ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 5 · תמלול הועדה 5.3.25.pdf

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה - תב"ע – תמליל

מספר הוועדה: 5

מקום ההתכנסות: אולם הנהלה 2

תאריך הוועדה: ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

מזכיר הוועדה בדיון: רלי חיים

שעת תחילת הוועדה: 9:45

שעות סיום הוועדה: 14:15

התמליל נכתב ע"י חברת גולד וורק בע"מ ולא עבר בדיקה או הגהה ע"י גורם כל שהוא בעיריית ירושלים

עיריית ירושלים וחברת גולד וורק בע"מ עושים כל שביכולתם על מנת לייצר תמליל איכותי ובעל ערך. עם זאת מודגש כי קריאה בתמליל צריכה להיעשות באופן מושכל תוך הבנה שיתכנו טעויות ו/או השמטות מסיבות אובייקטיביות שונות.

You"

.speak

גולד-וורק ת R ג ו M ים גולד וורק תמלול והקלטה We

"_type

1

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

יו"ר אליעזר ראוכברגר:

רק סליחה אדוני, אנחנו נבקש רק לצאת, זה דיון פנימי, בצלאל, אליך אני מדבר, כן,כן, זה דיון פנימי כל היום.

עו”ד אילנית מיכאלי:

צריך שליש, כמה יש?

אליעזר ראוכברגר:

חברים, אני מתכבד לפתוח את ישיבת הוועדה היום יום רביעי, הם קיבלו באדר תשפ"ה, ,5.3.20-256 אמנון ארבל:

לכי ימינה קצת בבקשה.

אליעזר ראוכברגר:

חברים,

אמנון ארבל:

תודה רבה.

אליעזר ראוכברגר:

נוכחים, יהודה פרוידיגר, צביקה אסולין, ישראל קלרמן, יוחנן וייצמן, ואנוכי יושב ראש הוועדה אליעזר ראוכברגר, ודרג מקצועי כמובן אמי, הילה, רלי, אילנית, ניר, מי זה שמה?

נועם דעבול:

נועם השמאי של המנהלת.

אליעזר ראוכברגר:

של?

נועם דעבול:

מנהלת.

אליעזר ראוכברגר:

אתה השמאי של המינהלת, אוקי. אתה באת לחסבון, נכון?

נועם דעבול:

2

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

כן,

אליעזר ראוכברגר:

טוב. אנחנו מתחילים, ההפקעות יהיה ב – ,14

הילה בכר:

זה מוקלט?

תוכנית 1070911

אליעזר ראוכברגר:

בשעה .14:00 אנחנו באמת מתחילים עם הדיון במרכז העיר, ב – ,1070911 מה שנקרא תוכנית חסבון, אנחנו היום נקיים דיון על נושא השמאות, אנחנו ביקשנו בדיון הקודם, שיתקיים שיבוא שיהיה שמאי מטעמנו, שיבדוק ויבחן את כל הנושא השמאי בתוכנית הזאת. והשמאות הוגשה, והיום אנחנו בעצם נקיים דיון, ללמוד את השמאות, ומי שיש לו שאלות לשמאות, כמובן מוזמן לשאול, אמי, אתה רוצה לומר משהו?

אמנון ארבל:

כן, רק רציתי להגיד, נועם זה השמאי שלנו שיציג את העבודה, אליעזר ראוכברגר:

כן,

אמנון ארבל:

וגם השמאי שלהם נמצא פה, והוא מן הסתם גם ירצה להתייחס בנושא השמאות שהוא יציג. גם הוא הוזמן בסדר. בוא נכניס אותם.

אליעזר ראוכברגר:

השמאי שלהם אתה מתכוון של ה - ,

הילה בכר:

שמאית,

אמנון ארבל:

3

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

של היזם, של היזם,

הילה בכר:

מטעמם ומטעמנו,

אליעזר ראוכברגר:

לא של המחוזית.

אמנון ארבל:

לא, לא של המחוזית. מחוזית,

יוחנן וייצמן:

הוא לא אמור להגיע? הוא לא אמור להיות פה?

רלי חיים:

המבקש אנחנו לא,

אמנון ארבל:

ברגע שהזמנו מישהו חיצוני, אז זה דיון שהם ביקשו גם לבוא, ו - , רלי חיים:

הזמנתי רק את השמאי שלנו.

אמנון ארבל:

הם באו,

הילה בכר:

לא, לא, הם באו, הם באו.

רלי חיים:

אני יודעת שהם באו.

אמנון ארבל:

נועם, תתחבר לה,

נועם דעבול:

4

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

הוא לא מציג,

אמנון ארבל:

לא מציג מצגת? סבבה.

אליעזר ראוכברגר:

אני לא יודע,

יוחנן וייצמן:

הבניין ראיתי,

אליעזר ראוכברגר:

מי?

ישראל קלרמן:

הוא עכשיו פה? הוא פה כל הזמן.

אליעזר ראוכברגר:

כן בוודאי שהוא לא בא בשביל זה, במקור הוא היה.

נחום רוזנברג:

שלום.

אליעזר ראוכברגר:

גם נחום בא?

נחום רוזנברג:

השמאי בא, אז לא, אני שמאי,

יוחנן וייצמן:

השמאי האמיתי.

נחום רוזנברג:

אני השמאי האמיתי. שלום, בוקר טוב.

אליעזר ראוכברגר:

5

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

הוא שמאי?

נחום רוזנברג:

שמאים פה. כולם פה, בוקר טוב לכולם, לכל המוזמנים, בוקר טוב שלום.

רלי חיים:

שמעון כל הכבוד לך.

יהודה פרוידיגר:

כמה שנים וותק צריך פה?

נחום רוזנברג:

כבוד היושב ראש אנחנו פה עם השמאים?

אליעזר ראוכברגר:

בסדר,

דובר לא מזוהה:

אבא של שמאים.

אליעזר ראוכברגר:

טוב, חברים, בואו, רק,

יהודה פרוידיגר:

שכונה אנכית, וואי איזה מילה, שכונה אנכית של ירושלים. שכונה אתה רואה אותה ככה, אליעזר ראוכברגר:

קשה, קשה עם זה. ראית מה היה (לא ברור).

יוחנן וייצמן:

מזעזע, מזעזע.

אליעזר ראוכברגר:

נכון. אמרתי לו את זה, אמרתי לך היום בבוקר?

יוחנן וייצמן:

6

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

לא להאמין,

אליעזר ראוכברגר:

בדיוק את המילים האלה, אמרתי לו היום הבוקר.

אמנון ארבל:

בהקשר של מה?

ישראל קלרמן:

הבוס של הבוס שלך.

אליעזר ראוכברגר:

טוב, אמי, אתה רוצה לומר משהו?

אמנון ארבל:

לא, אנחנו דנים היום למעשה בתיק מספר ,1 ,1070911 זה מתחם שאנחנו קראנו לו מתחם חסבון למעשה, הוועדה בעצם ביקשה שיהיה עבודה שמאית, שמאי של העירייה תיקח, ונמצא פה נועם, מהמשרד אמיר חופשי שעשה את העבודה, והוא יציג אותה.

יהודה פרוידיגר:

משהו, איזה קנאות, הוא ניסה לדחוף אותו.

אמנון ארבל:

נועם, אתה,

יוסי חביליו:

חסבון?

אליעזר ראוכברגר:

יש שעות, למה אתה שואל? כתוב ,9:45

יוסי חביליו:

עכשיו ,9:45

יוחנן וייצמן:

נכון,

7

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

אליעזר ראוכברגר:

חסבון,

יוסי חביליו:

בסדר, מצוין.

אליעזר ראוכברגר:

מעולה.

יוסי חביליו:

עכשיו חסבון או לא?

(מדברים ביחד ברקע)

אליעזר ראוכברגר:

את מסכימה איתי.

הילה בכר:

כן, כן, אני מסכימה,

אליעזר ראוכברגר:

טוב, כן, מי? אדיר, בוקר טוב. מה שלומך? כן, בבקשה. אתה מתחיל?

נועם דעבול:

כן,

אליעזר ראוכברגר:

כן, רק תציג את עצמך בפני החברים, ו - ,

אדיר שוורץ:

בהצלחה.

אליעזר ראוכברגר:

כן,

8

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

נועם דעבול:

בוקר טוב. אני נועם שמאי שעובד עם אמיר חופשי, במשך לדעתי החצי שנה אחרונה, אולי טיפה יותר, בדקנו את כל מה שקשור למתחם חסבון, לדעתי זה הייתה הבדיקה הכי ארוכה שעשיתי כל תיק של התחדשות עירונית, ואני עושה לא מעט בירושלים.

יוסי חביליו:

רגע, ולמה חצי שנה בדקתם?

נועם דעבול:

היה, זה תיק מאוד ארוך,

יוסי חביליו:

לא, מטעם מי?

נועם דעבול:

מאוד מורכב. מטעם המנהלת, מנהלת התחדשות עירונית ביקשה לעשות את הבדיקה, אחר כך כבר עבדנו בצמוד למהנדס העיר, הצגנו את התוצרים, עבדנו בצמוד, אליעזר ראוכברגר:

אנחנו ביקשנו שיהיה שמאי מטעמנו,

יוסי חביליו:

זה מלפני חודש, הוא אומר חצי שנה,

אליעזר ראוכברגר:

לא, איזה חודש כבר, שלושה חודשים,

יוסי חביליו:

הוא אומר שחצי שנה, אז לכן אני שואל למה,

נועם דעבול:

כי לפני,

אליעזר ראוכברגר:

מהנדס העיר גם נכנס לעניין, אבל בסדר, שיענה לך.

9

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

נועם דעבול:

זה תיק שבדקנו הרבה, המון זמן. כן, כן, דרך המנהלת. בכל מקרה, יוסי חביליו:

המנהלת זה לא אלה שיושבים פה, זה בהרל"י?

נועם דעבול:

בהרל"י, כן,

אליעזר ראוכברגר:

כן,

נועם דעבול:

כן,

יוסי חביליו:

אז יש יותר קצת לטובת היזמים.

אמנון ארבל:

יוסי, נו,

אליעזר ראוכברגר:

יוסי, בוא הוא רק התחיל, תן לו, הוא בקושי,

אמנון ארבל:

אתה כבר שואל אותו שאלות?

אליעזר ראוכברגר:

הוא בקושי מתחמם על הקווים, נו יוסי.

יהודה פרוידיגר:

יוסי חולה, יוסי חולה.

אליעזר ראוכברגר:

כולנו (לא ברור). אבל קיבלנו אותו לפני, קיבלנו אותו לפני שלושה שבועות את העניין, 10

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

נועם דעבול:

לא, לא, רגע, רגע,

אדיר שוורץ:

יוסי מפרשן קצת. מה?

אליעזר ראוכברגר:

לא, אנחנו קיבלנו אותו לפני שלושה שבועות כולנו, וגם אז לא קיימנו דיון, כי החברים ביקשו שיוכלו לשלוח את זה לשמאי מקצועי, לשאול שאלות וכולה, ועכשיו מקיימים את הדיון. עכשיו הוא בקושי התחמם על הקווים, תן לו טיפה, להיכנס למגרש. קדימה. כן, נועם דעבול:

טוב, אז בדקנו את הדו"ח, לדעתי לאורך ולרוחב, ואת כל הנתונים שבו. יש נתונים שלא הסתפקנו ב -

, במה שהשמאים כתבו אותו, ויצאתי לשטח, כדי באמת להתרשם בעצמי מכל מה מהנתונים ש –

שהוכנסו לדו"ח. אני אתחיל קודם כל בתמורות שניסינו להבין האם התמורות הן הגיוניות, למה שהיזם כתב, ומצאנו שבפרויקטים בסביבה, פרויקטים יוקרתיים, כמו סביון, מידטאון, ג'רוזלם –

ספיריט, ימק"א, זה המחירים 60 אלף שקל למטר, ופה אני יכול להגיד, שגם היזם היה יחסית נדיב, וקבע מספרים שהם טיפה יותר גבוהים ממה שמקובל היום בסביבה בירושלים, כי הוא מאמין באמת בפרויקט, שהמספרים עתידיים להיות גבוהים יותר ממה שהוא מתכנן, ממה שקיים היום. בדקנו גם את המסחר ואת המשרדים, מסחר זה משהו ש - , מאוד מורכב פה באזור, אם אתה פונה בכל נקודה בסביבה, של הנכס, אפשר להגיע למספרים אחרים, למספרים שונים, בהתאם לרמת החשיפה, ופה גם מצאנו שהמספרים שלו הם בגבול הסביר, ואולי טיפה גבוהים. משרדים זה מה שמשקף את מחירי השוק היום. אחר כך התחלנו לדבר על עלויות בנייה. עלויות בנייה היום יש הנחייה של השמאי הממשלתי שאומר - תקשיב, תלך לדקל אזורי, ותבסס עליו אלא אם כן יש לך איזה שהוא הסבר הגיוני לזה שהמספרים צריכים להיות גבוהים יותר. פה העלויות בנייה, שנקבעו בשומת היזם, היו מאוד מאוד גבוהות ביחס למקובל, וביחס למה שאנחנו מכירים בתקנים שאנחנו בודקים. התחילה בדיקה מאוד מאוד רצינית, סביב הנושא הזה, כי אני מעולם לא בניתי בניין, והלכתי וראיתי חוזים, והבאתי חוזים, פאושאלים פה מהסביבה, בין אם זה ביפו, ובין אם זה בשרי ישראל, שמשקפים באמת את הסביבה, ואת המורכבות, גם של המורכבות ביצוע בעיקר, והנגישות לאזור. ופה מדברים על מספרים שהם די מתכנסים גם למה שהיזם כותב. זאת אומרת אם בשכונת גילה יזם יבנה ב – 6500 שקל למטר, במרכז העיר מדברים פה על 10,000 למטר וצפונה.

יוסי חביליו:

למה?

אליעזר ראוכברגר:

11

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

למה?

נועם דעבול:

למה? הגישה לירושלים, הגישה לירושלים למרכז העיר, בוא נדבר קודם כל על הבטון, במקום שאתה לא יכול לבנות בו, מפעל בטון, בגלל גודל הפרויקט, או לא משנה מה, המשאיות בטון נמדדות ע"פ כמות ה - , נגלות שהן עושות, מהמפעל בטון,

אליעזר ראוכברגר:

לשאלתך בכל הפרויקטים בירושלים, מקימים במקום מפעל בטון?

נועם דעבול:

לא, אבל בגילה, הנגישות למשאית היא הרבה יותר גבוה ממרכז העיר, שאתה צריך לעשות תיאומים, בין עם הרכבת,

אדיר שוורץ:

בשמואל הנביא שראינו מכפיל של ,2.2 גם שמה, אז בוא נגיד שאני אשב במרכז העיר בוודאי באזור גן העצמאות יותר נוחה משמואל הנביא.

נועם דעבול:

יותר נוחה?

אדיר שוורץ:

כן, ברור.

נועם דעבול:

אבל גם אם אתה לוקח,

אדיר שוורץ:

עגלה עם סוסה לא עוברת בשמואל הנביא.

נועם דעבול:

התיאומים שאתה יכול לעשות, האם אתה יכול להכניס משאיות, ומנופים, במרכז העיר, בכל שעות היום לעומת שמואל הנביא? בוא נגיד.

אליעזר ראוכברגר:

אבל זה לא רק שמואל הנביא, יש מקומות אחרים גם, 12

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

יוסי חביליו:

כל העיר בונים, מה?

אדיר שוורץ:

תעזוב את זה שערכי הקרקע בשמואל הנביא, הם כלום לעומת, נועם דעבול:

לא מדבר על ערכי קרקע, אני מדבר על הבנייה, הקבלן שמגיע, לא מעניין אותו קרקע, אליעזר ראוכברגר:

לא, הוא מדבר על השקלול, אתה מדבר על נקודתי.

נועם דעבול:

יש אזור שמאוד מאוד מורכב, גם אנחנו לוקחים עכשיו את דקל אזורי, דקל אזורי עושה הפרדה מוחלטת בין מרכז העיר ליתר רחבי העיר ירושלים. מבינים את המורכבות שיש במרכז העיר. ועלויות הבנייה היא ע"פ דקל, שוב אני אומר ע"פ דקל, כי זה אפשר להגיד המגדלור שמשמש היום את רוב התקני 21 בסביבה.

אליעזר ראוכברגר:

כמה דונם שטח הפרויקט?

נועם דעבול:

מה זה?

אליעזר ראוכברגר:

כמה דונם שטח הפרויקט?

נחום רוזנברג:

.23

מרים לנדי:

27 דונם,

אליעזר ראוכברגר:

כמה?

13

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

נחום רוזנברג:

.27

נועם דעבול:

27 דונם,

מרים לנדי:

מתוכן יש שצ"פ של כ - ,

אליעזר ראוכברגר:

27 דונם,

נחום רוזנברג:

בלי שצ"פ.

אליעזר ראוכברגר:

שנייה, אני לא, אני לא מדבר על השצ"פ.

דובר לא מזוהה:

12 דונם בערך זה המתחם עצמו של הבינוי.

נועם דעבול:

בכל מקרה,

אליעזר ראוכברגר:

כולל, כולל הרונדו?

נועם דעבול:

כן, בכל מקרה. (לא ברור) עלות בנייה, והשתמשתי פה בחוזים, ראיתי שהחוזים בירושלים, ובאזורים האלה, הם הרבה יותר גבוהים משמעותית, דבר אחד שלא קיבלתי ממה שהיזם כתב, זה הנושא של החניון, שבסוף חניון גם לא מושפע מרמת הגמר, או רמת היוקרה של הפרויקט, חניון זה חניון, ושמה באמת נתנו את ההתייחסות שלנו. לגבי מבני ציבור, אליעזר ראוכברגר:

כן,

14

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

נועם דעבול:

לגבי מבני הציבור, יש לנו בעצם זה מתחלק לשתיים, המטלה של היזם, זה פיתוח השצ"פ, והדבר השני זה בניית הספרייה שזה לדעתי יש פה משקל מאוד כבד של כסף, לקחתי את המחירון של ירושלים, יש לעיריית ירושלים מחירון שעשה שמאי מהנדס, שמואל מהלה, ומעודכן למרץ .2024 הוא קובע כמה בעצם עולה לבנות מבני ציבור, והוא נותן מעין מדרגות, אם התקרה היא גבוה, אז צריך להוסיף ככה וככה כסף, והמספרים שקבעו בשומת היזם, הם די מתכנסים, גם אם אני אומר די, גם אם זה 500 או 1000 שקל, זה עדיין נשמע סביר, זאת אומרת זה לא היה פער משמעותי של ,5000 ו – 10,000 שקל, זה די מתכנס למספרים האלה,

אדיר שוורץ:

אפשר לשאול על מה שאמרת קודם על הדקל.

נועם דעבול:

כן,

אדיר שוורץ:

הדקל במרכז העיר מבחין בין אזורים שבאמת הגישה אליהם ככה, בוא נגיד כמו רחוב יפו, נועם דעבול:

הוא לא מבקש רחובות, הוא מבקש אזור,

אדיר שוורץ:

זה, אני אטען שגן העצמאות, כן מזרח, מרכז העיר. זה לא אותו דבר כמו לב מרכז העיר. אני לא רואה איך בפועל,

אליעזר ראוכברגר:

לא, זה לא כמו הסמטאות של נחלות, זה מה שהוא מתכוון לומר, נחום רוזנברג:

סליחה, שאני מתערב, מתחיל עבודות של קו הרכבת, הקו הכחול עוד איזה חודש, אמור להיות שמה, שאנחנו נתחיל,

אליעזר ראוכברגר:

אתה יכול לבוא מלמטה,

15

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

נחום רוזנברג:

אין גם מלמטה להגיע מרחוב הלל, אי-אפשר להכניס משאיות, אני רק אציין, רלי חיים:

מה השם, אתה מדבר תגיד את השם,

נחום רוזנברג:

אני מכיר קצת את ה - ,

הילה בכר:

הוא היזם,

נחום רוזנברג:

מה? נחום רוזנברג היזם, שגם היזם שהיה (לא ברור) של עץ חיים, אבן ישראל, עשינו איזה 10 פרויקטים במרכז העיר, מרכז העיר המשטרה לא מאפשרת לי לעבוד מיום רביעי חמישי ושישי, לא יכולים לעבוד, להוציא כמעט משאיות, תמיד יש אירוע, או משהו שנעצר, כל דבר שקורה בעיר העתיקה, סוגרים את הרחובות.

אליעזר ראוכברגר:

אז למה בשטח כזה גדול, אתה לא יכול להקים,

נחום רוזנברג:

זה רוב שצ"פ,

אליעזר ראוכברגר:

מפעל בטון?

נחום רוזנברג:

אנחנו לא יכולים לעבוד בשצ"פ,

אליעזר ראוכברגר:

לא, למה אתה לא יכול להקים בשטח כזה גדול מפעל בטון?

נחום רוזנברג:

כי הכול שימור, או שצ"פ.

16

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

אליעזר ראוכברגר:

למה שימור? איזה שימור?

נחום רוזנברג:

הכול,

אליעזר ראוכברגר:

יש לך שמה שטחים ענקיים, שהם לא שימור,

נחום רוזנברג:

זה שצ"פ, ועצים, אנחנו לא יכולים לעבוד בשצ"פ.

אליעזר ראוכברגר:

לא, אני אומר בלי השצ"פ, אתה אמרת לי, אמרת לי 12 דונם גם בלי השצ"פ.

נחום רוזנברג:

12 דונם יש מזה לבד שלוש, 3 דונם שזה שימור מתחם שימורי שהוא יושב באמצע, שאי-אפשר לעשות, אליעזר ראוכברגר:

עוד מעט אנחנו נדבר על השימור ,

נחום רוזנברג:

שלא נשאר לעשות כלום,

אליעזר ראוכברגר:

נדבר על זה,

נחום רוזנברג:

ויש לי קו רחוב ובקו אפס, אי-אפשר כמעט, אין, מאוד מאוד, אליעזר ראוכברגר:

אם אתה משפץ את השצ"פ של גן העצמאות, גם על זה אתה יכול לעשות.

נחום רוזנברג:

לא,

17

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

אליעזר ראוכברגר:

אחר כך תשפץ את זה חזרה, תחזיר אותו למצבו המקורי, פלוס שדרוג, כמו שאתה רוצה לעשות, נחום רוזנברג:

עדיין, מי שיודע רחוב בארי שאני צריך להכניס משאיות, רחוב בארי להמשיך לרחוב, אליעזר ראוכברגר:

אבל עכשיו לא אומר לך להכניס משאיות, אני אומר לך תיצור שם מפעל בטון, נחום רוזנברג:

אי-אפשר,

חזקי העצני:

יש שמה עצים לשימור,

מרים לנדי:

יש עצים,

חזקי העצני:

כמעט כל הפארק.

אליעזר ראוכברגר:

איפה?

חזקי העצני:

כל הפארקים עצים לשימור,

אליעזר ראוכברגר:

בגן העצמאות?

ניר מרגליות:

כן,

חזקי העצני:

כן,

18

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

אליעזר ראוכברגר:

אני מכיר שמה דשא בלי עצים,

נחום רוזנברג:

יש מלא עצים,

אליעזר ראוכברגר:

יש עצים, לא אמרתי שלא,

חזקי העצני:

הוא מלוכד בעצים,

אליעזר ראוכברגר:

אני לא אמרתי שאין עצים, אבל עדיין יש בשפע, מקום גם בלי עצים, נחום רוזנברג:

אין, אנחנו ניסינו גם דרך אגב הרכבת הקלה ניסתה לעשות שם, אליעזר ראוכברגר:

אני אלך איתך לשם לסיור, אני אראה לך איפה אתה יכול לעשות.

נחום רוזנברג:

אני לא חושב שאני יכול לעשות,

אדיר שוורץ:

מה השטח הנדרש למפעל בטון?

יוחנן וייצמן:

תזיז טיפה (לא ברור).

אדיר שוורץ:

למטרז',

אליעזר ראוכברגר:

שום דבר,

19

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

חזקי העצני:

צריך של 4 דונם, לא, אין בכלל תפעול,

נחום רוזנברג:

אין, אין אפשרות,

חזקי העצני:

אין בכלל (לא ברור) כזאת.

אליעזר ראוכברגר:

אולי דונם וחצי,

נחום רוזנברג:

לא, אי-אפשר להכניס מפעל בטון, אני לא יכול לעבור, אליעזר ראוכברגר:

בית הדפוס ותראה מה הגודל של מפעל בטון שמה, כמה שטח זה, נחום רוזנברג:

מרכז העיר אני לא אקבל אישור לא מהמשטרה, לא,

אליעזר ראוכברגר:

הנה תשאל אותו, הוא מאיכות סביבה, אפשר או אי-אפשר?

ניר מרגליות:

מפעלי בטון, אני מכיר יש לי פה, אני יכול לפתוח את התקן למרחקי בטיחות וכולה מ - , ממבנים שונים, מגורים,

אליעזר ראוכברגר:

אין שם מגורים כמעט,

ניר מרגליות:

לא, אני אומר,

נחום רוזנברג:

בטח יש מגורים,

20

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

ניר מרגליות:

אני יכול לפתוח אותו,

נחום רוזנברג:

מסביב?

אליעזר ראוכברגר:

תלוי איפה.

נחום רוזנברג:

ליד הלל שמואל הנגיד, שחם,

אליעזר ראוכברגר:

תלוי איפה, בסדר, אמרתי תלוי איפה, תלוי.

נחום רוזנברג:

אני לא חושב שאנחנו נצליח,

יוסי חביליו:

יש עוד שאלה אחרת,

אליעזר ראוכברגר:

כן,

יוסי חביליו:

נגיד שאתה אומר - טוב, אני אוסיף %,5 אתה אומר מ – 6000 ל – 10,000 כאילו מה?

נועם דעבול:

לא, לא, ממש לא, במרכז העיר רגע, קודם כל, לא, לא, זה ממש לא מ – ,6000 יוסי חביליו:

אתה אמרת בגילה זה ,6000

נועם דעבול:

שנייה, שנייה,

21

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

יוסי חביליו:

ופה זה ,10,000

נועם דעבול:

נתתי דוגמא, נתתי את זה כדוגמא, אני אומרת בסוף, אם אתה תיקח את דקל, ותנחת את דלת, ותרשום את רמת הגמר הגבוהה של הפרויקט, אתה תגיע למספרים שהם די מתכנסים לסיפור הזה, גילה המספרים זולים ממרכז העיר, קטמון המספרים זולים ממרכז העיר, זה ככה, ככה זה יוצא, דובר לא מזוהה:

יש חוזים,

אליעזר ראוכברגר:

אגב,

נועם דעבול:

אותם חוזים,

אליעזר ראוכברגר:

שגם בגילה באים ואומרים לנו ,8.5 אבל בסדר,

נועם דעבול:

בגילה, תראה, בבקרות,

אליעזר ראוכברגר:

עזוב, זה לא הנושא כרגע,

נועם דעבול:

לא, לא, בבקרות שאנחנו עושים,

יוחנן וייצמן:

10 זה הגיוני,

אליעזר ראוכברגר:

גם הם רוצים להגיד לנו 8.5 שם, כי זה משרת אותם. אבל בסדר, זה, זה לא הנושא כרגע.

22

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

נחום רוזנברג:

רק לציין שבמתחם עץ חיים וכי"ח ניסינו לקבל אישור מפעל בטון, לא היה אפשרי, בלתי אפשרי.

אליעזר ראוכברגר:

איפה?

נחום רוזנברג:

בעץ חיים וכי"ח. עבדו בלי,

אליעזר ראוכברגר:

שמה זה יותר צפוף מאשר,

נחום רוזנברג:

קשה.

אליעזר ראוכברגר:

שמה יותר צפוף מאשר גן העצמאות, וחסבון,

נחום רוזנברג:

לא, בגן העצמאות הגישה,

אליעזר ראוכברגר:

יש לך שמה הרבה יותר מפתחים, הרבה יותר,

נחום רוזנברג:

אבל הגישה,

אליעזר ראוכברגר:

אני לא, גם הגישה מחנה יהודה, נו באמת.

נחום רוזנברג:

כי"ח יותר קל להגיע, אגריפס, כי"ח,

אליעזר ראוכברגר:

מחנה יהודה יותר קשה מאשר,

23

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

נחום רוזנברג:

מרחוב הלל, הוא חד סטרי .

נועם דעבול:

גם החוזה של כי"ח,

אליעזר ראוכברגר:

בסדר, אוקי, בסדר, שמענו, הלאה,

נועם דעבול:

גם החוזה של כי"ח מצביע על אותם עלויות בנייה, זה חוזה פאושאלי, גם מצביע על אותם עלויות בנייה, אם אתה ממדד אותם להיום, זה בערך אותם עלויות בנייה שנקבע בשומת היזם, ופה זה חוזה חתום ששולם, ב – 2019 אני חושב, נכון? כן, ואם אתה מביא אותו, חזקי העצני:

לפני עלויות הריבית, לפני עליית הריבית,

נועם דעבול:

שהיום עלות בנייה פחות או יותר, הוא מצב, תראה, אליעזר ראוכברגר:

טוב,

נועם דעבול:

זה היקף שמישהו צריך לשלם אותו, גם המורכבות של הבניין, ופה התייעצנו עם מהנדס, חזקי העצני:

דוד ישראל,

נועם דעבול:

גם דוד ישראל.

יהודה פרוידיגר:

ישראל דוד.

נועם דעבול:

24

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

ישראל דוד, זה פרויקט שמבחינה הצורה ההנדסית שלו הוא לא פרויקט רגיל וטריוויאלי, הוא לא מלבן או ריבוע שאפשר להרים אותו לשמיים, יש פה את המורכבות של גנים תלויים, של כל הסקיי –

אפ, סקיי – גראדן, שעוד פעם זה מוסיף ומייקר את הפרויקט, במקרה הזה גם התייעצתי עם מהנדסי ביצוע, ועם כל מיני סמנכ"לי כספים, וסמנכ"לי ביצוע, בחברות יזמיות. הם די אומרים את אותו דבר, זאת אומרת המורכבות מביאה את העלית מחירים. הרבה היום רק בשביל הפרוטוקול, הרבה יזמים, עובדים בשיטה של קוסט – פלוס, כבר כמעט ולא מתייחסים היום לדקל בגלל המהירות שהמחירים, פשוט עולים בקצב מסחרר.

יוסי חביליו:

שאלה רגע,

אליעזר ראוכברגר:

הקצב מסחרר הוא גם של עליית המחירים של הדיור?

נועם דעבול:

הלוואי, הלוואי ומחירי הדירות יעלו כמו שהם עלו בשנת ,2022 אליעזר ראוכברגר:

כמו שאני רואה בעיר, זה לא עולה, זה טס.

נועם דעבול:

זה טס, אבל ב – ,22 ,23 טסו יותר.

חזקי העצני:

יחידות דיור מאוד תחרותיות על ציר יפו, ועל ציר קינג ג'ורג' ,אלפי יחידות דיור השוק לא יוכל לאכול בתקופת זמן נתונה את כל היחידות האלה.

יוחנן וייצמן:

אתה מוכן להגיד את זה לראש העיר?

אליעזר ראוכברגר:

על זה אין ויכוח, אני אומר את זה יותר חד ויותר חזק ממך, חזקי העצני:

נכון,

25

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

אליעזר ראוכברגר:

אבל זה לא משנה כרגע, אז לא בציר זמן של 5 שנים, אז בעשור, בעשור וחצי, בסדר, בוא, גם היזם לא מאמין שהוא חושב שהוא יכול למכור את כל הפרויקט היחידות דיור בחודשיים, בוא, יש, יש לזה איזה שהוא התקדמות מסוימת, שיהיה הלימה כמה האדמה יכולה לספוג. בסדר, זה הגיוני. אבל במקביל מה שהוא ימכור היום, סתם לצורך השיחה בשקל, הוא לא ימכור גם מחרתיים בשקל, מחרתיים הוא ימכור ב – 1.20 שקל, בעוד שבוע הוא כבר ימכור ב – 1.40 שקל.

חזקי העצני:

לא בטוח, לא בטוח,

נחום רוזנברג:

אבל גם זה לקחתי בחשבון,

אליעזר ראוכברגר:

לא, לא, בסדר, אני רק אומר במענה למה שנאמר.

יהודה פרוידיגר:

כל מכרז לדקל,

אליעזר ראוכברגר:

יהודה, יהודה, אולי תגיד בקול שאנחנו גם נשמע,

יוסי חביליו:

לא, שצריך להוריד מדקל, לא להוסיף על דקל,

יוחנן וייצמן:

יוסי, יוסי, רוצה שאני אהיה רע דקה? אם הם קוראים ב – 10 בנייה זה זול. עזוב, על זה אל תתווכח, אליעזר ראוכברגר:

בוא,

חיים כהן:

שלום, שלום.

יוחנן וייצמן:

לא זה הסוגיה.

26

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

אליעזר ראוכברגר:

זה בגלל ה - , גם בגלל הבניין המיוחד,

יוחנן וייצמן:

יעלה יותר מ – ,10

אליעזר ראוכברגר:

לא, לא, זה גם בגלל הסוג בנייה מיוחד, אבל בסדר, אוקי, זה מה שהוא בחר.

יוחנן וייצמן:

לא זה הסוגיה,

אליעזר ראוכברגר:

סליחה, איך קוראים לו? נועם? נועם?

יוסי חביליו:

מה נשמע? יואל,

יואל אבן:

מה זה?

יוסי חביליו:

מה נשמע יואל?

אליעזר ראוכברגר:

סליחה, איך קוראים לו? נועם.

נועם דעבול:

כן,

אליעזר ראוכברגר:

נועם, בוא תתייחס לעלויות של התוספת של ה - , הגן עצמאות, ושל השימור.

יוסי חביליו:

ואחרי זה גם אם אפשר,

27

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

נועם דעבול:

קודם כל,

אליעזר ראוכברגר:

אתה יכול הכול לשאול, יוסי, אתה חבר וועדה, וזה זכותך המלאה לשאול כל שאלה שאתה רוצה.

נועם דעבול:

עלויות השימור לא בדקנו מהסיבה אחת ויחידה, שזה לא זה איזה שימור (לא ברור).

אליעזר ראוכברגר:

שמה הם?

נועם דעבול:

זה לא איזה שימור, רוב עלויות השימור הם לא נכנסים בתקן, הוא קיבל איזה שהוא פה איזה שהיא מטלה, או משהו,

אליעזר ראוכברגר:

לא, אבל אנחנו רוצים שלא יהיה לו את המטלה הזאת, נועם דעבול:

ככה זה נכנס,

אליעזר ראוכברגר:

מה המשמעות של זה?

נחום רוזנברג:

אני אענה, אני אענה,

אליעזר ראוכברגר:

מה המשמעות של זה?

נועם דעבול:

זה לא נכנס בדו"ח, זה לא נכנס בדו"ח.

אליעזר ראוכברגר:

28

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

אז זה עושה בהתנדבות?

נועם דעבול:

הוא לא עושה, הוא לא עושה,

נחום רוזנברג:

אנחנו סופגים את העלויות,

אליעזר ראוכברגר:

על זה שאלתי, אם אתה עושה בהתנדבות.

נועם דעבול:

זה לא נכנס לדו"ח, הדבר היחידי אמרתי, בגן העצמאות, לכל הפיתוח שצ"פ הוא הביא הערכת כמאי, וקיבלנו אותה, ולגבי הספרייה, דיברתי על הספרייה, אליעזר ראוכברגר:

ולגבי ה - , בסדר, ספרייה דיברת. אבל לגבי הגן עצמאות, לא שמעתי.

נועם דעבול:

יש פה דו"ח כמאי שפירט את כל העלויות,

חיים כהן:

מה זה אומר?

אליעזר ראוכברגר:

מה זה אומר?

נועם דעבול:

שהוא מפרט את כל ההוצאות שיעלה לו לפתח את השצ"פ הזה.

אליעזר ראוכברגר:

אתה מוכן להגיד לנו? שגם אנחנו נדע?

נועם דעבול:

אין לי אותם פה מולי,

29

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

אליעזר ראוכברגר:

אין לך,

נועם דעבול:

אבל מסתכם ב - , אני לא זוכר את המספר, 60 מיליון שקל, או משהו כזה, אליעזר ראוכברגר:

כמה?

נועם דעבול:

נראה לי 60 מיליון,

יוחנן וייצמן:

בדיון הקודם אמרתם 50 בסדר, אין בעיות.

אליעזר ראוכברגר:

,60 ,50 זה לא מה ש - , זה לא משמעותי,

נחום רוזנברג:

כשאנחנו עושים לעירייה,

אליעזר ראוכברגר:

זה לא משמעותי בין 50 ל – ,60

נחום רוזנברג:

לא, גם אין קיזוז, תמיד במטלה אנחנו מוסיפים,

נועם דעבול:

עכשיו הנושא לדעתי ש - , איתו ממש לא התבחבשנו, אבל זה לקח הכי הרבה זמן, הבדיקה. האם הפרויקט כשלם, צריך לקבל את כל הזכויות שהתב"ע מגדירה, זאת אומרת יש לנו פה את פז – גז, שנמצא באמצע, והאם הפרויקט הזה יכול לשאת בתוכו את כל זכויות הבנייה שצריכים לתת לפז –

גז, האם לקחת פרויקט שהוא קרקע, ולהעביר אותו מנקודה א' לנקודה ה', נזכה אותו בזכויות נוספות, וזה דבר שבעצם טעינו בו לגביו המון המון זמן, וניסינו לבדוק את זה בכמה, אליעזר ראוכברגר:

יוסי, יוסי, אתה לא מקשיב, וזה, אולי הדבר הכי חשוב שנאמר, 30

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

יוסי חביליו:

סליחה, סליחה, הוא שאל אותי,

אליעזר ראוכברגר:

זה הכי חשוב שהוא מתייחס, זה הדבר הכי חשוב.

יוחנן וייצמן:

הסוגיות המרכזיות,

יוסי חביליו:

זה הכי חשוב,

אליעזר ראוכברגר:

זה הסוגיה המרכזית.

נועם דעבול:

לגבי פז – גז, האם לעביר את פז – גז מנקודה א', לנקודה ב', מקנה לו זכויות בנייה, יוסי חביליו:

כן, נכון, זה מה שרציתי לשאול,

אליעזר ראוכברגר:

זה השאלה המרכזי.

נועם דעבול:

זה השאלה המרכזית לדעתי,

יוסי חביליו:

לא, לדעתי בכלל הוא לא צריך להיות רלוונטי לחוות הדעת, נועם דעבול:

עכשיו פה, האם הוא רלוונטי או לא רלוונטי, אנחנו מדברים פה על קו כחול, תראו בסוף יש תקנים לנו השמאים, שאנחנו יכולים להתבסס עליהם, ובמקרה הזה, אי-אפשר להתעלם מהם.

חיים כהן:

31

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

אני יכול לשאול שאלה? יש לכם תקדים, תקדימים, יש תקדימים כאלה (לא ברור)?

יוחנן וייצמן:

על זה הוא יודע,

חיים כהן:

אני רוצה לשאול אותו,

אליעזר ראוכברגר:

שמה? תקדימים של מה?

יוסי חביליו:

בפז – גז כל החוות דעת שלך היא שונה לגמרי.

חיים כהן:

מה, אני שואל,

יוסי חביליו:

הוא אישר את זה אליעזר,

אליעזר ראוכברגר:

שמה?

נועם דעבול:

מה זאת אומרת החוות דעת. פז – גז, זכויות בנייה.

חיים כהן:

שאלה, אני שואל שאלה,

אליעזר ראוכברגר:

רגע, אבל תן לו, תן לו להשלים, אחר כך,

חיים כהן:

לא, על זה, אני רוצה להבין, יש תקדים כזה לניוד זכויות?

יוסי חביליו:

32

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

יוחנן, צריך אותך, את המומחיות שלך פה.

חיים כהן:

זה מה שאני שואל,

אליעזר ראוכברגר:

לא, זה לא שלו, זה של מישהו אחר, כן,

חיים כהן:

מה?

דוברת לא מזוהה:

נראה לי (לא ברור) של השאלה שלו,

חיים כהן:

אני שואל,

אליעזר ראוכברגר:

השותף שלו,

יוסי חביליו:

לא, אני שאלתי אותו, האם בהנחה שפז – גז לא רלוונטי, האם חוות דעתך משתנה דרמטית?

חיים כהן:

יוסי, אני באמצע לשאול,

יוסי חביליו:

סליחה, אז הוא אמר שכן,

נועם דעבול:

רגע, רגע, אני אסביר, אני רק מסביר,

אליעזר ראוכברגר:

רגע, רגע, חברים, בואו, בואו שנייה, בואו נעשה סדר. עכשיו הוא מסביר לנו לגבי הנושא של מה שנקרא פז – גז.

33

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

חיים כהן:

מי שרוצה,

אליעזר ראוכברגר:

מי שיש לו רוצה לשאול שאלות, בסוף יסיים עדכון שלו לגבי הסוגיה הזאת, ישאל, כן.

נועם דעבול:

בכל מקרה אז בוא נר על פז – גז, שזה לדעתי האירוע הכי מרכזי בדו"ח, אליעזר ראוכברגר:

נכון, רק להסביר, פז – גז יש לו תוכנית מאושרת ל – 30 קומות, נועם דעבול:

מ – ,2022

אליעזר ראוכברגר:

מה?

נועם דעבול:

משנת .2022

אליעזר ראוכברגר:

,2022 לא משנה, יחסית חדשה 270 כמדומני, או ,274 נחום רוזנברג:

,252

אליעזר ראוכברגר:

כמה?

נחום רוזנברג:

,252

אליעזר ראוכברגר:

252 דירות להשכרה, מה שעכשיו עושים, לוקחים אותו מהמתחם, איפה שהוא נמצא, באמצע המתחם, ומניידים אותו לרונדו, ומעלים לו עוד 20 קומות, והשאלה היא מדוע ולמה, זהו. זה בעצם 34

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

לפי התפיסה הסבירה וההגיונית, לקחת אותו מפה, שים אותו פה, כמו שהוא אז איז, למה אתה צריך להעלות אותו בעוד 20 קומות. זה השאלה, ואת זה תסביר.

יוסי חביליו:

למה בכלל זה רלוונטי לתחשיב?

אליעזר ראוכברגר:

ממילא.

יוסי חביליו:

נכון, כי זה מה שמטריד עכשיו.

נועם דעבול:

ברגע שאתה בקו הכחול, אני מדבר בצורה הכי פשטנית שיש, כשיורד גשם הוא יורד על כולם. פרויקט כזה,

נחום רוזנברג:

שנייה,

עו”ד משה רז כהן:

אני יכול להסביר,

נחום רוזנברג:

עו"ד משה רז – כהן, מי אתה?

יוסי חביליו:

משפטית.

עו”ד משה רז כהן:

עו"ד משה רז כהן,

אליעזר ראוכברגר:

אילנית, תקשיבי בבקשה למה שהוא אומר, אני יודע מה הוא הולך להגיד, ואני לא מסכים איתו. אז אני מבקש שאת תקשיבי,

עו”ד משה רז כהן:

35

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

אני אסביר,

רלי חיים:

משה רז כהן.

עו”ד משה רז כהן:

עו"ד משה רז כהן, התמחות שלי זה איחוד וחלוקה, כתבתי שני ספרים, פרסמתי מאמרים, אני מרצה בתחום, ונחום רוזנברג שכר אותי רק בשביל הנקודה של האיחוד וחלוקה, השמאים הפנו שאלות, וחזרתי אליהם. עכשיו הרעיון שיש לנו מתחם של איחוד וחלוקה שמשלב גם קרקעות פרטיות, וסוגיה שצצה לאחרונה הרבה, עד עכשיו כל המתחמים המאושרים, זה היה רק פינוי בינוי, רק יחידות דיור, אבל יש לנו כמו פה, בתוך הקו של האיחוד וחלוקה, שני סוגים של קרקעות, אחד בנייה רוויה לפינוי בינוי, וקרקעות פנויות, או לא ממוצות כל הזכויות בנייה. עכשיו השאלה הזו עלתה בפני במתחם הצל עד רמת גן, שאלו אותי מספר פעמים, וכמה פעמים וועדות מקומיות פנו, אז זה החוק, אין פה שאלה, זאת אומרת אמיתית מה ראוי, ומה נכון, אלא מה החוק קובע, דבר אחד, אנחנו צריכים לבדוק, אנחנו צריכים לבדוק שתקן 21 הרי, אנחנו, זה כמדיניות מיושם ביחס לפינוי בינוי, זאת אומרת אנחנו בודקים את תקן 21 ביחס רק להקצאת הזכויות, בטבלת הקצאה ואיזון, שמיועדות לחלקות הנכנסות בפינוי בינוי, דבר ראשון בודקים את זה, כמה צריך להקצות להם. לאחר שקבענו כמה הקצנו להם ע"פ תקן ,21 ע"פ עלויות בנייה, וע"פ מטלות יזם, הכול, הכול, הכול, עכשיו סעיף ,122 מה שאתם קוראים תקן ,15 סעיף 122 מחייב אותנו, לשמור אותו יחסיות בתוספת שווי בהשבחה, גם בחלקות הפנויות, זה החוק זה לא משהו אחר, זה השמאי הפנה לי שאלה, בדקתי הסתכלתי אמרתי לו - אתה צריך לבדוק מה ההשבחה עקב תקן 21 ומאותה השבחה, נהנה גם בעל החלקה הפנויה, או בעל החלקה שבנויה למחיצה, או לא חשוב מה, חייבים לשמור על סעיף ,122 אז זה נכון, זה מביא לי יותר בנייה רוויה יותר מהקיים, אבל אין דרך להימלט מזה. וזה, אני מניח שכל, אליעזר ראוכברגר:

השאלה היא, השאלה היא אם הנושא של פז – גז, הוא נקרא חלקה פנויה, או שהוא גם פינוי בינוי?

עו”ד משה רז כהן:

לא משנה,

מרים לנדי:

כי הציעו שלושה חלופות,

עו”ד משה רז כהן:

כן,

36

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

מרים לנדי:

במשך התהליך הזה,

רלי חיים:

את השם, את השם.

אליעזר ראוכברגר:

את שמך, תציגי את עצמך.

מרים לנדי:

מרים לנדי, מרים לנדי, אני שמאית מקרקעין,

אליעזר ראוכברגר:

מה את?

מרים לנדי:

גילוי נאות, שמאית מקרקעין, גילוי נאות אני הבת של נחום.

עו”ד משה רז כהן:

ומאוד נחמדה אגב. באמת.

מרים לנדי:

אני מאוד נחמדה. אני רק רוצה להגיד עבדנו, לא אנחנו, אלא השמאים שלנו עבדו מול, אמיר ונועם, במהלך הזמן הזה, הם הציעו שלוש חלופות בגלל ש - , באמת הסיפור הזה של קרקע ריקה, וקרקע בנויה, רצינו למצוא את הפתרון הכי נכון, והכי טוב. אז בשלושת החלופות האלה, פעם אחת אמרו, איזה תמורה אפשר לתת לקרקע שהיא ריקה, איזה תמורה ראוי לתת לה, פעם אחת, אמרו לי מה שתקן 15 קובע, פעם שנייה אמרו, כמו שמקבלות יתר החלקות שהם בפינוי בינוי, אבל לא כאילו זה בנוי, אלא כאילו זה זכויות בנייה, חלקה ריקה שיש לה איזה שהוא זכויות בנייה. ובפעם השלישית, אמיר הציע איזה שהיא חלופה, שבה שאותה שמאים יישמו בסוף, וזה מה שהשמאים שלנו אוטמים, בכל החלופות הגענו לאותה תוצאה פחות או יותר, אותו הדבר, כאילו זה יצא בין, %,12 אליעזר ראוכברגר:

את לא ענית לשאלה שלי,

מרים לנדי:

כן,

37

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

אליעזר ראוכברגר:

אם אפשר להתייחס לנושא של פז – גז, גם כפינוי בינוי.

מרים לנדי:

אז מה שעשו בחלופה השנייה.

נועם דעבול:

זה מה שעשינו בחלופה,

נחום רוזנברג:

זה יוצא אותו דבר,

מרים לנדי:

התוכנית (לא ברור) לפינוי בינוי,

אליעזר ראוכברגר:

ואז זה לפי תקן ,21 זה נמוך.

נועם דעבול:

זה גם מה שעשינו,

מרים לנדי:

זה מה שעשו,

נחום רוזנברג:

עשינו ויוצא אותו דבר,

נועם דעבול:

שנייה,

עו”ד משה רז כהן:

אפילו יחריף את הבעיה לדעתי, אבל,

מרים לנדי:

כן, זה יצא.

38

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

עו”ד משה רז כהן:

זה יחריף את הבעיה,

מרים לנדי:

בסופו של דבר,

נועם דעבול:

אני רק רוצה,

אליעזר ראוכברגר:

אני לא שמאי, אני לא שמאי, אני גם לא עו"ד, אבל בסדר, אוקי, עו”ד משה רז כהן:

אני כעו"ד שמלווה תב"עות, איחוד וחלוקה הוא חייב להראות לי בסוף שאם יבוא היטל השבחה יום אחד, באחוזים אותה השבחה יש לבעלי הדירות, בפינוי בינוי, ובעלי פז – גז, אותה השבחה, זה הכלל, זה החוק. זהו.

נחום רוזנברג:

אני רוצה רק לציין דבר קטן, אני יודע שלא (לא ברור). בכל התב"ע הזאת היא תקדימית, מכל, עו”ד משה רז כהן:

נכון,

נחום רוזנברג:

(לא ברור), מבחינת ההיטל השבחה, ולצערי הרב מניסיוני בהיטלי השבחה, אנחנו מעריכים א', ומקבלים פי ,10 בדרך כלל השומות,

אליעזר ראוכברגר:

הולכים לעררים, ושולחים,

נחום רוזנברג:

הולכים לעררים,

אליעזר ראוכברגר:

עו"ד, בתי משפט,

39

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

נחום רוזנברג:

5 שנים.

אליעזר ראוכברגר:

כן,

נחום רוזנברג:

ורבים, ואז,

אליעזר ראוכברגר:

מה שאנחנו רואים שקל מזה, יוצא לנו הנשמה.

נחום רוזנברג:

אז תתנו את המחיר הסביר, אז אנחנו נשלם.

אליעזר ראוכברגר:

הבנתי אותך,

נחום רוזנברג:

אנחנו הערכנו פה כמה מאות מיליונים,

אליעזר ראוכברגר:

הבנתי אותך, גם אתה רוצה להרוויח, גם בזה, גם בזה, וגם בזה.

נחום רוזנברג:

לא, אני מוכן לשלם,

אליעזר ראוכברגר:

בוא זה זכותך. אין לי בעיה, יכול להיות שאם הייתי יושב במקום שלך, גם הייתי עושה את אותו דבר, נחום רוזנברג:

כבוד היושב ראש,

אליעזר ראוכברגר:

אבל כשאני יושב במקום שלי, אני רוצה,

40

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

נחום רוזנברג:

זה לא נכון, זה לא נכון,

אליעזר ראוכברגר:

כן, בסדר.

נחום רוזנברג:

אני רוצה להגיד, להגיד לך למה זה לא נכון.

אליעזר ראוכברגר:

בוא נאמר, הלוואי וזה יהיה הויכוח היחיד.

נחום רוזנברג:

יש באמת, יש באמת עוד בעלויות, יש גם רמ"י שאנחנו לא מדברים איתם, מינהל מחזיק איפה ברונדו, הוא בעלות של רמ"י, שהם חייבים והנוהל שלהם, הם לא נכנסים בפינוי בינוי, צריכים לקבלה הקצאה, בפינוי בינוי, בסוף של איחוד וחלוקה בסוף כל הקו הכחול, כל החלקות של אנשים מפקיעות מהם, ויש חלקות חדשות, אי-אפשר לעשות, אין דרך, וגם בפז – גז, עצמו, יש עוד שותפים שהם לא קשורים אלי,

נועם דעבול:

זה לא מסחרי, זה מסחרי, זה לא רחוב,

נחום רוזנברג:

אתה יודע בפז גז יש מרומי (לא ברור), שלא קשור, שיושב שמה בפנים, והם חלק מכל הבניין, ולא קשור אלינו בכלל.

אליעזר ראוכברגר:

אילנית, אילנית, שנייה, רגע, יוחנן, שנייה, אילנית, את מכירה את זה?

עו”ד אילנית מיכאלי:

מה?

אליעזר ראוכברגר:

מה שנאמר?

41

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

עו”ד אילנית מיכאלי:

כן, אני מסכימה עם מה שנאמר, שזה צריך להיות אותו דבר, כי אחר כך, אנחנו נצטרך, יצטרכו לאזן את זה, זה צריך להיות אותו דבר, כדי להראות שהעלייה היא אותו דבר.

נחום רוזנברג:

ההשבחה צריכה להיות אותו דבר,

עו”ד אילנית מיכאלי:

זה דקל,

נחום רוזנברג:

אין דרך לברוח מזה. רמ"י דרך אגב אמר לנו מהתחלה, תעשו מה שאתם רוצים, אנחנו מבחינתנו נכנסים לקרקע שווי באיחוד וחלוקה צריך להקצות לנו זכויות, אליעזר ראוכברגר:

זה החזירות שלהם.

נחום רוזנברג:

נכון, יש לנו את רמ"י, יש לנו,

עו”ד אילנית מיכאלי:

למה הם לא (לא ברור).

אליעזר ראוכברגר:

(לא ברור) שאין כאילו מתי.

נחום רוזנברג:

כן, יש לנו מדינת ישראל, אני רק רוצה לציין, ואני בזה סיימתי.

עו”ד אילנית מיכאלי:

למה הם לא,

אליעזר ראוכברגר:

מתבייש להגיש הם חזירים?

נחום רוזנברג:

42

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

בית משפט בפתח תקווה, על אותו תיק שהיה, יש פסק דין, אליעזר ראוכברגר:

הם לא מוכנים לתת לציבור כלום, מה הם גוף פרטי? הם גוף של המדינה, צריכים לתת לאזרחי המדינה.

נחום רוזנברג:

מה אנחנו יכולים לעשות עם רמ"י? ככה רמ"י מתנהלת. מראש אנחנו יודעים שרמ"י רוצה. אני רק רוצה לציין,

עו”ד משה רז כהן:

האמת שזה החוק, זה לא רמ"י, מתנצל, החוק מחייב להקצות ברמ"י באותה מידה.

עו”ד אילנית מיכאלי:

לא, אבל לא, רמ"י יכולה, יש לנו ערכים,

עו”ד משה רז כהן:

כן, כן,

נחום רוזנברג:

זה גם לא משלמים היטל השבחה. אני רק רוצה לציין, שהדבר הזה לא בא לידי ביטוי, יוחנן וייצמן:

שלא תישארו אותו דבר,

אליעזר ראוכברגר:

טוב,

חיים כהן:

אני רוצה,

אליעזר ראוכברגר:

חיים, אתה רוצה לשאול, אחרי זה יוסי, כן,

חיים כהן:

אני שאלתי לגבי תקדימים קודמים, בנושא של ניוד האחוזים, יש לך דוגמאות להביא, 43

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

נחום רוזנברג:

כן,

חיים כהן:

סדר גודל.

עו”ד משה רז כהן:

פתח תקווה.

חיים כהן:

אנחנו לא מדברים על למשל בודדים, מה? אני מדבר כמו עכשיו סדר גודל פרויקט כזה, כמו פז – גז, לנייד ממקום למקום, אנחנו לא מדברים על ניוד קטן של חצי קומה או קומה או משהו כזה, אני כן רוצה לשמוע.

נחום רוזנברג:

יש פסק בית משפט מפורש על הדבר הזה, וועדה מקומית נגד היה נגד וועדה מחוזית בפתח תקווה, היה אותו סיפור בדיוק, ובית משפט קבע חד ומופשט, אני יכול לשלוח לכולם את הפסק הזה, שהזכויות צריכות להתחלק ככה, אני אשלח לכולם,

חיים כהן:

לא, אני שואל דוגמא, מדובר פה, אני אסביר את השאלה יותר, אני ארחיב טיפה. מדובר פה, בפרויקט של פז – גז, זה לא בניין סטנדרטי, גם ככה מדובר פה בסדר גודל גדול יחסית. אני רוצה תקדים של סדר גודל כזה, נויד מפה למקום אחר, וזה בוצע.

עו”ד משה רז כהן:

אני לא מבין מה זה סדר גודל כזה.

חיים כהן:

אני מדבר, תמיד אנחנו, במסגרת החוק, כשמישהו רוצה לנייד חצי קומה, או קומה, אליעזר ראוכברגר:

סדר גודל כזה כמה יחידות דיור אדוני היזם?

חיים כהן:

אני אומר,

44

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

אליעזר ראוכברגר:

כמה יחידות דיור אתה מתכנן פה?

חיים כהן:

כמו פז – גז,

אליעזר ראוכברגר:

שנייה,

חיים כהן:

כמו פז – גז.

אליעזר ראוכברגר:

לא, לא, בפרויקט.

עו”ד משה רז כהן:

אני יכול להתפרץ,

אליעזר ראוכברגר:

רגע, אני יכול לקבל תשובה?

עו”ד משה רז כהן:

בטח. בבקשה מה השאלה?

אליעזר ראוכברגר:

אדון יזם,

נחום רוזנברג:

כן,

אליעזר ראוכברגר:

סיימת?

נחום רוזנברג:

מה השאלה?

45

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

אליעזר ראוכברגר:

כמה יחידות דיור אתה מתכנן פה?

נחום רוזנברג:

בכל המתחם?

אליעזר ראוכברגר:

כן,

נחום רוזנברג:

בסביבות 1000 יחידות,

אליעזר ראוכברגר:

יפה זה מה שהוא מתכוון לומר, פרויקט סדר גודל כזה, זהו.

עו”ד משה רז כהן:

אחד, אני אסמכתאות ככל, המייל של היועץ המשפטי, חיים כהן:

לא, לא אסמכתא, דוגמא, תביא לי דוגמא שזה בוצע.

עו”ד משה רז כהן:

אין דרך משפטית ע"פ החוק כל הייעוץ המשפטי יסכים איתי, לקחת חלקה שהיא בתוך האיחוד וחלוקה, אין מה לעשות, ולהקצות את ההשבחה פחותה, אין דרך בעולם. אין דרך, חיים כהן:

אני,

עו”ד משה רז כהן:

זה חוק,

חיים כהן:

אני אגיד לך משהו, או שאני לא מסביר את עצמי, אתה בורח לי מהשאלה.

עו”ד משה רז כהן:

46

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

יכול להיות לא הבנתי, אז חס וחלילה,

חיים כהן:

אני שואל שאלה מאוד פשוטה, תביא לי דוגמא, תקדים, של אירוע דומה למה שאנחנו הולכים, רוצים לעשות פה היום, בארץ. והיה מקום עם היתר קיים, לבנות סדר גודל ענק, וגדול, כמו המבנה של פז –

גז,

יהודה פרוידיגר:

30 קומות,

חיים כהן:

30 קומות, ואנחנו מחליטים לנייד אותו,

יהודה פרוידיגר:

ל – .56

חיים כהן:

למקום אחר, שאלה מאוד פשוטה,

עו”ד משה רז כהן:

אני יכול להבין,

חיים כהן:

לא נכנסתי לחוקיות,

עו”ד משה רז כהן:

אני יכול לחפש ולהביא,

חיים כהן:

ברור לי שאם יש דבר כזה, אז עברת את ההליך החוקי, עבר את וועדת הערר, עבר את כל מה שאתה לא רוצה, אני אומר שאם יש לי תקדים כזה, אז אני יכול להתחיל משמה, נחום רוזנברג:

אני אענה,

חיים כהן:

47

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

ואני יכול לקצר את התהליך לכולם.

נחום רוזנברג:

בפתח תקווה, יש פסק בית משפט בדיוק על זה איזה סיפור.

צחי ברים:

שמה היה שמה?

חיים כהן:

על זה, סדר גודל כזה?

נחום רוזנברג:

קצת יותר גדול מזה.

צחי ברים:

שמה היה שם?

נחום רוזנברג:

רק שנייה, בבקשה, תנו לי לדבר משפט, בבקשה, היה שם אותו דבר, היה חלקות של פינוי, היה תוכנית על 40 דונם בפתח תקווה, ב – ,2022 שהוועדה לא רצתה לתת לחלקות הפנויות זכויות ברמה כזאת שהיה להם זכויות, ורצו רק לתת זכויות, לתקן ,21 בית משפט קבע מפורש, שהחלוקת זכויות צריכה להיות מאוזנת בין כולם.

חיים כהן:

זה לא אותו דבר, זה לא מה שאני שואל,

נחום רוזנברג:

זה אותו דבר,

חיים כהן:

לא,

נחום רוזנברג:

היה שם,

חיים כהן:

48

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

זה משהו אחר,

עו”ד משה רז כהן:

אוקי, אז אולי,

חיים כהן:

אני אסביר לך,

עו”ד משה רז כהן:

הוא מדבר על ניוד,

יוחנן וייצמן:

אמי,

חיים כהן:

כן, אבל הוא אומר שסדר גודל כזה,

חזקי העצני:

אין דבר כזה,

חיים כהן:

אין, אז אין דבר כזה. בסדר, זה התשובה, אין דבר כזה.

עו”ד משה רז כהן:

אני מתנצל מה הכוונה?

מרים לנדי:

להצרכה?

חיים כהן:

מה?

עו”ד משה רז כהן:

מה הכוונה ניוד? לא הבנתי.

חיים כהן:

49

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

ניוד זה, (לא ברור), יש לך את, קיים לך מבנה עם היתר קיים, מחר אתה יכול לבנות, 20 קומות, כיום, כיום אתה רוצה להעביר את זה את הזכויות,

אליעזר ראוכברגר:

תכסית כזאתי,

חיים כהן:

למקום כמו שהוא (לא ברור),

עו”ד משה רז כהן:

היועצת המשפטית הסבירה את זה במקומי גם, עוד דקה, חיים כהן:

חשוב לי יש,

עו”ד משה רז כהן:

אמרתי,

חיים כהן:

אם יש לי תקדים כזה, במקום אחר, אני מתחיל ללמוד את התקדים משמה, אני מקצר את התהליך.

עו”ד משה רז כהן:

רגע, המטרה שלה תוכנית, המטרה, היא לא לקחת את הבניין הזה ולנייד אותו. המטרה היא ככה, חיים כהן:

סל זכויות

עו”ד משה רז כהן:

יש סל זכויות לכולם, סל זכויות לכולם.

חיים כהן:

כן,

עו”ד משה רז כהן:

והחוק אומר, והפסיקה שפירשה אותו, שכל אחד נכנס בטבלת הקצאה ואיזון, בשווי, לפי הבניין קיים, לפי הזכויות הנוספות, חייבים לקחת בשווי היחסי הנכנס, את כל מה שהיה קיים קודם, לא חשוב 50

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

איפה הוא מקבל זכויות, הוא מקבל פה, מקבל באותו מקום, מקבל על הירח. חייבים בשווי הנכנס, לקחת את כל הקיים, עם הזכויות בנייה במצב הקודם הפסיקה אומרת את זה שוב ושוב, ושוב. בסדר?

ועכשיו אין לנו ברירה, זה השווי, אתם חייבים לבדוק שהוא מקבל השבחה כמו כולם, זה גם החוק, שני הדברים האלה כובלים אותנו, אין בנייה לשם, אף יועץ משפטי לא יחלוק עלי בנושא הזה, חזקי העצני:

יש תוכנית, יש תוכנית מתאר שלמה בעיר הרצליה, היא מאפשרת ניוד זכויות יותר בגובה, מהמספר שלנו, בשנתיים שלוש, שמאפשרת ניוד זכויות אפילו מלב העיר, לאזור התעשייה, למשרדים, עם מגורים ומשרדים. יש תוכנית בתל - אביב /2605ב שמאפשרת, מאפשרת ניוד זכויות בגובה זכויות בנייה, מרוטשילד, תעביר לדרום, תעביר לצפון,

חיים כהן:

יפה, עכשיו אני רואה מישהו שמבין, איפה יש דוגמא כזאת שזה בוצע? איפה יש את זה בתל - אביב?

חזקי העצני:

עשרות מקרים, בהרצליה ובתל – אביב. זה בוצע,

צחי ברים:

עוד שאלה קטנה,

חזקי העצני:

זה קיים,

צחי ברים:

אני רק אחדד,

חזקי העצני:

גם בארץ יש זה,

צחי ברים:

אני רק אחדד, כשהוא אומר, אתה יכול להביא,

חזקי העצני:

בתוכנית עם היטל השבחה, עם הגדרות,

חיים כהן:

51

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

אני שמח לקבל,

צחי ברים:

אם אתה יכול להביא לו דוגמא אחת, על איזה תוכנית שיש.

דובר לא מזוהה:

יש לנו, יש פה שמאי, בתל – אביב יש כאלה?

(מדברים ביחד ברקע)

חיים כהן:

רגע, רגע, כן,

ירון ראובן:

ירון ראובן שמאי מקרקעין, ממשרד שאול רוזנברג. לגבי מה שדיברו על בהרצליה, אנחנו מטפלים היום בניוד מכוח אותה תוכנית הניוד של הרצליה, המגורים שבהם יש זכויות שניתן לנייד, יש נספח שמאי, שלפיו אנחנו קובעים כמה המטרים, שניתן לנייד במגרשים אחרים.

חיים כהן:

זה לא משנה סדר גודל של פרויקט, לא משנה סדר גודל של זה, חזקי העצני:

אתה לא יכול לנצל, תעביר, ממגורים לתעשייה, למגורים אחר, לכל מקום שאפשר.

חיים כהן:

אם אפשר לקבל את ה - ,

נחום רוזנברג:

אז היום אני אשלח, של 50 דוגמאות מפורט, מסודר, של (לא ברור).

אליעזר ראוכברגר:

אמי, תראה לו שזה אפור. אמי יראה לך.

יוחנן וייצמן:

אמי יראה לי,

52

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

אליעזר ראוכברגר:

יוסי,

יוסי חביליו:

כן,

אליעזר ראוכברגר:

בבקשה. כן, חברים. עכשיו יוסי, כן.

יוסי חביליו:

יוחנן, תקשיב,

אליעזר ראוכברגר:

הוא צריך להקשיב, לא יוחנן. כן,

ירון ראובן:

זה תוכנית ה/ר//2000ש/מ,

חזקי העצני:

זה תוכנית בתוקף כבר שנתיים, שלוש, היא בתוקף, כבר עובדים לפיה.

אליעזר ראוכברגר:

כן,

צחי ברים:

חוץ מזה שיש כזה דבר. שיש כזה אפשרות,

אליעזר ראוכברגר:

שנייה, שנייה,

צחי ברים:

הלכה למעשה שיש כזה דבר,

חזקי העצני:

בוודאי, יש,

53

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

ירון ראובן:

זה בדיוק,

חזקי העצני:

אנחנו עושים את זה, אנחנו עושים את זה בוודאי, חשבי שאני סיימתי את התיק, הזה, זה בוודאי, נחום רוזנברג:

יש לנו .50

חזקי העצני:

העבירו ממרכז העיר לתעשייה, בכלל.

אליעזר ראוכברגר:

כן, יוסי, בבקשה.

יוסי חביליו:

אתה אמרת שהמחיר צפוי 60 אלף שקל למטר, נכון?

נועם דעבול:

בתוך השצ"פ. זה המחירים שמשולמים היום,

יוסי חביליו:

אבל זה, בזה אתה התחשבת כשבדקת את החוות דעת?

נועם דעבול:

את התקבולים?

יוסי חביליו:

כן,

נועם דעבול:

זה,

יוסי חביליו:

תגיד,

54

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

נועם דעבול:

אני חושב שזה הגיע לאזור (לא ברור),

יוסי חביליו:

עכשיו אני אומר לך שמה שאני יודע, האזור הזה אפשר לקבל גם 100 אלף שקל למטר, ואפילו בתחשיב שלכם, בקומות העליונות לקחתם 90 אלף שקל, זה לא תואם את מה שאמרת.

נועם דעבול:

פה אתה לוקח,

יוסי חביליו:

לייזר,

אליעזר ראוכברגר:

בדיוק, אני שומע אותך שאתה אומר, שמקבלים גם ,100 אפשר ,100 שמעתי.

נועם דעבול:

אנחנו הולכים לפי ממוצעים, והממוצעים, בוא ניקח את הפרויקט החדש בירושלים, שזה, המידטאון ושמה אם אתה מסתכל על פילוח,

יהודה פרוידיגר:

משערי צדק והלאה.

יוסי חביליו:

זה זה,

נחום רוזנברג:

אני לא מבין, יש את הבניין החדש שהקימו,

אליעזר ראוכברגר:

הוא הזכיר, הוא הזכיר פה מידטאון, כן?

נחום רוזנברג:

אני אומר, מידטאון,

אליעזר ראוכברגר:

55

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

אין שום בעיה, אפילו עכשיו,

נחום רוזנברג:

יפו ,61

אליעזר ראוכברגר:

אתה יכול להרים טלפון למידטאון, ללכת לפגישה ולשם, ולבדוק את זה, זה לא, זה לא דבר עתידי, זה דבר קיים בהווה.

נועם דעבול:

תחזרו את זה למסגרת, אם כן, קרוב לכל הדברים האלה, אלה מספרים ממוצעים, שאם את המסתכל בין הדירות הנמוכות, ולדירות הגבוהות, ואתה משקלל את זה, זה המספרים שיוצאים, לפי פילוח של מספר יחידות דיור, שתי יחידות דיור, שלוש יחידות דיור, שני חדרים, שלושה חדרים, 4 חדרים וכן הלאה, זה הפילוח, וזה הממוצע שיוצא,

צחי ברים:

(לא ברור) את הממוצע.

נועם דעבול:

כן,

נחום רוזנברג:

אני גם מציין שיש לנו דירות בלי חנייה, דירות בלי חנייה, אליעזר ראוכברגר:

אבל אנחנו ,51

נועם דעבול:

בסוף זה ממוצע שמשקלל, תמהיל יחידות דיור צפוי, זה לא שאתה אומר, יושב דירה בפרויקט 100 מטרים, ואתה מחפש רק דירות 100 מטר. נחום.

נחום רוזנברג:

גם יש לנו דירות בלי חנייה, שאנחנו עוד לא יודעים איך, דירות גדולות בלי תקן אחד לאחד, או תקן החנייה. ויש לנו גם דירות של כיוון אוויר אחד, שאנחנו, גדולות של ,100 100 פלוס מטר, וזה שקללנו ואנחנו גם עם ציפייה שנוכל ביותר, אבל (לא ברור) שאושר.

56

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

אליעזר ראוכברגר:

בקומות הגבוהות אתה ב – 60 אלף?

נחום רוזנברג:

לא, אבל יש ממוצע, נמוך למטה יותר גבוה יותר,

חזקי העצני:

/106ב הלכתי 66 ממוצע ,66 כלומר 80 למעלה, 55 למטה, אליעזר ראוכברגר:

וזה הבדיקה היא ממתי?

יוסי חביליו:

אבל אתם עושים 90 למעלה,

נחום רוזנברג:

עכשיו לפני חודש,

אליעזר ראוכברגר:

מה?

נחום רוזנברג:

לפני חודש,

אליעזר ראוכברגר:

לא, כי בטבלה שיש לי פה, שאתם הגשתם שלכם, אז משנת .21 נחום רוזנברג:

לא, מה? הבדיקה?

אליעזר ראוכברגר:

88 משנת ,21 נראה לי שזה קצת, קצת עלה המחיר מ – ,80 נחום רוזנברג:

לא, עשינו, השומה שלנו עכשיו.

57

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

מרים לנדי:

זה תקן עדכני,

נחום רוזנברג:

לפני חודש.

מרים לנדי:

כן,

אליעזר ראוכברגר:

במחירון שאתם הגשתם, בשומה, יש לך פה, מה – ,4.1.2022 אז יש לך דירות של, דירות של, יוחנן וייצמן:

במאיר שחם, באזור הזה, אז,

אליעזר ראוכברגר:

מאיר שחם ,59

יוחנן וייצמן:

אני יודע,

נחום רוזנברג:

אז, אז,

יוחנן וייצמן:

בלי שתדעו, אני יודע.

אליעזר ראוכברגר:

אז זה ,59

נחום רוזנברג:

שנייה, שנייה, מאיר שחם, קיבלנו ב – ,55 והוספנו יותר, בגלל הזמן, אבל הבאנו את ההשוואות בסיס, יוסי חביליו:

לייזר,

58

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

אליעזר ראוכברגר:

אבל על הפרויקט הזה, שנייה, יוסי. על הפרויקט הזה, כן? על הפרויקט הזה ב – 19.7.2021 בניירת שאתם הגשתם, לא שאנחנו,

נחום רוזנברג:

כן, כן,

אליעזר ראוכברגר:

בניירת שאתם הגשתם, בשחם, בקומה 27 שני חדרים, ,51 נחום רוזנברג:

נכון,

אליעזר ראוכברגר:

לעומת זאת,

נחום רוזנברג:

שחם זה, זה המגדל של זורבי,

מרים לנדי:

זה הבניין,

אליעזר ראוכברגר:

אבל זה המחירים שלקחו שמה, כן,

נחום רוזנברג:

עשינו עוד בדיקה,

אליעזר ראוכברגר:

אתם הגשתם התכוונתי, לא שאתם מכרתם, שזה שלכם, שאתם הגשתם את זה בטבלת ההשוואה למחירים באזור.

נחום רוזנברג:

שאלה, תגובה,

אליעזר ראוכברגר:

59

הוועדה למשנה לתכנון ובנייה – מספר 5

מתאריך ה' באדר תשפ"ה ()5.3.2025

שנייה רגע, שנייה אדוני בבקשה. לעומת זאת ב – ,28.9.23 זה כבר שנתיים אחר כך, יש לך בקומה ,27 יש לך,

נחום רוזנברג:

זה הפנטהאוס,

אליעזר ראוכברגר:

ב – ,88

נחום רוזנברג:

זה הפנטהאוס, הפנטהאוס.

אליעזר ראוכברגר:

יפה.

נחום רוזנברג:

הפנטהאוס מה?

אליעזר ראוכברגר:

יפה, נכון, אבל מה שב – ,23 ב – 88 עלה,

נועם דעבול:

הוא אמר,

אליעזר ראוכברגר:

מה שב – ,21 51 עלה, איך הגעת ל – 60 ממוצע, זה מה ששאלתי.

נחום רוזנברג:

עשינו 67 ממוצע,

אליעזר ראוכברגר:

67?

נחום רוזנברג:

כן, זה מה שעשינו, שנייה אני רוצה רק לציין לפני שיוסי ידבר. עשינו גם בדיקה עכשיו, יש פרויקט של יוסי אברהמי ברחוב הלל ממול, ממש פרויקט של 80 דירות שמוכרים. אל, ממש בדקנו מחיר מחירון זה המחירים, בין 58 ל – ,60 62 אלף שקל כאלו פנטהאוסים גדולים, אז אנחנו עשינו, גם עשינו בדיקה 60