פרוטוקול החלטות 26-0007 מתאריך 15-04-2026

עיר: תל אביב-יפו
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: ועדת המשנה לתכנון ובנייה (תכנית בניין עיר)
תאריך: 15/04/2026
שעת התחלה: 10:17
מקור: הקובץ המקורי באתר תל אביב-יפו

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול החלטות מספר 26-0007

כ"ח ניסן תשפ"ו 15/04/2026 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:17

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, דייבי דישטניק, ד"ר, דודו לניאדו, אלחנן זבולון

השתתפו ה"ה: ליאור שפירא, עו"ד מ"מ וסגן ראש העירייה יו"ר הועדה המקומית ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה

חן אריאלי סגנית ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה

אלחנן זבולון סגן ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה

מיטל להבי סגנית ראש העירייה

חיים מאיר גורן סגן ראש העירייה

מאיה נורי שקד, עו"ד חברת מועצה

אמיר בדראן, עו"ד חבר מועצה

דודו לניאדו חבר מועצה

דייבי דישטניק, ד"ר חבר מועצה

נכחו ה"ה: אהוד כרמלי, אדר' מהנדס העיר

הראלה אברהם אוזן, עו"ד משנה ליועמ"ש לענייני תכנון ובניה ענת הדני, עו"ד סגנית בכירה ליועמ"ש

אלי לוי מנהל אגף נכסי העירייה

אילנית לוזון שגב מנהלת אגף הכנסות מבנייה

שירה קאשי דקלו סגנית מנהל אגף ושמאית הוועדה המקומית טלי ברגל מנהלת לבינוי ופיתוח

קרני פנינה גינוסר עוזרת למ"מ וסגן ראש העירייה רועי לולו שמריז מבקר בכיר

דני ארצי מנהל תחום מקרקעין

עדי בסיס, אדר' מ. מח' תכנון יפו והדרום

לריסה קופמן, אדר' מ. מח' תכנון מרכז

יואב זילברדיק, אדר' מ. מח' תכנון מזרח

רבקה פרחי מ. מח' תכנון צפון

אירית לבהר גבאי רכזת תנועה ארוך טווח כלל אזורי אלה דוידוף מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל-אביב - יפו רות אריאל ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

חדוה מזרחי ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

חסרים: ראובן לדיאנסקי, עו"ד משנה לראש העירייה רועי אלקבץ, ד"ר חבר מועצה

משקיפים אביגדור פרויד ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב - יפו

מועדים שנקבעו בחוק ו/או בתקנות ו/או בגוף ההחלטה מתייחסים למסמך זה

יתכנו שינויים בנוסח הפרוטוקול בכפוף לאישור הועדה בישיבתה הקרובה

תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
חלקה 54 בגוש 7077 מרחב יצחק שדה דיון בעיצוב ארכיטקטוני ()3		1	.1
העברת זכויות מאלנבי 82 לניסים אלוני 6 דיון בהפקדה	507-1103936	39	.2
התחדשות מרחב תכנון -4 נווה אליעזר דיון בהפקדה	507-1178565	45	.3
אייזיק חריף-שמחה הולצברג דיון בהפקדה	507-1287440	68	.4
הוספת שטחי שירות לתכנית 1722 עדכון בהחלטה של בשטחי שירות		91	.5
מרכז שוסטר - תכנית פיתוח ועיצוב אדריכלי דיון ועדכון בעיצוב ארכיטקטוני ()6		94	.6
המשתלה דרום מערב- עיצוב דיון בעיצוב ארכיטקטוני		104	.7
מקס ברוד 5-7 המשתלה מגרש 212 דיון בהתנגדויות	507-1376136	118	.8
בן צבי הגדנ"ע דיון בהתנגדויות	507-0858472	152	.9
שפירא - מושעות ,1 3 דיון בהתנגדויות 106ב' ()2	507-0702928	191	.10
הפרדס הקטן, שפירא דיון בהתנגדויות 106ב' ()2	507-0168989	224	.11
הרברט סמואל 50-54 דיון נוסף	507-0327239	256	.12
תא/מק/4434 -מרחב הדר- בקשות למתן אורכה להגשת התנגדות הוחלט באופן גורף לאשר את הארכה להגשת התנגדויות בהתאם לסעיף 102 לחוק התכנון והבניה ב 30 יום עד 27.5.2026	507-0870741

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול החלטות מספר 26-0007

כ"ח ניסן תשפ"ו 15/04/2026 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:17

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, דייבי דישטניק, ד"ר, דודו לניאדו, אלחנן זבולון

דיווח על תכניות שאושרו:

תא/מק/5004 - העברת זכויות לארתור רובינשטיין 12 תא/מק/5056 - שונצינו 14,16 תל אביב

בכבוד רב,

אלה דוידוף

מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

תל-אביב - יפו

מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
54	חלק	מוסדר	7077

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 ___-_______ תא/תעא/)1(4945 - חלקה 54 בגוש 7077 מרחב יצחק שדה

26-0007ב' - - 1 דיון בעיצוב ארכיטקטוני ()3

מוסד התכנון המוסמך לאשר את תכנית העיצוב: ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו

מיקום:

התכנית ממוקמת בין רחוב ישראל טל מדרום, חלקה 53 ממערב, ממזרח מגדל אלפא ומצפון שטח פרטי פתוח.

כתובת:

ישראל טל ,3 תל אביב-יפו

יצחק שדה

דרך מנחם בגין

המ

סגר

ישראל טל

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית:

5.959 דונם

מתכננים:

אדריכל תכנית: י.א. ישר אדריכלים

מתכנן פיתוח ונוף: סטודיו אורבנוף אדריכלות נוף בע"מ

יועץ בנייה ירוקה: אי.אס.די. פיתוח סביבה וקיימות

יזם: חברת יובלים סיטי בוי בע"מ, חברת שבת משה נכסים בע"מ בעלות: פרטית

מצב השטח בפועל:

המגרש ריק ומגודר

עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007

מבוקש בתע"א	תא/מק/4945	נתונים
• תעסוקה -26,905 מ"ר מתוכם 750 מ"ר מסחר • מגורים – 8,320 מ"ר עבור 116 יח"ד, מתוכם 33 דב"י (המרה של כ-212 מ"ר מעיקרי לשירות) מוצעות פחות יחידות דיור מאלו המותרות בתב"ע, לפיכך גם כמות יח"ד המוקצות לדב"י תואמת באופן יחסי. • מבנים ומוסדות ציבור – 2,285 מ"ר • מרתפים – 3,000 מ"ר	• תעסוקה -27,303 מ"ר מתוכם לפחות 700 מ"ר מסחר • מגורים – 7,135 מ"ר עבור עד 121 יח"ד, מתוכם עד 35 יוקצו לדב"י • דיור מיוחד – 1,397מ"ר עבור דב"י. • מבנים ומוסדות ציבור – 2,285 מ"ר • מרתפים – 3,000 מ"ר	שטחים עיקריים
• תעסוקה - 7,224 מ"ר (המרה של 398 מ"ר משטח עיקרי) • מגורים – 2,345 מ"ר (המרה של 212 מ"ר משטח עיקרי) • מבנים ומוסדות ציבור – 571 מ"ר • מצללות בשטח של 205 מ"ר (תינתן	• תעסוקה - 6,826 מ"ר • מגורים – 1,784 מ"ר • דיור מיוחד – 349 מ"ר • מבנים ומוסדות ציבור – 571 מ"ר • 500 מ"ר עבור מצללות עבור שטחים ציבוריים	שטחי שרות

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

מצב תכנוני קיים:

תא/מק/-4945חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה

מטרת התכנית הינה מימוש הפיתוח במרחב יצחק שדה על ידי תוספת שטחים, לשימושי תעסוקה, מסחר ומגורים וקביעת הנחיות לבינוי. סך זכויות מעל הקרקע 47,650 מ"ר ברוטו במגדל בעירוב שימושים על גבי מבנה מרקמי. הבינוי כולל קומת קרקע מסחרית, שימושים לתעסוקה ולמסחר וכן מגורים. המגדל הינו בן 43 קומות עבור משרדים ומגורים (116 יח"ד מתוכם 33 דב"י), כל זאת מעל מבנה מרקמי חציו למשרדים וחציו לשטחי ציבור – בית ספר צמוד למגרש 53 השכן. המבנה המרקמי מייצר רצף בנוי כדופן לרחוב ישראל טל, מרפסת גג המבנה המרקמי מיועדת לשימוש שטחי המשרדים ושטחי הציבור. גובה הבניה עד 180 מטר מעל פני הים.

התכנית כוללת שטח פרטי פתוח אשר יפותח כמרחב ציבורי ובתחומו תירשם זיקת הנאה למעבר ושהיית הציבור בכל שעות היום ובכל ימות השבוע.

התכנית קבעה כי תנאי להגשת היתר בנייה יהיה אישור הועדה המקומית לתכנית עיצוב אדריכלית.

בשיקול דעת מהנדס העיר תתאפשר הגשת בקשה לחפירה דיפון וביסוס למגרש טרם אישור תכנית העיצוב ובכפוף לאישור אדריכל העיר לתכסית החפירה ולהגשת תכנית העיצוב.

מצב תכנוני מוצע:

הבינוי המוצע כולל מבנה מרקמי בן 4 קומות ומרפסת גג. המסד מיועד לשטחי ציבור בחלקו המערבי ולשטחי משרדים בצדו המזרחי. מעל המבנה המרקמי מגדל בן 39 קומות (סה"כ 43 קומות).שטחי הציבור מיועדים לשימוש בית ספר על יסודי המתוכנן ברצף עם המבנה הצמוד בחלקה 53 (מגרש .)A1 גובה ומפלס הקומות הציבוריות תואמים בין שני המבנים.

במגדל מתוכננים משרדים בקומות ,7-29 בקומות 30-40 116 יחידות דיור ומעליהן 2 קומות טכניות.

בתחום המגרש מתוכננת זיקת הנאה בשטח כולל של כ-1965 מ"ר, בכל השטחים הפנויים מבניה.

קומת הקרקע תשמש למסחר, מבואות וכניסה משנית אחר הצהרים לביה"ס. הגישה למבואות התעסוקה והמגורים מתוכננת מרחוב ישראל טל. הגישה לביה"ס מתוכננת מכיוון צפון מהשטח הפתוח המרכזי של מרחב חסן ערפה.

התכנית כוללת 5 קומות מרתף עבור חניות, חדרים טכניים. קומה חלקית במרתף העליון התשמש לחניית אופניים ושטחים עיקריים לטובת מכון כושר, בריכה ומלתחות לשימוש הדיירים. רמפת הכניסה למרתף מתוכננת ברחוב ישראל טל, בתחום המבנה הצמוד לתכנית זו, בחלקה 53 (מגרש .)A1 טבלת השוואת נתונים:

עמ' 2

גמישות להגדלת שטחי המרפסת והמצללות בהתאם לדרישות משרד החינוך) • מרתפים – 12,256 מ"ר הבהרה: ההמרה היא משטח עיקרי לשטח שירות ובמסגרת סל הזכויות שקבעה התכנית הראשית. עבור שטחי הציבור המרה מלאה משירות לעיקרי ולהיפך	• מרתפים – 12,256 מ"ר
• זכויות בנייה בתת הקרקע - 12,256 מ"ר שימוש ציבורי- מתוך זכויות אלו יוקצו לפחות 428 מ"ר	• זכויות בנייה בתת הקרקע - 12,256 מ"ר • שימוש ציבורי- מתוך זכויות אלו יוקצו לפחות 428 מ"ר	מרתף
??? עד %13 דירות הקטנות מ-45 מ"ר שטח דירה ממוצעת הינו כ- 37 מ"ר. עד %30 דירות בשטח 45-65 מ"ר שטח דירה ממוצעת הינו כ-50 מ"ר %23-25 דירות בשטח 66-85 מ"ר כאשר גודל דירה ממוצעת הינו כ-75 מ"ר %23-25 דירות בשטח 86-100 מ"ר כאשר גודל דירה ממוצעת הינו כ-92 מ"ר עד %10 דירות בשטח 100-120 מ"ר עד %2 דירות הגדולות מ-121 מ"ר	לפחות %15 דירות קטנות מאד 45-65 מ"ר לפחות %25 דירות קטנות 66-85 לפחות %25 דירות בינוניות 86-100 מ"ר לפחות %15 דירות גדולות 100-120 מ"ר תותר גמישות של עד %10 בתמהיל בשלב תע"א ובאישור מה"ע או מי מטעמו	תמהיל

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

הדמיות המבנה:

עמ' 3

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

מבט מכיוון דרום

מבט מכיוון צפון

עמ' 4

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

עמ' 5

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

תכנית פיתוח השטח-

2. העיצוב האדריכלי

2.1 אפיון המבנים בפרויקט

א. תיאור כללי – התכנון המוצע עבור מגדל בן 39 קומות עבור תעסוקה ומגורים מעל מבנה מרקמי.

כל זאת מעל קומת קרקע מסחרית. מדרום, ברחוב ישראל טל מתוכננת קולונדה ברוחב 4 מ', המלווה חזית מסחרית וכניסה לשימושי מגורים והמשרדים. ממערב, מעבר מקורה ברוחב 6 מ'

המקשר בין רחוב ישראל טל לבין השפ"פ המרכזי. מעבר זה יסומן בזיקת הנאה וישאר פנוי למעבר הולכי רגל ואופניים. יותרו בו אזורי חוץ למסחר, גינון וירידת עמודים, כל זאת בתנאי שיוותר מעבר פנוי שרוחבו לא יפחת מ3.5 מ' .ממזרח, שטח פרטי פתוח כחלק מהשפ"פ המרכזי.

כל השטחים הפתוחים בתחום התכנית יסומנו בזיקת הנאה למעבר ושהיית הציבור בכל שעות

היממה, ימות השבוע והשנה.

המבנה המרקמי כולל -5 קומות למשרדים בצדו המזרחי, ו-4 קומות לשטחי ציבור. מרפסת הגג יוקצה שטח לחצר בית הספר ושטחי חוץ למשרדים. בצמוד למרפסת הגג בצדו המערבי יוקצה שטח חוץ עבור שימוש בית ספר המהווה המשך לבית הספר שיוקם בחלקה 53 הסמוכה. המבנה המרקמי בעל קיר משותף למבנה הצמוד בחלקה 53 (מגרש .)A1 קומות ביה"ס יותאמו עמ' 6

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

למפלסים בחלקה הסמוכה, כל זאת בהתאם ובכפוף לדרישות ואישור אגף הנכסים ואגף מבני ציבור.

המבנה המרקמי מייצר רצף בנוי כדופן לרחוב ישראל טל ומבנה בסיס למגדל.

בגג המבנה המרקמי מתוכננת מרפסת גג משותפת לשימוש דיירי המשרדים, כמו כן תינתן אפשרות למקם שטחי מסחר בקומה זו. במרפסת הגג יוקצו שטחים פתוחים פנויים ממערכות לטובת שטחי הציבור בהתאם לנדרש והמסוכם עם אגף מבני ציבור ואגף הנכסים.

מעל למבנה המרקמי מתוכנן מגדל לשימוש תעסוקה ומגורים. המגדל מחולק למסות ע"י קומות נסיגה, המייצרות דינמיות ומאפשרות התייחסות שונה לשימושים השונים במגדל. בקומות 6-29 שימושי תעסוקה ושטחים נלווים וכוללות 6 קומות עם מרפסת היקפית בקומות ,09 ,13 ,19 ,21 29 ו-.30 בקומה 30 – שימושי מגורים ושטחים טכניים. בקומות 31-40 – שימושי מגורים. המסה העליונה של המגדל, אשר מופרדת מקומות המשרדים ע"י קומת נסיגה ומרפסת היקפית בקומה

30. קומות אלה מאופיינות בקיר מסך ומרפסות מקורות. בקומות 41-42 – שטחים טכניים

לתפקוד המגדל.

ב. גובה המבנים, מס' קומות ומפלסים:

1. מבנה מרקמי הכולל מסחר, לובאים, תעסוקה ומבנה ציבור בגובה של כ 25.7 מ', בהתאם

למפלסי המבנה הצמוד ממערב בחלקה .53

• מפלס ק. הקרקע יהיה בהתאם למפלסי הרחוב.

• קומת הקרקע בגובה ברוטו של כ 7.7 מ', בהתאם למפלסי המבנה הצמוד בחלקה .53 תתאפשר הקמת גלריות וחללים בגובה כפול בשטחי המסחר בהתאם לחוק.

• המבנה המרקמי מורכב מקומת קרקע ו:

א.4 קומות מסד לשימוש בית הספר באגף המערבי: 3 קומות בגובה של 4.25 מ' כ"א,קומה רביעית בגובה 5.25 מ'. שטחי ביה"ס נוספים מממוקים בקומת מרפסת גג המסד כגובה קומת המשרדים בקומה זו. כל זאת בהתאמה למפלסי מגרש 53 השכן, על מנת לאפשר חיבור בין האגפים. קומות 1 ו-2 בחלקן יתחברו ויהפכו לחלל כפול לצורך תכנון אודיטוריום עבור ביה"ס.

ב. 5 קומות מסד לשימוש תעסוקה באגף המזרחי בגובה שלא יעלה על 3.8 מ' כ"א.

2. מגדל -תעסוקה ומגורים:

• 38 קומות מעל המבנה המרקמי ובגובה של כ 180 מ'.

• קומות 0-29 בשימוש משרדים - גובה קומה ברוטו לא יעלה על 3.8 מ'

• קומות 30-37 בשימוש מגורים - גובה קומה ברוטו לא יעלה על 3.5 מ'

• קומות 38-40 בשימוש מגורים - גובה קומה ברוטו לא יעלה על 4.5 מ'

• מעל לקומת המגורים האחרונה, תתוכנן 2 קומות טכניות בגובה קומה ברוטו שלא יעלה על 4.5 מ'.

• גובה המגדל כולל מתקן ניקוי במצב סגור וארובה בגובה 2 מ' מעל הגג העליון/מעקה הגג לא יעלה מעל 180 מ' מעל פני הים.

3. מרתפים:

• קומות המרתפים והחניון מתוכננות כחניון בורג.

• שתי קומות המרתף העליונות יהיו בגובה עד 7 מ'.

• תתוכנן קומה חלקית במרתף הראשון התשמש לחניית אופניים ושטחים עיקריים לטובת מכון כושר, בריכה ומלתחות לשימוש הדיירים, בגובה של עד 3.5 מ' ברוטו.שטחים עיקריים בתת הקרקע בכפוף לתוצאות החקירה הסביבתית ואישור המשרד להגנת הסביבה

• גובה מרתף טיפוסי יהיה עד 3.5 מ' ברוטו.

גבהיי ותכנון המרתפים יהיה כפוף לתכנית ע1 והתכנית הראשית.לעת הוצאת היתר בניה תותר בשיקול דעת הועדה המקומית בכפוף לפרסום באופן הקבוע בסעיף 149 לחוק התו"ב עמ' 7

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

ובהתאם לאמור בתכנית העיצוב, הסבת שטחי שרות בתת הקרקע לשטחים עיקריים בתת הקרקע עבור השימושים המותרים בתת הקרקע כולל שימושי תפעול ולוגיסטיקה ו/או לטובת מערכת תשתית לוגיסטיקה ו/או תחבורה לטובת כלל הציבור ובלבד שלא יהיה בכך כדי לפגוע בשטחי החניה והשירות הנדרשים בתפקוד הבניין • בתחום זיקת ההנאה ברחוב ישראל טל תירשם בלשכת רישום המקרקעין זיקת הנאה מעבר תשתיות עירוניות בתת הקרקע ברוחב של 4 מ' ובעומק של 2 מ'.

• בכל השטחים הפתוחים ישמר עומק נטיעות בגובה שלא ירד מ 1.5 מ' לנטיעת עצים

ג. קווי בניין

1. קומות קרקע

מדרום, לכיוון רחוב טל ישראל- 8 מטר

ממערב לכיוון חלקה ,53 6 מטר.

מצפון לכיוון מגרש 100 B והשטח הפרטי הפתוח המרכזי קו בניין .0 לכיוון חלקה ,53 2 מטר.

ממזרח לכיוון חלקה ,71 0-16 מטר

2. קומת מסד

מדרום, לכיוון רחוב טל ישראל- 4 מטר

ממערב לכיוון חלקה -53 קו בניין 0

מצפון לכיוון מגרש 100 B והשטח הפרטי הפתוח המרכזי קו בניין .0 לכיוון חלקה ,53 2 מטר.

ממזרח לכיוון חלקה ,71 0-16 מטר

3. קומת מגדל

מדרום, לכיוון רחוב טל ישראל- 8 מטר.

ממערב לכיוון חלקה ,53 12 מטר

מצפון לכיוון מגרש 100 B והשטח הפרטי הפתוח המרכזי קו בניין .0 לכיוון חלקה 53 2 מטרים.

ממזרח לכיוון חלקה ,71 0-16 מטר

ד. תמהיל גודל יחידות דיור בחלוקה לקטגוריות

מס' יח"ד: 116 יח"ד סה"כ (מתוכן 33 יחידות דיור בהישג יד)

שטח עיקרי: 8,320 מ"ר

שטחי שירות: 2,345 מ"ר

שטח ממוצע ליח"ד: כ- 71.4 מ"ר (שטח עיקרי)

עד %13 דירות הקטנות מ-45 מ"ר שטח דירה ממוצעת הינו כ- 37 מ"ר.

עד %30 דירות בשטח 45-65 מ"ר שטח דירה ממוצעת הינו כ-50 מ"ר %23-25 דירות בשטח 66-85 מ"ר כאשר גודל דירה ממוצעת הינו כ-75 מ"ר %23-25 דירות בשטח 86-100 מ"ר כאשר גודל דירה ממוצעת הינו כ-92 מ"ר עד %10 דירות בשטח 100-120 מ"ר

עד %2 דירות הגדולות מ-121 מ"ר

ה. התייחסות לדיור בר השגה-

התכנית מקצה יחידות דיור בהישג יד ע"פ 2 סעיפים:

1. בהתאם לטבלה 5 ולשטחים בשימוש "דיור מיוחד" עבור דיור בר השגה

2. בנוסף יוקצו עוד %15 יחידות דיור מסך יחידות הדיור בשימוש "מגורים" בטבלה 5 עבור דיור בר

השגה. יחידות דיור בהישג יד יהיו לתקופת שכירות של 25 שנה לכל הפחות ובשיעור של לפחות %40 הנחה בהתאם לתוספת הששית לחוק התכנון והבנייה כפי שיתעדכן מעת לעת. יח"ד דב"י ימוקמו בקומות התחתונות של קומות המגורים (קומות .)30-33 הדב"י יתקבל ב-3 קטגוריות הביניים

%45-50 מדירות הדב"י יתוכננו בשטח 45-65 מ"ר כאשר גודל דירה ממוצעת הינו כ-50 מ"ר %25-30 מדירות הדב"י יתוכננו בשטח 66-85 מ"ר כאשר גודל דירה ממוצעת הינו כ-75 מ"ר %25 מדירות הדב"י יתוכננו בשטח 86-100 מ"ר כאשר גודל דירה ממוצעת הינו כ-92 מ"ר עמ' 8

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

סהכ:

16 יח"ד בשטח 45-65 מ"ר

9 יח"ד בשטח 66-85 מ"ר

8 דירות בשטח 86-100 מ"ר

ו. שטחים ציבוריים-

ייבנו שטחים ציבוריים בנויים לטובת בית הספר המהווה המשך לבית ספר שיוקם במגרש 53 הסמוכה. שטחים אלו ממוקמים ב- 4 קומות המבנה המרקמי ובקומת מרפסת גג המבנה המרקמי. התכנון יהיה רציף לקומות הציבוריות במגרש ,53 ויהיו רציפים, רגולריים ואיכותיים.

גובה הקומות בשטחים הציבוריים יהא בהתאמה למפלסי בית הספר במגרש .53 לפחות %10 מסך השטחים הציבוריים ימוקמו בקומת הקרקע, ובכל מקרה השטח הציבורי בקומת הקרקע לא יפחת מ-80 מ"ר. תינתן גמישות להגדלת היקף השטח הציבורי בקומת הקרקע בהתאם לדרישות משרד החינוך ובהתאם להנחיית אגף הנכסים בטרם קליטת הבקשה להיתר. הכניסה לבית הספר מצפון מכיוון השפ"פ. הכניסה תתוכנן באופן נגיש ובולט כלפי המרחב הציבורי הסובב ותהיינה בהיקף אשר יאפשר כניסה נוחה, התואמת את השימושים הציבוריים המותרים. המערכות והתשתיות של השטחים הציבוריים יהיו נפרדות מהשימושים הסחירים, ותתאפשר עצמאות תפעולית לשטחים הציבוריים הבנויים, לרבות גישה למערכות. שטחי הציבור יורחקו ממטרדים ולא תהיה כל מגבלה למימושם. כל החלונות בשטחים הציבוריים יהיו ניתנים לפתיחה ולא ימוקמו מטרדים בסביבת שטחים אלו אשר יגבילו את השימושים ופתיחת החלונות. לקומות הציבוריות ניתן יהיה להוסיף 500 מ"ר עבור מצללות או סככות צל או קירוי למניעת נפילת חפצים אשר יכול שייבנו עם גג היוצר סיכוך מלא אך ללא קירות. חצר הגג לא תפחת מ205 מ"ר ותוצמד לביה"ס. המרפסת תתוכנן במפלס השטח הציבורי ותהיה מקורה בהתאם להנחיית העיריה. .

תינתן גמישות להגדלת היקף שטח המרפסות (קומות )1-4 בהתאם לדרישות משרד החינוך ובהתאם להנחיית אגף הנכסים בטרם קליטת הבקשה להיתר. מתוך השטח הכולל בתת הקרקע יוקצו שטחי שרות עבור השימושים הציבוריים בתת הקרקע שלא יפחתו מ- 428 מ"ר עבור תפעול, חדרי מכונות, מחסנים וכיו"ב הדרושים להפעלתם של השטחים הציבוריים הבנויים שמעל הקרקע וכן תשתיות ושימושים ציבוריים נוספים כגון חדרי שנאים, מיתוג וטרנספורמציה.

שטחים אלו יהיו בנוסף לשטח המבנה הציבורי (העל קרקעי) ובנוסף לשטחי החניהתינתן גמישות לשינויים בחזיתות מבנה הציבור והכל בהתאם להנחיית העיריה ומשרד החינוך.

תינתן גמישות לשינוי תכנון וסידור חללי הפנים והכל בהתאם להנחיית העיריה ומשרד החינוך.

בפינה הצפון-מערבית של בית הספר נכללים שטחים מחוץ לקו המגרש, אשר ייכללו בהיתר מגרש 53 ויבוצעו ע"י מגרש 54 במסגרת תכנית זו, זאת בכפוף להסכמה בין היזמים. במסגרת היתר הבניה ייהרס הקיר המפריד בין מגרש 53 למגרש זה ויושלמו חלקי המבנה הנדרשים להשלמת נפח הבינוי.מגרש 54 יהיה אחראי לתכנן ולבצע את החיבור למגרש ,53 החיבור יהיה מלא ורציף בכל הקומות עפ"י הנחיית העיריה. תוגש התחייבות בנושא.

2.2 בינוי, חזיתות המבנים ומעטפת

א. חומרים – גמר החזיתות יהיה זכוכית ו/או אלומיניום ו/או חיפויים קשיחים ו/או .HPL

• קומות התעסוקה במגדל יחופו בקיר מסך אקלימי בעל רפלקטיביות נמוכה. הזיגוג והחזית יתאפיינו בקיר מבודד אקלימית ואקוסטית ע"פ התקן.

• קומות מגדל המגורים יחופו בקיר מסך אקלימי בעל רפלקטיביות נמוכה. הזכוכית הבידודית בשילוב מערכת הצללה חיצונית או פנימית תהיה שקופה, E ,Low ועם רפלקטיביות מירבית כלפי חוץ של עד %14 ובהתאם להנחיות מהנדס העיר.

• קומות מבנה הבסיס יחופו בחיפויי פח אלומיניום / זכוכית / פנלים מתועשים / טיח.

הזכוכית הבידודית בשילוב מערכת הצללה חיצונית או פנימית תהיה שקופה, E ,Low ועם רפלקטיביות מירבית כלפי חוץ של עד %14 ובהתאם להנחיות מהנדס העיר.

• בהיקף כלל קומות המבנה (המבנה המרקמי והמגדל) יותרו בליטות אופקיות בשיעור של כ 60 ס"מ ויתוכננו בהתאם לתקנות התכנון והבניה.

עמ' 9

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

• כל חומרי הגמר בחזיתות יפורטו ויידרשו להתייחסות המחלקה לבניה בת קיימא כחלק מנספח הבניה הירוקה של תכנית זו.

• חומרי הגמר הסופיים וגווניהם יקבעו בעת הוצאת היתר הבניה באישור אדריכל העיר.

ב. מרפסות -

שטח המרפסות יהיו לפי הקבוע בתוכנית הראשית.

בדירות הגג (פנטהאוזים) מתוכננות מרפסות גג

לא תותר הקמת מרפסות מדלגות והשלמת חזית בקורות ועמודים במקומות בהם אין מרפסת

ג. מסתורי כביסה -

לדירות יבנה מתקן קבוע במסתור כביסה ככל הניתן או יינתן פתרון באופן נסתר כמוגדר בתקנות ובהנחיות המרחביות. הקמת מתקן לתליית כביסה שימוקם במרפסות, יבוצע באופן מוצנע כך שלא יהיה נצפה ולא יבלוט מעל גובה המעקה.

ד. הצללות וסגירות חורף –

מתוכננת קולונדה ברחוב ישראל טל, ומעבר מקורה בצידה המערבי של ק. הקרקע. בחזיתות אלו יותרו סגירות חורף בתנאי שיוותר מעבר פנוי ממכשולים שרוחבו לא ייפחת מ-3.5 מ' נטו.

מוצעות מצללות בגג המבנה המרקמי. כל זאת בכפוף להתאמת התכנון לתקנות החוק וקבלת התייחסות אדריכל העיר לנושא העיצובי בשלב ההיתר.

ה. שילוט

שילוט יהיה בהתאם להנחיות מח' השילוט העירונית ובאישורה.

ו. חזית חמישית

• מעל לקומת המגורים האחרונה ימוקמו המתקנים הטכניים בקומות הטכניות, באופן שתובטח הסתרתן של המערכות הטכניות הנ"ל.

• המערכות הטכניות יוסתרו ויטפלו טיפול אקוסטי בהתאם לדרישות היחידה לאיכות הסביבה ובכפוף לחו"ד אקוסטית שתאושר ע"י הרשות לאיכות הסביבה.

• בכל מקרה לא יבלטו המערכות הטכניות מעל למעקה הגג העליון.

• גג המבנה המרקמי אשר משמש כחזית חמישית יטופל ויתוכנן כגג ירוק ופעיל לרווחת דיירי הפרויקט.

ז. תאורה אדריכלית

תאורה אדריכלית תהיה על פי מדיניות הוועדה המקומית. תאורת המבנה תפורט במסגרת היתר הבניה ותאושר ע"י אדריכל העיר.

2.3 קומת הקרקע/קומת הכניסה

א. כניסות המבנים

• כניסות הולכי רגל למבנה תהיינה מרחוב ישראל טל ומזיקות ההנאה ללא הפרדה מפלסית, מדרגות או רמפות.

• אל מבואת מבנה הציבור הכניסה תהיה מזיקת ההנאה מכיוון צפון, בהתאם לדרישות אגף מבני ציבור ואגף הנכסים.

• הגישה לחניונים התת-קרקעיים תתבצע מרחוב ישראל טל, דרך הרמפה המשותפת במגרש

53. הרמפה מתחברת לכביש טבעת היקפי תת קרקעי המתוכנן לכלל המרחב. חלק מכביש

טבעת היקפי זה נכלל בתכנית זו, ממנו מתוכננת הגישה למרתפים בתת הקרקע שישמשו לחניות לכלל השימושים, שטחים טכניים, רווחה ואחסנה.

• הכניסה לחניות האופניים הממוקמות בקומה החלקית שבמרתף העליון תתבצע מרחוב ישראל טל באמצעות מעלית יעודית.

• תתאפשר ירידת כלי תחבורה דו-גלגליים ממפלס הקרקע אל הקומות התת-קרקעיות.

עמ' 10

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

ב. קומת הקרקע

• בחזית אל רחוב ישראל טל תוקם קולונדה ברוחב של 4 מ'. גובה הקולונדה נע בין 7.1 מ' ל 8 מ' בהתאם למפלסי הפיתוח והמבנים הסמוכים. קצב ומידות עמודי הקולונדה יהיו קבועים.

• בקומת הקרקע ימוקמו הלובאים לשימושים השונים, ושטחי המסחר.

• שטח המסחר לא יפחת מ- 700 מ"ר עיקרי.

• החזית המסחרית תהיה רציפה ולא תפחת מ %70 חזית פעילה בעומק של 5 מ' לפחות • זיקות ההנאה למעבר ושהיית הציבור תהיינה בהתאם למוצג בתכנית הפיתוח. זיקות הנאה למעבר רכבים תהיינה בהתאם לתכנית המרתפים.

• זיקות ההנאה יפותחו בהתאם לדרישות גורמי העיריה ובכפוף לאישורם. כל השטחים הפתוחים בשטח התכנית יסומנו בזיקת הנאה לציבור ויתוחזקו על ידי החברה המנהלת

ג. שטחים משותפים בנויים

• חניות וחדרי אופניים / עגלות ימוקמו במרתפים התת-קרקעיים וישולבו בקומת הקרקע ככל ויתאפשר.

• מחסנים ימוקמו במרתפים התת-קרקעיים.

• המרתף העליון יכלול קומה חלקית שתשמש כקומה משותפת הכוללת חניות אופניים, מלתחות ושימושים לרווחת דיירי הפרויקט.

• גג המבנה המרקמי ישמש לרווחת הדיירים ויכלול פונקציות משותפות לדיירים. חלק מהגג יוקצה לטובת השטחים הציבוריים בהתאם לסיכום עם אגף מבני ציבור ואגף הנכסים • שטחי ממ"קים.

2.4 נגישות

תכנון הבינוי והפיתוח יתייחס לתקנות הנגישות התקפות ויתן מענה לדרישות ההנגשה לאנשים עם מוגבלויות.

2.5 תנועה

• פיתוח התכנית כולל: פיתוח נופי, חניות אופניים, פתרונות נגישות לאופניים ומעברים הליכים המחברים את רחוב ישראל טל אל מתחם חסן ערפה.

• רמפת הכניסה אל המרתפים מתבצעת מרחוב מרחוב ישראל טל, דרך הרמפה המשותפת במגרש 53

• בתת הקרקע התכנית כוללת: קומת חלקית עבור חניון אופניים, 5 קומות מרתפי חנייה הכוללים מקומות חנייה לרכבים,אופנועים ואופניים וכן, "חצר תפעולית" בתת הקרקע ()-1 עבור פתרון אשפה ופריקה וטעינה.

• תקן החניה למסחר ומשרדים יהא בהתאם למספר החניות שניתן להקים במסגרת השטחים התת קרקעיים, תקן זה היינו תקן מקסימום. לא תותר הצמדה וסימון חניות לשימושים אלו.

• תקן החניה למגורים .1:0.5

• תקן החניה לאופניים, פיתוח החניונים והסדרי הגישה לאופניים יהיה בהתאם למדיניות לתכנון בר קיימא, תא/9144

• גישה לחניון האופניים (בקומת החלקית) תעשה במעלית ייעודית הפונה לרחוב ישראל טל.

• יותר מעבר רכבים וחניות בהתאם לתכנית תא/.3319 הכניסה והיציאה למרתפים תהא דרך הרמפות במגרשים הסמוכים ובאמצעות דרך השירות ההיקפית התת קרקעית הממוקמת בכל מרחב יצחק שדה. בתחום המעבר לדרך התת קרקעית ההיקפית של מרחב יצחק שדה המסומן בתשריט התכנית הראשית כתחום הנחיות מיוחדות, לא תותר בניה בתת הקרקע לטובת חניון תת קרקעי וחדרים טכניים.

עמ' 11

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

• תקן החנייה לשטחי הציבור- תקן החניה לשטחים הציבוריים הבנויים, יקבע עפ"י התקן התקף בעת הוצאת היתר הבניה בהתאם לשימוש בשטחים ובאישור אגף הנכסים • כל החניות לרכב וכן פריקה וטעינה ופינוי אשפה יהיו בתת הקרקע בלבד • תכסית המרתפים תהווה %85 משטח המגרש ותישמר חפיפה בין השטח הפנוי מבניה בתת הקרקע ועל הקרקע

• הדרך התת קרקעית המשותפת תסומן בזיקת הנאה ליתר המגרשים.

2.6 מערכות

ככלל, לא ימוקמו מערכות טכניות בתחום השטחים הפתוחים. גמל מים, ברזי סניקה ויתר המערכות ישולבו בדופן הבניינים באופן מוצנע או כל פתרון אחר באישור אדריכל העיר.

ארונות תשתית עירוניים בתחום המדרכות הגובלות ישולבו ככל הניתן במעטפת הבניינים ו/או במרתפים. יש לבצע תאום הנדסי לנושא זה. יש לשמור על איכות השטחים הפתוחים הציבוריים והפרטיים/זיקות הנאה ללא מתקנים טכניים, וללא הפנייתם הפיזית והויזואלית.

לא תותר הוצאת אויר מחניונים/דרך תת קרקעית, פליטת אגזוז גנרטור לתחום השטח הפרטי הפתוח.

הכנסת אוויר למרתפים תהיה בבינוי או במפלס הפיתוח באופן מוצנע צמוד בינוי/אלמנטים בנויים, בתאום עם אדריכל העיר. לא יתוכננו סבכות במישור הריצוף והפיתוח.

בהתאם הוראות התכנית סעיף 6.2 בכל שטח המסומן בזיקת הנאה לא ניתן יהיה למקם–

סבכות איוורור ומתקנים טכניים איך ההוראה מתיישבת עם סעיף 6.2?

הוצאת אויר מהמרתפים תעשה בחזית הבניין בגובה מינימלי של 6 מ' ממפלס הקרקע שחלונות המשרדים ללא פתיחה.

א. מתקנים טכניים והנדסיים - חדרי השנאים יתוכננו בחניון התת קרקעי ו/או על גג המגדל

בקומות הטכניות, בתאום עם חברת החשמל והמשרד להגנת הסביבה ובאישורם בהתייחס למרחקי הפרדה מאזורי שהייה ממושכת והנחיות סימולציית שטף מגנטי. איוורור ופליטת אוויר מחדרי השנאים יהיו כחלק ממעטפת הבניין אשר ייקבעו יחד עם הגורמים העירוניים. מאגרי המים ימוקמו ע"ג גג המגדל ו/או במרתף התחתון. מתקני התשתית והתפעול ישולבו במעטפת הבנינים ולא יבלטו שלא לצורך למרחב הפתוח.

ב. תאים פוטוולטאים: ניתן להתקין מערכות PV בגגות העליונים בהתאם לסקר אנרגיה שנערך

לתוכנית עיצוב, בהיקף ייצור מינימלי של 216 MWh בשנה. לטובת התקנת פאנלים פוטו וולטאיים על גובה הבניין הקבוע תותר הוספת סככה מעל למישור הגג בהתקנה רציפה וכמעט אופקית. השטח מתחת לסככה זו, לא יחשבו במניין השטחים.

ג. מערכת ניהול אנרגיה: תתוכנן מערכת לניהול אנרגיה במבנה לצורך ניהול צריכת החשמל

והעומסים. המערכת תכלול את ניהול המערכות הבאות:

• חיבור המתח הגבוה של כל המתחם לחברת החשמל וחלוקת מתח נמוך לכל הצרכנים במתחם • צ'ילרים, בוילרים ומשאבות סחרור

• חדרי שנאים

• גנרטורים וגיבוי

• מערכות ניהול לייצור אנרגיה

• חיבור ללוחות פוטו-וולטאיים

• מתקן CCHP/CHP

• ניהול עמדות טעינה לרכבים חשמליים למספר החניות המצוין בתוכנית

ד. מערכות מיזוג אויר - תתאפשר התקנת מערכות לשימוש חוזר במי עיבוי מזגנים להשקיה ו/או

הדחת אסלות.

עמ' 12

3.1 שטחים פתוחים /זיקות הנאה מיקום זיקות ההנאה ושטחן:
• התכנית קובעת זיקת הנאה לשהייה ומעבר הציבור בכל שטח שאיננו מבונה.
• בשטח המסומן לזיקת הנאה לא תותר הצבת גדרות ומחסומים, דלתות, שערים או בינוי מכל סוג למעט עמודים קונסטרוקטיביים של המבנים והבניה הנדרשת לתפקוד המבנה בתחום קווי
סוג למעט עמודים קונסטרוקטיביים של המבנים והבניה הנדרשת לתפקוד המבנה בתחום קווי הבניין המותרים.
הבניין המותרים.

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

ה. איוורור חניונים ושטחים מסחריים - תתוכנן מערכת הכנסת אויר צח לחניונים באמצעות תריסי

אוורור המשולבים במעטפת המבנים ו/או במפלס הפיתוח באופן מוצנע צמוד בינוי/אלמנטים בנויים, זאת בתיאום עם אדריכל העיר. לא יתוכננו סבכות במישור הריצוף והפיתוח.. והכל בהתאם לדרישות התכנית (סעיף 6.2 ) יניקת האויר מהחניונים תתבצע ע"י מערכת של מפוחים.

הוצאת אויר מהחניון תעשה בתאום עם אדריכל העיר והיחידה לאיכות הסביבה. פליטת העשן בזמן חירום תהיה דרך גגות המגדלים או כל פתרון אחר באישור כב"א. מתוכננים פירי מנדפים לכל שטחי המסחר בקומת הקרקע עד לגג עליון של הבניין וחיבור לארובה בגובה 2 מ' שתכלל בגובה האבסולוטי של המבנה. פליטת אגזוז גנרטור תעשה באמצעות ארובה בגובה 2 מ' בגג עליון. כניסת אוויר למרתפים תוצנע ותתואם עם אדריכל העיר. לא ימוקמו שימושים מטרדיים (אויר, רעש, קרינה וכדומה) בסמוך לשטח הציבורי. לא תוגבל פתיחת החלונות בקומות הציבוריות כתוצאה ממטרדי סביבה למיניהם כגון פליטות אויר, מיקום חדרי טרפו וכדומה.

ו. אצירה ופינוי אשפה, מיחזור - חדרי האשפה מתוכננים בקומת המרתף העליון אשר הגישה

אליהם תיעשה באמצעות הדרך התת קרקעית ההיקפית של מרחב יצחק שדה, בהתאם לקובץ ההנחיות של עיריית ת"א ובאישורם. החדרים יהיו מאווררים וממוזגים. חדרי אצירה משניים לשימושים השונים יתוכננו בקומת המרתף העליון, בתאום עם אגף תברואה. פתרון סילוק האשפה יתואם עם אגף התברואה להפרדת אשפה.

ז. הנחיות אקוסטיות - הפרויקט יתוכנן וייבנה ברמת בידוד אקוסטי בהתאם לתקנים המקובלים

ובכפוף לחו"ד אקוסטית ואישור הרשות לאיכות הסביבה בעיריית תל-אביב-יפו.

ח. בריכות שחיה – בקומה החלקית שבמרתף העליון מתוכננת בריכת שחיה לשימוש משותף של

דיירי המגורים ו/או התעסוקה. תכנון בריכת השחיה בתת הקרקע באזור שמתחת לשטחי הציבור כפוף לאישור הוועדה, ובהתאם לסעיף .4.1ד (יח) בתכנית הראשית לפיו "בקומות על קרקעיות שמעל, מתחת ובצמוד לשטחים הציבוריים לא תותר הקמת בריכות שחייה/נוי לצורך השימושים הסחירים". תכנון בריכות פרטיות מוצמדות לדירות יוצג במסגרת היתרי הבניה ויהיה בכפוף לפרסום ואישור הקלה כחוק

ט. כיבוי אש - ברזי הסניקה ישולבו בנישות ייעודיות כחלק מחזיתות המבנה, ויעמדו בהנחיות

רשות כיבוי אש. רחבת כיבוי אש ממוקמת בשפ"פ מגרש 53 השכן, בהתאם לנספחי התנועה והפיתוח בתכנית העיצוב.

י. פילרים ומתקנים טכניים קיימים – במגרש ובסביבתו (חשמל, תקשורת, מערכות ציבוריות)

יוטמעו במעטפת המבנים ובתת הקרקע במידת הצורך. התאום מול הגורמים המאשרים יעשה על ידי היזם. בכל מקרה כל מתקני התשתית ימוקמו כחלק אינטגרלי מהבינוי ולא יבלטו למרחב הציבורי (גם אם מדובר משטח בבעלות פרטית המהווה חלק מהמרחב הפתוח)

יא. עמדות טעינת כלי רכב חשמליים-

בכל החניות המיועדות למגורים תוקם תשתית הכנה להתקנת עמדות טעינה לרכב חשמלי.

התשתית תוקם באופן שניתן יהיה לחבר עמדות הטענה לתשתית בהדרגה, ללא שינוי בתשתיות החשמל של הבניין וללא צורך בכבילה וחיווט חיצוניים ע"ג קירות החניון או התקרה.

בחניות האופניים המיועדות למשתמשי הבניין הקבועים, תוקם תשתית לטעינת אופניים חשמליים נגישה ל-%30 ממקומות החניה

2.7 בניה בשלבים:

הפרויקט יבנה בהינף אחד ויכלול את החיבור למגרש 53 בקומות ביה"ס ואת השלמת השטחים עבור ביה"ס במגרש .53

3. הנחיות הפיתוח הסביבתי

3.1 שטחים פתוחים /זיקות הנאה

עמ' 13

לא תותר הוצאת אויר ממרתפים, פליטת אגזוז גנרטור בשטח זיקת הנאה
• תקבע זיקת הנאה הדדית למעבר רכב בתת הקרקע לשאר המגרשים במרחב יצחק שדה בתחום הדרך התת קרקעית ההיקפית.
הדרך התת קרקעית ההיקפית.
• בתחום זיקת ההנאה ברחוב ישראל טל יותר מעבר תשתיות עירוניות בתת הקרקע באמצעות זיקת הנאה בתחום המרתף העליון ברוחב של 4 מ' ובעומק של 2 מטרים. בנסיגות כאמור
זיקת הנאה בתחום המרתף העליון ברוחב של 4 מ' ובעומק של 2 מטרים. בנסיגות כאמור תירשם זיקת הנאה למעבר תשתיות עירוניות ויינתן גם מעבר לתשתיות פרטיות המשרתות את
תירשם זיקת הנאה למעבר תשתיות עירוניות ויינתן גם מעבר לתשתיות פרטיות המשרתות את המבנים, בתיאום ואישור מהנדס העיר או מי מטעמו.
המבנים, בתיאום ואישור מהנדס העיר או מי מטעמו.

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

• זיקות ההנאה למעבר ושהיית הציבור תהיינה בהתאם למוצג בתכנית הפיתוח. זיקות הנאה למעבר רכבים תהיינה בהתאם לתכנית המרתפים. זיקות ההנאה יפותחו בהתאם לדרישות גורמי העיריה ובכפוף לאישורם. זיקות ההנאה במדרכות ובחזית שטחי הציבור תהיה על ידי העיריה ותתואם במסגרת הסכמים שיחתמו כתנאי להוצאת היתר בניה.

• השטחים שלגביהם תירשם זיקת הנאה לשהייה ומעבר רגלי, המעברים הפתוחים לציבור, והמרתפים במגרש (פרט לדרך הגישה התת קרקעית ההיקפית והרמפות המובילות אליה) יתופעלו על-ידי חברת הניהול של הבניין, אשר תהיה אחראית לניהולם התקין ותחזוקתם השוטפת • בשטחים המסומנים בזיקת הנאה ישמר עומק של 1.5 מ' עבור נטיעת עצים

3.2 פיתוח השטח

• שטח פנוי מבנייה - %15 משטח המגרש יוותר פנוי מבניה.

• פתרון להחדרת מי נגר והשהייתם ניתן כחלק מתכנון השפ"פ המרכזי • השטחים הפנויים מבניה בשטח המגרש יהיו מגוננים ברובם וזאת על מנת לשמור על שטחים מרוצפים למדרכות עירוניות וכיכר עירונית.

• באזור הכיכר העירונית יינטעו עצים רבים ככל שניתן בקרקע טבעית ויוותר שטח לגינון ככול שניתן מבלי לצמצם את האפשרות לישיבה במרחב זה.

• הוראות לשתילת צמחייה ונטיעת עצים –

בשטח הפרטי הפתוח עומק הנטיעות לעצים יהיה 1.5 מטר עומק לפחות ונפח מינימאלי של 24 קו"ב עבור בית גידול לעצים. עבודות הפיתוח יעשו בתיאום עם תכנית הפיתוח של הפארק במתחם יצחק שדה.

עצים להעתקה: העצים המיועדים להעתקה מתחום יחידת התכנון יועתקו על חשבון מבקש

ההיתר.ובאישור אגף שפ"ע בעירייה. העצים יועתקו לפי מפרט ובליווי ממונה עצים מטעם התכנית למקום חדש, לאחר קבלת היתר בניה ורישיון מפקיד היערות.

• עצים חדשים:

- יינטעו עצים בכמות שלא תקטן מעץ אחד ל-50 מ״ר בשטח הפנוי מתכסית תת קרקעית. יש להציג את הנטיעות בתכנית עיצוב ופיתוח.

- כמות ומיקום הנטיעות בתחום התכנית יהיו על פי הנספח הנופי באופן שיבטיח הצללה אפקטיבית ורציפה בהתאם ל״מסמך הנחיות לתכנון צל במרחב הציבורי תא/9083 - בתי הגידול של העצים יתוכננו בהתאם ל״מסמך הנחיות לפרטי נטיעה ומרחב מחייה לעצי רחוב בתל אביב״, אוגוסט 2018 או עדכון שלו.

- על הנטיעות החדשות בתחום התכנית לעמוד בסטנדרטים המפורטים להלן:

- יוגדר נפח מחייב לבית גידול כדי לאפשר צמיחת העץ למימדים הדרושים לצורך שימוש כאמצעי למיתון רוחות ולהשהיית מי נגר עילי כמוגדר בנספח ניהול נגר.

- קוטר הגזע של העצים שיינטעו בתחום התכנית לא יפחת מ-4 צול בגובה מטר מהקרקע.

- גודל גוש השורשים של שתילי העצים יהיה בנפח 60 ליטר לפחות.

- על הנטיעות החדשות בריצופים קשים בתחום התכנית לעמוד בסטנדרטים המפורטים להלן:

- עצים יינטעו בבתי גידול איכותיים בעלי נפח קרקע מספק לתמיכה בעצים גדולים ומאריכי חיים ובהתאם למפרט עיריית תל אביב-יפו בתוקף. לפי המפרט על גודל העץ להיות: קטן, בינוני או גדול בעל נפח בית גידול של ,7 14 או 28 מ"ק בהתאמה.

- לכל עץ יוקצה עומק בית גידול של לפחות 1.5 מ' מעל המרתפים.

- העצים יגודלו במשתלה על פי הסטנדרט החדש לעצי רחוב ויהיו בעלי ענף מרכזי מוביל מובנה.

עמ' 14

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

- בעץ מלווה רחוב גובה הזרוע הראשונה מהקרקע יהיה 4.5 מ' לפחות.

- על הנטיעות החדשות במדרכות בתחום התכנית לעמוד בסטנדרטים המפורטים להלן:

- בית הגידול לעצים במדרכה יהיה רציף ופנוי מכל תשתית תת קרקעית אורכית. תותר חציה של תשתיות באמצעים מוגנים מחדירת שורשים, המאפשרים תיקון ותחזוקה של התשתית בלי חפירה ופגיעה בשורשי העצים.

- מדרכות ושבילי אופניים ינוקזו ישירות אל בית הגידול הרציף שלאורך המדרכה. יש לשקול גם ניקוז מסעות כבישים לרצועה זאת.

- עומק בית הגידול הרציף ורוחבו לא יקטנו ממטר אחד אשר תמולא בקרקע מתאימה לשגשוג העצים.

- מיקום בית הגידול הרציף יעשה באופן שיבטיח אפשרות צמיחת הצמרת לגודלה המירבי.

- מרווח הנטיעות בין העצים בבית הגידול הרציף יבטיח אפשרות התלכדות צמרות ויצירת מרחב מוצל רציף.

• הוראות לחומרי גמר בתחום הפיתוח-

סוג, צבע וגודל הריצוף מוכתב על- ידי תוכנית העיצוב וחומרי גמר המופיעים באתר.

אבן גרניט 654 בגימור ,flamed אבן גרניט 684 בגימור ,flamed אבן בזלת שחורה שבורה בזלת מרוקע מוברש, אבן בזלת רמה א' מותאם לנגישות ובעל פאות ישרות, אבן פוליגונלית בזלת מרוקע מוברש בגדלים משתנים

מאפייני בניה ירוקה

א. תקינה לבנייה ירוקה –

1. אזור המגורים במבנה יעמוד בת"י 5281 לבנייה ירוקה ברמת 4 כוכבים לפחות, או בתקן

Platinum LEED לפחות, ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה.

2. אזור המשרדים במבנה יעמוד בת"י 5281 לבנייה ירוקה ברמת 3 כוכבים לפחות, או בתקן

Gold LEED לפחות, ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה.

ב. יעילות אנרגטית-

1. אזור המגורים במבנה יעמוד בת"י 5282 בדירוג אנרגטי A עבור האזור כולו כולו, באופן

שהדירוג האנרגטי של כל יחידת דיור בפרויקט לא יפחת מ-,B ובהנחיות הוועדה המקומית התקפות בעת הוצאת היתר הבנייה לנושא זה.

2. אזור המשרדים יעמוד בת"י 5282 בדירוג אנרגטי B לפחות, ובהנחיות הוועדה המקומית

התקפות בעת הוצאת היתר הבנייה לנושא זה.

ג. דו"ח רוחות

בוצעה בדיקת רוחות שאושרה לשלב התב''ע. נעשתה השוואה בין הדוח שאושר לתב''ע לבין בדיקת הרוחות שנעשתה לשלב עיצוב אדריכלי ונמצאה התאמה בכל הקריטריונים הנבדקים.

ד. דו"ח הצללות והעמדת המבנים נעשתה בדיקת הצללות לשלב התב''ע, נמצאה התאמה בין הנעשה למצב

הנוכחי. לא מסתמנת בעיה מהותית ונצפתה עמידה בקריטריונים.

ה. איוורור הדירות

הוצגה בנספח סכמה עקרונית של איוורור הדירות, כיווני רוח ובהתאם מסקנות ליישום בעונות השונות.

עבור יחידות דיור שאינן זוכות לאוורור מפולש, תסופק התחייבות יזם לכך יותקנו מאווררי תקרה בחללים הציבוריים. ההתחייבות תכלול רשימה של יחידות הדיור אלה.

ו. דו"ח תרמי עקרוני

בנספח בניה ירוקה מוצגים חתכים עקרוניים לעמידה עתידית בתקנים 1045 ו.5282

ז. ריצופים

עמ' 15

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

סוג, צבע וגודל הריצוף מוכתב על- ידי תוכנית העיצוב וחומרי גמר המופיעים באתר.

ח. ניהול מי נגר

יש לעמוד בדרישות תמ"א ,1 כולל תיקון 8 לניהול מי נגר.

בהתאם להנחיות היחידה לקיימות בעריית תל אביב ניהול הנגר יחושב על בסיס של 30 מ"ק איגום/חלחול/שיהוי לכל דונם של מגרש.

החדרת מים לתת הקרקע ככל שתיכלל באמצעי ניהול הנגר העילי מחייבת קבלת אישור רשות המים.

יש ליישם גג כחול על כ-%50 מסך הגגות במגרש.

מי נגר משטחי הפיתוח ינוקזו ויופנו לארגזי החלחול בשפ"פ.

פתרונות לנגר עילי בכפוף לתוצאות החקירה הסביבתית, חו"ד הידרולוגית ואישור רשות המים

ט. חסכון במים

תתאפשר התקנת מערכת לאיסוף מי עיבוי מזגנים מאזור שטחי התעסוקה והעברתם להשקיית שטחי גינון באזורי הפיתוח במגרש ו/או כל פתרון שיוסכם בין היזם לעירייה.

י. תשתיות אנרגיה

עמדות טעינת כלי רכב חשמליים:

1. בחניות שאינן מוצמדות, המיועדות לשטחים שאינם למגורים תוקם תשתית לטעינת רכב

חשמלי (עמדות טעינה) ב-%15 מעמדות החניה בחניון לכל הפחות.

2. בכל החניות המיועדות למגורים תוקם תשתית הכנה להתקנת עמדות טעינה לרכב חשמלי.

התשתית תוקם באופן שניתן יהיה לחבר עמדות הטענה לתשתית בהדרגה, ללא שינוי בתשתיות החשמל של הבניין וללא צורך בכבילה וחיווט חיצוניים ע"ג קירות החניון או התקרה. נוסף על כך, ב -%15 מהחניות יש להקים עמדות לטעינת רכב חשמלי (עמדות טעינה).

3. בכל חניון בו 10 עמדות טעינה או יותר, תשולב מערכת לניהול טעינה.

4. ב - %30 מחניות האופניים לטווח ארוך יותקנו שקעים חשמליים לטעינת אופניים וכלים

זעירים.

5. גמישות:

שינויים לא מהותיים בפיתוח הסביבתי או בעיצוב המבנים יאושרו ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו ולא יחייבו חזרה לועדה המקומית.

6. הנחיות מרחביות ותכנית ראשית:

התכנון יהיה כפוף להוראות התכנית הראשית וההנחיות המרחביות של עיריית תל אביב. כל חריגה או שינוי מההנחיות המרחביות דורש התייחסות ספציפית של תכנית ז

7. תנאים להיתר בניה:

א. מינוי ממונה אחראי על נושא בניה ירוקה ומערכות, כהגדרתו במסמך מדיניות עירונית תא/9144

לתכנון בר קיימא. גורם זה יתכלל את כלל האישורים הנדרשים כתנאי לתעודת גמר, וימציא תצהיר חתום כמובא בנספח לנושא זה במסמך המדיניות (טופס מינוי אחראי בניה ירוקה).

ב. אישור מעבדה מוסמכת (שלב א') לעמידת התכנון של אזור המגורים במבנה בת"י 5281 לבנייה

ירוקה ברמת 4 כוכבים לפחות, או בתקן Platinum LEED לפחות, ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה.

ג. אישור מעבדה מוסמכת (שלב א') לעמידת התכנון של אזור המשרדים במבנה בת"י 5281 לבנייה

ירוקה ברמת 3 כוכבים לפחות, או בתקן Gold LEED לפחות, ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה

עמ' 16

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

ד. תנאי לקליטת בקשה להיתר בניה יהיה אישור אדריכל העיר.

ה. תנאי לקליטת בקשה להיתר בניה יהיה אישור אגף הנכסים ואגף מבני ציבור לתכנון הסופי של

השטח הציבורי

ו. היתר הבניה יכלול התייחסות להסרת קירות מפרידים בין חלקה 53 לבין תכנית זו והשלמת נפח

הבינוי כמתואר בנספח עיצוב זה.

ז. חתימה על הסכם הקמה ואחזקה מול גורמי העירייה של השטחים הפתוחים.

ח. חתימה על הסכם הקמה ורישום השטחים הציבוריים.

ט. אישור יחידה אסטרטגית ואגף הנכסים לתכנון ומיקום יחידות הדב"י

8. תנאי לתעודת גמר:

א. רישום בפועל של זיקת ההנאה לשימוש הציבור ו/או לכלי רכב.

ב. ביצוע בפועל של השטחים הפתוחים לשביעות רצון אדריכל העיר ואגף שפ"ע ופתיחתם לציבור

במלואם.

ג. ביצוע בפועל של השטחים הציבוריים הבנויים לשביעות רצון עיריית תל אביב

ד. אישור אגרונום מוסמך לביצוע ההוראות לעניין נטיעות ובתי גידול.

ה. תנאי לתחילת עבודות פיתוח: אישור אדריכל העיר ואגף שפ"ע לפרטים וחומרי גמר בתחום

הפיתוח.

ו. הצגת היתר רעלים/פטור לבריכות שחיה לאחראי חומרים מסוכנים ברשות לאיכות הסביבה.

ז. ביצוע מדידות קרינה בפועל מכל מערכות החשמל וחדרי טרפו בתכנית ואישור כי עומדים

בדרישות המשרד להגנת הסביבה. ככל שיידרש, יבוצע מיגון בפני קרינה.

ח. ביצוע מיגון למרתפים מפני גזי קרקע, ככל שיידרש.

ט. אישור מעבדה מוסמכת (שלב ב') לעמידת התכנון של אזור המגורים במבנה בת"י 5281 לבנייה

י. אישור מעבדה מוסמכת (שלב ב') לעמידת התכנון של אזור המשרדים במבנה בת"י 5281 לבנייה

ירוקה ברמת 3 כוכבים לפחות, או בתקן Gold LEED לפחות, ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה.

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י מחלקת תכנון מרכז ויחידת אדריכל העיר)

מומלץ לאשר את התכנית בכפוף להשלמת הנושאים הבאים:

1. תנאי לחתימה על תכנית העיצוב יהא: הסרת גדרות/מכשולים פיזיים כלשהם, המונעים מעבר

חופשי ושימוש לרכב ולהולכי רגל בכל שטח השפ"פ בתחום תכנית 3319 ובכל שלבי הבניה. וזאת לצורך פתיחת השטחים הפתוחים (הפארק) לשימוש הציבור, לשביעות רצון אדריכל העיר ואגף שפ"ע.

2. הצגת אישור אדריכל העיר לנושאים הבאים:

חניות האופניים- בתכנית מופיע ריכוז אופניים בכיכר עירונית בעלת פוטנציאל שימוש כרחבת ישיבה מוצלת בצמידות לחזיתות מסחריות. יש לבחון את המיקום המוצע ולהקפיד על מיקומן ללא הפרעה למעברים פנויים במדרכות ובפיתוח ובאזורי שהייה פוטנצאלים.

חיבור בין חלקי בית הספר

גובה קומת הקרקע והחיבור למגרשים הסמוכים

קביעת מאפייני הקולונדה- גובה, עומק, קצב ומידות העמודים וכו'

ביטול אוורור החניונים (הכנסה והוצאת אוויר) בפיתוח ובמבנה לכיוון מזרח אל הכיכר העירונית ריכוז חניות אופנועים במרתפים העליונים באזורים יעודיים עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

3. הצגת אישור אגף מבני ציבור ואגף הנכסים לתכנון השטחים הציבוריים בחמשת קומות המסד,

כולל: קירוי למניעת נפילת חפצים מעל מרפסות, מתן מענה לשטח פתוח ופנוי ממערכות בגג המסד ופתיחת חלונות בכל חזיתות.

4. תכנית התארגנות אתר- כנדרש בסעיף 6.1 (-)3 בתכנית הראשית, כולל השארת מדרכות ראויות

למעבר הולכי רגל בכל תקופת העבודות.

5. תנאי לפתיחת בקשה להיתר בניה יהא חתימה על הסכם דב"י.

6. תנאי לפתיחת בקשה להיתר בניה יהא חתימת בעלי הזכויות במגרשים המוסרים ובמגרש

המקבל על כתבי התחייבות לשביעות רצון העיריה, הכוללים בין היתר התחייבות לעניינים הבאים: ניוד הזכויות למגרש המקבל, ביצוע השימור, תשלום היטל ההשבחה כדין עבור תכנית זו בכל המגרשים הכלולים בתחום התכנית.

7. תנאי לבקשה להיתר בניה- חתימה על כתב התחייבות לאגף הכנסות מבניה ופיתוח ולחברה

המנהלת של מרחב חסן ערפה לעניין הקמת ותחזוקת השטח הפרטי הפתוח בזיקת הנאה (הפארק המרכזי).

8. הצגת אישורי הגורמים המפורטים:

• היחידה לבניה בת קימא

• היחידה לאיכות הסביבה

• תכנון אסטרטגי

• אגף התנועה

• החברה המנהלת

• אגף שפ"ע

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 24-0020ב' מיום 06/11/2024 תיאור הדיון:

ליאור שפירא: לשוב ולדון מפאת אי נוכחות של מהנדס העיר

בישיבתה מספר 24-0020ב' מיום 06/11/2024 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לשוב ולדון

משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, דודו לניאדו, אורנה ברביבאי

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 24-0021ב' מיום 13/11/2024 תיאור הדיון:

ירד מסדר היום.

בישיבתה מספר 24-0021ב' מיום 13/11/2024 (החלטה מספר )5 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לשוב ולדון

משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, זבולון אלחנן, רועי אלקבץ, ראובן לדיאנסקי, מיטל להבי, חיים גורן

עמ' 18 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
54	חלק	מוסדר	7077

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

מוסד התכנון המוסמך לאשר את תכנית העיצוב: ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו

מיקום:

התכנית ממוקמת בין רחוב ישראל טל מדרום, חלקה 53 ממערב, ממזרח מגדל אלפא ומצפון שטח פרטי פתוח.

כתובת:

ישראל טל ,3 תל אביב-יפו

יצחק שדה

דרך מנחם בגין

המ

סגר

ישראל טל

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית:

5.959 דונם

מתכננים:

אדריכל תכנית: י.א. ישר אדריכלים

מתכנן פיתוח ונוף: סטודיו אורבנוף אדריכלות נוף בע"מ

יועץ בנייה ירוקה: אי.אס.די. פיתוח סביבה וקיימות

יזם: חברת יובלים סיטי בוי בע"מ, חברת שבת משה נכסים בע"מ בעלות: פרטית

מצב השטח בפועל:

המגרש ריק ומגודר

עמ' 19

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

מצב תכנוני קיים:

תא/מק/-4945חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה

מטרת התכנית היא מימוש הפיתוח במרחב יצחק שדה על ידי תוספת שטחים לתעסוקה, מסחר ומגורים וקביעת הנחיות בינוי. סך הזכויות מעל הקרקע 47,650 מ"ר ברוטו, במגדל מעל מבנה מרקמי. הבינוי כולל ק"ק מסחרית, ומעליה שימושי תעסוקה, מגורים ומבנה ציבור. המגדל בן 43 ק' עבור משרדים ומגורים מעל מבנה מרקמי, שחציו למשרדים וחציו לשטחי ציבור (בי"ס המשתרע גם במגרש 53 השכן). המבנה המרקמי מייצר רצף בנוי כדופן לרחוב ישראל טל, מרפסת גג המבנה המרקמי מיועדת לשימוש שטחי המשרדים ושטחי הציבור. גובה הבניה עד 180 מ' מעל פני הים.

התכנית כוללת שטח פרטי פתוח המפותח כמרחב ציבורי ובתחומו תירשם זיקת הנאה למעבר ושהיית הציבור בכל שעות היום ובכל ימות השבוע.

התכנית קובעת כי תנאי להגשת היתר בנייה יהיה אישור הועדה המקומית לתכנית עיצוב אדריכלית.

מקודמת תכנית תא//4945 1 שצפויה לכלול את השינויים הבאים לתכנית תא/4945 המאושרת:

• המרת כ-2,130 מ"ר משטחי תעסוקה לשטחי מגורים;

• ביטול ניוד זכויות משימור משני מגרשים מוסרים (אלנבי 82 ולילנבלום )5 מתוך שלושה, והוספת ניוד זכויות משימור ממגרש אחר (חזנוביץ 5 - )7;

• שינויים במרכיבי התועלת הציבורית, שיפחיתו את היקף יחידות הדב"י שהוקצו כתועלת ציבורית, יכירו בהפסד שטחים סחירים כתוצאה מאופן תכנון השטחים הציבוריים הבנויים כתועלת, ויכללו בניית מקלט ציבורי כתועלת ציבורית.

תכנית עיצוב זו כוללת שתי חלופות:

חלופה אחת תואמת את התכנית התקפה תא/4945 והחלופה השניה תואמת את תכנית תא//4945 1 המקודמת. נושאים רבים (כגון עיצוב ק"ק והמרחב הציבורי, גובה הבינוי, מספר הקומות, וסך השטחים הכולל) נותרים ללא שינוי בשתי החלופות.

מצב תכנוני מוצע:

הבינוי המוצע כולל מבנה מרקמי בן 5 בחלקו המזרחי למשרדים ובן 4 קומות בחלקו המערבי לשטח ציבורי ומרפסת גג. שטחי הציבור מיועדים לשימוש בית ספר תיכון המתוכנן ברצף עם קומות המסד במבנה הצמוד בחלקה 53 (מגרש .)A1 גובה ומפלסי קומות המסד תואמים בין שני המבנים.

מעל המבנה המרקמי מגדל בן 39 קומות נוספות (סה"כ 43 קומות).

בחלופת התב"ע המאושרת: משרדים בקומות ,0-29 יחידות מגורים (116 יח"ד) בקומות 30-40 ומעליהן 2

קומות טכניות.

בחלופת התב"ע המקודמת: משרדים בקומות ,0-27 יחידות מגורים (145 יח"ד) בקומות 28-40 ומעליהן 2

קומות טכניות.

בתחום המגרש מתוכננת זיקת הנאה להולכי רגל בשטח כולל של כ-1965 מ"ר, בשטח הפנוי מבניה מעל הקרקע.

בקומת הקרקע: מסחר, מבואות למגורים ולתעסוקה (מרחוב ישראל טל) ומבואה משנית לביה"ס

(מכיוון השפ"פ).

עמ' 20

תא/מק//4945 1 (מקודמת)	תא/מק/4945 (מאושרת)	נתונים
• תעסוקה - 31,996 מ"ר מתוכם לפחות 700 מ"ר מסחר • מגורים – 12,798 מ"ר עבור 145 יח"ד, מתוכם 22 דב"י • מבנים ומוסדות ציבור – 2,856 מ"ר	• תעסוקה -34,129 מ"ר מתוכם לפחות 700 מ"ר מסחר • מגורים – 10,665 מ"ר עבור 116 יח"ד, מתוכם 33 דב"י • מבנים ומוסדות ציבור – 2,856 מ"ר	שטח כולל על קרקעיים
• זכויות בנייה בתת הקרקע - 12,256 מ"ר • שימוש ציבורי- מתוך זכויות אלו יוקצו לפחות 428 מ"ר. • המרתף יכלול הקצאת מקלט ציבורי בשטח של כ- 200 מ"ר כתועלת ציבורית.	• זכויות בנייה בתת הקרקע - 12,256 מ"ר. • שימוש ציבורי- מתוך זכויות אלו יוקצו לפחות 428 מ"ר.	שטח כולל תת קרקעיים
• מס' יח"ד – כ- 145 יח"ד. • שטח דירה ממוצעת יהיה כ-69 מ"ר שטח עיקרי. • תמהיל יח"ד מקודם במסגרת תא//4945 :1 - %21 דירות הקטנות מ-45 מ"ר שטח דירה ממוצעת הינו כ- 37 מ"ר. - %23 דירות בשטח 45-65 מ"ר שטח דירה ממוצעת הינו כ-50 מ"ר - %23-25 דירות בשטח 66-85 מ"ר כאשר גודל דירה ממוצעת הינו כ-75 מ"ר - %23-25 דירות בשטח 86-100 מ"ר כאשר גודל דירה ממוצעת הינו כ-92 מ"ר - %10 דירות בשטח 100-120 מ"ר - %2 דירות הגדולות מ-121 מ"ר	• מס' יח"ד – כ- 116 יח"ד. • שטח דירה ממוצעת יהיה כ-71 מ"ר שטח עיקרי. • תמהיל יח"ד: (ע"פ התב"ע) - %13 דירות הקטנות מ-45 מ"ר שטח דירה ממוצע ת הינו כ- 37 מ"ר. - %30 דירות בשטח 45-65 מ"ר שטח דירה ממוצעת הינו כ-50 מ"ר - %23-25 דירות בשטח 66-85 מ"ר כאשר גודל דירה ממוצעת הינו כ-75 מ"ר - %23-25 דירות בשטח 86-100 מ"ר כאשר גודל דירה ממוצעת הינו כ-92 מ"ר - %10 דירות בשטח 100-120 מ"ר - %2 דירות הגדולות מ-121 מ"ר	תמהיל
• סה"כ 43 קומות: קרקע +4 קומות מסד למבנה ציבורי + +35 קומות מגדל לתעסוקה ומגורים +קומת גג טכנית כפולה. • מס' קומות מתחת לקרקע לפי תכנית תא,3199 עד 5 מרתפים ולפי ע'.1		גובה קומות
180 מ' מעל פני הכניסה הקובעת, ומעל פני הים.		גובה מטר
עד %85 משטח חלקה 54		תכסית מרתפים

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

בתת הקרקע מתוכננות 5 קומות מרתף עבור חניות, חדרים טכניים וקומה חלקית במרתף העליון התשמש לחניית אופניים ושטחים עיקריים לטובת מכון כושר, בריכה ומלתחות לשימוש הדיירים. רמפת הכניסה למרתף מתוכננת ברחוב ישראל טל, בתחום המבנה הצמוד לתכנית זו, בחלקה 53 (מגרש )A1 בזיקת הנאה למעבר כלי רכב.

טבלת השוואת נתונים:

במקרה של סתירה בין הוראות התכניות הראשיות או התקנות לבין תכנית העיצוב- יגברו הוראות התכניות הראשיות ותקנות התכנון והבנייה.

עמ' 21

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

הדמיות המבנה – חלופת תב"ע מאושרת:

מבט מכיוון דרום

הדמיות המבנה – חלופת תב"ע מקודמת:

עמ' 22

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

תכנית פיתוח השטח

5 מ'

6.2 מ'

4 מ'

2. העיצוב האדריכלי

2.4 אפיון המבנים בפרויקט

ב. תיאור כללי – התכנון המוצע עבור מגדל בן 39 קומות עבור תעסוקה ומגורים מעל מבנה מרקמי.

המקשר בין רחוב ישראל טל לבין השפ"פ המרכזי. מעבר זה יסומן בזיקת הנאה וישאר פנוי למעבר הולכי רגל ואופניים. יותרו בו אזורי חוץ למסחר, גינון וירידת עמודים, כל זאת בתנאי שיוותר מעבר פנוי שרוחבו לא יפחת מ3.5 מ'. ממזרח, שטח פרטי פתוח כחלק מהשפ"פ המרכזי.

כל השטחים הפתוחים בתחום התכנית יסומנו בזיקת הנאה למעבר ושהיית הציבור בכל שעות

היממה, ימות השבוע והשנה.

המבנה המרקמי כולל -5 קומות למשרדים בצדו המזרחי, ו-4 קומות לשטחי ציבור ומרפסת גג המסד בצדו המערבי עבור שימוש בית ספר המהווה המשך לבית הספר שיוקם בחלקה 53 הסמוכה. המבנה המרקמי בעל קיר משותף למבנה הצמוד בחלקה 53 (מגרש .)A1 קומות ביה"ס יותאמו למפלסים בחלקה הסמוכה, כל זאת בהתאם ובכפוף לדרישות ואישור אגף הנכסים ואגף מבני ציבור. המבנה המרקמי מייצר רצף בנוי כדופן לרחוב ישראל טל ומבנה בסיס למגדל.

המבנה המרקמי מחולק ל2 אגפים, לשני השימושים: בית הספר והמשרדים.

בגג המבנה המרקמי מתוכננת מרפסת גג משותפת לשימוש המשרדים, כמו כן תינתן אפשרות למקם שטחי מסחר בקומה זו. במרפסת הגג יוקצו שטחים לטובת שטחי הציבור בהתאם לנדרש והמסוכם עם אגף מבני ציבור ואגף הנכסים.

מעל למבנה המרקמי מתוכנן מגדל לשימוש תעסוקה ומגורים.

עמ' 23

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

המגדל מחולק למסות ע"י קומות נסיגה עם מרפסות היקפיות. המסות עצמן בעלות חזיתות אלכסוניות כל מסה בהטיה הפוכה לשניה המייצרות דינמיות. החזיתות עטופות בגריד מובלט הממסגר שתי קומות בכל פעם, יוצר הצללה ושפה עיצובית אחידה לשימושים השונים במגדל.

המסגרת מהווה בליטה אדריכלית מעבר לקו בניין בעומק של כ- 60 ס"מ בהתאם לחוק התכנון והבניה. המסה העליונה של המגדל הינה בשימוש מגורים, מופרדת מקומות המשרדים ע"י קומת נסיגה גם כן ומאופיינת בגריד זהה לקומות המשרדים, הממסגר כל 2 קומות מגורים ואת המרפסות. בקומות 41-42 – מתוכננים שטחים טכניים לתפקוד המגדל

ז. גובה המבנים, מס' קומות ומפלסים:

4. מבנה מרקמי הכולל מסחר, לובאים, תעסוקה ומבנה ציבור בגובה של כ 25.7 מ', בהתאם

למפלסי המבנה הצמוד ממערב בחלקה .53

• מפלס ק. הקרקע יהיה בהתאם למפלסי הרחוב. מפלס ה-0.00 הינו 23.00 מעפ"י • קומת הקרקע בגובה ברוטו של כ 7.7 מ', תתאפשר הקמת גלריות וחללים בגובה כפול בשטחי המסחר בהתאם לחוק.

• המבנה המרקמי מורכב מקומת קרקע ו:

ג. 4 קומות מסד לשימוש בית הספר באגף המערבי: 3 קומות בגובה של 4.25 מ' כ"א,קומה

רביעית בגובה 5.25 מ'. שטחי ביה"ס נוספים מממוקים בקומת מרפסת גג המסד כגובה קומת המשרדים בקומה זו. כל זאת בהתאמה למפלסי מגרש 53 השכן, על מנת לאפשר חיבור בין האגפים. קומות 1 ו-2 בחלקן יתחברו ויהפכו לחלל כפול לצורך תכנון אודיטוריום עבור ביה"ס.

ד. 5 קומות מסד לשימוש תעסוקה באגף המזרחי בגובה שלא יעלה על 3.8 מ' כ"א.

5. - מגדל -תעסוקה ומגורים

חלופת תב"ע מאושרת:

• 38 קומות מעל המבנה המרקמי ובגובה של כ 180 מ'.

• קומות 0-29 בשימוש משרדים - גובה קומה ברוטו לא יעלה על 3.8 מ'

• קומות 30-37 בשימוש מגורים - גובה קומה ברוטו לא יעלה על 3.5 מ'

• קומות 38-40 בשימוש מגורים - גובה קומה ברוטו לא יעלה על 4.5 מ'

• מעל לקומת המגורים האחרונה, תתוכנן 2 קומות טכניות בגובה קומה ברוטו שלא יעלה על 4.5 מ' כל אחת.

• גובה המגדל כולל מתקן ניקוי במצב סגור וארובה בגובה 2 מ' מעל הגג הטכני. מעקה הגג לא יעלה מעל 180 מ' מעל פני הים.

חלופת תב"ע מקודמת:

• 38 קומות מעל המבנה המרקמי ובגובה של כ 180 מ'.

• קומות 0-27 בשימוש משרדים - גובה קומה ברוטו לא יעלה על 3.8 מ'

• קומות 28-37 בשימוש מגורים - גובה קומה ברוטו לא יעלה על 3.5 מ'

• קומות 38-40 בשימוש מגורים - גובה קומה ברוטו לא יעלה על 4.5 מ'

• מעל לקומת המגורים האחרונה, תתוכנן 2 קומות טכניות בגובה קומה ברוטו שלא יעלה על 4.5 מ' כל אחת.

• גובה המגדל כולל מתקן ניקוי במצב סגור וארובה בגובה 2 מ' מעל הגג הטכני. מעקה הגג לא יעלה מעל 180 מ' מעל פני הים.

עמ' 24

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

6. מרתפים:

• קומות המרתפים והחניון מתוכננות כחניון בורג.

• שתי קומות המרתף העליונות יהיו בגובה עד 7 מ'.

• תתוכנן קומה חלקית במרתף הראשון התשמש לחניית אופניים ושטחים עיקריים לטובת מכון כושר, בריכה,מלתחות ושימושים לטובת רווחת הדיירים, בגובה של עד 3.5 מ'

ברוטו.שטחים עיקריים בתת הקרקע בכפוף לתוצאות החקירה הסביבתית ואישור המשרד להגנת הסביבה

• גובה מרתף טיפוסי יהיה עד 3.5 מ' ברוטו.

גבהיי ותכנון המרתפים יהיה כפוף לתכנית ע1 והתכנית הראשית.לעת הוצאת היתר בניה תותר בשיקול דעת הועדה המקומית בכפוף לפרסום באופן הקבוע בסעיף 149 לחוק התו"ב ובהתאם לאמור בתכנית העיצוב, הסבת שטחי שרות בתת הקרקע לשטחים עיקריים בתת הקרקע עבור השימושים המותרים בתת הקרקע כולל שימושי תפעול ולוגיסטיקה ו/או לטובת מערכת תשתית לוגיסטיקה ו/או תחבורה לטובת כלל הציבור ובלבד שלא יהיה בכך כדי לפגוע בשטחי החניה והשירות הנדרשים בתפקוד הבניין בתחום זיקת ההנאה ברחוב ישראל טל תירשם בלשכת רישום המקרקעין זיקת הנאה מעבר תשתיות עירוניות בתת הקרקע ברוחב של 4 מ' ובעומק של 2 מ'.

בכל השטחים הפתוחים בהם מסומנים עצים, ישמר עומק נטיעות בגובה שלא ירד מ 1.5 מ'

לנטיעת עצים

• בחלופת התב"ע המקודמת תא/מק/,4945/1 שטחי תת קרקע יכללו מקלט ציבורי שישמש כמרחב מיגון לשהייה ממושכת לעיתות מיוחדות

ח. קווי בניין

1. קומות קרקע

מדרום, לכיוון רחוב טל ישראל- 8 מטר

ממערב לכיוון חלקה ,53 6 מטר.

מצפון לכיוון מגרש 100 B והשטח הפרטי הפתוח המרכזי קו בניין .0 לכיוון חלקה ,53 2 מטר.

ממזרח לכיוון חלקה ,71 0-16 מטר

2. קומת מסד

מדרום, לכיוון רחוב טל ישראל- 4 מטר

ממערב לכיוון חלקה -53 קו בניין 0

מצפון לכיוון מגרש 100 B והשטח הפרטי הפתוח המרכזי קו בניין .0 לכיוון חלקה ,53 2 מטר.

ממזרח לכיוון חלקה ,71 0-16 מטר

3. קומת מגדל

מדרום, לכיוון רחוב טל ישראל- 8 מטר.

ממערב לכיוון חלקה ,53 12 מטר

מצפון לכיוון מגרש 100 B והשטח הפרטי הפתוח המרכזי קו בניין .0 לכיוון חלקה 53 2 מטרים.

ממזרח לכיוון חלקה ,71 0-16 מטר

עמ' 25

													תמהיל גודל דירות
	שטח ממוצע לדירה	ש ל		אחוז מכלל הדירות	א ה		מס' יחידות דיור	מ ד		מס' חדרים	מ ח	גודל (מ"ר)	הגדרה
	שלדטיחרה מ מוצע			אהדחיורזו מתכ ל ל			מדיסור' י חידות			מחדסר' ים
37 מ"ר			%13			15			1			קטנות מ- 45 מ"ר	דירה קטנה מאוד
50 מ"ר			%29			34			2			45-65 מ"ר	דירה קטנה
75 מ"ר			%23			27			4 - 2.5			66-85 מ"ר	דירה בינונית
92 מ"ר			%24			28			5 - 4			86-100 מ"ר	דירה בינונית גדולה
100-120 מ"ר			%9			10			5			100-120 מ"ר	דירה גדולה
			%2			2			5			גדולות מ- 121 מ"ר	דירה גדולה מאד

													תמהיל גודל דירות
	שטח ממוצע לדירה	ש ל		אחוז מכלל הדירות	א ה		מס' יחידות דיור	מ ד		מס' חדרים	מ ח	גודל (מ"ר)	הגדרה
	שלדטיחרה מ מוצע			אהדחיורזו מתכ ל ל			מדיסור' י חידות			מחדסר' ים
37 מ"ר			%20			30			1			קטנות מ- 45 מ"ר	דירה קטנה מאוד
50 מ"ר			%22			32			2			45-65 מ"ר	דירה קטנה
75 מ"ר			%23			34			4 - 2.5			66-85 מ"ר	דירה בינונית
92 מ"ר			%25			37			5 - 4			86-100 מ"ר	דירה בינונית גדולה
100-120 מ"ר			%8			10			5			100-120 מ"ר	דירה גדולה
			%2			2			5			גדולות מ- 121 מ"ר	דירה גדולה מאד

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

ט. תמהיל גודל יחידות דיור בחלוקה לקטגוריות

• חלופת תב"ע מאושרת – אושר ע"י היחידה האסטרטגית

מס' יח"ד: 116 יח"ד סה"כ (מתוכן 33 יחידות דיור בהישג יד)

שטח ממוצע ליח"ד: כ- 71.4 מ"ר (שטח עיקרי)

• חלופת תב"ע מקודמת

מס' יח"ד: 145 יח"ד סה"כ (מתוכן 22 יחידות דיור בהישג יד)

שטח ממוצע ליח"ד: כ- 69.6 מ"ר (שטח עיקרי)

עמ' 26

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

י. התייחסות לדיור בר השגה-

• חלופת תב"ע מאושרת:

התכנית מקצה יחידות דיור בהישג יד ע"פ 2 סעיפים:

1. בהתאם לטבלה 5 ולשטחים בשימוש "דיור מיוחד" עבור דיור בר השגה

2. בנוסף יוקצו עוד %15 יחידות דיור מסך יחידות הדיור בשימוש "מגורים" בטבלה 5 עבור דיור בר

%45-50 מדירות הדב"י יתוכננו בשטח 45-65 מ"ר כאשר גודל דירה ממוצעת הינו כ-50 מ"ר (16 יח"ד)

%25-30 מדירות הדב"י יתוכננו בשטח 66-85 מ"ר כאשר גודל דירה ממוצעת הינו כ-75 מ"ר (9 יח"ד)

%25 מדירות הדב"י יתוכננו בשטח 86-100 מ"ר כאשר גודל דירה ממוצעת הינו כ-92 מ"ר (8 יח"ד)

דב"י יהיו עם 0 מקומות חניה

• חלופת תב"ע מקודמת:

יוקצו %15 יחידות דיור מסך יחידות הדיור בשימוש "מגורים" בטבלה 5 עבור דיור בר השגה. יחידות דיור בהישג יד יהיו לתקופת שכירות של 25 שנה לכל הפחות ובשיעור של לפחות %40 הנחה בהתאם לתוספת השיהשית לחוק התכנון והבנייה כפי שיתעדכן מעת לעת. יח"ד דב"י ימוקמו בקומות התחתונות של קומות המגורים (קומות .)28-30

הדב"י יתקבל ב-4 קטגוריות הביניים

עד %20 מדירות הדב"י יתוכננות בשטח הקטן מ-45 מ"ר כאשר גודל דירה ממוצעת הינו 35 מ"ר (4 יח"ד)

%25-30 מדירות הדב"י יתוכננו בשטח 45-65 מ"ר כאשר גודל דירה ממוצעת הינו כ-50 מ"ר (6 יח"ד)

%25-30 מדירות הדב"י יתוכננו בשטח 66-85 מ"ר כאשר גודל דירה ממוצעת הינו כ-75 מ"ר (7 יח"ד)

%25 מדירות הדב"י יתוכננו בשטח 86-100 מ"ר כאשר גודל דירה ממוצעת הינו כ-92 מ"ר (5 יח"ד)

דב"י יהיו עם 0 מקומות חניה

עמ' 27

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

יא. שטחים ציבוריים-

ייבנו שטחים ציבוריים בנויים לטובת בית הספר המהווה המשך לבית ספר שיוקם במגרש 53 הסמוכה.

שטחים אלו ממוקמים ב- 4 קומות המבנה המרקמי ובקומת מרפסת גג מעל המבנה המרקמי.

התכנון יהיה רציף ובהתאם לקומות הציבוריות במגרש ,53 רגולריים ואיכותיים.

גובה הקומות בשטחים הציבוריים: גובה קומת ביה"ס הראשונה הינה 4.25 מ' ברוטו, קומות 02-03

הינם 4.255 מ', וגובה קומה 04 הינה 5.25 מ' ברוטו, כל זאת בהתאם לגבהי הקומות במגרש השכן.

השטח הציבורי המתכונן בקומת הקרקע הינו 80 מ"ר ומשמש כמבואה משנית לביה"ס., לפחות %10 מסך השטחים הציבוריים ימוקמו בקומת הקרקע, ובכל מקרה השטח הציבורי בקומת הקרקע לא יפחת מ-80 מ"ר. תינתן גמישות להגדלת היקף השטח הציבורי בקומת הקרקע בהתאם לדרישות משרד החינוך ובהתאם להנחיית אגף הנכסים בטרם קליטת הבקשה להיתר.

הכניסה לבית הספר מצפון מכיוון השפ"פ. הכניסה תתוכנן באופן נגיש ובולט כלפי המרחב הציבורי הסובב ותהיינה בהיקף אשר יאפשר כניסה נוחה, התואמת את השימושים הציבוריים המותרים.

המערכות והתשתיות של השטחים הציבוריים יהיו נפרדות מהשימושים הסחירים, ותתאפשר עצמאות תפעולית לשטחים הציבוריים הבנויים, לרבות גישה למערכות. שטחי הציבור יורחקו ממטרדים ולא תהיה כל מגבלה למימושם.

כל החלונות בשטחים הציבוריים יהיו ניתנים לפתיחה ולא ימוקמו מטרדים בסביבת שטחים אלו אשר יגבילו את השימושים ופתיחת החלונות.

לקומות הציבוריות ניתן יהיה להוסיף 500 מ"ר עבור מצללות או סככות צל או קירוי למניעת נפילת חפצים אשר יכול שייבנו עם גג היוצר סיכוך מלא אך ללא קירות.

חצר הגג לא תפחת מ205 מ"ר ותוצמד לביה"ס. המרפסת תתוכנן במפלס השטח הציבורי ותהיה מקורה בהתאם להנחיית העיריה.

תינתן גמישות להגדלת היקף שטח המרפסות (קומות )1-4 בהתאם לדרישות משרד החינוך ובהתאם להנחיית אגף הנכסים בטרם קליטת הבקשה להיתר.

עמ' 28

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

מתוך השטח הכולל בתת הקרקע יוקצו שטחי שרות עבור השימושים הציבוריים בתת הקרקע שלא יפחתו מ- 428 מ"ר עבור תפעול, חדרי מכונות, מחסנים וכיו"ב הדרושים להפעלתם של השטחים הציבוריים הבנויים שמעל הקרקע וכן תשתיות ושימושים ציבוריים נוספים כגון חדרי שנאים, מיתוג וטרנספורמציה. שטחים אלו יהיו בנוסף לשטח המבנה הציבורי (העל קרקעי) ובנוסף לשטחי החניה.

תינתן גמישות לשינויים בחזיתות מבנה הציבור והכל בהתאם להנחיית העיריה ומשרד החינוך.

תינתן גמישות לשינוי תכנון וסידור חללי הפנים והכל בהתאם להנחיית העיריה ומשרד החינוך.

מגרש 54 יהיה אחראי לתכנן ולבצע את החיבור למגרש ,53 החיבור יהיה מלא ורציף בכל הקומות עפ"י הנחיית העיריה. תוגש התחייבות בנושא.

2.5 בינוי, חזיתות המבנים ומעטפת

ח. חומרים – גמר החזיתות יהיה זכוכית ו/או אלומיניום ו/או חיפויים קשיחים ו/או HPL בגוון

בהיר.

• קומות התעסוקה במגדל יחופו בקיר מסך אקלימי בעל רפלקטיביות נמוכה. הזיגוג והחזית יתאפיינו בקיר מבודד אקלימית ואקוסטית ע"פ התקן. . החזיתות עטופות בגריד מובלט הבנוי מבניה קלה הממסגר שתי קומות בכל פעם ויוצר הצללה.

• קומות מבנה הבסיס יחופו בחיפויי פח אלומיניום / זכוכית / פנלים מתועשים / טיח.

• בהיקף כלל קומות המבנה (המבנה המרקמי והמגדל) יותרו בליטות אופקיות ואנכיות בשיעור של כ 60 ס"מ ויתוכננו בהתאם לתקנות התכנון והבניה.

• כל חומרי הגמר בחזיתות יפורטו ויידרשו להתייחסות המחלקה לבניה בת קיימא כחלק מנספח הבניה הירוקה של תכנית זו.

• חומרי הגמר הסופיים וגווניהם יקבעו בעת הוצאת היתר הבניה באישור אדריכל העיר.

ט. מרפסות -

• כל המרפסות מתוכננות בתוך קווי הבניין.

• שטח המרפסות יהיו לפי הקבוע בתוכנית הראשית. שטחן הממוצע הכולל של כל המרפסות למגורים בבניין לא יעלה על 12 מ"ר כפול מספר הדירות בבניין.

• בדירות הגג (פנטהאוזים) מתוכננות מרפסות גג

• בכל קומות המגורים מתוכננות מרפסות מקורות זיזיות. לא יתוכננו "מרפסות מדלגות".

• חיץ בין המרפסות יהיה מחומרי גמר קלים (כגון זכוכית) גובהו יותאם לגובה הקומה.

• גג מבנה המסד ישמש ברובו כמרפסת גג לשימוש שטחי הציבור והתעסוקה,וכן למתקנים ומערכות טכניות. תוצג הסתרת המתקנים המוצעים ועמידה בדרישות איכות הסביבה.

•

י. מסתורי כביסה -

עמ' 29

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

יא. הצללות וסגירות חורף –

מתוכננת קולונדה ברחוב ישראל טל, ומעבר מקורה בצידה המערבי של ק. הקרקע.

הקולונדה ברוחב של 4 מ', וגובהה נע בין 7.1 מ' ל 8.2 מ' בהתאם למפלסי הפיתוח והמבנים הסמוכים.

ממערב, מעבר מקורה ברוחב 6 מ' המקשר בין רחוב ישראל טל לבין השפ"פ המרכזי. גובהו נע בין 5.5 מ' ל-6.7 מ' בהתאם למפלסי הפיתוח.

בחזיתות אלו יותרו סגירות חורף בתנאי שיוותר מעבר פנוי ממכשולים שרוחבו לא ייפחת מ-3.5 מ' נטו. מוצעות מצללות בגג המבנה המרקמי. כל זאת בכפוף להתאמת התכנון לתקנות החוק וקבלת התייחסות אדריכל העיר לנושא העיצובי בשלב ההיתר.

יב. שילוט

שילוט יהיה בהתאם להנחיות מח' השילוט העירונית ובאישורה.

יג. חזית חמישית

• בכל מקרה לא יבלטו המערכות הטכניות מעל למעקה הגג העליון.

גג המבנה המרקמי אשר משמש כחזית חמישית יטופל ויתוכנן כגג ירוק ופעיל לרווחת דיירי הפרויקט. בגג המבנה המרקמי מתוכננת מרפסת גג משותפת לשימוש המשרדים לצד שטחים לטובת שטחי הציבור. תותר תוספת גג /פרגולה בחלק מקומת ההפרדה לצורך הגנת המשתמשים בשטחים הציבוריים מפני נפילת עצמים מהקומות העליונות •

יד. תאורה אדריכלית

תאורה אדריכלית תהיה על פי מדיניות הוועדה המקומית. תאורת המבנה תפורט במסגרת היתר הבניה ותאושר ע"י אדריכל העיר.

2.6 קומת הקרקע/קומת הכניסה

ד. כניסות המבנים

• כניסות הולכי רגל למבנה תהיינה מרחוב ישראל טל ומזיקות ההנאה ללא הפרדה מפלסית, מדרגות או רמפות. מפלס ה-0.00 הינו 23.00 מעפ"י • אל מבואת מבנה הציבור הכניסה תהיה מזיקת ההנאה מכיוון צפון, בהתאם לדרישות אגף מבני ציבור ואגף הנכסים.

• הגישה לחניונים התת-קרקעיים תתבצע מרחוב ישראל טל, דרך הרמפה המשותפת במגרש

53. הרמפה מתחברת לכביש טבעת היקפי תת קרקעי המתוכנן לכלל המרחב. חלק מכביש

• הכניסה לחניות האופניים הממוקמות תתבצע מרחוב ישראל טל באמצעות מעלית יעודית.

• תתאפשר ירידת כלי תחבורה דו-גלגליים ממפלס הקרקע אל הקומות התת-קרקעיות.

ה. קומת הקרקע

• בחזית אל רחוב ישראל טל תוקם קולונדה ברוחב של 4 מ'. גובה הקולונדה נע בין 7.1 מ' ל 8.2 מ' בהתאם למפלסי הפיתוח והמבנים הסמוכים. קצב ומידות עמודי הקולונדה יהיו קבועים ככל הניתן

• בקומת הקרקע ימוקמו הלובאים לשימושים השונים, ושטחי המסחר.

• שטח המסחר לא יפחת מ- 700 מ"ר עיקרי.

• החזית המסחרית תהיה רציפה ולא תפחת מ %70 חזית פעילה בעומק של 5 מ' לפחות עמ' 30

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

• זיקות ההנאה למעבר ושהיית הציבור תהיינה בהתאם למוצג בתכנית הפיתוח. זיקות הנאה למעבר רכבים תהיינה בהתאם לתכנית המרתפים.

ו. שטחים משותפים בנויים

• חניות וחדרי אופניים / עגלות ימוקמו במרתפים התת-קרקעיים- בקומה החלקית שבמרתף העליון ובמפלסים -,4-,3-,2 וישולבו בקומת הקרקע ככל ויתאפשר.

• מחסנים ימוקמו במרתפים התת-קרקעיים.

• גג המבנה המרקמי ישמש לרווחת הדיירים ויכלול פונקציות משותפות לדיירים לרבות מערכות ושטחים טכנים. חלק מהגג יוקצה לטובת השטחים הציבוריים בהתאם לסיכום עם אגף מבני ציבור ואגף הנכסים

• שטחי ממ"קים.

• קומות ושטחים טכניים

2.4 נגישות

תכנון הבינוי והפיתוח יתייחס לתקנות הנגישות התקפות ויתן מענה לדרישות ההנגשה לאנשים עם מוגבלויות.

2.5 תנועה

• רמפת הכניסה אל המרתפים מתבצעת מרחוב מרחוב ישראל טל, דרך הרמפה המשותפת במגרש 53

• תקן החניה למגורים .1:0.5 דב"י יהיו עם 0 מקומות חניה • בחלופת התב"ע המאושרת סה"כ מוצעות 58 חניות לרכב פרטי עבור 116 יח"ד : מגורים + דב"י.

• בחלופת התב"ע המתקנת סה"כ מוצעות 73 חניות לרכב פרטי עבור 145 יח"ד : מגורים + דב"י.

• תקן החניה לאופניים, פיתוח החניונים והסדרי הגישה לאופניים יהיה בהתאם למדיניות לתכנון בר קיימא, תא/9144

• כמות עמדות לאופניים לא תפחת מ- 1.5 עמדות לכל יח"ד. כ-%10 מעמדות החנייה ימוקמו בפיתוח (56 חניות אופניים),

• גישה לחניון האופניים (בקומת החלקית) תעשה במעלית ייעודית מק. הקרקע .

• תקן החניה לשטחים הציבוריים הבנויים, יקבע עפ"י התקן התקף בעת הוצאת היתר הבניה בהתאם לשימוש בשטחים ובאישור אגף הנכסים

• כל החניות לרכב וכן פריקה וטעינה ופינוי אשפה יהיו בתת הקרקע בלבד עמ' 31

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

• תכסית המרתפים תהווה %85 משטח המגרש ותישמר חפיפה בין השטח הפנוי מבניה בתת הקרקע ועל הקרקע

• הדרך התת קרקעית המשותפת תסומן בזיקת הנאה ליתר המגרשים.

2.8 מערכות

לא תותר הוצאת אויר מחניונים/דרך תת קרקעית, פליטת אגזוז גנרטור לתחום השטח הפרטי הפתוח.

הכנסת אוויר למרתפים תהיה בבינוי או במפלס הפיתוח באופן מוצנע צמוד בינוי/אלמנטים בנויים, בתאום עם אדריכל העיר. לא יתוכננו סבכות על או בסמוך למדרכה.

הוצאת אויר מהמרתפים תעשה בחזית הבניין בגובה מינימלי של 6 מ' ממפלס הקרקע שחלונות המשרדים ללא פתיחה.

יב. מתקנים טכניים והנדסיים - חדרי השנאים יתוכננו בחניון התת קרקעי ו/או על גג המגדל בקומות הטכניות, בתאום עם חברת החשמל והמשרד להגנת הסביבה ובאישורם בהתייחס

למרחקי הפרדה מאזורי שהייה ממושכת והנחיות סימולציית שטף מגנטי. איוורור ופליטת

אוויר מחדרי השנאים יהיו כחלק ממעטפת הבניין אשר ייקבעו יחד עם הגורמים העירוניים.

מאגרי המים ימוקמו ע"ג גג המגדל ו/או במרתף התחתון. מתקני התשתית והתפעול ישולבו במעטפת הבנינים ולא יבלטו שלא לצורך למרחב הפתוח.

יג. תאים פוטוולטאים: ניתן להתקין מערכות PV בגגות העליונים בהתאם לסקר אנרגיה שנערך

יד. מערכת ניהול אנרגיה: תתוכנן מערכת לניהול אנרגיה במבנה לצורך ניהול צריכת החשמל

והעומסים. המערכת תכלול את ניהול המערכות הבאות:

• חיבור המתח הגבוה של כל המתחם לחברת החשמל וחלוקת מתח נמוך לכל הצרכנים במתחם • צ'ילרים, בוילרים ומשאבות סחרור

• חדרי שנאים

• גנרטורים וגיבוי

• מערכות ניהול לייצור אנרגיה

• חיבור ללוחות פוטו-וולטאיים

• מתקן CCHP/CHP

• ניהול עמדות טעינה לרכבים חשמליים למספר החניות המצוין בתוכנית טו. מערכות מיזוג אויר - תתאפשר התקנת מערכות לשימוש חוזר במי עיבוי מזגנים להשקיה ו/או הדחת אסלות.

טז. איוורור חניונים ושטחים מסחריים - תתוכנן מערכת הכנסת אויר צח לחניונים באמצעות תריסי אוורור המשולבים במעטפת המבנים ו/או במפלס הפיתוח באופן מוצנע צמוד בינוי/אלמנטים בנויים, זאת בתיאום עם אדריכל העיר. לא יתוכננו סבכות . יניקת האויר מהחניונים תתבצע ע"י מערכת של מפוחים. הוצאת אויר מהחניון תעשה בתאום עם אדריכל העיר והיחידה לאיכות הסביבה. פליטת העשן בזמן חירום תהיה דרך גגות המגדלים או כל פתרון אחר באישור כב"א.

מתוכננים פירי מנדפים לכל שטחי המסחר בקומת הקרקע עד לגג עליון של הבניין וחיבור לארובה בגובה 2 מ' שתכלל בגובה האבסולוטי של המבנה. פליטת אגזוז גנרטור תעשה באמצעות ארובה בגובה 2 מ' בגג עליון. כניסת אוויר למרתפים תוצנע ותתואם עם אדריכל העיר. לא עמ' 32

3.1 שטחים פתוחים /זיקות הנאה מיקום זיקות ההנאה ושטחן:
• התכנית קובעת זיקת הנאה לשהייה ומעבר הציבור בכל שטח שאיננו מבונה.
• בשטח המסומן לזיקת הנאה לא תותר הצבת גדרות ומחסומים, דלתות, שערים או בינוי מכל סוג למעט עמודים קונסטרוקטיביים של המבנים והבניה הנדרשת לתפקוד המבנה בתחום קווי
סוג למעט עמודים קונסטרוקטיביים של המבנים והבניה הנדרשת לתפקוד המבנה בתחום קווי הבניין המותרים.
הבניין המותרים.
• לא תותר הוצאת אויר ממרתפים, פליטת אגזוז גנרטור בשטח זיקת הנאה
• תקבע זיקת הנאה הדדית למעבר רכב בתת הקרקע לשאר המגרשים במרחב יצחק שדה בתחום הדרך התת קרקעית ההיקפית.
הדרך התת קרקעית ההיקפית.
• בתחום זיקת ההנאה ברחוב ישראל טל יותר מעבר תשתיות עירוניות בתת הקרקע באמצעות זיקת הנאה בתחום המרתף העליון ברוחב של 4 מ' ובעומק של 2 מטרים. בנסיגות כאמור
זיקת הנאה בתחום המרתף העליון ברוחב של 4 מ' ובעומק של 2 מטרים. בנסיגות כאמור תירשם זיקת הנאה למעבר תשתיות עירוניות ויינתן גם מעבר לתשתיות פרטיות המשרתות את
תירשם זיקת הנאה למעבר תשתיות עירוניות ויינתן גם מעבר לתשתיות פרטיות המשרתות את המבנים, בתיאום ואישור מהנדס העיר או מי מטעמו.
המבנים, בתיאום ואישור מהנדס העיר או מי מטעמו.

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

ימוקמו שימושים מטרדיים (אויר, רעש, קרינה וכדומה) בסמוך לשטח הציבורי. לא תוגבל פתיחת החלונות בקומות הציבוריות כתוצאה ממטרדי סביבה למיניהם כגון פליטות אויר, מיקום חדרי טרפו וכדומה.

יז. אצירה ופינוי אשפה, מיחזור - חדרי האשפה מתוכננים בקומת המרתף העליון אשר הגישה אליהם תיעשה באמצעות הדרך התת קרקעית ההיקפית של מרחב יצחק שדה, בהתאם לקובץ ההנחיות של עיריית ת"א ובאישורם. החדרים יהיו מאווררים וממוזגים. חדרי אצירה משניים לשימושים השונים יתוכננו בקומת המרתף העליון, בתאום עם אגף תברואה. פתרון סילוק האשפה יתואם עם אגף התברואה להפרדת אשפה.

יח. הנחיות אקוסטיות - הפרויקט יתוכנן וייבנה ברמת בידוד אקוסטי בהתאם לתקנים המקובלים ובכפוף לחו"ד אקוסטית ואישור הרשות לאיכות הסביבה בעיריית תל-אביב-יפו.

יט. בריכות שחיה – בקומה החלקית שבמרתף העליון מתוכננת בריכת שחיה לשימוש משותף של דיירי המגורים ו/או התעסוקה. תכנון בריכת השחיה בתת הקרקע באזור שמתחת לשטחי הציבור כפוף לאישור הוועדה, ובהתאם לסעיף .4.1ד (יח) בתכנית הראשית לפיו "בקומות על קרקעיות שמעל, מתחת ובצמוד לשטחים הציבוריים לא תותר הקמת בריכות שחייה/נוי לצורך השימושים הסחירים". תכנון בריכות פרטיות מוצמדות לדירות יוצג במסגרת היתרי הבניה ויהיה בכפוף לפרסום ואישור הקלה כחוק

כ. כיבוי אש - ברזי הסניקה ישולבו בנישות ייעודיות כחלק מחזיתות המבנה, ויעמדו בהנחיות

רשות כיבוי אש. רחבת כיבוי אש ממוקמת בשפ"פ מגרש 53 השכן, בהתאם לנספחי התנועה והפיתוח בתכנית העיצוב.

כא. פילרים ומתקנים טכניים קיימים – במגרש ובסביבתו (חשמל, תקשורת, מערכות ציבוריות)

כב. עמדות טעינת כלי רכב חשמליים-

בכל החניות המיועדות למגורים תוקם תשתית הכנה להתקנת עמדות טעינה לרכב חשמלי.

בחניות האופניים המיועדות למשתמשי הבניין הקבועים, תוקם תשתית לטעינת אופניים חשמליים נגישה ל-%30 ממקומות החניה

2.9 בניה בשלבים:

הפרויקט יבנה בהינף אחד ויכלול את החיבור למגרש 53 בקומות ביה"ס ואת השלמת השטחים עבור ביה"ס במגרש .53

3. הנחיות הפיתוח הסביבתי

3.1 שטחים פתוחים /זיקות הנאה

עמ' 33

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

• השטחים שלגביהם תירשם זיקת הנאה לשהייה ומעבר רגלי, המעברים הפתוחים לציבור, והמרתפים במגרש (פרט לדרך הגישה התת קרקעית ההיקפית והרמפות המובילות אליה) יתופעלו על-ידי חברת הניהול של הבניין, אשר תהיה אחראית לניהולם התקין ותחזוקתם השוטפת • בשטחים המסומנים בזיקת הנאה המיועדים לנטיעת עצים ישמר עומק של 1.5 מ' עבור נטיעת עצים

3.2 פיתוח השטח

• שטח פנוי מבנייה - %15 משטח המגרש יוותר פנוי מבניה.

• הוראות לשתילת צמחייה ונטיעת עצים –

בשטח הפרטי הפתוח עומק הנטיעות לעצים יהיה 1.5 מטר עומק לפחות ונפח מינימאלי של 14 קו"ב עבור בית גידול לעצים. עבודות הפיתוח יעשו בתיאום עם תכנית הפיתוח של הפארק במתחם יצחק שדה.

עצים להעתקה: העצים המיועדים להעתקה מתחום יחידת התכנון יועתקו על חשבון מבקש

• עצים חדשים:

- על הנטיעות החדשות בתחום התכנית לעמוד בסטנדרטים המפורטים להלן:

- קוטר הגזע של העצים שיינטעו בתחום התכנית לא יפחת מ-4 צול בגובה מטר מהקרקע.

- גודל גוש השורשים של שתילי העצים יהיה בנפח 60 ליטר לפחות.

- על הנטיעות החדשות בריצופים קשים בתחום התכנית לעמוד בסטנדרטים המפורטים להלן:

- לכל עץ יוקצה עומק בית גידול של לפחות 1.5 מ' מעל המרתפים.

- העצים יגודלו במשתלה על פי הסטנדרט החדש לעצי רחוב ויהיו בעלי ענף מרכזי מוביל מובנה.

- בעץ מלווה רחוב גובה הזרוע הראשונה מהקרקע יהיה 4.5 מ' לפחות.

- על הנטיעות החדשות במדרכות בתחום התכנית לעמוד בסטנדרטים המפורטים להלן:

עמ' 34

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

- עומק בית הגידול הרציף ורוחבו לא יקטנו ממטר אחד אשר תמולא בקרקע מתאימה לשגשוג העצים.

- מיקום בית הגידול הרציף יעשה באופן שיבטיח אפשרות צמיחת הצמרת לגודלה המירבי.

- מרווח הנטיעות בין העצים בבית הגידול הרציף יבטיח אפשרות התלכדות צמרות ויצירת מרחב מוצל רציף.

• הוראות לחומרי גמר בתחום הפיתוח-

סוג, צבע וגודל הריצוף מוכתב על- ידי תוכנית העיצוב וחומרי גמר המופיעים באתר.

מאפייני בניה ירוקה

א. תקינה לבנייה ירוקה –

א. אזור המגורים במבנה יעמוד בת"י 5281 לבנייה ירוקה ברמת 4 כוכבים לפחות, או בתקן LEED

Platinum לפחות, ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה.

ב. אזור המשרדים במבנה יעמוד בת"י 5281 לבנייה ירוקה ברמת 3 כוכבים לפחות, או בתקן LEED

Gold לפחות, ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה.

יא. יעילות אנרגטית-

א. אזור המגורים במבנה יעמוד בת"י 5282 בדירוג אנרגטי A עבור האזור כולו כולו, באופן שהדירוג

האנרגטי של כל יחידת דיור בפרויקט לא יפחת מ-,B ובהנחיות הוועדה המקומית התקפות בעת הוצאת היתר הבנייה לנושא זה.

ב. אזור המשרדים יעמוד בת"י 5282 בדירוג אנרגטי B לפחות, ובהנחיות הוועדה המקומית התקפות

בעת הוצאת היתר הבנייה לנושא זה.

יב. דו"ח רוחות

יג. דו"ח הצללות והעמדת המבנים

נעשתה בדיקת הצללות לשלב התב''ע, נמצאה התאמה בין הנעשה למצב הנוכחי. לא מסתמנת בעיה מהותית ונצפתה עמידה בקריטריונים.

יד. איוורור הדירות

הוצגה בנספח סכמה עקרונית של איוורור הדירות, כיווני רוח ובהתאם מסקנות ליישום בעונות השונות.

טו. דו"ח תרמי עקרוני

בנספח בניה ירוקה מוצגים חתכים עקרוניים לעמידה עתידית בתקנים 1045 ו.5282

טז. ריצופים

סוג, צבע וגודל הריצוף מוכתב על- ידי תוכנית העיצוב וחומרי גמר המופיעים באתר.

עמ' 35

תא/תעא/4945 - חלקה 54 בגוש 7077 במרחב יצחק שדה - תכנית עיצוב

יז. ניהול מי נגר

• יש לעמוד בדרישות תמ"א ,1 כולל תיקון 8 לניהול מי נגר.

• בהתאם להנחיות היחידה לקיימות בעריית תל אביב ניהול הנגר יחושב על בסיס של 30 מ"ק איגום/ חלחול/ שיהוי לכל דונם של מגרש.

• החדרת מים לתת הקרקע ככל שתיכלל באמצעי ניהול הנגר העילי מחייבת קבלת אישור רשות המים.

• יש ליישם גג כחול על כ-%50 מסך הגגות במגרש.

• מי נגר משטחי הפיתוח ינוקזו ויופנו לארגזי החלחול בשפ"פ.

• פתרונות לנגר עילי בכפוף לתוצאות החקירה הסביבתית, חו"ד הידרולוגית ואישור רשות המים.

יח. חסכון במים

יט. תשתיות אנרגיה

עמדות טעינת כלי רכב חשמליים:

א. בחניות שאינן מוצמדות, המיועדות לשטחים שאינם למגורים תוקם תשתית לטעינת רכב חשמלי

(עמדות טעינה) ב-%15 מעמדות החניה בחניון לכל הפחות.

ב. בכל החניות המיועדות למגורים תוקם תשתית הכנה להתקנת עמדות טעינה לרכב חשמלי.

ג. בכל חניון בו 10 עמדות טעינה או יותר, תשולב מערכת לניהול טעינה.

ד. ב - %30 מחניות האופניים לטווח ארוך יותקנו שקעים חשמליים לטעינת אופניים וכלים זעירים.

5. גמישות:

6. הנחיות מרחביות ותכנית ראשית:

התכנון יהיה כפוף להוראות התכנית הראשית וההנחיות המרחביות של עיריית תל אביב. כל חריגה או שינוי מההנחיות המרחביות דורש התייחסות ספציפית של תכנית

7. תנאים להגשת בקשה להיתר בניה:

א. מינוי ממונה אחראי על נושא בניה ירוקה ומערכות, כהגדרתו במסמך מדיניות עירונית תא/9144

עמ' 36

תעא/ תא/4539 - הרכבת 72 - תכנית עיצוב

ב. אישור מעבדה מוסמכת (שלב א') לעמידת התכנון של אזור המגורים במבנה בת"י 5281 לבנייה

ג. אישור מעבדה מוסמכת (שלב א') לעמידת התכנון של אזור המשרדים במבנה בת"י 5281 לבנייה

ירוקה ברמת 3 כוכבים לפחות, או בתקן Gold LEED לפחות, ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה

ד. תנאי לקליטת בקשה להיתר בניה יהיה אישור אדריכל העיר.

ה. תנאי לקליטת בקשה להיתר בניה יהיה אישור אגף הנכסים ואגף מבני ציבור לתכנון הסופי של

השטח הציבורי

ו. היתר הבניה יכלול התייחסות להסרת קירות מפרידים בין חלקה 53 לבין תכנית זו והשלמת נפח

הבינוי כמתואר בנספח עיצוב זה.

ז. חתימה על הסכם הקמה ואחזקה מול גורמי העירייה של השטחים הפתוחים.

ח. חתימה על הסכם הקמה ורישום השטחים הציבוריים.

ט. אישור יחידה אסטרטגית ואגף הנכסים לתכנון ומיקום יחידות הדב"י

8. תנאי לתעודת גמר:

א. רישום בפועל של זיקת ההנאה לשימוש הציבור ו/או לכלי רכב.

ב. ביצוע בפועל של השטחים הפתוחים לשביעות רצון אדריכל העיר ואגף שפ"ע ופתיחתם לציבור

במלואם.

ג. ביצוע בפועל של השטחים הציבוריים הבנויים לשביעות רצון עיריית תל אביב

ד. אישור אגרונום מוסמך לביצוע ההוראות לעניין נטיעות ובתי גידול.

ה. תנאי לתחילת עבודות פיתוח: אישור אדריכל העיר ואגף שפ"ע לפרטים וחומרי גמר בתחום

הפיתוח.

ו. הצגת היתר רעלים/פטור לבריכות שחיה לאחראי חומרים מסוכנים ברשות לאיכות הסביבה.

ז. ביצוע מדידות קרינה בפועל מכל מערכות החשמל וחדרי טרפו בתכנית ואישור כי עומדים

בדרישות המשרד להגנת הסביבה. ככל שיידרש, יבוצע מיגון בפני קרינה.

ח. ביצוע מיגון למרתפים מפני גזי קרקע, ככל שיידרש.

ט. אישור מעבדה מוסמכת (שלב ב') לעמידת התכנון של אזור המגורים במבנה בת"י 5281 לבנייה

י. אישור מעבדה מוסמכת (שלב ב') לעמידת התכנון של אזור המשרדים במבנה בת"י 5281 לבנייה

ירוקה ברמת 3 כוכבים לפחות, או בתקן Gold LEED לפחות, ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה.

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י מחלקת תכנון מרכז ויחידת אדריכל העיר)

מומלץ לאשר את התכנית בכפוף להשלמת הנושאים הבאים:

ממליצים לאשר את התכנית בכפוף אישור מהנדס העיר או מי מטעמו להתאמת תכנית העיצוב להחלטת הועדה ולתכנית בנין עיר שבתוקף.

בישיבתה מספר 26-0007ב' מיום 15/04/2026 (החלטה מספר )1 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

עמ' 37 מבא"ת ספטמבר 2007

תעא/ תא/4539 - הרכבת 72 - תכנית עיצוב

לאשר את התכנית בכפוף אישור מהנדס העיר או מי מטעמו להתאמת תכנית העיצוב להחלטת הועדה ולתכנית בנין עיר שבתוקף.

משתתפים: ליאור שפירא, מאיה נורי, דוד לניאדו, דייבי דישטניק, מיטל ל הבי, אמיר בדראן, חן אריאלי עמ' 38 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בשלמותן	חלק / כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
56	חלק	מוסדר	6918
730	חלק	מוסדר	6108

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 507-1103936 תא/מק/5152 - העברת זכויות מאלנבי 82 לניסים אלוני 6

26-0007ב' - - 2 דיון בהפקדה

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו

מיקום:

מגרש מקבל - ניסים אלוני ,6 גוש 6108 חלקה 730

מגרש מוסר - אלנבי 82 פינת רמב"ם ,26-28 גוש 6918 חלקה 56

מגרש מוסר: אלנבי 82 פינת רמב"ם 26-28 מגרש מקבל: ניסים אלוני 6

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית:

מגרש מוסר - רח' אלנבי /82רמב"ם :26-28 646 מ"ר

מגרש מקבל - רח' ניסים אלוני :6 3,868 מ"ר

סה"כ שטח התוכנית: 4,514 מ"ר

מתכנן: גלעד כהנא – אדריכל ובונה ערים

יזם:

ורדה בורשטיין, ת.ז ********

עו"ד טל אור, מיופה כוח בעל המגרש המוסר מר נתנאל יהודה

בעלות:

מגרש מוסר - רח' אלנבי /82רמב"ם 26-28 – מבנה לשימור בהגבלות מחמירות: נתנאל יהודה נחום

דרכון בריטי מס' .528490043

מגרש מקבל - רח' ניסים אלוני :6 ורדה בורשטיין ובעלים פרטיים נוספים.

עמ' 39 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 507-1103936 תא/מק/5152 - העברת זכויות מאלנבי 82 לניסים אלוני 6

26-0007ב' - - 2 דיון בהפקדה

מצב השטח בפועל:

מגרש מוסר - רחוב אלנבי /82רמב"ם 26-28

מבנה לשימור בסגנון מיוחד עם הגבלות מחמירות בן 3 קומות (כולל קומת קרקע מסחרית) ובניה על הגג.

הבניין נבנה במהלך שנות ה-30 של המאה הקודמת.

המבנה טרם עבר שימור (תיק תיעוד אושר על ידי מחלקת השימור ביום .)23.12.2024

מגרש מקבל - רחוב ניסים אלוני :6

בניין בנוי ומאוכלס לפי היתר מס' 07-0514 מיום 07/09/2007 (והיתרי שינויים).

בן 45 קומות מעל קומת הכניסה עם 151 דירות.

מדיניות קיימת:

עידוד שימור ושיפוץ מבנים לשימור והתחדשות עירונית ע"י העברת זכויות בניה ממבנים לשימור בהגבלות מחמירות מכח תכנית השימור 2650 ב' המאושרת, למגרשים אחרים וע"י קביעת הוראות ותנאים לשם הבטחת ביצוע השימור.

מצב תכנוני קיים:

אלנבי /82רמב"ם :26-28

תכניות תקפות: תא/44 על שינוייה, ,1200 תא/2650ב', תא/4945

ייעוד קיים: אזור לתכנון בעתיד

שטח המגרש: 646 מ"ר

זכויות בנייה: לפי הקיים בפועל (בנוי) + זכויות הניתנות להעברה ע"פ תוכנית השימור 2650 ב'.

סה"כ זכויות הבניה הניתנות להעברה ממבנה זה הינם 174.99 מ"ר ע"פ תחשיב זכויות מתאריך 15.09.2025 לשווי קרקע של 37,000 ש"ח, נכון לשומה מתאריך .21.5.2025

* בעלי הזכויות מבקשים להביא לאישור הוועדה את תוספת %30 תמריץ שמירה על שווי הקרקע.

* כמו כן, יצוין כי אלנבי 82 נמצא ביעוד אזור שימור מקומי בהתאם להוראות תמ"א ,70 יעוד שנקבע בתכניות קודמות לשימור ובשל איכויותיו לא חלות לגביו חלק מהוראות תכנית תמ"א 70 ובכלל זה העצמת זכויות או תמהיל שימושים.

ניסים אלוני :6

תכניות תקפות: 1750 ושינויה, תכנית סי-די, ,50 ע,1 ג'

יעוד קיים: מגורים מיוחד

שטח המגרש: 3,868 מ"ר

זכויות בניה: כלל זכויות הבנייה במגרש מומשו על פי היתר בנייה 07-0514 מיום :07/09/2007

נבנו סה"כ 23,763.10 מ"ר עיקרי עבור 151 יח"ד מעל הקרקע ותת חלקה במרתף המוצמדת לחברת חשמל עבור חדר טרפו.

מצב תכנוני מוצע:

מטרות התכנון:

עידוד שימור ושיפוץ מבנים לשימור באמצעות העברת זכויות בניה ע"פ תכנית השימור ממבנה לשימור בהגבלות מחמירות ברחוב אלנבי 82 למגרש מקבל ברחוב ניסים אלוני ,6 עבור הרחבת מרפסות בין קורות קיימות במגרש המקבל, וקביעת הוראות ותנאים לשם הבטחת ביצוע השימור במבנה לשימור.

היקף השטחים העיקריים המועברים מהמבנה לשימור :

בתוכנית הנוכחית מועברים סה"כ 159.22 מ"ר עיקרי ביעוד מגורים מהמגרש המוסר.

היקף השטחים העיקריים המועברים בתוכנית מהמבנה לשימור למגרש המקבל הותאם לפערי שווי קרקע למ"ר זכויות בניה בין המגרשים ע"פ הערכת שומה למבנה לשימור מתאריך 21.5.2025 ולמגרש המקבל ברחוב ניסים אלוני 6 מתאריך ,19.5.2025 בהתאם לסעיף 4 בנספח ה' של תכנית 2650ב'.

1 מ"ר ביעוד מגורים במגרש המוסר שווים ל-5.36 מ"ר ביעוד מרפסות במגרש המקבל.

עמ' 40 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב מוצע		מצב קיים		נתונים
ניסים אלוני 6	אלנבי 82	ניסים אלוני 6	אלנבי 82
תוספת של 853.8 מ"ר עיקרי להרחבת מרפסות.	הפחתה של 159.22 מ"ר עיקרי	לבניין זכויות בנייה על פי היתר בנייה מספר 07-0514 : 23,763.10 מ"ר שטח עיקרי, 10,920 מ"ר שטחי שרות מעל הקרקע ועוד 14,651.62 מ"ר שטחי שרות מתחת לקרקע.	לפי הקיים + זכויות הניתנות להעברה ע"פ תחשיב מיום 15.9.2025 בסך כולל של 174.99 מ"ר	מ"ר	סה"כ זכויות בניה (מעל הקרקע)
ללא שינוי	ללא שינוי	150	כקיים		מספר יח"ד
		כקיים	כקיים	מ"ר	גודל יח"ד ממוצעת (מ"ר עיקרי)
			כקיים	מ'	גובה בניין
			כקיים	קומות	מספר קומות
		כקיים	כקיים	מ'	קווי בניין
ללא תוספת חניות למצב הקיים	ללא שינוי	כקיים	כקיים	יח'	חניה

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 507-1103936 תא/מק/5152 - העברת זכויות מאלנבי 82 לניסים אלוני 6

26-0007ב' - - 2 דיון בהפקדה

עיקרי הוראות התוכנית:

1. העברת זכויות בניה ממבנה לשימור בהגבלות מחמירות ברחוב אלנבי 82 למגרש המקבל ברחוב ניסים

אלוני 6 כמפורט להלן:

.1.1 מחיקה של 159.22 מ"ר עיקרי במבנה לשימור במגרש המוסר באלנבי .82 .1.2תוספת של 853.8 מ"ר עיקרי עבור הרחבת מרפסות בין קורות קיימות במגרש המקבל ברחוב ניסים אלוני .6

2. שינוי הוראות בינוי ועיצוב אדריכליים במגרש המקבל.

3. הבטחת שימור המבנה לשימור במגרש המוסר בהתאם להוראות תכנית השימור כתנאי למימוש

זכויות הבניה המועברות למגרש המקבל.

תנאים בהליך הרישוי:

1. הצגת אחידות המעקות למרפסות המורחבות.

2. הצגת פרט מרפסת קונסטרוקטיבי בקנה מידה של .1:50

3. סיום עבודות השימור במבנה לשימור במגרש המוסר באלנבי 82 בהתאם לאישור מחלקת השימור.

טבלת השוואה:

הסברים נוספים ותנאים למימוש:

1. תנאי להפקדת התוכנית:

א. חתימת בעל המגרש המקבל ובעל המגרש המוסר על כתב שיפוי והתחייבות על אי תביעה עפ"י סעיף

197 לחוק התכנון והבנייה בגין אישור התכנית דנן.

ב. חתימת בעל המבנה לשימור על כתב התחייבות לשימור ושיפוץ בפועל של המבנים עפ"י הוראות

מחלקת השימור.

2. רישום הערה:

הוועדה המקומית תהיה רשאית לבצע רישום בפועל של הערה במגרש לשימור בהגבלות מחמירות, עפ"י תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשע"ב ,2011 בדבר מחיקת זכויות הבנייה שנעשית מכוח תכנית זו.

עמ' 41 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 507-1103936 תא/מק/5152 - העברת זכויות מאלנבי 82 לניסים אלוני 6

26-0007ב' - - 2 דיון בהפקדה

עמ' 42 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 507-1103936 תא/מק/5152 - העברת זכויות מאלנבי 82 לניסים אלוני 6

26-0007ב' - - 2 דיון בהפקדה

עמ' 43 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 507-1103936 תא/מק/5152 - העברת זכויות מאלנבי 82 לניסים אלוני 6

26-0007ב' - - 2 דיון בהפקדה

חו"ד צוות: (מוגש ע"י יישום השימור ומחלקת השימור)

מומלץ לאשר את התכנית להפקדה בכפוף לתנאים הבאים:

1. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

2. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לוועדה המקומית.

3. תנאי לאישור התכנית - תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר

הפקדה.

4. חתימת בעל המגרש המקבל ובעל המגרש המוסר על כתב שיפוי בגין תוספת הזכויות במגרש המקבל

וכתב התחייבות על אי תביעה לפי סעיף 197 לחוק.

5. חתימת בעל המבנה לשימור על כתב התחייבות לשימור ושיפוץ בפועל של המבנים עפ"י הוראות מחלקת

השימור.

6. עדכון שומות ותחשיבים, ככל שיידרש, ותיקון מסמכי התכנית בהתאמה.

7. המלצה על אישור תמריץ שמירה על שווי זכויות להעברה של %30 למבנה לשימור ברחוב אלנבי ,82

מהסיבה שעבודות השימור במבנה טרם הסתיימו וכי בעל הזכויות לניוד הינו מבעלי המבנה לשימור והוא אשר פועל לביצוע עבודות השימור במבנה ומכירת זכויות הניוד לטובת מימונן.

בישיבתה מספר 26-0007ב' מיום 15/04/2026 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לשוב ולדון

עמ' 44 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 507-1103936 תא/מק/5152 - העברת זכויות מאלנבי 82 לניסים אלוני 6

26-0007ב' - - 2 דיון בהפקדה

משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חן אריאלי, דודו לניאדו, מיטל להבי, מאיה נורי, אמיר בדראן עמ' 45 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 507-1178565 תא/מק/5127 - התחדשות מרחב תכנון -4 נווה אליעזר

26-0007ב' - - 3 דיון בהפקדה

תכנית: תא/מק/5127 – התחדשות מרחב תכנון ,4 נווה אליעזר (מס' )507-1178565

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובנייה

מטרת הדיון: דיון בהפקדת התכנית

מיקום: מרחב תכנון ,4 שכונת נווה אליעזר, דרום מרח רובע 9

גבולות התכנית הם: ממזרח – רחוב תקוע, מדרום – רחוב צוקרמן, ממערב – רחוב צביה לובטקין ומצפון

מבני מגורים טוריים קיימים המיועדים להתחדשות (מרחב תכנון .)2

בית

ספר

בעל

שם

טוב

רח

ת ר

קו ח'

ע צ

מרכז

בי

קהיל

תי

לו

נווה

רח' צוקרמן ב

אליעז

קי

דרך חיים בר לב

עמ' 45 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
	,2-4 ,6-12 ,33-36 48	חלק	מוסדר	7242

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 507-1178565 תא/מק/5127 - התחדשות מרחב תכנון -4 נווה אליעזר

26-0007ב' - - 3 דיון בהפקדה

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית: כ- 17.9 דונם

מתכנן: אדר' אנטון סנדלר, אדר' עמרי בורנשטיין

יזם: הועדה המקומית לתכנון ובניה (באמצעות עו"ב)

בעלות: ריבוי בעלים פרטיים, עיריית תל אביב-יפו.

ייעודי קרקע- מצב קיים תצ"א

רקע- מצב המרחב בפועל:

שטח התכנית משתרע על כ-17.9 דונם בלב שכונת נווה אליעזר – שכונה מתחדשת בעיר תל אביב-יפו, בה מקודמות מספר תכניות להתחדשות עירונית. תכנית זו כוללת את מרחב תכנון .4 בתחום התכנית קיימים שבעה מבני מגורים ובהם סך של 232 יחידות דיור קיימות. ארבעה מבנים טוריים בני חמש קומות ממוקמים לאורך רחובות צוקרמן וצביה לובטקין, ונכללים בתכנית כמיועדים להריסה.

שלושה מבנים נוספים בני ארבע קומות ממוקמים לאורך רחוב תקוע, ומיועדים לחיזוק, שיפוץ, מיגון ותוספת זכויות בנייה בהתאם להוראות התכנון התקפות. בנוסף, לאורך רחוב תקוע מצוי מבנה נוסף ברצף הבינוי הקיים, שאינו נכלל בתחומי התכנית.

עמ' 46 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 507-1178565 תא/מק/5127 - התחדשות מרחב תכנון -4 נווה אליעזר

26-0007ב' - - 3 דיון בהפקדה

תקוע

צו

קר לו

מן בו

טק

ין

מלבד מבני המגורים, מרחב התכנון כולל קרקע בבעלות עירונית ובה גן ילדים פעיל ובית כנסת, מגרש חניה ציבורי רחב המשרת את דיירי המבנים הסמוכים, וכן שטח ציבורי פתוח המשמש את תושבי השכונה.

מכלול זה מציג שימושים מגוונים בתחומי מגורים, חינוך, דת וקהילה.

מערך החניה מבוסס כיום על מגרש ציבורי פתוח, ללא פתרונות חניה תת-קרקעיים. מבני המגורים אינם כוללים פתרונות נגישות מודרניים, ומערכות המיגון אינן מותאמות לדרישות התקפות. מערך הדרכים הפנימי מבוסס על שבילים ומעברים המחברים בין המבנים לרחובות צוקרמן, צביה לובטקין ותקוע, ולשטח הציבורי הפתוח הצמוד.

מדיניות תכנונית קיימת:

תכנית מתאר תל אביב - תא :5000

תחום התוכנית קבוע בתכנית המתאר העירונית תא/ 5000כ-"אזור מגורים בבנייה עירונית" וממנו נגזרות ההנחיות הבאות:

נספח אזורי ייעוד: אזור מגורים בבנייה עירונית, יחס רח"ק מרבי 2.5-4 נספח עיצוב עירוני: גובה מרבי: עד 15קומות

נספח הערות מיוחדות:

• מתחם התחדשות עירונית

• יותר חישוב רח"ק ממוצע

• תתאפשר עלייה נקודתית ל- 25 קומות

• תוספת 1 רח"ק - עד לרח"ק 5

תא/מק/ - 9120 מדיניות דופן כפר-שלם

1. היבטים תכנוניים:

• שמירה על היצע מגורים פשוט ובהישג יד המגוון את אפשרויות הבחירה.

עמ' 47 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 507-1178565 תא/מק/5127 - התחדשות מרחב תכנון -4 נווה אליעזר

26-0007ב' - - 3 דיון בהפקדה

• הגברת קצב ההתחדשות בשכונות דופן כפר-שלם.

• חיזוק הזהות המקומית ורוח המקום.

• שמירה על קומות קרקע מפולשות המאפיינות את מרחב המדיניות.

• שמירה על פוטנציאל התחדשות עתידי.

• שמירה על תפקידם המרחבי של מבנים מסוימים ביחס למרחב הציבורי

2. היבטים חברתיים:

• מתן וודאות לתושבים (אפשרות לבינוי-פינוי-בינוי חלקי,) הותרת האוכלוסייה מקורית בשכונה ומניעת הדרתם כתוצאה מתהליך ההתחדשות.

• יצירת מלאי יח"ד מותאם עבור תושבי השכונה.

• אפשרות למתן חלף תמורות.

• גמישות ביחס לאוכלוסיות רגישות.

• יצירת מנגנונים כלכליים לתחזוקת המבנים.

• השמשה של הגגות לטובת התושבים כשטח משותף.

3. היבטים כלכליים:

• פרויקטים בעלי עלויות בניה מופחתות.

• וודאות גבוהה יותר לפרויקטים.

• סיכון כלכלי נמוך יותר.

• יצירת גמישות תכנונית לרבות הפחתת הצפיפות ומענה לצרכי ציבור.

4. היבטים סביבתיים:

• שימוש בבינוי קיים והשמשת גגות משותפים לטובת יצירת חזית חמישית, השהיית מי נגר • וכיו"ב.

• שמירה על תת-קרקע פנוי מבנייה לטובת חלחול, ניהול מי נגר ושגשוג עצים בוגרים.

• יצירת תשתית לחסכון באנרגיה ומשאבים

תא/ מק/9112 מדיניות תוכניות להתחדשות עירונית

המדיניות מנחה על אופן קידום תכניות להתחדשות עירונית בתחומה של העיר תל אביב-יפו, ומתייחסת בין היתר לחידוש מערך שטחי הציבור, יצירת מרחב עירוני איכותי, שמירה על מגוון חברתי-תרבותי, ולאופן חישוב סל הזכויות בתכניות על ידי מתן תמורות של 12 מ"ר לדירות הקיימות.

תא/ מק/9130 מדיניות תקני חניה למגורים בתכנית בניין עיר חדשות

עמ' 48 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 507-1178565 תא/מק/5127 - התחדשות מרחב תכנון -4 נווה אליעזר

26-0007ב' - - 3 דיון בהפקדה

המסמך מגדיר את מדיניות הועדה המקומית לתכנון ובניה בדבר תקני חנייה בתכניות בניין עיר חדשות.

בהתאם למדיניות זו יתוכננו 0.5 מ"ח לכל דירה במרכז העיר ( רובעים ,)3-6 ו-0.8 מ"ח לדירה בשאר אזורי העיר - ובזאת יפו ד'.

תכניות תקפות

תכנית 3/06/1 (שנת )1967 "סלמה ג'"

הגדרת ייעודי קרקע בתחום התכנית- מגורים 3-4 קומות, שטח למבנה ציבור, שפ"פ

תכנית 460 (שנת )1971 "תכנית מתאר לאדמות כפר שלם"

תכנית מתאר מקומית להתוויית דרכים ושטחי מגורים.

תכנית 3/06/2 (שנת )1972 "תכנית שיכון ציבורי- סלמה ג' שינוי 1"

חלוקת הקרקע בייעוד מגורים למגרשים.

מגורים צהוב 3-4 קומות

תכנית 2361 (שנת )1986 "נוה אליעזר"

קביעת טיפוסי דירות – א' ו-ג'

• טיפוס א'- 7 בתים טוריים בני 4 קומות על ק.קרקע. דירות בנות 3 חדרים ומרפסות מקורות בשטח של 72 מ"ר, 64 מ"ר ו-63 מ"ר + דירות בנות 2 חדרים ומרפסות מקורות בשטח של 54 מ"ר.

בק.קרקע דירות חדר בשטח של 30-35 מ"ר. סה"כ 256 יח"ד. שטח מקס' להרחבת הדירה - %140 • טיפוס ג'- 7 בתים מרובעים בני 4 קומות על קומה מפולשת עם 16 יח"ד בכ"א. דירות בנות 3 חדרים ומרפסות מקורות בשטח של כ-80 מ"ר. סה"כ 112 יח"ד. שטח מקס' להרחבת הדירה %.130

תכנית ג/1 (שנת )2007

עדכון הוראות תכנית מתאר ג' לשיפור השימוש במפלס הגג.

הגדלת תכסית הבניה על הגג ל%65 משטחו, קביעת הוראות לנסיגות, גובה רום הגג, פרגולות ומתקנים טכניים.

מצב תכנוני מוצע

מטרות התכנית

תכנית להתחדשות עירונית בשני מתחמי מימוש ו3 מגרשים עצמאיים הכוללים חלקות בייעוד מגורים וקרקע ציבורית נרחבת. התכנון כולל מגוון כלים תכנוניים להתחדשות בניהם פינוי בינוי והתחדשות מבנים קיימים תוך ייעול, הרחבה, עיבוי והנגשת שטחי ציבור.

עקרונות תכנון

• "מתווה משולב" - התחדשות עירונית בשכונת נווה-אליעזר המציעה התחדשות מלאי הדיור הקיים וגיוונו, שיפור מערך שטחי הציבור וחיזוק מערך התנועה הלא ממונעת.

בהתאם מסמך המדיניות לשכונות דופן כפר-שלם (תא/מק/,)9120 ומתוך ראייה ברת קיימא להתחדשות עירונית, התכנית מאפשרת שמירה, עיבוי ותוספת זכויות ל3 מבנים בני 4 קומות בשטח התכנית.

• דופן פעילה לרחובות צוקרמן ולובטקין – תוספת שימושים מידתית למסחר ושטחי ציבור מבונים בקומות הקרקע של מבנים בני 25 קומות הפונים לרחובות צוקרמן ולובטקין. שטחים אלה, הגדרת רחבות מסחריות בזיקת הנאה ושטחי ציבור פתוחים ומבונים, יאפשרו מרחב עירוני פעיל.

עמ' 49 מבא"ת ספטמבר 2007


		)5
	221 יח"ד
160 מ"ר למסחר

	בניינים לעיבוי
(תאי שטח )1,2,3 84 יח"ד

מרחב רמימוש א' מ
	(תא שמטח )4 ן
		269 יןח "ד

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 507-1178565 תא/מק/5127 - התחדשות מרחב תכנון -4 נווה אליעזר

26-0007ב' - - 3 דיון בהפקדה

• שטחי ציבור – שטח התכנית כולל קרקע ציבורית נרחבת בייעוד חניה ציבורית, שטח ציבורי פתוח ומובנים ומוסדות ציבור. התכנית מציעה ארגון מחדש של שטחים אלה, ייעולם והגדלתם תוך הנגשה ויציקת זכויות בהתאם.

• תכנון מוטה תחזוקה - תמהיל יח"ד המאפשר מנעד רחב של טיפוסי בינוי בעלויות תחזוקה שונות, המאפשרים תמהיל משקי בית מגוון בשכונה.

נוסף יח"ד ב-3 הבניינים המתעבים ב"מתווה המשולב", התכנית מציעה 3 טיפוסי מבנים:

- 3 מבנים חדשים בני 9 קומות - עלויות תחזוקה 'נמוכות'

- 3 מבנים חדשים בני 12-15 קומות - עלויות תחזוקה 'בינוניות'

- 3 מבנים חדשים בני 25 קומות - עלויות תחזוקה 'גבוהות'

• הקצאת שטח ציבורי מבונה ודיור בהישג יד

בי"

בעל )5

שם 221 יח"ד

מעו צופי

ן ת"א

לגי שבט

ללובוטק חצב

הרךין

84 יח"ד

תק

וע 260 מ"ר מבונים דרך

למבני ציבור חיי

320 מ"ר למסחר ם

מר בר

כז לב

מס

חר

נו

וה

אל

יע

זר

פירוט יעודים/ שימושים:

עמ' 50 מבא"ת ספטמבר 2007

צפיפות לדונם	מספר יח"ד	רח"ק מוצע	זכויות בניה	גודל מגרש יוצא	תא שטח	שימושים		מתחם מימוש
33	28	3.44	2916	858	1	מגורים
29	28	3	2916	954	2
25	28	2.64	2916	1117	3
65	269	5.95	23871	4115	4	מגורים
			160			מסחר
									א
			260			מבני ציבור
									א
59	221	5.66	20,846	3759	5	מגורים		ב
			160				מסחר
	574	5	54,045	,803 10			סה"כ

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 507-1178565 תא/מק/5127 - התחדשות מרחב תכנון -4 נווה אליעזר

26-0007ב' - - 3 דיון בהפקדה

מגורים

• יחידות דיור: עד 574 (תוספת של 342 ל-232 יחידות דיור קיימות)

• שטח ממוצע: כ-77 מ"ר ( פלדלת ) (כ- 95 מ"ר ברוטו בממוצע)

• שטח בנוי: עד – 54,400 מ"ר

• צפיפות יח"ד לדונם נטו: כ-53

ציבורי

• שב"צ: תוספת של 1.6 דונם (בין השאר על חשבון יעוד דרך) סה"כ שטח מוצע 3.8 דונם.

• שצ"פ: תוספת של 1.6 דונם (בין השאר על חשבון יעוד דרך/חניה) סה"כ מוצע 3.2 דונם.

התכנית כוללת 2 מתחמי מימוש ו3 מגרשים עצמאיים:

מתחם מימוש א' (מגרש :)4

מרחב תכנון זה כולל פינוי בינוי

שני מבנה המגורים בכתובת צביה לובטקין 8-28 יהרסו ובמקומם יקומו 4 מבני מגורים: 3 מבנים בני -9 12 קומות בתוספת קומת גג חלקית ומגדל בן 25 קומות בתוספת קומת גג חלקית. שטחי מסחר ישולבו בקומת המסד שם מגדל המגורים ושטחי ציבור מבונים בקומת המסד של המבנה בן 12 קומות לפי נספח הבינוי.

מתחם מימוש ב' (מגרש :)5

מרחב תכנון זה כולל פינוי בינוי

מבני המגורים הטוריים בכתובת צוקרמן 1-19 מוצעים להריסה ובמקומם יוקם בפינה של רחובות צוקרמן וצביה לובטקין מגדל בן 25 קומות בתוספת קומת גג חלקית, ו 2 מבנים בני 9-15 קומות בתוספת קומת גג חלקית. שטחי מסחר ישולבו בקומת המסד של מגדל המגורים.

3 מגרשים עצמאיים:

מרחב שמתאפשר למימוש בהתאם להסכמים, מול שני מרחבי המימוש המיועדים לפינוי בינוי (א' ו ב' ) .

התכנית מציעה שדרוג, עיבוי וחיזוק (ללא הריסה) של 3 מבני מגורים בחלקות 3,4,10 בגוש 7242 (לפי מצב קיים) בכתובות תקוע 9,7,3 , בני 4 קומות מעל קומת קרקע תוך הרחבת כל יח"ד ותוספת של 2.5 קומות.

טבלת זכויות לפי מגרשים ומתחמים:

עמ' 51 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 507-1178565 תא/מק/5127 - התחדשות מרחב תכנון -4 נווה אליעזר

26-0007ב' - - 3 דיון בהפקדה

תכנית קומת קרקע וחתכים – מתוך נספח בינוי

זכויות בניה למגורים:

צפיפות: 53 יח"ד לדונם (נטו, ביחס למגרשים הסחירים)

שטח ממוצע ליח"ד: 95 מ"ר ברוטו, 77 מ"ר פלדלת (כולל המבנים הקיימים החדשים +תוספת ).

נתונים נפחיים:

מוצעים 10 בניינים מגורים בגבהים משתנים, המחולקים ל-4 טיפוסי בניינים:

- 3 מבנים קיימים בני 4 קומות על קומת עמודים (7.5 קומות לאחר תוספת)

- 3 מבנים חדשים בבנייה מרקמית של קומות 9 + קומת גג חלקית.

- 2 מבנים חדשים בבנייה מגדלית של 12-15 קומות + קומת גג חלקית.

- 2 מבנים חדשים בבנייה מגדלית של 25 קומות_ קומת גג חלקית.

תכסית: לא תעלה על %60 ממגרשים בייעוד מגורים , %80 למבני ציבור .

עמ' 52 מבא"ת ספטמבר 2007

הבהרה	זכויות בניה (מ"ר)			שינוי (מ"ר)	שטח מוצע (מ"ר)	שטח קיים (מ"ר)	ייעוד
גדל על חשבון שבילים	54,045 (רח"ק )5			+534	10,805	10,271	מגורים
גדל על חשבון חניה ושטח ביעוד מגורים	22,800 (רח"ק )6			1637 +	3,800	2,163	מבני ציבור
גדל על חשבון חניה	-			+1618	3,163	1,545	שטח ציבורי פתוח
קטן לטובת שטחי ציבור ( מבני ציבור ושטחים פתוחים)	חנייה תעבור לתת הקרקע של המגורים בתקן 1:0.8			-3,346	0	3,346	דרך /חניה
קטן לטובת שטחי מגורים *		-687	0	687		שבילים
		לפחות 2,000	2,000	0		זיקות הנאה במגרשי מגורים
			17,922	18,012		סה"כ

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 507-1178565 תא/מק/5127 - התחדשות מרחב תכנון -4 נווה אליעזר

26-0007ב' - - 3 דיון בהפקדה

גובה בינוי :

התכנון מציע בינוי אדריכלי מאוזן בהיבטים של תכניות להתחדשות עירונית למגרים, גובהה הבינוי המוצע בתכנית נע בין 8 עד 15 קומות שלא מהווים גובהה חריג לסביבה הקיימת , וממוקמים בלב שכונת נווה אליעזר ומשתלבים עם הבינוי המאושר בתקוה 11-33 , וצוקרמן .21,23 הבינוי המוצע לאורך לובטקין בגובה 25 עד 10 קומות במבנה הציבורי לא מהווה חריגה למבני המגורים הסמוכים, ולא לסביבה המתוכננת (עתידה להתחדש במרחבי התחדשות גובלים )

התכנון מציב מגדלים בני כ 25 קומות בפינת הרחובות צוקרמן לובטקין ,שהם החריגה הנקודתית לסביבה, איך צפוי לקום עוד מבנים בגובה דומה במרחב תקועה 11-33 ובתכניות שעתחדן להגיע להתחדשות, בנוסף נשמר מרחק ראוי מהמגרשים והמבנים הגובלים ,מכיוון כשזכות הדרך מהווה מרווח מספיק ומגשרת על השוני בין טיפוסי הבינוי במרחב.

שטחים למבני ציבור :

בנוסף להרחבת מלאי שטחי הציבור שבתחום התכנית, הומלץ להעצמת זכויות הבניה כך שיובטח ניצול מכסימאלי לעתודה המוצעת ושמירת איכות התפקוד . רח"ק 6 נקבע ובהתאם הרחבת תכסית הבניה ל %80 בכדי לאפשר מיצוי זכויות הבניה. הגובה נותר 10 קומות .

דב"י :

התכנית קובעת תוספת יח"ד למלאי יח"ד הציבוריות בתחום הקו הכחול כ 57 יח"ד דב"י מתוכן 29 יח"ד קיימות.

תחבורה, תנועה, תשתיות:

תקן החניה בהתאם למדיניות העירונית עומד על 1:0.8 למתחמים המיועדים לפינוי בינוי.

איכות סביבה (מטרדים, סקר אקלימי וכו'):

נערכה בחינת הצללות לתוכנית המוצעת. מהבדיקה עולה שמניפת ההצללה של התוכנית משפיעה במידה מסוימת על שבעה מבנים ושני שטחים ציבוריים פתוחים. הבדיקה התמקדה בגגות המבנים בסביבת התוכנית, לצורך הערכת פוטנציאל חימום מים ממערכות פסיביות, כגון דודי שמש, ובבדיקת חזיתות דרומיות לצורך הערכת פוטנציאל חימום פסיבי ליחידות הדיור.

עוד נבחנו השטחים הפתוחים בסביבת התוכנית ונמצאו עומדים באופן מלא בקריטריונים לחשיפת שמש.

עמ' 53 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 507-1178565 תא/מק/5127 - התחדשות מרחב תכנון -4 נווה אליעזר

26-0007ב' - - 3 דיון בהפקדה

כמו כן, נערכה בחינת רוחות במפלס הולכי הרגל בתחום התוכנית. מתוצאות הבדיקות עולה כי אין רוחות החורגות מהקריטריונים לנוחות ובטיחות הולכי רגל עבור יעוד האזורים הנ"ל לשהות קצרה או ממושכת בכל שטחי התוכנית.

התייעצות עם הציבור:

לאחר אישור מסמך המדיניות תא/מק/ 9120 בדצמבר 2020 , נערך מהלך של שיתוף ציבור בו צוות התכנון במחלקת תכנון מזרח קיים מפגשים בזום ופרונטאליים במתנ"ס השכונתי לאורך תקופת הקיץ 2021 בו הובהר לתושבים על מהות מסמך המדיניות ועל הליכי התחדשות.

מתחם 4 התחלק לכמה מפגשים מסיבה טכנית וכמות יח"ד גדולה .

לאחר קידום יוזמה בפורום מהנדס העיר הוצגת התכנון לתושבים , בו התיחסות רבה הייתה לעניין הציפוף, כלכליות , סוגי המבנים כמו כן המתווה המשולב והעיבוי במיוחד.

27/07/21 - מרחב -4 תקוע 7,9 וצוקרמן 1-11

03/08/21 - מרחב -4 לובטקין ,8-18 לובטקין ,22-28 תקוע 3 05/08/21 - מרחב -4 צוקרמן 13-19 – המפגש לא התקיים , לא הגיעו מוזמנים 31/05/2023 – מפגש שיתוף ציבור תושבים לאחר דיון בפורום מהנדס העיר -25/3/2026 מפגש ציבור מקוון להצגת התכנית לקראת דיון בועדה המקומית ב 15/04/2026

חו"ד יחידה לתכנון אסטרטגי (פרוגראמה לצרכי ציבור) :

מצב קיים

מגורים ( לפי ארנונה):

יחידות דיור: 231

שטח ממוצע: 55 מ"ר

שטח מגורים בנוי: 12,646 מ"ר

שטח מגרשים בייעוד מגורים: 10.2 דונם

צפיפות יח"ד לדונם נטו: 22

דיור ציבורי: 29 יח"ד (-16חלמיש, -13עמידר)

הנתונים אינם כוללים

מבנה בתהליך תמ"א 38 ברח' תקוע :5 0.9 דונם מגרש, 16 יח"ד, 1,100 מ"ר בנוי בארנונה, 69 מ"ר שטח ממוצע ליח"ד

4 יחידות בשטח של כ-30 מ"ר ושטח כולל של 125 מ"ר המשמשות את היח' לטיפול בהתמכרויות-מינהל שרותים חברתיים.

ציבורי:

2 מגרשים ביעוד למבני ציבור בשטח כולל של 2.16 דונם:

1.3 דונם – מעון לגיל הרך (לילדים בסיכון) + מועדון נוער 0.86 דונם – בית כנסת ומקווה

יעוד ציבורי פתוח: 1.54 דונם מפותח כגינה

שבילי הולכי רגל: 0.69 דונם

שטחי הציבור ממוקמים על פני שטח מדורג ללא נגישות להולכי רגל מדרום לצפון

מגרשים ביעוד דרך וחניה: 3.34 דונם

עמ' 54 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 507-1178565 תא/מק/5127 - התחדשות מרחב תכנון -4 נווה אליעזר

26-0007ב' - - 3 דיון בהפקדה

מצב מוצע :

תועלות תכנוניות:

שמירה וחיזוק השלד הציבורי באמצעות הרחבת שטחי הציבור ומעברי הולכי רגל.

הגדלת שטח למבני ציבור ושטח ציבורי פתוח.

שמירת חלק ממבני מגורים קיימים ושיפוצם.

הקצאת שטח ציבורי מבונה ודיור בהישג יד

מגורים:

יחידות דיור: 574

תוספת של 343 לקיימות.

פרוגרמה לצורכי ציבור

עבור תוספת של 343 יח"ד ו-960 תושבים בהנחה לגודל משק בית של 2.8 נדרשים השטחים הבאים:

שטח למבני ציבור מקומי: 3.4 דונם.

שטח ציבורי פתוח: 4.8 דונם סף הבית ועירוני ( 5 מ"ר לנפש), 2.9 דונם סף הבית (3 מ"ר לנפש).

מענה בתכנית:

ציבורי

שב"צ: תוספת מגרש למבני ציבור בשטח של 1.65 דונם (חלקו על חשבון יעוד דרך. סה"כ כולל שטח קיים: 3.8 דונם).

בנוסף, שטח ציבורי מבונה בפרויקט הסחיר בשטח של 260 מ"ר.

שצ"פ: תוספת של 1.6 דונם שטח ציבורי פתוח להרחבת גינה קיימת + שבילי הולכי רגל בזיקות הנאה (סה"כ כולל קיים: 3.15 דונם).

מאזן שטחים – פער בין מה שנדרש לפי פרוגרמה למוצע בתכנית:

חוסר ב-1.3 דונם שטחים ציבוריים פתוחים - נקבעו כזיקות הנאה למעבר הולכי רגל.

חוסר ב 1.5 דונם שטחים למבני ציבור.

עמ' 55 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 507-1178565 תא/מק/5127 - התחדשות מרחב תכנון -4 נווה אליעזר

26-0007ב' - - 3 דיון בהפקדה

חו"ד איכות הסביבה:

התכנית לא נדרשה לנספח סביבה.

נושאי איכות הסביבה ייבדקו לעת הכנת תכנית העיצוב ולשלב היתר הבנייה.

לשלב תכנית העיצוב ייבדק:

מיקום ופתרונות למערכות מכניות בתכנית כוללת מערכות קירור למחסר, התייחסות למיגון נדרש לבינוי בשל חשיפה לרעש משדות תעופה.

מיקום חדרי טרפו ומרחקם מאזורי שהייה עפ"י הנחיות המשרד להגנת הסביבה

פתרונות איכות אויר: נידוף שטחי מסחר, פליטת אגזוז גנרטור והוצאת אויר חניונים.

כל הפתרונות יתייחסו להפרשי הגבהים בין המבנים על מנת למזער מטרדים.

לשלב היתר הבנייה: יוטמעו הפתרונות שאושרו בשלב תכנית העצוב ויוגשו חו"ד

מפורטות לנושא האקוסטיקה והקרינה.

חו"ד תחבורתית ותנועה :

עמ' 56 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/04/2026 507-1178565 תא/מק/5127 - התחדשות מרחב תכנון -4 נווה אליעזר

26-0007ב' - - 3 דיון בהפקדה

עמ' 57 מבא"ת ספטמבר 2007