פרוטוקול החלטות 26-0009 מתאריך 20-05-2026
ועדת המשנה לתכנון ולבניה
מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו
פרוטוקול החלטות מספר 26-0009
ד' סיון תשפ"ו 20/05/2026 10:00 - 14:00
באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12
הישיבה נפתחה בשעה: 10:18
בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, חיים גורן, חן אריאלי, אלחנן זבולון
השתתפו ה"ה: ליאור שפירא, עו"ד מ"מ וסגן ראש העירייה יו"ר הועדה המקומית ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה
חן אריאלי סגנית ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה
אלחנן זבולון סגן ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה
חיים מאיר גורן סגן ראש העירייה
ראובן לדיאנסקי, עו"ד משנה לראש העירייה
מאיה נורי שקד, עו"ד חברת מועצה
חן קראוס חברת מועצה
דייבי דישטניק, ד"ר חבר מועצה
נכחו ה"ה: אהוד כרמלי, אדר' מהנדס העיר
הראלה אברהם אוזן, עו"ד משנה ליועמ"ש לענייני תכנון ובניה ענת הדני, עו"ד סגנית בכירה ליועמ"ש
אורלי אראל מנהלת אגף תכנון העיר וסגנית מהנדס העיר קרני פנינה גינוסר עוזרת למ"מ וסגן ראש העירייה אמה גוטמן קורן עוזרת למ"מ וסגן ראש העירייה
רועי לולו שמריז מבקר בכיר
דני ארצי מנהל תחום מקרקעין
עדי בסיס, אדר' מ. מח' תכנון יפו והדרום
לריסה קופמן, אדר' מ. מח' תכנון מרכז
שירה קאשי דקלו סגנית מנהל אגף ושמאית הוועדה המקומית רות אריאל ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה
חדוה מזרחי ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה
חסרים: מיטל להבי סגנית ראש העירייה
אורנה ברביבאי חברת מועצה
אמיר בדראן, עו"ד חבר מועצה
דודו לניאדו חבר מועצה
משקיפים אביגדור פרויד ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב - יפו דנה עקיבא נציגת הועדה המחוזית משרד הפנים
מועדים שנקבעו בחוק ו/או בתקנות ו/או בגוף ההחלטה מתייחסים למסמך זה
יתכנו שינויים בנוסח הפרוטוקול בכפוף לאישור הועדה בישיבתה הקרובה
| תוכן סעיף | מספר מבא"ת | מספר עמוד | מספר סעיף |
|---|---|---|---|
| אישור פרוטוקול 26-0008ב מיום 06/05/2026 | |||
| רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07282 תת חלקה: 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א | 1 | .1 | |
| רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-10376 תת חלקה:6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א | 9 | .2 | |
| רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2022-06529 תת חלקה:7 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א | 20 | .3 | |
| רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07280 תת חלקה: 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א | 28 | .4 | |
| רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07279 תת חלקה: 9 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א | 35 | .5 | |
| רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07278 תת חלקה: 13 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א | 42 | .6 | |
| רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק 2020-07277 - תתי חלקות: 3,4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א | 49 | .7 | |
| רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07281 תת חלקה: 14 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א | 56 | .8 | |
| רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק 2020-07275 - תתי חלקות: 15,17 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א | 63 | .9 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 33 - תת חלקה 2 - תיק 2019-13655 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' ו- תא 5000 | 71 | .10 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 33 - תת חלקה 3 - תיק 2019-13794 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' ו- תא 5000 | 84 | .11 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 33 - תת חלקה 7 - תיק 2025-05225 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' ו- תא 5000 | 97 | .12 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 33 - תת חלקה 9 - תיק 2025-05226 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' ו- תא 5000 | 109 | .13 | |
| רחוב ארלוזורוב מס' 33 - תת חלקה 6 - תיק 2020-10031 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' ו- תא 5000 | 121 | .14 | |
| שפירא - מושע 12 דיון בתיקון החלטה למתן תוקף | 507-0685032 | 130 | .15 |
| הפרדס הקטן, שפירא דיון נוסף - | 507-0168989 | 149 | .16 |
| מרחב מעורב יגאל אלון דיון בהתנגדויות 106ב' | 507-1068436 | 182 | .17 |
| משגב עם 6-10 דיון בהפקדה | 507-1179183 | 277 | .18 |
| המסגר פינת יצחק שדה דיון בהפקדה | 507-1510460 | 303 | .19 |
| התחדשות עירונית רמה 21-29 דיון בהפקדה | 507-1485713 | 325 | .20 |
| הוראות תוכנית עיצוב אדריכלי, שדה דוב ,מגרש 2208 דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 347 | .21 |
ועדת המשנה לתכנון ולבניה
מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו
פרוטוקול החלטות מספר 26-0009
ד' סיון תשפ"ו 20/05/2026 10:00 - 14:00
באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12
הישיבה נפתחה בשעה: 10:18
בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, חיים גורן, חן אריאלי, אלחנן זבולון
| תוכן סעיף | מספר מבא"ת | מספר עמוד | מספר סעיף |
|---|---|---|---|
| הוראות תוכנית עיצוב אדריכלי , שדה דוב, מגרש 2226 דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 365 | .22 | |
| יהודה הלוי 121 דיון בדיווח | 507-1111111 | 387 | .23 |
בכבוד רב,
אלה דוידוף
מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה
תל-אביב - יפו
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07282 תת חלקה: 1
26-0009ב' - - 1
דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
לדרפט מצורפות חוות דעת של שמאיי הוועדה רחל פרנקו וניסן פרנקו, חוות דעת משפטית
מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, תגובת ב"כ החתום על השיפוי
עורך הדין דויד כחלון והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר
פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.
מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים
רקע קודם:
בתאריך 13/07/2020 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965
הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.
התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית תת"ל/70א.
בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות
הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".
פרטי הנכס התובע:
גוש: 6906 חלקה: 150 תת חלקה: 1
כתובת: רחוב בן יהודה מס' 50
תובע: גולדברג אריה
בא כוח התובע: עו"ד קמחי שלמה
תשריט סביבה:
פירוט סכום הפיצויים:
תת"ל/70א' – 710,000 ₪.
טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע מוטי זוטא):
פגיעה בשווי הנכס כתוצאה מחסימת הגישה למרתפי חניה ונטרול מרכיב החניה בנכס.
עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07282 תת חלקה: 1
26-0009ב' - - 1
דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
כתב השיפוי:
לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.
מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה ונערכה על ידי ה"ה דורון חבקין ו-
יוגב מנחם.
חוות הדעת משפטית ושמאית מצורפות והן מהוות חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.
תקציר חוו"ד שמאיי הוועדה המקומית רחל פרנקו וניסן פרנקו:
שמאי התובע טוען כי תת"ל /70א גוררת פגיעה בשווי הנכס כתוצאה מחסימת הגישה למרתפי החניה ונטרול מרכיב החניה בנכס. טענה זו אין לקבל ויש לדחות אותה מכל וכל. נסביר:
שמאי התובע בחוות דעתו, אינו מביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל /70א – פגם אשר כבר בגינו, כמפורט בחוות הדעת השמאית, יש לדחות את התביעה על הסף.
כידוע, בעת בחינת גורמי ההשפעה של תת"ל 70א על המקרקעין יש להביא בחשבון את כלל הגורמים ואין לבודד רכיבים מסוימים בלבד מתוך התכנית.
יובהר כי יישומה של תת"ל 70א' תוביל לצמצום עומסי תנועה, לירידה בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים – רכיבים אשר לא הובאו בחשבון במסגרת התביעה, בניגוד לדין.
זאת ועוד, מעסקאות ההשוואה המפורטות בשומה המייעצת אשר נערכה ע"י השמאית רמה מאור ברח' בן יהודה 114 - שומה מייעצת אשר אושרה כאמור על ידי ועדת הערר בהחלטתה בערר 92009/0622 מיום 26.3.2025 - עולה במפורש כי מחירי המקרקעין ברחוב בן יהודה האמירו בשנים האחרונות. עלייה זו נובעת, בין היתר, ממגמת ההתפתחות ושדרוג מערכת הכבישים והתשתיות המודרניות המתוכננות, אשר הולכות ונבנות בעיר ובסביבה באופן קבוע במהלך השנים האחרונות. הרכבת הקלה הינה התפתחות מודרנית לתחבורה המתאימה למילניום הבא אשר מקלה בעומס האוטובוסים מפחיתה את כמות הרעש וזיהום האויר ובכך מגבירה את רצון הקונה הסביר לרצות להשתייך ל- "מועדון" זה.
לאחר בחינת תוצאות הסקר השמאית המייעצת קבעה כי תת"ל /70א' תרמה לעליית ערך הנכסים ברח' בן יהודה בשיעור של %15.5 המשקף את האלמנטים המשביחים של התכנית, בין היתר, בשל צמצום עומסי תנועה, ירידה ברמת הזיהום ושיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקודם.
מעיון בהיתרי הבניה למבנה שבנדון עולה במפורש כי הנכס שבנדון מסווג כ"מחסן דירתי".
בסעיף ההגדרות של תכנית ע/1 – סעיף (8יג) נקבע כי "מחסן דירתי" הינו מחסן אשר יוצמד לאחת מיחידות הדיור המאושרות בהיתר, ע"י רישום בלשכת רישום המקרקעין. תכנית ע'1 קובעת, בין היתר, כי מחסן דירתי יהיה בשטח מירבי של 12 מ"ר (נטו) ובמספר שאינו עולה על מספר יחידות הדיור בבנין.
משבמועד הקובע של אישור תת"ל 70א, טרם נרשם הבית המשותף החדש וצו הבתים המשותפים, הרי שהנכס הנישום הינו "מחסן דירתי" אשר מוצמד לאחת הדירות בבניין, בהתאם כאמור להוראותיה של תכנית ע/.1
בהתאם במסגרת התחשיב להלן יובא בחשבון כי המחסן ישויך לאחת הדירות במבנה. סה"כ שטחי המגורים הסחירים במבנה (כולל ממ"ד) הינו כ- 947 מ"ר עבור 13 יח"ד. לפיכך, שטח יח"ד ממוצע במבנה הינו כ- 73 מ"ר.
לחלקת משנה 1 קיימת הצמדה המסומנת בתשריט הבית המשותף באות י' וכוללת מקום חניה אחד במכפיל חניה וכן הצמדה המסומנת בתשריט הבית המשותף באות יב' וכוללת מקום חניה אחד במכפיל חניה.
יצוין כי מיקום החניות במרתף בשטח קטן יחסית עם שטחי תמרון קטנים ומוגבלים לרבות העובדה כי קיימים מקומות חניה בשני צידיו של המרתף גורר הפחתה בגין נגישות מוגבלת לחניה בשיעור של כ- %10 לכל הפחות.
במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות בטרם אושרה התכנית. חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר משפיעה באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב הקודם לתכנית
| שווי מצב קודם | |||
|---|---|---|---|
| 73 מ"ר | שטח ממוצע בנוי דירתי במבנה (מקדם אקו' )1 | ||
| 44,226 ₪ | שווי מ"ר בנוי | ||
| 3,228,498 ₪ | סה"כ |
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07282 תת חלקה: 1
26-0009ב' - - 1
דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
תת"ל 70א'.
במצב התכנוני הקודם תמ"א /23א/4 יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין. התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח. כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד. בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה, תמ"א/23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר, ייקבע בתכנון המפורט. בשונה מתמ"א 23א ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי, תמ"א /23א/4 שינתה הוראה זו וקבעה שמפלס המעבר של קו המטע"ן ייקבע בתכנון עתידי מפורט. תמ"א /23א/4 שינתה את תמ"א 23א ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים. בנספח א' לתמ"א /23א/4 צוין שהקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר. יודגש כי תמ"א /23א/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. מפלס המעבר ייקבע כאמור בתכנון המפורט.
כמפורט בחוות דעתה של השמאית המייעצת גב' רמה מאור ברח' בן יהודה 114 נקבע כי יש להביא בחשבון הפחתה נוספת בגין הסיכון לחסימת החניות אשר קיים במצב הקודם בשיעור של כ- %10 לכל הפחות.
התייחסות לנושא האפשרות לחסימת החניות במצב הקודם נוכח תמ"א 23א/4 ניתן למצוא גם בהחלטת השמאי המייעץ שלומי יפה בחלקה 3 בגוש ,7078 כדלקמן: "האם במצב קודם יש להניח במידה כזו או אחרת כי קיימת אפשרות לחסימת החניות בבניין? כבר במצב קודם, עמדתי שלא ניתן לשלול זאת נוכח הוראות התכנית. תמ"א /23א/4 כאמור לא קבעה את מפלס קו הרק"ל ולא את הצד ברחוב בו יעבור, ככל ויהיה מדובר במפלס קרקעי. לכן, הסתברותית מדובר בפוטנציאל של 1/6 שאכן התכנון המפורט יגרור חסימה של החניה כפי שאכן קרה. תחשיב הפוטנציאל לחסימה נערך בהתאם לסבירות למפלס עילי (קרקע) הוא 1/3 והסבירות לצד הרחוב בו מצוי הנכס הוא 1/2 . סה"כ פוטנציאל של 1/6 לחסימה כבר במצב קודם."
למען השלמת התונה יצוין, כי במסגרת השומה המייעצת של השמאי המייעץ שלומי יפה הנ"ל, נקבע כי ככל ומביאים בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א', מתאיינת כל טענה לפגיעה מחסימה של מקום חניה אחד עד שני מקומות חניה. אלא שהשמאי שלומי יפה קבע במסגרת השומה המייעצת, בניגוד להחלטת ועדת הערר בערר תא/92008/0622 אשר במסגרתה מונה לערוך שומה מייעצת, כי אין להביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'. לאור זאת, במסגרת החלטת ועדת הערר מיום 26.3.2026 בערר זה, הוחזר הדיון בשומה המייעצת לשמאי שלומי יפה, על מנת שיביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'.
בהתייחס לחלקת משנה 1 מאחר ולנכס שבנדון צמודה חניה במכפיל במרתף הובא בחשבון בתחשיב שווי מקום חניה לאחר התאמה בסך של כ - 252,917 ₪.
שמאי התובע אינו מביא בחשבון במסגרת תחשיביו במצב החדש דחייה עד לתום תקופת השימוש וחסימת החניה בפועל ובהתאם אינו מביא בחשבון את תוספת השווי עבור דמי שימוש בגין השכרת החניה עד לחסימתה בפועל.
בהתייחס לחלקת משנה 1 מאחר ולנכס שבנדון צמודה חניה במכפיל במרתף הובא בחשבון במסגרת התחשיב דמי שכירות חודשיים בסך של כ- 600 ₪, המשקף שיעור תשואה של כ- %.2.5 יתרה מכך, שמאי התובע אינו מביא בחשבון במסגרת תחשיביו במצב החדש את תרומת שטח הקרקע של מתקן החניה בתום תקופת השימוש וחסימת החניה בפועל. חלף השימוש בשטחי המרתף לחניה, רשאי התובע להשתמש בשטחי המרתף של הבניין לשימושים אלטרנטיביים אחרים. להלן שימושים מותרים עפ"י תכנית ע':1 שטחי אחסנה, מועדון דיירים, חדרי שירות משותפים ועוד.
להלן תחשיב בהתייחס לחלקת משנה :1
| 505,834 ₪ | שווי 2 חניות צמודות במרתף | ||
|---|---|---|---|
| 99,066 ₪ | מחסן צמוד בנוי בשטח 5.6 מ"ר (מקדם אקו' )0.4 | ||
| 3,833,398 ₪ | סה"כ שווי מצב קודם | ||
| שווי מצב חדש | |||
| 73 מ"ר | שטח ממוצע בנוי דירתי במבנה (מקדם אקו' )1 | ||
| 51,062 ₪ | שווי מ"ר בנוי | ||
| 3,727,526 ₪ | סה"כ | ||
| 59,042 ₪1 | תוספת דמי שימוש ב-2 חניות עד לחסימה | ||
| 114,379 ₪ | מחסן צמוד בנוי בשטח 5.6 מ"ר (מקדם אקו' )0.4 | ||
| 194,968 ₪2 | תוספת שווי ל-2 מחסנים במרתף בשטח של 12 מ"ר כ"א (מקדם אקו' 0.4 בהשוואה למגורים) בהתחשב בעלויות התאמה ()0.9 ובמקדם 0.5 בהתחשב בבעלות המשותפת. כמו כן הובאה בחשבון דחיה לתקופה של 5 שנים בשיעור היוון %.2.5 | ||
| 4,095,915 ₪ | סה"כ שווי מצב חדש |
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07282 תת חלקה: 1
26-0009ב' - - 1
דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
משכך, יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובע בעניין תת"ל 70א' ולקבוע כי תכנית זו לא
פגעה בערכם של המקרקעין.
תקציר חוות דעת עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, ב"כ הוועדה המקומית:
• יש לדחות את התביעה מחמת שהתובע לא הוכיח כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של ענין
המביאים לבטלותה
• תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-,1971 קובעות
כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.
• הלכה פסוקה היא, כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובעים להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית, לרבות כמובן, הוכחת שעור הפגיעה. עוד קבעה הפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת
חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת
הפיצויים.
• לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת, מבוססת ונתמכת בנתונים, אלא שעל השמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.
• דא עקא, מעיון בחוות דעת שמאי התובע עולה באופן שאינו משתמע לשתי פנים, כי
במסגרת חוות הדעת כלל לא הובאו בחשבון האלמנטים המשביחים מכוחה של
תת"ל 70א' – אלמנטים משביחים אשר הבאתן בחשבון, כעולה מחוות הדעת
השמאית מטעם הוועדה המקומית, מביאים לכך שלא קיימת בענייננו כל ירידת
ערך בשווי הנכס בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
• בהתאם, חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו
של עניין, לוקה בהנחות מוצא שגויות, חסרה בחוות דעת מקצועיות, מתעלמת
משיקולים רלוונטיים ואינה עומדת בנטל הוכחת פגיעה בשווים של המקרקעין,
1 דמי שכירות בסך של 600 ₪ לחודש למקום חניה אחד לתקופה של 5 שנים בשיעור היוון %.7 2 תוספת שווי עבור מחסן אחד הינה 110,294 ₪, ובהתחשב בדחיה הובא בחשבון בתחשיב שווי בערך נוכחי בסך של 97,484 ₪ לכל מחסן.
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07282 תת חלקה: 1
26-0009ב' - - 1
דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
המביאים לבטלותה ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה, הכול כמפורט בהרחבה
בחוות דעת משפטית זו ובחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית. אך
מטעמים אלה לבדם יש לדחות את התביעה שבנדון, בשל אי הרמת הנטל
להוכחתה.
שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את מלוא המצב התכנוני הקודם ערב אישורה
של תת"ל 70א'
• כלל ידוע הוא, כי בהערכת שיעור הפגיעה לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית, שנטען כי היא פוגעת, לבין שווי המקרקעין לאחר האישור.
• במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות של התובעת בטרם אושרה התכנית.
ככל שחוות הדעת השמאית לוקה בחסרים מהותיים, כבענייננו, יש לקבוע כי לא
הורם הנטל להוכחת תביעת הפיצויים והפגיעה הנטענת.
• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר אושרה כחלק מהמצב התכנוני הקודם והמשמעויות העולות מממנה, אשר יש בהן כדי להשפיע באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתכנית תת"ל 70א', כדלקמן:
• תמ"א /23א/4 אשר פורסמה למתן תוקף ב-,12.8.2010 אשר במסגרתה, כפי שפורט לעיל וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, סומן תוואי קו המתע"ן לאורך רחוב בן יהודה. בשונה מתמ"א 23א' ותמ"מ ,5 אשר קדמו לתמ"א
/23א/,4 תמ"א /23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את
מפלס המעבר של קו המתע"ן. התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות
שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר ייקבע בתכנון מפורט.
• כלומר, במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', תוואי ה"קו הסגול" היה זהה לתוואי אשר
סומן בסופו של יום בתת"ל 70א', אך מפלס המעבר של קו המתע"ן לא היה ידוע
ונקבע כי מפלס זה ייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א'.
• שמאי התובע הסתפק בתיאור כללי של תמ"א 23א'/4 בלבד, אך בהיעדר ניתוח
ופירוט תיקוניה, על מלוא משמעותיו התכנוניות.
• נבהיר כי היעדר תיאור מלוא המצב התכנוני הקודם לתכנית על מלוא משמעויותיו
על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', המשפיעים באופן מהותי על
שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, מהווה פגם מהותי בחוות דעת שמאי
התובע, המביא למעשה לתמונת מצב שגויה ומטעה, אשר יש בה כדי לשמוט את
הקרקע תחת חוות הדעת בכללותה.
• כמפורט לעיל, משמעות בחינת המצב התכנוני הקודם לאשורו, הינה כי במצב
תכנוני קודם מכוחה של תמ"א /23א/4 נקבע כי מפלס המעבר של קו המתע"ן לא
היה ידוע וייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א' במצב התכנוני
החדש.
• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק
בגין אישורה של תת"ל 70א'.
שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל
70א'
• כאמור, שמאי התובע התעלם לחלוטין בחוות דעתו מבחינתם והבאתם בחשבון של אלמנטים משביחים מכוחה של תת"ל 70א'.
• נחזור ונבהיר, כי על שמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם
את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית הפוגעת לטענתו (המוכחשת
בענייננו) ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של
המקרקעין.
• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון אלמנטים משביחים
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07282 תת חלקה: 1
26-0009ב' - - 1
דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
שמקורם בתת"ל 70א'.
• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קביעת תוואי המתע"ן
בתוואי העילי, תביא לצמצום מס' נתיבי הנסיעה לרכבים ממונעים לכדי נתיב אחד
בלבד, הרחבת מדרכות, התווית שבילי אופניים וכן התווית מסילה עבור הקו הסגול
של הרכבת הקלה הצפויה לפעול בטכנולוגיה המתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית
ובהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק. יתרה מזו, כמפורט בחוות
הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קיבולת הנוסעים של הרכבת גבוהה
משמעותית מזו של אוטובוסים ורכבים פרטיים אשר תוביל לצמצום ניכר בעומסי
התנועה הקיימים כיום. בנוסף, קביעת תוואי המתע"ן בתוואי עילי, תביא לירידה
בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים - אלמנטים
משביחים אשר לא הובאו בחשבון בשגגה בחוות דעת שמאי התובע אשר כמפורט
בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית לכל הפחות מאיינים את ירידת
הערך הנטענת (והמוכחשת).
• נבהיר כי היעדר הכללתם של האלמנטים המשביחים הנובעים מכוחה של תת"ל
70א' והתחשבות בהם לצורך בחינת הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70א',
מהווה פגם מהותי בחוות הדעת אשר גם בפגם זה יש כדי לשמוט את הקרקע תחת
חוות הדעת בכללותה.
• נפנה בעניין זה לשומה מייעצת שניתנה לאחרונה במסגרת ערר תא/192009/0622
עו"ד אליהוד יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח', על ידי
השמאית רמה מאור במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 70א' כבענייננו, שם נקבע על ידי השמאית המייעצת כי התת"ל מעלה את שווים של המקרקעין וזאת על אף שנחסמו מקומות חניה אשר נבנו בהיתר, תוך שהשמאית המייעצת קבעה שם שווי מצב קודם למ"ר מגורים של 44,226 ₪ ושווי מצב חדש למ"ר מגורים של 51,062 למ"ר, וזאת כאמור בשל השפעתה החיובית של הרק"ל.
• נדגיש, כי ביום 26.3.2026 אומצו קביעותיה של השמאית המייעצת בשומה מייעצת
זו על ידי ועדת הערר במסגרת החלטת ועדת הערר בערר תא/92009/0622 ובהתאם
נקבע כי תכנית תת"ל 70א' אינה תכנית פוגעת תוך דחיית ערר הפיצויים שהוגש
שם.
• כן נפנה לשומה מייעצת נוספת של השמאית רמה מאור אשר ניתנה ביום 6.5.2025 במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 71ב' אך יפים גם לענייננו, במסגרת ערר
תא/92018/0922 שיגריס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו,
,)22.8.2024 אשר גם במסגרתה נקבע כי לא חלה ירידת ערך לאור אישורה של תת"ל 71ב', אלא עליית ערך בשיעור ניכר של כ-%22 - קביעה אשר התקבלה גם כן על ידי ועדת הערר.
• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק
בגין אישורה של תת"ל 70א'.
• מכלל הטעמים אשר פורטו לעיל, יש לדחות את התביעה בגין אישורה של תת"ל
70א' על הסף, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.
מענה לגופן של טענות
• מבלי לגרוע מהאמור, יש לדחות את התביעה גם לגופה, מחמת שהתובע לא הוכיח
כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
• יש לדחות את הטענה לפגיעה (מוכחשת) עקב אישורה של תת"ל 70א' הן על הסף
(בהתאם לטעמים אשר פורטו בהרחבה לעיל) והן לגופן.
• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הבאתם בחשבון של כלל האלמנטים המשביחים מכוחה של תכנית תת"ל 70א', מוכיחה כי לא חלה כל ירידה בערכו של הנכס בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א' ובשל כך יש לדחות את התביעה.
• כעולה מהיתר הבניה שניתנו ביחס למקרקעין, הנכס התובע בענייננו מסווג כ"מחסן דירתי", כדלקמן:
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07282 תת חלקה: 1
26-0009ב' - - 1
דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
• במועד הקובע בענייננו, טרם נרשם הבית המשותף החדש וצו הבתים המשותפים.
• בהתאם, במועד זה, הרלוונטי לבחינת התביעה נשוא חוות דעת זו, המחסן, כעולה מהיתר הבניה המפורט לעיל היווה "מחסן דירתי", אשר בהתאם להוראותיה של תכנית ע/1 (סעיף ההגדרות (8יג)), מוצמד לאחת מיחידות הדיור המאושרות בהיתר הבניה, כדלקמן (סעיף (8יג) להוראותיה של תכנית ע/:)1 • משבמועד הקובע של אישור תת"ל 70א, טרם נרשם כאמור הבית המשותף החדש וצו הבתים המשותפים, הרי שהנכס התובע הינו "מחסן דירתי" אשר מוצמד לאחת הדירות בבניין, בהתאם כאמור להוראותיה של תכנית ע/.1 • בהתאם, במסגרת התחשיב המוצג בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הובא בחשבון כי המחסן ישויך לאחת הדירות במבנה ובהתאם נמצא כי לא חלה כל ירידה בערכו של הנכס בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א' ובשל כך יש לדחות את התביעה.
• לאמור, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הבאתם בחשבון של כלל האלמנטים המשביחים מכוחה של תכנית תת"ל 70א', מוכיחה כי לא חלה כל ירידה בערכו של הנכס בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א' ובשל כך יש לדחות את התביעה.
• בנוסף, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, לנכס בענייננו צמודות 2 חניות במכפיל חניה בקומת המרתף התחתון -.2 • כפי שהובא בחשבון בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, מיקום החניה הינו בשטח קטן יחסית עם שטחי תמרון קטנים ומוגבלים לרבות העובדה כי קיימים מקומות חניה בשני צידיו של המרתף, אשר יש להביא בגינו בחשבון הפחתה בגין נגישות מוגבלת לחניה בשיעור של כ- %.10
• מבלי לגרוע מהאמור, במצב התכנוני הקודם לתת"ל 70א', חלה ביחס למקרקעין תמ"א /23א/,4 אשר יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין. התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח, כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד.
• בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה, תמ"א /23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן.
• התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס
המעבר, ייקבע בתכנון המפורט.
• תמ"א /23א/4 שינתה בכך את תמ"א 23א' ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07282 תת חלקה: 1
26-0009ב' - - 1
דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
הסעת המונים.
• בנספח א' לתמ"א /23א/4 צוין, כי הקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר.
• משכך, כפי שהובא בחשבון בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית ובהתאם לשומה המייעצת של השמאית רמה מאור בנכס ברח' בן יהודה ,114 יש להביא בחשבון הפחתה נוספת של %10 לכל הפחות בגין הסיכון לחסימת חניות אשר קיים במצב תכנוני קודם.
• מבלי לגרוע מהאמור, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, במצב התכנוני החדש יש להביא בחשבון את התועלת הכלכלית ממקומות החניה הקיימים עד לקיומה בפועל של מניעת הגישה לחנייה.
• יתרה מזו, גם כן כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הרי שיש להביא בחשבון כחלק מהמצב התכנוני החדש, בדחייה, שימוש חלופי לחניות כגון שטחי אחסנה, מועדון דיירים, חדרי שירות משותפים ועוד.
• לאור האמור והמפורט בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית
עולה, כי אף לאחר הבאה בחשבון של אובדן מקומות החניה, לא חלה ירידה בערכו
של הנכס.
סוף דבר
• נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית תביעת הפיצויים, תוך אימוץ חוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית ולאור הטעמים המשפטים דלעיל.
• לחילופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע, כי אכן נגרמה לנכס מושא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של תכנית תת"ל 70א', יש לקבוע כי פגיעה זו, כפי שפורט והוצג בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הינה פגיעה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובע פיצויים בגינה.
• כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה איננה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכול בהתאם לעניין ולהדבק הדברים.
• בנוסף, אין באמור להלן כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.
חוו"ד מה"ע:
לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
בישיבתה מספר 26-0009ב' מיום 20/05/2026 (החלטה מספר )1 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חן אריאלי, חיים גורן
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-10376 תת חלקה:6
26-0009ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
לדרפט מצורפות חוות דעת של שמאיי הוועדה רחל פרנקו וניסן פרנקו, חוות דעת משפטית
מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, תגובת ב"כ החתום על השיפוי
עורך הדין דויד כחלון והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר
פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.
מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים
רקע קודם:
בתאריך 13/07/2020 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965
הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.
התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית תת"ל/70א.
בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות
הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".
פרטי הנכס התובע:
גוש: 6906 חלקה: 150 תת חלקה:6
כתובת: רחוב בן יהודה מס' 50
תובע: פלקוביץ אילן
תשריט סביבה:
פירוט סכום הפיצויים:
תת"ל/70א' – 1,105,000 ₪.
טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע ידיד בירן):
- פגיעה בדירה בגין העלאת הרכבת הקלה אל מפלס הקרקע.
- פגיעה בגין הפסד חניה מקורה.
כתב השיפוי:
לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.
מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין דוד כחלון וגלית עמ' 9 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-10376 תת חלקה:6
26-0009ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
רובינשטיין וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה ונערכה על ידי ה"ה דורון חבקין ו-
יוגב מנחם.
חוות הדעת משפטית ושמאית מצורפות והן מהוות חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.
תקציר חוו"ד שמאיי הוועדה המקומית רחל פרנקו וניסן פרנקו:
שמאי התובע טוען כי תת"ל /70א גוררת פגיעה בשווי הנכס כתוצאה מחסימת הגישה למרתפי החניה ונטרול מרכיב החניה בנכס. כמו כן לגישת שמאי התובע קיימת פגיעה בשווי הנכס עקב קירבה לרכבת קלה כגון מטרדי רעש, תחזוקה ויברציות בשיעור של כ- %.5 כמו כן שמאי התובע טוען כי תת"ל 70א' מפקיעה שטח של 13 מ"ר מחזית החלקה ולגישתו יש להביא בחשבון הפסד של שטח המרפסת החזיתית. טענות אלו אין לקבל ויש לדחות אותן מכל וכל. נסביר:
לגישתו של שמאי התובע קיימת פגיעה עקיפה עקב אישורה של תת"ל /70א. שמאי התובע סבור כי תת"ל 70א' גרמה לפגיעה בשווי הנכס בשיעור של כ- %,5 לאור מיקום תוואי עילי של רכבת קלה בחזית המבנה המהווה לטענתו פגיעה בנכס לנוכח מטרדי רעש, תחזוקה וויברציות.
יש לדחות את ניסיונו של שמאי התובע להעריך ולקבוע מה תהיה משמעות השינוי הנטען והשפעתו על שווי דירת התובע. המדובר בהערכה בעלמא, נעדרת כל חוות דעת מקצועיות נדרשות, תחשיבים, סימוכין ואסמכתאות ומשכך יש לדחותה מכל וכל.
נבהיר, כי טענת התובע אינה עומדת בנטל ההוכחה לפגיעה במקרקעין ומשכך, יש לדחות טענה זו מכל וכל.
מבלי לגרוע מהאמור ולגופה של טענה, במצב התכנוני הקודם תמ"א /23א/4 יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין. התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח. כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד. יובהר כי בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה, תמ"א/23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר, ייקבע בתכנון המפורט. בשונה מתמ"א 23א ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי, תמ"א /23א/4 שינתה הוראה זו וקבעה שמפלס המעבר של קו המטע"ן ייקבע בתכנון עתידי מפורט. תמ"א /23א/4 שינתה את תמ"א 23א ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים.
יובהר כי בתמ"א /23א/4 ניתן לזהות באופן ברור את מעברו של קו הרכבת הקלה ברח' בן יהודה וגבול רצועות התכנון בתחום הנכס שבנדון. כאמור, תמ"א /23א/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן - מפלס המעבר ייקבע בתכנון המפורט.
לכן, תת"ל 70א', שהינה התכנית המפורטת אשר היא זו אשר קובעת את מפלס המעבר, ובענייננו מעל פני הקרקע, מיישמת את הוראותיה של תמ"א /23א'/4 ומשכך אינה משנה את תוואי המפלס אלא קובעת אותו ולכן אין בקביעת מפלס המעבר כדי להביא לירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).
שמאי התובע בחוות דעתו, אינו מביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל /70א – פגם אשר כבר בגינו, כמפורט בחוות הדעת השמאית, יש לדחות את התביעה על הסף.
כידוע, בעת בחינת גורמי ההשפעה של תת"ל 70א על המקרקעין יש להביא בחשבון את כלל הגורמים ואין לבודד רכיבים מסוימים בלבד מתוך התכנית.
יובהר כי יישומה של תת"ל 70א' תוביל לצמצום עומסי תנועה, לירידה בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים – רכיבים אשר לא הובאו בחשבון במסגרת התביעה, בניגוד לדין.
זאת ועוד, מעסקאות ההשוואה המפורטות בשומה המייעצת אשר נערכה ע"י השמאית רמה מאור ברח' בן יהודה 114 - שומה מייעצת אשר אושרה כאמור על ידי ועדת הערר בהחלטתה בערר 92009/0622 מיום 26.3.2025 - עולה במפורש כי מחירי המקרקעין ברחוב בן יהודה האמירו בשנים האחרונות. עלייה זו נובעת, בין היתר, ממגמת ההתפתחות ושדרוג מערכת הכבישים והתשתיות המודרניות המתוכננות, אשר הולכות ונבנות בעיר ובסביבה באופן קבוע במהלך השנים האחרונות. הרכבת הקלה הינה התפתחות מודרנית לתחבורה המתאימה למילניום הבא אשר מקלה בעומס האוטובוסים מפחיתה את כמות הרעש וזיהום האויר ובכך מגבירה את רצון הקונה הסביר לרצות להשתייך ל- "מועדון" זה.
לאחר בחינת תוצאות הסקר השמאית המייעצת קבעה כי תת"ל /70א' תרמה לעליית ערך הנכסים ברח' בן יהודה בשיעור של %15.5 המשקף את האלמנטים המשביחים של התכנית, בין היתר, בשל
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-10376 תת חלקה:6
26-0009ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
צמצום עומסי תנועה, ירידה ברמת הזיהום ושיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקודם.
לחלקת משנה 6 קיימת חניה אחת צמודה בקומת המרתף העליון המסומנת בתשריט הבית המשותף באות ה' ומחסן צמוד במרתף המסומן באות ד'.
יצוין כי מיקום החניות במרתף בשטח קטן יחסית עם שטחי תמרון קטנים ומוגבלים לרבות העובדה כי קיימים מקומות חניה בשני צידיו של המרתף גורר הפחתה בגין נגישות מוגבלת לחניה בשיעור של כ- %10 לכל הפחות.
במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות בטרם אושרה התכנית. חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר משפיעה באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב הקודם לתכנית תת"ל 70א'.
במצב התכנוני הקודם תמ"א /23א/4 יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין. התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח. כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד. בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה, תמ"א/23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר, ייקבע בתכנון המפורט. בשונה מתמ"א 23א ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי, תמ"א /23א/4 שינתה הוראה זו וקבעה שמפלס המעבר של קו המטע"ן ייקבע בתכנון עתידי מפורט. תמ"א /23א/4 שינתה את תמ"א 23א ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים. בנספח א' לתמ"א /23א/4 צוין שהקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר. יודגש כי תמ"א /23א/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. מפלס המעבר ייקבע כאמור בתכנון המפורט.
כמפורט בחוות דעתה של השמאית המייעצת גב' רמה מאור ברח' בן יהודה 114 נקבע כי יש להביא בחשבון הפחתה נוספת בגין הסיכון לחסימת החניות אשר קיים במצב הקודם בשיעור של כ- %10 לכל הפחות.
התייחסות לנושא האפשרות לחסימת החניות במצב הקודם נוכח תמ"א 23א/4 ניתן למצוא גם בהחלטת השמאי המייעץ שלומי יפה בחלקה 3 בגוש ,7078 כדלקמן: "האם במצב קודם יש להניח במידה כזו או אחרת כי קיימת אפשרות לחסימת החניות בבניין? כבר במצב קודם, עמדתי שלא ניתן לשלול זאת נוכח הוראות התכנית. תמ"א /23א/4 כאמור לא קבעה את מפלס קו הרק"ל ולא את הצד ברחוב בו יעבור, ככל ויהיה מדובר במפלס קרקעי. לכן, הסתברותית מדובר בפוטנציאל של 1/6 שאכן התכנון המפורט יגרור חסימה של החניה כפי שאכן קרה. תחשיב הפוטנציאל לחסימה נערך בהתאם לסבירות למפלס עילי (קרקע) הוא 1/3 והסבירות לצד הרחוב בו מצוי הנכס הוא 1/2 . סה"כ פוטנציאל של 1/6 לחסימה כבר במצב קודם."
למען השלמת התונה יצוין, כי במסגרת השומה המייעצת של השמאי המייעץ שלומי יפה הנ"ל, נקבע כי ככל ומביאים בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א', מתאיינת כל טענה לפגיעה מחסימה של מקום חניה אחד עד שני מקומות חניה. אלא שהשמאי שלומי יפה קבע במסגרת השומה המייעצת, בניגוד להחלטת ועדת הערר בערר תא/92008/0622 אשר במסגרתה מונה לערוך שומה מייעצת, כי אין להביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'. לאור זאת, במסגרת החלטת ועדת הערר מיום 26.3.2026 בערר זה, הוחזר הדיון בשומה המייעצת לשמאי שלומי יפה, על מנת שיביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'.
בהתייחס לחלקת משנה 6 מאחר ולנכס שבנדון צמודה חניה רגילה במרתף הובא בחשבון בתחשיב שווי מקום חניה לאחר התאמה בסך של כ - 328,680 ₪.
שמאי התובע אינו מביא בחשבון במסגרת תחשיביו במצב החדש דחייה עד לתום תקופת השימוש וחסימת החניה בפועל ובהתאם אינו מביא בחשבון את תוספת השווי עבור דמי שימוש בגין השכרת החניה עד לחסימתה בפועל.
בהתייחס לחלקת משנה 6 הואיל ולדירה צמודה חניה רגילה במרתף הובא בחשבון במסגרת התחשיב דמי שכירות חודשיים בסך של כ- 800 ₪, המשקף שיעור תשואה של כ- %.2.5 במסגרת תחשיב שווי המצב החדש שמאי התובע מביא בחשבון מקדם הפחתה בשיעור של %5 עבור "דירה ללא חניה", וזאת בנוסף לעובדה שאינו משכלל את תרומת שווי החניה במצב החדש.
מדובר בהפחתה כפולה בגין מרכיב שווי זהה לחלוטין - אובדן מקום החניה. משכך, יש לדחות את ההפחתה הכפולה כאמור ולהביא בחשבון אך ורק את תוספת השווי במצב התכנוני הקודם בגין מקום החניה. ובמצב החדש אין להביא בחשבון מקדם הפחתה נוספת בשיעור של %5 עבור "דירה
| שווי מצב קודם | |||
|---|---|---|---|
| 60.33 מ"ר אקו' | שטח אקו' בנוי דירתי (מקדם אקו' )1 | ||
| 44,226 ₪ | שווי מ"ר בנוי | ||
| 2,668,154 ₪ | סה"כ | ||
| 328,680 ₪ | שווי חניה צמודה במרתף | ||
| 97,297 ₪ | מחסן צמוד בנוי בשטח 5.5 מ"ר (מקדם אקו' 0.4 בהשוואה למגורים) | ||
| 3,094,131 ₪ | סה"כ שווי מצב קודם | ||
| שווי מצב חדש | |||
| 60.33 מ"ר אקו' | שטח אקו' בנוי דירתי (מקדם אקו' )1 | ||
| 51,062 ₪ | שווי מ"ר בנוי | ||
| 3,080,570 ₪ | סה"כ | ||
| 39,362 ₪3 | תוספת דמי שימוש בחניה עד לחסימה | ||
| 112,336 ₪ | מחסן צמוד בנוי בשטח 5.5 מ"ר (מקדם אקו' 0.4 בהשוואה למגורים) | ||
| 194,967 ₪4 | תוספת שווי למחסן במרתף בשטח של 12 מ"ר (מקדם אקו' 0.4 בהשוואה למגורים) בהתחשב בעלויות התאמה (.)0.9 כמו כן הובאה בחשבון דחיה לתקופה של 5 שנים בשיעור היוון %.2.5 | ||
| 3,427,235 ₪ | סה"כ שווי מצב חדש |
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-10376 תת חלקה:6
26-0009ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
ללא חניה".
יתרה מכך, שמאי התובע אינו מביא בחשבון במסגרת תחשיביו במצב החדש את תרומת שטח הקרקע של מתקן החניה בתום תקופת השימוש וחסימת החניה בפועל. חלף השימוש בשטחי המרתף לחניה, רשאי התובע להשתמש בשטחי המרתף של הבניין לשימושים אלטרנטיביים אחרים. להלן שימושים מותרים עפ"י תכנית ע':1 שטחי אחסנה, מועדון דיירים, חדרי שירות משותפים ועוד.
שמאי התובע טוען כי תת"ל 70א' מפקיעה שטח של 13 מ"ר מחזית החלקה ולגישתו יש להביא בחשבון הפסד של שטח המרפסת החזיתית. טענה זו יש לדחות מכל וכל.
בהתייחס לטענת הפקעת המרפסת החזיתית יצוין כי בסעיף 6.5.4 להוראות התת"ל נקבע
מפורשות כי: "איןבהפקעותשסומנובתשריטכדילחייבאתהריסתןשלמרפסותקיימות,או
למנועאתהשימושבהן,ככלשלאסומנולהריסהבתכנית". לאור זאת, כל טענה בדבר הצורך להפקעת המרפסת ו/או הריסתה, היא שגויה.
מבלי לגרוע מהאמור לעיל, יובהר כי במקביל לאישור התת"ל, הופקדה ביום 24.10.2017 ואושרה בתאריך 8.4.2019 תכנית תא/4658 המהווה "תכנית משלימה" לתת"ל ומטרתה להקטין באופן משמעותי את הפגיעה, ככל שנגרמה, במגרשים שיועדו בחלקם למתע"ן. זאת, באמצעות הוראות שיאפשרו ככל הניתן שמירה על זכויות הבניה שהיו מוקנות לאותם מגרשים ערב אישורן של התכניות למתע"ן וקביעת הוראות לעניין קווי הבניין והתכסית באותם מגרשים, כאשר הובהר כי רשות הרישוי רשאית להתיר הקמת בנין במגרש חדש עד לקו בנין קדמי .0 להלן תחשיב בהתייחס לחלקת משנה :6
משכך, יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובע בעניין תת"ל 70א' ולקבוע כי תכנית זו לא
פגעה בערכם של המקרקעין.
תקציר חוות דעת עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, ב"כ הוועדה המקומית:
• יש לדחות את התביעה מחמת שהתובע לא הוכיח כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
3 דמי שכירות בסך של 800 ₪ לחודש למקום חניה לתקופה של 5 שנים בשיעור היוון %.7 4 תוספת שווי עבור מחסן הינה 220,588 ₪, ובהתחשב בדחיה הובא בחשבון בתחשיב שווי בערך נוכחי בסך של 97,484 ₪
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-10376 תת חלקה:6
26-0009ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של ענין
המביאים לבטלותה
• תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-,1971 קובעות
כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.
• הלכה פסוקה היא, כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובעים להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית, לרבות כמובן, הוכחת שעור הפגיעה. עוד קבעה הפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת
חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת
הפיצויים.
• לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת, מבוססת ונתמכת בנתונים, אלא שעל השמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.
• דא עקא, מעיון בחוות דעת שמאי התובע עולה באופן שאינו משתמע לשתי פנים, כי
במסגרת חוות הדעת כלל לא הובאו בחשבון האלמנטים המשביחים מכוחה של
תת"ל 70א' – אלמנטים משביחים אשר הבאתן בחשבון, כעולה מחוות הדעת
השמאית מטעם הוועדה המקומית, מביאים לכך שלא קיימת בענייננו כל ירידת
ערך בשווי הנכס בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
• בהתאם, חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו
של עניין, לוקה בהנחות מוצא שגויות, חסרה בחוות דעת מקצועיות, מתעלמת
משיקולים רלוונטיים ואינה עומדת בנטל הוכחת פגיעה בשווים של המקרקעין,
המביאים לבטלותה ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה, הכול כמפורט בהרחבה
בחוות דעת משפטית זו ובחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית. אך
מטעמים אלה לבדם יש לדחות את התביעה שבנדון, בשל אי הרמת הנטל
להוכחתה.
שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את מלוא המצב התכנוני הקודם ערב אישורה של תת"ל
70א'
• כלל ידוע הוא, כי בהערכת שיעור הפגיעה לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית, שנטען כי היא פוגעת, לבין שווי המקרקעין לאחר האישור.
• במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות של התובעת בטרם אושרה התכנית.
ככל שחוות הדעת השמאית לוקה בחסרים מהותיים, כבענייננו, יש לקבוע כי לא
הורם הנטל להוכחת תביעת הפיצויים והפגיעה הנטענת.
• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר אושרה כחלק מהמצב התכנוני הקודם והמשמעויות העולות מממנה, אשר יש בהן כדי להשפיע באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתכנית תת"ל 70א', כדלקמן:
• תמ"א /23א/4 אשר פורסמה למתן תוקף ב-,12.8.2010 אשר במסגרתה, כפי שפורט לעיל וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, סומן תוואי קו המתע"ן לאורך רחוב בן יהודה. בשונה מתמ"א 23א' ותמ"מ ,5 אשר קדמו לתמ"א
/23א/,4 תמ"א /23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את
מפלס המעבר של קו המתע"ן. התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות
שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר ייקבע בתכנון מפורט.
• כלומר, במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', תוואי ה"קו הסגול" היה זהה לתוואי אשר
סומן בסופו של יום בתת"ל 70א', אך מפלס המעבר של קו המתע"ן לא היה ידוע
ונקבע כי מפלס זה ייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א'.
• משכך, טענת התובע ולפיה תוואי ה"קו הסגול" ערב אישורה של תת"ל 70א' היה
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-10376 תת חלקה:6
26-0009ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
תת קרקעי, הינה שגויה הואיל ושמאי התובע לא סקרו את תמ"א /23א/,4
הוראותיה ואפשרויותיה התכנוניות.
• שמאי התובע הסתפקו בתיאור כללי של תמ"א 23א'/4 בלבד, אך בהיעדר ניתוח
ופירוט תיקוניה, וביניהם תיקון 4 כאמור, על מלוא משמעותיו התכנוניות.
• תכנית 4658 – פורסמה למתן תוקף בי.פ. מס' 8195 מיום .8.4.2019 מטרתה הינה
להקטין באופן משמעותי את הפגיעה (ככל שנגרמה כזו) במגרשים שיועדו בחלקם
למתע"ן באמצעות הוראות שיאפשרו ככל הניתן שמירה על זכויות הבניה שהיו
מוקנות לאותם מגרשים ערב אישורן של התכניות למתע"ן וקביעת הוראות לעניין
קווי הבניין והתכסית באותם מגרשים.
• בתכנית נקבע כי במגרש שיועד בחלקו למתע"ן ושטחי הבניה שהיו מותרים בו עקב
אישורה של התכנית למתע"ן נקבעו על פי שטחו, יהיו שטחי הבניה המותרים
בשטח המגרש החדש, בהיקף שהיה מותר בשטח המגרש הקודם.
• תכנית 4658 הינה תכנית אשר מטרתה למנוע את הפגיעה (ככל שנגרמה כזו) בגין תת"ל 70א', אשר קודמה כאמור ביעילות וזריזות, ואושרה לאחר פחות משנתיים ממועד אישורה של תת"ל 70א', ומשכך ברי כי יש לראות את שתי התכניות כתכנית אחת בהתאם לשיקולים שנקבעו על ידי בית המשפט העליון בע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים נ' משה קהתי (פורסם בנבו, )16.3.1994 (להלן:
"עניין קהתי"), שם נקבע כי במקרה בו תכנית מאוחרת מאיינת לגמרי את הפגיעה
שנוצרה מכוחה של תכנית ראשונה, כבענייננו, לא יהיה זכאי בעל המקרקעין
לפיצויים לפי סעיף .197
• נבהיר כי היעדר תיאור מלוא המצב התכנוני הקודם לתכנית על מלוא משמעויותיו
על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', המשפיעים באופן מהותי על
שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, מהווה פגם מהותי בחוות דעת שמאי
התובע, המביא למעשה לתמונת מצב שגויה ומטעה, אשר יש בה כדי לשמוט את
הקרקע תחת חוות הדעת בכללותה.
• כמפורט לעיל, משמעות בחינת המצב התכנוני הקודם לאשורו, הינה כי במצב
תכנוני קודם מכוחה של תמ"א /23א/4 נקבע כי מפלס המעבר של קו המתע"ן לא
היה ידוע וייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א' במצב התכנוני
החדש.
• לא זו אף זו, משמעות בחינתה של תכנית 4658 אשר אושרה לאחר תת"ל 70א'
ושמרה על היקף זכויות הבניה שהותר לבנות בשטח המקרקעין ערב אישורה של
תת"ל 70א', הינה כי הפגיעה הנטענת בזכויות הבניה במקרקעין לאור אישורה של
תת"ל 70א', למעשה מתאיינת כליל.
• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק
בגין אישורה של תת"ל 70א'.
שגה שמאי התובע עת לא ביסס חלק מטענותיו לפגיעה עקב אישורה של תת"ל 70א' באמצעות
חוות דעת מקצועיות
• שמאי התובע טען בעלמא ובהיעדר התבססות על חוות דעת מקצועיות כנדרש, כי המרת קו המתע"ן לעילי במקום תת קרקעי תעצים את רמות הרעש מהרחוב, בין היתר כתוצאה ממפגעים של צפירות, כריזה לנוסעים, התגודדויות במרחב הדרך וכל זה בשעות ארוכות של היממה, בשונה מהמצב התכנוני הקודם (לטענתו השגויה כמפורט לעיל ולהלן) שם תוואי קו המתע"ן תוכנן כתת קרקעי.
• טענתו זו של שמאי התובעת, תורגמה על ידו לירידת ערך בגובה של %,5 בהיעדר כל תימוכין, אסמכתאות וחוות דעת מקצועיות.
• הלכה פסוקה הינה כי טענות בדבר ראש הנזק לפגיעה הנטענת כאמור, מצריכות תימוכין בחוות דעת מקצועית מתאימה, ודי בכך שלא צורפה חוות דעת מקצועית כאמור, על מנת לדחות את טענות הפגיעה הנטענת לגופן.
• בענייננו כמפורט לעיל, בחוות דעת שמאי התובע לא נתמכה הטענה בדבר הפגיעה
העקיפה הנטענת (והמוכחשת) לאור תוואי המתע"ן העילי.
• משכך, גם מטעם זה, נפל פגם מהותי בתביעה אשר יש בו כדי לדחות על הסף את
טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק בגין אישורה של תת"ל 70א'.
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-10376 תת חלקה:6
26-0009ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'
• כאמור, שמאי התובע התעלם לחלוטין בחוות דעתו מבחינתם והבאתם בחשבון של אלמנטים משביחים מכוחה של תת"ל 70א'.
• נחזור ונבהיר, כי על שמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם
את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית הפוגעת לטענתו (המוכחשת
בענייננו) ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של
המקרקעין.
• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון אלמנטים משביחים שמקורם בתת"ל 70א'.
• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קביעת תוואי המתע"ן
בתוואי העילי, תביא לצמצום מס' נתיבי הנסיעה לרכבים ממונעים לכדי נתיב אחד
בלבד, הרחבת מדרכות, התווית שבילי אופניים וכן התווית מסילה עבור הקו הסגול
של הרכבת הקלה הצפויה לפעול בטכנולוגיה המתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית
ובהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק. יתרה מזו, כמפורט בחוות
הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קיבולת הנוסעים של הרכבת גבוהה
משמעותית מזו של אוטובוסים ורכבים פרטיים אשר תוביל לצמצום ניכר בעומסי
התנועה הקיימים כיום. בנוסף, קביעת תוואי המתע"ן בתוואי עילי, תביא לירידה
בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים - אלמנטים
משביחים אשר לא הובאו בחשבון בשגגה בחוות דעת שמאי התובע אשר לכל
הפחות מאיינים את ירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).
• נבהיר כי היעדר הכללתם של האלמנטים המשביחים הנובעים מכוחה של תת"ל
70א' והתחשבות בהם לצורך בחינת הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70א',
מהווה פגם מהותי בחוות הדעת אשר גם בפגם זה יש כדי לשמוט את הקרקע תחת
חוות הדעת בכללותה.
• נפנה בעניין זה לשומה מייעצת שניתנה לאחרונה במסגרת ערר תא/192009/0622
עו"ד אליהוד יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח', על ידי
השמאית רמה מאור במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 70א' כבענייננו, שם נקבע על ידי השמאית המייעצת כי התת"ל מעלה את שווים של המקרקעין וזאת על אף שנחסמו מקומות חניה אשר נבנו בהיתר, תוך שהשמאית המייעצת קבעה שם שווי מצב קודם למ"ר מגורים של 44,226 ₪ ושווי מצב חדש למ"ר מגורים של 51,062 למ"ר, וזאת כאמור בשל השפעתה החיובית של הרק"ל.
• נדגיש, כי ביום 26.3.2026 אומצו קביעותיה של השמאית המייעצת בשומה מייעצת
זו על ידי ועדת הערר במסגרת החלטת ועדת הערר בערר תא/92009/0622 ובהתאם
נקבע כי תכנית תת"ל 70א' אינה תכנית פוגעת תוך דחיית ערר הפיצויים שהוגש
שם.
• כן נפנה לשומה מייעצת נוספת של השמאית רמה מאור אשר ניתנה ביום 6.5.2025 במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 71ב' אך יפים גם לענייננו, במסגרת ערר
תא/92018/0922 שיגריס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו,
,)22.8.2024 אשר גם במסגרתה נקבע כי לא חלה ירידת ערך לאור אישורה של תת"ל 71ב', אלא עליית ערך בשיעור ניכר של כ-%22 - קביעה אשר התקבלה גם כן על ידי ועדת הערר.
• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק
בגין אישורה של תת"ל 70א'.
• מכלל הטעמים אשר פורטו לעיל, יש לדחות את התביעה בגין אישורה של תת"ל
70א' על הסף, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.
מענה לגופן של טענות
• מבלי לגרוע מהאמור, יש לדחות את התביעה גם לגופה, מחמת שהתובע לא הוכיח
כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
• יש לדחות את הטענה לפגיעה (מוכחשת) עקב אישורה של תת"ל 70א' הן על הסף
(בהתאם לטעמים אשר פורטו בהרחבה לעיל) והן לגופן.
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-10376 תת חלקה:6
26-0009ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
• לטענת התובע כתוצאה מאישורה של תכנית תת"ל 70א' ייפגע שווי הנכס וזאת כתוצאה מחסימת הגישה לחניה וכן הפסד מרפסת בחזית החלקה וזאת עקב הפקעה של 13 מ"ר על ידי התכנית.
שינוי תוואי קו המתע"ן מתת קרקעי לעל קרקעי
• במסגרת חוות דעת שמאי התובע נטען, כי עקב אישורה של תת"ל 70א', ירד ערכו של נכס התובע בגין שינוי מפלס קו המתע"ן של רחוב ארלוזורוב כך שהוא יהיה על קרקעי, בניגוד לתכניות שקדמו לתת"ל 70א', שם הוגדר קו המתע"ן כקו תת קרקעי.
• בשל שינוי תוואי זה (המוכחש כפי שפורט לעיל ויפורט בהרחבה להלן), נטען כאמור בעלמא ובהיעדר חוות דעת מקצועית כנדרש, כי שווי שטחי המגורים הגובלים נפגע, שכן הרכבת, ובכלל זה מתקני הדרך שלה, התחנות והרציפים המתוכננים, יעצימו את רמות הרעש מהרחוב.
• לאור זאת, הוערכה ירידת הערך על ידי שמאי התובע בחוות דעת שמאי התובע, בשיעור של %,5 בהיעדר כל תימוכין ואסמכתאות.
• יש לדחות את טענותיו של התובע מכל וכל.
• במצב התכנוני הקודם לתת"ל 70א', חלה ביחס למקרקעין תמ"א /23א/,4 אשר יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין.
• התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח, כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד.
• בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה, תמ"א /23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן.
• התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס
המעבר, ייקבע בתכנון המפורט.
• זאת כאמור, בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי.
• תמ"א /23א/4 שינתה הוראה זו וקבעה שמפלס המעבר של קו המתע"ן ייקבע
בתכנון עתידי מפורט.
• תמ"א /23א/4 שינתה בכך את תמ"א 23א' ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים.
• בנספח א' לתמ"א /23א/4 צוין, כי הקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר.
• יודגש, כי תמ"א /23א/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. מפלס
המעבר ייקבע כאמור בתכנון המפורט.
• נבהיר, כי עמדה זו התקבלה על ידי ועדת הערר בעניין חן פרי.
• משכך, תת"ל 70א', שהינה התכנית המפורטת אשר היא זו אשר קובעת את מפלס
המעבר, ובענייננו מעל פני הקרקע, מיישמת את הוראותיה של תמ"א /23א'/4
ומשכך אינה משנה את תוואי המפלס מתת קרקעי לעילי, אלא קובעת אותו
ולמעשה מיישמת את הוראותיה של תמ"א /23א/.4
• לכן, אין בקביעת מפלס המעבר כדי להביא לירידת הערך הנטענת (והמוכחשת) על
ידי התובע.
• מבלי לגרוע מהאמור, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית,
קביעת תוואי המתע"ן בתוואי העילי, תביא לצמצום מס' נתיבי הנסיעה לרכבים
ממונעים לכדי נתיב אחד בלבד, הרחבת מדרכות, התווית שבילי אופניים וכן
התווית מסילה עבור הקו הסגול של הרכבת הקלה הצפויה לפעול בטכנולוגיה
המתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית ובהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה
לשימוש בדלק. יתרה מזו, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה
המקומית, קיבולת הנוסעים של הרכבת גבוהה משמעותית מזו של אוטובוסים
ורכבים פרטיים אשר תוביל לצמצום ניכר בעומסי התנועה הקיימים כיום. בנוסף,
קביעת תוואי המתע"ן בתוואי עילי, תביא לירידה בזיהום האוויר ולשיפור באקלים
האקוסטי ביחס למצב הקיים – אלמנטים משביחים אשר לא הובאו בחשבון
בשגגה בחוות דעת שמאי התובע אשר לכל הפחות מאיינים את ירידת הערך
הנטענת (והמוכחשת).
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-10376 תת חלקה:6
26-0009ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
• יתרה מזו, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, כעולה ממחקרים שונים שנערכו בעולם, הרי שמחירי הנדל"ן לאורך קווי מסילת רכבת עלו, כאשר הסיבה לכך, כנטען במחקרים אלו, נעוצה ביתרונות הנובעים מקרבה למערכת תחבורה מסילתית, לרבות אך לא רק נגישות לתחבורה ציבורית, קישור יעיל ומהיר לכל חלקי העיר, הפחתת רעש וזיהום אוויר וכיוצ"ב.
• נבקש להפנות בעניין זה גם לשומה המייעצת של השמאי המכריע דוד דדון מיום 11.8.2022 ביחס להשפעתה של תת"ל 70א' על נכס ברחוב ארלוזורוב 170 בתל אביב, אשר אומצה על ידי ועדת הערר הנכבדה בהחלטתה מיום 6.11.2022 בעניין פרימור, הנ"ל.
• מהמקובץ עולה, כי יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובע בעניין תת"ל
70א' ביחס לנכס בגין שינוי תוואי קו המתע"ן.
• מבלי לגרוע מהאמור, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, ככל ואכן תקבע חסימה ביחס למקרקעין מכוחה של תכנית תת"ל 70א', הרי שגם הבאתה בחשבון בבחינת שווי הנכסים לאור אישורה של תכנית תת"ל 70א', תוך הבאתם בחשבון של כלל האלמנטים המשביחים מכוחה של תכנית זו ובהתאם לסקר המחירים אשר הוצג בחוות השמאית מטעם הוועדה המקומית, עולה כי לא חלה כל ירידה בערכו של הנכס בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א' ובשל כך יש לדחות את התביעה.
• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הבאתם בחשבון של כלל האלמנטים המשביחים מכוחה של תכנית תת"ל 70א', מוכיחה כי לא חלה כל ירידה בערכו של הנכס בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א' ובשל כך יש לדחות את התביעה.
• בנוסף, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, לנכס בענייננו צמודה חניה מקורה פרטית בקומת המרתף העליון המסומנת בתשריט הבית המשותף באות ה' ומחסן צמוד במרתף המסומן באות ד'.
• כפי שהובא בחשבון בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, מיקום החניה הינו בשטח קטן יחסית עם שטחי תמרון קטנים ומוגבלים לרבות העובדה כי קיימים מקומות חניה בשני צידיו של המרתף, אשר יש להביא בגינו בחשבון הפחתה בגין נגישות מוגבלת לחניה בשיעור של כ- %.10
• מבלי לגרוע מהאמור, במצב התכנוני הקודם לתת"ל 70א', חלה כאמור ביחס למקרקעין תמ"א /23א/,4 אשר יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין. התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח, כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד.
• בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה, תמ"א /23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן.
• התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס
המעבר, ייקבע בתכנון המפורט.
• תמ"א /23א/4 שינתה בכך את תמ"א 23א' ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים.
• בנספח א' לתמ"א /23א/4 צוין, כי הקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר.
• משכך, כפי שהובא בחשבון בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית ובהתאם לשומה המייעצת של השמאית רמה מאור בנכס ברח' בן יהודה 114 יש להביא בחשבון
הפחתה נוספת של %10 לכל הפחות בגין הסיכון לחסימת חניות אשר קיים במצב
תכנוני קודם.
• בנוסף, כפי שהובא בחשבון במסגרת חוות דעת שמאי הוועדה המקומית, שמאי התובע מביאים בחשבון מקדם הפחתה בשיעור של %5 עבור "דירה ללא חניה"
במצב התכנוני החדש, זאת בנוסף לעובדה שאינם משכללים את תרומת שווי החניה במצב החדש, לפיכך מדובר בהפחתה כפולה בגין מרכיב שווי זהה לחלוטין – אובדן מקום החניה. בהתאם לאמור, יש לדחות את ההפחתה הכפולה ולהביא בחשבון אך ורק את תוספת השווי במצב התכנוני הקודם בגין מקום חניה ובמצב החדש אין להביא בחשבון מקדם הפחתה נוספת בשיעור של %5 עבור "דירה ללא חניה".
• מבלי לגרוע מהאמור, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית,
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-10376 תת חלקה:6
26-0009ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
במצב התכנוני החדש יש להביא בחשבון את התועלת הכלכלית ממקומות החניה הקיימים עד לקיומה בפועל של מניעת הגישה לחנייה.
• יתרה מזו, גם כן כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הרי שיש להביא בחשבון כחלק מהמצב התכנוני החדש, בדחייה, שימוש חלופי לחניות כגון שטחי אחסנה, מועדון דיירים, חדרי שירות משותפים ועוד.
• כן יובהר, כי יש לדחות מכל וכל את טענת התובע בכל הנוגע להפסד שטח מרפסת בחזית המבנה לאור ההפקעה המסומנת.
• סעיף 6.5.4 לתת"ל 70א', קובע באופן מפורש כי "אין בהפקעות שסומנו בתשריט התכנית כדי לחייב את הריסתן של מרפסות קיימות או למנוע השימוש בהן, ככל שלא סומנו להריסה בתכנית". לפיכך, יש לדחות טענה זו בדבר הצורך להפקעת המרפסת ו/או הריסתה.
• מבלי לגרוע מהאמור, יובהר כי במקביל לאישור תת"ל 70א' אושרה ביום 8.4.2019 תכנית תא/4658 המהווה "תכנית משלימה" לתת"ל ומטרתה להקטין באופן משמעותי את הפגיעה, ככל שנגרמה במגרשים שיועדו בחלקם למתע"ן. זאת באמצעות הוראות שיאפשרו ככל הניתן שמירה על זכויות הבניה שהיו מוקנות לאותם מגרשים ערב אישורן של תכניות המתע"ן וקביעת הוראות לעניין קווי הבניין והתכסית באותם מגרשים, כאשר הובהר כי רשות הרישוי רשאית להתיר הקמת בנין במגרש חדש עד לקו בנין קדמי .0
• לאור האמור והמפורט בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית
עולה, כי אף לאחר הבאה בחשבון של אובדן מקום החניה, לא חלה ירידה בערכו של
הנכס.
סוף דבר
• נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית תביעת הפיצויים, תוך אימוץ חוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית ולאור הטעמים המשפטים דלעיל.
• לחילופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע, כי אכן נגרמה לנכס מושא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של תכנית תת"ל 70א', יש לקבוע כי פגיעה זו, כפי שפורט והוצג בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הינה פגיעה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובע פיצויים בגינה.
• כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה איננה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכול בהתאם לעניין ולהדבק הדברים.
• בנוסף, אין באמור להלן כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.
חוו"ד מה"ע:
לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
בישיבתה מספר 26-0009ב' מיום 20/05/2026 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חן אריאלי, חיים גורן
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2022-06529 תת חלקה:7
26-0009ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
לדרפט מצורפות חוות דעת של שמאיי הוועדה רחל פרנקו וניסן פרנקו, חוות דעת משפטית
מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, תגובת ב"כ החתום על השיפוי
עורך הדין דויד כחלון והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר
פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.
מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים
רקע קודם:
בתאריך 13/07/2020 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965
הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.
התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית תת"ל/70א.
בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות
הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".
פרטי הנכס התובע:
גוש: 6906 חלקה: 150 תת חלקה: 7
כתובת: רחוב בן יהודה מס' 50
תובע: מורדוביץ סטפן ז'ק נעם
בא כוח התובע: עו"ד קורניצר רפאל
תשריט סביבה:
פירוט סכום הפיצויים:
תת"ל/70א' – 720,000 ₪.
טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע ידיד בירן):
הפסד חניה סגורה מקורה ופרטית במכפיל הצמודה לדירה בבנין חדש.
כתב השיפוי:
לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.
מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה ונערכה על ידי ה"ה דורון חבקין ו-
עמ' 20 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2022-06529 תת חלקה:7
26-0009ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
יוגב מנחם.
חוות הדעת משפטית ושמאית מצורפות והן מהוות חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.
תקציר חוו"ד שמאיי הוועדה המקומית רחל פרנקו וניסן פרנקו:
שמאי התובעים טוען כי תת"ל /70א גוררת פגיעה בשווי הנכס כתוצאה מחסימת הגישה למרתפי החניה ונטרול מרכיב החניה בנכס. טענה זו אין לקבל ויש לדחות אותה מכל וכל. נסביר:
שמאי התובע בחוות דעתו, אינו מביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל /70א – פגם אשר כבר בגינו, כמפורט בחוות הדעת השמאית, יש לדחות את התביעה על הסף.
כידוע, בעת בחינת גורמי ההשפעה של תת"ל 70א על המקרקעין יש להביא בחשבון את כלל הגורמים ואין לבודד רכיבים מסוימים בלבד מתוך התכנית.
יובהר כי יישומה של תת"ל 70א' תוביל לצמצום עומסי תנועה, לירידה בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים – רכיבים אשר לא הובאו בחשבון במסגרת התביעה, בניגוד לדין.
זאת ועוד, מעסקאות ההשוואה המפורטות בשומה המייעצת אשר נערכה ע"י השמאית רמה מאור ברח' בן יהודה 114 - שומה מייעצת אשר אושרה כאמור על ידי ועדת הערר בהחלטתה בערר 92009/0622 מיום 26.3.2025 - עולה במפורש כי מחירי המקרקעין ברחוב בן יהודה האמירו בשנים האחרונות. עלייה זו נובעת, בין היתר, ממגמת ההתפתחות ושדרוג מערכת הכבישים והתשתיות המודרניות המתוכננות, אשר הולכות ונבנות בעיר ובסביבה באופן קבוע במהלך השנים האחרונות. הרכבת הקלה הינה התפתחות מודרנית לתחבורה המתאימה למילניום הבא אשר מקלה בעומס האוטובוסים מפחיתה את כמות הרעש וזיהום האויר ובכך מגבירה את רצון הקונה הסביר לרצות להשתייך ל- "מועדון" זה.
לאחר בחינת תוצאות הסקר השמאית המייעצת קבעה כי תת"ל /70א' תרמה לעליית ערך הנכסים ברח' בן יהודה בשיעור של %15.5 המשקף את האלמנטים המשביחים של התכנית, בין היתר, בשל צמצום עומסי תנועה, ירידה ברמת הזיהום ושיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקודם.
לחלקת משנה 7 קיימת חניה אחת צמודה במכפיל בקומת המרתף התחתון המסומנת בתשריט הבית המשותף באות יג' (משותפת לת"ח 7 ו-.)16
יצוין כי מיקום החניות במרתף בשטח קטן יחסית עם שטחי תמרון קטנים ומוגבלים לרבות העובדה כי קיימים מקומות חניה בשני צידיו של המרתף גורר הפחתה בגין נגישות מוגבלת לחניה בשיעור של כ- %10 לכל הפחות.
במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות בטרם אושרה התכנית. חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר משפיעה באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב הקודם לתכנית תת"ל 70א'.
במצב התכנוני הקודם תמ"א /23א/4 יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין. התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח. כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד. בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה, תמ"א/23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר, ייקבע בתכנון המפורט. בשונה מתמ"א 23א ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי, תמ"א /23א/4 שינתה הוראה זו וקבעה שמפלס המעבר של קו המטע"ן ייקבע בתכנון עתידי מפורט. תמ"א /23א/4 שינתה את תמ"א 23א ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים. בנספח א' לתמ"א /23א/4 צוין שהקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר. יודגש כי תמ"א /23א/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. מפלס המעבר ייקבע כאמור בתכנון המפורט.
כמפורט בחוות דעתה של השמאית המייעצת גב' רמה מאור ברח' בן יהודה 114 נקבע כי יש להביא בחשבון הפחתה נוספת בגין הסיכון לחסימת החניות אשר קיים במצב הקודם בשיעור של כ- %10 לכל הפחות.
התייחסות לנושא האפשרות לחסימת החניות במצב הקודם נוכח תמ"א 23א/4 ניתן למצוא גם בהחלטת השמאי המייעץ שלומי יפה בחלקה 3 בגוש ,7078 כדלקמן: "האם במצב קודם יש להניח
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2022-06529 תת חלקה:7
26-0009ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
במידה כזו או אחרת כי קיימת אפשרות לחסימת החניות בבניין? כבר במצב קודם, עמדתי שלא ניתן לשלול זאת נוכח הוראות התכנית. תמ"א /23א/4 כאמור לא קבעה את מפלס קו הרק"ל ולא את הצד ברחוב בו יעבור, ככל ויהיה מדובר במפלס קרקעי. לכן, הסתברותית מדובר בפוטנציאל של 1/6 שאכן התכנון המפורט יגרור חסימה של החניה כפי שאכן קרה. תחשיב הפוטנציאל לחסימה נערך בהתאם לסבירות למפלס עילי (קרקע) הוא 1/3 והסבירות לצד הרחוב בו מצוי הנכס הוא 1/2 . סה"כ פוטנציאל של 1/6 לחסימה כבר במצב קודם."
למען השלמת התונה יצוין, כי במסגרת השומה המייעצת של השמאי המייעץ שלומי יפה הנ"ל, נקבע כי ככל ומביאים בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א', מתאיינת כל טענה לפגיעה מחסימה של מקום חניה אחד עד שני מקומות חניה. אלא שהשמאי שלומי יפה קבע במסגרת השומה המייעצת, בניגוד להחלטת ועדת הערר בערר תא/92008/0622 אשר במסגרתה מונה לערוך שומה מייעצת, כי אין להביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'. לאור זאת, במסגרת החלטת ועדת הערר מיום 26.3.2026 בערר זה, הוחזר הדיון בשומה המייעצת לשמאי שלומי יפה, על מנת שיביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'.
בהתייחס לחלקת משנה 7 מאחר ולנכס שבנדון צמודה חניה במכפיל במרתף הובא בחשבון בתחשיב שווי מקום חניה לאחר התאמה בסך של כ - 252,917 ₪.
שמאי התובע אינו מביא בחשבון במסגרת תחשיביו במצב החדש דחייה עד לתום תקופת השימוש וחסימת החניה בפועל ובהתאם אינו מביא בחשבון את תוספת השווי עבור דמי שימוש בגין השכרת החניה עד לחסימתה בפועל.
בהתייחס לחלקת משנה 7 הואיל ולדירה צמודה חניה במכפיל במרתף הובא בחשבון במסגרת התחשיב דמי שכירות חודשיים בסך של כ- 600 ₪, המשקף שיעור תשואה של כ- %.2.5 במסגרת תחשיב שווי המצב החדש שמאי התובע מביא בחשבון מקדם הפחתה בשיעור של %5 עבור "דירה ללא חניה", וזאת בנוסף לעובדה שאינו משכלל את תרומת שווי החניה במצב החדש.
מדובר בהפחתה כפולה בגין מרכיב שווי זהה לחלוטין - אובדן מקום החניה. משכך, יש לדחות את ההפחתה הכפולה כאמור ולהביא בחשבון אך ורק את תוספת השווי במצב התכנוני הקודם בגין מקום החניה. ובמצב החדש אין להביא בחשבון מקדם הפחתה נוספת בשיעור של %5 עבור "דירה ללא חניה".
יתרה מכך, שמאי התובע אינו מביא בחשבון במסגרת תחשיביו במצב החדש את תרומת שטח הקרקע של מתקן החניה בתום תקופת השימוש וחסימת החניה בפועל. חלף השימוש בשטחי המרתף לחניה, רשאי התובע להשתמש בשטחי המרתף של הבניין לשימושים אלטרנטיביים אחרים. להלן שימושים מותרים עפ"י תכנית ע':1 שטחי אחסנה, מועדון דיירים, חדרי שירות משותפים ועוד.
להלן תחשיב בהתייחס לחלקת משנה :7
| שווי מצב קודם | |||
|---|---|---|---|
| 47.42 מ"ר | שטח אקו' בנוי דירתי (מקדם אקו' )1 | ||
| 44,226 ₪ | שווי מ"ר בנוי | ||
| 2,097,197 ₪ | סה"כ | ||
| 252,917 ₪ | שווי חניה צמודה במרתף | ||
| 2,350,114 ₪ | סה"כ שווי מצב קודם | ||
| שווי מצב חדש | |||
| 47.42 מ"ר | שטח אקו' בנוי דירתי (מקדם אקו' )1 | ||
| 51,062 ₪ | שווי מ"ר בנוי | ||
| 2,421,360 ₪ | סה"כ | ||
| 29,521 ₪5 | תוספת דמי שימוש בחניה עד לחסימה | ||
| 97,484 ₪6 | תוספת שווי למחסן במרתף בשטח של 12 מ"ר (מקדם אקו' 0.4 בהשוואה למגורים) בהתחשב בעלויות התאמה ()0.9 ובמקדם 0.5 בהתחשב בבעלות המשותפת. כמו כן הובאה בחשבון דחיה לתקופה של 5 שנים בשיעור היוון %.2.5 | ||
| 2,548,365 ₪ | סה"כ שווי מצב חדש |
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2022-06529 תת חלקה:7
26-0009ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
משכך, יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובע בעניין תת"ל 70א' ולקבוע כי תכנית זו לא
פגעה בערכם של המקרקעין.
תקציר חוות דעת עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, ב"כ הוועדה המקומית:
• יש לדחות את התביעה מחמת שהתובע לא הוכיח כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של ענין
המביאים לבטלותה
• תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-,1971 קובעות
כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.
• הלכה פסוקה היא, כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובעים להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית, לרבות כמובן, הוכחת שעור הפגיעה. עוד קבעה הפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת
חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת
הפיצויים.
• לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת, מבוססת ונתמכת בנתונים, אלא שעל השמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.
• דא עקא, מעיון בחוות דעת שמאי התובע עולה באופן שאינו משתמע לשתי פנים, כי
במסגרת חוות הדעת כלל לא הובאו בחשבון האלמנטים המשביחים מכוחה של
תת"ל 70א' – אלמנטים משביחים אשר הבאתן בחשבון, כעולה מחוות הדעת
השמאית מטעם הוועדה המקומית, מביאים לכך שלא קיימת בענייננו כל ירידת
ערך בשווי הנכס בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
• בהתאם, חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו
של עניין, לוקה בהנחות מוצא שגויות, חסרה בחוות דעת מקצועיות, מתעלמת
5 דמי שכירות בסך של 600 ₪ לחודש למקום חניה לתקופה של 5 שנים בשיעור היוון %.7 6 תוספת שווי עבור מחסן הינה 110,294 ₪, ובהתחשב בדחיה הובא בחשבון בתחשיב שווי בערך נוכחי בסך של 97,484 ₪
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2022-06529 תת חלקה:7
26-0009ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
משיקולים רלוונטיים ואינה עומדת בנטל הוכחת פגיעה בשווים של המקרקעין,
המביאים לבטלותה ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה, הכול כמפורט בהרחבה
בחוות דעת משפטית זו ובחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית. אך
מטעמים אלה לבדם יש לדחות את התביעה שבנדון, בשל אי הרמת הנטל
להוכחתה.
שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את מלוא המצב התכנוני הקודם ערב אישורה של תת"ל
70א'
• כלל ידוע הוא, כי בהערכת שיעור הפגיעה לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית, שנטען כי היא פוגעת, לבין שווי המקרקעין לאחר האישור.
• במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות של התובעת בטרם אושרה התכנית.
ככל שחוות הדעת השמאית לוקה בחסרים מהותיים, כבענייננו, יש לקבוע כי לא
הורם הנטל להוכחת תביעת הפיצויים והפגיעה הנטענת.
• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר אושרה כחלק מהמצב התכנוני הקודם והמשמעויות העולות מממנה, אשר יש בהן כדי להשפיע באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתכנית תת"ל 70א', כדלקמן:
• תמ"א /23א/4 אשר פורסמה למתן תוקף ב-,12.8.2010 אשר במסגרתה, כפי שפורט לעיל וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, סומן תוואי קו המתע"ן לאורך רחוב בן יהודה. בשונה מתמ"א 23א' ותמ"מ ,5 אשר קדמו לתמ"א
/23א/,4 תמ"א /23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את
מפלס המעבר של קו המתע"ן. התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות
שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר ייקבע בתכנון מפורט.
• כלומר, במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', תוואי ה"קו הסגול" היה זהה לתוואי אשר
סומן בסופו של יום בתת"ל 70א', אך מפלס המעבר של קו המתע"ן לא היה ידוע
ונקבע כי מפלס זה ייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א'.
• שמאי התובע הסתפקו בתיאור כללי של תמ"א 23א'/4 בלבד, אך בהיעדר ניתוח
ופירוט תיקוניה, וביניהם תיקון 4 כאמור, על מלוא משמעותיו התכנוניות.
• נבהיר כי היעדר תיאור מלוא המצב התכנוני הקודם לתכנית על מלוא משמעויותיו
על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', המשפיעים באופן מהותי על
שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, מהווה פגם מהותי בחוות דעת שמאי
התובע, המביא למעשה לתמונת מצב שגויה ומטעה, אשר יש בה כדי לשמוט את
הקרקע תחת חוות הדעת בכללותה.
• כמפורט לעיל, משמעות בחינת המצב התכנוני הקודם לאשורו, הינה כי במצב
תכנוני קודם מכוחה של תמ"א /23א/4 נקבע כי מפלס המעבר של קו המתע"ן לא
היה ידוע וייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א' במצב התכנוני
החדש.
• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק
בגין אישורה של תת"ל 70א'.
שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'
• כאמור, שמאי התובע התעלם לחלוטין בחוות דעתו מבחינתם והבאתם בחשבון של אלמנטים משביחים מכוחה של תת"ל 70א'.
• נחזור ונבהיר, כי על שמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם
את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית הפוגעת לטענתו (המוכחשת
בענייננו) ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של
המקרקעין.
• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון אלמנטים משביחים שמקורם בתת"ל 70א'.
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2022-06529 תת חלקה:7
26-0009ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קביעת תוואי המתע"ן
בתוואי העילי, תביא לצמצום מס' נתיבי הנסיעה לרכבים ממונעים לכדי נתיב אחד
בלבד, הרחבת מדרכות, התווית שבילי אופניים וכן התווית מסילה עבור הקו הסגול
של הרכבת הקלה הצפויה לפעול בטכנולוגיה המתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית
ובהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק. יתרה מזו, כמפורט בחוות
הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קיבולת הנוסעים של הרכבת גבוהה
משמעותית מזו של אוטובוסים ורכבים פרטיים אשר תוביל לצמצום ניכר בעומסי
התנועה הקיימים כיום. בנוסף, קביעת תוואי המתע"ן בתוואי עילי, תביא לירידה
בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים - אלמנטים
משביחים אשר לא הובאו בחשבון בשגגה בחוות דעת שמאי התובע אשר לכל
הפחות מאיינים את ירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).
• נבהיר כי היעדר הכללתם של האלמנטים המשביחים הנובעים מכוחה של תת"ל
70א' והתחשבות בהם לצורך בחינת הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70א',
מהווה פגם מהותי בחוות הדעת אשר גם בפגם זה יש כדי לשמוט את הקרקע תחת
חוות הדעת בכללותה.
• נפנה בעניין זה לשומה מייעצת שניתנה לאחרונה במסגרת ערר תא/192009/0622
עו"ד אליהוד יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח', על ידי
השמאית רמה מאור במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 70א' כבענייננו, שם נקבע על ידי השמאית המייעצת כי התת"ל מעלה את שווים של המקרקעין וזאת על אף שנחסמו מקומות חניה אשר נבנו בהיתר, תוך שהשמאית המייעצת קבעה שם שווי מצב קודם למ"ר מגורים של 44,226 ₪ ושווי מצב חדש למ"ר מגורים של 51,062 למ"ר, וזאת כאמור בשל השפעתה החיובית של הרק"ל.
• נדגיש, כי ביום 26.3.2026 אומצו קביעותיה של השמאית המייעצת בשומה מייעצת
זו על ידי ועדת הערר במסגרת החלטת ועדת הערר בערר תא/92009/0622 ובהתאם
נקבע כי תכנית תת"ל 70א' אינה תכנית פוגעת תוך דחיית ערר הפיצויים שהוגש
שם.
• כן נפנה לשומה מייעצת נוספת של השמאית רמה מאור אשר ניתנה ביום 6.5.2025 במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 71ב' אך יפים גם לענייננו, במסגרת ערר
תא/92018/0922 שיגריס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו,
,)22.8.2024 אשר גם במסגרתה נקבע כי לא חלה ירידת ערך לאור אישורה של תת"ל 71ב', אלא עליית ערך בשיעור ניכר של כ-%22 - קביעה אשר התקבלה גם כן על ידי ועדת הערר.
• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק
בגין אישורה של תת"ל 70א'.
• מכלל הטעמים אשר פורטו לעיל, יש לדחות את התביעה בגין אישורה של תת"ל
70א' על הסף, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.
מענה לגופן של טענות
• מבלי לגרוע מהאמור, יש לדחות את התביעה גם לגופה, מחמת שהתובע לא הוכיח
כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
• יש לדחות את הטענה לפגיעה (מוכחשת) עקב אישורה של תת"ל 70א' הן על הסף
(בהתאם לטעמים אשר פורטו בהרחבה לעיל) והן לגופן.
• לטענת התובע כתוצאה מאישורה של תכנית תת"ל 70א' ייפגע שווי הנכס וזאת כתוצאה מחסימת הגישה לחניה.
• יש לדחות את טענת התובע מכל וכל.
• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הבאתם בחשבון של כלל האלמנטים המשביחים מכוחה של תכנית תת"ל 70א', מוכיחה כי לא חלה כל ירידה בערכו של הנכס בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א' ובשל כך יש לדחות את התביעה.
• בנוסף, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, לנכס בענייננו קיימת חניה אחת צמודה במסומנת באות יג במשותף עם חלקת משנה 16 במכפיל בקומת המרתף התחתון.
• כפי שהובא בחשבון בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, מיקום החניה הינו בשטח
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2022-06529 תת חלקה:7
26-0009ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
קטן יחסית עם שטחי תמרון קטנים ומוגבלים לרבות העובדה כי קיימים מקומות חניה בשני צידיו של המרתף, אשר יש להביא בגינו בחשבון הפחתה בגין נגישות מוגבלת לחניה בשיעור של כ- %.10
• מבלי לגרוע מהאמור, במצב התכנוני הקודם לתת"ל 70א', חלה ביחס למקרקעין תמ"א /23א/,4 אשר יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין. התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח, כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד.
• בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה, תמ"א /23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן.
• התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס
המעבר, ייקבע בתכנון המפורט.
• תמ"א /23א/4 שינתה בכך את תמ"א 23א' ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים.
• בנספח א' לתמ"א /23א/4 צוין, כי הקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר.
• משכך, כפי שהובא בחשבון בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית ובהתאם לשומה המייעצת של השמאית רמה מאור בנכס ברח' בן יהודה 114 יש להביא בחשבון הפחתה נוספת של %10 לכל הפחות בגין הסיכון לחסימת חניות אשר קיים במצב תכנוני קודם.
• מבלי לגרוע מהאמור, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, במצב התכנוני החדש יש להביא בחשבון את התועלת הכלכלית ממקומות החניה הקיימים עד לקיומה בפועל של מניעת הגישה לחנייה.
• יתרה מזו, גם כן כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הרי שיש להביא בחשבון כחלק מהמצב התכנוני החדש, בדחייה, שימוש חלופי לחניות כגון שטחי אחסנה, מועדון דיירים, חדרי שירות משותפים ועוד.
• לאור האמור והמפורט בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית
עולה, כי אף לאחר הבאה בחשבון של אובדן מקום החניה, לא חלה ירידה בערכו של
הנכס.
סוף דבר
• נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית תביעת הפיצויים, תוך אימוץ חוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית ולאור הטעמים המשפטים דלעיל.
• לחילופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע, כי אכן נגרמה לנכס מושא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של תכנית תת"ל 70א', יש לקבוע כי פגיעה זו, כפי שפורט והוצג בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הינה פגיעה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובע פיצויים בגינה.
• כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה איננה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכול בהתאם לעניין ולהדבק הדברים.
בנוסף, אין באמור להלן כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.
חוו"ד מה"ע:
לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
בישיבתה מספר 26-0009ב' מיום 20/05/2026 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2022-06529 תת חלקה:7
26-0009ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חן אריאלי, חיים גורן
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07280 תת חלקה: 5
26-0009ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
לדרפט מצורפות חוות דעת של שמאיי הוועדה רחל פרנקו וניסן פרנקו, חוות דעת משפטית
מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, תגובת ב"כ החתום על השיפוי
עורך הדין דויד כחלון והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר
פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.
מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים
רקע קודם:
בתאריך 13/07/2020 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965
הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.
התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית תת"ל/70א.
בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות
הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".
פרטי הנכס התובע:
גוש: 6906 חלקה: 150 תת חלקה: 5
כתובת: רחוב בן יהודה מס' 50
תובע: אמו יוסי
בא כוח התובע: עו"ד קמחי שלמה
תשריט סביבה:
פירוט סכום הפיצויים:
תת"ל/70א' – 490,000 ₪.
טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע מוטי זוטא):
פגיעה בשווי הנכס כתוצאה מחסימת הגישה למרתפי חניה ונטרול מרכיב החניה בנכס.
כתב השיפוי:
לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.
מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין דוד כחלון וגלית עמ' 28 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07280 תת חלקה: 5
26-0009ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
רובינשטיין וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה ונערכה על ידי ה"ה דורון חבקין ו-
יוגב מנחם.
חוות הדעת משפטית ושמאית מצורפות והן מהוות חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.
תקציר חוו"ד שמאיי הוועדה המקומית רחל פרנקו וניסן פרנקו:
שמאי התובע טוען כי תת"ל /70א גוררת פגיעה בשווי הנכס כתוצאה מחסימת הגישה למרתפי החניה ונטרול מרכיב החניה בנכס. טענה זו אין לקבל ויש לדחות אותה מכל וכל. נסביר:
שמאי התובע בחוות דעתו, אינו מביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל /70א – פגם אשר כבר בגינו, כמפורט בחוות הדעת השמאית, יש לדחות את התביעה על הסף.
כידוע, בעת בחינת גורמי ההשפעה של תת"ל 70א על המקרקעין יש להביא בחשבון את כלל הגורמים ואין לבודד רכיבים מסוימים בלבד מתוך התכנית.
יובהר כי יישומה של תת"ל 70א' תוביל לצמצום עומסי תנועה, לירידה בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים – רכיבים אשר לא הובאו בחשבון במסגרת התביעה, בניגוד לדין.
זאת ועוד, מעסקאות ההשוואה המפורטות בשומה המייעצת אשר נערכה ע"י השמאית רמה מאור ברח' בן יהודה 114 - שומה מייעצת אשר אושרה כאמור על ידי ועדת הערר בהחלטתה בערר 92009/0622 מיום 26.3.2025 - עולה במפורש כי מחירי המקרקעין ברחוב בן יהודה האמירו בשנים האחרונות. עלייה זו נובעת, בין היתר, ממגמת ההתפתחות ושדרוג מערכת הכבישים והתשתיות המודרניות המתוכננות, אשר הולכות ונבנות בעיר ובסביבה באופן קבוע במהלך השנים האחרונות. הרכבת הקלה הינה התפתחות מודרנית לתחבורה המתאימה למילניום הבא אשר מקלה בעומס האוטובוסים מפחיתה את כמות הרעש וזיהום האויר ובכך מגבירה את רצון הקונה הסביר לרצות להשתייך ל- "מועדון" זה.
לאחר בחינת תוצאות הסקר השמאית המייעצת קבעה כי תת"ל /70א' תרמה לעליית ערך הנכסים ברח' בן יהודה בשיעור של %15.5 המשקף את האלמנטים המשביחים של התכנית, בין היתר, בשל צמצום עומסי תנועה, ירידה ברמת הזיהום ושיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקודם.
לחלקת משנה 5 קיימת חניה אחת צמודה בקומת המרתף העליון המסומנת בתשריט הבית המשותף באות ב'.
יצוין כי מיקום החניות במרתף בשטח קטן יחסית עם שטחי תמרון קטנים ומוגבלים לרבות העובדה כי קיימים מקומות חניה בשני צידיו של המרתף גורר הפחתה בגין נגישות מוגבלת לחניה בשיעור של כ- %10 לכל הפחות.
במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות בטרם אושרה התכנית. חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר משפיעה באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב הקודם לתכנית תת"ל 70א'.
במצב התכנוני הקודם תמ"א /23א/4 יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין. התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח. כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד. בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה, תמ"א/23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר, ייקבע בתכנון המפורט. בשונה מתמ"א 23א ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי, תמ"א /23א/4 שינתה הוראה זו וקבעה שמפלס המעבר של קו המטע"ן ייקבע בתכנון עתידי מפורט. תמ"א /23א/4 שינתה את תמ"א 23א ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים. בנספח א' לתמ"א /23א/4 צוין שהקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר. יודגש כי תמ"א /23א/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. מפלס המעבר ייקבע כאמור בתכנון המפורט.
כמפורט בחוות דעתה של השמאית המייעצת גב' רמה מאור ברח' בן יהודה 114 נקבע כי יש להביא בחשבון הפחתה נוספת בגין הסיכון לחסימת החניות אשר קיים במצב הקודם בשיעור של כ- %10 לכל הפחות.
התייחסות לנושא האפשרות לחסימת החניות במצב הקודם נוכח תמ"א 23א/4 ניתן למצוא גם בהחלטת השמאי המייעץ שלומי יפה בחלקה 3 בגוש ,7078 כדלקמן: "האם במצב קודם יש להניח
| שווי מצב קודם | |||
|---|---|---|---|
| 84.25 מ"ר אקו' | שטח אקו' בנוי דירתי (מקדם אקו' )1 | ||
| 31.2 מ"ר אקו' | שטח אקו' חצר צמודה (104.1 מ"ר במקדם אקו' )0.3 | ||
| 115.45 מ"ר אקו' | סה"כ שטח אקו' | ||
| 44,226 ₪ | שווי מ"ר בנוי | ||
| 5,105,892 ₪ | סה"כ | ||
| 328,680 ₪ | שווי חניה צמודה במרתף | ||
| 5,434,572 ₪ | סה"כ שווי מצב קודם | ||
| שווי מצב חדש | |||
| 84.25 מ"ר אקו' | שטח אקו' בנוי דירתי (מקדם אקו' )1 | ||
| 31.2 מ"ר אקו' | שטח אקו' חצר צמודה (104.1 מ"ר במקדם אקו' )0.3 | ||
| 115.45 מ"ר אקו' | סה"כ שטח אקו' | ||
| 51,062 ₪ | שווי מ"ר בנוי | ||
| 5,895,108 ₪ | סה"כ | ||
| 39,362 ₪7 | תוספת דמי שימוש בחניה עד לחסימה | ||
| 194,967 ₪8 | תוספת שווי למחסן במרתף בשטח של 12 מ"ר (מקדם אקו' 0.4 בהשוואה למגורים) בהתחשב בעלויות התאמה (.)0.9 כמו כן הובאה בחשבון דחיה לתקופה של 5 שנים בשיעור היוון %.2.5 | ||
| 6,129,437 ₪ | סה"כ שווי מצב חדש |
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07280 תת חלקה: 5
26-0009ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
במידה כזו או אחרת כי קיימת אפשרות לחסימת החניות בבניין? כבר במצב קודם, עמדתי שלא ניתן לשלול זאת נוכח הוראות התכנית. תמ"א /23א/4 כאמור לא קבעה את מפלס קו הרק"ל ולא את הצד ברחוב בו יעבור, ככל ויהיה מדובר במפלס קרקעי. לכן, הסתברותית מדובר בפוטנציאל של 1/6 שאכן התכנון המפורט יגרור חסימה של החניה כפי שאכן קרה. תחשיב הפוטנציאל לחסימה נערך בהתאם לסבירות למפלס עילי (קרקע) הוא 1/3 והסבירות לצד הרחוב בו מצוי הנכס הוא 1/2 . סה"כ פוטנציאל של 1/6 לחסימה כבר במצב קודם."
למען השלמת התונה יצוין, כי במסגרת השומה המייעצת של השמאי המייעץ שלומי יפה הנ"ל, נקבע כי ככל ומביאים בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א', מתאיינת כל טענה לפגיעה מחסימה של מקום חניה אחד עד שני מקומות חניה. אלא שהשמאי שלומי יפה קבע במסגרת השומה המייעצת, בניגוד להחלטת ועדת הערר בערר תא/92008/0622 אשר במסגרתה מונה לערוך שומה מייעצת, כי אין להביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'. לאור זאת, במסגרת החלטת ועדת הערר מיום 26.3.2026 בערר זה, הוחזר הדיון בשומה המייעצת לשמאי שלומי יפה, על מנת שיביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'.
בהתייחס לחלקת משנה 5 מאחר ולנכס שבנדון צמודה חניה רגילה במרתף הובא בחשבון בתחשיב שווי מקום חניה לאחר התאמה בסך של כ - 328,680 ₪.
שמאי התובע אינו מביא בחשבון במסגרת תחשיביו במצב החדש דחייה עד לתום תקופת השימוש וחסימת החניה בפועל ובהתאם אינו מביא בחשבון את תוספת השווי עבור דמי שימוש בגין השכרת החניה עד לחסימתה בפועל.
בהתייחס לחלקת משנה 5 הואיל ולדירה צמודה חניה רגילה במרתף הובא בחשבון במסגרת התחשיב דמי שכירות חודשיים בסך של כ- 800 ₪, המשקף שיעור תשואה של כ- %.2.5 יתרה מכך, שמאי התובע אינו מביא בחשבון במסגרת תחשיביו במצב החדש את תרומת שטח הקרקע של מתקן החניה בתום תקופת השימוש וחסימת החניה בפועל. חלף השימוש בשטחי המרתף לחניה, רשאי התובע להשתמש בשטחי המרתף של הבניין לשימושים אלטרנטיביים אחרים. להלן שימושים מותרים עפ"י תכנית ע':1 שטחי אחסנה, מועדון דיירים, חדרי שירות משותפים ועוד.
להלן תחשיב בהתייחס לחלקת משנה :5
7 דמי שכירות בסך של 800 ₪ לחודש למקום חניה לתקופה של 5 שנים בשיעור היוון %.7 8 תוספת שווי עבור מחסן הינה 220,588 ₪, ובהתחשב בדחיה הובא בחשבון בתחשיב שווי בערך נוכחי בסך של 97,484 ₪
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07280 תת חלקה: 5
26-0009ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
משכך, יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובע בעניין תת"ל 70א' ולקבוע כי תכנית זו לא
פגעה בערכם של המקרקעין.
תקציר חוות דעת עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, ב"כ הוועדה המקומית:
• יש לדחות את התביעה מחמת שהתובע לא הוכיח כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של ענין
המביאים לבטלותה
• תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-,1971 קובעות
כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.
• הלכה פסוקה היא, כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובעים להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית, לרבות כמובן, הוכחת שעור הפגיעה. עוד קבעה הפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת
חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת
הפיצויים.
• לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת, מבוססת ונתמכת בנתונים, אלא שעל השמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.
• דא עקא, מעיון בחוות דעת שמאי התובע עולה באופן שאינו משתמע לשתי פנים, כי
במסגרת חוות הדעת כלל לא הובאו בחשבון האלמנטים המשביחים מכוחה של
תת"ל 70א' – אלמנטים משביחים אשר הבאתן בחשבון, כעולה מחוות הדעת
השמאית מטעם הוועדה המקומית, מביאים לכך שלא קיימת בענייננו כל ירידת
ערך בשווי הנכס בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
• בהתאם, חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו
של עניין, לוקה בהנחות מוצא שגויות, חסרה בחוות דעת מקצועיות, מתעלמת
משיקולים רלוונטיים ואינה עומדת בנטל הוכחת פגיעה בשווים של המקרקעין,
המביאים לבטלותה ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה, הכול כמפורט בהרחבה
בחוות דעת משפטית זו ובחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית. אך
מטעמים אלה לבדם יש לדחות את התביעה שבנדון, בשל אי הרמת הנטל
להוכחתה.
שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את מלוא המצב התכנוני הקודם ערב אישורה
של תת"ל 70א'
• כלל ידוע הוא, כי בהערכת שיעור הפגיעה לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית, שנטען כי היא פוגעת, לבין שווי המקרקעין לאחר האישור.
• במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות של התובעת בטרם אושרה התכנית.
ככל שחוות הדעת השמאית לוקה בחסרים מהותיים, כבענייננו, יש לקבוע כי לא
הורם הנטל להוכחת תביעת הפיצויים והפגיעה הנטענת.
• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר אושרה כחלק מהמצב התכנוני הקודם והמשמעויות העולות מממנה, אשר יש בהן כדי להשפיע באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתכנית תת"ל 70א', כדלקמן:
• תמ"א /23א/4 אשר פורסמה למתן תוקף ב-,12.8.2010 אשר במסגרתה, כפי שפורט
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07280 תת חלקה: 5
26-0009ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
לעיל וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, סומן תוואי קו המתע"ן לאורך רחוב בן יהודה. בשונה מתמ"א 23א' ותמ"מ ,5 אשר קדמו לתמ"א
/23א/,4 תמ"א /23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את
מפלס המעבר של קו המתע"ן. התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות
שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר ייקבע בתכנון מפורט.
• כלומר, במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', תוואי ה"קו הסגול" היה זהה לתוואי אשר
סומן בסופו של יום בתת"ל 70א', אך מפלס המעבר של קו המתע"ן לא היה ידוע
ונקבע כי מפלס זה ייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א'.
• שמאי התובע הסתפק בתיאור כללי של תמ"א 23א'/4 בלבד, אך בהיעדר ניתוח
ופירוט תיקוניה, וביניהם תיקון 4 כאמור, על מלוא משמעותיו התכנוניות.
• נבהיר כי היעדר תיאור מלוא המצב התכנוני הקודם לתכנית על מלוא משמעויותיו
על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', המשפיעים באופן מהותי על
שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, מהווה פגם מהותי בחוות דעת שמאי
התובע, המביא למעשה לתמונת מצב שגויה ומטעה, אשר יש בה כדי לשמוט את
הקרקע תחת חוות הדעת בכללותה.
• כמפורט לעיל, משמעות בחינת המצב התכנוני הקודם לאשורו, הינה כי במצב
תכנוני קודם מכוחה של תמ"א /23א/4 נקבע כי מפלס המעבר של קו המתע"ן לא
היה ידוע וייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א' במצב התכנוני
החדש.
• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק
בגין אישורה של תת"ל 70א'.
שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'
• כאמור, שמאי התובע התעלם לחלוטין בחוות דעתו מבחינתם והבאתם בחשבון של אלמנטים משביחים מכוחה של תת"ל 70א'.
• נחזור ונבהיר, כי על שמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם
את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית הפוגעת לטענתו (המוכחשת
בענייננו) ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של
המקרקעין.
• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון אלמנטים משביחים שמקורם בתת"ל 70א'.
• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קביעת תוואי המתע"ן
בתוואי העילי, תביא לצמצום מס' נתיבי הנסיעה לרכבים ממונעים לכדי נתיב אחד
בלבד, הרחבת מדרכות, התווית שבילי אופניים וכן התווית מסילה עבור הקו הסגול
של הרכבת הקלה הצפויה לפעול בטכנולוגיה המתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית
ובהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק. יתרה מזו, כמפורט בחוות
הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קיבולת הנוסעים של הרכבת גבוהה
משמעותית מזו של אוטובוסים ורכבים פרטיים אשר תוביל לצמצום ניכר בעומסי
התנועה הקיימים כיום. בנוסף, קביעת תוואי המתע"ן בתוואי עילי, תביא לירידה
בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים - אלמנטים
משביחים אשר לא הובאו בחשבון בשגגה בחוות דעת שמאי התובע אשר לכל
הפחות מאיינים את ירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).
• נבהיר כי היעדר הכללתם של האלמנטים המשביחים הנובעים מכוחה של תת"ל
70א' והתחשבות בהם לצורך בחינת הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70א',
מהווה פגם מהותי בחוות הדעת אשר גם בפגם זה יש כדי לשמוט את הקרקע תחת
חוות הדעת בכללותה.
• נפנה בעניין זה לשומה מייעצת שניתנה לאחרונה במסגרת ערר תא/192009/0622
עו"ד אליהוד יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח', על ידי
השמאית רמה מאור במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 70א' כבענייננו, שם נקבע על ידי השמאית המייעצת כי התת"ל מעלה את שווים של המקרקעין וזאת על אף שנחסמו מקומות חניה אשר נבנו בהיתר, תוך שהשמאית המייעצת קבעה שם שווי מצב קודם למ"ר מגורים של 44,226 ₪ ושווי מצב חדש למ"ר מגורים של 51,062 למ"ר, וזאת כאמור בשל השפעתה החיובית של הרק"ל.
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07280 תת חלקה: 5
26-0009ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
• נדגיש, כי ביום 26.3.2026 אומצו קביעותיה של השמאית המייעצת בשומה מייעצת
זו על ידי ועדת הערר במסגרת החלטת ועדת הערר בערר תא/92009/0622 ובהתאם
נקבע כי תכנית תת"ל 70א' אינה תכנית פוגעת תוך דחיית ערר הפיצויים שהוגש
שם.
• כן נפנה לשומה מייעצת נוספת של השמאית רמה מאור אשר ניתנה ביום 6.5.2025 במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 71ב' אך יפים גם לענייננו, במסגרת ערר
תא/92018/0922 שיגריס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו,
,)22.8.2024 אשר גם במסגרתה נקבע כי לא חלה ירידת ערך לאור אישורה של תת"ל 71ב', אלא עליית ערך בשיעור ניכר של כ-%22 - קביעה אשר התקבלה גם כן על ידי ועדת הערר.
• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק
בגין אישורה של תת"ל 70א'.
• מכלל הטעמים אשר פורטו לעיל, יש לדחות את התביעה בגין אישורה של תת"ל
70א' על הסף, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.
מענה לגופן של טענות
• מבלי לגרוע מהאמור, יש לדחות את התביעה גם לגופה, מחמת שהתובעת לא
הוכיחה כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
• יש לדחות את הטענה לפגיעה (מוכחשת) עקב אישורה של תת"ל 70א' הן על הסף
(בהתאם לטעמים אשר פורטו בהרחבה לעיל) והן לגופן.
• לטענת התובע כתוצאה מאישורה של תכנית תת"ל 70א' ייפגע שווי הנכס וזאת כתוצאה מחסימת הגישה לחניה.
• יש לדחות את טענת התובע מכל וכל.
• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הבאתם בחשבון של כלל האלמנטים המשביחים מכוחה של תכנית תת"ל 70א', מוכיחה כי לא חלה כל ירידה בערכו של הנכס בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א' ובשל כך יש לדחות את התביעה.
• בנוסף, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, לנכס בענייננו קיימת חניה אחת צמודה בקומת המרתף העליון.
• כפי שהובא בחשבון בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, מיקום החניה הינו בשטח קטן יחסית עם שטחי תמרון קטנים ומוגבלים לרבות העובדה כי קיימים מקומות חניה בשני צידיו של המרתף, אשר יש להביא בגינו בחשבון הפחתה בגין נגישות מוגבלת לחניה בשיעור של כ- %.10
• מבלי לגרוע מהאמור, במצב התכנוני הקודם לתת"ל 70א', חלה ביחס למקרקעין תמ"א /23א/,4 אשר יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין. התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח, כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד.
• בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה, תמ"א /23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן.
• התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס
המעבר, ייקבע בתכנון המפורט.
• תמ"א /23א/4 שינתה בכך את תמ"א 23א' ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים.
• בנספח א' לתמ"א /23א/4 צוין, כי הקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר.
• משכך, כפי שהובא בחשבון בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית ובהתאם לשומה המייעצת של השמאית רמה מאור בנכס ברח' בן יהודה 114 יש להביא בחשבון הפחתה נוספת של %10 לכל הפחות בגין הסיכון לחסימת חניות אשר קיים במצב תכנוני קודם.
• מבלי לגרוע מהאמור, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, במצב התכנוני החדש יש להביא בחשבון את התועלת הכלכלית ממקומות החניה
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07280 תת חלקה: 5
26-0009ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
הקיימים עד לקיומה בפועל של מניעת הגישה לחנייה.
• יתרה מזו, גם כן כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הרי שיש להביא בחשבון כחלק מהמצב התכנוני החדש, בדחייה, שימוש חלופי לחניות כגון שטחי אחסנה, מועדון דיירים, חדרי שירות משותפים ועוד.
• לאור האמור והמפורט בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית
עולה, כי אף לאחר הבאה בחשבון של אובדן מקום החניה, לא חלה ירידה בערכו של
הנכס.
סוף דבר
• נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית תביעת הפיצויים, תוך אימוץ חוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית ולאור הטעמים המשפטים דלעיל.
• לחילופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע, כי אכן נגרמה לנכס מושא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של תכנית תת"ל 70א', יש לקבוע כי פגיעה זו, כפי שפורט והוצג בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הינה פגיעה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובע פיצויים בגינה.
• כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה איננה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכול בהתאם לעניין ולהדבק הדברים.
בנוסף, אין באמור להלן כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו
חוו"ד מה"ע:
לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
בישיבתה מספר 26-0009ב' מיום 20/05/2026 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חן אריאלי, חיים גורן
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07279 תת חלקה: 9
26-0009ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
לדרפט מצורפות חוות דעת של שמאיי הוועדה רחל פרנקו וניסן פרנקו, חוות דעת משפטית
מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, תגובת ב"כ החתום על השיפוי
עורך הדין דויד כחלון והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר
פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.
מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים
רקע קודם:
בתאריך 13/07/2020 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965
הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.
התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית תת"ל/70א.
בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות
הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".
פרטי הנכס התובע:
גוש: 6906 חלקה: 150 תת חלקה: 9
כתובת: רחוב בן יהודה מס' 50
תובעת: סולטן שנה לואיז
בא כוח התובעת: עו"ד קמחי שלמה
תשריט סביבה:
פירוט סכום הפיצויים:
תת"ל/70א' – 440,000 ₪.
טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאי התובעת מוטי זוטא):
פגיעה בשווי הנכס כתוצאה מחסימת הגישה למרתפי חניה ונטרול מרכיב החניה בנכס.
כתב השיפוי:
לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.
מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה ונערכה על ידי ה"ה דורון חבקין ו-
עמ' 35 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07279 תת חלקה: 9
26-0009ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
יוגב מנחם.
חוות הדעת משפטית ושמאית מצורפות והן מהוות חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.
תקציר חוו"ד שמאיי הוועדה המקומית רחל פרנקו וניסן פרנקו:
שמאי התובעת טוען כי תת"ל /70א גוררת פגיעה בשווי הנכס כתוצאה מחסימת הגישה למרתפי החניה ונטרול מרכיב החניה בנכס. טענה זו אין לקבל ויש לדחות אותה מכל וכל. נסביר:
שמאי התובעת בחוות דעתו, אינו מביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל /70א – פגם אשר כבר בגינו, כמפורט בחוות הדעת השמאית, יש לדחות את התביעה על הסף.
כידוע, בעת בחינת גורמי ההשפעה של תת"ל 70א על המקרקעין יש להביא בחשבון את כלל הגורמים ואין לבודד רכיבים מסוימים בלבד מתוך התכנית.
יובהר כי יישומה של תת"ל 70א' תוביל לצמצום עומסי תנועה, לירידה בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים – רכיבים אשר לא הובאו בחשבון במסגרת התביעה, בניגוד לדין.
זאת ועוד, מעסקאות ההשוואה המפורטות בשומה המייעצת אשר נערכה ע"י השמאית רמה מאור ברח' בן יהודה 114 - שומה מייעצת אשר אושרה כאמור על ידי ועדת הערר בהחלטתה בערר 92009/0622 מיום 26.3.2025 - עולה במפורש כי מחירי המקרקעין ברחוב בן יהודה האמירו בשנים האחרונות. עלייה זו נובעת, בין היתר, ממגמת ההתפתחות ושדרוג מערכת הכבישים והתשתיות המודרניות המתוכננות, אשר הולכות ונבנות בעיר ובסביבה באופן קבוע במהלך השנים האחרונות. הרכבת הקלה הינה התפתחות מודרנית לתחבורה המתאימה למילניום הבא אשר מקלה בעומס האוטובוסים מפחיתה את כמות הרעש וזיהום האויר ובכך מגבירה את רצון הקונה הסביר לרצות להשתייך ל- "מועדון" זה.
לאחר בחינת תוצאות הסקר השמאית המייעצת קבעה כי תת"ל /70א' תרמה לעליית ערך הנכסים ברח' בן יהודה בשיעור של %15.5 המשקף את האלמנטים המשביחים של התכנית, בין היתר, בשל צמצום עומסי תנועה, ירידה ברמת הזיהום ושיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקודם.
לחלקת משנה 9 קיימת חניה אחת צמודה במכפיל בקומת המרתף התחתון המסומנת בתשריט הבית המשותף באות ט' (משותפת לת"ח 4 ו-.)9
יצוין כי מיקום החניות במרתף בשטח קטן יחסית עם שטחי תמרון קטנים ומוגבלים לרבות העובדה כי קיימים מקומות חניה בשני צידיו של המרתף גורר הפחתה בגין נגישות מוגבלת לחניה בשיעור של כ- %10 לכל הפחות.
במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות בטרם אושרה התכנית. חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר משפיעה באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב הקודם לתכנית תת"ל 70א'.
במצב התכנוני הקודם תמ"א /23א/4 יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין. התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח. כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד. בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה, תמ"א/23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר, ייקבע בתכנון המפורט. בשונה מתמ"א 23א ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי, תמ"א /23א/4 שינתה הוראה זו וקבעה שמפלס המעבר של קו המטע"ן ייקבע בתכנון עתידי מפורט. תמ"א /23א/4 שינתה את תמ"א 23א ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים. בנספח א' לתמ"א /23א/4 צוין שהקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר. יודגש כי תמ"א /23א/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. מפלס המעבר ייקבע כאמור בתכנון המפורט.
כמפורט בחוות דעתה של השמאית המייעצת גב' רמה מאור ברח' בן יהודה 114 נקבע כי יש להביא בחשבון הפחתה נוספת בגין הסיכון לחסימת החניות אשר קיים במצב הקודם בשיעור של כ- %10 לכל הפחות.
התייחסות לנושא האפשרות לחסימת החניות במצב הקודם נוכח תמ"א 23א/4 ניתן למצוא גם בהחלטת השמאי המייעץ שלומי יפה בחלקה 3 בגוש ,7078 כדלקמן: "האם במצב קודם יש להניח
| שווי מצב קודם | |||
|---|---|---|---|
| 60.33 מ"ר | שטח אקו' בנוי דירתי (מקדם אקו' )1 | ||
| 44,226 ₪ | שווי מ"ר בנוי | ||
| 2,668,154 ₪ | סה"כ | ||
| 252,917 ₪ | שווי חניה צמודה במרתף | ||
| 2,921,071 ₪ | סה"כ שווי מצב קודם | ||
| שווי מצב חדש | |||
| 60.33 מ"ר | שטח אקו' בנוי דירתי (מקדם אקו' )1 | ||
| 51,062 ₪ | שווי מ"ר בנוי | ||
| 3,080,570 ₪ | סה"כ | ||
| 29,521 ₪9 | תוספת דמי שימוש בחניה עד לחסימה | ||
| 97,484 ₪10 | תוספת שווי למחסן במרתף בשטח של 12 מ"ר (מקדם אקו' 0.4 בהשוואה למגורים) בהתחשב בעלויות התאמה ()0.9 ובמקדם 0.5 בהתחשב בבעלות המשותפת. כמו כן הובאה בחשבון דחיה לתקופה של 5 שנים בשיעור היוון %.2.5 | ||
| 3,207,575 ₪ | סה"כ שווי מצב חדש |
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07279 תת חלקה: 9
26-0009ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
במידה כזו או אחרת כי קיימת אפשרות לחסימת החניות בבניין? כבר במצב קודם, עמדתי שלא ניתן לשלול זאת נוכח הוראות התכנית. תמ"א /23א/4 כאמור לא קבעה את מפלס קו הרק"ל ולא את הצד ברחוב בו יעבור, ככל ויהיה מדובר במפלס קרקעי. לכן, הסתברותית מדובר בפוטנציאל של 1/6 שאכן התכנון המפורט יגרור חסימה של החניה כפי שאכן קרה. תחשיב הפוטנציאל לחסימה נערך בהתאם לסבירות למפלס עילי (קרקע) הוא 1/3 והסבירות לצד הרחוב בו מצוי הנכס הוא 1/2 . סה"כ פוטנציאל של 1/6 לחסימה כבר במצב קודם."
למען השלמת התונה יצוין, כי במסגרת השומה המייעצת של השמאי המייעץ שלומי יפה הנ"ל, נקבע כי ככל ומביאים בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א', מתאיינת כל טענה לפגיעה מחסימה של מקום חניה אחד עד שני מקומות חניה. אלא שהשמאי שלומי יפה קבע במסגרת השומה המייעצת, בניגוד להחלטת ועדת הערר בערר תא/92008/0622 אשר במסגרתה מונה לערוך שומה מייעצת, כי אין להביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'. לאור זאת, במסגרת החלטת ועדת הערר מיום 26.3.2026 בערר זה, הוחזר הדיון בשומה המייעצת לשמאי שלומי יפה, על מנת שיביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'.
בהתייחס לחלקת משנה 9 מאחר ולנכס שבנדון צמודה חניה במכפיל במרתף הובא בחשבון בתחשיב שווי מקום חניה לאחר התאמה בסך של כ - 252,917 ₪.
שמאי התובעת אינו מביא בחשבון במסגרת תחשיביו במצב החדש דחייה עד לתום תקופת השימוש וחסימת החניה בפועל ובהתאם אינו מביא בחשבון את תוספת השווי עבור דמי שימוש בגין השכרת החניה עד לחסימתה בפועל.
בהתייחס לחלקת משנה 9 הואיל ולדירה צמודה חניה במכפיל במרתף הובא בחשבון במסגרת התחשיב דמי שכירות חודשיים בסך של כ- 600 ₪, המשקף שיעור תשואה של כ- %.2.5 יתרה מכך, שמאי התובעת אינו מביא בחשבון במסגרת תחשיביו במצב החדש את תרומת שטח הקרקע של מתקן החניה בתום תקופת השימוש וחסימת החניה בפועל. חלף השימוש בשטחי המרתף לחניה, רשאית התובעת להשתמש בשטחי המרתף של הבניין לשימושים אלטרנטיביים אחרים. להלן שימושים מותרים עפ"י תכנית ע':1 שטחי אחסנה, מועדון דיירים, חדרי שירות משותפים ועוד.
להלן תחשיב בהתייחס לחלקת משנה :9
משכך, יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובעת בעניין תת"ל 70א' ולקבוע כי תכנית זו
לא פגעה בערכם של המקרקעין.
9 דמי שכירות בסך של 600 ₪ לחודש למקום חניה לתקופה של 5 שנים בשיעור היוון %.7 10 תוספת שווי עבור מחסן הינה 110,294 ₪, ובהתחשב בדחיה הובא בחשבון בתחשיב שווי בערך נוכחי בסך של 97,484 ₪
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07279 תת חלקה: 9
26-0009ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
תקציר חוות דעת עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, ב"כ הוועדה המקומית:
• יש לדחות את התביעה מחמת שהתובעת לא הוכיחה כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
חוות דעת שמאי התובעת חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של ענין
המביאים לבטלותה
• תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-,1971 קובעות
כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.
• הלכה פסוקה היא, כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובעים להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית, לרבות כמובן, הוכחת שעור הפגיעה. עוד קבעה הפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת
חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת
הפיצויים.
• לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת, מבוססת ונתמכת בנתונים, אלא שעל השמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.
• דא עקא, מעיון בחוות דעת שמאי התובעת עולה באופן שאינו משתמע לשתי פנים,
כי במסגרת חוות הדעת כלל לא הובאו בחשבון האלמנטים המשביחים מכוחה של
תת"ל 70א' – אלמנטים משביחים אשר הבאתן בחשבון, כעולה מחוות הדעת
השמאית מטעם הוועדה המקומית, מביאים לכך שלא קיימת בענייננו כל ירידת
ערך בשווי הנכס בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
• בהתאם, חוות דעת שמאי התובעת חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים
לשורשו של עניין, לוקה בהנחות מוצא שגויות, חסרה בחוות דעת מקצועיות,
מתעלמת משיקולים רלוונטיים ואינה עומדת בנטל הוכחת פגיעה בשווים של
המקרקעין, המביאים לבטלותה ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה, הכול כמפורט
בהרחבה בחוות דעת משפטית זו ובחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית.
אך מטעמים אלה לבדם יש לדחות את התביעה שבנדון, בשל אי הרמת הנטל
להוכחתה.
שגה שמאי התובעת עת לא הביא בחשבון את מלוא המצב התכנוני הקודם ערב אישורה
של תת"ל 70א'
• כלל ידוע הוא, כי בהערכת שיעור הפגיעה לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית, שנטען כי היא פוגעת, לבין שווי המקרקעין לאחר האישור.
• במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות של התובעת בטרם אושרה התכנית.
ככל שחוות הדעת השמאית לוקה בחסרים מהותיים, כבענייננו, יש לקבוע כי לא
הורם הנטל להוכחת תביעת הפיצויים והפגיעה הנטענת.
• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובעת אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר אושרה כחלק מהמצב התכנוני הקודם והמשמעויות העולות מממנה, אשר יש בהן כדי להשפיע באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתכנית תת"ל 70א', כדלקמן:
• תמ"א /23א/4 אשר פורסמה למתן תוקף ב-,12.8.2010 אשר במסגרתה, כפי שפורט לעיל וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, סומן תוואי קו המתע"ן לאורך רחוב בן יהודה. בשונה מתמ"א 23א' ותמ"מ ,5 אשר קדמו לתמ"א
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07279 תת חלקה: 9
26-0009ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
/23א/,4 תמ"א /23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את
מפלס המעבר של קו המתע"ן. התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות
שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר ייקבע בתכנון מפורט.
• כלומר, במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', תוואי ה"קו הסגול" היה זהה לתוואי אשר
סומן בסופו של יום בתת"ל 70א', אך מפלס המעבר של קו המתע"ן לא היה ידוע
ונקבע כי מפלס זה ייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א'.
• שמאי התובעת הסתפק בתיאור כללי של תמ"א 23א'/4 בלבד, אך בהיעדר ניתוח
ופירוט תיקוניה, על מלוא משמעותיו התכנוניות.
• נבהיר כי היעדר תיאור מלוא המצב התכנוני הקודם לתכנית על מלוא משמעויותיו
על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', המשפיעים באופן מהותי על
שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, מהווה פגם מהותי בחוות דעת שמאי
התובעת, המביא למעשה לתמונת מצב שגויה ומטעה, אשר יש בה כדי לשמוט את
הקרקע תחת חוות הדעת בכללותה.
• כמפורט לעיל, משמעות בחינת המצב התכנוני הקודם לאשורו, הינה כי במצב
תכנוני קודם מכוחה של תמ"א /23א/4 נקבע כי מפלס המעבר של קו המתע"ן לא
היה ידוע וייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א' במצב התכנוני
החדש.
• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובעת בדבר פגיעה לפי סעיף 197
לחוק בגין אישורה של תת"ל 70א'.
שגה שמאי התובעת עת לא הביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל
70א'
• כאמור, שמאי התובעת התעלם לחלוטין בחוות דעתו מבחינתם והבאתם בחשבון של אלמנטים משביחים מכוחה של תת"ל 70א'.
• נחזור ונבהיר, כי על שמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם
את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית הפוגעת לטענתו (המוכחשת
בענייננו) ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של
המקרקעין.
• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובעת אינה מביאה בחשבון אלמנטים משביחים שמקורם בתת"ל 70א'.
• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קביעת תוואי המתע"ן
בתוואי העילי, תביא לצמצום מס' נתיבי הנסיעה לרכבים ממונעים לכדי נתיב אחד
בלבד, הרחבת מדרכות, התווית שבילי אופניים וכן התווית מסילה עבור הקו הסגול
של הרכבת הקלה הצפויה לפעול בטכנולוגיה המתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית
ובהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק. יתרה מזו, כמפורט בחוות
הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קיבולת הנוסעים של הרכבת גבוהה
משמעותית מזו של אוטובוסים ורכבים פרטיים אשר תוביל לצמצום ניכר בעומסי
התנועה הקיימים כיום. בנוסף, קביעת תוואי המתע"ן בתוואי עילי, תביא לירידה
בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים - אלמנטים
משביחים אשר לא הובאו בחשבון בשגגה בחוות דעת שמאי התובעת אשר כמפורט
בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית לכל הפחות מאיינים את ירידת
הערך הנטענת (והמוכחשת).
• נבהיר כי היעדר הכללתם של האלמנטים המשביחים הנובעים מכוחה של תת"ל
70א' והתחשבות בהם לצורך בחינת הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70א',
מהווה פגם מהותי בחוות הדעת אשר גם בפגם זה יש כדי לשמוט את הקרקע תחת
חוות הדעת בכללותה.
• נפנה בעניין זה לשומה מייעצת שניתנה לאחרונה במסגרת ערר תא/192009/0622
עו"ד אליהוד יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח', על ידי
השמאית רמה מאור במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 70א' כבענייננו, שם נקבע על ידי השמאית המייעצת כי התת"ל מעלה את שווים של המקרקעין וזאת על אף שנחסמו מקומות חניה אשר נבנו בהיתר, תוך שהשמאית המייעצת קבעה שם שווי מצב קודם למ"ר מגורים של 44,226 ₪ ושווי מצב חדש למ"ר מגורים של 51,062 למ"ר, וזאת כאמור בשל השפעתה החיובית של הרק"ל.
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07279 תת חלקה: 9
26-0009ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
• נדגיש, כי ביום 26.3.2026 אומצו קביעותיה של השמאית המייעצת בשומה מייעצת
זו על ידי ועדת הערר במסגרת החלטת ועדת הערר בערר תא/92009/0622 ובהתאם
נקבע כי תכנית תת"ל 70א' אינה תכנית פוגעת תוך דחיית ערר הפיצויים שהוגש
שם.
• כן נפנה לשומה מייעצת נוספת של השמאית רמה מאור אשר ניתנה ביום 6.5.2025 במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 71ב' אך יפים גם לענייננו, במסגרת ערר
תא/92018/0922 שיגריס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו,
,)22.8.2024 אשר גם במסגרתה נקבע כי לא חלה ירידת ערך לאור אישורה של תת"ל 71ב', אלא עליית ערך בשיעור ניכר של כ-%22 - קביעה אשר התקבלה גם כן על ידי ועדת הערר.
• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובעת בדבר פגיעה לפי סעיף 197
לחוק בגין אישורה של תת"ל 70א'.
• מכלל הטעמים אשר פורטו לעיל, יש לדחות את התביעה בגין אישורה של תת"ל
70א' על הסף, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.
מענה לגופן של טענות
• מבלי לגרוע מהאמור, יש לדחות את התביעה גם לגופה, מחמת שהתובעת לא
הוכיחה כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
• יש לדחות את הטענה לפגיעה (מוכחשת) עקב אישורה של תת"ל 70א' הן על הסף
(בהתאם לטעמים אשר פורטו בהרחבה לעיל) והן לגופן.
• לטענת התובעת כתוצאה מאישורה של תכנית תת"ל 70א' ייפגע שווי הנכס וזאת כתוצאה מחסימת הגישה לחניה.
• יש לדחות את טענת התובעת מכל וכל.
• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הבאתם בחשבון של כלל האלמנטים המשביחים מכוחה של תכנית תת"ל 70א', מוכיחה כי לא חלה כל ירידה בערכו של הנכס בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א' ובשל כך יש לדחות את התביעה.
• בנוסף, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, לנכס בענייננו קיימת חניה אחת צמודה במכפיל בקומת המרתף התחתון.
• כפי שהובא בחשבון בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, מיקום החניה הינו בשטח קטן יחסית עם שטחי תמרון קטנים ומוגבלים לרבות העובדה כי קיימים מקומות חניה בשני צידיו של המרתף, אשר יש להביא בגינו בחשבון הפחתה בגין נגישות מוגבלת לחניה בשיעור של כ- %.10
• מבלי לגרוע מהאמור, במצב התכנוני הקודם לתת"ל 70א', חלה ביחס למקרקעין תמ"א /23א/,4 אשר יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין. התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח, כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד.
• בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה, תמ"א /23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן.
• התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס
המעבר, ייקבע בתכנון המפורט.
• תמ"א /23א/4 שינתה בכך את תמ"א 23א' ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים.
• בנספח א' לתמ"א /23א/4 צוין, כי הקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר.
• משכך, כפי שהובא בחשבון בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית ובהתאם לשומה המייעצת של השמאית רמה מאור בנכס ברח' בן יהודה ,114 יש להביא בחשבון הפחתה נוספת של %10 לכל הפחות בגין הסיכון לחסימת חניות אשר קיים במצב תכנוני קודם.
• מבלי לגרוע מהאמור, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, במצב התכנוני החדש יש להביא בחשבון את התועלת הכלכלית ממקומות החניה
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07279 תת חלקה: 9
26-0009ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
הקיימים עד לקיומה בפועל של מניעת הגישה לחנייה.
• יתרה מזו, גם כן כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הרי שיש להביא בחשבון כחלק מהמצב התכנוני החדש, בדחייה, שימוש חלופי לחניות כגון שטחי אחסנה, מועדון דיירים, חדרי שירות משותפים ועוד.
• לאור האמור והמפורט בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית
עולה, כי אף לאחר הבאה בחשבון של אובדן מקום החניה, לא חלה ירידה בערכו של
הנכס.
סוף דבר
• נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית תביעת הפיצויים, תוך אימוץ חוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית ולאור הטעמים המשפטים דלעיל.
• לחילופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע, כי אכן נגרמה לנכס מושא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של תכנית תת"ל 70א', יש לקבוע כי פגיעה זו, כפי שפורט והוצג בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הינה פגיעה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובעת פיצויים בגינה.
• כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה איננה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכול בהתאם לעניין ולהדבק הדברים.
• בנוסף, אין באמור להלן כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.
חוו"ד מה"ע:
לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
בישיבתה מספר 26-0009ב' מיום 20/05/2026 (החלטה מספר )5 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חן אריאלי, חיים גורן
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07278 תת חלקה: 13
26-0009ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
לדרפט מצורפות חוות דעת של שמאיי הוועדה רחל פרנקו וניסן פרנקו, חוות דעת משפטית
מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, תגובת ב"כ החתום על השיפוי
עורך הדין דויד כחלון והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר
פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.
מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים
רקע קודם:
בתאריך 13/07/2020 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965
הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.
התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית תת"ל/70א.
בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות
הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".
פרטי הנכס התובע:
גוש: 6906 חלקה: 150 תת חלקה: 13
כתובת: רחוב בן יהודה מס' 50
תובע: עטיה סלומון
בא כוח התובע: עו"ד קמחי שלמה
תשריט סביבה:
פירוט סכום הפיצויים:
תת"ל/70א' – 335,000 ₪.
טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע מוטי זוטא):
פגיעה בשווי הנכס כתוצאה מחסימת הגישה למרתפי חניה ונטרול מרכיב החניה בנכס.
כתב השיפוי:
לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.
מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין דוד כחלון וגלית עמ' 42 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07278 תת חלקה: 13
26-0009ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
רובינשטיין וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה ונערכה על ידי ה"ה דורון חבקין ו-
יוגב מנחם.
חוות הדעת משפטית ושמאית מצורפות והן מהוות חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.
תקציר חוו"ד שמאיי הוועדה המקומית רחל פרנקו וניסן פרנקו:
שמאי התובע טוען כי תת"ל /70א גוררת פגיעה בשווי הנכס כתוצאה מחסימת הגישה למרתפי החניה ונטרול מרכיב החניה בנכס. טענה זו אין לקבל ויש לדחות אותה מכל וכל. נסביר:
שמאי התובע בחוות דעתו, אינו מביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל /70א – פגם אשר כבר בגינו, כמפורט בחוות הדעת השמאית, יש לדחות את התביעה על הסף.
כידוע, בעת בחינת גורמי ההשפעה של תת"ל 70א על המקרקעין יש להביא בחשבון את כלל הגורמים ואין לבודד רכיבים מסוימים בלבד מתוך התכנית.
יובהר כי יישומה של תת"ל 70א' תוביל לצמצום עומסי תנועה, לירידה בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים – רכיבים אשר לא הובאו בחשבון במסגרת התביעה, בניגוד לדין.
זאת ועוד, מעסקאות ההשוואה המפורטות בשומה המייעצת אשר נערכה ע"י השמאית רמה מאור ברח' בן יהודה 114 - שומה מייעצת אשר אושרה כאמור על ידי ועדת הערר בהחלטתה בערר 92009/0622 מיום 26.3.2025 - עולה במפורש כי מחירי המקרקעין ברחוב בן יהודה האמירו בשנים האחרונות. עלייה זו נובעת, בין היתר, ממגמת ההתפתחות ושדרוג מערכת הכבישים והתשתיות המודרניות המתוכננות, אשר הולכות ונבנות בעיר ובסביבה באופן קבוע במהלך השנים האחרונות. הרכבת הקלה הינה התפתחות מודרנית לתחבורה המתאימה למילניום הבא אשר מקלה בעומס האוטובוסים מפחיתה את כמות הרעש וזיהום האויר ובכך מגבירה את רצון הקונה הסביר לרצות להשתייך ל- "מועדון" זה.
לאחר בחינת תוצאות הסקר השמאית המייעצת קבעה כי תת"ל /70א' תרמה לעליית ערך הנכסים ברח' בן יהודה בשיעור של %15.5 המשקף את האלמנטים המשביחים של התכנית, בין היתר, בשל צמצום עומסי תנועה, ירידה ברמת הזיהום ושיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקודם.
לחלקת משנה 13 קיימת חניה אחת צמודה במכפיל בקומת המרתף התחתון המסומנת בתשריט הבית המשותף באות יב' (משותפת לת"ח 1 ו-.)13
יצוין כי מיקום החניות במרתף בשטח קטן יחסית עם שטחי תמרון קטנים ומוגבלים לרבות העובדה כי קיימים מקומות חניה בשני צידיו של המרתף גורר הפחתה בגין נגישות מוגבלת לחניה בשיעור של כ- %10 לכל הפחות.
במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות בטרם אושרה התכנית. חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר משפיעה באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב הקודם לתכנית תת"ל 70א'.
במצב התכנוני הקודם תמ"א /23א/4 יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין. התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח. כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד. בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה, תמ"א/23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר, ייקבע בתכנון המפורט. בשונה מתמ"א 23א ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי, תמ"א /23א/4 שינתה הוראה זו וקבעה שמפלס המעבר של קו המטע"ן ייקבע בתכנון עתידי מפורט. תמ"א /23א/4 שינתה את תמ"א 23א ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים. בנספח א' לתמ"א /23א/4 צוין שהקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר. יודגש כי תמ"א /23א/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. מפלס המעבר ייקבע כאמור בתכנון המפורט.
כמפורט בחוות דעתה של השמאית המייעצת גב' רמה מאור ברח' בן יהודה 114 נקבע כי יש להביא בחשבון הפחתה נוספת בגין הסיכון לחסימת החניות אשר קיים במצב הקודם בשיעור של כ- %10 לכל הפחות.
התייחסות לנושא האפשרות לחסימת החניות במצב הקודם נוכח תמ"א 23א/4 ניתן למצוא גם
| שווי מצב קודם | |||
|---|---|---|---|
| 60.33 מ"ר | שטח אקו' בנוי דירתי (מקדם אקו' )1 | ||
| 44,226 ₪ | שווי מ"ר בנוי | ||
| 2,668,154 ₪ | סה"כ | ||
| 252,917 ₪ | שווי חניה צמודה במרתף | ||
| 2,921,071 ₪ | סה"כ שווי מצב קודם | ||
| שווי מצב חדש | |||
| 60.33 מ"ר | שטח אקו' בנוי דירתי (מקדם אקו' )1 | ||
| 51,062 ₪ | שווי מ"ר בנוי | ||
| 3,080,570 ₪ | סה"כ | ||
| 29,521 ₪11 | תוספת דמי שימוש בחניה עד לחסימה | ||
| 97,484 ₪12 | תוספת שווי למחסן במרתף בשטח של 12 מ"ר (מקדם אקו' 0.4 בהשוואה למגורים) בהתחשב בעלויות התאמה ()0.9 ובמקדם 0.5 בהתחשב בבעלות המשותפת. כמו כן הובאה בחשבון דחיה לתקופה של 5 שנים בשיעור היוון %.2.5 | ||
| 3,207,575 ₪ | סה"כ שווי מצב חדש |
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07278 תת חלקה: 13
26-0009ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
בהחלטת השמאי המייעץ שלומי יפה בחלקה 3 בגוש ,7078 כדלקמן: "האם במצב קודם יש להניח במידה כזו או אחרת כי קיימת אפשרות לחסימת החניות בבניין? כבר במצב קודם, עמדתי שלא ניתן לשלול זאת נוכח הוראות התכנית. תמ"א /23א/4 כאמור לא קבעה את מפלס קו הרק"ל ולא את הצד ברחוב בו יעבור, ככל ויהיה מדובר במפלס קרקעי. לכן, הסתברותית מדובר בפוטנציאל של 1/6 שאכן התכנון המפורט יגרור חסימה של החניה כפי שאכן קרה. תחשיב הפוטנציאל לחסחמה נערך בהתאם לסבירות למפלס עילי (קרקע) הוא 1/3 והסבירות לצד הרחוב בו מצוי הנכס הוא 1/2 . סה"כ פוטנציאל של 1/6 לחסימה כבר במצב קודם."
למען השלמת התונה יצוין, כי במסגרת השומה המייעצת של השמאי המייעץ שלומי יפה הנ"ל, נקבע כי ככל ומביאים בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א', מתאיינת כל טענה לפגיעה מחסימה של מקום חניה אחד עד שני מקומות חניה. אלא שהשמאי שלומי יפה קבע במסגרת השומה המייעצת, בניגוד להחלטת ועדת הערר בערר תא/92008/0622 אשר במסגרתה מונה לערוך שומה מייעצת, כי אין להביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'. לאור זאת, במסגרת החלטת ועדת הערר מיום 26.3.2026 בערר זה, הוחזר הדיון בשומה המייעצת לשמאי שלומי יפה, על מנת שיביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'.
בהתייחס לחלקת משנה 13 מאחר ולנכס שבנדון צמודה חניה במכפיל במרתף הובא בחשבון בתחשיב שווי מקום חניה לאחר התאמה בסך של כ - 252,917 ₪.
שמאי התובע אינו מביא בחשבון במסגרת תחשיביו במצב החדש דחייה עד לתום תקופת השימוש וחסימת החניה בפועל ובהתאם אינו מביא בחשבון את תוספת השווי עבור דמי שימוש בגין השכרת החניה עד לחסימתה בפועל.
בהתייחס לחלקת משנה 13 הואיל ולדירה צמודה חניה במכפיל במרתף הובא בחשבון במסגרת התחשיב דמי שכירות חודשיים בסך של כ- 600 ₪, המשקף שיעור תשואה של כ- %.2.5 יתרה מכך, שמאי התובע אינו מביא בחשבון במסגרת תחשיביו במצב החדש את תרומת שטח הקרקע של מתקן החניה בתום תקופת השימוש וחסימת החניה בפועל. חלף השימוש בשטחי המרתף לחניה, רשאי התובע להשתמש בשטחי המרתף של הבניין לשימושים אלטרנטיביים אחרים. להלן שימושים מותרים עפ"י תכנית ע':1 שטחי אחסנה, מועדון דיירים, חדרי שירות משותפים ועוד.
להלן תחשיב בהתייחס לחלקת משנה :13
משכך, יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובע בעניין תת"ל 70א' ולקבוע כי תכנית זו לא
11 דמי שכירות בסך של 600 ₪ לחודש למקום חניה לתקופה של 5 שנים בשיעור היוון %.7 12 תוספת שווי עבור מחסן הינה 110,294 ₪, ובהתחשב בדחיה הובא בחשבון בתחשיב שווי בערך נוכחי בסך של 97,484 ₪
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07278 תת חלקה: 13
26-0009ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
פגעה בערכם של המקרקעין.
תקציר חוות דעת עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, ב"כ הוועדה המקומית:
• יש לדחות את התביעה מחמת שהתובע לא הוכיח כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של ענין
המביאים לבטלותה
• תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-,1971 קובעות
כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.
• הלכה פסוקה היא, כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובעים להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית, לרבות כמובן, הוכחת שעור הפגיעה. עוד קבעה הפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת
חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת
הפיצויים.
• לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת, מבוססת ונתמכת בנתונים, אלא שעל השמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.
• דא עקא, מעיון בחוות דעת שמאי התובע עולה באופן שאינו משתמע לשתי פנים, כי
במסגרת חוות הדעת כלל לא הובאו בחשבון האלמנטים המשביחים מכוחה של
תת"ל 70א' – אלמנטים משביחים אשר הבאתן בחשבון, כעולה מחוות הדעת
השמאית מטעם הוועדה המקומית, מביאים לכך שלא קיימת בענייננו כל ירידת
ערך בשווי הנכס בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
• בהתאם, חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו
של עניין, לוקה בהנחות מוצא שגויות, חסרה בחוות דעת מקצועיות, מתעלמת
משיקולים רלוונטיים ואינה עומדת בנטל הוכחת פגיעה בשווים של המקרקעין,
המביאים לבטלותה ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה, הכול כמפורט בהרחבה
בחוות דעת משפטית זו ובחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית. אך
מטעמים אלה לבדם יש לדחות את התביעה שבנדון, בשל אי הרמת הנטל
להוכחתה.
שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את מלוא המצב התכנוני הקודם ערב אישורה
של תת"ל 70א'
• כלל ידוע הוא, כי בהערכת שיעור הפגיעה לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית, שנטען כי היא פוגעת, לבין שווי המקרקעין לאחר האישור.
• במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות של התובעת בטרם אושרה התכנית.
ככל שחוות הדעת השמאית לוקה בחסרים מהותיים, כבענייננו, יש לקבוע כי לא
הורם הנטל להוכחת תביעת הפיצויים והפגיעה הנטענת.
• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר אושרה כחלק מהמצב התכנוני הקודם והמשמעויות העולות מממנה, אשר יש בהן כדי להשפיע באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתכנית תת"ל 70א', כדלקמן:
• תמ"א /23א/4 אשר פורסמה למתן תוקף ב-,12.8.2010 אשר במסגרתה, כפי שפורט לעיל וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, סומן תוואי קו המתע"ן לאורך רחוב בן יהודה. בשונה מתמ"א 23א' ותמ"מ ,5 אשר קדמו לתמ"א
/23א/,4 תמ"א /23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07278 תת חלקה: 13
26-0009ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
מפלס המעבר של קו המתע"ן. התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות
שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר ייקבע בתכנון מפורט.
• כלומר, במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', תוואי ה"קו הסגול" היה זהה לתוואי אשר
סומן בסופו של יום בתת"ל 70א', אך מפלס המעבר של קו המתע"ן לא היה ידוע
ונקבע כי מפלס זה ייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א'.
• שמאי התובע הסתפק בתיאור כללי של תמ"א 23א'/4 בלבד, אך בהיעדר ניתוח
ופירוט תיקוניה, וביניהם תיקון 4 כאמור, על מלוא משמעותיו התכנוניות.
• נבהיר כי היעדר תיאור מלוא המצב התכנוני הקודם לתכנית על מלוא משמעויותיו
על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', המשפיעים באופן מהותי על
שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, מהווה פגם מהותי בחוות דעת שמאי
התובע, המביא למעשה לתמונת מצב שגויה ומטעה, אשר יש בה כדי לשמוט את
הקרקע תחת חוות הדעת בכללותה.
• כמפורט לעיל, משמעות בחינת המצב התכנוני הקודם לאשורו, הינה כי במצב
תכנוני קודם מכוחה של תמ"א /23א/4 נקבע כי מפלס המעבר של קו המתע"ן לא
היה ידוע וייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א' במצב התכנוני
החדש.
• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק
בגין אישורה של תת"ל 70א'.
שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל
70א'
• כאמור, שמאי התובע התעלם לחלוטין בחוות דעתו מבחינתם והבאתם בחשבון של אלמנטים משביחים מכוחה של תת"ל 70א'.
• נחזור ונבהיר, כי על שמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם
את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית הפוגעת לטענתו (המוכחשת
בענייננו) ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של
המקרקעין.
• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון אלמנטים משביחים שמקורם בתת"ל 70א'.
• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קביעת תוואי המתע"ן
בתוואי העילי, תביא לצמצום מס' נתיבי הנסיעה לרכבים ממונעים לכדי נתיב אחד
בלבד, הרחבת מדרכות, התווית שבילי אופניים וכן התווית מסילה עבור הקו הסגול
של הרכבת הקלה הצפויה לפעול בטכנולוגיה המתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית
ובהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק. יתרה מזו, כמפורט בחוות
הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קיבולת הנוסעים של הרכבת גבוהה
משמעותית מזו של אוטובוסים ורכבים פרטיים אשר תוביל לצמצום ניכר בעומסי
התנועה הקיימים כיום. בנוסף, קביעת תוואי המתע"ן בתוואי עילי, תביא לירידה
בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים - אלמנטים
משביחים אשר לא הובאו בחשבון בשגגה בחוות דעת שמאי התובע אשר לכל
הפחות מאיינים את ירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).
• נבהיר כי היעדר הכללתם של האלמנטים המשביחים הנובעים מכוחה של תת"ל
70א' והתחשבות בהם לצורך בחינת הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70א',
מהווה פגם מהותי בחוות הדעת אשר גם בפגם זה יש כדי לשמוט את הקרקע תחת
חוות הדעת בכללותה.
• נפנה בעניין זה לשומה מייעצת שניתנה לאחרונה במסגרת ערר תא/192009/0622
עו"ד אליהוד יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח', על ידי
השמאית רמה מאור במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 70א' כבענייננו, שם נקבע על ידי השמאית המייעצת כי התת"ל מעלה את שווים של המקרקעין וזאת על אף שנחסמו מקומות חניה אשר נבנו בהיתר, תוך שהשמאית המייעצת קבעה שם שווי מצב קודם למ"ר מגורים של 44,226 ₪ ושווי מצב חדש למ"ר מגורים של 51,062 למ"ר, וזאת כאמור בשל השפעתה החיובית של הרק"ל.
• נדגיש, כי ביום 26.3.2026 אומצו קביעותיה של השמאית המייעצת בשומה מייעצת
זו על ידי ועדת הערר במסגרת החלטת ועדת הערר בערר תא/92009/0622 ובהתאם
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07278 תת חלקה: 13
26-0009ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
נקבע כי תכנית תת"ל 70א' אינה תכנית פוגעת תוך דחיית ערר הפיצויים שהוגש
שם.
• כן נפנה לשומה מייעצת נוספת של השמאית רמה מאור אשר ניתנה ביום 6.5.2025 במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 71ב' אך יפים גם לענייננו, במסגרת ערר
תא/92018/0922 שיגריס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו,
,)22.8.2024 אשר גם במסגרתה נקבע כי לא חלה ירידת ערך לאור אישורה של תת"ל 71ב', אלא עליית ערך בשיעור ניכר של כ-%22 - קביעה אשר התקבלה גם כן על ידי ועדת הערר.
• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק
בגין אישורה של תת"ל 70א'.
• מכלל הטעמים אשר פורטו לעיל, יש לדחות את התביעה בגין אישורה של תת"ל
70א' על הסף, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.
מענה לגופן של טענות
• מבלי לגרוע מהאמור, יש לדחות את התביעה גם לגופה, מחמת שהתובע לא הוכיח
כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
• יש לדחות את הטענה לפגיעה (מוכחשת) עקב אישורה של תת"ל 70א' הן על הסף
(בהתאם לטעמים אשר פורטו בהרחבה לעיל) והן לגופן.
• לטענת התובע כתוצאה מאישורה של תכנית תת"ל 70א' ייפגע שווי הנכס וזאת כתוצאה מחסימת הגישה לחניה.
• יש לדחות את טענת התובע מכל וכל.
• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הבאתם בחשבון של כלל האלמנטים המשביחים מכוחה של תכנית תת"ל 70א', מוכיחה כי לא חלה כל ירידה בערכו של הנכס בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א' ובשל כך יש לדחות את התביעה.
• בנוסף, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, לנכס בענייננו קיימת חניה אחת צמודה במכפיל בקומת המרתף התחתון (המסומנת באות יב).
• כפי שהובא בחשבון בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, מיקום החניה הינו בשטח קטן יחסית עם שטחי תמרון קטנים ומוגבלים לרבות העובדה כי קיימים מקומות חניה בשני צידיו של המרתף, אשר יש להביא בגינו בחשבון הפחתה בגין נגישות מוגבלת לחניה בשיעור של כ- %.10
• מבלי לגרוע מהאמור, במצב התכנוני הקודם לתת"ל 70א', חלה ביחס למקרקעין תמ"א /23א/,4 אשר יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין. התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח, כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד.
• בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה, תמ"א /23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן.
• התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס
המעבר, ייקבע בתכנון המפורט.
• תמ"א /23א/4 שינתה בכך את תמ"א 23א' ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים.
• בנספח א' לתמ"א /23א/4 צוין, כי הקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר.
• משכך, כפי שהובא בחשבון בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית ובהתאם לשומה המייעצת של השמאית רמה מאור בנכס ברח' בן יהודה 114 יש להביא בחשבון הפחתה נוספת של %10 לכל הפחות בגין הסיכון לחסימת חניות אשר קיים במצב תכנוני קודם.
• מבלי לגרוע מהאמור, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, במצב התכנוני החדש יש להביא בחשבון את התועלת הכלכלית ממקומות החניה הקיימים עד לקיומה בפועל של מניעת הגישה לחנייה.
• יתרה מזו, גם כן כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הרי שיש
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07278 תת חלקה: 13
26-0009ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
להביא בחשבון כחלק מהמצב התכנוני החדש, בדחייה, שימוש חלופי לחניות כגון שטחי אחסנה, מועדון דיירים, חדרי שירות משותפים ועוד.
• לאור האמור והמפורט בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית
עולה, כי אף לאחר הבאה בחשבון של אובדן מקום החניה, לא חלה ירידה בערכו של
הנכס.
סוף דבר
• נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית תביעת הפיצויים, תוך אימוץ חוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית ולאור הטעמים המשפטים דלעיל.
• לחילופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע, כי אכן נגרמה לנכס מושא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של תכנית תת"ל 70א', יש לקבוע כי פגיעה זו, כפי שפורט והוצג בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הינה פגיעה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובע פיצויים בגינה.
• כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה איננה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכול בהתאם לעניין ולהדבק הדברים.
• בנוסף, אין באמור להלן כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.
חוו"ד מה"ע:
לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
בישיבתה מספר 26-0009ב' מיום 20/05/2026 (החלטה מספר )6 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חן אריאלי, חיים גורן
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק 2020-07277 - תתי חלקות: 3,4
26-0009ב' - - 7 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
לדרפט מצורפות חוות דעת של שמאיי הוועדה רחל פרנקו וניסן פרנקו, חוות דעת משפטית
מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, תגובת ב"כ החתום על השיפוי
עורך הדין דויד כחלון והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר
פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.
מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים
רקע קודם:
בתאריך 13/07/2020 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965
הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.
התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית תת"ל/70א.
בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות
הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".
פרטי הנכס התובע:
גוש: 6906 חלקה: 150 תתי חלקה: 3,4
כתובת: רחוב בן יהודה מס' 50
תובע: מרדכי אליה קמל
בא כוח התובע: עו"ד קמחי שלמה
תשריט סביבה:
פירוט סכום הפיצויים:
תת"ל/70א' – 355,000 ₪.
טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע מוטי זוטא):
פגיעה בשווי הנכס כתוצאה מחסימת הגישה למרתפי חניה ונטרול מרכיב החניה בנכס.
עמ' 49 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק 2020-07277 - תתי חלקות: 3,4
26-0009ב' - - 7 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
כתב השיפוי:
לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.
מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה ונערכה על ידי ה"ה דורון חבקין ו-
יוגב מנחם.
חוות הדעת משפטית ושמאית מצורפות והן מהוות חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.
תקציר חוו"ד שמאיי הוועדה המקומית רחל פרנקו וניסן פרנקו:
שמאי התובע טוען כי תת"ל /70א גוררת פגיעה בשווי הנכס כתוצאה מחסימת הגישה למרתפי החניה ונטרול מרכיב החניה בנכס. טענה זו אין לקבל ויש לדחות אותה מכל וכל. נסביר:
שמאי התובע בחוות דעתו, אינו מביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל /70א – פגם אשר כבר בגינו, כמפורט בחוות הדעת השמאית, יש לדחות את התביעה על הסף.
כידוע, בעת בחינת גורמי ההשפעה של תת"ל 70א על המקרקעין יש להביא בחשבון את כלל הגורמים ואין לבודד רכיבים מסוימים בלבד מתוך התכנית.
יובהר כי יישומה של תת"ל 70א' תוביל לצמצום עומסי תנועה, לירידה בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים – רכיבים אשר לא הובאו בחשבון במסגרת התביעה, בניגוד לדין.
זאת ועוד, מעסקאות ההשוואה המפורטות בשומה המייעצת אשר נערכה ע"י השמאית רמה מאור ברח' בן יהודה 114 - שומה מייעצת אשר אושרה כאמור על ידי ועדת הערר בהחלטתה בערר 92009/0622 מיום 26.3.2025 - עולה במפורש כי מחירי המקרקעין ברחוב בן יהודה האמירו בשנים האחרונות. עלייה זו נובעת, בין היתר, ממגמת ההתפתחות ושדרוג מערכת הכבישים והתשתיות המודרניות המתוכננות, אשר הולכות ונבנות בעיר ובסביבה באופן קבוע במהלך השנים האחרונות. הרכבת הקלה הינה התפתחות מודרנית לתחבורה המתאימה למילניום הבא אשר מקלה בעומס האוטובוסים מפחיתה את כמות הרעש וזיהום האויר ובכך מגבירה את רצון הקונה הסביר לרצות להשתייך ל- "מועדון" זה.
לאחר בחינת תוצאות הסקר השמאית המייעצת קבעה כי תת"ל /70א' תרמה לעליית ערך הנכסים ברח' בן יהודה בשיעור של %15.5 המשקף את האלמנטים המשביחים של התכנית, בין היתר, בשל צמצום עומסי תנועה, ירידה ברמת הזיהום ושיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקודם.
לחלקת משנה 4 קיימת חניה אחת צמודה במכפיל בקומת המרתף התחתון המסומנת בתשריט הבית המשותף באות ט' (משותפת לת"ח 9 ו-.)4
יצוין כי מיקום החניות במרתף בשטח קטן יחסית עם שטחי תמרון קטנים ומוגבלים לרבות העובדה כי קיימים מקומות חניה בשני צידיו של המרתף גורר הפחתה בגין נגישות מוגבלת לחניה בשיעור של כ- %10 לכל הפחות.
במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות בטרם אושרה התכנית. חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר משפיעה באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב הקודם לתכנית תת"ל 70א'.
במצב התכנוני הקודם תמ"א /23א/4 יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין. התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח. כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד. בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה, תמ"א/23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר, ייקבע בתכנון המפורט. בשונה מתמ"א 23א ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי, תמ"א /23א/4 שינתה הוראה זו וקבעה שמפלס המעבר של קו המטע"ן ייקבע בתכנון עתידי מפורט. תמ"א /23א/4 שינתה את תמ"א 23א ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים. בנספח א' לתמ"א /23א/4 צוין שהקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר. יודגש כי תמ"א /23א/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. מפלס המעבר ייקבע כאמור בתכנון המפורט.
כמפורט בחוות דעתה של השמאית המייעצת גב' רמה מאור ברח' בן יהודה 114 נקבע כי יש להביא
| שווי מצב קודם | |||
|---|---|---|---|
| 20 מ"ר | שטח אקו' בנוי מסחר (מקדם אקו' )1 | ||
| 41,352 ₪ | שווי מ"ר בנוי (מסחר) | ||
| 827,040 ₪ | סה"כ | ||
| 252,917 ₪ | שווי חניה צמודה במכפיל במרתף | ||
| 1,079,957 ₪ | סה"כ שווי מצב קודם | ||
| שווי מצב חדש | |||
| 20 מ"ר | שטח אקו' בנוי מסחר (מקדם אקו' )1 | ||
| 47,744 ₪ | שווי מ"ר בנוי (מסחר) | ||
| 954,880 ₪ | סה"כ | ||
| 29,521 ₪13 | תוספת דמי שימוש בחניה עד לחסימה | ||
| 97,484 ₪14 | תוספת שווי למחסן במרתף בשטח של 12 מ"ר (מקדם אקו' 0.4 בהשוואה למגורים) בהתחשב בעלויות התאמה ()0.9 ובמקדם 0.5 בהתחשב בבעלות המשותפת. כמו כן הובאה בחשבון דחיה לתקופה של 5 שנים בשיעור היוון %.2.5 | ||
| 1,081,885 ₪ | סה"כ שווי מצב חדש |
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק 2020-07277 - תתי חלקות: 3,4
26-0009ב' - - 7 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
בחשבון הפחתה נוספת בגין הסיכון לחסימת החניות אשר קיים במצב הקודם בשיעור של כ- %10 לכל הפחות.
התייחסות לנושא האפשרות לחסימת החניות במצב הקודם נוכח תמ"א 23א/4 ניתן למצוא גם בהחלטת השמאי המייעץ שלומי יפה בחלקה 3 בגוש ,7078 כדלקמן: "האם במצב קודם יש להניח במידה כזו או אחרת כי קיימת אפשרות לחסימת החניות בבניין? כבר במצב קודם, עמדתי שלא ניתן לשלול זאת נוכח הוראות התכנית. תמ"א /23א/4 כאמור לא קבעה את מפלס קו הרק"ל ולא את הצד ברחוב בו יעבור, ככל ויהיה מדובר במפלס קרקעי. לכן, הסתברותית מדובר בפוטנציאל של 1/6 שאכן התכנון המפורט יגרור חסימה של החניה כפי שאכן קרה. תחשיב הפוטנציאל לחסימה נערך בהתאם לסבירות למפלס עילי (קרקע) הוא 1/3 והסבירות לצד הרחוב בו מצוי הנכס הוא 1/2 . סה"כ פוטנציאל של 1/6 לחסימה כבר במצב קודם."
למען השלמת התונה יצוין, כי במסגרת השומה המייעצת של השמאי המייעץ שלומי יפה הנ"ל, נקבע כי ככל ומביאים בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א', מתאיינת כל טענה לפגיעה מחסימה של מקום חניה אחד עד שני מקומות חניה. אלא שהשמאי שלומי יפה קבע במסגרת השומה המייעצת, בניגוד להחלטת ועדת הערר בערר תא/92008/0622 אשר במסגרתה מונה לערוך שומה מייעצת, כי אין להביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'. לאור זאת, במסגרת החלטת ועדת הערר מיום 26.3.2026 בערר זה, הוחזר הדיון בשומה המייעצת לשמאי שלומי יפה, על מנת שיביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'.
בהתייחס לחלקת משנה 4 מאחר ולנכס שבנדון צמודה חניה במכפיל במרתף הובא בחשבון בתחשיב שווי מקום חניה לאחר התאמה בסך של כ - 252,917 ₪.
שמאי התובע אינו מביא בחשבון במסגרת תחשיביו במצב החדש דחייה עד לתום תקופת השימוש וחסימת החניה בפועל ובהתאם אינו מביא בחשבון את תוספת השווי עבור דמי שימוש בגין השכרת החניה עד לחסימתה בפועל.
בהתייחס לחלקת משנה 4 הואיל ולחנות צמודה חניה במכפיל במרתף הובא בחשבון במסגרת התחשיב דמי שכירות חודשיים בסך של כ- 600 ₪, המשקף שיעור תשואה של כ- %.2.5 יתרה מכך, שמאי התובע אינו מביא בחשבון במסגרת תחשיביו במצב החדש את תרומת שטח הקרקע של מתקן החניה בתום תקופת השימוש וחסימת החניה בפועל. חלף השימוש בשטחי המרתף לחניה, רשאי התובע להשתמש בשטחי המרתף של הבניין לשימושים אלטרנטיביים אחרים. להלן שימושים מותרים עפ"י תכנית ע':1 שטחי אחסנה, מועדון דיירים, חדרי שירות משותפים ועוד.
להלן תחשיב בהתייחס לחלקת משנה :4
13 דמי שכירות בסך של 600 ₪ לחודש למקום חניה לתקופה של 5 שנים בשיעור היוון %.7 14 תוספת שווי עבור מחסן הינה 110,294 ₪, ובהתחשב בדחיה הובא בחשבון בתחשיב שווי בערך נוכחי בסך של 97,484 ₪
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק 2020-07277 - תתי חלקות: 3,4
26-0009ב' - - 7 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
משכך, יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובע בעניין תת"ל 70א' ולקבוע כי תכנית זו לא
פגעה בערכם של המקרקעין.
תקציר חוות דעת עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, ב"כ הוועדה המקומית:
• יש לדחות את התביעה מחמת שהתובע לא הוכיח כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של ענין
המביאים לבטלותה
• תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-,1971 קובעות
כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.
• הלכה פסוקה היא, כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובעים להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית, לרבות כמובן, הוכחת שעור הפגיעה. עוד קבעה הפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת
חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת
הפיצויים.
• לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת, מבוססת ונתמכת בנתונים, אלא שעל השמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.
• דא עקא, מעיון בחוות דעת שמאי התובע עולה באופן שאינו משתמע לשתי פנים, כי
במסגרת חוות הדעת כלל לא הובאו בחשבון האלמנטים המשביחים מכוחה של
תת"ל 70א' – אלמנטים משביחים אשר הבאתן בחשבון, כעולה מחוות הדעת
השמאית מטעם הוועדה המקומית, מביאים לכך שלא קיימת בענייננו כל ירידת
ערך בשווי הנכס בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
• בהתאם, חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו
של עניין, לוקה בהנחות מוצא שגויות, חסרה בחוות דעת מקצועיות, מתעלמת
משיקולים רלוונטיים ואינה עומדת בנטל הוכחת פגיעה בשווים של המקרקעין,
המביאים לבטלותה ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה, הכול כמפורט בהרחבה
בחוות דעת משפטית זו ובחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית. אך
מטעמים אלה לבדם יש לדחות את התביעה שבנדון, בשל אי הרמת הנטל
להוכחתה.
שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את מלוא המצב התכנוני הקודם ערב אישורה
של תת"ל 70א'
• כלל ידוע הוא, כי בהערכת שיעור הפגיעה לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית, שנטען כי היא פוגעת, לבין שווי המקרקעין לאחר האישור.
• במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות של התובע בטרם אושרה התכנית.
ככל שחוות הדעת השמאית לוקה בחסרים מהותיים, כבענייננו, יש לקבוע כי לא
הורם הנטל להוכחת תביעת הפיצויים והפגיעה הנטענת.
• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר אושרה כחלק מהמצב התכנוני הקודם והמשמעויות העולות מממנה, אשר יש בהן כדי להשפיע באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתכנית תת"ל 70א', כדלקמן:
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק 2020-07277 - תתי חלקות: 3,4
26-0009ב' - - 7 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
• תמ"א /23א/4 אשר פורסמה למתן תוקף ב-,12.8.2010 אשר במסגרתה, כפי שפורט לעיל וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, סומן תוואי קו המתע"ן לאורך רחוב בן יהודה. בשונה מתמ"א 23א' ותמ"מ ,5 אשר קדמו לתמ"א
/23א/,4 תמ"א /23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את
מפלס המעבר של קו המתע"ן. התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות
שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר ייקבע בתכנון מפורט.
• כלומר, במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', תוואי ה"קו הסגול" היה זהה לתוואי אשר
סומן בסופו של יום בתת"ל 70א', אך מפלס המעבר של קו המתע"ן לא היה ידוע
ונקבע כי מפלס זה ייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א'.
• שמאי התובע הסתפק בתיאור כללי של תמ"א 23א'/4 בלבד, אך בהיעדר ניתוח
ופירוט תיקוניה, וביניהם תיקון 4 כאמור, על מלוא משמעותיו התכנוניות.
• נבהיר כי היעדר תיאור מלוא המצב התכנוני הקודם לתכנית על מלוא משמעויותיו
על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', המשפיעים באופן מהותי על
שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, מהווה פגם מהותי בחוות דעת שמאי
התובע, המביא למעשה לתמונת מצב שגויה ומטעה, אשר יש בה כדי לשמוט את
הקרקע תחת חוות הדעת בכללותה.
• כמפורט לעיל, משמעות בחינת המצב התכנוני הקודם לאשורו, הינה כי במצב
תכנוני קודם מכוחה של תמ"א /23א/4 נקבע כי מפלס המעבר של קו המתע"ן לא
היה ידוע וייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א' במצב התכנוני
החדש.
• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק
בגין אישורה של תת"ל 70א'.
שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'
• כאמור, שמאי התובע התעלם לחלוטין בחוות דעתו מבחינתם והבאתם בחשבון של אלמנטים משביחים מכוחה של תת"ל 70א'.
• נחזור ונבהיר, כי על שמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם
את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית הפוגעת לטענתו (המוכחשת
בענייננו) ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של
המקרקעין.
• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון אלמנטים משביחים שמקורם בתת"ל 70א'.
• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קביעת תוואי המתע"ן
בתוואי העילי, תביא לצמצום מס' נתיבי הנסיעה לרכבים ממונעים לכדי נתיב אחד
בלבד, הרחבת מדרכות, התווית שבילי אופניים וכן התווית מסילה עבור הקו הסגול
של הרכבת הקלה הצפויה לפעול בטכנולוגיה המתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית
ובהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק. יתרה מזו, כמפורט בחוות
הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, קיבולת הנוסעים של הרכבת גבוהה
משמעותית מזו של אוטובוסים ורכבים פרטיים אשר תוביל לצמצום ניכר בעומסי
התנועה הקיימים כיום. בנוסף, קביעת תוואי המתע"ן בתוואי עילי, תביא לירידה
בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים - אלמנטים
משביחים אשר לא הובאו בחשבון בשגגה בחוות דעת שמאי התובע אשר לכל
הפחות מאיינים את ירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).
• נבהיר כי היעדר הכללתם של האלמנטים המשביחים הנובעים מכוחה של תת"ל
70א' והתחשבות בהם לצורך בחינת הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70א',
מהווה פגם מהותי בחוות הדעת אשר גם בפגם זה יש כדי לשמוט את הקרקע תחת
חוות הדעת בכללותה.
• נפנה בעניין זה לשומה מייעצת שניתנה לאחרונה במסגרת ערר תא/192009/0622
עו"ד אליהוד יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח', על ידי
השמאית רמה מאור במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 70א' כבענייננו, שם נקבע על ידי השמאית המייעצת כי התת"ל מעלה את שווים של המקרקעין וזאת על אף שנחסמו מקומות חניה אשר נבנו בהיתר, תוך שהשמאית המייעצת קבעה שם שווי מצב קודם למ"ר מגורים של 44,226 ₪ ושווי מצב חדש למ"ר מגורים של 51,062
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק 2020-07277 - תתי חלקות: 3,4
26-0009ב' - - 7 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
למ"ר, וזאת כאמור בשל השפעתה החיובית של הרק"ל.
• נדגיש, כי ביום 26.3.2026 אומצו קביעותיה של השמאית המייעצת בשומה מייעצת
זו על ידי ועדת הערר במסגרת החלטת ועדת הערר בערר תא/92009/0622 ובהתאם
נקבע כי תכנית תת"ל 70א' אינה תכנית פוגעת תוך דחיית ערר הפיצויים שהוגש
שם.
• כן נפנה לשומה מייעצת נוספת של השמאית רמה מאור אשר ניתנה ביום 6.5.2025 במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 71ב' אך יפים גם לענייננו, במסגרת ערר
תא/92018/0922 שיגריס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו,
,)22.8.2024 אשר גם במסגרתה נקבע כי לא חלה ירידת ערך לאור אישורה של תת"ל 71ב', אלא עליית ערך בשיעור ניכר של כ-%22 - קביעה אשר התקבלה גם כן על ידי ועדת הערר.
• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק
בגין אישורה של תת"ל 70א'.
• מכלל הטעמים אשר פורטו לעיל, יש לדחות את התביעה בגין אישורה של תת"ל
70א' על הסף, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.
מענה לגופן של טענות
• מבלי לגרוע מהאמור, יש לדחות את התביעה גם לגופה, מחמת שהתובע לא הוכיח
כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
• יש לדחות את הטענה לפגיעה (מוכחשת) עקב אישורה של תת"ל 70א' הן על הסף
(בהתאם לטעמים אשר פורטו בהרחבה לעיל) והן לגופן.
• לטענת התובע כתוצאה מאישורה של תכנית תת"ל 70א' ייפגע למעשה שוויה של חלקת משנה 4 וזאת כתוצאה מחסימת הגישה לחניה.
• יש לדחות את טענת התובע מכל וכל.
• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הבאתם בחשבון של כלל האלמנטים המשביחים מכוחה של תכנית תת"ל 70א', מוכיחה כי לא חלה כל ירידה בערכה של חלקת משנה 4 בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א' ובשל כך יש לדחות את התביעה.
• בנוסף, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, לחלקת משנה 4 בענייננו קיימת חניה אחת צמודה במכפיל בקומת המרתף התחתון.
• כפי שהובא בחשבון בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, כי מיקום החניה הינו בשטח קטן יחסית עם שטחי תמרון קטנים ומוגבלים לרבות העובדה כי קיימים מקומות חניה בשני צידיו של המרתף, אשר תביא בחשבון הפחתה בגין נגישות מוגבלת לחניה בשיעור של כ- %.10
• מבלי לגרוע מהאמור, במצב התכנוני הקודם לתת"ל 70א', חלה ביחס למקרקעין תמ"א /23א/,4 אשר יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין. התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח, כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד.
• בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה, תמ"א /23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן.
• התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס
המעבר, ייקבע בתכנון המפורט.
• תמ"א /23א/4 שינתה בכך את תמ"א 23א' ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים.
• בנספח א' לתמ"א /23א/4 צוין, כי הקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר.
• משכך, כפי שהובא בחשבון בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית ובהתאם לשומה המייעצת של השמאית רמה מאור בנכס ברח' בן יהודה 114 יש להביא בחשבון הפחתה נוספת של %10 לכל הפחות בגין הסיכון לחסימת חניות אשר קיים במצב תכנוני קודם.
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק 2020-07277 - תתי חלקות: 3,4
26-0009ב' - - 7 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
• מבלי לגרוע מהאמור, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, במצב התכנוני החדש יש להביא בחשבון את התועלת הכלכלית ממקומות החניה הקיימים עד לקיומה בפועל של מניעת הגישה לחנייה.
• יתרה מזו, גם כן כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הרי שיש להביא בחשבון כחלק מהמצב התכנוני החדש, בדחייה, שימוש חלופי לחניות כגון שטחי אחסנה, מועדון דיירים, חדרי שירות משותפים ועוד.
• לאור האמור והמפורט בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית
עולה, כי אף לאחר הבאה בחשבון של אובדן מקום החניה, לא חלה ירידה בערכה
של חלקת משנה .4
סוף דבר
• נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית תביעת הפיצויים, תוך אימוץ חוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית ולאור הטעמים המשפטים דלעיל.
• לחילופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע, כי אכן נגרמה לנכסים מושא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של תכנית תת"ל 70א', יש לקבוע כי פגיעה זו, כפי שפורט והוצג בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הינה פגיעה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובע פיצויים בגינה.
• כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה איננה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכול בהתאם לעניין ולהדבק הדברים.
• בנוסף, אין באמור להלן כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.
חוו"ד מה"ע:
לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
בישיבתה מספר 26-0009ב' מיום 20/05/2026 (החלטה מספר )7 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאיי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, חן אריאלי, חיים גורן
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07281 תת חלקה: 14
26-0009ב' - - 8 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
לדרפט מצורפות חוות דעת של שמאיי הוועדה רחל פרנקו וניסן פרנקו, חוות דעת משפטית
מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, תגובת ב"כ החתום על השיפוי
עורך הדין דויד כחלון והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר
פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.
מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים
רקע קודם:
בתאריך 13/07/2020 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965
הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.
התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית תת"ל/70א.
בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה
בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות
הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".
פרטי הנכס התובע:
גוש: 6906 חלקה: 150 תת חלקה: 14
כתובת: רחוב בן יהודה מס' 50
תובע: ליאני פיליפ ליאון
בא כוח התובע: עו"ד קמחי שלמה
תשריט סביבה:
פירוט סכום הפיצויים:
תת"ל/70א' – 405,000 ₪.
טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע מוטי זוטא):
פגיעה בשווי הנכס כתוצאה מחסימת הגישה למרתפי חניה ונטרול מרכיב החניה בנכס.
כתב השיפוי:
לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.
מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה ונערכה על ידי ה"ה דורון חבקין ו- יוגב מנחם.
חוות הדעת משפטית ושמאית מצורפות והן מהוות חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.
עמ' 56 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07281 תת חלקה: 14
26-0009ב' - - 8 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
תקציר חוו"ד שמאיי הוועדה המקומית רחל פרנקו וניסן פרנקו:
שמאי התובע טוען כי תת"ל /70א גוררת פגיעה בשווי הנכס כתוצאה מחסימת הגישה למרתפי החניה ונטרול מרכיב החניה בנכס. טענה זו אין לקבל ויש לדחות אותה מכל וכל. נסביר:
שמאי התובע בחוות דעתו, אינו מביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל /70א –
פגם אשר כבר בגינו, כמפורט בחוות הדעת השמאית, יש לדחות את התביעה על הסף.
כידוע, בעת בחינת גורמי ההשפעה של תת"ל 70א על המקרקעין יש להביא בחשבון את כלל הגורמים ואין לבודד רכיבים מסוימים בלבד מתוך התכנית.
יובהר כי יישומה של תת"ל 70א' תוביל לצמצום עומסי תנועה, לירידה בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים – רכיבים אשר לא הובאו בחשבון במסגרת התביעה, בניגוד לדין.
זאת ועוד, מעסקאות ההשוואה המפורטות בשומה המייעצת אשר נערכה ע"י השמאית רמה מאור ברח' בן יהודה 114 - שומה מייעצת אשר אושרה כאמור על ידי ועדת הערר בהחלטתה בערר 92009/0622 מיום 26.3.2025 - עולה במפורש כי מחירי המקרקעין ברחוב בן יהודה האמירו בשנים האחרונות. עלייה זו נובעת, בין היתר, ממגמת ההתפתחות ושדרוג מערכת הכבישים והתשתיות המודרניות המתוכננות, אשר הולכות ונבנות בעיר ובסביבה באופן קבוע במהלך השנים האחרונות.
הרכבת הקלה הינה התפתחות מודרנית לתחבורה המתאימה למילניום הבא אשר מקלה בעומס האוטובוסים מפחיתה את כמות הרעש וזיהום האויר ובכך מגבירה את רצון הקונה הסביר לרצות להשתייך ל- "מועדון" זה.
לאחר בחינת תוצאות הסקר השמאית המייעצת קבעה כי תת"ל /70א' תרמה לעליית ערך הנכסים ברח' בן יהודה בשיעור של %15.5 המשקף את האלמנטים המשביחים של התכנית, בין היתר, בשל צמצום עומסי תנועה, ירידה ברמת הזיהום ושיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקודם.
לחלקת משנה 14 קיימת חניה אחת צמודה במכפיל בקומת המרתף התחתון המסומנת בתשריט הבית המשותף באות יד' (משותפת לת"ח 12 ו-.)14
יצוין כי מיקום החניות במרתף בשטח קטן יחסית עם שטחי תמרון קטנים ומוגבלים לרבות העובדה כי קיימים מקומות חניה בשני צידיו של המרתף גורר הפחתה בגין נגישות מוגבלת לחניה בשיעור של כ- %10 לכל הפחות.
במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות בטרם אושרה התכנית. חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר משפיעה באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב הקודם לתכנית תת"ל 70א'.
במצב התכנוני הקודם תמ"א /23א/4 יצרה שלד תחבורתי המיועד להנחות את תכנון ופיתוח המטרופולין. התמ"א שומרת זכויות דרך באמצעות קביעת רצועות לתכנון רק עבור הרשת הדרושה לפיתוח. כך שהמגבלות המוטלות על הסביבה הן לרשת קונקרטית בלבד. בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה ושונו על ידה, תמ"א/23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר, ייקבע בתכנון המפורט. בשונה מתמ"א 23א ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי, תמ"א /23א/4 שינתה הוראה זו וקבעה שמפלס המעבר של קו המטע"ן ייקבע בתכנון עתידי מפורט. תמ"א /23א/4 שינתה את תמ"א 23א ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים. בנספח א' לתמ"א /23א/4 צוין שהקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר. יודגש כי תמ"א /23א/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. מפלס המעבר ייקבע כאמור בתכנון המפורט.
כמפורט בחוות דעתה של השמאית המייעצת גב' רמה מאור ברח' בן יהודה 114 נקבע כי יש להביא בחשבון הפחתה נוספת בגין הסיכון לחסימת החניות אשר קיים במצב הקודם בשיעור של כ- %10 לכל הפחות.
התייחסות לנושא האפשרות לחסימת החניות במצב הקודם נוכח תמ"א 23א/4 ניתן למצוא גם בהחלטת השמאי המייעץ שלומי יפה בחלקה 3 בגוש ,7078 כדלקמן: "האם במצב קודם יש להניח במידה כזו או אחרת כי קיימת אפשרות לחסימת החניות בבניין? כבר במצב קודם, עמדתי שלא ניתן לשלול זאת נוכח הוראות התכנית. תמ"א /23א/4 כאמור לא קבעה את מפלס קו הרק"ל ולא את הצד ברחוב בו יעבור, ככל ויהיה מדובר במפלס קרקעי. לכן, הסתברותית מדובר בפוטנציאל
| שווי מצב קודם | |||
|---|---|---|---|
| 95.31 מ"ר | שטח אקו' בנוי דירתי (מקדם אקו' )1 | ||
| 44,226 ₪ | שווי מ"ר בנוי | ||
| 4,215,180 ₪ | סה"כ | ||
| 252,917 ₪ | שווי חניה צמודה במרתף | ||
| 4,468,097 ₪ | סה"כ שווי מצב קודם | ||
| שווי מצב חדש | |||
| 95.31 מ"ר | שטח אקו' בנוי דירתי (מקדם אקו' )1 | ||
| 51,062 ₪ | שווי מ"ר בנוי | ||
| 4,866,719 ₪ | סה"כ | ||
| 29,521 ₪15 | תוספת דמי שימוש בחניה עד לחסימה | ||
| 16 97,484 ₪ | תוספת שווי למחסן במרתף בשטח של 12 מ"ר (מקדם אקו' 0.4 בהשוואה למגורים) בהתחשב בעלויות התאמה ()0.9 ובמקדם 0.5 בהתחשב בבעלות המשותפת. כמו כן הובאה בחשבון דחיה לתקופה של 5 שנים בשיעור היוון %.2.5 | ||
| 4,993,724 ₪ | סה"כ שווי מצב חדש |
מס' החלטה התוכן
20/05/2026 - רחוב בן יהודה מס' 50 - תיק -2020-07281 תת חלקה: 14
26-0009ב' - - 8 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תת"ל 70א
של 1/6 שאכן התכנון המפורט יגרור חסימה של החניה כפי שאכן קרה. תחשיב הפוטנציאל לחסימה נערך בהתאם לסבירות למפלס עילי (קרקע) הוא 1/3 והסבירות לצד הרחוב בו מצוי הנכס הוא 1/2 . סה"כ פוטנציאל של 1/6 לחסימה כבר במצב קודם."
למען השלמת התונה יצוין, כי במסגרת השומה המייעצת של השמאי המייעץ שלומי יפה הנ"ל, נקבע כי ככל ומביאים בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א', מתאיינת כל טענה לפגיעה מחסימה של מקום חניה אחד עד שני מקומות חניה. אלא שהשמאי שלומי יפה קבע במסגרת השומה המייעצת, בניגוד להחלטת ועדת הערר בערר תא/92008/0622 אשר במסגרתה מונה לערוך שומה מייעצת, כי אין להביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'. לאור זאת, במסגרת החלטת ועדת הערר מיום 26.3.2026 בערר זה, הוחזר הדיון בשומה המייעצת לשמאי שלומי יפה, על מנת שיביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'.
בהתייחס לחלקת משנה 14 מאחר ולנכס שבנדון צמודה חניה במכפיל במרתף הובא בחשבון בתחשיב שווי מקום חניה לאחר התאמה בסך של כ - 252,917 ₪.
שמאי התובע אינו מביא בחשבון במסגרת תחשיביו במצב החדש דחייה עד לתום תקופת השימוש וחסימת החניה בפועל ובהתאם אינו מביא בחשבון את תוספת השווי עבור דמי שימוש בגין השכרת החניה עד לחסימתה בפועל.
בהתייחס לחלקת משנה 14 הואיל ולדירה צמודה חניה במכפיל במרתף הובא בחשבון במסגרת התחשיב דמי שכירות חודשיים בסך של כ- 600 ₪, המשקף שיעור תשואה של כ- %.2.5 יתרה מכך, שמאי התובע אינו מביא בחשבון במסגרת תחשיביו במצב החדש את תרומת שטח הקרקע של מתקן החניה בתום תקופת השימוש וחסימת החניה בפועל. חלף השימוש בשטחי המרתף לחניה, רשאי התובע להשתמש בשטחי המרתף של הבניין לשימושים אלטרנטיביים אחרים. להלן שימושים מותרים עפ"י תכנית ע':1 שטחי אחסנה, מועדון דיירים, חדרי שירות משותפים ועוד.
להלן תחשיב בהתייחס לחלקת משנה :14
משכך, יש לדחות את הפגיעה הנטענת בתביעת התובע בעניין תת"ל 70א' ולקבוע כי תכנית זו לא
פגעה בערכם של המקרקעין.
15 דמי שכירות בסך של 600 ₪ לחודש למקום חניה לתקופה של 5 שנים בשיעור היוון %.7 16 תוספת שווי עבור מחסן הינה 110,294 ₪, ובהתחשב בדחיה הובא בחשבון בתחשיב שווי בערך נוכחי בסך של 97,484 ₪