פרוטוקול 26-0013ב מתאריך 01-07-2026
- www.tel-aviv.gov.il
ועדת המשנה לתכנון ולבניה
מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו
פרוטוקול מספר 26-0013
ט"ז תמוז תשפ"ו 01/07/2026 10:00 - 14:00
באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12
הישיבה נפתחה בשעה: 10:30
בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, אמיר בדראן, עו"ד, אלחנן זבולון, גל שרעבי דמאיו
השתתפו ה"ה: ליאור שפירא, עו"ד מ"מ וסגן ראש העירייה יו"ר הועדה המקומית ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה
אלחנן זבולון סגן ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה
אמיר בדראן, עו"ד סגן ראש העירייה
ראובן לדיאנסקי, עו"ד סגן ראש העירייה
גל שרעבי דמאיו המשנה לראש העירייה
דייבי דישטניק, ד"ר חבר מועצה
נכחו ה"ה: אהוד כרמלי, אדר' מהנדס העיר
הראלה אברהם אוזן, עו"ד משנה ליועמ"ש לענייני תכנון ובניה אושרת שפי, עו"ד ס.בכירה ליועמ"ש
לירון שחר, עו"ד ס. בכירה ליועמ"ש
אורלי אראל מנהלת אגף תכנון העיר וסגנית מהנדס העיר דור בן שטרית מנהל יחידה לקידום זכויות בנכסים
שירה קאשי דקלו סגנית מנהל אגף ושמאית הוועדה המקומית רויטל אטיאס, עו"ד מזכירת ועדת בניין עיר
אמה גוטמן קורן עוזרת למ"מ וסגן ראש העירייה
לריסה קופמן, אדר' מ. מח' תכנון מרכז
יואב זילברדיק, אדר' מ. מח' תכנון מזרח
אלה דוידוף מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל-אביב - יפו רות אריאל ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה
חסרים: מיטל להבי סגנית ראש העירייה
חן אריאלי חברת מועצה
מאיה נורי שקד, עו"ד חברת מועצה
אורנה ברביבאי חברת מועצה
חיים מאיר גורן חבר מועצה
דודו לניאדו חבר מועצה
משקיפים אביגדור פרויד ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב - יפו אורית צבר נציגת הועדה המחוזית משרד הפנים
פרוטוקול מספר 26-0013ב מתאריך 01-07-2026 אושר בישיבה מספר
26-0014ב מתאריך 15-07-2026
| תוכן סעיף | מספר מבא"ת | מספר עמוד | מספר סעיף |
|---|---|---|---|
| אישור פרוטוקול 26-0012ב מיום 17/06/2026 | |||
| רחוב בן יהודה מס' 14-16 תיק 2020-10374 - די בי מלונות בע"מ דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א | 1 | .1 | |
| בקשה לאיחוד חלקות ,243 ,244 ,245 246 בגוש 6136 רחוב גופר 12 דיון באיחוד - דיון לאחר פרסום | 16 | .2 | |
| גופר רחוב 4826 דיון בעיצוב ארכיטקטוני | 19 | .3 | |
| התחדשות יפתח 1-7 דיון בהפקדה | 507-1229079 | 31 | .4 |
| יהודה הלוי 121 דיון בסעיף 77 | 0__-_______ | 56 | .5 |
| רובע ,5 6 דיון בהתנגדויות 106ב' | 507-1149160 | 60 | .6 |
- www.tel-aviv.gov.il
ועדת המשנה לתכנון ולבניה
מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו
פרוטוקול מספר 26-0013
ט"ז תמוז תשפ"ו 01/07/2026 10:00 - 14:00
באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12
הישיבה נפתחה בשעה: 10:30
בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, אמיר בדראן, עו"ד, אלחנן זבולון, גל שרעבי דמאיו
בכבוד רב,
אלה דוידוף
מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה
תל-אביב - יפו
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 - רחוב בן יהודה מס' 14-16 תיק 2020-10374 - די בי מלונות בע"מ
26-0013ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א
לדרפט מצורפות: חוות דעתו של שמאי הוועדה רם סויצקי, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי
הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, תגובת ב"כ החתום על השיפוי עורך הדין תומר גור וחוות דעת שמאית
שנערכה על ידי יוגב מנחם ודורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן
מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.
מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים
רקע קודם:
בתאריך 17/09/2020 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965
הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.
התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תת"ל/70א.
וועדת המשנה לתכנון ולבנייה בישיבתה מיום 27/04/2022 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, הועדה מאשרת ארכה של 360 ימים למתן החלטות בתביעות הפיצויים על ידי הוועדה המקומית אשר במהלכם יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".
פרטי הנכס התובע:
גוש: 6910 חלקה: 6 תתי חלקה: 1 (מחצית הזכויות),14,13,11,4,3,2
כתובת: רחוב בן יהודה מס' 14-16
תובעת: די בי מלונות בע"מ
בא כוח התובעים: עו"ד ארז שפירא
תשריט סביבה:
פירוט סכום הפיצויים:
תת"ל/70א' – 15,200,000 ₪
עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 - רחוב בן יהודה מס' 14-16 תיק 2020-10374 - די בי מלונות בע"מ
26-0013ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א
טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאיי התובעת אסף יצחקי ויעקב כהן):
לטענת התובעת, אישור תת"ל 70א' גרם לירידת ערך המקרקעין במספר רכיבים:
- שינוי יעוד רצועת קרקע בשטח של כ- 30 מ"ר לדרך.
- ירידת ערך שווי הנכס עקב עבודות שיבוצעו בתקופת ביצוע הפרויקט (רלוונטי לשטחי המסחר בקומת הקרקע).
- חוסר אפשרות בשימוש ב- 11 מקומות חניה בהתאם להיתר בניה עדכני.
- פגיעה בהכנסות המלון כתוצאה מירידה בהזמנות החדרים לחתך הלקוחות העסקי אשר דורש חדר מלונאי עם פתרונות חניה זמינה וצמודה וכתוצאה מביטול מפרץ החנייה אשר שימש בין היתר להעלאה והורדה של קבוצות תיירים ומניעת היכולת להורדת/ העלאת נוסעים בפתח המלון.
- הקטנת הרווח התפעולי של המלון כתוצאה מפגיעה במתקני השירות של המלון והגדלת העלויות (כ"א וספקים), בין היתר כתוצאה ממעבר לעבודת לילה של ספקים/ נותני שירות וחלק מצוות המלון לרצועת זמן שבה הרכבת לא פעילה וממניעת כניסה של רכבי תפעול ותמיכה טכנית לחניית המלון.
כתב השיפוי:
לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א' חתום ע"י חברת נת"ע.
מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עו"ד תומר גור וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה אשר נערכה על ידי השמאים דורון חבקין ויוגב מנחם.
תגובת ב"כ נת"ע מצורפת והיא חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.
חוו"ד שמאי הוועדה המקומית רמי סויצקי:
במצב תכנוני קודם, תמ"א /23א/4 התוותה שלד תחבורתי, הכולל תפרוסת קווי מתע"ן לפיתוח מערכת התחבורה הציבורית. בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי, תמ"א /23א'/4 שינתה הוראה זו וקבעה מפלס המעבר של קו המתע"ן ייקבע בתכנון עתידי מפורט.
תמ"א /23א'/4 שינתה את תמ"א 23א' ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים. בנספח א'
לתמ"א /23א'/4 צוין שהקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר.
לכן, תת"ל 70 א', שהינה התכנית המפורטת אשר היא זו אשר קובעת את מפלס המעבר, ובענייננו מעל פני הקרקע, מיישמת את הוראותיה של תמ"א /23א'/4 ומשכך אינה משנה את תוואי המפלס, אלא קובעת אותו ולכן אין בקביעת מפלס המעבר כדי להביא לירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).
גם אם קיימת פגיעה (מוכחש מכל וכל), הרי שהתוואי היה ידוע וצפוי כבר במצב הקודם מכוח תמ"א /23א/.4
המצב החדש
אישור תת"ל 70א' הביא לשינוי ייעודה של רצועת קרקע בשטח של כ-30 מ"ר בחזית החלקה לדרך.
מדובר בשטח המשמש בפועל כמדרכה לאורך רחוב בן יהודה.
אפנה בעניין זה להיתר הבניה שניתן ביחס למקרקעין בשנת ,2014 במסגרתו מסומנת רצועה זו כ"מדרכה מרוצפת" המשמשת את ציבור הולכי הרגל.
כלומר, אין ולא תהיה כל השפעה לשווי המקרקעין לאור שינוי ייעוד הרצועה הנ"ל לייעוד דרך.
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 - רחוב בן יהודה מס' 14-16 תיק 2020-10374 - די בי מלונות בע"מ
26-0013ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א
בנוסף, בהתאם לנספח תוואי המסילה, תחנת "מוגרבי" של הקו הסגול מתוכננת במרחק קצר מהנכס, באופן המשפר את הנגישות התחבורתית אליו.
עוד יצוין כי בהתאם להוראות התת"ל, עם כניסתה לתוקף בוטלו הרצועות לתכנון שנקבעו במסגרת תמ"א /23א/.4
לפיכך, התכנית אינה רק מטמיעה את תוואי מערכת הסעת ההמונים, אלא גם מסירה מגבלות תכנוניות שהיו קיימות במצב הקודם מכוח התמ"א.
בהמשך לאישור התת"ל, ובמסגרת הליך גמישות נפרד שנערך בשנת ,2019 אושרה חסימת הגישה לחניון.
במסגרת ההחלטה נקבע כי יתואם פתרון שיאפשר גישת רכבי תפעול למלון בשעות שבהן הרכבת הקלה אינה פועלת, וכן יימצא פתרון חלופי להעלאת ולהורדת נוסעים בסמוך למלון.
בהתאם להחלטה הנ"ל, במסגרת הליכי התיאום כנדרש, אושרו מפרץ פריקה וטעינה במרחק של כ-70 מ'
מבית המלון ומפרץ העלאה/הורדה לאורחי המלון בלבד, במרחק של כ-45 מ' מהמלון, ברח' אידלסון הסמוך.
כן תואם כי במפרץ החניה החלופי הנ"ל להעלאה/הורדה של אורחי המלון יוצג שלט "העלאה/הורדה לאורחי המלון בלבד".
טענות בדבר אובדן מקומות חניה
לטענת התובעת, אישור התכנית מביא לחסימת הגישה לחניון הממוקם בקומת המרתף של המבנה, באופן שאינו מאפשר עוד שימוש במקומות החניה הקיימים בו. ראש נזק נוסף, המהווה למעשה ראש נזק זהה עם דרישה לכפל פיצוי, הינו טענה לפגיעה באומדן צפוי של הכנסות המלון, לאור לקוחות אשר דורשים חניה צמודה.
לטענת התובעת, בקומת המרתף התחתונה של המקרקעין קיימים 22 מקומות חניה, כאשר חלקה היחסי בזכויות בחניון עומד על %,50 ומשכך יש לראותה כמי שנפגעה מאובדן השימוש ב-11 מקומות חניה.
נעיר בעניין זה, כי במסגרת ערר שהוגש על ידה, נטען כי בקומת המרתף התחתונה של המקרקעין קיימים 18 מקומות חניה.
לטענת התובעת, אובדן האפשרות להשתמש במקומות החניה גורם לפגיעה בשווי הנכס, פוגע באטרקטיביות המלון וביכולתו להעניק שירות לאורחיו, תוך שגובה הפגיעה הנטען על ידה בכל הנוגע לראש נזק זה, מבוסס אך ורק על נתוני השוואה של מקומות חניה למגורים –רק מטעם זה, יש לדחות על הסף ראש נזק זה הואיל והתובעת אינה עומדת בנטל השכנוע הנדרש לתביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק.
יתרה מזאת, מעיון בנסח הרישום עולה כי תת חלקה ,1 המהווה את קומת המרתף התחתונה בו מצויים מקומות החניה, רשומה כאמור בבעלות חברת חניון קסם בן יהודה בע"מ, כלומר התובעת אינה רשומה כבעלת הזכויות בתת חלקה זו, ומשכך, כמפורט בחוות הדעת המשפטית, לא הוצגה תשתית מספקת להוכחת היקף הזכויות הנטען על ידה בקומת המרתף התחתונה כך שיש לדחות את התביעה בכל הנוגע לחלקת משנה 1 על הסף ובהתאם את ראש הנזק הנ"ל לדחות גם כן על הסף.
בנוסף לאמור לעיל, יש להביא בחשבון כי גם לפי טענות התובעת עצמה, מספר מקומות החניה המיוחסים למלון הינו מצומצם ביותר ביחס להיקף פעילותו.
מדובר במלון הכולל כ-108 חדרי אירוח, כאשר מספר מקומות החניה הנטען (לכל הפחות 11 מקומות
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 - רחוב בן יהודה מס' 14-16 תיק 2020-10374 - די בי מלונות בע"מ
26-0013ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א
חניה) מהווה חלק קטן בלבד ביחס למספר החדרים ולמספר האורחים הפוטנציאלי. אדגיש, כי טענת התובעת לפיה ביחס ל-%6 מהחדרים ישנה דרישה לחניה צמודה לא הוכחה ובכל מקרה, לאור העובדה כי לכל הפחות 100 מהחדרים במלון בכל רגע נתון אינם נהנים מחניה, גם במצב הקודם, הרי שמשמעות טענה זו הינה לכל הפחות מזערית, מה גם שלא הובאו בחשבון, כפי שיפורט להלן בהרחבה, בתחשיב הפגיעה בחוות דעת שמאי התובעת, האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א', אשר לעמדתי לכל הפחות מאיינים את הפגיעה הנטענת.
משכך, אף במצב שקדם לאישור התכנית לא היו מקומות החניה מהווים פתרון חניה מלא עבור אורחי המלון, וממילא לא ניתן לראות בהם מרכיב מהותי שעליו נשען תפקודו הכלכלי של המלון.
יתרה מזאת ולמעלה מן הנדרש, יש להביא בחשבון כי הנכס ממוקם בלב אזור תיירותי ומסחרי מרכזי בעיר תל אביב, המאופיין בנגישות גבוהה לתחבורה ציבורית, קרבה לחוף הים, למוקדי בילוי, מסחר ותעסוקה ולמערכת תחבורה ציבורית ענפה.
מאפייני הביקוש למלונות עירוניים מסוג זה שונים ממאפייני הביקוש למלונות נופש או למלונות המצויים באזורים פרבריים, וחלק ניכר מאורחי המלון מגיעים באמצעות מוניות, תחבורה ציבורית, הסעות מאורגנות או בהליכה רגלית.
לפיכך, קיומם של מקומות חניה צמודים אינו מהווה בהכרח גורם מרכזי בבחירת המלון או בתמחור חדרי האירוח.
בהקשר זה יצוין כי התובעת לא הציגה נתונים אמפיריים התומכים בטענתה כי קיים קשר ישיר בין מספר מקומות החניה לבין שיעורי התפוסה, מחירי החדרים או הכנסות המלון.
לא הוצגו נתונים בדבר שיעור האורחים אשר עשו שימוש בפועל בחניון, לא הוצג פילוח של סוגי האורחים המשתמשים בחניה, ולא הוצג ניתוח המלמד על השפעת החניה על הכנסות המלון או על שוויו הכלכלי.
בהיעדר תשתית עובדתית כאמור, קשה לבסס את הטענה כי אובדן הגישה לחניון מוביל בהכרח לירידת ערך בהיקף הנטען.
עוד יש להביא בחשבון כי באזור הנכס קיימים פתרונות חניה ציבוריים ופרטיים נוספים, וכי לא הוצגה בחינה של חלופות חניה זמינות בסביבת המלון.
כמו כן, מהחומר שהוצג עולה כי גם טרם חסימת הגישה לחניון הסתמך המלון, בין היתר, על פתרונות חניה חיצוניים המצויים בסביבתו, ולא רק על מקומות החניה המצויים בתחום המקרקעין.
בנוסף, יש להבחין בין פגיעה נטענת במקרקעין לבין פגיעה אפשרית באופן ניהול העסק המתנהל בהם.
גם אם יונח לצורך הדיון כי חסימת הגישה לחניון יוצרת אי נוחות מסוימת למלון או לחלק מאורחיו, אין בכך כשלעצמו כדי להעיד על פגיעה בתכונות המקרקעין או על ירידת ערך שלהם.
השפעות תפעוליות, שינויים בהרגלי שימוש או התאמות ניהוליות אינן בהכרח בעלות ביטוי שמאי במקרקעין עצמם, ויש לבחון בזהירות האם מדובר בפגיעה במקרקעין או בנזק עסקי עקיף.
מן העבר השני, יש להביא בחשבון כי התכנית כוללת גם רכיבים בעלי השפעה חיובית על הנכס.
תחנת הרכבת הקלה "מוגרבי" מתוכננת במרחק הליכה קצר מהמלון, באופן המשפר את הנגישות התחבורתית אליו ואת הקישוריות למוקדי תעסוקה, מסחר, בילוי ותיירות ברחבי המטרופולין.
שיפור הנגישות התחבורתית מהווה שיקול רלוונטי בבחינת השפעת התכנית על שווי המקרקעין, ובפרט
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 - רחוב בן יהודה מס' 14-16 תיק 2020-10374 - די בי מלונות בע"מ
26-0013ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א
כאשר מדובר בנכס מלונאי המשרת אוכלוסייה רחבה של מבקרים ותיירים.
לבסוף, יש להביא בחשבון כי חלק מרכיבי הנזק הנטענים על ידי התובעת נשענים על אותה מסכת עובדתית.
כך, אובדן מקומות החניה, הפגיעה הנטענת בהכנסות המלון וכן העלויות התפעוליות הנטענות, נובעים כולם מאותה טענה בסיסית בדבר חסימת הגישה לחניון.
לפיכך, יש לדחות כפל טענה בדבר פגיעה בגין אותה השפעה במסגרת רכיבי נזק שונים.
שימושים אלטרנטיביים בקומת החניון - אין להתעלם מהאפשרות לעשות שימושים חלופיים בשטח החניון גם לאחר חסימת הגישה הרכובה אליו.
חסימת הכניסה לרכב אינה מבטלת את קיומו הפיזי של השטח ואינה שוללת בהכרח את האפשרות לעשות בו שימושים אחרים התואמים את מיקומו, מאפייניו והוראות התכנון החלות עליו.
לפיכך, גם אם תתקבל הטענה כי לא ניתן עוד לעשות שימוש בחניון לייעודו המקורי, אין משמעות הדבר כי שווי השטח התאפס או כי אבד מלוא ערכו הכלכלי.
יש להביא בחשבון את יתרת השווי הנובעת מאפשרויות שימוש חלופיות בשטח, ובהתאם לכך לא ניתן לגזור את ירידת הערך משווי מקומות החניה בלבד.
בנוסף, הובאה בחשבון חוות דעתו של השמאי אוהד דנוס, אשר בחנה את השפעת מערכת הרכבת הקלה על ערכי מקרקעין לאורך תוואי הקו האדום בירושלים ובאזור גוש דן.
מממצאי חוות הדעת עולה כי בקרבת תחנות הרכבת הקלה לא זוהתה ירידת ערך בנכסים הסמוכים לתוואי, ובמקרים רבים אף נמצאה השבחה הנובעת משיפור הנגישות התחבורתית והגדלת הנגישות למוקדי תעסוקה, מסחר ושירותים.
עוד הובא בחשבון כי התכנית צפויה להביא לשיפור משמעותי במערכת התחבורה הציבורית באזור, להגדלת הנגישות לנכס ולשיפור הקישוריות למוקדים מרכזיים במטרופולין – רכיבים משביחים את התביעה, בניגוד להלכה הפסוקה כפי שהוצגה לעיל, מתעלמת מהם לחלוטין.
טענות בגין שינוי יעוד החלקה
לטענת התובעת, שינוי ייעודה של רצועת קרקע בשטח של כ-30 מ"ר בחזית הנכס לדרך גורם לירידת ערך המקרקעין ולפגיעה בתפקוד הכניסה למלון.
לאחר בחינת טענה זו לא מצאתי כי יש בה כדי לבסס פגיעה בשווי המקרקעין.
ראשית, מדובר ברצועת קרקע המשמשת בפועל כמדרכה ציבורית מזה שנים רבות. גם לאחר אישור התכנית ממשיך השטח לשמש כמדרכה וכחלק מהמרחב הציבורי לאורך רחוב בן יהודה.
לפיכך, אף שהתכנית משנה את הייעוד הסטטוטורי של השטח לדרך, לא חל שינוי ממשי באופן השימוש
בפועל בו.
שנית, התובעת לא הציגה תשתית עובדתית או שמאית המלמדת כיצד שינוי הייעוד גורם לפגיעה ממשית במקרקעין.
טענות בדבר תחושת צפיפות מוגברת בכניסה לנכס או שינוי בתחושת המרחב אינן מלמדות כשלעצמן על פגיעה בתכונות המקרקעין או על ירידת ערך הניתנת לכימות שמאי.
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 - רחוב בן יהודה מס' 14-16 תיק 2020-10374 - די בי מלונות בע"מ
26-0013ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א
בהקשר זה יצוין כי בפסיקה נקבע לא אחת כי פגיעה המזכה בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הינה פגיעה במקרקעין עצמם ובתכונותיהם, ולא פגיעה סובייקטיבית בתחושת הנוחות או בהעדפות המשתמשים.
משכך, אין די בטענה כללית בדבר שינוי בתחושת המרחב או הצפיפות כדי לבסס ירידת ערך.
עוד יצוין כי סוגיה דומה נבחנה במסגרת שומה מייעצת שנערכה על ידי השמאי המייעץ דוד דדון ביחס לנכס המצוי לאורך תוואי הרכבת הקלה ברחוב ארלוזורוב ,170 שם נקבע כי כאשר מדובר בשטח המשמש בפועל כמדרכה או כחלק מהמרחב הציבורי עוד קודם לאישור התכנית, שינוי הייעוד לדרך אינו יוצר בהכרח פגיעה במקרקעין, שכן השימוש בפועל נותר ללא שינוי מהותי.
טענות בדבר פגיעה בהכנסות בזמן ביצוע עבודות הרכבת הקלה
שמאי התובעת מביא בחשבון פגיעה בשווי הנכס בגין פגיעה בהכנסות במהלך תקופת ביצוע העבודות.
לעמדתנו, אין מקום להביא בחשבון רכיב זה במסגרת תביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
ראשית, יובהר כי הטענה להפסד הכנסות צפוי של %10 לשנה נטענה בעלמא וללא כל ביסוס. על כן, שמאי התובעת לא הרים את נטל ההוכחה הנדרש וכבר מסיבה זו יש לדחות את טענתו בעניין זה.
הלכה פסוקה היא, כי מטרדים ארעיים שנגרמו בתקופת הוצאת התכנית אל הפועל אינם ברי פיצוי במסגרת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
עמד על כך בית המשפט העליון ברע"א 6483/15 נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ'
רות קטן ואח' (פורסם בנבו, :)2.8.2016
"באשר למטרדים שנגרמו בעת סלילת הכביש, הצדק עם בית המשפט המחוזי כי ניתן עקרונית לפצות את המערערים בגין ראש נזק זה. כאמור לעיל, אין מדובר בנזק הנובע במישרין מן התכנית, אלא במטרדים ארעיים שנגרמו בתקופת הוצאתה של התכנית אל הפועל. מטרדים אלו אינם זהים למטרדים שהתכנית יוצרת ואשר בגינם מוענק הפיצוי מכוח סעיף ,197 וממילא אין זהות בין התביעה מכוח סעיף זה ותביעת הפיצוי בגין מטרדים אלו."
התייחס לכך גם בית המשפט המחוזי 9310-09-16 בר בריאות ואח' נ' נת"ע- נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ (פורסם בנבו, :)12.6.2018
"בשורה של החלטות של ועדות ערר, שדנו בשאלת הזכות לפיצויים מכוח סעיף 197 נקבע, שמטרת חוק התכנון והבניה היא להבטיח את האזרח מפני ירידת ערך קבועה של המקרקעין, לכן כעניין של מדיניות אין מקום לדון במסגרת תובענה לפי סעיף 197 במטרדים, שהם נזקים זמניים (ערר 139/09 יונייטד סינגוג (בית הכנסת המאוחדים באמריקה נ' הוועדה לתכנון ובניה ירושלים, [פורסם בנבו] מיום 8.4.2010; ערר (מרכז)
186/06 בן אמוץ עמי ובת עמי ו-8 אח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב מצפה אפק, [פורסם בנבו] מיום 22.3.2010 וכן: ד"ר שמואל רויטל, דיני התכנון והבניה, ,2017 עמ' .)866"
כן אפנה להחלטת ועדת הערר מחוז תל אביב בערר תא/95446/07 נקבע כי נזקים הנובעים מתקופת ביצוע העבודות אינם מהווים נזקים בני פיצוי במסגרת סעיף 197 לחוק. ועדת הערר קבעה כי:
"המטרדים שיוצרת הבנייה עצמה (להבדיל מהתכנית) אינם יכולים באופן עקרוני להוות עילה לתביעה לפי סעיף 197 וזאת לאור העדר זיקה משפטית מתאימה בין התכנית שאושרה לבין המטרדים שנלוו להליך הבנייה."
עוד נקבע כי:
"גם כעניין של מדיניות אין מקום להביא במסגרת תביעה לפי סעיף 197 מטרדים שהינם מטרדים זמניים
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 - רחוב בן יהודה מס' 14-16 תיק 2020-10374 - די בי מלונות בע"מ
26-0013ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א
באופיים וזמניים... מטרת החוק בנושא זה הינה להבטיח את האיזון בפני ירידת ערך פרמננטית (קבועה)
של המקרקעין, ולא להוות כלי לפיצוי עבור מטרד זמני בגין פגיעה בת חלוף."
לפיכך, אף אם בתקופת ביצוע העבודות נגרמו מטרדים שונים לסביבה, הרי שמדובר במטרדים זמניים
וחולפים הנובעים מאופן ביצוע הפרויקט ולא מהוראותיה של התכנית עצמה. משכך, אין מדובר בפגיעה
תכנונית בת פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ואין מקום להביאה בחשבון במסגרת אומדן
ירידת הערך.
ביטול מפרץ החניה והגדלת מרכיב העלויות התפעוליות של המלון
שמאי התובעת טוען כי כתוצאה מאישור התכנית ולאור ביטול מפרץ החניה, צפויות לגדול הוצאות התפעול של המלון, בין היתר עקב מעבר לעבודת לילה, צורך בתוספת כוח אדם, פגיעה במתקני השירות ושינויים במערך האספקה והתפעול של המלון.
בהתאם לכך נטען כי צפויה פגיעה ברווח התפעולי של המלון ובשווי המקרקעין.
אין לקבל טענה זו.
ראשית, הטענה מבוססת בעיקרה על ביטול מפרץ ההעלאה וההורדה בחזית המלון ועל שינוי הסדרי התנועה באזור.
כפי שפורט לעיל, במסגרת הליכי התיאום שנערכו לאחר אישור התכנית אושרו הן פתרון חלופי ייעודי להעלאה ולהורדת נוסעים עבור אורחי המלון ברחוב אידלסון הסמוך במרחק קצר של כ-45 מ' מהמלון והן מפרץ פריקה וטעינה במרחק קצר של כ-70 מ' בלבד מהמלון.
לפיכך, הנחת היסוד שלפיה נפגעה יכולתו התפעולית של המלון לקבל אורחים, קבוצות תיירים, ספקים ונותני שירות אינה מבוססת ויש לדחותה מכל וכל.
שנית, גם אם יונח לצורך הדיון כי חלו שינויים מסוימים באופן התפעול השוטף של המלון, אין בכך כדי להקים עילת פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
אחזור ואדגיש, סעיף 197 עוסק בפגיעה במקרקעין ובתכונותיהם, ולא בפגיעה בפעילות העסקית המתנהלת בהם.
התכנית אינה משנה את ייעוד הנכס כמלון, אינה שוללת את האפשרות להמשיך ולהפעילו כמלון ואינה גורעת מהזכויות התכנוניות או מהמאפיינים הפיזיים של המקרקעין.
בהתאם להלכה הפסוקה, ירידה בהכנסות, ירידה ברווחיות, אובדן לקוחות, שינוי בדפוסי הגעה של לקוחות או גידול בהוצאות התפעול מהווים לכל היותר נזק עסקי או כלכלי, אשר אינו מהווה פגיעה בתכונות המקרקעין ואינו בר פיצוי במסגרת סעיף 197 לחוק.
בהקשר זה נפסק בבר"מ 10510/02 הוועדה המקומית חדרה נ' כהן, כי אף כאשר נפגעת הנגישות לעסק ונפגע היקף הלקוחות הפוטנציאליים, אין מדובר בפגיעה בתכונות המקרקעין אלא בנזק כלכלי גרידא שאינו בר פיצוי לפי סעיף 197 לחוק.
בדומה לכך, בבר"מ 5514/06 רוטמן נקבע כי שינוי בהסדרי התנועה המביא להפחתת נפח התנועה בסביבת הנכס אינו מהווה פגיעה בתכונות המקרקעין המזכה בפיצוי.
שלישית, הטענה בדבר הגדלת עלויות התפעול לא נתמכה בכל תשתית ראייתית.
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 - רחוב בן יהודה מס' 14-16 תיק 2020-10374 - די בי מלונות בע"מ
26-0013ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א
התובעת לא הציגה נתונים כספיים, דוחות תפעוליים, חוות דעת כלכלית או כל אסמכתא אחרת המאפשרת לבחון את שיעור העלייה הנטען בהוצאות או את הקשר הסיבתי בין העלויות הנטענות לבין הוראות התכנית. למעשה, מדובר בהערכות כלליות והשערות עתידיות שאינן מבוססות על נתונים אובייקטיביים.
רביעית, לא הוכח כלל כי קיים צורך במעבר לעבודת לילה או בתוספת כוח אדם כתוצאה מהתכנית.
קיומו של מפרץ פריקה וטעינה במרחק קצר מהמלון מאפשר אספקת סחורה וקבלת שירותים במהלך שעות הפעילות הרגילות.
בנוסף, ספקים, נותני שירות ועובדי המלון אינם נדרשים להחנות את רכבם בתחום המלון עצמו ויכולים לעשות שימוש במקומות חניה ובאזורי פריקה המצויים בסביבתו הקרובה.
זאת ועוד, במרכז העיר תל אביב פועלים בתי מלון רבים ללא מפרצי חניה או פריקה בתחום המגרש, והם מקבלים שירותי אספקה, תחזוקה ותפעול באופן שוטף.
לפיכך, עצם העדרו של מפרץ חניה צמוד אינו מלמד כשלעצמו על פגיעה תפעולית או על צורך בהגדלת עלויות התפעול.
לבסוף, טענה זו מהווה במידה רבה המשך ישיר לטענות התובעת בדבר אובדן מקומות חניה, פגיעה בהזמנות חדרים וביטול מפרץ ההעלאה וההורדה.
משטענות אלו אינן מקימות פגיעה בת פיצוי, אין מקום להכיר באותן השפעות נטענות פעם נוספת באמצעות רכיב נפרד של "הגדלת עלויות תפעול", שאם לא כן ייווצר כפל חישוב של אותה פגיעה נטענת (ומוכחשת כאמור).
לפיכך, מדובר בטענה לנזק עסקי וכלכלי שלא הוכחה, אשר אינו מהווה פגיעה בתכונות המקרקעין ואינה מקימה זכות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ומשכך אין מקום להביאה בחשבון במסגרת אומדן ירידת הערך.
השפעותיה החיוביות של התכנית
בבחינת השפעת התכנית על שווי המקרקעין יש להביא בחשבון את מכלול השפעותיה ולא להתמקד אך ורק בחסרונות הנטענים.
במקרה הנדון מדובר בבית מלון עירוני הממוקם בלב אזור תיירות, מסחר ותעסוקה, אשר מטבעו נשען במידה רבה על נגישות גבוהה למבקרים, עובדים, ספקים ונותני שירות.
הפעלת הרכבת הקלה צפויה לשפר באופן משמעותי את הנגישות למלון מכל רחבי המטרופולין, להרחיב את מעגל המשתמשים הפוטנציאליים, להקל על הגעת אורחים ותיירים, לחזק את הקישוריות למוקדי תיירות, מסחר ותעסוקה ולהפחית את התלות ברכב פרטי ובמצוקת החניה המאפיינת את מרכז העיר.
בנוסף, ענף המלונאות בישראל מתמודד בשנים האחרונות עם קושי משמעותי בגיוס ושימור עובדים.
שיפור הנגישות התחבורתית למקום העבודה באמצעות מערכת הסעת המונים מתקדמת צפוי להקל על גיוס עובדים מכל רחבי המטרופולין, להרחיב את מאגר כוח האדם הפוטנציאלי ולשפר את נגישות העובדים למקום העבודה. מדובר ביתרון תפעולי וכלכלי משמעותי עבור נכס מסוג זה.
אל אלו מצטרפים השיפור במרחב הציבורי, הרחבת המדרכות, חידוש חזות הרחוב והעלייה הצפויה ברמת הנגישות התחבורתית של האזור כולו.
לא בכדי מצאו חוות הדעת השמאיות שנערכו ביחס למערכות הרכבת הקלה בירושלים ובתל אביב כי לא קיימת אינדיקציה לירידת ערך של נכסים המצויים לאורך התוואי, ואף נמצאו אינדיקציות להשבחת
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 - רחוב בן יהודה מס' 14-16 תיק 2020-10374 - די בי מלונות בע"מ
26-0013ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א
נכסים כתוצאה מהשיפור בנגישות ומהתחזקות האטרקטיביות של סביבת המקרקעין.
לפיכך, בחינה מאוזנת ואובייקטיבית של השפעות התכנית מחייבת להביא בחשבון גם את מכלול היתרונות וההשפעות המשביחות הגלומות בה, אשר לכל הפחות מקזזות חלק ניכר מהפגיעות הנטענות, ובמקרים רבים אף פועלות בכיוון של השבחת המקרקעין.
חוות דעת עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, ב"כ הוועדה המקומית:
• יש לדחות את התביעה מחמת שהתובעת לא הוכיחה כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.
טענות סף
היעדר זכות תביעה
• כלל יסוד הוא, כי סעיף (197א) לחוק, מקנה זכות תביעה רק ל"מי שביום תחילתה של
התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם". עוד קובע הדין, כי על תובע פיצויים על פי
סעיף 197 לחוק, לצרף את כלל המסמכים המעידים על זכויותיו במקרקעין במועד הקובע.
ככל שאלו לא צורפו, לא עמד התובע בנטל להוכיח את זכותו הקניינית ודין תביעתו להידחות
על הסף.
• מעיון בכתב התביעה בענייננו וכפי שעולה מנסח הרישום הנושא תאריך 16.9.2020 אשר צורף לתביעה, בעלת זכויות הבעלות הרשומה בחלקת משנה 1 במקרקעין, הינה חניון קסם בן יהודה בע"מ, כדלקמן:
• לאמור, התובעת אינה בעלת הזכויות בחלקת משנה ,1 ולא הוכיחה כי הינה בעלת זכות התביעה ביחס לחלקת משנה זו - משכך דין התביעה ביחס לחלקת משנה 1 במקרקעין להידחות על הסף.
• מבלי לגרוע מהאמור לעיל, בכל הנוגע לחלקת משנה ,3 הרי שכעולה מנסח הרישום הנושא תאריך 16.9.2020 אשר צורף לתביעה, בעלי זכויות הבעלות הרשומים בחלקת משנה 3 במקרקעין, הינם התובעת ומר רושה משה, בחלקים כדלקמן:
• לאמור, התובעת אינה בעלת הזכויות בחלקת משנה 3 בשלמות, אלא בעלת זכויות ב-46/77 חלקים מחלקת משנה זו בלבד. בכל הנוגע ליתרת החלקים בחלקת משנה זו, התובעת לא הוכיחה כי הינה בעלת זכות התביעה, כך שבכל הנוגע לחלקים אשר בבעלות מר רושה משה ביחס לחלקת משנה ,3 יש לדחות את התביעה על הסף.
• למען הזהירות, בכפוף לאמור בלעיל והמצאת מסמכים כנדרש, יינתן להלן מענה לגופה של התביעה.
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 - רחוב בן יהודה מס' 14-16 תיק 2020-10374 - די בי מלונות בע"מ
26-0013ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א
חוות דעת שמאי התובעת חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של ענין המביאים
לבטלותה
• תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-,1971 קובעות כי תובע
המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.
• הלכה פסוקה היא, כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובע להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית, לרבות כמובן, הוכחת שעור הפגיעה. עוד קבעה הפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית
הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת,
ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים.
• לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת, מבוססת ונתמכת בנתונים, אלא שעל
השמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים
הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.
• דא עקא, כפי שיפורט להלן, חוות דעת שמאי התובעת חסרה ולוקה בפגמים מהותיים
היורדים לשורשו של עניין, אינה עומדת בנטל להוכחתה, לוקה בהנחות מוצא שגויות,
מתעלמת מאלמנטים משביחים מכוחה של תת"ל 70א' ומתעלמת משיקולים רלוונטיים,
המביאים לבטלותה ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה, הכול כמפורט בהרחבה בחוות דעת
משפטית זו ובחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית. אך מטעמים אלה לבדם יש
לדחות את התביעה שבנדון, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.
שגה שמאי התובעת עת לא הביא בחשבון את מלוא המצב התכנוני הקודם ערב אישורה של
תת"ל 70א'
• כלל ידוע הוא, כי בהערכת שיעור הפגיעה לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית, שנטען כי היא פוגעת, לבין שווי המקרקעין לאחר האישור.
• במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות של התובעת בטרם אושרה התכנית. ככל שחוות הדעת
השמאית לוקה בחסרים מהותיים, כבענייננו, יש לקבוע כי לא הורם הנטל להוכחת תביעת
הפיצויים והפגיעה הנטענת (ראו למשל: ערר (מרכז) 786/04 גודינר סיני ואח' נ' הוועדה
המקומית לתו"ב פ"ת (פורסם בנבו, )9.6.09; ערר 405/07 אריק שניידר ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב נתניה ואח' (פורסם בנבו, .)25.5.09 • חרף זאת, חוות דעת שמאי התובעת אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר אושרה כחלק מהמצב התכנוני הקודם והמשמעויות העולות ממנה, אשר יש בהן כדי להשפיע באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתכנית תת"ל 70א', כדלקמן:
• תמ"א /23א/4 אשר פורסמה למתן תוקף ב-,12.8.2010 אשר במסגרתה, כפי שפורט לעיל וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, סומן תוואי קו המתע"ן לאורך רחוב בן יהודה. בשונה מתמ"א 23א' ותמ"מ ,5 אשר קדמו לתמ"א /23א/,4 תמ"א /23א/4
אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן.
התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד, ומפלס המעבר
ייקבע בתכנון מפורט.
• כלומר, במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', תוואי ה"קו הסגול" היה זהה לתוואי אשר סומן
בסופו של יום בתת"ל 70א', אך מפלס המעבר של קו המתע"ן לא היה ידוע ונקבע כי מפלס
זה ייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א'.
• שמאי התובעת התעלם לחלוטין בחוות דעתו מתמ"א 23א',4 הוראותיה ומשמעותיה
התכנוניות.
• נבהיר כי היעדר תיאור מלוא המצב התכנוני הקודם לתכנית על מלוא משמעויותיו על שווי
המקרקעין במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', המשפיעים באופן מהותי על שווי המקרקעין
במצב התכנוני הקודם, מהווה פגם מהותי בחוות דעת שמאי התובעת, המביא למעשה
לתמונת מצב שגויה ומטעה, אשר יש בה כדי לשמוט את הקרקע תחת חוות הדעת בכללותה.
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 - רחוב בן יהודה מס' 14-16 תיק 2020-10374 - די בי מלונות בע"מ
26-0013ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א
• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובעת בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק בגין
אישורה של תת"ל 70א'.
שגה שמאי התובעת עת לא הביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'
• שמאי התובעת התעלם לחלוטין בחוות דעתו מבחינתם והבאתם בחשבון של אלמנטים משביחים מכוחה של תת"ל 70א'.
• נחזור ונבהיר, כי על שמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את
האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית הפוגעת לטענתו (המוכחשת בענייננו)
ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.
• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובעת אינה מביאה בחשבון אלמנטים משביחים שמקורם בתת"ל 70א' ולמעשה מתעלמת מאלמנטים כאמור.
• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הפעלת הרכבת הקלה צפויה לשפר באופן משמעותי את הנגישות למלון מכל רחבי המטרופולין, תרחיב את מעגל המשתמשים
הפוטנציאליים, תקל על הגעת אורחים ותיירים ותחזק את הקישוריות למוקדי התיירות,
מסחר, תעסוקה ותפחית את התלות ברכב פרטי ובמצוקת החנייה המאפיינת את מרכז
העיר תביא לירידה בזיהום האוויר ולשיפור באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים -
אלמנטים משביחים אשר לא הובאו בחשבון בשגגה בחוות דעת שמאי התובעת אשר לכל
הפחות מאיינים את ירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).
• נחזור ונדגיש, כי היעדר הכללתם של האלמנטים המשביחים הנובעים מכוחה של תת"ל
70א' והתחשבות בהם לצורך בחינת הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70א', מהווה פגם
מהותי בחוות הדעת אשר גם בפגם זה יש כדי לשמוט את הקרקע תחת חוות הדעת בכללותה
ולהביא לדחייתה על הסף.
• בעניין זה נבקש להפנות לשומה מייעצת שניתנה במסגרת ערר תא/192009/0622 עו"ד אליהוד
יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח', על ידי השמאית רמה מאור במסגרת
דיון העוסק בתכנית תת"ל 70א', כבענייננו, שם נקבע על ידי השמאית המייעצת כי התת"ל מעלה את שווים של המקרקעין, וזאת כאמור בשל השפעתה החיובית של הרק"ל.
• נדגיש, כי ביום 26.3.2026 אומצו קביעותיה של השמאית המייעצת בשומה מייעצת זו על ידי
ועדת הערר במסגרת החלטת ועדת הערר בערר תא/92009/0622 ובהתאם נקבע כי תכנית
תת"ל 70א' אינה תכנית פוגעת תוך דחיית ערר הפיצויים שהוגש שם.
• נבקש להפנות בעניין זה גם להחלטה הסופית בעניין פרימור, מיום ,6.11.2022 במסגרתה אומצה שומתו המייעצת של השמאי המייעץ דוד דדון מיום 11.8.2022 בגין השפעתה של תכנית תת"ל 70א' על נכס מסחרי ברחוב ארלוזורוב 170 בתל אביב, שם נקבע, בין היתר, כי הבאתם בחשבון של אלמנטים משביחים מכוחה של תת,ל 70א' מביאה לכך שלא חלה ירידת ערך בגין אישורה של תת"ל 70א'.
• כן נפנה לשומה מייעצת נוספת של השמאית רמה מאור אשר ניתנה ביום 6.5.2025 במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 71ב' אך יפים גם לענייננו, במסגרת ערר תא/92018/0922 שיגריס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, ,)22.8.2024 אשר גם במסגרתה נקבע כי לא חלה ירידת ערך לאור אישורה של תת"ל 71ב', אלא עליית ערך בשיעור ניכר של כ-%22 - קביעה אשר התקבלה גם כן על ידי ועדת הערר.
• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובעת בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק בגין
אישורה של תת"ל 70א'.
• מכלל הטעמים אשר פורטו לעיל, יש לדחות את התביעה בגין אישורה של תת"ל 70א' על
הסף, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.
• מבלי לגרוע מהאמור, כעולה מחוות דעת שמאי התובעת, הרי שראשי הנזק הנטענים הינם הפסקת פעילות במקומות החניה המצויים בחלקת משנה 1 (ביחס ל-%50 ממקומות החניה)
בצירוף פגיעה עתידית בהכנסות המלון בגין חדרים ללא פתרון חניה זמין וצמוד, שינוי ייעוד רצועת קרקע לדרך, ביטול מפרץ החניה המשמש להעלאה והורדה של אורחים והגדלת תחושת הצפיפות בכניסה למלון, ירידת ערך עקב השפעת עבודות הקמת הפרויקט על פעילות המלון לתקופת העבודות והקטנת רווח תפעולי של המלון.
• כפי שיפורט להלן וכמפורט בהרחבה בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, יש לדחות מכל וכל את ראשי הנזק הנ"ל, אשר אינם מובילים לירידה בערכם של המקרקעין כנטען (וכמוכחש).
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 - רחוב בן יהודה מס' 14-16 תיק 2020-10374 - די בי מלונות בע"מ
26-0013ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א
טענה לירידת ערך בגין הפסקת פעילות במקומות החניה
• יש לדחות מכל וכל את טענת התובעת בחוות דעת שמאי התובעת, לירידה בשווי המקרקעין בגין הפסקת הפעילות ב-22 מקומות החניה בחלקת משנה 1 במקרקעין, הממוקמים בקומת המרתף התחתונה. נעיר בעניין זה כי התובעת טוענת לזכויות ב-%50 מחלקת משנה ,1 כך שמדובר למעשה באובדן שימוש ב-11 מקומות חניה. עוד נציין בעניין זה, כי במסגרת ערר אשר הוגש על ידה ביחס לתביעה זו, נטען כי בקומת המרתף התחתונה של המקרקעין קיימים רק 18 מקומות חניה.
• כפי שהובהר לעיל, התובעת אינה בעלת הזכויות בחלקת משנה 1 במקרקעין ולא הוכיחה את זכותה לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך מכוח סעיף 197 לחוק ביחס לחלקת משנה ,1 כך שדינה של טענת התובעת בכל הנוגע למקומות החניה הממוקמים בחלקת משנה 1 במקרקעין, להידחות על הסף מחמת היעדר זכות תביעה בעניינם.
• יתרה מזאת, התובעת אינה עומדת בנטל השכנוע הנדרש להוכחת ראש נזק זה, הואיל ונתוני ההשוואה אשר על בסיסם היא מבקשת להוכיח את ירידת ערך המקרקעין בגין ראש נזק זה, הינם של מקומות חניה למגורים בלבד ולא של מקומות חניה למלונות, כבענייננו.
• גם מטעם זה בלבד, יש לדחות את התביעה בכל הנוגע לראש נזק זה על הסף, מחמת אי עמידה בנטל השכנוע הראשוני הנדרש לתביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק.
• בהתאם להלכה פסוקה, על התובע לעמוד בנטל "הראשוני" המוטל עליו ולשכנע "ולו באופן לכאורי", כי חלה פגיעה במקרקעין כתוצאה מהתכנית.
• לאמור, על מנת לעמוד בנטל ההוכחה הנדרש, היה על התובעת להציג חוות דעת שמאית
משכנעת, מבוססת ומנומקת אשר נסמכת על נתונים וראיות מהימנים, אלא שהתובעת
מבקשת לבסס את ראש הנזק הנ"ל על נתוני השוואה אשר כלל אינם רלוונטיים למקרקעין
ומשכך דינה של התביעה, בכל הנוגע לראש נזק זה, להידחות על הסף.
• בנוסף, כפי שהובהר לעיל, חוות דעת שמאי התובעת מתעלמת מהאלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א' – אלמנטים אשר לעמדת הוועדה המקומית, כמפורט בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, לכל הפחות מאיינים את ירידת הערך הנטענת ביחס למקרקעין. נדגיש בעניין זה, כי תחנת הרכבת הקלה "מוגרבי" מתוכננת במרחק הליכה קצר מהמלון, באופן המשפר את הנגישות התחבורתית אליו ואת הקישוריות למוקדי תעסוקה, מסחר, בילוי ותיירות ברחבי המטרופולין.
• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, שיפור הנגישות התחבורתית מהווה שיקול רלוונטי בבחינת השפעתה החיובית של התכנית על שווי המקרקעין, ובפרט כאשר מדובר בנכס מלונאי המשרת אוכלוסייה רחבה של מבקרים ותיירים.
• עוד נציין, כי התובעת למעשה טוענת לכפל פגיעה ופיצוי בכל הנוגע לראש נזק זה, עת גם טוענת לירידת ערך בגין הפסקת הפעילות במקומות החניה הנ"ל וגם טוענת לפגיעה בהכנסות המלון לאור היעדר חניה צמודה לחדרים – עסקינן בפגיעה נטענת (ומוכחשת) כפולה בגין ראש נזק זהה, אשר יש לדחות על הסף.
• מבלי לגרוע מהאמור, בכל הנוגע לטענה לפגיעה בהכנסות המלון לאור היעדר חניה צמודה לחדרים, נבהיר כי במלון 108 חדרי אירוח, כאשר מספר מקומות החניה הנטענים כשייכים למלון הינו לכל היותר 11 מקומות חניה – כלומר גם קודם לאישורה של תת"ל 70א', רובם הגדול של חדרי המלון אינו נהנה מחניה זמינה וצמודה, כך שמילא, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, ממילא לא ניתן היה לראות במקומות החניה מרכיב מהותי שעליו נשען תפקודו הכלכלי של המלון.
• לא בכדי, גם בטרם חסימת הגישה לחניון הסתמך המלון, בין היתר, על פתרונות חניה חיצוניים המצויים בסביבתו, ולא רק על מקומות החניה המצויים בתחום המקרקעין.
• יתרה מזאת, טענת התובעת לפיה ביחס ל-%6 מהחדרים ישנה דרישה לחניה צמודה לא הוכחה ובשל כך גם טענה זו יש לדחות על הסף מחמת אי עמידה בנטל הראשוני להוכחת הפגיעה הנטענת.
• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, יש לקחת בחשבון כי המקרקעין ממוקמים בלב אזור תיירותי ומסחרי מרכזי בעיר תל אביב, המאופיין בנגישות גבוהה לתחבורה ציבורית, קרבה לחוף הים, למוקדי בילוי, מסחר ותעסוקה וכן למערכת תחבורה ציבורית ענפה.
• מאפייני הביקוש למלונים עירוניים מסוג זה, שונים ממאפייני הביקוש למלונות נופש או למלונות המצויים באזורים פרבריים, וחלק ניכר מאוחרי המלון מגיעים באמצעות מוניות,
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 - רחוב בן יהודה מס' 14-16 תיק 2020-10374 - די בי מלונות בע"מ
26-0013ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א
תחבורה ציבורית, הסעות מאורגות או בהליכה רגלית.
• לפיכך, קיומם של מקומות חניה צמודים אינו מהווה בהכרח גורם מרכזי בבחירת המלון או בתמחור חדריו.
• מבלי לגרוע מהאמור ולחלופין, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, היה על שמאי התובעת להביא בחשבון בחוות דעת שמאית התובעת דחייה עד לקיומה בפועל של מניעת הגישה לחניות, כאשר בכל הנוגע לתקופה זו יש להביא בחשבון את התועלת הכלכלית ממקומות החניה הקיימים עד לקיומה בפועל של מניעת הגישה לחנייה.
• יתרה מזו, גם כן כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הרי שיש להביא בחשבון כחלק מהמצב התכנוני החדש, בדחייה, שימוש חלופי לחניות.
• לאור האמור לעיל, יש לדחות את טענת התובעת לירידה בשווי המקרקעין בגין ראש הנזק
הנ"ל.
טענה לירידת ערך בגין שינוי ייעוד רצועת קרקע לדרך וביטול מפרץ החניה המשמש להעלאה
והורדה של אורחים והגדלת תחושת הצפיפות בכניסה למלון
• ראש נזק נוסף אשר נטען בחוות דעת שמאית התובעת, הינו בגין שינוי ייעוד רצועת קרקע לדרך ובהתאם לביטול מפרץ החניה המשמש להעלאה והורדה של אורחים והגדלת תחושת הצפיפות בכנסיה למלון.
• יצוין, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, כי עסקינן למעשה בטענות בגין פגיעה נטענת (ומוכחשת) אשר מובילות למעשה לכפל פיצוי, עת מדובר למעשה בראש נזק זהה, אשר כפי שיפורט להלן וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, כלל אינו מוביל לירידת ערך המקרקעין.
• ראשית נבהיר, כי במסגרת היתר הבניה שניתן למקרקעין בשנת ,2014 ערב אישורה של תת"ל 70א', סומנה רצועת הקרקע הנ"ל כ"מדרכה מרוצפת" המשמשת את ציבור הולכי הרגל.
• משכך, אין ולא תהיה כל השפעה לשווי המקרקעין לאור שינוי ייעוד הרצועה בחזית לייעוד
דרך.
• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, סוגיה דומה נבחנה במסגרת שומה מייעצת שנערכה על ידי השמאי המייעץ דוד דדון ביחס לנכס המצוי לאורך תוואי הרכבת הקלה ברחוב ארלוזורוב ,170 שם נקבע כי כאשר מדובר בשטח המשמש בפועל כמדרכה או כחלק מהמרחב הציבורי עוד קודם לאישור התכנית, שינוי הייעוד לדרך אינו יוצר בהכרח פגיעה במקרקעין, שכן השימוש בפועל נותר ללא שינוי מהותי.
• יתרה מזאת, יש לדחות על הסף את טענת התובעת לירידת ערך הנובעת מ"תחושת צפיפות"
אשר תיווצר לאור שינוי ייעוד הרצועה הנ"ל – קרי טענת הנוגעת לתחושה סובייקטיבית, אשר ברי כי אין בה כדי להשפיע על תכונות המקרקעין כנדרש בכל הנוגע לתביעה מכוח סעיף 197 לחוק.
• כן יש לדחות את טענות התובעת בכל הנוגע לביטול מפרץ החניה ולהקטנת הרווח התפעולי של המלון כתוצאה ממנו – טענה אשר הלכה למעשה נובעת גם היא משינוי ייעוד רצועת הקרקע הנ"ל ובשל כך מהותה כפל פיצוי פסול אשר דינו להידחות על הסף.
• מבלי לגרוע מהאמור, נבהיר כי מהות ביטולו של מפרץ החניה מהווה לכל היותר "הסדר תנועה", אשר אינו מהווה חלק מתכונות המקרקעין ובשל כך דינה של טענה זו להידחות על הסף גם מטעם זה.
• יתרה מזאת, כפי שפורט לעיל, ביום 2.12.2019 החליטה ועדת המשנה להקלות של הוועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתיות לאומיות, לאשר בקשה לגמישות לפי סעיף 2.1.4 א ()4 לתת"ל 70א' בעניין חסימת חניות ביחס למקרקעין, באמצעות פתרונות פרטניים מתואמים שיקלו על תפקוד המלון, בדרך של איתור מקום להעלאה והורדת נוסעים בקרבת המלון.
• בהתאם, במסגרת הליכי תיאום שנערכו, אושרו הן פתרון חלופי ייעודי להעלאה ולהורדת נוסעים עבור אורחי המלון ברח' אידלסון הסמוך במרחק קצר של כ-45 מ' מהמלון בו יוצג שלט "העלאה/הורדה לאורחי המלון בלבד", והן מפרץ פריקה וטעינה במרחק קצר של כ-70 מ' בלבד מהמלון.
• לפיכך, הנחת היסוד שלפיה נפגעה יכולתו התפעולית של המלון לקבל אורחים, קבוצות תיירים, ספקים ונותני שירות אינה מבוססת ויש לדחותה מכל וכל.
• מבלי לגרוע מהאמור, בהתאם לנספח תוואי המסילה, תחנת "מוגרבי" של הקו הסגול
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 - רחוב בן יהודה מס' 14-16 תיק 2020-10374 - די בי מלונות בע"מ
26-0013ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א
מתוכננת במרחק קצר מהמקרקעין באופן המשפר את הנגישות התחבורתית אליו. יצוין כי, בהתאם להוראות התת"ל, עם כניסתה לתוקף בוטלו רצועות לתכנון שנקבעו במסגרת תמ"א /23א/,4 משכך, תת"ל 70א' אינה רק מטמיעה את תוואי מערכת הסעת המונים, אלא גם מסירה מגבלות תכנוניות שהיו קיימות במצב תכנוני קודם מכח תמ"א 23א/.4 • לא זו אף זאת, טענה זו לא הוכחה בחוות דעת שמאי התובעת וגם מטעם זה יש לדחותה על הסף מחמת אי עמידה בנטל הראשוני הנדרש להוכחת ירידת ערך מכוחה סעיף 197 לחוק.
• כן נציין, גם בכל הנוגע לראש נזק זה, לחלופין, כי היה על שמאי התובעת להביא בחשבון תקופת דחייה עד למימוש שינוי ייעוד רצועת המקרקעין הנ"ל לדרך.
• לאור האמור, יש לדחות מכל וכל את טענות התובעת בדבר פגיעה ברת פיצוי מכוח סעיף 197
לחוק בגין שינוי ייעוד רצועת הקרקע בחזית הכניסה למלון לדרך.
•
טענה לירידת ערך המקרקעין בתקופת העבודות
• במסגרת חוות דעת שמאי התובעת, נטען לירידת ערך המקרקעין בגין ירידת בהכנסות במהלך תקופת העבודות, בגין הפסד הכנסות למלון בתקופה זו – טענה אשר נטענה בעלמא וללא כל ביסוס, עת כבר מטעם זה יש לדחותה על הסף מחמת אי עמידה בנטל השכנוע הראשוני הנדרש ביחס לתביעה לירידת ערך מכוח סעיף 197 לחוק.
• יש לדחות מכל וכל את ראש הנזק שמהותו אובדן הכנסות בתקופת העבודות – ראש נזק
אשר כאמור כלל לא הוכח במסגרת התביעה.
• בהתאם להלכה הפסוקה והמחייבת, נזק זמני אינו מסוג הנזקים ו/או הפגיעות אשר ניתן
לתבוע בגינם פיצוים על פי סעיף 197 לחוק. כמו כן, אובדן הכנסות/הקטנת רווח
תפעולי/הגדלת עלויות תפעול אינם מהווים נזק בר תביעה בתביעה לירידת ערך מכוח סעיף
197 לחוק, הואיל ואלו אינם משליכים על תכונות המקרקעין.
• נפנה בעניין זה להלכה המחייבת של בית המשפט העליון במסגרת רע"א 6483/15 נתיבי
ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ' רות קטן ו-56 אח' (פורסם בנבו,
,)2.8.16 שם נקבע מפורשות כי מטרדים ארעיים אשר נגרמים בתקופת הוצאתה לפועל של תכנית, אינם ברי פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק.
• לאור האמור, יש לדחות מכל וכל את טענות התובעת בדבר פגיעה ברת פיצוי מכוח סעיף 197
לחוק בגין אובדן הכנסות בתקופת העבודות.
סוף דבר
• נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית תביעת הפיצויים, תוך אימוץ חוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית ולאור הטעמים המשפטים דלעיל.
• לחילופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע, כי אכן נגרמה לנכסים מושא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של תכנית תת"ל 70א', יש לקבוע כי פגיעה זו, כפי שפורט והוצג בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הינה פגיעה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובעת פיצויים בגינה.
• כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה איננה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכול בהתאם לעניין ולהדבק הדברים.
• בנוסף, אין באמור להלן כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.
חוו"ד מה"ע:
לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0013ב' מיום 01/07/2026 תיאור הדיון:
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 - רחוב בן יהודה מס' 14-16 תיק 2020-10374 - די בי מלונות בע"מ
26-0013ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א
בן יהודה: 14-16 מקרקעין התובעת הינו מלון עם שטחי מסחר בקומת הקרקע. התובעת טוענת כי אישור
תכנית תת"ל/70א' גרם לירידת ערך בעקבות: חוסר אפשרות שימוש ב- 11 מקומות חניה תת קרקעיים, שינוי יעוד רצועת קרקע בשטח של 30 מ"ר לדרך, פגיעה בדמי השכירות של שטחי המסחר בקומת הקרקע בתקופת העבודות, ירידה בהזמנות של חתך הלקוחות שדורש חדרים עם חניה, ביטול מפרץ החניה שמשמש להורדת והעלאת נוסעים והקטנת הרווח התפעולי של המלון בעקבות הגדלת העלויות התפעוליות של המלון.
אנו מבקשים מהוועדה לדחות את התביעה מהסיבות הבאות:
לעניין אובדן מקומות החניה – ראשית כל אציין כי התובעת לא רשומה בנסח הטאבו כבעלי החניון המהווה את תת חלקה 1 ולא הוכיחה את זכות הבעלות עליו ולפיכך דין התביעה ביחס לתת חלקה 1 להידחות על הסף. יתר על כן, התובעת אינה עמדה בנטל השכנוע היות ונתוני ההשוואה עליהן היא מתבססת הינם של שווי למקומות חניה למגורים. מדובר במלון הכולל 108 חדרי אירוח, כלומר מקומות החניה יכולים לתת מענה רק לחלק קטן מחדרי המלון, כך שממילא לא ניתן לראות במקומות אלה כבעלי מרכיב משמעותי שעליו נשען תפקודו הכלכלי של המלון. בנוסף לכך יש להביא בחשבון את התועלת הכלכלית שניתן להפיק ממקומות החניה עד לחסימת הגישה לחניון ואת השימוש החלופי שניתן לעשות בשטח החניות לאחר חסימת הגישה לחניון. חשוב אף להדגיש כי התובעת מתעלמת מהאלמנטים המשביחים של התכנית, כגון שיפור הנגישות למלון עצמו כתוצאה מתחנת מוגרבי שמתוכננת לקום בסמיכות למלון. שיפור נגישות זה ירחיב את מעגל הלקוחות הפוטנציאליים ויקל את החיבור של המלון למוקדי משיכה מרכזיים בעיר. מדובר באלמנטים שלכל הפחות מאיינים את הפגיעה הנטענת בגין אובדן מקומות חניה.
לעניין שינוי יעוד רצועת קרקע – מדובר בשטח אשר משמש בפועל כמדרכה עוד טרם אישור התכנית.
לעניין ביטול מפרץ החניה – במסגרת הליכי התיאום עם ועדת המשנה להקלות של הות"ל אושרו ברחוב אידלסון הסמוך למלון פתרונות חלופיים, הן להורדה והעלאת ונוסעים והן לפריקה ולטעינה.
לעניין הגדלת העלויות התפעוליות של המלון, פגיעה בהכנסות המלון ופגיעה בדמי השכירות של שטחי
המסחר בקומת הקרקע – מדובר בטענות שנטענו ללא כל ביסוס. יתרה מכך, מדובר בראשי נזק שבהתאם לפסיקה לא ניתן לתבוע בגינם פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ולפיכך לא ניתן להביאם בחשבון בתביעה.
בישיבתה מספר 26-0013ב' מיום 01/07/2026 (החלטה מספר )1 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.
משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, אמיר בדראן, גל שרעבי דמיו
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 - בקשה לאיחוד חלקות ,243 ,244 ,245 246 בגוש 6136 רחוב גופר 12
26-0013ב' - - 2 דיון באיחוד - דיון לאחר פרסום
דברי הסבר: הבקשה להלן לאיחוד חלקות מובאת לדיון בוועדה המקומית לצד תכנית עיצוב אדריכלי
תא/תעא/.)2(3328
הליך איחוד החלקות לחלקה אחת מקודם בתצ"ר לאחר השלמת הליך פרסום והגשת תכנית עיצוב אדריכלי לאישור הועדה המקומית בהתאם לסעיף .10ב.7 להוראות התכנית הראשית תא/.3328
הליך הפרסום :
- נתלו שלטים במיקומים רלוונטיים בתאריך ה-.6.2.2026 - תועדו מסירות דואר בכתובות סמוכות בתאריך ה- .6.2.2026 - פרסום בדבר איחוד החלקות פורסם בעיתונים מעריב, מעריב עסקים ועיתון תל אביב בתאריך ה-
.6.2.2026
- מועד הגשת התנגדויות היה עד 14 ימים לאחר הפרסום- לא התקבלו התנגדויות.
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובניה.
תוכן הבקשה :
אישור תשריט לאיחוד חלקות סמוכות מס' 243,244,245,246 בגוש ,6136 רחוב "גופר" 12 ורחוב "4826" 4 בשכונת עזרא.
מסמכי רקע :
א. תשריט מדידה לחלקות מתאריך 14/08/2025 שהוכן ע"י מודד מוסמך אחמד גלגולי
ב. טיוטת בקשה להיתר
ג. תיק פרסום
בעלי הקרקע בחלקות 243,244,245 ,,246 גוש 6136 : נתנאל גרופ בע"מ
מצב השטח בפועל:
תיאור מצב קיים :
עמ' 16 מבא"ת ספטמבר 2007
ארבע חלקות – בשלוש מהן קיימים מבנים ואחת ריקה ( מס .)246 ממזרח לחלקות רחוב גופר וממערב רח'
.4826 מצפון ומדרום חלקות מבונות.
תוכניות חלות :
תכנית המתאר תא/5000 (:)2016
- נספח אזורי ייעוד: אזור תכנון 906א, מוגדר כאזור מגורים בבניה עירונית נמוכה עם רח"ק בסיסי 1 ורח"ק מרבי .3
- נספח עיצוב עירוני: הבניה המותרת היא עד ל-8 קומות.
- נספח מתחמי תכנון: מסמך המדינית יתייחס לכל הפחות להיבטים הבאים צירים ירוקים מקומיים בין פארק "מנחם בגין" לשכונות המגורים.
תכנית מתאר מקומית ג'1
תכנית מתאר מקומית ע'1
תא/ 2215ג/במ 2 ()1991 – "תכנית שיקום שכונת עזרא"
תא/3328 ()2007 – "מתחם היורה גבעולים"
מאפשרת איחוד החלקות בכפוף לפרסום הקלה והגשת תכנית עיצוב אדריכלי לאישור הוועדה המקומית בהתאם לסע' .10ב.7 לתכנית.
מצב תכנוני קיים :
בהתאם לתכנית תא/3328 :
- יעוד: אזור מגורים ב'
- זכויות בניה על פי טבלת שטחי בניה עיקריים לא מפורט באחוזים.
- שימושים מותרים: מגורים
- 3 קומות וקומת גג חלקית
- קווי בניין : לרשום רק מה מכוח התכנית
- קדמי –2.0 -1.0 מ' לרח' גופר, 1.0 מ' לרח' 4826 - צדדי – 1-2.5 מ' לכיוון צפון
0.5 - 2 מ' לכיוון דרום
החלקות מסומנות בתכנית תא/3328 לאיחוד ולכן זה מהווה חלק מהמצב התכנוני הקיים.
מצב תכנוני מוצע :
תיאור הבקשה לאיחוד החלקות :
הבקשה לאיחוד בהתאם לתכנית תא/3328 ואינה מגדילה נפחי הבנייה.
מבוקש איחוד חלקות. קביעת קווי בניין מורחבים מהמותר על פי תכנית תא/3328 מוצג במסגרת תא/תעא/.)2(3328
עמ' 2 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב מוצע לאחר איחוד ואישור תא/תעא/)2(3328 | מצב קיים חלקה 246 | מצב קיים חלקה 245 | מצב קיים חלקה 244 | מצב קיים חלקה 243 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,557 | 374 | 413 | 404 | 366 | שטח החלקה/מגרש | |
| 2125 | 515 | 550 | 550 | 510 | מ"ר | סה"כ זכויות בניה |
| 136 | 138 | 133 | 136 | 139 | אחוזים | |
| 4 מעל קומת עמודים מפולשת | 3 | 3 | 3 | 3 | קומות | מעל הקרקע |
| ללא שינוי | לפי ע'1 | לפי ע'1 | לפי ע'1 | לפי ע'1 | מ"ר | שטח מרתף |
| ללא שינוי | לפי ע'1 | לפי ע'1 | לפי ע'1 | לפי ע'1 | קומות | מתחת לקרקע |
טבלת השוואה :
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מזרח)
1. ממליצים לאשר את איחוד החלקות בכפוף להוראות התכנית הראשית: לאחר השלמת הליך
פרסום שהסתיים והגשת תכנית עיצוב אדריכלי לאישור הועדה המקומית.
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0013ב' מיום 01/07/2026 תיאור הדיון:
ירון סלע: תצר לצורך איחוד חלקות בשכונת עזרא. מובא תשריט לאיחוד חלקות סמוכות מס'
243,244,245,246 בגוש ,6136 רחוב "גופר" 12 ורחוב "4826" 4 בשכונת עזרא.
מציג את איחוד החלקות במצגת.
ליאור שפירא: מאשרים את איחוד החלקות .
בישיבתה מספר 26-0013ב' מיום 01/07/2026 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאשר את איחוד החלקות בהתאם להוראת סעיף 10ב' סעיף קטן 7 להוראות התכנית הראשית מספר 3328 ולהגשת תכנית עיצוב אדריכלי לאישור הועדה המקומית.
משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, אמיר בדראן, גל דמאיו שרעבי עמ' 3 מבא"ת ספטמבר 2007
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | סוג גוש | מספר גוש |
|---|---|---|---|---|
| - | 243-244-245-246 צוות התכנון העירוני) | חלק ורך הבקשה/איש צ | - יש להשלים (ע"י עו | 6136 מפת מיקום – |
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 ___-_______ תא/תאע/)2(3328 - גופר רחוב 4826
26-0013ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
1. מידע כללי
.1.1מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית:
הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו
כתובת:
רחוב 4826 4א רחוב גופר 12
.1.2גושים וחלקות בתכנית:
.1.3שטח התכנית:
1.552 דונם
.1.4מתכננים:
אדריכל תכנית: החדר אדריכלים בע"מ/ברד פינצ'וק
מתכנן פיתוח ונוף: TEOSTUDIO תכנון אדריכלות נוף
יזם: נתנאל גרופ בע"מ
בעלות: פרטית
.1.5מצב השטח בפועל:
ארבע חלקות ריקות. הליך איחוד החלקות לחלקה אחת מקודם בתצ"ר לאחר השלמת הליך פרסום.
עמ' 19 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 ___-_______ תא/תאע/)2(3328 - גופר רחוב 4826
26-0013ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
.1.6מצב תכנוני קיים:
תא/ 2215ג/במ2 – "תכנית שיקום שכונת עזרא"
תא/3328 – "מתחם היורה גבעולים"
תכנית מתאר מקומית ג'1
תכנית מתאר מקומית ע1
תא/ 3328 מאפשרת איחוד החלקות בכפוף לפרסום הקלה והגשת תכנית עיצוב אדריכלי לאישור הוועדה המקומית
.1.7מצב תכנוני מוצע:
התכנון המוצע כולל שני מבני מגורים בני 4 קומות וקומת גג חלקית מעל קומת עמודים מפולשת. הבינוי בהתאם לתכנית 3328 מבחינת צפיפות, מספר קומות וזכויות בנייה. המבנים המרקמיים בין שני רחובות (רח' גופר ורח' )4826 ומייצרים סביב חצרות פתוחות ומעל קומת קרקע מפולשת וברובה מגוננת.
מתוכננים שביל כניסה להולכי רגל לכל מבנה ובנוסף שביל נוסף כהשלמת המעבר הרגלי מרחוב לרחוב המאפשר גם גישה למתקני האופניים הממוקמים בקומת הקרקע.
מתוכננת רמפה אחת לחניון תת קרקעי. יתאפשר גישה דרך החניון התת-קרקעי לחניון עתידי בחלקות מדרום (חלקות .)230-231-247
.1.8הדמיות המבנים
עמ' 20 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 ___-_______ תא/תאע/)2(3328 - גופר רחוב 4826
26-0013ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
עמ' 21 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 ___-_______ תא/תאע/)2(3328 - גופר רחוב 4826
26-0013ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
.1.9 תכנית פיתוח השטח
תכנית פיתוח השטח בקנ"מ, כולל הרחובות הגובלים
2. העיצוב האדריכלי
2.1 אפיון המבנים בפרויקט
א. תיאור כללי – שני מבנים המייצרים שתי חצרות פתוחות. כל מבנה בן 4 קומות וקומת גג חלקית
מעל קומת עמודים מפולשת. הסביבה הקיימת רוייה במבנים נמוכים וארעיים. התנון המוצע בהתאם לתכניות התקפות וסטנדרט תכנון המתאים לעיר תל אביב.
ב. גובה המבנים, מס' קומות ומפלסים:
4 קומות טיפוסיות וקומת גג חלקית מעל קומת עמודים מפולשת. סה"כ .5.65 גובה קומת קרקע וקומה טיפוסית לא יעלה על 3.5 מ' (פני ריצוף לפני ריצוף).
גובה קומת גג לא יעלה על 3.50 מ' (פני ריצוף לפני ריצוף) ו-5.0 מ' כולל מעקה הגג העליון.
קווי בניין
לפי תצר- כעת בהליך אישור.
ג. תמהיל גודל יחידות דיור בחלוקה לקטגוריות
הגדרה גודל (מ"ר) מס' חדרים כמות יח"ד מתוכננת
דירות קטנות 51-65 2-3 8
דירות בינוניות 86-105 3-4 2
דירות גדולות 106-120 4-5 10
דירות גדולות מאוד 121 + 5 + 8
סה"כ 28 יח"ד
עמ' 22 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 ___-_______ תא/תאע/)2(3328 - גופר רחוב 4826
26-0013ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
2.2 בינוי, חזיתות המבנים ומעטפת
א. חומרים –
חומרי הגמר יהין בהתאם להנחיות מרחביות והתכנית הראשית.
טיח איכותי בגוון בהיר בשילוב חיפוי קשיח כהדגשה עיצובית
ב. מרפסות - קביעת הוראות לעניין מרפסות:
• המרפסות יהיו חזרתיות ויהוו חלק מעיצוב מעטפת המבנה • מעקות המרפסות יהיו ממתכת או בנויים או שילוב של שניהם. לא יותרו מעקות אלומיניום וזכוכית.
• שטחי מרפסות יהיו בנוסף לשטחים המותרים בתב"ע עד 14 מ"ר לכל מרפסת וממוצע 12 מ"ר מרפסות עבור כלל יח"ד. כל שטח נוסף עבור מרפסת יהיה על חשבון שטחים עיקריים.
• המרפסות ייבנו בתחום קווי הבניין ולא תחרוגנה לתחום זיקת ההנאה
ג. קומה טיפוסית:
• לא תאושר הבלטת קומות עליונות מעבר לקונטור הקומות הטיפוסיות שמתחתיהן
ד. מסתורי כביסה-
• לכל דירה יבנה מתקן קבוע לייבוש כביסה אשר ימוקם במסתור כביסה כהגדרתו בחוק ויבדק במסגרת היתר הבניה.
• המסתור לא יחרוג מגוף הבניין ויהיה בעיצוב אחיד – הכל בהתאם להנחיות המרחביות
ה. חזית חמישית
• המערכות הטכניות יוסתרו ויטופלו טיפול אקוסטי בהתאם לדרישות היחידה לאיכות הסביבה
• בכל מקרה לא יבלטו מערכות טכניות מעל למעקה הגג העליון • הגישה אל הגג הטכני תהיה דרך חדר המדרגות של כל מבנה
ו. יחס להנחיות מרחביות:
תותר פרגולות שישמשו מבחינה עיצובית להשלמת המסה הבנויה
2.3 קומת הקרקע/קומת הכניסה
א. קומת הקרקע
קומת הקרקע תהיה קומת עמודים מפולשת.
תותר חניה עילית עבור רכב נכה אחד בצמוד לרמפת ירידה לחניון התת קרקעי.
בתחום קומת הקרקע תותר הקמת חדרי אשפה (אחד לכל מבנה), לובי דיירים, קירות יודרדים של מרחבים מוגנים, דירתיים, חניית אופניים, פיתוח ומערכות טכניות עבור אוורור המרתפים ותשתיות.
לא תותר יח"ד בקומת הקרקע.
ב. כניסות המבנים
רמפה חד סטרית לירידה לחניון תת קרקעי (כולל זיקת מעבר למגרש )44 מרחוב 4826 עמ' 23 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 ___-_______ תא/תאע/)2(3328 - גופר רחוב 4826
26-0013ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
כנסית הולכי רגל אל לובי הכניסה ועבור פינוי אשפה מרחוב גופר ורחוב 4826 כניסת הולכי רגל נוספת מרחוב 4826 למתקני האופניים וכחלק ממעבר מרחוב לרחוב
ג. שטחים משותפים בנויים
לכל אחד משני המבנים לובי כניסה, חדר מדרגות, מעלית ולובי קומתי וגג טכני. בנוסף, חדר אשפה ומתקני אופניים בקומת הקרקע.
2.4 נגישות
תכנון הבינוי והפיתוח יעמוד בתקנות הנגישות התקפות ויתן מענה לדרישות ההנגשה לאנשים עם מוגבלויות.
2.5 תנועה
תכסית קומת מרתף לא תעלה על %.80
יבנו שתי קומות מרתף משותפות לשני המבנים.
סידור מקומות החנייה וקביעת תקן החנייה יאושרו בעת הוצאת היתר הבנייה.
תהיה כניסת רכבים אחת לחלקה המאוחדת
הרמפה מעבר תת קרקעי לחלקה 247 ותירשם זיקת מעבר לכלי רכב ופתיחת מעבר כנדרש למגרשים .230-231-247
חניית אופניים תמוקמנה בפתוח השטח/קומת הקרקע המפולשת. תותר עד 1/3 ממקומות חניית האופניים בחדר סגור בקומת המרתף.
התכנון יהיה כפוף לתקן התקף או המדיניות העירונית התקפה בעת הוצאת היתר אלא אם נקבע אחרת בתכנית הראשית.
2.6 מערכות
א. מתקנים טכניים והנדסיים
מתקני התשתית והתפעול ישולבו ככל שניתן במעטפת הבנינים ולא יבלטו שלא לצורך למרחב הפתוח. כל תשתיות האנרגיה הקוויות (חשמל, גז, מים חמים וכיוב׳) בתחום התכנית, הן במרחב הציבורי והן במרחב הסחיר, יהיו תת קרקעיות. לא תותר הקמת תחנת שנאים עילית (על עמוד). כל תחנות השנאים יהיו פנימיות (בתוך מבנה).
• "גמל מים" ימוקם בניצב לרחוב כחלק מהגדר הצדדית בגבול החלקה ובמרחק של 1.0 מ' מגבול המגרש הקדמי.
• נישה למרכזיית גז יתוכנן כחלק מלובי הכניסה הבנוי – אחת לכל מבנה.
• כל המערכות הטכניות יוסתרו ויקבלו התייחסות ויזואלית ואקוסטית במסגרת הבקשה להיתר בניה בכפוף לחו"ד אקוסטית שתאושר ע"י הרשות לאיכות הסביבה.
• גנרטור חירום – גנרטור החירום ימוקם על הגג הטכני של אחד משני המבנים וישמש לשני המבנים כמו גם מתף החנייה
עמ' 24 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 ___-_______ תא/תאע/)2(3328 - גופר רחוב 4826
26-0013ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
• חדרי שנאים – חדר השנאים ימוקם בקומת המרתף ורחוקים מאזורי שהייה רציפה בהתאם לנחיות המשרד להגנת הסביבה. פתח הכנסת ציוד לחדר השנאים ישולב בשביל מרוצף בקומת הקרקע.
ג. מערכות מיזוג אויר
• מעבי מ"א ימוקמו על הגג הטכני
ד. איוורור חניונים ושטחים מסחריים
• כניסת אוויר צח לחניונים תיעשה מרמפת הכניסה או מרפפות המוטמעות בנפח הבנוי • ש"ע מהחניונים יפלטו באמצעות פיר לגג המבנה
• פתרונות האוורור לא ימוקמו במרווח הקדמי כללפי הרחוב. הפתרון יאושר ע"י הרשות לאיכות הסביבה בשלב היתר הבנייה.
ד. אצירה ופינוי אשפה, מיחזור
• יוקצו חדר אשפה לכל מבנה לפני ההנחיות המרחביות ובאישור אגף תברואה בעת הוצאת היתר בנייה
ו. הנחיות אקוסטיות
• המבנים יתוכננו וייבנו ברמת בידוד אקוסטי בהתאם לתקנים המקובלים ובאישור המחלקה לאיכות הסביבה ע.ת.א
עמ' 25 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 ___-_______ תא/תאע/)2(3328 - גופר רחוב 4826
26-0013ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
ז. בריכות שחיה
• בכפוף לאישור הקלה במסגרת הגשת בקשה להיתר הבניה, יותרו בריכות שחיה פרטיות בגג הטכני עבור דירות הגג בתנאי שלא יפגעו בחזיתות ולא ידרש הגבהת המעקה להסתרתן.
• אישור בריכת שחייה בתנאי שהגג הטכני מאפשר את כל המערכות המשותפים הנדרשים לשני המבנים
• מרחק בין בריכת השחייה למעקה גג לא יפחת מ-1.2מ' ויתאמו את סעיפי 3.18 בפרק פיתוח המגרש בהנחיות המרחביות
ח. כיבוי אש
רחבות כיבוי אש יוצבו כך שלא יהיה צורך לעקור עצים לטובת הצבתם ותכנונם לא יפגע משמעותית בתכנון הרחובות
ברזי סניקה ישולבו בנישות ייעודיות כחלק מחזיתות המבנה, מיקום רחבות וסימונן יהיה חלק מתכנית הפיתוח.
ט. פילרים ומתקנים טכניים קיימים במגרש ובסביבתו (חשמל, תקשורת, מערכות ציבוריות)
יוטמעו במעטפת המבנים ובתת הקרקע במידת הצורך. התאום מול הגורמים המאשרים יעשה על ידי היזם.
בכל מקרה כל מתקני התשתית ימוקמו כחלק אינטגרלי מהבינוי ולא יבלטו למרחב הציבורי (גם אם
מדובר משטח בבעלות פרטית המהווה חלק מהמרחב הפתוח של הפרויקט)
3. הנחיות הפיתוח הסביבתי
3.1 שטחים פתוחים /זיקות הנאה
התכנון כולל זיקות הנאה מעבר להולכי רגל ברוחב 1.0 מ' לאורך הגבול הקדמי ברחוב גופר ורחוב 4826 כמסומן בנספח, תכנית העיצוב.
השטחים המסומנים בתכנית העיצוב האדריכלי כשטח מדרכה בזיקת הנאה, בגבולות המגרש, יהיו המשכיים למדרכה העירונית וירוצפו בהתאם לפרטים הסטנדרטים של עיריית ת"א-יפו. שטח זיקת ההנאה יהיה בתחזוקה עירונית. לא יוצבו מחסומים, סבכות אוורור, גדרות וכל אלמנט המגביל או מפריע למעבר חופשי של הציבור.
3.2 פיתוח השטח
א. הוראות הכוללות:
• שטח פנוי מבנייה
%15 משטחי המגרש יהיו פנויים מכל תכסית תת קרקעית וחיפוי אטום בהתאמה (לרבות ריצוף ו/או ריצוף "מחלחל"). שטח זה ישמש לחלחול מי נגר לגינון ולנטיעת עצים כמסומן חישוב נפחי הנגר יבוצע על פי מסמך מדיניות ניהול הנגר העירוני של מנהל התכנון.
• הוראות לשתילת צמחייה ונטיעת עצים
יתוכנן בית גידול בעומק אדמה של לפחות 1.5 מ' (עומק אדמת גינון נטו מעל שכבות איטום וניקוז) ונפח קרקע מספק. מקבצי עצים סמוכים יתוכננו בבית גידול רציף יובטחו תנאי תאורה, עמ' 26 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 ___-_______ תא/תאע/)2(3328 - גופר רחוב 4826
26-0013ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
ניקוז, השקיה ואוורור טובים עבור העצים. נפח השתילה המזערי עבור עצים (לא רק עבור מיתון רוחות) יהיה 24 קו"ב . הצעים שישתלו יהיו עצים בוגרים בני 5 שנים לפחות ביום שתילתם.
עצים המשמשים בין השאר גם למיתון רוחות יהיו בעלי עלווה צפופה, לא נשירים.
ברחבות מרוצפות בשטח הפרוייקט יש להציג פרט בית גידול אשר מונע שקיעת המצעים כגון , אדמת מבנה, תקרה כפולה וכד'.
פיתוח שפ"פים עם זיקות הנאה ו/או זיקות הנאה ברצף מפלסי עם המדרכות וללא אמצעי תיחום.
לעצים אשר סומנו כעצים לשימור במרחב הציבורי, יש לבצע את כלל ההתאמות הנדרשות בבינוי תת או על קרקעי כדי לאפשר שימורם ע"פ חוק.
• תכנית העיצוב מגדירה את העצים הבאים לשימור בנוסף על המוגדר בתכנית הראשית:
עץ מספר ,6 ,8 ,20 ,22 ,23 24 ו-100
•
• הוראות לחומרי גמר בתחום הפיתוח: ככלל, לא יותר שימוש בעץ איפאה כריצוף בתחום הפיתוח.
4. מאפייני בניה ירוקה
תנאי לפתיחת בקשה להיתר בנייה יהיה עמידה בת"י 5281 ובהנחיות הוועדה המקומית לבנייה ירוקה התקפות בעת הוצאת היתר הבנייה.
א. ניהול מי נגר
• יותקנו אמצעים לחלחול ו/או השהייה למשך 24 שעות של 30 מ״ק לכל דונם בתחום המגרש. על פי העקרונות לחישוב הנפחים, הגדרת סכימת הניקוז ואמצעי חלחול והשהייה הכלולים בנספח הניקוז המנחה של התכנית.
• ישמרו %15 משטח המגרש נקי מכל תכסית תת קרקעית ופנוי מכל חיפוי אטום (לרבות ריצוף ו/או ריצוף "מחלחל"). שטח זה ישמש לחלחול מי נגר לגינון ולנטיעת עצים וימוקם ככל הניתן בממשק בין המגרש לשטח הציבורי או שטח פנוי מתכסית תת קרקעית במגרשים הגובלים.
ב. דו"ח תרמי עקרוני
דו"ח קצר המתייחס לכל המבנים בתכנית:
צירוף חתכי קירות חיצוניים וציון שטחי זיגוג העומדים בתקן 1045 ו 5282 של מכון התקנים הישראלי (ראה: 1052820100=num_standard?.)http://www.sii.org.il/488-he/SII.aspx
ג. ריצופים
תכנית הפיתוח תכלול ריצוף בעל גוון בהיר להפחתת תופעת אי החום העירוני ולמניעת סנוור. יש לפרט אמצעים למניעת התופעה ע"י הצללה לאזורים הפתוחים ו/או שימוש בריצוף בעל ערכי עמ' 27 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 ___-_______ תא/תאע/)2(3328 - גופר רחוב 4826
26-0013ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
SRI (Index Reftecting -Solar מקדם החזר קרינה/חום) ו/או ציון היחס בין תכסית השטחים הבנויים והמרוצפים לשטחים המגוננים.
5. גמישות:
שינויים לא מהותיים בפיתוח הסביבתי או בעיצוב המבנים יאושרו ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו ולא יחייבו חזרה לועדה המקומית.
6. הנחיות מרחביות ותכנית ראשית:
התכנון יהיה כפוף להוראות התכנית הראשית וההנחיות המרחביות של עיריית תל אביב.
כל חריגה או שינוי מההנחיות המרחביות דורש התייחסות ספציפית של תכנית זו.
7. תנאים להיתר בניה:
1. תנאי לקליטת בקשה להיתר בניה יהיה אישור אדריכל העיר.
2. התייחסות אגרונום העיריה לתכנון המוצע בקרבת העצים לשימור.
3. חתימה על הסכם הקמה ואחזקה מול גרמי העירייה של השטחים הפתוחים.
4. חתימה על התחייבות לרישום זיקות הנאה לשימוש הציבור.
5. תאום שילוב ארונות תשתית עירוניים בתחום הבינוי או המרתפים וקבלת אישור מינהל בת"ש
ואדריכל העיר.
עמ' 28 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 ___-_______ תא/תאע/)2(3328 - גופר רחוב 4826
26-0013ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
8. תנאים לתחילת עבודות:
1. אישור מעבדה מוסמכת (שלב א') לעמידת התכנון בדרישות ת"י 5281 לבנייה ירוקה ברמת 4
כוכבים לפחות, ודירוג אנרגטי ברמה A לפחות לפי ת"י 5282 (באופן שדירוג כל יחידת דיור בפרויקט לא יפחת מדירוג ,)B ובדרישות מדיניות הועדה המקומית להיתרי בנייה בנושא בנייה ירוקה.
2. מינוי ממונה אחראי על נושא בניה ירוקה ומערכות, כהגדרתו במסמך מדיניות עירונית
תא/9144 לתכנון בר קיימא. גורם זה יתכלל את כלל האישורים הנדרשים כתנאי לתעודת גמר, וימציא תצהיר חתום כמובא בנספח לנושא זה במסמך המדיניות (טופס מינוי אחראי בניה ירוקה).
9. תנאי לתעודת גמר:
1. רישום בפועל של זיקת ההנאה לשימוש הציבור ו/או לכלי רכב.
2. ביצוע בפועל של השטחים הפתוחים לשביעות רצון אדריכל העיר ואגף שפ"ע.
3. אישור אגרונום מוסמך לביצוע ההוראות לעניין נטיעות ובתי גידול.
4. תנאי לתחילת עבודות פיתוח: אישור אדריכל העיר ואגף שפ"ע לפרטים וחומרי גמר בתחום
הפיתוח.
5. הצהרת ממונה אחראי לבניה ירוקה ומערכות לעמידת הפרויקט בדרישות המדיניות העירונית
תא/9144 לתכנון בר קיימא, חתומה על ידי אחראי בניה ירוקה מוסמך, כהגדרתו במסמך המדיניות.
6. עמידה בדרישות בתי הגידול כמוגדר במדיניות העירונית לתכנון בר קיימא תא/9144 התקפה
לאותה עת.
7. אישור מעבדה מוסמכת (שלב ב') לעמידת התכנון בדרישות ת"י 5281 לבנייה ירוקה ברמת
ארבעה כוכבים לפחות, ודירוג אנרגטי ברמה A לפחות לבניין לפי ת"י ,5282 ו-B לפחות ליחידת דיור, או אישור מקביל מגורם רשמי המסמיך לתקן LEED ברמת .Platinum
8. הצגת חוזה התקשרות המעיד על רכישת מערכת לייצור חשמל מאנרגיה מתחדשת בהיקף
התואם את הדרישות, והתחייבות להתקנת המערכת בהתאם ללוחות הזמנים של חברת החשמל לישראל.
עמ' 29 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 ___-_______ תא/תאע/)2(3328 - גופר רחוב 4826
26-0013ב' - - 3 דיון בעיצוב ארכיטקטוני
חו"ד צוות: (מוגש ע"י יחידת אדריכל העיר ומחלקת תכנון עיר מזרח)
ממליצים לאשר את התכנית בכפוף לגיוון ושינוי תמהיל יחידות הדיור במסגרת הצפיפות המותרת באמצעות תוספת מספר יח"ד בגדלים 66-105 מ"ר והפחתת מספר הדירות הגדולות המוצעות.
וכן בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו להתאמת תכנית העיצוב להחלטת הועדה ולתכנית בנין עיר שבתוקף.
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0013ב' מיום 01/07/2026 תיאור הדיון:
בראד פינצ'ו אדריכל: מציג את תוכנית העיצוב במצגת.
בישיבתה מספר 26-0013ב' מיום 01/07/2026 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאשר את התכנית בכפוף לבדיקת גיוון ושינוי תמהיל יחידות הדיור במסגרת הצפיפות המותרת באמצעות תוספת מספר יח"ד בגדלים 66-105 מ"ר והפחתת מספר הדירות הגדולות המוצעות.
וכן בכפוף לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו להתאמת תכנית העיצוב להחלטת הועדה ולתכנית בנין עיר שבתוקף.
משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, אמיר בדראן, גל דמאיו שרעבי עמ' 30 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
רקע:
הוועדה המקומית לתכנון ובניה בישיבתה מספר 0023-23ב' מיום 20/12/2023 (החלטה מספר )10 החליטה לפרסם תנאים לפי סעיפים 77-78 לחוק התו"ב.
א. הודעה על הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק התו"ב אשר מטרותיה:
1. תכנית להתחדשות עירונית במתווה פינוי בינוי, לפי מדיניות תא/5000
2. הרחבה חיזוק ופיתוח מיטבי של מערך שטחי הציבור
ב. קביעת תנאים ומגבלות להוצאת היתרי בניה בתחום התכנית לפי סעיף 78 לחוק התו"ב:
1. לא יותרו היתרים מתוקף תמ"א 38 על תיקוניה ו/או מתוקף תכנית ההרחבות, למעט מבנים עם
תיק מידע בתוקף שהתקבל טרם החלטת הועדה על הכנת התכנית.
2. לא תותר כל תוספת בניה ו/או הרחבה למעט הקמת מרחב מוגן דירתי לפי תקנות ההתגוננות.
פרסום להחלטת הועדה נעשה ביום 01.01.2024 (י.פ. מס' )11988 להלן התכנית המוצעת:
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובניה
מיקום: מזרח העיר בתחום רובע 9 שכונת יד אליהו. גבולות התכנית – מצפון ומערב רחוב יפתח, ממזרח רחוב הגיבור האלמוני, מדרום שטח ציבורי פתוח קיים.
כתובת: רחוב יפתח 1,3,5,7
גושים וחלקות בתכנית:
מספר גוש סוג גוש חלק/כל הגוש מספרי חלקות מספרי חלקות בשלמותן בחלקן
עמ' 31 מבא"ת ספטמבר 2007
| 928 , 456 | 737,738,739,740,467 | חלק | מוסדר | 6133 |
|---|---|---|---|---|
| 467 | חלק | מוסדר | 6134 |
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
שטח התכנית: 9.349 דונם
מתכנן:
עורך ראשי - רן בלנדר אדריכלים
יועץ נופי- סוזנה ליהוא אדריכלות נוף
יועץ תנועה- אר-דן הנדסת תנועה ותחבורה
יועץ תשתיות- א.ח. תכנון ויעוץ הנדסת מים
יועץ סביבתי- לשם-שפר איכות הסביבה
שמאי- קונפורטי רביב גולדברג שמאים
הידרולוג- אתגר א הנדסה
אגרונום- אומדה - שמאות מקרקעין וחקלאות
מודד- אמת מדידה
יזם: ב.ס.ר התחדשות עירונית בע"מ
מגיש התכנית: ב.ס.ר התחדשות עירונית בע"מ
בעלות: פרטיים. ב"כ הדיירים: עו"ד אבי מולכו
מצב השטח בפועל:
בתחום התכנית קיימים 4 מבנים , 3 מבני רכבת בני 3 קומות המכילים 18 יח"ד כל אחד , ומבנה מטיפוס "H" בן 4 קומות על עמודים המכיל 14 יח"ד , סה"כ קיימות במתחם 68 יח"ד בשטח ממוצע של 73 מ"ר (יפתח 1-5 66 מ"ר ממוצע ויפתח 7 100 מ"ר ממוצע).
רחוב יפתח הינו רחוב פנימי שכונתי חד סטרי בחלקו הצפוני (תנועה לכיוון מערב) ודו סטרי בחלקו המערבי, ברוחב קיים של 10.5 מ' (זכות דרך 10מ') המשיק לתכנית מצפון וממערב עם חניה לאורכו בחלקו הצפוני. ממזרח רחוב הגיבור האלמוני הינו רחוב חד סטרי (תנועה לכיוון דרום) עם חניות בשני צדי הרחוב ברוחב קיים של 10 מ' (זכות דרך 12מ').
מדרום שצ"פ המתפקד כגן ציבורי עם עצים בוגרים – גן הדולפינריום.
מדיניות קיימת:
תא/5000
נספח אזורי ייעוד: אזור מגורים בבניה עירונית נמוכה (רח"ק מירבי .)3 שימושים מותרים – מקבץ שימושים ראשי – מגורים ואפשרות למשרד ומקבץ שימושים מסחר 1 בקומת הקרקע.
נספח אזורי ומתחמי תכנון: מתחם תכנון 903 – יד אליהו, מתחם להתחדשות עירונית (אפשרות לתוספת 1 רח"ק מעל הרח"ק המירבי).
נספח עיצוב עירוני: גובה בינוי עד 8 קומות.
עמ' 32 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
נספח תשתיות: התכנית כוללת שטח המצוי בתחום רדיוסי המגן מקידוח מי שתיה. התכנית כוללת הוראות לטיפול בתשתיות בתחומה.
מסמך מדיניות מרכז רובע 9 תא/מק/9040
יד אליהו ב' – פיתוח וטיפוח המרחב הציבורי בשכונה- רשת ירוקה ומבני הציבור לכדי מערך רציף, פעיל ואיכותי, טיפוח השטחים הפרטיים והמשותפים שבין הבניינים, ציר ציבורי ירוק צפון דרום.
מצב תכנוני מאושר:
בנייני רכבת בני 3 קומות, הבנויים ע"פ תכנית קיי. הרחבות בחלק מהמבנים אשר מומשו ע"פ תכנית תא/2324 (הרחבות יד אליהו) ו3366 (שינוי בקווי בניין יד אליהו).
תשריט מצב מאושר:
מצב תכנוני מוצע:
עמ' 33 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
מטרת התכנית:
תכנית התחדשות עירונית במתווה "פינוי בינוי" בהתאם לתכנית המתאר העירונית תא/,5000 זאת על ידי הריסת 4 מבני שיכון ובהם 68 יח"ד קיימות והקמת 4 מבני מגורים חדשים בבניה מרקמית עד 8 קומות ובהם עד 220 יח"ד. זאת תוך קביעת שטחים ציבוריים פתוחים, שטחים למוסדות ומבני ציבור והרחבת דרכים. הבינוי המוצע מגדיר דופן לרחובות יפתח והגיבור האלמוני וחצר פנימית משותפת לרווחת הדיירים וזיקות מעבר המקשרות בין כלל הרחובות והשצ"פ עבור כלל הציבור.
התכנית קובעת רח"ק 3.3 במסגרת רח"ק מאושר 3 + 1 לפי מתחם התחדשות עירונית, בשל הסדרת מערך התנועה והרחובות הסובבים במסגרת הרחבת שצ"פ וקביעת %10 דב"י מסך יחידות הדיור.
עיקרי הוראות התכנית:
א. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת כל הבעלים, על פי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה.
ב. קביעת יעודי קרקע – אזור מגורים ד', דרך מוצעת ,שטח ציבורי פתוח ושטח למבנה ציבור.
ג. קביעת זכויות בניה, קווי בנין וגובה בהתאם לתא/.5000
ד. קביעת מגרשים בייעודים שטח ציבורי פתוח בהיקף של כ-0.4 דונם, וכן קביעת שטחים בזיקת הנאה
למעבר ושהיית הציבור והוראות לגביהם, לטובת המשך המרחב הציבורי במפלס הקרקע כל שעות היממה וכל ימות השבוע.
ה. קביעת זכויות הבניה להקמת עד 220 יחידות דיור, מתוכן %10 יחידות דיור אשר יוגדר כדיור בהישג יד
כהגדרתו בתוספת השישית לחוק, בהתאם למדיניות עירונית.
ו. קביעת הנחיות בעבור תת הקרקע, שטחי תפעול, חניה וכדומה.
ז. קביעת שטחים המיועדים לשטחים ציבוריים וקביעת הוראות לגביהם.
ח. קביעת הוראות בנושא תנאים בהליך הרישוי.
ט. קביעת הוראות בנושא הריסות ופינויים.
י. קביעת הוראות בנושאי תשתיות, איכות סביבה, בנייה ירוקה ותכנון בר קיימא.
יא. קביעת הוראות לבניית יחידות דיור בתמהיל מגוון של דירות.
תשריט מצב מוצע:
עמ' 34 מבא"ת ספטמבר 2007
| הפרש | מצב מוצע (מ"ר) | מצב מאושר (מ"ר) | יעוד |
|---|---|---|---|
| - | 8600 | מגורים | |
| 426 | 749 | דרך מוצעת | |
| 749 | - | דרך מאושרת | |
| 1863 | - | מבנים ומוסדות ציבור | |
| 6594 | - | מגורים ד' | |
| 401 | - | שצ"פ | |
| 9349 (/3439 )6594 | 9349 ()8600/749 | סה"כ (ציבורי/ סחיר) |
| רח"ק | מרפסות (בנוסף לשטח העיקרי) | מספר קומות | תכסית | שטחי בניה (במ"ר) | שטח מגרש (דונם) | יעוד | תא שטח | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| מתחת לקרקע | מעל הקרקע | מתחת לקרקע | מעל הקרקע | ||||||
| 3.3 | 2640 | 6 | 8 | %60 | 22,400 | 22,000 | 6583 | מגורים ד' | 10 |
| 4.8 | 5+3 | 8 | %80 | 7,905 | 8,928 | 1860 | שב"צ | 20 |
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
פירוט יעדים/שימושים:
מגורים (כולל דיור בהישג יד – %10 מכלל יח"ד), שב"צ, שצ"פ , דרכים (מאושרות ומוצעות) , זיקות מעבר ומרתפי חניה.
טבלת מאזן יעודי קרקע:
טבלת זכויות בניה והוראות בניה – מצב מוצע:
עמ' 35 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב מוצע | מצב קיים | נתונים | |
|---|---|---|---|
| 220 יח"ד | 68 יח"ד | יחידות דיור | |
| 22 | - | יחידות דיור דב"י (מתוך סה"כ יח"ד) | |
| 29.9 | 7 | יחידות לדונם | |
| %333 | %78 | אחוז | סה"כ שטח בניה במ"ר |
| 22,000 מ"ר (כוללים) | 6,697 מ"ר (פלדלת) | מגורים | |
| 8,928 מ"ר (כוללים) | - | מבנים ומוסדות ציבור | |
| 8 (כולל קומת גג חלקית) | 3-4 | קומות | גובה מגורים |
| 36 | 20 | מקסימלי (מטר) | |
| 8 קומות *הגובה האבסולוטי של מבנה הציבור יקבע בהתאם לגובה מבני המגורים בסביבתו שבתכנית זו (8 קומות), בתוך כך, מספר וגובה הקומות הציבוריות ייקבע בהתאם לשימושים שייקבעו. | - | קומות | גובה מבנים ומוסדות ציבור |
| %60 | %30 | אחוז | תכסית |
| 3.33 | 0.78 | רח"ק | |
| תקן חניה תת קרקעי למגורים 1:0.8 . תקן למבני ציבור עפ"י תקן תקף. תקן לאופניים ואופנועים בהתאם למדיניות עירונית תא/.9144 | קיימות ברחוב בתחום זכות הדרך | מקומות חניה |
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
30 שצ"פ 401 -
הוראות לטבלה: 5
תא שטח 10 (מגורים ד'):
- שטחים עבור מרפסות מקורות או בלתי מקורות הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבניין. שטח זה ייועד למרפסות בלבד וכל שימוש אחר בו ייחשב לסטייה ניכרת. שטחה של מרפסת לא יעלה על 14 מ"ר, ושטחן הכולל של כל המרפסות למגורים כולל מרפסות גג מקורות ומרפסות הדירות במפלס הקרקע לא יעלה על 12 מ"ר כפול מספר הדירות בבניין.
- %10 מסך הדירות שיתוכננו הינן עבור דירות בהישג יד. שטח ממוצע ליחדות דיור בר השגה יהיה זהה לממוצע של כל יח"ד בתוכנית
תא שטח 20 (שטח למוסדות ומבני ציבור):
- יותרו שטחים נוספים עבור מצללות או סככות צל או קירוי, אשר יכול שייבנו עם גג היוצר סיכוך מלא אך ללא קירות, בשטח שלא יעלה על רח"ק 1 לכלל השימושים.
- יותרו עד %10 מתוך סך שטחי הבניה עבור שימושים נלווים.
- ניתן להוסיף עד %10 מהשטחים לטובת שטחי מסחר.
- לא יותרו ניוד שטחים מקומות המרתף אל מעל הקרקע. חריגה מהוראה זו מהווה סטייה ניכרת.
הערות לטבלה :5
תא שטח 20 (שטח למוסדות ומבני ציבור):
- הגובה האבסולוטי של מבנה הציבור יקבע בהתאם לגובה מבני המגורים בסביבתו שבתכנית זו (8 קומות), בתוך כך, מספר וגובה הקומות הציבוריות ייקבע בהתאם לשימושים שייקבעו.
- תותר בנייה תת קרקעית בגובה עד 5 קומות בתכסית של %85 משטח המגרש. בנוסף במידה ויתווסף חניון ציבורי (כהגדרתו ולטובת כלל הציבור) יותרו עוד 3 קומות ושטחן עבור שימוש זה בלבד.
- שטח המירבי לתכנון בתת הקרקע יהיה כפוף להוראות התכנון של תכנית תא ע'1 – על שינוייה מתוקף תכנית זאת ובכל אופן לא תעלה התכסית הבנויה בתת הקרקע מעל %85 משטח המגרש למגורים.
טבלת ריכוז נתונים כללית:
עמ' 36 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
עקרונות בינוי:
מספר קומות: 8 קומות ברוטו
מספר המבנים בתא שטח ביעוד מגורים ד' לא יפחת מארבעה מבנים, שכל אחד מהם בן 8 קומות: קומת קרקע + 6 קומות טיפוסיות + קומת גג חלקית.
גובה: עד 36 מ'
תכסית: %60
קווי בניין: 2.5 מ' לרחוב יפתח, 3 מ' לרחוב הגיבור האלמוני, 3 מ' לשצ"פ מדרום, 4 מ' לשטח למוסדות
ומבני ציבור ממערב.
מרחק נטו בין מרפסות בתחום התכנית במגרש ביעוד מגורים ד' לא יפחת מ 8.5 מ'.
מרחק נטו בין מרפסות בתחום החצר המשותפת 17.5 נטו.
הבינוי כולל שטחים פתוחים וזיקות הנאה להולכי רגל כמפורט בתשריט ובנספח הבינוי.
דירות במפלס הקרקע:
לא תותרנה דירות גן. תותר הקמת דירות בקומת הקרקע ובלבד שיעמדו בתנאים הבאים:
א. לא תותר הצמדת שטחים פתוחים ו/או חצרות לדירות, למעט מרפסות בתכסית המרפסת בקומה
הטיפוסית שמעל שיכללו במניין שטחי המרפסות.
ב. לא תותר יציאה וכניסה מן הדירות ומן מרפסות הדירות אלא אך ורק מהמבואה הראשית.
ג. מפלס הדירות יהיה מוגבה ממפלסי הפיתוח סביבן, אך לא יעלה על 0.5 מטרים ממפלס הפיתוח מחוץ
לדירה ובכל מקרה המרפסת תגודר בנפרד מן השטח המשותף במעקה בנוי בגובה מינימלי של לפחות 1.05מ' מרצפת המרפסת.
ה. לא תותר החרגת מרפסות מעבר לקו בניין.
גובה קומות:
א. גובה קומת הקרקע לא יעלה על 4.5 מ' ברוטו.
ב. גובה קומת מגורים טיפוסית לא יעלה על 3.3 מ' ברוטו.
ג. גובה קומת גג חלקית לא יעלה על 6 מ' ברוטו (כולל מערכות על הגג ומעקה גג עליון).
ד. גובה קומת המרתף יהיה לפי תכנית ע'1 למעט גובה קומת המרתף העליונה הכוללת מערכות, תפעול
וקונסטרוקציה נדרשים.
תכנית בינוי :
תכנית קומת קרקע :
עמ' 37 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
תכנית קומה טיפוסית :
תכנית קומת גגות :
עמ' 38 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
חתך עקרוני דרך החצר הפנימית – מבט לכיוון מזרח עמ' 39 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
הדמיה: (מבט מדרום מכיוון השצ"פ)
**ממבבטט ללההממחחששהה בבללבבדד
הדמיה: (מבט מצפון מרחוב יפתח)
**ממבבטט ללההממחחששהה בבללבבדד
עמ' 40 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
תנועה וחניה:
1. הרחבת רחובות יפתח הצפוני ורחוב הגיבור האלמוני ב2.5 מ' בכדי לייצר מדרכות ראויות להליכה
עם נטיעות. רחוב הגיבור האלמוני – סה"כ מדרכה 4.8 מ', רחוב יפתח צפוני סה"כ מדרכה 6 מ', רחוב יפתח מערבי סה"כ מדרכה 4 מ'.
2. שטח הדרך בפינה הצפון-מערבית של הפרויקט בוטל והפך לשטח ביעוד מוסדות ומבני ציבור.
החניות האלכסוניות הקיימות בדופן הדרומית של רחוב יפתח, מתבטלות על מנת להסדיר רציפות בתוואי הדרך
3. הסדרת סיטריות רחוב יפתח.
4. קביעת שצ"פ לאורך רחוב יפתח ממערב להשלמת שצ"פ קיים. חניה תיוותר לאורך המדרכה.
5. הכניסה לחניון התת קרקעי תבוצע מרחוב הגיבור האלמוני. תקבע זיקת מעבר בתת הקרקע עבור
חיבור עתידי למגרש הציבורי.
6. תתאפשר כניסה אחת לכלי רכב, בתא שטח 10 מרחוב הגיבור האלמוני, עבור כניסה ויציאה
לרכבים.
7. תחום ירידת הרמפות יכלל בתחום הנפח הבנוי בלבד.
8. תקני חנייה בתחום התוכנית:
א. תקן החנייה המקסימלי לדירות מגורים 1:0.8 ליח"ד
ב. תקן חנייה לאופניים בהתאם למדיניות עירונית התקפה בעת הוצאת ההיתר ועד 1:2 לכל
יחידת מגורים. חניות אופניים יהיו בהתאם למיקום והכמות בנספח הבינוי.
ג. עד 1/3 ממקומות חניה לאופניים ימוקמו במפלס הפיתוח בקומת הקרקע ולא יותר מ%10
מהשטח הפנוי. יתרת חניות האופניים תמוקמנה בשטח הבנוי בקומת הקרקע וקומות המרתף.
9. תכסית קומת מרתף עד %85 משטח המגרש.
עצים בתחום התכנית :
1. בתכנית עצים לשימור בתחום המגרש ביעוד מוסדות ומבני ציבור.
2. עצים לשימור לאורך הרחובות הגובלים, למעט עץ בכניסה לרמת החניה בתת הקרקע שיוגדר
לכריתה. עצים להעתקה לתחום החצר הפנימית.
עמ' 41 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
חוו"ד היח' לתכנון אסטרטגי:
הקצאות לצרכי ציבור נדרשים על פי פרוגרמה עבור תוספת יחידות הדיור בתכנית:
התכנית מציעה תוספת של 152 יח"ד בשטח ממוצע של 80-82 מ"ר.
ביח"ד אלו צפויים להתגורר כ-425 תושבים על פי הערכה של גודל משק בית 2.8 והרכב גילאים הקיים באזור (א.סטטיסטי .)926
שטחי ציבור נדרשים לתוספת האוכלוסייה לפי פרוגרמה:
שטח קרקע למבני ציבור: 1.3 דונם
שטח קרקע ציבורי פתוח – סף הבית ועירוני: 2 דונם (לפי 5 מ"ר לנפש), כ-1.3 דונם (לפי 3 מ"ר לנפש).
סה"כ שטחי ציבור נדרשים: 2.6-3.3 דונם.
מענה לפרוגרמה בתכנית:
שטח קרקע למבני ציבורי: כ-1.9 דונם.
הרחבת שצ"פ מדרום בכ-0.4 דונם (במקום יעוד דרך).
שטח פתוח לציבור כזיקת הנאה לכלל הציבור: כ- 1.5 דונם
סה"כ שטחי ציבור: 2.3 דונם + שפ"פ 1.5 דונם
תמהיל דירות וצפיפות מגורים מוצע ע"י היזם (תמהיל מאושר ע"י היח' האסטרטגית בחוו"ד
צוות)
סה"כ עד 220 יח"ד. %10 דב"י מתוך סה"כ יח"ד.
שטח ממוצע לדירה (פלדלת) כ-80-82 מ"ר.
תמהיל גודלי דירות:
א. דירות קטנות עד 64 מ"ר – לא יעלה על %30
ב. לפחות %20 מהדירות בשטח של 65-83 מ"ר (שטח דירה ממוצע בקטגוריה זו יעמוד על כ- 73
מ"ר).
ג. לפחות %20 מהדירות בשטח 84-106 מ"ר (שטח דירה ממוצע בקטגוריה זו יעמוד על כ-89 מ"ר)
ד. לפחות %13 דירות בשטח של 107-139 מ"ר.
ה. שטח דירה מינימלי (פלדלת) 45 מ"ר.
דיור בהישג יד:
דיור בהישג יד (בהתאם לסעיף )1.9
1. שטחן והיקפן הכולל של יח"ד בהתאם לטבלה .5
2. תמהיל גודל יחידות הדיור בהישג יד יהיה בדומה לכלל יחידות הדיור (למעט יח"ד גדולות במיוחד (מעל
107-139 מ"ר פלדלת) בתכנית.
3. ממוצע גודל יחידות הדיור יהיה זהה לזה של כלל יחידות הדיור בתכנית.
4. יחידות הדיור בהישג יד תהיינה בניהול ובבעלות אחודים
עמ' 42 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
5. יחידות הדיור בהישג יד תמוקמנה ככל הניתן במבנה/אגף עצמאי בבנייה מרקמית עבור שימוש זה
(לרבות כניסות ותשתיות נפרדות). במידה ויוכח תכנונית כי לא ניתן למקמם כאמור, ניתן יהיה למקם את יח"ד במפוזר במבני המגורים במגוון קומות וכיווני אויר.
6. יחידות הדיור בהישג יד תמוקמנה בהתחשב בשיקולים כגון מרחק ממטרדים סביבתיים, בדומה ליתר
יחידות הדיור בתכנית.
7. יחידות הדיור בהישג יד יתוכננו בסטנדרט זהה ליתר יחידות הדיור בתכנית מבחינת חומרי גמר,
פתחים, חלוקת חדרים ותכנון פנימי, עיצוב חזיתות, מרפסות וכד'.
8. הוראות התוספת השישית לחוק יחולו על שימוש זה.
9. אם תוך חמש שנים מיום מתן תוקף לתכנית לא תוגש בקשה להיתר בנייה הכוללת את יחידות הדב"י
על פי סעיף זה, יבוטלו יחידות הדב"י ושטחן שלא יפחת מ 1804 מ"ר (שטחים כוללים) יומר לשימושים בעלי אופי ציבורי.
שירותים בעלי אופי ציבורי כוללים: שירותים בתחום הבריאות, החינוך, התרבות הרווחה והקהילה. גם אם הם מופעלים על ידי גורמים פרטיים למטרות רווח או על ידי ארגונים שלא למטרות רווח.
הועדה המקומית רשאית להאריך את התקופה האמורה בחמש שנים נוספות.
עיצוב אדריכלי :
תכנית זו מקודמת ללא תכנית עיצוב נפרדת ועל כן ההוראות הבאות בנספח הבינוי והפיתוח לנושא
העיצוב אדריכלי תהיינה הוראות מחייבות:
חתכי רחוב, מרחק בין בניינים ובין מרפסות, חצרות אנגליות, פתרון פינוי האשפה, גובה המבנים, מספר קומות על קרקעיות, עיצוב חזיתות, מיקום רמפות לחניונים, מיקום עקרוני חניות אופניים בפיתוח, שימור עצים בהתאם לנספח סקר העצים, מיקום רחבות כיבוי אש.
זיקות המעבר כמופיע בתשריט כאשר שטחן המצרפי לא יקטן מ-600 מ"ר. זיקות מעבר אלו תחברנה בין הרחובות הגובלים, החצר הפנימית והשצ"פ.
1. נסיגות בקומת גג חלקית:
א. נסיגה בקומת הגג החלקית לחזיתות קדמיות (רחוב יפתח ורחוב הגיבור האלמוני) תהיה לפחות 3
מ'
ב. נסיגה לחזית צד לכיוון שצ"פ דרומי תהיה לפחות 3 מ'
ג. נסיגה לחזית צד לכיוון השטח ביעוד מבנים ומוסדות ציבור תהיה לפחות 2.5 מ' .
2. מרחקים מינימליים בין הבניינים, בכלל התוכנית, כאשר הבינוי כולל בניינים נפרדים שאינם צמודים,
כמופיע בנספח בינוי:
א. מרווח בין שני בניינים A ו-B בהתאם לסעיף 1.9 לא יקטן מ 9 מטרים נטו בין מרפסות.
ב. מרווח בין שני בניינים B ו-C בהתאם לסעיף 1.9 לא יקטן מ 8.5 מטרים נטו בין מרפסות.
ג. מרווח בין שני בניינים C ו-D בהתאם לסעיף 1.9 לא יקטן מ 9 מטרים נטו בין מרפסות.
ד. מרווח בין שני בניינים D ו-A בהתאם לסעיף 1.9 לא יקטן מ 8.5 מטרים נטו בין מרפסות.
ה. מרווח בין שני בניינים B ו-D בהתאם לסעיף 1.9 לא יקטן מ 22.5 מטרים נטו בין מרפסות.
ו. מרווח בין מרפסות בין הבניינים B ו-D לא יקטן מ17.5 מטרים נטו בין מרפסות.
עמ' 43 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
3. חומרי גמר ומרפסות:
א. המבנים יתאמו להנחיות המרחביות למבנים מרקמים.
ב. חזיתות המבנים יהיו בגמר טייח צבוע.
ג. יותרו הדגשות עיצוביות בחומר קשיח בקומת הקרקע ובקומות העליונות ולא תעלנה על %10 משטח
החזית.
ד. חומרי הגמר יהיו בהירים.
ו. בחלונות זכוכית יתאפשר אמצעי הצללה.
ז. הזכוכית תהיה שקופה , בהירה e-low ועם החזר עם החזר רפלקטיבי מרבי כלפי חוץ\ טיח.
ח. מעקות המרפסות יהיו מעקות מבונים ו/או ברזל מסורגים. מרפסות של דירות במפלס קומת הקרקע
יהיו מעקות מבונים בלבד.
ט. הצללות הפרגולה יהיו מבטון בגמר טיח צבוע או חומר קל או ברזל.
4. הצללה:
א. ניתן להשתמש באמצעי הצללה דקורטיביים בקו חזית ו/או בדופן המרפסת ובלבד שרוחב ההצללה לא
יעלה על %50 מאורך החזית. אלמנט ההצללה יהיה חדיר לאור ואוויר לפחות ב- %50 מכלל שטח האלמנט.
ב. אמצעי ההצללה יהיו מרצפת המרפסת ועד לתחתית המרפסת שמעליה מחומרי גמר- מתכת, עץ או
חומר קשיח.
5. חזית חמישית:
יותרו מתקנים טכניים על הגגות בשילוב אלמנטי הסתרה בכפוף לחו"ד אקוסטית שתאושר ע"י הרשות לאיכות הסביבה
6. פינוי אשפה :
פינוי אשפה על ידי התשתית העירונית תהיה מחדר המתנה שימוקם בקומת הקרקע של אחד הבניינים הפונים לכיוון רחוב הגיבור האלמוני.
לכל בניין יתוכנן חדר אצירת אשפה נפרד בסמוך לגרעין בתת הקרקע וממנו ישונעו העגלות באמצעות מעלית לחדר ההמתנה.
10. נטיעות עצים:
לפי מדיניות 9144 לרבות לעניין בתי גידול איכותיים, לטובת הצללה מרבית, בעלי נפח קרקע מספק לתמיכה בעצים גדולים ומאריכי חיים, עומק קרקע גננית וכיו"ב.
8. פיתוח ונוף:
1. כל השטחים שאינם מבונים בתחום המגרש הסחיר ישמשו לטובת גינון משותף של המבנים ו/או
מעברים ציבוריים. לא תותר הצמדת שטחי חצר לדירות.
2. באזורים המיועדים לנטיעת עצים יובטח מילוי אדמה של לפחות 1.5 מ' נטו ללא בטון שיפועים.
3. השבילים המובילים ללובאי המגורים בין המבנים יהיו מרוצפים ונגישים.
עמ' 44 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
4. פיתוח המגרש יהיה ברצף עם מפלסי עם המדרכות וללא אמצעי תיחום למעט מרפסות דירתיות בקומת
הקרקע.
5. רוחב המעברים הציבוריים לא יפחת מ-2.5 מ', והם יוגדרו כשטח בזיקת הנאה לציבור, ויחולו עליהם
הוראות תכנית זו לנושא זיקת הנאה.
6. לא תותר פליטת אויר מחניונים או אגזוז גנרטור לשטח הציבורי הפתוח. הפתרונות יהיו בגג המבנים.
7. פיתוח המגרש יהיה ברצף עם מפלסי עם המדרכות וללא אמצעי תיחום למעט חצרות אנגליות.
8. גובה תיחום חצר אנגלית רשת סבכה במפלס הפיתוח.
9. מיקום חצרות אנגליות כמופיע בנספח הבינוי.
10. חדרי טרפו ימוקמו בתת הקרקע ועפ"י מרחקי הפרדה הנדרשים ע"י המשרד להגנת הסביבה ולא יהוו
מגבלה לשצ"פ/שפ"פ/מגרש למוסדות ציבור.
חו"ד תחבורתית – נערכה ע"י דן קשינסקי ממשרד אר-דן הנדסת תנועה ותחבורה בע"מ
ואושרה ע"י אגף התנועה בתאריך 22.06.26
1. תיאור המצב הקיים
הפרויקט ממוקם במרחב יד אליהו בתיחום שבין הרחובות הגיבור האלמוני ויפתח. היקפי הבינוי הקיים בפרויקט כוללים כ- 220 יחידות דיור .במצב הקיים קיימים במתחם זה 3 מבני "רכבת"
בני 3-4 קומות וכן מבנה מרובע- כפול אף הוא בן 3 קומות כולם מרוכזים בחלקו הצפוני של המתחם כאשר יתרתו גן ציבורי . ברחובות נתיב נסיעה אחד ומצדיו1-2 נתיבי חניה ולצידם מדרכות ברוחב של כ-2.5 מ'. ברחובות חונים (בכיוון השעון מהפינה הדרום מערבית) – 21 ברחבה דרום מערבית, 9 לאורך יפתח מערבי, 33 ברחבה צפון מערבית, 17 לאורך יפתח צפוני, 26 לאורך הגיבור האלמוני ו-20 לאורך רח' דימונה ובסה"כ חונים ברחובות 126 כ"ר.
תשתית לתנועת הולכי רגל
הסדרי התנועה ברחובות שבהיקף התכנית כוללים הרחבות של מדרכות פתוחות לציבור לרחוב הגיבור האלמוני ולרחוב יפתח ברוחבים שונים. הפרויקט מציע ומציג הסדרת זיקות הנאה להולכי רגל ומרחבים פתוחים בין הבינוי באופן שמתקבל מערך רחב ונגיש בין זכות הדרך ועד הבינוי עצמו ובכך מתאפשרים מעברים רחבים ופתוחים לציבור לקישור השכונה בשבילים מגוננים בין הרחובות הסובבים.
2. תשתית לתנועת אופניים
ללא
3. תחבורה ציבורית
ללא
4. סיכום
מערך התכנון המוצע עבור הפרויקט הנדון משתלב במערך התכנון והמדיניות של שכ' יד אליהו וכולל הסדרת מערך צירים וקישורים איכותיים לרבות הרחבת המדרכה ברחוב יפתח בגבול הפרויקט, הסדרת מדרכות רחבות איכותיות לאורך רחוב הגיבור האלמוני בגבול הפרויקט תוך שילוב שימור העצים, יצירת מדרכות רחבות, הסדרת רצועות גינון, והסדרת חניות ציבוריות בפינה הצפון מערבית של התוכנית.
סביבה:
עמ' 45 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
ניהול מי נגר:
1. פתרונות לניהול מי הנגר בתחום המגרש יהיו בהתאם לדוח ניהול מי נגר המאושר, תוך עמידה ביעדי
תמ"א 1 שינוי 8 ומדיניות עירונית תא/9144 לתכנון בר קיימא.
2. לפחות %15 משטח כל מגרש יוותר כשהוא פנוי מכל בניה תת קרקעית ועל קרקעית לטובת חלחול מי
נגר, גינון ו/או נטיעות. שטחים מזעריים שיחייבו חיפוי/ריצוף במפלס הקרקע יהיו מחומרי גמר מחלחלים.
סכמת חלחול:
איכות הסביבה ובניה ירוקה:
התכנון יעמוד במדיניות עירונית תא/9144 לתכנון בר קיימא, לרבות בנושאים הבאים: הסמכה לבניה ירוקה, דירוג אנרגטי, נטיעות בתחום המגרש, ניהול מי נגר, ייצור וניהול אנרגיה, חניות אופניים ורכב חשמלי, חיסכון במים, שימוש בגגות, שטחים פתוחים ועוד התכנון המוצע אינו כולל מגדלים, לא צפויים השפעות אקלימיות או מטרדים סביבתיים.
אקוסטיקה:
מפלס הקול המרבי מתחבורה עם חלונות סגורים לא יעלה על )40dB(A=Leq במרכז חדר שינה ו/או מגורים ו- )35dB(A=Leq בכיתות לימוד.
בשלב ההיתר יוצג פתרון אקוסטי.
איכות אויר:
פתרונות להוצאת אוויר ממרתפים, פליטת אגזוז גנרטור ונידוף שטחי מסחר יעשו לגג העליון / גג טכני.
לא יאושרו פתרונות במפלס הקרקע, באזורי שהיית אנשים ופתחי המבנה (כדוגמת מרפסות, חלונות, ויטרינות).
חוות דעת סביבתית מאת היחידה לתכנון סביבתי מיום .15.06.26
עמ' 46 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
זיהום קרקע:
התכנית נמצאת בתחום המתווה לטיפול בקרקעות מזוהמות של המשרד להגנת הסביבה: חובת בדיקת גזי קרקע.
הועברה למשרד להגנת הסביבה תכנית דיגומים לגזי קרקע שאושרה בתאריך 7.9.2023 בכפוף לדרישה לעדכון המשרד לגבי התקנת הבארות וביצוע הדיגומים.
אישור זה הינו תנאי לדיון בהפקדה.
קרינה:
נערכה חו"ד ראשונית המתייחסת למקורות החשמל בסביבת התכנית שאושרה ע"י ממונה קרינה ברשות לאיכות הסביבה ביולי .2023 עפ"י הדו"ח נמדדו רמות שדות מגנטיים העומדות בהמלצות המשרד להגנת הסביבה אך ייתכן שעם התקדמות התכנו הבינוי יושפע מהתשתיות הקיימות לכן יש לשמור על המרחקים בין קווי הבניין לבין התשתיות עפ"י הנחיות המשרד להגנת הסביבה ועם התקדמות התכנון (היתר בנייה)
נדרש לבצע סקר להערכת חשיפה לשדות מגנטיים מתשתיות החשמל הפנימיות של התכנית.
אסבסט:
נערך סקר אסבסט לבחינת הימצאות אלמנטים של אסבסט. הסקר לא כלל בדיקה בפנים המבנים. הנ"ל יושלם לשלב היתר הבנייה. מבדיקת ממונה אסבסט ברשות לאיכות הסביבה מתאריך 9.8.2023 עולה שעפ"י סקר אסבסט שבוצע לתוכנית יפתח 1-7 נמצא אסבסט במקום. יש לפנות את האסבסט טרם ביצוע עבודות כלשהן באתר. הגשת בקשה להיתר עבודה באסבסט תתבצע באמצעות קבלן בעל רישיון לעסוק באסבסט.
התייעצות עם הציבור וחוו"ד חברתית בתיאום מינהל השירותים החברתיים והמחלקה
להתחדשות עירונית:
בתאריך 30.09.2024 התקיימה תת ועדה לשיתוף ציבור בה אושר המלצת הצוות המקצועי למתווה שיתוף הציבור לתכנית.
המפגשים לפי מתווה שיתוף הציבור נערכו במועדים הנ"ל:
עמ' 47 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
27.04.2026 – מפגש לפני דיון בוועדה המקומית לכלל בעלי העניין, בהשתתפות גורמים עירוניים - מחלקת תכנון מזרח, המחלקה להתחדשות עירונית והיחידה לשירותים חברתיים. יזם , אדריכלים ועו"ד ב"כ דיירים.
28.06.2026 – מפגש ייעודי לאזרחים ותיקים בהשתתפות גורם עירוני
מעבר למתווה נערכו המפגשים הבאים ללא השתתפות גורמי עירייה:
23.7.2023 – מפגש לכלל דיירי המתחם לפני פורום מה"ע , בהשתתפות :יזם, אדריכל, שמאי ועו"ד דיירים 05.12.2023 – מפגש עבור תושבים ותיקים במתחם לפני פורום מה"ע , בהשתתפות: יזם, אדריכל, שמאי ועו"ד דיירים.
זמן ביצוע: שוטף
עמ' 48 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
עמ' 49 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
עמ' 50 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
עמ' 51 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
עמ' 52 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
עמ' 53 מבא"ת ספטמבר 2007
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מזרח)
מומלץ לאשר את התכנית להפקדה בתנאים הבאים:
1. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
2. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לוועדה המקומית.
3. תנאי לאישור התכנית - תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר
הפקדה.
4. בכפוף לבחינה משפטית, תתווסף הוראה בדבר התחייבות לקרן הונית בהוראות התכנית וייחתם כתב
התחייבות לנושא זה ככל ויידרש כתנאי להפקדה בפועל.
5. תתווסף לתקנון הוראה בדבר אמצעים לשהייה ארוכת טווח בחניונים.
6. יש להתאים את זיקת ההנאה בכלל מסמכי התכנית בהיקף שלא יפחת מ-1.5 ד'.
7. תיקון שם התכנית במבא"ת בכלל המסמכים מ"תא/מק/5220 מתחם יפתח 1,3,5,7" ל"תא/מק/5220
התחדשות יפתח 1-7"
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0013ב' מיום 01/07/2026 תיאור הדיון:
עמ' 54 מבא"ת ספטמבר 2007
| ה חלטה זו תהיה בטלה תוך 4 חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה וזאת עפ"י סעיף 86ד' לחוק | ה ב | |
|---|---|---|
| הבהח לוזטאהת ז עו פת"היי סהע ביטף ל6ה8 דת' ולךח 4ו קחו דשים מיום שנמסרה למגיש התכנית אם לא ימולאו התנאים הקבועים |
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 507-1229079 תא/מק/5220 - התחדשות יפתח 1-7
26-0013ב' - - 4 דיון בהפקדה
בת אל אונגר: תוכנית התחדשות עירונית בשכונת יד אליהו שאינה בתחום המטרו תמא .70
התכנית כוללת הנחיות עיצוב מפורטות ללא תכנית עיצוב נפרדת
אלינור סיני: מציגה את התוכנית במצגת.
ליאור שפירא:
אודי כרמלי: מבוקש שיכנס להחלטה שיהיה תיאום של אדריכל העיר בהליך של ההיתר לעניין חומרי
הגמר.
אמיר בדראן: מה הסיבה שהתוכנית מגיעה יחד עם תוכנית עיצוב.
אודי כרמלי: זו מגמה שאנחנו מנסים לעשות בתוכניות קטנות וברורות עם הליך מסודר כדי לחסוך הליך
נוסף. ברגע שרואים שיזם/אדריכל יודעים להתקדם אנחנו מקדמים אותם. תוכנית קטנה אין בה שילוב של שימושים והם מפרישים מגרש חום. המבנה עצמו הוא פרטי אין שטחי ציבור מבונים. זה קצת מכביד אבל זה אומר שהכל צריך להיות ברור וסגור.
נחשון קיוותי: אני מברך על הפרויקט שהגיע לדיון ואני מחזק את דברי מה"ע. אני מדבר גם בשם הדיירים
שעברו תקופה מאוד מאתגרת בנושא הקמת הפרויקט עם הממ"דים.
בת אל אונגר: מקריאה את התיקונים לחוו"ד צוות.
דור בן שיטרית: אגף הנכסים מבקשים להכניס שגם סעיף ההפקעה יהיה בהתאם ולעירייה תהיה זכות
הפקעה לאחר הריסת המבנה.
ליאור שפירא: מאשרים את התוכנית להפקדה.
בישיבתה מספר 26-0013ב' מיום 01/07/2026 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה
לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:
לאשר את התכנית להפקדה בתנאים הבאים:
1. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.
2. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לוועדה המקומית.
3. תנאי לאישור התכנית - תיקונים טכניים בהתאם להנחיות הועדה המחוזית, ככל שידרשו לאחר
הפקדה.
4. בכפוף לבחינה משפטית, תתווסף הוראה בדבר התחייבות לקרן הונית בהוראות התכנית וייחתם
כתב התחייבות לנושא זה ככל ויידרש כתנאי להפקדה בפועל, ובהתאם להנחיות מינהל התכנון יש להסיר סעיף .6.2.2 (1ד).
5. תתווסף לתקנון הוראה בדבר אמצעים לשהייה ארוכת טווח בחניונים.
6. יש להתאים את זיקת ההנאה בכלל מסמכי התכנית בהיקף שלא יפחת מ-1.5 ד'.\
7. תיקון שם התכנית במבא"ת בכלל המסמכים מ"תא/מק/5220 מתחם יפתח 1,3,5,7"
"תא/מק/5220 התחדשות יפתח 1-7"
8. יובהר כי בטופס הסמכות נרשם כי גובה קומה טיפוסית עד ,3.3 הגובה המותר ע"פ תוכנית
המתאר 3.8 מ'. בתוכנית גובה קומה טיפוסית עד גובה .3.5
9. תתווסף לתקנון הוראה שעיקרה כי העיריה תהיה רשאית להפקיע ולקבל את החזקה במגרש
החום עם הריסת הבנין. עוד יובהר שהריסת הבנין בשטח החום תהיה יחד עם הבניינים האחרים.
10. דרישה לתיאום עם אדריכל העיר בשלב ההיתר לרבות לענין חומרי גמר.
משתתפים: ליאור שפירא, אמיר בדראן, אלחנון זבולון עמ' 55 מבא"ת ספטמבר 2007
| מספרי חלקות בחלקן | מספרי חלקות בשלמותן | חלק/כל הגוש | סוג גוש | מספר גוש |
|---|---|---|---|---|
| 23 | חלק | מוסדר | 7441 |
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 0__-_______ תא/מק/5363 - יהודה הלוי 121
26-0013ב' - - 5 דיון בסעיף 77
מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובנייה
מיקום: רובע 5
כתובת: יהודה הלוי 121
גושים וחלקות בתכנית:
שטח התכנית: 529
בעלות: פרטית
מצב השטח בפועל: פנוי מבניה
מדיניות קיימת: תכנית הרובעים תא/4320 תכנית בהפקדה
מצב תכנוני קיים: תכנית לב העיר, ג, ע1
מצב תכנוני מוצע: 6.65 כולל חזית מסחרית.
טבלת השוואה:
נתונים מצב קיים מצב מוצע*
עמ' 56 מבא"ת ספטמבר 2007
| מצב מוצע* | מצב קיים | נתונים | |
|---|---|---|---|
| נפחי | נפחי | אחוזים | סה"כ זכויות בניה |
| מ"ר | |||
| נפחי | נפחי | אחוזים | זכויות בניה לקומה |
| מ"ר | |||
| 6 קומות + קומת גג (%)65 | קומה על עמודים + 5 קומות + חדר יציאה לגג | קומות | גובה |
| 28 | 17.5 | מטר | |
| בתוך קווי בניין | בתוך קווי בניין | תכסית | |
| צידי – 2.7 מ' קדמי לפי תכנית קיימת אחורי 5 מ' | צדדי 3.6 מ' קדמי 4 מ' אחורי 5 מ' | קווי בניין |
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 0__-_______ תא/מק/5363 - יהודה הלוי 121
26-0013ב' - - 5 דיון בסעיף 77
* המצב המוצע בהתאם לתכנית הרובעים תא/4320
מטרת הדיווח עדכון בדבר המלצת מהנדס העיר להכרזה על המגרש אזור שיקום לצורך קידום תכנית על המגרש
במסלול של חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית. והן על הוצאת המגרש מתכנית רובע 5+6
תא/.4320
הסבר אודות החוק מתוך אתר מנהל התכנון :
חוק" שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית – התשפ"ו 2026 ,"שפורסם ביום 5.4.2026 קובע הליך מיוחד לשיקום אזורים שנפגעו עקב נזק מלחמה, בדרך של התחדשות עירונית.
החוק מסמיך את הממשלה להכריז בצו על אזורים לשיקום והתחדשות עליהם יחול החוק, זאת לאחר קבלת המלצת צוות מייעץ בעניין זה. על הרכב הצוות המייעץ נמנים מנהל מינהל התכנון (יו"ר), משנה ליועץ המשפטי לממשלה, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הממונה על התקציבים במשרד האוצר, מנהל מס רכוש, השמאי הממשלתי הראשי וראש הרשות המקומית שבשטחה מצוי האזור שנפגע. כמו כן קובע החוק משקיף בוועדה שהוא חבר סגל אקדמי החבר בוועדה המייעצת לשר האוצר.
החוק קובע פרק זמן של 60 ימי עבודה בלבד להכרזת הממשלה על אזור לשיקום והתחדשות, בהתאם להמלצת הצוות המייעץ . לאחר ההכרזה ניתנת עדיפות להגשת התכנית ולקידומה בוועדה המקומית וככל שהיא לא פועלת בגדרי הזמן שנקבעו בחוק סמכות התכנון עוברת לותמ"ל .
הליכי התכנון והרישוי שנקבעו בחוק נועדו לייעל ולזרז את הליך אישור התכנית ומימושה.
תמצית שלבים לאישור התכנית לפי החוק:
שלב א' טרום הכרזה (המלצה, פרסום ויידוע הציבור)
• דיון וגיבוש המלצה (שלב נוכחי!)
• פרסום הודעה על כוונה להמליץ על הכרזה, לאחר דיון בצוות המייעץ.
• מתן זכות לציבור להגיש הערות למשך 21 ימים לפחות.
• פרסום ההודעה באתר מינהל התכנון, באתר הרשות המקומית ובשטח המתחם.
שלב ב' – הכרזה ויידוע מיידי
• קבלת החלטת ממשלה (או ועדת שרים) על ההכרזה.
• פרסום ההכרזה על ידי מנהל מינהל התכנון.
• חובת הרשות המקומית ליידע את הציבור בתוך 3 ימי עבודה, לרבות פירוט מנגנוני השיקום, זהות יזם השיקום, אפשרויות סיוע וזכויות פנייה לשמאי הממשלתי.
• ההכרזה תכלול את המגרשים הכלולים באזור השיקום (תחום ההכרזה) ואת הצפיפות המינימלית באזור (שלא תפחת מהוראות תמ"א )35
שלב ג' – קידום תכנוני ומגבלות סטטוטוריות
עם ההכרזה נכנסים לתוקף לוחות הזמנים הבאים:
תוך 21 ימים- הודעת הרשות המקומית או הועדה המקומית על כוונתה להגיש תכנית.
בתקופה של 60 ימים ממועד ההכרזה או עד הודעה לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבניה, לפי המוקדם ביניהם לא ינתנו היתרי בנייה .
עמ' 57 מבא"ת ספטמבר 2007
| תפילה, מרפאה ומרכז קהילתי שכונתי, וכן שימושים לצורכי חינוך, רווחה, דת ותרבות ומוסדות קהילתיים, כפי שיקבע, | |
|---|---|
| בצו, שר הפנים. בצו כאמור רשאי שר הפנים לקבוע שימושים שונים למגרש אחד או לכמה מגרשים. |
מס' החלטה התוכן
01/07/2026 0__-_______ תא/מק/5363 - יהודה הלוי 121
26-0013ב' - - 5 דיון בסעיף 77
תוך 3 חודשים- הגשת תכנית סטטוטורית אל הועדה המקומית, על ידי הועדה המקומית או הרשות המקומית.
תוך 6 חודשים- הפקדה של התכנית על ידי הועדה המקומית.
ככל שלא תהיה עמידה בלוחות זמנים אלו, "לא תהיה הוועדה המקומית מוסמכת עוד לדון בתוכנית לשיקום והתחדשות, והרשות להתחדשות עירונית תגיש לוועדה למתחמים מועדפים (לותמ"ל)
, בתוך שלושה חודשים מתום התקופה האמורה, לפי העניין, תוכנית לשיקום והתחדשות"
תוך 12 חודשים- אישור סופי של התכנית ממועד הגשתה.
לוועדה המקומית יהיו הסמכויות של הועדה המקומית והועדה המחוזית, ואולם נקבע כי הצפיפות בתכנית לא תפחת מהצפיפות המזערית שנקבעה בצו ההכרזה, וכי לא ניתן לקבוע שימושים ציבוריים מבונים מעל %10 מסך השטח הכולל מעל הקרקע . השימושים הציבוריים המותרים לפי החוק- גן ילדים לרבות מעון יום לגיל הרך, בית
נושאים נוספים מתוך החוק:
היטל השבחה בתוכנית שיקום
החוק קובע הסדר ייעודי להיטל השבחה החורג מהמקובל בדין הכללי,:
• ברירת המחדל :שיעור היטל ההשבחה יעמוד על %25 מההשבחה.
• סמכות הרשות המקומית :הרשות רשאית, בתוך 30 ימי עבודה ממועד תחילת החוק (או ממועד קרות הנזק), לקבוע כי שיעור ההיטל יהיה %50 מההשבחה או פטור מלא מהיטל השבחה.
• ייעוד תקבולים :ככל שנקבע שיעור היטל של %,50 הרשות מחויבת להקצות לפחות %30 מהכנסות ההיטל לטובת שיפור ופיתוח המרחב הציבורי בתחום אזור השיקום הרלוונטי.
מנגנון סיוע מקרן הפיצויים
החוק מעגן מנגנון של השתתפות המדינה במימון רכישת זכויות, באמצעות קרן הפיצויים של מס רכוש וכולל בין היתר את הנושאים הבאים:
• זכאות לסיוע: "יזם שיקום" – אשר נבחר בהתאם לקריטריונים הקבועים בחוק, ובכלל זה השגת תמיכת רוב בעלי הזכויות – יהיה זכאי לקבל סיוע במימון רכישת זכויות מבעלי דירות אשר בחרו במסלול של מכירה.)(Buy-Out .
• החוק מגדיר "רוב מיוחד של בעלי הדירות" הנדרש לצורך הנעת המיזם ואישור היזם.
• מקור המימון: קרן הפיצויים לפי חוק מס רכוש.
• ערבויות: קבלת הסיוע מותנית בהעמדת ערבויות מתאימות להבטחת החזר הכספים למדינה.
• מנגנון ההחזר: החזר הסיוע יבוצע :
o לאחר קבלת תעודת גמר לפרויקט; או
o במקרים של עיכוב מהותי בקידום הפרויקט, ובכלל זה חריגה של למעלה מ־26 חודשים ממועד אישור התכנית לצורך הוצאת היתרי בנייה.
מנגנון זה מטרתו להפחית חסמי מימון מהותיים, במיוחד בשלבים הראשוניים של הפרויקט, ולאפשר קידום יעיל של פרויקטים גם במקרים בהם נדרש ריכוז זכויות מורכב.
חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מרכז)
מטרת הדיווח עדכון בדבר המלצת מהנדס העיר להכרזה על המגרש אזור שיקום לצורך קידום תכנית על המגרש
במסלול של חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית. כמו כן, מגרש זה יצא מתכנית רובע 5+6
תא/.4320
ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0009ב' מיום 20/05/2026 תיאור הדיון:
אודי כרמלי: ברחוב יהודה הלוי 121 נפל טיל במלחמה, בחלק מהמרחב נדרשנו לבצע הריסת חלק מהבניין
בעקבות נזק פתאלי לבניין, הבניין היה בקריסה מידית. מדינת ישראל חוקקה את חוק נזקי מלחמה, והתקבל חוק מאוד מורכב עם הרבה מאוד סעיפים והתניות, חלק מפורטות בדרפט. חשבנו שנכון לנסות לעזור לתושבים להשתמש בחוק ולאפשר למי שרוצה למכור את דירתו בערך היוצא שלה, על מנת שלא להיות בתהליך שנים באמצעות הלוואה שיקבלו מהמדינה שהיזם יקבל ותוחזר בתוםתקופת הבניה, זה מנגנון שאמור להקל על התחדשות של מבנה, החוק התכוון יותר למתחמים של התחדשות של מתחמים ואז צריך לעשות תב"ע חדשה איחוד וחלוקה ושטחי ציבור, אבל זה לא המקרה שלנו, בהתייעצות משותפת גם מנהל התכנון חשבנו שגם כאן אפשר להפעיל את החוק.
אנו מדווחים לוועדה שאנו מגישים את הבקשה למנהל התכנון, ברגע שיאשרו כמובן שנעדכן את התוועדה.
עמ' 58 מבא"ת ספטמבר 2007