goinfo

מה חוקרים היום?

מפה מפורטת של תוכניות בניה חדשות

שיתוף

למה הדף הזה קיים

כשמופקדת תכנית שמרחיבה רחובות, התשריט מראה רצועה אדומה שנמתחת על החזית של כל גינה ברחוב — ואף אחד לא יודע כמה זה אצלו. אין שום טבלה מפורסמת שאומרת "מחלקה 62 בגוש 6653 נגרעים 415 מ״ר". התושבים מנסים לקרוא קובץ PDF בגודל A0 בקנה מידה 1:1250, ומנחשים. הדף הזה פשוט מחשב את זה: מצליב את פוליגוני הייעוד של התכנית עצמה מול מרשם החלקות, ומוציא את המספר לכל חלקה ולכל רחוב.

ומה בדיוק נמדד כאן: בשכונה אומרים "כמה יפקיעו לי", ובתכנית עצמה זה נקרא שטח שמיועד לדרך ולצורכי ציבור. זה מה שמחושב בדף — השטח שהתכנית מייעדת. ההפקעה עצמה היא הליך נפרד שמגיע אחר כך, חלקה-חלקה, וגם השאלה כמה ממנה בלי פיצוי וכמה בתשלום לא נגזרת מהגיאומטריה הזו. במילים אחרות: המספר כאן הוא כמה עומד על הפרק, לא הודעת הפקעה שכבר יצאה.

כל התוכניות הפתוחות להתנגדות, לפי עיר, עם העצים שבהן: תוכניות בניה פתוחות להתנגדות

מצאו את החלקה שלכם

לחיצה על כל נקודה במפה עושה את אותו דבר: מאתרת אילו תכניות חלות עליה, טוענת את הקטנה שבהן (זו שבדרך כלל באמת נוגעת בחלקות), ומציגה את החלקה שמתחת לאצבע.

תכניות שנבדקו ואומתו ()

כל תכנית כאן נבדקה בפועל מול מרשם החלקות — לא הוערכה. הצבע מציין כמה חלקות מגורים מאבדות יותר מ-20% משטחן. לחיצה על תכנית פותחת את החישוב המלא שלה, חלקה-חלקה.

זו לא רשימה ארצית מלאה. הרשימה נבנית בהדרגה, ומכילה רק תכניות שכבר הוצלבו מול הקדסטר. הסריקה של כל ~37,000 התכניות במרשם הארצי עדיין לא הורצה, ולכן היעדר תכנית מהרשימה אינו אומר שהיא לא גורעת שטח. לכל תכנית אחרת — הזינו את מספרה בשדה למעלה, החישוב עובד לכל תכנית בארץ שיש לה תשריט ייעודים ממוחשב.

אפשר גם לעיין ברשימות לפי יישוב: כל היישובים שיש להם נתונים — עמוד לכל יישוב ולכל תכנית, עם המספרים המלאים.

מה מייחד את גיל עמל? ריכוז חריג של פגיעה תכנונית

הייחוד של תכנית גיל עמל אינו בכך שהיא התכנית שפוגעת במספר הגדול ביותר של חלקות, או שהתכנית שבה שיעור הגריעה מכל חלקה הוא הגבוה ביותר. קיימות תכניות שבהן הפגיעה הכוללת גדולה יותר.

הייחוד הוא בריכוז הפגיעה ביחס לשטח שבו חלה התכנית.

גיל עמל משתרעת על כ־3.1% בלבד משטח הוד השרון, אך בתחום התכנית נגרע שטח מ־287 מתוך 387 חלקות — כ־74% מהחלקות.

לשם השוואה, מבין 297 תכניות שנבדקו בפועל מול שכבת החלקות, המדד של מספר החלקות שנפגעות לכל 1% משטח היישוב שהתכנית מכסה עומד בגיל עמל על כ־92 חלקות לכל 1% שטח. התכנית הבאה במדד זה עומדת על כ־21, ואילו בתכניות הגדולות שמסדירות יישובים שלמים המדד נמוך בהרבה.

לדוגמה, שיעור שטח התכנית מתוך שטח היישוב: רכסים 85%, באקה אל-ג'רביה 49%, פורידיס מערב 43%, דאלית אל-כרמל 32%, סאג'ור 23%, עספיא 22% — מול 3.1% בגיל עמל.

כלומר, גיל עמל היא מקרה חריג של ריכוז פגיעה תכנונית בשטח קטן יחסית: מאות חלקות פרטיות מושפעות מתכנית המשתרעת על חלק קטן בלבד מהעיר.

הדבר בולט במיוחד משום שבגיל עמל מדובר בשכונה בנויה. ב־136 מתוך 287 החלקות שנגרע מהן שטח, רצועת הייעוד הציבורי מגיעה עד מבנה קיים או חופפת לו. ב־22 חלקות הגריעה עולה על 20% משטח החלקה, ובחלקה הקשה ביותר מחושב שיעור של 63%.

מה שהניתוח הזה לא טוען. שהמגזר הערבי נפגע פחות — ההפך הוא הנכון. בבאקה אל-ג'רביה ובדאלית אל-כרמל נגרע שטח מ־483 חלקות בכל אחת, ובשתיהן הרצועה מגיעה למבנה קיים ביותר חלקות מאשר בגיל עמל (380 ו־302 מול 136). הפגיעה שם גדולה יותר בכל מדד מוחלט; ההבדל הוא שהיא מתחלקת על היישוב כולו ולא נופלת על שכונה אחת. כל המספרים הם ייעוד תכנוני ולא הודעת הפקעה, וההשוואה מוגבלת ל-297 התכניות שכבר הוצלבו מול שכבת החלקות — לא לכל 37,020 התכניות במרשם.

— הניתוח וההשוואה מול 296 התכניות האחרות נעשו על ידי Claude (Opus 5), על נתוני האתר.

סוג הקרקע נגזר מגודל החלקות: מגרש בית הוא מאות עד ~2,000 מ״ר, חלקה חקלאית היא עשרות אלפים. זו הבחנה חשובה — תכנית שגורעת 283 דונם מחלקה חקלאית אחת ותכנית שגורעת 75 מ״ר מכל אחת מ-287 גינות הן אירועים שונים לגמרי, ודירוג לפי מ״ר בלבד מציב את הראשונה בראש. זהו אומדן מהקדסטר, לא סקר בשטח: מגרש ריק גדול בתוך עיר ייספר כ״קרקע פתוחה״.

מקרא

מעדיפים רשימה על מפה? כל התכניות לפי מחוז ויישוב — אותם נתונים, מסודרים לקריאה וניתנים להורדה.

מאיפה המספרים, ומה הם לא אומרים

שני מקורות, שניהם רשמיים וחיים. פוליגוני הייעוד של התכנית מגיעים משכבת יעודי קרקע של מרשם התכניות הארצי (Xplan, MapServer/4) — זו אותה גיאומטריה שממנה שורטט התשריט החתום, תא שטח אחר תא שטח. גבולות החלקות מגיעים משכבת הקדסטר הארצי (PARCEL_ALL ב-GovMap), אותה שכבה שמפת מתחמי דירה להשכיר כבר משתמשת בה. השטח שנגרע מחלקה הוא פשוט שטח החיתוך בין השניים — לא הערכה ולא מודל.

אין צורך בקובץ ה-PDF של התשריט, והקו הכחול של התכנית לבדו גם לא היה מספיק — הוא רק הגבול החיצוני. מה שנדרש הוא שכבת הייעודים. תשריט ה-PDF החתום שימש כאן רק לאימות: שטח התכנית שחושב מהגיאומטריה יצא 603.231 דונם, מול 603.241 דונם שמודפסים בכותרת התשריט, ורשימת הייעודים זהה למקרא שלו.

יח״ד "מאושרות" אינן יח״ד קיימות. המספר שמוצג בכותרת התכנית לקוח משדה pq_authorised_quantity_120 של מרשם התכניות — יחידות דיור מאושרות. בנייה שנעשתה בלא היתר אינה נספרת בו. בגיל עמל, למשל, יש כ-300 יחידות לא מאושרות, כך שבפועל עומדות שם כ-850 יחידות מול 550 שהשדה מדווח — וחלק מהתוספת שהתכנית מציגה הוא הסדרה של מה שכבר בנוי ולא בנייה חדשה. ההטיה הזו פועלת תמיד לכיוון אחד, והיא חזקה במיוחד בשכונות ותיקות שבהן בנייה ללא היתר נפוצה.

אין טבלה כזו בשום מקום. שום מסמך מפורסם לא אומר "מחלקה 62 בגוש 6653 נגרעים 415 מ״ר". חלק מהתכניות כוללות בהוראות שלהן טבלת הפקעות, אבל לא כולן, היא לא בפורמט אחיד, והיא מגיעה כ-PDF ולא כנתונים. המספר שמוצג כאן מחושב כאן ועכשיו מהצלבת שתי השכבות הרשמיות — הוא אינו ציטוט של טבלה קיימת, וזו בדיוק הסיבה שהעמוד הזה קיים.

מה זה לא: הודעת הפקעה. מה שמחושב כאן הוא שטח שמיועד בתכנית לצורך ציבורי. הפקעה בפועל (סעיפים 189–190 לחוק התכנון והבנייה) היא הליך נפרד שמתרחש אחר כך, חלקה-חלקה, וגם השאלה כמה ממנה בלי פיצוי וכמה בתשלום לא נגזרת מהגיאומטריה הזו. המספר כאן הוא נקודת פתיחה לבדיקה מול הוועדה ולא תחליף לה.

מה זה לא: בעלות. הקדסטר רושם חלקות, לא בעלים. לכן חלקה שכבר בבעלות הרשות לא נבדלת כאן בנתונים מגינה פרטית. ההפרדה שנעשית היא לפי מה שהתכנית עצמה מייעדת: חלקה שרובה ייעוד פרטי נחשבת "חלקת מגורים", וזה נאמר במפורש במקום להתיימר לחתך בעלות.

הרחבה מול "דרך מאושרת". חלק מהחלקות כבר חוצות שטח שמסומן דרך מאושרת — כלומר יועד לדרך בתכנית קודמת שכבר בתוקף. זה נספר ומוצג, אבל בנפרד, כדי לא לייחס לתכנית הזו גריעה שהוכרעה שנים קודם.

מגבלת דיוק שנמדדת בכל טעינה. כל החישוב נעשה במסגרת מטרית מקומית ולא בהיטל רשמי (ITM), כדי לא להזדקק לספריית היטלים בדפדפן. הסטייה נבדקת מול shape_area ש-Xplan עצמו מדווח לכל תא שטח, והתוצאה מוצגת בראש הדף — בתכנית 423-0496240 היא 0.0035%.