ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 44 · קובץ התנגדויות לתכנית 1307255

1

28.1.2026

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים

משרד הפנים

ירושלים

הנדון: התנגדות לתוכנית :101-1307255 התחדשות עירונית ברחוב נווה שאנן 20

מוגשת בזה התנגדות לתוכנית 101-1307255 : התחדשות עירונית ברחוב נווה שאנן 20 (להלן –

"התוכנית" או "התוכנית המוצעת"), בשם תושבי שכונת ניות1 וסביבתה ששמותיהם מצורפים בסוף מסמך זה, על ידי מלי רייף ת.ז. ********* מרחוב נווה שאנן ,4 יובל בן דב ת.ז. ********* מרחוב בורלא ,20 תמר רביב ת.ז. ********* מרחוב בורלא ,18 ועדי אלדג'ם מלצר, ת.ז.

********* מרחוב ניות .58

כפי שיפורט בהרחבה להלן, לדעת התושבים, התוכנית סוטה באופן קיצוני ממדיניות תכנון ברורה ורבת שנים ביחס לשכונה; פוגעת ממשית ותשנה באורח דרמטי את אופיה האורבני והתכנוני של השכונה; תהווה תקדים מסוכן שיפתח פתח לפרויקטים דומים בכל השכונה ולשינויה מן היסוד.

נימוקי ההתנגדות המפורטים מתמקדים בהשלכות החריפות והנזקים שייגרמו כתוצאה מאישור התוכנית, מתוך היכרות אישית ויומיומית של התושבים עם השכונה, צרכיה, אתגריה ובעיותיה.

נימוקי ההתנגדות יובאו לפי החלוקה הבאה:

פרק I - כללי;

פרק II - נימוקי ההתנגדות:

(א) התוכנית סוטה באופן קיצוני ממדיניות תכנון ברורה ורבת שנים ביחס לשכונה כפי שהוגדרה בתוכנית מתאר 2000;

(ב) התכנית הינה בעלת השלכות תקדימיות הרות אסון לגבי השכונה;

(ג) "תנאים" להתחדשות עירונית ב"אזור לא לציפוף";

(ד) הערות נוספות;

פרק III - סיכום.

פרק I – כללי

1. לפי התוכנית המוצעת יוקם מבנה מגורים מאסיבי הכולל 2 בניינים בני 12–13 קומות, ובסה"כ

94 יחידות דיור – יותר מפי שלושה (!) ממספר יחידות הדיור הקיים – בלב שכונת ניות, ולמרות שהשכונה המוגדרת בתוכנית מתאר 2000 כאזור לא לציפוף.

1 השכונה, שידועה כיום בתור "ניות" (תת רובע ,)1022 כוללת למעשה שלוש שכונות – שכונת נווה שאנן, שכונת ניות (אגודה שיתופית) ושכונת נווה גרנות.

2

2. שכונת ניות, היא שכונה קטנה (306 דונם כולל רחוב ייבין) הכוללת בסה"כ 8 רחובות, והיא

בעלת אופי אדריכלי ותכנוני היסטורי ייחודי. רוב הבנייה בשכונה היא דו-קומתית – השכונה מאופיינת בבניינים נמוכים, לרוב בתים צמודי קרקע או חצאי-צמודים, מה שיוצר תחושת "עיר-כפר". מדובר בשכונה שקטה שמאופיינת באופי פסטורלי, בתחושת מרחב פתוח, עם שטחים ירוקים, גינות קהילתיות, לא רק לאורך הרחובות אלא גם בין הבניינים עצמם. אופיה

האורבני של השכונה משתלב באופן טבעי, ולא דורסני או משתלט, בין מוקדי תרבות ומוסדות

ממשל וחינוך שונים כמו הכנסת, מוזיאון ישראל והאוניברסיטה העברית, לצד אתרי טבע

עירוני כמו הגן הבוטני ועמק המצלבה.

3. ועדות התכנון מבקשות עתה, הלכה למעשה לאשר חריגה קיצונית ולא מידתית ממדיניות

תכנונית היסטורית זו, כפי ששוקפה, כאמור, גם בתכנית מתאר ,2000 תוך דריסה ורמיסה של אופי הבנייה בשכונה.

4. מדובר במהלך שישנה באופן דרמטי את האופי האורבני של רוב נווה שאנן ושל השכונה כולה,

יוביל לעומסי תנועה ובעיות חניה, יפגע במרחב הציבורי ויהווה תקדים מסוכן שיפתח פתח לפרויקטים דומים בכל רחבי השכונה ולשינויו מן היסוד של האופי האורבני והפיזי של השכונה.

5. בדיוני ועדות התכנון התוכנית מוצגת אמנם כתוכנית נקודתית, אך בפועל מדובר בתקדים

תכנוני מרחיק לכת – ללא כל הצדקה לכך. הגדרתה של התוכנית כ"התחדשות עירונית", וקידומה בהיקף כזה, בניגוד מוחלט להגדרות התכנוניות המוגדרות באיזור, הוא שינוי מדיניות במסווה של תוכנית נקודתית – וזו הסיבה המרכזית שבגינה תכנית זו אינה סבירה ודינה להתבטל.

פרק II - נימוקי ההתנגדות

(א) התוכנית סוטה באופן קיצוני ממדיניות תכנון ברורה ורבת שנים ביחס לשכונת ניות

6. כאמור לעיל, בתכנית מתאר 2000 הוגדרה שכונת ניות כאזור לא לציפוף.

7. הקביעה כי שכונת ניות אינה מיועדת לציפוף התבססה, ומבוססת גם היום, על הבנה עמוקה

של אופי השכונה ומרקם החיים ההיסטורי שלה, והיא משקפת את האופי התכנוני והאדריכלי של השכונה מאז נוסדה בשנת 1945 והתפתחה בהדרגה עד לימינו אנו. כל מוסדות התכנון, לפני שהוגדרה ככזו בתוכנית מתאר 2000 ומאז הוגדרה ככזו בתוכנית מתאר ,2000 (כל הבניה של מה שקרוי "נווה המוזיאון" מבוסס על פי קווי המתאר שנקבעו בתב"ע 4029 שאושרה בשנת )1992 , היו שותפים לתפיסה המכירה בערכה האדריכלי של השכונה והקפידו לשמרו.

8. סטייה מהיסטוריה תכנונית-אדריכלית זו, כפי שבאה לידי ביטוי הן בפועל והן באופן מפורש

גם במדיניות מוסדות התכנון העירוניים בתוכנית מתאר ,2000 מחייבת הצדקות כבדות משקל של ממש. על מנת שניתן יהיה לבצע פרויקט התחדשות עירונית – פרויקט שמשמעו בפועל הגדלה ניכרת של מספר יחידות הדיור תוך דריסה ורמיסה של מדיניות רבת שנים - על התוכנית להוכיח צורך ממשי בסטייה מהמדיניות, לרבות כך שיתרונותיה גדולים ומשמעותיים, מובהקים ומכריעים, על פניה.

3

9. הנימוקים שמקבלים ביטוי בדיוני מוסדות התכנון שהחליטו על קידום התוכנית, אינן עומדות

בנטל כבד זה, אף לא באופן קלוש; ונסביר.

.10בדיוני מוסדות התכנון נזכרו מספר הצדקות מרכזיות לסטות ממדיניות התכנון רבת השנים ביחס לשכונה:

.10.1 תשתיות הבניין נושא התוכנית הינן לקויות – לשיטת הוועדה אין בבניין זה חניון תת קרקעי, אין לו פתרונות מיגון, והוא "בניין ותיק" – ולכן יש לאשר את התכנית.

.10.2 בסמיכות לחלקה יש בניינים גבוהים ועל כן ניתן לבנות לגובה גם בחלקה זו –לשיטת

הוועדה, אישור התכנית לא יהווה שינוי מהותי מהמצב הקיים ולמעשה רק "ישווה"

את מצב הבניין הנדון למצבם של בניינים סמוכים.

.10.3 הבניין נמצא במעטפת השכונה ובשוליה – לשיטת הוועדה, הבניין הנדון נמצא במיקום וברחוב שולי במעטפת השכונה, ולכן אישור התכנית לא ישנה את אופיה התכנוני והאדריכלי של השכונה.

.10.4 התוכנית כוללת תועלות שינוי לציבור ("הפרשות לציבור") – לשיטת הוועדה התכנית

כוללת תועלות שונות לציבור התושבים בשכונה, וזה נימוק נוסף מדוע לאשרה.

.11בכל הכבוד, לנימוקים וצידוקים אלו אין שום אחיזה במציאות. הם נשענים על טעויות עובדתיות ומשקפים חוסר היכרות עם השכונה ועם הבניין הנדון, ובוודאי-ובוודאי שאין בהם

כדי להוות הצדקה לרמיסה של מדיניות התכנון רבת השנים כפי שתוארה לעיל.

נפרט.

.12באשר לטענה לפיה תשתיות הבניין נושא התכנית הינן לקויות – מדובר בטענה תמוהה ולא נכונה, ולכל הפחות מאוד מוגזמת, המבוססת על הנחות יסוד שגויות.

12.1 הוועדה המחוזית מציינת את היעדר קיומו של חניון תת־קרקעי בבניין הקיים כאחת ההצדקות לאישור התכנית המוצעת. כוונת הוועדה היא מן הסתם שהתכנית תקל על מצוקת החניה ברחוב ובסביבתו. מדובר בהנחה שגויה, שכן בפועל התוכנית תייצר מציאות הפוכה לחלוטין. לא רק שהתכנית לא תפתור או תצמצם את מצוקת החניה הקיימת, היא אף צפויה להחריפה, משום שמספר החניות המתוכנן הוא מתחת לתקן, משמע שכלי רכב רבים יתווספו לשטחי החניה הסובבים, ובפרט את החניות הציבוריות העמוסות גם כך. יתרה מכך, נכון להיום צמוד לבניין נווה שאנן 20 מגרש חניה פרטי ובו 15 מקומות חניה המיועדים לבניין זה ואשר משמשים 30 דירות. לפי ההסכם שנחתם בין הדיירים לבין היזם, לכל דירה מובטח מקום חניה אחד בלבד. מכאן שהתוכנית החדשה מוסיפה בפועל 15 מקומות חניה בלבד, בנוסף לקיים. לפי כל אמת מידה – מדובר בתוספת שולית חסרת כל משמעות. תוספת קטנה זו, לצד תוספת של עשרות רבות של יחידות דיור, עם תקן חניה מופחת, לא תסייע בבעית החניה, אלא להיפך –

היא רק תחריף אותה, ובעוצמה רבה.

12.2 גם לטענה כי "לבניין אין פתרונות מיגון" אין שום אחיזה במציאות. לבניין נושא התכנית יש כיום פתרונות מיגון בסטנדרט גבוה מאוד. אמנם אין בו ממ"דים, אבל יש בו מקלטים, ולא רק אחד, אלא שלושה מקלטים – מקלט לכל עשר דירות בממוצע! אחד משרת 6 דירות (בכניסה ,)1 השני 12 דירות (כניסות )2-3 והשלישי 12 דירות (כניסות .)4-5 מבנה הבניין –הכולל שלושה מקלטים וגובה של שלוש קומות בלבד מספק מענה מיגוני מיטבי, שכן זמן ההגעה למקלט קצר 4

גם מהקומה העליונה (ירידה של שלוש קומות בלבד), שלא לדבר על הקומות התחתונות יותר.

על פי התקנים שנקבעו על ידי פיקוד העורף, זו נחשבת לתשתית מיגונית טובה מאוד והיא מאושרת לשימוש במסגרת הנחיות פיקוד העורף. הטענה שלבניין אין פתרונות מיגון אינה נכונה אפוא עובדתית. שיפור של תשתית מיגונית טובה קיימת אין דינו כדין ייצור מיגון במקום שזה אינו קיים. והוא לא יכול להוות בגדר שיקול לטובת הכנסת התחדשות עירונית לאיזור שלא לציפוף.

12.3 גם לטענה לפיה כביכול הבניין נושא התכנית הינו "מבנה ותיק" תמוהה. מתיאורי הוועדה מתעורר הרושם כאילו מדובר במבנה מט ליפול העומד בסכנת קריסה ותיאורו במסמכים רבים כבנין טורי מייצרת את הרושם כאילו מדובר בשיכון עולים משנות ה-.50 זהו רושם מסולף לחלוטין, ואנו מזמינים את חברי הוועדה להגיע לבניין ולהתרשם ממנו באופן ישיר. מדובר באחד המבנים המתוחזקים והשמורים ביותר בשכונה. מצבו הפיזי אינו שונה מכל אחד מבניני הדירות שנבנו בשכונה בשנות ה-70 ושמצב תחזוקתם הוא טוב אם לא למעלה מזה. הטענה שהבניין אינו עומד בתקני רעידות אדמה היא טענה שנכונה בנוגע לכלל בנייני השכונה, ודאי לרובם המכריע, ומשקלה בהקשר של הצדקת החרגת התחדשות עירונית באזור לא לציפוף הוא משקל נמוך ביותר, ואין בו כדי להצדיק רמיסה ודריסה של עקרונות תכנוניים ואדריכליים רבי שנים.

13. באשר לטענה לפיה אישור התכנית לא ישנה "מצב קיים" כיוון שהוא רק "משווה" בין הבניין

נושא התוכנית לבין בניינים סמוכים – טענה זו אף היא שגויה בעליל, ונסביר.

נימוק מרכזי ועיקרי להיענות לאישור התכנית הכוללת קידום בניה גבוהה בחלקה היא סמיכותה לשני בנייני מגורים בני שבע קומות: בורלא 26 ונווה שאנן 18 (להלן – "הבניינים הסמוכים"). שני מבנים אלה, בני 7 קומות, מוצגים כנקודת ייחוס תכנונית וכבסיס להצדקת הקמת שני בניינים גבוהים במתחם המוצע.

אפשר היה אולי לקבל טענה זו אם הבינוי המוצע היה מזכיר במשהו את הבינוי הקיים של הבנינים הגבוהים; ברם בחינה מדוקדקת של התכנית מעלה כי בפועל אין מדובר כלל ועיקר ב"המשכיות תכנונית" או בהעתקת המצב הקיים, אלא בשימוש חלקי וסלקטיבי בבניינים אלה כ״השראה״ לתכנון המוצע. הגובה של הבניינים הקיימים משמש רק כנקודת מוצא, בעוד שאופי הבינוי, מסות הבנייה, מספר הקומות, והקשר לרחוב במצב הנוכחי אינם נשמרים ואף נזנחים לחלוטין בתכנית הבניין החדש.

ראשית, הבנין המוצע גבוה משמעותית מהבניינים הסמוכים: בצד הדרומי מתנשא הבניין המוצע לגובה של 12 קומות (10 קומות + קומת מסד של 5 מטר – כ 2 קומות), ובצד הצפוני מתנשא לגובה של 13 קומות (11 קומות + קומת המסד). מהצד הדרומי - 4 קומות מעל בורלא 26 ומהצד הצפוני - 5 קומות מעל נווה שאנן .18 אין מדובר בסטייה שולית או בהתאמה

נקודתית, אלא בהגדלה ניכרת של המסה והגובה – עד כדי איבוד הקשר, ולו באופן קלוש,

לבניניים הסמוכים.

שנית, גם אם מקבלים את ההתבססות על סמיכות לבניינים גבוהים, ניתן היה לצפות לבינוי

הדומה באופיו לבניינים הקיימים: בניינים בודדים, נפרדים, במרווחים משמעותיים ביניהם,

שאינם יוצרים רצף בינוי אלא שומרים על חזית רחוב פתוחה ונסוגה. כאמור לעיל, זוהי גם 5

תבנית הבינוי בכל רחובות השכונה; רובה המוחלט של הבנייה הוא בניינים בני 2–4 קומות,

ובשום רחוב בשכונה — לא ברחוב בורלא, לא ברחוב נווה שאנן ולא ברחובות נוספים — אין

מופע של רצף בינוי מסיבי ומתמשך כפי שמוצע בתכנית. גם המבנים בני 7-8 הקומות בשכונה (חמישה במספר), בנויים כמבנים עצמאיים, ללא מסה רציפה וללא יצירת בלוק לאורך הרחוב.

לעומת זאת, התכנית המוצעת יוצרת בלוק בעל חזית ארוכה, רציפה וכבדה, המתחילה ישירות ממפלס הרחוב. באופן זה משתנה חוויית הרחוב באופן דרמטי: במקום מרחב פתוח ו"מרחב נשימה אורבני", מתקבל קיר בנוי דומיננטי ורציף. המבנה המוצע יוצר גוש בנייה אחד, מסיבי וסגור. בנוסף, הבניין המוצע ממוקם בקו בניין אפס וחזיתו צמודה לרחוב, בניגוד לכלל הבניינים הקיימים בשכונה — לרבות ברחוב בורלא — אשר כולם בנויים בנסיגה מהרחוב וכוללים שטחים פתוחים פרטיים, ולעיתים גם שטחי חניה, המרחיקים את המבנה משפת הכביש. כך גם ביחס לבניין הקיים ברחוב נווה שאנן ,20 המצוי כיום בנסיגה ניכרת מכביש בורלא, בעוד שהבניין המוצע "צומח" ישירות מגבול המדרכה.

התוכנית מציעה בנין הממוקם "על הרחוב" שבמרכזו הוא מתנשא לגובה של 21 מטרים ומשני צדדיו לגובה של 40-44 מטרים. בכל המסה הזו, שאורכה 100 מטרים, יש רק פתח אחד ברוחב של 10 מטרים המתחיל מגובה של כ-18 מטרים ממפלס הרחוב. העובדה שמדובר ב"חזית פעילה" לא מקטינה בכהוא זה מתחושת עומס הבינוי על ההולכים ברחוב ולכן הטענה שהאלטרנטיבה המוצעת מיטיבה עם התחושה השכונתית, פתוחה יותר ומזמינה, אין לה על מה לסמוך. ההיפך הוא הנכון.

לסיכום נקודה זו, התכנית לא רק שאינה ממשיכה ומשתלבת במרקם הקיים, אלא שהיא

מציגה דפוס בינוי חדש ומנותק, השונה באופן מהותי מהבניינים הגבוהים עליה היא מבססת

את הצדקתה. אין אפוא שום יסוד להציגה כהמשך הבינוי הקיים וכמשתלבת בו – לא בגובה

ולא באופי הבינוי.

שלישית, ההדמיות שהוצגו לתכנית אינן משקפות נכונה את המציאות העתידית. מרביתן נעשו ממבט עליון (“ממעוף ציפור”) ויוצרות רושם מטעה של השתלבות טבעית והרמונית של המבנה בסביבתו. בפועל, התושבים והעוברים ושבים אינם צופים על השכונה מן האוויר, אלא מתנועעים בה על הקרקע — ומשם צריכה להיבחן ההשפעה האמיתית של הבינוי על הנראות, על קנה המידה ועל תחושת המרחב. הדמיה ממעוף ציפור מהווה מידע שאינו באמת מסייע להבנה, אלא להיפך – מעוות ומסלף את הרושם האמיתי שייווצר על ידי המסה של הבנין.

המתכננים היו אמורים להציג הדמיות מהקרקע, מנקודות מבט אנושיות וסבירות, אשר ימחישו נאמנה את המסה המתוכננת ואת השלכותיה החזותיות על המרחב הציבורי. רק הדמיות כאלו היו צריכות להיות מונחות בפני כלל מקבלי ההחלטות בטרם יתקבלו הכרעות, והיו גם צריכות להיות מוצגות לציבור כדי לאפשר קבלת מידע נגיש, מלא ומדויק באשר למתרחש ולמשמעויותיו.

רביעית, אנו מבקשים להסב את תשומת לב ועדות התכנון כי בסמוך לבניין בנווה שאנן ,20 ובצמידות אליו, קיימים לא רק בניינים בגובה של 7 קומות, אלא גם בניינים נמוכים בני 2-3 קומות או מדורגים. ועדות התכנון מתעלמות לחלוטין ממציאות אורבנית זו ומהשלכותיה והן מסתמכות על תמונה חלקית בלבד. על ועדות התכנון לתת את הדעת גם לבינוי הנמוך הקיים 6

סביב החלקה, ולהשלכות התוכנית עליו — בהיבטי מרקם, חזית רחוב, צפיפות, חוויית מרחב ואיכות חיים.

.14באשר לטענה לפיה הבניין נמצא במעטפת השכונה ובשוליה – טענה זו משוללת כל יסוד עובדתי ומעידה על חוסר היכרות עם השכונה. היא מציגה מצג לפיו לכאורה מדובר בבניין המרוחק ממרכז החיים השכונתיים וכאילו הבינוי המאסיבי המתוכנן בו יהיה נסתר לעין ויגרום להשפעה שולית על היבטי נראות, תנועה וחניה. תיאור זה איננו נכון בלשון המעטה.

בפועל, הבניין נמצא באחד המוקדים המרכזיים ביותר בשכונת ניות, גלוי לעין לכל תושב. אמנם חזית אחת שלו פונה לרחוב בורלא, אך מצד מזרח פונה הבניין ללב־ליבה של השכונה – הן פיזית והן תפקודית. המבנה ממוקם בדיוק במפגש בין רחובות נווה שאנן, שמי ובורלא (באמצעות גרם מדרגות מקשר ודרך משולבת (בתוך שצ"פ) המשמשים כציר מעבר מרכזי ומרובה תנועת תושבים בין חלקי השכונה. אין מדובר בשום אופן במבנה "נסתר" או במיקום שולי. ניסיון להציגו כך חסר בסיס עובדתי. למעשה, בניגוד לטענה שמדובר ב"קצה" השכונה, רחוב נווה שאנן 20 ורחוב שמי, הנושקים לבנין ממזרח הם למעשה נקודת האמצע של השכונה. צורתה של השכונה היא מעין אליפסה, ארוכה, צרה ונמשכת לאורך, ממילא קשה ליצוק משמעות מדויקת למונחים "מרכזי" ו"שולי" במובן התכנוני הקלאסי, ואם כבר – מיקומו של נווה שאנן 20 הוא במרכז הרצף השכונתי ולא בשוליו.

במהלך הדיון בוועדה המחוזית נטען, כחלק מניסיון לנתק את החלקה המדוברת מן ההקשר השכונתי, כי רחוב בורלא איננו רחוב שכונתי אלא כביש המנותק מהשכונה על ידי קיר תמך.

טענה זו שגויה, אינה משקפת את המציאות הפיזית והתכנונית של הרחוב, ומעידה, שוב, על חוסר היכרות עם השכונה. רחוב בורלא איננו כביש ראשי ואף אינו מוגדר כציר בין־שכונתי. זהו

רחוב שכונתי מובהק: בחלקו הדרומי, מאמצע בנין נווה שאנן 20 ועד צומת ייבין/בזק, הדופן

המזרחי שלו פתוחה ומשני צדדיו בנייני מגורים. בחלקו הצפוני אכן ישנו קיר תמך, אך יש בו כניסות לבתי התושבים ומעברי מדרגות. כל אלו מציגים תמונת רחוב שונה לחלוטין מזו שניתן

להתרשם מדיוני הוועדות. רחוב בורלא אינו "כביש חיצוני" לשכונה שניתן להצדיק בו בינוי

מאסיבי תוך התעלמות מהשפעותיו על סביבת המגורים.

נקודה חשובה נוספת שלא הועלתה כלל בדיוני הוועדות היא הקמתה של מדרכה חדשה (דק עץ ובצמוד לו שביל אופניים) בצידו המערבי של הרחוב, המצויה בימים אלו בשלבי סיום.

בעבר הייתה ברחוב מדרכה אחת בלבד לאורך קיר התמך, שחסמה את שדה הראייה ומנעה מהולכי הרגל לראות את בתי השכונה. כעת חל שינוי מהותי: המדרכה החדשה בצד המערבי, לאורך הגן הבוטני, יוצרת רציפות הליכה טבעית ופתוחה, שבמהלכה נחשפים בתי השכונה במלואם. הולך הרגל “נכנס” כיום ויזואלית אל תוך השכונה — בשונה לחלוטין מן המצב הקודם. שינוי זה הוא תכנוני וחווייתי כאחד, והוא מפריך את הטענה בדבר “ניתוק” הרחוב מן השכונה. למרות זאת, הוא לא נלקח בחשבון כלל במסגרת בחינת ההשפעות של התוכנית ובגיבוש עמדות התכנון. נוסיף ונדגיש שבניגוד לרושם שמנסים להשרות יזמי התוכנית והועדות כאילו רחוב בורלא הוא חיצוני לשכונה וכלל אינו חלק ממנה, מבחינת תושבי השכונה מדובר ברחוב בשכונתם כמו כל רחוב אחר, ולראיה המעורבות האינטנסיבית של התושבים בתכנון ובביצוע שדרוג הרחוב כאמור לעיל המתרחש בעצם הימים הללו. תוצאתו היא פרי שיתוף פעולה ושוטף בין נציגות תושבי השכונה והמתכננים ואנשי הביצוע.

7

.15באשר לטענה לפיה התכנית כוללת תועלות שונות לציבור ("הפרשות לציבור") – גם טענה זו אין בה ממש, ודאי אין בה כדי לתמוך בהכנסת התחדשות עירונית לשכונה שאינה מיועדת לציפוף.

כביכול, התועלת הציבורית שאליה מתייחסת הוועדה היא ההפרשה של שטח מבונה לצרכי ציבור בהיקף של 380 מ"ר, בתוך מבנה המגורים ובניית מעלית ציבורית.

ראשית, בכל הנוגע לחלל הציבורי, אנו סבורים שאין בהפרשה זו כדי להצדיק את התוכנית על כל משמעויותיה שכן לתועלת הציבורית הספציפית הזו נלווים נזקים משמעותיים, הן לדיירי הבניין והן לציבור הרחב בסביבתו. מיקומו של החלל הציבורי בלב מבנה מגורים הוא בעייתי מעיקרו: הוא מגביל את סוגי השימוש ואת שעות הפעילות, עלול להקשות על התפעול השוטף, ואף עלול להוות מטרד לדיירי הבניין. קשה לראות בהפרשה זו תועלת ציבורית ממשית בקנה־ מידה שכונתי. ומעבר לכך, החלל שהוקצה לצרכי ציבור ממוקם בתוך האדמה, מוקף בקירות נטולי חלונות, ולא ברור מהיכן יגיע אליו אור טבעי, אם בכלל. הקיר החיצוניים היחידים שלו הם או בתוך המדרון או לכיוון המעלית וגרמי המדרגות המתוכננים. קשה לראות כיצד מקום כזה ינוצל באופן שאכן הציבור ייהנה ממנו.

יתרה מכך, הפעילות הציבורית בשכונה מתרכזת כיום בבניין מנורה וסביבתו (בגבול עמק המצלבה, בסמיכות למבני תנועת הנוער של הצופים), ובעתיד מתוכנן לקום בו מבנה ציבור ייעודי שישמש כמרכז קהילתי, בשיתוף המינהל הקהילתי גינות העיר, עיריית ירושלים ובברכת ראש העיר. מיקום זה מוצלח בהרבה, שכן אינו צמוד למגורים, נגיש מאוד, אינו יוצר מטרדים סביבתיים ויש בקרבתו מספיק מקומות חניה. באזור זה קיימים כבר מבני ציבור ופעילויות קהילתיות (מגרשי ספורט, שלוחת חוגים של המינהל וגני ילדים), כך שהשילוב של מרכז קהילתי ושל שימושים ציבוריים הוא טבעי, רצוי ומתאים. כאן בהחלט מדובר במיקום מתאים, בצמוד לעמק המצלבה, שמהווה בפני עצמו שטח ציבורי פתוח. לעומת זאת, ההפרשה המוצעת בתכנית ממוקמת בתוך בניין מגורים, באזור עמוס מבחינת תנועה וחניה ואשר צפוי ליצור חיכוך בין שימושי הציבור לבין דיירי הבניין ותושבי הרחובות הסמוכים. נציין גם כי ההפרשה לא גובשה בשיתוף ציבור, שימושיה לא הוגדרו במפורש, ולפיכך קיימת אי־בהירות ביחס לתפקיד הספציפי שיכול להיות לה ולערך הציבורי האמיתי שלה.

שנית, המעלית הציבורית המתוכננת מצידו הצפוני של הבניין המיועדת להנגיש את המעבר בין רחוב בורלא לרחובות נווה שאנן ושמי, סביר שכמעט ולא תהיה רלוונטית ובשימוש, לנוכח מיקומה. אמנם נכון שכיום המעבר הסמוך לנווה שאנן ,20 שמחבר בין מפלס בורלא לבין המפלס של שמי ונווה שאנן, כולל מדרגות, ואולם המעברים העיקריים בין שני מפלסים אלו כן מונגשים, והם נמצאים משני הכיוונים – הן דרך רחוב נווה שאנן עצמו, והן דרך רח' דוידזון.

רחוב נווה שאנן עצמו הוא שיפוע מתון ונגיש שאינו מצריך אמצעי עזר. וכך גם רח' דוידזון, שמקשר בין הכיכר שמול המרכז המסחרי לבין רחוב שמי. תושבי השכונה משתמשים בשני מעברים ראשיים אלו של השכונה, ואין כמעט כל שימוש כיום במעבר הסמוך לנווה שאנן ,20 גם לא בידי אנשים צעירים וילדים. כלומר המעבר הזה אינו בשימוש לא בגלל היעדר הנגישות שלו, אלא פשוט משום שהצורך בו הוא קטן מאוד לנוכח שני המעברים הראשיים משני צדדיו.

והרי לא מדובר במרחקים גדולים – המעברים הראשיים נמצאים כ-200 מ' מצד אחד וכ-400 8

מ' מן הצד האחר. סיבה נוספת להיעדר השימוש בו היא שהירידה מהמפלס העליון מיועדת בעיקר כדי להגיע למרכז המסחרי או לתחבורה הציבורית, או ליציאה מהשכונה. וכל אלה מצריכים ממילא הליכה לכיוון אחד משני המעברים הראשיים. לא בכדי אין שימוש במעבר הסמוך לנווה שאנן ,20 שכן מי שמשתמש בו ממילא צריך עדיין ללכת עוד במפלס התחתון, יהיה יעדו אשר יהיה.

בסופו של דבר, למעלית המתוכננת יהיה שימוש, אם בכלל, בעיקר עבור מספר מצומצם של תושבים הגרים בצמידות פיזית לנקודת המעלית. ייתכן שבמיקום אחר ברחוב בורלא מעלית כזו הייתה מגשימה תכלית ציבורית ראויה – אילו הייתה למשל מאזור המרכז המסחרי היה אפשר לעלות במעלית במעלה רחוב דוידזון. אבל במיקומה המוצע בתוכנית, התועלות המיוחסות לה הן מוגזמות ולא מציאותיות.

(ב) התכנית היא בעלת השלכות תקדימיות הרות אסון לגבי השכונה

.16התוכנית המוצעת מוצגת כעניין נקודתי העונה לתנאים מיוחדים וחריגים שכביכול מתאימים רק לחלקה הספציפית שבה ניצב הבניין. ולא היא.

17. בפועל, התוכנית היא תקדים בעל השלכות מרחיקות לכת החורגות בהרבה מגבולות החלקה

וסביבתה הקרובה. לאישור התוכנית פוטנציאל ממשי לפגיעה בעתיד השכונה, באופייה החברתי והפיזי, ולשינוי הלכה למעשה של מדיניות התכנון החלה עליה. הצגת התכנית כ"מקרה יוצא דופן" וחסר השפעה מקטינה את משמעותה האמיתית של התוכנית כמי שתוביל בסופו של דבר להרס המרקם האורבני של השכונה, לא פחות.

.18אין המדובר בתחזיות לטווח הארוך שאפשר להתווכח על סבירותן. עוד בטרם אושרה התוכנית הנוכחית, כבר היום יזמים פונים לתושבים בשכונה בהצעות להצטרפות לפרויקטים של התחדשות עירונית עם הבטחות לבניינים גבוהים בהרבה מאלו הנמצאים ברחוב. יזמים אלו, נשענים כבר עכשיו על תקדים ההתחדשות העירונית של נווה שאנן ,20 ואם תכנית זו תאושר, אכן ישנו חשש כבד כי לא ניתן יהיה למנוע קידומם של פרויקטים דומים נוספים בשכונה תחת הכותרת של "התחדשות עירונית", על כל משמעויותיה החברתיות והאורבניות.

19. אישור התוכנית ייצור אפוא מציאות תכנונית חדשה, שבה מדיניות אי־הציפוף תישאר על הנייר

בלבד, בעוד שבפועל תיסלל הדרך לשינוי אופייה של השכונה באמצעות פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית. תוצאה זו אינה מתקבלת על הדעת ובוודאי שאינה יכולה להיעשות באמצעות החלטה נקודתית.

20. בפועל, הנימוקים שהובאו על-ידי הוועדה המקומית והמחוזית להצדקת אישור התוכנית –

אלו המדגישים שוב ושוב את ייחודו וחריגותו של המגרש – הם בדיוק אותם נימוקים אשר יהפכו לתקדים תכנוני לשכונה כולה. כלומר, אותם מאפיינים שהוצגו כ"ספציפיים" למתחם מתקיימים גם במגרשים נוספים בשכונה ומכאן שהם עלולים להצדיק בעתיד מהלכים דומים בכל חלקה אחרת בניות. ובפרט שני הנימוקים האלה:

20.1 מיקום המבנה הוא "בחלק החיצוני של השכונה". כפי שציינו לעיל, מרבית בתי השכונה מצויים למעשה ב"חלק החיצוני" של השכונה. השכונה בנויה בצורת אליפסה צרה, ארוכה ומתעגלת, כך שרוב השטחים והמבנים בה ניצבים בשוליים הגיאוגרפיים של הצורה. למעשה, 9

למעט שני רחובות בלבד, כל יתר הרחובות – בורלא, ייבין, ניות, גרנות, נווה שאנן, אביגד ומיכאלסון – מצויים במיקום "חיצוני" מבחינה גיאוגרפית. לפיכך, השימוש במונח "מעטפת"

כדי לתאר את מיקומו של רחוב בורלא, אינו מבדל את נווה שאנן 20 מכמעט כל המבנים האחרים בשכונה, ואינו יכול לשמש כטיעון תכנוני המצדיק מדיניות שונה. לפי אותו עיקרון ניתן יהיה להחיל תוכניות התחדשות עירונית על כל אותם רחובות, תוצאה בלתי סבירה המנוגדת למדיניות התכנון החלה על השכונה.

.20.2 מצבו "הפיזי" של הבנין – ככל שאישור התכנית מתבסס על מצבו הפיזי של הבניין, הרי שאישור זה יהווה תקדים מיידי ליישום התחדשות עירונית בכל רחבי השכונה. כפי שפורט לעיל, הבניין בנווה שאנן 20 מצוי במצב דומה ואף טוב בהרבה ממרבית בנייני השכונה.

כל בנייני הקומות (4–7 קומות) נבנו בשנות ה־,70 ללא חנייה תת־קרקעית, ללא ממ"דים וללא עמידה בתקני רעידות אדמה – מאפיינים זהים לבניין נשוא התכנית. ורובם ככולם במצב סביר, ואינם מטים לנפול או דורשים פינוי בינוי מסיבות פיזיות.

לפיכך, אם התכנית תאושר על בסיס טיעוני "מצב הבניין", טיעונים אלו יחולו גם על רוב בנייני השכונה, ויהוו למעשה עילה גורפת להתחדשות עירונית בהיקף מלא, ולוויתור מוחלט על השכונה בתור שכונה שאינה לציפוף.

.21אופי הבינוי המוצע הוא המשכו של הקיים. כפי שתואר לעיל בהרחבה, התכנית המוצעת אינה באמת ממשיכה את המרקם הקיים. ההיפך הוא הנכון. היא שוברת אותו, מגמדת אותו ויוצרת שינוי עמוק באופי השכונה, אפילו ביחס לחמשת הבניינים ה"גבוהים" שבשכונה, ודאי ביחס לכלל הבתים בשכונה. מדובר במופע בינוי השונה מהותית לא רק מסביבתו המיידית, אלא מכלל האזור, המאופיין כאמור, בבנייה פתוחה, מדורגת ונסוגה.

ומכאן, שהתוכנית תייצר תקדים שלא יתמצה רק בהיבטי ציפוף או גובה הבינוי, אלא יכלול גם שינוי מהותי באופי האורבני של רחובות השכונה בכללותם. התכנון המוצע מבטא שינוי עמוק ומהותי באופי הבינוי ברחוב בורלא ובמרקם האורבני של השכונה כולה. לצד השפעות של ציפוף והעמסת יחידות דיור, מדובר במהלך המשנה את אופן הבנייה, את קנה המידה ואת יחסי המבנה עם הרחוב והסביבה.

(ג) תנאים להתחדשות עירונית באיזור לא לציפוף

.22במבט משווה, על פי ה ,GIS למעט בשכונה אחת, שכונת ארנונה, הנכללת בהגדרת "איזור לא לציפוף" על פי תוכנית מתאר ,2000 אין אף שכונה נוספת המוגדרת באופן דומה שקודמה בה

תוכנית התחדשות עירונית.

.23בשכונת ארנונה קודמה תוכנית התחדשות עירונית (תוכנית מספר ,791467 רחוב עין צורים 2 / דרך חברון .)145 בהחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים – ועדת המשנה להתחדשות עירונית" מיום 29.5.2023 נכתב במענה להתנגדות שהוגשה על ידי תושבים כך:

"הוועדה בחנה את הטענה לפיה תכנית האב להתחדשות נעשתה ללא התחשבות בתושבים וכי אין לה מעמד סטטוטורי וכי הוועדה מקדמת תכניות נקודתיות ללא תכנון כולל למרחב. הוועדה תציין כי בהתאם 10

לתכנית האב ארנונה, אשר נועדה להתוות עקרונות לתכנון השכונה על בסיס נקודת מבט כוללת, השטח הכלול בתכנית מסומן כאזור המיועד להתחדשות עירונית בתכנית מפורטת. יצוין כי תכנית האב אומצה על ידי הוועדה המחוזית כמדיניות התכנון לשכונה, לאחר קידומה בהליך אשר כלל שיתוף של הציבור, ומסמכיה מפורסמים באתרי האינטרנט של הוועדה המקומית והוועדה המחוזית."

.24שום דבר מכל אלו לא התרחש ולא התקיים במסגרת אישור התוכנית דנן. לא בוצעה תוכנית אב, לא היה הליך שיתוף ציבור, לא הוגדרו שטחים להתחדשות עירונית ולא הותוו עקרונות לתכנון על בסיס "נקודת מבט כוללת".

.25בהיעדר קיומם של אף אחד מהתנאים הללו, מתחזקת טענת חוסר הסבירות שבאישור תכנית התחדשות עירונית בנווה שאנן .20 התחדשות עירונית לא נעשית באזורים כאלה, ככלל גורף ומוחלט, ובמקרה היחיד שבו הדבר נעשה, היו טעמים מיוחדים, שאף לא אחד מהם מתקיים בענייננו.

.26בהקשר זה ראוי לציין שנעשו בעיר פרויקטים מכוח תמ״א ,38 שעניינם תוספת יחידות דיור לבניינים קיימים. גם בשכונת ניות אושרה תכנית מסוג זה אך לפני שנים אחדות, ברחוב בורלא ,21 במסגרתה נוספו 4 יחידות דיור לבניין קיים בן 6 יחידות. מן הראוי לעמוד על ההבדל המשמעותי בין המקרים. במסגרת תמ״א 38 מדובר בתוספת מצומצמת של יחידות דיור, הנפרסות על פני שטח רחב ומספר רב של בתים, ולא בריכוז חריג בגודלו במגרש אחד. תמ״א 38 ייצרה ומייצרת שינוי הדרגתי ותוספתי למצב הקיים ואינה משנה אותו מן היסוד. האופי האורבני של הבניין ושל הרחוב בכללותו נותר ללא שינוי מהותי, וכך גם היקף תוספת יחידות הדיור, שאינו דרמטי. לעומת זאת, במקרה הנדון מדובר בתוספת של 64 יחידות דיור בחלקה אחת. זהו היקף חריג המהווה תקדים תכנוני, שיכול כאמור, להוביל לתוספות דומות בחלקות נוספות בשכונה, ובפועל להגדלה של מאות יחידות דיור. אין לראות אפוא בתכניות תמ״א 38 שאושרה בשכונה תקדים המאפשר את היקף הבינוי המוצע בתכנית זו, ואין בינן לבין הפרויקט הנוכחי והשלכותיו כל זיקה תכנונית רלוונטית.

.27נבהיר אפוא שאיננו מתנגדים באופן עקרוני וגורף לכל תוספת של יחידות דיור בשכונה.

ההתנגדות נוגעת להיקף התוספת, לאופן פריסתה במרחב ולהשפעתה על האופי האורבני והמרקם השכונתי.

(ד) הערות נוספות

מבלי לגרוע מכלל הטענות המפורטות לעיל, מובאים להלן מספר תיקונים מתחייבים בתוכנית, ככל שזו תידון לגופה.

.28הפרשה למסחר: בהתאם להוראות הוועדה המחוזית הוקצה בבניין המתוכנן שטח למסחר זעיר המוגדר כשטח למסחר/תעסוקה, בהיקף של כ־60 מ"ר, בחזית הפונה לרחוב בורלא. אנו מתנגדים להחלטה זו מן הטעמים הבאים:

11

.28.1 רחוב בורלא אינו רחוב מסחרי. רחוב בורלא אינו רחוב מסחרי ואינו מיועד לשימושים מסחריים. לשכונה קיים מרכז מסחרי ייעודי אחד, אשר בו אמורות להתרכז פונקציות המסחר והשירות. החדרת שימושים מסחריים לרחוב שאינו מיועד לכך מהווה שינוי אופי הרחוב והשכונה על כל המשתמע מכך.

.28.2 השלכות תחבורתיות ותפעוליות שלא נבחנו. למעט ההתניה שבמקום לא יופעלו עסקי בישול, יוכל לפעול בשטח המוצע כמעט כל סוג של מסחר קמעונאי. פעילות כזו תגרור עצירות תדירות של משאיות אספקה לצורך פריקה וטעינה וזאת על רחוב דו־מסלולי צר ובעל נתיב אחד לכל כיוון שיגרום לעיכובי תנועה, לפגיעה בבטיחות ולהיווצרות מפגעים ומטרדים לכלל משתמשי הדרך. מפרץ חניה שאמור כביכול לתת מענה לכך, לא ימנע את המטרדים הללו. כל ההשלכות הללו כלל לא נבחנו במסגרת התכנית.

.28.3 השלכות תקדימיות על ייעודי הרחוב. אנו מבקשים מהוועדה להבהיר האם משמעות ההחלטה היא שינוי ייעודו של רחוב בורלא לרחוב מסחרי, והאם כתוצאה מכך יוכלו כלל בעלי הנכסים לאורך הרחוב – במבנים נמוכים וגבוהים כאחד – לפתוח בבנייניהם ובחצרותיהם בתי עסק. אם כן, מדובר בשינוי ייעוד של רחוב שלם, ולא בהחלטה נקודתית, עם השלכות מהותיות על דפוסי השימוש, התנועה, החניה והחיים השכונתיים.

ושוב, גם בסוגיה זו – כמו ביתר ההיבטים – ההחלטה שהתקבלה על-ידי הוועדה המחוזית לא בחנה כלל את השלכותיה הרחבות מעבר לבניין הבודד. מדובר בהחלטה תקדימית בעלת השלכות רחבות היקף. למיטב ידיעתנו, להחלטה זו לא קדמה כל עבודת מטה, ולא התקיים כל תהליך תכנוני כולל הבוחן את האפשרות לקדם שימושים מסחריים לאורך הרחוב. לא הוצגה כל מדיניות תכנונית בנושא זה, לא נערכה בחינה של ההשלכות, ולא התקיים שיח קהילתי או הליך שיתוף ציבור, כמתחייב משינוי מהותי מסוג זה. בשל כל אלו אנו דורשים לבטל את ההפרשה למסחר/תעסוקה בתוכנית.

.29עומסי חניה: נקדים ונאמר, שהשכונה כולה, ובפרט האזור סביב נווה שאנן 20 (רחובות בורלא, נווה שאנן ושמי), סובלים כיום ממצוקת חניה חמורה ומתמשכת. כל העמסה נוספת על המצב הקיים היא בלתי סבירה, בלתי נסבלת ובלתי קבילה מכל בחינה תכנונית, תחבורתית וציבורית.

משום כך, אנו מתנגדים נחרצות לתקן החניה המופחת המוצע בתוכנית. התקן המופחת שנקבע הוא בניגוד לתקן המחייב שנקבע בתב"ע 5166ב. על פי תב"ע זו, שכונת ניות מוגדרת לצורכי תקני חניה כ"איזור תקן חניה גבוה" המחייב להקצות לכל דירה שהיא מעל 95 מ"ר – 2 מקומות חניה. בניגוד לכך, התוכנית מציעה תקן חניה של 1:1.8 לדירות אלו.

בהינתן מצב החניה הקיים בשכונת ניות – מצב של מחסור קשה ומתמשך – הפחתת תקן החניה איננה אפשרית כלל. יתרה מזו, אפילו עמידה מלאה בתקן הקיים לא תספק מענה אמיתי לצרכי החניה הצפויים, משום שבפועל גם הוא אינו משקף את הביקושים הריאליים לחניה בשכונה.

המספר הרב של יחידות דיור, האורחים והספקים הצפויים להגיע לבניין כמו גם המשתמשים במסחר ובחלל הציבורי, יחריף את מצב החניה הסובלת כבר היום מהיצע חניה חסר באופן קיצוני.

להחלטה זו לא ניתנה שום הצדקה מקצועית. ההיפך הוא הנכון. הסיבה לסטייה מהתקן היא

כלכלית בלבד: תמליל הדיון בוועדה המחוזית מלמד כי הסטייה מן התקן אינה נובעת משיקול

12

תכנוני אלא משיקול כלכלי של היזם שטען כי עמידה בתקן (שתחייב אותו לייצר עוד 13־12 מקומות חניה בתת קרקע), תפגע ברווחיותו. אין הצדקה לאשר סטייה מתקן חניה מחייב מטעמים אלו.

יודגש שהפחתת התקן נעשתה בניגוד לעמדת הוועדה המקומית שהמליצה להקפיד על התקן הגבוה מהטעם ש"התוכנית לא נמצאת בקרבה למערכת הסעת המונים, לכן יש להציע את פתרון החניה בתחום המגרש בתת הקרקע באופן מלא ועל פי תקן, הדגש הוא על פי תקן וללא הפחתה של התקן" (תמליל הוועדה המחוזית מיום ,23.2.25 עמ' .)81 כפי שכבר נכתב קודם לכן, ההסכם שנחתם בין היזם לדיירים קובע כי לכל דירה יוקצה מקום חניה אחד בלבד, למרות שעל פי התקן נדרש להקצות שני מקומות חניה לכל דירה. אמנם ההסכמים החוזיים בין היזם לדיירים הם עניינם של הצדדים, אולם במקרה זה החסר אינו "נשאר בתוך המבנה" אלא יגולגל אל המרחב הציבורי ויתורגם לחניה על חשבון מקומות החניה

הציבוריים בשכונה. ראוי להדגיש: תקני חניה לא נועדו לשרת אינטרסים של בעלי דירות אלא

כלי תכנוני להסדרת החניה עבור כלל הציבור.

גם תקן החניה לאורחים שנקבע ל %10 ממספר יחידות הדיור בוודאי אינו סביר ואינו ריאלי וכלל גם לא ברור על פי נקבע. לשם השוואה, ברחוב שמי ,10 בניין בו 32 יחידות דיור, הוקצו 8 מקומות חניה לאורחים על פי התקן (%.)25 ברור שמספר חניות אורחים קטן, כמתוכנן בנווה שאנן ,20 משמעותו היא אחת: פחות ופחות חניות לציבור הדיירים בבניינים הסמוכים.

מכל אלו עולה שבמקום שהתוכנית תספק פתרון חניה מלא בשטח המגרש, נדרש הציבור "לספוג" את השלכותיה במרחב הציבורי. אנו מתנגדים לכך בכל תוקף ודורשים מהוועדה לקבוע את מספר החניות הנדרש על פי התקנים ולא להפחית מהם. כדאי אולי לשוב ולהזכיר כאן שאחת הסיבות שהוצגו לקידום התכנית הייתה "הורדת עומסי החניה אל מתחת לקרקע".

מן הראוי שלפחות את זה התוכנית אכן תממש.

30. סתירה בנתוני מספר מקומות החניה: אנו מבקשים להביא לתשומת לב הוועדה קיומה של

סתירה מהותית וחוסר עקביות בין הנתונים המוצגים במסמכי התכנון לעומת המצב בפועל.

בבדיקת השמאי, עליה מסתמכת הוועדה במסגרת בחינת כדאיות התכנית, מצוין כי כל אחד מהדיירים הנוכחיים יקבל שני מקומות חניה, למעט שלושה חריגים (חוות דעת כלכלית, עמ'

..)36 מידע זה, כך נראה, נמסר לשמאי מטעם היזמים ומהווה חלק אינטגרלי מהנחות הבדיקה הכלכלית. נמסר גם שאחת מהנחות היסוד עליה מבוססת הערכת השמאי היא שהחניה הקרקעית היא לפי התקן (סעיף .)14.4 מאידך, ידוע לנו כי בהסכם המחייב שנחתם בין הדיירים לבין היזם, מובטח לכל דייר מקום חניה אחד בלבד ובמידה ויתאפשר, יוכלו הדיירים לקנות מהיזם מקום חניה נוסף. מדובר בנתון סותר שיש לו משמעות תכנונית, כלכלית ומעשית.

בנסיבות אלה, אנו מבקשים מהוועדה לבחון האם בדיקת הכדאיות נשענת על נתוני אמת, והאם הצגת נתונים בלתי תואמים פוגעת בתוקף תוצאותיה, וכן להבהיר האם מצב זה עומד בדרישות הדין והתכנון, לרבות בנושא שקיפות כלפי דיירים וציבור. למיטב הבנתנו, סתירה מסוג זה אינה קבילה, שכן היא מעמידה את הוועדה בפני תמונה תכנונית-כלכלית שאינה תואמת את המציאות בפועל.

13

31. "עומס תנועתי: רחוב בורלא סובל כבר שנים מעומסי תנועה משמעותיים במשך שעות רבות

של היום, ובעיקר בשעות 07:00–09:00 בבוקר ובין 15:00–18:00 אחר הצהריים. עומסים אלה פוגעים הן בתושבי השכונה והן במשתמשי הדרך בעיר בכלל.

למרות זאת, היבט זה לא נבחן כלל במסגרת התכנית, לא הוצג סקר או ניתוח תחבורתי כלשהו הבוחן את ההשלכות הצפויות של תוספת יחידות הדיור, השימושים הציבוריים והמסחריים, או שינוי דפוסי התנועה והחניה במרחב. לפיכך, אנו דורשים כי טרם קבלת החלטה כלשהי תיערך בדיקה תחבורתית מלאה לבחינת ההשפעות של התכנית על דפוסי התנועה ברחוב בורלא ובסביבתו.

32. תיקון טעות: בהזדמנות זו יש לתקן טעות שהועלתה בטיעוני היזמים במהלך הדיון: נטען כי

הדרך העוברת לאורך שמי 10 היא כביש פרטי. טענה זו שגויה. בפועל, מדובר בדרך ציבורית לכל דבר ועניין, החוצה את השצ"פ שממזרח למבנה ומהווה חלק ממנו. הסטטוס התכנוני של דרך זו מוגדר כ"דרך משולבת", ולא כ"דרך פרטית". (תמליל הוועדה המחוזית מיום ,23.2.27 עמ' .)82

פרק III – סיכום

התוכנית מוצגת כחריגה נקודתית מהמדיניות התכנונית של הועדה המחוזית בירושלים המגדירה את השכונה כאיזור לא לציפוף (תכנית מתאר ,)2000 אך בפועל מדובר בתקדים תכנוני מרחיק לכת ופוגעני. קידום “התחדשות עירונית” בהיקף כזה, בעל השלכות רחבות החורגות מתחום המגרש הבודד, בתוך אזור לא לציפוף, וללא הצדקה ציבורית אמיתית וללא תהליך תכנוני מסודר, הוא שינוי מדיניות במסווה של תוכנית נקודתית – ואנו מתנגדים לו בתוקף.

מכל הסיבות שצוינו לעיל, על הוועדה המחוזית לדחות את התוכנית.

אנו מודים מראש על התייחסות הוועדה למסמך התנגדות ומבקשים לקבל הזמנה לדיון בהתנגדויות במייל Rmali1@bezeqint.net , על מנת להגיע ולהציג לפני הוועדה את טענותינו בפני הועדה.

המתנגדים שומרים על זכותם להעלות בוועדה טיעונים נוספים.

חתימה

_____________

מלי רייף, בשם המתנגדים

	כתובת מייל			כתובת			מספר תעודת זהות			שם משפחה			שם פרט י
kbogoch@gmail.com			יצחק שמי 8			11946423			אביב מיד ן		קר ן				1
giorag155@gmail.com			ניות 58			51374478			אבידר		גיורא				2
misunderstoodbird@gmail.com			יצחק שמי ,10 ניות			*********			אבירם		יעל				3
royabel1979@gmail.com			בורלא ,24 דירה ,23 ירושלים			36010866			אבל		רוע י				4
sushi@gmail.com4			יצחק שמי 10 ב'			54584032			אברבוך		שוש				5
edwaver@gmail.com			רח' יצחק שמי 10			17239476			אברבוך		אדוארד				6
lechatfrancais@gmail.com			אפ״ק 8			*********			אברבוך		עדן				7
hilazid@gmail.com			נווה שאנן 29			32079618			אברהמ י		הילה				8
ornoy@cc.huji.ac.il			בורלא 9			42196691			אור-נו י		אשר				9
efrat.botvin@gmail.com			בורלא 24 ירושלים			32920753			אור ן		אפרת				10
shahar.hadar11@gmail.com			יצחק שמי 8			*********			אזולא י		הדר				11
elenailiadi0y07@gmail.com			אלזה 3 דירה 4 ירושלים			*********			אילאד י		אלנה				12
eilon.irit@gmail.com			אברהם גרנות 3 ב			32454530			אילו ן		עירית				13
lilieylon8@gmail.com			ניות 16			69500486			אילו ן		לילי				14
shirans77@gmail.com			דוידסון 12			*********			אלו ן		שיר ן				15
mazalalon51@gmail.com			שמי יצחק 10 כניסה א דירה 23			50628783			אלו ן		מזל				16
aya.elyada@mail.huji.ac.il			יהודה בורלא 22			33740036			אלידע		איה				17
yishaie@gmail.com			בורלא יהודה 22 דירה 11			38274502			אלידע		יש י				18
benengelhard@gmail.com			אברהם גרנות 3ב/4			11324555			אנגלהרד		עמנואל ב ן				19
livnatassulin@gmail.com			בורלא 24			33596826			אסולין הקר		לבנת				20
aya.arad@gmail.com			נווה שאנן 18			36772697			ארד אלישע		איה				21
doriardisson@gmail.com			נוה שאנן 25 ג			*********			ארדיסו ן		דור י				22
mirardisson@gmail.com			נוה שאנן 25ג '			*********			ארדיסו ן		מירה				23
elrazins3@gmail.com			ניות 50 ירושלים			32420804			ארז י		מיכל				24
shahar.arzy@gmail.com			נווה שאנן 29			25518083			ארז י		שחר				25
elrazins1@gmail.com			ניות 50			55709380			ארזי כה ן		מאיר				26
tamtam.er@gmail.com			נוה שאנן ירושלים			36831006			ארנרייך		רותם				27
moti.botvin@gmail.com			יהודה בורלא ,24 ירושלים			33948803			בוטבי ן		מרדכי				28
amir.idit@gmail.com			אלזה 7 שכונת ניות ירושלים			25130840			בלוך		עידית				29
blum.arik@gmail.com			ניות 38			59804062			בלום		אריק				30
yael.ringel.blum@gmail.com			יהודה בורלא 20			38824652			בלום		יעל				31
joel.blankett@gmail.com			נווה שאנן ,16 ירושלים			13665997			בלנקט		יואל				32
nblankett@gmail.com			אברהם גרנות 3			*********			בלנקט		נת ן				33
bdtsipi@yahoo.com			בורלא 20			3311826			בן-דב		ציפ י				34
hadasbe.yated@gmail.com			דוידסון ,10 ניות ירושלים			34957100			בן אליה ו		הדס				35
edenbeneliahu@gmail.com			השופט חיים כה ן			*********			בן אליה ו		עדן				36
orischarfman@gmail.com			בורלא 20			5804414			בן דב		מאיר				37
rbenjos@gmail.com			דוידזון ,4 ירושלים			*********			בן יוסף		רוע י				38
sadieab22@gmail.com			נווה שאנן 8			51150902			בן צבי		סייד י				39
aviyaben@gmail.com			גבעת חיים מאוחד			34603381			בן צבי		אביה				40
mirabanit@gmail.com			יצחק שמי ,10 ניות			54743307			בנית		מירה				41
banityehuda123@gmail.com			יצחק שמי ,10/30 ירושלים			51163434			בנית		יהודה				42
shiribanit@gmail.com			שמי ,10 ירושלים			36897494			בנית מזרח י		שיר י				43
ranbanit@gmail.com			יצחק שמי 10			*********			בנית מזרח י		ר ן				44
lbanit@gmail.com			שמי 10			40700189			בנית ששו ן		לירו ן				45

14

רשימת המצטרפים להתנגדות

	כתובת מייל			כתובת			מספר תעודת זהות			שם משפחה			שם פרט י
nnoyaback918@gmail.com			מיכאלסון 14			*********			בק		נויה				46
drrbkl@gmail.com			נווה שאנן 2			54497987			בקל		דרור				47
rivkabekenstein@gmail.com			יצחק שמי 10א 26			36952257			בקנשטיי ן		רבקה				48
tbardor@gmail.com			בורלא 26			33365529			בר-דור		טל				49
bardorm@gmail.com			אנגל 37 כפר סבא			40650509			בר-דור רימו ן		מיכל				50
barorr@gmail.com			יצחק שמי 8ב ניות ירושלים			30523518			בר אור		מרים				51
ybardor@gmail.com			בורלא יהודה 26 נוה גרנות			75663			בר דור		יואל				52
jbardor1@gmail.com			רחוב בורלא יהודה 26			474783			בר דור		יהודית				53
yonathanbart@gmail.com			יצחק שמי 10א			*********			בר טור		יונת ן				54
saritlo@mekifgilo.co.il			יצחק שמי 2			*********			ברדיצ'בסק י		שרית				55
bebs.nadine@gmail.com			נווה שאנן 12 ירושלים			69974814			ברוס		אברהם				56
naamabartov@gmail.com			ניות ,14 ירושלים			31902885			ברטוב		נעמה				57
ranbartov@gmail.com			ניות 14			31797160			ברטוב		ר ן				58
moshe1br@gmail.com			נווה שאנן 29			*********			ברייער		משה				59
tbd199510@gmail.com			נווה שאנן 29			*********			ברייער		טל				60
hanabarmatz@gmail.com			אביזוהר 8			3117363			ברמץ		חנה				61
gilarebecca@gmail.com			יהודה בורלא 21			12626065			ברנד		גילה				62
yaelbar92581@gmail.com			טשרניחובסקי 15 ירושלים			3117397			ברנהולץ		יעל				63
oren.barak1@mail.huji.ac.il			ניות 22 ירושלים			13213210			ברק		אור ן				64
orna.barak@mail.huji.ac.il			ניות 22 ירושלים			27822956			ברק		אורנה				65
ggqqgg001100@gmail.com			ניות 22			*********			ברק		גיא				66
pazitbarak@gmail.com			ניות 22			*********			ברק		פז				67
amnon@mail.huji.ac.il			נווה שאנן 29			5616255			ברק		אמנו ן				68
adeebaraks@gmail.com			ניות 22			16540072			ברק		עדי				69
lenaberkun@gmail.com			בורלא 18			16780546			ברקו ן		אילנה				70
noamberkun@gmail.com			דוידסון 17			*********			ברקו ן		נועם				71
yackovb@gmail.com			דוידסון 17			16962235			ברקו ן		יעקב				72
snuby8@gmail.com			שמי יצחק 10			15662406			בש		יעל				73
hadasmalca@gmail.com			יצחק שמי 10 כניסה ב			*********			בש		הדס				74
shlomtz8@gmail.com			שמי יצחק 10 ב			39269816			בש		שלומ י				75
aviadbasch@gmail.com			אלזה 3			*********			בש		אביעד				76
danielzbasch@gmail.com			רחוב השיירות ,24 ירושלים			*********			בש		דניאל צב י				77
uba302@gmail.com			בורוכוב 31 רעננה			*********			בש		אוריאל				78
daphnag@avidarweb.com			רחוב ניות 58 ירושלים			54855812			גוטמ ן		דפנה				79
israelgoldberg1122@gmail.com			בורלא 26 ירושלים			903542			גולדברג		ישראל				80
g.goldberg1979@gmail.com			שמי יצחק 10ב ירושלים			36259802			גולדברג		גיא				81
mitka.golub@gmail.com			נווה שאנן 2 ירושלים			54250709			גולוב		מיתקה				82
john.golub@gmail.com			נווה שאנן 2			*********			גולוב		ג'ו ן				83
amitaigolub@gmail.com			,Katzbachstr 10965 Berlin			0			גולוב		אמית י				84
karengolub@gmail.com			קייזר פרידריך ,5 ברלין, גרמניה			*********			גולוב		קר ן				85
bosmatg@gmail.com			Heubnerweg Berlin7 ,a			*********			גולוב		בשמת				86
gordonadaya@gmail.com			נווה שאנן 29			*********			גורדו ן		עדיה				87
lirangordon@gmail.com			דוידסון 10 ירושלים			36035814			גורדו ן		ליר ן				88
tanya.gorelik@gmail.com			יצחק שמי ,10/13 ירושלים			*********			גורליק		טטיענה				89
mgitlin12@gmail.com			יצחק שמי10ב			*********			גיטלי ן		מילה רות				90

15

	כתובת מייל			כתובת			מספר תעודת זהות			שם משפחה			שם פרט י
egalai@gmail.com			בורלא 20			16438129			גלאי		אית ן				91
dgilboa@gmail.com			ניות			39864285			גלבוע		דרור				92
glazanova@gmail.com			Glazanova@gmail.com			*********			גלזנובה		אנסטסיה				93
msganor@gmail.com			בורלא 22 - ירושלים 9731422			69284461			גנור		מיכאל				94
deborah.gera@mail.huji.ac.il			יצחק שמי 10 ניות			12618303			גרא		דבורה				95
dovgera@gmail.com			יצחק שמי 10 כניסה ב׳ דירה 14			189738			גרא		דב				96
ettiegranot@gmail.com			רחוב שמי 8 כניסה א			1093871			גרנות		את י				97
navah.deshalit@gmail.com			רח' מיכאלסון 8 ירושלים			51813491			דה שליט		נאוה				98
lia175@gmail.com			יהושע ייבין 5			53086203			דוד		ליה				99
illy.do5@gmail.com			אברהם גרנות 1			*********			דורו ן		איל י				100
dar.avikam@gmail.com			בורלא יהודה 25 ירושלים			55629760			דר		אביקם				101
ruthdar@gmail.com			בורלא יהודה ,25ירושלים			56177835			דר		רות				102
gogi.07he@gmail.com			אברהם גרנות 3			9603064			הורביץ		גול ן				103
hayton613@gmail.com			יצחק שמי 10 / 28			*********			הייטו ן		נעמ י				104
hihow0319@gmail.com			יהודה בורלא 24			28642312			הירשברג		הילית				105
hhirschberg@gmail.com			יהודה בורלא 24			*********			הירשברג		האוורד				106
talia.kniot@gmail.com			בורלא יהודה 24			59840785			הירשמ ן		תליה				107
agileles@gmail.com			אלזה 6			303976806			הלל		אלכס				108
itamarharel1980@gmail.com			בורלא ,24 ירושלים			40123390			הראל		איתמר				109
hershko99@gmail.com			יהודה בורלא 22			*********			הרשקוביץ		יואב				110
benjamin.weiss1@mail.huji.ac.il			ניות 6 ירולים			12080131			ווייס		בנימי ן				111
bracha.weiss@gmail.com			ניות 6 ירושלים			3132362			ווייס		ברכה				112
mw526828@gmail.com			ניות 32			54930425			ויזל		מיכאל				113
saritw07@gmail.com			ניות 32			58457243			ויזל		שרית				114
oferwiser@gmail.com			רחוב בורלא 22 דירה 25			57207417			ויזר		עופר				115
ililwiserbarak@gmail.com			יהודה בורלא 22			28644433			וייזר		אילאיל				116
roneweiss@gmail.com			נווה שאנן 29			*********			וייס		רונ י				117
adeeweiss@gmail.com			נווה שאנן 29			*********			וייס		עדי				118
yairbackup@gmail.com			נווה שאנן 29 ירושלים			12249009			וייס		יאיר				119
weissrotem@gmail.com			נווה שאנן 29/17 ירושלים			24182925			וייס		רותם				120
gealweiss@gmail.com			נווה שאנן ,29/17 ירושלים			*********			וייס		גיל				121
angelaw1957@gmail.com			שמי יצחק 6			16713960			וייסמל		אנגילה				122
michalweisman67@gmail.com			אברהם גרנות 3 ירושלים			22932271			וייסמ ן		מיכל				123
irinapina74@gmail.com			יצחק שמי 10			*********			ורחוגלייד		אירינה				124
gal.zagron@gmail.com			דוידזון ,12 ירושלים			34046862			זגרו ן		גל				125
vitamincaferam@gmail.com			יצחק שמי 10			21994512			זזון		ש י				126
maymal1010@gmail.com			שמי יצחק 10			*********			זזון		מא י				127
einav.zivayalon@gmail.com			גרנות 3			39928775			זיו אילו ן		עינב				128
amizilb@gmail.com			יצחק שמי 8/12 ירושלים			25770538			זילבמן		עמי				129
silberdeb@gmail.com			יצחק שמי ,10 ירושלים			55633713			זילבר		דבורה				130
silber1958@gmail.com			יצחק שמי 10/15 ירושלים			54928742			זילבר		חיים				131
neta.zilber2@gmail.com			עתניאל			*********			זילבר		נטע				132
omersilber@gmail.com			יסמין ,287 צור הדסה			*********			זילבר		עומר				133
urisilber1@gmail.com			בבלי ,21 תל אביב			*********			זילבר		אור י				134
rshefer@gmail.com			יסמין 287 צור הדסה			*********			זילבר		רחלי				135

16

	כתובת מייל			כתובת			מספר תעודת זהות			שם משפחה			שם פרט י
itaizis3@gmail.com			יצחק שמי 8			*********			זיסנויי ן		אית י				136
joel.zisenwine@gmail.com			יצחק שמי 8			17203688			זיסנויי ן		יואל				137
yoav.zaken1@gmail.com			אלזה 6 דירה 4			57390064			זקן		יואב				138
sigalz40@gmail.com			אלזה 6			59144493			זקן		סיגלית				139
mayazaken3@gmail.com			אלזה 6/4			*********			זקן		מאיה				140
omerzaken@gmail.com			אלזה 6			*********			זקן		עומר				141
nadav749@gmail.com			עתניאל			*********			חדד		נדב				142
ronihovav@yahoo.com			בורלא ,26 ירושלים			27420801			חובב		רונ י				143
radahalabi@gmail.com			יהודה בורלא 20			36444644			חסייס י		ראדה				144
itayh.mail@gmail.com			יצחק שמי 10			40914509			חרוש		אית י				145
shohamch@gmail.com			אלזה ,7 ניות ירושלים			60110995			חשן-הלל		שהם				146
amit.tubi@mail.huji.ac.il			גרנות 3			31590706			טוב י		עמית				147
nechama.taber@gmail.com			10ב יצחק שמי, ניות			348024520			טייבר		אן רוז				148
hwtaber18@gmail.com			רחוב יצחק שמי B10 דירה 4			*********			טייבר		הוברד				149
zvijagendorf@gmail.com			בורלא 22			12298378			יגנדורף		צבי				150
moranyahav27@gmail.com			יצחק שמי ,10 כניסה ב			43395755			יהב		מור ן				151
yogelyair@gmail.com			בורלא 21 ירושלים			18374			יוגל		יאיר				152
yair.yosha@gmail.com			בורלא 24			842682			יושע		בת שבע				153
yinonodelya@gmail.com			בורלא יהודה 26			29413606			ינו ן		אודליה				154
tzurili@gmail.com			מיכאלסון 4 ניות			39125331			יעיר		צורית				155
yael.j.g@gmail.com			אלזה 1 ירושלים			39324455			יעקבי גלס		יעלי				156
ewyaron@gmail.com			שמי יצחק 10 ירושלים			51285146			ירו ן		אסתר				157
gadyaron@gmail.com			שמי יצחק 10 א דירה 19			50835529			ירו ן		גד				158
gilisraeli1305@gmail.com			שמי יצחק 10 דירה 18 ירושלים			59183483			ישראל י		גיל				159
niritis2201@gmail.com			יצחק שמי 10 כניסה א דירה 18			23874779			ישראל י		נירית				160
talisraeli2001@gmail.com			יצחק שמי 10 ירושלים			*********			ישראל י		טל				161
gillibarzilay7@gmail.com			יצחק שמי 10			*********			ישראל י		גיל י				162
naftally@gmail.com			דוידסון 18			17191651			ישראל י		נפתל י				163
ezer.israeli@gmail.com			אלזה 4 דירה 3 ניות ירושלים			197491			ישראל י		אליעזר				164
shira775722@gmail.com			יצחק שמי ,10 ירושלים			*********			כ		שירה				165
hannajr@gmail.com			נוה שאנן 29 ירושלים			1397066			כהן		חנה				166
boazco200@gmail.com			אלזה 12 ירושלים			59834820			כהן		בועז				167
raluks24@gmail.com			יהןדה בורלא 26/26			*********			כהן		רלוקה				168
yaarac10@gmail.com			יהודה בורלא 25			*********			כהן		יערה				169
cohen.aya@gmail.com			נווה שאנן 15			51898708			כהן		לאה				170
veredco2000@gmail.com			ניות 2			24294837			כוחא י		ורד				171
gidi.kalif@gmail.com			בורלא יהודה 26			*********			כליף		גדעו ן				172
caspi.adi@gmail.com			בורלא 26 ירושלים			34469452			כספי		עדי				173
katz911@gmail.com			בורלא 24			*********			כץ		גיא				174
srayac@gmail.com			יצחק שמי 10 ירושלים			24956161			כרמלי		שריה				175
israelic5@googlemail.com			ירושלים יצחק שמי 10			*********			כרמלי		ישראל				176
naama.m.carmeli@gmail.com			יצחק שמי 10 ירושלים			*********			כרמלי		נעמה				177
chagit@ots.org.il			שמי יצחק 10א			25712340			כרמלי		חגית				178
iritkatav50@gmail.com			רחוב יצחק שמי 8 ניות			30522288			כתב		עירית				179
zvikz48@gmail.com			רחוב יצחק שמי 8 ירושלים			49370745			כתב		צבי				180

17

	כתובת מייל			כתובת			מספר תעודת זהות			שם משפחה			שם פרט י
rvkstrauss@gmail.com			נוה שאנן 11			*********			לאופר		רבקה				181
shayal@ekmd.huji.ac.il			שמי יצחק 8/15			13171095			לב		שעיה				182
ehudlebel@gmail.com			דוידזון 12 ירושלים			59185116			לבל		אהוד				183
amalialevy02@gmail.com			נווה שאנן 2			*********			לו י		עמליה				184
lfevischaffer@gmail.com			יצחק שמי 10 ב, דירה 5			17566084			לוי שפר		פרנססקה				185
yon.loe@gmail.com			אברהם גרנות 3 א			471102			לוינשטיי ן		רחל				186
bevluch@gmail.com			יהודה בורלא 24						לוכפלד		בברלי				187
lazaroviciphilip92@gmail.com			יצחק שמי 10 דירה 22			68813302			לזרוביץ		פיליפ				188
kapitkovskyte@gmail.com			יצחק שמי 10א דירה 22 ניות			14596894			לזרוביץ		ינינה				189
yoavico@gmail.com			יצחק שמי ,10 ירושלים			17941311			ליבנה		יואב				190
herman.litman10@gmail.com			נווה שאנן ,29 ירושלים			12536462			ליטמ ן		הרמ ן				191
tamarlicht@gmail.com			בורלא 25			28054831			ליכט		תמר				192
urilicht350@gmail.com			יהודה בורלא 25			*********			ליכט		אור י				193
lermanneta@gmail.com			יצחק שמי 10 דירה 24			38758322			לרמן		נטע				194
leshem.roi@gmail.com			מיכאלסון 12 ירושלים			25747478			לשם		רוע י				195
edenmalka9999@gmail.com			שופט חיים כהן 2			*********			מ		עדן				196
lemigdal@gmail.com			ניות 34			58888157			מגדל		לאה				197
yonm13@gmail.com			ניות 34			*********			מגדל		יונת ן				198
lauramedioni2000@gmail.com			יצחק שמי 10 ב			*********			מדיונ י		לורה				199
kerenhalfon@gmail.com			הרב ברלין 39			*********			מדינה		קר ן				200
avinoammogilner@gmail.com			אברה גרנות 3 ב 1			*********			מוגילנר		אבינועם				201
avital5982@gmail.com			בורלא 11			64983125			מור		אביטל				202
raya.morag@mail.huji.ac.il			נווה שאנן 25			52650561			מורג		רעיה				203
arielmorali1@gmail.com			בורלא 24			39988191			מורל י		אריאל				204
yehumoran@gmail.com			מיכאלסון 14 ירושלים			36135697			מור ן		יהוא				205
tal.silber@gmail.com			מחנה טל י			36792760			מושקוביץ		טל				206
yonatanmoshko@gmail.com			עין עבדת 37 מחנה טלי			36912525			מושקוביץ		יונת ן				207
maya.healthpsycho@gmail.com			יצחק שמי 10			11946431			מזרחי		מיה				208
idomiz17@gmail.com			יצחק שמי 10			38425997			מזרחי		עיד ו				209
yaelmilgrom@gmail.com			מיכאלסון 14			15319650			מילגרום		יעל				210
talyabachner@gmail.com			יהודה בורלא ,20 ניות			*********			מילוא		טליה				211
melcers@gmail.com			ניות 58			25600966			מלצר		ש י				212
amelcer@gmail.com			ניות 58			1278134			מלצר		אהרו ן				213
anniemelcer@gmail.com			ניות ,58ירושלים			13673272			מלצר		א ן				214
hamulat@gmail.com			גרנות ,3 ירושלים			21547724			מנשהוף		חמוטל				215
susitasoul@gmail.com			גרנות 3 ה' ירושלים			34690420			מנשהוף		אמיר				216
tamargal@hotmail.com			יהודה בורלא 25			29516358			מרגליות-כה ן		תמר				217
veramary66@gmail.com			מיכאלסון 14			*********			מר י		ורה				218
erelmis333@gmail.com			יצחק שמי 10			*********			משגב		אראל				219
amirnaor777@gmail.com			דוידסון 14			66514316			נאור		אמיר				220
kerenhaze@gmail.com			נווה שאנן 19			300905006			נבון כה ן		קר ן				221
daph.mani@gmail.com			יצחק שמי 10א			39990908			נחמנ י		דפנה				222
ronliora50@gmail.com			יצחק שמי 10א			50185842			נחמנ י		ליאורה				223
orinhm@gmail.com			יצחק שמי 10א			15318793			נחמנ י		אור י				224
ofern321@gmail.com			בורלא 21			28054302			ניימ ן		עופר				225

18

כתובת מייל	כתובת		מספר תעודת		שם משפחה		שם פרט י
			זהות
gilaneiman@gmail.com	בורלא 21 ירושלים	9993239			ניימ ן	גילה		226
beninir1@gmail.com	יצחק שמי 10	65242364			ניר	בנ י		227
oshratnir27@gmail.com	בורלא יהודה 26	27226554			ניר	אושרת		228
onetzer1@gmail.com	דוידסון 2 ב' דירה 3	66402462			נצר	עומר		229
naamanaz@gmail.com	נוה שאנן 29	31426760			נצרתי גורדו ן	נעמה		230
kifrn78@gmail.com	בורלא 24	34203554			נתנאל	כפיר		231
wlpntprhmhzwrlh@gmail.com	יצחק שמי 10	*********			נתנאל	מעיי ן		232
moshe.sidis@gmail.com	יצחק שמי 10 כניסה ב דירה 3	0			סידיס	משה		233
bennysivan@gmail.com	יצחק שמי 10 א׳	50633916			סיוו ן	בנ י		234
1 sivannoam@gmail.com	יהודה בורלא 20	*********			סיו ן	נעם		235
sivan.ilana@gmail.com	רחוב יצחק שמי 10	50625581			סיו ן	אילנה		236
michal.simovitch@gmail.com	יצחק שמי 6	27351329			סימוביץ אטקס	מיכל		237
davidst3315@gmail.com	נוה שאנן 29	56160146			סימן טוב	דוד		238
orit.sen@gmail.com	נווה שאנן 25ג'	55470504			סן-גופטה ארדיסו ן	אורית		239
yiftach.sangero@gmail.com	יהודה בורלא 24	*********			סנג'ר ו	יפתח		240
rentsapir@gmail.com	אלזה 7 דירה 8 ירושלים	*********			ספיר	אלונה		241
channah.sapir@gmail.com	שמי יצחק 2	*********			ספיר	חנה		242
ronsapir12@gmail.com	אלזה 7 דירה 8 ירושלים	1011378			ספיר	רו ן		243
tserphos@gmail.com	בורלא 22	34851840			סרפוס	טל		244
urieden123@gmail.com	יצחק שמי 10 דירה 24	*********			עדן	אור י		245
hannahgoldberg10@gmail.com	יצחק שמי 10	21890538			עדן	חנה		246
roydamir@gmail.com	בורלא יהודה 20	66391194			עמיר	רוע י		247
amichaiamit@gmail.com	יצחק שמי ,8 ירושלים	37200524			עמית	עמיח י		248
yael.amitai.preiss@gmail.com	חיים בג'איו 4 ירושלים	*********			עמיתי פרייס	יעל		249
herzl.inbar@gmail.com	י. בורלא .24 דירה 4 ירושלים.	6319941			ענבר	כרמלה		250
tamararch40@gmail.com	ניות 18	24450819			ענתבי רוטמ ן	תמר		251
saarpeer@gmail.com	נווה שאנן ,29 ירושלים	28589570			פאר	סער		252
mayapolizer@gmail.com	בורלא 20 דירה 17 ירושלים	26527747			פוליצר	מיה		253
gmail.com@6918325	יהודה בורלא 26.7	69128510			פולק	פרנק		254
sylviapol77@gmail.com	יהודה בורלא 26/7	13109038			פולק	סילבה		255
amit.pundik@googlemail.com	יהודה בורלא 22 דירה 26	33828492			פונדיק	עמית		256
dani.fain@gmail.com	בורלא 20 ירושלים	15415631			פיינגולד	דניאלה		257
arielalevypinto@gmail.com	יצחק שמי ,10 ניות	31823750			פינט ו	אריאלה		258
iddpiddp@gmail.com	יצחק שמי 10 דירה 8	*********			פינסו ן	יצחק		259
animotek78@gmail.com	מיכאלסון 14 ירושלים	31382788			פינקל	טליה		260
dafnaf@gmail.com	בורלא ,21 ירושלים	38751426			פיקלר	דפנה		261
peled.bar@gmail.com	דוידסון 6	26591941			פלד	בר		262
yaelpaldi@gmail.com	דוידזון 19/4 ירושלים	59175802			פלדי	יעל		263
shikmma@gmail.com	אלזה 5	*********			פניר י	שיקמה		264
malkafest@gmail.com	נווה שאנן 7	17183047			פסטינגר	מלכה		265
galfriedman9@gmail.com	ניות 10	*********			פרידמ ן	גל		266
michal.fattal@gmail.com	שמעוני, ירושלים	36388296			פתאל	מיכל		267
tsurmich@netvision.net.il	דוידזון 8 ירושלים	53359014			צור	מיכאל		268
sassonze@gmail.com	נווה שאנ ן	66404716			צמח	ששו ן		269
tsarait@gmail.com	בורלא 24	9927377			צפריר	שר י		270

19

כתובת מייל	כתובת		מספר תעודת		שם משפחה		שם פרט י
			זהות
luba818391@gmail.com	מיכאלסון ,10 ירושלים	*********			קוסמ ן	לובה		271
batiakupits@gmail.com	יהודה בורלא 24	50243781			קופיץ	בתיה		272
ofrakotz@gmail.com	דוידזון 2 ניות ירושלים	52105418			קוץ	עפרה		273
netanel33116@gmail.com	יצחק שמי 10 כניסה ב '	*********			קימיאגרוב	נתנאל		274
cila.kizcales@gmail.com	רח יצחק שמי 6	64885023			קיצלס	צילה		275
calahora@gmail.com	בורלא יהודה 22	31802390			קלהורה פונדיק	תמר		276
klausnermiriam@gmail.com	רחוב בורלא 22 ירושלים	12437489			קלויזנר	מרים		277
aviliora@gmail.com	אלזה 6 ניות ירושלים	54911136			קליי ן	ליאורה		278
pirsum.avi@gmail.com	אלזה 6 ניות ירושלים	54907217			קליי ן	אבי		279
ahuvakle@gmail.com	נווה שאנן 29	56387649			קליי ן	אהובה		280
rachelkellermann57@gmail.com	יהודה בורלא 23/4	54930755			קלרמ ן	רחל		281
pkrisfun@gmail.com	נווה שאנן 18	13799697			קמפפר	ריימונד		282
miepsk@gmail.com	נוה שאנן 18/20	13799705			קמפפר	מיפ		283
shoham.kl@gmail.com	נווה שאנן 2 ירושלים	23533664			קסלס י	שהם		284
ednakatsav@gmail.com	רחוב אלזה 12 דירה 6 ירושלים	645044			קצב	עדנה		285
katsav865@gmail.com	אלזה, אלזה 12 /6	50254234			קצב	שלמה		286
ykroizer@gmail.com	דוידזון 6	*********			קרויזר	יעקב		287
ayalaraviv12@gmail.com	יהודה בורלא 18	*********			רביב	איילה		288
uri.raviv@mail.huji.ac.il	יהודה בורלא 18	24130825			רביב	אור י		289
einavraviv1@gmail.com	יהודה בורלא 18	*********			רביב	עינב		290
lea3266@gmail.com	מינץ32 ירושלים	22515746			רבינוביץ	לאה		291
avivar143@gmail.com	בורלא יהודה 20 ירושלים	157966			רבינוביץ	אביבה		292
avishuger@gmail.com	נווה שאנן 7 ירושלים	33758087			רודיך כה ן	אבישג		293
danielrozen93@gmail.com	אברהם גרנות 3	*********			רוז ן	דניאל		294
vered68@gmail.com	ניות 62 ירושלים	59848051			רוזנבלום חזן	ורד		295
oiffcerozenblum@gmail.com	ניות 62 ירושלים	59709691			רוזנבלום חזן	צבי		296
ella8ros@gmail.com	יצחק שמי ,8 ניות, ירושלים	28141273			רוזנקוביץ	אלה		297
mayarothman.500@gmail.com	ניות 18	*********			רוטמ ן	מאיה		298
nogi1998@gmail.com	ניות 18	*********			רוטמ ן	נגה		299
lotan@kke.co.il	ניות 18	22256671			רוטמ ן	לוט ן		300
freddie.rokem@gmail.com	נווה שאנן 2 ירושלים	26074005			רוקם	פרד י		301
talya.razin@gmail.com	דוידזון 8 ירושלים	*********			רזי ן	טליה		302
taliarp@gmail.com	נוה שאנן 29	25122953			ריבלי ן	טלי		303
yoav@emek-lehar.com	ניות 60	*********			ריינר	יואב		304
yitzhakraif@gmail.com	נווה שאנן 4 ירושלים	51321032			רייף	יצחק		305
nimrodraif@gmail.com	נווה שאנן 4	*********			רייף	נמרוד		306
danielraif3@gmail.com	נווה שאנן 4 ירושלים	*********			רייף	דניאל		307
raifyoav@gmail.com	מעיין 13 גבעתיים	21980552			רייף	יואב		308
sr4236@gmail.com	שמי יצחק 10	56533763			ריכטר	סבינה		309
hc090772@gmail.com	יצחק שמי 10 א דירה 25	29531373			רסקי ן	חנ י		310
kabbalafrankfurt@gmail.com	יצחק שמי 10	28900710			רסקי ן	שלמה		311
tootsagi1@gmail.com	נוה שאנן 19	*********			שגיא פוליצר	תות		312
mymahatz@gmail.com	נווה שאנן 10 ירושלים	59746263			שדות	אלו ן		313
veredsadot@gmail.com	נווה שאנן 10 ירושלים	59734244			שדות	ורד		314
shimon.schuldiner@gmail.com	נוה שאנן 29	68823798			שולדינר	שמעו ן		315

20

כתובת מייל	כתובת		מספר תעודת		שם משפחה		שם פרט י
			זהות
monica.schuldiner@gmail.com	נווה שאנן 29/22	12008486			שולדינר	מוניקה		316
tamiantsha@gmail.com	בורלא 24	43546480			שחר	תמר		317
yair.shachar1@gmail.com	בורלא 24	62836838			שחר	יאיר		318
danielsmail@gmail.com	שמי ,10 דירה ,16 כניסה ב	*********			שטלי ן	דניאיל		319
shatalin.marina@gmail.com	שמי ,10 דירה ,16 כניסה ב	*********			שטלי ן	מרינה		320
shatalin.lidia@gmail.com	שמי ,10 דירה ,16 כניסה ב	*********			שטלי ן	לידיה		321
ceo2.gye@gmail.com	יהודה בורלא 26 דירה 19	16987844			שטלצר	יוסף		322
ystelzer2020@gmail.com	יהודה בורלא 26 דירה 19	16987869			שטלצר	אלכסנדרה		323
mirishetreet@gmail.com	אלזה 7 ירושלים9370600	6679203			שטרית	מרים		324
davidthomassheehan52@gmail.com	אברהם גרנות 3 ב' דורה 1	*********			שיה ן	דוד תומס		325
gayashiff@gmail.com	יצחק שמי 2	*********			שיף	גאיה		326
panorama.isr@gmail.com	בורלא יהודה 16 ירושלים	62241419			שירז י	מריאנה		327
shany.kharel@gmail.com	בורלא 26/14	27841535			שלמה	שנ י		328
yochai2164@gmail.com	בורלא יהודה 26	59142695			שלמה	יוחא י		329
shemshemy@gmail.com	דוידסון 12 ניות	29740651			שמ י	דניאל		330
rina.shemes1@gmail.com	א.פררה 9/46 ירושלים	223198			שמש	רינה		331
shemeshamit81@gmail.com	אלזה	46645882			שמש	עמית		332
shenhav.ro@gmail.com	יהודה בורלא	*********			שנהב	רום		333
natashashenker@gmail.com	בורלא 26	*********			שנקר	נטליה		334
gads81@gmail.com	אלזה ,8 ירושלים	43943777			שפר	גד		335
cynthia.renthlei@gmail.com	אלזה 8	547748542			שפר	סינתיה		336
yaacovschaffer@gmail.com	יצחק שמי 10 דירה 5	26929414			שפר	יעקב		337
aasharon@gmail.com	בורלא 16 ירושלים	37682796			שרו ן	אביטל		338

21

נעה גולדשמידט ניר הגפן 6 מגל

1/2/2026 ששון צמח

*********

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

שירין ברגותי-מלחם, עו"ד )(LL.B .Adv ,Bargoti-Milhem Shireen

עפר גיטליץ, עו"ד ומהנדס )LL.B ,.M.S.c ,.(B.Sc .Adv ,Gitlitz Ofer

רח' המלך ג'ורג' 16א' טל': 972-2-5379005 + :Tel street George King 16A

קומה 3 פקס: 972-2-5379006 + :Fax Floor 3rd

ירושלים

office@mgm-law.net Jerusalem

________________________________________________________________________ ירושלים, י"ד שבט תשפ"ו

01 פברואר 2026

לכבוד

ועדת המשנה להתנגדויות

הועדה המחוזית לתכנון ובניה,

משרד הפנים

ירושלים

ועדה נכבדה,

הנדון: התנגדות לתכנית מתאר מקומית מופקדת מס' 101-1307255

התחדשות עירונית – פינוי בינוי ברחוב נווה שאנן ,20 ניות, ירושלים

בשם מרשינו, 42 בעלי הזכויות ב 28 יח"ד במקרקעין ברחוב שמי יצחק 10 ששמותיהם מפורטים מפורטים להלן, מוגשת בזאת התנגדותם לתכנית המופקדת שבנדון:

דירה שם ת.ז

1 גיא גולדברג 36259802

2 אדוארד אברבוך 17239476

שוש אברבוך 54584032

3 משה סידיס *********

4 אן רוז טייבר 348024520

הוברד טייבר *********

7 יעל בש 15662406

שלומי בש 39269816

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________ 8 פינסון יצחק *********

9 בני ניר וסיגלית 65242364

11 מאי זזון *********

שי זזון 21994512

12 אריאל מדיוני *********

13 טטיאנה גורליק *********

14 דבורה גרא 12618303

דב גרא 189738

15 דבורה זילבר 55633713

16 שטלין דניאיל *********

שטלין מרינה *********

17 ד״ר עידו מזרחי 38425997

18 גיל ישראלי 59183483

נירית ישראלי 23874779

19 גד ירון 50835529

20 יואב ליבנה 17941311

21 חגית כרמלי 25712340

שריה כרמלי 24956161

22 פיליפ לזרוביץ 68813302

לזרוביץ ינינה 14596894

23 מזל אלון 50628783

24 אורי עדן *********

25 חני רסקין 29531373

שלמה רסקין 28900710

26 רבקה בקנשטיין 36952257

אהד בן יעקב 40917940

28 נעמי הייטון *********

29 איתי חרוש 40914509

30 יהודה בנית 51163434

מירה בנית 54743307

31 סבינה ריכטר 56533763

ריכטר אביגדור *********

32 בני סיוון 50633916

אילנה סיון 50625581

עמ' 2

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________ מבנה המתנגדים גובל וסמוך למבנה מושא ההתנגדות והמתנגדים נושאים ישירות בתוצאות להן תגרום התכנית, הכל כפי שיפורט להלן.

בכבוד רב;

העתק:

הועדה המקומית לתכנון ובניה

עמ' 3

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

התנגדות לתכנית מתאר מקומית מופקדת מס' 101-1307255

אנו מתנגדים לתכנית, כל זאת לפי סעיפים 100 עד 103 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה (,)1965 כפי

שיפורט להלן:

מבוא

1. התכנית שבנדון מציעה התחדשות עירונית במקרקעין ברח' נווה שאנן ,20 בשכונת ניות,

בירושלים, תוך הריסת הבינוי הקיים הכולל 30 יחידות דיור, ולפי האמור בתכנית, הקמת בניין חדש בן 11 קומות מעל הכניסה הקובעת, הכולל 94 יחידות דיור, 4 קומות חניה תת קרקעיות וזאת בנוסף לשטח מסחרי והפרשה לצרכי ציבור.

2. המתנגדים יטענו כי בנסיבות העניין יש לדחות את התכנית או להפחית את היקף, גובה ואופן

הבינוי מכל הסיבות שתפורטנה להלן.

3. כמו כן יטענו המתנגדים, כי יש לתקן את הוראות התכנית ומסמכיה באופן אשר יצמצם את

האפשרות לסטיות עתידיות מהתכנון המוצע בנספח הבינוי. סטיות מהתכנון המוצע, אשר ניתן יהיה לאשר, ללא כל פרסום, ללא ידוע הציבור וללא שיתוף ציבור.

4. המתנגדים עוד יטענו, כי יש ליתן פתרון תנועתי ראוי להקלה על עומסי התחבורה הצפויים עקב

מימוש הפרויקט מושא התכנית.

בית המתנגדים

5. המתנגדים כולם הנם בעלי זכויות במגרש הגובל ממזרח למקרקעין עליהם חלה התכנית

שבנדון, במבנה ברח' שמי יצחק 10 ורובם אף מתגוררים בפועל בבניין זה.

עמ' 4

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________ מוזיאון ישראל

בית המתנגדים

הבניין מושא

ההתנגדות

מתוך GIS העירוני

המקרקעין עליהם חלה התכנית

6. כאמור, התכנית חלה על מגרש ברח' נווה שאנן ,20 בשכונת ניות, במקרקעין הידועים גם

כחלקה 208 בגוש .30181

עמ' 5

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

7. על המקרקעין חלות, במצב המאושר, תכניות 1470א' מאפריל 1995 ותכנית ,62 ועל פיהן הייעוד

של המקרקעין נקבע לאזור מגורים .2 תכנית 1470א חלה על חלקות 208 (מושא ההתנגדות), וחלקות מגורים ,63 .65

8. התכנית המאושרת קובעת את מספר הקומות המירבי "בהתאם לבניינים בשטח". במגרש

מושא ההתנגדות מספר הקומות המירבי נקבע ל – 3 קומות ובחלקה מצפון (חלקה )65 ל 7 קומות.

המגרש מצפון

למגרש מושא

ההתנגדות

המגרש מושא

ההתנגדות

עמ' 6

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

תכנית 2000

9. תכנית המתאר ,2000 אשר הוחלט על הפקדתה על ידי הוועדה המחוזית בשנים ,2008-2009

מהווה את מסמך מדיניות של מוסדות התכנון, אף כי לא הופקדה.

10. לפי תכנית המתאר ,2000 שטח התכנית מיועד לאזור ללא ציפוף.

ואלה טענות המתנגדים

חריגה בוטה ממדיניות

11. כאמור, תכנית 2000 קבעה את האזור כ"אזור ללא ציפוף". תכנית ,2000 המהווה את מדיניות

התכנון בתחום התכנית, קובעת למעשה כי זהו אזור שבו לא יותר ציפוף ויותר בו פיתוח מותאם, בניגוד ל"אזורים לציפוף" המיועדים למגורים ופיתוח אינטנסיבי.

12. כיום המדיניות של ועדות התכנון, כמעט בכל האזורים בעיר, למעט אזורים בודדים (אשר

כוללים את ניות), היא לאפשר בניה גבוהה. אישור התכנית דנן יהיה בסטייה גם למדיניות זו, ביטול האזורים הבודדים שעוד נותרו שמורים עם בניה נמוכה, וכל זאת ללא כל ראייה תכנונית כוללת.

13. הטענות כי מדובר "בחלק החיצוני של השכונה"/"בשולי השכונה" או לעניין הבניה הגבוהה

"משני צדיה" של החלקה, אינן ראויות בעליל, שכן מדובר בשכונה קטנה, מס' רחובות בודדים, לכן לא קיימים שולי שכונה ואין לשכונה חלק חיצוני. בנוסף לאמור, אישורה של התכנית מושא ההתנגדות עלול להוביל למדרון חלקלק אשר יש בו כדי לחתור תחת כל העקרונות לשימורה של ניות ואי ציפופה, כפי שכוונה תכנית .2000

14. כפי שניתן לראות בתמונה שבעמוד 3 לעיל, גורמי התכנון, הצליחו, עד היום, לשמור על רצועה

בה נשמר דירוג הבניינים הן ממוזיאון ישראל ועד לגן הבוטני והן מכיוון הגן הבוטני ועד מוזיאון ישראל.

15. המתנגדים יטענו כי יש להגביל את היקף הבינוי והגובה בתכנית, לכל היותר, להיקפי ומספר

הקומות של בתי המתנגדים ובנסיבות המקום והמקרה דנן, המתנגדים סבורים, שיש לקבוע

את גובה הבניינים, ללא יותר מ 4-5 קומות, על מנת לנסות לשמר, ולו במעט, את מאפייניה

התכנוניים של השכונה, ומניעת מסות בינוי שאינן מתאימות לה.

עמ' 7

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

16. יצויין כי הקטנת היקף הבינוי כאמור, תוביל בהכרח גם להפחתה בחומרת הבעיות

התחבורתית הצפויות ממימוש הפרויקט.

היעדר הצדקה - שכונת ניות אינה זקוקה לתמרוץ בדרך של פינוי בינוי

17. שכונת ניות בכלל והמבנה מושא ההתנגדות בפרט אינם כוללים מבנים הזקוקים לתמריצים

המוענקים לפרויקטים של פינוי בינוי.

18. תכנית פינוי בינוי נועדה להתמקד בעיקר בשכונות בעלות מצב סוציו-אקונומי נמוך,

המאופיינים, בין היתר, באזורים הזקוקים לחידוש המרחב הציבורי, תשתיות, והוספת שטחים ירוקים ומוסדות ציבור. אחת המטרות בפרויקטי פינוי בינוי, היא צמצום פערים.

19. במאמר שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מיום 7.4.2025 אשר נכתב ע"י עו"ד

אליעזר במברגר, ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בעניין "העתירה החריגה של עורך הדין בירן כנגד מדיניות התחדשות העירונית בישראל" נכתב כי:

"התחדשות עירונית היא כיום מנוף חברתי ממדרגה ראשונה, ואולי הכלי

המרכזי כיום במדינת ישראל לשדרוג רמת החיים של אוכלוסיות חלשות,

ולצמצום פערים בחברה הישראלית. ההתחדשות העירונית הגיעה בשנים

2022-2024 לשיאים של פעילות, ובמסגרתה עשרות אלפי משפחות, רובן

ממעמד חברתי-כלכלי נמוך, הצליחו להביא עצמן למציאות חדשה, תוך שהן

מחליפות מציאות של דירה ישנה במבנה מוזנח לחיים בשכונה חדשה

ומודרנית,בדירהשכוללתממ"ד,מרפסת,מחסן,חניותועוד ."

20. בענייננו המדובר בהיפך הגמור. תושבי השכונה מתאפיינים ביכולות כלכליות, בין הגבוהות

במדינה בכלל ובירושלים בפרט, לכן אין כל הצדקה להרעיף את הזכויות הנדיבות המוענקות ליזם הפרוייקט, אין כאן כל צמצום פערים, אלא הגדלת הפערים, אין המדובר בדיירים מתגוררים במבנה מוזנח, אלא מדובר במבנה המתוחזק ברמה גבוהה יחסית.

באתר העירייה מוצגת השוואת האשכול החברתי הכלכלי בירושלים:

עמ' 8

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

21. ניתן ללמוד כי שכונת ניות היא השכונה השנייה בירושלים באשכול החברתי-כלכלי גבוה.

22. די לראות את התמונה מתוך דו"ח השמאות של יזם התכנית בעצמו ולהבחין כי המדובר במבנה

מטופח.

23. המדובר בענייננו בפלח אוכלוסייה אמיד במעמד סוציו אקונומי גבוה, אשר אינו זקוק לכל

תמרוץ בדמות פרוייקט לפינוי בינוי.

עמ' 9

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

היעדר תכנון כולל

24. מושכלות יסוד הן כי עדיף תכנון כולל על תכנון נקודתי, ואולם התכנית מושא ההתנגדות

מוכיחה ביתר שאת, מדוע נדרש תכנון כולל. תכנית זו היא הדוגמה הבוטה לבניה בניגוד לתכנון כולל, בניגוד למדיניות, וזאת ללא כל ראייה מערכתית, טלאי על טלאי ובסתירה לכל הגיון תכנוני ראוי.

25. כאמור, ענייננו באזור המיועד על פי המדיניות ל"אזור ללא ציפוף".

26. על בניין המתנגדים, הנמצא למרגלות מוזיאון ישראל והגובל ממזרח לתכנית, חלה תכנית 5662

משנת 2012 – "שינוי במערך יעודי הקרקע, שינוי הבינוי המאושר והגדלת מס' יח"ד – נווה המוזיאון". תכנית ,5662 שלא בדומה לתכנית מושא ההתנגדות, חלה על שטח של 23.662 דונם ונדונה משך 7 וחצי שנים, תוך ראייה כוללת של האזור, הקפדה ושמירה על נצפות ומבטים מ - ואל הגן הבוטני והתייחסות לקרבה למוזיאון ישראל.

27. המגרש של המתנגדים סומן בתכנית 5662 כמגרש .3 התכנית ראתה את חשיבות הנצפות מכיוון

הגן הבוטני והאוניברסיטה אל מוזיאון ישראל וההיפך ושמירה על הדירוג לכיוון הגן הבוטני.

28. לכן תכנית 5662 שהושקעה בה מחשבה רבה (די לראות את מסמכי התכנית 5662 וללמוד כמה

מאמץ ומחשבה הושקעו בה), הקפידה וקבעה את הדירוג והנצפות לכיוון הגן בבניה מדורגת כפי שמובא לידי ביטוי, בין היתר, בנספח הבינוי של התכנית:

עמ' 10

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________ בניין המתנגדים (מגרש )3 מתוך נספח הבינוי של תכנית .5662

29. על החשיבות שראתה התכנית בדירוג הבניין, ניתן ללמוד גם מהוראות התכנית, הקובעות

לעניין נספח הבינוי כי "הנספחים הנם מנחים למעט לעניין גובה אבסולוטי, ולעניין עיקרון

הבינויהמדורגוההפרדהלאגפיםבמגרשמס',3אשרלגביהםהינםמחייבים ".

30. יתרה מכך, הועדה המחוזית, באותה תכנית, החליטה על ביטול הקומה העליונה במגרש

המתנגדים "ייקבע גובה אבסולוטי מירבי של שתי קומות (6 מטרים), מעל גובה הקרקע

הטבעית העליון במגרש ". עוד הורתה הועדה המחוזית על צמצום מס' יח"ד במגרש .3 במקור תוכננו במגרש ,3 50 יח"ד ובין היתר לאור "כושר הנשיאה" של רחוב נווה שאנן צומצמו מס'

יח"ד הדיור בבניין המתנגדים ל 32 יח"ד.

31. מיותר לציין כי התכנית מושא ההתנגדות מייצרת פגיעה קשה בנצפות לכיוון הנוף והנצפות

מהגן הבוטני אל המוזיאון, כשעניין זה עומד בסתירה דרסטית לאחד מהעקרונות שהנחו את ועדת התכנון באישורה של תכנית ,5662 אשר ראתה את השמירה על דירוג הבניה.

32. כל הראייה המערכתית של תכנית 5662 קורסת בתכנון הבלתי מרוסן כפי שבא לידי ביטוי

בתכנית זו. התעלמות מתכנית שעמלו עליה משך 7 וחצי שנים ללא כל נימוק, כשההסברים היחידים הם, כי יש בצידי המבנה מושא ההתנגדות בנייה גבוהה (7 קומות ברחוב יהודה בורלא), לכן מציעים 13 קומות בבניין מושא ההתנגדות, או כי מדובר ב"שולי השכונה" כאשר ענייננו במרכז שכונה קטנה ששטחה הבנוי הכולל הוא כ 140 דונם בלבד עם מספר רחובות מצומצם, והכל ללא ראייה כוללת תוך התעלמות וביטול תכנון קודם. המתנגדים סבורים כי החלטה לאשר את התכנית היא החלטה שאינה ראויה.

תכנון גובה חריג

33. התכנית קובעת כי מספר הקומות מעל הכניסה הקובעת יהיה 9 קומות, כאשר למעשה עיון

במסמכי התכנית, מעלה כי מרחוב בורלא מספר הקומות הוא 11 קומות + "מעקה מתקנים טכניים וחדר יציאה לגג". למעשה מדובר על מבנה בן 13 קומות מעל רחוב בורלא.

עמ' 11

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________ מתוך נספח הבינוי (קומת מסחר בגובה של 2 קומות + 10 קומות מגורים + קומה טכנית = 13 קומות).

34. קרי, לאור הבניינים מצידי המבנה מושא ההתנגדות המנשאים לגובה של 7 קומות מעל רחוב

בורלא, מתבקש מגדל (2 מגדלים) בגובה של 13 קומות.

35. מדובר במגדל אשר אינו רק חריג וזר לשכונה, אלא אף חורג בכמעט כפול מאותם מבנים, אשר

ועדות התכנון הצליחו לשמור עד להגעת התכנית מושא ההתנגדות.

36. קביעת הכניסה הקובעת מנווה שאנן וטענה כי מבוקשות 9 קומות "מעל הכניסה הקובעת",

היא זריית חול בעיני הציבור. יש לקבוע את גובה הכניסה הקובעת מגובה רחוב בורלא ולהנמיך את הבינוי בהתאם.

עמ' 12

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

37. כמו כן, המתנגדים יטענו כי יש לתקן את התכנון, תוך הפחתת גובה הבנייה והתאמת הבינוי

למקטע הנצפה ממוזיאון ישראל ועד הגן הבוטני, והימנעות מיצירת בינוי זר, המתנוסס לגובה חריג ללא כל הצדקה תכנונית ראויה.

קווי הבניין ועומס הבינוי בלתי סבירים

38. הועדה הנכבדה, עת היא מעניקה זכויות בניה בנדיבות, בדומה לתכנית מושא ההתנגדות,

מעמיסה על התשתיות הקיימות ומעמיסה על התושבים הקיימים, "מתרצת" וקובעת כדבר שבשגרה, כי למעשה מדובר בשיפור משמעותי של המרחב הציבורי. האמירה כאמור מתבססת על העובדה שתכניות פינוי בינוי מפרישות ומציגות פיתוח שצ"פ נגיש לרווחת כל תושבי השכונה, תוכניות פינוי בינוי יוצרות ריאות ירוקות, לכאורה, לטובת התושבים בשכונה, יוצרות אמנם בניה גבוהה ואולם מגדילות מרווחים ומעניקות מענה לצרכי האוכלוסייה במקום. כך לכאורה, תחת בניין רכבת על כל שטח התכנית, תכנית פינוי בינוי יוצרת מגדל או שני מגדלים "רזים" עם מרווח גדול ביניהם.

39. הבניין הקיים הינו בניין טורי בן 4 קומות. התכנית אינה מציעה תחת הבניין הטורי מגדל אחד

או שני מגדלים צרים עם מרווח פתוח רחב ביניהם תוך יצירת שטח פתוח במפלס הרחוב בין המגדלים לטובת שצ"פ, ולו כדי לתת "פיצוי" חלקי על הוספת המגדלים, אלא מציעה על כל שטח התכנית מבנה מסיבי בן 5 קומות ("מבנה מרקמי") ומעליו עוד מוסיפה את שני המגדלים.

כך מוצג בינוי המציע יסוד של 5 קומות מלאות, ומעליו את שני מגדלים. השכנים למעשה "משלמים" ואינם מקבלים דבר.

40. יתרה מכך, התכנית מושא ההתנגדות מאפשרת, הלכה למעשה, תוספת של 64 יח"ד נוספות (94

יח"ד תחת 30 יח"ד קיימות), כשהנדיבות המופגנת כלפי יזם התכנית, ניתנת ללא כל תועלת אמיתית לציבור, ללא כל מענה לטובת השכנים. אדרבא, התכנית המוצעת מחצינה את כל הנזק על התושבים, אשר רק נפגעים מהתכנית המוצעת.

41. יתרה מכך, שטחי הציבור המזעריים שמעניקה התכנית, 380 מ"ר מבונים, קבורים ומוצעים

במיקום נחות משמעותית. אמנם נספח הבינוי מציג שטח ירוק הצמוד לשטח הציבורי, ואולם מדובר בהטעיה, שכן מפלס השטח הירוק גבוהה הרבה יותר ממבנה הציבור הקבור.

עמ' 13

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________ שצ"פ המוצג

לכאורה במפלס

השטח הציבורי

42. כמו כן יטענו המתנגדים כי קיימת באזור מצוקה של גני ילדים והתכנית אינה מפרישה שטחים

ראויים לטובת גני ילדים בתחום המבנים, כפי שהיה מצופה ממנה.

43. בנוסף לאמור, יוסיפו המתנגדים כי הטענה והיתרון היחיד באישור התכנית במתחם ללא ציפוף

הוא, לפי המלצות ועדות התכנון, כביכול, שהתכנית יוצרת קישוריות של רחוב בורלא לפנים השכונה המצדיקה את הנזק שגורמת התכנית. לטענת התושבים המדובר בלעג לרש. מבלי לפגוע באמור יצוין כי כבר היום קיימת קישוריות בין רחוב בורלא ל"פנים השכונה" מהרחובות ולא נדרשת התכנית המוצעת כדי ליצור את הקישוריות, וכן שהשימוש של התושבים במעלית, אם יהיה, יהיה מזערי.

44. מבלי לפגוע באמור לעיל, יוסיפו המתנגדים כי התכנית מסמנת קו אפס הן כלפי רחוב בורלא

והן כלפי בתי המתנגדים. המתנגדים דורשים את הרחקת הבינוי המוצע מגבולות החלקה, מרחוב יצחק שמי/נווה שאנן, לכל הפחות 6 מ' מהחזית.

קביעת נספח הבינוי כנספח מחייב או למצער קביעות מתאימות בהוראות התכנית המצמצמות את

גמישות התכנית

45. המתנגדים יטענו כי קווי הבניין אשר נקבעו בהוראות התכנית ובתשריט התכנית, מסמנים

מסגרת בינוי בלבד, הקובעת קווי אפס (או כמעט אפס) מגבול ות המגרש הן ממערב והן ממזרח.

עמ' 14

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

46. כך למשל, מוצג בנספח הבינוי נסיגות של המגדל מגבול המגרש ומקווי הבניין כפי שסומנו

במסמכי התכנית, שכאמור סומנו בקו בניין אפס.

47. ואולם, בהוראות התכנית, אין כל הגנה על התכנון המוצע בנספח הבינוי, כאמור לעיל, ובכלל

זה לעניין הבינוי המצומצם יותר, כפי שמוצג בנספחי הבינוי.

48. ויודגש כי סטייה בהליך הרישוי מהתכנון המתואר לעיל, אף לא תחייב כל פרסום, לא תחייב

שיתוף ציבור, ולא תקנה למי מהמתנגדים את הזכות להתנגד לבינוי האמור.

49. על כן, המתנגדים דורשים מהועדה הנכבדה, להגן על עיקרי התכנון כפי שפורטו לעיל, תוך

סימון קווי בניין פרטניים לכל בינוי הנסוג, בהתאם לבינוי המוצע בנספח הבינוי.

דו"ח השמאות אינו תואם את מציאות המחירים בשכונה

50. דו"ח השמאי מטעם יזם התכנית, המציג הערכת שווי של 41,000 ₪ למ"ר בלבד, מצג שאינו

תואם את מחירי השוק של דירות בבניינים בבניה חדשה בסביבת הנכס, מחירים המגיעים לסכומים של 45,000-60,000 ₪ למ"ר.

51. ההשוואה בדוח הינה בין היתר לדירות ישנות ברחוב הרצוג ,81 בניין שהיה מוזנח כשהתמורות

נלקחו משנת ,2021-2022 עוד בטרם מומש פרויקט תמ"א 38 בבניין, בניין הממוקם במיקום שכלל אינו בר השוואה יחסית למיקום הנכס מושא ההתנגדות ונחות גם מבחינת הנוף הנשקף ממנו. כך גם ההשוואה המתבצעת בדוח השמאות לנכסים האחרים המוזכרים בו, שברובן מדובר בבניה ישנה באזורים נחותים יותר, נכסים אשר אינם יכולים להוות בסיס להשוואה ראויה לצורכי הערכת שווי.

52. המתנגדים שומרים על זכותם לצרף דוח שמאות מטעמם.

תכנון תחבורתי לקוי ופתרון חלקי מוצע

53. לא יכולה להיות מחלוקת בדבר הקשיים התחבורתיים הקיימים בשכונה, עוד בטרם ציפופה.

המתנגדים סובלים כבר היום מאזור עמוס תנועה ומחסור חמור במקומות חניה.

עמ' 15

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

54. ע"פ התקן, אשר גם הוא אינו מספק, נדרשים 148 מקומות חניה ל 94 יחידות הדיור (לא כולל

10 מקומות חניה לאורחים).

55. אמנם בהתייחס לדוח השמאות, כל דירה הזכאית לקבל 2 חניות (לאור שטחה של הדירה),

מקבלת בפועל, ע"פ ההסכם אשר נחתם מול הדיירים הקיימים, חניה אחת בלבד, ואולם אין בכך כדי לצמצם את כמות כלי הרכב, שהרי רובן של הדירות הגדולות (דירות הדיירים הקיימים), יהיו עם שני רכבים ויותר, ולפיכך, המחסור החמור במקומות חניה היום, אמור להתעצם באופן משמעותי.

56. המחסור בשטחי חניה בנוסף לשטחי הציבור ושטחי המסחר המתווספים לתכנית אשר גם הם

מהווים אלמנטים מחוללי תנועה אדירים, עלול לגרום ליצירת עומסי תנועה בלתי נסבלים, בכל שעות היום, באזור עמוס תנועתית גם כיום.

57. אין ספק כי התכנית מושא ההתנגדות, ככל שתאושר, תהיה הסנונית הראשונה למארג

פרויקטים נוספים לפינוי בינוי שיתווספו בשכונה, והעומס התחבורתי יגרום לכאוס, לפקקי תנועה ולסביבה מזוהמת. כך גם ייווצרו נזקי רעש וצפירות בלתי נסבלים.

58. המתנגדים יוסיפו ויטענו כי הם חוששים, שעומסי התחבורה והחניה, יגרמו למפגעים

בטיחותיים של ממש העלולים לגרום חלילה לפגיעה בגוף וברכוש.

פגיעה קשה בבתי המתנגדים, שינוי מהותי לאופי הסביבה ופגיעה אנושה בערך נכסיהם

59. המתנגדים יטענו כי התכנית המופקדת משנה באופן מהותי את אופי הסביבה שלהם, כאשר

תכנית זו מהווה התחלה בלבד לתהליך אשר עלול לשנות לרעה את פני השכונה כולה ללא היכר.

60. המתנגדים, אשר זה עתה קבלו את החזקה בבתיהם, אשר מהם נצפה, נוף מדהים, בהתאם

לתכנון אשר נקבע על ידי הועדה הנכבדה בתכנית .5662 אולם, נוף זה צפוי להיחסם על ידי הבניה המוצעת בתכנית שבנדון.

61. הבינוי מושא התכנית, צפוי גם לגרום לחסימת אור ואוויר מהבתים של חלק ניכר מהמתנגדים.

עמ' 16

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________

62. השינויים המפורטים לעיל, יגרמו בהכרח לפגיעה משמעותית בערך נכסי המתנגדים, והם

שומרים על כל זכויותיהם להגשת תביעת פיצויים לפי החוק. כל טענות המתנגדים שמורות להם.

63. המתנגדים מודעים לכך כי אין להם זכות להקפיא את התכנון בסביבתם, ואולם, על מוסדות

התכנון להבטיח כי הפגיעה בתושבים הקיימים, ככל שהנה בלתי נמנעת, תהיה סבירה ומאוזנת.

בענייננו, המתנגדים סבורים כי הפגיעה בהם הנה בלתי סבירה.

לסיכום

מכל הטעמים המפורטים לעיל, מתבקשת הועדה הנכבדה לדחות את התכנית במתכונת המוצעת או

לחלופין, להפחית את מספר הקומות ל-5 קומות לכל היותר ולהרחיק את הבניה מגבולות המגרש.

המתנגדים שומרים לעצמם את הזכות להוסיף טענות בעת הדיון, והם שומרים לעצמם את הזכות

לצרף להתנגדות זו חוות דעת מקצועיות נוספות מטעמם, ובכלל זה חוות דעת שמאית ו/או חוות דעת

תכנונית ו/או חוות דעת תחבורתית.

המתנגדים תומכים התנגדות זו בתצהיר של ה"ה דבורה זילבר אשר בידיעתה מלוא העובדות

הקשורות להתנגדות המפורטת לעיל.

עמ' 17

מלחם - גיטליץ MILHEM-GITLITZ

משרד עורכי דין OFFICE LAW

_________________________________________________________________________________________________ עמ' 18

תצהיר

והתנגדות לתוכנית מתאר מס' 101-1307255

אני הח"מ, יהודה רביב ת.ז. ******** לאחר שהוזהרתי כי עלי לומר את האמת וכי אהיה צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא אעשה כן, מצהיר בזה בכתב כדלקמן:

1. אני ואשתי, יפה רביב, ת"ז ,******* הבעלים של הדירה ומתגוררים בה, כתובת הדירה רחוב

נווה שאנן ,20 ירושלים.

2. אני בן ,86 עיוור, וחולה. בצעירותי שירתתי כלוחם ונפלתי בשבי המצרי במלחמת יום

הכיפורים.

3. אשתי יפה, בת ,85 היא נכת צה"ל בשיעור של %75 נכות, ובנוסף סובלת מדמנציה.

אנו קשורים מאוד לדירתנו. בשל העיוורון שהתפתח אצלי, אינני מסוגל להתמצא ולתפקד בדירה אחרת. במצבנו הרפואי והפיזי אין לנו כל יכולת לטרוח, לחפש או לעבור לדירה חלופית.

4. לא ייתכן, לא הגיוני ולא מוסרי, שלאחר כל השנים שבהן תרמנו למדינה מדמנו ומגופנו —

המדינה תהיה שותפה למהלך שיגרום לכך שניזרק מביתנו.

5. לפיכך, אני מביע התנגדות מוחלטת לתוכנית המתאר ולכל מהלך שיגרם לפינוי או לפגיעה

במגורינו.

זה שמי זה חתמתי ותוכן תצהירי אמת.

אישור

אני הח"מ, עו"ד רחביה פילץ, מספר רישיון ,54790 מאשר בזה כי ביום 24 בנובמבר 2025 הופיעה בפני יהודה רביב ת. ז. ******** לאחר שהזהרתיו כי עליו להצהיר את האמת, וכי היה צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא יעשה כן, אישרה את נכונות ההצהרה הנ"ל וחתם עליה בפני.

בשים לב לעיוורונו של יהודה, הוקרא התצהיר באוזניו. לאחר שהתרשמתי כי הבין את תוכנו, הוא אישר את נכונותו וחתם עליו בפני.

חתימה וחותמת

ירושלים, י"א שבט תשפ"ו

29 ינואר 2026

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים

רח' שלומציון המלכה 1

ירושלים במסירה אישית + דוא"ל

שלום רב,

הנדון: התנגדות לתכנית מס' 101-1307255 התחדשות עירונית נוה שאנן 20 - בורלא

מוגשת בזה התנגדות לתכנית שבנדון (להלן – "התכנית" או "התכנית המופקדת"), בשם

המתנגדים ששמותיהם יפורטו להלן (להלן – "המתנגדים").

התנגדות זו מוגשת במועד המוארך, עפ"י החלטת הוועדה הנכבדה מיום .30.12.25

להלן שמות המתנגדים ופרטיהם:

1. שמואל נוימן ת.ז *********;

2. צבי ריב ת.ז *********

3. רובינה לויצקי ת.ז: [הושמט]

4. לבנה ריב ת.ז *********

5. איתי ריב ת.ז *********

6. ליזטה אמיר ת.ז *******

7. ליליאנה קאופמן ת.ז *********

8. אמיר יוסף ת.ז *******

9. קרן רוטשנקר אולשינקה ת.ז *********

10. יעל עטיה ת.ז *********

11. משה עטיה ת.ז *********

12. שלמי אגמון ת.ז *********

13. דפנה אורן מגידור ת.ז *********

14. אלחנן אורן ת.ז *********

15. עירית יגן ת.ז *******

16. קירז'נר לאוניד ת.ז *********

17. צ'ורני אלה ת.ז *********

18. גיל דוידוב ת.ז *********

19. חיה אסתר לואיס ת.ז *********

20. דבורה לואיס (בורשטיין) ת.ז *********

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

1

2

21. אהרון לואיס ת.ז *********

22. ריימונד קמפפר ת.ז *******

23. מיפ קמפפר ת.ז *******

24. חנה ברנהולץ ת.ז *******

25. נועם אולשינקה ת.ז *********

26. רבקה נוימן ת.ז *******

27. יחזקאל ברנהולץ ת.ז *******

28. שילה דויטש ת.ז *********

29. מיכל ליניאל ת.ז *********

30. נתן ליניאל ת.ז *********

המתנגדים, מהבניין ברחוב נווה שאנן ,18 הגובל מצפון במקרקעין מושאי התכנית, יטענו כי

מדובר בתכנית שערורייתית שכלל לא הייתה צריכה לבוא לעולם, הסותרת באופן קיצוני וחזיתי

את מדיניות תכנית המתאר ירושלים 2000 אותה קבעה הוועדה המחוזית עצמה ביחס לאזור בו

נמצא הנכס כאזור "לא לציפוף".

המתנגדים יטענו, כי דין התכנית וההחלטה לאשרה להפקדה, להידחות על הסף, מחוסר סמכות

ו/או בשל חריגה קיצונית מתכנית 2000 הלוקה בחוסר סבירות קיצוני ו/או בשל פגמים חמורים

ושורשיים שנפלו בהחלטה על הפקדת התכנית ובדיונים לקראתה. לחלופין ולשם הזהירות, יטענו

המתנגדים כי דין התכנית להידחות לגופה. כל זאת, מהטעמים שיובאו בהתנגדות זו להלן.

כל ההדגשות בציטוטים שבמסמך זה אינן במקור, אלא אם נאמר במפורש אחרת.

כל טענות הסף ישמשו לחלופין גם כטענות כנגד התכנית לגופה.

על המתנגדים, התכנית המופקדת ותמצית טענות ההתנגדות

1. המתנגדים הינם בעלי דירות ו/או דיירים בבניין ברחוב נווה שאנן ,18 הבנוי על המקרקעין

הידועים כגוש 30180 חלקה 65 (להלן – "חלקת המתנגדים"), הגובלת מצפון בחלקה מושא התכנית – הרשומה כגוש 30181 חלקה ,208 נווה שאנן 20 (להלן – "חלקת התכנית").

נספח א' נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין של חלקת המתנגדים מצ"ב כנספח א'.

להלן תרשים הסביבה מתוך ה-GIS של עיריית ירושלים (חלקה ,208 חלקת התכנית, צבועה בתכלת, ומצפון לה חלקת המתנגדים, חלקה :)65

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

2

3

2. במסגרת התכנית מוצעת הריסת מבנן טורי בן שלוש קומות ו-5 כניסות המכיל כ-30 יח"ד,

ובמקומו הקמת שני בניינים גבוהים בני 10 קומות מעל רחוב נווה שאנן (ו-12 קומות כלפי רחוב בורלא),1 מעל ארבע קומות חניה תת-קרקעית, הכוללים כ-94 יח"ד – 34.30 יח"ד לדונם נטו (שטח התכנית הינו 2.74 דונם). היקף שטחי הבנייה העל-קרקעיים הינו 13,910 מ"ר, המהווים כ-%(507!). גובה המבנים מעל הכניסה הקובעת (שהינה ברחוב נווה שאנן) הינו 35 מטרים.

3. התנגדות זו מופנית בראש ובראשונה כנגד הפריצה החמורה של מדיניות תכנית המתאר

ירושלים 2000 (אותה קבעה הוועדה המחוזית עצמה), לפיה החלקה עליה חלה התכנית, כמו גם שכונת ניות כולה, מוגדרת כאזור "לא לציפוף". התכנית המופקדת סותרת באופן חזיתי

וקיצוני את המדיניות ומייעדת את המגרש להתחדשות עירונית. למותר לציין, כי הדבר

ישמש תקדים שלילי לשכונת ניות כולה ויהרוס את המרקם הייחודי שלה, בניגוד מוחלט

לתכנית 2000 ולמטרותיה.

4. יתירה מזאת: המתנגדים (וגם אחרים) אף ייפגעו במישרין מהבינוי המתוכנן – בין היתר על

ידי הסתרת הנוף העירוני היפה הנשקף מחלונותיהם, חסימת אור שמש, עומסי תחבורה, פגיעה קניינית קשה, ועוד.

1 זאת, בניגוד למוצג בהוראות התכנית כאילו מדובר בבניין בן 9 קומות "בלבד" מעל רחוב נווה שאנן, ועוד תוך התעלמות מהכניסות העיקריות למבנה שהן מרחוב בורלא – שממנו כאמור מספר הקומות הינו .12 רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

3

4

5. בשורה התחתונה – התכנית מאיינת לחלוטין את המדיניות שקבעה הוועדה המחוזית עצמה

ביחס לשכונת ניות כאזור "לא לציפוף" תוך הקפדה על שימורה המרקמי. השכונה מתאפיינת

בבינוי נמוך וצנוע, עם תווך בין הבניינים המותיר מקום לעצים בוגרים. במקום בניין נמוך בן

3 קומות, הבנוי בתכסית נמוכה, עם עצים המקיפים אותו, ושומר על מרחק מבניינים סמוכים

– יתקבלו שני בניינים מפלצתיים שאין בינם לבין רוח המקום ולא כלום.

6. המתנגדים יטענו, כי דין החלטת ועדת המשנה הנקודתית על הפקדת התכנית להידחות על הסף

מחוסר סמכות כמפורט להלן.

7. מבלי לגרוע מטענה זו, דין התכנית וההחלטה לאשרה להידחות על הסף, גם בשל כך שהתכנית

לוקה בחריגות קיצוניות מתכנית ,2000 מבלי שהוועדה הפעילה שיקול דעת בשאלת הצדקתן של החריגות הללו. לפי פסיקת בתי-המשפט החלטה לאשר תכנית שכזו בטלה ומבוטלת. כך נפסק ע"י בית-המשפט העליון בעע"מ 9156/05 משה גרידינגר נ' מריוס ושרון ראפ (פורסם בנבו, )10.6.2008 [להלן – "הלכת גרידינגר"] ועל ידי בית-המשפט המחוזי בירושלים בעת"מ (י-ם) 47381-11-24 דורית פרי ואח' נגד הוועדה המחוזית ירושלים (פורסם בנבו, )17.3.2025 [להלן – "הלכת פרי"].

אם לא די בכך, דין החלטת ההפקדה להידחות על הסף גם מהטעם שהיא ניתנה על סמך

תשתית עובדתית חסרה, פגומה ומעוותת, ואף לוקה בחוסר סבירות קיצוני.

8. זאת ועוד: מסמכי התכנית פגומים מיסודם, כמפורט להלן.

9. המתנגדים יוסיפו ויטענו, כי התכנית תגרום לכאוס תחבורתי ברחוב נווה שאנן, ותחמיר את

מצב התנועה החמור כבר היום, ברחוב הצר והעמוס.

10. זאת, נוסף על טענות נוספות שיובאו להלן.

רקע סטטוטורי - התכניות החלות על המקרקעין

11. על חלקת התכנית, כמו גם חלקת המתנגדים, חלה תכנית מס 1470א' אשר פורסמה למתן תוקף

ביום .20.4.1995 התכנית קובעת שלושה מגרשים חדשים בייעוד של "אזור מגורים 2". חלקת התכנית הינה מגרש מס' ,3 בשטח של 2,698 מ"ר, ומותר בה בינוי של 3,261 מ"ר ב-3 קומות רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

4

5

(כ-%.)120 יצוין, כי בחלקת המתנגדים (מגרש )1 מותר בינוי של 3,135 מ"ר ב- 7 קומות (%,)222

ובמגרש 3 מותר בינוי של 3,088 ב-6 קומות (כ-%.2)222%()171

להלן קטע רלוונטי מתשריט התכנית:

2 כפי שנכתב בחוות-דעתו המצ"ב של אדריכל שעיה רוט, שלושת הבניינים נבנו בסוף שנות ה-60 והוסדרו בתכנית 1470א. בנוה שאנן ,18 שנבנה במקור כמעונות סטודנטים של האוניברסיטה העברית והוסב כעבור זמן למגורי סגל, אושר בניין מגורים של 7 קומות בתמורה להפרשה של חלקו הצפוני של המגרש לשצ"פ ושטח נכבד מאוד בדרומו למגרש חניה עבורו ועבור שכנו נווה שאנן .20 כך למרות גובהו, הצפיפות נותרה דומה לסביבה.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

5

6

מסמכי המדיניות החלים על המקרקעין

תכנית המתאר ירושלים 2000

12. תכנית המתאר ירושלים 2000 (להלן – "תכנית 2000") שכידוע למרות שלא הופקדה יש לה

מעמד של מסמך מדיניות [ראו למשל – עת"מ (י-ם) 36572-04-13 במקום מתכננים למען זכויות תכנון נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים (פורסם בנבו, ])29.9.2013 כללה את שכונת ניות בתחום "אזורים לא לציפוף", המסומנים בנספח מס' 1 של תכנית 2000 (תבנית

הבניה בעיר) בצבע ירקרק. מתוך נספח תבנית הבניה בעיר וקטע רלוונטי מהמקרא:

13. בדברי ההסבר של התכנית נאמר:

"אזורים לא לציפוף – התכנית קובעת אזורים לא לציפוף שעליהם לא יחולו הוראות הציפוף האמורות לעיל. אזורים אלה נקבעו בעיקר בשכונות חדשות כגון הר נוף

וגבעת משואה, ובאזורים המאופיינים בבנייה נמוכה בסגנון "בנה ביתך"..."

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

6

7

14. בסעיף 4.5.2 להוראות התכנית נאמר:

ח אזור עירוני לא באזורים המסומנים בנספח מס' 1 – תבנית הבניה, כ"אזור עירוני לציפוף לא לציפוף" יחולו ההוראות הבאות:

1. לא תתאפשר הוספת יחידות דיור לבניין קיים.

2. בתכנית מוצעת לבניין חדש מספר יחידות הדיור שתאפשר

תכנית כאמור לא יעלה על ממוצע יחידות הדיור לדונם נטו

למגורים המותרות על פי תכניות מאושרות, ללא הקלות,

בשכונה בה מצויה התכנית המוצעת, ובהתאם למאפייני

הבינוי הקיימים.

3. בתכנית מוצעת לבניין חדש, היקף שטחי הבניה יקבע, בין

היתר, בהתייחס למספר יחידות הדיור כאמור בס"ק 2

לעיל, ובכל מקרה לא יעלה על היקף שטחי הבניה הקבוע

בסעיף 5 להלן.

15. יודגש, כי המילים"היקףשטחיהבניההקבועבסעיף5להלן"מתייחסות לאזורים "רגילים",

המיועדים לציפוף (להבדיל מאזור עירוני לא לציפוף), הכלולים ב"אזור עירוני עד 6 קומות", או התחדשות עירונית (ולמותר לציין, כי שכונת ניות אינה מיועדת להתחדשות עירונית).

16. ייאמר כבר עתה, כי לפי חוות-דעתו של אדריכל שעיה רוט, המצ"ב להתנגדות זו, ממוצע

יחידות הדיור לדונם נטו למגורים המותרות עפ"י תכניות מאושרות בשכונת ניות – הינו 6.53

יח"ד לדונם נטו.

נספח ב' חוות-דעתו של אדריכל שעיה רוט מצ"ב לכתב התנגדות זה כחלק בלתי נפרד ממנו כנספח ב'.

הנה כי כן, התכנית המוצעת חורגת באופן קיצוני ודרמטי מתכנית ,2000 בכך שהיא מציעה

כאמור 34.30 יח"ד לדונם נטו – פי 5.2!!. על כך נרחיב ונפרט בפרק הבא.

התכנית המופקדת סותרת באופן קיצוני ובוטה את המדיניות

17. כאמור, התכנית המופקדת חורגת באופן קיצוני מתכנית האב, בכך שמספר יחידות הדיור

לדונם נטו הינו 34.30 בעוד שלפי מדיניות תכנית 2000 ביחס לשכונה (סעיף (4.5.2ח)()2 –

מספר יחידות הדיור לדונם נטו הינו 6.53 בלבד, דהיינו: מדובר בחריגה קיצונית של פי 5.2!

מהמותר.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

7

8

18. ממילא, גם שטחי הבנייה חורגים באופן בוטה מתכנית 2000 – שכן, כאמור לפי ס"ק ,3

"בתכנית מוצעת לבניין חדש, היקף שטחי הבניה יקבע, בין היתר, בהתייחס למספר יחידות

הדיור כאמור בס"ק 2 לעיל, ובכל מקרה לא יעלה על היקף שטחי הבניה הקבוע בסעיף 5 להלן".

כאמור, אחוזי הבנייה המוצעים בתכנית הינם כ-%507!. הרבה הרבה מעבר למותר בטבלה 5

של תכנית ,2000 וקל וחומר שמעבר למה שמותר באזור לא לציפוף לפי סעיף (4.5.2ח)(.)3

19. למותר לציין, כי כפועל יוצא של החריגה הקיצונית בצפיפות ובשטחי הבנייה, גם מספר

הקומות וגובה הבניינים בתכנית המוצעת חורגים באופן דרמטי לעומת הבינוי המאושר בשכונה.

כתוצאה מהחריגות הקיצוניות הללו, אם חלילה תאושר התכנית ייבנו שני בניינים

גרנדיוזיים שאינם הולמים בשום צורה את אופי השכונה כפי שנקבע בתכנית .2000

20. למותר לציין, כי אישור התכנית יהווה תקדים לבניית בניינים גבוהים ומאסיביים בסביבה

כולה (דבר שיתחייב עפ"י עקרון השוויון). בכך ייהרס האופי המיוחד של שכונת ניות, ותכנית

2000 המגדירה את שכונת ניות כאזור לא לציפוף - להבדיל מאזורים ברחבי העיר המיועדים

להתחדשות עירונית – תיפרץ לחלוטין.

21. לעומת זאת, אם הוועדה תחליט משום מה שהחריגה מתכנית האב תיעצר על מפתן התכנית

המופקדת, ושאישורה לא יהווה תקדים לתכניות דומות (על אף שזו קביעה מנותקת מהמציאות לאור עקרון השוויון, כמפורט לעיל), גם אז התוצאה התכנונית תהיה בלתי נסבלת,

שכן הדבר יפר לחלוטין את האיזון של בתי השכונה המתאפיינים בבינוי מדורג המלווה את

הטופוגרפיה, ואין צריך לומר שיסתיר את הנוף לבניינים הבנויים במעלה הגבעה, וכן בתווך

ירוק בין הבניינים.3

דחייה על הסף של התכנית ושל ההחלטה לאשר אותה להפקדה

כללי

22. המתנגדים יטענו כי דין התכנית להידחות על הסף, בשל היותה סותרת הנחיות מינהליות

(תכנית ,)2000 באופן חזיתי וקיצוני, ללא כל הצדקה, וכן בשל פגמים מהותיים ויסודיים נוספים שדבקו בה.

3 יצוין, כי ככל הידוע בפרוייקט של האחים ישראל ממזרח לשטח התכנית, סורבה בזמנו בקשה לקומה נוספת, מאותו שיקול של שמירה על הדירוג ואי הסתרת נוף.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

8

9

23. זאת ועוד: החלטת ועדת המשנה הנקודתית על הפקדת התכנית נגועה בפגמים מהותיים

ושורשיים שדי בכל אחד מהם כדי להביא לבטלותה, וקל וחומר בהצטברותם, ובין היתר:

חוסר סמכות של ועדת המשנה הנקודתית; סטייה קיצונית ממסמך המדיניות תכנית ,2000

ללא כל הנמקה ו/או הצדקה סבירה; תשתית עובדתית חסרה, וחמור מכך – שגויה ומעוותת;

אי הפעלת שיקול דעת לעניין החריגה הקיצונית ממסמך המדיניות, ובמיוחד ביחס לחברת ועדה שכלל לא נכחה בדיון בו נדונה התכנית לגופה; פגמים חמורים ויסודיים במסמכי התכנית; ועוד.

24. לחלופין ולשם הזהירות בלבד – כל הנימוקים הללו לדחיית התכנית על הסף משמשים לדחיית

התכנית לגופה.

טענת סף 1 – דחיית התכנית על הסף בשל חוסר סמכות של ועדת המשנה הנקודתית

25. המתנגדים יטענו כי החלטת ועדת המשנה הנקודתית4 (להלן – "ועדת המשנה") מיום 9.3.25

על הפקדת התכנית ניתנה בחוסר סמכות, בהיעדר החלטה של הוועדה המחוזית על מינוי ועדת המשנה ועל אצילת סמכויותיה לאותה ועדה. נפרט:

26. סעיף 11ב לחוק התכנון והבניה קובע:

11ב. ועדה מחוזית רשאית לבחור, מבין חבריה, ועדות משנה נוספות, בנות חמישה חברים כל אחת, ובהן לפחות חבר אחד שהוא מבין נציגי הרשויות המקומיות; הועדה תמנה יושב ראש לכל ועדת משנה שבחרה כאמור, מקרב חברי הועדה המחוזית, והיא רשאית לאצול לה מסמכויותיה.

27. ככל הידוע למתנגדים, לא הייתה החלטה של הוועדה המחוזית על מינוי חברי ועדת המשנה

הנקודתית ו/או אצילת סמכויות הוועדה המחוזית לוועדת המשנה להחליט על הפקדת תכניות, וודאי שהחלטה כאמור לא פורסמה כדין. לחלופין, ככל שניתנה החלטה כאמור והיא לא פורסמה, דורשים המתנגדים שהיא תועבר לעיונם, והם שומרים על זכותם להשלים את טיעונם בעניין זה.

28. מבלי לגרוע מהאמור, המתנגדים יוסיפו ויטענו כי החלטה על הפקדת תכנית צריכה להינתן על

ידי מליאת הוועדה המחוזית, אשר חייבת להפעיל שיקול דעת מעמיק בשאלה האם להפקיד תכנית ובאילו תנאים, ודאי תכנית שכזו הסותרת באופן חזיתי וקיצוני את המדיניות, ושיש לה השלכות חמורות על צביון שכונת ניות ועל עקרונות השימור המרקמי.

4 חברי הוועדה שהשתתפו בדיון: יו"ר – אדריכל דן קינן מתכנן המחוז, חיים כהן נציג עיריית ירושלים, שולמית מונסנגו נציגת משרד הבינוי והשיכון.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

9

10

29. יצוין, בעניין תכנית 101-0668707 בנווה יעקב נטענה טענה דומה, ובהחלטת ועדת המשנה

להתנגדויות מיום 20.5.2025 היא החליטה להיענות לדרישה ולהחזיר את הדיון בהפקדת התכנית למליאת הוועדה המחוזית "מבלי להכריע בטענה, על מנת להסיר כל ספק". להלן ההחלטה כלשונה:

הנה כי כן, ועדת ההתנגדויות הודתה למעשה כי יש ממש בטענת חוסר הסמכות. אין צריך לומר

כי החלטה זו חייבת להוות תקדים לכלל התכניות שאושרו להפקדה ע"י ועדת המשנה

הנקודתית, ובכלל זה התכנית המופקדת דנן.

30. לאור האמור לעיל, ההחלטה על הפקדת התכנית ניתנה בחוסר סמכות, והיא בטלה מעיקרא.

הטענות שלהלן ייטענו אפוא בנוסף ולחלופין ומבלי לגרוע מטענת חוסר הסמכות.

טענת סף 2 – דחיית התכנית על הסף בשל סטייה קיצונית ממסמכי מדיניות

31. ההלכה בעניין זה נפסקה בעניין גרידינגר הנ"ל. באותו עניין נדונה תכנית מפורטת אשר חרגה

ממסמך מדיניות לא סטטוטורי לאזור מרכז הכרמל בחיפה אשר אומץ על ידי הוועדה המחוזית (בדומה לתכנית האב ותכנית המתאר 2000 במקרה דנן). בית המשפט העליון ביטל את החלטת הוועדה המחוזית לאשר את התכנית המפורטת, וקבע כי היא "חורגת במובהק מן

העקרונות שהותוו במסמך המדיניות לאזור מרכז הכרמל בלא שניתן למצוא בהחלטת הועדה

הסבר או הצדקה לכך". בית-המשפט הוסיף:

10. כפי שציין בית המשפט קמא, ואין איש חולק על כך, אין למסמך המדיניות

מעמד סטאטוטורי של "תוכנית" על פי החוק.

עם זאת, המדובר במובהק בהנחיה מנהלית שאומצה על ידי הועדה

המחוזית והועדה המקומית.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

10

11

מסמך המדיניות מהווה איפוא הנחיה פנימית של הועדה המחוזית, אשר נועדה להדריך את הועדה המחוזית ואת הועדה המקומית בהפעלת סמכויותיהן לעריכת תוכניות בניה ולאישורן.

סטיה מהנחיה מנהלית אינה כשלעצמה בלתי חוקית, שכן בניגוד לחוקים או לתקנות, ההנחיות נועדו להדריך את שיקול דעתה של הרשות, ועליה לשקול כל מקרה שבא בפניה לגופו. לפיכך, הרשות רשאית לסטות מן ההנחיות המנהליות במקרה ספציפי בהסתמך על נסיבות המקרה, מבלי לשנות את ההנחיות. ואולם "ההנחה היא שהרשות תפעל לפי ההנחיות, והנחה זאת יוצרת ציפייה מוצדקת שכך תפעל הרשות" (יצחק זמיר הסמכות המנהלית כרך ב 787 ()1996; ראו גם בג"ץ 143/64 אדטו נ' עמידר בע"מ, פ"ד יח()3 ,51 57 (.))1964

על כן, אין הרשות רשאית לסטות מההנחיות בלא הצדקה, אלא על הסטיה מההנחיות להיעשות רק מקום בו קיימים שיקולים ענייניים המצדיקים אותה. הכלל כי הסטיה מההנחיות חייבת להיתמך בטעמים סבירים, נגזר קודם כל מחובת הרשות לנהוג בשוויון... לפיכך, סטיה לא מנומקת ולא מוסברת מההנחיה המנהלית מהווה לכאורה אינדיקציה לכך שהחלטת הרשות פוגעת בעקרונות השוויון וההגינות עליהם מצווה הרשות.

סטיה מההנחיות המינהליות מעוררת על פני הדברים חשש כי היא נובעת לכאורה מקיומם של שיקולים זרים, אשר השפיעו על החלטת הרשות...

בשל כך נקבע, כי הסטיה מההנחיות מעבירה לרשות את הנטל להצביע על הסיבות שבגינן מוצדקת אותה סטיה...".

32. ראו גם – עת"מ (י-ם) 52204-12-17 עמותת "בצדק" נ' וועדה מחוזית לתכנון ולבניה

ירושלים (פורסם בנבו, ,)30.9.2018 פיסקה ,27 ופסקי הדין והספרות המוזכרים שם.

כן ראו דבריה של כב' השופטת פרופ' דפנה ברק ארז:5 5 דפנה ברק-ארז, משפט מינהלי, כרך א', ,2010 עמ' .251-2 רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

11

12

"הטעם לסטייה מן ההנחיות חייב להיות נימוק המייחד את המקרה משאר הנסיבות

שעליהן הן חלות, להבדיל משיקול, סביר לכשעצמו, אשר מתקיים גם במקרים רבים

נוספים (וההנחיות דחו אותו מפני שיקולים אחרים)."

33. פסק-הדין שניתן בעניין פרי הנ"ל, מהווה הוראה חד-משמעית לוועדות התכנון בירושלים

לשקול ולנמק כל חריגה ממסמך מדיניות, ויתירה מזאת: נאמר בו כי מוסד התכנון רשאי

לסטות ממסמך המדיניות רק כאשר מדובר בסטייה מתונה ("במידת מה" וב"הלימה

להוראות התכנית"). באותו מקרה, החליטה הוועדה לאשר תכנית מפורטת הכוללת מגדל בן 23 קומות כאשר תכנית האב איפשרה 8 קומות בלבד. בית-המשפט המחוזי בשבתו כבית-

משפט לעניינים מינהליים דחה את פרשנות הוועדה לתכנית האב, ביטל את ההחלטה והחזיר

את הדיון לוועדה על מנת שתדון מחדש בתכנית. וכך נאמר שם:

"בשים לב להסכמת כלל הצדדים, החלטת הוועדה מיום 26.08.24 מבוטלת. הדיון יושב

לוועדה על מנת שתינתן החלטה חדשה בתכנית המופקדת, וזאת לאחר שיתקיים דיון

פומבי לשם שמיעה נוספת של אלה שהגישו התנגדות לתכנית ומעוניינים להישמע...

הדיון יתקיים מתוך נקודת מוצא שהתכנית אינה תואמת את תכנית האב, בהתאם למה

שהובע על ידי בית המשפט בדיון".

34. בית-המשפט הנכבד לא הסתפק בכך, ולבקשת העותרים פירט במה התכנית המופקדת אינה

תואמת את תכנית האב, כדלקמן:

"בסוף הדיון, הצגתי לצדדים את עמדתי כי מבין הפרשנויות השונות שניתנו על ידי

הצדדים, מקובלת עלי יותר פרשנות העותרים לתכנית האב, לפיה תא השטח של

המקרקעין המוקף בצבע סגול) הוא חלק ממתחם B – פיתוח מתון (הצבוע בצבע אפור),

ולא ניתן להתעלם כליל מהוראות מתחם B בתכנית בהתייחס למקרקעין מושא הערעור.

היחס המדויק בין הוראות התכנית ביחס למתחם B לבין המקרקעין מושא הערעור לא

נקבע, אך כאמור, הגם שניתן לחרוג במידת מה מההוראות המתייחסות לכלל מתחם B

בכל הנוגע למקרקעין מושא הערעור, החריגה צריכה להיות בהלימה להוראות התכנית

ביחס למתחם ,B בשים לב לכך שהוראות אלו חלות גם על המקרקעין. התכנית שאושרה

אינה עולה בקנה אחד עם האמור... "

35. חשיבותו של פסק-הדין היא בשניים: ראשית, בקביעה כי במקרה בו התכנית המפורטת חורגת

ממסמך המדיניות, הוועדה אינה רשאית להתעלם מהחריגה, אלא חייבת לדון בה ובשאלת הצדקתה. שנית (וזה החידוש בפסה"ד מעבר להלכת גרידינגר), הגם שניתן לחרוג במידת מה רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

12

13

מתכנית המדיניות, החריגה צריכה להיות בהלימה להוראות התכנית, ולפיכך נפסק באותו עניין

כי "התכנית שאושרה אינה עולה בקנה אחד עם האמור... ".

36. הלכה זו יפה לעניינו, ואף ביתר שאת, שכן במקרה שלנו החריגה ממסמך המדיניות קיצונית

עוד יותר מזו שבעניין פרי. כאמור, בעניין פרי החריגה היא של כמעט פי שלושה (לעניין הגובה)

בעוד שבמקרה דנן החריגה היא למעלה מפי חמישה! (לעניין הצפיפות).

בשורה התחתונה, התכנית מציעה שני מבנים להתחדשות עירונית – רחוק כרחוק מזרח

ממערב מהייעוד ש"לא לציפוף" בתכנית .2000

37. יצוין, כי הוועדה הנקודתית הודתה בכך בפה מלא בהחלטתה בקובעה (בסעיף )2 כי מוצע

בתכנית "מתחם להתחדשות עירונית", בעוד שאין מחלוקת כי לא מדובר באזור התחדשות עירונית בתכנית 2000 אלא באזור לא לציפוף.

38. אלא שהוועדה ביקשה להצדיק את מתחם ההתחדשות העירונית תוך חריגה כה בוטה מתכנית

,2000 בנימוקים הבאים:

"לאור העובדה כי בסמיכות לתכנית שבענייננו קיימים מבנים בני 9-8 קומות וכי המבנה הקיים הינו מבנה ותיק משנות ה-70 ללא חניה תת"ק וללא פתרון מיגון, הוועדה סבורה כי ניתן להציע במתחם זה התחדשות עירונית, וזאת בהתייחס בין היתרלתועלות הציבוריותאשרהתכנית מציעהבתחומה".

יש לדחות את הנימוקים הללו מכל וכל, ויצוין כי חלקם אף נגועים במצג שווא של ממש.

נפרט:

א. בכל הכבוד, הפרמטר הקבוע בסעיף (4.5.2ח) הנ"ל לתכנית 2000 הינו מספר יח"ד לדונם

נטו (צפיפות) ולא מספר הקומות (אם כי ברור שמספר הקומות הוא פונקציה של הצפיפות). באופן בלתי נתפס, משיקול הצפיפות הוועדה התעלמה לחלוטין בהחלטתה.

והנה, כפי שמפורט בחוות-דעתו של אדריכל שעיה רוט המצ"ב, הצפיפות בבניינים שמדרום לבניין מושא התכנית (בבורלא )26-20 הינה 9.52 יח"ד לדונם, בעוד שהצפיפות המוצעת בתכנית הינה של 34.30 יח"ד לדונם, דהיינו פי (3.6!). גם ביחס לבניין שמצפון (בניין המתנגדים), הצפיפות הינה 11.32 יח"ד לדונם, דהיינו כשליש(!) מהצפיפות המוצעת

בתכנית. מדובר אפוא בפער עצום, שאינו מתחיל אפילו להצדיק את הבינוי המוצע.

ב. מבלי לגרוע מהאמור ולמעלה מן הצורך נוסיף ונציין, כי גם ביחס למספר הקומות –

ההחלטה נגועה במצב שווא של ממש, שכן מספר הקומות בבניינים בבורלא 26-20 הינו 7 מעל קומת מחסנים, וכל זאת מעל מפלס רחוב בורלא, בעוד שבתכנית המופקדת מוצעות רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

13

14

לא פחות מ-12 קומות מעל מפלס בורלא!! (שליש יותר). גם הבניין שמצפון (בניין

המתנגדים) הינו בן 7 קומות מעל קומת עמודים ממפלס נווה שאנן (ללא חזית לבורלא), בעוד שבתכנית המופקדת מוצעות 10 קומות מעל נווה שאנן!.

ג. במאמר מוסגר יצוין, כי הבניינים שמדרום לא זו בלבד שצנועים בהרבה מהבניינים

המוצעים בתכנית (כמפורט לעיל), הם עצמם חריגים מאד ביחס לשכונה ולסביבה, ולחלוטין אינם מייצגים, שכן סביב הבניינים בבורלא 26-20 יש שטח פתוח נרחב ביותר, הן בין הבניינים לבין עצמם, והן לכיוון הרחובות בהם הם בנויים בורלא ושמי (כולל מגרשי חניה גדולים בנסיגה מהרחוב), להבדיל מהבניין מושא התכנית. זאת ועוד: בניינים אלה וסביבתם משרתים פונקציות ציבוריות כגון מסחר ותחנות אוטובוס.

ד. למעלה מן הצורך נוסיף ונציין, כי גם מהבחינות של תכסית ואחוזי בנייה התכנית המוצעת

חורגת מהמבנים הסמוכים באופן קיצוני. על כך ראו פירוט בפרק 4 לחוות-דעתו המצ"ב

של אדריכל שעיה רוט.

ה. ביחס לנימוק של "מבנה ותיק ללא חניה תת"ק וללא פתרון מיגון" – בכל הכבוד, נימוק

זה אינו יכול להצדיק את פריצת המדיניות. למותר לציין, כי ניתן להסתפק בבינוי צנוע בהרבה לשם פיתרון מיגון. זאת ועוד: הקטנת מספר יחידות הדיור תוך צמצום תכסית הבניין תאפשר שטחי חניה מצומצמים בהרבה, ותבטל את הצורך בחפירה של 4 קומות חניה על מלוא שטח המגרש, שלא זו בלבד שהיא יקרה מאד, היא גם פוגענית מבחינה סביבתית, כמפורט בחוו"ד שעיה רוט.

ו . באשר "לתועלות הציבוריות אשר התכנית מציעה בתחומה" – ב כ ל ה כ ב ו ד , ג ם א ל ה א י נ ן

מצדיקות חריגה כה קיצונית מהמדיניות. ניתן להשיג את התועלות הללו ע"י בינוי מצומצם באופן משמעותי.

39. לאור האמור לעיל, ההישענות על מאפייני בניינים המצויים "בסמיכות לתכנית" לשם להצדיק

אישור בניינים בני 12 קומות (שהם 10 קומות מעל נווה שאנן (ואגב, לא 9 קומות כפי שמוצג בתכנית באופן מעוות), מופרכת לחלוטין ונגועה במצגי שווא.

40. מבלי לגרוע מהאמור לעיל נוסיף ונציין, כי לנימוקים האמורים המופיעים בהחלטת הוועדה,

אין זכר בתמליל הדיון בו אושרה התכנית להפקדה (ועל כך נפרט להלן).

41. ומעל הכל: לא יכולה להיות מחלוקת כי אישור בניינים בני 12 קומות, בצפיפות של 34.30

יח"ד לדונם, בחריגה של פי חמישה ויותר מהצפיפות הקבועה בתכנית ,2000 ואף בתכסית

עצומה, לוקה בחוסר סבירות קיצוני, ואין בכוחה של שום "הצדקה" ו"הנמקה", תהא אשר

תהא, כדי להתחיל אפילו להכשיר אותה.

רח' הלל ,10 ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: www.aaadv.co.il :website ,Jerusalem ,.st Hilel 10 Israel

טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 -02 .Fax 02-6230023 .Tel 6230022

14