ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 7 · סדר יום מלא לועדת תבע לתאריך 2.4.2025.pdf

- 1 -

תאריך:26/3/2025

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2025/7

שתתקיים 02/04/2025 - ד ניסן תשפ"ה

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

9:30 תביעת פיצויים היטל השבחה:

1. תיק פיצויים 2022/15 – רחוב יחזקאל .9

2. תיק פיצויים 2022/14 – רחוב יחזקאל .25

3. תיק פיצויים 2022/13 - רחוב יחזקאל 18

4. תיק פיצויים 2022/14 – רחוב יחזקאל 25

5. תיק פיצויים 2022/9 – מאה שערים 1

6. תיק פיצויים 2022/17 – רחוב שטראוס 11

7. תיק פיצויים 2022/12 – רחוב שטראוס 27

8. תיק פיצויים 2022/7 - רחוב יחזקאל 36

9. תיק פיצויים 2022/10 - רחוב יחזקאל 44

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 1348978 גבעת תיקון החלטה השלמת קומה ע"י פלפל נכסים ועדה מקומית שאול להפקדה סגירת חלל כפול ב.ה בע"מ

ברחוב עם ועולמו 3 פלפל נכסים

ב.ה בע"מ

2 1230291 עיר גנים התנגדויות התחדשות עירונית נעמה גברא ועדה מחוזית - רחוב הנורית -

מתחם ,6 אפריקה

ישראל

3 1248970 אבו טור הצטרפות בית מלון - אבו טור אוסאמה דענא ועדה מחוזית הועדה - ירושלים

המקומית

בשלב הפקדה

4 1421155 בוכרים הפקדה תוספות בניה לבנין מרדכי גולדברג ועדה מקומית קיים רחובות

הבוכרים 30

5 1419084 קרית הצטרפות בית החייל הבודד ועדה מחוזית האומה הועדה ירושלים

המקומית

בשלב הפקדה

6 1268812 רמות תיקון החלטה תוספות בניה לבניין דניאל ביטון ועדה מקומית להפקדה קיים ברחוב

שנאורסון 75

7 502ב קרית תכנית בינוי תוספת קומה לבית אגף מבני ציבור ועדה מקומית היובל רחל עיריית ירושלים

- 2 -

8 503ב צור תכנית בינוי הוספת יח"ד אחת חליל אבו ועדה מקומית באהר מעל בניין קיים ערפה

בשכונת צור בהאר

9 1100056 רמות הפקדה מתחם חינוך רשות מקומית ועדה מקומית כיסופים, רמות

10 1255785 יפה נוף הפקדה התחדשות עירונית, יאיר שושן ועדה מחוזית רחוב הארזים

15,17,19

11 1316918 גאולים - הפקדה התחדשות עירונית יפי דויטש ועדה מחוזית בקעה רח' ציפורה 9,11

ורח' רבקה 12

12 1364793 בית הפקדה בנין חדש ברח בית חיה שרה ועדה מחוזית ישראל ישראל 10 ברמינקה

13 1421908 בוכרים הפקדה הרחבת יח"ד לאה ברגר ועדה מקומית ברחוב אבינדב ,1

שכונת הבוכרים,

ירושלים

14 1320670 מחנה תיקון החלטה הגדלת שטחי בניה יורם שריקי ועדה מקומית יהודה להפקדה ברח עובדיה סומך

,5 ירושלים.

15 1299031 זכרון תיקון החלטה תוספת קומה ויח"ד משה יוחנן ועדה מקומית משה להפקדה חדשות ברחוב סאלאווייציק

ראשית חכמה

,19ירושלים.

16 1167758 פסגת תיקון החלטה הגבהת חלל גגות יעל הדר ועדה מקומית זאב להתנגדויות רעפים והרחבות

מזרח דיור רח משה שמיר

19-25

17 1363290 רחביה הפקדה שינוי קווי בנין תומר כהן ועדה מחוזית ותוספות ברח' עזה

29 בירושלים.

18 1384288 בית הפקדה שני בניני מגורים סמיר קרש ועדה מחוזית חנינה ברח' שומאן

19 1351147 מרכז הפקדה התחדשות עירונית שאול חיים ועדה מחוזית העיר קרן היסוד 7

20 1276609 רוממה הפקדה "מוסדות מאורי ועדה מחוזית צרנוביל" תובל 3

21 1354356 גוננים הפקדה הריסת מבנה ישן טרא יוסי בן ועדה מחוזית ובניית מבנה יועזר 12 בע"מ

מגורים חדש

ברחוב יוסי בן יועזר

12

22 1365584 גבעת הפקדה הרחבת יחידת דיור דורון יעקוביוס ועדה מקומית המבתר ברחוב מיצרי טירן

,5 ירושלים

23 886911 מרכז תיקון החלטה בניין הדואר, מתחם ירושלים וועדה ועדה מחוזית העיר להפקדה הכניסה לעיר מקומית

24 1366145 שועפט תיקון החלטה תוספת קומות מעל מחמוד משני ועדה מחוזית להפקדה הקיים

- 3 -

25 1277227 קרית הפקדה בניין מגורים ברח' ועדה מחוזית היובל גורדון

26 1390871 כרם הפקדה תוספת קומה ויח"ד אברהם יצחק ועדה מחוזית אברהם חדשות ברח' עמוס גיברשטיין

17

27 1349034 תלפיות הפקדה אליעזר קשאני ועדה מחוזית מזרח 19,21,23,25

28 1363738 מנחת הפקדה תוספת שטחים ירון פור ועדה מקומית לבניית בית ברחוב

יובב ,21 ירושלים.

29 1414101 גאולה הפקדה מבנה מגורים התחדשות ועדה מחוזית ומסחר ברח מלכי עירונית ברחוב

ישראל ,25 גאולה מלכי ישר

- 4 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1348978

סוג דיון: תיקון החלטה להפקדה

מגיש התכנית: כי הנה כחומר החזקות בע"מ כי הנה כחומר החזקות בע"מ

עורך התכנית: בריק יבגני

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 22/09/2024

כתובת עם ועולמו 3 , גבעת שאול

גוש חלקה בשלמות

65 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

מטרת התכנית:

התכנית מתייחסת למבנה הצפוני ומציעה תוספת שטחי בניה לשם השלמת קומה ע"י סגירת חלל כפול.

עיקרי התכנית:

1. קביעת בינוי בהתאם למפורט במסמכי התכנית.

2. הגדלת שטחי הבניה בשטח וקביעתם ל 34,876 מ"ר, מתוכם מירבי מעל הקרקע 28,471 מ"ר .

3. הגדלה של מספר הקומות מ 5 ל- 6 קומות מעל קומות חניה בתחום סגירת החלל.

4. קביעת קווי בניין לבניה כאמור.

5. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה, מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

תוספת השטחים עבור תכנית בסמכות מקומית תהיה בכפוף לסעיף 62אא לחוק התו"ב ובתיאום מול מחלקת תכנון העיר.

13/11/2024

התכנית תערך במחלקת בקרת תכניות

תנאי להיתר בניה יהיה השלמת חוו"ד של קונסטרוקטור לעניין הריסת חלקי מבנה ותוספת קומת ביניים.

שליחת הודעות לכל בעלי העניין בשטח התכנית ובחלקות המצרניות מספר 66 בגוש 30260 ו-221 בגוש .30269

מודגש בזאת כי כל הוראות התוכנית מספר ,672972 לרבות שטחי בניה מרביים, קווי בניין, גובה הבינוי, סטייה ניכרת, תנאים להיתר ולטופס אכלוס, שלביות ביצוע אשר לא שונו במפורש בתוכנית 1348978 זו, תמשכנה לחול ללא כל שינוי.

- 5 -

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות:

בהוראות התכנית יש לציין לפי איזה סעיף בחוק מבוקשת תוספת השטחים, כמו כן יש לעדכן בנספח הבינוי ולהוריד את הסעיף 14 אשר קשור למגורים.

המקרא של נספח הבינוי לעניין תוספת בניה אינו תואם את השרטוט. המקרא מסמן קו אדום וכחול, אולם בסרטוט מוצג רק קו אדום. יש לתקן זאת.

חתך 1-1 אינו מציג את התוספת של סגירת החלל.

תיאור לתיקון החלטה

התכנית נדונה בועדה המקומית בתאריך ,13/11/24 החלטת הועדה הייתה להפקיד את התכנית בתנאים בין היתר כללה את הסעיף הבא:

כי כל הוראות התוכנית מספר ,672972 לרבות שטחי בניה מרביים, קווי בניין, גובה הבינוי, סטייה ניכרת, תנאים להיתר ולטופס אכלוס, שלביות ביצוע אשר לא שונו במפורש בתוכנית 1348978 זו, תמשכנה לחול ללא כל שינוי.

בבדיקה נוספת התברר כי תוכנית 672972 אינה קובעת סטיה ניכרת, שלביות ביצוע ותנאים להיתר ולטופס אכלוס. כך שיש לתקן את הסעיף הנידון

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את ההחלטה בהתאם.

המלצת מהנדס העיר

להפקיד את התכנית בתנאים

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים

להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

- 6 -

1. הסעיף הבא יבוטל: כי כל הוראות התוכנית מספר ,672972 לרבות שטחי בניה מרביים, קווי בניין, גובה

הבינוי, סטייה ניכרת, תנאים להיתר ולטופס אכלוס, שלביות ביצוע אשר לא שונו במפורש בתוכנית 1348978זו, תמשכנה לחול ללא כל שינוי.

2. במקומו יבוא הסעיף הבא: מודגשבזאתכיכלהוראותהתוכניתמספר672972אשרלאשונו

במפורשבתוכנית1348978זו,תמשכנהלחולללאכלשינוי

3. יש לבטל סימון קווי בניין בתשריט, ולציין בטבלה 5 בהוראות התוכנית כי קווי בניין יהיו לפי תוכנית

מס' 672972

4. יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 13/11/2024ימשיכו לחול.

- 7 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1230291

סוג דיון: התנגדויות

מגיש התכנית: גברא נעמה

עורך התכנית: לוי אדר' יגאל

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 19/09/2023

כתובת הנורית 24 , עיר גנים

גוש חלקה בשלמות

30439 62 כן

30439 59 לא

30439 67 כן

30439 56 כן

30439 65 כן

30439 57 כן

30439 58 כן

30439 64 כן

30439 83 לא

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

29/10/2024

התכנית ירדה מסדר היום.

29/10/2024

התכנית ירדה מסדר היום.

החברים שנכחו: דן קינן- יו"ר, אבי בן צור, חיים כהן, ענת ישראלי, ליזה שיר.

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית אשר תואמת את עקרונות התכנון של הוועדה, ואשר מציעה תוספת יח"ד לצד שיפור המרחב הציבורי. בהתאם לכך, הוועדה מחליטה לאמץ את המלצת הוועדה המקומית באופן חלקי ולהפקיד את התכנית, בכפוף לכל המפורט להלן:

בינוי ופיתוח

30/01/2024

1. הוועדה רואה חשיבות בקידום התכנית, המציעה התחדשות עירונית עבור

אחד מהמתחמים "האדומים" הגדולים והמשמעותיים שסומנו בתכנית האב לשכונה. הוועדה תציין כי המתחמים שסומנו בתכנית האב בצבע אדום, לרבות המתחם שכלול בתכנית שבענייננו, כוללים מבנים במצב פיסי ירוד ונדרשים להתחדשות עירונית מעמיקה ודחופה.

2. הוועדה בחנה את חלופת הבינוי המוצעת, הכוללת שלושה מבנים בגובה של

עד 40 קומות. הוועדה התרשמה כי מדובר בבינוי התואם את החלטות הוועדה לעניין אופי הבינוי במתחמים האדומים, ותואם את כושר הנשיאה של המתחם.

בנוסף, הוועדה סבורה כי ככלל, ובכפוף לתיקונים שיפורטו להלן, התכנית מציעה טיוב של התכנון המאושר בתכנית תמל/,2020 באמצעות פריסה ראויה של הבינוי כלפי הרחוב, יצירת חללים מסחריים וציבוריים במפלס הקרקע כלפי רחוב הנורית, והקצאת שטח עבור מבנים ומוסדות ציבור.

- 8 -

3. הוועדה רואה בחיוב את עיגונה הסטטוטורי של הדרך הקיימת בתא שטח .6

עם זאת, הוועדה תציין כי בהתאם למסמכי התכנית, היא עתידה לשמש ככניסה לחניה בלבד עבור דיירי המתחם ובית הספר. הוועדה סבורה כי יש לפתחה כרחוב המשכי ומפולס ככל הניתן ולהמשיכה בתא שטח 3 באופן שייצר רצף הליכתי בין שני תאי השטח. בהמשך לבדיקה שהוצגה בנוגע להיתכנות של יצירת רחוב המשכי בין רחוב קוסטה ריקה ורחוב הנורית, אשר יאפשר גם מעבר ברכב, הוועדה קובעת כי תנאי להפקת התכנית יהיה בחינת האפשרות להציע רחוב כאמור, בתיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם לרבות קביעת הוראות מתאימות בתיאום עם לשכת התכנון ותיאום הכניסה לחניון עם יועץ התנועה של הוועדה. מסמכי התכנית המתוקנים יוצגו לוועדה בדיון נוסף.

4. כמו כן, סבורה הוועדה כי יש להציע מהלך הליכה שימשיך את הדרך המוצעת

ויחבר אותה למפלס רחוב הנורית. זאת על מנת לאפשר חיבור רגלי בין רחוב קוסטה ריקה לרחוב הנורית. בהקשר זה הוועדה סבורה כי מהלך המדרגות המוצע ממזרח לבניין 1 אינו מיטבי וכי קיימת עדיפות למקם מעבר בין מבנים 1 ל-,2 תוך הגדלת שטח המעבר ושימוש באמצעים מכניים. על כן קובעת הוועדה כי מבנה 1 יוסט לכיוון מזרח בהנחיית לשכת התכנון, ובין מבנים 1 ו-2 יתוכנן מעבר כאמור אשר יתרום למרחב הציבור ולהליכתיות במקום, אשר יתחבר הן לכיכר במפלס רחוב הנורית והן למעבר הציבורי המקודם בתכנית 1079771 (קוסטה ריקה )22-24 המצרנית מצפון.

5. היקף הבינוי ומספר הקומות יתואם עם לשכת התכנון, בהתייחס לכושר

הנשיאה של המתחם, התאמה למאפייני הבינוי בסביבה, וההיקף הנדרש לישימות הכלכלית של התכנית לרבות קביעת זכויות ויח"ד מותנות בהקמת קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח בהיקף אשר יקבע בהתאם למסמך הרשות להתחדשות עירונית, עבור המגדלים המוצעים בתכנית. מסמכי התכנית המתוקנים בהתאם להחלטה זו יוצגו לוועדה בדיון פנימי טרם הפקדת התכנית.

6. יקבעו קווי בניין נפרדים לכל מבנה וכן למסד המוצע בהתאם להחלטה זו

בהנחיית לשכת התכנון.

7. מסמכי הוראות יכללו הוראות לתכנון בתלת מימד עבור חניון תת קרקעי

מתחת לשטחים הציבוריים. גבולות תאי השטח יקבעו בתיאום עם לשכת התכנון, וייקבעו סימונים והוראות לשילוב אמצעים מכניים לתנועת הולכי רגל לשם חיבור בין המפלסים השונים. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם בהנחיית לשכת התכנון.

8. יוטמעו הוראות לעניין מרפסות ועיצוב מגדלים בהנחיית לשכת התכנון.

9. יקבע בהוראות התכנית כי %20 מיחידות הדיור המוצעות בתכנית תהיינה

יחידות דיור קטנות ששטחן עד 55 מ"ר.

10. יקבע סעיף סטייה ניכרת לעניין מספר קומות, קווי הבניין והחזית המסחרית.

תנועה צרכי ציבור וסביבה

11. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת התיאום עם יועץ התחבורה של הוועדה

והטמעת הערותיו במסמכי התכנית, לרבות לעניין הסדרי תנועה וחניה, בחינת היתכנות ליציאה נוספת מהחניון המוצע, הבטחת מדרכה ברוחב של 3.5 מטר לפחות, והתאמה לחתך רחוב הנורית בהתאם לעבודה שנעשתה על ידי צוות תכנית אב לתחבורה.

12. בהתאם להמלצת המחלקה למדיניות התכנון והוועדה המקומית, התכנית

תציע הפרשה מבונה עבור שלושה גני ילדים בשטח 130 מ"ר וחצר בשטח 175 מ"ר כל אחד, וכן 300 מ"ר עבור בית כנסת. מסמכי התכנית יעודכנו בהתאם לנוהל לשכת התכנון להפרשות מבונות בדרך של איחוד וחלוקה. השטחים הציבוריים המוצעים ישולבו במסד המוצע ככל הניתן כלפי המשך הדרך המוצעת בתא שטח 6 בהתאם להחלטה זו.

- 9 -

13. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון חוות הדעת הסביבתית בהתאם לשינויים

בהחלטה זו, ואישור יועצת הסביבה של לשכת התכנון והטמעת הערותיה במסמכי התכנית.

אחר

14. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון טבלאות האיזון בהתאם לשינויים בהחלטה

זו לאישור היועץ השמאי של הוועדה. הטבלאות המתוקנות יוצגו בפני הוועדה כתנאי להפקדת התכנית.

15. תנאי להפקדת התכנית יהיה עריכתה בהתאם להחלטה זו וכן עריכת תיקונים

טכניים והתאמה לעקרונות תכנון חושב רישוי והטמעת סעיפים מהמלצת הוועדה המקומית בהנחיית לשכת התכנון.

16. מסמכי התכנית המתוקנים יוצגו לפני הוועדה טרם הפקדת התכנית.

17. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת החלטת הוותמ"ל בעניין קידום התכנית,

בהתאם להוראות סעיף 27 לחוק לקידום מתחמים מועדפים.

18. בהתאם למדיניות התכנון המעודדת מימוש תכניות בפרקי זמן סבירים,

ובהתאם להחלטת הוועדה בדיון עדכון ובקרה של תכנית האב, ייקבע בהוראות התכנית כי תוקף התכנית יהא ל-7 שנים מיום אישורה. ככל שלא יינתן היתר בנייה ראשון לשם הריסת הבינוי הקיים ובניית בינוי חדש בתוך פרק זמן זה, התכנית תבוטל והמצב התכנוני המאושר יחזור להיות כפי שהיה לפני אישור התכנית.

19. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

לבעלי הזכויות בתחום התכנית בהתאם להוראות תקנות איחוד וחלוקה, וכן להניח הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות. הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

20. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך היזם צפוי להיות נהנה מרכזי ממנה, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק.

21. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש

התוכנית ע"פ סעיף (86ד) לחוק אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

08/01/2024

התוכנית ירדה מסדר היום.

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התוכנית המוצעת מוסיפה 292 יח"ד ל 326 יח"ד מאושרות בתמ"ל 2020 יש להגיש 13/12/2023

תקן שמאי לבדיקת הועדה מחוזית לאור המכפיל המוצע הגבוה יחסית ולצמצם בהתאם.

התוכנית המוצעת מוסיפה 292 יח"ד חדשות ללא הפרשות ציבוריות עפ"י חוות הדעת של מח' מדיניות תכנון, יש להציע ההפרשה מבונה לצורכי ציבור עבור להכיל 3 גני ילדים כל אחד בשטח 130 מ"ר בנוי + חצר בשטח 175 מ"ר לגן ובית כנסת בשטח 300 מ"ר.

יש להקצות שטחים מבונים לצורכי ציבור גם בחזית הבניין לרחוב ברזיל ולמקם את מועדון דיירים בחלק פנימי יותר של הבינוי. על השטחים הציבורים להיות במקומות - 10 -

מייטבים ואיכותיים בקומות שמעל פני הקרקע, בנגישות מלאה ועם כניסה נפרדת.

תכנון ומיקום מבני הציבור יתואמו עם אגף מבני ציבור כתנאי לפתיחת תיק היתר בניה. תנאי לתעודת גמר יהיה רישום השטח ע"ש עיריית ירושלים במסגרת רישום בית משותף לשביעות רצון אגף מבני ציבור

יש להטמיע סעיף הפקעה בתיאום עם אגף נכסים, הוראות לעריכת התוכנית רשומות בהערות טכניות

יש לבדוק מול מבני ציבור ליישר את קו הכחול בחזית הדרומית של התוכנית המוצעת בגבול עם חלקה 98 ביעוד חום.

יש לסמן את הבינוי של בניין 1 (המזרחי) בהעמדה מקבילה לרחוב בשטח בו מסומנות מדרגות פיתוח. להגדיל את השטח היעיל של שצ"פ בהתאם. בינוי בין בניינים יכול לשמש להפרשות מבונות הנדרשות כולל חצרות בקומת השצ"פ או ברחוב הנורית.

ברחוב הנורית יש להרחיק את הבינוי מקו הרחוב , יש ליצר קומת מסד פעילה -

מסחר מלווה רחוב כניסות מינימליות למבני מגורים ( ניתן להציע לובאים בקומת שצ"פ) יש לצמצם את שטחי מסחר ולפרוס אותם לאורך חזית רחוב, שטחים בעומק הבינוי ניתן לסמן ביעוד תעסוקה.

הכניסות לבניינים יוצעו ללא מדרגות ובתכנון מלווה רחוב, מפלסי הכניסה למבנה ולמסחר יהיה במפלס המדרכה הצמודה של רחוב הנורית או בהפרש של עד 50 ס"מ לכל היותר ממנה, יקבע על כך סעיף סטייה נכרת, יש לתקן את נספח הבינוי בהתאם.

יש לקבוע מרחק מינמלי בין מבנים יהיה 15 מ'

יש לקבוע בהוראות התוכנית ולסמן בנספח מעבר ציבורי עם הנגשה מכנית ממפלס השצ"פ לרחוב הנורית .

יש לקבוע בתכנית שחלק בלתי נפרד מתכנון והקמה של השטח החום יהיה תכנון והקמה של המעבר הציבורי בין קוסטה ריקה ונורית

תוכנית פיתוח שטח אינה רואיה לא במפלס רחוב הנורית ולא במפלס השצ"פ התחתון. יש לנסות ליעל את השצ"פ , להראות דירוג ופיתוח תואם טופוגרפיה תוך שמירה מקסימלית של עצים בוגרים, להראות חיבור להפרשות מבונות ולמעבר מכני לנורית. לסמן מפלסים פיתוח ובינוי להראות כניסות למגורים, לסמן עצים לשימור.

יש לתאם בין המפלסים ומספור קומות בין חתך לתכניות יש להשלים סקר עצים.

יש לסמן עצים לפי נוהל מבא"ת בתשריט ובנספח כמקובל דירוג הקרקע יעשה עד 3 מ' גובה ובטיפול נופי המותיר שטח קרקע המאפשר נטיעות של עצים בוגרים.

יש להגיש נספח תנועה לאישור תוש"יה

גישה לחניה – יש לשפע את הכניסה לחניה בשיפוע תקני מקסימלי ולקרות קרוב ככל הניתן לרחוב קוסטה ריקה לצורך פיתוח שטח מעל כחלק מהמעבר הציבורי.

יש לסמן מפרצי הורדה והעלאה בקוסטה ריקה ונורית בתיאום תוש"יה יש לקבוע בהוראות התוכנית כי החניה של המגרש למבני הציבור ומסחר תהיה בתוך תא שטח 1 באופן מופרד מחניה למגורים.

התוכנית מסמנת בינוי בין שלושת המגדלים, המסומן בקומה -5 כמועדון דיירים לפי - 11 -

חזית דרום מערבית בנספח בינוי מדובר בבינוי מעל הקרקע עם חזית אחת בגובה 6 קומות ממפלס רח' הנורית למפלס שצ"פ בצפון מזרח התוכנית יש לסמן שימוש לשטח זה בנספח בינוי . שטח זה יבוא במניין שטחים עיקריים.

יש לבדוק יחס של שטח שרות ועיקרי מעל הקרקע- לא מובן איך נקבע שטח שרות 33,416 מ"ר ל 47,860 מ"ר עיקרי – נראה שמדובר בשטחים גבוהים מעבר למקובל –

יש לצמצם.

יש לקבוע סטיה ניכרת למספר יח"ד וקוי בנין

קוי הבניין יכללו את כל הבינוי לרבות המרפסות. לא תותר הבלטת מרפסות מעבר לקוי הבניין ולגבול התכנית

תנאי לתעודת גמר יהיה נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש, בתיאום עם אגף שפ"ע. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יוותר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות מתחת למפלס הפיתוח לנטיעת עץ בוגר וזאת על מנת להמנע משתילת עצים באדניות מוגבהות.

יש לקבוע כי החניה, פריקה וטעינה, פתרונות אשפה ויתר המערכות ומתקנים טכניים ימוקמו בתת הקרקע במלואן, בהתאם להנחיות המרחביות, לא תותר התקנת מערכות מכל סוג מעל פני הקרקע, ולא תותר הבלטה של קומות אלה מעל פני הקרקע, תקבע על כך סטיה נכרת.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיה הצגת תכנית בינוי ופיתוח לאישור אדריכל העיר, שפ"ע ותושי"ה, התכנית תכלול נטיעות עצים מחייבות, דיוק מפלסים, העמדה, פתרונות חניה, פריקה וטעינה, תכנון מפורט של רמפת הכניסה לחניה, מפלסי כניסה למבנים.

מרפסות זיז יוצעו בעומק מרבי של 1.5 מ'.

יש לקבוע בהוראות התוכנית איסור על הקמת גדרות בכל הממשקים של שטח פרטי עם מרחבים ציבוריים.

יש לקבל ולהטמיע את חוו"ד של מחלקת איכות הסביבה ולערוך בחינה מיקרו אקלימית לרוחות ודוח אקוסטי לבחינת מפגעי רעש מהכביש למגורים ומבני ציבור.

המבנה יעמוד בתקן בנייה ירוקה ת"י 5281 בציון 3 כוכבים לפחות יש לתאם עם המחלקה לאיכות הסביבה אמצעים למיתון ההשפעות הסביבתיות.

יש להגיש דו"ח הידרולוגי מלא ומפורט כתנאי להפקדת התכנית.

יש לקבל חוות דעת למניעת מטרדים מהמסחר. השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

תנאי להיתר הריסה/חפירה ראשון בתחום התכנית יהיה הגשת מסמך סביבתי לאישור המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים. במסמך ייבחנו היבטים סביבתיים של עבודות ההריסה, החפירה והבניה לרבות מטרדי רעש ואבק, וכן מטרדים בשלב הקבע מהיבטי רעש, איכות אוויר, קרינה ועוד. במסמך יבחנו מפלסי הרעש מתחבורה, מהמסחר המתוכנן וממערכות מכניות בבניין ויפורטו האמצעים לעמידה בקריטריונים ולהפחתת רעש ממקורות הרעש השונים לרבות האמצעים למיגון דירתי. אמצעים אלו יוטמעו בתכנית הבקשה להיתר לאחר אישור המחלקה.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה יהיה הצגת תכנית בינוי ופיתוח לאישור אדריכל העיר, שפ"ע ותושי"ה, התכנית תכלול נטיעות עצים מחייבות, דיוק מפלסים, העמדה, פתרונות חניה, פריקה וטעינה, תכנון מפורט של רמפת הכניסה לחניה, מפלסי כניסה למבנים

- 12 -

יש לקבוע שלביות ביצוע בהינף אחד למגורים שצ"פ ומעברים.

תנאי לפתיחת תיק היתר בניה הוא אישור תצ"ר.

תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשת תכנון של השטחים הפתוחים המוצעים בתכנית ותנאי חמתן טופס 4 יהיה השלמת הבצוע בפועל.

השלמות חוו"ד של הגורמים הבאים: הרשות הארצית לכבאות והצלה, אגף מבני ציבור, מנח"י, אגף תברואה, חח"י, רשות העתיקות, מחלקת מידע תכנוני, המחלקה לנגישות, אגף שפ"ע, , התחדשות עירונית, מחלקת היטל השבחה.

התכנית תקבע הוראה בדבר פקיעת תוקף התכנית של 7 שנים מיום אישורה, לצורך הבטחת מימושה.

להוסיף הוראות לקרן תחזוקה לטווח ארוך כמקובל בבנייה של מגדלים בתיאום על שמאי הוועדה המחוזית.

יש לקבוע מימון ל 10 שנים לפחות לוועד הבית לדיירים קיימים.

תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית.

תנאי להפקדה קבלת חוו"ד מחלקה לעבודה קהילתית.

יש לקבוע תמהיל יחידות דיור של 20 אחוז דירת עד 55 מ"ר בהתאם להנחיות מנהל התכנון ולתקן בהתאם את סה"כ יחידות הדיור בהתאם.

התכנית תערך כתכנית איחוד וחלוקה ומסמכי התכנית יתוקנו בהתאם ויכללו טבלאות איזון.

תנאי להפקדה יהיה תיאום עם מחלקת נכסים.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי העניין בקרקע בשטח התכנית ובחלקות המצרניות: בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובחלקות המצרניות לתוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך: אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965

הערות טכניות

לתקן גודל מגרש של מבנים ומוסדות ציבור בטבלה 5 לפי טבלת שטחים 3.2 בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

בתא שטח מספר __ תבננה 3 כיתות גן. כל אחת תהא בהיקף 130מ"ר שטח בנוי - 13 -

ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה175 מ"ר. בתא שטח מספר_______ ייבנה שטח בהיקף שלא יפחת מ 300 מ"ר אשר ישמש עבור בית כנסת בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

בהוראות התכנית בטבלה 5 יש לציין שטח בנוי לכל אחד מהשטחים הציבוריים, ובהערות לציין שטחי חצרות. בנספח הבינוי יש להציג את השטחים הציבוריים כאמור לעיל, תוך ציון מפורש של השטחים הציבורים: גן הילדים, החצר ושטח לבית כנסת.

מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה

להפרשות המבונות יתוכננו כניסות נפרדות המנותקות מן השטחים המשותפים בבניינים. במידה ומדובר בגן ילדים חצר הגן תהא בהתאם לתקן הנדרש.

רישום שטחים מבונים

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי: ___________ בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון. ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן:

הפקעה לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:

א. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

ב. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית על מנת לאפשר קידום תכנית 06/09/2023

חדשה

למתחם שיוכל להביא למימושו

התכנית ירדה מסדר היום.

- 14 -

תיאור חדש להתנגדויות

תוכנית להתחדשות עירונית במתחם 6 לפי תמ"ל .2020 התוכנית מציעה תכנון חדש למתחם הכולל 3 מגדלי מגורים שטח לבית ספר ושצ"פ ללא קרקע משלימה.

1. שינוי יעוד מדרך מאושרת, דרך מוצעת, מבנים ומוסדות ציבור, מגורים ושביל לדרך מאושרת, ככר

עירונית, מבנים ומוסדות ציבור, מגורים מסחר ומבנים ומוסדות ציבור ושצ"פ

2. איחוד וחלוקה

3. קביעת שטחי בניה בסך 104,350 ביעוד מגורים מסחר ומוסדות ציבור עבור:

מגורים- 45,264 מ"ר עיקרי ו-18,880 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת מגורים מותנה- 2,360 מ"ר עיקרי ו-950 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת מסחר- 1,500 מ"ר עיקרי ו-300 מ"ר שרות מעל הכניסה הקובעת מבנים ומוסדות ציבור- 690 מ"ר עיקרי מעל הכניסה הקובעת חניון – 34,406 מ"ר שרות מתחת לכניסה הקובעת

4. קביעת תא שטח נפרד ביעוד מבנים ומוסדות ציבור עם שטחי בניה של: 7,088 מ"ר עיקרי ו-1,772 מ"ר

שרות מעל הכניסה הקובעת.( %320 בניה)

5. הגדלת מס' יח"ד מ- 326 יח"ד מאושרות בתמ"ל 2020 ל- 590 יח"ד ו 30 יח"ד נוספות למגורים מותנה,

סה"כ 620 יח"ד , תוספת של 294 יח"ד. קיימות כיום 133 יחידות דיור – מכפיל מבוקש 4.66

6. שטח ממוצע ליחידת דיור (עיקרי+ ממ"ד 12 מ"ר ברוטו)- 89 מ"ר.

7. קביעת מס' קומות מעל הכניסה הקובעת ל – 35 קומות.

8. קביעת שימושים

9. קביעת הוראות לבינוי ופיתוח

התכנית מקודמת בסמכות מחוזית.

התוכנית הופקדה בתאריך 29/11/2024 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 28/01/2025 .

לתוכנית הוגשה התנגדות אחת:

התנגדות מספר 1 : חברת הבית בגנים מקבוצת בית ירושלמי בע"מ באמצעות משרד עורכי דין ש.אבני

עיקרי ההתנגדויות:

1. המתנגדת בעלת זכויות בחלקה 61 הצמודה לתוכנית המופקדת, , בו מאושרת תוכנית 986067 לפינוי

בינוי קוסטה ריקה 14-16

2. התוכנית המופקדת מסמנת מפלסי פיתוח לכיוון המתנגדת גבוהים ב5-6 מ' ממפלס מצב קיים.

באופן שידרוש קירות תמך מסיביים וגרימת נזק משמעותי לבינוי בחלקת המתנגדת.

3. אין הצדקה לתכנון זה וניתן להציע מגוון פתרונות לצמצום הנזק הצפוי וללא פגיעה בתכנון לפי

תוכנית המאושרת במקום.

- 15 -

4. מתנהל דיון בין הצדדים למציעת פתרון מוסכם והתנגדות זו הוגשה כיוון שהגיע מועד אחרון להגשת

ההתנגדות וטרם הושגה ההסכמה.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף

לתכנית

להמליץ לוועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית בהתאם למפורט:

1. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין התוכנית המופקדת מסמנת מפלסי פיתוח לכיוון המתנגדת גבוהים

ב5-6 מ' ממפלס מצב קיים. באופן שידרוש קירות תמך מסיביים וגרימת נזק משמעותי לבינוי בחלקת המתנגדת. התכנית המופקדת מציעה חתכים המייצרים קירות תמך משמעותיים שמגיעים לפערי גובה של עשרות מטרים כלפי המגרשים המצרניים מצפון מזרח ונצפים מרחוב קוסטה ריקה, כפי שניתן לראות בברור בנספח הבינוי בחתכים. כמו כן נראה כי בחתכים כי מוצע חניון מעל פני הקרקע בקירות התמך (החתך הקיצוני ביותר של בניין )A - הדבר אינו מקובל תכנונית. יש לדרג את השצ"פ כלפי צפון מזרח, ולקבוע הוראה כי קירות תמך לא יעלו על הפרש של -1.5 3 מ', באופן שמאפשר פיתוח, תנאי להיתר יהיה הצגת פיתוח השצ"פ ומפלסיו לאישור מהנדס העיר או מי מטעמו. כמו כן יש לתכנן את החניה בתת הקרקע במלואה, במקום החניון מעל פני הקרקע יוצעו שטחים עיקריים למגורים, בהתאמה יצומצמו שטחי המגורים ממפלסים אחרים. מפלסי הפיתוח כלפיי מגרשים מצרניים ומרחבים ציבוריים יוצעו בהמשכיות וללא קירות תמך ככל הניתן, יש להציג תאום בין התוכניות/ היתרים בתהליך ולהראות מפלסים בחתכים של התוכנית המופקדת.. כמו כן יש לקבוע הוראות

המאפשרות גמישות במפלסי פיתוח ע"מ לאפשר לפתור את העמדת המבנים ביחס למגרשים

מצרניים ומרחבים ציבוריים באופן מיטבי ביותר בשלב התכנון המפורט להיתר.

2. הפיתוח המסומן בתוכנית המופקדת אינו בשל ולא מיטבי ביחס לאתגרים של הפרשי טופוגרפיה

הגדולים במקום וסובל ממספר רב של נושאים לא פתורים, בנוסף לקירות התמך לכיוון מגרשים שכנים כפי שפורט לעיל. התוכנית כוללת בקו הכחול חלקה 62 ביעוד שביל מרחוב קוסטה ריקה אך לא מראה את חיבור השביל למפלסי פיתוח בתוכנית. יש לקבוע הוראה ברורה לחיבור השביל באופן

מיטבי למרחב הציבורי המוצע בתכנית המופקדת ולאפשר גמישות במפלסי הפיתוח לשלב התכנון

המפורט להיתר.

3. מסומנים עצים לשימור לאורך גבול הצפון המזרחי של התוכנית, , סימונם לא הגיוני ואינו אפשרי

מאחר ומתחת מוצע חניון תת קרקעי המגביה את מפלס קרקע טבעי. יש לתקן את התכנית בהתאם.

4. התוכנית מסמנת כיכר עירונית לאורך רחוב הנורית, אך בין בניין B ל-C קיים הפרש גובה של 15 מ' בין

רחוב הנורית למרחב הציבורי המוצע, גם כאן הפיתוח המוצע אינו מצליח להתמודד עם האתגר של הפרשי הטופוגרפיה, ומתקבל שטח ציבורי אל מול קירות תמך עצומים כפי שניתן לראות בחתך ,B הדבר אינו מקובל. . יש להציע את חיבור הבניינים באופן שיווצרו קומות מסד כלפיי צפון ומפלס כיכר רציף כלפיי רחוב הנורית, המעלית הציבורית תוצע בתחום הבינוי המסד החדש. יש לאפשר שימושים ציבוריים ומסחר בתחום מסד זה ולשמור על גמישות במיקום השטחים הציבוריים לשלב התכנון המפורט להיתר בתאום מהנדס העיר או מי מטעמו.

- 16 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1248970

סוג דיון: הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה

מגיש התכנית: דענא חוסאם

עורך התכנית: איברהים חג' יחיא

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: טרם

כתובת שכונת אבו טור ירושלים

גוש חלקה בשלמות

30020 102 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

מטרת התכנית

הקמת בית מלון תוך הוספת קומות למבנה לשימור.

הסדרת דרך גישה למלון.

עיקרי הוראותיה

1. שינוי יעוד הקרקע מאזור מגורים ב, שטח ציבורי פתוח ומעבר ציבורי להולכי רגל לאזור מלונאות ושטח

פרטי פתוח.

2. קביעת הוראות בינוי להקמת בית מלון.

3. קביעת קווי בניין חדשים.

4. קביעת שטחי בניה מירביים - 3,010 מ"ר.

5. קביעת מספר קומות מירבי.

6. קביעת הוראות בגין מבנים להריסה.

7. קביעת תנאים בהליך הרישוי.

8. קביעת שלביות ביצוע למימוש התכנית.

9. קביעת הוראות הפקעה.

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

צוות בקרת

לא התקבל

תכנון פיזי

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

- 17 -

המחלקה

לא התקבל

לאיכות הסביבה

אגף תברואה

לא התקבל

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

רשות העתיקות

לא התקבל

- אריכאולוג

מרחב י-ם

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח - מחלקת

המידע התכנוני

אגף לשיפור פני

לא התקבל

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

אגף תכנון העיר

לא התקבל

- המחלקה

למדיניות התכנון

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

אגף נכסי עיריה

לא התקבל

חברת הגיחון

לא התקבל

מח' המים

רשות הטבע

לא התקבל

והגנים

הלאומיים

אדריכל העיר

לא התקבל

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח - המח'

להיטלי השבחה

המחלקה

לא התקבל

לנגישות

החלקה ממוקמת בחלקה הצפוני של אבו-תור, על גבול גיא בן הנום, אתר בעל רגישות אגף תכנון העיר גבוהה בזכות הנצפות במבט מכיון הר ציון - העיר העתיקה.

בתאריך 07/03/2016 אושרה בתחום החלקה תכנית מתאר מפורטת מס' 11575א'. התכנית - מחלקת

קבעה הוראות לתוספת אגף בחלק הדרומי של החלקה ותוספת בניה 2 קומות מעל המבנה השימור ההיסטורי המצוי בנכס. התכנית כוללת הוראות שימור המוגדרות כסטיה ניכרת מתכנית, מפנה לסעיף4.1.2 ג' 7,9-14 וסעיף 6.6 וכן נקבעו עצים לשימור.

התקיימה פגישה במחלקה לשימור בתאריך 20/02/24 עם עורך הבקשה חאג' ייחיא. להלן - 18 -

חו"ד ראשונית מחלקת השימור -

1. יש להעביר לעיון מחלקת השימור תיק תיעוד עדכני בהתאם לטופס ש-3 מעודכן לתאריך

11/05/22

2. בהתייחס לרגישות האתר לא תותר חריגה ממדיניות 4 קומות וגג רעפים ולא תותר

חריגה מהוראות השימור בתכנית התקפה. יצוין שגובה קומת הקרקע הבנין לשימור לפי נספח בינוי 5 מ' ~ ממפלס הקרקע ולכן נקבע בתכנית המאושרת תוספת בניה 2 קומות, בכפוף לחו"ד מהנדס שימור.

יש להגיש חלופה של תוספת אגף דרומי מנותק לחלוטין מהבנין לשימור, תוך שמירה על מרווח מינימאלי נדרש. התכנית תציג שימור ושיחזור ע"ב מצב מקורי משוער הבנין לשימור לרבות מרפסת כניסה חזית צפונית ושימור בור מים המצוי בחלק המערבי של החלקה. קומת קרקע הבנין לשימור תשמש כשטח מקבל קהל

3. התייחסות לנושא דרך לביטול/מוצעת ושטח ציבורי פתוח בחלקו הצפוני של המגרש הינו

לתאום ראשוני מול המחלקה לתכנון העיר.

4. לבדיקה של עורך הבקשה אפשרות להגשת היתר בניה שימוש מלונאי-תיירותי מתוקף

תכנית ,920098 היה והתכנית בתוקף

תוכנית 1248970

מוצע הקמת בית מלון בין 56 חדרים חלקית במבנה לשימור ובניה של מבנה חדש בצמוד, בשכונת אבו טור.

אין התנגדות לתכנית בתנאים הבאים: (מתייחס לנספח חדש )16/02/2025 -1 תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית הסדרי תנועה מפורטת לדרך גישה למגרש בגבולות שיקבעו ע''י אגף תושי''ה

אגף תושייה -

צוות בקרת -2 תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש עפ''י תקן התקף ועפ''י מידות תקניות

תכנון תנועה

-3 נספח תנועה הוא מנחה בלבד

-4 הערות לתקנון:

-1 סעיף 1.7 להוסיף את נספח התנועה כמנחה/רקע

-2 סעיף 1.8 להוסיף את פרטי יועץ התנועה

(יועץ תנועה- אחמד אבו ניע)

תיאור להצטרפות הועדה המקומית

התכנית מציעה הקמת בית מלון בן 42 חדרים תוך הוספת קומות למבנה לשימור.

מוצע הסדרת כביש גישה לבית המלון , בתחום דרך קיימת בפועל בייעוד של שטח ציבורי פתוח .

התקבלה חוו"ד אגף תושי"ה כי אין התנגדות לתכנית בתנאים.

לאור חשיבות הפרוייקט להקמת בית מלון בשכונות מזרח העיר, הוועדה תצטרף לתכנית לצורך הסדרת דרך גישה.

- 19 -

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לאשר את הצטרפותה כמגישה לתכנית.

המלצת מהנדס העיר

לאשר לועדה המקומית להצטרף כמגישה

1. הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית על מנת להסדיר דרך גישה למבנה בית

המלון המוצע בשכונת אבו טור. מדובר על מגרש ללא גישה.

2. יש לבחון את האפשרות להצמדה של הדרך לגבול השצ"פ מדרום ולסמן בינוי הקיים בתחום

השצ"פ להריסה.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

אילנה מכחל יום רביעי 26

מרץ 2025

- 20 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1421155

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: גולדברג מרדכי

עורך התכנית: שוחט אוריה

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 11/03/2025

כתובת רחובות הבוכרים 30 , בוכרים

גוש חלקה בשלמות

30080 164 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות ___3____ תשריט 2 תוספת שתי קומות ו- 5 יח"ד לבניין קיים למגורים כמפורט:

1. קביעת יעוד מגורים לאזור מגורים ג.

2. קביעת סך שטחי בניה בתוכנית ל-1256 מ"ר מתוכם 1088 מ"ר עקרי ו-168 מ"ר שירות (

מירבי)

3. קביעת שימושים למגורים.

4. הגדלת מספר הקומות מ-5 קומות ל-7 קומות.

5. הגדלת מספר יח"ד מ-10 מאושרות ל- 15 . שטח יח"ד ממוצע 85 מ"ר (עקרי + ממ"ד)

6. קביעת קווי בניין

7. קביעת גובה בניין.

8. קביעת תוספת ממ"דים ומרפסות.

9. קביעת שלבי ביצוע למימוש התוכנית.

10. קביעת הוראות הריסה, בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ג 15 345.54 100 1256 %364 בניה מירבי מעל לקרקע

סה"כ 15 345.54 100 1256

- 21 -

תיאור המצב הקיים

מבנה בן 4 קומות מעל קומת מגורים מתחת לכניסה הקובעת

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

103093 משנת 2014 שמהותה תוספת 2 קומות ו-4 יח"ד לבניין קיים 3667 משנת 1987 שמהותו תוספת קומה

1358 משנת 1974 שמהותו שינוי תכנית המתאר לשכונה היתרים:

2016/1318.00 משנת 2023 שמהותו תוספת יח"ד באמצעות תוספת בניה עבירות בניה:

1992/3869.08 משנת 1992 שמהותו עבירה

2019/6978.00 משנת 2019 שמהותו עבירה

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

התייחסות למבנים ואתרים לשימור: המבנה בעיר ההיסטורית, במתחם לשימור: -1563 זכרון משה

שימור סטטוטורי: כן. עצים לשימור והוראות שימור (תיאום מול מח' שימור לעיצוב חזיתות, מרפסות ועוד)

בתב"ע תקפה 101-0103093

רשימת שימור: לא נכלל ברשימת שימור

מבנה היסטורי: לא. שנת בניה 1949-1956 (מקור: אטלס ירושלים )1972

תיק תיעוד: לא נמצא/קיים.

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר- אזור מגורים עירוני

ב. התייחסות לתבנית הבנייה- עיר היסטורית

ג. תכנית שכונתית- מדיניות שכונת הבוכרים מע"ר צפון– 5 קומות

ד. תקן חנייה עירוני- נמוך 1:3

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 תואם

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ ל"ר

מבני ציבור ל"ר

עתודות / אחר ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

- 22 -

לכבאות והצלה לא התקבל

אגף תברואה

לא התקבל

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1421155 – רח' רחובות הבוכרים ,30 הבוכרים כללי - מדובר בתכנית המבקשת תוספת קומה וקומה נוספת בנסיגה ויח"ד חדשות והרחבת יח"ד קיימות/מאושרות.

התכנית חלה על חלקה 164 בגוש ,30080 מדובר בגוש מוסדר וחלקה זו רשומה כבית משותף.

אין שינוי בגבולות ושטח החלקה.

אגף רישוי

ופיקוח - מחלקת בדיקה מול מפת גוש/תצ"ר:

המידע התכנוני

- בגוש 30080 קיימת מפת גוש סופית הקבעה את גבולות חלקה .164 מבדיקה שנעשתה גבולות החלקה וכן הקו הכחול תואמים לתוואי גבולות החלקה שבמפת הגוש.

מכתב זה מהווה אישור התכנית שבנדון ע"י המחלקה למידע תכנוני ולמיפוי.

יודגש ויובהר כי, כל שינוי בתכנית לאחר קבלת מכתב זה שלא הובא לידיעת החתומה מטה, הנוגע לקו הכחול, לתאי שטח התכנית ולהוראות רישום, יהווה ביטול מכתב זה וביטול אישור התכנית שניתן במועד הנפקתו.

תאריך: 24/3/2025

חוות דעת לתכנית: 1421155

מאת: אגף תכנון העיר - מחלקת השימור

חוות דעת מתאריך: 23/03/2025

סדר יום ועדת שימור

תאריך

23.3.25

מספר תיק שימור

אגף תכנון העיר 6963

- מחלקת

השימור

נתונים כלליים

כתובת

רחובות הבוכרים ,30 הבוכרים

שם המבקש

מגישים: מרדכי גולדברג. עורכי בקשה: אוריה שוחט סיבת הפניה

תב"ע

- 23 -

מספר תכנית

101-1421155

סמכות

מקומית

איש קשר במח' שימור

אדר' יהונתן צחור

גוש

חלקה בשלמות

חלק מחלקה

30080

164

עיקרי התכנית ומטרותיה:

מהות הבקשה:

תוספת 2 קומות למבנה מגורים מאושר בן 5 קומות וגג שטוח (כיום קיים מבנה בן 4 קומות וגג רעפים) ליצירת מבנה חדש בן 7 קומות וגג שטוח, וכן תוספת יח"ד, מרפסות ושינוי חדר מדרגות. סה"כ 15 יח"ד.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור: המבנה בעיר ההיסטורית, במתחם לשימור: -1563

זכרון משה

שימור סטטוטורי

כן. עצים לשימור והוראות שימור (תיאום מול מח' שימור לעיצוב חזיתות, מרפסות ועוד)

בתב"ע תקפה 101-0103093

רשימת שימור

לא נכלל ברשימת שימור

מבנה היסטורי

לא. שנת בניה 1949-1956 (מקור: אטלס ירושלים )1972 תיק תיעוד

לא נמצא/קיים.

התייחסות למסמכי התכנית שעברה תנאי סף (סמכות מקומית) ביום: 18.3.25 מצב מוצע:

מוצעת תוספת 2 קומות למבנה מגורים מאושר בן 5 קומות וגג שטוח (כיום קיים מבנה בן 4 קומות וגג רעפים) ליצירת מבנה חדש בן 7 קומות וגג שטוח, וכן תוספת יח"ד, מרפסות ושינוי חדר מדרגות. סה"כ 15 יח"ד.

- 24 -

מצב קיים:

מבנה קיים בן 4 קומות: קומת מרתף וקומת קרקע מקוריות לא היסטוריות ושתי קומות מאוחרות, הקומה העליונה בחלל גג רעפים. מבנה בן 5 קומות וגג שטוח מאושר בתב"ע תקפה.

הערכת משמעות האתר:

מבנה שאינו היסטורי שהוא חלק מהמבנים בשכונת הבוכרים ההיסטורית.

תכנית מאושרת בתוקף: 101-0103093 ייעוד בתב"ע בתוקף: מגורים ג

תכניות קודמות בשטח התכנית:

:28.4.1974 תכנית :1358 אזור מגורים 3

:26.2.1987 תכנית :3667 אזור מגורים )3

:23.3.1995 תכנית 3667א: אזור מגורים 3 מיוחד

:16.12.2014 תכנית :101-103093 מגורים ג

היתרים:

:9.1.1952 היתר :1951/1359.00 בניה חדשה/בניין חדש :22.11.1959 היתר :1959/0342.00 תוספת בניה/הרחבה לבניין קיים :10.2.1993 היתר :1986/0729.02 בניית מרפסת

:30.10.1995 היתר :1986/0729.03 תוספת בניה/הרחבה לבניין קיים :13.8.2023 היתר :2016/1318.00 תוספת יח"ד באמצעות תוספת בניה

מדיניות בנייה: מדיניות מע"ר צפון (.)30034 מס' קומות: עד 5 קומות

תיאום תכנון: לא בוצע תיאום

חוו"ד שימור

מדובר בבקשה לתוספת קומות ע"ג תוספות מאוחרות למבנה שאינו היסטורי (נבנה -1949 )1956 לפיכך אין ענין שימורי בבקשה זו. עם זאת ולתשומת לב מח' תכנון עיר:

א. גובה בינוי: על אף שמדובר בבקשה לתוספת חדשה ע"ג מבנה שאינו היסטורי, הבינוי

המוצע חורג באופן ניכר ובולט מגובה הבינוי המתאים למדיניות מע"ר צפון (עד 5 קומות בלבד). בבקשה זו מוצע ליצור מבנה בן 7 קומות וגג שטוח שאינו מתאים לאופי הבינוי בשכונת הבוכרים ההיסטורית, תוך הצמדות לעובדה כי במבנה שכן מקודמת תכנית לבניית 11 קומות (נמצא במדיניות מע"ר צפון ב'מתחם לתכנון כולל בהתייחסות מיוחדת בראייה מתחמית')

ב. בתב"ע הנק' התקפה במקום ()101-0103093 הוגדרו עצים לשימור וכן הוראות שימור

(תיאום מול מח' שימור לעיצוב חזיתות, מרפסות ועוד) על אף שהמבנה אינו היסטורי.. יש להקפיד כי עצים אלו יישמרו גם במסגרת תכנית זו וכן כי המבנה החדש/מוצע יתאים לסביבתו ההיסטורית

בברכה: צחור יהונתן מ

- 25 -

אגף תכנון העיר - מחלקת השימור- מתכנן אורבאני קהילתי - הבוכרים אגף לשיפור פני

לא התקבל

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר חריגה של שתי קומות ביחס למדיניות כלכלת היישוב/ לא מוצע מסחר או הפרשות מבונות

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה: לא מוצעת חניה

סביבה ונוף:

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ לדחות את התכנית ולא להפקידה

מאחר והתכנית הינה בסמכות המקומית עפ"י סעיף 62 (א) א לחוק התכנון והבניה, ממליצים על דחיית התכנית מהנימוקים הבאים:

התכנית מציעה תוספת של 2 קומות עבור 5 יח"ד חדשות ע"ג בניין קיים. בשנת 2014 אושרה תכנית מס'

103093 לתוספת של -3 קומות על הבניין, סה"כ 5 קומות. התכנית המאושרת מיצתה את מס' הקומות שניתן לאשר ע"פ מדיניות מע"ר צפון שחלה באזור.

בקשה לתוספת קומות למבנה בן 7 קומות לשימוש מגורים חורגת באופן ניכר ממדיניות מע"ר צפון שקובעת 5 קומות במרחב תכנון זה.

יודגש כי מעבר לחריגה מהמדיניות התכנון המוצע אינו מיטבי חורג מקווי בניין נהוגים, ללא פתרונות מיגון ופתרונות חניה.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יהודה הלוי בוחן תוכניות 25.03.25

- 26 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1419084

סוג דיון: הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה

מגיש התכנית:

עורך התכנית: קימל איתן יעקב

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה:

כתובת יוסף בורג 1 , קריית האומה

גוש חלקה בשלמות

30864 22 לא

30864 16 כן

30864 23 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

קביעת היקפי בניה והצרחה בין ייעודים מאושרים של מבני ציבור, שצ"פ ושטח לדרך לצורך הקמת מוסד "בית החיל" .

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

המחלקה

לא התקבל

לאיכות הסביבה

אגף מבני ציבור-

לא התקבל

המחל' לתכנון

מבני ציבור

אגף תברואה

לא התקבל

אגף נכסי עיריה

לא התקבל

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

רשות העתיקות

לא התקבל

- אריכאולוג

מרחב י-ם

אגף תכנון העיר

לא התקבל

- מחלקת

השימור

- 27 -

אגף לשיפור פני

לא התקבל

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

ירושלים, י"א אדר תשפ"ה 11 מרץ 2025

אל: יהודה הלוי, רפרנט מחלקת תכנון העיר

מאת: חניתה דפני קמיש, המחלקה למדיניות התכנון

הנדון: חוות דעת לתכנית 1419084 בית החייל הבודד בקרית האומה – חווד מקדמית (חוות דעת זו מתייחסת לגרסה 13 של הוראות התכנית, וגרסה 11 של תשריט מצב מוצע)

1. מיקום התכנית: התכנית ממוקמת בקרית האומה בין הרחובות יצחק רבין ויוסף

בורג. גוש: 30864 חלקות ,16 23 וחלק מחלקה .22 שטח התכנית: כ- 4.2 דונם.

2. מצב סטטוטורי מאושר: בתחום התכנית המוצעת חלה תכנית 5649 אשר קבעה את

היעוד ל"שטח לבנייני ציבור" (מגרשים ,22 )15 ו"שטח ציבורי פתוח" (מגרש .)21 שימושים, זכויות בנייה והוראות משמעותיות נוספות שנקבעו:

מגרש :15 גני ילדים/מעון יום עם 1,350 מ"ר שטחים כוללים.

בנוסף נקבע תותר בנייה רב תכליתית. תנאי למתן היתר בניה במגרש יהא תכנון מעבר תת אגף תכנון העיר

קרקעי בתחום מגרשים 15 ו- 22 ומתחת לדרך מספר 32 וביצוע בניית המעבר התת קרקעי - המחלקה במגרש מספר .15 כמו כן בשטח המגרש תהא זכות מעבר להולכי רגל ולרכב.

למדיניות התכנון

מגרש :22 משטרה עם 270 מ"ר שטחים כוללים. תותר בנייה רב תכליתית.

בנוסף נקבע כי דרך מגרש 22 תהא גישה למנהרה שבתחום מגרש 32 ולחניונים במגרשים ,8 ,15 18 ו- .23 ומשולי מגרש 22 תהא גישה למנהרה שבתחום דרך 32 ולחניונים תת קרקעיים שבמגרשים ,8 ,10 15 ו- .23

חלק ממגרש: 21 יהייה חלק מגן סאקר ויחולו עליו ההוראות שבתכנית המתאר

לירושלים.

3. תיאור התכנית: התכנית מבקשת לעשות הצרחה בין השטחים המיועדים לשצ"פ

והשטחים המיועדים למבנים ומוסדות ציבור. קובעת את השימושים למסחר, בית החייל, נקודת משטרה ושטחים עירוניים. מספר הקומות .10

שטחי בנייה עבור בית החייל: 13,875 מ"ר מרביים (מתוכם 8,3525 מ"ר שטחים עיקריים).

שטחי הבנייה עבור משטרה: 270 מ"ר.

שטחי בנייה עבור שטחים עירוניים: 830 מ"ר.

שטחי הבנייה עבור מסחר ומשרדים: 1,300 מ"ר. את השטחים ניתן להמיר לשטחים לטובת בית החייל.

- 28 -

4. המלצות המחלקה למדיניות התכנון:

המחלקה למדיניות התכנון ממליצה לאשר את התכנית המוצעת בכפוף לתנאים הבאים:

- סעיף 4.1 שימושים – לציין בשימושים העירוניים שטחים לטובת חברה כגון מרכז הכשרה ולימודים.

- התכנית מבטלת את החיבור והמעבר למנהרה וחניונים. יש לקבל התייחסות אגף תושיה.

- יש לתקן סעיף 5 – הוראות התכנית, ולציין בשורות הרלוונטיות את השימושים עצמם:

במקום "מבנים ומוסדות ציבור למנהל ציבורי" יצויין "משטרה", במקום "מוסדות ציבור כלל עירוניים" יצויין "חברה/מרכז הכשרה ולימודים".

- בסעיף 5 הערה ה' צויין כי בקומות מתחת לכניסה הקובעת תותר בניה עד לגבול המגרש. בינוי ב- %100 תכנסית לא תאפשר חלחול של מי נגר.

- יש להוסיף סעיף בהוראות התכנית - תנאי למתן היתר בנייה יהא תיאום עם המחלקה למבני ציבור.

- סעיף 3.2 יתוקן ויצויינו בו כל יעודי הקרקע שבמצב הנכנס. סך השטחים יהייה זהה לשטחים המצויינים במצב היוצא/מוצע.

- ייתכן וחוות הדעת תשתנה לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים ועם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.

ב ב ר כ ה,

חניתה דפני קמיש

אדריכל העיר

לא התקבל

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

המחלקה

לא התקבל

לנגישות

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1419084 – בית החייל הבודד כללי - מדובר בתכנית לקביעת מסגרת תכנונית להקמת מבנה לבית החייל הבודד שיכיל חדרי אכסנה לחיילים ושימושים תומכים.

התכנית חלה על חלקות 16,23 וחלק מחלקה 22 בגוש ,30864 מדובר בגוש מוסדר.

אגף רישוי

ופיקוח - מחלקת בדיקה מול מפת גוש/תצ"ר:

המידע התכנוני

- חלקות 16,22-23 נוצרו בתצ"ר מס' אליפסה 39/2005 הרשומה מתאריך .28.06.2006

מבדיקה שנעשתה גבולות החלקות וכן הקו הכחול תואמים לתצ"ר.

מכתב זה מהווה אישור התכנית שבנדון ע"י המחלקה למידע תכנוני ולמיפוי.

- 29 -

יודגש ויובהר כי, כל שינוי בתכנית לאחר קבלת מכתב זה שלא הובא לידיעת החתומה מטה, הנוגע לקו הכחול, לתאי שטח התכנית ולהוראות רישום, יהווה ביטול מכתב זה וביטול אישור התכנית שניתן במועד הנפקתו.

תיאור להצטרפות הועדה המקומית

התכנית עוסקת בשטח של 4.22 דונם, בגוש ,30864 חלקות 16,23 וחלק מ- 22 השטח הינו בייעוד שטח לבניין ציבור, דרך חדשה ושצ"פ.

התכנית מציעה הצרחה בין השטחים המאושרים וקביעת היקפי בניה לצורך הקמת מוסד "בית החיל".

כמו כן, התכנית מציעה בין היתר שטחים לשימושי אכסנה עבור החיילים, בית כנסת, תחנת משטרה, מסחר, וחניון תת קרקעי.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לאשר את הצטרפותה כמגישה לתכנית.

המלצת מהנדס העיר

לאשר לועדה המקומית להצטרף כמגישה

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה של התכנית לאור חשיבות קידומה ועל מנת לייעל את השטחים הציבוריים .

לאחר השלמת התיאומים התכנית תובא לדיון להפקדה בוועדה המקומית.

- 30 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1268812

סוג דיון: תיקון החלטה להפקדה

מגיש התכנית: ביטון דניאל

עורך התכנית: קטורזה סטפן

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 21.3.2024

כתובת הרב דוד צבי אריה שניאורסון - הרצד"א 75 , רמות

גוש חלקה בשלמות

30728 4 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

תוספת בניה ותוספת ממ"ד להרחבת יח"ד קיימות ברח' שנאורסון ,75 ירושלים.

1. קביעת בינוי לתוספות בנייה ותוספת ממ"ד לשם הרחבות יח"ד קיימות, בהתאם לנספח הבינוי.

2. קביעת בינוי לתוספת קומה לשם הרחבת יח"ד בקומה שמתחתיה.

3. הגדלת מספר הקומות מחמש קומות לשש קומות.

4. הגדלת שטחי הבניה בשטח וקביעתם ל – 4,661 מ"ר כוללים, מתוכם 3,698 מ"ר שטחי בניה עיקריים ו

– 963 מ"ר שטחי שירות, מעל הכניסה הקובעת.

5. קביעת קווי בניין לבניה.

6. קביעת שלבי ביצוע להקמת תוספות הבנייה.

7. קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

8. קביעת הוראות בגין חריגות בניה להריסה.

9. קביעת הוראות איחוד וחלוקה בלי הסכמת כל הבעלים.

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

29/05/2024

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

- 31 -

במסגרת התכנית מוצעת הרחבה ותוספת ממ"ד בצורה מסודרת ודומה לבינוי המאושר, לכל יח"ד בבניין. בדירות הקיימות בקומה העליונה מוצעת הרחבה בתוספת קומה חדשה וחדר מחוזק. התכנון המוצע מקובל תכנונית.

יש לסמן את קו הבניין על גבי התשריט ובנספח הבינוי בהתאם לקונטור המבנה הקיים ותוספת הבניה המוצעת בתכנית זו.

יש לתקן את שלבי הביצוע המוצעים בסעיף 7.1 בהוראות התכנית באופן הבא - יש לתקן את שלב 1 המתייחס לתוספת הבניה בחזיתות המבנה. בבניין הקיים ישנם שלושה אגפים מרכזיים – מזרחי, מרכזי ומערבי. כאשר בכל אגף ישנה כניסה מחדר מדרגות משותף / גרם מדרגות משותף או אזור כניסה קרוב (לדירות במפלס הקרקע).

יש לסמן על גבי נספח הבינוי את שלושת האגפים – א', ב', ג'. תוספת הבניה בחזיתות תיבנה בהינף אחד בכל אגף, באופן שכל שתי יחידות דיור באגף - הצמודות לחדר מדרגות משותף, מדרגות משותפות או כניסה קרובה, תיבנינה בהינף אחד.

יש להוסיף סעיף המתייחס לתוספת הקומה על הגג - תוספת הקומה תהיה ללא תלות ביתר תוספות הבניה בבניין ובאופן ששתי יח"ד מחוברות בגרם המדרגות המשותף בבניין יבנו בהינף אחד.

בהיתר הבניה המקורי של הבניין מאושרות 28 יח"ד. בתכנית המוצעת מצוין כי מאושרות 27 יח"ד בבניין ואין תוספת או הפחתה של יח"ד במסגרת התכנית. יש לציין את מספר הדירה בתכניות הקומות בנספח הבינוי. יש להבהיר את מספר יח"ד המאושר ולתקן את מסמכי התכנית בהתאם, בתיאום מחלקת התכנון.

בהיתר הבניה של הבניין מאושרים 16 מחסנים בקומת הקרקע באגף המערבי. מאחר והתכנית מציעה ממ"ד או חדר מחוזק לכל יח"ד בבניין, מצוין בהוראות התכנית כי ניתן יהיה להסב שטח המקלט הקיים למחסנים עבור יח"ד נוספות, כאשר תושלם הקמת הממ"דים לכל יח"ד בבניין. יש לציין זאת גם במלל על גבי התכנית.

יש להציג תכנית קומת קרקע על רקע תכנית מדידה ולסמן את כל הבינוי הקיים בלי היתר להריסה בקו צהוב. יש להציג אלמנטים להריסה גם בתשריט מצב מוצע.

יש לתקן את נספח הבינוי כמקובל ובאופן הבא: בינוי קיים יוצג באפור כקיר מלא, בינוי קיים להכשרה יתוחם בקו אדום מקוטע, בינוי חדש לרבות מרפסות יתוחם בקו אדום רצוף, בינוי קיים המוצע להריסה יתוחם בקו צהוב מקוטע. יש לציין ע"ג התכנית שטח מרפסות מאושרות שמבוקש להסב למגורים ולתחם בקו אדום רצוף. אם מדובר במרפסת שנסגרה ומבוקש להכשירה, יש לתחם בקו אדום מקוטע. יש לציין על גבי התכנית בינוי מאושר בהיתרי בניה. גבול התכנית יוצג בכחול. לא יסומנו אלמנטים בצבעים נוספים. יש לתקן את המקרא בהתאם.

יש להציג בנספח הבינוי מרפסת מאושרת בהיתר בניה באגף המזרחי של הבניין במפלס .+5.60

יש לוודא התאמה מושלמת בין תכניות, חתכים וחזיתות.

תנאי למתן היתר בניה יהיה הכנת תצ"ר.

- 32 -

התכנית תערך במחלקת בקרת תכניות ממוחשבות.

בהתאם לסעיף 86 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ,1965 החלטה זו תהה בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית, באם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הוראות התכנית

דברי ההסבר – יש לתקן את הרקע התכנוני המאושר ולציין מספרי היתרי הבניה המאושרים.

סעיף 1.4 – לתקן לפי סעיף בחוק בהתאם לסעיפים הרלוונטיים. איחוד וחלוקה – יש לתקן – ללא איחוד וחלוקה.

סעיף 1.6 – לתקן את מספרי התכניות החלות במקום. תכנית 8596 אינה חלה על בניין זה, למעט קביעת היעוד לאזור מגורים 1 מיוחד. במקום חלה תכנית .2167 יש לציין יחס החלפה.

סעיף 1.7 – להשלים נתונים. יש לתקן בנספח הבינוי – מחייב חלקית. מחייב לעניין קווי בניין, מספר קומות וגובה המבנה. אינו מחייב לעניין השטחים. חישוב השטחים הנו נספח נלווה למסמכי התכנית.

סעיף 3.2 – יש להתאים בין שטח התכנית המופיע בסעיף זה ובטבלה 5 זכויות והוראות בניה. יש פער גדול בשטח התכנית.

סעיף 4.1.2ב – תת סעיף .3 מחסנים – יש לתקן כי תותר הקמת מחסנים בהתאם לתקנות התוב"ב, בשיעור של עד %8 משטח יח"ד ועד 20 מ"ר ליח"ד. יש להשמיט כל הממ"דים המוצעים ולהשאיר – ניתן יהיה להסב שטח מקלטים קיימים למחסנים ובתנאי שבוצעו בפועל ממ"דים לכל יח"ד הקיימות בבניין.

- 33 -

סעיף 4.1.2ג חניה – יש להשמיט את הסעיף. התכנית אינה מציעה תוספת של יח"ד.

החניה בהתאם למאושר.

סעיף 5 – טבלת זכויות והוראות בניה – יש להבהיר מספר יח"ד המאושר ולתקן בהתאם. ראו לעיל.

סעיף 6.3 מקרקעין – איחוד וחלוקה – יש להשמיט את הסעיף.

סעיף 6.4 הוראות אחרות - עתיקות – יש להשמיט את הסעיף. מדובר בתוספת בניה לבניין קיים.

סעיף 7.1 שלבי ביצוע – יש לתקן כמפורט לעיל.

תשריט מצב מוצע

יש לסמן את קו הבניין המוצע בתכנית על גבי התשריט כמפורט לעיל.

יש לסמן אלמנטים המוצעים להריסה בקו צהוב.

נספח בינוי

ראו הערות לעניין הצגת התכניות, חתכים וחזיתות, מיספור יח"ד וכו' המפורט לעיל.

יש לסמן בחץ על גבי התכניות את הכניסות אל הבניין.

יש לסמן את כל המוצע לבינוי / הכשרה / הריסה בכל התכניות, חתכים וחזיתות. ראו לדוגמה מרפסת מוצעת במפלס .+8.40

חישוב שטחים – יש לתקן את התכנית המאושרת החלה במקום 2167 ואת שטחי הבניה המאושרים בהיתר המקורי של הבניין. יש להציג את תוספת השטחים באופן שמרבית שטחי הבניה המבוקשים בתכנית יהיו מכוח סעיף ,14 והשלמה מכוח סעיף

12. יש לתקן את הסעיפים בחוק בהוראות התכנית בסעיף .1.4

תיאור לתיקון החלטה

התכנית נדונה בועדה המקומית בתאריך ,29.5.2024 החלטת הועדה היתה להפקיד את התכנית בתנאים.

התכנית אושרה להפקדה מכוח סעיף 62א(א) לחוק התכנון והבניה. בהערות טכניות לחישוב השטחים בנספח הבינוי נדרש לתקן לפי סעיף מכוח סעיף 62א(א))(14 לחוק התכנון והבניה. מאחר ולא ניתן לקדם תכניות בסמכות הועדה המקומית מכוח סעיף זה, יש לתקן את ההחלטה ולהשמיט סעיף 14 כיוון שהתכנית הינה בסמכות הועדה המקומית מכוח סעיף 62א.(א)(13ב). וכן, נדרש תיקון התכנית המאושרת בטבלה 2167 ל – 2167ב'.

- 34 -

בנוסף, בהערה טכנית להוראות התכנית לסעיף 1.6 נקבע לתקן ליחס החלפה לתכנית 2167 ולא 2167ב'.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לתקן את ההחלטה בהתאם.

המלצת מהנדס העיר

להפקיד את התכנית בתנאים

מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62א,א לחוק התכנון והבניה מחליטים להפקיד

את התכנית בתנאים הבאים:

5. סעיף 3 לעניין הערות טכניות להוראות התכנית בהחלטה מתאריך 29.5.24 מבוטל –

"סעיף 1.6 – לתקן את מספרי התכניות החלות במקום. תכנית 8596 אינה חלה על בניין זה, למעט קביעת היעוד לאזור מגורים 1 מיוחד. במקום חלה תכנית .2167 יש לציין יחס החלפה."

במקומו יבוא-

סעיף 1.6 – לתקן את מספרי התכניות החלות במקום. תכנית 8596 אינה חלה על בניין זה, למעט קביעת היעוד לאזור מגורים 1 מיוחד. במקום חלה תכנית 2167ב. יש לציין יחס החלפה."

6. סעיף אחרון לעניין הערות טכניות לחישוב שטחים בטבלה בנספח הבינוי בהחלטה מתאריך 29.5.24

מבוטל –

"חישוב שטחים – יש לתקן את התכנית המאושרת החלה במקום 2167 ואת שטחי הבניה המאושרים בהיתר המקורי של הבניין. יש להציג את תוספת השטחים באופן שמרבית שטחי הבניה המבוקשים בתכנית יהיו מכוח סעיף ,14 והשלמה מכוח סעיף .12 יש לתקן את הסעיפים בחוק בהוראות התכנית בסעיף .1.4"

במקומו יבוא –

חישוב שטחים – יש לתקן את התכנית המאושרת החלה במקום לתכנית 2167ב, ואת שטחי הבניה המאושרים בהיתר המקורי של הבניין. יש להציג את תוספת השטחים באופן שמרבית שטחי הבניה המבוקשים בתכנית יהיו מכוח סעיף 62 אא לחוק בתיאום עם מחלקת התכנון.

1. יתר הסעיפים שהתקבלו בהחלטה מתאריך 29.5.2024 ימשיכו לחול.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יעל בדיחי ראש צוות 25.3.25

אזורי

- 35 -

מספר סידורי: 7

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 502ב

סוג דיון: תכנית בינוי

מגיש התכנית: עיריית ירושלים אגף מבני ציבור

עורך התכנית: אדר' אלי אוסטר

סוג תכנית: תכנית בינוי

כתובת אולסבנגר 48 , קרית היובל

גוש חלקה בשלמות

30397 89 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

תוכנית בינוי לתוספת קומה למתנ"ס בית רחל ברחוב אולסונגר בשכונת קרית יובל בסמוך מקודמת תוכנית לבי"ס חנ"מ המעיין, התוכנית אינה כוללת את המבנה המתנ"ס.

התכנית המאושרת מס' 1624 קובעת במקום יעוד לבנייני ציבור, עבור מועדון. ללא קביעת שטחי בינוי וקווי בניין על פי ההנחיה של היועצים במשפטים בתכניות שלא נקבעו קווי בניין וזכויות בניה יש צורך להגיש כתנאי למתן היתר – תכנית בינוי

תיאור תכנית בינוי

במקום מבנה קיים של 2 קומות המבנה ממקומם מתחת למפלס הרחוב כשגג המבנה במפלס הכביש. במקום הופק היתר 2017/627.00 להנגשת המבנה ע"י גשר מהרחוב ומעלית בצמוד לחזית מזרחית.

תוכנית הבינוי מבקשת להוסיף קומה עבור חלל רב תכליתי בבניה קלה בקונטור המבנה הקיים ומרפסת זיזית בעומק 1.8 מ' בחזית צפונית ומערבית

בקומה מוצע חלל רב תכליתי, מטבחון, שרותים ומרחב מוגן. כמו כן מוצעת דרך מילוט באמצעות גשר נוסף מחזית דרומית

מוצע גג משופע מחופה אלומיניום בגובה של כ- 6.5 מ' מעל מפלס הרחוב

המלצת מהנדס העיר

לאשר את תכנית הבינוי

הוועדה המקומית ממליצה לאשר את תכנית הבינוי המוצעת בתנאים הבאים:

1. התוכנית מציעה בניית גשר ממפלס הרחוב לכיוון חזית דרומית לטובת מילוט. באזור זה ישנם עצים

בוגרים רבים, לפי שיחה עם עורך התוכנית תכנון הגשר התחשב במיקום העצים ואין פגיעה בהם. יש לסמן עצים באזור הגשר בתוכנית קומת כניסה ראשית

2. יש לסמן את כלל העצים הבוגרים מסביב למבנה לשימור.

3. מאחר ומוצע גג קל שאינו מאפשר מיקום מערכות יש לדאוג לתכנון מיקום חלופי להעתקת מערכות

טכניות מגג קיים מיקום זה יהיה ולא יפגע בחזיתות המבנה.

4. מדרום לתוכנית קיים חניון לשימוש מבני ציבור בחלקה. התוכנית מוסיפה שתי חניות תוך צמצום

רדיוס כניסה לחניון. מאחר ומיקום התוכנית בקרבה לתחנת רכבת קלה (בתחום תח"צ ) ובסמוך למעברים מכניים מתוכננים יש להוסיף חניה אחת בלבד עבור רכב נכה.

5. התוכנית מציעה חזית מזכוכית בכיוון צפון דרום מערב. לכיוון מערב גג המבנה בולט ומצל על החזית,

יש לבדוק פתרון הצללה חיצוני גם לחזית הדרומית

- 36 -

מספר סידורי: 8

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 503ב

סוג דיון: תכנית בינוי

מגיש התכנית: מוחמד חידר בכיראת

עורך התכנית: אבו ערפה חליל

סוג תכנית: תכנית בינוי

כתובת חלימה אל סעדיה, צור באהר

גוש חלקה ארעית בשלמות

30792 1 [ת"ש ]3 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

תכנית הבינוי מציעה תוספת קומה עבור יח"ד נוספת מעל לבניין קיים להלן:

1. מוצע תוספת קומה חלקית על גבי מבנה קיים - סה"כ מוצע מבנה בן 3 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-

2 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

2. תוספת יח"ד אחת (קיימות 4 יח"ד).

3. מוצע במגרש 10 מקומות חנייה.

4. מוצעים בשטח המגרש קירות תמך עד 3 מ'.

5. מוצע תוספת של 80.01 מ"ר בנוסף ל-637.87 מ"ר עיקרי קיים, סה"כ 717.88 מ"ר עיקרי, המהווים

%49.78 בנייה. כמו כן, מוצע 16.66 מ"ר שירות מעל הכניסה הקובעת, בנוסף ל-130.32 מ"ר שירות קיים- סה"כ 146.98 מ"ר שירות מעל הכניסה הקובעת, ו-191.01 מ"ר שירות קיים מתחת לכניסה הקובעת.

תיאור תכנית בינוי

הליך סטטוטורי:

תכנית 2302א משנת ,1999 מייעדת את שטח תכנית הבינוי לשטח למבנה מגורים, תכנית הבינוי חלה על תא שטח זה.

תיאור מצב קיים:

בתחום התכנית קיים מבנה בן 2 קומות כלפי החזית הקדמית ו-4 קומות כלפי החזית האחורית.

בהתאם לתכנית תקפה 2302א' להוראות התכנית סעיף :10

השטחים הצבועים בתשריט בצבע חול הם שטחים למגורים, וחלות עליהם הוראות שנקבעו בתכנית המתאר לגבי שטחים ביעוד אזור מגורים 5 מיוחד, מספר קומות עד 3 קומות מעל קומת מרתף, וקווי בניין לפי תכנית המתאר, ואחוזי הבניין יהיו %50 משטח המגרש נטו לרבות שטח מרפסות ולמעט שטחי שירות המפורטים

בתכנית הנ"ל, תכנית בשטח שעולה על 1,200 מ"ר מחויבת בתכנית בינוי ופיתוח (סעיף 10 ז').

יצוין כי במקביל לתכנית הבינוי מקודמת בקשה להיתר מס' 2015/0231.02 עבור תוספת קומה בהתאם לבינוי המוצע בתכנית הבינוי – סטטוס הבקשה – נדונה בוועדת המשנה מתאריך 29.09.24 – יצוין כי הוועדה החליטה לאשר את הבקשה בתנאים.

- 37 -

המלצת מהנדס העיר

לאשר את תכנית הבינוי

הוועדה המקומית מחליטה לאשר את תכנית הבינוי המוצעת.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

אזנקוט יוסף שלום בוחן תב"ע 24/03/2025

- 38 -

מספר סידורי: 9

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1100056

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: רשות מקומית, עיריית ירושלים, מנח"י

עורך התכנית: פרץ חנן

סמכות: ועדה מקומית

תאריך עמידה: 25.2.2025

כתובת הכיסופים, רמות

גוש חלקה בשלמות

30715 6 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 13 תשריט 9 הגדלת שטחי בניה וקביעת שימושים לצרכי ציבור במגרש, רחוב הכיסופים, רמות.

1. קביעת בינוי להרחבת מבני ציבור קיימים והוספת מבני ציבור חדשים, בהתאם לנספח הבינוי ובהתאם

לקיים בשטח.

2. קביעת השימושים המוצעים ל – מוסדות חינוך לרבות בתי ספר, גן ילדים, תלמוד תורה, מעון יום.

מוסדות תרבות לרבות מרכז קהילתי, אולם מופעים, מועדון נוער, ספריה. שטחי ספורט לרבות אולם ספורט, מגרשי ספורט, מתקני ספורט. תותר תוספת שימושים ציבוריים לעת היתר בניה בכפוף לאישור מה"ע או מי מטעמו.

3. הגדלת שטחי הבנייה הכוללים המותרים לבניה במגרש ל-52,457 מ"ר.

4. שינוי קווי בניין וקביעת קווי בניין חדשים.

5. הגדלת מספר הקומות וקביעתן ל- 8 קומות מעל הכניסה.

6. קביעת הוראות בינוי ותנאים למתן היתר בניה.

7. קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.

8. קביעת הוראות בגין עצים לשימור / העתקה / כריתה.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

- 39 -

לקרקע

מבנים ומוסדות ציבור 16,393.16 100 54,204 %320 בניה כוללים. אין חלוקה בין שטחי בניה מעל

או מתחת לקרקע. לא

מצוינות קומות מתחת

לקרקע.

סה"כ 16,393.16 100 54,204

תיאור המצב הקיים

מגרש עירוני למבני ציבור בין הרחובות הכיסופים, שיבת ציון וגולדה מאיר, שהוא ציר רכבת קלה. קיים בית ספר בן 2 קומות מעל הקרקע. מגרשי ספורט. בחלק הדרום מזרחי קיימים מבנים ניידים. בחלק הצפוני שטח שמשמש חניה בפועל. מבני ציבור נוספים בתכנון.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית 6094 מאושרת משנת 2001

מגרש 1 ביעוד שטח לבניין ציבורי. קו בניין 5 מ' בכל החזיתות למעט בשטח הגובל במעבר הציבורי המאושר – 2 מ'.

שימושים מותרים – בית ספר ומרכז קהילתי. שטחי הבניה המרביים 11,702 מ"ר.

מרכז קהילתי – 2,100 מ"ר כוללים. בית ספר – 9,602 מ"ר כוללים.

4 קומות ועד 16 מ' מפני קרקע סופיים.

תנאים להיתר בניה – הגשת תכנון מפורט לפיתוח של המעברים להולכי רגל. ביצוע המעברים ע"י מחלקת הגננות. תנאי להיתר בניה לבית הספר יהיה הקמת חניון בצד הדרומי של המגרש.

נקבע שטח עם זיקת הנאה לציבור בחלק הדרומי של המגרש ברוחב 5 מ'. יחולו הוראות תכנית .3154 מגרש 2 מעבר ציבורי להולכי רגל מצפון ומזרח לשטח התכנית. רוחב המעבר משתנה מ – 3.10 מ' ל – 7 מ'

במקטעים שונים. תישמר זכות מעבר לרכב חירום בלבד למגרש חדש מספר .52

תכנית 3154 מאושרת משנת 1984

מגרש 11א ביעוד מעבר ציבורי להולכי רגל.

היתרים:

1997/0150.03 – הופק היתר .2001 תוספת אגף בן 3 מפלסים לבית ספר על יסודי ממ"ד. 10 כיתות, ספריה, חדרי הנהלה, מזכירות וחדרים טכניים. תוספת 2791.96 מ"ר שטח עיקרי, 134.57 מ"ר שירות.

1997/0150.04 - הופק היתר .2002 בניית אולם ספורט סגור לכדור סל ואולם התעמלות. תוספת 948 מ"ר.

1997/0150.05 - הופק היתר .2003 ביטול 2 קומות חניה תת קרקעית. וביטול קומה עליונה – חדר אוכל ובית מדרש. הפחתה של 1,384.72 מ"ר שטח עיקרי.

1997/0150.06 - הופק היתר .2003 פיצול היתר עבור מעבדות ללימוד במפלסים .734.30 ,+.731.20 1997/0150.07 - הופק היתר .2003 ביטול בנית 2 בתי מדרש במפלס 734.30 בבי"ס קיים. הפחתה של 853.44 מ"ר.

1997/0150.08 - הופק היתר .2004 ביתן לשומר בכניסה לבי"ס בחלקו הצפ' של המגרש.

2023/0116.00 – טיוטת היתר בניה .6.2.25 הקמת שני בתי ספר על יסודי 8 כיתות כ"א ופיתוח שטח 2023/0116.01 - טיוטת היתר בניה .11.12.24 בקשה לחפירה, דיפון, ביסוס וקירות תמך בהמשך לת.ב.

עבירות בניה:

2015/6263 – עבירת בניה. נפתח תיק פיקוח .2015 27.4.22 - בביקור במקום עם עידית ראינו וצלמנו כי אין שינוי במצב המנדים עדין קיים המקום משמש לגן ילדים.

2018/3169 – נפתח תיק פיקוח 2018 בניה ללא היתר. בית כנסת "השם רואי" ,סיפח שטח ציבורי לשטחו לשלו על ידי גדר וריצוף. סיור באתר - בכתובת זו אין בית כנסת, הבית כנסת היחיד באזור עם גינה ללא תיחום - 40 -

והמתלוננת לא ענתה לטלפון.

2018/6250 – נפתח תיק פיקוח 2018 עבירת בניה. 2023 - בביקור במקום עם אור ראינו וצילמנו שהשימוש לגן ילדים, המקום היה סגור , הדבקנו על השער זימון לחקירה ל- 8.8.23 והתראה להפסיק שימוש אסור.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ה. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור מגורים עד 6 קומות.

ו. תכנית שכונתית – אין.

ז. תקן חנייה עירוני – בינוני.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ ל"ר

מבני ציבור ל"ר מגרש למבנים מוצעים שימושים לחינוך, ספריה, מינהל ומוסדות ציבור קהילתי, אולם ספורט, מועדון נוער.

עתודות / אחר ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

עבור: אגף תכנון עיר

מאת: האגף למבני ציבור

אגף מבני ציבור-

הנדון: חוות דעת לתב"ע ,1100056 רמות כיסופים

המחל' לתכנון

מבני ציבור

1. מיקום: גובל בין רחוב כיסופים ושיבת ציון בשכונת רמות.

גוש/חלקה: .30715/6

2. שטח התכנית: 16,395 דונם.

- 41 -

3. בעלי עניין: מגיש התכנית – רשות מקומית – עיריית ירושלים, מנח"י

עורך התכנית – חנן פרץ – פרץ אדריכלות

4. מצב סטטוטורי: ראה הוראות תכנית .6094

5. מצב מוצע: התכנית מאפשרת בניית בתי ספר ושימושים ציבוריים נוספים תוך הגדלת

זכויות. התכנית מגדילה זכויות בהתאם למדיניות הרשות המקומית לזכויות בנייה במגרשים למבנים ומוסדות ציבור מתוך ראיייה עתידית בה ידרשו לבנות באותו מגרש מבני ציבור נוספים.

6. שטחי בינוי: מבנים ומוסדות ציבור – 54,204 מ"ר.

7. הערות המחלקה:

- הערות כלליות- התכנית מכילה תכנון וניצול מיטבי של השטחים. יוזמה מבורכת לקידום התכנון לשימושים נוספים עתידיים לטובת תושבי השכונה.

- נספח בינוי-

- יש להציג דרכי גישה נגישים אל המבנים, חצי כניסה אל המבנים.

- יש לדאוג למתן פתרון חנייה נגיש עבור כל השימושים עפ"י תקן.

- הוראות התכנית-

- יש לתאם את התכנון מול האגף למבני ציבור.

- נספח תנועה-

- נא להציג פתרונות חנייה לכל השימושים ולבדוק התכנות עפ"י תקן.

יש לתכנן 2 מוטמנים ומתקן אחד כתום לאריזות.

אגף תברואה

בשלב קבלת ההיתר יש לקבוע פגישה נוספת כדי לקבוע את המיקומים וגודל האשפה.

מונה תדפיס הוראות 7 מונה תדפיס תשרט 5

עיבוי מוסדות ציבור

גוש/ חלקה 30715/6 - העתק רישום פנקס השטרות, בעלות עיריה, הפקעה לפי סעיף ,19 אגף נכסי עיריה

בשלמות. שטח החלקה 16,395 מ"ר. נכס -7402 בי"ס אור תורה סטון בנים, בי"כ וגן ילדים.

התכנית מקודמת ע"י מנח"י,

נציין כי נתקבלה בקשה לחילופי שטחים של מגרש בזק עם השטח הנכלל בתכנית זו בצידה - 42 -

המערבי. יש לבחון הבקשה גם לאור תקנות איכות הסביבה לעניין מרחק נדרש מכבישים ראשיים.

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב לא התקבל

י-ם

14/02/2023

עיריית ירושלים

מינהל התכנון

המחלקה למידע תכנוני-מיפוי ומדידות

אל: אמנון ארבל- סגן מנהל אגף התכנון

מאת: בוחנת תכניות בניין עיר

אגף רישוי ופיקוח

- מחלקת המידע

הנדון: הערות לתכנית: 1100056

התכנוני

שכונה: רמות

מאשרת מפת המדידה הנושאת חתימתי מיום .14.2.2023 בברכה

עדנה עמדי

העתקים:

רביד לוריא, המחלקה לתכנון עיר

אדר' חנן פרץ

תיק תב"ע 1100056

ירושלים, י"ב תשרי תשפ"ה

14 אוקטובר 2024

אל: נחמה מילר, רפרנטית מחלקת תכנון העיר

אגף תכנון העיר -

המחלקה מאת: אלימור לוי תעיזי, המחלקה למדיניות התכנון

למדיניות התכנון

הנדון: חוות דעת לתכנית 1100056 רמות

(חוות דעת זו מתייחסת לגרסה 10 של הוראות התכנית, וגרסה 7 של תשריט מצב מוצע)

1. מיקום התכנית: התכנית ממוקמת בשכונת רמות ברחוב הכיסופים 5 גוש: 30715 חלקה

6. שטח התכנית: כ- 16,395 דונם.

- 43 -

2. מצב סטטוטורי מאושר: בתחום התכנית המוצעת חלה תב"ע 6094 שקבעה את ייעוד

הקרקע לשטח לבניין ציבורי (מגרש .)1

3. תיאור התכנית: מדבור בתכנית המבקשת לעבות מוסדות חינוך וציבור שונים תוך שינוי

בקווי הבניין ושינוי מספר הקומות. השימושים המבוקשים בתכנית: מוסדות חינוך לרבות בית ספר, גן ילדים, תלמוד תורה, מעון יום, מוסדות תרבות לרבות מרכז קהילתי, אולם מופעים, מועדון נוער, ספריה, שטחי ספורט לרבות אולם ספורט, מגרשי ספורט ומתקני ספורט. 320 אחוזי בניה בתכסית של %,50 8 קומות מעל הכניסה הקובעת.

4. התייחסות לתכנית המוצעת:

קיימים בשטח:

בית ספר הקריה לחינוך תורני אור תורה סטון, 4 כיתות גני ילדים (חב"ד) ובית ספר תבל.

פרוגרמה נדרשת למגרש:

שימוש*

היצע עתידי

הערות

בית ספר תיכון

24 כיתות

נמצא בהליך היתר בניה

בית ספר על יסודי

30 כיתות

ביתרת השטח שלא הוכנס להיתר הבנייה

14,000 מ"ר

בית ספר יסודי בנות

16 כיתות

2 תלמודי תורה

22 כיתות (11 כיתות האחד)

ספריה

300 מ"ר

- 44 -

בשימוש כפול עבור בתי הספר ועבור המנהל הקהילתי מנהל קהילתי

1,000 מ"ר

מוצג בתכנית צל של היתר הבנייה

אולם ספורט

1,500 מ"ר

מוצג בתכנית צל של היתר הבנייה.

אפשרות לשימוש הן של בתי הספר והן של המנהל הקהילתיג מועדון נוער בסיכון

300-250 מ"ר + חצר

אפשרות למועדון הנוער להתנהל ללא קשר לבית הספר.

מעבר ציבורי

בין רחוב כיסופים לצומת הרחובות שיבת ציון-גולדה המעבר המכני יכול ויעבור בשטח הבנוי של המנהל הקהילתי.

המחלקה למדיניות התכנון שמה לנגד עיניה את טובת תושבי השכונה ורואה חשיבות רבה בניצול מיטבי של שטחי הציבור, לכן המחלקה ממליצה לאשר את התכנית המוצעת בכפוף לתנאים הבאים:

- בשטחי החינוך יצוין השימוש "חינוך" ללא הבחנה בין בתי הספר השונים.

- בתב"ע ירשמו עבור כל שימוש ושימוש זכויות הבנייה עבור אותו השימוש. כגון עבור ספרייה זכויות הבנייה 300 מ"ר, עבור מנהל קהילתי 1,000 מ"ר, עבור אולם ספורט 1,500 מ"ר, עבור מועדון נוער 300 מ"ר, עבור חינוך 14,000 מ"ר (לא כולל ההיתרים שנמצאים בהליך).

- על מנת לנצל את המגרש באופן מיטבי, ובכדי לתת מענה הולם לצרכי השכונה, יש לפנות את המבנים הניידים הנמצאים במגרש, ולהציע בשטחם בינוי בהתאם לפרוגרמה.

- יש להוסיף בסעיף 4.1.1 כי תוספת שימושים ציבוריים מעבר למצוין בתקנון התכנית, תותר לאחר התייעצות ותיאום עם המחלקה למדיניות התכנון.

- יש לתאם מול תושי"ה פתרונות חניה לכלל השימושים.

- ייתכן וחוות הדעת תשתנה לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים.

ב ב ר כ ה,

- 45 -

אלימור לוי תעיזי

העתקים:

אדר' רועי לביא – מנהל אגף תכנון העיר

גב' ריטה לדיז'ינסקי – מנהלת אגף הנכסים

מר אמנון ארבל – סגן מנהל האגף לתכנון העיר וממונה על תכנון העיר מר עופר אהרון – מנהל המחלקה למדיניות התכנון, אגף תכנון העיר אדר' ענת קליינמן – ממונה על תכנון מבני ציבור, אגף מבני ציבור אד' יעל דרייפוס שקד – ממונה על בקרת תכנון, אגף נכסים גב' יעל בדיחי – ראש צוות, המחלקה לתכנון עיר

גב' עדי פרי גולדמונץ – מתכננת רובע 2 אלונים, אגף לפיתוח אסטרטגי עירוני ועסקי גב' מריאנה סיגלוב קליין – ממונה על תכנון חינוכי פיזי, מנהל חינוך אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים לא התקבל

ותכנון

תוכנית מס' 1100056

הערות ראשוניות לתב"ע הנ"ל:

-1 הכניסה /יציאה לחניה סמוכה מאד לצומת גולדה / שיבת ציון. הבעיה הינה שמי שיוצא אגף תושייה -

מהחניה ורוצה לפנות שמאלה (דרומה) בצומת גולדה יהיה בקונפליקט קבוע עם אלה צוות בקרת תכנון

שבאים משיבת ציון ורוצים לפנות ימינה בצומת לכיוון צפון תנועה

יש לחשוב על פתרון לסוגיה בטיחותית זו .

-2 יש לתאם את התוכנית עם מתכנני הקו הכחול . משרד מת"י .

-3 יש לקבל אישור צת"ל על התיאום מולם

אדריכל העיר

לא התקבל

תוכנית אב

לתחבורה לא התקבל

הערות המחלקה לתוכנית 1100056 כיסופים

1. כללי

2. התוכנית מציעה עיבוי של בתי ספר קיימים, הגדלת זכויות בנייה במגרש והזזת קווי בניין

בקרית חינוך בשכונת רמות.

המחלקה לאיכות

3. חוו"ד זו מתייחסת למונה תדפיס הוראות 13 ומונה תדפיס תשריט 9 מעודכנים לפברואר

הסביבה

.2025

4. הערות לתכנון

5. לתכנית הוגש סקר עצים ותשריט, עם תיאור העצים וערכיותם ללא סימון האם העצים

מיועדים לשימור/העתקה/כריתה. המחלקה מבקשת לקבוע כבר בשלב זה אילו עצים מיועדים לשימור ולסמן אותם.

- 46 -

6. הערות להוראות התוכנית

7. נבקש כי ייקבע בהוראות התוכנית כי הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 לבנייה ירוקה.

המבנים בתכנית יעמדו בציון של כוכב אחד לבנייה ירוקה לכל מבנה.

8. תנאים להפקדה

4.1 תנאי להפקדת התכנית יהיה הגשת נספח ניהול נגר.

9. תנאים להיתר בניה

10. תנאי להיתר ראשון יהיה הגשת תכנית פיתוח לכלל המתחם.

11. כתנאי להיתר ראשון המחלקה מבקשת תכנית שלביות ביצוע שמציגה היתכנות

לפעילות בתי הספר בזמן העבודות.

12. תנאי להיתר יהיה הגשת דו"ח אקוסטי לשלב העבודות.

בברכה,

הדסה לאם

בודקת תכניות בניין עיר

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר תואם

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות: תוספת מבני ציבור

תשתיות ותחבורה: מוצעת חניה בתחום המגרש לפי

שלביות פיתוח המגרש.

סביבה ונוף:

אחר:

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוועדה המקומית מחליטה לאשר לעיריית ירושלים להגיש את התכנית המציעה ניצול יעיל יותר של שטח ציבורי בהתאם לצרכים הגדלים בשכונה ובהתאם למדיניות.

התכנית החדשה תציע בין היתר הריסה של כל המבנים הזמניים הקיימיים בתחום 11/09/2024

החלקה ותציע עבורם בניה חדשה וראויה המנצלת בצורה מיטבית את המגרש.

לא תבוצע הריסה בפועל של מבנים קיימים לפני שתבנה חלופה אחרת בחלקה למוסדות הקיימם בפועל.

19/09/2023

- 47 -

להוריד מסדר היום, לצורך בדיקה מעמיקה של האפשרות לחילופי קרקע בין המגרש הציבורי למגרש בזק לשעבר בייעוד מגורים.

15/03/2023

לדחות את ההכרעה לצורך בחינה של הצרחת המגרש הציבורי עם מגרש מגורים ממזרח ( מגרש בזק לשעבר ) בתיאום עם מחלקת נכסים

המלצת מהנדס העיר

להפקיד את התכנית בתנאים

מאחר והתכנית בסמכות הועדה המקומית עפ"י סעיף (62א)(א) לחוק התכנון והבניה ממליצים על

הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

1. התכנית קובעת מסגרת תכנונית להקמה ועיבוי מבני ציבור במגרש בתוספת שימושים ציבוריים,

הגדלת זכויות הבניה והוראות הבינוי, להיקף של %320 בניה כוללים, 8 קומות, במגרש למבני ציבור בשטח 16,393 מ"ר.

2. לציין בהוראות התכנית שימושים ציבוריים בהתאם לחו"ד המחלקה למדיניות התכנון: חינוך, לרבות

בתי ספר, גני ילדים ומעונות יום. ספריה, מינהל קהילתי, אולם ספורט, מועדון נוער. יש לציין בהוראות התכנית כי ניתן יהיה להוסיף שימושים.

3. השימוש המדויק ייקבע לעת היתר בניה מול המחלקה למדיניות התכנון. תכנון מבני הציבור יתואם

מול אגף למבני ציבור בשלב היתר הבניה.

4. לפרט שטחי הבניה עבור השימושים השונים מתחת לטבלה :5 ספריה 300 מ"ר, מינהל קהילתי

1,000 מ"ר, אולם ספורט 1,500 מ"ר, מועדון נוער 300 מ"ר. יתרת השטחים תיוחד לחינוך. תותר גמישות בשטחי הבניה בשלב היתר הבניה בתיאום מול מה"ע או מי מטעמו.

5. יש לקבוע בסקר העצים אילו עצים יהיו לשימור / העתקה / עקירה ולסמן בהתאם בתשריט התכנית

ובנספח הבינוי. יש לקבל אישור שפ"ע גננות לתכנית, ולהוסיף סעיף לעניין שימור / העתקה / עקירה.

6. לסמן להריסה את המבנים הניידים בתחום המגרש ולקבוע הוראות בשלביות הביצוע ובתנאים

- 48 -

להיתר למבנה הציבור החדש בחלק הדרומי של המגרש הריסת המבנים הניידים. לא תבוצע הריסה בפועל של מבנים קיימים לפני שתבנה חלופה אחרת בחלקה למוסדות הקיימים בפועל. יש להוסיף הוראות הריסה בתקנון.

7. בחלק הדרומי של המגרש מאושר שטח עם זיקת הנאה לציבור מרחוב הכיסופים לשיבת ציון

בתכנית .6094 בצד זה יש לסמן קו בניין 5 מ'. התחום בין גבול המגרש לקו הבניין יסומן כזכות מעבר לציבור שמחבר בין הרחובות עבור הולכי רגל. יש לשלב בהוראות התכנית מעבר מכני שיגשר על פערי הטופוגרפיה בין רחוב הכיסופים לכוון רחובות שיבת ציון וגולדה מאיר, בהתאם לתוואי המעבר שייקבע. ניתן לשנות מיקום המעבר בתיאום מחלקת התכנון. יש להוסיף הוראות בתקנון ולתקן את מסמכי התכנית בתיאום מחלקת התכנון.

8. לקבוע שלביות ביצוע בהוראות התכנית, לרבות לעניין מעבר ציבורי, בתיאום מול מחלקת התכנון.

9. מצוין כי בשלב הסופי יתוכנן חניון תת קרקעי בקומה אחת. יש לציין בטבלת זכויות והוראות בניה,

טבלה 5 בהוראות התכנית, מספר קומות מתחת לכניסה הקובעת.

10. לתקן סעיף 7.2 בהוראות התכנית. יש להגדיר זמן משוער למימוש התכנית – 10 שנים.

11. לקבל אישור אגף תושי"ה לחניה המוצעת בתכנית. נספח התנועה ושלביות החניה המוצעת

בהתאם לפיתוח המגרש, כניסות ויציאות מהחניה, מפרצי העלאה והורדה.

12. להשלים חוות דעת של תכנית אב לתחבורה.

13. תנאי להיתר בניה בשטח התכנית יהיה הגשת נספח ניהול נגר.

14. ייקבע בהוראות התוכנית כי הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 לבנייה ירוקה. המבנים בתכנית יעמדו

בציון של כוכב אחד לבנייה ירוקה לכל מבנה.

15. תנאי להיתר יהיה הגשת דו"ח אקוסטי לשלב העבודות.

16. פינוי האשפה יעשה באמצעות מיכלי אשפה מוטמנים. יש לתכנן מתקן כתום לאריזות. מיקום

ומספר יקבע בעת הוצאת כל היתר בניה בשטח מול אגף התברואה.

17. יש לשקם מדרכה, כביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו של

אגף לשיפור פני העיר אגף שפ"ע - המח' לתחזוקת כבישים ומדרכות, תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל.

18. לבצע עריכה של התכנית בתיאום עם המחלקה לבקרת תכניות ממוחשבות ולהטמיע תיקונים

טכניים.

19. השלמת חוות דעת ועדכון התכנית במידת הצורך מהמחלקות השונות כפי שנדרשו הרשות הארצית

לכבאות והצלה, חברת החשמל.

20. החלטה זו תהא בטלה בתום ארבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית עפ"י סעיף 86 ד' לחוק

התו"ב, אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה.

- 49 -

21. לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח

התכנית.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות התכנית:

22. סעיף 1.4 – יש להשלים לפי סעיף בחוק.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יעל בדיחי ראש צוות 26.3.25

אזורי

- 50 -

מספר סידורי: 10

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1255785

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: שושן יאיר

עורך התכנית: לוי אדר' יגאל

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 09/10/2024

כתובת רחוב הארזים 15,17,19 שכונת יפה נוף, ירושלים.

גוש חלקה בשלמות

30161 203 כן

30161 201 כן

30161 202 כן

30161 165 לא

30161 204 כן

30161 170 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 11 תשריט 9

מטרת התכנית:

הריסת 3 מבנים קיימים בני 6 קומות ו60 יח"ד סה"כ והקמת 2 מבנים חדשים בני 18 קומות הכוללים 160 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית.

עיקרי הוראותיה:

1. קביעת שטחי בנייה מירביים - 21,020 מ"ר ומספר יח"ד – 160 יח"ד .

2. קביעת קווי בנין מירביים.

3. קביעת מספר קומות מירבי.

4. קביעת הוראות לבינוי ועיצוב אדריכלי.

5. קביעת הוראות לפיתוח השטח הציבורי הפתוח.

6. קביעת הוראות לעקירה ושמירה על עצים בוגרים.

7. קביעת תנאים להליך הרישוי.

8. קביעת הוראות בגין מבנים וגדרות להריסה

9. קביעת הוראות לתכנון תלת ממדי .

10. קביעת שלביות ביצוע.

- 51 -

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים 160 1,228.57 42.32 21,020 %1,711

שטח ציבורי 1,674.6 57.68

סה"כ 1,925.5 100

תיאור המצב הקיים

3 מבנים בני 6 קומות ו 60 יח"ד סה"כ

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית 0928 משנת 1964 המייעדת את המקום לאזור מגורים 1 זכויות בניה – .%95 היתרים:

ת.ב. 18/652 – תוספות בהליך תמ"א 38 עבור המבנה המערבי אשר לא נכלל בתכנית עבירות בניה:

ל"ר

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

שימור – המבנים אינם לשימור

עיר היסטורית – המגרש מחוץ לתחום העיר ההיסטורית

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ח. ייעוד לפי תכנית המתאר 2000 - אזורים מגורים עירוני.

ט. התייחסות לתבנית הבנייה - בינוי עד 8 קומות %320 .

י. תכנית שכונתית – בשכונה קודמה תכנית מתאר 16000 אך נגנזה, יחד עם זאת התכנית עדיין

מהווה מדיניות בשכונה קובעת את האזור כמגורים ג' מאפשרת בינוי של 8-12 קומות ו ,%320 התכנית קבעה שמעבר לכך יש להגיש תכנית מפורטת

יא. ד. תקן חנייה עירוני – תקן גבוה .2:1

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

אזור פיתוח עירוני

אזור מוטה תחבורה ציבורית

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

- 52 -

שצ"פ כן מוצע

מבני ציבור כן מוצע

עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

הערות המחלקה לתכנית 1255785 – התחדשות עירונית הארזים 13-17

1. כללי

2. התכנית הינה תכנית להתחדשות עירונית ברחוב הארזים. התכנית כוללת הריסה של 3

מבני מגורים קיימים בני 6 קומות, והקמת שני מבנים בני 18 קומות בייעוד מגורים, עם שטחים מבונים לצרכי ציבור עבור שימושי מעונות יום, בית כנסת, קהילה ורווחה וחניון תת קרקעי.

3. בסביבת התכנית מקודמות תכניות שונות להתחדשות עירונית – חלקן מאושרות אך

טרם מומשו וחלקן בהליכי אישור שונים. תכניות אלה כוללות אף הן בניית מגדלים רבי קומות והגדלה משמעותית של יחידות הדיור במרחב.

4. הערות המחלקה מתייחסות להוראות התכנית במונה תדפיס מס' ,11 תשריט מצב מוצע

במונה תדפיס ,9 נספח בינוי מספטמבר ,2024 נספח פיתוח נופי מיוני 2024 ונספח תנועה מינואר .2023

5. לתכנית הוכן מסמך סביבתי על ידי חברת לשם שפר איכות סביבה בע"מ, מפברואר

.2024

6. עיקרי ההערות

7. התכנית מצטרפת למקבץ של תכניות התחדשות עירונית החלות בתא שטח מצומצם.

תכניות אלה מציעות הגדלה משמעותית של יחידות הדיור, ובתוך כך גם הגדלה משמעותית בנפחי התנועה ברחובות השכונתיים. המחלקה סוברת כי יש לבחון בראיה כוללת את המחלקה התנועה במרחב התכנית ואת ההשפעות הסביבתיות הנגזרות ממנה בהיבטי רעש ואיכות אוויר.

לאיכות הסביבה

8. היקף הבינוי לגובה באזור משפיע על היבטי מיקרו אקלים במרחב – הן ביצירת מטרדי

רוח במפלס הולכי הרגל והן ביצירת הצללות מהמבנים השונים על המרחב הציבורי ועל מבנים סמוכים. כבר כעת, המסמך הסביבתי לתכנית מציג חריגות משמעותיות מהקריטריונים לנוחות ולבטיחות הולכי רגל במרחב. כמו כן, במבנים ובשצ"פים בתכנית ובסביבתה, אין עמידה בקריטריונים לחשיפה לשמש בימי החורף. לצורך צמצום של מטרדים אלו ויצירת נוחות אקלימית במרחב, נבקש שהיבטים אלה יילקחו בחשבון בקביעת חלופות בינוי לתכנית המוצעת ובהליך האישור של תכניות סמוכות: בקביעת פריסת המבנים והשטחים הציבוריים, גובה המבנים וקווי הבניין, שילוב אמצעים אדריכליים למיתון רוחות בכל פרויקט בנפרד ואופן הפיתוח הנופי של המרחב הציבורי.

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה עדכון המסמך הסביבתי בהיבטי רעש ומיקרו-אקלים

בהתאם להערות בסעיף .3

10. יש להטמיע בהוראות התכנית הנחיות בהיבטים סביבתיים כמפורט בסעיף .4

11. הערות למסמך סביבתי

12. סקירת שימושי הקרקע וייעודי הקרקע: נבקש להשלים פירוט בנוגע לכביש .16

13. היבטי אקוסטיקה: לאור המבנה הטופוגרפי באזור התכנית, ייתכן שיהיה קו ראיה

מהמגורים בתכנית לכביש 16 ולדרך מרדכי איש שלום, בפרט בקומות הגבוהות. נבקש להשלים התייחסות למטרדי הרעש מדרכים אלו לשטח התכנית.

14. משטר הרוחות:

15. המסמך נערך לפני גיבוש ההנחיות העדכניות של הרשות לבחינת מטרדי רוח. נבקש

לעדכן את המסמך בהתאם להנחיות החדשות ובהתאם לתכנית הבינוי והפיתוח הנופי העדכניים, ולהעבירו לאישור הרשות לאיכות הסביבה כתנאי להפקדת התכנית.

- 53 -

16. המסמך, במתכונת כפי שהוגש, מציג חריגות משמעותיות מהקריטריונים לנוחות

ולבטיחות הולכי רגל. חריגות אלה מתקבלות בתחום שצ"פ ואזורי משחק מוצעים על פי נספח הפיתוח הנופי. כתנאי להפקדת התכנית, נבקש כי המסמך המתוקן יבחן אמצעים למיתון רוחות ויראה היתכנות לעמידה בקריטריונים, בהתאם למפורט בהנחיות העדכניות של הרשות.

17. הצללות:

18. הסעיף כולל בחינת הצללה על מבנים ושצ"פים בתחום התכנית ובסביבתה ביחס

לקריטריונים ישנים של הרשות לאיכות הסביבה. לאור כניסת החובה לעמידה בתקן בניה ירוקה, הרשות מבקשת כי סעיף זה יעודכן ויציג את יעדי החשיפה בהתאמה לדרישות בניה ירוקה, עבור כל עונות השנה.

19. המסמך מציג חריגות משמעותיות מהקריטריונים לחשיפה לשמש חורפית בחזיתות

דרומיות ובגגות המבנים המוצעים ובשטחים ציבוריים הכלולים בתכנית. ההצללה על מבני התכנית נוצרת על ידי מבני מגורים המתוכננים במסגרת תכנית להתחדשות עירונית ברחוב התומר ,8-10 שהופקדה להתנגדויות אך טרם אושרה סופית (תכנית .)994301

20. התכנית המוצעת גורמת לחריגה מהקריטריונים בגגות ובחזיתות דרומיות במבנים

מאושרים במסגרת תכנית .309914 התכנית גורמת להחמרה של כ-%8 בחשיפה לשמש בשצ"פ הכלול בתכנית ,309914 אשר כבר כיום אינו עומד בקריטריונים לחשיפה לשמש.

21. הערות לתכנון המוצע:

22. תכניות הבינוי והפיתוח הנופי מציגות דרך גישה לחניון, שמסומנת בתשריט מצב מוצע

כזיקת הנאה בתחום שצ"פ. התכנון המוצע לאותה דרך גישה אינו מאפשר שימוש ציבורי בפועל בשטח זה ויוצר קיטוע בין חלקי השצ"פ הסמוכים לדרך. נבקש להציג חלופת תכנון שמאפשרת שימוש יעיל בשצ"פ. במידה שהתכנון נשאר כפי שהוא – נבקש לשנות את ייעוד הקרקע משצ"פ עם זיקת הנאה לייעוד אחר, אשר תואם את שימושו כדרך גישה לחניון הפרטי.

23. לתשומת לב, התכנון לשצ"פ בדופן הדרומית של המבנים אינו תואם לתכנון העדכני של

תכנית .994301

24. הערות להוראות התכנית

25. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המתוכננים בתכנית יחוייבו בעמידה בציון 2

כוכבים על פי תקן בנייה ירוקה ת"י .5281

26. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי הדירוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים בתכנית

יהיה ,b ע"פ ת"י 5282 חלק .1 הדירוג האנרגטי המזערי ליחידת דיור בבניין מגורים יהיה .c

27. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה

מעל גג המבנה.

28. תנאי בהליך הרישוי יהיה הכנת תכנית הנדסית אשר תציג פתרונות לניהול נגר עילי

בתחום התכנית, על ידי השהיה, חלחול או חידור מים. נפח הנגר לניהול והספיקה היוצאת המווסתת ייקבעו לפי הנחיות תמ"א 1 או הנחית הרשות המקומית שתהיינה תקפות לעת עריכת הבקשה להיתר.

29. תנאי למתן היתר בניה יהיה הכנת דוח מיקרו אקלים לאישור הרשות לאיכות הסביבה

והטמעת אמצעים למיתון רוחות בתכניות הבינוי והפיתוח בתשריט הבקשה להיתר לאחר אישור האמצעים על ידי הרשות.

30. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי הגגות בתכנית יהיו גגות מועילים, כגון גגות

חיים/ירוקים, גגות כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו', בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

31. לא תותר הקמה של חדר שנאים במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו

בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

32. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה למבנה הכולל חדר שנאים

יהיה הצגת היתר הקמה/ היתר סוג, כולל הצגת מרחקי בטיחות קרינה בתכנית הבינוי המפורטת (תנוחה וחתכים) ודו"ח חיזוי קרינה על פי הצורך.

33. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי בהליך הרישוי יהיה הכנת נספח סביבתי

לבדיקה ואישור הרשות לאיכות הסביבה.

אגף תברואה יש לתכנן דחסנית 8 קו"ב duty heavy עם שוט אשפה - 54 -

וחברת ניהול

בשלב קבלת ההיתר יש צורך בפגישה נוספת

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

רשות העתיקות

לא התקבל

- אריכאולוג

מרחב י-ם

הנדון: חו"ד תכנית מס' 1255785 רח' הארזים ,15,17,19 יפה נוף כללי - מדובר בתכנית המבקשת הריסת מבנים קיימים ובניית מבנים חדשים במסגרת התחדשות עירונית,התכנית מבקשת לשנות יעוד מאזור מגורים ,1 דרך חדשה ושצ"פ שנקבעו בתכנית 928 למגורים ושצ"פ.

בנוסף, התכנית קובעת הוראות תלת ממד.

התכנית חלה על חלק מחלקות 165 ו170 וחלקות 201-204 בגוש ,30161 מדובר בגוש מוסדר וחלקות 201-203 רשומות כבית משותף.

יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד ו/או חלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

יש לבדוק עם אגף נכסים האם יש הפקעה בתא שטח ,3 במידה ואגף נכסים יקבע כי ישנה הפקעה יש להפריד בין תאי השטח של איחוד וחלוקה לבין תאי השטח של ההפקעה והתכנית תוגדר כאיחוד ו/או חלוקה על חלק מתחום התכנית.

במקרה בו הרישום יתבצע ע"י הפרשה ללא תמורה לא ניתן לבצע רישום זה מכח פרק ח'

לחוק התכנון והבנייה אלא ע"י טבלת הקצאה, במקרה זה התכנית תוגדר כתכנית לאיחוד אגף רישוי ו/או חלוקה בכל תחום התכנית.

ופיקוח - מחלקת

יש לשים לב כי לפי הוראות המבא"ת תא שטח לא יכול לכלול גם הוראות של הפקעה וגם המידע התכנוני

איחוד וחלוקה היות והרישום במקרה של איחוד וחלוקה נעשה ע"י טבלת הקצאה ולא בהליך של הפקעה.

יש לתקן את התקנון:

- בטבלה שבס' 1.6 לתקנון יש להחליף את סוג היחס לתכנית 928 מ'שינוי' ל'החלפה'

והערה ליחס תהיה כדלקמן "תכנית זו מחליפה את הוראות תכנית 928 בתחומה".

- בטבלה שבס' 1.7 יש לצרף את נספח התלת ממד ותחולתו תהיה 'מחייב'.

כל עוד הנספח אינו מחייב תכנית זאת אינה תכנית הקובעת הוראות תלת ממד ובהמשך הכנת התמ"ר יהיה צורך בתיקון התכנית או לחילופין בדיקה האם ניתן להחיל הליך פרק ד' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 שיתאפשר רק במצב בו תכנית לא משנה זכויות קנייניות.

יש להוסיף לתקנון:

איחוד וחלוקה:

- תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

- השטחים הכלולים בתכנית זו יאוחדו ויחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה - 55 -

ואיזון המהווים חלק מתכנית זו.

- במידה והתכנית תכלול גם שטחים להפקעה הנוסח יהיה כדלקמן: "השטחים הכלולים בתכנית זו, המיועדים לאיחוד וחלוקה כמסומן בתשריט, יאוחדו ויחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה ואיזון המהווים חלק מתכנית זו". – במקרה זה יש לסמן בתשריט המוצע את השטחים המיועדים לאיחוד וחלוקה (תאי שטח 1 ו-2 בלבד).

יש לצרף לתכנית נספח איחוד וחלוקה מחייב הכולל טבלת הקצאה ואיזון הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-

.2009

השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה יוקצו ביחס לשטח הרשום ולא המדוד!

לידיעה – ללא הוספת הוראות פרק ג' והכנת טבלת הקצאה לא יהיה ניתן בהמשך לרשום את התצ"ר.

כל סטייה בשטחים בעת הכנת התצ"ר תדרוש תיקון תכנית היות ולא יהיה ניתן לרשום את התצ"ר בטאבו.

תלת ממד:

יש להשמיט את הוראות התלת ממד מס' 4.2 לתקנון ולהעביר תחת רובריקה זו בהתאם למפורט להלן:

- התכנית כוללת הוראות לרישום חלקה תלת ממדית בתחום תא הקרקע של תא שטח 3 כפי שמסומן בתשריט ובנספח התלת ממד, וזאת בהתאם להוראות פרק ג' סימן א' 1 לחוק המקרקעין, תשכ"ט 1961 ולתקנות התכנון והבנייה (רישום מגרש תלת-ממדי), תש"ף-.2020 - גבולות מגרש התלת ממד ייקבעו בהתאם למסומן בתשריט ובנספח תלת ממד מחייב המצורף לתכנית זו.

- רישום החלקה התלת ממדית מס' 1 הנגרעת מתא שטח 3 תהיה בהתאם לטבלת ההקצאה בנספח האיחוד וחלוקה המהווה חלק מתכנית זו.

- מגרש התלת ממד יהיה ביעוד חניון ויותרו בו בנוסף שימושים לשטחי שירות נלווים לשימושים המוצעים בתאי שטח 1,2 כגון: מחסנים וחדרים טכניים.

- תותר סטייה מהמידות הקבועות בנספח התלת ממדי במימד הגובה ()z בטווח של עד 2מ' בכפוף לשמירה על נפח מגרש התלת ממד כמפורט בנספח התלת ממד.

- תוכן ע"י מגישי התכנית/ מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם תכנית תלת ממדית לצרכי רישום (תמ"ר).

בהתאם להוראות תקנות התכנון והבנייה (רישום מגרש תלת-ממדי), תש"ף-2020 יש לצרף לתכנית נספח תלת ממד מחייב אשר יכלול:

- איזומטריה של הצורה הנגרעת, האיזומטריה תציג את כל נק' הפינה של הצורה הנגרעת ולכל נק' ינתן מספר - יש לציין בנספח מס' רום עליון, רום תחתון וכן הקואורדינטות של כל נק'

(בהתאם לטבלאות המצורפות מטה).

- מבט היטל על ובנוסף חתך עקרוני של התכנית הצבוע לפי יעודי הקרקע העובר בתחום מגרש התלת ממד.

- נספח התלת הממד יכלול את הטבלאות הבאות:

תא שטח קרקעי

מגרש תלת ממד

- 56 -

מס' תא שטח

יעוד המקרקעין (ראשי)

מס' תא שטח תלת ממד

יעוד תא שטח תלת

ממד

מס' נק'

קואורדינטות

צירz

ציר y

ציר x

* הקואורדינטות הסופיות ביחס לציר x וy יקבעו בהתאם לתצ"ר הכשרה לרישום.

מס' תא שטח תלת ממד

יעוד הגריעה

רום עליון (מ)

רום תחתון (מ)

מיקום ביחס לפני הקרקע

- יש לצרף כחלק ממסמכי המדידה קובץ dwg תלת ממד של הגריעה (הצורה האיזומטרית) בו יצוינו הקואורדינטות של כל פינה (.)z,y,x - יש לסמן בתשריט המוצע את תחום מגרש התלת ממד.

לידיעה – יש לקחת בחשבון את חישוב יסודות המבנה בעת הגריעה של מגרש התלת ממד ולצרף אותם כחלק מהנפח הנגרע.

אין לקבוע שמפלס העליון של הגריעה יהיה כמפלס השצ"פ אלא הוא יהיה כלפחות מטר וחצי מתחת למפלס השצ"פ.

היות ונוהל מבא"ת לא מאפשר סטייה בנפח הצורה הנגרעת, כל סטייה מנספח תלת הממד תאלץ תיקון תכנית או לחילופין בדיקה האם ניתן להחיל הליך פרק ד' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 שיתאפשר רק במצב בו תכנית לא משנה זכויות קנייניות.

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

- תנאי למתן טופס /4 תעודת גמר יהיה רישום התמ"ר.

לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

- 57 -

בדיקה מול תצ"ר:

- בחלקות 165 ו170 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 468/1965 הרשומה מתאריך .27.08.1979

- בחלקות 201-204 קיימת תצ"ר מס' אליפסה 564/1982 הרשומה מתאריך .19.09.1983

מבדיקה שנעשתה תוואי גבולות החלקות וכן הקו הכחול תואמים לתצ"רים הנ"ל.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת, בנוסף יש לצרף תשריט מוצע חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך.

במתכונת הנוכחית לא ניתן לאשר את התכנית היות ואינה ניתנת לרישום.

אגף לשיפור פני

לא התקבל

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

אדריכל העיר

לא התקבל

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח - המח'

להיטלי השבחה

- יש להציע פתרון מפורט לדרך נגישה מרחוב הארזים אל רחבת המשחקים בתחום השצ"פ.

המחלקה - לאורכו של רחוב הארזים, תהא מדרכה רציפה.

לנגישות - ייקבע בהוראות התוכנית כי, הכניסה מהמרחב הציבורי אל השימושים השונים בבניין, תהא כניסה נגישה.

- תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

המתחם כולל 60 יח"ד ב-3 בניינים, כל בניין בעל כניסה יחידה עם 20 יח"ד ו-6 קומות.

המחלקה לפי נתוני הדו"ח החברתי שהוגש, %20 ()12 מכלל בעלי הבתים מתגוררים במתחם לעומת %80 ()48 המשכירים את הדירה.

לעבודה

קהילתית

קיימת אי-התאמה במסמכים שהוגשו בנוגע למספר האזרחים הותיקים בעלי הדירות במתחם, ולפיכך יתבקש עדכון כמפורט בהמשך. %5 מבעלי הדירות הם אנשים עם צרכים מיוחדים. על פי המסמכים שהוגשו, צוין כי עבור בעל דירה אחד נדרש תרגום של החוזה הסופי ועדכונים. מקרב השוכרים במתחם, כ-%25 הם יוצאי בריה"מ לשעבר.

- 58 -

הדו"ח החברתי מציין כי תהליך ההתארגנות התחיל בשנת 2021 מבעלי דירות מבניין ,17 אשר יזמו בעזרת עורך דין פנייה ליזמים שונים לבדיקת היתכנות. לאחר בדיקת היתכנות ראשונה, בעלי הדירות בבניין החליטו שיש לצרף אליו את הבניינים הסמוכים. הדו"ח מתאר כי במאי 2022 הוסמכה נציגות לכל בניין ולמתחם כולו. בניינים 15 ו-19 מיוצגים על ידי משרד עו"ד הלפרט ובניין 17 מיוצג על ידי משרד עו"ד תוסיה כהן. בינואר 2023 יזמה הנציגות באמצעות עורכי הדין מכרז לבחירת יזם. מבין החברות שהגישו הצעות נבחרה חברת יוסי אברהמי.

תנאי להפקדת התוכנית יהא עדכון המיפוי ותוכנית הליווי לאזרחים ותיקים ולאנשים עם צרכים מיוחדים, אותו נבקש להגיש למחלקה לפני הדיון בועדה המחוזית.

הנחיות חברתיות להמשך ההליך:

1. הנוהל החברתי העירוני: יצוין כי מתחם זה לא ניגש לפורום התחדשות עירונית ולא

הגיש את החומרים החברתיים, כנדרש לפי הנוהל החברתי העירוני, לפני פתיחת תיק תב"ע. הדו"ח הוגש רק לאחר מכן לאחר פניותינו. יש להקפיד על עבודה לפי הנוהל החברתי העירוני, בפרויקט זה ובכל הפרויקטים של החברה בעיר.

2. אזרחים ותיקים ואנשים עם צרכים מיוחדים: ממצאי הדו"ח החברתי מראים כי ישנו

אחוז גבוה של בעלי דירות שהם אזרחים ותיקים, חלקם מתגוררים במתחם. הנתונים הנוגעים לכמות האזרחים הותיקים במתחם שונים בהסתכלות על הדו"ח החברתי שהוגש, המיפוי שהוגש ופרטי ההתקשרות שהוגשו. תהליך התחדשות עירונית הוא תהליך מורכב וארוך, ובמסגרתו נדרש מענה פרטני עבור כל בעל דירה – על אחת כמה וכמה כאשר מדובר באזרחים ותיקים. לפיכך, יש חשיבות רבה במיפוי מדויק ומהימן של בעלי הדירות עבור כל אזרח ואזרחית ותיקים. המיפוי שהוגש כעת הוא בסיסי בלבד, ויש לעדכנו ולתת התייחסויות לליווי פרטני שנדרש לכל אזרח ולתאר את המענה המוצע (לדוגמה: שיחת טלפון קבועה אחת לרבעון, מפגש נוסף עם עורך הדין, קשר ישיר מול איש משפחה מטעמו ועוד). יש לתאר אזרחים ותיקים שזוהה כי יזדקקו לליווי מעמיק יותר בשלב הפינוי וכיצד, ויש לתאר לאילו אזרחים ותיקים יש להתקשר באופן תדיר יותר. יש לעדכן את המיפוי ואת פרטי ההתקשרות בהתאם להנחיות המחלקה לעבודה קהילתית ולהגישם לפני הדיון להפקדה בוועדה המחוזית. הבדיקה שערכנו והמיפוי שנשלח אלינו מראים כי ישנה מודעות בקרב חלק מבעלי הדירות האזרחים הותיקים לזכויותיהם על פי חוק. אנחנו ממליצים לשמר זאת ולקיים איתם שיחות טלפון אחת למספר חודשים. חשוב לזכור כי אוכלוסייה זו דורשת משאבים נוספים ולעיתים גם עדכונים תכופים יותר. מומלץ להתחיל את השיח על שלב הפינוי כבר בפתיחת תיק היתר ולעדכן את התושבים בזכויותיהם לשלב זה. כמו כן, אנחנו ממליצים לעזור לאוכלוסייה זו בהליך מציאת דירת השכירות, בדגש על בעלי דירות שזקוקים לדירה נגישה. בהתאם למדיניות בירושלים, כתנאי לקבלת היתר בנייה, יש להגיש למחלקה לעבודה קהילתית מיפוי תושבים ותיקים ואנשים עם צרכים מיוחדים.

3. הנגשת מידע ותרגום: ממצאי הסקר החברתי מראים כי חלק גדול מהשוכרים

המתגוררים במתחם הם דוברי השפה הרוסית. לאור זאת, אנחנו ממליצים להנגיש את המידע על התקדמות הליכי התכנון, במיוחד בשלבי אישור התוכנית, גם לשפה הרוסית, כולל פרסומם בצורה פיזית בבניין. כל זאת על מנת לוודא שהדיירים בבניין יהיו מודעים לתהליך המתרחש בצורה מיטבית. בנוסף, כחלק מהבדיקה החברתית שביצענו עלה כי לא התקבלו מסמכים והודעות מתורגמות לשפה לפי הצורך. סוגיה זו הינה קריטית ביותר, ולכן העברנו אותה גם ליזם. על רקע זאת, אנחנו מבקשים כי כל עדכון לבעלי הדירות וכן מסמכים הקשורים לפרויקט יתורגמו לכל דורש.

4. שיתוף הציבור: מהבדיקה החברתית שביצענו עולה כי ישנה רמת היכרות גבוהה של

חלק מבעלי הדירות עם התהליך, עם הנציגות ועם היזם. אנחנו ממליצים לשמר את הקשר ההדוק עם בעלי הדירות. בדו"ח הוגש מתווה טוב לשיתוף ציבור עתידי. נבקש להקפיד עליו וכן לשים לב לנקודות הבאות:

- מפגש חלופות תכנון - יש לקיים מפגש עם הנציגות לדון בחלופות התכנון ולקבל את חוות דעתם והחלופה המועדפת עליהם.

- טרום פתיחת תיק תב"ע - פנייה למנהל הקהילתי ובניית תוכנית שיתוף לשכונה.

- פתיחת תיק תב"ע - הגשת דוח חברתי שלב 2 הכולל: עדכון לדו"ח, הגשת מיפוי אזרחים ותיקים ואנשים עם צרכים מיוחדים במתחם (שמי) כולל תכנית ליווי ועדכון לעקרונות החברתיים לתכנון.

- 59 -

- טרום דיון להפקדה במקומית – יש לקיים כנס להצגת התכנון העדכני לבעלי הדירות לשם קבלת חוות דעתם (יש לשלוח פרוטוקול) ולהצגת לוחות זמנים משוערים להמשך התהליך, זאת בהתאם לדרישת הוועדה המקומית.

- הפקדה בפועל – כנס הצגת התכנון לשכונה (בדגש על השכנים) – לפי דרישה של המנהל הקהילתי.

- דיון בפתיחת תיק היתר – יש לקיים כנס לבעלי הדירות להצגת התכנון המפורט בפתיחת תיק היתר. יש להתייחס בכנס זה גם ללוחות זמנים משוערים ולמענים שינתנו בשלב הפינוי. בנוסף, כתנאי לקבלת היתר בנייה – יש להגיש עדכון למיפוי אזרחים ותיקים ואנשים עם צרכים מיוחדים.

- טרום הריסה - עבודה פרטנית מול בעלי הדירות ותיאום מול השכונה בנוגע לתקופת הבנייה.

- פגישות עם הנציגות – יש לקבוע באופן סדיר מפגש עם הנציגות אחת לרבעון.

- ביצוע – יש לשלוח עדכון לדיירים אחת לרבעון על התקדמות הביצוע ולקיים כנס לקראת האכלוס החדש.

5. שותפות בתכנון: מהבדיקה החברתית עולה כי בעלי הדירות מעוניינים להיות מעורבים,

וכבר הוצגו חלופות תכנון לנציגות אשר הביעה את עמדתה על סוגיות שונות. בנוסף, זיהינו נקודות מסוימות אשר שבו ועלו ביחס לתכנון העתידי והן מוזכרות בסעיף הבא. מומלץ לשקול את הטמעת נקודות אלה בתוכנית.

6. הנחיות לתכנון מוטה קהילה: בהמשך לדברים הנ"ל, נקודות שהתושבים ביקשו

להתייחס אליהם בתכנון העתידי הן:

- שימור המעבר בין רחוב הארזים לרחוב סמדר, והנגשת המעבר בצורה מלאה ואפקטיבית בבינוי העתידי.

- חשיבות לפיתוח השטחים הירוקים – הן מבחינת חיבור לשצ"פ העתידי בפרויקט הסמוך ברחוב התומר, והן בפיתוח שיהווה מענה לצרכי הקהילה.

בנוסף לנקודות אלה, יש להטמיע בתכנון את העקרונות העירוניים שיבטיחו את שימור הקהילה וגיבוש קהילתיות במתחם החדש, בין השאר:

- חדר דיירים – בהתאם לקריטריונים העירוניים שנקבעו.

- חדר לאנשי תחזוקה.

- חדר עגלות / אופניים.

תוכנית אב

לא התקבל

לתחבורה

הנדון: חוות דעת מחלקת מדיניות התכנון לתכנית ,1255785 התחדשות עירונית רח'

הארזים ,15,17,19 בית הכרם

[חוות דעת זו מתייחסת לגרסת הוראות 11 מתאריך 30.09.2024 ולגרסת תשריט מוצע 9 מתאריך ]30.09.2024

1. מיקום התכנית: רח' הארזים 15,17,19 יפה נוף. גוש ,30161 חלקות בשלמותן: 201-204

אגף תכנון העיר וחלקות בחלקן: .165,170

- המחלקה

גודל שטח: 2.903 דונם.

למדיניות התכנון

2. מצב סטטוטורי: התכנית מבקשת להחליף את תכנית 0928 (גודל שטח 2,903 מ"ר).

מצב מאושר: ייעוד הקרקע לפי תוכנית 0928 הוא אזור מגורים 1 (גודל שטח 2,342 מ"ר),

שצ"פ (גודל שטח 260 מ"ר) ודרך מאושרת (גודל שטח 300 מ"ר). ניתן לבנות עד 3 קומות מעל קומת עמודים. זכויות הבנייה על כל התכנית (ארבעת המבנים) הם 4,032 מ"ר.

- 60 -

מצב קיים: 3 מבנים בני 6 קומות המשמש למגורים, סה"כ 60 יח"ד.

3. מצב מוצע:

- שינוי ייעודי הקרקע ל"מגורים" (גודל שטח 1,228 מ"ר) ול"שצ"פ" (גודל שטח 1,674 מ"ר).

- הריסת המבנים הקיימים והקמת שני מבנים חדשים למגורים בני 18 קומות מעל כניסה קובעת ו-5 קומות מתחת לכניסה קובעת לחנייה.

- תוספת של 100 יח"ד למצב המאושר, סה"כ מוצעות 160 יח"ד.

- השימושים לייעוד מגורים: מגורים והפרשה למבנים מוסדות ציבור כגון: מעונות יום, בית כנסת, קהילה ורווחה.

- סה"כ שטח הכולל בסך 28,220 מ"ר, סך השטח המרבי 21,020 מ"ר, סך שטח העיקרי 15,280 מ"ר. שמתוכם: 14,880 למגורים ו-400 מ"ר להפרשה לצורכי ציבור.

4. הערכת התכנית והמלצת המחלקה למדיניות התכנון:

- שכונת בית הכרם צפויה לגדול בכאלפיים יח"ד בשנים הבאות לנוכח תהליכי התחדשות עירונית המתרחשים בשכונה, בהתאם לאחוזי מימוש שונים. כך עולה מנתונים שהתקבלו במחלקתנו מצוות תכנית אב, בנוסף להערכה ונתונים שהתקבלו ממחלקת תכנון עיר, לגבי תכניות להתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 או פינוי בינוי. כפועל יוצא מכך צרכי האוכלוסייה באזור יגדלו, ויש לתת על כך מענה בכל תכנית.

- לפי תוכנית האב לשטח התוכנית הייעוד של הקרקע הוא אזור מגורים ג' אשר מאפשר בנייה עד 12 קומות מעל כניסה קובעת.

- מפרוגרמה לשכונת בית הכרם, אשר נמצאת בשלבי עדכון סופיים, עולה כי לאור צפי תוספות יח"ד העתידי, יהיה צורך בין היתר בשטחים עבור חינוך וצרכי תרבות, חברה, קהילה ורווחה.

- לאור היקפי הבנייה המוצעים, תוספת יח"ד המבוקשת, המגבלות התכנוניות הקיימות ובהתחשב במצב המאושר בשטח, נדרשות הפרשות ציבוריות מבונות כדלקמן:

- שתי כיתות גני ילדים: כל כיתה 130 מ"ר ו-175 מ"ר חצר לכל כיתה.

- 300 מ"ר לצרכי קהילה/חברה/תרבות ופנאי כגון שלוחת מתנ"ס/מועדון רב תכליתי וכדומה.

- העמדת מבנה המגורים בתא שטח 2 אינה מיטבית ויוצרת שטח ציבורי פתוח לא אפקטיבי. יש להצמידו לדופן הצפוני של גבול התכנית ובכך לייצר הגדלה של השצ"פ בין שני הבניינים וניצול נכון של השטח.

- הכניסה לחנייה המוצעת דרך השצ"פ אינה מקובלת. על הכניסה לחנייה להיות דרך תאי שטח למגורים. השטח שבו נראה מיקום הכניסה לחנייה יכול לשמש כחצר גן ילדים בהפרשה מבונה/שצ"פ וכך גם ישמרו העצים בשטח ולא יהיה צורך בכריתתם.

- יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטחים הציבוריים בתחום הבניינים ייוחדו לרשות המקומית ויתוכננו כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת. תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטחים הציבוריים.

- יש לתאם את התכנון מול התכנית הסמוכה ברחוב התומר ,10 אשר מציעה בינוי על חלק מחלקה 170 (השטח בייעוד חנייה ציבורית כיום). יש להכליל את כל חלקה 170 בגבולות תכנית זו (למעט החלק שמוצע למגורים בתב"ע הסמוכה), ולסמנה בייעוד שצ"פ.

- יש לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי מול המח' לתכנון מבני ציבור ולשביעות רצונה של המחלקה הרלוונטית בעירייה.

- כיוון שהתכנית כוללת הקצאת שטחים בנויים לשימוש ציבורי, יש לחתום על הסכם טרום תב"ע אשר יגדיר את התנאים לבניית שטחים אלה והעברתם לחזקת העירייה.

- כאמור, השימוש הסופי יקבע לעת מתן היתר הבנייה, ועל כן נבקש שתישמר גמישות בשימושים האפשריים כפי שצוין לעיל.

- בכל הנוגע למדיניות החלה במקום, גובה המבנה המוצע, מעברים ציבוריים וקישוריות במתחם על מול התכניות הנוספות המקודמות במרחב, והוראות אדריכליות נוספות, יש לתאם מול