סדר יום 26-0014ב לתאריך 15-07-26

עיר: תל אביב-יפו
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: ועדת המשנה לתכנון ובנייה (תכנית בניין עיר)
תאריך: 15/07/2026
שעת התחלה: 10:00
מקור: הקובץ המקורי באתר תל אביב-יפו

קישור לזום צפייה https://tel-aviv.zoom.us/j/82666445525 Link Invite
https://tel-aviv.zoom.us/j/82666445525

שעה משוערת	תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
	אישור פרוטוקול 26-0013ב מיום 01/07/2026
10:00	רחוב בן יהודה מס' 14-16 תיק -2020-10542 תתי חלקות 1 ו- 8 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א		1	.1
	ביטול הפקעה - דרכים בתחום תכנית תא/2975 - מע"צ דיון בהפקעה - דיון רגיל		17	.2
	ביטול הפקעה - חלקה 1 בגוש 7063 - תכנית תא/4100 (נס לגויים) דיון בהפקעה - דיון רגיל		19	.3
	הפקעה לפי תכנית תא/502 דיון בהפקעה - דיון רגיל		20	.4
	הפקעת חלק מחלקות 4 ו-29 בגוש 7229 דיון בהפקעה - דיון רגיל		21	.5
	הפקעה - חלקה 176 בגוש 7023 דיון בהפקעה - דיון רגיל		22	.6
	הפקעה חלק מחלקה 66 בגוש 6164 דיון בהפקעה - דיון רגיל		23	.7
	שד' ירושלים פינת שד' הבעש"ט דיון בהפקעה - דיון רגיל		24	.8
	ההגנה משה דיין -מרכז בריאות דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד	507-1329564	25	.9
10:45	ליידי דיוויס אולם ספורט דיון בעיצוב ארכיטקטוני		59	.10
11:00	הרברט סמואל- רוסלקה, בן יהודה ,12 נחלת בנימין 17 דיון בהפקדה	507-0631465	68	.11
	מרחב ריב"ל קרסו דיון בעיצוב ארכיטקטוני ()2		104	.12
11:30	הוראות תוכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח ()3105 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		127	.13
	הוראות תוכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח ()3106 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		145	.14
	הוראות תוכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח ()3101 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		166	.15

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

למרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

סדר יום מס' 26-0014 מיום 15/07/2026

כב' מוזמן בזה לישיבת ועדת המשנה לתכנון ולבניה שתתקיים ביום רביעי ה - 15/07/2026 בשעה 10:00 בדיוק באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה .12 קישור לזום צפייה

להלן סדר יום לישיבה. אנא הבא/י חומר זה אתך לישיבה.

חבר ועדה שמעוניין לקבל את מסמכי תכנית בסמכות ועדה מקומית שבסדר היום ולא מצליח לראותם באתר מינהל התכנון – תכנון זמין,

יפנה במייל לאלה דוידוף מזכירת הועדה במייל mail.tel-aviv.gov.il@e_davidof בכבוד רב,

אלה דוידוף

מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

תל-אביב - יפו

תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
אישור פרוטוקול 26-0012ב מיום 17/06/2026
רחוב בן יהודה מס' 14-16 תיק 2020-10374 - די בי מלונות בע"מ דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א		1	.1
בקשה לאיחוד חלקות ,243 ,244 ,245 246 בגוש 6136 רחוב גופר 12 דיון באיחוד - דיון לאחר פרסום		16	.2
גופר רחוב 4826 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		19	.3
התחדשות יפתח 1-7 דיון בהפקדה	507-1229079	31	.4
יהודה הלוי 121 דיון בסעיף 77	0__-_______	56	.5
רובע ,5 6 דיון בהתנגדויות 106ב'	507-1149160	60	.6

- www.tel-aviv.gov.il

פרוטוקול החלטות מספר 26-0013

ט"ז תמוז תשפ"ו 01/07/2026 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:30

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, אמיר בדראן, עו"ד, אלחנן זבולון, גל שרעבי דמאיו

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 - רחוב בן יהודה מס' 14-16 תיק -2020-10542 תתי חלקות 1 ו- 8

26-0014ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

לדרפט מצורפות: חוות דעתו של שמאי הוועדה רם סויצקי, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי

הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, תגובת ב"כ החתום על השיפוי עורך הדין תומר גור וחוות דעת שמאית

שנערכה על ידי יוגב מנחם ודורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן

מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 17/09/2020 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית תת"ל/70א.

וועדת המשנה לתכנון ולבנייה בישיבתה מיום 27/04/2022 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, הועדה מאשרת ארכה של 360 ימים למתן החלטות בתביעות הפיצויים על ידי הוועדה המקומית אשר במהלכם יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6910 חלקה: 6 תתי חלקה: 1 (מחצית) ו- .8

כתובת: רחוב בן יהודה מס' 14-16

תובעות: עליס בן עמי (נכסים) בע"מ ו- סלון מרכזי למכונות כביסה וטלויזיה בבית אל על בע"מ.

בא כוח התובעות: עו"ד סוכובולסקי אריה

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תת"ל/70א' – 5,497,000 ₪

עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007

טענות התובעות (מתוך חוו"ד שמאי התובעות אריה קמיל):

- חסימת הכניסה לחניון תת קרקעי בן 25 מקומות מונעת את אפשרות השימוש בו (התביעה הינה על מחצית הזכויות בחניון).

- הפקעת שטח של 30 מ"ר מכלל החלקה תגרום לאובדן שטח של 7 מ"ר בחזית יחידה מסחרית אשר יכול להוות מדרכה בשימוש מסחרי.

- פגיעות עקיפות כגון: פגיעה בנגישות לחלקה; רעש וזיהום אוויר; השפעת קרינה אלקטרומגנטית ו-

הפרעה וחוסר נוחות בתקופת הבניה ובתקופת פעילות הרכבת.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א' חתום ע"י חברת נת"ע.

מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עו"ד תומר גור וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה אשר נערכה על ידי השמאים דורון חבקין ויוגב מנחם.

תגובת ב"כ נת"ע מצורפת והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

חוו"ד שמאי הוועדה המקומית רמי סויצקי:

המצב התכנוני הקודם

במצב תכנוני קודם, תמ"א /23א/4 התוותה שלד תחבורתי, הכולל תפרוסת קווי מתע"ן לפיתוח מערכת התחבורה הציבורית. בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי, תמ"א /23א'/4 שינתה הוראה זו וקבעה מפלס המעבר של קו המתע"ן ייקבע בתכנון עתידי מפורט.

תמ"א /23א'/4 שינתה את תמ"א 23א' ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים. בנספח א'

לתמ"א /23א'/4 צוין שהקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר.

לכן, תת"ל 70 א', שהינה התכנית המפורטת אשר היא זו אשר קובעת את מפלס המעבר, ובענייננו מעל פני הקרקע, מיישמת את הוראותיה של תמ"א /23א'/4 ומשכך אינה משנה את תוואי המפלס אלא קובעת אותו ולכן אין בקביעת מפלס המעבר כדי להביא לירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).

גם אם קיימת פגיעה (מוכחש מכל וכל), הרי שהתוואי היה ידוע וצפוי כבר במצב הקודם מכוח תמ"א /23א/.4

המצב התכנוני החדש:

אישור תת"ל 70א' הביא לשינוי ייעודה של רצועת קרקע בשטח של כ-30 מ"ר בחזית החלקה לדרך .

מדובר בשטח המשמש בפועל כמדרכה לאורך רחוב בן יהודה .

אפנה בעניין זה להיתר הבניה שניתן ביחס למקרקעין בשנת ,2014 במסגרתו מסומנת רצועה זו כ"מדרכה מרוצפת" המשמשת את ציבור הולכי הרגל.

כלומר, אין ולא תהיה כל השפעה לשווי המקרקעין לאור שינוי ייעוד הרצועה הנ"ל לייעוד דרך.

בנוסף, בהתאם לנספח תוואי המסילה, תחנת "מוגרבי" של הקו הסגול מתוכננת במרחק קצר מהנכס, באופן המשפר את הנגישות התחבורתית אליו.

עוד יצוין כי בהתאם להוראות התת"ל, עם כניסתה לתוקף בוטלו הרצועות לתכנון שנקבעו במסגרת תמ"א /23א/4 .

לפיכך, התכנית אינה רק מטמיעה את תוואי מערכת הסעת ההמונים, אלא גם מסירה מגבלות תכנוניות שהיו קיימות במצב הקודם מכוח התמ"א.

בהמשך לאישור התת"ל, ובמסגרת הליך גמישות נפרד שנערך בשנת ,2019 אושרה חסימת הגישה לחניון .

במסגרת ההחלטה נקבע כי יתואם פתרון שיאפשר גישת רכבי תפעול לנכס בשעות שבהן הרכבת הקלה אינה פועלת, וכן יימצא פתרון חלופי להעלאת ולהורדת נוסעים בסמוך לנכס.

בהתאם להחלטה הנ"ל, במסגרת הליכי התיאום כנדרש, אושרו מפרץ פריקה וטעינה במרחק של כ-70 מ'

מהנכס ומפרץ העלאה/הורדה לאורחי המלון די. בי מלונות בע"מ בלבד, במרחק של כ-45 מ' מהמלון, ברח'

אידלסון הסמוך.

אובדן מקומות חניה עקב חסימת הגישה לחניון

כן תואם כי במפרץ החניה החלופי הנ"ל להעלאה/הורדה של אורחי המלון יוצג שלט "העלאה/הורדה לאורחי המלון בלבד".

לטענת התובעות, אישור התכנית מביא לחסימת הגישה לחניון הממוקם בקומת המרתף של המבנה, באופן שאינו מאפשר עוד שימוש במקומות החניה הקיימים בו .

ראשית אחזור ואבהיר, כפי שצוין לעיל וכמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית, התובעות בענייננו אינן בעלות הזכויות בחלקת משנה 1 במקרקעין בה מצויים מקומות החניה, כך שדינה של התביעה בכל הנוגע לחלקת משנה 1 להידחות על הסף.

כן אציין, למעלה מן הנדרש, כי לטענת התובעת, בקומת המרתף התחתונה של המקרקעין קיימים 25 מקומות חניה, כאשר חלקה היחסי בזכויות בחניון עומד על %.50 אעיר בעניין זה כי בהתאם להיתר קיימים בחלקת משנה ,1 22 מקומות חניה, משכך יש לראותה (באופן מוכחש כאמור) כמי שנפגעה מאובדן השימוש ב-11 מקומות חניה לכל היותר .

אף אם נניח כי לתובעות זכות בעלות במקרקעין, דבר המוכחש, קביעת שמאיי התובעות כי שווי מקום חניה הינו 420,000 ₪, מבוססת אך ורק על נתוני השוואה של מקומות חניה למגורים – עת גם מטעם זה, יש לדחות על הסף נזק זה הואיל והתובעות אינן עומדות בנטל השכנוע הנדרש לתביעת פיצויים מכוחה סעיף 197 לחוק.

שימושים אלטרנטיביים בקומת החניון - אין להתעלם מהאפשרות לעשות שימושים חלופיים בשטח החניון גם לאחר חסימת הגישה הרכובה אליו .

חסימת הכניסה לרכב אינה מבטלת את קיומו הפיזי של השטח ואינה שוללת בהכרח את האפשרות לעשות בו שימושים אחרים התואמים את מיקומו, מאפייניו והוראות התכנון החלות עליו .

לפיכך, גם אם תתקבל הטענה כי לא ניתן עוד לעשות שימוש בחניון לייעודו המקורי, אין משמעות הדבר כי שווי השטח התאפס או כי אבד מלוא ערכו הכלכלי .

יש להביא בחשבון את יתרת השווי הנובעת מאפשרויות שימוש חלופיות בשטח, ובהתאם לכך לא ניתן לגזור את ירידת הערך משווי מקומות החניה בלבד.

לחילופין, בחוות דעת שמאי התובעות, לא הובאה בחשבון תקופת דחייה עד לקיומה בפועל של מניעת הגישה לחניות – עת לעמדתי, לחילופין כאמור, בכל הנוגע לתקופת דחייה זו יש להביא בחשבון את שווי השימוש במקומות החניה הנ"ל בתקופת הדחייה שתובא בחשבון.

טענות ירידת ערך בגין תת חלקה 8

במסגרת התביעה נטענו כאמור טענות לפגיעה ישירה ופגיעה עקיפה בעניינה של תת חלקה 8 – טענות אשר כפי שיפורט להלן יש לדחות הואיל ולא חלה בגינן כל ירידת ערך מכוח סעיף 197 לחוק.

שינוי יעוד חזית החלקה לדרך

לטענת התובעות, שינוי ייעודה של רצועת קרקע בשטח של כ-30 מ"ר בחזית הנכס לדרך ואובדן שטח של 7 מ"ר בחזית, לטענתן בתום השימוש במושכר כבית מרקחת שטח זה יכול לשמש כמדרכה בשימוש מסחרי לישיבת סועדים כולל סגירת חורף .

לאחר בחינת טענה זו לא מצאתי כי יש בה כדי לבסס פגיעה בשווי המקרקעין.

ראשית, מדובר ברצועת קרקע המשמשת בפועל כמדרכה ציבורית מזה שנים רבות .

גם לאחר אישור התכנית ממשיך השטח לשמש כמדרכה וכחלק מהמרחב הציבורי לאורך רחוב בן יהודה.

לפיכך, אף שהתכנית משנה את הייעוד הסטטוטורי של השטח לדרך, לא חל שינוי ממשי באופן השימוש בפועל בו.

שנית, התובעות לא הציגו תשתית עובדתית או שמאית המלמדת כיצד שינוי הייעוד גורם לפגיעה ממשית במקרקעין.

עוד יצוין כי סוגיה דומה נבחנה במסגרת שומה מייעצת שנערכה על ידי השמאי המייעץ דוד דדון ביחס לנכס המצוי לאורך תוואי הרכבת הקלה ברחוב ארלוזורוב ,170 שם נקבע כי כאשר מדובר בשטח המשמש בפועל כמדרכה או כחלק מהמרחב הציבורי עוד קודם לאישור התכנית, שינוי הייעוד לדרך אינו יוצר בהכרח פגיעה במקרקעין, שכן השימוש בפועל נותר ללא שינוי מהותי.

טענות פגיעות עקיפות בעניינה של תת חלקה 8

התייחסות לטענה לפגיעה בנגישות למקרקעין

יש לדחות מכל וכל את טענת התובעות לפגיעה בנגישות למקרקעין.

כפי שפורט לעיל, במסגרת הליכי התיאום שנערכו לאחר אישור התכנית אושרו הן פתרון חלופי ייעודי להעלאה ולהורדת נוסעים עבור אורחי המלון ברחוב אידלסון הסמוך במרחק קצר של כ-45 מ' מהמלון והן מפרץ פריקה וטעינה במרחק קצר של כ-70 מ' בלבד מהמלון .

לפיכך, הנחת היסוד שלפיה נפגעה הנגישות למקרקעין אינה מבוססת ויש לדחותה מכל וכל.

התייחסות לטענת זיהום אוויר

יש לדחות את טענת התובעות בכל הנוגע ליצירת מטרדי זיהום אוויר, הואיל וטענה זו לו הוכחה בחוות דעת מקצועיות כנדרש.

מבלי לגרוע מהאמור, בחוות דעת שנערכה עבור נת"ע ע"י המהנדס בן ציון כרמל מיום 07.06.2019 לבחינת הטענה כי הרק"ל גורמת לזיהום אוויר צוין כי:

"חברת נת"ע מקדמת את פרויקט הרכבת הקלה בגוש דן ופרסמה מכרז להקמת הרכבת הקלה. במפרטי המכרז קיימת דרישה מחייבת להקמת רכבת קלה מונעת באמצעות מערכת חשמלית בלבד, ללא כל אמצעי מנועי אחר. מערכת זו מחוברת למערכת התשתית של חברת החשמל ככל צרכן אחר ואינה גורמת לזיהום אוויר.

לאור האמור לעיל, הריני לאשר כי אין פגיעה מקומית באיכות האויר כתוצאה מהפעלת הרכבת הקלה".

טענת זיהום האוויר מופרכת וכבר נסתרה בהחלטה בערר (י-ם) 183/09 קופלה גדעון וגו'ליאן ו-14 אחרים נ'

הועדה המקומית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים:

"העוררים טענו כי התכנית החדשה תגדיל את זיהום האוויר. לא מצאנו ולו ראשית הוכחה כי הרכבת או התחנה יגדילו את זיהום האוויר בקרבת בתי העוררים. מדובר בטענה בעלמא, אשר לא רק שאינה נסמכת על חוות דעת מקצועיות אלא, נוגדת את ההיגיון הבריא...

אין חולק, כי כבר כיום מדובר בציר שבו נוסעים אוטובוסים המונעים בבנזין או בדיזל בתדירות גבוהה, כלי תחבורה מזהמים אלו יוחלפו, אם לא כולם אז לפחות רובם, בתנועת רכבת הפועלת על חשמל ואינה מזהמת.

איננו רואים כיצד החלפה זו יכולה לגרום לזיהום אוויר, ההפך הוא הנכון, לכאורה מדובר באלמנט משביח בתכנית."

התייחסות לטענת רעש

יש לדחות את טענת התובעות בכל הנוגע ליצירת מטרדי רעש, הואיל וטענה זו לו הוכחה בחוות דעת מקצועיות כנדרש.

מבלי לגרוע מהאמור, בדו"ח "חוקר תת"ל 70 א' הקו הסגול של הרכבת הקלה" סופק מענה להתנגדויות התושבים:

"על פי ממצאי הבדיקות הרעש שיוצרת הרכבת הקלה לא מוסיף לרמת הרעש של התנועה בכביש. הקרונות ממונעים במנוע חשמלי".

התייחסות לטענת קרינה אלקטרומגנטית

יש לדחות את טענת התובעות בכל הנוגע לקרינה אלקטרומגנטית, הואיל וטענה זו לו הוכחה בחוות דעת מקצועיות כנדרש.

מבלי לגרוע מהאמור, בחוות דעת שנערכה עבור נת"ע ע"י משה נצר, מהנדס תאימות אלקטרומגנטית, מיום ,27.1.2021 נבדקה ההשפעה האלקטרומגנטית של הקו הסגול על הנכס נשוא חוות הדעת המצוי במרחק העולה על 9 מ' מציר הסימטריה בין שתי מסילות הרק"ל :

להלן מסקנות חוות הדעת:

"במרחקים גבוהים מ 6 מ' מציר הסימטריה אין קונפליקט עם הנחיות המשרד להגנת הסביבה, שהן המחמירות ביותר בעולם, ואין חשש/ סכנה לחשיפה לקרינה אלקטרומגנטית .

יש לציין שעל מנת להקים ולהפעיל את התשתית החשמלית ישנה חובה לקבל 2 היתרים ייעודיים מהמשרד להגנת הסביבה :

1. היתר הקמה למתקן קורן אשר מבוסס על חיזוי הקרינה כפי שהוצג במסמך זה .

2. היתר הפעלה למתקן קורן אשר מבוסס על ניטור והוכחה במדידה שרמת שטף המגנטי אינו עולה על

הערכים המומלצים על ידי המשרד להגנת הסביבה בשימושים הסמוכים .

משמעות הדבר בפועל היא שנת"ע לא תקבל – operate to Permit אישור להפעיל את התשתית ללא הוכחה במדידה."

טענות בדבר פגיעה בתקופת הבניה

שמאי התובעות טוען להפרעה וחוסר נוחות בתקופת ביצוע העבודות.

לעמדתנו, אין מקום להביא בחשבון רכיב זה במסגרת תביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הלכה פסוקה היא, כי מטרדים ארעיים שנגרמו בתקופת הוצאת התכנית אל הפועל אינם ברי פיצוי במסגרת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה .

עמד על כך בית המשפט העליון ברע"א 6483/15 נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ'

רות קטן ואח' (פורסם בנבו, :)2.8.2016

"באשר למטרדים שנגרמו בעת סלילת הכביש, הצדק עם בית המשפט המחוזי כי ניתן עקרונית לפצות את המערערים בגין ראש נזק זה. כאמור לעיל, אין מדובר בנזק הנובע במישרין מן התכנית, אלא במטרדים ארעיים שנגרמו בתקופת הוצאתה של התכנית אל הפועל. מטרדים אלו אינם זהים למטרדים שהתכנית יוצרת ואשר בגינם מוענק הפיצוי מכוח סעיף ,197 וממילא אין זהות בין התביעה מכוח סעיף זה ותביעת הפיצוי בגין מטרדים אלו".

התייחס לכך גם בית המשפט המחוזי 9310-09-16 בר בריאות ואח' נ' נת"ע- נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ (פורסם בנבו, :)12.6.2018

"בשורה של החלטות של ועדות ערר, שדנו בשאלת הזכות לפיצויים מכוח סעיף 197 נקבע, שמטרת חוק התכנון והבניה היא להבטיח את האזרח מפני ירידת ערך קבועה של המקרקעין, לכן כעניין של מדיניות אין מקום לדון במסגרת תובענה לפי סעיף 197 במטרדים, שהם נזקים זמניים (ערר 139/09 יונייטד סינגוג (בית הכנסת המאוחדים באמריקה נ' הוועדה לתכנון ובניה ירושלים, [פורסם בנבו] מיום 8.4.2010; ערר (מרכז) 186/06 בן אמוץ עמי ובת עמי ו-8 אח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב מצפה אפק, [פורסם בנבו] מיום 22.3.2010 וכן: ד"ר שמואל רויטל, דיני התכנון והבניה, ,2017 עמ' 866".

כן אפנה להחלטת ועדת הערר מחוז תל אביב בערר תא/95446/07 נקבע כי נזקים הנובעים מתקופת ביצוע העבודות אינם מהווים נזקים בני פיצוי במסגרת סעיף 197 לחוק. ועדת הערר קבעה כי:

"המטרדים שיוצרת הבנייה עצמה (להבדיל מהתכנית) אינם יכולים באופן עקרוני להוות עילה לתביעה לפי סעיף 197 וזאת לאור העדר זיקה משפטית מתאימה בין התכנית שאושרה לבין המטרדים שנלוו להליך הבנייה".

עוד נקבע כי:

"גם כעניין של מדיניות אין מקום להביא במסגרת תביעה לפי סעיף 197 מטרדים שהינם מטרדים זמניים באופיים וזמניים... מטרת החוק בנושא זה הינה להבטיח את האיזון בפני ירידת ערך פרמננטית (קבועה) של המקרקעין, ולא להוות כלי לפיצוי עבור מטרד זמני בגין פגיעה בת חלוף".

לפיכך, אף אם בתקופת ביצוע העבודות נגרמו מטרדים שונים לסביבה, הרי שמדובר במטרדים זמניים וחולפים הנובעים מאופן ביצוע הפרויקט ולא מהוראותיה של התכנית עצמה. משכך, אין מדובר בפגיעה תכנונית בת פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ואין מקום להביאה בחשבון במסגרת אומדן ירידת הערך.

גורמים משביחים בעקבות אישור התת"ל

כאמור, חוות דעת שמאי התובעות אינה מביאה בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א', לטענת שמאי התובעות "מדובר ברכבת קלה והתחנה בקרבת המקרקעין תורמת לנגישות אך אינה משביחה"

אדגיש, כי בבחינת השפעת התכנית אינה יכולה להיעשות תוך התמקדות חד צדדית במטרדים הנטענים בלבד, אלא יש להביא בחשבון גם את מכלול ההשפעות החיוביות והמשביחות הנובעות מהקמת מערכת הסעת ההמונים ומהשיפור התחבורתי המשמעותי באזור.

בפסק דין שניתן ע״י בית המשפט העליון בנושא העקרונות לחישוב הפגיעה בשווי נכס (ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע״מ נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה ואה') - נקבע:

"פגיעה כמשמעה בסעיף 197 (א) היא גריעת ערכם הכלכלי של המקרקעין בהשוואה לערר שהיה להם קודם להחלתה של התכנית הפוגעת... את שווי החלקה אחרי תחילתה של התכנית הפוגעת יש לבחון על יסוד תכונותיה וסגולותיה המיוחדות של החלקה המסוימת ערב תחילתה של התכנית. בחינה זו יש לקיים מתיר התחשבות בכל גורמי השפעתה של התכנית הפוגעת ורק בהם.... במניין כלל גורמי התכנית, שהם בעלי השפעה על שווי המקרקעין, אין לכלול רק את הגורמים "הפוגעים" במקרקעין אלא גם יסודות המצויים בתכנית המשביחים את שווים... למסקנה שהתכנית פגעה בחלקה יכולה הייתה להגיע רק על יסוד ההתחשבות בתוצאתם המצטברת והמשוקללת של כלל הגורמים הנובעים מן התכנית החדשה ושיש בהם כדי להשפיע על שווי החלקה, בהשוואה לשוויה ערב תחילת התכנית, אם לשבח ואם לגריעה."

בפסק דין נוסף שניתן בעניין זה ע"י בית המשפט העליון (בר"ם 11612/05 מרכז ע"ש ורה מלמונם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא ואתי) נקבע: "כאשר בוחנים את השפעתה של תכנית מסוימת על ערך המקרקעין לצורך תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מן הראוי לקחת בחשבון הן את ההשפעות ה"שליליות" של התכנית על ערך המקרקעין והן את ההשפעות ה"חיוביות ."

כידוע, על מנת להעריך את גובה הפיצוי לו יהיה זכאי התובע לפי סעיף 197 לחוק התכנון ובניה יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית, שנטען כי היא פוגעת, לבין שווי המקרקעין לאחר האישור (ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, פ"ד נח()1 ,550 561;

ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא נ' חייט, פ"ד נא()2 ,286 )295 .

ברי, כי שווי המקרקעין לאחר אישור התכנית נקבע על יסוד כל ההוראות הרלוונטיות בתכנית ועל כן יש לבחון את ההשפעה הכוללת של התכנית על שווי המקרקעין ואין לבודד רכיבים מסוימים בלבד מתוך התכנית .

לפיכך, אין כל יסוד לטענת המבקשת לפיה השמאי המכריע שמונה על מנת לקבוע האם המבקשת זכאית לפיצוי כלשהו בגין התכנית הפוגעת לא היה מוסמך להתחשב אף בהשבחת המקרקעין שנגרמה על ידי התכנית הפוגעת."

ראשית, המבנה בו ממוקמים הנכסים הנדונים משמש כבית מלון המצוי בלב אזור תיירות, מסחר ובילוי מרכזי בעיר תל אביב.

מטבע הדברים, נגישות תחבורתית מהווה אחד המרכיבים המרכזיים באטרקטיביות של נכס מסוג זה .

הפעלת הרכבת הקלה צפויה לשפר באופן משמעותי את הנגישות למקרקעין עבור אורחים, תיירים, עובדים ונותני שירות, תוך יצירת חלופת תחבורה מהירה, זמינה ויעילה המקשרת בין מוקדי הביקוש המרכזיים במטרופולין.

לפיכך, הקרבה למערכת הסעת המונים מהווה יתרון מיקומי מובהק אשר צפוי לחזק את אטרקטיביות הנכסים בטווח הארוך.

בנוסף, התכנית כוללת שדרוג משמעותי של המרחב הציבורי לאורך הרחוב, לרבות הרחבת מדרכות, שיפור סביבתי, חידוש המרחב העירוני והפחתת התלות ברכב פרטי .

מדובר בשינויים התורמים לאיכות הסביבה העירונית ולחוויית השהייה באזור.

בהקשר זה יצוין כי בהתאם לחוות הדעת השמאיות שהוכנו עבור נת"ע על ידי השמאי אוהד דנוס, אשר בחנו את השפעת מערכות הרכבת הקלה על שוק המקרקעין, לא נמצאה אינדיקציה לירידת ערך של נכסים המצויים בסמיכות לתוואי הרכבת הקלה, ואף נמצאו אינדיקציות להשבחת נכסים כתוצאה מהשיפור בנגישות התחבורתית.

בחוות הדעת העוסקת ברכבת הקלה בירושלים צוין כי:

"חוות דעתי שנערכה לבחינת השתנות המחירים בקו האדום של הרכבת הקלה בעיר ירושלים הינה כי הבחנו בהשבחה של כלל הנכסים לאורך התוואי ובקרבתו".

עוד נמצא כי לאחר תחילת פעילות הרכבת הקלה נרשמה עליית מחירים בנכסים המצויים לאורך התוואי, מעבר לעליית המחירים הכללית בשוק המקרקעין.

בדומה לכך, גם בחוות הדעת שנערכה ביחס לקו האדום במטרופולין תל אביב נמצא כי לא קיימת אינדיקציה לפגיעה בערכי המקרקעין הסמוכים לתוואי, וכי השוק מייחס יתרון לנגישות התחבורתית המשופרת הנוצרת בעקבות מערכת הסעת ההמונים.

גם במסגרת עררים שנדונו ביחס לתכניות הרכבת הקלה צוין כי שיפור הנגישות התחבורתית מהווה רכיב בעל תרומה חיובית לשווי המקרקעין. כך למשל נקבע כי מערכת הרכבת הקלה צפויה להגדיל את הנגישות למוקדי תעסוקה, מסחר, בילוי ומגורים ולהרחיב את מעגל המשתמשים הפוטנציאליים בנכסים המצויים לאורכה.

בנסיבות אלו, טענת התובעות הבוחנת אך ורק את ההשפעות השליליות הנטענות של התכנית מתעלמת מהיתרונות המובהקים הנובעים ממנה ומההשבחה התחבורתית והעירונית שהיא יוצרת. לכל הפחות, אין להתעלם מגורמים משביחים אלו במסגרת בחינת השפעת התכנית על שווי המקרקעין.

משכך, גם אם יונח לצורך הדיון כי קיימים חסרונות מסוימים הנובעים משינוי הסדרי התנועה או מאופי הרחוב לאחר הפעלת הרכבת הקלה, הרי שיש לאזנם אל מול היתרונות המשמעותיים הגלומים בשיפור הנגישות, בהתחדשות המרחב העירוני ובהגדלת חשיפת הנכס למשתמשים פוטנציאליים, יתרונות אשר פועלים בכיוון של השבחת המקרקעין ולא של ירידת ערך.

סיכום השפעותיה החיוביות של התכנית

בבחינת השפעת התכנית על שווי המקרקעין יש להביא בחשבון את מכלול השפעותיה ולא להתמקד אך ורק בחסרונות הנטענים.

במקרה הנדון מדובר בשטח מסחרי הממוקם בלב אזור תיירות, מסחר ותעסוקה, אשר מטבעו נשען במידה רבה על נגישות גבוהה למבקרים, עובדים, ספקים ונותני שירות.

הפעלת הרכבת הקלה צפויה לשפר באופן משמעותי את הנגישות למלון ולמסחר מכל רחבי המטרופולין, להרחיב את מעגל המשתמשים הפוטנציאליים, להקל על הגעת אורחים ותיירים, לחזק את הקישוריות למוקדי תיירות, מסחר ותעסוקה ולהפחית את התלות ברכב פרטי ובמצוקת החניה המאפיינת את מרכז העיר.

אל אלו מצטרפים השיפור במרחב הציבורי, הרחבת המדרכות, חידוש חזות הרחוב והעלייה הצפויה ברמת הנגישות התחבורתית של האזור כולו.

זאת ועוד, במקרה הספציפי של תת חלקה ,8 המהווה חנות מסחרית בקומת הקרקע, קיימת השבחה נוספת הנובעת מהשפעת הרכבת הקלה על פעילות בית המלון הפועל בבניין. הנגישות התחבורתית המשופרת צפויה לתרום להגדלת תפוסת המלון ולהרחבת מעגל המבקרים והאורחים המגיעים אליו. כתוצאה מכך צפויה תנועה מוגברת של הולכי רגל ולקוחות פוטנציאליים בסביבת הנכס, אשר עשויה לתרום לחיזוק הפעילות המסחרית ולהגדלת האטרקטיביות של החנות .

לפיכך, תת חלקה 8 נהנית לא רק משיפור הנגישות הישירה, אלא גם מההשפעה העקיפה הנובעת מהתחזקות הפעילות התיירותית והמסחרית בבניין ובסביבתו.

לא בכדי מצאו חוות הדעת השמאיות שנערכו ביחס למערכות הרכבת הקלה בירושלים ובתל אביב כי לא קיימת אינדיקציה לירידת ערך של נכסים המצויים לאורך התוואי, ואף נמצאו אינדיקציות להשבחת נכסים כתוצאה מהשיפור בנגישות ומהתחזקות האטרקטיביות של סביבת המקרקעין.

לפיכך, בחינה מאוזנת ואובייקטיבית של השפעות התכנית מחייבת להביא בחשבון גם את מכלול היתרונות וההשפעות המשביחות הגלומות בה, אשר לכל הפחות מקזזות חלק ניכר מהפגיעות הנטענות, ובמקרים רבים אף פועלות בכיוון של השבחת המקרקעין.

חוות דעת עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, ב"כ הוועדה המקומית:

• יש לדחות את התביעה מחמת שהתובעות לא הוכיחו כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.

טענות סף

היעדר זכות תביעה

• כלל יסוד הוא, כי סעיף (197א) לחוק, מקנה זכות תביעה רק ל"מי שביום תחילתה של

התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם". עוד קובע הדין, כי על תובע פיצויים

על פי סעיף 197 לחוק, לצרף את כלל המסמכים המעידים על זכויותיו במקרקעין

במועד הקובע. ככל שאלו לא צורפו, לא עמד התובע בנטל להוכיח את זכותו הקניינית

ודין תביעתו להידחות על הסף.

• בענייננו, התביעה הוגשה כאמור ביחס לחלקות משנה 1 ו-8 במקרקעין על ידי התובעות עליס בן עמי (נכסים בע"מ) וסלון מרכזי למכונות כביסה וטלוויזיה בבית אל-על בע"מ.

• דא עקא, כעולה מנסח הרישום, ביחס לחלקת משנה 1 במקרקעין, התובעות כלל אינן בעלות זכויות בחלקת משנה זו ואילו ביחס לחלקת משנה ,8 רק מחצית הזכויות בחלקת משנה זו הינן בבעלות סלון מרכזי למכונות כביסה וטלוויזיה בבת אל-על בע"מ, כדלקמן:

• לאמור, התובעות אינן בעלות הזכויות בחלקת משנה 1 במועד הקובע לתת"ל 70א' ולא הוכיחו כי הינן בעלות זכות התביעה ביחס לחלקת משנה זו ומשכך דין התביעה ביחס לחלקת משנה 1 במקרקעין להידחות על הסף.

• ובכל הנוגע לחלקת משנה ,8 הרי שהתובעת סלון מרכזי למכונות כביסה וטלוויזיה בבית אל-על בע"מ הינה בעלת הזכויות של מחצית הזכויות בלבד, כך שדין התביעה ביחס למחצית הזכויות בחלקת משנה 8 גם כן להידחות על הסף.

• יתרה מזאת, התובעת עליס בן עמי (נכסים) בע"מ אינה בעלת הזכויות בחלקות המשנה התובעות כלל ולפיכך יש לדחות את התביעה בעניינה.

• למען הזהירות, יינתן להלן מענה לגופה של התביעה.

חוות דעת שמאי התובעת חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של ענין

המביאים לבטלותה

• תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-,1971 קובעות כי

תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.

• הלכה פסוקה היא, כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובעות להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית, לרבות כמובן, הוכחת שעור הפגיעה. עוד קבעה הפסיקה, כי לעניין ההערכה

השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת

ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים.

• לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת, מבוססת ונתמכת בנתונים, אלא שעל השמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.

• דא עקא, כפי שיפורט להלן, חוות דעת שמאי התובעות חסרה ולוקה בפגמים מהותיים

היורדים לשורשו של עניין, אינה עומדת בנטל להוכחתה, לוקה בהנחות מוצא שגויות,

מתעלמת מאלמנטים משביחים מכוחה של תת"ל 70א' ומתעלמת משיקולים

רלוונטיים, המביאים לבטלותה ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה, הכול כמפורט

בהרחבה בחוות דעת משפטית זו ובחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית. אך

מטעמים אלה לבדם יש לדחות את התביעה שבנדון, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.

שגה שמאי התובעות עת לא הביא בחשבון את מלוא המצב התכנוני הקודם ערב אישורה

של תת"ל 70א'

• כלל ידוע הוא, כי בהערכת שיעור הפגיעה לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית, שנטען כי היא פוגעת, לבין שווי המקרקעין לאחר האישור.

• במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות של התובעות בטרם אושרה התכנית. ככל שחוות

הדעת השמאית לוקה בחסרים מהותיים, כבענייננו, יש לקבוע כי לא הורם הנטל

להוכחת תביעת הפיצויים והפגיעה הנטענת.

• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובעות אינה מביאה בחשבון את תמ"א /23א/4 אשר אושרה כחלק מהמצב התכנוני הקודם והמשמעויות העולות ממנה, אשר יש בהן כדי להשפיע באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתכנית תת"ל 70א', כדלקמן:

• תמ"א /23א/4 אשר פורסמה למתן תוקף ב-,12.8.2010 אשר במסגרתה, כפי שפורט לעיל וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, סומן תוואי קו המתע"ן לאורך רחוב בן יהודה. בשונה מתמ"א 23א' ותמ"מ ,5 אשר קדמו לתמ"א /23א/,4

תמ"א /23א/4 אינה קובעת טכנולוגיה להסעת המונים ואינה קובעת את מפלס המעבר

של קו המתע"ן. התוואים השמורים בה מתאימים לטכנולוגיות שונות שייקבעו בעתיד,

ומפלס המעבר ייקבע בתכנון מפורט.

• כלומר, במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', תוואי ה"קו הסגול" היה זהה לתוואי אשר

סומן בסופו של יום בתת"ל 70א', אך מפלס המעבר של קו המתע"ן לא היה ידוע ונקבע

כי מפלס זה ייקבע בתכנון מפורט – כפי שבא לידי ביטוי בתת"ל 70א'.

• שמאי התובעות התעלם לחלוטין בחוות דעתו מתמ"א 23א',4 הוראותיה ומשמעותיה

התכנוניות.

• נבהיר כי היעדר תיאור מלוא המצב התכנוני הקודם לתכנית על מלוא משמעויותיו על

שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', המשפיעים באופן מהותי על שווי

המקרקעין במצב התכנוני הקודם, מהווה פגם מהותי בחוות דעת שמאי התובעות,

המביא למעשה לתמונת מצב שגויה ומטעה, אשר יש בה כדי לשמוט את הקרקע תחת

חוות הדעת בכללותה.

• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובעות בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק

בגין אישורה של תת"ל 70א'.

שגה שמאי התובעות עת לא ביסס טענותיו לפגיעה עקיפה עקב אישורה של תת"ל 70א'

באמצעות חוות דעת מקצועיות

• שמאי התובעות טען בעלמא ובהיעדר התבססות על חוות דעת מקצועיות כנדרש, כי במצב התכנוני החדש, תחנת מוגרבי אשר עתידה לקלוט מספר רב של נוסעים מידי יום תגרום לעומסי תנועה, מחסור בחניה וכתוצאה מכך יהוו מטרדים של רעש, זיהום אוויר וקרינה אלקטרומגנטית. טענות אלו תורגמו על ידו לירידת ערך בגובה של %,3 זאת בעלמא, בהיעדר כל תימוכין, אסמכתאות וחוות דעת מקצועיות.

• הלכה פסוקה הינה כי טענות בדבר ראש הנזק לפגיעה הנטענת כאמור, מצריכות תימוכין בחוות דעת מקצועית מתאימה, ודי בכך שלא צורפה חוות דעת מקצועית כאמור, על מנת לדחות את טענות הפגיעה הנטענת לגופן.

• נפנה בעניין זה להחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב בעניין עררים 92004/0223 ועררים נוספים בעניין חן פרי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, )3.4.2024 (להלן: "עניין חן פרי"), במסגרתה נקבע מפורשות, כדלקמן:

• בענייננו כמפורט לעיל, בחוות דעת שמאי התובעות לא נתמכה הטענה בדבר הפגיעה

העקיפה הנטענת (והמוכחשת).

• משכך, גם מטעם זה, נפל פגם מהותי בתביעה אשר יש בו כדי לדחות על הסף את טענת

התובעות בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק בגין אישורה של תת"ל 70א'.

שגה שמאי התובעות עת לא הביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של

תת"ל 70א'

• שמאי התובעות בחוות דעתו לא הביא בחשבון כלל אלמנטים משביחים מכוחה של

תת"ל 70א'. לטענתו "המדובר ברכבת קלה והתחנה בקרבת המקרקעין תורמת לנגישות

אך אינה משביחה", ומשכך לא הביא בחשבון אף אלמנט משביח מכח תת"ל 70א'.

• נחזור ונבהיר, כי על שמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את

האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית הפוגעת לטענתו (המוכחשת בענייננו)

ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.

• נפנה בעניין זה לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין עמ"נ 6751-01-26

הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו נ' נכסי זיסאפל ואח' (פורסם בנבו,

,)22.6.2026 במסגרתו נקבע באופן מפורש בכל הנוגע לבחינת פגיעה נטענת מכוחה של תכנית תת"ל 71ג', המקבילה לתכנית בענייננו, כי יש לבחון לצורך תביעה מכוחה סעיף 197 לחוק, גם את האלמנטים המשביחים מכוחה של התכנית הנטענת כפוגעת, כדלקמן:

• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובעות אינה מביאה בחשבון אלמנטים משביחים שמקורם בתת"ל 70א' ולמעשה מתעלמת מאלמנטים אלה.

• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הפעלת הרכבת הקלה צפויה לשפר באופן משמעותי את הנגישות למקרקעין מכל רחבי המטרופולין, תרחיב את מעגל

המשתמשים הפוטנציאליים, תקל על הגעת אורחים ותיירים למקרקעין ותחזק את

הקישוריות למוקדי התיירות, מסחר, תעסוקה ותפחית את התלות ברכב פרטי

ובמצוקת החנייה המאפיינת את מרכז העיר, תביא לירידה בזיהום האוויר ולשיפור

באקלים האקוסטי ביחס למצב הקיים - אלמנטים משביחים אשר לא הובאו בחשבון

בשגגה בחוות דעת שמאי התובעות אשר לכל הפחות מאיינים את ירידת הערך הנטענת

(והמוכחשת).

• נחזור ונדגיש, כי היעדר הכללתם של האלמנטים המשביחים הנובעים מכוחה של

תת"ל 70א' והתחשבות בהם לצורך בחינת הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70א',

מהווה פגם מהותי בחוות הדעת אשר גם בפגם זה יש כדי לשמוט את הקרקע תחת

חוות הדעת בכללותה ולהביא לדחייתה על הסף.

• בעניין זה נבקש להפנות לשומה מייעצת שניתנה במסגרת ערר תא/192009/0622 עו"ד

אליהוד יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח', על ידי השמאית רמה

מאור במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 70א', כבענייננו, שם נקבע על ידי השמאית המייעצת כי התת"ל מעלה את שווים של המקרקעין, וזאת כאמור בשל השפעתה החיובית של הרק"ל.

• נדגיש, כי ביום 26.3.2026 אומצו קביעותיה של השמאית המייעצת בשומה מייעצת זו

על ידי ועדת הערר במסגרת החלטת ועדת הערר בערר תא/92009/0622 ובהתאם נקבע

כי תכנית תת"ל 70א' אינה תכנית פוגעת תוך דחיית ערר הפיצויים שהוגש שם.

• נבקש להפנות בעניין זה גם להחלטה הסופית בעניין פרימור, מיום ,6.11.2022 במסגרתה אומצה שומתו המייעצת של השמאי המייעץ דוד דדון מיום 11.8.2022 בגין השפעתה של תכנית תת"ל 70א' על נכס מסחרי ברחוב ארלוזורוב 170 בתל אביב, שם נקבע, בין היתר, כדלקמן:

• כן נפנה לשומה מייעצת נוספת של השמאית רמה מאור אשר ניתנה ביום 6.5.2025 במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 71ב' אך יפים גם לענייננו, במסגרת ערר

תא/92018/0922 שיגריס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו,

,)22.8.2024 אשר גם במסגרתה נקבע כי לא חלה ירידת ערך לאור אישורה של תת"ל 71ב', אלא עליית ערך בשיעור ניכר של כ-%22 - קביעה אשר התקבלה גם כן על ידי ועדת הערר.

• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובעות בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק

בגין אישורה של תת"ל 70א'.

• מכלל הטעמים אשר פורטו לעיל, יש לדחות את התביעה בגין אישורה של תת"ל 70א'

על הסף, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.

טענה לירידת ערך בגין הפסקת פעילות במקומות החניה

• יש לדחות מכל וכל את טענת התובעות בחוות דעת שמאי התובעות, לירידה בשווי המקרקעין בגין הפסקת הפעילות ב-25 מקומות החניה בחלקת משנה 1 במקרקעין, הממוקמים בקומת המרתף התחתונה.

• נחזור ונדגיש בכל הנוגע לחלקת משנה 1 במקרקעין, כי משהתובעות בענייננו אינן

בעלות הזכויות בחלקת משנה 1 במקרקעין ולא הוכיחו את זכותן לתבוע פיצויים מכוח

סעיף 197 לחוק, הרי שיש לדחות את התביעה בכל הנוגע לחלקת משנה 1 במקרקעין

על הסף.

• למעלה מן הנדרש, נבהיר כי בהתאם להיתר 14-614 משנת 2014 בקומת המרתף קיימים 22 מקומות חניה, כך שיש להעמיד את התביעה (המוכחשת כאמור) בכל הנוגע להפסקת פעילות מקומות החניה ל-22 מקומות חניה, ובהתאם לראש נזק נטען ביחס ל-11 מקומות חניה בלבד (עת התביעה הינה ביחס ל-50 מהזכויות בחלקת משנה .)1 • יתרה מזאת וגם כן למעלה מן הנדרש, התובעות אינן עומדות בנטל השכנוע הנדרש להוכחת ראש נזק זה, הואיל ונתוני ההשוואה אשר על בסיסם הן מבקשות להוכיח את ירידת ערך המקרקעין בגין ראש נזק זה, הינם של מקומות חניה למגורים בלבד ולא של מקומות חניה למלונות, כבענייננו.

• גם מטעם זה בלבד, יש לדחות את התביעה בכל הנוגע לראש נזק זה על הסף, מחמת אי עמידה בנטל השכנוע הראשוני הנדרש לתביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק.

• בהתאם להלכה פסוקה, על התובע לעמוד בנטל "הראשוני" המוטל עליו ולשכנע "ולו באופן לכאורי", כי חלה פגיעה במקרקעין כתוצאה מהתכנית.

• לאמור, על מנת לעמוד בנטל ההוכחה הנדרש, היה על התובעות להציג חוות דעת

שמאית משכנעת, מבוססת ומנומקת אשר נסמכת על נתונים וראיות מהימנים, אלא

שהתובעות מבקשות לבסס את ראש הנזק הנ"ל על נתוני השוואה אשר כלל אינם

רלוונטיים למקרקעין ומשכך דינה של התביעה, בכל הנוגע לראש נזק זה, להידחות על

הסף.

• מבלי לגרוע מהאמור ולחלופין, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, היה על שמאי התובעות להביא בחשבון בחוות דעת שמאית התובעות דחייה עד לקיומה בפועל של מניעת הגישה לחניות, כאשר בכל הנוגע לתקופה זו יש להביא בחשבון את התועלת הכלכלית ממקומות החניה הקיימים עד לקיומה בפועל של מניעת הגישה לחנייה.

• לאור האמור לעיל, יש לדחות את טענת התובעות לירידה בשווי המקרקעין בגין ראש

הנזק הנ"ל.

טענה לירידת ערך בגין שינוי ייעוד רצועת קרקע לדרך

• ראש נזק נוסף אשר נטען בחוות דעת שמאי התובעות, הינו בגין שינוי ייעוד רצועת קרקע לדרך בהיקף של 30 מ"ר וכתוצאה מכך ייגרע שטח של 7 מ"ר בחזית חלקת משנה 8 בתום שימוש המושכר כבית מרקחת, אשר לטענת שמאי התובעות יכול לשמש לישיבת סועדים וכן אפשרות לסגירת חורף וזאת בהתאם לנכסים אחרים ברחוב בן יהודה.

• ראשית נבהיר, כי במסגרת היתר הבניה שניתן למקרקעין בשנת ,2014 ערב אישורה של תת"ל 70א', סומנה רצועת הקרקע הנ"ל כ"מדרכה מרוצפת" המשמשת את ציבור הולכי הרגל.

• משכך, אין ולא תהיה כל השפעה לשווי המקרקעין לאור שינוי ייעוד הרצועה בחזית

לייעוד דרך.

• נבהיר בעניין זה, כי סוגיה דומה נבחנה במסגרת שומה מייעצת שנערכה על ידי השמאי המייעץ דוד דדון ביחס לנכס המצוי לאורך תוואי הרכבת הקלה ברחוב ארלוזורוב ,170 שם נקבע כי כאשר מדובר בשטח המשמש בפועל כמדרכה או כחלק מהמרחב הציבורי

עוד קודם לאישור התכנית, שינוי הייעוד לדרך אינו יוצר בהכרח פגיעה במקרקעין, שכן

השימוש בפועל נותר ללא שינוי מהותי.

• להלן החלק הרלוונטי מהשומה המייעצת, אשר בעניינה כפי שהוצג לעיל נקבע כי לא חלה כל ירידת ערך ביחס למקרקעין שם כתוצאה מאישורה של תת"ל 70א', כבענייננו:

• מבלי לגרוע מהאמור, כעולה מנסח הרישום וממסמכי הבית המשותף, הרי שלחלקת משנה 8 אין כל הצמדה של שטח הרצועה הנ"ל, כך שלכל היותר לזכותה חלק יחסי ברכוש המשותף ביחס לחלק רצועה זה ובוודאי שלא זכות בלעדית.

• יתרה מזאת, יש לדחות מכל וכל את טענת שמאי התובעות לפגיעה (מוכחשת) בגין אפשרות עתידית להצבת כסאות ושולחנות בשטח הרצועה הנ"ל.

• נבהיר בעניין זה, כי ככל שקיימת פגיעה (מוכחש מכל וכל) הרי אין המדובר בפגיעה בתכונות המקרקעין ובוודאי שלא פגיעה ישירה, אלא לכך היותר עסקינן בפגיעה בהכנסות העסק בשל צמצום שטח לצורך הצבת שולחנות וכיסאות תאורטי, ולכן לכל היותר (מוכחש מכל וכל) המדובר בנזק כלכלי גרידא שבהתאם לבר"מ 10510/02 הוועדה המקומית תכנון ובניה חדרה נ' יוסף כהן (פורסם בנבו, )31.1.2007 אינו בר פיצוי לפי סעיף 197 לחוק.

• נבהיר, כי טענה כאמור נדחתה על ידי ועדת הערר בהחלטתה בעניין פרימור.

• כן נציין, גם בכל הנוגע לראש נזק זה, כי היה על שמאי התובעות להביא בחשבון תקופת דחייה עד למימוש שינוי ייעוד רצועת המקרקעין הנ"ל לדרך.

• לאור האמור, יש לדחות מכל וכל את טענות התובעות בדבר פגיעה ברת פיצוי מכוח

סעיף 197 לחוק בגין שינוי ייעוד רצועת הקרקע בחזית הכניסה למקרקעין לדרך.

טענות לירידת ערך בעניינה של חלקת משנה 8 בגין פגיעות עקיפות

• במסגרת חוות דעת שמאי התובעות, נטען לירידת ערכה של חלקת משנה 8 במקרקעין בגין פגיעות עקיפות כגון מגבלת נגישות לחלקה, עומס תנועה וכן מטרדי רעש, זיהום אוויר, קרינה אלקטרו מגנטית – טענות אשר תורגמו כולן במצטבר על ידי שמאי התובעות לירידת ערך בשיעור של %3 משווי חלקת משנה 8 בעלמא, בהיעדר חוות דעת מקצועיות כנדרש וללא כל ביסוס, עת כבר מטעם זה יש לדחותן על הסף מחמת אי עמידה בנטל השכנוע הראשוני הנדרש ביחס לתביעה לירידת ערך מכוח סעיף 197 לחוק.

• למעלה מן הנדרש, תובא להלן התייחסות הוועדה המקומית לטענות אלו.

נגישות

• יש לדחות מכל וכל את טענת התובעות לפגיעה בנגישות למקרקעין.

• ביום 2.12.2019 החליטה ועדת המשנה להקלות של הוועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתיות לאומיות, לאשר בקשה לגמישות לפי סעיף 2.1.4 א ()4 לתת"ל 70א' בעניין חסימת חניות ביחס למקרקעין, באמצעות פתרונות פרטניים מתואמים. בהתאם, במסגרת הליכי תיאום שנערכו, אושרו הן פתרון חלופי ייעודי להעלאה ולהורדת נוסעים ברח' אידלסון הסמוך במרחק קצר של כ-45 מ' למקרקעין והן מפרץ פריקה וטעינה במרחק קצר של כ-70 מ' בלבד ממקרקעין.

• מבלי לגרוע מהאמור, בהתאם לנספח תוואי המסילה, תחנת "מוגרבי" של הקו הסגול מתוכננת במרחק קצר מהמקרקעין באופן המשפר את הנגישות התחבורתית אליו. יצוין כי, בהתאם להוראות התת"ל, עם כניסתה לתוקף בוטלו רצועות לתכנון שנקבעו במסגרת תמ"א /23א/,4 משכך, תת"ל 70א' אינה רק מטמיעה את תוואי מערכת הסעת המונים, אלא גם מסירה מגבלות תכנוניות שהיו קיימות במצב תכנוני קודם מכח תמ"א 23א/.4

• לאור האמור, יש לדחות מכל וכל את טענות התובעות בדבר פגיעה ברת פיצוי מכוח

סעיף 197 לחוק בגין פגישה בנגישות למקרקעין.

עומס תנועה

• כן יש לדחות מכל וכל את טענת התובעות לעומס תנועה שתיצור התת"ל – ההיפך הוא הנכון ונפנה בעניין זה להתייחסותו של שמאי הוועדה המקומית לאלמנטים המשביחים מכוחה של התת"ל, בכל הנוגע להפחתה המשמעותית של כמות כלי הרכב הצפויים לעבור לאחר שתופעל הרכבת הקלה הן ברמה המקומית והן ברמה האזורית תוך שדרוג המרחב הציבורי לרווחת תושבי האזור.

מטרדי רעש, זיהום אוויר וקרינה אלקטרומגנטית

• כן יש לדחות מכל וכל את טענות התובעות בכל הנוגע למטרדי רעש, זיהום אוויר וקרינה אלקטרומגנטית אשר לא הוכחו במסגרת חוות דעת מקצועיות כנדרש עת כבר מטעם זה יש לדחות טענות אלו על הסף.

• נבהיר כי טענות אלו הובאו בחשבון במסגרת חוות דעת שמאי התובעות באמצעות הפחתה בשיעור של %3 משווי חלקת משנה 8 בעלמא

• נבהיר בעניין זה, כפי שפורט בהרחבה לעיל, כי כבר במצב התכנוני הקודם מכוחה של תמ"א 23א'4 סומן תוואי הקו הסגול בתוואי זהה לתוואי אשר סומן לאחר מכן בתת"ל 70א', על כל המשתמע מכך ביחס לטענות אלו.

• יתרה מזאת, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הרי שהאלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א', כפי שצוינו לעיל, לכל הפחות מייתרים את הפגיעה הנטענת בגין ראשי נזק אלו.

• בנוסף, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, בכל הנוגע לטענות

למטרדים הנ"ל, נבקש להפנות לחוות דעת המומחים מטעמה של נת"ע, מהן עולה כי

תנועת הרק"ל אינה גורמת לפגיעה בהיבט הסביבתי (ואף להיפך), לא תגרום לעליה

במפלס הרעש, לא תגרום לרעידות, לא תוביל לפגיעה באיכות האוויר כתוצאה

מהפעלת הרכבת הקלה ואין חשש/סכנה בגינה לחשיפה לקרינה אלקטרומגנטית.

• בנוסף ומבלי לגרוע מהאמור, הרי שיש לדחות את טענת התובעות להפרעה וחוסר נוחות בתקופת הבנייה של הרק"ל.

• יש לדחות מכל וכל את ראש הנזק שמהותו הפרעה וחוסר נוחות בתקופת העבודות –

ראש נזק אשר כלל לא הוכח במסגרת התביעה.

• בהתאם להלכה הפסוקה והמחייבת, נזק זמני אינו מסוג הנזקים ו/או הפגיעות אשר

ניתן לתבוע בגינם פיצוים על פי סעיף 197 לחוק, הואיל וזה אינו משליך על תכונות

המקרקעין.

• נפנה בעניין זה להלכה המחייבת של בית המשפט העליון במסגרת רע"א 6483/15 נתיבי

ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ' רות קטן ו-56 אח' (פורסם בנבו,

,)2.8.16 שם נקבע מפורשות כי מטרדים ארעיים אשר נגרמים בתקופת הוצאתה לפועל של תכנית, אינם ברי פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק.

• לאור האמור, יש לדחות מכל וכל את טענות התובעות בדבר פגיעה ברת פיצוי מכוח

סעיף 197 לחוק בתקופת העבודות.

• לאור האמור, יש לדחות מכל וכל את טענות התובעות לפגיעות עקיפות בגין אישורה

של תת"ל 70א' ביחס לחלקת משנה 8 במקרקעין.

סוף דבר

• נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית תביעת הפיצויים, תוך אימוץ חוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית ולאור הטעמים המשפטים דלעיל.

• לחילופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע, כי אכן נגרמה לנכסים מושא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של תכנית תת"ל 70א', יש לקבוע כי פגיעה זו, כפי שפורט והוצג בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הינה פגיעה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובעת פיצויים בגינה.

• כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה איננה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכול בהתאם לעניין ולהדבק הדברים.

• בנוסף, אין באמור להלן כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

מצב השטח בפועל	יעוד ההפקעה	שטח ההפקעה במ"ר	שטח רשום במ"ר	ו ת בתכניבתע:לות	ם חולחקלהק ו	גגווששי ם
חצר תפעולית של בית מלאכה בבן צבי 59	דרך	כ - 320	1,130	פרטיים	34	7053
חצר מתחם מע"צ הכוללת גדרות ומבנים נטושים, לא בשימוש. שטח ריק ללא בינוי בחלק הצפוני של מתחם מע"צ	דרך	1,113	11,335	מדינת ישראל	35	7053
פנוי	דרך	כ - 72	97	מדינת ישראל	128	7053
תפוס בחלקו - כניסה לתחנת דלק וחצר של מסעדה	דרך	כ- 2,601	9,245	מדינת ישראל קיימת הערת אזהרה לטובת אופוריד השקעות 2003 בע"מ.	1	7063
הרצל 186 - חלק ממגרש לשטיפת רכבים לא מוסדר	דרך	כ – 134	869	מדינת ישראל קיימת הערת אזהרה לטובת אופוריד השקעות 2003 בע"מ	2	7063

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 - ביטול הפקעה - דרכים בתחום תכנית תא/2975 - מע"צ

26-0014ב' - - 2 דיון בהפקעה - דיון רגיל

מטרת הבקשה:

ביטול הפקעה - לאחר פרסום הודעת ההפקעה מכוח תכנית תא/2975 והגשת עתירות מטעם חברת אופוריד וחברת פז, נערכה בחינה מקצועית, תכנונית ומשפטית מקיפה על ידי גורמי העירייה, לרבות אגף נכסי העירייה, צוות התכנון, גורמי התנועה והמחלקה המשפטית. במסגרת הבחינה נמצא כי קיימת מורכבות תכנונית ויישומית במימוש ההפקעה מכוח תכנית תא/,2975 וכי נכון וראוי יותר לקדם את הליך ההפקעה בהתאם לתכנית תא/502 ( התכנית שקדמה לתא/,)2975 בהתאם לתשריט הפקעה מעודכן שנערך על ידי מודד מוסמך ובהתאם לצרכים הציבוריים והתכנוניים הנדרשים בפועל.

מיקום:

צומת הרחובות סגל צבי הרמן, הרצל ודרך בן צבי

סגל צבי הרמן

הרצל

דרך בן צבי דרך בן צבי

הרצל

גושים וחלקות בתכנית:

מצב תכנוני קיים:

השטח לביטול הפקעה מיועד לדרך מאושרת עפ"י:

תב"ע 2975 בתוקף לפי הודעה בי.פ 6298 מיום 26/09/2011 כ"ז אלול תשע"א עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 - ביטול הפקעה - דרכים בתחום תכנית תא/2975 - מע"צ

26-0014ב' - - 2 דיון בהפקעה - דיון רגיל

מצב חוקי:

ביום 4.5.2025 פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 13411 הודעה לפי סעיפים 5 ו־7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), ,1943 בדבר הפקעת מקרקעין מכוח תכנית תא/2975 – תב"ע מע"צ, ביטול ההפקעה יבוצע לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך תפורסמנה הודעה לפי סעיף 14 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943

חו"ד מה"ע:

ממליץ לבטל את ההפקעה עבור חלק מחלקות ,34 ,35 128 בגוש ,7053 וחלק מחלקות ,1 2 בגוש 7063 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעה לפי סעיף 14 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943

עמ' 18 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב השטח בפועל	יעוד ההפקעה	שטח ההפקעה במ"ר	שטח רשום במ"ר	בתכניבתעל:ות	וחחללקקותה ב	גוגשושים ו
	דרך מאושרת	1,105	9,245	מדינת ישראל	1	7063

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 - ביטול הפקעה - חלקה 1 בגוש 7063 - תכנית תא/4100 (נס לגויים)

26-0014ב' - - 3 דיון בהפקעה - דיון רגיל

מטרת הבקשה:

ביטול הפקעה – ביום 17.5.2026 פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 14556 הודעה לפי סעיפים 5 ו־7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), ,1943 מכוח תכנית תא/4100 – "נס לגויים". לאחר בחינה מקצועית, תכנונית ומשפטית שנערכה על ידי גורמי העירייה, הוחלט לקדם ביטול הפקעה ביחס לחלקה 1 בגוש 7063 בהתאם לסעיף 14 לפקודת הקרקעות, וזאת מאחר ששטחי ההפקעה בחלקה זו נכללו גם במסגרת ההפקעה מכוח תכנית תא/.2975 במסגרת בחינה מחודשת של אופן מימוש ההפקעה במתחם, נמצא כי נכון לקדם את הפקעת השטחים הנדרשים בחלקה זו מכוח תכנית תא/,502 בהתאם לתשריט הפקעה מעודכן שנערך על ידי מודד מוסמך.

מיקום: רח' הרצל 188 פינת דרך בן צבי 61

צפון: רח' בן צבי דרום: רח' נס לגויים מזרח: רח' גרינבוים מערב: שלבים/היינריך היינה

גושים וחלקות בתכנית:

מצב תכנוני קיים:

השטח לביטול הפקעה מיועד לדרך מאושרת עפ"י:

תב"ע 4100 בתוקף לפי הודעה בי.פ 7429 מיום 22/01/2017 כ"ד טבת תשע"ז

מצב חוקי:

ביום 17.05.2026 פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 14556 הודעה לפי סעיפים 5 ו־7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), ,1943 בדבר הפקעת מקרקעין מכוח תכנית תא/4100 – נס לגויים, ביטול ההפקעה יבוצע לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך תפורסמנה הודעה לפי סעיף 14 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943

חו"ד מה"ע:

ממליץ לבטל את ההפקעה עבור חלק מחלקה 1 בגוש 7063 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעה לפי סעיף 14 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 עמ' 19 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב השטח בפועל	יעוד ההפקעה	שטח ההפקעה במ"ר	שטח רשום במ"ר	בתכניבתעל:ות	וחחללקקותה ב	גוגשושים ו
שטח מוחזק ע"י נתיבי ישראל וחלק מתחנת הדלק פז	דרך מוצעת ודרך מאושרת	2,075.00	9,245.00	מדינת ישראל – נתיבי ישראל, תחנת דלק פז,	1	7063
מכון לשטיפת מכוניות	דרך מוצעת	194.10	869.00	מדינת ישראל – אופוריד	2	7063

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 - הפקעה לפי תכנית תא/502

26-0014ב' - - 4 דיון בהפקעה - דיון רגיל

מטרת הבקשה:

אישור הפקעה.

מיקום:

גושים וחלקות בתכנית:

מצב תכנוני קיים:

השטח להפקעה מיועד לדרך מוצעת עפ"י:

תב"ע 502 בתוקף לפי הודעה בי.פ 1062 מיום 09/01/1964 כ"ד טבת תשכ"ד

מצב חוקי:

ההפקעה תבוצע לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך תפורסמנה הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.

חו"ד מה"ע:

ממליץ להפקיע חלק מחלקות ,1 2 בגוש 7063 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.

עמ' 20 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב השטח בפועל	יעוד ההפקעה	שטח ההפקעה במ"ר	שטח רשום במ"ר	בתכניבתעל:ות	וחחללקקותה ב	גוגשושים ו
השטח משמש כחניון	דרך מוצעת	202.00	299.00	פרטיים	4	7229
	דרך מוצעת	200.00	341.00	פרטיים	29	7229

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 - הפקעת חלק מחלקות 4 ו-29 בגוש 7229

26-0014ב' - - 5 דיון בהפקעה - דיון רגיל

מטרת הבקשה:

אישור הפקעה.

מיקום:

הרחבת דרך רח' הירקון 15-17

גושים וחלקות בתכנית:

מצב תכנוני קיים:

השטח להפקעה מיועד לדרך מוצעת עפ"י:

תב"ע 4578 בתוקף לפי הודעה בי.פ 11840 מיום 28/11/2023 ט"ו כסלו תשפ"ד

מצב חוקי:

חו"ד מה"ע:

ממליץ להפקיע חלק מחלקות 4 ו- 29 בגוש 7229 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.

עמ' 21 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב השטח בפועל	יעוד ההפקעה	שטח ההפקעה במ"ר	שטח רשום במ"ר	בתכניבתעל:ות	וחחללקקותה ב	גוגשושים ו
כביש ומדרכה- רח' דר' ארליך, רח' דר' הייקל יוסף ורח' ריינהרט מקס	דרך מוצעת	בשלמות (כולל הפקעות עבר)	1,175	מדינת ישראל	176	7023

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 - הפקעה - חלקה 176 בגוש 7023

26-0014ב' - - 6 דיון בהפקעה - דיון רגיל

מטרת הבקשה:

אישור הפקעה.

מיקום:

רחובות: ריינהרט מקס - דר' הייקל יוסף – דר' ארליך, בשכונת צהלון, דרום מערב העיר תל אביב יפו.

ריינהרט מקס

דר' הייקל

יפת

דר' הייקל יפת יוסף

יוסף

ארליך ארליך

גושים וחלקות בתכנית:

מצב תכנוני קיים:

השטח להפקעה מיועד לדרך מוצעת עפ"י:

תב"ע 2570 בתוקף לפי הודעה בי.פ 4299 מיום 20/04/1995 כ' ניסן תשנ"ה

מצב חוקי:

חו"ד מה"ע:

ממליץ להפקיע חלק מחלקות 176 בגוש 7023 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.

עמ' 22 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב השטח בפועל	יעוד ההפקעה	שטח ההפקעה במ"ר	שטח רשום במ"ר	בתכניבתעל:ות	וחחללקקותה ב	גוגשושים ו
מדרכה וחניה	דרך מאושרת	כ - 309	4,460	מדינת ישראל (חכירה עבור הפדרציה הציונית דרא"פ)	66	6164

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 - הפקעה חלק מחלקה 66 בגוש 6164

26-0014ב' - - 7 דיון בהפקעה - דיון רגיל

מטרת הבקשה:

אישור הפקעה.

כתובת: רח' גונן ,28-30 שכונת עמישב, דרום מזרח העיר תל אביב יפו

גושים וחלקות בתכנית:

מצב תכנוני קיים:

השטח להפקעה מיועד לדרך מאושרת עפ"י:

תב"ע 1891ב בתוקף לפי הודעה בי.פ 3653 מיום 28/04/1989 כ"ג ניסן תשמ"ט

מצב חוקי:

חו"ד מה"ע:

ממליץ להפקיע חלק מחלקה 66 בגוש 6164 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.

עמ' 23 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב השטח בפועל	יעוד ההפקעה	שטח ההפקעה במ"ר	שטח רשום במ"ר	בתכניבתעל:ות	וחחללקקותה ב	גוגשושים ו
הבעש"ט 2 - מגרש כדורגל ובית כנסת "אורח לחיים"	שטח ציבורי פתוח, דרך ושטח לספורט	770 כולל הפקעות עבר	770	מדינת ישראל ועיריית תל אביב יפו	24	7075
בית כנסת "בית ישראל" (המבנה מוגדר לשימור מכח מדיניות שד' ירושלים) ובית כנסת "אורח לחיים"	שטח ציבורי פתוח	410	410	מדינת ישראל	25	7075
בית מגורים צמוד קרקע (המבנה מוגדר לשימור מכח מדיניות שד' ירושלים)	שטח ציבורי פתוח	353	353	פרטיים	26	7075

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 - שד' ירושלים פינת שד' הבעש"ט

26-0014ב' - - 8 דיון בהפקעה - דיון רגיל

מטרת הבקשה:

אישור הפקעה.

מיקום:

שד' הבעש"ט פינת שד' ירושלים, נווה גולן, תל אביב יפו. שטח ההפקעה ממוקם בקרבה לבריכת נווה גולן, מרכז הטניס יפו, מגרש כדורגל נווה גולן, פארק דוידוף ועוד.

גושים וחלקות בתכנית:

מצב תכנוני קיים:

השטח להפקעה מיועד לשטח ציבורי פתוח עפ"י:

תב"ע 2391 בתוקף לפי הודעה בי.פ 3675 מיום 02/07/1989 כ"ט בסיון התשמ"ט תב"ע 447 בתוקף לפי הודעה בי.פ 1240 מיום 02/12/1965 ח' כסלו תשכ"ו תב"ע 479 בתוקף לפי הודעה בי.פ 603 מיום 05/06/1958 י"ז סיון תשי"ח

מצב חוקי:

חו"ד מה"ע:

ממליץ להפקיע את חלקות ,24 ,25 26 בגוש 7075 לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 ובהתאם לכך לפרסם הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) .1943 לאחר ביצוע ההליכים לפי הסעיפים הנ"ל, יש לפרסם הודעה לפי סעיף 19 לאותה פקודה.

עמ' 24 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
,363 ,112 ,62 31-32	,279 273	חלק	מוסדר	6130

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

מטרת הדיון:

לאחר דיון בהתנגדויות שנערך בתאריך 03.06.26 בוועדה המקומית ללא קבלת החלטה להמלצה למחוז, התכנסה בתאריך 25.06.26 ועדת משנה ב' להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב לדיון בהתנגדויות.

הועדה המחוזית החליטה לשוב ולדון בדיון פנימי לאחר שהועדה המקומית ומגיש התכנית יעדכנו את הועדה המחוזית תוך 30 ימים אודות המגעים שהם מקיימים ביניהם.

סיכום שיח והמלצות לקידום התכנון בין מגיש התכנית לעירייה מובאים בסוף דראפט זה.

באוקטובר 21' הוגשה לוועדה המקומית תכנית במגרש שבנדון, ללא תיאום עם הצוות

המקצועי. בתאריך 6.10.2021 הועדה המקומית החליטה לדחות את התכנית ולא לקדמה

(פרוטוקול דיון ,21-0020 מס' החלטה .)6

התכנית שבנדון הוגשה ישירות לוועדה המחוזית ללא תאום עם הצוות המקצועי.

הדראפט וכל הכתוב בו נכתב ע"י עורכי התכנית ולא נבדק ע"י הצוות המקצועי.

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המחוזית

מיקום: מתחם אורות, רובע ,9 יד אליהו

כתובת: דרך משה דיין ,52 דרך ההגנה ,151 ת"א

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית: 5.662 ד'

מתכנן: קו-מתאר בע"מ

יזם: פאי סיאם לינקולן בע"מ

בעלות: פרטית – יזם (בהגשת תצהירים לתנאי סף נכלל"תצהירענייןבקרקעלאלפינסח")

מצב השטח בפועל:

מרכזת בזק לא פעילה. בנין סגור ולא מאוכלס

עמ' 25 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

מדיניות קיימת:

מדיניות מרחב אורות; מדיניות רחוב ההגנה

עמ' 26 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

עמ' 27 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

מצב תכנוני קיים:

תא/466; תא/5000; (תא/5500 – טרם אושר); תממ/5 :

1) תא/:466 %105 בניה, 3 קומות, יעוד – אזור מלאכה משנה ב

2) תא/:5000 עד רח"ק ,8 עד 25 קומות (לועדה המקומית סמכות לאשר עד 29 קומות), יעוד – אזור

מוסדות ציבור עירוניים

תא/:5500 עד רח"ק 8; עד 30 קומות (32 קומות לבעלות עירונית), יעוד – אזור מוסדות ציבור עירוניים

עמ' 28 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

עמ' 29 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

3) תממ/:5 אזור מוסדות ציבור עירוניים, כלל עירוניים ומטרופוליניים

עמ' 30 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

4) רשת קווי מתע"ן – רק"ל ומטרו גוש דן

מצב תכנוני מוצע:

לאחר ניסיון, שארך מספר שנים, ללא הצלחה, לקדם ולאשר תכנית בסמכות ועדה מקומית להקמת מבנה ציבור לשימוש מרכז בריאות, התואמת את תכנית המתאר, מוגשת תכנית זו, בסמכות ועדה מחוזית.

השימוש המוצע, בהיקף המוצע (מפורט בהמשך) - יתן מענה הן בשגרה ובחירום לצרכים העירוניים והמטרופוליניים לשירותי בריאות.

תכנית זו באה להציע תכנון להקמת מבנה ציבור בשימוש מרכז בריאות בצומת דרך ההגנה ומשה דיין, בת"א

ברחובות אלה יעברו מערכות הסעה המונית, בין ברק"ל – הקו הסגול ברחוב ההגנה ובין ברק"ל או BRT במשה דיין, התכנית באה להציע תכנון מיטבי לניצול הקישוריות הציבורית הגבוהה בצומת מרכזית זו, בגבולה המזרחי של העיר מחד, וכמרכז ציבורי מטרופוליני מאידך.

תכנון זה, המבקש להוסיף זכויות ביחס למאושר בתכנית המתאר - להעלות מרח"ק 8 ל- רח"ק 12.8 ומ-

25/29 קומות (30/32 קומות בתכנית תא/)5500 ל- 40 קומות, עומד במגמות תכנון להעצמת זכויות בקרבה לצירי ותחנות הסעת המונים, ובהתאם, יתן מענה הן בשגרה ובחירום לצרכים העירוניים ו-

המטרופוליניים לשירותי בריאות.

מאחר תמ"מ 5 מגדיר את השימושים, במתחם כולו, כשימושים ציבוריים מטרופוליניים, נבחר הרח"ק והקומות המירביים, אשר תכנית המתאר תא/5000 קבעה עבור אזור תעסוקה מטרופוליני למגרש מעל

1.5 דונם.

התכנון כולל בקומת הקרקע יצרית קישוריות רגלית מצפון לדרום, חזית פעילה עם מרחב עירוני בזיקת הנאה לטובת הציבור בצומת הרחובות דרך ההגנה ודרך משה דיין, הכוללת עצים לשימור ושטח לא מבונה בתת הקרקע (אשר כלול גם בחישוב השטחים המחלחלים של המגרש), ונטעית 2 שורת עצים לאורך דרך ההגנה – ליצירת מרחב עירוני נעים לשהיית אדם.

עמ' 31 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

עמ' 32 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

עמ' 33 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

עמ' 34 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב מוצע	מצב קיים	נתונים
1280	105	אחוזים	סה"כ זכויות בניה
43,430	3563	מ"ר
	35	אחוזים	זכויות בניה לקומה
	1,188	מ"ר
40	3	קומות	גובה
152.65 מעל פני הקרקע (180 מעל פני הים)		מטר
60		תכסית
לפי תקן	אין	מקומות חניה

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

טבלת השוואה:

דיווח אודות התייעצות עם הציבור:

במהלך הניסיון לקדם תכנית בסמכות ועדה מקומית התואמת תכנית תאר תא/5000 – רח"ק ,8 29 קומות, הועבר לעירייה "מתווה לשיתוף ציבור". מאחר והתכנית לא הבשילה, שיתוף הציבור לא קודם מעבר לזה.

זמן ביצוע:

מיידי

עמ' 35 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מזרח)

היוזמה המוצעת הוגשה ללשכת התכנון המחוזית. היוזמה טרם נדונה בפורום מה"ע ומסמכי התכנית לא תואמו עם יחידות העירייה השונות.

על מרחב התכנון הכולל את המגרש הנדון חל מסמך מדיניות תא/מק/9140 שאושר ביולי 23' בידי הועדה המקומית. מטרת המסמך הינה להוות מסגרת תכנונית המגדירה את החזון להתפתחות מרחב 'אורות'

אשר יאפשר קידומן של תכניות בניין עיר מפורטות ומימוש תכניות תקפות במטרה לפתחו ולממשו כאזור למוסדות ציבור עירוניים ומטרופוליים ברובע ,9 כמוגדר בתכנית המתאר העירונית תא/5000 ובתכנית

המתאר המחוזית תממ/.5 היוזמה המוצעת לא תואמה עם עקרונות מסמך זה.

לפיכך, מומלץ כי הוועדה המקומית תגיש ללשכת התכנון המחוזית חוו"ד שלילית ביחס לקידום התכנית

המוצעת.

במידה והועדה המחוזית תחליט על קידום התכנית הנ"ל, נבקש להחזיר את התכנית לבדיקה טכנית

באגפי העירייה השונים (מדידה, ייעודי קרקע וכד').

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 24-0009ב' מיום 26/06/2024 תיאור הדיון:

יואב זילברדיק: אנחנו מעדכנים את הועדה על תוכנית שהוגשה לוועדה המחוזית ללא תאום עם הצוות

המקצועי ללא דיון בפורום ולא הובא לוועדה המקומית. בהתאם לתוכנית 5000 הועדה רשאית לדרוש הכנה שלתוכנית במדיניות כתנאי לקידום תוכנית בנין עיר. מציג את עיקרי התוכנית.

מיטל להבי: כמה שטח חום יש ?

מיטל להבי: כל מה שאתה אומר לא מופיע בדרפט

ראובן לדיאנסקי: אין לנו היסטוריה למה שאמרנו בדיון הקודם

יואב זילברדיק: למעט הטבלה

מיטל להבי: יש משפט שאני לא מכירה "אי אפשר לעשות מגורים כי זה שטח בבעלות פרטית".

יואב זילברדיק: זו המלצה שהועדה המקומית המליצה

ליאור שפירא: התוכנית הייתה כבר אצלנו ודחינו זה הלך למחוזית הועדה המחוזית קבלה את ההתנגדות

שלנו.

יואב זילברדיק: טרם הדיון בוועדה המחוזית אנחנו מיידעים את הועדה המקומית שהוגשה תוכנית

במחוז.

אורלי אראל: היה דיון בוועדה המקומית שהחליטה לא לקדם את התוכנית. עכשיו הגישו תכנית ישירות

למחוז ואנחנו צריכים לקבל את עמדת הועדה המקומית בכדי שנוכל לייצג אותה בדיונים במחוז.

ליאור שפירא: הדיון הקודם לא מופיע בדרפט.

אורלי אראל: כי התב"ע ההיא נגנזה.

ראובן לדיאנסקי: אין לנו שום היסטוריה.

אורלי אראל: מקובל.

ראובן לדיאנסקי: אם התוכנית היא פורצת מתאר שאין סמכות לוועדה המקומית, אז היזם להעביר

ישירות למחוז ואז בוחנים אותה.

אודי כרמלי: אם יש תוכניות בסמכות ועדה מקומית שמוגשות ללא תאום הנוהל להגיש לוועדה המקומית

ואח"כ מועבר למחוז.

אורלי אראל: ואז הועדה המחוזית מבקשת את חוו"ד הועדה המקומית

אורנה ברביאי: אם מלכתחילה זה לא נדון אז למעשה אנחנו חותמת גומי שמאשרים המלצה שלילית.

אודי כרמלי: זה בדיוק השקופית שמראים מדוע איפה החריגות ולמה לא המלצנו.

מיטל להבי: חלק מהדמוקרטיה יש רשות מעל הרשות הקובעת שיש לאן לערער. במקרים כאלה שמישהו

יסביר למה שנתן זכות דיבור ליזם. אותו יזם שעובר מעל המערכות שלנו שיסביר למה הוא עושה את זה ומדלג על פורום מה"ע ודיון עם הצוות .

ראובן לדיאנסקי: ההתמודדות היא מול הצוות המקצועי

אודי כרמלי: ליזמים יש שיקולים ויודעים שהעמדה שלנו שלילית והוויכוח הוא אידיאולוגי מהותי וללכת

לבימ"ש.

הראלה אברהם אוזן: מבינה את התסכול שלא זכור העבר אבל אתם אישרתם מדיניות. והיזם לא קבל את

המדיניות והחליטו לעקוף את המדיניות וללכת לוועדה המחוזית.

ליאור שפירא: מקבלים את המלצת הצוות וממליצים לא לאשר את התוכנית.

בישיבתה מספר 24-0009ב' מיום 26/06/2024 (החלטה מספר )7 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

עמ' 36 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

להמליץ לועדה המחוזית לא לקדם את התכנית.

במידה והועדה המחוזית תחליט על קידום התכנית הנ"ל, נבקש להחזיר את התכנית לבדיקה טכנית באגפי העירייה השונים (מדידה, ייעודי קרקע וכד').

משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, אלחנן זבולון, חיים גורן, מיטל להבי, ראובן לדיאנסקי, אורנה ברביבאי

דיווח על החלטת הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל אביב (ישיבת מליאה מס'

2025004 מתאריך 28.04.2025 נושא מס' 4 ההגנה – משה דיין, ת"א – מרכז בריאות)

רקע:

באוקטובר 21' הוגשה לוועדה המקומית תכנית במגרש שבנדון, ללא תיאום עם הצוות המקצועי. בתאריך 6.10.2021 הועדה המקומית החליטה לדחות את התכנית ולא לקדמה (פרוטוקול דיון ,21-0020 מס'

החלטה .)6 במסגרת דיון זה הוצע ליזם למשוך את התכנית ולקדמה בהתאם למסמך המדיניות שנמצא דאז בעבודה לקראת אישורו בפורום מה"ע. על החלטה זו הוגש ערר ע"י היזם.

בדצמבר 22' אושר מסמך המדיניות בפורום מה"ע.

יום לאחר אישור מסמך המדיניות התקיים דיון בועדת ערר על החלטת הועדה המקומית, במסגרתו הופנו היזם והצוות המקצועי לנסיון תיאום משותף לתכנית וזאת בהתאם למסמך המדיניות שאושר. נסיון זה לא צלח.

ביולי 23' אישרה הועדה המקומית מסמך מדיניות למרחב 'אורות' (מתחם המכללות) הקבוע כאזור מוסדות ציבוריים עירוניים מטרופוליניים הן בתכנית המתאר והן בתמ"מ .5 ביוני 24' הוגשה התכנית שבנדון, הממוקמת בתחום המדיניות, ישירות למחוז וזאת ללא תיאום עם הועדה המקומית, אשר המליצה לוועדה המחוזית לדחות את התכנית.

בהמשך לכך, התקיים דיון פנימי בין הצוות המקצועי ונציגי המחוז במסגרתו נדונו הפערים בתכנון שהוגש בהתייחס לתכנית המתאר ובהתייחס למדיניות שאושרה.

בנוב' 24' העבירה לשכת התכנון המחוזית למגישי התכנית את המלצתה למשוך את התכנית. באותה הפנייה נכתב כי התייחסות היזמים תישמע במועד ישיבת המכינה שנקבעה לחודש דצמבר 24'.

בדצמבר 24' התקיים דיון במכינה (מס' )1 בו התקבלה החלטה כי תיקבע מכינה חוזרת לאחר תיקון המסמכים בה תוצג התכנית ללא שימוש מגורים, רח"ק 8 ועד 25 קומות בהתאם לתכנית המתאר. כיכר עירונית תתאפשר בזיקת הנאה. תועבר פרוגרמה מפורטת על ידי עורכי התכנית, כולל הניתוח עבור מרכז הבריאות אל לשכת התכנון לצורך הפצה למשרד הבריאות.

במרץ 25' התקיים דיון במכינת המשך (מס' )2 בו התקבלה החלטה כי לאחר תיקונים מבוקשים ע"י מכינה מס' 1 שהוגשו, התכנית תיכנס לדיון להפקדה.

סיכום המכינה קבע כי יש להציג בדיון הסטה של הבינוי לכיוון הדרומי והמערבי כך שתתאפשר גמישות לכניסה ממערב או מצפון וכן מבית ברבור. בהתאם ייקבע קו בניין עבור המגדל והמבנה. תסומן "כיכר עירונית" בחלק הדרום מערבי ותסומן זיקת הנאה בין קו הבניין לגבול המגרש בכל הכיוונים. שימוש ציבורי חובה - ייקבעו 10,000 מ"ר שטח כולל עבור שירותי רפואה בקהילה. שימושים נוספים: אשפוז יום, מרכז ליולדות, חדרי רופאים. יש לקבוע תקן מינימום או "0" עקב צמידות לרק"ל ולהציג שטח עבור חניות תפעוליות לטובת שימושי מרפאות/ בי"ח בתיאום עם לשכת התכנון.

בתאריך 28.04.25 התקיימה ישיבת מליאה של הועדה המחוזית בלשכת התכנון המחוזית במסגרתה הוחלט על הפקדת התכנית לאחר תיקונים ובתנאים. להלן פרטי התכנית כפי שהחליטה הועדה המחוזית.

עמ' 37 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

עמ' 38 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

עמ' 39 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

עמ' 40 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

ממסמכי התכנית:

תשריט מאושר:

תשריט מוצע:

עמ' 41 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

נספח בינוי:

עמ' 42 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

בין התנאים שנרשמו בהחלטת לשכת התכנון המחוזית נרשם כי תקבע הוראת הפקעה לזרוע הצפונית אשר תסומן כתא שטח נפרד ביעוד 'מבנים ומוסדות ציבור' ויחולו לגביה הוראות תכנית צ' – בתיאום עם לשכת התכנון.

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מזרח)

היות והתכנית הוגשה ישירות ללשכת התכנון המחוזית בניגוד להחלטת הועדה המקומית ובניגוד למסמך המדיניות תא/מק/9140 'מרחב אורות' שאושר בוועדה המקומית, הנושא ייבדק תנועתית יחד עם רשות התחבורה ואגף התנועה. מסקנות הבדיקה יוצגו לועדה המקומית עם המלצה לגבי הגשת התנגדות לתכנית הכוללת גם דרישה לכתב שיפוי.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 25-0012ב' מיום 11/06/2025 תיאור הדיון:

בת אל אונגר: מדווחת על החלטת הועדה המחוזית לאישור להפקדת התכנית עם תיקונים ובתנאים.

התוכנית נמצאת לאורך דרך ההגנה, ממערב לבית ברבור מציגה במצגת. המסמכים שהוגשו למחוז לא מתואמים עם הועדה המקומית ובניגוד להמלצה של הועדה המקומית, בדיוני עבר שנערכו אפשר לראות את התשריט, זהו מגדל שנושק לבית ברבור.

חיים גורן: אנא רענני בקצרה מה היה הקושי של הוועדה המקומית עם התכנית

בת אל אונגר: מציגה בנקודות את כל התהליך

חיים גורן: כל המבנה ציבורי?

בת אל אונגר: המגדל עצמו ישמש כמרכז בריאות ציבורי מתוכו יתאפשרו כ-%15 שימושים עיקריים

נלווים עבור מגורי צוות העובדים.

חיים גורן: זאת אומרת חוסר תיאום עם מדיניות הוועדה המקומית

בת אל אונגר: נכון. ממשיכה להציג בקצרה את התהליך. כשיעשו כל הבדיקות אנחנו נרצה להמליץ לועדה

להגיש התנגדות מה"ע לתוכנית.

חיים גורן: מה הייעוד של השטח שלו?

אודי כרמלי: היעוד שלו הוא מלאכה ותעשיה ושוכנת מרכזיית בזק גדולה. קרן ריאלטי מכרו בעבר ליזם

הנוכחי והוא מנסה לקדם מס' שנים פרויקט שלא תואם את המדיניות של הועדה למרחב 'אורות'. יש כאן מאבק על הפרשנות של שטח חום שסומן בתמ"מ לבין החום של תכנית תא/צ'. מה שקובע זה מה שנמצא עמ' 43 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

למעלה. בחום המטרופוליני לא דובר למשל על דיור מוגן בעוד בחום של תא/צ' כן דובר על דיור מוגן בתנאים מסויימים. על המתח הזה ועל עוד כמה דברים אנו רואים שטח בעל אספקט פרטי ציבורי והיזם רואה זאת אחרת.

חיים גורן: יש כאן סימבול?

יואב זילברדיק: ממזרח בבית הדואר

אודי כרמלי: מתקדם שם פרויקט למוסד בריאות כלשהו. יהיה שם מוסד בריאות השאלה מה יהיה

התמהיל

יואב זילברדיק: מגרש הדואר הוא בבעלות פרטית והתב"ע סימנה תא שטח ממזרח לו עבור מוסד בריאות

אודי כרמלי: תמא 20 מסמנת סימבול של מוסד בריאות שימוקם בקרקע ציבורית, כולל גמישות מסויימת

במיקום. הרעיון שיהיה במרחב פרוייקט בריאותי.

חיים גורן: כשהצענו שטח החום על דרך ההגנה, יש מדיניות על כל השטח?

אודי כרמלי: המדיניות אושרה לפני שנה וחצי, הדרך כאן קשה ונקווה שנגיע לתוצאה שתואמת את

המדיניות ושהועדה המחוזית תלך אתנו ותגרום ליזם להגיע לתכנון מיטבי תואם מדיניות. ברגע שהתוכנית תופקד יוגשו התנגדויות,עם הפקדת התכנית, אנו נבקש את אישורכם להגשת התנגדות מהנדס העיר, אני מניח שיהיו התנגדויות נוספות. אתם תראו זאת שוב אבל מי שקובע זו הוועדה המחוזית.

אורנה ברביבאי: מבחינת הפקת לקחים מה הפער?

אודי כרמלי: יש כאן יזם שרואה את הדברים בצורה מסוימת, היו לו ציפיות למה שיהיה שם.

אורלי אראל: בהחלטה של הועדה המחוזית, היא החליטה שהכניסה תתבצע מרח' צבי נשרי מרצועה

מאוד צרה או ממשה דיין ולכן הצענו ליזם לעשות תוכנית משותפת על השטח העירוני ועל שטח שלו עם איחוד וחלוקה כאשר הוא יקבל את חלקו במגרש רגולרי ואנו נקבל שטחים ציבוריים בקרקע הצמודה והוא לא הסכים.

העלינו את זה גם בו בדיון בוועדה המחוזית בתקווה שאולי הוועדה המחוזית תחייב אותו ומה שהחליטה הוועדה המחוזית שהכביש מצבי נשרי יופקע לטובת הגדלת השטח הציבורי והכניסה לפרויקט של היזם תהיה מרחוב משה דיין. טענו שמתוכנן קו צהוב שלא יאפשר כניסה ממשה דיין, שלשום קיבלנו מכתב מנת"ע ועוד קודם לכן מנתיבי איילון שהם גם מתנגדים לכניסה מרחוב משה דיין כי הקו הצהוב יעבור שם.

אודי כרמלי: המשותף בינינו למחוז גובר על המחלוקת. המחוז הוא לא חותמת של הועדה המקומית.

במקרה הזה יש בסיס משותף לקידום תכנית זה האינטרס של כולנו שיהיה פה פרויקט

חן אריאלי: הדיווח התקבל

בישיבתה מספר 25-0012ב' מיום 11/06/2025 (החלטה מספר )12 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

הועדה קיבלה דיווח.

משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, אלחנן זבולון, אורנה ברביבאי, חיים גורן, מיטל להבי, ראובן לדיאנסקי,

דיון בהתנגדות מה"ע לתכנית "ההגנה – משה דיין, ת"א – מרכז בריאות" שהופקדה

לפרסום על ידי הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל אביב ביום 16.01.26

התכנית הוגשה ישירות ללשכת התכנון המחוזית בניגוד להחלטת הועדה המקומית ובניגוד למסמך המדיניות תא/מק/9140 'מרחב אורות' שאושר בוועדה המקומית. מובאת לפניכם התנגדות מה"ע לתכנית.

1. תנועה – מיקום הכניסה לחניון התת קרקעי

בהתאם להתנגדות חברת נתיבי איילון ומשרד התחבורה למיקום הגישה לחניון התת קרקעי מרחוב משה דיין, מתנגדים למיקום המוצע אשר יהווה הפרעה משמעותית לתפקוד ורציפות ה"קו הצהוב" המקודם בימים אלו וצפוי לייצר עומסי תנועה.

התכנית המוצעת עומדת בסתירה למדיניות במסגרתה הומלץ כי הגישה לתת הקרקע תהיה מרח’ צבי נשרי. מיקום הכניסה המוצע לחניון התת קרקעי מהווה פגיעה במרחב הציבורי בסביבת הפרויקט – ברצף ההליכה לאורך רחוב משה דיין, ומפגע בעל פוטנציאל בטיחותי בשל הסמיכות למרכז לתרבות מונגשת ('הספריה לעיוורים').

2. הקצאת שטחי ציבור

עמ' 44 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

התכנית המוצעת אינה כוללת הקצאה ציבורית כלשהיא בניגוד מוחלט לתכנית המתאר, למסמך המדיניות ולכל תכנית אחרת המקודמת במרחב העירוני אשר מייצרת שטחים ציבוריים נגישים לשימוש כלל הציבור.

3. תכנון כולל

התכנית המוצעת עומדת בסתירה להמלצת מסמך המדיניות המאושר 'תא/מק/9140 מרחב אורות' לנושא תכנון בראייה כוללת למגרש העירייה למגרש היזם לבית ברבור.

מסמך המדיניות שכלל התייחסות פרטנית למגרש בית בארבור, בזק ההגנה והספריה לעיוורים, המליץ על בחינת כל אחד מתאי השטח ביחס לתאי השטח הסמוכים לו. זאת מתוך הבנה כי קידום תכנון עצמאי ונקודתי של כל תא שטח בפני עצמו יפגע בפוטנציאל התכנון הכולל של המרחב.

4. השפעה סביבתית בתכנון כולל

מסמך המדיניות מציע הרחקת בינוי מגדלי מבית מברבור להפחתת ההשלכות השליליות הצפויות. קווי הבניין והנפחים המוצעים עבור המגדל הנם 'מתירניים' ומייצרים השפעה סביבתית שלילית על השטחים הפתוחים המועטים בסביבת הפרויקט, בעיקרם, שטחי הפנאי הפתוחים של בית ברבור ובכך מהווה מפגע בעבור בית ברבור והמרחב הציבורי בקרבתו.

כמו כן התכנית המוצעת מאיינת פוטנציאל שימושים רגישים עתידיים במגרש חום עירוני מצפון.

5. רח"ק – התכנית קובעת רח"ק 8.4 שהינו גבוה מהרח"ק המקסימלי הקבוע בתכנית המתאר

העירונית (.)8

6. שימושים - שימושי מסחר יותרו בזיקה למוסד הראשי ובכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית

ולהוראות תמ"מ 5 ותא/5000 על עדכוניה: במגרשים שאינם בבעלות עירייה או מדינה (עד %5 מסך שטחי הבניה העל קרקעיים בתכנית). התכנית קובעת %7 שימושי מסחר וחורגת משטחי המסחר המותרים לפי תא/5000 ומסמך המדיניות לאזור זה.

7. כתב שיפוי - ככל ותאושר תכנית יידרש כתב שיפוי מטעם היזם.

8. יידרשו תיקונים טכניים באגפי העירייה השונים למסמכי התכנית (מדידה, ייעודי קרקע וכד') ככל

שתאושר התכנית.

לאור ההבדלים המהותיים בתכנית המוצעת מתכניות המקודמות במרחב העירוני וחשיבות תיאום המגרש שבנדון עם סביבתו – מרחב אורות – אזור למוסדות ציבור עירוניים ומטרופוליניים ומוקד אזרחי, מבוקש לבטל את התכנית ולהחזירה לועדה המקומית לקידום תכנית בסמכותה .

פרטי תהליך האישור:

מליאת הועדה המחוזית בישיבתה מספר 2025-0004 מיום 28/04/2025 דנה בתכנית והחליטה:

הודעה על פי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה התפרסמה בילקוט פרסומים מספר 14157 בעמוד 3074 בתאריך .14/01/2026

כמו כן התפרסמה הודעה בעיתונים על פי הפירוט הבא:

מעריב הבוקר 16/01/2026

מעריב 16/01/2026

מקומון ת"א 16/01/2026

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מזרח)

מומלץ לאשר התנגדות מה"ע לתכנית שבנדון ולהגיש התנגדות זו לועדה המחוזית.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0004ב' מיום 04/03/2026 תיאור הדיון:

עמ' 45 מבא"ת ספטמבר 2007


פהיתרנוגטדו ת מה"ע נידונה בוועדה המקומית בדיון תאריך 04.03.26 בו הועדה החליטה לתמוך בהתנגדות וזו הוגשה למחוז.	מאתדרנג' דאה וד כרמלי, התנגדות מה"ע ת"א-יפו	מ01ס '
התנגדות עצמית (יזם התכנית)	חברת פאי סיאם לינקולן בע"מ	02
התנגדות בשם הספרייה לעיוורים	אמיר אורני	03

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

בת אל אונגר: התכנית הוגשה ישירות ללשכת התכנון המחוזית בניגוד להחלטת הועדה המקומית ובניגוד

למסמך המדיניות תא/מק/9140 'מרחב אורות' שאושר בוועדה המקומית. מובאת לפניכם התנגדות מה"ע לתכנית.

מפרטת את ההתנגדות ע"פ מצגת

חיים גורן: מה הכוונה מרכז בריאות.

אודי כרמלי: משרדים למרפאות ולרופאים.

בת אל אונגר: ממשיכה בהצגת התנגדות מהנדס העיר מהמצגת

ליאור שפירא: התנגדות מהנדס העיר שעיקרה מתייחס לתנועה, הקצאת שטח ציבורי, תכנון כולל

והשפעה סביבתית, רח"ק, שימושים וכתב שיפוי.

חיים גורן: למה הוא לא הגיע להבנות?

אודי כרמלי: השתלשלות הדברים המוצגת בדרפט מסבירה את סוג ההתמודדות שיש כאן. היו ויכוחים

וזכותו להגיש את התוכני למחוז, שטח המגרש הוא שטח חום אבל היעוד הסטטוטורי הוא תמ"מ והדברים הללו צריכים לבוא לידי ביטוי בתוכנית. היזם בחר בדרך הזו ההתנגדות שלנו היא עניינית . לא כל יזם בוחר להגיע להבנות

חיים גורן: הוא לא מבין שכניסה ממשה דיין לא סבירה?

אודי כרמלי: לא. כל מה שהוא מבקש ניתן לאשר בסמכות מחוזית אני מקווה שהמחוז ישמור על עמדה

תכנונית קורקטית בהתאם לתכנית המתאר. אין סיבה שהתכנית לא תהיה בסמכות מקומית.

ליאור שפירא: מאשרים להגיש את התנגדות מה"ע

בישיבתה מספר 26-0004ב' מיום 04/03/2026 (החלטה מספר )19 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

הועדה קיבלה עדכון על התנגדות מה"ע לאחר בחינת ההתנגדויות היא תומכת בהגשת ההתנגדות לוועדה המחוזית

משתתפים: ליאור שפירא, ראובן לדיאנסקי, חן אריאלי, דייבי דישטניק, חיים גורן

דיון בהתנגדויות לתכנית "ההגנה – משה דיין, ת"א – מרכז בריאות" שהופקדה לפרסום

על ידי הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל אביב ביום 16.01.26

התכנית הוגשה ישירות ללשכת התכנון המחוזית בניגוד להחלטת הועדה המקומית ובניגוד למסמך המדיניות תא/מק/9140 'מרחב אורות' שאושר בוועדה המקומית.

בתקופת ההפקדה הוגשו שלוש התנגדויות לתכנית כמפורט להלן:

להלן פירוט ההתנגדות, דברי המענה להתנגדות והמלצות:

התנגדות 01 – אדר' אהוד כרמלי, התנגדות מה"ע ת"א-יפו.

התנגדות מה"ע נידונה בוועדה המקומית בדיון תאריך 04.03.26 בו הועדה החליטה לתמוך בהתנגדות וזו הוגשה למחוז. מובאת לפניכם תמצית עיקרי ההתנגדות שהוגשה לתכנית:

עמ' 46 מבא"ת ספטמבר 2007


הלקמבללצ האת ההתנגדות	בניהמתוקאיםם ל לההתמיליחצסהות חברת נתיבי איילון ומשרד התחבורה, אנו מתנגדים לכניסה המוצעת לחניון תת קרקעי מרחוב משה דיין מאחר וזו תשבש את "הקו הצהוב" ותייצר עומסי תנועה. קו הסעת המונים: הקו הצהוב מתוכנן לאורך דרך משה דיין - כניסת רכב מהרחוב תפגע ברציפותו. פגיעה בהליכה: מיקום הכניסה פוגע ברצף ההליכה לאורך דרך משה דיין. סכנה בטיחותית: הכניסה בסמיכות ישירה ל"ספריה לעיוורים" - מרכז תרבות מונגש לאוכלוסייה עיוורת. סתירה למדיניות: המדיניות הורתה כי הגישה לתת-הקרקע תהיה מרחוב צבי נשרי - התכנית אינה עומדת בכך.	ת.1מ תצכיתנו ןה תטנעוענהה ש גוי – מיקום הכניסה לחניון התת קרקעי	מאתדרנג' דאה וד כרמלי, התנגדות מה"ע ת"א-יפו	1מ0ס '
	התכנית המוצעת אינה כוללת כל הקצאת שטח ציבורי (שצ"פ או שב"צ), זאת בסתירה מוחלטת ל: תכנית המתאר תא/:5000 המחייבת הקצאת שטחי ציבור בכל תכנית הנושאת תוספת זכויות בנייה. מסמך המדיניות תא/מק/:9140 שרואה במרחב כולו כמוקד ציבורי ואזרחי, ולא פרויקט פרטי. כל תכנית אחרת המקודמת באזור מייצרת שטחים ציבוריים נגישים - התכנית הנדונה אינה עושה כן. נציין כי הוועדה המחוזית אפשרה "כיכר עירונית בזיקת הנאה". אולם, לפי תא/5000 ופסיקת בתי המשפט, זיקת הנאה אינה שוות ערך להקצאת שטח ציבורי ממשית: הציבור אינו מקבל זכות קניינית בשטח, ניתן לבטלה, ואינה נרשמת כשטח ציבורי בתשריט. נדרש שטח ציבורי ממשי, ולא זיקת הנאה בלבד, בין היתר בהתאם להמלצתה הפרטנית של המדיניות המאושרת	.2 חוסר בהקצאת שטחי ציבור
	לאור מורכבות תצורת המגרש מסמך המדיניות תא/מק/9140 – מרחב אורות הדגיש שכל תא שטח (,07 ,08 )09 חייב להיבחן ביחס לשכניו, ולא כמגרש עצמאי. התכנית מתעלמת לחלוטין מגישה זו. אישור התכנית ייצור תקדים שיכביד על קידום תכנון מאוחד ומיטבי לכל המרחב. המלצה ממסמך מרחב אורות: גובה המסד ייקבע בהתאם לבינוי הסמוך (07 - הספריה לעיוורים).	.3 תכנון נקודתי בסתירה לתכנון כולל

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

עמ' 47 מבא"ת ספטמבר 2007

	התכנית אינה עומדת בהמלצה זו. הוועדה המקומית הציעה בתחילת התהליך, עד להגשת התכנית ללא תיאום הסדר של איחוד וחלוקה עם השטח העירוני הגובל - היזם סירב.
	קווי הבניין והנפחים המוצעים מתירניים באופן שיוצר פגיעה סביבתית בלתי מוצדקת: הצללת השטחים הפתוחים בקאנטרי בית ברבור: מסמך המדיניות המליץ על הרחקת בינוי מגדלי ממנו בעוד התכנית פועלת הפוך. שטחי הפנאי הפתוחים של בית ברבור מהמועטים באזור יוצלו ויפגעו. פוטנציאל צפוני מאוין: התכנית מאיינת שימושים רגישים עתידיים במגרש החום העירוני מצפון. לסיכום: הדו"ח הנוכחי בוחן את ההשפעה של הבינוי המוצע ואינו בוחן חלופות תכנוניות נוספות הכוללות הנמכת קומות ו/או הסטת המגדל מזרחה באופן בו תקטן הפגיעה המיידית בשטחים מצפון בצמוד למגרש המדובר. כמו כן, המבנה שסומן 01 הוצג בדוח הסביבתי כקיים בעוד המגרש הציבורי הינו פנוי וריק מבנייה. נדרש עדכון מלא של דוח הסביבה - נספח מיקרו אקלים לפני כל הליך נוסף.	.4 השפעה סביבתית שלילית
	התכנית קובעת רח"ק 8.4 שהינו גבוה מהרח"ק המקסימלי הקבוע בתכנית המתאר העירונית (.)8	.5 רח"ק גבוה מהרח"ק המקסימלי בתא/5000
	שימושי מסחר יותרו בזיקה למוסד הראשי ובכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית ולהוראות תמ"מ 5 ותא/5000 על עדכוניה: במגרשים שאינם בבעלות עירייה או מדינה (עד %5 מסך שטחי הבניה העל קרקעיים בתכנית). התכנית קובעת %7 שימושי מסחר וחורגת משטחי המסחר המותרים לפי תא/5000 ומסמך המדיניות לאזור זה.	.6 שימושים שאינם מותרים בתכניות מאושרות (תא/5000 ותמ"מ )5
	על פי האמור במסמכי התכנית עצמה: "הועבר לעירייה מתווה לשיתוף ציבור. מאחר והתכנית לא הבשילה, שיתוף הציבור לא קודם מעבר לזה." כלומר: שיתוף ציבור לא בוצע. תכנית בסמכות ועדה מחוזית, לא כל שכן כזו החורגת מתמ"מ 5 ותא/,5000 מחייבת בדרך כלל שיתוף ציבור תקין. הגשה ללא שיתוף ציבור מהווה פגם פרוצדורלי שעל הוועדה המחוזית לשקול.	.7 חוסר בהליך שיתוף ציבור
	חוות דעת משרד הבריאות חיונית כדי להבטיח התחייבות מחייבת לשירות רפואי ציבורי.	.8 חוסר תיאום פרוגרמה עם משרד הבריאות

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

עמ' 48 מבא"ת ספטמבר 2007


הלקמבללצ האת ההתנגדות	ננייתמןו קליהםר חלהיבמ ללשצהימ ושים המבוקשים בתיאום ואישור של משרד הבריאות בנוסף להתייחסות משרד הבריאות לנושא. כמו כן יומלץ תיאום, התייחסות ואישור משרד הבריאות למסגרת דיור בקהילה למתמודדי נפש.	ת.1מ הצריחתב התט סעלנה השימושים המותרים - היזם טוען כי ההגדרה הנוכחית של "מוסד בריאות בקהילה" בתוכנית מצומצמת ואינה ברורה ומבקש להרחיב את השימושים כך שיכללו גם – אשפוז יום, שיקום, החלמה (כולל בתי החלמה ליולדות), מעבדות, מכונים רפואיים, חדרי דימות ורפואה משלימה.	מחבתרנגתד פ אי סיאם לינקולן בע"מ	2מ0ס '
לדחות את ההתנגדות	.2 התוכנית המוצעת חורגת משטחי המסחר המאושרים וקובעת כבר %7 שטחי מסחר, בעוד שתא/5000 ומסמך המדיניות מגבילים את המסחר ל-%5 בלבד במגרשים שאינם בבעלות עירייה/מדינה. תוספת שטחי מסחר במרתפים תעמיק את החריגה מהוראות תוכנית המתאר ותפגע באופי הציבורי של המבנה.	.2 התרת שימושים עיקריים ומסחריים במרתפים - מבוקש לאפשר שימושים עיקריים ומסחר גם בקומות המרתף העליונות (בדומה למבני ציבור אחרים בעיר), כדי למנוע תת-ניצול של השטח ולאפשר תמהיל שימושים מיטבי.
לדחות את ההתנגדות	הוספת מרתפי חנייה מנוגדת לחזון התחבורתי של תא/5000 ושל מסמך המדיניות, השואפים לצמצם את השימוש ברכב פרטי באזורים הסמוכים לצירי מתע"ן (מערכת הסעת המונים) כמו הקו הסגול והצהוב של הרכבת הקלה. יתרה מכך, נתיבי איילון בהתייחסותה לתכנית מתנגדת נחרצות למיקום הגישה לחניון	.3 תוספת קומות מרתף - מבוקשת תוספת של שתי קומות מרתף נוספות (מעבר ל-4 המאושרות) כדי להבטיח עמידה מלאה בתקני החנייה הנדרשים.

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

מסיבה זו דרשה הועדה המחוזית

להוסיף את התיאום מול משרד

הבריאות כתנאי בהליך הרישוי

(סעיף (5א) בהחלטה להפקדה מיום

29.04.25

התנגדות 02 – חברת פאי סיאם לינקולן בע"מ – התנגדות עצמית (יזם התכנית)

היזם מברך על הפקדת התוכנית ומבקש לבצע בה מספר תיקונים לשם מיצוי מלא של הפוטנציאל התכנוני והציבורי הגלום במקרקעין, הממוקמים במיקום אסטרטגי על צירי מערכת הסעת המונים (מתע"ן).

מובאת לפניכם תמצית עיקרי ההתנגדות שהוגשה לתכנית:

עמ' 49 מבא"ת ספטמבר 2007

	התת-קרקעי מרחוב משה דיין. לטענתם, כניסה כזו עלולה ליצור הפרעה משמעותית לתפקוד ולרציפות של "הקו הצהוב"(מערכת /BRTמטרו) המתוכנן לעבור לאורך הרחוב. כניסה ויציאה של כלי רכב פרטיים מציר משה דיין תייצר עומסי תנועה שיפגעו במערך התחבורה הציבורית ובמשתמשיו. נת"א מדגישה כי על התוכנית להבטיח את שימור הרציפות והתפקוד של הקו הצהוב בהתאם למגבלות תמ"א//23א//4נ.
לדחות את ההתנגדות	מסמך מדיניות "אורות" קובע במפורש כי בתא שטח 8 (המגרש הנדון) יוקם שצ"פ משמעותי בפינת הרחובות, ששטחו לא יפחת מ-500 מ"ר או %15 משטח המגרש. זיקת הנאה שניתנה בתכנית אינה שוות ערך להקצאת שטח ציבורי ממשי. שטח ציבורי פתוח מבטיח את זכויות הציבור במרחב הן מבחינת אדמה פנויה מבניה והן מבחינת שימוש במרחב ציבורי ממשי. פתרונות טכנולוגיים לניהול נגר אינם מהווים תחליף לצורך העירוני בשטח ירוק פתוח לרווחת הקהילה.	.4 ניהול מי נגר - היזם מבקש לבטל את הדרישה להשארת %15 תכסית פנויה מבינוי לצורכי חלחול. במקום זאת, מציע להשתמש באמצעים טכנולוגיים חלופיים לניהול נגר, כגון קידוחי החדרה או ריצוף מנקז, כדי לאפשר שימוש מיטבי במגרש.
לדחות את ההתנגדות	חוות דעת משרד הבריאות חיונית כדי להבטיח התחייבות מחייבת לשירות רפואי ציבורי. מסיבה זו דרשה הועדה המחוזית להוסיף את התיאום מול משרד הבריאות כתנאי בהליך הרישוי (סעיף (5א) בהחלטה להפקדה מיום 29.04.25	.5 ביטול הדרישה לחוות דעת משרד הבריאות בשלב הרישוי - היזם טוען כי משרד הבריאות כבר היה שותף מלא לגיבוש הפרוגרמה בתוכנית. דרישה לחוות דעת נוספת בשלב הרישוי מעכבת את ההליך, פוגעת בוודאות התכנונית ומנוגדת לעקרונות של "תכנון חושב רישוי".
לקבל את ההתנגדות	ניתן לקבל את הבקשה להבהרה, תוך הדגשת המחויבות לנספח הנופי ולמסמך המדיניות, מהנימוקים הבאים: .1 זיהוי עצים איכותיים לשימור: מסמך המדיניות המאושר "מרחב אורות" קובע במפורש כי בתא שטח 8 (המגרש הנדון), בפינת הרחובות משה דיין ודרך ההגנה, קיימים עצים איכותיים לשימור. .2 הנחיות לשימור ופיתוח נופי: המדיניות מחייבת לשמור על העצים הקיימים הללו ולייצר סביבם שצ"פ ירוק משמעותי הכולל שטחים מגוננים ועצי צל חדשים.	.6 סמכות לעניין עצים לשימור - מבוקש להבהיר בהוראות התוכנית כי הגורם המוסמך לאשר שינוי סטטוס של עץ לשימור הוא פקיד היערות העירוני.

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

עמ' 50 מבא"ת ספטמבר 2007

	המלצה	ה		נימוקים להמלצה	נ		תמצית הטענה	ת		מתנגד	מ		מס'	מ
הלקמבללצ האת ההתנגדות			מניהמנודקסים ה עליהרמ ולחצבהרת נתיבי איילון שותפים מלאים לחשש זה וקובעים כי מיקום הכניסה המוצע נמצא בסמיכות ישירה לספרייה לעיוורים, דבר המהווה סיכון בטיחותי ברור. כמענה לכך, נקבע כי הגישה לחניון התת-קרקעי (על כל קומותיו) תבוצע מרחוב צבי נשרי בלבד ובשום אופן לא מדרך משה דיין.			ת.1מ אציי תה תהאטמעהנה להסדרי תנועה מאושרים: הספרייה טוענת כי התכנון המוצע אינו תואם להסדר התנועתי שאושר לה בעבר (ב- ,)2018 הכולל רמפת גישה לחניון התת- קרקעי המתואמת עם המגרש הסמוך. התוכנית הנוכחית עלולה לסכל את יישום פתרון החניה של המרכז.			מאתמניגרד א ורני בשם הספריה לעיוורים			3מ0ס '
לקבל את ההתנגדות			פגיעה במערך הסעת המונים (הקו הצהוב):חברת נתיבי איילון ומהנדס העיר מתנגדים נחרצות למיקום הכניסה המוצע בדרך משה דיין. נקודת גישה זו צפויה ליצור הפרעה משמעותית לתפקוד וברציפות של "הקו הצהוב" (מערכת /BRTמטרו) המתוכנן לעבור לאורך הרחוב. ריכוז תנועה			.2 פגיעה בתפקוד התחבורתי באזור: ריכוז של תנועות כלי רכב רבות (כולל רכבי שירות ותפעול) בנקודת גישה אחת לרחוב ראשי תיצור עומסים ונקודות קונפליקט רבות שיפגעו בזרימת

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

3. מאחר שסעיף )2(6.1.3 להוראות

התוכנית המופקדת כבר קובע כי

"במקרה בו נדרש שינוי סטטוס של

עץ לשימור יש לקבל את אישורו של

הגורם המוסמך", אין מניעה לציין

במפורש כי גורם זה הוא פקיד

היערות העירוני, הפועל מכוח

פקודת היערות.

4. שמירה על ערכי הטבע במרחב:

ההבהרה המוצעת עולה בקנה אחד

עם הצורך בוודאות תכנונית, ובלבד

שכל החלטה של פקיד היערות

תתבצע בזיקה לנספח הנופי של

התוכנית ותוך הבטחת החזון

ליצירת מרחב שהייה מוצל וירוק

לרווחת הציבור.

לסיכום: ניתן לקבל את בקשת

היזם להבהרת זהות הגורם

המוסמך בהוראות התוכנית, שכן

הדבר תואם את הדין ואת סמכויות

פקיד היערות העירוני. עם זאת, יש

לעמוד על כך שכל פעולה בעצים

אלו תהיה כפופה להוראות השימור

המחמירות שנקבעו במסמך

המדיניות עבור מגרש זה.

התנגדות 03 – אמיר אורני – התנגדות הספריה לעיוורים

התנגדות "המרכז לתרבות מונגשת" (הספרייה לעיוורים) מתמקדת בחשש כבד לפגיעה בבטיחותם ובנגישותם של עיוורים ולקויי ראייה המשתמשים במרכז, כתוצאה מהשינויים התחבורתיים המוצעים בתוכנית.

מובאת לפניכם תמצית עיקרי ההתנגדות שהוגשה לתכנית:

עמ' 51 מבא"ת ספטמבר 2007

	כפי שמוצע בתוכנית יפגע במהירות הנסיעה של התחבורה הציבורית ובמשתמשיה. סתירה למסמך המדיניות "מרחב אורות":התוכנית המוצעת סותרת את הנחיות מסמך המדיניות המאושר, אשר קבע במפורש כי לאור מורכבות הצומת ומרכזיות הציר, הגישה לחניונים ולתת- הקרקע בתא שטח 8 (המגרש הנדון) תתבצע מרחוב צבי נשרי בלבד. דרישה זו נועדה למנוע בדיוק את עומסי התנועה ונקודות הקונפליקט המתוארים בהתנגדות. יצירת עומסים ונקודות קונפליקט מסוכנות:ריכוז של תנועות רכבים פרטיים, רכבי שירות ותפעול בנקודה אחת על ציר ראשי ועמוס כמו דרך משה דיין הוא כשל תכנוני. הדבר מייצר ריבוי נקודות חיכוך המסכנות את כלל משתמשי הדרך, ובפרט את הולכי הרגל לקויי הראייה המשתמשים ב"מרכז לתרבות מונגשת" הסמוך. פגיעה בחזון "היפוך הפירמידה": תוכנית המתאר תא/5000 וחזון התחבורה העירוני שואפים לתת עדיפות להולכי רגל ותחבורה ציבורית. ריכוז תנועת רכבים בדרך משה דיין קוטע את רצף ההליכה העירוני ופוגע במרחב הציבורי שנועד להיות נגיש ובטוח.	התנועה.
לקבל את ההתנגדות	התכנית המוצעת מייצרת סכנה בטיחותית ממשית להולכי רגל: המרכז משרת אוכלוסייה המסתמכת על הגעה עצמאית ובטוחה. הגדלת עומסי התנועה וריכוז כניסות ויציאות של כלי רכב בנקודה אחת על דרך משה דיין, מחייבים חצייה של ארבעה נתיבים עמוסים ומגדילים משמעותית את הסיכון הבטיחותי עבור משתמשים עם מוגבלות ראייה. מבוקשת הסטת הגישה התחבורתית לרחוב צבי נשרי בלבד: כמענה לדרישת המרכז לשמור על הסדרי תנועה בטוחים, נקבע כי הגישה לחניון התת-קרקעי (על כל קומותיו) תבוצע מרחוב צבי נשרי בלבד. פתרון זה ימנע את הצורך של משתמשי המרכז לחצות נתיבי נסיעה עמוסים המשרתים את פרויקט מרכז הבריאות ויבטיח את רציפות ההליכה לאורך דרך משה דיין.	.3 פגיעה בבטיחות הולכי רגל עם מוגבלות ראיה:
לקבל את ההתנגדות	הכרה בייחודיות המוסד: המרכז	.4 פגיעה בנגישות

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

עמ' 52 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

למוסד ציבורי לתרבות מונגשת הוא מוסד ציבורי

ייחודי: הספרייה ייחודי המשרת אוכלוסייה עם

מדגישה כי עבור מוגבלות ראייה מכל רחבי הארץ,

קהל היעד שלה, לכן קיימת חשיבות מיוחדת

תנאי הבטיחות הם להבטחת הסדרי תנועה בטוחים,

תנאי סף בסיסי ברורים ונגישים בסביבתו. התכנון

לפעילות המקום המוצע עלול לפגוע בנגישות

כמרכז תרבות הבטוחה למרכז וביכלותו לספק

וקהילה ארצי. שירות לציבור יעד זה באופן תקין.

התוכנית במתכונתה

הנוכחית עלולה

לפגוע ביכולת המרכז

לספק שירות לציבור

זה.

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מזרח)

1. מהנימוקים שניתנו בחוות דעת הצוות:

התנגדות 01 (מה"ע ת"א-יפו) לקבל במלואה

התנגדות 02 (יזם) לדחות סעיפים 2,3,4,5 לקבל סעיפים 1,6 התנגדות 03 (ספרייה לעיוורים) לקבל במלואה

2. מומלץ לועדה המחוזית לבטל את התכנית ולהחזירה לועדה המקומית לקידום תכנית בסמכות

מקומית התורמת את תא/5000 ומסמך המדיניות.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0011ב' מיום 03/06/2026 תיאור הדיון:

בת אל אונגר: מציגה תוכנית שהוגשה ישירות לוועדה המחוזית, בניגוד לתא/5000 ומסמך המדיניות

המאושר (תא/מק/.)9140 התכנית ממוקמת במרחב 'אורות' במזרח העיר בשטח חום ציבורי. התוכנית לא הומלצה על ידי הועדה המקומית ואנו מבקשים לבטל את התכנית ולהחזירה לסמכות הועדה המקומית.

מציגה תזכורת לעיקרי התכנית ותקציר התנגדות מהנדס העיר

דיון בהתנגדויות

עו"ד ענת בירן: מייצגת את היזם. התוכנית מעל 10 שנים, שמנסים לקדם אותה, היא לא קרקע חומה

לצורך צ' אבל היא קרקע חומה לפי תמ"מ ,5 אנו בונים מבנה ציבור ונשנה אותה לקרקע חומה.

זה התחיל ביוזמה שהייתה בתיאום מול הוועדה המקומית, ועל פי פרשנות שקיבלנו מכיוון שהקרקע נמצאת בתמ"מ 5 אסור לקדם שם מעונות של סטודנטים ודיור מוגן ולכן היזם הסכים ללכת בכיוון שהבניין ברובו שירותים רפואיים. התוכנית הגיעה למחוז לאחר שהועדה שמה רגל בכל דרך אפשרית בפני היזם ולא נתנה לו להתקדם, ניסינו לקדם תב"ע בסמכות מקומית. רק אחרי שהגענו לועדת ערר עשו באופן מפתיע מסמך מדיניות, נאלצנו ללכת לוועדה המחוזית. לגבי הרח"ק לא באנו לפרוץ את הרח"ק, לפי שטח החלקה אנו עומדים ברח"ק אבל היו דרישות מאתנו לתת הפקעות. בתא/5500 מחשבים רח"ק במגרשים ציבוריים לפי השטח הנכנס ולא לפי השטח המופקע ושנית מאפשרים במגרשים ציבוריים לתת לפי %100 לפי שטח המגרש

אלחנן זבולון: אבל זה בתכנית תא/5500

עו"ד ענת בירן: נכון, מאחר שהוצג בפניכם שיש חריגה מהרח"ק.

אלחנן זבולון: יש פה חריגה, עובדה שאמרת שזה תואם לתכנית העתידית תא/.5500

עו"ד ענת בירן: החריגה מהרח"ק נובעת מכך שהסכמנו לתת שטח לטובת העירייה, לכן יש חריגה קטנה

מהרח"ק, זה לא סותר את חזון העירייה ואת הזכויות שיהיו מותרות בתכנית תא/5500 ולכן ההליכה למחוז היא יותר פורמלית, לא צריך לחכות עוד חמש שנים, בגלל הנושא הזה שאם נותן הפקעה הוא חורג מהרח"ק והוא לא היה חייב לתת אותה. המטרה של הבניין עומדת בדיוק במטרות שמותרות בתמ"מ 5 וגם בתכנית תא/5500

ליאור שפירא: מה עמדתך לגבי הטענה שטענת שכרגע זה לא תואם לתכנית תא/,5500 המדיניות תואמת

את זה כיום

אלחנן זבולון: הליכה למחוז היא רעה.

ליאור שפירא: מה קורה שהמדיניות שלנו השתנתה והיא עדיין לא נכנסה לתוקף?

אלחנן זבולון: יש מקומות שלא ניתן טכנית.

עמ' 53 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

ליאור שפירא: אם הם הלכו למחוז וזה תואם מדיניות , תתנגד.

אלחנן זבולון: לא, אם כל התכנית היינו רואים אותה עין בעין והיתה רק בעיה נקודתית הייתי אומר לא

להגיש התנגדות.

עו"ד ענת בירן: מציגה בתשריט את טענתה לעניין הרח"ק, החריגה מהרח"ק כי ניתן לעירייה השטח

שנמצא בחלק הצפוני של החלקה ומהווה מחצית של כניסה שיכולה לשמש ככניסה מחניה מרח' נשרי.

רצינו להיכנס מרח' נשרי אבל אי אפשר היה להגיע להסכמות עם העירייה. כשהגענו למחוז הפתרון היה שאנו ניתן את השטח שלנו מתוך אותה רצועת כניסה ללא תמורה וכך קטן השטח שלנו ונוצרה חריגה מהרח"ק, השטח ניתן לעירייה משום שאנו לא מצליחים להגיע להסדרים שיעזרו לנו להיכנס משם. נותרה לנו אפשרות להיכנס רק מדרך משה דיין ולכן המחוז קבע שנכנס ממחוז דיין וזו החלטת ההפקדה לאחר דיונים ממושכים. אנו נותנים בזיקת הנאה כיכר עירונית לטובת הציבור, כאשר חייבו אותנו ליצור זיקות הנאה לטובת הציבור והסכמנו, יש פה יזם שמבקש לבנות את הבניין שהוא בנין ציבורי שנותן שירותים רפואיים, זה איזור שאמור לשרת את המטרופולין, מקווה שנצליח להגיע לתכנית בתוקף. מדובר במגדל בן 25 קומות שכולו מוסדות בריאות בקהילה לרבות מחלקה סיעודית

אלחנן זבולון: למה זה בדיוק מתוכנן?

עו"ד ענת בירן: אנו מתכננים שירותי בריאות שונים. מוסדות בריאות בקהילה אין ביטוי כזה בחוק.

אנו רוצים לפרט מה הכוונה מוסדות בריאות בקהילה, מאחר ומתכננים מגדל של 25 אלף מטר. דובר על הקצאה של 10000 מ"ר לשימוש הזה, אנו מבקשים גם עוד הגדרות. מפרטת את השימושים לשירותי הבריאות. אנו מתנגדים לדרישה לקבל לכל שימוש אישור משרד הבריאות, זה לא תואם לתכנון תואם רישוי וגם אין חוק שמחייב. אנו מבקשים להתיר לנו שימושים עיקריים בקומות המרתף, כמו בתכנית צ', אין כל סיבה שתתנגדו לזה. אז אם זה לא שייך לעירייה, כל הבניין יהיה ציבורי ומבחינה פונקציונאלית יש משמעות לשימושים שאפשר לעשות אותם בתת הקרקע. כשכל הבניין ציבורי אין מה לדרוש עוד מטלות ציבוריות.

עו"ד אורי גלעד: מייצג את הספרייה לעיוורים. חכרנו את הקרקע מהעירייה ל-25 שנה והמבנה נבנה על

חשבוננו. השקענו ממיטב כספנו לבנות את הבניין וצירפנו את מסמך התנועה שאושר ב-2018 , מתוך הסתמכות שיהיה לנו שכן שייבנה יחד אתנו והוא יבנה לנו את הרמפה, מתוך הסכמות הכנו את תוכנית הצל שאושרה. יש לנו מרתף חניה מוכן אבל אין אליו גישה ולא נראה שמאכלסים אותו בזמן הקרוב. הוא הסתמך על כניסה מרח' צבי נשרי וזו הייתה אמורה להיות המטלה הציבורית של היזם לידינו

ליאור שפירא: עו"ד גלעד קראת את הפרוטוקול?

עו"ד אורי גלעד: אני מצטרף לעמדת הצוות

ליאור שפירא: הצוות המליץ לקבל את התנגדותכם , אתה לא בעמדה אחרת?

עו"ד אורי גלעד: לא

ליאור שפירא: התנגדות מהנדס העיר הוצגה, הציגו מענים להתנגדויות

אלחנן זבולון: כמות הפעמים שנתקלתי באירוע כזה היא על כף יד אחת, אתה כיזם רוצה רווח וודאות

כלכלית. לא ברור מדוע התב"ע הגיעה למחוז?

שלמה דהוקי היזם: זו תעודת עניות לעיריית ת"א. אנחנו חברה שבונה לפחות עשרה מגה פרוייקטים

במדיניות ישראל ומנסה לבנות בתל אביב מזה 10-11 שנה ולא מצליחה. יושבים כאן אנשים שטרטרו את החברה עשרות פעמים, הגשנו תוכנית לבניית מעונות סטודנטים והעיריה אמרה לא, אז שאלנו מה כן אמרו מרכז בריאות ומאז התחלנו להתקדם, הגענו לוועדה הכל התהפך, עשו מסמך מדיניות והפכו אותנו וגלגלו אותנו מה ששלח אותנו לועדה המחוזית. הועדה הגדילה לעשות ועשו 3 ישיבות הכנה בשיתוף עיריית תל אביב כדי שהתוכנית תצא לפועל וזה נעשה בתיאום עם עיריית ת"א, הוועדה המחוזית עשתה כל מה שאפשר כדי שהתוכנית תצא לפועל שזה תוך כדי ראיית תרשים הזרימה של כל מה שהחברה עשתה במהלך עשר שנים. אנו פועלים לפי פרוצדורה אנחנו בירושלים מוצאים תוכניות תוך 3 שנים, נגיד שבעיריית ת"א זה כפול זמן אבל יש גבול, אנו בעידן של ריביות יש גבול למה שיזם יכול לסבול.

אנחנו לא הולכים לוועדה מחוזית כי אנחנו רוצים אנחנו רוצים לעקוף, אנו רוצים לבנות את מה שיש לנו.

עשינו כל מה שהעירייה הנחתה אותה עשינו, יש פרוטוקולים. לא רואים דברים כאלה בארץ. זוהי חברה שעובדת ורוצה לבנות ואין לנו שום ברירה אלא למחוזית. הגענו למצב שהוועדה המחוזית טיפלה בזה בצורה מיטבית, הועדה המחוזית קיימה 3 ישיבות מקצועיות . ארז וערן ניצן תוך כדי ישיבה שאלו אם אתה מוכן להיפתר מהשטחים לעירייה הסכמתי רק אל תחזיר אותי לעירייה. גם ההתנגדות של מה"ע הוגשה באיחור. אנחנו רוצים בסך הכל לבנות מחר בבוקר אנחנו לא קונים קרקעו להשביח ולמכור. אנחנו מחכים לאישור הזה, עברנו 11 שנה ולא כדאי להמשיך להתעלל בנו. בסוף הועדה המחוזית יקבלו את התוכנית וימצו את ההליכים עד תום. בסופו של יום ויתרנו על השטח ובגלל זה אנחנו בחריגה ברח"ק אותנו מעניין לקבל את האישור. אני כאן כבר 11 שנה יש גבול למה שאפשר לעשות.

ליאור שפירא: אבקש להציג מענים

יואב זילברדיק: מציג מענים מתוך דרפט

ליאור שפירא: הוא העדיף לתת לכם 350 מ"ר מתנה אבל לא רצה שתצרפו את זה?

יואב זילברדיק: זו הייתה הצעת המחוז

עמ' 54 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

אודי כרמלי: נראה שהיה כאן חוסר הבנה, לחפור בעצם הרעיון של הקצאות ציבוריות בתכנית חדשה,

כשההקצאות פגעו לו בשטח ברוטו לחישוב רח"ק הוא נכנס לפינה, לדעתי לא היתה בעיה לפתור את הבעיה בוועדה המקומית. כמו שאמרה עו"ד בירן זה קצת שונה מהרח"ק מה איכפת לכם, זה לא הבדל גדול אבל בסוף יש תכנית מתאר, יש תב"ע ושטחים ציבוריים, השטח הוא לא שטח חום הוא שטח לתעשייה ומסחר כך שאמור לעבור לחום בתכנית מפורטת, שיהיו בו שימושים ציבוריים גם לעירייה לא רק ליזם.

ליאור שפירא: הסברתם שרגולרי לא היה מפחית לו?

אודי כרמלי: וודאי שהיה מפחית לו. בלי מסמך מדיניות הוועדה לא הייתה יכולה לקדם לכם תב"ע.

הסוגיה המרכזית כאן היא חוסר אמון בעיריית ת"א, אפשר לפתור את הבעיה.

ליאור שפירא: עו"ד בירן, היזם לא רוצה להיפגש עם גורמי המקצוע?

יואב זילברדיק: היו הרבה חלופות ואף הסכמה עקרונית עם אגף נכסים להחליף את מיקום שטח

הרצועה. בסופו של דבר היה צריך מסמך מדיניות. אמנם זה לא מסמך סטטוטורי אבל תפקידו להנחיות הצוות המקצועי לאחר שקיבל את התוקף מהוועדה המקומית, כיצד לקדם תוכניות במרחב הזה, הסיפור הוא האם אנחנו רואים עין בעין יחד עם היזם את ההצעה להקצות שטחי ציבור באופן שמשליך על הזכויות הסחירות.

בת אל אונגר: ממשיכה בהצגת המענים מתוך הדרפט

ענת בירן: לגבי הרחבת סל השימושים אנו מבקשים לא להתנות היתרי בניה ושימושים באישור משרד

שזה לא מתחייב על פי החוק. לגבי השימושים במרתפים, השימוש הוא ציבורי, יש מדיניות לנצל את תת הקרקע וזה רק ישפר את השירותים שניתנים לאזרח גם של שירותים רפואיים ומסחר נלווה.

תוספת המרתפים שרק מייקרת את הבניין וגם לספק חניה בהתאם לתקן שייקבע, מדובר בבניין שאמור לשרת אנשים חולים שיגיעו עם רכב ואי אפשר שאנשים יגיעו בקו הצהוב או הסגול, מדובר במענה לאנשים חולים. לעניין מי נגר ביקשנו לוותר על דרישה של %15 חלחול כי חלק גדול מהעניין הזה הולך לטובת זיקת ההנאה לכיכר העירונית, אתם לא מסכימים להשאיר את הכיכר העירונית הזאת כמחלחלת. אם זה המצב אנחנו מוכנים להשאיר את כל השטח הזה מחלחל, אבל כשאתם דורשים שהכיכר העירוני תהיה מרוצפת ואז היא לא מהווה שטח לחלחול אי אפשר להסתפק אין לנו מאיפה לתת 15 אחוז מכלל הקרקע, זכרו שהכול זיקות הנאה מסביב. גם היום תמ"א 1 לא דורשת 15 אחוז חלחול.

לעניין הנושא של קבלת אישורים של כל מיני גופים להיתרי בניה צריך להסיר מהפרק, אנו בעולם של תכנון חושב רישוי, אנו מבקשים לא להעמיס אישורים מיותרים ברישוי, שלב הרישוי אמור להיות קצר.

ליאור שפירא: נקיים דיון פנימי בעניין, ישובץ לוועדה הבאה

בישיבתה מספר 26-0011ב' מיום 03/06/2026 (החלטה מספר )9 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לשוב ולדון

משתתפים: ליאור שפירא, אלחנן זבולון, אמיר בדראן, חיים גורן

דיון נוסף – דיווח על הסכם:

בהתאם להחלטת הועדה המחוזית נערכו פגישות תיאום בין נציגות עירונית ליזם. בפגישות אלו סוכם לקדם את התכנית בהסכמה בעקרונות הבאים:

1. הפקעות – תא שטח 2 כפי שנקבע בתכנית המופקדת יופקע ללא תמורה לטובת עיריית ת"א-יפו ויצורף

למגרש המשיק ממערב לו ואשר מחוץ לקו הכחול (כולל את הספרייה לעיוורים).

2. תנועה – העירייה תאפשר מרח' צבי נישרי גישה בזכות מעבר בת"ק לטובת מגרש היזם אשר יאפשר גם

כן גישה בזכות במעבר בת"ק לספרייה לעיוורים. במקביל תאסר כניסת כלי רכב לתא שטח 1 (בבעלות היזם) מדרך ההגנה ומדרך משה דיין.

3. שטחים ציבוריים – כחלק מההסדר וכהפרשה לצרכי ציבור לאור תוספת המשתמשים הצפויה, יוקצה

לעירייה שטח ציבורי בנוי אשר יכלול מבואת כניסה נפרדת לשימוש הציבורי בק"ק ובנוסף כ-1,000 מ"ר ציבורי בנוי ברוטו בקומת המסד (כולל הגרעינים של השימוש הציבורי) שיבנה בתחום תא שטח .1 מיד לאחר אישור התכנית, הצדדים יכינו תכנית איחוד וחלוקה בהסכמה ולוח הקצאות שיסדיר את השטח הבנוי שיוקצה לבעלות העירייה לצרכי ציבור כנגד זכות המעבר.

עמ' 55 מבא"ת ספטמבר 2007


פירוט התנגדות מה"ע נידונה בוועדה המקומית בדיון תאריך 04.03.26 בו הועדה החליטה לתמוך בהתנגדות וזו הוגשה למחוז.	מתנגד אדר' אהוד כרמלי, התנגדות מה"ע ת"א-יפו	מס' 01
התנגדות עצמית (יזם התכנית)	חברת פאי סיאם לינקולן בע"מ	02
התנגדות בשם הספרייה לעיוורים	אמיר אורני	03


לקבל	.1 תכנון תנועה שגוי – מיקום הכניסה לחניון התת קרקעי	אדר' אהוד כרמלי, התנגדות מה"ע ת"א-יפו	01
לדחות	.2 חוסר בהקצאת שטחי ציבור
לדחות	.3 תכנון נקודתי בסתירה לתכנון כולל
לדחות	.4 השפעה סביבתית שלילית
לדחות	.5 רח"ק גבוה מהרח"ק המקסימלי בתא/5000
לדחות	.6 שימושים שאינם מותרים בתכניות מאושרות (תא/5000 ותמ"מ )5
לדחות	.7 חוסר בהליך שיתוף ציבור
לדחות	.8 חוסר תיאום פרוגרמה עם משרד הבריאות


הלקמבללצ ה	ת.1מ הצריחתב התט סעלנה הש ימושים המותרים - היזם טוען כי ההגדרה הנוכחית של "מוסד בריאות בקהילה" בתוכנית מצומצמת ואינה ברורה ומבקש להרחיב את השימושים כך שיכללו גם – אשפוז יום, שיקום, החלמה (כולל בתי החלמה ליולדות), מעבדות, מכונים רפואיים, חדרי דימות ורפואה משלימה.	מחבתרנגתד פ אי סיאם לינקולן בע"מ	2מ0ס '
לקבל	.2 התרת שימושים עיקריים ומסחריים במרתפים - מבוקש לאפשר שימושים עיקריים ומסחר גם בקומות המרתף העליונות (בדומה למבני ציבור אחרים בעיר), כדי למנוע תת-ניצול של השטח ולאפשר תמהיל שימושים מיטבי.
לקבל	.3 תוספת קומות מרתף - מבוקשת תוספת של שתי קומות מרתף נוספות (מעבר ל-4 המאושרות) כדי להבטיח עמידה מלאה בתקני החנייה הנדרשים.
לקבל	.4 ניהול מי נגר - היזם מבקש לבטל את הדרישה להשארת %15 תכסית פנויה מבינוי לצורכי חלחול. במקום זאת, מציע להשתמש באמצעים טכנולוגיים חלופיים לניהול נגר, כגון קידוחי החדרה או

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

4. שטחי בניה כוללים – סך שטחי בניה במגרש (תא שטח )1 יעמדו על סך כ- 29,200 מ"ר אשר מהווים

רח"ק 9.3 (לפי תא/5000 רח"ק מקסימלי .)8

5. מס' קומות – לצורך מימוש הזכויות ניתן יהיה לעלות לגובה של עד 29 קומות ברוטו סה"כ. זאת, ללא

שינוי בקווי הבניין ובתכסית המסד והמגדל בתכנית המופקדת.

בתקופת ההפקדה הוגשו שלוש התנגדויות לתכנית כמפורט להלן:

בהתאם לסיכום המפורט מעלה שנערך בין נציגי העירייה ליזם, להלן עדכון ההמלצות להתנגדויות:

התנגדות 01 – אדר' אהוד כרמלי, התנגדות מה"ע ת"א-יפו.

התנגדות 02 – חברת פאי סיאם לינקולן בע"מ – התנגדות עצמית (יזם התכנית)

עמ' 56 מבא"ת ספטמבר 2007

	ריצוף מנקז, כדי לאפשר שימוש מיטבי במגרש.
לקבל	.5 ביטול הדרישה לחוות דעת משרד הבריאות בשלב הרישוי - היזם טוען כי משרד הבריאות כבר היה שותף מלא לגיבוש הפרוגרמה בתוכנית. דרישה לחוות דעת נוספת בשלב הרישוי מעכבת את ההליך, פוגעת בוודאות התכנונית ומנוגדת לעקרונות של "תכנון חושב רישוי".
לקבל	.6 סמכות לעניין עצים לשימור - מבוקש להבהיר בהוראות התוכנית כי הגורם המוסמך לאשר שינוי סטטוס של עץ לשימור הוא פקיד היערות העירוני.


הלקמבללצ ה	ת.1מ אציי תה תהאטמעהנה לה סדרי תנועה מאושרים: הספרייה טוענת כי התכנון המוצע אינו תואם להסדר התנועתי שאושר לה בעבר (ב-,)2018 הכולל רמפת גישה לחניון התת-קרקעי המתואמת עם המגרש הסמוך. התוכנית הנוכחית עלולה לסכל את יישום פתרון החניה של המרכז.	מאתמניגרד א ורני בשם הספריה לעיוורים	3מ0ס '
לקבל	.2 פגיעה בתפקוד התחבורתי באזור: ריכוז של תנועות כלי רכב רבות (כולל רכבי שירות ותפעול) בנקודת גישה אחת לרחוב ראשי תיצור עומסים ונקודות קונפליקט רבות שיפגעו בזרימת התנועה.
לקבל	.3 פגיעה בבטיחות הולכי רגל עם מוגבלות ראיה:
לקבל	.4 פגיעה בנגישות למוסד ציבורי ייחודי: הספרייה מדגישה כי עבור קהל היעד שלה, תנאי הבטיחות הם תנאי סף בסיסי לפעילות המקום כמרכז תרבות וקהילה ארצי. התוכנית במתכונתה הנוכחית עלולה לפגוע ביכולת המרכז לספק שירות לציבור זה.

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

התנגדות 03 – אמיר אורני – התנגדות הספריה לעיוורים

מובאת לפניכם תמצית עיקרי ההתנגדות שהוגשה לתכנית:

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות מזרח)

1. מהנימוקים שניתנו בחוות דעת הצוות:

התנגדות 01 (מה"ע ת"א-יפו) לקבל סעיף 01 (לנושא תנועה), לדחות סעיפים 02,03,04,05,06,07,08 התנגדות 02 (יזם) לקבל את כלל ההתנגדות

התנגדות 03 (ספרייה לעיוורים) לקבל את כלל ההתנגדות (לנושא תנועה)

2. מיד לאחר אישור התכנית, הצדדים יכינו תכנית איחוד וחלוקה בהסכמה ולוח הקצאות שיסדיר

את השטח הבנוי שיוקצה לבעלות העירייה לצרכי ציבור כנגד זכות המעבר (כמפורט בדראפט בסיכום עיקרי ההסכם). במסגרת תכנית זו יומלץ כי תכנית האו"ח תהיה תנאי לאכלוס ,כמו כן רישום זכות המעבר בת"ק בפועל יהווה תנאי להפקדת תכנית האו"ח.

3. יומלץ כי במסגרת תכנית זה יתווסף תנאי לפתיחת בקשה להיתר: אישור תכנית עיצוב אדריכלי.

4. יומלץ כי במסגרת תכנית או"ח העתידית תבחן הגדלה של פוטנציאל זכויות הבניה במגרש החום.

5. בהתאם ליישום ההמלצות המפורטות לעיל יומלץ לוועדה המחוזית לתת תוקף לתכנית.

עמ' 57 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

15/07/2026 507-1329564 תא/מח/4843 - ההגנה משה דיין -מרכז בריאות

26-0014ב' - - 9 דיון נוסף - לאחר שמיעת התנגדויות, לקבלת החלטה בלבד

עמ' 58 מבא"ת ספטמבר 2007