סדר יום 26-0017ב לתאריך 02-09-26

עיר: תל אביב-יפו
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: ועדת המשנה לתכנון ובנייה (תכנית בניין עיר)
תאריך: 02/09/2026
שעת התחלה: 10:00
מקור: הקובץ המקורי באתר תל אביב-יפו

https://tel-aviv.zoom.us/j/86823789935 Link Invite
https://tel-aviv.zoom.us/j/86823789935

שעה משוערת	תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
	אישור פרוטוקול 26-0016ב מיום 12/08/2026
10:0	רחוב בית אל מס' 17 - דירה 6 - תיק 2026-04403 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584		1	.1
	רחוב בית אל מס' 17 - דירה 2 - תיק 2026-04404 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584		5	.2
	רחוב אח"י דקר מס' 4 - תיק 2026-04402 - דירה מספר 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584		9	.3
	רחוב אח"י דקר מס' 4 - תיק 2026-04401 - דירה מספר 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584		13	.4
	רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א		17	.5
	רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 1 - תיק 2020-07371 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א		28	.6
10:15	תע"ש ערבי נחל - יגאל אלון ,165 167 דיון בהמלצה להפקדה	507-1402767	39	.7
	הסדרת מגרשים בתחום הרחובות מושיע-שבתאי-נדב-בועז- הרן תיקון החלטה לאופן הפרסום לפי ס 106 ב	507-0893354	55	.8
	התחדשות מרחב תכנון 2 -נווה אליעזר דיון בהפקדה	507-1075498	99	.9
	מרחב טרה בנחלת יצחק - עיצוב אדריכלי ופיתוח סביבתי דיון בעיצוב ארכיטקטוני		131	.10
11:30	יהודה הלוי 121 דיון בהפקדה	507-1622059	153	.11
	העברת זכויות מאלנבי 82 לניסים אלוני 6 דיון נוסף	507-1103936	160	.12
	ניוד זכויות מהחשמל 4 ללוי אשכול 57ג דיון נוסף	507-1056480	166	.13
12:00	מעונות סטודנטים אבינרי דיון בעיצוב ארכיטקטוני		179	.14
12:30	מרחב מיכלי הדלק דיון בעיצוב ארכיטקטוני		190	.15
	מגרש ,3205 צפון הרובע שדה דב דיון בעיצוב ארכיטקטוני		206	.16
	מלון במתחם קאנטרי גלילות דיון נוסף	507-0468058	225	.17
13:30	מדיניות נאות אפקה ב' דיון נוסף		226	.18

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

למרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

סדר יום מס' 26-0017 מיום 02/09/2026

כב' מוזמן בזה לישיבת ועדת המשנה לתכנון ולבניה שתתקיים ביום רביעי ה - 02/09/2026 בשעה 10:00 בדיוק באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה .12 לינק לצפייה בלבד

להלן סדר יום לישיבה. אנא הבא/י חומר זה אתך לישיבה.

תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
אישור פרוטוקול 26-0014ב מיום 15/07/2026
אישור פרוטוקול 26-0015ב מיום 29/07/2026
רחוב ארלוזורוב מס' 31 - תיק 2020-00829 - מורדוף נתנאל 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000		1	.1
רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 9 - תיק 2025-06060 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		15	.2
רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 8 - תיק 2025-06059 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		29	.3
רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 5 - תיק 2025-06058 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		43	.4
רחוב ארלוזורוב מס' 22 - תת חלקה 4 - תיק 2019-13786 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א'/תא /5000תא 3616א		58	.5
הסלסלה פינת הערמון דיון בהפקעה - דיון רגיל		75	.6
הפקעה חלק מחלקה 24 בגוש 7041 - תחנת אליפלט דיון בהפקעה - דיון רגיל		77	.7
הפקעת חלק מחלקה 51 בגוש 7060 דיון בהפקעה - דיון רגיל		79	.8
הפקעה חלק מחלקה 23 בגוש 7101 דיון בהפקעה - דיון רגיל		81	.9
בית ספר צייטלין ברחוב ברנדיס דיון בעיצוב ארכיטקטוני		82	.10
תכנית עיצוב שכונת הארגזים צפון - בלוק 13 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		89	.11
תכנית עיצוב שכונת הארגזים צפון- בלוק 4,5,7,10,11,12 דיון בעיצוב ארכיטקטוני		105	.12
רוטשילד 68 - 70 דיון בדיווח הערות ועדה מחוזית לפי סעיף 109א	507-0828376	125	.13
שיכוני חיסכון דיון בהתנגדויות	507-0621151	135	.14
בית העיתונאים דיון בעיצוב ארכיטקטוני		170	.15
המסגר פינת המלאכה דיון בהפקדה	507-1329903	187	.16
לה גווארדיה 14-22 בית ברכה דיון בהפקדה	507-1074947	210	.17
רחוב בבלי שינוי ייעוד לדרך דיון בהפקדה	507-1576321	241	.18
המסגר 2 פינת לה גוארדיה דיון בבקשה להארכת תוקף לתכנית מאושרת	507-0203182	245	.19

- www.tel-aviv.gov.il

חבר ועדה שמעוניין לקבל את מסמכי תכנית בסמכות ועדה מקומית שבסדר היום ולא מצליח לראותם באתר מינהל התכנון – תכנון זמין,

יפנה במייל לאלה דוידוף מזכירת הועדה במייל mail.tel-aviv.gov.il@e_davidof בכבוד רב,

אלה דוידוף

מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

תל-אביב - יפו

פרוטוקול החלטות מספר 26-0016

כ"ט אב תשפ"ו 12/08/2026 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:17

בנוכחות: אלחנן זבולון, חיים גורן, אמיר בדראן, עו"ד, חן אריאלי, דייבי דישטניק, ד"ר

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב בית אל מס' 17 - דירה 6 - תיק 2026-04403

26-0017ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584

רחוב בית אל מס' 17 – דירה 6 – תיק 2026-04403

לדרפט מצורפת חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין מיכל דיק ואוהד בשארי,

בחוות הדעת המצורפת מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע

המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 24/05/2026 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית תעא/צ/.)2(584

פרטי הנכס התובע:

גוש: 7321 חלקה: 106

כתובת: רחוב בית אל מס' 17 דירה מספר 6

תובעים: כהן-בן סימון דלית ו- בן סימון גבריאל

בא כוח התובעים: עו"ד ביטון רועי

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תעא/צ/)2(584 – 320,000 ₪.

טענות התובעים (מתוך חוו"ד שמאי התובעים יעקב מגן):

בגבול הנכס הנישום נבנה מבנה ציבור בן 3 קומות אשר במצב הקודם היה קומת קרקע אחת.

המבנה חוסם באופן מלא את הנוף, האוויר ואור השמש הטבעי. בנוסף לכך מכל חלל המבנה ניתן לקבוע כי קיימת חדירה משמעותית לפרטיות בחלקי הנכס העיקריים.

חוות דעת ב"כ הוועדה המקומית עורכי הדין מיכל דיק ואוהד בשארי :

בתמצית, דין תביעת הפיצויים דנא להידחות על הסף היות והמבקשים אינם עומדת כלל בתנאי סעיף 197 לחוק, שכן התביעה הוגשה בגין תכנית עיצוב שאינה מהווה "תכנית" על פי החוק ולכן לא ניתן להגיש תביעת פיצויים בגינה. לא למותר לציין כי המועד להגשת תביעות פיצויים בגין תכנית צ חלף והתיישן זה מכבר (3 שנים משנת .)2016 בנוסף, התובעים לא הוכיחו כי היו בעלים במקרקעין במועד אישור תכנית צ' או בכלל ולכן לא הוכיחו את זכאותם להגשת תביעה (לא צירפו הסכמי מכר ונסח טאבו מלא) וגם מסיבה זו יש עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב בית אל מס' 17 - דירה 6 - תיק 2026-04403

26-0017ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584

לדחות את התביעות על הסף.

ולהלן הנימוקים בהרחבה:

1. סעיף 197 לחוק קובע כי מקום שבו נפגעו, על ידי תכנית, מקרקעין המצויים בתחום

התכנית או גובלים עמו, זכאי מי שהיה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם ביום תחילתה של התכנית, לפיצויים מן הוועדה המקומית. עוד נקבע כי יש להגיש את התביעה בתוך שלוש שנים ממועד תחילתה של התכנית.

2. התוכנית שבגינה הוגשה תביעת הפיצויים היא תכנית עיצוב ופיתוח אדריכלי

תא/תעא/צ/,)2(584 היא תכנית העיצוב (שלעיל) שעניינה כאמור הוא הקמת אשכול הגנים ברח' רמה 5 בתל אביב-יפו.

3. כאמור לעיל, תכנית העיצוב היא נגזרת מתכנית צ, שפורסמה ביום ,18.7.2016 י.פ. .7304

4. תוכנית צ באה לענות על צרכי הציבור, המשתנים לאורך ציר הזמן, ולעדכן את הוראות

הבניה במבנים ומוסדות ציבור תוך ניצול אופטימאלי של הקרקע המוקצית להם, הכל מתוך ראיה כוללת של התפתחות העיר וחשיבה על הדורות הבאים.

5. נסקור בקצרה את ההוראות הרלוונטיות לענייננו מתוך תכנית צ

6. מטרת תכנית צ בסעיף 2 לתקנון.

7. תכנית צ מסדירה את השימושים השונים שיותרו לפיה, ואת זכויות הבניה המאושרות

והוראות הבניה, כמו גם את גובה המבנים, קווי הבניין, מרתפים ועוד. מכאן, וכפי

שיובהר להלן, תכנית העיצוב רק יוצקת תוכן אדריכלי למסגרת שכבר אושרה, ולכן

הפגיעה הנטענת (כגון חסימת אוויר או קרבה למבנה) והמוכחשת נולדה למעשה עם אישור התכנית המפורטת היא תכנית צ, ולא בתכנית העיצוב.

8. שימושים, היקף זכויות הבניה, גובה המבנים וקווי בניין מוסדרים בסעיף 4.1 לתקנון.

9. זכויות המרתפים בהתאם להוראות תכנית ע.1

10. בהתאם לסעיף 6.1.1 וסעיף 6.1.2 בתקנון תכנית צ, אישור של הוועדה המקומית לתכנית

פיתוח ועיצוב אדריכלי הינו תנאי למתן היתר בניה.

11. בקליפת אגוז – תכנית העיצוב בעניינו הינה יישום של תכנית צ על המקרקעין ברח' רמה 5

(אשכול הגנים). כל הוראותיה התכנוניות כפי שסקרנו לעיל נגזרות מתכנית צ. תכנית העיצוב הינה התאמה אד-הוק של תכנית צ להקמה של שטחים למבנים ומוסדות ציבור במקרקעין מסוימים, בהתאם לצרכי הסביבה.

12. עד כאן סקירת ההוראות הרלוונטיות מתוך תקנון תכנית צ.

13. עתה נביא את הטיעונים והנימוקים אשר בכוחם להביא לדחיית התביעה על הסף בנפרד

וקל וחומר במצטבר.

14. כאמור לעיל, תביעת הפיצויים הוגשה כנגד תכנית העיצוב.

15. אחד מתנאי הסף להגשת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק הוא קיומה של "תכנית

פוגעת", כהגדרתה בפרק ג' לחוק והיא כוללת בתוכה תכניות מדרגות שונות – ארצית, מחוזית, מקומית ותכניות מיוחדות אחרות.

16. סעיף 197 לחוק אינו קובע הגדרת מיוחדת לסעיף של "תכנית" ולכן יש לפנותו ל להגדרת

המונח "תכנית" בסעיף 1 לחוק.

17. ההגדרה בסעיף 1 ל"תכנית" – תכנית מהתכניות שלפי פרק ג', לרבות שינוי תכנית,

התלייתה או ביטולה. הרשימה המנויה בפרק ג' אינה כוללת תכנית עיצוב.

18. המסקנה הינה שסעיף 197 לחוק אינו מקנה זכות תביעה בגין "תכנית עיצוב" מאחר

עמ' 2 מבא"ת ספטמבר 2007

למעלה מן הצורך ושלמות התמונה, כפי שהובהר כאמור, התכנית המפורטת והסטטוטורית אשר יצקה את המסגרת התכנונית ואת הפגיעה הלכאורית הנטענת
לוהמסעטלהטוט מורן ית הצ אורשךר יוצשקלהמו תאת ה התממסונגהר,ת כהפתיכ נשונהיתוב הוארת כ האפמגוירע,ה ההתלככאניותרית ה מהפנוטרעטנתת (והמוכחשת) לאשכול הגנים היא – תכנית צ – שפורסמה למתן תוקף ביום .18.7.2016
	(ווההסמטוכטחוטשותר)י תלא אששכורל היצגנקיםה ה איתא – ה תמכסנגירתת צ ה– תשכפנוונריסתמ הוא לתמ תהןפ תגיועקהף בהילוםכא 6ו1ר0ית7.2 ה.8נ1ט

לאור זאת, ומאחר שהמבקשים אינם עומדים בתנאי הסף של סעיף 197 לחוק, הוועדה
	להאמוקרו מזאיתת ,מ ותמבאקחשרת ש להדמחבותק שאיתם ת אביינעםת עהופמידציוםיים ב תעלנא היס הףס.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב בית אל מס' 17 - דירה 6 - תיק 2026-04403

26-0017ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584

שאינה נחשבת כ"תכנית".

19. בעת"מ (ת"א) 1434/01 יונה פרידמן נ' ועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב (פורסם בנבו,

)9.7.2002 עמד בית המשפט על מעמדה הנורמטיבי של תכנית בינוי (הדברים יפים ונכונים גם לתכנית עיצוב כבענייננו) ועל היעדר האפשרות לתבוע פיצויים מכוחה.

20. הפסיקה אף חזרה והבהירה כי תקיפתה של תכנית בינוי (או תכנית עיצוב) צריכה

להיעשות במסגרת ההליכים הנוגעים לתכנית המתאר או לתכנית המפורטת שמכוחן היא נגזרת, ואינה מסגרת עצמאית המקימה עילה לתביעת פיצויים.

21. כך, בבג"ץ 445/73 סער נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, המרכז, פ"ד כט()1 219

(,)1974 קבע בית המשפט העליון כי לתכנית בינוי אין מעמד סטטוטורי עצמאי, וכי תכליתה היא יישום הוראותיה של התכנית המפורטת.

22. בנוסף, בג"ץ 697/80 חיה גלמונד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, אזור תל-אביב ,

לו()1 817 ()1982 [להלן – "גלמונד"], עמד בית המשפט העליון על מהותה של תכנית עיצוב וקבע כי אין הבדל מהותי בינה לבין תכנית בינוי, ואולם ככל שקיימת השגה באשר

להוראות מסוג זה, יש להעלותה בשלב אישור התכנית המפורטת, ולא בשלב אישור

תכנית העיצוב

23. חיזוק נוסף למסקנה זו, ניתן למצוא ביחס שבין תכנית בינוי לבין תכנית מפורטת.

בהתאם להלכה הפסוקה, עניינים אשר יש להסדירם במסגרת תכנית מפורטת אינם יכולים להיות מוסדרים באמצעות תכנית בינוי (ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס

בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ"ד נב()5 ,715 720 (.)1999

24. לאור כל האמור לעיל, תכנית העיצוב מושא התביעה, אינה בגדר "תכנית" על פי החוק,

ולכן לא ניתן להגיש בעטיה תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק.

26. על פי סעיף (197ב) לחוק, תקופת ההתיישנות להגשת תביעה לפיצויים עומדת על שלוש

שנים מיום תחילת התכנית. מכאן, האפשרות להגיש תביעת פיצויים בגין תכנית צ חלפה זה מכבר, עוד בשנת ,2019 ולכן המבקשים מנועים מלהגיש תביעת פיצויים בגינה בעת הזו.

27. לעניין זה, יודגש כי הסמכות להאריך את המועד להגשת תביעת הפיצויים נתונה לשר

הפנים בלבד, וזאת מטעמים מיוחדים שירשמו. אולם בענייננו המועד חלף ולא הוארך כאמור.

28. כמו כן אין בתביעה אסמכתאות על מועד תחילת זכות הבעלות של כל אחד מהתובעים.

29. לסיכום, ועל יסוד כל המפורט לעיל – תכנית עיצוב אינה מהווה "תכנית" המקימה זכות

לתביעת פיצויים על פי דין; ולמעלה מן הצורך, המועד החוקי לתקיפת התכנית המפורטת שחלה על המקרקעין – תכנית צ – התיישן זה מכבר; בנוסף, אין בתביעה אסמכתאות המעידות על יום תחילת הבעלות במקרקעין מושא התביעות.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

עמ' 3 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב בית אל מס' 17 - דירה 2 - תיק 2026-04404

26-0017ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584

לדרפט מצורפת חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין מיכל דיק ואוהד בשארי,

בחוות הדעת המצורפת מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע

המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 24/05/2026 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית תעא/צ/.)2(584

פרטי הנכס התובע:

גוש: 7321 חלקה: 106

כתובת: רחוב בית אל מס' 17 , דירה 2

תובעים: ארדיטי לימור ו- ארדיטי רועי

בא כוח התובעים: עו"ד ביטון רועי

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תעא/צ/)2(584 – 310,000 ₪.

עמ' 5 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב בית אל מס' 17 - דירה 2 - תיק 2026-04404

26-0017ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584

טענות התובעים (מתוך חוו"ד שמאי התובעים יעקב מגן):

בגבול הנכס הנישום נבנה מבנה ציבור בן 3 קומות אשר במצב הקודם היה קומת קרקע אחת.

חוות דעת ב"כ הוועדה המקומית עורכי הדין מיכל דיק ואוהד בשארי :

ולהלן הנימוקים בהרחבה:

31. סעיף 197 לחוק קובע כי מקום שבו נפגעו, על ידי תכנית, מקרקעין המצויים בתחום

32. התוכנית שבגינה הוגשה תביעת הפיצויים היא תכנית עיצוב ופיתוח אדריכלי

תא/תעא/צ/,)2(584 היא תכנית העיצוב (שלעיל) שעניינה כאמור הוא הקמת אשכול הגנים ברח' רמה 5 בתל אביב-יפו.

33. כאמור לעיל, תכנית העיצוב היא נגזרת מתכנית צ, שפורסמה ביום ,18.7.2016 י.פ. .7304

34. תוכנית צ באה לענות על צרכי הציבור, המשתנים לאורך ציר הזמן, ולעדכן את הוראות

35. נסקור בקצרה את ההוראות הרלוונטיות לענייננו מתוך תכנית צ

36. מטרת תכנית צ בסעיף 2 לתקנון.

37. תכנית צ מסדירה את השימושים השונים שיותרו לפיה, ואת זכויות הבניה המאושרות

והוראות הבניה, כמו גם את גובה המבנים, קווי הבניין, מרתפים ועוד. מכאן, וכפי

שיובהר להלן, תכנית העיצוב רק יוצקת תוכן אדריכלי למסגרת שכבר אושרה, ולכן

38. שימושים, היקף זכויות הבניה, גובה המבנים וקווי בניין מוסדרים בסעיף 4.1 לתקנון.

39. זכויות המרתפים בהתאם להוראות תכנית ע.1

40. בהתאם לסעיף 6.1.1 וסעיף 6.1.2 בתקנון תכנית צ, אישור של הוועדה המקומית לתכנית

פיתוח ועיצוב אדריכלי הינו תנאי למתן היתר בניה.

41. בקליפת אגוז – תכנית העיצוב בעניינו הינה יישום של תכנית צ על המקרקעין ברח' רמה 5

עמ' 6 מבא"ת ספטמבר 2007

למעלה מן הצורך ושלמות התמונה, כפי שהובהר כאמור, התכנית המפורטת והסטטוטורית אשר יצקה את המסגרת התכנונית ואת הפגיעה הלכאורית הנטענת
לוהמסעטלהטוט מורן ית הצ אורשךר יוצשקלהמו תאת ה התממסונגהר,ת כהפתיכ נשונהיתוב הוארת כ האפמגוירע,ה ההתלככאניותרית ה מהפנוטרעטנתת (והמוכחשת) לאשכול הגנים היא – תכנית צ – שפורסמה למתן תוקף ביום .18.7.2016
	(ווההסמטוכטחוטשותר)י תלא אששכורל היצגנקיםה ה איתא – ה תמכסנגירתת צ ה– תשכפנוונריסתמ הוא לתמ תהןפ תגיועקהף בהילוםכא 6ו1ר0ית7.2 ה.8נ1ט

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב בית אל מס' 17 - דירה 2 - תיק 2026-04404

26-0017ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584

42. עד כאן סקירת ההוראות הרלוונטיות מתוך תקנון תכנית צ.

43. עתה נביא את הטיעונים והנימוקים אשר בכוחם להביא לדחיית התביעה על הסף בנפרד

וקל וחומר במצטבר.

44. כאמור לעיל, תביעת הפיצויים הוגשה כנגד תכנית העיצוב.

45. אחד מתנאי הסף להגשת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק הוא קיומה של "תכנית

46. סעיף 197 לחוק אינו קובע הגדרת מיוחדת לסעיף של "תכנית" ולכן יש לפנותו ל להגדרת

המונח "תכנית" בסעיף 1 לחוק.

47. ההגדרה בסעיף 1 ל"תכנית" – תכנית מהתכניות שלפי פרק ג', לרבות שינוי תכנית,

התלייתה או ביטולה. הרשימה המנויה בפרק ג' אינה כוללת תכנית עיצוב.

48. המסקנה הינה שסעיף 197 לחוק אינו מקנה זכות תביעה בגין "תכנית עיצוב" מאחר

שאינה נחשבת כ"תכנית".

49. בעת"מ (ת"א) 1434/01 יונה פרידמן נ' ועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב (פורסם בנבו,

50. הפסיקה אף חזרה והבהירה כי תקיפתה של תכנית בינוי (או תכנית עיצוב) צריכה

51. כך, בבג"ץ 445/73 סער נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, המרכז, פ"ד כט()1 219

52. בנוסף, בג"ץ 697/80 חיה גלמונד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, אזור תל-אביב ,

להוראות מסוג זה, יש להעלותה בשלב אישור התכנית המפורטת, ולא בשלב אישור

תכנית העיצוב

53. חיזוק נוסף למסקנה זו, ניתן למצוא ביחס שבין תכנית בינוי לבין תכנית מפורטת.

בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ"ד נב()5 ,715 720 (.)1999

54. לאור כל האמור לעיל, תכנית העיצוב מושא התביעה, אינה בגדר "תכנית" על פי החוק,

ולכן לא ניתן להגיש בעטיה תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק.

56. על פי סעיף (197ב) לחוק, תקופת ההתיישנות להגשת תביעה לפיצויים עומדת על שלוש

57. לעניין זה, יודגש כי הסמכות להאריך את המועד להגשת תביעת הפיצויים נתונה לשר

הפנים בלבד, וזאת מטעמים מיוחדים שירשמו. אולם בענייננו המועד חלף ולא הוארך כאמור.

58. כמו כן אין בתביעה אסמכתאות על מועד תחילת זכות הבעלות של כל אחד מהתובעים.

עמ' 7 מבא"ת ספטמבר 2007

לאור זאת, ומאחר שהמבקשים אינם עומדים בתנאי הסף של סעיף 197 לחוק, הוועדה
	להאמוקרו מזאיתת ,מ ותמבאקחשרת ש להדמחבותק שאיתם ת אביינעםת עהופמידציוםיים ב תעלנא היס הףס.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב בית אל מס' 17 - דירה 2 - תיק 2026-04404

26-0017ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584

59. לסיכום, ועל יסוד כל המפורט לעיל – תכנית עיצוב אינה מהווה "תכנית" המקימה זכות

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

עמ' 8 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אח"י דקר מס' 4 - תיק 2026-04402 - דירה מספר 2

26-0017ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584

לדרפט מצורפת חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין מיכל דיק ואוהד בשארי,

בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר

והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 24/05/2026 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית תעא/צ/.)2(584

פרטי הנכס התובע:

גוש: 7321 חלקות: 155,156 (רשומות יחדיו) תת חלקה: 2

כתובת: רחוב אח"י דקר מס' 4

תובעת: רגינסקי מרינה

בא כוח התובעים: עו"ד ביטון רועי

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תעא/צ/)2(584 – 325,000 ₪.

טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאי התובעת יעקב מגן):

בגבול הנכס הנישום נבנה מבנה ציבור בן 3 קומות אשר במצב הקודם היה קומת קרקע אחת.

עמ' 9 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אח"י דקר מס' 4 - תיק 2026-04402 - דירה מספר 2

26-0017ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584

חוות דעת ב"כ הוועדה המקומית עורכי הדין מיכל דיק ואוהד בשארי :

61. סעיף 197 לחוק קובע כי מקום שבו נפגעו, על ידי תכנית, מקרקעין המצויים בתחום

62. התוכנית שבגינה הוגשה תביעת הפיצויים היא תכנית עיצוב ופיתוח אדריכלי

תא/תעא/צ/,)2(584 היא תכנית העיצוב (שלעיל) שעניינה כאמור הוא הקמת אשכול הגנים ברח' רמה 5 בתל אביב-יפו.

63. כאמור לעיל, תכנית העיצוב היא נגזרת מתכנית צ, שפורסמה ביום ,18.7.2016 י.פ. .7304

64. תוכנית צ באה לענות על צרכי הציבור, המשתנים לאורך ציר הזמן, ולעדכן את הוראות

65. נסקור בקצרה את ההוראות הרלוונטיות לענייננו מתוך תכנית צ

66. מטרת תכנית צ בסעיף 2 לתקנון.

67. תכנית צ מסדירה את השימושים השונים שיותרו לפיה, ואת זכויות הבניה המאושרות

והוראות הבניה, כמו גם את גובה המבנים, קווי הבניין, מרתפים ועוד. מכאן, וכפי

שיובהר להלן, תכנית העיצוב רק יוצקת תוכן אדריכלי למסגרת שכבר אושרה, ולכן

68. שימושים, היקף זכויות הבניה, גובה המבנים וקווי בניין מוסדרים בסעיף 4.1 לתקנון.

69. זכויות המרתפים בהתאם להוראות תכנית ע.1

70. בהתאם לסעיף 6.1.1 וסעיף 6.1.2 בתקנון תכנית צ, אישור של הוועדה המקומית לתכנית

פיתוח ועיצוב אדריכלי הינו תנאי למתן היתר בניה.

71. בקליפת אגוז – תכנית העיצוב בעניינו הינה יישום של תכנית צ על המקרקעין ברח' רמה 5

72. עד כאן סקירת ההוראות הרלוונטיות מתוך תקנון תכנית צ.

73. עתה נביא את הטיעונים והנימוקים אשר בכוחם להביא לדחיית התביעה על הסף בנפרד

וקל וחומר במצטבר.

74. כאמור לעיל, תביעת הפיצויים הוגשה כנגד תכנית העיצוב.

75. אחד מתנאי הסף להגשת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק הוא קיומה של "תכנית

למעלה מן הצורך ושלמות התמונה, כפי שהובהר כאמור, התכנית המפורטת והסטטוטורית אשר יצקה את המסגרת התכנונית ואת הפגיעה הלכאורית הנטענת
לוהמסעטלהטוט מורן ית הצ אורשךר יוצשקלהמו תאת ה התממסונגהר,ת כהפתיכ נשונהיתוב הוארת כ האפמגוירע,ה ההתלככאניותרית ה מהפנוטרעטנתת (והמוכחשת) לאשכול הגנים היא – תכנית צ – שפורסמה למתן תוקף ביום .18.7.2016
	(ווההסמטוכטחוטשותר)י תלא אששכורל היצגנקיםה ה איתא – ה תמכסנגירתת צ ה– תשכפנוונריסתמ הוא לתמ תהןפ תגיועקהף בהילוםכא 6ו1ר0ית7.2 ה.8נ1ט

לאור זאת, ומאחר שהמבקשים אינם עומדים בתנאי הסף של סעיף 197 לחוק, הוועדה
	להאמוקרו מזאיתת ,מ ותמבאקחשרת ש להדמחבותק שאיתם ת אביינעםת עהופמידציוםיים ב תעלנא היס הףס.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אח"י דקר מס' 4 - תיק 2026-04402 - דירה מספר 2

26-0017ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584

76. סעיף 197 לחוק אינו קובע הגדרת מיוחדת לסעיף של "תכנית" ולכן יש לפנותו ל להגדרת

המונח "תכנית" בסעיף 1 לחוק.

77. ההגדרה בסעיף 1 ל"תכנית" – תכנית מהתכניות שלפי פרק ג', לרבות שינוי תכנית,

התלייתה או ביטולה. הרשימה המנויה בפרק ג' אינה כוללת תכנית עיצוב.

78. המסקנה הינה שסעיף 197 לחוק אינו מקנה זכות תביעה בגין "תכנית עיצוב" מאחר

שאינה נחשבת כ"תכנית".

79. בעת"מ (ת"א) 1434/01 יונה פרידמן נ' ועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב (פורסם בנבו,

80. הפסיקה אף חזרה והבהירה כי תקיפתה של תכנית בינוי (או תכנית עיצוב) צריכה

81. כך, בבג"ץ 445/73 סער נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, המרכז, פ"ד כט()1 219

82. בנוסף, בג"ץ 697/80 חיה גלמונד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, אזור תל-אביב ,

להוראות מסוג זה, יש להעלותה בשלב אישור התכנית המפורטת, ולא בשלב אישור

תכנית העיצוב

83. חיזוק נוסף למסקנה זו, ניתן למצוא ביחס שבין תכנית בינוי לבין תכנית מפורטת.

בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ"ד נב()5 ,715 720 (.)1999

84. לאור כל האמור לעיל, תכנית העיצוב מושא התביעה, אינה בגדר "תכנית" על פי החוק,

ולכן לא ניתן להגיש בעטיה תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק.

86. על פי סעיף (197ב) לחוק, תקופת ההתיישנות להגשת תביעה לפיצויים עומדת על שלוש

87. לעניין זה, יודגש כי הסמכות להאריך את המועד להגשת תביעת הפיצויים נתונה לשר

הפנים בלבד, וזאת מטעמים מיוחדים שירשמו. אולם בענייננו המועד חלף ולא הוארך כאמור.

88. לסיכום, ועל יסוד כל המפורט לעיל – תכנית עיצוב אינה מהווה "תכנית" המקימה זכות

לתביעת פיצויים על פי דין; ולמעלה מן הצורך, המועד החוקי לתקיפת התכנית המפורטת שחלה על המקרקעין – תכנית צ – התיישן זה מכבר.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אח"י דקר מס' 4 - תיק 2026-04402 - דירה מספר 2

26-0017ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אח"י דקר מס' 4 - תיק 2026-04401 - דירה מספר 6

26-0017ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584

לדרפט מצורפת חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין מיכל דיק ואוהד בשארי,

בחוות הדעת המצורפת מפורטים הממצאים ביתר פירוט והיא מהווה חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע

המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 24/05/2026 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תוכנית תעא/צ/.)2(584

פרטי הנכס התובע:

גוש: 7321 155,156 (רשומות יחדיו) תת חלקה: 6

כתובת: רחוב אח"י דקר מס' 4

תובעת: גליה זיידה

בא כוח התובעת: עו"ד ביטון רועי

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תעא/צ/)2(584 – 350,000 ₪.

עמ' 13 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אח"י דקר מס' 4 - תיק 2026-04401 - דירה מספר 6

26-0017ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584

טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאי התובעת יעקב מגן):

בגבול הנכס הנישום נבנה מבנה ציבור בן 3 קומות אשר במצב הקודם היה קומת קרקע אחת.

חוות דעת ב"כ הוועדה המקומית עורכי הדין מיכל דיק ואוהד בשארי :

1. סעיף 197 לחוק קובע כי מקום שבו נפגעו, על ידי תכנית, מקרקעין המצויים

בתחום התכנית או גובלים עמו, זכאי מי שהיה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם ביום תחילתה של התכנית, לפיצויים מן הוועדה המקומית. עוד נקבע כי יש להגיש את התביעה בתוך שלוש שנים ממועד תחילתה של התכנית.

2. התוכנית שבגינה הוגשה תביעת הפיצויים היא תכנית עיצוב ופיתוח אדריכלי

תא/תעא/צ/,)2(584 היא תכנית העיצוב (שלעיל) שעניינה כאמור הוא הקמת אשכול הגנים ברח' רמה 5 בתל אביב-יפו.

3. כאמור לעיל, תכנית העיצוב היא נגזרת מתכנית צ, שפורסמה ביום ,18.7.2016

י.פ. .7304

4. תוכנית צ באה לענות על צרכי הציבור, המשתנים לאורך ציר הזמן, ולעדכן את

הוראות הבניה במבנים ומוסדות ציבור תוך ניצול אופטימאלי של הקרקע המוקצית להם, הכל מתוך ראיה כוללת של התפתחות העיר וחשיבה על הדורות הבאים.

5. נסקור בקצרה את ההוראות הרלוונטיות לענייננו מתוך תכנית צ

6. מטרת תכנית צ בסעיף 2 לתקנון.

7. תכנית צ מסדירה את השימושים השונים שיותרו לפיה, ואת זכויות הבניה

המאושרות והוראות הבניה, כמו גם את גובה המבנים, קווי הבניין, מרתפים ועוד. מכאן, וכפי שיובהר להלן, תכנית העיצוב רק יוצקת תוכן אדריכלי למסגרת שכבר אושרה, ולכן הפגיעה הנטענת (כגון חסימת אוויר או קרבה למבנה)

והמוכחשת נולדה למעשה עם אישור התכנית המפורטת היא תכנית צ, ולא בתכנית העיצוב.

8. שימושים, היקף זכויות הבניה, גובה המבנים וקווי בניין מוסדרים בסעיף 4.1

לתקנון.

9. זכויות המרתפים בהתאם להוראות תכנית ע.1

10. בהתאם לסעיף 6.1.1 וסעיף 6.1.2 בתקנון תכנית צ, אישור של הוועדה המקומית לתכנית

פיתוח ועיצוב אדריכלי הינו תנאי למתן היתר בניה.

11. בקליפת אגוז – תכנית העיצוב בעניינו הינה יישום של תכנית צ על המקרקעין ברח' רמה 5

(אשכול הגנים). כל הוראותיה התכנוניות כפי שסקרנו לעיל נגזרות מתכנית צ. תכנית העיצוב הינה התאמה אד-הוק של תכנית צ להקמה של שטחים למבנים ומוסדות ציבור עמ' 14 מבא"ת ספטמבר 2007

למעלה מן הצורך ושלמות התמונה, כפי שהובהר כאמור, התכנית המפורטת והסטטוטורית אשר יצקה את המסגרת התכנונית ואת הפגיעה הלכאורית הנטענת
לוהמסעטלהטוט מורן ית הצ אורשךר יוצשקלהמו תאת ה התממסונגהר,ת כהפתיכ נשונהיתוב הוארת כ האפמגוירע,ה ההתלככאניותרית ה מהפנוטרעטנתת (והמוכחשת) לאשכול הגנים היא – תכנית צ – שפורסמה למתן תוקף ביום .18.7.2016
	(ווההסמטוכטחוטשותר)י תלא אששכורל היצגנקיםה ה איתא – ה תמכסנגירתת צ ה– תשכפנוונריסתמ הוא לתמ תהןפ תגיועקהף בהילוםכא 6ו1ר0ית7.2 ה.8נ1ט

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אח"י דקר מס' 4 - תיק 2026-04401 - דירה מספר 6

26-0017ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584

במקרקעין מסוימים, בהתאם לצרכי הסביבה.

12. עד כאן סקירת ההוראות הרלוונטיות מתוך תקנון תכנית צ.

13. עתה נביא את הטיעונים והנימוקים אשר בכוחם להביא לדחיית התביעה על הסף בנפרד

וקל וחומר במצטבר.

14. כאמור לעיל, תביעת הפיצויים הוגשה כנגד תכנית העיצוב.

15. אחד מתנאי הסף להגשת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק הוא קיומה של "תכנית

16. סעיף 197 לחוק אינו קובע הגדרת מיוחדת לסעיף של "תכנית" ולכן יש לפנותו ל להגדרת

המונח "תכנית" בסעיף 1 לחוק.

17. ההגדרה בסעיף 1 ל"תכנית" – תכנית מהתכניות שלפי פרק ג', לרבות שינוי תכנית,

התלייתה או ביטולה. הרשימה המנויה בפרק ג' אינה כוללת תכנית עיצוב.

18. המסקנה הינה שסעיף 197 לחוק אינו מקנה זכות תביעה בגין "תכנית עיצוב" מאחר

שאינה נחשבת כ"תכנית".

19. בעת"מ (ת"א) 1434/01 יונה פרידמן נ' ועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב

(פורסם בנבו, )9.7.2002 עמד בית המשפט על מעמדה הנורמטיבי של תכנית בינוי (הדברים יפים ונכונים גם לתכנית עיצוב כבענייננו) ועל היעדר האפשרות לתבוע פיצויים מכוחה.

20. הפסיקה אף חזרה והבהירה כי תקיפתה של תכנית בינוי (או תכנית עיצוב) צריכה

21. כך, בבג"ץ 445/73 סער נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, המרכז, פ"ד כט()1

219 (,)1974 קבע בית המשפט העליון כי לתכנית בינוי אין מעמד סטטוטורי עצמאי, וכי תכליתה היא יישום הוראותיה של התכנית המפורטת.

22. בנוסף, בג"ץ 697/80 חיה גלמונד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, אזור תל-

אביב ,לו()1 817 ()1982 [להלן – "גלמונד"], עמד בית המשפט העליון על מהותה של תכנית עיצוב וקבע כי אין הבדל מהותי בינה לבין תכנית בינוי, ואולם ככל

שקיימת השגה באשר להוראות מסוג זה, יש להעלותה בשלב אישור התכנית

המפורטת, ולא בשלב אישור תכנית העיצוב

23. חיזוק נוסף למסקנה זו, ניתן למצוא ביחס שבין תכנית בינוי לבין תכנית מפורטת.

בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ"ד נב()5 ,715 720 (.)1999

24. לאור כל האמור לעיל, תכנית העיצוב מושא התביעה, אינה בגדר "תכנית" על פי החוק,

ולכן לא ניתן להגיש בעטיה תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק.

26. על פי סעיף (197ב) לחוק, תקופת ההתיישנות להגשת תביעה לפיצויים עומדת על שלוש

27. לעניין זה, יודגש כי הסמכות להאריך את המועד להגשת תביעת הפיצויים נתונה לשר

הפנים בלבד, וזאת מטעמים מיוחדים שירשמו. אולם בענייננו המועד חלף ולא הוארך עמ' 15 מבא"ת ספטמבר 2007

לאור זאת, ומאחר שהמבקשים אינם עומדים בתנאי הסף של סעיף 197 לחוק, הוועדה
	להאמוקרו מזאיתת ,מ ותמבאקחשרת ש להדמחבותק שאיתם ת אביינעםת עהופמידציוםיים ב תעלנא היס הףס.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אח"י דקר מס' 4 - תיק 2026-04401 - דירה מספר 6

26-0017ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584

כאמור.

28. לסיכום, ועל יסוד כל המפורט לעיל – תכנית עיצוב אינה מהווה "תכנית" המקימה זכות

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

עמ' 16 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372

26-0017ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

לדרפט מצורפות חוות דעתו של שמאי הוועדה רם סויצקי, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי

הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, תגובת ב"כ החתום על השיפוי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין

וחוות דעת שמאית שנערכה על ידי יוגב מנחם ודורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים

ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 15/07/2020 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תת"ל/70א'.

וועדת המשנה לתכנון ולבנייה בישיבתה מיום 27/04/2022 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, הועדה מאשרת ארכה של 360 ימים למתן החלטות בתביעות הפיצויים על ידי הוועדה המקומית אשר במהלכם יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6163 חלקה: 39 תת חלקה: 13

כתובת: רחוב אשרמן יוסף מס' 23

תובע: אמיר חיים מזר

בא כוח התובע: עו"ד ישי דב גלילי

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תת"ל/70א' - 264,000 ₪.

טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע ארווין אריה אייכנר):

עמ' 17 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372

26-0017ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

שינוי ייעודה של חלק מחלקה ,48 הממוקמת צפונית לנכס נשוא התביעה, מייעוד שצ"פ לייעוד דרך יביא

לראשי הנזק הבאים: פגיעה בנוף; רעש, רעידות וקרינה אלקטרומגנטית; פרטיות; זיהום אוויר, פיח

ולכלוך.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א' חתום ע"י חברת נת"ע.

מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה ונערכה על ידי ה"ה דורון חבקין ויוגב מנחם.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

חוו"ד שמאי הוועדה המקומית רמי סויצקי:

סימונו של תוואי הרכבת הקלה נקבע בתכניות תמ"א /23א' ו- תמ"א /23א/.4

בתשריטי התכניות קיים סימון ברור של דרך השלום, באופן בו ניתן לזהות את נשוא חוות הדעת.

בנספח א' לתמ"א /23א/4 מצוינת באופן מפורש רצועה לתכנון בדרך השלום, מרח' עודד להמשך דרך ההגנה, כרצועה אשר אושרה עוד בתמ"א /23א', כדלקמן:

בהחלטה בערר (מרכז) 384/07 אדם עמל ועוד 97 עוררים נ' הוועדה המקומית לתו"ב בפ"ת, נקבע כי ביחס לתמ"א 23 היא מסוימת דיה לבחינת פגיעה לפי סעיף 197 לחוק.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372

26-0017ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

תסקיר הסביבה

בהתאם למסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל, אשר נערך על ידי "אתוס – אדריכלות תכנון וסביבה", בחודש דצמבר 2015 נקבע כדלקמן:

ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת, בהתבסס על נתוני קולט מס' R44 הממוקם ברח' אשרמן יוסף 11 ולנתוני קלט R46 הממוקם ברח' אלוף דוד 15 ברמת גן העלו כדלקמן:

לאורך שעות היום – הרעש החזוי בסביבת הנכס נשוא חוות הדעת הוא 55.2 dB ו- 54.7 ,dB בהתאמה, הנמוך מקריטריון הרעש המותר (65 .)dB

לאורך שעות הלילה – הרעש החזוי בסביבת הנכס נשוא חוות הדעת הוא 51.3 dB ו- 50.8 ,dB בהתאמה, הנמוך מקריטריון הרעש המותר (55 .)dB

בהתאם לתוצאות התסקיר המסקנה ברורה והיא שבסביבת הנכס תחול ירידה בתנועה לעומת המצב ללא

הרכבת הקלה.

מדובר בגורם משביח, המפריך את טענות שמאי התובע.

בחוות דעת שנערכה עבור נת"ע ע"י משה נצר, מהנדס תאימות אלקטרומגנטית, מיום ,27.1.2021 נבדקה ההשפעה האלקטרומגנטית של הקו הסגול על הנכס נשוא חוות הדעת המצוי במרחק העולה על 9 מ' מציר הסימטריה בין שתי מסילות הרק"ל:

להלן מסקנות חוות הדעת:

"במרחקים גבוהים מ 6 מ' מציר הסימטריה אין קונפליקט עם הנחיות המשרד להגנת הסביבה, שהן

המחמירות ביותר בעולם, ואין חשש/ סכנה לחשיפה לקרינה אלקטרומגנטית.

יש לציין שעל מנת להקים ולהפעיל את התשתית החשמלית ישנה חובה לקבל 2 היתרים ייעודיים

מהמשרד להגנת הסביבה:

1. היתר הקמה למתקן קורן אשר מבוסס על חיזוי הקרינה כפי שהוצג במסמך זה.

2. היתר הפעלה למתקן קורן אשר מבוסס על ניטור והוכחה במדידה שרמת שטף המגנטי אינו

עולה על הערכים המומלצים על ידי המשרד להגנת הסביבה בשימושים הסמוכים.

משמעות הדבר בפועל היא שנת"ע לא תקבל operate to Permit – אישור להפעיל את התשתית ללא

הוכחה במדידה".

בחוות דעת שנערכה עבור נת"ע ע"י המהנדס בן ציון כרמל מיום 7.6.2021 לבחינת הטענה כי הרק"ל גורמת לזיהום אוויר צוין כי:

"חברת נתע מקדמת את פרויקט הרכבת הקלה בגוש דן ופרסמה מכרז להקמת הרכבת הקלה. במפרטי

המכרז קיימת דרישה מחייבת להקמת רכבת קלה מונעת באמצעות מערכת חשמלית בלבד, ללא כל

אמצעי מנוע אחר. מערכת זו מחוברת למערכת התשתית שלחברת החשמל ככל צרכן אחר ואינה גורמת

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372

26-0017ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

לזיהום אוויר. לאור האמור לעיל, הריני לאשר כי אין פגיעה מקומית באיכות האוויר כתוצאה מהפעלת

הרכבת הקלה".

בחוות דעת שנערכה עבור נת"ע ע"י המהנדס יאיר ברמן מחברת אקו הנדסת סביבה ואקוסטיקה מיום 17.2.2021 בעניין בחינת ההיבטים הסביבתיים (רעש, רעידות) של הרכבת הקלה בקו הסגול, הגיעו למסקנה כי הרכבת הקלה מפחיתה תנועת אוטובוסים וכלי רכב בצירים בהם היא עוברת ולכן תגרום לצמצום ולהפחתת מפלס הרעש ביחס למצב הקיים.

בנוסף, הרכבת הקלה לא תגרום לרעידות שיורגשו בבתים או במבנים בשימושים אחרים, הגובלים פיזית בתוואי הרק"ל או הסמוכים לתוואי.

תנועת הרק"ל אינה גורמת לפגיעה בהיבט הסביבתי, הן במקטע העל קרקעי והן במקטע התת קרקעי.

ההיפך הוא הנכון – תנועת הרק"ל גורמת לפחות רעש ולא תגרום לרעידות ביחס למצב הקודם.

פגיעה בנוף הנצפה לדירות

חוות דעת שמאי התובע מתעלמת מהעובדה כי במצב הקודם מדובר בבניין הממוקם בקרוב לדרך השלום, אזור המאופיין בעומסי תנועה, רעש ובמחסור במקומות חניה לאורך כל שעות היממה.

יתרה מזאת, חלקה 48 הממוקמת צפונית למקרקעין ואשר ביחס לחלק ממנה שונה הייעוד משצ"פ לדרך, הייתה בייעוד שצ"פ מכוחה של תכנית ,K כאשר השימושים המותרים מכוחה של תכנית זו בייעוד שצ"פ כללו גן, פארק, מגרש ספורט ושעשועים למנוחה והבראה, כאשר השימושים הרשומים ברשימת השימושים עבור גנים וגינות ציבוריות גם כללו מועדונים, בתי קפה וקיוסקים למשקאות בלתי אלכוהוליים ולמכירת ממתקים וסיגריות, בניינים ציבוריים השייכים לעירייה, על כל המשתמע מכך.

שמאי התובע מתבסס על מחקרים תאורטיים שבוצעו בנושא השפעות נוף על שווי דירות. בנוסף, בוצעה השוואה לדירות עם נוף לים/ פארק.

נקודת המוצא של שמאי התובע הינה כי טרם אישורה של תת"ל 70 א' פנתה דירת התובע לשטח בעל נוף יוקרתי, אשר שפע צמחיה טבעית ירוקה.

מדובר בנקודת מוצא שגויה ומטעה, הואיל ושמאי התובע מתעלם מכך שדרך השלום הינה בת 6 מסלולי נסיעה (3 מסלולים לכל כיוון) ומהווה כביש ראשי רועש ועמוס לאורך כל שעות היממה.

הלכה היא כי לא די בהבאת מחקרים כללים, מלומדים ככל שיהיו, כדי לבסס טענה לפגיעה במקרקעין מסוימים.

לשם כך יש לפרט ולהתייחס באופן ספציפי להשלכות של אותם מחקרים ו/או תוצאותיהם ו/או מסקנותיהם, על המקרקעין הספציפיים.

לפיכך, הסתמכות על מחקרים כלכליים בלבד, כהוכחה לפגיעה בראשי הנזק הנטענים, לא די בה כדי להרים את הנטל המוטל על התובע לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

התייחסות פרטנית למחקרים/ שומות שצוינו בחוות דעת שמאי התובע:

• תיק ת"א 43188/98 וואף אראלה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנן ולבניה רמת השרון ואח' –

מדובר בתב"ע ששינתה יעוד מאזור חקלאי/ שצ"פ לדרך ראשית הכוללת מחלף ראשי. המקרה כלל לא דומה לרכבת הקלה המונעת בטכנולוגיה מתקדמת, מה גם שבענייננו דרך השלום המהווה כאמור דרך ראשית הייתה ועודנה קיימת.

• שומה מייעצת של יצחק ברמן בגוש 6585 חלקות 18,69-71 – מדובר על פגיעה בחלקה א'

בנחלה שהפחיתה את שוויה עקב היווצרות מחלף המייעד תנועה רבה לעבור בקרבת הנחלה.

הדוגמא לא רלוונטית למקרה נשוא חוות הדעת.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372

26-0017ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

כמו כן, בשונה מהנטען, הרכבת הקלה עתידה להוריד את נפח התנועה ואת השימוש ברכבים ובתחבורה ציבורית.

עסקאות השוואה

שמאי התובע מציין שתי עסקאות שלטענתו מוכיחות כי קיימת פגיעה, להלן התייחסותי:

לא ברורה כוונת שמאי התובע בעסקאות אלו.

מובן מאליו שמחיר של 17,000-18,000 ₪ למ"ר אינו משקף את המקרקעין ומדובר בעסקאות קיצון גם ביחס לעסקאות שמונה שמאי התובע בחוות דעתו.

יתרה מכך, מעיון בעסקאות ההשוואה בשומת בתובע, ניתן להגיע למסקנה כי לא חלה פגיעה במקרקעין.

ניתן לראות שצוינו עסקאות ברחוב אשרמן יוסף 39 ואשרמן יוסף 37 המשקפות מחיר למ"ר של 36,429 ₪ ו- 33,696 ₪ בהתאמה. שווי עסקאות אלו, גבוה מהשווי הממוצע בהתאם לחוות דעת שמאי התובע העומד על 32,939 ₪.

נשוא חוות הדעת בעלי מאפיינים דומים (קירבה לכביש ולרכבת הקלה) לעסקאות ההשוואה ברחוב אשרמן יוסף 39 ואשרמן יוסף 37 ולפיכך ניתן לראות כי השוק אינו מוריד משווי המקרקעין לאחר אישור תת"ל 70 א' ואף עסקאות אלו גבוהות מהממוצע.

חוות דעת עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, ב"כ הוועדה המקומית:

• יש לדחות את התביעה מחמת שהתובע לא הוכיח כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.

טענות סף

חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של ענין המביאים

לבטלותה

• תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-,1971 קובעות כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.

• הלכה פסוקה היא, כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובע להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית, לרבות כמובן, הוכחת שעור הפגיעה. עוד קבעה הפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת

סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים

לתביעת הפיצויים.

• לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת, מבוססת ונתמכת בנתונים, אלא שעל השמאי

העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן

התכנית ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.

• יתרה מזו, חוות דעת שמאי התובעות חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של עניין,

לוקה בהנחות מוצא תאורטיות ושגויות, חסרה בחוות דעת מקצועיות, מתעלמת משיקולים

רלוונטיים ואינה עומדת בנטל הוכחת פגיעה בשווים של המקרקעין, המביאים לבטלותה ולהשמטת

בסיס התביעה בכללותה, הכול כמפורט בהרחבה בחוות דעת משפטית זו ובחוות הדעת השמאית

מטעם הוועדה המקומית. אך מטעמים אלה לבדם יש לדחות את התביעה שבנדון, בשל אי הרמת

הנטל להוכחתה.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372

26-0017ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את מלוא המצב התכנוני הקודם ערב אישורה של תת"ל

70א' על משמעויותיו

• כלל ידוע הוא, כי בהערכת שיעור הפגיעה לעניין תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, יש להשוות בין שווי המקרקעין ערב אישור התכנית, שנטען כי היא פוגעת, לבין שווי המקרקעין לאחר האישור.

• במסגרת בחינת המצב התכנוני ערב אישור התכנית, יש לסקור את כלל התכניות החלות ולבחון מה היו האפשרויות התכנוניות של התובע בטרם אושרה התכנית.

• ככל שחוות הדעת השמאית לוקה בחסרים מהותיים, כבענייננו, יש לקבוע כי לא הורם הנטל

להוכחת תביעת הפיצויים והפגיעה הנטענת.

• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובע אמנם מציינת כחלק מתיאור התכניות החלות את תמ"א /23א/4 על הוראותיה, אך הלכה למעשה מתעלמת ואינה מביאה בחשבון את משמעותה של תמ"א /23א/4 (וכן של תמ"א 23א' אשר קדמה לה) אשר אושרה כחלק מהמצב התכנוני הקודם והמשמעויות העולות ממנה, אשר יש בהן כדי להשפיע באופן ישיר על שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם לתכנית תת"ל 70א' ולמעשה לאיין את הפגיעה הנטענת (והמוכחשת) ביחס למקרקעין, כדלקמן:

• תמ"א 23א' אשר פורסמה למתן תוקף ב-,15.10.1998 אשר במסגרתה, כפי שפורט לעיל וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הותווה תוואי הקו הסגול של הרכבת הקלה בדרך השלום.

• תמ"א /23א/4 אשר פורסמה למתן תוקף ב-,12.8.2010 אשר במסגרתה, כפי שפורט לעיל וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, סומן תוואי קו המתע"ן בדרך השלום מרחוב עודד ועד המשך דרך ההגנה.

• כפי שצוין לעיל וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, תוואי ה"קו הסגול"

צפונית למקרקעין בענייננו עוד מכוחה של תמ"א /23א/4 (ואף תמ"א /23א' קודם לכן), הינו תוואי

זהה וחופף לתוואי ה"קו הסגול" המסומן בתת"ל 70א'.

• כלומר, כבר במצב התכנוני הקודם לתת"ל 70א', תוואי ה"קו הסגול" סומן בחזית המקרקעין באופן

זהה וחופף למיקומו מכוחה של תת"ל 70א'.

• משכך, ככל וקיימת פגיעה מכוח סעיף 197 לחוק ביחס למקרקעין בגין מיקומו של תוואי ה"קו

הסגול" (מוכחש), הרי שתוואי זה היה קיים במדויק, כבר במצב תכנוני קודם, כך שבעצם אישורה

של תת"ל 70א', לא השתנה שווי המקרקעין בין שני מצבי התכנון.

• נבהיר כי היעדר תיאור מלוא המצב התכנוני הקודם לתכנית על מלוא משמעויותיו על שווי

המקרקעין במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', המשפיע באופן מהותי על שווי המקרקעין במצב

התכנוני הקודם והלכה למעשה מאיין את הפגיעה הנטענת (והמוכחשת) מהווה פגם מהותי בחוות

דעת שמאי התובע, המביא למעשה לתמונת מצב שגויה ומטעה, אשר יש בה כדי לשמוט את הקרקע

תחת חוות הדעת בכללותה.

• למען הסדר הטוב נדגיש, כי בתשריטי תמ"א /23א/4 ותמ"א /23א' קיים סימון קונקרטי ווודאי של

תוואי הרק"ל לרבות בדרך השלום, כלומר תכניות אלו מסוימות ומובהקות לצורך בחינת וזיהוי

התוואי, כך שמיקום התוואי למעשה לא השתנה עם אישורה של תת"ל 70א' ובהתאם תכונות

המקרקעין לא השתנו לאור אישורה.

• כמפורט לעיל, משמעות בחינת המצב התכנוני הקודם לאשורו, הינה כי לא חל כל שינוי בין שני

מצבי התכנון ביחס לתוואי ה"קו הסגול" ומשכך ברי כי יש לדחות את טענת שמאי התובע בדבר

פגיעה לפי סעיף 197 לחוק בגין אישורה של התכנית.

שגה שמאי התובע עת לא ביסס את טענותיו לפגיעה עקב אישורה של תת"ל 70א' באמצעות

חוות דעת מקצועיות

• שמאי התובע טען בעלמא ובהיעדר התבססות על חוות דעת מקצועיות כנדרש, לפגיעות עקיפות של רעש, זיהום אוויר מוגדל וקרינה אלקטרומגנטית - טענות אשר יש לפרט באמצעות חוו"ד מתאימות ופרטניות תוך עריכת השוואה בין המצב התכנוני הקודם לבין המצב התכנוני החדש.

• הלכה פסוקה הינה כי טענות בדבר ראשי הנזק לפגיעות הנטענות כאמור, מצריכות תימוכין בחוות דעת מקצועית מתאימה, ודי בכך שלא צורפה חוות דעת מקצועית כאמור, על מנת לדחות את טענות הפגיעה הנטענת לגופן.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372

26-0017ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

• בענייננו כמפורט לעיל ולהלן, בחוות דעת שמאי התובע לא נתמכה הטענה בדבר הפגיעות העקיפות

הנטענות (והמוכחשות).

• משכך, גם מטעם זה, נפל פגם מהותי בתביעה אשר יש בו כדי לדחות על הסף את טענת התובע בדבר

פגיעה לפי סעיף 197 לחוק בגין אישורה של תת"ל 70א'.

• מבלי לגרוע מהאמור וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, בהתבסס על חוות דעת מקצועיות אשר נערכו, נמצא כי התת"ל אינה גורמת למטרדים סביבתיים ולפגיעות עקיפות לנכסים הגובלים לתוואי הרק"ל – ההפך הוא הנכון.

שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'

• שמאי התובע בחוות דעתו לא הביא בחשבון כלל אלמנטים משביחים מכוחה של תת"ל 70א'.

• נחזור ונבהיר, כי על שמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים

המשביחים הנובעים מן התכנית הפוגעת לטענתו (המוכחשת בענייננו) ולהתחשב בהם בבואו

להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.

• נפנה בעניין זה לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין עמ"נ 6751-01-26 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו נ' נכסי זיסאפל ואח' (פורסם בנבו, ,)22.6.2026 במסגרתו נקבע באופן מפורש בכל הנוגע לבחינת פגיעה נטענת מכוחה של תכנית תת"ל 71ג', המקבילה לתכנית בענייננו, כי יש לבחון לצורך תביעה מכוחה סעיף 197 לחוק, גם את האלמנטים המשביחים מכוחה של התכנית הנטענת כפוגעת.

• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון אלמנטים משביחים שמקורם בתת"ל 70א'

ולמעשה מתעלמת מאלמנטים אלה – עת כבר מטעם זה דינה של חוות הדעת ותביעת הפיצויים

להידחות על הסף.

• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל

70א' הינם הפחתת תנועת האוטובוסים, הפחתת תנועת כלי רכב, הפחתת רעש וזיהום אוויר כתוצאה

מהפחתת תנועת האוטובוסים, ועליית שווי צפויה הנובעת ממגורים בקרבת הרכבת הקלה.

• יתרה מזו, כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, כעולה ממחקרים שונים שנערכו בעולם, הרי שמחירי הנדל"ן לאורך קווי מסילת רכבת עלו, כאשר הסיבה לכך, כנטען במחקרים אלו, נעוצה ביתרונות הנובעים מקרבה למערכת תחבורה מסילתית, לרבות אך לא רק נגישות לתחבורה ציבורית, קישור יעיל ומהיר לכל חלקי העיר, הפחתת רעש וזיהום אוויר וכיוצ"ב.

• נבהיר, כי הבאתם בחשבון של האלמנטים המשביחים הנ"ל, מביאים לכך שלכל הפחות לא קיימת בענייננו כל ירידת ערך בשווי הדירה בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.

• נחזור ונדגיש, כי היעדר הכללתם של האלמנטים המשביחים הנובעים מכוחה של תת"ל 70א'

והתחשבות בהם לצורך בחינת הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70א', מהווה פגם מהותי בחוות

הדעת אשר גם בפגם זה יש כדי לשמוט את הקרקע תחת חוות הדעת בכללותה ולהביא לדחייתה על

הסף.

• בעניין זה נבקש להפנות לשומה מייעצת שניתנה במסגרת ערר תא/192009/0622 עו"ד אליהוד יערי נ'

הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח', על ידי השמאית רמה מאור במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 70א', כבענייננו, שם נקבע על ידי השמאית המייעצת כי התת"ל מעלה את שווים של המקרקעין, וזאת כאמור בשל השפעתה החיובית של הרק"ל.

• נדגיש, כי ביום 26.3.2026 אומצו קביעותיה של השמאית המייעצת בשומה מייעצת זו על ידי ועדת

הערר במסגרת החלטת ועדת הערר בערר תא/92009/0622 ובהתאם נקבע כי תכנית תת"ל 70א' אינה

תכנית פוגעת תוך דחיית ערר הפיצויים שהוגש שם.

• כן נפנה לשומה מייעצת נוספת של השמאית רמה מאור אשר ניתנה ביום 6.5.2025 במסגרת דיון העוסק בתכנית תת"ל 71ב' אך יפים גם לענייננו, במסגרת ערר תא/92018/0922 שיגריס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו, ,)22.8.2024 אשר גם במסגרתה נקבע כי לא חלה ירידת ערך לאור אישורה של תת"ל 71ב', אלא עליית ערך בשיעור ניכר של כ-%22 - קביעה אשר התקבלה גם כן על ידי ועדת הערר.

• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק בגין אישורה של

תת"ל 70א'.

מענה לגופן של טענות

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372

26-0017ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

• מבלי לגרוע מהאמור, יש לדחות את התביעה גם לגופה, מחמת שהתובע לא הוכיח כל פגיעה

במקרקעין בגין אישורה של תת"ל 70א'.

• במסגרת חוות דעת שמאי התובע נטען כאמור, כי עקב אישורה של תכנית תת"ל 70א', ירד ערכה של הדירה בגין מספר ראשי נזק, כדלקמן: ()1 פגיעה בנוף; ()2 רעש, רעידות וקרינה אלקטרומגנטית; ()3 פרטיות; ()4 זיהום אוויר, פיח, לכלוך.

• כפי שיפורט להלן וכמפורט בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, יש לדחות את

ראשי הנזק הנטענים ולקבוע כי לא חלה כל ירידת ערך בשוויה של הדירה עם אישורה של תת"ל

70א'.

פגיעה בנוף

• יש לדחות את טענת שמאי התובע בחוות דעת שמאי התובע, אשר נטענה בעלמא ובהיעדר כל ביסוס ותימוכין, לפיה, במצב הקודם לתת"ל 70א' נהנתה דירת התובע מנוף לשצ"פ ובמצב החדש בעקבות התכנית, השצ"פ הפך לייעוד דרך.

• ראשית נחזור ונציין, כפי שפורט לעיל, כי טענה לפגיעה בנוף מצריכה חוות דעת מקצועית ולכל הפחות מצריכה פירוט או ניתוח של גזרת הנוף הנחסם, פירוט בדבר השינוי הנוף וכן סקיצה כללית המתארת את החסימה הנטענת.

• אלא שבענייננו התביעה נוקטת לשון כללית ולא קיים כל פירוט ראוי ונדרש של ראש הנזק הנטען. כל שנטען, באופן כללי כאמור ובלתי מפורט הוא, כי המקרקעין נהנו מנוף לשצ"פ ובמצב החדש הפך השצ"פ לדרך.

• לא זו אף זאת, כמפורט בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, התביעה מתעלמת למעשה מכך שהדירה צמודה למעשה לדרך השלום הממוקמת מצפון לה – אזור המאופיין בעומסי תנועה ובמחסור במקומות חניה לאורך כל שעות היממה. חוות הדעת שמאי התובע מתעלמת מכך שדרך השלום הינה בת 6 מסלולי נסיעה (3 מסלולים לכל כיוון) ומהווה כביש ראשי ועמוס לאורך כל שעות היממה.

• יתרה מזאת, נבהיר כי הסתמכות על מחקר כללי, כבסיס לטענת פגיעה בערך נכסים ספציפיים, לא די בה כדי להרים את הנטל המוטל על התובע לפי סעיף 197 לחוק. אין ספק כי ניתן להסתמך על מחקרים כלליים, כדי לתמוך בטענה לקיומו של ראש נזק המהווה פגיעה במקרקעין, אך יש ליישמם באופן מדויק על המקרקעין.

• אשר על כן, הרי שיש לדחות את טענת שמאי התובע בחוות דעת שמאי התובע ביחס לראש הנזק של

חסימת הנוף לאור אישורה של תכנית תת"ל 70א' גם לגופה.

רעש, רעידות וקרינה אלקטרומגנטית

• יש לדחות את טענות שמאי התובע בחוות דעת שמאי התובע, אשר נטענו בעלמא ובהיעדר כל ביסוס, תימוכין וחוות דעת מקצועית כנדרש, לפיה, לאור אישורה של התת"ל, לפיה תגדל רמת הרעש בדירה, ייווצרו רעידות וכן תיווצר חשיפה לקרינה אלקטרומגנטית.

• כאמור, כפי שפורט בהרחבה לעיל, ראשי נזק אלו נטענו בעלמא ובהיעדר חוות דעת מקצועיות

ואסמכתאות כנדרש, תוך היעדר כימות מקצועי כנדרש של מפלסי הרעש, הרעידות והקרינה

האלקטרומגנטית בשני מצבי התכנון – כבר מטעם זה כפי שהובהר לעיל, דינם של ראשי נזק אלו

להידחות על הסף.

• מבלי לגרוע מהאמור, ובכל הנוגע לראש הנזק הנטען בגין עלייה במפלס הרעש, כמתואר בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, הרי שכבר במצב הקודם, מלבד קיומה של דרך השלום, המהווה ציר סואן ורועש כשלעצמו, ייעוד חלקה 48 כשצ"פ מכוח תכנית ,K כלל שימושים של גן, פארק, מגרש ספורט ושעשועים למנוחה והבראה, כאשר השימושים הרשומים ברשימת השימושים עבור גנים וגינות ציבוריות גם כללו מועדונים, בתי קפה וקיוסקים למשקאות בלתי אלכוהוליים ולמכירת ממתקים וסיגריות, בניינים ציבוריים השייכים לעירייה, על כל המשתמע מכך ביחס למפלס הרעש כבר במצב הקודם.

• בכל הנוגע לדרך השלום הקיימת בשני מצבי התכנון, הרי שמדובר על ציר תנועה הכולל 6 מסלולי נסיעה (3 לכל כיוון) המהווים צירי תנועה מרכזיים עמוסים, סואנים ורועשים לאורך כל שעות היממה.

• אלא שכפי שהוצג בחוות דעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, במצב החדש לתכנית תת"ל 70א', הקו הסגול צפוי לפעול בטכנולוגיית LRT )Transit Rail (Light המתאפיינת בין היתר בנסיעה

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372

26-0017ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

שקטה, נעימה ולא מאופיינת בהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק.

• לא זו אף זאת, פעילותה של הרכבת הקלה תאפשר הפחתה משמעותית של כמות האוטובוסים וכלי הרכב הצפויים לעבור בדרך השלום ותוביל למרחב נגיש ברמה המקומית והאזורית, תוך שיפור חתך הרחוב לרווחת תושבי המקום.

• יתרה מזאת, בהתאם למסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל, אשר נערך על ידי "אתוס – אדריכלות תכנון וסביבה", בחודש דצמבר 2015 נקבע כדלקמן:

• ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת, בהתבסס על נתוני קולט מס R44 'הממוקם ברח'

אשרמן יוסף 11 ולנתוני קלט R46 הממוקם ברח' אלוף דוד 15 ברמת גן העלו כדלקמן :

• לאורך שעות היום – הרעש החזוי בסביבת הנכס נשוא חוות הדעת הוא 55.2 dB ו-54.7 ,dB בהתאמה, הנמוך מקריטריון הרעש המותר )dB .(65

• לאורך שעות הלילה – הרעש החזוי בסביבת הנכס נשוא חוות הדעת הוא 51.3 dB ו-50.8 ,dB בהתאמה, הנמוך מקריטריון הרעש המותר )dB .(55

• בהתאם לתוצאות התסקיר המסקנה ברורה והיא שבסביבת הנכס תחול ירידה בתנועה לעומת המצב ללא הרכבת הקלה.

• מבלי לגרוע מהאמור ולמעלה מן הנדרש, במסגרת חוות דעת סביבתית אשר נערכה על ידי חברת לשם שפר איכות סביבה בע"מ עבור עיריית תל אביב-יפו מחודש דצמבר 2021 (להלן: "חוות הדעת הסביבתית"), נמצא כי תוספת הרעש כתוצאה ממימוש הקו הסגול ביחס למקרקעין והנכס התובע, אשר פונה לדרך השלום, אינה מהותית ואינה ניתנת לאבחנה ע"י אוזן האדם.

• עוד נפנה לחוות דעת שנערכה עבור נת"ע ביום 12.7.2021 על ידי המהנדס יאיר ברמן מחברת אקו הנדסת סביבה ואקוסטיקה, במסגרתה נמצא כי "תנועת הרק"ל אינה גורמת לפגיעה בהיבט הסביבתי.

ההיפך הוא הנכון – תנועת הרק"ל גורמת לפחות רעש מתנועות האוטובוסים אותם היא מחליפה, לכן היא תגרום לצמצום ולהפחתת מפלס הרעש, ביחס למצב הקיים... ניתן איפוא לקבוע כי הרכבת

הקלה מפחיתה תנועת אוטובוסים וכלי רכב בצירים בהם היא עוברת ולכן תנועת הרק"ל לא תגרום

לעליה במפלס הרעש...".

• ובכל הנוגע לחיזוי השפעות הקרינה האלקטרומגנטית, אשר נטענו גם כן בעלמא במסגרת חוות דעת שמאי התובע, נמצא בחוות הדעת הסביבתית, הנ"ל, כי אין כל חשש/סכנה מחשיפה לקרינה אלקטרומגנטית – הן מקווי ההזנה העיליים והן מהחדרים הטכניים.

• בכל הנוגע לקרינה האלקטרומגנטית, נבקש גם להפנות לחוות דעת מיום 27.1.2021 שנערכה עבור נת"ע על ידי מר משה נצר, מהנדס תאימות אלקטרומגנטית, במסגרתה נבחנה ההשפעה האלקטרומגנטית של הרכבת הקלה ביחס למקרקעין ונמצא כי אין חשש/סכנה לחשיפה לקרינה אלקטרומגנטית.

• בנוגע לטענה בדבר הרעידות אשר צוינה בעלמא ובהיעדר כל כימות בחוות דעת שמאי התובע, הרי שכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, סוגיה זו נבחנה ומוצגת בתסקיר ההשפעה על הסביבה וכן חזרה ונבדקה על ידי נת"ע ונמצא במסגרת חוות דעת מיום 17.2.2021 שנערכה על ידי המהנדס יאיר ברמן מחברת אקו הנדסת סביבה ואקוסטיקה, תוך שנמצא כי עבודות הרק"ל, הפעלתה ונסיעתה עומדות בקריטריוני רעידות המבוססים על תקנים בין לאומיים, תוך שקריטריוני הרעידות הוגדרו כך שמעבר הרק"ל בסמוך לבתי מגורים, בפרט, או במבנים בשימושים אחרים, בכלל, לא יורגש כלל במבנים.

• לאמור, יש לדחות את ראשי הנזק הנטענים בחוות דעת שמאי התובע בעניין הרעש, רעידות וכן

בעניין הקרינה האלקטרומגנטית.

פרטיות

• יש לדחות מכל וכל את טענת שמאי התובע לפגיעה ואובדן תחושת הפרטיות, הנגזרת באופן ישיר לעמדתו (הבלתי מנומקת) מהימצאות באזורים המוגדרים כרועשים – הן מהטעם כי טענה זו, בהיותה תלויה כאמור באופן ישיר בראש הנזק אשר עוסק בעליית מפלס הרעש – טענה אשר הוכחה כפי שפורט לעיל וכמפורט בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית כשגויה – למעשה מתייתרת, והן מהטעם כי טענה זו נטענה באופן כללי, מבלי שהוכחה ותוך שזו נעדרת כל כימות.

• יש לקחת בחשבון כי ענייננו במקרקעין בלב ליבה של העיר תל אביב, עת הלכה היא כי אדם צריך לצפות שפיתוח העיר לא ייעצר על מפתן דלתו. הציפייה כי השטחים בסביבת הנכס ישתנו בהתאם למגמות באזור ובהתאם למגמות התכנון בעיר, הינה ציפייה סבירה ולגיטימית אשר כל אזרח היה רואה לנגד עיניו.

• אשר על כן, הרי שיש לדחות את טענת שמאי התובע בחוות דעת שמאי התובע ביחס לראש הנזק של

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372

26-0017ב' - - 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

אובדן תחושת הפרטיות לאור אישורה של תכנית תת"ל 70א' גם לגופה.

זיהום אוויר, פיח ולכלוך

• כן יש לדחות את טענת שמאי התובע בחוות דעת שמאי התובע בכל הנוגע לראש הנזק בגין עלייה בזיהום אוויר, פיח ולכלוך – ראש נזק נוסף אשר נטען בעלמא ובהיעדר כל חוות דעת מקצועית, תימוכין וכימות, כנדרש.

• נקודת המוצא השגויה של שמאי התובע בחוות דעת שמאי התובע הינה, כי קיבולת כלי הרכב ובמקביל נפחי התנועה הצפויים על פי תת"ל 70א', יגדלו – ובהתאם גידול זה יוביל לזיהום אוויר, פיח ולכלוך בסביבת המקרקעין והדירה.

• כפי שהובהר לעיל, יש לדחות טענות אלו מכל וכל, הואיל ותנועת הרכבת הקלה, כפי שפורט לעיל וכפי שמפורט בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, תוביל להפחתת תנועת האוטובוסים וכלי הרכב בדרך השלום, הואיל והרכבת הקלה הלכה למעשה תביא להפחתת קיבולת כלי הרכב ונפחי התנועה.

• ובכל הנוגע להיבטי זיהום האוויר מהפעלת הרכבת הקלה, נפנה לחוות דעת שנערכה עבור נת"ע ביום 7.6.2021 על ידי המהנדס בן ציון כרמל, במסגרתה נמצא כי "חברת נת"ע מקדמת את פרויקט הרכבת הקלה בגוש דן ופרסמה מכרז להקמת הרכבת הקלה. בפרטי המכרז קיימת דרישה מחייבת להקמת רכבת קלה מונעת באמצעות מערכת חשמלית בלבד, ללא כל אמצעי מנועי אחר. מערכת זו מחוברת

למערכת התשתית של חברת החשמל ככל צרכן אחר ואינה גורמת לזיהום אוויר. לאור האמור לעיל,

הריני לאשר כי אין פגיעה מקומית באיכות האוויר כתוצאה מהפעלת הרכבת הקלה.".

• לאמור, בניגוד לנטען בחוות דעת שמאי התובע, ההפך הוא הנכון – כלומר צפוי לחול שיפור, בין היתר בחתך הרחוב, באקלים האקוסטי, בחשיפה לזיהום אוויר ובנגישות בסביבת המקרקעין והנכס.

• משכך, יש גם לדחות לגופו את ראש הנזק שענייננו זיהום אוויר, פיח ולכלוך.

• מבלי לגרוע מהאמור לעיל, נפנה לחוות הדעת וסקרי המחירים המוצגים בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, מהם עולה כי חלה עלייה בשווי למ"ר בכל הנוגע לנכסים הממוקמים בסמיכות לרכבת הקלה, לרבות בסביבת המקרקעין.

סוף דבר

• נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית תביעת הפיצויים, תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה המקומית ולאור הטעמים המשפטים דלעיל.

• לחילופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע, כי אכן נגרמה לדירה פגיעה הנובעת מאישורה של תת"ל 70א', יש לקבוע כי פגיעה זו הינה פגיעה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובע פיצויים בגינה.

• כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה איננה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכול בהתאם לעניין ולהדבק הדברים.

• בנוסף, אין באמור להלן כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 1 - תיק 2020-07371

26-0017ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

לדרפט מצורפות: חוות דעתו של שמאי הוועדה רם סויצקי, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי

הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, תגובת ב"כ החתום על השיפוי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין

וחוות דעת שמאית שנערכה על ידי יוגב מנחם ודורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים

ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 15/07/2020 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכנית שעומדת ביסוד התביעה היא תת"ל/70א'.

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6163 חלקה: 39 תת חלקה: 1

כתובת: רחוב אשרמן יוסף מס' 23

תובע: סלומון בן שחר משה

בא כוח התובע: עו"ד ישי דב גלילי

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תת"ל/70א' - 316,000 ₪.

טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע ארווין אריה אייכנר):

עמ' 28 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 1 - תיק 2020-07371

26-0017ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

שינוי ייעודה של חלק מחלקה ,48 הממוקמת צפונית לנכס נשוא התביעה, מייעוד שצ"פ לייעוד דרך יביא

לראשי הנזק הבאים: פגיעה בנוף; רעש, רעידות וקרינה אלקטרומגנטית; פרטיות; זיהום אוויר, פיח ולכלוך.

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א' חתום ע"י חברת נת"ע.

חוות הדעת המשפטית והשמאית מצורפות והן חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

חוו"ד שמאי הוועדה המקומית רמי סויצקי:

סימונו של תוואי הרכבת הקלה נקבע בתכניות תמ"א /23א' ו- תמ"א /23א/.4

בתשריטי התכניות קיים סימון ברור של דרך השלום, באופן בו ניתן לזהות את נשוא חוות הדעת.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 1 - תיק 2020-07371

26-0017ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

תסקיר הסביבה

בהתאם לתוצאות התסקיר המסקנה ברורה והיא שבסביבת הנכס תחול ירידה בתנועה לעומת המצב ללא

הרכבת הקלה.

מדובר בגורם משביח, המפריך את טענות שמאי התובע.

להלן מסקנות חוות הדעת:

"במרחקים גבוהים מ 6 מ' מציר הסימטריה אין קונפליקט עם הנחיות המשרד להגנת הסביבה, שהן

המחמירות ביותר בעולם, ואין חשש/ סכנה לחשיפה לקרינה אלקטרומגנטית.

יש לציין שעל מנת להקים ולהפעיל את התשתית החשמלית ישנה חובה לקבל 2 היתרים ייעודיים

מהמשרד להגנת הסביבה:

3. היתר הקמה למתקן קורן אשר מבוסס על חיזוי הקרינה כפי שהוצג במסמך זה.

4. היתר הפעלה למתקן קורן אשר מבוסס על ניטור והוכחה במדידה שרמת שטף המגנטי אינו

עולה על הערכים המומלצים על ידי המשרד להגנת הסביבה בשימושים הסמוכים.

משמעות הדבר בפועל היא שנת"ע לא תקבל operate to Permit – אישור להפעיל את התשתית ללא

הוכחה במדידה".

בחוות דעת שנערכה עבור נת"ע ע"י המהנדס בן ציון כרמל מיום 7.6.2021 לבחינת הטענה כי הרק"ל גורמת לזיהום אוויר צוין כי:

"חברת נתע מקדמת את פרויקט הרכבת הקלה בגוש דן ופרסמה מכרז להקמת הרכבת הקלה. במפרטי

המכרז קיימת דרישה מחייבת להקמת רכבת קלה מונעת באמצעות מערכת חשמלית בלבד, ללא כל אמצעי

מנוע אחר. מערכת זו מחוברת למערכת התשתית שלחברת החשמל ככל צרכן אחר ואינה גורמת לזיהום

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 1 - תיק 2020-07371

26-0017ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

אוויר. לאור האמור לעיל, הריני לאשר כי אין פגיעה מקומית באיכות האוויר כתוצאה מהפעלת הרכבת

הקלה".

תנועת הרק"ל אינה גורמת לפגיעה בהיבט הסביבתי, הן במקטע העל קרקעי והן במקטע התת קרקעי.

ההיפך הוא הנכון – תנועת הרק"ל גורמת לפחות רעש ולא תגרום לרעידות ביחס למצב הקודם.

פגיעה בנוף הנצפה לדירות

הלכה היא כי לא די בהבאת מחקרים כללים, מלומדים ככל שיהיו, כדי לבסס טענה לפגיעה במקרקעין מסוימים.

לשם כך יש לפרט ולהתייחס באופן ספציפי להשלכות של אותם מחקרים ו/ או תוצאותיהם ו/או מסקנותיהם, על המקרקעין הספציפיים.

התייחסות פרטנית למחקרים/ שומות שצוינו בחוות דעת שמאי התובע:

• תיק ת"א 43188/98 וואף אראלה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנן ולבניה רמת השרון ואח' –

• שומה מייעצת של יצחק ברמן בגוש 6585 חלקות 18,69-71 – מדובר על פגיעה בחלקה א' בנחלה שהפחיתה את שוויה עקב היווצרות מחלף המייעד תנועה רבה לעבור בקרבת הנחלה.

הדוגמא לא רלוונטית למקרה נשוא חוות הדעת.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 1 - תיק 2020-07371

26-0017ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

כמו כן, בשונה מהנטען, הרכבת הקלה עתידה להוריד את נפח התנועה ואת השימוש ברכבים ובתחבורה ציבורית.

עסקאות השוואה

שמאי התובע מציין שתי עסקאות שלטענתו מוכיחות כי קיימת פגיעה, להלן התייחסותי:

לא ברורה כוונת שמאי התובע בעסקאות אלו.

יתרה מכך, מעיון בעסקאות ההשוואה בשומת בתובע, ניתן להגיע למסקנה כי לא חלה פגיעה במקרקעין.

ניתן לראות שצוינו עסקאות ברחוב אשרמן יוסף 39 ואשרמן יוסף 37 המשקפות מחיר למ"ר של 36,429 ₪, 33,696 ₪ בהתאמה. שווי עסקאות אלו, גבוה מהשווי הממוצע בהתאם לחוות דעת שמאי התובע העומד על 32,939 ₪.

חוות דעת עורכי הדין אירית יומטוב והראל וינטרוב, ב"כ הוועדה המקומית:

• יש לדחות את התביעה מחמת שהתובע לא הוכיח כל פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית תת"ל 70א'.

טענות סף

היעדר זכות תביעה

• כלל יסוד הוא, כי סעיף (197א) לחוק, מקנה זכות תביעה רק ל"מי שביום תחילתה של התכנית היה

בעל המקרקעין או בעל זכות בהם". עוד קובע הדין, כי על תובע פיצויים על פי סעיף 197 לחוק, לצרף

את כלל המסמכים המעידים על זכויותיו במקרקעין במועד הקובע. ככל שאלו לא צורפו, לא עמד

התובע בנטל להוכיח את זכותו הקניינית ודין תביעתו להידחות על הסף.

• מעיון בנסח הרישום אשר צורף לתביעה, הנושא תאריך ,15.7.2020 עולה כי התובע נרשם כבעל הזכויות בתת חלקה 1 בשנת 2018 - כלומר לאחר מועד אישורה של תכנית תת"ל 70א', כדלקמן:

• כלומר, מנסח הרישום עולה כי התובע לא עמד בנטל להוכיח כי הינו בעל זכות הבעלות בתת חלקה 1

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 1 - תיק 2020-07371

26-0017ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

במקרקעין במועד אישורה של תת"ל 70א'.

• יצוין, כי לתביעה לא צורף כל מסמך אחר המעיד על זכותו הקניינית של התובע במועד אישורה של תת"ל 70א' ביחס לדירה.

• אשר על כן, התובע לא עמד בנטל להוכיח את זכותו הקניינית לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך מכוח

סעיף 197 לחוק, כך שיש לדחות על הסף התביעה דנן.

• למען הזהירות, בכפוף לאמור לעיל והמצאת מסמכים אשר יוכיחו, להנחת דעתה של הוועדה המקומית, את זכותו הקניינית של התובע בדירה במועד אישורה של תת"ל 70א', יינתן להלן מענה לגופה של התביעה.

חוות דעת שמאי התובע חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של ענין המביאים

לבטלותה

סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים

לתביעת הפיצויים.

• לא זו בלבד שעל חוות הדעת השמאית להיות מפורטת, מבוססת ונתמכת בנתונים, אלא שעל השמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.

• יתרה מזו, חוות דעת שמאי התובעות חסרה ולוקה בפגמים מהותיים היורדים לשורשו של עניין, לוקה

בהנחות מוצא תאורטיות ושגויות, חסרה בחוות דעת מקצועיות, מתעלמת משיקולים רלוונטיים ואינה

עומדת בנטל הוכחת פגיעה בשווים של המקרקעין, המביאים לבטלותה ולהשמטת בסיס התביעה

בכללותה, הכול כמפורט בהרחבה בחוות דעת משפטית זו ובחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה

המקומית. אך מטעמים אלה לבדם יש לדחות את התביעה שבנדון, בשל אי הרמת הנטל להוכחתה.

שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את מלוא המצב התכנוני הקודם ערב אישורה של תת"ל

70א' על משמעויותיו

• ככל שחוות הדעת השמאית לוקה בחסרים מהותיים, כבענייננו, יש לקבוע כי לא הורם הנטל להוכחת

תביעת הפיצויים והפגיעה הנטענת.

ולמעשה לאיין את הפגיעה הנטענת (והמוכחשת) ביחס למקרקעין, כדלקמן:

• כפי שצוין לעיל וכמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, תוואי ה"קו הסגול" צפונית

למקרקעין בענייננו עוד מכוחה של תמ"א /23א/4 (ואף תמ"א /23א' קודם לכן), הינו תוואי זהה וחופף

לתוואי ה"קו הסגול" המסומן בתת"ל 70א'.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 1 - תיק 2020-07371

26-0017ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

• כלומר, כבר במצב התכנוני הקודם לתת"ל 70א', תוואי ה"קו הסגול" סומן בחזית המקרקעין באופן

זהה וחופף למיקומו מכוחה של תת"ל 70א'.

• משכך, ככל וקיימת פגיעה מכוח סעיף 197 לחוק ביחס למקרקעין בגין מיקומו של תוואי ה"קו

הסגול" (מוכחש), הרי שתוואי זה היה קיים במדויק, כבר במצב תכנוני קודם, כך שבעצם אישורה של

תת"ל 70א', לא השתנה שווי המקרקעין בין שני מצבי התכנון.

• נבהיר כי היעדר תיאור מלוא המצב התכנוני הקודם לתכנית על מלוא משמעויותיו על שווי המקרקעין

במצב תכנוני קודם לתת"ל 70א', המשפיע באופן מהותי על שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם

והלכה למעשה מאיין את הפגיעה הנטענת (והמוכחשת) מהווה פגם מהותי בחוות דעת שמאי התובע,

המביא למעשה לתמונת מצב שגויה ומטעה, אשר יש בה כדי לשמוט את הקרקע תחת חוות הדעת

בכללותה.

• למען הסדר הטוב נדגיש, כי בתשריטי תמ"א /23א/4 ותמ"א /23א' קיים סימון קונקרטי ווודאי של

תוואי הרק"ל לרבות בדרך השלום, כלומר תכניות אלו מסוימות ומובהקות לצורך בחינת וזיהוי

התוואי, כך שמיקום התוואי למעשה לא השתנה עם אישורה של תת"ל 70א' ובהתאם תכונות

המקרקעין לא השתנו לאור אישורה.

• כמפורט לעיל, משמעות בחינת המצב התכנוני הקודם לאשורו, הינה כי לא חל כל שינוי בין שני מצבי

התכנון ביחס לתוואי ה"קו הסגול" ומשכך ברי כי יש לדחות את טענת שמאי התובע בדבר פגיעה לפי

סעיף 197 לחוק בגין אישורה של התכנית.

שגה שמאי התובע עת לא ביסס את טענותיו לפגיעה עקב אישורה של תת"ל 70א' באמצעות חוות

דעת מקצועיות

• בענייננו כמפורט לעיל ולהלן, בחוות דעת שמאי התובע לא נתמכה הטענה בדבר הפגיעות העקיפות

הנטענות (והמוכחשות).

• משכך, גם מטעם זה, נפל פגם מהותי בתביעה אשר יש בו כדי לדחות על הסף את טענת התובע בדבר

פגיעה לפי סעיף 197 לחוק בגין אישורה של תת"ל 70א'.

שגה שמאי התובע עת לא הביא בחשבון את האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל 70א'

• שמאי התובע בחוות דעתו לא הביא בחשבון כלל אלמנטים משביחים מכוחה של תת"ל 70א'.

• נחזור ונבהיר, כי על שמאי העורך את חוות הדעת חלה חובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים

המשביחים הנובעים מן התכנית הפוגעת לטענתו (המוכחשת בענייננו) ולהתחשב בהם בבואו להעריך

את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין.

• חרף זאת, חוות דעת שמאי התובע אינה מביאה בחשבון אלמנטים משביחים שמקורם בתת"ל 70א'

ולמעשה מתעלמת מאלמנטים אלה – עת כבר מטעם זה דינה של חוות הדעת ותביעת הפיצויים

להידחות על הסף.

• כמפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, האלמנטים המשביחים מכוחה של תת"ל

70א' הינם הפחתת תנועת האוטובוסים, הפחתת תנועת כלי רכב, הפחתת רעש וזיהום אוויר כתוצאה

מהפחתת תנועת האוטובוסים, ועליית שווי צפויה הנובעת ממגורים בקרבת הרכבת הקלה.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 1 - תיק 2020-07371

26-0017ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

• נחזור ונדגיש, כי היעדר הכללתם של האלמנטים המשביחים הנובעים מכוחה של תת"ל 70א'

והתחשבות בהם לצורך בחינת הפגיעה הנטענת מכוחה של תת"ל 70א', מהווה פגם מהותי בחוות

הדעת אשר גם בפגם זה יש כדי לשמוט את הקרקע תחת חוות הדעת בכללותה ולהביא לדחייתה על

הסף.

• בעניין זה נבקש להפנות לשומה מייעצת שניתנה במסגרת ערר תא/192009/0622 עו"ד אליהוד יערי נ'

• נדגיש, כי ביום 26.3.2026 אומצו קביעותיה של השמאית המייעצת בשומה מייעצת זו על ידי ועדת

הערר במסגרת החלטת ועדת הערר בערר תא/92009/0622 ובהתאם נקבע כי תכנית תת"ל 70א' אינה

תכנית פוגעת תוך דחיית ערר הפיצויים שהוגש שם.

• משכך, ברי כי יש לדחות על הסף את טענת התובע בדבר פגיעה לפי סעיף 197 לחוק בגין אישורה של

תת"ל 70א'.

מענה לגופן של טענות

• מבלי לגרוע מהאמור, יש לדחות את התביעה גם לגופה, מחמת שהתובע לא הוכיח כל פגיעה

במקרקעין בגין אישורה של תת"ל 70א'.

• כפי שיפורט להלן וכמפורט בהרחבה בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, יש לדחות את

ראשי הנזק הנטענים ולקבוע כי לא חלה כל ירידת ערך בשוויה של הדירה עם אישורה של תת"ל

70א'.

פגיעה בנוף

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 1 - תיק 2020-07371

26-0017ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

• אשר על כן, הרי שיש לדחות את טענת שמאי התובע בחוות דעת שמאי התובע ביחס לראש הנזק של

חסימת הנוף לאור אישורה של תכנית תת"ל 70א' גם לגופה.

רעש, רעידות וקרינה אלקטרומגנטית

• כאמור, כפי שפורט בהרחבה לעיל, ראשי נזק אלו נטענו בעלמא ובהיעדר חוות דעת מקצועיות

ואסמכתאות כנדרש, תוך היעדר כימות מקצועי כנדרש של מפלסי הרעש, הרעידות והקרינה

האלקטרומגנטית בשני מצבי התכנון – כבר מטעם זה כפי שהובהר לעיל, דינם של ראשי נזק אלו

להידחות על הסף.

• אלא שכפי שהוצג בחוות דעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, במצב החדש לתכנית תת"ל 70א', הקו הסגול צפוי לפעול בטכנולוגיית LRT )Transit Rail (Light המתאפיינת בין היתר בנסיעה שקטה, נעימה ולא מאופיינת בהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק.

• ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת, בהתבסס על נתוני קולט מס R44 'הממוקם ברח'

אשרמן יוסף 11 ולנתוני קלט R46 הממוקם ברח' אלוף דוד 15 ברמת גן העלו כדלקמן :

• בהתאם לתוצאות התסקיר המסקנה ברורה והיא שבסביבת הנכס תחול ירידה בתנועה לעומת המצב ללא הרכבת הקלה.

ההיפך הוא הנכון – תנועת הרק"ל גורמת לפחות רעש מתנועות האוטובוסים אותם היא מחליפה, לכן היא תגרום לצמצום ולהפחתת מפלס הרעש, ביחס למצב הקיים... ניתן איפוא לקבוע כי הרכבת הקלה

מפחיתה תנועת אוטובוסים וכלי רכב בצירים בהם היא עוברת ולכן תנועת הרק"ל לא תגרום לעליה

במפלס הרעש...".

• ובכל הנוגע לחיזוי השפעות הקרינה האלקטרומגנטית, אשר נטענו גם כן בעלמא במסגרת חוות דעת שמאי התובע, נמצא בחוות הדעת הסביבתית, הנ"ל, כי אין כל חשש/סכנה מחשיפה לקרינה

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 1 - תיק 2020-07371

26-0017ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

אלקטרומגנטית – הן מקווי ההזנה העיליים והן מהחדרים הטכניים.

• לאמור, יש לדחות את ראשי הנזק הנטענים בחוות דעת שמאי התובע בעניין הרעש, רעידות וכן בעניין

הקרינה האלקטרומגנטית.

פרטיות

• אשר על כן, הרי שיש לדחות את טענת שמאי התובע בחוות דעת שמאי התובע ביחס לראש הנזק של

אובדן תחושת הפרטיות לאור אישורה של תכנית תת"ל 70א' גם לגופה.

זיהום אוויר, פיח ולכלוך

למערכת התשתית של חברת החשמל ככל צרכן אחר ואינה גורמת לזיהום אוויר. לאור האמור לעיל,

הריני לאשר כי אין פגיעה מקומית באיכות האוויר כתוצאה מהפעלת הרכבת הקלה.".

• משכך, יש גם לדחות לגופו את ראש הנזק שענייננו זיהום אוויר, פיח ולכלוך.

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 - רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 1 - תיק 2020-07371

26-0017ב' - - 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א

סוף דבר

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאי הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
	,161 162	חלק	מוסדר	7105

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-1402767 תא/4916 - תע"ש ערבי נחל - יגאל אלון ,165 167

26-0017ב' - - 7 דיון בהמלצה להפקדה

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המחוזית תל אביב

מיקום: אזור תעסוקה נחלת יצחק

כתובת: יגאל אלון ,165 167

התמצאות – תחום התכנית

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית: 5.515 דונם

מתכנן: עורכי התכנית – איי. די. ג'י. אדריכלות והנדסה בע"מ תנועה – ד.ג.ש הנדסה

אדריכלות נוף – צורא אדריכלות נוף

תשתיות וניקוז – צוק הידרולוגיה

סביבה ומיקרו אקלים – יוזמות למען הסביבה

אנרגיה – יוזמות למען הסביבה

סקר עצים – ורד גרופ

מדידות – דטה מפ

שמאות מקרקעין– בועז הלפרין

יזם: יוניון ערבי נחל בע"מ

בעלות: יוניון ערבי נחל בע"מ, עיריית תל אביב יפו עמ' 39 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-1402767 תא/4916 - תע"ש ערבי נחל - יגאל אלון ,165 167

26-0017ב' - - 7 דיון בהמלצה להפקדה

מצב השטח בפועל:

התכנית ממוקמת באזור התעסוקה נחלת יצחק, ברח' יגאל אלון פינת ערבי נחל בסמיכות לצומת פרשת דרכים ומתח"ם סבידור – במרחב רווי אמצעי תחבורה עתירת נוסעים – תחנת רכבת ישראל "סבידור מרכז", תחנת רק"ל קו אדום, מסוף אוטובוסים סבידור ארלוזורוב, קווי אוטובוס עירוניים ובינעירוניים חולפים, ובעתיד – תחנת רק"ל קו סגול (בביצוע) ותחנת מטרו קו M1 (תכנית בתוקף).

המגרש כיום הינו מגרש ריק.

מצב תכנוני קיים:

תכניות תקפות:

תא/2653 מתחם 'תע"ש על פרשת דרכים' (מתן תוקף )2003

תא/2653 א' איחוד חלקות בהסכמה בהתאם להוראות תכנית 2653 (מתן תוקף .)2009

ייעוד קיים: תעסוקה

שטח התכנון: כ- 4 דונם

תשריט מצב מאושר

זכויות בניה:

עד 25 קומות מעל הקרקע ו-7 קומות תת קרקעיות, בשטח כולל של כ-25,000 מ"ר על קרקעי וכ-28,000 מ"ר תת קרקע, ותוספת של %10 בזכויות הבנייה במידה ויוצא היתר בניה במשותף עם המגרש הסמוך מדרום.

תכליות מותרות: תעסוקה כולל תעשייה עתירת ידע, משרדי תקשורת, מתקנים טכניים למיניהם

ומלונאות.

עמ' 40 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-1402767 תא/4916 - תע"ש ערבי נחל - יגאל אלון ,165 167

26-0017ב' - - 7 דיון בהמלצה להפקדה

תמ"א 65 – קביעת מתח"מים לאורך ציר המטרו (החלטת מועצה ארצית לעריכת התמ"א והצגת מסמך

עקרונות לתכנון, :)07.06.2022

התכנית סמוכה למתח"ם סבידור.

תמ"א 70 – תכנית מתאר ארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב (מאושרת :)21/05/2025

התכנית מגדירה את המרחב הציבורי, ומערך התנועות בתחומה, וקובעת עקרונות בינוי סביב תחנות המטרו המתוכננות:

פיתוח אורבני משמעותי בכלל מרחב התחנה, ההולך וגובר בתחום הטבעת הראשונה וברחובות הראשיים המובילים אליה. באזור הסמוך לתחנה – מרחב הליבה – ירוכז הבינוי האינטנסיבי ביותר, במגרשים בעירוב שימושים.

יצירת זהות ו"מקום בעיר": יצירת מקום מובחן ומעוצב בצורה ייחודית בסמוך לתחנה, אשר יאפשר

פעילות עירונית, קהילתית וחברתית אינטנסיבית בעלת כח משיכה סביב התחנה.

בהירות אורבנית: לטובת אופן תפיסת המרחב העירוני, בסביבת תחנות המטרו בהירות זו תתבסס על

העצמת הבינוי בסביבת התחנה ומשיכת תנועות ציבוריות במרחב הציבורי הסמוך לה.

תחום התכנית מוגדר כמרחב עירוני מוטה מטרו, סמוך לתחום חיפוש מעבר ציבורי בצידה הצפון מערבי, ולרחוב עירוני ראשי בצידה המזרחי (רחוב יגאל אלון), עמ' 41 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-1402767 תא/4916 - תע"ש ערבי נחל - יגאל אלון ,165 167

26-0017ב' - - 7 דיון בהמלצה להפקדה

בהתאמה לחזון התמ"א, התכנית מציעה בינוי אינטנסיבי של מגדל בן כ-75 קומות מעל חזית פעילה, מוקף בשטחים בזכות מעבר למעבר ושהיית הציבור, הקצאת שצ"פ בגבול המגרש המערבי הצמוד לתחום הרחבת גשר שיפמן במרחב קירוי האיילון, כך שיווצר בתחומה מרחב ציבורי רציף בין הרחובות המקיפים את המגרש לבין תחום מתח"ם סבידור.

תת"ל 132 – הרחבת גשרים באיילון (קירוי איילון) (פרסום הכנת תכנית לפי ס' ,77-78 :)10/02/2022

התכנית סמוכה למרחב תחום הרחבת גשר שיפמן ומקצה שטח ציבורי פתוח ברוחב 7 מ', בתחום ההנחיות המיוחדות ע"פ התת"ל, אשר מתחבר למרחב בצד המערבי של המגרש.

מפלס הפיתוח מתואם עם מפלס הפיתוח של הרחבת גשר שיפמן (קירוי האיילון) ועם המשך טיילת האיילון דרומה אל המגרש הסמוך.

תת"ל 133 – מסילות 5-6 באיילון (פרסום לפי סע' ,77-78 :)09/03/2026

התכנית נמצאת בתחום מגבלות בניה ופיתוח עפ"י הסימון בתת"ל.

עמ' 42 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-1402767 תא/4916 - תע"ש ערבי נחל - יגאל אלון ,165 167

26-0017ב' - - 7 דיון בהמלצה להפקדה

תא/5000 – תכנית מתאר כוללנית לעיר תל אביב יפו (מתן תוקף :)12/2016

אזור ייעוד – אזור תעסוקה מטרופוליני סמוך להסעת המונים.

רח"ק מרבי – 12.8 (רח"ק בסיסי – .)4.2

מספר הקומות לפי נספח העיצוב העירוני – מעל 40 קומות.

רח' יגאל אלון ורח' ערבי נחל מוגדרים 'רחובות עירוניים'.

סימון במסדרון האיילון: 'קירוי מעל דרך פרברית מהירה'.

סימון 'ציר ירוק מטרופוליני' בדופן האיילון.

אזור בו רשאית הועדה לדרוש מסמך מדיניות.

תא/5500 – עדכון תכנית מתאר כוללנית לעיר תל אביב יפו (החלטת הפקדה ,24/02/2025 סיום הגשת

התנגדויות :)11/05/2026

נספח אזורי תכנון: רחוב עם הוראות עיצוב מיוחדות – ר- 92 יגאל אלון – בהתאם למסמך המדיניות.

עמ' 43 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-1402767 תא/4916 - תע"ש ערבי נחל - יגאל אלון ,165 167

26-0017ב' - - 7 דיון בהמלצה להפקדה

נספח אזורי ייעוד: אזור תעסוקה מטרופוליני בסמיכות למתע"ן .2 רח"ק מרבי – 14.0 (רח"ק בסיסי )4.2

; 1

נספח עיצוב עירוני: ללא מגבלת קומות

נספח תחבורה וניידות: קביעת זיקות הנאה להולכי רגל סביב ובין הבניינים ופיתוח קומת הקרקע כך שהמרחב הציבורי סביבה מתחבר לכל צירי התנועה הסמוכים, כולל שבילי האופניים, למרחב קירוי האיילון (הרחבת גשר שיפמן) ודרכו גישה למתח"ם סבידור הסמוך.

עמ' 44 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-1402767 תא/4916 - תע"ש ערבי נחל - יגאל אלון ,165 167

26-0017ב' - - 7 דיון בהמלצה להפקדה

מדיניות קיימת:

התאמה למסמכי מדיניות:

תא/9147 – התחדשות רחוב יגאל אלון:

מסמך מדיניות תכנונית הקובע מסגרת להסדרה וקידום פרויקטים של התחדשות עירונית לאורך רחוב יגאל אלון. המסמך מגדיר את הרחוב כרחוב עירוני ראשי מוטה הולכי רגל ועשיר בשימושים, בעל דופן רחוב פעילה, המאפשר נגישות למוקדי התעסוקה והמסחר החדשים המתוכננים לאורכו.

הרחוב יכיל שביל אופניים דו סטרי, מעבר הולכי רגל רציף ומרחב מדרכה פעיל.

מסמך המדיניות מחלק את הרחוב ל-4 מקטעים בעלי אופי אורבני משתנה.

התכנית המוצעת נמצאת במקטע הצפוני של מסמך המדיניות - נחלת יצחק – שכולל מגורים בבנייה רוויה בצדו המזרחי, ותעסוקה ומסחר אינטנסיביים בצדו המערבי של הרחוב, שבתחום תכנית זו.

רוחב המיסעה במקטע נחלת יצחק: כ- 21 מ'. רוחב המדרכה לצד מגרש התעסוקה: 13 מ', הכוללים שביל אופניים, מעבר ושהייה של הולכי רגל ונטיעות. דופן הרחוב: "קפל מסחר" (חזית מסחרית בנסיגה בקומת הקרקע) רציף ברוחב 3 מ'.

כל אלה בהתאמה לחתך להלן:

חתך נחלת יצחק מוצע מתוך מסמך המדיניות

התכנית המוצעת קובעת חזית מסחרית ופעילה וזכות מעבר בכל תחום התכנית שאינו מבונה, קולונדה ברוחב 3 מ' בקומת הקרקע, וכן מאפשרת מעבר רציף של הולכי רגל מתחום החזית הפעילה בדופן יגאל אלון אל תחום המרחב הציבורי בצדו המערבי של המגרש, אל טיילת האיילון והרחבת גשר שיפמן – קירוי האיילון.

תא/9068 – מדיניות עירונית לקירוי האיילון:

מסמך מדיניות שכולל הנחיות בינוי לאורך רצועת האיילון, באופן שיאפשר:

איחוי חלקי העיר: יצירת חיבור פיזי בין מזרח העיר למערב העיר, אשר כיום מופרדים על ידי נתיבי

האיילון, מסילות רכבת כבדה, חשמול, תעלת האיילון והפרשי טופוגרפיה משמעותיים.

פיתוח שטחים ציבוריים על גבי הקירוי.

שיפור הסביבה העירונית והפחתת זיהום האוויר והרעש המגיעים מנתיבי איילון.

קידום תחבורה ציבורית ועידוד השימוש בה: תכנון הקירוי כולל התאמות שיאפשרו גישה נוחה למוקדי תחבורה ציבורית (מתע"ן) כגון תחנות רכבת כבדה, מטרו, רכבת קלה, אוטובוסים ושבילי אופניים.

פיתוח עירוני אינטנסיבי: עידוד הקמת מבנים ומרחבים חדשים לצד הקירוי, כולל שימושים מעורבים

בעצימות בנייה גבוהה.

עמ' 45 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-1402767 תא/4916 - תע"ש ערבי נחל - יגאל אלון ,165 167

26-0017ב' - - 7 דיון בהמלצה להפקדה

מקטע יגאל אלון צפון – הבטחת המקטע הצמוד לגשר שיפמן כתחום "הנחיות מיוחדות": אזור פנוי מבנייה עבור רצועות ביסוס לתשתיות עבור קירוי האיילון.

רוחב הרצועה – 7 מ'.

קווי בניין לכיוון הרצועה: במפלס הקרקע ועד גובה של 9 מ' – קולונדה בזכות מעבר ברוחב של 5 מ' מקו

גבול תחום ההנחיות המיוחדות.

הוראות בינוי: חזית הבניין הפונה לכיוון טיילת האיילון תיועד לשימושים פעילים. מפלס קומת הקרקע

הפונה לדופן האיילון יהיה בהתאמה למפלס הקירוי העתידי.

תנאי להיתר בנייה יהיה רישום זכות מעבר בחזית הפונה לדופן האיילון.

עמ' 46 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-1402767 תא/4916 - תע"ש ערבי נחל - יגאל אלון ,165 167

26-0017ב' - - 7 דיון בהמלצה להפקדה

התאמה למסמכי רקע:

"מהיר לעיר" | מקטע 4 סיטי | 08.10.2024 – שבילי אופניים בדופן הצפונית והמזרחית של המגרש, ונת"צים בתחום הדרך (ערבי נחל ופרשת דרכים).

ערבי נחל/ פרשת דרכים

יגאל אלון

עמ' 47 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-1402767 תא/4916 - תע"ש ערבי נחל - יגאל אלון ,165 167

26-0017ב' - - 7 דיון בהמלצה להפקדה

מצב תכנוני מוצע:

התכנית היא תכנית איחוד וחלוקה בהסכמת כל הבעלים בכל תחום התכנית בשטח של כ- 5.5 דונם, ממוקמת באזור התעסוקה נחלת יצחק, בפינת הרחובות יגאל אלון וערבי נחל, בדופן המזרחית של האיילון ובסמיכות לצומת פרשת דרכים.

התכנית כוללת הקמת מגדל של עד 75 קומות, שיכלול שימושי תעסוקה, מסחר ושטחים מבונים לצרכי ציבור. כמו כן כוללת התכנית בגבולה המזרחי תא שטח בייעוד דרך מאושרת (רחוב יגאל אלון). בנוסף כוללת בגבולה המערבי תא שטח בייעוד שצ"פ עבור טיילת האיילון ועבור תשתיות לקירוי האיילון, זאת בהתאמה לתחום ההנחיות המיוחדות ע"פ מסמך מדיניות קירוי האיילון ותת"ל 132 (בתכנון). כמו כן מוסיפה התכנית מעבר להולכי רגל בזכות מעבר מרח' יגאל אלון אל טיילת האיילון.

התכנית כוללת אפשרות להקמת רמפה זמנית לגישה לתת הקרקע מרחוב יגאל אלון. רמפה זו בתחום המגרש תבוטל עם הפעלת רמפה אחרת במגרש הגובל מדרום, בכפוף לרישום זכות מעבר לכלי רכב מחניון המגרש הגובל למגרש נשוא התכנית. שטח הרמפה הזמנית יחושב במניין השטחים הפנויים מבניה ולאחר ביטולה יפותח שטח זה כמרחב המשכי ורציף למרחב הציבורי הגובל ויקבע בזכות מעבר.

התכנית סמוכה למתח"ם סבידור, הכולל מפגש תחנות מתע"ן: תחנות קיימות של תחנת רכבת ישראל, רק"ל קו אדום, ותחנות עתידיות של רק"ל קו סגול, מטרו קו ,M1 ותחנת מסילות 5 ו- 6 של הרכבת המהירה, בנוסף למסוף האוטובוסים ונתיבי האיילון.

התכנית מקודמת בהתאמה למסמכי מדיניות תא/ 9147 - התחדשות רחוב יגאל אלון ותא/ 9068 - מדיניות עירונית לקירוי האיילון, וכן בהתאמה לעקרונות תכנית המיתאר הכוללנית תא/ 5500 , אשר מקודמת ונמצאת בהליכי תכנון.

התכנית אינה כוללת שימוש מגורים.

תשריט מצב מוצע

עמ' 48 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב מוצע			מצב מאושר		מאזן ייעודי קרקע
%	שטח (מ"ר)	תא שטח	%	שטח (מ"ר)	ייעוד קרקע
66	3,618	101	73	4,027	תעסוקה
27	1,488	102	27	1,488	דרך מאושרת
7	409	201	0	-	שטח ציבורי פתוח
100	5,515		100	5,515	סה"כ

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-1402767 תא/4916 - תע"ש ערבי נחל - יגאל אלון ,165 167

26-0017ב' - - 7 דיון בהמלצה להפקדה

תיאור מטרות התכנון:

1. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה בהסכמה.

2. קביעת תא שטח 101 בייעוד "תעסוקה", תא שטח 162 בייעוד "דרך מאושרת", ותא שטח 201 בייעוד

"שטח ציבורי פתוח" בגבול המערבי של תא שטח 101 , וקביעת הוראות ושטחי בנייה לגביהם.

3. קביעת זכויות בנייה ושימושים, ובכלל זה היקף שטחי בניה עליים כוללים של עד 97,690 מ"ר לכלל

הייעודים והשימושים בתחום התכנית, ומתוכם 5,000 מ"ר שטחים בנויים לשימושים ציבוריים וקביעת הוראות לגביהם.

4. קביעת הוראות בינוי ופיתוח, קווי בניין, גובה ומספר הקומות המותרים לבנייה עד 75 קומות.

5. קביעת שטחים בזכות מעבר ושהיית הולכי רגל ורוכבי אופניים בכל שעות היממה בכל ימות השנה.

6. הקצאת שטח ציבורי פתוח.

7. קביעת הוראות בנושא פיתוח ונוף, לרבות הוראות לשטח בזכות מעבר בתחום המגרש.

8. קביעת הוראות בנושאי תשתיות, איכות סביבה, בנייה ירוקה, תכנון בר קיימא וניהול נגר.

9. קביעת הוראות ותנאים בהליך הרישוי.

10. קביעת הסדרי תנועה ותקני חנייה, כולל הוראות לגבי רמפה זמנית בתחום המגרש וקביעת זכות מעבר

לרכב בתת הקרקע למעבר רכבים בין תכנית זו לתכנית הגובלת מדרום.

בינוי בקומת הקרקע – בשלב הביניים (רמפה זמנית) ובשלב הסופי (לאחר מימוש תכנית מדרום וביטול הרמפה)

פירוט ייעודים ושימושים: תעסוקה, מסחר, שטחים ציבוריים מבונים.

זכויות בנייה:

השטחים מתייחסים לשטחים כוללים, לא הפרדה בין עיקרי לשירות.

עמ' 49 מבא"ת ספטמבר 2007

	שטחי בניה כוללים					יעוד
מרפסות – בנוסף לשטחי הבניה	סה"כ	מתחת לקרקע		מעל הקרקע
מ"ר	מ"ר	% 2	מ"ר	% 1	מ"ר
		%97	23,855	%93	90,650	תעסוקה
				%2	2,000	מסחר
		%3	750	%5	5,000	ציבורי מבונה
3,500	122,255	%100	24,605	%100	97,650	סה"כ
					20	דרך מאושרת
					35	שטח ציבורי פתוח

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-1402767 תא/4916 - תע"ש ערבי נחל - יגאל אלון ,165 167

26-0017ב' - - 7 דיון בהמלצה להפקדה

1 – % מסך השטחים העיליים

2 – % משטח הקרקע

יח"ד: ללא.

נתונים נפחיים:

רח"ק (חישוב לפי עקרונות תא/:)5500 סך השטחים העיליים 101,150 מ"ר חלקי %80 משטח הקרקע בייעוד סחיר במצב המאושר – %80*4,027 מ"ר = רח"ק 31.4

מספר קומות: עד 75 קומות

גובה: עד +340 מ' מעל פני הקרקע.

תכסית: כ- 2,300 מ"ר.

קווי בניין: צפון (לכיוון ערבי נחל) – 4 מ'

דרום – 12.5 מ'

מזרח (לכיוון יגאל אלון) – 2 מ' עם קולונדה במפלס הקרקע בזכות מעבר (ברוחב 3 מ')

מערב (לכיוון האיילון) – קו בנין 0 עם קולונדה במפלס הקרקע בזכות מעבר (ברוחב 5 מ')

קו בנין 0 תת קרקעי למרתפים

תשריט קווי הבניין

עמ' 50 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-1402767 תא/4916 - תע"ש ערבי נחל - יגאל אלון ,165 167

26-0017ב' - - 7 דיון בהמלצה להפקדה

חוו"ד היחידה לתכנון אסטרטגי להקצאה לצרכי ציבור:

עבור רכיב התעסוקה נדרשים כ-5,000 מ"ר מבונים כחלף הפקעה על פי סעיף 4.1.1 – הקצאה לצרכי ציבור בתא/5500 (בהפקדה).

המלצה להקצאות בתכנית:

כ-5,000 מ"ר שטח ציבורי מבונה עבור שימושי התעסוקה בקומות מלאות + שטח בקומת הקרקע (בהתאם להנחיית מח' תכנון מבני ציבור).

יצירת מרחב ציבורי הכולל- כ-400 מ"ר עבור שצ"פ לאורך האיילון בהתאם למדיניות קירוי האיילון שיאפשר חיבור עתידי לקירוי ושצ"פ וטיילת לאורך האיילון וכן כל השטחים במפלס הקרקע שאינם מבונים יקבעו כזיקת הנאה לציבור.

עקרונות ודברי הסבר נוספים:

תחבורה, תנועה, תשתיות:

תחום התכנית נמצא בין רח' ערבי נחל, נתיבי איילון (כביש )20 ורח' יגאל אלון, בסמוך למחלף הקיים ולמתח"ם סבידור, שיכלול מפגש מתע"ן רק"ל (קווים אדום וסגול), מטרו ורכבת כבדה (רכבת ישראל).

התכנית ממוקמת במרחב עירוני מוטה מטרו – מיועד בעיקרו להתחדשות עירונית המבוססת על תכנון מוטה תחב"צ.

התכנית המוצעת צפויה להיות משורתת באופן יעיל במערכות הסעת המונים.

בשל הקרבה לצומת, ממוקמת רמפה זמנית לחניון התת קרקעי במגרש בדופן הדרומית של המגרש, עד הקמת רמפה קבועה במגרש מדרום (תכנית "החלבן").

קביעת זכות מעבר בתת הקרקע בין מרתפי החנייה בעתיד.

שילוב שביל אופניים לאורך רח' ערבי נחל ויגאל אלון לפי תכנון פרויקט "מהיר לעיר".

תקני חנייה:

לאור הקרבה לקווי רק"ל האדום והסגול ולציר ותחנות המטרו העתידי ,M1 מוצע לקבוע תקני חנייה מרביים מחמירים:

מסחר – תקן 0

תעסוקה – 1:350

שטחי ציבור – 1:100 – תקן החניה הסופי יקבע בהתאם לשימוש לעת הוצאת היתר בנייה.

כלל תקני החניה יהיו מרביים.

תקני חניית האופניים יהיו בהתאם לתקן התקף או המדיניות העירונית, הגבוה מהשניים.

עיצוב:

המגרש משתלב ברצף מגרשים לאורך יגאל אלון בהם מתוכננים מגדלים בשימושים מעורבים בעצימות בניה גבוהה, בהתאם למדיניות הבניה באזור מרחב המטרו והמע"ר המטרופוליני:

עמ' 51 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-1402767 תא/4916 - תע"ש ערבי נחל - יגאל אלון ,165 167

26-0017ב' - - 7 דיון בהמלצה להפקדה

התייחסות לסביבה:

נספח הנוף מציע חיבור להולכי רגל בין רח' יגאל אלון לקירוי עתידי של איילון (הרחבת גשר שיפמן בתת"ל/132 להרחבת גשרים באיילון).

איכות סביבה:

במקום פעל מפעל תע"ש עד שנות ה-80 של המאה ה-.20 בוצעו בדיקות ודיגומים בקרקע, הוגש סקר היסטורי למשרד להגנ"ס. לאור חשד לזיהום קרקע ומי תהום, חל איסור של רשות המים לחלחל מי נגר במגרש. ניהול מי נגר ייפתר באמצעים אחרים לפי תמ"א 1 תיקון .8 התכנית ממוקמת בתחום מרקם עירוני התואם את השימושים המוצעים בה.

שטח לשימור משאבי מים – התכנית תדרש חוו"ד הידרולוגית.

תחום התכנית נמצא בחפיפה עם אזור בעל פוטנציאל לזיהום קרקע, על פי שכבת אזורי בדיקות קרקע לתכנון ולבנייה של המשרד להגנ"ס.

במסגרת התכנית יהיה צורך לקדם סקר היסטורי לבחינת פוטנציאל זיהום קרקע וגז קרקע.

בתחום המגרש %15 שטחים פנויים מבניה מעל ומתחת לקרקע – במצב הסופי לאחר ביטול הרמפה הזמנית, וכן שטחים ללא בינוי מעליהם המאפשרים נטיעות עצי צל (גם מעל גגות מרתפים).

חוו"ד איכות סביבה:

זיהום קרקע:

התכנית בתחום המתווה לטיפול בקרקעות מזוהמות של המשרד להגנת הסביבה. הנושא נבחן לאורך שנים בשל הימצאות מפעל תע"ש במקום, לצורך קידום התכנית שבנדון נערך תיקוף של חקירת הקרקע ודיגום גזי קרקע והתקבל אישור המשרד להגנת הסביבה מיום 6.11.2025 בכפוף לדרישה לתאום מועד סימון וביצוע הקידוחים מול החתום על האישור.

מי תהום ונגר עילי:

תכנית דיגום מי תהום אושרה לביצוע ע"י רשות המים בתאריך 26.10.2025 . נדרש להעביר לרשות המים את טופס רישיון הקידוח לצורך המשך מעקב.

עמ' 52 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב מוצע	מצב קיים	נתונים
2,700	622	אחוזים	סה"כ זכויות בניה
97,650	25,050	מ"ר
		אחוזים	זכויות בניה לקומה
1,800~	1,000~	מ"ר
75	25	קומות	גובה
340	95	מטר
מרתפים – %85	מרתפים – %100 2 קומות תחתונות – %65 יתר הקומות – %30	תכסית
כ- 230 לרכב פרטי כ- 334 לאופנועים כ- 902 לאופניים	473	מקומות חנייה

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-1402767 תא/4916 - תע"ש ערבי נחל - יגאל אלון ,165 167

26-0017ב' - - 7 דיון בהמלצה להפקדה

בנוסף, תחום התכנית מוגדר כרגיש להחדרת נגר עילי. לכן, פתרונות בנושא יהיו בכפוף לתוצאות החקירה הסביבתית , דו"ח הידרולוגי ואישור רשות המים.

אקוסטיקה:

נערך נספח אקוסטי , נטע הנדסה אקוסטית, 14.5.2026 הכולל: חיזוי רעש תחבורה ורעידות מהרכבת והמטרו שאושר ע"י ממונת רעש ואקוסטיקה ברשות לאיכות הסביבה.

רעש תחבורה: קומות התעסוקה בחזיתות – הצפונית והמערבית חשופות למפלסי רעש מקסימליים

וניתנה הנחייה לגבי כושר בידוד המעטפת שנדרש.

שימוש ציבורי: עפ"י תוצאות המודל האקוסטי אין לתכנן בקומות המיועדות לשימוש ציבורי שימושים

רגישים.

רעידות מתנועת רכבות: קיימת חריגה בנושא הרעידות מהרכבת הדורשים טיפול אקוסטי בבסיס המבנה

כולל בידוד יסודות המבנה מהקרקע ע"י אמצעים אקוסטיים כגון בולמים.

רעידות מהמטרו: מהמודל עולה שקיימות חריגות שיבחנו במסגרת תכנית העיצוב. יידרשו פתרונות

לריסון הרעידות בתכנון המפורט שיאושרו ע"י הרשות לאיכות הסביבה.

איכות אויר:

בוצע מודל פיזור מזהמים מתחבורה שאושר ע"י ממונה איכות אויר בתאריך 9.3.2026 . המודל התייחס לשתי חלופות:

1. גשר שיפמן במצב קיים: קיימות חריגות בחנקן חד חמצני מקומת קרקע ועד קומה 11 (כולל) כאשר

עיקר החריגות בחזיתות לכיוון כביש 20 . לא צפויות חריגות בחלקיקים ( 2.5 PM )

2. הרחבה מתוכננת של גשר שיפמן עפ"י תת"ל :132 קיימות חריגות בחנקן חד חמצני מקומת קרקע עד

קומה 13 (כולל). לא צפויות חריגות בהתייחס לחלקיקים.

מכאן, שבשתי החלופות לא ניתן לייעד שימושים רגישים בשטחי ציבור מתוכננים.

משימות פיתוח בסביבת הפרויקט:

שצ"פ בשטח של 409 מ"ר הוקצה בגבול המערבי של המגרש כחלק מטיילת האיילון, בסמוך לתחום הרחבת גשר פישמן. כלל השטחים שאינם מבונים בתחום התכנית עד חזיתות המבנה ייקבעו כזיקת הנאה עם זכות מעבר למעבר ושהיית הציבור בכל שעות היממה ובכל ימות השנה.

טבלת השוואה:

דיווח אודות התייעצות עם הציבור:

מאחר והתכנית מקודמת בהתאם להוראות תכנית המתאר תא/5000 ועדכון תכנית המתאר תא/,5500 בהתאמה למסמכי מדיניות לרחוב יגאל אלון ולקירוי האיילון, בתחום המע"ר המטרופוליני דל במגורים, ללא יחידות דיור במצב הקיים והמאושר, ואינה חריגה לסביבתה, המליץ הצוות המקצועי שלא לקיים הליך יידוע ציבור.

עמ' 53 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-1402767 תא/4916 - תע"ש ערבי נחל - יגאל אלון ,165 167

26-0017ב' - - 7 דיון בהמלצה להפקדה

בהמשך להמלצת הצוות המקצועי ולנימוקים שהוצגו, ובהתאם להחלטת תת-הוועדה לשיתוף הציבור בתכניות להתחדשות עירונית מיום 12.07.2026 בהשתתפות עו"ד ליאור שפירא – מ"מ וסגן ראש העירייה ומר אלחנן זבולון, סגן ראש העירייה, אושר פטור מהליך שיתוף הציבור עבור תוכנית זו.

זמן ביצוע: מיידי

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י מחלקת תכנון עיר מזרח)

ממליצים לאשר העברת התכנית להמשך קידום במחוז תל אביב ובהמלצה להפקדה, בכפוף להשלמת התנאים להלן:

1. חתימה על כתב התחייבות לתועלות ציבוריות. יצוין בהקשר זה כי ישנה העדפה תכנונית לגיבוש

תועלות תחבורה והשתתפות בקרן קירוי האיילון.

2. הבטחת הקמה ורישום שטחים ציבוריים בנויים הינה תנאי לפתיחת בקשה להיתר.

3. חתימות על טבלת ההקצאה (איחוד וחלוקה בהסכמה).

4. תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים.

5. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לוועדה המקומית.

עמ' 54 מבא"ת ספטמבר 2007

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק/כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
	25,26	חלק		6135

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-0893354 תא/מק/4765 - הסדרת מגרשים בתחום הרחובות מושיע-שבתאי-

26-0017ב' - - 8 נדב-בועז-הרן

תיקון החלטה לאופן הפרסום לפי ס 106 ב

מטרת הדיון: תיקון החלטת ועדה לגבי אופן פרסום 106ב'

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו.

מיקום: שכונת התקווה

בצפון - גן התקווה ורחוב מושיע, בדרום – רחוב הרן, במערב - רחוב שבתאי ובמזרח רחוב בועז.

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית: 11.155 דונם

מתכנן: אדר' דודי גלור, גלור תכנון ואדריכלות בע"מ שמאית: גלית אציל לדור

מנהלי תכנית: חברת חושן, ברכת קלימשטיין לוי

יזם: הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו

בעלויות: פרטיים, מדינת ישראל, רשות הפיתוח, חלמיש

מצב השטח בפועל: שכונת התקווה הוקמה בשנות השלושים, על בסיס חלקות חקלאיות בבעלות

משותפת – מושע (ללא פרצלציה או תכנון מוסדר). בשנת 1978 הוכרזה שכונת התקוה כשכונת שיקום ע"י עמ' 55 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-0893354 תא/מק/4765 - הסדרת מגרשים בתחום הרחובות מושיע-שבתאי-

26-0017ב' - - 8 נדב-בועז-הרן

תיקון החלטה לאופן הפרסום לפי ס 106 ב

משרד הבינוי והשיכון. בשנת 1992 אושרה תכנית 2215 - 'שיקום שכונת התקווה' , תכנית זו עסקה בעיקר בתכנון השכונה כולה והגדרת שימושי הקרקע - מגורים, דרכים ושטחי ציבור – על בסיס מצב קיים בפועל, קביעת זכויות הבנייה והנחיות לקביעת 'מגרשים משניים'.

התכנית לא עסקה בנושא הסדרת רישום הקרקעות, שיוכן וחלוקתן למגרשים.

היעדר הפרצלציה מקשה עד היום על מתן היתרי בניה והתחדשותה של שכונת המגורים.

מדיניות קיימת: בהעדר פרצלציה מוסדרת, נקבע במהלך השנים נוהל על-פיו ניתנו היתרי בניה בתחום

השכונה. על-פי נוהל זה הוגדר המגרש בתיאום עם מחלקות עירוניות שונות במנהל ההנדסה. בבקשה להגדרת המגרש נקבע קו המגרש הקדמי ורוחב הדרך בהתאמה למצב הקיים, ככל הניתן, המצב הסטטוטורי המאושר ובהתאם לשיקול דעת הועדה. הגדרות המגרש מהוות תשתית לקידומה של בקשה למתן היתר בניה בתחום המושע על פי התכנית המאושרת.

מצב תכנוני קיים:

תכניות בניין עיר תקפות: תא/,2215 תא//2215א,1 ג,3 ג3א, ע,1 תא/,5000 תמ"א /23א 4

תכנית 2215 'שיקום שכונת התקווה'- הופקדה בשנת 1982 ואושרה בשנת .1992 התוכנית קבעה אזורי יעוד - אזורי מגורים, מגרשים לייעודים מסחריים וחזיתות מסחריות, מגרשים לשטחי ציבור פתוחים ומגרשי ספורט, מגרשים לבניני ומוסדות ציבור, מגרשים מיוחדים ודרכים.

באזורי המגורים התכנית מגדירה "מגרשים ראשיים" (בלוקים המתוחמים בדרכים). בכל מגרש ראשי ניתן להסדיר "מגרשים משניים" לשם הגשת בקשה להיתר בניה. רוחב הרחובות הראשיים הוגדר בתכנית, אך רוחב הרחובות המשניים הוגדר בדרך כלל בטווח 5-8 מ'.

התכנית הגדירה גודל מגרש מינימלי בגודל 100 מ"ר, צפיפות של 10 יח"ד על דונם נטו וגודל מינימאלי של יחידות דיור בשטח של 72 מ"ר. הועדה רשאית לאשר מגרשים ויחידות דיור קטנים יותר בתנאים מסוימים לשיקול דעתה.

התכנית קבעה תמריצים לבנייה– בתחום "מגרשים ראשיים", %25 מהבניינים שייבנו ראשונים ב"מגרשים משניים" (להלן מגורים ב' מועדפים) תותר תוספת של %40 זכויות בניה והגדלת תכסית ל-

%,60 כל השאר (להלן מגורים ב') – %100 זכויות בניה ו%50 תכסית בתחום ה"מגרשים המשניים".

כמו כן, קבעה כי מספר הקומות לא יעלה על 3 קומות וקווי בנין (אחורי-,5 צדדי ,0-3 קדמי- בהתאם למסומן בתשריט).

תכנית 2215 א 1 ' הגדלת צפיפות שכונת התקווה' - אושרה בשנת 1998 .

מטרת התכנית הייתה הגדלת הצפיפות והסדרת זכויות הבניה למגורים ע"פ התכנית המאושרת (להלן תכנית .)2215 התכנית מאפשרת בכל מגרש הקמתן של שתי יח"ד בשטח שלא יקטן מ- 90 מ"ר כולל (עד 2 יח"ד בגודל 70 מ"ר כ"א, על פי שיקול דעת הועדה) והקטנת קווי בניין צידיים.

כמו כן, קבעה התכנית שטחי שירות למרתפים (על-פי תכנית "ע"), למרחבים מוגנים (על-פי חוק ההתגוננות האזרחית) ולבליטות וגזוזטרות (על-פי תקנות התכנון והבניה).

תכנית ג'-3– בניה על גגות בשכונת התקווה

עמ' 56 מבא"ת ספטמבר 2007

שטח במ"ר	יעוד קרקע
3,330 מ"ר	דרך מאושרת + מוצעת
7,685 מ"ר	מגורים ב'
98 מ"ר	שטח ציבורי פתוח
11,156 מ"ר	סה"כ

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-0893354 תא/מק/4765 - הסדרת מגרשים בתחום הרחובות מושיע-שבתאי-

26-0017ב' - - 8 נדב-בועז-הרן

תיקון החלטה לאופן הפרסום לפי ס 106 ב

אושרה בשנת 2014 ומאמצת את עקרונות תכנית ג-.1 התכנית מגדילה את שטח היציאה לגג ל-40 מ"ר לכל יח"ד בקומה העליונה וקובעת תנאים והוראות להקמתן.

תכנית ג'-3 א' – בניה על גגות בשכונת התקווה

אושרה בשנת 2017 ונועדה לתת מענה למגרשים בעלי מגבלות גיאומטריות, שלא ניתן להקים בהם חדרי יציאה לגג על-פי תכנית ג-.3

תכנית ע'1 – מרתפים - תכנית כלל עירונית המאפשרת הקמת מרתפים למבנים.

תא/ 5000 תוכנית המתאר מקומית לתל אביב יפו

שכונת התקווה, אזור תכנון ,905 מוגדר כאזור מגורים בבניה מרקמית נמוכה עד לגובה 4 קומות, ברח"ק בסיסי 1 ורח"ק מרבי עד .3 התכנית אף קובעת כי תותר בניה עד גובה 5 קומות בכפוף לאישור תכנית עיצוב אדריכלי, אך לא תותר תוספת זכויות בנייה מעבר למאושר בתוכניות בתוקף.

תמ"א 23 /א 4 מערכת תחבורה עתירת נוסעים למטרופולין תל אביב.

בדרך ההגנה מתוכנן לעבור 'הקו הסגול' של הרק"ל, קו המקשר את האזורים המזרחיים של מטרופולין עם מרכז העיר תל אביב יפו.

מצב תכנוני מוצע:

התכנית הינה תכנית במתווה רה-פרצלציה המיועדת להסדרת הבעלויות בחלקות המושע, תוך הקצאת תאי שטח לבעלים השונים, הסדרת הדרכים והוספת שטח ציבורי פתוח.

התכנית היא תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים ומכח תכנית המתאר העירונית תא/.5000 מטרות התכנון:

• הסדרת רישום חלקות ובעלויות, תוך איזון זכויות במטרה להביא להתחדשות עירונית, פיתוח, שמירה וחיזוק הקהילה הקיימת ומאפייני הבינוי הקיים.

• קביעת יעוד דרך התואמת את הוראות תכנית 2215

• קביעת עקרונות החלוקה לתאי השטח בתכנית זו.

• הגדרת קווי בניין, הוראות בינוי ותנאים ומגבלות לאיחוד חלקות.

נתונים נפחיים:

עמ' 57 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב מוצע	מצב קיים	טבלת השוואה נתונים
ללא שינוי לפי תכנית מאושרת, בהתאם לעקרונות השומה וטבלאות הקצאה ואיזון, ו/או היתר בניה קיים- הגבוה מביניהם. כמו כן, יושארו כל תמריצי תכנית 2215 המאושרת ותיקוניה.	מגורים ב' – %100 מגורים ב' מועדפים – תותר תוספת של %40 זכויות בניה ל-%25 המגרשים המשניים הראשונים. כמו כן, התמריצים הבאים: עד ל-%15 איחוד מגרשים, %7.5 הריסה ובניה מחדש, %6 הקלה). בנוסף ניתן להוסיף שטח שירות עבור מיגון לפי 2215 א.1	אחוזים מ"ר	סה"כ זכויות בניה
47 מ"ר כולל ממ"ד	90 מ"ר כולל ממ"ד. הועדה רשאית לאשר 70 מ"ר כולל ממ"ד.	שטח יח"ד מינימלי
3 קומות + חדר יציאה לגג	3 קומות + חדר יציאה לגג	גובה
עד %70	מגורים ב' מועדפים – %60 מגורים ב' – %50	תכסית
צדדים – 3 - 2 מ' או 0 מ' אחורי – 5 מ' (כולל סעיף גמישות לשינוי המרחק)	צדדים – 3 מ' או 0 מ' אחורי – 5 מ' (כולל סעיף גמישות לשינוי המרחק)	קווי בניין
ע"פ מדיניות חניה למגורים 0.8	ע"פ התקן התקף בעת מתן היתר הבניה.	מקומות חניה

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-0893354 תא/מק/4765 - הסדרת מגרשים בתחום הרחובות מושיע-שבתאי-

26-0017ב' - - 8 נדב-בועז-הרן

תיקון החלטה לאופן הפרסום לפי ס 106 ב

• מספר קומות: עד 3 קומות + חדר יציאה לגג

• גובה קומה: לפי ההנחיות העירוניות התקפות לעת הוצאת ההיתר • תכסית: עד %70

• שימושים: ייעודי הקרקע והשימושים כמפורט בתכנית 2215 על שינוייה + הוספת שצ"פ זכויות בניה:

קביעת זכויות בניה בהתאם לשטח זכויות הבניה כפי שמופיע בטבלאות ההקצאה והאיזון אשר הוגדרו על פי עקרונות השומה ובהתאם למצב הקיים, ככל הניתן.

נתוני צפיפות וגודל יח"ד:

צפיפות הדיור לא תפחת מ-12 יח"ד לדונם במגרשם ריקים בהתאם לתכנית המתאר והיא תחושב ביחס לזכויות הבנייה במ"ר. התכנית קובעת הנחיות לגדלי יח"ד והנחיות למימוש הגדלים השונים בתאי שטח.

טבלת השוואה:

דיווח אודות התייעצות עם הציבור:

עמ' 58 מבא"ת ספטמבר 2007

מועד המפגש	המטרה	עבור מי?	התוכן	שלב בתהליך
13.01.19	הסבר אודות מתווה התכנון, תהליך השיתוף ומשמעות פרסום סעיף 77 ו-.78 מיפוי ואיתור בעלים לשם סקר בעלויות והקטנת אי הודאות.	כלל תושבי המתחם	מפגש תושבים	איסוף מידע
23.01.19	המשך הסבר ומיפוי פרטניים.	כלל תושבי המתחם	בית פתוח
13.09.20 14.09.20 – שני מפגשים 15.09.20	הצגת עקרונות התוכנית לתושבים, תשריט שיוכים והקצאות.	כלל תושבי המתחם	מפגש תושבים ב'זום' ושלושה בתים פתוחים למפגש פרטני.	תכנית לפני הפקדה

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-0893354 תא/מק/4765 - הסדרת מגרשים בתחום הרחובות מושיע-שבתאי-

26-0017ב' - - 8 נדב-בועז-הרן

תיקון החלטה לאופן הפרסום לפי ס 106 ב

במסגרת קידום תכניות פירוק המושע בשכונת התקווה, התקיים בתאריך 07.11.2018 מפגש התייעצות ויידוע הציבור בדבר קידום הליכי הרה-פרצלציה ביוזמת הועדה המקומית בכלל השכונה.

מפגשים אלה נועדו להקטין את חוסר הודאות, להסביר את התהליכים המקודמים, מטרותיהם והאפשרויות הקיימות לתושבי השכונה.

במסגרת המפגש נמסרה הודעה בדבר המלצה על פרסום סעיפים 77,78 וקביעתם של מפגשי שיתוף תושבים ובעלים לכל תכנית באופן פרטני. להלן פרוט המפגשים שהתקיימו:

עמ' 59 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

02/09/2026 507-0893354 תא/מק/4765 - הסדרת מגרשים בתחום הרחובות מושיע-שבתאי-

26-0017ב' - - 8 נדב-בועז-הרן

תיקון החלטה לאופן הפרסום לפי ס 106 ב

עמ' 60 מבא"ת ספטמבר 2007