סדר יום 26-0018ב לתאריך 16-09-26

עיר: תל אביב-יפו
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: ועדת המשנה לתכנון ובנייה (תכנית בניין עיר)
תאריך: 16/09/2026
שעת התחלה: 10:00
מקור: הקובץ המקורי באתר תל אביב-יפו

https://tel-aviv.zoom.us/j/88315632223 Link Invite
https://tel-aviv.zoom.us/j/88315632223

שעה משוערת	תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
	אישור פרוטוקול 26-0017ב מיום 02/09/2026
10:00	רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק 2019-13654 - תתי חלקה 3-4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000		1	.1
	רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2019-13787 תת חלקה 5 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000		14	.2
	רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2025-05228 תת חלקה 7 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000		28	.3
	רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2025-05229 תתי חלקה 9 ו- 11 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000		31	.4
	תיקון איחוד וחלוקה שמעוני 27-29 דיון בהפקדה	507-1538677	45	.5
	מובל נחל איילון לים דיון בהפקדה	507-0849968	51	.6
	הר ציון-חזנוביץ'- סלמה 44 דיון בהפקדה	507-1236751	68	.7
11:00	התחדשות דיזנגוף סנטר דיון בהפקדה	507-1008135	96	.8
11:30	חוף הים הדרומי דיון באישור מדיניות		106	.9
12:00	תכנית למיסוד הקלות דיון בהפקדה	507-1401363	116	.10

- www.tel-aviv.gov.il

ועדת המשנה לתכנון ולבניה

למרחב תכנון מקומי תל-אביב – יפו

סדר יום מס' 26-0018 מיום 16/09/2026

כב' מוזמן בזה לישיבת ועדת המשנה לתכנון ולבניה שתתקיים ביום רביעי ה - 16/09/2026 בשעה 10:00 בדיוק באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה .12 זום לצפייה בלבד

להלן סדר יום לישיבה. אנא הבא/י חומר זה אתך לישיבה.

חבר ועדה שמעוניין לקבל את מסמכי תכנית בסמכות ועדה מקומית שבסדר היום ולא מצליח לראותם באתר מינהל התכנון – תכנון זמין,

יפנה במייל לאלה דוידוף מזכירת הועדה במייל mail.tel-aviv.gov.il@e_davidof בכבוד רב,

אלה דוידוף

מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה

תל-אביב - יפו

תוכן סעיף	מספר מבא"ת	מספר עמוד	מספר סעיף
אישור פרוטוקול 26-0016ב מיום 12/08/2026
רחוב בית אל מס' 17 - דירה 6 - תיק 2026-04403 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584		1	.1
רחוב בית אל מס' 17 - דירה 2 - תיק 2026-04404 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584		5	.2
רחוב אח"י דקר מס' 4 - תיק 2026-04402 - דירה מספר 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584		9	.3
רחוב אח"י דקר מס' 4 - תיק 2026-04401 - דירה מספר 6 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תעא/צ/)2(584		13	.4
רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 13 - תיק 2020-07372 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א		17	.5
רחוב אשרמן יוסף מס' 23 - תת חלקה 1 - תיק 2020-07371 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תכנית תת"ל/70א		27	.6
תע"ש ערבי נחל - יגאל אלון ,165 167 דיון בהמלצה להפקדה	507-1402767	38	.7
הסדרת מגרשים בתחום הרחובות מושיע-שבתאי-נדב-בועז-הרן תיקון החלטה לאופן הפרסום לפי ס 106 ב	507-0893354	54	.8
התחדשות מרחב תכנון 2 -נווה אליעזר דיון בהפקדה	507-1075498	98	.9
מרחב טרה בנחלת יצחק - עיצוב אדריכלי ופיתוח סביבתי דיון בעיצוב ארכיטקטוני		131	.10
יהודה הלוי 121 דיון בהפקדה	507-1622059	153	.11
העברת זכויות מאלנבי 82 לניסים אלוני 6 דיון נוסף	507-1103936	161	.12
ניוד זכויות מהחשמל 4 ללוי אשכול 57ג דיון נוסף	507-1056480	168	.13
מעונות סטודנטים אבינרי דיון בעיצוב ארכיטקטוני		181	.14
מרחב מיכלי הדלק דיון בעיצוב ארכיטקטוני		192	.15
מגרש ,3205 צפון הרובע שדה דב דיון בעיצוב ארכיטקטוני		208	.16
מלון במתחם קאנטרי גלילות דיון נוסף	507-0468058	227	.17
מדיניות נאות אפקה ב' דיון נוסף		262	.18

- www.tel-aviv.gov.il

פרוטוקול החלטות מספר 26-0017

כ' אלול תשפ"ו 02/09/2026 10:00 - 14:00

באולם הארועים בבניין העירייה, ברח' אבן גבירול 69 תל-אביב - יפו, קומה 12

הישיבה נפתחה בשעה: 10:17

בנוכחות: ליאור שפירא, עו"ד, חן אריאלי, דייבי דישטניק, ד"ר, אמיר בדראן, עו"ד

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק 2019-13654 - תתי חלקה 3-4

26-0018ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

רחוב ארלוזורוב מס' 29 – תיק 2019-13654 – תתי חלקה 3-4

לדרפט מצורפות: חוות דעתה של שמאית הוועדה גלית אציל לדור, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ

הוועדה עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ואופק מישקין, תגובת ב"כ החתום על השיפוי עורך הדין

דויד כחלון והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות

חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 22/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדת ביסוד התביעה הן תא/5000 ו- תת"ל/70א'.

בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות

הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6955 חלקה: 97 תתי חלקה: 3-4

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 29

תובעים: מאירי עפרה, מאירי ליזי, מאירי אבגד ו- מאירי מידד.

בא כוח התובעים: עו"ד גיל וירניק

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 719,100 ₪.

תת"ל/70א' – 6,148,100 ₪.

טענות התובעים (מתוך חוו"ד שמאי התובעים מר רן וירניק):

עמ' 1 מבא"ת ספטמבר 2007

האם נקבעה הפחתה בגין ערוב שימושים	שמאי מכריע	גוש/חלקה	כתובת
לא	עומר סרחאן	7052/56	שלמה 44
לא	נאוה סירקיס	6976/204	מיקוניס 8
לא	אבישי זיו	7052/57	שלמה 46-48

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק 2019-13654 - תתי חלקה 3-4

26-0018ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

תא/5000 –

התכנית מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי שווי הדירות פוחת, שווי זכויות הבניה לדירות בקומות העליונות פוחת (עקב הפיכתן לדירות מעל מסחר) ושווי הזכויות בקומת הקרקע (שמשתנה למסחר וניתנת לבניה באופן שכולל חזית לרחוב) עולה.

תת"ל/70א' –

עפ"י תת"ל 70 א', תוקם תחנת "דיזנגוף" בסמוך לבניין הנדון ובכך לא תתאפשר גישה ברכב לבניין.

שלילת הגישה לכלי רכב מאיינת את היכולת להוסיף בניה לבניין קיים (לרבות שיפוץ והוספת מעלית)

ו/או להקימו מחדש בזכויות בניה מלאות ו/או לשפץ את הבנין, שכן לא ניתן לבצע עבודות בניה הכוללות הריסה, בניה ושינוע והנפה של חומרי בנין בהיקף המדובר בנכס נטול גישה לרכב. כמו כן, במצב החדש לא תהיה עוד אפשרות שימוש בשני מקומות החניה הצמודים לתתי חלקה 3 ו- .4

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

מצ"ב תגובה מטעם ב"כ החתום על כתב השיפוי אשר נערכה על ידי עורכי הדין דוד כחלון וגלית רובינשטיין וחוות דעת שמאית המצורפת כנספח א' לתגובה ונערכה על ידי ה"ה דורון חבקין ויוגב מנחם.

חוות הדעת משפטית ושמאית מצורפות והן מהוות חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוו"ד שמאית הוועדה המקומית גלית אציל לדור:

תכנית 5000

כפי שיפורט להלן, לא נוצרה כל ירידת ערך ביחס למקרקעין בגין אישורה של תכנית .5000 תכנית 5000 קובעת, בין היתר, הוראות להכנת תכניות עתידיות, אזורי ייעוד ומגדירה שימושים ושטחי בנייה מרביים, אותם ניתן יהיה לקבוע בתכניות עתידיות שיאושרו על פיה בכל אזור ייעוד.

בסעיף 2.4.1 לתכנית 5000 שכותרתו "יחס לתכניות אחרות" נקבע באופן מפורש כי תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת שאושרה טרם תחילתה של תכנית ,5000 תעמוד בתוקפה על אף האמור בתכנית זו.

לפיכך אין שינוי באפשרויות הניצול בשני מצבי התכנון. תכנית 5000 אינה מבטלת תכניות קודמות ואינה פוגעת בזכויות קיימות ומכאן אין הבדל באפשרויות הניצול בשני מצבי התכנון ואין שינוי בתכונות המקרקעין. לפיכך מתייתר הצורך בהערכת שווי הנכס הנדון בשני מצבי התכנון.

יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.

על מנת להוציא היתרי בניה, יש לאשר תכנית מפורטת בהתאם להוראותיה של תכנית 5000 ורק לאחר מכן ניתן יהיה להוציא היתרי בניה. כמו כן גם ניתן לאשר תכנית בסמכות מחוזית אשר תקבע תכנית המנוגדת לתכנית .5000 בכל מקרה כדי לשנות את המצב התכנוני של המקרקעין נדרש הליך תכנוני של אישור תכנית מפורטת, בין בסמכות מחוזית ובין בסמכות מקומית. הליך שטרם בא לעולם.

בטרם תאושר תכנית מפורטת מכוחה של תכנית 5000 ביחס למקרקעין אשר תייצר נורמה תכנונית חדשה ביחס למקרקעין, אין עסקינן בזכויות ובוודאי שלא בזכויות קנייניות מכוחה של תכנית 5000 ובוודאי שלא מתגבשת כל פגיעה מכוחה.

בהתאם להלכה הפסוקה בעניין זה, כמפורט בהרחבה בחוות הדעת המשפטית מטעם הוועדה המקומית, המועד לבחינת פגיעה/השבחה אינו מועד אישורה של תכנית ,5000 אלא במועד אישורה של התכנית המפורטת אשר תאושר על פיה – מועד אשר רק בו תהיה קונקרטיזציה לגבי פגיעה (ככל ותהיה)/ השבחה במקרקעין ספציפיים.

יצוין כי ערוב שימושים קיים במבנים רבים בסביבה ומהווה חלק מתפישה אורבנית להעשרת המרחב הציבורי בפעילות מגוונת במהלך שעות היממה ומהווה יתרון מובהק. בעניין זה ראו מס' הכרעות שמאים מכריעים בעיר תל אביב שלא קבעו כל הפחתה בגין עירוב שימושים:

לא	דוד טיגרמן	7093/49	פרי מגדים 6
לא	עומר סרחאן	7407/2	רציף הרברט סמואל
לא	נורית ג'רבי	7110/160	עמק ברכה 3

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק 2019-13654 - תתי חלקה 3-4

26-0018ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

משכך יש לדחות את טענת התובעים לירידת ערך המקרקעין והדירות התובעות כתוצאה מאישורה של תכנית תא/.5000

תת"ל/70א'

רחוב ארלוזורוב מהווה כיום ציר תנועה ראשי בעיר תל אביב המאופיין בתנועת רכבים ערה שבו נוסעים אוטובוסים המונעים בבנזין או בדיזל בתדירות גבוהה. משכך, יישום הפרויקט יוביל לצמצום עומסי התנועה, ירידה בזיהום האוויר ואף צפוי לחול שיפור ניכר באקלים האקוסטי בסביבתו הקרובה של הנכס שבנדון.

הקו הסגול של הרכבת הקלה צפוי לפעול בטכנולוגיית " LRT " אשר מתאפיינת בנסיעה שקטה יחסית ובהנעה אלקטרונית בעלת תלות נמוכה לשימוש בדלק. יובהר כי קיבולת הנוסעים של הרכבת גבוהה משמעותית מזו של אוטובוסים ורכבים פרטיים אשר יוביל לצמצום ניכר בעומסי התנועה הקיימים כיום.

במסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל אשר נערך על ידי אתוס - אדריכלות, תכנון וסביבה בחודש דצמבר 2015 נבחן, בין היתר, השלכות יישום הפרויקט הנדון בהיבט האקוסטי. ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת ברחוב ארלוזורוב ובסביבתו הקרובה של הנכס שבנדון הינם כדלקמן:

- לאורך שעות היום הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר ()db65 ואף נמוך ממנו.

- לאורך שעות הלילה הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר (db55 -)db60 ואף נמוך ממנו.

בנוסף, בחוות דעת שנערכה על ידי חברת גל תכנון וניהול מערכות אורבניות (א.נ. גל תכנון) מחודש יולי 2020 עבור נת"ע בעניין בחינת ההשפעה של מעבר מתחבורה ציבורית באוטובוס לרכבת קלה של הקו הסגול ברח' ארלוזורוב בתל אביב, נמצא כי רק למערכת הסעת המונים יש את היכולת לנייד כמות גדולה של נוסעים אשר נכנסת ויוצאת למרכז העיר ומתניידת בה וכי ללא מערכת הסעת המונים לא יהיה ניתן להפחית את כמות הרכבים הפרטיים אשר מגיעים מחוץ לעיר ומתוכה ומעמיסים על רשת הדרכים והחנייה.

כן נמצא, כי כניסת מערכת הסעת ההמונים לרחוב ארלוזורוב תאפשר הפחתה משמעותית של כמות האוטובוסים תוך שמירה על רמת השירות של התחבורה הציבורית במקביל לשיפור במהירות הנסיעה, בפיצול הנביעות, בנגישות למרחב ועוד.

ולסיכום נמצא כי הכנסת מערכת הסעת המונים תוביל למרחב נגיש יותר ברמה מקומית ואזורית תוך שיפור חתך הרחוב לא רק ברמה מטרופולינית אלא גם ברמה מקומית לרווחת תושבי הרחוב.

לאור כל האמור לעיל, צפוי לחול שיפור, בין היתר , בחתך הרחוב, אקלים האקוסטי, בחשיפה לזיהום האוויר ובנגישות בסביבת נשוא חוות הדעת כך שלא רק ששווי נשוא חוות הדעת אינו נפגע כי אם הוטב משמעותית עם אישורה של התת"ל .

ממחקרים שונים שנערכו בעולם עולה כי מחירי הנדל"ן לאורך קווי מסילת רכבת עלו. לטענת מומחים הסיבה לכך נעוצה ביתרונות הנובעים מקרבה למערכת תחבורה מסילתית.

הריני להפנות להחלטת ועדת ערר שניתנה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב - יפו, (להלן: "עניין פרימור") אשר במסגרתה נקבע כי קיימת עליית שווי לנכס ברח' ארלוזורוב בשל הסמיכות לרכבת הקלה.

התייחסות לחסימה - בהוראות התת"ל ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות הגישה לחלקה.

בניגוד לנטען בחוות דעת שמאי התובעים, נת"ע נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ כבר הצהירה מס'

פעמים, לרבות במסגרת קידום התכנית בות"ל במסגרת הליך אישור התת"ל, כי תתאפשר נגישות אל ומאת המקרקעין נשוא התביעה ע"י כלי רכב יעודיים הדרושים לשם ביצוע עבודות בינוי וכיוצ"ב במקרקעין, וזאת בכפוף לתיאום ולאישור מראש עם חברת נת"ע, עיריית ת"א ויתר הגורמים הרלבנטיים כנדרש עפ"י כל דין, ולכן אין כל שינוי או חריג להליכים המתקיימים באופן שוטף ומתואם חדשות לבקרים.

התייחסות לאובדן חניה –

בנכס הנדון קיימת חסימה לחניה בבניין ובהתאם לכך יובא בחשבון כי לנכסים הנדונים צמודים עפ"י

תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית המתאר");
6ת1א2.51020.02/0 –2 (תלהכנליןת: "התמכתנאיתר ההממתקאומר"ית); (כ וללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום תת"ל 70א – "רכבת קלה מטרופולין תל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום 9.1.2017
6ת1ת0"2ל.2 2.710א2 –(ל "הרלכן:ב ת"ת קכלניהת מהטמרתואפורל"י)ן; ת ל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום 9.1.2017 (להלן: "תכנית הקו הסגול").
ת(לתה"ללן: 0 "7תאכ נ–ית " רהכקבות ה קסלגוהל "מ).ט רופולין תל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום 9.1.2017 (שתי התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").
((לשהתלין :ה "תתככנינויתת היכקונוו ה יסחדגוילו "ל)ה. לן: "התכניות").
( שתי התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות"). התביעה לפיצוי התובעים לפי ס' 197 לחוק על סך כולל של 6,867,200 ₪ נתמכת לכאורה בחוות דעת

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק 2019-13654 - תתי חלקה 3-4

26-0018ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

היתר ותשריט בית משותף שני מקומות חניה.

במקרה זה תחשיב יערך ע"י חישוב פגיעה הנובעת מהפסד מקום חניה לעומת ההשבחה הנובעת מסמיכות לתוואי רכבת כפי שפורט בחוות דעת זו.

שמאי התובעים קובעים פגיעה תאורטית של רכיב חניות מבלי להביא בחשבון את הרכיבים המשביחים הנובעים מהסמיכות לתוואי רכבת קלה.

השווי במצב קודם יש לחשב לפי שווי הדירה בתוספת חניה.

השווי במצב חדש יש לחשב לפי שווי הדירה בתוספת שיעור עליית מחירים בשל הסמיכות לתוואי הרכבת (%)13.75 בתוספת שווי לשימוש ביניים בתקופת עד לביצוע תוואי הרכב ובתוספת שווי שטח החניה שהוסב לחצר.

מהתחשיב הנ"ל מתקבל שלא חלה ירידת ערך.

לאור כל האמור לעיל לדעתי לא חלה פגיעה עקב אישור תכנית תת"ל 70א' ויתרונותיה גוברים על חסרונותיה.

תקציר חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ואופק מישקין, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי יורשי העיזבון של מר מאירי אליהו ז"ל ת.ז. ******** – גב' מאירי עפרה ת.ז,********* גב' מאירי ליזי, ת.ז ,********* מר מאירי אבגד ת.ז ********* ומר מאירי מידד ת.ז ,********* בעלי הזכויות בשתי יחידות דיור בקומה הראשונה, במקרקעין הידועים כחלקה 97 בגוש 6955 בתתי-חלקה ,3 ,4 הממוקמים ברחוב ארלוזורוב ,29 במפורט בכתב התביעה (להלן: "התובעים", "הנכס" ו- "המקרקעין" בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:

התביעה לפיצוי התובעים לפי ס' 197 לחוק על סך כולל של 6,867,200 ₪ נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת כללית לרחוב ארלוזורוב מיום 25.11.2019 וכן חוות דעת פרטנית לנכס מיום 18.12.2019 (להלן: שמאי התובעים"; שתי חוות הדעת של השמאי וירניק יכונו יחדיו להלן "שומת התובעים" ובמקומות הרלוונטיים תכונה חוות הדעת הכללית בנפרד כ-"חוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב" ).

כפי שיפורט להלן ועל בסיס חוות הדעת השמאית מטעם שמאית הוועדה המקומית, התכניות לא פגעו בערכם של המקרקעין ועל כן המלצתנו היא לדחות את התביעה; ממילא, עצם הפגיעה, כמו גם היקפה, לא הוכחו – ועל כן יש לדחות את התביעה על הסף. חוות דעת זו ניתנת במצורף לחוות דעת שמאית מטעם הוועדה המקומית בתל אביב, אשר נערכה על ידי שמאית המקרקעין גב' גלית אציל (להלן:

"הוועדה המקומית", "שמאי הוועדה המקומית" ו-"שומת הוועדה המקומית" בהתאמה).

למען הסדר הטוב יצוין כי בהתאם להוראות הדין, נת"ע משפה בשיעור של %70 מהפיצויים, כפי שייקבעו וככל שייקבעו בגין פגיעה שנגרמה למקרקעין עקב אישורה של תכנית הקו הסגול.

תיאור טענות התובעים – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית המתאר – הואיל ותכנית המיתאר מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי לעמדת התובעים (בחלופת חיזוק), שווין של זכויות הבניה בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל קומת מסחר. בעוד לטענת שמאי התובעים שווי הזכויות בקומת הקרקע שמשתנה למסחר לגישתו וניתנת לבניה באופן שכולל חזית לרחוב עולה.

בשל כך, אליבא שמאי התובעים, מוערכת הפגיעה בערך הנכס של התובעים בסך של 719,100 ₪ (ירידת ערך בשתי תתי החלקות) (עמ' 5 לשומת התובעים).

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול –

לטענת התובעים, על פי תכנית הקו הסגול, תוקם תחנת "דיזנגוף" בסמוך לבנין הנדון ובכך לא

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק 2019-13654 - תתי חלקה 3-4

26-0018ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

תתאפשר גישה ברכב לבנין. כתוצאה מכך, לא ניתן לבצע עבודות בניה הכוללות הריסה, בניה, שינוע והנפה של חומרי בנין ובכך מאיינת את היכולת להוספת בניה לבנין הקיים או להקימו מחדש.

כמו כן, לטענת התובעים, במצב החדש לא תהיה עוד אפשרות לשימוש בחניה.

בגין ראש נזק זה, הוערכה הפגיעה שנוצרה למקרקעין בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך כולל של 6,148,100 ₪ (ירידת ערך בשתי תתי החלקות) (שם).

רקע כללי

המקרקעין מצויים בתחום התכניות ועליהם קיים בניין בן 4 קומות מגורים וקומת גג חלקית מעל קומת עמודים חלקית, בבניה ותיקה. הנכס הנדון בתת חלקה ,3 הוא דירה בקומה הראשונה, שאליה צמודה חניה ג' בהתאם להיתר ולתשריט הבית המשותף, וכן הנכס הנדון בתת חלקה ,4 הוא דירה בקומה הראשונה, שאליה צמודה חניה ד' בהתאם היתר ולתשריט הבית המשותף.

סביבת המקרקעין, קרי רחוב ארלוזורוב מהווה ציר רוחב עירוני ראשי, המחבר בין דרך נמיר במזרח לרחוב הירקון במערב. הרחוב מאופיין בתנועת רכבים ערה ובו נוסעים אוטובוסים בתדירות גבוהה.

באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

לצורך חוות דעת זו, נתייחס כעת לתכניות החלות על המקרקעין בשני מצבי התכנון, ואשר רלוונטיות לשם בחינת התביעה – וזאת על בסיס המפורט בשומת הוועדה המקומית (לפירוט המצב התכנוני המלא, רא' שומת הוועדה המקומית).

במצב הקודם

תכנית 58 פורסמה למתן תוקף בע.ר. 976 מיום .4.1.1940 החלקה שבנדון מסווגת באזור דירות 1 בו

יחולו ההוראות הבאות: אחוזי בניה לקומה: %35; מס' קומות: 3 קומות מעל קומת ביניים וקומת

מרתף; קווי בנין: לחזית- 4 מ'; לאחור – 5 מ'; צדדי – 3 מ'; צפיפות: 9 יח"ד לחצי דונם.

בהתאם לתכנית מ' אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 2829 מיום 24.6.1982 נקבעו הוראות לעניין אחוזי בנייה, תוספת קומה, מרווחים, צפיפות, מרפסות וסגירתן בבנייני מגורים. תוספת אחוזי בניה : בתכנית בה אחוזי הבניה של קומה, בבנין מגורים, הינם עד %38 יתווספו %7 לאחוזי הבניה המותרים לקומה לפי התכנית . בתכנית בה אחוזי הבניה לקומה, בבניין מגורים, הינם %39 ו-%40 יתווספו %5 לאחוזי הבניה לקומה .התוספת לקומה חלקית תהיה באופן יחסי לתוספת הניתנת לקומה שלמה. במגרשים הקטנים מ-500 מ"ר קיימות הגבלות לתוספת באחוזי הבנייה, כמפורט בתקנון התכנית.

תמ"א 38 - התכנית מהווה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. תחולת התכנית –

תכנית זו תחול על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים שתקן ישראלי ת"י 413 פטר אותם מתחולתו. רשאית הוועדה המקומית להתיר תוספות בניה למבנים קיימים המיועדים למגורים ובלבד שהמבנה יחוזק, בתנאים המפורטים בתכנית.

בהתאם לסעיף 23 בהוראות התכנית נקבע כי שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים את הוראות תכנית זו לתנאים הייחודיים הנ"ל, יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על פי הוראות תכנית זו וכמפורט להלן:

בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בנין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה.

בנוסף, ביום 12.8.2010 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר ארצית /23א/4 (להלן: "תמ"א /23א/4").

תכנית זו נועדה להחליף את תמ"א 23א', במסגרתה נקבעה רשת המתע"ן במטרופולין ת"א. תמ"א /23א/4 קבעה כי מפלס המתע"ן – תת-קרקעי או עילי – ייקבע במסגרת תכנון מפורט. יצוין כבר בנקודה זו כי תמ"א /23א/4 סימנה את תוואי המתע"ן, העובר בסמיכות למקרקעין.

ביום 15.4.2010 פורסמה למתן תקוף תכנית מתאר מחוזית 5 (להלן: "תמ"מ 5"). תכנית זאת נועדה לקבוע תוואים לפיתוח מערכת הסעת המונים במטרופולין תל אביב באמצעות התווית קו של רכבת קלה תת קרקעית ובמפלס הקרקע, על פי תמ"א 23א'.

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק 2019-13654 - תתי חלקה 3-4

26-0018ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

במצב החדש

תכנית המתאר (כהגדרתה לעיל), אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. מס' 7407 מיום .22.12.2016 מטרת התכנית, בין היתר, מתן הוראות לעריכת תכניות עתידיות וכן הצבת תכנית המתאר כנדבך מרכזי בממשל מקומי עם הפנים לאזרח, באמצעות הגדלת הוודאות התכנונית, קיצור וייעול הליכי התכנון והגדלת העצמאות של הועדה המקומית. בהתאם לתשריט אזורי יעוד בתכנית הנכס הנדון מסווג במתחם מס' 301 ביעוד "אזור מגורים בבניה עירונית", "ציר מעורב". נזכיר כי לשיטת התובעים תכנית זו פגעה בשווי הנכס.

תת"ל /70א – תכנית הקו הסגול – גם היא, כזכור, התכנית אשר פוגעת בערך המקרקעין אליבא התובעים (טענה המוכחשת). בתכנית זו נקבע כי תוואי המתע"ן, הקו הסגול, ברח' ארלוזורוב יהיה על-

קרקעי.

תכנית 3616א (פורסמה למתן תוקף ביום 9.1.2018 י.פ. )7668 – "תכנית רובע "3 – מטרותיה של תכנית זו הן:

עידוד התחדשות עירונית במרכז העיר תוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים, זאת ע"י קביעת מסגרת זכויות בנייה מחייבת לבנייני מגורים בתחום רובע 3;

הטמעת עקרונות בניה של הכרזת אונסק"ו בתחום רובע 3 הכלול באזור ההכרזה, לשמירה על הערכים האורבניים והאדריכליים הייחודיים במתחם זה;

חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א 38 על שינוייה תוך התאמתם למרקם האורבני של רובע 3 בתל אביב יפו עפ"י סעיף 23 לתמ"א 38;

פישוט הליכי רישוי ומידע ע"י יצירת סל זכויות בנייה כולל לבנייה חדשה ולתוספת בנייה אשר יחליף תכניות נושאיות קודמות.

כמפורט בחוות דעת שמאי הוועדה המקומית, תכנית זו מוסיפה זכויות בניה לבניינים קיימים וכוללת שני מסלולים לחידוש מבנים וחיזוקם מפני רעידות אדמה: חיזוק המבנה הקיים ותוספת בניה של קומות נוספות, או הריסת המבנה והקמת בניין חדש.

תא/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן: "התכנית המשלימה") אשר פורסמה להפקדה בי.פ. 7605 מיום 24.10.2017 ופורסמה למתן תוקף בי.פ. 8195 מיום .8.4.2019 מטרתה של תכנית זו היא להקטין באופן משמעותי את הפגיעה, ככל שנגרמה, במגרשים שיועדו בחלקם למתע"ן. זאת, באמצעות הוראות שיאפשרו ככל הניתן שמירה על זכויות הבניה שהיו מוקנות לאותם מגרשים ערב אישורן של התכניות למתע"ן וקביעת הוראות לעניין קווי הבניין והתכסית באותם מגרשים.

הוועדה המקומית פנתה לשמאית המקרקעין גלית אציל לשם עריכת חוות דעת שמאי מטעמה. בחוות הדעת בחנו שמאי הוועדה המקומית את השפעת הוראות התכניות על ערך המקרקעין וקבעו, תוך התייחסות לטיעונים שהועלו בחוות דעת שמאי התובעים, כי לא נגרמה כל פגיעה במקרקעין עם אישורן של התכניות.

עקרונות משפטיים מרכזיים בבחינת תביעה לפי סעיף 197 ס' 197 קובע:

(ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק 2019-13654 - תתי חלקה 3-4

26-0018ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' מרדכי הר (נבו .))07.08.2006 והיסוד השני – כי הפגיעה הובילה לירידת ערך. רא' ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ'

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, נח()1 550 (.)2003 לעניין זה רא' גם החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה (מחוז תל-אביב) בערר תא/92005/0720 אסתר מיכאלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין מיכאלי").

עוד רא' את שנקבע בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה (מחוז ת"א) בעניינם של התובעים בעררי תכנית השימור תא//2650ב נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן: "עררי תכנית השימור"; פורסם בנבו, .)27/6/2023

ראו גם את שנקבע בעת האחרונה בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (מחוז ת"א) בערר תא/9001/0720 מיכאל לאריש ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (נבו, )6.5.2025 החוזר על שני השלבים שעל הטוען לפגיעה לעבור וכן מדגיש כי רק אם הוכח השלב הראשון (שלב פגיעת המקרקעין על ידי התכנית) ניתן לעבור לשלב השני – הוכחת ירידת הערך.

הלכה פסוקה היא כי נטל השכנוע להתקיימות יסודותיו של סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצויים על פי סעיף זה. מכאן, שעל התובע להוכיח כי המקרקעין אכן נפגעו על ידי התכנית – היינו להוכיח את עצם הפגיעה; וכן להוכיח את שיעור הפגיעה. רא' למשל ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ'

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ,מו()4 627 ()1992 (להלן: "עניין פרי הארץ").

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

עוד נקבע בפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים. בהחלטת ועדת ערר 5396/02 חקק נ. ועדת הערר לתו"ב רמת גן נקבע כי : "לא די בכך שהשמאי יטען כי הוא בעל מקצוע וכי שומתו מבוססת על ניסיונו האישי ושיקוליו המקצועיים. שומת השמאי חייבת להיות מגובה בנתונים ולהתבסס על ראיות ורק לאחר איסוף הנתונים הרלוונטיים מגיע השלב של ניתוח הנתונים והסקת המסקנות".

בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר ביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כאמור לעיל, רשאית היתה הוועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת המערערים ולא למנות שמאי מכריע".

אשר על כן, ההלכה הכללית, העקבית, שאין לה עוררין, והיא חוזרת ונשנית בעניינים אלה פעם אחר פעם הנה אחת – על התובע להתכבד ולהביא פירוט ודוגמאות לפני המועד הקובע ולאחריו על מנת לבסס תביעתו לנזקי ירידת הערך (ראה עוד – ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ.

ברעלי פ"ד מ"ט (,)1 ,463 .)473

באופן ספציפי נקבע כי שומת ירידת ערך חייבת לכלול את מלוא המצב התכנוני במצב הקודם וכן לבחון את השפעות כלל התכניות החלות על המקרקעין במצב התכנוני הקודם על ערך המקרקעין – וכי הימנעות מהתחשבות במלוא המצב התכנוני והשפעתו על שווי המקרקעין, שומטת את הקרקע תחת התביעה בשל היותה נעדרת התשתית העובדתית המבססת את תביעת הפיצויים. רא' ערר (ועדות ערר -

תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 490/07 ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (נבו )07.02.2010 (להלן: "עניין ישיבת יקירי").

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה; ערר

(ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 95042/07 דורון סמי ויעל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, גבעתיים (נבו .)02.07.2009

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם
סראבאו ע וואדח: 'ע;נ עיירןר פ ר18י -ה8א-0ר8ץ0;0 ע9ר ערנ ת03 ק/0ס4ט4ר מו רו-כ1ז3 ע א"שח' ו נר'ה ה וסולעודמהו נהסמ נק' והמויותעד להת הכמנוקן וומבנייתה לתתלכ נאובן יובב נ(יפהור כספםר בנבו, .12.5.2020
בסנבבאו, ו0א2ח0'2;. 5ע.ר2ר.1 8 9008-08-1 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק 2019-13654 - תתי חלקה 3-4

26-0018ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

בנוסף, תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-1971 קובעות כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות טענות התובעים.

יש לדחות את טענות התובעים לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 כמוזכר לעיל, התובעים טוענים לפגיעה בגין אישורן של כל אחת משתי התכניות. את עצם קיומה של פגיעה בגין אישור תכנית ,5000 מנסה שמאי התובעים לבסס על סמך השוואה בין מחירי דירות ברח'

ארלוזורוב לבין מחירי דירות ברח' ז'בוטינסקי – כאשר לטענת שמאי התובעים, המחירים ברח'

ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכסים) עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית המיתאר) – וזאת בהשפעת התכניות.

לדעתנו יש לדחות את טענות התובעים לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וירידת ערכם של המקרקעין מהטעמים אשר יפורטו להלן.

החלטות שדוחות תביעות קודמות בגין תכנית 5000 בשל אופייה טעם ראשון שלדעתנו מחייב את דחיית התביעה בגין אישורה של תכנית 5000– כבר על הסף – נובע מאופייה של תכנית 5000 כתכנית אשר קובעת עקרונות וקווים מנחים לגיבוש וקידום תכניות מפורטות בתחומה, כאשר לא ניתן להוציא מכוחה היתר בניה. בשל אופי זה של תכנית 5000 קבעו וועדות הערר במספר הזדמנויות כי אין בסיס לתביעת לפי ס' 197 בגין אישורה של תכנית 5000 נשוא התביעה.

בעניין זה ראו החלטה שהתקבלה ביום ,8.8.2023 הדוחה ערר שהוגש בקשר לתביעת פיצויים מכוח ס'

197 בגין אישורה של תכנית תא/5000 - ערר תא/91010/0821 פיתבונדד בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

רא' גם ההחלטה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח' (להלן:

"עניין פרימור").

כן יפה לענייננו ההחלטה בערר 1037-03-19 אייל יונה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (פורסם בנבו, ,)21.3.2019 במסגרתה קבעה ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז ת"א ביחס לתכנית תא/.5000 רא' בנוסף החלטת ועדת הערר בעניין מיכאלי.

בהקשר החלטות אלה נבקש להוסיף ולהבהיר כי לעמדתנו יש הכרח בדחיית תביעה המבוססת על אישור תכנית 5000 כבר על הסף – וזאת מהטעם כי בשלב התביעה ובטרם אישור תכניות מפורטות מכוח תכנית ,5000 לא ניתן לקבוע כי מדובר בתכנית פוגעת, ובכלל זה לא ניתן לקבוע את שיעור הפגיעה, ככל שקיימת.

עמדה זו מבוססת על שילוב הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: "התוספת השלישית") הקובעות כי השבחה בגין אישורה של תכנית מתאר כוללנית תחושב רק לעת אישורה של תכנית מפורטת בכוחה של תכנית המתאר הכוללנית (ס' 5(4א) לתוספת השלישית), יחד עם ההלכה הפסוקה המחייבת כי בעת בחינת פגיעה מכוחה של תכנית ייבחנו גם האלמנטים המשביחים שבאותה תכנית אשר בגינה הוגשה תביעה (עניין חייט ועניין גדעון וכרמלה).

נסביר כי הוראת ס' 5(4א) לתוספת השלישית נובעת, בין היתר, מאופיין של תכניות מתאר כוללניות אשר קובעות עקרונות וכללים לעריכת תכניות מפורטות – ועל כן בשלב אישורן לא ניתן לאמוד באופן מדויק את ההשבחה הנובעת מהן ואף לא ניתן לגזור מהן הוראות תכנוניות קונקרטיות לגבי המקרקעין שונים שבתחומן.

פועל יוצא מכך הוא שבעת אישור תכנית 5000 וכל עוד לא הוכנה תכנית מפורטת מכוחה, לא ניתן לבחון את "כלל ... גורמים המשביחים את שווי המקרקעין הכלולים בתכנית הפוגעת"; ומכלל זה לא ניתן לבחון את מלוא השפעת התכנית על המקרקעין בעת בחינתה של טענה לפגיעה הנובעת מתכנית .5000 לפיכך, בחינת תביעה לפגיעה בגין אישור תכנית 5000 לגופה, תסתור את ההלכה המחייבת את בחינת כלל התכנית על הגורמים המשביחים שבה; ומהותית עשויה להביא לתוצאה מעוותת, לנוכח הבחינה החד-מימדית של תכנית 5000 – קרי בראי הוראותיה הפוגעות לכאורה, בלבד.

בהקשר זה נפנה לפסק הדין של בית המשפט המחוזי (חיפה) בעתמ 27095-05-25 מ.ת.ב חברה למדידות

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק 2019-13654 - תתי חלקה 3-4

26-0018ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

והנדסה בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה (נבו, )5.9.2025 (סעיפים .)77-78 מטעם ראשון זה – יש לדחות את התביעה בגין אישור תכנית 5000 כבר על הסף.

דחיית טענות התובעים לשיעור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וכישלון התובעים בהוכחת ירידת ערך

יוזכר כי לטענת שמאי התובעים, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכס) עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית )5000 – וזאת בהשפעת התכניות.

ארלוזורוב שגויה מן הפן העובדתי; ועל כן הבסיס הרעיוני עליו מבוססת התביעה, נשמט. שלישית –

וזה העיקר – הלכה למעשה אין כל מחלוקת כי ברח' ארלוזורוב חלה עליית מחירים בשנים בהן אושרו התכניות ובמועדים הקובעים (רא' טבלת "תוצאות הסקר" בעמ' 14 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) –

ולפיכך, למעשה אין כל מחלוקת כי לא חלה ירידת ערך הנכסים.

בהיעדר ירידת ערך המקרקעין ובהיעדר הוכחת קיומה של פגיעה – דין התביעה להידחות על הסף.

טעם נוסף לדחיית התביעה בגין אישורה של תכנית 5000 נובע מהעובדה כי התובעים כשלו בהוכחת קיומו של התנאי הראשון הנדרש לשם הרמת נטל ההוכחה המוטל עליהם – קרי קיומה של הוראה בתכנית 5000 אשר משנה את תכונות המקרקעין ומובילה לפגיעה בערכם. ודוק! בהתאם לחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, שגויה טענת התובעים כי תכנית 5000 קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד". בפועל, וכפי המוכח בחוו"ד שמאית הוועדה המקומית, תכנית 5000 קובעת הוראה שונה – ולפיה לא יותר שימוש למגורים. הא ותו לא.

וזאת בפרט בעיר דוגמת תל אביב. על כן ולא בכדי, מצביעה שמאית הוועדה המקומית על כך שהשומות המכריעות עליהן ביקש שמאי התובעים להתבסס ניתנו בערים אחרות ולא בתל אביב עצמה.

זאת ועוד, ובדומה, גם ניסיון שמאי התובעים להתבסס על מחקר דלפי משנת 2002 אינו מביא להרמת נטל ההוכחה המוטל על התובעים לשם הוכחת קיומה של פגיעה. רא' לעניין זה ערר (ת"א) 786/04 גודינר סיני ואח נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ״ת. רא' גם ערר ת״א/95193/07 חוה אקירוב ואה' נ'

הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

בנוסף ועל בסיס הנימוקים המפורטים לעיל ובחוו"ד שמאית הוועדה המקומית – יש לדחות את ניסיון התובעים לבסס את שיעור הפגיעה על מחקר דלפי – הן לאור כלליותו והיעדר נפקותו הקונקרטית למקרקעין והן לאור העובדה כי מדובר במחקר בן 15 שנים (!); וזאת אף בשים לב לעובדה כי על פי תפישות תכנון עדכניות, לעירוב שימושים יתרונות רבים, המשפיעים באופן טבעי על שווי המקרקעין בסביבה המאופיינת בערוב שימושים.

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, לדעתנו טעם נוסף המחייב את דחיית טענות התובעים בקשר לשיעור הפגיעה הנטען על ידם, בגין אישור תכנית 5000 – וזאת לאור ממצאי שמאית הוועדה המקומית אשר בחנה עסקאות השוואה ברח' ארלוזורוב, וגם בהשוואתן אל עסקאות שבוצעו ברח' ז'בוטינסקי (בהתאם לשיטת העבודה של שמאי התובעים, אך בשונה ממנו אשר לא בחן עסקאות השוואה) – לפיהם לא נצפתה על ידה ירידה בשווי העסקאות ברח' ארלוזורוב לפני ואחרי אישור תכנית ,5000 ואף לא נצפתה עליית מחירים "מתונה יותר" ברח' ארלוזורוב ובהשוואה לעליית המחירים ברח' ז'בוטינסקי.

טעם אחרון המחייב את דחיית טענות התובעים בקשר לפגיעה הנטענת על ידם בגין אישורה של תכנית 5000 הוא בביסוסה של שומת התובעים על זכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות כגון הזכויות הכלולות בתמ"א 38 ואשר אינן אלא זכויות מותנות-זמניות שהענקתן כפופה לשמיעת התנגדויות ועררים וכן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית. לפיכך, לעמדתנו, שומת התובעים לוקה בפגם שורשי ומהותי ועל כן דינה להידחות מכל וכל. רא' לעניין זה למשל ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (פורסם בנבו, 31.5.2020 (והאסמכתאות המפורטות שם).

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו 15.07.2014; עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פורסם בנבו, )30.10.2016; ערר (ועדות
4ר1א0'2 .ב7נ0וס.5ף:1; רעעע""אמ 5 37030821//112 ש ה. דועורדפהב רהגמר קבועמ"ימת נ' לאתבכרנהוןם ועבונדיהד ( פגוברעסתםיי םבנב נו', 6א1ל0י2ק.0 1ר.ו0ן3 )(;פ ועררסרם (וע בדנובתו ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ' הוועדה
4ע1ר0ר2 .-7 0ת.5כ1נו;ן עועב"נימיה 15 ת/1ל8 3א7ב שיב.- דיפורו)פ ב0ר1ג/ר4 6ב0ע5"8מ צנ'. וא.רבר מהעםוף עו הדדש ק(פעוורתסם נד בלנ"בןו, ו6נ1כ0ס2י.ם10 ב.0ע3")מ; ע נר'ר ה (וועועדדותה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו .)17.01.2013
עהרמרק ו-מ יתתכ נלותן כ ונבוןנ יויבהני יתהל ת אלב-איבב-ייבפ ו(פ) ו 0ר1ס/ם64 ב0נ5ב8ו 3צ0.1ו.2ר.1 מ.0ע7ו1ף). ה שקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ' הוועדה

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק 2019-13654 - תתי חלקה 3-4

26-0018ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר 9006/0618 איל

פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין פרוסט").

למותר לציין כי פסיקה ענפה של בתי המשפט בה נקבע חזור ושוב כי הזכויות הכלולות בתמ"א 38 אינן זכויות מוקנות ואינן מהוות "זכות קניינית" של בעל נכס וכי למעשה מדובר בזכויות מותנות וערטילאיות עת"מ (ת"א) 26388-01-16 עמותת תושבי מתחם אסותא נ' וועדת המשנה שליד המועצה הארצית (פורסם בנבו, .)28.2.2017 עוד לעניין זה רא' את שנקבע בהחלטה בעררי תכנית השימור.

יצוין בנוסף כי בהתאם לפסיקת בית המשפט המובאת לעיל, פורסמה חוו"ד משפטית מטעם מנהל התכנון מיום 26.10.2016 במסגרתה נקבעה עמדת מנהל התכנון כי אין לראות בתכנית (לרבות תיקון לתמ"א )38 המצמצמת את "סל הזכויות" הכלול בתמ"א 38 כ"תכנית פוגעת" וכי לא ניתן לתבוע, כל שכן לפצות, בגין הפחתת זכויות שניתן היה לקבל על פי תמ"א 38 (בכפוף לתנאיה והוראותיה).

ראו גם החלטה שהתקבלה ביום ,6.3.2025 במסגרת פסיקת בית המשפט לעניינים מינהליים בת"א מפי כב' השו' גלעד הס בעמ"נ 56975-09-23 הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח' נ' בלו מרבל בע"מ ואח'

(להלן: "עניין בלו מרבל"), בה יישם שוב בית המשפט את ההלכה הפסוקה שפורטה לעיל, על נסיבות המקרה שם, תוך שהוא קובע כי בעת אומדן שווי הנכס במצב הקודם אין להביא בחשבון את עליית השווי הנובעת מהזכויות שמעניקה תמ"א .38

הנה כי כן, בשומת התובעים נפל פגם כי הפגיעה הנטענת בגין אישורן של שתי התכניות (תכנית 5000 ותכנית הקו הסגול) – מבוססת על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובעים כשלו בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכניות – ובהתאמה כשלו בהוכחת ירידת ערך.

לאור האמור, את עצם קיומה של פגיעה בגין התכניות (ואת שיעורה ככל שהייתה מוכחת עצם הפגיעה)

יש לבחון בהתאם לתכניות תקפות וזכויות בניה מאושרות ומוקנות.

דחיית טענות התביעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול נזכיר בקצרה כי התובעים טוענים כי עקב הקמת תחנת "דיזנגוף" בסמוך לבניין הנדון לא תתאפשר גישה ברכב לבניין, ולכן לא ניתן להוסיף בנייה לבניין הקיים או להקימו מחדש.

לדעתנו יש לדחות את טענת התובעים ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

חסימת הגישה ברכב ("מגרש כלוא")

לפיכך, יש לדחות מכל וכל אפשרות של הריסת המבנה הקיים וניצול לכאורה של זכויות בניה בהיקפים מוגברים מאלו שכבר נוצלו (למשל מכוח תמ"א .)38 בהתאם לכך, ולאור ניצולן המלא של זכויות הבניה במבנה הקיים, הרי שממילא אין תחולה לטענה להיעדר אפשרות מימוש בניה חדשה במקרקעין – ודין הטענה להידחות.

כמו כן, כפי שמפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית בהוראות התת"ל ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות הגישה לחלקה. בניגוד לנטען בחוות דעת שמאי התובעים, נת"ע נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ (להלן: "נת"ע") כבר הצהירה מס' פעמים, לרבות במסגרת קידום התכנית בות"ל במסגרת הליך אישור התת"ל, כי תתאפשר נגישות אל ומאת המקרקעין נשוא התביעה ע"י כלי רכב ייעודיים הדרושים לשם ביצוע עבודות בינוי וכיוצ"ב במקרקעין, וזאת בכפוף לתיאום ולאישור מראש עם חברת נת"ע, עיריית ת"א ויתר הגורמים הרלבנטיים כנדרש עפ"י כל דין, ולכן אין כל שינוי או חריג להליכים המתקיימים באופן שוטף ומתואם חדשות לבקרים.

טעם נוסף לדחיית טענת התובעים היא התחשיב השגוי שהוצג בחוות דעת שמאי התובעים. במצב הקודם התבסס שמאי התובעים על זכויות הבנייה הנובעות מתמ"א ,38 אשר כאמור אינן מוקנות ולכן אין כל מקום להביאן בחשבון.

יצוין, כי התחשיב אשר הוצג בחוות דעת שמאי התובעים לעניין ירידת הערך הנגרמת משני ראשי הנזק הנטענים ביחס לאישורה של תכנית קו הסגול, לוקה בפגמים מהותיים בעת שהוא נסמך, בין היתר, על
היצנוטיןע,נ יכםי הבתיחחסש ליבא יאששוררה ה ושצלג תבחכנויותת קדעו תה סשגמולא,י להוקתהוב עביפםגמ ליעםני מיןה יורתידייתם הבעערתך ש ההנגוראמ נתס ממךש,נ בי ירןא השיתי רה,נ זעקל זכויות בנייה מכוח תמ"א ,38 זכויות שאינן מוקנות (כמפורט לעיל), וכן על שיטת היוון דמי שכירות
זהכנוטיועתני םבנ ביייהח סמ כלואחיש תומרה"א ש 8ל3 ת, כזנכיותיו תקו ש האסיגנוןל מ, ולקוקנוהת ב (פכגממפיוםר טמ הלעותילי)י,ם ו כבןע תעל ש שהיוטאת נס המיוךו,ן בדימן יה ישתכרי,ר עותל לתקופה של 30 שנה, חלף הערכת שווי לפי עסקאות השוואה רלוונטיות. שיטה זו אינה משקפת את
לזכתוקיוותפה ב נשיילה 0 מ3כ שוחנה ת, מח"לאף 8ה3ע,ר זככתוי ושתוו שי אלפינין עמסוקקאנוותת (הכמשפוווארטה לרעליולונ)ט, יווכתן. ע שלי שטיהט תזו האייונוהן דממשיק שפכתי ראותת שווי המקרקעין במצב החדש, מה גם שבהתאם לחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, היא
לשתווקיו הפהמק שרלק ע0י3ן שבמנהצ,ב ח הלחףד השע,ר מכהת גשםו ושי בלהפתי אעסםק לאחוותות ה השדוועאתה ה רשלמוואנטיתיו תמ.ט שעםיט ההו וזעוד אהי נההמ קמושמקיתפת, ה איתא מתעלמת מערך הקרקע בסוף תקופת ההיוון ומהריבית הראויה למגורים בסביבת הנכס.
משתוועיל הממתק מרעקרעךין ה בקמרצקבע הבחסדוףש ,ת מקהופ גתם ה שהביוהוןת ואמםה רליחבויותת ה הרדאעותיה ה לשממגאורייתם מבטסעבםיב תה והוענדכהס. ה מקומית, היא הנה כי כן, בשומת התובעים נפל פגם, שכן היא מבוססת על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול
הנה כי כן, בשומת התובעים נפל פגם, שכן היא מבוססת על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת
בהתנהמ "כאי 8כ3ן,. בלעשמומדתתנ וה, תהותבעביסםס ונתפל ע לפג זםכ,ו ישותכ ןמ הותיאנות מ בבועסתס קתב יעעלת מ שעורוךי הזכמוקיורתק עעירןט בימלאצבי- מהוקתונדהם ה נוכגלדותל את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובעים כשלו בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור
באתתמ "האהל 8כ3ה. להעפמסדותקנהו, והמתבביסאסהו תלכ עךל שזכלומיועתש המו תהנתותוב עביעםת כקשבליעות ב השווכויח התמ עקררךק עהימן קבמרקצעבי ןה קעורדבם א ניושגדותר

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק 2019-13654 - תתי חלקה 3-4

26-0018ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

עוד יצוין, כי התחשיב אשר הוצג בחוות דעת שמאי התובעים לעניין ירידת הערך הנגרמת משני ראשי הנזק הנטענים ביחס לאישורה של תכנית קו הסגול, לוקה בפגמים מהותיים בעת שהוא נסמך, בין היתר, על זכויות בנייה מכוח תמ"א ,38 זכויות שאינן מוקנות (על כך יפורט מיד בהרחבה), וכן על שיטת היוון דמי שכירות לתקופה של 30 שנה, חלף הערכת שווי לפי עסקאות השוואה רלוונטיות. שיטה זו אינה משקפת את שווי המקרקעין במצב החדש, מה גם שבהתאם לחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, היא מתעלמת מערך הקרקע בסוף תקופת ההיוון ומהריבית הראויה למגורים בסביבת הנכס.

בכל הנוגע לפגם שנפל בשומת התובעים עקב הסתמכותה על זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 יובהר כי מדובר בפגם המחייב את דחיית טענות התובעים בקשר לפגיעה הנטענת על ידם בגין אישורה של תכנית הקו הסגול שכן מדובר בזכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות אשר אינן אלא זכויות מותנות-זמניות שהענקתן כפופה לשמיעת התנגדויות ועררים וכן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית. לפיכך, לעמדתנו, שומת התובעים לוקה בפגם שורשי ומהותי ועל כן דינה להידחות מכל וכל. רא' הפסיקה הנרחבת המובאת לעיל.

הנה כי כן, בשומת התובעים נפל פגם כי הפגיעה הנטענת בגין אישורה של תכנית הקו הסגול – מבוססת על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובעים כשלו בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכנית – ובהתאמה כשלו בהוכחת ירידת ערך.

לאור האמור, את עצם קיומה של פגיעה בגין התכנית (ואת שיעורה ככל שהייתה מוכחת עצם הפגיעה)

יש לבחון בהתאם לתכניות תקפות וזכויות בניה מאושרות ומוקנות.

אובדן מקום חניה

בהתאם למפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, יש לדחות גם את טענת התובעים לירידת ערך בגין אובדן חניה כפי שיפורטו להלן.

כפי שפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, בתחום המקרקעין הנידונים יובא בחשבון כי לנכס הנדון בתת חלקה 3 צמוד עפ"י היתר ותשריט בית משותף מקום חניה אחד (ג') וכן לנכס הנדון בתת חלקה 4 צמוד עפ"י היתר ותשריט בית משותף מקום חניה אחד (ד'). בהתאם לכך, צורף לחוות דעת שמאית הוועדה המקומית תחשיב המעמיד זה מול זה את הפגיעה הנטענת בגין הפסד מקום החניה, לעומת הרכיבים המשביחים הנובעים מסמיכות המקרקעין לתוואי הרכבת הקלה. תחשיב זה העלה באופן חד משמעי כי ההשבחה הגלומה בתכנית עולה על שווי אובדן החניה ומכאן שאין מתקיימת ירידת ערך.

קביעה זו מתיישבת עם עמדתה של השמאית המייעצת, הגב' רמה מאור, בחוות דעתה מיום ,26.4.2024 אשר בחנה את המקרקעין שבחלקה 9 בגוש 7078 ברחוב בן יהודה 114 (להלן: "השומה המייעצת ברח'

בן יהודה 114") וקבעה שם כי יש להביא בחשבון שימוש ביניים לחניות בתקופת הדחייה עד לחסימת החניה ועוד קבעה כי לאחר מכן ניתן לעשות שימוש חלופי בשטח החניה, כגון חצר או גינה. בהתאם לכך, אף בהנחת חסימה עתידית של החניה, אין מדובר באובדן מיידי ומוחלט בערכו של הנכס, אלא בשינוי שימוש מדורג, אשר השפעתו הכלכלית נלקחת בחשבון במסגרת האיזון הכולל.

כמו כן, חוות דעת שמאי התובעים שגויה בקביעתה לפגיעה תאורטית ומבודדת ברכיב החניה, מבלי להביא בחשבון כלל את הרכיבים המשביחים הנובעים מקרבת המקרקעין לתוואי רכבת קלה, רכיבים אשר, כידוע, הוכרו בפסיקה כגורם בעל השפעה חיובית מובהקת על ערך נכסי המגורים. התעלמות מרכיבים משביחים אלו עומדת בניגוד לעקרון ההשוואה בין מצב קודם למצב חדש, המחייב בחינה כוללת ואינטגרטיבית של כלל השפעות התכנית.

בכל הנוגע לרכיבים המשביחים ראו בהמשך.

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק 2019-13654 - תתי חלקה 3-4

26-0018ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

התכנית – ובהתאמה כשלו בהוכחת ירידת ערך.

לאור האמור, את עצם קיומה של פגיעה בגין התכנית (ואת שיעורה ככל שהייתה מוכחת עצם הפגיעה)

יש לבחון בהתאם לתכניות תקפות וזכויות בניה מאושרות ומוקנות.

לבסוף יצוין כי אף אם ייקבע, למעלה מן הצורך, כי שווי מקום חניה עומד על סך של 210,000 ₪, כנטען בסקר החניות בחוו"ד שמאית הוועדה המקומית, הרי שסכום זה נמוך יותר מההשבחה הכוללת שנובעת מהתכנית (ראו לעניין זה תחשיב בעמ' 54 בחוו"ד שמאית הוועדה המקומית), ומשכך התכנית אינה תכנית פוגעת וכן אין מתקיימת ירידת ערך כמשמעותה לפי ס' 197 לחוק.

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

כפי שצוין לעיל, על פי ההלכה הפסוקה, בעת בחינת פגיעה במקרקעין בגין אישורה של תכנית – יש לבחון את כלל מרכיביה, לרבות הרכיבים המשביחים הקבועים בה. יפים לעניין זה פסיקת בית המשפט מהעת האחרונה – בדבר החובה לבחון את כלל התכנית ובתוך כך החובה לבחון את האלמנטים המשביחים שבה - עמ"נ (מינהליים ת"א) 6751-01-26 ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' נכסי נאוה ויהודה זיסאפל בע"מ (נבו, .)22.6.2026

רא' ערר תא/92008/0622 שעיסוקו בתביעת ירידת ערך בנכס המצוי ברח' בן יהודה ,126 אשר בהתאם להחלטת ועדת הערר, מונה במסגרתו מר שלומי יפה כשמאי מייעץ. לאחר הדיון בעניינן של ההשגות על השומה המייעצת נקבע בהחלטת ועדת הערר מהעת האחרונה, גם היא בראשותה יוה"ר עוה"ד סילביה רביד, כי "שגה השמאי המייעץ עת התעלם מן ההנחיה שניתנה לו בהחלטה מכוחה מונה על פיה עליו להביא בחשבון את כלל היבטי התכנית, לרבות האלמנטים המשביחים בה". בהתאמה הוחלט:

"להחזיר את הדיון לשמאי המייעץ אשר יבחן את האלמנטים הפוגעים והמשביחים כאחד".

משמע, הכרח בלתי מסוייג הוא כי האלמנטים המשביחים יילקחו בחשבון בעת בחינת קיומה של פגיעה בגין אישורה של התכנית וכן בעת בחינת ירידת הערך, ככל שנגרמה פגיעה כאמור.

שמאי התובעים לא לקח בחשבון כי אישורה של תכנית הקו הסגול יוביל לצמצום עומסי תנועת רכבים ואוטובוסים ברח' ארלוזורוב – ובהתאם לירידה בזיהום האוויר והרעש. כפי שפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, דו"חות וחוות דעת מומחים מגוונים מראים בבירור כי תכנית הקו הסגול תיטיב עם סביבתה.

מסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל אשר נערך על-ידי אתוס אדריכלות, תכנון וסביבה בחודש דצמבר 2015 נבחן, בין היתר, השלכות יישום הפרויקט הנדון בהיבט האקוסטי. ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת הקלה ברחוב ארלוזורוב ובסביבתו הקרובה של הנכס אינם חורגים מקריטריון הרעש המותר (יום ולילה) ואף נמוכים ממנו.

בחוות דעת שנערכה על-ידי חברת גל תכנון וניהול מערכות אורבניות (א.נ. גל תכנון) מחודש יולי 2020 עבור נת"ע בעניין בחינת ההשפעה של מעבר מתחבורה ציבורית באוטובוס לרכבת קלה של הקו הסגול ברח' ארלוזורוב בתל אביב נמצא כי הכנסת מערכת הסעת המונים תוביל למרחב נגיש יותר ברמה מקומית ואזורית תוך שיפור חתך הרחוב לא רק ברמה מטרופולינית אלא גם ברמה מקומית לרווחת תושבי הרחוב.

בשומה מייעצת שניתנה ברח' ארלוזורוב 170 במסגרת ערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה – תל אביב (פורסם בנבו), גם שם נידונה תביעה לפי ס' 197 לחוק (גם) בגין אישור תכנית הקו הסגול – התת"ל משפרת את הנגישות לנכסים ובפרט לנכסים מסחריים ועל כן משביחה.

בחוות דעת שנערכה על-ידי חברת אקו הנדסת סביבה ואקוסטיקה מיום 17.2.2021 עבור נת"ע בעניין בחינת ההיבטים הסביבתיים (רעש ורעידות) של הרכבת הקלה בקו הסגול בתל אביב הובהר כי הרכבת הקלה לא תגרום למפגעי רעש ורעידות, ואף תפחית את מפלס הרעש ברחוב.

בשומה המייעצת בעניין אירלין פרימור מפנה השמאי המייעץ דוד דדון ל"סקר מחירים בקו האדום בירושלים, למטרת גיבוש עמדה בתביעות פיצויים לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התו"ב עקב אישור תת"ל 71 ותת"ל -7 בגין מקרקעין המצויים לאורך תוואי קווי הרק"ל (הירוק והסגול) באזור תל אביב והמרכז". אשר בחן עליית שווי שנובעת מאישור קו הרכבת הקלה על דירות מגורים הממוקמות בסמיכות/צמידות לקו הרכבת הקלה.

כמו כן רא' השומה המייעצת ברח' בן יהודה 114 אשר עוסקת בתביעה משולבת של נכסי מגורים ומסחר בגין אישורה של תת"ל /70א' וקובעת עליית ערך בגין אישור התת"ל (בהשוואה למצב הקודם

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק 2019-13654 - תתי חלקה 3-4

26-0018ב' - - 1 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

שכלל את תמ"א /23א'/.)4

בהקשרה של השומה המייעצת ברח' בן יהודה 114 יצוין כי בהחלטת ועדת הערר מיום ,26.3.2026 בראשות יו"ר עוה"ד סילביה רביד, נקבע כי לא קיימת עילה להתערבות במסקנות השומה המייעצת וכי יש לאמצן במלואן. בהתאם לכך קבעה ועדת הערר כי תכנית תת"ל /70א' אינה מהווה תכנית פוגעת.

לפני סיום נבקש להפנות גם לשומה המייעצת שניתנה בגו"ח 7085/15/1-5 ברח' אבן גבירול 11 אשר נערכה ע"י השמאית רמה מאור אשר מונתה כשמאית מייעצת במסגרת ערר תא/ 92018/0922 אלי שיגריס ואח' נ' הוועמ"ק ת"א ואח'. שומה מייעצת זו עניינה בתביעה משולבת של נכסי מגורים ומסחר שהוגשה בגין אישורה של תת"ל /71ב' ובה נקבע אישורה של תת"ל /71ב' הביא לעליית ערך המקרקעין (בהשוואה למצב הקודם שכלל את תמ"א /23א'/.)4

בהקשרה של השומה המייעצת דלעיל, ובין היתר מאחר והעוררים שם הסכימו לדחיית התביעה על יסוד האמור בשומה המייעצת, נקבע בהחלטת ועדת הערר מיום 6.8.2025 על דחיית הערר.

הנה כי כן, לדעתנו, לנוכח האלמנטים המשביחים בתכנית הקו הסגול, כמו גם הפגם שנפל בשומת התובעים המתעלמת מהם – יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישור תכנית זו.

סוף דבר

נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית התביעה, תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה המקומית.

לחלופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע כי אכן נגרמה למקרקעין נשוא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של התכנית, יש לקבוע כי פגיעה זו היא פגיעה זניחה הבאה בגדרו של סעיף 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובעים פיצויים בגינה.

כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה אינה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכל בהתאם לעניין והדבק הדברים ובנוסף לחוות דעת השמאית מטעם הוועדה המקומית.

בנוסף, אין באמור לעיל כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2019-13787 תת חלקה 5

26-0018ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

רחוב ארלוזורוב מס' 29 – תיק 2019-13787– תת חלקה 5

לדרפט מצורפות: חוות דעתה של שמאית הוועדה גלית אציל לדור, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ

הוועדה עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ואופק מישקין, תגובת ב"כ החתום על השיפוי עורך

הדין דויד כחלון והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן

מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 22/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדת ביסוד התביעה הן תא/5000 ו- תת"ל/70א'.

בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות

הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6955 חלקה: 97 תת חלקה: 5

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 29

תובע: פרי חיים

בא כוח התובע: עו"ד רונן ירדני

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 381,700 ₪.

תת"ל/70א' – 3,197,500 ₪.

עמ' 14 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2019-13787 תת חלקה 5

26-0018ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

טענות התובע (מתוך חוו"ד שמאי התובע מר רן וירניק):

תא/5000 –

תת"ל/70א' –

עפ"י תת"ל 70 א', תוקם תחנת רכבת דיזנגוף בסמוך לבניין הנדון ובכך לא תתאפשר גישה ברכב לבניין. שלילת הגישה לכלי רכב מאיינת את היכולת להוסיף בניה לבניין קיים (לרבות שיפוץ והוספת מעלית) ו/או להקימו מחדש בזכויות בניה מלאות ו/או לשפץ את הבנין, שכן לא ניתן לבצע עבודות בניה הכוללות הריסה, בניה ושינוע והנפה של חומרי בנין בהיקף המדובר בנכס נטול גישה לרכב. כמו כן, במצב החדש לא תהיה עוד אפשרות שימוש בחניה המוצמדת לתת חלקה .5

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

חוות הדעת משפטית ושמאית מצורפות והן מהוות חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוו"ד שמאית הוועדה המקומית גלית אציל לדור:

תכנית 5000

יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.

יצוין כי ערוב שימושים קיים במבנים רבים בסביבה ומהווה חלק מתפישה אורבנית להעשרת המרחב הציבורי בפעילות מגוונת במהלך שעות היממה ומהווה יתרון מובהק. בעניין זה ראו מס'

הכרעות שמאים מכריעים בעיר תל אביב שלא קבעו כל הפחתה בגין עירוב שימושים:

האם נקבעה הפחתה בגין ערוב שימושים	שמאי מכריע	גוש/חלקה	כתובת
לא	עומר סרחאן	7052/56	שלמה 44
לא	נאוה סירקיס	6976/204	מיקוניס 8
לא	אבישי זיו	7052/57	שלמה 46-48
לא	דוד טיגרמן	7093/49	פרי מגדים 6
לא	עומר סרחאן	7407/2	רציף הרברט סמואל
לא	נורית ג'רבי	7110/160	עמק ברכה 3

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2019-13787 תת חלקה 5

26-0018ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

משכך יש לדחות את טענת התובעים לירידת ערך המקרקעין והדירות התובעות כתוצאה מאישורה של תכנית תא/.5000

תת"ל/70א'

- לאורך שעות היום הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר ()db65 ואף נמוך ממנו.

- לאורך שעות הלילה הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר (db55 -)db60 ואף נמוך ממנו.

לאור כל האמור לעיל, צפוי לחול שיפור, בין היתר , בחתך הרחוב, אקלים האקוסטי, בחשיפה לזיהום האוויר ובנגישות בסביבת נשוא חוות הדעת כך שלא רק ששווי נשוא חוות הדעת אינו נפגע

תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית המתאר");
תמיאו/ם0 2051060 –.2 ת.1כ2נ2ית (ל ההמלןת:א "רת כהנמיתק והממיתתא (כרו"ל);ל ני ת) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 תת"ל 70א – "רכבת קלה מטרופולין תל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום
מתיתו"םל 6 7001א2.2 –.1 2"2ר כ(לבהתל ןק: ל"הת כמניטתר והפמולתיאן רת"ל); א ביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום 9.1.2017 (להלן: "תכנית הקו הסגול").
7ת1ת0"2ל.1 79.0 א (ל ה–ל "ן:ר כ"תבתכנ יקתל ההק מו טהרסוגפוולל"י)ן. תל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום (שתי התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").
7 (1ש0ת2י. 1ה.9ת כ (נליהותלן י:כ "ונתו כינחידתי וה לקהו להן:ס ג"והלת")כ.נ יות").
( שתי התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות"). התביעה לפיצוי התובע לפי ס' 197 לחוק על סך כולל של 3,579,200 ₪ נתמכת לכאורה בחוות דעת

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2019-13787 תת חלקה 5

26-0018ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

כי אם הוטב משמעותית עם אישורה של התת"ל .

התייחסות לחסימה - בהוראות התת"ל ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות הגישה לחלקה.

בניגוד לנטען בחוות דעת שמאי התובעים, נת"ע נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ כבר הצהירה מס'

התייחסות לאובדן חניה –

בנכס הנדון קיימת חסימה לחניה בבניין ובהתאם לכך יובא בחשבון כי לנכס הנדון צמודה עפ"י היתר ותשריט בית משותף מקום חניה .1

השווי במצב קודם יש לחשב לפי שווי הדירה בתוספת חניה.

מהתחשיב הנ"ל מתקבל שלא חלה ירידת ערך.

לאור כל האמור לעיל לדעתי לא חלה פגיעה עקב אישור תכנית תת"ל 70א' ויתרונותיה גוברים על חסרונותיה.

תקציר חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ואופק מישקין, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי חיים פרי ת.ז.

,******** בעל הזכויות ביחידת דיור, במקרקעין הידועים כחלקה 97 בגוש 6955 בתת-חלקה ,5 הממוקמים בקומה השנייה ברחוב ארלוזורוב ,29 במפורט בכתב התביעה (להלן: "התובע" ו-

"המקרקעין" בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:

התביעה לפיצוי התובע לפי ס' 197 לחוק על סך כולל של 3,579,200 ₪ נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת כללית לרחוב ארלוזורוב מיום 25.11.2019 וכן חוות דעת פרטנית לנכס מיום 1.12.2019 (להלן: שמאי התובע"; שתי חוות הדעת של השמאי וירניק יכונו יחדיו להלן "שומת התובע" ובמקומות הרלוונטיים תכונה חוות הדעת הכללית בנפרד כ-"חוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב" ).

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2019-13787 תת חלקה 5

26-0018ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

אציל (להלן: "הוועדה המקומית", "שמאי הוועדה המקומית" ו-"שומת הוועדה המקומית"

בהתאמה).

תיאור טענות התובע – מהות הפגיעה הנטענת

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית המתאר – הואיל ותכנית המיתאר מייעדת את קומת הקרקע למסחר בלבד, וכתוצאה מכך בשימוש המיטבי לעמדת התובע (בחלופת חיזוק), שווין של זכויות הבניה בקומות העליונות פוחת עקב הפיכתן לדירות מעל קומת מסחר. בעוד לטענת שמאי התובע שווי הזכויות בקומת הקרקע שמשתנה למסחר לגישתו וניתנת לבניה באופן שכולל חזית לרחוב עולה. בשל כך, אליבא שמאי התובע, מוערכת הפגיעה בערך הנכס של התובע בסך של 381,700 ₪ (עמ' 5 לשומת התובע).

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול –

לטענת התובע, על פי תכנית הקו הסגול, תוקם תחנת "דיזנגוף" בסמוך לבנין הנדון ובכך לא תתאפשר גישה ברכב לבנין. כתוצאה מכך, לא ניתן לבצע עבודות בניה הכוללות הריסה, בניה, שינוע והנפה של חומרי בנין ובכך מאיינת את היכולת להוספת בניה לבנין הקיים או להקימו מחדש.

כמו כן, לטענת התובע, במצב החדש לא תהיה עוד אפשרות לשימוש בחניה.

בגין ראש נזק זה, הוערכה הפגיעה שנוצרה למקרקעין בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך כולל של 3,197,500 ₪ (שם).

רקע כללי

המקרקעין מצויים בתחום התכניות ועליהם קיים בניין בן 4 קומות מגורים וקומת גג חלקית מעל קומת עמודים חלקית, בבניה ותיקה. הנכס הנדון הוא דירה בקומה הרביעית, שאליה צמודה חניה ה', בהתאם להיתר ולתשריט הבית המשותף.

באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

במצב הקודם

תכנית 58 פורסמה למתן תוקף בע.ר. 976 מיום .4.1.1940 החלקה שבנדון מסווגת באזור דירות 1

בו יחולו ההוראות הבאות: אחוזי בניה לקומה: %35; מס' קומות: 3 קומות מעל קומת ביניים

וקומת מרתף; קווי בנין: לחזית- 4 מ'; לאחור – 5 מ'; צדדי – 3 מ'; צפיפות: 9 יח"ד לחצי דונם.

תמ"א -38 התכנית מהווה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. תחולת התכנית – תכנית זו תחול על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה-1 בינואר 1980

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2019-13787 תת חלקה 5

26-0018ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

למעט מבנים שתקן ישראלי ת"י 413 פטר אותם מתחולתו. רשאית הוועדה המקומית להתיר תוספות בניה למבנים קיימים המיועדים למגורים ובלבד שהמבנה יחוזק, בתנאים המפורטים בתכנית.

וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית

זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בנין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה.

בנוסף, ביום 12.8.2010 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר ארצית /23א/4 (להלן: "תמ"א /23א/4"). תכנית זו נועדה להחליף את תמ"א 23א', במסגרתה נקבעה רשת המתע"ן במטרופולין ת"א. תמ"א /23א/4 קבעה כי מפלס המתע"ן – תת-קרקעי או עילי – ייקבע במסגרת תכנון מפורט. יצוין כבר בנקודה זו כי תמ"א /23א/4 סימנה את תוואי המתע"ן, העובר בסמיכות למקרקעין.

במצב החדש

תת"ל /70א – תכנית הקו הסגול – גם היא, כזכור, התכנית אשר פוגעת בערך המקרקעין אליבא התובע (טענה המוכחשת). בתכנית זו נקבע כי תוואי המתע"ן, הקו הסגול, ברח' ארלוזורוב יהיה על-קרקעי.

תכנית 3616א (פורסמה למתן תוקף ביום 9.1.2018 י.פ. )7668 – "תכנית רובע "3 – מטרותיה של תכנית זו הן:

תא/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן:

"התכנית המשלימה") אשר פורסמה להפקדה בי.פ. 7605 מיום 24.10.2017 ופורסמה למתן תוקף בי.פ. 8195 מיום .8.4.2019 מטרתה של תכנית זו היא להקטין באופן משמעותי את הפגיעה, ככל שנגרמה, במגרשים שיועדו בחלקם למתע"ן. זאת, באמצעות הוראות שיאפשרו ככל הניתן שמירה על זכויות הבניה שהיו מוקנות לאותם מגרשים ערב אישורן של התכניות למתע"ן וקביעת הוראות

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2019-13787 תת חלקה 5

26-0018ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

לעניין קווי הבניין והתכסית באותם מגרשים.

הוועדה המקומית פנתה לשמאית המקרקעין גלית אציל לשם עריכת חוות דעת שמאי מטעמה.

בחוות הדעת בחנו שמאי הוועדה המקומית את השפעת הוראות התכניות על ערך המקרקעין וקבעו, תוך התייחסות לטיעונים שהועלו בחוות דעת שמאי התובע, כי לא נגרמה כל פגיעה במקרקעין עם אישורן של התכניות.

עקרונות משפטיים מרכזיים בבחינת תביעה לפי סעיף 197 ס' 197 קובע:(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף .200

בפסיקה נקבעו שני יסודותיה של תביעה לפי ס' 197 לפגיעה במקרקעין: הראשון - כי הפגיעה במקרקעין תיגרם עקב אישורה של תכנית, וכפי שהגדיר זאת בית המשפט העליון: "בהתאם לאמור בסעיף, הזכות לפיצוי קמה בשל פגיעה אשר נגרמה למקרקעין על-ידי תכנית" (בר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' מרדכי הר (נבו .))07.08.2006 היסוד השני – כי הפגיעה הובילה לירידת ערך. רא' ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, נח()1 550 (.)2003 לעניין זה רא' גם החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה (מחוז תל-אביב) בערר תא/92005/0720 אסתר מיכאלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין מיכאלי").

עוד רא' את שנקבע בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה (מחוז ת"א) בעניינם של התובע בעררי תכנית השימור תא//2650ב נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן: "עררי תכנית השימור"; פורסם בנבו, .)27/6/2023

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

עוד נקבע בפסיקה, כי לעניין ההערכה השמאית הנדרשת אין די בחוות דעת סתמית, אלא שחוות הדעת חייבת להיות משכנעת ומנומקת, ולכלול את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים.

בהחלטת ועדת ערר 5396/02 חקק נ. ועדת הערר לתו"ב רמת גן נקבע כי : "לא די בכך שהשמאי יטען כי הוא בעל מקצוע וכי שומתו מבוססת על ניסיונו האישי ושיקוליו המקצועיים. שומת השמאי חייבת להיות מגובה בנתונים ולהתבסס על ראיות ורק לאחר איסוף הנתונים הרלוונטיים מגיע השלב של ניתוח הנתונים והסקת המסקנות".

החלטת הועדה בעניין זה אשר דחתה התביעה לפיצויים אושרה ע"י ביהמ"ש המחוזי בעת"מ 200/03 חקק נ. ועדת הערר ואח', שם נפסק כי אין חובה להציג דוגמאות בחוות הדעת "אך יחד עם זאת היה על השמאי לבסס הערכתו ביחס לפגיעה בערך הדירה. אם נמנע הוא מלהציג דוגמאות היה עליו לחוות דעתו כמומחה של בסיס עובדות, הערכות, חישובים או כל דרך אחרת המצויה בידיעתו של מומחה.. בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר ביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כאמור לעיל, רשאית היתה הוועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב
כרפארו עסובדא: עואניחין' ;פ עררי רה 8א1ר-ץ8;0 -ע8ר0ר0 093 ע/נ0ת4 4ק מסרטכרזו עו-"1ש3 וארחה' סנ'ל הומוווענדסה נ 'ה המוקועודמהית ה למתקכונמוןי תוב לניתהכ נתולן ואבבנייהב (פורסם בנבו, .)12.5.2020
(כפפורר ססםב אב נובאוח, 0';2 ע0ר2ר.5 0.8)-112.8 -9008 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2019-13787 תת חלקה 5

26-0018ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

המערערים ולא למנות שמאי מכריע".

רא' ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 490/07 ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (נבו )07.02.2010 (להלן: "עניין ישיבת יקירי").

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

ערר (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 95042/07 דורון סמי ויעל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, גבעתיים (נבו .)02.07.2009

יתרה מכך, על השמאי העורך את חוות הדעת לעניין הפגיעה חלה החובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו לקבוע האם התכנית פגעה במקרקעין וכן בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין. רא' למשל ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא נ' דב חייט ו-24 אח' [26 עמ'] ,נא()2 286 ()1997 (להלן: "עניין חייט"). רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412 בנוסף, תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-1971 קובעות כי התובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות טענות התובע.

יש לדחות את טענות התובע לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 כמוזכר לעיל, התובע טוען לפגיעה בגין אישורן של כל אחת משתי התכניות. את עצם קיומה של פגיעה בגין אישור תכנית ,5000 מנסה שמאי התובע לבסס על סמך השוואה בין מחירי דירות ברח'

ארלוזורוב לבין מחירי דירות ברח' ז'בוטינסקי – כאשר לטענת שמאי התובע, המחירים ברח'

לדעתנו יש לדחות את טענות התובע לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וירידת ערכם של המקרקעין מהטעמים אשר יפורטו להלן.

החלטות שדוחות תביעות קודמות בגין תכנית 5000 בשל אופייה טעם ראשון שלדעתנו מחייב את דחיית התביעה בגין אישורה של תכנית 5000– כבר על הסף –

נובע מאופייה של תכנית 5000 כתכנית אשר קובעת עקרונות וקווים מנחים לגיבוש וקידום תכניות מפורטות בתחומה, כאשר לא ניתן להוציא מכוחה היתר בניה. בשל אופי זה של תכנית 5000 קבעו וועדות הערר במספר הזדמנויות כי אין בסיס לתביעת לפי ס' 197 בגין אישורה של תכנית 5000 נשוא התביעה.

בעניין זה ראו החלטה שהתקבלה ביום ,8.8.2023 הדוחה ערר שהוגש בקשר לתביעת פיצויים מכוח ס' 197 בגין אישורה של תכנית תא/5000 - ערר תא/91010/0821 פיתבונדד בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

רא' גם ההחלטה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח'

(להלן: "עניין פרימור").

כן יפה לענייננו ההחלטה בערר 1037-03-19 אייל יונה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (פורסם בנבו, ,)21.3.2019 במסגרתה קבעה ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז ת"א ביחס לתכנית

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2019-13787 תת חלקה 5

26-0018ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

תא/.5000 רא' בנוסף החלטת ועדת הערר בעניין מיכאלי.

בהקשר זה נפנה לפסק הדין של בית המשפט המחוזי (חיפה) בעתמ 27095-05-25 מ.ת.ב חברה למדידות והנדסה בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה (נבו, )5.9.2025 (סעיפים :)77-78 מטעם ראשון זה – יש לדחות את התביעה בגין אישור תכנית 5000 כבר על הסף.

דחיית טענות התובע לשיעור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וכישלון התובע בהוכחת ירידת ערך

יוזכר כי לטענת שמאי התובע, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכס) עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית )5000 – וזאת בהשפעת התכניות.

לדעתנו, בהתאם למפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית – יש לדחות את הטענה לעצם קיומה של פגיעה, וזאת משלושה טעמים: הראשון – כי שמאי התובע כלל לא מפרט את עסקאות ההשוואה עליהן ביקש להסתמך, כפי המתחייב על פי הפסיקה (רא' למשל עניין ישיבת יקירי המצוטט לעיל). שנית – בהתאם לניתוח עסקאות ההשוואה שנבחנו על ידי שמאית הוועדה המקומית, הן ברח' ארלוזורוב והן ברח' ז'בוטינסקי, הטענה לעליית מחירים "איטית" או "מתונה" לכאורה ברח' ארלוזורוב שגויה מן הפן העובדתי; ועל כן הבסיס הרעיוני עליו מבוססת התביעה, נשמט. שלישית – וזה העיקר – הלכה למעשה אין כל מחלוקת כי ברח' ארלוזורוב חלה עליית מחירים בשנים בהן אושרו התכניות ובמועדים הקובעים (רא' טבלת "תוצאות הסקר" בעמ'

14 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) – ולפיכך, למעשה אין כל מחלוקת כי לא חלה ירידת ערך הנכסים.

בהיעדר ירידת ערך המקרקעין ובהיעדר הוכחת קיומה של פגיעה – דין התביעה להידחות על הסף.

טעם נוסף לדחיית התביעה בגין אישורה של תכנית 5000 נובע מהעובדה כי התובע כשל בהוכחת קיומו של התנאי הראשון הנדרש לשם הרמת נטל ההוכחה המוטל עליהם – קרי קיומה של הוראה בתכנית 5000 אשר משנה את תכונות המקרקעין ומובילה לפגיעה בערכם. ודוק! בהתאם לחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, שגויה טענת התובע כי תכנית 5000 קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד". בפועל, וכפי המוכח בחוו"ד שמאית הוועדה המקומית, תכנית 5000 קובעת הוראה שונה – ולפיה לא יותר שימוש למגורים. הא ותו לא.

בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו
רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכ נון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו 15.07.2014; עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פורסם בנבו, )30.10.2016; ערר
4ר1א0'2 ב.7נו0ס.5ף:1; ר עעע""אמ 2 73308012//115 השו.ע דדהור פהבמרקגרומ ביעת" מלת נ'כ אנובן ר והבנםיה ע וגדבדע ת(פיוירםס םנ' באנלביוק, 6 ר1ו0ן2 (.פ0ו1ר.0ס3ם); בענרברו
(4ו1ע0ד2ות.07 ע.ר15ר; - עתעכ"נמון 5ו1ב/נ1יי8ה73 ת של. א דבוריבפ-בירפגו)ר 0ב1ע/"4מ06 נ5' 8א בצר.וה.רם מ עעודוףד ה(פשורקסעםות ב ננדבלו," ן6 1ו0נכ2ס.0י1ם.0 ב3ע);" מער נר' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו .)17.01.2013
(הועוודעודתה עהרמרק -ו מתיכתנ ולןת וכבננויןי הוב נתיליה א תבלי-בא-יבפיוב) (0פ1ו/ר4ס6ם50 ב8נ בצו. ו1.3ר0 2מ.ע1ו0ף.7 ה1ש).ק עות נדל"ן ונכסים בע"מ נ'

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2019-13787 תת חלקה 5

26-0018ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

המקרקעין) – וזאת בפרט בעיר דוגמת תל אביב. על כן ולא בכדי, מצביעה שמאית הוועדה המקומית על כך שהשומות המכריעות עליהן ביקש שמאי התובע להתבסס ניתנו בערים אחרות ולא בתל אביב עצמה.

זאת ועוד, ובדומה, גם ניסיון שמאי התובע להתבסס על מחקר דלפי משנת 2002 אינו מביא להרמת נטל ההוכחה המוטל על התובע לשם הוכחת קיומה של פגיעה. רא' לעניין זה ערר (ת"א)

786/04 גודינר סיני ואח נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ״ת.

רא' גם ערר ת״א/95193/07 חוה אקירוב ואה' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

בנוסף ועל בסיס הנימוקים המפורטים לעיל ובחוו"ד שמאית הוועדה המקומית – יש לדחות את ניסיון התובע לבסס את שיעור הפגיעה על מחקר דלפי – הן לאור כלליותו והיעדר נפקותו הקונקרטית למקרקעין והן לאור העובדה כי מדובר במחקר בן 15 שנים (!); וזאת אף בשים לב לעובדה כי על פי תפישות תכנון עדכניות, לעירוב שימושים יתרונות רבים, המשפיעים באופן טבעי על שווי המקרקעין בסביבה המאופיינת בערוב שימושים.

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, לדעתנו טעם נוסף המחייב את דחיית טענות התובע בקשר לשיעור הפגיעה הנטען על ידו, בגין אישור תכנית 5000 – וזאת לאור ממצאי שמאית הוועדה המקומית אשר בחנה עסקאות השוואה ברח' ארלוזורוב, וגם בהשוואתן אל עסקאות שבוצעו ברח'

ז'בוטינסקי (בהתאם לשיטת העבודה של שמאי התובע, אך בשונה ממנו אשר לא בחן עסקאות השוואה) – לפיהם לא נצפתה על ידה ירידה בשווי העסקאות ברח' ארלוזורוב לפני ואחרי אישור תכנית ,5000 ואף לא נצפתה עליית מחירים "מתונה יותר" ברח' ארלוזורוב ובהשוואה לעליית המחירים ברח' ז'בוטינסקי.

טעם אחרון המחייב את דחיית טענות התובע בקשר לפגיעה הנטענת על ידו בגין אישורה של תכנית 5000 הוא בביסוסה של שומת התובע על זכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות כגון הזכויות הכלולות בתמ"א 38 ואשר אינן אלא זכויות מותנות-זמניות שהענקתן כפופה לשמיעת התנגדויות ועררים וכן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית. לפיכך, לעמדתנו, שומת התובע לוקה בפגם שורשי ומהותי ועל כן דינה להידחות מכל וכל. רא' לעניין זה למשל ערר (ת"א) 9504-11-18 ערן ועידית פולק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב – יפו (פורסם בנבו, 31.5.2020 (והאסמכתאות המפורטות שם).

עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר

9006/0618 איל פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין פרוסט").

עוד לעניין זה רא' את שנקבע בהחלטה בעררי תכנית השימור.

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2019-13787 תת חלקה 5

26-0018ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

נפל פגם כי הפגיעה הנטענת בגין אישורן של שתי התכניות (תכנית 5000 ותכנית הקו הסגול) –

מבוססת על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובע כשל בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכניות – ובהתאמה כשל בהוכחת ירידת ערך.

לאור האמור, את עצם קיומה של פגיעה בגין התכניות (ואת שיעורה ככל שהייתה מוכחת עצם הפגיעה) יש לבחון בהתאם לתכניות תקפות וזכויות בניה מאושרות ומוקנות.

דחיית טענות התביעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול נזכיר בקצרה כי התובע טוען כי עקב הקמת תחנת "דיזנגוף" בסמוך לבניין הנדון לא תתאפשר גישה ברכב לבניין, ולכן לא ניתן להוסיף בנייה לבניין הקיים או להקימו מחדש.

לדעתנו יש לדחות את טענת התובע ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

חסימת הגישה ברכב ("מגרש כלוא")

כמפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, יש לדחות את הטענה לאובדן אפשרות בנייה בשל חסימה הגישה ברכב למקרקעין הואיל והשימוש המיטבי במקרקעין גם ערב אישורה של תכנית הקו הסגול, הינו המבנה הקיים המממש את מלוא זכויות הבניה הקיימות במקרקעין (ואף מעבר לכך). לפיכך, יש לדחות מכל וכל אפשרות של הריסת המבנה הקיים וניצול לכאורה של זכויות בניה בהיקפים מוגברים מאלו שכבר נוצלו (למשל מכוח תמ"א .)38 בהתאם לכך, ולאור ניצולן המלא של זכויות הבניה במבנה הקיים, הרי שממילא אין תחולה לטענה להיעדר אפשרות מימוש בניה חדשה במקרקעין – ודין הטענה להידחות.

כמו כן, כפי שמפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית בהוראות התת"ל ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות הגישה לחלקה. בניגוד לנטען בחוות דעת שמאי התובע, נת"ע נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ (להלן: "נת"ע") כבר הצהירה מס' פעמים, לרבות במסגרת קידום התכנית בות"ל במסגרת הליך אישור התת"ל, כי תתאפשר נגישות אל ומאת המקרקעין נשוא התביעה ע"י כלי רכב ייעודיים הדרושים לשם ביצוע עבודות בינוי וכיוצ"ב במקרקעין, וזאת בכפוף לתיאום ולאישור מראש עם חברת נת"ע, עיריית ת"א ויתר הגורמים הרלבנטיים כנדרש עפ"י כל דין, ולכן אין כל שינוי או חריג להליכים המתקיימים באופן שוטף ומתואם חדשות לבקרים.

טעם נוסף לדחיית טענת התובע היא התחשיב השגוי שהוצג בחוות דעת שמאי התובע. במצב הקודם התבסס שמאי התובע על זכויות הבנייה הנובעות מתמ"א ,38 אשר כאמור אינן מוקנות ולכן אין כל מקום להביאן בחשבון.

עוד יצוין, כי התחשיב אשר הוצג בחוות דעת שמאי התובע לעניין ירידת הערך הנגרמת משני ראשי הנזק הנטענים ביחס לאישורה של תכנית קו הסגול, לוקה בפגמים מהותיים בעת שהוא נסמך, בין היתר, על זכויות בנייה מכוח תמ"א ,38 זכויות שאינן מוקנות (על כך יפורט מיד בהרחבה), וכן על שיטת היוון דמי שכירות לתקופה של 30 שנה, חלף הערכת שווי לפי עסקאות השוואה רלוונטיות.

שיטה זו אינה משקפת את שווי המקרקעין במצב החדש, מה גם שבהתאם לחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, היא מתעלמת מערך הקרקע בסוף תקופת ההיוון ומהריבית הראויה למגורים בסביבת הנכס.

בכל הנוגע לפגם שנפל בשומת התובע עקב הסתמכותה על זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 יובהר כי מדובר בפגם המחייב את דחיית טענות התובע בקשר לפגיעה הנטענת על ידו בגין אישורה של תכנית הקו הסגול שכן מדובר בזכויות לא מוקנות ובלתי ודאויות אשר אינן אלא זכויות מותנות-

זמניות שהענקתן כפופה לשמיעת התנגדויות ועררים וכן בשיקול דעתה של הוועדה המקומית.

לפיכך, לעמדתנו, שומת התובע לוקה בפגם שורשי ומהותי ועל כן דינה להידחות מכל וכל. רא'

הפסיקה הנרחבת המובאת לעיל.

הנה כי כן, בשומת התובע נפל פגם כי הפגיעה הנטענת בגין אישורה של תכנית הקו הסגול –

מבוססת על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובע כשל בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכנית – ובהתאמה כשל בהוכחת ירידת ערך.

לאור האמור, את עצם קיומה של פגיעה בגין התכנית (ואת שיעורה ככל שהייתה מוכחת עצם

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2019-13787 תת חלקה 5

26-0018ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

הפגיעה) יש לבחון בהתאם לתכניות תקפות וזכויות בניה מאושרות ומוקנות.

אובדן מקום חניה

בהתאם למפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, יש לדחות גם את טענת התובע לירידת ערך בגין אובדן חניה כפי שיפורטו להלן.

כפי שפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, בתחום המקרקעין הנידונים יובא בחשבון כי לנכס הנדון צמוד עפ"י היתר ותשריט בית משותף מקום חניה אחד – ה'. בהתאם לכך, צורף לחוות דעת שמאית הוועדה המקומית תחשיב המעמיד זה מול זה את הפגיעה הנטענת בגין הפסד מקום החניה, לעומת הרכיבים המשביחים הנובעים מסמיכות המקרקעין לתוואי הרכבת הקלה.

תחשיב זה העלה באופן חד משמעי כי ההשבחה הגלומה בתכנית עולה על שווי אובדן החניה ומכאן שאין מתקיימת ירידת ערך.

קביעה זו מתיישבת עם עמדתה של השמאית המייעצת, הגב' רמה מאור, בחוות דעתה מיום ,26.4.2024 אשר בחנה את המקרקעין שבחלקה 9 בגוש 7078 ברחוב בן יהודה 114 (להלן: "השומה המייעצת ברח' בן יהודה 114") וקבעה שם כי יש להביא בחשבון שימוש ביניים לחניות בתקופת הדחייה עד לחסימת החניה ועוד קבעה כי לאחר מכן ניתן לעשות שימוש חלופי בשטח החניה, כגון חצר או גינה. בהתאם לכך, אף בהנחת חסימה עתידית של החניה, אין מדובר באובדן מיידי ומוחלט בערכו של הנכס, אלא בשינוי שימוש מדורג, אשר השפעתו הכלכלית נלקחת בחשבון במסגרת האיזון הכולל.

כמו כן, חוות דעת שמאי התובע שגויה בקביעתה לפגיעה תאורטית ומבודדת ברכיב החניה, מבלי להביא בחשבון כלל את הרכיבים המשביחים הנובעים מקרבת המקרקעין לתוואי רכבת קלה, רכיבים אשר, כידוע, הוכרו בפסיקה כגורם בעל השפעה חיובית מובהקת על ערך נכסי המגורים.

התעלמות מרכיבים משביחים אלו עומדת בניגוד לעקרון ההשוואה בין מצב קודם למצב חדש, המחייב בחינה כוללת ואינטגרטיבית של כלל השפעות התכנית.

בכל הנוגע לרכיבים המשביחים ראו בהרחבה בהמשך.

יצוין, כי התחשיב אשר הוצג בחוות דעת שמאי התובע לעניין ירידת הערך הנגרמת משני ראשי הנזק הנטענים ביחס לאישורה של תכנית קו הסגול, לוקה בפגמים מהותיים בעת שהוא נסמך, בין היתר, על זכויות בנייה מכוח תמ"א ,38 זכויות שאינן מוקנות (כמפורט לעיל), וכן על שיטת היוון דמי שכירות לתקופה של 30 שנה, חלף הערכת שווי לפי עסקאות השוואה רלוונטיות. שיטה זו אינה משקפת את שווי המקרקעין במצב החדש, מה גם שבהתאם לחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, היא מתעלמת מערך הקרקע בסוף תקופת ההיוון ומהריבית הראויה למגורים בסביבת הנכס.

הנה כי כן, בשומת התובע נפל פגם, שכן היא מבוססת על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובע כשל בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכנית – ובהתאמה כשל בהוכחת ירידת ערך.

לאור האמור, את עצם קיומה של פגיעה בגין התכנית (ואת שיעורה ככל שהייתה מוכחת עצם הפגיעה) יש לבחון בהתאם לתכניות תקפות וזכויות בניה מאושרות ומוקנות.

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2019-13787 תת חלקה 5

26-0018ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

בה". בהתאמה הוחלט: "להחזיר את הדיון לשמאי המייעץ אשר יבחן את האלמנטים הפוגעים

והמשביחים כאחד".

שמאי התובע לא לקח בחשבון כי אישורה של תכנית הקו הסגול יוביל לצמצום עומסי תנועת רכבים ואוטובוסים ברח' ארלוזורוב – ובהתאם לירידה בזיהום האוויר והרעש. כפי שפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, דו"חות וחוות דעת מומחים מגוונים מראים בבירור כי תכנית הקו הסגול תיטיב עם סביבתה.

מסמך השלמה לתסקיר השפעה על הסביבה של התת"ל אשר נערך על-ידי אתוס אדריכלות, תכנון וסביבה בחודש דצמבר 2015 נבחן, בין היתר, השלכות יישום הפרויקט הנדון בהיבט האקוסטי.

ממצאי הבדיקה העלו כי הרעש החזוי מהרכבת הקלה ברחוב ארלוזורוב ובסביבתו הקרובה של הנכס אינם חורגים מקריטריון הרעש המותר (יום ולילה) ואף נמוכים ממנו.

בשומה מייעצת שניתנה ברח' ארלוזורוב 170 במסגרת ערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ'

הוועדה המקומית לתכנון ובניה – תל אביב (פורסם בנבו), גם שם נידונה תביעה לפי ס' 197 לחוק (גם) בגין אישור תכנית הקו הסגול – התת"ל משפרת את הנגישות לנכסים ובפרט לנכסים מסחריים ועל כן משביחה.

באזור תל אביב והמרכז". אשר בחן עליית שווי שנובעת מאישור קו הרכבת הקלה על דירות מגורים הממוקמות בסמיכות/צמידות לקו הרכבת הקלה.

כמו כן רא' השומה המייעצת ברח' בן יהודה 114 אשר עוסקת בתביעה משולבת של נכסי מגורים ומסחר בגין אישורה של תת"ל /70א' וקובעת עליית ערך בגין אישור התת"ל (בהשוואה למצב הקודם שכלל את תמ"א /23א'/.)4

הביא לעליית ערך המקרקעין (בהשוואה למצב הקודם שכלל את תמ"א /23א'/.)4 בהקשרה של השומה המייעצת דלעיל, ובין היתר מאחר והעוררים שם הסכימו לדחיית התביעה על יסוד האמור בשומה המייעצת, נקבע בהחלטת ועדת הערר מיום 6.8.2025 על דחיית הערר.

הנה כי כן, לדעתנו, לנוכח האלמנטים המשביחים בתכנית הקו הסגול, כמו גם הפגם שנפל בשומת

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2019-13787 תת חלקה 5

26-0018ב' - - 2 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

התובע המתעלמת מהם – יש לדחות את התביעה לפיצויים בגין אישור תכנית זו.

סוף דבר

נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית התביעה, תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה המקומית.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2025-05228 תת חלקה 7

26-0018ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

רחוב ארלוזורוב מס' 29 – תיק 2025-05228– תת חלקה 7

לדרפט מצורפות: חוות דעת משפטית מטעם ב"כ הוועדה עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ואופק

מישקין, תגובת ב"כ החתום על השיפוי עורך הדין דויד כחלון והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת

המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים

בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 22/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדת ביסוד התביעה הן תא/5000 ו- תת"ל/70א'.

בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות

הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6955 חלקה: 97 תת חלקה: 7

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 29

תובעת: ירום תמר

בא כוח התובעת: עו"ד רונן ירדני

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 388,300 ₪.

תת"ל/70א' – 3,234,600 ₪.

טענות התובעת (מתוך חוו"ד שמאי התובעת מר רן וירניק):

עמ' 28 מבא"ת ספטמבר 2007

תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית המתאר");
תמיאו/ם0 2051060 –.2 ת.1כ2נ2י ת(ל ההמלןת:א "רת כהנמיתק והממיתתא (כרו"ל);ל ני ת) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 תת"ל 70א – "רכבת קלה מטרופולין תל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום
תת"ל 70א – "רכבת קלה מטרופולין תל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום 9.1.2017 (להלן: "תכנית הקו הסגול").
7ת1ת0"2ל.1 .790 א (ל ה–ל "ן:ר כ"תבתכנ יקתל ההק מו טהרסוגפוולל"י)ן. תל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום (שתי התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").
(שתי התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2025-05228 תת חלקה 7

26-0018ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

תא/5000 –

תת"ל/70א' –

עפ"י תת"ל 70 א', תוקם תחנת "דיזנגוף" בסמוך לבניין הנדון ובכך לא תתאפשר גישה ברכב לבניין. שלילת הגישה לכלי רכב מאיינת את היכולת להוסיף בניה לבניין קיים (לרבות שיפוץ והוספת מעלית) ו/או להקימו מחדש בזכויות בניה מלאות ו/או לשפץ את הבנין, שכן לא ניתן לבצע עבודות בניה הכוללות הריסה, בניה ושינוע והנפה של חומרי בנין בהיקף המדובר בנכס נטול גישה לרכב. כמו כן, במצב החדש לא תהיה עוד אפשרות שימוש במקום החניה הצמוד לתת חלקה .7

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

חוות הדעת משפטית ושמאית מצורפות והן מהוות חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ואופק מישקין, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי תמר ירום ת.ז.

,******** בעלת הזכויות ביחידת דיור, במקרקעין הידועים כחלקה 97 בגוש 6955 בתת-חלקה ,7 הממוקמים בקומה השלישית ברחוב ארלוזורוב ,29 במפורט בכתב התביעה (להלן: "התובעת" ו-

"המקרקעין" בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:

כבר בפתח הדברים יובהר כי לדעתנו דין התביעה להידחות על הסף מהיעדר זכות במקרקעין במועד הקובע. משכך, אין ולא היה מקום להגשת תביעת הפיצויים נשוא חוות דעת זו ויש לדחותה על הסף.

היעדר זכות להגשת תביעה לפיצויים

בהתאם להסכם המכר בין התובעת, כרוכשת, לבין גב' סתיו זיו הבעלים של המקרקעין באותו הזמן, רכשה התובעת את מלוא הזכויות בנכס ביום .19.7.2017 כפי שמפורט לעיל, מועדת תחילת תכנית המתאר הוא יום 22.12.2016 ומועד תחילת תכנית הקו הסגול הוא יום .9.1.2017

חרף האמור, הגישה התובעת תביעה לפיצוי לפי ס' 197 לחוק על סך כולל של 3,622,900 ₪ בגין פגיעה נטענת עקב אישורן של תכנית המתאר וכן תכנית הקו הסגול.

התביעה נתמכת בחוות דעת שמאית מאת רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת כללית לרחוב ארלוזורוב מיום 25.11.2019 וכן חוות דעת פרטנית לנכס מיום .1.12.2019 ס' 197 לחוק קובע את הזכות להגיש תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך שנגרמה בעקבות אישור של

תכנית כמובא להלן: "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום

התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2025-05228 תת חלקה 7

26-0018ב' - - 3 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף .200"

כאמור בהוראותיו של ס' 197 שלעיל, הזכות להגשת תביעה לפיצויים מכוח הסעיף מוקנית למי שהיה, ביום תכליתה של התכנית, בעל מקרקעין (או לבעל זכות אחרת בהם).

בענייננו, התובעת רכשה את זכויותיה במקרקעין ביום ,19.7.2017 היינו, לאחר המועד הקובע של שתי התכניות. לפיכך, ברי כי במועדים הקובעים לא הייתה התובעת בעלת זכויות במקרקעין, ואין היא זכאית לפיצוי מכוחו של ס' 197 לחוק.

ראו לעניין זה את דברי השופטת בן עתו בת"א 82/1393 חממי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון, פ"מ תשמ"ד (א) .206

עוד יובהר כי נטל ההוכחה בנוגע לזכויותיו של תובע לפי ס' 197 לחוק מוטל על כתפיו של התובע.

ראו לעניין זה דבריה של כב' הש' דפנה ברק ארז בבר"מ 3965/13 דוד שאשא נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, עמ' 7 פס' 12 (פורסם בנבו, .)27.8.2013 מן האמור לעיל - במקרה שלפנינו, בהיעדר הוכחת זכות קניינית כלשהי לתובעת במקרקעין במועד תחילתן של התכניות, הרי שלא קמה לתובעת כל זכות בהגשת התביעה דנן וכבר מן הטעם הזה דין תביעתה להידחות על הסף.

משכך, בהיעדר טיעון והוכחה להמחאת זכויותיו של הבעלים הקודמים להגיש תביעה לפי ס' 197 בקשר לאישורן של התכניות לידי התובעת, לא קמה לתובעת כל זכות בהגשת התביעה הנדונה, וגם מן הטעם הזה נדרשת דחייתה של התביעה על הסף.

סוף דבר

לנוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית התביעה על הסף.

בנוסף, אין באמור לעיל כדי לגרוע מזכותה של הוועדה המקומית לטעון, לנמק ולהוסיף כל טענה אחרת ו/או נוספת, בין שנטענה לעיל ובין אם לאו ולרבות טענות סף נוספות.

לחלופין ולמען הזהירות בלבד, אם וככל שייקבע כי אכן נגרמה למקרקעין נשוא התביעה פגיעה הנובעת מאישורה של התכנית, יש לקבוע כי פגיעה זו היא פגיעה זניחה הבאה בגדרו של ס' 200 לחוק, אשר אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם לתובעת פיצויים בגינה.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2025-05229 תתי חלקה 9 ו- 11

26-0018ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

רחוב ארלוזורוב מס' 29 – תיק 2025-05229– תתי חלקה 9 ו- 11

לדרפט מצורפות: חוות דעתה של שמאית הוועדה גלית אציל לדור, חוות דעת משפטית מטעם ב"כ

הוועדה עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ואופק מישקין, תגובת ב"כ החתום על השיפוי עורך הדין

דויד כחלון והשמאי דורון חבקין. בחוות הדעת המצורפות מפורטים הממצאים ביתר פירוט והן מהוות

חלק בלתי נפרד מהחומר והמידע המונחים בפני הוועדה.

מטרת הדיון: מענה לתביעת פיצויים

רקע קודם:

בתאריך 22/12/2019 הוגשה לוועדה המקומית בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965

הבקשה מתייחסת לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שלא בדרך הפקעה.

התוכניות שעומדת ביסוד התביעה הן תא/5000 ו- תת"ל/70א'.

בישיבתה מספר 22-0013ב' מיום 27/04/2022 (החלטה מספר )3 דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה

בתכנית והחליטה: "לאור האמור לעיל, מאושרת ארכה של 250 ימים למתן החלטות בתביעות

הפיצויים אשר טרם נדונו על ידי הוועדה המקומית, אשר במהלכה יובאו תביעות הפיצויים לדיון בוועדת המשנה".

פרטי הנכס התובע:

גוש: 6955 חלקה: 97 תתי חלקה: 9,11

כתובת: רחוב ארלוזורוב מס' 29

תובעים: איזנברג משה ו- איזנברג שרון.

בא כוח התובעים: עו"ד רונן ירדני

תשריט סביבה:

פירוט סכום הפיצויים:

תא/5000 – 723,100 ₪.

תת"ל/70א' – 7,388,500 ₪.

עמ' 31 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2025-05229 תתי חלקה 9 ו- 11

26-0018ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

טענות התובעים (מתוך חוו"ד שמאי התובעים מר רן וירניק):

תא/5000 –

תת"ל/70א' –

כתב השיפוי:

לתוכנית קיים כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בגין תכנית תת"ל/70א חתום ע"י חברת נת"ע.

חוות הדעת משפטית ושמאית מצורפות והן מהוות חלק בלתי נפרד מהמידע והממצאים המונחים בפני הוועדה.

תקציר חוו"ד שמאית הוועדה המקומית גלית אציל לדור:

תכנית 5000

יתרה מזו, כקבוע בסעיף 2.5.1 להוראות התכנית, לא ניתן להוציא מכוחה של התכנית היתרי בניה.

הכרעות שמאים מכריעים בעיר תל אביב שלא קבעו כל הפחתה בגין עירוב שימושים:

כתובת גוש/חלקה שמאי מכריע האם נקבעה

הפחתה בגין

ערוב שימושים

לא	עומר סרחאן	7052/56	שלמה 44
לא	נאוה סירקיס	6976/204	מיקוניס 8
לא	אבישי זיו	7052/57	שלמה 46-48
לא	דוד טיגרמן	7093/49	פרי מגדים 6
לא	עומר סרחאן	7407/2	רציף הרברט סמואל
לא	נורית ג'רבי	7110/160	עמק ברכה 3

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2025-05229 תתי חלקה 9 ו- 11

26-0018ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

משכך יש לדחות את טענת התובעים לירידת ערך המקרקעין והדירות התובעות כתוצאה מאישורה של תכנית תא/.5000

תתל /70א' -

- לאורך שעות היום הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר ()db65 ואף נמוך ממנו.

- לאורך שעות הלילה הרעש החזוי אינו חורג מקריטריון הרעש המותר (db55 -)db60 ואף נמוך ממנו.

התייחסות לחסימה - בהוראות התת"ל ו/או במסמכיה לא נקבעה כל הוראה בדבר מניעת אפשרות הגישה לחלקה.

בניגוד לנטען בחוות דעת שמאי התובעים, נת"ע נתיבי תחבורה עירוניים בע"מ כבר הצהירה מס'

תא/5000 – תכנית המתאר המקומית (כוללנית) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 מיום 22.12.2016 (להלן: "תכנית המתאר");
מתיאו/ם0 2051060 –.2 ת.1כ2נ2ית (ל ההמלןת:א "רת כהנמיתק והממיתתא (כרו"ל);ל ני ת) תל אביב, אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ. 7407 תת"ל 70א – "רכבת קלה מטרופולין תל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום
מתיתו"םל 6 7001א2.2 –.1 2"2ר כ(לבהתל ןק: ל"הת כמניטתר והפמולתיאן רת"ל); א ביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום 9.1.2017 (להלן: "תכנית הקו הסגול").
7ת1ת0"2ל.1 79.0 א (ל ה–ל "ן:ר כ"תבתכנ יקתל ההק מו טהרסוגפוולל"י)ן. תל אביב – "הקו הסגול" אשר אושרה בממשלה ביום (שתי התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות").
7 (1ש0ת2י. 1ה.9ת כ (נליהותלן י:כ "ונתו כינחידתי וה לקהו להן:ס ג"והלת")כ.נ יות").
( שתי התכניות יכונו יחדיו להלן: "התכניות"). התביעה לפיצוי התובעים לפי ס' 197 לחוק על סך כולל של 8,111,600 ₪ נתמכת לכאורה בחוות

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2025-05229 תתי חלקה 9 ו- 11

26-0018ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

שוטף ומתואם חדשות לבקרים.

התייחסות לאובדן חניה –

בנכס הנדון קיימת חסימה לחניה בבניין ובהתאם לכך יובא בחשבון כי לנכסים הנדונים צמודים עפ"י היתר ותשריט בית משותף שני מקומות חניה.

השווי במצב קודם יש לחשב לפי שווי הדירה בתוספת חניה.

מהתחשיב הנ"ל מתקבל שלא חלה ירידת ערך.

לאור כל האמור לעיל לדעתי לא חלה פגיעה עקב אישור תכנית תת"ל 70א' ויתרונותיה גוברים על חסרונותיה.

תקציר חוות דעת עורכי הדין אילנה בראף, יונתן הראל ואופק מישקין, ב"כ הוועדה המקומית:

חוות דעת משפטית זו עוסקת בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "התביעה" או "תביעת הפיצויים" ו-"החוק"), אשר הוגשה על ידי משה איזנברג ת.ז.

********* ושרון איזנברג ת.ז ,********* בעלי הזכויות ביחידות דיור, במקרקעין הידועים כחלקה 97 בגוש 6955 בתתי-חלקה ,9 ,11 הממוקמים בקומה הרביעית ודירת הגג ברחוב ארלוזורוב ,29 במפורט בכתב התביעה (להלן: "התובעים" ו-"המקרקעין" בהתאמה), בגין ירידת ערך נטענת של המקרקעין לאור אישורן של התכניות:

התביעה לפיצוי התובעים לפי ס' 197 לחוק על סך כולל של 8,111,600 ₪ נתמכת לכאורה בחוות דעת שמאית מאת רן וירניק, שמאי מקרקעין – אשר הוציא חוות דעת כללית לרחוב ארלוזורוב מיום 25.11.2019 וכן חוות דעת פרטנית לנכס מיום 1.12.2019 (להלן: שמאי התובעים"; שתי חוות הדעת של השמאי וירניק יכונו יחדיו להלן "שומת התובעים" ובמקומות הרלוונטיים תכונה חוות הדעת הכללית בנפרד כ-"חוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב" ).

בהתאמה).

תיאור טענות התובעים – מהות הפגיעה הנטענת

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2025-05229 תתי חלקה 9 ו- 11

26-0018ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

שכולל חזית לרחוב עולה. בשל כך, אליבא שמאי התובעים, מוערכת הפגיעה בערך הנכס של התובעים בסך של 723,100 ₪ (עמ' 5 לשומת התובעים).

תיאור הפגיעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול –

לטענת התובעים, על פי תכנית הקו הסגול, תוקם תחנת "דיזנגוף" בסמוך לבנין הנדון ובכך לא תתאפשר גישה ברכב לבנין. כתוצאה מכך, לא ניתן לבצע עבודות בניה הכוללות הריסה, בניה, שינוע והנפה של חומרי בנין ובכך מאיינת את היכולת להוספת בניה לבנין הקיים או להקימו מחדש.

כמו כן, לטענת התובעים, במצב החדש לא תהיה עוד אפשרות לשימוש בחניה.

בגין ראש נזק זה, הוערכה הפגיעה שנוצרה למקרקעין בגין אישורה של תכנית הקו הסגול בסך כולל של 7,388,500 ₪ (שם).

רקע כללי

המקרקעין מצויים בתחום התכניות ועליהם קיים בניין בן 4 קומות מגורים וקומת גג חלקית מעל קומת עמודים חלקית, בבניה ותיקה. הנכס הנדון בתת חלקה 9 הוא דירה בקומה הרביעית, שאליה צמודה חניה ט' בהתאם להיתר ולתשריט הבית המשותף, וכן הנכס הנדון בתת חלקה 11 הוא דירה בקומת הגג, שאליה צמודה חניה י' בהתאם היתר ולתשריט הבית המשותף.

באזור קיים פיתוח ותשתית עירונית מלאה.

במצב הקודם

תכנית 58 פורסמה למתן תוקף בע.ר. 976 מיום .4.1.1940 החלקה שבנדון מסווגת באזור דירות 1

בו יחולו ההוראות הבאות: אחוזי בניה לקומה: %35; מס' קומות: 3 קומות מעל קומת ביניים

וקומת מרתף; קווי בנין: לחזית- 4 מ'; לאחור – 5 מ'; צדדי – 3 מ'; צפיפות: 9 יח"ד לחצי דונם.

תמ"א 38 - התכנית מהווה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. תחולת התכנית – תכנית זו תחול על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים שתקן ישראלי ת"י 413 פטר אותם מתחולתו. רשאית הוועדה המקומית להתיר תוספות בניה למבנים קיימים המיועדים למגורים ובלבד שהמבנה יחוזק, בתנאים המפורטים בתכנית.

וכמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית

זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2025-05229 תתי חלקה 9 ו- 11

26-0018ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

דיור, גובה בניה, קווי בנין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה.

במצב החדש

תת"ל /70א – תכנית הקו הסגול – גם היא, כזכור, התכנית אשר פוגעת בערך המקרקעין אליבא התובעים (טענה המוכחשת). בתכנית זו נקבע כי תוואי המתע"ן, הקו הסגול, ברח' ארלוזורוב יהיה על-קרקעי.

תכנית 3616א (פורסמה למתן תוקף ביום 9.1.2018 י.פ. )7668 – "תכנית רובע "3 – מטרותיה של תכנית זו הן:

תא/4658 – "תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר תל אביב – יפו" (להלן:

הוועדה המקומית פנתה לשמאית המקרקעין גלית אציל לשם עריכת חוות דעת שמאי מטעמה.

בחוות הדעת בחנו שמאי הוועדה המקומית את השפעת הוראות התכניות על ערך המקרקעין וקבעו, תוך התייחסות לטיעונים שהועלו בחוות דעת שמאי התובעים, כי לא נגרמה כל פגיעה במקרקעין עם אישורן של התכניות.

עקרונות משפטיים מרכזיים בבחינת תביעה לפי סעיף 197

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2025-05229 תתי חלקה 9 ו- 11

26-0018ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

ס' 197 קובע:

(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף .200 (ב) התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה.

בפסיקה נקבעו שני יסודותיה של תביעה לפי ס' 197 לפגיעה במקרקעין: הראשון - כי הפגיעה במקרקעין תיגרם עקב אישורה של תכנית, וכפי שהגדיר זאת בית המשפט העליון: "בהתאם לאמור בסעיף, הזכות לפיצוי קמה בשל פגיעה אשר נגרמה למקרקעין על-ידי תכנית" (בר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' מרדכי הר (נבו .))07.08.2006 והיסוד השני – כי הפגיעה הובילה לירידת ערך. רא' ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, נח()1 550 (.)2003 לעניין זה רא' גם החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה (מחוז תל-אביב) בערר תא/92005/0720 אסתר מיכאלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח' (להלן: "עניין מיכאלי").

עוד רא' את שנקבע בהחלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה (מחוז ת"א) בעניינם של התובעים בעררי תכנית השימור תא//2650ב נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן:

"עררי תכנית השימור"; פורסם בנבו, .)27/6/2023

וכן רא' ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה, מז()2 402 ()1993 (להלן: "עניין גדעון וכרמלה").

ראו עוד: עניין פרי הארץ; ערר 440/03 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא ואח'; ערר 9008-08-18 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב
כרפארו עסובדא: עואניחין' ;פ עררי רה 8א1ר-ץ8;0 -ע8ר0ר0 093 ע/נ0ת4 4ק מסרטכרזו עו-"1ש3 וארחה' סנ'ל הומוווענדסה נ 'ה המוקועודמהית ה למתקכונמוןי תוב לניתהכ נתולן ואבבנייהב (פורסם בנבו, .12.5.2020
(כפפורר ססםב אב נובאוח, 0';2 ע0ר2ר.5 8.-112.8 9008-0 ענת קסטרו ו-31 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2025-05229 תתי חלקה 9 ו- 11

26-0018ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

רא' בנוסף: ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה;

יתרה מכך, על השמאי העורך את חוות הדעת לעניין הפגיעה חלה החובה לכלול במסגרתה גם את האלמנטים המשביחים הנובעים מן התכנית ולהתחשב בהם בבואו לקבוע האם התכנית פגעה במקרקעין וכן בבואו להעריך את שיעור הפגיעה הנטען בערכם של המקרקעין. רא' למשל ע"א 6826/93 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כפר-סבא נ' דב חייט ו-24 אח' [26 עמ'] ,נא()2 286 ()1997 (להלן: "עניין חייט"). רא' גם עניין גדעון וכרמלה בעמ' .412 בנוסף, תקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א-1971 קובעות כי תובע המגיש תביעה לפיצויים חייב לצרף לתביעתו הערכה של שמאי מקרקעין, וכן ראיות לאימות העובדות עליהן הוא מבסס את תביעתו.

על רקע דברים אלה, נפנה כעת להתייחסות טענות התובעים.

יש לדחות את טענות תובעים לפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 כמוזכר לעיל, התובעים טוענים לפגיעה בגין אישורן של כל אחת משתי התכניות. את עצם קיומה של פגיעה בגין אישור תכנית ,5000 מנסה שמאי תובעים לבסס על סמך השוואה בין מחירי דירות ברח' ארלוזורוב לבין מחירי דירות ברח' ז'בוטינסקי – כאשר לטענת שמאי התובעים, המחירים ברח' ארלוזורוב (היינו בסביבת הנכסים) עולים בקצב איטי יותר מאלה שברח' ז'בוטינסקי (אשר בחלקו איננו "ציר מעורב" כפי שמוגדרת סביבת הנכס ע"פ תכנית המיתאר) – וזאת בהשפעת התכניות.

רא' גם ההחלטה בערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ' הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח'

(להלן: "עניין פרימור").

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2025-05229 תתי חלקה 9 ו- 11

26-0018ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

בהקשר זה נפנה לפסק הדין של בית המשפט המחוזי (חיפה) בעתמ 27095-05-25 מ.ת.ב חברה למדידות והנדסה בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה (נבו, )5.9.2025 (סעיפים .)77-78 מטעם ראשון זה – יש לדחות את התביעה בגין אישור תכנית 5000 כבר על הסף.

דחיית טענות התובעים לשיעור הפגיעה בגין אישורה של תכנית 5000 וכישלון התובעים בהוכחת ירידת ערך

לדעתנו, בהתאם למפורט בחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית – יש לדחות את הטענה לעצם קיומה של פגיעה, וזאת משלושה טעמים: הראשון – כי שמאי התובעים כלל לא מפרט את עסקאות ההשוואה עליהן ביקש להסתמך, כפי המתחייב על פי הפסיקה (רא' למשל עניין ישיבת יקירי המצוטט לעיל). שנית – בהתאם לניתוח עסקאות ההשוואה שנבחנו על ידי שמאית הוועדה המקומית, הן ברח' ארלוזורוב והן ברח' ז'בוטינסקי, הטענה לעליית מחירים "איטית" או "מתונה" לכאורה ברח' ארלוזורוב שגויה מן הפן העובדתי; ועל כן הבסיס הרעיוני עליו מבוססת התביעה, נשמט. שלישית – וזה העיקר – הלכה למעשה אין כל מחלוקת כי ברח' ארלוזורוב חלה עליית מחירים בשנים בהן אושרו התכניות ובמועדים הקובעים (רא' טבלת "תוצאות הסקר" בעמ'

14 לחוו"ד וירניק לרח' ארלוזורוב) – ולפיכך, למעשה אין כל מחלוקת כי לא חלה ירידת ערך הנכסים.

בהיעדר ירידת ערך המקרקעין ובהיעדר הוכחת קיומה של פגיעה – דין התביעה להידחות על הסף.

בהתאם לחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, שגויה טענת התובעים כי תכנית 5000 קובעת שבקומת הקרקע בציר מעורב תהיה ל"מסחר בלבד". בפועל, וכפי המוכח בחוו"ד שמאית הוועדה המקומית, תכנית 5000 קובעת הוראה שונה – ולפיה לא יותר שימוש למגורים. הא ותו לא.

בהמשך ישיר לכך, הרי שגם התפישה – לפיה מגורים מעל "מסחר" פוגעת בערך הדירות בקומות העליונות – אינה מקובלת כלל וכלל מן הפן השמאי, וזאת לאור עמדתה המקצועית של שמאית הוועדה המקומית – כי עירוב שימושים דווקא משפר את איכות המגורים (ובהתאם את ערך המקרקעין) – וזאת בפרט בעיר דוגמת תל אביב. על כן ולא בכדי, מצביעה שמאית הוועדה המקומית על כך שהשומות המכריעות עליהן ביקש שמאי התובעים להתבסס ניתנו בערים אחרות ולא בתל אביב עצמה.

זאת ועוד, ובדומה, גם ניסיון שמאי התובעים להתבסס על מחקר דלפי משנת 2002 אינו מביא להרמת נטל ההוכחה המוטל על התובעים לשם הוכחת קיומה של פגיעה. רא' לעניין זה ערר (ת"א)

786/04 גודינר סיני ואח נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ״ת. רא' גם ערר ת״א/95193/07 חוה אקירוב

רא' בנוסף: רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו 15.07.2014; עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' אברהם עודד (פורסם בנבו, )30.10.2016; ערר
4ר1א0'2 ב.7נו0ס.5ף:1; ר עעע""אמ 2 73308012//115 השו.ע דדהור פהבמרקגרומ ביעת" מלת נ'כ אנובן ר והבנםיה ע וגדבדע ת(פיוירםס םנ' באנלביוק, 6 ר1ו0ן2 (.פ0ו1ר.0ס3ם); בענרברו (ועדות ערר - תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 85064/10 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ נ'
(4ו1ע0ד2ות.07 ע.ר15ר; - עתעכ"נמון 5ו1ב/נ1יי8ה73 ת של. א דבוריבפ-בירפגו)ר 0ב1ע/"4מ06 נ5' 8א בצר.וה.רם מ עעודוףד ה(פשורקסעםות ב ננדבלו," ן6 1ו0נכ2ס.0י1ם.0 ב3ע);" מער נר' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב (פורסם בנבו .)17.01.2013
(הועוודעודתה עהרמרק -ו מתיכתנ ולןת וכבננויןי הוב נתיליה א תבלי-בא-יבפיוב) (0פ1ו/ר4ס6ם50 ב8נ בצו. ו1.3ר0 2מ.ע1ו0ף.7 ה1ש).ק עות נדל"ן ונכסים בע"מ נ'

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2025-05229 תתי חלקה 9 ו- 11

26-0018ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

ואה' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

ז'בוטינסקי (בהתאם לשיטת העבודה של שמאי התובעים, אך בשונה ממנו אשר לא בחן עסקאות השוואה) – לפיהם לא נצפתה על ידה ירידה בשווי העסקאות ברח' ארלוזורוב לפני ואחרי אישור תכנית ,5000 ואף לא נצפתה עליית מחירים "מתונה יותר" ברח' ארלוזורוב ובהשוואה לעליית המחירים ברח' ז'בוטינסקי.

עוד רא': ערר 2900/17 עדה גולדנברג ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה; ערר

9006/0618 איל פרוסט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו (להלן: "עניין פרוסט").

ראו גם החלטה שהתקבלה ביום ,6.3.2025 במסגרת פסיקת בית המשפט לעניינים מינהליים בת"א מפי כב' השו' גלעד הס בעמ"נ 56975-09-23 הוועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח' נ' בלו מרבל בע"מ ואח' (להלן: "עניין בלו מרבל"), בה יישם שוב בית המשפט את ההלכה הפסוקה שפורטה לעיל, על נסיבות המקרה שם, תוך שהוא קובע כי בעת אומדן שווי הנכס במצב הקודם אין להביא בחשבון את עליית השווי הנובעת מהזכויות שמעניקה תמ"א .38 הנה כי כן, בשומת התובעים נפל פגם כי הפגיעה הנטענת בגין אישורן של שתי התכניות (תכנית 5000 ותכנית הקו הסגול) – מבוססת על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובעים כשלו בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכניות – ובהתאמה כשלו בהוכחת ירידת ערך.

דחיית טענות התביעה בגין אישורה של תכנית הקו הסגול

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2025-05229 תתי חלקה 9 ו- 11

26-0018ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

נזכיר בקצרה כי התובעים טוענים כי עקב הקמת תחנת "דיזנגוף" בסמוך לבניין הנדון לא תתאפשר גישה ברכב לבניין, ולכן לא ניתן להוסיף בנייה לבניין הקיים או להקימו מחדש.

לדעתנו יש לדחות את טענת התובעים ממספר נימוקים, כפי שיפורט להלן.

חסימת הגישה ברכב ("מגרש כלוא")

הנה כי כן, בשומת התובעים נפל פגם כי הפגיעה הנטענת בגין אישורה של תכנית הקו הסגול –

מבוססת על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובעים כשלו בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכנית – ובהתאמה כשלו בהוכחת ירידת ערך.

אובדן מקום חניה

כפי שפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, בתחום המקרקעין הנידונים יובא בחשבון כי לנכס הנדון בתת חלקה 9 צמוד עפ"י היתר ותשריט בית משותף מקום חניה אחד (ט'), וכן לנכס הנדון בתת חלקה 11 צמוד עפ"י היתר ותשריט בית משותף מקום חניה אחד (י'). בהתאם לכך, צורף לחוות דעת שמאית הוועדה המקומית תחשיב המעמיד זה מול זה את הפגיעה הנטענת בגין הפסד מקום החניה, לעומת הרכיבים המשביחים הנובעים מסמיכות המקרקעין לתוואי הרכבת

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2025-05229 תתי חלקה 9 ו- 11

26-0018ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

הקלה. תחשיב זה העלה באופן חד משמעי כי ההשבחה הגלומה בתכנית עולה על שווי אובדן החניה ומכאן שאין מתקיימת ירידת ערך.

בכל הנוגע לרכיבים המשביחים ראו בהרחבה בהמשך.

יצוין, כי התחשיב אשר הוצג בחוות דעת שמאי התובעים לעניין ירידת הערך הנגרמת משני ראשי הנזק הנטענים ביחס לאישורה של תכנית קו הסגול, לוקה בפגמים מהותיים בעת שהוא נסמך, בין היתר, על זכויות בנייה מכוח תמ"א ,38 זכויות שאינן מוקנות (כמפורט לעיל), וכן על שיטת היוון דמי שכירות לתקופה של 30 שנה, חלף הערכת שווי לפי עסקאות השוואה רלוונטיות. שיטה זו אינה משקפת את שווי המקרקעין במצב החדש, מה גם שבהתאם לחוות הדעת השמאית מטעם הוועדה המקומית, היא מתעלמת מערך הקרקע בסוף תקופת ההיוון ומהריבית הראויה למגורים בסביבת הנכס.

הנה כי כן, בשומת התובעים נפל פגם, שכן היא מבוססת על מערך זכויות ערטילאי-מותנה הכלול בתמ"א .38 לעמדתנו, התבססות על זכויות מותנות בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם נוגדת את ההלכה הפסוקה ומביאה לכך שלמעשה התובעים כשלו בהוכחת ערך המקרקעין ערב אישור התכנית – ובהתאמה כשלו בהוכחת ירידת ערך.

התעלמות מרכיבים משביחים בתכנית הקו הסגול

92009/0622 עו"ד אליהו יערי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב.

בה". בהתאמה הוחלט: "להחזיר את הדיון לשמאי המייעץ אשר יבחן את האלמנטים הפוגעים

והמשביחים כאחד".

שמאי התובעים לא לקח בחשבון כי אישורה של תכנית הקו הסגול יוביל לצמצום עומסי תנועת

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2025-05229 תתי חלקה 9 ו- 11

26-0018ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

רכבים ואוטובוסים ברח' ארלוזורוב – ובהתאם לירידה בזיהום האוויר והרעש. כפי שפורט בחוות דעת שמאית הוועדה המקומית, דו"חות וחוות דעת מומחים מגוונים מראים בבירור כי תכנית הקו הסגול תיטיב עם סביבתה.

בשומה מייעצת שניתנה ברח' ארלוזורוב 170 במסגרת ערר תא/92001/0220 אירלין פרימור נ'

סוף דבר

נוכח כל האמור לעיל, יש להורות על דחיית התביעה, תוך אימוץ חוות דעת שמאי הוועדה המקומית.

כל הנטען בחוות דעת משפטית זו נטען באופן מצטבר ו/או באופן חלופי, במידה והטענה אינה מתיישבת עם טענה אחרת כלשהיא – הכל בהתאם לעניין והדבק הדברים ובנוסף לחוות דעת

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 - רחוב ארלוזורוב מס' 29 - תיק -2025-05229 תתי חלקה 9 ו- 11

26-0018ב' - - 4 דיון בתביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 בגין אישור תתל 70א' /תא 5000

השמאית מטעם הוועדה המקומית.

חוו"ד מה"ע:

לאמץ את חוות דעת היועצים המשפטיים ושמאית הועדה ולדחות את התביעה לפיצויים מהטיעונים המפורטים מעלה.

מספרי חלקות בחלקן	מספרי חלקות בשלמותן	חלק / כל הגוש	סוג גוש	מספר גוש
	35-36	חלק	מוסדר	6771

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 507-1538677 תא/מק/5371 - תיקון איחוד וחלוקה שמעוני 27-29

26-0018ב' - - 5 דיון בהפקדה

תכנית מספר :507-1538677 שמעוני 27-29 תל אביב

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה מקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו מיקום: שכונת רמת אביב א', בכתובות שמעוני ,27 .29 ממערב: שצ"פ לאורך דרך נמיר

מצפון: מגרש מגורים

ממזרח: שביל להולכי רגל

מדרום: רחוב שמעוני

כתובת: שמעוני ,27 29

גושים וחלקות בתכנית:

שטח התכנית:

4.7891 דונם

גבול מרחב התכנון - תצ"א:

עורכי התכנית:

אדריכל: גדעון בר אוריין - בר אוריין אדריכלים בע"מ שמאי: דניאלה פז – פז כלכלה

מודד מוסמך: דרור בן נתן

יזמי התכנית:

עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ

עמ' 45 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 507-1538677 תא/מק/5371 - תיקון איחוד וחלוקה שמעוני 27-29

26-0018ב' - - 5 דיון בהפקדה

בעלות:

מדינת ישראל/משרד הבינוי והשיכון

1. מצב תכנוני קיים

תיאור מצב קיים

התכנית התקפה מספר 507-0888040 תא/4804 שמעוני 27-29 תל אביב. קבעה איחוד 2 חלקות לחלקה אחת, שינוי ייעוד מגורים א2 למגורים ד תוך הקצאת שטחים בנויים לצרכי ציבור, הריסת המבנה הדרומי ובמקומו הקמת מבנה מגורים בגובה 20 קומות. עוד קבעה התכנית, שימור המבנה הצפוני בתוספת קומה בנסיגה ושתי קומות מלאות.

14 יחידות דיור הוקצו לדיור מיוחד שמיועד לתוספת יחידות דיור ציבורי.

התכנית הקצתה שטח ציבורי פתוח בצפון התכנית וקבעה עצים לשימור.

2. רקע סטטוטורי

2.1 תכניות תקפות

• תכנית מספר 507-0888040 תא/4804 משנת 2025 ייעוד הקרקע: מגורים ד' ושטח ציבורי פתוח.

2.2 קומפילציית ייעודי קרקע מצב מאושר

עמ' 46 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב מאושר (שטח קרקע דונם)	יעוד קרקע
4,124.92	מגורים ד'
669.98	שטח בנוי ציבורי
4,794.9	סה"כ

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 507-1538677 תא/מק/5371 - תיקון איחוד וחלוקה שמעוני 27-29

26-0018ב' - - 5 דיון בהפקדה

טבלת ייעודי קרקע מצב מאושר

3 מצב תכנוני מוצע

3.1 תיאור התכנון המוצע

תיקון נקודתי בטבלת ההקצאה ואיזון.

מטרות ועיקרי התכנית

שינוי נקודתי לטבלת הקצאה ואיזון שאושרה בתכנית התקפה 507-0888040 להוסיף מספר עירוני שמעוני 27-29 תל אביב - תיקון טעות סופר בטבלאות הקצאה ואיזון כך ש-14 יחידות הדיור המיוחד בבעלות אחודה של מדינת ישראל יוצמדו לתת חלקה 73 המצויה בבעלות המדינה ולא תת חלקה 1 שאינה בבעלות

.

המדינה

עמ' 47 מבא"ת ספטמבר 2007

מצב מוצע ללא שינוי מהתב"ע התקפה	מצב קיים מתוקף התב"ע התקפה 507-0888040 שמעוני 27-29 תל אביב	נתונים
ללא שינוי מהתב"ע התקפה	16,238	מ"ר	סה"כ שטח ברוטו
ללא שינוי מהתב"ע התקפה	20	קומות	גובה
ללא שינוי מהתב"ע התקפה	%50	תכסית
ללא שינוי מהתב"ע התקפה	198 רכבים 6 נגישים 1 תפעולי	מקומות חניה
ללא שינוי מהתב"ע התקפה	219 יח"ד	מספר יחידות

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 507-1538677 תא/מק/5371 - תיקון איחוד וחלוקה שמעוני 27-29

26-0018ב' - - 5 דיון בהפקדה

3.2 טבלת זכויות והוראות בניה - מצב מוצע

ללא שינוי

4 טבלת השוואה קיים מול מוצע

עמ' 48 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 507-1538677 תא/מק/5371 - תיקון איחוד וחלוקה שמעוני 27-29

26-0018ב' - - 5 דיון בהפקדה

עמ' 49 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 507-1538677 תא/מק/5371 - תיקון איחוד וחלוקה שמעוני 27-29

26-0018ב' - - 5 דיון בהפקדה

חו"ד הצוות: (מוגש ע"י צוות צפון)

ממליצים להפקיד את התכנית.

ובהתאם להנחיות הגורמים העירוניים. .1 תיקונים טכניים בתאום עם מהנדס העיר

2. תאום ואישור סופי של הוראות ומסמכי התכנית עם היועמ"ש לועדה המקומית.

חוו"ד מה"ע שהתכנית לפי סעיף 62א' בתאריך 07/09/2026 חוו"ד יועה"ש שהתכנית לפי סעיף 62א' בתאריך 06/09/2026 עמ' 50 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 507-0849968 תא/4972 - מובל נחל איילון לים

26-0018ב' - - 6 דיון בהפקדה

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המחוזית

תחום התכנית:

מיקום: תוואי המובל מפארק אריאל שרון דרך שטחי מקווה ישראל, מחלף וולפסון, שדרות הבעש"ט ועד חוף יפו. המובל הינו תת-קרקעי.

שטח התכנית: 1,012 דונם

יזם: חברת נתיבי ישראל

מגיש התכנית: חברת נתיבי ישראל

מתכנן: גרונר ד.א.ל מהנדסים

אדריכל נוף: בני שדמי

יועץ סביבתי: אקו הנדסת סביבה

אגרונום: אופק עצים וחקלאות

רקע:

עקב צורך תחבורתי יזמה מדינת ישראל פרויקט הוספת מסילה רביעית באיילון (תת"ל .)33 הפרויקט כולל צמצום חתך תעלת נחל איילון בסמיכות לנתיבי איילון. כפועל יוצא מהוספת המסילה הרביעית תעלת האיילון תהפוך צרה יותר והספיקה בה תרד, דבר שיגביר משמעותית את הסיכון להצפת נתיבי איילון, השכונות הדרומיות של תל אביב-יפו והשכונות הצפוניות של חולון. בנוסף, עקב הבינוי הנרחב במעלה אגן האיילון מחוץ לעיר תל אביב-יפו עלו ספיקות הנחל משמעותית.

החלטת הות"ל מתאריך 26.12.2016 קבעה שיש לאמץ חלופה משולבת שתיתן מענה לאירועי גשם חריגים בתקופות חזרה של .1:100 חלופה זו כוללת איגום בפארק אריאל שרון, פשט הצפה בשטחי מקווה ישראל, איגום והחדרה במעלה במחצבות מודיעין ונשר, הסתמכות על מחצבת נטוף ועל מאגר שימור איילון הקיימים, מקסום הספיקות בתעלת האיילון וכן מובל לים.

עמ' 51 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 507-0849968 תא/4972 - מובל נחל איילון לים

26-0018ב' - - 6 דיון בהפקדה

החלטת הות"ל מיום 09.04.2018 קבעה כי תקודם תכנית משלימה לתת"ל 33 – תת"ל 33א' אשר תכלול את מחצבות נשר ומודיעין, מאגר משמר איילון, פארק אריאל שרון ופשט מקווה ישראל, וכי המובל לים יתוכנן ויקודם בנפרד.

על מנת להשלים את פתרונות הניקוז לתקופת חזרה של 1:100 נדרש להקים את המובל לים – צינור תת-

קרקעי שנועד להוביל בגרביטציה מי נגר מפארק אריאל שרון ועד לחוף יפו.

בתאריך 19.02.24 קיבלה הועדה החלטה על אישור פרקים א-ב לתסקיר ההגנה על הסביבה. ההחלטה קבעה שספיקת המובל תהיה מקסימלית כברירת מחדל, שהמוצא יהיה חופי בחלופה הצפונית – דרומית למגרש החניה של נמל יפו, שהמובל יהיה סגור ויוקם ברובו באמצעות .TBM בתאריך 15.06.26 התכנית הוגשה ללשכת התכנון ועברה תנאי סף ביום .5.7.26 בתאריך 21.06.26 מסמכי התכנית נשלחו לוועדות המקומיות ת"א-יפו וחולון.

מצב תכנוני קיים:

תכנית המתאר תא/5000 – תשריט אזורי ייעוד

עמ' 52 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 507-0849968 תא/4972 - מובל נחל איילון לים

26-0018ב' - - 6 דיון בהפקדה

ייעודי קרקע מאושרים

מטרת התכנית:

קביעת הוראות מפורטות להקמת מובל תת קרקעי בין פארק אריאל שרון וחוף יפו, לרבות כל המתקנים הנלווים הדרושים לצרכי הקמתו, תפעולו ותחזוקתו. המובל יאפשר צמצום הספיקות המגיעות מאגן ניקוז איילון לתעלת, ובכך להגן על שכונות דרום תל אביב ועל תשתיות תחבורה ארציות קיימות ומתוכננות הסמוכות לאגן האיילון מפני הצפות באירועי גשם חריגים.

מצב מוצע:

תוואי המובל, חיבור לפארק אריאל שרון, אתרי התחזוקה העל קרקעיים, והמוצא לים:

עמ' 53 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 507-0849968 תא/4972 - מובל נחל איילון לים

26-0018ב' - - 6 דיון בהפקדה

אתר :1 בתחום מקווה ישראל. מתקן חיבור המובל לפארק אריאל שרון.

אתר :2 "אתר תפעולי הלוחמים", בין רחוב ידין יגאל והלוחמים, תחמ"ש ומגרשי אימון הפועל ת"א. אתר תחזוקה הכולל רמפת כניסה לרכב לתוך המובל ואזור תפעולי.

אתר :3 "אתר תפעולי וולפסון" צפונית לצומת וולפסון. כולל שטח התארגנות ופיר גישה למובל לצורך תחזוקה.

אתר :4 "אתר תפעולי נווה גולן". כולל שטח התארגנות ופיר גישה למובל לצורך תחזוקה.

אתר :5 "מתקן יציאה מדרון יפו". כולל מתקן ניקוז לים, תחנת שאיבה, כניסה לכלי רכב למובל לצורך תחזוקה, שטח קרקע לתחזוקה.

דיונים קודמים

----------------------------------------------------------------------

*****דיון בחוו"ד הוועדה המקומית לתסקיר הסביבתי שהוגש לוועדה המחוזית מתאריך

17.08.2022

מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: הועדה המחוזית

יזם: חברת נתיבי ישראל

מתכנן: גרונר ד.א.ל מהנדסים

רקע:

עמ' 54 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 507-0849968 תא/4972 - מובל נחל איילון לים

26-0018ב' - - 6 דיון בהפקדה

על מנת להשלים את פתרונות הניקוז לתקופת חזרה של 1:100 נדרש להקים את המובל לים – צינור תת-

קרקעי שנועד להוביל בגרביטציה מי נגר מפארק אריאל שרון ועד לחוף יפו.

בתאריך 21.01.2020 אישרה הוועדה המחוזית לפרסם הודעה על הכנת תכנית מפורטת ולקבוע מגבלות בתחום הקו הכחול המוצג במפה .1 התחום הינו תחום רחב בהרבה מתוואי המובל עצמו על מנת לאפשר גמישות בתכנון ולאפשר הוצאה לפועל של המובל.

בתאריך 03.08.2020 אושרו בוועדה המחוזית הנחיות לתסקיר סביבתי.

בתאריך 25.08.2021 אושרה הצעת מודל הידרודינאמי לבחינת ההשפעות הסביבתיות בסביבה הימית.

בתאריך 20.01.2022 הוגש לוועדה המחוזית תסקיר סביבתי לפרקים א' –ב'.

בתאריך 22.02.2022 התקבלו דרישות להשלמות לתסקיר.

ב 06.2022 הוגש תסקיר השפעה על הסביבה מתוקן בהתאם לסיכום עם המשרד הגנ"ס ולשכת התכנון.

בתאריך 21.07.2022 התקבלה התייחסות המשרד להגנ"ס לפרקים א' ו ב' למרחב היבשתי.

בתאריך 24.07.2022 התקיימה ישיבת מכינה בוועדה המחוזית בנושא התסקיר. לפי סעיף 12ד בתקנות

לוועדה המקומית 30 יום להעביר התייחסויות לתסקיר הסביבתי.

מפה מס' .1 תחום ה- 77-78 ע"ג תצ"א:

מדיניות קיימת:

עמ' 55 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 507-0849968 תא/4972 - מובל נחל איילון לים

26-0018ב' - - 6 דיון בהפקדה

מפה מס': 2 תחום התכנית ע"ג ייעודי קרקע מאושרים. ניתן לראות שממוקם בעיקר על שטחים ציבוריים.

מפה מס': 3 תחום ה- 77-78 ע"ג תשריט אזורי ייעוד בתכנית המתאר תא\5000

עמ' 56 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 507-0849968 תא/4972 - מובל נחל איילון לים

26-0018ב' - - 6 דיון בהפקדה

מטרת התכנית:

צמצום הספיקות המגיעות מאגן ניקוז איילון לתעלת האיילון באמצעות תכנון מובל תת קרקעי ושטחי ההתארגנות הנדרשים להקמתו, ובכך להגן על שכונות דרום תל אביב ועל תשתיות תחבורה ארציות קיימות ומתוכננות הסמוכות לאגן האיילון מפני הצפות באירועי גשם חריגים.

מצב מוצע:

תוואי המובל: מפארק אריאל שרון, דרך מקווה ישראל, חולון (שד' לוי אשכול), בניסה לתחום העיר תל

אביב-יפו בסמוך למרלו"ג, מעבר בסמיכות לבריכות החורף (הלוחמים), מגרשי האימונים של הפועל תל אביב, מתחת לאיילון מצפון למחלף וולפסון, מתחת לשצ"פ לאורך הבעש"ט עד לרחוב קדם בעג'מי, צפונה מתחת לפארק המדרון עד למוצא אל הים.

שיטת ביצוע:

בתחום מקווה ישראל: חפירה וכיסוי. בתחום העיר ת"א TBM עד לרח' קדם. המשך המובל צפונה שוב

בחפירה וכיסוי.

מע"ר בן צבי: התוואי המוצע עובר מדרום למתח"ם המתוכנן במע"ר בן צבי. לבקשת הוועדה המחוזית

נבחנת חלופת תוואי צפוני יותר שנכנס לשולי מגרש המתח"ם. החלופה נבחנת לאור צרכים של מקווה ישראל. מאחר והמתח"ם עדיין אינו מתוכנן ונדרש להשאיר גמישות מקס' עבור תכנונו העתידי, מוצע להמליץ לוועדה המחוזית על החלופה הדרומית יותר שאינה נכנסת למגרש המתח"ם. בתרשים מטה ניתן לראות את החלופות, כאשר הדרומית מבינהן אינה עוברת כלל בתחום מגרש המתח"ם העתידי (דרומית למרלו"ג).

מוצא לים:

כיום נבחנים 3 מוצאים לים: מוצא ימי, מוצא חופי מטובע דרומי, מוצא חופי מטובע צפוני. המוצא הימי הינו בעל ישימות נמוכה לביצוע לאור אתגרים וחוסר וודאות הנדסית. המוצאים החופיים נבחנים לאור

מספר סוגיות: סביבה (טבלאות גידוד), הידראוליקה, עלות כלכלית, השפעה נופית ותכנון לחוף רחצה

עתידי.

עמ' 57 מבא"ת ספטמבר 2007

מס' החלטה התוכן

16/09/2026 507-0849968 תא/4972 - מובל נחל איילון לים

26-0018ב' - - 6 דיון בהפקדה

בנוסף, בתסקיר הסביבתי עדיין מוצגת אפשרות למוצא שאינו מטובע. חלופה זו מהווה פגישה נופית ותפקודית קשה ולכן אינה ישימה.

מעבר מתחת למבני מגורים במגרשים פרטיים:

התוואי המתוכנן כולל מעבר מתחת למספר מבני מגורים במהלך עיקול המובל צפונה לרח' קדם. נערך ניתוח הנדסי המראה שצפויות שקיעות מינימליות.

איכו"ס:

בתאריך 03.08.2020 אושרו בוועדה המחוזית הנחיות לתסקיר סביבתי.

בתאריך 25.08.2021 אושרה הצעת מודל הידרודינאמי לבחינת ההשפעות הסביבתיות בסביבה הימית.

בתאריך 20.01.2022 הוגש לוועדה המחוזית תסקיר סביבתי לפרקים א' –ב'.

בתאריך 22.02.2022 התקבלו דרישות להשלמות לתסקיר.

ב 06.2022 הוגש תסקיר השפעה על הסביבה מתוקן בהתאם לסיכום עם המשרד הגנ"ס ולשכת התכנון.

בתאריך 21.07.2022 התקבלה התייחסות המשרד להגנ"ס לפרקים א' ו ב' למרחב היבשתי.

בתאריך 24.07.2022 התקיימה ישיבת מכינה בוועדה המחוזית בנושא התסקיר. לפי סעיף 12ד בתקנות

לוועדה המקומית 30 יום להעביר התייחסויות לתסקיר הסביבתי מתאריך זה.

חוו"ד צוות: (מוגש ע"י צוות דרום)

להלן התייחסות לתסקיר הסביבתי שהוגש ע"י הרשות לאיכות הסביבה, חברת אתרים ומחלקת תכנון

יפו דרום:

עמ' 58 מבא"ת ספטמבר 2007