ירושלים

ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 55 · קובץ תביעת פיצויים לוועדה

עיר
ירושלים
ועדה
הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה
משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך
12/08/2026
מקור
הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

מסמכים נוספים באותה ישיבה: פרוטוקול קובץ החלטה להפקעה שנדונה ב8.9.26.pdf · פרוטוקול קובץ החלטות ועדת תבע מתאריך 8.9.26.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1246883 (1).pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1284074.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1300805.pdf · קובץ התנגדויות לתכנית 1439777.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1373554.pdf · קובץ התנגדות לתכנית 1397850 (1).pdf · קובץ סדר יום לוועדה 12.08.2026.pdf · קובץ ריכוז תכניות לוועדה 12.08.2026.pdf · תיק הפקעה 231397 - תכניות 3224א 8000 - פסגת זאב משה דיין.pdf · תצר 13038 בית צפאפא.pdf · תצר 13098.pdf · וועדת משנה לתכנון ובנייה 12.8.2026 תמלול.pdf · פרוטוקול דיון והחלטה תביעת פיצויים.pdf · פרוטוקול החלטות הוועדה 12.08.2026.pdf · פרוטוקול הפקעה.pdf · תצר פורוטוקול 13038.pdf · תצר פורוטוקול 13098.pdf

תקנות התכנון והבניה (תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א – 1971

בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק

התובעים: עמיקם בצלאל, ת.ז.: [הושמט]

עמיקם בת-ציון, ת.ז.: [הושמט]

רחוב הרצל 114 ירושלים

ע"י ב"כ עוה"ד יאיר גרין ו/או שרון שפיגל ו/או ניצן שמואלי

ו/או אופיר שרמן ו/או נטע דיה

מרחוב הלל 18 ירושלים

טלפון: 02-5618820 פקס: 02-5666665 nitsan.ygl@gmail.com

נ ג ד

הנתבעת: הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

כיכר ספרא ירושלים

מוגשת בזאת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – .1965

1. להלן הפרטים הנדרשים בהתאם לטופס שבתקנות הנ"ל:

שם התוכנית ומספרה: תכנית מס' 101-0948901 בתכנון זמין, חלה על חלקה 7 בגוש 30161 רח' הרצל

116 ירושלים.

תחילת תקפה מיום, לפי תאריך קובע כמפורט בחוות הדעת השמאית: 1.1.2024

2. התובעים מבקשים לשלם להם פיצויים בגין פגיעה במקרקעין בגוש 30161 חלקה ,190 תת-חלקה ,30

רחוב הרצל ,114 שנפגעו על-ידי התכנית האמורה שלא בדרך הפקעה.

3. פירוט הזכות במקרקעין – בעלות.

4. פירוט הפגיעה – כמפורט בחוות הדעת של שמאי המקרקעין יצחק ראובן ושל האדריכל איציק עדס.

5. פירוט סכום הפיצויים – סכום הפיצויים הנתבע הינו 675,000 ₪, כמפורט בחוות הדעת השמאית.

6. מצורפים חוות דעת שמאית וחוות דעת אדריכלית, על נספחיהם.

ח' טבת תשפ"ה

08 ינואר 2025

________________

ניצן שמואלי, עו"ד

ב"כ התובעים

__________________________________________________________________________

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

אישור

ביום __________________ הוגשה על-ידי עמיקם בצלאל, ת.ז.: [הושמט] ועמיקם בת-ציון, ת.ז. ,****** תביעה לפיצויים לפי פרק ט' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – .1965 כל החלטה בדבר התביעה או כל הודעה אחרת תישלח לתובע בדואר.

חתימת מזכיר הועדה _________________________

1

עמ'שם הנספחמס'
4חוו''ד שמאי - פגיעה במקרקעין עקב אישור תכנית1
56נספח א - חוות דעת אדריכליתא
72שומת בעלים חממי נ' וועדה ראשל''צ סעיף 197 גוש 3945 חלקה 893ב1
104הכרעת שמאי מייעץ כהן אליהו בענין חממיב2
148החלטת וועדת ערר בענין חממיב3

תוכן עניינים

2

נספח 1

חוו''ד שמאי - פגיעה במקרקעין עקב

אישור תכנית

עמ' 4

3

נספח 1

עמוד

1

לכבוד תאריך : 25.11.2024

גב' עמיקם בת-ציון ומר עמיקם בצלאל סימוכין: 200-2024

עו"ד ניצן שמואלי

באמצעות מייל

ג.א.נ.

הנדון: חוו"ד דעת מומחה לאומדן הפגיעה במקרקעין עקב אישור תכנית, לפי סעיף 1971

לחוק התכנון והבניה. התכנית הפוגעת: תכנית מס' 101-0948901 בתכנון זמין,

חלה על חלקה 7 בגוש ,30161 רח' הרצל 116 ירושלים. המקרקעין שנפגעו ע"י

התכנית: דירת מגורים בקומה תשיעית ואחרונה בבניין מגורים הבנוי על חלקה

190 בגוש ,30161 הידועה כת.ח. 30 בבית המשותף ברח' הרצל 114 ירושלים

אני הח"מ נתבקשתי, לחוות דעתי המקצועית בתחום מומחיותי, בעניין הפגיעה במקרקעין בדירת מגורים הידועה כתת חלקה 30 בחלקה 190 בגוש ,30161 עקב אישור תכנית ,101-0948901 החלה על חלקה 7 בגוש .30161 אני נותן חוות דעתי זו כאילו מדובר בעדות בבית המשפט ואני מצהיר בזאת כי ידוע לי היטב, שלעניין הוראות החוק הפלילי בדבר עדות שקר בשבועה בבית המשפט, דין חוות דעתי זו כשהיא חתומה על ידי כדין עדות בשבועה שנתתי בבית המשפט. אני מצהיר כי אין לי חלק ועניין בנכס הנדון ובבעליו, וכי חוות הדעת משקפת את מיטב הבנתי וניסיוני.

להלן פרטי השכלתי וניסיוני:

1. מהנדס תעשיה BSc - הטכניון חיפה – 1976 בהצטיינות.

2. מוסמך במנהל עסקים MBA - תואר שני - אוניברסיטת ת"א-.1981

3. לימודי שמאות מקרקעין - אונ' ת"א – 1994 בהצטיינות. שמאי מקרקעין – .1996

4. לימודי ראיית חשבון- מכללת רמת-גן - ,2003 סיום בחינות מועצת רו"ח-.2004

5. משפטים LLB – תואר ראשון - הקריה האקדמית אונו – 2007 בהצטיינות. מצטיין

לשכת עו"ד בבחינות לשכה - .2008

6. משפטים LLM - תואר שני – אוניברסיטת בר-אילן – 2008 בהצטיינות.

ניסיון תעסוקתי

1. 2024-2008 עצמאי יועץ לחברות בתחום משפטי, שמאי, הנדסי, כלכלי ומיסוי. מומחה

בשמאות בתחום פינוי בינוי, עסקאות קומבינציה מרכזי מסחר וקניונים.

2. 2008-2007 מתמחה במשפטים גלזר ושות', משרד עו"ד.

3. 2006-1999 מנהל הנכסים - שופרסל.

4. 1999-1997 מנכ"ל - חברת לבניין "כדורי-חי".

5. 1997-1995 סמנכ"ל שיווק וייזום - חברה לבניין "גרופית".

6. 1995-1994 התמחות בשמאות מקרקעין - משרד שמאים דנוס/כהן.

7. 1996-1972 שרות בצה"ל - שרות בקבע – פרישה בדרגת סגן אלוף.

1 "נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה

של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף .200

4

עמוד

2

להלן חוות דעתי:

רקע מטרה מועדים ופרטים

1. מטרת חוות הדעת – חוו"ד מומחה לאומדן הפגיעה במקרקעין עקב אישור תכנית

(להלן: "התכנית") (סעיף 197 לחוק התכנון והבניה). פגיעה שגרמה ל"גזילת הנוף"

הציורי והמדהים שהיה ניבט מהדירה הנדונה ולפגיעה חמורה ב"פרטיות".

2. מועדים – "הקובע" – .1.1.2024 תביעה עד .31.12.2026 ביקור בנכס .17.9.2024

3. התכנית הפוגעת – תכנית מס' 101-0948901 בתכנון זמין (בוועדה .)948901 פרסום

בעיתונים 15.12.2023 (עיתון מעריב). פרסום ברשומות .12.12.2023 תאריך קובע פרסום אחרון + 15 יום = .1.1.2024 התכנית חלה על חלקה 7 בגוש 30161 בשלמות ומהווה תכנית נקודתית שתכליתה שינוי יעוד, תוספת קומות, זכויות ויח"ד.

4. הנכס שנפגע מהתכנית – דירה בקומה תשיעית ואחרונה בבניין מגורים בן 9

קומות המצוי בבניין שהוא בית משותף, הבנוי על חלקה 190 בגוש .30161 הדירה ידועה כתת חלקה 30 והיא מצויה בחזית צפון מזרח ובחזית דרום מזרח של הבניין.

5. מהות הפגיעה והתוצאה2

.5.1 התכנית גרמה ל"פגיעה בהנאה" לעולמים – פגיעה בהנאה בשימוש הדירה מכאן ועד עולם. הנאה שבישיבה בדירה וצפייה בתמונת נוף שצוירה ע"י היקום. תמונה בלתי נגמרת ורציפה שמרחיבה את לב הצופה.

.5.2 התכנית גרמה ל"גזילת נוף" לעולמים - שהביאה ל"עיוורון לנוף" -

"חיסול" קו האופק – חסימת ראות טוטאלית למרחקים ע"י הצבת מסך הסתרה בצורת בניין גבוה ורחב מול הדירה, דבר שאינו בר תיקון או ריפוי.

.5.3 התכנית גרמה ל"פגיעה בפרטיות" לעולמים – בדירה הנדונה שרר מצב של "פרטיות אבסולוטית" - היא מצב שאדם יכול להשתמש בדירתו ולהלך בה אפילו עירום מבלי חשש קל שבקלים שמישהו יוכל להביט עליו. הדירה עברה ממצב של "פרטיות אבסולוטית" למצב שהשכנים במרפסת הבניין הפוגע במספר קומות עליונות, יכולים לשבת ולהביט בדיירי הדירה הנדונה, ויוצרים הרגשה כאילו חיים "בכלוב חיות בגן חיות" והמבקרים צופים.

.5.4 התוצאה – ירידת ערך – פגיעה אנושה בשווי ובערך דירה וייחודיותה, אחת ויחידה שאפשרה תמונת נוף ייחודית, מרחב אינסופי ושלא ניתנת לשחזור.

2 הסבר אדריכל לפגיעה בנוף ובפרטיות ראה בחוו"ד אדריכלית המצ"ב בנספח א.

5

הדירה
הנפגעת
החלקה
בה
אושרה
התכנית
הפוגעת

עמוד

3

6. פרטי זיהוי הדירה הנפגעת עקב התכנית

הבניין: בית משותף גבוה בן 9 קומות בחלקה 190 בגוש .30161

שטח החלקה: 2,388 מ"ר רשום.

כתובת: שדרות הרצל ,114 ירושלים.

הדירה: תת חלקה 30 הממוקמת בקומה האחרונה בבניין.

שטח הדירה: 100.4 מ"ר רשום.

כיווני צפייה: מזרח, צפון מזרח ודרום מזרח.

מיקום הדירה בבניין: מבט ממזרח למערב (בחזית – הבניין הפוגע בהקמה)

6

עמוד

4

הנוף עובר לתכנית: התמונה הייחודית מסלון הדירה לפני אישור התכנית

הנוף לאחר התכנית: זו התמונה החדשה שנצפית לבניין בהקמה תוצר התכנית

הערה: התמונה הזו תהיה "גרועה" יותר עם סיום הבניין שיבנה עפ"י התכנית

7

וכאן בקומות העליונות של בניין זה יוכלו
דיירים לשבת
ולצפות בעניין
במתרחש
בדירה הנפגעת
וכאן בקומות
העליונות של
בניין זה יוכל
דיירים לשב
ולצפות בעני
במתרחש
בדירה הנפגעת
העליונות של
בניין זה יוכלו
דיירים לשבת
ולצפות בעניי
במתרחש
בדירה הנפגעת

עמוד

5

תמונת הבניין "הפוגע": ממצב של פרטיות אבסולוטית ל"כלוב בגן חיות"

כאן בקומות וכאן בקומות

העליונות של העליונות של

בניין זה יוכלו בניין זה יוכלו

דיירים לשבת דיירים לשבת

ולצפות בעניין ולצפות בעניין

במתרחש במתרחש

בדירה הנפגעת בדירה הנפגעת

וכאן בקומות

8

הנוף האבוד לעולמים:
הנוף למרחקים והאופק
הזה "אבד" לעולמים! התמונה הזו לעולם לא תיראה מהדירה "הנפגעת"
הדירה
הנפגעת
משכן
הכנסת

עמוד

6

9

הדירה
הנפגעת
משכן
הכנסת

עמוד

7

10

עמוד

8

תיאור הסביבה והנכס

7. הסביבה

בניין המגורים הבנוי על חלקה 190 בגוש 30161 ממוקם בחזית צרה לשדרות הרצל ממזרח, המהווה רחוב ראשי, אשר לאורכו תוואי הקו האדום של הרכבת הקלה העובר בבית הכרם בין בר הרצל ובין קריית משה, דרך מספר תחנות לאורך שדרות הרצל.

רחוב הרצל מתחיל מהכניסה המערבית לעיר בסמוך לגשר המיתרים ומסתיים בפאתי שכונת "בית וגן" ובית הקברות הלאומי "הר הרצל", וחוצה את השכונות "קרית משה", "בית הכרם", "יפה נוף" ו"בית וגן".

ניתן לחלק את שדרות הרצל ל – 2 מקטעים, מקטע צפוני המהווה רחוב דו סיטרי לכלי רכב, ומקטע דרומי שהינו חד סיטרי לכלי רכב המצוי לנכס הנדון.

הבניין נשוא הדירה הנפגעת ממוקם בחלקה 190 בגוש 30161 המצויה בגדה המערבית של שדרות הרצל ובחזית שנייה לתוואי הרכבת הקלה, כך שהוא נהנה מהנגישות שמאפשרת הרכבת הקלה ומריחוק קל מהתנועה של שדרות הרצל.

סביבת הנכס הטרוגנית ומאופיינת ברובה במבני מגורים טוריים ותיקים בני 3-4 קומות בבניה צמודת דופן או ע"ג עמודים, לצד מבני מגורים בני 8 קומות וקוטג'ים, מבנים המצויים בהליכי התחדשות עירונית, מודות ומבני ציבור, מסחר ודת.

בניין המגורים הפוגע בחלקה 7 בגוש 30161 ממוקם ממזרח לבניין הנדון וכיום הוא מצוי בהליכי בניה, זאת לאחר שנהרס ונבנה מחדש בחלקו ע"ב היתר בניה 116700 מיום16.1.2022 במסגרת תמ"א 38 שהתיר בניית מבנה מגורים בן 6.5 קומות ובו 30 יח"ד.

ואולם התביעה לירידת ערך מתייחסת לתכנית מס' 101-0948901 בתכנון זמין

(בוועדה )948901 חלה על חלקה 7 בגוש 30161 בשלמות והמהווה תכנית נקודתית

שתכליתה שינוי יעוד, תוספת קומות, זכויות ויח"ד, מעבר למה שהותר במסגרת

היתר הניה 116700 הנדון.

התכנית התירה בניית בנין בן 10 קומות (לעומת 6.5 קומות בהיתר )116700 הכולל

57 יח"ד (למול 30 יח"ד בהיתר).

11

עמוד

9

8. הנכס הנפגע והתכנית הפוגעת

חלקה

190 עליה

חלקה 7 הבניין בו

עליה הדירה

התכנית הנפגעת

הפוגעת

12

חלקה
190 עליה
הבניין בו
הדירה
הנפגעת
חלקה 7
עליה חלה
התכנית
הפוגעת
בנין ותיק בנוי בניה טובה. הבניין בנוי על
חלקה בשטח 2,388 מ"ר הכולל 32 יח"ד.
הצפיפות בחלקה 13.4 יח"ד לדונם. מדובר
בצפיפות שמאפשרת חניה על קרקעית,
מיעטו יחסי של דירות בבניין. הבניין
מבוקש מאוד לנוכח מיקומו ואיכות
הבניה ובעיקר בגלל שמדובר בבניין גבוה
שיש לו חזית צרה מאוד לשדרות הרצל
אולם אינו ממוקם על שדרות הרצל ממש.
הבניה החדשה בחלקה עליה התכנית
הפוגעת בקו בניין של 3 מ', גורמת לכך
שהבניין "נחנק" לעומת המצב הקיים
ודירות מקומה שלישית רביעית ומעלה
שצפו נוף וחשו רווחה "נחנקים" תחת
גדול וגובה וקירבת הבניין החדש.
התכנית הפוגעת גורמת לכך שהבניין כולו
מאבד את ייחודיותו ואת עיקר הפגיעה
סופגות שתי דירות בקומה העליונה –
הדירה הנדונה תת חלקה 30 והדירה
הצמודה לה תת חלקה .29

עמוד

10

9. הבניין והדירה הנפגעת

13

עמוד

11

10. הדירה הנפגעת

דירה בת 4 חדרים גדולה בשטח רשום 100.4 מ"ר נטו ללא קירות חוץ. הדירה מושקעת ונאה. לפני התכנית הפוגעת הדירה הייתה מבוקשת ואטרקטיבית מאוד בגלל שילוב של מספר גורמים:

- בנין בנוי היטב ומתוחזק בצורה טובה שמסתירה את גילו.

- הנגישות לציר שדרות הרצל והרכבת הקלה.

- הריחוק משדרות הרצל המהווה ציר תנועה ראשי.

- הכניסה לחניה מרחוב פנימי ושטח החצר בבניין המאפשרת חניה נוחה ומרווחת.

- הצפיפות הנמוכה בגבולות 13 יח"ד לדונם. צפיפות קטנה ההולכת ונמוגה על רקע רצון לניצול מסיבי של הקרקע באזור יוקרתי זה.

- מיקום הדירה בבניין בקומה האחרונה. בעצם מדובר בדירת גג ללא מרפסות.

- תמונת הנוף עוצרת נשימה 24 שעות ביממה. בלילה נוף מדהים שרבים היו רוצים שיהיה נשקף מדירתם.

- ריחוק הבניין ותחושת "המחנק" מהעובדה שהבניין מולם היה רחוק יותר ונמוך יותר.

- גורם הפרטיות והחופש – אין בניה ממול של דיירים הצופים עליך ממול ומלמעלה.

14

עמוד

12

15

אחרי
התכנית
הפוגעת
לפני
התכנית
הפוגעת

עמוד

13

16

עמוד

14

המצב המשפטי

11. נסח רישום הדירה הנפגעת (קטע מתאים) – תת חלקה 30 הנדונה (מתוך 32 יח"ד)

17

הדירה
הנפגעת

עמוד

15

12. מתשריט בית משותף חלקה 190 בגוש 30161

18

עמוד

16

המצב התכנוני

13. תכניות - חלקה 190 בגוש30161 (לא נמצא היתר בניה בתיק הבניין)

14. תכניות חלקה 7 בגוש 30161

19

עמוד

17

15. היתר בניה ע"ב תמ"א 38 – היתר בניה 116700 מיום16.1.2022 במסגרת תמ"א 38

שהתיר בניית מבנה מגורים בן 6.5 קומות ובו 30 יח"ד:

20

עמוד

18

21

כאן
הדירה
הנפגעת

עמוד

19

16. חזיתות/חתכים מהיתר 116700 – לא ממנו באה לעולם "גזילת הנוף" והפגיעה

בפרטיות בדירה הנדונה

הערה: הכוונה מבט משדרות הרצל לעבר חלקה 7 וחלקה 190 אחרי עליה הבניין (שבולט)

22

כאן
הדיר ה
הנפגעת

עמוד

20

23

תשריט
מצב
מוצע

עמוד

21

17. תכנית פוגעת מס' 101-0948901

תשריטי התכנית:

24

עמוד

22

מהוראות התכנית:

25

עמוד

23

26

עמוד

24

18. בקשה להיתר נדונה בועדה ביום 11.8.2024 – למימוש תכנית 101-0948901

27

עמוד

25

טבלת שטחים בבקשה להיתר:

28

כאן
הד ירה
הנפגעת

עמוד

26

חתך א-א בבקשה להיתר ממחיש מה עושה התכנית לבניין הנפגע - מיותר להסביר

29

שווי ₪/מ"רחדריםמ"ר רשוםשנת בניהשווי מכירהיום מכירהקומהכתובתגוש חלקה
37,594513320225,000,00029/03/20233תרצה 10030161-0032-005-00
41,66736019702,500,00003/04/20236ארזים 17030161-0202-018-00
38,29849419703,600,00004/05/20234הרצל 108030161-0193-011-00
35,338513320224,700,00010/05/20233תרצה 10030161-0001-003-00
43,43849619604,170,00018/10/2023קרקעמגדים 15030161-0101-001-00
60,27447319814,400,00031/10/20231צומת שלמה 18030161-0221-087-00
40,58036919602,800,00009/11/2023קרקעיפה נוף 25030161-0133-004-00
38,534513320225,125,00014/11/20233תרצה 10030161-0001-007-00
37,500615620225,850,00027/11/20233תרצה 10030161-0001-008-00
36,774515520225,700,00030/11/20231תרצה 10030161-0001-004-00
42,06047419703,112,44602/01/20244הרצל 109030161-0192-013-00
39,45947419802,920,00008/01/20241צומת שלמה 14030161-0221-072-00
35,42947019602,480,00026/02/20245התומר 6030161-0205-009-00
36,00036019502,160,00016/04/20242יפה נוף 25030161-0072-000-00
38,33337219842,760,00008/05/20244התומר 6030161-0205-017-00
46,69236519603,035,00022/05/20242הארזים 2030161-0200-004-00
42,202410920134,600,00023/05/20246הרצל 104030161-0244-026-00
32,759511620243,800,00009/07/20245יפה נוף 25030161-0133-010-00
40,1639701/01/20243.3ממוצע
4,032,344מקדם100.4שווי התאמה לשטח הדירה הנדונה
4,213,8001.045התאמה לקומה תשיעית (מקומה )3-4 - %0.5 לקומה
4,500,0001.07אומדן התאמה לנוף ייחודי מול עסקאות אחרות (עיגול)

עמוד

27

עקרונות גורמים ושיקולים מחקרים וסקרים

19. אין ספק שהתכנית פגעה בדירה הנדונה – התצלומים, התיאורים, ההיתרים,

הבקשות להיתר, תקנון התכנית, מלמדים ומוכיחים שהתכנית גרמה לירידת ערך.

.19.1 התכנית גרמה ל"גזילת נוף" לעולמים - שהביאה ל"עיוורון לנוף" -

"חיסול" קו האופק – חסימת ראות טוטאלית למרחקים ע"י הצבת מסך הסתרה בצורת בניין גבוה ורחב מול הדירה, דבר שאינו בר תיקון או ריפוי.

.19.2 התכנית גרמה ל"פגיעה בהנאה" לעולמים – פגיעה בהנאה בשימוש הדירה מכאן ועד עולם. הנאה שבישיבה בדירה וצפייה בתמונת נוף שצייר היקום.

.19.3 התכנית גרמה ל"פגיעה בפרטיות" לעולמים – בדירה הנדונה שרר מצב של "פרטיות אבסולוטית" - היא מצב שאדם יכול להשתמש בדירתו ולהלך בה אפילו עירום מבלי חשש קל שבקלים שמישהו יוכל להביט עליו. הדירה עברה ממצב של "פרטיות אבסולוטית" למצב של "חדירה לפרטיות".

.19.4 התוצאה – ירידת ערך – פגיעה אנושה בשווי ובערך דירה וייחודיותה, אחת ויחידה שאפשרה תמונת נוף ייחודית, מרחב אינסופי ושלא ניתנת לשחזור.

20. אומדן לשווי הדירה לפני אישור התכנית - בהסתמך על עסקאות השוואה סביב

התאריך הקובע ,מהסביבה הקרובה והמידית, בהתאמות נדרשות:

30

עמוד

28

21. המתודולגיה לאומדן הפגיעה עקב אישור תכנית

.21.1 שלב א' - אומדן שווי נכס לפני אישור התכנית.

.21.2 שלב ב' – אומדן שיעור הפגיעה בהסתמך על מספר מקורות: מחקרים, נתונים אמפיריים, ולעיתים גם על סקרים.

.21.3 שלב ג' - אומדן הפגיעה - מכפלה של השווי בשיעור הפגיעה.

.21.4 שלב ד' – מבחן פטור עפ"י סעיף 200 לחוק התכנון והבניה: "לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה ע"י הוראה שבתכנית הנמנית עם ההוראות המפורטות להלן, ומלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים". בדנ"א 1333/02 וועדה מקומית רעננה נ' יהודית הורוויץ מיום ,12.5.2004 פ"ד (נח/)6 289 נפסק (עפ"י הרציו):

31

עמוד

29

22. השפעת הנוף על שוויין של דירות מגורים – בדיקה אמפירית של השפעת סוגי

נופים שונים באחת עשרה ערים בארץ – משרד המשפטים אגף שומת מקרקעין, משנת :2006 יעקב אודיש השמאי הממשלתי הראשי דאז ולריסה פליישמן מנהלת מחלקת המחקר והמידע. עיקרי המחקר:

.22.1 תקציר – מבוא:

.22.2 תקציר – ממצאי מחקרים קודמים:

32

עמוד

30

.22.3 תקציר – השפעת הנופים על ערכן של דירות המגורים: בדיקה אמפירית:

33

עמוד

31

.22.4 תקציר – עיקרי הממצאים:

34

עמוד

32

.22.5 השפעת "נוף סמויה"

.22.6 תקציר – סיכום:

35

עמוד

33

23. מחקר דלפי – 2020 – סוגיות מהותיות בשמאות מקרקעין – מקדמי התאמה

בתנאי מידע חסר:

.23.1 דברי הסבר:

36

עמוד

34

.23.2 ממצאים – יח"ד צמודת קרקע ללא נוף לפארק למול שווי יח"ד זהה עם נוף

לפארק פתוח:

37

עמוד

35

.23.3 ממצאים – התאמה לדירה הפונה לנוף אורבני פתוח למול דירה ללא נוף:

38

עמוד

36

.23.4 ממצאים – דירה עם נוף לים למול דירה עם נוף לים (הערה של הח"מ: מדובר בקו

ראשון או שני בקרבה לים)

39

עמוד

37

.23.5 ממצאים – יח"ד אשר צמודה לשצ"פ גן ציבורי למול יח"ד שלא צמודה לשצ"פ,

בניה רוויה:

40

עמוד

38

24. מחירון לוי יצחק לדירות – מוצג כי הוא קיים והמחירון מפורסם שוטף ויש לו

משתמשים. לא מקובל כמקור להסתמכות. יכול לתת אינדיקציה כללית בלבד:

41

עמוד

39

25. מחקר להשפעת נוף ים על דירת מגורים

.25.1 להלן יוצג מחקר אמפירי שבוצע בחודש ספטמבר ,2024 שנערך ע"י הח"מ, שתכליתו לאמוד את השפעת נוף ים, לגבי דירות המצויות בקו שלישי לים (מרחק כ- 400 מ' מקו הים). מאמר בנושא מיועד לפרסום במסגרת פרסומי לשכת שמאי המקרקעין. המחקר בחן 248 עסקאות השוואה בשנים 3/2011 ועד ,8/2024 ב- 2 מגדלי מגורים המונים 264 יח"ד הבנויים בחלקה 184 בגוש ,7120 רח' יצחק שדה ,2-4 בת ים:

42

בנין 4
יח"ד
בקומה
בנין 5
יח"ד
בקומה

עמוד

40

43

עמוד

41

.25.2 על החלקה בנויים 2 מגדלי מגורים. במגדל המגורים הראשון 4 יח"ד בקומה והוא בנוי כך שישנן 2 דירות צמודות בחזית מול הים ו – 2 דירות אחוריות מופרדות ללא קיר משותף ביניהן. כל הדירות צופות לים, בכיוון זה או אחר. הבניין קיבל טופס /4תעודת איכלוס בשנת .2008 מהעסקאות בבניין הראשון לא ניתן ללמוד מהעסקאות השפעה של נוף לים, כיוון שכל הדירות צופות לים ובנוסף, הדירות הקדמיות שהנראות מהן טובה יותר לים, אולם הדירות האחוריות, מופרדות אחת מרעותה, שלהן גם נוף לים אולם ההפרדה בין הדירות יוצרת תחושה של 4 כיווני אויר.

44

צופה
נוף לים
צופה
נוף לים
צופה
נוף לים
בצ נו פי ןו ת4
חרינ חו ף" אד
קלב מק רו מח הו

עמוד

42

.25.3 הבניין השני נבנה מאוחר יותר וקיבל טופס 4 עבור 26 קומות ראשונות ל -

98 דירות (מתוך 165 יח"ד ב-37 קומות) בחודש .3/2014 בקומה טיפוסית 5 דירות, כאשר 3 דירות צופות לים ו-2 דירות צופות בעיקרון לנוף אחר למרחוק.

מתוך העסקאות שנבדקו נכללו 172 עסקאות בין הקומות 5 לקומה 32 (זאת כיוון שבקומות התחתונות הניראות לים מוגבלת ואילו מקומה 33 מדובר בדירות מיוחדות וגדולות יחסית ולא בקומות טיפוסיות), לגביהן מוצגים הממצאים בעניין השפעת נוף ים למול נוף אחר למרחוק שאינו ים.

45

שווי ים למול עורףשווי ₪/מ"ר ממוצע נומינלישווי ₪/מ"ר נומינלישווי מכירה נומינלי בש"חחזית או עורףחדר'מ"ר רשוםשנת בניה מדווחממוצע קומהקומהיום מכירהתת חלקהמס' סד'
18,9082,647,131ים514020152724/09/20122351
19,4342,720,777ים514020122824/09/20122372
16,1022,254,267ים514020121129/09/20121553
18,2082,549,138ים514020121511/10/20121714
17,5612,458,591ים514020121616/10/20121765
19,7762,768,663ים514020153017/10/20122466
17,6682,473,567ים514020121918/10/20121917
18,7962,631,489ים514020122518/10/20122218
15,0632,108,784ים514020141422/10/20121669
15,1712,123,947ים514020142023/10/201219610
16,2952,281,297ים514020142523/10/201222511
15,8172,214,336ים514020142623/10/201223012
16,5872,322,201ים514020142723/10/201223113
18,5062,590,884ים514020142326/10/201221214
19,1392,679,413ים514020122726/10/201223215
16,6762,334,655ים51402012830/10/201213616
18,1432,540,000ים514020122231/10/201220717
15,8652,221,130ים514020142304/11/201221518
19,0002,660,000ים514020142305/11/201221119
16,4202,298,850ים514020142906/11/201224520
19,6332,748,652ים514020122711/11/201223521
16,7502,344,999ים514020121413/12/201217022
18,8542,639,561ים514020152513/12/201222223
19,0242,663,374ים514020121720/12/201218224
16,4642,305,001ים514020121423/12/201216825
19,1432,680,000ים514020132127/12/201220226
17,7142,479,999ים514020121306/01/201316127
20,8362,916,999ים514020122915/01/201324128
19,9002,785,999ים514020122820/01/201324029
15,7142,199,999ים51402012730/01/201313130
17,5712,460,000ים514020121127/02/201315231
17,1432,400,000ים514020121124/03/201315132
15,7142,200,000ים51402012507/04/201312133
16,2502,275,000ים51402012609/04/201312734
17,1792,405,000ים514020121209/04/201315735
16,0712,250,000ים51402012711/04/201313236
16,6792,334,999ים514020161014/04/201314737
20,0002,800,000ים514020121820/06/201318638
20,0002,800,000ים514020121820/06/201318739
20,1502,820,932ים514020122524/06/201322540
18,5712,600,000ים514020122928/06/201324241
16,5712,320,000ים514020161530/06/201317542
19,9642,795,000ים514020123012/09/201325043
19,1752,684,447ים514020131427/09/201316744
18,2092,549,196ים51402012514/10/201312245
17,81016,8572,360,000ים51402012191609/12/201318046
16,5241,867,166עורף41132012624/09/201212947
23,9272,703,724עורף511320122317/10/201221448
14,9292,090,000עורף51402015725/12/201213349
14,7542,065,525עורף51402015527/01/201312350
15,4292,160,000עורף514020121313/03/201316351
15,7862,210,000עורף514020131524/03/201317352
17,0712,390,000עורף514020122024/03/201319853
15,0002,100,000עורף51402012611/04/201312854
15,4292,160,000עורף514020121014/04/201314855
15,0002,100,000עורף51402012802/05/201313856
15,5712,180,000עורף514020161126/05/201315357
16,2862,280,000עורף514020161626/05/201317858
18,2142,550,000עורף514020163027/05/201324859
16,5692,319,658עורף514020161218/06/201315860
16,5331,868,182עורף411320121124/06/201315461
16,8212,354,947עורף514020162225/06/201320862
16,2452,274,264עורף514020161826/06/201318863
16,1012,254,093עורף514020121728/06/201318364
17,4532,443,350עורף514020122330/06/201321365
16,3892,294,444עורף514020121922/07/201319366
17,7142,480,000עורף514020122401/08/201321867
18,5712,600,000עורף514020122501/08/201322368
15,5751,760,000עורף41132012824/12/201313969
1.0816,50116,0181,810,000עורף4113201215924/12/201314470

עמוד

43

.25.4 עסקאות מכירה 2012 ו – 2013 – השפעת נוף ים למול נוף אחר – %8

46

שווי ים למול עורףשווי ₪/מ"ר ממוצע נומינלישווי ₪/מ"ר נומינלישווי מכירה נומינלי בש"חחזית או עורףחדר'מ"ר רשוםשנת בניה מדווחממוצע קומהקומהיום מכירהתת חלקהמס' סד'
18,9082,647,131ים514020162713/01/201423571
21,8573,060,000ים514020123014/01/201424772
17,4142,438,000ים514020121714/02/201418573
16,5942,323,114ים514020121030/04/201415074
17,0712,390,000ים514020141204/05/201416075
19,6432,750,000ים514020121804/05/201419076
24,2774,200,000ים517320123119/05/201425477
17,0351,925,000ים411320121412/06/201416978
16,4292,300,000ים51402012925/06/201414579
21,2362,973,000ים514020132121/07/201420180
16,5362,315,000ים51402014507/09/201412581
17,0712,390,000ים514020141309/09/201416582
22,8193,194,720ים514020102909/09/201424283
32,9114,607,580ים514020123109/09/201425184
34,6734,646,120ים513420123109/09/201425585
24,7792,800,000ים511320121920/11/201419586
17,8572,500,000ים51402012705/12/201413587
20,3572,850,000ים51402014905/12/201414188
21,4293,000,000ים514020121701/01/201518189
16,7862,350,000ים51402015609/03/201513090
22,8573,200,000ים514020151912/03/201519291
30,9704,150,000ים513420123215/04/201525692
19,4642,725,000ים51402012726/04/201513593
21,4293,000,000ים514020122307/05/201521594
16,3572,290,000ים51402012812/05/201514095
15,9002,226,000ים414020152427/05/201522096
19,2212,691,000ים514020132026/06/201520097
22,8763,202,627ים514020152211/10/201520698
19,5472,736,610ים51402015921/10/201514299
20,93423,7263,321,610ים51402015182030/10/2015197100
16,3721,850,000עורף411320121201/01/2014159101
15,9291,800,000עורף41132013723/02/2014134102
17,4251,969,000עורף411320121706/03/2014184103
16,2391,835,000עורף411320121007/03/2014149104
19,3812,190,000עורף411320122727/04/2014234105
17,3451,960,000עורף411320121317/07/2014164106
18,3572,570,000עורף514020122112/10/2014203107
18,5842,100,000עורף411320141514/10/2014174108
18,6732,110,001עורף411320121607/12/2014179109
19,2922,180,000עורף411320121807/12/2014189110
19,1152,160,000עורף411320121731/12/2014184111
19,6462,220,000עורף411320152001/03/2015199112
19,4692,200,000עורף411320152110/03/2015204113
19,4692,200,000עורף411320152210/03/2015209114
16,5572,318,000עורף51402015928/05/2015143115
19,9122,250,000עורף411320152528/05/2015224116
19,7352,230,000עורף411320152628/05/2015229117
23,5202,305,000עורף49820153011/06/2015249118
17,6992,000,000עורף41132012523/06/2015124119
19,2042,170,000עורף411320152313/07/2015214120
21,2392,400,000עורף411320152820/09/2015239121
1.1118,83621,2342,399,491עורף41132015192911/10/2015244122

עמוד

44

.25.5 עסקאות מכירה 2014 ו – 2015 – השפעת נוף ים למול נוף אחר – %11

47

עמוד

45

.25.6 עסקאות מכירה 2016 – 2018 – השפעת נוף ים למול נוף אחר – %4

הערה: קיימות גם מספר עסקאות משנת 2019 (התוצאה בלעדיהן דומה)

שווי ים

למול

עורף

1.04

שווי

₪/מ"ר

ממוצע

נומינלי

22,945

22,121

שווי

₪/מ"ר

נומינלי

21,11

21,85

22,69

21,28

26,41

22,85

28,30

19,42

23,03

21,42

20,71

24,50

20,00

21,78

22,92

23,42

25,07

21,07

25,00

25,35

23,57

20,71

20,89

19,46

20,71

18,92

21,67

22,95

21,61

24,07

20,07

5

7

3

6

5

7

2

9

6

9

4

0

0

6

9

9

1

1

0

7

1

4

3

9

4

9

6

6

6

1

1

שווי מכירה

נומינלי

בש"ח

2,956,140

3,060,000

3,176,998

2,980,000

4,200,000

3,200,000

4,500,000

2,720,000

3,225,000

3,000,000

2,900,000

3,430,000

2,800,000

3,050,000

3,210,000

3,280,000

3,510,000

2,950,000

3,500,000

3,550,000

3,300,000

2,900,000

2,925,000

2,200,000

2,900,000

2,650,000

3,750,000

3,650,000

3,026,256

2,720,000

2,810,000

או

ף

חזית

עור

ים

ים

ים

ים

ים

ים

ים

ים

ים

ים

ים

ים

ים

ים

ים

ים

ים

ים

ים

ים

ים

עורף

עורף

עורף

עורף

עורף

עורף

עורף

עורף

עורף

עורף

חדר'

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

4

5

5

5

5

5

4

5

"ר

שום

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

מ

ר

40

40

40

40

59

40

59

40

40

40

40

40

40

40

40

40

40

40

40

40

40

40

40

13

40

40

73

59

40

13

40

שנת

בניה

מדווח

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

201

6

4

6

2

6

6

6

6

6

6

6

6

6

3

6

6

6

6

6

5

4

2

4

5

6

6

7

2

6

5

5

ע

ה

ממוצ

קומ

23

25

קומה

21

12

15

22

31

16

32

14

16

27

29

25

30

23

23

24

28

22

26

23

32

26

28

23

27

16

31

32

16

23

10

ה

16

03

20

20

15

17

22

13

28

16

15

29

12

15

02

06

15

08

12

04

03

19

19

13

10

29

05

08

23

19

18

ר

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

י

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1

1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1

0

1

0

1

0

כ

2

3

3

3

4

7

8

9

9

1

2

1

2

3

4

4

5

6

7

3

6

4

4

5

7

1

7

1

5

2

7

מ

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

/

ם

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

יו

16

16

16

16

16

16

16

16

16

16

16

17

17

17

17

17

17

17

18

19

19

16

16

16

16

16

17

17

18

18

19

ה

ת

ק

2

1

1

2

2

1

2

1

1

2

2

2

2

2

2

22

2

2

22

2

2

2

2

1

2

2

1

21

ת

ל

0

5

7

1

5

7

5

6

7

3

4

2

4

1

1

13

0

3

11

2

3

1

3

7

5

5

7

14

ח

5

6

2

0

2

7

8

8

6

5

1

1

6

2

1

67

7

0

56

8

8

4

3

8

3

7

8

48

ס'

ד'

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

11

1

1

11

1

1

1

1

1

1

1

1

11

מ

ס

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

48

שווי ים למול עורףשווי ₪/מ"ר ממוצע נומינלישווי ₪/מ"ר נומינלישווי מכירה נומינלי בש"חחזית או עורףחדר'מ"ר רשוםשנת בניה מדווחממוצע קומהקומהיום מכירהתת חלקהמס' סד'
23,3213,265,000ים51402016708/06/2020132154
23,5713,300,000ים514020161225/06/2020156155
24,5003,430,000ים514020202903/09/2020245156
24,6793,455,000ים51402015923/02/2021142157
28,2143,950,000ים514020162615/07/2021227158
27,5003,850,000ים51402016827/07/2021136159
26,7863,750,000ים514020161001/08/2021146160
27,1433,800,000ים514020172912/09/2021242161
30,3475,250,000ים517320153129/10/2021254162
26,4293,700,000ים514020162104/04/2022202163
28,3573,970,000ים514020171313/04/2022162164
27,5003,850,000ים51402014525/05/2022125165
30,7144,300,000ים514020162912/06/2022241166
27,22932,1434,500,000ים51402016182605/09/2022226167
24,3362,750,000עורף411320142710/12/2020234168
21,7863,050,000עורף51402016728/06/2021133169
24,5132,770,000עורף411320171117/08/2021154170
24,2863,400,000עורף514020132728/12/2021233171
1.1324,15625,8573,620,000עורף51402016202622/09/2022228172
.25.9 מסקנה: השפעת נוף משמעותי (צפיה לים לא מקו ראשון, צפייה לנוף
ייחודי מונמנטים) למול נוף אורבני למרחק (ולא הסתרה!) בגבולות %.9

עמוד

46

.25.7 עסקאות מכירה 2020 – 2022 – השפעת נוף ים למול נוף אחר – %13

.25.8 סיכום ממצאים אמפיריים

שיעור

שפעה

שוקלל

%3.57

%4.46

%0.37

%0.64

%9.0

ה

מ

עת

ם

נוף

ר

8

1

4

1

שפ

ף י

ול

אח

%

%1

%

%3

ו

מ

ה

נ

ל

ל יחסי

שנים

%45

%40

%10

%5

100

ק

%

ל

ף מש

ף

יחס

קאות נו

למול נו

אחר

%66

%58

%68

%74

ס

ם

ע

ת י

מספר

סקאו

70

52

31

19

172

ע

2

2

2

2

0

0

0

0

ם

12

14

16

20

"כ

ני

-2

-2

-2

-2

ה

ש

0

0

0

0

ס

1

1

1

2

3

5

8

2

49

עמוד

47

אומדן ירידת ערך וסעיף 200

26. מרכיבי הפגיעה בשווי הדירה (לתאריך קובע)

.26.1 התכנית גרמה ל"פגיעה בהנאה" לעולמים – פגיעה בהנאה בשימוש הדירה מכאן ועד עולם. הנאה שבישיבה בדירה וצפייה בתמונת נוף שצוירה ע"י היקום. תמונה בלתי נגמרת ורציפה שמרחיבה את לב הצופה.

ניתן להסביר את הפגיעה הזו בצורה הבאה: נניח מצב תיאורטי שהנוף המדהים שהיה נשקף מתוך הדירה היה מתחלף בסתם נוף הררי, אבל עדיין לא מהווה הסתרת קו האופק.

.26.2 התכנית גרמה ל"גזילת נוף" לעולמים - שהביאה ל"עיוורון לנוף" -

"חיסול" קו האופק – חסימת ראות טוטאלית למרחקים ע"י הצבת "מסך הסתרה" בצורת בניין גבוה ורחב לפני הדירה, דבר שאינו בר תיקון.

ניתן להסביר את הפגיעה הזו בצורה הבאה: יש לך סתם נוף הררי לראיה למרחוק וכעת מבטלים את הראות למרחק ושמים לך מסך מול העיניים.

עבור 2 המרכיבים הראשונים אומדן הפגיעה הוא %9 + %3 וסה"כ %.12

כאמור מדובר בפגיעה כפולה: גם לקחו לך את התמונה מרחיבת הלב וגם

שמו לך "קיר אטום" מול העיניים.

.26.3 התכנית גרמה ל"פגיעה בפרטיות" לעולמים – בדירה הנדונה שרר מצב של "פרטיות אבסולוטית" - היא מצב שאדם יכול להשתמש בדירתו ולהלך בה אפילו עירום, מבלי חשש קל שבקלים שמישהו יוכל להביט עליו. הדירה עברה ממצב של "פרטיות אבסולוטית" למצב שהשכנים במרפסת הבניין הפוגע במספר קומות עליונות, יכולים לשבת ולהביט בדיירי הדירה הנדונה, ויוצרים הרגשה כאילו חיים "בכלוב חיות בגן חיות" והמבקרים צופים.

בגין הפגיעה החמורה בפרטיות אני אומד את הפגיעה בשיעור של %3 נוספים.

.26.4 התוצאה – ירידת ערך – פגיעה אנושה בשווי ובערך דירה וייחודיותה, אחת ויחידה שאפשרה תמונת נוף ייחודית, מרחב אינסופי ושלא ניתנת לשחזור.

סה"כ אומדן הפגיעה בשווי הדירה כתוצאה מאישור התכנית - %.15 .26.5 תחשיב ירידת הערך לתאריך הקובע - %X15 4,500,000 ₪=675,000 ₪.

.26.6 התביעה לירידת ערך – 675,000 ₪ המהווה פגיעה בשיעור %15 מהשווי.

50

עמוד

48

27. סעיף 200 לא רלבנטי בכלל בעניינו

.27.1 שלושה תנאים לפטור - הסעיף קובע פטור מפיצויים בהתקיים שלושה

תנאים (ד"נ הורוויץ ס' 21.4 לעיל):

.27.2 תנאי ראשון – תנאי זה כנראה מתמלא:

51

עמוד

49

.27.3 תנאי שני – הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר – תנאי זה אינו מתמלא כיוון שהפגיעה עוברת את תחום הסביר.

.27.4 תנאי שלישי – "אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים" – תנאי זה אינו מתקיים לחלוטין. דיון בעניין בסעיף שלהלן.

28. האומנם "אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים"?

.28.1 איזון בין זכות הקניין לאינטרס הכלל (ד"נ הורוויץ):

עפ"י פסק הדין במסגרת עריכת האיזון בין זכות הקניין לאינטרס הכלל יש להתחשב בערכים הבאים:

- גודל הירידה בערך המקרקעין הנפגעים.

- מידת פיזור הנזק.

- חיוניות האינטרס הציבורי.

.28.2 מידת פיזור הנזק :

התכנית הפוגעת חלה על חלקה 7 בלבד. התכנית נקודתית – בעלי חלקה 7 "מתעשרים" ובגדול כפי שיוסבר ואילו בניין המגורים בחלקה 190 בגוש 30161 הוא שנפגע, ומי שסופג פגיעה אנושה ביותר הם 2 דירות בקומה התשיעית, הקומה בה מצויה הדירה הנפגעת.

ייתכן שגם דירות אחרות נפגעות במידה זו או אחרת, אולם עסקינן בדירה הידועה כתת חלקה 30 המצויה בקומה התשיעית של בניין המגורים הממוקמת בצפון מזרח ודרום מזרח של הבניין.

במילים אחרות, אין שום פיזור של הסיכון. הפגיעה "ממוקדת", קטלנית ואנושה ומשפיעה דרמטית על שווי דירת המגורים הנדונה הנפגעת (תת חלקה .)30

52

עמוד

50

29. חיוניות האינטרס הציבורי – או העדפת אינטרס של פרט מסוים ?

.29.1 ברור שאין פה שום עניין ציבורי, לא מדובר על תכנית שמקצה דרכים, או מבני ציבור, או שטחי ציבור פתוחים, או כל דבר אחר לתועלת הציבור.

.29.2 יגעתי וחיפשתי זכר לאינטרס ציבורי. התכנית הפוגעת בניגוד מוחלט

לתכניות התחדשות עירונית אינה מפרישה ולו מטר מרובע אחד עבור צרכי

ציבור. לכן אין כאן כל אינטרס ציבורי באישור התכנית – לאחר שאושר

במגרש פרויקט תמ"א הריסה ובניה. אישור תכנית ההתחדשות העירונית

הנדונה, נעשה לתועלת ולהעשרה עודפת של בעלי חלקה 7 בגוש 30161

והיזם שנבחר לבצע את פרויקט ההריסה ובניה. חשוב לציין כי בהיבט זה

התכנית מאוד יוצאת דופן ולמעשה לא תורמת כלום לציבור.

.29.3 אז מה בעצם יש לנו כאן? יש לנו את בעלי הזכויות בחלקה 7 (עם היזם שלה) שמוסיפים מיליונים רבים לכיסם, יש לנו את הוועדה שמקבלת היטל השבחה בגין התכנית הפוגעת, כלומר יש לנו צד של "מרוויחים ובגדול". לא מדובר כאן בכסף קטן. מדובר בהרבה כסף.

.29.4 ולמי לא נשאר? ומי סופג את ההפסדים? – בניין הדירה הנפגעת ובראש ובראשונה הדירה הנפגעת נשוא חוות הדעת. פוגעים ב"כבשת הרש".

.29.5 כדי להבין מה קרה כאן ננסה לשאוב מסיפורי המקרא. יעקב שהוא כאן במקרה הבכור, איש תם ושוכן אוהלים דר בדירתו שקנה אחרי שנים של עבודה אצל לבן, ונהנה כל חייו לצפות בכנסת ישראל, באתרים חשובים בירושלים. פתאום מגיע עשיו במקרה שלנו הוא לא הבכור, אלא שני ליעקב, והוא משתלט על בניין נמוך שלא הפריע בכלל ליעקב והנה עשיו שם עצמו בקדימות ליעקב ובונה "מגדל בבל", וגונב ליעקב את הבכורה ואת קו האופק (הבכורה במקרה זה הנוף הציורי), וזאת אף בלי לשלם אפילו בקערה קטנה של נזיד עדשים.

.29.6 עשויה להיות טענה קלושה שמדובר בפרויקט תמ"א 38 והדבר נועד לתכלית ראויה. התשובה לזה קצרה. שטח של 18 יח"ד בחלקה 7 הוא 996 מ"ר רשום. זכויות הבניה לחלקה 1,022 מ"ר. הבקשה להיתר בניה המבוססת על התכנית הפוגעת מאפשרת 5,093 מ"ר עיקרי + 648 מ"ר ממ"ד סה"כ 5,749 מ"ר. כלומר מכפיל של פי 5.6 שמתאים לקריית שמונה

לא לעין כרם. במילים אחרות, גם אם תעלה טענה שיש עניין לחזק את

הבניין, אז בערכי שווי בתאריך הקובע, בטח שאין צורך בהיקף הזכויות

שהוקצה. וודאי לא לטפס ל- 10 קומות.

53

עמוד

51

30. לסיכום

.30.1 התכנית הפוגעת – פוגעת בדירה הנפגעת וגורמת לה ירידת ערך בסכום של 675,000 ש"ח, שלא לדבר על עוגמת הנפש שנגרמת לבעלי הדירה, אבל התביעה עפ"י סעיף 197 עוסקת בפגיעה במקרקעין ולא בפגיעה בבעלי המקרקעין, לכן לא ניתן לתבוע בגין עוגמת נפש, שהיא ללא ספק רבה.

.30.2 כפי שניתן לראות בחוו''ד האדריכלית, נראה כי בנקודה מול הדירה הנפגעת המרחק בין 2 המבנים הוא הקטן ביותר. יתר על כן, המרפסת בבניין הפוגע אושרה ונבנתה מעבר לקו בניין צידי – מרחק פחות מ – 3 מ' מגבול חלקה –

בניגוד לתקנות הבניה במרווחים וללא פרסום הקלה!

.30.3 התכנית מעשירה מאוד קבוצה של אנשים פרטיים ומעשירה גם את קופת היטל ההשבחה בעירייה ועושה "סיכול ממוקד" לדירה הנפגעת.

.30.4 הפגיעה עוברת את תחום הסביר – שיעור הפגיעה מוערך על ידי ב – %.15 .30.5 התביעה לא יכולה לקבל הגנה מן הצדק עפ"י סעיף .200 אין פיזור נזק ולא

אינטרס ציבורי. לפנינו סיפור של צד שנהנה ומרוויח ע"י כך שהוא "גונב"

את הבכורה ואת קו האופק ומקפח את מי שהיה בעל הבכורה עד היום.

.30.6 בנסיבות הפגיעה והמרווחים והמפסידים, היה צפוי שהוועדה תתארגן למצב של תביעה לירידת ערך, צריכה הייתה לקחת זאת בחשבון, סביר להניח שגם קיבלה התחייבות מהיזם לשיפוי במקרה של תביעה לירידת ערך, כי הרי ברור שיש כאן תביעה לירידת ערך. מטעמי תום לב היה צפוי שהוועדה תפנה ראשונה לנפגעים בהצעה לפיצוי בגין ירידת ערך, ולא תסתתר מאחורי סעיף 200 שבמקרה דנן סביר וראוי שלא יעזור לה.

31. הצהרה – אני מצהיר כי אין לי חלק ועניין בנכס הנדון ובבעליו, וכי חוות הדעת

משקפת את מיטב הבנתי וניסיוני באירועים דומים.

לוט: נספח א – חוו"ד אדריכלית. נספחים ב1 - ב3 - דוגמא לתביעה לפי סעיף .197 54

נספח א

נספח א - חוות דעת אדריכלית

עמ' 56

55

נספח א

01/01/2025

לכבוד:

עו"ד ניצן שמואלי

שמאי מקרקעין יצחק ראובן

הנדון: חוות דעת אדריכלית בעניין פגיעה בדירת מגורים בשד' הרצל 114 ירושלים, עקב אישור

תכנית מס' 101-0948901 בחלקה 7 גוש ,30161 בשד' הרצל 116 ירושלים.

רקע כללי:

התכנית ששטחה 1.32 דונם ממוקמת על ציר הרכבת הקלה (הקו האדום) בירושלים בשדרות הרצל בקירבה לפינת רח' התומר. התכנית אשר אושרה ב- 10/12/2024 מציעה תוספת קומות ויח"ד על גבי מבנה בבנייה שקיבל היתר להריסת המבנה הקיים (שהיה מבנה בן 3 קומות) ובניה של מבנה בן 6.5 קומות לפי תכנית 10038 ותמ"א .38/2 ההיתר שמספרו 116700 בבקשה מס' 2019/0371.00 התקבל בינואר .2022

יש לציין כי בעלי הדירה הנפגעת הגישו התנגדות לועדה המקומית (יחד עם נציגות מהבניין) ובהמשך לועדת הערר – ראו נספח החלטת ועדת הערר מדצמבר .2020 כפי שניתן לראות בסעיף 7 –

הנפגעים טענו כבר בשנת 2020 כי מדובר בבינוי "זוחל" ולמעשה בכוונת היזם לאשר בינוי במתווה של קווי בניין מקילים של תמ"א 38 ולבקש בהמשך תוספת קומות בקווי בניין שאינם תואמים לגובה המבנה הסופי שאותו הוא מבקש לבנות.

בחו"ד זו ניתן יהיה לראות בצורה ברורה כיצד הנ"ל בוצע בפועל.

בנוסף יש לציין כי במועד כתיבת חו"ד זו נבנה הבניין בשד' הרצל 116 שאושר בתכנית 101-0948901 ללא היתר – כאשר כבר באוגוסט 2024 הבניין היה בנוי – בגובה של 3.5 קומות מעל למאושר לפי היתר ובחריגה של כ- 4 מ' מקו בניין קדמי מאותו היתר שמס' 116700 – זאת ללא כל התייחסות של אגף הפיקוח העירוני וללא עצירת העבודות!

56

צילומי סטטוס הביצוע בתאריך 28/08/2024 בהן נראה המבנה בנוי בן 10 קומות ובחריגה של 4 מ'

מקו הבינוי שאושר בהיתר.

למעלה סטטוס הרישוי של הבקשה להיתר מתאריך 20/12/2024 כפי שניתן לראות הדיון ברשות הרישוי בבקשה התקיים רק ב- 11/08/2024 ואילו המבנה – כולל תוספת 3.5 קומות והרחבה של קונטור הבניה קדימה אל שד' הרצל בוצע עוד קודם לכן – ללא היתר בתוקף!

57

כאן בתכנית מתוך בקשה להיתר שמספרה 2019/0371.01 ניתן לראות בצבע את השטחים שנוספו מעבר לשטחים הקיימים (באפור) ביחס להיתר המאושר – ואשר נבנו ללא היתר כאן בחתך מתוך בקשה להיתר שמספרה 2019/0371.01 ניתן לראות בצבע כחול את תוספת 3.5 הקומות מעל הקומות הקיימות (באפור) בהיתר המאושר – ואשר נבנו ללא גם הן ללא היתר.

58

יש לציין כי התכנית הנ"ל אושרה לפי מדיניות ציפוף נפחית לאורך צירי הרכבת הקלה – אך קווי הבניין נקבעו ע"פ המבנה שאושר בהיתר לפי קווי בניין של תמ"א 38 – שהם 4 מ' לחזית ו-3 מ' לצד ולאחור.

לפי מדיניות הציפוף לאורך צירי הרק"ל קווי הבניין לבינוי נפחי בגובה של כ-10 קומות הם: 0 מ'

לחזית, 3 מ' לצד ו- 5 מ' לאחור. התכנית שאושרה אושרה לבסוף עם קו בניין "אחורי" של 5 מ' – אך כפי שניתן לראות בתשריט התכנית קו הבניין שהוגדר כ"אחורי" הוא בקטע קצר מאוד שכלל לא פונה לדירה הנפגעת אלא לחניון הבניין. בשאר החזית אושר קו בניין "צידי" של 3 מ' בלבד.

הדירה הנפגעת:

הדירה הנפגעת ממקומת בפינה הדרום-מזרחית של שד' הרצל 114 – מסומנת בעיגול אדום.

מיקום הדירה ואת הפניית הפתחים שלה לנוף בתכנית מתוך תשריט הבית המשותף:

59

ניתן לראות כי בדירה 3 חלונות הפונים לשד' הרצל .116

60