פרוטוקול 26-0016ב מתאריך 12-08-2026

עיר: תל אביב-יפו
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: ועדת המשנה לתכנון ובנייה (תכנית בניין עיר)
תאריך: 12/08/2026
שעת התחלה: 10:17
מקור: הקובץ המקורי באתר תל אביב-יפו

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול מספר 26-0016

כ"ט אב תשפ"ו 12/08/2026 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:17

בנוכחות: אלחנן זבולון, חיים גורן, אמיר בדראן, עו"ד, חן אריאלי, דייבי דישטניק, ד"ר

השתתפו ה"ה: אלחנן זבולון סגן ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה מיטל להבי סגנית ראש העירייה

אמיר בדראן, עו"ד סגן ראש העירייה

ראובן לדיאנסקי, עו"ד משנה לראש העירייה

חיים מאיר גורן חבר מועצה

חן אריאלי חברת מועצה

דייבי דישטניק, ד"ר חבר מועצה

נכחו ה"ה: אהוד כרמלי, אדר' מהנדס העיר

הראלה אברהם אוזן, עו"ד משנה ליועמ"ש לענייני תכנון ובניה ענת הדני, עו"ד סגנית בכירה ליועמ"ש

אורלי אראל מנהלת אגף תכנון העיר וסגנית מהנדס העיר יואב דוד אדריכל העיר

אלי לוי מנהל אגף נכסי העירייה

דור בן שטרית מנהל יחידה לקידום זכויות בנכסים

שירה קאשי דקלו סגנית מנהל אגף ושמאית הוועדה המקומית רויטל אטיאס, עו"ד מזכירת ועדת בנין עיר

קרני פנינה גינוסר, עו"ד עוזרת למ"מ וסגן ראש העירייה דני ארצי מנהל יחידת מקרקעין

אירית לבהר גבאי רכזת תנועה ארוך טווח כלל אזורי טלי ברגל מנהלת לבינוי ופיתוח

לריסה קופמן, אדר' מ. מח' תכנון מרכז

אלה דוידוף מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה תל-אביב - יפו רות אריאל ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

חדוה מזרחי ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

חסרים: מאיה נורי שקד, עו"ד חברת מועצה

אורנה ברביבאי חברת מועצה

דודו לניאדו חבר מועצה

גידי שמרלינג דובר העירייה

רבקה פרחי מ. מח' תכנון צפון

משקיפים אביגדור פרויד ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב - יפו

פרוטוקול מספר 26-0016ב מתאריך 12-08-2026 אושר בישיבה מספר

26-0017ב מתאריך 02-09-2026

ורן, אמיר בדראן, עו"ד, חןת אוכרןי סאעלייף, דייבי דישטניק, ד"ר	חנן זבומלוסןפ, רח יים גו מבא"ת	ותמ:ס אפרל ח עמוד	במנסופכרח ו סעיף
אישור פרוטוקול 26-0014ב מיום 15/07/2026
אישור פרוטוקול 26-0015ב מיום 29/07/2026
רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2020-00829 - מורדוף נתנאל 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000		1	.1
רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 9 - תיק 2025-06060 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		15	.2
רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 8 - תיק 2025-06059 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		29	.3
רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 5 - תיק 2025-06058 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		43	.4
רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 4 - תיק 2019-13786 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		58	.5
הסלסלה פינת הערמון דיון בהפקעה - דיון רגיל		75	.6
הפקעה חלק מחלקה 24 בגוש 7041 - תחנת אליפלט דיון בהפקעה - דיון רגיל		77	.7
הפקעת חלק מחלקה 51 בגוש 7060 דיון בהפקעה - דיון רגיל		79	.8
הפקעה חלק מחלקה 23 בגוש 7101 דיון בהפקעה - דיון רגיל		81	.9
בית ספר צייטלין ברחוב ברנדיס דיון בעיצוב ארכיטקטוני		82	.10
תכנית עיצוב שכונת הארגזים צפון - בלוק 13 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		89	.11
תכנית עיצוב שכונת הארגזים צפון- בלוק 4,5,7,10,11,12 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		105	.12
רוטשילד 68 - 70 דיון בדיווח הערות ועדה מחוזית לפי סעיף 109א	507-0828376	125	.13
שיכוני חיסכון דיון בהתנגדויות	507-0621151	135	.14
בית העיתונאים דיון בעיצוב ארכיטקטוני		170	.15
המסגר פינת המלאכה דיון בהפקדה	507-1329903	187	.16
לה גווארדיה 14-22 בית ברכה דיון בהפקדה	507-1074947	210	.17
רחוב בבלי שינוי ייעוד לדרך דיון בהפקדה	507-1576321	241	.18
המסגר 2 פינת לה גוארדיה דיון בבקשה להארכת תוקף לתכנית מאושרת	507-0203182	245	.19

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול מספר 26-0016

כ"ט אב תשפ"ו 12/08/2026 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:17

בנוכחות: אלחנן זבולון, חיים גורן, אמיר בדראן, עו"ד, חן אריאלי, דייבי דישטניק, ד"ר

בכבוד רב,

אלה דוידוף

מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

תל-אביב – יפו

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2020-00829 - מורדוף נתנאל

26-0016ב' - - 1 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

לדרפט מצורפות: חוות דעתה של שמאית הוועדה גלית אציל לדור, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ

הוועדה עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ו- אופק מישקין, חוו"ד משפטית מטעם ב"כ החתום על

השיפוי עורך הדין דוד כחלון ו- חוו"ד השמאים דורון חבקין ויוגב מנחם ב"כ החתום על השיפוי. בחוות

הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים

בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 19/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדת ביסוד התביעה הן תא/5000 ו- תת"ל/70א'.

בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות

הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6955 חלקה: 98

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 31

תובע: מורדוף נתנאל

בא כוח התובע: דהאן דניאל – שמאי מקרקעין

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 426,000 ₪.

תת"ל/70א' – 2,829,000 ₪.

טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע מר דניאל דהאן):

תכנית :5000

שינוי יעוד קומת הקרקע בבניין - התכנית קובעת כי קומת הקרקע בנכס תשמש למסחר בלבד ולא עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2020-00829 - מורדוף נתנאל

26-0016ב' - - 1 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

למגורים. שווי מ"ר למגורים מעל קומת מסחר נמוך משווי מ"ר למגורים ללא קומת קרקע מסחרית.

תכנית תת"ל /70א':

- תת"ל/70א' קובעת כי תוואי מסילת הרכבת העירונית יעבור במפלס הקרקע וקובעת את מיקום רציף תחנת דיזנגוף בחזית החלקה בה ממוקם הנכס, תוך הפקעת 26 מ"ר משטח החלקה ובכך היא מבטלת לצמיתות את הגישה היחידה ברכב לחלקה. היות ולחלקה אין גישה ברכב, התכנית מבטלת כל אפשרות לתוספת בניה או להריסה ובניה של בנין חדש ובכך דנה את הבנין בארלוזורוב 31 להישאר במצבו עד תום חייו הכלכליים/ הפיזיים.

- הצמדת תוואי הרכבת והרציף לבניין תחשוף את הדירה למספר רב של מטרדים היוצרים כל אחד בנפרד ויחדיו במצטבר את ירידת הערך לדירה.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה ונערכה על ידי ה"ה דורון חבקין ויוגב מנחם.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוו"ד שמאית הוועדה המקומית גלית אציל לדור:

תכנית 5000

כפי שיפורט להלן, לא נוצרה כל ירידת ערך ביחס למקרקעין בגין אישורה של תכנית .5000 תכנית 5000 קובעת, בין היתר, הוראות להכנת תכניות עתידיות, אזורי ייעוד ומגדירה שימושים ושטחי בנייה מרביים, אותם ניתן יהיה לקבוע בתכניות עתידיות שיאושרו על פיה בכל אזור ייעוד.

בסעיף 2.4.1 לתכנית 5000 שכותרתו "יחס לתכניות אחרות" נקבע באופן מפורש כי תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת שאושרה טרם תחילתה של תכנית ,5000 תעמוד בתוקפה על אף האמור בתכנית זו.

לפיכך אין שינוי באפשרויות הניצול בשני מצבי התכנון. תכנית 5000 אינה מבטלת תכניות קודמות ואינה פוגעת בזכויות קיימות ומכאן אין הבדל באפשרויות הניצול בשני מצבי התכנון ואין שינוי בתכונות המקרקעין. לפיכך מתייתר הצורך בהערכת שווי הנכס הנדון בשני מצבי התכנון.

יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.

על מנת להוציא היתרי בניה, יש לאשר תכנית מפורטת בהתאם להוראותיה של תכנית 5000 ורק לאחר מכן ניתן יהיה להוציא היתרי בניה. כמו כן גם ניתן לאשר תכנית בסמכות מחוזית אשר תקבע תכנית המנוגדת לתכנית .5000 בכל מקרה כדי לשנות את המצב התכנוני של המקרקעין נדרש הליך תכנוני של אישור תכנית מפורטת, בין בסמכות מחוזית ובין בסמכות מקומית. הליך שטרם בא לעולם.

בטרם תאושר תכנית מפורטת מכוחה של תכנית 5000 ביחס למקרקעין אשר תייצר נורמה תכנונית חדשה ביחס למקרקעין, אין עסקינן בזכויות ובוודאי שלא בזכויות קנייניות מכוחה של תכנית 5000 ובוודאי שלא מתגבשת כל פגיעה מכוחה.

בהתאם להלכה הפסוקה בעניין זה, כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית, המועד לבחינת פגיעה/השבחה אינו מועד אישורה של תכנית ,5000 אלא במועד אישורה של התכנית המפורטת אשר תאושר על פיה – מועד אשר רק בו תהיה קונקרטיזציה לגבי פגיעה (ככל ותהיה) / השבחה במקרקעין ספציפיים.

יצוין כי ערוב שימושים קיים במבנים רבים בסביבה ומהווה חלק מתפישה אורבנית להעשרת המרחב הציבורי בפעילות מגוונת במהלך שעות היממה ומהווה יתרון מובהק. בעניין זה עפ"י הכרעות שמאים מכריעים ברח' ארלוזורוב נקבע שווי זהה למגורים עם מסחר בקומת קרקע וללא מסחר בקומת קרקע כדלקמן:

עמ' 2 מבא"ת ספטמבר 2007

האם נקבעה הפחתה בגין ערוב שימושים	שמאי מכריע	גוש/חלקה	כתובת
לא	עומר סרחאן	7052/56	שלמה 44
לא	נאוה סירקיס	6976/204	מיקוניס 8
לא	אבישי זיו	7052/57	שלמה 46-48
לא	דוד טיגרמן	7093/49	פרי מגדים 6
לא	עומר סרחאן	7407/2	רציף הרברט סמואל
לא	נורית ג'רבי	7110/160	עמק ברכה 3

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2020-00829 - מורדוף נתנאל

26-0016ב' - - 1 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

כתובת גוש/חלקה שמאי מכריע

ארלוזורוב 73 6214/170 דוד דדון

ארלוזורוב 48 6954/12 ערן ירקוני

ארלוזורוב 116 6217/453 עומר סרחאן

ארלוזורוב 33 6955/99 ברזילי בועז

ארלוזורוב 125 6213/843 רמה מאור

ארלוזורוב 9 6901/65 ערן ירקוני

כמו כן להלן החלטות שמאים מכריעים שלא קבעו כל הפחתה בגין עירוב שימושים:

משכך יש לדחות את טענת התובעים לירידת ערך המקרקעין והדירות התובעות כתוצאה מאישורה של תכנית תא/.5000

תת"ל/70א'

רחוב ארלוזורוב מהווה כיום ציר תנועה ראשי בעיר תל אביב המאופיין בתנועת רכבים ערה שבו נוסעים אוטובוסים המונעים בבנזין או בדיזל בתדירות גבוהה. משכך, יישום הפרויקט יוביל לצמצום עומסי התנועה, ירידה בזיהום האוויר ואף צפוי לחול שיפור ניכר באקלים האקוסטי בסביבתו הקרובה של הנכס שבנדון.

הקו הסגול של הרכבת הקלה צפוי לפעול בטכנולוגיית " LRT " אשר מתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית ובהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק. יובהר כי קיבולת הנוסעים של הרכבת גבוהה משמעותית מזו של אוטובוסים ורכבים פרטיים אשר יוביל לצמצום ניכר בעומסי התנועה הקיימים כיום.

במסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל אשר נערך על ידי אתוס - אדריכלות, תכנון וסביבה בחודש דצמבר 2015 נבחן, בין היתר, השלכות יישום הפרויקט הנדון בהיבט האקוסטי. ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת ברחוב ארלוזורוב ובסביבתו הקרובה של הנכס שבנדון הינם כדלקמן:

- לאורך שעות היום הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר ()db65 ואף נמוך ממנו.

- לאורך שעות הלילה הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר (db55 -)db60 ואף נמוך ממנו.

בנוסף, בחוות דעת שנערכה על ידי חברת גל תכנון וניהול מערכות אורבניות (א.נ. גל תכנון) מחודש יולי 2020 עבור נת"ע בעניין בחינת ההשפעה של מעבר מתחבורה ציבורית באוטובוס לרכבת קלה של הקו הסגול ברח' ארלוזורוב בתל אביב, נמצא כי רק למערכת הסעת המונים יש את היכולת לנייד כמות גדולה של נוסעים אשר נכנסת ויוצאת למרכז העיר ומתניידת בה וכי ללא מערכת הסעת המונים לא יהיה ניתן להפחית את כמות הרכבים הפרטיים אשר מגיעים מחוץ לעיר ומתוכה ומעמיסים על רשת הדרכים והחנייה.

כן נמצא, כי כניסת מערכת הסעת ההמונים לרחוב ארלוזורוב תאפשר הפחתה משמעותית של כמות האוטובוסים תוך שמירה על רמת השירות של התחבורה הציבורית במקביל לשיפור במהירות הנסיעה, בפיצול הנביעות, בנגישות למרחב ועוד.

ולסיכום נמצא כי הכנסת מערכת הסעת המונים תוביל למרחב נגיש יותר ברמה מקומית ואזורית תוך שיפור חתך הרחוב לא רק ברמה מטרופולינית אלא גם ברמה מקומית לרווחת תושבי הרחוב.

לאור כל האמור לעיל, צפוי לחול שיפור, בין היתר , בחתך הרחוב, אקלים האקוסטי, בחשיפה עמ' 3 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2020-00829 - מורדוף נתנאל

26-0016ב' - - 1 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

לזיהום האוויר ובנגישות בסביבת נשוא חוות הדעת כך שלא רק ששווי נשוא חוות הדעת אינו נפגע כי אם הוטב משמעותית עם אישורה של התת"ל .

ממחקרים שונים שנערכו בעולם עולה כי מחירי הנדל"ן לאורך קווי מסילת רכבת עלו. לטענת מומחים הסיבה לכך נעוצה ביתרונות הנובעים מקרבה למערכת תחבורה מסילתית.

הריני להפנות להחלטת ועדת ערר שניתנה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב - יפו, (להלן: "עניין פרימור") אשר במסגרתה נקבע כי קיימת עליית שווי לנכס ברח' ארלוזורוב בשל הסמיכות לרכבת הקלה.

התייחסות לחסימה - בהוראות התת"ל ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות הגישה לחלקה.

בניגוד לנטען בחוות דעת שמאי התובעים, נת"ע נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ כבר הצהירה מס'

פעמים, לרבות במסגרת קידום התכנית בות"ל במסגרת הליך אישור התת"ל, כי תתאפשר נגישות אל ומאת המקרקעין נשוא התביעה ע"י כלי רכב יעודיים הדרושים לשם ביצוע עבודות בינוי וכיוצ"ב במקרקעין, וזאת בכפוף לתיאום ולאישור מראש עם חברת נת"ע, עיריית ת"א ויתר הגורמים הרלבנטיים כנדרש עפ"י כל דין, ולכן אין כל שינוי או חריג להליכים המתקיימים באופן שוטף ומתואם חדשות לבקרים.

שמאי התובעים קובע את הפגיעה תחת הנחה כי השימוש הטוב והיעיל בנכס הינו הריסה ובניה וקובע את שיעור הפגיעה לטענתו תחת הנחה זו.

בנוסף, קובע השמאי פגיעה בגין השטחים הבנויים.

למיטב הבנתי, מדובר בכפל טענות שכן לא ניתן להתייחס לנכס הן בחלופה של הריסה ובניה והן בחלופה של תוספת בניה.

שמאי התובעים לא הוכיח כי קיימת פגיעה בשטחים הבנויים כפי שנטען על ידו.

כמפורט בחוות דעת זו קיימת עליית שווי בשל הסמיכות לרכבת הקלה כפי שנקבע בהכרעות שמאים מכריעים.

השמאי טוען להפחתה שרירותית בשיעור של %15 בגין פגיעה עקיפה.

להערכתי, קיומה של הרכבת הקלה משביחה את הנכס. וזאת כפי שפורט בהרחבה בחוות דעת זו.

כמו כן יובהר כי הפרעות ומטרדים בזמן בניה אינם מהווים ראש נזק בתביעה לפי סעיף .197 וממילא לא הוכחו.

הריני להפנות להחלטת ועדת ערר מס' תא/92018/0922 מיום 22/08/2024 בה נקבע כדלקמן:

"בכל הנוגע לפגיעות נטענות בעת ביצוע העבודות על פי התכנית, הרי שתביעה לפי סעיף 197 לחוק אינה האכסניה המתאימה לכך, ובהתאם להלכה הפסוקה, ועדה זו אינה הפורום המתאם להעלאת טענות מעין אלו".

החלטות השמאים המכריעים אליהן מפנה שמאי התובעים אינן רלוונטיות למקרה הנדון, כאמור לעיל, בהתאם להכרעת השמאית המכריעה רמה מאור ההשבחה הנובעת מסמיכות לרכבת הקלה הינה בשיעור של כ-%.15

כאמור לעיל, לאורך השנים קיימת עליית שווי במחירי הדירות ברחוב ארלוזורוב.

לגבי טענות של רעש, קרינה וכד' שמאי התובעים לא הציג חוות דעת מומחים כדי לבסס את טענותיו.

הריני להפנות להחלטת ועדת ערר מס' תא/92018/0922 מיום 22/08/2024 בה נקבע כדלקמן:

"אשר לטענות חוות דעת העוררים לעניין פגיעה קבועה ממטרדים, הרי לא עלה בידי העוררים להצביע על פגיעה אקוסטית או סביבתית כתוצאה מאישור התכנית. בעניין זה לא הוגשו חוות דעת מקצועיות על ידי העוררים אשר יש בהן כדי להרים נטל כלשהו המצביע כי המקרקעין נפגעים כתוצאה מעליה במפלס הרעש וכן לא הורם הנטל להוכחת פגיעה בתכונות המקרקעין בהקשר זה".

תחשיב ירידת הערך לתוכנית תת"ל/70א' שהוצג בחוות דעת התובעים שגוי. במצב החדש התבסס שמאי התובעים על זכויות הבנייה הנובעות מתכנית ,5000 אשר כאמור אינן מוקנות. בתחשיב שווי הדירה במצב החדש הובא בחשבון היוון דמי השכירות ל-25 שנה. תחשיב זה שגוי מהסיבות הבאות:

א. יש להביא בחשבון את שווי הדירה בהתאם לעסקאות השוואה, אשר מגלמות את מלוא

מאפייני המקרקעין, ולא דמי שכירות בהיוון ל-25 שנה.

ב. אף אילו נלך לשיטת השמאי, יש להביא בחשבון ערך קרקע לדירה בסיום תקופת היוון

דמי השכירות. כמו כן, יש להביא בחשבון ריבית אשר תואמת את הריבית הנהוגה למגורים בסביבה.

עמ' 4 מבא"ת ספטמבר 2007

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי נתנאל מורדוף ת.ז.
בחהוותתא דמעהת: מ"השתפטבייעתה ז"ו אעווס "קתתבי עבתתב היעפיהצ וליפיםי "ס עו-יף"ה 7ח9ו1ק ל"ח),ו אקש הרת הכונגושן הוה עבלני היד,י ת נתשנכא"לה -מ5ו6ר9ד1ו ף(ל תה.לזן. ,0906587 בעלת הזכויות ביחידת דיור בקומה הראשונה, במקרקעין הידועים כחלקה 98 בגוש
7ב8ה5ת6א0מ09ה,: ב "עהלתתב יהעזהכ"וי ואתו "בתיחביידעתת הדיפוירצ ובייקםו"מ הו- "ההרחאושקו"נ)ה, ,א בשמרק הרוקגשעיהן עהליד יודעיי םנת כנאחלל קמהור 8ד9וף ב תגו.זש. ,6955 הממוקמים ברחוב ארלוזורוב ,31 במפורט בכתב התביעה (להלן: "התובע" ו-"המקרקעין"
,066598575 9ה0מ,מ בועקלמתים ה זבכרוחיוותב אבריחליודזותרו דבי ו1ר,3 ב בקמופמוהרט ה ברכאתשבונ ההת, בבימעקהר (קלהעילןן :ה "ידהותעויבםע "כ חו-ל"קההמ ק8ר9ק בעגיוןש" בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:
5ב5ה9ת6א, מההמ)מ, ובקגימן ייםר יבדרתח עוברך א נרטלעונזתור שובל 1ה3מ, קבמרקפועריטן ל באכותר בא הישתובריןע שהל ( לההתלכןנ:י ו"תה:ת ובע" ו-"המקרקעין" תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407
תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית המתאר");
תמיאו/ם0 2051060 –.2 ת.1כ2נ2י ת(ל ההמלןת:א "רת כהנמיתק והממיתתא (כרו"ל);ל ני ת) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 תת"ל 70א – "רכבת קלה מטרופולין תל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום
תת"ל 70א – "רכבת קלה מטרופולין תל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום 9.1.2017 (להלן: "תכנית הקו הסגול").
7ת1ת0"2ל.1 79.0 א (ל ה–ל "ן:ר כ"תבתכנ יקתל ההק מו טהרסוגפוולל"י)ן. תל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום (שתי התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").
(שתי התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות"). התביעה לפיצוי התובע לפי ס' 197 לחוק על סך כולל של 3,255,000 ₪ נתמכת לכאורה בחוות דעת
התביעה לפיצוי התובע לפי ס' 197 לחוק על סך כולל של 3,255,000 ₪ נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת דניאל דהאן, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת שמאית ביום 19.12.2019
השתמבאייעתה מלפאיתצו די נהיאתלוב דעה לאפין, ס ש' מ97א1י למחקוקרק עעלי ןס –ך כאושללר ש הלו צ0י0א0 ,ח55וו2ת,3 ד₪עת נת שממכאתי תלכ אביוורםה 9ב1ח0ו2ות.2 1ד.ע9ת1 (להלן: שמאי התובע"; "שומת התובע" בהתאמה)
(שלמהאלןי:ת ש ממאאתי הדתניואבלע" ד;ה "אשןו,מ שתמ האתיו במעק"ר בקהעתיןא –מ הא)ש ר הוציא חוות דעת שמאית ביום 19.12.2019 כפי שיפורט להלן ועל בסיס חוות הדעת השמאית מטעם שמאית הוועדה המקומית, התכניות לא
כפי שיפורט להלן ועל בסיס חוות הדעת השמאית מטעם שמאית הוועדה המקומית, התכניות לא פגעו בערכם של המקרקעין ועל כן המלצתנו היא לדחות את התביעה; ממילא, עצם הפגיעה, כמו
פכגפעיו ש ביעפרורכטם לשהלל הן מועקלר בקסעייסן וחעלוו תכן ה הדמעלתצ התשנומ האייאת ל מדטחעותם אשתמ אהיתתב יהעוהוע;ד מהמ הילמאק,ו מעציתם, ההפתגכיעניהות, כ למאו גם היקפה, לא הוכחו – ועל כן יש לדחות את התביעה על הסף. חוות דעת זו ניתנת במצורף לחוות
גפםגע הו יבקעפרהכ,ם ל שא לה הוכמחקו ר–ק ועעילן וכעןל י שכן ל הדמחלותצ תאנתו ההיתאב ליעדהח ועתל אהתס ףה. תחבוויתעה ד;ע מתמ זיול נאית, נעתצ םבמ הצפוגריףעה ל,ח כוומתו דעת שמאית מטעם הוועדה המקומית בתל אביב, אשר נערכה על ידי שמאית המקרקעין גב' גלית
גדםעת ה ישקמפאהי,ת ל אמ טהעוכםח הו ו–ו עודעהל כהןמ יקשו מלדיתח ובתת אל תא בהיתבב, יאעשהר ע לנע הרסכהף. ע חלו ויתדי ד שעמתא זיות ני התמנתק רבקמעציוןר גףב ל' חגלוויתת אציל (להלן: "הוועדה המקומית", "שמאי הוועדה המקומית" ו-"שומת הוועדה המקומית"
אדעצתיל ש (מלאהילתן: מ "טהעוםוע הדהווע הדהמ קהוממקיתומ"י,ת " בשתמלא אי ב היבוו,ע אדשהר ה נעמרקכוהמ יעתל" יד וי- "ששמואמיתת ההומוקעדרהקע היןמ גקבו'מ גליתית" בהתאמה).
באהצתילא מ(להה)ל. ן : "הוועדה המקומית", "שמאי הוועדה המקומית" ו-"שומת הוועדה המקומית" למען הסדר הטוב יצוין כי בהתאם להוראות הדין, נת"ע משפה בשיעור של %70 מהפיצויים, כפי
למען הסדר הטוב יצוין כי בהתאם להוראות הדין, נת"ע משפה בשיעור של %70 מהפיצויים, כפי שייקבעו וככל שייקבעו בגין פגיעה שנגרמה למקרקעין עקב אישורה של תכנית הקו הסגול.
לשמייעקןב העסו דוכרכ הל טשויבי קיצבועיון בכגיי ןב פהגתיעאהם ש לנהגרורמאהו תלמ הקדריקן,ע ניתן "עעק במ שאפישהו רבהש ישעולר ת שכלני ת% ה70ק ומ ההספיגצולוי.י ם, כפי תיאור טענות התובע – מהות הפגיעה הנטענת
תיאור טענות התובע – מהות הפגיעה הנטענת תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית המתאר – הואיל והמקרקעין הינו בניין מגורים בלבד אשר
תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית המתאר – הואיל והמקרקעין הינו בניין מגורים בלבד אשר אינו כולל מסחר בסביבתו וכי הזכויות מכוח תמ"א 38 לא מחייבות קומת מסחר, התובע יטען כי
אתייאנוו כרו הללפ גמיעסהח ברג ביןס אביישבתורוה וכ שי לה תזככונייותת הממכתוחא רת מ–" האו א38יל ל ואה ממקחרייקבעויתן קהיונמות ב נמייסן חמרג,ו רהיתםו בבעל בידט עאןש כרי תכנית המיתאר המייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, שוויון של זכויות הבניה בקומות
אתיכננוי תכו להלמ מיתסאחרר בהסמביייעבדתתו ו אכית ה קזכוומיתות המקכרוחק עת מל"מאס ח38ר לבאל במדח,י שיבווותיו ןק ושמלת זמכסויחותר, ההבתנויבהע ביקטועמן וכתי העליונות פוחת עקב הפיכתן לקומות מעל קומת מסחר. בשל כך, אליבא שמאי התובע, מוערכת
התעכלנייתונו תהמ פיותחאתר ע הקמבי היעפדיתכת אן תלק קומומותת מ העקלר קקועמ תלמ מססחחרר .ב לבבשדל, כשךו,ו יאוןל ישבאל זשכמויאותי ה התבונביעה, מבקועורמכותת הפגיעה בערך הנכס של התובע בסך של 426,000 ₪ (עמ' 19 לשומת התובע).
ההפעגלייעונהו תבע פרוךח תהנ עכקסב ש הלפ היכתתובןע ל בקסומךו שתל מ 0ע0ל0 ,ק26ומ4 ת₪ מ (עסמח'ר 1.9 ב לששלו מכתך, ה אתלויבבעא). ש מאי התובע, מוערכת תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול –
תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול – לטענת התובע התכנית מפקיעה שטח של כ-26 מ"ר משטח החלקה אשר גורם להקטנת קווי
לטענת התובע התכנית מפקיעה שטח של כ-26 מ"ר משטח החלקה אשר גורם להקטנת קווי הבניין והקטנת תכסית שטח הקומה הניתנת למימוש בבנייה חדשה או במסלול הריסה והקומה
להטבעניניתן וההתקוטבנעת ה תתככסנייתת שמטפקחי העהקו שמהטח ה נשיתלנ תכ- ל6מ2י ממו"שר במבשניטיהח חהדחשלהק הא וא בשמרס לגוורלם ה רליהסקהט ונהתק קומווהי מחדש.
מהחבנדישין. ו הקטנת תכסית שטח הקומה הניתנת למימוש בבנייה חדשה או במסלול הריסה והקומה ע"פ התכנית, תעבור מסילת רכבת בסמוך למקרקעין ובכך תבטל כל יכולת גישה ברכב לבניין,
ע"פ התכנית, תעבור מסילת רכבת בסמוך למקרקעין ובכך תבטל כל יכולת גישה ברכב לבניין, לרבות רכב חירום, פינוי אשפה, הובלות, מיקום של עגלות פסולת בנין ומנופי הרמה, וכן של
על"רפבו התת רככניבת ח, יתרעובםו,ר פ מינסוייל אתש רפכהב,ת ה ובבסלמותוך, מלמיקקורםק שעילן ועבגכלוךת ת פבסטולל תכל ב נייכןו לותמנ גופישי הה רבמרהכב, ולכבןנ ישיןל, כניסת ציוד מכני כבד לחפירות ולבניה. כתוצאה מכך, התכנית מבטלת את אפשרות של התחדשות
כלרניבסותת צריכודב מחכירניו םכב, ד פ ילנחויפ יארשותפ הול,ב הניוהב.ל כותת,ו צמאיקהו מםכ ךש,ל ה עתגכלנויתת פמסבוטללתת באנתין א ומפשנורפוית ה שרלמ הה,ת וחכדןש שותל בבניין בין אם בתוספת על הקיים או במסגרת הריסה ובבניה מחדש. (שם, בעמ' 20 – .)21
בכבנינסייתן בצייןו דא םמכ בנתי וכסבפדת ל חעלפ יהרקותיי םול באנוי הב.מ כסתגרוצתא ההר מיסכהך, והבתבנכינהי תמ חמדבשט.ל ת(ש אםת, ב אעפמש' ר0ו2ת – ש 1ל2 )ה. ת חדשות לחלופין, טוען התובע כי התכנית גורמת לירידת ערך של %15 משווי הבנוי לאור הצמדת תוואי
לחלופין, טוען התובע כי התכנית גורמת לירידת ערך של %15 משווי הבנוי לאור הצמדת תוואי הרכבת והרציף לבנין נשוא ההערכה תחשוף את הבניין למספר רב של מטרדים שונים בשלב
להחרלכובפתין ,ו הטרועצןיף ה תלבובניען כניש הואת כהנהיתער גכורהמ תתח לשירוףיד אתת ע רהךב נשיילן %למ15ס פמרש רוובי השבלנ ומי טלראדורים ה שצמונדיםת תבשוולאבי ההקמה ובשלב ההפעלה וכן לפגיעה בפרטיות. בשל כך פגיעה זו מוערכת בערך הנכס של התובע
הההרכקבמתה ווהברשצליבף ה להבפניעןל הנש ווכאן הלפהגעיערהכה ב פתרחטשיוותף. אבתשל ה כבךני יפןג ילעמהס זפור מ רועבר כשתל במעטררךד היםנכ סש ושנילם ה בתשולבבע בסך של 491,000 ₪ (שם, בעמ' 22 – )24
בהסהךק משהל 0וב00ש,ל1ב49 ה ₪הפ (עשלםה, ובכעןמ ל' פ2ג2י ע–ה 4 2ב)פ רטיות. בשל כך פגיעה זו מוערכת בערך הנכס של התובע בגין ראש נזק זה, הוערכה הפגיעה שנוצרה למקרקעין בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך
בגין ראש נזק זה, הוערכה הפגיעה שנוצרה למקרקעין בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך כולל של 2,829,000 ₪ (שם).
כבוגליןל רשאלש 0 0נ0זק,9 2ז8ה,,2 ה ₪וע ר(שכםה) .ה פ גיעה שנוצרה למקרקעין בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2020-00829 - מורדוף נתנאל

26-0016ב' - - 1 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

לאור כל האמור לעיל לדעתי לא חלה פגיעה עקב אישור תכנית תת"ל 70א' ויתרונותיה גוברים על חסרונותיה.

תקציר חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ואופק מישקין, ב"כ הוועדה המקומית:

עמ' 5 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2020-00829 - מורדוף נתנאל

26-0016ב' - - 1 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

רקע כללי

המקרקעין מצויים בתחום התכניות ועליהם קיים בניין בן 2 קומות מגורים מעל קומת קרקע מלאה, בבניה ותיקה.

סביבת המקרקעין, קרי רחוב ארלוזורוב מהווה ציר רוחב עירוני ראשי, המחבר בין דרך נמיר במזרח לרחוב הירקון במערב. הרחוב מאופיין בתנועת רכבים ערה ובו נוסעים אוטובוסים בתדירות גבוהה.

באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

לצורך חוות דעת זו, נתייחס כעת לתכניות החלות על המקרקעין בשני מצבי התכנון, ואשר רלוונטיות לשם בחינת התביעה – וזאת על בסיס המפורט בשומת הוועדה המקומית (לפירוט המצב התכנוני המלא, רא' שומת הוועדה המקומית).

במצב הקודם

תכנית 58 פורסמה למתן תוקף בע.ר. 976 מיום .4.1.1940 החלקה שבנדון מסווגת באזור דירות 1

בו יחולו ההוראות הבאות: אחוזי בניה לקומה: %35; מס' קומות: 3 קומות מעל קומת ביניים

וקומת מרתף; קווי בנין: לחזית- 4 מ'; לאחור – 5 מ'; צדדי – 3 מ'; צפיפות: 9 יח"ד לחצי דונם.

בהתאם לתכנית מ' אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 2829 מיום 24.6.1982 נקבעו הוראות לעניין אחוזי בנייה, תוספת קומה, מרווחים, צפיפות, מרפסות וסגירתן בבנייני מגורים. תוספת אחוזי בניה : בתכנית בה אחוזי הבניה של קומה, בבנין מגורים, הינם עד %38 יתווספו %7 לאחוזי הבניה המותרים לקומה לפי התכנית . בתכנית בה אחוזי הבניה לקומה, בבניין מגורים, הינם %39 ו-%40 יתווספו %5 לאחוזי הבניה לקומה .התוספת לקומה חלקית תהיה באופן יחסי לתוספת הניתנת לקומה שלמה. במגרשים הקטנים מ-500 מ"ר קיימות הגבלות לתוספת באחוזי הבנייה, כמפורט בתקנון התכנית.

תמ"א 38 - התכנית מהווה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. תחולת התכנית – תכנית זו תחול על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים שתקן ישראלי ת"י 413 פטר אותם מתחולתו. רשאית הוועדה המקומית להתיר תוספות בניה למבנים קיימים המיועדים למגורים ובלבד שהמבנה יחוזק, בתנאים המפורטים בתכנית.

בהתאם לסעיף 23 בהוראות התכנית נקבע כי שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים את הוראות תכנית זו לתנאים הייחודיים הנ"ל, יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על פי הוראות תכנית זו

וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית

זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בנין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה.

בנוסף, ביום 12.8.2010 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר ארצית /23א/4 (להלן: "תמ"א /23א/4"). תכנית זו נועדה להחליף את תמ"א 23א', במסגרתה נקבעה רשת המתע"ן במטרופולין ת"א. תמ"א /23א/4 קבעה כי מפלס המתע"ן – תת-קרקעי או עילי – ייקבע במסגרת תכנון מפורט. יצוין כבר בנקודה זו כי תמ"א /23א/4 סימנה את תוואי המתע"ן, העובר בסמיכות למקרקעין.

ביום 15.4.2010 פורסמה למתן תקוף תכנית מתאר מחוזית 5 (להלן: "תמ"מ 5"). תכנית זאת נועדה לקבוע תוואים לפיתוח מערכת הסעת המונים במטרופולין תל אביב באמצעות התווית קו של רכבת קלה תת קרקעית ובמפלס הקרקע, על פי תמ"א 23א'.

במצב החדש

תכנית המתאר (כהגדרתה לעיל), אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. מס' 7407 מיום .22.12.2016 מטרת התכנית, בין היתר, מתן הוראות לעריכת תכניות עתידיות וכן הצבת תכנית המתאר כנדבך מרכזי בממשל מקומי עם הפנים לאזרח, באמצעות הגדלת הוודאות התכנונית, קיצור וייעול הליכי התכנון והגדלת העצמאות של הועדה המקומית. בהתאם לתשריט אזורי יעוד בתכנית הנכס עמ' 6 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2020-00829 - מורדוף נתנאל

26-0016ב' - - 1 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

הנדון מסווג במתחם מס' 301 ביעוד "אזור מגורים בבניה עירונית", "ציר מעורב". נזכיר כי לשיטת התובע תכנית זו פגעה בשווי הנכס.

תת"ל /70א – תכנית הקו הסגול – גם היא, כזכור, התכנית אשר פוגעת בערך המקרקעין אליבא התובע (טענה המוכחשת). בתכנית זו נקבע כי תוואי המתע"ן, הקו הסגול, ברח' ארלוזורוב יהיה על-קרקעי.

תכנית רובע 3 מטרותיה של תכנית זו הן:

עידוד התחדשות עירונית במרכז העיר תוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים, זאת ע"י קביעת מסגרת זכויות בנייה מחייבת לבנייני מגורים בתחום רובע 3;

הטמעת עקרונות בניה של הכרזת אונסק"ו בתחום רובע 3 הכלול באזור ההכרזה, לשמירה על הערכים האורבניים והאדריכליים הייחודיים במתחם זה;

חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א 38 על שינוייה תוך התאמתם למרקם האורבני של רובע 3 בתל אביב יפו עפ"י סעיף 23 לתמ"א 38;

פישוט הליכי רישוי ומידע ע"י יצירת סל זכויות בנייה כולל לבנייה חדשה ולתוספת בנייה אשר יחליף תכניות נושאיות קודמות.

כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, תכנית זו מוסיפה זכויות בניה לבניינים קיימים וכוללת שני מסלולים לחידוש מבנים וחיזוקם מפני רעידות אדמה: חיזוק המבנה הקיים ותוספת בניה של קומות נוספות, או הריסת המבנה והקמת בניין חדש.

תא/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן:

"התכנית המשלימה") אשר פורסמה להפקדה בי.פ. 7605 מיום 24.10.2017 ופורסמה למתן תוקף בי.פ. 8195 מיום .8.4.2019 מטרתה של תכנית זו היא להקטין באופן משמעותי את הפגיעה, ככל שנגרמה, במגרשים שיועדו בחלקם למתע"ן. זאת, באמצעות הוראות שיאפשרו ככל הניתן שמירה על זכויות הבניה שהיו מוקנות לאותם מגרשים ערב אישורן של התכניות למתע"ן וקביעת הוראות לעניין קווי הבניין והתכסית באותם מגרשים.

הוועדה המקומית פנתה לשמאית המקרקעין גלית אציל לשם עריכת חוות דעת שמאי מטעמה.

בחוות הדעת בחנו שמאי הוועדה המקומית את השפעת הוראות התכניות על ערך המקרקעין וקבעו, תוך התייחסות לטיעונים שהועלו בחוות דעת שמאי התובע, כי לא נגרמה כל פגיעה במקרקעין עם אישורן של התכניות.

עקרונות משפטיים מרכזיים בבחינת תביעה לפי סעיף 197 ס' 197 קובע:

(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף .200

(ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.

בפסיקה נקבעו שני יסודותיה של תביעה לפי ס' 197 לפגיעה במקרקעין: הראשון - כי הפגיעה במקרקעין תיגרם עקב אישורה של תכנית, וכפי שהגדיר זאת בית המשפט העליון: "בהתאם לאמור בסעיף, הזכות לפיצוי קמה בשל פגיעה אשר נגרמה למקרקעין על-ידי תכנית" (בר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' מרדכי הר (נבו .))07.08.2006 והיסוד השני – כי הפגיעה הובילה לירידת ערך. רא' ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, נח()1 550 (:)2003 לעניין זה רא' גם החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה (מחוז תל-אביב) בערר תא/92005/0720 אסתר מיכאלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין עמ' 7 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2020-00829 - מורדוף נתנאל

26-0016ב' - - 1 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

מיכאלי"):

עוד רא' את שנקבע בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה (מחוז ת"א) בעניינם של התובעים בעררי תכנית השימור תא//2650ב נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן:

"עררי תכנית השימור"; פורסם בנבו, .)27/6/2023

ראו גם את שנקבע בעת האחרונה בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (מחוז ת"א) בערר תא/9001/0720 מיכאל לאריש ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (נבו, )6.5.2025 החוזר על שני השלבים שעל הטוען לפגיעה לעבור וכן מדגיש כי רק אם הוכח השלב הראשון (שלב פגיעת המקרקעין על ידי התכנית) ניתן לעבור לשלב השני – הוכחת ירידת הערך.

הלכה פסוקה היא כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובע להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית – היינו להוכיח את עצם הפגיעה; וכן להוכיח את שיעור הפגיעה. רא' למשל ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ,מו()4 627 ()1992 (להלן: "עניין פרי הארץ") וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

עוד נקבע בפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים.

בהחלטת ועדת ערר 5396/02 חקק נ. ועדת הערר לתו"ב רמת גן נקבע כי : "לא די בכך שהשמאי יטען כי הוא בעל מקצוע וכי שומתו מבוססת על ניסיונו האישי ושיקוליו המקצועיים. שומת השמאי חייבת להיות מגובה בנתונים ולהתבסס על ראיות ורק לאחר איסוף הנתונים הרלוונטיים מגיע השלב של ניתוח הנתונים והסקת המסקנות".

החלטת הועדה בעניין זה אשר דחתה התביעה לפיצויים אושרה ע"י ביהמ"ש המחוזי בעת"מ 200/03 חקק נ. ועדת הערר ואח', שם נפסק כי אין חובה להציג דוגמאות בחוות הדעת "אך יחד עם זאת היה על השמאי לבסס הערכתו ביחס לפגיעה בערך הדירה. אם נמנע הוא מלהציג דוגמאות היה עליו לחוות דעתו כמומחה של בסיס עובדות, הערכות, חישובים או כל דרך אחרת המצויה בידיעתו של מומחה.. בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר ביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כאמור לעיל, רשאית היתה הוועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת המערערים ולא למנות שמאי מכריע".

אשר על כן, ההלכה הכללית, העקבית, שאין לה עוררין, והיא חוזרת ונשנית בעניינים אלה פעם אחר פעם הנה אחת – על התובע להתכבד ולהביא פירוט ודוגמאות לפני המועד הקובע ולאחריו על מנת לבסס תביעתו לנזקי ירידת הערך (ראה עוד – ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ. ברעלי פ"ד מ"ט (,)1 ,463 .)473

באופן ספציפי נקבע כי שומת ירידת ערך חייבת לכלול את מלוא המצב התכנוני במצב הקודם וכן לבחון את השפעות כלל התכניות החלות על המקרקעין במצב התכנוני הקודם על ערך המקרקעין – וכי הימנעות מהתחשבות במלוא המצב התכנוני והשפעתו על שווי המקרקעין, שומטת את הקרקע תחת התביעה בשל היותה נעדרת התשתית העובדתית המבססת את תביעת הפיצויים.

רא' ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 490/07 ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (נבו )07.02.2010 (להלן: "עניין ישיבת יקירי"). רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה; ערר (ועדות ערר -

תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 95042/07 דורון סמי ויעל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, גבעתיים (נבו )02.07.2009;

יתרה מכך, על השמאי העורך את חוות הדעת לעניין הפגיעה חלה החובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו לקבוע האם התכנית פגעה במקרקעין וכן בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין. רא' למשל ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא נ' דב חייט ו-24 אח' [26 עמ'] ,נא()2 286 ()1997 (להלן: "עניין חייט"). רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה

כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 12.5.2020;

בנוסף, תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-1971 קובעות כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות עמ' 8 מבא"ת ספטמבר 2007

בעניין זה ראו החלטה שהתקבלה ביום ,8.8.2023 הדוחה ערר שהוגש בקשר לתביעת פיצויים מכוח ס' 197 בגין אישורה של תכנית תא/5000 - ערר תא/91010/0821 פיתבונדד בע"מ נ' הוועדה
מבעכנויחין ס ז'ה 7 9ר1א בוג היןח אליטשהור שהה שתלק תבכלהנית ב יתוםא/ 25002030 .-8 .ע8ר,ר ה תדאוח/1ה2 8ע0ר/ר0 1ש0ה91וג ש פי בתקבשונרדד ל בתעב"ימעת נ' פהיוצוועידיםה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.
מהמכוקחו מסי'ת 7 9ל1ת כבנגויןן ואבינשיהו רתהל שאלב יתבכ.נ ית תא/5000 - ערר תא/91010/0821 פיתבונדד בע"מ נ' הוועדה רא' גם ההחלטה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח'
רא' גם ההחלטה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח' (להלן: "עניין פרימור").
ר(לאה'ל גןם: " הענהיחיןל פטרהימ בוערר"ר). תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח' כן יפה לענייננו ההחלטה בערר 1037-03-19 אייל יונה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב
כן יפה לענייננו ההחלטה בערר 1037-03-19 אייל יונה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (פורסם בנבו, ,)21.3.2019 במסגרתה קבעה ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז ת"א ביחס לתכנית
כ(פןו ריפסהם ל בענניביונ,נ ו9 ה01ה2ח.3ל.ט1ה)2 ב, עברמרס 9ג1ר-ת3ה-0 ק37ב0ע1ה א ויעידלת יו הנהע רנ'ר ה לותועכדנהון ה ובמנקיהומ ביתמ חלותזכ תנו"ןא וב בניייחהס ת ללת אכבנייתב תא/.5000 רא' בנוסף החלטת ועדת הערר בעניין מיכאלי.
ת(פאור/ס00ם0 5ב.נ ברוא,' 9ב1נ0וס.2ף3 .ה1ח2ל),ט בתמ וסעגדרתת ההע קרברע בהע נויעיןד תמי הכאערלרי. ל תכנון ובניה במחוז ת"א ביחס לתכנית בהקשר החלטות אלה נבקש להוסיף ולהבהיר כי לעמדתנו יש הכרח בדחיית תביעה המבוססת על
בהקשר החלטות אלה נבקש להוסיף ולהבהיר כי לעמדתנו יש הכרח בדחיית תביעה המבוססת על אישור תכנית 5000 כבר על הסף – וזאת מהטעם כי בשלב התביעה ובטרם אישור תכניות
אבהישקושרר ת הכחנליתטו ת00 א50לה כ נבברק שעל ל ההוססףיף –ול הוזבאהתיר מ כהי טלעעםמד כתינו ביששל הבכ רהחת בבידעחהיי תוב תטבריםעה א הישמוברוס תסכתני עותל מפורטות מכוח תכנית ,5000 לא ניתן לקבוע כי מדובר בתכנית פוגעת, ובכלל זה לא ניתן לקבוע
אמיפשורורטו תתכ מניכתוח 0 ת00כ5נית כ ב0ר00 ע5ל, ל האס נףית –ן לוקזאבתוע מכהי טמעדםובר כ יב תבכשנליתב פהותגעבתיע, הוב כובלטלר זםה לאאיש נוירתן ת לכקנביוותע את שיעור הפגיעה, ככל שקיימת.
אמפתו רשטיעותור מהכפוגחיע תהכ, נכיכתל 0ש0ק0י5י,מ לתא. נ יתן לקבוע כי מדובר בתכנית פוגעת, ובכלל זה לא ניתן לקבוע עמדה זו מבוססת על שילוב הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: "התוספת
עמדה זו מבוססת על שילוב הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: "התוספת השלישית") הקובעות כי השבחה בגין אישורה של תכנית מתאר כוללנית תחושב רק לעת אישורה
העמשדלהיש זיות מ")ב הוסקסובתע ועתל כשיי הלושבב החוהר אבוגתין האתישוסורפהת ש הלש תליכשנייתת מלתחאוקר הכותלכלננויןת ו התבחנוישהב ( לרהקל לן:ע ת" האתישוסורפתה של תכנית מפורטת בכוחה של תכנית המתאר הכוללנית (ס' 5(4א) לתוספת השלישית), יחד עם
הששלל תישכנייתת" )מ הפקורוטבעתות ב ככויח ההש שבחלה ת בכגנייתן א הישמתוראהר ש הלכ תולכלננייתת מ (סת'א 4ר( 5כאול)ל לניתתוס תפחתוש הבש רלקיש ליתעת), איחישדו ערםה ההלכה הפסוקה המחייבת כי בעת בחינת פגיעה מכוחה של תכנית ייבחנו גם האלמנטים
שההלל תככהני תהפ מספווקרהטת ה מבכחויחיבהת ש כלי ת בכעניתת בהחמיתנתאר פ הגיכעוהלל מניכתוח (סה' 4ש(ל5א ת) כלנתיתוס פייתב חהנשו ל גיםשי תה)א, ליחמדנט עיםם המשביחים שבאותה תכנית אשר בגינה הוגשה תביעה (עניין חייט ועניין גדעון וכרמלה המצוטטים
ההמהלשכבהיח יהםפ סשובקאהות ההמ תחכינייבתת א כשיר בבעגיתנה ב החויגנשתה פתגביעיעהה מ(עכנויחיןה ח ישיטל ו עתנכיינןי תגד עיויןב חוכנרו מ גלםה ההמאצלמוטנטטייםם לעיל).
להעמישל)ב.י חים שבאותה תכנית אשר בגינה הוגשה תביעה (עניין חייט ועניין גדעון וכרמלה המצוטטים נסביר כי הוראת ס' 5(4א) לתוספת השלישית נובעת, בין היתר, מאופיין של תכניות מתאר
נסביר כי הוראת ס' 5(4א) לתוספת השלישית נובעת, בין היתר, מאופיין של תכניות מתאר כוללניות אשר קובעות עקרונות וכללים לעריכת תכניות מפורטות – ועל כן בשלב אישורן לא ניתן
נכסולבלירניו תכי א השורר אקתוב עסו'ת 4 ע(ק5ארו)נ ולתת ווסכלפלתים ה לשעלריישכיתת ת נכובניעותת, מ בפיוןר טהויתת ר–, ו מעלא כופןי ביןש לשבל א תישכנוירוןת ל אמ תניאתרן לאמוד באופן מדויק את ההשבחה הנובעת מהן ואף לא ניתן לגזור מהן הוראות תכנוניות
לכאולמלונדיות ב אאושפרן קמודבועיקות אעקתר והנהותש ובכחלהלי םה נלובערעתיכת מ תהןכנ ויאותף מ לפאור טניותתן – ל וגעזולר כ ןמ בהשן ל הבו אראישותור ןת לכאנו ננייותתן קונקרטיות לגבי המקרקעין שונים שבתחומן.
לקאונמקורדט יבואתו פלןגב מי הדומיקקר אקתעין ה שהושניבםח שהב תהחנוובמעןת. מהן ואף לא ניתן לגזור מהן הוראות תכנוניות פועל יוצא מכך הוא שבעת אישור תכנית 5000 וכל עוד לא הוכנה תכנית מפורטת מכוחה, לא ניתן
פועל יוצא מכך הוא שבעת אישור תכנית 5000 וכל עוד לא הוכנה תכנית מפורטת מכוחה, לא ניתן
פועל יוצא מכך הוא שבעת אישור תכנית 5000 וכל עוד לא הוכנה תכנית מפורטת מכוחה, לא ניתן לבחון את "כלל ... גורמים המשביחים את שווי המקרקעין הכלולים בתכנית הפוגעת"; ומכלל זה לא ניתן לבחון את מלוא השפעת התכנית על המקרקעין בעת בחינתה של טענה לפגיעה הנובעת מתכנית
ללבבחחווןן אאתת "מכללולא .. .ה גשורפמעיתם ההמתשכבנייתחי םע לא תה משקוורי קהמעקיןר קבעעיתן ה בכחליולנתיםה ב שתכלנ יטתע הנפהו גלעפתג"י;ע הומ הכנלולב עזתה מלאת כניניתתן .5000 לפיכך, בחינת תביעה לפגיעה בגין אישור תכנית 5000 לגופה, תסתור את ההלכה המחייבת
0ל0ב0ח5ו.ן לאפתיכ מך,ל ובאח יהנתש פתעבתיע ההת לכפנגייתע הע לב גהימן אקירשקוערי ןת בכעניתת ב 0ח0י0נ5ת הלג ושפלה ,ט תעסנהת ולרפ גאיעתה ה ההנלוכבהעת ה ממתחיכינביתת את בחינת כלל התכנית על הגורמים המשביחים שבה; ומהותית עשויה להביא לתוצאה מעוותת,
0א0ת0 5ב.ח ליפנתיכ כךל, לב חהיתנתכנ תיתב יעעלה ה לגפוגרימעהים ב הגימן שאבישיחוירם ת שכבניהת; 0ו0מ0ה5ו תלגיתופ העש, תויסהת לוהרב איאת להתהולצכאהה ה ממעחוויתיבתת, לנוכח הבחינה החד-מימדית של תכנית 5000 – קרי בראי הוראותיה הפוגעות לכאורה, בלבד.
לאנתוכ בחח הינבתח יכנלהל ה החתדכ-מנייתמ דעלית ה שגולר מתיכםני תה מ0ש00ב5י ח–י םקר שי בבהר;א יומ ההורותאיותת יעהש הויפהוג לעהותב ילאכ אלתורוהצ,א בהל במדע.וו תת, בהקשר זה נפנה לפסק הדין של בית המשפט המחוזי (חיפה) בעתמ 27095-05-25 מ.ת.ב חברה
בהקשר זה נפנה לפסק הדין של בית המשפט המחוזי (חיפה) בעתמ 27095-05-25 מ.ת.ב חברה למדידות והנדסה בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה (נבו, )5.9.2025 (סעיפים .)77-78
בלמהקדישדרות ז והה ננדפסנהה לבפעס"מק נה' דהיוןוע שדלה בהימתח והזמיתש פלטתכ הנומן חובוזנייי ה(ח (ינפבהו,) 5ב2ע0ת2מ.9 .)255 -(5ס0ע-י5פ9י0ם7 728 מ-7.7ת)..ב חברה

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2020-00829 - מורדוף נתנאל

26-0016ב' - - 1 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות טענות התובע.

יש לדחות את טענות התובע לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 שמאי התובע טוען לפגיעה בגין אישורה של תכנית ,5000 ומנסה לבסס טענה זאת על סמך סקר מחירים שערך ברחוב בזל לנכסים הנמצאים בבניינים מעל קומת קרקע עם חזית מסחרית, אל מול דירות בבניינים למגורים בלבד.

לדעתנו יש לדחות את טענות התובע לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וירידת ערכם של המקרקעין מהטעמים אשר יפורטו להלן.

החלטות שדוחות תביעות קודמות בגין תכנית 5000 בשל אופייה טעם ראשון שלדעתנו מחייב את דחיית התביעה בגין אישורה של תכנית 5000– כבר על הסף –

נובע מאופייה של תכנית 5000 כתכנית אשר קובעת עקרונות וקווים מנחים לגיבוש וקידום תכניות מפורטות בתחומה, כאשר לא ניתן להוציא מכוחה היתר בניה. בשל אופי זה של תכנית 5000 קבעו וועדות הערר במספר הזדמנויות כי אין בסיס לתביעת לפי ס' 197 בגין אישורה של תכנית 5000 נשוא התביעה.

מטעם ראשון זה – יש לדחות את התביעה בגין אישור תכנית 5000 כבר על הסף.

דחיית טענות התובע לשיעור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וכישלון התובע בהוכחת ירידת עמ' 9 מבא"ת ספטמבר 2007

בהמשך ישיר לכך, הרי שגם התפישה – לפיה מגורים מעל "מסחר" פוגעת בערך הדירות בקומות העליונות – אינה מקובלת כלל וכלל מן הפן השמאי, וזאת לאור עמדתה המקצועית של שמאית
הבהעלמישונךות יש –י רא לינכהך ,מ הקרויב לשתגם כ להלת ופכילשלה מ –ן להפפיןה ה משגמוראיםי, מוזעאלת " למאסוחרר ע"מ פדותגעהת ה במעקרךצ והעדיתיר שותל בשקמואמיותת הוועדה המקומית – כי עירוב שימושים דווקא משפר את איכות המגורים (ובהתאם את ערך
ההעוולעידונהות ה –מ קאוימנהית מ –ק וכביל תעי כרלובל ושכילמלו שמיןם ה פדןוו הקשאמ מאשי,פ ורזא אתת ל אאיוכרו תעמ הדמתגהור היםמק (צובוהעיתתא שםל א שתמ אעריתך המקרקעין) – וזאת בפרט בעיר דוגמת תל אביב.
ההמווקעדרהקע היןמ) ק–ו ומזיאתת –בפ כריט ע ביעריורב ד שוגיממתוש תיםל אדבוויקב.א משפר את איכות המגורים (ובהתאם את ערך זאת ועוד, ובדומה, גם ניסיון שמאי התובע להתבסס על מחקר דלפי משנת 2015 אינו מביא
זאת ועוד, ובדומה, גם ניסיון שמאי התובע להתבסס על מחקר דלפי משנת 2015 אינו מביא להרמת נטל ההוכחה המוטל על התובע לשם הוכחת קיומה של פגיעה. רא' לעניין זה ערר (ת"א)
לזאהתרמ ותעו נדט,ל ו בהדהוומכהח,ה ג םהמ נויטסליו עןל ש המתאויב עה תלשובםע הלוהכתחבתס קסי ועמלה מ שחלק פרג ידעלהפ.י ר מאש' לנתענ י5ין1 0ז2ה אערינרו (מתב"יאא) 786/04 גודינר סיני ואח נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ״ת. רא' גם ערר ת״א/95193/07 חוה אקירוב
4ל0ה/ר6מ8ת7 גנוטדלינ רה הסויכניח והא החמ נ'ו טהלוו עעדלה ה התמובקעו מלישתם ל התווכ"חב תפ״ קתי.ו מראה' שגםל עפרגירע הת.״ ארא/7' 0ל/ע3נ9י1ין5 9זה ח ועהר רא ק(תי"ראוב) ואה' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב:
4וא0ה/6'8 נ7' הגוודעידנהר הסמינקי וומאיחת נ ל' תהכוונעודן הוב הנימהק תולמ יאתב ליבת:ו" ב פ״ת. רא' גם ערר ת״א/95193/07 חוה אקירוב בנוסף ועל בסיס הנימוקים המפורטים לעיל ובחוו"ד שמאית הוועדה המקומית – יש לדחות את
בנוסף ועל בסיס הנימוקים המפורטים לעיל ובחוו"ד שמאית הוועדה המקומית – יש לדחות את ניסיון התובע לבסס את שיעור הפגיעה על מחקר דלפי – הן לאור כלליותו והיעדר נפקותו
נבינסוסיוףן והעתלו בבסעי סלב הסנסימ אוקתים ש היעמופרור הטפיגםיע להע יעלל ו במחחוקו"רד דשלמפאיי ת– ההוןוע לדאהו רה מכקללומיויתתו – ו הישיע דלרדח נופתק ואתתו הקונקרטית למקרקעין והן לאור העובדה כי מדובר במחקר בן 15 שנים (!); וזאת אף בשים לב
נהיקסוינוקן ר הטתיותב עלמ לקברסקסע יאן תוה ןש ליעאוורר ההפעגויבעדהה עכלי ממדחוקברר בדמלחפיק ר– ב הןן 5 1לא שונרים כ ל(!ל)י;ו תוזוא ותה יאעףד רבש נפיםקו לתבו לעובדה כי על פי תפישות תכנון עדכניות, לעירוב שימושים יתרונות רבים, המשפיעים באופן טבעי
הלעקוובנדקהר טכיית ע לל מפיק תרקפיעשיןות וה תןכ לנואןו ערד הכנעיוובתד,ה ל עכייר ומבד שובירמ ובשמיחםק ירת רבוןנ ו5ת1 רשבנייםם, ה(!מ);ש ופזאיעתים א בףא בופשןי םטב לעבי על שווי המקרקעין בסביבה המאופיינת בערוב שימושים.
עללע ושבדווהי הכמי עקלר קפיע יתןפ ביסשבותיב תהכ הנומןא עודפכיינניתות ב, עלרעויבר ושבי שמיומשוישםי.ם יתרונות רבים, המשפיעים באופן טבעי מבלי לגרוע מהאמור לעיל, לדעתנו טעם נוסף המחייב את דחיית טענות התובע בקשר לשיעור
מבלי לגרוע מהאמור לעיל, לדעתנו טעם נוסף המחייב את דחיית טענות התובע בקשר לשיעור הפגיעה הנטען על ידם, בגין אישור תכנית 5000 – וזאת לאור ממצאי שמאית הוועדה המקומית
המפבגלייע הלג הרונעט עמןה עאלמ יודרם ל, עביגלי,ן לאדישעתורנו ת טכענםית נ 0וס00ף5 ה –מ וחזיאיבת אלאתו רד חמימיתצא טיע שנומתא היתת והבועו עבדקהש הרמ לקשוימעיותר אשר בחנה עסקאות השוואה ברח' ארלוזורוב, וגם בהשוואתן אל עסקאות שבוצעו ברח'
האפשגריע הבח הננהטע עןס עקלא יודתם, ה בשגיוןו אאהיש וברר חת'כ נאיתרל 0ו0זו0ר5ו ב–, ו וזגאםת בלהאשורו ומאמתצןא אי לשמ עאסיקתא הותווע שדהבו צהעמוק ובמריחת' ז'בוטינסקי – לפיהם לא נצפתה על ידה ירידה בשווי העסקאות ברח' ארלוזורוב לפני ואחרי
זא'בשורטי בנסחקנהי – עס לקפיאהוםת להאש ונוצאפהתה ב רעחל' י דאהרל יורזיודרהוב ,ב שוגוםוי הבהעסשקוואאותתן ב ארלח' ע אסרקלאוזוותרו בש בלופצנעיו ו אבחרחרי' אישור תכנית .5000
אז'יבשוטורינ תסכקניית – 0 ל0פ0י5ה.ם לא נצפתה על ידה ירידה בשווי העסקאות ברח' ארלוזורוב לפני ואחרי טעם אחרון המחייב את דחיית טענות התובע בקשר לפגיעה הנטענת על ידם בגין אישורה של
טעם אחרון המחייב את דחיית טענות התובע בקשר לפגיעה הנטענת על ידם בגין אישורה של תכנית 5000 הוא בביסוסה של שומת התובע על זכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות כגון הזכויות
תטכענםית א 0ח0ר0ו5ן ההמואח יביבבי סאותס הדח שילית ש טומעתנות ה תהותבועב עעל ב זקכשוירות ל פלגאיע מהו קהננוטתע נותבל עתלי יודדםאו יבוגתין כ אגויןש הורזהכו ישותל הכלולות בתמ"א 38 ואשר אינן אלא זכויות מותנות-זמניות שהענקתן כפופה לשמיעת התנגדויות
תהככלניותלו ת00 ב0ת5 מה"ואא 8ב3ב יוסאושסרה א שינלן שאולמאת ז כהותיוותבע מ עותל נזוכתו-יזומתנ ילואת משוהקעננוקתת וןב כלפתויפ הוד אלשוימותיע כתג והןת הנזגכדווייוותת ועררים וכן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית. לפיכך, לעמדתנו, שומת התובע לוקה בפגם
הועכרלרוילםות ו כבןת מבש"איק 8ו3ל ודאעשתרה א שינלן אהלוואע דזהכו יהותמ קמוומתינתות. -לזפמינכיךות, לשעהמעדנתקנתו,ן כשפוומפתה להשתמוביעעת ל הוקתהנג דבופיגוםת שורשי ומהותי ועל כן דינה להידחות מכל וכל. רא' לעניין זה למשל ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן
שועורררשיים ו מוכהןו תביש ויעקלול כ ןד עדתינהה שלהלי דהחווועתד מהכ הלמ וקכלומ. ירתא.' ללפעינכייךן, ז להע מלמדתשנלו ,ע רשרומ (תת" האת) ו8ב1ע-1 ל1ו-ק04ה5 9ב פעגרםן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (פורסם בנבו, 31.5.2020
ושעוירדשיתי ו פמוהלוקתי נ 'וע הלו כועןד דהינ הה מלקהוימדחיתות ל מתככלנו וןכ לוב. נריהא' תלעלני איןב זיהב ל–מ שיפלו ע ר (רפ ו(רתס"םא) ב8נ1ב-ו1,1 -5.92500240 ע.1ר3ן (והאסמכתאות המפורטות שם).
(וועהידאיסתמ כפתולאקות נ 'ה מהפוווערדטהות ה שמםק)ו.מ ית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (פורסם בנבו, 31.5.2020 עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר
עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר 9006/0618 איל פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין
8עו1ד06 ר/6א0'9:0 ע ארריל 7 פ1ר/0וס90ט2 ו אעדחה' נ ג'ו להדונובערדגה זה"מלק נו'מ היתוו עלדתהכנ הוןמ וקבונמיהית ת ללת אכנבויןב ו ביפניוה (ל חהדלרן:ה ;"ע ענריירן

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2020-00829 - מורדוף נתנאל

26-0016ב' - - 1 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

ערך.

כעולה מחוות דעת שמאי התובע, נטען כי אישורה של תכנית 5000 הביא לירידת ערכן של דירות הנמצאות בבניינים מעל קומת קרקע הכוללות חזית מסחרית. לשם ביסוס טענה זו ערך שמאי התובע סקר מחירי דירות ברחוב בזל בתל אביב – רחוב המאופיין בשימושים מעורבים – והשווה בין מחירי דירות המצויות בבניינים הכוללים חזית מסחרית בקומת הקרקע לבין מחירי דירות בבנייני מגורים בלבד. לטענתו מן הסקר עולה כי קיים פעם מחירים הנע בין %14 ל-%.24 לדעתנו, בהתאם למפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית – יש לדחות את הטענה לעצם קיומה של הפגיעה, וזאת משלושה טעמים: הראשון- כי שמאי התובע כלל לא מפרט את עסקאות ההשוואה עליהן ביקש להסתמך, כפי המתחייב על פי הפסיקה (רא' למשל עניין ישיבת יקירי המצוטט לעיל), אלא מציין את תוצאות הסקר שערך בלבד. שנית – עירוב שימושים קיים במבנים רבים בסביבה ומהווה יתקון מובהק שכן הוא מהווה חלק מתפישה אורבנית שנועד לעודד פעילות מסחרית וציבורית לצד מגורים ובכך להעשיר את המרחב הציבורי (ראו הכרעות שמאים מכריעים אשר לא קבעו הפחתה בגין ערוב שימושים בעמ' 38 לשומת הוועדה המקומית). שלישית – וזה העיקר – הלכה למעשה, אין כל מחלוקת כי ברח' ארלוזורוב חלה עליית מחירים בשנים בהן אושרו התכניות ובמועדים הקובעים (ראו עסקאות מכירה ברח' ארלוזורוב בעמ' 31 לשומת הוועדה המקומית) – ולפיכך, למעשה אין כל מחלוקת כי לא חלה ירידת ערך הנכסים.

בהיעדר ירידת ערך המקרקעין ובהיעדר הוכחת קיומה של פגיעה – דין התביעה להידחות על הסף.

טעם נוסף לדחיית התביעה בגין אישורה של תכנית 5000 נובע מהעובדה כי התובע כשל בהוכחת קיומו של התנאי הראשון הנדרש לשם הרמת נטל ההוכחה המוטל עליהם – קרי קיומה של הוראה בתכנית 5000 אשר משנה את תכונות המקרקעין ומובילה לפגיעה בערכם. ודוק! בהתאם לחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, שגויה טענת התובע כי תכנית 5000 קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד". בפועל, וכפי המוכח בחוו"ד שמאית הוועדה המקומית, תכנית 5000 קובעת הוראה שונה – ולפיה לא יותר שימוש למגורים. הא ותו לא.

עמ' 10 מבא"ת ספטמבר 2007

פרוסט"). למותר לציין כי פסיקה ענפה של בתי המשפט בה נקבע חזור ושוב כי הזכויות הכלולות בתמ"א 38
למותר לציין כי פסיקה ענפה של בתי המשפט בה נקבע חזור ושוב כי הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן זכויות מוקנות ואינן מהוות "זכות קניינית" של בעל נכס וכי למעשה מדובר בזכויות מותנות
לאמינוןת זרכ וליצותיי ןמ כויק פנוסתי קואהי ענןנ פמהה שוולת ב"תזכי והתמ קשנפיטינ יבתה" נשקלב עב עחלז ונרכ סוש ווכבי כלימ העזשכהוי מותד והבכרל בולזוכתוי ובתת ממ"ותאנ ו8ת3 וערטילאיות עת"מ (ת"א) 26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד
ואעירנןט זילכאוייוותת מ עותק"נומת (ותא"ינאן) מ 6ה1ו-ו1ת0 -"8ז8כ3ות26 ק ענימינויתתת" שתלוש בבעיל מנכתסח וםכי א לסמועתשאה נמ' ד ווובערד תבז כהומיושתנ המו שתלנויתד המועצה הארצית (פורסם בנבו, .)28.2.2017 עוד לעניין זה רא' את שנקבע בהחלטה בעררי תכנית
והעמרוטעיצלהא יהותאר עצתית"מ (פ ו(רתס"אם) ב 6נב1ו-,1 282.62.328081-70 ע)מ. עותודת ל תענוישיןב זיה מ רתאח'ם את א סשונתקאבע נ ב' ה ווחעלדטתה הבמערשרניה ת שכלנייתד השימור.
ההשמויעמצורה. ה ארצית (פורסם בנבו, .)28.2.2017 עוד לעניין זה רא' את שנקבע בהחלטה בעררי תכנית רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו
רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו 15.07.2014; עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פורסם בנבו, )30.10.2016; ערר
4ר1א0'2 ב.7נו0ס.5ף:1; ר עעע""אמ 2 73308012//115 השו.ע דדהור פהבמרקגרומ ביעת" מלת נ'כ אנובן ר והבנםיה ע וגדבדע ת(פיוירםס םנ' באנלביוק, 6 ר1ו0ן2 (.פ0ו1ר.0ס3ם); בענרברו (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ'
(4ו1ע0ד2ות.07 ע.ר15ר; - עתעכ"נמון 5ו1ב/נ1יי8ה73 ת של. א דבוריבפ-בירפגו)ר 0ב1ע/"4מ06 נ5' 8א בצר.וה.רם מ עעודוףד ה(פשורקסעםות ב ננדבלו," ן6 1ו0נכ2ס.0י1ם.0 ב3ע);" מער נר' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו )17.01.2013;
(הועוודעודתה עהרמרק -ו מתיכתנ ולןת וכבננויןי הוב נתיליה א תבלי-בא-יבפיוב) (0פ1ו/ר4ס6ם50 ב8נ בצו. ו1.3ר0 2מ.ע1ו0ף.7 ה1ש);ק עות נדל"ן ונכסים בע"מ נ' יצוין בנוסף כי בהתאם לפסיקת בית המשפט המובאת לעיל, פורסמה חוו"ד משפטית מטעם מנהל
יצוין בנוסף כי בהתאם לפסיקת בית המשפט המובאת לעיל, פורסמה חוו"ד משפטית מטעם מנהל התכנון מיום 26.10.2016 במסגרתה נקבעה עמדת מנהל התכנון כי אין לראות בתכנית (לרבות
היצתויכןנ ובןנ ומסיףום כי 6 ב1ה0ת.2א10ם. 6ל2פ סבימקסתג רבתיתה ה נמקשבעפהט עהממדובתא מתנ להעלי לה, תפכורנוסןמ כהי חאויון" דל רמאשותפט ביתת כמניטתע ם(ל מרבנהותל תיקון לתמ"א )38 המצמצמת את "סל הזכויות" הכלול בתמ"א 38 כ"תכנית פוגעת" וכי לא ניתן
התתיקכונןו ןל תממיו"םא 6 2)0318 ה.0מ1צ.6מ2צ מבמתס אגרתת "הס לנק הבזעכהוי ועתמ"ד תהכ מלונלה לב תהמת"כאנו ן8 3כ יכ "אתיןכ נלירתא פוותגע בתת"כ ונכיתי ל (אלר נביותתן לתבוע, כל שכן לפצות, בגין הפחתת זכויות שניתן היה לקבל על פי תמ"א 38 (בכפוף לתנאיה
תלתיקבווןע ,ל תכלמ "שאכ ן8 3ל)פ הצמותצ,מ בצגמיןת ה אפתח ת"תסל ז כהוזיכותויו תש"ני תהןכ להוילה ב תלקמב"לא ע8ל3 פכי" תתכמנ"יתא פ8ו3גע (תב"כ פווכףי ללאתנ נאיתיהן והוראותיה).
ולהתוברואעו,ת כילה )ש. כן לפצות, בגין הפחתת זכויות שניתן היה לקבל על פי תמ"א 38 (בכפוף לתנאיה ראו גם החלטה שהתקבלה ביום ,6.3.2025 במסגרת פסיקת בית המשפט לעניינים מינהליים
ראו גם החלטה שהתקבלה ביום ,6.3.2025 במסגרת פסיקת בית המשפט לעניינים מינהליים בת"א מפי כב' השו' גלעד הס בעמ"נ 56975-09-23 הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח' נ' בלו מרבל
ברתא"ו א ג םמפ הי חכלבט' ההש שו'ה גתלעקדב הלהס בבעיומם"נ 5 ,756.-30.92-0223 9 ב6מ5ס הגורותעד הפס הימקקתו מבייתת ל התמו"שבפ תט" לאע ונאייחני'ם נ' במלינוה מלרייבםל בע"מ ואח' (להלן: "עניין בלו מרבל"), בה יישם שוב בית המשפט את ההלכה הפסוקה שפורטה
בבתע""מא ומאפחי 'כ (בל'ה הלשן:ו '" געלנעידין ה בסל וב מעמר"בנל "-,2)3 ב09ה- 5יי7ש9ם56 שהוובוע בדיהת ה הממקשומפטית א לתת וה"הב לתכ"הא ה ופאסחו'ק נ'ה ב שלופ מוררטבהל לעיל, על נסיבות המקרה שם, תוך שהוא קובע כי בעת אומדן שווי הנכס במצב הקודם אין להביא
בלעעי"למ, עואל חנס' י(בלוהתל ןה:מ "קערניהין ש בםל,ו תמורךב של"ה)ו,א ב קהו בייעש כםי שבעובת באיותמ דהןמ ששוופיט ה אנכתס הבהמלצכבה ה הקפודסםוק אהי ןש לפהורבטיאה בחשבון את עליית השווי הנובעת מהזכויות שמעניקה תמ"א 38;
בלעחישלב, ועןל א נתס יעבלותיי תה מהקשרווהי השנםוב, עתתוך מ שההזכואוי וקתו בשעמ כעינ יבקעהת תאמומ"אדן 8 ש3ו;וי הנכס במצב הקודם אין להביא הנה כי כן, בשומת התובע נפל פגם כאשר שומת התובע ובהתאם הפגיעה הנטענת בגין אישורן של
הנה כי כן, בשומת התובע נפל פגם כאשר שומת התובע ובהתאם הפגיעה הנטענת בגין אישורן של שתי התכניות (תכנית 5000 ותכנית הקו הסגול) – מבוססים על מערך זכויות ערטילאי-מותנה
שהנתהי כהית ככןנ, יבותשו (מתתכ נהיתתו 0ב0ע0 נ5פ לו תפכגםני תכא השקרו שהוסמגתול ה) ת–ו במעב וובסהסתיםאם ע לה פמגעיערהך הזכנטויעותנת ע ברגטיןי לאאישי-ומרוןת שנהל הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב
השכתליו לה תבכתנמיו"תא ( ת38כ.ני לתע מ0ד00ת5נו ,ות הכתניבתס סהוקתו עהלס זגוכלו)יו –ת ממבותוסנוסתים ב עעתל קמבעירעךת ז כשוויווית ה עמרקטריקלאעיין-מ בומתצנהב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובע כשל בהוכחת ערך המקרקעין
ההכקלודולם ב נתוגמד"תא א 8ת3 .ה להעלמכדהת הנופ,ס הותקבהס וסמובתיא עהל לזככךוי ושתל ממעותשנהות ה תבעובתע ק כבשילעת ב השווכוחי תה מעקרךר קהעמיןק רבקמעציבן ערב אישור התכניות – ובהתאמה כשלו בהוכחת ירידת ערך.
עהרקבו דאםיש נוורגד התת אכנתיו תה ה–ל וכבהה תהאפסמוהק כהש ולמו בביהאוהכ חלתכך יר שידלתמ עעשרהך. ה תובע כשל בהוכחת ערך המקרקעין

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2020-00829 - מורדוף נתנאל

26-0016ב' - - 1 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

לאור האמור, את עצם קיומה של פגיעה בגין התכניות (ואת שיעורה ככל שהייתה מוכחת עצם הפגיעה) יש לבחון בהתאם לתכניות תקפות וזכויות בניה מאושרות ומוקנות.

דחיית טענות התביעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול נזכיר בקצרה כי התובע טוען כי עקב הקמת תכנת "דיזנגוף" בסמוך לבניין הנדון לא תתאפשר גישה ברכב לבניין, ולכן לא ניתן להוסיף בנייה לבניין הקיים או להקימו מחדש וכן כי הצמדת תוואי הרכבת והרציף לבניין נשוא ההערכה תחשוף את הבניין למספר רב של מטרדים שונים בשלב ההקמה ובשלב ההפעלה

לדעתנו יש לדחות את טענת התובע ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

חסימת הגישה ברכב ("מגרש כלוא")

כמפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, יש לדחות את הטענה לאובדן אפשרות בנייה בשל חסימה הגישה ברכב למקרקעין הואיל והשימוש המיטבי במקרקעין גם ערב אישורה של תכנית הקו הסגול, הינו המבנה הקיים המממש את מלוא זכויות הבניה הקיימות במקרקעין (ואף מעבר לכך). לפיכך, יש לדחות מכל וכל אפשרות של הריסת המבנה הקיים וניצול לכאורה של זכויות בניה בהיקפים מוגברים מאלו שכבר נוצלו (למשל מכוח תמ"א .)38 בהתאם לכך, ולאור ניצולן המלא של זכויות הבניה במבנה הקיים, הרי שממילא אין תחולה לטענה להיעדר אפשרות מימוש בניה חדשה במקרקעין – ודין הטענה להידחות.

כמו כן, כפי שמפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית בהוראות התת"ל ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות הגישה לחלקה. בניגוד לנטען בחוות דעת שמאי התובע, נת"ע נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ (להלן: "נת"ע") כבר הצהירה מס' פעמים, לרבות במסגרת קידום התכנית בות"ל במסגרת הליך אישור התת"ל, כי תתאפשר נגישות אל ומאת המקרקעין נשוא התביעה ע"י כלי רכב ייעודיים הדרושים לשם ביצוע עבודות בינוי וכיוצ"ב במקרקעין, וזאת בכפוף לתיאום ולאישור מראש עם חברת נת"ע, עיריית ת"א ויתר הגורמים הרלבנטיים כנדרש עפ"י כל דין, ולכן אין כל שינוי או חריג להליכים המתקיימים באופן שוטף ומתואם חדשות לבקרים.

עמ' 11 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2020-00829 - מורדוף נתנאל

26-0016ב' - - 1 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

עוד, כפי שמפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, התכנית המשלימה מציינת במפורש כי ניתן לבצע בנייה חדשה ו/או תוספת בניה על הקיים, בתיאום עם נת"ע. משכך, יש לדחות את טענת התובע כי לא ניתן להוסיף בניה לבניין הקיים ו/או להרימו מחדש בזכויות בניה מלאות.

טעם נוסף לדחיית טענת התובע היא התחשיב השגוי שהוצג בחוות דעת שמאי התובע. במצב הקודם התבסס שמאי התובע על זכויות הבנייה הנובעות מתמ"א ,38 אשר כאמור אינן מוקנות ולכן אין כל מקום להביאן בחשבון.

עוד יצוין, כי התחשיב אשר הוצג בחוות דעת שמאי התובע לעניין ירידת הערך הנגרמת מחסימת הגישה וכן הקטנת קווי בניין והתכסית ביחס לאישורה של תכנית קו הסגול, לוקה בפגמים מהותיים בעת שהוא נסמך, בין היתר, על זכויות בנייה מכוח תמ"א ,38 זכויות שאינן מוקנות, וכן על שיטת היוון דמי שכירות לתקופה של 30 שנה, חלף הערכת שווי לפי עסקאות השוואה רלוונטיות. שיטה זו אינה משקפת את שווי המקרקעין במצב החדש, מה גם שבהתאם לחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, היא מתעלמת מערך הקרקע בסוף תקופת ההיוון ומהריבית הראויה למגורים בסביבת הנכס.

בכל הנוגע לפגם שנפל בשומת התובע עקב הסתמכותה על זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 יובהר כי מדובר בפגם המחייב את דחיית טענות התובע בקשר לפגיעה הנטענת על ידו בגין אישורה של תכנית הקו הסגול שכן מדובר בזכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות אשר אינן אלא זכויות מותנות-

זמניות שהענקתן כפופה לשמיעת התנגדויות ועררים וכן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית.

לפיכך, לעמדתנו, שומת התובע לוקה בפגם שורשי ומהותי ועל כן דינה להידחות מכל וכל. רא'

הפסיקה הנרחבת המובאת לעיל.

הנה כי כן, בשומת התובע נפל פגם כאשר שומת התובע ובהתאם הפגיעה הנטענת בגין אישורה של תכנית הקו הסגול – מבוססת על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובע כשל בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכנית –

ובהתאמה כשלו בהוכחת ירידת ערך.

לאור האמור, את עצם קיומה של פגיעה בגין התכנית (ואת שיעורה ככל שהייתה מוכחת עצם הפגיעה) יש לבחון בהתאם לתכניות תקפות וזכויות בניה מאושרות ומוקנות.

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

כפי שצוין לעיל, על פי ההלכה הפסוקה, בעת בחינת פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית – יש לבחון את כלל מרכיביה, לרבות הרכיבים המשביחים הקבועים בה. יפים לעניין זה פסיקת בית המשפט מהעת האחרונה – בדבר החובה לבחון את כלל התכנית ובתוך כך החובה לבחון את האלמנטים המשביחים שבה - עמ"נ (מינהליים ת"א) 6751-01-26 ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' נכסי נאוה ויהודה זיסאפל בע"מ (נבו, .)22.6.2026 רא' החלטת ביניים בערר (ת"א)

92009/0622 עו"ד אליהו יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

רא' ערר תא/92008/0622 שעיסוקו בתביעת ירידת ערך בנכס המצוי ברח' בן יהודה ,126 אשר בהתאם להחלטת ועדת הערר, מונה במסגרתו מר שלומי יפה כשמאי מייעץ. לאחר הדיון בעניינן של ההשגות על השומה המייעצת נקבע בהחלטת ועדת הערר מהעת האחרונה, גם היא בראשותה יוה"ר עוה"ד סילביה רביד, כי "שגה השמאי המייעץ עת התעלם מן ההנחיה שניתנה לו בהחלטה מכוחה מונה על פיה עליו להביא בחשבון את כלל היבטי התכנית, לרבות האלמנטים המשביחים

בה". בהתאמה הוחלט: "להחזיר את הדיון לשמאי המייעץ אשר יבחן את האלמנטים הפוגעים

והמשביחים כאחד".

משמע, הכרח בלתי מסוייג הוא כי האלמנטים המשביחים יילקחו בחשבון בעת בחינת קיומה של פגיעה בגין אישורה של התכנית וכן בעת בחינת ירידת הערך, ככל שנגרמה פגיעה כאמור.

שמאי התובע לא לקח בחשבון כי אישורה של תכנית הקו הסגול יוביל לצמצום עומסי תנועת רכבים ואוטובוסים ברח' ארלוזורוב – ובהתאם לירידה בזיהום האוויר והרעש. כפי שפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, דו"חות וחוות דעת מומחים מגוונים מראים בבירור כי תכנית הקו הסגול תיטיב עם סביבתה:

מסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל אשר נערך על-ידי אתוס אדריכלות, תכנון וסביבה בחודש דצמבר 2015 נבחן, בין היתר, השלכות יישום הפרויקט הנדון בהיבט האקוסטי.

ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת הקלה ברחוב ארלוזורוב ובסביבתו הקרובה של עמ' 12 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2020-00829 - מורדוף נתנאל

26-0016ב' - - 1 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

הנכס אינם חורגים מקריטריון הרעש המותר (יום ולילה) ואף נמוכים ממנו.

בחוות דעת שנערכה על-ידי חברת גל תכנון וניהול מערכות אורבניות (א.נ. גל תכנון) מחודש יולי 2020 עבור נת"ע בעניין בחינת ההשפעה של מעבר מתחבורה ציבורית באוטובוס לרכבת קלה של הקו הסגול ברח' ארלוזורוב בתל אביב נמצא כי הכנסת מערכת הסעת המונים תוביל למרחב נגיש יותר ברמה מקומית ואזורית תוך שיפור חתך הרחוב לא רק ברמה מטרופולינית אלא גם ברמה מקומית לרווחת תושבי הרחוב.

בשומה מייעצת שניתנה ברח' ארלוזורוב 170 במסגרת ערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ'

הוועדה המקומית לתכנון ובניה – תל אביב (פורסם בנבו), גם שם נידונה תביעה לפי ס' 197 לחוק (גם) בגין אישור תכנית הקו הסגול – התת"ל משפרת את הנגישות לנכסים ובפרט לנכסים מסחריים ועל כן משביחה. רא' עמ' 97 ובהמשך, בעמ' .98 בחוות דעת שנערכה על-ידי חברת אקו הנדסת סביבה ואקוסטיקה מיום 17.2.2021 עבור נת"ע בעניין בחינת ההיבטים הסביבתיים (רעש ורעידות) של הרכבת הקלה בקו הסגול בתל אביב הובהר כי הרכבת הקלה לא תגרום למפגעי רעש ורעידות, ואף תפחית את מפלס הרעש ברחוב.

בשומה המייעצת בעניין אירלין פרימור מפנה השמאי המייעץ דוד דדון ל"סקר מחירים בקו האדום בירושלים, למטרת גיבוש עמדה בתביעות פיצויים לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התו"ב עקב אישור תת"ל 71 ותת"ל -7 בגין מקרקעין המצויים לאורך תוואי קווי הרק"ל (הירוק והסגול)

באזור תל אביב והמרכז". אשר בחן עליית שווי שנובעת מאישור קו הרכבת הקלה על דירות מגורים הממוקמות בסמיכות/צמידות לקו הרכבת הקלה.

כמו כן רא' השומה המייעצת ברח' בן יהודה 114 אשר עוסקת בתביעה משולבת של נכסי מגורים ומסחר בגין אישורה של תת"ל /70א' וקובעת עליית ערך בגין אישור התת"ל (בהשוואה למצב הקודם שכלל את תמ"א /23א'/.)4

בהקשרה של השומה המייעצת ברח' בן יהודה 114 יצוין כי בהחלטת ועדת הערר מיום ,26.3.2026 בראשות יו"ר עוה"ד סילביה רביד, נקבע כי לא קיימת עילה להתערבות במסקנות השומה המייעצת וכי יש לאמצן במלואן. בהתאם לכך קבעה ועדת הערר כי תכנית תת"ל /70א' אינה מהווה תכנית פוגעת.

לפני סיום נבקש להפנות גם לשומה המייעצת שניתנה בגו"ח 7085/15/1-5 ברח' אבן גבירול 11 אשר נערכה ע"י השמאית רמה מאור אשר מונתה כשמאית מייעצת במסגרת ערר תא/ 92018/0922 אלי שיגריס ואח' נ' הוועמ"ק ת"א ואח'. שומה מייעצת זו עניינה בתביעה משולבת של נכסי מגורים ומסחר שהוגשה בגין אישורה של תת"ל /71ב' ובה נקבע אישורה של תת"ל /71ב'

הביא לעליית ערך המקרקעין (בהשוואה למצב הקודם שכלל את תמ"א /23א'/.)4 בהקשרה של השומה המייעצת דלעיל, ובין היתר מאחר והעוררים שם הסכימו לדחיית התביעה על יסוד האמור בשומה המייעצת, נקבע בהחלטת ועדת הערר מיום 6.8.2025 על דחיית הערר.

הנה כי כן, לדעתנו, לנוכח האלמנטים המשביחים בתכנית הקו הסגול, כמו גם הפגם שנפל בשומת התובע המתעלמת מהם – יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישור תכנית זו.

חשיפת הבניין לפגיעת מטרדים בשלב ההקמה ובשלב ההפעלה כאמור, במסגרת התביעה נטען כי אישורה של התכנית כולל גם לפגיעה בשל מטרדים שונים בשלב ההקמה ובשלב ההפקעה ובכללם מפגעי תחבורה של רעש אבק, רעידות, אסבסט, הגבלת גישה לבניין, פרטיות וקרינה. בעקבות מטרדים אלו טוען התובע לפגיעה בערך המקרקעין בסך של 491,000 ₪ - הפחתה של כ-%15 מהשווי הבנוי.

להבנתנו, גם טענות אלו בדבר פגיעת מטרדים להידחות מכל וכול, וזאת מהטעמים שיפורטו להלן.

ראשית לכל יש לדחות את הטענה כיוון שהיא סותרת ולמצער אינה עומדת בהלימה לטענת התובע לשימוש מיטבי במועד הקובע למגרש ריק. ככל שבמועד הקובע השימוש הוא מגרש ריק הנושא זכויות בניה לפי התכניות התקפות ותמ"א 38 (דבר המוכחש) הרי שאין מקום לייחס כל ירידת ערך לבינוי הקיים. מדובר בסתירה פנימית בתביעה.

שנית, טענות אלו לפגיעה עקיפה נעדרות כל ביסוס שהוא והדברים נטענו בעלמא ללא כל תימוכין כנדרש בהתאם להלכה הפסוקה. לעניין זה, בולטת היעדרה של חוות דעת מקצועית הנדרשת לשם הוכחת רכיבי פגיעה שונים דוגמת חוות דעת להוכחת הפגיעה בגין רעש וזיהום אוויר.

עמ' 13 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2020-00829 - מורדוף נתנאל

26-0016ב' - - 1 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

נביא באריכות את קביעות וועדת הערר בערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה מרכז) 384/07 אדם עמל ועוד 97 עוררים נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ"ת (נבו )23.07.2013 (והאסמכתאות המפורטות שם).

שלישית, בהתאם לאמור לעיל בסעיפים 77-79 בחוו"ד המשפטית של הוועדה המקומית, אישורה של תכנית זו יוביל לצמצום עומסי תנועה ואוטובוסים ובהתאם יוביל לירידה בזיהום האוויר והרעש, וכי הרעש החזוי מהרכבת ובסביבתו הקרובה של הנכס אינם חורגים מקריטריון הרעש המותר ואף נמוכים ממנו.

רביעית, נזכיר כי בהתאם לחוות דעת שנערכה מטעם נת"ע ביום ,17.2.2021 הרי שבכל הנוגע לרעש ולרעידות ובהתאם לחוות דעת מומחה של בן ציון כרמן מיום 7.6.2021 בנושא "זיהום אויר הפעלת הרכבת בגוש דן" – ההיפך הוא הנכון – שכן, תנועת הרק"ל תגרום להפחתת רעש, רעידות וזיהום אוויר העולה מתנועת האוטובוסים אותם היא מחליפה (בעמ' 35 לחוות הדעת מטעם הוועדה המקומית) – זאת, בניגוד לנטען בתביעה לעניין חוסר הוודאות בכל הנוגע לרעידות והשפעתן על הנכס. לצד זאת יש אף לדחות את הניסיון לבסס את ירידת הערך על "פגיעה"

לכאורה בתקופת העבודות – שכן כפי שנקבע פעמים רבות בפסיקות בתי המשפט והחלטות וועדות הערר – אין מדובר בטענה לנזק החוסה תחת סעיף 197 לחוק. רא' קביעות וועדת הערר בערר תא/92018/0922 אלי שיגריס ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (לא פורסם)

והאסמכתאות המפורטות שם.

לבסוף, גם שיעור ירידת הערך בנטען בשומת התביעה, בשיעור של %,15 הוא שרירותי גרידא ומנותק לחלוטין מהאסמכתאות עליהן מבקש התובע להתבסס בטיעון זה.

על כן, גם לעניין זה יש לדחות מכל וכל את טענות התובע בדבר פגיעת מטרדים שעה שזו לא הוכחה כנדרש בהתאם להלכה הפסוקה, ואף לו הייתה מוכחת (ולא כך הדבר כאמור), הרי שאין בטענות השונות לפגיעה עקיפה משום עילת תביעה ברת פיצוי.

סוף דבר

נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית התביעה, תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה המקומית.

לחלופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע כי אכן נגרמה למקרקעין נשוא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של התכנית, יש לקבוע כי פגיעה זו היא פגיעה זניחה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובע פיצויים בגינה.

כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה אינה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכל בהתאם לעניין והדבק הדברים ובנוסף לחוות דעת השמאית מטעם הוועדה המקומית.

בנוסף, אין באמור לעיל כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0016ב' מיום 12/08/2026 תיאור הדיון:

שי פטריאנו: ארלוזורוב 31 - תא/-5000 התובע טוען שהתוכנית שינתה את ייעוד קומת הקרקע ממגורים

למסחרי וכתוצאה מכך נגרמה ירידת ערך לכלל המבנה. התכנית השנייה הינה תת"ל 70א- התובע טוען כי בעקבות סמיכות החלקה למסוף מתע"ן תחסם הגישה ברכב לבנין – דבר אשר יאיין את היכולת לבצע עבודות בניה בחלקה. בנוסף לכך נטען למטרדים סביבתיים בעקבות סמיכות הנכס למסילת הרכבת הקלה.

מענה לעניין ת"א 5000 - התוכנית לא שינתה את הנורמות התכנוניות והזכויות מכוח תכנית זו אינן זכויות קונקרטיות. לעניין תת"ל70א' - ראשית כל, לא ניתן להביא בחשבון את הזכויות מכוח תמ"א 38 אותן מביאים התובעים, היות ומדובר בזכויות שהינן מותנות ולא מוקנות. לעניין חסימת הגישה לחלקה -

נת"ע הצהירה מספר פעמים במסגרת קידום התכנית שתאפשר נגישות לכלי רכב הדרושים לביצוע העבודות וזאת בתיאום מראש עם הגורמים הרלוונטיים. הטענות בדבר מטרדים סביבתיים נטענו ללא כל עמ' 14 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2020-00829 - מורדוף נתנאל

26-0016ב' - - 1 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

ביסוס או חוות דעת מקצועיות. יתרה מכך, התובע מתעלם מהאלמנטים המשביחים של תת"ל/70א' כגון:

ירידה בזיהום האוויר והרעש ועלייה בנגישות התחבורתית למבנים הממוקמים לאורך הקו הסגול.

בישיבתה מספר 26-0016ב' מיום 12/08/2026 (החלטה מספר )1 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

משתתפים: אלחנן זבולון, חיים גורן, אמיר בדראן, חן אריאלי, דייבי דישטניק עמ' 15 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 9 - תיק 2025-06060

26-0016ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

לדרפט מצורפות: חוות דעתה של שמאית הוועדה גלית אציל לדור, חוות דעת משפטית מטעם

ב"כ הוועדה עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ושירה פרנקו, תגובת ב"כ החתום על השיפוי

עורך הדין דויד כחלון והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר

פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 22/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדת ביסוד התביעה הן: תת"ל/70א' , תא 5000 ו- תא 3616א'.

בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות

הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6902 חלקה: 209 תת חלקה: 9

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 22

תובעת: בלום מרים אריאלה.

בא כוח התובעים: עו"ד רונן ירדני

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 106,200 ₪.

תת"ל 70 א' – 199,400 ₪.

תא/3616א' – 287,200 ₪.

עמ' 16 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 9 - תיק 2025-06060

26-0016ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאי התובעת מר רן וירניק):

• תכנית 5000 – התכנית מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי בחלקה (חלופת הריסה ובניה) שווי זכויות הבניה לדירות בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל מסחר.

תת"ל/70א' - התכנית משנה את קביעות תמ"א 23 א' על שינוייה ותמ"מ 5 וקובעת שקו הסעת המונים שברחוב ארלוזורוב יהיה עילי (בתמ"א 23 א' ובתמ"מ 5 נקבע שקו הסעת המונים ברחוב ארלוזורוב יבוצע כרכבת תחתית). לשינוי האמור משמעויות לשווי הנכסים הגובלים, שכן, רכבת עילית צפויה לגרום למפגעים סביבתיים משמעותיים יותר מאלו של רכבת תחתית (המולת נוסעים, צפצופים, כריזות באזור הרציפים וכד' בשעות נרחבות של היממה).

• תכנית 3616א - הקטנת זכויות הבניה ביחס לתכנון שהיה תקף ערב אישור התכנית.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוו"ד שמאית הוועדה המקומית גלית אציל לדור:

תכנית 5000

יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.

יצוין כי ערוב שימושים קיים במבנים רבים בסביבה ומהווה חלק מתפישה אורבנית להעשרת המרחב הציבורי בפעילות מגוונת במהלך שעות היממה ומהווה יתרון מובהק. בעניין זה עפ"י

שמאי מכריע	גוש/חלקה	כתובת
דוד דדון	6214/170	ארלוזורוב 73
ערן ירקוני	6954/12	ארלוזורוב 48
עומר סרחאן	6217/453	ארלוזורוב 116
ברזילי בועז	6955/99	ארלוזורוב 33
רמה מאור	6213/843	ארלוזורוב 125
ערן ירקוני	6901/65	ארלוזורוב 9

האם נקבעה הפחתה בגין ערוב שימושים	שמאי מכריע	גוש/חלקה	כתובת
לא	עומר סרחאן	7052/56	שלמה 44
לא	נאוה סירקיס	6976/204	מיקוניס 8
לא	אבישי זיו	7052/57	שלמה 46-48
לא	דוד טיגרמן	7093/49	פרי מגדים 6
לא	עומר סרחאן	7407/2	רציף הרברט סמואל
לא	נורית ג'רבי	7110/160	עמק ברכה 3

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 9 - תיק 2025-06060

26-0016ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

הכרעות שמאים מכריעים ברח' ארלוזורוב נקבע שווי זהה למגורים עם מסחר בקומת קרקע וללא מסחר בקומת קרקע כדלקמן:

כמו כן להלן החלטות שמאים מכריעים שלא קבעו כל הפחתה בגין עירוב שימושים:

משכך יש לדחות את טענת התובעים לירידת ערך המקרקעין והדירות התובעות כתוצאה מאישורה של תכנית תא/.5000

תת"ל/70א'

- לאורך שעות היום הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר ()db65 ואף נמוך ממנו.

- לאורך שעות הלילה הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר (db55 -)db60 ואף נמוך ממנו.

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 9 - תיק 2025-06060

26-0016ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

לאור כל האמור לעיל, צפוי לחול שיפור, בין היתר , בחתך הרחוב, אקלים האקוסטי, בחשיפה לזיהום האוויר ובנגישות בסביבת נשוא חוות הדעת כך שלא רק ששווי נשוא חוות הדעת אינו נפגע כי אם הוטב משמעותית עם אישורה של התת"ל .

מבלי לגרוע מהאמור, במצב תכנוני קודם, תמ"א /23א/4 התוותה שלד תחבורתי, הכולל תפרוסת קווי מתע"ן לפיתוח מערכת התחבורה הציבורית. בשונה מתמ"א 23א' ומתמ"מ 5 שקדמו לה, בהן נקבע כי מפלס המעבר יהיה תת קרקעי, תמ"א /23א'/4 שינתה הוראה זו וקבעה מפלס המעבר של קו המתע"ן ייקבע בתכנון עתידי מפורט.

תמ"א /23א'/4 שינתה את תמ"א 23א' ואת הקבוע בתמ"מ 5 לעניין מערכת הסעת המונים. בנספח א' לתמ"א /23א'/4 צוין שהקו הסגול עובר ברח' ארלוזורוב בקטע שמרחוב בן יהודה ועד רח' דרך נמיר. תמ"א /23א'/4 אינה קובעת את מפלס המעבר של קו המתע"ן. מפלס המעבר ייקבע כאמור בתכנון המפורט.

לכן, תת"ל 70א', שהינה התכנית המפורטת אשר היא זו אשר קובעת את מפלס המעבר, ובענייננו מעל פני הקרקע, מיישמת את הוראותיה של תמ"א /23א'/4 ומשכך אינה משנה את תוואי המפלס אלא קובעת אותו ולכן אין בקביעת מפלס המעבר כדי להביא לירידת הערך הנטענת (והמוכחשת).

לאור כל האמור לעיל לדעתי לא חלה פגיעה עקב אישור תכנית תת"ל 70א' ויתרונותיה גוברים על חסרונותיה.

תכנית 3616א

עמדת הוועדה המקומית - כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית -

הינה בתמצית על פי הדין ופסיקות בתי המשפט, כי הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן במעמד של "זכויות קניין" של התובעים ואינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין – שכן הן מותנות, בלתי וודאיות, וכן ערטילאיות, שאינן חלות באופן קונקרטי ביחס למקרקעין (או כל מקרקעין שהם ברחבי המדינה).

לפיכך, בבחינת שווי המקרקעין במצב הקודם אין לקחת בחשבון את הזכויות הכלולות בתמ"א 38 ולא קמה עילת פיצוי בגין אישור התכנית אשר העניקה זכויות הפחותות מהיקף הזכויות המירבי שניתן היה לאשר, באופן תיאורטי, על פי תמ"א .38 שמאי התובעים מתעלם מגורמים משביחים הנובעים מאישורה של תכנית 3616 א' כגון: תוספת זכויות בניה מוקנות לסל הזכויות הקיים טרם אישורה. תכנית 3616א' .

כמו כן תכנית 3616 א' מאפשרת הקמת בריכת שחיה בקומת הגג התחתון והעליון.

מטרתה של תכנית 3616 א, בין היתר, להטמיע את עקרונות הבניה של הכרזת אונסקו בתחום רובע 3 הכלול באזור ההכרזה, תוך שמירה על הערכים האורבניים והאדריכליים הייחודיים במתחם זה. בסמכותה של הוועדה המקומית לקבוע מדיניות ולהתאים את הוראות תכנית זו למאפייני היישוב או חלקים ממנו וכן לקבוע בתכנית מפורטת הוראות שונות מהקבוע בהוראות תמ"א 38 על שינוייה.

בהתאם לשומה מכרעת מיום 19/03/2020 שנערכה לדירה בבניין הנידון ע"י השמאי המכריע אייל יצחקי נקבע כי תכנית 3616 א' הינה תכנית משביחה הן בהתעלם מהפוטנציאל שיצרה תמ"א 38 במצב הקודם והן כאשר מביאים בחשבון את הזכויות מכוח תמ"א .38 אף בהתאם לשומה מכרעת נוספת שנערכה לדירה אחרת בבניין הנישום (תת חלקה ,)8 השמאי

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 9 - תיק 2025-06060

26-0016ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

המכריע ארז כהן קבע כי בהתעלם מתמ"א 38 תכנית 3616א הינה תכנית משביחה. השמאי קבע כי בהתחשב בתמ"א 38 שווי הדירה זהה .

לאור כל האמור לעיל לדעתי לא חלה פגיעה עקב אישור תכנית תת"ל 3616א.

תקציר חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ושירה פרנקו, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי אריאלה בלום מרים, ת.ז ********* בעלת הזכויות במקרקעין הידועים כתת חלקה 9 חלקה 209 גוש ,6902 הממוקמים ברחוב ארלוזורוב 22 כמפורט בכתב התביעה (להלן: "התובעת" ו-"המקרקעין" בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:

תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית 5000");

תת"ל 70א – "רכבת קלה מטרופולין תל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום 9.1.2017 (להלן: "תכנית הקו הסגול").

תא//3616א – "תכנית רובע 3", אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7668 מיום 9.1.2018 (להלן:

"תכנית רובע 3").

(התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").

התביעה לפיצוי התובעת לפי ס' 197 לחוק הוגשה על סך כולל של 592,800 ₪ (נכון למועדים הקובעים של התכניות) והיא נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת מר רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת כללית לרחוב ארלוזורוב מיום ,25.11.2019 חוות דעת פרטנית לנכס מיום 1.12.2019 וכמו כן עדכון לחוות הדעת מטעם שמאי המקרקעין רן וירניק שנערכה ביום .31.1.2021 (להלן: שמאי התובעת"; שתי חוות הדעת של השמאי וירניק יכונו יחדיו להלן "שומת התובעת" ובמקומות הרלוונטיים תכונה חוות הדעת הכללית בנפרד כ-"חוו"ד וירניק לרח'

ארלוזורוב").

כפי שיפורט להלן ועל בסיס חוות הדעת השמאית מטעם שמאית הוועדה המקומית, התכניות לא פגעו בערכם של המקרקעין ועל כן המלצתנו היא לדחות את התביעה; ממילא, עצם הפגיעה, כמו גם היקפה, לא הוכחו – ועל כן יש לדחות את התביעה על הסף. חוות דעת זו ניתנת במצורף לחוות דעת שמאית מטעם הוועדה המקומית בתל אביב, אשר נערכה ע"י שמאית המקרקעין הגב' גלית אציל לדור (להלן: "הוועדה המקומית", "שמאית הוועדה המקומית" ו-"שומת הוועדה המקומית" בהתאמה).

למען הסדר הטוב יצוין כי בהתאם להוראות הדין, נת"ע משפה בשיעור של %70 מהפיצויים, כפי שייקבעו וככל שייקבעו בגין פגיעה שנגרמה למקרקעין עקב אישורה של תכנית הקו הסגול.

תיאור טענות התובעת – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 – הואיל ותכנית 5000 מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי לעמדת התובעת (בחלופת חיזוק הבינוי הקיים), שווין של זכויות הבניה בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל קומת מסחר, בעוד לטענת שמאי התובעת שווי הזכויות בקומת הקרקע שמשתנה למסחר לגישתו וניתנת לבניה באופן שכולל חזית לרחוב עולה. בשל כך, אליבא שמאי התובעת, מוערכת הפגיעה בערך המקרקעין של התובעת בסך כולל של 106,200 ₪ (עמ' 5 לשומת התובעת).

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול - לטענת התובעת, תכנית הקו הסגול שינתה את הוראות התכניות תמ"א /23א ו-תמ"מ 5 – באופן שקו הרק"ל יהיה בתוואי עילי (להבדיל מתוואי תת-קרקעי), ובשל כך צפויים להיגרם מפגעים סביבתיים (המולת נוסעים, צפצופים, כריזות וכו'). בגין ראש נזק זה, הוערכה הפגיעה שנוצרה למקרקעין בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך כולל של 199,400 ₪ (בעמ' 6 לשומת התובעת).

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית רובע 3 –

לטענת שמאי התובעת, הפגיעה בנכס כתוצאה מאישור תכנית רובע 3 נובעת מצמצום זכויות הבניה.

תחילה טוען שמאי התובע כי השימוש המיטבי במקרקעין במצב הקודם – על פי תכנית מ' ותמ"א 38 – הוא לחיזוק הבינוי הקיים ותוספת זכויות (עמ' .)4 על רקע קביעה זו ולאחר חישוב הפגיעה (המוכחשת) בגין אישורן של תכנית המתאר ותכנית הקו הסגול, מחשב שמאי התובע את שווי המקרקעין לאחר אישורה של תכנית רובע 3 – ועל סמך פערי הערכים בין שני מצבי התכנון (כאשר השימוש המיטבי שנבחר על ידי שמאי התובע במצב הקודם לתכנית המתאר הוא חיזוק הבינוי

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 9 - תיק 2025-06060

26-0016ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

ותוספת זכויות ובמצב החדש לאחר אישורה של תכנית רובע 3 השימוש המיטבי שנבחר הוא חיזוק ותוספת) מוערכת הפגיעה בנכס בסך כולל 247,400 ₪ (עמ' 10 לשומת התובעת).

בנוסף, ביום 2.3.2021 הגישה התובעת תוספת לתביעה המבוססת על עדכון לחוות הדעת מטעם שמאי המקרקעין רן וירניק שנערכה ביום ,31.1.2021 במסגרתה נטען כי טרם אישורה של תכנית רובע -3 ניתן היה מכוח תקנות התכנון הבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהתרים), תשנ"ב – ,1992 להקים מרפסות בולטות בדירות החזית, ברם תכנית רובע 3 קבעה בתקנונה בס'

4.1.3 ט' כי בחלופה של תוספת בנייה לבניינים קיימים, בתחום ההכרזה, לא תותר תוספת מרפסות. בגין הוראה זו, מוערכת הפגיעה בסך של 39,800 ₪.

רקע כללי

המקרקעין מצויים בתחום התכניות ועליהם קיים בניין בן 4 קומות מעל קומת עמודים.

סביבת המקרקעין, קרי רחוב ארלוזורוב, מאופיינת בבנייני מגורים מתקופות שונות בבנייה רוויה של 5-3 קומות. רחוב ארלוזורוב מהווה ציר תנועה ראשי, המחבר בין דרך נמיר במזרח לרחוב הירקון במערב. הרחוב מאופיין בתנועת רכבים ערה ובו נוסעים אוטובוסים בתדירות גבוהה.

באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

במצב הקודם

תכנית 58 פורסמה למתן תוקף בע.ר. 976 מיום .4.1.1940 החלקה שבנדון מסווגת באזור דירות 1

בו יחולו ההוראות הבאות: אחוזי בניה לקומה: %35; מס' קומות: 3 קומות מעל קומת ביניים

וקומת מרתף; קווי בנין: לחזית- 4 מ'; לאחור – 5 מ'; צדדי – 3 מ'; צפיפות: 9 יח"ד לחצי דונם.

בהתאם לתכנית מ' אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 2829 מיום 24.6.1982 נקבעו הוראות לעניין אחוזי בנייה, תוספת קומה, מרווחים, צפיפות, מרפסות וסגירתן בבנייני מגורים. תוספת אחוזי בניה: בתכנית בה אחוזי הבניה של קומה, בבנין מגורים, הינם עד %38 יתווספו %7 לאחוזי הבניה המותרים לקומה לפי התכנית. בתכנית בה אחוזי הבניה לקומה, בבניין מגורים, הינם %39 ו-%40 יתווספו %5 לאחוזי הבניה לקומה. התוספת לקומה חלקית תהיה באופן יחסי לתוספת הניתנת לקומה שלמה. במגרשים הקטנים מ-500 מ"ר קיימות הגבלות לתוספת באחוזי הבנייה, כמפורט בתקנון התכנית.

תמ"א 38 (על תיקוניה) - התכנית מהווה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה.

תחולת התכנית – תכנית זו תחול על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים שתקן ישראלי ת"י 413 פטר אותם מתחולתו. רשאית הוועדה המקומית להתיר תוספות בניה למבנים קיימים המיועדים למגורים ובלבד שהמבנה יחוזק, בתנאים המפורטים בתכנית.

וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית

במצב החדש

תכנית 5000 (כהגדרתה לעיל), אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. מס' 7407 מיום .22.12.2016 מטרת התכנית, בין היתר, מתן הוראות לעריכת תכניות עתידיות וכן הצבת תכנית 5000 כנדבך מרכזי בממשל מקומי עם הפנים לאזרח, באמצעות הגדלת הוודאות התכנונית, קיצור וייעול הליכי התכנון והגדלת העצמאות של הועדה המקומית. בהתאם לתשריט אזורי יעוד בתכנית הנכס הנדון מסווג במתחם מס' 301 ביעוד "אזור מגורים בבניה עירונית", "ציר מעורב". נזכיר כי לשיטת התובעת תכנית זו פגעה בשווי הנכס.

תכנית הקו הסגול (כהגדרתה לעיל) – גם היא, כזכור, התכנית אשר פוגעת בערך המקרקעין אליבא התובעת (טענה המוכחשת).

תכנית רובע 3 (כהגדרתה לעיל) – גם היא, כזכור, פוגעת בערך המקרקעין לשיטת התובעת

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 9 - תיק 2025-06060

26-0016ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

(מוכחש). מטרותיה של תכנית זו הן:

כמפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, תכנית זו מוסיפה זכויות בניה לבניינים קיימים וכוללת שני מסלולים לחידוש מבנים וחיזוקם מפני רעידות אדמה: חיזוק המבנה הקיים ותוספת בניה של קומות נוספות, או הריסת המבנה והקמת בניין חדש.

תא/מק/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן:

הוועדה המקומית פנתה לשמאית המקרקעין גלית אציל לדור לשם עריכת חוות דעת שמאית מטעמה. בחוות הדעת בחנה שמאית הוועדה המקומית את השפעת הוראות התכניות על ערך המקרקעין וקבעה, תוך התייחסות לטיעונים שהועלו בחוות דעת שמאי התובעת, כי לא נגרמה כל פגיעה במקרקעין עם אישורן של התכניות.

עקרונות משפטיים מרכזיים בבחינת תביעה לפי סעיף 197 ס' 197 קובע: נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200; התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.

בפסיקה נקבעו שני יסודותיה של תביעה לפי ס' 197 לפגיעה במקרקעין: הראשון - כי הפגיעה במקרקעין תיגרם עקב אישורה של תכנית, וכפי שהגדיר זאת בית המשפט העליון: "בהתאם לאמור בסעיף, הזכות לפיצוי קמה בשל פגיעה אשר נגרמה למקרקעין על-ידי תכנית" (בר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' מרדכי הר (נבו .))07.08.2006 והיסוד השני – כי הפגיעה הובילה לירידת ערך. רא' ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, נח()1 550 (.)2003 לעניין זה רא' גם החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה (מחוז תל-אביב) בערר תא/92005/0720 אסתר מיכאלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין מיכאלי").

"עררי תכנית השימור"; פורסם בנבו, .)27/6/2023

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

בהחלטת ועדת ערר 5396/02 חקק נ. ועדת הערר לתו"ב רמת גן נקבע כי לא די בכך שהשמאי יטען כי הוא בעל מקצוע וכי שומתו מבוססת על ניסיונו האישי ושיקוליו המקצועיים. שומת השמאי חייבת להיות מגובה בנתונים ולהתבסס על ראיות ורק לאחר איסוף הנתונים הרלוונטיים מגיע

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 9 - תיק 2025-06060

26-0016ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

השלב של ניתוח הנתונים והסקת המסקנות.

החלטת הוועדה בעניין זה אשר דחתה את התביעה לפיצויים אושרה ע"י ביהמ"ש המחוזי בעת"מ 200/03 חקק נ. ועדת הערר ואח', שם נפסק כי אין חובה להציג דוגמאות בחוות הדעת אך יחד עם זאת היה על השמאי לבסס הערכתו ביחס לפגיעה בערך הדירה. אם נמנע הוא מלהציג דוגמאות היה עליו לחוות דעתו כמומחה של בסיס עובדות, הערכות, חישובים או כל דרך אחרת המצויה בידיעתו של מומחה.. בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר ביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כאמור לעיל, רשאית היתה הוועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת המערערים ולא למנות שמאי מכריע.

רא' ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 490/07 ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (נבו )07.02.2010 (להלן: "עניין ישיבת יקירי").

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 95042/07 דורון סמי ויעל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, גבעתיים (נבו )02.07.2009;

רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה

כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 12.5.2020;

בנוסף, תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-1971 קובעות כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות לטענות התובעת.

יש לדחות את טענות התובעת לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 כמוזכר לעיל, התובעת טוענת לפגיעה בגין אישורן של כל אחת מהתכניות. את עצם קיומה של פגיעה בגין אישור תכנית ,5000 מנסה שמאי התובעת לבסס על סמך השוואה בין מחירי דירות ברח' ארלוזורוב לבין מחירי דירות ברח' ז'בוטינסקי – כאשר לטענת שמאי התובעת, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכסים) עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית המיתאר) – וזאת בהשפעת התכניות.

לדעתנו יש לדחות את טענות התובעת לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וירידת ערכם של המקרקעין מהטעמים אשר יפורטו להלן.

נובע מאופייה של תכנית 5000 כתכנית אשר קובעת עקרונות וקווים מנחים לגיבוש וקידום תכניות מפורטות בתחומה, כאשר לא ניתן להוציא מכוחה היתר בניה. בשל אופי זה של תכנית 5000 קבעו וועדות הערר במספר הזדמנויות כי אין בסיס לתביעות לפי ס' 197 בגין אישורה של תכנית 5000 נשוא התביעה.

בעניין זה ראו החלטה שהתקבלה ביום ,8.8.2023 הדוחה ערר שהוגש בקשר לתביעת פיצויים מכוח ס' 197 בגין אישורה של תכנית תא/5000 - ערר תא/91010/0821 פיתבונדד בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

רא' גם ההחלטה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח'

(להלן: "עניין פרימור").

כן יפה לענייננו ההחלטה בערר 1037-03-19 אייל יונה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 9 - תיק 2025-06060

26-0016ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

(פורסם בנבו, ,)21.3.2019 במסגרתה קבעה ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז ת"א ביחס לתכנית תא/,5000 כי אינה מקנה זכויות אלא קובעת מתווה ומסגרת כללית לאישור תכניות מפורטות בעתיד, לפיכך הקטנת שטח המגרש אינה פוגעת בהיקף הזכויות אותו יתכן וניתן יהיה להתיר בחלק הנותר על פי תכנית/,5000 שכן היקף הזכויות על פיה טרם נקבע בתכנית מפורטת ואינו מוקנה מכוחה.

רא' בנוסף החלטת ועדת הערר בעניין מיכאלי (ס' .)85-80 בהקשר החלטות אלה נבקש להוסיף ולהבהיר כי לעמדתנו יש הכרח בדחיית תביעה המבוססת על אישור תכנית 5000 כבר על הסף – וזאת מהטעם כי בשלב התביעה ובטרם אישור תכניות מפורטות מכוח תכנית ,5000 לא ניתן לקבוע כי מדובר בתכנית פוגעת, ובכלל זה לא ניתן לקבוע את שיעור הפגיעה, ככל שקיימת.

עמדה זו מבוססת על שילוב הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: "התוספת השלישית") הקובעות כי השבחה בגין אישורה של תכנית מתאר כוללנית תחושב רק לעת אישורה של תכנית מפורטת בכוחה של תכנית המתאר הכוללנית (ס' 5(4א) לתוספת השלישית), יחד עם ההלכה הפסוקה המחייבת כי בעת בחינת פגיעה מכוחה של תכנית ייבחנו גם האלמנטים המשביחים שבאותה תכנית אשר בגינה הוגשה תביעה (עניין חייט ועניין גדעון וכרמלה המצוטטים לעיל).

נסביר כי הוראת ס' 5(4א) לתוספת השלישית נובעת, בין היתר, מאופיין של תכניות מתאר כוללניות אשר קובעות עקרונות וכללים לעריכת תכניות מפורטות – ועל כן בשלב אישורן לא ניתן לאמוד באופן מדויק את ההשבחה הנובעת מהן ואף לא ניתן לגזור מהן הוראות תכנוניות קונקרטיות לגבי המקרקעין שונים שבתחומן.

פועל יוצא מכך הוא שבעת אישור תכנית 5000 וכל עוד לא הוכנה תכנית מפורטת מכוחה, לא ניתן לבחון את כלל הגורמים המשביחים את שווי המקרקעין הכלולים בתכנית הפוגעת; ומכלל זה לא ניתן לבחון את מלוא השפעת התכנית על המקרקעין בעת בחינתה של טענה לפגיעה הנובעת מתכנית .5000 לפיכך, בחינת תביעה לפגיעה בגין אישור תכנית 5000 לגופה, תסתור את ההלכה המחייבת את בחינת כלל התכנית על הגורמים המשביחים שבה; ומהותית עשויה להביא לתוצאה מעוותת, לנוכח הבחינה החד-מימדית של תכנית 5000 – קרי בראי הוראותיה הפוגעות לכאורה, בלבד.

בהקשר זה נפנה לפסק הדין של בית המשפט המחוזי (חיפה) בעתמ 27095-05-25 מ.ת.ב חברה למדידות והנדסה בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה (נבו, )5.9.2025 (סעיפים .)77-78 מטעם ראשון זה – יש לדחות את התביעה בגין אישור תכנית 5000 כבר על הסף.

דחיית טענות התובעת לשיעור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וכישלון התובעת בהוכחת ירידת ערך

יוזכר כי לטענת שמאי התובעת, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכס) עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית )5000 – וזאת בהשפעת התכניות.

לדעתנו, בהתאם למפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית – יש לדחות את הטענה לעצם קיומה של פגיעה, וזאת משלושה טעמים: הראשון – כי שמאי התובעת כלל לא מפרט את עסקאות ההשוואה עליהן ביקש להסתמך, כפי המתחייב על פי הפסיקה (רא' למשל עניין ישיבת יקירי המצוטט לעיל). שנית – בהתאם לניתוח עסקאות ההשוואה שנבחנו על ידי שמאית הוועדה המקומית, הן ברח' ארלוזורוב והן ברח' ז'בוטינסקי (ס' 12.3.2 לחוו"ד שמאית הוועדה המקומית), הטענה לעליית מחירים "איטית" או "מתונה" לכאורה ברח' ארלוזורוב שגויה מן הפן העובדתי; ועל כן הבסיס הרעיוני עליו מבוססת התביעה, נשמט. שלישית – וזה העיקר – הלכה למעשה אין כל מחלוקת כי ברח' ארלוזורוב חלה עליית מחירים בשנים בהן אושרו התכניות ובמועדים הקובעים (רא' טבלת "תוצאות הסקר" בעמ' 12 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) –

ולפיכך, למעשה אין כל מחלוקת כי לא חלה ירידת ערך הנכסים.

בהיעדר ירידת ערך המקרקעין ובהיעדר הוכחת קיומה של פגיעה – דין התביעה להידחות על הסף.

טעם נוסף לדחיית התביעה בגין אישורה של תכנית 5000 נובע מהעובדה כי התובעת כשלה בהוכחת קיומו של התנאי הראשון הנדרש לשם הרמת נטל ההוכחה המוטל עליה – קרי קיומה של הוראה בתכנית 5000 אשר משנה את תכונות המקרקעין ומובילה לפגיעה בערכם. ודוק! בהתאם לחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, שגויה טענת התובעת כי תכנית 5000 קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד". בפועל, וכפי המוכח בסעיף 13.1.17 לחוו"ד שמאית הוועדה המקומית, תכנית 5000 קובעת הוראה שונה – ולפיה לא יותר שימוש למגורים. הא ותו לא.

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 9 - תיק 2025-06060

26-0016ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

את ערך המקרקעין) – וזאת בפרט בעיר דוגמת תל אביב. על כן ולא בכדי, מצביעה שמאית הוועדה המקומית (בס' )13.1.24 על כך שהשומות המכריעות עליהן ביקש שמאי התובעת להתבסס (עמ' 20 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) ניתנו בערים אחרות ולא בתל אביב עצמה.

זאת ועוד, ובדומה, גם ניסיון שמאי התובעת להתבסס על מחקר דלפי משנת 2002 אינו מביא להרמת נטל ההוכחה המוטל על התובעת לשם הוכחת קיומה של פגיעה. רא' לעניין זה ערר (ת"א)

786/04 גודינר סיני ואח נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ״ת:

רא' גם ערר ת״א/95193/07 חוה אקירוב ואה' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב:

בנוסף ועל בסיס הנימוקים המפורטים לעיל ובחוו"ד שמאית הוועדה המקומית (ס' )13.1.25 – יש לדחות את ניסיון התובעת לבסס את שיעור הפגיעה על מחקר דלפי – הן לאור כלליותו והיעדר נפקותו הקונקרטית למקרקעין והן לאור העובדה כי מדובר במחקר בן 15 שנים (!); וזאת אף בשים לב לעובדה כי על פי תפישות תכנון עדכניות, לעירוב שימושים יתרונות רבים, המשפיעים באופן טבעי על שווי המקרקעין בסביבה המאופיינת בערוב שימושים.

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, לדעתנו טעם נוסף המחייב את דחיית טענות התובעת בקשר לשיעור הפגיעה הנטען על ידה, בגין אישור תכנית 5000 – וזאת לאור ממצאי שמאית הוועדה המקומית אשר בחנה עסקאות השוואה ברח' ארלוזורוב, וגם בהשוואתן אל עסקאות שבוצעו ברח'

ז'בוטינסקי (בהתאם לשיטת העבודה של שמאי התובעת, אך בשונה ממנו אשר לא בחן עסקאות השוואה) – לפיהם לא נצפתה על ידה ירידה בשווי העסקאות ברח' ארלוזורוב לפני ואחרי אישור תכנית ,5000 ואף לא נצפתה עליית מחירים "מתונה יותר" ברח' ארלוזורוב ובהשוואה לעליית המחירים ברח' ז'בוטינסקי.

טעם אחרון המחייב את דחיית טענות התובעת בקשר לפגיעה הנטענת על ידה בגין אישורה של תכנית 5000 הוא בביסוסה של שומת התובעת על זכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות כגון הזכויות הכלולות בתמ"א 38 ואשר אינן אלא זכויות מותנות-זמניות שהענקתן כפופה לשמיעת התנגדויות ועררים וכן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית. לפיכך, לעמדתנו, שומת התובעת לוקה בפגם שורשי ומהותי ועל כן דינה להידחות מכל וכל. רא' לעניין זה למשל ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (פורסם בנבו, 31.5.2020 (והאסמכתאות המפורטות שם) (להלן: "עניין פולק") (ס' .)88-84

עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר

9006/0618 איל פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין פרוסט").

למותר לציין כי פסיקה ענפה של בתי המשפט בה נקבע חזור ושוב כי הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן זכויות מוקנות ואינן מהוות "זכות קניינית" של בעל נכס וכי למעשה מדובר בזכויות מותנות וערטילאיות עת"מ (ת"א) 26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית (פורסם בנבו, )28.2.2017 (להלן: "עניין אסותא").

עוד לעניין זה רא' את שנקבע בהחלטה בעררי תכנית השימור (ס' .)93-74

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

15.07.2014; עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פורסם בנבו, )30.10.2016; ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ'

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו )17.01.2013;

יצוין בנוסף כי בהתאם לפסיקת בית המשפט המובאת לעיל, פורסמה חוו"ד משפטית מטעם מנהל התכנון מיום 26.10.2016 במסגרתה נקבעה עמדת מנהל התכנון כי אין לראות בתכנית (לרבות תיקון לתמ"א )38 המצמצמת את "סל הזכויות" הכלול בתמ"א 38 כ"תכנית פוגעת" וכי לא ניתן לתבוע, כל שכן לפצות, בגין הפחתת זכויות שניתן היה לקבל על פי תמ"א 38 (בכפוף לתנאיה והוראותיה).

ראו גם פסקי דין חלקי שהתקבלה ביום ,6.3.2025 במסגרת פסיקת בית המשפט לעניינים מינהליים בת"א מפי כב' השו' גלעד הס בעמ"נ 56975-09-23 הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח' נ'

הנה כי כן, בשומת התובעת נפל פגם כאשר שומת התובעת ובהתאם הפגיעה הנטענת בגין אישורן של התכניות (תכנית 5000 ותכנית הקו הסגול) – מבוססים על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובעת כשלה בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכניות – ובהתאמה כשלה בהוכחת ירידת ערך.

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 9 - תיק 2025-06060

26-0016ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

דחיית טענות התביעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול נזכיר כי התובעת טוענת לנזק של מפגעים סביבתיים (מוכחש מכל וכל) אשר נגרם עקב אישורה של תכנית הקו הסגול, שלטענתה נובעים משינוי לכאורה של מפלס מעבר הרק"ל במסגרת תכנית התת"ל לעומת המצב התכנוני הקודם מתת קרקעית לעל קרקעית (עמ' 6 לשומת התובעת).

לדעתנו יש לדחות את טענת התובעת, כפי שיפורט להלן.

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

רא' ערר תא/92008/0622 שעיסוקו בתביעת ירידת ערך בנכס המצוי ברח' בן יהודה ,126 אשר בהתאם להחלטת ועדת הערר, מונה במסגרתו מר שלומי יפה כשמאי מייעץ. לאחר הדיון בעניינן של ההשגות על השומה המייעצת נקבע בהחלטת ועדת הערר מהעת האחרונה, גם היא בראשותה יוה"ר עוה"ד סילביה רביד, כי שגה השמאי המייעץ עת התעלם מן ההנחיה שניתנה לו בהחלטה מכוחה מונה על פיה עליו להביא בחשבון את כלל היבטי התכנית, לרבות האלמנטים המשביחים בה. בהתאמה הוחלט להחזיר את הדיון לשמאי המייעץ אשר יבחן את האלמנטים הפוגעים והמשביחים כאחד.

שמאי התובעת לא לקח בחשבון כי אישורה של תכנית הקו הסגול יוביל לצמצום עומסי תנועת רכבים ואוטובוסים ברח' ארלוזורוב – ובהתאם לירידה בזיהום האוויר והרעש. כפי שפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית (ס' ,)13.2 דו"חות וחוות דעת מומחים מגוונים מראים בבירור כי תכנית הקו הסגול תיטיב עם סביבתה:

ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת הקלה ברחוב ארלוזורוב ובסביבתו הקרובה של הנכס אינם חורגים מקריטריון הרעש המותר (יום ולילה) ואף נמוכים ממנו.

בשומה מייעצת שניתנה ברח' ארלוזורוב 170 במסגרת ערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ'

בחוות דעת שנערכה על-ידי חברת אקו הנדסת סביבה ואקוסטיקה מיום 17.2.2021 עבור נת"ע בעניין בחינת ההיבטים הסביבתיים (רעש ורעידות) של הרכבת הקלה בקו הסגול בתל אביב הובהר כי הרכבת הקלה לא תגרום למפגעי רעש ורעידות, ואף תפחית את מפלס הרעש ברחוב.

באזור תל אביב והמרכז". אשר בחן עליית שווי שנובעת מאישור קו הרכבת הקלה על דירות מגורים הממוקמות בסמיכות/צמידות לקו הרכבת הקלה. בדוח זה נכתב כי ניתן לציין בהכללה כי מרבית הגורמים המקצועיים שעוסקים בנושא הפגיעה התכנונית הנטענת הנ"ל, תמימי דעים בדבר תועלתה ותרומתה של הרכבת הקלה לעליית מחירי הנכסים בסביבה (נכסים בייעוד/שימוש למגורים וכל נכס שכן נכסים בייעוד למסחר/משרדים/תעסוקה)"

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 9 - תיק 2025-06060

26-0016ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

מהווה תכנית פוגעת.

הנה כי כן, לדעתנו, לנוכח האלמנטים המשביחים בתכנית הקו הסגול, כמו גם הפגם שנפל בשומת התובעת המתעלמת מהם – יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישור תכנית זו.

מפגעים סביבתיים - היעדרן של חוות דעת מקצועיות טענות התובעת למפגעים סביבתיים נעדרות כל ביסוס שהוא והדברים נטענו בעלמא ללא כל תימוכין כנדרש בהתאם להלכה הפסוקה.

לעניין זה, בולטת היעדרה של חוות דעת מקצועית הנדרשת לשם הוכחת רכיבי פגיעה שונים דוגמת חוות דעת להוכחת הפגיעה בגין רעש.

נזכיר כי בהתאם לחוות דעת שנערכה מטעם נת"ע ע"י חברת אקו הנדסת סביבה ואקוסטיקה מיום 17.2.2021 הרי שבכל הנוגע לרעש ורעידות ובהתאם לחוות דעת מומחה של בן ציון כרמן מיום 7.6.2021 בנושא "זיהום אויר הפעלת הרכבת בגוש דן" – ההיפך הוא הנכון – שכן, תנועת הרק"ל תגרום להפחתת רעש, רעידות וזיהום אוויר העולה מתנועת האוטובוסים אותם היא מחליפה (בעמ' 41-40 לחוות הדעת מטעם שמאית הוועדה המקומית).

על כן, גם לעניין זה יש לדחות מכל וכול את טענות התובעת בדבר פגיעה עקיפה שעה שזו לא הוכחה כנדרש בהתאם להלכה הפסוקה, ואף לו הייתה מוכחת (ולא כך הדבר כאמור), הרי שאין בטענות השונות לפגיעה העקיפה משום עילת תביעת ברת פיצוי.

יש לדחות את התביעה לפגיעה בגין אישורה של תכנית רובע 3 אין להתחשב בזכויות בנייה מכוח תמ"א 38 במצב הקודם ראשית לכל יש לדחות את הדרך בשומת התובעת לקביעת חלופת השימוש המיטבי שנבחרה על ידי שמאי התובעת – לחיזוק הבינוי הקיים בתוספת הזכויות בהתאם להוראות תכנית מ' ותמ"א .38

לעמדתנו, מדובר בפגם שרשי ומהותי בשומת התובעת ויש לדחות מכל וכל את התבססותו של שמאי התובעת, בבחינת וקביעת השימוש המיטבי, על זכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות כגון הזכויות הכלולות בתמ"א 38 ואשר אינן אלא זכויות מותנות-זמניות שהענקתן כפוף לשמיעת התנגדויות ועררים וכן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית.

רא' לעניין זה למשל עניין פולק, עניין אסותא שצוטט לעיל, ואת כלל האסמכתאות וההפניות אשר הובאו לעיל.

הנה כי כן, בשומת התובעת נפל פגם כאשר השימוש המיטבי במצב הקודם של הנכס – ובהתאם הפגיעה בגין אישור התכניות – מבוססים על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובעת כשלה בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכניות – ובהתאמה כשלה בהוכחת ירידת ערך.

בהמשך ישיר לאמור לעיל, הרי שיש גם לדחות את טענות התובעת לפגיעה בגין אישורה של תכנית רובע 3 – כאשר תחשיב המצב הקודם לתכנית רובע 3 מבוסס ברובו על זכויות הכלולות בתמ"א

38. כמפורט בהרחבה לעיל, זכויות הבניה הכלולות בתמ"א 38 הן זכויות מותנות, ערטילאיות

אשר אינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין ו/או מהקניין של התובעת – ועל כן אין בסיס לתביעה המבוססת על שווי מקרקעין "מופחת" לכאורה במצב התכנוני שלאחר אישור תכנית רובע ,3 בהשוואה לשווי "מנופח" הנוגד את הדין שניתן למקרקעין במצב התכנוני הקודם.

אל מסקנה זו הגיעה וועדת הערר בערר (מרכז) 7147/17 תמר אמזל נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות (פורסם בנבו, )29.9.2021 נדונה הטענה, כי בעקבות אישור תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א ,38 נפגע שווי המקרקעין. ועדת הערר דחתה את הערר, בין השאר לאור העובדה שהזכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות, וניתנות בכפוף לשיקול דעת רחב, וזאת בהיקש מפסק הדין בעניין דלי דליה:

רא' בנוסף החלטה בערר (הרצליה) 9001/0418 אברהם שטרית נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה (ס' .)110-101

מכל מקום ולאור האמור, את עצם קיומה של פגיעה בגין התכנית יש לבחון בהתאם לשימוש

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 9 - תיק 2025-06060

26-0016ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

המיטבי הראוי ואשר מבוסס על תכניות תקפות וזכויות בניה מאושרות ומוקנות. בהתאם לכך –

וכפי שנקבע בחוו"ד שמאית הוועדה המקומית – הרי שהשימוש המיטבי במצב הקודם הוא הותרת המבנה הקיים ותוספת זכויות מכוחה של תכנית ג', ללא תוספת זכויות מכוח תמ"א .38 במצב זה, ברי כי לא נגרמה כל פגיעה במקרקעין, שכן תכנית רובע 3 הוסיפה זכויות בניה בהשוואה לבינוי הקיים.

שומה מכריעה שניתנה במקרקעין – מוכיחה כי תכנית רובע 3 משביחה בחלקה הנדונה, בתת חלקה 7 נערכה שומה מכרעת על ידי השמאי המכריע מר אייל יצחקי, אשר ניתנה ביום 19.3.2020 (להלן: "שומת יצחקי"). במסגרת השומה המכרעת קבע השמאי המכריע כי השימוש הטוב והיעיל הוא הריסה ובנייה.

בהמשך לכך הציג השמאי המכריע שתי חלופות לקביעת שיעור ההשבחה בגין אישור תכנית רובע :3

חלופה ראשונה – במסגרתה הביא השמאי המכריע בחשבון את הזכויות מכוח תמ"א 38 במצב הקודם. לפי שיטה זו, קבע כי שווי ההשבחה בעקבות אישור תכנית רובע 3 עומד על סך של 142,800 ₪.

חלופה שנייה – במסגרתה לא הביא השמאי המכריע בחשבון את הזכויות מכוח תמ"א 38 במצב הקודם. לפי שיטה זו, קבע כי שווי ההשבחה בעקבות אישור תכנית רובע 3 עומד על סך של 428,400 ₪.

מכאן עולה באופן חד משמעי כי בשתי החלופות שנבחנו- הן בגישה שמחשיבה את זכויות תמ"א 38 במצב הקודם והן בגישה שאינה מביאה אותן בחשבון – כי תכנית רובע 3 משביחה את המקרקעין.

הוועדה המקומית תציין כי אף שהגישה ערר, התלוי ועומד, על שומת יצחקי – וזאת כנגד החלופה הראשונה לפיה יש להביא בחשבון את זכויות תמ"א 38 במצב הקודם, הרי שלא הוגש כל ערר על עצם קביעתו של השמאי המכריע כי המקרקעין הושבחו עקב אישורה של תכנית רובע .3 למרות זאת, שומת התובעת מתעלמת לחלוטין מקיומה של שומה מכרעת זו ומהקביעות הברורות שנקבעו בה. תחת זאת, שמאי התובעת מציג גישה הפוכה- וללא הנמקה מספקת – לפיה תכנית רובע 3 דווקא פגעה במקרקעין. עמדה זו עומדת בסתירה ישירה לקביעה המקצועית אשר ניתנה על ידי שמאי המכריע בשומת יצחקי.

מן האמור לעיל, עולה תמונה ברורה כי תכנית רובע 3 הביאה להשבחה של המקרקעין. עצם קיומה של שומת יצחקי מפריך את הבסיס לטענותיה של התובעת בדבר פגיעה במקרקעין כתוצאה מאישורה של תכנית רובע .3 שומת התובעת, מתעלמת כליל מקיומה של השומה המכרעת וממצאיה ופוגעת באמינות שומת התובעת, ולאור כך, יש לקבוע כי טענת הפגיעה שהעלתה התובעת אינה מבוססת ואין לקבל את טענותיה.

דחיית טענות התובעת לפגיעה בעקבות הוראת תכנית הרובע לביטול הקמת מרפסות בחזית נזכיר בקצרה כי התובעת טוענת לפגיעה עקב הוראה בסעיף 4.1.3 ט' לתקנונה של תכנית רובע 3 אשר לטענתה פוגעת בזכותה להקים מרפסת. יובהר כי הוראה זו חלה רק בחלופה של תוספת בנייה, בעוד בחלופה של הריסה ובניה חדשה מותר להבליט את המרפסות בחזית הקדמית עד ל-

1.2 מ'.

שמאי התובעת במסגרת חוות הדעת המעודכנת קובע כי השימוש הטוב והיעיל במקרקעין הוא תוספת בניה לבניין הקיים ומציין במפורש בסעיף 3 לחוות דעת המעודכנת כי חלה ירידת הערך רק באותם בניינים בהם השימוש המיטבי הוא תוספת בנייה.

הוועדה המקומית תטען כי אין לקבל את טענת התובעת.

טענת התובעת מתעלמת באופן מוחלט מהקביעה המפורשת שניתנה במסגרת שומת יצחקי, שם קבע השמאי המכריע כי השימוש הטוב והיעיל הוא הריסה ובנייה. כך קבע השמאי המכריע בלשונו : "תוספת בניה על הבניין הקיים מורכבת כל כך, שספק רב אם תתבצע. לכן, אני סבור שסביר יותר שזכויות תכנית 3616א' יתממשו בחלקה שבנדון במבנה חדש [...]"

הוועדה המקומית לא עררה על קביעה זו ומשכך מדובר בקביעה שמאית חלוטה אשר לא הופרכה או נסתרה.

משכך, קביעת השמאי המכריע בשומת יצחקי לפיה השימוש הטוב והיעיל בעניינו הוא הריסה ובנייה - שומטת את הבסיס מטענת התובעת לפגיעה בזכות להקמת מרפסות שכן המגבלה בהוראות התכנית הפוגעת בזכות להקמת מרפסת אינה רלוונטית בחלופת הריסה ובנייה.

הוועדה המקומית תציין שגם שמאי התובעת מודע לכך וכתב זאת במפרש בסעיף 3 לחוות הדעת המעודכנת.

בנוסף ואף למעלה מן הצורך, יצוין כי גם אם השימוש המיטבי בנכס הוא בחלופה של תוספת בנייה, הרי שתכנית הרובע משביחה גם בחלופה זו, וזאת בהתחשב בכלל הוראות התכנית, לרבות סעיף 4.1.3 ט'.

לסיום, הטענה לפגיעה בזכות להקמת מרפסת נסמכת על קביעה שגויה לפיה השימוש הטוב

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 9 - תיק 2025-06060

26-0016ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

והיעיל במצב הקודם הוא תוספת בנייה. ברם, קביעה שמאית חלוטה קובעת מפורשות כי השימוש הטוב והיעיל הוא הריסה ובנייה. קביעה זו, אשר לא נסתרה – מפריכה את טענת התובעת מיסודה.

סוף דבר

נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית התביעה כבר על הסף ולחלופין לגופה, תוך אימוץ חוות דעת שמאית הוועדה המקומית.

לחלופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע כי אכן נגרמה למקרקעין נשוא התביעה פגיעה הנובעת מאישורן של התכניות, יש לקבוע כי פגיעה זו היא פגיעה זניחה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובעת פיצויים בגינה.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0016ב' מיום 12/08/2026 תיאור הדיון:

שי פטריאנו: ארלוזורוב 22 – תכנית 5000 – הטענות והמענה לטענות זהים לארלוזורוב .31

תת"ל/70א' - נטען לאובדן 2 מקומות חניה הצמודים לתתי חלקה 4 ו- 5 וזאת בעקבות חסימת הכניסה לחלקה מכיוון רחוב ארלוזורוב. בנוסף לכך נטען לירידת ערך בעקבות מטרדים סביבתיים שנגרמים מסמיכות מסילת הרכבת לדירות התובעות. תכנית 3616א' – נטען לאובדן זכויות בניה ביחס למצב הקודם ובפרט ולביטול האפשרות להוסיף לדירות מרפסות חזיתיות בחלופת תוספת בניה.

מענה לתת"ל70א' - לעניין מקומות החניה - התובעים מתעלמים מכך שקיימת כניסה נוספת לחלקה מכיוון רחוב רנ"ק ולכן אין כל רלוונטיות לטענה זו. לחלופין, בשומת הוועדה הוצג תחשיב כי האלמנטים המשביחים של תת"ל/70א' עולים על שווי החניות. לעניין הטיעון בדבר מפגעים סביבתיים – המענה זהה לזה שניתן בארלוזורוב .31 מענה לתכנית 3616א' - לעניין תוספת הזכויות – מדובר בזכויות מכוח תמ"א 38 שהין מותנות ואינן מוקנות ולפיכך לא ניתן להביאן בחשבון. לעניין המרפסות – בהתאם לשומה מכרעת שנערכה בחלקה החלופה המיטבית למועד תכנית 3616א' הינה הריסה ובניה מחדש, כך שאין כל רלוונטיות לעניין תוספת המרפסות.

בישיבתה מספר 26-0016ב' מיום 12/08/2026 (החלטה מספר )2 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

משתתפים: אלחנן זבולון, חיים גורן, אמיר בדראן, חן אריאלי, דייבי דישטניק

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 8 - תיק 2025-06059

26-0016ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

לדרפט מצורפות: חוות דעתה של שמאית הוועדה גלית אציל לדור, חוות דעת משפטית מטעם

ב"כ הוועדה עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ושירה פרנקו, תגובת ב"כ החתום על השיפוי

עורך הדין דויד כחלון והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר

פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 22/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדת ביסוד התביעה הן: תת"ל/70א' , תא 5000 ו- תא 3616א'.

בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות

הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6902 חלקה: 209 תת חלקה: 8

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 22

תובעים: בלום אברהם, בלום מרים אריאלה ו- בלום שי.

בא כוח התובעים: עו"ד רונן ירדני

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 121,300 ₪.

תת"ל 70 א' – 218,200 ₪.

תא/3616א' – 310,600 ₪.

טענות התובעים (מתוך חוו"ד שמאי התובעים מר רן וירניק):

עמ' 30 מבא"ת ספטמבר 2007

שמאי מכריע	גוש/חלקה	כתובת
דוד דדון	6214/170	ארלוזורוב 73
ערן ירקוני	6954/12	ארלוזורוב 48
עומר סרחאן	6217/453	ארלוזורוב 116
ברזילי בועז	6955/99	ארלוזורוב 33
רמה מאור	6213/843	ארלוזורוב 125
ערן ירקוני	6901/65	ארלוזורוב 9

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 8 - תיק 2025-06059

26-0016ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

• תכנית 3616א - הקטנת זכויות הבניה ביחס לתכנון שהיה תקף ערב אישור התכנית.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוו"ד שמאית הוועדה המקומית גלית אציל לדור:

תכנית 5000

יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.

האם נקבעה הפחתה בגין ערוב שימושים	שמאי מכריע	גוש/חלקה	כתובת
לא	עומר סרחאן	7052/56	שלמה 44
לא	נאוה סירקיס	6976/204	מיקוניס 8
לא	אבישי זיו	7052/57	שלמה 46-48
לא	דוד טיגרמן	7093/49	פרי מגדים 6
לא	עומר סרחאן	7407/2	רציף הרברט סמואל
לא	נורית ג'רבי	7110/160	עמק ברכה 3

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 8 - תיק 2025-06059

26-0016ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

כמו כן להלן החלטות שמאים מכריעים שלא קבעו כל הפחתה בגין עירוב שימושים:

משכך יש לדחות את טענת התובעים לירידת ערך המקרקעין והדירות התובעות כתוצאה מאישורה של תכנית תא/.5000

תת"ל/70א'

- לאורך שעות היום הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר ()db65 ואף נמוך ממנו.

- לאורך שעות הלילה הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר (db55 -)db60 ואף נמוך ממנו.

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 8 - תיק 2025-06059

26-0016ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

לאור כל האמור לעיל לדעתי לא חלה פגיעה עקב אישור תכנית תת"ל 70א' ויתרונותיה גוברים על חסרונותיה.

תכנית 3616א'

עמדת הוועדה המקומית - כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית -

כמו כן תכנית 3616 א' מאפשרת הקמת בריכת שחיה בקומת הגג התחתון והעליון.

לאור כל האמור לעיל לדעתי לא חלה פגיעה עקב אישור תכנית תת"ל 3616א.

תקציר חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ושירה פרנקו, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי אריאלה בלום מרים,

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 8 - תיק 2025-06059

26-0016ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

ת.ז: [הושמט]; שי בלום, ת.ז ********* ו-אברהם בלום, ת.ז ********* בעלי הזכויות במקרקעין הידועים כתת חלקה 8 חלקה 209 גוש ,6902 הממוקמים ברחוב ארלוזורוב 22 כמפורט בכתב התביעה (להלן: "התובעים" ו-"המקרקעין" בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:

תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית 5000");

תת"ל 70א – "רכבת קלה מטרופולין תל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום 9.1.2017 (להלן: "תכנית הקו הסגול").

תא//3616א – "תכנית רובע 3", אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7668 מיום 9.1.2018 (להלן:

"תכנית רובע 3").

(התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").

התביעה לפיצוי התובעים לפי ס' 197 לחוק הוגשה על סך כולל של 650,100 ₪ (נכון למועדים הקובעים של התכניות) והיא נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת מר רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת כללית לרחוב ארלוזורוב מיום ,25.11.2019 חוות דעת פרטנית לנכס מיום 1.12.2019 וכמו כן עדכון לחוות הדעת מטעם שמאי המקרקעין רן וירניק שנערכה ביום .31.1.2021 (להלן: שמאי התובעים"; שתי חוות הדעת של השמאי וירניק יכונו יחדיו להלן "שומת התובעים" ובמקומות הרלוונטיים תכונה חוות הדעת הכללית בנפרד כ-"חוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב").

תיאור טענות התובעים – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 – הואיל ותכנית 5000 מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי לעמדת התובעים (בחלופת חיזוק הבינוי הקיים), שווין של זכויות הבניה בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל קומת מסחר, בעוד לטענת שמאי התובעים שווי הזכויות בקומת הקרקע שמשתנה למסחר לגישתו וניתנת לבניה באופן שכולל חזית לרחוב עולה. בשל כך, אליבא שמאי התובעים, מוערכת הפגיעה בערך המקרקעין של התובעים בסך כולל של 121,300 ₪ (עמ' 5 לשומת התובעים).

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול: לטענת התובעים, תכנית הקו הסגול שינתה את הוראות התכניות תמ"א /23א ו-תמ"מ 5 – באופן שקו הרק"ל יהיה בתוואי עילי (להבדיל מתוואי תת-קרקעי), ובשל כך צפויים להיגרם מפגעים סביבתיים (המולת נוסעים, צפצופים, כריזות וכו'). בגין ראש נזק זה, הוערכה הפגיעה שנוצרה למקרקעין בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך כולל של 218,200 ₪ (שם).

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית רובע 3

לטענת שמאי התובעים, הפגיעה בנכס כתוצאה מאישור תכנית רובע 3 נובעת מצמצום זכויות הבניה.

תחילה טוען שמאי התובעים כי השימוש המיטבי במקרקעין במצב הקודם – על פי תכנית מ'

ותמ"א 38 – הוא לחיזוק הבינוי הקיים ותוספת זכויות (עמ' .)4 על רקע קביעה זו ולאחר חישוב הפגיעה (המוכחשת) בגין אישורן של תכנית המתאר ותכנית הקו הסגול, מחשב שמאי התובעים את שווי המקרקעין לאחר אישורה של תכנית רובע 3 – ועל סמך פערי הערכים בין שני מצבי התכנון (כאשר השימוש המיטבי שנבחר על ידי שמאי התובעים במצב הקודם לתכנית המתאר הוא חיזוק הבינוי ותוספת זכויות ובמצב החדש לאחר אישורה של תכנית רובע 3 השימוש המיטבי שנבחר הוא חיזוק ותוספת) מוערכת הפגיעה בנכס בסך כולל 270,800 ₪ (עמ' 10 לשומת התובעים).

בנוסף, ביום 2.3.2021 הגישו התובעים תוספת לתביעה המבוססת על עדכון לחוות הדעת מטעם שמאי המקרקעין רן וירניק שנערכה ביום ,31.1.2021 במסגרתה נטען כי טרם אישורה של תכנית רובע -3 ניתן היה מכוח תקנות התכנון הבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהתרים), תשנ"ב – ,1992 להקים מרפסות בולטות בדירות החזית, ברם תכנית רובע 3 קבעה בתקנונה בס'

רקע כללי

המקרקעין מצויים בתחום התכניות ועליהם קיים בניין בן 4 קומות מעל קומת עמודים.

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 8 - תיק 2025-06059

26-0016ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

במצב הקודם

תכנית 58 פורסמה למתן תוקף בע.ר. 976 מיום .4.1.1940 החלקה שבנדון מסווגת באזור דירות 1

בו יחולו ההוראות הבאות: אחוזי בניה לקומה: %35; מס' קומות: 3 קומות מעל קומת ביניים

וקומת מרתף; קווי בנין: לחזית- 4 מ'; לאחור – 5 מ'; צדדי – 3 מ'; צפיפות: 9 יח"ד לחצי דונם.

בהתאם לתכנית מ' אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 2829 מיום 24.6.1982 נקבעו הוראות לעניין אחוזי בנייה, תוספת קומה, מרווחים, צפיפות, מרפסות וסגירתן בבנייני מגורים. תוספת אחוזי בניה: בתכנית בה אחוזי הבניה של קומה, בבנין מגורים, הינם עד %38 יתווספו %7 לאחוזי הבניה המותרים לקומה לפי התכנית. בתכנית בה אחוזי הבניה לקומה, בבניין מגורים, הינם %39 ו-%40 יתווספו %5 לאחוזי הבניה לקומה. התוספת לקומה חלקית תהיה באופן יחסי לתוספת הניתנת לקומה שלמה. במגרשים הקטנים מ-500 מ"ר קיימות הגבלות לתוספת באחוזי הבנייה, כמפורט בתקנון התכנית.

תמ"א 38 (על תיקוניה) - התכנית מהווה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה.

וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית

במצב החדש

תכנית הקו הסגול (כהגדרתה לעיל) – גם היא, כזכור, התכנית אשר פוגעת בערך המקרקעין אליבא התובעים (טענה המוכחשת).

תכנית רובע 3 (כהגדרתה לעיל) – גם היא, כזכור, פוגעת בערך המקרקעין לשיטת התובעים (מוכחש). מטרותיה של תכנית זו הן:

כמפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, תכנית זו מוסיפה זכויות בניה לבניינים קיימים

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 8 - תיק 2025-06059

26-0016ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

וכוללת שני מסלולים לחידוש מבנים וחיזוקם מפני רעידות אדמה: חיזוק המבנה הקיים ותוספת בניה של קומות נוספות, או הריסת המבנה והקמת בניין חדש.

תא/מק/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן:

הוועדה המקומית פנתה לשמאית המקרקעין גלית אציל לדור לשם עריכת חוות דעת שמאית מטעמה. בחוות הדעת בחנה שמאית הוועדה המקומית את השפעת הוראות התכניות על ערך המקרקעין וקבעה, תוך התייחסות לטיעונים שהועלו בחוות דעת שמאי התובעים, כי לא נגרמה כל פגיעה במקרקעין עם אישורן של התכניות.

בפסיקה נקבעו שני יסודותיה של תביעה לפי ס' 197 לפגיעה במקרקעין: הראשון - כי הפגיעה במקרקעין תיגרם עקב אישורה של תכנית, וכפי שהגדיר זאת בית המשפט העליון: "בהתאם לאמור בסעיף, הזכות לפיצוי קמה בשל פגיעה אשר נגרמה למקרקעין על-ידי תכנית" (בר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' מרדכי הר (נבו .))07.08.2006 והיסוד השני – כי הפגיעה הובילה לירידת ערך. רא' ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, נח()1 550 (.)2003 לעניין זה רא' גם החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה (מחוז תל-אביב) בערר תא/92005/0720 אסתר מיכאלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין מיכאלי").

"עררי תכנית השימור"; פורסם בנבו, )27/6/2023 .

ראו גם את שנקבע בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (מחוז ת"א) בערר תא/9001/0720 מיכאל לאריש ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (נבו, )6.5.2025 החוזר על שני השלבים שעל הטוען לפגיעה לעבור וכן מדגיש כי רק אם הוכח השלב הראשון (שלב פגיעת המקרקעין על ידי התכנית) ניתן לעבור לשלב השני – הוכחת ירידת הערך (ס' .)19-17 הלכה פסוקה היא כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובע להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית – היינו להוכיח את עצם הפגיעה; וכן להוכיח את שיעור הפגיעה. רא' למשל ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ,מו()4 627 ()1992 (להלן: "עניין פרי הארץ").

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 8 - תיק 2025-06059

26-0016ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

ירושלים נ. ברעלי פ"ד מ"ט (,)1 ,463 .)473

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה

כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 12.5.2020;

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות לטענות התובעים.

יש לדחות את טענות התובעים לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 כמוזכר לעיל, התובעים טוענים לפגיעה בגין אישורן של כל אחת מהתכניות. את עצם קיומה של פגיעה בגין אישור תכנית ,5000 מנסה שמאי התובעים לבסס על סמך השוואה בין מחירי דירות ברח' ארלוזורוב לבין מחירי דירות ברח' ז'בוטינסקי – כאשר לטענת שמאי התובעים, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכסים) עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית המיתאר) – וזאת בהשפעת התכניות.

לדעתנו יש לדחות את טענות התובעים לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וירידת ערכם של המקרקעין מהטעמים אשר יפורטו להלן.

נובע מאופייה של תכנית 5000 כתכנית אשר קובעת עקרונות וקווים מנחים לגיבוש וקידום תכניות מפורטות בתחומה, כאשר לא ניתן להוציא מכוחה היתר בניה. בשל אופי זה של תכנית 5000 קבעו וועדות הערר במספר הזדמנויות כי אין בסיס לתביעות לפי ס' 197 בגין אישורה של תכנית 5000 נשוא התביעה.

רא' גם ההחלטה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח'

(להלן: "עניין פרימור").

כן יפה לענייננו ההחלטה בערר 1037-03-19 אייל יונה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (פורסם בנבו, ,)21.3.2019 במסגרתה קבעה ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז ת"א ביחס לתכנית תא/,5000 כי אינה מקנה זכויות אלא קובעת מתווה ומסגרת כללית לאישור תכניות מפורטות בעתיד, לפיכך הקטנת שטח המגרש אינה פוגעת בהיקף הזכויות אותו יתכן וניתן יהיה להתיר בחלק הנותר על פי תכנית/,5000 שכן היקף הזכויות על פיה טרם נקבע בתכנית מפורטת ואינו מוקנה מכוחה.

עמדה זו מבוססת על שילוב הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: "התוספת

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 8 - תיק 2025-06059

26-0016ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

השלישית") הקובעות כי השבחה בגין אישורה של תכנית מתאר כוללנית תחושב רק לעת אישורה של תכנית מפורטת בכוחה של תכנית המתאר הכוללנית (ס' 5(4א) לתוספת השלישית), יחד עם ההלכה הפסוקה המחייבת כי בעת בחינת פגיעה מכוחה של תכנית ייבחנו גם האלמנטים המשביחים שבאותה תכנית אשר בגינה הוגשה תביעה (עניין חייט ועניין גדעון וכרמלה המצוטטים לעיל).

פועל יוצא מכך הוא שבעת אישור תכנית 5000 וכל עוד לא הוכנה תכנית מפורטת מכוחה, לא ניתן לבחון את כלל הגורמים המשביחים את שווי המקרקעין הכלולים בתכנית; ומכלל זה לא ניתן לבחון את מלוא השפעת התכנית על המקרקעין בעת בחינתה של טענה לפגיעה הנובעת מתכנית .5000 לפיכך, בחינת תביעה לפגיעה בגין אישור תכנית 5000 לגופה, תסתור את ההלכה המחייבת את בחינת כלל התכנית על הגורמים המשביחים שבה; ומהותית עשויה להביא לתוצאה מעוותת, לנוכח הבחינה החד-מימדית של תכנית 5000 – קרי בראי הוראותיה הפוגעות לכאורה, בלבד.

דחיית טענות התובעים לשיעור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וכישלון התובעים בהוכחת ירידת ערך

יוזכר כי לטענת שמאי התובעים, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכס) עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית )5000 – וזאת בהשפעת התכניות.

לדעתנו, בהתאם למפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית – יש לדחות את הטענה לעצם קיומה של פגיעה, וזאת משלושה טעמים: הראשון – כי שמאי התובעים כלל לא מפרט את עסקאות ההשוואה עליהן ביקש להסתמך, כפי המתחייב על פי הפסיקה (רא' למשל עניין ישיבת יקירי המצוטט לעיל). שנית – בהתאם לניתוח עסקאות ההשוואה שנבחנו על ידי שמאית הוועדה המקומית, הן ברח' ארלוזורוב והן ברח' ז'בוטינסקי (ס' 12.3.2 לחוו"ד שמאית הוועדה המקומית), הטענה לעליית מחירים "איטית" או "מתונה" לכאורה ברח' ארלוזורוב שגויה מן הפן העובדתי; ועל כן הבסיס הרעיוני עליו מבוססת התביעה, נשמט. שלישית – וזה העיקר – הלכה למעשה אין כל מחלוקת כי ברח' ארלוזורוב חלה עליית מחירים בשנים בהן אושרו התכניות ובמועדים הקובעים (רא' טבלת "תוצאות הסקר" בעמ' 12 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) –

ולפיכך, למעשה אין כל מחלוקת כי לא חלה ירידת ערך הנכסים.

בהיעדר ירידת ערך המקרקעין ובהיעדר הוכחת קיומה של פגיעה – דין התביעה להידחות על הסף.

טעם נוסף לדחיית התביעה בגין אישורה של תכנית 5000 נובע מהעובדה כי התובעים כשלו בהוכחת קיומו של התנאי הראשון הנדרש לשם הרמת נטל ההוכחה המוטל עליהם – קרי קיומה של הוראה בתכנית 5000 אשר משנה את תכונות המקרקעין ומובילה לפגיעה בערכם. ודוק!

בהתאם לחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, שגויה טענת התובעים כי תכנית 5000 קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד". בפועל, וכפי המוכח בסעיף 13.1.17 לחוו"ד שמאית הוועדה המקומית, תכנית 5000 קובעת הוראה שונה – ולפיה לא יותר שימוש למגורים.

הא ותו לא.

בהמשך ישיר לכך, הרי שגם התפישה – לפיה מגורים מעל "מסחר" פוגעת בערך הדירות בקומות העליונות – אינה מקובלת כלל וכלל מן הפן השמאי, וזאת לאור עמדתה המקצועית של שמאית הוועדה המקומית (ס' )13.1.19 – כי עירוב שימושים דווקא משפר את איכות המגורים (ובהתאם את ערך המקרקעין) – וזאת בפרט בעיר דוגמת תל אביב. על כן ולא בכדי, מצביעה שמאית הוועדה המקומית (בס' )13.1.24 על כך שהשומות המכריעות עליהן ביקש שמאי התובעים להתבסס (עמ'

20 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) ניתנו בערים אחרות ולא בתל אביב עצמה.

זאת ועוד, ובדומה, גם ניסיון שמאי התובעים להתבסס על מחקר דלפי משנת 2002 אינו מביא להרמת נטל ההוכחה המוטל על התובעים לשם הוכחת קיומה של פגיעה. רא' לעניין זה ערר (ת"א)

786/04 גודינר סיני ואח נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ״ת.

רא' גם ערר ת״א/95193/07 חוה אקירוב ואה' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

בנוסף ועל בסיס הנימוקים המפורטים לעיל ובחוו"ד שמאית הוועדה המקומית (ס' )13.1.25 – יש לדחות את ניסיון התובעים לבסס את שיעור הפגיעה על מחקר דלפי – הן לאור כלליותו והיעדר נפקותו הקונקרטית למקרקעין והן לאור העובדה כי מדובר במחקר בן 15 שנים (!); וזאת אף בשים לב לעובדה כי על פי תפישות תכנון עדכניות, לעירוב שימושים יתרונות רבים, המשפיעים באופן טבעי על שווי המקרקעין בסביבה המאופיינת בערוב שימושים.

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 8 - תיק 2025-06059

26-0016ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, לדעתנו טעם נוסף המחייב את דחיית טענות התובעים בקשר לשיעור הפגיעה הנטען על ידם, בגין אישור תכנית 5000 – וזאת לאור ממצאי שמאית הוועדה המקומית אשר בחנה עסקאות השוואה ברח' ארלוזורוב, וגם בהשוואתן אל עסקאות שבוצעו ברח'

ז'בוטינסקי (בהתאם לשיטת העבודה של שמאי התובעים, אך בשונה ממנו אשר לא בחן עסקאות השוואה) – לפיהם לא נצפתה על ידה ירידה בשווי העסקאות ברח' ארלוזורוב לפני ואחרי אישור תכנית ,5000 ואף לא נצפתה עליית מחירים "מתונה יותר" ברח' ארלוזורוב ובהשוואה לעליית המחירים ברח' ז'בוטינסקי.

טעם אחרון המחייב את דחיית טענות התובעים בקשר לפגיעה הנטענת על ידם בגין אישורה של תכנית 5000 הוא בביסוסה של שומת התובעים על זכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות כגון הזכויות הכלולות בתמ"א 38 ואשר אינן אלא זכויות מותנות-זמניות שהענקתן כפופה לשמיעת התנגדויות ועררים וכן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית. לפיכך, לעמדתנו, שומת התובעים לוקה בפגם שורשי ומהותי ועל כן דינה להידחות מכל וכל. רא' לעניין זה למשל ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (פורסם בנבו, 31.5.2020 (והאסמכתאות המפורטות שם) (להלן: "עניין פולק") (ס' .)88-84

עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר

9006/0618 איל פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין פרוסט").

עוד לעניין זה רא' את שנקבע בהחלטה בעררי תכנית השימור (ס' .)93-74

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו )17.01.2013;

הנה כי כן, בשומת התובעים נפל פגם כאשר שומת התובעים ובהתאם הפגיעה הנטענת בגין אישורן של התכניות (תכנית 5000 ותכנית הקו הסגול) – מבוססים על מערך זכויות ערטילאי-

מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובעים כשלו בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכניות – ובהתאמה כשלו בהוכחת ירידת ערך.

דחיית טענות התביעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול נזכיר בקצרה כי התובעים טוענים לנזק של מפגעים סביבתיים (מוכחש מכל וכל) אשר נגרם עקב אישורה של תכנית הקו הסגול, שלטענתם נובעים משינוי לכאורה של מפלס מעבר הרק"ל במסגרת תכנית התת"ל לעומת המצב התכנוני הקודם מתת קרקעית לעל קרקעית (עמ' 6 לשומת התובעים).

לדעתנו יש לדחות את טענת התובעים, כפי שיפורט להלן.

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 8 - תיק 2025-06059

26-0016ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

רא' גם החלטת ביניים בערר (ת"א) 92009/0622 עו"ד אליהו יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

רא' ערר תא/92008/0622 שעיסוקו בתביעת ירידת ערך בנכס המצוי ברח' בן יהודה ,126 אשר בהתאם להחלטת ועדת הערר, מונה במסגרתו מר שלומי יפה כשמאי מייעץ. לאחר הדיון בעניינן של ההשגות על השומה המייעצת נקבע בהחלטת ועדת הערר מהעת האחרונה, גם היא בראשותה יוה"ר עוה"ד סילביה רביד, כי שגה השמאי המייעץ עת התעלם מן ההנחיה שניתנה לו בהחלטה מכוחה מונה על פיה עליו להביא בחשבון את כלל היבטי התכנית, לרבות האלמנטים המשביחים בה. בהתאמה הוחלט להחזיר את הדיון לשמאי המייעץ אשר יבחן את האלמנטים הפוגעים והמשביחים כאחד.

שמאי התובעים לא לקח בחשבון כי אישורה של תכנית הקו הסגול יוביל לצמצום עומסי תנועת רכבים ואוטובוסים ברח' ארלוזורוב – ובהתאם לירידה בזיהום האוויר והרעש. כפי שפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית (ס' ,)13.2 דו"חות וחוות דעת מומחים מגוונים מראים בבירור כי תכנית הקו הסגול תיטיב עם סביבתה:

בשומה מייעצת שניתנה ברח' ארלוזורוב 170 במסגרת ערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ'

הנה כי כן, לדעתנו, לנוכח האלמנטים המשביחים בתכנית הקו הסגול, כמו גם הפגם שנפל בשומת התובעים המתעלמת מהם – יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישור תכנית זו.

מפגעים סביבתיים - היעדרן של חוות דעת מקצועיות

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 8 - תיק 2025-06059

26-0016ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

טענות התובעים למפגעים סביבתיים נעדרות כל ביסוס שהוא והדברים נטענו בעלמא ללא כל תימוכין כנדרש בהתאם להלכה הפסוקה.

על כן, גם לעניין זה יש לדחות מכל וכול את טענות התובעים בדבר פגיעה עקיפה שעה שזו לא הוכחה כנדרש בהתאם להלכה הפסוקה, ואף לו הייתה מוכחת (ולא כך הדבר כאמור), הרי שאין בטענות השונות לפגיעה העקיפה משום עילת תביעת ברת פיצוי.

יש לדחות את התביעה לפגיעה בגין אישורה של תכנית רובע 3 אין להתחשב בזכויות בנייה מכוח תמ"א 38 במצב הקודם ראשית לכל יש לדחות את הדרך בשומת התובעים לקביעת חלופת השימוש המיטבי שנבחרה על ידי שמאי התובעים – לחיזוק הבינוי הקיים בתוספת הזכויות בהתאם להוראות תכנית מ' ותמ"א .38

לעמדתנו, מדובר בפגם שרשי ומהותי בשומת התובעים ויש לדחות מכל וכל את התבססותו של שמאי התובעים, בבחינת וקביעת השימוש המיטבי, על זכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות כגון הזכויות הכלולות בתמ"א 38 ואשר אינן אלא זכויות מותנות-זמניות שהענקתן כפוף לשמיעת התנגדויות ועררים וכן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית.

רא' לעניין זה למשל עניין פולק, עניין אסותא שצוטט לעיל, ואת כלל האסמכתאות וההפניות אשר הובאו לעיל במסגרת פרק משנה ד.2 לחוות דעת זו.

הנה כי כן, בשומת התובעים נפל פגם כאשר השימוש המיטבי במצב הקודם של הנכס – ובהתאם הפגיעה בגין אישור התכניות – מבוססים על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובעים כשלו בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכניות – ובהתאמה כשלו בהוכחת ירידת ערך.

בהמשך ישיר לאמור לעיל, הרי שיש גם לדחות את טענות התובעים לפגיעה בגין אישורה של תכנית רובע 3 – כאשר תחשיב המצב הקודם לתכנית רובע 3 מבוסס ברובו על זכויות הכלולות בתמ"א .38 כמפורט בהרחבה לעיל, זכויות הבניה הכלולות בתמ"א 38 הן זכויות מותנות, ערטילאיות אשר אינן מהוות חלק מתכונות המקרקעין ו/או מהקניין של התובעים – ועל כן אין בסיס לתביעה המבוססת על שווי מקרקעין "מופחת" לכאורה במצב התכנוני שלאחר אישור תכנית רובע ,3 בהשוואה לשווי "מנופח" הנוגד את הדין שניתן למקרקעין במצב התכנוני הקודם.

רא' בנוסף החלטה בערר (הרצליה) 9001/0418 אברהם שטרית נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה (ס' ,102-102 .)110-109

מכל מקום ולאור האמור, את עצם קיומה של פגיעה בגין התכנית יש לבחון בהתאם לשימוש המיטבי הראוי ואשר מבוסס על תכניות תקפות וזכויות בניה מאושרות ומוקנות. בהתאם לכך –

בהמשך לכך הציג השמאי המכריע שתי חלופות לקביעת שיעור ההשבחה בגין אישור תכנית רובע :3

חלופה ראשונה – במסגרתה הביא השמאי המכריע בחשבון את הזכויות מכוח תמ"א 38 במצב

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 8 - תיק 2025-06059

26-0016ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

הקודם. לפי שיטה זו, קבע כי שווי ההשבחה בעקבות אישור תכנית רובע 3 עומד על סך של 142,800 ₪.

הוועדה המקומית תציין כי אף שהגישה ערר, התלוי ועומד, על שומת יצחקי – וזאת כנגד החלופה הראשונה לפיה יש להביא בחשבון את זכויות תמ"א 38 במצב הקודם, הרי שלא הוגש כל ערר על עצם קביעתו של השמאי המכריע כי המקרקעין הושבחו עקב אישורה של תכנית רובע .3 למרות זאת, שומת התובעים מתעלמת לחלוטין מקיומה של שומה מכרעת זו ומהקביעות הברורות שנקבעו בה. תחת זאת, שמאי התובעים מציג גישה הפוכה- וללא הנמקה מספקת – לפיה תכנית רובע 3 דווקא פגעה במקרקעין. עמדה זו עומדת בסתירה ישירה לקביעה המקצועית אשר ניתנה על ידי השמאי המכריע בשומת יצחקי.

מן האמור לעיל, עולה תמונה ברורה כי תכנית רובע 3 הביאה להשבחה של המקרקעין. עצם קיומה של שומת יצחקי מפריך את הבסיס לטענות של התובעים בדבר פגיעה במקרקעין כתוצאה מאישורה של תכנית רובע .3 שומת התובעים, מתעלמת כליל מקיומה של השומה המכרעת וממצאיה ופוגעת באמינות שומת התובעים, ולאור כך, יש לקבוע כי טענת הפגיעה שהעלו התובעים אינה מבוססת ואין לקבל את טענותיהם.

דחיית טענות התובעים לפגיעה בעקבות הוראת תכנית הרובע לביטול הקמת מרפסות בחזית נזכיר בקצרה כי התובעים טוענים לפגיעה עקב הוראה בסעיף 4.1.3 ט' לתקנונה של תכנית רובע 3 אשר לטענתם פוגעת בזכותם להקים מרפסת. יובהר כי הוראה זו חלה רק בחלופה של תוספת בנייה, בעוד בחלופה של הריסה ובניה חדשה מותר להבליט את המרפסות בחזית הקדמית עד ל-

1.2 מ'.

שמאי התובעים במסגרת חוות הדעת המעודכנת קובע כי השימוש הטוב והיעיל במקרקעין הוא תוספת בניה לבניין הקיים ומציין במפורש בסעיף 3 לחוות דעת המעודכנת כי חלה ירידת הערך רק באותם בניינים בהם השימוש המיטבי הוא תוספת בנייה.

הוועדה המקומית תטען כי אין לקבל את טענת התובעים.

טענת התובעים מתעלמת באופן מוחלט מהקביעה המפורשת שניתנה במסגרת שומת יצחקי, שם קבע השמאי המכריע כי השימוש הטוב והיעיל הוא הריסה ובנייה. כך קבע השמאי המכריע בלשונו : "תוספת בניה על הבניין הקיים מורכבת כל כך, שספק רב אם תתבצע. לכן, אני סבור שסביר יותר שזכויות תכנית 3616א' יתממשו בחלקה שבנדון במבנה חדש [...]"

הוועדה המקומית לא עררה על קביעה זו ומשכך מדובר בקביעה שמאית חלוטה אשר לא הופרכה או נסתרה.

משכך, קביעת השמאי המכריע בשומת יצחקי לפיה השימוש הטוב והיעיל בעניינו הוא הריסה ובנייה - שומטת את הבסיס מטענת התובעים לפגיעה בזכות להקמת מרפסות שכן המגבלה בהוראות התכנית הפוגעת בזכות להקמת מרפסת אינה רלוונטית בחלופת הריסה ובנייה.

הוועדה המקומית תציין שגם שמאי התובעים מודע לכך וכתב זאת במפרש בסעיף 3 לחוות הדעת המעודכנת.

לסיום, הטענה לפגיעה בזכות להקמת מרפסת נסמכת על קביעה שגויה לפיה השימוש הטוב והיעיל במצב הקודם הוא תוספת בנייה. ברם, קביעה שמאית חלוטה קובעת מפורשות כי השימוש הטוב והיעיל הוא הריסה ובנייה. קביעה זו, אשר לא נסתרה – מפריכה את טענת התובעים מיסודה.

סוף דבר

כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה אינה

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 8 - תיק 2025-06059

26-0016ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכל בהתאם לעניין והדבק הדברים ובנוסף לחוות דעת השמאית מטעם הוועדה המקומית.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0016ב' מיום 12/08/2026 תיאור הדיון:

שי פטריאנו: ארלוזורוב 22 – תכנית 5000 – הטענות והמענה לטענות זהים לארלוזורוב .31

בישיבתה מספר 26-0016ב' מיום 12/08/2026 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

משתתפים: אלחנן זבולון, חיים גורן, אמיר בדראן, חן אריאלי, דייבי דישטניק

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 5 - תיק 2025-06058

26-0016ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

לדרפט מצורפות: חוות דעתה של שמאית הוועדה גלית אציל לדור, חוות דעת משפטית מטעם

ב"כ הוועדה עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ושירה פרנקו, תגובת ב"כ החתום על השיפוי

עורך הדין דויד כחלון והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר

פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 22/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדת ביסוד התביעה הן: תת"ל/70א' , תא 5000 ו- תא 3616א'.

בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות

הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6902 חלקה: 209 תת חלקה: 5

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 22

תובעים: ליבוביץ' מורן ו- ליבוביץ' טלי.

בא כוח התובעים: עו"ד רונן ירדני

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 130,200 ₪.

תת"ל 70 א' – 922,200 ₪.

תא/3616א' – 315,600 ₪.

טענות התובעים (מתוך חוו"ד שמאי התובעים מר רן וירניק):

עמ' 44 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 5 - תיק 2025-06058

26-0016ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

אובדן מקומות חניה – על פי תשריט תת"ל/70א' מסילת הרכבת תעבור בסמוך לבנין מצפון ובכך ייחסמו 4 מ- 7 מקומות החניה שהגישה אליהם מרחוב ארלוזורוב (ל- 3 מקומות החניה שהכניסה אליהם מרחוב רנ"ק תתאפשר גישה). התביעה הוגשה בגין אובדן מקום חניה אחד הצמוד לתת חלקה .5

• תכנית 3616א - הקטנת זכויות הבניה ביחס לתכנון שהיה תקף ערב אישור התכנית.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה

תקציר חוו"ד שמאית הוועדה המקומית גלית אציל לדור:

תכנית 5000

יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.

האם נקבעה הפחתה בגין ערוב שימושים	שמאי מכריע	גוש/חלקה	כתובת
לא	עומר סרחאן	7052/56	שלמה 44
לא	נאוה סירקיס	6976/204	מיקוניס 8
לא	אבישי זיו	7052/57	שלמה 46-48
לא	דוד טיגרמן	7093/49	פרי מגדים 6
לא	עומר סרחאן	7407/2	רציף הרברט סמואל
לא	נורית ג'רבי	7110/160	עמק ברכה 3

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 5 - תיק 2025-06058

26-0016ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

שמאי מכריע

דוד דדון

ערן ירקוני

עומר סרחאן

ברזילי בועז

רמה מאור

ערן ירקוני

קה

ש/

גו

זו

כמו כן להלן החלטות שמאים מכריעים שלא קבעו כל הפחתה בגין עירוב שימושים:

משכך יש לדחות את טענת התובעים לירידת ערך המקרקעין והדירות התובעות כתוצאה מאישורה של תכנית תא/.5000

תת"ל/70א'

- לאורך שעות היום הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר ()db65 ואף נמוך ממנו.

- לאורך שעות הלילה הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר (db55 -)db60 ואף נמוך ממנו.

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 5 - תיק 2025-06058

26-0016ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

התייחסות לחסימה חניה – החלקה הנדונה הינה פינתית וקיימת גישה לחניה מרח' רנ"ק. לפיכך לא קיימת חסימה לגישה לחניה.

כמו כן יש להביא כי הסמיכות לתוואי הרכבת משביחה את הנכסים מעבר לפגיעה בשווי החניה.

לאור כל האמור לעיל לדעתי לא חלה פגיעה עקב אישור תכנית תת"ל 70א' ויתרונותיה גוברים על חסרונותיה.

תכנית 3616א

עמדת הוועדה המקומית - כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית -

כמו כן תכנית 3616 א' מאפשרת הקמת בריכת שחיה בקומת הגג התחתון והעליון.

לאור כל האמור לעיל לדעתי לא חלה פגיעה עקב אישור תכנית תת"ל 3616א.

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 5 - תיק 2025-06058

26-0016ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

תקציר חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ושירה פרנקו, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי טלי ליבוביץ', ת.ז ********* ומורן ליבוביץ', ת.ז ********* בעלי הזכויות במקרקעין הידועים כתת חלקה 5 חלקה 209 גוש ,6902 הממוקמים ברחוב ארלוזורוב 22 כמפורט בכתב התביעה (להלן: "התובעים" ו-

"המקרקעין" בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:

תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית 5000");

תת"ל 70א – "רכבת קלה מטרופולין תל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום 9.1.2017 (להלן: "תכנית הקו הסגול").

תא//3616א – "תכנית רובע 3", אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7668 מיום 9.1.2018 (להלן:

"תכנית רובע 3").

(התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").

התביעה לפיצוי התובעים לפי ס' 197 לחוק הוגשה על סך כולל של 1,368,000 ₪ (נכון למועדים הקובעים של התכניות) והיא נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת מר רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת כללית לרחוב ארלוזורוב מיום ,25.11.2019 חוות דעת פרטנית לנכס מיום 1.12.2019 וכמו כן עדכון לחוות הדעת מטעם שמאי המקרקעין רן וירניק שנערכה ביום .31.1.2021 (להלן: שמאי התובעים"; שתי חוות הדעת של השמאי וירניק יכונו יחדיו להלן "שומת התובעים" ובמקומות הרלוונטיים תכונה חוות הדעת הכללית בנפרד כ-"חוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב").

תיאור טענות התובעים – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול

לטענת התובעים, על פי תשריט תכנית הקו הסגול, מסילת הרכבת תעבור בסמוך לבניין הנדון מצפון ובכך הכניסה לחניה מכיוון רח' ארלוזורוב תחסם דבר אשר לטענת התובעים יגרום לחסימת 4 מתוך 7 מקומות חניה שהגישה אליהם מרח' ארלוזורוב, בעוד שלטענת התובעים תתאפשר הגישה ל-3 מקומות החניה הנותרים שהכניסה אליהם מרח' רנ"ק (בעמ' 6 לשומת התובעים).

בנוסף, לטענת התובעים, תכנית הקו הסגול שינתה את הוראות התכניות תמ"א /23א ו-תמ"מ 5 –

באופן שקו הרק"ל יהיה בתוואי עילי (להבדיל מתוואי תת-קרקעי), ובשל כך צפויים להיגרם מפגעים סביבתיים (המולת נוסעים, צפצופים, כריזות וכו').

בגין ראשי נזק אלו, הוערכה הפגיעה שנוצרה למקרקעין בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך כולל של 922,200 ₪ (שם).

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית רובע 3

לטענת שמאי התובעים, הפגיעה בנכס כתוצאה מאישור תכנית רובע 3 נובעת מצמצום זכויות הבניה.

תחילה טוען שמאי התובעים כי השימוש המיטבי במקרקעין במצב הקודם – על פי תכנית מ'

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 5 - תיק 2025-06058

26-0016ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

התובעים).

רקע כללי

המקרקעין מצויים בתחום התכניות ועליהם קיים בניין בן 4 קומות מעל קומת עמודים.

באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

במצב הקודם

תכנית 58 פורסמה למתן תוקף בע.ר. 976 מיום .4.1.1940 החלקה שבנדון מסווגת באזור דירות 1

בו יחולו ההוראות הבאות: אחוזי בניה לקומה: %35; מס' קומות: 3 קומות מעל קומת ביניים

וקומת מרתף; קווי בנין: לחזית- 4 מ'; לאחור – 5 מ'; צדדי – 3 מ'; צפיפות: 9 יח"ד לחצי דונם.

בהתאם לתכנית מ' אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 2829 מיום 24.6.1982 נקבעו הוראות לעניין אחוזי בנייה, תוספת קומה, מרווחים, צפיפות, מרפסות וסגירתן בבנייני מגורים. תוספת אחוזי בניה: בתכנית בה אחוזי הבניה של קומה, בבנין מגורים, הינם עד %38 יתווספו %7 לאחוזי הבניה המותרים לקומה לפי התכנית. בתכנית בה אחוזי הבניה לקומה, בבניין מגורים, הינם %39 ו-%40 יתווספו %5 לאחוזי הבניה לקומה. התוספת לקומה חלקית תהיה באופן יחסי לתוספת הניתנת לקומה שלמה. במגרשים הקטנים מ-500 מ"ר קיימות הגבלות לתוספת באחוזי הבנייה, כמפורט בתקנון התכנית.

תמ"א 38 (על תיקוניה) - התכנית מהווה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה.

וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית

במצב החדש

תכנית הקו הסגול (כהגדרתה לעיל) – גם היא, כזכור, התכנית אשר פוגעת בערך המקרקעין אליבא התובעים (טענה המוכחשת).

תכנית רובע 3 (כהגדרתה לעיל) – גם היא, כזכור, פוגעת בערך המקרקעין לשיטת התובעים

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 5 - תיק 2025-06058

26-0016ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

(מוכחש). מטרותיה של תכנית זו הן:

תא/מק/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן:

הוועדה המקומית פנתה לשמאית המקרקעין גלית אציל לדור לשם עריכת חוות דעת שמאית מטעמה. בחוות הדעת בחנה שמאית הוועדה המקומית את השפעת הוראות התכניות על ערך המקרקעין וקבעה, תוך התייחסות לטיעונים שהועלו בחוות דעת שמאי התובעים, כי לא נגרמה כל פגיעה במקרקעין עם אישורן של התכניות.

בפסיקה נקבעו שני יסודותיה של תביעה לפי ס' 197 לפגיעה במקרקעין: הראשון - כי הפגיעה במקרקעין תיגרם עקב אישורה של תכנית, וכפי שהגדיר זאת בית המשפט העליון: "בהתאם לאמור בסעיף, הזכות לפיצוי קמה בשל פגיעה אשר נגרמה למקרקעין על-ידי תכנית" (בר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' מרדכי הר (נבו .))07.08.2006 והיסוד השני – כי הפגיעה הובילה לירידת ערך. רא' ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, נח()1 550 (.)2003 לעניין זה רא' גם החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה (מחוז תל-אביב) בערר תא/92005/0720 אסתר מיכאלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין מיכאלי").

"עררי תכנית השימור"; פורסם בנבו, .)27/6/2023

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 5 - תיק 2025-06058

26-0016ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

השלב של ניתוח הנתונים והסקת המסקנות.

החלטת הוועדה בעניין זה אשר דחתה את התביעה לפיצויים אושרה ע"י ביהמ"ש המחוזי בעת"מ 200/03 חקק נ. ועדת הערר ואח', שם נפסק כי אין חובה להציג דוגמאות בחוות הדעת "אך יחד עם זאת היה על השמאי לבסס הערכתו ביחס לפגיעה בערך הדירה. אם נמנע הוא מלהציג דוגמאות היה עליו לחוות דעתו כמומחה של בסיס עובדות, הערכות, חישובים או כל דרך אחרת המצויה בידיעתו של מומחה.. בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר ביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כאמור לעיל, רשאית היתה הוועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת המערערים ולא למנות שמאי מכריע".

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה

כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 12.5.2020;

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות לטענות התובעים.

נובע מאופייה של תכנית 5000 כתכנית אשר קובעת עקרונות וקווים מנחים לגיבוש וקידום תכניות מפורטות בתחומה, כאשר לא ניתן להוציא מכוחה היתר בניה. בשל אופי זה של תכנית 5000 קבעו וועדות הערר במספר הזדמנויות כי אין בסיס לתביעות לפי ס' 197 בגין אישורה של תכנית 5000 נשוא התביעה.

רא' גם ההחלטה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח'

(להלן: "עניין פרימור").

כן יפה לענייננו ההחלטה בערר 1037-03-19 אייל יונה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (פורסם בנבו, ,)21.3.2019 במסגרתה קבעה ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז ת"א ביחס לתכנית

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 5 - תיק 2025-06058

26-0016ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

תא/,5000 כי אינה מקנה זכויות אלא קובעת מתווה ומסגרת כללית לאישור תכניות מפורטות בעתיד, לפיכך הקטנת שטח המגרש אינה פוגעת בהיקף הזכויות אותו יתכן וניתן יהיה להתיר בחלק הנותר על פי תכנית/,5000 שכן היקף הזכויות על פיה טרם נקבע בתכנית מפורטת ואינו מוקנה מכוחה.

דחיית טענות התובעים לשיעור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וכישלון התובעים בהוכחת ירידת ערך

ולפיכך, למעשה אין כל מחלוקת כי לא חלה ירידת ערך הנכסים.

בהיעדר ירידת ערך המקרקעין ובהיעדר הוכחת קיומה של פגיעה – דין התביעה להידחות על הסף.

הא ותו לא.

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 5 - תיק 2025-06058

26-0016ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

20 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) ניתנו בערים אחרות ולא בתל אביב עצמה.

786/04 גודינר סיני ואח נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ״ת.

רא' גם ערר ת״א/95193/07 חוה אקירוב ואה' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר

9006/0618 איל פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין פרוסט").

עוד לעניין זה רא' את שנקבע בהחלטה בעררי תכנית השימור (ס' .)93-74

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו )17.01.2013;

בלו מרבל בע"מ ואח' (להלן: "עניין בלו מרבל"), בה יישם שוב בית המשפט את ההלכה הפסוקה שפורטה לעיל, על נסיבות המקרה שם, תוך שהוא קובע כי בעת אומדן שווי הנכס במצב הקודם אין להביא בחשבון את עליית השווי הנובעת מהזכויות שמעניקה תמ"א 38 (ס' ,113-92 .)309-299 הנה כי כן, בשומת התובעים נפל פגם כאשר שומת התובעים ובהתאם הפגיעה הנטענת בגין אישורן של התכניות (תכנית 5000 ותכנית הקו הסגול) – מבוססים על מערך זכויות ערטילאי-

דחיית טענות התביעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול נזכיר בקצרה כי התובעים טוענים כי מסילת הרכבת תעבור בסמוך לבניין מצפון, לפיכך טוענים התובעים לחסימת הכניסה לחניה מכוון רחוב ארלוזורוב ולאובדן של מקום חניה מוצמד בסך של

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 5 - תיק 2025-06058

26-0016ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

700,000 ₪ (עמ' 6 לשומת התובעים).

כמו כן, טוענים התובעים לנזק של מפגעים סביבתיים (מוכחש מכל וכל) אשר נגרם עקב אישורה של תכנית הקו הסגול, שלטענתם נובעים משינוי לכאורה של מפלס מעבר הרק"ל במסגרת תכנית התת"ל לעומת המצב התכנוני הקודם מתת קרקעית לעל קרקעית (שם).

לדעתנו יש לדחות את טענות התובעים ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

אובדן מקום חניה

בהתאם למפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית (ס' )13.2 יש לדחות גם את טענת התובעים לירידת ערך בגין אובדן חניה כפי שיפורטו להלן.

ראשית, וכעולה מחוות דעת שמאית הוועדה המקומית (ס' ,)13.2.1 מדובר בחלקה פינתית אשר הגישה אליה מתאפשרת הן מרחוב ארלוזורוב והן מרחוב רנ"ק. משכך, אף אם תתקבל טענת התובעים שלפיה נחסמה הגישה לחניה מכיוון רחוב ארלוזורוב, הרי שעדיין נשמרת גישה ישירה וסדירה למקומות החניה מכיוון רחוב רנ"ק. בנסיבות אלה, הטענה בדבר חסימת מקומות החניה נעדרת כל בסיס ובהתאמה - דינה להידחות על הסף.

יתרה מכך, עיון בהיתר הבנייה מס' 969 מלמד כי מלכתחילה הכניסה לכלל מקומות החניה תוכננה מרחוב רנ"ק בלבד, בעוד שהפתח לרחוב ארלוזורוב יועד ליציאה בלבד. משכך, בניגוד לנטען בתביעה, הגישה למקומות החניה מעולם לא התבססה על כניסה מרחוב ארלוזורוב.

הדברים מקבלים ביטוי אף במצב הקיים בשטח, שבו מוצב בפתח הפונה לרחוב ארלוזורוב תמרור "אין כניסה", באופן התואם את הסדר התנועה שנקבע בהיתר הבנייה.

בנסיבות אלה, הטענה שלפיה אישורה של תכנית הקו הסגול הביא לאובדן מקום חניה אינה מתיישבת עם המצב התכנוני, הרישויי והפיזי של המקרקעין. הכניסה למקומות החניה הייתה ונותרה מרחוב רנ"ק ומשכך אין יסוד לטענה כי אישורה של התכנית גרע מקום חניה כלשהו.

מבלי לגרוע בכל האמור לעיל, ולחלופין בלבד ייטען כי כפי שפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית (סעיף ,)13.2.18 לנכס הנדון (תת"ח )5 מוצמד, על פי היתר הבנייה ותשריט הבית המשותף, מקום חניה אחד בלבד. בהתאם לכך, צורף לחוות דעת שמאית הוועדה המקומית תחשיב המעמיד זה מול זה את הפגיעה הנטענת בגין הפסד מקום החניה, לעומת הרכיבים המשביחים הנובעים מסמיכות המקרקעין לתוואי הרכבת הקלה. תחשיב זה העלה באופן חד משמעי כי ההשבחה הגלומה בתכנית עולה על שווי אובדן החניה ומכאן שאין מתקיימת ירידת ערך.

קביעה זו מתיישבת עם עמדתה של השמאית המייעצת, הגב' רמה מאור, בחוות דעתה מיום ,26.4.2024 אשר בחנה את המקרקעין שבחלקה 9 בגוש 7078 ברחוב בן יהודה 114 (להלן: "השומה המייעצת ברח' בן יהודה 114") וקבעה שם כי יש להביא בחשבון שימוש ביניים לחניות בתקופת הדחייה עד לחסימת החניה ועוד קבעה כי לאחר מכן ניתן לעשות שימוש חלופי בשטח החניה, כגון חצר או גינה. בהתאם לכך, אף בהנחת חסימה עתידית של החניה, אין מדובר באובדן מיידי ומוחלט בערכו של הנכס, אלא בשינוי שימוש מדורג, אשר השפעתו הכלכלית נלקחת בחשבון במסגרת האיזון הכולל.

כמו כן, חוות דעת שמאי התובעים שגויה בקביעתה לפגיעה תאורטית ומבודדת ברכיב החניה, מבלי להביא בחשבון כלל את הרכיבים המשביחים הנובעים מקרבת המקרקעין לתוואי רכבת קלה, רכיבים אשר, כידוע, הוכרו בפסיקה כגורם בעל השפעה חיובית מובהקת על ערך נכסי המגורים. התעלמות מרכיבים משביחים אלו עומדת בניגוד לעקרון ההשוואה בין מצב קודם למצב חדש, המחייב בחינה כוללת ואינטגרטיבית של כלל השפעות התכנית.

בכל הנוגע לרכיבים המשביחים ראו בהרחבה פירוט להלן.

יצוין, כפי שכבר פורט לעיל, כי התחשיב אשר הוצג בחוות דעת שמאי התובעים לעניין ירידת הערך הנגרמת משני ראשי הנזק הנטענים ביחס לאישורה של תכנית קו הסגול, לוקה בפגמים מהותיים בעת שהוא נסמך, בין היתר, על זכויות בנייה מכוח תמ"א ,38 זכויות שאינן מוקנות.

לבסוף, אף אם ייקבע, למעלה מן הצורך, כי שווי מקום חניה עומד על סך של כ־210,000 ₪, כנטען בסקר החניות (ס' 12.4 לחוו"ד שמאית הוועדה המקומית), הרי שסכום זה נמוך יותר מההשבחה הכוללת שנובעת מהתכנית (ראו לעניין זה תחשיב בחוו"ד שמאית הוועדה המקומית – ס'

,)13.2.18 ומשכך התכנית אינה תכנית פוגעת וכן אין מתקיימת ירידת ערך כמשמעותה לפי ס' 197 לחוק.

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 5 - תיק 2025-06058

26-0016ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

ובניה תל אביב.

רא' ערר תא/92008/0622 שעיסוקו בתביעת ירידת ערך בנכס המצוי ברח' בן יהודה ,126 אשר בהתאם להחלטת ועדת הערר, מונה במסגרתו מר שלומי יפה כשמאי מייעץ. לאחר הדיון בעניינן של ההשגות על השומה המייעצת נקבע בהחלטת ועדת הערר מהעת האחרונה, גם היא בראשותה יוה"ר עוה"ד סילביה רביד, כי שגה השמאי המייעץ עת התעלם מן ההנחיה שניתנה לו בהחלטה מכוחה מונה על פיה עליו להביא בחשבון את כלל היבטי התכנית, לרבות האלמנטים המשביחים בה". בהתאמה הוחלט להחזיר את הדיון לשמאי המייעץ אשר יבחן את האלמנטים הפוגעים והמשביחים כאחד.

בשומה מייעצת שניתנה ברח' ארלוזורוב 170 במסגרת ערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ'

מפגעים סביבתיים - היעדרן של חוות דעת מקצועיות טענות התובעים למפגעים סביבתיים נעדרות כל ביסוס שהוא והדברים נטענו בעלמא ללא כל

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 5 - תיק 2025-06058

26-0016ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

תימוכין כנדרש בהתאם להלכה הפסוקה.

נפנה לקביעות וועדת הערר בערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה מרכז) 384/07 אדם עמל ועוד 97 עוררים נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ"ת (נבו )23.07.2013 (והאסמכתאות המפורטות שם).

רא' בנוסף החלטה בערר (הרצליה) 9001/0418 אברהם שטרית נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה (ס' ,102-101 .)110-109

בהמשך לכך הציג השמאי המכריע שתי חלופות לקביעת שיעור ההשבחה בגין אישור תכנית רובע :3

חלופה ראשונה – במסגרתה הביא השמאי המכריע בחשבון את הזכויות מכוח תמ"א 38 במצב

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 5 - תיק 2025-06058

26-0016ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

הקודם. לפי שיטה זו, קבע כי שווי ההשבחה בעקבות אישור תכנית רובע 3 עומד על סך של 142,800 ₪.

הוועדה המקומית תציין כי אף שהגישה ערר, התלוי ועומד, על שומת יצחקי – וזאת כנגד החלופה הראשונה לפיה יש להביא בחשבון את זכויות תמ"א 38 במצב הקודם, הרי שלא הוגש כל ערר על עצם קביעתו של השמאי המכריע כי המקרקעין הושבחו עקב אישורה של תכנית רובע .3 למרות זאת, שומת התובעים מתעלמת לחלוטין מקיומה של שומה מכרעת זו ומהקביעות הברורות שנקבעו בה. תחת זאת, שמאי התובעים מציג גישה הפוכה- וללא הנמקה מספקת – לפיה תכנית רובע 3 דווקא פגעה במקרקעין. עמדה זו עומדת בסתירה ישירה לקביעה המקצועית אשר ניתנה על ידי השמאי המכריע בשומת יצחקי.

1.2 מ'.

הוועדה המקומית תטען כי אין לקבל את טענת התובעים.

הוועדה המקומית לא עררה על קביעה זו ומשכך מדובר בקביעה שמאית חלוטה אשר לא הופרכה או נסתרה.

הוועדה המקומית תציין שגם שמאי התובעים מודע לכך וכתב זאת במפרש בסעיף 3 לחוות הדעת המעודכנת.

סוף דבר

כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה אינה

מס' החלטה התוכן

12/08/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 5 - תיק 2025-06058

26-0016ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א

מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכל בהתאם לעניין והדבק הדברים ובנוסף לחוות דעת השמאית מטעם הוועדה המקומית.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0016ב' מיום 12/08/2026 תיאור הדיון:

שי פטריאנו: ארלוזורוב 22 – תכנית 5000 – הטענות והמענה לטענות זהים לארלוזורוב .31

בישיבתה מספר 26-0016ב' מיום 12/08/2026 (החלטה מספר )4 דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

משתתפים: אלחנן זבולון, חיים גורן, אמיר בדראן, חן אריאלי, דייבי דישטניק