ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 12 · קובץ סדר יום לוועדה 30.10.2024.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 23/05/2024
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: 101-0948356 קובץ התנגדויות לתכנית.pdf · התנגדות בתכנית 1137868.pdf · התנגדות לתכנית 1214899.pdf · התנגדות לתכנית 759589.pdf · נספח לתכנית 1193085.pdf · קובץ מסמכי ההפקעות לדיון 30.10.2024.pdf · קובץ ריכוז תכניות לוועדה 30.10.2024.pdf · פרוטוקול החלטות הוועדה.pdf · פרוטוקול הפקעות.pdf

- 1 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1189232

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: רשות מקרקעי ישראל

עורך התכנית: מזור אורי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 01/04/2024

כתובת מצפון למפגש הרחובות רמות ויצחק מירסקי, מורדות צפוניים של השכונה מדרום לנחל

שורק, רמות

גוש חלקה בשלמות

31387 999 כן

30728 49 לא

30716 60 לא

30617 174 כן

30617 175 כן

30617 177 כן

30617 178 כן

30617 179 כן

30617 180 כן

30617 181 כן

30617 182 כן

30617 158 לא

30617 251 לא

30617 205 לא

30617 904 כן

30617 247 לא

30617 166 לא

30617 146 לא

30617 150 לא

30617 155 כן

30617 162 כן

30617 168 לא

30617 999 כן

30617 186 לא

30617 169 לא

30617 171 כן

30617 170 כן

30617 99 כן

- 2 -

30617 160 לא

30617 161 לא

30617 4999 כן

30617 156 לא

30617 152 לא

30617 201 כן

30617 203 כן

30617 217 לא

30617 154 כן

30617 153 לא

30617 176 כן

30617 199 לא

30617 172 כן

30617 173 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות _32_ תשריט 17 הקמת מתחם מגורים חדש הכולל מבני מגורים, מוסדות ומבני ציבור, מסחר, שצ"פים, דרכים ושטחים פתוחים, בדופן הצפונית של שכונת רמות, כמפורט:

1. קביעת ייעודי קרקע ל: מגורים ד', מגורים מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, מבנים ומוסדות ציבור, שטחים

פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור, דרך מוצעת, שטח לדרך ו/או טיפול נופי, שטח ציבורי פתוח ושטחים פתוחים.

2. קביעת מספר יח"ד ל- 800 יח"ד

3. קביעת היקף השטחים ביעודים השונים כדלקמן:

• מגורים ד'- שטחי הבנייה הכוללים ל- 134,248 מ"ר, מהם 64,768 מ"ר שטחים עיקריים מעל מפלס הכניסה הקובעת ו- 68,680 מ"ר שטחי שירות (מהם 28,595 מ"ר מעל מפלס הכניסה הקובעת ו- 40,885 מ"ר מתחת למפלס הכניסה הקובעת). בנוסף, 11,003 מ"ר שטחים למרפסות. מתוך שטחים אלו מוצעים 940 מ"ר כוללים למסחר, ו - 3,160 מ"ר שטחים כוללים למבני ציבור.

• מגורים מסחר ומבנים ומוסדות ציבור - שטחי הבנייה הכוללים ל- 27,525 מ"ר, מהם 10,340 מ"ר שטחים עיקריים מעל מפלס הכניסה הקובעת ו- 17,185 מ"ר שטחי שירות (מהם 4,135 מ"ר מעל מפלס הכניסה הקובעת ו- 13,050 מ"ר מתחת למפלס הכניסה הקובעת). בנוסף, 1,190 מ"ר שטחים למרפסות. מתוך שטחים אלו מוצעים 3,445 מ"ר כוללים למסחר, ו -

1,600 מ"ר שטחים כוללים למבני ציבור.

- 3 -

• מבנים ומוסדות ציבור- קביעת היקף שטחי הבנייה הכוללים ל- 22,733 מ"ר, מהם 11,058 מ"ר שטחים עיקריים מעל מפלס הכניסה הקובעת ו- 11,675 מ"ר שטחי שירות (מהם 3,305 מעל מפלס הכניסה הקובעת ו- 8,370 מ"ר מתחת למפלס הכניסה הקובעת).

• שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור - קביעת היקף שטחי הבנייה הכוללים ל- 1,500 מ"ר, מהם 1,000 מ"ר שטחים עיקריים ו- 500 מ"ר שטחי שירות מעל מפלס הכניסה הקובעת.

4. קביעת מספר הקומות:

• למגורים - 12 ו- 11 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4.5 עד 12 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

• למבנים למוסדות ציבור - 6 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת ו- 6 קומות מתחת למפלס הכניסה הקובעת.

5. קביעת קווי בניין לבניה.

6. קביעת הוראות בגין חזית מסחרית.

7. קביעת הוראות למבני דת ומבני חינוך בתחום תאי השטח המיועדים למגורים.

8. קביעת מגרשים לשטח ציבורי פתוח והוראות לפיתוחם.

9. קביעת מגרש ביעוד לשטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור עבור מבני ציבור, בשילוב מעברים

ציבוריים, מדרגות ודרגנועים ושטחים פתוחים שישולבו גם בגגות המבנים.

10. קביעת השימושים והיקף הזכויות והוראות בניה למגרשים לצרכי ציבור.

11. קביעת זיקת הנאה למעבר רגלי בתחום תאי השטח למבנים ומוסדות ציבור.

12. קביעת מגרש ביעוד לשטחים פתוחים וזכות מעבר לרכב חירום ותחזוקה.

13. התוויית דרך מוצעת ודרך ו/או טיפול נופי.

14. קביעת הוראות בינוי ופיתוח וקביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

15. קביעת הוראות לבינוי ועיצוב אדריכלי.

16. קביעת הוראות לזיקת הנאה ומעבר תשתיות.

17. קביעת הוראות לעניין איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים.

18. קביעת הוראות לטיפול בעצים בוגרים וחורשה לשימור, העתקה ועקירה.

19. קביעת תנאים להוצאת היתרי בניה ואכלוס.

20. קביעת שלביות ביצוע למימוש התכנית.

21. שטח ממוצע של יחידת דיור הוא 123 מ"ר (כולל ממ"ד)

22. צפיפות מוצעת של כ- 35 יחידות דיור לדונם נטו

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

יח"ד מ"ר % מ"ר –

מרבי מעל

- 4 -

לקרקע

מגורים ד' 724 15,899.53 21.30 89,233 %555 בנייה מירבית בממוצע לתא שטח. בנוסף,

מוצעים 970 מ"ר שטחים

מרביים למסחר ו – 3,160

מ"ר למבני ציבור.

מגורים מסחר, מבנים 76 3,699.23 4.96 14,363 %290 בנייה מרביים ומוסדות ציבור למגורים. בנוסף, מוצעים

3,445 מ"ר מרביים למסחר

ו – 1,600 מ"ר למבני

ציבור.

מבנים ומוסדות ציבור -- 15,394.93 20.62 14,863 %96 בנייה מירביים שטחים פתוחים -- 5,028.03 6.74 1,500 %29 בנייה מירבית ומבנים ומוסדות ציבור

דרך ו/או טיפול נופי - 538.21 0.72 -

דרך מאושרת - 3,376.71 4.52 -

דרך מוצעת - 14,436.74 19.34 -

שטח ציבורי פתוח - 5,107.88 6.84 -

שטחים פתוחים - 11,170.45 14.96 -

סה"כ 800 74,651.7 100 המלצה נכתבה לגרסה

חדשה שהועברה במצגת,

אשר לא באה לביטוי

בשטחים אלו, וכוללת 950

יחידות דיור וביטול מגרש

ציבורי אחד ושינוי תאי

שטח למגורים.

תיאור המצב הקיים

שטח ריק מבינוי. שטח פתוח צמוד לדופן הצפונית של שכונת רמות, בין גדר המערכת ונחל שורק לרחוב רמות ויצחק מירסקי. השטח נמצא במדרון כשבחלקו שפכי עפר. בצמוד לרחוב מירסקי ורמות ישנה חורשה קיימת -

חורשת הנערים. וממערב לה, חניון אוטובוסים לא מוסדר.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

רוב השטח בשטח ללא תכנון.

תכנית 2167ב', מאושרת משנת .1985 יעוד מאושר דרך מאושרת.

תכנית ,1861 מאושרת משנת .1976 יעוד הקרקע דרך מאושרת.

היתרים:

ל"ר

עבירות בניה:

ל"ר

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

- 5 -

א. ייעוד לפי תכנית המתאר- אזור מגורים עירוני מוצע

ב. התייחסות לתבנית הבנייה- אזור למגורים, בהתאם לתכנית מפורטת

ג. תכנית שכונתית - תכנית שלד למורדות שורק

ד. תקן חנייה עירוני- בינוני

ה. אתר טבע עירוני שורק עליון - השטח תחום מצפון על ידי גדר ההפרדה, מדרום על ידי שכונת רמות. מצד

מזרח קיימת רציפות עד החיבור עם נחל עטרות.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

אזור פיתוח עירוני

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 רגישות נופית - סביבתית גבוהה

תמ"א 1 נחל ראשי מצפון לתכנית

אחרת מגבלות שדה תעופה עפ"י תמ"א 15 ותמ"מ 30/1

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן 7,500 %10 משטח התכנית. לפי עדכון התכנית במצגת עבור 900 יח"ד. לא כולל שטחים

פתוחים ושטחים פתוחים ומבנים ומוסדות

ציבור

מבני ציבור כן 14,500 %19.50 משטח התכנית. לפי עדכון התכנית במצגת עבור 900 יח"ד.

דרכים כן 17,800 %24 משטח התכנית. לפי עדכון התכנית במצגת עבור 900 יח"ד.

שטחים פתוחים לא 11,100 %15 משטח התכנית. לפי עדכון התכנית במצגת עבור 900 יח"ד.

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

01/07/2024

כ"ה/סיון/תשפ"ד

המחלקה לאיכות

הסביבה

הערות המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא לתכנית 1189232 רמות חנה

1. כללי

2. התכנית מבקשת להסדיר ייעודי קרקע ולהקים מתחם הכולל מגורים, מבנים ומוסדות

ציבור, שצ"פ ודרכים בשכונת רמות אלון צפון.

- 6 -

3. התכנית נמצאת בתחום אתר טבע עירוני שורק עליון, אתר מס' .32 לפיכך, נדרש סקר

טבע עירוני מפורט שמטרתו למפות ולהעריך את מאפייני השטח השונים (קרקע, צומח, בע"ח, נוף ומורשת) שיהוו בסיס לשימור ופיתוח משאבי הטבע באזור.

4. חוות הדעת האקולוגית מתבססת על סקר טבע מתאריך אפריל 23 ונערך ע"י גילת

ברתנא- לשם שפר. הסקר מתבסס על נתונים שנאספו במרחב התכנית במהלך אביב 2020 ואביב 2023 דו"ח הסקר נכתב בהתאם להנחיות לעריכת סקר טבע עירוני מפורט של המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא, עיריית ירושלים. השלמות והערות לסקר הטבע מפורטות מטה.

5. לתכנית הוגש מסמך סביבתי שנערך ע"י לשם-שפר

6. ההערות בחוות הדעת בנושאי אקולוגיה נכתבו בשיתוף יערה ישראלי, יועצת אקולוגית

למחלקה.

7. התכנית חלה על שטח ללא ייעוד קיים וברובה מיועדת בתכנית מתאר 2000 לבינוי.

8. הערות המחלקה מתייחסות למונה הדפסה הוראות 31 ומונה תדפיס תשריט 16

9. הערות המחלקה לתכנית

10. המחלקה מבקשת כי לאורך התכנית בחלקה התחתון הסמוך לנחל תתוכנן טיילת

בייעוד ירוק אשר תהווה רצועת מעבר לתשתיות. יש לשנות את סימון זיקת ההנאה למעבר רכב מופיעה בשטח הפתוח בתא שטח 801 ולא לאפשר שם מעבר לכלי רכב, אלא לסמן את השטח כזיקת הנאה עבור תשתיות. הטיילת תהייה סגורה בשער על מנת למנוע מעבר כלי רכב שאינם לצורך חירום או טיפול בתשתיות.

11. יש לשים דגש על רוחב המעבר שנותר עבור בעלי החיים ובעיקר לצבאים. רוחב המעבר

המומלץ על ידי המחלקה כרוחב אפקטיבי ויעיל הוא 100 מ' ובשוליים הצרים של התכנית יש להקפיד כי הרוחב לא יפחת מ80מ' מגדר התיל הדרומית של כביש הביטחון, כפי שגם נקבע על ידי אקולוג הוועדה המחוזית בתכניות הסמוכות.

12. יש להציג על גבי התשריט את המרחקים האמורים ולמדוד אותם מהטיילת הנדרשת

עבור מעבר תשתיות ועד לגדר הסליל הקיימת שנמצאת במרחק של מטרים ספורים מדרך הביטחון.

13. מדוע הכביש באמצע התכנית מגיע עד גבול התכנית המערבי? האם הוא מיועד

להתחבר לתכנית נוספת? וכן האם השצ"פ בתאי השטח 404 ו-405 מתחבר לשצ"פ עתידי בתכנית נוספת?

14. הערות לסקר הטבע

15. תרשים .4א יחידות הצומח ובתי הגידול - רשום במקרא שטח טבעי, האם הכוונה לבתה

ים תיכונית? בתה עשבונית? לאפיין את יחידת הצומח ולבחון חלוקה מפורטת יותר בתוך שטח התכנית של יחידות הצומח.

16. סעיף 1.5.1.3 מינים נדירים, אנדמים מוגנים - להוסיף טבלה של המינים שאותרו בסקר

בשטח התכנית.

17. תרשים .7א רציפות שטחים פתוחים ואתרי טבע - התרשים חסר, יש להשלים.

18. תרשים .8א רגישות אקולוגית - בוצעה חלוקה ל-2 דרגות בלבד. נדרשת חלוקה ל-5

דרגות ערכיות/רגישות. כך לדוגמה, שטחים מופרים ככל שתועדו בגבול הדרומי עם הבינוי הקיים יסומנו בערכיות נמוכה. יש לערוך חלוקה מפורטת ל-5 דרגות בדגש על השטח בתוך תחום התכנית. מיפוי זה מהווה בסיס להמלצה לחלוקה לאזורי תכנון.

19. תרשים ב.1 תשריט על רקע רגישות - כתוב רגישות יחידות הצומח, זו מפה של רגישות

אקולוגית כוללת (לרבות בע"ח, מעברים אקולוגים וכו'). לעדכן בהתאם להערה בסעיף ,4 חלוקה מפורטת ל-5 דרגות ערכיות.

20. תרשים ג.1 מדרג תכנון

21. המיפוי כולל, בין השאר, המלצה לאזור לשימור בחלק המזרחי של התכנית. האם

- 7 -

התכניות הנוספות המתוכננות ממזרח לתכנית המוצעת נלקחו בחשבון (רמות אלון א'+ב')?

22. חלקה הצפוני של התכנית כולל בינוי בשטח המוצע לשימור. יש לבחון שנית את

ההמלצות המפורטות בסעיף ,3.1 המלצות לשינויים בתכנית, ולפרט שינויים בתכנית לשם צמצום הקונפליקט (כדוגמת הסגת קו הבניין).

23. מדוע לא סומן אזור חיץ למיתון השפעות בין האזור המוצע לפיתוח בחלק המערבי לבין

השטח הפתוח ממערב לתכנית? לבחון שנית.

24. באופן כללי חסרה התייחסות להשפעה הכוללת הקריטית של התכנית הנוכחית יחד עם

התכניות הסמוכות היוצרות יחד רצף בנוי וצמצום אזור המחייה והמעבר עבור בע"ח במרחב שורק עליון.

25. סעיף 3.2 תדריך תכנון - יש לערוך את הטקסט כך שיפורטו הנחיות ברורות וקצרות

בנוסח המתאים להטמעה בהוראות התכנית.

26. נדרשת התייחסות מפורטת לסוגייה הרצועה הירוקה בצפון התכנית עבור אזור מחייה

ומעבר לבע"ח, בדגש על הצבאים. בתכניות סמוכות נדרש לאפשר רצועה של לפחות 85 מ'

ללא חסמים למעבר בע"ח.

27. המלצות לשינויים בתכנית

28. לנושא קו המגע בין הבינוי במורד התכנית לבין השטחים הפתוחים, יש להציג תכנון

ברור ומוגדר לשם מניעת הפיכת השטח הפתוח "לחצר אחורית". המחלקה מבקשת להסדיר הנגשה לשטח הפתוח במיקום אחד או שניים לכל היותר, הסדרה ברורה להולכי רגל בלבד ולא סלולה שמתוכננת באופן המשמר את המופע הטבעי לתושבים המעוניינים לצאת לטיול בשטח. שאר קו המגע יוגדר כטרסה או קיר תמך נמוך/מדורג אך מונע גלישת פסולת, עודפי עפר וכו' לעבר השטח הפתוח.

29. כפי שגם סקר הטבע ממליץ, יש לייצר רצועת חיץ בין הבינוי (שרובו ביעוד חום) לשטח

הפתוח הרגיש מבחינה אקולוגית במורד השכונה המוצעת. יש לתכנן רצועת חיץ ביעוד ירוק בין גבול הבינוי לשטח הפתוח. זאת בכדי לאפשר תכנון מיטבי של קו המגע וצמצום השפעות שוליים (תאורה, רעש, פסולת וכו').

30. המחלקה מבקשת לבחון יצירת דרך ביוב בשולי הבינוי אשר תשמש כטיילת ומעבר

לרכבי חירום בלבד עם שער נעול. אין להציב תאורה, ללא אספלט, ללא תשתיות איסוף אשפה וכל מוקד משיכה לבע"ח ו/או הפרעה לשטח הפתוח הסמוך.

31. כיוון שאותרו במרחב ההתייחסות חזירי בר, המחלקה מבקשת לשים דגש על תכנון

מערכת איסוף אשפה המבוססת על פחים טמונים וליצור קיר תמך/טרסה המונעת הגעה לשטח השכונה.

32. התקבל נספח ניקוז לתכנית. להלן הערות המחלקה לנספח:

33. לא ברור הפער בין יעד הנגר לתכנון בתוצאה שהמחשבון מציג לבין יעד הנגר לניהול כפי

שמציג המסמך בהמשך. יש להציג כיצד נוהל הנגר הנדרש בתוך שטח התכנית

34. במסמך נכתב כי לאחר השהיית הנגר, הוא יזרום אל השטחים הפתוחים כפי שקיים

היום. לאחר מימוש התכנית ובינוי התכסית, הנגר שיזרום אל המורד יהיה בכמות גדולה על שטח מצומצם יותר (בשל הבינוי) ועלול לזרום באופן בלתי מבוקר ולהתחתר בקרקע. על כן, מבקשת המחלקה להרחיב את הקו הכחול של התכנית ברצועה צרה עד בסיס הניקוז ולהציב שם אמצעים טבעיים (כגון סהרונים) למיתון הנגר ושימור הקרקע.

35. עקב קרבת התכנית אל נחל שורק, יש לפנות לרשות ניקוז שורק על מנת לקבל את

התייחסותם לתכנית.

36. התקבל נספח סניטרי לביוב. להלן הערות המחלקה לנספח:

37. הנספח מציג את ההתחברות של הביוב לקו קיים ויוצא מהקו הכחול של התכנית (ליד

- 8 -

תא שטח ,)301 יש להרחיב את הקו הכחול של התכנית עד להתחברות הקיימת.

38. על מנת לאפשר את מעבר הביוב וכן טיפול ותחזוקה לאורך זמן, מבקשת המחלקה

לייצר רצועה ירוקה בשולי התכנית עבור מעבר תשתיות. רצועה זו תשמש גם כטיילת נוף להולכי רגל בלבד ותהייה סגורה בשער למעבר רכבים (מלבד רכבי חירום וטיפול בתשתיות).

39. התקבל מסמך סביבתי מאת לשם-שפר. להלן ממצאי העיקרים:

40. מיקרו-אקלים רוחות

41. המסמך בחן את הרוחות שלא על פי המתודולוגיה הנדרשת ועל בסיס נתוני תחנת

עטרות שכבר אינה פעילה מס' שנים. יש לחזור על הבדיקה בהתאם לדרישות העדכניות (ולכל הפחות בהתאם לדרישות מינואר 2023 שיצאו כחצי שנה לפני מועד המסמך הסביבתי).

42. מיקרו-אקלים הצללות

43. על פי בדיקת המסמך, גגות מבני החינוך הנמצאים בצפון התכנית וכן מס' גגות מסד

נוספים, אינם עומדים בקריטריון ההצללה.

44. על פי בדיקת המסמך מס' מבנים בתחום התכנית ובהם מבני חינוך אינם עומדים

בקריטריון עבור החזיתות הדרומיות. יש לערוך בדיקה פרטנית עבור החצרות המתוכננות ולקבוע את המיקום שלהם בשטחים החשופים לשמש.

45. מבדיקה של השטחים הפתוחים בשטח התכנית עולה כי שטחים פתוחים רבים אינם

עומדים בקריטריון ההצללה ומקבלים הצללה מלאה בעונת החורף באופן שאינו מאפשר שימוש בשצ"פ. יש לעשות חשיבה מחודשת בנושא ולתכנן את הבינוי באופן שונה שיאפשר בשצ"פים שטחים הנהנים מחשיפה לשמש.

46. רעש

47. על פי בחינת המסמך לא קיימים מקורות רעש בסביבת התכנית ולא צפויה חריגת רעש

לשימושים הרגישים בתכנית.

48. סקר עצים

49. התכנית כוללת כריתה של %90 מהעצים בשטחה (103 מתוך 115 סה"כ). מדובר

בהיקף לא סביר של כריתה, יש לבחון שנית ולהציע תכנית הלוקחת בחשבון ומצמצמת את הפגיעה בעצים בוגרים.

50. בשטחים ביעוד ירוק מסומנים עצים המיועדים לכריתה, יש להותיר את העצים הקיימים

במקומם בשטחים הירוקים.

51. את עצי זית המיועדים לכריתה. יש לסמן להעתקה ולא לכריתה ולבחון באופן פרטני

בשלב תכנון מתקדם מה מצבם של העצים. בחוברת סקר העצים רשום כרם במצב בינוני.

52. תשריט סקר עצים - קשה לראות את סימון העצים והמספור ע"ג תכנית הבינוי. יש

להעלות תשריט ברור.

53. הערות המחלקה הכוללות הוראות לתכנית- אקולוגיה

54. המחלקה מבקשת להטמיע בהוראות התכנית את כלל ההמלצות וההנחיות המפורטות

במסמך סקר הטבע העירוני, עמודים ,47-53 לרבות אמצעים להגנה על ערכי טבע, שימור ושיקום בתי גידול, טיפול במינים פולשים, צמצום השפעות שוליים ועוד.

55. המחלקה מבקשת להטמיע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה/חפירה ראשון

יהיה ליווי ופיקוח צמוד של אקולוג בשטח העבודות.

56. גבול התכנית

57. גבול שטח העבודות לא יחרוג מהקו הכחול של התכנית.

58. בשטחי עבודה הגובלים בשטח טבעי פתוח תוקם גדר זמנית לפני תחילת העבודות

- 9 -

בליווי ופיקוח אקולוג.

59. אין לאפשר נסיעה של כלי רכב מעבר לגבול התכנית, למעט בשטחים המופרים כיום.

60. אין להשליך פסולת או עודפי עפר מעבר לגדר.

61. לא תתאפשר פריצת דרכים או כל פגיעה בשטחים טבעיים אשר נמצאים מחוץ לתחום

התכנית ו/או שטחים שסומנו לשימור בתוך גבול התכנית.

62. תנאים להיתר בנייה

63. העסקת אקולוג לליווי ולפיקוח בשטח העבודות.

64. אישור מיקום אתר ההתארגנות/מחנה קבלן על ידי מחלקת הקיימות של עיריית

ירושלים.

65. אישור תכנית התאורה על ידי מחלקת הקיימות של עיריית ירושלים.

66. אישור דגם ומיקום תשתיות איסוף האשפה על ידי מחלקת הקיימות של עיריית

ירושלים.

67. אישור סקר עצים בוגרים על ידי פקיד היערות בעיריית ירושלים.

68. קבלת היתר לפגיעה בערכי טבע מוגנים על ידי רשות הטבע והגנים.

69. לא תותר הכנסת כלבים לשטח העבודות או לשטח ההתארגנות.

70. אין לאשר עבודות בשעות הלילה.

71. אין להציב גידור מעבר לשטח התוכנית.

72. אין להציב תשתיות איסוף אשפה מחוץ לגבול השטח המיועד לפיתוח אינטנסיבי.

73. תשתיות איסוף האשפה יהיו מסוג פחים חסיני נבירה לבעלי-חיים.

74. מזעור הפגיעה במינים רגישים ותכנית שיקום.

75. התכנית המפורטת תופקד לאחר ביצוע סקר גיאופיטים וצומח ייחודי לצורך העתקה ו/או

שימור. טרם תחילת העבודות, יש לוודא העתקת צמחים ייחודים, בדגש על מינים מוגנים ונדירים, לטובת עבודות השיקום.

76. יש להגיש לאישור מחלקת קיימות תכנית גגות חיים (מומלץ גג חום/אקסטנסיבי),

במידה ומוצע במסגרת התכנית, וכן את תכנית השיקום בתום העבודות, לרבות שימוש במיני צומח מקומי ושילוב גיאופיטים שהועתקו טרם תחילת העבודות באתר.

77. יש לתאם עם רשות הטבע והגנים העתקת גאופיטים וצמחים אחרים ואיסוף זרעים של

מינים רגישים. תנאי לחפירה ראשונה יהיה אישור רשות הטבע והגנים על תיאום ו/או סיום עבודות ההעתקה ואיסוף הזרעים במידת הצורך.

78. רשימת הצמחייה ותוכנית השיקום יתואמו עם אקולוג אשר ילווה את התכנון והביצוע.

מומלץ כי הצמחייה לשתילה תילקח ממשתלות המתמחות בצמחי האזור.

79. ייעשה שימוש בבולדרים ובגושי סלע גדולים שנמצאים בתחומי שטח העבודה על מנת

לשחזר את הנוף הטבעי.

80. ייעשה שימוש באדמת חישוף, מעומק של עד 20 ס"מ. האדמה תילקח מהשטח המיועד

לפיתוח מהמקומות המרוחקים לפחות 10 מ' מפרטים של מינים פולשים.

81. תכנית ועבודות השיקום יעשו בליווי ופיקוח צמוד של אקולוג.

82. טיפול במינים פולשים ומתפרצים

83. אין לזרוע או לשתול צמחים ממינים הידועים כפולשים ומתפרצים.

84. אין להשתמש בקרקע אשר מקורה ממקום הקרוב לפרטים של מינים פולשים (עד 10

מ') כקרקע לחיפוי. יש לקבור אותה בעומק העולה של 2 מ' או לפנותה למתקן המוסמך לטפל בקרקע מאולחת בזרעים של מינים פולשים.

85. יש לבער פרטים ממינים פולשים אשר יתגלו בתוך או בסמוך לתחום התכנית בטרם

יספיקו לייצר זרעים. שיטת הטיפול תיבחר בהתאם למין הצמח פי ההמלצות המקובלות של רשות הטבע והגנים.

86. יש לבצע ניטור של מינים פולשים בשטח התוכנית אחת ל-3 חודשים במשך תקופה של

- 10 -

עד 3 שנים מתום העבודה. צמחים פולשים שיימצאו ייעקרו ו/או יודברו בהקדם.

87. מניעת יצירת בתי גידול לשפני סלע – יש לתכנון בהתאם להנחיות מהנדס העיר בנוגע

למניעת יצירת בתי גידול פוטנציאלים לשפני סלע ולוודא כי בשטח התכנית לא יוקמו מסלעות.

88. ניהול מי נגר – יש להגיש את תכנית הטיפול במי נגר לאישור מחלקת קיימות בעיריית

ירושלים. יש לתכנן אלמנטים לטיפול והשהיית נגר טרם זרימתו לעבר השטחים הפתוחים הצמודים לשם מניעת סחף וצמצום הפגיעה בשטח הטבעי.

89. בחירת העצים לשתילה, שתילתם ותחזוקתם ייעשו על-פי ההנחיות המקובלות של

משרד החקלאות ובתיאום עם אקולוג מלווה התכנית. מומלץ להשתמש בעצים מקומיים המאפיינים את השטח הטבעי.

90. תאורה

91. לא תותר תאורה אל עבר השטחים הפתוחים.

92. במידה שיש צורך בתאורה בקצה השטח בינוי, היא תכוון לשטחים הבנויים, תוך צמצום

מרבי של זליגת אור כלפי השטח הפתוח.

93. ייעשה שימוש בגופי תאורה עם פיזור אור מוגבל ()full-cutoff ובנורות led או נתרן

בלחץ גבוה בגוון "חם" בספקטרום של עד 3,000 .k

94. זווית הפנס תהיה ב-90 מעלות לעמוד התאורה בכדי למנוע זליגת אור לעבר השמים.

95. תכנית התאורה והדמיות יוגשו לאישור מחלקת קיימות בעיריית ירושלים.

96. היקף ועוצמת התאורה יהיו על-פי המינימום הנדרש משיקולים בטיחותיים.

97. הערות המחלקה הכוללות הוראות לתכנית- כללי

98. יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המתוכננים בתכניות יחויבו בעמידה ב3 כוכבים

לתקן בנייה ירוקה

99. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים, משרדים, או

אכסון מלונאי חדש יהיה .b ליחידת דיור בבניין מגורים חדש יהיה c .

.100 יש לקבוע בהוראות התכנית כי כלל הגגות בתכנית: הגגות הציבוריים, הגגות המרקמיים והגגות העליונים במבנים, יהיו גגות מועילים ושימשו עובר גגות חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו' בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

.101 יש לקבוע בהוראות ביצוע, תכנון והקמת תשתית עבור פחים מוטמנים בתחום התכנית כבר בשלב זה כיון שבאזור קיימים חזירי בר העלולים להיכנס לשכונה ויש למנוע מצב של נבירה בזבל להרחקת החזירים.

.102 המחלקה מתנגדת לסעיף 4.5.1 המאפשר חדרי טרנספורמציה בשצ"פ. יש לקבוע בהוראות התכנית כי לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

.103 השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

.104 עבור שימושי המסחר, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה.

.105 היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, יש לקבוע בהוראות התכנית כי לא תותר השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי.

.106 יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

.107 יש לקבוע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

- 11 -

.108 יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

.109 סיכום

.110 התכנית המוצעת מצמצמת את שטח אתר הטבע העירוני, אתר הנמצא במעטפת העיר כחלק ממכלול שטחים פתוחים איכותיים ורגישים מאד מבחינה אקולוגית באגן נחל שורק עליון. לאור עבודות הפיתוח המתוכננות צפויה להתבצע כריתה של עצים בוגרים וכן הסרת תכסית של בתה ים תיכונית. מעבר לפגיעה הישירה בערכי טבע רגישים ובשרידי נוף תרבות, קיימת גם פגיעה עקיפה כחלק מהשפעות השוליים והתרחבות השטח המפותח לעבר השטחים הפתוחים ועל כן יש חשיבות גדולה בשמירה על רוחב המעבר עבור הצבאים.

.111 יש להשלים את סקר הטבע כמפורט בסעיף 2 וכן לבחון את ההצעות לשינויים בתכנית כמפורט בסעיפים ,3 4.2 ו-7.1 במסמך זה.

.112 כיוון שתהליך התכנון עובר שינויים רבים מהשלב הראשון ועד לאישור הסופי יש חשיבות רבה לליווי ופיקוח צמוד של היועץ האקולוגי לאורך כל התהליך ולא רק במסירת סקר מפורט בתחילתו.

בברכה,

יעל צור

אגף תברואה

לא התקבל

הנחיות ראשוניות

מונה תדפיס הוראות 31 מונה תדפיס תשריט 16

מורדות צפוניים רמות

בדיקת בעלויות ונכסים בתחום התכנית

גוש/ חלקה 30617/251 מתאריך ,28/01/2019 רישום בעלות לאחר הסדר, עיריה, אגף נכסי עיריה בשלמות, שטח החלקה 5,245 מ"ר. בתחום התכנית 1,369 מ"ר.ללא יעוד גוש/ חלקה 30617/247 מתאריך ,28/01/2019 רישום בעלות לאחר הסדר, עיריה, בשלמות, שטח החלקה 470 מ"ר.בתחום התכנית 370 מ"ר.ללא יעוד גוש/ חלקה 30617/217 מתאריך 06/05/1990 , מכר לפי סעיף 5 לחוק שיכונים ציבוריים, בבעלות עיריה, בשלמות, שטח החלקה 277 מ"ר.דרך ע"פ .1861 ע"פ סעיף 3.2 בהוראות התכנית: סה"כ שטח ביעוד ציבורי במצב מאושר 5,310 מ"ר ובמצב מוצע 44,062.28 מ"ר.

- 12 -

סה"כ שטח בבעלות עירונית במצב נכנס :כ 5,992 מ"ר.

הערות הנכסים

.1התכנית כוללת הוראות איחוד וחלוקה, העיריה נכנסת עם חלקים ללא יעוד וחלקה ביעוד דרך,מרבית שטח התכנית בשטח ללא יעוד מאושר, יש לקבל חוו"ד המחלקה להיטל השבחה לטבלת ההקצאה ואיזון..

2. סוג, היקף ומיקום הפרשות לצרכי ציבור יהא בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות התכנון,

שטחי הציבור, לרבות ההפרשות המבונות יירשמו ע"ש העיריה במסגרת הוראות האיחוד וחלוקה.

3. יש לקבל חוו"ד האגף לפיתוח אסטורטגי עירוני ועיסקי

4. תנאי להפקדת התכנית יהא חתימת הנכסים על מסמכי התכנית.

חברת חשמל

לישראל לא התקבל

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב לא התקבל

י-ם

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1189232 – מורדות צפוניים רמות כללי - מדובר בתכנית המבקשת הקמת שכונת מגורים הכוללת 13 מבני מגורים, שני בתי ספר, שטחי ציבור נוספים, שצ"פים ושטחים פתוחים, הסדרת מערך התנועה הקיים והמוצע וקביעת המשכויות תכנונית לתכנית רמות אלון א' ורמות אלון ב'.

התכנית מבקשת לקבוע יעודים למגורים ד', מבנים ומוסדות ציבור, ש"פ, שצ"פ, דרך מוצעת, דרך ו/או טיפול נופי, מגורים, מסחר ומבנים ומוסודת ציבור, שטחיפ פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור.

התכנית חלה על חלק מהגושים הבאים:

אגף רישוי ופיקוח

- מחלקת המידע

גוש מוסדר 30617 - חלקות -99,154-155,162,170

התכנוני

182,186,199,201,203,904,999,999 וחלק מחלקות -146,150,152-153,156,158,160 .161,166,168-169,217,247,251,902

גוש שומה 30716 – חלק מחלקה .60

גוש שומה 30728 – חלק מחלקה .49

גוש לא מוסדר 31387 – חלק מחלקה פקטיבית .999

יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

- 13 -

יש לבדוק עם אגף נכסים האם יש הפקעה בתאי השטח המיועדים לצרכי ציבור, במידה ואגף נכסים יקבע כי יש להפקיע את תאי שטח אלו יהיה צורך לערוך את התכנית כאיחוד ו/או חלוקה על חלק מתחום התכנית, יש לציין ספציפית בתקנון אלו תאי שטח יופקעו.

במקרה בו הרישום יתבצע ע"י הפרשה ללא תמורה לא ניתן לבצע רישום זה מכח פרק ח'

לחוק התכנון והבנייה אלא ע"י טבלת הקצאה, במקרה זה התכנית תוגדר כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה בכל תחום התכנית.

יש לשים לב כי לפי הוראות המבא"ת תא שטח לא יכול לכלול גם הוראות של הפקעה וגם איחוד וחלוקה היות והרישום במקרה של איחוד וחלוקה נעשה ע"י טבלת הקצאה ולא בהליך של הפקעה.

יש לתקן/להוסיף לתקנון:

- יש לתקן בטבלה שבס' 1.5.5 את סוג גוש 30617 מ'לא מוסדר' ל'מוסדר'.

- בטבלה שבס' 1.7 יש לשנות את תחולתו של נספח טבלאות איזון והקצאה מ'רקע'

ל'מחייב'.

הדרישה להכנת טבלאות הקצאה ואיזון מצוינת בתקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009 ולכן על נספח זה להיות מחייב.

איחוד וחלוקה:

- השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ו/או חולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו.

- במידה והתכנית תכלול גם שטחים להפקעה הנוסח יהיה כדלקמן: "השטחים הכלולים בתכנית זו, המיועדים לאיחוד וחלוקה כמסומן בתשריט, יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו". – במקרה זה יש לסמן בתשריט המוצע את השטחים המיועדים לאיחוד וחלוקה.

- לפי ס' 125 בפרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ישנה דרישה להכנת תצ"ר בתכנית הכוללת הוראות איחוד וחלוקה לכן אין לדרוש הכנת תצ"ר בתקנון ויש להשמיט את תת סעיף 2 מהתקנון.

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

בדיקה מול מפת גוש ותצ"רים:

גוש :30617

- בגוש 30617 קיימת מפת גוש סופית הקבעה את גבולות חלקות 99,146,150,152-155,158,160-162,166,166,168-182,186,247,251 ו.902 - 14 -

- בחלקות 199,201,203,2017 חלקות פיקטיביות 999,9999 וחלקה 205 הגובלת מזרחית לחלקות 170-171,181-182,215 בגוש 30617 ולגוש 21387 קיימת תצ"ר מס'

אליפסה 163/1986 הרשומה מתאריך .03.07.1990

- בחלקות 260 ו265 הגובלות מערבית לחלקה 186 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 571/2016 הרשומה מתאריך .11.08.2020

גוש :30716

- בחלקה 60 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 161/1986 הרשומה מתאריך .03.07.1990

גוש :30728

- בחלקה 49 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 572/2016 הרשומה מתאריך .28.01.2021

גוש :31387

- לא קיים תיעוד לגבי גוש זה, יש להמציא אישור מודד מחוזי לעניין הגבולות.

מבדיקה שנעשתה גבולות החלקות וכן הקו הכחול תואמים לתצ"רים ומפות הגוש.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

חוות דעת אדריכל העיר לתוכנית 1189232

פרויקט רמות חנה - תכנון מפורט, מורדות צפוניים בשכונת רמות - ירושלים התכנית מציעה תכנון על שטח של כ- 74 דונם, צפונית לרח' רמות ומזרחית למסוף האוטובוסים

רמות. התכנית מציעה הקמה של 13 מבני מגורים בגובה 12 קומות מעל מפלס הכניסה, תוך

שימוש בטופוגרפיה לחניונים תת-קרקעיים.

במגרשי המגורים משולבים שטחי תעסוקה, מסחר ומוסדות ציבור.

כמו כן התכנית מקצה שטחים עבור בתי ספר, אשכול גנים, שצ"פים ושטחים פתוחים.

התכנית מציעה הסדרה ויצירת המשכיות למערך התנועה הקיים.

אדריכלות:

אדריכל העיר

. תנאי לאישור התוכנית יהא תכנון מערך הליכתיות דרך התכנית – מהשטח הפתוח בין המסחר והמגורים בדרום התכנית, דרך השטח הפתוח במרכז וצפונה, כולל תכנון מעברי חצייה המאפשרים הליכתיות בצורה רציפה.

. תנאי לאישור התכנית יהא תיקון נספח הבינו י. אין להפנות שטחי חניה לחזיתות ובפרט לחזית הצפונית. יש למקם בחזיתות הצפוניות פרוגרמות שאינן שטחי שירות. החניה תהיה תת קרקעית במלואה על פי התקן התקף לאזור.

. תנאי להיתר בניה ראשון יהא פיתוח השצ"פ במרכז התכנית באופן המאפשר הליכתיות נגישה

בדגש על הציר צפון-דרום, תוך פיתוח הצמחי יה, מקומות ישיבה מוצלים. תכנון השצ"פ - 15 -

ימנע

ככל הניתן מתכנון רמפות נגי שות אשר בזבזניות מאד בשטח.

. תנאי לאישור תכנית: שטחי שירות לרבות חדר שנאים, פתרונות אשפה, מאגרי מים, מחסנים, חדרים למתקנים טכניים וכיו"ב יותקנו בתת - הקרקע, בתחום מבני המגורים – לא מתחת לשצ"פ – ומתחת למפלס הרחוב הסמוך, ללא הבלטה של אלמנטים כ לפי הרחוב.

מתקנים טכניים שדורשים זאת, לרבות פירי אוורור ככל שיידרש יקבלו פיתרון בגג המבנה.

. תנאי לאישור התכנית: חיבור כביש הכניסה המזרחי למעגל התנועה – כדי ליצור תנועה מעגלית ללא המבוי הסתום שמסתיים במעגל תנועה.

. מומלץ להקפיד על יישום כל השטחים החומים שיועדו מראש למגרש זה בצורה רציפה ללא

צמצום השטח או פירוקו לחלקים נפרדים במגרש.

. בסקר עצים שנעשה לתכנית נספרו עצים בעלי ערכיות גבוהה, יש לאתר מקבצי עצים קיימים

ועצים בודדים בעלי ערכיות גבוהה וגבוהה מאוד לשמרם ולשלבם בתכנון ככל הניתן לרבות תכנון קווי הבניין התת קרקעיים לחניון.

. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרשים לבינוי בהיקף של לפחות עץ

בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש )כולל עצים קיימים לשימור(. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5 מ'

לכל

הפחות לנטיעת עץ בוגר. על גגות הבניינים )גג ירוק( ניתן להסתפק ב - 1 מ' לעצים ובחצי מ'

לגינון.

. רשת הליכתיות ומרחב ציבורי

9.1

. יש לייצר רציפות של השצ"פ מצפון לדרום.

9.2

. רוחב שבילים ציבוריים לא יפחת מ- 6 מטרים.

9.3

. יש לאפשר בהוראות התכנית אמצעי הנגשה מכניים במעברים אלו בכדי לגשר באופן נגיש על הפרשי הטופוגרפיה לכיוון הרק"ל.

9.4

. יש להראות השתלבות מערך ההליכה בתכנית לרבות חיבורים נגישים )רגליים ומכניים( עם הבינוי הקיים ומפלסי הקרקע שלו מדרום לתכנית.

. ההפרשות המבונות לצרכי ציבור ימוקמו עם כניסות ישירות איכותיות ממפלס הקרקע של המרחב הציבורי.

. יש לחייב כי כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה מהמרחב הציבורי ו/או מזיקת ההנאה. ניתן להרחיב יחידות מסחר אל מעל/מתחת לקרקע בתנאי שכל יחידה כאמור נגישה

- 16 -

בכניסה במפלס הקרקע.

11.1

יש לאפשר חזית מסחרית מיטבית ולקבוע בהוראות התכנית כי לא יותר מיקום ממ"דים בקטעי החזית הפונים אל כיכר או רחוב

11.2

קומת המסחר תותאם להנחיות המרחביות למסחר , כולל גובה קומה מקסימאלית למסחר.

11.3

יקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר רוחב מדרכה מיזערי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף.

. תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה. במפגש של חצרות גני

ילדים עם המרחב הציבורי כלפי שצ"פ יקבע כי יש לשמור על רצועת גינון )באפר( שלא יפחת

מ 1.2 מ'.

. תנאי להפקדה יהיה הצגת חתכי פיתוח ובחינה של אופן השתלבות הבינוי בטופוגרפיה המוצעת תוך צמצום קירות תמך ופיתוח ראוי בתיאום אדריכל העיר.

. במסגרת התכנון תיאסר הקמת קירות תמך של יותר מ - 3 מ' גובה. יש להימנע בכלל מקירות

תמך ככל הניתן.

. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן )אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו'(. פירי אוורור למיניהם לרבות אוורור חניונים ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ועד לגג המבנה, יבחנו נקודתית פתרונות להטמעה בפרטי הפיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות )ברזי כבאות וכד'( בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב )כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט(. בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים

חשמליים. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

. גגות המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית. יש לחייב בהוראות התכנית שטח משמעותי ונגיש לפיתוח גגות החניונים כגגות ירוקים, יצירת גינות גג בעלות עומק שתילה כמפורט לעיל.

יש לאפשר על גגות המבנים התקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת/סולארית. בכל מקרה

יש לשמור על גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מערכות וכו'.

. יש לקבוע הוראות לשלביות ביצוע להבטחת מימוש השטחים כלל השימושים והשטחים הציבוריים בד בבד עם פיתוח ובינוי השטחים הסחירים. יש לבחון התכנות לבינוי פינוי בינוי.

- 17 -

. יש לשמור על גמישות סטטוטורית גבוהה ככל הניתן. יש לקבוע כי נספח הבינוי מנחה בלבד

למעט הנושאים החשובים שיקבעו כמחייבים )גובה, קווי בניין, מס' קומות ומיקום עקרוני של בינוי למגדלים( וכי הנספח מדגים בלבד לנושאים העיצוביים.

. בשל גודלה ומורכבותה של התוכנית, ולאור השינויים המשמעותיים במבוקשים במסגרת חוו"ד זו- תנאי להפקדת התוכנית )או לכל הפחות תנאי להיתר בניה ראשון( יהא אישור אדריכל העיר לתוכנית בינוי ופיתוח לכל שטח התוכנית בקנ"מ 1:500 אשר יכלול עקרונות לעיצוב אדריכלי, פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי פיתוח, מיקום מבואת הכניס ות למבנים ולפונקציות הציבוריות, מיקום שטחי המסחר וחלוקתם, ציון מפלסי החנויות בהתאם למפלס רחוב מרגלית, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי.

. עיצוב הבניינים יהיה בהתאם למדיניות אדריכל העיר לבנייה באבן למגדלים בירושלים.

אדר' שמואל זלצר

צוות אדריכל ראשי

אגף רישוי ופיקוח

- המח' להיטלי לא התקבל

השבחה

- ייקבע בהוראות התוכנית כי, הכניסה מהמרחב הציבורי אל אורכה של החזית המסחרית, תהא כניסה נגישה.

המחלקה

- ייקבע בהוראות התוכנית כי, לאורכם של הרחובות המוצעים, תהא מדרכה לנגישות

רציפה.

- תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים לא התקבל

ותכנון

תוכנית מס' 1189232

יועץ תנועה - משרד רעמ

אגף תושייה - מוצע תב"ע לשכונה חדשה רמות חנה, התוכנית קובעת יעודי קרקע למגורים, תעסוקה, צוות בקרת תכנון מסחר ומוסדות ציבור

תנועה

הערות לתוכנית:

-1 נספח התנועה אינו מספיק מפורט, יש להציג את מערכת הדרכים בצורה מלא ומפורטת-

יש להבהיר

- 18 -

-2 יש להראות בתשריט מוצע (גם בנספחים הנוספים) את שינוי היעוד והרחבת זכות הדרך בכדי לשמר את התכנון התנועתי של התחברות השכונה לרח' מירסקי -3 יש לסמן את קויי זכות הדרך ולהציג את הסימון במקרא- יש לתקן לפי הסעיף הקודם -4 יש להראות המשכיות התוכנית, התחברות התוכנית לדרכים קיימות- יש להראות איך מעגל התנוע עובד ללא ההתחברות להמשך ואיך אותו מעגל תנועה עובד עם ההתחברות לתוכנית .8320 כרגע שתי התוכניות דורסות אחת את השניה וזה לא ברור -5 בדרך הדרומית אשר אמורה להתחבר לדרך הקיימת יש להראות תכנון של מלא זכות הדרך ולא רק את החלק המחובר לתוכנית- עדין לוקה בחסר, יש להרחיב את גבולות המדידה להראות כי הצומת עובדת

-6 יש להציג את הפתרונות בצמתים לדוגמא צומת ,2/3 מה הפתרון?- יש להראות כי הצמתים יכולים לעבוד בעתיד אנו לא מחברים לאוויר -7 הדרך צריכה להיות ברמת פירוט יותר גבוהה, להוריד את הסימון הצהוב ולסמן ניתוב, מדרכות, מפרצי חניה, הלעה והורדה לטובת מוסדות ציבור וכו'- יש להוריד כווים כפולים ולסמן אלמנטים תנועתיים בקווים יותר בולטים לדגמא אי תנועה -8 מדוע לא מוצע חיבור של כביש 3 מערבה לכביש הקיים ללא מוצא?- בדומא להערה לסעיף 6

-9 יש להציג פתרונות חניה לכל מגרש באופן ברור ע"פ דרישות החניה וצורת ההתחברות של הכניסות לחניונים לרחוב ולא באופו סכמתי- יש לתכנן להראות כי החניונים ופתרונות החניה אפשרים כולל רמפות מתפקדות ונכונים

-10 יש להוסיף טבלת מאזן חניה אשר תראה יחס היצא מול דרישה לקמות החניות- יש לסמן את מס' המגרשים בבירור, קשה להבין מטבלת מאזן חניה על איזו מגרש מדובר -11 חלק מחתכי האורך של הדרך מאוד חדים ואינם מתאימים להתחברות למגרשים, חניות לאורך הכביש ומעבר אוטובוסים. יש לבדוק ולתקן שיפועים -12 יש לשלוח גם את תקנון התוכנית ותשריטים מתוקנים לבדיקה חוזרת חוו"ד ראשונית לתכניות "רמות אלון צפון". (3 התכניות של רמות אלון צפון במאוחד), ניתנה ביום .11-12-2022 ע"פ נתוני כמות יח"ד שהיו ידועים בזמנו כדלהלן.

- מתחם א' - תכנית 921353 - 1,200 יח"ד (או 1,318 יח"ד).

האגף למבני דת - מתחם ב' - תכנית 921239 - 600 יח"ד.

- מתחם ג' - תכנית ללא מס' בשלב זה - 800 יח"ד.

סה"כ 2,600 יח"ד (או 2,718 יח"ד).

אופי אוכלוסיה: חרדי.

- 19 -

בהתאם לנתונים מעודכנים של מדיניות התכנון בדבר כמות יח"ד (שניתנה לתכנית נוכחית)

, רצ"ב חוו"ד מעודכנת

- מתחם א' תכנית 921353 - 1,140 יח"ד

- מתחם ב' - תכנית 921239 - 642 יח"ד.

- מתחם ג' (נוכחי) - תכנית 1189232 - 800 יח"ד

סה"כ 2,582 יח"ד (ללא שינוי משמעותי לחוו"ד הנ"ל).

בתי כנסת:

מקדם הביקוש לבית כנסת בשכונה חרדית הינו 3 מקומות (מושבי) תפילה גברים ליח"ד.

בהתאם לכך:

עבור 2,600 יח"ד יש צורך ב- 7,800 מושבי תפילה

ע"פ "מדריך תכנון מוסדות דת - בתי כנסת ומקוואות" של משרד הבינוי והשיכון (מרץ :)2021

בית כנסת ל-200 מתפללים גברים - גודלו 675 מ"ר ברוטו בנוי.

בית כנסת ל-150 מתפללים גברים - גודלו 571 מ"ר ברוטו בנוי.

בהתאם לשטח התכניות והטופוגרפיה, יש לפזר בתי כנסת בכל שטח התכנית, בגדלים שונים (בהנחה שמדובר ב-2,600 יח"ד וכל בתי הכנסת יהיו ל-200 מתפללים, מדובר ב-39 בתי כנסת).

יש להציג לאישור פריסת בתי כנסת.

יש להגדיר בתב"ע אפשרות למקוואות טהרה "גברים" במשולב עם בתי הכנסת, לפחות בחלק מבתי הכנסת (בתי כנסת ו/או מקוואות טהרה). ויש צורך בתוספת % בנייה בהתאם (100-200 מ"ר לכל מקווה).

מקוואות טהרה:

מקדם הביקוש למקווה טהרה בשכונה חרדית הינו 50 %.

בהנחה שב-3 התכניות במאוחד יהיה מקווה טהרה ציבורי אחד (כפוף לבעיות טופוגרפיה -

לבחינה) הרי שיש צורך במקווה טהרה עירוני בגודל בנוי של 800 מ"ר בקומה אחת על שטח מגרש של כ-1,120 מ"ר (במקרה של קווי בניין של 5 מ"ר מכל צד).

בגודל המגרש לא נלקח בחשבון חדר טראפו (מתבקש במקרים רבים), וכן לא נלקח בחשבון תקן חנייה במקרה בו משולב בית / בתי כנסת ו/או פונקציות אחרות במגרש (מקווה פטור - 20 -

מחנייה).

אלו הנחיות ראשוניות, יש להציג פריסה בהתאם להתקדמות תכנון.

בברכה

יצחק הנאו - מנהל אגף מבני דת

12.9.2024

אל: נחמה מילר, רפרנטית מחלקת תכנון העיר

מאת: אבישי פישל, המחלקה למדיניות התכנון

הנדון: חוות דעת מעודכנת לתכנית 1189232 רמות

(חוות דעת זו מתייחסת לגרסה 32 של הוראות התכנית, וגרסה 17 של תשריט מצב מוצע)

1. מיקום התכנית: התכנית ממוקמת בשכונת רמות ברחוב יצחק מירסקי גוש: 30617

חלקות ,99,154-155,162,170-182,186,199,201,203,217,904,999,9999 חלקי חלקות 146,150,152-153,156,158,160-161,166,168-169,247,251,902 גוש 30716 חלקי חלקה ,60 גוש 30728 חלקי חלקה ,49 גוש 31387 חלקי חלקה .999 שטח התכנית: כ-

75.483 דונם.

2. מצב סטטוטורי מאושר: בתחום התכנית המוצעת שטח ריק לפיתוח. התכנית מציעה

אזורי חורשה לכריתה.

3. תיאור התכנית: מדובר בתכנית המציעה בנייה של 13 מבני מגורים הכוללים 800 יחידות

אגף תכנון העיר -

דיור. במגרשי המגורים משולבים שטחי תעסוקה, מסחר ומוסדות ציבור. כמו כן, התכנית המחלקה

מקצה שטחים עבור בתי ספר, אשכול גנים, שצ"פים ושטחים פתוחים. התכנית מציעה למדיניות התכנון

הסדרה של מערך התנועה הקיים והמוצע וקביעת המשכויות תכנונית לתכנית רמות אלון צפון,מתחם א' ומתחם ב'.

4. התייחסות לתכנית המוצעת:

- בסמיכות לתכנית המוצעת מוצעות 2 תכניות נוספות: תכנית 921239 המציעה תוספת של 642 יחידות דיור ותכנית 921353 המציעה תוספת של 1,140 יחידות דיור בשטח שאינו בנוי. בבואנו להעריך את הצרכים הציבוריים שידרשו באזור התייחסנו גם לתכניות הסמוכות.

- פרוגרמה לצרכי ציבור נדרשת:

פרמטרים דמוגרפיים

מצב מוצע

מס' יחידות דיור

900

גודל ממוצע של משק בית

- 21 -

5.5

סה"כ אוכלוסייה (מחושב)

4,950

% שנתון חינוך

%3.2

מספר ילדים לשנתון חינוך

158

צרכי ציבור

ביקוש לצרכי ציבור

הערות

מעון יום

12 כיתות

1.0 דונם בהקצאת קרקע ל-3 כיתות או 440 מ"ר בנוי + 305 מ"ר חצרות לכל כיתה בהפרשה מבונה

גן ילדים

8 כיתות

1.5 דונם בהקצאת קרקע לכל 3 כיתות או 175 מ"ר בנוי + 200 מ"ר חצר לכל כיתה בהפרשה מבונה

תלמוד תורה

35 כיתות

10.0 דונם הקצאת קרקע במגרש ציבורי ייעודי

ישיבה צעירה

17 כיתות

5.0 דונם הקצאת קרקע במגרש ציבורי ייעודי

- 22 -

יסודי בנות

22 כיתות

7.2 דונם הקצאת קרקע במגרש ציבורי ייעודי

תיכון בנות

11 כיתות

4.8 דונם הקצאת קרקע במגרש ציבורי ייעודי

חינוך מיוחד גן – עד גיל 21

8 כיתות

יינתן מענה בשכונות/פרויקטים סמוכים

בית כנסת

9 יחידות

0.5 דונם הקצאת קרקע במגרש ציבורי ייעודי או 400 מ"ר לכל בית כנסת בהפרשה מבונה מקווה

יחידה אחת

65 מ"ר לבור טבילה

טיפת חלב

500 מ"ר

250 מ"ר בנוי לכל תחנה בהפרשה מבונה

מועדון נוער

400 מ"ר

אגף בבית ספר

שלוחת מתנ"ס

400 מ"ר

שימושי חברה/תרבות/קהילה

- 23 -

שטח ציבורי פתוח לפי 3 מ"ר לנפש

16.7 דונם

* בהקצאת קרקע במגרש ציבורי ייעודי ניתן לשלב שימושים שונים בלבד שהתמהיל יתואם מול המחלקה למבני ציבור.

5. המלצות המחלקה למדיניות התכנון:

- על פי מסמכים שהועברו לנו על ידי יועצי הפרוגרמה לתכנית (מר חיים פיאלקוף), עולה כי ניתן מענה לפרוגרמה לעיל מבחינת מספר הכיתות הנדרש, כאשר המענה ניתן בחלקו בשטח קרקעי וחלקו בהפרשות מבונות. עם זאת, התכנון המקורי לתכנית זו היה עבור 800 יח"ד, עם תוספת של כ- %20 הפרשות ציבוריות לטובת השלמות חסרים צפויים עקב התחדשות עירונית בשכונות הסמוכות. להערכתנו, על אף שנראה שהתכנית נותנת מענה פרוגרמתי עבור עצמה, יש לאמץ את החלופה בה מופחת מספר יח"ד ל-800 עם מענה הפרשות ציבוריות נוספות כמענה לסביבה.

- יש לוודא כי השטחים הפתוחים בתכנית יהיו נגישים ואיכותיים ככל הניתן.

השטחים המוצעים ממוקמים בחלקם בטופוגרפיה קשה שאינה מאפשרת מרחב איכותי, לדוגמא תא שטח .405

- יש לוודא בנספח הבינוי כי ליד כל שטח ציבורי, בן אם בנוי או בן אם מדובר בשטח חצר לגני ילדים/מעונות יום, ניתן לראות את גודל השטחים.

- שטחי הציבור המיועדים לצרכי חינוך לא ימוקמו מעל/בצמוד לחניון תת קרקעי וזאת בהתאם לדרישת משרד החינוך.

- יש להגדיר זכויות בנייה בשטחים החומים- %240 עד 6 קומות.

- התכנית הנ"ל והתכניות הצמודות לה (921239 ו-)921353 לא נותנות מענה לתחנת משטרה ותחנת מד"א, התכניות נדרשות לתת מענה לצרכים פרוגרמתיים אלו, כל תכנית שרות אחר או חלק משרות.

- יש לתאם מול המחלקה לתכנון מבני ציבור, מנח"ח ומנח"י שהשטחים הניתנים לצרכי ציבור ישימים בפועל ומספקים את הצרכים הנדרשים. במידה והשטחים המוצעים לא תואמים לשימושים יש להציע חלופות או להפחית את מספר יחידות הדיור המוצע.

- יש לתאם את מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון מבני ציבור, כתנאי להיתר בנייה של המבנה.

- ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4 - יש לתאם מיקום שטחי בתי הכנסת מול האגף למבני דת.

- יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטחים הציבוריים בתחום הבניינים ייוחדו לרשות המקומית ויתוכננו כיחידות עצמאיות בעלות כניסה נפרדת.

- יש לקבל חוו"ד מחלקת נכסים לעניין הסעיפים הרלוונטיים שיש להוסיף בהוראות התכנית.

- יש להציג פתרונות חניה לכל מגרש ולקבל חוות דעת מאגף תושי"ה בכל הנוגע לחיבור התכנית עם הדרכים הקיימות והמוצעות בתכניות הצמודות.

- נדרשת חוות דעת של המחלקה לכלכלה אורבנית כדי להבין את הנגזרת של עלויות הפיתוח של תכנית זו, בכל הקשור לעלויות בינוי והפיתוח של השטחים הציבוריים (בין היתר של מבני הציבור, אולמות ספורט, השצ"פים, , קירות התמך והדרכים).

- פילוס המפלסים והקמת קירות תמך יהיו תנאי למתן היתר בנייה לחפירה על-ידי היזם ועל חשבונו.

- יש לציין כי תנאי לאכלוס הראשון של מבני המגורים יהא גמר פיתוח של השטחים - 24 -

הציבורים המצרניים לכל פרויקט (הדרכים, מבני הציבור והשצפ"ים).

- יש להטמיע בהוראות התכנית סעיף כי תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום עם המחלקה למדיניות התכנון של השימושים הציבוריים, הבינוי המוצע והיקף השטחים עבור השימושים הציבוריים השונים.

- ייתכן וחוות הדעת תשתנה לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים, וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיו"ב. נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.

בכבוד רב,

אבישי פישל

מתכנן ערים, מחלקת מדיניות התכנון

העתקים:

אדר' רועי לביא – מנהל אגף תכנון העיר

מר אמנון ארבל – סגן מנהל האגף לתכנון העיר וממונה על תכנון העיר מר עופר אהרון – מנהל המחלקה למדיניות התכנון, אגף תכנון העיר מר יצחק הנאו – מנהל אגף מבני דת

אדר' ענת קליינמן – ממונה על תכנון מבני ציבור, אגף מבני ציבור גב' אפרת גריינמן – ממונה מערך נכסים ומוסדות מנח"ח, אגף חינוך חרדי אד' יעל דרייפוס שקד – ממונה על בקרת תכנון, אגף נכסים גב' יעל בדיחי – ראש צוות, המחלקה לתכנון עיר

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר תכנון פוליגון למגורים בהתאם לתכנית בינוי על שטחים פתוחים מתאר .2000

תוספת יחידות דיור משמעותית

בשכונה.

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה: שלד דרכים חדשות שמתחברות דרך ללא מוצא בשני הקצוות שמתחברת

לשכונה לשתי תכניות מצרניות. שלד הדרכים יושלם

כשרצף התכניות ייבנה.

סביבה ונוף: בתחום אתר טבע עירוני שורק עליון ופגיעה

- 25 -

ברצף שטחים פתוחים.

אחר:

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החברים שנכחו: שירה תלמי באבאי- יו"ר, דן קינן, אבי בן צור, ענת ישראלי, ישי

טלאור / סאוסן אבו זרד-מיעארי, ליזה שיר, ליעוז דוד, קיריל פקטה, חיים כהן, אדיר שוורץ, מתן נחום.

30/09/2024

החלטה:

הוועדה מחליטה לשוב ולדון לאחר קבלת המלצת הוועדה המקומית.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

תכנון כולל

1. שטח התכנית נושק לשוליים הצפוניים של שכונת רמות, בשטח ללא תכנון, ומקודמת במסגרת

פוליגון מורדות נחל שורק שסומן לפיתוח בתכנית מתאר ,2000 ובהמשך לתכנית השלד שהוכנה ע"י העירייה המהווה את הבסיס לתכנון מערך הדרכים ושטחי הציבור. התכנית המוצעת מהווה תכנית שלישית ברצף של תוכניות המקודמות בשטח האמצעי של הפוליגון, שיהוו כולן יחד רצף אורבני לאורך שדרות רמות וירחיבו את שכונת רמות לכיוון צפון ומזרח.

2. תכנית זו מקודמת בהמשך לתכניות 921353 ו –921239 ובתיאום אתן.

3. לשכת התכנון של הועדה המחוזית דרשה שינויים במסמכי התכנית שעמדו בתנאי סף, באופן

שיהיה יחס של %50 קרקע עבור שטחי מגורים מכלל שטח התכנית, בהתאם להנחיות תמא .4/35 טרם הדיון תואמה חלופה עקרונית עם אגף התכנון בה השינוי העיקרי הוא שינוי תא שטח ,302 בחלק הצפון מזרחי של התכנית, מיעוד למבנים ומוסדות ציבור ליעוד מגורים ד', ותוספת של 150 יח"ד בתכנית, כך שסה"כ מוצעות בתכנית 950 יח"ד. צמצום תא שטח 104 ביעוד מגורים ד'

ותוספת תא שטח חדש 702 ביעוד למבנים ומוסדות ציבור ושטח ציבורי פתוח.

4. התכנית כוללת בתחומה שטחים בבעלות עירונית, ובשל כך מחליטה הועדה המקומית להצטרף

כמגישת התכנית.

5. יש לקבל חוות דעת של השמאית העירונית לעניין האיחוד וחלוקה המוצעים בתכנית והתמורות

שמקבלת עיריית ירושלים בהתייחס לשטחים שבבעלות עירונית במצב הנכנס והיוצא.

- 26 -

איכות הסביבה

6. יתוכנן שביל להולכי רגל בחלק הצפון מזרחי של התכנית בתא שטח בייעוד שטחים פתוחים כרצועת

מעבר לתשתיות והמשך למעבר בתוכניות הגובלות ממזרח. יש לבטל סימון זיקת ההנאה למעבר רכב בשטחים פתוחים בתא שטח ,801 ולסמן הנחיות מיוחדות למעבר תשתיות ובאופן שלא יתאפשר מעבר לכלי רכב פרטיים, אלא עבור טיפול בתשתיות ורכב חירום ושביל להולכי רגל. השביל יהיה סגור בשער למניעת מעבר רכב פרטי לשטחים הפתוחים. לא יתוכננו תאורה, תשתיות איסוף אשפה או כל מוקד משיכה אחר לבעלי חיים.

7. המרחק מגדר התיל הדרומית של כביש הביטחון עד לגבול ייעוד לבינוי, יהיה 85 מ' כפי שמופיע

בתשריט מוצע מונה מספר .17

8. קו המגע בין הבינוי בחלק הצפוני של התכנית לבין השטחים הפתוחים, יוגדר בהוראות התכנית

כטרסה או קיר תמך נמוך/מדורג שמונע גלישת פסולת, עודפי עפר וכו' לעבר השטח הפתוח.

9. בהתאם לחו"ד המחלקה לאיכות הסביבה, חלק ממבני הציבור בתכנית אינם עומדים בקריטריון

ההצללה עבור החזיתות הדרומיות. יש לערוך בדיקה פרטנית עבור החצרות ולקבוע את המיקום שלהן בשטחים החשופים לשמש.

10. עולה כי חלק מהשטחים הציבוריים הפתוחים המוצעים אינם עומדים בקריטריון ההצללה ומקבלים

הצללה מלאה בעונת החורף – באופן שהבינוי מצל עליהם משלושה כיוונים. יש לתכנן את הבינוי ו / או למקם את השצ"פים באופן שיאפשר חשיפה מרבית לשמש. יש למקם את השצ"פים בסמוך למגרשים ביעוד למבני ציבור, ובאופן שלא יהיו כלואים בין הבניינים.

11. יש להצמיד את השצ"פ המוצע בצמוד לרחוב מירסקי ת"ש ,403 למגרש המוצע למבנים ומוסדות

ציבור בת"ש .202 יש לשמר את חורשת הנערים והעצים הקיימים, ככל הניתן, ולסמן בתחום השצ"פ זיקת הנאה למעבר להולכי רגל, שתחבר בין רחוב מירסקי והרחובות המוצעים בתכנית ולא בתחום המגרש המיועד למבנים ומוסדות ציבור.

12. יש להגדיל את ת"ש 202 שמוצע למגורים, מסחר ומבני ציבור, ולמקם אותו בצורה מלאה יותר על

רחוב מירסקי.

13. תנאי להיתר יהיה אישור הרשות לאיכות הסביבה עבור נספח ניקוז אשר יכלול אמצעים טבעיים

למיתון הנגר ושימור הקרקע בייעוד שטחים פתוחים בתכנית וגם מחוץ לגבול התכנית, עד אפיק הנחל.

14. יש לסמן לשימור ולא לעקירה עצים קיימים בתחום ייעוד שטחים פתוחים. עצי זית בתחום התכנית

יסומנו להעתקה ולא לכריתה.

15. יש לקבוע במסגרת תכנית הפיתוח נטיעת עצים חדשים בתיאום מול אגף שפ"ע.

16. השימושים במסחר יהיו טעונים אישור המחלקה לאיכות הסביבה כתנאי להיתר בניה.

- 27 -

17. תנאי להיתר בניה למבנים המשלבים מסחר יהיה תכנון פיר ייעודי לפליטות זיהום אוויר לגג הבניין

הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח, לאישור המחלקה לאיכות הסביבה.

18. מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות

מזהמים כגון אוורור וכד' בחזיתות המבנים. מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

19. תנאי למתן היתר בניה / חפירה ראשון בשטח התכנית יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לאישור

המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר, התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבניה, חו"ד לגבי היבטים סביבתיים לרבות רעש, ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית, וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות.

20. יש להוסיף לשלבי הביצוע עבור - כי תנאי למתן טופס 4 או תעודת אכלוס לתאי השטח הגובלים

בתא שטח ביעוד שטחים פתוחים יהיה שיקום השטחים הפתוחים שבתחום התכנית, תא שטח .801

21. יש להשלים סקר טבע עירוני בהתאם לחו"ד הרשות לאיכות הסביבה.

22. תנאי להפקדה הוא קבלת חו"ד עדכנית של הרשות לאיכות הסביבה והטמעתה במסמכי התכנית.

23. יש לקבל התייחסות רשות ניקוז נחל שורק לתכנית.

שטחים לצורכי ציבור

24. בהתאם לחו"ד של המחלקה למדיניות התכנון, היקף השטחים לצורכי הציבור המוצע בתכנית, נותן

מענה עבור תוספת של 800 יח"ד עם תוספת של %20 עבור השכונות הסמוכות. המשמעות היא שעבור 950-900 יח"ד המוצעות בתכנית בגרסתה האחרונה, ישנו מענה לצורכי התכנית בלבד.

25. תאי השטח ביעוד למבנים ומוסדות ציבור ששטחם עד 2 דונם יתוכננו %240 ב – 6 קומות מעל

הכניסה הקובעת, ותאי שטח ששטחם מעל 2 דונם יתוכננו %320 ב – 8 קומות מעל הכניסה הקובעת. מספר הקומות מתחת לכניסה יהיה בהתאם למפלס הכביש התחתון. יש לציין מספר קומות מעל ומתחת לכניסה עבור כל תאי השטח ביעוד למבנים ומוסדות ציבור.

26. יש לבטל זיקת הנאה למעבר לרכב חירום בתחום תאי שטח ביעוד למבנים ומוסדות ציבור. יש להציע

מעבר לרכב חירום מחוץ לתחום המגרש ובאופן שלא יגביל את הבינוי וקווי הבניין למגרשים לצרכי ציבור.

27. קו בניין בתאי השטח למבנים ומוסדות ציבור ייקבע ל – 3 מ' בתאי השטח שגודלם עד 2 דונם, ו – 4

מ' בתאי השטח שגודלם מעל ל – 2 דונם.

28. יש לציין בהוראות התכנית כי שטח בנוי לשלוש כיתות מעון יום יהיה 440 מ"ר בנוי עם חצר צמודה

בשטח של 305 מ"ר. שטח כיתת גן ילדים יהיה 130 מ"ר בנוי וחצר צמודה בשטח של 175 מ"ר. יש לציין בטבלת זכויות והוראות בניה בהוראות התכנית גם את שטחי החצרות לשימושי החינוך על פי - 28 -

תקנים של משרד החינוך.

29. שטחי הציבור המיועדים לצרכי חינוך לא ימוקמו מעל/בצמוד לחניון תת קרקעי וזאת בהתאם

לדרישת משרד החינוך.

30. הכניסה אל השימושים הציבוריים במגרשי המגורים תהיה בנפרד מהשימוש הסחיר.

31. לא יותר מסחר במגרשים ביעוד למבנים ומוסדות ציבור

32. תתוכנן במסגרת החניונים במגרשים הסחירים חניה עבור השימושים הציבוריים המופרשים כשטח

בנוי במבנה מגורים . חניה זו תיוחד לרשות המקומית עבור השימוש הציבורי.

33. יש להשמיט סימבול למבנה דת ומבנה חינוך המופיע בתשריט המוצע בתאי שטח למגורים ד',

מגורים מסחר ומבנים ומוסדות ציבור - ,101 ,102 ,103 ,104 .202 השימושים הציבוריים יפורטו בהוראות התכנית.

34. שטחים לצרכי ציבור בשטח בנוי במגרשי מגורים ומסחר יהיו במפלס הרחוב ועם גישה ישירה

ונגישה מהרחוב.

35. לא תותר הקמת מבנה ציבור עם חצר בצמוד לקיר תמך ובאופן שתתקבל חצר קבורה.

36. על מנת להבטיח כי ניתן יהיה לממש את השטחים הציבוריים בתאי השטח למבנים ומוסדות ציבור,

יש להציג נספח בינוי מנחה לבדיקת היתכנות בק"מ ,1:500 אשר יציג חתכים ביחס לטופוגרפיה, וחלוקת השטח הבנוי והחצרות, בהתאם לשימושים שייקבעו בכל תא שטח. אישור הנספחים על ידי אגף למבני ציבור, יהיה תנאי להפקדת התכנית.

37. תנאי למתן היתר בניה לשטח ציבורי בנוי במבנה בתאי השטח המיועדים למגורים / מגורים ומסחר

ומבנים ומוסדות ציבור, יהיה תיאום השימוש והיקף השטחים מול המחלקה למדיניות התכנון, ותיאום התכנון מול האגף למבני ציבור בעיריית ירושלים. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

38. בתחום תאי שטח שבהם מסומנת זיקת הנאה למעבר רגלי לגישור בין הרחובות תותר הקמת דרגנוע

או מעלית ציבורית, על מנת לייצר קישוריות בין השכונה המוצעת לשדרות רמות ולתחבורה ציבורית.

39. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטחים הציבוריים בתחום הבניינים ירשמו על שם הרשות

המקומית במסגרת האיחוד וחלוקה ויתוכננו כיחידות עצמאיות בעלות כניסה נפרדת.

40. המגרשים הציבוריים וההפרשות המבונות יירשמו על שם הרשות המקומית במסגרת האיחוד

והחלוקה המוצעת בתכנית.

שטח ציבורי פתוח ודרכים

41. בכל השטחים הציבוריים הפתוחים יותר להקים מעברים מכאניים לצורך הנגשה בהתאם לתנאי

הטופוגרפיה. אמצעים אלו ייבחנו לעת הוצאת היתר בניה ובתיאום מול אגף שפ"ע וצוות תכנית אב לתחבורה.

- 29 -

42. לא תותר התקנת תשתיות חשמל מעל הקרקע בשטח מדרכות, שטחים ציבוריים פתוחים ומגרשים

ביעוד לשטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור.

43. יש לתכנן רצף מעברים להולכי רגל מרחוב מירסקי ורמות צפונה לרחובות היורדים לכוון השטחים

הפתוחים ושביל הולכי רגל, ביעוד לשביל או לסמן מיקום מעבר ומדרגות ואמצעים מכאניים בתחומי שצ"פ, ברוחב של 5 מ' מינימום, שמקשרים בין רחוב מירסקי לבין השטחים הפתוחים. יש להציג קישוריות והליכתיות בתכנית פיתוח בנספח הבינוי.

44. יש לשנות יעוד ת"ש 406 בצד הדרום מזרחי של התכנית ות"ש 405 בצד הדרום מערבי של התכנית

לדרך ו/או טיפול נופי. שטחים אלו הם חלק מפיתוח הדרך המתחברת לרחוב רמות, דרך מספר ,2 והמשך ישיר לדרך המוצעת בתכנית המצרנית ממזרח .921239 או חלק מפיתוח דרך מס' 2 בתכנית.

45. בחזית הצפון מערבית של גבול התכנית קיימת שארית ללא תכנון (גוש ,30728 חלקה .)49 יש

לצרף לתכנית את השטח בתחום חלקה 49 כך שיהיה גובל לרחוב מירסקי, אין להשאיר שארית ללא תכנון.

תנועה ותחבורה

46. תנאי להפקדה יהיה אישור אגף תושי"ה. יש להשלים את נספח התנועה בהתאם לדרישות אגף

תושי"ה לרבות: פירוט מערכת הדרכים, סימון זכות הדרך על גבי התשריט, להראות התחברות

לדרכים קיימות ותכנון מעגל התנועה בשלב טרם חיבור לתכניות המצרניות, פתרון חניה ברור לכל מגרש על פי תקן החניה ובתחום המגרש, חיבור חניונים תת"ק לרחוב, רמפות לכניסה לחניונים וטבלת מאזן חניה לכל המגרשים לפי שימוש.

47. כל שטח הדרך המתחבר לתכנית המקודמת ממזרח יהיה בייעוד דרך ולא בייעוד של דרך ו/ או טיפול

נופי .

48. לא תותר הפניית קומות חניה לחזית הרחוב או בקומות חשופות לחזית האחורית . בחזיתות ימוקמו

שטחי מסחר / תעסוקה / מגורים. שטחי חניה יהיו בתת הקרקע או בגב הבינוי המוצע בלבד.

49. יש לתכנן מקומות לטעינת רכב בתחום החניונים התת קרקעיים.

50. החניה תהיה על פי התקן התקף ובתחום המגרש בלבד.

51. יש להבטיח רוחב מדרכות מינימלי של 3.5 מ', ולסמן בתכנית הפיתוח רצועת הליכה פנויה

מתשתיות ומתקני רחוב ברוחב 1.30 מ' נטו.

תמהיל, בינוי ויח"ד

52. יש לקבוע כי שטח ממוצע של יח"ד בתכנית יעמוד על 100 מ"ר (כולל ממ"ד). %30 מיחידות הדיור

המוצעות בכל תכנית תהיינה יחידות דיור קטנות, כך ש-%01 תהיינה דירות ששטחן עד 55 מ"ר - 30 -

כולל ממ"ד ו-%02 האחוז הנוספים תהיינה יח"ד ששטחן עד 80 מ"ר כולל ממ"ד."תיקבענה בתכנית הוראות להבטחת רציפות המרחב הציבורי בתכנית, איסור על הקמת דירות גן בקומות הקרקע בחזית לרחוב ותוך הבטחה של שילוב מיטבי של מתקנים טכניים בתת הקרקע"

53. תותר המרה של שימושי מגורים לשימושי מסחר ותעסוקה אך ורק במפלס הכניסה הקובעת הפונה

לדרך אלא באישור הוועדה המקומית.

54. קווי הבניין בתאי השטח המיועדים למגורים ייקבע ל – 4 מ' מגבול המגרש ולא 3 מ' כמסומן

בתשריט.

55. תותר הבלטת מרפסות מעבר לקו בניין עד למרחק של 3 מטרים מגבולות מגרשי מגורים ועד 2 מטר

לשטחים ציבורים.

56. יש להוסיף סעיפי סטייה ניכרת בנושא גובה הבינוי, מס' קומות וקווי בניין.

57. יש להשמיט הערה מתחת לטבלה 5 לעניין גודל מרפסת מינימלי 12 מ"ר.

58. יש לציין בהערה מתחת לטבלה כי מספר הקומות מתחת לכניסה הקובעת ייקבע בהתאם למפלסי

הכבישים הסופיים. יש לקבוע גובה קומה מקסימלי לקומת מסחר, קומת מגורים או מבני ציבור וקומות שירות לחניה ומחסנים בהתאם להנחיות מרחביות.

59. מרחק בין מבני מגורים בתא שטח אחד לא יפחת מ 8 מטר.

60. על הבינוי לגשר על הפרשי טופוגרפיה בצורה מיטבית- מפלס הכניסה הקובעת ילווה את מפלס

הרחוב. לא יותרו קירות תמך מעל ל – 3 מ'.

61. גובה גדרות חצרות יוגבל עד לגובה של 1.2 מטר.

62. בתחום תאי שטח למגורים ומגורים ומסחר, לא תותר חנייה פתוחה לשמיים. החניה תהיה בתת

הקרקע או במפלסי חניה בנויים בלבד. לא תותר הפניית קומות חניה לחזיתות החיצוניות.

63. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרשים לבינוי בהיקף של לפחות עץ בוגר

אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש (כולל עצים קיימים לשימור).

64. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, לרבות חניה, גג חניה יהיה

עומק אדמה של לפחות 1.5 מטר לטובת נטיעת עצים בוגרים. על גגות מבנים (גג ירוק) ניתן להסתפק בעומק אדמה של 1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון.

65. יש לקבוע בהוראות התכנית כי לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד או בתחום שצ"פ, אלא

כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתחום מגרשי המגורים ומגורים ומסחר, בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

66. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרויקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה

וטעינה, תשתיות חשמל). פירי אוויר למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/ או יוטמעו - 31 -

בפרטי הפיתוח. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות בתחום זכות מעבר, שצ"פים ו/ או בחזית למרחב ציבורי.

67. גגות המבנים יעוצבו ויטופלו כחזית חמישית. יש לחייב בהוראות התכנית שטח משמעותי ונגיש

לפיתוח גגות החניונים כגגות ירוקים, יצירת גינות גג עם עומק שתילה. יש לאפשר התקנת אמצעים לייצור אנרגיה מתחדשת / סולארית על גגות המבנים. תישמר גישה משותפת לכל הדיירים לחלק משטח הגג לטובת מיקום מערכות וכד'.

68. נספחי הבינוי יוגדרו כמנחים בלבד למעט, קווי בניין, מספר קומות, גובה הבניינים. יש לתקן בסעיף

1.7 בהוראות התכנית.

כללי

69. ייקבע בהוראות התכנית כי הכניסה מהמרחב הציבורי לחזיתות המסחריות תהיה כניסה נגישה.

70. בתא שטח 202 מוצע שטח בהיקף של 2,650 מ"ר (שטח עיקרי) עבור שימוש של מסחר. יש לבחון

באם נדרש היקף נרחב של שטחי מסחר באזור זה.

71. יש להשלים חו"ד אגף התברואה כתנאי להפקדת התכנית. יש להטמיע הערותיהם במסמכי

התכנית, בתיאום מחלקת התכנון. שיטת פינוי האשפה תהיה בתיאום מול אגף תברואה.

72. יש לקבוע שלביות ביצוע לתכנית בתיאום עם מהנדס העיר, באופן ששטחי הציבור המוצעים

בתכנית ייבנו בד בבד עם שטחי המגורים.

73. יש לקבוע שלביות ביצוע שתבטיח לצד הקמת בנייני המגורים את העברת השטחים הציבוריים

בשטח בנוי במבני המגורים והמסחר לעיריית ירושלים.

74. יקבע בשלביות הביצוע כי פיתוח תאי השטח יהיה בהתאם לפיתוח דרך הגישה אליהם.

75. יש לתקן בהוראות התכנית בסעיף 1.5.5 את סוג הגוש 30617 ל – מוסדר.

76. יש לקבוע בהוראות התכנית בסעיף 1.7 בתחולה לנספח איחוד וחלוקה כי הוא מחייב.

77. לפי ס' 125 בפרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ישנה דרישה להכנת תצ"ר בתכנית

הכוללת הוראות איחוד וחלוקה לכן אין לדרוש הכנת תצ"ר בתקנון ויש להשמיט את תת סעיף 2 בסעיף 6.4 איחוד וחלוקה מהתקנון.

78. תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

79. ככול ומוצעת חניה פרטית מתחת לשטחים ציבורים פתוחים יש לתאם את הנושא עם מחלקת

נכסים כתנאי להפקדה.

80. תנאי להפקדה הוא אישור אגף נכסים על מסמכי התכנית.

81. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע בתכנית פתרונות לחדרי שנאים גדולים.

82. יש להשלים חו"ד חברת החשמל, רשות העתיקות, אגף שפ"ע גננות, אגף שפ"ע אחזקה.

83. שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף

- 32 -

לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית והחלקה ומגרשים מצרניים.

84. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיתוח' – המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות התכנית

85. סעיף 1.2 – יש לתקן את שטח התכנית באופן שיהיה אחיד בכל הסעיפים (,1.2 .)3.2

86. סעיף 1.6 – יש להוסיף תכנית 2167ב' לתכניות המאושרות בשטח התכנית ולציין כפיפות / שינוי.

87. סעיף 1.7 – יש להשלים נתונים ולתקן תחולה לנספח הבינוי וטבלאות איזון והקצאה למחייב /

מחייב חלקית.

88. סעיף 1.8 – יש להוסיף את עיריית ירושלים כבעל עניין בקרקע. העירייה בעלת חלק משטח

התכנית.

89. סעיף 4.1.1 – מגורים ד' וסעיף 4.2.1 - מגורים מסחר ומבנים ומוסדות ציבור - יש להשמיט

שימושים נלווים למגורים, שטחי שירות, מחסנים מערכות טכניות וחניונים.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

מילר נחמה

- 33 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1137868

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: פידלר הדסה רבקה

עורך התכנית: עודד קאסוטו

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 05/07/2023

כתובת עתניאל 3 , גאולים - בקעה

גוש חלקה בשלמות

30016 23 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

על פי תצלום רחוב במערכת העירונית, נראה כי דלת החנייה נסגרה ע"י דלת סורגים. על פי בירור מול עורך הבקשה החלל משמש היום לאחסנה ולא לחנייה.

החצר הקדמית משמשת לחנייה. באם מדובר בחריגה יש לסמן חלל זה כהכשרה ולא כמוצע. בנוסף אין לבטל את מקום החנייה המקורה בהיתר ולהשתמש בחצר הקדמית בתור חנייה.

יש להציע מקום חנייה על פי מידות תקניות בחלל מפלס הקומה בסמוך לשטח הממ"ד המוצע בתאום אגף תושי"ה. בשאר השטח המתייתר ניתן להמיר משטח שירות לשטח עיקרי.

יש להוסיף בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת למס' יח"ד במבנה.

תכנון "קוקייה" בחלל גג רעפים לטובת שימוש בחלל גג רעפים ליח"ד 3 לא מקובלת.

התכנון "שובר" קונטור" ומגביה חלקית את גג הרעפים. יש לשמור על קונטור קיים של גג הרעפים. שימוש לשטח עיקרי בחלל הגג עד גובה 1.80 מ', יש לסמן גובה זה בחתך. בהתאם, יש להסיר קו בנין עילי בתשריט מצב מוצע.

13/12/2023

יש לבחון תוספת חדר מוגן ליח"ד 3 במפלס קומה ב'.

יש למצות את זכיות הבנייה בכל מבנה המגורים. בהתאם לכך, יש להציע תכנון זהה ליח"ד שלא מקבלת התייחסות תכנונית במסגרת התכנית המוצעת.

לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה.

תנאי להפקדת התכנית קבלת והטמעת חוו"ד תושי"ה לענין החנייה והשלמת חוו"ד מחלקת מידע.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של המבנה הקיים ומבני המגורים בחלקות מצרניות.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

23/08/2023

יש להציע מקום חנייה על פי מידות תקניות בחלל מפלס הקומה בסמוך לשטח הממ"ד המוצע בתאום אגף תושי"ה. בשאר השטח המתייתר ניתן להמיר משטח - 34 -

שירות לשטח עיקרי.

בפינה צפון מערבית מוצע פתח כניסה נוסף לקומת המרתף. אין להציע כניסות משניות ליח"ד זו. כניסה ראשית ליח"ד 2 אך ורק ממפלס קומת קרקע בחזית צידית.

יש להוסיף בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת למס' יח"ד במבנה.

תכנון "קוקייה" בחלל גג רעפים לטובת שימוש בחלל גג רעפים ליח"ד 3 לא מקובלת.

יש לבחון תוספת חדר מוגן ליח"ד 3 במפלס קומה ב'.

בהתאם לחוק ההסדרים סעיף ,14 התכנית בסמכות הוועדה המקומית. ככל שיבחר יזם התכנית להמשיך את טיפול התכנית מול הוועדה המקומית, יש לעדכן את הוועדה בהקדם.

במקרה זה החלטה זו תהיה גם החלטה לוועדה להפקיד את התכנית , כתכנית בסמכות הוועדה המקומית.

תנאי להפקדת התכנית קבלת והטמעת חוו"ד תושי"ה לענין החנייה והשלמת חוו"ד מחלקת מידע.

תיאור חדש להתנגדויות

מצב קיים:

מבנה מגורים בן 3 קומות מעל קומת מרתף עילי וגג רעפים – סה"כ 3 יח"ד.

על פי היתר בנייה מאושר:

קומת מרתף עילי – 2 מקומות חנייה מקורות בתוך המבנה לחזית רחוב ומחסנים לחזית אחורית.

בפועל על פי המערכת העירונית, נראית סגירה של דלת סורגים לחנייה ורכב חונה בחצר. על פי בירור מול

עורך הבקשה, חלל קומה זו משמש בפועל לאחסנה.

קומת קרקע: 2 יח"ד. נגישות בכניסות פרטיות מ 2 החזיתות הצידיות ליח"ד 1 ו .2

קומה א': קומה נוספת ליח"ד 1 ו .2

קומה ב': קומה נוספת ליח"ד 2 ויח"ד .3

קומת גג רעפים ליח"ד 2 ויח"ד .3

התכנית מציעה המרת שטחי שירות לעיקרי ליח"ד קיימות ושימוש בחלל גג רעפים.

1. שינוי במערך ייעודי הקרקע מאזור מגורים 1 מיוחד לאזור מגורים ב'.

2. קביעת בינוי לתוספות בנייה כמפורט להלן:

3. קביעת בינוי להשמשת חלל גג רעפים קיים ותוספת בניה בקומה לשם הרחבת יח"ד קיימת בקומה

שמתחתיה, הכל בהתאם לנספח הבינוי.

4. המרת שטח שירות קיים בקומת מרתף לשטח עיקרי לשם הרחבות יח"'ד קיימות.

5. קביעת קווי בניין לבניה.

- 35 -

6. הגדלת שטחי הבניה בשטח.

7. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה.

8. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

9. קביעת הוראות בגין עצים לשימור.

תכניות מאושרות:

תכנית 3770 משנת 1999 אשר ייעדה את החלקה לאזור מגורים 1 מיוחד. בינוי עד 3 קומות וגג רעפים. %75 בנייה.

תכנית מתאר 62 אשר ייעדה את החלקה לאזור מגורים .1 בינוי עד 3 קומות. %75 בניה מרבים.

היתרים: הוגשו 9 היתרי בנייה – רוב הבקשות נסגרו למעט היתר להרחבת פיר מדרגות ופריצת פתחים.

התכנית בסמכות הוועדה המקומית.

התוכנית הופקדה בתאריך 02/08/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 01/10/2024 .

לתוכנית הוגשה התנגדות עצמית אחת ע"י מגיש התכנית: אליוט ריצ'ארד פידלר.

1. הגדלת קוקיה קיימת בגג רעפים: הבקשה להגדלת קוקיה קיימת והכשרתה אינה חריגה בנוף הרחוב

ואינה מהווה פגיעה. ישנם קוקיות נוספות בגגות מבני מגורים בסביבה.

2. מיקום מקום חנייה מחוץ למבנה: בסיבה הקרובה ישנם רכבים רבים החונים מחוץ למבנים. אנו

מבקשים חניה תקינה מחוץ למבנה בתחום המגרש. הבקשה אושרה ע"י מחלקת תושי"ה.

3. שלביות ביצוע בהתאם לתוספת תכנון ליח"ד מצרנית: למתנגד אין בעיה לתוספת זכויות ליח"ד

המצרנית במבנה. אך שלביות הביצוע בהינף אחד בעייתי, שכן אם הדייר הנוסף אינו מעונין במימוש הליך היתר בנייה, הדבר יהווה כחסם למתנגד לבקש היתר לחלק היחסי שלו במבנה המגורים.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

מאחר והתכנית הינה בסמכות הוועדה המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, ממליצים לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית, להלן:

1. לקבל את ההתנגדות לנושא שלביות ביצוע בהתאם לתוספת תכנון ליח"ד מצרנית: יש לתקן ולהטמיע

בסעיף שלביות ביצוע כי מימוש הבנייה יהיה בנפרד לכל יח"ד במבנה המגורים.

2. לדחות את ההתנגדות לנושא מיקום מקום חנייה מחוץ למבנה:

על פי תצלום רחוב במערכת העירונית, נראה כי דלת החנייה נסגרה ע"י דלת סורגים. על פי בירור מול עורך הבקשה החלל משמש היום לאחסנה ולא לחנייה. החצר הקדמית משמשת לחנייה. מדובר בחריגה מהיתר בנייה בתוקף. אין לבטל את מקום החנייה המקורה בהיתר ולהשתמש בחצר הקדמית בתור חנייה. כמדיניות לא מעוניינים בחניות חיצוניות בעיר ההיסטורית.

3. לדחות את ההתנגדות לנושא הגדלת קוקיה קיימת בגג רעפים:

על פי חוות דעת מחלקת שימור: אין להכשיר או להציע קוקיות ברחוב ובאזור.

המבנה ממוקם באזור בו מרבית הגגות ללא קוקיות. ולא תואם את הנחיות עיצוביות נספח 16 לתכנית אב בקעה.

ניתן להציע חלון "סקיי-לייט" לטובת פתרון החדרת אור ואוויר לשימוש חלל גג הרעפים.

לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

אפי זלצמן מוביל תכניות 10.10.24 אפי זלצמן

- 36 -

- 37 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 759589

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: גבאי אליהו

עורך התכנית: ילנה טורבן

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה:

כתובת הרב עוזיאל , בית וגן

גוש חלקה בשלמות

30166 298 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית בסמכות מקומית לפי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבניה מחליטים לקבל הערת השר ולתת תוקף לתכנית כמפורט:

יש לתקן תשריט מצב מאושר ולסמן את שצ"פ מצפון מערב לתוכנית בהתאם לתוכנית 1042 המאושרת במקום, בתיאום עם מחלקת מידע תכנוני.

יש לתקן את תשריט מצב מוצע בתחום תא שטח 670 ביעוד שצ"פ ולהגדילו בהתאם לתשריט מצב מאושר המתוקן לפי הנחיות חוו"ד זה.

15/05/2024 יש לבחון תוספת של מרפסת בקומה האחרונה כפי שמבוקש על ידי אדריכלית התכנית בכפוף לקבלת הסכמה כתובה של כל הדירות הפונות לחזית זו.

כככול ולא יתקבלו הסכמות כאמור התכנית תפורסם על פי 106ב באמצעות חלוקת הודעות לכל דיירי הבנין, ככול ויוגשו התנגדויות הוועדה תדון בהם, ככול ולא יוגשו התנגדויות התכנית המתוקנת תקבל תוקף.

יש להוסיף סעיף הפקעה בגין השצ"פ בשטח התוכני:. " השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו ע"י הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-,1965 ובכפוף לכל דין".

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

יותר השינוי של קוו הבניין כפי שמוצע עבור מרפסות .

06/09/2023

יצורף נספח בינוי המציג את החזית הצפונית הכוללת 3 מרפסות כפי שמוצע.

תקנון התכנית ייקבע כי יותר ובמסגרת קווי הבניין רק שלוש מרפסות אלה לכיוון צפון\ הוראה זו תהיה מחיית וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

המרפסת לכיוון דרום תאושר מכיוון שהיא מציעה חריגה קטנה בלבד בקוו הבניין ותאפשר מרפסת רגולרית.

- 38 -

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית לבעלי העניין בתחום התכנית ולבעלי העניין במגרשים המצרניים.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

מאחר והתכנית הינה בסמכות המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, ממליצים לדחות את התכנית ולא להפקידה

לפי תב"ע 1042 משנת 1979 הפינה בצפון מערב החלקה ביעוד שצ"פ, חלק משצ"פ המחבר את רחובות בית וגן ורח' עוזיאל. התוכנית לא מציגה נכון את השצ"פ ולמעשה מציעה להקטין אותו

בשטח התוכנית התקבל היתר בניה 2021/0370.00 , לתמ"א תוספות לפי תוכנית 12/07/2023 .10038 תוכנית 10038 קובעת הקלה בקווי בניין לטובת היתכנות ועידוד חיזוק מבנים קיימים. מרפסות כלולות בקווי בניין אלו לפי תוכנית ,615880 עפ"י התוכניות שבהיתר נותר שטח נרחב מספיק להצעת מרפסות בתחום קווי בניין של התוכנית. חריגה מעבר לקווי בניין הנ"ל אינה מקובלת.

בנוסף הקירבה של מרפסות לגבול מגרש תשפיע על היתכנות הרחבות עתידיות למבנים שכנים.

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית המוצעת בשכונת בית וגן ברחוב עוזיאל ,26 גוש ,30166 חלקה .298 התכנית עוסקת בשינוי קווי בניין מאושרים וקביעת קווי בניין חדשים לבקשה אשר הוגשה מכוח תמ"א 38/1 שמספרה .2021/0370.00

התכנית מוגשת בהליך פרסום עפ"י סעיף 106 ב'.

התכנית החלה בשטח המגרש:

תוכנית 1042 משנת -1959 מגדירה את המגרש לאזור מגורים .1 לא נתנה אחוזי בניה נוספים אשר נותנו עפ"י תכנית .62

- 39 -

תוכנית 62 משנת -1959 מגדירה את המגרש לאזור מגורים 1 ב%75 אחוזי בניה, 3 קומות, קווי בניין: קדמי 6 מ', צדדי 4 מ', אחורי 5 מ'.

התכנית מציעה:

1. שינוי יעוד מאזור מגורים 1 לאזור מגורים ב'.

2. שינוי קווי בנין מאושרים בשטח וקביעת קווי בניין חדשים לבניה עתידית של המבנה, ולבניה עתידית של

שלוש מרפסות בחזית המערבית והמזרחית של המבנה, הכל התאם לנספח הבינוי.

3. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

התכנית בסמכות מקומית לפי סעיף 62 א א 4 לחוק התכנון והבניה.

הפרסום על פי 106ב נעשה בעקבות הערת השר על השצ"פ ובקשה לתוספת מרפסת לבניין ההתנגדות שהוגשה לא קשורה לפרסום על פי 106ב.

התוכנית הופקדה בתאריך 22/12/2023 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 20/02/2024 .

לפרסום על פי 106ב הוגשה התנגדות אחת

התנגדות מספר 1 :

מר' אריה דן ת.ז ,24618894 בעל נכס בדירה מס' .2

עיקרי ההתנגדויות:

1. התכנית אינה מציעה מעבר תקין ונגיש לבניין.

2. היזם שינה את התכנית המקורית וצירף שטחים של מעבר לבניין לתוך דירתו בקומת קרקע.

3. אין לאפשר חלון/או דלת לצד מזרח בדירת יזם בקומת הלובי.

4. חניה מס' 7 לא מופיעה בתוכנית או לחילופין שטח התמרון ליציאה וכניסה ממשלישי החניה.

5. חדר עגלות ואופנים אשר תוכננו בקומת לובי הבניין לא מוצג בתכנית נוכחית.

6. ועדת ערר ביקשה מעבר מחדר עגלות לשטח ציבורי צמוד, היזם מעניין לספח את השטח ליח"ד וביטל

את חד' העגלות.

7. אין לספח את השטח הציבורי הצמוד לשביל כניסה.

8. מרפסות לכיוון מערב בקומות עליונות יש לבטלם מאחר והן חוסמות מרפסת סוכה של קומה .2

- 40 -

9. יש לבטל מרפסות סוכה בכל הדירות של היזם.

10. יש לשנות את המיקום המרפסות המוצעות לדירות קיימות מחד' שינה לסלון.

11. חלון הממ"דים של עמודה צפון מערב לכיוון מערב בניגוד להחלטות קודמות להסיט לכיוון צפון ו/או

מזרח.

12. מחסן דירה 2 חלון שפונה לצד מזרח לא הוצג בתכנית נוכחית.

13. הוועדה דורשת רק פרסום בתיבת הדואר, היזם מניח את הודעה מצלם ומציאה את הפרסום. אופן

המסירה לא מאפשר לקבל הודעה על השינויים על ידי בעלי נכס. יש לחייב תמיד שליחת הודעה בדואר רשום לכתובת של מרשם אוכלוסין.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את ההתנגדות ולתת תוקף לתכנית

מכיוון שהתכנית בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1. ההתנגדות שהוגשה לפרסום על פי 106ב לא עוסקת במטרת הפרסום על פי 106 ב ולכן יש

לדחותה.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

- 41 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1214899

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: עמרמי אייל

עורך התכנית: מולדבסקי יצחק

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 12/12/23

כתובת עמנואל זיסמן 14 , חומת שמואל

גוש חלקה בשלמות

29939 90 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה מחליטים על הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

על מנת לתת הזדמנות לכלל דיירי הבניין להצטרף לתכנית ובמטרה ליצור תכנון מיטבי, הוועדה מחליטה כי מגישי התכניות יפנו בכתב לשאר בעלי הדירות אשר לא הצטרפו לתכנית ולהציע להם זאת. עורך התכנית יוכיח כי פנו לבעלי הדירות שלא הצטרפו לתכנית וזאת באמצעות דואר רשום, במידה ובתוך 30 יום מיום קבלת המכתב לא תתקבל תגובה, התכנית תקודם במתכונתה הנוכחית ובתנאים הבאים:

מכיוון שמדובר על תכנית המציעה שטחים המצויים בקונטור הבניין בלבד ללא שינוי חיצוני ניתן לקדם את התכנית .

בנספח הבינוי מוצעת סגירת פרגולה עם חלונות זכוכית למניעת רוחות, יש לבדוק זאת בשלב הרישוי מול התקנות לאישור פרגולות.

27/12/2023 יש לסמן בנספח הבינוי להריסה את כל העבירות הבנייה אשר אינם מוצעים להכשרה במסגרת התכנית .

לפי בדיקה נראה כי מוצעת הפחתה של השטחים המאושרים ביחס למאושר בתכנית החלה במקום, נראה כי מדובר בטעות וכי יש להגדיר את השטחים בהתאם למאושר בנוסף לתוספת השטחים המוצעים החדשים בתכנית בנדון.

יש לערוך את התוכנית ע"פ הערות המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות בעירייה.

יש להוסיף סטייה ניכרת בנושא קווי הבניין.

בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות אישיות בדבר הפקדת התכנית לבעלי העניין בתחום התכנית ובמגרשים המצרניים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש - 42 -

כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965 .

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים קישור רישוי ופיקוח המחלקה - להיטל השבחה.

הוראות התכנית:

יש לציין את מס' יח"ד בטבלה שבסעיף 5 בהתאם למאושר.

בטבלה שבסע' ,1.5.5 יש לשנות את סוג הגוש מ'מוסדר' ל'לא מוסדר'.

בסעיף 4.1.2 א', יש למחוק את המשפט "ובהתאם לקיים בשטח".

בסעיף 7.2 יש לציין כי זמן משוער למימוש התכנית יהיה עד 5 שנים.

יש לקבוע יחס של החלפה לתכניות מאושרות קודמות וכן יחס של כפיפות לתכנית 5166ב'.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

תוספת בניה בקומות קרקע ו א' לשם הרחבות יח"ד רח' עמנואל זיסמן 14 , חומת שמואל.

עיקרי הוראות התכנית:

1. שינוי במערך ייעודי הקרקע מאזור מגורים.

2. קביעת בינוי לתוספות בנייה בקומות קרקע וא', לשם הרחבת יחידת הדיור הקיימת בהן

בהתאם לנספח בינוי ובהתאם לקיים בשטח.

3. קביעת קווי בניין לבניה , כאמור.

4. הגדלת שטחי הבניה בשטח .

5. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה, כאמור.

6. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

- 43 -

התוכנית הופקדה בתאריך 02/08/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 01/10/2024 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 :

הוגשה ע"י אורטל כהן, שכנה, דיירת בביין.

עיקרי ההתנגדויות:

1. בתכנית שהוגשה מוצג מצג שווא של פרגולה בצד מערב, אולם מדובר בפרגולה סגורה שסגורה

בחלונות בכל כיווניה וכוללת חלונות גג ומערכת הצללה חשמלית. כעת בשל הגשת הבקשה הוסרו החלונות על מנת להציג מצג אחר, אך מדובר בעבירת בנייה. השבת הפרגולה למצבה קודם, לפני פירוקה הזמני, מהווה מטרד חמור עבור המתנגדים לטענתם, זאת בשל לכלוך, אשפה ומוקד לחתולים מחוץ לחלון סלון המתנגדים כאשר הגג שלה לטענתם עובר את גובה רצפת הקומה שלהם. מדובר בתוספת בנייה שמשמשת כשטח עיקרי בדירה.

מבקשים לפרקה.

2. גדר חריגה בגובה וקיבוע קורות בניגוד לחוק בצידו במזרחי של הבית. בגובה של 3 מטרים. מייצר מטרד

ומכער את חזית הכניסה לבניין. מטרד אישי בשל צבירת לכלוך וחתולים שמסתובבים בסמוך למרפסת שנמצאת בגובה הגג.

3. תקרה יצוקת בטון באופן בלתי חוקי בצידו המזרחי של הבניין יצק המגיש תקרה שלא בהיתר ובשלב זה

מונחים שם המזגנים שלו. זאת אף על פי שקיים שטח מיוחד למזגנים עם מסתור. נבקש להשיב את המצב לקדמותו.

המלצת מהנדס העיר

לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים לוועדה המקומית לדחות את ההתנגדויות מהנימוקים הבאים :

1. לקבל חלקית את ההתנגדות בנוגע לפרגולה המערבית- ביחס לטענה שהיא סגורה ומשמשת

כשטח עיקרי וביחס לטענה שהיא בגובה הרצפה של המרפסת שמעליה: הצבת הפרגולה תבחן בשלב הרישוי בהתאם לתקנות ולהנחיות המרחביות לאישור פרגולות וכן מול פיקוח הבנייה העירוני.

יש לעדכן את נספח הבינוי בהתאם בתיאום עם מחלקת תכנון עיר.

- 44 -

2. לקבל חלקית את ההתנגדות ביחס לטענה של קיבוע קורות והקמת גדר בגובה של 3 מטרים בקו

בניין בחזית קדמית: יש לסמן להריסה את הבינוי הקיים ללא היתר בחלק המזרחי של התכנית אשר

לא מוצע להכשרה במסגרת התכנית.

3. לקבל חלקית את ההתנגדות בדבר הטענה ליציקת בטון ללא היתר בחלק המזרחי של התכנית

והצבת מזגנים על גבי גג השטח העיקרי המוצע להכשרה: מאחר ומדובר בשטח בתחום קונטור המבנה ניתן לאפשר הכשרת השטח הנ"ל, אך יש למקם את מעבי המזגנים בתחום מסתור המזגנים הקיים.

4. לדחות את כל יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

- 45 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1104819

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: לאל ראובן

עורך התכנית: שמואל יהושע

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 11/07/2023

כתובת מחניים ,10 שכונת מחניים

גוש חלקה בשלמות

30104 111 כן

30104 113 כן

30104 7 כן

30104 135 לא

30105 67 לא

30105 68 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית החליטה הוועדה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. יש להרחיב את גבולות התכנית מצפון מערב באופן שיכלול חלק מהשצ"פ בחלקה

,67

ולקבוע בשטח זה אזור פריקה וטעינה.

2. התכנית תציע את הרחבת הדרך הקיימת באופן שיבטיח רוחב מדרכה של 3.5 מ'

בקטע

15/10/2023

המשיק לחלקה, בהתאם למדיניות רק"ל.

3. בהתאם למדיניות הציפוף לאורך הרכבת הקלה מספר הקומות יקבע ל- 10 קומות

ממפלס הרחוב. קווי הבניין יהיו בהתאם למדיניות.

4. לא יותר ניוד זכויות משטחים שאינם למגורים, לרבות מרפסות, לשטחי מגורים

וייקבע

בהוראות התכנית כי סטייה מהוראה זו תיחשב סטייה ניכרת.

5. קומת הקרקע בחזית המשיקה לציר הרק"ל תיועד לשימוש מסחר/תעסוקה

- 46 -

מחייב.

התכנית תכלול פירוט של הבינוי המוצע בקומת הקרקע ובכלל זאת ציון שטחי ומפלסי פיתוח, מיקום מבואת הכניסה למבנה, מיקום שטחי המסחר וחלוקת שטחי המסחר, ציון

מפלסי החנויות בהתאם למפלס הרחוב, מיקום כניסה לחניון ומיקום השטחים הטכניים.

6. יקבע כי תותר המרת עד %25 משימושי המגורים בתכנית לשימושי תעסוקה.

טבלת

השטחים בהוראות התכנית תערך בהתאם.

7. יוקצה שטח בשיעור של עד 10 מ"ר עבור מרפסת לכל יח"ד, כחלק מזכויות הבניה

המירביות. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם.

8. %20 מיחידות הדיור יהיו קטנות בשטח של עד 80 מ"ר.

9. על מנת להבטיח מרחב שימושי ראוי להולכי הרגל לאורך המדרכה כלפי ציר רק''ל

ייקבע בתכנית יחס של "החלפה" לתכנית 8593" תנאים להצבת פרגודים לבתי אוכל"

וייקבע כי לא תותר "סגירת חורף" או קירוי לילי עבור עסקים לאורך ציר הרק"ל אלא אם יוותר רוחב מדרכה מינמלי של 3.5 מ' מעבר לסגירת החורף. יש להתמיע תכנית פיתוח

/ ביצוע של קו כחול בניספח הבינוי.

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת חוות דעת תכנית אב לתחבורה.

11. לאור העובדה כי מדובר בבניין על ציר הרכבת הקלה ומדובר על חלקה מאוד

קטנה , ניתן

פטור מלא מחניה.

12. צרכי ציבור:

13. על התכנית להציג הפרשה מבונה בגודל של כ-140 מ"ר בשימושים עבור חברה,

רווחה

וקהילה.

- 47 -

בינוי ופיתוח

14. נגישות - יש להוסיף בהוראות התוכנית כי, הכניסה מהמרחב הציבורי אל

הפונקציות

השונות בבניין, תהא כניסה נגישה.

15. מפלס הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50

ס"מ לכל

היותר ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

תברואה

16. תנאי להיתר יהיה תיאום פתרון האשפה ומיקמו עם אגף תברואה.

17. להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה

ימוקמו

ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות

במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש,

פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין.

נכסים

18. לאור העובדה שהתכנית כוללת מספר חלקות יש לצרף לתכנית נספח איחוד

וחלוקה

הכולל טבלת הקצאה וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה )תכנית איחוד וחלוקה(, תשס"ט,-2009 יש לסמן בתשריט המוצע את התחום הכולל הוראות איחוד וחלוקה.

19. תנאי להפקדה יהא אישור טבלת איזון הרצאה.

איכות הסביבה

20. יש להוסיף להוראות התכנית סעיף הריסה הקובע כי תנאי לתחילת עבודות יהא

הריסת

הבינוי המוצע להריסה במסגרת התכנית.

- 48 -

21. סככות וחריגות בנייה לתחום השטחים הציבוריים יסומנו להריסה. תנאי לתחילת

עבודות יהא הריסת הפלישות בפועל.

22. הבינוי בתת הקרקע יהיה כפוף לתמ"א /34ב/4 – ניהול מי נגר.

23. תנאי להיתר בניה הגשת תכנית פיתוח לשטחים צציבורים המצרניים רח' אליפז,

מחינים,

גולדה , שמואל הנביא תנאי לאיכלוס ביצוע עבודות על פי תכנית המאושרת.

24. תנאי לטופס 4 לבניין יהיה נטיעת עצים בוגרים כל 7 מטר בחזית המבנה הפונה

לרחובות

הראשיים, לשביעות רצון מחלקת שפ"ע.

25. לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי

העניין

בשטח התכנית.

26. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון

של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב

שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

לאור העובדה כי השצ"פ בחלקה 67 בגוש ,30105 מצפון מערב לתכנית משמש את חנויות המסחר כאזור פריקה וטעינה, יש להרחיב את גבולות התכנית מצפון מערב באופן שיכלול חלק מהשצ"פ בחלקה ,67 עד לגבול התכנית המערבי, ולקבוע שטח זה כ"דרך", וזאת על מנת להסדיר את המצב הקיים בפועל.

יש להסדיר את הגישה לרכב עבור פריקה וטעינה עם אגף תושייה וצוות תכנית אב 23/08/2023

לתחבורה.

במסגרת התכנית מוצע חריגה מקו בניין לתוך תחום הדרך עבור מרפסות זיז בעומק 1.5 מ'. לא ניתן לאשר חריגה זו. מענה למרפסות יינתן בתחום המגרש. בהתאם לכך יש להסיר את ההוראות בסעיפים 4.1.2 (א) , 4.1.2ה.,8 .4.3.1 התכנית תציע את הרחבת הדרך הקיימת באופן שיבטיח רוחב מדרכה של 3.5 מ'

בקטע המשיק לחלקה, בהתאם למדיניות רק"ל.

- 49 -

התכנית מציגה נסיגה בקומות ח' וט', דבר אשר מייצר חוסר אחידות בחזית. עיצוב הקומות יהיה אחיד ויקבע בשלב היתר הבניה.

על פי נספח הבינוי, נראה כי בחתך הבניין מופיעה בתת הקרקע קומה המשמשת כחלל טכני, יש להבהיר את הצורך או לבטל קומה זו.

לאור העובדה כי מדובר בבניין על ציר הרכבת הקלה ומדובר על חלקה מאוד קטנה , ניתן פטור מלא מחניה.

צרכי ציבור:

על התכנית להציג הפרשה מבונה בגודל של כ-140 מ"ר בשימושים עבור חברה, רווחה וקהילה.

יש להוסיף הוראה כי יש לתאם את השימוש הציבורי מול המחלקה למדיניות התכנון.

מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי יתואמו מול האגף למבני ציבור, כתנאי להיתר בנייה של המבנה.

יש להוסיף הוראה כי ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

בינוי ופיתוח:

נגישות - יש להוסיף בהוראות התוכנית כי, הכניסה מהמרחב הציבורי אל הפונקציות השונות בבניין, תהא כניסה נגישה.

מפלס הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

תברואה:

תנאי להיתר יהיה תיאום פתרון האשפה ומיקמו עם אגף תברואה.

התאום יכלול, בין היתר, הצגת תכנון פינוי אשפה בשו"ט ודחסנית אשפה, חברת אחזקה שתטפל בדחסנית, אישור ממהנדס תנועה לאופן פינוי האשפה, הצגת כתב כמויות עם ניתוח הנדסי של הפרויקט לכמות אשפה.

להטמיע בהוראות התכנית כי מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין.

נכסים:

לאור העובדה שהתכנית כוללת מספר חלקות יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה הכולל טבלת הקצאה וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד - 50 -

וחלוקה), תשס"ט-,2009 יש לסמן בתשריט המוצע את התחום הכולל הוראות איחוד וחלוקה.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף הפקעה.

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים המבונים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

תנאי להיתר בניה יהא אישור הנכסים.

יש להטמיע בהוראות התכנית סעיף תנאים למתן היתר כמפורט להלן:

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי: חברה, רווחה וקהילה ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן בנספח הבינוי במסגרת האיחוד וחלוקה המוצעים..

תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד".

איכות הסביבה:

אוורור החדרים יינתן עפ"י התקנות בשלב היתר הבניה.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף הריסה:

תנאי לתחילת עבודות יהא הריסת הבינוי המוצע במסגרת התכנית.

סככות וחריגות בנייה לתחום השטחים הציבוריים יסומנו להריסה. תנאי לתחילת עבודות יהא הריסת הפלישות בפועל.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תנאי למתן היתר אכלוס:

תנאי למתן טופס 4 יהא שיקום מדרכות, כבישים וכל התשתיות אשר יפגעו מעבודות הבניה.

תנאי למתן טופס 4 יהא ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור.

תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים. השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי ציבור יועברו - 51 -

לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/ או שיעבוד.

ניהול מי נגר, יש להחליף סעיף 4.1 (יא) בהוראות התכנית בהתאם לכתוב:

הבינוי בתת הקרקע יהיה כפוף לתמ"א /34ב/4 – ניהול מי נגר.

תנאי לטופס 4 לבניין יהיה נטיעת 3 עצים בוגרים בחזית המבנה הפונה לרחובות הראשיים, לשביעות רצון מחלקת שפ"ע.

לקבוע כי תנאי להיתר יהיה הכנת תצ"ר- מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית/ מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם תכנית לצרכי רישום (תצ"ר)

שתוגש בתוך שלושה חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור יו"ר הוועדה המקומית.

לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

השלמת חוות דעת ועדכון התכנית במידת הצורך מהמחלקות השונות כפי שנדרשו אגף תברואה, חברת חשמל לישראל, הרשות הארצית לכבאות והצלה, אגף שפ"ע -

מח' גננות-עצים ותכנון ותכנית אב לתחבורה.

הערה:

הערות טכניות

הוראות התכנית:

יש להסיר את ההוראות הקשורות בבניית מרפסות זיז בסעיפים 4.1.2 (א) , 4.1.2ה.,8 .4.3.1

סעיף 4.1.2 (ד)1 יש להחליף כמפורט להלן: גובה הבינוי בטבלה 5 הינו מחייב וכל סטיה ממנו תחשב כסטיה ניכרת.

- 52 -

סעיף 4.1.2 (ד)3 להסיר הערה – "למעט בליטות של גגונים עפ"י תקנות בנייה במרווחים."

סעיף 4.1.2 (ה)1 להסיר הערה "ומעליו בקומה העשירית נסיגה של 2 מטר לפחות בחזיתות הפונות אל הדרך".

סעיף 4.1.2 (ה) 3,4 להסיר.

סעיף 4.1.2 – 9,12 להסיר.

סעיף 4.1.2 (יא ) לתקן כמפורט בסעיף 14

סעיף 4.1 (,6 )5 להסיר.

טבלה 5 – יש לציין את מספר הקומות מתחת לכניסה הקובעת. למחוק הערה א יש להוסיף סעיף "דרך מאושרת" סטנדרטי. יש לתאם מול אגף תושיה ולהגדיר כי תותר פריקה וטעינה עבור המסחר המוצע בתחום הדרך.

יש לבטל פרק 4.2 שטח ציבורי פתוח.

יש להוסיף סעיף 3.2 מצב מאושר, בהוראות התכנית.

יש לסמן קו בניין תת קרקעי בתשריט.

תיאור חדש להתנגדויות

מטרת התכנית:

הריסת מבנה קיים והקמת מבנה חדש בן 10 קומות למגורים עם חזית מסחרית. שינוי יעוד משצ"פ לדרך מוצעת לצורך הסדרת הפריקה לטובת המסחר, ברחוב מחניים .10 הוראות התכנית:

1. שינוי ייעודי הקרקע מ אזור מגורים 2 מיוחד, שטח לשימור ושיקום ושצ"פ לייעוד מסחר ומגורים ודרך

מוצעת.

2. קביעת הוראות להרחבת דרך.

3. קביעת השימושים למגורים עם חזית מסחרית.

4. קביעת הפרשה בשטח בנוי 140 מ"ר לשימוש ציבורי.

5. קביעת שטחי הבנייה בשטח ל- 4,121 מ"ר כוללים. מהם 3,040 מ"ר שטחי בנייה למגורים (2,140 מ"ר

שטח עיקרי מעל הקרקע, 900 מ"ר שטח שירות מעל הקרקע), 250 מ"ר שטח למסחר, 140 מ"ר למבני ציבור, 691 מ"ר שטח שירות לאחסנה מתחת לקרקע.

- 140 מ"ר שטח עיקרי מעל הקרקע למבנים ומוסדות ציבור - 53 -

- 250 מ"ר שטח עיקרי מעל הקרקע למסחר

- סה"כ %874 אחוזי בנייה מירביים למגורים

6. קביעת מספר קומות ל- 10 קומות מעל 2 קומות מתחת למפלס הכניסה הקובעת.

7. קביעת חזית מסחרית במפלס הרחוב.

8. קביעת קווי בניין לבינוי המוצע

9. קביעת הוראות להריסת מבנים

10. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה

11. קביעת שלביות ביצוע

התכנית הינה בסמכות מחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 26/07/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 24/09/2024

לתוכנית הוגשו 10 התנגדויות

התנגדות מספר 1 :

צחי ויטלזון בשם תכנית אב לתחבורה ירושלים

עיקרי ההתנגדויות:

1. אי הכללת דרישות תחבורה בתכנית המתאר בתכנית המוצעת כתנאי להיתרי בנייה- יש להטמיע

בהוראות התכנית את הדרישות לתאם את הבנייה עם תכניות הרכבת הקלה כתנאי להיתר בניה, לאור מיקום השטח הגובל בקו הכחול של הרכבת הקלה.

2. חדירה לזכויות הדרך- התכנית חודרת לתחום הדרך ואינה כוללת את ההנחיות לתחום תכנית הקו

הכחול כפי שנדרש בחוות הדעת. חשוב לציין כי כל חדירה לזכויות הדרך מחייבת אישור צתא"ל והתכנית לא כוללת הוראות מספקות שמונעות חדירה כזו, בייחוד כאשר ישנה סבירות גבוה לביצוע מקביל של הקו הכחול והפרויקט האמור.

3. הקמת מרפסות זיזיות מעל זכויות דרך- הקמת מרפסות עשויה להפריע להקמת הרכבת הקלה

ולתחזוקה העתידית שלה, ישנה גם התנגדות של העירייה לנושא זה בהיבט נכסי. בנוסף לכך שהמרפסות עלולות להוות מפגע להולכי רגל, כולל טפטוף מים ממזגנים וצמחים.

במידה והוועדה תבחר בכל זאת לאשר את המרפסות, אנו מבקשים להתנות את הקמתן בכך שהבנייה תתאפשר רק לאחר סיום כל העבודות ההנדסיות הקשורות לרכבת הקלה ובכפוף לתיאום מלא עם צוות תכנית אב לתחבורה (צתא"ל). חשוב להבטיח כי לא תהיה כל הפרעה להקמת הרכבת, תחזוקתה או תפעולה, כתנאי להיתר הבנייה של המרפסות.

- 54 -

4. עומס מבני מוגבר- חו"ד של צתא"ל קובע מגבלת עומס של 180 קילו פסקל על המבנים המתוכננים. יש

לדרוש חו"ד קונסטרוקטור שתאשר את היכולת המבנית לתמוך בעומס זה.

5. תיאום לקוי עם צתא"ל- חו"ד קובעת כי לא ניתן להחיל בעבודות בטרם סיום תיאום עם צתא"ל בנוגע

לתשתיות הרכבת הקלה, כולל מסמך הנדסי מחייב שיבדוק את ההשפעה ההנדסית של הבנייה על תחנות הרכבת ומנהרותיה. הוראה זו לא הוטמעה באופן מספק בתכנית המוצעת המופקדת.

6. התכנית כפי שהיא מופקדת כעת אינה עומדת בדרישות התחבורתיות וההנדסיות הנדרשות למניעת

פגיעה בתשתיות הרכבת הקלה העלולה להביא להפרעות הן בשלב הביצוע והן בעתיד. נבקש לתקן את כל ההוראות והסעיפים בהתאם להנחיות צתא"ל ולהטמיע אותם באופן מלא בתכנית המוצעת.

התנגדות מספר :2-10

בלהה יחזקאל, מחניים 6

יהודה יחזקאל, מחניים 6

שמואל גרייזמן, מחניים 8

יעקב ישראל זדה, מחניים 8

חנה סגל, מחניים 6

יצחק דוד פנט, מחניים 8

לאה פנט, מחניים 8

אבלין סטרו – בעלת זכויות בחלקה 30104/8 תת חלקה 4 אמנדה סטרו - בעלת זכויות בחלקה 30104/8 תת חלקה 4

עיקרי ההתנגדויות:

1. מבקשים שפתרון הפריקה יהיה בתוך המבנה המוצע ולא ברחוב אליפז. חנית משאיות ופריקה ברחוב

פוגעת בהולכי רגל וחוסמת את המעבר ברחוב. בנוסף, מהווה מטרד לכלוך ורעש.

2. פתרון חנייה ככל שניתן בתחום החלקה. בבדיקה מקצועית מסתבר שאפשרי להראות גם חנייה וגם

אזור פריקה בתחום החלקה בתת הקרקע.

3. הרחקת קו הבניין מהדרך ברחוב מחניים שרוחבו 6 מ', לפחות 3.5 מ' כמקובל בתכניות ציר רק"ל ויצירת

מדרכה ראויה לפני הכניסה לבניין.

4. מוצעות 24 יח"ד בלי חניה. מבוקשת הקטנת מספר יח"ד המוצעות להקטנת הלחץ בנושא החנייה

ברחוב. בנוסף, שטחי החניה ימשכו קונים שיחנו ברחוב גם כן. גם היום ישנה מצוקת חניה ברחוב.

5. התליית ביצוע בפועל של התכנית במימוש בפועל של הרכבת הקלה.

6. אנו מבקשים שהוועדה תקיים סיור בשטח כדי להתרשם מהמצב הקיים ומהמצוקות הקיימות באזור.

7. קביעת קו בניין 0 בגובה 10 קומות מהווה סטייה חמורה מהמקובל בשכונה. לא ייתכן שדיירים שמאחורי

התכנית, הצמודים אליה בקיר בית משותף ובהמשך, ייראו מול עינים חומה בגובה 10 קומות.

- 55 -

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלקית את ההתנגדויות על פי הפירוט הבא:

1. לקבל את ההתנגדות של צוות תכנית אב לתחבורה ירושלים -

יש להטמיע במסמכי התכנית את כל הדרישות לתיאום עם צתא"ל כתנאי להיתר כפי שהוצג בחוו"ד של צתא"ל מאוגוסט .2023

2. יש לבטל את הסימון של מרפסות מעל זכות הדרך, מענה למרפסות יינתן בתחום המגרש. לא יותר

בינוי מעל זכות הדרך שמהווה פגיעה בתכנון, ביצוע ותחזוקה של קו הרק"ל.

3. תנאי לאישור התכנית הוא הצגת חוו"ד קונסטרוקטור לעניין מגבלות עומס במבנים מתוכננים

הגובלים לרק"ל ואישור צתא"ל.

4. יש להטמיע במסמכי התכנית כי לא ניתן יהיה להתחיל בעבודות בטרם סיום תיאום עם צתא"ל

בנוגע לתשתיות הרכבת הקלה, כולל מסמך הנדסי מחייב שיבדוק את ההשפעה ההנדסית של הבניה על תחנות הרכבת ומנהרותיה.

5. לדחות את ההתנגדות להצגת פריקה וטעינה בשטח התכנית המוצעת- השצ"פ בחלקה 67 בגוש

,30105 מצפון מערב לתכנית משמש כיום את חנויות המסחר כאזור פריקה וטעינה ולכן קבעו מוסדות התכנון שיש לשנות את הייעוד לדרך ולהסדיר את המצב הקיים בפועל, שכן לשטח זה אין התכנות לשמש כשצ"פ. התכנית מציעה חזית מסחרית בהיקף של 250 מ"ר, היקף זה אינו צפוי להשפיע באופן מהותי על היקף הפריקה והטעינה הקיים. בנוסף, מדובר במגרש קטן בשטח של כ –

350 מ"ר, שלא ניתן להציע בתחומו אזור לפריקה וטעינה.

6. לדחות את ההתנגדות לעניין צמצום יח"ד ותוספת חנייה בתחום התכנית המוצעת- מדובר בבניין

על ציר הרכבת הקלה אשר מוצע בהתאם למדיניות נפחית בהתאם למדיניות הרכבת הקלה אשר מאפשרת בינוי אינטנסיבי לתוספת יח"ד ומסחר בקומת הקרקע. המדיניות היום לעידוד שימוש בתחבורה ציבורית ומדובר על חלקה מאוד קטנה ולכן ניתן פטור מלא מחניה.

7. לדחות את ההתנגדות לעניין רוחב מדרכות של 3.5 מטר לרחוב מחניים כפי שנקבע לחזית ראשית

במדיניות רק"ל- מדיניות רק"ל לעניין רוחב מדרכות בחזית הראשית מתייחסת לחזית הפונה אל ציר הרכבת הקלה ומטרתה לייצר רצועת הליכה המלווה את ציר התנועה של הרכבת הקלה כדי לייצר מרחב אורבני פעיל בתנועת אנשים. רחוב מחניים הינו רחוב צידי, המאופיין כרחוב ממותן תנועה וללא מוצא לרכבים לכיוון הרחוב הראשי. במסגרת הסדרי תנועה יש לשנות את כל הרחוב במקטע - 56 -

זה להולכי רגל בלבד ולא לאפשר לרכבים להגיע לאוזר זה .

8. לדחות את ההתנגדות לעניין קו 0 באופן שיוצר חומה של 10 קומות כלפי הבניין השכן בחלקה -8

הקמת מבנה מגורים עפ"י מדיניות נפחית מקובלת בהתאם למדיניות הרכבת הקלה. הבניין השכן בן 4-5 קומות מעל מפלס הרחוב, ושלוש קומות מעל המבנה המיועד להריסה בתכנית המוצעת.

בבניין נפתחו פתחים, ללא היתר, לכוון שטח התכנית בקו אפס. התכנית מציעה בניין שיעלה בחמש קומות נוספות מעל הבניין השכן. מדובר בבינוי מקובל בהתאם למדיניות

9. לדחות את ההתנגדות לעניין התליית ביצוע בפועל של התכנית במימוש בפועל של הרכבת הקלה –

מדובר בקו מאושר שהחלו עבודות התשתית להקמתו. תוספת של 24 יח"ד וחזית מסחרית אינה מצדיקה התלייה של התכנית בהקמת קו הרכבת הקלה בפועל.

10. לדחות את יתר ההתנגדויות ולהמליץ לוועדה המחוזית לאשר את התכנית

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

נחמה מילר מתכננת 30.9.2024

ערים

- 57 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1030428

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: יתד בברזיל בע"מ

עורך התכנית: איגרא גיא

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 30/01/2023

כתובת ברזיל 26 , קרית היובל

גוש חלקה בשלמות

30399 8 לא

30399 38 לא

30399 6 כן

30399 7 כן

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

החברים שנכחו: דן קינן- יו"ר, אבי בן צור, יצחק רביץ, מתן כתריאל.

החלטה:

1. בהתאם להחלטת הוועדה מיום 23.05.2023 הוצגו טבלאות האיזון העדכניות

ומסמכי התכנית המעודכנים. הוועדה עודכנה כי שמאי הוועדה בדק את טבלאות האיזון ואישר אותן בכפוף לתיקונים טכניים.

2. כמו כן, לאור החשיבות שבהבטחת תחזוקה ארוכת טווח למבנים גבוהים

ולאחר היוועצות עם היועץ השמאי לוועדה, הוועדה קובעת תוספת בינוי ויח"ד אשר יקבעו כזכויות מותנות להקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח בהמשך למתווה שנקבע על ידי משרד המשפטים בעניין זה, ובהתאם לעבודת הרשות להתחדשות 09/04/2024

עירונית אשר קבעה עלויות תחזוקה חזויה למבנים גבוהים, בהתאם לגובה הבינוי.

3. בהמשך לכך, ללשכת התכנון הוגשה חוות דעת שמאית שאושרה על ידי היועץ

השמאי לוועדה. תיקבע בתכנית תוספת של שתי קומות לכל מבנה ושטחים עבור 26 יח"ד בסה"כ בגודל ממוצע של 100 מ"ר (פלדלת) ושטחי שירות, אשר מימושן יהיה מותנה בכינונה של קרן נאמנות בהיקף של 12.6 מלש"ח, שמטרתה הבטחת תחזוקת מנע, בלאי ושבר. בהמשך לאמור יקבעו בהוראות התכנית סעיפים אשר יתנו את מימוש יח"ד אלה בכינונה של קרן התחזוקה ובהתאם להנחיית לשכת התכנון.

4. בהתאם לכך הוועדה מאמצת את המלצות השמאי ומאשרת את טבלאות

האיזון המעודכנות ואת מסמכי התכנית המעודכנים.

5. כמו כן מחליטה הוועדה כי יוטמעו במסמכי התכנית הערות משרד הביטחון.

התכנית ירדה מסדר היום.

01/04/2024

- 58 -

ירדן מזרחי

חתימת יו"ר הוועדה חתימת מזכירת

הוועדה

תאריך החתימה: 2.4.24

קוורום: דן קינן- יו"ר, אבי בן צור, שרון אופנר, יצחק רביץ, אליעזר ראוכברגר.

החלטה

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה

סבורה כי מדובר בתכנית התואמת את תכנית האב לשכונה ומציעה מתווה ראוי להתחדשות תוך

שדרוג השלד הציבורי. בהמשך לאמור הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית בהתאם למפורט

להלן:

23/05/2023

בינוי

1 .בהתאם למדיניות התכנון עבור המתחמים הכתומים בתכנית האב המאפשרת בניה בגובה

העולה על 12 קומות, תוך שמירה על היקף יח"ד, ובכפוף לשיפור המרחב הציבורי והפרשת

קרקע לצרכי ציבור, הוצגו בפני הוועדה חלופות בינוי שנבחנו במסגרת קידום התכנית,

המציעות פריסה של בינוי בגובה 12 קומות או לחילופין בניה גבוהה לצד הפרשה של קרקע

- 59 -

למגרש למבני ציבור. לאחר בחינת חלופות הבינוי הוועדה סבורה כי החלופה שפותחה

המציעה שני מבנים גבוהים לצד הפרשה בקרקע עבור הרחבת זכות הדרך ברחוב אולסוונגר

ויצירת שביל המחבר בין הרחובות, תואמת את מדיניות התכנון ומשפרת את השלד הציבורי

בתחום התכנית.

2 .בהמשך להחלטת הוועדה מיום 21.07.13 בדבר מיתון גובה הבינוי במתחם 06 בהתאם

לתכנית האב, בכפוף להבטחת ישימות התכנית בהתאם למדיניות הוועדה, וכן צמצום עוצמת

הבינוי ככל הניתן בקרבה לשטחים הפתוחים ממערב למתחם, הוועדה קובעת את השינויים

הבאים בתכנית.

3 .בין שני המבנים יש להציע אגף מרקמי רציף בגובה של כשש קומות ללא דירוג אשר יכלול גם

שטח למסחר, שטחים ציבוריים ומבואות כניסה למגורים ודופן רציפה כלפי הרחוב.

הכניסה

לחניון תוסט דרומה ותשולב בבינוי.

4 .גובה המבנים יצומצם בהתאם לעדכון חוות דעת שמאית. המרחק בין המבנים לא יפחת מ-15

מטר.

5 .רוחב המדרכה בחזיתות הפונות לרחוב ברזיל / אולסוונגר לא יפחת מ-5.3 מ', לרבות

באמצעות הרחבת זכות הדרך בתחום התכנית. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית

לשכת התכנון.

6 .בהתאם להוראות תיקון 4 לתמ"א 35 ,יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור

המוצעות בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות ששטחן עד 55 מ"ר. בהמשך לאמור, ועל מנת

לאזן את תמהיל יח"ד, תתווספנה עד %10 למספר יח"ד, וזאת ללא שינוי שטחי הבניה או

מספר הקומות המוצע בתכנית. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

7 .על מנת להבטיח את מופע הבינוי בתכנית ייקבע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין

מספר הקומות, קווי הבניין, והחזית המסחרית בהתאם להחלטה זו. בנוסף, ועל - 60 -

מנת

להבטיח את תמהיל השימושים, יקבע בהוראות התכנית כי לא יותר ניוד שטחי מסחר,

תעסוקה או שטחים ציבוריים לטובת שטחי מגורים, ותיקבע סטייה ניכרת על הוראה זו.

8 .תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה ותיקון מסמכי

התכנית בהתאם להחלטה זו ולהערותיו.

9 .לאור הסמיכות לקו הרכבת הקלה תבחן במסגרת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

האפשרות לאשר תקן מופחת של 1:1 עבור כל יח"ד, בתוספת של %10 מסך יחידות הדיור

לטובת חניות אורחים אשר לא יוצמדו ליח"ד. ככל שבמסגרת התיאום יתברר כי לא ניתן

לאפשר את תקן החניה המופחת, יקבע בהוראות התכנית כי מספר מקומות החנייה יהיה

בהתאם לתקן התקף בשלב היתר הבנייה.

20 .תנאי להפקדה יהא תכנון חיבור רגלי בין רחוב ברזיל לרחוב אולסוונגר במגרש הציבורי, תוך

תאום רציפות של מעברים עם תכנית מתחם כרמית הממוקמת ממערב לתוכנית בענייננו.

21 .בהתאם להנחיות תכנית האב יקבע כי תנאי לאכלוס המבנים יהא ביצוע המעבר המונגש

בחלקות 91-90 וחלק מחלקה )89 שאינן בתחום התכנית בענייננו) המקשר בין רחובות

הנטקה, ברזיל ואולסוונגר.

10 .תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון הנספח הסביבתי של התכנית בהתאם לשינויים בהחלטה

זו, בתיאום עם יועצת הסביבה של לשכת התכנון הטמעת הערותיה במסמכי התכנית.

צרכי ציבור:

11 .בהתאם להמלצת המחלקה למדיניות תכנון והוועדה המקומית התכנית תציע הפרשה מבונה

לצורכי ציבור כדלקמן: שלושה גני ילדים כל אחד בשטח 130 מ"ר בנוי וחצר בשטח

175 מ"ר

לגן ובית כנסת בשטח 250 מ"ר.

12 .יש להקצות שטחים מבונים לצורכי ציבור גם בחזית הבניין לרחוב ברזיל ולמקם את מועדון