סדר יום מליאת הועדה המקומית (תוכניות בניין עיר) מליאה מספר 2020-0003

+ 0

ל תל שד

3 אדיבעוְעָת

ל" יפדס: תצ

+

מינהל הנדסה לי תשרי תשפ"א

אגף תכנון חעיר 8 אוק 2020

לכבוד

הברי חועדה המקומית לתכנון ולבנלה

הנדון: ביגוס מליאת הועדה המקומית לתכנון ולבנית

מספר ישיבה: 20-0003

אבקש להודיעכם על כינוס מליאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה שתיערך בתאריך 0 בשעה 16:00 במרבז עיגב גן תעיר.

הנושאיט על סדר היום :

1 תא/תעא/1(4043) )מגדל לבנדה (אלדו

בקשח לדיון חוזר הוגש ע"י חבר המליאה שולה קשת

העתקים :

מר רון תולדאל ראש העירייה

מנחט לייבה מנכ"ל העירייה

חראלה אברהם אוו משנה ליועמייש לענילני תכנון ובניה

עו"ד

אלי מוסקוביצ סגן מהנדס העיר

עוצי סלמן, עו"ד חלועצ המשפטי

אורלי אראל מנהלת אגף תכנון העיר וסגנלת מוזייע

לואב דוד, אדרי אדריכל העיר

אלה דוידוף מזכירת ועדת המשנה לתכנון ובניה ומליאת ועדה מקומית אלון הרשקוביץ, אדרי | מתכנן בצוות תכנון דרום

אלון גולדמן, אדר! מתכנן אצל אדריכל חעיר

שדי בן גוריון 68 תל-אביב - יפו 64514, טלפון: 7247262 - 03, פקס: 7241949 - 03, אתר: [871/.80.1-[10, שואי

20

לכבוד

עו"ד דורון ספיר, יו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה תל אביב יפו עו"ד הראלה אברהם-אוצן, יועמ"ש וועדת המשנה לתכנון ובנייה תל אביב יפו

בקשה לדיון חוזר במליאת הוועדה המקומית בהמשך להחלטת וועדת המשנה לתכנון בנייה מיום 19.08.2020 תא/תעא/4043 (1) -- דיון בעיצוב ארכיטקטוני מגדל לבנדה (אלדן)

א.ג.נ. שלום רב,

1. בישיבה מספר 0015- 20ב מיום 19.08.2020, דנה ועדת המשנה לתכנון ובנייה (לחלן: ייהוועדה'') בנושא שבנדון,

והחליטה לאשר את תכנית העיצוב הארכיטקטוני למגדל לבנדה (להלן: ייתכנית העיצוב'). תכנית העיצוב חיא נגורת של תכנית מגדל אלדן שאושרה בשנת 2017, תא/4043 שמטפרה 507-0073395 (להלן : ''התבי/עי).

2. בהתאם לסעיף 18 (ו') לחוק התכנון והבניה, התשכייה- 1965 (תיקון מס' 101) תשע"ד-2014) ובהתאם לסעיף 2

בתקנות התכנון והבניה (טדרי הדיון בקיום דיון חור במוסד תכנון), תשט"ג-2003, הריני לדרוש קיום דיון בבקשה שבנדון במליאת הועדה המקומית לתכנון ובניח.

3 אבקש להדגיש, כי טרם הגיע ליזייי הפרוטוקול המלא של הדיון. לפי מייל שנשלת אליי השבוע, עולה כל הפרוטוקול טרם אושר סופית ויאושר בדיון שיתקיים בתאריך 02.09.2020.

באתר העלרייה פורסם נכון ליוםס ה-25.08.2020 רק פרוטוקול ההחלטות של הדיון. להלן צילום מסך מאתר

חהאינטרנט העירונל:

החלטות

תאריך הועדה: כל האפשרויות ש חיפוטו 0

21000 00

3] פרוטוקול החלטות 19-8-20 מס 20-0015

לפיכך, אני שומרת לעצמי את הזכות לעדבן בהמשך את בקשתי לדיון חוזר ואת הנימוקיט לבקשה.

4. להלן תמצית חלק מנימוק?י:

א שטחי הציבור לא מוקמו בתכנית העיצוב בהתאם להוראות התב'/ע:

על פי חוראות התבייע (סעיף 4.4.1), שטחי הציבור חיו אמורים להיות ממוקמים בקומת הקרקע.

₪ ]ב

| |

= = לשכת חברת המועצה שולה קשת, עיריית תל אביב-יפו, רחוב אבן גבירול 69, תל--אביב-יפו 64162 טלפון: 03-7244686, 052-2342449, מייל: ]1.ץ0ם. ט1 צב-161. 60811 18 טום 5

בקשה לדיון חוזר -- מגדל לבנדה, עמ' 2 מתוך 3

לעומת זאת, לפי תכנית העיצוב שטחי הציבור ימוקמו בקומה 3 לפכ

מעבר לשאלה כיצד תכנית כה מפליגה בזכויות אושרה עס הקצאות כה נמוכות לשטחי ציבור (בניגוד לחוראות תכנית המתאר תא/5000 משנת 2016), נוצרת השאלה מדוע מוכנה העירייה לסטות מהתבייע ולמקס את שימוש הציבור רק בקומח 3.

לנושא זה משמעות גדולה, כיוון שלמעשה חלק גדול מהשימושים הציבוריים לא יכולים לתפקד בקומה 3 (גן, מעון יום) ו/או שהנגישות אליהם תפגע.

לא הוגדר השימוש בשטחי הציבור:

תכנית עיצוב נדרשת מעצם מהותה לפרט, בין היתר, את הפרוגרמה, ולקבוע מה יהיה השימוש בשטתי הציבור שאושרו בתבייע. לפי הפרוגרמה הזו אמורים להיבנוות שטחי הציבור בשלב החיתר.

בדרום תל אביב-יפו מתסור אקוטי במבנים למעונות *וס. המצב כה קשה, עד כי העירייה לא מצליחה לממש את תקציבי הענק שקיבלה מהממשלה בשנת 2015 להסדרת הנושא, ונכון לינואר 2020, ניצלה רק % מתכספים שנתנה לה המדינה. התואנה לכשל זה, כפי שנמסר לעיתונות, היא שהעירייה מתקשה למצוא מבנים זמינים שיחליפו את יימחטני הילדיסיי בנווה שאנן. לפיכך, יש לקבוע בתכנית העיצוב, כי שטתי הציבור במגדל יישמשו לטובת מעונות יום מפוקתיס ומסובסדים.

לכל הפהות, יש לבקש מהיחידה לתכנון אסטרטגי בעירייה להנחות את הוועדה המקומית מה יהיו השימושיט חרלוונטיים בשטחל הציבור בתבייע. אפילו דבר בסיסי וה לא נעשה, לצערי.

הגדלת יחידות המלונאות בניגוד לתב'/ע:

תכנית העיצוב מגדילה את מספר יחידות המלונות ב-30% ביחס למספרן בתבייע. מכיוון שהתבייע אומרת שלא ניתן לפצל את יחידות חדיור למלונאות, ולכן יש להניח שהגדלת הלחלדות נעשה עייח שימוש אחר, תכנית העיצוב לא מבהירה כיצד אושרה הגדלת יחידות הדיור ועל חשבון איזה שימוש חדבר נעשה.

כתוצאה מכך אי אפשר לבחון כראוי אס שינוי בחיקף שימוש זה אכן תואם להוראות התבייע. אני מקווה לגלות (לאחר שאקבל את פרוטוקול הדיון), שנושא זה הובהר ונבחן בוועדה.

תכנית העיצוב מציעה לאפשר עוד 5 קומות בעתיד, בכפוף לניוד זכויות.

היבטים מרכזיים בהטבה משמעותית זו ליזמים לא נבחנו לעומק (לפי הדראפט לדיון):

(1) למרות שלכאורה מדובר בהקלה אפשרית לפי תקנות סטייה ניכרת, כאן נאמר מראש שהדבר יתאפשר רק בכפוף לניוד זכויות, הליך שאמור להיעשות במסגרת תבייע חדשה. כך, לכאורה, תכנית עיצוב שנדונה בוועדת המשנה של הוועדה המקומית 'ימאשרת למפרעיי תבייע חדשה לניוד זכויות. יש לציין שאינני בטוחה אס תבייע חדשה היא בסמכות הוועדה המקומית (בגלל השינוי המשמעותי במספר הקומות).

נדרשת הבהרת תלועמייש בנושא הסמכות לאשר הטבה זו במסגרת תכנית עיצוב.

(2) תכנית העיצוב לא קבעה מה יהיה השימוש בחמש הקומות שיתווספו לתבייע, ולא קבעה מה יהיה היקף השטת הציבורי שיוקצה מסך התוספת. מכיוון שמדובר בהטבה, ומכיוון שהתבייע הושרה עם הקצאה נמוכה מהנדרש לשטתי ציבור לפי תא/5000, היה מצופה שחלק משמעותי מתוספת השטחים

תוקצה לטובת הציבור.

(3) נדרש כי הוראות תכנית העיצוב תקבענה, כי ניוד הוכויות למגדל יתאפשר קודם כל (אס לא באנפו

טלפון: 6, פ03-7244615, מייל: ]1 ש0ם. ענט 101-8 66000811 18 גות 5

7

בקשה לדיון חוזר -- מגדל לבגדה, עמ' 3 מתוך 3

בלבדי) ממבנים באזור, כלומר שכונת נווה שאנן.

ראוי לדרוש שהתוספת תעודד שימור של מבנים בנווה שאנן, ולא תעודד שימור של מבנים באזור אחר בעיר. מדובר בכלי תשוב לצדק חלוקתי, כיוון שבכך ניתן יהיה לשפר את הכדאיות הכלכלית של ניוד הזכויות באזור נווה שאנן, וגם לחבטית כי על נווה שאנן לא יועמטו זכויות בנייה שאמורות חיו להיבנות בשכונה אחרת.

יש לציין, כי הסדרים והגבלות דומות מוכרים על ידי מחלקת שימור, כך למשל, בתת-רובע ייהץונהיי שבלב העיר (צומת רוטשילד-אלנבי), לא נהוג לאפשר ניוד זכויות חיצוני.

(4) תמוה שהוועדה המקומית מאשרת תוספת בנייה כייכ אינטנסייבית (20% נוספים לשטתי בנייה שאושרו רק לפני 3 שנים) בזמן שהשטחים הירוקיט של שכונת נווה שאנן רק מצטמצמים. כידוע לכם, הוועדה המקומית פועלת במרץ בשנח האתרונה כדי לקדם את הריסת גינת לוינסקי, הריאה הירוקה היחידה בשכונה, ולכן לא סביר להסכים להעמסה נוספת של שטחי בניית בשכונה וו על רסע הצמצום

בשטחיה חירוקיס.

לאור כל האמור לעיל, יש חשש כי תכנית העיצוב מכשירה הלכה למעשה סטייה מהתבייע, ומעניקה ליומים הטבות משמעותיות מבלי שיש בכך תועלת ציבורית.

מפאת רצוני שלא לעכב את עבודת הוועדה המקומית, הודרזתי והכנתי פנייה זו טרם פורסט פרוטוקול הדיון וטרם אושר פרוטוקול ההחלטות. כמו כן, טרם השלמתל את ההתללעצויות עס מומחיט בנושא. לפיכך, הטענות המובאות לעיל הינן מקדמיות בלבד, ואני שומרת לעצמי את הזכות להביא נימוקיט נוספים ולהוטיף לאלו המובאיט לעיל בישיבתת מליאת הועדה המקומית אשר תדון בנושא.

אבקש כי בקשה זו תובא לדיון בהקדם האפשרי במליאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

בכבוד רב,

שולה קשת

חברת מועצת העיר והוועדה המקומית תל אביב-יפו

העתקים :

מר רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב-יפו

חברי הועדה המקומית לתכנון ובנייה

אדרי אודי כרמלי - מהנדס העיר

: ' ₪ 1 ב

לשכת חברת המועצה שולה קשת, עיריית תל אביב-יפו, רחוב אבן גבירול 69, תל--אביב-יפו 64162 טלפון: 03-7244686, 03-7244615 מייל: 11 0ש.1ע81[.161-4 רח 6)00 518

מס' החלטה התוכן

120 ב תא/תעא/1(4043) - )מגדל לבנדה (אלדן

5- - - 8 | דיון בעיצוב ארכיטקטוני

מוסד התכנון המוטסמך לאשר את התכנית:

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב

מיקום:

שכונת נווה שאנן

כתובת:

לבנדה 53, ראש פינה 30

גושים וחלקות בתכנית:

מספר גוש סוג גוש חלק/כל הגוש מספרי חלקות מספרי חלקות בשלמותן בחלקן

17 מוסדר חלק מהגוש 6

שטח התפנית :

6% מ"ר

עמ 69 מבאיית ספטמבר 2007

מתכננים :

אדריכל תכנית: אורי בלומנטל עבור מילוסלבסקי אדריכלים בע"מ

מתכנן פיתות ונוף: האוטסמן אדריכלים

יועץ בנייח ירוקת: לשט-שפר איכות חסביבה בע"מ

ם: אמרלד גלילאו נכסים בע"מ

בעלות :

אמרלד גלילאו נכסים בע"מ

מצב השטח בפועל:

המגרש משמש מגרש חניה של חברת אלדן וכולל מבנה משרדים יביל בפינה הדרום-מערבית.

בדופן המגרש הדרום-מערבי מצוק כורכר לשימור.

מצב תכנוני קיים :

קיימת תכנית יעודית למגרש: תא/4043 -מגדל אלדן (להלןיי יי התכנית הראשיתיי)

התכנית איחדה 4 חלקות (73-76) למגרש אחד שמספרו 100 בשטת 1,548 מ"ר, ומתירה הקמת מגדל מעורב שימושים

בן 29 קומות ובשטח על-קרקעי של 17,590 מ"ר.

התבייע מחליבת כתנאי למתן היתר בנייה- אישור הוועדה המקומית לתכנית עיצוב, בינוי ופיתוח אדריכלי.

עיקרי הוראות תכנית תא/4034

41

0 ₪909

קביעת יעוד למגורים, מטחר ותעסוקה לצורך הקמת בניין בן 29 קומות הכולל שתי קומות מסד גבוחות וקומת גג עליונה עבור מתקנים טכניים, מעל קומות מרתף

קביעת הוראות לאיחוד 4 חלקות רשומות למגרש בניה אחד בהסכמת הבעלים, הכולל לוח הקצאות.

קביעת הוראות לזיקת הנאה להולכי רגל בתחום התכנית

קביעת הוראות לשימור מצוק הכורכר קיים בחלק המערבי של המגרש וייעודו לשצייפ

קביעת וכויות בניה ל-16,938.8 מ"ר שטחים כוללים מעל הקרקע

קביעת צפיפות וגודל יחייד מוצעת

קביעת הוראות בינוי ועיצוב

קביעת 650 מ"ר כוללים לצרכי ציבור, לשימושי חינוך, תרבות וקהילה

הפרשת שטחים במסגרת תכנית האיחוד וחלוקה לפי פרק גי סימן זי לצורך הרחבת דרך בפינת הרתובות : רתי לבנדה, רחי הרכבת ורחי ראש פינה

מצב תכנוני מוצע לפי תב'יע 4034

מגדל מעורב שימושים בן 24 קומות בגבולות קווי חבנלין:

0

ס

בקומת הקרקע ובקומה השנייה מסחר, לובאים ושטתי שירות משותפים למגדל.

בקומה השלישית שטת ציבורי בבעלות העיריה

בקומות 4-13 בית מלון לואו-קוסט 210 חדרים

בקומות 14-15 תעסוקה

בקומה 16 קומה טכנית ומועדון בריאות משותף למלון ולדיירי המגדל בקומות 17-22 41 דירות מגורים בגודל ממוצע 75 מ"ר

0000000

בקומות 23-24 גג טכני דו-קומתי הכולל את רוב המערכות חטכניות של המגדל

בצדו המערבי של המגרש קלים מצוק כורכר בגובה 5-6 מטרים המוגדר בתבייע תא/4043 לשימור נופי במסגרת יעודו כשצייפ. התכנית קובעת זיקת הנאה לאורך המצוק ברוחב של 2.0-2.5 מטר. התכנית המוצעת מרתיבה את אצור זיקת ההנאה לרוחב משתנה בין 5.5 מי ל-9.0 מי. בתחום זה יבוצעו פיתות שטח, גינון ושתילת עצים לרווחת הציבור ובהתייחסות אל מצוק הכורכר והצמחיה הקיימת עליו.

בתוספת ציקת הנאה לציבור לאורך הרחובות לבנדה וראש פינה הנדרשת בתבייע סה"כ שטח זיקות ההנאה בתכנית הוא 709 מ"ר מתוך שטת מגרש של 1548 מ"ר שהם כ- 46% משטת המגרש והולכי חרגל יכולים להקיף את הבניין מכל עבריו.

הכניסה ללובי הציבורי (הראשי) תהיה מהרחבה בקרן הרחובות לבנדה וראש פינה. בלובי הראשי נמצאות המעליות המשרתות את הייעודים השונים במגדל למעט המגורים. כניסה לשטת הציבורי מתוכננת מלובי ראשל

כניסה נפרדת ללובי המגורים תהיה מרחוב ראש פינה.

מעל לכניסות ללוביים מתוכנן גגון הצללה והגנה מפני גשם, לכוון הרחובות לבנדה וראש פינה, יבלטו הגגונים עד 2.0 מטר מקו הבניין, אך בתחום המגרש, בכפוף לתקנות התכנון והבנייה.

משני עברי הלובי הראשי יחידות מטחריות, שהכניסה אליהן תהיה מהרתבה הראשית ומתוך הלובי הראשי.

בנוסף קלימות עוד שתי יחידות מסחריות בעורף הבניין הפונות למצוק הכורכר שהכניסה אליהן תהיה מאצור הולכל הרגל (זיקת הנאה) שלאורך המצוק.

רמפת הכניטה למרתפיט נמצאת ברחוב לבנדה, בהתאם לנטפח החניה של התבייע.

טבלת נתונים*:

נתוניט תכנית תא-4043 תכנית מוצעת

שטחים עיקריים | 12,820 מ"ר 0 מ"ר

שטחי שרות 0 מ"ר 0 מ"ר

מרפסות מגורים | 492 מ"ר 0 מ"ר

גובה קומות 0 -6.0 מ! 0 -6.0 מ

גובה בניין 0 מו 4 מ!

מספר קמות 29 6

תכסית המגדל 0% 0%

תכטית מרתפים | 85% 55%

* אין בתכנית העיצוב כדי להוסיף שטתי בנייה מעבר למאושר בתכנית הראשית. במקרה של סתירה בין תכנית זו לתכנית הראשית, יקבעו הוראות התכנית הראשית. התכנית כפופה לתקנות התכנון והבנייה ואין בתכנית וו כדי לאשר שטחי בנייה או סטייה מתקנות אילו.

2 העיצוב האדריבלי

21 אפיון המבנה

בללי:

1

/1

מוצגות שתי חלופות עיצוב: חלופה אי ייחלופת אדריכל העיריי וחלופה בי ייחלופת חיוסיי.

כמו כן, לכל חלופה עיצובית מוצג תכנון המציג נפחים עתידים המציגיט את נפתי הבניה האפשריים, במידה ותקודט ותאושר תכנית לניוד וכויות משימור, להלן עיקרית:

תוספת של 50% שטחי בניה בניוד מבנייניס לשימור מבלי לשנות את קונטור הקומה והגרעינים.

גובה הבניין 34 קומות במקום 29 קומות

הכול בכפוף לתכנית לניוד זכויות לבשתאושר.

הדמיות המבנים

חלופה בי ייאדריכל העלריי חלופה אי ייחלופת הלצט'י

לפי תב"ע: 29 קומות

חזיתות:

ו 5

|

| חזית מערבית

|מגדל לבנדה 55 תיע הל

הו ב

מגדל לבנדה 55 | חוית מעדגית | פומרדי

9 קומות - לפי תב"ע | חזית מערבית 4 קומות -- תכנית עתידית לניוד זכויות משימור | חזית מערבית

ות וו

ו וה יא ו

וו |

- | חזית זרומית ‏ 0800

מגדל לבנדה 53| תכשע 005 | סג

מגדל לבנדה 5 8

9 קומות -- לפי תב"ע | חזית דרומית

4 קומות - תכנית עתידית לניוד זכויות משימור | חזית דרומית

חזית דרומיתת

תכנית הפיתוח:

א. תיאור כללי - מגדל מעורב שימושים בן 24 קומות.

עיצוב הבנין בחויתו הראשית מתייחס אל בניין האניה האיקוני (מצידו השני של רחי לבנדה)

מצטט את צלליתו המיוחדת ומעלה אותה לכל קומות המגדל שייראו מכל מקום

ב. גובה המבנים, מס' קומות ומפלסים: הכל ע"פ תוכנית מפורטת מס' 507-0073395 - יימגדל

אלדן- תא/4043,

לאחר אישור התכנית לתוספת 50% משימור המגדל יהיה בן 34 קומות

ג. | קווי בנלין -- ע"פ תוכנית מפורטת מס' 507-0073395 - 'ימגדל אלדן- תא/8043.

22 חזיתות המבנה ומעטפת

א. בהתאם להוראות התכנית הראשית- לא יותקן קיר מסך בחויתות הדרומית והמערבית.

כדי שהחציתות המוצעות תאפשרנה התייחסות משתנה לכווני השמש מחד ולגאומטרית הבנלין והנחיות התבייע מאידך, מוצעת מערכת של קורות אופקיות בהירות בגובה של 90 סיימ העוקבות אתרי קונטור רצפות הקומות, וביניהן מילואות שהרכבן משתנה בהתאם ליעוד ולכווני השמש.

המללואות מורכבות מערוב של יחידות מזוגגות שקופות ויחידות אטומות ב- 3 גוונים בהתאם לכווני השמש, ודרישות חשימוש בקומות.

הקורות האופקיות מורכבות מאגף מלבני במידות 20/90 ומחצי צינור ברדיוס 30 -25 סיימ, חכל מאלומיניום בגוון בחיר/לבן.

אגפי המילואה יהיו ברוחב 90 סיימ או 180 סיימ ובגובה משתנה (לפי גובה הקומה). התלונות יהיו אגפי זכוכית בידודית שקופה ₪ ש1,0 ברפלקטיביות עד 14%.

האגפים האטומים יהיו או מזכוכית מגוונת אטומה (ברפלקטיביות עד 14%) או מלוחות אלומיניום צבועים ומאחוריהס פנל מבודד תום.

גווני האגפים האטומיט יהיו לבן, אפור בהיר ואפור כחה יותר וישתלבו עס הגוון הכהה יותר של הוכוכית השקופה.

ב. מורפסות

0 לפי הנחיות התבייע המרפסות אינן בולטות מקווי חבניין.

6 המרפסות ממוקמות בפינות הבניין וביישקעיסיי בקומות.

ס עקרונות עיצוב החצית של הרצועות האפקיות יחולו גס על המרפסות לצורך שילובן המלא בבניין.

מעקות המרפסות יהיו שקופים ככל הניתן.

ג. | הצללות וסגירות חורף -, במידה ותהיינה הצללות ו/או סגירות חורף הן תתבצענה בהתאם לפרטים

ולחומרים התואמים את ההנחיות העירוניות לפרגולות, פרגודיס, הצללות וכו'.

ד שילוט- שילוט יהיה בתתאט להנחיות מחי השילוט העירונית ובאישורה.

ה. חזית חמישית

0 מרפסות הגג בקומות הציבוריות תהיינה מגוננות ויאפשרו מילוי אדמה לשתללה חלקית.

0 על מרפסות הגג הציבוריות לא *וצבו מתקנים טכניים מרעישים.

ס המערכות הטכניות שעל הגג העליון (על שני מפלסיו) תהיינה מוסתרות ע"י קיר מסתור אקוסטי הבנוי מפנליס אטומים כמוגדר בפרק התציתות ולפי דרישות היחידה לאיכות הסביבה ובגובה של עד 7.0 מטר (לפי הוראות חייתכנית הראשיתיי).

ו. | תאורה אדריכלית: תאורה אדריכלית תהיה על פי מדיניות הוועדה המקומלת.

ז. יחס להנחיות מרחביות: התכנית כפופה להנחיות המרחבית הכלל עירוניות. במקרה של סתירה

בין הנחיות מרחביות להוראות תכנית העיצוב :גברו הוראות תכנית זו.

3. שומת הקרקע/קומת הכניסה

א. כניסות

0 הכניטה ללובי הציבורי (תראשי) תחיה מהרחבה בקרן הרחובות לבנדה וראש פינה.

0 כניסה נפרדת ללובי המגורים תהיה מרחוב ראש פינה.

0 מעל לכניסות ללוביים מתוכנן גגון הצללה והגנה מפני גשס. לכוון הרחובות לבנדה וראש פינה יבלטו הגגוניס עד 2.0 מטר מקו הבניין, אך בתחום המגרש.

0 מאזור זיקת ההנאה לשימוש חציבור תהיה כניסה נוספת ללובי המלון.

ב. שטחים משותפיסם בנויים

הלובי הציבורי מהווה כניסה וגישה משותפת לחניון הציבורי, לקומה הראשונה (מסחרית), לקומת הציבורית (של העיריה) ולשתי קומות חמשרדים.

בחצית רחוב לבנדה נמצאים חדרי דחטניות האשפה בצמוד לפיר צנורות האשפה האנכלים (שוט), ולידס חדר מיחזור כללי (דיתוס קרטונים ואשפה גדולח) שישמש גס כחדר כניסה ולציאה של אספקה וכביסה למלון.

זד. שטת ציבורי בנול

התכנית כוללת שטח ציבורי בנוי בהיקף של 650 מ"ר (ברוטו). השטח הציבורי ממוקם בקומה שלישית.

24 נגישות

תכנון הבניין והפיתוח עומד בתקנות הנגישות התקפות ונותן מענה לדרישות ההנגשה לאנשים עס מוגבלויות.

5 תנועה

רמפת הכניסה למרתפיט נמצאת ברחוב לבנדה, בהתאם לנספח החניה של התבייע.

התניה ב5- מרתפים (חניון ייבורגיי) וכוללת כ- 120 מקומות תניה לרכב, 25 מקומות חניה לאופנועים

ו-65 מקומות חניה לאופניים, הכל כמפורט בנספת התנועה המצורף לתכנית זו.

6 מערבות

מתקנים טכניים והנדטיים:

חשמל: המגדל יכלול חדר שנאיט ומיתוג של חכרת החשמל להזנת דירות המגורים וחדר שנאים פרטי להזנת שאר חלקי הבניין. הדרי השנאים ימוקמו במרתף הראשון כאשר הגישה לפריקת השנאים היא דרך פתת ברמפת הכניסה לחניה. גנרטור תרוס ימוקם על גג חהמגדל.

אספקת הדלק לגנרטור תהיה משוחה במדרכה בין פתתי הגישה לדחסניות.

גד:

הגז לבניין יסופק ממיכל טמון במאצרה הממוקמת בתחום ויקת ההנאה למעבר הציבור, למרגלות מצוק הכורכר. פתת הונת הגו ישולב בתוך הגדר הדרומית.

מים:

כניטת המים הראשית (הגמל) תהיה מרחוב לבנדה בפינה הדרומית הצמודה לירידה לתניון.

הגמל ישולב בדופן הירידה לחניה.

מאגרי חמיט לצרכים השונים ימוקמו במרתף התחתון, בקומה הטכנית ועל הגג בהתאם לדרישות הטכניות.

כבוי אש:

מתקן ההתחברות של סניקת הכבאית אל הבניין יחיה משולב בפינה הדרומית של חצית הבניין בסמוך לרחבת הכיבוי ולירידת הרמפה לתניון. רחבת כיבוי אש תמוקם על המדרכח ברהוב לבנדה כמסומן בתכנית הפיתות.

מיווג אוויר ואוורור:

כל מתקני מיזוג האוויר להיו על הגג ובקומה הטכנית מבודדים אקוסטית ומוסתרים.

פליטת אולר מהמרתפיט תמוקם בחצית המערבית ובגובה העולה על 6 מטרים מעל פני הקרקע.

פירי הוצאת עשן מחבניין יעלו אל הגג העליון.

מנדפים מבתי אוכל בקומת הקרקע יעלו אל הגג העליון.

אצירת אשפה, פינוי ומיחזור:

חדר אצירה מרכוי ימוקם בקומת קרקע ובו ימוקמו 2 דחסניט נתיקים בנפח של 12 קוב .

סמוך לחדר האצירה המרכצי ימוקט חדר מיתזור כאשר בחדר הנייל וצב מכבש קרטונים (10 טון)

חדר זה ישמש גס כחדר אצירת ביניים למסחר כמו גס לאזור הציבורי שטחים הממוקמים במפלס קומת הקרקע.

במפלט קומת מרתף ימוקם חדר מיחאור לדיירים אליו יפנו חדייריס את מרכיבי המיחזור מהחדר

הנייל יתבצע הפינויי באמצעות מעלית אל חדר המיתזור/אצירה מרכי.

פילרים ומתקנים טכניים קיימים :

במגרש ובטביבתו (חשמל, תקשורת, מערכות ציבוריות) יוטמעו במעטפת המבנים ובתת הקרקע במידת

הצורך. התאוס מול הגורמים המאשרים יעשח על ידי היום.

בכל מקרה כל מתקני התשתית ימוקמו כחלק אינטגרלי מחבינוי ולא יבלטו למרחב הציבורי (גם אם

מדובר משטת בבעלות פרטית המהווה חלק מהמרתב הפתות של הפרויקט)

בריכת שחיה:

בבניין תמוקם בריכת שתיה במסגרת מועדון בריאות שיוקם בתלק מהקומה הטכנית שמתחת לקומות

המגורים (קומה 15 לפי התבייע או קומה 24 לאתר תוספת שטחים משימור) ובמסגרת נפח הבניין.

בריכת השתייה במידות 17/3.8 מטר ובעומק 0.9-1.5 מטר תהיח יצוקה מבטון באתר.

במקום סמוך ונגיש יהיה חדר מציל / ערה ראשונה.

3. הנחיות הפיתוח הסביבתי

1 שטחים פתוחים /זיקות הנאה

בצדו המערבי של המגרש קייט מצוק כורכר בגובה 5-6 מטרים המוגדר בתבייע תא/4043 לשימור נופי ב - : - -. --

התבייע קובעת ויקת הנאה לאורך המצוק ברוחב של 2.0-2.5 מטר. כמו כן קובעת התבייע זיקת הנאה לציבור לאורך הרחובות לבנדה וראש פינה. טהייכ שטח זיקות ההנאה לא יהלה קטן מ-850 מ"ר.

התכנית כוללת סה"כ 709 מ"ר זיקת הנאה לציבור.

בתחום ויקת ההנאה שבין המגדל למצוק הכורכר יבוצעו פיתוח שטח, גינון ונטיעת עצים לרווחת הציבור ובהתייחסות אל מצוק הכורכר והצמתיה הקיימת עליו.

ציקות ההנאה יפותחו ללא גדרות ומכשוליס, ללא מערכות טכניות המהוות מפגע פיי או ולזואלי.

2 פיתוח השטח

* מי נגר- השטת לחלחול טבעי במגרש הוא. 235 מ"ר המהווים 15% משטח המגרש וכוללים בתוכם את שטח מצוק הכורכר כמוגדר בתבייע.

* העצים בתחום השצייפ הצמוד למצוק הכורכר שתולים בקרקע הטבעית.

* נטיעות מעל מרתפים בהתאם לדרישות העירוניות.

* העצים הנטועיט במדרכות לאורך הכבישים יינטעו באדמת מבנה.

* ינטעו עצים בוגרים (גודל 10).

" פרטר בית הגידול מפורטים בנספת הנופי המצורף לתכנית זו.

* פיתות שטחי ויקת ההנאה לאורך הרחובות יחיה ברצף עס פיתות המדרכה כמתואר בתכנית הפיתות.

4. מאפייני בניה ירוקה

תנאי לפתיחת בקשה להיתר בנייה יהיה עמידה בתייי 5281 ובהנחיות הוועדה המקומית לבנייה ירוקה התקפות בעת הוצאת היתר הבנליה.

א. דו//ח רוחות

ניתוח השפעת הרותות במפלס הרחוב המצורף לנספח הקיימות מעלה כי לא צפויות חריגות מהקריטריון הנדרש, עבור כלל השימושים בתכנית ולפיכך אין צורך באמצעים למיתון רותות.

ב. דו''ח הצללות והעמדת המבנים

בהתאם למסקנות ניתות הצללה חיובית, לצורך עמידה בקריטריון הנדרש, תתאפשר פריסת אמצעל הצללה ניידים כגון שמשיות צל, באזור חישיבה בפיתוח.

ג. ‏ יעילות אנרגטית

המגדל יעמוד בתייי 5282 בדירוג אנרגטי 8 ומעלה ובהנחיות הוועדה המקומית התקפות בעת הוצאת היתר הבנליה לנושא זה.

במלון לותקנו מערכות יעילות למיזוג ולהשבת חום, לחימום מים תמים. במבני המגורים יותקנו מערכות מלזוג יעילות מסוג 17/' השבת חום שישמשו גם לתימוס מי צריכה ביעילות גבוה.

ד. ניהול מי נגר

הקטנת הספיקות היוצאות מהמגרש ב-25% לפחות ביחס למצב הקיים באירועי שיא (1 ל-5)

תתאפשר באמצעות הקמת מאגר אטום במרתף בנפח של 21 מ"ק לקליטת מי הנגר מהגגות ----נהמרפסוות.- ומשואבה-בספגקוה-שפ-7-מקש-תשופיפה- ופ שת הלבנ

ה

1

.

חסכון במים

בשטתי המלון יותקנו קבועות שרברבות חסכוניות ע"פ דרישות תקן הבנייה הירוקה תייי 5281.

תכנית חפיתוח תעמוד בתנאי הסף לתיסכון במים שפירים להשקיית גינון בהשוואה לגינת ייחוס כמוגדר בתקן תייי 5281 באמצעות ראש בקרה תכס, שימוש בטפטפות והתאמת כמויות המים בהתאם לעונות השנה ולהמלצת משרד החקלאות.

איוורור הדירות

בהתאם לתישובי אוורור מפולש המצורפים בנספת הקיימות, הוגדרו פתתים למיקסוס אוורור טבעי בקומות המגורים. מיקום הפתחים הנדרש מצורף בנספח הקיימות לתכנית.

דו''ח תרמי עקרוני

חתכי קירות וזיגוג המאפשריט עמידה בתקן תייי 1045 ובתקן ת'יי 5282 בדירוג מזערי 3, מצורפים בנספח הקיימות.

ריצופים

לצורך מיתון תופעת ייאי ההחוס ההעירונייי, למעלה מ-50% משטחי הפיתות יטופלו באמצעות שתילת עצים, שיחים וריצוף בגוון בהיר.

שינויים לא מהותייט בפיתוח הסביבתי או בעיצוב המבנים יאושרו ע"י מחנדס העיר או מי מטעמו ולא יחייבו חורה לועדה המקומית.

6. הנחיות מרחביות ותכנית ראשית:

התכנון יחלה כפוף להוראות התכנית הראשית וההנחיות המרחביות של עיריית תל אביב.

כל תריגה או שינוי מההנחיות המרחביות דורש התייחסות טפציפית של תכנית זר.

7. תנאים להיתר:

1

₪רכש םר ₪

תנאי לקליטת בקשה להיתר בניה יהיה אישור אדריכל העיר.

הונייחסות אגרונום העיריה לתכנון המוצע בקרבת העציט לשימור.

רישום זיקות ההנאה בהתאם לחוק.

חתימה על הטכט הקמה ואחצקה מול גרמי העירייה של השטחים הפתוחים.

חתימה על הסכם הקמה ואחזקה מול גרמי העירייה של שטתחי חציבור.

8 תנאים לאכלוסי:

1

2

אישור אדריכל העיר לחומרי הגמר במעטפת הבניין שינתן טרם יישומס בפועל והזמנת חומרי הגמר.

ביצוע בפועל של השטתים הפתותים לשביעות רצון מחייע או מי מטעמו.

חוות-דעת צוות יפו והדרום ואדריכל העיר:

א. ממליצים לאשר את תכנית העיצוב בכפוף לתנאים חבאים :

סיום תאום לנושא מיקום מערכות טכניות. העתקת פילר מערכות ושילובו בנפח הבניין.

סיום תיאום לתכנית ייצוב המצוק וקבלת אישור לחידת המצוקיט במנהל בתייש.

סיום תאום תכנון השטחת הציבורי הבנוי מול אגף מבני ציבור וקבלת אישור אגף הנכסים.

₪ רכש

סיום תאום מול חיחידות העירוניות: יחידה לתכנון בר קיימא, אגף התנועה, הרשות לאיכות הסביבה.

5. סיום תאום לנושא מיקום השטח הציבורי לשביעות רצון צוות התכנון, אדריכל העיר ואגף

תכנון מבני ציבור

ב. להחלטת הוועדה, קביעת החלופה העיצובית.

ועדת המשנה לתכנון ולבניה ישיבה מספר 20-0015ב' מיום 19/08/2020 תיאור הדיון:

אלון הרשקוביץ: בתוכנית עיצוב למגדל ברח' לבנדה בשכונת נווה שאנן תוכנית 4043 צהו מגדל מעורב

שימושי תעסוקה מלונאות בשתי דרגות מגורים ושטחי ציבור בהיקף שנקבע בתבייע . התוכנית מגיעה לענין עיצוב המבנה ללא הסכמה עס צוות התיכון ואדריכל העיר על כן במצגת הזו תראו שתי חלופות עיצוב למבנה כמו כן במצגת תראו נפת עתידי כי בכוונת היום לקדם תבייע לניוד זכויות משימור

היום מציג את תוכנית העיצוב במצגת.

אורלי אראל: בדרפט כתוב ממליצים לאשר את תוכנית העיצוב והכוונה הלא לאשר את חלופה של מחייע

ולא החלופה של הלום.

אסף הראל: בענין האטריוס הפנימי למה אס סוגרים מדוע הנחת היסוד אס המבנה הוא שלם אז צריך

לשמור על קווי המתאר הנוכתים ורק להשליט! ולמה לא מקטינים את תכסית הבנין. אני מעדיף את האופציה העיצובית של אדריכל העיר. הרעיון לחבר את בית האוניה לא רעיון טוב בכלל וזה לא מקובל. יש כאן בנין צמוד וכל הערכים של המינמליוּס והאחדות והפשטות מקבלים חיפוך בבנין ואני שואף לבנין עוד יותר פשוט עוד יותר אתיד הזיתות יותר שקטות. בעיניי לא צריך את קומת הבייניס לעשות שם קומה כפולה. העליה לגובה במקומות כאלה היא מבורכת. עדיף שקומות העסקים יהיו צמודות לקומה הציבורית.

ליאור שפירא: הדוגמא שהיום הציג עם הבנין העגול הוא שונח מהמרקס העירוני והוא ממוקט בשער

כניסה לעיר, וה מבליט את החלק שלא בעיר חלבנה. מצד אחד האדריכלות עס הזכוכיות מציג דברים שאנחנו לא אוהבים ומצד שני הבנין כבנין יוצר סוג של מלרוז פלייו שומר על סביבה, הוא נמצא ליד מגדל ויטניה ודווקא במקומות כאלה שאנתנו יכולים לאפשר לעצמנו כדאי לנסות. . גם יפה שהיוּס חשב איך לשלב עס הבנין הנוסף. אנחנו מקבליט הדמיה איך הבנין יראה אט תיהיה תוספת של 50% וזה מבורך ואנל מקווה שהמגדל יגדל לגובה וצריך להבין מה המטלות הציבוריות.

אורלי אראל: היום אנתנו בתוכנית עיצוב ואתם תמיד רוצים לדעת מראש על תוכניות שמוסיפות וכויות

ושנציג גאת. התוכנית שמוסיפה וכויות היא מניוד לשימור אין לה תועלות אחרות זה מעבר לתוכנית המתאר. התוכנית שבתוקף תואמת מתאר. יש לועדה חמקומית אפשרות להוסיף תוספת של 50% מעבר לתוכנית המתאר רק עד ידי ניוד זכויות משימור מבניניס מתוקף תוכנית 2650.

מיטל להבי: המיקום הוא בשער כניסה לעיר וזה יצליל לכיוון איילת השחר וראש פניה. חייתי שמחה

לראות מה המתאר אומרת על האזור הזה. הוא מבקש צכות מוקנת בתבייע אבל לגבי התוספת של 5 קומות אה המקום לשאול אם נכון או לא ללכת מעבר לתבייע ולהוסיף קומות בגלל ההצללה וכי.

אורלי אראל: אנחנו רק מראים אופציה ושנבוא עס חתבע נבוא עם כל הבדיקות.

מיטל: מה ההבדל בין התוכנית של העיריה לתוכנית של היום. לבוא ולהגיד לנו שבמקום זיקת הנאה של המצוק שנדרשת בתבייע ברחי של 2 מי עד 2.5 נותנים לנו 5.5 לפ מי בכל הצגה אחרת חיו מציגים לנו את זה כתועלת ציבורית שראויה למילה טובה. ברגע שאומרים שמגדיליט את זיקת ההנאה ל 670מ שטח של ציקת הנאה היו אומרים וואו. אז בואו נראה את חדבריט הטובים לבוא ולתת לנו ויקת הנאה של כל המצוק כמעט 9 מ' אני רוצה השבר.

אופירה: יש שס מדרכה של חצי מטר איך יצרו 9 מי אני מבקש הסבר.

רחוב אבן גבירול 69, תל"אביב-יפ 1 64162 , |( טסף שוטם-\16 וצ

7 תל שד

"5 3 3 אביבעוץג

< 69" יפו 0+

מיטל: שאתח מתייחט להרחבה תתליחס גם לזיקת ההנאה שהורחבה לשטת מעבר ליד המצזקעתשטת של 0 מי. בנוסף אני אוהבת את הצעת אדריכל העיר. תבחירו מה עיקר הולכוח של העיצוב והמשמעותיות האחרות בציקות הנאה, מה המשמעות בתכסית בקומת הקרקע, מה המשמעות של הצללת עצים וכדי.

דבר שני להגיד שמתוקף מה נאמר שעל תוכנית מתאר אפשך להוסיף של 50% ! אז בשביל מה צריך לתקן את תוכנית המתאר.

אורלי אראל: ניוד משימור.

מיטל לחבי: אני הבנתי שאפשר לתת הקלה של 10 קומות פתאום אפשר לתת 50% זכויות מתוקף ניוד

משימור.

אורלי אראל: הוא יכול לחוטיף 5 קומות ועד 50% הפרמטר הראשון זה מה שקובע.

הראלה אברהם אוזן: אנחנו עכשיו בתוכנית עיצוב. ככל תוכנית השימור יש בח מנגנון ניוד נספת ה' ולפיו

כשמניידים ממגרש למגרש המגרש המקבל יכול לקבל היקף זכויות של עד 50% ממה שיש במגרש המקבל ועד ההגבלה של תוספת הקומות. בהליך הוה לקתו את ההגבלה ולקחו את תוספת הקומות בהקבלה של סטיה ניכרת מה אפשר לקבל בהקלה. לכן במקסימום, בהתאם לתוכנית חשימור זה 5 קומות איך מפעילים זאת !איפה שיש הגבלח של גובה בנספת הבינוי של תוכנית המתאר הכל לפי תקנות סטיה נכרת.

רק איפת שאין לי הגבלה של גובה במעייר שס אני יכולה לעלות יותר כי אין לי הגבלה של גובה בתוכנית המתאר.

אורלי אראל: ולכן הראנו שיש לתוכנית העלצוב שתי חלופות אחת לפי התבע התקפה והשניה תוספת של 5

קומות שיחית ניוד משימור.

ראובן לדיאנסקי: צריכים להיות מדוייקיט יותר, אם אנחנו מקבלים את המלצת הצוות המקצועי מה

שמוצג אלו 2 תלופות ואם אנתנו מאשרים צריך לעשות אבתנה בין שתי החלופות ולא לאשר באופן גורף, צריך להיות יותר מדוייק בהחלטה לגבי איזה חלופה.

אלון גולדמן: בקשנו לראות חלופה של עיצוב מגדל יותר רגולרי, כלומר שהנפת עוקב את קווי הבנין ויודע

לתפוט את הצומת בצורה אחידה. כנל ללא קפיצח וקומות יירוחבותיי על פני קומות אחרות כלומר שהנפח שלו אתיד. זה תואם גס לשפה האחידה לאורך המעייר. לגבי חיבור לסביבה והשער כניסה שנמצא בנווח שאנן, רחי ראש פינה יקבל גם את מגדל לבנה וגם את מגדל הרכבת 72 שכבר נמצא בעבודה היום אצלנו במינחל והוא גם נותן נפת שעוקב אחרי הצומת אחיד ורגולרי. בהטתכלות על התוכניות עיצוב שמקודמות בטביבה ותבייעות שאושרו אנחנו מאמינים שהחלופה הרגולרית היא הנכונה במקרה הצה. בנוגע לקומת הקרקע וציקות ההנאה לשימוש הציבור נעשתה עבודה מאוד טובה בשיתוף פעולה מצויין לקבל קומת קרקע שיש בה חויתות מסחריות וזיקת הנאה רחבה לשלמוש הציבור. התבייע מרחיבה את המדרכות ברוחב 4 מי והתכנון של עורף המגדל עס ויקת ההנאה תא שטח ביחס למצוק עבודה טובח של אדריכלים.

אלון הרשקוביף: לגבי האתריוס היה אפשר לתכנן בצורח שונה זו בתירה של האדריכל וח מה שנבחר

להציג בחלופה שאנחנו בקשנו.

הצבעת

המלצת הצוות מהנדס העיר ואדריכל חעיר

ותלופת היום

חלופת מת'יע

בעד: אסף הראל, דורון ספיר, אופירה יוחנן וולק, ראובן לדיאנסקי, מיטל להבי חלופת היזּם

ליאור שפירא

חלופת מחייע ואדריכל העיר התקבלה

בישיבתה מספר 20-0015ב' מיום 19/08/2020 (החלטה מספר 8) דנה ועדת המשנה

לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

רחוב אבן גבירול 59, תל-אביב-יפו 64182 , |(שסף.טוּטם-)16 שש

יי

+ 5 / +

- -

3% תל ומד

או 5 אביבשו/ה

* 69 יפן 0?מץ

הועדה התליטה לאשר את בהחלופה העיצובית שהוצעה ע"י מהייע וזאת בכפוף לתנאים הבאינש? *

1. סיום תאום לנושא מיקום מערכות טכניות. העתקת פילר מערכות ושילובו בנפת הבנלין.

2 סיום תיאום לתכנית ייצוב המצוק וקבלת אישור יחידת המצוקים במנהל בתייש.

3 סיום תאום תכנון השטח הציבורי הבנוי מול אגף מבני ציבור וקבלת אישור אגף הנכסים.

4 סיום תאום מול חיחידות העירוניות: יחידה לתכנון בר קיימא, אגף התנועה, הרשות לאיכות הסביבה.

משתתפים: דורון ספיר, ליאור שפירא, אופירה יוחנן וולק, מיטל להבי, אסף הראל, ראובן לדיאנסקי.

ד ₪ = 9

רחוב אבן גבירול 69, תל"אביב-יפו 64152 , | שס).צועם-161 תש