ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 41 · סדר יום מלא לועדת תבע ליום 7.1.26.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - תבע
תאריך: 26/01/2007
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

מסמכים נוספים באותה ישיבה: התנגדות 1284660.pdf · התנגדות 1293554.pdf · התנגדות 1493907.pdf · פרוטוקול קובץ החלטות ועדת תבע 7.1.26.pdf · פרוטוקול קובץ תמצית עיקרי דיון ועדת תבע 7.1.26.pdf · תמלול הועדה 7.1.26.pdf

- 1 -

תאריך:31/12/2025

סדר יום לועדת משנה - תב"ע

מספר ועדה 2026/1

שתתקיים 07/01/2026 - יח טבת תשפ"ו

בתאריך

שעת דיון 09:30

מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין ,1 קומה 6

על סדר היום:

מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות

1 1401090 קרית היובל הפקדה גנ"י שמורק רשות מקומית ועדה מחוזית 2 1522127 נחלאות הצטרפות מתחם בן צבי- עוזי רחבי ועדה מחוזית הועדה מגורים, מסחר,

המקומית תעסוקה ושטחי

בשלב ציבור ברח' בן צבי

הפקדה 38

3 1448554 הגבעה הפקדה התחדשות עירונית עמוס דאבוש ועדה מחוזית הצרפתית / ברחוב בר כוכבא

צמרת 17-19

הבירה

4 1315928 הר הצופים הפקדה תכנית מתאר העברית ועדה מחוזית קמפוס הר הצופים האוניברסיטה

5 1411826 בית הכרם הפקדה הרצל 123 - יוסי אייזנקרפט ועדה מחוזית המייסדים

6 1252675 מנחת הפקדה אלה רזידנס ישעיהו אלה ועדה מחוזית 7 14:00 1293554 קטמון התנגדויות תוספות בניה בן גמלא 14 ועדה מקומית הישנה וקומות חדשות חברת אקו בן

ותוספת 7 יח"ד, בן גמלא 14

גמלא 14

8 1493907 רוממה התנגדויות תכנית הוראתית- ועדה מחוזית שינוי הוראות ברח'

ירמיהו 17

9 1284660 תלפיות התנגדויות התחדשות עירונית הראל אלעזר ועדה מחוזית מזרח במתחם ח, ארמון

הנציב, ירושלים

10 1468776 גוננים הפקדה מגורים בין וועדה מקומית ועדה מקומית הרחובות אלעזר בן וועדה מקומית

יאיר אלכסנדריון

11 1335611 ראס אל הפקדה הקמת בניין מגורים מחמוד אבו ועדה מחוזית עמוד לאפי

12 1495951 מקור ברוך הפקדה תוספת שטחים ועדה מקומית והגבהת גג רעפים

ברח' אלפנדרי 20

13 448ב פסגת זאב תכנית בינוי מתחם מבני ציבור מנח"י מנח"י ועדה מקומית פזנר והסיירת

הירושלמית

- 2 -

14 1521558 סנהדריה הפקדה תוספת 2 קומות ו- יחיאל חיים ועדה מחוזית 2 יח"ד בבנין קיים פאללאק

הסנהדרין 12

15 1525195 בית ישראל הפקדה תוספת קומות יצחק ברונר ועדה מחוזית ויח"ד ברחוב

לפידות ,7 בית

ישראל, ירושלים

16 1451699 קטמון תיקון מדרשיית הרטמן עיריית ירושלים ועדה מקומית הישנה החלטה לבנות ומועדון נוער

להפקדה

17 1469139 מאה הפקדה תוספת קומות ועדה מחוזית

שערים ויח''ד ברחוב חסד

לאברהם 1

18 1452382 נוה יעקב הפקדה רביץ 32 - פיצול שפרה פרימן ועדה מקומית יח"ד

19 1380062 רמות הפקדה הרחבות דיור דוד צדוק ועדה מחוזית ותוספת קומה

מורגנטאו 32

- 3 -

מספר סידורי: 1

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1401090

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: רשות מקומית

עורך התכנית: פרץ חנן

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 10.12.2025

כתובת שמורק , קרית היובל

גוש חלקה בשלמות

30412 137 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 15 תשריט 11 מדובר על מגרש בייעוד מאושר למבנים ומוסדות ציבור בשטח של 3.5 דונם, תכנית זו מטרתה להסדיר סטטוטורית גינה ציבורית שקיימת בפועל, וכן תוספת שימושים וזכויות למבני ציבור, כמפורט:

1. הסדרה סטטוטורית של גינה ציבורית קיימת- קביעת מגרש בייעוד שטח ציבורי פתוח חדש בשטח של 741 מ"ר.

תא שטח .200

2. קביעת מגרש בייעוד מבנים ומוסדות ציבור בשטח של 2,829 מ"ר. תא שטח .100

3. קביעת שטחי הבניה במגרש המיועד למבנים ומוסדות ציבור ל- %240 בניה (עיקרי ושרות) ב- 4 קומות מעל

כניסה קובעת, 2 קומות מתחת לכניסה קובעת.

4. קביעת קווי בניין

5. קביעת שימושים מותרים במגרש המיועד למבנים ומוסדות ציבור- חינוך, תרבות, ספורט ודת.

6. איחוד וחלוקה בהסכמה

7. קביעת שלביות ביצוע גמישה.

8. קביעת מפלס כניסה קובעת- רחוב ורבורג.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מבנים ומוסדות ציבור 2,829.53 79.25 6,367 %225 (שטח המגרש בטבלה 5 לא תואם את שטח המגרש

עפ"י תשריט מצב מוצע, על

כן מדובר על פחות מ %.)240

שצ"פ 741.08 20.75

סה"כ 3,570.61 100

תיאור המצב הקיים

- 4 -

המגרש ברובו מגונן עם עצים רבים. בצידו המזרחי ישנו בית כנסת קיים. בצידו המערבי ישנה גינת משחקים. במרכז המגרש ישנו מקלט ציבורי. בחלקו הדרומי חורשה עם עצים בעלי ערכיות נמוכה. המגרש מכיל מעבר ציבורי שמגשר בין רחוב שמורק לרחוב ורבורג.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

2588 משנת -1979 ייעדה את השטח ל"שטח להקמת בניין ציבורי" מגרש מס' .1 הוראות התכנית מפנות למתאר .62 בעבר, קודמה בסמכות מקומית תכנית ,639666 תכנית שהופקדה בשנת ,2019 במטרה לשנות את שטח המגרש החום (למעט החלק בו קיימת בית הכנסת) לשצ"פ ולאפשר שטח חום במתחם בית טיילור, התכנית לא קודמה לדיון בהתנגדויות ומתן תוקף ונגנזה.

היתרים:

1984/193.01 בניין חדש מ- -1993 לבית הכנסת הקיים בחלק המזרחי של התכנית.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

א. ייעוד לפי תכנית המתאר: אזור מגורים עירוני בשטח המיועד לבנייני ציבור ופארק רובעי בשטח הציבורי הפתוח

ב. תכנית שכונתית: אין התייחסות מיוחדת למעט העובדה שבחלק של קריית יובל חסרים שטחים ציבורים פתוחים.

ג. תקן חנייה עירוני: לא רלוונטי

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35

תמ"א 1

תמ"א 18

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י תדריך מוצע בתכנית הערות

ההקצאות

שצ"פ לא

מבני ציבור לא

עתודות / אחר לא

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

אגף מבני ציבור-

המחל' לתכנון לא התקבל

מבני ציבור

אגף נכסי עיריה

לא התקבל

אגף רישוי ופיקוח -

מחלקת המידע לא התקבל

התכנוני

- 5 -

אגף תכנון העיר -

המחלקה למדיניות לא התקבל

התכנון

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים ותכנון לא התקבל

תוכנית 1401090

מוצע הסדרת שטחים מחדש כך שתהיה אפשרות לשצ"פ קיים ואיכותי ובנוסף הסדרת שטח וזכויות למבנה ציבור חדש

אין התנגדות לתכנית בתנאים הבאים: (תקנון מעודכן מה )3/12/2025 אגף תושייה - צוות

-1 תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית הסדרי תנועה מפורטת לדרך גישה למגרש בגבולות שיקבעו בקרת תכנון תנועה

ע''י אגף תושי''ה

-2 תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש עפ''י תקן התקף ועפ''י מידות תקניות

-3 נספח תנועה הוא מנחה בלבד

(יועץ תנועה- משרד עמי בלום)

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר תוספת זכויות ושימושים למגרש חום.

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה:

סביבה ונוף: הסדרה סטטוטורית של גינה קיימת, שימור

של עצים בוגרים.

אחר:

החלטות קודמות

תאריך דיון החלטה

הוועדה המקומית מחליטה להיות מגישת התוכנית על מנת לאפשר מסגרת תכנון והסדרת 10/09/2025

מבני ציבור בשטח התוכנית.

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

- 6 -

1. מדובר על תכנית עירונית לשטחים ציבוריים, שמתואמת ומקובלת.

2. קיים פער בשטח המגרש בטבלה 5 ביחס לתשריט מוצע. יש לתקן. יוצעו %240 בניה מרביים.

3. להסיר את סעיף -6.1.3 מדובר על מגרש מורכב בו קיים כבר מבנה בית כנסת, עצים בוגרים רבים, גישה

לכביש רק מרחוב ורבורג. על כן לא תתאפשר חניה בתחום המגרש, יוצע פטור חניה מלא לשימושים הקיימים והמוצעים.

4. לאור העובדה כי מדובר על מבנה ציבור קיים ועל מספר שימושים שצפויים להתקיים בו, יש להותיר

גמישות בשלביות הביצוע. יש לתקן את שלביות הביצוע בתקנון ולקבוע כי שלביות הביצוע תיבחן על ידי מהנדס העיר לעת תכנון מפורט להיתר, תוך התחשבות בכלל השימושים שצפויים לקום במגרש.

5. יש לתקן את סעיפי 6.1.5 פיתוח ונוף, להסיר את סעיפים ,6,7,8 9 ו-.11

6. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית

באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים במגרשים המצרניים.

- 7 -

מספר סידורי: 2

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1522127

סוג דיון: הצטרפות הועדה המקומית בשלב הפקדה

מגיש התכנית: פרץ חיים

עורך התכנית: שמלצמן עמי

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: טרם

כתובת 38 , נחלאות

גוש חלקה בשלמות

31974 1 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

1. הקמת מתחם מגורים עם שימושים נלווים כגון מסחר, תעסוקה ושטח מבונה למטרות ציבוריות

בשולי שכונת נחלאות. התכנית מקשרת ומחברת בין הרחובות חכם שלום, ארנון ודרך בן צבי, וכוללת בתוכה שצ"פ ושטחי ציבור בנויים.

2. ביטול תחנת דלק קיימת

3. איחוד וחלוקה חדשה

4. קביעת יעוד קרקע למגורים.

5. הגדרת שצ"פ.

6. קביעת זכויות בנייה ושימושים.

7. קביעת הנחיות בינוי, לרבות גובה מקסימאלי, מספר מרתפים ומספר יח"ד מקסימאלי.

8. קביעת שטחים לשימושים ציבוריים במסגרת יעוד מגורים.

9. הגדרת קווי בניין.

.10קביעת זכות מעבר רגלי לציבור בתחום המגרש.

11. קביעת הוראות בנושא פיתוח נוף, תנועה ותברואה.

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

המחלקה

לא התקבל

לאיכות הסביבה

אגף מבני ציבור-

לא התקבל

המחל' לתכנון

מבני ציבור

- 8 -

אגף תברואה

לא התקבל

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

רשות העתיקות

לא התקבל

- אריכאולוג

מרחב י-ם

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח - מחלקת

המידע התכנוני

אגף תכנון העיר

לא התקבל

- מחלקת

השימור

אגף תכנון העיר

לא התקבל

- המחלקה

למדיניות התכנון

אגף רישוי

לא התקבל

ופיקוח -

המחלקה

לפיקוח על

הבנייה

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

מתכנן

לא התקבל

אזורי/שכונתי

המחלקה

לא התקבל

לנגישות

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

תיאור להצטרפות הועדה המקומית

מדובר על תכנית הכוללת שטחים בהליך משפטי מול עיריית ירושלים.

במסגרת ההליכים המשפטים עיריית ירושלים התחייבה לאפשר הגשת תכנית על המתחם.

על כן, תכנית זו מובאת לאישור הועדה המקומית על מנת לאשר את הצטרפותה כמגישה לתכנית.

- 9 -

המלצת מהנדס העיר

לאשר לועדה המקומית להצטרף כמגישה

הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

יונס אקרה מאריה יום רביעי 31

דצמבר 2025

- 10 -

מספר סידורי: 3

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1448554

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: אמסלם ליאור

עורך התכנית: דר עמוס

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 09/12/2025

כתובת בר כוכבא 17-19 , הגבעה הצרפתית

גוש חלקה בשלמות

31478 11 כן

31478 10 כן

31478 1 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 16 תשריט 10

מטרת התכנית

התכנית מציעה הריסת 3 מבני כוכב טיפוסיים צמודים בני 4-5 קומות ו39 יח"ד והקמת 2 מבנים חדשים - מבנה אחד בן 10 קומות והמבנה השני מגדל בן 36 קומות, סה"כ 195 יח"ד, זאת במסגרת ההתחדשות העירונית.

בנוסף מציעה התכנית שטחי מסחר שטחים ציבוריים מובנים.

עיקרי הוראותיה

1. שינוי יעוד מאיזור מגורים 2 לאיזור מגורים ה' עם חזית מסחרית.

2. קביעת שטחי הבניה לשימושי הקרקע השונים – 27,400 מ"ר .

3. קביעת הוראות בניה.

4. קביעת בינוי עבור מבנה חדש הכולל 2 אגפים בני 10 ו- 36 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת.

5. קביעת מס' הקומות התת-קרקעיות המותרות לבניה ל-5 קומות מרתף לשם תכנון חניון, מתקנים טכניים

ומחסנים.

6. הגדלת שטחי הבניה המותרים

7. קביעת מס' יחידות הדיור המותרות ל- ,195 מכפיל מוצע של יחידות דיור – .5

8. קביעת קווי הבניין.

9. קביעת הוראות לחזית מסחרית/ציבורית.

10. קביעת הוראות להריסת מבנה קיים.

11. קביעת שימושים מותרים.

- 11 -

12. קביעת הוראות בינוי ופיתוח.

13. קביעת הוראות בהליך הרישוי.

14. קביעת הוראות בעניין עצים בוגרים.

15. קביעת הנחיות לטיפול במי נגר.

16. קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה לפי סימן ז' בפרק ג' לחוק.

17. קביעת הוראות לכיכר עירונית בזיקת הנאה להולכי רגל.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

מגורים ה' 195 3,068.29 100 27,400 %893

סה"כ 3,068.29 100

תיאור המצב הקיים

3 מבנים צמודים בני 4-5 קומות

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית 1673א משנת 1974 המייעדת את המקום לאזור מגורים .2 היתרים:

ל"ר

הבניינים מיועדים להריסה

עבירות בניה:

ל"ר

הבניינים מיועדים להריסה

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

שימור – המבנים אינם לשימור

עיר היסטורית – המגרש מחוץ לתחום העיר ההיסטורית

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ד. ייעוד לפי תכנית המתאר 2000 – אזור מגורים עירוני

ה. התייחסות לתבנית הבנייה – ל"ר - תכנית להתחדשות עירונית

ו. תכנית שכונתית – ללא תכנית אב או מתאר לשכונה

ז. תקן חנייה עירוני – תקן גבוה 1:2

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

אזור פיתוח עירוני

- 12 -

אזור מוטה תחבורה ציבורית

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ לא נדרש לא מוצע

מבני ציבור נדרש מוצע

עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

המחלקה

לא התקבל

לאיכות הסביבה

אגף תברואה

לא התקבל

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

רשות העתיקות

לא התקבל

- אריכאולוג

מרחב י-ם

הנדון: חו"ד תכנית מס' 101-1448554 שכונת הגבעה הצרפתית, ירושלים.

כללי - מדובר בתכנית המבקשת התחדשות עירונית ברחוב בר כוכבא ,17-19 הגבעה הצרפתית, ירושלים.

התכנית חלה בחלקות 1,10-11 בגוש ,31478 מדובר בגוש מוסדר.

אגף רישוי

אין שינוי בגבולות ושטח החלקות.

ופיקוח - מחלקת

המידע התכנוני בדיקה מול מפת גוש/תצ"ר:

- חלקות 1,10,11 נוצרהו במפת גוש סופית 31478

גבולות החלקות וכן הקו הכחול תואמים לגבולות החלקות במפת הגוש.

בדיקה מול תקנון התכנית:

- 13 -

- סעיף 1.2 שטח התכנית -אינו תואם לשטח הרשום שהוגש בקבצי המדידה יש לתקן ל3.068 מ"ר.

- סעיף 1.7.2 נדרש לשנות תחולה למחייב למסמך טבלאות איזון והקצאה.

איחוד וחלוקה:

יש צורך לצרף נספח מחייב של טבלת איזון והקצאה הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009 השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום בפנקסי המקרקעין ולא המדוד!

הנחיות מיוחדות:

מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית, תכנית לצרכי רישום (תצ"ר), שתוגש בתוך שלושה חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור יו"ר הועדה המקומית.

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום תצ"ר.

לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר

בדיקה מול תשריט התכנית:

- בהתאם לנוהל מבא"ת 2020 – "חתימת מודד דיגטלית" יש לצרף תשריט מוצע עדכני לאחר התיקונים חתום דיגיטלית ע"י מודד מוסמך אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

- יש לצרף להוראות התוכנית טבלת איזון והקצאה.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

התחדשות עירונית.

רחוב בר כוכבא 17-19

גבעה צרפתית

195 יח"ד מוצעות.

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע

39 יח"ד קיימות.

- המח'

לתחזוקת אין לנו התנגדות לתכנית המוצעת.

כבישים

1. יש לשקם מדרכה ,כביש וכל התשתיות אשר יפגעו

ומדרכות

כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו של האגף.

2. בהתקדמות הפרוייקט יש לבצע תיאום ולשלוח תכניות פיתוח

לחיבור השצ"פ הקיים הצמוד לתב"ע.

3. . יש להגיש סקר עצים ונספח מעודכן כנספח מחייב לתב"ע,

- 14 -

ולאשרו מול טרסות פיתוח בע"מ gmail.com@jerusalem.pituach

4. תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל.

הנדון: חוות דעת לתב"ע ,1448554 התחדשות עירונית – הגבעה הצרפתית [חוות דעת זו מתייחסת לגרסת הוראות 16 מתאריך 7.11.2025ולגרסת תשריט מוצע 10 מתאריך ]6.11.2025

1. המקום: רח' בר כוכבא 17-19 הגבעה הצרפתית. גוש ,31478 חלקות בשלמותן .1,10-11

שטח התכנית 3.060 דונם.

2. מצב סטטוטורי: בשטח התוכנית חלה התב"ע: 1541א (תא שטח 2ב).

מצב מאושר: לפי תב"ע 1541א הייעוד הוא "אזור מגורים 2" וניתן לבנות בין 3-4קומות

מעל כניסה קובעת.

מצב קיים בשטח: מבנה שיכון בעל 3 כניסות ו-4 קומות הכוללים 39 יח"ד. סה"כ שטח

עיקרי 2,226 מ"ר.

3. מצב מוצע:

מדובר בתכנית להתחדשות עירונית המציעה שינוי בייעודי הקרקע ל: מגורים ה' (תא שטח 1 בגודל 3,068 מ"ר.

אגף תכנון העיר - מוצעת הריסת המבנה הקיים והקמת מבנה הכולל 2 חלקים, אחד בן 10 קומות מעל כניסה קובעת והשני בן 36 קומות מעל כניסה קובעת, מתחת לכניסה קובעת יהיו 5 קומות.

- המחלקה

- השימושים הם: מגורים, מסחר, משרדים ומבני חינוך וקהילה.

למדיניות התכנון

- סה"כ מוצעות 195 יח"ד, תוספת של 156 יח"ד. צפיפות בינוי של 63 יח"ד לדונם.

- סך השטח הכולל המוצע הוא 40,600 מ"ר, מתוכו שטח מעל כניסה קובעת בסך 27,400 מ"ר ושטח מתחת לכניסה קובעת בסך 13,200 מ"ר. למגורים 26,500 מ"ר, מסחר 300 מ"ר ולמבנים ומוסדות ציבור 600 מ"ר. כתוצאה מחוסר המידע בטבלה 5 לגבי שטח עיקרי ושירות אנו מגדירים ש-%80 מהשטחי הבנייה מעל הקרקע הם עיקריים. לכן, סך השטח העיקרי מעל כניסה קובעת הוא 21,920 מ"ר, מתוכם למגורים 21,200 מ"ר, מסחר 240 מ"ר ולמבנים ומוסדות ציבור 480 מ"ר. תוספת של שטח עיקרי הוא 22,024 מ"ר.

4. הערכת התכנית:

5. עיריית ירושלים והאגף לתכנון העיר, רואים חשיבות רבה בתהליכי התחדשות עירונית

ובבנייה חדשה כמנוף לשיפור איכות החיים מחד, וציפוף המרקם העירוני הבנוי מאידך, תוך טיוב השטחים. לנוכח לתהליכי התחדשות עירונית המתרחשים באזור בכלל ובאזור רחוב זה בפרט צרכי האוכלוסייה באזור יגדלו ויש לתת על כך מענה בכל תכנית.

6. מפרוגרמה לשכונה אשר הוכנה במחלקתנו, עולה כי באזור זה של השכונה, יש צורך

במענה בין היתר עבור גני ילדים, מעון יום, שטחים ציבוריים פתוחים וזה לצד צרכי ציבור נוספים. כפי שציינו, באזור התכנית בפרט, נמצאות בהליכי תכנון מתקדמים מס' תכניות לפינוי בינוי ובאזור צפויה תוספת ניכרת של יח"ד.

7. בשביל ליצור תכנון מיטבי ונכון אנו ממליצים להגדיל את גבולות התכנית כך שהיא

תכלול את המבנים ברח' מבוא העשרה 5 ו-.7

8. המכפיל של יח"ד בתכנית זו הינו גבוה (.)5 ככול הידוע לנו מכפיל שמראה כדאיות

כלכלית מציג מכפיל של 3.5 יח"ד בשכונה. גם בבחינת המכפיל של השטחים העיקריים ישנה חריגה בשטחים ()9.9 והמכפיל במ"ר צריך לעמוד על כ-4.7 מ"ר. יש לצמצמו את מספר יח"ד וכפול יוצא גם את השטחים העיקריים המבוקשים.

- 15 -

יש לקבל מסמכים מתוקנים בהתאם ועל פי הם תינתן חוות דעת לצרכי הציבור הנגזרים מהתכנית.

9. ככל מספר יח"ד ושטחי הבנייה העיקריים לא יצומצמו ויישארו בסדרי הגודל של

התכנית שעומדת בתנאי סף ועומדת בפנינו. חוות דעתנו היא זאת.

10. יש צורך להזיז את הבינוי כך שיהיה צמוד לרח' בר כוכבא ורח' מבוא העשרה ולבטל

את הכיכר העירונית. כך יהיה תיכנון מיטבי לשטחי הציבור הנדרשים.

11. לאור נתוני התכנית, ובהתאם לפרוגרמה וצרכי השכונה נדרשות הפרשות ציבוריות

מבונות כדלקמן:

- הפרשת קרקע בגודל 0.9 דונם בייעוד של מבנים ומוסדות ציבור ושטחים פתוחים. על השטח להיות בצורה רגולרית ואת מיקומו יש להקצות באזור במערבי של התכנית, כך שהוא יתחבר לשטח החום הקיים ואשר גם מקודמת בו תכנית חדשה 1002757 (תא שטח )50 שמקדמת את הגדלתו ובכך צירוף השטח הנוסף יגדיל את שיטחו וניצולו. על השטח להיות ריק מבניה תת קרקעית.

12. יש לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי מול המח' לתכנון מבני ציבור ומול

האגפים הרלוונטיים.

13. כיוון שהתכנית כוללת הקצאת שטחים בנויים לשימוש ציבורי, יש לחתום על הסכם

טרום תב"ע אשר יגדיר את התנאים לבניית שטחים אלה והעברתם לחזקת העירייה.

14. בהתאם להחלטת הועדה המחוזית יש לעגן בתקנון התכנית, סעיף פקיעת תוקף

לתכנית. לאחר התייעצות עם אגף ייעוץ וחקיקה יש להוסיף בסעיף 7.2 -לאחר 7 שנים יבוטלו זכויות הבנייה מתוקף תב"ע זו ועל המגרש יחולו הוראות תכנית קודמת.

15. בכל הנוגע למדיניות החלה במקום, גובה המבנה המוצע, והוראות אדריכליות נוספות,

יש לתאם מול המחלקה לתכנון עיר וצוות אדריכל העיר.

16. נציין כי ייתכן וחוות הדעת תשתנה, לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים

מקצועיים, וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, שטח התכנית, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיוב'. נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

התוכנית המוצעת מאושרת בתנאים הבאים:

1. ייקבע בהוראות התכנית כי יש להציע פתרון מפורט לדרך נגישה, בתחום המגרש, שהיא

הדרך העיקרית המיועדת לשימוש הציבור, המובילה ממדרכה או משביל נגיש, אל הכניסה המחלקה הראשית לבניין.

2. ייקבע בהוראות התוכנית כי הכניסה מהמרחב הציבורי, אל מפלס שטחי המסחר,

לנגישות

תתוכנן באופן המשכי למפלס הרחוב. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

3. ייקבע בהוראות התכנית כי יש להתקין שילוט ברור ומובחן המכוון אל נקודות מרכזיות

בבניין(- כניסות, מעליות, מדרגות, שירותים, יציאות). ניתן להשתמש בשילוט בכתב ברייל, שילוט מוקטן ובשילוט קולי. עפ"י מפרט שיינתן במחלקת נגישות, טרם קבלת ההיתר.

4. עפ"י מדיניות תכנון - יש למקם עבור ההפרשה הציבורית כניסה נגישה ונפרדת .

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

מונה תדפיס הוראות 16 מונה תדפיס תשריט 10

אגף נכסי עיריה

התחדשות עירונית ברחוב בר כוכבא 17-19

- 16 -

התכנית כוללת הוראות איחוד ו/או חלוקה ללא הסכמת כל הבעלים בכל תחום התכנית/בחלק מתחום התכנית

בדיקת בעליות ונכסים

גוש חלקה –

-31478/1 רישום בית משותף

-31478/10 רישום בית משותף

31478/11 - רישום בית משותף

הערות הנכסים

1. הסעיפים המפרטים את ההפרשות המבונות מיקומם והיקפם יופיעו פעמיים. פעם אחת

תחת סעיף המגורים הכולל גם שימושים ציבוריים ופעם שניה תחח סעיף איחוד ו/או חלוקה.

סוג ההפרשות לצרכי ציבור, היקפם ומיקומם יהיו בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות התכנון. בהתאם יש לערוך מסמכי התכנית כדלקמן:

תחת סעיף 4.1 הכותרת תכלול מגורים ומבנים ומוסדות ציבור בסעיף 4.1.1 יש לפרט השימושים הציבוריים (מגורים, גן ילדים, קהילה ו/או רווחה כגון טיפת חלב וכד'....בהתאם לשימוש שהוגדר ע"י מחלקת מדיניות התכנון).

בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

.1בתא שטח מספר ___תבנה (כיתת גן )בהיקף __________ מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה -_________מ"ר . בתא שטח מספר_______ ייבנה שטח בהיקף שלא יפחת מ170_______מ"ר אשר ישמש עבור( צרכי חברה, קהילה ורווחה כגון טיפת חלב) בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

2. מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו

התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

3. השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה

נפרדת ועצמאית.

איחוד ו/או חלוקה

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ .

בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח המסומן בנספח הבינוי באות _בצבע חום המצוי בקומה__________של הבניין והיקפו כ-______מ"ר, ואשר בו מותר שימוש ל_________בלבד. וכן השטח המסומן בנספח הבינוי באות _בצבע חום המצוי בקומה__________של הבניין והיקפו כ-______מ"ר, ואשר בו מותר שימוש לצרכי קהילה ורווחה בלבד. את בהתאם להוראות סעיף4.1 .

יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה:

- 17 -

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע:

1. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר

2. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול

המחלקה לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית

3. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד

לרשות המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא:

יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר התחדשות עירונית

כלכלת היישוב/ מוצעים שטחי מסחר

הרשות:

השפעות חברתיות: מוצעים שטחי ציבור מבונים

תשתיות ותחבורה: חניון תת קרקעי

סביבה ונוף: התכנית מציעה עקירה של עצים רבים לטובת

הבינוי

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. גבול התכנית

התכנית ממוקמת בשכונת הגבעה הצרפתית ובמקום בו מקודמות תכניות רבות להתחדשות עירונית בשלבים שונים. התכנית מוצעת בשטח יחסית קטן כ 3 דונם ואינה כוללת את שני המבנים הבודדים ברחוב מבוא העשרה 5 ו7 צפון מערבית לתכנית , אשר להם היו יוזמות שלא התקדמו עד כה.

- 18 -

מדרום מקודמת תכנית גדולה בשלבי הפקדה 1002757 בשטח של כ 40 דונם המציעה בין היתר דרך חדשה ממערב אשר המשכיותה תלויה בקידום תכנית במגרש העליון עם שני המבנים הבודדים (רחוב מבוא העשרה 5 ו)7 . עוד קבעה התכנית , שטח חום לטובת מבנים ומוסדות ציבור אשר עדיין אינו מספק בגודלו.

ראוי היה להגדיל את הקו הכחול של התכנית דנן לכלול את שני המבנים הצפוניים – רחוב מבוא העשרה 5 ו7 ולקדם תכנון על כל המתחם תוך הסדרה של הרחוב החדש בתכנית 1002757 והגדלה של השטח החום על מנת לספק את הצרכים הציבוריים המספקים.

קיימת עדיפות תכנונית לתכנון מתחם על פני קידום תכניות קטנות אשר נותנות מענה נקודתי ללא בחינה כוללת.

2. תנועה וקישוריות

א. התכנית מציעה כניסה ויציאה לחניון התת קרקעי מרחוב גולי קניה – רחוב חד סטרי שנמצא דרומית

לתכנית. תכנית 1002757 המקודמת מדרום קובעת יעוד של שביל להולכי רגל בתחום הרחוב הנ"ל (אשר יתפקד באופן זמני ככביש חד סטרי עד לחיבור הרחוב החדש ממערב לתכנית 1002757 לרחוב בר כוכבא).

לאור האמור, לא ניתן להיכנס לחניון התת קרקעי מרחוב אשר יהפוך בעתיד לשביל. יש לבטל כניסה זו ולהציע כניסה חלופית מדרך סטטוטורית.

ב. בתחום המגרש קיים היום שביל להולכי רגל המקשר בין השטחים הציבוריים מערבית לתכנית

לרחוב העליון מבוא העשרה. קיימת חשיבות לשמירת הקישוריות בין המתחמים השונים לטובת הולכי רגל, על כן יש לשמור על השביל ולהציע מעבר דומה מהשטחים הציבוריים לכיוון הרחוב העליון תוך סימון יעוד השביל למעבר להולכי רגל.

3. הפרשות לצורכי ציבור

בהתאם לנתוני התכנית נדרשת הפרשת קרקע בגודל 0.9 דונם בייעוד של מבנים ומוסדות ציבור ושטחים פתוחים. על השטח להיות בצורה רגולרית ואת מיקומו יש להקצות באזור במערבי של התכנית, כך שהוא יתחבר לשטח החום בתכנית 1002757 בתא שטח 50 אשר יגדיל את שיטחו ויביא לניצול מיטבי יותר. על השטח להיות ריק מבניה תת קרקעית.

4. מכפיל

התכנית מציעה מכפיל יחסית גבוה לסביבה ולתכניות שמוקדמות בקרבת התכנית בבניינים דומים - 1:5 , יש לצמצם את מס' יח"ד כך שהמכפיל יעמוד על 1:4 לכל היותר ותוך בחינה שמאית אשר תיבדק ע"י הוועדה המחוזית.

- 19 -

5. בינוי ופיתוח

א. לאור הפרשת קרקע בשטח של כ - 0.9 דונם שנדרשת מערבית לתכנית לטובת שטחים ציבוריים ,

יש להזיז את הבינוי לכיוון מזרח. האילוצים התכנוניים שמתקבלים כגון שטח המגרש אשר הצטמצם תוך שמירה על הכיכר המוצעת , מצריכים צמצום הבינוי.

לאור האמור, יש לבטל את האגף הנמוך בן 10 קומות ועל מנת לפצות על ביטולו ניתן לשקול הוספת קומות במגדל תוך עמידה במכפיל הנדרש בהתאם לאמור בסעיף .4

ב. בסעיף .1.4.2א. קובעת התכנית הוראות להקמת דיוריות בהיקף של %20 מיח"ד המוצעות וקובעת

שטח עבור יח"ד ודיורית יחד – 120 מ"ר. יש להסיר את סך השטח עבור יח"ד ודיורית ולציין הוראות המקובלות בגין הקמת דיורות כדלקמן:

- שטח הדיורית יהיה בין 25-50 מ"ר.

- הדיורית תתבסס על תשתית יח"ד המארחת כגון ממ"ד , חניה וכו'.

- הדיורית איננה ניתנת לרישום במרשם המקרקעין בנפרד מיחידת הדיור וכו'.

ג. יש להציע חדר דיירים בהיקף של 100 מ"ר. חדר הדיירים לא יהיה בשילוב שימושים עם מרחב מוגן

ככל ומתאפשר, וימוקם בשטחים איכותיים מעל לקרקע, עם זיקה ישירה ללובי או לחללים משותפים אחרים בבניין, במידה ויש. כמו כן, חדר הדיירים יחובר לתשתית מים, חשמל ואינטרנט מהיר.

ד. יש להציע מינימום 15 מ"ר לשימוש אנשי חברת התחזוקה/ההנהלה העתידית, כחדר מנוחה. החדר

לא יהיה מרחב מוגן. בחדר תהיה תשתית מים, חשמל ואינטרנט וחדר שירותים

ה. עבור כל בניין יש להציע חדר עגלות/ אופניים:

- גודל החדר יהיה לפחות 0.5 מ"ר לכל דירה בבניין ולא יעלה על 25 מ"ר.

- לחדר תתוכנן גישה ישירה ללא צורך במדרגות מהכניסה הראשית לבניין, ובמידה ולא מתאפשר יש לייצר גישה חלופית נגישה.

- תוצע לחדר גישה ישירה למעליות מהחניון.

- ניתן להחשיב מקומות חנייה לאופניים בחדר זה כחלק מהנדרש לתקני חנייה על פי החוק.

- חדר זה ייחשב כשטח שירות.

ו. קומת המסחר תותאם להנחיות המרחביות למסחר , כולל גובה קומה מקסימאלית למסחר.

יש לחייב כי כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה מהמרחב הציבורי ו/או מזיקת ההנאה.

ניתן להרחיב יחידות מסחר אל מעל/מתחת לקרקע בתנאי שכל יחידה כאמור נגישה בכניסה במפלס הקרקע.

ז. גובה גדרות כלפי הרחוב וכלפי החלקות השכנות יהיה עד 1.2 מ'.

6. עצים

- 20 -

א. בתחום הכיכר קיימים עצים בוגרים בעלי ערכיות גבוהה אשר מסומנים לעקירה. אין הצדקה לסמנן

לעקירה יש לסמנן לשימור. ובכלל , כל העצים הבוגרים על חזית הרחוב יש לסמן לשימור מאחר והבינוי מרוחק מספיק מהעצים.

ב. התכנית מציעה קו בניין תת קרקעי בתכסית מלאה, יש לצמצם את הקו בניין התת קרקעי כך

שתשאיר לפחות %20 מהקרקע פנויה מבינוי לטובת חלחול מי נגר טבעיים, שתילת עצים ושמירה על העצים הקיימים בחזיתות.

ג. התכנית תקבע הוראות בגן שמירת מרחק מינימלי מהעצים המסומנים לשימור – 3 מ'.

ד. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל

50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5 מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב-1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון).

ה. יש לשקם ולפתח מדרכה וכביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו

של אגף שפ"ע תחזוקת כבישים ומדרכות. כמו כן, תנאי למתן היתר בניה אישור של מחלקת אחזקה חתום על כל פרטי האבן המשתמע מכך. תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל.

7. תשתיות

א. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו

לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכד' בקרבת הפרוייקט).

מיקומם יהיה בתת הקרקע ככל הניתן.

ב. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרויקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה

וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי אוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד') בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

ג. יקבע בהוראות התוכנית כי לא תותרנה פליטות אל המרחב ציבורי.

ד. תשתיות גז תוצבנה במאונך לקרקע ככל הניתן.

ה. יש להציג בשלב התב"ע פתרון עקרוני לנושאי אוורור חניונים תת קרקעיים בעדיפות לפתרונות

מנדוף המוטמעת בתוך מסת המבנה עד לגג המבנה, באישור מח' איכות הסביבה ואדריכל העיר.

8. כללי

א. לאור החשיבות בבניית ממדים יש לקבוע בתקנון כי גם לאחר אישור התכנית יהיה ניתן להוציא

- 21 -

היתרי בניה לתוספת ממדים לבניין.

ב. הסעיפים המפרטים את ההפרשות המבונות מיקומם והיקפם יופיעו פעמיים. פעם אחת תחת סעיף

המגורים הכולל גם שימושים ציבוריים ופעם שניה תחח סעיף איחוד ו/או חלוקה.

ג. תחת סעיף 4.1 הכותרת תכלול מגורים ומבנים ומוסדות ציבור.

ד. בסעיף 4.1.1 יש לפרט השימושים הציבוריים .

ה. בסעיף 4.1.2 יש לפרט את השטחים של ההפרשות המבונות.

ו. יש לרשום סעיפי איחוד וחלוקה כדלקמן:

- השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ .

ז. בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטחים הציבורים.

ח. יש לרשום סעיפי הפקעה כדלקמן: לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים,

רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

ט. תנאי להיתר בניה יהיה רישום תצ"ר.

י. תנאי להיתר בניה יהיה תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון

מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית.

יא. יש לציין בתנאים למתן היתר כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

יב. ייקבע בהוראות התכנית כי יוצע פתרון מפורט לדרך נגישה בתחום המגרש, שהיא הדרך העיקרית המיועדת לשימוש הציבור, המובילה ממדרכה או משביל נגיש, אל הכניסה הראשית לבניין.

יג. ייקבע בהוראות התוכנית כי הכניסה מהמרחב הציבורי, אל מפלס שטחי המסחר, תתוכנן באופן המשכי למפלס הרחוב. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

יד. ייקבע בהוראות התכנית כי יש להתקין שילוט ברור ומובחן המכוון אל נקודות מרכזיות בבניין(-

כניסות, מעליות, מדרגות, שירותים, יציאות). ניתן להשתמש בשילוט בכתב ברייל, שילוט מוקטן ובשילוט קולי. עפ"י מפרט שיינתן במחלקת נגישות, טרם קבלת ההיתר.

טו. יש למקם עבור ההפרשה הציבורית כניסה נגישה ונפרדת .

9. חוו"ד גורמים

יש להשלים חוו"ד של המחלקות הבאות: איכות הסביבה, כיבוי אש, תברואה, חברת חשמל, רשות עתיקות אגף תושי"ה, אגף שפ"ע גננות.

10. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

- 22 -

התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים.

11. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך, אם עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור 'רישוי ופיקוח' –

המחלקה להיטל השבחה

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

מכחל אילנה

- 23 -

מספר סידורי: 4

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1315928

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: האוניברסיטה העברית בירושלים – ליאור אורון

עורך התכנית: אלכופר אמיר

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 25/06/2025

כתובת מרטין בובר / בנימין מזר קמפוס הר הצופים ממוקם על פסגת הר הצופים וגובל מצפון

בשכונת עיסאוויה, ממזרח בגן לאומי הר הצופים, מדרום בואדי ג'וז וממערב בשכונת

הגבעה הצרפתית.

גוש חלקה בשלמות

30529 45 לא

30529 34 לא

30529 31 לא

30529 32 לא

30529 33 לא

30529 39 לא

30529 35 לא

30529 36 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 16 תשריט 12

מטרת התכנית

- יצירת מסגרת תכנונית לפיתוח קמפוס הר הצופים, התאמת הקמפוס לצרכים עתידיים תוך הגדלת זכויות בניה, תוספת שימושים, שיפור המרחב הציבורי, מתן הנחיות לבינוי אקלימי.

- חיזוק הקשר בין הקמפוס לעיר תוך החיית הקמפוס וסביבתו באמצעות יצירת חזיתות פעילות , הסבת שטחים בהיקף הקמפוס לשטחים למוסדות ציבור ומלונאות הכוללים חזית מסחרית.

- טיפול במערכת הצירים הסובבת את הקמפוס ובתוכו , יצירת מערכת צירים ברורה וחיזוק מערך השבילים, פיתוח הכניסות לקמפוס ויצירת מסגרת תכנונית להארכת התוואי של הרכבת הקלה.

- הגדרת אזורים ומבנים לשימור מבני, מרקמי ונופי.

עיקרי הוראותיה

א. הגדרת תחום הקמפוס, תוספת זכויות בניה והגדרת סל שימושים.

- 24 -

ב. קביעת ייעודי קרקע, סל שימושים וסל זכויות בניה עבור מגורים, תיירות, מוסדות ציבור, מסחר

ותעסוקה במורדות הצפוניים, המזרחיים והדרום מזרחיים של הר הצופים.

ג. קביעת הנחיות לעריכת תכניות מפורטות בתחום התכנית.

ד. קביעת הוראות בינוי ומגבלות בניה לגובה.

ה. הגדרת אזורים וקביעת הנחיות לשימור מרקמי ולשימור נופי.

ו. סימון מבנים לשימור.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות

יח"ד מ"ר –

מ"ר %

מרבי מעל

לקרקע

דרך מאושרת 43,694.91 13.89

דרך מוצעת 1,114.86 0.35

מבנים ומודות ציבור 256,915.9 81.68 392,350 %152 8

שטח ציבורי פתוח 171.43 0.05

תיירות 12,642.18 4.02 32,000 %253

סה"כ 314,539.3 100

תיאור המצב הקיים

מתחמי מבנים השייכים לקמפוס האוניברסיטה העברית, שטחים פתוחים

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

673871 משנת 2019 – הרחבת שימשם ציבוריים בקמפוס בצלאל, הר הצופים.

527671 משנת 2018 – תוסת קומות מעל בניין קיים, הפקולטה למשפטים האונב' העברית.

61895 משנת 2012 – הקמת מכון מנדל למדעי הרוח האונב' העברית הר הצופים.

8610א משנת 2012 – קביעת ביתן נהגים מסוף האוטובוסים.

3203ב משנת 1999 – ביטול בינוי וקביעת בינוי חדש לבניין למחקר.

3203 משנת 1986 – עדכון מערך הבינוי והפיתוח דרכים בקמפוס.

עמ/7ב משנת 1978 – שינוי תכנית מתאר קמפוס הר הצופים.

תכנית 2097 - משנת 1989 אשר קובעת אתרים לשימור בירושלים , כוללת בתחומה את האתר של התיאטרון כאתר לשימור.

היתרים:

ת.ב. 21/362 – היתר משנת 2023 לתוספות בניה קמפוס הר הצופים.

- 25 -

ת.ב. 19/142 – היתר משנת 2020 לעבודות הכנה להקמת מסילת רקל"ה כולל הקמת 2 חדרי אשפה ע"י אגף תושי"ה.

ת.ב. 18/589 – היתר משנת 2019 לתוספות בניה למבנה פקולטה למשפטים.

ת.ב. 18/32.6 – היתר משנת 2025 לתוספות עבור בית ספר לע"ס.

ת.ב. 17/387 – היתר משנת 2018 לעבודות בדרכים ע"י אגף תושי"ה.

ת.ב. 16/707.1 – היתר משנת 2018 לתוספות בניה.

ת.ב. 16/707 – היתר משנת 2016 היתר לתוספות בניה.

ת.ב. 16/546 – היתר משנת 2017 לשימוש חורג למסעדה במסגרת רישוי עסקים.

ת.ב. 12/447.1 – היתר לשינויים משנת 2015 .

ת.ב. 12/447 – היתר משנת 2012 להקמת בניין חש בקמפוס הר הצופים.

ת.ב. 80/1071 , ,78/466 ,73/418 ,72/461 ,72/304 71/871 – היתרים בין השנים 78-87 להקמת מבנים חדשים בתחום הקמפוס.

עבירות בניה:

לא נמצאו תיקי עבירה קיימים.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

שימור – התכנית קובעת בתחומה מבנים לשימור. בתחום כרטסת השימור קיימים 4 מבנים לשימור ומונומנט אחד האמפיתיאטרון .

עיר היסטורית – התכנית בתחום העיר ההיסטורית.

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ח. ייעוד לפי תכנית המתאר 2000 – מבנים ומוסדות ציבור.

ט. התייחסות לתבנית הבנייה – אזור לא למגורים לפי תכנת מפורטת.

י. תכנית שכונתית – ללא תכנית אב לשכונה.

יא. תקן חנייה עירוני – לא נקבע תקן חניה בתחום הקמפוס.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

מוסד ארצי מטרופוליני

בתחום רצועה לתכנון של רכבת קלה

בתחום האגן החזותי של העיר העתיקה

מרכז מטרופוליני

אזור מוטה תחבורה ציבורית

אזור פיתוח עירוני

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

אחרת התכנית בתחום אתר טבע עירוני

- 26 -

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ כן לא מוצע

מבני ציבור כן מוצע

עתודות / אחר כן/לא/ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לא התקבל

לכבאות והצלה

המחלקה

לא התקבל

לאיכות הסביבה

אגף מבני ציבור-

לא התקבל

המחל' לתכנון

מבני ציבור

מטרת התכנית: תכנית מתאר קמפוס הר הצופים נועדה לתת מענה לצרכיו העתידיים של

הקמפוס ולהתוות את התפתחותו.

סיכום

אגף תברואה

1. מובהר כי פינוי אשפה בשטחי האוניברסיטה העברית יבוצע באחריות האוניברסיטה,

ולא באחריות אגף התברואה של עיריית ירושלים, כפי שמתקיים כיום.

2. במידה והבעלות בתאי שטח בתכנית (כגון תאי שטח מספר ,700 701 בייעוד מלונאות)

תועבר מהאוניברסיטה העברית לגוף אחר, יידרש תאום חדש וקבלת הנחיות ממחלקת התברואה של עיריית ירושלים בנוגע לתאי שטח אלו.

בדיקת בעליות ונכסים

גוש 30529

חלקה 36 – העתק רישום פנקס השטרות, בבעלות מדינת ישראל, פורסמה הפקע לפי סעיפים 5 ו-7 על ידי עיריית ירושלים. פורסם בילקוט פרסומים מס' 7515 , מיום 01.06.2017 , עמוד ,6304-6305 מכוח תוכנית .126979 שטח ההפקעה כ-730 מ"ר.

חלקה 32 – העתק רישום פנקס השטרות, בבעלות מדינת ישראל, פורסמה הפקע לפי סעיפים 5 ו-7 על ידי עיריית ירושלים. פורסם בילקוט פרסומים מס' 7515 , מיום אגף נכסי עיריה

01.06.2017 , עמוד ,6304-6305 מכוח תוכנית .126979 שטח ההפקעה כ-4,485 מ"ר.

חלקה 39 – העתק רישום פנקס השטרות, בבעלות מדינת ישראל, פורסמה הפקע לפי סעיפים 5 ו-7 על ידי עיריית ירושלים. פורסם בילקוט פרסומים מס' 7515 , מיום 01.06.2017 , עמוד ,6304-6305 מכוח תוכנית .126979 שטח ההפקעה כ-2,176 מ"ר.

גוש 30903

חלקה ללא מספר לא ניתן להוציא נסח רישום, הופקע על ידי העירייה על ידי פרסום סעיף 19 לפני תכונית 3203 מגרש t403 בייעוד שצ"פ בשלמות חלק ממגרש tc033 ושטח להרחבת - 27 -

דרך ששונה בתוכנית 3203א למוסד. ילקוט פרסומים 5052 מ-7/2/2002 שטח ההפקעה כ-

17,667 מ"ר.

נכסים

9644 - רכבת קלה - שלוחת הר הצופים

7569 - שטח בקמפוס האוניברסיטה הר הצופים

9930 - ש.פ.צ דרך מנהרת הר הצופים

שטחים

לא רלוונטי

הערות הנכסים

1. בתחום התכונית שטחים שהופקעו על ידי עיריית ירושלים.

2. יש לכול סעיף הפקעה לפי הנוסח הבא:

השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו ע"י הוועדה המקומית ויירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-,1965 ובכפוף לכל דין.

חברת חשמל

לא התקבל

לישראל

רשות העתיקות

לא התקבל

- אריכאולוג

מרחב י-ם

הנדון: חו"ד תכנית מס' 101-1315928 בהר הצופים.

כללי - מדובר בתכנית מתאר קמפוס הר הצופים המבקשת יצירת מסגרת תכנונית לפיתוח קמפוס הר הצופים, התאמת הקמפוס לצרכים עתידיים, חיזוק הקשר בין הקמפוס לעיר, שימור וחיזוק ערכיו התרבותיים, ההיסטוריים והנופיים.

התכנית חלה בחלקות: 31,32,33,34,35,36,39,45 בבעלות מדינת ישראל, בגוש ,30529

מדובר בגוש שומה.

אין שינוי בגבולות ושטח החלקה.

אגף רישוי

בדיקה מול מפת גוש/תצ"ר:

ופיקוח - מחלקת

המידע התכנוני - חלקות 31,32,33,34,35,36,39,45 נוצרו בתצ"ר מס' אליפסה 484/2013 הרשומה מתאריך .7.1.2016

- בחלקות 31 פורסמה מפת גוש חדשה מתאריך .12.01.2016 גבולות החלקות וכן הקו הכחול אינם תואמים לגבולות החלקות שבתצ"ר.

יש לערוך את התכנית כתכנית לאיחוד וחלוקה בהסכמה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

נדרש לצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:

איחוד וחלוקה:

- 28 -

- תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-.1965

- "השטחים הכלולים בתכנית זו, המיועדים לאיחוד וחלוקה כמסומן בתשריט, יאוחדו ו/או יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאה המהווים חלק מתכנית זו". - במקרה זה יש לסמן בתשריט המוצע את השטחים המיועדים לאיחוד וחלוקה.

יש לצרף לתכנית נספח מחייב של טבלת הקצאה החתומה ע"י כל הבעלים מאחר והתכנית מוגדרת כאיחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים, השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום בפנקסי המקרקעין ולא המדוד!

הפקעות לצרכי ציבור:

במידה ותכנית זו לא תרשם מכח הוראות איחוד ו/או חלוקה, אין מניעה כי השטחים המיועדים לצרכי ציבור, לרבות ההפרשות המבונות (ככל שמוצעות בתכנית), יופקעו על ידי הוועדה המקומית וירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות הדין.

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן היתר בנייה יהיה התחייבות רישום התצ"ר כאשר הגוש יוסדר, במידה ועד הגשת הבקשה להיתר יוסדר הגוש תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום התצ"ר.

לידיעה - ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר.

הנחיות מיוחדות:

מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית/מגישי הבקשה להיתר תכנית לצרכי רישום (תצ"ר), שתוגש בתוך שלושה חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור יו"ר הועדה המקומית.

בדיקה מול תקנון התכנית:

- סעיף 3.2 טבלת שטחים- נדרש לתקן את שטח התכנית לאחר הורדת גוש 30903 חלקות פקטיביות .9,9991

- 1.5.5 גושים וחלקות בתכנית- נדרש להשמיט את גוש .30903 - 1.4 דף 3 לתקנון -נדרש לשנות את סוג התכנית לאיחוד וחלוקה בהסכמת כל הבעלים בכל תחום התכנית.

- 1.7 מסמכי התכנית- יש להוסיף בסוג מסמך טבלאות איזון והקצאה ותחולה -מחייב.

- .5 טבלת זכויות והוראות בניה- מצב מוצע יש לתקן את השטח בהתאם לשטח המדוד לתאי שטח ,201 , ,400-402,300 .701

בדיקה מול תשריט התכנית:

- המודד הצהיר כי דיוק הקו הכחול והקדסטר הינו גרפי, לפי הנחיות מבא"ת על הקו הכחול להיות אנליטי כתנאי להפקדת התכנית.

- מפת המדידה שהוגשה נערכה ב19/03/2024 לכן יש לצרף תצהיר מודד לעניין עדכניות מפת המדידה אשר יעלה כחלק ממסמכי המבא"ת.

- מפת המדידה שהוגשה לא מציגה את שם המודד נדרש למלא.

- יש לצרף תשריט מאושר הערוך בהתאם לנוהל מבא"ת – 'הנחיות לעריכת מצב - 29 -

מאושר'.

- טבלת גושים וחלקות- נדרש להשמיט את גוש 30903 מתחום התוכנית - מאחר והתכנית לא תהיה ניתנת לרישום. (מדובר בחלק משטח ציבורי פתוח וחלק מדרך מאושרת.)

- יש לסמן את השטח הכלול באיחוד וחלוקה בתשריט ובמקרא:

בדיקה מול קבצים דיגיטליים:

- נדרש לצמצם את תחום התוכנית ולא להכליל את גוש 30903 (לא מוסדר) -יש לתקן את הקו הכחול בהתאם.

- בגבול הקו הכחול קיים שטח בתחום התכנית שאינו כלול בה – יש להציג את הקו הכחול הפנימי בקובץ הדיגיטלי . (כמצורף מטה)

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

המלצת מחלקת השימור לוועדה מס' :35

מחלקת השימור ממליצה לאשר את הבקשה בתנאים הבאים:

תשריט:

.1יש לסמן הנחיות מיוחדות בציר ההיסטורי -לא סומנו הנחיות מיוחדות בציר ההיסטורי על אף שניתנו הוראות לגביו.

נספח בינוי ופיתוח גיליון 1 מתוך :1

.1איזור המסומן באות :Aבחלקו הגדול מסומנים מבנים לשימור. הנספח מראה אופציה כללית של תוספת שתי קומות. שימור המבנים ותוספות יהיה בתיאום מחלקת השימור ובהתאם להוראות הבאות.

אגף תכנון העיר

יש להוסיף סעיף כי גם במתחמי הבינוי הוראות השימור גוברות (המלצות המתכננים מגבילות את - מחלקת התוספות האפשריות על חלק מהמבנים לשימור).

השימור .2תוספת 2 קומות במתחם לשימור מותנית בכך שאין בתוספת או בחיזוקים אשר היא נדרשת אליהם פגיעה בערכי שימור אשר תיק התיעוד יאתר. יש להוסיף בהתאם לכך סעיף בהוראות.

.3לסמן מבנים ומתחמים לשימור בכל התכניות (בנספחים).

.4המבטים לאוגוסטה ויקטוריה אינם רחבים מספיק, בנוסף לא ברור הבניה בדירוג באיזור הנ"ל.

יש לקבוע כי תקרת הדירוג הגבוה ביותר לא יעלה על רצפת הרחבות הקיימות היום הצופות לאוגוסטה כמו כן יש לקבוע כי עומק כל דירוג לא יפחת משלושה מטרים.

.5בתשריט ובנספח 1 על מנת להבין ולקבוע את רחוב פרוזדור התצפית יש לצרף מבטים והדמיות מכיוון רחבת התצפית בתא שטח 400 אשר ממוקמת מעליו. על פניו נראה כי יש להגדיל את הזווית הפונה למגדל אוגוסטה ויקטוריה והחורשה המלווה אותה וזאת על מנת שלא לייצר חרך תצפית (את המילה "פרוזדור" יש להחליף ב"מבט").

יש להעמיק בבחינת המבט מאמפי ההיסטורי- מולו סומן שצ"פ אך יש להקפיד על מבט ממנו ולקבוע הנחיות לבניה מדורגת בתא שטח 701 באופן אשר יבטיח כי הבינוי בתא שטח זה אינו חוסם מבט מנקודה חשובה זו.

.6התאמה בין נספח 1 והתשריט במיקום מתחמי השימור והשימור הנופי יש לתקן את הנספח בהתאם לתשריט.

.7מתחמים Bו C -מציעים תוספת של קומה אחת בלבד ולא ברור למה נחוצה הפרדה ביניהן.

נספח בינוי ופיתוח גיליון 1 מתוך :2

- 30 -

.1יש להפרד גרפית במסמכי התכנית בין מבנים קיימים, מוצעים וההיסטוריים (נספחים, חתכים מבטים ותכניות).

.2לא סומן מתחם לשימור נופי בתא שטח -1 יש להשלים בהתאם לתשריט.

.3יש לסמן את כל המבנים לשימור.

כללי -על מנת להבין את אופי הבינוי ויחסו לסביבה ראוי להציג שתילת מודל תלת מימדי המציג מספר זוויות מהקמפוס ואל הקמפוס.

הוראות:

א. סעיף 4.1.2 ב'-1 את המילים "מרקם שימור" לתקן ל"מתחם לשימור."

ב. להוסיף לסעיף 4.1.2 ב' סעיף :6 בניה במתחמים ההיסטוריים- תיעשה בתיאום מחלקת

השימור ואישורה ובהתאם להנחיות שניתנו לכל מתחם מאחר וההנחיות לגבי 11 המבנים לשימור נמצאים בתיק התיעוד יש להעבירם להוראות התכנית או לחילופין לנספח שימור הכולל התייחסות לאופי התוספות ודרגת השימור.

ג. סעיף 4.1.2 ג', ג'- תותר הקמת מבנים חדשים בהיקף הגן בצידו החיצוני שהינו שטח בעל

ערכיות נמוכה (המסומן בנספח 1 בצבע ורוד).

ד. סעיף 6.1.11 ב' -7 ככל והמבנים יאושרו בוועדת השימור אין צורך בסעיף הנ"ל.

ה. להוסיף לסעיף 6.1.11 א'- כל המבנים המסומנים לשימור אשר נמצאים בתחום התכנית, כל

בינוי חדש או תוספת חדשה יתבצעו בהתאם להנחיות השימור המפורטות להלן:

1. המכון לכימיה -)(1924 המלצת שימור: בניין היל נעלם ונחרב סופית עם בניית הקמפוס

החדש אחרי .1967 העצים העתיקים המרשימים, המשובצים יפה בגינון הקמפוס, כולם לשימור כפוף לבדיקת אגרונום וסקר מסודר. יש לתעדם ולמספרם.

2. תיאטרון המעלות -)(1925 מבנה זה הוא היחיד מכל מבני הקמפוס המופיע ברשימת השימור

העירונית אתר מס' 956 וגם מוגן בתכנית מתאר 2097 לשימור 110 המבנים ההיסטוריים החשובים של ירושלים. המלצת שימור: מסמליו ההיסטוריים של קמפוס הר הצופים. לשימור מלא כולל העצים סביבו. כפוף לבדיקת אגרונום ועקירת צמחיה פולשת .יש לערוך לו תיק תיעוד.

.3המכון למתמטיקה ע"ש איינשטיין - )(1929 המלצת שימור: בניין היסטורי בודד בולט בעל מאפיינים אדריכליים מיוחדים .לשימור מלא, כולל העצים סביבו. אין להוסיף תוספות או קומות.

יש לערוך תיק תיעוד.

מיקום סימון המבנה בתשריט אינו תואם את המיקום בפועל. יש לעדכן את התשריט כך שישקף את המיקום האמיתי בשטח.

4. בית הספרים הלאומי - )(1930 המלצת שימור: לשימור מלא כולל העצים סביבו. אין להוסיף

תוספות. יש להכין תיק תיעוד היסטורי לקראת ביצוע השיפוץ הבא. יש לתקן את בעיית הנגישות של הציבור הרחב לבניין תוך החייאת ככר זולר האטומה שבחזיתו המערבית.

מיקום סימון המבנה בתשריט אינו תואם את המיקום בפועל. יש לעדכן את התשריט כך שישקף את המיקום האמיתי בשטח.

.5הגן הבוטני - )(1932 מתחם נופי לשימור. כולל קברי הציונים ומערות הקבורה- מסומן במתחם נופי לשימור- המלצת שימור: יומלץ לשימור מלא.

מיקום סימון המבנה בתשריט אינו תואם את המיקום בפועל. יש לעדכן את התשריט כך שישקף את המיקום האמיתי בשטח.

לסמן אזור מיקומי הקברים בתשריט.

.6מועדון הסטודנטים -)(1937 המלצת שימור: מבנייניו ההיסטוריים החשובים של הקמפוס .לשימור מלא. אין להוסיף תוספות או קומות. יש להכין תיק תיעוד לעת הוצאת היתר בניה.

7. בית רוזנבלום למדעי היהדות -)(1940 מבנייניו ההיסטוריים החשובים של הקמפוס .לשימור

מלא. אין להוסיף תוספות או קומות. יש להכין תיק תיעוד היסטורי לעת ביצוע השיפוץ הבא.

מיקום סימון המבנה בתשריט אינו תואם את המיקום בפועל. יש לעדכן את התשריט כך שישקף את המיקום האמיתי בשטח.

.8המוזיאון לארכיאולוגיה - )(1941 מבנייניו ההיסטוריים החשובים של הקמפוס לשימור מלא. אין להוסיף תוספות או קומות. יש להכין תיק תיעוד לעת ביצוע השיפוץ הבא.

- 31 -

.9מגדל התצפית ובניין מדעי הטבע והכיכר ביניהם -)(1974 סמל רכס הר הצופים. לשימור

מלא מוקפד אופציה לתוספת בניה במסד, תינתן גמישות לתוספת ככל וידרש .יש להכין תיק תיעוד היסטורי בנפרד.

.10בית הכנסת על שם הכט -)(1975 בתוך הבניין למדעי הרוח עיצוב הפנים לשימור- המלצת שימור: בית כנסת זה הינו אחד המקוריים ביותר בתולדות הארכיטקטורה הישראלית והעולמית הן מבחינה טכנולוגית, הן פונקציונאלית, הן אסתטית והן עקב התאמתו לנוף הנדיר ולמיקום המיוחד בו הוא מוצב .לשימור מלא.

.11מתחם ציפור/אידלסון במזרח הקמפוס -)(1972 פרויקט המייצג בסגנונו תקופה באדריכלות הישראלית -"התקופה הגיואמטרית". ניתן כבר לראותו כחלק מבנייניו ההיסטוריים של הקמפוס.

לשימור כמכלול.

*מחלקת השימור ממליצה לסמן לשימור את כל המבנים הנ"ל ברשימת השימור העירונית.

אגף לשיפור פני

לא התקבל

העיר אגף שפ"ע

- המח'

לתחזוקת

כבישים

ומדרכות

הנדון: חוות דעת המחלקה למדיניות התכנון לתכנית מתאר הר הצופים – 1315928

מונה תדפיס: הוראות ,16 תשריט 12

1. מיקום :קמפוס האוניברסיטה העברית הר הצופים

גוש: 30529 , חלקה: 33

שטח: 314.5 דונם

2. מצב סטטוטורי3203 :

• מצב מאושר :ע"פ תכנית ,3203 ייעודי הקרקע בשטח התכנית הם 'שטח לבנייני ציבור', 'שצ"פ', ו-'דרך קיימת/מאושרת.'

• מצב קיים :בשטח התכנית קיים הקמפוס של האוניברסיטה העברית הר הצופים. בקמפוס יושבות הפקולטות למדעי החברה ורוח וגם כן הפקולטה למשפטים. במבנים השונים קיימים כיתות לימוד, מעבדות, מכוני מחקר, משרדים, אולמות כנסים, ספריות, קפיטריה, אגף תכנון העיר

מזנונים, חנויות מכולת, מסחר נלווה וחנויות לממכר ספרים וציוד לימודים. בחלק הצפון-

- המחלקה

מערבי של הקמפוס נמצא הגן הבוטני ובחלק הצפון-מזרחי קיים שטח ריק. בנוסף, למדיניות התכנון

השטחים מצפון וממזרח לרחוב מרטין בובר ללא בינוי.

3. תיאור התכנית:

התכנית מבקשת לשנות חלק מייעודי הקרקע במקום מ-'שצ"פ' ל-'מבנים ומוסדות ציבור', ומ-

'שטח לבנייני ציבור' ל-'תיירות' (12.6 דונם). בנוסף, מוצע שצ"פ קטן בגודל 170 מ"ר בצמוד לשטח לתיירות. מטרתה של תכנית המתאר היא לתת מענה לצרכיו העתידיים ולהתוות את ההתפתחות של הקמפוס וסביבתו. בתאי שטח 400-404 (בגבולות הקמפוס הקיים), התכנית מציעה שימושים ציבוריים ומסחריים מעבר לקיימים כיום בקמפוס כגון: מגורי סגל, מעונות סטודנטים, מבני חברה, קהילה, רווחה, תרבות וספורט וחזיתות מסחריות כלפי הרחוב המקיף את הקמפוס. בנוסף, בתא שטח ,405 מוצעים שימושי תרבות, פנאי, קהילה וחינוך לרבות מעונות יום וגני ילדים. סך שטחי הבניה המותרים בתאי שטח אלה (מעל ומתחת לכניסה הקובעת) הם 392,350 מ"ר מרביים. התכנית גם מציעה בחלקה הדרומית (תאי שטח 700 ו-)701 400 חדרי מלון ושימושים נלווים בשטח בנוי בגודל 32,000 מ"ר מרביים (מעל ומתחת לכניסה הקובעת).

בסך הכל התכנית מציעה כדלקמן:

- 32 -

• 392,350מ"ר למבנים ומוסדות ציבור הכולל מגורי סגל, מעונות סטודנטים ומסחר • 400חדרי מלון

• 170מ"ר שצ"פ (ליד השטח לתיירות)

4. המלצת המחלקה למדיניות התכנון :

o תכנית זו הינה תכנית מתאר אשר מטרתה לתת מסגרת תכנונית עתידית לאזור. התכנית משמעותית ועתידה לתת מענה הולם לצרכי הקמפוס, הסביבה והעיר. חשוב לציין שזו תכנית שמכוחה לא ניתן להוציא היתרים או הרשאות. לאור האמור לעיל, אנו תומכים בתכנית המוצעת וממליצים לאשרה בכפוף לסעיפים הבאים:

o יש לשנות את ייעודי המגרשים של 404 ו-701 לשצ"פ. זאת על מנת לשמור על הערך הנופי במקום (תצפית ספר המדבר לכיוון ים המלח).

o מעונות יום וגני ילדים מוצעים בתא שטח 405 שנמצא מחוץ לגבולות הקמפוס הקיים וכך יכולים לתת מענה לאוכלוסייה שגרה בסביבה בנוסף לאנשי סגל וסטודנטים. מצד שני, המיקום המוצע מאוד משופע ודי מנותק מהקמפוס ומהשכונה. לכן, יש להציע שימוש למעונות יום וגני ילדים בתא שטח 402 וכך ניתן יהיה לנצל את הגן הבוטני כאזור חיץ בין הגנים והמעונות לשאר השימושים המוצעים בקמפוס. בנוסף, הצמדת גני הילדים לגן הבוטני יאפשר גם אופציה להקים גן טבע.

o למיטב ידיעתנו, עובר שביל ישראל בחלק הצפוני של הר הצופים. יש לוודא שאין התנגשות בין הבינוי המוצע לבין השביל.

o ייתכן וחוות הדעת תשתנה בשל שיקולים מקצועיים, וביניהם הוספה של יחידות דיור או שינויים משמעותיים נוספים. נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.

אדריכל העיר

לא התקבל

אגף תושייה -

לא התקבל

צוות בקרת

תכנון תנועה

אגף שפ"ע - מח'

לא התקבל

גננות-עצים

ותכנון

תוכנית אב

לא התקבל

לתחבורה

התוכנית המוצעת מאושרת בתנאים הבאים:

1. יש להציע פתרון מפורט לדרך נגישה, בתחום המגרש, שהיא הדרך העיקרית המיועדת

לשימוש הציבור, המובילה ממדרכה או משביל נגיש, אל הכניסה הראשית לבניין.

המחלקה .2 ייקבע בהוראות התוכנית כי, הכניסה מהמרחב הציבורי אל מפלס שטחי המסחר, תתוכנן באופן המשכי למפלס הרחוב. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב לנגישות

כסטייה ניכרת.

3. תנאי למתן היתר בניה יהא תיאום ואישור התכנון המפורט עם המחלקה לנגישות, לשם

הבטחת הנגישות במרחב הציבורי.

4. יש להתקין שילוט ברור ומובחן המכוון אל נקודות מרכזיות בבניין{ כניסות, מעליות,

מדרגות, שירותים, יציאות].ניתן להשתמש בשילוט בכתב ברייל, שילוט מוקטן ובשילוט קולי.

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר מתן מסגרת תכנונית לקמפוס הר פריסת הקו הכחול לכיוון מזרח אשר מבטלת הצופים תוך הגדלת זכויות בניה

- 33 -

והגדרת שימושים את התצפית לכיוון הנוף המדברי

כלכלת היישוב/ התכנית קובעת הוראות בגין מסחר

הרשות: ותעסוקה

השפעות חברתיות: התכנית מוצעת בתחום קמפוס הר

הצופים השייך לקהילת האוניברסיטה

העברית

תשתיות ותחבורה: התכנת קובעת הוראות לפיתוח דרכים ,

שבילי אופניים והולכי רגל, טיילת הולכי

רגל.

סביבה ונוף: התכנית קובעת גבולות למתחם נופי התכנית מבטלת שצ"פ מצפון ומייעדת

לשימור בתחום הגן הבוטני למבנים מוסדות ציבור

אחר: התכנית מוגשת כתכנית מתארית בלבד

וקובעת כי תנאי למן היתרי בניה יהיה הגשת

תכנית נוספת

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתאים הבאים:

1. מסמכי התכנית שנבחנו הם חלופה מעודכנת לאחר תיאומים מול האוניברסיטה אשר הסירו יעוד

מגורים ותעסוקה מתחום התכנית וצמצמו את הקו הכחול מצפון .

2. מיקם התכנית וגבולותיה

התכנית ממוקמת לאורכו של רכס הר הצופים התוחם את ירושלים המזרחית. קמפוס הר הצופים הנמצא בפסגת הרכס מתהדר באיכויותיו הטופוגרפיות המקנים לו נוף פנורמי מרהיב אל מדבר יהודה וים המלח ממזרח לירושלים וממערב. מזרחית לתכנית מקודמת תכנית גדולה לקביעת שטח לגן הלאומי מורדות הר הצופים. קיימת חשיבות רבה לשמר על התצפיות הנופיות לכיוון מזרח .

בנוסף, קמפוס הר הצופים נמצא עם נצפות גבוהה מכיוון אגן העיר העתיקה, קיימת חשיבות לשמור גם על הנצפות הזו.

א. התכנית מציעה בינוי לאורך הרצועה המזרחית במורד הרחוב מרטין בובר בתא שטח 404 ו701 אשר

עלולה לפגוע הן בתצפית המדברית מכיוון הקמפוס והן בנפצות מכיוון אגן העיר העתיקה ובעצם מבטלת את החיץ שבין הקמפוס לתכנית הגן הלאומי.

בתחום התכנית בעיקר בחלק המזרחי קיימים מבנים לשימור כגון מגדל תצפית, האמפי תיאטרון אשר הוקם ב1925 כיעד תיירותי עם תצפית מדברית מרהיבה ועוד.

רצועת הבינוי המזרחית ממוקמת מול המבנים הנ"ל ומול האמפי הייחודי ומציעה פרוזדור תצפית - 34 -

מינימלי לכיוון העיר העתיקה ולא מספק מה שעלולה לפגוע באיכויות התצפית וליתר את תפקידו של האמפי כיעד תיירותי ולהסתיר את המבנים לשימור אשר נראים על פסגת ההר מכיוון העיר העתיקה.

על מנת לשמור על איכויות המקום, יש לבטל את הבינוי במורד הכביש המזרחי מעבר לרחוב מרטין בובר בתא שטח 404 ו701 , ולשמור על התצפית הנופית.

ב. בחלק הצפוני של הר הצופים עובר שביל ישראל, יש לוודא שאין התנגדות בין הבינוי המוצע לבין

השביל.

3. קביעת התכנית כתכנית מפורטת

התכנית הוגדרה כתכנית מתארית שלא ניתן מכוחה להוציא היתרים או הרשאות . אין הצדקה לקדם תכנית כה גדולה ומשמעותית כתכנית מתארית שלא ניתן להוציא מכוחה היתרים. יש לתקן את הגדרות התכנית לתכנית מפורטת שמכוחה ניתן להוציא היתרי בניה ולקבוע שלביות ביצוע להוצאת התרי בניה לפי מתחמים.

תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תכנית בינוי בוועדה המקומית.

4. שצ"פ

א. בהמשך לאמור בסעיף 1 יש לשנות את ייעודי תא שטח 404 ו701 לשצ"פ , זאת על מנת לייצר חיץ

בין הקמפוס לבין התכנית של הגן הלאומי ובמטרה לשמר על הערך הנופי.

ב. צפונית לתכנית בתא שטח 405 קיים שצ"פ מאושר בשטח של 17 דונם , התכנית מבטלת את

השצ"פ ומציעה במקומו שטח חום עם שימושים הבאים: מבנים ומוסדות ציבור לצורכי חינוך כגון מעון יום וגני ילדים, שימשי תרבות, פנאי וקהילה, מסחר , הסעדה, משרדים, מרפאות, קליניקות, שצ"פ , שבילים כו'.

ביטול השצ"פ מקובל מאחר ומיקומו בתחום טופוגרפיה התלולה איננו ישים ושימושי והתמורה שמתקבלת לבינוי המשולב בטופוגרפיה המשרת את צורכי האוניברסיטה גבוהה יותר.

5. פרוגרמה

מעונות יום וגני ילדים מוצעים בתא שטח 405 שנמצא מחוץ לגבולות הקמפוס הקיים יכולים לתת מענה לאוכלוסייה שגרה בסביבה ובנוסף לאנשי סגל וסטודנטים. יחד עם זאת, השימושים הציבוריים מוצעים בתחום טופוגרפיה תלולה מאוד, מה שיקשה על תכנון הצרכים הציבוריים מבחינת הנגישות, החצרות וכו'. לכן, יש להציע שימוש למעונות יום וגני ילדים בתא שטח 402 בשולי הקמפוס המערביים אשר ייתן מענה גם לאוכלוסיית הקמפוס ולאוכלוסייה שגרה בסביבה וכך ניתן יהיה לנצל את הגן הבוטני כאזור חיץ בין הגנים והמעונות לשאר השימושים המוצעים בקמפוס.

בנוסף, הצמדת גני הילדים לגן הבוטני יאפשר גם אופציה להקים גן טבע.

6. שימור

- 35 -

א. נספח בינוי ופיתוח גיליון 1 מתוך 1 (3 מתוך 3 המעודכן):

- אזור המסומן באות :A בחלקו הגדול מסומנים מבנים לשימור. הנספח מראה אופציה כללית של תוספת שתי קומות. שימור המבנים ותוספות יהיה בתיאום עם מחלקת השימור ובהתאם להוראות הבאות.

יש להוסיף סעיף כי גם במתחמי הבינוי הוראות השימור גוברות (המלצות המתכננים מגבילות את התוספות האפשריות על חלק מהמבנים לשימור).

- תוספת 2 קומות במתחם לשימור מותנית בכך שאין בתוספת או בחיזוקים אשר היא נדרשת אליהם פגיעה בערכי שימור אשר תיק התיעוד יאתר. יש להוסיף בהתאם לכך סעיף בהוראות.

- לסמן מבנים ומתחמים לשימור בכל התכניות (בנספחים).

- המבטים לאוגוסטה ויקטוריה אינם רחבים מספיק. על מנת שהתצפית כלפי אוגוסטה ויקטוריה לא תפגע ותהיה מספקת, יש לתאם את גובה הבינוי והדירוג של המבנים בתא שטח 700 ביעוד תיירות מול מח' השימור.

- התאמה בין נספח 1 והתשריט במיקום מתחמי השימור והשימור הנופי יש לתקן את הנספח בהתאם לתשריט.

ב. נספח בינוי ופיתוח גיליון 1 מתוך :2

- יש להפריד גרפית במסמכי התכנית בין מבנים קיימים, מוצעים וההיסטוריים (נספחים, חתכים מבטים ותכניות).

- לא סומן מתחם לשימור נופי בתא שטח 1 יש להשלים בהתאם לתשריט.

- יש לסמן את כל המבנים לשימור.

ג. כללי - על מנת להבין את אופי הבינוי ויחסו לסביבה ראוי להציג שתילת מודל תלת מימדי המציג

מספר זוויות מהקמפוס ואל הקמפוס.

ד. הוראות

- סעיף 4.1.2 ב'1 - את המילים "מרקם שימור" לתקן ל"מתחם לשימור".

- להוסיף לסעיף 4.1.2 ב' סעיף :6 בניה במתחמים ההיסטוריים- תיעשה בתיאום מחלקת השימור ואישורה ובהתאם להנחיות שניתנו לכל מתחם מאחר וההנחיות לגבי 11 המבנים לשימור נמצאים בתיק התיעוד יש להעבירם להוראות התכנית או לחילופין לנספח שימור הכולל התייחסות לאופי התוספות ודרגת השימור.

- סעיף 4.1.2 ד', ג' - תותר הקמת מבנים חדשים בהיקף הגן בצידו החיצוני שהינו שטח בעל ערכיות נמוכה (המסומן בנספח 1 בצבע ורוד).

- להוסיף לסעיף 6.1.11 א'- כל המבנים המסומנים לשימור אשר נמצאים בתחום התכנית, כל בינוי חדש או תוספת חדשה יתבצעו בהתאם להנחיות השימור המפורטות להלן:

- 36 -

• המכון לכימיה ()1924 - בניין היל נעלם ונחרב סופית עם בניית הקמפוס החדש אחרי .1967 העצים העתיקים המרשימים, המשובצים יפה בגינון הקמפוס, כולם לשימור כפוף לבדיקת אגרונום וסקר מסודר. יש לתעדם ולמספרם.

• תיאטרון המעלות ()1925 - מבנה זה הוא היחיד מכל מבני הקמפוס המופיע ברשימת השימור העירונית אתר מס' 956 וגם מוגן בתכנית מתאר 2097 לשימור 110 המבנים ההיסטוריים החשובים

של ירושלים. המלצת שימור: מסמליו ההיסטוריים של קמפוס הר הצופים. לשימור מלא כולל העצים

סביבו. כפוף לבדיקת אגרונום ועקירת צמחיה פולשת. יש לערוך לו תיק תיעוד.

• המכון למתמטיקה ע"ש איינשטיין ()1929 - בניין היסטורי בודד בולט בעל מאפיינים אדריכליים מיוחדים. לשימור מלא, כולל העצים סביבו. אין להוסיף תוספות או קומות. יש לערוך תיק תיעוד.

מיקום סימון המבנה בתשריט אינו תואם את המיקום בפועל. יש לעדכן את התשריט כך שישקף את המיקום האמיתי בשטח.

• בית הספרים הלאומי ()1930 - המלצת שימור: לשימור מלא כולל העצים סביבו. אין להוסיף תוספות. יש להכין תיק תיעוד היסטורי לקראת ביצוע השיפוץ הבא. יש לתקן את בעיית הנגישות של הציבור הרחב לבניין תוך החייאת ככר זולר האטומה שבחזיתו המערבית.

מיקום סימון המבנה בתשריט אינו תואם את המיקום בפועל. יש לעדכן את התשריט כך שישקף את המיקום האמיתי בשטח.

• הגן הבוטני ()1932 - מתחם נופי לשימור. כולל קברי הציונים ומערות הקבורה- מסומן במתחם נופי

לשימור- המלצת שימור: יומלץ לשימור מלא.

מיקום סימון המבנה בתשריט אינו תואם את המיקום בפועל. יש לעדכן את התשריט כך שישקף את המיקום האמיתי בשטח.

לסמן אזור מיקומי הקברים בתשריט.

• מועדון הסטודנטים ()1937 - מבנייניו ההיסטוריים החשובים של הקמפוס. לשימור מלא. אין להוסיף תוספות או קומות. יש להכין תיק תיעוד לעת הוצאת היתר בניה.

• בית רוזנבלום למדעי היהדות ()1940 - מבנייניו ההיסטוריים החשובים של הקמפוס. לשימור מלא.

אין להוסיף תוספות או קומות. יש להכין תיק תיעוד היסטורי לעת ביצוע השיפוץ הבא.

מיקום סימון המבנה בתשריט אינו תואם את המיקום בפועל. יש לעדכן את התשריט כך שישקף את המיקום האמיתי בשטח.

• המוזיאון לארכיאולוגיה ()1941 - מבנייניו ההיסטוריים החשובים של הקמפוס לשימור מלא. אין להוסיף תוספות או קומות. יש להכין תיק תיעוד לעת ביצוע השיפוץ הבא.

• מגדל התצפית ובניין מדעי הטבע והכיכר ביניהם ()1974 - סמל רכס הר הצופים. לשימור מלא

מוקפד אופציה לתוספת בניה במסד, תינתן גמישות לתוספת ככל וידרש. יש להכין תיק תיעוד - 37 -

היסטורי בנפרד.

• בית הכנסת על שם הכט ()1975 - בתוך הבניין למדעי הרוח עיצוב הפנים לשימור- המלצת שימור:

בית כנסת זה הינו אחד המקוריים ביותר בתולדות הארכיטקטורה הישראלית והעולמית הן מבחינה טכנולוגית, הן פונקציונאלית, הן אסתטית והן עקב התאמתו לנוף הנדיר ולמיקום המיוחד בו הוא מוצב. לשימור מלא.

• מתחם ציפור/אידלסון במזרח הקמפוס ()1972 - פרויקט המייצג בסגנונו תקופה באדריכלות הישראלית -"התקופה הגיואמטרית". ניתן כבר לראותו כחלק מבנייניו ההיסטוריים של הקמפוס.

לשימור כמכלול.

7. עצים

א. יש לצרף סקר עצים מסודר , לסמן עצים בהתאם לנדרש שימור/ העתקה/ עקירה. לאחר בחינת

הסקר יקבע נחיצות עקירת העצים במתחמים עבור הבינוי החדש.

ב. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל

ג. ככל הניתן, יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול מי נגר ונטיעות עצים ישירות לאדמה

במתחמים החדשים.

8. תשתיות

א. יש להוסיף הוראות להתקנת מתקנים טכניים בתחום התכנית ולקבוע חובה כי כל תשתיות

הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות וחשמל וכו') ובהתאם להנחיות המרחביות. פירי אוורור למיניהם ישולבו בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'.

ב. יקבע בהוראות התוכנית כי לא תותרנה פליטות אל המרחב ציבורי.

ג. תשתיות גז תוצבנה במאונך לקרקע ככל הניתן.

9. כללי

א. התכנית לא מציגה גובה הבינוי (מס' הקומות) בטבלה 5 , יש לציין באופן ברור בטבלה 5 את גובה

הבינוי המירבי עבור כל תא שטח, לא מספיק לצרף נספח גובה בינוי.

ב. התכנית מציעה בינוי בגבהים משתנים עבור תאי שטח בהם מוצע בינוי חדש, כאשר המבנים

החדשים יהיו עד 7 קומות. בחלק מהמבנים מוצע תוספת קומות, באופן כללי אין מניעה להוסיף עד 2 קומות , יחד עם זאת תוספת הקומות וגובה הסופי של המבנים החדשים יהיה בתיאום עם המחלקה לשימור על מנת לא לפגוע במבנים לשימור הקיימים במתחם.

ג. תא שטח 402 בתחום הגן הבוטני בין היתר כולל מתחם בינוי חדש בחלקו המערבי, יש להציג

- 38 -

מתחם הנ"ל בתא שטח נפרד ולהציג עבור כל מתחם עם בינוי חדש הוראות בינוי.

ד. יש לצרף נספח חתכים.

ה. איחוד וחלוקה

- יש לערוך את התכנית כאיחוד וחלוקה בהסכמה לפי הוראות פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבנייה.

- במידה ותכנית זו לא תרשם מכוח הוראות איחוד ו/או חלוקה, אין מניעה כי השטחים המיועדים לצורכי ציבור, לרבות ההפרשות המבונות, יופקעו ע"י הוועדה המקומית וירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות הדין.

ו. תנאי למתן היתר יהיה התחייבות רישום התצ"ר כאשר הגוש יוסדר, שתוגש 3 חודשים מיום אישור

תכנית זו, לאישור יו"ר הועדה המקומית.

10. גורמים לחוו"ד

יש להשלים חוו"ד הגורמים הבאים: כיבוי אש, איכות הסביבה, מבני ציבור, חברת חשמל, רשות עתיקות, שפ"ע, תויש"ה, תכנית אב לתחבורה.

11. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

התכנית באמצעות שליחת דואר רשום לכל בעלי העניין בתחום התכנית ולבעלי העניין בחלקות מצרניות.

12. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך

הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה .1965 מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח -

המחלקה להיטל השבחה.

עורך חוות הדעת

שם תפקיד תאריך חתימה

מכחל אילנה

- 39 -

מספר סידורי: 5

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1411826

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: אייזנקרפט יוסי

עורך התכנית: פרוס קרלוס

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 07/09/2025

כתובת שדרות הרצל 123 , בית הכרם

גוש חלקה בשלמות

30163 181 לא

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות גרסה ,8 תשריט גרסה 7

מטרות התוכנית:

הריסת מבנה מגורים קיים והקמת 3 מבני מגורים חדשים בגבהים שונים בין 11 קומות ל 17 קומות מעל קומות חניון, כולל חזיתות מסחריות וציבוריות הפונות לרחובות. עוד התוכנית מציעה חזיתות מסחריות לאורך רחובות והפרשה מבונה לתרבות ופנאי/חברה/קהילה.

עיקרי התוכנית:

1. שינוי ייעודי הקרקע ממגורים 1 למגורים, מסחר ותעסוקה

2. הריסת מבנה קיים.

3. הקמת 3 מבניים על קומות מסד

4. קביעת השימושים המותרים בשטח התכנית וקביעת שטחי בניה עבורם: מגורים - סה"כ שטחים

24776 מ"ר- מתוכם שטחים עיקריים מעל הכניסה הקובעת- 10560 מ"ר, שטחי שירות מעל כניסה קובעת 3852 מ"ר, סה"כ 104 יח"ד. מסחר- סה"כ 524 מ"ר, מבנים ומוסדות ציבור- 150 מ"ר מירבי.

• מוצעות 104 יח"ד ועוד תוספת של %5 יח"ד ללא שינוי בשטחים עיקריים, סה"כ 109 יח"ד, לעומת 30 מאושרות.- שטח ממוצע של יחידת דיור הוא 101 מ"ר עיקרי.

5. קביעת הוראות בדבר בינוי, קווי בניין (בהתאם לתשריט: קוו בניין תת קרקע- ,)0 מס' קומות (17

קומות מעל כניסה קובעת) ושלבי ביצוע.

6. קביעת הוראות בינוי ופיתוח והוראות עיצוב אדריכלי.

7. קביעת זכויות והוראות להפרשות מבונות במגרשי המגורים.

8. קביעת תנאים למתן היתרי בניה.

- 40 -

9. קביעת הוראות לעניין חניה ומתקנים טכניים וקומות תת קרקעיות.

10. קביעת הוראות לתכנון שטחי מסחר.

צפיפות יח"ד לדונם נטו – 40.1 יח"ד

מכפיל 3.63 יח"ד

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים היקפי בניה מ"ר – הערות

ביעוד מרבי מעל לקרקע

מ"ר %

מגורים מסחר 104 2591.04 100 מגורים- 14412 576 % בניה מרבים מעל ותעסוקה מ"ר הקרקע

מסחר- 524 מ"ר

מבנים ומוסדות

ציבור- 150 מ"ר

סה"כ 104 2591.04 100

תיאור המצב הקיים

בשטח התוכנית קיים מבנה מגורים מדורג בן 3-6 קומות עם מספר כניסות כולל 30 יח"ד, חצר פנימית מרווחת עם מספר עצים בוגרים, ובהיקף המגרש

כניסה רגלית למתחם מרחוב שד' הרצל, כניסה לחניה עלית מרחוב מייסדים.

ממוקם על צומת רחובות המייסדים ושדרות הרצל. קו ראשון לרכבת קלה. מצפון לתוכנית קיים מתחם ה לשיכון "הריאל" אשר מסומן לשימור על פי תוכנית אב 1600 (נגנזה בשנת )2021

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

• תוכנית מתאר -62 מגורים ,1 3 קומות %84 אחוזי בניה מקסימליים, קווי בניין קדמי 6 מ', צדדי 5 מ', אחורי 7 מ'.

• תוכנית 2225 משנת -1982 הרחבת שדרות הרצל, דגניה, תרצה, סמדר ומגדים.

• תכנית 1600 משנת (2021נגנזה) – אזור מגורים א', אחוזי בניה כוללים ,130 ב3 קומות וגג רעפים.

חזית מסחרית כלפי רחוב שד' הרצל.

היתרים:

• -1972/0768.00 משנת -1972 היתר מקורי

• -1972/0768.01 משנת -1974 תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים • 1979/0108.00משנת -1980 סגירת מרפסת

• -1980/0514.00 משנת -1980 סגירת מרפסות

• -1984/0766.00 משנת -1984 שינויים בקירות חזית במבנים קיימים - 41 -

• -2018/0805.00 משנת -2022 ביצוע שיפור הנגישות לבניין ובתוכו עבירות בניה:

ל"ר מדובר בהריסת מבנה קיים

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

מאחר והמבנים אינם היסטוריים ואינם מסומנים לשימור אין עניין שימרי.

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

יב. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור מגורים עירוני יג. התייחסות לתבנית הבנייה – עד 6 קומות

יד. תכנית 16000 – תכנית שקודמה כתכנית מפורטת לכלל השכונה והפכה למסמך מדיניות- בנייה עד 6

קומות בחלק המזרחי של רחוב הרצל.

טו. תכנית שכונתית ע"פ מדיניות הציפוף לאורך צירי הרק"ל גוברת, לפיה ניתן להציע בנייה נפחית עד

10 קומות. – המדיניות קבעה אבחנה ברורה בין החלק המערבי של רחוב הרצל שמאפשר בנייה

לגובה לבין החלק המזרחי שהוא חלק מאזור השימור של השכונה בהתאם לתכנית קאופמן ולכן

נקבעה בניה עד 10 קומות בלבד.

טז. תקן חנייה עירוני – גבוה; אזור מוטה תח"צ. ע"פ מדיניות הרק"ל לא יותר תקן חניה העולה על 1.5 חניות ליח"ד, ועבור יח"ד הקטנות מ-45 מ"ר ניתן לתת פטור (עד %80 מהיח"ד).

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30

תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

תמ"מ 30_1 מוטה תח"צ

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י תדריך מוצע הערות

ההקצאות בתכנית

שצ"פ כן לא יש להפריש כדונם שצ"פ בחלק המזרחי של התוכנית

מבני ציבור כן מוצעים 150 נדרש 500 מ"ר שטח עיקרי הפרשה מבונה מ"ר לשימוש חברה, קהילה, פנאי, תרבות ורווחה כגון שלוחת מתנ"ס עם חללי עבודה משותפים, חדרי

חוגים, מחלקה לשירותים חברתיים.

עתודות / אחר כן/לא/ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

- 42 -

הרשות הארצית

לכבאות והצלה לא התקבל

1. כללי

תכנית התחדשות עירונית המציעה הקמת מבנים חדשים בפינת רחובות הרצל והמייסדים בשכונת בית הכרם. התכנית כוללת פינוי בינוי, תוך הריסת מבנה קיים והקמת מבנים חדשים בגבהים שונים. התכנית כוללת חזיתות מסחריות וציבוריות בחזיתות הפונות לרחובות ובכך משפרת את המרחב סביבה. התכנית כוללת פתרון חניה תת קרקעי. שטח התוכנית: 2.591 דונם; מונה תדפיס הוראות 8 ותשריט .7

2. תנאים להפקדה:

התוכנית מציעה כריתה משמעותית של עצים בתחומה, הרשות לאיכות הסביבה מבקשת

לבחון מחדש ולהציע פתרונות לשימור חלק מהעצים הממוקמים בין הבניינים.

3. הערות המחלקה הכוללות הוראות לתכנית:

1. יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המותכננים בתכניות יחוייבו

בעמידה ב3 כוכבים לתקן בנייה ירוקה

2. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים

יהיה .Bהממוצע ליחידת דיור בבניין מגורים חדש יהיה . C

3. יש לקבוע בהוראות התכנית כי גג התכנית יהיה גג מועיל ושימש עבור גג

חיים/ירוקים/כחולים- להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו' בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של המחלקה לאיכות 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

הסביבה .4 השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

5. תנאי עבור שימושי המסחר ,יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי

המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק .פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד .'כמו כן ,יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין.

6. יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו

בקומת החניון. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

7. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון

בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

8. יש לקבוע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ

מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

9. תנאי להיתר בנייה יהיה הגשת דו"ח מיקרואקלים בהתאם למתודולוגיה של

הרשות לאיכות הסביבה והצגת פתרונות אדריכליים במידת הצורך.

10. תנאי להיתר בנייה יהיה תיאום מול הרשות לאיכות הסביבה למיקום אתר

ההתארגנות, דרכי הגישה וניהול פסולת הבניין ועודפי העפר בזמן הבנייה.

אגף תברואה

לא התקבל

- 43 -

חברת חשמל

לישראל לא התקבל

הנדון: חו"ד תכנית מס' 101-1411826 הרצל 123 - המייסדים – בית הכרם, ירושלים.

כללי - מדובר בתכנית להתחדשות עירונית הכוללת פינוי בינוי, תוך הריסת מבנה קיים והקמת מבנים חדשים בגבהים שונים.

התכנית חלה בחלקה 181 בגוש 30163 , מדובר בגוש מוסדר.

בדיקה מול מפת גוש/תצ"ר:

- חלקה 181 נוצרה בתצ"ר מס' אליפסה 1669/2016 הרשומה מתאריך .26/6/2016

גבולות החלקה תואמים לגבולות החלקה שבתצ"ר.

בדיקה מול תקנון התכנית:

- סעיף 1.5.5 לתקן את סוג הגוש למוסדר.

- סעיף 1.7.2 נדרש לשנות תחולה למחייב למסמך טבלאות איזון והקצאה.

נדרש להכניס לתקנון:

אגף רישוי ופיקוח

- מחלקת המידע יש לערוך את התכנית כתכנית לחלוקה ללא הסכמה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק

התכנוני התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ,

יש לצרף את ההוראות הבאות תחת פרק 6 לתקנון:

איחוד וחלוקה:

- תכנית זו כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי הוראות פרק ג סימן ז לחוק התכנון

והבניה, תשכ"ה-.1965

- השטחים הכלולים בתכנית זו יחולקו מחדש בהתאם לתשריט ולטבלת האיזון

והקצאה המהווים חלק מתכנית זו.

לחילופין ניתן להכניס את ההוראות שפורסמו ע"י לשכת ירושלים:

איחוד וחלוקה:

- התכנית כוללת איחוד וחלוקה מחדש של השטחים הכלולים בתחומה, אשר

ירשמו בהתאם לתשריט ולטבלת ההקצאות המהווים חלק מתכנית זו.

יש לצרף נספח מחייב של טבלת איזון והקצאה עבור חלקה 181 הערוכה ע"י שמאי וזאת

בהתאם להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009

השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס

- 44 -

לשטח הרשום בפנקסי המקרקעין ולא המדוד!

תנאים בהליך הרישוי:

- תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום תצ"ר.

לידיעה – ללא המצאת תצ"ר הכשרה לרישום לא יהיה ניתן לקבל תיק מידע להיתר בעת הגשת בקשה להיתר

הנחיות מיוחדות:

מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית/מגישי הבקשה להיתר תכנית

לצרכי רישום (תצ"ר), שתוגש בתוך שלושה חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור יו"ר

הועדה המקומית.

בדיקה מול תשריט התכנית:

- יש לצרף תשריט מאושר הערוך בהתאם לנוהל מבא"ת – 'הנחיות לעריכת מצב מאושר'.

יש לתקן את התכנית בהתאם להנחיות לעיל ולהגיש לבדיקה חוזרת.

בגבולות החלקה היו קיימים 3 מבנים היסטוריים אשר נהרסו לטובת המבנים הקיימים היום.

בשטח כיום ישנם 2 מבנים אשר לא מסומנים לשימור, לא היסטוריים ולא בתחומי העיר ההיסטורית.

התכנית מציעה התחדשות עירונית תוך הריסת המבנים הקיימים בשטח החלקה והקמת מבנים חדשים בגבהים שונים לצורכי מסחר וציבור.

מאחר והמבנים אינם היסטוריים ואינם מסומנים לשימור אין למחלקת השימור עניין בבקשה המוצעת.

אגף תכנון העיר -

פטור.

מחלקת השימור

לתשומת לב מחלקת התכנון-

1. התכנית מציעה עקירה של 15 עצים. בית הכרם בולטת באופייה הירוק והחקלאי של

השכונה, ויש חשיבות לשמירה עליהם ולצביון השכונה.

יש להציע נטיעות חלופיות של עצים בוגרים על כל עץ שייעקר (בתיאום מול מחלקת

שפ"ע).

2. חומרים- השימור בחומרים יהיו בהתאם להנחיות מרחביות ובהתאם לתקנות אדריכל

העיר.

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע לא התקבל

- המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

אדריכל העיר

- 45 -

לא התקבל

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון לא התקבל

תנועה

אגף רישוי ופיקוח

- המח' להיטלי לא התקבל

השבחה

התוכנית המוצעת מאושרת בתנאים הבאים:

1. ייקבע בהוראות התכנית כי יש להציע פתרון מפורט לדרך נגישה, בתחום המגרש, שהיא

הדרך העיקרית המיועדת לשימוש הציבור, המובילה ממדרכה או משביל נגיש, אל הכניסה המחלקה

הראשית לבניין.

לנגישות

2. ייקבע בהוראות התוכנית כי הכניסה מהמרחב הציבורי, אל מפלס שטחי המסחר, תתוכנן

באופן המשכי למפלס הרחוב. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

3. ייקבע בהוראות התכנית כי יש להתקין שילוט ברור ומובחן המכוון אל נקודות מרכזיות

המחלקה לעבודה

קהילתית לא התקבל

מונה תדפיס הוראות 8 מונה תדפיס תשריט 7

שם התכנית: הרצל 123 המייסדים

התכנית כוללת הוראות איחוד ו/או חלוקה ללא הסכמת כל הבעלים בכל תחום התכני/ בחלק מתחום התכנית

בדיקת בעליות ונכסים

גוש/ חלקה

30163/181 פנקס בתים משותפים, עיריית ירושלים חכירה ראשית 1984 מתוך ,6864 אגף נכסי עירייה

הערה על הפקעה סעיפיפם 5 ו7 י.פ. 5351 מיום .14.12.2004 הערות הנכסים

1. בתחום חלקה 181 קיימת דרך מאושרת אשר טרם הסתיים הליך רישומה ע"ש העיריה.

יש לכלול בתחום התכנית את כל חלקה 181 ולכלול בהוראות התכנית סעיפי רישום והפקעה כמפורט מטה:

תנאי להוצאת היתר בניה- יהא רישום תצ"ר.

חלוקה ו /או רישום

2. מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית לצורכי

- 46 -

רישום(תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חדשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית.

3. השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי הציבור וכלולים בחלוקה החדשה, יועברו לבעלות

הרשות המקומית ע"פ החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ.

4. לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב' לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת

התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

הפקעה

5. סוג ההפרשות לצרכי ציבור, היקפם ומיקומם יהיו בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות

התכנון, בהתאם יש לערוך מסמכי התכנית כדלקמן:

הסעיפים המפרטים את ההפרשות המבונות מיקומם והיקפם יופיעו פעמיים. פעם אחת תחת סעיף המגורים הכולל גם שימושים ציבוריים ופעם שניה תחח סעיף איחוד ו/או חלוקה.

סוג ההפרשות לצרכי ציבור, היקפם ומיקומם יהיו בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות התכנון.

בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן:

2. מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו

התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

3. השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה

נפרדת ועצמאית.

איחוד ו/או חלוקה

- 47 -

יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה (במידה ונכלל כבר בשל הדרך אין צורך להוסיף פעם נוספת).:

הפקעה

תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע:

6. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר/ אישור אגף הנכסים-(כאשר מדובר בשטח לא

מוסדר)

7. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה

לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית

8. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות

המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא:

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס .4 הנדון: חוות דעת המחלקה למדיניות התכנון לתכנית 1411826 , הרצל -123 המייסדים, בית הכרם

{חוות דעת זו מתייחסת לגרסת הוראות 8 מתאריך 09.06.25 ולגרסת תשריט מוצע 7 ,מתאריך 09.06.25}

אגף תכנון העיר -

1. מיקום: רחוב הרצל 123 כניסות א,ב,ג,ד. גוש 30163 חלקות בחלקן ,181 שטח

המחלקה התוכנית: 2.59 דונם.

למדיניות התכנון .2 מצב סטטורי: התכנית מבקשת להחליף את תכנית: 1028 - מצב מאושר: בתכנית 1028 הייעוד: אזור מגורים -1תחולנה על השטח הוראות של תכנית מתאר ירושלים 62 לגבי אזור מגורים 1 בתוכנית 62 אזור מגורים 1 ניתן לבנות עד 3 קומות.

- מצב קיים: הקו הכחול של התוכנית נכלל במדיניות בניה לאורך רק"ל כאשר 1255 מ"ר מדיניות רק"ל נפחית ו 1233 מ"ר תוכנית אב גוברת. קיים מבנה בן 3 קומות עם 31 יחידות דיור.

3. תיאור התכנית:

- 48 -

- שינוי ייעוד מ"אזור מגורים 1" ל"מגורים מסחר ותעסוקה"

- הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה על כל גודל המגרש בגובה של 17 קומות - תוספת של 78 יח"ד, סה"כ 109 יח"ד, תא שטח .1

- 524 מ"ר למסחר ותעסוקה.

- 150 מ"ר – כולל שטחי שירות למבנים ומוסדות ציבור.

4. המלצת המחלקה למדיניות התכנון:

שכונת בית הכרם צפויה לגדול בכאלפיים יח"ד בשנים הבאות לנוכח תהליכי התחדשות עירונית המתרחשים בשכונה, בהתאם לאחוזי מימוש שונים. כך עולה מנתוני מחלקתנו, בנוסף להערכה ונתונים שהתקבלו ממחלקת תכנון עיר, לגבי תכניות להתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 או פינוי בינוי. כפועל יוצא מכך צרכי האוכלוסייה באזור יגדלו, ויש לתת על כך מענה בכל תכנית.

- לאור היקפי הבנייה המוצעים, תוספת יח"ד, מיקום התוכנית המבוקשת, המגבלות הקיימות בשטח התכנית וכפי שנדרשו תוכניות בסדר גודל דומה, נדרשות הפרשות ציבוריות כדלקמן:

- 500 מ"ר (שטח עיקרי) הפרשה מבונה לשימוש חברה, קהילה, פנאי, תרבות

ורווחה כגון שלוחת מתנ"ס עם חללי עבודה משותפים, חדרי חוגים, מחלקה לשירותים

חברתיים.

- בהתאם לתוספת יחידות הדיור המוצעות בפרויקט וגידול השכונה, ועל מנת לתת מענה לשטחים ציבוריים פתוחים הנגזרים מכך יש להפריש כדונם שצ"פ בחלק המזרחי

של התוכניות.

- בכל הנוגע למדיניות החלה במקום, גובה המבנה המוצע, והוראות אדריכליות נוספות, יש לתאם מול המחלקה לתכנון עיר וצוות אדריכל העיר.

- יש לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי מול המח' לתכנון מבני ציבור

ולשביעות רצונה של המחלקה הרלוונטית בעירייה. על השטחים הציבוריים להיות נגישים

ובעלי כניסה נפרדת.

- נציין כי ייתכן וחוות הדעת תשתנה, לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים, וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, שטח התכנית, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיוב'. נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית

התאמה לחזון העיר התכנית מאפשרת התחדשות עירונית • הבינוי המוצע נוגד את העקרונות של והגדלת היצע הדיור בשכונה המדיניות המאפשרת בינוי עד 10

קומות לעניין גובה הבינוי: מוצעים 2

מבנים בני 11 קומות ועוד מבנה בן

17 קומות.

• תמהיל יחידות בקומה טיפוסית כולל

מספר מצומצם של יח"ד (כ- 2 יח"ד

בקומה)ביחס לתכסית קומה שמייצר

דרישה לבניה גבוהה יותר, לצורך

- 49 -

ניצול זכויות מבוקשות.

כלכלת היישוב/ התכנית מציעה עירוב שימושים ביניהם הרשות: מסחר

השפעות חברתיות: התכנית מציעה הפרשה מבונה לטובת • התוכנית אינה מציעה שטחי פיתוח

צרכים ציבוריים בהתאם לדרוש עפ"י חוו"ד של

מחלקת מדיניות (כ-1 דונם)

• מוצעות הפרשות מבונות בשטח

שאינו מספק את הצרכים

הפרוגרמתיים

תשתיות ותחבורה: התכנית מוצעת על ציר רק"ל , בנוסף

מוצע חניון תת קרקעי לטובת הבניינים

החדשים.

סביבה ונוף: מוצע שימור עצים בחלקות מצרניות • מוצע קו בניין תת קרקעי -,0

המאפשר להציע תכסית חניון מלאה,

ללא התייחסות לעצים בוגרים

הקיימים בתחום המגרש, וללא

שטחים פנוים מהבינוי מספקים עבור

חילחול מי נגר.

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית בתנאים:

1. התוכנית מקודמת במסלול של התחדשות עירונית על ציר רק"ל , מדיניות הגובה נקבע על פי תוכנית 1600

אשר מהווה מדיניות וקובעת במתחם זה כאזור היסטורי עם בינוי נמוך, יחד עם זאת מאחר ומדובר בציר רק"ל ניתן להחריג ולאפשר בינוי עד 10 קומות בהתאם למדיניות רק"ל.

יצוין כי התקיימו דיונים רבים של מהנדס העיר עם המנהל הקהילתי ו דיירי השכונה לעניין הפיתוח שכונה, שבמסגרתה נאמר בצורה מפורשת כי כל הבינוי המוצע יותאם למדיניות של האזור ולא יכלול חריגות או פריצות. העירייה רואה חשיבות בעמידה בשמירה על כך.

2. התוכנית מציעה הקמת 2 מבנים בני 11 קומות על גבי קומות מסד, וכן מבנה נוסף בן 16 קומות על

גבי קומת מסד- סה"כ 17 קומות

3. בינוי זה אינו תואם את עקרונות המדיניות החלה בשכונה ולכן לא ניתן לקדם את התכנית במתכונת

זו.

4. יש להציג חלופה תכנונית אחרת, התואמת את עקרונות המדיניות ואת מאפייני הסביבה ההיסטורית,

תוך הגבלת הבינוי לגובה של 10 קומות וצמצום מס' מבנים.

5. נראה כי ניתן להציע חלופה של שני בניינים ללא פריצה של נושא הגובה הכוללים 104 יחידות דיור

כמבוקש תוך הקטנה של שטחי השרות באופן משמעותי על ידי הקטנת מספר חדרי המדרגות המוצעים מ 3 ל 2 .

- 50 -

6. מוצע תמהיל יח"ד מצומצם בקומה טיפוסית (כ-2 יח"ד בקומה ובמגדל 5 קומות), יש להציע חלופה

תכנונית שתאפשר הגדלת מספר יחידות הדיור, במיוחד אשר מוצע מכפיל יחסית לא גבוה, ב2 מבנים בני 10 קומות (או 8 ו 12 מסיבות עיצוביות) עם תמהיל יח"ד גבוה יותר בקומה טיפוסית וחזיתות מסחריות כלפי רחובות.

פרוגרמה, צרכי ציבור ובינוי

לאור היקפי הבנייה המוצעים, תוספת יח"ד, מיקום התוכנית המבוקשת, המגבלות הקיימות בשטח התכנית וכפי שנדרשו תוכניות בסדר גודל דומה, נדרשות הפרשות ציבוריות בהיקף של 500 מ"ר (שטח עיקרי) הפרשה מבונה לשימוש חברה, קהילה, פנאי, תרבות ורווחה כגון שלוחת מתנ"ס עם חללי עבודה משותפים, חדרי חוגים, מחלקה לשירותים חברתיים.

7. החזית לרחוב הרצל תהיה מסחרית.רמפת החניה תהיה חלק ממסת הבניה ולא נפרדת.

8. הבינוי המפורט של השטחים הציבוריים המבונים יתואם לעת הגשת הבקשה להיתר בנייה מול

המחלקה לתכנון מבני ציבור והאגפים הרלוונטיים.

9. יש לפרט בהוראות התכנית את השטחים המוצעים לשימושים הציבוריים המבונים ולהציג אותם

בנספח הבינוי, גם אם המיקום שלהם לא מחייב לתכנון המפורט הסופי אשר יאושר ע"י המח'

לתכנון מבני ציבור.

10. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית

ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת. תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי.

11. יש לעגן סעיף הפקעה לפיו "השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ע"י הרשות המקומית ויירשמו

על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' ובכפוף לכל דין".

12. מכיוון והתוכנית גובלת לציר רק"ל יש לתאם את התוכנית מול אגף מבנה ציבור ואגף נכסים לעניין

החדרת עוגנים לשטחים ציבוריים.

13. יש להשלים חוות דעת של תכנית אב לתחבורה.

14. לא תותר גמישות במספר הקומות ובגובה המבנים,

15. בהוראות התוכנית יש לקבוע את אופן השימוש במרפסת גג מעל קומת מסד, ובכל מקרה הגג

יפותח כגג בשימוש- גג ירוק וכד'.

16. קווי בניין- הבינוי המוצע ממוקם במרחק שאינו סביר מהבינוי הקיים בחלקה הסמוכה ממזרח

לתוכנית. יש להציע קוו בניין כ-5 מ' בהתאם למדיניות רק"ל

17. יש לקבוע כי %10 יח"ד יהיו עד 55 מ"ר .

נגישות

18. ייקבע בהוראות התכנית, כי יש להציע פתרון מפורט לדרך נגישה, בתחום המגרש, שהיא הדרך

העיקרית המיועדת לשימוש הציבור, המובילה ממדרכה או משביל נגיש, אל הכניסה הראשית לבניין.

19. ייקבע בהוראות התוכנית כי הכניסה מהמרחב הציבורי, אל מפלס שטחי המסחר, תתוכנן באופן

המשכי למפלס הרחוב. הוראה זו תהייה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

20. ייקבע בהוראות התכנית כי יש להתקין שילוט ברור ומובחן המכוון אל נקודות מרכזיות בבניין(-

21. מול המסחר יש לדואג כי רוחב מדרכה יהיה לפחות 3.5 מ'.

- 51 -

פיתוח

22. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל

50 מ"ר פנוי מבינוי על קרקעי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי לפחות 1.5 מ' שיאפשר התפתחות מלאה של העץ.

23. תנאי לקבלת טופס 4 נטיעת עצים בפועל.

24. יקבע בהוראות התכנית כי לאורך המדרכות המשיקות לתכנית יינטעו עצים בוגרים במרווחים שלא

יעלו על שבעה מטרים.

25. יש לקבוע בהוראות התוכנית תנאי להיתר בניה תיאום מיקום סופי של נטיעות חדשות בתחום

התוכנית יתואמו עם מחלקות: שפ"ע, אדריכל העיר ואיכות הסביבה (לעניין עצים כאמצעי למיתון

רוחות)

26. לפי נספח הבינוי התכנית מציעה תכסית בניה תת קרקעית של כ- %.90 יש לקבוע תכסית תת

קרקעית של %80 מקסימום .כך שניתן יהיה לאפשר פיתוח ונטיעות של עצים בוגרים וחלחול טבעי של מי נגר.

איכות הסביבה:

27. התוכנית מציעה כריתה משמעותית של עצים בתחומה, הרשות לאיכות הסביבה מבקשת לבחון

מחדש ולהציע פתרונות לשימור חלק מהעצים הממוקמים בין הבניינים .

28. יקבע בהוראות התוכנית התוכנית כ- הבניה תבוצע לפי לתקן 5281 לבנייה ירוקה באישור מעבדה

מוסמכת.

29. יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנים המתוכננים בתכניות יחוייבו בעמידה ב-3 כוכבים לתקן

בנייה ירוקה.

30. יש לקבוע בהוראות התכנית כי הדרוג האנרגטי המזערי למבנה מגורים יהיה .B הממוצע ליחידת

דיור בבניין מגורים חדש יהיה .C

31. יש לקבוע בהוראות התכנית כי גג התכנית יהיה גג מועיל ושימש עבור גג חיים/ירוקים/כחולים-

להשהיית מי נגר, פוטו-וולטאים, עבור שימושים קהילתיים וציבוריים וכו' בתכסית מינימאלית של %70 ובעומק שתילה של 30 ס"מ עבור גגות חיים וירוקים.

32. השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

33. תנאי עבור שימושי המסחר ,יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי המחלקה לתכנון ופיתוח בר

קיימא בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק .פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד .'כמו כן ,יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין.

34. יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון. לא תותר

הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

35. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או

בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל.

36. יש לקבוע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

37. תנאי להיתר בנייה יהיה הגשת דו"ח מיקרואקלים בהתאם למתודולוגיה של הרשות לאיכות הסביבה

והצגת פתרונות אדריכליים במידת הצורך.

38. תנאי להיתר בנייה יהיה תיאום מול הרשות לאיכות הסביבה למיקום אתר ההתארגנות, דרכי הגישה

וניהול פסולת הבניין ועודפי העפר בזמן הבנייה.

39. יש לחייב כי כל יחידות המסחר יכללו כניסה נגישה ישירה מהמרחב הציבורי ו/או מזיקת ההנאה.

- 52 -

ניתן להרחיב יחידות מסחר אל מעל/מתחת לקרקע בתנאי שכל יחידה כאמור נגישה בכניסה במפלס הקרקע.

40. קומת המסחר תותאם להנחיות המרחביות למסחר , כולל גובה קומה מקסימאלית למסחר.

תנועה וחנייה:

41. יש להציג %10 חניית אורחים בחניון התת קרקעי.

42. יש לתאם ולקבל את אישור אגף תושי"ה לנושא הגישה אל החנייה.

43. פתרונות החנייה ושטחי השרות מחסנים וכדומה יוצעו בתת הקרקע בלבד.

44. פתרונות פריקה וטעינה יהיו בתת הקרקע בלבד, בתאום אגף תושי"ה.

45. יש לקבוע מרחק מינימלי של 8 מ' בין מבנה למבנה.

תשתיות:

46. יש לתאם מול חח"י ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת

מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב )כולל ביטול שנאים על עמודים וכד'

בקרבת הפרוייקט(. בתוך כך יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים ומערך השנאה תואם.

47. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד.

48. יש לשקם ולפתח מדרכה וכביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו של

אגף שפ"ע תחזוקת כבישים ומדרכות. כמו כן, תנאי למתן היתר בניה אישור של מחלקת אחזקה חתום על כל פרטי האבן המשתמע מכך. תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל.

49. מתקנים טכניים וחדר טרפו ימקמו בגול התוכנית ובתת הקרקע.

כללי:

50. יש לכלול את השטחי מועדון דיירים (שטחים עיקריים) בסה"כ שטחים עיקריים ולהציגם בטבלה 5 ולא

בהוראות לטבלה מס' .5

51. לתקן את הסעיף יא בהוראות טבלה כך, שבניית גלריות יהיו בהתאם לתקנות.

52. לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים.

53. יש לצרף נספח מחייב של טבלת איזון והקצאה עבור חלקה 181 הערוכה ע"י שמאי וזאת בהתאם

להוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-.2009

54. השטחים המוקצים של תאי השטח בטבלת ההקצאה וכן בטבלה 5 לתקנון יוקצו ביחס לשטח הרשום

בפנקסי המקרקעין ולא המדוד.

55. תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום תצ"ר.

56. מיד עם אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית/מגישי הבקשה להיתר תכנית לצרכי רישום

(תצ"ר), שתוגש בתוך שלושה חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור יו"ר הועדה המקומית.

נספח בינוי:

57. יש להציג את התוכנית פיתוח על רקע מדידה מעודכנת, את ה-0.00 של הבינוי, וגובה סופי של הבינוי,

וכד'.

58. יש לתקן את התוכניות חתכים וחזיתות ולהציג בבירור את כל האלמנטים של הבינוי, כדוגמת מרפסת גג

של קומת מסד, יש לסמן בבירור את השימושים וכד'.

59. תנאי להפקדה יהיה הצגת חתכי פיתוח ובחינה של אופן השתלבות הבינוי בטופוגרפיה המוצעת תוך

צמצום קירות תמך ופיתוח ראוי בתיאום מהנדס העיר או מי מטעמו.

60. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: כבאות, תברואה, חח"י, שפ"ע, תושי"ה,

מח' היטלי השבחה, עבודה קהילתית.

- 53 -

61. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית

באמצעות שליחת דואר רשום לכל בעלי העניין בתחום התכנית ולבעלי העניין בחלקות מצרניות.

62. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה

העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

הערה:

- 54 -

מספר סידורי: 6

פירטי תוכנית

מספר התכנית: 1252675

סוג דיון: הפקדה

מגיש התכנית: אלה ישעיהו

עורך התכנית: קרופיצקי אלכסנדר

סמכות: ועדה מחוזית

תאריך עמידה: 27.11.2025

כתובת הדישון 21 , מנחת

גוש חלקה בשלמות

30454 31 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות ,7 תשריט 5 מטרת התוכנית:

הרחבת בניין קיים על ידי תוספת קומות, שטח, מס' דירות.

עיקרי הוראותיה:

1. שינוי יעוד מאזור מסחרי לאזור מגורים, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור.

2. תוספת זכויות בנייה, מס' קומות ומספר יח"ד.

3. קביעת שימושים המותרים בשטח התכנית: מגורים ותעסוקה.

4. קביעת זכויות בניה: שטחים עיקריים 7190 מ"ר ו2260 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת,

3900 מ"ר שטחי שירות מתחת לכניסה קובעת, סה"כ שטחי בניה מרביים מעל כניסה קובעת 9450 מ"ר מעל כניסה קובעת (שטחים מאושרים כ-3,495 מ"ר מעל כניסה הקובעת לעסקים ומשרדים).

5. קביעת מספר קומות וגובה הבניינים: סה"כ 10 קומות מעל כניסה קובעת, מתוכן כ-4.5 קומות קיימות

מאושרות.

- 55 -

6. קביעת מספר יחידות דיור - עד 60 יח"ד, מתוכן 25 יח"ד מאושרות,

7. קביעת קווי בניין עיליים ותת קרקעיים: בהתאם למסומן בתשריט קו בניין תת קרקעי 0 מ', קו בניין

קדמי (רח' הדישון) וקווי בניין צידיים 0 מ', קו בניין אחורי (רח' הנמר) 3 מ'.

8. קביעת הוראות בינוי.

9. קביעת הוראות בגין מוסדות ציבור במבנה.

10. קביעת הוראות לחנייה בשטח התכנית.

11. קביעת תנאים למתן היתרי בנייה.

12. קביעת תנאים למתן אישור איכלוס

13. קביעת שלבי ביצוע.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה הערות מ"ר % מ"ר –

מרבי מעל

לקרקע

מגורים תעסוקה 60 1948.48 100 עבור שימוש כ-% 485 בנייה מיקביים ומבנים ומוסדות ציבור ציבורי -150

מ"ר

עבור מגורים

ותעסוקה

9300 מ"ר

סה"כ 60 1948.8 100

תיאור המצב הקיים

בשטח התוכנית קיים מבנה בן 5 קומות מעל כניסה קובעת ושתיים מתחתיה בייעוד מסחר. על פי תב"ע 1998ב הקיימת מאושרות 25 יחידות מעל קומת הקרקע/ משרדים מעל מסחר ) בפועל קיים מסחר בקומת הקרקע ומעל משרדים ואולפנהלבנות ). המבנה בנסיגה מהרחוב הדישון לטובת חצר/רחבה הכוללת עצים בוגרים.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

• -5/68/03משנת -2000 קובעת את המגרש לאזור מסחרי • 1998 ב- משנת 1993 – קובעת את המגרש לאזור מסחרי הגובל לשטח פתוח ציבורי (רחוב - 56 -

הדישון), שטח הבנייה מירבי 3500 מ"ר, למעט חניה מקורה ומקלט. חזית מסחרית לשדרה, שאר הקומות לשימוש למסחר או משרדים, ובלבד שקומת מגורים לא תכלול שימושי מסחר או משרדים.

מספר הקומות כלפי שדרה ,4 כלפי כביש תחתון ,5 מספר יח"ד 25 .

• -13535 משנת -2011 נגנזה- החלטת הוועדה מה- 19.09.2011 הייתה לדחות את התוכנית מסיבות:

א. התכנית מציעה הגדלה משמעותית של מספר יחידות הדיור בבניין וזאת באזור המוגדר בתכנית

המתאר כאזור לא לציפוף שלא מתיר תוספת יחידות דיור.

ב. גודל יחידות דיור המתקבל לאחר תוספת יחידות הדיור (ממוצע של 46 מ"ר לדירה 9 ) הוא שטח

קטן שאינו תואם לגודלי הדירות האופייניים בשכונה.

ג. תוספת משמעותית של יחידות דיור כפי שמוצע תגרום לעומס גדול של תנועת רכבים בצומת

הכניסה לשכונה ובכניסה לרחוב הנמר שהוא רחוב צר וללא מוצא.

ד. בניגוד להחלטת הוועדה כי תנאי למתן תוקף לתכנית יבוטלו כל השימושים, בפועל עדיין קיימים

בבניין שימושים הסותרים את השימושים המוצעים בתכנית כגון מכללה לבנות.

היתרים:

• -1994/0903.00 משנת -1994 עבודות עפר

• -1994/0903.01 משנת 1995 – בניה חדשה – שטחי בניה מרביים 3495 מ"ר: מסחר 704 מ"ר, משרדים 2791 מ"ר, ועוד 3043 שטחי חניה, קומה מסחרית ועוד 3.5 קומות משרדים. חניות בתכסית מלאה עבור 92 מקומות חניה.

• -1993/0344.06משנת 2003 – התקנת מתקנים מיוחדים • -1993/0344.08 משנת -2006 תוכנית שינוים. הבקשה היא להצבת 5 ארונות תקשורת על גג בנין המשמש לבית אבות עבור חב' סלקום ישראל בע"מ.

• -1998/0884.00 משנת -1998 מתקן שידור/אנטנה סלולרית • -2012/0238.00 משת -2012 שינויים פנימיים ללא תוספת שטחים, הכשרת 25 יח"ד- הבקשה נסגרה

• -2014/0448.00 משנת -2014 רישוי עסקים- שימוש חורג- מבוקש שימוש חורג ממסחר ומשרדים למלון דירות בן 5 קומות מעל 2 קומות חניה הכולל 52 דירות ובשטח עיקרי של 3,495 מ"ר ושטח חניה בסך .3,044 - הבקשה נסגרה.

• -2014/0448.01 משנת -2018 שימוש חורג מתכנית, שינויים ללא תוספת שטחים- לא קודם עבירות בניה:

- 57 -

• -2016/3206.00 בקשה לחיבור חשמל

• -2016/4336.00 בניית מרפסת

• -2016/4487.00 בנייה ללא היתר עבור סגירת חורף התייחסות למבנים ואתרים לשימור

המבנה אינו היסטורי, מחוץ לעיר היסטורית

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות יז. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור עירוני לא לציפוף שבו ניתן להציע הרחבה לבינוי עד %50 בינוי מהשטח העיקרי המאושר בתכנית.

יח. תקן חנייה עירוני

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ /1 30 תואם אזור פיתוח עירוני

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

תמ"א 18 ל"ר

אחרת

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י מוצע בתכנית הערות

תדריך ההקצאות

שצ"פ לא

מבני ציבור כן מוצע מ"ר ,150

נדרש 300 מ"ר

עתודות / אחר ל"ר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

- 58 -

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לכבאות והצלה לא התקבל

המחלקה לאיכות

הסביבה לא התקבל

אגף מבני ציבור-

המחל' לתכנון לא התקבל

מבני ציבור

אגף תברואה

לא התקבל

אגף נכסי עיריה

לא התקבל

חברת חשמל

לישראל לא התקבל

אגף רישוי ופיקוח

- מחלקת המידע לא התקבל

התכנוני

{חוות דעת זו מתייחסת לגרסת הוראות 7 מתאריך .12.6.25 ולגרסת תשריט מוצע 5 , מתאריך 12.6.25}

1. מיקום :רחוב הדישון ,21 גוש: ,30454 חלקה בשלמותה: 31 . שטח התוכנית:1.95

אגף תכנון העיר - דונם.

המחלקה .2 מצב סטטורי :התכנית מבקשת להחליף את תוכנית 1998 א בתחומה. .62 למדיניות התכנון o מצב מאושר :בתכנית 1998 א, השטח הינו "אזור מסחרי", ח-2 , מגרש 322 , ניתן לבנות בין 4-5 קומות ועד 25 יח"ד.

o מצב קיים :בשטח התוכנית קיים מבנה בין 4-5 קומות עם חזית מסחרית.

3. תיאור התכנית:

• שינוי ייעוד מ"אזור מסחרי" ל"אזור מגורים תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור."

- 59 -

• תוספת בנייה של 5 קומות על גבי הבינוי הקיים. סה"כ עד 10 קומות מעל הכניסה הקובעת כולל קומת קרקע ופנטהאוזים.

• תוספת דירות מגורים עד 60 יח"ד.

4. הפרשה מבונה בשטח של 150 מ"ר לשימוש ע"פ צרכי העירייה- מיקום ההפרשה

בצידו העורפי של המבנה סמוך לחדר האשפה.המלצת המחלקה למדיניות התכנון:

o מעבודה שנעשתה במחלקת מדיניות התכנון עולה שיש צורך בשטחי חברה, קהילה, תרבות ופנאי ולאחר התייעצות עם מתכנן הרובע, נמצא ששכונת מלחה נמצאת במחסור של שטחי ציבור.

o לאור תוספת יח"ד, זכויות הבנייה המבוקשות וצרכי השכונה נדרשות הפרשות ציבוריות כדלקמן:

• 350מ"ר עבור חברה קהילה תרבות ופנאי כגון מועדון לגיל השלישי.

o יש לשנות את מיקום ההפרשה המבונה מעורף המבנה לחזית בקומת הכניסה לכיוון רחוב הדישון בצמוד לשטחי המסחר.

o יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטחים הציבוריים בתחום הבניינים ייוחדו לרשות המקומית ויתוכננו כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת. תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטחים הציבוריים.

o יש לתאם את המיקום והבינוי של השטח הציבורי מול המח' לתכנון מבני ציבור ולשביעות רצונה של המחלקה הרלוונטית בעירייה. על השטחים הציבוריים להיות נגישים ובעלי כניסה נפרדת.

o בכל הנוגע למדיניות החלה במקום, גובה המבנה המוצע, והוראות אדריכליות נוספות, יש לתאם מול המחלקה לתכנון עיר וצוות אדריכל העיר.

o כיוון שהתכנית כוללת הקצאת שטחים בנויים לשימוש ציבורי, יש לחתום על הסכם טרום תב"ע אשר יגדיר את התנאים לבניית שטחים אלה והעברתם לחזקת העירייה.

o בהתאם להחלטת הועדה המחוזית יש לעגן בתקנון התכנית, סעיף פקיעת תוקף לתכנית. לאחר התייעצות עם אגף ייעוץ וחקיקה יש לשנות את סעיף 7.2 ולהגביל את תוקף התוכנית ל 7 שנים"-לאחר 7 שנים - 60 -

יבוטלו זכויות הבנייה מתוקף תב"ע זו ועל המגרש יחולו הוראות תכנית קודמת."נציין כי ייתכן וחוות הדעת תשתנה, לאור התקדמות הפרויקט בשל שיקולים מקצועיים, וביניהם שינוי במספר יחידות דיור, שטח התכנית, גודל משק בית, שנתון חינוך וכיוב'. נתונים אלו יובאו בחשבון עם התקדמות התכנון וגיבוש המלצת מהנדס העיר המלאה לתכנית.

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון לא התקבל

תנועה

אגף רישוי ופיקוח

- המח' להיטלי לא התקבל

השבחה

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית התאמה לחזון העיר התוכנית מציעה שטחי תעסוקה התוכנית מציעה חריגה מהמדיניות ומבקשת ומגדילה תמהיל יח"ד. הקיפי בינוי בינוי גדולים: תוספת 5.5 קומות על גבי בניין קיים של 4.5 קומות.

כלכלת היישוב/ תוספת של יחידות דיור להשכרה התוכנית מצמצמת שטחי מסחר מאושרים הרשות: וקיימים בפועל בכ- 150 מ"ר.

השפעות חברתיות: מוצע שטח למבנה ציבור כ-150 מ"ר היום בתחום המבנה קיים, קיימת אולפנה

במקום יח"ד מאושרות, התוכנית אינה

מסדירה את השימוש זה ואינה מתייחסת אליו

כלל.

תשתיות ותחבורה:

סביבה ונוף: מוצע שימור עצים קיימים בתחום מוצע בינוי 10 קומות באזור מגורים הכולל

התוכנית ובמגרש מצרני 37 בניה עד 3 קומות

אחר: