פרוטוקול 26-0017ב מתאריך 02-09-26

עיר: תל אביב-יפו
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: ועדת המשנה לתכנון ובנייה (תכנית בניין עיר)
תאריך: 02/09/2026
שעת התחלה: 10:17
מקור: הקובץ המקורי באתר תל אביב-יפו

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

aviv.gov.il-www.tel

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול מספר 0017-26

כ' אלול תשפ"ו02/09/2026 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12 :הישיבה נפתחה בשעה 10:17

,בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, חן אריאלידייבי דישטניק, ד"ר, אמיר בדראן, עו"ד

השתתפו ה"ה: ליאור שפירא, עו"ד מ"מ וסגן ראש העירייה יו"ר הועדה המקומית

ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה

חן אריאלי חברת מועצה

אמיר בדראן, עו"ד סגן ראש העירייה

דייבי דישטניק, ד"ר חבר מועצה

דודו לניאדו חבר מועצה

נכחו ה"ה: אהוד כרמלי, אדר' מהנדס העיר

הראלה אברהם אוזן, עו"ד משנה ליועמ"ש לענייני תכנון ובניה ענת הדני, עו"ד סגנית בכירה ליועמ"ש

אורלי אראל מנהלת אגף תכנון העיר וסגנית מהנדס העיר אלי לוי מנהל אגף נכסי העירייה

אילנית לוזון שגב מנהלת אגף הכנסות מבנייה

שירה קאשי דקלו סגנית מנהל אגף ושמאית הוועדה המקומית רויטל אטיאס, עו"ד מזכירת ועדת בנין עיר

קרני פנינה גינוסר, עו"ד עוזרת למ"מ וסגן ראש העירייה אמה גוטמן קורן עוזרת למ"מ וסגן ראש העירייה

דני ארצי מנהל יחידת מקרקעין

יואב זילברדיק, אדר' מ. מח' תכנון מזרח

רבקה פרחי מ. מח' תכנון צפון

אורית רוזנטל מנהלת מחלקת התחדשות עירונית

אירית לבהר גבאי רכזת תנועה ארוך טווח כלל אזורי רות אריאל ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

חדוה מזרחי ע.מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

חסרים: אלחנן זבולון סגן ראש העירייה מ"מ יו"ר הועדה

מיטל להבי סגנית ראש העירייה

מאיה נורי שקד, עו"ד חברת מועצה

אורנה ברביבאי חברת מועצה

חיים מאיר גורן חבר מועצה

ראובן לדיאנסקי, עו"ד משנה לראש העירייה

משקיפים אביגדור פרויד ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב - יפו אלי יהל ארגון הקבלנים

רויטל דדון נציגת רשות מקרקעי ישראל

דנה עקיבא נציגת הועדה המחוזית משרד הפנים

פרוטוקול מספר 26-0017 ב מתאריך 02-09-2026 אושר בישיבה מספר 26-0018 ב מתאריך 16-09-2026

aviv.gov.il-www.tel

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

מרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

פרוטוקול מספר 0017-26

כ' אלול תשפ"ו02/09/2026 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12 :הישיבה נפתחה בשעה 10:17

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, חן אריאלי, דייבי דישטניק, ד"ר, אמיר בדראן, עו"ד

מספר

סעיף

מספר

עמוד

מספר

מבא"ת

תוכן סעיף

אישור פרוטוקול 26-0016 ב מיום 12/08/2026

1. 1 'רחוב בית אל מס 17 - דירה 6 - תיק 2026-04403 דיון בתביעת

פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תעא/צ584(2)

2. 5 'רחוב בית אל מס 17 - דירה 2 - תיק 2026-04404 דיון בתביעת

פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/584(2)

3. 9 'רחוב אח"י דקר מס 4 - תיק 2026-04402 - דירה מספר 2 דיון

בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תעא/צ584(2)

4. 13 'רחוב אח"י דקר מס 4 - תיק 2026-04401 - דירה מספר 6 דיון

בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/584(2)

5. 17 'רחוב אשרמן יוסף מס 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372 דיון

בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תת"ל70א

6. 27 'רחוב אשרמן יוסף מס 23 - תת חלקה 1 - תיק 2020-07371 דיון

בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תת"ל70א

7. 38 507-1402767 תע"ש ערבי נחל- יגאל אלון 165 ,167 דיון בהמלצה להפקדה

8. 54 507-0893354 הסדרת מגרשים בתחום הרחובות מושיע-שבתאי-נדב-בועז-הרן

תיקון החלטה לאופן הפרסום לפי ס 106 ב

9. 98 507-1075498 התחדשות מרחב תכנון 2 -נווה אליעזר דיון בהפקדה

10. 131 מרחב טרה בנחלת יצחק - עיצוב אדריכלי ופיתוח סביבתי דיון

בעיצוב ארכיטקטוני

11. 153 507-1622059 יהודה הלוי 121 דיון בהפקדה

12. 161 507-1103936 העברת זכויות מאלנבי 82 לניסים אלוני 6 דיון נוסף

13. 168 507-1056480 ניוד זכויות מהחשמל 4 ללוי אשכול 57ג דיון נוסף

14. 181 מעונות סטודנטים אבינרי דיון בעיצוב ארכיטקטוני

15. 192 מרחב מיכלי הדלק דיון בעיצוב ארכיטקטוני

16. 208 מגרש 3205, צפון הרובע שדה דב דיון בעיצוב ארכיטקטוני

17. 227 507-0468058 מלון במתחם קאנטרי גלילות דיון נוסף

18. 262 מדיניות נאות אפקה ב' דיון נוסף

בכבוד רב,

אלה דוידוף

מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

תל-אביב - יפו

מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 1

- 'רחוב בית אל מס 17 - דירה 6 - תיק 2026-04403 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תעא/צ584(2)

'עמ 1 מבא"ת ספטמבר 2007

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תעא/צ584(2)

'רחוב בית אל מס 17 – דירה 6 – תיק 04403-2026

לדרפט מצורפתחוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין מיכל דיק ואוהד בשארי, בחוות הדעת המצורפת מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 24/05/2026 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965.

.הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית תעא/צ/584(2).

:פרטי הנכס התובע

גוש: 7321 :חלקה 106

:כתובתרחוב בית אל מס' 17 דירה מספר 6

תובעים: כהן-בן סימון דלית ו- בן סימון גבריאל

בא כוח התובעים: עו"ד ביטון רועי

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תעא/צ/584(2 )– 320,000 .₪

טענות התובעים (מתוך חוו"ד שמאי התובעים יעקב מגן):

בגבול הנכס הנישום נבנה מבנה ציבור בן 3 קומות אשר במצב הקודם היה קומת קרקע אחת.

המבנה חוסם באופן מלא את הנוף, האוויר ואור השמש הטבעי. בנוסף לכך מכל חלל המבנה ניתן לקבוע כי קיימת חדירה משמעותית לפרטיות בחלקי הנכס העיקריים.

חוות דעת ב"כ הוועדה המקומית עורכי הדין מיכל דיק ואוהד בשארי :

בתמצית, דין תביעת הפיצויים דנא להידחות על הסף היות והמבקשים אינם עומדת כלל בתנאי סעיף 197 לחוק, שכן התביעה הוגשה בגין תכנית עיצובשאינה מהווה "תכנית" על פי החוק ולכן לא ניתן להגיש תביעת פיצויים בגינה. לא למותר לציין כי המועד להגשת תביעות פיצויים בגין תכנית צ חלף והתיישן זה מכבר (3 שנים משנת 2016.)

בנוסף, התובעים לא הוכיחו כי היו בעלים במקרקעין במועד אישור תכנית צ' או בכלל ולכן לא הוכיחו את זכאותם להגשת תביעה (לא צירפו הסכמי מכר ונסח טאבו מלא) וגם מסיבה זו יש מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 1

- 'רחוב בית אל מס 17 - דירה 6 - תיק 2026-04403 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תעא/צ584(2)

'עמ 2 מבא"ת ספטמבר 2007

.לדחות את התביעות על הסף

ולהלן הנימוקים בהרחבה:

1. סעיף 197 לחוק קובע כי מקום ש בו נפגעו, על ידי תכנית, מקרקעין המצויים בתחום

התכנית או גובלים עמו, זכאי מי שהיה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם ביום תחילתה של התכנית, לפיצויים מן הוועדה המקומית. עוד נקבע כי יש להגיש את התביעה בתוך שלוש שנים ממועד תחילתה של התכנית.

2. התוכנית שבגינה הוגשה תביע ת הפיצויים היא תכנית עיצוב ופיתוח אדריכלי

תא/תעא/צ/584(2 ), היאתכנית העיצוב (שלעיל) שעניינה כאמור הוא הקמת אשכול הגנים ברח' רמה 5 בתל אביב-יפו.

3. כאמור לעיל, תכנית העיצובהיא נגזרת מתכנית צ, שפורסמה ביום 18.7.2016 ., י.פ7304 .

4. תוכנית צ באה לענות על צרכי הציבור, המשתנים לאורך ציר הזמן, ולעדכן את הוראות

הבניה במבנים ומוסדות ציבור תוך ניצול אופטימאלי של הקרקע המוקצית להם, הכל מתוך ראיה כוללת של התפתחות העיר וחשיבה על הדורות הבאים.

5. נסקורבקצרה את ההוראות הרלוונטיות לענייננו מתוך תכנית צ

6. מטרת תכנית צ בסעיף 2 לתקנון.

7. תכנית צ מסדירה את השימושים השונים שיותרו לפיה, ואת זכויות הבניה המאושרות

והוראות הבניה, כמו גם את גובה המבנים, קווי הבניין, מרתפים ועוד. מכאן, וכפי שיובהר להלן, תכנית העיצוב רק יוצקת תוכן אדריכלי למסגרת שכבר אושרה , ולכן הפגיעה הנטענת (כגון חסימת אוויר א ו קרבה למבנה) והמוכחשת נולדה למעשה עם אישור התכנית המפורטת היא תכנית צ, ולא בתכנית העיצוב.

8. שימושים, היקף זכויות הבניה, גובה המבנים וקווי בניין מוסדרים בסעיף 4.1 .לתקנון

9. זכויות המרתפים בהתאם להוראות תכנית ע1 .

10. בהתאם לסעיף 6.1.1 וסעיף 6.1.2 בתקנון תכנית צ, אישור של הוועדה המקומית לתכנית

פיתוח ועיצוב אדריכלי הינו תנאי למתן היתר בניה.

11. בקליפת אגוז– תכנית העיצוב בעניינו הינה יישום של תכנית צ על המקרקעין ברח' רמה 5

(אשכול הגנים). כל הוראותיה התכנוניות כפי שסקרנו לעיל נגזרות מתכנית צ. תכנית העיצוב הינה התאמה אד-הוק של תכנית צ להקמה של שטחים למבנים ומוסדות ציבור במקרקעין מסוימים, בהתאם לצרכי הסביבה.

12. .עד כאן סקירת ההוראות הרלוונטיות מתוך תקנון תכנית צ

13. עתה נביא את הטיעונים והנימוקים אשר בכוחם להביא לדחיית התביעה על הסף בנפרד

וקל וחומר במצטבר.

14. כאמור לעיל, תביעת הפיצויים הוגשה כנגד תכנית העיצוב.

15. אחד מתנאי הסף להגשת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק הוא קיומה של "תכנית

פוגעת", כהגדרתה בפרק ג' לחוק והיא כוללת בתוכה תכניות מדרגות שונות – ארצית, מחוזית, מקומית ותכניות מיוחדות אחרות.

16. סעיף 197 לחוק אינו קובע הגדרת מיוחדתלסעיף של "תכנית" ולכן יש לפנותו ל להגדרת

המונח "תכנית" בסעיף 1 .לחוק

17. ההגדרה בסעיף 1 "ל"תכנית– תכנית מהתכניות שלפי פרק ג', לרבות שינוי תכנית,

התלייתה או ביטולה. הרשימה המנויה בפרק ג' אינה כוללת תכנית עיצוב.

18. המסקנה הינה שסעיף 197 לחוק אינו מקנה זכות תביעה בגין "תכנית עיצוב" מאחר

מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 1

- 'רחוב בית אל מס 17 - דירה 6 - תיק 2026-04403 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תעא/צ584(2)

'עמ 3 מבא"ת ספטמבר 2007

."שאינה נחשבת כ"תכנית

19. )בעת"מ (ת"א1434/01 יונה פרידמן נ' ועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב (פורסם בנבו,

9.7.2002 ) עמד בית המשפט על מעמדה הנורמטיבי של תכנית בינוי (הדברים יפים ונכונים גם לתכנית עיצוב כבענייננו) ועל היעדר האפשרות לתבוע פיצויים מכוחה.

20. הפסיקה אף חזרה והבהירה כי תקיפתה של תכנית בינוי (או תכנית עיצוב) צריכה

להיעשות במסגרת ההליכים הנוגעים לתכנית המתאר או לתכנית המפורטת שמכוחן היא נגזרת, ואינה מסגרת עצמאית המקימה עילה לתביעת פיצויים.

21. כך, בבג"ץ 445/73 סער נ' הוועדה המקומית לתכנו ן ולבניה, המרכז, פ"ד כט( 1 )219

(1974 ), קבע בית המשפט העליון כי לתכנית בינוי אין מעמד סטטוטורי עצמאי, וכי תכליתה היא יישום הוראותיה של התכנית המפורטת.

22. בנוסף, בג"ץ 697/80 חיה גלמונד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, אזור תל -אביב ,

לו(1) 817 (1982) ל[ הלן– "גלמונד", עמד בית המשפט העליון על מהותה של תכנית עיצוב ] וקבע כי אין הבדל מהותי בינה לבין תכנית בינוי, ואולם ככל שקיימת השגה באשר להוראות מסוג זה, יש להעלותה בשלב אישור התכנית המפורטת, ולא בשלב אישור תכנית העיצוב

23. חיזוק נוסף למסקנה זו, ניתן למצוא ביחס שבין תכנית בינוי לבין תכנית מפורטת.

בהתאם להלכה הפסוקה, עניינים אשר יש להסדירם במסגרת תכנית מפורטת אינם יכולים להיות מוסדרים באמצעות תכנית בינוי (ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ"ד נב(5 )715 ,720 (1999.)

24. ,לאור כל האמור לעיל, תכנית העיצוב מושא התביעהאינה בגדר "תכנית" על פי החוק,

ולכן לא ניתן להגיש בעטיה תביעת פיצויים לפי סעיף 197 .לחוק

25. למעלה מן הצורך ושלמות התמונה, כפי שהובהר כאמור, התכנית המפורטת

והסטטוטורית אשר יצקה את המסגרת התכנונית ואת הפגיעה הלכא ורית הנטענת (והמוכחשת) לאשכול הגנים היא – תכנית צ – שפורסמה למתן תוקף ביום 18.7.2016 .

26. על פי סעיף 197 ,(ב) לחוקתקופת ההתיישנות להגשת תביעה לפיצויים עומדת על שלוש

שנים מיום תחילת התכנית. מכאן, האפשרות להגיש תביעת פיצויים בגין תכנית צ חלפה זה מכבר, עוד בשנת 2019 , ולכן המבקשים מנועים מלהגיש תביעת פיצויים בגינה בעת הזו.

27. לעניין זה, יודגש כי הסמכות להאריך את המועד להגשת תביעת הפיצויים נתונה לשר

הפנים בלבד, וזאת מטעמים מיוחדים שירשמו . אולם בענייננו המועד חלף ולא הוארך כאמור.

28. כמו כן אין בתביעה אסמכתאות על מועד תחילת זכות הבעלות של כל אחד מהתובעים.

29. לסיכום, ועל יסוד כל המפורט לעיל– תכנית עיצוב אינה מהווה "תכנית" המקימה זכות

לתביעת פיצויים על פי דין; ולמעלה מן הצורך, המועד החוקי לתקיפת התכנית המפורטת שחלה על המקרקעין – תכנית צ – התיישן זה מכבר; בנוסף, אין בתביעה אסמכת אות המעידות על יום תחילת הבעלות במקרקעין מושא התביעות.

30. לאור זאת, ומאחר שהמבקשיםאינם עומדים בתנאי הסף של סעיף 197 לחוק, הוועדה

המקומית מתבקשת לדחות את תביעת הפיצויים על הסף.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 1

- 'רחוב בית אל מס 17 - דירה 6 - תיק 2026-04403 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תעא/צ584(2)

'עמ 4 מבא"ת ספטמבר 2007

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0017'ב מיום 02/09/2026 תיאור הדיון:

שי פטריאנו: התביעות הוגשו בגין אישור תכנית תע"א/צ/584(2) . התובעים טוענים כי נכסיהם גובלים

במבנה ציבור בן 3 קומות אשר במצב הקודם היה בן קומת אחת. לטענתם, המבנה חוסם באופן מלא את הנוף, האוויר ואור השמש הטבעי ובנוסף לכך פוגע בפרטיות. עמדתנו הינה שדין כל 4 תביעות אלה הינו להידחות על הסף וזאת מכיוון שתכנית תע"א/צ/584(2 ) הינה תכנית עיצוב ולפיכך אינה מהווה תכנית שניתן להגיש בגינה תביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בישיבתה מספר 26-0017'ב מיום 02/09/2026 (החלטה מספר 1 ) דנהועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, דייבי דישטניק, אמיר בדראן

מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 2

- 'רחוב בית אל מס 17 - דירה 2 - תיק 2026-04404 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תעא/צ584(2)

'עמ 5 מבא"ת ספטמבר 2007

לדרפט מצורפת חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין מיכל דיק ואוהד בשארי, בחוות הדעת המצורפת מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 24/05/2026 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965.

.הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית תעא/צ/584(2.)

:פרטי הנכס התובע

גוש: 7321 :חלקה 106

'כתובת: רחוב בית אל מס 17 , דירה 2

תובעים: ארדיטי לימור ו- ארדיטי רועי

בא כוח התובעים: עו"ד ביטון רועי

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תעא/צ/584(2 )– 310,000 .₪

טענות התובעים (מתוך חוו"ד שמאי התובעים יעקב מגן):

בגבול הנכס הנישום נבנה מבנה ציבור בן 3 קומות אשר במצ ב הקודם היה קומת קרקע אחת.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 2

- 'רחוב בית אל מס 17 - דירה 2 - תיק 2026-04404 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תעא/צ584(2)

'עמ 6 מבא"ת ספטמבר 2007

חוות דעת ב"כ הוועדה המקומית עורכי הדיןמיכל דיק ואוהד בשארי :

בנוסף, התובעים לא הוכיחו כי היו בעלים במקרקעין במועד אישור תכנית צ' או בכלל ולכן לא הוכיחו את זכאותם להגשת תביעה (לא צירפו הסכמי מכר ונסח טאבו מלא) וגם מסיבה זו יש לדחות את התביעות על הסף.

ולהלן הנימוקים בהרחבה:

31. סעיף 197 לחוק קובע כי מקום שבו נפגעו, על ידי תכנית, מקרקעין המצויים בתחום

32. התוכנית שבגינה הוג שה תביעת הפיצויים היא תכנית עיצוב ופיתוח אדריכלי

תא/תעא/צ/584(2 ), היאתכנית העיצוב (שלעיל) שעניינה כאמור הוא הקמת אשכול הגנים ברח' רמה 5 בתל אביב-יפו.

33. כאמור לעיל, תכנית העיצובהיא נגזרת מתכנית צ, שפורסמה ביום 18.7.2016 ., י.פ7304 .

34. תוכנית צ באה לענות על צרכי הציבור, המשתנים לאורך ציר הזמן, ולעדכן את הוראות

35. נסקורבקצרה את ההוראות הרלוונטיות לענייננו מתוך תכנית צ

36. מטרת תכנית צ בסעיף 2 .לתקנון

37. תכנית צ מסדירה את השימושים השונים שיותרו לפיה, ואת זכויות הבניה המאושרות

והוראות הבניה, כמו גם את גובה המבנים, קווי הבניין, מרתפים ועוד. מכאן, וכפי שיובהר להלן, תכנית העיצוב רק יוצקת תוכן אדריכלי למסגרת שכבר אושרה , ולכן הפגיעה הנטענת (כגון חסימת אוויר או קרבה למבנה) והמוכחשת נולדה למעשה עם אישור התכנית המפורטת היא תכנית צ, ולא בתכנית העיצוב.

38. שימושים, היקף זכויות הבניה, גובה המבנים וקווי בניין מוסדרים בסעיף 4.1 .לתקנון

39. זכויות המרתפים בהתאם להוראות תכנית ע1 .

40. בהתאם לסעיף 6.1.1 וסעיף 6.1.2 בתקנון תכנית צ, אישור של הוועדה המקומית לתכנית

פיתוח ועיצוב אדריכלי הינו תנאי למתן היתר בניה.

41. בקליפת אגוז– תכנית העיצוב בעניינו הינה יישום של תכנית צ על המקרקעין ברח' רמה 5

42. .עד כאן סקירת ההוראות הרלוונטיות מתוך תקנון תכנית צ

43. עתה נביא את הטיעונים והנימוקים אשר בכוחם להביא לדחיית התביעה על הסף בנפרד

וקל וחומר במצטבר.

44. כאמור לעיל, תביעת הפיצויים הוגשה כנגד תכנית העיצוב.

45. אחד מתנאי הסף להגשת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק הוא קיומה של "תכנית

פוגעת", כהגדרתה בפרק ג' לחוק והיא כוללת בתוכה תכניות מדרגות שונות – ארצית, מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 2

- 'רחוב בית אל מס 17 - דירה 2 - תיק 2026-04404 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תעא/צ584(2)

'עמ 7 מבא"ת ספטמבר 2007

.מחוזית, מקומית ותכניות מיוחדות אחרות

46. סעיף 197 לחוק אינו קובע הגדרתמיוחדת לסעיף של "תכנית" ולכן יש לפנותו ל להגדרת

המונח "תכנית" בסעיף 1 .לחוק

47. ההגדרה בסעיף 1 "ל"תכנית– תכנית מהתכניות שלפי פרק ג', לרבות שינוי תכנית,

התלייתה או ביטולה. הרשימה המנויה בפרק ג' אינה כוללת תכנית עיצוב.

48. המסקנה הינה שסעיף 197 לחוק אינו מקנה זכות תביעה בגין "תכנית עיצוב" מאחר

שאינה נחשבת כ"תכנית".

49. )בעת"מ (ת"א1434/01 יונה פרידמן נ' ועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב (פורסם בנבו,

50. הפסיקה אף חזרה והבהירה כי תקיפתה של תכנית בינוי (או תכנית עיצוב) צריכה

51. כך, בבג"ץ 445/73 סער נ' הוועדה המקומי ת לתכנון ולבניה, המרכז, פ"ד כט( 1 )219

52. בנוסף, בג"ץ 697/80 חיה גלמונד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, אזור תל -אביב ,

לו(1) 817 (1982) להלן[– ""גלמונד, עמד בית המשפט העליון על מהותה של תכנית עיצוב ] וקבע כי אין הבדל מהותי בינה לבין תכנית בינוי, ואולם ככל שקיימת השגה באשר להוראות מסוג זה, יש להעלותה בשלב אישור התכנית המפורטת, ולא בשלב אישור תכנית העיצוב

53. חיזוק נוסף למסקנה זו, ניתן למצו א ביחס שבין תכנית בינוי לבין תכנית מפורטת.

54. ,לאור כל האמור לעיל, תכנית העיצוב מושא התביעהאינה בגדר "תכנית" על פי החוק,

ולכן לא ניתן להגיש בעטיה תביעת פיצויים לפי סעיף 197 .לחוק

55. למעלה מן הצורך ושלמות התמונה, כפי שהובהר כאמור, התכנית המפורטת

והסטטוטורית אשר יצקה את המסגרת התכנונית ואת הפגי עה הלכאורית הנטענת (והמוכחשת) לאשכול הגנים היא – תכנית צ – שפורסמה למתן תוקף ביום 18.7.2016 .

56. על פי סעיף 197 ,(ב) לחוקתקופת ההתיישנות להגשת תביעה לפיצויים עומדת על שלוש

שנים מיום תחילת התכנית. מכאן, האפשרות להגיש תביעת פיצויים בגין תכנית צ חלפה זה מכבר, עו ד בשנת 2019 , ולכן המבקשים מנועים מלהגיש תביעת פיצויים בגינה בעת הזו.

57. לעניין זה, יודגש כי הסמכות להאריך את המועד להגשת תביעת הפיצויים נתונה לשר

הפנים בלבד, וזאת מטעמים מיוחדים שירשמו . אולם בענייננו המועד חלף ולא הוארך כאמור.

58. כמו כן אין בתביעה אסמכתאות על מועד תחילת זכות הבעלות של כל אחד מהתובעים.

59. לסיכום, ועל יסוד כל המפורט לעיל– תכנית עיצוב אינה מהווה "תכנית" המקימה זכות

לתביעת פיצויים על פי דין; ולמעלה מן הצורך, המועד החוקי לתקיפת התכנית המפורטת שחלה על המקרקעין – תכנית צ – התיישן זה מכבר; בנוסף, אין בתביע ה אסמכתאות המעידות על יום תחילת הבעלות במקרקעין מושא התביעות.

60. לאור זאת, ומאחר שהמבקשיםאינם עומדים בתנאי הסף של סעיף 197 לחוק, הוועדה

המקומית מתבקשת לדחות את תביעת הפיצויים על הסף.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 2

- 'רחוב בית אל מס 17 - דירה 2 - תיק 2026-04404 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תעא/צ584(2)

'עמ 8 מבא"ת ספטמבר 2007

:חוו"ד מה"ע

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0017'ב מיום 02/09/2026 תיאור הדיון:

שי פטריאנו: התביעות הוגשו בגין אישור תכנית תע"א/צ/584(2) . התובעים טוענים כי נכסיהם גובלים

ליאור שפירא: מאושר

בישיבתה מספר 26-0017'ב מיום 02/09/2026 (החלטה מספר 2 ) דנהועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, דייבי דישטניק, אמיר בדראן

מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 3

- 'רחוב אח"י דקר מס 4 - תיק 2026-04402 - דירה מספר 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תעא/צ584(2)

'עמ 9 מבא"ת ספטמבר 2007

,לדרפט מצורפת חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין מיכל דיק ואוהד בשארי בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 24/05/2026 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965.

.הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית תעא/צ/584(2.)

:פרטי הנכס התובע

גוש: 7321 :חלקות 155,156 )(רשומות יחדיו תת חלקה: 2 'כתובת: רחוב אח"י דקר מס 4

תובעת: רגינסקי מרינה

בא כוח התובעים: עו"ד ביטון רועי

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תעא/צ/584(2 )– 325,000 .₪

טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאי התובעת יעקב מגן):

בגבול הנכס הנישום נבנה מבנה ציבור בן 3 .קומות אשר במצב הקודם היה קומת קרקע אחת המבנה חוסם באופן מלא את הנוף, האוויר ואור השמש הטבעי. בנוסף לכך מכל חלל המבנה ניתן לקבוע כי קיימת חדירה משמעותית לפרטיות בחלקי הנכס העיקריים.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 3

- 'רחוב אח"י דקר מס 4 - תיק 2026-04402 - דירה מספר 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תעא/צ584(2)

חוות דעתב"כ הוועדה המקומית עורכי הדין מיכל דיק ואוהד בשארי :

ולהלן הנימוקים בהרחבה:

61. סעיף 197 לחוק קובע כי מקום שבו נפגעו, על ידי תכנית, מקרקעין המצויים בתחום

62. התוכנית שבגינה הוגשה תביעת הפיצויים היא תכנית עיצוב ופיתוח אדריכלי

תא/תעא/צ/584(2 ), היאתכנית העיצוב (שלעיל) שעניינה כאמור הוא הקמת אשכול הגנים ברח' רמה 5 בתל אביב-יפו.

63. כאמור לעיל, תכנית העיצובהיא נגזרת מתכנית צ, שפורסמה ביום 18.7.2016 ., י.פ7304 .

64. תוכנית צ באה לענות על צרכי הציבור, המשתנים לאורך ציר הזמן, ולעדכן את הוראות

הבניה במבנים ומוסדות ציבור תוך ניצול אופטימאלי של הקרקע המוקצ ית להם, הכל מתוך ראיה כוללת של התפתחות העיר וחשיבה על הדורות הבאים.

65. נסקורבקצרה את ההוראות הרלוונטיות לענייננו מתוך תכנית צ

66. מטרת תכנית צ בסעיף 2 .לתקנון

67. תכנית צ מסדירה את השימושים השונים שיותרו לפיה, ואת זכויות הבניה המאושרות

והוראות הבניה, כמו גם את גובה המבנים, קווי הבניין, מרתפים ועוד. מכאן, וכפי שיובהר להלן, תכנית העיצוב רק יוצקת תוכן אדריכלי למסגרת שכבר אושרה , ולכן הפגיעה הנטענת (כגון חסימת אוויר או קרבה למבנה) והמוכחשת נולדה למעשה עם אישור התכנית המפורטת היא תכנית צ, ולא בתכנית העיצוב.

68. שימושים, היקף זכויות הבניה, גובה המבנים וקווי בניין מוסדרים בסעיף 4.1 .לתקנון

69. זכויות המרתפים בהתאם להוראות תכנית ע1 .

70. בהתאם לסעיף 6.1.1 וסעיף 6.1.2 בתקנון תכנית צ, אישור של הוועדה המקומית לתכנית

פיתוח ועיצוב אדריכלי הינו תנאי למתן היתר בניה.

71. בקליפת אגוז– תכנית העיצוב בעניינו הינה יישום של תכנית צ על המקרקעין ברח' רמה 5

72. עד כאן סקירת ההוראות הרלוונטיות מתוך תקנון תכנית צ.

73. עתה נביא את הטיעונים והנימוקים אשר בכוחם להביא לדחיית התביעה על הסף בנפרד

וקל וחומר במצטבר.

74. כאמור לעיל, תביעת הפיצויים הוגשהכנגד תכנית העיצוב.

75. אחד מתנאי הסף להגשת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק הוא קיומה של "תכנית

76. סעיף 197 לחוק אינו קובע הגדרת מיוחדת לסעיף של "תכנית" ולכן יש לפנותו ל להגדרת

מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 3

- 'רחוב אח"י דקר מס 4 - תיק 2026-04402 - דירה מספר 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תעא/צ584(2)

המונח "תכנית" בסעיף 1 .לחוק

77. ההגדרה בסעיף 1 "ל"תכנית– תכנית מהתכנ יות שלפי פרק ג', לרבות שינוי תכנית,

התלייתה או ביטולה. הרשימה המנויה בפרק ג' אינה כוללת תכנית עיצוב.

78. המסקנה הינה שסעיף 197 לחוק אינו מקנה זכות תביעה בגין "תכנית עיצוב" מאחר

שאינה נחשבת כ"תכנית".

79. )בעת"מ (ת"א1434/01 יונה פרידמן נ' ועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב (פורסם בנבו,

80. הפסיקה אף חזרה והבהירה כי תקיפתה של תכנית בינוי (או תכנית עיצוב) צריכה

81. כך, בבג"ץ 445/73 ,סער נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, המרכז פ"ד כט( 1 )219

82. בנוסף, בג"ץ 697/80 חיה גלמונד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, אזור תל -אביב ,

לו(1) 817 (1982) להלן[– ""גלמונד, עמד בית המשפט העליון על מהותה של תכנית עיצוב ] וקבע כי אין הבדל מהותי בינה לבין תכנית בינוי , ואולם ככל שקיימת השגה באשר להוראות מסוג זה, יש להעלותה בשלב אישור התכנית המפורטת, ולא בשלב אישור תכנית העיצוב

83. .חיזוק נוסף למסקנה זו, ניתן למצוא ביחס שבין תכנית בינוי לבין תכנית מפורטת

84. ,לאור כל האמור לעיל, תכנית העיצוב מושא התביעהאינה בגדר "תכנית" על פי החוק,

ולכן לא ניתן להגיש בעטיה תביעת פיצויים לפי סעיף 197 .לחוק

85. למעלה מן הצורך ושלמות התמונה, כפי שהובהר כאמור, התכנית המפורטת

והסטטוטורית אשר יצקה את המסגרת התכנונית ואת הפגיעה הלכאורית הנטענת (והמוכחשת) לאשכול הגנים היא – תכנית צ – שפורסמה למתן תוקף ביום 18.7.2016 .

86. על פי סעיף 197(ב) לחוק, תקופת ההתיישנות להגשת תביעה לפיצויים עומדת על שלוש

87. לעניין זה, יודגש כי הסמכות להאריך את המועד ל הגשת תביעת הפיצויים נתונה לשר

הפנים בלבד, וזאת מטעמים מיוחדים שירשמו . אולם בענייננו המועד חלף ולא הוארך כאמור.

88. לסיכום, ועל יסוד כל המפורט לעיל– תכנית עיצוב אינה מהווה "תכנית" המקימה זכות

לתביעת פיצויים על פי דין; ולמעלה מן הצורך, המועד החוקי לתקיפת התכנית המפורטת שחלה על המקרקעין – תכנית צ – התיישן זה מכבר.

89. לאור זאת, ומאחר שהמבקשיםאינם עומדים בתנאי הסף של סעיף 197 לחוק, הוועדה

המקומית מתבקשת לדחות את תביעת הפיצויים על הסף.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 3

- 'רחוב אח"י דקר מס 4 - תיק 2026-04402 - דירה מספר 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תעא/צ584(2)

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0017'ב מיום 02/09/2026 תיאור הדיון:

שי פטריאנו: התביעות הוגשו בגין אישור תכנית תע"א/צ/584(2) . התובעים טוענים כי נכסיהם גובלים

ליאור שפירא: מאושר

בישיבתה מספר 26-0017'ב מיום 02/09/2026 (החלטה מספר 3 ) דנהועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, דייבי דישטניק, אמיר בדראן

מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 4

- רחוב אח"י דקר מס' 4 - תיק 2026-04401 - דירה מספר 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תעא/צ584(2)

'עמ 13 מבא"ת ספטמבר 2007

,לדרפט מצורפת חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין מיכל דיק ואוהד בשארי בחוות הדעת המצורפת מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 24/05/2026 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965.

.הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית תעא/צ/584(2.)

:פרטי הנכס התובע

גוש: 7321 155,156 (רשומות יחדיו) תת חלקה: 6

'כתובת: רחוב אח"י דקר מס 4

תובעת: גליה זיידה

בא כוח התובעת: עו"ד ביטון רועי

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תעא/צ/584(2 )– 350,000 .₪

:)טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאי התובעת יעקב מגן בגבול הנכס הנישום נ בנה מבנה ציבור בן 3 .קומות אשר במצב הקודם היה קומת קרקע אחת המבנה חוסם באופן מלא את הנוף, האוויר ואור השמש הטבעי. בנוסף לכך מכל חלל המבנה ניתן לקבוע כי קיימת חדירה משמעותית לפרטיות בחלקי הנכס העיקריים.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 4

- רחוב אח"י דקר מס' 4 - תיק 2026-04401 - דירה מספר 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תעא/צ584(2)

'עמ 14 מבא"ת ספטמבר 2007

חוות דעת ב"כ הוועדה המקומית עורכי הדין מיכל דיק ואוהד בשארי :

ולהלן הנימוקים בהרחבה:

1. סעיף 197 לחוק קובע כי מקום שבו נפגעו, על ידי תכנית, מקרקעין המצויים

בתחום התכנית או גובלים עמו, זכאי מי שהיה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם ביום תחילתה של התכנית, לפיצויים מן הווע דה המקומית. עוד נקבע כי יש להגיש את התביעה בתוך שלוש שנים ממועד תחילתה של התכנית.

2. התוכנית שבגינה הוגשה תביעת הפיצויים היא תכנית עיצוב ופיתוח אדריכלי

תא/תעא/צ/584(2 ), היא תכנית העיצוב (שלעיל) שעניינה כאמור הוא הקמת אשכול הגנים ברח' רמה 5 בתל אביב-יפו.

3. כאמור לעיל, תכנית העיצוב היא נגזרת מתכנית צ, שפורסמה ביום 18.7.2016 ,

.י.פ7304 .

4. תוכנית צ באה לענות על צרכי הציבור, המשתנים לאורך ציר הזמן, ולעדכן את

הוראות הבניה במבנים ומוסדות ציבור תוך ניצול אופטימאלי של הקרקע המוקצית להם, הכל מתוך ראיה כוללת של התפתחות העיר וחשיבה על הדורות הבאים.

5. נסקורבקצרה את ההוראות הרלוונטיות לענייננו מתוך תכנית צ

6. מטרת תכנית צ בסעיף 2 .לתקנון

7. תכנית צ מסדירה את השימושים השונים שיותרו לפיה, ואת זכויות הבניה

המאושרות והוראות הבניה, כמו גם את גובה המבנים, קווי הבניין, מרתפים ועוד. מכאן, וכפי שיובהר להלן, תכנית העיצוב רק יוצקת תוכן אדריכלי למסגרת שכבר אושרה , ולכן הפגיעה הנטענת (כגון חסימת אוויר או קרבה למבנה)

והמוכחשת נולדה למעשה עם אישור התכנית המפורטת היא תכנית צ, ולא בתכנית העיצוב.

8. שימושים, היקף זכויות הבניה, גובה המבנים וקווי בניין מוסדרי ם בסעיף 4.1

.לתקנון

9. זכויות המרתפים בהתאם להוראות תכנית ע1 .

10. בהתאם לסעיף 6.1.1 וסעיף 6.1.2 בתקנון תכנית צ, אישור של הוועדה המקומית לתכנית

פיתוח ועיצוב אדריכלי הינו תנאי למתן היתר בניה.

11. בקליפת אגוז– תכנית העיצוב בעניינו הינה יישום של תכנית צ על המקרקעין ברח' רמה 5

12. .עד כאן סקירת ההוראות הרלוונטיות מתוך תקנון תכנית צ

13. עתה נביא את הטיעונים והנימוקים אשר בכוחם להביא לדחיית התביעה על הסף בנפרד

וקל וחומר במצטבר.

14. כאמור לעיל, תביעת הפיצויים הוגשהכנגד תכנית העיצוב.

15. אחד מתנאי הסף להגשת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק הוא קיומה של "תכנית

פוגעת", כהגדרתה בפרק ג' לחוק והיא כוללת בתוכ ה תכניות מדרגות שונות – ארצית, מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 4

- רחוב אח"י דקר מס' 4 - תיק 2026-04401 - דירה מספר 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תעא/צ584(2)

'עמ 15 מבא"ת ספטמבר 2007

.מחוזית, מקומית ותכניות מיוחדות אחרות

16. סעיף 197 לחוק אינו קובע הגדרת מיוחדת לסעיף של "תכנית" ולכן יש לפנותו ל להגדרת

המונח "תכנית" בסעיף 1 .לחוק

17. ההגדרה בסעיף 1 "ל"תכנית– תכנית מהתכניות שלפי פרק ג', לרבות שינוי תכנית,

התלייתה או ביטולה. הרשימה המנויה בפרק ג' אינה כוללת תכנית עיצוב.

18. המסקנה הינה שסעיף 197 לחוק אינו מקנה זכות תביעה בגין "תכנית עיצוב" מאחר

שאינה נחשבת כ"תכנית".

19. )בעת"מ (ת"א 1434/01 יונה פרידמן נ' ועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב

(פורסם בנבו, 9.7.2002 ) עמד בית המשפטעל מעמדה הנורמטיבי של תכנית בינוי (הדברים יפים ונכונים גם לתכנית עיצוב כבענייננו) ועל היעדר האפשרות לתבוע פיצויים מכוחה.

20. הפסיקה אף חזרה והבהירה כי תקיפתה של תכנית בינוי (או תכנית עיצוב) צריכה

21. כך, בבג"ץ 445/73 ,סער נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, המרכז פ"ד כט( 1 )219

22. בנוסף, בג"ץ 697/80 חיה גלמונד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, אזור תל -אביב ,

לו(1) 817 (1982) להלן[– ""גלמונד, עמד בית המשפט העליון על מהותה של תכנית עיצוב ] וקבע כי אין הבדל מהותי בינה לבין תכנית בינוי, ואולם ככל שקיימת השגה באשר להוראות מסוג ז ה, יש להעלותה בשלב אישור התכנית המפורטת, ולא בשלב אישור תכנית העיצוב

23. .חיזוק נוסף למסקנה זו, ניתן למצוא ביחס שבין תכנית בינוי לבין תכנית מפורטת

24. ,לאור כל האמור לעיל, תכנית העיצוב מושא התביעהאינה בגדר "תכנית" על פי החוק,

ולכן לא ניתן להגיש בעטיה תביעת פיצויים לפי סעיף 197 .לחוק

25. למעלה מן הצ ורך ושלמות התמונה, כפי שהובהר כאמור, התכנית המפורטת

והסטטוטורית אשר יצקה את המסגרת התכנונית ואת הפגיעה הלכאורית הנטענת (והמוכחשת) לאשכול הגנים היא – תכנית צ – שפורסמה למתן תוקף ביום 18.7.2016 .

26. על פי סעיף 197 ,(ב) לחוקתקופת ההתיישנות להגשת תביעה לפיצויים עומדת על שלוש

27. לעניין זה, יודגש כי הסמכות להאריך את המועד להגשת תביעת הפיצויים נתונה לשר

הפנים בלבד, ו זאת מטעמים מיוחדים שירשמו . אולם בענייננו המועד חלף ולא הוארך כאמור.

28. לסיכום, ועל יסוד כל המפורט לעיל– תכנית עיצוב אינה מהווה "תכנית" המקימה זכות

29. לאור זאת, ומאחר שהמבקשיםאינם עומדים בתנאי הסף של סעיף 197 לחוק, הוועדה

המקומית מתבקשת לדחות את תביעת הפיצויים על הסף.

חוו"ד מה"ע:

מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 4

- רחוב אח"י דקר מס' 4 - תיק 2026-04401 - דירה מספר 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תעא/צ584(2)

'עמ 16 מבא"ת ספטמבר 2007

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 26-0017'ב מיום 02/09/2026 תיאור הדיון:

שי פטריאנו: התביעות הוגשו בגין אישור תכנית תע"א/צ/584(2) . התובעים טוענים כי נכסיהם גובלים

ליאור שפירא: מאושר

בישיבתה מספר 26-0017'ב מיום 02/09/2026 (החלטה מספר 4 ) דנהועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

משתתפים: ליאור שפירא, חן אריאלי, דייבי דישטניק, אמיר בדראן

מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 5

- 'רחוב אשרמן יוסף מס 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תת"ל70א

עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007

לדרפט מצורפות חוותדעתו של שמאי הוועדה רם סויצקי, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, תגובת ב"כ החתום על השיפוי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין וחוות דעת שמאית שנערכה על ידי יוגב מנחם ודורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 15/07/2020 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965.

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תת"ל/70.'א

וועדת המשנה לתכנון ולבנייה בישיבתה מיום 27/04/2022 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, הועדה מאשרת ארכה של 360 ימים למתן החלטות בתביעות הפיצויים על ידי הוועדה המקומית אשר במהלכם יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6163 :חלקה 39 :תת חלקה 13

'כתובת: רחוב אשרמן יוסף מס 23

תובע: אמיר חיים מזר

בא כוח התובע: עו"ד ישי דב גלילי

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תת"ל/70'א - 264,000 .₪

:)טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע ארווין אריה אייכנר שינוי ייעודה של חלק מחלקה 48 , הממוקמת צפונית לנכס נשוא התביעה, מייעוד שצ"פ לייעוד דרך יביא

לראשי הנזק הבאים: פגיעה בנוף; רעש, רעידות וקרינה אלקטרומגנטית; פרטיות; זיהום אוויר, פיח

ולכלוך.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 5

- 'רחוב אשרמן יוסף מס 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תת"ל70א

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל70/ .א' חתום ע"י חברת נת"ע מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה ונערכה על ידי ה"ה דורון חבקין ויוגב מנחם.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

חוו"ד שמאי הוועדה המקומית רמי סויצקי:

סימונו של תוואי הרכבת הקלה נקבע בתכניות תמ"א 23/א' ו- תמ"א 23//א4 .

בתשריטי התכניות קיים סימון ברור של דרך השלום, באופן בו ניתן לזהות את נשוא חוות הדעת.

בנספח א' לתמ"א 23//א4 מצוינת באופן מפורש רצועה לתכנון בדרך השלום, מרח' עודד להמשך דרך ההגנה, כרצועה אשר אושרה עוד בתמ"א 23/:א', כדלקמן

בהחלטה בערר (מרכז) 384/07 אדם עמל ועוד 97 עוררים נ' הוועדה המקומית לתו"ב בפ"ת, נקבע כי ביחס לתמ"א 23 היא מסוימת דיה לבחינת פגיעה לפי סעיף 197 .לחוק

מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 5

- 'רחוב אשרמן יוסף מס 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תת"ל70א

תסקיר הסביבה

בהתאם למסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל, אשר נערך על ידי "אתוס – אדריכלות תכנון וסביבה", בחודש דצמבר 2015 :נקבע כדלקמן ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת, בהתבסס על נתוני קולט מס' R44 הממוקם ברח' אשרמן יוסף 11 ולנתוני קלטR46 הממוקם ברח' אלוף דוד 15 :ברמת גן העלו כדלקמן

לאורך שעות היום – הרעש החזוי בסביבת הנכס נשוא חוות הדעת הוא 55.2 dB ו- 54.7 dB ,, בהתאמה הנמוך מקריטריון הרעש המותר (65 dB) .

לאורך שעות הלילה – הרעש החזוי בסביבת הנכס נשוא חוות הדעת הוא 51.3 dB ו- 50.8 dB ,, בהתאמה הנמוך מקריטריון הרעש המותר (55 dB) .

בהתאם לתוצאות התסקיר המסקנה ברורה והיא שבסביבת הנכס תחול ירידה בתנועה לעומת המצב ללא הרכבת הקלה.

מדובר בגורם משביח, המפריך את טענות שמאי התובע.

בחוות דעת שנערכה עבור נת"ע ע"י משה נצר, מהנדס תאימות אלקטרומגנטית, מיום 27.1.2021 , נבדקה ההשפעה האלקטרומגנטית של הקו הסגול על הנכס נשוא חוות הדעת המצוי במרחק העולה על 9 מ' מציר

הסימטריה בין שתי מסילות הרק"ל:

להלן מסקנות חוות הדעת:

"במרחקים גבוהים מ 6 מ' מציר הסימטריה אין קונפליקט עם הנחיות המשרד להגנת הסביבה, שהן המחמירות ביותר בעולם, ואין חשש/ סכנה לחשיפה לקרינה אלקטרומגנטית.

יש לציין שעל מנת להקים ולהפעיל את התשתית החשמלית ישנה חובה לקבל 2 היתרים ייעודיים

מהמשרד להגנת הסביבה:

1. היתר הקמה למתקן קורן אשר מבוסס על חיזוי הקרינה כפי שהוצג במסמך זה.

2. היתר הפעלה למתקן קורן אשר מבוסס על ניטור והוכחה במדידה שרמת שטף המגנטי אינו

עולה על הערכים המומלצים על ידי המשרד להגנת הסביבה בשימושים הסמוכים.

משמעות הדבר בפועל היא שנת"ע לא תקבל Permit to op erate – אישור להפעיל את התשתית ללא הוכחה במדידה".

בחוות דעת שנערכה עבור נת"ע ע"י המהנדס בן ציון כרמל מיום 7.6.2021 לבחינת הטענה כי הרק"ל גורמת

לזיהום אוויר צוין כי:

"חברת נתע מקדמת את פרויקט הרכבת הקלה בגוש דן ופרסמה מכרז להקמת הרכבת הקלה. במפרטי המכרז קיימת דרישה מחייבת להקמת רכבת קלה מונעת באמצעות מערכת חשמלית בלבד, ללא כל אמצעי מנוע אחר. מערכת זו מחוברת למערכת התשתית שלחברת החשמל ככל צרכן אחר ואינה גורמת לזיהום אוויר. לאור האמור לעיל, הריני לאשר כי אין פגיעה מקומית באיכות האוויר כתוצאה מהפעלת הרכבת הקלה".

בחוות דעת שנערכה עבור נת"ע ע"י המהנדס יאיר ברמן מחברת אקו הנדסת סביבה ואקוסטיקה מיום 17.2.2021 בעניין בחינת ההיבטים הסביבתיים (רעש, רעידות) של הרכבת הקלה בקו הסגול, הגיעו למסקנה כי הרכבת הקלה מפחיתה תנועת אוטובוסים וכלי רכב בצירים בהם היא עוברת ול כן תגרום לצמצום ולהפחתת מפלס הרעש ביחס למצב הקיים.

בנוסף, הרכבת הקלה לא תגרום לרעידות שיורגשו בבתים או במבנים בשימושים אחרים, הגובלים פיזית בתוואי הרק"ל או הסמוכים לתוואי.

תנועת הרק"ל אינה גורמת לפגיעה בהיבט הסביבתי, הן במקטע העל קרקעי והן במקטע התת קרקעי.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 5

- 'רחוב אשרמן יוסף מס 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תת"ל70א

ההיפך הוא הנכון – תנועת הרק"ל גורמת לפחות רעש ולא תגרום לרעידות ביחס למצב הקודם.

פגיעה בנוף הנצפה לדירות

חוות דעת שמאי התובע מתעלמת מהעובדה כי במצב הקודם מדובר בבניין הממוקם בקרוב לדרך השלום, אזור המאופיין בעומסי תנועה, רעש ובמחסור במקומות חניה לאורך כל שעות היממה.

יתרה מזאת, חלקה 48 ,הממוקמת צפונית למקרקעין ואשר ביחס לחלק ממנה שונה הייעוד משצ"פ לדרך הייתה בייעוד שצ"פ מכוחה של תכנית K , כאשר השימושים המותרים מכוחה של תכנית זו בייעוד שצ"פ כללו גן, פארק, מגרש ספורט ושעשועים למנוחה והבראה, כאשר השי מושים הרשומים ברשימת השימושים עבור גנים וגינות ציבוריות גם כללו מועדונים, בתי קפה וקיוסקים למשקאות בלתי אלכוהוליים ולמכירת ממתקים וסיגריות, בניינים ציבוריים השייכים לעירייה, על כל המשתמע מכך.

שמאי התובע מתבסס על מחקרים תאורטיים שבוצעו בנושא השפעות נוף על שווי דירות. בנוסף, בוצעה השוואה לדירות עם נוף לים/ פארק.

נקודת המוצא של שמאי התובע הינה כי טרם אישורה של תת"ל 70 א' פנתה דירת התובע לשטח בעל נוף יוקרתי, אשר שפע צמחיה טבעית ירוקה.

מדובר בנקודת מוצא שגויה ומטעה, הואיל ושמאי התובע מתעלם מכך שדרך השלום הינה בת 6 מסלולי נסיעה (3 .מסלולים לכל כיוון) ומהווה כביש ראשי רועש ועמוס לאורך כל שעות היממה

הלכה היא כי לא די בהבאת מחקרים כללים, מלומדים ככל שיהיו, כדי לבסס טענה לפגיעה במקרקעין מסוימים.

לשם כך יש לפרט ולהתייחס באופן ספציפי להשלכות של אותם מחקרים ו/או תוצאותיהם ו/או מסקנותיהם, על המקרקעין הספציפיים.

לפיכך, הסתמכות על מחקרים כלכליים בלבד, כהוכחה לפגיעה בראשי הנזק הנטענים, לא די בה כדי להרים את הנטל המוטל על התובע לפי סעיף 197 .לחוק התכנון והבניה

התייחסות פרטנית למחקרים/ שומות שצוינו בחוות דעת שמאי התובע:

• תיק ת"א43188/98 'וואף אראלה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנן ולבניה רמת השרון ואח–

מדובר בתב"ע ששינתה יעוד מאזור חקלאי/ שצ"פ לדרך ראשית הכוללת מחלף ראשי. המקרה כלל לא דומה לרכבת הקלה המונעת בטכנולוגיה מתקדמת, מה גם שבענייננו דרך השלום המהווה כאמור דרך ראשית הייתה ועודנה קיימת.

• שומה מייעצת של יצחק ברמן בגוש 6585 חלקות 18,69-71 – 'מדובר על פגיעה בחלקה א בנחלה שהפחיתה את שוויה עקב היווצרות מחלף המייעד תנועה רבה לעבור בקרבת הנחלה.

הדוגמא לא רלוונטית למקרה נשוא חוות הדעת.

כמו כן, בשונה מהנטען, הרכבת הקלה עתידה להוריד את נפח התנועה ואת השימוש ברכבים ובתחבורה ציבורית.

עסקאות השוואה

שמאי התובע מציין שתי עסקאות שלטענתו מוכיחות כי קיימת פגיעה, להלן התייחסותי:

לא ברורה כוונת שמאי התובע בעסקאות אלו.

מובן מאליו שמחיר של 17,000-18,000 ₪למ"ר אינו משקף את המקרקעין ומדובר בעסקאות קיצון גם ביחס לעסקאות שמונה שמאי התובע בחוות דעתו.

יתרה מכך, מעיון בעסקאות ההשוואה בשומת בתובע, ניתן להגיע למסקנה כי לא חלה פגיעה במקרקעין.

ניתן לראות שצוינו עסקאות ברחוב אשרמן יוסף 39 ואשרמן יוסף 37 המשקפות מחיר למ"ר של 36,429 ₪ מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 5

- 'רחוב אשרמן יוסף מס 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תת"ל70א

ו- 33,696 ₪ בהתאמה. שווי עסקאות אלו, גבוה מהשוויהממוצע בהתאם לחוות דעת שמאי התובע העומד על 32,939 .₪

נשוא חוות הדעת בעלי מאפיינים דומים (קירבה לכביש ולרכבת הקלה) לעסקאות ההשוואה ברחוב אשרמן יוסף 39 ואשרמן יוסף 37 ולפיכך ניתן לראות כי השוק אינו מוריד משווי המקרקעין לאחר אישור תת"ל 70 .א' ואף עסקאות אלו גבוהות מהממוצע

חוות דעת עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, ב"כ הוועדה המקומית:

• יש לדחות את התביעה מחמת שהתובע לא הוכיח כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית תת"ל 70.'א

טענות סף

חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של ענין המביאים לבטלותה

• )תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה , תשל"א-1971 , קובעות כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.

• הלכה פסוקה היא, כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובע להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית, לרבות כמובן, הוכחת שעור הפגיעה. עוד קבעה הפסיקה, כי לעניין ההערכה הש מאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים.

• לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת, מבוססת ונתמכת בנתונים, אלא שעל השמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.

• ,יתרה מזו חוות דעת שמאי התובעות חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של עניין, לוקה בהנחות מוצא תאורטיות ושגויות, חסרה בחוות דעת מקצועיות, מתעל מת משיקולים רלוונטיים ואינה עומדת בנטל הוכחת פגיעה בשווים של המקרקעין, המביאים לבטלותה ולהשמטת בסיס התביעה בכללותה , הכול כמפורט בהרחבה בחוות דעת משפטית זו ובחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית. אך מטעמים אלה לבדם יש לדחות את התביעה שבנדון, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.

שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את מלוא המצב התכנוני הקודם ערב אישורה של תת"ל 70א' על משמעויותיו

• כלל ידוע הוא, כי בהערכת שיעור הפגיעה לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית, שנטען כי היא פוגעת, לבין שווי המקרקעין לאחר האישור.

• במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות של התובע בטרם אושרה התכנית.

• ככל שחוות הדעת השמאית לוקה בחסרים מהותיים, כבענייננו, יש לקבוע כי לא הורם הנטל להוכחת תביעת הפיצויים והפגיעה הנטענת.

• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובע אמנם מציינת כחלק מתיאור התכניות החלות את תמ"א23//א4 על הוראותיה, אך הלכה למעשה מתעלמת ואינה מביאה בחשבון את משמעותה של תמ"א23//א4 (וכן של תמ"א 23א' אשר קדמה לה) אשר אושרה כחלק מהמצב התכנוני הקודם ו המשמעויות העולות מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 5

- 'רחוב אשרמן יוסף מס 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תת"ל70א

ממנה, אשר יש בהן כדי להשפיע באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם לתכנית תת"ל 70 :א' ולמעשה לאיין את הפגיעה הנטענת (והמוכחשת) ביחס למקרקעין, כדלקמן • תמ"א23'א אשר פורסמה למתן תוקף ב -15.10.1998 , אשר במסגרתה, כפי שפורט לעיל וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הותווה תוואי הקו הסגול של הרכבת הקלה בדרך השלום.

• תמ"א23//א4 אשר פורסמה למתן תוקף ב -12.8.2010 , אשר במסגרתה, כפי שפורט לעיל וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, סומן תוואי קו המתע"ן בדרך השלום מרחוב עודד ועד המשך דרך ההגנה.

• "כפי שצוין לעיל וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, תוואי ה"קו הסגול צפונית למקרקעין בענייננו עוד מכוחה של תמ"א 23//א4 (ואף תמ"א23/ א' קודם לכן), הינו תוואי זהה וחופף לתוואי ה"קו הסגול" המסומן בתת"ל 70'א.

• ,כלומרכבר במצב התכנוני הקודם לתת"ל 70 א', תוואי ה"קו הסגול" סומן בחזית המקרקעין באופן זהה וחופף למיקומו מכוחה של תת"ל 70'א.

• משכך, ככל וקיימת פגיעה מכוח סעיף 197 לחוק ביחס למקרקעין בגין מיקומו של תוואי ה"קו הסגול" (מוכחש), הרי שתוואי זה היה קיים במדויק, כבר במצב תכנוני קודם, כך שבעצם אישורה של תת"ל 70א', לא השתנה שווי המקרקעין בין שני מצבי התכנון.

• נבהיר כי היעדר תיאור מלוא המצב התכנוני הקודם לתכנית על מלוא משמעויותיו על שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם לתת"ל 70 א', המשפיע באופן מהותי על שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם והלכה למעשה מאיין את הפגיעה הנטענת (והמוכחשת) מהווה פגם מהותי בחוות דעת שמאי התובע, המביא למעשה לתמונת מצב שגויה ומטעה, אשר יש בה כדי לשמוט את הקרקע תחת חוות הדעת בכללותה.

• למען הסדר הטוב נדגיש, כי בתשריטי תמ"א 23//א4 ותמ"א23/ א' קיים סימון קונקרטי ווודאי של תוואי הרק" ל לרבות בדרך השלום, כלומר תכניות אלו מסוימות ומובהקות לצורך בחינת וזיהוי התוואי, כך שמיקום התוואי למעשה לא השתנה עם אישורה של תת"ל 70 א' ובהתאם תכונות המקרקעין לא השתנו לאור אישורה.

• כמפורט לעיל, משמעות בחינת המצב התכנוני הקודם לאשורו, הינה כי לא חל כל שינוי בין שני מצבי התכנון ביחס לתוואי ה"קו הסגול" ומשכך ברי כי יש לדחות את טענת שמאי התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק בגין אישורה של התכנית.

שגה שמאי התובע עת לא ביסס את טענותיו לפגיעה עקב אישורה של תת"ל 70 א' באמצעות חוות דעת מקצועיות

• שמאי התובע טען בעלמא וב היעדר התבססות על חוות דעת מקצועיות כנדרש, לפגיעות עקיפות של רעש, זיהום אוויר מוגדל וקרינה אלקטרומגנטית - טענות אשר יש לפרט באמצעות חוו"ד מתאימות ופרטניות תוך עריכת השוואה בין המצב התכנוני הקודם לבין המצב התכנוני החדש.

• הלכה פסוקה הינה כי טענות בדבר ראשי הנז ק לפגיעות הנטענות כאמור, מצריכות תימוכין בחוות דעת מקצועית מתאימה, ודי בכך שלא צורפה חוות דעת מקצועית כאמור, על מנת לדחות את טענות הפגיעה הנטענת לגופן.

• ,בענייננו כמפורט לעיל ולהלןבחוות דעת שמאי התובע לא נתמכה הטענה בדבר הפגיעות העקיפות הנטענות (והמוכחשות).

• ,משכךגם מטעם זה, נפל פגם מהותי בתביעה אשר יש בו כדי לדחות על הסף את טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק בגין אישורה של תת"ל70'א.

• מבלי לגרוע מהאמור וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, בהתבסס על חוות דעת מקצועיות אשר נערכו, נמצא כי התת"ל אינה גורמת למטרדים סביבתיים ולפגיעות עקיפות לנכסים הגובלים לתוואי הרק"ל – ההפך הוא הנכון.

שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70'א • שמאי התובע בחוות דעתו לא הביא בחשבון כלל אלמנטים משביחים מכוחה של תת"ל70 .'א • נחזור ונבהיר, כ י על שמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית הפוגעת לטענתו (המוכחשת בענייננו) ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 5

- 'רחוב אשרמן יוסף מס 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תת"ל70א

• נפנה בעניין זה לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין עמ "נ 6751-01-26 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א -יפו נ' נכסי זיסאפל ואח' (פורסם בנבו, 22.6.2026 ), במסגרתו נקבע באופן מפורש בכל הנוגע לבחינת פגיעה נטענת מכוחה של תכנית תת"ל 71 ג', המקבילה לתכנית בענייננו, כי יש לבחון לצורך תביעה מכוחה סעיף 197 לחוק, גם את האלמנטים המשביחים מכוחה של התכנית הנטענת כפוגעת.

• ,חרף זאתחוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון אלמנטים משביחים שמקורם בתת"ל 70 'א ולמעשה מתעלמת מאלמנטים אלה – עת כבר מטעם זה דינה של חוות הדעת ותביעת הפיצויים להידחות על הסף.

• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדההמקומית, האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70 א' הינם הפחתת תנועת האוטובוסים, הפחתת תנועת כלי רכב, הפחתת רעש וזיהום אוויר כתוצאה מהפחתת תנועת האוטובוסים, ועליית שווי צפויה הנובעת ממגורים בקרבת הרכבת הקלה.

• יתרה מזו, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, כעולה ממחקרים שונים שנערכו בעולם, הרי שמחירי הנדל"ן לאורך קווי מסילת רכבת עלו, כאשר הסיבה לכך, כנטען במחקרים אלו, נעוצה ביתרונות הנובעים מקרבה למערכת תחבורה מסילתית, לרבות אך לא רק נגישות לתחבורה ציבורית, קישור יעיל ומהיר לכל חלקי העיר, הפחתת רעש וזיהום אוויר וכיוצ"ב.

• נבהיר, כי הבאתם בחשבון של האלמנטים המשביחים הנ"ל, מביאים לכך שלכל הפחות לא קיימת בענייננו כל ירידת ערך בשווי הדירה בגין אישורה של תכנית תת"ל 70.'א • נחזור ונדגיש, כי היעדר הכללתם של האלמנטים המשביחים הנובעים מכוחה של תת"ל 70 'א והתחשבות בהם לצו רך בחינת הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70 א', מהווה פגם מהותי בחוות הדעת אשר גם בפגם זה יש כדי לשמוט את הקרקע תחת חוות הדעת בכללותה ולהביא לדחייתה על הסף.

• /בעניין זה נבקש להפנות לשומה מייעצת שניתנה במסגרת ערר תא 192009/0622 'עו"ד אליהוד יערי נ הוועדה המקומית ל תכנון ובניה תל אביב ואח' , על ידי השמאית רמה מאור במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 70 א', כבענייננו, שם נקבע על ידי השמאית המייעצת כי התת"ל מעלה את שווים של המקרקעין, וזאת כאמור בשל השפעתה החיובית של הרק"ל.

• נדגיש, כיביום 26.3.2026 אומצו קביעותיה של השמאית המייעצת בשומה מייעצת זו על ידי ועדת הערר במסגרת החלטת ועדת הערר בערר תא/92009/0622 ובהתאם נקבע כי תכנית תת"ל70 א' אינה תכנית פוגעת תוך דחיית ערר הפיצויים שהוגש שם.

• כן נפנה לשומה מייעצת נוספת של השמאית רמה מאור אשר ניתנה ביום 6.5.2025 במסגרת דיון העוסק בתכנית ת ת"ל 71/ב' אך יפים גם לענייננו, במסגרת ערר תא 92018/0922 שיגריס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, 22.8.2024 ), אשר גם במסגרתה נקבע כי לא חלה ירידת ערך לאור אישורה של תת"ל 71 ,'באלא עליית ערך בשיעור ניכר של כ -22% - קביעה אשר התקבלה גם כן על ידי ועדת הערר.

• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק בגין אישורה של תת"ל 70'א.

מענה לגופן של טענות

• מבלי לגרוע מהאמור, יש לדחות את התביעה גם לגופה, מחמת שהתובע לא הוכיח כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תת"ל 70'א.

• במסגרת חוות דעת שמאי התובע נטען כאמור, כי עקב אישורה של תכנית תת"ל 70 א', ירד ערכה של הדירה בגין מספר ראשי נזק, כדלקמן: (1( ;) פגיעה בנוף 2( ;) רעש, רעידות וקרינה אלקטרומגנטית 3 )

( ;פרטיות 4.) זיהום אוויר, פיח, לכלוך

• כפי שיפורט להלן וכמפורט בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, יש לדחות את ראשי הנזק הנטענים ולקבוע כי לא חלה כל ירידת ערך בשוויה של הדירה עם אישורה של תת"ל 70'א.

פגיעה בנוף

• יש לדחות את טענת שמאי התובע בחוות דעת שמאי התובע, אשר נטענה בעלמא ובהיעדר כל ביסוס ותימוכין, לפיה, במצב הקודם לתת"ל 70א' נהנתה דירת התובע מנוף לשצ"פ ובמצב החדש בעקבות התכנית, השצ"פ הפך לייעוד דרך.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 5

- 'רחוב אשרמן יוסף מס 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תת"ל70א

• ראשית נחזור ונציין, כפי שפורט לעיל, כי טענה לפגיעה בנוף מצריכה חוות דעת מקצועית ולכל הפחות מצריכה פירוט או ניתוח של גזרת הנוף הנחסם, פירוט בדבר השינוי הנוף וכן סקיצה כללית המתארת את החסימה הנטענת.

• אלא שבענייננו התביעה נוקטת לשון כללית ולא קיים כל פירוט ראוי ונדרש של ראש הנזק הנטען. כל שנטען, באופן כללי כאמור ובלתי מפורט הוא, כי המקרקעין נהנו מנוף לשצ"פ ובמצב החדש הפך השצ"פ לדרך.

• לא זו אף זאת, כמפורט בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדההמקומית, התביעה מתעלמת למעשה מכך שהדירה צמודה למעשה לדרך השלום הממוקמת מצפון לה – אזור המאופיין בעומסי תנועה ובמחסור במקומות חניה לאורך כל שעות היממה. חוות הדעת שמאי התובע מתעלמת מכך שדרך השלום הינה בת 6 ( מסלולי נסיעה 3 מסלולים לכל כיוון) ומהווה כביש ראשיועמוס לאורך כל שעות היממה.

• יתרה מזאת, נבהיר כיהסתמכות על מחקר כללי, כבסיס לטענת פגיעה בערך נכסים ספציפיים, לא די בה כדי להרים את הנטל המוטל על התובע לפי סעיף 197 לחוק. אין ספק כי ניתן להסתמך על מחקרים כלליים, כדי לתמוך בטענה לקיומו של ראש נזק המהווה פגיעה במקרקעין, אך יש ליישמם באופן מדויק על המקרקעין.

• אשר על כן, הרי שיש לדחות את טענת שמאי התובע בחוות דעת שמאי התובע ביחס לראש הנזק של חסימת הנוף לאור אישורה של תכנית תת"ל 70א' גם לגופה.

רעש, רעידות וקרינה אלקטרומגנטית

• יש לדחות את טענות שמאי התובע בחוות דעתשמאי התובע, אשר נטענו בעלמא ובהיעדר כל ביסוס, תימוכין וחוות דעת מקצועית כנדרש, לפיה, לאור אישורה של התת"ל, לפיה תגדל רמת הרעש בדירה, ייווצרו רעידות וכן תיווצר חשיפה לקרינה אלקטרומגנטית.

• ,כאמורכפי שפורט בהרחבה לעיל, ראשי נזק אלו נטענו בעלמא ובהיעדר חוות דע ת מקצועיות ואסמכתאות כנדרש, תוך היעדר כימות מקצועי כנדרש של מפלסי הרעש, הרעידות והקרינה האלקטרומגנטית בשני מצבי התכנון – כבר מטעם זה כפי שהובהר לעיל, דינם של ראשי נזק אלו להידחות על הסף.

• ,מבלי לגרוע מהאמור, ובכל הנוגע לראש הנזק הנטען בגין עלייה במפלס הרעשכמתואר בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הרי שכבר במצב הקודם, מלבד קיומה של דרך השלום, המהווה ציר סואן ורועש כשלעצמו, ייעוד חלקה 48 כשצ"פ מכוח תכניתK, כלל שימושים של גן, פארק, מגרש ספורט ושעשועים למנוחה והבראה, כאשר השימושים הרשומים ברשימת השימושים עבור גנים וגינות ציבוריות גם כללו מועדונים, בתי קפה וקיוסקים למשקאות בלתי אלכוהוליים ולמכירת ממתקים וסיגריות, בניינים ציבוריים השייכים לעירייה, על כל המשתמע מכך ביחס למפלס הרעש כבר במצב הקודם.

• בכל הנוגע לדרך השלום הקיימת בשני מצבי התכנון, הרי שמדובר על צי ר תנועה הכולל 6 מסלולי נסיעה ( 3 לכל כיוון) המהווים צירי תנועה מרכזיים עמוסים, סואנים ורועשים לאורך כל שעות היממה.

• אלא שכפי שהוצג בחוות דעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, במצב החדש לתכנית תת"ל 70 ,'א הקו הסגול צפוי לפעול בטכנולוגיית LRT (Light Rail Transit ) המתאפיינת בין היתר בנסיעה שקטה, נעימה ולא מאופיינת בהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק.

• לא זו אף זאת, פעילותה של הרכבת הקלה תאפשר הפחתה משמעותית של כמות האוטובוסים וכלי הרכב הצפויים לעבור בדרך השלום ותוביל למרחב נגיש ברמה המקומית והאזורית, תוך שיפור חתך הרחוב לרווחת תושבי המקום.

• יתרה מזאת, בהתאם למסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל, אשר נערך על ידי "אתוס – אדריכלות תכנון וסביבה", בחודש דצמבר 2015 :נקבע כדלקמן • ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת, בהתבסס על נתוני קולט מס' R44 'הממוקם ברח אשרמן יוסף 11 ולנתוני קלט R46 הממוקם ברח' אלוף דוד 15 ברמת גן העלו כדלקמן :

• לאורך שעות היום – הרעש החזוי בסביבת הנכס נשוא חוות הדעת הוא 55.2 dB ו-54.7 dB ,, בהתאמה הנמוך מקריטריון הרעש המותר (65 dB).

• לאורך שעות הלילה – הרעש החזוי בסביבת הנכס נשוא חוות הדעת הוא 51.3 dB ו-50.8 dB , בהתאמה, הנמוך מקריטריון הרעש המותר(55 dB).

• בהתאם לתוצאות התסקיר המסקנה ברורה והיא שבסביבת הנכס תחול ירידה בתנועה לעומת המצב ללא הרכבת הקלה.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026

26-0017 'ב- - 5

- 'רחוב אשרמן יוסף מס 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 /בגין אישור תכנית תת"ל70א

• מבלי לגרוע מהאמור ולמעלה מן הנדרש, במסגרת חוות דעת סביבתית אשר נערכה על ידי חברת לשם שפר איכו ת סביבה בע"מ עבור עיריית תל אביב -יפו מחודש דצמבר 2021 " :(להלןחוות הדעת הסביבתית"), נמצא כי תוספת הרעש כתוצאה ממימוש הקו הסגול ביחס למקרקעין והנכס התובע, אשר פונה לדרך השלום, אינה מהותית ואינה ניתנת לאבחנה ע"י אוזן האדם.

• עוד נפנה לחוות דעת שנערכה עבור נת"ע ביום 12.7.2021 על ידי המהנדס יאיר ברמן מחברת אקו הנדסת סביבה ואקוסטיקה, במסגרתה נמצא כי "תנועת הרק"ל אינה גורמת לפגיעה בהיבט הסביבתי.

ההיפך הוא הנכון – תנועת הרק"ל גורמת לפחות רעש מתנועות האוטובוסים אותם היא מחליפה, לכן היא תגרום לצמצום ולהפחתת מפלס הרעש, ביחס למצב הקיים... ניתן איפוא לקבוע כי הרכבת הקלה מפחיתה תנועת אוטובוסים וכלי רכב בצירים בהם היא עוברת ולכן תנועת הרק"ל לא תגרום לעליה במפלס הרעש...".

• ובכל הנוגע לחיזוי השפעות הקרינה האלקטרומגנטית, אשר נטענו גם כן בעלמא במסגרת חוות דעת שמאי התובע, נמצא בח וות הדעת הסביבתית, הנ"ל, כי אין כל חשש/סכנה מחשיפה לקרינה אלקטרומגנטית – הן מקווי ההזנה העיליים והן מהחדרים הטכניים.

• בכל הנוגע לקרינה האלקטרומגנטית, נבקש גם להפנות לחוות דעת מיום 27.1.2021 שנערכה עבור נת"ע על ידי מר משה נצר, מהנדס תאימות אלקטרומגנטית, במסג רתה נבחנה ההשפעה האלקטרומגנטית של הרכבת הקלה ביחס למקרקעין ונמצא כי אין חשש/סכנה לחשיפה לקרינה אלקטרומגנטית.

• בנוגע לטענה בדבר הרעידות אשר צוינה בעלמא ובהיעדר כל כימות בחוות דעת שמאי התובע, הרי שכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, סוגיה זו נבחנה ומוצגת בתסקיר ההשפעה על הסביבה וכן חזרה ונבדקה על ידי נת"ע ונמצא במסגרת חוות דעת מיום 17.2.2021 שנערכה על ידי המהנדס יאיר ברמן מחברת אקו הנדסת סביבה ואקוסטיקה, תוך שנמצא כי עבודות הרק"ל, הפעלתה ונסיעתה עומדות בקריטריוני רעידות המבוססים על תקנים בין לאומיים, תוך שקריטריוני הרעידות הוגדרו כך שמעבר הרק"ל בסמוך לבתי מגורים, בפרט, או במבנים בשימושים אחרים, בכלל, לא יורגש כלל במבנים.

• לאמור, יש לדחות את ראשי הנזק הנטענים בחוות דעת שמאי התובע בעניין הרעש, רעידות וכן בעניין הקרינה האלקטרומגנטית.

פרטיות

• יש לדחות מכל וכל את טענת שמאי התובע לפגיעה ואובדן תחושת הפרטיות, הנגזרת באופן ישיר לעמדתו (הבלתי מנומקת) מהימצאות באזורים המוגדרים כרועשים – הן מהטעם כי טענה זו, בהיותה תלויה כאמור באופן ישיר בראש הנזק אשר עוסק בעליית מפלס הרעש – טענה אשר הוכחה כפי שפורט לעיל וכמפורט ב הרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית כשגויה – למעשה מתייתרת, והן מהטעם כי טענה זו נטענה באופן כללי, מבלי שהוכחה ותוך שזו נעדרת כל כימות.

• יש לקחת בחשבון כי ענייננו במקרקעין בלב ליבה של העיר תל אביב, עת הלכה היא כי אדם צריך לצפות שפיתוח העיר לא ייעצר על מפתן דלתו . הציפייה כי השטחים בסביבת הנכס ישתנו בהתאם למגמות באזור ובהתאם למגמות התכנון בעיר, הינה ציפייה סבירה ולגיטימית אשר כל אזרח היה רואה לנגד עיניו.

• אשר על כן, הרי שיש לדחות את טענת שמאי התובע בחוות דעת שמאי התובע ביחס לראש הנזק של אובדן תחושת הפרטיות לאור אישורה של תכנית תת"ל 70א' גם לגופה.

זיהום אוויר, פיח ולכלוך

• כן יש לדחות את טענת שמאי התובע בחוות דעת שמאי התובע בכל הנוגע לראש הנזק בגין עלייה בזיהום אוויר, פיח ולכלוך – ראש נזק נוסף אשר נטען בעלמא ובהיעדר כל חוות דעת מקצועית, תימוכין וכימות, כנדרש.

• נקודת המוצא השגויה של שמאי התובע בחוות דעת שמאי התובע הינה, כי קיבולת כלי הרכב ובמקביל נפחי התנועה הצפויים על פי תת"ל 70 א', יגדלו– ובהתאם גידול זה יוביל לזיהום אוויר, פיח ולכלוך בסביבת המקרקעין והדירה.

• כפי שהובהר לעיל, יש לדחות טענות אלו מכל וכל, הואיל ותנועת הרכבת הקלה, כפי שפורט לעיל וכפי שמפורט בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוו

[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]