ישיבת רשות רישוי מקומית מס' 39 · סדר יום מלא.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: רשות רישוי מקומית
תאריך: 25/12/2025
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

מסמכים נוספים באותה ישיבה: רשימת תיקים.pdf · פרוטוקול החלטה.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 25/12/2025 - ה טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/158

מספר בקשה 2003/0150.13

מספר סידורי 1

נתונים כלליים

סוג בקשה תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים

שימוש עיקרי תעשייה מלאכה והחסנה, תעשייה מלאכה והחסנה

מהות בקשה תוספת שטח עבור תעשיה

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש . פנינת החוצבים בע"מ

עורך הבקשה אדריכל קטורזה יצחק

מתכנן השלד מהנדס קוזלובסקי דב

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 1

כתובת האתר

קרית מדע 20 , הר החוצבים

גוש חלקה בשלמות

30758 24 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

5689 תחילת תוקף 16/11/2001

5689א תחילת תוקף 28/09/2004

תאור הבקשה

ברחוב קריית המדע, שבהר החוצבים, לבניין קיים- מפעל תרופות טבע-בן 4 קומות מעל קומה אחת ת"ק, מבקשים תוספת שטחי תעשיה.

במקום חלות תב"עות 5689 ו- 5689א'.

היתר מקורי לבניין מס' 2003/150.1 הופק בתאריך 25.11.2003 ואחריו הופקו מס' היתרים לתוספות במבנה.

מסמכי התכנית:

במקום חלות 2 תב"עות:

תב"ע 5689 אשר אושרה בתאריך: 16.11.2001

- 2 -

ותב"ע 5689א' אשר אושרה בתאריך: 28.09.2004 אשר מטרתה- איחוד מגרשים ושינוי קווי בניין.

פרסום

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות

פרוט הבניה המוצעת:

קומת קרקע מפלס 694.00

מוצע תוספת שטחים עיקריים לשימוש מרכול/ שימוש נלווה לתעשייה על חשבון שטחי שרות מאושרים.

קומות ראשונה- חמישית:

בקומות -1-4 מוצעים תוספת שטחים עיקריים להגדלת אולמי ייצור וכן שינויים פנימיים.

בקומה חמישית מוצעים ביטול פירים וחדר מדרגות.

סטיה נכרת:

התוכניות לא כוללות סעיף סטיה נכרת.

קווי בניין:

התקבל תיק מידע מס' 2024/6118 עם סימון קווי בניין, הבניה מוצעת בתחום קו הבניין- כמותר.

מס' קומות:

אין שינוי במס' קומות

מותר -4 קומות

קיים- 4 קומות +גג טכני+ קומה ת"ק לשטחי שרות

מוצע- תוספת שטחים עיקריים בקומת -1 דבר המהווה תוספת קומה עיקרית ובהתאמה הפיכה שטח שירות מעיקרי בגג המשמר 4 קומות עיקריות בכל חתך. (בשטח שירות מוצע חלל לשירותי- יש להסיר מהוה שטח עיקרי).

שטחי בניה:

עפ"י תב"ע 5689 למגרשים :13,14

שטחים עיקריים ע"ק:

מותר: 39652 מ"ר מוצע: 30873.01 מ"ר- כמותר (כולל שטחים עיקריים ת"ק)

שטחי שרות:

ע"ק- מותר: 15120 מ"ר מוצע: 8861.83 מ"ר- כמותר

- 3 -

ע"ק- מותר: 15120 מ"ר מוצע: 9910 מ"ר- כמותר

הוצג חישוב של כל ההיתרים שהופקו במגרש

אישורים שהתקבלו:

מחלקת איכות הסביבה:

התקבל אישור מחלקת איכות הסביבה בתאריך: 06.07.2025 אגף שפ"ע:

התקבל אישור אגף שפ"ע בתאריך: 13.02.2025

אגף תברואה:

התקבל אישור אגף תברואה בתאריך: 30.04.2025

מחלקת הסדרי תנועה:

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה בתאריך: 22.05.2025 לפיו: " אין התנגדות לתכנית מוצע מסחר ותעשיה ס"ה חניון 364 מק"ח עבור שטחים קיימים ומוצעים בהתאם לדרישת התקן בכפוף לאישור מחלקת תכנון פיזי תנאי לטופס 4 אישור רשות תמרור"

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 17/12/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים בכפוף לשינויים

ובתנאים.

ובתנאים

חלל לשירותים בשטח שירות- יש להסיר

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי

חוות דעת תכנונית 02/12/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

5689א

תחילת תוקף:

28/09/2004

ייעוד הקרקע:

- 4 -

במקום חלות תב"עות 5689 ו- 5689א'.

היתר מקורי לבניין מס' 2003/150.1 הופק בתאריך 25.11.2003 ואחריו הופקו מס' היתרים

לתוספות במבנה.

תיק הבניין תואם להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 5 תשלום אגרת בניה

6 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

7 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

8 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

9 אישור שירותי הכבאות

10 אישור משרד הבריאות

11 תנאי למתן היתר בניה יהא הקמת מנהלת ניטור אשר תפקח על תפקוד אזור התעשיה 12 תנאי לטופס -4 אישור רשות התמרור

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

חלל לשירותים בשטח שירות- יש להסיר

- 5 -

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי

- 6 -

סדר יום לועדה מתאריך - 25/12/2025 - ה טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/158

מספר בקשה 1996/0583.03

מספר סידורי 2

נתונים כלליים

בניה חדשה / בניין חדש, עבודות הריסה, תוספת בניה /

סוג בקשה

הרחבה לבניין קיים

שימוש עיקרי מגורים

6 יח"ד (קיים) + 2 יח"ד (הכשרת עבירת בניה) + 19 יח"ד

מהות בקשה

(חדשות) = 27 יח"ד + גן ילדים

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה כן

המבקש מר עמירה עבד אל סלאם

עורך הבקשה אדריכל חרג רננה נילי

מתכנן השלד מהנדס נתשה סאלח

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 1

כתובת האתר

חלימה אל סעדיה 3 , צור באהר

גוש חלקה בשלמות

כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

176479 תחילת תוקף 21/05/2016

2302א תחילת תוקף 08/10/1999

תאור הבקשה

ברחוב חלימה אל סעדיה ,3 שבשכונת צור באהר מבקשים הכשרת מבנה קיים תוך הוספת זכויות ובניית בניין חדש למגורים ומבני ציבור לגן ילדים ע"ג 2 קומות חניון ת"ק, סה"כ 72 יח"ד, ע"פ תב"ע .176479 בנין מס ,1 הופק היתר בנייה מס' 41135 בתאריך 3.12.96 בתיק 96/583.019 לבניין חדש, המבנה הקיים אינו בנוי על פי היתר בבניין מס 1 ונדון כהכשרת עברה. בבקשה מוצגות 3 קומות קיימות עם 6 יח"ד, ותוספת קומה עם 2 יח"ד סה"כ 8 יח"ד.

בנין מס' 2 מוצע מבנה חדש 3 קומות עיליות ו- 4 קומות ת"ק , סה"כ: 91 יח"ד וגן ילדים.

יצויין כי קיים תיק 1996/583.2 בו הבקשה שבנדון נדונה ואושרה וברשות רישוי אך הבקשה נסגרה – פג

- 7 -

תוקף ההחלטה.

מסמכי התכנית:

במקום חלה תב"ע מס' 176479 אשר הופקדה ביום 08.03.2016 ואושרה ביום .21.05.2016 התכניות כוללות תשריט, תקנון ונספחים.

נספח בינוי מחייב לעניין מס' קומות, גובה וקווי בניין.

פרסום:

לא פורסמו הקלות במסגרת פתיחת התיק.

פירוט הבניה המוצעת:

קומה -5 מוצעת2 קומה תת"ק מתחת לבניין 2 לשימוש חניון, אחסנה וחללים טכניים.

קומה -4 בניין 1מוצעות 2 יח"ד בקומה כאשר הכניסה הינה מחזית הבניין. בניין 2 מוצע חניון תת"ק ובחזית החשופה מוצעת יח"ד.

קומה -3 בניין -1 מוצעות 2 יח"ד בקומה בניין 2 בגב הקומה החפור בקרקע מוצעת קומת מחסנים, בחזית הע"ק מוצעות 2 יח"ד.

קומה -2 בניין -1 מוצעות 2 יח"ד בקומה בניין 2 מוצעות 2 יח"ד וגן ילדים קומה -1 בניין -1 מוצעות 2 יח"ד בקומה בניין 2 מוצעות 4 יח"ד ומחסנים בגב הקומה החפור בקרקע קומה 0 – בניין 1 מוצע גג הבניין, בניין 2 מוצע לובי כניסה לבניין ו4 יח"ד קומה -1 בניין 2 מוצעות 3 יח"ד

קומה -2 בניין 2 מוצעות 2 יח"ד

קומה -3 בניין 2 מוצעת יח"ד אחת

קומת גג- מוצע גג בטון שטוח

- 8 -

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעליות המקשר בין כל קומות הבניין.

סה"כ 27 יח"ד.

סטייה ניכרת:

הוראות התכנית בסעיף (4.2.2ד): כל חריגה מקווי הבניין , צמצום השטח שבין גבול המגרש לקו הבניין, בגובה הבניין המרבי כמצויין בנספח מס' ,1 מס' קומות מרבי, ההריסות המסומנות בתכנית, הנסיגות בבניין הינן מחייבות וכל סטייה מהם מהווה סטייה ניכרת.

להלן פירוט לנושאים.

קווי בניין- סטיה ניכרת

סעיף (4.2.2ז): "קווי הבניין המרביים יהיו כמצוין בתשריט בקו נקודה בצבע אדום."

סעיף (4.2.2ד)(:)1 " קווי הבניין המפורטים בתשריט הינם מחייבים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לקו הבניין יחשב לסטייה ניכרת.

הבינוי מוצע במסגרת קווי בניין המותרים פרט למדרגות כניסה לבניין – בשני המבנים אשר חורגות – יידרש לצמצם.

גובה הבניין- סטיה ניכרת

ע"פ טבלה 5 מותר בניין :1 +13.72 מ'

לפי נספח גובה גג: +12.62 = ,723.12 מוצע כמותר.

בניין -2 ע"פ טבלה 5 גובה מותר: +13.10 מ' ,

לפי נספח הגובה הינו מדורג בארבעה מקטעים

גובה תקרה עליונה בכל חתך הינו:

0.00=,722.50 +3.00=725.50 +6.00=,728.50 +12.00=.734.50 מוצע: 0.00=,722.50 +3.00=,725.50 +5.98=,728.48 +12.00=,734.50 במסגרת המותר.

מס' קומות- סטיה ניכרת

סעיף (4.2.2ד)(:)2 " מס' הקומות המרבי בתכנית זו הינו מחייב, וכל הגדלה שלו תחשב לסטייה ניכרת

- 9 -

בניין 1 ע"פ טבלה 5 מותר 4 קומות מעל הכניסה הקובעת מוצע כמותר בניין 2 ע"פ טבלה 5 מותר 4 קומות מעל הכניסה הקובעת ו 5 קומות מתחת לכניסה הקובעת מוצע כמותר הערה 1 לטבלת השטחים "בניה מדורגת, מס' קומות מעל 4 קומות בכל כניסה, כמצוין בנספח הבינוי."

הערה 2 לטבלת השטחים "קומות חניה ומחסנים וכן קומות בהן מתוכננים גם מגורים וגן ילדים".

הריסה- סטיה ניכרת

סעיף 4.2.2 (ג): " המבנה, גדרות, מדרגות , המסומנים בתשריט בצהוב להריסה, מיועדים להריסה."

סעיף (4.2.2ד)(:)4 " ההריסות המסומנות בתכנית הינן מחייבות, וכל סטייה מהן תחשב לסטייה ניכרת בהתאם לתקנות חוק תכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) התשס"ב-.2002 "

מוצע בינוי להריסה ע"ג תכנית הפיתוח בהתאם למוצע בנספח הבינוי.

נסיגות- סטיה ניכרת

סעיף (4.2.2ד)(:)5 " הנסיגות בבניין הינן מחייבות, וכל סטייה מהן תחשב לסטייה ניכרת בהתאם לתקנות חוק תכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) התשס"ב-.2002 " הבינוי מוצע בנסיגות בהתאם למוצע בנספח הבינוי.

מפלס כניסה

ע"פ נספח הבינוי

בניין 1 0.00=+710.50 מוצע כמותר

בניין 2 0.00= +722.50 מוצע כמותר

מס' יח"ד

ע"פ טבלה 5 בניין 1 מותר 8 יח"ד, בניין 2 מותר 19 יח"ד מוצע כמותר שטחי בניה

ע"פ טבלה 5 בניין 1

מגורים

עיקרי ע"ק מותר: 686 מ"ר מוצע: 581.29 מ"ר נותרו: 104.71 מ"ר

- 10 -

שירות ע"ק מותר: 96 מ"ר מוצע: 178.03 מ"ר חריגה: 82.03 מ"ר יילקח ע"ח יתרת שטח עיקרי

בניין 2

עיקרי ע"ק מותר: 2076 מ"ר מוצע: 1,712.71 מ"ר נותרו: 363.29 מ"ר

שירות ע"ק מותר: 260 מ"ר מוצע: 456.78 מ"ר חריגה: 196.78 מ"ר יילקח ע"ח יתרת שטח עיקרי

שירות ת"ק מותר: 1896 מ"ר מוצע: 1857.68 מ"ר נותרו: 2.14 מ"ר

מבני ציבור ע"ק מותר: 134 מ"ר מוצע: 148.76 מ"ר חריגה: 14.76 מ"ר יש לצמצם.

מרפסות מותר מרפסות שאינן מקורות ובלבד ששטח המרפסת בכללותה לא תעלה על 14 מ"ר ליח"ד, והממוצע של כלל המרפסות לא יגדל מ-12 מ"ר לכל יח"ד בבניין. מוצעות מרפסות מקורות המחשובות בשטח מרפסות זיז- יש להציג תמהיל מרפסות ולחשב מרפסות מקורות משטח עיקרי.

תכסית

שטח המגרש 1910 מ"ר

ע"פ טבלה 5 בניין 1 מותר %10.98 מתא השטח קומת הכניסה מוצעת בתכסית של %10.38 בניין 2 מותר %33.41 מתא השטח קומת הקרקע מוצעת בתכסית %25.03 הערה 3 לטבלה – %40.63 מתחת לפני הקרקע קומת תחתונה מוצעת בתכסית %39.43 מוצע במסגרת המותר.

מבני ציבור

סעיף (4.2.2יב)()1 "השטח המסומן בנספח הבינוי כגן ילדים יהיה בהיקף שלא יפחת מ-134.0 מ"ר ושטח חצר שלא יפחת מ-155 מ"ר. מוצע בינוי עבור גן ילדים וחצר בבניין 2 קומה -2 בהתאם למסומן בנספי הבינוי, התקבל אישור מח' מבני ציבור לתכנון המוצע.

מחסנים

מוצעים 27 מחסנים בקומות החניון התת"ק כמספר יח"ד.

גג

סעיף 4.2.2 (ח):" בגגות שטוחים יוצבו קולטי שמש כחלק אינטגרלי מתכנון הגג או המעקה. הפתרון התכנוני טעון אישור מה"ע." מוצעים קולטי שמש על הגג, התקבל אישור אד' העיר לבקשה.

חיזוק מבנים

סעיף 4.2.2 (י): נדרש אישור של מחלקת בקרה הנדסית. התקבל אישור נוהל בקרה הנדסית בתאריך 07.09.2025

- 11 -

מי נגר

סעיף :6.2 "יותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל, במגמה לאפשר קליטת כמות גדולה ככל הניתן של מי נגר עילי וחילחולם לתת הקרקע בתחומי המגרש. השטחים חדירי מים אפשר שיהיו מגוננים או מצופים בחומר חדיר (כגון: חצץ, וחלוקים). יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי הסעיף.

שלביות ביצוע

סעיף 7.1

שלב א' – תוספות בניה בבניין הקיים – בניין מס' 1 – הבניה תבוצע בהינף אחד, בנפרד לבניית בניין .2 שלב ב' – בניית בניין חדש – בניין 2 - הבניה תבוצע בהינף אחד, בנפרד לבניית בניין .1 יירשם כתנאי בהיתר

מימוש תכנית

זמן משוער לביצוע תכנית זו הינו 10 שנים מיום אישורה. התכנית אושרה 21.05.16 יש להוציא היתר עד 21.05.2026

בעלויות

התקבלה חתימת המבקשים "עמירה עבד אל סלאם" במסגרת פתיחת התיק.

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה - חניה

התקבל אישור מח' הסדרי תנועה מתאריך 16.08.2023 מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 17.08.2023

בהמשך לדיון אגפי מתאריך 10/08/2033 אין מניעה לשחרר את התיק לפי מצב קיים הוחלט וועדה פנימית להוריד מפרץ הורדה ועליה בגלל השיפועים החריגים מהנחיות התקן

- 12 -

אישור תברואה

התקבל אישור תברואה מתאריך 14.05.20235

אישור אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר בתנאים מתאריך 25.11.2025 אישור איכות הסביבה- התקבל בתיק קודם ( באישור מנהל המחלקה מר יואל שבת)

התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 25.12.2022

אישור שפ"ע- התקבל בתיק קודם

התקבל אישור שפ"ע בתאריך 30.12.2018

אישור מבני ציבור- התקבל בתיק קודם

התקבל אישור מבני ציבור בתאריך 15.09.2022

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 17/12/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

חריגת מדרגות כניסה לבניין מעבר קו בניין יידרש לצמצם.

- 13 -

מבני ציבור חריגה בשטחים יש לצמצם .

יש להציג תמהיל מרפסות ולחשב מרפסות מקורות משטח עיקרי.

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי סעיף מי נגר.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי

חוות דעת תכנונית 01/12/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

2302א

תחילת תוקף:

08/10/1999

ייעוד הקרקע:

ברחוב חלימה אל סעדיה ,3 שבשכונת צור באהר מבקשים הכשרת מבנה קיים תוך הוספת זכויות ובניית בניין חדש למגורים ומבני ציבור לגן ילדים ע"ג 2 קומות חניון ת"ק, סה"כ 72 יח"ד, ע"פ תב"ע .176479

בנין מס ,1 הופק היתר בנייה מס' 41135 בתאריך 3.12.96 בתיק 96/583.019 לבניין חדש, המבנה הקיים אינו בנוי על פי היתר בבניין מס 1 ונדון כהכשרת עברה. בבקשה מוצגות 3 קומות קיימות עם 6 יח"ד, ותוספת קומה עם 2 יח"ד סה"כ 8 יח"ד.

בנין מס' 2 מוצע מבנה חדש 3 קומות עיליות ו- 4 קומות ת"ק , סה"כ: 91 יח"ד וגן ילדים.

יצויין כי קיים תיק 1996/583.2 בו הבקשה שבנדון נדונה ואושרה וברשות רישוי אך הבקשה נסגרה – פג תוקף ההחלטה.

תיק הבניין תואם להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

- 14 -

הכנת נוסח פרסום 31/01/2023

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור משרד הבריאות

4 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 5 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 6 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 7 תשלום אגרת בניה

8 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

9 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

10 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

11 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 12 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

13 מימוש תכנית עד 21.05.2026

14 תנאי להיתר חתימה על כתב התחייבות/הסכם פיתוח- מח' מבני ציבור

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

חריגת מדרגות כניסה לבניין מעבר קו בניין יידרש לצמצם.

מבני ציבור חריגה בשטחים יש לצמצם .

יש להציג תמהיל מרפסות ולחשב מרפסות מקורות משטח עיקרי.

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי סעיף מי נגר.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי

- 15 -

- 16 -

סדר יום לועדה מתאריך - 25/12/2025 - ה טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/158

מספר בקשה 2019/0319.01

מספר סידורי 3

נתונים כלליים

סוג בקשה תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים

שימוש עיקרי מגורים, מגורים, מסחר

תוספת 9 קומות ע"קו-50 יח"ד,2 קומות ת"ת ושטחי מסחר

מהות בקשה

לבניין B להיתר מס' 116815 בתיק 19/319.1

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש רובע 1 בע"מ

עורך הבקשה אדריכל ביטמן בעז

מתכנן השלד קאהן יצחק

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

שדרות הרצל 0 , קרית משה

גוש חלקה בשלמות

30153 117 לא

30153 114 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

893917 תחילת תוקף 16/12/2024 6 פרטי פתוח 736

תאור הבקשה

במסגרת ההתחדשות עירונית במתחם "המקשר", על קו הרכבת הקלה (האדום) הקיים בין רחובות חיים פיק, קריית משה ושד' הרצל,

מבקשים תכנית שינויים להיתר מס' 116815 בתיק 19/319.00 שהופק בתאריך 22.2.22 הכוללת: תוספת 2 קומות ת"ת עבור אחסנה וחניה,

9 קומות ע"ק ו50 יח"ד חדשות,

תוספת שטחי מסחר לכיוון שד' הרצל בהתאם לתכנית 893917 .

- 17 -

התכנית כוללות סה"כ: 172 יח"ד

מתוכם 30 דירות להשכרה ארוכת טווח.

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית 893917 בסמכות וועדה מחוזית

אשר הופקדה בתאריך 13.2.24

ותחילת תוקפה מיום 16.12.24

לתא שטח 2

התכנית כוללת הוראת סטייה ניכרת לעניין מספר יח"ד מירבי – ראה פירוט מטה.

פרסום

לא בוצע פרסום במסגרת הבקשה.

פירוט הבניה הקיימת והמוצעת

קומת חניה -5

מוצעת קומת מרתף חדשה עבור מחסנים

ההגעה אל הקומה ע"י 2 גרעיני המדרגות והמעליות המשותפים.

יש למספר את כל המחסנים המוצעים

ניתן לבקש מחסנים כמספר יח"ד.

קומת חניה -4

מוצעת קומת מרתף חדשה ותוספת מקומות חניה.

קומת מרתף -3

קיימת קומת חניה.

- 18 -

במסגרת הבקשה מוצעים תוספת משטחים עבור חניות בחזית המערבית.

קומת מרתף -2

קומת חניה קיימת – ללא שינוי

קומת מרתף -1

קיימת קומת קרקע תחתונה עבור חניות, כניסת רכבים דרך חזית מערבית מרחוב חיים פיק.

בחזית מזרחית דרך רח' הרצל מוצעת תוספת שטחים עבור מסחר, 2 ממ"דים ושטחי עזר למסחר.

קומת קרקע – 0.00

קיימת קומת מגורים הכוללת 4 יח"ד

כניסה למגורים דרך שצ"פ בחזית צפון מערבית.

יש להראות את הכניסה אל לובי המגורים ותכנית פיתוח השטח של הקומה במסגרת הבקשה מוצעות מרפסות לא מקורות לדירות, שטחי בידור ומבואות.

קומה 1

קיימת קומת מגורים ובה 4 יח"ד – ללא שינוי

יש להסיר את הצבעים מהתוכניות

קומות 2,3,4,5

קיימות קומות מגורים הכוללות 6 יח"ד בכל קומה.

במסגרת הבקשה מוצע שטח שירות עבור משאבות חום והגדלת מרפסות זיז לכיוון חזית מערבית בתוך קווי הבניין המותרים.

קומה 6

קיימת קומת מגורים ובה 6 יח"ד.

במסגרת הבקשה מוצעת הגדלת דירה בחזית צפון מזרחית, הגדלת מרפסת זיז בחזית מערבית ותוספת שטחי שירות עבור משאבות חום.

- 19 -

יש למספר את כל הדירות בסדר עולה.

קומה 7

קיימת קומת מגורים ובה 6 יח"ד.

במסגרת הבקשה מוצעת הגדלת דירות בחזיתות צפון מזרחית ומערבית, הגדלת מרפסת זיז.

ותוספת שטחי שירות עבור משאבות חום.

קומות 8,9

קיימות קומות מגורים הכוללות 6 יח"ד בכל קומה.

במסגרת הבקשה מוצעת הגדלת דירות בחזית מערבית, הגדלת מרפסת זיז לאותן הדירות.

ותוספת שטחי שירות עבור משאבות חום.

קומות 10-20

קיימות קומות מגורים הכוללות 6 יח"ד בכל קומה

במסגרת הבקשה מוצע שטח שירות עבור משאבות חום והגדלת מרפסות זיז לכיוון חזית מערבית בתוך קווי הבניין המותרים.

קומה 21-26

מוצעות קומות מגורים חדשות הכוללות 6 יח"ד בכל קומה.

עלייה דרך גרמי המדרגות והמעליות המשותפות הקיימים הדירות כוללות ממ"דים, מרפסות זיז וגג בתוך קווי הבניין המאושרים ובהמשך לעמודות הקיימות.

בנוסף מוצעים חדרי שירות לטובת משאבות חום, חדרי חשמל וחדרי אשפה.

קומה 27

מוצעת קומת מגורים חדשה הכוללת 5 יח"ד חדשות הכוללות ממ"דים, מרפסות זיז וגג בתוך קווי הבניין המאושרים ובהמשך לעמודות הקיימות.

בנוסף, מוצעים חדרי שירות לטובת משאבות חום, חדרי חשמל וחדרי אשפה.

- 20 -

קומה 28

מוצעת קומת מגורים חדשה הכוללת 4 יח"ד חדשות הכוללות ממ"דים, מרפסות זיז וגג בתוך קווי הבניין המאושרים ובהמשך לעמודות הקיימות.

בנוסף, מוצעים חדרי שירות לטובת משאבות חום, חדרי חשמל וחדרי אשפה.

קומה 29

מוצעת קומת מגורים חדשה הכוללת 3 יח"ד חדשות הכוללות ממ"דים, מרפסות זיז וגג בתוך קווי הבניין המאושרים ובהמשך לעמודות הקיימות.

בנוסף, מוצעים חדרי שירות לטובת משאבות חום, חדרי חשמל וחדרי אשפה.

קומה 30

מוצעת קומת פנטהאוז ובה 2 יח"ד חדשות הכוללות ממ"דים, ומרפסות גג בתוך קווי המאושרים.

קומת גג וחדרים טכניים

מוצעת קומת גג בטון שטוח עליו מונחים קולטי השמש לדודים. הקומה כוללת חדרים טכניים לכיבוי אש וצריכה, חדר מכונות.

הגעה אל הגג ע"י גרמי המדרגות והמעלית המשותפים.

גג עליון

קומת גג עליון כוללת תאורת אזהרה למכשול טיסה בהתאם להוראות התכנית יש למספר את הגג עליון במסגרת אדומה.

התכנית כוללת קומה נוספת עבור יציאה לגג – נדרש להסיר.

שטחי בנייה

בהתאם לטבלת זכויות הבניה סעיף ,5 מגורים ד' לתא שטח 2 מגורים-

שטח עיקרי ע"ק מותר – 16,650 מ"ר

שטח ע"ק קיים - 11,368.53 מ"ר

שטח עיקרי ע"ק מוצע -5,194.94 סה"כ : 16,563.47 מ"ר נותרו: 86.53 מ"ר

- 21 -

הוראות התוכנית אינן כוללו שטח עיקרי ת"ק למגורים.

שטח שירות ע"ק מותר- 5,700 מ"ר

שטח שירות ע"ק קיים – 3,486.25 מ"ר

שטח שירות ע"ק מוצע- 2,055.98 מ"ר סה"כ :5,542.23 מ"ר נותרו: 157.77 מ"ר שטח שירות ת"ק מותר- 16,929.60 מ"ר

שטח שירות ת"ק קיים – 7,295.67 מ"ר

שטח שירות ת"ק מוצע- 5,229.22 מ"ר סה"כ: 12,524.89 נותרו: 4,404.71 מ"ר מבנים ומוסדות ציבור – ללא שינוי

מסחר-

שטח עיקרי ת"ק מותר – 527 מ"ר

שטח עיקרי ת"ק מוצע – 455.63 מ"ר נותרו: 71.37מ"ר הוראות התכנית אינן כוללות שטחי שירות עבור מסחר יש לשנות את שטחי העזר לשטחים עיקריים בהתאם לטבלה .5 הערה (א) לטבלה - תותר העברת שטחים עיליים לתת קרקעיים בשיעור של עד .%5 הערה (ג) לטבלה- יותר ניוד שטחי חניה ת''ק בין תאי השטח ובלבד שסכומם לא יגדל מרפסות – בנוסף לשטח העיקרי

מותר – 2,067 מ"ר

מוצע- 1,929.74 מ"ר נותרו: 137.26 מ"ר

יש לשנות את חישוב שטחי המרפסות כשטח עיקרי למרפסות בהתאם לטבלה 5

- 22 -

הערה (ב) לטבלה - שטחי המרפסות מתייחסים גם למרפסות מקורות מוקפות ב-3 קירות.

בהתאם לסעיף 4.1.2 (א) בתקנון התכנית

.1תותר בניית מרפסות מקורות או מקורות חלקית באופן המאפשר מרפסת זיז, במסגרת כוללנית ואחידה לבניין.

2. שטחי המרפסות יהיו על פי עמודת מרפסות בטבלה .5

3. לא תותר העברת שטחי מרפסות לשטחים אחרים

המרפסות מוצעות בהתאם לנספח הבינוי המאושר.

התקבל אישור מטעם אד' העיר לתכנון המוצע – ראה תחת סעיף "אישורים".

סטייה ניכרת – מס' יח"ד מירבי

בהתאם לסעיף 4.1.2 (ב)

מספר יחידות הדיור המרבי בתכנית זו הינו מחייב.

כל הגדלה של יחידות הדיור תחשב כסטייה ניכרת כהגדרתה בחוק תכנון והבנייה.

מותר- 172יח"ד

מתוכם 30 יח"ד להשכרה ארוכת טווח לתקופה של 15 שנים לפחות.

מאושר בהיתר קודם – 122 יח"ד

מוצע- 50 יח"ד

תואם למותר

-יש לסמן את 30 הדירות להשכרה ארוכת טווח ע"ג התוכניות.

-יש למספר את כל יח"ד בסדר עולה

הנחיות מיוחדות –סטייה ניכרת,

- 23 -

דיור להשכרה:

.1תקופת ההשכרה: עבור 30 הדירות תיקבענה כדירות בשימוש של "דירות להשכרה" לתקופה של 15 שנים לפחות. יח"ד אלו יחויבו בהשכרה של 15 שנים לפחות, מיום מתן טופס איכלוס ,ובתקופה זו לא יותר בהן שימוש של מגורים שלא בשכירות.

2. מספר יחידות הדיור המרבי בתכנית זו הינו מחייב. כל הגדלה או צמצום תחשב כסטיה ניכרת .3 .הדירות

יהיו בבעלות היזמים במשך כל תקופת ההשכרה. לא ניתן יהיה למכור את הדירות להשכרה (לרבות שטחי חניה ומחסנים), באופן נפרד או במפוצל או בחלקים, בין במישרין ובין בעקיפין, למעט אם מכירת היחידות האמורות והשטחים המשותפים האמורים הינה לעד 2 גורמים או חברות, ולשם ניהולם כמגורים להשכרה.

שימוש בדירות שלא בהתאם לסעיף זה יהווה סטיה ניכרת .4תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום הערה לפי סעיף 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תשע"ב ,2011 בדבר המנעות מעשיית עסקה ביח"ד המיועדות להשכרה לתקופה המנויה בס"ק 1 לעיל מיום מתן טופס איכלוס

5. .תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום הערת אזהרה בהתאם לחוק המקרקעין בדבר הימנעות מעשיית

עסקה ביחידות הדיור המיועדות להשכרה ובשטחים המשמשים את יחידות הדיור להשכרה (לרבות השטחים המשותפים, החניות והמחסנים) לתקופה המנויה בס"ק 1 לעיל

6. .בכל תקופת ההשכרה (15 שנים לפחות), שטחי הדירות אשר יהיו בשימוש מגורים להשכרה ,לרבות

שטחי המחסנים והחניות, ינוהלו ע"י חברת ניהול ואחזקה עבור היזמים

7. .בחלוף תקופת ההשכרה, יותר ביחידות הדיור שימוש רגיל של מגורים, וכל ההוראות המיוחדות לעניין

"דיור להשכרה" יבוטלו.

.8כל סטיה מהוראות סעיף זה תהווה סטיה ניכרת.

יש לסמן ע"ג התכניות את הדירות המיועדות להשכרת ארוכת טווח כאמור לעיל התנאים הרלוונטיים התווספו במערכת.

מחסנים

מוצעת קומת מרתף -5 עבור מחסנים לדירות.

יש למספר את כל המחסנים בקומה

ניתן לתכנן עד 172 מחסנים כמספר הדירות

גבהים

מותר – 99מ'

בהתאם להערה ()2 לטבלה- לא כולל חדר מכונות/חדר יציאה לגג מוצע -97.77מ'

תואם למותר

- 24 -

בהתאם לסעיף 6.6 בתקנון

נדרש לסמן את המבנה בתא שטח ,2 בסימון לילה(בשיא הגובה יותקנו תאורות l810 בכל פינות המבנה ובקומות הביניים יותקנו 2 תאורות l864 בפינות המנוגדות) לפי התקן הישראלי החדש לסימון מכשולי טיסה.

קומות

מותר-

30 קומות ע"ק

5 קומות ת"ת

מוצע –

30 קומות ע"ק

5 קומות ת"ת

כמותר.

חזית מסחרית

בהתאם לסעיף 4.1.2 (א) בתקנון התכנית

()4 תותר חזית מסחרית במפלס רחוב שדרות הרצל מפלס החזית המסחרית יהיה בהתאם למפלס המדרכה ללא מדרגות.

()5 בתא שטח 2 תבנה חזית מסחרית במפלס רחוב שדרות הרצל מפלס החזית המסחרית יהיה בהתאם למפלס המדרכה ללא מדרגות.

המוצע תואם למותר.

הוראות בינוי

בהתאם לסעיף 4.1.2 (א) בתקנון התכנית

8 א. מעל הגובה המרבי המסומן בנספח הבינוי תותר הגבהה לצורך הסתרת מערכות טכניות בגובה של עד .1.50מ'

ב. תותר הקמת אנטנות מעל הגובה המרבי האמור.

- 25 -

9. תותר הקמת ארקדה במפלס הרחוב שדרות הרצל:

א. יותרו אלמנטים בולטים מקירות חיצוניים של הבינוי, ובהם חלקים אופקיים ואנכיים.

ב. תותר הבלטת אלמנטים מעבר לקונטור המבנה, ובתנאי שגובהם יהיה לפחות 4 מ' מעל מפלס

הקרקע.

ג. תותר בניית אלמנטים עיצוביים מחומרים קלים עד לגבול התכנית ולכל אורך רחוב שדרות

הרצל, בתחום התכנית.

10. הכניסות לחנויות לאורך רחוב שדרות הרצל ישירות מן הרחוב ללא מדרגות וללא כל הגבהה

ממפלס המדרכה.

התכנית אושרה ע"י אדריכל העיר בהתאם לאמור.

פיתוח ונוף

.1הקמת החניון התת-קרקעי מתחת לשפ''פ תהא בהתאם ובכפוף לכתב התחייבות וייפוי כח בלתי חוזר שיחתם בין עיריית ירושלים לבין יזם התכנית.

2. .ביצוע השפ''פ יהא בתיאום עם האגף לשיפור פני העיר בעיריית ירושלים

3. .בתחום המגרשים כאמור תותר העברת מערכות תשתית תת קרקעיות משולבות ומוסתרות בפתוח

השטח. יותר מעבר לרכב שרות וחרום בלבד

4. .תותר הקמת שטחי חניה במגרש ע''פ המסומן בנספח הבינוי במפלס תת קרקעי בלבד, כמופרט בנספח

הבינוי.5 .

תותר זיקת הנאה למעבר כלי רכב ללא מגבלה כלשהי בין החניונים של תאי השטח השונים בתחום התכנית.

להבטחת האמור לעיל תירשם הערת לפי תקנה 27 לתקנות בספרי המקרקעין על ידי מגישי הבקשה להיתר כתנאי למתן היתר בניה בתא שטח בשטח מס' 2 בשטח התכנית .6מודגש בזאת כי לא תתאפשר גישה לחניון התת קרקעי מכיוון שדרות הרצל, ולא יתאפשר שינוי במיקום הכניסה לחניונים שבתכנית, אלא באישור צוות תכנית אב לתחבורה .

.7שטח השפ''פ יתוכן ברצף מפלסי עם שטח השצ''פ.

התקבל אישור מטעם אגף שפ"ע בהתאם לאמור – ראה תחת סעיף "אישורים" מטה זכות מעבר

.1יתאפשר מעבר להולכי רגל בשטח המסומן בתשריט כשטח זיקת הנאה בכל שעות היממה ללא מגבלה כלשהי. .

2לא יבנו גדרות מפרידות או כל מכשול לכניסה חופשית של הולכי רגל.

- 26 -

יש להראות את זכות המעבר בתכנית בהתאם לאמור

ולהוסיף את תכנית פיתוח השטח בקומות -1 והקרקע הרלוונטיות.

שלביות ביצוע

שלב -1 בינוי: הבנייה בכל אחד מהבניינים שבתחום התכנית תבוצע ללא תלות במבנים האחרים בתכנית .

וללא תלות בפינוי הדיירים בשטח אותם מבנים אחרים -המוצע תואם למותר.

שלב -2תנאי להיתר בתא שטח 2 - הגשת תכנית פיתוח לדרך מוצעת בהמשך למדרכה של שד' הרצל , שצ''פ ושפ"פ, והגשת בקשה להיתר עבור החזית המסחרית בתאי שטח 10 ו..12 -נוסף כתנאי לקבלת היתר.

שלב -3 תנאי לאיכלוס - סיום הקמת הדרך מוצעת בהמשך למדרכה של שד' הרצל , שצ''פ ושפ"פ .סיום הקמת החזית המסחרית בתאי שטח 10 ו 12 -תוך 30 חודשים ממועד טופס האכלוס.

-נוסף כתנאי שיירשם בהיתר.

אישורים

-חוות דעת איכות הסביבה – אושר מתאריך 19.11.25 התיק נבדק ע"י הרמוניקה מתוקנת שצורפה במערכת איכות הסביבה בתאריך .16/11/2025 בהרמוניקה זו מצוין שלא יהיה שימוש בכל עסקי מזון בשטחים המתוכננים במפלס -1 כייעוד מסחר, בנוסף מצורפת התחייבות חתומה ע"י היזם ועו"ד שלא יהיה שימוש בכל עסקי מזון.

מסחר -במפלס -1 מתוכננים שטחי מסחר שמעליהם מגדל מגורים הנמצאת בתהליכי בניה מתקדמים.

לאור זאת, הוסכם ע"י מנהל המחלקה ניר מרגלית שמאושר באופן חריג שלא יתוכנן מנדפים ומפריד שומנים עבור שטחי מסחר אלו.

מצורפת התחייבות חתומה ע"י יזם הפרויקט ועו"ד מתאריך 12.11.25 שלא יהיה כל שימוש בעסקי מזון בשטחים אלו.

תנאים לטופס 4

יש לבצע סיור בשטח עם נציג המחלקה לאיכות הסביבה.

הצגה בפועל (תמונת \סיור) של האלמנטים שנקבעו בדוח למיתון הרוחות.

הצגת אישורו של יועץ בנייה ירוקה של הפרויקט שכל המלצותיו בחוות הדעת בוצעו בפועל

- 27 -

תנאים שיירשמו בהיתר

ביצוע אלמנטים למיתון רוח ע"פ הרשום בחוות הרשות לאיכות הסביבה.

שחרור עשן חניונים במבנה הציבור - שמירת המרחק ביחס למפלס השצ"פ כך שיעמוד על 10 מטר לכל הפחות הינו תנאי מחייב.

לפנים משורת הדין מאושרת קומת מסחר ללא תכנון פיר ייעודי כהכנה למנדף בכפוף למכתב התחייבות המצורף. לא תותר הסעדה בקומת המסחר.

מיקום פתחי אוורור טבעי של החניון בהתאם לתכנון שאושר על ידי המחלקה הצגת אישור מכון ההתעדה לשלב ב'' לעמידת המבנה לתקן 5281 יש לבצע סיור בשטח עם נציג המחלקה לאיכות הסביבה.

הצגת תמונות של פתחי אוורור טבעי למחסנים

מיקום פתחי אוורור מאולץ של החניון בהתאם לתכנון שאושר על ידי המחלקה הצגת אישור יועץ מיזוג אוויר של הפרויקט שכל המלצות המחלקה על מערכות אוורור חניון תת קרקעי בוצעו בפועל

הצגת אישור יועץ אקוסטי בפרויקט שהמלצותיו בחו"ד בוצעו בפועל ביצוע מדידות רעש שמוכיחות עמידה בדרישות התקנות -אגף שפ"ע – אושר בתאריך 22.4.25

-אגף תברואה – אושר מתאריך 28.5.25

172יח"ד מסחר ומבנה ציבור

יש לתכנן 2 דחסניותh.d

מכבש קרטונים

כתנאי לקבלת טופס 4 - יש להביא מכתב התחייבות לתפעול הדחסנית יש לתכנן משטח למכולה

-חוות דעת אדריכל העיר- אושר מתאריך 27.7.25

לאשר את הבקשה לדיון בוועדה המקומית :

תנאים להוצאת היתר בניה

תיאום סופי מול צוות אדריכל העיר בהתאם להערות שלהלן:

- 28 -

הערות תכנוניות

פרטי חזית

בהתאם למדריך לעריכת היתרי בניה, יש להשלים 5 הדמיות פוטוריאליסטיות. ההדמיות יכללו את החזית המסחרית המוצעת ולפחות שני מבטים ממפלס הרחוב כלפי מעלה .

יש לצרף קטע חזית מוגדל וקטלוג חומרי גמר לחזית.

יש להשלים פרט גגון\פרגולה בחזית המסחר .

גג המבנה

יש למקם בתוכנית ובתחת את כל מערכות הגג ולוודא כי אלו מוצנעות אחרי מעקה הגג .

חומרי גמר

אבן: חומר החיפוי העיקרי של הבניין יהיה באבן טבעית או מלאכותית בעלת מאפיינים "ירושלמיים"- לא בהירה/לבנה/כהה מדי, לא הומוגנית מדי (בעלת גוונים/עורקים וכד'), בעיבוד/סיתות בדרגת מוסמסם ומעלה. יש להציג פרטים אדריכליים טיפוסיים.

זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן-

מעבר אור -()tl מינימום %,50 רפלקטיביות -()rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום -()te מקסימום %25 גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר (על בסיס אפור), בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים אלומיניום/פרזול: גימור מט בלבד (לא מבריק). צבעים כהים. לציין צבע ומספר קטלוגי של צבע. להציג פרטים עקרוניים .

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

טרם הזמנת חומרי חיפוי החזית יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 40 מ"ר, כולל דוגמת אבן, דוגמת זכוכית, גוון מסגרות (פתחים, מעקות וכו'). יש לאשר דוגמת אבן טרם הקמת הדגם אצל אדריכל העיר.

ניתן לשנות את החלוקה הפנימית של יחידות המסחר מבלי לפגוע/לשנות את החזיתות והתאמה למפלסי הרחובות, תוך שמירה על עקרונות התב"ע. ניתן לבנות קומות גלריה בתוך יחידות המסחר בהתאם לחוק.

תנאים לאיכלוס/טופס 4

אישור אדריכל העיר לכל רכיבי השילוט והתאורה על חזיתות המבנים ו/או בפיתוח השלמת פיתוח ובניית כל השטחים הציבוריים-השלמת השצ"פ, שבילים וכו' לאישור שפ"ע

- 29 -

הערות טכניות/גרפיות/אחרות

להסיר גריד עמודים מההגשה

להסיר מידות בניה חיצוניות

יש לוודא התאמת אישור אדריכל העיר זה לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.

ככל שיבוצעו שינויים תכנוניים משמעותיים ביחס לגרסה המאושרת בחוות דעת זו-

יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים.

מעבר למפורט לעיל הבקשה מקובלת ומאושרת ע"י אדריכל העיר אין באמור בחוו"ד זו כדי אישור סופי

אישור סופי יינתן רק לאחר הגשת הרמוניקה מתוקנת לפי כל ההערות לעיל -מחלקת תנועה – אושר מתאריך 20.5.25

אין התנגדות לתכנית.

עבור תוספת יח"ד ,שטחי ציבור ומסחר בשלב ב' דרוש 305 מ"ח עפ"י התקן בהתאם למדיניות .רק"ל- סעיף ד שבטבלה 5 בתב"ע .893917

מוצע 345 מ"ח מיתוכם: - 12 חניות עבור מסחר עתידי - 28 חניות שאושרו במכפילים עבור שלב א בהיתר קודם 2012/0262.10 - 30 חניות עבור מבנה ציבורי הכניסה לחניון תת"ק ו-156 מ"ח עבור שלב א' אושרו בהיתר 2012/0262.10

סה"כ מוצע בחניון 501 מ"ח. האישור מתייחס עבור ההיתרים: - 2025/0096.00 -2019/0319.01 -מחלקת דרכים – אושר מתאריך 22.6.25

הבקשה משוחררת.

הועלו לארכיב האופטי כתב התחייבות מתיק ,2019/0319.00 כולל את כביש רח' פיק וכביש רח' קרית משה לפי תנועה חתומה ומאושרת ע"י קובי ממליה.

הועלו תנועה, תנוחה, חתכים, דו"ח תכן מבנה הכביש ופרטי מבנה מאושרים.

-מחלקת מאור – אושר מתאריך 8.7.25

לעדכן מנהל אזור במחלקת המאור לפני תחילת העבודות

- 30 -

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 17/12/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

אין מניעה לאשר את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

בכפוף לשינויים ובתנאים בהתאם לתכנית a ותיאור הבקשה.

חוות דעת תכנונית 16/12/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

893917

תחילת תוקף:

16/12/2024

ייעוד הקרקע:

- 31 -

פרטי פתוח

במסגרת ההתחדשות עירונית במתחם "המקשר", על קו הרכבת הקלה (האדום) הקיים

בין רחובות חיים פיק, קריית משה ושד' הרצל,

מבקשים תכנית שינויים להיתר מס' 116815 בתיק 19/319.00 שהופק בתאריך 22.2.22

הכוללת: תוספת 2 קומות ת"ת עבור אחסנה וחניה,

9 קומות ע"ק ו50 יח"ד חדשות,

תוספת שטחי מסחר לכיוון שד' הרצל בהתאם לתכנית 893917 .

התכנית כוללות סה"כ: 172 יח"ד

מתוכם 30 דירות להשכרה ארוכת טווח.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה

בכפוף לשינויים ובתנאים בהתאם לתכנית a ותיאור הבקשה.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 5 תשלום אגרת בניה

6 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

7 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

8 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

9 אישור שירותי הכבאות

- 32 -

10 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

11 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 12 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 13 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 14 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 15 הגשת תכנית פיתוח לדרך מוצעת בהמשך למדרכה של שד' הרצל , שצ''פ ושפ"פ, והגשת בקשה להיתר עבור החזית המסחרית בתאי שטח 10 ו.12 16 תיאום סופי מול צוות אדריכל העיר בהתאם לחוות דעת בשלב בקרה מרחבית 17 אישור סופי מטעם אד' העיר בהתאם לחוות דעת בקרה מרחבית 18 תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום הערת אזהרה בהתאם לחוק המקרקעין בדבר הימנעות מעשיית עסקה ביחידות הדיור המיועדות להשכרה ובשטחים המשמשים את יחידות הדיור להשכרה (לרבות השטחים המשותפים, החניות והמחסנים) לתקופה המנויה בס"ק 1 לעיל

19 תנאי למתן היתר בנייה יהיה היוועצות עם משרד הביטחון לעניין הנחיות סימון מכשולי הטיסה לרבות עזרי הבנייה- בהתאם לסעיף )22(6.3 בתקנון

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

אין מניעה לאשר את הבקשה

בכפוף לשינויים ובתנאים בהתאם לתכנית a ותיאור הבקשה.

- 33 -

סדר יום לועדה מתאריך - 25/12/2025 - ה טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/158

מספר בקשה 2021/0070.02

מספר סידורי 4

נתונים כלליים

שינויים בקירות חזית במבנים קיימים, תוכנית שינויים, ריצוף

סוג בקשה

חצר ועבודות פיתוח

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים, מסחר

מהות בקשה ניצול שטחים עבור פנטהאוזים בקומות עליונות

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה גשם בחומות בע"מ ---

עורך הבקשה אדריכל רוזנקיאר עודד

מתכנן השלד מהנדס אנונו רפי

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

, רמות רחל, ארנונה החדשה ארנונה מגרש 20

גוש חלקה בשלמות

31227 45 לא

30212 35 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

53751 תחילת תוקף 17/05/2016

560110 תחילת תוקף 07/05/2021

תאור הבקשה

בשכונת ארנונה, במגרש 20 עפ"י תב"ע 53751 הופק היתר בניה בתיק 2021/70 עבור בנית 3 בניני מגורים בני 8 קומות מעל קומת חניון ת"ק, מוצע שטח למסחר בקומת הקרקע , סה"כ 46 יח"ד, במסגרת היתר זה מבקשים שינויים בקומות הפנטהאוז ושינויים פנימיים מסמכי התכנית:

במקום חלות 2 תב"עות:

תב"ע 53751 בסמכות מחוזית אשר הופקדה בתאריך: 30.09.2014 ותחילת תוקפה מיום: .02.05.2016

- 34 -

ותב"ע- 560110 בסמכות מקומית אשר הופקדה ביום:06.11.2020 ותחילת תוקפה ביום:-17.02.2021 תב"ע זו הוכנה לטובת שיפורים קלים בתכנון ומהוה תיקון ועדכון לתב"ע .53751 לתכנית 53751 הוכנה תכנית בינוי כללית שנדרשה על פי סעיף -6.9 ואושרה ע"י מהנדס העיר ואדריכל העיר.

פרסום

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות

להלן פירוט השינויים המוצעים:

קומות -8,9 מוצעים שינויים בתכנון הפנים ותוספת שטחים לדירות הפנטאוז שינויים מינוריים בפיתוח השטח ובתכנון מחסנים בחניון סטייה ניכרת:

סעיף 6.21 שבתב"ע 53751 קובע סטייה ניכרת לעניינים הבאים :

תמהיל יח"ד

תכסית

קווי הבניין ומספר ה מבנים , מרחק בין המבנים

הוראות הפיתוח ע"פ סעיף 6.8

שלביות הביצוע ע"פ סעיף 7.1

הוראה לעניין גובה בניה מרבי לתאי שטח ,102 ,100 ,9 ,4 ,2 1 - לא רלוונטי לבקשה בתב"ע 560110 מצוינים סעיפי סטיה נכרת נוספים לעניין:

שטחי מרפסות כמפורט בסעיף 6.5.1.1

שטחי קולונדה כמפורט בסעיף

להלן פירוט לנושאים המהווים סטייה ניכרת:

1. תמהיל יח"ד – סטייה ניכרת

- 35 -

אין שינוי במס' יח"ד

2. תכסית: - סטייה ניכרת

אין שינוי בתכסית המרבית

מיקום / קווי בניין- סטיה נכרת:

הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין

מס' מבנים- סטיה נכרת:

אין שינוי במס' המבנים במסגרת בקשה זו

מרחק בין בניינים- סטיה נכרת:

אין שינוי במס' המבנים במסגרת בקשה זו

.הוראות הפיתוח: מפלס ה-,0.00 קירות תמך, גדרות, חצרות – סטייה ניכרת ללא שינוי

5. שלביות הביצוע– סטייה ניכרת- פרוט בהמשך

7. מרפסות- סטיה נכרת:

במסגרת ההיתר לא מוצעים שינויים במרפסות זיז מקורות

8. קולונדה- סטיה נכרת:

לא מוצעת קולונדה בבקשה.

שטחי הבנייה – המוצגים ע"י עורך הבקשה

- 36 -

שטחי בניה מוצעים- יש לחשב בשטחים מוצעים (כיום מחושב כקיים)

מגורים:

עיקרי ע"ק מותר: 4500 מ"ר קיים+מוצע: 4469.61 מ"ר נותרו: 30.39 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 1800 מ"ר ע"ק קיים+מוצע: 1510.86 מ"ר נותרו: 289.14 מ"ר

שרות ת"ק מותר: 2360 מ"ר קיים+מוצע: 3366.12 מ"ר נותרו: 235.88 מ"ר

לאחר קיזוז נותרו: 450.37 מ"ר שטחי שירות ת"ק.

שטחי הבנייה

עיקרי ע"ק מותר: 4500 מ"ר קיים+מוצע: 4,297.03 מ"ר נותרו: 202.97 מ"ר

עיקרי ת"ק מותר: 0 מ"ר מוצע: 0 מ"ר

הערה 1.5 : תותר העברת שטחי בנייה עיקריים ושטחי שירות מעל מפלס הכניסה הקובעת אל מתחת למפלס זה.

שרות ע"ק מותר: 1800 מ"ר ע"ק קיים+ מוצע: 2601.77 מ"ר חריגה: 801.77 מ"ר

שרות ת"ק מותר: 3600 מ"ר קיים+ מוצע: 2189.06 מ"ר נותרו: 1410.94 מ"ר

לאחר קיזוז נותרו: 609.17 מ"ר שטחי שירות ת"ק.

הערה 1.3 מתחת לטבלה : "השטחים המפורטים בטבלה כשטחי שירות מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבניין מיועדים לחנייה, מבנים ומתקנים לצרכי תפעול הבניין וכיוצ"ב. התקנתם תותר בקומות המסד (ע"פ הגדרות תכנית זו) ובמרתפים. לא תותר העברת שטחים אלו לקומות אחרות במבנה. סטיה מהוראה זו תיחשב סטיה ניכרת

מסחר- ללא שינוי בהיתר זה

מס' קומות- ללא שינוי בהיתר זה

מחסנים- אין שינוי במספר המחסנים

שלביות הביצוע- סטיה נכרת:

- 37 -

סעיף 6.21.5 קובע סטייה ניכרת לעניין שלביות הביצוע: "שלביות הביצוע ע"פ סעיף 7.1 הינה מחייבת וכל סטייה מהן תיחשב סטיה ניכרת"

סעיף 7.1 קובע שלביות הביצוע למתן היתר בניה ראשון ל-750 יח"ד והמסחר- היתר בניה ראשון למגרש מס'

6 הופק בתאריך: 05.10.2021

שלב 1 – תנועה מתן היתר בניה ראשון ל-750 יח"ד והמסחר- השלמת ביצוע עבודות צומת הכניסה לשכונה מרחוב וינר במתכונת שלב א' כמפורט בנספח התנועה - שלב זה יכלול את החיבור המזרחי של התכנית (המשך כביש מס' )5 לכביש הקיים (רח' גרשון אבנר)

יירשם כתנאי לקבלת היתר

שלב 2 – תנועה מתן היתר בניה ראשון מעל-750 יח"ד- - השלמת שדרוג צומת הכניסה במתכונת שלב ב'

כמפורט בנספח התנועה (או ע"פ בדיקה מעודכנת לאותה עת) השלמת החיבור המזרחי של התכנית לכביש גרשון אבנר

שלב 3 – תנועה מתן היתר בניה ראשון מעל-1000 יח"ד- - הוצאת היתר או הרשאה עבור הפרדה מפלסית בצומת דרך חברון/ רח' אשר וינר

שלב 1 – שימור האמה . הגשת היתר בניה ראשון למגרשי מגורים- - קביעת שלביות לפיתוח ושימור האמה בשטח התכנית במקביל לפיתוח ובניה בשטח, בתיאום עם רשות העתיקות.

- יירשם כתנאי לקבלת היתר

שלב 1 – צרכי ציבור. תכנית בינוי כאמור בסעיף -6.9 - במסגרת תכנית הבינוי, הכוללת תכנית שלביות ביצוע ואישורה ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו המפרטת:

1. חלוקה למתחמי בינוי למגורים

2. כל מתחם בינוי יכלול שצ"פים, כיכרות עירוניות, מבני ציבור דרכים שבילים וכיוצ"ב המותנים בפיתוח

בד בבד עם המגרושים בכל מתחם ומתחם

הוגשה תכנית בינוי למתחם.

שלב 2 – צרכי ציבור. תנאי למתן היתרי בניה ראשון בכל מתחם מגורים- - מתן היתרי בניה ותכניות פיתוח לצרכי הציבור במתחם כפי שנקבע בתכניות השלביות

יירשם כתנאי לקבלת היתר

שלב 3 – צרכי ציבור. תנאי למתן טופס 4 לבנייני מגורים במתחם- - טופס 4 לצרכי ציבור במתחם כפי שנקבע בתכנית השלביות

- יירשם כתנאי לטופס 4

שלב 4 – צרכי ציבור. היתר בניה ראשון מעבר ל – 750 יח"ד- - ביצוע בפועל של מגרשי הספורט המאושרים בתכנית 7984 וקבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לכך חיבור למערכת הביוב שלב 1 –. תנאי למתן היתר בניה ראשון- - מתן היתר בניה למתקן קדם לטיהור שפכים ומתקן ויסות באתר מתקן טיפול הקדם של שפכי הקדרון, אשר כולל מט"ש זמני לטיפול בשפכי שכונת

- 38 -

מורדות ארנונה. יירשם כתנאי לקבלת היתר

חיבור למערכת הביוב שלב 2 –. תנאי לתחילת עבודות ביצוע מבני המגורים בתחום התכנית- - קבלת הצהרה חתומה מטעם מנכ"ל חברת הגיחון לפיה החלו עבודות להקמת המט"ש הזמני לטיפול בשפכי שכונת מורדות ארנונה במסגרת מתקן קדם לטיהור שפכים ומתקן ויסות באתר מתקן טיפול הקדם של שפכי הקדרון בהתאם להיתר בניה שניתן

- יירשם כתנאי לטופס 4

חיבור למערכת הביוב- שלב -3 תנאי למתן טופס 4 לבנייני מגורים במתחם - תחילת הפעלת המט"ש הזמני לטיפול בשפכי שכונת מורדות ארנונה במתקן קדם לטיהור שפכים ומתקן ויסות בעלויות

החלקה בבעלות רמ"י, התקבלה הרמוניקה חתומה ע"י המבקשים, חוכרי הנכס- "גשם במעיינות בע"מ"-

תנאי למתן היתר יהיה חתימת רמ"י ע"ג ההרמוניקה.

אישורים

הסדרי תנועה:

בתאריך 508.06.202 התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה לשינויים המבוקשים איכות הסביבה:

התקבל אישור בתאריך 2025.20.11

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 17/12/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

חישוב שטחים יש להתאים- שטחים מוצעים – להציג כמוצע בכפוף לשינויים

ולא כשטח קיים בהיתר.

ובתנאים

חוות דעת תכנונית 15/12/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

560110

תחילת תוקף:

07/05/2021

ייעוד הקרקע:

- 39 -

הבקשה מוצעת בהתאם להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 2 תשלום אגרת בניה

3 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

4 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 5 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

6 אישור פיקוד העורף הג"א

7 אישור שירותי הכבאות

8 אישור משרד הבריאות

9 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 10 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

11 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

חישוב שטחים יש להתאים- שטחים מוצעים – להציג כמוצע ולא כשטח קיים בהיתר.

- 40 -

סדר יום לועדה מתאריך - 25/12/2025 - ה טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/158

מספר בקשה 2023/0401.03

מספר סידורי 5

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי משרדים, משרדים

הקמת 2 קומות מרתף חניה כולל מערכות טכניות ואחסנה-

מהות בקשה

פרויקט GATE כניסה לעיר

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש קרן גיי.טי.אל.וי 3 שותפות מוגבלת

עורך הבקשה אדריכל כסיף מרדכי יעקב

מתכנן השלד שי מילר

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

שדרות הרצל 0 , קרית האומה

גוש חלקה בשלמות

30863 111 כן

30863 110 לא

30863 108 כן

30863 97 כן

30863 47 כן

30863 41 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

621722 תחילת תוקף 14/10/2021

תאור הבקשה

הבקשה הנדון הינה עבור 2 קומות המרתף של הפרויקט למטרות חניה ושטחי שירות עבור מערכות טרכניות ואחסנה. הבקשה תואמת תב"ע במתחם b בחלקה 4 - ממוקם בדופן המערבית של שד' דבורה עומר (תא שטח ,110 )100

- 41 -

הבקשה הינה בקשת המשך במסגרת בקשות במתחם:

בקשה 2023/401.00 חפירה ודיפון – הופק היתר בתאריך 19/5/2024 בקשה 2023/401.01 עבור המגדל המשולב + בנין 4 קומות – בהשלמת תנאים לדיון.

בקשה -2023/401.03 עבור 2 קומות המרתף- כולל מערכות טכניות ושטחי אחסנה למתחם b – הבקשה הנדונה.

יש להציג במסגרת הבקשה תכנית התמצאות- והצגת שמירה על זכויות לכלל המתחם ועמידה בהוראות התב"ע .621722

מסמכי התכנית :

במקום חלה תכנית 621722 אשר הופקדה בתאריך 07.09.2019 ואושרה בתאריך 14.10.2021 התכנית כוללת תקנון תשריט ונספחים.

מצוין בתב"ע כי השימושים המפורטים כוללים שימוישם מחייבים ו-אפשריים, מצוין כי יש להתאים להוראות סעיף 6.1-6.7 להוראות התכנית.

מגבלות לענין השימושים:

מסחר – שימוש מחייב כמפורט בהוראות: שימושים מסחריים ימוקמו בקומת הקרקע הכפולה לרבות בקומת גלריה ותותר שימוש מסחרי גם בקומת המרתף הראשונה בתנאי שתישמר זיקת הגעה לקומת הקרקע. הנחיות וחיוב לחזית מסחרית כולל התייחסות לשילוט, בהתייחס לטופוגרפיה0 עדיפות למסחר לכיוון הרחוב ובניוחד לרחוב הראשי. בקומת המגדל העליון יותר שימוש למסעדה או תצפית.

מלונאות- שימוש מחייב -בהתאם לסעיף שימושים.

סעיף הוראות המתחם ד לתקנון:

מאפייני הבינוי במתחם:

המתחם כולל מבנה בן 40 קומות, בתכסית שלא תעלה על 1600מ"ר בפינת הרחובות הרצל והרב אברהם שפירא. מבנה בן 8 קומות בחלקו הצפוני של המגרש ובינוי בן 4 קומות לחלקו המזרחי של המגרש- כמסומן בנספח .1,2 קווי הבנין כמפורט לנספח הבינוי.

הקצאת שטחים מיוחדים לשימוש הציבורי: הנחיות לעניין: מרחב פתוח לשימוש הציבור, מעבר ציבורי להולכי רגל, קולונדה וכן הנחיות להקמת שירותים ציבוריים.

הוראות מיוחדות:

חלק ממתחם זה ממוקדם מעל מנהרת בגין. זכות הדרך במפלס בגין תישאר ללא שינוי ויחולו עליה הוראות התכנית התקפה לדרך.

לאור המגבלות הפיזיות הקיימות במתחם a + b – המתחמים חולקים חניון משותף ומהווים יחידת תכנון משותפת הכוללת גם את שטחי המרחב הציבורי והמרתפים בשדרות דבורה עומר כמסומן עקרונית בנספח בינוי -3 תכנית מפלס תת הקרקע ובנספח שלביות חניון a 2 a 3 b .

תיפעול ואחזקה של שטחי המרתפים המשותפים יבוצעו בהתאם לרישום בית משותף.

- 42 -

כניסה לרכב תהיה דרך רמפה במתחם b -1 הנחיות שלביות. בשלב הסופי- יאוחדו החניונים במתחם a2a3b1 .

לענין מבנה ציבור במתחם 1b תא שטח -17 מוזיאון,היכל תרבות, תאטרון, בית קפה- פירוט לשימושים.

התוכנית כוללת סעיף סטייה ניכרת לעניין:

עקרונות התכנון, כפי שמפורטים בסעיפים -6.7 6.2 ובנספחי הבנוי, קווי בניין, קשרים ומעברים להולכי רגל, התפלגות זכויות הבניה לשימושים השונים, ניוד זכויות, תכליות ושימושים, גובה הבניה, וכן הוראות התכנית בעניין דיור תומך תעסוקה, כמפורט בסעיף ,6.5.1 הינם מחייבים וכל סטיה מהם מהווה סטיה נכרת לתכנית.

פרסום

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות , בקשה תואמת תב"ע.

שטחים- מותרים עפ"י התב"ע לכל המתחם:

מתחם a2 (תא שטח :)2 -2,000 מ"ר (שינויים במתחמי a וb מעל כביש בגין)

מתחם 3a (תא שטח :)3 12,100 מ"ר

מתחם b (תא שטח :)4 10,000 מ"ר - מוצע 6,946.17 – במסגרת המתאפשר.

מתחם 1b (תא שטח :)17 10,000 מ"ר

מתחם c (תא שטח :)5 5,350 מ"ר

מתחם d (תא שטח :)6 17,900 מ"ר

מתחם e בנייני האומה (תא שטח :)8 22,000 מ"ר. ביחס לתוכנית תקפה 183756 מתחם i מגדל הרכבת (תא שטח :)11 17,300 מ"ר

מתחם k (תא שטח :)12 25,000 מ"ר. ביחס לתוכנית תקפה 59238 מתחם g "עץ חיים" (תא שטח :)14 42,376 מ"ר. ביחס לתוכנית תקפה 2496א מתחם h בניין הדואר (תא שטח :)13 חסרים נתונים ביחס לתוכנית תקפה 2496א מתחם l ביטוח לאומי (תא שטח :)16 38,000 מ"ר. ביחס לתוכנית תקפה 2680ג סה"כ תוספת זכויות בניה במסגרת התוכנית :621722 190,874 מ"ר מירבי סעיף סטיה ניכרת: עקרונות התכנון כפי שמצוין בסעיפים 6.7-6.2 ובנספחי הבינוי, קווי בנין, קשרים

- 43 -

ומעברים להולכי רגל, התפלגויות זכויות הבניה לשימושים השונים, ניוד זכויות , תכליות ושימושים, גובה הבניה וכן הוראות לענין דיור תומך תעסוקה. ייבדק בבינוי העילי מספר קומות – מוצעות 2 קומות ת"ק כמותר.

קווי בנין - מוצע במסגרת קווי הבניין המותרים.

הנחיות מיוחדות

שלבי ביצוע:

הוצאת היתר בניה- כל היתר בניה במתחם הכולל שטחי זיקת הנאה יכלול פיתוח זיקת הנאה והקמת השטחים הציבוריים במסגרת ההיתר.

תנאי לקבלת תעודת גמר לאיכלוס- השלמת פיתוח השטחים הציבורים הסמוכים.

ייבדק בבקשות הבינו העילי.

מימוש תכנית:

א. תוספת הזכויות שנקבעה בתכנית זו לכל המתחם מוגבלת בזמן ומותנית בהגשת בקשה להיתר, שאינו

היתר הריסה או חפירה, בתוך 5 שנים ממועד אישור התכנית, ובהתחלת ביצוע בפרק זמן שלא יעלה על 7 שנים ממועד אישור התכנית. הועדה המחוזית רשאית להאריך את המועדים. ב. בכל המגרשים בהם לא תוגש בקשה להיתר או לא תחל הביצוע- יבוטלו זכויות הבניה והוראות הבניה מכח תכנית זו, למעט נחיות עיצוב ובינוי ופיתוח נוף- יהיו בהתאם לתכנית הכניסה לעיר מס'- .101-0051490 התחלת ביצוע – בשנת ,2024 כנדרש.

אישורים שהתקבלו

מחלקת איכות הסביבה התקבל בתאריך :25.11.25 מצורפת הרמוניקה מתוקנת בארכיב איכות הסביבה תחת קובץ "הרמוניקה מלאה ומפורטת" מתאריך 24/11/2025 המציגה פיר שחרור עשן מחניונים + פיר מנדף במבנה b4 צמוד לפיר המעלית לאורך כל המבנה עד לגג. היתר זה כולל תכנון 2 קומות מרתף תחת בנינים .b2,b4

חוות דעת מח' תברואה מיום -01.12.25 בפירוט: אישור לקומת מרתפים בלבד.

מערכת פנאומטית ומתקן למסחר בנפרד

אישור מח' שפ"ע- פטור בקשה למרתפים

אישור אדריכל העיר התקבל בתאריך 06.08.25 בפירוט: הבקשה מאושרת לדיון בוועדה המקומית לתשומת לב מחלקת הרישוי:

- 44 -

בקשה להיתר זו עבור קומות המרתף בלבד. הגשת הקומות העל קרקעיות במסגרת בקשה להיתר מספר 2023/0401.01 .

תנאים להוצאת היתר בניה

אישור אדריכל העיר לתוכנית פיתוח נופי ועיצוב אדריכלי בהתאם להערות התכנוניות שלהלן .

הערות תכנוניות:

מפגש עם הקרקע

יש להתאים בין תוכניות הפיתוח לאורך כל ההגשה. (תוכנית הפיתוח הכללית-הצבעונית אינה תואמת לרקע הפיתוח שבתוכניות הקומה) .

יש להשלים בתוכניות הפיתוח (בדגש על קומות הקרקע המוצגות על רקע הפיתוח) את כל מפלסי הפנים והחוץ בכניסה למבנים. לדוגמה:

תנאים לאיכלוס/טופס 4

השלמת פיתוח ובניית כל השטחים הציבוריים-השלמת השצ"פ, שבילים וכו' לאישור שפ"ע יש לוודא התאמת אישור אדריכל העיר זה לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.

ככל שיבוצעו שינויים תכנוניים משמעותיים ביחס לגרסה המאושרת בחוות דעת זו-

יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים.

מעבר למפורט לעיל הבקשה מקובלת ומאושרת ע"י אדריכל העיר אין באמור בחוו"ד זו כדי אישור סופי

אישור סופי יינתן רק לאחר הגשת הרמוניקה מתוקנת לפי כל ההערות לעיל אישור הסדרי תנועה התקבל בתאריך 30.07.25 בפירוט:

אין התנגדות לתכנית. עבור מגדל בית מלון, מסחר, מגורים ותעסוקה דרוש 171 מ"ח עפ"י התקן מוצע 31 מ"ח בחניון תת"ק+ 4 חניות לרכב תפעולי שאר החניות עבור המגדל המוצע, מוצעים בחניון המלא שמתוכנן בהיתר 2023/0401.02 תנאי לאיכלוס המגדל הקמת חניון מלא שמוצע בהיתר 2023/0401.02 האישור הנ"ל מתייחס עבור 2 תיקי היתר: ,2023/0401.03 ,2023/0401.01 .30/07/2025 אישור מחלקת דרכים התקבל בתאריך :26.08.25

בבקשה קודמת לחפירה ודיפון 2023/0401.00 הופק היתר. קיימת ערבות בנקאית עד דצמבר .2025 בארכיב של הבקשה 00 קיימים המסמכים: ערבות וכתב התחייבות, אישורי יניב צארום ודן בן עמרם, אישור חב' עדן ואישור צתא"ל, אישורי מהנדס ויועץ קרקע.

עבור הבקשות 2023/0401.01 + 2023/0401.02 + 2023/0401.03 אין התנגדות.

מאושר בכפוף לאישור הסדרי תנועה, ובכפוף להערות ביצוע של צחי ויטלזון מצתא"ל:

ביצוע עבודות באזור כלונסאות קיימות של עמודי החשמולת כולל: "עבודה זהירה, פירוק ריצוף וחפירה ידנית - כלונסאות קיימים בשטח". הקבלן צריך לגלות את ראש הכלונס כדי

- 45 -

לא לקדוח עליו.

-לא תותר כל עבודה באזור המסומן ))a בשרטוט המצ"ב ללא אישור מקדים של זכיין הרק"ל. תנאי לטופס 4 - בתיאום עם הרק"ל, חיבור בפועל של הכניסה לחניון עם המדרכה, וחיבור מפלסי עם המדרכה החדשה.

מצב קיים חדש בוצע ע"י הרק"ל.

אישור מאור שפ"ע התקבל ביום .25.08.25

בעלויות

החלקות בבעלות רמ"י, התקבלה תוכנית חתומה ע"י המבקשים "קרן גיי.טי.אל.וי 3 ושותפות מוגבלת" –

תנאי להיתר- חתימת רמ"י לבקשה

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 17/12/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

מומלץ לאשר את הבקשה להקמת 2 קומות מרתף חניה כולל בכפוף לשינויים

מערכות טכניות ואחסנה- במגרש 100 ובמגרש 110 עפ"י תב"ע ובתנאים

621722 בכפוף לשינויים ובתנאים בהתאם למפורט בתיאור הבקשה

חוות דעת תכנונית 17/12/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

621722

תחילת תוקף:

14/10/2021

ייעוד הקרקע:

בשדרות הרצל, מבקשים הקמת 2 קומות מרתף חניה כולל מערכות טכניות ואחסנה- במגרש 100 ובמגרש 110 עפ"י תב"ע 621722

- 46 -

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ותיקונים כמפורט בתיאור הבקשה.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

8 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

9 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

10 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

11 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 12 אישור משרד הבריאות

13 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

14 אישור בניה ירוקה (צרפו )LEEDנדחה שלב באישור יואל כן 15 דרכים: תנאי לטופס 4 - בתיאום עם הרק"ל, חיבור בפועל של הכניסה לחניון עם המדרכה, וחיבור מפלסי עם המדרכה החדשה. מצב קיים חדש בוצע ע"י הרק"ל.

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

מומלץ לאשר את הבקשה להקמת 2 קומות מרתף חניה כולל מערכות טכניות ואחסנה- במגרש 100 ובמגרש 110 עפ"י תב"ע 621722 בכפוף לשינויים ובתנאים בהתאם למפורט בתיאור הבקשה

- 47 -

סדר יום לועדה מתאריך - 25/12/2025 - ה טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/158

מספר בקשה 2024/0418.00

מספר סידורי 6

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים, מגורים, מסחר, חניון ציבורי

מהות בקשה בניין מגורים+משרדים+חניון ציבורי

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נוהל מוכתר

הכשרת עבירה לא

המבקש קדורה מחמוד

עורך הבקשה אדריכל אבו חוסין אחמד

מתכנן השלד נתשה סאלח

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

אל חרירי 30 , ואדי גוז

גוש חלקה בשלמות

30057 37 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

948414 תחילת תוקף 26/11/2022

תאור הבקשה

2024/418

בשכונת בית חנינה רחוב אלחרירי במגרש מס' 2 על פי תב"ע 948414 מבקשים הקמת מבנה מגורים, משרדים וחניון ציבורי בן 5 קומות ע"ג 6 קומת חניה תת"ק סה"כ 23 יח"ד.

מסמכי התכנית :

במקום חלה תב"ע מס' 948414 אשר הופקדה ביום 13.06.2022 ואושרה ביום .10.11.2022 התכניות כוללות תשריט, תקנון ונספחים.

- 48 -

פרסום:

לא פורסמו הקלות במסגרת פתיחת התיק.

פרוט הבניה המוצעת:

קומה -6 מוצעת קומת חניון תת"ק לשימוש מגורים

קומה -5 - -2 מוצעת קומת חניון תת"ק לשימוש חניון ציבורי קומה -1 מוצעת קומת תת"ק לאחסנה וחללים טכניים, בחזית הע"ק של הקומה מוצעת חזית מסחרית, מוצעת כניסה לבניין מחזית דרומית בין חללי המסחר.

קומת קרקע- הבינוי למגורים מוצע בשני אגפים, מוצעת כניסה נפרדת לכל אגף, מוצעות 5 יח"ד בקומה.

קומה 1-3 מוצעות 5 יח"ד בקומה.

קומה -4 מוצעות 3 יח"ד בקומה.

קומה -8מוצעת קומת הגג לבניין .

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעלית המקשר בין כל קומות הבניין.

סה"כ 23 יח"ד

סטיה ניכרת

הוראות תכנית בסעיף 4.1.2 א' קובע סטייה ניכרת להוראות בינוי בסעיף 4.1.2 ו' קובע סטייה ניכרת לעניין

מס' קומות

קווי בניין

שלביות ביצוע

חזית מסחרית

ניוד שטחי מרפסות

ניוד שטחי חניון ציבורי

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

- 49 -

מס' קומות- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ו' 1 " מספר הקומות וגובה הבניה המירבי הינו מחייב וכל סטיה ממנו תחשב כסטיה ניכרת "

מותר על פי טבלה: 5 5 מעל הכניסה הקובעת ו -2 מתחת לכניסה הקובעת מוצע כמותר.

מיקום / קווי בניין- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ו' 2 " קווי הבנין המפורטים בתשריט התכנית הינם מחייבים, שינוי קווי הבנין יחשב כסטיה ניכרת"

הבינוי מוצע בגבולות קווי הבניין המותרים.

שלביות ביצוע- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ו' 3 "שלבי הביצוע המפורטים בסעיף 7.1 הינם מחייבם, שינוי השלביות יחשב כסטיה ניכרת"

סעיף 7.1 תותר הוצאת היתר בניה עבור כל תא שטח בנפרד, הבניה תבוצע בהינף אחד בכל תא שטח, לא תותר בניה בשלבים". בתיק זה מבוקש הבינוי בתא שטח 2 בלבד.

חזית מסחרית- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ו' 4 " החזית המסחרית לכיוון רחוב אל חרירי תבנה במפלס המדרכה, סטיה מהוראה זו תחשב כסטיה ניכרת" חזית מסחרית מוצעת במפלס +766.65 במפלס המדרכה בהתאם למוצע בנספח הבינוי, מוצעים חללים לתעסוקה .

ניוד שטחי מרפסות- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ו' 5 " ניוד שטחי מרפסות לשטחי שימושים אחרים בבניין יחשב כסטיה ניכרת" לא מוצע ניוד שטחי מרפסות בבקשה.

ניוד שטחי חניון ציבורי- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ו' 6 " ניוד שטחי החניון הציבורי לשטחי שימושים אחרים בבניין יחשב כסטיה ניכרת." לא מוצע ניוד שטחי מרפסות בבקשה.

הוראות בינוי- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 א'

- 50 -

1. תותרנה הקמת שני מבנים חדשים למסחר, משרדים ומגורים בני 5 קומות, בהתאם לנספח

הבינוי. בבקשה זו מוצע המבנה בתא שטח 2

.2תתאפשר המרת שטחי המגורים והתעסוקה למלונאות. לא מבוקש שטחי למלונאות .3חדרי מכונות וחדרים טכניים ימוקמו בקומות תת קרקעיות, לא יותרו חדרי מכונות על גג המבנה. חדרים טכניים מוצעים בתת"ק

.4תותר הקמת חדר יציאה במפלס הגג., לא מוצע חדר יציאה לגג, היציאה באמצעות סולם.

.5החזית המסחרית בקומת הקרקע , הפונה לרחוב אל חרירי, תבנה במפלס המדרכה, סטיה מהוראה זו תחשב כסטיה ניכרת מהוראות התכנית. מוצע כמותר .6גובה קומת המסחר יהיה בהתאם להנחיות המרחביות. מוצע גובה קומה 2.90 מ' כמותר .7מרפסות:

.א .שטחי מרפסות עבור יח"ד יהיו בהתאם לעמודת שטחי מרפסות בטבלה 5

ב. המרפסות יכולות להיות מקורות ויכולות להיות מקורות חלקית באופן המאפשר שילוב מרפסת זיז, וזאת

במסגרת כוללנית ואחידה לבנין.

ג. תאסר הקמת מרפסת זיז נוספת, לא מקורה ליח"ד.

ד. תאסר המרת השטחים המסומנים למרפסות בטבלה 5 לשימושים אחרים בבנין, ייקבע כי כל

המרפסות יוקמו בהינף אחד.

ה. לא יותר ניוד שטחי מרפסות לשטחי שימושים אחרים בבנין.

ו. שטחי המרפסות אינם ניתנים לסגירת במסגרת "סגירת מרפסות", במידה ומרפסת מוצעת

לסגירה, לא ניתן להשתמש בשטחים אלו לשם כך.

ז. כל סטיה מהוראות אלו תחשב כסטיה ניכרת.

מוצעות מרפסות זיז מקורות בבקשה, מרפסת אחת לכל יח"ד, מרפסות בין 3 קירות יש להציע בשטח עיקרי או לחילופין לבצע פרט ניתוק בכדי שלא יחושב בשטח עיקרי.

זיקת הנאה

סעיף 4.1.2 ג' " השטח המסומן בתשריט במשבצת בצבע אדום הינו שטח זיקת הנאה" לא מוצעת זיקת הנאה בתשריט בתא שטח 2

חניון ציבורי

- 51 -

סעיף 4.1.2 ה' " תותר הקמת חניון תת קרקעי, על תקני המהווה חניון לשימוש הציבור הרחב, ללא מגבלה כלשהי, שיכלול לפחות 80 מקומות חניה. .4חניון ציבורי יהיה נפרד מחניון הפרטי."

מוצע חניון ציבורי בקומות התת"ק בנפרד מהחניון למגורים, התקבל אישור מח' הסדרי תנועה לתכנון המוצע, תנאי לקבל היתר יהיה קבלת אישור רשות החניה.

גובה הבניה

מותר ע"פ טבלה: 5 16 מ' מעל הכניסה הקובעת

הערה 8 לטבלה " מעל גובה זה יותרו מעקה תקני וחד' יציאה לגג".

מוצע: +16 מפלס גג ומעליו מעקה גג עד לגובה 17.10 מ' - כמותר שטחי בניה

עיקרי ע"ק מותר: 2950 מ"ר מוצע: 2,628.53 מ"ר נותרו: 321.47 מ"ר

עיקרי ת"ק מותר: 5200 מ"ר מוצע: 328.99 למשרדים + 4497.02 לחניון ציבורי נותרו: 373.99 מ"ר

הערה 6 לטבלה - מתוכם 4850 מ"ר עבור חניון ציבורי.

שרות ע"ק מותר: 450 מ"ר מוצע: 420.13 מ"ר נותרו: 29.87 מ"ר

שרות ת"ק מותר: 2050 מ"ר מוצע: 1983.33 מ"ר נותרו: 66.67 מ"ר

מרפסות מותר: 230 מ"ר מוצע: 157.86 מ"ר נותרו: 72.14 מ"ר

מפלס הכניסה

ע"פ נספח הבינוי מותר: 0.00=+769.87 מוצע כמותר

מס' יח"ד

ע"פ טבלה 5 מותר: 23 יח"ד מוצע כמותר

תכסית

ע"פ טבלה 5 מותר: %60 מתא שטח

שטח המגרש 1513* %60= 907.8 תכסית מוצעת בשטח 675.72 %44.69 משטח המגרש- במסגרת המותר הערה 3 לטבלה- התכסית מתחת לקרקע %80 תכסית תת"ק מוצעת עד %79.08 במסגרת המותר

- 52 -

מחסנים

מוצעים 23 מחסנים למגורים ומחסן למשרדים בקומה -1 .

מי נגר

סעיף 6.1 " ייותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח החלקה, במגמה לאפשר קליטת כמות גדולה ככל הניתן של מי נגר עילי וחילחולם לתת הקרקע בתחומי המגרש. השטחים חדירי מים אפשר שיהיו מגוננים או מצופים בחומר חדיר (כגון: חצץ וחלוקים) ". – יש להציג סכמה המציגה עמידה בהוראות הסעיף.

בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים "קדורה מוחמד" במסגרת פתיחת התיק.

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה

התקבל אישור מח' הסדרי תנועה מתאריך 19.02.2025 מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 30.09.2025

אישור איכות הסביבה

התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 19.10.2025

אישור תברואה

התקבל אישור תברואה מתאריך 16.02.2025

אישור אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך 24.02.2025

- 53 -

אישור שפ"ע

התקבל אישור שפ"ע בתאריך 29.09.2025

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 17/12/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

מרפסות בין 3 קירות יש להציע בשטח עיקרי

יש להציג סכמה המציגה עמידה בהוראות סעיף מי נגר יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי

חוות דעת תכנונית 03/12/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

948414

תחילת תוקף:

26/11/2022

ייעוד הקרקע:

- 54 -

בשכונת בית חנינה רחוב אלחרירי במגרש מס' 2 על פי תב"ע 948414 מבקשים הקמת מבנה מגורים, משרדים וחניון ציבורי בן 5 קומות ע"ג 6 קומת חניה תת"ק סה"כ 23 יח"ד

תיק הבניין תואם להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

8 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

9 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

10 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

11 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 12 אישור משרד הבריאות

13 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

14 אישור המחלקה לבטיחות בדרכים על דרישה לכתובת 15 רישום התצ"ר

16 תנאי למתן היתר בניה בתא שטח מס' 2 יהא חתימת הסכם עם רשות החניה העירונית בגין הפעלת החניון הציבורי.

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

מרפסות בין 3 קירות יש להציע בשטח עיקרי

יש להציג סכמה המציגה עמידה בהוראות סעיף מי נגר

- 55 -

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי

- 56 -

סדר יום לועדה מתאריך - 25/12/2025 - ה טבת תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/158

מספר בקשה 2013/0376.06

מספר סידורי 7

נתונים כלליים

סוג בקשה תוכנית שינויים

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

תוכנית שינויים ללא תוספת שטחים- ביטול איחוד יח"ד

מהות בקשה

מתוכנית שינויים 13/375.02

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש אפון יעקב

עורך הבקשה הנדסאי גלר דינה

מתכנן השלד קוזלובסקי דב

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 37

כתובת האתר

אהליאב 15 , רוממה אזור תעשיה

גוש חלקה בשלמות

30235 294 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

376129 תחילת תוקף 29/10/2016

5934 תחילת תוקף 14/06/2010

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

ע"פ נתוני המערכת היתרי בניה רלוונטיים שהופקו בחלקה הנידונה:

- בתאריך 23/09/2014 בת.ב. 2013/0375.00 עבור "הקמת מבנה מגורים חדש מעל חניון סה''כ 42 יחידות דיור" בהיתר זה אושרו 4012.74 מ"ר לשטחים עיקריים, 1042.1 מ"ר לשטחי שירות ו- 293.56 מ''ר למרפסות.

- בתאריך 11/07/2016 בת.ב. 2013/0375.01 עבור "תכנית שינויים למבנה 1a הכולל 42 יח''ד – חלוקה מחדש" בהיתר זה אושרו -72.72 מ"ר לשטחים עיקריים, -7.2 מ"ר לשטחי שירות ו- 32.49 למרפסות.

- בתאריך 01/11/2017 בת.ב. 2013/0375.02 עבור "תכנית שינויים בסמכות מהנדס העיר" בהיתר זה לא

- 57 -

אושרו שטחים.

מהות הבקשה:

מצב קיים: מדובר בבניין קיים בן 10 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת לכניסה המשמש

למגורים ברחוב אהליאב ,15 בשכונת רוממה, גוש: 30235 , חלקה : 294 מצב מוצע:

קומה ט', במפלס :+24.48

מוצע פיצול יח''ד מס' 40 ל- 2 יח''ד חדשות מס' 40 ו- .42 פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה לא פורסמו הקלות.

תום מועד להגשת התנגדויות בתאריך ,24.7.25 לבקשה הנידונה לא התקבלו התנגדויות.

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' .294

בוצע משלוח הודעות עפ"י תקנה 36 לחוק, באחראיות ובמסגרת דסק שרות במעמד הלקוחות ובמעמד פתיחת התיק.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 01/12/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים:

חוות דעת אדריכלית:

על עורך הבקשה לתקן את ההערות המסומנות ע"ג הרמוניקה .a חוות דעת תכנונית 01/12/2025

- 58 -

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

5934

תחילת תוקף:

14/06/2010

ייעוד הקרקע:

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

376129 תחילת תוקף 29/10/2016 אזור מגורים מיוחד.

5934 תחילת תוקף 14/06/2010 אזור מגורים מיוחד.

תכנית מתאר 62'.

תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

בתכנית 5934 קיים סעיף סטייה ניכרת לעניינים הבאים: סעיף 25 : מס' יח''ד מירבי, גובה הבניה המירבי, מספר הקומות המרבי, קווי הבניין וצמצום מרווחים, שלביות ביצוע, מרווחים בין הבניינים במתחם ושטחי הבניה, המוצע בבקשה אינו חורג מן אחד מסעיפים אלה.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום 6.7.22 ע"י המח' למידע תכנוני ובבחינת הבקשה לא נמצאו חריגות מקו הבניין המאושרים.

נספח בינוי:

בתכנית חל נספח בינוי בקנ''מ 1:250 מחייב חלקית לעניינים הבאים: קווי בניין מרביים, גובה בניה מירבי, מס' קומות מירבי ומס' יח''ד מירבי.

המוצע בבקשה אינו חורג מאחד מסעיפים אלו כמפורט להלן:

- 59 -

מותר עפ"י נספח ומוצע בבקשה:

קומה ט', במפלס :+24.48

מוצע פיצול יח''ד מס' 40 ל- 2 יח''ד חדשות מס' 40 ו- 42 , לא תואם נספח אך מנחה לעניין זה.

שלביות ביצוע:

לא רלוונטי בבקשה זו.

שטחי בניה:

בבקשה לא מוצע שטחי בניה, אלא פיצול יח''ד קיימת בלבד.

מס' קומות:

מותר לפי תב"ע: 10 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 5 מתחת

הכניסה.

מס' קומות קיים: 10 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 מתחת

הכניסה.

מוצע בבקשה: פיצול יח''ד, אין שינוי במס' הקומות.

מס' יח"ד:

מותר לפי תב"ע: 161 יח"ד.

מס' יח"ד קיים (עפ''י היתרים): בחלקה הנידונה קיימים 4 בנייני מגורים

בנין טיפוס: a1 41 יח''ד.

בנין טיפוס: a2 42 יח''ד.

בנין טיפוס: a3 42 יח''ד.

בנין טיפוס: b 31 יח''ד.

סה''כ 156 יח''ד.

מוצע בבקשה: פיצול יח"ד בבניין טיפוס a1 – דהיינו תוספת

יח"ד .1

חישוב:

- 60 -

156 (יח"ד כללי קיים) + 1 (מוצע בבניין טיפוס a1 ) = 157 יח''ד – כמותר.

גובה בניה:

מותר לפי תב"ע: גובה מבנה מעל הכניסה הקובעת +31.3 מ',

סעיף 5 (:)2 מעל גובה זה יותר מעקה בלבד.

קיים: גובה מבנה מעל הכניסה כולל גובה מעקה 31.88 + מ'.

מוצע בבקשה: אין שינוי בגובה הבניה.

אישור הסדרי תנועה:

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה בתאריך 15.7.25 ע"י בת אל זבריקו.

אישור שימור:

לא רלוונטי בבקשה זו.

נוהל בקרה הנדסית:

לא נדרש.

חוות דעת אדריכלית:

מוצע בבקשה תוספת יח''ד ע''י פיצול קיימת ללא שינוי בשטחי הבניה, המוצע תואם את התב''ע החלה במגרש, אך עורך הבקשה אינו מסמן את המאושר בסמכות מהנדס העיר כעת להריסה פנימית - על עורך הבקשה לתקן את ההערות

המסומנות ע"ג הרמוניקה .a

התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת לבקשה הנ"ל לא התקבלו התנגדויות.