכנית זו, וזאת עד %10 ממספר העצים הבוגרים שסווגו בתכנית זו לשימור / להעתקה.
8.3 איכה"ס ובניה בת קיימא
לתכנית הוכן נספח סביבתי ע"י חברת יוזמות המתייחס לנושאים הבאים:
8.3.1 זיהום קרקע:
התכנית בתחום המתווה לטיפול בקרקעות מזוהמות של המשרד להגנת הסביבה. הוגשו למשרד להגנת הסביבה סקר היסטורי ותכנית דיגומים שאושרו בתאריך 10.4.2025 בכפוף לדרישה לתאום מועד סימון נקודות דיגום קרקע ומועד התקנת הבארות וביצוע הדיגומים.
8.3.2 נגר עילי:
התכנית באזור רגיש להחדרת נגר עילי. פתרונות לטיפול בנגר עילי יהיו בכפוף לתוצאות החקירה הסביבתית, דו"ח הידרולוגי ואישור רשות המים.
8.3.3 קרינה:
בנספח קרינה שהוגש ואושר ע"י ממונה קרינה ברשות לאיכות הסביבה הוצג אומדן ראשוני לנושא הקרינה המתייחס למתקני חשמל קיימים ומתוכנים ומרחקי הפרדה נדרשים עפ"י הנחיות המשרד להגנת הסביבה. ניתנו הנחיות במסמך להמשך הפרויקט.
8.3.4 אקוסטיקה:
בוצע חיזוי רעש תחבורה לפרויקט. מתוצאות המודל התקבלו חריגות בחלק מקולטים: למבני ציבור רגישים ולקומות מגורים 1 -5 בחזית המזרחית הוגדר כושר בידוד המעטפת שיעמוד בדרישות (35 דציבל לשטחי ציבור רגישים ו-40 דציבל לחדרי מגורים עם חלונות סגורים בשעת שיא הרעש.). שלב התכנון המפורט תאופיין המעטפת בכפוף להנחיות הנספח הסביבתי.
8.3.5 אסבסט:
בסקר אסבסט שנערך נמצאו מופעי אסבסט בתחום התכנית. פירוק האסבסט יעשה טרם תחילת העבודות בכפוף להיתר פירוק מהמשרד להגנת הסביבה וע"י קבלן אסבסט מורשה.
8.3.6 סקר שימושים:
בסקר נמצאו מס' עסקים בעלי פוטנציאל השפעה על התכנית. עפ"י הנספח לשלב היתר הבנייה תבוצע בדיקה מחודשת לגבי פוטנציאל ההשפעה של העסקים המזהמים על התכנית ע"י היועץ הסביבתי של התכנית לשלב היתר הבנייה ויקבעו האמצעים הנדרשים לביצוע במבנה ו/או יינתנו דרישות לעסקים
8.3.7 דוח מיקרו אקלים:
הצללות וקרינה: נבדקה השפעת הפרויקט המוצע על סביבתו לפי קריטריונים של קרינת שמש על גבי
הגגות, בחזיתות הדרומיות ובתחום חותם הצל ועל מבנה הפרויקט עצמו. נמצא כי קיימת עמידה חלקית בדרישות התקן. הנושא יבחן בתכנית העיצוב, למציאת פתרונות הולמים.
עמ' 33 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
רוחות: נמדדו רוחות במהירויות של 6,9,15 ו20 מ/שניה. לא התגלו חריגות למעט במהירות רוח של 20 מ/שניה בגג הפעיל הדרומי ובמפלס הקרקע. תוכן תכנית פיתוח למיתון הרוחות באזורי ההחרגה בתכנית העיצוב.
8.3.8 אנרגיה:
א. ייצור אנרגיה ממקורות מתחדשים יהיה בהתאם לסקר האנרגיה המאושר ע"י המחלקה לתכנון בר
קיימא ואנרגיה.
ב. בכל מקומות החניה תוכן תשתית להתקנת עמדות טעינה לרכב חשמלי
9. חו"ד תחבורתית לתכנית מרחב מרס (יועץ תנועה: עירד שרייבר)
חוות הדעת מוגשת בהתאם לסעיף 3.8.1 (ה) בתוכנית תא/:5000 "הועדה תחליט בדבר הפקדתה של תכנית המוסיפה למעלה מ- 10,000 מ"ר לתעסוקה או 100 יחידות דיור, או תכנית שנקבעה על ידי מהנדס העיר כבעלת השפעה תחבורתית ניכרת, או תכנית הכוללת שטח המצוי ב"אזור העדפת הולכי רגל" (המסומן בנספח התחבורה), רק אם הונחה בפני הועדה חוות דעת תחבורתית אשר מתייחסת, בין היתר, לאפשרות לעידוד תחבורה ציבורית בתחום התכנית, לצורך באזורי מיתון תנועה, לאפשרות לשיפור התשתיות להולכי הרגל ולקביעת תשתיות לאופניים בתחום התכנית, אולם הועדה רשאית, בהחלטה מנומקת, לפטור תכנית מהכנת חוות דעת תחבורתית, כולה או חלקה, מנימוקים שיירשמו."
9.1 רקע
הפרויקט ממוקם במרחב "גבעת הרצל" כאשר המגרש ממוקם ממזרחית לרחוב אבולעפיה, מצפון לפרויקט "שוק הדגים", וממערב לרחוב הרצל, ודרומית למתחם הבארבי לשעבר. המתחם ממוקם במיקום מרכזי ונהנה מנגישות ומסמיכות למרכזים עירוניים ובכללם מערכי תרבות, חינוך, תעסוקה, מלאכה ומגרשי ספורט ומסחר.
מערך הבינוי הייחודי של הפרויקט מבוסס בהתאם לתאומים שבוצעו מול מהנדס העיר וצוותיו על שמירה של 3 הבניינים הקיימים – הרצל ,156 הרצל 158 והרצל 160 ובינוי הפרויקט בעיקר מעל הרצל 158-160 תוך שימוש במערך המרתפים הקיים (הבנוי).
מגרש 100B (הרצל )156 מועבר בשלמותו לשימוש מבנה ציבורי עם -1000 מ"ר נוספים.
מגרש 100A (הרצל 158 + הרצל )160 מהווים את מימוש הבינוי הסחיר הכולל את יחידות הדיור/תעסוקה ומסחר.
היקפי הבינוי הנכללים בפרויקט כוללים, בהתאמה לתאומים שנערכו מול צוותי העירייה, את השימושים הבאים כדלקמן:
• מגורים כ- 350 יח"ד.
• מבנה ציבור כ -6,760 (שטח כולל).
• מסחר כ - 660 מ"ר (שטח כולל).
• תעסוקה כ- 18,505 מ"ר (שטח כולל).
9.2 תקני החניה
הפרויקט ממוקם בסמיכות למערכי מתע"ן אשר חלקם בביצוע (הקו הירוק) שברחוב הר ציון וחלקם בתכנון (קו מטרו M2 ברחוב שלבים) וכמן כן בסמיכות למערך שבילי אופנים קיימים ומתוכננים (רחוב הרצל, קיבוץ גלויות, שלבים) וצירים בעלי העדפה לתחבורה ציבורית (כדרך שלמה, קיבוץ גלויות וכד)' עם גישה גבוהה ומיידית לתחנות אוטובוסים בכל הרחובות ההיקפיים (רחוב הרצל, רחוב קיבוץ גלויות, רחוב שלבים ודרך בן צבי.)
כמו כן, לאור העובדה שהמתחם כולל מבנים קיימים (שלא ניתן לחפור מתחתיהם חניונים נוספים) ומשתלבים בבינוי החדש, מוצעים תקני החניה המרביים הבאים הנתמכים הן ממערכות הנגשה חלופיות לרכבים והן ההקלה שניתנת בתקני חניה כדוגמת פרויקטים הכוללים מבנים לשמירה:
• יחידות דיור לפי 0.5 מקומות חניה ליח"ד (תקן מקסימלי)
• יחידות דיור קטנות מ- 55 מ"ר או יח"ד דב"י לפי תקן .0 - מסחר לפי תקן 0 • תעסוקה לפי תקן 0
• מבני ציבור לפי התקן התקף לעת הוצאת היתר בהתאם לשימוש שייקבע.
עמ' 34 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
9.3 תנועה, נגישות וחניונים
מערך נגישות כלי הרכב הפרטיים והתפעול (פריקה וטעינה, אשפה) עבור הפרויקט מתוכנן כמערך אחד משותף מהמגרש הדרומי (הרצל .)160 התכנון כולל הסדרת זיקת מעבר בין המגרשים באמצעות יצירת קישוריות המחברת את החניונים בשלושת המבנים: החניון של הרצל 160 צפונה עם החניון של הרצל 158 ועם החניה של הרצל 156 (חניה של מבנה הציבור).
לאור כך, מבוטלות 3 רמפות קיימות מרחוב אבולעפיה למתחם וכן כל החיבורים הקיימים של רכבים מרחוב הרצל ומהדרך הצפונית להרצל .156
גלריות לחניית אופניים מתוכננת עם גישה ישירה ממעלית ייעודית מרחוב הרצל ורחוב אבולעפיה בכדי לאפשר היצע לתקן החניה לאופניים, בהתאם למדיניות העירונית. כמו כן מוצע מענה לאופנים במפלס הקרקע.
פתרון לפינוי אשפה מתוכנן בתת קרקע בנקודה אחת מרוכזת לשירות כלל המתחם ומתואם מול הרפרנטים הרלוונטיים בעירייה.
9.4 מערך הולכי רגל
מערך הולכי הרגל סביב הפרויקט כולל מדרכות המשתלבות בבינוי הקיים והמתוכנן במרחב כולל רצועות גינון, ושילוב של מעברים פנימיים מגוננים ומסחריים חופשיים ופתוחים לציבור כפי שייקבע לעת קידום תכנית עיצוב המעברים מאפשרים נגישות מיטבית ומעבר חופשי בין הרחובות הסובבים את הפרויקט - רחוב הרצל ואבולעפיה ומאפשרים את מימוש המשך רחוב היסוד (צפונית למתחם) המקשר את רחוב אבולעפיה עם רחוב הרצל.המעברים בין הבניינים מיועדים להולכי רגל .רוחב המעברים הנ"ל נעים בין מרווחים של 10 - 15 מטרים.
9.5 אופניים
שביל אופניים מתוכנן מלווה ומשרת את הפרויקט ברחוב הרצל בגדה המזרחית של הרחוב ומתממשק עם השביל המקודם בדרך קיבוץ גלויות מצפון למתחם.
חנית האופניים מרוכזת בעיקרן בשני גלריות ייעודיות (בשל הפרש המפלסים בין רחוב הרצל לרחוב אבולעפיה -
הגלריות הנן בתת הקרקע יחסית לרחוב הרצל ומפלס קרקע לרחוב אבולעפיה) המספקות מענה לכ 950 זוגות
אופנים עבור תא שטח A100 כאשר לתא שטח B100 (ציבורי) היצע האופניים הינו מפוצל בין מפלס הקרקע,
כ 30 זוגות, ומפלס מרתף עליון בחדר ייעודי הכולל כ 40 זוגות אופניים.
9.6 תחבורה ציבורית
הפרויקט משורת היטב ע"י מערך תחבורה הציבורית הכולל:
• תחנת רכבת קלה בביצוע (קו ירוק) - על דרך קיבוץ גליות (תחנת "קיבוץ גלויות") במרחק של כ 375 מטרים.
• כאמור מערכי תחבורה נוספים צפויים לשרת את המרחב עם השלמת מימוש ובינוי קו המטרו ()M2 העובר ברחוב שלבים במרחק של כ 350 מטרים.
• תחנות אוטובוס המשרתות היטב סביב המתחם ממוקמות בסמיכות מרבית לרבות תחנות פעילות על דרך קיבוץ גליות, רחוב הרצל, דרך שלמה וכד'.
9.7 סיכום
הפרויקט תואם את מגמות התכנון של מינהל ההנדסה ואגף התנועה ומשתלב באופן מיטבי בסביבתו הסמוכה בתכנון המקודם בהיקפיו - הפרויקט מבטל חיבורים קיימים על רחוב הרצל, מאחד רמפות על רחוב אבולעפיה, מאפשר את חיבור רחוב היסוד לרחוב הרצל ומימושו יאפשר הלכה למעשה מדרכות רציפות ומרחבי הליכה חופשיים מגוננים ומסחריים לקישור הרחובות ההיקפים לעידוד השימוש באמצעים אלה לנגישות לפנים השכונה וממנה החוצה לכיוון המתחמים הסובבים את הפרויקט כולל המרחב הגדול המתוכנן לפיתוח מדרום לרחוב התחיה (מרחב "החורשות" וכד').
.10היקפי בינוי בסביבה
בסביבת מרחב התכנון מקודמות יוזמות תכנון בעלות היקפים ועוצמות בינוי משמעותיים לאזור:
עמ' 35 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
.11שיתוף הציבור
בתאריך 19.01.2026 התקיים מפגש שיתוף ציבור במתחם בית מרס במבנה הרצל .156 שיתוף הציבור התקיים בליווי יועצת חיצונית ענת ברקאי נבו, ונציגה מאגף קשרי קהילה בעיריית תל אביב-יפו.
במפגש נכחו כ-15 תושבים ובעלי עסקים במקום, בעלי עניין. עיקר הסוגיות שעלו עסקו בשאלות כגון – השארת המבנים הקיימים, מתי צפוי להתחיל ביצוע, מי אחראי לקידום התכנית וכיצד ניתן לקבל עדכונים.
עמ' 36 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
עמ' 37 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
עמ' 38 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
עמ' 39 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
עמ' 40 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
עמ' 41 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
עמ' 42 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
עמ' 43 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י מחלקת תכנון יפו ודרום)
1. דיוק הנחיות בינוי ותנאים להקמה של שטח ציבורי בנוי (בשני המתווים) עם אגף מבנה ציבור ואגף
הנכסים, קבלת אישורם הסופי וחתימה על כתב התחייבות להקמת שטחי ציבור מבונים.
2. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.
3. דיוק טבלת הזכויות (ס.)5 בהוראות התכנית לעניין הבחנה בין שטח בינוי קיים לבינוי חדש, כך
שבמקרה של הריסת המבנה שטחי הבניה הקיימים בטלים.
4. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
5. תנאי לאישור התכנית- תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר
הפקדה.
6. תיקון טכני, הוצאת חלקה 88 ביעוד דרך מתחום האו"ח (תוך הותרתו בקו הכחול) התאמת מסמכי
התכנית בהתאם.
7. השלמת חתימה על נספח להסכם דב"י בהתאם לנוסח שמוטמע בתקנון.
בישיבתה מספר 26-0006ב' מיום 25/03/2026 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
עמ' 44 מבא"ת ספטמבר 2007
| ה חלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק | ה ב | |
|---|---|---|
| הבהח לוזטאהת ז עו פת"היי סהע ביטף ל6ה8 דת' ולךח 4ו קחו דשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים |
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-1369073 תא/מק/5192 - מרחב בית מרס
26-0006ב' - - 2 דיון בהפקדה
להפקיד את התכנית בהתאם לתנאים הבאים:
1. דיוק הנחיות בינוי ותנאים להקמה של שטח ציבורי בנוי (בשני המתווים) עם אגף מבנה ציבור ואגף
הנכסים, קבלת אישורם הסופי וחתימה על כתב התחייבות להקמת שטחי ציבור מבונים.
2. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.
3. דיוק טבלת הזכויות (ס.)5 בהוראות התכנית לעניין הבחנה בין שטח בינוי קיים לבינוי חדש, כך
שבמקרה של הריסת המבנה שטחי הבניה הקיימים בטלים.
4. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
5. תנאי לאישור התכנית- תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר
הפקדה.
6. תיקון טכני, הוצאת חלקה 88 ביעוד דרך מתחום האו"ח (תוך הותרתו בקו הכחול) התאמת מסמכי
התכנית בהתאם.
7. השלמת חתימה על נספח להסכם דב"י בהתאם לנוסח שמוטמע בתקנון.
משתתפים: ליאור שפירא, זבולון אלחנן, חן אריאלי, מיטל להבי עמ' 45 מבא"ת ספטמבר 2007
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | לקסוותג גבושתכ נית: | מגוסשפירם גו ושח ל |
|---|---|---|---|---|
| 2 | ,1 3 | חלק | מוסדר | 6971 |
מס' החלטה התוכן
25/03/2026 507-0702928 תא/מק/4672 - שפירא - מושעות ,1 3
26-0006ב' - - 3 דיון בהתנגדויות 106ב'
דיון נוסף: לצורך שינוי מקור הסמכות לתכנית מכח תא/.5000 מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו
מיקום:
שכונת שפירא
כתובת:
חלק מהרחובות הבאים: שד' חכמי ישראל, מסילת ישרים, סמטת חכמי ישראל, לצרוס משה, בעל
העקידה, מקור חיים, יש"ר מקנדיאה, התיבונים, גבעת בן יהודה.
גושים וחלקות בתכנית:
שטח התכנית:
33.138 דונם
מתכנן: מח' תכנון יפו ודרום העיר, אגף התכנון
אדר' חן אבגי אשכנזי, 78 אדריכלות .
גלית אציל-שמאות
יזם:
וועדה מקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו
בעלות:
חלקה :1 רשות הפיתוח (קיימות דירות דיור בחכירה)
חלקה :2 רשות הפיתוח
חלקה :3 כ-400 בעלויות במושע: פרטיים, עיריית תל אביב-יפו עמ' 46 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
507-0702928 תא/מק/4672 - שפירא - מושעות ,1 3
- דיון בהתנגדויות 106ב'
מצב השטח בפועל:
שכונת שפירא הוקמה בשנות השלושים על חלקות בבעלות משותפת (מושע) וללא פרצלציה או תכנון מוסדר עד לאישור תכנית תא\590 בשנת 1968 אשר עסקה בעיקר בתכנון השכונה, הגדרת זכויות בניה ויעודי הקרקע, ללא הסדרת רישום הקרקעות וחלוקתן.
מרחב התכנון מבונה ברובו בבניה ותיקה, צמודת-קרקע, עד שתי קומות. מבנים בודדים בנויים לגובה 3 -
4 קומות (בתים משותפים).
בשטח התכנית מספר מגרשים פנויים, מרביתם מגודרים.
לאורך רחוב מסילת ישרים, קיימת חזית מסחרית.
בתחום התכנית לא קיימים מבנים בשימוש ציבורי.
התכנית מקודמת לפי סעיפי 62א(א) לחוק ולא בהתאם לתכנית המתאר תא\,5000 זאת ללא חריגה מתכנית המתאר.
מדיניות קיימת:
תכנית אב לשכונת שפירא תא\9026 (:)2006
מטרת תכנית האב היא המלצה להתערבות כוללת עם דגש על שיקום עירוני-חברתי-קהילתי.
תכנית זו הניחה את הבסיס התכנוני לתכנית המתאר והבחינה בין ליבת מגורים נמוכה לדפנות שכונה אינטנסיביות יותר. זאת, תוך מגבלה על איחוד מגרשים עד 0.5 דונם במרבית השכונה.
בדפנות השכונה המליצה התכנית בניה למגורים עד 6 קומות , תוך החרגת אזורים לתכנון מפורט ממזרח לרחוב מסלנט. בנוסף, איתרה תכנית האב מרחבי פיתוח תשתית ציבורית ו\או תוספת שימושים שאינם מגורים.
התכנית מגדירה את רחוב מסילת ישרים כציר מסחרי בבניה מעורבת קומה מסחרית ומגורים בקומות שמעל.
מגבלות גובה בינוי: עד 6 קומות בשדרות הר ציון, עד 4 קומות שימושים מעורבים בשדרות חכמי ישראל
ומסילת ישרים, עד 3.5 קומות בשאר הרחובות בשכונה.
מדיניות שכונת שפירא, תא/9142 (:)2022
מדיניות זו מבוססת ברובה על תכנית האב לשכונת שפירא שפורסמה ב-,2006 תוך הטמעת השינויים הצפויים במרחב בעקבות הנגשת השכונה לנתיבי תחבורה ציבוריים, הקמת הרכבת הקלה בסמוך וכדומה, המאפשרים חשיבה מחודשת על תמהיל הדיור, שימושים, תקני החניה ומערך התנועה וההליכה בשכונה.
המדיניות כוללת הנחיות בינוי והקצאות לצרכי ציבור בעת קידום תכניות מפורטות מתוקף תא\5000 והנחיות לאחוד מגרשים, ככל שמתאפשר מתוקף התכנית המאושרת בכל אזור.
תא/5000 –תכנית מתאר מקומית לתל אביב-יפו (:)2016
בתשריט אזור יעוד ועיצוב עירוני (אזור תכנון )803 נקבע כי חלקה הפנימי של השכונה יוגדר כ"אזור מגורים בבנייה עירונית נמוכה" בהיקף של עד 4 קומות (רח"ק 1 - )3 ודפנות השכונה יוגדרו כ"אזור מגורים בבניה עירונית" של 8 - 10 קומות עם בניה נקודתית חריגה לסביבתה של עד 15 קומות בדופן הר ציון (רח"ק 4 - .)5
כמו כן, נדרשת חזית מסחרית ברחובות המקיפים את השכונה ובצירים המגדירים את ליבתה: ברחובות מסילת ישרים ובחלק מחכמי ישראל.
מדיניות תמ"א ,38 תא/מק/9086
חלקות מושע, ללא כל תוספת זכויות מתוקף תמ"א .38
מצב תכנוני קיים:
יעודים קיימים: מגורים ב,1 מגורים ב1 וחזית מסחרית, דרכים, שבילים ושצ"פים.
תא/590 (:)1968
התכנית הראשית לשכונה המגדירה שימושי קרקע, זכויות בניה, צפיפות, גובה בינוי, ללא אחוד וחלוקה של מגרשים.
יעודי קרקע: אזור מגורים ב,1 שטח ציבורי פתוח, דרכים.
עמ' 47 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
507-0702928 תא/מק/4672 - שפירא - מושעות ,1 3
- דיון בהתנגדויות 106ב'
זכויות בניה: לפי מדרגות שטח מגרש: בין 1 יח"ד ו-%20 בניה (במגרש עד 200 מ"ר), עד ל-8 יח"ד ו-%33
בניה (במגרש עד 750 מ"ר). במגרשים גדולים מ-750 מ"ר תותר צפיפות 18 יח"ד/ד' ו-%33 בניה.
תא/2707 (:)1997
מהות התכנית: הגדרת קווי בניה, ללא תוספת שטחים.
הכשרת בינוי קיים על פי מפה פוטוגרמטרית משנת ,1991 ללא התייחסות לאחוד וחלוקה.
תא\ ע-1מרתפים (:)2003 תכנית כלל עירונית המאפשרת תוספת מרתפים למבנים קיימים.
תא\ג-1בניה על גגות (:)2006 עד 40 מ"ר או %65 מתכסית הגג, אפשרות לדירת גג.
שטחי שירות בהתאם לפרוטוקול שטחי שירות מאושר מיום :04/07/2012 תוספת שטחי שירות עד ל-%35 מהשטח העיקרי, בכפוף לתנאים.
מצב תכנוני מוצע:
מטרות התכנון:
• פירוק חלקות מושע, המקודם בימים אלו בדרום ובמזרח העיר נועד לאפשר הסדרת זכויות קניין בסיסיות לבעלים ובכך לאפשר פיתוח ברמת המגרש והשכונה.
• מתן בסיס סטטוטורי לפיתוח עתידי, בהתאם לתפיסות התכנון של תכנית המתאר ושל תכנית האב לשכונת שפירא. תוך שאיפה לשמירה וחיזוק הקהילה הקיימת וכן על מנת לעודד פיתוח והתחדשות עירונית מאוזנת השומרת ככל הניתן על אופייה של השכונה.
• התכנית מקודמת לפי סעיפי 62א(א) לחוק התכנון והבניה, בסמכות ועדה מקומית, על בסיס זכויות הבניה המאושרות, ללא תוספת שטחי בניה.
• התוכנית מסדירה מצב קיים וקובעת חלוקה למגרשים, בהתאם לסקר המחזיקים וככל הניתן בהתאם למצב הבנוי. זאת, ככל ואין פגיעה בשטח ציבורי, בתחום דרכים או במגרשים סמוכים.
• שיוך הבעלויות נעשה על ידי מהלך ממושך ששילב הצלבת נתוני רישום בטאבו, ארנונה, תיקי בנין ורישוי עסקים אל מול מפגשי שיתוף ציבור, ראיונות ופניות התושבים. היקף שיוך הבעלויות עומד על כ-%96 מהבעלים בטאבו. יתרת הבעלויות שויכו למגרשים קבוצתיים.
• ככל וקיים פער בין היקף השטחים התפוסים בפועל ע"י בעלי הנכסים והיקף השטחים שבבעלותם ברישומי הטאבו,יעשה איזון הפערים על ידי שמאי התכנית בזכויות בניה.
• מציאת פתרון לזכויות בניה של בעלי קרקע "לא מאותרים" (שלא אותרו פרטי התקשרות עימם או שיוך עבורם בדרכים אחרות) או "לא משויכים" (אותרו פרטי התקשרות עימם, אך אין הוכחת שיוך) על ידי ריכוזם והקצאת זכויות עבורם במגרש בניה עתידי.
• התכנית מעדכנת הוראות בינוי, הוראות לאיחוד מגרשים, גודל יח"ד מינימלי. בנוסף התוכנית משלימה או מסדירה כבישים ושבילי הולכי רגל והתאמת יעודי הקרקע בהתאם.
פירוט יעודים/שימושים:
תשריט מצב מאושר:
עמ' 48 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
507-0702928 תא/מק/4672 - שפירא - מושעות ,1 3
- דיון בהתנגדויות 106ב'
עמ' 49 מבא"ת ספטמבר 2007
| מ"ר מוצע | מ"ר מאושר | ייעוד קרקע |
|---|---|---|
| 22,514 (מגורים א) | 14,437 | מגורים ב1 |
| 7,579 | מגורים ב1 וחזית מסחרית | |
| 499 | מגרש מיוחד | |
| 8,788 | 7,373 | דרכים |
| 906 | שביל | |
| 2,192 | 2,689 | שטח ציבורי פתוח |
| 33,493 | 33,483 | סה"כ |
מס' החלטה התוכן
507-0702928 תא/מק/4672 - שפירא - מושעות ,1 3
- דיון בהתנגדויות 106ב'
תשריט מצב מוצע:
טבלת שטחים מצב מאושר מול מצב מוצע
מצב מוצע:
יעוד מגורים א:
קומת קרקע:
בתאי שטח בעלי סימון חזית מסחרית נדרש שילוב שימושי מסחר, תעסוקה, משרדים ו/או שירותים בעלי אופי ציבורי, אשר לדעת הוועדה המקומית ישתלבו בסביבתם ולא יהוו מטרד.
מסחר קיים על פי היתר בתא שטח שאינו נושא חזית מסחרית בתשריט, יוכל להמשיך להתקיים עד להוצאת היתר לתוספת בניה או בניה חדשה.
בכלל מרחב התכנון, במגרשים ללא סימון חזית מסחרית יותרו השימושים כאמור, בכפוף לפרסום על פי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה.
קומות עליונות: מגורים בלבד.
הוראות בינוי:
צפיפות מירבית בהיקף 14 יח"ד\דונם.
הגדרת שטח מינ' ליח"ד 45 מ"ר (פלדלת). שטח מגרש מינימלי לבניה: 70 מ"ר.
במגרשים בהם קו הבניין הקדמי לרחוב הוא אפס, תותר הבלטת גזוזטראות בהתאם לתקנות התכנון והבניה. מקו בניין אחורי תותר חריגת מרפסת עד מרחק 3 מטרים מגבול מגרש .
מס' קומות:
לאורך שדרות חכמי ישראל ומסילת ישרים וברחוב גבעת בן יהודה: עד 5 קומות (4 קומות וקומה חלקית).
בתא שטח 79 (ברחוב יש"ר מקנדיא): 5 קומות וקומה חלקית, לצורך מתן אפשרות למימוש זכויות מאושרות.
ביתרת הרחובות: עד 4 קומות (3 קומות וקומה חלקית).
עמ' 50 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
507-0702928 תא/מק/4672 - שפירא - מושעות ,1 3
- דיון בהתנגדויות 106ב'
קווי בניין:
הגדרת קווי בניין בהתאם למימדי המגרש, תנאים לבניה בקיר משותף, הגדרות חובת בניה בקו רחוב, קווי בניין לתוספות בניה למבנים קיימים.
במגרשים בהם קו הבניין הקדמי לרחוב הוא אפס, תותר הבלטת מרפסות בהתאם לתקנות התכנון והבניה. תותר חריגת מרפסת מקו בניין אחורי עד 3 מטרים מגבול המגרש.
תכסית: תכסית בניה מירבית לפי קווי הבניין, ולכל היותר %70 במגרשים ששטחם קטן מ0.5 דונם.
זכויות בניה:
זכויות לכל תא שטח נקבעו בטבלת הקצאה על ידי שמאית התכנית, בהתאם ליחס שבין הזכויות הרשומות בטאבו לבין השטח התפוס בפועל ובהתאם למקדמים שנקבעו.
הקצאות לצרכי ציבור ודרכים (ללא תוספת שטח מגרשים) נגזרו באופן אחיד מכלל הבעלויות.
עיצוב:
בבנייה חדשה תחול חובת הקמת מרפסת לחזית הרחוב, באורך של לפחות %50 מחזית המבנה.
תותר הצמדת שטח מרוצף בקומת הקרקע בתחום המגרש בחזית קדמית ואחורית, תחת היטל המרפסת של הקומה השניה.
איחוד מגרשים:
ניתן יהיה לאחד חלקות סמוכות בתנאים הבאים :
(א) שטח החלקות המאוחדות אינו עולה על 0.5 דונם. במקרים חריגים, לשיקול דעת הוועדה המקומית איחוד לשטח הגדול מכך, ולא יותר מ- 0.75 דונם אם לדעת הוועדה האיחוד נדרש על מנת לאפשר ניצול סביר של חלקות סמוכות .
(ב) איחוד החלקות יהיה לצורך בנייה חדשה בלבד. על אף האמור, איחוד חלקות השלמה יתאפשר גם עבור תוספות בנייה .
(ג) יותר איחוד בין שלוש חלקות סמוכות לכל היותר.
(ד) יידרש אישור נספח בינוי על ידי מהנדס העיר או מי מטעמו כתנאי להגשת התשריט לאישור הוועדה המקומית, תוך שמירה על הנחיות בינוי, איכות החזית הקדמית ופתרונות החניה.
תחבורה, תנועה, תשתיות:
לא מוצע שינוי במערך התנועה.
מספר מקומות החניה יהיה על פי תקן החניה התקף בעת הגשת הבקשה להיתר.
לא תתאפשר חניה פרטית במגרשים בדופן הדרומית של שד' חכמי ישראל, על מנת להימנע מחציית השטח הציבורי הפתוח הקיים, שבין מגרשי המגורים לדרך, ע"י תנועת רכב.
התייחסות לסביבה:
מרחב התכנון מוקף בחלקות מושע אשר נמצאות בהליכי הסדר ופרצלציה בשלבים שונים אשר לגביהם נערך תיאום.
התוכנית נותנת מענה למגרשים כלואים המצויים בחלקה 4 שהמעבר אליהם הוא דרך חלקה .3 התוכנית מקודמת במקביל לתוכניות תא/מק/4455 (איחוד וחלוקה חלקות מושע ,6971/4 6971/6 אשר קיבלה תוקף בתאריך .)28/6/23 ולתכנית תא/מק/4673 (חלוקת חלקת מושע )6971/12 הסמוכות.
התייעצות עם הציבור:
ביוני 2017 נערכה סדרת מפגשי תושבים וקבלת קהל פרטית במרכז הקהילתי בשפירא על מנת ליידע את תושבי השכונה ולאסוף מידע בדבר הבעלויות. כמו כן, נפתחה כתובת מייל עירונית לטובת התכנית לפניות תושבים.
ב9.8.21 נערך מפגש כלל שכונתי המציג את מדיניות ההתחדשות בכלל השכונה. כחלק ממהלך זה הוצגו התכניות המקודמות במרחב השכונתי. במפגש נכחו פעילי, נציגויות תושבים ובעלי עניין נוספים בשכונה.
בנוסף, במהלך קידום התכנית נערכו מפגשים פרטניים של עורכת התכנית עם בעלי דירות לצורך בדיקת שיוכים ובדיקת מסמכי בעלות ועדכון שוטף באמצעות פניות ציבור נקודתיות.
עמ' 51 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב מוצע | מצב קיים | טבלת השוואה נתונים | |
|---|---|---|---|
| הקצאת זכויות למגרשים ללא שינוי בסך הזכויות בחלקה | %66 עיקרי (למגרשים 350 - 500 מ"ר) + | אחוזים | סה"כ זכויות בניה |
| מ"ר | |||
| הקצאת זכויות למגרשים ללא שינוי בסך הזכויות בחלקה | %33 לקומה שטח עיקרי | אחוזים | זכויות בניה לקומה |
| מ"ר | |||
| שטח יח"ד מינימלי: 45 מ"ר מגרש בניה מינימלי: 70 מ"ר | במגרש עד 200 מ"ר: 27.5 מ"ר (עיקרי), במגרש עד 300 מ"ר: 55 מ"ר (עיקרי), במגרשים גדולים מ- 300 מ"ר: ללא מגבלה מגרש בניה מינימלי: 115 מ"ר | שטח יח"ד מינימלי | |
| 3 - 5 קומות בהתאם למיקום | 2 / 3 קומות בהתאם לשטח המגרש | קומות | גובה |
| על פי הנחיות מרחביות | 8.8 - 11.5 מ' | מטר | |
| ע"פ קווי בניין, ולכל היותר %70 במגרשים קטנים מ-0.5 דונם | %60 - %70 על פי תנאים | תכסית | |
| על פי התקן התקף, בתת הקרקע, איסור חניה בתחום שד' חכמי ישראל דרומי, ניתן להתיר מרתפי חניה משותפים לשני מגרשים צמודים ללא צורך באיחוד חלקות, בתנאי הוצאת היתר בנייה וביצוע בהינף אחד. | על פי תקן | מקומות חניה |
מס' החלטה התוכן
507-0702928 תא/מק/4672 - שפירא - מושעות ,1 3
- דיון בהתנגדויות 106ב'
טבלת השוואה:
*על הזכויות המאושרות מתווספות הזכויות הנובעות מתכניות ג'/1 ו-ע'/1 ופרוטוקול שטחי שירות (עד %35 שטחי שירות).
עמ' 52 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
507-0702928 תא/מק/4672 - שפירא - מושעות ,1 3
- דיון בהתנגדויות 106ב'
עמ' 53 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
507-0702928 תא/מק/4672 - שפירא - מושעות ,1 3
- דיון בהתנגדויות 106ב'
עמ' 54 מבא"ת ספטמבר 2007
| ה חלטה זו תהיה בטלה תוך 6 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק. | ה ב | |
|---|---|---|
| הבהח לוזטאהת ז עו פת"היי סהע ביטף ל6ה8 דת' ולךח 6ו קח.וד שים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים |
מס' החלטה התוכן
507-0702928 תא/מק/4672 - שפירא - מושעות ,1 3
- דיון בהתנגדויות 106ב'
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות יפו)
1. תיקונים טכניים, בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
2. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.
3. תנאי לאישור התכנית: תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר
הפקדה.
4. עדכון המדידה האנליטית לתחום התכנית והתאמת מסמכי התכנית בהתאם.
5. עדכון הבעלויות על בסיס נסחי טאבו עדכניים והתאמת מסמכי התכנית בהתאם.
החלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים
בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק.
חוו"ד מה"ע שהתכנית לפי סעיף 62א' בתאריך 04/07/2023 חוו"ד יועה"ש שהתכנית לפי סעיף 62א' בתאריך 02/07/2023
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 23-0013ב' מיום 26/07/2023 תיאור הדיון:
אבקש להוסיף לחוות דעת הצוות: תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור אגף הנכסים
מלי פולישוק: שאלה לגבי בעלים נוספים? זה לא רשום בשום מקום?
אודי כרמלי: אפוטרופוס, ניצולי שואה, יש מגוון גדול של קרקעות של בעלים לא מאותרים. מדובר
בירושות לא מאותרות, נספים בשואה, יש מקרים שבהם מגיע לאפוטרופוס. אנו עושים כמיטב יכולתנו לרכז זכויות של לא מאותרים ולא משויכים במגרשי ספיגה.
מלי פולישוק: בכמה שטח מדובר של אלו שלא מאותרים?
עדי בסיס: סדר גודל של 2 דונם, מחולקים למגרשים קטנים, בגלל מגבלת הגובה זה מרוכז בכמה מגרשים
בתכנית המקבילה למושעות ,4ו-6 ריכזנו במגרשים בהם ניתן לבנות גבוה יותר.
דורון ספיר: נאשר את התוכנית להפקדה.
בישיבתה מספר 23-0013ב' מיום 26/07/2023 (החלטה מספר )6 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאשר את התכנית להפקדה בכפוף להערות ולתנאים הבאים:
1. ביצוע תיקונים טכניים, בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
2. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.
3. תנאי להפקדה: עדכון המדידה האנליטית לתחום התכנית והתאמת מסמכי התכנית בהתאם.
4. תנאי להפקדה: עדכון הבעלויות על בסיס נסחי טאבו עדכניים והתאמת מסמכי התכנית בהתאם.
5. תנאי להפקדה: אישור אגף הנכסים למסמכי התכנית.
6. תנאי למתן תוקף: תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר הפקדתה.
משתתפים: דורון ספיר, חיים גורן, חן אריאלי, חן קראוס עמ' 55 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
507-0702928 תא/מק/4672 - שפירא - מושעות ,1 3
- דיון בהתנגדויות 106ב'
דיון נוסף בהפקדת התכנית, 8/5/2024
• לאחר התייעצות עם הלשכה המשפטית, מקור הסמכות להפקדת התכנית ישונה, כך שהתכנית תופקד מכוח תכנית המתאר תא/.5000
• משרדים יותרו רק כחלק מדירת מגורים ולא באופן עצמאי, כך שהגדרתם בתכנית תהיה תואמת להוראות ייעוד הקרקע "מגורים בבניה נמוכה" במסגרת הוראות תא/.5000 • בהתאם להוראות תא/,5000 מבוקש אישור הועדה לכך שבמגרשים הכוללים חזית מסחרית יותרו מגורים בעורף קומת הקרקע, לצורך התאמה למאפייני הבניה הקיימת בשכונה.
• לצורך הרחבת דרכים והסדרת רחובות קיימים בייעודי קרקע שאינם תואמים את המצב בפועל, יוגדל סך השטחים בייעודי דרך בכ-490 מ"ר ובמקביל יוקטן היקף השצ"פים בכ-660 מ"ר.
לפיכך, ולאור העובדה שמטרת התכנית היא הסדרת המצב הקיים וחלוקת המושעה למגרשים, לפי הבנוי בפועל וללא תוספת שטחי בניה, סך השטחים הציבוריים (דרכים, שבילים ושצ"פים), לאחר האיזון לעיל, יוקטן במצב היוצא ב-170 מ"ר בהשוואה למצב המאושר (הפחתה של כ-%1.5 מסך השטחים הציבוריים במצב המאושר).
עמ' 56 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
507-0702928 תא/מק/4672 - שפירא - מושעות ,1 3
- דיון בהתנגדויות 106ב'
עמ' 57 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
507-0702928 תא/מק/4672 - שפירא - מושעות ,1 3
- דיון בהתנגדויות 106ב'
עמ' 58 מבא"ת ספטמבר 2007