ישיבת שימור אתרים מס' 14 · סדר יום ועדת שימור מס' 14 24.11.2024.pdf

1

סדר יום ועדת שימור

תאריך 24/11/2024 - כג חשוון תשפ"ה

סוג דיון ועדה לשימור

מספר ועדה 2024/14

מספר תיק 6619

נתונים כלליים

כתובת רמב"ן ,14 רחביה

שם המבקש אדריכל נמרוד איתן

סיבת הפניה היתר בניה 2017/0184.01

איש קשר במחלקת השימור אדריכל קארין הלוי

גוש חלקה בשלמות שטח

30038 15 כן 634 מ"ר

עיקרי התכנית ומטרותיה:

מהות: היתר תואם נספח בינוי של תכנית נקודתית תקפה לשינויים ותוספת בבניין לשימור התייחסות למבנים ואתרים לשימור:

רשימת השימור העירונית אתר מס' 3481

תכנית מתאר תקפה 755256 הבנין מוגדר לשימור עליו חלות הוראות השימור המפורטות בסעיף .6.1 מסמכי התכנית כוללים הנחיות לשימור מעטפת שתי הקומות ההיסטוריות, למעט חלק המבנה הצפון מערבי המהווה שלב בניה מאוחר, הריסה ובניה של החללים הפנימיים בהתאמה למפלס המקורי.

ושימור פרטי בניה מקוריים קיימים. וכן נקבעה לשימור גדר אבן דרומית לרח' רמב"ן וחלק מגדר מזרחית לרח' אלחריזי. סומנו 13 עצים לשימור.

מצב קיים: האתר ממוקם במתחם לשימור שכונת רחביה, חלקה פינתית הפונה מדרום לרח' רמב"ן

וממזרח לרח' אלחריזי. בתחום החלקה מצוי בשלמות הבית הראשון שהוקם בשכונת רחביה - בית משפחת אליעזר ותלמה ילין. המבנה נבנה בשנת 1924 בסגנון בניה אקלקטי-מקומי שמאפיין את האדריכלות הארץ-ישראלית המוקדמת לפני קום המדינה. מדובר במבנה אבן גב בטון דו-קומתי מקורה גג שטוח, בנוי בתכנית מלבנית על 1/3 משטח המגרש (בהתאם לתקנון השכונה ההיסטורית), בנוי בנפח גושני פשוט בגמר אבן מיזי בעיבוד טובזה, למעט אלמנטים מיוחדים ארכדה/פורטיקו בנויה קשתות בפינה הדרום מזרחית של הבית ומרפסת/נישה בנויה בחזית דרומית בגמר אבן בעיבוד מוטעבה. בפינה הצפון מערבית של הבנין נבנתה בשלב בניה היסטורי שני הרחבה בהתאמה לאופיו של האתר. המבנה נשמר בשלמות לרבות פרטי הבניה המקוריים, פרטי אבן, מסגרות ונגרות מקוריים. בחלל הפנים התשמרו פרטי נגרות מקורית מיוחדים - מדרגות פנים מקומת הקרקע לקומה הראשונה (פרט דומה קיים בבית אנה טיכו ובבית בן גוריון), חיפוי קירות ותקרות מרפסת בנויה קומת קרקע (פרט דומה קיים בבית ביאליק), מעקות מרפסות קומה א' וכן דלתות פנים. עפ"י הערכת האתר בתיק תיעוד לבית משמעות תרבותית גבוהה - מבנה בעל חשיבות עירונית, היסטורית, אדריכלית וטכנולוגית. לאורך גבול מגרש קדמי נשמרה גדר אבן מקורית. בתחום החלקה והסביבה נטועים 35 עצים בוגרים.

תכנית מאושרת: 755256 לשינוי הוראות בינוי לצורך שימור בנין היסטורי בתוקף מתאריך 08/07/23

תכנית זו מחליפה את תכניות מס' 62 ו .9988 ראה סעיף 4.1.2 י' הנחיות מיוחדות מפנות לתכנית .9988 התכנית קבעה הוראות שימור מפורטות לבניין ההיסטורי והוראות בינוי לתוספת בניה אגף צפוני בן 5 קומות מעל 2 קומות תת קרקעיות. נספח הבינוי נקבע כמחייב לנושא השימור כולל מיפוי של הפרטים המקוריים לשימור, ובהתאם למיפוי (הפרטים) בתיק התיעוד המלא.

2

מצב מוצע: היתר בניה תואם ברובו נספח בינוי של תכנית 755256 למעט ביטול חדר יציאה בקומת הגג,

שינוי במיקום חדר מוגן דירתי דירה ,1 שינוי במיקום אצירת אשפה ובינוי מאגר מים בקומת מרתף .-2 בתכנית הפיתוח סומנו 8 מתוך 13 עצים לשימור וכן סומנו לשימור 2 עצים מס' 26,27 ונטיעות חדשות.

התייחסות להרמוניקה שהתקבלה בתאריך ,05/11/24 תיק תיעוד (סולר, ,)2021 סקר עצים (אדיר, ,)10/10/24 תיק מידע 2023/6597

ועדת שימור:

החלטות קודמות בוועדת שימור:

החלטה בבקשה מס' 14911 להיתר בניה מכוח תמ"א 38 יחד עם זאת הוועדה הייתה מעדיפה לאשר את הבקשה עפ"י נוסח ההמלצה למהנדס העיר ועדת שימור מס' 71 מתאריך 25.3.2018

"חבריועדתהשימורהתרשמושהמבנהההיסטוריהקייםהינומבנהבעלחשיבות היסטוריתואדריכליתלשימורבשלהיותוהמבנההראשוןברחביה,בתכנוןהקר-ילין שנשמרבמצבמקורי.

ועדתהשימורמבקשתלבחוןחלופהתכנוניתשלמיצויזכויותהבניההמאושרותבאגף הצפוניגםאםתידרשגמישותבגובהמרבילפיתכניתולאמעברל5קומותבאגף החדשלטובתשימורמלאמבנההיסטוריקיים.החלופותיבואולאישורמהנדסהעיר עםהמלצותמחלקתהשימור."

לאחר דיון ארוך וממצה, ממליצה הוועדה לוועדות התכנון לבחון את האפשרות לצמצם ככל הניתן את הבניה מעל המבנה לשימור ולרכזה באגף החדש.

להלן פירוט התנאים:

1. חזית צד מערבית - יש לשמור על קו קרקע קיים ומסד טובזה בגוש החזית הקדמית

דירה 1 תוך מענה נקודתי של גישה מבוקשת מהחלל הפנימי לחצר. להשלים בחתכים וחזיתות גדרות פנימיים מבוקשים.

לתקן פרטי אבן חזית צד מערבית לשימור בתכנית כפי שמופיעים בתיאור האדריכלי של החזית.

יש לצמצם רוחב פתח מבוקש בקומת קרקע לחצר כך שיהא תואם את גודל הפתחים האופייני במבנה.

יש לשמר פתח חלון רבוע קומה א' דירה 2 מ אחר והתכנון המוצע אינו מצדיק שינוי בפתח מקורי קיים.

2. חזית צפונית יש להשלים חתך המציג קיר חלקי החזית הצפונית לשימור 2 קומות

17/02/19 בתוך חלל פנימי גרם המדרגות המוצע.

3. יש לסמן את החזיתות והגדרות המיועדים לשימור בצבע סגול =לשימור ולהוסיף

מקרא. יש להוסיף בבקשה הנחיות מיוחדות לשיקום חזיתות אבן לשימור.

4. יש להציג עיצוב אחיד של פרטי החלונות בחזיתות הצד המערבית והצפונית

בהתאמה ליתר החזיתות.

5. יש להציע חלופה של מתקן מעלית חניה ללא בניה, להמשך תאום המחלקה לתכנון

העיר.

7. לא תותר התקנה של מערכות טכניות על חזיתות המיועדות לשימור. יש לרכז מיקום

מערכות טכניות מיזוג אויר וכיוצ"ב בגג עליון משותף ככל הניתן.

8. תנאים למתן היתר בניה -

א. תנאי למתן היתר יהא הגשת נספח פרטים לאישור מחלקת השימור הכולל סימון

ברוזטה של פרטי בניה מקוריים קיימים לשימור, להציג התערבות אם מוצעת בפרטים והנחיות לשיקום, סימון פרטי בניה בחלק המבנה המיועד לפירוק ושילובם בתכנית המוצעת, פרטים של פתחים המיועדים להרחבה, פרטי התחברות מעל חזית לשימור ותיאור של פרטי בניה חדשים.

ב. יש להגיש חו"ד של מהנדס שימור לאישור מחלקת השימור. התכנית ההנדסית

תתייחס ותפרט הנחיות שימוריות הנדסיות לביצוע הריסה של החלל הפנים וביצוע חיזוק פנימי מבנה היסטורי קיים לפי תקן .413 יש להתאים את מיקום העמודים המוצעים, כל שלא תהא פגיעה בעובי קיר אבן הבניה המקורית. וכן תתייחס להיתכנות הריסה ובניה של חלל תת קרקעי תחת מבואת הכניסה המקורה.

ג. יש לקבל אישור לתיק התיעוד ממחלקת השימור.

ד. יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור.

ה. הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות אדריכל מלווה החתום על טופס דרישות

מחלקת השימור.

24/11/19 החלטה בתכנית מתאר מפורטת מס' 755256

3

1. לאשר את התכנון המוצע ברוח החלטת ועדת השימור האחרונה, המציג תוספת אגף

מגורים חדש מוצע בגובה 5 קומות, על אף שחורג מגובה הקומות המותר לפי תכנית המתאר לרחביה, בו ימומשו זכויות בניה תוך שימור המבנה ההיסטורי הקיים – שימור חזיתות משלב הבניה הראשון בשלמות וכן שימור מבואת כניסה מקורה קומת הקרקע ושחזור המרפסות.

2. ניתן לאשר לשינויים המבוקשים במבנה הקיים כמפורט: פירוק מקטע חזית צפונית,

פירוק חלק המבנה העורפי הצפון-מערבי המהווה שלב בניה שני, שינויים בפתחים של חזית הצד המערבית קומת הקרקע ופתח דלת קומה א 'חזית דרומית למרפסת המבוקשים משיקולים תכנוניים וכן אישור חללים פנימיים והריסת בור מים קטן ממדים הבנוי יציקות בטון.

3. מיקום מערכות בית משותף ייבחנו לעת מתן היתר. יש לבחון חלופה של מיקום ביתן

אשפה בהתאם להוראות 9988 לצד הכניסה למעלית רכב, הכוונה ככל הניתן להצניע את המיקום בחזית לרח' אבן גבירול.

5. יש לצמצם רוחב מרפסת זיז מבוקשת בקומה ג' האגף החדש מעל גג המבנה לשימור

במטר.

6. יש להוסיף בתשריט סימון של חזיתות וגדרות לשמור בסגול, בנוסף לרוזטה; יש

לתקן בתשריט קו בנין מוצע שלא יהא מעל המבנה ההיסטורי.

7. התייחסות לתקנון: סעיף 2.2 ו להוסיף הוראות בגין שימור עצים; סעיף 6.1 יש לפרט

חומרים בהתאם למפורט בהנחיות המרחביות. סעיף 6.1 ט', יג' לבטל מאחר וחצר הדרומית ומרפסות המבנה ההיסטורי מיועדים לשימור בצורתם המקורית; סעיף 6.4 צריך לסייג שגדר דרומית ומקטע גדר מזרחית, החלק הדרומי, הינם לשימור. לא יותר שינוי בצורתן של הגדרות ולא ימוקמו מערכות טכניות בצמוד לגדר או בשטח החצר.

להתאים לסעיף 6.5 ז'; סעיף 6.5 להוסיף כי לא תותר התקנת מערכות טכניות ע"ג גדרות או חזיתות לשימור; לא תותר סגירת מבואת הכניסה המקורית בפינה הדרום מזרחית קומת הקרקע ולא תותר התקנת מצללה מכל סוגה שהוא ע"ג מרפסות פתוחות קומה א' החזית הדרומית; להוסיף כי פרטי בניה מקוריים קיימים בחזיתות המבנה לשימור ישומרו ככל הניתן אחרת מיועדים לשחזור ע"ב מצב מקורי משוער: פרטי נגרות, ריצוף מבואת הכניסה ופרטי ריצוף בחצר, פרטי מסגרות וכו' לרבות פרטי נגרות מיוחדים בחללים הפנימיים; כתנאי למתן היתר יוגש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור וכן יש להגיש חו"ד הנדסית שימורית, יש לקבל אישור לתיק התיעוד ממחלקת השימור, יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, יש לצרף אדריכל שימור מלווה; סעיף 6.7 יש להוסיף תנאי להיתר נטיעות חדשות בחצרות, בתאום מח' גננות; סעיף 6.9 להוסיף תנאי למתן היתר בניה: יש לקבל את חו"ד אדריכל העיר לתאום פרטי עיצוב תוספת הבניה החדשה.

המלצת מחלקת השימור לוועדה מס' :14

לאשר את הבקשה בתנאים המפורטים:

1. יש למקם מאגר מים תת קרקעי בתחום קו בנין תת קרקעי מאושר או בצמידות לחדר מדרגות חדש.

אין לאשר מיקום מוצע סמוך לגדר מזרחית וחזית מזרחית המיועדים לשימור.

2. ככל שאינו סותר את הוראות התכנית ובכפוף לאישור המחלקה לרישוי אין התנגדות לשינוי מבוקש

במיקום חדר מחוזק דירה 1 מקומת קרקע לקומת המרתף.

3. יש לצמצם גובה מבנה מעלית רכב בגבול מגרש צפוני בהתאמה לנספח הבנוי, 2.85 מ' ממפלס

הפיתוח ומעליו גג ירוק. ראה סעיף 4.1.2 ב' 4

4. מחלקת השימור לא תתנגד לשינוי מבוקש במיקום שטח אצירת אשפה. יש לבחון העמדה בחצר

מזרחית לצד כניסה מוצעת למעלית חניה. ככל שלא מתאפשר ניתן לאשר חלופה מוצעת בפינה הדרום מערבית רח' רמב"ן בתנאי שיבוטל מבנה קירוי מוצע, שלא יורחב פתח שער קיים ושלא יפגע עץ ברוש לשימור ובכפוף לאישור מח' תבואה.

5. תכנית הפיתוח מציגה סימון עצים לשימור/כריתה בהתאם לסקר מועדכן מתאריך 10/10/24 (טרם

קיבל אישור מח' שפ"ע) שתואם חלקית למצב מאושר בתשריט התכנית הנקודתית - בהתייחס להיקף העצים שסומנו לשימור בחצר דרומית. יש הוסיף טבלה עדכנית פירוט סקר עצים בגוף ההרמוניקה.

6. נבקש חלופה בחצר צידית או פתרון אחר עבור תא בלוני גז מקורה מוצע בגדר קדמית מזרחית.

4

בהתאמה יש לצמצם גובה גדר מזרחית הבניה החדשה לגובה מרבי 1.1 מ' בהמשכיות לגדר ההיסטורית.

ראה סעיף 4.1.2 ג' .7 יש להציג פריסת גדרות בנפרד מחזיתות, כולל מידות וחתך עקרוני מצב קיים.

7. יש לבטל גגון זכוכית מעל דלת כניסה ראשית האגף החדש המהווה תוספת לבליטה יצוקה אופקית.

8. יש לתקן בשרטוט מצב קיים תכניות וחזיתות אורך חזית מערבית לשימור בהתאמה למצב מוצע.

9. יש להשלים מידע לגבי קירות אבן, היום פנימיים, שיתכן ונשמרו משלב הבניה הראשון בפינה הצפון

מערבית. במידה ונשמרו יש להוסיף התייחסת לפירוק ושימוש חוזר באתר.

10. יש להציג פרט ניתוק בין מדרגות פנים האגף החדש וחזית צפונית פנימית הבנין לשימור.

יש לתקן בחתך 2-2 חזית צפונית פנימית קומה א' לשימור בהתאמה לתכנית.

11. נבקש לצמצם ככל הניתן עומק מרפסת זיז קומה ג' דירה 4 דו-מפלסית - שמירה על נפח והבחנה

ברורה בין נפח הבניה המקורי לעומת התוספת - המרפסת בולטת 1.5 מ', מעל תקרת הבנין ההיסטורי.

12. יש לקבוע הוראות לשימור ושיקום - לא שחזור - של פרטי נגרות ייחודיים מקוריים קיימים מדרגות

עץ קומת קרקע -ראשונה וחיפוי עץ נישה/מרפסת דרומית. להוסיף חתך מצב מוצע נקודתי במדרגות;

*בהתייחס להערה בנספח הבינוי לפיה במידת הצורך יפורקו המדרגות ויתר האלמנטים הקשורים אליהן ויבנו מחדש באופן יציב שיבטיח השתמרותן לעתיד לבוא. החלטות בעניין זה ייעשו ע"י מהנדס שימור -

ההנחיה היא להגיש תכנית הנדסית הכוללת הגנה על אלמנטים לשימור ככל הניתן ללא פירוק.

13. יש לערוך את ההרמוניקה שרטוט מצב קיים לעומת שרטוט מצב מוצע - תכניות חתכים חזיתות.

14. יש להוסיף בתיאור מצב קיים סימון חלקי הבנין להריסה (צהוב), פירוק (כתום) והיקף חפירה מוצע.

יש להוסיף בהרמוניקה תכנית שימור קרקע בהתאם לסעיף 4.1.2 ב' 6

15. יש לסמן רדיוס שימור שורשים 3 מ' בהתאם להנחיות אגרונום בתכנית קומת קרקע ומרתפים.

16. יש להשלים התייחסות למיקום תשתיות בית משותף מים, חשמל וכל הנדרש בשלב תכנון נוכחי.

17. יש להוסיף בהרמוניקה רשימת פרטי בניה מקוריים קיימים לשימור + רשימה של פרטי בניה

לשחזור + רשימה של פרטי בניה חדשים, לתאום מפורט בנספח הפרטים שיצורף להיתר הבניה.

18. תנאי למתן היתר יהא הגשת נספח פרטים שיהא ערוך ע"י אדריכל שימור. נספח הפרטים יתייחס

לכל עבודות השימור והשיקום של גדרות, חזיתות אבן ופרטי בניה לשימור, התייחסות להתערבות בחלקים המיועדים לשימור ובפרטי בניה מקוריים קיימים לשימור, התייחסות לפרטי בניה לשחזור, פרטי מפגש בניה היסטורי וחדשה, פרטים חדשים, פרטי פיתוח, תכנית פיתוח מפורטת חצרות קדמיות עפ"י סעיף 6.6 ()5 הכוללת פירוט נטיעות חדשות עצים בוגרים מינים מקומיים בהתאם לסעיף 4.1.2 ז' 5 וכן הנחיות לשימוש חוזר באבנים מקוריות קיימות מחזיתות וגדרות המבנה המיועדות להריסה-פירוק.

19. יש לקבל חו"ד ראשונית של מהנדס שימור בהתייחס לחפירה מוצעת והקמת קומות מרתף מתחת

לבניין לשימור וביצוע חיזוקים שסומנו בתכניות, חלקם בעובי הפנימי של קירות אבן חזיתות לשימור.

בהתאם להוראות התכנית סעיפים .4.1 ז' .4,10 יובהר שלא יותר פירוק והרכבה של קירות אבן לשימור.

חו"ד ההנדסית שימורית תתייחס לפרטי ארכדה בנויה קשתות אבן (להבהיר אם מדובר במונוליט אבן)

מדרגות אבן הכניסה הראשית, מרפסת בנויה בולטת ממישור חזית לשימור הממוקמים בתחום חפירה.

20. תנאי למתן היתר יהא הגשת חו"ד הנדסית שימורית בהתאם לסעיפים 4.1.2 ז' ,4 6.1 (.)9,15,17

21. תנאי למתן היתר יהא הגשת חו"ד אגרונום בדבר חפירה ודיפון סמוך לעצים המיועדים לשימור.

22. תנאי למתן היתר יהא הפקדת ערבות וכתב התחייבות להבטחת ביצוע הוראות השימור בהיתר.

23. תנאי למתן היתר יהא הפקדת כתב מינוי אדריכל שימור מלווה ומהנדס שימור מלווה לביצוע.

24. ייכתב בהיתר הבניה כי העבודות יבוצעו ע"י קבלן בעל ניסיון בשימור מבנים.

25. עבודות מיוחדות בפרטי אבן ועץ לשימור ושיקום או שחזור יבוצעו ע"י משמרים מומחים בתחומם.

5

26. ייכתב בהיתר הבניה כי לא תותר התקנת מערכות טכניות או תשתיות מכל סוג שהוא בצמוד

לגדרות אבן המיועדות לשימור ו/או חזיתות הבנין לשימור.

27. ייכתב בהיתר הבניה כי לא תותר סגירת מבואת כניסה מקורה (ארכדה) בקומת קרקע הבנין לשימור.

28. ייכתב בהיתר הבניה כי לא תותר התקנת מצללה מכל סוג שהוא בחצר קדמית דרומית או במרפסות

קומה א' חזית דרומית או על גג המבנה לשימור ולא יבוצע שילוט על חזיתות/גדרות מבנה לשימור.

29. ייכתב בהיתר כי היה ויפגע/יהרס המבנה ההיסטורי או חלקים ממנו במהלך העבודות - יחזרו זכויות

הבניה להיות כפי שהמבנה המקור יהיה בנוי בפועל (לבדיקה ניסוח סעיף 4.1.2 ח' .)19

30. תנאי לטופס /4תעודת גמר/תעודת אכלוס יהא השלמת ביצוע עבודות השימור המפורטות בהיתר

וקבלת אישור מחלקת השימור בכתב.

6

סדר יום ועדת שימור

תאריך 24/11/2024 - כג חשוון תשפ"ה

סוג דיון ועדה לשימור

מספר ועדה 2024/14

מספר תיק 6726

נתונים כלליים

כתובת יפו ,86 לשכת הבריאות המחוזית, מחנה יהודה שם המבקש ירון קופרשטוק

סיבת הפניה תב"ע

מספר תכנית 1311075

סמכות מחוזית

איש קשר במח' שימור אדריכל יהונתן צחור

גוש חלקה חלק מחלקה

בשלמות

30071 56

עיקרי התכנית ומטרותיה:

מהות הבקשה: מוצע תכנון לשימור המבנים ההיסטוריים הקיימים במתחם והשמשתם יחד עם בניית

מבנה חדש בן 8-9 קומות וגג שטוח מעל קומת תת"ק ליצירת מתחם העתיד לשמש כבית מלון ומשרדים.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור: המבנה בעיר ההיסטורית, במתחם לשימור: מחנה יהודה

שימור סטטוטורי כן. מבנה ומתחם לשימור כמונומנט בתב"ע 2097 רשימת שימור נכלל ברשימת שימור מאושרת (כמונומנט) מס' אתר 4256 מבנה היסטורי כן. שנת בניה 1881 (מקור: תיק תיעוד. אטלס ירושלים )1972 תיק תיעוד תיעוד מקדים (שפירא אדר', ינואר )2016 התייחסות למסמכי התכנית שעמדה בתנאי סף ביום: 25.9.24

מצב מוצע: מוצע תכנון לשימור המבנים ההיסטוריים הקיימים במתחם והשמשתם יחד עם בניית

מבנה חדש בן 8-9 קומות וגג שטוח מעל קומת תת"ק ליצירת מתחם העתיד לשמש כבית מלון ומשרדים.

מצב קיים: מתחם/מבנה לשכת הבריאות המרכזית: מבנה אבן היסטורי (נבנה )1881-1891 מפואר דו

קומתי מעל מרתף/קומת מסד (בחלקו האחורי), המוקף חומת אבן היסטורית. בתחום החומה קיימים מס' מבני עזר היסטוריים בעלי חשיבות (מבני אורוות וצריפי בית חולים מנדטורי). בחזית הפונה לדרך יפו קיימת גדר ברזל מקורית ומבנה שער מפואר מאבן.

הערכת משמעות האתר: מתחם/מבנה לשכת הבריאות המרכזית: מבנה מונומנט: מבנה מפואר בעל

חשיבות היסטורית, אדריכלית ועירונית, הממוקם במיקום מרכזי ובולט המשמש מבנה ציבורי מאז הקמתו בסוף המאה ה 19 ועד היום.

תכנית מאושרת בתוקף: 2097א ייעוד בתב"ע בתוקף: מונומנט לשימור

תכניות קודמות בשטח התכנית:

:16.7.1959 תכנית מתאר 62 (30071ג)- אזור מסחרי :14.12.1972 תכנית 1680 הרחבת דרך יפו: דרך חדשה או מאושרת :16.1.1989 תכנית :2097 אתרים לשימור במרחב התכנון המקומי. הגדרת מבנה כמונומנט.

:13.12.1990 תכנית 2097א: אתרים לשמור-חובת הגשת תב"ע מפורטת לתוספות.

:13.4.2004 תכנית 8000 פרוייקט מערכת הסעה המונית לירושלים: דרך ציבורית / רצועת מסילת היתרים: מס' היתרי בניה לאורך השנים לשינויים במבנים הקיימים והתאמתם לשימושים במקום 7

מדיניות בנייה: מדיניות מע"ר צפון מס' קומות: מתחם לתכנון כולל בהתייחסות מיוחדת בראייה

מתחמית

תיאום תכנון:

תיק השימור הנוכחי מחדש תהליך תכנוני קודם:

▪ תיק שימור 2254 לתב"ע 101-0461475 שקודמה במקום ע"י הרל"י כנכס עירוני לשימור מבנים היסטוריים והוספת אגף חדש לבניית בית מלון.

▪ בתכנון הוקדם הוצע אגף/מבנה חדש במיקום דומה אך לגובה 9-10 קומות ולשימוש מלונאות ומשרדים.

▪ התכנית נגנזה בטרם נדונה בועדת שימור.

▪ תקציר חוות דעת מח' שימור לתיק מספר 2254 מתאריך 08/02/2017

1. יש לצמצם את בינוי האגף החדש ולהשאיר שטח גדול יותר לחצר ע"מ לשמור על מרקם

המתחם המקורי.

2. יש להציע תכנון לחזית מז' של המבנה החדש המוצע באופן שלא יפגע במבט מהחצר לחזית

האחורית של המבנה ההיסטורי הראשי.

3. יש לבטל את חלקו הדר'-מז' הבולט של המבנה החדש המוצע ולאפשר המבט מהחצר.

4. אין להצמיד את החזית הדרומית של האגף החדש למבנה ההיסטורי לשימור ולשמור על

מרווח גדול יותר.

5. יש לשקול את חלופות החיבור המוצע בין המבנים מול מח' שימור.

6. יש לבצע סקר עצים.

7. יש להוסיף הוראות שימור נוספות בהתאם להנחיות יועץ השימור של התכנית ובאישור מח'

שימור.

8. יש לסמן גם את מבנה הכניסה לשימור בסגול.

ועדת שימור

המלצת מחלקת השימור לוועדה מס' :14

לאשר את הבקשה בתנאים הבאים:

א. שימור: למבנה ההיסטורי חשיבות גבוהה כמונומנט המוגדר כך סטטוטורית ויש לשמרו במלואו

ולהקפיד כי המבנים ואלמנטים הבנויים והפריטים האדריכליים (המתועדים בתיק התיעוד כמבנים 1+2+3+4+5 וכן חומת האבן ההיסטורית של המתחם לרבות כל השערים בה) ישמרו וישוקמו במסגרת הפיתוח הכפי שמוצע. כתנאי להיתרי הבניה יוגשו תכניות שימור מפורטות לאישור מח' השימור לכל מבנה/אלמנט בנוי שנקבע לשימור כמונומנט וכן ימולאו כלל הוראות השימור שפורטו בהוראות התכנית.

ב. זיקת הנאה על כל החלק בין הבניין ההיסטורי לרח' יפו: יש להגדיר זיקת הנאה בחצר הקדמית-

דרומית של המתחם. בכל השטח שין המבנה ההיסטורי הקדמי/מרכזי לדרך יפו

ג. מעבר רוחבי בזיקת הנאה לציבור: יש לאפשר ולהציע מעבר רוחבי, החוצה את המתחם במרכזו

ממזרח למערב בין 2 שערים היסטוריים קיימים זה מול זה בחומות המתחם ממזרח וממערב. יש לקבוע כי המעבר יישאר פתוח ובשימוש הציבור בזיקת הנאה.

ד. תיעוד: יש להשלים ולאשר תיק תיעוד מלא לאישור מח' השימור.

ה. בינוי חדש מוצע: הבינוי המוצע כעת מקובל ובתנאי שיתאים עצמו לכללים הבאים:

8

▪ תחום בינוי: יש להקפיד כי הבינוי החדש המוצע לא יעבור את תחום המעבר הרוחבי (החוצה את המתחם ממזרח למערב) בין 2 השערים הקיימים זה מול זה בחומות המתחם ממזרח וממערב. מעבר זה יישמר בזיקת הנאה לציבור ורוחבו ייקבע בתכנון מפורט ובתיאום מח' השימור.

▪ גובה בינוי: מוצע בינוי בגובה 8 קומות המקובל על מח' שימור. ככל וצמצום שטח הבניה יאלץ להוסיף קומות נוספות, יתאפשר בינוי עד גובה מקסימלי של 10 קומות (כולל כל גובה המבנה ומתקניו) .

▪ חיבור בין האגף/מבנה החדש המוצע למבנה ההיסטורי: יש לשקול חלופות חיבור אפשריות בין המבנים בתיאום עם מח' שימור.

ו. שימושים: המבנה ההיסטורי הראשי-קדמי (דרומי) ייועד לשימוש עירוני-ציבורי (תרבות),

תעסוקה ומסחר. האגף/מבנה החדש המוצע ייועד למלונאות. המבנים ההיסטוריים בחלק האחורי (מבני האורוות והצריפים) ייעודו לשימושי מסחר ומשרדים.

ז. צמחיה בוגרת: בתחום התכנית קיימים עצים בוגרים שיש להתייחס לשימורם במסגרת התכנון

המוצע. יש להגיש חוו"ד אגרונום וסקר עצים ולעדכן בהתאם את שילוב העצים הבוגרים המוצע בתשריט התכנית המוצעת, בתיאום מול מח' שימור.

ח. הוראות התכנית: יש לתקן סע' .4.1.2ד שימור.:.2 "לא יתאפשר חיבור האגף העורפי החדש

לחלקו האחורי של המבנה. יש לשמור על מעבר רוחבי (מזרח-מערב) פתוח בזיקת הנאה לציבור".

ט. נספח הבינוי: יש לסמן את כל חלקי המבנים והאלמנטים ההיסטוריים לשימור (סגול) כולל מבנה

השער הקדמי וגדרות הברזל וחומות האבן המקיפים את המתחם (בנוסף לסימון הקיים של מבנים )1-5 בתכניות, בתיאום עם מח' השימור.

י. תנאים להיתר: אישור תיק תיעוד מלא, נספח פרטי שימור- הכולל תכניות שימור מפורטות לכל

מבנה/אלמנט שנקבע לשימור וכן כולל הנחיות ומפרט לשמירת והגנת אלמנטים לשימור במהלך העבודות- יוגשו ע"י אדריכל בעל ניסיון מוכח בשימור, יאושרו ע"י מח' שימור ויצורפו להיתר הבניה כחלק בלתי נפרד ממנו. הגשת טופס אדר' שימור מלווה וערבות בנקאית. הטמעת חוו"ד מהנדס שימור ותכנית הנדסית מאושרת ע"י מח' השימור בבקשת ההיתר.

יא. תנאים לטופס: 4 הריסת עבירות בניה והסרת תשתיות מחזיתות, אישור מח' שימור על ביצוע

כלל פעולות השימור הנדרשות כיאות.

9

סדר יום ועדת שימור

תאריך 24/11/2024 - כג חשוון תשפ"ה

סוג דיון ועדה לשימור

מספר ועדה 2024/14

מספר תיק 6439

נתונים כלליים

כתובת דוד ילין /34 יוסף בן מתתיהו ,27 מקור ברוך שם המבקש ילנה טורבן

סיבת הפניה תב"ע

מספר תכנית 1271410

סמכות מקומית

איש קשר במח' שימור אדריכל יהונתן צחור

גוש חלקה חלק מחלקה

בשלמות

31415 21

עיקרי התכנית ומטרותיה:

מהות הבקשה: תוספת 3 קומות ובינוי ברוב שטח החלקה תוך הריסת מבנה משק היסטורי ובניית

מבנה/אגף חדש במגרש ובו מבנה היסטורי קיים בן 3 קומות וגג רעפים ומבנה עזר מקורי בקצה הדרומי של החלקה ליצירת מבנה חדש בן 5 קומות וגגות רעפים מעל קומת מרתף ומחסנים תוך שינוי ייעוד משטח למוסד לשטח למגורים.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור: המבנה בעיר ההיסטורית, במתחם לשימור- מקור ברוך

שימור סטטוטורי לא

רשימת שימור נכלל ברשימת שימור מוצעת (מס' אתר ,186 )3078 מבנה היסטורי כן. שנת בניה 1926-1937 (מקור: אטלס ירושלים )1972 תיק תיעוד לא נמצא/קיים

התייחסות למסמכי התכנית שעמדה בתנאי סף ('בדיקה תכנונית') ביום: 7.10.24

מצב מוצע: מוצעת תוספת 3 קומות ובינוי ברוב שטח החלקה תוך הריסת מבנה משק היסטורי

ובניית מבנה/אגף חדש במגרש ובו מבנה היסטורי קיים בן 3 קומות וגג רעפים ומבנה עזר מקורי בקצה הדרומי של החלקה ליצירת מבנה חדש בן 5 קומות וגגות רעפים מעל קומת מרתף ומחסנים תוך שינוי ייעוד משטח למוסד לשטח למגורים.

מצב קיים: מבנה היסטורי קיים בן 3 קומות וגג רעפים בחלק הצפוני של החלקה, חצר במרכז ומבנה

עזר היסטורי בקצה הדרומי של החלקה.

הערכת משמעות האתר: מבנה מגורים בן 3 קומות וגג רעפים שנבנה בשנת 1925 בסגנון אקלקטי

כ'בית נסים חבשוש' (השתמר שלט ע"ג החזית) שבתו רחל חבשוש הייתה לוחמת אצ"ל. הבניין הוא חלק משכונת הגנים מקור ברוך, ומשמר בסגנונו את הבניה המרווחת של שכונה זו. למבנה חצר קדמית (דרומית) פינתית ומרוצפת מוקפת גדר אבן ומבנה עזר מקורי בנוי צמוד לחומה בקו אפס.

במבנה השתמרו אבני משקוף מעוטרים ומרשימים והוא כולל שילוב סוגי סיתות שונים בין חלקי החזיתות, סגירות מרפסות היסטוריות (מפרופיל בלגי), עיטור סינר עץ מסוגנן במפגש הגג וכן השתמר שער ברזל מרשים בכניסה לחצר. למבנה ערכיות וחשיבות היסטורית, אדריכלית ואורבנית 10

גבוהה והוא חלק ממכלול בעל חשיבות היסטורית-תרבותית בתולדות ההתישבות היהודית בירושלים.

תכנית מאושרת בתוקף: 5504 ייעוד בתב"ע בתוקף: מקום למוסד

תכניות קודמות בשטח התכנית:

:16.7.1959 תכנית מתאר 62 (30070ג / 31415ג): אזור מגורים 3 :8.5.1998 תכנית :5504 מקום למוסד

היתרים: אין

מדיניות בנייה: מדיניות מע"ר צפון (.)30034 מס' קומות: עד 5 קומות

תיאום תכנון: לא בוצע תיאום תכנון מקדים. תיק שימור נפתח לאחר הפניה ממינהל התכנון

ועדת שימור

לאשר את הבקשה בתנאים הבאים:

א. בינוי חדש: המכלול ההיסטורי הבנוי במגרש כולל מבנה מגורים, חצר, מבנה משק וחומת אבן

היקפית היסטוריים. למכלול היסטורי זה חשיבות וערכיות היסטורית, אדריכלית ועירונית גבוהה.

אין להציע הריסת חלקים ממכלול חשוב זה כפי שמוצע בבקשה זו (מוצעת הריסת כל החצר ההיסטורית ומילויה בבינוי מאסיבי חדש תוך הריסת מבנה המשק ההיסטורי הדרומי) ולפיכך:

▪ אין להציע בינוי בכל שטח החצר תוך הרס מרתפים, בורות מים ומבנה העזר שבחצר זו.

▪ ניתן להוסיף בינוי חדש אך ורק מעל למבנה ההיסטורי המקורי, ללא חריגה מקווי הבניין שלו ולגובה המתאים למדיניות הבינוי באזור זה (מע"ר צפון).

▪ ניתן להציע חדר מדרגות ו/או מעלית בחלל הדרומי-מערבי של המבנה ההיסטורי.

▪ מעבר לפגיעה במבנה ובחזיתות הראויות לשימור ניכרת פגיעה רבה בחלקה הסמוכה (ממערב)

לה קיימים פתחים לכיוון החצר. אין להציע בינוי שלא יאפשר אוורור ראוי לפתחים אלו.

▪ אין להציע פירוק והריסת מבנה העזר ההיסטורי שבקצה הדרומי של החלקה ובניית עמודת ממ"דים במקומו. ניתן להציע שימוש במבנה זה תוך שימורו המלא כולל גובהו וכן שימור גדר האבן של החלקה (למזרח ולדרום)

ב. שימור: יש לשמר את האלמנטים הבנויים והפרטים שהשתמרו ולשלבם במסגרת התכנון המוצע:

▪ שימור המבנה הראשי (צפוני) במלואו: יש לשמר המבנה ההיסטורי במלואו ולהציג בתכנון הנחיות לשיקומו המלא. אין לפגוע, להוסיף או לשנות את חזיתותיו של המבנה ההיסטורי ויש לשמר את כל פרטיהן- פתחים, משקופים, עמודים, ארקרים וכל יתר פרטיהם.

▪ גרם מדרגות אבן: יש לשמור על גרם המדרגות המקורי הקיים בחצר.

▪ גג רעפים היסטורי: יש לשמור על הגג ההיסטורי, כולל האלמנט המעוטר בגג ה'ארקר' (מרפסת תלויה מעץ) אין לאשר בעתיד תוספות בניה המציעות לפרק גג זה ובכל מקרה של תכנון עתידי יוטמעו הנחיות לפירוק זהיר ומבוקר של הגג ההיסטורי, שמירת הרעפים המקוריים ושילובם בגג החדש ככל שיוצע.

▪ שימור חצר היסטורית: יש לשמר את החצר ההיסטורית על כל פרטיה- ריצוף היסטורי, בור מים (ככל שקיים וניתן להשמישו) וכן מתקנים היסטוריים נוספים ככל שהשתמרו בחצר.

▪ גדר החלקה: יש לשמור על גדר החלקה ולשקמה בהתאם לאופיה וגובהה המקורי, יש להסיר תוספות מאוחרות ולשמר את השער המקורי שהשתמר.

ג. תיעוד: הוגש תיק תיעוד הרגע האחרון לפני הדיון בתכנית. יש להשלים ולאשר תיק התיעוד

שהוגש. בהתאם לתיק התיעוד שיאושר ייתכן ויוגדרו פרטים ואלמנטים נוספים שיידרשו לשימור במבנה וכן ייקבעו האלמנטים שיותר להרסם ככל שיתאפשר ע"מ לוודא כי פרטי בנין ייחודים ובעלי ערך אדריכלי לא יהרסו/ייפגעו.

ד. גובה בינוי: יש להציע בינוי בגובה מתאים למדיניות מע"ר צפון 5 קומות בלבד. אין להגביה את

גג הרעפים- גובה מזחלות הגג יהיה בגובה תקרת הקומה החמישית).

ה. קונסטרוקציה חדשה: לא יותר דיקוק ו/או כל פגיעה אחרת בקירות ההיסטוריים לשימור (למעט

עבור חיזוק פנימי נקודתי ככל ויידרש ובתיאום עם מח' שימור). קונסטרוקציה חדשה תהיה פנימית בלבד ולא חיצונית.

ו. עיצוב חזיתות: יש להקפיד על עיצוב חזיתות תוספות הבניה כך שיהיו עוקבות ומתאימות

לחזיתות המבנה היסטורי אך אין צורך להעתיק את החזית ההיסטורית גם לאגפים חדשים 11

לגמרי- אין להציע אבני פינה בולטות באגפים החדשים. יש להציע פתחים מתאימים יותר בחזיתות.

ז. הפרדה ואבחנה בין אלמנטים היסטוריים וחדשים: יש להציג הפרדה אופקית ואנכית מתאימה

בין ישן וחדש בעדיפות להפרדה מרחבית/גושית בין בינוי היסטורי לחדש. יש לפרט סוג העיבוד וגוון האבן בחזיתות הקיימות והמוצעות ולהימנע מיצירת פערים ויזואליים בולטים בין התוספת החדשה לקיים ומאידך יש לאפשר הבחנה ברורה בין המבנה ההיסטורי לתוספות החדשות. יש להגיש פרט מוגדל של אלמנט ההפרדה המוצע המתאים ומכבד את המבנה ההיסטורי.

ח. ממ"דים: לאור האמור לעיל (סע' א+ב) אין להציע ממ"דים ע"ג מבנה העזר (הדרומי) ההיסטורי

שבנייתם תחייב הריסתו. מיקום חדש יבחן בתיאום עם מח' השימור. ניתן לשקול תכנון חדרים מחוזקים בתחומי המתאימים לבינוי ההיסטורי. יש להתאים עיצוב חלונות הממ"דים לסביבתם ההיסטורית. ניתן להציע פתח מאורך (או דמה).

ט. מרפסות: יש להציע מרפסות חדשות תואמות למתאר המרפסות ההיסטוריות הקיימות/אחידות

ומתאימות למרקם ההיסטורי ולמלוא גובה המבנה המוצע. אין להציע 'מרפסות סוכה' קופצות בחזיתות. ניתן להציע מרפסות דמה ע"מ לאפשר 'מרפסות סוכה' בתיאום עם מח' השימור. יש לסמן תוספות וסגירות לא מאושרות לפירוק.

י. גג רעפים: יש לשלב בגגות הרעפים החדשים המוצעים את גג הרעפים ההיסטורי הקיים, בתיאום

עם מח' השימור. יש להטמיע בהוראות התכנית (להלן) הנחיות לפירוק זהיר ומבוקר של הגג ההיסטורי, שמירת הרעפים המקוריים ושילובם בגג החדש. הגג יהיה בשיפוע תקני לכל גובהו עד לשיאו ולא יותר חלק שטוח בראש הגג (למעט דרישות כב"א ככל ויידרש) ובתיאום מול מח'

שימור. מערכות ותשתיות מים ומיזוג ימוקמו באופן נסתר בחלל הגג.

יא. מערכות ותשתיות: מיקום מערכות תשתית וצנרות (מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים

ותקשורת) ייעשה באופן נסתר במעטפת המבנה/קומת מרתף/חלל הגג ולא ע"ג החזיתות.

לתיאום מול מח' השימור.

יב. חוו"ד הנדסית: מוצעת חפירת קומת תת"ק חדשה מתחת ליסודות ולקירות היסטוריים קיימים.

יש להגיש חוו"ד הנדסית- שימורית לבחינת היתכנות הבניה מתחת למבנים ההיסטוריים וייצוב המבנים והקירות. חוו"ד זו תוטמע בבקשת היתר ככל ותוגש.

יג. תשריט: יש לסמן את המבנה ההיסטורי, את מבנה העזר (הדרומי), את המדרגות ואת גדר האבן

של המתחם לשימור (בהתאם לסימונו לשימור בנספח הבינוי).

יד. הוראות התכנית: יש להוסיף הוראות לשימור ולהגנת המבנים ההיסטוריים הקיימים:

▪ הגדרת האלמנטים הנדרשים לשימור בחלקה: המבנה ההיסטורי, גדר החלקה, החצר ההיסטורית ומבנה עזר היסטורי דרומי. כמפורט בסע' ב'.

▪ הוראות להגנת המבנים ההיסטוריים הקיימים: לא יותר דיקוק ו/או כל פגיעה אחרת בקירות ובקמרונות היסטוריים לשימור. קונסטרוקציה חדשה תהיה פנימית בלבד ולא חיצונית. תכנית הנדסית תתואם עם מח' השימור ותוטמע בתכנון המוצע.

▪ הוראות לגבי גג הרעפים: אין לפרק או להרוס את גג מרפסת 'ארקר' קיימת. יש לתאם הוראות שימור מתאימות עם מח' שימור. כן יש להטמיע בהוראות התכנית הנחיות לפירוק זהיר ומבוקר של הגג ההיסטורי, שמירת הרעפים המקוריים ושילובם בגג החדש.

טו. נספח הבינוי: יש לסמן את כל האלמנטים ההיסטוריים שנדרשים לשימור (סגול) בתיאום עם

מח' השימור.

טז. תנאים להיתר: אישור תיק תיעוד, נספח פרטי שימור, הנחיות ומפרט לשמירת והגנת אלמנטים

לשימור במהלך העבודות- יוגשו ע"י אדריכל בעל ניסיון מוכח בשימור, ייבחנו בתיאום עם מח'

השימור ויצורפו להיתר הבניה כחלק בלתי נפרד ממנו. הגשת טופס אדר' שימור מלווה וערבות בנקאית. הטמעת חוו"ד מהנדס שימור ותכנית הנדסית מאושרת ע"י מח' השימור בבקשת ההיתר.

יז. תנאים לטופס: 4 הריסת עבירות בניה והסרת תשתיות מחזיתות, אישור מח' שימור על ביצוע

כלל פעולות השימור הנדרשות כיאות.

12

סדר יום ועדת שימור

תאריך 24/11/2024 - כג חשוון תשפ"ה

סוג דיון ועדה לשימור

מספר ועדה 2024/14

מספר תיק 6385

נתונים כלליים

כתובת חרל"פ ,26 קטמון הישנה

שם המבקש מיקי זיידמן

סיבת הפניה תמ"א 38

מספר תכנית 15819

סמכות מקומית

איש קשר מחלקת השימור הנדסאית אדריכלות חיה מרציאנו גוש חלקה בשלמות

30023 16

עיקרי התכנית ומטרותיה:

מהות: חיזוק המבנה, תוספת 2 קומות מעל מבנה בן 3 קומות וקומת מרתף חשופה, הרחבת הדירות, תוספת ממ"דים ומעלית בחזית אחורית מכוח תמ"א .38/1 התייחסות למבנים ואתרים לשימור:

עיר היסטורית מחוץ לעיר ההיסטורית

שימור סטטוטורי

רשימת השימור העירונית

מבנה היסטורי אינו היסטורי- נבנה בשנת 1950

תיאור המצב הקיים: המבנה הנידון ממוקם ברחוב חרל"פ 26 בשכונת קריית שמואל בגבול שכונת

רחביה ההיסטורית, נבנה בתחילת שנות ה-.50 מבנה בן 3 קומות מעל קומת מרתף חשופה, הגישה מן הרחוב לקומת הקרקע דרך גשר. חזית המבנה לרחוב חרל"פ הינה חזית מרשימה. הכניסה הראשית מודגשת בעמודים משני צידיה. סביב הפתחים פרטי אבן בעלי קשת ישרה שטוחה. המבנה מחופה באבן מלאכותית. למבנה מרפסות אופייניות. בחזית האחורית חלון טרמומטר המאפיין את חדר המדרגות מקורי שנשמר על כל פרטיו. למבנה גדר ראשית נמוכה. בתחום ובגבולות החלקה קיימים עצים בוגרים. המבנה אינו היסטורי כהגדרתו אך ניכר שיש בו ערך אדריכלי שימורי.

יש לציין כי מבנה דומה לו באלחריזי 30 סומן עם חזית ראשית לשימור במסגרת תכנית 9988 תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית:

13

30013ג- תכנית מתאר -62 תוקף: -16/07/1959 אזור מגורים ,2 %120 ב4 קומות.

-9988 תכנית מתאר לשכונת רחביה. תוקף: -25/08/2015 אזור מגורים ב' חדש- 4 קומות וקומה חמישית בנסיגה של 2.5 מ' כלפי הרחוב. %153 מירביים.

היתרים: -1949/1747.00 הקמת בניה חדש- בתוקף: 15/02/1950 מדיניות: עפ"י תכנית מתאר לשכונת רחביה .9988

ועדת שימור:

המלצת מחלקת השימור לוועדה מס' :14

מחלקת השימור ממליצה לאשר את הבקשה בתנאים הבאים:

1. שימור חלק החזית הקדמית לרחוב חרל"פ על כל פרטיה הכוללת:

ציר הכניסה וכל המרפסות שמעליה כולל הפתחים הקיימים. בחלק זה של החזית יהיה חיזוק פנימי.

יש לסמן חלק זה לשימור בסגול כמקובל.

מרפסות מוצעות וסגירתם בחזית ראשית אינן מקובלות.-מוצע הרחבת המרפסות לעומק של 2 מ'

שאינו אופייני באזורים היסטוריים וכן מוצע סגירת חלק מהמרפסות בחזית ראשית .

נבקש לציין כי דירות אלו מקבלות הרחבות מעבר ל-25 מ"ר ומרפסות צידיות מעבר למרפסת הקיימת אותה ההמלצה מבקשת לשמור.

חיזוק חיצוני המוצע בקצוות החזית מאושר- אבן המוצעת תהיה כדוגמת הקיים כולל פרטי האבן בתיאום עם מחלקת השימור.

2. חזית מערבית- יש לשחזר את חלון טרמומטר של חדר המדרגות הקיים במעלית המוצעת.

3. מרפסות- יש לתכנן מרפסות צידיות בנסיגה של לפחות 50 ס"מ מהחזית הראשית.

4. גדרות- יש לשמור על גדר נמוכה המשכית ורציפה כפי שקיימת היום. חלק מהגדר הראשית בצידה

השמאלי נבנה מחדש. יש לתכנן גדר אחידה ונמוכה. יש להוסיף פריסת כל הגדרות.

5. עצים- התקבל סקר עצים מתאריך ,15.06.23 בתחום ובגבולות החלקה קיימים 8 עצים מתוכם

מוצעים 4 לכריתה ממין פולשני ועץ זית להעתקה. יש להציג מקום לשתילת עצים חדשים בדגש בחזית ראשית לרחוב חרל"פ.

6. חזית צפונית ודרומית- יש להבהיר היכן מוצעים קירות התמך בתכנית פיתוח. יש להתייחס

לעצים לשימור בתחום החצר. התכנון יעשה תוך שימור העצים הבוגרים.

7. נגישות- מוצעים ביטול מדרגות לצורך הנגשת הכניסה בחזית קדמית - יש להבהיר האם מגביהים

את הגדרות מצידי שביל הכניסה.

8. יש להתאים גודל פתחים וחומרי גמר להוראות תכנית 9988 סעיף י"ד .12

9. יש לשלוח הדמיה.

תנאים למתן היתר:

א. תיאום חומרי גמר וצבע.

ב. תיאום מיקום תשתיות- אין לייצר חומת תשתיות ע"ג הרחוב.

ג. אדריכל שימור מלווה, ערבות בנקאית, פרטי חזית מזרחית (חזית לרחוב חרל"פ) קיים ומוצע.

תנאי לטופס: 4

אישור מחלקת השימור בכתב.

14

סדר יום ועדת שימור

תאריך 24/11/2024 - כג חשוון תשפ"ה

סוג דיון ועדה לשימור

מספר ועדה 2024/14

מספר תיק 5849

נתונים כלליים

כתובת עמינדב ,14 גבעת חנניה

שם המבקש משה שפירא אדריכלים

סיבת הפניה תמ"א 38

מספר תכנית 15686

סמכות מקומית

איש קשר במחלקת השימור אדריכל שחר פוני

גוש חלקה חלק

בשלמות מחלקה

30018 17

עיקרי התכנית ומטרותיה:

מהות הבקשה: תוספת 3 קומות (סה"כ 31 יח"ד), לבניין בן קומה אחת ויח"ד אחת במסגרת תמ"א

38/2 ותכנית .10038

התייחסות למבנים ואתרים לשימור: המבנה בעיר ההיסטורית

שימור סטטוטורי לא

רשימת שימור מסומן ברשימת שימור: 48024

מבנה היסטורי כן. שנת בניה (במקור): 1886-1888

תיק תיעוד קיים

התייחסות למסמכים/הרמוניקה מיום: 4.6.24

מצב מוצע: הבקשה מציעה הריסת מבנה היסטורי קיים בעל קומה אחת, תוך שימור חזיתות וחלל

פנים ובניית מבנה חדש בעל 4 קומות (הוספת 3 קומות מעל הקומה הקיימת לשימור). התכנית מציעה הרחבת תכסית המבנה (בעיקר לדרום). תוספת שטח עיקרי מבוקש: 833 מ"ר. סה"כ שטח עיקרי (קיים + תוספת): 1068 מ"ר.

מצב קיים: המבנה ממוקם בסמוך לגרעין ההיסטורי של שכונת אבו תור. השכונה נוסדה בעת

העתיקה (יש המזהים אותה עם "הר העצה הרעה") וקיימים בה שרידים מהמאה ה 7 לסה"נ.

המבנה המדובר הינו בניין היסטורי בן קומה אחת המשמש למגורים (בחלקה מצוי גם קבר שייח אחמד א'-תור. מבנה הקבר היום משמש כמחסן). הבניין בנוי קמרונות צלב. בחצר המבנה קיימים עצים עתיקים. המבנה נבנה בשלבים: המבנה המקורי נבנה ככל הנראה בסביבות שנת ,1888 הרחבות בצד הצפוני של המבנה נבנו בסביבות שנת ,1935 והרחבה בחזית מזרחית נבנתה בשנת .1973

שטח עיקרי קיים: 236 מ"ר. שטח החלקה הינו 1743 מ"ר.

תכנית מאושרת בתוקף: 2698 ייעוד בתב"ע בתוקף: מגורים 4

תכניות קודמות בשטח התכנית: ---

היתרים: בשנת 2004 הוצא היתר במסגרת תמ"א 38 להרחבת מבנה סמוך (באותה החלקה) לכדי שטח

עיקרי כולל: 1977 מ"ר (%.)113

מדיניות בנייה:

1. ביעוד "מגורים 4" ניתן לבנות עד %70 משטח החלקה המיועדת למגורים.

2. בימים אלו מקודמת תכנית אב לשכונה כולה. להלן חו"ד עורכות תכנית האב, אדר' סלמה ארד

ואדר' יערה רוזנר:

"לשני המבנים ההיסטוריים הקיימים בחלקה (המבנה דנן וקבר השי' הסמוך לו) ערכים גבוהים –

15

היסטוריים, תרבותיים אדריכליים וטכנולוגים... חשוב לשמור על ... הקבר וסביבתו הבנויה הכוללת את החצר שבינו לבין בית המגורים ואת בית המגורים ההיסטורי עצמו ללא תוספות. יש לקבוע את שני המבנים ההיסטוריים והחצר -אתר לשימור מחמיר."

ועדת שימור:

המלצת מחלקת השימור לוועדה מס' :14

המבנה נושא ערכים ברורים לשימור. בנוסף, המבנה מצוי סמוך לגרעין ההיסטורי של שכונת אבו תור.

1. תוספת קומות על המבנה עתידה לגרום לפגיעה ברורה הן בערכי המבנה עצמו והן לפגיעה חזותית

בגרעין השכונה (ראה חו"ד עורכות תכנית האב, לעיל). הגבהת המבנה המצוי בסמיכות רבה כ"כ למתחם המנזר תיצור בהכרח פגיעה בהקשרו הסביבתי הנוכחי של המתחם. בנוסף, הבנייה המוצעת סביב מעטפת המבנה (בעיקר בצידו הדרומי) עתידה לפגוע בערכי המבנה עצמו.

2. זאת ועוד: אחוזי הבניה הניתנים לניצול, 'נוצלו' זה מכבר בבינוי במבנה הסמוך (ואף מעבר לכך,

עד לכדי %113.4 משטח החלקה). על כן יש לראות בתוספת הבנייה האינטנסיבית שאופשרה במבנה הסמוך, ניצול מושכל של הפניית פוטנציאל הבניה למבנה הסמוך על מנת לאפשר, בין השאר, את הותרת המבנה דנן כפי שהוא ללא תוספות העתידות לפגוע בחזות ובאופי המרקם הקרוב.

3. ניתן לאשר תוספת ממ"ד, ובלבד שימוקם באופן נסתר ככל שניתן ולא יחייב הריסת חלקים

ממעטפת המבנה).

16

סדר יום ועדת שימור

תאריך 24/11/2024 - כג חשוון תשפ"ה

סוג דיון ועדה לשימור

מספר ועדה 2024/14

מספר תיק 5104

נתונים כלליים

כתובת דרך בית לחם ,23 גאולים בקעה

מגיש התכנית משה שפירא

סיבת הפניה תמ"א 38

מספר תכנית 15661

סמכות מקומית

איש קשר במחלקת השימור הנדסאית אדריכלות חיה מרציאנו גוש חלקה בשלמות

30013 17 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה:

מהות: תוספת בינוי של קומה מלאה וקומה מובלעת בגג רעפים, תוספת מעלית ומדרגות פנימיות, ממ"קים, הריסת חלק מחזית אחורית היסטורית והריסת חלק מפנים המבנה, חיזוק פנימי במסגרת תמ"א .38/1

התייחסות למבנים ואתרים לשימור:

עיר היסטורית מחוץ לעיר ההיסטורית

שימור סטטוטורי מסומן בתכנית 3770 כמבנה

לשימור וחזית ראשית לשימור.

רשימת השימור העירונית אתרים מאושרים מס' ,2314 2693

תיאור המצב הקיים: המבנה הנידון הינו מהמבנים הראשונים של השכונה בקעה ההיסטורית,

המבנה נבנה בשנת 1917 ובתחילת שנות ה-20 המבנה הורחב למבנה פאר. מבנה בן 2 קומות וקומה נוספת מובלעת בגג רעפים. מדרגות חיצוניות מפוארות המקשרות בין קומת הקרקע לקומה א וגרם מדרגות פנימי המקשר בן קומה א לקומת הגג. המבנה התחיל כמבנה קטן חד קומתי, ראשיתו בסביבות שנת 1900 כבית חלל מרכזי כפרי בן שלושה חדרים. בתחילת שנות ה20 הורחבה תכסית הבניה ונוספה קומה נוספת עם גג רעפים אשר שיוותה למבנה מראה "ארמונות עירוניים" כפי שמוכרים לנו משכונת שייח ג'ארח. הבית הינו בית ערבי טיפוסי, הבנוי במתכונת של בית חלל מרכזי (בית ליוואן), ומכיל פרטי בניין ועושר סגנוני. בפרטיו ניתן לראות מסורות בניה שונות 17

ממסורת מקומית , מזרחית ועד להשפעות אירופיות וניאו קלאסיציסטיות. החזיתות מאופיינות בפרטי אבן שונים ומורכבים. פרטי הבנין כוללים כניסה מרשימה "פורטריקו" עם פתח טריפור, פתחים מעוטרים בקשת תלת מוקדמית בקומה מעל הכניסה, גרמי מדרגות בחזית ראשית בסגנון בארוקי, חלונות המעוטרים באבן ראשה מסוגננת, סורגים ותריסים. בפנים המבנים קיימים פתחים מקוריים מקושתים, דלתות, מעקות וריצופים מקוריים. גדר הכניסה גם היא מאופיינת בסגנון ניאו בארוקית. המבנה הינו חלק מעושר המבנים המצוי בשכונת בקעה בכלל ולאורך דרך בית לחם בפרט.

המבנה יושב בשולי המגרש ומוקף בגן המכיל בתוכו עצי פרי ונוי בוגרים. צמחיה זו הינה ממאפייניה הבולטים של השכונה ומרוח המקום. בעלי הבית שהתגוררו במבנה הינם משפחות בעלות שם אשר השאירו חותם על החברה בפועלם. המבנה נשמר, מאז בנייתו ועד היום, בצורה ייחודית, יחד עם פרטי החוץ והפנים שבו, ומהווה דוגמא מקורית לעושר הבניניי וליופייה של שכונת בקעה ומבטא את מעבר השכונה בזמן המנדט ממרחב כפרי לשכונה עירונית. למבנה חשיבות שימורית אדריכלית, אורבנית, היסטורית וחברתית ומהווה חלק מהרמה ההיסטורית של הרחוב הראשי דרך בית לחם ושכונת בקעה.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית:

30013ג- תכנית מתאר -62 תוקף: -16/07/1959 אזור מגורים 1 -3770 תכנית מתאר לשכונת בקעה. תוקף: -30/06/1999 המבנה מסומן בנקודה אדומה לשימור עם חזית ראשית לשימור- באזור מגורים 1 מיוחד.

היתרים: לא נמצאו היתרים במערכת העירונית

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות :

1. ייעוד לפי תכנית- מסומן לשימור, אזור מגורים 1 מיוחד, %75 בניה ב3 קומות וגג רעפים.

2. תכנית שכונתית- תכנית אב בקעה מס' -30004 מתחם בינוי A (מרקם לשימור), המבנה

מסומן לשימור בדרגה א'- שימור מחמיר עם חצר היסטורית ועצים בוגרים לשימור. לא תותר חריגה ממגבלות הבניה וזכויות מוקנות מתוקף תכנית מאושרת.

ועדת שימור:

המלצת מחלקת השימור לוועדה מס' :14

לדחות את הבקשה מהנימוקים הבאים:

התכנית מציעה תוספת בינוי של קומה מלאה וקומה מובלעת בגג רעפים, תוספת מעלית ומדרגות פנימיות, ממ"קים, הריסת חלק מפנים קומת הקרקע, הריסת כל הפנים בקומה א' והריסת קומת הגג, חיזוק פנימי.

המבנה מסומן בתשריט תכנית 3770 עם נקודה אדומה כמבנה לשימור ובנוסף מסומנת חזית ראשית לשימור. ובהוראות התכנית מסומן המבנה רק עם חזית לשימור.

המבנה נכלל ברשימת השימור העירונית המאושרת ובתכנית אב בקעה כמבנה לשימור בדרגה א' עם חצר היסטורית ועצים בוגרים. לא תותר חריגה ממגבלות הבניה וזכויות מוקנות מתוקף תכנית מאושרת.

18

התכנית המוצעת חורגת ממגבלות גובה ומאחוזי בניה המותרים עפ"י התכניות החלות.

המבנה לשימור הינו בעל חשיבות שימורית אדריכלית והיסטורית מובהקת, בעל מאפיינים ייחודיים המשלבים פרטי בניה וסגנונות בניה שונים. ממסורת מקומית , מזרחית ועד להשפעות אירופיות וניאו קלאסיציסטיות ומהווה חלק מהתפתחות והמרקם הבניה ההיסטורי של שכונת בקעה.

בכל תכנית מתאר או אב הכוללת פיתוח, חשוב לשמור על מספר מבנים יוצאי דופן באיכותם אשר ישמרו ללא תוספות ויוכלו להוות עדות אותנטית לבניה ההיסטורית. במבנה זה חשוב הנושא על אחת כמה וכמה לאור מיקומו על ציר ראשי תיירותי דרך בתי לחם ולאור ערכיו השימוריים הייחודיים.

למבנה ערכים שימוריים בפנים ובחוץ.

גובה הבינוי /מס' הקומות המוצע, הממדים, המעלית והמדרגות פוגעים במבנה ובערכיו השימוריים.

ולמעשה הורסים חלק מהמבנה.

בהרמוניקה לא מוצגת תכנית חיזוק למבנה וניתן להניח כי החיזוקים הפנימיים עשויים להרוס את החלל היחודי.

אחוזי הבניה הקיימים היום במבנה כבר כעת חורגים מ %-120 המקסימום המוצע לפי תכנית האב.

במהלך השנים בתכנית אב שאושרה לשכונת בקעה סומן הבניין לשימור בדרגה הגבוהה ביותר.

על כל האמור, מחלקת השימור ממליצה לדחות את הבקשה.

19

סדר יום ועדת שימור

תאריך 24/11/2024 - כג חשוון תשפ"ה

סוג דיון ועדה לשימור

מספר ועדה 2024/14

מספר תיק 6773

נתונים כלליים

כתובת שיריזלי ,7-9 מחנה יהודה

שם המבקש הדר יעל

סיבת הפניה תמ"א 38

מספר תכנית 15804

סמכות מקומית

איש קשר במחלקת השימור אדריכל שחר פוני

גוש חלקה חלק

בשלמות מחלקה

30046 15

עיקרי התכנית ומטרותיה:

מהות הבקשה: המבנה המזרחי בחלקה: תוספת קומה+ הגבהת גג הרעפים מעל הקומה הנוספת

לשם הסדרת קומת גג. התקנת מרפסות.

המבנה המערבי בחלקה: הגבהת גג הרעפים לשם הסדרת קומת גג.

בשני המבנים: התקנת קומת מחסנים תת קרקעית

התייחסות למבנים ואתרים לשימור: המבנה בעיר ההיסטורית

שימור סטטוטורי החזית המזרחית מוגדרת כחזית לשימור ע"פ התב"ע המאושרת רשימת שימור מופיע ברשימה הטנטטיבית כמבנה לשימור מבנה היסטורי כן. שנת בניה: בין השנים 1882 ל 1885 תיק תיעוד קיים

התייחסות למסמכים/הרמוניקה מיום: 7.2.24

מצב מוצע: מבנה מזרחי: תוספת קומה מעל הקומה העליונה הקיימת כיום. הגבהת מדלפות הגג ב

1.11 מ' ויצירת קומת גג. התקנת קומת מרתף ליצירת מחסנים. התקנת מרפסות בקומה הקיימת ובקומה הנוספת. התקנת מעלית.

מבנה מערבי: הגבהת מדלפות הגג ב 2.4 מ' בחלקו הדרומי של המבנה וב 1.2 מ' בחלקו הצפוני,

ויצירת קומת גג. התקנת קומת מרתף לשם מחסנים. התקנת מעלית.

מצב קיים: המבנים מהווים חלק ממרקם שכונת מזכרת משה, אחת מהשכונות הראשונות של

ירושלים מחוץ לחומות שנבנתה, יחד עם 'אחותה התאומה' אהל משה בכספי העזבון של השר מונטיפיורי, בין השנים .1882-1885

המבנים מהווים חלק מהדופן המזרחית של השכונה. המבנה המערבי בעל חזית המעוצבת באופן "אינדיבידואלי", על אף היות המבנה חלק מבניה טורית. המבנה המזרחי מהווה חלק מרצף בינוי אחיד לאורך הרחוב כולו, הכולל קומת קרקע בעלת מפלס הנמוך בכ 0.5 מ' מתחת למפלס הרחוב וחללים מקומרים, ומעל קומה זו קומה נוספת בעלת חללים מקומרים. בחזית הרציפה לא הותקנו מרפסות כלל.

תכנית מאושרת בתוקף: 3832 ייעוד בתב"ע בתוקף: מגורים מיוחד

תכניות קודמות בשטח התכנית: אין

היתרים: אין

מדיניות בנייה: מס' קומות: עד 2 קומות. אין לסתור הוראות בתכנית המתאר הקיימת.

ועדת שימור:

המלצת מחלקת השימור לוועדה מס' :14

20

לאשר את הבקשה בתנאים הבאים:

1. גובה המדלפות בצידו המערבי של המבנה (רחוב שיריזלי) לא יעבור את קו הגובה 821.28 מ' מעל

פנה"י.

2. גובה המדלפות בצידו המזרחי של המבנה (רחוב שומרון) לא יעבור את קו הגובה 823.35 מ' מעל

פנה"י.

הגבהת מדלפות הגג, מעבר להיותה סותרת את הוראות תכנית המתאר (נספח הבינוי לתכנית. הן ביחס להגבהת המדלפות והן ביחס לגובה הכולל מפני הרחוב) מהווה פגיעה ויזואלית וסגנונית הן למבנה עצמו והן לסביבתו ועומדת בסתירה ל"שפת המקום" של בניה מקורית בה מדלפות הגג בגובה תקרת הקומה העליונה.

על הפתח בגג המבנה להיות מותקן כך שיישמר הגובה מקו המדלפות עד לגובה מעקה (1.10 מ').

3. אין להתקין מרפסות בחזית רח' שומרון.

התקנת המרפסות בחזית המזרחית מהווה אלמנט זר לחזית כולה שנבנתה, במכוון, כחזית חיצונית לשכונה וללא מרפסות לאורכה.

ניתן לאשר את שאר השינויים המוצעים: הסדרת קומת מרתף (בכפוף לחוות דעת הנדסית) והתכנון המחודש של השטח שבין המבנה המזרחי למערבי.

תנאים נוספים לקבלת היתר בניה:

א. יש לעמוד בכל הוראות השימור ותנאי סטייה ניכרת החלים במסגרת תב"ע בתוקף.

יש להטמיע בבקשת ההיתר נספח 'פרטי בניה לשימור' המאושר ע"י מח' שימור. הנספח יהיה חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה.

ב. יש להטמיע בבקשה נספח 'פרטי בניה לשימור' המאושר ע"י מח' שימור. הנספח יהיה חלק בלתי

נפרד מהיתר הבניה.

ג. תיק התיעוד ונספח הפרטים יאושרו ע"י מח' השימור ויצורפו להיתר הבניה כחלק בלתי נפרד

ממנו.

ד. לא תותר הריסת החלקים שישומרו במסגרת התכנית החדשה בהתאם למפורט לעיל, כולל: סוג

האבן, העיבוד והסיתות, פתחים, תבליטים, כתובות, חומרי מליטה וכיחול, מסגרות סורגים, גדרות ושערים ופרטי נגרות ועוד.

ה. יש לקבל אישור מח' שימור למיקום מוצע למערכות ע"ג תכנית פיתוח מפורטת. יש למנות

אדריכל שימור מלווה, המופיע ברשימת אדריכלי השימור.

ו. יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למח' שימור. על הערבות להיות בתוקף שנתיים מיום

הגשת הערבות למח' השימור.

תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:

1. כתנאי לטופס 2 ידווח למח' שימור על תחילת העבודות באתר ע"י אדריכל שימור מלווה שמונה

בהתאם להנחיות מח' השימור.

2. הבנייה תבוצע אך ורק בהתאם למאושר בהיתר זה ולפי הנחיות אדריכל השימור המלווה את

העבודות.

3. אופי סיתות ועיבוד אבן, גוון, חומריות, מרקם וגווני טיח וחומרי גמר אחרים יתואמו ויאושרו ע"י

מח' השימור לפני ביצועם באתר.

4. לא תותר הריסת/פירוק והרכבת אלמנטים המיועדים לשימור לרבות חזיתות, פתחים, פרטי בנין,

מסגרות, נגרות ונפחות מקוריים ללא תיאום ואישור מח' שימור.

5. לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצונית על אלמנטים, חזיתות וחללים פנימיים

המיועדים לשימור.

6. כל סטייה ממסמכי התכנית מחייבת תיאום ואישור מח' השימור.

7. במידה וימצאו בורות מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק העבודה מיידית, לדווח ולפעול

בהתאם להנחיות מח' השימור.

8. היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שהוגשו למח' השימור.

21

סדר יום ועדת שימור

תאריך 24/11/2024 - כג חשוון תשפ"ה

סוג דיון ועדה לשימור

מספר ועדה 2024/14

מספר תיק 6455

נתונים כלליים

כתובת הרב שלום שבזי ,28 נחלאות

שם המבקש חנה וינר

סיבת הפניה תמ"א 38

מספר תכנית 15642

סמכות מחוזית

איש קשר במחלקת השימור אדריכל שחר פוני

גוש חלקה חלק

בשלמות מחלקה

30109 236

עיקרי התכנית ומטרותיה:

מהות הבקשה: תוספת והרחבת מבנה מגורים קיים לפי תכנית 10038

התייחסות למבנים ואתרים לשימור: המבנה בעיר ההיסטורית

שימור סטטוטורי כן. ע"פ תכנית מתאר דרום נחלאות 184523 (דרגה )3 רשימת שימור מסומן ברשימת שימור. 2628

מבנה היסטורי כן. נבנה בין השנים 1939-1948

תיק תיעוד קיים

התייחסות למסמכים/הרמוניקה מיום: 30.10.24

מצב מוצע: השלמת בנייה בתוך מסגרת 3 קומות (בסה"כ) תוספת 2 יחידות חדשות + עלית גג.

התקנת ממ"דים בצידו הצפוני של המבנה.

מצב קיים: המבנה ממוקם בשכונת "זיכרון אחים", שנוסדה בשנת 1934 מדרום לרח' בצלאל ועיקר

תושביה היו מהעדה האורפלית (כורדיסטאן). המבנה הינו מבנה מגורים היסטורי בעל 3 קומות וגג שטוח, בעל חזית אחידה עם מבנה צמוד בחלקה .235 קיימת גישה לקומות עליונות עם גרם מדרגות חיצוני בצד העורפי של החלקה, כמו כן קיימת חצר אחורית וצמחיה רבה. מבנה פינתי הממוקם בצומת רחובות הרב שלום שבזי ונרבתה. שטח עיקרי קיים: 191.40 מ"ר

תכנית מאושרת בתוקף: 184523 ייעוד בתב"ע בתוקף: מגורים חדש 3

תכניות קודמות בשטח התכנית: -

היתרים: אין

מדיניות בנייה: בניה לגובה של 3 קומות לכל היותר + גג רעפים עם שיפוע למערב ולדרום.

ועדת שימור:

המלצת מחלקת השימור לוועדה מס' :14

לאשר את הבקשה בתנאים הבאים:

1. אין לחרוג בכל מקרה מהוראות תכנית מתאר לנחלאות דרום מס' .184523

2. יש לסמן בסגול את שימור הקירות ההיסטוריים: בתוכניות חתכים וחזיתות, עפ"י נוהל מב"את.

3. יש להציג פריסת גדרות.

תנאים נוספים:

א. יש להטמיע בבקשת ההיתר נספח 'פרטי בניה לשימור' המאושר ע"י מח' שימור. הנספח יהיה חלק

בלתי נפרד מהיתר הבניה.

ב. לא תותר הריסת החלקים שישומרו במסגרת התכנית החדשה.

22

ג. יש לקבל אישור מח' שימור למיקום מוצע למערכות ע"ג תכנית פיתוח מפורטת.

ד. יש למנות משמר המופיע ברשימת משמרי המורשת הבנויה, שינחה ויפקח על ביצוען של התכניות

ומפרטי השימור בהתאם להנחיות מח' השימור.

ה. יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למח' שימור. על הערבות להיות בתוקף שנתיים מיום

הגשת הערבות למח' השימור.

23

סדר יום ועדת שימור

תאריך 24/11/2024 - כג חשוון תשפ"ה

סוג דיון ועדה לשימור

מספר ועדה 2024/14

מספר תיק מדיניות שכונת מלחה

נתונים כלליים

כתובת שכונת מלחה

סיבת הפניה קביעת מדיניות עבור תוספות בניה

איש קשר במחלקת השימור הנדסאית אדריכלות אלונה נפתלי גוש חלקה בשלמות

30455 ✓

עיקרי התכנית ומטרותיה:

מהות: קביעת מדיניות לתוספות בניה בשכונת מלחה- גלעין הכפר התייחסות למבנים ואתרים לשימור:

בשכונה קיים גלעין של מבנים היסטוריים, נעשה סקר על פיו אושרו מבנים לשימור.

תיאור המצב הקיים:

הכפר ההיסטורי של שכונת מלחה (או אל-מליחה), שמה של השכונה כיום מנחת. הכפר ההיסטורי יושב על גבעה בגובה של 775 מ' מעל פני הים ונמצא בדרומה המערבי של העיר ירושלים, הכפר יושב על יסודות מקראיים ונזכר מספר פעמים במקרא בבראשית, ביהושע, בדברי הימים .הוא נזכר כמנחת, חצי המנוחות, המנחתי וכו׳. הכפר מוגדר כולו כ״תל ארכיאולוגי״.

בחפירות ארכיאולוגיות נמצאו ממצאים מתקופת ההתנחלות. מתקופת החשמונאים, מהתקופה הרומית ביזנטית ועוד, עד התקופה העות׳מאנית ובכלל .לאחר המלחמה ב- ,1948 שונה שם המקום באופן רשמי ל'מנחת' ויושבו בו עולים חדשים, בעיקר מצפון אפריקה וכורדיסטן. החל משהות ה-80 של המאה ה-,20 החלה בשכונה צמיחה משמעותית ובינוי חדש.

שכונת מלחה ההיסטורית בנויה ככפר בתוך העיר, מבנים היסטוריים לצד מבנים חדשים/ תוספות בינוי עם שמירה על עקרונות תכנון, עיצוב ופיתוח קפדניים ע"פ תב"ע תקפה .3718 לרוב המבנים אין אפשרות לתוספות בניה מכח התב"ע התקפה ,3718 התוספות הנבנות רובן ללא היתר וחלקן אינן תואמות את הבינוי האופייני לכפר או הנחיות העיצוב של התב"ע.

תכנית 3718 לא קבעה מבנים לשימור אך לאחרונה אושרה רשימת שימור בוועדת השימור בשנים האחרונות קודמו מספר קטן של היתרים מכח תמ"א 38 ותב"עות אחד מההיתרים הגיע לוועדת הערר לאור התנגדות תושבי השכונה והמועצה לשימור אתרים וועדת הערר קבעה כי יש לקדם מדיניות תכנון מסודרת לשכונה. מדיניות הבינים של מהנדס העיר הינה שלא לאשר שום תוספות נוספות מכח תמ"א :38

"בשנים האחרונות קודמו מספר בקשות על פי תמא בשכונת מלחה. בקשות אלו מייצרות חריגות בנפח הבינוי לעומת המצב הקיים והמאושר ועלולות לשנות את אופי השכונה.

ירושלים נמצאת בעיצומו של ציפוף השכונות הקיימות יחד עם זאת לאור ערכי השימור של שכונות אלו אינן מיועדות להתחדשות עירונית ולתמריצים הנובעים מכך.

מאחר ובשכונות אלו מדובר ביחידות בודדות המבקשות חיזוק (בניגוד לבניינים משותפים) מסלול 24

החיזוק הנכון עבורם הינו עצמאי ללא תמרוץ זכויות נוסף.

לאור האמור לעיל נבקש לידע את ציבור המגישים והאדריכלים שלא להגיש בקשות מכח 10038 (תמ"א )38 בשכונות האמורות לעיל". כאמור לעיל אושרה רשימת השימור וכעת מוצעת מדיניות תכנון ושימור לשכונה.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית:

-3718 מנחת גלעין הכפר עד %35 מירבי , בניה בדירוגים (תכסיות קומה משתנות) עד שתי קומות 3718א- חלוקת מגרשים 18 ו-19 למגרשים נפרדים.

ועדת שימור:

המלצת מחלקת השימור לוועדה מס' :14

לאשר את המדיניות בהתאם לתנאים הבאים:

1. אישור "גרעין מורחב ללא תוספות" ו"טבעת עיבוי" אשר ניתן להוסיף בה בינוי בצורה מבוקרת :

א. הבחנה בין 2 מרקמים היסטוריים (גלעין והתפשטות) והנחיות שונות ביניהם.

ב. בגרעין ללא תוספות לא ניתן להוסיף מעבר לתכנית מאושרת . ולא תותר תוספת חניות

כלל.

ג. בטבעת העיבוי ניתן להוסיף בתנאים הבאים :

שמירת דירוג אופייני-היסטורי (אי-הסתרה). בינוי מלווה טופוגרפיה.

2. שימוש בחומות וקירות תמך שאינן היסטוריות.

3. הנחיות העיצוב, הפיתוח, גדלי פתחים, חומרי הבינוי וכו' יהיו ע"פ הוראות תכנית 3718 ולא תותר

סטיה מהם.

4. התייחסות פרטנית למבני כיפות וקמרונות ומתן הנחיות מפורטות לתוספת בניה עליהם, על

בסיס חו"ד מהנדס בעל נסיון בתחום השימור.

5. שמירת האופי הגושני הכפרי ללא מרווחים וקווי בניין קבועים מראש אלא בהתאמה לכל מגרש

ומגרש.

6. שמירה על תכסיות פנוית מבינוי שלא יפחתו מ-%40 בחלקות אשר שיטחן עולה על 550 מ"ר

(עבור חצרות)

7. באיזור המותר לתוספות בניה ניתן להציע עד %120 מירבי ובתנאי שכל העקרונות המפורטים

לעיל יוטמעו בבקשות.

25

סדר יום ועדת שימור

תאריך 24/11/2024 - כג חשוון תשפ"ה

סוג דיון ועדה לשימור

מספר ועדה 2024/14

מספר תיק 6628

נתונים כלליים

כתובת קדושי סטרומה ,8 מלחה

שם המבקש אנדרס רוזנבלט

סיבת הפניה תכנית

מספר תכנית 1272830

סמכות מקומית

איש קשר במחלקת השימור הנדסאית אדריכלות אלונה נפתלי גוש חלקה בשלמות

30455 55

עיקרי התכנית ומטרותיה:

מהות: תוספת יח"ד, שינוי קווי בניין, הוספת שטחים למגורים וחניון.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור:

עיר היסטורית מחוץ לעיר ההיסטורית

שימור סטטוטורי לא

כרטסת לא

מבנה היסטורי לא

מבנן מיוחד לא

לא מסומן כן

מצב מוצע: התכנית מבקשת תוספת אחוזי בניה ומגיעים סה"כ לכ%,60 תוספת של 3 יחידות דיור

חדשות בשני מבנים בשני צידי החלקה ללא התחברות למבנים הקיימים וקומת חניה.

תיאור המצב הקיים: בחלקה קיימים שני מבנים עם חצר גדולה המקיפה אותם.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית:

-3718 מנחת גלעין הכפר.

3718א- חלוקת מגרשים 18 ו-19 למגרשים נפרדים.

היתרים: לא נמצאו היתרים.

התאמת התכנית מדיניות: לא תואם מדיניות, מכח תכנית 3718 נוצלו רוב הזכויות ומדיניות ביניים

של מהנדס העיר היא לא לאפשר תוספות כלל בכל הכפר.

ועדת שימור:

המלצת מחלקת השימור לוועדה מס' :14

לאשר את התכנית בתנאים הבאים:

הבקשה נידונה לאחר שאושרה רשימת שימור למלחה ותוך כדי בחינה למדיניות המתהווה למלחה.

נספח בינוי:

1. המבנה המוצע בחלק המזרחי של החלקה גבוה ואינו נבנה בצורה המלווה את הטופוגרפיה

26

ושמירה על דירוג בניה אופייני לכפר, יש לתקן ע"פ ההנחיות הבאות:

א. החניה המוצעת מוגדרת כתת קרקעית אך בפועל נצפית כקומה (הקומה בולטת בחזית

מערבית כ-2 מטר מהקרקע). יש להנמיך את קומת החניה למצב בו המקסימום שהקומה תבלוט יהיה 1.5 מ'. בהתאמה לחומות/בינוי המלווה את הרחוב.

ב. גובה הקומות המוצעות גבוה 3.5 מ' מרצפה לתקרה, יש לצמצמם את גובה הקומות כך

שיישאר דירוג בבנוי בצורה מלווה טופוגרפיה. בנוסף יש להציג בשרטוט את המבנים הקיימים במבט בחתכים ובחזיתות.

בצורה זו מופע הבינוי כלפי הרחוב יהיה נמוך משמעותית ומלווה טופוגרפיה.

2. הבניה בכפר מלחה מאופיינת בציפוף הבינוי והשארת רווחים סביבו, יש להצמיד את המבנה

המבוקש למבנה הקיים ולהתרחק מגבול המגרש.

3. כל הוראות העיצוב בתכנית 3718 יוטמעו בבקשה (הוראות ונספח ) יש לוודא כי גדלי הפתחים לא

עוברים את האחוז המותר של הפתחים בחזית.

הוראות:

1. יש להוסיף בהוראות התכנית 4.1.2 ד כי הוראות העיצוב והפיתוח יהיו ע"פ תכנית .3718

2. בסעיף 4.1.2 ו' .4 מדובר על תא שטח מס' -2 לא קיים תא שטח כזה בתשריט או בנספח הבינוי,

יש לסנכרן בין הנתונים.

27

סדר יום ועדת שימור

תאריך 24/11/2024 - כג חשוון תשפ"ה

סוג דיון ועדה לשימור

מספר ועדה 2024/14

מספר תיק 6730

נתונים כלליים

כתובת חיי אדם ,32-34 החבשים

שם המבקש זאב ארד

סיבת הפניה תב"ע

מספר תכנית 1356211

סמכות מחוזית

איש קשר במח' שימור אדריכל יהונתן צחור

גוש חלקה חלק

בשלמות מחלקה

30062 ,89 90

עיקרי התכנית ומטרותיה:

מהות הבקשה: איחוד חלקות והריסת 2 מבנים היסטוריים טוריים קיימים בני 2-3 קומות תוך שילוב

חלק מהחזיתות ההיסטוריות (מזרחית וצפונית חלקית) לבניית מבנה חדש בן 7.5 קומות ו2 קומות תת"ק וכן שימור גדר המתחם הצפונית והמזרחית וכן 3 עצים היסטוריים.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור: המבנה בעיר ההיסטורית, במתחם לשימור: -1563 זכרון משה

שימור סטטוטורי לא

רשימת שימור נכלל ברשימת שימור מוצעת (מס' אתר )1419+4487 מבנה היסטורי כן. שנת בניה 1889-1910 (מקור: תיק תיעוד. אטלס ירושלים )1972 תיק תיעוד תיעוד מקדים (שפירא אדריכלים, )4.9.24 התייחסות למסמכי התכנית שעמדה בתנאי סף ביום: 1.10.24

מצב מוצע: איחוד חלקות והריסת 2 מבנים היסטוריים טוריים קיימים בני 2-3 קומות תוך שילוב

חלק מהחזיתות ההיסטוריות (מזרחית וצפונית חלקית) לבניית מבנה חדש בן 7.5 קומות ו2 קומות תת"ק וכן שימור גדר המתחם הצפונית והמזרחית וכן 3 עצים היסטוריים.

מצב קיים: 2 מבנים היסטוריים טוריים שהיו חלק משכונת 'בני משה'. המשמשים כיום מעונות

לבנות:

מבנה חיי אדם: 32 מבנה אבן דו-קומתי היסטורי עליו נוספה קומה עליונה בבנייה קלה וכן אגף חדש

בחצר הקדמית (רח' חיי אדם). החצר האחורית התמלאה בינוי מאוחר. במבנה ההיסטורי השתמרו חזיתות אלמנטים אדריכליים מקוריים נאים.

מבנה חיי אדם: 34 מבנה אבן היסטורי חד-קומתי מעל מרתף וגג רעפים מקורי בסגנון אדריכלי

מסורתי. המבנה השתמר היטב בצורתו המקורית ומראהו נאה מיתר בתי השכונה האחרים, כן נותרה לו חצר קדמית ובה עצים בוגרים וכן השתמרה גדר/חומת אבן המתחם. החצר האחורית התמלאה בינוי מאוחר.

הערכת משמעות האתר: 2 מבנים היסטוריים טוריים המהווים חלק מובהק מהמבנים ההיסטוריים

המקוריים של שכונת 'בני משה' ההיסטורית. במבנים השתמרו פרטי חזיתות ופתחים מקוריים נאים וכן גדר/חומת אבן ששל המתחם.

תכנית מאושרת בתוקף: מתאר 62 ייעוד בתב"ע בתוקף: אזור מגורים 3

תכניות קודמות בשטח התכנית:

:16.7.1959 תכנית מתאר 62 (30062ג)- אזור מגורים 3 היתרים: אין

28

מדיניות בנייה: מדיניות מע"ר צפון (.)30034 מס' קומות: עד 4 קומות

תיאום תכנון: בוצעה פגישת תיאום תכנון מול עורכי הבקשה ביום .4.11.24 ללא הסכמה בין תכנון

עיר לעורכי הבקשה. הועבר נספח בינוי מעודכן ביום .6.11.24 ועדת שימור

המלצת מחלקת השימור לוועדה מס' :14

לדחות הבקשה מהטעמים הבאים:

א. חריגה משמעותית ממדיניות הבינוי העירונית: התכנון המוצע כולל מבנה המגיע עד 8 קומות

באופן משמעותי מהגובה ומנפחי הבניה הראויים למקום ולמדיניות הבניה המאושרת באזור זה.

ב. הרס מוצע של המבנים האחרונים בשכונת בני-משה: התכנון המוצע אינו מכבד את המורשת

הבנויה של העיר ושל שכונת בני-משה ההיסטורית שכמעט וכבר נעלמה בשל שינויי הבינוי במתחם השכונתי ההיסטורי, למעט 2 המבנים ההיסטוריים הטוריים המצויים בתחום התכנית המוצעת ומיועדים לפיה להרחבה ולשינוי במרקם והיחסים ההיסטוריים שבין המבנים ההיסטוריים והחצרות.

ג. עיצוב עירוני: התכנון המוצע מציע סגנון בניה הכולל גגות שטוחים, שימוש בחומריות זרה

ואלמנטים בבניה טרומיים שאינם מתאימים לסביבתם ההיסטורית.