פרוטוקול הסכם פיתוח מס' 1 · צפייה בפרוטוקול
מסמכים נוספים באותה ישיבה: פרוטוקול דיונים נגיש
זהו העתק סרוק של הפרוטוקול. הטקסט שלהלן הוא של פרוטוקול דיונים נגיש - אותה ישיבה, בגרסה עם שכבת טקסט אמיתית.
יום שני 19 יוני 2017
בית אורן
ישיבת הוועדה המקצועית להסכמי פיתוח
בית חנניה
שנערכה ביום 05.06.2017
בת שלמה
גבע כרמל
נוכחים: ירון פרידמן – מנכ"ל המועצה (יו"ר), חגי עטיה – גזבר המועצה, אינג' אסף וחנר –
דור
הבונים מהנדס המועצה, עו"ד אסנת הירש – יועצת משפטית החותרים
ימין אורד נושא הישיבה: הסכם פיתוח במתחם חכ/400 בעתלית
כרם מהר"ל
1. הפיתוח במתחם חכ/ 400 לא נדון בעבר במליאת המועצה. יחד עם זאת, מטעמי שוויון
ואחידות עם מתחמים אחרים שפותחו בעתלית, יש הצדקה לפיתוח המתחם על ידי הסכם פיתוח.
2. במתחם 4 בעלי מגרשים: קנדה ישראל (כחול עתלית), שגראווי, עמיהוד רמות ורמ"י.
כפר גלים
3. בעלי המגרשים הפרטיים (מלבד רמ"י) חברו ביניהם להקמת מינהלת כפי שנעשה
כפר סיטרין
במתחמים קודמים, לשם כריתת הסכם פיתוח עם המועצה. טרם הוקם תאגיד רשמי, מגדים
ונדרש לקבל אישור על הקמת המינהלת ועל ההתקשרות בין חבריה, ועל כך שחברי מעגן מיכאל
מעין צבי המינהלת הם בעלים של מגרשים המהווים לפחות מחצית משטח התב"ע – באחריות נוה ים אסנת.
נחשולים .4 תכולת עבודות הפיתוח נקבעה על ידי מהנדס המועצה לאחר בקרה הנדסית שבוצעה ע"י ניר עציון יועץ חיצוני (וקסמן, גוברין, שטרן). הועדה מצאה, כי עבודות הפיתוח משרתות במישרין עופר את המגרשים בתחום התב"ע, ונדרשות לשם בניה ואכלוס של יחה"ד בתחום התב"ע (כ-
242 יח"ד).
5. אומדן העבודות נערך על בסיס מחירון "דקל" בהפחתת %20 ועומד על 28,626,761 ₪
כולל תכנון, ניהול ופיקוח, בצ"מ ומע"מ. אומדן זה כולל את עלויות מובל הניקוז המערבי עין אילה בתוואי שעובר בקו הכחול של התכנית.
6. בהחלטת מליאת המועצה בהתייחס למתחם מכ/199א (בולני) הוחלט כי מובל הניקוז
עין הוד
עין חוד
המערבי יבוצע לכל אורכו ע"י מינהלת מכ/199א. יחד עם זאת, מטעמי זהירות יש לקבוע עין כרמל
בהסכם עם מתחם חכ/400 כי ביצוע מובל הניקוז בתוך הקו הכחול יבוצע ע"י מינהלת עתלית
חכ/400 ולקבוע בהסכם אופציה כי תוואי זה יבוצע על ידי המועצה (באמצעות מינהלת צרופה
מכ/199א) ובמקרה כזה עלות המובל בתוך הקו הכחול תשולם למועצה (וממנה למינהלת קיסריה
מכ/199א) מתוך חלקה של מינהלת חכ/400 בהיטלי הפיתוח על פי ההסכם, ורק לאחר שדות ים
מכן היטלי התיעול שייגבו יועברו למינהלת חכ/.400 שפיה
דאר נע חוף הכרמל ,30860 טלפון : ,04-8136221 פקס : 04-8136349
www.hof-hcarmel.co.il
בית אורן
בית חנניה .7 על פי בדיקת חברת בלשה-ילון, חלקו היחסי של מתחם חכ/400 בעלות מובל הניקוז בת שלמה המערבי הינו 308,390 ₪ מתוך 9,571,185 ₪. זאת, משום שהתחשיב נערך בהתייחס גבע כרמל להיקף השטחים המנוקזים אל המובל. באחריות אסף לבדוק מהי עלות ביצוע כל תוואי המובל המערבי בתחומי הקו הכחול של חכ/.400
דור
הבונים
8. מתחם חכ/400 היה בעברו אזור תעשיה ("מתחם נון"), ובמסגרת התב"ע כל הבינוי הקיים
החותרים
ייהרס ויפונה לטובת הקמת שכונת המגורים. טרם נחתמו חוזים לביצוע עבודות פיתוח ימין אורד
בהיקף העולה על מחצית האומדן.
כרם מהר"ל
9. מהנדס המועצה ערך תחשיב של פוטנציאל גביית אגרות והיטלי פיתוח. בתב"ע זו קיימים
2 טיפוסים של יח"ד, וכן שטח בייעוד מסחרי, והתחשיב נערך בהתאם. ביחידות הדיור צמודות הקרקע, נלקח בחשבון שטח בנוי של 170 מ"ר, כמקובל בעתלית, על אף שהתב"ע מקנה זכויות ל-220 מ"ר (כלומר, הנחה של פחות מ-%100 מימוש). בתחשיב בוצעה
חלוקה של הסכומים הנגבים: החלק שיועבר למינהלת לביצוע העבודות, החלק שיישאר
כפר גלים
בידי המועצה עבור תשתיות על, והחלק שיועבר לחברה לטיפול במי חוף הכרמל לביצוע כפר סיטרין
מגדים תשתיות מים וביוב. היחסיות בין המרכיבים זהה להסכמי הפיתוח הקודמים, בכפוף מעגן מיכאל לאמור בסעיף 6 לעיל בעניין מובל הניקוז. סך ההיטלים שיועברו למינהלת הוא מעין צבי 25,555,230 ₪ בגין מרכיבי הקרקע והבניין (בהנחה של 170 מ"ר בנוי ביחידות הדיור נוה ים צמודות הקרקע, על מגרש של 250 מ"ר, ובהנחה שמינהלת חכ/400 תבצע את המובל בתוך נחשולים הקו הכחול).
ניר עציון
10. על מנת לבחון את תזרים הכספים בפרויקט, באחריות אסף להציג נתונים בדבר חלקו של
עופר
מרכיב הקרקע המיועד למינהלת מתוך כלל פוטנציאל הגביה.
11. נציגי בעלי המגרשים ביקשו כי כביש מס' 48 (בצידו המערבי של המתחם), המשרת גם את
קיבוץ נווה ים, לא ייכלל בפרויקט (על אף שהוא כלול בקו הכחול של התב"ע), או לחלופין שהמועצה תתחייב להוסיף כספים למימון עלות זו (לרבות באמצעות גבייה ממגרשים עין אילה גובלים, קרי – מקיבוץ נווה ים). הנושא יידון בישיבה הבאה.
עין הוד
12. בתחום התכנית 14 יחידות דיור בבעלות רמ"י. נדרש לתאם מול רמ"י את נושא
עין חוד
השתתפות יחידות הדיור של רמ"י בהוצאות הפיתוח. –באחריות חגי.
עין כרמל
13. הסכם הפיתוח נערך על בסיס הסכמי הפיתוח הקודמים, בשינויים מסוימים שהתווספו
עתלית
כ"הפקת לקחים" מהפרויקטים הקודמים.
צרופה
14. הסכם הפיתוח כולל את התנאים שנקבעו גם בהסכמי הפיתוח הקודמים, ואשר מבטיחים
קיסריה
את איכות עבודות הפיתוח ואת אחריות היזם (המינהלת) לבדק העבודות ולתיקון שדות ים
שפיה ליקויים בהן.
דאר נע חוף הכרמל ,30860 טלפון : ,04-8136221 פקס : 04-8136349
www.hof-hcarmel.co.il
בית אורן
בית חנניה
בת שלמה .15 חוות דעת המהנדס והגזבר בהתאם לסעיף 198א לפקודת העיריות תוצג עד הישיבה
גבע כרמל הבאה.
דור
16. לאחר מכן תשקול הוועדה האם להמליץ על הסכם הפיתוח.
הבונים
החותרים
ימין אורד
כרם מהר"ל
רשמה: עו"ד אסנת הירש
כפר גלים
כפר סיטרין
מגדים
מעגן מיכאל
מעין צבי
נוה ים
נחשולים
ניר עציון
עופר
עין אילה
עין הוד
עין חוד
עין כרמל
עתלית
צרופה
קיסריה
שדות ים
שפיה
דאר נע חוף הכרמל ,30860 טלפון : ,04-8136221 פקס : 04-8136349
www.hof-hcarmel.co.il
הטקסט שהופק מהקובץ הסרוק עצמו (זיהוי תווים אוטומטי)
יום שני 19 יוני 2017
בית אורן
ישיבת הוועדה המקצועית להסכמי פיתוח
בית חנניה
שנערכה ביום 05.06.2017
בת שלמה
גבע כרמל
נוכחים: ירון פרידמן – מנכ"ל המועצה (יו"ר), חגי עטיה – גזבר המועצה, אינג' אסף וחנר –
דור
הבונים מהנדס המועצה, עו"ד אסנת הירש – יועצת משפטית החותרים
ימין אורד נושא הישיבה: הסכם פיתוח במתחם חכ/400 בעתלית
כרם מהר"ל
1. הפיתוח במתחם חכ/ 400 לא נדון בעבר במליאת המועצה. יחד עם זאת, מטעמי שוויון
ואחידות עם מתחמים אחרים שפותחו בעתלית, יש הצדקה לפיתוח המתחם על ידי הסכם פיתוח.
2. במתחם 4 בעלי מגרשים: קנדה ישראל (כחול עתלית), שגראווי, עמיהוד רמות ורמ"י.
כפר גלים
3. בעלי המגרשים הפרטיים (מלבד רמ"י) חברו ביניהם להקמת מינהלת כפי שנעשה
כפר סיטרין
במתחמים קודמים, לשם כריתת הסכם פיתוח עם המועצה. טרם הוקם תאגיד רשמי, מגדים
ונדרש לקבל אישור על הקמת המינהלת ועל ההתקשרות בין חבריה, ועל כך שחברי מעגן מיכאל
מעין צבי המינהלת הם בעלים של מגרשים המהווים לפחות מחצית משטח התב"ע – באחריות נוה ים אסנת.
נחשולים .4 תכולת עבודות הפיתוח נקבעה על ידי מהנדס המועצה לאחר בקרה הנדסית שבוצעה ע"י ניר עציון יועץ חיצוני (וקסמן, גוברין, שטרן). הועדה מצאה, כי עבודות הפיתוח משרתות במישרין עופר את המגרשים בתחום התב"ע, ונדרשות לשם בניה ואכלוס של יחה"ד בתחום התב"ע (כ-
242 יח"ד).
5. אומדן העבודות נערך על בסיס מחירון "דקל" בהפחתת %20 ועומד על 28,626,761 ₪
כולל תכנון, ניהול ופיקוח, בצ"מ ומע"מ. אומדן זה כולל את עלויות מובל הניקוז המערבי עין אילה בתוואי שעובר בקו הכחול של התכנית.
6. בהחלטת מליאת המועצה בהתייחס למתחם מכ/199א (בולני) הוחלט כי מובל הניקוז
עין הוד
עין חוד
המערבי יבוצע לכל אורכו ע"י מינהלת מכ/199א. יחד עם זאת, מטעמי זהירות יש לקבוע עין כרמל
בהסכם עם מתחם חכ/400 כי ביצוע מובל הניקוז בתוך הקו הכחול יבוצע ע"י מינהלת עתלית
חכ/400 ולקבוע בהסכם אופציה כי תוואי זה יבוצע על ידי המועצה (באמצעות מינהלת צרופה
מכ/199א) ובמקרה כזה עלות המובל בתוך הקו הכחול תשולם למועצה (וממנה למינהלת קיסריה
מכ/199א) מתוך חלקה של מינהלת חכ/400 בהיטלי הפיתוח על פי ההסכם, ורק לאחר שדות ים
מכן היטלי התיעול שייגבו יועברו למינהלת חכ/.400 שפיה
דאר נע חוף הכרמל ,30860 טלפון : ,04-8136221 פקס : 04-8136349
www.hof-hcarmel.co.il
בית אורן
בית חנניה .7 על פי בדיקת חברת בלשה-ילון, חלקו היחסי של מתחם חכ/400 בעלות מובל הניקוז בת שלמה המערבי הינו 308,390 ₪ מתוך 9,571,185 ₪. זאת, משום שהתחשיב נערך בהתייחס גבע כרמל להיקף השטחים המנוקזים אל המובל. באחריות אסף לבדוק מהי עלות ביצוע כל תוואי המובל המערבי בתחומי הקו הכחול של חכ/.400
דור
הבונים
8. מתחם חכ/400 היה בעברו אזור תעשיה ("מתחם נון"), ובמסגרת התב"ע כל הבינוי הקיים
החותרים
ייהרס ויפונה לטובת הקמת שכונת המגורים. טרם נחתמו חוזים לביצוע עבודות פיתוח ימין אורד
בהיקף העולה על מחצית האומדן.
כרם מהר"ל
9. מהנדס המועצה ערך תחשיב של פוטנציאל גביית אגרות והיטלי פיתוח. בתב"ע זו קיימים
2 טיפוסים של יח"ד, וכן שטח בייעוד מסחרי, והתחשיב נערך בהתאם. ביחידות הדיור צמודות הקרקע, נלקח בחשבון שטח בנוי של 170 מ"ר, כמקובל בעתלית, על אף שהתב"ע מקנה זכויות ל-220 מ"ר (כלומר, הנחה של פחות מ-%100 מימוש). בתחשיב בוצעה
חלוקה של הסכומים הנגבים: החלק שיועבר למינהלת לביצוע העבודות, החלק שיישאר
כפר גלים
בידי המועצה עבור תשתיות על, והחלק שיועבר לחברה לטיפול במי חוף הכרמל לביצוע כפר סיטרין
מגדים תשתיות מים וביוב. היחסיות בין המרכיבים זהה להסכמי הפיתוח הקודמים, בכפוף מעגן מיכאל לאמור בסעיף 6 לעיל בעניין מובל הניקוז. סך ההיטלים שיועברו למינהלת הוא מעין צבי 25,555,230 ₪ בגין מרכיבי הקרקע והבניין (בהנחה של 170 מ"ר בנוי ביחידות הדיור נוה ים צמודות הקרקע, על מגרש של 250 מ"ר, ובהנחה שמינהלת חכ/400 תבצע את המובל בתוך נחשולים הקו הכחול).
ניר עציון
10. על מנת לבחון את תזרים הכספים בפרויקט, באחריות אסף להציג נתונים בדבר חלקו של
עופר
מרכיב הקרקע המיועד למינהלת מתוך כלל פוטנציאל הגביה.
11. נציגי בעלי המגרשים ביקשו כי כביש מס' 48 (בצידו המערבי של המתחם), המשרת גם את
קיבוץ נווה ים, לא ייכלל בפרויקט (על אף שהוא כלול בקו הכחול של התב"ע), או לחלופין שהמועצה תתחייב להוסיף כספים למימון עלות זו (לרבות באמצעות גבייה ממגרשים עין אילה גובלים, קרי – מקיבוץ נווה ים). הנושא יידון בישיבה הבאה.
עין הוד
12. בתחום התכנית 14 יחידות דיור בבעלות רמ"י. נדרש לתאם מול רמ"י את נושא
עין חוד
השתתפות יחידות הדיור של רמ"י בהוצאות הפיתוח. –באחריות חגי.
עין כרמל
13. הסכם הפיתוח נערך על בסיס הסכמי הפיתוח הקודמים, בשינויים מסוימים שהתווספו
עתלית
כ"הפקת לקחים" מהפרויקטים הקודמים.
צרופה
14. הסכם הפיתוח כולל את התנאים שנקבעו גם בהסכמי הפיתוח הקודמים, ואשר מבטיחים
קיסריה
את איכות עבודות הפיתוח ואת אחריות היזם (המינהלת) לבדק העבודות ולתיקון שדות ים
שפיה ליקויים בהן.
דאר נע חוף הכרמל ,30860 טלפון : ,04-8136221 פקס : 04-8136349
www.hof-hcarmel.co.il
בית אורן
בית חנניה
בת שלמה .15 חוות דעת המהנדס והגזבר בהתאם לסעיף 198א לפקודת העיריות תוצג עד הישיבה
גבע כרמל הבאה.
דור
16. לאחר מכן תשקול הוועדה האם להמליץ על הסכם הפיתוח.
הבונים
החותרים
ימין אורד
כרם מהר"ל
רשמה: עו"ד אסנת הירש
כפר גלים
כפר סיטרין
מגדים
מעגן מיכאל
מעין צבי
נוה ים
נחשולים
ניר עציון
עופר
עין אילה
עין הוד
עין חוד
עין כרמל
עתלית
צרופה
קיסריה
שדות ים
שפיה
דאר נע חוף הכרמל ,30860 טלפון : ,04-8136221 פקס : 04-8136349