ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 6 · קובץ התנגדות 681288-חלק ב

9. נתוני שווי:

.9.1 נתוני שווי למגורים

להלן פירוט ביחס למספר פרויקטים חדשים למגורים מסביבת הנכס שבנדון:

• אלעד בית וגן (חב' אלעד אישראל)

הפרויקט ממוקם ממול הנכס שבנדון, בפינת הרחובות ארתור הנטקה, ישראל זנגוויל ותורה ועבודה (במרחק של כ- 50

מ' קו אווירי). הפרויקט כולל 2 מגדלי מגורים בבינוי של 18 קומות (קומת קרקע מסחרית) ו- 128 יח"ד. מהפרויקט

נשקף נוף פנורמי לנחל עין כרם ויער ירושלים (נוף דומה לנוף מהנכס שבנדון). נכון למועד עריכת חוות הדעת (ולמועד

הקובע), הפרויקט מאוכלס (למעט שטחי המסחר) כאשר בנייתו נסתיימה לפני כשנה. להלן פירוט בדבר עסקאות

מכר לדירות מגורים בפרויקט:

• דונה עין כרם (חברת דונה)

פרויקט דונה עין כרם ממוקם ברח' דרך כרמית (במרחק של כ- 1,200 מ' קו אווירי מהנכס הנדון) וכולל 3 בנייני מגורים

בני 15 קומות ו- 3 בניינים בני 10 קומות, עם נוף פנורמי ושטח ציבורי פתוח בניהם. סה"כ כולל הפרויקט 264 יח"ד,

כאשר האכלוס הסתיים לפני מס' שנים (הפרויקט נבנה במהלך השנים .)2016-2018 להלן פירוט בדבר עסקאות מכר

לדירות מגורים בפרויקט:

עמוד 12 מתוך 25

שווי למ"ר	שטח (מ"ר)	מחיר מכירה	יום מכירה	גוש חלקה
שווי למ"ר 35,500 ₪	שטח (מ"ר) 62	מחיר מכירה 2,201,000 ₪	יום מכירה 31/12/23	גוש חלקה 30398/127
35,500 ₪ 31,667 ₪	62 84	2,201,000 ₪ 2,660,000 ₪	31/12/23 17/12/23
31,667 ₪ 35,349 ₪	84 83	2,660,000 ₪ 2,934,000 ₪	17/12/23 21/09/23
35,349 ₪ 37,486 ₪	83 62	2,934,000 ₪ 2,324,120 ₪	21/09/23 11/07/23
37,486 ₪ 33,641 ₪	62 63	2,324,120 ₪ 2,119,392 ₪	11/07/23 29/06/23
33,641 ₪ 29,764 ₪	63 99	2,119,392 ₪ 2,946,655 ₪	29/06/23 29/06/23
29,764 ₪ 29,643 ₪	99 99	2,946,655 ₪ 2,934,613 ₪	29/06/23 29/06/23
29,643 ₪ 33,450 ₪	99 63	2,934,613 ₪ 2,107,350 ₪	29/06/23 29/06/23
33,450 ₪ 29,886 ₪	63 99	2,107,350 ₪ 2,958,698 ₪	29/06/23 29/06/23
29,886 ₪ 33,832 ₪	99 63	2,958,698 ₪ 2,131,435 ₪	29/06/23 29/06/23
33,832 ₪ 30,007 ₪	63 99	2,131,435 ₪ 2,970,740 ₪	29/06/23 29/06/23
30,007 ₪ 33,848 ₪	99 63	2,970,740 ₪ 2,132,422 ₪	29/06/23 29/06/23
33,848 ₪ 34,215 ₪	63 63	2,132,422 ₪ 2,155,520 ₪	29/06/23 29/06/23
34,215 ₪ 32,128 ₪	63 63	2,155,520 ₪ 2,024,040 ₪	29/06/23 29/06/23
32,128 ₪ 32,153 ₪	63 63	2,024,040 ₪ 2,025,641 ₪	29/06/23 29/06/23
32,153 ₪ 29,156 ₪	63 99	2,025,641 ₪ 2,886,443 ₪	29/06/23 29/06/23
29,156 ₪ 32,344 ₪	99 63	2,886,443 ₪ 2,037,684 ₪	29/06/23 29/06/23
32,344 ₪ 29,534 ₪	63 94	2,037,684 ₪ 2,776,174 ₪	29/06/23 29/06/23
29,534 ₪ 29,399 ₪	94 99	2,776,174 ₪ 2,910,528 ₪	29/06/23 29/06/23
29,399 ₪ 32,535 ₪	99 63	2,910,528 ₪ 2,049,726 ₪	29/06/23 29/06/23
32,535 ₪ 29,521 ₪	63 99	2,049,726 ₪ 2,922,570 ₪	29/06/23 29/06/23
29,521 ₪ 29,278 ₪	99 99	2,922,570 ₪ 2,898,485 ₪	29/06/23 29/06/23
29,278 ₪ 33,259 ₪	99 63	2,898,485 ₪ 2,095,307 ₪	29/06/23 29/06/23
33,259 ₪ 34,631 ₪	63 63	2,095,307 ₪ 2,181,755 ₪	29/06/23 29/06/23
34,631 ₪ 30,500 ₪	63 100	2,181,755 ₪ 3,050,000 ₪	29/06/23 05/06/23
30,500 ₪ 37,097 ₪	100 62	3,050,000 ₪ 2,300,000 ₪	05/06/23 27/04/23
37,097 ₪ 31,745 ₪	62 85	2,300,000 ₪ 2,698,287 ₪	27/04/23 24/04/23
31,745 ₪ 35,484 ₪	85 62	2,698,287 ₪ 2,200,000 ₪	24/04/23 04/04/23
35,484 ₪ 30,046 ₪	62 94	2,200,000 ₪ 2,824,344 ₪	04/04/23 13/03/23
30,046 ₪ 30,302 ₪	94 94	2,824,344 ₪ 2,848,429 ₪	13/03/23 13/03/23
30,302 ₪ 29,662 ₪	94 94	2,848,429 ₪ 2,788,217 ₪	13/03/23 13/03/23
29,662 ₪ 29,918 ₪	94 94	2,788,217 ₪ 2,812,302 ₪	13/03/23 13/03/23
29,918 ₪ 32,726 ₪	94 63	2,812,302 ₪ 2,061,769 ₪	13/03/23 13/03/23
32,726 ₪ 29,790 ₪	63 94	2,061,769 ₪ 2,800,259 ₪	13/03/23 13/03/23
29,790 ₪ 30,174 ₪	94 94	2,800,259 ₪ 2,836,387 ₪	13/03/23 13/03/23
30,174 ₪ 35,361 ₪	94 83	2,836,387 ₪ 2,935,000 ₪	13/03/23 13/03/23
35,361 ₪ 30,355 ₪	83 84	2,935,000 ₪ 2,549,827 ₪	13/03/23 13/03/23
30,355 ₪ 34,242 ₪	84 66	2,549,827 ₪ 2,260,000 ₪	13/03/23 20/02/23
34,242 ₪ 32,096 ₪	20/02/23 2,260,000 ₪ 66 שווי למ"ר בממוצע

• פרויקט קדמת היובל (קרסו נדל"ן)

פרויקט קדמת היובל ממוקם ברחוב יעקב טהון (במרחק של כ- 750 מ' קו אווירי מהנכס הנדון). הפרויקט עתיד

לכלול 4 בנייני מגורים בבינוי משתנה ועד 24 קומות, עבור 226 יח"ד. נכון למועד עריכת חוות הדעת (ולמועד הקובע)

הפרויקט מצוי בשלבי בניה (גמר חפירה ותחילת שלד), כאשר האכלוס צפוי בעוד כשנתיים. להלן פירוט בדבר עסקאות

מכר לדירות מגורים בפרויקט ('פרי סייל'):

עמוד 13 מתוך 25

• מתחם הדסה הקטנה (אשטרום)

פרויקט מתחם הדסה הקטנה ממוקם בין הרחובות הנרייטה סולד, יעקב טהון וצ'ילה (במרחק של כ- 1,000 מ' קו

אווירי מהנכס הנדון). הפרויקט עתיד לכלול 4 בנייני מגורים חדשים עבור 528 יח"ד (חלקן דירות להשכרה וחלקן

דירות למכירה בשוק החופשי). במהלך חודש 08.2021 אושרה במתחם תכנית בנין עיר מס' ,101-0830695 אשר

במסגרתה אושרה תוספת של 4 קומות וקומה טכנית עבור כל בניין וכן תוספת מרפסות סוכה עבור %20 מסך יח"ד,

כך שבנייני המגורים בפרויקט הינם בבינוי של 23 קומות מעל הקרקע, כאשר האכלוס צפוי בעוד כשנה. להלן פירוט

בדבר עסקאות מכר לדירות מגורים בפרויקט ('פרי סייל'):

להלן איתור הפרויקטים דלעיל ביחס לנכס שבנדון:

עמוד 14 מתוך 25

תכנון: אזור מגורים 5 זכויות בניה (%)50 620 מס' יח"ד 8 מרפסות פנימיות 124 סה"כ שטח ללא ממ"דים 744 שווי למ"ר קרקע מבונה 14,000 ₪ שווי מצב קודם (ללא ממ"דים) 10,416,000 ₪ פוטנציאל - תכנית 1120690 (עין כרם הקטנה) מסחר 160 מגורים - רגיל (ללא ממ"דים) 1,699 מגורים - להשכרה לצמיתות (ללא ממ"דים) 0.5 566 סה"כ שטח אקו' 2,142 שווי למ"ר קרקע מבונה 12,000 ₪ מצב חדש 25,702,500 ₪ בהפחתת עלות מטלה (גן ילדים וחצר, כ- 1 מלש"ח) 24,702,500 ₪ השבחה 14,286,500 ₪ היטל השבחה 7,143,250 ₪ היטל השבחה במעוגל 7,140,000 ₪ מחיר זכיה 15,398,311 ₪ עלות פיתוח 1,071,689 ₪ סה"כ 16,470,000 ₪ שטח סחיר מסחר 160 מגורים - רגיל (כולל ממ"דים) 1,987 מגורים - להשכרה לצמיתות (כולל ממ"דים) 0.5 662 סה"כ שטח אקו' 2,478 מחיר זכיה 16,470,000 ₪ מחיר זכיה בתוספת היטל השבחה 23,610,000 ₪ שווי למ"ר קרקע לפני דחיה לאישור תכנית 9,528 ₪ בדחיה לאישור תכנית (3 שנים בריבית של %)6 8,000 ₪

8,000 ₪ 8,000 ₪

בדחיה לאישור תכנית (3 שנים בריבית של %)6 שווי למ"ר קרקע למועד תוצאות המכרז במעוגל

• מכרז רמ"י מס' 75/2021 – רח' עמנואל אולסבנגר, קרית יובל (מכרז ייזום)

ביום 13.12.2021 פורסמו תוצאות מכרז רמ"י מס' ,75/2021 ביחס לחלקת קרקע ריקה ופנויה הרשומה כחלקה 14

בגוש ,30407 ברח' עמנואל אולסבנגר, קרית יובל. בתחום החלקה חלה תכנית 1754 משנת 1972 המייעדת שטח של כ-

250 מ"ר לטובת הרחבת רח' עמנואל אולסבנגר, ויתרת שטח החלקה (כ- 989 מ"ר) ביעוד 'אזור מגורים 5' עם זכויות

בניה בשיעור של %50 (מכלל שטח החלקה), כפי הוראות תכנית המתאר המקומית מס' 62 לירושלים.

מחיר הזכייה הינו 15,398,311 ₪, ומשקף פוטנציאל תכנוני כפי שאף מיושם בימים אלו, במסגרת תכנית בנין עיר

מס' ,101-1120690 המצויה בשלבים של הליכים לקראת מתן תוקף.

להלן ניתוח המכרז:

בהתאמה סבירה לזמן ביחס למועד הקובע לחוות הדעת, סביר כי המכרז משקף שווי של כ- 10,000 ₪ למר"מ.

עמוד 15 מתוך 25

• מכרז רמ"י מס' 396/2021 – מתחם הנורית

ביום 26.12.2022 פורסמו תוצאות מכרז רמ"י מס' 396/2021 ביחס לחלקה 55 בגוש ,30436 בתחומה מוצעת הקמת

של 135 יח"ד. מחיר הזכייה הינו 119,123,717 ₪.

להלן ניתוח המכרז:

שטח עיקרי : 13,100 מ"ר

שטחי ממ"דים : 1,620 מ"ר

שטחי מסחר : 450 מ"ר

סה"כ שטח סחיר : 15,170 מ"ר

מחיר זכיה : 119,123,717 ₪

עלויות פיתוח : 9,094,824 ₪

סה"כ : 128,218,541 ₪

שווי למ"ר קרקע מבונה : כ- 8,450 ₪

בהתאמה סבירה לזמן ביחס למועד הקובע לחוות הדעת, סביר כי המכרז משקף שווי של כ- 10,000 ₪ למר"מ.

• מסקנת שווי למגורים

בהתאם למפורט לעיל עולה כי ממוצע לשווי מ"ר בנוי בפרויקטים חדשים בסביבת הנכס במבנים גבוהים הינו בסכום

של כ- 31,500 ₪.4 בתאמה לנכס שבנדון מבחינת צפיפות יח"ד, עירוב שימושים, התאמה לזמן, שטחי יח"ד

המוצעות וכיו"ב, סביר להביא בחשבון שווי למ"ר בנוי למגורים בסכום של כ- 34,000 ₪ (כולל מע"מ). השווי מגלם

הצמדות סטנדרטיות של מקום חניה ומחסן ומשקף שווי לדירות ללא מרפסות, כפי בפרויקט שבנדון.

במסגרת חלופה ב' להלן יובא בחשבון שווי למ"ר בנוי בסכום של כ- 35,000 ₪ (כולל מע"מ), לאור תוספת מרפסות

ליחדות הדיור.

4 הובא בחשבון משקל עדיף לעסקאות ההשוואה בפרויקט אלעד בית וגן.

עמוד 16 מתוך 25

.9.2 נתוני שווי למסחר

להלן פירוט ביחס לנתוני שווי לשטחי מסחר בסביבת הנכס:

- נכון למועד עריכת חוות הדעת (ולמועד הקובע), מפורסמים לשיווק שטחי מסחר בפרויקט 'אלעד בית וגן' הממוקם

כאמור בסמיכות ממול לפרויקט הנדון. עפ"י בירור שנערך מול משרד השיווק, מרבית שטחי המסחר כבר הושכרו כאשר

נותרו לשיווק שטחי מס' חנויות בשטח של בין 50 מ"ר ל- 60 מ"ר. כפי הנמסר, המחיר המבוקש הינו 250 ₪ למ"ר

לחודש (לא כולל דמי ניהול). להלן איתור הפרויקט ביחס למתחם נשוא חוות הדעת:

- בהתאם להכרעה של שמאי המקרקעין המחוזי מר נתנאל מלכא מיום 15.01.2019 ביחס לחנות הממוקמת במרכז

מסחרי ברח' אורוגואי ,3 שכונת קריית יובל (,)30413/134 נקבע שווי למ"ר קרקע מבונה למסחר בסכום של כ- 20,200 ₪

(מועד קובע .)11.12.2016

- בהתאם לשומת רמ"י מתאריך 21.07.2020 לנכס הממוקם ברחוב אורוגואי ,31 שכונת קריית יובל, (,)30415/176

נקבע שווי למ"ר קרקע מבונה למסחר (כולל פיתוח וללא מע"מ), בסכום של 16,000 ₪ (מועד קובע .)21.07.2020

• מסקנת שווי למסחר

בהתאם למפורט לעיל ותוך מתן משקל גבוה לנתוני המסחר מפרויקט אלעד בית וגן הסמוך, סביר לקבוע שווי למ"ר

בנוי למסחר בסכום של כ- 35,000 ₪.5

5 דמי שכירות של כ- 200 ₪ למ"ר, בהיוון לפי שיעור תשואה בשיעור של כ- %7 (מגלם סיכון לאור שיעור הריבית במשק).

עמוד 17 מתוך 25

.9.3 נתוני שווי למלונאות

תיירות בעיר ירושלים – סקירה כללית:

התיירות במדינת ישראל ובירושלים בפרט, ידעה עליות ומורדות בעקבות המצב הגיאופוליטי. כך, עם פרוץ האינתיפאדה

השנייה חוות מדינת ישראל ירידה תלולה במספר התיירים הנכנסים, משיא של 2.4 מיליון תיירים בשנת 2000 לכ- 860

אלף בלבד בשנת .2002 מאז חלה התאוששות עקבית בענף התיירות הבאה לידי ביטוי, בין היתר במספר הלינות בבתי

מלון.

ירושלים היא העיר המבוקשת ביותר על ידי תיירים המגיעים ארצה. לאורך השנים, הוכנו תכניות רבות יחסית לפיתוח

התיירות בירושלים, אשר צמחו מתוך חזון להפיכת ירושלים, בירת ישראל, למנוף כלכלי לפיתוח התיירות במדינה כולה

ולהפיכת ירושלים, עם בוא השלום למרכז תיירותי החשוב ביותר במזרח התיכון. התכניות הוקפאו בתקופות לא יציבות

ביטחונית, אך בשנים האחרונות קיבלו עדנה. החל משנת 2006 ובכל שנה שלאחר מכן, ביקרו בירושלים יותר מ- %70

מכלל התיירים שביקרו בארץ. במקביל, נרשמה ירידה בחלקה היחסי של ירושלים בתיירות פנים עקב שינויים בדפוסי

לינה של ישראלים בלבד. (הנתונים הנ"ל אינם רלוונטיים לתקופת משבר הקורנה).

נכון לרבעון השני של ,2023 בירושלים בנויים כ- 86 בתי מלון המכילים כ- 11,017 חדרי מלון, מתוכם 61 מלונות במערב

ירושלים הכוללים סה"כ 9,200 חדרים ו- 25 מלונות במזרח העיר ירושלים הכוללים סה"כ 1,817 חדרים (פרסום הלמ"ס

מיום .)09.06.2023

סביבת הנכס המיידית אינה מאופיינת בשטחי מלונאות. לפיכך, להלן יובאו נתוני שווי מאזורי ביקוש כדוגמת מרכז

העיר והכניסה לעיר, אשר יהוו 'רף עליון', ומאידך יובאו נתונים נוספים לשטחי מלונאות באזורים בעלי ביקוש נמוך

יחסית כדוגמת שכונת ארמון הנציב, אשר יהוו 'רף תחתון'.

- עסקת מכר - מלון 'בראון' – רח' יפו פינת רח' כי"ח

ביום 28.02.2019 נחתם הסכם מכר ביחס לחלק יחסי של %72.22 מזכות הבעלות במלון ברחוב יפו פינת כי"ח, לרבות

הזכות למענקי משרד התיירות כאשר השטח העיקרי הבנוי הינו כ- 1,944.35 מ"ר. התמורה בעסקה הינה 42,100,000 ₪.

בהתאם להסכם הקונה יקבל את מענקי משרד התיירות. גובה המענקים לפי תקרת השקעה לחדר הקבועה בנהלי משרד

התיירות בסך כ- 631,000 ₪ לחדר מוכפל ב- %20 (שיעור המענק בירושלים) מוכפל ב- 80 (מס' החדרים) וסה"כ

כ- 10,095,000 ₪. אותו יקבל הקונה ושאותו יש להפחית מהתמורה.

להלן ניתוח העסקה:

שטח עיקרי למלונאות : 1,944.35 מ"ר

תמורה מחושבת ל- %100 : 58,294,101 ₪

מענקי משרד התיירות : (10,095,000 ₪)

סה"כ בניכוי מענקים : 48,199,101 ₪

שווי למ"ר בנוי למלונאות : 24,789 ₪

שווי למ"ר בנוי למלונאות במעוגל : כ- 25,000 ₪

עמוד 18 מתוך 25

- עסקת מכר – מלון ברחוב החבצלת, מרכז העיר, ירושלים

בהתאם להסכם מכר מתאריך 31.07.2019 ביחס לנכס ברחוב החבצלת ,2-4 מרכז העיר, ירושלים (,)30052/5+6 עולה כי

נמכרו בחלקות הנדונות 1/18 חלקים תמורת 1,333,333 $ + מע"מ ו- 1/36 חלקים תמורת 666,667 $ + מע"מ. התמורות

משקפות שווי כולל (%)100 לחלקות הנדונות של כ- 84,000,000 ₪. יחד עם זאת ולאור העובדה כי הסכמי המכר הינם

לאחוזים קטנים, הובא בחשבון כי מדובר בקונה מיוחד המבצע השלמת זכויות ולכן תבוצע התאמה מינימאלית בשיעור

של כ- %.5

לאור העובדה כי ביום 21.8.2019 הוגשה לאישור תכנית 753616 לתוספת זכויות בניה (21 יום בלבד לאחר החתימה על

הסכם המכר), סביר כי היקף הזכויות בנכס שעמד לעיני הקונה היה בהתאם לתכנית הנ"ל, וכך יש לנתח את העסקה.

להלן ניתוח העסקה:

- עסקת מכר – מלון 'לאונרדו'

ביום 27.9.2016 דווחה ואושרה ברשות המיסים עסקת מכר ביחס למלון (עם 17 מקומות חניה תת"ק) ברחוב מונבז ,3

מרכז העיר, ירושלים (.)30052/176 המחיר בעסקה הינו 32,400,000 ₪. מדובר במלון "בוטיק" ברמת מעטפת הכולל 69

חדרים בשטח עיקרי של כ - 3,760 מ"ר (עפ"י היתר הבניה). העסקה משקפת שווי של כ- 8,617 ₪ למ"ר בנוי עיקרי

ברמת מעטפת.

- מכרז רמ"י מס' 49/2016 – 'מלונות הרכס', ארמון הנציב

עפ"י תוצאות המכרז מיום ,28.08.2016 לחכירה של מגרש מס' 2 בתכנית 4711 בייעוד למלונאות ומסחר (,)30152/7

היקף הבינוי המאושר הנו 9,000 מ"ר עיקרי למלונאות עבור כ- 200 חדרים ועוד כ- 4,100 מ"ר שטחי שירות למלונאות

ובתוספת 400 מ"ר למסחר, עולים הנתונים הבאים:

מחיר הזכייה הינו 7,200,000 ₪. מחיר הזכייה בתוספת הוצאות פיתוח הנו 11,101,930 ₪ המשקף שווי של כ- 1,233 ₪

למ"ר קרקע מבונה עיקרי למלונאות ומסחר (מגלם שטחי שירות).

עמוד 19 מתוך 25

- מכרז רמ"י מס' 148/2014 – 'מלונות הרכס', ארמון הנציב

עפ"י תוצאות המכרז מיום ,16.08.2015 ביחס למגרשים 1,3 ו- 4 בתכנית 4711 בייעוד למלונאות ומסחר (,)30152/7 היקף

הבינוי המאושר למגרש 1 הנו 11,000 מ"ר עיקרי למלונאות עבור כ- 200 חדרי מלון, 5,300 מ"ר שטחי שירות למלונאות

ובתוספת 400 מ"ר למסחר.

היקף הבינוי המאושר למגרשים 3+4 הנו 24,600 מ"ר עיקרי למלונאות, 11,900 מ"ר שטחי שירות למלונאות ובתוספת

800 מ"ר למסחר.

הוצאות פיתוח: 4,793,094 ₪ למגרש 1 ו- 11,004,670 ₪ למגרשים .3+4

מחיר הזכייה במגרש מס' 1 הינו 5,886,886 ₪ ומחיר הזכייה במגרשים מס' 3+4 הינו 11,700,000 ₪.

סכום הזכיות בתוספת הוצאות פיתוח הנו 33,384,650 ₪, המשקף שווי של כ- 937 ₪ למ"ר קרקע מבונה למלונאות

ומסחר (מגלם שטחי שירות).

- שומות מכריעות לפי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה

• מסקנת שווי למלונאות

בהתאם למכלול הנתונים לעיל ובהתאמה למיקום המתחם שבנדון בשכונת קריית יובל, סביר כי שווי מ"ר בנוי

למלונאות הינו בגבולות של כ- 17,000 ₪. השווי משקף את העובדה כי מיקום המתחם אינו באזור ביקוש מחד אך

מאידך גם אינו במיקום בעל הביקוש הנמוך ביותר.6

6 השווי שנקבע לעיל מתכנס גם בגישה עקיפה לפיה שווי למ"ר קרקע מבונה למלונאות במיקום שבנדון הינו בגבולות של כ- 3,000 ₪. בתוספת עלות בניה (ישירה ועקיפה) לרמת גמר מלאה כולל ריהוט ובגילום שטחי שירות נרחבים (כנדרש בבתי מלון) בסכום של כ- 10,500 ₪ ורווח יזמי של %,25 מתקבל שווי של כ- 17,000 ₪ למ"ר בנוי למלונאות.

עמוד 20 מתוך 25

10. ניתוח כלכלי של הפרויקט:

.10.1 חלופה א' (בהתאם להוראות ומסמכי התכנית):

תחזית הוצאות והכנסות לפרויקט הנדון

א. אומדן הכנסות ממכירות בפרוייקט:

תיאור היקף שטחים (כולל ממ"דים) מחיר למ"ר ללא מע"מ סה"כ שווי

שטחי מסחר 300 35,000 ₪ 10,500,000 ₪

שטחי מגורים 24,000 29,060 ₪ 697,435,897 ₪

שטחי מרפסות (מגורים) 0 -

שטחי מלונאות 11,580 17,000 ₪ 196,860,000 ₪

סה"כ אומדן הכנסות צפויות בפרוייקט: 904,795,897 ₪

סה"כ אומדן הכנסות צפויות בפרוייקט במעוגל: 904,800,000 ₪

ב. אומדן עלות בנייה ישירה:

תיאור שטח במ"ר עלות למ"ר סה"כ עלות

שטחי מסחר (עיקרי ושירות) 300 6,000 ₪ 1,800,000 ₪ שטחי מלונאות 11,580 6,000 ₪ 69,480,000 ₪

שטחי עיקרי מגורים 24,000 7,250 ₪ 174,000,000 ₪ שטחי שירות עיליים מגורים 6,857 7,250 ₪ 49,714,286 ₪ שטחי מרפסות (מגורים) 0 2,500 ₪ 0 ₪

שטחי שירות תת-קרקעיים 13,616 3,750 ₪ 51,060,465 ₪ פיתוח שטח ציבורי פתוח 413 1,000 ₪ 412,800 ₪

שטח מבנה ציבור 4,150 7,020 ₪ 29,133,000 ₪

שטח מתחת לכניסה קובעת - מבנה ציבור 2,961 4,388 ₪ 12,991,388 ₪ סה"כ אומדן עלויות בניה ישירה בפרוייקט: 388,591,938 ₪

סה"כ אומדן עלויות בניה ישירה בפרוייקט במעוגל: 388,590,000 ₪

ג. אומדן עלויות עקיפות:

תיאור שטח / מס' יח"ד / עלות / שווי עלות למ"ר/ יח"ד סה"כ עלות

תכנון ויועצים 240 50,000 ₪ 12,000,000 ₪

אגרות בניה והיטלי פיתוח 46,887 500 ₪ 23,443,571 ₪ בלתי צפוי מראש 388,590,000 ₪ %10 38,859,000 ₪ חיבור חשמל - מגורים 240 4,000 ₪ 960,000 ₪

חיבור חשמל - מסחר ומלונאות 11,880 60 ₪ 712,800 ₪ חיבור חשמל - מבנה ציבור 4,150 60 ₪ 249,000 ₪

הנהלה וכלליות (כולל פיקוח) 388,590,000 ₪ %5.0 19,429,500 ₪ שווק ופרסום 904,800,000 ₪ %3.0 27,144,000 ₪

משפטיות 1,058,616,000 %2.0 21,172,320 ₪

עלויות הריסה 5,386 500 ₪ 2,693,000 ₪

סה"כ אומדן עלויות עקיפות בפרוייקט: 146,663,191 ₪

סה"כ אומדן עלויות עקיפות בפרוייקט במעוגל: 146,660,000 ₪

ד. הפסד דמי שכירות בתקופת ביניים:

הפסד דמי שכירות בתקופת ביניים

הפסד דמי שכירות בתקופת ביניים (לפי הסכם שכירות, מחושב לפי 48 חודשי בניה) 12,391,135 ₪

ה. היטל השבחה:

היטל השבחה

היטל השבחה בגין אישור תכנית 101-0681288 100,840,000 ₪

ו. קרקע:

קרקע

ערך הקרקע 132,067,000 ₪

ז. מימון:

עלויות מימון

סה"כ עלויות בניה + היטל השבחה 636,090,000 ₪

עלויות מימון בשיעור %8 50,887,200 ₪

ח. רווח צפוי:

הרווח הצפוי בפרויקט:

סה"כ רווח צפוי 73,364,665 ₪

סה"כ רווח צפוי בפרויקט במעוגל: 73,400,000 ₪

ט. רווח יזמי:

רווח יזמי:

רווח יזמי מהמחזור %8.1

רווח יזמי מהעלות %10.7

עמוד 21 מתוך 25

אומדן הכנסות ממכירות בפרוייקט:
סה"כ שווי	מחיר למ"ר ללא מע"מ	היקף שטחים (כולל ממ"דים)	אומדן הכנסות ממכירות בפרוייקט: תיאור
סה"כ שווי 10,500,000 ₪	מחיר למ"ר ללא מע"מ 35,000 ₪	היקף שטחים (כולל ממ"דים) 300	תיאור שטחי מסחר
697,435,897 ₪	29,060 ₪	24,000	שטחי מגורים
-	-	0	שטחי מרפסות (מגורים)
- 196,860,000 ₪	- 17,000 ₪	0 11,580	שטחי מרפסות (מגורים) שטחי מלונאות
196,860,000 ₪ 904,795,897 ₪	שטחי מלונאות 11,580 17,000 ₪ סה"כ אומדן הכנסות צפויות בפרוייקט:
904,795,897 ₪ 904,800,000 ₪	סה"כ אומדן הכנסות צפויות בפרוייקט במעוגל:

סה"כ עלות	עלות למ"ר	שטח במ"ר	אומדן עלות בנייה ישירה: תיאור
סה"כ עלות 1,800,000 ₪	עלות למ"ר 6,000 ₪	שטח במ"ר 300	תיאור שטחי מסחר (עיקרי ושירות)
1,800,000 ₪ 69,480,000 ₪	6,000 ₪ 6,000 ₪	300 11,580	שטחי מסחר (עיקרי ושירות) שטחי מלונאות
69,480,000 ₪ 174,000,000 ₪	6,000 ₪ 7,250 ₪	11,580 24,000	שטחי מלונאות שטחי עיקרי מגורים
174,000,000 ₪ 49,714,286 ₪	7,250 ₪ 7,250 ₪	24,000 6,857	שטחי עיקרי מגורים שטחי שירות עיליים מגורים
49,714,286 ₪ 0 ₪	7,250 ₪ 2,500 ₪	6,857 0	שטחי שירות עיליים מגורים שטחי מרפסות (מגורים)
0 ₪ 42,144,152 ₪	2,500 ₪ 3,750 ₪	0 11,238	שטחי מרפסות (מגורים) שטחי שירות תת-קרקעיים
42,144,152 ₪ 412,800 ₪	3,750 ₪ 1,000 ₪	11,238 413	שטחי שירות תת-קרקעיים פיתוח שטח ציבורי פתוח
412,800 ₪ 0 ₪	1,000 ₪ 7,020 ₪	413 0	פיתוח שטח ציבורי פתוח שטח מבנה ציבור
0 ₪ 0 ₪	7,020 ₪ 4,388 ₪	0 0	שטח מבנה ציבור שטח מתחת לכניסה קובעת - מבנה ציבור
0 ₪ 337,551,238 ₪	שטח מתחת לכניסה קובעת - מבנה ציבור 0 4,388 ₪ סה"כ אומדן עלויות בניה ישירה בפרוייקט:
337,551,238 ₪ 337,550,000 ₪	סה"כ אומדן עלויות בניה ישירה בפרוייקט במעוגל:

סה"כ עלות	עלות למ"ר/ יח"ד	שטח / מס' יח"ד / עלות / שווי	אומדן עלויות עקיפות: תיאור
סה"כ עלות 12,000,000 ₪	עלות למ"ר/ יח"ד 50,000 ₪	שטח / מס' יח"ד / עלות / שווי 240	תיאור תכנון ויועצים
12,000,000 ₪ 21,368,571 ₪	50,000 ₪ 500 ₪	240 42,737	תכנון ויועצים אגרות בניה והיטלי פיתוח
21,368,571 ₪ 33,755,000 ₪	500 ₪ %10	42,737 337,550,000 ₪	אגרות בניה והיטלי פיתוח בלתי צפוי מראש
33,755,000 ₪ 960,000 ₪	%10 4,000 ₪	337,550,000 ₪ 240	בלתי צפוי מראש חיבור חשמל - מגורים
960,000 ₪ 712,800 ₪	4,000 ₪ 60 ₪	240 11,880	חיבור חשמל - מגורים חיבור חשמל - מסחר ומלונאות
712,800 ₪ 0 ₪	60 ₪ 0 ₪	11,880 0	חיבור חשמל - מסחר ומלונאות חיבור חשמל - מבנה ציבור
0 ₪ 16,877,500 ₪	0 ₪ %5	0 337,550,000 ₪	חיבור חשמל - מבנה ציבור הנהלה וכלליות (כולל פיקוח)
16,877,500 ₪ 27,144,000 ₪	%5 %3.0	337,550,000 ₪ 904,800,000 ₪	הנהלה וכלליות (כולל פיקוח) שווק ופרסום
27,144,000 ₪ 21,172,320 ₪	%3.0 %2.0	904,800,000 ₪ 1,058,616,000	שווק ופרסום משפטיות
21,172,320 ₪ 2,693,000 ₪	%2.0 500 ₪	1,058,616,000 5,386	משפטיות עלויות הריסה
2,693,000 ₪ 136,683,191 ₪	עלויות הריסה 5,386 500 ₪ סה"כ אומדן עלויות עקיפות בפרוייקט:
136,683,191 ₪ 136,680,000 ₪	סה"כ אומדן עלויות עקיפות בפרוייקט במעוגל:

הפסד דמי שכירות בתקופת ביניים: הפסד דמי שכירות בתקופת ביניים
12,391,135 ₪	הפסד דמי שכירות בתקופת ביניים (לפי הסכם שכירות, מחושב לפי 48 חודשי בניה)

היטל השבחה: היטל השבחה
119,790,000 ₪	היטל השבחה בגין אישור תכנית 101-0681288

קרקע: קרקע
132,067,000 ₪	ערך הקרקע

מימון: עלויות מימון
594,020,000 ₪	סה"כ עלויות בניה + היטל השבחה
594,020,000 ₪ 47,521,600 ₪	עלויות מימון בשיעור %8

רווח צפוי: הרווח הצפוי בפרויקט:
118,800,265 ₪	הרווח הצפוי בפרויקט: סה"כ רווח צפוי
118,800,265 ₪ 118,800,000 ₪	סה"כ רווח צפוי בפרויקט במעוגל:

רווח יזמי: רווח יזמי:
%13.1	רווח יזמי: רווח יזמי מהמחזור
%13.1 %18.5	רווח יזמי מהעלות

.10.2 חלופה ב' (ללא עלות בניית מבנה ציבור בתא שטח מס' :)2

תחזית הוצאות והכנסות לפרויקט הנדון

ב. אומדן עלות בנייה ישירה:

ג. אומדן עלויות עקיפות:

ד. הפסד דמי שכירות בתקופת ביניים:

ה. היטל השבחה:

ו. קרקע:

ז. מימון:

ח. רווח צפוי:

ט. רווח יזמי:

עמוד 22 מתוך 25

אומדן הכנסות ממכירות בפרוייקט:
סה"כ שווי	מחיר למ"ר ללא מע"מ	היקף שטחים (כולל ממ"דים)	אומדן הכנסות ממכירות בפרוייקט: תיאור
סה"כ שווי 10,500,000 ₪	מחיר למ"ר ללא מע"מ 35,000 ₪	היקף שטחים (כולל ממ"דים) 300	תיאור שטחי מסחר
875,897,436 ₪	29,915 ₪	29,280	שטחי מגורים
-	מגולם בשווי בסיסי למ"ר	3,000	שטחי מרפסות (מגורים)
- 240,169,200 ₪	מגולם בשווי בסיסי למ"ר 17,000 ₪	3,000 14,128	שטחי מרפסות (מגורים) שטחי מלונאות
240,169,200 ₪ 1,126,566,636 ₪	שטחי מלונאות 14,128 17,000 ₪ סה"כ אומדן הכנסות צפויות בפרוייקט:
1,126,566,636 ₪ 1,126,570,000 ₪	סה"כ אומדן הכנסות צפויות בפרוייקט במעוגל:

סה"כ עלות	עלות למ"ר	שטח במ"ר	אומדן עלות בנייה ישירה: תיאור
סה"כ עלות 1,800,000 ₪	עלות למ"ר 6,000 ₪	שטח במ"ר 300	תיאור שטחי מסחר (עיקרי ושירות)
1,800,000 ₪ 84,765,600 ₪	6,000 ₪ 6,000 ₪	300 14,128	שטחי מסחר (עיקרי ושירות) שטחי מלונאות
84,765,600 ₪ 212,280,000 ₪	6,000 ₪ 7,250 ₪	14,128 29,280	שטחי מלונאות שטחי עיקרי מגורים
212,280,000 ₪ 60,651,429 ₪	7,250 ₪ 7,250 ₪	29,280 8,366	שטחי עיקרי מגורים שטחי שירות עיליים מגורים
60,651,429 ₪ 7,500,000 ₪	7,250 ₪ 2,500 ₪	8,366 3,000	שטחי שירות עיליים מגורים שטחי מרפסות (מגורים)
7,500,000 ₪ 60,207,636 ₪	2,500 ₪ 3,750 ₪	3,000 16,055	שטחי מרפסות (מגורים) שטחי שירות תת-קרקעיים
60,207,636 ₪ 412,800 ₪	3,750 ₪ 1,000 ₪	16,055 413	שטחי שירות תת-קרקעיים פיתוח שטח ציבורי פתוח
412,800 ₪ 29,133,000 ₪	1,000 ₪ 7,020 ₪	413 4,150	פיתוח שטח ציבורי פתוח שטח מבנה ציבור
29,133,000 ₪ 12,991,388 ₪	7,020 ₪ 4,388 ₪	4,150 2,961	שטח מבנה ציבור שטח מתחת לכניסה קובעת - מבנה ציבור
12,991,388 ₪ 469,741,853 ₪	שטח מתחת לכניסה קובעת - מבנה ציבור 2,961 4,388 ₪ סה"כ אומדן עלויות בניה ישירה בפרוייקט:
469,741,853 ₪ 469,740,000 ₪	סה"כ אומדן עלויות בניה ישירה בפרוייקט במעוגל:

סה"כ עלות	עלות למ"ר/ יח"ד	שטח / מס' יח"ד / עלות / שווי	אומדן עלויות עקיפות: תיאור
סה"כ עלות 12,000,000 ₪	עלות למ"ר/ יח"ד 50,000 ₪	שטח / מס' יח"ד / עלות / שווי 240	תיאור תכנון ויועצים
12,000,000 ₪ 28,111,657 ₪	50,000 ₪ 500 ₪	240 56,223	תכנון ויועצים אגרות בניה והיטלי פיתוח
28,111,657 ₪ 46,974,000 ₪	500 ₪ %10	56,223 469,740,000 ₪	אגרות בניה והיטלי פיתוח בלתי צפוי מראש
46,974,000 ₪ 960,000 ₪	%10 4,000 ₪	469,740,000 ₪ 240	בלתי צפוי מראש חיבור חשמל - מגורים
960,000 ₪ 865,656 ₪	4,000 ₪ 60 ₪	240 14,428	חיבור חשמל - מגורים חיבור חשמל - מסחר ומלונאות
865,656 ₪ 249,000 ₪	60 ₪ 60 ₪	14,428 4,150	חיבור חשמל - מסחר ומלונאות חיבור חשמל - מבנה ציבור
249,000 ₪ 23,487,000 ₪	60 ₪ %5	4,150 469,740,000 ₪	חיבור חשמל - מבנה ציבור הנהלה וכלליות (כולל פיקוח)
23,487,000 ₪ 33,797,100 ₪	%5 %3.0	469,740,000 ₪ 1,126,570,000 ₪	הנהלה וכלליות (כולל פיקוח) שווק ופרסום
33,797,100 ₪ 26,361,738 ₪	%3.0 %2.0	1,126,570,000 ₪ 1,318,086,900	שווק ופרסום משפטיות
26,361,738 ₪ 2,693,000 ₪	%2.0 500 ₪	1,318,086,900 5,386	משפטיות עלויות הריסה
2,693,000 ₪ 175,499,151 ₪	עלויות הריסה 5,386 500 ₪ סה"כ אומדן עלויות עקיפות בפרוייקט:
175,499,151 ₪ 175,500,000 ₪	סה"כ אומדן עלויות עקיפות בפרוייקט במעוגל:

הפסד דמי שכירות בתקופת ביניים: הפסד דמי שכירות בתקופת ביניים
12,391,135 ₪	הפסד דמי שכירות בתקופת ביניים (לפי הסכם שכירות, מחושב לפי 48 חודשי בניה)

היטל השבחה: היטל השבחה
139,920,000 ₪	היטל השבחה בגין אישור תכנית 101-0681288

קרקע: קרקע
132,067,000 ₪	ערך הקרקע

מימון: עלויות מימון
785,160,000 ₪	סה"כ עלויות בניה + היטל השבחה
785,160,000 ₪ 62,812,800 ₪	עלויות מימון בשיעור %8

רווח צפוי: הרווח הצפוי בפרויקט:
134,139,065 ₪	הרווח הצפוי בפרויקט: סה"כ רווח צפוי
134,139,065 ₪ 134,100,000 ₪	סה"כ רווח צפוי בפרויקט במעוגל:

רווח יזמי: רווח יזמי:
%11.9	רווח יזמי: רווח יזמי מהמחזור
%11.9 %15.8	רווח יזמי מהעלות

.10.3 חלופה ג' (תוספת מרפסות וזכויות בניה):

תחזית הוצאות והכנסות לפרויקט הנדון

ב. אומדן עלות בנייה ישירה:

ג. אומדן עלויות עקיפות:

ד. הפסד דמי שכירות בתקופת ביניים:

ה. היטל השבחה:

ו. קרקע:

ז. מימון:

ח. רווח צפוי:

ט. רווח יזמי:

עמוד 23 מתוך 25

11. סיכום חוות הדעת:

להלן טבלת מסכמת ביחס לחלופות דלעיל:

עפ"י ניתוח כלכלי לפרויקט הבניה המתוכנן בהתאם לתכנית (בהכנה) ,101-1095330 בהתבסס על הנחות העבודה

כמפורט לעיל, עולה כדלקמן:

חלופה א' - בהתאם לחלופה זו מתקבל רווח יזמי בשיעור של כ- %10.7 מהעלויות, אשר אינו עומד בדרישה

המינימאלית לרווחיות הפרויקט.

חלופה ב' – בהתאם לחלופה זו לפיה עלות בניית מבנה הציבור בתא שטח מס' 2 לא תושת על היזם, מתקבל רווח

יזמי סביר בשיעור של כ- %18.5 מהעלויות.

חלופה ג' - במסגרת חלופה זו הובאו בחשבון מרפסת בשטח של 12.5 מ"ר לכל יח"ד וכן תוספת של 5,280 מ"ר

למגורים וכ- 2,550 מ"ר למלונאות, כאשר בחלופה זו הרווח היזמי המתקבל הינו בשיעור של כ- %15.8 מהעלויות.

הצהרה:

אנו מצהירים כי אין לנו כל חלק ועניין אישי בנכס שבנדון וכי חוות דעתנו בוצעה למיטב השכלתנו, הבנתנו וניסיוננו

המקצועי.

עמוד 24 מתוך 25

12. הערות:

- חוות הדעת מבוססת הנחה על-פי תקן מס' 1 של מועצת שמאי המקרקעין, הועדה לתקינה שמאית - "פירוט מזערי

נדרש בשומות מקרקעין לסוגיהן", מתאריך ,11.2006 עפ"י הנחות העבודה המפורטות לעיל.

- חוות הדעת נערכה לצרכי אינדיקציה ובחינה כלכלית שמאית לפרויקט הבניה המתוכנן הנדון ואין לעשות בה כל שימוש

לכל מטרה אחרת, לרבות הצגתה למוסד בנקאי או חוץ בנקאי וכן אין להתבסס עליה במסגרת עסקה כזו או אחרת.

- חוות הדעת הוכנה על-פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית).

- חוות הדעת הוכנה עבור המזמין ולמטרתה בלבד. אין היא מהווה תחליף לייעוץ משפטי / הנדסי / תכנוני / אדריכלי

ואין להסתמך עליה לכל מטרה אחרת. השימוש בחוות הדעת נאסר על כל צד שלישי שהוא אשר אינו המזמין ועורך

חוות הדעת לא יהא אחראי להסתמכות כשלהי כאמור.

- חוות הדעת אינה מהווה ביקורת הנדסית ו/או בדיקת קניה ו/או בדיקת ליקויי בניה ו/או בדיקת טיב חומרים עפ"י \

התקן / תקנות כלשהן ו/או כל מה שאינו גלוי לעין ו/או מוסתר. בנוסף, חוות דעת זו אינה מהווה תחליף לבדיקות

הנ"ל.

- עקב המצב השורר במדינה ולנוכח הכרזת ממשלת ישראל על מצב מיוחד בעורף החל מיום ,7/10/2023 חוות דעת זו

מופקת בעיצומה של מלחמה המתרחשת בגבולות המדינה. לפיכך המשק מצוי במצב של אי וודאות וסיכון שכן למלחמה

צפויות להיות השפעות והשלכות, בין היתר כלכליות, על כלל ענפי המשק ועל סקטור הנדל"ן בפרט. התארכות המלחמה

וחוסר זמינות ואף העדר כוח אדם וסחורות תביא להתארכות לוחות הזמנים לביצוע ולדבר תהיה השפעה ישירה על עלויות

המימון של הפרויקט כמו גם על רמת הביקושים בתקופה זו (בתנאי שוק של ריבית עולה). נכון למועד הקובע לחוות הדעת

לא ניתן לאמוד את השפעת המלחמה.

עמוד 25 מתוך 25

אפיון מערכות

והערכת קרן תחזוקה

אם. או. אפשטיין בע"מ

מתחם אפשטיין, ירושלים

אפיון אחזקת מערכות

על הפרוייקט

מתוכנן על חלקות: ,112 113 בשלמותן וחלקות 41,43 בחלקן בגוש .30343

הקמת מבנה בן 42 קומות הכולל 240 יח' דיור וכן שטחי מסחר, ציבור, תיירות וחניון תת קרקעי.

תרשים

	מסחר			חניון			מגורים	מ		שם המערכת
									משאבות הגברת לחץ מים
									מתזים כולל משאבה ופריאקשאן
									שחרור עשן
									אורוור ויניקת ריחות
									גילוי אש
									דחסן אשפה
									שוט אשפה
									מעליות
									משאבות טבולות
									בורות השהייה
									מערכת סולארית חימום מים
									תקשורת ומתח נמוך
									אינטגרציה ומערכות בקרה
									גנרטור
									עמדות כיבוי אש
									מיזוג אוויר
									מערכות גז
									לוכד שומנים
									שערים מחסומים
									תריסי גלילה
									גינון והשקיה
									דלתות אש
									תאורת מטוסים
אופציה									טעינת רכבים חשמליים
									דוחס קרטונים
									מנדפים
									דלתות חשמליות
									דרגנועים
									בקרות כניסה

חלוקת מערכות במתחם

אפיון מערכות

משאבות טבולות

הגברת לחץ מי

+ מי נגר

צריכה

מערכת סולרית

מערכת כיבוי

לחימום מים

אש מתזים

מערכת גילוי תקשורת ומתח

אש ועשן נמוך

ומערכת כריזה

מערכת שחרור

מערכת חשמל

עשן

תברואה – אינטגרציה

דחסן+שוט אשפה בקרה ושליטה

מעליות

גנרטור חירום

			בור השהייה (נגר)
			מערכות גז
			תאורת מטוסים (מנחת)
			דלתות חשמליות
			בקרות כניסה

			אוורור ויניקת ריחות ומנדפים
			מיזוג אויר
			לוכד שומנים
			מחזור וקרטונים
			טעינת רכבים חשמליים

שערים ומחסומים

עמדות כיבוי אש

תריסי גלילה

גינון – מערכת

דלתות אש

השקיה

	לווסט את הלחצים היורדים ממאגר	ל פ ב	מקטיני לחץ
	עליון לדירות בלחצים שווים ללא
	פולסים (עליות וירידות תכופות
	בלחץ המים)

מערכות הגברת לחץ מים

יקבל ויאגור את מי הצריכה ברז חשמלי שיפתח ו/או ייסגר

מאגר מי צריכה

מהעירייה בדרישה ממערכת הפיקוד ויגרום

מגוף מילוי

תחתון

למים לזרום למאגר או לעצור מילוי

יקבל ויאגור את מי הצריכה משמש לאבטחה בזמן תקלה במגוף

מאגר מי צריכה

מהמאגר התחתון לטובת הדירות המילוי כדי למנוע גלישה והצפה של

מגופי אבטחה

עליון מים מהמאגר

משאבות 3 יחידות יספקו מים ממאגר מצוף חשמלי שפותח וסוגר את המגוף הגברת לחץ תחתון למאגר עליון מצוף חשמלי לפי גובה המים

תחתונות

משאבות 2 יסייעו ללחץ מים תקין לדירות ברז לריקון יזום של מאגרי המים עם התחשבות בגרביטציה ברז ריקון

הגברת לחץ

עליונות

לוח פיקוד לוח חשמל עם 3 ווסטי מהירות צינור לגלישת מים עודפים ממאגר משאבות לעבודה מווסטת של משאבות צינור גלישה

הגברת הלחץ וקבלת נתונים מרגש

תחתונות

הידרו סטטי

לוח פיקוד לוח חשמל עם 2 ווסטי מהירות ברז המים הראשי בכניסה לבניין מוזן למשאבות העליונות יווסט את מהרשות העירונית במקביל אליו

משאבות גמל מים ראשי

ההרץ הנדרש לעבודת המשאבות יחברו מז"ח ,לוכד אבנים, מונה מד עליונות מים ראשי

גשש הידרוסטטי שיעביר נתונים ימוקם באזור גמל מים ראשי תפקידו

רגשים

ללוחות הפיקוד לטובת מילוי מים לוכד אבנים לסנן את האבנים בצנרת, ללכוד אותם הידרוסטטיים ועבודת משאבות באזור מסוים לפני שתזרום לצנרת מי השתיה והמשאבות

גלאים המתריעים על גלישת מים

גלאי הצפה מהמאגר או מהצנרת החדר הטכני

המערכת תקבל מהגלאי התראה

מערכת התראה על גלישת מים ותשלח הודעה

למתחזק

מערכת כיבוי אש מתזים

יקבל ויאגור את מי הכיבוי ברז חשמלי שיפתח ו/או ייסגר

מאגר מים

ממשאבות תחתונות בדרישה ממערכת הפיקוד ויגרום

לכיבוי אש (מיקום המאגר תחתון או עליון מגופי מילוי למים לזרום למאגר או לעצור מילוי יקבע על ידי היועץ)

מונע זרימה חוזרת שיפריד בין משמש לאבטחה בזמן תקלה במגוף מז"ח מערכת מילוי מי הצריכה לבין מי מגופי אבטחה המילוי כדי למנוע גלישה והצפה של כיבוי אש מים מהמאגר

משאבות משאבה שתשלים חסרים במים מצוף חשמלי שפותח וסוגר את המגוף הגברת לחצים בספיקות נמוכות שלא דורשות מצוף חשמלי לפי גובה המים התראה או עבודה של משאבת

נמוכים (ג'וקי)

כיבוי אש

תחתונות

משאבת ספרינקלרים תיכנס ברז לריקון יזום של מאגרי המים

משאבות הגברת

לעבודה על פי משטר הפעלות

לחץ מים ברז ריקון

ובכל אופן בירידת לחץ המים שלא

ספרינקלרים מפוצה על ידי משאבת ג'וקי

במערכת המתזים של הבניין

לוח חשמל גשש לחץ שימדוד את צינור לגלישת מים עודפים ממאגר

לוח פיקוד

לחץ המים בכל זמן נתון בצנרת

צינור גלישה

משאבות גוקי

כיבוי אש ויגרום לפעולה של

המשאבה על פי הגדרות הלחצים

לוח חשמל המוזן ממערכת רגשי זרימת מים שיודעים לדווח החשמל ומערכת גנראטור חירום. למערכת גילוי האש על זרימה של מים

לוח פיקד

בלוח בקר שיודע לקבל את כל רגשי זרימה בצנרת הספרינקלרים ומדווחים לטובת

משאבת

הנתונים הנדרשים לשילוב שילוב מערכות (אינטגרציה)

ספרינקלרים אינטגרציה והפעלה של המשאבה

בעת הצורך

גשש הידרוסטטי שיעביר נתונים מגוף מים לסגירה בעת טיפול יזום

גששים

ללוחות הפיקוד לטובת מילוי מגופי ראשיים במערכות הידרוסטטים ,לחצי מים, ועבודת המשאבות

מערכת לפריקת אוויר ולחץ מיותר המערכת תקבל מהגלאי התראה על

מערכת התראה

פורק לחץ בצנרת המים והכיבוי גלישת מים ותשלח הודעה למתחזק גלאים המתריעים על גלישת מים מערכת כיבוי בלחץ אוויר למניעת נזקי גלאי הצפה מהמאגר או מהצנרת בחדר הטכני פריאקשאן מים.

מיכלי כיבוי אש בבגז למקומות
רגישים למים כגון לוח חשמל מעל
100 אמפר

לחצן חירום לשימוש ע"י אדם בזמן
אש

לחצני חירום לגרימת תרחישים
כגון ניתוק חשמל ראשי או גנרטור
חירום

מערכת התראה ווקלית על אזעקות
אש ותשמש גם את כוחות החילוץ
בחירום

ממסרים אלקטרוניים שיותקנו ליד
אביזרי הגילוי ויפעילו פקודה
חשמלית כגון ניתוק החשמל

מערכת גילוי אש ועשן

בקר המערכת המקבל את הדווח צופרים שיפעלו בחירום רכזת גילוי אש מהכתובת ומשדר התראות צופרים

גלאי לזיהוי עשן אזורי חייגן חירום יעביר שיחות טלפון בזמן

גלאי עשן חייגן אזעקת אש

רגש זרימת מים בצנרת המתזים כל אביזר שיותקן בבניין יזוהה רגש זרימה כתובות בכרטיס כתובת ייחודי לצורך זיהוי וכרטיסים מקור התראת אש/תקלה

גלאי לזיהוי גלישת מים באזורים גלאים שיותקנו בחזית לוחות החשמל רגישים מעל 60 אמפר

גלאי הצפה סמן לוחות חשמל

מיכל כיבוי בגז

לחצני חרום

פטריות ניתוק

גלאי נצנץ מהבהב לסיוע זיהוי

גלאי ויזואלי מרחוק או לליקויי שמיעה

מערכת כריזה

כרטיסי ניתוק

	משני תדרים שיתקנו בלוחת	ה ל	משני תדרים (וסטי מהירות)
	הפיקוד נדרשים לצורך כמות
	האוויר הרצויה בניפוח חדרי
	המדרגות ולצורך הפעלה רכה
	למנועים

	הרגשים יותקנו בחדרי המדרגות	ו ב מ	רגשי לחץ אוויר
	וישדר את כמות הלחץ הקיימת
	בחדר המדרגות ובכל ווסטי
	המהירות ינתבו את כח פעולת
	מפוחי הדיחוס

מערכת שחרור עשן

מפוחים לדחיסת אוויר בחדרי בקרים שיותקנו בלוחות הפיקוד ויקבעו מפוחי דיחוס מדרגות יותקנו בגג הבניין את סדר הפעולות וכן את העבודה

בקר הפעלה

בחירום

חדר מדרגות

מפוחים ליניקת עשן לפירים לוח הממוקם בלובי הבניין ומאפשר מפוחי יניקת פנאל הפעלה שליטה ובקרה על עבודת המפוחים.

עשן בחירום (כבאים) נועד לתת שליטה לכבאים בשעת חירום

מפוחים צמודי תקרה לניתוב פירים ורטיקליים לאורך גרעין הבניין מפוחי בוסטר מסלול העשן פירי יניקת עשן דרכם יימשך העשן מהקומות לגג

(ג'אט) ורטיקליים הבניין

מפוחים להכנסה או הוצאת אוויר גריל מתכת מתכוונן שיותקן בכל מפוחי אורור יציאות הפיר בקומות הבניין, חדרים

רגיסטרים

טכניים ומחסנים

מפוחים שיותקנו במערכת האשפה חלונות ו/או תריסי עשן שייפתחו ו/או

מפוחים ליניקת

ייסגרו על ידי מנוע חשמלי בזמן

מדפים (דמפרים)

ריחות

חירום כדי ליצור לחץ אוויר מסוים

לנתב את מילוט העשן

תושבות ומשטחי גומי שימזערו את מנגנון מכני למניעת יציאת אוויר או תושבות בולמי הויברציות בפעולת המנועים עשן דרך פייר מסויים

אל חוזר

זעזועים

לוחות החשמל שימוקמו בגג הבניין פירים שינתבו את העשן מקומות

לוחות חשמל

בחניון ובגרעין הבניין פירי יציאת עשן החניון החוצה

ופיקוד

פיר לטובת הכנסת אוויר צח
לחדרים וסיוע בהחלפת האוויר
בחדרים ומיזעור הריחות

מדחס קירור לטובת הנמכת
הטמפרטורה בחדר הדחסן ועיכוב
הריקבון שמביא לריחות אשפה

מערכת תברואה – שוט אשפה

דחסנית לאגירת ודחיסת האשפה בקר לנעילת דלתות שוט אשפה בעת דחסן אשפה מהדירות בקר סגירת דלתות טיפול/שטיפה או החלפת סוגי האשפה

שוט יזומה

פיר נירוסטה להשלכת אשפה מכל אלקטרו מגנט שיבצע את הנעילה של פיר אשפה קומה בבניין (מגובה במערכת אלקטרו מגנט הדלת לפתח הפיר בקומות

ורטיקלי מתזים) דלתות

דלת נירוסטה סגורה תיפתח רק באופציה של הפרדת סוגי אשפה רטוב דלת פיר אשפה לצורך השלכת אשפה מפריד אשפה או יבש יינתב את תחתית הפיר לדחסן או לחלקו של הדחסן שמיועד להפרדה

מפוח שיותקן בסוף הפיר הורטיקלי גליוטינה שתותקן בקצה התחתון של מפוח אוורור פיר בחלקו העליון לטובת הוצאת גליוטינה חסימת שרוול האשפה ביציאה לדחסן ריחות מהפיר תפקידה להיסגר בחום מסויים ולמנוע

מעבר עשן

מעברי עשן לקומות דרך פיר האשפה

בכל חדר אשפה קומתי קיים מפוח

מפוח אוורור חדר שחרור עשן שיעבוד בצורה

אשפה קומתי מאולצת לטובת הוצאת ריחות

פייר הכנסת אוויר

צח לחדרי שוט

אשפה

מדחס קירור

מפוח הכנסת אויר צח כדי לגרום

מפוח אוורור למפוחי היניקה לפצע החלפה

מלאה של האויר והריחות

חדר דחסן

מערכת המפזרת אחת לפרקי זמן

מערכת אקולגית חלקיקים שמנטרלים את חיידקי

למניעת ריחות הריחות בחדר האשפה

מעליות נוסעים להעברה בין קומות
הבניין

	מעלית אלונקה תשמש בשגרה את	מ ה ב ו	מעלית אלונקה
	הנוסעים ותהיה גדולה יותר
	ממעליות הנוסעים כדי לאפשר
	במקרה חירום הכנסת אלונקה
	ומטענים גדולים יותר

לחצנים להזמנת המעלית בקומה
הרצויה

צג המראה את מיקומה הנוכחי של
המעלית

במעליות למעלה מ 2,000 חלקים
שונים ורכיבי אלקטרוניקה

מעליות ודרגנועים

מעליות נוסעים הבניין

לוחות פיקוד המעליות

לוחות פיקוד

חייגני חירום להתקשרות עם מוקד

חייגני חירום השירות של חברת המעליות

בחירום

לחצני קומות

מראה קומות

אביזרי המעליות

לשינוע בין מפלסי המסחר

דרגנועים

	מצוף חשמלי הנותן פקודה לבקר	ל ל	מצופים חשמליים וגששי גובה
	להפעיל או להפסיק את עבודת
	השאיבה ,הגשש נותן אינדיקציה
	לגובה המים בבורות הניקוז

	משאבות חשמליות הממוקמות	מ י ה	משאבות טבולות
	בתחתית בורות אגירת המים,
	יפעלו בעת הצורך וירוקנו את
	המים לצנרת הניקוז העירונית

	במקרים בהם העירייה דורשת	ב ל ל ה	מערכת מי נגר
	להוציא את המים באופן מבוקר
	לצנרת ולהגביל את עבודת הזרמת
	המים לצנרת העירונית בקיץ

הצנרת שתוביל את המים לבורות
האגירה

הצנרת שתתחבר למשאבות
ותוביל את המים לצנרת העירונית

משאבות טבולות לניקוז

לוח חשמל שיותקן בכל זוג בורות

לוחות פיקוד עם אגירה ויפקד על הפעלת

המשאבות בזמן הצורך

בקרים

בורות בתחתית החניון התחתון

בורות אגירה ביותר שינקזו את מי הניקוז ו/או מי הגשמים

צנרת קליטה

צנרת יציאה

משאבות סחרור מים שמובילות
את המים בצנרת המערכת

	מערכת פנים דודית היודעת לקבל	מ ו ח	מערכת צילינדר משולבת
	מים חמים מהמערכת הסולארית
	וגם מחימום על ידי גוף חימום
	חשמלי

בידוד טרמי המותקן על צנרת
המים כדי לשמור על החום בצנרת

לוחות פיקוד חשמליים שיפעילו את
משאבת הסחרור לפי דרישה

צנרת המים מקומת הגג לכל
הדירות בבניין

מערכת סולרית לחימום מים

קולטי אנרגיה מהשמש לצורך

קולטי שמש חימום המים וחיסכון בחשמל

משאבות סחרור

דודי חשמל דירתיים שיודעים לקבל

דודים חשמליים גם מים ממערכת סולארית

בידוד טרמי

לוחות פיקוד

וטרמוסטטים

צנרת מים חמים

חדר בזק בו ירוכזו כל קווי
התקשורת של חברת בזק

מערכת קליטה לטלפונים ואינטרנט
בחניונים

תקשורת ומתח נמוך

חדר בזק

ארון תקשורת מרכזי בו יחוברו

ארון תקשורת האביזרים של חברת הוט כולל

מגברים

הוט

ארון ראשי לחברות התקשורת בו

ארון תקשורת יאוחסן הציוד ואביזרים דרכם

פרטנר יספקו שירות לדירות

ארון ראשי לחברות התקשורת בו

ארון תקשורת יאוחסן הציוד ואביזרים דרכם

סלקום יספקו שירות לדירות

מגברי קליטה בחניונים

לחניונים

	מערכת החלפת ספק חשמל	מ ו ח	מערכות החלפת חשמל (ח"ח-נראטור)
	היודעת לזהות הפסקות חשמל
	ולדרוש הפעלת גנרטור והספקת
	החשמל וכן לחזור לשיגרה עם
	חזרת החשמל

	לוח חשמל הניזון גם ממערכת	ל ל ת	לוחות חיוניים
	הגנראטור ואמור לספק חשמל
	למערכות חיוניות לשיגרת חיים
	תקינה

לוחות חשמל של מערכות או
חלקים שעבודתם לא נחוצה בשעת
חירום

תשתיות חשמל בחלקי הבניין
לצורך תאורה

	שלטי תאורה עם הכוונה לדרכי	ה ל ב ל	שלטי תאורת חירום
	המילוט, פועלים גם בעת הפסקת
	חשמל כללית ומספקים תאורה
	לזמן קצוב. יופעלו על הסוללות
	בזמן בו אין כל אספקת חשמל
	לבניין

תאורת חירום המספקת חשמל
לזמן קצוב בו אין ספק חשמל אחר
לבניין

מערכת חשמל

לוחות חשמל ראשיים שמקבלים כל אביזרי לוחות החשמל הרבים כגון:

לוחות חשמל את אספקת החשמל. בלוחות אלה אביזרי חשמל ממסרי פחות, מפסקי חצי אוטומט, יותקנו מערכות לניתוקי חשמל קונטקטורים, ממסרים, בקרים, אוטמט

ראשיים בלוחות

בחירום, מערכות כיבוי וגילוי אש מדרגות, מפסקים ראשיים, מגיני וכן מערכת למדידת הספק החשמל ברקים, שעוני חשמל וכדומה לוחות חשמל שמוזנים מהלוחות מערכת כיבוי בגז תפעל באופן לוחות חשמל הראשיים ותפקידם לחלק חשמל מערכות לכיבוי אוטומטי בעת שריפה בלוח החשמל מישניים למערכות ולחלקי הבניין השונים ארונות החשמל לצורך כיבוי האש חיוניים חירום

מערכת תאורה לצורך תאורה

גופי תאורה שונים בכל חלקי הבניין

גופי תאורה

חירום לבניין

	מערכת לבקרה ושליטה במערכות	מ ה ה פ מ	מערכת בקרת מבנה
	המבנה. הפעלת תאורה מתזמנת,
	הפעלת מפוחים מאולצת, הפעלת
	פתיחה וסגירה של דלתות
	מתוזמנת, הפעלה וכיבוי מתוזמן
	של מערכת מיזוג אוויר

	רגשים שידווחו על כמות המים	ר ב ת	רגשי גובה נוזל וחיישני ויברציות
	במאגר המים וכן על עבודה תקינה
	של המשאבות וזיהוי עתידי של
	תקלות במערכת המים

רגשים שיגרמו לסגירה אוטומטית
של אספקת מים לאזור מסוים בעת
גלישת מים

מערכת אינטגרציה בקרה ושליטה

מחשב עם תוכנת שליטה ובקרה

מחשב שליטה

ממסרים שמבצעים את הפקודות

רגשים ובקרים ממחשב השליטה למכשור הנדרש

ומסוגלים להתריע בזמן חירום

רגשי הצפה

להפעלת תאורה בעת מעבר אדם

חיישני תנועה

לפי פירוט יועץ

אביזרים שונים

גנראטור חרום שיספק חשמל לכל
המערכות החיוניות לבניין בשעת
חירום

	לוח חשמל עם מערכת החלפת	ל ל	לוח פיקוד עם בקרי החלפות
	ספק חשמל היודעת לזהות
	הפסקות חשמל ולדרוש הפעלת
	גנרטור והספקת החשמל וכן לחזור
	לשיגרה עם חזרת החשמל

לחצן הדממת גנרטור בתרחיש
חירום בו לא נדרשת הפעלת
הגנרטור

משאבת סולר שתסייע להעביר
סולר ממיכל אגירה למיכל פנימי
של הגנרטור

לוח חשמל שיוזן בחירום ממערכת
הגנרטור

	פנל חיווי ובקרה הממוקם בלובי	פ ה ה ה	לוח בקרת גנראטור בפנל כבאים
	הבניין באזור לוח השליטה לכבאים
	הנותן אינדיקציה לפעולת
	הגנראטור ו/או תקלות

גנרטור חירום

גנראטור חרום

לחצני חרום הגנרטור

מיכל אגירת סולר לגנרטור

מיכל סולר

משאבת סולר

לוחות חשמל הגנרטור

חיוני

מספקת מים לעמדות כיבוי אש
בחירום

צינור כיבוי אש 3/4'' הממוקם
בעמדת כיבוי אש.

מטף אבקה יבשה לכיבוי אש
בחירום

עמדות כיבוי אש

משאבת בחירום

אידרנטים

גלגלון כיבוי אש

זרנוקים 2'' , 2 יח' בכל ארון כיבוי

זרנוקים

מזנק 2'' לשימוש עם הזרנוקים

מזנקים

מטפי אבקה

ברז 2'' לחיבור מהיר של הזרנוקים

ברז אש

עמדת סניקה לכיבוי אש

עמדת סניקה

שער נגרר הנפתח/נסגר ע"י שימוש
במנוע שרשרת

בקר פתיחת שער/מחסום
טלפוני/אפליקציה

שערים ומחסומים ותריסי גלילה

שער נגרר במנוע שרשרת

שער כנף הנפתח/נסגר באמצעות

שער כנף בוכנות הידראוליות

מחסום זרוע בכניסה/יציאה מחניון

מחסום

תריס גלילה כניסה/יציאה מחניון.

תריס גלילה משמש גם בכניסה/יציאה מחדר

דחסן אשפה

בקר פתיחה

	דלת הנסגרת בהתראה ממערכת	ד ג	דלת אש
	גילוי האש ומונעת כניסה/יציאת
	אש ועשן לחלל אותו היא סוגרת

מעבירים את הדלת למצב סגור
בזמן חירום

דלתות אש

מגנטים המחזיקים את הדלת

מגנטים דלת אש במצב פתוח בשגרה ומשתחררים

בזמן חירום לנעילת הדלתות.

מחזירי שמן בזמן חירום

מווסתים את סגירת הדלתות בזמן

מווסתי דלתות שחרור המגנטים בחירום.

	מערכת דישון אוטומטית שנכנסת	מ ל ו ה	מערכת דישון
	למערכת ההשקיה באופן אוטומטי
	ומשקה את הצמחים בחומרים
	המסייעים להתפתחות מהירה של
	הצמח

מנוע זרימה חוזרת בין מערכת
הדישון לבין מי הצריכה

צנרת מחוררת להשקיה של צמחים
נשלטת באופן אוטומטי ממערכת
ההשקיה

צנרת המובילה מי צריכה ממקור
מים לראש המערכת או לברזי גן

אביזר להמטרת המים. משמש
לטובת השקייה של מדשאות

גינון - מערכת השקיה

ארונות עמידים במים בהם יוצבו

ארון שקיה מחשבי ההשקיה והברזים

החשמליים

מחשב השקייה עם ברזים

מחשב השקיה חשמליים להשרייה מתוזמנת

טפטפות ההשקיה

צנרת מובילים

ממטרות

שעון מים ראשי (פנימי) של כל

שעון מד מים כמות המים במערכת ההשקיה

פיר בטון אטום דרכו מתבצעת
יניקת האוויר

אוורור ויניקת ריחות ומנדפים

מנוע יניקת ריחות והחלפת אוויר מסננים המותקנים במנדפים או מפוחי יניקת מסנני פחם בתעלות לסינון הריחות והשומנים

ריחות

מפוחים להכנסת אוויר צח

מפוחי ספיקת

אוויר

תעלות להכנסה או הוצאת אוויר

תעלות ספיקה

אביזר הנמצא בפתח תעלת האוויר

גריל – (ריגיסטר) וניתן לכיוון זרימת האוויר

בקרים שיותקנו בלוחות הפיקוד

בקרים ויקבעו את סדר העבודה

לוחות החשמל בהם יותקני בקרי

לוחות פיקוד השליטה במערכת אוורור

חיישים לאינדקציית זרימת אוויר

רגשים

פיר ורטיקאלי

מנדפים להוצאת חלונות- תריסים נשלטים לבקרת

יציאת אוויר ו/או עשן ו/או ריחות

עשן בישול

ושומנים

מצוף חשמלי לפקודת תחילה
ועצירת עבודת המשאבות

לוח החשמל בו מותקנים הבקרים
של המשאבות

	צינור גלישת מים למקרה של	ת ב י	אובר פלוו
	תקלה במערכת הפיקוד והבקרה
	בבריכה. בעת בריכה מלאה
	יאפשר גלישת מים מחוק כלים
	שלובים (גרביטציה)

פתחי ביקורת המותקנים בצנרת
הניקוז ו/או בראש בריכת האגירה

	על פי דרישות הרשות המקומית	ע ת ת ב ה	משאבת קיץ
	הזרמת המים לצנרת עירונית בקיץ
	תלוייה באישורים בשל עבודות
	תחזוקה עירוניות ולכן נדרש
	במהלך הקיץ לאגור את מי
	הגשמים בבריכות אגירה

בור השהייה נגר

בריכות אגירת מי ניקוז ייפתח ויסגר לפי עונות השנה למנוע בריכות אגירה ברז קיץ זרימת מים בתקופות בהם הצנרת העירונית עוברת עבודות תחזוקה

משאבות טבולות להוצאת מים

משאבות יניקה מבריכות אגירה לצנרת ניקוז

עירונית

מצופים

חיישן גובה נוזל לאינדיקציה ובקרה

גשש גובה

צנרת המובילה את המים לבריכת

צנרת ניקוז האגירה וממנה לניקוז העירוני

לוחות פיקוד של המשאבות

פתחי ביקורת