החלטות ועדת ערר לענייני ארנונה 12 עד 30 אוגוסט 2014

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו

תאריך :| טז באב תשעד

114

מספר ערר: | 07:48 / 140009562

מספר ועדה: | 11043

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד קניון אורה

חברה: רו"ח מרמור רונית

חברה: עו"ד קדם שירלי

העורר/ת: גיני יעל,יוסף רן שבתאי

-1 ג ד-

מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו

החלטה

הדיון להיום גקבע לשמיעת הוכחות.

כפי שפורט לעיל העוררת לא טרחה להופיע לאף אחד מהדיונים שנקבעו לערר דנן ובכלל זה לדיון שנקבע להיום, על אף שההודעה בדבר קיום הדיונים נמסרו לה.

יש להעיר שגם התצהיר שהוגש ע"י העוררת להוכחת טענותיה הוגש באיחור רב, וכי לפנים משורת הדין הוא התקבל ונקבע להיום המועד לשמיעת הוכחות.

בנסיבות אלה יש לראות את העוררת כמי שזנחה את הערר ולפיכך אנו מורים על דחיית הערר.

אין צו להוצאות.

ניתן והודע בנוכחות ב"כ המשיב בלבד היום 12.08.2014.

בהתאם לסעיף 3(ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000,

לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפי בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 45 יום

מיום מסירת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשל"ז - 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.

3 / ב 23 ]

יו"ר: עו"ד קניון אורה חברה: רו"ח מרמור רוגית חברוק: עו"ץ\קדם שירלי

[ [

שם הקלדנית: ענת לוי

חמשיב לא הציג תשתית ראליתית ביחס להודעה שנמסרה לו על ידי מאן דהוא ביחס להחוקה של העורר בנכס.

הבעלים על הנכס, מסיבותיו שלו , בחר שלא להתעמת עם הטענות העולות מכתב הערר.

בדרך כלל במקרים כגון דא הצדק עם המשיב, אשר המחוקק הקל בנטל המוטל עליו בכל הקשור לבדיקת והות המחציק המדווח לו ביחט לנכסים ברחבי העיר.

במקרה זּה אין לפעול על פי הכלל שכן כעולה מהראיות ומהנסיבות שהוצגו לנו לא ניתן להצדיק את החלטת המשיב לרשום את העורר כמחציק בנכס, ודאי שלא לכל תקופת החיוב נשוא ערר זה.

די לעיין בחואה השכירות שהוצג לנו בכדי לגלות כי המשכיר נטל על עצמו את תשלומל? החובה לעירייה וכי תקופת השכירות אינה תקופת החיוב. הוסף לכך את עדותו של העורר ויתר הראיות וחרי לך מסמך שלא ניתן לבסס מכוחו את חיוב העורר בארנונה בתקופת התיוב נשוא ערר זה.

תכלית המחוקק , להביא לכך שהמחזיק האמיתי בנכס ישלם את הארנונה בגין ההתזקה.

אפשר לקבוע כי העורר הרים את נטל ההוכחה הכבד הנדרש המצדיק סטייה מההסדר הקבוע בפקודת העיריות. .

קבלת טענת העורר לפיו לא חתם על חווּה השכירות ולמעשה כי לא נעשה דבר; הוא לא חתם, לא הוטעה לחתום ולא היה לו כל קשר לנכס, מביאה בהכרת למסקנה כי ביחס לנכס נשוא הערר לא יכול היה העורר למסור הודעה על חדילת חוקה כמתחייב מהוראות סעיף 325 לפקודת העיריות שכן לא ידע ולא יכול היה לדעת כי מאן דהו דיווח למשיב על שמו כמחויק ועל כן אין לראות בו לעניין וה אף 'ימחציק קונסטרוקטיבייי.

לפיכך הננו מקבלים את הערר וקובעים כי העורר לא החזיק בנכס זה בתקופות המיוחסות לו.

בנסיבות העניין אין צו להוצאות.

ניתן בהעדר הצדדים היום 11.8.2014

בהתאם לסעיף 3(ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים ואת בתוך 45 יום מיום מטירת ההחלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) סדרי דין בוועדת ערר) התשלייז - 1977 תפורסם החלטה זו באונר האטרנט של המשיב.

ו | שו

1-ל

יו'יר: עו'יד אלון צדוק חבר: עו"ד/רו''ח אבשלום לוי חבר: שד גדי טל

קלדנית: ענת לול

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו

תאריך :3 טז באב תשעד

4

מספר ערר: | 12:09 / 140010504

מספר ועדה: | 11043

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד קניון אורה

חברה: רו"ח מרמור רונית

חברה: עו"ד קדם שירלי

העורר: הקרי דוד, אנגל מרגלית

-נ ג ד -

מנהל הארגונה בעיריית ת"א-יפ 1

החלטה

העורר טוען שהוא אינו מחזיק בנכס נשוא הערר.

המשיב מאשר שהעורר אינו רשום עוד בספרי העירייה כמי שמחזיק בנכס נשוא הערר, ואף נחתם בין הצדדים הסכם פשרה שקיבל תוקף של החלטה ביום 5/6/14 לפיו ..

"יוםֶר שמו של העורר מספרי הארנונה החל ממועד רישומו, דהיינו החל מיום 1/1/09".

בנסיבות אלה אנו סבורים שיש לקבל את הערר וכך אנו מורים.

המותב דנן נוהג רק לעיתים רחוקות לחייב בהוצאות מי מהצדדים בגין עררים שנדונים בפניו.

איננו סבורים שעלינו לסטות מנוהג זה במקרה דנן ולפיכך אנו מורים שכל צד ישא בהוצאותיו.

ניתן והודע בנוכחות הצדדים היום 12.08.2014.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשל"ז -- 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.

ב -/ |( ב 2 0%

יו"ר: עו"ד קניון אורה חברה: רו" מרמור רונית ל קדם שירלי

שם 0 ענת לוי

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית

" שליד עיריית תל אביב-יפו

. תאריך :| טז באב תשעד

\ 14

מספר ערר: | 12:58 / 140010913

מספר ועדה: | 11043

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד קניון אורה

חברה: רו"ח מרמור רונית

חברה: עו"ד קדם שירלי

העורר: דניאל אלכסנדר

-נ ג ד-

מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו

החלטה

כמבוקש.

ניתן בזאת תוקף של החלטה להסכם הפשרה שהושג בין הצדדים.

אין צו להוצאות.

ניתן והודע בנוכחות הצדדים היום 12.08.2014.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת - ית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשל"ז - 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרגט של המשיב.

7 9 3 כב /

יו"ר: עו"ד קניזן אורה חברה: רו"ח מרמור רונית חברה, 9 אדם שירלי

שם הקלדנית: ענת לוי

ועדת ערר לענייני ארגונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו

/ תאריך :| טז באב תשעד

14

מספר ערר: | 13:14 / 140010486

מספר ועדה: | 11043

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד קניון אורה

חברה: רו"ח מרמור רונית

חברה: עו"ד קדם שירלי

העורר: אהרוני יעקב

-ג1 ג ד -

מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו

החלטה

כמבוקש.

ניתן בזה תוקף של החלטה לפשרה שהושג בין הצדדים.

אין צו להוצאות.

ניתן והודע בנוכחות הצדדים היום 12.08.2014.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשל"ז -- 1977 תפורסם החלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.

2% / ב ב 8/

יו"ר: עו"ד קניון אורה חברה: רו"ח מרמור רונית

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית מס' ערר 140009243 שליד עיריית תל אביב-יפו

בפני חברי ועדת הערר+

ייר :| עו"ד אורה קניון

חברה: עו"ד שירלי קדם

חברה: רו"ח רונית מרמור

העוררת: מרכז שירות קיה יפו - בטמן בע"מ

נגד

מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו

החלטת

1. העוררת היא בעלים של מוסך ברחי שניצלר 22 תייא. ובגינו היא משלמת ארנונה.

המחלוקת נשוא הערר נסבה סביב חיובו בארנונה של נכס אתר בשטח 154 מ"ר שנמצא מחו המוסך, בחזיתו, ואשר סווג ע"י המשיב לצרכי ארנונה בסיווג ייקרקע תפוסתיי.

2 השטת נשוא המחלוקת היה בעבר בבעלות העוררת, אך הופקע ע"י העירייה לצרכי חניה, מדרכה וכביש.

בחלק מהשטח עושה העוררת שימוש לחניית כלי רכב הממתינים לטיפול במוסך, ולחניית כלו רכב של עובדיה. המקום גם משמש לחניית כלי רכב לכלל הציבור.

המחלוקת בין הצדדים היא בעיקרה מתלוקת משפטית, האם בנסיבות העניין, ניתן או לא ניתן לטווג את השטח בסיווג ייקרקע תפוסהיי ולתייב את העוררת בארנונה בגינו.

3 המשיב טוען כי העוררת חויבה בארנונה רק בגיו חלק מהשטת וכי נוכח העובדה שהעוררת עושה שימוש בפועל בחלק מהשטח הן לתניית כלי הרכב הממתיניס לטפול במוסך והן לאלו של עובדיה, היא תויבה כדין בתשלוט ארנונה בגינו.

המשיב מוסיף כי העוררת סימנה על גבי הקרקע בקו לבן 10 מקומות חניה וכי עצם העובדה שחלק מהשטת משמש לחניית כלי רכב מטעמה של העוררת, מצביעה על כך שהעוררת מונעת שימוש מאחרים.

4. העוררת טוענת כי השטת נשוא הערר הופקע ע"י העירייה לצרכי ציבור לחניה, מדרכה

וכביש.

היא אינה מחוּיקה בשטח. אמנם הוא משמש לחניית חלק מלקוחותיה ועובדיה, אולם בשטת זה גם כלל הציבור מחנה כלי רכב, ובכלל זּאת שוטרים של המטה תארצי של המשטרה הנמצא בסמוך. העוררת אינה מונעת מאחרים לתנות במקום.

לטענתה, לא היא סימנה את הסימונים על גבי הקרקע, הם היו קיימים שנים רבות, ומכל מקום אלו נמחקו לפני זמן מה לאחר עריכת הביקורת.

דיון ומסקנות

ומן מה לפני מתן ההחלטה דנן, ניתנה על ידינו התלטה בתיק ערר 140009108, בגין שטח קרקע ברתוב שניצלר 20 אי, הנמצא בסמוך לשטח הקרקע נשוא הערר דנן, שעובדותיו דומות לעובדות הערר דנן, וגם המחלוקת המתעוררת בו דומה למחלוקת דנן.

החלטתנו בתיק הערר הקודם יפה גס לערר דנן, ואנו מוצאים לצטט אותה כאן, בשינויים המתתייבים.

דיון ומסקנות

''"קרקע תפוסהיי

סעיף 8 (א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) תשנ"ג-

2 (להלן: ייחוק התקציביי) קובע את סמכותה הכללית של כל מועצה להטיל ארנונה, ולפיו ארנונה תוטל על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין.

סעיף 7 לחוק ההסדרים הוא סעיף ההגדרות, והוא קובע כי המושגים המפורטיט בסעיף, ובכללם נכסים, בנין, אדמה חקלאית, קרקע תפוסה, אדמת בניין, מתזיק ודייר משנה, יהיו כמשמעותם בסעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש).

סעיף 269 לפק' העיריות מגדיר את אותם מושגים בדיני הארנונה. בכלל ואת מגדיר סעיף

זה לפקודה את המונח ייקרקע תפוסתיי:

ייכל קרקע שבתחום העירייה שאינה אדמה חקלאית, שמשתמשים בה ומחזיקים אותה לא יחד עם בנייןיי.

התנאים לסווג נכס כייקרקע תפוסהיי נדונו לא אחת בערכאות השונות, ונקבע כי לשם סיווג אה נדרש לקיים שני תנאים מצטברים השזוריס וה בוה: החוקה בקרקע, ושימוש

בסרסע.

באשר ליסוד יהתוּקהיי, נקבע בעבר בפסיקה כי נדרשת התוּקה במהותה המשפטית-

קניינית, דהיינו בעלות, שכירות או תכירה.

(בגייצ 764/88 דשנים ותומרים כימיים נ. עיריית קריית אתא). בדומה לערר דנן, נדון בפסייד גה שטח קרקע ששימש את מכוניותיה של העוררת.

אולם, לאחרונה נתן ביהמייש העליון שוב את דעתו לסוגיה ו בהרחבה, בפסק הדין בעניין עעיימ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ. חברת התשמל לישראל בע"מ ואתי.

.10

ההלכה שנקבעה בפסייד ה יושמה ע"י ביהמייש המחוזי מרכז בעמיינ (מרכו) 14350-05-11 מקורות חברת המים בע"מ נ. מנהל הארנונה, עיריית יבנה.

ביחמייש העליון קבע כי לגבי יהחוקהיי לא נשתרשה בפסיקה החוקה במהותה המשפטית, אלא י'התזקה בפועליי או ייהחזקה המעשיתיי, כאשר לשאלה אם קיימת בנוסף לכך גט צכות קניינית בקרקע לא יוחסה משמעות מכרעת.

ביהמייש מדגיש כי במושג י'יהחזקהיי טבועה עמימות המקשה על מציאת הגדרה ממצה וכוללת אשר תתאים למגוון השימושים הנעשים בנכס, ויש לפרשו עפ"י ההקשר הספציפי שבו הוא מתעורר.

בפסהייד חברת החשמל מבתין ביהמייש העליון בין הייהתוקהי' הנזכרת בסעיף 8 (א) לחוק ההסדרים, לבין הייהחזקהיי הנדרשת על מנת לסווג קרקע כייקרקע תפוסהיי.

ביהמייש קובע כי לעניין חוק ההסדרים :

היימחציקיי בנכס מטוים לעניין וה, הוא הגורם אשר עליו מוטלת החובה לשלם את הארנונה בגין אותו נכס. אי לכך המבחן של ייבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכסיי נועד לוהות את הגורם הרלוונטי אשר ראוי לחייבו בתשלומי ארנונה; או במילים אחרות:

לדרג את הנישומים הפוטנציאלים השונים, כך שהארנונה תושת על הנישום הרלוונטי ביותר. הוא זה ייבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכסיי.

ביהמייש ממשיך וקובע:

יימנגד, בעת בחינת יסוד הייהחוקהיי שבהגדרת ייקרקע תפוסהיי, נמצאים אנו למעשה בשלב יימקדמייי לשלב הטלת הארנונה שבסעיף 8 (א) לחוק ההסדרים 1992, ובמסגרתו מחולקים הנכסים השוניסם שבתחום הרשות המקומית לסוגים אשר ניתן להטיל בגינם ארנונה .... ולסוגיס אשר לא ניתן להטיל בגינם ארנונה... אין משמעות בשלב גה לאיתור ייבעל הציקה הקרובה ביותר לנכסיי ואין בעצם איתורו של בעל הויקה הקרובה כאמור, כדי להשפיע על שאלת הסיווג בשלב היימקדמייי. תחת ואת, יש לעמוד בשלב וה על מהותו של הנכס ועל סוגו; ולעניין ייקרקע תפוסחיי, יש לבחון, לצד יסוד חיישימושיי בקרקע, אס מתקיימת אותה ויקה, אשר ניתן לכנותה - לעניין וה - 'יהתזקהיי.

התוקה הנדרשת לסווג קרקע כייקרקע תפוסהיי חיא, עפ"י החלטת ביהמייש, שילוב בין זכות משפטית - קניינית בקרקע לבין החזקה בפועל במובן של שליטה פיצית בקרקע.

נבחן תחילה את יסוד הייהתוקהיי הנדרש לסווג ייקרקע תפוסהיי.

בפסייד חבי החשמל קובע ביהמייש כי יסוד החוקה לשם סיווגה של ייקרקע תפוסהיי אינו

עומד בפני עצמו, אלא נלווה ליסוד היישימושיי:

ייכאשר נעשה שימוש בקרקע מסוימת, נראה כי קמה ההצדקה העקרונית לתייב גורם כלשהו בתשלומי ארנונה בגין קרקע צו, שכן הגורם העושה שימוש בקרקע נהנה בעקיפין משירותיה של הרשות המקומית, עס ואת, לא די בכל שימוש על מנת להצדיק גביית ארנונה בגין קרקע מסוימת, אלא נדרש כי השימוש יהיה יישימוש ייחודייי - קרי שימוש אשר מובתן מן השימוש שנעשה בקרקע ע"י כלל הציבור...

1

2

.3

6

.15

הבחנה צו נעשית באמצעות יסוד הייהחזקהיי, והיא מתקיימת -- כך נדמה - מקום בו לאדם העושה שימוש בקרקע קיימת וכות משפטית - קנייינית בקרקע או בחינתן שליטתו בקרקע באופן פיטליו,

ביהמייש קובע כי יש לבתון לצד יטוד ייהשימושיי בקרקע, אס מתקיימת אותה זיקה, אשר ניתן לכנותה ייהתזקהיי לעניין זה.

בענייננו באשר לחצקה המשפטית, אין מחלוקת שהעוררים אינם הבעלים של הקרקע, וכי הבעלים של הקרקע היא כאמור עיריית ת''יא, אשר הפקיעה את הקרקע מבעליה.

עלינו לבתון איפוא את החזקה הפיזית. מן הראיות עולה כי הקרקע אינה מגודרת, כל אדם יכול לעבור או לחנות בה. אף שהעוררים או לקוחותיהם, מחנים כלי רכב בחלק משטח הקרקע, הוא משמש גם לחניית כלי רכב של אנשים המזדמנים למקום, ובכלל ואת באי איצטדיון בלומפילד הסמוך, והבאיס למטה הארצי של המשטרה, או עסקים אחרים הממוקמיט באיוור, כמו גם דיירי שתי הקומות הנוספות בבניין.

בעת הביקורת שערך המשיב במקום נמצא כי 10 חניות היו מסומנות בקו לבן על גבי הקרקע.

העוררת טוענת שלא היא ביצעה את הסימונים, אלא שאלה כבר היו במקום כשהיא רכשה את הנכס, ומכל מקום הם נמתקו לאחר הביקורת.

איננו סבורים כי העובדה כשלעצמה שחלק מהחניות היו מסומנות בקו לבן, מעידה בנסיבות העניין על מניעה מאחרים לעשות שימוש בקרקע, ואין בעובדה זו כדי לענות על דרישות הפסיקה לקיום יסוד ייהחוקה בפועליי.

העד מטעם העוררת העיד כי כ- ‏ 60% מהרכביס שחנו במקום בעת הביקורת, היו של עובדיו או לקוחותיו, אולם, לא נסתרה טענתו שאין הוא מונע שימוש של אחרים בקרקע, וכי המקום משמש גם לתניית כלי רכב של כלל הציבור, ובכללם שוטרים של המטה הארצי של המשטרה הנמצא בסמוך.

כאמור יסוד הייהחזקהיי הנדרש לשם סיווגה של קרקע כייקרקע תפוסהיי אינו עומד בפנל עצמו, נלווה אליו יסוד י*השימושיי שעלינו לבחון אותו עתה.

בבגייצ 129/84, 227 פרופיל חן בע"מ נ. המועצה המקומית יבנה ואתי, פסק ביהמייש כל יסוד השימוש ייחייב להתבטא בפעולה חיצונית המעידה על ניצול כלשהו לצורך מסויסיי.

הכרת הוא שיהיה בקרקע שימוש בפועל.

על הלכה זו חזר ביהמייש בפסהייד בעניין חברת החשמל לישראל.

בפסייד חברת החשמל לישראל נפסק עוד כי יימניעת שימוש מאחרים אינה עולה, כשלעצמה, כדי ניצול של הקרקע, עם וּאת.... מניעת שימוש מאתרים מעידה על שליטה מסוימת בקרקע, ומשכך הטענה בדבר מניעת שימוש מאחרים עשויה עקרונית, להיות רלוונטית לבחינת יסוד הייהחזקהיי.

עוד נקבע כאמור, כי אין די בכל שימוש שהוא על מנת להצדיק גביית ארנונה בגין קרקע מסוימת, אלא נדרש שהשימוש בקרקע יהיה יישימוש ליחודליי.

6. בענייננו העורר עושה בקרקע שימוש לצרכי הניה של מכוניות הלקוחות הממתינות

לקבלת טיפול במוסך, ושל מכוניות חלק מעובדיו.

אולם, הקרקע כאמור לא מגודרת, היא פתותה לשימוש ומעבר כל אדם, והעורר אינו מונע מאחרים כניסה לקרקע או שימוש בה. עולה מכך שהשימוש שעושה העורר בקרקע אינו ישימוש ייחודילי.

7. בפסחייד חברת החשמל לישראל ממשיך ביהמייש וקובע:

'יאף שמדובר בתנאים עצמאיים ומצטברים, אשר צריכים להיבחן בנפרד, הרי שלא ניתן להפריד לחלוטין בין יסוד חיישימושיי לבין יסוד הייהתוקהיי. אי לכך, יש לבחון את שני היסודות, כל אחד בנפרד, אולם למסקנה הטופית אם מדובר בייקרקע תפוסהיי, אם לאו, יש לחגיע לאתר שקלול של שני היסודות יחדיו אהו מבתן משולב, כמוהו כיימקבילית הכוחותיי. ככל שמידת הייהחזקהיי בקרקע גבוהה יותר, ניתן להסתפק ברמה נמוכה יותר של יישימושיי, ולחיפך: ככל שהיישימושיי שנעשה בקרקע מהותי יותר, ניתן להסתפק ברמה נמוכה יותר של ייהחזקהיי.

8. בענייננו, שוכנענו שתהשימוש שעושים העוררים לא עולה לכדי שימוש ייחודי, וכי החוקה

ככל שהיא קיימת, אינה ברמה הנדרשת לקיום יסוד ייהתזקהיי.

המטקנה העולה מכך היא שלא מדובר בייקרקע תפוסהיי כהגדרתה בפקודת העיריות, ואין לגבות בגינה ארנונח.

סוף דבר

אנו מקבלים את הערר.

אין צו להוצאות.

ניתן בהעדר הצדדיים היום 12.8.2014.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשלייז - 1977 תפורסם התלטה זו באתר האינטרנט של המשיב.

25 י / שר 3

*ו''יר: עו'יד אורה קניון חבר: עוי 0/0 לו קדם חבר: רו''ח רונית מרמור

קלדנית : ענת לוי

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה כללית מס' ערר 140009108 שליד עיריית תל אביב-יפו

לןייר :

חברה:

חברת:

3

עו"ד אורה קניון

עו"ד שירלי קדם

רו"ח רונית מרמור

העורר: בן לוי מיכאל

נגד

מנהל האונונה בעיריית תל אביב-יפו

החלטת

העורר הוא הבעלים של מוסך ברת' שניצלר 20 א' בתייא. בגין המוסך מתוייבים העוררים בתשלום ארנונה לפי שטח של 441 מ"ר בסיווג ייבתי מלאכה ומפעלי תעשייהיי. שטת המוסך לחיוב בארנונה מורכב משטח של 326.2 מ"ר בקומת הקרקע, בתוטפת גלריה בשטח של 76.67 מ"ר ומרתף בשטח של 37.76 מ"ר.

עוד חויב העורר בתשלום ארנונה בגין שטח הנמצא בחזית המוסך, ומשמש לחניית כלי רכב ששטחו 97 מ"ר ואשר סווג בסיווג ייקרקע תפוסהיי.

ביום 9.7.14 ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים להחלל את ההחלטה דנן גם על שנת 64

העורר טען תתילה כי השטת לחיוב בגין המוסך צריך לחיות 326.2 מ"ר בלבד, דחיינו ללא

שטח הגלריה, המרתף והקרקע התפוסה.

(1) לטענתו אין לתייבו בארנונה עבור שטח המרתף בנימוק שהוא משמש כמקלט משותף לכל דיירי הבניין.

(2) עוד טוען חעורר כי השטח של 97 מ"ר שבחזית המוסך אשר תוייב בסיווג ייקרקע תפוסהיי, הינו רכוש ציבורי השייך לעירייה, שאף הפקיעה שטח וה בעבר. לכן לטענתו גם בגין שטח זה אין לחייבו בארנונה. השטח משמש לטענת העורר, לא רק לחניית כלי הרכב של עובדיו ולקותותיו, אלא כחניה ציבורית בו חונה כל אדם המודמן למקום, לרבות באי איצטדיון בלומפילד הסמוך, באי המטה הארצי של משטרת התנועה הסמוכה למקום, ועוד.

(3) העורר לא נימק מדוע אין לחייבו בגין שטח הגלריה ואף ונת את טענותיו לגבי שטת הגלריה, ולפיכך לא נדרש לו.

המתלקות בין הצדדים נותרה איפא לגבי חיוב הארנונה בגין המרתף, והקרקע התפוסה.

באשר למרתף, טוען המשיב כי הגישה אליו היא מהמוסך של העורר בלבד, המפתת אליו מופקד בידי מנהל המוסך של העורר, והעורר רשום כבעלים הרשום של המוסך, לכן חיובו בגין שטת זה יעשה כדין.

לעניין שטח הקרקע התפוסה אישר המשיב בהודעתו מיום 12.12.13, כי שטח וה הוא חלק מחלקה 173 בגוש 7087 הנמצא בבעלות העירייה, לאחר שהופקע מבעליו.

עם ואת טוען המשיב, כי העורר מחציק בשטת ה של הקרקע ועושה בו שימוש לחניית רכבים של העובדים במוסך, כמו גס לחניית רכב לקותותיו הממתינים לטיפול במוסך.

לכן לטענתו חויב העורר כדין בגינו בסיווג ייקרקע תפוסהיי.

דיון ומסקנות

'יקרקע תפוטהיי

סעיף 8 (א) לחוק ההטדריס במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) תשניוג-

2 (להלן: 'יחוק התקציביי) קובע את סמכותה הכללית של כל מועצה להטיל ארנונה, ולפיו ארנונה תוטל על הנכסיים שבתחומה שאינם אדמת בנין.

סעיף 7 לחוק ההסדרים הוא סעיף ההגדרות, והוא קובע כי המושגים המפורטים בסעיף, ובכללם נכסים, בנין, אדמה חקלאית, קרקע תפוסה, אדמת בניין, מחזיק ודייר משנה, יהיו כמשמעותם בסעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש].

סעיף 269 לפקי העיריות מגדיר את אותם מושגים בדיני הארנונה. בכלל גאת מגדיר סעיף

ה לפקודה את המונח ייקרקע תפוסה":

יכל קרקע שבתחום העירייה שאינה אדמה תקלאית, שמשתמשים בה ומחציקים אותה לא יחד עם בנייןיי.

התנאים לסווג נכס כייקרקע תפוסה'י נדונו לא אחת בערכאות השונות, ונקבע כי לשם סיווג וּה נדרש לקיים שני תנאים מצטברים השגורים זה בזה: התזקה בקרקע, ושימוש

בקרסע.

באשר ליסוד ייהתוקתיי, נקבע בעבר בפסיקה כי נדרשת החזקה במהותה המשפטית-

קניינית, דהיינו בעלות, שכירות או תכירה.

(בגייצ 764/88 דשנים ותומרים כימלים נ. עיריית קריית אתא). בדומה לערר דנן, נדון בפסייד וה שטח קרקע ששימש את מכוניותיה של העוררת.

אולם, לאחרונה נתן ביהמייש העליון שוב את דעתו לסוגיה זו בהרחבה, בפסק הדין בעניין עעיימ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ. חברת ההשמל לישראל בע"מ ואחי.

ההלכה שנקבעה בפסייד וה יושמה ע"י ביהמייש המחוצי מרכו בעמיינ (מרכז) 14350-05-11 מקורות חברת חמים בע"מ נ. מנהל הארנונה, עיריית יבנת.

.10

ביהמייש העליון קבע כי לגבי ייהתזקהיי לא נשתרשה בפסיקה התזּקה במהותה המשפטית, אלא ייהתזקה בפועליי או ייהתוקה המעשיתיי, כאשר לשאלה אם קיימת בנוסף לכך גס זכות קניינית בקרקע לא יוחסה משמעות מכרעת.

ביהמייש מדגיש כי במושג ייהחזקהיי טבועה עמימות המקשה על מציאת הגדרה ממצה וכוללת אשר תתאים למגוון השימושים הנעשים בנכס, ויש לפרשו עפ"י ההקשר הספציפי שבו הוא מתעורר.

בפסהייד חברת החשמל מבתין ביהמייש העליון בין תייהחוקהיי הנוכרת בסעיף 8 (א) לחוק ההסדרים, לבין הייהחזקהיי הנדרשת על מנת לסווג קרקע כייקרקע תפוסהיי.

ביהמייש קובע כי לעניין חוק ההסדרים :

היימחזיקיי בנכס מסוים לעניין זה, הוא הגורם אשר עליו מוטלת החובה לשלט את הארנונה בגין אותו נכס. אי לכך המבתן של ייבעל הויקה הקרובה ביותר לנכסיי נועד לזהות את הגורם הרלוונטי אשר ראוי לחייבו בתשלומי ארנונה; או במילים אחרות:

לדרג את הנישומים הפוטנציאלים השונים, כך שהארנונה תושת על הנישום הרלוונטי ביותר. הוא זה ייבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכטיי. 7

ביהמייש ממשיך וקובע:

'ימנגד, בעת בחינת יסוד הייהחזקהיי שבהגדרת ייקרקע תפוסחיי, נמצאים אנו למעשה בשלב יימקדמייי לשלב הטלת הארנונה שבסעיף 8 (א) לחוק ההסדרים 1992, ובמסגרתו מחולקים חנכסיס השונים שבתחום הרשות המקומית לסוגים אשר ניתן להטיל בגינם ארנונה .... ולסוגיס אשר לא ניתן להטיל בגינם ארנונה... אין משמעות בשלב וה לאיתור 'יבעל הזיקה הקרובה ביותר לנכסיי ואין בעצם איתורו של בעל הזיקה הקרובת כאמור, כדי להשפיע על שאל הסיווג בשלב חיימקדמייי. תחת זאת, יש לעמוד בשלב וה על מהותו של הנכס ועל סוגו; ולעניין 'יקרקע תפוסהיי, יש לבחון, לצד יסוד היישימושיי בקרקע, אס מתקיימת אותה זיקה, אשר ניתן לכנותה - לעניין זה - *החזקהיי.

התזקה הנדרשת לסווג קרקע כייקרקע תפוסחיי היא, עפ"י החלטת ביהמייש, שילוב בין ּכות משפטית - קניינית בקרקע לבין התוקה בפועל במובן של שליטה פיזית בקרקע.

נבחן תחילה את יסוד הייהחזקהיי הנדרש לסווג ייקרקע תפוסהי'י.

בפטייד חבי החשמל קובע ביהמייש כי יסוד החוקה לשם סיווגה של ייקרקע תפוסה'י אינו

עומד בפני עצמו, אלא נלווה ליסוד היישימושיי:

ייכאשר נעשה שימוש בקרקע מסוימת, נראה כי קמה ההצדקה העקרונית לחייב גורם כלשהו בתשלומי ארנונה בגין קרקע זו, שכן הגורם העושה שימוש בקרקע נהנה בעקיפין משירותיה של הרשות המקומית, עם וּאת, לא די בכל שימוש על מנת להצדיק גביית ארנונה בגין קרקע מסוימת, אלא נדרש כי השימוש יהיח יישימוש ייחודייי - קרי שימוש אשר מובחן מן השימוש שנעשח בקרקע ע"י כלל הציבור...

הבחנה גו נעשית באמצעות יסוד הייהתזקהיי, והיא מתקיימת - כך נדמה - מקום בו לאדם העושה שימוש בקרקע קיימת וכות משפטית - קנייינית בקרקע או בחינתן שליטתו בקרקע באופן פיטייי.

1

12

.3

16

.5

ביהמייש קובע כי יש לבחון לצד יסוד ייהשימושיי בקרקע, אס מתקיימת אותה זיקה, אשר ניתן לכנותה ייהחזקהיי לעניין וה.

בענליננו באשר לחזקה המשפטית, אין מחלוקת שהעורריס איגס הבעלים של הקרקע, וכי הבעלים של הקרקע היא כאמור עיריית ת'יא, אשר הפקיעה את הקרקע מבעליה.

עלינו לבחון איפוא את החוקה הפיזית. מן הראיות עולה, כי הקרקע אינה מגודרת, כל אדם יכול לעבור או לתנות בה. אף שהעוררים או לקותותיהם, מחנים כלי רכב בחלק משטח הקרקע, הוא משמש גס לחניית כלי רכב של אנשים המזדמנים למקום, ובכלל ואת באי איצטדיון בלומפילד הסמוך, והבאים למטה הארצי של המשטרה, או עסקים אחרים הממוקמים באיוור, כמו גם דיירי שתי הקומות הנוספות בבניין.

בעת הביקורת שערך חמשיב במקום היו מסומנות בקו לבן 4 מתוך 10 החניות הנטענות ע"י המשיב. לא הוברר מי ביצע את הסימונים, ומכל מקום אלו נמחקו לאחר הביקורת.

לעניין זה איננו סבורים כי העובדה כשלעצמה שחלק מהחנלות חיו מסומנות בקו לבן מעידה בנסייבות המקרה על מניעה מאחרים לעשות שימוש בקרקע, ואין בעובדה וו כדי לענות על דרישת הפסיקה לקיום יסוד 'יהתזקה בפועליי.

שוכנענו כי העוררים אינם מונעים מהציבור גישה לקרקע ואינם מונעים שימוש של אחרים בקרקע.

עובדה וו מוצאת תימוכין גם בעדותו של העד מטעם המשיב שהעיד בחקירה נגדית :

יילא ראיתי שום שלט של חניה אסורהיי.

וגם: יילא ראיתי במקום שלט שאסור לחנות במקוטיי.

כאמור יסוד הייהחזקהיי הנדרש לשם סיווגה של קרקע כייקרקע תפוסה'י אינו עומד בפני עצמו, נלווה אליו יסוד ייהשימושיי שעלינו לבחון אותו עתה.

בבגייצ 129/84, 227 פרופיל חן בע"מ נ. המועצה המקומית יבנה ואחי, פסק ביהמייש כי יסוד השימוש ייחייב להתבטא בפעולה חיצונית המעידה על ניצול כלשהו לצורך מסויסי'י.

הכרח הוא שיהיה בקרקע שימוש בפועל.

על הלכה צו תזר ביהמייש בפסהייד בעניין חברת החשמל לישראל.

בפסייד חברת החשמל לישראל נפסק עוד כי יימניעת שימוש מאחרים אינה עולה, כשלעצמח, כדי ניצול של הקרקע, עם וּאת.... מניעת שימוש מאחרים מעידה על שליטה מסוימת בקרקע, ומשכך הטענה בדבר מניעת שימוש מאחרים עשויה עקרונית, להיות רלוונטית לבחינת יסוד הייהחזקהיי.

עוד נקבע כאמור, כי אין די בכל שימוש שהוא על מנת להצדיק גביית ארנונה בגין קרקע מסוימת, אלא נדרש שהשימוש בקרקע *חיה יישימוש ייחודייי.

.6

.17

.8

9

בענייננו העורר עושה בקרקע שימוש לצרכי חניה של מכוניות הלקוחות הממתינות לקבלת טיפול במוסך, ושל מכוניות חלק מעובדיו.

אולם, הקרקע כאמור לא מגודרת, היא פתוחה לשימוש ומעבר כל אדם, והעורר אינו מונע מאחריט כניסה לקרקע או שימוש בה. עולה מכך שהשימוש שעושה העורר בקרקע אינו יישימוש ילחודייי.

בפסתייד חברת החשמל לישראל ממשיך ביהמייש וקובע:

'יאף שמדובר בתנאים עצמאיים ומצטברים, אשר צריכים להיבחן בנפרד, הרי שלא ניתן להפריד לתלוטין בין יסוד היישימושיי לבין יסוד הייהחזקהיי. אי לכך, יש לבחון את שני היסודות, כל אתד בנפרד, אולם למסקנה הסופית אם מדובר בייקרקע תפוסהיי, אס לאו, יש להגיע לאחר שקלול של שני היסודות יחדיו אהו מבחן משולב, כמוהו כיימקבילית הכוחותיי. ככל שמידת הייהחזקהיי בקרקע גבוהה יותר, ניתן להסתפק ברמה נמוכה יותר של יישימושיי, ולחיפך: ככל שהיישימושיי שנעשה בקרקע מהותי יותר, ניתן להסתפק ברמה נמוכה יותר של ייהתזקתיי.

בענייננו, שוכנענו שהשימוש שעושים העוררים לא עולה לכדי שימוש ייחודי, וכי התוקה ככל שהיא קיימת, אינה ברמה הנדרשת לקיום יסוד 'יהחזקהיי.

המסקנה העולה מכך היא שלא מדובר בייקרקע תפוסחיי כהגדרתה בפקודת העיריות, ואין לגבות בגינה ארנונה.

העורר חוייב לשלם ארנונה עבור המקלט המצוי בקומת המרתף ששטחו 37.76 מ"ר, בנימוק שהכניסה למרתף היא מהנכס של העורר, והמפתח לדלת המובילה אליו מצויה בידי העורר.

העורר טוען כאמור שמדובר במקלט המשמש את כל בעלי הזכויות בבית.

גרסת העורר נתמכת בעדותו של ליאור מלכי העד מטעם המשיב. עפ"י עדותו בחקירה

נגדית :

ייבמקוט יש שתי דלתות, דלת אחת מובילה מהרחוב אל חדר המדרגות ודלת שנייה נמצאת בתוך חדר המדרגות והיא ואת שמובילה למטה למקלטיי.

העד הוסיף כי המקלט היה ריק. עולה מכך שהכניסה למקלט היא דרך חדר המדרגות של הבניין, חדר מדרגות שבו קיימת דלת כניסה למקלט. אומנם העד המשלך והעיד כי יישתי הדלתות היו נעולות ולשתיהן היה לבעל המוסך - דורון רכטמן מפתחיי, אולם, העובדה שהמפתח לדלת המקלט היא בידי העורר, אין בה כשלעצמה כדי ללמד על כך שהמקלט הוא בתזקתו הבלעדית של העורר.

מהעדויות שוכנענו, שהכניסה למקלט היא מחדר המדרגות המשותף, וכי המקלט משותף לכל בעלי הזכויות בבית, דהיינו לעורר ולדיירי קומות השנייה והשלישית.

סוף דבר

0. מכל המקובץ אנו מקבלים את הערר בכל הנוגע לטענות העורר לגבי סיווג הקרקע

כייקרקע תפוסהיי וחיובו בארנונה בגינה, כמו גם לגבי חיובו בארנונה בגין המקלט.

אנו דוחים את הערר ככל שהוא נוגע לחיוב העוררים בגין שטח הגלריה.

אין צו להוצאות.

ניתן בהעדר הצדדייס היום 12.8.2014.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעות ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשלייץ - 1977 תפורסם החלטה וו באתר האינטרנט של המשיב.

9 22 0/0 ב >

*ו''ר: עו'יד אורה קניון חבר: ער לי קדם חבר: רו''ח רונית מרמור

קלדנית : ענת לוי

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית

שליד עיריית תל אביב-יפו

תאריך ‎ :‏ יז באב תשעד

4

מספר ערר: | 11:45 /140010718

מספר ועדה: | 11044

בפני חברי ועדת הערר:

יו"ר: עו"ד צדוק אלון

חבר: עו"ד ורו"ח לוי אבשלום

חבר: עו"ד טל גדי

העורר/ת: אמקור בעמ,אלקטרה נדל"ן בע"מ,אלקטרה השקעות (1998) בע"מ - כ נ ג ד-

מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו

החלטה

ניתן תוקף של החלטה להסדר הדיוני בין הצדדים.

הערר יימחק ללא צו להוצאות.

ניתן והודע בנוכחות הצדדים היום 13.08.2014.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר) התשל"ז - 1977 תפורסם החלטה זו בא ינטרנט של המשיב.

יו"ה; עו"ד צדוק/אלון חבר: עו"ד ורו"ח לוי אבשלום חבר: לי טל גדי

שם הקלדנית: ענת לוי

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית מט ערר: 140010214 שליד עיריית תל אביב- יפו ערר

בפני חברי ועדת הערר:

יו'יר: עו'יד אלון צדוק

חבר: עו'יד/רו''ח אבשלום לוי

חבר: עו"ד גדי טל

העורר: *ונתן אטינג

נגד

מנהל הארנונה בעיריית תל אביב - יפו

החלטה

בפנינו ערר שהגיש העורר בגין חיוב שטח מגרש בסיווג של קרקע תפוסה.

העורר טוען כי אין לסווג המגרש תחת סיווג ה שכן אין שימוש בנכס ,

העורר מתייחס לתקופה שמתחילה בתודש יוני 2023 ועד המועד בו קיבל פטור מהמשיב במהלך שנת 2014.

העורר הגיש את הערר בשמם של כלל בעלי הקרקע .

בהחלטתנו מיום 16.6.2014 אפשרנו לעורר לסכם טענותיו בכתב והעורר אכן הגיש את כתב סיכום טענותיו חתוט על ידי עוהייד יעקב פרצוב. בתיק הוועדה אף הופקדו ‏ ייפויי כוח מבעלי הזכויות מטעם כלל בעלי הקרקע המייפים את כוחו של עוחייד פרצוב ומכוחס ניתן לייצגם במסגרת ערר זה.

המשלב דחה את השגת העורר בטענה כי מביקורות שנערכו בנכס עולה כי נעשה שימוש בנכס.

המשיב אף צרף לכתב התשובה מטעמו את ממצאי הביקורת בנכס מיום 2.2.2014 ממנו עולה כי בנכס שומר המשגיח על המקרקעין ומפוזרים בשטח ארגזיט, כלי רכב, חלקי ספות וכיוב. לדוח ממצאי הביקורת צורפו תמונות המדברות בעד עצמן.

בכתב סיכום טענותיו טוען בייכ העוררים כי לא התקלימו מלוא התנאים הקבועים בסעיף 4.2.1 לצו הארנונה על מנת שקרקע תיחשב כקרקע תפוסה והפנה לתנאי היישימושיי, בטענה כי לא נעשה שימוש במקרקעין.

בייכ העורר טוען כי הצבת שומר בכניסה למקרקעין אינה נחשבת מניעת שימוש מאחר על פי הפסיקה המחייבת ואינה יכולה להיחשב כשימוש בפועל. טענה דומה הפנה בייכ העוררים ביחס לגידור הנכס. גם הקרוון שהוצב בנכס אינו מעיד על שימוש לטענת בייכ העוררים, שכן הקרוון משמש את מגורי השומר. ביחס לטענה כי בנכס פוזרו פסולת וגרוטאות ונראו מתקנים מוצבים טען בייכ העוררים כי כמות הפסולת והגרוטאות שאטף השומר לשימושו האישי אינה עולה כדי שימוש.

המשיב טוען כי מדובר בשטח מתוחם בו מוצב שומר המשגיח על הקרקע ומונע שימוש מכלל הציבור ועל כן הינו חייב בארנונה. עוד טוען המשיב כי נעשה שימוש בנכס כמגרש תנייה ועל כן ברור כל קיים פוטנציאל שימוש לנכס על ליום התחלת הבנייה. גם הצבת גדר התוחמת ומונעת את הכניסה לנכס מעידה לטענת המשיב על חוקת השימוש בנכס על ידי העוררים.

בייכ העוררים שס יהבו על פסק דינו של בית המשפט העליון בעעיימ 4551/08 עיריית גבעת שמואל ני חברת החשמל לישראל והוא מצטט את שנאמר שם ע"י כבוד השופט ריבלין :

יטענת העירייה בדבר מניעת שימוש מאחלים אינה רלבנטית , באופן ישיר, לבתינת *סוד זה שכן מניעת שימוש מאחרים אינה עולה , כשלעצמה , כלי ניצול של קלקע. עם זאת כפי שראינו לעוע, מניעת שימוש מאחרים מעידה על שליטה מסוימת בקרקע, ומשכך הטענה בלבר מניעת שימוש מאחרים, עשויה, עקדונית , להיות רלוונטית לבתינת יסוד הל'התזקת?,/

אלא שכבוד השופט רבלין באותו פסק דין קובע :

על כן, ואף שכאמוד מלובל בתנאים עצמאיים ומצטבריט, אשל צליכים לתיבחן בנפלד, הרי שלא ניתן להפריד לתלוטין בין יסוד הישימוש'י לבין יסוד ה/החזקתיי. אי-לכך, יש לבחון את שני היטולות, כל אחד בנפרד, אולם למסקנה הטופית אס מדובר בייקרקע תפוסהיי, אס לאו, יש להגיע לאחר שקלוע של שני היסולות יחדיו. זהו מבחן משולב. כמוהו כיימקבילית כוחוזמי. ככל שמידת הלהחזקה בקדקע גבוהה *ותר, מיתן להסתפק בלמה נמוכה :ותל של *שימושיי, ולהיפך: ככל שהישימוש'י שנעשה בקלקע מהותי *ותר, ניתן להסתפק בלמה נמוכה *ותר שע %החזקה?

במקרה שנדון בפנינו הודה למעשה העורר כי נעשה שימוש בקרקע :

*כדי לשמור על הקרקע נתנו לחברת להפעיל שם חניה תמולת דמי שכידות. העיליה לא אפשרת את המשך ניהול החניה בשל העדל ליש:ון עסק ולכן החניון פונה באפליל 2014. אז נתתי למל שייה לשמוד לי על המגלש והוא החנה את הקלוון שלו בנכס...*.

כאמור לעיל הוכח כי במקרקעיו נעשה שימוש לחנייה ו/או נראו מאותסנים בה חפצים או גרוטאות.

כמו כן אין חולק כי המקרקעין גודרו על ידי העוררים.

בסעיף 3 לכתב הסיכומים טוען בייכ העוררים :

+לאחר הריסת הבניין נותר מגרש ריק וכדי למנוע כניסת פולשים גודר והוצב בו שומר.*

ב ברס 6239/04 רפאל - רשות לפיתוח אמצעי לחימה בע"מ ני שושנה ויירון, מנהלת הארנונה

שלעיריית קרית ים קבע בית המשפט כ" :

שדינה של הבקשה להידחות. בית המשפט עעניינים מינהליים קבע, כממצא עובדתי, כי רפאל עושה בשטח שימוש לשם שמידה על בטחון המפעל (בטיחות הסביבה. לצולך כך רפאל אף גידרדה את תשטת ומנעה כניסה לתוכו. *ודגש, שאין מדובל בגידור שנועד לשמש רק לצורך תפיטת חזקה והפלדת השטת משטחים אחלים, אלא בגידול שמטרתו, יחד עם השטח התחום בתוך התחום המגודר, לספק את דרישות תביטחון ותבטיחות של המפעל עצמו. בנסיבות אלה, ברור שלפאל מנצלת את השטח לצורך מפעלה, מיצול שיש לו אף ביטוי מוחשי-חיצוני. לפיכד, מקובלת עלינו מסקנתו של בית המשפט לעניינים מינהליים, שמתקיים בקרקע זו *סוד השימוש הנדרש על-פי סעיף 267 לפקולת העיליות, ויש לראותה כקדקע תפוטת.</

מכל האמור לעיל הגענו למסקנה כי העוררים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם להוכית כי במקבילית הכוחות בין מבחן החוקה למבחן השימוש יש להגיע למסקנה במקרה זה כי מבחן החזקה גובר וכי לא נעשה שימוש במקרקעין. די בראיות שנשמעו ביחס להצבת הגדר ובשמירה ובשימוש המתואר בכדי להביא למסקנה כי העוררים עושים שימוש במקרקעין ולא רק מתזיקים בה.

לאור האמור לעיל הרי שלא נסתרה עמדת המשיב לפיה נעשה שימוש בקרקע ולפיכך דין הערר להידחות.

שר

משלא נתבקשנו לעשות כן, אין צו להוצאות.

ניתן בהעדר הצדדים היום 13.8.2014.

בהתאם לסעיף 3(ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000, לרשות הצדדים קיימת זכות ערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וגאת בתוך 45 יום

מיום מסירת הההלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) סדרי דין בוועדת ערר) התשלייץ - 1977 תפורסם החלטה וו באתר האינטרנט של המשיב.

: ל |

*ו'יר: עו לו צדוק חבר: עו'יד/רו'/ח אבשלום לוי חבר: או'יד גדי טל

קלדנית : ענת לוי

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית מס ערר: 140009612 שליד עיריית תל אביב- יפו ערר

בפני חברי ועדת הערר:

יו'יר: עו''ד אלון צדוק

חבר: עו'יד/רו''ח אבשלום לוי

חבר: עו''ד גדי טל

העוררת: עמותת ראש יהודי

נגד

מנהל הארנונה בעיריית תל אביב -- יפו

החלטת

עניין לנו בנכס שביחס אליו כבר ניתנו מספר החלטות של ועדת הערר.

העוררת שכרה את הנכס בהתאם להסכם שכירות למטרת מגורים מיום 1.1.2010 וביום 3 הגלשה ערר על תשובת מנהל הארנונה מיום 16.9.2013 בה דחה מנהל הארנונה את בקשתה ליתן לנכס פטור מארנונה על פי סעיף 330 לפקודת העיריות. כמו כן דחה מנהל הארנונה את בקשתה החלופית של העוררת לשנות את סיווג הנכס למגורים לאור הסכם השכירות שנחתם לשימוש למגורים ולאור'//המלצת ועלת העדל מיום 31.5.2012 !ו

ה המקום לציין כי ביום 31.5.2012 בערר מס' 140001830 שהוגש על ידי העוררת ייעמותת חוליט בשכונת צילנוב והסביבהי' הורתה ועדת הערר להעביר את תיובי הארנונה בגין הנכס מיום 8 ועד ליו 26.4.2011 עייש מאיר אביקיור וזאת בהתאם להוראות פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב. עוד המליצה הוועדה לצדדים להגיע להסדר לפיו מיום 26.4.2011 יסווג הנכס למגורים כאשר עד למועד זה יסווג הנכס כמרפאה.

מנהל הארנונה דחה את שתי בקשותיה של העוררת מהסיבות הבאות:

ביתס לפטור על פי סעיף 330 לפקודה טען מנהל הארנונה כי ממצאי הביקורת בנכס מלמדים כי למעט קיר פנימי אחד שנשבר הנכס אינו הרוס או ניווק בצורה המצדיקה להעניק לו את הפטור המבוקש.

כמו כן דחה מנהל הארנונה את בקשת העוררת בענייין הסיווג בטענה כי לא מתנהל משק בית פעיל בנכס ובטענה כי המלצת ועדת הערר הייתה נכונה לאותו המועד ובטרס נערכה בדיקת בנכס.

בכתב התשובה ציין בייכ חמשיב כי אין בסמכותה של ועדת הערר לדון בחיובי ארנונה בגין שנות מס הקודמות לשנת המס 2013. עוד העלה בייכ המשיב טענה בדבר איחור בהגשת ההשגה.

ביום 30.4.2014 בעת הדיון המקדמי הודיעו הצדדים כי יסכמו את טענותיהם בכתב ביתס לטיווג הראוי. ככל הנראה ולאור סיכומי הצדדים התכוונו הצדדים לסכם טענותיהם גם לעניין הבקשה לפטור על פי סעיף 330 לפקודת העיריות.

באותו מעמד הודיעו הצדדיט כי הס חוזרים בהם מהטענות המקדמיות .

בסעיף 4 לסיכומי המשיב הובאה הבהרה כדלקמן :

*המשיב יציין כי ככל הנדאה לא הובן כהלכה במסגרת הדיון המקדמי בתיק. המשיב חזר בו מטענתו המקדמית ביחס לאיחוד בהגשת ההשגת לשנת המס 2013 כאמור בסעיפים 6-13 בכתב

התשובה לערר. אולם ברור כי המשיב לא החוזל בו מטענות ביחס לשנות מס קודמות .....הלכת היא כי ועדת העדל נעדרת סמכות עניימית לדון בהשגה שהוגשה עבור שנים עברו

לעניין זה נדגיש כי כתב התשובה מתליחס לטענות מקדמיות החל מסעיף 6 . הטענה בדבר העדר סמכות עניינית של הועדה מובאת בסעיף 5 לכתב התשובה ואינה בבחינה טענה מקדמית כי אס טענה מהותית כך שאין ויתור הצדדים על טענותיהם המקדמיות כולל בתוכו ויתור על טענה צו.

לגופם של דברים נדגיש כבר בראשית התלטתנו כי החלטה וו תחול על שנת המס 2013 בלבד שכן סמכות ועדת הערר מוגבלת לדון בתשובת מנהל הארנונה להשגה שהוגשה לשנת המס 2013 בלבד.

ממילא מהנספחים שצורפו לסיכומי העוררת עולה כי העוררת הגישה השגה לשנת המס 2012 והשגתה נדחתה אך היא בחרה משיקוליה שלה שלא להגיש ערר על תשובת מנהל הארנונה להשגתה ביחט לשנת המס 2012.

נדון תחילה בבקשת העוררת לפטוך על פי סעיף 330 לפקודת העיריות :

המשיב שב בכתב התשובה על עמדתו בעניין החלת סעיף 330 לפקודה על הנכס נשוא ערר וה וקבע כי נמצא בביקורת שנערכה בנכס כי מלבד קיר אחד שבור הנכס אינו הרוס או ניווק במידה שאי אפשר לעשות בו שימוש, כמו כן בנכס קיימות תשתיות מים וכיוי. עוד ציין המשיב כי הנכס נמצא זהה במצבו למצב הנכס בביקורת שנערכה ביום 17.4.2012 , תוך שהוא מציין כי שומת שנת המס 2 הינה שומה חלוטה.

חמשיב צירף לכתב התשובה את דוח ממצאי הביקורת אליו צורפו תמונות מהן עולה כי אכן מדובר בנכס ריק אשר בחלק מהתמונות גם נראה קיר אחד שבור .

בגוף הביקורת מצולן :

*במקום שברו קיר בלוקים אחד ותו לא. לא נלאו פועלים או עבודות נוספות במקום. *צוין כג להבדיל מביקורת קודמת כיום המים פעילים בנכס אך אין חשמל ולדברי דוד אין שעון חשמל בכלל/

העוררת צירפה לכתב הסיכומים את הסכם השכירות בינה לבין עמותת עזרת חולים בשכונת צילנוב והסביבה מיום 1.1.2010.

בהסכם מצהיר השוכר כי ראה את המושכר ובדק אותו וכי ידוע לו שבמושכר מחציק פולש. הסכם השכירות מתייחס ליידירהיי ובסעיף 8 מוגדרת מטרת השכירות למגורים.

בסעיף 9 א התייחסו הצדדים לנושא תשלום הארנונה וקבעו:

*מוסכם כי תשלום האלנונה עבור המושכר עי: השוכל *היה לפי סיווג מגולים ובמידה !חול סיוג אחל על המושכר המשכיל יישא בהפלש?

עוד נקבע באותו הסעיף:

יידוע לשוכר כי המושכר מנותק מתשמעיי.

העוררת תולה את הסיבה בכך שהנכס לא חובר לחשמל בסירובו של המשיב לחבר את החשמל וטוענת כי לעוררת נגרם נוּק שכן המשיב מחציק במקל משני קצותיו, מצד אחד לא מאשר את חיבור הנכס לתשמל ומצד שני לא נעתר לבקשה למתן פטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות.

נקדים ונציין כי המשיב אינו אוחז בייקצה המקליי אשר מחליט ביחס לחיבור הנכס לתשמל.

המשיב בענייננו הוא מנהל הארנונה ואין מסמכותו לאשר את חיבור הנכס לחשמל .

נספת 4 לסיכומי העוררת תתוס בידי מיימ מנהל מחלקת פיקות על הבנייה ועולה ממנו כי הסיבה לאי חיבור הנכס לחשמל נוגעת לסוגיות של היתר הבנייה של הנכס והשימוש בנכס על פי היתר הבנייה.

בעצט טוענת העוררת כי אי חיבור הנכס לחשמל על ידי מנהל ההנדסה בעיריית תל אביב יש בו בכדי לוכות את חנכס בפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות.

העוררת טוענת כי נכס ריק שאינו מחובר לחשמל עונה על המבחן שנקבע על ידי בית המשפט העליון בהלכת המגרש המוצלח שכן מדובר בנכס שעל פי המבחן האובייקטיבי לא ראוי לשימוש ולא יושבים בו.

כאמור על פי בריימ 10313/07 חברת המגרש המוצלח בע"מ ני עירית תל אביב (להלן: ייהלכת המגרש המוצלתיי), מצווים אנו לבתון האם הנכס נשוא הערר עומד בקריטריונים אותם ציווה המחוקק .

אין חולק כי ההכרעה בשאלה האם הנכס נהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו אינה הכרעה סובייקטיבית מנקודת מבטו של הנישום כי אם הכרעה אובייקטיבית.

מצוויס אנו להכריע , האם ניתן לאמר בצורה אובייקטיבית כי נכס צה , על אף שאין בו שימוש כאמור ובהתייחס לדות ממצאי הביקורת ולטענת העוררת ביחס לאי חיבורו של הנכס לחשמל , 'ינהרט או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בוי'.

לא כל בניין מוונח ולא כל נכס שאין משתמשים בו נכנס בשעריו של המבחן האובייקטיבי וזוכה לפטור בשל נכס שנהרס או ניגוק במידה שלא ניתן לשבת בו.

בית המשפט בהחלטתו בעניין המגרש המוצלת נדרש לסוגיה דומה לענליננו וקבע:

...\הפטול שלפי סעיף 330 מדבר על לבנ ולאו דווקא על דירת מגולים. המונח /בנין?/ הוא מונח רחב <ותר ואין הוא מוגבל אך למגורים. כפי שנקבע *המונת בנמן הינו מונת לח ביותר, הכולק מבני מגולים, משללים, גתי עסק, בתי מלון וכדומהיי (עעי/ 4% סע כי מועצה אזולית גדלות, פסקה 2 (טרם פולסם, 17.7.2006)). על כן, גם אם בניין אינו דאוי לשימוש לצרכי מגורים אין לומר כי בתכרח *הנה הוא מפטול לפ טעיף 330, *תכן בנלין שאינו לאוי לשימוש לצלכי מגולים אך מתן להשתמש בו בהתחשב בדיני תתכנון ותבניה, למשל, לצרכי משרדים, מלאכה, תעשייה או כל סיוג אחד שהוא כדין לגבי הבנלין. על כן, כדי להיכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך להיות ניזק במידת שאי אפשר לשבת בו לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין, <

גס לשיטתה של העוררת , במקרה שבפנינו, לו הייתה משתמשת בנכס למרפאה , בהתאם להיתר הבנייה החל על הנכט לא הייתה הרשות המוסמכת מתנגדת לחיבורו לחשמל ולא הייתה מניעה לעשות בו שימוש.

הגדרתו של הנכס נשוא ערר וח כנכס שנהרס או ניווק במידה שלא ניתן לשבת בו אינה מתיישבת עס דברי בית המשפט כאמור לעיל כמו גם לא עם מטרת המתוקק אשר ראה לנגד עיניו מצב קיצוני בו לא ניתן לעשות שימוש בנכס בשל מצבו מחד ואת חובתה של הרשות לספק לנכס ולבניין שירותים מהרשות המקומית מאידך.

אנו קובעים על סמך הראיות שנשמעו והוצגו בפנינו כי על אף שמדובר בנכס שלא נעשה בו שימוש ועל אף שלא חובר לחשמל מהסיבות שפורטו לעיל אין הוא מגיע כדי נכס שנהרס או ניווק במידה שלא ניתן לשבת בו. ודוק - ניתן לשבת בנכט זה , אובייקטיבית, הוא אינו הרוס במידה כגו שלא ניתן לאכלסו ולו חייתה מוסדרת שאלת השימוש בו על פי דיני התכנון והבנייה לא חייתה מניעה לחברו לרשת החשמל.

מכל האמור לעיל דין הערר בעניין פטור מארנונה על פי סעיף 330 להידחות.

שאלת סיווג הנכס :

ביחס לטענתה החלופית של העוררת כי יש לתייב את הנכס בהיות הנכס ריק על פי היעוד התכנוני המקורי, העוררת הציגה את נספח 7 - דף זכויות מהועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב

3

המעיד על יעוד המקרקעין למגורים ואת נספח 8 - החיתר בנייה מיום 1.4.57 ממנו עולה לטענתה כי ייעוד הנכס נשוא הערר הינו למגורים.

המשיב טען לעומת זאת כי למרות שהעוררת מציגה את היתר הבנייה נספח 8 המעיד על ייעוד קומת הקרקע למגורים, הרי שבהחלטת ועדת הערר ביחס לאותו נכס מיום 31.10.2012 קובעת הועדה כי ייעוד קומת הקרקע הינו למרפאה כאשר היא מסתמכת בהחלטתה על אישור מחלקת הנדסה ממגו עולה כי קומת הקרקע משמשת על פי ההיתר למרפאה.

וזו לשון החלטת ועדת ערר באותו ענלין:

*אישור מחלקת הנלטה מיום 4.2.2010 אותו הציג המשיב במהלך הליונים לא נסתר על ידי העולדת ועולה ממנו כי קומת הקרקע בבניין נשוא הערר משמשת על פי ההיתר למרפאה..<

משום מה בחרה בייכ המשיב להפנות להתלטת ועדת הערר ולא להציג אישור ו/או היתר בנייה מאוחר יותר להיתר הבנייה נספת - 8 אשר הוצג על ידי העוררת.

כאשר אלו הס פני הדברים יש בפנינו מצד אחד תשתית ראייתית התומכת בעמדת העוררת לפיה ייעוד הנכס על פי היתר הבנייה הינו למגורים ומצד שני החלטת ועדת ערר העומדת בסתירה לכך ומסתמכת על אישור שלא הוצג במהלך הדיון הנוכחי בערר זה.

אס נתעלם מהסתירה , יכולה לצאת תחת ידינו החלטה מוטעית.

מבלי שנתור אחרי מניעי המשיב ביחס לאי הצגת היתר הבנייה המאוחר ו/או השונה מההיתר שהוצג על ידי העוררת הננו מוריט למשיב להציג עד ליום 15.9.2014 תצהיר תחתום על ידי גורם מוסמך בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אליו יצורף היתר חבנייה החל על הנכס נשוא ערר זה ו/או אישור מחלקת ההנדסה אשר הוצג במסגרת דיוני ערר 140001830 כאמור, ו/או אישור אחר ממנו עולה מה הס הייעודים התכנוניים של הנכס נשוא הערר.

לאחר קבלת התצהיר יועבר התצהיר על נספחיו לתגובת העוררת בתוך 14 יום נוספים והחלטה סופית בעניין סיווג הנכס תתקבל בהתאמה.

אם לא יוגש תצהיר כאמור לעיל עד ליום 15.9.2014, דין הערר בעניין סיווג הנכס להתקבל.

לפיכך הננו דוחים את הערר ככל שהוא מתליחס לבקשה לפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות ומשהיס את החלטתנו בעניין טענת הסיווג.

בנסיבות העניין אין צו להוצאות

ניתן בהעדר הצדדים היום 13.8.2014.

בהתאם לסעיף 3(ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000,

לרשות הצדדים קיימת וכות ערעור החלטתנו בבקשת הפטור לפי סעיף 330 לפקוד העיריות, לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 45 יום

מיום מטירת ההתלטה.

בהתאם לתקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המחומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) סדרי דין בוועדת ערר) התשלייז - 1977 תפורסם החלטה זו 4 אתר האינטרנט של ה

ו

לו'יר: ער לון צדוק חבר: עו"ד/רו''ח אבשלום לוי חבר: שיד גדי טל

ד

קלדנית: ענת לול

ועדת ערר לענייני ארנונה כללית מס' ערר: 140010142 שליד עיריית תל אביב- יפו ערר

בפני חברי ועדת הערר:

יו'יר: עו'יד אלון צדוק

חבר: עו"ד/רוי'ח אבשלום לוי

חבר: עו"ד גדי טל

העורר: אבו סביח ראנל

נגד

מנהל הארנונה בעיריית תל אביב -- יפו

החלטת

ביום 22.12.2013 נודע לעורר כי היא חויב בתשלומים בגין תובות ארנונה ביחס לנכס ברחוב לבנדה 23 תל אביב.

על פי תשובת מנהל הארנונה מיום 2.1.2014 חויב העורר בארנונה לתקופה המתתילה ביום 6 ומסתיימת ביום 30.4.2013 (6.

מתשובת מנהל הארנונה עולה כי : *מבליקה שנעדכה במסמכינו נמצא כי נתקבל חוזה שכירות על שמך אשד הומצא במשדד העילייה?.

עיון בחוזה השכירות מלמד כי מדובר בתווה מיום 13.2.2004 בין אליעזר חסיד לבין העורר לתקופה של שנה מיום 13.2.2004 ועד ליום 13.2.2005 עס אופציה לשנה נוספת.

יצוין כי בחוזה מופיע סעיף \ המתייחס לייהוצאות המוטלות על הלילת" .

סעיף צ ב קובע:

ייהוצאות המוטלות על הדירה עלי העילייה כדון: מים, שמידה, נקיון וכדומה *חולו על המשכיר.

העורר טוען כי מעולם לא חתם על הסכם שכירות צה, אין וו חתימתו, מעולם לא החציק בנכס, הוא לא מכיר לא את הנכס ולא את הבעלים או את משכיר את הדירה וככל הנראה מאן דהוא עשה שימוש בתעודת הזהות שלו שנגנבה. העורר צירף לכתב הערר מסמכים התומכים בטענתו.

לאחר שבחנו את הממצאים שהונתו בפנינו ואת טענות הצדדים, נכריע תחילה בטענת המשיב כי

טענות הערר אינן נמצאות בגדר סמכותה של ועדת הערר:

טענת העורר בעילה של יאיני מחזיקיי מצויה בגדר סמכויות ועדת הערר לפי סעיף 3 לחוק הרשולות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976.

המועד בו נודע לעורר על קביעתו כנישוס על ידי מנהל הארנונה הינו על פי עדותו שלא נסתרה ביום 22.12.13 ומאחר ופניית העורר למנהל הארנונה נעשתה בסמוך לכך , 26.12.2012 .

לפיכך הננו קובעים כי ועדת הערר מוטמכת לדון בערר ובטענות העורר כי לא החזיק בנכס בתקופה המיוחסת לו.

נותר לנו להכריע האם יש לקבל את טענת העורר ולקבוע כי בתקופה שבין 1.3.2004 ועד 30.4.2014

לא התזיק בנכס נשוא החיוב:

בתשובתו להשגת העורר טען מנהל הארנונה כי החיוב בארנונה בגין התקופה הנייל נעשה בהתאם לחוזה השכירות שנתקבל במשרדי העירייה וכי אין לעירייה לא את הכלים ולא את הסמכות לבדוק את אמינות המסמכים המתקבלים במשרדי העיריית. .

על פי הודעת המשיב אשר נמטרה לוועדת הערר ביום 16.6.2014 הבעלים של הנכס נשוא החיוב הינו מר אליעזר חסיידיס ת.ז. ********* אשר שמו גם מופיע כשם המשכיר על הסכם השכירות .

ביום 9.6.2014 קבעה ועדת הערר :

/מאחר והבעלים על הנכס עלול להיפגע מההלטתנו שכן אס יתקבל העלר יושת החיוב עליו, נזמן אותו לדיון מקדמי ויהיה עליו להש:ב לטענות. העולות מכתב הערר לפיהן העולל לא החזיק בנכס ולא חותם על הסכם השכירות,/

בהתאם להתלטתנו הנייל וומן הבעלים לדיון שנקבע ליום 24.7.2014 אך בבוקר הדיון הודיע כי לא יכול להתייצב לדיון בשל ייהמצב הביטחונייי.

יצוין כי דיון הועדה התקיים באותו היום תרף המצב הביטחוני.

בתום הדיון אליו לא התייצב מר אליעזר חסידים כאמור לעיל ולפנים משורת הדין אפשרנו לו

פעם נוספת להתליחס לטענות המועלות כנגד הסכם השכירות וקבענו:

*+לאחר ששמענו את עלותו של העודר *חד עם הלאיות ובטלם נקבל התלטה נאפשר בפעם האחלונה לאליעור חסידים להגיב בכתב בתוך 10 *מים מהיום לעולה מפרוטוקול הליון וזאת בטרם ניתן החלטה אשר עלולה להביא לחיובו בארנונה במקום העורר ראני אבו סבית לכל תקופת הערר (משנת 2004 ועד לשנת 2013),/

מסיבות השמורות עמו בחר מר חסידים שלא להגיב להחלטתנו.

העורר העיד ביום 24.7.2014 ומעדותו עולה כי אינו מכיר את הנכס נשוא הערר, מעולם לא החציק בו, הוא לא חתוט על הסכם השכירות .

יאני מעולם לא חתמתי באנולית על מסמך כשלהו. אני חותם רק בעדבית. אני מציג לתוכחת חתימתי את האישור בדבר הגשת תלונה שצורף לעדר וגם בקשה לעדכון או בידול פרטי לקות שהוגשה לעיריית תל אביב עליהם מתנוססת חתימתי האמתית/

העורר מעולם לא פגש את אליעור חסידים, הוא איבד בשנת 2001 את תעודת הזהות שלו .

הוא עבד באותה התקופה (שנת 2003) כמורה בירושלים והתגורר בראס אל עמוד , שם הוא גר עד היום.

לכתב הערר צירף העורר כאמור אישור בדבר הגשת תלונה למשטרה ביחס לגיוף חתימתו על הסכם השכירות, אישור על כך שבשנת 2004 מאן דהוא עשה שימוש בתעודת הזהות הגנובה שלו והתתזה לו בעת קבלת טיפול רפוא? בית החולים ביקור תולים בירושלים, העתק מפנייתו לעירית תל אביב מיום 26.12.2013, והעתק מהסכם השכירות.

עין בתואה השכירות עליו התבסס המשיב מעיד כאמור על כך שתקופת השכירות הוגדרה לשנה אתת וכי התשלומים לעירייה הושתו על פי החוזה על המשכיר.

מכל האמור לעיל הוצגה לנו תשתית עובדתית המבססת את טענת העורר כי לא חתם על הסכם השכירות אשר מכוחו לכאורת נרשם כמחזיק אצל המשיב.