ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 45 · קובץ התנגדות 1284660.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 26/03/2005
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: הפקעה 23.1393 - גילה.pdf · סדר יום מלא לועדת תבע לתאריך 5.3.26.pdf · קובץ התנגדות 1166586.pdf · קובץ התנגדות 1324342.pdf · קובץ התנגדות 1348846.pdf · קובץ התנגדות 1359255.pdf · קובץ התנגדות 966697.pdf · תצר 12940 - קרית יובל.pdf · פרוטוקול הפקעה 5.3.26.pdf · פרוטוקול קובץ החלטות ועדת תבע מתאריך 5.3.26.pdf · פרוטוקול תמצית עיקרי דיון ועדת תבע מתאריך 5.3.26.pdf · תמלול הועדה 5.3.26.pdf

התנגדות מנהל קהילתי תלפ"ז וארנונה הצעירה לתכנית מתחם ח' 101-1284660

המתנגד:

החתום מטה, שמעון עזרא, חבר הנהלת המינהל הקהילתי תלפ"ז וארנונה הצעירה ויו"ר הוועדה הפיזית, זהר יעקבי, מנכ"ל המינהל הקהילתי ויעל גרנביץ, המתכננת האורבנית של המינהל הקהילתי, מוסמכים לייצג את המינהל הקהילתי בהתנגדות זו.

מינהל קהילתי ע"ש שאלתיאל, שכתובתו רח' עולי הגרדום ,13 ירושלים, הינו עמותה רשומה. אחת ממטרות העמותה היא לפעול למען שיפור איכות החיים והרווחה של הקהילה בתלפיות מזרח וארנונה הצעירה. במסגרת מטרה זו, פועל המינהל הקהילתי באופן שוטף לשיפור רווחת תושבי השכונה, בין היתר, בכל הנוגע לסוגיות בתכנון עירוני. כנציגם של תושבי השכונה יש למינהל הקהילתי ענין רב בתכנית הנ"ל.

רקע - בשטח מאושרת תכנית משנת ,1974 מס' .1714 תכנית זו מחליפה את התכנית הקיימת, ומציעה פינוי של 2 מבנים מגורים קיימים, עם כ - 80 יח"ד , ובינוי של של 3 מבני מגורים חדשים -

2 מגדלים בגובה 27 קומות, ומגדל בגובה 38 קומות. בנוסף, מציעה התכנית הגדלה משמעותית של השצ"פ, כך שיחבר בין רחוב עולי הגרדום למעבר קדושי בבל ולגן ראובן הנמצא בסמוך , וגם למבני הציבור הגובלים בתכנית מצידה האחורי.

התחדשות עירונית בתלפ"ז - נכון לכתיבת מסמך זה, מתוכננות ברחבי השכונה כ13,000 יח"ד נוספות בתכניות התחדשות עירונית בשלבים שונים לאחר פתיחת תיק תב"ע בעיריה. זוהי תוספת אכלוס משמעותית, שנדרש לה תכנון שלד ציבורי תואם, שיבטיח יכולת נשיאה של התשתיות והמרחב הציבורי את תושבי השכונה העתידית. לשכונה אין תכנית אב או תכנית מדיניות, ותהליך ה"פרויקטור" מטעם עיריית ירושלים הפועל בשכונה נמצא רק בתחילתו. לכן, בבואנו לדון בתכניות בשכונה יש להרחיב את המבט אל מעבר לקו הכחול, ולבחון את השפעות הציפוף על כלל האזור והמרחב השכונתי. מצורפת מפת תכניות ויח"ד להמחשה:

בינוי:

- אנו מתנגדים לסעיף בהוראות המאשר גמישות של עד %10 במספר יח"ד ללא שינוי בשטחים, כיוון שלמספר יח"ד משמעות פרוגרמטית רחבת היקף. לא ניתן לתכנן מענה פרוגרמטי ראוי כאשר לא ברור כמה בתי אב מתוכננים להתווסף בכל פרויקט.

- מכפיל התכנית הינו גבוה מאוד, .5.8 גובה הבינוי לאורך התהליך הגיע לכדי 38 קומות

והיד עוד נטויה. אנו מתנגדים למכפיל גבוה מ,4 בהתחשב בכך שבסביבת התכנית מצויות

לא מעט תכניות התחדשות עירונית נוספות במכפילים גבוהים גם הן, חלקן מאושרות.

סביבה ונוף :

- התכנית מציעה בצידה הסמוך לגבול תכנית מס' 992032 שטח שצ"פ המיועד להיות "כיכר עירונית", ונאמר בשיתוף הציבור כי הוא יתוכנן באופן משותף בין שתי התכניות. כרגע בנספח הפיתוח נראה שבשטח זה מתוכנן בעיקר מעבר מדרגות, שלא ברור לאן הוא מוביל )מצ"ב תמונה( . אנו מבקשים לראות את התכנון המשותף, ומבקשים ששטח כזה יהיה מונגש ונגיש לציבור הרחב, ע"י הנגשה מכנית או רמפה.

- אנו מתנגדים לסעיף המאפשר אמצעים מכניים בשטח השצ"פ המרכזי, שהשיפוע בו לא מצריך הנגשה מכנית. זהו מעבר מרכזי מרחוב עולי הגרדום אל מוסדות החינוך ו"גן האבן הנמצאים בסמוך, ואנו מבקשים שמעבר זה יישאר מונגש במידת הצורך ע"י רמפות וללא שימוש באמצעים מכניים שמהווים סיכון מבחינת התחזוקה והתפעול שלהם לאורך זמן.

- אנו מתנגדים לכריתת עצים בשטחי השצ"פ, כפי שמוצע בנספח העצים, ומבקשים לצמצם ככל הניתן כריתה של עצים בוגרים משמעותיים בשטח התכנית.

תנועה וחניה:

- התכנית מגדילה את זכויות הבניה בשב״צים הקיימים מאחוריה, עליהם קיימים כיום מספר גנים ובי״ס. אולם, התכנית לא מראה התייחסות תנועתית לרח׳ יעקב וייס הנמצא בגבולה, שהינו רחוב צר וללא מוצא, שמשני צידיו מוסדות ציבור על כל המשתמע מכך, מבחינת הורדה והעלאה וכמות הרכבים. יתר על כן, התכנית מוסיפה כניסה לחניה מאותו רחוב, ובסמוך לשביל המעבר , שתעמיס על התנועה עוד יותר. גם תכנית מתחם קדושי בבל, מס׳ ,967174 המקודמת מעברו השני של רחוב יעקב וייס - אינה מתייחסת לפתרון התנועתי הנדרש ברחוב. אנו מבקשים בחינה תנועתית כוללת של רחוב יעקב ויס, וההשפעה של הבינוי החדש על התנועה ברחוב.

- התכנית מציעה שתי כניסות לחניה, עם זיקת מעבר לרכב תפעולי בין החניונים. אנו מבקשים לאפשר מעבר גם של רכבים פרטיים, על מנת לאפשר סרקולציה, ויציאה של כלל הרכבים מרחוב עולי הגרדום או יעקב וייס.

שלביות הביצוע :

- בתחום הפרויקט קיימים היום תחנת אוטובוס, חניה, וכן שביל המוביל מרח' עולי הגרדום אל מבני החינוך הנמצאים מאחורי הפרויקט . בשעות הבוקר והצהריים ישנם הרבה משתמשים בשביל ובחניות, על מנת להגיע למוסדות החינוך. אנו מבקשים לראות פתרון זמני הולם שיישמר אפשרות מעבר והורדה\ העלאה של תלמידים גם בתקופת ההריסה והבניה.

- אנו מבקשים טיפול אקוסטי הולם לכלל מבני החינוך בקרבת התכנית בזמן העבודות, על מנת להבטיח אפשרות לשימוש רציף במבנים ללא תלות בזמני ושעות העבודה .

- אנו דורשים שמירה על המעבר ציבורי, הנמצא מאחורי הבניינים הקיימים ולאורכו נמצאת הכניסה הראשית לבית הספר, פעיל לאורך כל זמן העבודות באופן שלא יפגע בתפקוד מבנה ביה"ס ויאפשר מעבר.

בברכה,

שמעון עזרא, יו"ר הפורום האורבני מנהל תלפ"ז וארנונה הצעירה זהר יעקבי, מנכ"ל מנהל תלפ"ז וארנונה הצעירה

יעל גרנביץ, מתכננת אורבנית במנהל תלפ"ז וארנונה והצעירה 1

04 דצמבר 2025

תיק מס' 78696

לכבוד

בדוא"ל:

הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים,

iplan.gov.il@Inbargo

רח' שלומציון המלכה ,1

ירושלים, 9414601

הנדון: התנגדות לתכנית 101-1284660 – התחדשות עירונית במתחם ח', ארמון הנציב, ירושלים

בשם מרשותנו, גולדן סיטי (ירושלים) בע"מ ח.פ 514232263 וקבוצת בן דוד השקעות ויזמות בע"מ ח.פ 516867074 שהינן מגישות התכנית, הרינו מתכבדים בזאת להגיש התנגדות לתכנית שבנדון (להלן בהתאמה: "המתנגדות"

ו"התכנית").

א. רקע עובדתי קצר

1. המתנגדות הינן מגישות התכנית.

2. התכנית מציעה התחדשות עירונית של מתחם עירוני חשוב, הממוקם ברחוב עולי הגרדום (מספרי בתים:

)21,23,25 וברחוב קדושי בבל (מספרי בתים: .)1,2,4,6,8 התכנית מציעה הריסת מבנים קיימים והקמת שלושה מבני מגורים בני עד 25 ו-36 קומות הכוללות קומות מסד עבור תעסוקה, מסחר, והפרשות מבונות לצרכי ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים. כמו כן, התכנית כוללת תא שטח ביעוד 'מבנים ומוסדות ציבור' לצורך הסדרת זכויות והוראות בינוי למבנה של בית ספר קיים.

3. המתנגדות סבורות שישנם נושאים שעודם טעונים שיפור, מכאן התנגדות זו.

4. כפי שיפורט להלן, תמצית ההתנגדות ועיקריה היא, כדלהלן:

4.1 מבוקש לשנות סעיף 6.1.2.1 תחת הכותרת "חניה", כך שתקן חניה למגורים יהיה 1.1:1 (כמות הדירות ועוד %10 מהדירות, ,1.1 זאת בנוסף על %10 חניות אורחים), וכן תותר למבקש ההיתר גמישות להגדלת מספר החניות בהתאם לתכנון של עד 1.5:1 חניות, זאת בתיאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו.

4.2 מבוקש להוריד את כוכבי הבניה הירוקה ל- 2 כוכבים.

4.3 מבוקש להתיר במתחם בנייה בקו בניין אפס לכיוון השצ"פ.

מגדל הרצוג, רחוב יצחק שדה ,6 תל אביב 6777506 | טל': 2020 ,692-03 פקס: 6464 696-03 | www.herzoglaw.co.il 1

ב. מבוקש להתאים את תקן החניה למבוקש לעיל

5. סעיף 6.1.2 לתכנית, שכותרתו "חניה", קובע:

6. כפי שניתן להיווכח מקריאת סעיף 6.1.2 (,)1 הרי שהוא קובע בין היתר, כי התקן המצוי בנספח תנועה הוא

הקובע, ואינו בר שינוי. תקן זה בהתאם לנספח התנועה עומד על 1:1 לדירות עד 95 מ"ר ו- 1.5:1 לדירות מעל 95 מ"ר. המשמעות היא יחס ממוצע של ,1.3:1-1.4:1 כתלות בתמהיל הדירות.

7. בחוות הדעת השמאית בהתאם לתקן ,21 נבחנה כלכליות הפרויקט בהתאם ליחס של 1.1:1 – 523 מקומות

חניה על 475 יח"ד1 (למעשה מדובר על יחס של 1:1 בתוספת 0.1:1 חניות אורחים):

העתק חוות הדעת השמאית לתכנית לפי תקן ,21 מצ"ב כנספח "1".

1 יצוין כי מדובר בטעות סופר- מס' יח"ד הינו 470 והדבר יתוקן בנספחים שיוגשו לאישור סופי.

מגדל הרצוג, רחוב יצחק שדה ,6 תל אביב 6777506 | טל': 2020 ,692-03 פקס: 6464 696-03 | www.herzoglaw.co.il 2

8. תקן חניה גבוה מכך צפוי לפגוע בכלכליות הפרויקט, מעבר למצב המתואר בחוות הדעת השמאית לפי תקן .21

מגישות התכנית תבקשנה שלא לסטות מכמות החניות שנלקחה בחשבון בחוות הדעת ולקבוע כברירת מחדל

תקן חניה זהה לחוות הדעת- .1.1:1 המדובר בפגיעה של ממש, כאשר כל שינוי של 0.1:1 (קרי, תוספת של

%10 מקומות חניה ממס' יחה"ד) ביחס החניות משמעותו פגיעה של כ- 7.4 מיליון ₪ לא כולל מע"מ,

ברווחיות הפרויקט ביחס לחוות הדעת השמאית לפי תקן ,21 וראו לעניין זה חוות דעתם של השמאים גיל

יזרעאלי וליאור הלפרן, המצ"ב כנספח "2".

9. בנוסף לאמור, מבוקש לאפשר גמישות ביחס לתקן חניה זה. נזכיר, כי עסקינן בפרויקט מורכב של 3 מגדלי

מגורים, תעסוקה, מסחר והפרשות מבונות לצרכי ציבור. בפרויקטים מסוג זה מן הראוי לאפשר גמישות תכנונית ואפשרות של הגדלת מקומות החניה, מקום שתהיה לכך הצדקה תכנונית ו/או כלכלית. גמישות מעין זו הכרחית לשלב הרישוי, בין היתר בהתחשב התפתחויות ואירועים בלתי צפויים שעלולים להתרחש. זאת במיוחד משצומצם מהותית מוסד ההקלה, ומשכך התכנית חייבת לצפות פני עתיד ולאפשר גמישות מירבית.

10. יפים לעניין זה דברי בית המשפט העליון ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ובנין בע"מ נ' הוועדה המיוחדת

לתכנון ולבנייה מודיעין ,נא()2 825 (:)1997

"ניסיון החיים מלמד, כי לא תמיד ניתן לצפות מראש את כל האפשרויות. הטעמים לכך

עשויים להיות מגוונים. הם עשויים להיות נעוצים במגבלות האנושיות בצפייה מראש של כל

התפתחות או תרחיש אפשריים. הם עשויים להיות נעוצים בשינוי מהותי בנסיבות שלא ניתן

היה לצפותו מראש. הם נעוצים גם באפשרות שיתעוררו מקרים פרטיים מיוחדים, אשר הכלל

הקשיח שנקבע אינו מתחשב בהם. עומד על כך י' דותן במאמרו "ביקורת שיפוטית על

חקיקת-משנה והמקרה הפרטי המיוחד" [,]53 באומרו (בעמ' :)436

"השימוש במערכת כללים מפורטים, מדוייקים וקשיחים נושא עמו גם חסרונות וסכנות לא

מעטים. ראשית, טבעם של כללים הוא שלא ניתן למנוע לחלוטין את תחולתם במקרים

שהדבר אינו רצוי ואינו מקדם את המטרות המהותיות של הפעולה המנהלית. לא ניתן גם

להגיע למצב שבו הכללים יצליחו לחול על כל המקרים שבהם היה מקום להחילם לאור מטרות

אלו, היינו: כללים מותירים אחריהם בהכרח 'מקרי שולים', שבהם הכלל יביא לתוצאה לא

רצויה. ככל שיוצר הכללים לא יאמץ את מוחו וישקיע מזמנו בניסוחם, הוא לא יצליח למנוע

לחלוטין קיומה של תופעה זו; תמיד יהיו מצבים שלא נצפו על ידו בעת יצירת הכללים או אף

שלא יכול היה לצפותם משום שהם תולדה של שינוי נסיבות שאירע לאחר שהכללים באו

לעולם".

האפשרות ליתן הקלות מאפשרת להתחשב במציאות זו. היא מאפשרת גמישות. היא

מאפשרת התאמה של ההחלטה האינדיווידואלית בעניין פלוני למציאות המשתנה. היא מקנה

לרשות אפשרות להתיר, מקום בו הדבר מתחייב ואפשרי, סטייה מן התכנית הקיימת"

מגדל הרצוג, רחוב יצחק שדה ,6 תל אביב 6777506 | טל': 2020 ,692-03 פקס: 6464 696-03 | www.herzoglaw.co.il 3

ור' דברי כב' השופט מינץ בעע"מ 876/17 גיל אוחיון נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז (נבו :)03.05.2018

"סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק) מתווה את המסגרת הכללית

לאסדרה התכנונית. כך, סעיף (145א) לחוק מונה שימושים מסוימים במקרקעין אשר טעונים

היתר מטעם רשות הרישוי המקומית. לצדו, סעיף (145ב) תוחם את שיקול דעתה של הרשות

וקובע כי לא יינתן היתר מעין זה, אלא אם הוא עולה בקנה אחד עם התוכניות, ההנחיות

התכנוניות והוראות החוק החלות על המקרקעין או הבניין הנדונים. עם זאת, האינטרס

הציבורי וצורכי החיים המשתנים מחייבים גמישות תכנונית מסוימת. גמישות זו מתאפשרת

באמצעות מוסד ההקלות (בסעיף 147 לחוק) וההיתר לשימוש חורג מהתוכנית, כבענייננו

(סעיף 146 לחוק)...".

וראו גם פסק הדין בעת"מ (מינהליים ב"ש) 9929-10-17 עיריית קרית גת נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של תשתיות לאומיות (נבו ,)22.03.2018 אשר הערעור עליו נדחה על ידי בית המשפט העליון [עע"מ

3748/18 עיריית קרית גת נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של תשתיות לאומיות (נבו :])13.02.2019

"נמצאנו למדים כי הפסיקה הכירה בחשיבות למתן שיקול דעת רחב למוסד התכנוני הדן

בבקשת ההקלה, תוך הותרת מרחב של גמישות תכנונית בהתאם לצרכים המשתנים.

החשיבות בהותרת אותו מרחב תמרון למוסדות התכנון, היא העומדת בבסיס המוסד של

ההקלה".

וראו גם עת"מ (מינהליים ת"א) 1531-03-20 משולם לוינשטין הנדסה וקבלנות בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב (נבו .)04.08.2020

11. דברי בתי המשפט לעיל, המדברים בעד עצמם, וממחישים את חשיבותה של הגמישות הנדרשת בהתאם לצרכים

המשתנים.

12. כפי שנקבע במסגרת נוהל מבא"ת, חשיבות הגמישות אינה רק כלפי מוסד תכנון, אלא אף כלפי היזם עצמו. ראו

לעניין הסעיפים להלן:

מגדל הרצוג, רחוב יצחק שדה ,6 תל אביב 6777506 | טל': 2020 ,692-03 פקס: 6464 696-03 | www.herzoglaw.co.il 4

סעיף 5 לפרק "עיקרי היסוד לעריכת תכנית":

ס' 3 ו- 5 לפרק "הנחיות כלליות לעריכת הוראות התכנית":

13. בהתחשב בכך, מן הראוי לקבוע גמישות בתקן החניה במסגרת התכנית, כך שיתאפשר להתאימו למציאות

המשתנה, מבלי שיהיה צורך לתקן את התכנית.

מגדל הרצוג, רחוב יצחק שדה ,6 תל אביב 6777506 | טל': 2020 ,692-03 פקס: 6464 696-03 | www.herzoglaw.co.il 5

14. יצוין, כי תכנית מס' 101-0967174 "התחדשות עירונית- קדושי בבל 10-14 (עולי הגרדום)", שפורסמה לאישור

לפני חודשים ספורים בלבד, ביום ,27.8.2025 קובעת תקן חניה דומה עד מאד למבוקש במסגרת התנגדות זו.

ראו להלן סעיפים ,)1(6.1 )6(6.1 ו- )8(6.1 לתקנון תכנית זו:

כפי שניתן להיווכח מהאמור לעיל, תקן החניה בהתאם לתכנית זו הינו בשיעור של 1:1 חניות ליח"ד, בתוספת %10 חניות אורחים, תוך מתן אפשרות גמישות לתוספת מקומות חניה עד לכמות המקומות המותרת בהתאם לתקן החניה העירוני, בתיאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו.

15. בהתחשב באמור לעיל, מבוקש לשנות הסעיף לנוסח זה: החניה בתכנית תהיה בתחומי המגרשים, בתת

הקרקע, עפ"י יחס של ,1:1.1 וכן תותר גמישות למבקש ההיתר להגדלת מספר החניות בהתאם לתכנון של

עד 1.5:1 חניות, וזאת בתיאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו. להלן נוסח מוצע לסעיף זה (במקום סעיף

)1(6.1.2 לתקנון): "החניה בתכנית תהיה בתחומי המגרשים, בתת הקרקע, עפ"י תקן 1.1:1 מקומות חניה

ליח"ד. תתאפשר גמישות עד ליחס של 1.5:1 מקומות חניה ליח"ד, בתיאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו."

מגדל הרצוג, רחוב יצחק שדה ,6 תל אביב 6777506 | טל': 2020 ,692-03 פקס: 6464 696-03 | www.herzoglaw.co.il 6

ג. מבוקש להפחית את דרישת כוכבי הבניה הירוקה ל- 2 כוכבים

16. סעיף 6.1.3 לתכנית, שכותרתו "איכות סביבה", קובע:

17. בהתאם לחוות דעת המצ"ב של חברת יוזמות סביבה (להלן: "חוות דעת בנייה ירוקה"), כתוצאה מהוראה זו

תיווצר תוספת עלויות לפרויקט בשיעור של מיליוני שקלים.

18. העתק חוות הדעת 'בניה ירוקה' של חברת יוזמות סביבה, מצ"ב כנספח "3". ראשית, כמוסבר בחוות דעת בנייה

ירוקה, עמידה בדרגת 4 כוכבים אינה מתאימה לפרויקט - תקן הבניה הירוקה משמש כקוד בנייה מחייב וככזה הוא כולל הגדרות נוקשות שאינן ניתנות לערעור וקובע מסגרת מוגבלת לחלוקת התקן לשימושים שונים ולהשגת הדירוג המבוקש.

19. כמו כן, מבנה התקן מושתת גם על אלמנטים רבים שאינם בשליטת היזם ו/או המתכננים, כך שהלכה למעשה,

בדרגות הגבוהות אין חופש בחירה מספק לצבירת הניקוד הנדרש. במיוחד יצוינו פרק התחבורה ופרק האזור והשכונה – הניקוד שניתן לקבל, גבוה, אך אין ליזם אפשרות להשפיע על הנקודות בגין פרקים אלו.

משכך, דרישה גורפת לבנייה ברמת 4 כוכבים אינה מתאימה להסתכלות הכוללת של הפרויקט. דרישה זו אף אינה מתייחסת לשוני בין המבנים והשימושים הרלוונטיים ואינה מגובה במדיניות מסודרת שעברה תהליך אישור הכולל התייחסות למורכבויות הנובעות ממבנה התקן וההגבלות המצויות בו.

20. שנית, חוסר גמישות- בהגדרת הדרישה בצורה של קביעה סופית במסגרת התב"ע ולמכשולים שהיא עשויה

לשים בשלבים השונים של המימוש ועד לשלב תעודת הגמר. קביעת הדרישה בהוראת התקנון אינה מאפשרת גמישות בעת מימוש לטובת עדכונים שנוצרו עקב גליונות תיקון לתקן או רוויזיה שלמה ואינה מאפשרת גם בחינה מתאימה של הפרויקט לעת מימושו אל מול המגבלות האובייקטיביות של התקן.

21. עוד יצוין, כי דרישה לשני כוכבי בניה ירוקה גבוהה ביחס לכל נורמה חוקית הקיימת כיום ואף ביחס להסכמות

פורום 15 הערים הגדולות. כך, בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (תכן הבנייה) (בנייה בת-קיימה), תש"ף-,2020 הדירוג המינימאלי לבניין מגורים רב קומות הינו כוכב אחד. אמת מידה דומה נקבעה גם במסגרת החלטת פורום 15 הערים הגדולות ("פורום ה- 15") מיום 11.1.2022 – שלפיה בבנייני מגורים מהסוג המתוכנן בתכנית נדרשים שני כוכבי בניה ירוקה לפחות.

מגדל הרצוג, רחוב יצחק שדה ,6 תל אביב 6777506 | טל': 2020 ,692-03 פקס: 6464 696-03 | www.herzoglaw.co.il 7

22. יצוין, כי מגישות התכנית מודעות לכך שעיריית ירושלים החלה לאחרונה לשאוף לרף של 4 כוכבי בניה ירוקה

גם במגורים, אך כמוסבר בחוות דעת בנייה ירוקה, בהעדר כל מדיניות המתחשבת בשוני בין איזורים בירושלים אין זה מן הראוי להטיל מגבלה זו באופן גורף. כאמור, הדבר איננו נדרש גם לפי האמות המידה המחמירות ביותר בדין ומובן שאין הצדקה לעשות כן בפרויקט בו תקן בניה זה לא הובא בחשבון בחוות הדעת לפי תקן 21

שהוכנה לצורך הכנת התכנית. יודגש, כי עלויות הבניה שהובאו בחשבון במסגרת חוות דעת תקן 21 הינן

בהתאם לרמת הבינוי הקיימת בסביבה אשר עומדת על כוכב בניה ירוקה אחד בלבד. כל עליה ברמת הבניה

הירוקה מעבר לכך תגרור עלויות אשר לא הובאו בחשבון בתקן .21

23. לאור כל זאת, הדרישה הגורפת לבנייה ברמת 4 כוכבים אינה מתאימה לפרויקט בהסתכלות כוללת ואינה

מגובה במדיניות מסודרת שעברה תהליך אישור הכולל התייחסות למורכבויות הנובעות ממבנה התקן וההגבלות המצויות בו.

24. על כן, מבוקש להפחית דרישת סעיף )1(6.1.3 לתקנון התכנית ל- 2 כוכבי בניה ירוקה לפחות.

ד. מבוקש להתיר בנייה בקו בניין 0 לכיוון השצ"פ

25. בהתאם לסעיף 4.1.2 א' ולקווי הבניין המסומנים בתשריט התכנית ובנספח הבינוי, קווי הבניינים לכיוון השצ"פ

יהיו 3 מ'. המדובר במגבלה מיותרת, שכן אין כל צורך בקביעת קווי בניין לכיוון שצ"פ שרוחבו מלכתחילה גדול עד מאד. לשם ההמחשה, להלן החלק הרלוונטי מתשריט המצב המוצע בתכנית דנן:

מגדל הרצוג, רחוב יצחק שדה ,6 תל אביב 6777506 | טל': 2020 ,692-03 פקס: 6464 696-03 | www.herzoglaw.co.il 8

26. כפי שהבהיר המנהל במילון המונחים שלו משנת ,2019 "מטרת סימון קווי הבניין בתשריט, בנספח או בהוראות,

היא למנוע בניית בנינים קרוב מדי לדרכים (קו בניין קדמי), לבתים משני צדי המגרש (קו בניין צידי) או

מאחוריו (קו בניין אחורי)." למותר לציין, כי מטרה זו אינה רלוונטית מקום בו הבניין פונה לכיוון שצ"פ.

27. כאמור לעיל, הותרת מרחב גמישות במסגרת התכנית הינה עקרון תכנוני חשוב, המסייע בהתמודדות עם

אילוצים תכנוניים ומונע הליכי תכנון עתידיים מיותרים. קביעת קו בניין אפס לכיוון השצ"פ תאפשר גמישות במגרש וזאת מבלי שתיגרם כל הפרעה תכנונית. יפים לעניין זה דברי כב' הש' אורן שוורץ בעת"מ (מינהליים

מרכז) 9190-02-23 אגסים בניה והשקעות בע"מ נ' הוועדה הארצית לתכנון ובניה של מתחמים מועדפים

לדיור (נבו ,)31.12.2023 שערעור עליו לבית המשפט העליון נדחה [עע"מ 1291/24 ציפורה גלר ו-4 אח' נ' הוועדה

הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור (:])30.1.2025 "קו בניין "אפס" לשביל, לשצ"פ או לרחוב

הוא בעל יתרון משום שהוא מאפשר גמישות בתכנון. קו בניין אפס אף מאפשר ליהנות מהפיתוח של השטח

הציבורי שיפותח ויכלול גינון."

28. האמור לעיל ידוע, כמובן, גם למוסדות התכנון ובתכניות אחרות שתוכננו באזור אכן נקבע קו בניין אפס לכיוון

השצ"פ. כך נקבע בתשריט תוכנית 101-0967174 התחדשות עירונית- קדושי בבל 10-14 (עולי הגרדום):

29. כפי שניתן לראות לעיל, קווי הבניין בכל מגרשי המגורים בתכנית זו הפונים לשצ"פ הם אפס.

30. בהתחשב באמור, מבוקש להתיר קווי בניין אפס לכיוון השצ"פ בתחום התכנית.

מגדל הרצוג, רחוב יצחק שדה ,6 תל אביב 6777506 | טל': 2020 ,692-03 פקס: 6464 696-03 | www.herzoglaw.co.il 9

ה. תיקונים טכניים

31. להלן מספר תיקונים טכניים ושיפורים בהוראות התכנית, אשר מבוקש לבצע:

.31.1 בסעיף 4.1.2א(ד) מבוקש לשנות את הסיפרה 1 ל- 2 (להתיר הבלטת מרפסות עד 2 מ' מקו בניין ולא רק עד 1 מ'), על מנת לאפשר גמישות בתכנון לשלב ההיתר.

.31.2 בסעיף 4.1.2ב(()2א) מבוקש להוסיף לשימושים המותרים במפלס עולי הגרדום גם שטחים טכניים, שטחי מערכות לשימושים וכל השימושים המותרים בשטחי שירות.

.31.3 בסעיף 4.1.2ב(()4א) לאחר המילה "ימוקמו" בשורה הראשונה מבוקש להוסיף "ככל הניתן".

.31.4 בסעיף 4.1.2ב(()6א) מבוקש להוסיף לאחר המילים "חזית המסחרית" את המילים: "במפלס רחוב עולי הגרדום".

.31.5 בסעיף 4.1.2ב(()8א) מבוקש למחוק את המילים "מרפסות ייבנו בתחום קווי הבניין." שכן הן עומדות בסתירה להוראת הגמישות בסעיף 4.1.2א(ד).

.31.6 מבוקש למחוק את המילים "המיקום העקרוני של רמפות הכניסה לחניה המופיעות בנספח התנועה מחייב" בשורה הראשונה וכן למחוק את המילים "של עד 10 מטרים" בהמשך השורה הראשונה ובשורה השניה.

.31.7 בסעיף 4.2.1 קבועים שימושים ציבוריים ספורים בלבד בייעוד מבנים ומוסדות ציבור: "חינוך, חברה וקהילה." מבוקש להתיר, בנוסף לשימושים אלה כל שימוש ציבורי אחר שאינו פוגעני כלפי סביבתו.

.31.8 בסעיף (4.3.1ג) מבוקש להוסיף בסוף "מתקנים טכניים והנדסיים".

.31.9 מבוקש להוסיף בסוף סעיף 4.6.1 .2 מרתפים ביעוד מגורים בתת הקרקע, מעבר תשתיות תת קרקעיות, מתקנים טכניים והנדסיים.

.31.10 בהערה ()8 מתחת לטבלת סעיף 5 מבוקש למחוק את המילים: "התפלגות השטחים הכוללים (עיקרי + שירות): 441 מ"ר עבור אשכול מעונות ו 305 מ"ר עבור חצר צמודה מקורה, 100 מ"ר שטח למבואות." זאת על מנת להתיר גמישות עתידית לוועדה המקומית.

.31.11 בהערה ()11 מתחת לטבלת סעיף 5 מבוקש למחוק את המילים: "התפלגות השטחים הכוללים (עיקרי + שירות):520 מ"ר עבור 4 כיתות גן ילדים ו 700 מ"ר עבור חצרות צמודות מקורות, 300 מ"ר עבור בית כנסת, 100 מ"ר שטח למבואות." זאת על מנת להתיר גמישות עתידית לוועדה המקומית.

מגדל הרצוג, רחוב יצחק שדה ,6 תל אביב 6777506 | טל': 2020 ,692-03 פקס: 6464 696-03 | www.herzoglaw.co.il 10

.31.12 בסעיף )1(6.1.3 בתחילת הסעיף מבוקש להוסיף: "תנאי למתן היתר הנוגע לביצוע התכנית יהיה כי ...".

.31.13 מבוקש למחוק את סעיף .)2(6.1.3

ו. סוף דבר

32. בהתחשב באמור לעיל, מבוקש להורות על תיקון התכנית כמבוקש במסגרת התנגדות זו ולאשר את התכנית.

33. התנגדות זו נתמכת בתצהירו של ישראל יראי, המשמש כמנכ"ל במתנגדת גולדן סיטי, וכן בתצהירו של נדב

בן דוד, המשמש כמנהל פרויקט במתנגדת קבוצת בן דוד.

בכבוד רב,

בן המאירי

עורך-דין

העתק:

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים.

מגדל הרצוג, רחוב יצחק שדה ,6 תל אביב 6777506 | טל': 2020 ,692-03 פקס: 6464 696-03 | www.herzoglaw.co.il 11

112

123

תוכן עניינים

מס' שם הנספח עמ'

1 העתק חוות הדעת השמאית לתכנית לפי תקן 21 16

2 העתק חוות דעתם של השמאים גיל יזרעאלי וליאור הלפרן 117 3 העתק חוות הדעת 'בניה ירוקה' של חברת יוזמות סביבה 120 14

נספח 1

העתק חוות הדעת השמאית לתכנית

לפי תקן 21

עמ' 16

נספח 1

תאריך 24.2.2025

סימוכין 11670

לכבוד

ד.ב.ג.ר.ו.נ.ר.י.ם שותפות מוגבלת

שומת מקרקעין מבוססת הנחה (תיאורטית)

הנדון: בדיקת היתכנות כלכלית של פרויקט התחדשות עירונית

עפ"י תקן 21 - פינוי-בינוי (התחדשות עירונית) - תכנית מס' 101-1284660

הקמת 3 מגדלי מגורים בני 25-36 קומות הכוללים 475 יח"ד

רח' עולי הגרדום ,21-25 רח' קדושי בבל ,2-8 שכונת תלפיות מזרח-ארמון הנציב, ירושלים

חלקות ,8 ,28 ,31-32 38-39 וחלק מחלקה 41 בגוש שומה 30207

הדמיית הפרויקט

עמוד 1 מתוך 56 עמודים

תוכן עניינים

סעיף פרק עמוד

1-5 זהות המזמין, יוזם התכנית, מטרת השומה, המועד הקובע, מועד הביקור 3 6 פרטי המקרקעין 3

7 רקע כללי 4

8 תיאור המתחם והסביבה 5

9 רקע תכנוני 14

9.6 רישוי ופיקוח 18

9.7 סיכום מצב תכנוני מאושר וזכויות בניה בלתי מנוצלות 19 9.8 התכנית המוצעת 21

10 היטל השבחה 30

11 תיאור הפרויקט המוצע 31

12 הזכויות במקרקעין

12.1 נסחי רישום מקרקעין 33

12.2 מסמכי בתים משותפים 34

12.3 עיקרי הסכם פינוי בינוי 36

13 עקרונות, גורמים ושיקולים בביצוע ההערכה 37

14 עקרונות התמורות לבעלי הדירות 38

15 תחשיב חווה"ד

15.1 מצב קיים ומוצע 39

15.2 אומדן תקבולים צפויים 40

15.3 עלויות הקמת הפרויקט 50

16 ממצאי בדיקת כדאיות הפרויקט 55

17 בדיקת רגישות 55

עמוד 2 מתוך 56 עמודים

1. זהות מזמין השומה

מזמין השומה הנו מר ישראל יראי, בשם ד.ב.ג.ר.ו.נ.ר.י.ם שותפות מוגבלת (להלן: "היזם"), המתעתדת ליזום במקרקעין פרויקט בינוי פינוי, בשיתוף עם בעלי הזכויות במתחם.

2. יוזם התכנית

חברת ד.ב.ג.ר.ו.נ.ר.י.ם שותפות מוגבלת.

3. מטרת השומה

לבקשת מזמינת חוות הדעת, מוגשת בזאת חוות דעת מבוססת הנחה, שעניינה בחינת הכדאיות הכלכלית לתכנית מוצעת לפינוי בינוי למגורים בבניה רוויה אשר מספרה ,101-1284660 ברחוב עולי הגרדום 21-25 / קדושי בבל ,2-8 שכונת ארמון הנציב, ירושלים.

4. המועד הקובע

המועד הקובע להערכה הנו מועד עריכת חוות הדעת.

5. מועד הביקור במתחם וזהות המבקר

ביקור במתחם ובסביבתו נערך ביום 4.2.2025 ע"י ליאור הלפרן, שמאי מקרקעין.

לא נערך ביקור פנימי בדירות המצויות במתחם.

6. פרטי המקרקעין

עמוד 3 מתוך 56 עמודים

הנכס

GIS

ים +

GOV

הוי

פ"י

ושל

זי

יר

זכויות משפטיות

בית משותף, תתי

החלקה בבעלות

פרטיים / מ. ישראל

בבעלות ע. ירושלים

בית משותף, תתי

החלקה בבעלות

פרטיים / מ. ישראל

בבעלות מ. ישראל,

זיקת הנאה לטובת

חלקות ,8 31 לחניה

ולמעבר חופשי

בבעלות ע. ירושלים

סך שטח תתי

חלקה רשום

2,831.50 מ''ר

1,800.00 מ''ר

4,632 מ''ר

מס'

תתי

חלקה

הערות

מבנה מגורים רווי

ותיק בן 5 קומות, 3

אגפים ובו 48 יח"ד

שביל הולכי רגל

מבנה מגורים רווי

ותיק בן 4 קומות, 4

כניסות ובו 36 יח"ד

חניה פרטית בזיקת

הנאה לטובת גו"ח

30207/8,31

שביל הולכי רגל

מבנה ציבור - בית

ספר

שביל הולכי רגל

כלולה

לשמות /

חלק (*)

בשלמות

חלק

ת.

שטח

חלקה

רשום

3,083 מ''ר

5,092 מ''ר

2,025 מ''ר

1,327 מ''ר

219 מ''ר

511 מ''ר

1,705 מ''ר

ה"כ

כנית המוצע

כתובת

עולי

הגרדום

21-25

קדושי

בבל 2-8

ראות הת

הו

לק

ם ל

מה

302

בהת

גו

שו

(*)

7. רקע כללי

בכוונת מזמינת חוות הדעת ליזום פרויקט בינוי פינוי במקרקעין שבנדון, באמצעות אישור תכנית מפורטת.

חוות הדעת מבוססת על הנחה כי התכנית המוצעת תאושר במלואה.

כאמור, מתחם התכנית המוצעת הנו בשכונת תלפיות מזרח (ארמון הנציב) בירושלים.

הבינוי בסביבה הנו דיור עממי, אשר הוקם ברובו בשנות ה-70 של המאה הקודמת, ומתאפיין בבנייה רוויה בגובה 2-4 קומות.

בכוונת היזם להרוס את המבנים הקיימים הכוללים 80 יח"ד ולהקים תחתם פרויקט המשלב דירות מגורים, שטחי מסחר ושטחים לצרכי ציבור בבינוי 3 מגדלים בני 25-36 קומות מעל מרתפי חניה.

סה"כ מתוכננים בתכנית 475 יח"ד.

80 יח"ד מיועדות להימסר לבעלי הזכויות כדירות התמורה (להלן: "דירות התמורה")

395 יח"ד מיועדות לשיווק על ידי היזם בתנאי שוק חופשי (להלן: "דירות היזם").

שטחי המסחר מיועדים לשיווק ע"י היזם.

במצב תכנוני מוצע כוללת התכנית 2 מגרשים סחירים ביעוד מגורים ד', מספריהם ,101 ו-102 ובהם מתוכננים 3 בנינים בני 25-36 קומות הכוללים 475 יח"ד, 52,250 מ"ר פלדלת (עיקרי + ממ"ד), 800 מ"ר ברוטו למסחר (לא כולל גלריות) ושטחי מטלת יזם - הפרשה מבונה למבנים ומוסדות ציבור בהיקף 1,461 מ"ר ברוטו + 1,005 מ"ר חצר מקורה.

בנוסף, התכנית מציעה 4 מגרשים ציבוריים: מגרשים 301 ו-302 ביעוד שצ"פ, מגרש 303 ביעוד שביל ומגרש 200 ביעוד מבנים ומוסדות ציבור.

נמסרו לעיוני העתקים ממסמכי התכנית המוצעת אשר מספרה .101-1284660

עמוד 4 מתוך 56 עמודים

8. תיאור המתחם והסביבה

.8.1 תיאור הסביבה

הנכס ממוקם בשכונת תלפיות מזרח הידועה בכינויה כשכונת ארמון הנציב.

השכונה הוקמה בשנת 1972 על שטחים אשר סופחו לירושלים לאחר מלחמת ששת הימים, והיא מצויה בחלקה הדרום-מזרחי של ההעיר.

גבולות השכונה:

מצפון - שכונת ג'בל מוכבר.

ממערב- שכונות תלפיות וארנונה.

ממזרח- השכונות צור באהר ואום ליסון.

מדרום- קיבוץ רמת רחל ושכונת תור באהר.

עפ"י מסמך פרופיל חברתי שנערך לפרויקט על ידי ד"ר אורית ברור בן-דוד, השכונה הינה שכונת מגורים המאוכלסת ברובה בציבור במצב סוציואקונומי בינוני-נמוך, אשכול 5 מתוך ,10 חילוני ומסורתי ברובו.

הבניה בשכונה מאופיינת בבנייה רוויה, ברובה של בניינים נמוכים בני עד חמש קומות, אך ישנם גם בניינים גבוהים יותר בני עד 12 קומות ומעט בתים צמודי קרקע.

בשכונה פועלים כ-10 גני ילדים, 3 בתי ספר יסודיים - תל"י רמת מוריה (בזרם הממלכתי), קשת תלפ"ז, המשלב למידת תלמידים דתיים, חילוניים ומסורתיים, בית הספר היסודי הממלכתי-דתי "איתן"

וכן בית הספר לחינוך מיוחד "הדביר החדש", שנועד לתלמידים בעלי מוגבלות שכלית עמוקה.

רחוב עולי הגרדום, המהווה רחוב דו סטרי, הנו ציר תנועה מרכזי בשכונה, המקשר בין רחוב דוד רזיאל מצפון מערב לרחוב משה ברזני מדרום מזרח.

רחוב יעקב וייס מהווה רחוב פנימי דו סטרי המסתעף מזרחה מרחוב עולי הגרדום וסופו בקטע ללא מוצא.

רחוב קדושי בבל מהווה שביל להולכי רגל.

הסביבה הקרובה מאופיינת בבניה רוויה ותיקה של בניינים בני 4-5 קומות לצד מבני ציבור.

הפיתוח הסביבתי מלא וכולל את כל התשתיות האופייניות לשכונות מגורים ותיקות.

עמוד 5 מתוך 56 עמודים

להלן מפת איתור הנכס, מתוך GIS ירושלים (הסימון להמחשה):

מיקום הפרויקט

.8.2 תיאור המתחם

כאמור, המתחם שבנדון מתוכנן להבנות עפ"י תכנית בהכנה 101-1284660 (להלן: "התכנית המוצעת").

גבולות המתחם

מצפון - צלע לחלקה ,48 המהווה שביל הולכי רגל, מעבר מבנה מגורים ותיק בבניה רוויה.

ממזרח - צלע חלקית לחלקה ,41 המהווה שצ"פ, מעברה מבנה מגורים ותיק בבניה רוויה, צלע חלקית לחלקה ,33 בתחומה מצוי מוסד ציבורי חינוכי (גן ילדים), וצלע חלקית לחלקה ,29 המהווה דרך (חלק מרחוב ווייס).

מדרום- חזית לרח' יעקב וייס, מעברו מבני מגורים ותיקים בבניה רוויה.

ממערב- חזית רחוב עולי הגרדום / קדושי בבל, מעברו מבני מגורים ותיקים בבניה רוויה.

המתחם כולל את חלקות 8,28,31,32,38,39 בשלמות וחלק מחלקה 41 בגוש 30204 בשטח רשום כולל של כ-12.5 דונם.

החלקות בעלות צורות אי רגולריות שונות.

טופוגרפית הקרקע במתחם משתפלת מצפון לדרום.

בתחום חלקות 8,31 הכלולות בשלמות במתחם, קיימים 2 מבני מגורים בני 4-5 קומות בבנייה רוויה.

סה"כ 80 יח"ד ששטחן הבנוי עפ"י היתרי בניה כ-5,336 מ"ר.

עמוד 6 מתוך 56 עמודים

השטח הבנוי הכולל במתחם הנו כ-4,632 מ"ר רשום (עפ"י שטחים המצוינים בפנקסי הבתים המשותפים) ובתוספת שטחי בניה שנוספו בהתאם להיתרי בניה וטרם נרשמו.

המבנים הוקמו בתחילת שנות ה-70 של המאה הקודמת והם בנויים שלד בלוקים ובטון, מחופה אבן ירושלמית והנם בעלי גג שטוח. המבנים בנויים ללא מעליות נוסעים והדירות ללא ממ"ד.

להלן סימון המתחם / החלקות על רקע תצ"א 2024 מתוך GIS ירושלים:

חלק מחלקה 41

שביל הולכי רגל

חלקה 8

עולי הגרדום 21-25

48 יח"ד

חלקה 38

שביל הולכי רגל

חלקה 39

שביל הולכי רגל

חלקה 32

חניה פרטית

חלקה 31

קדושי בבל 2-12

32 יח"ד

חלקה 28

מבנה ציבור

עמוד 7 מתוך 56 עמודים

.8.3 תיאור המבנים הקיימים בחלקות (המיועדים להריסה ולפינוי)

חלקה 8 - רח' עולי הגרדום 21-25

בחלקה בנוי מבנה מגורים ותיק בן 5 קומות ובו 3 אגפים נפרדים הכולל 48 יח"ד בסה"כ.

המבנה בנוי בקונסטרוקציית בלוקים ובטון מחופה אבן, בעל גג שטוח מבטון.

המבנה כולל תוספות בניה מאוחרות.

שטח רצפה כולל של הדירות במבנה 2,831.50 מ"ר (עפ"י פנקס הבתים המשותפים).

סך שטח כולל לרישוי, בהתאם להיתרי הבניה שהופקו בחלקה - 3,302.06 מ"ר פלדלת.

במבנה לא מותקנות מעליות נוסעים.

מצבו הפיזי והתחזוקתי של המבנה נראה תקין.

להלן תצלומי מבטים אלכסוניים, מתוך GIS ירושלים:

להלן תצלום מאפיין ממועד הביקור בנכס:

מבט מדרום מזרח חלק מהחזית

עמוד 8 מתוך 56 עמודים

להלן פירוט היחידות במבנה:

מקדם תוספת

תוספת

שטח ת"ח המרה שטח ת"ח שטח עיקרי הצמדת

ת"ח קומה אגף מרפסת

רשום מרשום לרישוי / ממ"ד מרפסת גג

בהיתר

לרישוי בהיתר

1 קרקע 1 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר 39.21 מ''ר 2 קרקע 1 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר 25.31 מ''ר 3 א 1 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר 39.21 מ''ר 7.33 מ''ר 4 א 1 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר 25.31 מ''ר 9.78 מ''ר 5 א 1 78.00 מ''ר 1.10 86.01 מ''ר

6 א 1 52.00 מ''ר 1.10 57.34 מ''ר

7 ב 1 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר

8 ב 1 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר 25.31 מ''ר 9.78 מ''ר 9 ב 1 78.00 מ''ר 1.10 86.01 מ''ר

10 ב 1 62.00 מ''ר 1.10 68.37 מ''ר

11 ג 1 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר

12 ג 1 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר 25.31 מ''ר 9.78 מ''ר 13 ג 1 78.00 מ''ר 1.10 86.01 מ''ר

14 ג 1 62.00 מ''ר 1.10 68.37 מ''ר

15 ד 1 96.00 מ''ר 1.10 105.86 מ''ר 25.00 מ''ר 16 ד 1 86.00 מ''ר 1.10 94.84 מ''ר 25.00 מ''ר

17 קרקע 2 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר

18 קרקע 2 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר

19 א 2 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר

20 א 2 78.00 מ''ר 1.10 86.01 מ''ר

21 א 2 78.00 מ''ר 1.10 86.01 מ''ר

22 א 2 52.00 מ''ר 1.10 57.34 מ''ר

23 ב 2 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר

24 ב 2 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר

25 ב 2 78.00 מ''ר 1.10 86.01 מ''ר

26 ב 2 62.00 מ''ר 1.10 68.37 מ''ר

27 ג 2 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר

28 ג 2 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר

29 ג 2 78.00 מ''ר 1.10 86.01 מ''ר

30 ג 2 62.00 מ''ר 1.10 68.37 מ''ר

31 ד 2 86.00 מ''ר 1.10 94.84 מ''ר 25.00 מ''ר

32 ד 2 96.00 מ''ר 1.10 105.86 מ''ר 25.00 מ''ר 33 קרקע 3 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר

34 קרקע 3 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר

35 א 3 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר

36 א 3 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר

37 א 3 78.00 מ''ר 1.10 86.01 מ''ר

38 א 3 52.00 מ''ר 1.10 57.34 מ''ר

39 ב 3 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר

40 ב 3 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר

41 ב 3 78.00 מ''ר 1.10 86.01 מ''ר

42 ב 3 62.00 מ''ר 1.10 68.37 מ''ר

43 ג 3 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר

44 ג 3 42.50 מ''ר 1.10 46.87 מ''ר

45 ג 3 78.00 מ''ר 1.10 86.01 מ''ר

46 ג 3 62.00 מ''ר 1.10 68.37 מ''ר

47 ד 3 96.00 מ''ר 1.10 105.86 מ''ר 25.00 מ''ר 48 ד 3 86.00 מ''ר 1.10 94.84 מ''ר 25.00 מ''ר

סה"כ 2,831.50 מ''ר 3,122.40 מ''ר 179.66 מ''ר 36.67 מ''ר 150.00 מ''ר

עמוד 9 מתוך 56 עמודים

להלן תכניות הקומות מתשריט הבית המשותף:

עמוד 10 מתוך 56 עמודים

חלקה 31 - רח' קדושי בבל 2-8

בחלקה בנוי מבנה מגורים ותיק בן 4 קומות ובו 4 כניסות נפרדות הכולל 32 יח"ד בסה"כ.

המבנה בנוי בקונסטרוקציית בלוקים ובטון מחופה אבן, בעל גג שטוח מבטון.

סך שטח רצפה כולל של הדירות במבנה 1,800 מ"ר (עפ"י פנקס הבתים המשותפים).

סך שטח עיקרי כולל לרישוי, בהתאם להיתר הבניה המקורי שהופק בחלקה - 2,033.76 מ"ר.

במבנה לא מותקנות מעליות נוסעים.

מצבו הפיזי והתחזוקתי של המבנה נראה תקין.

להלן תצלומי מבטים אלכסוניים, מתוך GIS ירושלים:

להלן תצלום מאפיין ממועד הביקור בנכס:

חזית

עמוד 11 מתוך 56 עמודים

להלן פירוט היחידות במבנה:

עמוד 12 מתוך 56 עמודים

שטח ת"ח

לרישוי

49.71 מ''ר

71.18 מ''ר

66.66 מ''ר

49.71 מ''ר

71.18 מ''ר

66.66 מ''ר

49.71 מ''ר

71.18 מ''ר

66.66 מ''ר

49.71 מ''ר

71.18 מ''ר

66.66 מ''ר

2,033.76 מ''

קדם

מרה

רשום

רישוי

1.13

שטח ת"ח

רשום

44.00 מ''ר

63.00 מ''ר

59.00 מ''ר

44.00 מ''ר

63.00 מ''ר

59.00 מ''ר

44.00 מ''ר

63.00 מ''ר

59.00 מ''ר

44.00 מ''ר

63.00 מ''ר

59.00 מ''ר

1,800.00 מ''

יסה

כנ

קומ

קרק

סה

ת"ח

להלן תכניות הקומות מתשריט הבית המשותף:

עמוד 13 מתוך 56 עמודים

9. רקע תכנוני

להלן ריכוז תמציתי של התכניות הרלוונטיות החלות על המקרקעין:

9.1 תכנית 1714א

התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ. 2151 מיום .5.10.1975 בין מטרות התכנית:

לתכנן תת שכונה שתהווה גרעין לשכונת מגורים.

יעוד המתחם שבנדון הינו כדלקמן:

חלקות -8,31 מסומנות כמגרשים 13,15 ביעוד "שטח מגורים 1"

להלן טבלת זכויות הבניה:

חלקה -32 מסומנת כמגרש 36 ביעוד "חניה פרטית", תשרת את מגרשים 13,15 כחניה פרטית.

לא תותר כל בניה במגרשי חניה פרטית, פרט לקירות תומכים ולביתני אשפה.

בהתאם לסעיף 13 לתכנית: "מגרשי חניה פרטית יוצמדו בצמידויות מיוחדות (לפי חוק רשום בתים משותפים)

למגרשי הבניה אותם הם משרתים. לחילופין, ירשמו מגרשי החניה כחלקות נפרדות

ורוכשי הדירות בבתים המשותפים יקבלו זכויות יחסיות במגרשי החניה המשותפים".

חלקות 38,39 מסומנת ביעוד שביל להולכי רגל וחלקה 41 מסומנת ביעוד שצ"פ.

חלקה 28 מסומנת כמגרש א ביעוד "שטח לבנייני ציבור".

להלן קטע רלוונטי מתשריט התכנית (מצב מוצע + מקרא):

עמוד 14 מתוך 56 עמודים

תרש"צ 5/05/4

התכנית אושרה ביום 15.1.1985 ע"י ועדת התאום לשיכונים ציבוריים.

מטרת התכנית

קביעת תכנית בת תוקף לשיכון ציבורי לביצוע פעולות מדידה ורישום בספרי המקרקעין בהתאם לחוק.

יעוד המתחם שבנדון הינו כדלקמן:

חלקות -8,31 מסומנות כמגרשים 113,115 ביעוד "אזור מגורים 3-4 קומות"

חלקה -32 מסומנת כמגרש 5 ביעוד "חניה פרטית" ועתידה לשרת את מגרשים 113,115

בהתאם לסעיף 10 לתכנית: "מגרשי החניה הפרטיים יהווה חלקות רישום נפרדות ויירשמו ע"ש בעלי הקרקע.

מגרשי חניה פרטיים אלה ישועבדו בזיקת הנאה חופשית ללא הגבלה ולצמיתות לכל השימושים הקשורים

לגישה ולמעבר להולכי רגל ולכלי רכב ולחניית כלי רכב לטובת המגרשים הנהנים".

חלקות 38,39 והחלק הרלוונטי מחלקה 41 מסומנים ביעוד "דרך להולכי רגל (שביל)".

חלקה 28 מסומנת כמגרש 901 ביעוד "מגרש לבניין ציבורי" ובשימוש בית ספר.

להלן קטע רלוונטי מתשריט התכנית:

עמוד 15 מתוך 56 עמודים

9.2 תכנית 3894

התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ. 3810 מיום .1.11.1990 בין מטרות התכנית

א- קביעת מתכונת והגבלות להרחבות דיור באמצעות תוספות בניה בשכונת תלפיות מזרח.

ב- קביעת הוראות בגין בנינים וחזיתות שבהם מותרות תוספות בניה וקביעת בנינים שבהם אסורה כל תוספת בניה.

להלן קטע רלוונטי מתשריט התכנית:

להלן קטעים רלוונטיים מנספח הבינוי:

חלקה 8

חלקה 31

עמוד 16 מתוך 56 עמודים

גו"ח -30207/8 עולי הגרדום 21-25 (בנין )113 - תותר תוספת בניה ותוספת מרפסות.

גו"ח -30207/31 קדושי בבל 2-8 (בנין )115 - תותר תוספת בניה ותוספת מרפסות.

בבניינים בהם תותר תוספת בניה, הוועדה המקומית רשאית לדון בתוספת בניה לדירות במפלס הגג שלא תעלה על 25 ברוטו, בנסיגה של 1.2 מ' מקו הבניין הקיים.

9.3 תכנית 3894א'

התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ. 4196 מיום .7.2.1994 מטרת התכנית

שינוי סעיף (10א) בתכנית 3894 ע"י מתן אפשרות לבניית תוספת של 25 מ"ר ברוטו במפלס הגג, שאינו מפלס הגג הגבוה בבניין, ללא נסיגה של 1.2 מ'.

9.4 תכניות 5166 + 5166ב'

התכניות פורסמו למתן תוקף בי.פ 5264 מיום 15.1.2004 ובי.פ 6052 מיום ,21.1.2010 בהתאמה.

מטרת התכניות קביעת תקן למקומות חניה.

החלקות מושא חווה"ד מסווגות כאזור תקן חניה גבוה.

מגורים: תידרש הכשרת מקום חניה 1 לכל יח"ד עד 95 מ"ר ו- 2 מקומות חניה לכל יח"ד מעל 95 מ"ר.

מסחר: תידרש הכשרת מקום חניה לרכב פרטי לכל 25 מ"ר וחניה לרכב תפעולי לכל 500 מ"ר.

משרדים: תידרש הכשרת מקום חניה לרכב פרטי לכל 35 מ"ר.

גני ילדים / מעונות יום: תידרש הכשרת מקום חניה לרכב פרטי לכל 40 מ"ר.

מתנ"ס: תידרש הכשרת מקום חניה לרכב פרטי לכל 50 מ"ר.

בית כנסת: תידרש הכשרת מקום חניה לרכב פרטי לכל 50 מ"ר.

עמוד 17 מתוך 56 עמודים

9.5 רישוי ופיקוח

היתרי בניה

בבדיקה שנערכה בתיקי הבניין בארכיב הממוחשב באתר עיריית ירושלים באינטרנט, אותרו חלק מהיתרי הבניה של הבניינים הקיימים בחלקות כמפורט בתמצית להלן:

חלקה -8 עולי הגרדום 21-25

- לא אותר היתר הבניה המקורי להקמת הבניין.

- היתר בניה מס' 52608 מיום ,10.6.2004 לתוספת בניה בחזית הדרומית – הרחבת דירות קיימות באגף ,1 שטח עיקרי קיים 1,027.75 מ"ר, שטח עיקרי מוצע 101.24 מ"ר.

שטח עיקרי קיים לרישוי באגף 1 הינו ,1,027.75 סך שטח תתי חלקה רשום באגף 1 הינו 932 מ"ר,

מכאן מתקבל יחס המרה מרשום לרישוי .1.10

- היתר בניה מס' 103361 מיום ,18.8.2011 לבניית 3 מרפסות זיז, שטח עיקרי קיים 1,128.99 מ"ר, שטח מרפסות מוצע 29.34 מ"ר.

- היתר בניה מס' 106811 מיום 12.3.2014 לתוספת בניה למטרת הרחבת מגורים, בניית מרפסת וממ"ד מחוץ לקווי בניין, מחסנים ופרגולה.

שטח עיקרי קיים 1,128.99 מ"ר, שטח עיקרי מוצע 50.62 מ"ר, ממ"ד מוצע 27.80 מ"ר, אחסנה מוצע 11.92 מ"ר, פרגולה מוצע 7.33 מ"ר.

- היתר בניה מס' 110566 מיום ,5.12.2016 לאישור חלל קיים לבניית מחסנים, שטח אחסנה מוצע 9.85 מ"ר.

חלקה -31 קדושי בבל 2-8

- היתר בניה מס' 21512 מיום ,29.11.1972 להקמת בניין חדש בן 4 קומות מעל המרתף, בשטח עיקרי 2,033.76 מ"ר ובשטח ברוטו כולל 2,291.18 מ"ר.

סך שטח תתי החלקה הרשום הינו 1,800 מ"ר, מכאן מתקבל יחס המרה מרשום לרישוי .1.13

פיקוח

אותרו מס' תיקי פיקוח פעילים במבנים שבנדון בגין בניה ללא היתר / עבירות בניה / שימוש חורג.

יובהר כי בחישוב שטחי התמורה לבעלים לא הובאו בחשבון שטחים המהווים עבירות בניה.

עמוד 18 מתוך 56 עמודים

9.6 סיכום מצב תכנוני מאושר

- זכויות הבניה בחלקות המגורים 8 ו-31 נקבעו בתכניות 1714א' + .3894 - בחלקות הופקו היתרי בניה להקמת המבנים המקוריים.

כמו כן, בחלקה 8 הופקו היתרי בניה לתוספת שטחי בניה בחלק מהדירות.

- ב-2 חלקות המגורים יתרת זכויות בניה בלתי מנוצלות כ- 827 מ"ר עיקרי, כמפורט להלן:

עמוד 19 מתוך 56 עמודים

כנית 94

"כ זכויו

י מנוצלו

19. מ''ר

25. מ''ר

189 מ''

ח ת

סה

לת

.52

ת מ

'ר

לו

מ''

מ'

מנוצ

ר יצי

לגג

.25

150

תי

חד

.00

ה בל

ת בני

יקרי

19 מ''

39 מ''

כויו

.76

.52

-2

ת"

שוי

מ''

בל

שט

לר

.00

שי ב

דו

אג

- ק

ה 31

קומ

סה"

חל

ת"

חלקה 31 - קדושי בבל 2-8

זכויות בניה בלתי מנוצלות מכח תכנית 3894

ת"ח קומה כניסה חדר יציאה סה"כ זכויות

עיקרי

לגג בלתי מנוצלות

1 קרקע א 13.74 מ''ר 13.74 מ''ר

2 קרקע א 13.63 מ''ר 13.63 מ''ר

3 א א 13.74 מ''ר 13.74 מ''ר

4 א א 13.63 מ''ר 13.63 מ''ר

5 ב א 13.74 מ''ר 13.74 מ''ר

6 ב א 13.63 מ''ר 13.63 מ''ר

7 ג א 13.74 מ''ר 25.00 מ''ר 38.74 מ''ר

8 ג א 13.63 מ''ר 25.00 מ''ר 38.63 מ''ר

9 קרקע ב 13.63 מ''ר 13.63 מ''ר

10 קרקע ב 13.63 מ''ר 13.63 מ''ר

11 א ב 13.63 מ''ר 13.63 מ''ר

12 א ב 13.63 מ''ר 13.63 מ''ר

13 ב ב 13.63 מ''ר 13.63 מ''ר

14 ב ב 13.63 מ''ר 13.63 מ''ר

15 ג ב 13.63 מ''ר 25.00 מ''ר 38.63 מ''ר

16 ג ב 13.63 מ''ר 25.00 מ''ר 38.63 מ''ר

17 קרקע ג 13.63 מ''ר 13.63 מ''ר

18 קרקע ג 13.63 מ''ר 13.63 מ''ר

19 א ג 13.63 מ''ר 13.63 מ''ר

20 א ג 13.63 מ''ר 13.63 מ''ר

21 ב ג 13.63 מ''ר 13.63 מ''ר

22 ב ג 13.63 מ''ר 13.63 מ''ר

23 ג ג 13.63 מ''ר 25.00 מ''ר 38.63 מ''ר

24 ג ג 13.63 מ''ר 25.00 מ''ר 38.63 מ''ר

25 קרקע ד 13.63 מ''ר 13.63 מ''ר

26 קרקע ד 13.74 מ''ר 13.74 מ''ר

27 א ד 13.63 מ''ר 13.63 מ''ר

28 א ד 13.74 מ''ר 13.74 מ''ר

29 ב ד 13.63 מ''ר 13.63 מ''ר

30 ב ד 13.74 מ''ר 13.74 מ''ר

31 ג ד 13.63 מ''ר 25.00 מ''ר 38.63 מ''ר

32 ג ד 13.74 מ''ר 25.00 מ''ר 38.74 מ''ר

סה"כ 437.11 מ''ר 200.00 מ''ר 637.11 מ''ר

סה"כ זכויות בניה בלתי מנוצלות בחלקות 8 + 31 826.63 מ''ר

עמוד 20 מתוך 56 עמודים

9.7 התכנית המוצעת לפינוי בינוי מספר 101-1284660 התחדשות עירונית במתחם ח', ארמון הנציב, ירושלים

(גרסהאחרונהמיום28.1.2025מונהתדפיסהוראות)22

התכנית מצויה בהליכי תכנון.

שטח התכנית כ- 12.5 ד'.

דברי הסבר לתכנית

מטרת התכנית

עיקרי הוראות התכנית

עמוד 21 מתוך 56 עמודים

טבלת שטחים

מבנים ומוסדות ציבור

שצ"פ

שביל

עמוד 22 מתוך 56 עמודים

מגורים ד'

עמוד 23 מתוך 56 עמודים

איחוד וחלוקה

תחת מימד

חניה

תנאים בהליך הרישוי

עמוד 24 מתוך 56 עמודים

להלן טבלת זכויות והוראות בניה (טבלה מס' :)5

עמוד 25 מתוך 56 עמודים

להלן תשריט התכנית - מצב מוצע + מקרא:

עמוד 26 מתוך 56 עמודים

להלן מפלסי מרתפי החניה, מתוך נספח הבינוי:

עמוד 27 מתוך 56 עמודים

להלן תכניות הקומות העיליות + מקרא, מתוך נספח הבינוי:

עמוד 28 מתוך 56 עמודים

להלן חתכי הבינוי המוצע:

עמוד 29 מתוך 56 עמודים

10. השבחה

פטור מהיטל השבחה בתכניות פינוי בינוי

מועצת העיר ירושלים אישרה ביום 30/3/2022 פטור מהיטל השבחה לתקופה של 5 שנים במתחמים מוכרזים ל"פינוי בינוי", זאת בהתאם לחקיקה שהתקבלה בכנסת במסגרת חוק ההסדרים והתקציב לשנת .2022על פי ההחלטה, יינתן פטור מלא מהיטל השבחה באזורים מוגדרים, בתוכניות 'פינוי לבינוי', ואך ורק בעבור רכיבי ההשבחה הנוגעים לשטחי המגורים.

הפטור יינתן ברוב שכונות העיר, למעט במקומות הבאים: אזורי התעשיה בעטרות, גבעת שאול, תלפיות והר חוצבים, וכן במרכז העיר ובשכונות נחלת שבעה, נחלאות, העיר העתיקה, ימין משה, טלביה, רחביה, קריית שמואל, המושבה הגרמנית, המושבה היוונית, בקעה, ניות, הר הצופים, רמת מוצא ועין כרם.

יצוין, כי באזורים שהוחרגו, יינתן פטור של %25 מהיטל השבחה וזאת בהתאם לגבולות שישורטטו על גבי מפת העיר, שצורפה להחלטת המועצה ובכפוף לתנאים שקבעה המועצה. בדרך זו, ייווצר האיזון המתבקש בתמהיל ההכנסות לעיר ב- 5 השנים הקרובות, לצד צדק חלוקתי בין האזורים השונים ובשים לב למאפייניהם.

להלן קטע רלוונטי מהמפה המצורפת להחלטה:

מיקום המתחם מושא חוות הדעת

חוות הדעת תיערך בכפוף להנחת פטור מלא מתשלום היטל השבחה למגורים,

בכפוף לדרישות המצוינות בהחלטת מועצת העיר, בין היתר התחייבות היזם לתשלום דמי אחזקה

עבור דירות התמורה לתקופה של 10 שנים (בהנחה של %80 דיירים חוזרים) ונשיאה במלוא העלויות

הכרוכות בהקמת שטחי הציבור.

בגין שטחי מסחר ו/או משרדים ישולם היטל השבחה מלא.

עמוד 30 מתוך 56 עמודים

11. תיאור הפרויקט המוצע

בכוונת היזם להרוס את כל השטחים המבונים במתחם, הכוללים 80 יח"ד, ולהקים תחתם ב-2 תאי שטח, 3 בנינים בני 25-36 קומות הכוללים 475 יח"ד, 52,250 מ"ר פלדלת (עיקרי + ממ"ד), 800 מ"ר ברוטו למסחר (לא כולל גלריות) ושטחי מטלת יזם - הפרשה מבונה למבנים ומוסדות ציבור בהיקף 1,461 מ"ר ברוטו + 1,005 מ"ר חצר מקורה.

80 יח"ד יימסרו לבעלי הזכויות כדירות תמורה, 395 יח"ד ושטחי המסחר ישווקו על ידי היזם בשוק החופשי.

להלן פירוט הבינוי המוצע בפרויקט:

עמוד 31 מתוך 56 עמודים

שטח פלדלת

7,864 מ''ר

7,864 מ''ר

שטח פלדלת

5,225 מ''ר

23,111 מ''ר

14,250 מ''ר

1,800 מ''ר

44,386 מ''ר

רו

ר הד

193

395

שטח עיקרי

86.3 מ''ר

שטח עיקרי

43.0 מ''ר

107.7 מ''ר

138.0 מ''ר

שטח כולל

480 מ''ר

240 מ''ר

320 מ''ר

1,461 מ''ר

1,005 מ''ר

שטח פלדל

98.3 מ''ר

שטח פלדל

55.0 מ''ר

119.7 מ''ר

150.0 מ''ר

שטח שירו

63 מ''ר

42 מ''ר

200 מ''ר

טיפוס

וסים שוני

טיפוס

טח עיקרי

417 מ''ר

278 מ''ר

1,26 מ''ר

טי

כד'

הזכויו

כליל)

דים ו

דירות תמורה לבעלי

ממוצע

סה"כ

דירות לשיווק היזם

דירות קטנות (דיור מ

דירות טיפוסיות

דירה עם דיורית

דירות מיוחדות

סה"כ דירות היזם

שטח מסחרי או משר

שימוש

מסחר ק"ק

מסחר גלריה

מסחר ק"א

שב"צ

חצר למקורה לשב"צ

עמוד 32 מתוך 56 עמודים

סה"כ

מרפסות

פתוחות

960 מ''ר

960 מ''ר

12.00 מ''ר

1,597 מ''ר

3,244 מ''ר

1,597 מ''ר

202 מ''ר

6,640 מ''ר

16.81 מ''ר

7,600 מ''ר

16.0 מ''ר

סה"כ ברוטו

עילי ללא

מרפסות

9,795 מ''ר

9,795 מ''ר

122.43 מ''ר

7,845 מ''ר

28,434 מ''ר

16,870 מ''ר

2,131 מ''ר

55,280 מ''ר

139.95 מ''ר

65,075 מ''ר

137.0 מ''ר

סה"כ שרות

עילי ללא

ממ"ד

1,930 מ''ר

1,930 מ''ר

24.13 מ''ר

2,620 מ''ר

5,323 מ''ר

2,620 מ''ר

331 מ''ר

10,895 מ''ר

27.58 מ''ר

12,825 מ''ר

27.0 מ''ר

סה"כ פלדלת

7,864 מ''ר

7,864 מ''ר

98.31 מ''ר

5,225 מ''ר

23,111 מ''ר

14,250 מ''ר

1,800 מ''ר

44,386 מ''ר

112.37 מ''ר

52,250 מ''ר

110.0 מ''ר

סה"כ עיקרי

6,904 מ''ר

6,904 מ''ר

86.31 מ''ר

4,085 מ''ר

20,795 מ''ר

13,110 מ''ר

1,656 מ''ר

39,646 מ''ר

100.37 מ''ר

46,550 מ''ר

98.0 מ''ר

שטח עילי

שטח מרפסת

פתוחה ליח"ד

12.00 מ''ר

12.00 מ''ר

16.81 מ''ר

שטח רכוש

משותף (כניסה,

מעברים, טכני)

ליח"ד

24.13 מ''ר

24.13 מ''ר

27.58 מ''ר

שטח פלדלת

ליח"ד

98.3 מ''ר

98.3 מ''ר

55.0 מ''ר

119.7 מ''ר

150.0 מ''ר

טח ממ"ד

ליח"ד

12 מ''ר

12 מ''ר

12 מ''ר

שטח עיקרי ש

ליח"ד

86.3 מ''ר

86.3 מ''ר

43.0 מ''ר

107.7 מ''ר

138.0 מ''ר

פר יח"ד

8800

193

9152

395

475

מס

מתחם

פרוגראמה מפורטת

סוג הדירות

דירות שנמסרות לדיירי המתח

דירות לדיירים הקיימים

סה"כ דירות שנמסרות לדיירי

ממוצעים לדיירים

דירות להשכרה

דירות לשיווק היזם

דירות קטנות (דיור מכליל)

דירות טיפוסיות

דירה עם דיורית

דירות מיוחדות

סה"כ דירות היזם

ממוצעים לדירות היזם

סה"כ הפרויקט

ממוצעים לפרויקט

חניון תת

קרקעי

4,332 מ''ר

5,144 מ''ר

10,450 מ''ר

5,144 מ''ר

650 מ''ר

21,387 מ''ר

2,263 מ''ר

27,982 מ''ר

שטחי

מחסנים

560 מ''ר

665 מ''ר

1,351 מ''ר

665 מ''ר

84 מ''ר

2,765 מ''ר

3,325 מ''ר

שטחי חניה

3,772 מ''ר

4,479 מ''ר

9,099 מ''ר

4,479 מ''ר

566 מ''ר

18,622 מ''ר

2,263 מ''ר

24,657 מ''ר

תפי

ממו

חסן

מ''ר

מר

טח

למ

ח ב

שט

שטח ממוצע

למקום חניה

47 מ''ר

שטח חניות תת

קרקעי

1,320 מ''ר

60 מ''ר

1,179 מ''ר

מקומות חניה

193

395

523

טח ממוצע

לחניה

47 מ''ר

60 מ''ר

47 מ''ר

ס'

קן

טתי

מס' חניו

לדירה (ת

חניה)

1.00

מס' חניו

לרכב פר

2218

שטח פלדלת

של היח"ד

98.3 מ''ר

55.0 מ''ר

119.7 מ''ר

150.0 מ''ר

תקן חניה

500

מספר יח"ד

193

395

475

475

שטח עיקרי

696 מ''ר

1,261 מ''ר

רות

פרוגרמה לשטחי החניה - מגורים

סוג הדירות

דירות שנמסרות לדיירי המתחם

דירות להשכרה

דירות לשיווק היזם

דירות קטנות (דיור מכליל)

דירות טיפוסיות

דירה עם דיורית

דירות מיוחדות

סה"כ דירות היזם

חניות אורחים לפי %10 ממספר הדי

סה"כ הפרויקט

חניה למסחר/תעסוקה ציבורי וכד'

שימוש

מסחר

מסחר - חניה תפעולית

שב"צ

סה"כ חניות לרכב פרטי

12. הזכויות במקרקעין

.12.1 נסחי רישום מקרקעין1

עפ"י העתקי רישום מרוכזים מפנקס הבתים המשותפים, המתנהל בלשכת רישום מקרקעין בירושלים, אשר הופקו באמצעות האינטרנט ביום ,9.2.2025 עולים עיקרי הנתונים הבאים (בתמצית):

עמוד 33 מתוך 56 עמודים

זיקת הנאה

ה זו וחלקה 31 נהנות מזכות

ה ומעבר חופשי להולכי רגל

י רכב ומזכות חניה חופשית

כלי רכב בגו"ח 30207/32

ה זו וחלקה 8 נהנות מזכות

ה ומעבר חופשי להולכי רגל

י רכב ומזכות חניה חופשית

כלי רכב בגו"ח 30207/32

חלק

גיש

ולכל

חלק

גיש

ולכל

טיו

תף,

קה

טיי

אל

תף,

קה

טיי

אל

שפ

שו

חל

פר

שר

שו

חל

פר

שר

תי

לו

מ.

תי

לו

מ.

כוי

בי

בע

בי

בע

טח תתי

ה רשום

2,8 מ''ר

1,8 מ''ר

סך

חל

.50

.00

תי

ס'

חל

ה מ

לק

מ''

שו

לקה

גו

שו

עפ"י העתקי רישום מפנקס הזכויות, המתנהל בלשכת רישום מקרקעין בירושלים, אשר הופקו באמצעות האינטרנט ביום ,9.2.2025

עולים עיקרי הנתונים הבאים (בתמצית):

גוש שטח חלקה סוג יעוד

חלקה בעלות זיקות הנאה

שומה רשום המקרקעין המקרקעין

עירית

28 5,092 מ''ר

ירושלים

חלקה כפופה בזכות גישה ומעבר חופשי

מדינת

32 1,327 מ''ר להולכי רגל ולכלי רכב ומזכות חניה חופשית ישראל

לכלי רכב לטובת גו"ח 30207/8,31

3207 עירית

38 219 מ''ר מקרקעי יעוד שביל

ירושלים

עירית

39 511 מ''ר

ירושלים

עירית

41 1,705 מ''ר מקרקעי יעוד שביל

ירושלים

1 העתקי נסחי הרישום מצ"ב כנספח מס' 2 לחוות הדעת.

.12.2 תיקי בית משותף

להלן עיקרי הפרטים, מתיקי הבית המשותף:

גוש שומה 30207 חלקה 8 - עולי הגרדום 21-25

בתיק ב"מ מס' 9442 נמצאו העתקים סרוקים של צו הרישום, תקנון מוסכם ותשריט הבית המשותף.

שטח החלקה: 3,083 מ"ר,

תיאור הבית: הבית מורכב ממבנה אחד בן 3 אגפים (16 דירות בכל אגף):

אגף :1 5 קומות, 2 דירות בק"ק, 4 דירות בכל קומה ,1-3 2 דירות בקומה ,4 8/1-8/16 אגף :2 5 קומות, 2 דירות בק"ק, 4 דירות בכל קומה ,1-3 2 דירות בקומה ,4 8/17-8/32 אגף :3 5 קומות, 2 דירות בק"ק, 4 דירות בכל קומה ,1-3 2 דירות בקומה ,4 8/33-8/48 סה"כ 48 דירות

ת"ח 8/0 - הרכוש המשותף

תאריך: 4.2.1991

עמוד 34 מתוך 56 עמודים

גוש שומה 30207 חלקה 31 - קדושי בבל 2-8

בתיק ב"מ מס' 9451 נמצאו העתקים סרוקים של צו הרישום, תקנון מוסכם ותשריט הבית המשותף.

שטח החלקה: 2,025 מ"ר

תיאור הבית: הבית מורכב ממבנה אחד, 4 כניסות:

כניסה א': 4 קומות, 2 דירות בכל קומה 31/1 – ,31/8 8 דירות

כניסה ב: 4 קומות, 2 דירות בכל קומה 31/9 – ,31/16 8 דירות

כניסה ג': 4 קומות, 2 דירות בכל קומה 31/17 – 31/24 8 דירות

כניסה ד': 4 קומות, 2 דירות בכל קומה 31/25 – 31/32 8 דירות

סה"כ 32 דירות

ת"ח 31/0 - הרכוש המשותף

תאריך: 7.2.1991

עמוד 35 מתוך 56 עמודים

.12.3 עיקרי הסכם פינוי בינוי

ההסכם כולל את העקרונות העיקריים הבאים:

▪ היזם יפעל לאישור תכנית הפרויקט, להוצאת היתר הריסה והיתר בניה לפרויקט לקבלת צווים ואישורים וכו' לשם ביצוע הפרויקט ועל חשבונו בלבד.

כל ההוצאות, תשלומים, מיסים, היטלים הכרוכים בפרויקט במישרין או בעקיפין לביצוע הפרויקט יוטלו על היזם.

▪ היזם ישלם עלות שכ"ט מפקח מטעם הדיירים, שמאי מוסכם, עורך דין דיירים, מהנדסים, יועצים ובעלי מקצוע אחרים.

▪ דירות התמורה לבעלים תכלולנה את שטח הדירה הקיים על פי מדידה בפועל, בתוספת 25 מ"ר, וכן חניה צמודה תת קרקעית רגילה, מרפסת שמש ומחסן דירתי.

▪ דירות התמורה לבעלים תקבלנה תוספת שטח בגין זכויות בניה בלתי מנוצלות לפי מקדם .0.3 ▪ דירות התמורה לבעלים תקבלנה תוספת שטח בגין מרפסות לפי מקדם .0.25 ▪ דירות התמורה לבעלים תקבלנה תוספת שטח בגין מחסנים לפי מקדם .0.4 ▪ היזם ישלם דמי אחזקה במשך 10 שנים.

▪ היזם יישא בעלות שכ"ד חלופי לכל תקופת הפינוי וכן בעלות העברת מיטלטלין הלוך ושוב.

▪ היזם יעמיד ערבויות (ערבות חוק מכר, ערבות שכ"ד, ערבות רישום, ערבות מיסים וערבות בדק) וביטוחים כפי שיסוכמו בין הצדדים.

עמוד 36 מתוך 56 עמודים

13. עקרונות, גורמים ושיקולים בביצוע ההערכה

בבואי לחוות דעתי לעניין הכדאיות הכלכלית לתכנית מוצעת להתחדשות עירונית בנכס שבנדון, אשר פרטיו כמתואר לעיל, הבאתי בחשבון בין היתר את הגורמים והשיקולים שלהלן:

13.1 מיקום הנכס בשכונת ארמון הנציב (תלפיות מזרח) בירושלים, אזור וותיק המצוי בתחילתו של הליך התחדשות עירונית.

13.2 הבינוי הוותיק הקיים מיועד להריסה במסגרת התכנון החדש.

13.3 הובא בחשבון כי הזכויות בקרקע רשומות בבעלות מלאה או זכאות להירשם בבעלות מלאה.

13.4 במצב תכנוני מאושר, קיימת במתחם יתרת זכויות בניה בעלת ערך כלכלי בהיקף 827 מ"ר עיקרי, זכויות אלו חושבו במקדם 0.3 לצורך חישוב שטחים אקווי' של יח"ד קיימות.

13.5 הערכת רווחיות הפרויקט מתבססת על ההנחות כדלהלן-

- דירות התמורה לבעלים תהיינה גדולות בכ- 25 מ"ר בממוצע משטח פלדלת הדירות הקיימות (עפ"י מדידה), בתוספת שטחים בגין זכויות בניה מאושרות בלתי מנוצלות במקדם ,0.3 בתוספת שטחים בגין מרפסות בנויות בהיתר במקדם 0.25 ובתוספת שטחים בגין מחסנים הבנויים בהיתר במקדם .0.4 - לכל דירת תמורה מרפסת שמש בשטח של כ- 12 מ"ר וכן מחסן דירתי וחניה מקורה.

- הנחת חוות הדעת כי מכירת כל הדירות הקיימות ליזם תבוצע בפטור מתשלום מס שבח וזאת בין היתר על בסיס הוראות סעיף 49 כב' לחוק מיסוי מקרקעין והתיקונים לו, - ביום 30.3.2022 החליטה מועצת העיר ירושלים על פטור מלא מהיטל השבחה בגין שטחי מגורים בפרויקטים של פינוי בינוי בשכונות השיכונים, ביניהן שכונת ארמון הנציב.

לפיכך הובא בחשבון פטור מלא מהיטל השבחה, בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו בהחלטה -

דמי אחזקה לתקופה של 10 שנים והקמת שטחי ציבור ע"ח היזם.

- חושב חיוב צפוי בגין אגרות והיטלי פיתוח בגין תוספת שטחי הבניה מעבר לשטחים הבנויים אשר בגינם הופק היתר בניה ושולמו היטלים בחוק.

- היזם יישא בכל עלויות המיסוי בגין הפרויקט כמפורט בתקן מס' .21 - השטחים המתוכננים במתחם כוללים דירות מגורים, מחסנים וחניות וכן שטחי מסחר ושב"צ.

- רמת הצפיפות בפרויקט גבוהה בהשוואה לבינוי בסביבה.

- רמת הגמר בפרויקט תהא בסטנדרט הבניה המקובל במבני מגורים חדישים בסביבה.

- לצורך התחשיב הכלכלי נערך תמהיל דירות רעיוני הכולל דירות קטנות מאד (דיור מכליל), דירות טיפוסיות, דירות הכוללות דיוריות ודירות מיוחדות.

13.6 המועד הקובע הינו מועד עריכת חווה"ד.

13.7 ההערכה אינה כוללת מע"מ, בהתאם להוראות תקן מס' 11א' של הועדה לתקינה שמאית.

13.8 שטחי שירות עיליים / תת"ק - הונח כי לא יהא צורך בכל שטחי השירות העיליים / התת"ק בתכנית המוצעת.

עמוד 37 מתוך 56 עמודים

14. עקרונות לתמורות בעלי הדירות

הנחת חוות הדעת הנה כי היזם יישא בכל ההוצאות הקשורות בתכנית המוצעת לפינוי בינוי, למעט חובות שחלים על בעלי הדירות באופן אישי, שלא מכח התכנית (כגון: ארנונה, דמי היוון וכד').

דירות התמורה תהיינה דירות חדשות, הכוללות מרפסת בגודל סטנדרטי של כ- 12 מ"ר, מחסן דירתי וחניה מקורה.

שטח כולל של דירות התמורה יכלול את המרכיבים הבאים:

- שטח פלדלת של הדירות הקיימות בהיקף של 5,336 מ"ר (עפ"י על פי היתרי בניה שנתקבלו בחלקות).

- זכויות בניה בלתי מנוצלות בעלות ערך כלכלי בהיקף 827 מ"ר יחושבו במקדם .0.3 - שטחי מרפסות שנבנו בהיתר בהיקף 37 מ"ר יחושבו במקדם .0.25 - שטחי מחסנים הבנויים בהיתר בהיקף 22 מ"ר יחושבו במקדם .0.4 - תוספת בשטח של 25 מ"ר "פלדלת" לכל דירה קיימת.

להלן פירוט אופן חישוב שטחי התמורה:

מקדם

הסעיף שטח מ"ר אקוי'

אקוי'

סה"כ שטח עיקרי קיים מהיתרי הבניה 5,336 מ''ר 1 5,336 מ''ר תוספת מרפסות מהיתרי הבניה 37 מ''ר 0.25 9 מ''ר תוספת מחסנים מהיתרי הבניה 22 מ''ר 0.4 9 מ''ר

זכויות בניה בלתי מנוצלות 827 מ''ר 0.3 248 מ''ר סה"כ שטח אקוי', מ"ר 5,602 מ''ר

מס' דירות קיים במתחם 80

שטח אקווי' ממוצע לדירה קיימת 70.02 מ''ר

תוספת שטח לדירת תמורה 25.00 מ''ר

שטח פלדלת דירת תמורה ממוצע 95.02 מ''ר

סה"כ שטחי פלדלת תמורה 7,601.68 מ''ר

להלן שטחי דירות התמורה:

עמוד 38 מתוך 56 עמודים

פלדלת

7 מ''ר

7 מ''ר

הדירות

רי מספ

יק

מ''

ח ע

לת ש

לד

מ''

ח פ

שוני

פו

טי

צע טיפוסי