פרוטוקול הסכם פיתוח מס' 10 · צפייה בפרוטוקול
מסמכים נוספים באותה ישיבה: פרוטוקול דיונים נגיש
זהו העתק סרוק של הפרוטוקול. הטקסט שלהלן הוא של פרוטוקול דיונים נגיש - אותה ישיבה, בגרסה עם שכבת טקסט אמיתית.
בית אורן
יום שלישי 21 מאי 2019
בית חנניה ט"ז אייר תשע"ט
בת שלמה
גבע כרמל ישיבת הועדה המקצועית להסכמי פיתוח
דור שנערכה ביום 19.05.2019
הבונים
החותרים נוכחים: ירון פרידמן – מנכ"ל המועצה (יו"ר), אינג' אסף וחנר – מהנדס המועצה, עו"ד אסנת הירש
ימין אורד – יועצת משפטית.
כרם מהר"ל נעדר: חגי עטיה – גזבר המועצה.
מוזמן: קובי ציטר – סגן ראש המועצה.
נושא הישיבה: הסכם פיתוח שכונה 3 קיסריה
1. מאז הישיבה האחרונה של ועדת הסכמי פיתוח (,)19.8.18 התקדמה עבודת התכנון של
כפר גלים
עבודות הפיתוח לשכונה, וגובש אומדן לעלות העבודות (כולל לאחר בדיקה של היועץ מטעם כפר סיטרין
המועצה, דוד פרידמן). האומדן כולל פירוט סעיפים שניתן להפחית ("רידודים מגדים
אופציונאליים") במידה וההכנסות מהיטלי פיתוח לא תספקנה לביצוע כלל המטלות, כגון אי מעגן מיכאל
ביצוע קו מים ברחוב הדולב, הפחתת תכולת עבודות השצ"פים ואי ביצוע אלמנטים מעין צבי
עיצוביים בכיכרות בשד' רוטשילד.
נוה ים
2. החפ"ק ביקש להפחית מתחשיב "פוטנציאל הגבייה" מספר מגרשים בבעלות חברה זרה
נחשולים
מפנמה, אשר סביר כי יהיה קושי לאתרה ולגבות ממנה היטלים בטווח הזמן הקרוב לאחר ניר עציון
חתימת ההסכם. הוועדה סבורה כי ניתן לקבל דרישה זו, וככל שהמועצה תצליח לגבות עופר
היטלים ממגרשים אלה ניתן יהיה להוסיפם לקופת הפרויקט.
3. חברי הועדה קיימו דיון בפערים הקיימים בין טיוטת ההסכם מול החפ"ק לבין הסכמי
הפיתוח שחתמה המועצה בעתלית:
א. ההסכם טעון אישור שר הפנים, משום שהוא כולל פחות מ-100 יח"ד חדשות ופחות מ-
עין אילה
5,000 מ"ר למסחר/תעסוקה.
עין הוד
עין חוד ב. בעלת הקרקע היא קרן קיסריה, אבל הסכם הפיתוח ייחתם מול החפ"ק. סעיפי הקיזוז עין כרמל בהסכם צריכים להיות מנוסחים בהתאם.
עתלית ג. אין קיזוז (בכלל) לתשתיות על; %100 מהגבייה מועבר לחפ"ק, הן במגרש של החפ"ק והן צרופה במגרשים הפרטיים הריקים. נושא זה אושר בועדת הסכמי פיתוח ב-19.8.18 לאור קיסריה הנסיבות המיוחדות של היישוב.
שדות ים
ד. מגרשים שיש בהם בניה קיימת (ליגליזציה) לא נכנסים לתחשיב הפרויקט, לאור הקושי
שפיה
בהערכת קצב התזרים.
דאר נע חוף הכרמל ,30860 טלפון : ,04-8136221 פקס : 04-8136349
www.hof-hcarmel.co.il
בית אורן
בית חנניה ה. במידה והגבייה בפועל גבוהה מעלות העבודות – אין הפרש שנשאר בידי המועצה; הכסף בת שלמה ישמש לפרויקטים אחרים בקיסריה, אשר יסוכמו בין הצדדים בנפרד.
ו. במידה והגבייה בפועל נמוכה מעלות העבודות – החפ"ק לא תשלים את ההפרש, אלא
גבע כרמל
דור
היקף העבודות יופחת כפי שיסוכם בין הצדדים ("רידודים").
הבונים
ז. החפ"ק דורשת "לסגור מראש" את סכום ההיטלים שיושת עליה, כלומר – הסכום יחושב
החותרים
ביום חתימת ההסכם, ולא ביום הוצאת ההיתר כמקובל וכנהוג. הפתרון המשפטי ימין אורד
לנושא זה הוא, שההסכם ייחשב כ"ערבות" לתשלום היטלים.
כרם מהר"ל
ח. ערבות ביצוע %5 ולא %.10 ערבות טיב %2.5 ולא %.5 תואם את מגמת החקיקה בחוק
חובת המכרזים להפחית סכומי ערבויות קבלניות.
ט. ערבות הביצוע תונפק ע"י הקבלן המבצע (ולא ע"י החפ"ק), ותהיה לטובת המועצה
והחפ"ק גם יחד. יש מחלוקת איפה תישמר הערבות המקורית, ואיך תופעל החלטה כפר גלים על חילוט שלה במקרה הצורך.
כפר סיטרין י. אין מסירת עבודות למועצה/לחברה למים בסוף הפרויקט. תחזוקת התשתיות לאחר סיום מגדים העבודה תהיה לפי הסכם קיסריה, כפי שיוארך או יתוקן. גם נושא זה אושר בועדת מעגן מיכאל הסכמי פיתוח ב-19.8.18 לאור הנסיבות המיוחדות של היישוב.
מעין צבי
יא.במידה והמועצה מעבירה לחפ"ק באיחור את היטלי הפיתוח (הגבייה מהפרטיים), החפ"ק נוה ים
דורשת ריבית כפיצוי על כך. הועדה לא מקבלת דרישה זו של החפ"ק.
נחשולים
4. הועדה סבורה כי לאור הנסיבות הייחודיות של היישוב קיסריה, ולאור מעמדה הייחודי של
ניר עציון
החפ"ק כגוף המנהל את מרבית הקרקעות ביישוב וכגוף המבצע בפועל את תחזוקת עופר
התשתיות ביישוב (לרבות בשכונה ,)3 קיימים טעמים הנדסיים וכלכליים לקדם את הסכם הפיתוח במתווה המוצע, בהתאם לסעיף 198א לפקודת העיריות; וכי ישנה הצדקה עניינית למרבית הפערים כמפורט לעיל בין ההסכם המתגבש לבין הסכמי פיתוח קודמים.
5. יחד עם זאת, הועדה סבורה כי יש להביא פערים אלה לדיון בפני ראש המועצה, בטרם
עין אילה
תחליט הועדה האם להמליץ על חתימת הסכם הפיתוח או לא.
עין הוד
עין חוד
רשמה: עו"ד אסנת הירש
עין כרמל
עתלית
צרופה
קיסריה
שדות ים
שפיה
דאר נע חוף הכרמל ,30860 טלפון : ,04-8136221 פקס : 04-8136349
www.hof-hcarmel.co.il
הטקסט שהופק מהקובץ הסרוק עצמו (זיהוי תווים אוטומטי)
בית אורן
יום שלישי 21 מאי 2019
בית חנניה ט"ז אייר תשע"ט
בת שלמה
גבע כרמל ישיבת הועדה המקצועית להסכמי פיתוח
דור שנערכה ביום 19.05.2019
הבונים
החותרים נוכחים: ירון פרידמן – מנכ"ל המועצה (יו"ר), אינג' אסף וחנר – מהנדס המועצה, עו"ד אסנת הירש
ימין אורד – יועצת משפטית.
כרם מהר"ל נעדר: חגי עטיה – גזבר המועצה.
מוזמן: קובי ציטר – סגן ראש המועצה.
נושא הישיבה: הסכם פיתוח שכונה 3 קיסריה
1. מאז הישיבה האחרונה של ועדת הסכמי פיתוח (,)19.8.18 התקדמה עבודת התכנון של
כפר גלים
עבודות הפיתוח לשכונה, וגובש אומדן לעלות העבודות (כולל לאחר בדיקה של היועץ מטעם כפר סיטרין
המועצה, דוד פרידמן). האומדן כולל פירוט סעיפים שניתן להפחית ("רידודים מגדים
אופציונאליים") במידה וההכנסות מהיטלי פיתוח לא תספקנה לביצוע כלל המטלות, כגון אי מעגן מיכאל
ביצוע קו מים ברחוב הדולב, הפחתת תכולת עבודות השצ"פים ואי ביצוע אלמנטים מעין צבי
עיצוביים בכיכרות בשד' רוטשילד.
נוה ים
2. החפ"ק ביקש להפחית מתחשיב "פוטנציאל הגבייה" מספר מגרשים בבעלות חברה זרה
נחשולים
מפנמה, אשר סביר כי יהיה קושי לאתרה ולגבות ממנה היטלים בטווח הזמן הקרוב לאחר ניר עציון
חתימת ההסכם. הוועדה סבורה כי ניתן לקבל דרישה זו, וככל שהמועצה תצליח לגבות עופר
היטלים ממגרשים אלה ניתן יהיה להוסיפם לקופת הפרויקט.
3. חברי הועדה קיימו דיון בפערים הקיימים בין טיוטת ההסכם מול החפ"ק לבין הסכמי
הפיתוח שחתמה המועצה בעתלית:
א. ההסכם טעון אישור שר הפנים, משום שהוא כולל פחות מ-100 יח"ד חדשות ופחות מ-
עין אילה
5,000 מ"ר למסחר/תעסוקה.
עין הוד
עין חוד ב. בעלת הקרקע היא קרן קיסריה, אבל הסכם הפיתוח ייחתם מול החפ"ק. סעיפי הקיזוז עין כרמל בהסכם צריכים להיות מנוסחים בהתאם.
עתלית ג. אין קיזוז (בכלל) לתשתיות על; %100 מהגבייה מועבר לחפ"ק, הן במגרש של החפ"ק והן צרופה במגרשים הפרטיים הריקים. נושא זה אושר בועדת הסכמי פיתוח ב-19.8.18 לאור קיסריה הנסיבות המיוחדות של היישוב.
שדות ים
ד. מגרשים שיש בהם בניה קיימת (ליגליזציה) לא נכנסים לתחשיב הפרויקט, לאור הקושי
שפיה
בהערכת קצב התזרים.
דאר נע חוף הכרמל ,30860 טלפון : ,04-8136221 פקס : 04-8136349
www.hof-hcarmel.co.il
בית אורן
בית חנניה ה. במידה והגבייה בפועל גבוהה מעלות העבודות – אין הפרש שנשאר בידי המועצה; הכסף בת שלמה ישמש לפרויקטים אחרים בקיסריה, אשר יסוכמו בין הצדדים בנפרד.
ו. במידה והגבייה בפועל נמוכה מעלות העבודות – החפ"ק לא תשלים את ההפרש, אלא
גבע כרמל
דור
היקף העבודות יופחת כפי שיסוכם בין הצדדים ("רידודים").
הבונים
ז. החפ"ק דורשת "לסגור מראש" את סכום ההיטלים שיושת עליה, כלומר – הסכום יחושב
החותרים
ביום חתימת ההסכם, ולא ביום הוצאת ההיתר כמקובל וכנהוג. הפתרון המשפטי ימין אורד
לנושא זה הוא, שההסכם ייחשב כ"ערבות" לתשלום היטלים.
כרם מהר"ל
ח. ערבות ביצוע %5 ולא %.10 ערבות טיב %2.5 ולא %.5 תואם את מגמת החקיקה בחוק
חובת המכרזים להפחית סכומי ערבויות קבלניות.
ט. ערבות הביצוע תונפק ע"י הקבלן המבצע (ולא ע"י החפ"ק), ותהיה לטובת המועצה
והחפ"ק גם יחד. יש מחלוקת איפה תישמר הערבות המקורית, ואיך תופעל החלטה כפר גלים על חילוט שלה במקרה הצורך.
כפר סיטרין י. אין מסירת עבודות למועצה/לחברה למים בסוף הפרויקט. תחזוקת התשתיות לאחר סיום מגדים העבודה תהיה לפי הסכם קיסריה, כפי שיוארך או יתוקן. גם נושא זה אושר בועדת מעגן מיכאל הסכמי פיתוח ב-19.8.18 לאור הנסיבות המיוחדות של היישוב.
מעין צבי
יא.במידה והמועצה מעבירה לחפ"ק באיחור את היטלי הפיתוח (הגבייה מהפרטיים), החפ"ק נוה ים
דורשת ריבית כפיצוי על כך. הועדה לא מקבלת דרישה זו של החפ"ק.
נחשולים
4. הועדה סבורה כי לאור הנסיבות הייחודיות של היישוב קיסריה, ולאור מעמדה הייחודי של
ניר עציון
החפ"ק כגוף המנהל את מרבית הקרקעות ביישוב וכגוף המבצע בפועל את תחזוקת עופר
התשתיות ביישוב (לרבות בשכונה ,)3 קיימים טעמים הנדסיים וכלכליים לקדם את הסכם הפיתוח במתווה המוצע, בהתאם לסעיף 198א לפקודת העיריות; וכי ישנה הצדקה עניינית למרבית הפערים כמפורט לעיל בין ההסכם המתגבש לבין הסכמי פיתוח קודמים.
5. יחד עם זאת, הועדה סבורה כי יש להביא פערים אלה לדיון בפני ראש המועצה, בטרם
עין אילה
תחליט הועדה האם להמליץ על חתימת הסכם הפיתוח או לא.
עין הוד
עין חוד
רשמה: עו"ד אסנת הירש
עין כרמל
עתלית
צרופה
קיסריה
שדות ים
שפיה
דאר נע חוף הכרמל ,30860 טלפון : ,04-8136221 פקס : 04-8136349