ישיבת רשות רישוי מקומית מס' 40 · סדר יום מלא.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: רשות רישוי מקומית
תאריך: 26/01/2015
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

מסמכים נוספים באותה ישיבה: רשימת תיקים.pdf · פרוטוקול.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 15/01/2026 - כו טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/10

מספר בקשה 2023/0401.01

מספר סידורי 1

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

משרדים, בית מלון, משרדים, מסחר, חניון ציבורי, מגורים,

שימוש עיקרי

בנין ציבורי

מתחם B פרויקט -GATE מגדל בעירוב שימושים בן 40

קומות - עבור 3 קומות מסחר, 128 משרדים, 210 חדרי מלון

מהות בקשה

ו- 84 יח"ד. כמו"כ מוצע בניין ציבורי בן 4 קומות- עבור

משרדי העיריה

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש קרן גיי.טי.אל.וי 3 שותפות מוגבלת

עורך הבקשה אדריכל כסיף מרדכי יעקב

מתכנן השלד שי מילר

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

שדרות הרצל 0 , קרית האומה

גוש חלקה בשלמות

30863 111 כן

30863 110 כן

30863 108 כן

30863 97 כן

30863 47 כן

30863 41 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

621722 תחילת תוקף 14/10/2021

תאור הבקשה

בקשה לבינוי בשדרות הרצל, במסגרת מתחם הכניסה לעיר מוצע בקשה להקמת מגדל בן 40 קומות עבור

- 2 -

מסחר, תעסוקה, מלונאות, תיירות, דיור תומך תעסוקה ושימושים ציבוריים, במגרשים 2-4,17,203 עפ"י תב"ע 621722 וכן בנין נוסף בן 4 קומות. מדובר על מתחם b בחלקה -4 ממוקם בדופן המערבית של שד'

דבורה עומר (תא שטח )251

הבקשה הינה בקשת המשך במסגרת בקשות המתחם. בקשה החיפרה אושרה והופק היתר .14.03.2024 כעת קיימת בקשה 2023/401.00 חפירה ודיפון

בקשה 2023/401.01 עבור המגדל המשולב + בנין 4 קומות בקשה -2023/401.03 עבור 2 קומות המרתף- כולל מערכות טכניות למתחם b יש להציג במסגרת הבקשה תכנית התמצאות- והצגת שמירה על זכויות לכלל המתחם ועמידה בהוראות התב"ע .621722

מסמכי התכנית :

במקום חלה תכנית 621722 אשר הופקדה בתאריך 07.09.2019 ואושרה בתאריך 14.10.2021 התכנית כוללת תקנון תשריט ונספחים.

מצוין בתב"ע כי השימושים המפורטים כוללים שימוישם מחייבים ו-אפשריים, מצוין כי יש להתאים להוראות סעיף 6.1-6.7 להוראות התכנית.

מגבלות לענין השימושים:

מסחר – שימוש מחייב כמפורט בהוראות: שימושים מסחריים ימוקמו בקומת הקרקע הכפולה לרבות בקומת גלריה ותותר שימוש מסחרי גם בקומת המרתף הראשונה בתנאי שתישמר זיקת הגעה לקומת הקרקע. הנחיות וחיוב לחזית מסחרית כולל התייחסות לשילוט, בהתייחס לטופוגרפיה0 עדיפות למסחר לכיוון הרחוב ובניוחד לרחוב הראשי. בקומת המגדל העליון יותר שימוש למסעדה או תצפית.

מלונאות- שימוש מחייב -בהתאם לסעיף שימושים.

סעיף הוראות המתחם ד לתקנון:

מאפייני הבינוי במתחם:

המתחם כולל מבנה בן 40 קומות, בתכסית שלא תעלה על 1600מ"ר בפינת הרחובות הרצל והרב אברהם שפירא. מבנה בן 8 קומות בחלקו הצפוני של המגרש ובינוי בן 4 קומות לחלקו המזרחי של המגרש- כמסומן בנספח .1,2 קווי הבנין כמפורט לנספח הבינוי.

הקצאת שטחים מיוחדים לשימוש הציבורי: הנחיות לעניין: מרחב פתוח לשימוש הציבור, מעבר ציבורי להולכי רגל, קולונדה וכן הנחיות להקמת שירותים ציבוריים.

הוראות מיוחדות:

חלק ממתחם זה ממוקדם מעל מנהרת בגין. זכות הדרך במפלס בגין תישאר ללא שינוי ויחולו עליה הוראות התכנית התקפה לדרך.

- 3 -

לאור המגבלות הפיזיות הקיימות במתחם a + b – המתחמים חולקים חניון משותף ומהווים יחידת תכנון משותפת הכוללת גם את שטחי המרחב הציבורי והמרתפים בשדרות דבורה עומר כמסומן עקרונית בנספח בינוי -3 תכנית מפלס תת הקרקע ובנספח שלביות חניון a 2 a 3 b .

תיפעול ואחזקה של שטחי המרתפים המשותפים יבוצעו בהתאם לרישום בית משותף.

כניסה לרכב תהיה דרך רמפה במתחם b -1 הנחיות שלביות. בשלב הסופי- יאוחדו החניונים במתחם a2a3b1 .

לענין מבנה ציבור במתחם 1b תא שטח -17 מוזיאון,היכל תרבות, תאטרון, בית קפה- פירוט לשימושים.

התוכנית כוללת סעיף סטייה ניכרת לעניין:

עקרונות התכנון, כפי שמפורטים בסעיפים -6.7 6.2 ובנספחי הבנוי, קווי בניין, קשרים ומעברים להולכי רגל, התפלגות זכויות הבניה לשימושים השונים, ניוד זכויות, תכליות ושימושים, גובה הבניה, וכן הוראות התכנית בעניין דיור תומך תעסוקה, כמפורט בסעיף ,6.5.1 הינם מחייבים וכל סטיה מהם מהווה סטיה נכרת לתכנית.

פרסום

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות ,

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 24/12/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

אין מניעה לאשר מגדל בעירוב שימושים בן 40 קומות עבור 84 בכפוף לשינויים

יח"ד 210 חדרי מלון 128 משרדים ו- 4 חנויות וכן מבוקש בניין ובתנאים

ציבורי בן 4 קומות – עבור משרדי עיריה בכפוף להשלמת תנאים חוות דעת תכנונית 24/12/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

621722

תחילת תוקף:

14/10/2021

ייעוד הקרקע:

- 4 -

מוצע בינוי עבור מגדל 40 קומות המשלב 3 קומות מסחר, משרדים, מלונאות ומגורים- בפרויקט משולב- כניסות מרחוב הרצל. וכן מוצעת עלייה לכיכר בגובה 802 מ' בהתאם לנספח הבינוי. כמו"כ מוצע בנין ב 4 קומות עבור מבני ציבור בו משולב מסחר. מתחם b (תא שטח )4 - ממוקם בדופן המערבית של שד'

דבורה עומר (תא שטח .)251

שטחים- עיקרי מוצע

מגורים 6267.72 מ"ר

מסחר 2274.58 מ"ר- מותר 3500מ"ר

משרדים 19490.22 מ"ר- 15925 מ"ר- חורג בשטחים

מלונאות 15962.90 מ"ר- מותר 14,000 מ"ר

דיור מיוחד מותר- 5775 מ"ר

כמו"כ מוצע שטח עיקרי למרפסות 726 מ"ר

סה"כ שירות 18155 מ"ר

בבנין מבני ציבור מוצע

272.12 עבור מסחר

משרדי עיריה- בהתאם למבני ציבור 2380 מ"ר- מותר 2100 מ"ר + 700 מ"ר ובנוסף שטחים עיקריים 1100 מ"ר.

יש להציג תמהיל דירות עמידה בשטחים ובפילוח השימושים בהתאם למתאפשר בטבלה 5 לתקנון התכנית המאושרת.

הערות מתחת לטבלה :5

א. יותרו שינויים בתמהיל השימושים המפורט בטבלה, כמפורט

בסעיף 4.1.2 'שטחי בניה ותמהיל שימושים.' חלוקת השטחים בין עיקרי לשירות תקבע בהמשך לקביעת השימושים, כאמור בסעיף

ב. ניתן להעביר שטחי שירות בין השימושים השונים באותו

מתחם.

ג. ניתן להעביר שטחי שירות על קרקעיים אל תת הקרקע בהיקף

שלא יעלה על .%5

ד. שימוש 'דיור מיוחד' מייצג שימוש 'דיור תומך תעסוקה,'

כמפורט בסעיף 4.1 ס"ק .4

- 5 -

ה. שימוש 'מבנים ומוסדות ציבור לתרבות ופנאי' מייצג שימושי

'תרבות ופנאי בעלי אופי ציבורי,' כמפורט בסעיף 4.1 ס"ק .5

ו. שטחי הבניה כוללים שטחי מרפסות.

סעיף סטיה ניכרת: עקרונות התכנון כפי שמצוין בסעיפים -6.7 6.2 ובנספחי הבינוי, קווי בנין, קשרים ומעברים להולכי רגל, התפלגויות זכויות הבניה לשימושים השונים, ניוד זכויות , תכליות ושימושים, גובה הבניה וכן הוראות לענין דיור תומך תעסוקה.

שימושי תרבות ופנאי בעלי אופי ציבורי – שימוש מחייב בכל המתחמים, למעט מתחמים d1

ו- ,l1 בכפוף למגבלת מינימום (%5 מסך שטחי הבניה במתחם), ובהתאם למפורט מונה בהוראות לכל מתחם (סעיף 4.1.2 ס"ק ב-יב). ביתר המתחמים מהווה שימוש אפשרי, במסגרת סך השטחים המותרים במתחם. הוראת הפקעה לגבי שטחים אלו תקבע בעת הצגת תכנית בינוי ועיצוב, כמפורט בסעיפים 6.9 ס"ק 6 וסעיף 6.29 ס"ק .3

שימוש ציבורי - משרדים ראשיים של העירייה - שימוש מחייב בכל המתחמים, למעט מתחם ,d1 ובהתאם למפורט בהוראות לכל מתחם (סעיף 4.1.2 ס"ק ב-יב). הוראת הפקעה לגבי שטחים אלו תקבע בעת הצגת תכנית בינוי ועיצוב.

דיור תומך תעסוקה - שימוש אפשרי בכל המתחמים, ובלבד ששטחו לא יעלה על %15 מסך השטחים המותרים במתחם.

מעונות סטודנטים - שימוש אפשרי בכל המתחמים, ובלבד ששטחו לא יעלה על %10 מסך השטחים המותרים במתחם.

תעסוקה - שימוש אפשרי בכל המתחמים במסגרת סך השטחים המותרים במתחם. מוצעים 128 משרדים.

הוראות למסחר:

1. שימושים מסחריים ימוקמו בקומת הקרקע הכפולה, לרבות

בקומת גלריה (קומה ראשונה מעל קומת הקרקע), בגישה אדריכלית ועירונית רציפה לרחוב. יותר שימוש מסחרי גם בקומת המרתף הראשונה, ובתנאי שתישמר זיקה בינה לקומת הכניסה (דהיינו- הרחבת חנויות ממפלס הרחוב אל מפלס אחד מתחת למפלס הרחוב).

2. במקומות המסומנים בתשריט כ"חזית מסחרית" תחויב

התקנת חזית מסחרית בזיקה לרחוב, למעט בכניסות ובמבואות לשימושים הנוספים שבקומות העליונות.

3. החזיתות המסחריות המסומנות בתשריט התכנית הינן

מחייבות, אולם אין מניעה להוספת

חזיתות מסחריות נוספות, אשר תיבחנה במסגרת תכנית הבינוי

- 6 -

והעיצוב של כל מתחם.

4. המסחר יהיה מלווה טופוגרפיה וכל הכניסות אליו יהיו

ממפלס הרחוב ובנגישות מלאה . .5 תינתן עדיפות למסחר מסוג הסעדה כלפי רחבות וכיכרות ציבוריות ואילו מסחר קמעונאי כלפי הרחובות הראשיים.

6. יותר שימוש מסחרי בקומת המגדל העליונה לטובת הסעדה

או תצפית.

מאפייני המתחם:

מאפייני הבינוי במתחם: 1.1 המתחם כולל מבנה בן 40 קומות,

בתכסית שלא תעלה על 1,600 מ"ר, בפינת הרחובות הרצל ורח'

הרב אברהם שפירא. מבנה בן 8 קומות בחלקו הצפוני של המגרש, ובינוי בן 4 קומות בחלקו המזרחי של המגרש, כמסומן עקרונית בנספחי הבינוי ,1 .2

1.2 קווי הבניין כמפורט בנספח בינוי 2 (תכנית מפלס הקרקע).

2 שטחי בניה ותמהיל שימושים: 2.1 שטחי הבניה הכוללים מעל הקרקע (עיקרי+שירות) יהיו בחלוקה לשימושים השונים כמפורט בסעיף ,4.1.1 ובכפוף לפירוט בטבלה .5 2.2 תמהיל השימושים הסופי ייקבע בהתאם למפורט בסעיף 4.1.2 א'

"הוראות לעניין תמהיל

השימושים", במסגרת סך שטחי הבניה המותרים במתחם, ובכפוף למגבלות להלן:

א. מסחר - היקף שטחי המסחר לא יעלה על 5,000 מ"ר

(עיקרי+שירות). ב. מלונאות - היקף שטחי המלונאות לא יפחת מ- 20,000 מ"ר (עיקרי+שירות). מס' חדרי

המלון לא יפחת מ- 200 חדרים. מוצעים 210 חדרי מלון.

ג. שימושי תרבות ופנאי - היקף שטחי תרבות ופנאי לא יפחת מ-

3,000 מ"ר

(עיקרי+שירות).

ד. משרדים ראשיים של העירייה - בהיקף של 1,000 מ"ר.

3. הקצאת שטחים מיוחדים לשימוש הציבור: (ע"פ המפורט

בסעיף )6.6 3.1 מרחב פתוח לשימוש הציבור - במרכז המגרש יתוכנן שטח פתוח, אשר יפותח כגינת

כיס/כיכר בשטח שלא יפחת מ- 1 דונם, כמסומן בנספח בינוי 2 ובהתאם למפורט בסעיף

- 7 -

6.6 סק' .1.1 שטח זה יהיה פתוח ונגיש לציבור באמצעות מעברי הולכי רגל.

3.2 מעבר ציבורי להולכי רגל - בין המבנים יוקצו מעברים ציבוריים לא מקורים להולכי רגל, אשר יקשרו בין שד' הרצל, שד' דבורה עומר ורח' אברהם שפירא, דרך גינת הכיס הפנימית, כמסומן בנספח בינוי 2 ובהתאם למפורט בסעיף 6.6 ס"ק .1.2 רוחב המעברים לא יפחת מ- 4 מ', והם יונגשו גם באמצעות רמפות או באמצעים מכניים, ככל שיידרש.

3.3 קולונדה - תותקן קולנדה בקומת הקרקע במקומות המסומנים בתשריט (סטיו) ובנספח תכנית בינוי ,2 ובהתאם למפורט .

3.4 יותקנו שירותים ציבוריים כמסומן עקרונית בנספח בינוי ,2 ובהתאם למפורט.

4. הוראות מיוחדות: 4.1 חלק ממתחם זה ממוקם מעל מנהרת

דרך בגין. זכות הדרך במפלס דרך בגין תישאר ללא

שינוי ויחולו עליה הוראות התכנית התקפה של הדרך.

4.2 לאור המגבלות הפיזיות הקיימות באזור מתחמי a ו- ,b מתחם זה חולק חניון משותף עם מתחם 2a והם מהווים יחידה תכנונית משותפת, הכוללת גם את שטחי המרחב הציבורי והמרתפים בשדרת דבורה עומר (תאי שטח ,2 4 ו- ,)251 כמסומן עקרונית בנספח בינוי 3

- תכנית מפלס תת הקרקע, ובנספח שלביות חניון a3 ,a2 ו- .b 4.3 תיפעול ותחזוקה של שטחי המרתפים המשותפים יבוצעו כפי שייקבע במסגרת רישום 'בית

משותף'. 4.4 כניסה לרכב תהיה דרך הרמפה במתחם ,1b כמסומן עקרונית בנספח בינוי .3 ככל שמתחם

1b טרם יצא לביצוע, הרמפה תבוצע ע"י מתחם ,b בשלב סופי יאוחדו החניונים במתחמים b ,3a ,.1b2a

4.6 במתחם זה קיימת מגבלה קונסטרוקטיבית, שכן רובו ממוקם מעל מנהרת בגין. גובה הבינוי בחלקו המזרחי של המתחם, סמוך לשד' דבורה עומר לא יעלה על 4 קומות מעל מפלס הכניסה, כמסומן בנספחי הבינוי ,1 .2

קווי בנין- מוצע כנדרש

השימושים המפורטים בסעיף 4.1.1 ס"ק 1-6 כוללים שימושים מחייבים ושימושים אפשריים,

אשר חלקם כפופים למגבלות מינימום ו/או מקסימום, כמפורט בהוראות לכל מתחם.

- 8 -

מסחר - שימוש מחייב בהתאם למסומן בתשריט ובכפוף למגבלת מקסימום, כמפורט

ב. מלונאות ותיירות - שימוש מחייב בחלק מהמתחמים בכפוף

למגבלת מינימום, בהתאם למפורט בהוראות לכל מתחם (סעיף 4.1.2 ס"ק ב-יב). ביתר המתחמים מהווה שימוש

אפשרי, במסגרת סך השטחים המותרים במתחם.

גובה

בניה גבוהה - 40 קומות + קומה טכנית חלקית: 1.3.1 גובה הבניה המרבי הוא 169 מ' ממפלס הכניסה הקובעת מהרחוב הראשי אליו פונה

הבניין. גובה זה הנו מרבי, וכל סטיה ממנו תחשב כסטיה ניכרת.

1.3.2 ניתן לבנות עד 40 קומות + קומה טכנית חלקית, על פי החלוקה הבאה:

- קומת כניסה כפולה, או קומת קרקע עם גלריה בגובה מרבי של עד 8 מ.'

38 קומות מגדל בגובה ממוצע של 4 מ' לקומה- מוצע כמתאפשר - קומת המגדל הראשונה מעל קומות המסד בגובה מרבי של עד 6 מ.'- מוצע כמתאפשר

- 1 קומה חלקית למבנים ומתקנים טכניים בגובה מרבי של עד 5 מ.' מוצע כמתאפשר

- חזית המעטפת שמסתירה את הקומה הטכנית בגובה מרבי של 7 מ.' מוצע כמתאפשר

על אף האמור לעיל, במסגרת היתר הבניה ובאישור אדריכל העיר, יותר שינוי בגובה הקומה הראשונה בבניין, במטרה לגשר על הפרשי גובה במפלסי הפיתוח וה- 00 של

תכנית הבניינים, ובתנאי שהגובה הסופי של הבינוי לא יעלה על הקבוע בסעיפים 1.2.1 מונה ה

ו- 1.3.1 לעיל. מוצע כמתאפשר

קוי בנין- מוצע כמתאפשר

קו בניין לבניה גבוהה - במקומות המסומנים בנספח הבינוי כ'קו בניין לבניה גבוהה'

- 9 -

קו הבניין הינו תחום למיקום הבניה הגבוהה. תותר תזוזה מקומית עד 2 מ' של תחום הבניה הגבוהה ו/או חריגה מקומית מתחום זה, וזאת משיקולי עיצוב המבנה

ובאופן שאינו סותר את מטרות התכנית. תכנ

2.1.3 קו בניין מחייב - במקומות המסומנים בנספח הבינוי כ'קו בנין מחייב,' חזית המבנמוהנה ה

תוצמד לפאת המגרש לכל אורכה וגובהה. חזית הבניינים בהוראה זו הינה קונטור המבנה עצמו. תותר חריגה מקומית מהוראה זו ובלבד שלפחות %80 מחזית

הבניינים תהא על קו הבניין המסומן בנספח הבינוי, וזאת באופן שאינו סותר את

מטרות תכנית זו ובאישור מהנדס העיר / אדריכל העיר. 2.1.4 הנחיות מיוחדות

מפלס הכניסה:

מפלס הקרקע וכניסות למבנה: מוצע גובה 802 מ'- בנספח

הבינוי 801.8 מ'- כמתאפשר

1.1 הכניסה הראשית של הולכי הרגל לבניין תמוקם במקום המצוין לכך בנספחי הבינוי. 1.2 מפלס הכניסה הקובעת לבניין יהיה כמצוין בנספח הבינוי. במסגרת היתר הבניה תותר חריגה מהוראה זו, ככל שתידרש התאמה בין מפלס הכניסה לבניין לבין מפלסי

הרחובות, כפי שיקבעו בתכנית קו הרק"ל הירוק וקו הקמפוסים ובאישור מהנדס העיר

אם מפלס הרחוב בפועל שונה ממפלס הרחוב בנספח בינוי מס'

,2 יותר שינוי מפלס הכניסה תוך שמירת היחס בינו לבין מפלס הכביש ע"פ נספח בינוי 2 עם גמישות

נוספת של עד 0.50 ס"מ.

1.4 במקרים חריגים ניתן יהיה לבחון שינויים במפלסים, הנובעים מהימצאות עתיקות,

במסגרת תכנית הבינוי והעיצוב שתוצג לוועדה המחוזית. 1.5 מפלס הקרקע המוצע בשטחים הציבוריים ובמגרשים יהיה כמצוין עקרונית בנספח בינוי .2 במסגרת תכנית הבינוי והעיצוב לכל מתחם יותרו שינויים מקומיים במפלסי המגרשים והשטחים הציבוריים עד 1 מ' מעל/מתחת לקבוע בנספחי הבינוי והנוף, ובלבד שישמרו עקרונות התכנית ומטרותיה. מוצע כמתאפשר

- 10 -

מרחבים פתוחים לציבור-

מרחבים פתוחים לשימוש הציבור: מוצע כמתאפשר התקבל

אישור אדריכל העיר

מרחב פתוח ציבורי )כיכר, רחבה, גינת כיס* במקום המצוין עקרונית בנספחי הבינוי ובנספח הנופי יוקצה בתחום המגרש מרחבמונה הפתוח ונגיש לציבור, אשר יפותח באופן המשתלב במרחב הציבורי וברציפות לו. * שטחו של המרחב הפתוח הציבורי לא יפחת מהמפורט בהוראות למתחם הרלוונטי )סעיפים ,(4.1-4.2 וכפי שמסומן בנספח הבינוי.

שטחים מבונים לשימוש הציבור:

שימושי תרבות ופנאי - * במתחמים אשר נקבעו בהם שימושי תרבות ופנאי בסעיף ,4.1.2 יוקצו שטחים אשר ייבנו במשולב עם הבניה במתחם כשימושים מעורבים, ושטחם לא יפחת מהמצוין בהוראות לכל מתחם. * שטחים אלה יהיו פתוחים לציבור ונגישים באופן ישיר מן המרחב הציבורי.

זיקת הנאה

השטחים המצוינים בתשריט ובהוראות כ"זיקת הנאה"

מיועדים לשימוש הציבור כמפורט בנספח הבינוי ללא מגבלות כלשהן. בנוסף לשטחים המצוינים כזיקת הנאה בתשריט תירשם זיקת הנאה גם בשטחים המסומנים בתשריט כ"סטיו"

)קולונדה.(.2 ניתן יהיה לשנות את השטח הכולל של זיקת ההנאה בהיקף של עד %5 משטחי זיקות ההנאה ועד 1.5 מ'

במיקום גבולות זיקות ההנאה, על בסיס הצדקה תכנונית והצגת נימוקים לשינוי המבוקש. בתכנית הבינוי והעיצוב לכל מתחם יסומנו המעברים וזיקות ההנאה באופן

מחייב, ואישורם כפוף לאישור הוועדה המחוזית. .3 להבטחת האמור לעיל תירשם זיקת הנאה בספרי המקרקעין על ידי מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, כתנאי למתן היתר בניה בשטח. .4 שטחים אלו יפותחו על ידי מגישי הבקשה להיתר, בהתאם לתכנית הבינוי והעיצוב שתאושר

וכחלק בלתי נפרד מביצוע הבניה בשטח, כתנאי להיתר הבניה.

5. תחזוקת השטחים בהם ניתנת זכות מעבר לציבור בהתאם

לזיקות ההנאה השונות, תבוצע על ידי חברת ניהול ותחזוקה, אשר תהא אמונה על אחזקת המתחם ותפעולו, בכפוף להנחיות עיריית ירושלים / מינהלת עירונית. .6 במסגרת תכנית בינוי ניתן יהיה לשנות את מיקום פירי כניסת הולכי רגל לחניון שז"ר וזיקת ההנאה הנובעת מהם .

שלבי ביצוע:

הוצאת היתר בניה- כל היתר בניה במתחם הכולל שטחי זיקת הנאה יכלול פיתוח זיקת הנאה והקמת השטחים הציבוריים במסגרת ההיתר.

- 11 -

תנאי לקבלת תעודת גמר לאיכלוס- השלמת פיתוח השטחים הציבורים הסמוכים.

מימוש תכנית:

א. תוספת הזכויות שנקבעה בתכנית זו לכל המתחם מוגבלת

בזמן ומותנית בהגשת בקשה להיתר, שאינו היתר הריסה או חפירה, בתוך 5 שנים ממועד אישור התכנית, ובהתחלת ביצוע בפרק זמן שלא יעלה על 7 שנים ממועד אישור התכנית. הועדה המחוזית רשאית להאריך את המועדים. ב. בכל המגרשים בהם לא תוגש בקשה להיתר או לא תחל הביצוע- יבוטלו זכויות הבניה והוראות הבניה מכח תכנית זו, למעט נחיות עיצוב ובינוי ופיתוח נוף- יהיו בהתאם לתכנית הכניסה לעיר מס'- -101 .0051490

בעלויות

החלקות בבעלות רמ"י, התקבלה תוכנית חתומה ע"י המבקשים "קרן גיי.טי.אל.וי 3 ושותפות מוגבלת" –תנאי להיתר- חתימת רמ"י לבקשה

אישורים שהתקבלו

איכות הסביבה התקבל אישור בתאריך -10.11.2025 מצורפת הרמוניקה מתוקנת בארכיב איכות הסביבה תחת קובץ

"הרמוניקה מלאה ומפורטת" מתאריך 24/11/2025 המציגה פיר שחרור עשן מחניונים + פיר מנדף במבנה b4 צמוד לפיר המעלית לאורך כל המבנה עד לגג.

מחלקת דרכים התקבל אישור בתאריך :27.08.25 בבקשה קודמת לחפירה ודיפון 2023/0401.00 הופק היתר. קיימת ערבות בנקאית עד דצמבר .2025

בארכיב של הבקשה 00 קיימים המסמכים: ערבות וכתב התחייבות, אישורי יניב צארום ודן בן עמרם, אישור חב' עדן ואישור צתא"ל, אישורי מהנדס ויועץ קרקע.

עבור הבקשות 2023/0401.01 + 2023/0401.02 + 2023/0401.03 אין התנגדות.

מאושר בכפוף לאישור הסדרי תנועה, ובכפוף להערות ביצוע של צחי ויטלזון מצתא"ל:

ביצוע עבודות באזור כלונסאות קיימות של עמודי החשמולת כולל: "עבודה זהירה, פירוק

ריצוף וחפירה ידנית - כלונסאות קיימים בשטח". הקבלן צריך לגלות את ראש הכלונס כדי

לא לקדוח עליו.

-לא תותר כל עבודה באזור המסומן ()aבשרטוט המצ"ב ללא אישור מקדים של זכיין

הרק"ל. תנאי לטופס 4 - בתיאום עם הרק"ל, חיבור בפועל של הכניסה לחניון עם המדרכה, וחיבור מפלסי עם המדרכה החדשה. מצב קיים חדש בוצע ע"י הרק"ל.

- 12 -

אישור מח' שפ"ע התקבל בתאריך :01.12.25 ביצוע התנאים מסקר העצים בתיק 2023/0401.03 שנה לפני ביצוע – יש להציג תכניות חיבורים לשטחים סביב הפרויקט.

אישור מחלקת תברואה התקבל בתאריך :07.12.25 משרדים, בית מלון מגורים ומסחר

מערכת פנאומטית 3 דחסניות גדולות הממוקמת במרתף אישור אדריכל העיר מתאריך :06.08.25 הבקשה מאושרת לדיון בוועדה המקומית

לתשומת לב מחלקת הרישוי:

בקשה להיתר זו מכילה גם את קומות המרתף אשר הוגשו גם בבקשה נוספת להיתר מספר .2023/0401.03 חוות דעת עבור קומות המרתף במסגרת הבקשה הנפרדת .

תנאים להוצאת היתר בניה

אישור אדריכל העיר לתוכנית פיתוח נופי ועיצוב אדריכלי בהתאם להערות התכנוניות שלהלן .

הערות תכנוניות:

מפגש עם הקרקע

יש להשלים תיאום פיתוח הנופי מול צוות הנוף באדריכל העיר לפי ההערות שניתנו .

יש להתאים בין תוכניות הפיתוח לאורך כל ההגשה. (תוכנית הפיתוח הכללית-הצבעונית אינה תואמת לרקע הפיתוח שבתוכניות הקומה) .

יש להשלים בתוכניות הפיתוח (בדגש על קומות הקרקע המוצגות על רקע הפיתוח) את כל מפלסי הפנים והחוץ בכניסה למבנים. לדוגמה:

פרטי חזית

יש להשלים לפחות 5 הדמיות פוטוריאליסטיות להטמעה בהגשה הסופית. לפחות שתיים מההדמיות תהיינה ממפלס הרחוב\פיתוח .

יש להשלים קטע חזית מוגדל וקטלוג חומרי גמר .

יש לאשר סופית את שלט הבניין. יש לעמוד באמות המדיה לשילוט על פי מפרט אדריכל השילוט באגף לקידום עסקים .

יש להשלים פרטי בניין אופייניים. יש לכלול פרט חיפוי החזית עבור שני המבנים, פרט "מעבר" בין וויטרינות המסחר לכרכוב האבן שמעליהן .

יש להשלים סידור שורות אבן\חומרים בחזיתות .

- 13 -

גג המבנה

יש להשלים סידור מערכות טכניות בגגות. המערכות לא יחרגו מגובה המעקה ההיקפי .

אין לחרוג מגובה הגג העליון. יש לסדר את מיקום המערכות בגג בבניין b4

חומרי גמר

אבן: חומר החיפוי העיקרי של הבניין יהיה באבן טבעית או מלאכותית בעלת מאפיינים "ירושלמיים"- לא

בהירה/לבנה/כהה מדי, לא הומוגנית מדי (בעלת גוונים/עורקים וכד') ,בעיבוד/סיתות בדרגת מוסמסם ומעלה .יש להציג פרטים אדריכליים טיפוסיים.

זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן-

מעבר אור -()tl מינימום %,50 רפלקטיביות -()rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום -()te מקסימום %25

גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר (על בסיס אפור),

בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים

אלומיניום/פרזול: גימור מט בלבד (לא מבריק). צבעים כהים.

לציין צבע ומספר קטלוגי של צבע. להציג פרטים עקרוניים .

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

טרם הזמנת חומרי חיפוי החזית יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 40 מ"ר, כולל דוגמת אבן, דוגמת זכוכית, גוון מסגרות (פתחים, מעקות וכו .('יש לאשר דוגמת אבן טרם הקמת הדגם אצל אדריכל העיר.

טרם הזמנת חומרי פיתוח שטחי חוץ, יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 40 מ"ר , כולל דוגמת ריצופים ,אבני שפה, מדרכים, מתקני תאורה, ריהוט רחוב, מעקות וגדרות קלות ובנויות וכדומה .

ניתן לשנות את החלוקה הפנימית של יחידות המסחר מבלי לפגוע/לשנות את החזיתות והתאמה למפלסי הרחובות, תוך שמירה על עקרונות התב"ע. ניתן לבנות קומות גלריה בתוך יחידות המסחר בהתאם לחוק.

תנאים לאיכלוס/טופס 4

אישור אדריכל העיר לכל רכיבי השילוט והתאורה על חזיתות

- 14 -

המבנים ו/או בפיתוח

השלמת פיתוח ובניית כל השטחים הציבוריים-השלמת השצ"פ, שבילים וכו' לאישור שפ"ע

הערות טכניות/גרפיות/אחרות

יש לוודא התאמת אישור אדריכל העיר זה לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.

ככל שיבוצעו שינויים תכנוניים משמעותיים ביחס לגרסה המאושרת בחוות דעת זו-

יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים.

מעבר למפורט לעיל הבקשה מקובלת ומאושרת ע"י אדריכל העיר

אין באמור בחוו"ד זו כדי אישור סופי

אישור סופי יינתן רק לאחר הגשת הרמוניקה מתוקנת לפי כל ההערות לעיל

אישור מחלקת הסדרי תנועה התקבל בתאריך :23.12.25 אין התנגדות לתכנית. עבור מגדל בית מלון, מסחר, מגורים ותעסוקה דרוש 171 מ"ח עפ"י התקן מוצע 31 מ"ח בחניון תת"ק+ 4 חניות לרכב תפעולי שאר החניות עבור המגדל המוצע, מוצעים בחניון המלא שמתוכנן בהיתר 2023/0401.02 תנאי לאיכלוס המגדל הקמת חניון מלא שמוצע בהיתר 2023/0401.02 האישור הנ"ל מתייחס עבור 2 תיקי היתר: 2023/0401.03 .2023/0401.01

אישור מחלקת מאור שפ"ע התקבל 21.8.25

אישור מחלקת ציבור התקבל בתאריך 31.07.25

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי

- 15 -

תקן ישראלי, ת"י 413

4 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 5 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 6 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 7 תשלום אגרת בניה

8 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

9 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

10 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

11 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 12 אישור משרד הבריאות

13 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

14 אישור סופי של חברת עדן עפ"י אישורם מיום 16/7/25 בצרופות 15 תנאי למתן היתר בניה יהא אישור המחלקה לבטיחות בדרכים על דרישה לכתובת 16 תצהיר חתום של עורך הבקשה

17 תצהיר חתום של מתכנן השלד

18 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

אין מניעה לאשר מגדל בעירוב שימושים בן 40 קומות עבור 84 יח"ד 210 חדרי מלון 128 משרדים ו- 4 חנויות וכן מבוקש בניין ציבורי בן 4 קומות – עבור משרדי עיריה בכפוף להשלמת תנאים

- 16 -

סדר יום לועדה מתאריך - 15/01/2026 - כו טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/10

מספר בקשה 2025/0118.01

מספר סידורי 2

נתונים כלליים

סוג בקשה חפירה ומילוי

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים, מסחר

מהות בקשה בקשה להיתר חפירה, דיפון וביסוס

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש עו"ד זהבי יואב

עורך הבקשה אדריכל שטרנשיין לארי

מתכנן השלד קאהן יצחק

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 41

כתובת האתר

יעקב אלעזר 41 , רמות

גוש חלקה בשלמות

31267 9 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

981829 תחילת תוקף 02/03/2024

תאור הבקשה

בשכונת רמות, רחב יעקב אלעזר 41 על פי תב"ע 981829 , מבקשים היתר לחפירה דיפון, ביסוס והריסה עבור בנייה עתידית להקמת מבנה בן 8 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת ו -6 קומות מתחת מפלס הכניסה הקובעת הכולל 90 יח"ד, חזית מסחרית במפלס הכניסה הקובעת ומבנה ציבורי.

תיקי הבניין בשלב בקרה מרחבית.

מסמכי התכנית :

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 981829 אשר הופקדה מיום 17.04.2023 ותחילת תוקפה הינו מיום 13.02.2024

- 17 -

סעיף סטייה ניכרת 4.1.2 ב' לעניין קוי בניין, גובה, מס' קומות, ניוד שטחין פרסום

לא פורסמו הקלות במסגרת פתיחת התיק,

בוצע משלוח הודעות לפי תקנה 36 לשכנים שלא חתמו, עד תום מועד להגשת התנגדויות לא התקבלו התנגדויות.

עומק החפירה

ע"פ נספח הבינוי מוצע מפלס +638.28 המהווה קומה -5 ע"פ טבלה 5 –בתא שטח 2,3,4 מותר 5 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

מוצעת חפירה לעומק מפלס +637.69 המהווה קומה ,-5 במסגרת המותר מיקום/קווי בניין - סטיה ניכרת

הוראות התכנית בסעיף 4.1.2 ב' 1 קובע סטייה ניכרת לעניין קווי בניין.

" קווי הבניין המרביים המפורטים בתשריט הינם מחייבים, כל חריגה מהם תיחשב סטייה ניכרת"

בתשריט מסומן קו בניין תת"ק- קו בניין ,0 החפירה והדיפון מוצעים בגבולות המגרש כמותר.

הריסה

המגרש פנוי מבינוי.

שלביות ביצוע

סעיף 7.1 קובע שלביות ביצוע

1 תבוצע ללא קשר 1 - b ו a הבניה בתאי שטח לבינוי בתאי שטח 2-4

2. הבניה בתא שטח 2 - מוסדות פרטיים – תבוצע בהינף אחד.

.3הבניה בתאי שטח 3 ו -4 תבוצע בהינף אחד

רצפה ראשונה

לא מוצעת רצפה ראשונה בבקשה.

- 18 -

נפח החפירה

מוצע נפח חפירה - 32955 מ"ק

דיפון וכלונסאות

בבקשה מוצגים עוגנים וכלונסאות העוגנים החודרים למגרשים הסמוכים- מגרשים פרטיים, מגרשי שצ"פ וחלקות דרך, בוצע משלוח הודעות לשכנים גובלים בעניין חדירת עוגנים במסגרת פתיחת תיק, לא התקבלו התנגדויות.

פרטים

מוצגים פרטי דיפון וכלונסאות.

חוות דעת מח' איכות הסביבה

התקבל אישור מח' איכות סביבה מתאריך 26.11.2025 חוות דעת מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 11.11.2025

עצים – אישור מח' שפ"ע

תשריט התב"ע מציג עצים לשימור, העתקה וכריתה-יש להציג את העצים ע"ג תכנית החפירה התקבל אישור מח' שפ"ע מתאריך 09.11.2025

בעלויות

התקבלה חתימת החוכרים " יואב זאבי " ע"י ייפוי כוח במסגרת פתיחת התיק.

- 19 -

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 07/01/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

מומלץ לאשר את הבקשה בתנאים

להיתר בניה

בתנאים

חוות דעת תכנונית 07/01/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

981829

תחילת תוקף:

02/03/2024

ייעוד הקרקע:

מבקשים היתר לחפירה דיפון, ביסוס והריסה בשכונת רמות, רחב יעקב אלעזר 41 על פי תב"ע 981829 , עבור בנייה עתידית להקמת מבנה בן 8 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת ו -6 קומות מתחת מפלס הכניסה הקובעת הכולל 90 יח"ד, חזית מסחרית במפלס הכניסה הקובעת ומבנה ציבורי.

תיקי הבניין בשלב בקרה מרחבית.

הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בכפוף לתנאים.

- 20 -

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

3 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 4 תשלום אגרת בניה

5 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

6 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

7 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 8 אישור משרד הבריאות

9 חתימת כתב התחייבות מול מח נכסים לגבי עוגנים (גוש 31267 חלקה )8 10 תצהיר חתום של עורך הבקשה

11 תצהיר חתום של מתכנן השלד

12 אישור סופי מח' איכה"ס

13 אישור סופי מח' שפ"ע

המלצת האגף

לאשר את הבקשה להיתר בניה בתנאים

מומלץ לאשר את הבקשה בתנאים

- 21 -

סדר יום לועדה מתאריך - 15/01/2026 - כו טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/10

מספר בקשה 2025/0015.01

מספר סידורי 3

נתונים כלליים

סוג בקשה חפירה ומילוי

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים, משרדים, מסחר

מהות בקשה בקשה להיתר דיפון וחפירה, ביסוס וגידור האתר

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש נופי הנביאים בע"מ עמיחי ניימן

עורך הבקשה אדריכל לזרוביץ נוי

מתכנן השלד מהנדס נסים שלמה

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

אדמון 26 , שכונת החבשים

גוש חלקה בשלמות

30061 72 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

887604 תחילת תוקף 03/09/2022

תאור הבקשה

בין רחובות אדמון 26 ודבורה הנביאה 11 בשכונת החבשים, קיים מבנה לשימור בן שתי קומות בשימוש למגורים

במסגרת הבקשה מוצעת חפירה, דיפון וביסוס בהתאם לתכנית 887604 להקמת שני מבנים למגורים, מסחר ותעסוקה הכוללים 49 יח"ד מעל קומות מרתפים הנמצאים מתחת לשצ"פ ברישום תלת מימדי וכן מסביב למבנה הקיים לשימור אשר מופקע לטובת מבנה ציבור בבעלות

- 22 -

עיריית ירושלים.

תיק בינוי מס' 25/15.00 נמצא בשלב בקרה מרחבית טרם דיון.

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית בסכמות מחוזית

אשר הופקדה בתאריך 2.6.2022

ותחילת תוקפה היה מיום: 3.9.2022

התכנית כוללת הוראות ותשריט מחייבים ונספח בינוי מחייב חלקית לעניין: גובה הבנייה, מספר הקומות וקווי הבניין.

הבקשה לא יצאה לפרסום/יידוע

סטייה ניכרת

בהתאם לסעיף (4.1.2ב) בניין לשימור

בנין הקיים בתא שטח 5 הוא מבנה לשימור על תא שטח זה חל סעיף הפקעה 6.2 הבניין יימסר במצבו הנוכחי בשלב הוצאת היתר בניה לעירייה במסגרת מטלות התכנית .הבעלות במבנה תועבר על שם עיריית ירושלים בכפוף ובהתאם למצבו לעת אישור התכנית .

הוראה זו הינה מחייבת וכל סטיה מהוראה זו תהווה סטיה ניכרת בהתאם לסעיף 4.2 (ד) שטח ציבורי פתוח

לא יותר גידור השצ"פ וחסימת הגישה אליו מהרחובות הגובלים - הורביץ, אדמון וסלנט ,סטיה מהוראה זו תיחשב סטיה ניכרת.

בהתאם לסעיף 4.4 (ג) מגורים מסחר ותעסוקה

1גובה הבניה ומספר הקומות המרבי כמצוין בנספח הבינוי הינו מחייב וכל סטייה ממנו תחשב כסטייה ניכרת.

.2קווי הבניין המפורטים בתשריט התכנית הינם מחייבים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבניין יחשב כסטייה ניכרת.

החפירה מוצעת בתחום קווי הבניין המאושרים

- 23 -

התנאים הרלוונטיים יתווספו למערכת התנאים

יתר ההוראות ייבחנו בבקשה לבינוי.

מפלסי חפירה

מותר

בהתאם להוראות הבניה, טבלה מס' ,5

-תותר הצעת 3 קומות חניה תת קרקעיות בכפוף לתכנון שיוסכם על מח' הסדרי תנועה .תותר -הקמת חדר שנאים, מאגר מים וכן תשתיות נוספות ככל שתידרשנה מעבר לקווי הבנין ומעבר לשטחים שלעיל מספר הקומות המותרות מתחת לכניסה הקובעת הינם: 3 קומות בהתאם לסעיף 4.4.2 (ב) חניה

חניה תהיה על פי התקן התקף בעת מתן היתרי בניה. עקב מיקום המבנה לשימור והגאומטריה של החלקה תקן החניה לקו הכחול כולו יהיה מחושב לפי %50 בגין בנין לשימור.

תותר תוספת קומות חניה תת קרקעיות לצורך ממתן מענה חניה על פי התקן ללא צורך בפרסום נוסף .

השטח מתחת לשצ"פ יהיה שייך למבני המגורים מסחר ותעשייה עבור חנייה , מעברים, מתקנים טכניים, חדר טראפו, חדרי אשפה ופירי אוורור- ר' נספח 3 לעניין רישום תלת מימדי בהתאם לנספח הבינוי – עומק חפירה מותר הינו -12.36 מ'

+780.84

עומק חפירה מוצע +778.68 עמוק ב2.16מ' מהמותר

אין מניעה לאשר את עומק החפירה המוצע

תכנית הבינוי בתיק 25/15.00 אושרה ע"י מחלקת תנועה מיום 1.7.2025 יש להוסיף גבהים אבסולוטיים בתכנית הבינוי ולהתאים באופן מדויק בין התוכניות.

נפח חפירה:

יש להציג נפח חפירה ע"ג התוכנית

עוגנים חודרים

בבקשה מוצעות קורות פלדה, כלונסאות וחדירת עוגנים זמניים לחלקות דרך, חלקה בייעוד שטח למלונות

- 24 -

ולמבנה הקיים לשימור.

התקבל תצהיר מטעם ע"ב לפיו "לא מתוכננים עוגנים חודרים מתחת לחלקות מגורים ממזרח לתחום ההיתר".

לא הוצגה הסכמה עבור חדירת עוגנים לשטח ביעוד "מלונות" יש להציג הסכמה / לצאת ליידוע.

חדירת עוגנים למבנה ציבור

בהתאם לתיק המידע שהתקבל מיום 25.12.24

מאחר וקיים ייעוד ו\או שימוש ציבורי, תנאי לפתיחת תיק רישוי יהיה אישור אגף נכסים, מחלקת בקרת תכנון.

לא התקבל אישור אגף נכסים בהתאם לאמור, נדרש לקבל כתנאי להעברת הבקשה לגורמים.

בהתאם להוראות התכנית – סעיף (4.4יב)

בהתאם לסעיף 63.8 בחוק- תותר החדרת עוגנים במגרשים הגובלים לצורך דיפון ובכפוף לאישור מהנדס ע"כ שהעוגנים הם זמניים ואין בהם כדי לפגוע במבנה הקיים.

-יש לציין ע"ג התכנית כי מדובר בעוגנים זמניים בלבד -התקבל אישור שימור -ראה פירוט אישורים מטה.

תנאי לקבלת היתר יהא -הגשת כתב התחייבות לחדירת עוגנים לתחומי החלקות בבעלות העירייה התקבל אישור אגף שפ"ע כנדרש – ראה פירוט אישורים מטה.

הריסה

הבקשה לא כוללת הריסה

עצים לעקירה , לשימור או להעתקה :

במסגרת הבקשה מוצעים עצים לעקירה

התקבל אישור אגף שפ"ע – ראה פירוט אישורים מטה.

שלביות ביצוע:

בהתאם לסעיף 7.1 בתקנון התכנית

- 25 -

שלב 1 – היתר בניה – כל מבנה ייבנה בהינף אחד, תותר הפרדה בשלביות הבניה בין המבנים בחלקה.

שלב 2 –תנאי אכלוס – נטיעת עצים בוגרים ע"פ דרישות מחלקת שפ"ע המוצע תואם למותר.

אישורים שהתקבלו

חוות דעת איכות הסביבה – אושר מתאריך 25.12.25

תכנית מאושרת בהתאם להרמוניקה הסרוקה במערכת הרישוי מתאריך 01/12/2025 בקרה מרחבית אגף שפ"ע – אושר מתאריך 18.12.25

סקר העצים אושר.

תנאי להיתר - הגשת ערבות בנקאית בסך 28,903 ש"ח עבור ניטעה חלופית והעתקה.

(העתקה - 21,715 ש"ח, נטיעה חלופית - 7,188 ש"ח)

בהיתר הבא יידרשו תכניות לשביל המשמש כמעבר ציבורי למחלקת אחזקת כבישים ומדרכות מחלקת דרכים – אושר מתאריך 29.12.25

התיק משוחרר לדיון בועדה בלבד.

להלן המסמכים הנדרשים לצורך אישור מחלקתנו הסופי:

כתב התחייבות לעוגנים זמניים.

ערבות בנקאית.

מכתב של קונסטרוקטור עבור תכנון הדיפון והעוגנים הזמניים.

מכתב של יועץ קרקע עבור החפירה ו הדיפון.

המסמכים הועברו במייל.

חוות דעת מחלקת שימור- אושר מתאריך 4.12.25

יש להעמוד בכל תנאיי השימור המפורטים בחוות דעת.

תנאי לקבלת היתר – אישור סופי של מחלקת השימור

תנאים שיירשמו בהיתר- התווספו למערכת בהתאם.

ניהול מי נגר

- 26 -

עפ"י סעיף 23.3.1 בתמ"א /34ב/4

ייוותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל, במגמה לאפשר קליטת כמות גדולה ככל הניתן של מי נגר עילי וחילחולם לתת הקרקע בתחומי המגרש. השטחים חדירי המים אפשר שיהיו מגוננים או מוצפים בחומר חדיר (כגון:חצץ וחלוקים). במנין השטחים לחלחול לענין זה יכללו אף השטחים המופקעים לייעוד שטח ציבורי פתוח

יש לעמוד בסעיף זה.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 07/01/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

בכללותה הבקשה תואמת את הוראות התוכנית

אין מניעה לאשרה בכפוף לתיאור הבקשה ותיקונים ע"ג תכנית a ובתנאים.

בתיאום עם בוחן רישוי

-יש לציין נפח חפירה

-יש לציין כי העוגנים המוצעים בבקשה הינם זמניים בלבד

- 27 -

-יש לקבל את אישור מחלקת נכסים לחדירת העוגנים בחלקות הדרך וכן במבנה לשימור הקיים בבעלות העירייה.

-יש להציג את הסכמת חלקה 97 הגובלת ומופיעה כחלקה בייעוד "למלונות" אשר מוצעים לה עוגנים חודרים או לצאת ליידוע כנדרש.

חוות דעת תכנונית 07/01/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

887604

תחילת תוקף:

03/09/2022

ייעוד הקרקע:

בין רחובות אדמון 26 ודבורה הנביאה 11 בשכונת החבשים, קיים מבנה לשימור בן שתי קומות בשימוש למגורים

במסגרת הבקשה מוצעת חפירה, דיפון וביסוס בהתאם לתכנית 887604

להקמת שני מבנים למגורים, מסחר ותעסוקה הכוללים 49 יח"ד מעל קומות מרתפים הנמצאים מתחת לשצ"פ ברישום תלת מימדי וכן מסביב למבנה הקיים לשימור אשר מופקע לטובת מבנה ציבור בבעלות עיריית ירושלים.

תיק בינוי מס' 25/15.00 נמצא בשלב בקרה מרחבית טרם דיון.

- 28 -

בכללותה הבקשה תואמת את הוראות התוכנית

אין מניעה לאשרה בכפוף לתיאור הבקשה ותיקונים ע"ג תכנית a ובתנאים.

הכנת נוסח פרסום 20/03/2025

הקטנת שטח החילחול

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

3 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 4 תשלום אגרת בניה

5 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

6 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

7 אישור משרד הבריאות

8 כתב התחייבות מול נכסים לגבי עוגנים שחודרים לכבישים 9 תצהיר חתום של עורך הבקשה

10 תצהיר חתום של מתכנן השלד

11 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 12 הגשת ערבות בנקאית בסך 28,903 ש"ח עבור ניטעה חלופית והעתקה. (העתקה -

21,715 ש"ח, נטיעה חלופית - 7,188 ש"ח) בהיתר הבא יידרשו תכניות לשביל המשמש כמעבר ציבורי למחלקת אחזקת כבישים ומדרכות

13 אישור סופי מטעם מחלקת דרכים בהתאם לחוות דעת בקרה מרחבית 14 אישור סופי של מחלקת השימור

15 ביצוע פעולת החלוקה בקרקע בהתאם לחלקות ארעיות בתצ"ר 2520-2023

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

בכללותה הבקשה תואמת את הוראות התוכנית

אין מניעה לאשרה בכפוף לתיאור הבקשה ותיקונים ע"ג תכנית a ובתנאים.

- 29 -

בתיאום עם בוחן רישוי

-יש לציין נפח חפירה

-יש לציין כי העוגנים המוצעים בבקשה הינם זמניים בלבד -יש לקבל את אישור מחלקת נכסים לחדירת העוגנים בחלקות הדרך וכן במבנה לשימור הקיים בבעלות העירייה.

- 30 -

סדר יום לועדה מתאריך - 15/01/2026 - כו טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/10

מספר בקשה 2023/0341.01

מספר סידורי 4

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים, מסחר, בנין ציבורי

בהמשך לתיק מס''''''''-23/341פינוי בינוי-בניית 3 מיגדלי

מהות בקשה מגורים-31 ק. מעל ק.קרקע מסחרית,4 ק.מדרון למגורים

ומבני ציבור,ועוד4.5 ק. חניה

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה לב הפארק ירושלים הצלחה בע"מ לב הפארק

עורך הבקשה אדריכל בר עדן

מתכנן השלד מהנדס קרגולה טומי

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

קוסטה ריקה 25 , עיר גנים

גוש חלקה בשלמות

30428 8 כן

30428 6 כן

30428 7 כן

30428 9 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1630 תחילת תוקף 11/11/1971

4291 תחילת תוקף 02/12/1993

5/09/05 תחילת תוקף 08/02/1985

561167 תחילת תוקף 30/07/2022

תמל/2020 תחילת תוקף 09/01/2021

תאור הבקשה

תיק בינוי לפרויקט פינוי בינוי בקוסטה ריקה- 84 יח"ד פרויקט משולב מגורים מסחר ומבני ציבור- הקמת 3 מיגדלי מגורים-31 קומות מעל ק.קרקע, מפלס מעורב מסחר וכן 4 ק.מדרון למגורים ומבני ציבור,ועוד 4.5 קומות חניה.

- 31 -

המשך לבקשה קיימת חפירה 2023/341.00 ובמסגרתה הריסת 4 מבנים קיימים _ (סה"כ 84 יח"ד להריסה)

כולל מדרגות פיתוח וגדרות + חפירה ודיפון+ יציקת רצפה ראשונה עבור חפירה ל- 3 מיגדלי מגורים (סה"כ 441 יח"ד) ומבנה ציבור ומסחר עצמאי במסגרת פרויקט פינוי בינוי- כתובת: קוסטה ריקה 25,27,29,31 בשכונת עיר גנים - תיק רישוי: -2023/341 הופק היתר חפירה ודיפון בתאריך 28.05.24 כעת מוגשת בקשה הבינוי לפרויקט.

אושר וכעת בביצוע: הריסת 4 מבנים קיימים (מתוך 7 הקיימים בהוראות התכנית), חפירה, יציקת רצפת

מרתף ראשונה ודיפון כולל עוגנים, עבור הקמת 3 (מתוך )5 בנייני מגורים ל- 441 יח"ד (מתוך 692 יח"ד בסה"כ) הכוללות מסחר ושטחים מבונים לגני ילדים ובית כנסת.

המגרש שוכן בשכונת עיר גנים-רחוב קוסטה ריקה, והינו חלק מתכנית הממשיכה את המרקם העירוני המתוכנן ומציעה שטחי מסחר, שטחים נרחבים בזיקת הנאה לציבור לצורך הרחבת המדרכות הקיימות ויצירת פיתוח נופי הכולל "חלון לנוף" באורך 60 מ' לחיבור ויזואלי עם פארק ואדי אסבסטונים ובהתאם לתב"ע .924530

נספחי תב"ע:

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 101-0561167 אשר הופקדה מיום 25.08.21 ותחילת תוקפה מיום 26.06.22

התכנית כוללת תקנון, תשריט ונספחים.

סעיף סטייה ניכרת לעניין: קווי בניין, מרחק בין הבניינים, מפלסי כניסה, מספר קומות, גובה מרבי.

פירוט המוצע בבקשה:

מוצע הקמת 3 מגדלים במגרש -1 סה"כ 31 קומות מעל 4.5 קומות חניה הבקשה כוללת מגדלי מגורים משולב בקומות מדרון עבור גן ילדים ומבני ציבור.

בפרויקט ההמשך מוצע במגרש 3 מבני ציבור ובמגרש 2 הקמת המגדלי מגורים הנוספים (לא כלולים בבקשה זו). סה"כ 692 יח"ד חדשות בשני המגרשים במתחם.

(175 יח"ד קיימות)

מבני הציבור משולבים במפלס מרתף ,-3 ,-4 -5התקבל אישור מחלקת מבני ציבור.

סעיף סטייה ניכרת להוראות התכנית בסעיף 4.3.2 ה' קובע סטייה ניכרת לעניין:

- 32 -

קווי בניין

מרחק בין מגדלים

תא שטח -1 יתוכננו 3 מגדלים והמרחק בינהם לא יפחת מ 20 מ'

תא שטח 2 – יתוכננו 2 מגדלים והמרחק בינהם לא ייפחת מ 20 מ'.

צמצום המרחק ייחשב לסטיה ניכרת

הקלה:

לא פורסמו הקלות.

שטחי בניה

מוצע שטח עיקרי 49365.38 מ"ר כמתאפשר- הוצג תמהיל דירות- כנדרש ועמידה בהוראות גודל יח"ד- אין מניעה לאשר.

עבור מגרש 1 מותרים מגורים מסחר ומבני ציבור- סה"כ

שטח עיקרי מעל הכניסה: 67653 מ"ר

שטח שירות מעל הכניסה: 32444 מ"ר

שטח עיקרי מתחת לכניסה: 5695 מ"ר

שטח שירות מתחת לכניסה: 45542 מ"ר

קוי בנין בהתאם לנספח הבינוי בתכנית

שטח מרפסות מותר 14938 מ"ר

עוד מצוין כי תמהיל דירות מוצע בתאי שטח 1-2 למגורים יכלול %20 יח"ד קטנות ששטחן לא עולה על 80 מ"ר ובכלל זאת 30 דירות ששטחן לא יעלה על 50 מ"ר.- יש להציג עמידה בהוראה זו לעת מתן בניה יותר ניוד יח"ד ושטחים משטח 1 ל- 2 בהיקף של עד %15 מסך היח"ד.

מצוין כי תותר תוספת קומות חניה כנדרש.

סעיף ו קטן טבלה 5 מציין: כ- 1300 מ"ר מסך השטחים העיקריים מיועדים לשימוש לדיירי הבניינים ולא ניתן לניידם לשימוש מגוים אחר.

סעיף ז לטבלה :5 שטחי הבניה המצויים לצורך מבנה ומוסדות ציבור ודת- בתא שטח 1 הם עבור בית כנסת-

יהיה ניתן לנייד שטח זה לשטח .2

מפלסי כניסה- סטיה מעל 0.5 מ'

- 33 -

גובה הבניה- סטיה ניכרת

הוראות התכנית מפנות לנספח מחייב, נספח בנוי-גליון מספר 1 )מחייב לעניין: גובה מבנה ,מס' קומות, מס'

הבניינים והמרווחים בין הבניינים. מוצע 31 קומות תואם לנספח הבינוי 99.9 מ' גובה סופי למגדל עם חדר יציאה עומד על

הבקשה תואמת לתב"ע- יש להציג ע"ג התכנית עמידה בגובה מתאפשר מהתב"ע.

מס' הקומות

מותר על פי טבלה 5 בהוראות התכנית: 31 קומות מעל הכניסה הקובעת מוצע כמותר.

מספר יח"ד

לפי טבלה 5 - מותר 412 במגרש מספר 1 + %7 בהתאם להערה ד' מתחת לטבלה.

מוצעות 441 יח"ד – כמותר – יש למספר ולהציג טבלת תמהיל דירות בהתאם לקבוע בהערה א' מתחת לטבלה .5

מיקום / קווי בניין

בהוראות התכנית סעיף .4.2 ו קובע סטייה ניכרת לקווי בניין הבניה המוצעת בתוך תחומי קוי הבנין- מוצע כמתאפשר.

קווי בניין תת קרקעיים: הקומות הת"ק - מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים.

קווי בניין: הקומות הת"ק מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים.

קווי בניין עליים: מוצע במסגרת המותר.

מרפסות-

מוצגות מרפסות בשטח כולל של כ 250 מ"ר

תכנון המרפסות ייערך בהתאם להתחייבות עורך הבקשה מיום 28.12.25 לעניין היקף המרפסות שיתוכננו בפרויקט.

תנאי להפצת הבקשה לגורמים –

הטמעת הסיכום כאמור והוספת המרפסות להגשה, בתיאום תכנוני מול צוות אדריכל העיר.

- 34 -

אחסנה

מוצעים מחסנים יש למספר לשיוך.

מי נגר

סעיף 6.13 : ניהול מי נגר: "יוותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח התכנית".

צוברי גז:

לא מוצעים בבקשה צוברי גז / בלוני גז.

שלביות ביצוע

היתר בניה ראשון: יהיה הגשת תכנית פיתוח לשטחי השצ"פ בתחום התכנית לאישור מהנדס העיר הכוללת

פיתוח, אופי הפיתוח ונטיעת עצים בוגרים.

בנוסף- התכנית תכלול הנחיות לפיתוח תחום המדרכה לחיבור עם המגרכה ברחוב ליצור מרחב הליכה רציף נעים וירוק. התכנית תציג חיבור רציף בין המדרכה בתחום לבין הרחוב הקיים מעבר לתחום התכנית.

היתר בניה/הריסה ראשון- הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים סביבתיים של עבודות החפירה והבניה, חוו"ד לגבי היבטים הסביבתיים, לרבות רעש ואיכות הסיבה- הערות המחלקה לאיכות הסביבה.

איכלוס בשטח התכנית- .1 מימוש הכביש המוצע עד להתחברות רחוב קוליץ. .2 שיקום כל שטח אשר נפגע כתוצאוה מעבודות התכנית- בתיאום מול עיריית ירושלים. .3 השלמת שטחים ציבוריים מבונים ברמת מעטפת. .4 השלמת פיתוח השצ"פ. .5 התקשרות עם חברת אחזקת לתפעול המבנים.

מימוש התכנית

על פי סעיף 7.2 : "תוקף התכנית יפקע בתוך 7 שנים, ככל שלא יינתן היתר בניה ויתחילו עבודות בניה מכוחה. היתר חפירה אינו מנוונ היתר בניה לצורך סעיף זה.

ניתן תמונ"צ- החפירה החלה בשטח.

התכנית אושרה ב26.06.22 ותוקפה יפה עד לתאריך .26.06.2027 עצים לשימור

אין עצים במגרש עפ"י תכנית המדידה.

- 35 -

בעלויות:

לב הפארק ירושלים הצלחה בע"מ

התנגדויות:

אין התנגדויות

אישור מחלקת איכות הסביבה- התקבל בתאריך 18.11.25 הפירוט בבקשה.

חוות דעת מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 14.07.25 :

תיק 2023/0341.01 התחדשות עירונית.

משוחרר לדיון בועדה בלבד.

תנאי להיתר בינוי:

דיון אגפי ואישור סופי של מחלקת דרכים פיזי.

מהו אורך הכביש המתוכנן? האם מעל או מתחת ל500 מ'?

נדרש להגיש סט תכנון פיזי הכולל:

תנועה מאושרת בתושי"ה,

חתכים לאורך ולרוחב,

דו"ח תכן למבנה הכביש ופרטי מבנה הכביש חתומים ע"י מחבר הדו"ח, ניקוז מאושר ע"י הגיחון אם תכנון,

האם מתוכננים קירות בזכות הדרך מעל ל1.5 מ' גובה?

בתנוחה נדרש לבצע את התיקונים הבאים:

התנוחה תהיה על בסיס קוארדינטות ארציות ועל סמך תנועה סופית מאושרת בתושי"ה, לסמן פירוקים בצהוב,

אין להסתיר את המדידה בצביעת השטחים לביצוע ויש להראותה תמיד ברקע במונוכרום, יש להשאיר תכנון צבעוני בזכות הדרך ומה שרלוונטי למחלקת דרכים בלבד וכל השאר במונוכרום, יש להפריד בין קבוצות מונוכרום של מדידה וכל תכנון אחר בפני עצמו בגוון אחיד, יש לסמן צירים כל 10 מ' לאורך הכביש ולסמן גבהים מתוכננים לאורכם, יש לסמן קווי גובה מתוכננים במדרכות,

- 36 -

עצים לשימור באמצע כביש מתוכנן?

להוסיף כיתובי א.ש.מ וא.ע.ר היכן שנדרש,

נא לסמן שכבות תכנון פיזי במקרא.

קיים תכנון פיזי מקומי שמקודם במסגרת תיק שכן שמספרו .2024/0508.01 נדרש לבצע תיאום עם התכנון שלו בתנוחה של .2023/0341.01

קיימים הסכמי פיתוח במקום זה, על סמך תב"ע .561167 אופן הביצוע ייבחן באגף.

מתוך הסכם מס' 1375 – " תנאי לטופס -4 השלמת כבישים, שצ"פים ומבני ציבור".

חוות דעת אגף שפ"ע

התקבל אישור שפ"ע בתאריך 11.09.24

סקר העצים אושר בתיק ההריסה 2023/341התנאים בוצעו שם:

הוגשה ערבות בנקאית על סך 1,311,500 ש"ח עבור שימור העצים (1,123,500 ש"ח) העתקה (8,000 ש"ח)

ופיצוי נופי 180,000 ש"ח )

שולם היטל כספי 236,300 ₪

תנאי להיתר - אישור תוכניות מפורטות

אישור מחלקת תברואה בתאריך :10.07.25

456יח"ד ומסחר 290 מ"ר וציבורי

יש לתכנן 3 דחסניות 20 קוב, מכבש קרטונים ומכתב התחייבות לחברת אחזקה יש לטפל בעמוד קונסטורקציה אוורור ותאורה

אישור אדריכל העיר מתאריך :05.03.25

לאשר את הבקשה לדיון בוועדה המקומית :

תנאים להיתר :

- 37 -

תנאי להיתר יהא קבלת אישור סופי של אדריכל העיר לעיצוב אדריכלי ופיתוח נופי.

תנאי להיתר בניה יהא השלמת ההערות הבאת:

מפגש עם הקרקע

בהתאם לסיכום עם אדריכל העיר. פירי אוורור חדרי השנאים אושרו בתוצרתם זו. סוכם כי צוות התכנון ימשיך לקדם (במקביל) תכנון מול חח"י אשר נמנע מפירי אוורור על חזית הבניין עד למועד הפקת ההיתר.

יש להשלים תיאום זה לשביעות רצון אדריכל העיר וחח"י .

הבקשה מציינת גם מקומות ישיבה עבור המסחר בקומת הקרקע. יש להסיר סימוני ישיבה אלו מכל מסמכי התוכנית. הצבת מתקנים במרחב הציבורי היא בהליך נפרד מול האגף לקידום עסקים ולאחר קבלת טופס 4 .

חזיתות ופרטים בחזית

ככלל יש להימנע משחרור עשן בחזית המסחרית, על פי ההנחיות המרחביות .

יש להוסיף לבקשה להיתר פרטי חזית: מסתורי מערכות, פתחים, קצה מרפסת זיז, מעקות למרפסות יש להוסיף קטע חזית מוגדלת .

גג המבנה

יש לפרט אודות מתקני הגג המתוכננים על גבי התוכנית של הגג ובחתכים כדי לוודא הסתרה מלאה ואינטגרלית של המערכות על גבי הגג .

נראה כי בחזיתות הצד חומר לא ברור החשוד כמסתור כביסה\מערכות. יש לתקן את החזית לשרטוט "משרבייה" כפי שהוצעה בפגישות הליווי. יש לסמן גם בטקס ולהוסיף פרט וקטע חזית מוגדל .

יש להשלים תכנון גגות המסד (מתחת לקומות המגדלים), יש להציג את אופי הפעילות במקומות אלו כולל תשתיות\ פיתוח לשימוש הדיירים

הערות טכניות/גרפיות/אחרות

יש להוסיף מקרא עם הפניות בתוכנית התמצאות לכל אחד מהבניינים.

- 38 -

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

טרם הזמנת חומרי חיפוי החזית יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 40 מ"ר, כולל דוגמת אבן, דוגמת זכוכית, גוון מסגרות (פתחים, מעקות וכו')

טרם הזמנת חומרי פיתוח שטחי חוץ (– עבור פיתוח קומות המסד) יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockupשתבוצע בשטח בגודל של לפחות 40 מ"ר , כולל דוגמת ריצופים ,אבני שפה, מדרכים, מתקני תאורה, ריהוט רחוב, מעקות וגדרות קלות ובנויות וכדומה .

תנאים לאכלוס

אישור אדריכל העיר לכל רכיבי השילוט והתאורה על חזיתות המבנים ו/או בפיתוח יש לוודא התאמת אישור אדריכל העיר זה לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.

ככל שיבוצעו שינויים תכנוניים משמעותיים ביחס לגרסה המאושרת בחוות דעת זו-

יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים.

מעבר למפורט לעיל הבקשה מקובלת ומאושרת ע"י אדריכל העיר אין באמור בחוו"ד זו כדי אישור סופי

אישור סופי יינתן רק לאחר הגשת הרמוניקה מתוקנת לפי כל ההערות לעיל אישור מחלקת הסדרי תנועה: מתאריך :10.04.25

אין התנגדות לתוכנית

מוצע התחדשות עירונית ברח' קוסטה ריקה.

הריסה של מבנים קימים ובניה של 3 מגדלים חדשים לפי המפורט מוצע 569 חניות לפי החלוקה הנ"ל

531חניות עבור 456 יח"ד חדשות

- 39 -

29חניות עבור מסחר+ מפרץ פריקה ותעינה לאורך הדרך 9חניות עבור 3 כיתות גן+ מפרצי הורדה לאורך הדרך בכפוף לאישור המחלקה לבקרה תכנון פיזי

תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור

התקבל אישור חח"י מיום 15.06.23

מחלקת שימור- התקבל פטור בתאריך 11.05.25

מחלקת מבני ציבור התקבל בתאריך 11.05.25 בפירוט: תנאי להיתר יהיה תאום תכנון סופי וחתימה על כתב התחייבות

חסרים גרפיים בהרמוניקה:

יש לתקן תכנית עפ"י הערות בתכנית.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 06/01/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

אין מניעה לאשר את הבקשה לפינוי בינוי בקוסטה ריקה-לפינוי בכפוף לשינויים

84 יח"ד

ובתנאים

ולהקמת פרויקט משולב מגורים מסחר ומבני ציבור- הקמת 3 מגדלי מגורים ובכפוף לתיקונים בהתאם להערות בתיאור הבקשה ובתכנית .a

חוות דעת תכנונית 06/01/2026

חוות דעת תכנונית

- 40 -

מס' תכנית שחלה בחלקה:

תמל/2020

תחילת תוקף:

09/01/2021

ייעוד הקרקע:

תיק בינוי לפרויקט פינוי בינוי בקוסטה ריקה- 84 יח"ד.

פרויקט משולב מגורים מסחר ומבני ציבור- הקמת 3 מיגדלי מגורים-31 קומות מעל ק.קרקע, מפלס מעורב מסחר וכן 4 ק.מדרון למגורים ומבני ציבור,ועוד4.5 קומות חניה.

המשך לבקשה קיימת חפירה 2023/341.00 ובמסגרתה הריסת 4 מבנים קיימים _ סה"כ 84 יח"ד) כולל מדרגות פיתוח וגדרות + חפירה ודיפון+ יציקת רצפה ראשונה עבור חפירה ל- 3 מיגדלי מגורים (סה"כ 441 יח"ד) ומבנה ציבור ומסחר עצמאי במסגרת

פרויקט פינוי בינוי- כתובת: קוסטה ריקה 25,27,29,31 בשכונת

עיר גנים - תיק רישוי: -2023/341 הופק היתר בתאריך 28.05.24 המגרש שוכן בשכונת עיר גנים-רחוב קוסטה ריקה, והינו חלק מתכנית הממשיכה את המרקם העירוני המתוכנן ומציעה שטחי מסחר, שטחים נרחבים בזיקת הנאה לציבור לצורך הרחבת המדרכות הקיימות ויצירת פיתוח נופי הכולל "חלון לנוף"

באורך 60 מ' לחיבור ויזואלי עם פארק ואדי אסבסטונים ובהתאם לתב"ע .924530

עבור מגרש 1 מותרים מגורים מסחר ומבני ציבור

עוד מצוין כי תמהיל דירות מוצע בתאי שטח 1-2 למגורים יכלול %20 יח"ד קטנות ששטחן לא עולה על 80 מ"ר ובכלל זאת 30 דירות ששטחן לא יעלה על 50 מ"ר.- יש להציג עמידה בהוראה זו

הוראות התכנית מפנות לנספח מחייב, נספח בנוי-גליון מספר 1 מרפסות-

מוצגות מרפסות בשטח כולל של כ 250 מ"ר

תכנון המרפסות ייערך בהתאם להתחייבות עורך הבקשה מיום 28.12.25 לעניין היקף המרפסות שיתוכננו בפרויקט.

- 41 -

תנאי להפצת הבקשה לגורמים –

הטמעת הסיכום כאמור והוספת המרפסות להגשה, בתיאום תכנוני מול צוות אדריכל העיר.

לא מוצעים בבקשה צוברי גז / בלוני גז.

יש לעמוד בהוראות השלביות:

היתר בניה ראשון: יהיה הגשת תכנית פיתוח לשטחי השצ"פ

בתחום התכנית לאישור מהנדס העיר הכוללת פיתוח, אופי הפיתוח ונטיעת עצים בוגרים.

בנוסף- התכנית תכלול הנחיות לפיתוח תחום המדרכה לחיבור עם המדרכה ברחוב ליצור מרחב הליכה רציף נעים וירוק.

התכנית תציג חיבור רציף בין המדרכה בתחום לבין הרחוב הקיים מעבר לתחום התכנית.

הערות המחלקה לאיכות הסביבה.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

5 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי כן תקן ישראלי, ת"י 413

6 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 7 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 8 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 9 תשלום אגרת בניה

- 42 -

10 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

11 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

12 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

13 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 14 אישור משרד הבריאות כן

15 אישור סופי דרכים- דיון אגפי ואישור מח.דרכים פיזי, נדרשים השלמות ותיקונים בהתאם לאישור תנאי כניסה לדיון

16 שפ"ע- תנאי להיתר - אישור תוכניות מפורטות

17 תברואה- יש לתכנן 3 דחסניות 20 קוב, מכבש קרטונים ומכתב התחייבות לחברת אחזקה יש לטפל בעמוד קונסטורקציה אוורור ותאורה

18 אדריכל העיר- אישור סופי של אדריכל העיר לעיצוב אדריכלי ופיתוח נופי הכולל יישום כלל הערות חוו"ד

19 הסדרי תנועה- יש לקבל אישור המחלקה לבקרה תכנון פיזי 20 מבני ציבור- תנאי להיתר יהיה תאום תכנון סופי וחתימה על כתב התחייבות 21 תצהיר חתום של עורך הבקשה

22 תצהיר חתום של מתכנן השלד

23 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

אין מניעה לאשר את הבקשה לפינוי בינוי בקוסטה ריקה-לפינוי 84 יח"ד ולהקמת פרויקט משולב מגורים מסחר ומבני ציבור- הקמת 3 מגדלי מגורים ובכפוף לתיקונים בהתאם להערות בתיאור הבקשה ובתכנית .a

- 43 -

סדר יום לועדה מתאריך - 15/01/2026 - כו טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/10

מספר בקשה 1998/0465.06

מספר סידורי 5

נתונים כלליים

סוג בקשה תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים, בניית מרפסת

שימוש עיקרי מגורים

מהות בקשה תוספת מרפסות לפי תב"ע

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש מר קויפמן ארולד

עורך הבקשה גברת סקולסקי מלכה

מתכנן השלד תמייב אייל

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 20

כתובת האתר

הרב ש.ל. אליעזרוב 1 , תל ארזה, עזרת תורה

גוש חלקה בשלמות

30105 117 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

7514 תחילת תוקף 01/08/2001

804732 תחילת תוקף 31/12/2022

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

- הופק בתאריך 02/11/1999 בתיק 1998/465.00 עבור "הקמת בניין מגורים חדש". בהיתר זה אושרו 1,450.53 מ"ר לשטח עיקרי ו- 433.26 מ"ר לשטחי שירות ומרפסות.

-הופק בתאריך 26/02/2008 בתיק 1998/465.02 עבור "תוספת בניה", בהיתר זה אושרו 384.70 מ"ר לשטח עיקרי, ו- 788.66 מ"ר לשטח שירות.

- הופק בתאריך 11/05/2010 בתיק 1998/465.03 עבור "שינויים במסחר בבניין קיים". בהיתר זה לא נוספו שטחים.

- הופק בתאריך 21/08/2019 בתיק 1998/465.04 עבור "תוספת מרפסת". בהיתר זה אושרו 7.27 מ"ר לשטח עיקרי ו-8.90 מ"ר לשטח מרפסות.

- 44 -

מהות הבקשה :

מצב קיים: מדובר במבנה קיים בן 5 קומות וחדר יציאה לגג מעל קומת כניסה למסחר וחניה ו-2 קומות

מתחת לקומת כניסה. ברחוב אליעזרוב 1 שכונת עזרת תורה. גוש: 30105 חלקה: .117 מצב מוצע:

קומה ב', מפלס +6.00 :

חזית מערבית – עבור יח"ד מס' 9 מוצע מרפסת זיז חצי מקורה וכן פתיחת חלון לדלת.

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה לא פורסמו הקלות.

תום מועד התנגדויות בוצע בתאריך 07/03/2024 ולפי נתוני המערכת לבקשה הנידונה לא התקבלו התנגדויות.

בעלי עניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .117 בחלקה 22 תתי חלקות ע"פ נסח טאבו. הבקשה מבוקשת עבור תת חלקה

9. הליך משלוח הודעות לפי תקנה 36 בוצע באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות במעמד פתיחת התיק.

על פי נתוני המערכת לבקשה זו לא התקבלו התנגדויות.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 18/12/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

להיתר בניה

בתנאים

לאשר את הבקשה להיתר בניה בתנאים.

חוות דעת תכנונית 18/12/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

804732

תחילת תוקף:

31/12/2022

- 45 -

ייעוד הקרקע:

דברי הסבר:

- התיק נידון ברשות רישוי ביום 23.06.2024 ובה הוחלט:

" לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים".

- התיק הופנה לגורמים ביום .14.11.2024

- בעת בדיקת התנאים להיתר לצורך סגירת התיק נמצא כי המרפסת לא מקורה בחזית הצפונית מערבית מוצגת ע"ג ההרמוניקה בעומק של 1.00 מטר, רוחב של 2.95 מטר ובשטח של 3 מ"ר, אך בבדיקת צילומי מערכת ה-gis ותמונות שצירפה עורכת הבקשה נמצא כי ישנה מרפסת קיימת בגדלים ובשטח שונה של עומק 1.50 מטר, רוחב של 6.00 מטר ובשטח של 9 מ"ר, כך שכעת ישנה מרפסת שלא אושרה בשטח נוסף של 6 מ"ר.

התקיימו מספר פגישות עם עורכת הבקשה לצורך הריסת בינוי זה או הכשרת המרפסת המוגדלת.

בבדיקת נספח הבינוי נמצא כי המרפסת מסומנת כקיימת במידות של עומק 1.50 מטר, רוחב של 6.00 מטר ובשטח של 9 מ"ר אך לא נמצא היתר לגבי הגדלה זו.

המרפסת נמצאת בתוך קו בניין מאושר למרפסות ואינה חורגת.

עורכת הבקשה המציאה %100 חתימות לבעלי הזכויות בחלקה המאשרים את הכשרת גודל המרפסת.

מאחר ומרפסת זו הינה בתוך קו הבניין, נראית קיימת בנספח הבינוי ואינה מקורה כך שלא נכללת בשטח עיקרי ומה גם שהומצאו תימוכין קנייניים מספקים ואין מתנגדים – אין מניעה לאשר.

דיון ברשות הרישוי 23/06/2024

- 46 -

: לאשר את

הבקשה בכפוף

מרפסות זיז :

לשינויים ובתנאים

על עורך הבקשה להטמיע ע"ג ההרמוניקה פרט קונסטרוקטיבי של מרפסות זיז המוצעות.

הריסות:

על עורך הבקשה להציג את כל ההריסות כנדרש ע"ג

ההרמוניקה.

חוות דעת אדריכלית :

על עורך הבקשה לתקן את ההערות המסומנות ע"ג תכנית .a הכנת המלצה 04/06/2024

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

לאשר בכפוף לשינויים ובתנאים:

מרפסות זיז :

על עורך הבקשה להטמיע ע"ג ההרמוניקה פרט קונסטרוקטיבי של מרפסות זיז המוצעות.

הריסות:

על עורך הבקשה להציג את כל ההריסות כנדרש ע"ג

ההרמוניקה.

חוות דעת אדריכלית :

על עורך הבקשה לתקן את ההערות המסומנות ע"ג תכנית .a חוות דעת תכנונית 04/06/2024

- 47 -

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

804732

תחילת תוקף:

31/12/2022

ייעוד הקרקע:

מגורים ד

חוות דעת תכנונית (להטמעה במסך 'חוות דעת' במערכת ייעודי קרקע)

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

804732 תחילת תוקף 31/12/2022 אזור מגורים ד'.

7514 תחילת תוקף 01/08/2022 אזור מגורים מיוחד.

תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

בתוכנית הנ"ל חל סעיף סטייה ניכרת "לעניין מספר הקומות המירבי, קווי הבניין המפורטים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבניין וחריגה מהוראה של איסור פיצול יח"ד אשר התכנית מציעה את הרחבתן." המוצע בבקשה אינו חורג מן אחד מסעיפים אלה.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום 26/06/2023 ע"י המח' למידע תכנוני ובבחינת הבקשה לא נמצאו חריגות מקו הבניין המאושר, המוצע בבקשה מבוקש בתוך תחום קווי הבניין המאושרים.

- 48 -

שלביות ביצוע:

בתב"ע 7514 קיים סעיף שלביות ביצוע, אך קיימת תב"ע 804732 שאושרה ב-26/10/2022 ועל כן ההתייחסות לסעיף זה הינה לפי תב"ע 804732 בה סעיף שלביות ביצוע אינו רלוונטי.

נספח בינוי:

בתכנית קיים נספח בינוי מנחה בקנ"מ .1:100

מותר ע"פ תב"ע ומוצע בבקשה:

קומה ב', מפלס +6.00 :

חזית מערבית – עבור יח"ד מס' 9 מוצע מרפסת זיז חצי מקורה – המרפסת המוצעת תואמת את התב"ע במיקומה אך חורגת מהעומק המותר בנספח הבינוי.

שטחי בניה:

בבקשה לא מוצע שטח עיקרי אלא מרפסת זיז בלבד (ראה סעיף מרפסות).

גובה בניה:

מוצע בבקשה תוספת מרפסת זיז לדירה קיימת – המוצע אינו מהווה שינוי בגובה הבניה.

מס' קומות:

מותר ע"פ תב"ע: 6 קומות מעל קומת הכניסה הקובעת ו-2

קומות מתחת לכניסה הקובעת.

מוצע בבקשה: בבקשה לא מוצע תוספת או שינוי למס' הקומות.

מס' יח"ד:

מותר ע"פ תב"ע: סך של 18 יח"ד.

מוצע בבקשה: בבקשה אין שינוי במס' יח"ד.

- 49 -

מרפסות זיז:

מוצע בבקשה:

קומה ב', מפלס +6.00 :

מותר ע"פ נספח (תב"ע :)7514 מרפסת זיז בעומק של 2.00 מ'

ורוחב של 2.60 מ'.

חזית מערבית – עבור יח"ד מס' 9 מוצע מרפסת זיז חצי מקורה, בשטח של 11.20 מ"ר, עומק המרפסת 2.00 מ', רוחב 2.60 מ' –

המרפסת מוצעת בתוך קווי הבניין ותואמת את נספח הבינוי -

על עורך הבקשה להטמיע ע"ג ההרמוניקה פרט קונסטרוקטיבי של מרפסות זיז המוצעות.

הריסות:

סעיף 4.1 (ח): "המבנים וחלקי המבנה המסומנים בתשריט ובנספח הבינוי להריסה יהרסו כתנאי למתן היתר בניה בשטח נשוא הבקשה להיתר ע"י מגיש הבקשה להיתר -על עורך הבקשה להציג את כל ההריסות כנדרש ע"ג ההרמוניקה.

בקרה הנדסית:

בתכנית חל סעיף 4.1 (יג) דרישת בדיקת הצורך בחיזוק המבנה, ע"פ הצהרת מהנדס המבנה לא נדרש בחיזוקים, מבדיקה היתר מקורי לבניין הופק לאחר .1980

אישור שימור:

ע"פ נתוני המערכת אישור מחלקת שימור התקבל ביום 27.3.2024 ע"י יעקובוב אסנת.

אישור שפ"ע:

ע"פ נתוני המערכת אישור מחלקת שפ"ע התקבל ביום

13.3.2024 ע"י ענבל כהנה.

חוות דעת אדריכלית:

בבקשה מוצעת מרפסת התואמת את התב"ע החלה בחלקה ואת נספח הבינוי (תב"ע )7514 - על עורך הבקשה לתקן את ההערות המסומנות ע"ג תכנית .a

- 50 -

התנגדויות:

לפי נתוני המערכת בבקשה הנ"ל לא התקבלו התנגדויות

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה כן

2 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה כן 3 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות כן 4 תשלום אגרת בניה

5 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות כן הגורמים המאשרים

6 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון כן

7 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה כן

8 הריסת המרפסת בחזית הצפונית מערבית וסגירתה שללא היתר בניה 9 תצהיר חתום של עורך הבקשה

10 תצהיר חתום של מתכנן השלד

11 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר

המלצת האגף

לאשר את הבקשה להיתר בניה בתנאים

לאשר את הבקשה להיתר בניה בתנאים.

- 51 -

סדר יום לועדה מתאריך - 15/01/2026 - כו טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/10

מספר בקשה 1983/0004.05

מספר סידורי 6

נתונים כלליים

תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים, ממ"ד, תוספת יח"ד

סוג בקשה

באמצעות תוספת בניה

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים, מסחר

הוספת 2 קומות ועליית גג למבנה קיים .והוספת מרחבים

מהות בקשה

מוגנים לכל הקומות מעל הקרקע

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש חממי ניסן

עורך הבקשה אדריכל פדן אורי

מתכנן השלד מהנדס ון זוהרן שמואל

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

אגריפס 117 , מחנה יהודה

גוש חלקה בשלמות

30045 229 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1006 תחילת תוקף 05/03/1964

1078955 תחילת תוקף 11/11/2023

4579 תחילת תוקף 13/05/1999

503276 נגנזה 22/02/2021

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

ע"פ נתוני המערכת היתרי בניה רלוונטיים שהופקו בחלקה הנידונה:

- בתאריך 01/09/2013 בת.ב. 1983/0004.03 עבור "הריסה חלקית לבניין קיים ותוספת בניה" בהיתר זה אושרו 346.55 מ"ר לשטחים עיקריים ו- 234.14 מ"ר לשטחי שירות ו- 52.1 מ''ר לשטחי מרפסות.

- 52 -

מהות הבקשה:

מצב קיים: מדובר בבניין קיים בן 3 קומות מעל הכניסה הקובעת וקומה תת קרקעית המשמש למסחר

ומגורים ברחוב אגריפס ,117 בשכונת מחנה יהודה, גוש: 30045 , חלקה : 229 מצב מוצע:

קומת מרתף במפלס: -2.80

מוצע פיר מעלית וכן הריסה ושינויים פנימיים.

חזית צפונית:

מוצע מדרגות חיצוניות מקומת הכניסה ופריצת פתח כניסה.

חזית דרומית:

מוצע תוספת ממ''מים עם גישה חיצונית.

קומת קרקע, מפלס :+0.00

מוצעת מעלית, פיר מערכות, הריסה ושינויים פנימיים.

חזית צפונית:

מוצע הריסת מדרגות כניסה.

מוצע בינוי מדרגות חיצוניות לקומת מרתף.

חזית דרומית:

מוצע הריסת 2 גרמי מדרגות חיצוניים ותוספת ממ''מים כולל מדרגות חיצוניות כגישה לממ''מ.

קומה א' , מפלס :+3.50

מוצעת מעלית, פיר מערכות, הריסה ושינויים פנימיים.

חזית צפונית:

עבור יח"ד מס' 1 מוצעת תוספת מרפסת זיז מקורה.

עבור יח"ד מס' 4 מוצעת תוספת מרפסת זיז מקורה.

חזית דרומית:

עבור יח"ד מס' 2 מוצע תוספת ממ''ד ומרפסת זיז מקורה.

עבור יח"ד מס' 3 מוצע תוספת ממ''ד ומרפסת זיז מקורה.

קומה ב' , מפלס :+6.50

מוצעת מעלית, פירי מערכות, הריסה ושינויים פנימיים.

- 53 -

חזית צפונית:

עבור יח"ד מס' 5 מוצעת תוספת מרפסת זיז מקורה.

עבור יח"ד מס' 8 מוצעת תוספת מרפסת זיז מקורה.

חזית דרומית:

עבור יח"ד מס' 6 מוצע תוספת מרפסת זיז מקורה.

עבור יח"ד מס' 7 מוצע תוספת מרפסת זיז מקורה.

חזית מזרחית:

עבור יח"ד מס' 7 ומס' 8 מוצעת תוספת בינוי כהרחבה כולל ממ''ד.

חזית מערבית:

עבור יח"ד מס' 5 ומס' 6 מוצעת תוספת בינוי כהרחבה כולל ממ''ד.

קומה ג' , מפלס :+9.55

מוצעת קומה נוספת עבור 4 יח''ד חדשות מס' 9,10,11,12 הכוללות ממ''ד.

מוצע הגבהת חדר מדרגות משותף, מעלית, פירי מערכות ומבואה עבור מדרגות ומעלית.

חזית צפונית:

עבור יח"ד מס' 9 מוצעת תוספת מרפסת זיז מקורה.

עבור יח"ד מס' 12 מוצעת תוספת מרפסת זיז מקורה.

חזית דרומית:

עבור יח"ד מס' 10 מוצעת תוספת מרפסת זיז מקורה.

עבור יח"ד מס' 11 מוצעת תוספת מרפסת זיז מקורה.

קומה ד', מפלס :+12.60

מוצע קומה נוספת עבור 4 יח''ד חדשות מס' 13,14,15,16 הכוללות ממ''ד.

מוצע הגבהת חדר מדרגות משותף, מעלית, פירי מערכות ומבואה עבור מדרגות ומעלית.

חזית צפונית:

עבור יח"ד מס' 13 מוצעת תוספת מרפסת זיז מקורה.

עבור יח"ד מס' 16 מוצעת תוספת מרפסת זיז מקורה.

חזית דרומית:

עבור יח"ד מס' 14 מוצעת תוספת מרפסת זיז מקורה.

- 54 -

עבור יח"ד מס' 15 מוצעת תוספת מרפסת זיז מקורה.

קומת עלית גג מפלס: +15.65

מוצע קומה נוספת בחלל גג רעפים עבור יח''ד מס' .13 מוצע הגבהת חדר מדרגות משותף, מעלית, פירי מערכות ומבואה עבור מדרגות ומעלית.

חזית מזרחית:

עבור יח"ד מס' 13 מוצעת תוספת מרפסת גג לא מקורה.

חזית מערבית:

מוצעת תוספת מרפסת גג לא מקורה עם גישה חופשית.

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה לא פורסמו הקלות.

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .229

בוצע משלוח הודעות עפ"י תקנה 36 לחוק, באחראיות ובמסגרת דסק שרות במעמד הלקוחות ובמעמד פתיחת התיק.

עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנידונה לא התקבלו התנגדויות.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 22/12/2025

תכנונית : לאשר

בתנאים חלק

מהבקשה

לאשר בתנאים חלק מהבקשה:

ניתן לאשר/לתקן:

קווי בניין:

עלית גג מפלס: +15.65

- 55 -

על עורך הבקשה:

- לכנס את בנוי הגג לתוך קו הבניין היות וחריגה זו מהווה סטיה נכרת.

- לסמן את קווי הבניין המעודכנים ע"ג ההרמוניקה כפי שהתקבל בתיק המידע.

נספח בינוי:

קומת מרתף במפלס ,-2.80 חזית דרומית:

מוצע תוספת ממ''מים עם גישה חיצונית, מדובר בממ"מים בקומה זו כך שהכניסה צריכה להיות מהחנות עצמה ולא מבחוץ – על עורך הבקשה להראות פתחי כניסה מתוך החנויות לממ"מים ולא מבחוץ.

קומה ד', מפלס ,+12.60 חזית צפונית:

עבור יח"ד מס' 13 מוצעת תוספת מרפסת זיז מקורה, המוצע תואם נספח הבינוי פרט למדרגות פנימיות המוצעות בבקשה לקומת הגג המהווה דירת דו-פלקס – על שינוי זה יירשם הערת אזהרה ייעודית.

קומת עלית גג מפלס: +15.65

על עורך הבקשה:

- לסמן את מס' יח"ד בקומת הגג.

- להראות מדרגות גיסה פנימיים מיח"ד 13 בקומה ד' לקומה זו.

- לאטום את הפתח ולהסיר את הדלת המוצעת בקומת הגג.

- לשינוי תכנון של יח"ד תירשם הערת אזהרה ייעודית.

שטחי בניה:

ש. עיקרי:

בבחינה נמצא כי עורך הבקשה אינו מחשב פונקציות הנדרשות במניין שטח עיקרי קיים ומוצע עבור מבואת הכניסה בחזית הדרומית בקומת הקעקע, את המרפסות המקורות ופונקציות נוספות.

בבדיקה ידנית נראה כי קיימת יתרת שטחים מספיקה עבור שטח עיקרי כך שאין מניעה לאשר - על עורך הבקשה לחשב את כל הפונקציות בהרמוניקה כנדרש ולוודא עמידה במותר בהוראות התכנית.

- 56 -

ש. שירות:

בבחינה נמצא כי עורך הבקשה אינו מחשב את כל הפונקציות הנדרשות במניין שטח שירות קיים ומוצע, מבדיקה ידנית נראה כי קיימת יתרת שטחים מספיקה עבור שטח שירות כך שאין מניעה לאשר - על עורך הבקשה לחשב את כל הפונקציות בהרמוניקה כנדרש ולוודא עמידה במותר בהוראות התכנית.

מס' יח"ד:

עורך הבקשה מציע את יח"ד מס' 13 כדו-פלקס לקומת הגג בשונה מנספח הבינוי - לשינוי תכנון של יח"ד תירשם הערת אזהרה ייעודית.

תכסית:

בבחינת הבקשה לא נמצא חישוב המציג עמידה בתכסית המותרת – על עורך הבקשה להראות חישוב ע"ג ההרמוניקה ולוודא עמידה במותר.

הריסות:

בבחינת הבקשה נמצא כי עורך הבקשה סימן בצהוב את המיועד להריסה עפ''י נספח הבינוי – על עורך הבקשה להגיש דוח פיקוח על ביצוע הריסות הבינוי בתחום התכנית כתנאי לקבלת היתר.

אישור הסדרי תנועה:

תנאי להיתר בניה - ביצוע תשלום לקרן חניה עבור 4 מ"ח בחניון מנורה".

אישור שימור:

על עורך הבקשה להמציא עדכון לאישור מחלקת השימור עפ"י ההרמוניקה המעודכנת.

בנוסף, נדרש לסמן ע''ג ההרמוניקה את המבנה והחזיתות המיועדים לשימור עפ''י התב''ע.

נוהל בקרה הנדסית:

על עורך הבקשה להתאים את ההרמוניקה במדויק לאישור בקרה הנדסית.

- 57 -

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לתקן תיקונים וליקויים המוצגים ע"ג הרמוניקה .a

לא ניתן לאשר:

קווי בניין:

קומת מרתף, מפלס :-2.80

חזית צפונית מערבית:

מוצע גרם מדרגות כירידה מהרחוב לקומת המרתף בגובה של 2.22 מ' מעבר לקו בניין צפוני (קדמי).

מדרגות אלו אינם מתאפשרים מאחר וחל סעיף סטייה ניכרת מהוראות התכנית ואף מדרגות אלו אינם עומדים

בתקנות בניה במרווחים (הגובה המותר עד 1.50 מ') – על עורך הבקשה להסיר מדרגות אלו מהבקשה או לחילופין לבצע תיקון תבע לעניין קווי הבניין.

קומת קרקע, מפלס :+0.00

חזית דרומית:

מוצעות מדרגות ומרפסות כגישה מהחצר לכניסה לקומה זו אשר חורגים מקו בניין (אחורי) עבור 2 גרמי מדרגות, האומנם מדרגות אלו תואמים נספח הבינוי אך מדרגות אלו אינם מתאפשרים מאחר וחל סעיף סטייה ניכרת מהוראות התכנית ואף מדרגות אלו אינם עומדים בתקנות בניה במרווחים (הגובה המותר עד 1.50 מ') – על עורך הבקשה להסיר מדרגות אלו מהבקשה או לחילופין לבצע תיקון תבע לעניין קווי הבניין.

חוות דעת תכנונית 22/12/2025

חוות דעת תכנונית

- 58 -

מס' תכנית שחלה בחלקה:

503276

תחילת תוקף:

22/02/2021

ייעוד הקרקע:

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

1078955 תחילת תוקף 03/05/2023 אזור מגורים ד'.

תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

בתכנית הנ"ל קיים סעיף סטייה ניכרת לעניינים הבאים: סעיף 6.8 : קווי הבניין, מספר הקומות מרבי, הוראות שימור, גובה הבניה המירבי, מספר יח''ד, הוראות הבינוי באשר לתצורת הגג.

המוצע בבקשה חורג מקווי הבניין – (ראה סעיף קווי בניין).

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום 18.09.23 ע"י המח' למידע תכנוני ובבחינת הבקשה נמצאו חריגות מקו הבניין המאושרים על פי הפירוט הבא:

קומת מרתף, מפלס :-2.80

חזית צפונית מערבית:

מוצע גרם מדרגות כירידה מהרחוב לקומת המרתף בגובה של 2.22 מ' מעבר לקו בניין צפוני (קדמי).

מדרגות אלו אינם מתאפשרים מאחר וחל סעיף סטייה ניכרת מהוראות התכנית ואף מדרגות אלו אינם עומדים

קומת קרקע, מפלס :+0.00

- 59 -

חזית דרומית:

קומה א' מפלס ,+3.50 קומה ב' מפלס ,+6.50 קומה ג' מפלס ,+9.55 קומה ד' :+12.60

חזית צפונית:

מוצעות 2 מרפסות זיז מקורות בכל קומה בחריגה מקו בנין קדמי וגבול מגרש בעומק של 1.20 מ' עבור מרפסות, האומנם בתכנית חל סעיף סטיה ניכרת לקו הבניין אך ישנו סעיף ייעודי ספציפי המאפשר הקמת המרפסות בחזית הצפונית מעבר לקו הבניין וגבול החלקה – אין מניעה לאשר.

חזית דרומית:

מוצעות 2 מרפסות זיז מקורות בכל קומה בחריגה מקו בנין אחורי בעומק של 1.40 מ' עבור מרפסות, האומנם בתכנית חל סעיף סטיה ניכרת לקו הבניין אך ישנו סעיף ייעודי ספציפי המאפשר הקמת המרפסות בחזית הצפונית מעבר לקו הבניין וגבול החלקה – אין מניעה לאשר.

עלית גג מפלס: +15.65

מוצעת חריגה מקווי הבניין עבור בינוי גג רעפים – על עורך הבקשה לכנס את בנוי הגג לתוך קו הבניין היות וחריגה זו מהווה סטיה נכרת.

בבחינת הבקשה נמצא כי קווי הבניין המסומנים ע''ג ההרמוניקה אינם תואמים את קווי הבניין כפי שהתקבלו בתיק המידע – על עורך הבקשה לסמן את קווי הבניין המעודכנים ע"ג ההרמוניקה כפי שהתקבל בתיק המידע.

שלביות ביצוע:

סעיף :7.1 .1"התכנית תבוצע בהינף אחד לא תותר בניה בשלבים".

המוצע בבקשה הינו תוספת הקומות בהינף אחד התואם לנספח הבינוי ולהוראות התוכנית.

נספח בינוי:

בתכנית חל נספח בינוי מפורט מחייב חלקית לעניין שימור.

- 60 -

המוצע בבקשה אינו חורג מאחד מהסעיף הנ''ל כמפורט להלן:

מותר עפ"י נספח ומוצע בבקשה:

קומת מרתף במפלס: -2.80

מוצע פיר מעלית וכן הריסה ושינויים פנימיים, המוצע תואם נספח הבינוי.

חזית צפונית:

מוצע מדרגות חיצוניות מקומת הכניסה ופריצת פתח כניסה, המוצע תואם נספח הבינוי.

חזית דרומית:

קומת קרקע, מפלס :+0.00

מוצעת מעלית, פיר מערכות, הריסה ושינויים פנימיים, המוצע תואם נספח הבינוי.

חזית צפונית מערבית:

מוצע הריסת מדרגות כניסה, המוצע תואם נספח הבינוי.

מוצע גרם מדרגות כירידה מהרחוב לקומת המרתף בגובה של 2.22 מ' מעבר לקו בניין צפוני (קדמי).

מדרגות אלו תואמים את נספח הבינוי, אך אינם מתאפשרים מאחר וחל סעיף סטייה ניכרת מהוראות התכנית ואף מדרגות אלו אינם עומדים

חזית דרומית:

קומה א' , מפלס :+3.50

מוצעת מעלית, פיר מערכות, הריסה ושינויים פנימיים, המוצע תואם נספח הבינוי.