פרוטוקול מליאת המועצה מס' 7 · 7

עיר: עמק הירדן
תאריך: 13/07/2021
מקור: הקובץ המקורי באתר עמק הירדן

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

מסמכים נוספים באותה ישיבה: 1 · 2 · 3 · 4 · 5 · 6

חוות דעת מקצועית בנושא

היטל סלילת מדרכות

ממווגגשש ללממוועעצצהה אאזזווררייתת עעממקק ההייררדדןן

אאוופפיירר בבווככננייקק ווששוותת''

ררוואאיי -- חחששבבווןן

,,..CCOO && BBUUCCHHNNIIKK OOFFIIRR

))..((IIssrr AAccccoouunnttaannttss PPuubblliicc CCeerrttiiffiieedd

מרץ 2021

מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות

תוכן עניינים:

1. הקדמה ..................................................................................................................2

2. תמצית מנהלים ............................................................................................................3

3. מתודולוגיה ..................................................................................................................4

.3.1 שיטת התחשיב ........................................................................................................... 4 .3.2 עקרונות ושיקולים ......................................................................................................... 5

4. תחשיב ..................................................................................................................6

.4.1 בסיס החיוב ושטחי העמסה ............................................................................................ 6 .4.2 עלות תשתיות סלילת המדרכות ....................................................................................... 8 .4.2.1 עלויות ישירות ........................................................................................................ 8 .4.2.2 עלויות עקיפות .......................................................................................................... 9 .4.2.3 חישוב ההיטל עבור שטח קרקע ובנוי .......................................................................... 10

5. סיכום ................................................................................................................ 11

6. נספחים ................................................................................................................. 12

אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021

מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות

1. הקדמה

נתבקשנו על ידי מועצה אזורית עמק הירדן (להלן "המועצה" או "עמק הירדן"), לערוך תחשיב עבור היטל סלילת מדרכות (להלן: "היטל הסלילה"" או "ההיטל"), וזאת במסגרת פקודות המועצות המקומיות (להלן: "הפקודה"). פקודת זו מהווה יסוד לפיתוח תשתיות המדרכות ומימונה.

מטרת עבודה זו הינה, ניתוח כלל העלויות הישירות והעקיפות, הכרוכות בהנחת תשתיות המדרכות בתחום השיפוט של מועצה אזורית עמק הירדן. בעזרת ניתוחים אלו, חושבו ותומחרו תעריפי היטל הסלילה, אשר באמצעותם תממן את ההוצאות הכרוכות בהנחת תשתיות הסלילה.

הניתוח בוצע על סמך מצגים, נתונים ומסמכים אשר נמסרו לנו על ידי עובדי מועצה אזורית עמק הירדן, נתונים סטטיסטיים וסטטוטוריים, וכן על סמך הידע שנצבר במשרדנו.

בהזדמנות זו אנו מודים לר"מ על שיתוף הפעולה:

• גברת ליאת מלכה – גזברית, עמק הירדן.

• מר אסף עברי – מנהל אגף ישובים, עמק הירדן.

• מר מוחמד זבידי – מנהל חשבונות ראשי, עמק הירדן.

• מר יואב פרגו - תכנון מתארי, עמק הירדן.

• גברת אנה וישנבצקי – מנהלת מדור גבייה, עמק הירדן.

לצורך ניתוח הנתונים, הנחנו כי המידע שנתקבל מהגורמים המוסמכים דלעיל, הינו מידע שלם, מדויק ומעודכן. לא ביצענו בדיקה עצמאית בלתי תלויה של המידע הנ"ל, מלבד בדיקות סבירות.

בכבוד רב ,

אופיר בוכניק ושות'

רואי- חשבון

אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021

ר	תעריף למ"ר
	6.32 ₪	היטל על מ"ר קרקע
	19.7 ₪	היטל על מ"ר בנוי
5.63 ₪		היטל על מ"ק בנוי

מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות

2. תמצית מנהלים

שיטת החישוב של היטל סלילת מדרכות, הינה "השיטה הממוצעת הגלובלית" אשר לוקחת בחשבון את עלויות פיתוח המדרכות, וזאת בתב"עות המייצגות את הבנייה בתחום השיפוט. עלויות אלו מחולקות בשטחי הקרקע והשטחים הבנויים על פי נתוני תב"עות. המשמעות הינה סיכום העלויות לסלילת מדרכות המשויכות לשטחים בבסיס החיוב, וחלוקתן בסך השטחים הבנויים ושטחי הקרקע.

בדו"ח זה מוגשים חישובים כלכליים לאמידת היטל הסלילה, כתמיכה כלכלית לעדכון חוק העזר לסלילת מדרכות. מתודת חישוב ואופן החישוב של היטל זה, מובאת בפירוט בהמשך.

לצורך מימון סלילת המדרכות, תגבה המועצה היטל סלילה על פי התעריפים הבאים:

טבלה מס' :1 תעריפים מוצעים

• שטח הקרקע הנו שטח המגרש, כולל הקרקע עליו עומד הבניין.

בכבוד רב ,

אופיר בוכניק ושות'

רואי- חשבון

אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021

מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות

3. מתודולוגיה

היטלי פיתוח מחושבים כך שסך ההכנסות הצפויות מההיטל יכסו את סך הוצאות המועצה לצורך הקמת התשתית הרלבנטית.

המודל הכלכלי לחישוב היטל הסלילה, מושתת על הקביעה כי סך ההוצאות להקמת התשתיות שלהן מיועד ההיטל יהיה שווה לסך ההכנסות מאותו היטל. בבסיס המודל בעבודה זו נלקחה

השיטה הממוצעת הגלובאלית.

.3.1 שיטת התחשיב

גישת התחשיב - הגישה הממוצעת (מדגם של תב"עות מייצגות).

ההיטל יחושב על פי המשוואות הבאות:

סה"כ העלויות להקמת התשתיות

היטל למ"ר בנוי = % k X ------------------------------------------

סה"כ שטחים בנויים

סה"כ העלויות להקמת התשתיות

היטל למ"ר קרקע = % )(1-k X ------------------------------------------

סה"כ שטחי הקרקע

כאשר:

• k - מקדם העמסה על השטח הבנוי.

• )(1-k - מקדם העמסה על שטח הקרקע .1

• מתקיימת התאמה ושיוך בין עלות התשתית במונה לסה"כ שטח משתתף במכנה.

1 סכום שני המקדמים חייב להיות .1 גודלו של k משתנה בהתאם לצפי הבנייה העתידית ברשות.

אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021

מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות

.3.2 עקרונות ושיקולים

• התחשיב יתבסס על העקרונות בנוהל משרד הפנים לעריכת תחשיב היטל סלילה ותיעול משנת .1995

• משק כספים סגור – המודל הכלכלי לחישוב היטל הסלילה מושתת על עיקרון של משק כספים סגור, וזאת על פי הקביעה כי סך ההוצאות להקמת התשתיות שלהן מיועד ההיטל, יהיה שווה לסך ההכנסות מאותו היטל לטווח הארוך. חוק עזר זה עתיד לאפשר לפתח תשתיות סלילה, תוך גביית תעריף עדכני למימון הוצאות הפיתוח.

• עיקרון המיצוע – התחשיב ייצור תעריף אחיד הממצע את הגבייה בגין העלויות כך שהתעריף יהיה זהה לכלל הנכסים ללא תלות בסוג התשתית הגובלת או במיקום הנכס.

• עקרון הזהות – התחשיב מניח כי עלות התשתית ליחידת חיוב נשמרת לאורך זמן. הנחת החישוב היא שסטנדרט הפיתוח הממוצע של האזורים החדשים, דומה לסטנדרט הפיתוח הממוצע של האזורים הוותיקים.

• חוק עזר זה עתיד לאפשר מימון עתידי למועצה לצורך פיתוח תשתיות סלילה שיתבצעו באופן עצמאי, תוך מתן תעריף שוויוני ועדכני לחיוב נישומים.

• שטחי הסלילה הוכפלו באומדן עלות למ"ר שחושב לפי מפרט עלות כביש אשר מתבסס על עלויות פיתוח תשתיות בהתאם למחירון דקל.

• על פי המידע שברשותנו מרבית ההרחבות היום על פי הסכמי פיתוח.

• ככל והמועצה תחליט על גביית היטלים מהרחבות עתידיות אשר ישנו את התעריף במעל ל –

%,5 תערך בדיקה נוספת לתחשיב.

אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021


80,300	117,924	אלומות
136,780	325,000	אלמגור
160,640	310,750	אפיקים
129,230	223,557	אשדות יעקב איחוד
134,205	304,960	אשדות יעקב מאוחד
108,900	274,530	בית זרע
9,145	-	בית חולים פוריה
18,117	-	בית ירח
109,691	175,954	גינוסר
166,104	182,393	דגניה א
80,990	235,360	דגניה ב
67,792	109,989	האון
116,850	207,450	חוקוק
123,960	-	חמת גדר
2,000	-	טבחה
94,661	280,392	כנרת מושבה
17,379	-	כפר נחום
74,170	100,042	מסדה
70,577	150,685	מעגן
9,600	-	מתחם ארלוזורוב
2,770	11,550	מתחם צמח
37,275	205,277	עין גב
94,303	240,912	פוריה כפר העבודה
109,787	303,875	פוריה נווה עובד
104,270	409,460	פוריה עילית
138,275	261,561	קיבוץ כנרת
79,875	136,785	רביד

מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות

4. תחשיב

על מנת לחשב את ההיטל, יש לאמוד את כלל עלויות הפיתוח ולחלקן לשני סכומים: סכום אחד לשטח מגרש והסכום האחר לשטח בנוי. חלוקה זו מבטאת הנחה הקובעת כי חלק מסוים מהעלויות ממומן מההיטל על שטחי המגרשים במועצה, ואילו החלק השני ממומן מההיטל על שטחי הבנייה במועצה.

כמוסבר לעיל, קיימים שני בסיסים עיקריים לחיוב:

• שטח המגרש – שטח המגרש במ"ר, כולל השטח הבנוי עליו.

• השטח הבנוי – השטח הבנוי במ"ר.

.4.1 בסיס החיוב ושטחי העמסה

להלן טבלה המפרטת את שטחי התכנית:

טבלה מס' :2 שטחים

אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021

119,200	264,510	שער הגולן
116,949	146,790	תל קציר
79,307	-	תבעות חוץ ישוביות
	1,648,232	קרקע תפוסה
2,593,102	6,627,938	סכום כולל (מ"ר)

	שטחים בנויים
738,237		מגורים
163,190		משרדים, שרותים ומסחר
61		בנקים
172,018		תעשיה
100,645		בתי מלון
48,499		מלאכה
8,168		חניונים
326,132		מבנה חקלאי
2,231		נכסים אחרים
1,559,181		סה"כ שטחים בנויים לחיוב
%36		שיעור גידול ב20 שנה
2,126,892		סה"כ שטחים בנויים לחיוב

מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות

אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021

ר	תעריף למ"ר
	6.32 ₪	היטל על מ"ר קרקע
	19.7 ₪	היטל על מ"ר בנוי
5.63 ₪		היטל על מ"ק בנוי

מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות

.4.2 עלות תשתיות סלילת המדרכות

.4.2.1עלויות ישירות

התחשיב מביא בחשבון את העלויות להקמת תשתיות סלילת המדרכות במועצה אזורית עמק הירדן. לצורך הערכת העלות הישירה הוכן מודל הנדסי המעריך עלות סלילה של מ"ר מדרכה המבוסס על מחירון דקל. המודל הותאם באופן שיהלום את רמת הפיתוח וסוג הטופוגרפיה של המועצה.

טבלה מס' 3 : סיכום העלויות הנובעות למועצה

העמסת עלויות סלילת מדרכות מתוך סה"כ עלויות הינה %,8 בהתאם לחלוקת העלות למ"ר בין סלילת כבישים ומדרכות.

אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021

מדרכה		עלויות
%8
70,939,589₪	858,316,762₪	סה"כ עלות סלילה בש"ח
1,418,791.78₪	%2	בצ"מ
8,512,750.68₪	%12	תכנון ופיקוח
80,871,131₪		סה"כ לפני מימון ומע"מ
12,059,730.13₪	%17	מע"מ
3,546,979.45₪	%5	תקורה
96,477,841₪		סה"כ כולל תקורה ומע"מ
2,128,187.67₪	%3	מימון
98,606,029₪		סה"כ עלויות
14,790,904.31₪	%15	מקדם שמרנות לניתוח עלויות ולניתוח התבעות
83,815,124.40₪		סה"כ עלויות לאחר מקדם שמרנות

מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות

.4.2.2 עלויות עקיפות

לצורך ייחוס העלויות העקיפות העבודה מתחשבת באחוזי העמסה מקובלים לחישוב בצ"מ (בלתי צפוי מראש, תקורה, תכנון ניהול ופיקוח וכן עלויות מימון ומע"מ).

טבלה מס :4 סיכום עלויות עקיפות וישירות

אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021

מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות

.4.2.3 חישוב ההיטל עבור שטח קרקע ובנוי

התעריפים המוצעים חושבו על ידי חלוקת סך עלות הנחת תשתית סלילת מדרכות, כאשר %50 מהעלויות שויכו לשטחים בנויים ו- %50 לשטחי קרקע. להלן התחשיב:

חישוב תעריף מוצע לשטח בנוי:

(סה"כ עלויות הקמה * %)50

19.7 ₪ למ"ר = ----------------------------------------------

מ"ר (שטח בנוי)

חישוב תעריף מוצע לשטח קרקע:

(סה"כ עלויות הקמה * %)50

6.32 ₪ למ"ר = ----------------------------------------------

מ"ר (שטח קרקע)

אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021

ר	תעריף למ"ר
	6.32 ₪	היטל על מ"ר קרקע
	19.7 ₪	היטל על מ"ר בנוי
5.63 ₪		היטל על מ"ק בנוי

מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות

5. סיכום

בעבודה בוצע תחשיב ונקבעו תעריפים מוצעים עבור חוק עזר לסלילת מדרכות מועצה אזורית עמק הירדן.

טבלה מס' :5 תעריפים מוצעים

• שטח הקרקע הנו שטח המגרש, כולל הקרקע עליו עומד הבניין.

אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021


			סלילת כבישים ורחבות	51
0	0			51
			עבודות הכנה ופירוק	51.01
2,100.00	4.6	מ"ר	חישוף השטח בעובי עד 20 ס"מ	51.010.0020
7,100.00	1.9	מ"ר	ריסוס שטחים בחומר הדברה לקטילת שורשי צמחיה ועשבי בר	51.010.0060
3,000.00	18	מ"ר	פירוק מיסעת אספלט/בטון בעובי מעל 8 ס"מ ועד 20 ס"מ	51.010.0401
5,500.00	11	מ"ר	קרצוף מיסעת אספלט קיים בעובי 2-5 ס"מ. המחיר הינו לשטח מעל 1000 מ"ר	51.010.0408
300	17	מ"ר	קרצוף מיסעת אספלט קיים בעובי מעל 5 ועד 10 ס"מ. המחיר הינו לשטח עד 1000 מ"ר	51.010.0409
2,500.00	17	מ"ר	פירוק ריצוף אבנים משתלבות	51.010.0460

מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות

6. נספחים

.6.1 פירוט עלויות תשתיות

אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021

4,800.00	7	מ"ר	יישור והידוק מבוקר של שתית לכבישים ומדרכות (צורת דרך) עד גובה 20 ס"מ (±)	51.020.0130
			עבודות אספלט	51.04
3,700.00	2.5	מ"ר	ציפוי יסוד באימולסיה ביטומית בשיעור של 1 ליטר/מ''ר	51.040.0011
6,500.00	2	מ"ר	ציפוי מאחה באימולסיה ביטומית בשיעור של 0.25 ליטר/מ''ר	51.040.0014
5,500.00	2.3	מ"ר	ציפוי מאחה באימולסיה ביטומית בשיעור של 0.5 ליטר/מ''ר	51.040.0016
5,600.00	47	מ"ר	שכבה מקשרת מבטון אספלט בעובי 6 ס"מ מתערובת עם אבן דולומיט גודל מקסימלי 25 מ"מ (",)1 ביטומן 68-10 ,PG לרבות פיזור והידוק	51.040.0023

מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות

הידוק מבוקר של קרקע

יסוד מקורית (עיבוד

51.020.0120 מ"ר 5 6,000.00 30,000.00

כמפורט במפרט

המיוחד) לעומק 40 ס"מ

אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021

8,300.00	38	מ"ר	שכבה נושאת עליונה בכבישים מבטון אספלט בעובי 4 ס"מ מתערובת עם אבן דולומיט גודל מקסימלי 19 מ"מ (",)3/4 ביטומן 68-10 ,PG לרבות פיזור והידוק	51.040.0043
6,000.00	35	מ"ר	כוורת גיאו-תא בעובי 15 ס"מ כולל פריסה	51.071.0990
6,000.00	13.7	מ"ר	רשת גיאוגריד לשריון קרקע בחוזק מתיחה (30 KN/m מיני') זהה בשני הכיוונים לפי המפרט המיוחד	51.071.0992

מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות

שכבה נושאת עליונה

בכבישים מבטון אספלט

בעובי 3 ס"מ מתערובת

עם אבן דולומיט גודל

51.040.0041 מ"ר 33 1,800.00 59,400.00

מקסימלי 12.5 מ"מ

(",)1/2 ביטומן 68-10

,PG לרבות פיזור

והידוק

אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021

			צביעה וסימון דרכים	51.082
200	24	מ"ר	צביעת איי תנועה (קווים ברוחב 20 ס"מ)	51.082.0200
40	26	מ"ר	צביעת מעברי חצייה (קווים ברוחב 50 ס"מ)	51.082.0210
15	26	מ"ר	צביעת קווי עצירה ברוחב 50 ס"מ	51.082.0220
	331₪		מחיר למ"ר

מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות

אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021

מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות

.6.2 שטחים בנויים

אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021

מועצה אזורית עמק הירדן היטל סלילת מדרכות

.6.3 אסמכתא לאימות השטחים בתחשיב

אופיר בוכניק ושות' – רואי חשבון מרץ 2021