פרוטוקול דירקטוריון חכ"ל · 28/09/2016



פרוטוקול מישיבת דירקטוריון של החכ"ל שהתקיימה בתאריך 28/09/2016

נוכחים : אמנון בן – עמי, אפרים כהן, נאווה זקן ,דדי דהן, שרה חיים, יגאל קרז'נר, רון סגל, בני אלון.

משתתפים: עו"ד גיתית שרמן, רוח"ש רונן מיץ וגיא קפלן.

חסרים: סיגל לחמני (הודיעה שתעדר מפאת התחייבויות קודמות).

על סדר היום:

דיווח כללי מ"מ מנכ"ל החכ"ל דדי דהן – עדכון מצב חשבונות החכ"ל .

1 הצגת דירקטורים חדשים לחברה.

2 דיווח כללי תב"ע 89 ותב"ע 105 כולל הרחבה בנושא תאגיד המים והסכם עם מושב בני דרור.

3 אישור הסכם העסקה ותנאי שכר מנכ"ל החברה גיא קפלן .

4 אישור מורשה חתימה לחברה.

2. אמנון בן – עמי : מברך את כל חברי הדירקטוריון ומציג את הדירקטורים החדשים, נאווה זקן ואפרים כהן.

3. סקירה כללית על תב"ע 89 ותב"ע 105 .

דדי דהן:

החברה עוסקת בשלושה תחומים, יש מקום להרחיב את פעילות החברה לתחומים נוספים כאשר גיא קפלן יכנס לתפקיד.בשלב זה החכ"ל מפתחת ומקדמת שתי תוכניות פיתוח גדולות.

בתב"ע 89 א' שטח התוכנית הוא 152 דונם ועליו יבנו 744 יחידות דיור, השטח בחלקו שייך לבעלים פרטיים וחלקו למינהל מקרקעי ישראל אשר שיווק את הקרקעות למגורים.

בתוכנית חלק מהמגרשים גדולים, לבנית דירות גן גג. וחלק בתים פרטיים.

נכון לעכשיו יש כ – 200 יח' פרטיות שלא משווקות ולא מתקדמות.

אנו מבחינתנו נותנים פיתוח מלא לכל המתחם כולל תשתיות תת קרקעיות.

קיבלנו החרגה מרשות המים לבצע את עבודות המים. יש התחשבנות שנצטרך לעשות מול התאגיד בסיום הפרוייקט.ההחרגה ניתנה כיון שהפרויקט התחיל לפני הקמת התאגיד.

גיתית שרמן: עפ"י חוק כל עבודות שהתחילו לפני הקמת התאגיד, המועצה באמצעות החכ"ל תמשיך לבצע את העבודות.

גיא קפלן: מי ממן את הפיתוח?

שרה חיים: בעלי הקרקע.

גיתית : התאגיד גובה מבעלי הקרקע הפרטיים והוא מעביר לנו, תהיה התחשבנות מולו בתום הפרוייקט.

דדי : עבודות הפיתוח חולקו לשלבים: א',ב',ג',ד'. יש קו מאסף לביוב שהוא יוצא מהמתחם עובר דרך שטחי מושב בני דרור מתחת לכביש 553.

אתמול ניתן האישור ע"י מע"צ . ההסכם אושר בישיבת דירקטוריון החכ"ל מיום 13/04/2016. ההסכם נחתם ע"י מושב בני דרור כרגע העיכוב הוא ההיתר .

הועדה בלב השרון הוציאה דף דרישות, מנהל הפרוייקט דואג לטפל בכל הדרישות ולקדם את ההיתר.

הקו המאסף הוא עורק חיוני לקיום התב"ע בלעדיו התב"ע לא יכולה להתקיים. לכן חשוב לבצע כמה שיותר מהר.

נאווה זקן: כמה זמן יש לסיים את הפרוייקט?

דדי : הפרוייקט התחיל בשנת 2010 עבודות הפיתוח בפרוייקט, נעצרו בחודש יוני 2011 בעקבות פסק דין דירות יוקרה. הפרוייקט התחיל על בסיס היטלי פיתוח, הבעלים שלמו יותר כסף לעומת האגרות וההיטלים שניתן היה לגבות באותה העת, לא כל בעלי הקרקע הסכימו לחתום על ההסכם. פס"ד אומר שחל איסור לחתום כל הסכמי פיתוח מול יזמים ובעלי קרקע. בעקבות זאת הפרוייקט נתקע עד לשנת 2013 כאשר המועצה עדכנה את חוקי העזר שלה שיתאימו להוצאות בפרוייקט.

הכנסות החברה הכלכלית הינם מתקורות מהיטלי הפיתוח, וכשנתיים לא הייתה פעילות בחברה, בתחילת שנת 2014 נחתם הסכם עם מ.מ.י ואז נכנסו ויכנסו כספים לקופת הפרוייקט ולקופת החברה.

בחברה הכלכלית יש מספר חשבונות בנק המנוהלים לכל פרוייקט בנפרד ויש חשבון לפעילות השוטפת של החברה.

בפרוייקט 89 א' יש 20 מיליון ₪ בחשבון הפרוייקט נכון להיום. אנו מפעילים לחץ מאסיבי על קבלן עבודות הפיתוח להשלים את העבודות. יש עיכוב בביצוע הקו המאסף אני מניח שלאחר החגים נכנס לטפל בקו המאסף.

יש מחלוקת בין החברה לתאגיד המים בהקשר להחלפת קו המים ברחוב הנרקיס עלות שיקום הרחוב חלה עלינו, זה דבר שנצטרך לפתור מול התאגיד.

אנו בפתחו של זמן לקבל החלטה על השצפ"ים. יש תכנון גמור אבל בראייה שלנו לא מספיק שיתפנו תושבים, יש מקום לכנס את התושבים ולשתף אותם.

תב"ע 105 - 148 שטח התוכנית 352 דונם עליו יבנו 962 יח' רובם קרקע פרטית. היתרון הוא היטלי ההשבחה שהרשות מקבלת בגין אותם קרקעות.

צפי להכנסות מהיטלי השבחה מפרויקטים 89, 148, 105 בין 400-500 אלף ₪ שיועברו לקופת המועצה.

בתב"ע 105 נחתם הסכם עם קבלן הביצוע. היתה החלטת דירקטוריון ברוב קולות לייצר הסכם גיבוי מימוני לתאגיד בכדי להריץ את הפרוייקט, בסופו של יום הממונה על התאגידים לא אישר את המתווה. יצרנו הסדר אחר שהתאגיד יוכל לחתום מול הקבלן. הוצא צו התחלת עבודה לקבלן מטעם תאגיד המים על סך 2.5 מיליון ₪ ומטעמנו 10. מיליון ₪ .

בפרוייקט 105 יש בקופת החברה 10.5 מיליון ₪ .

ההסכם עם הקבלן הוא 29 מיליון ₪.

בקופת המועצה יש 15 מיליון ₪ נוספים. כל זמן שאין מנכ"ל בחכ"ל לא ניתן לאשר את הגדלת התב"ר עד שלא ימונה מנכ"ל. כרגע ניתן לזרז את הגדלת התב"רים מול הממונה על המחוז . לכאורה חסר 4 מיליון ₪. אך כשיצאו חיובים בנושא שצפ"ים.יהיה כסף למימון הפרוייקט.

סה"כ צפי להכנסות החברה בפרוייקט כ – 73 מיליון ₪.

התוכנית הכלכלית והעסקית של הפרויקטים הם תוכניות שמרניות יש בצ"מ גבוה מקווה שלא נשתמש בו, יש תקורה נכבדה לחברה.

בשלב זה הקבלן מתארגן לקבלת אישורי חפירה בפועל העבודות בשטח יהיו אחרי חג סוכות.

הפרוייקט השלישי הוא א. תעסוקה, הפרוייקט תקוע החברה פעלה לשינוי יעוד הקרקע מחקלאי לתעשייה. בשלב זה התוכנית בהפקדה, זה פחות או יותר תמונת המצב.

בעבר החכ"ל התעסקה בתב"ע 193 הכסף שנמצא בחשבון הפרוייקט מספיק לסיום הפרוייקט.

אמנון בן עמי: מה השלבים הבאים בנושא א. תעסוקה, במידה ורוצים לקדם?

יגאל קרז'נר: היתה החלטה לדחות עוד 6 חודשים שיזמי התוכנית והועדה המקומית יציגו פתרון תחבורתי לאור ההחלטה בתת"ל 43 לסגור את דרך הלורד לכביש 4, הם נתנו 6 חודשים להתייחסות התקופה מסתיימת עוד שבועיים שלושה אני חושב שחייבים להתייחס לנושא.

בני אלון: אני חושב שיש שני מישורים אחד משור תכנון, והשני תוכנית עסקית התוכנית יכולה אולי להשפיע על התוכנית התכנונית אבל לא באופן מהותי .

גיא קפלן: לגבי א. תעסוקה, כמה שיותר מהר, המועצה צריכה לעשות מהלך מהיר בשיתוף עם הציבור, מהיר עד כמה שניתן.

אמנון: בהמשך למה שבני אומר אם נביא מפעל הייטק קטן יכול להיות שההוצאות יקטנו אך נוכל להציג בפני התושבים משהו שלא ירתיע אותם.

גיא : יש להציג תוכנית מפרטת מה ניתן לעשות.

רון : מפגש עם התושבים חשוב להבהיר מה צריך להיות באיזור התעשייה, תל מונד חייבת א.תעסוקה.

אמנון: מה אופיו של איזור התעסוקה?

יגאל : יש תכנון של התוכנית תושבי תל מונד יודעים לקרוא תכנון.

גיא : איזה שימושים מאפשרת אותה תוכנית?

אמנון: צריך להכין מצע לדיון כשהתושבים ידעו מה מתוכנן אולי זה לא יפתור את הבעיה אך יכול להקטין את כמות ההתנגדויות.

גיתית: רצוי עסקים /דברים שיכולים להגדיל את ההכנסות.

אמנון: הכל צריך, שהתושבים יבינו שבכדי שיוכלו לקבל יותר דברים, צריך הכנסות.

בואו נתקדם עם זה, באזור השרון אנשים מבינים שצריך א. תעסוקה.

גיא :צריך להציג תוכנית בצורה מסודרת אחרי הצגת התוכנית נחשוב מה נכון לנו אמנון: עם איזה גורמים מתייעצים עם מי ניתן לבדוק? אנו יכולים להחליט איזה שימושים יכולים להיות בתוכנית.אני לא ממציא גלגלים, האזורים מסביב לתל – מונד חלקם הצליחו חלקם כשלו. אני רוצה ללמוד מהצלחות של אחרים. אני רוצה ללמוד ממועצות, עיריות מה למדו? מה נכונה? מה היו עושים שונה אם היו מתחילים להקים א. תעסוקה?.

בני : יש אנשי מקצוע מומחים לנושא, צריך לבדוק איתם.

יגאל : התוכנית עברה 6 שנים יש יועצים תכנונים .

אמנון: מה יכלול האזור?

יגאל: התוכנית מאוד מתקדמת.

אמנון: מי קבע את תמהיל העסקים?

בני : יגאל אתה מדבר על המישור התכנוני?

אמנון : אני מבקש לקבוע ישיבה ולהציג, להביא את אנשי המקצוע, רוצה לשמוע מאותו מתכנן התכנוני הוא לא בהכרח כלכלי. אז גיא פרוייקט הדגל אם אנחנו חושבים שכן לדחוף בכל הכוח.

אם נציג משהו אטרקטיבי יהיה קל, בואו נעשה דיון עומק על כל ההיבטים נתחיל מה הליבה של המקום.

דדי: יהודית תתאם ישיבה מול כל הגורמים לקדם את הנושא.

אמנון : אם מוכנים נתאם מייד אחרי החגים ישיבה בסוף אוקטובר שגיא יודיע שמוכנים מציגים או שתבקש השלמות עם כל ההתאמות. אני מציע לשאול במקומות אחרים אפילו ללכת לסיור.צריכים שהתוכנית תהיה אטרקטיבית.

נכון שאני חדש, תל מונד בלי א. תעסוקה לא תשודרג. כל אחד ממקומו נסייע ונדחוף.

3. אישור מורשה חתימה:

דדי : גיא קפלן יכנס לתפקיד בתאריך : 1 בנובמבר עד שיכנס לתפקיד אמנון ודדי יהיו מורשה חתימה בחברה, כאשר גיא יכנס, נעשה שינויים.

הוחלט פה אחד לאשר את אמנון בן עמי ודדי דהן למורשה חתימה בחשבונות החכ"ל.

גיא עזב את הישיבה:

4. אישור הסכם העסקה ותנאי שכר מנכ"ל גיא קפלן:

דדי : פורמט החוזה נקבע ואושר ע"י משרד הפנים.

אמנון: לא מכיר את גיא אך זה חשוב שגיא בא ממקום עבודה כזה שיעזור לקדם.

אני מאמין שאזור תעסוקה ומסחר יקדם את תל מונד לעד.

האם יש אפשרות לקבוע את העסקתו של גיא למשך 3 חודשים?

דדי: יש כללי העסקה ברורים, החוזה הוא חוזה סטנדרטי.

אמנון: המינוי לכמה שנים? מבקש לדעת תקופת ניסיון.

דדי : בכל מכרז הניסיון עד שנתיים אבל זה חוזה אישי.

אפרים כהן: בכל חוזה בשנה הראשונה יש הודעה מוקדמת של 30 יום.

אמנון: אני מבקש מגיתית לבדוק לגבי תקופת הניסיון.

גיתית: אתם יכולים לקבל החלטה.

דדי : התהליך פשוט, יש אישור מ. הפנים תנאי השכר נקבע בטבלאות של משרד הפנים. השכר יגדל כל שנתיים בהתאם לפעילות החברה. החוזה עבר ככתובו וכלשונו עם התיקונים של גיא.

בני : אני מציע להגדיר את רמת הרכב ואת הטלפון הנייד.

דדי : לגבי הרכב בהתאם לנהלים ברשות. הטלפון זאת חבילה לא צריכה להיות בעיה.

הוחלט פה אחד לאשר את העסקת גיא קפלן בשכר בכירים בחוזה אישי שקיבל את אישור משרד הפנים בהיקף 75% משכר מנכ"ל.

הישיבה ננעלה

רשמה:

יהודית חן

מזכירת החכ"ל