ישיבת משנה לתכנון ובנייה - היתרים מס' 1 · סדר יום - שוטף
מסמכים נוספים באותה ישיבה: רשימת תיקים בסדר יום - שוטף · פרוטוקול הישיבה · תמליל הישיבה - שוטף
- 1 -
סדר יום לועדה מתאריך - 07/05/2024 - כט ניסן תשפ"ד
סוג דיון דיון בועדת המשנה
מספר ועדה 2024/1
מספר בקשה 2022/0432.00
מספר סידורי 1
נתונים כלליים
סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש
שימוש עיקרי מגורים
3 בנייני מגורים בני 8 קומות ו-31 יח"ד בכל בניין . מגרש 2 -
מהות בקשה
סה"כ 93 יחידות דיור
שטח האתר
שטח לחישוב זכויות
סוג רישום בעלות
הכשרת עבירה לא
המבקש שתית בע"מ שתית בע"מ
עורך הבקשה אדריכל איצקין איל
מתכנן השלד מאושר דרור
מספר מתנגדים 0
מספר שכנים שלא חתמו 0
כתובת האתר
גל 0 , פסגת זאב
גוש חלקה בשלמות
30613 345 כן
30613 346 כן
30650 128 לא
30613 351 לא
תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח
שטח לתכנון
3058 תחילת תוקף 27/01/1983 46 281000
בעתיד
שטח כלל עירוני-
3058א תחילת תוקף 26/02/1985 46ג 7500
לא מפורט
שטח כלל עירוני-
3058א תחילת תוקף 26/02/1985 47 23000
לא מפורט
מתקני חשמל
3058א תחילת תוקף 26/02/1985 50 2000
)טרנספורמציה(
330506 תחילת תוקף 05/10/2019 1 מגורים ג 2813.5 330506 תחילת תוקף 05/10/2019 2 מגורים ג 4338
תאור הבקשה
- 2 -
בקשה להקמת 3 בנייני מגורים- 31 יח"ד בכל אחד- סה"כ 93 יח"ד תואם תב"ע -101-0330506 כתובת: רחוב גל פינת שד' הדוכיפת שכונת פסגת זאב- תיק רישוי: .2022/432 המתחם ממוקם בחלקה המזרחי של שכונת פסגת זאב בשטח, בשולי השכונה המזרחיים מדרום לשדרות סיירת דוכיפת ומצפון לרחוב גל .
מוצעת בקשה להקמת 3 בניניים מתוך 5 בפרויקט וכן מוצג פיתוח השטח בחלקה .5 תואם תב"ע .101-0330506
במקביל מקודמת בקשה לבינוי בתא השטח 2022/433.00 להקמת 2 בניינים נוספים להשלמת הפרויקט.
כמו"כ קיימים היתרי חפירה 22/432.01
מסמכי התכנית:
במקום חלה תכנית בסמכות מקומית 101-0330506 אשר הופקדה מיום 28.08.2019 ותחילת תוקפה הינו מיום .15.09.19
הוראות ותשריט- מחייב
נספח בינוי ופיתוח מחייב חלקית
מחייב לעניין:
1 חזית המגרש לרחוב: השטח בין גבול המגרש לחזית הבניין הקדמי, ישמש כחצר משותפת לכלל הדיירים. שטח זה יגונן ויפותח במפלס הרחוב, וזאת באופן המונע יצירת חזית אטומה לרחוב.
2. מרחקים בין מבני מגורים: ישמר מרחק מינימלי של 6 מ' בין בניינים של 6 קומות, ושל 8 מ'
בבניינים בני מעל 6 קומות.
3. מפלס ה- 0.00 מוגדר ככניסה הקובעת לבניין. מפלסי ה 0.00 המצוינים בנספח הבינוי
והפיתוח הינם מחייבים. תותר סטיה של עד 1 מ' מגובה זה.
נספחים נוספים- מנחה
סעיף סטייה ניכרת לעניין:
גובה המבנים, מספר הקומות וקווי הבניין
- 3 -
פרסום:
פורסמו 3 הקלות:
1. הקלה בתוספת 15 יח"ד המהווים כ- %19.3 מותר 78 יח"ד ומבוקש 93 יח"ד - לצורך תכנון טוב יותר
ויצירת תמהיל דירות למשתכן.
2. הקלה בגובה הבניין לטובת חדר יציאה לגג, מותר 25 מ ממפלס הכניסה ומבוקש 27.3 מ'.- לא מקובל
מדובר בסטיה ניכרת. בתכנית מתוקן לגובה המותר עפ"י התב"ע.
3. ניוד שטחי שרות ממתחת לקרקע למעל הקרקע בשיעור של 110 מ"ר - בהוראות התכנית היה חוסר
בשטחי שירות מעל הקרקע ובקומת הכניסה למחסני אופניים ועגלות ולכן נדרשת הקלה.
פירוט המוצע בבקשה:
המבנה כולל 2 קומות תת"ק חניון ומחסנים ו8 מפלסים עבור מגורים.
תת קרקעי:
קומת חניון מינוס 2 -4.20 כמתאפשר בתב"ע. 683 מ'- אבסולוטי קומות חניון משותפת ל 3 בניינים, רמפת כניסה בין בנין 3 לבנין 4 מדרום. החניון המוצע כולל מערך מחסנים, חניות בהתאם לאישור הסדרי תנועה וכן חללים טכניים : מאגר מים, חדר מכונות וכן גרעין מדרגות ומעלית נוסעים בכל בנין- סה"כ 185 חניות- כנדרש בתקן.
קומת חניון מינוס 1 הינו -1.07 680 מ' כמתאפשר בתב"ע מפלס שחלקו ה.צפוני הינו תת"ק וחלקו הדרומי הינו קומת הקרקע של המגורים ב 3 הבניינים.
בהתאם לסיכום עם אדריכל העיר יש לקרות את החניון : את השטח העודף נחשב כחניון עודף וזאת בהתאם לתקן התקף ובתנאי שהשטחים המקורים ישמשו עבור חנייה בלבד.
השטח שמעל הקיריו יפותח בהתאם להנחיות אדריכל העיר. אישור אדריכל העיר לעניין זה יהיה כתנאי להפצת הבקשה לחוות דעת גורמים.
מצורף בארכיב אופטי.
הבינוי במגרש מושפע מטפוגרפיה קיימת ובנוי כבנין מדורג.
קומת קרקע- מפלס 0.00 / -1.07
כאמור קומת הקרקע הינו החלק הדרומי במפלס החניון העילי לאור דירוג השטח.
קומת הקרקע כוללת 2 יח"ד בכל בניין- כל דירה כוללת ממ"ד, גינה וגישה מתוך לובי הדירות וגרעין מדרגות ומעלית.
- 4 -
מפלס א, ב, ג
מוצעים מפלסים זהים, בכל מפלס מוצעות 5 יח"ד לכל יח"ד מוצע ממ"ד ומרפסת. במפלס גרעין ולובי הכולל מעלית ופירים.
מפלס ד,ה-
מוצע מפלסים זהים למעט שינויים במרפסות- בכל מפלס 4 יח"ד ממ"ד ומרפסת.
מפלס ו
מוצעים 2 יח"ד. לכל דירה מוצע ממ"ד ומרפסת.
מפלס יציאה לגג + תכנית גגות מפלס 25.20+736.32 - מוצעת יציאה לגג בטון שטוח, מוצגים מערכות וקולטים על הגג ואופן הסתרתם .
תואם למתאפשר בתב"ע.
סה"כ 31 יח"ד לכל בנין.
חניה
החניה המוצעת ב2 מפלסי תת"ק בהתאם לאישור מחלקת הסדרי תנועה סה"כ 185 מקומות חניה.
עפ" הוראות התכנית התכנון המוצע- מתאפשר.
סטייה ניכרת
סעיף .4.2ו' קובע סטייה ניכרת לעניינים הבאים:
גובה הבניה המירבי
קווי בנין
ומספר קומות מירבי
- 5 -
גובה הבניה-
הוראות התכנית בטבלה 5 מגדירות גובה מירבי 25 מ'- 8 קומות בנספח הבינוי מוצג גובה סופי של המבנה המותר הינו 710 בתוספת מעקה בנוי.
הבקשה מציגה גובה 25.00 מ'- תואם לגובה המותר- 25 מ'
הוראות בינוי-
עפי"י הוראות התכנית סעיף .4.5.2א:
תמהיל. בתאי שטח 1,2 . כל מבנה יכיל תמהיל יח"ד בהתאם למפורט להלן.
כ - %20 מיחידות הדיור בכל בניין יהיו בשטח מירבי של 75 מ"ר, (עיקרי+מ.מ.ד).
יש להציג טבלת תמהיל לעמידה בסעיף זה
יותרו שינויים בתמהיל יחידות הדיור ובלבד שישמר התמהיל במסגרת תא שטח.
2. מבואות וגינות בבנייני מגורים.
א. תותקן מבואה משותפת לכל בניין מגורים בשטח שלא יפחת מ 2 מ"ר ליח"ד.
מוצע כנדרש מעל 62 מ"ר
ב. תותקן גינה משותפת לכל בניין מגורים בשטח שלא יפחת מ - 40 מ"ר למבנה.
הוצג תחשיב- מוצע כנדרש
עוד מציון בסעיף 6.2 להוראות התכנית מצוין כי:
.6.1.1 חזית המגרש לרחוב: השטח בין גבול המגרש לחזית הבניין הקדמי, ישמש כחצר משותפת לכלל הדיירים. שטח זה יגונן ויפותח במפלס הרחוב, וזאת באופן המונע יצירת חזית אטומה לרחוב- הוצג תחשיב- מוצע כנדרש
2. מרחקים בין מבני מגורים: ישמר מרחק מינימלי של 6 מ' בין בניינים של 6 קומות, ושל 8 מ'
בבניינים בני מעל 6 קומות.
מוצע כמתאפשר
מיקום / קווי בניין
בהוראות התכנית סעיף .4.2 ו קובע סטייה ניכרת לקווי בניין בגרמושקה אין סימון קוי בנין לקומות עליונות- לתקן.
- 6 -
יש להתאים כל סטיה מקו בניין בקומת הקרקע וכן להציג כנדרש בכלל הקומות.
קווי בניין תת קרקעיים: הקומות הת"ק - מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים.
קווי בניין: הקומות הת"ק מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים למעט סטיות קטנות שיתוקנו ע"י עורך
הבקשה במסגרת תכנית מתוקנת אחרי דיון.
קווי בניין עליים: מוצע במסגרת המותר.
מס' הקומות
בנספח הבינוי 0.00 של הבניינים הינו 683 מ'- בבקשה מוצג 682.65 מ'-
עפ"י הוראות התב"ע סעיף .4.1.2 ניתן לסטות עד 1 מ'
מוצע כמתאפשר
מותר על פי טבלה 5 בהוראות התכנית: 8 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-2 קומות מתחת לכניסה הקובעת.
עפ"י נספח הבינוי מותר 8 קומות מעל הקרקע + 2 קומות תת"ק.
סה"כ מספר הקומות מוצע כמותר.
מספר יח"ד
עפ"י הוראות התב"ע טבלה -5 מותרות -15+78 93 יח"ד. כמתאפשר עד %.20
פורסמה הקלה: .1 הקלה בתוספת 15 יח"ד המהווים כ- %19.3 מותר 78 יח"ד ומבוקש 93 יח"ד - לצורך
תכנון טוב יותר ויצירת תמהיל דירות למשתכן.
מוצע כמתאפשר.
מרפסות
מבוקשות מרפסות זיז וגג בתחום קווי הבניין המותרים ובהתאם לנספח הבינוי.
שלביות
סעיף 7.1.1
היתר בניה כלשהו בתחום התוכנית- הוצאת היתר בניה לחניון/ים "חנה וסע"
בקיבולת של 600 מקומות חניה לפחות הסמוכים לתחנות הרק"ל שבשכונת פסגת זאב.
יש להציג עמידה בתנאי זה כולל הצגת מקומות החניה.- נוסף כתנאי לקבלת היתר הבניה. מאושר לקידום
- 7 -
לדיון.
אכלוס מבנים- הפעלת החניון הנ"ל בפועל.
מוצע כמתאפשר
תנאי לקבלת תעודת גמר- איכלוס עפ"י הוראות התכנית סעיף 6.5.1 גמר פיתוח השצ"פ בתאי שטח 5,9 לשביעות רצון מחלקת שפ"ע- נוסף כתנאי במערכת הרישוי.
אחסנה
מוצעים מחסנים ממוספרים לצורכי הדירות- תואם לשטחים המותרים.
שטחי בניה :
עיקרי:
עיקרי מעל מותר: 8071 מ"ר
בנוסף מרפסות מותרות מכח סעיף 5 ניתן 936 מ"ר
עיקרי מעל מוצע: 8990.25 מ"ר- מוצע כמתאפשר
עיקרי מתחת: 0
שירות מעל מותר: 2340 מ"ר
שירות מעל מוצע: 2438.86 חורג שימוש מניוד שטחים מ"ר
שירות מתחת מותר: 4250 מ"ר
שירות מתחת מוצע: 4148.63 נותר 101.37 מ"ר מוצע לניוד בהקלה- כמתאפשר
תכסית
עפ"י הוראות התכנית סעיף 5 מתחת לטבלה: %60 תכסית על קרקעית, עד %80 תכסית תת קרקעית.
הוצג תחשיב- מוצע כנדרש
מי נגר
סעיף 6.13 : ניהול מי נגר: "יוותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח התכנית".
- 8 -
מוצג חישוב חלחול מי נגר- כמתאפשר.
צוברי גז:
לא מוצעים בבקשה צוברי גז / בלוני גז.
יידרש לקבל אישור משרד התמ"ת למיקום אשר יוצע.
מימוש התכנית
על פי סעיף 7.2 : "זמן למימוש התוכנית 10 שנים מיום אישורה"
תכנית 101-0330506 תוקפה יפה עד לתאריך .28.08.29 עצים לשימור
לא קיימים עצים במגרש עפ"י ת.המדידה
במסגרת המתאפשר
הפקעות
השטחים המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו על ידי הוועדה המקומית וירשמו על שם הרשות.
זיקת הנאה
עפ"י סעיף .6.15 בשטח זה תהייה זיקת הנאה למעבר לרכב ע"פ המסמון בתשריט- מסומן כנדרש בעלויות
התקבלה חתימת הבעלים שתית בע"מ
אישורים שהתקבלו
הסדרי תנועה- התקבל אישור בתאריך 03.01.23
- 9 -
אין התנגדות לתכנית
מוצע 155 יח"ד עם 185 חניות בהתאם לתקן
בכפןף לאישור מחלקת דרכים
תנאי לטופס 4 אישור רשות תמרור
יועץ תנועה ג'בר עומאר
תכית כביש מאושרת ע"י ירדן - ראה מצורף
איכות הסביבה- אושר ביום 01.01.2024
שפ"ע- התקבל אישור בתאריך 14.06.23
תוכניות לשצ"פ לאושרות וחתומות על ידי שפ"ע.
תברואה -התקבל אישור בתאריך :27.06.23
155 יחידות דיור יש לתכנן 8 מוטמנים
אדריכל העיר- התקבל אישור בתאריך 10.08.23
לאשר את הבקשה כניסה לדיון בוועדה המקומית :
ההרמוניקה שהתקבלה חסרה, ומסמכים נוספים כגון חתכים ופריסות גדרות נבחנו בנפרד.
תנאים שיקבעו בהיתר בניה
תנאי לתחילת העבודות יהא אישור סופי של אדריכל העיר לתכנון הפיתוח הנופי לרבות נושא הקירוי מעל החניונים.
תנאי ליציקת רצפת חניון תחתונה יהא אישור אדריכל העיר לעניין מיקום מבנה מספר 2 לעומת הרחוב.
טרם הזמנת חומרי חיפוי החזית יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ( mockup ) שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת אבן, דוגמת זכוכית, גוון מסגרות (פתחים, מעקות וכו')
תנאים לאיכלוס/טופס 4
השלמת פיתוח ובניית כל השטחים הציבוריים-השלמת השצ"פ, שבילים וכו' לאישור שפ"ע.
הערות תכנוניות
מפגש עם הקרקע
בשונה בנספח הבינוי, נראה כי שטחי החניון אשר בין המבנים פתוחים לשמיים במקום לשמש כחצרות למבני המגורים. הובהר על ידי עורכי התוכנית כי מצב זה נוצר בשל חוסר בשטחי שירות ובשל העובדה כי לא ניתן לבקש הקלה כמותית לכך. הנושא בבחינה פנימית (מול מחלקת רישוי) לבחינה כיצד ניתן לאפשר את קירוי החניונים על אף כי אין דיי שטחים.
- 10 -
יש להציג נטיעות עצים על פי הנחיות מרחביות
חסרה סכמת ניקוז נגר עילי
יש לבחון הרחבת הגשרים אשר בכניסה האחורית למבנים.
פרטי חזית
חסר פירוט חומרי גמר בחזיתות
מעקות מרפסות יהיו ממתכת ולא זכוכית.
יש להגדיל את החלונות.
גג המבנה
חסר פירוט חומרי גמר בגג.
התוכנית אינה מציגה סידור של דודים, מזגנים ומערכות. יש להציג סידור בקומת הגג בהתאם להנחיות מרחביות.
חומרי גמר
אבן: חומר החיפוי העיקרי של הבניין יהיה באבן טבעית או מלאכותית בעלת מאפיינים "ירושלמיים"- לא בהירה/לבנה/כהה מדי, לא הומוגנית מדי (בעלת גוונים/עורקים וכד'), בעיבוד/סיתות בדרגת מוסמסם ומעלה.
זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן-
מעבר אור (-)tl מינימום %,50 רפלקטיביות (-)rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום (-)te מקסימום %25 גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר (על בסיס אפור), בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים אלומיניום/פרזול: גימור מט בלבד (לא מבריק).
5. הערות טכניות
יש להציג הרמוניקה נהירה וללא גרפיקה מיותרת כגון גריד העמודים.
יש להציג חתכים משולבים של הפיתוח והמבנים ולא להציג את המבנים כטיפוסים בנפרד מהמגרש.
לשימת לב מחלקת רישוי:
תנאי לקבלת היתר בניה הינו:
הוצאת היתר בניה לחניון/ים "חנה וסע" בקיבולת של 600 מקומות חניה לפחות הסמוכים לתחנות הרק"ל שבשכונת פסגת זאב.
- 11 -
יש לוודא התאמת אישור אדריכל העיר זה לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.
ככל שיבוצעו שינויים תכנוניים משמעותיים ביחס לגרסה המאושרת בחוות דעת זו-
יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים.
מעבר למפורט לעיל הבקשה מקובלת ומאושרת ע"י אדריכל העיר אישור מחלקת דרכים- התקבל בתאריך :01.03.23
הבקשה נכנסת לועדה אגפית עבור תב"ע נקודתית 330506 וביצוע הדרך גישה (טופס .)2 משוחרר לדיון בועדה בלבד.
להוצאת היתר בניה נדרש אישור סופי לתכנון פיזי. יש לפנות לשילת קורז'בסקי ממח' דרכים בקרה מרחבית jerusalem.muni.il@ko_.shilat
אישור מאור באגף שפ"ע- התקבל בתאריך 23.04.23 יש לאשר תכנית תאורה במחלקת המאור.
אישור חשמל- התקבל אישור בתאריך 24.07.22 כולל תכנית ומיקום חדר טרפו - יש להציג ע"ג הבקשה.
אישור גז- לא התקבל אישור.
אישור שימור- לא קיים שימור במגרש.
אישור עתיקות- לא התקבל אישור.
מידע קודם
מתאריך
הכנת המלצה 06/02/2024
תכנונית : לאשר
את הבקשה
אין מניעה לאשר את הבקשה להקמת 3 בניינים כולל פיתוח בכפוף לשינויים
שטח בכפוף לתיקונים בהתאם להערות בתיאור הבקשה
ובתנאים
ובתכנית .a
חוות דעת תכנונית 06/02/2024
חוות דעת תכנונית
מס' תכנית שחלה בחלקה:
330506
תחילת תוקף:
05/10/2019
- 12 -
ייעוד הקרקע:
מגורים ג
מוצעת בקשה להקמת 3 בניניים מתוך 5 בשטח ללא בינוי בשכונת פסגת זאב וכן מוצג פיתוח השטח בחלקה .5 תואם תב"ע .101-0330506
במקביל מקודמת בקשה לבינוי בתא השטח 2022/433.00 להקמת 2 בניינים נוספים להשלמת הפרויקט. כמו"כ קיימים היתרי חפירה 22/432.01
סעיף סטייה ניכרת לעניין גובה המבנים, מספר הקומות וקווי הבניין.
פורסמו 3 הקלות מתוכן 2 מקודמות לדיון:
1. הקלה בתוספת 15 יח"ד המהווים כ- %19.3 מותר 78 יח"ד
ומבוקש 93 יח"ד - לצורך תכנון טוב
יותר ויצירת תמהיל דירות למשתכן
2. ניוד שטחי שרות ממתחת לקרקע למעל הקרקע בשיעור של
110 מ"ר - בהוראות התכנית היה
חוסר בשטחי שירות מעל הקרקע ובקומת הכניסה למחסני אופניים ועגלות ולכן נדרשת הקלה.
המבנה כולל 2 קומות תת"ק חניון ומחסנים ו8 מפלסים עבור מגורים.
סה"כ 31 יח"ד לכל בנין- 93 יח"ד מוצעות בבקשה.
יש לקרות את החניון כמסוכם ומסומן- יתוקן במסגרת תיקוני התכנית בכפוף לאישור אדריכל העיר.
שלביות- סעיף 7.1.1
היתר בניה כלשהו בתחום התוכנית- הוצאת היתר בניה לחניון/ים "חנה וסע"
בקיבולת של 600 מקומות חניה לפחות הסמוכים לתחנות הרק"ל שבשכונת פסגת זאב.
יש להציג עמידה בתנאי זה כולל הצגת מקומות החניה.
אכלוס מבנים- הפעלת החניון הנ"ל בפועל.
תנאי לקבלת תעודת גמר- איכלוס עפ"י הוראות התכנית סעיף 6.5.1
- 13 -
גמר פיתוח השצ"פ בתאי שטח 5,9 לשביעות רצון מחלקת שפ"ע-
נוסף כתנאי במערכת הרישוי.
השלמת פרסום 06/12/2022
לפי סעיף 149 הקלה בתוספת 15 יח"ד המהווים כ- %19.3 מותר 78 יח"ד ומבוקש 93 יח"ד - לצורך תכנון טוב יותר ויצירת תמהיל דירות לחוק
למשתכן
הקלה בגובה הבניין לטובת חדר יציאה לגג, מותר 25 מ ממפלס הכניסה ומבוקש 27.3 מ
ניוד שטחי שרות ממתחת לקרקע למעל הקרקע בשיעור של 110 מ"ר - בהוראות התכנית היה חוסר בשטחי שירות מעל הקרקע ובקומת הכניסה למחסני אופניים ועגלות ולכן נדרשת הקלה
תנאים – באם תאושר הבקשה
תנאים לקבלת היתר בוצע
1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה
3 אישור משרד הבריאות
4 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 5 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 6 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית 7 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 8 תשלום אגרת בניה
9 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים
10 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון
11 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה
12 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 13 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52
14 אישור נכסים- חתימת עירית ירושלים
15 .1 הוצאת היתר בניה לחניון/ים "חנה וסע" בקיבולת של 600 מקומות חניה לפחות הסמוכים לתחנות הרק"ל שבשכונת פסגת זאב.
16 אישור אדריכל העיר ווידוי: .2 יש לוודא התאמת אישור אדריכל העיר זה לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א. .3 ככל שיבוצעו שינויים תכנוניים משמעותיים ביחס לגרסה המאושרת בחוות דעת זו- .4 יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים.
17 תוכניות לשצ"פ מאושרות וחתומות על ידי שפ"ע.
18 תנאי להעברה לגורמים- אישור אדריכל העיר סופי לעניין קירוי חניון 19 רישום הערת אזהרה לרמפה משותפ לפרויקט 22/433
המלצת האגף
לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
- 14 -
אין מניעה לאשר את הבקשה להקמת 3 בניינים כולל פיתוח שטח בכפוף לתיקונים בהתאם להערות בתיאור הבקשה ובתכנית .a
- 15 -
סדר יום לועדה מתאריך - 07/05/2024 - כט ניסן תשפ"ד
סוג דיון דיון בועדת המשנה
מספר ועדה 2024/1
מספר בקשה 2016/0884.02
מספר סידורי 2
נתונים כלליים
סוג בקשה תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים
שימוש עיקרי מגורים, מגורים, גן ילדים
מהות בקשה הרחבת בניה בקומה חמישית לשלושה בניינים קיימים
שטח האתר
שטח לחישוב זכויות
סוג רישום בעלות נסח טאבו
הכשרת עבירה לא
המבקש מר שקיראת חדר
עורך הבקשה אדריכל קואסמי סחר
מתכנן השלד מהנדס חמודה אימאן
מספר מתנגדים 0
מספר שכנים שלא חתמו 0
כתובת האתר
אל בוטום , בית צפפה רח'''' אל בוטמה ,בית
צפפה
גוש חלקה בשלמות
30278 107 לא
תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח
204743 תחילת תוקף 17/05/2016
תאור הבקשה
-2016/884.02 תוספת בניה אל בוטמה 1 שכונת בית צפפה בקשה לתוספת בניה בקומה החמישית עבור 6 יח"ד ובקומה השישית למרפסת מעל הבינוי המוצע.
הבקשה נידונה בתאריך 05.07.2016 ונדחתה. לאחר מיכן נידונה בערר, ואושרה בועדת משנה בתאריך .13.03.2019
יום מוצעת בקשה זהה.
בבית צפפה ברחוב אל בוטמה בגוש 30278 חלקה מס' 107 מגרש מס' 1 קיימים שלשה בנייני מגורים ו2 גני ילדים.
- 16 -
הופק היתר בניה מספרו 111186 לתכנית בינוי מס' 16.884 עבור 3 בניינים חדשים בן 6 קומות מעל 2 קומות חניה/מרתף - סה"כ 32 יח"ד כולל 2 כיתות גן ילדים יח"ד .
כעת מבוקש תוספות בנייה עפי" הפירוט הבא:
בקומה מס' 5 מפלס +13.60 , מפלס :+14.60 הרחבות בניה לכיוון חזית צפונית.
בקומה מס' 6 מפלס ,+17.00 מפלס :+18.65 מרפסות גג על תוספות הבניה.
מסמכי התכנית:
במגרש הנדון חלה תב"ע מספר 204743 אשר הופקדה מיום 16.03.2016 ותוקפה חל מיום .17.05.2016 מסמכי התב"ע כוללים תקנון, 2 תשריטים, ונספח בינוי הוראות תכנית מחייב, תשריט מחייב
נספח בינוי פיתוח מחייב חלקית לעניין גובה הבניין, מס' קומות, שטחי בניה וקווי הבניין המירביים.
יש לציין שתכנית זו מבטלת הוראות תכנית המתאר 62 .
סעיף סטייה ניכרת:
סעיף 4.1.2 (ד') קובע שכל חריגה מהמפורט להלן מהווה סטייה ניכרת מתכנית :
א. מגובה הבניין כמצוין בטבלה 5 .
ב. מקווי בנין כמצוין בתשריט.
ג. מס' קומות מרבי כמצוין בנספח .1
ד. הסעיף המורה על הריסת בינוי קיים וכל שינוי בשימוש או בשטח או בבקשה לניוד שטחי בניה של
החלק בנספח הצבוע בקווים ורודים באלכסון והמיועד לגן ילדים.
הקלות:
פורסמה הקלה בתאריך 28.2.2024
הקלה בתוספת בניה במפלס +13.60 בשונה מנספח הבינוי תום מועד להגשת התנגדויות 26.3.2024
התנגדויות :
לא התקבלו התנגדויות.
- 17 -
סעיף סטייה ניכרת:
סעיף (4.1.2ד') קובע שכל חריגה מהמפורט להלן מהווה סטייה ניכרת מתכנית :
א. מגובה הבניין כמצוין בטבלה 5 .
ב. מקווי בנין כמצוין בתשריט.
ג. מס' קומות מרבי כמצוין בנספח .1
ד. הסעיף המורה על הריסת בינוי קיים וכל שינוי בשימוש או בשטח או בבקשה לניוד שטחי בניה של
החלק בנספח הצבוע בקווים ורודים באלכסון והמיועד לגן ילדים .
התאמה לנספח וקווי הבניין:
עפ"י תיק קווי בניין התוספות המוצעות בתחום קווי הבניין המותרים אך אינם תואמים את נספח הבינוי .
(בנספח הבינוי לא מוצע התוספת הקיימת)
התוספות המוצעות אינם תואמות לנספח הבינוי ולא פורסמה הקלה: "תוספת בניה בשונה מנספח הבינוי"
לאחר בדיקה נוספת ופרסום הקלה : התוספת המבוקשת אושרה ראה חוו"ד תכנונית.
מס' יח"ד :
מותר: 32 יח"ד קיים: 32 יח"ד מוצע: לא מבוקש בבקשה זו.
מס' הקומות:
עפ"י טבלה +5 נספח :1 סעיף סטייה ניכרת "מס' הקומות המירבי כמצויין בנספח מס' 1 הינו מחייב"
יציין כי החתך מדורג ועפ"י נספח הבינוי בחתך ב-ב:
מותר: 6 קומות
מוצע: תוספת בניה מעל ה-4 קומות בחלק הצפוני, סהכ 5 קומות.
לאחר בדיקה נוספת מאחר ומדובר במס' קומות מריבי הן בטבלה 5 והן בנספח הבינוי - מותרות 6 קומות.
גובה הבניין
סעיף סטיייה ניכרת : "גובה הבניין המירבי כמצויין בטבלה מס' 5 הינו מחייב"
טבלה :5
- 18 -
יצוין כי החתך מדורג ויש להתייחס לשני גבהים בחלק הצפוני והדרומי
גובה מותר בחלק הצפוני: +13.60 , גובה קיים: +13.60 גובה מוצע: +18.35 (ללא מעקה), +19.40 כולל
מעקה – חריגה מהגובה המירבי המותר ומהווה סטייה ניכרת בבדיקה נוספת נמצא כי לא מהווה סטייה ניכרת מאחר ווסעיף סטיה ניכרת מפנה לטבלת השטחים ובטבלת השטחים הגובה המירבי הינו +23.80 .,
כמוכן ראה חוו"ד תכנונית לעניין החלטת ועדת ערר לגובה המירבי (החלטת ועדת ערר 1126/18 מתאריך 14.10.18 )
גובה מותר מירבי בחלק הדרומי: +23.80 כנדרש (כולל גובה חדר מכונות/ יציאה לגג ומעקה תקני )
קיים ואושר בהיתר בניה – ללא שינוי.
שטחי הבניה:
על פי טבלה 5 בהוראות התכנית:
מעל לכניסה הקובעת :
עיקרי מותר: 3202 מ"ר + 300 גן ילדים = 3502 מ"ר קיים:2635.85 מ"ר + 300 גן ילדים = 2935 מ"ר+
287.94 שנלקחו בהיתר קודם לטובת שירות = 3222.94 נותר: 278.21 מ"ר מוצע: 108.06 מ"ר נותר: 170.15 מ"ר
סה"כ: 2743.91 מ"ר נותר: 458.09 מ"ר- יצוין כי שטחים אלו נוצלו בהיתר קודם לשימוש שטחי שירות.
שרות מותר (ע"ק + ת"ק ) : 3,331 מ"ר קיים: 3618.94 מ"ר , בהיתר הקודם הומרו שטחים עיקריים לטובת שטחי שירות בסך 287.94 מ"ר
שלביות ביצוע:
סעיף 7.1 בתקנון קובע "כל מבנה יבוצע בהינף אחד לא תותר בניה בשלבים", מדובר בשלושה בניינים קיימים והמוצע אינו עומד בשלביות הביצוע מאחר והופק היתר בניה להקמת הבניינים בהתאם לנספח הבינוי , התוספת המבוקשת נוגדת את הוראות השלביות הקובעת בניה בהניף אחד, ובכך יוצרת שלב נוסף של בניה.
בעלויות:
בבעלות והמבקש שקירת חדר (נסח טאבו)
התקבלה חתימת בעלים ומבקש הבקשה.
- 19 -
פירוט המלצה אחרונה:
בתאריך 5.7.2018 הבקשה נדחתה מאחר ונמצא כי מהווה סטייה ניכרת לעניין הגובה המירבי ומס' הקומות.
בעקבות החלטת ועדת ערר 1126/18 מתאריך 14.10.18 (בבקשה מס' )18/121 לעניין הגובה:
עפ"י סעיף 8 -11 בהחלטת הערר:
"...סעיף המונח "גובה מרבי" משמש להגדרת גובה בינוי מקסימלי של בנין מסוים ואין הוא מתייחס לכלל הגבהים המסומנים לגבי אותו בניין בהוראות התכנית או נספחיה......"
"לפיכך וכאשר ומאחר ומדובר בשינוי מהותי מנספח בינוי מנחה נדרש לפרסם להערות הציבור את השינוי המבוקש."
לעניין מס' הקומות: מאחר ומדובר במס' קומות מריבי הן בטבלה 5 והן בנספח הבינוי מותרות 6 קומות.
פורסמה הקלה בנוסח הבא:
"הקלה בתוספת בניה במפלס +13.60 בשונה מנספח הבינוי"
לא הוגשו התנגדויות עד למועד תום מועד הגשת ההתנגדויות לאור האמור לעיל, ניתן לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים ולתיקון התכנית ובתיאום פגישה עם בוחן הרישוי לעניין שטחי הבניה.
פג תוקפה של ההחלטה בתאריך 09.02.23 כעת מובאת הבקשה לאישור.
תנאים להכנה לדיון הושלמו.
מידע קודם
מתאריך
הכנת המלצה 18/04/2024
תכנונית : לאשר
את הבקשה
אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים - הבקשה תוקנה להיתר בניה
לפני הדיון
בתנאים
חוות דעת תכנונית 18/04/2024
חוות דעת תכנונית
מס' תכנית שחלה בחלקה:
204743
תחילת תוקף:
17/05/2016
ייעוד הקרקע:
- 20 -
התוספת המוצעת אושרה מכבר, משתלבת בצורה טבעית
למבנים, יש להציג יתרת שטחים לתוספת המוצעת בקומה החמישית.
אין מניעה לאשר
השלמת פרסום 05/03/2024
לפי סעיף 149 הקלה בתוספת בניה במפלס +13.60 בשונה מנספח הבינוי לחוק
תנאים – באם תאושר הבקשה
תנאים לקבלת היתר בוצע
1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה
3 אישור פיקוד העורף הג"א
4 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 5 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 6 תשלום אגרת בניה
7 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים
8 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון
9 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה
המלצת האגף
לאשר את הבקשה להיתר בניה בתנאים
אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים - הבקשה תוקנה לפני הדיון
- 21 -
סדר יום לועדה מתאריך - 07/05/2024 - כט ניסן תשפ"ד
סוג דיון דיון בועדת המשנה
מספר ועדה 2024/1
מספר בקשה 2022/0248.01
מספר סידורי 3
נתונים כלליים
סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש
שימוש עיקרי מגורים + מסחר
הקמת בנין מגורים עם 44 יח"ד קומת מסד מסחרית חניון
מהות בקשה
תת קרקעי בפרויקט פינוי בינוי
שטח האתר
שטח לחישוב זכויות
סוג רישום בעלות
הכשרת עבירה לא
המבקש שובל מתחמי מגורים בע"מ ע"י יפוי כוח
עורך הבקשה אדריכל הוק דורון
מתכנן השלד מהנדס בן אהרון משען רן
מספר מתנגדים 0
מספר שכנים שלא חתמו 0
כתובת האתר
התנופה 0 , תלפיות
גוש חלקה בשלמות
30187 32 לא
30187 33 לא
תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח
98251 תחילת תוקף 17/03/2018 21 מגורים ומסחר 807 98251 תחילת תוקף 17/03/2018 297 דרך מאושרת
תאור הבקשה
בקשה להריסה ובניה, התחדשות עירונית - הקמת בניין מגורים בן 7 קומות מגורים מעל 2 קומות מסחר עבור 44 יח"ד וכן 4 קומות חניון תת"ק. בשכונת תלפיות כתובת: התנופה פינת בית לחם – שכונת תלפיות תיק רישוי: 2022/248.01 קיימת בקשה בשלב השלמת תנאים לקבלת היתר לחפירה לפרויקט: 22/248.00 יצויין כי במגרשים הסמוכים מקודמים היתרים לפינוי בינוי של חברת קרסו – הושלמו התנאים והן לפני הוצאת היתר. תיקי בניין .2021/375-377
- 22 -
תא שטח 21 פינוי בינוי בתב"ע 98251 עבור בנין מגורים משולב חניון תת"ק, קומת מסחר לרחוב בית לחם ולובי כניסה לדירות מרחוב התנופה.
נספחי תב"ע:
במקום חלה תכנית בסמכות מקומית 101-98251 אשר הופקדה מיום 17.01.18 ותחילת תוקפה הינו מיום 02.03.18
הוראות התכנית+ תשריט- מחייב, בינוי- מנחה.
סעיף סטייה ניכרת לעניין: קווי בנין, מספר הקומות המירבי, הוראות סעיף .6.16ב וכן המסומן בתשריט כשטח זיקת הנאה.
פרסום
פורסמו הקלות כדלקמן:
1. הוספת 7 יחידות דיור המהוות %20 -סה"כ 44 יח"ד - הגדלת היצע של יח"ד קטנות ליצירת תמהיל דירות
בגדלים התואמים את דרישות הסביבה
2. הקלה מהוראות סעיף 4.2.2א (ח) בדבר גובה קומת מסחר הפונה לדרך בית לחם, - גובה קומת המסחר
הפונה לדרך בית לחם הינו כפול, מבוקש עד 7.0 מ במקום 6.0 מ. - בשל הפרש המפלסים בין דרך בית לחם לרחוב התנופה.
3. תוספת קומת חניה תת קרקעית אחת מעל 5 הקומות המותרות. - בכדי לתת מענה לתקן החניה
והמערכות הטכניות הנדרשות בחניון.- לא רלוונטי
4. הקלה מהוראות התכנית סעיף 4.2.2 ג (ה) בדבר הוספת מסחר שכונתי הפונה גם לשצ"פ - לניצול מירבי
של שטחי המסחר המותרים ובהתאם להוראות התוכנית כי גודל וכן הוספת חלונות ופתחים הפונים לזיקת הנאה מדרום - חנות לא יעלה על 200 מ"ר
5. הגבהת מפלס הכניסה לבנין ב -1.2 מ מהגובה המצוי בנספח הבינוי - התאמת מפלס הכניסה למבנה,
בעקבות שינוי הגבהים ברחוב התנופה כחלק מתכנון הרק"ל לא התקבלו התנגדויות- אין מניעה לאשר מבחינת סעיף סטיה ניכרת פירוט המוצע בבקשה:
הקמת בנין מגורים בן 7 קומות מעל 2 קומות מסחר ו- 4 קומות חניון תת"ק.
הריסה
קיימת בקשה להריסה בשלב השלמת תנאים להיתר מקודם במקביל בקשה .2022/248.00 הופק היתר בניה בתאריך .31.12.2023
יש להשלים ת.מדידה מעודכנת, התכנית המוצגת הינה משנת 2021 ולהשלים את המצב הקיים.
- 23 -
תת קרקעי: מפלסים: ,-18.39 ,-15.59 ,-12.79 -10.19
מוצעות 4 קומות חניון תת"ק הכוללות רמפה, עבור 54 חניות. החניון כולל פירי איוורור, מחסנים לדירות, גרעים מדרגות ו- מעליות. החניון בתכסית מלאה לקו המגרש כמתאפשר.
יש להציג עמידה בדרישה של 10 מ"ר מחסן לכל דירה- לשלב בתמהיל הדירות התקבל אישור הסדרי תנועה, התכנית תואמת למותר.
המפלס כולל מחסנים, חדרים טכנים וכן 3 שטחי מסחר מכיוון צפון מערב- כניסה מרחוב בית לחם.
מפלס מסחרי עליון- -3.84
המפלס כולל לובי מגורים מכיוון מזרח, כניסה לשטחי מסחר מרחוב התנופה- 2 חללים, חלל כפול עבור שטחי המסחר במפלס התחתון וכן חללים טכניים. כמו"כ מוצע משרד.
7 מפלסי מגורים +קומת גג- יציאה
מפלסי המגורים בעלי מספר טיפוסים הכוללים:
מוצעת קומה טיפוסים הכוללת 7 יח"ד משולב ממ"ק במרכז הגרעין כולל מדרגות ומעליות וכן 2 יחידות עם ממ"ד פרטי. כמו"כ מוצעות מרפסות- יש להשלים חישוב השטחים עבור המרפסות. ולהשלים מפלסים בכל התכנית.
-0.00 , -+3.27 , ,+6.54 ,+9.81 ,+13.08 +16.35 +19.43 קומת הפנטהאוז- מוצעות 4 יח"ד הכוללות מרפסות ופיתרון מיגוני.
+22.89 יציאה לגג-עבור מערכות טכניות- מוצע גם מאגר מים.
אין מניעה לאשר סה"כ 44 יח"ד
יש להשלים טבלת תמהיל דירות ולתקן את כלל הנדרש לחישוב השטחים. עם השלמת החישוב תיבדק כי מנין השטחים מותרים עפ"י התב"ע.
סה"כ 44 יח"ד ב-7 קומות מעל 2 קומות מסחר ו-4 קומות תת"ק.
תמהיל דירות:
עפ"י סעיף .4.1.2א..6 מצוין כי: %20 מיחידות הדיור יהיו דירות קטנות בשטח של עד 80 מ"ר.
יש להציג תמהיל דירות ועמידה בהוראות התכנית.
- 24 -
סטייה ניכרת
סעיף .4.2ה' קובע סטייה ניכרת לעניינים הבאים:
קווי בנין.
מספר קומות מירבי.
סעיף זיקת הנאה.
מיקום / קווי בניין
בהוראות התכנית סעיף .4.2 ו קובע סטייה ניכרת לקווי בניין
קווי בניין תת קרקעיים: הקומות הת"ק - מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים.
קווי בניין: הקומות הת"ק מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים.
קווי בניין עליים: מוצע במסגרת המותר.
מס' הקומות
מותר על פי טבלה 5 בהוראות התכנית: 7 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-5 קומות תת"ק.
כמו"כ התייחסות להערה 5 בטבלה:
".5.1.5 "כולל קומת הלובי כניסה, ולמעט מצומצם למתקנים טכניים על הגג בהתאם לנספח הבינוי.
מוצעות 13 קומות סה"כ
4 קומות חניון
קומת מסחר לרחוב בית לחם
קומת קרקע מסחר לרחוב התנןפה
ומעליו 7 קומות מגורים וגג.
פורסמה הקלה לתוספת קומת מרתף לעמידה בתקן חניון.
סה"כ מספר הקומות מוצע כמתאפשר.
שלביות
סעיף 7.1.1
- 25 -
תנאי להיתר בניה- הגשת תכנית פיתוח לשטחים הציבוריים הפתוחים בתכנית ובכלל זאת השטחים בעלי זיקת הנאה, השצ"פ, המדרכות הסובבות וכיו"ב לאישור אגף שפ"ע, אגף תושיה ו-אדריכל העיר.
קבלת תעודת גמר עבודה- השלמת ביצוע עבודות הפיתוח כאמור לעיל לשביעות רצון מהנדס העיר.
מרפסות
מבוקשות מרפסות זיז בתחום קווי הבניין המותרים. הבקשה תואמת תב"ע.
המרפסות לא חושבו כנדרש- יש להשלים בהתאם למתאפשר בתב"ע.
גובה הבניה-
הוראות התכנית מפנות לנספח מחייב, בהתאם לנספח הבינוי לתכנית גובה מפלס יציאה לגג גובה קומה אחרונה +36.50 740.22 ובנוסף מוצג חדר יציאה לגג הבקשה תואמת לנספח.
על פי טבלה 5 בהוראות התכנית מותר 29 מ' מעל הכניסה הקובעת- מוצע 22.98 בחדר יציאה מהגג מה 0.00 שהיא המגורים.
ממפלס הכניסה המסחרית מדובר על 26.76 מ'- במסגרת המותר מספר יח"ד
37 יח"ד מותרות
פורסמה הקלה
הוספת 7 יחידות דיור המהוות %20 -סה"כ 44 יח"ד - הגדלת היצע של יח"ד קטנות ליצירת תמהיל דירות בגדלים התואמים את דרישות הסביבה
מוצעות 44 יח"ד- אין מניעה לאשר לא התקבלו התנגדויות.
אחסנה
מוצעים מחסנים במפלסים תת"ק- המחסנים משוייכים.
עפ"י הוראות הבינוי .4.1.2ו. יוקצו חדרים לאופניים בקומות הקרקע והמרתף, מחסנים בשטח של עד 8 מ"ר לכל יח"ד יותרו בקומות הקרקע והמרתף.
מוצעים מחסנים משויכים בקומות תת"ק- יש להציג עמידה בתנאי זה.
- 26 -
שטחי בניה :
עיקרי:
מגורים
עיקרי מותר 3279 מ"ר- מוצע 3283.39 מ"ר- חורג ב 4.39 מ"ר- יש להתאים שרות מותר 1225 מ"ר- מוצע 991.53 כמתאפשר
מתחת לכניסה הקובעת
שירות מותר 545 מ"ר
מסחר
עיקרי מותר 400 מ"ר- מוצע 398.68 מ"ר כמתאפשר
חניון
שירות מתחת ל0.00 הינו 3480 מ"ר- מוצע 3740 מ"ר משולב עם שירות מתחת בתוספת 545 מ"ר= מוצע כמתאפשר
זיקת הנאה- לסימון ופיתוח
סעיף .6.16ח: זיקת הנאה בפינת רח' התנופה ודרך בית לחם תפותח בהמשך רציף של מדרכות הרחוב התנופה ודרך בית לחם.
ט: מודגש בזאת כי אחזקת השטח עם זיקת הנאה ותהא אחריות בעלי הזכויות בתא שטח ועל חשבונם בלבד.
השטח המוצע תואם לנדרש, יש להציג שימושים כנדרש כמו"כ מצוין כי:
בסעיף .4.2כ: תינתן זיקת הנאה למעבר כלי רכב למרתפי החניה במגרשים כמסומן בשריט, ובין החניונים במגרשים ,1,21,22 מפלס חניה עליון ותרשם הערת אזהרה בספר רשם הבתים המשותפים כתנאי לתעודת איכלוס.
יש לציין על גבי הבקשה והתכנית
פיתוח סביבתי
תנאי להיתר ראשון הינו הכנת פיתוח מלאה לכל שטחי הפיתוח של המתחם, כולל שטחים ציבוריים או שטחם הכוללים זיקת הנאה לציבור כחלק ממערכת אחת של מרחב ציבורי.
עוד מצוין כי:
- 27 -
ח. גובה הגדרות הפרטיות הפונות למרחב הציבורי לא יעלה על 1.2 מ'-
מוצע כמתאפשר.
הוראות תכנון רלוונטיות לתא שטח :21
סעיף .4.2ג.
ג. בתא שטח 21 תותר הקמת מבנה פינתי נוסף הכולל לכל היותר קומת כניסה + 6 קומות הסה"כ, כולל
קומת גג לדירות גג ומתקנים טכניים לפי נספח הבינוי.
ד. חזות הבניינים בתאי שטח מס' 21,22,1 תהיה אחידה והמשכית בעיצוב האדריכלי ובחומרי הבניה. מוצע
כנדרש
ח. קומת הקרקע תהיה בגובה עד 6 מ'. הכניסה הראשית כולל הלובי תהיה שקופה לכל גובהה ככל שניתן,
מוארת ומזימנה לבאים מבחוץ. תותר הקמת גלריה בשטח כל חנטת. שטח הגלריה יהיה עד %50 מהשטח העיקרי של החנות. גובה קומת המסחר יהיה עד 6 מ' כולל גלריות. מוצע כנדרש טו. לפחות %20 מהדירות במתחם ובכל תא שטח לבניה יהיו בשטח של עד 80 מ"ר עיקרי. יותר ניוד יח"ד בין תאי השטח למגורים בכפוף להסכמה הדדית. יש להציג עמידה בדרישה זו.
יט. יותר שינוי במפלס הכניסה 0.00 עד חצי מטר 0.50 מ'.- פורסמה הקלה כנדרש.
כ. תינתן זיקת הנאה למעבר כלי רכב למרתפי החניה במגרשים כמסומן בתשריט, ובין החניונים במפלס
החניה העליון ותרשם הערת אזהרה.-לא מוצג חיבור בין חניונים יש להציג זיקת הנאה וחיבור לתכנית החניון העליון, יש להציג בהתאם לבקשה וכמופיע בתכנית בבקשה .2020/375 מי נגר
סעיף .4.1.2ד. קומות החניה תהיינה בתכסית של %100 מכלל שטחי המגרשים לבניה בתחום התכנית ובתנאי שיוסדר חלחול מי תהום והפניית מי נגר ככל הניתן לשצ"פ בתחום התכנית, כמפורט בסעיף .6.9 ולשביעות רצון הועדה המקומית.
יש להציג חלחול מי נגר כנדרש לכיוון השטח הפתוח.
צוברי גז:
מוצעים בבקשה צוברי גז / בלוני גז בחדק במפלס המסחר התחתון.
יידרש לקבל אישור משרד התמ"ת למיקום.
הפקעות לצרכי ציבור
השטחים המיועדים לצרכי ציבור , יופקעו על ידי הוועדה המקומית וירשמו על שם הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה 1965 ובכפוף לכל דין.
- 28 -
מימוש התכנית
על פי סעיף 7.2 : "זמן למימוש התוכנית 10 שנים מיום אישורה" עד לתאריך .02.08.28 עצים לשימור
קיים סקר עצים מאושר. הוצג כנדרש ע"ג ת.פיתוח השטח.
אישורים שהתקבלו
הסדרי תנועה-
התקבל אישור בתאריך: 12.10.23
אין התנגדות לתכנית.
עבור 44 יח"ד חדשות ומסחר דרוש 54 מ"ח עפ"י התקן מוצע 55 מ"ח מיתוכם 3 נכים+ 1 מ"ח לטנדר.
תנאי להיתר בנייה- הגשת אישור צת"ל מעודכן לתכנית הסדרי תנועה תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית.
יועץ תנועה- אמי מתום.
איכות הסביבה-
התקבל אישור בתאריך: 10.04.24 כללי אוורור החניון עולה לגג קיים פיר מנדף לגג הבניין והכנה למפריד
שמנים בקומת המסחר תנאים לטופס 4 בדיקת הכנה למזגנים. הצגת אישור פתרון ויסות המים במגרש + תמונות (במידה ואפשר) א. אישור יועץ אקוסטי ב. מהצרה לדלק תקנית ג. ארובה – יציאה על גג הבניין בגובה לא פחות מ-1 מ' הצגת אישור יועץ מיזוג אוויר של הפרויקט שכל המלצות המחלקה על מערכות אוורור חניון תת קרקעי בוצעו בפועל מיקום פתחי אוורור מאולץ של החניון בהתאם לתכנון שאושר על ידי המחלקה הצגת אישורו של יועץ בנייה ירוקה של הפרויקט שכל המלצותיו בחוות הדעת בוצעו בפועל הצגת אישור מכון ההתעדה לשלב ב'' לעמידת המבנה לתקן .5281 מיקום מנדף לגג המבנה + אישור יועץ לתכנון מפריד שומנים ומנדף הצגת אישור פתרון ויסות המים במגרש + תמונות (במידה ואפשר) בדיקת קיום צינור/רות לשחרור גז הראדון בגג הבניין וסימונו, הכל לפי תכניות ההגשה להיתר הצגת תוצאות בדיקות ראדון בקומת קרקע כולל הצהרת החברה למתן שרותי בדיקות ראדון לגבי אופן ביצוע הבדיקות שפ"ע- התקבל אישור בתאריך 4.5.23
הסקר מקובל לקידום התיק ושייך למערכת.
- 29 -
עצים מס ,1 48,49,50,51,52,68 מיועדים לעקירה על פי התב"ע.
העצים לא נשתלים -יש לשלם היטל כספי.
תנאי להיתר בנייה- תשלום אגרה למחלקת שפ"ע 50.000 ₪.
תברואה -התקבל אישור בתאריך 30.07.23
44 יחידות דיור
יש לתכנן 6 פחים בנפח 1000 ליטר
אדריכל העיר- התקבל אישור בתאריך 27.11.23 –
לאשר את הבקשה דיון בוועדה המקומית :
חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה שהוגשה במייל
לאשר את הבקשה לדיון בוועדה בכפוף לתנאים הבאים:
תנאים להוצאת היתר בניה
אישור אדריכל העיר להשלמת כל המסמכים החסרים בהגשה כמפורט בהערות התכנוניות.
תנאים שייקבעו בהיתר הבניה לתחילת ביצוע תוספות קומות מעל הבניין הקיים יהיו:
טרם הזמנת חומרי חיפוי החזית יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא ()mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 40 מ"ר, כולל דוגמת אבן, דוגמת זכוכית, גוון מסגרות (פתחים, מעקות וכו').
אבן: ניתן להציע אבן טבעית או מלאכותית בעלת מאפיינים "ירושלמיים"- לא בהירה/לבנה/כהה מדי, לא הומוגנית מדי (בעלת גוונים/עורקים וכד'), בעיבוד/סיתות בדרגת מוסמסם ומעלה.
זכוכית: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן -
מעבר אור (-)tl מינימום %,50 רפלקטיביות (-)rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום (-)te מקסימום %25 גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר (על בסיס אפור), בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים ניתן לשלב הדפסים קרמיים/פוטווולטאים/אחר על משטחי זכוכית לטובת הפחתת אור ואנרגיה. ככל שמשולבים הדפסים שכאלה מומלץ למקמם מעל גובה עין של המשתמשים בכל קומה אלומיניום/ברזל/פרזול: גימור מט בלבד (לא מבריק). צבעים כהים. לציין צבע ומספר קטלוגי של צבע.
להציג פרטים עקרוניים.
בהיתר זה כלולים הנחיות עיצוב אדריכלי ופיתוח המאושרים ע"י אדריכל העיר והוא מהווה חלק מהיתר הבניה. ניתן לבחון שינויים נקודתיים (החלפת חומרי גמר וכד') בתיאום ובאישור אדריכל העיר לפני אינטגרלי ביצוע בפועל.
ניתן לשנות את החלוקה הפנימית של יחידות המסחר מבלי לפגוע/לשנות את החזיתות, תוך שמירה על עקרונות התב"ע.
- 30 -
רחבות כבאות לא יסומנו על הקרקע אלא יכלול שילוט מינימלי בשטח באישור אדריכל העיר.
תנאים לאיכלוס/טופס 4
תנאי לטופס 4 יהא אישור אדריכל העיר לתאורה ושילוט על המבנה אישור שפ"ע/אדריכל העיר לטיפול בכל המרחב הציבורי בהיקף הפרוייקט עם השינויים המפורטים בהיתר.
הערות תכנוניות
מפגש עם הקרקע
יש להשלים תכנית פיתוח מפורטת כולל מפלסים, שיפועים ועצים קיימים וחדשים עם סימון שימור שלהם והנחיות שפ"ע למניעת פגיעה בהם במסגרת עבודות הבינוי. יש לפרט גם עומקי שתילה בחתכים או בתכנית, ככל שנדרש.
יש להציג את כל התשתיות והמתקנים להם יש ביטוי חיצוני כזה או אחר, כולל רחבות כבאות, ברזי כבאות, פרטי ניקוז וריצוף וכו'. על כולם לעמוד במתואר לעיל.
פרטי חזית
יש להשלים את כל החוסרים הנדרשים, בין היתר: הדמיות, תאורה ושילוט, פרטים טיפוסיים אדריכלות (עם פירוט וגרפיקה ברורים יותר בהתאמה לקנ"מ, , תמונות מצב קיים, וכו'.
יש להציג פרטים אדריכליים טיפוסיים ופירוט מאפיינים רצויים לאבן + תמונות להמחשה. יש לפרט חומרי גמר בכל תנוחות החזיתות.
גג המבנה
יש להציג תכנית גגות מפורטת כולל חומרי גמר, שיפועים, מתקנים על הגג וכיו"ב.
יש להציג בבירור את תוכניות הגינון על הגג בדגש על אדניות וכד'. מדובר באלמנטים קבועים על גבי החזית החמישית של הבניין ויש להם חשיבות מרחבית כלפי הבניין וכל סביבתו.
הערות טכניות/גרפיות/אחרות
יש לפרט חזיתות וחתכים על רקע הסביבה לפחות 10 מ' לכל כיוון, לרבות פיתוח השטח, גינון רחוב, הבניינים הסמוכים וכיו"ב.
יש לוודא התאמת אישור אדריכל העיר זה לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.
ככל שיבוצעו שינויים תכנוניים משמעותיים ביחס לגרסה המאושרת בחוות דעת זו-
יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים.
מעבר למפורט לעיל הבקשה מקובלת ומאושרת ע"י אדריכל העיר.
אין באמור בחוו"ד זו כדי אישור סופי להיתר.
אישור מחלקת דרכים- התקבל אישור בתאריך :11.09.23 משוחרר לדיון בועדה.
- 31 -
תנאי להיתר -
יאושר בכפוף לטיפול בהערות של מח' הסדרי תנועה ואישורם הסופי.
תיאום מול צתא"ל עד להחלטה סופית להסדר התנועתי של הרק"ל ומיקום ה'רחבת כיבוי אש'.
מכיוון שהתכנון בזכות הדרך הוא באחריות הרק"ל בלבד וכך גם הביצוע.
תנאי לטופס 4 -
ביצוע החיבור בכניסה לחניון (כיום מאושר שמול רח' הסדנא) כפי שיאושר סופית בהסדרי תנועה.
אישור מאור באגף שפ"ע- התקבל בתאריך 10.05.23 יש לאשר תוכניות תאורה במחלקת המאור.
אישור חשמל- התקבל אישור עבור חפירה ודיפון- יש להמציא אישור חח"י כולל דרישה לחדר טרפו.
בעלויות: בעלי הנכסים- שובל מתחמי מגורים בע"מ
מידע קודם
מתאריך
הכנת המלצה 18/04/2024
תכנונית : לאשר
את הבקשה
מומלץ לאשר הבקשה כולל הקלות בכפוף להשלמת התיקונים בכפוף לשינויים
והתנאים הנדרשים, בתיאום עם בוחנת הרישוי וכמפורט ובתנאים
בתיאור הבקשה.
חוות דעת תכנונית 18/04/2024
חוות דעת תכנונית
מס' תכנית שחלה בחלקה:
98251
תחילת תוקף:
17/03/2018
ייעוד הקרקע:
דרך מאושרת
- 32 -
מדובר בבקשה להריסה ובניה במסגרת התחדשות עירונית-
הקמת בניין מגורים בן 7 קומות מגורים מעל 2 קומות מסחר עבור 44 יח"ד וכן 4 קומות חניון תת"ק. בשכונת תלפיות כתובת: התנופה פינת בית לחם – שכונת תלפיות תיק רישוי:
2022/248.01
קיימת בקשה בשלב השלמת תנאים לקבלת היתר לחפירה לפרויקט: 22/248.00
יצויין כי במגרשים הסמוכים מקודמים היתרים לפינוי בינוי של חברת קרסו – הושלמו התנאים והן לפני הוצאת היתר. תיקי בניין .2021/375-377
תא שטח 21 פינוי בינוי בתב"ע 98251 עבור בנין מגורים משולב חניון תת"ק, קומת מסחר לרחוב בית לחם ולובי כניסה לדירות מרחוב התנופה.
אין מניעה לאשר הבקשה המוצעת כולל הקלות בכפוף להשלמת התיקונים והתנאים הנדרשים.
הכנת נוסח פרסום 02/03/2023
1. הוספת 7 יחידות דיור המהוות %20 -סה"כ 44 יח"ד - הגדלת
היצע של יח"ד קטנות ליצירת תמהיל דירות בגדלים התואמים את דרישות הסביבה
2. הקלה מהוראות סעיף 4.2.2א (ח) בדבר גובה קומת מסחר
הפונה לדרך בית לחם, - גובה קומת המסחר הפונה לדרך בית לחם הינו כפול,
מבוקש עד 7.0 מ במקום 6.0 מ. - בשל הפרש המפלסים בין דרך בית לחם לרחוב התנופה
3. תוספת קומת חניה תת קרקעית אחת מעל 5 הקומות
המותרות. - בכדי לתת מענה לתקן החניה והמערכות הטכניות הנדרשות בחניון.
4. הקלה מהוראות התכנית סעיף 4.2.2 ג (ה) בדבר הוספת
מסחר שכונתי הפונה גם לשצ"פ - לניצול מירבי של שטחי המסחר המותרים ובהתאם להוראות התוכנית כי גודל
וכן הוספת חלונות ופתחים הפונים לזיקת הנאה מדרום - חנות לא יעלה על 200 מ"ר
5. הגבהת מפלס הכניסה לבנין ב -1.2 מ מהגובה המצוי בנספח
הבינוי - התאמת מפלס הכניסה למבנה, בעקבות שינוי הגבהים ברחוב התנופה כחלק מתכנון הרק"ל
- 33 -
תנאים – באם תאושר הבקשה
תנאים לקבלת היתר בוצע
1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה
3 אישור פיקוד העורף הג"א
4 אישור שירותי הכבאות - 7788070110
5 אישור משרד הבריאות
6 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 7 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 8 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית 9 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 10 תשלום אגרת בניה
11 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים
12 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון
13 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה
14 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 15 לבדוק האם יש לקבל אישור רמ"י על תתי חלקות או על חלקות מלאות 16 אישור איכות הסביבה להסכם עם מטמנה לשפיכת עודפי פסולת בניה 17 רישום התצ"ר
18 יש לוודא התאמת אישור אדריכל העיר זה לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.
19 הגשת אישור צת"ל מעודכן לתכנית הסדרי תנועה
20 יאושר בכפוף לטיפול בהערות של מח' הסדרי תנועה ואישורם הסופי.
המלצת האגף
לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
מומלץ לאשר הבקשה כולל הקלות בכפוף להשלמת התיקונים והתנאים הנדרשים, בתיאום עם בוחנת הרישוי וכמפורט בתיאור הבקשה.
- 34 -
סדר יום לועדה מתאריך - 07/05/2024 - כט ניסן תשפ"ד
סוג דיון דיון נוסף בועדה לאור חוות דעת
משפטית
מספר ועדה 2024/1
מספר בקשה 2022/0119.00
מספר סידורי 4
נתונים כלליים
סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש
שימוש עיקרי מגורים + מסחר, משרדים
פרויקט מגורים, מסחר ושטח ציבורי בן 18 קומות, סה''כ 60
מהות בקשה
יח''ד
שטח האתר
שטח לחישוב זכויות
סוג רישום בעלות ועדת בעלויות
הכשרת עבירה לא
המבקש מר אבראהים עדנאן
עורך הבקשה יונס חאזם
מתכנן השלד מורן גל
מספר מתנגדים 0
מספר שכנים שלא חתמו 1
כתובת האתר
דרך בית חנינא 120 , בית חנינה
גוש חלקה בשלמות
30615 20 כן
תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח
3457א תחילת תוקף 18/04/1996
3457א תחילת תוקף 18/04/1996
623967 תחילת תוקף 29/02/2020
623967 תחילת תוקף 29/02/2020
623967 תחילת תוקף 29/02/2020
623967 תחילת תוקף 29/02/2020
762708 תחילת תוקף 12/02/2022
8000 תחילת תוקף 13/04/2004
תאור הבקשה
בין רחובות דרך בית חנינא לשיירת העטרות במגרש מס' 1 על פי תב"ע 623967 מבקשים הקמת מבנה מגורים בן 15 קומות ע"ק מעל קומות מסד – 3 קומות מסד ממזרח ו-5 קומות מסד ממערב סה"כ 18 קומות מעל הקרקע ומעל 6 קומות מרתף עבור חניה. המבנה משלב מסחר, משרדים ושטח ציבורי בקומות המסד, החל מקומה 3 יתר הקומות עבור מגורים, סה"כ 60 יח"ד.
- 35 -
מסמכי התב"ע :
תב"ע 623967 הופקדה בתאריך 24.12.2019 ותחילת תוקף 29.02.2020 התכנית כוללת תשריט תקנון ונספחים
סעיף סטייה ניכרת .4.3.2ה': מס' הקומות , קווי הבניין, שימושים, שלביות הביצוע, הוראות לעניין מפלס המסחר בקומת הקרקע על פי סעיף ,4.4.1 ניוד שטחים משימושים שאינם למגורים – למגורים, פיתוח השטחים הציבוריים.
פרסום
בוצע משלוח הודעות לפי תקנה .36
ניוד שטחים ממגורים למסחר -
תוספת שטחים תת קרקעיים - לצורך מתן פתרון לחניה לפי התקן תוספת קומות תת קרקעיות - לצורך מתן פתרון לחניה לפי התקן שינוי מנספח הבינוי -
לא התקבלו התנגדויות
בתאריך 16.11.2023 פורסמה הקלה נוספת :
ניוד שטחי שירות במגורים ממעל הקרקע למתחת הקרקע (ניוד 55 מ"ר שטח שירות במגורים ממעל הקרקע למתחת הקרקע).
תוספת שטחים תת קרקעיים (תוספת 300 מ"ר לשם עמידה בתקן חניה).
תוספת קומות תת קרקעיות (שינוי מס' קומות מ -6קומות ל -7קומות מתחת לכניסה הקובעת לצורך מתן פתרון לחניה לפי התקן).
שינוי מנספח הבינוי (שינוי בעיצוב האדריכלי, שינוי בחלוקה הפנימית, תכנון אדריכלי מפורט לעומת נספח בינוי סכמתי).
ניוד שטחי עיקרי במסחר ממתחת הקרקע למעל הקרקע (ניוד 68 מ"ר שטחי עיקרי במסחר ממתחת הקרקע למעל הקרקע).
לא התקבלו התנגדויות
פירוט המוצע בבקשה
- 36 -
קומת קרקע: קומה זו מוצעת במלואה עבור מסחר, מוצעות חנויות למסחר המקיפות את החזית, כמו כן
מוצע מסחר פנימי בתוך הקומה, הכניסה למגורים מוצעת מצפון קומה :1 מוצעת קומת משרדים מלאה, בחזית הקדמית הדרומית מוצע מסחר למסעדה קומה :2 מוצעת קומת משרדים מלאה, בחזית הקדמית הדרומית מוצע מסחר למסעדה קומות :3-17 מוצעת קומה למגורים – מוצעות 4 יח"ד בקומה
קומת גג: מוצעת יציאה לגג בטון שטוח מחדר המדרגות. באזור זה מוצע חדר טכני ומאגר מים יש לבטל את
חישוב השטחים ממאגר המים
קומה :-1 מוצע שטח ציבורי מערבית לקומה עבור חדרי חוגים. דרומית מזרחית לקומה מוצע חלל כפול לקומה שמתחת. מצפון מוצעת רמפת כניסה לחניה, מוצעות חניות לפריקה תפעולית קומה :-2 מערבית לקומה מוצע שטח מסחר ומשרדים. במרכז הקומה מוצעים חללים טכניים, מוצע חדר אשפה למסחר ולמגורים ע"י דחסניות אשפה. דרומית לקומה מוצע אזור חניות לאופניים.
קומה -3 עד :-7 מוצעות 5 קומות חניה ת"ק עבור מגורים, מסחר משרדים מסעדה וספריה סטייה ניכרת
סעיף .4.3.2ה' קובע הוראות סטייה ניכרת לנושאים הבאים :
מס' הקומות
קווי בניין
סטייה מהשימושים המפורטים בסעיף ( 4.4.1 ) תחשב כטיה ניכרת שלביות הביצוע
מפלס המסחר בקומת הקרקע יהיה נשוק למפלס המדרכה לא יותר ניוד שטחי בניה משימושים שאינם למגורים לשטחים למגורים, סטיה מהוראה זו תחשב כסטיה ניכרת.
. פיתוח השטחים הציבוריים כתנאי לטופס איכלוס מחייבים, סטיה מהוראה זו תחשב כסטיה ניכרת.
להלן פירוט לגבי הנושאים המפורטים:
מס' הקומות – סטיה ניכרת
סעיף .4.3.2ה':1 "מספר הקומות המירבי הינו מחייב וכל סטייה ממנו תיחשב כסטייה ניכרת בהתאם לתקנות התכנון והבנייה "
- 37 -
מותר: 18 קומות מעל הכניסה הקובעת ו – 6 קומות מתחת לכניסה הקובעת מוצע: 18 קומות מעל הכניסה הקובעת ו – 7 קומות מתחת לכניסה הקובעת - התפרסמה הקלה לתוספת קומות תת קרקעיות (שינוי מס' קומות מ -6קומות ל -7קומות מתחת לכניסה הקובעת לצורך מתן פתרון לחניה לפי התקן).
קווי בניין – סטייה ניכרת
סעיף .4.3.2ה':2 "קווי הבניין המפורטים בתשריט התכנית הינם מחייבים, שינוי קו הבניין ייחשב כסטייה ניכרת. בהתאם לתקנות התכנון והבניה"
המוצע מתוכנן בתחום קווי הבניין המותרים פרט לחריגה מדרום אותה יידרש לבטל יש להציג אישור מח' דרכים לכניסה לחניה
שימושים – סטיה ניכרת
סעיף .4.3.2ה':3 "סטייה מהשימושים המפורטים בסעיף ( 4.4.1 ) תחשב כסטייה ניכרת"
סעיף 4.3.1 קובע הוראות לעניין שימושים :
קומה -1 ו -2 : מסחר, תעסוקה ומשרדים שטח לצורכי ציבור עבור תרבות וחברה.
מוצע כמותר, פרט לשטח מסחר בקומה -2 שש להתאימו להיקף המסחר במדויק כמו כן, יידרש להוסיף שימוש עבור תעסוקה ומשרדים בהתאם להוראת הסעיף
קומת הקרקע: שפונה לדרך בית חנינא וכביש 21 תשמש למסחר בלבד וכניסה למגורים .
מוצע מסחר, מוצעת כניסה למגורים
קומה +1 ו- +2 : מסחר , תעסוקה ומשרדים. – מוצע כמותר קומה +3 עד קומה +17 : מגורים - מוצע כמותר
שלביות הביצוע– סטייה ניכרת
סעיף .4.3.2ה':4 "שלבי הביצוע כמפורט בסעיף 7.1 מחייבים, סטיה מהם תחשב כסטיה ניכרת."
סעיף 7.1 קובע הוראות לעניין שלביות הביצוע :
תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשה ואישור של תכנית פיתוח לכל השטחים הציבוריים וזיקת הנאה והכיכר העירונית בתחום התכנית.
תנאי למתן היתר בניה יהיה תיאום השטח הציבורי המבונה עם המחלקה למבני ציבור
תנאי לתחילת ביצוע: שבועיים לפני תחילת ביצוע התכנית תשלח הודעה לצה"ל.
- 38 -
תנאי לטופס אכלוס: .1 סיום ביצוע השטחים לצורכי ציבור בתיאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו.
2. ביצוע בפועל של כל המדרכות, זיקת ההנאה, דרכי גישה לבניין, ותשתיות הגובלים בשטח התכנית.
מפלס המסחר – סטייה ניכרת
סעיף .4.3.2ה':5 "מפלס המסחר בקומת הקרקע יהיה נשוק למפלס המדרכה"
מוצע כמותר פרט לאזור הצפוני-מערבי הפנימי, יתוקן בתיאום בוחן הרישוי סעיף 4.1.2ב':2 "מפלס הככר יהא במפלס המדרכה/ מפלס המסחר בקומת הקרקע, לא תותר הגבהה של מפלס המסחר מעל מפלס המדרכה, סטייה מהוראה זו תחשב כסטייה נכרת."
שטחי בניה –
סעיף סטיה ניכרת .4.3.2ה':6 "לא יותר ניוד שטחי בניה משימושים שאינם למגורים לשטחים למגורים, סטיה מהוראה זו תחשב כסטייה ניכרת."
פורסמו ההקלות הבאות:
ניוד שטחי שירות במגורים ממעל הקרקע למתחת הקרקע (ניוד 55 מ"ר שטח שירות במגורים ממעל הקרקע למתחת הקרקע).
תוספת שטחים תת קרקעיים (תוספת 300 מ"ר לשם עמידה בתקן חניה).
ניוד שטחי עיקרי במסחר ממתחת הקרקע למעל הקרקע (ניוד 68 מ"ר שטחי עיקרי במסחר ממתחת הקרקע למעל הקרקע).
שטחי הממ"ד בכל הקומות חושבו בשטח עיקרי – יידרש לתקן מותר:
מגורים: עיקרי ע"ק: 8340 מ"ר שירות ע"ק: 744.7 מ"ר שירות ת"ק: 124.09 מ"ר
מבנים ומוסדות ציבור: עיקרי ת"ק: 500 מ"ר שירות ת"ק: 65 מ"ר
מסחר ותעסוקה: עיקרי ע"ק: 2980.7 מ"ר עיקרי ת"ק: 269.59 מ"ר. שירות ע"ק: 288.6 מ"ר. שירות ת"ק:
21 מ"ר.
חניון : שירות ת"ק: 7200 מ"ר
- 39 -
מוצע עיקרי
מגורים :
מוצע ע"ק: 8340 מ"ר מותר: 8340 מ"ר
מסחר ותעסוקה :
מסחר ע"ק מוצע: 1259.24 מ"ר תעסוקה ע"ק מוצע: 1784.43 מ"ר סה"כ: 3043.67 מ"ר
מותר: 2980.7 מ"ר – חריגה: 62.97 מ"ר - התפרסמה הקלה לניוד שטחי עיקרי במסחר ממתחת הקרקע למעל הקרקע (ניוד 68 מ"ר שטחי עיקרי במסחר ממתחת הקרקע למעל הקרקע). יילקח משטח מסחר ת"ק נותר
מסחר ת"ק: 120.60 מ"ר תעסוקה ת"ק: 80.32 מ"ר סה"כ: 200.92 מ"ר נותרו: 269.59 מ"ר (יילקח 62.97
מ"ר לע"ק)
בנייני ציבור:
מוצע ת"ק: 500 מ"ר מותר ת"ק: 500 מ"ר
מוצע שירות
מגורים החל מקומה 3 :
מוצע ע"ק: 454.52 מ"ר + 223.52 מ"ר (מסד עם גישה למגורים) = 678 מ"ר מותר: 744 מ"ר
נותרו: 66 מ"ר (ינויד עבור מגורים ת"ק ראה הקלה להלן:)
מוצע ת"ק: 178.17 מ"ר מותר: 124.09 מ"ר – חריגה: 54.08 מ"ר
פורסמה הקלה לניוד שטחי שירות במגורים ממעל הקרקע למתחת הקרקע (ניוד 55 מ"ר שטח שירות במגורים ממעל הקרקע למתחת הקרקע).
מסחר ותעסוקה :
מוצע ע"ק: 281.17 מ"ר מותר: 288.6 מ"ר
מוצע ת"ק: 21 מ"ר מותר: 21 מ"ר
בנייני ציבור:
מוצע: 25.78 מ"ר מותר: 65 מ"ר
ת"ק :
מוצע שטח חניון: 7488.32 מ"ר מותר: 7200 מ"ר – חריגה של 288.32 מ"ר
פורסמה הקלה לתוספת שטחים תת קרקעיים (תוספת 300 מ"ר לשם עמידה בתקן חניה).- ההקלה מתייתרת, כמו"כ, ראה סעיף להלן:
סעיף .4.3.2ג':1 מספר מקומות החנייה יקבע בהתאם לתקן החנייה החל במקום לעת אישור הבקשה להיתר.
- 40 -
פיתוח השטחים הציבוריים - סטיה ניכרת
סעיף .4.3.2ה'7 : "פיתוח השטחים הציבוריים כתנאי לטופס אכלוס מחייבים, סטיה מהוראה זו תחשב כסטייה ניכרת."
יירשם כתנאי בהיתר
זיקת הנאה ומפלס הכיכר
סעיף .4.1.2ב':1 " הככר תפותח ותעוצב כהמשך לזיקת ההנאה בתא שטח מספר ,1 וישולבו בה עצים, ספסלי ישיבה, מערכת תאורה, מערכת השקייה, הכל לפי דרישת האגף לשיפור פני העיר בעיריית ירושלים." – יש לציין את זיקת ההנאה על גבי הבקשה.
סעיף .4.1.2ב':2 "מפלס הככר יהא במפלס המדרכה/ מפלס המסחר בקומת הקרקע, לא תותר הגבה של מפלס המסחר מעל מפלס המדרכה, סטייה מהוראה זו תחשב כסטייה נכרת."
סעיף .4.1.2ב'3 : "הככר תתוכנן כך שתשמש כרחבת כניסה לבניין בתא שטח מספר 1"
סעיף .4.1.2ב'4 : "הככר תתחבר לשטח עם זיקת הנאה לציבור בחלק הפונה לדרך בית חנינא וכביש מספר 21 מדרום."
יידרש לסמן את הכיכר בהתאם להוראות הנ"ל – יידרש לקבל אישור דרכים ואישור אדריכל העיר לכיכר.
סעיף 4.3.2י"ג קובע הוראות לעניין זיקת הנאה:
סעיף 1 מפרט את השימושים המותרים. – יידרש לסמן בהתאם עם בוחן הרישוי הוראות בינוי
סעיף 4.3.2ב' קובע הוראות בינוי :
1. "מסד הבניין יבנה ב -3 קומות בחזית הפונה לדרך ראמאללה וב -5 קומות בחזית הפונה לרח' אל-
מאמון ממערב." – מוצע כמותר
2. "קומת הקרקע אשר פונה לדרך ראמאללה תשמש למסחר בלבד." – מוצע כמותר
3. "השטח המירבי עבור תכסית קומת המגדל לא יעלה על 600 מ"ר. – מוצע במסגרת המותר
4. "השימושים בקומות הקרקע יהיו מסחריים בלבד, לא תותר הקמת יחידות דיור בקומות אלו." – מוצע
- 41 -
כמותר
5. "בחזית הבניין הראשית תפותח כיכר עירונית רחבה ופתוחה." - יידרש להציג את הכיכר ולקבל אישור
מח' דרכים על הכיכר
6. "מפלס קומת המסחר יהיה נושק למפלס המדרכה, לא תותר הגבה של מפלס קומת המסחר מעל
מפלס המדרכה סטיה מהוראה זו תחשב כסטיה נכרת."
חניה
הכניסה לחניה תואמת את הכניסה המוצגת בנספח הבינוי סעיף .4.3.2ג':2 "בקומות החניה, תהיה הפרדה בין חנייה למסחר ומשרדים לבין החניה למגורים"
מוצע בהתאם חניות למגורים, מסחר, משרדים, מסעדה וספריה התקבל אישור חניה מתאריך 03.01.2023 :
אין התנגדות לתוכנית
מוצע מבנה חדש בעל עירוב שימושים על ציר רק"ל
מוצע 80 מקומות חניה לטובת 60 יח"ד חדשות, 73 מרומות חניה לטובת מסחר, משרדים, מסעדנות וספריה סה"כ 153 מקומות חניה
בנוסף מתוכנינים 5 מקומות חניה לרכב תפעולי 3 משאיות+2 טנדרים בכפוף לאישור מחלקת דרכים
תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרורו
מבנה ציבור
סעיף .4.3.2ח' קובע הוראות פרוגרמה לשטחי ציבור:
1. השטח המסומן בנספח הבנוי בצבע חום והיקיפו לא יקטן מ -500 מ"ר מיועד לשימושים עבור
צרכי חברה ותרבות. – מוצע כמותר במפלס -1 שטח למבני ציבור שהיקפו עומד על 500 מ"ר
2. תכנון השטח הנ"ל יהא בתיאום עם האגף למבני ציבור בעיריית ירושלים. – התקבל אישור מבני ציבור
מתאריך 03.01.2024 : " מאושר לדיון. תנאי להפניה לגורמים יהיה אישור מבני ציבור לתכנית עדכנית במקוונת + הערות שנשלחו במייל"
3. שטח זה מיועד להפקעה ויחולו עליו הוראות סעיף ( 6.7 ) להלן (הפקעות לצרכי ציבור) השימוש
הציבורי בשטח מחייב וכל סטיה משימוש זה תהא סטיה ניכרת. – השטח הינו להפקעה, תירשם הערת אזהרה בהתאם
- 42 -
מס' יח"ד
מותר: 65 יח"ד מוצע: 60 יח"ד – במסגרת המותר
0.00
מותר לפי נספח הבינוי: 783.90 מוצע: 783.88
גובה
מותר: 66.62=+850.52 (גובה מעקה הגג) בהערה ()3 מתחת לטבלה: מעל גובה זה יותר מעקה תקני, חדרים טכנים ומאגר מים עד לגובה 69.50 מ.'
מוצע: +65.16=849.04 (גובה מדרך הגג)
גובה מעקה הגג עומד על 3 מ' – יידרש לצמצם את גובה המעקה בין 1.1-1.3 מ' ובתיאום עם בוחן הרישוי סעיף 6.1 : "יותר שינוי של עד 1 מטר מהגובה המצויין בנספח הבינוי."
על פי סעיף 6.5 הקובע מגבלות בניה לגובה נקבע כי : " על תחום התכנית חלות הגבלות בניה בגין קיומו של שדה התעופה עטרות. הגובה המירבי המותר לבניה מעל פני הים, לרבות מעקות בטיחות, חדרי יציאה לגג, דודים וקולטי שמש, מנופים ועגורנים בזמן הבניה וכו' הינו +811 מ' ואין לחרוג ממנו"
אישור שדות התעופה:
התקבל אישור שדות התעופה מתאריך :07.04.2022 "לרשות התעופה האזרחית אין התנגדות לאישור הקמת המבנים בהתאם לתכנית שצורפה למכתב שבסימוכין לאחר בדיקת התאמתה להגבלות הבניה בגין בטיחות הטיסה הנובעות מקיום נתיבי טיסה. זאת בתנאים" (סרוק בארכיב האופטי)
שלביות הביצוע
סעיף 7.1 קובע שלביות ביצוע
תנאי למתן היתר בניה יהיה:
1. הגשה ואישור של תכנית פיתוח לכל השטחים הציבוריים וזיקת ההנאה והכיכר העירונית בתחום
התכנית.
2. תיאום השטח הציבורי המבונה עם המחלקה למבני ציבור – התיאום נעשה ויידרש לחזור אליהם כתנאי
לקבלת היתר
תנאי לתחילת ביצוע:
- 43 -
שבועיים לפני תחילת ביצוע התכנית תשלח הודעה לצה"ל.
תנאי לטופס אכלוס :
1. סיום ביצוע השטחים לצורכי ציבור בתיאום עם מהנדס העיר או מי מטעמו.
2. ביצוע בפועל של כל המדרכות, זיקת ההנאה, דרכי גישה לבניין, ותשתיות הגובלים בשטח התכנית.
מחסנים
לא מתוכננים מחסנים
צובר גז
יידרש לסמן מיקום
אישורים שהתקבלו
חניה
התקבל אישור ראה פירוט מעלה
איכות הסביבה
התקבל אישור מתאריך 16.05.2023
שפ"ע
התקבל אישור מתאריך 27.10.2022 :
"הוגשה התחייבות לשימור העצים.
הוגשה התחייבות לפיצוי נופי (בערך של 3,985 ₪. )"
תברואה
- 44 -
התקבל אישור מתאריך 31.08.2022 : " בניין של 5 קומות 2 דחסנית 8 קו"ב + מכבש קרטונים"
לא מדובר במבנה של 5 קומות ויידרש לקבל הבהרה.
מוצע חדר אשפה למחסר ומגורים ע"י פיר/שוט אשפה
אדריכל העיר
התקבל אישור אדריכל העיר לבקשה מתאריך 30.03.2023 לא מפורטת חוות דעת – ויידרש לפרטה כתנאי ראשון טרם העברה לגורמים דרכים
התקבל אישור דרכים מתאריך: 30.03.2023
בהמשך לדיון אגפי עבור תיק 2022/119מ27.03.23 הוחלט לקדם תיק במסגרת טופס .11 יש לאשר תכנית מדרכה ע"י מחלקת תנועה אסתי איטח (לפי גבולות שסימנו בצהוב ע"ג התוכנית מטה( מדרכה החדשה לא כולל תחום החל ב "הנחיות מיוחדות" )
על סמך תכנית תנועה מאושרת נא לקדם אומדן/כתב כמויות תקציבי לעבודות ביצוע/סלילת המדרכה.
לאחר השלמת כל החומר הנדרש טופס 11 יועבר לחתימת המנהל האגף.
חתימת טופס 11 הינו תנאי להוצאת היתר בניה .
תיק שוחרר לדיון בלבד.
מאור באגף שפ"ע
התקבל אישור מאור מתאריך 23.10.2023 : " יש לאשר תוכניות תאורה בשטחים הציבוריים בתחום הפרוייקט במחלקת המאור."
מבני ציבור
התקבל אישור מתאריך 03.01.2024 : " מאושר לדיון. תנאי להפניה לגורמים יהיה אישור מבני ציבור לתכנית עדכנית במקוונת + הערות שנשלחו במייל"
- 45 -
מידע קודם
מתאריך
בדיקת המלצה 18/04/2024
תכנונית : לדחות
את הבקשה
המלצת המחלקה תהיה לדחות את הבקשה עד להסדרת נושא הבעלויות
חוות דעת תכנונית 21/03/2024
חוות דעת תכנונית
מס' תכנית שחלה בחלקה:
8000
תחילת תוקף:
13/04/2004
ייעוד הקרקע:
בתאריך 16.01.2024 הבקשה נדונה בוועדה והוחלט לדחות את ההכרעה לצורך בדיקת עו"ד נויה גבע לעניין הזכויות במגרש.
לאחר קבלת חוות דעתה של עו"ד נויה גבע מתאריך 27.02.2024 הועברה חוות הדעת ללשכה המשפטית בה נקבע כי: " עולה כי, נעשתה פניה מטעם משרדה אל לשכת הסדר המקרקעין ולא חל כל שינוי בפרטי הרישום, בנוסף נעשתה פניה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים בכדי להבין אם הנכס נפקד, והתשובה שהתקבלה כי הנכס נפקד המוקנה לבעלות האפוטרופוס לנכסי נפקדים, כל עוד לא יוכח אחרת.
וכי אין בחומר שהוגש כל אסמכתא שהאלמנה פאטמה מכרה את זכויותיה, וכן, גם צו הירושה של כמאל, בתו של הבעל המקורי, ניתן בחוסר סמכות ובניגוד לדין מהסיבות שפורטו בחוות הדעת.
לאור האמור לעיל, ולאחר עיון בחוות הדעת של עו"ד נויה גבע ובהתאם לבדיקתה ולנספחים שצורפו, ניתן ללמוד כי למגיש הבקשה ישנו קושי רב בכדי להוכיח את זכויותיו בנכס, ונכון לעכשיו הנכס נחשב כנפקד המוקנה לבעלות האפוטרופוס לנכסי נפקדים כל עוד לא הוכח אחרת."
- 46 -
דיון בועדת משנה 16/01/2024
: לדחות את הבקשה תועבר לבדיקת עו"ד נויה גבע לעניין הזכויות ולאחר קבלת דעתה הבקשה תובא לדיון
ההכרעה
חוות דעת תכנונית 11/01/2024
חוות דעת תכנונית
מס' תכנית שחלה בחלקה:
8000
תחילת תוקף:
13/04/2004
ייעוד הקרקע:
מדובר בבקשה בין רחובות דרך בית חנינא לשיירת העטרות במגרש מס' 1 על פי תב"ע 623967 מבקשים הקמת מבנה מגורים בן 15 קומות ע"ק מעל קומות מסד – 3 קומות מסד ממזרח ו-5 קומות מסד ממערב סה"כ 18 קומות מעל הקרקע ומעל 6 קומות מרתף עבור חניה. המבנה משלב מסחר, משרדים ושטח ציבורי בקומות המסד, החל מקומה 3 יתר הקומות עבור מגורים, סה"כ 60 יח"ד.
לבקשה פורסמו הקלות לניוד שטחי בניה לתוספת קומה ת"ק ועוד
בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ואין מניעה לאשרה
- 47 -
בכפוף לשינויים ובתנאים ובכפוף לתיקון הבקשה בהתאם לתיאור הבקשה.
הכנת המלצה 11/01/2024
תכנונית : לאשר
את הבקשה
מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים
בכפוף לשינויים
ובתנאים
השלמת פרסום 28/11/2023
לפי סעיף 149 -1 ניוד שטחי שירות במגורים ממעל הקרקע למתחת הקרקע (ניוד 55 מ"ר שטח שירות במגורים ממעל הקרקע למתחת לחוק
הקרקע).
-2 תוספת שטחים תת קרקעיים (תוספת 300 מ"ר לשם עמידה בתקן חניה).
-3 תוספת קומות תת קרקעיות (שינוי מס' קומות מ -6קומות ל -7קומות מתחת לכניסה הקובעת לצורך מתן פתרון לחניה לפי התקן).
-4 שינוי מנספח הבינוי (שינוי בעיצוב האדריכלי, שינוי בחלוקה הפנימית, תכנון אדריכלי מפורט לעומת נספח בינוי סכמתי).
-5 ניוד שטחי עיקרי במסחר ממתחת הקרקע למעל הקרקע (ניוד 68 מ"ר שטחי עיקרי במסחר ממתחת הקרקע למעל הקרקע).
הכנת נוסח פרסום 13/02/2022
ניוד שטחים ממגורים למסחר -
תוספת שטחים תת קרקעיים - לצורך מתן פתרון לחניה לפי התקן
תוספת קומות תת קרקעיות - לצורך מתן פתרון לחניה לפי התקן
שינוי מנספח הבינוי -
תנאים – באם תאושר הבקשה
תנאים לקבלת היתר בוצע
1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה
3 אישור פיקוד העורף הג"א
4 אישור שירותי הכבאות - 7788070110
- 48 -
5 אישור משרד הבריאות
6 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 7 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 8 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית 9 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 10 תשלום אגרת בניה
11 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים
12 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון
13 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה
14 הטמעה וסימון שוחות ביוב על גבי ההרמוניקה
15 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 16 תנאי למתן היתר בניה יהיה הגשה ואישור של תכנית פיתוח לכל השטחים הציבוריים וזיקת הנאה והכיכר העירונית בתחום התכנית.
17 תנאי למתן היתר בניה יהיה תיאום השטח הציבורי המבונה עם המחלקה למבני ציבור 18 תנאי ראשון טרם העברה לגורמים מעבדה מוסמכת לבניה ירוקה 19 המבנה והגדות המסומנים בסימון הריסה הינם מיועדים להריסה, ויהרסו כתנאי להוצאת היתר בניה או חפירה ראשון בתחום התכנית.
20 אישור סופי של מבני ציבור
21 תיאום תכנית אב לתחבורה בהתאם לסעיף .4.3.2י"ב14 בתב"ע 22 תנאי למתן היתר בניה יהיה שליחת הודעה למעהב"ט למייל: idf.gov.il@air21 בהתאם לסעיף .4.3.2י"ב14 בתב"ע
23 אישור סופי של אדריכל העיר
24 תנאי להוצאת היתרי בניה הינו אישור רשות התעופה האזרחית.
25 הגשה ואישור של תכנית פיתוח לכל השטחים הציבוריים וזיקת ההנאה והכיכר העירונית בתחום התכנית.
26 אישור סופי של מח' דרכים
27 אישור סופי של מחלקת המאור
28 אישור סופי של מחלקת תברואה
המלצת האגף
לדחות את הבקשה
המלצת המחלקה תהיה לדחות את הבקשה עד להסדרת נושא הבעלויות
- 49 -
סדר יום לועדה מתאריך - 07/05/2024 - כט ניסן תשפ"ד
סוג דיון דיון בועדת המשנה
מספר ועדה 2024/1
מספר בקשה 2019/0084.00
מספר סידורי 5
נתונים כלליים
סוג בקשה תוספת יח"ד באמצעות תוספת בניה
שימוש עיקרי
תוספת בנייה לבניין קיים - עבור 15 יח"ד חדשות ויח"ד 1
מהות בקשה
קיימת סה"כ 16 יח"ד
שטח האתר
שטח לחישוב זכויות
סוג רישום בעלות
הכשרת עבירה לא
המבקש חברה צדוק שיראזי בע"מ ע"י יפוי כח
עורך הבקשה אדריכל כהן אהוד
מתכנן השלד מהנדס בנואליד אלי
מספר מתנגדים 0
מספר שכנים שלא חתמו 0
כתובת האתר
הלה 24 , קטמון הישנה
גוש חלקה בשלמות
30007 29 כן
תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח
195032 תחילת תוקף 03/11/2018
30007ג תחילת תוקף 16/07/1959
3441 תחילת תוקף 25/10/1987
3441א תחילת תוקף 27/07/2001
תאור הבקשה
דיון נוסף – להכרעת וועדה בעניין אי הסכמה עם יחידת השימור. חוות דעת בהמשך ברחוב הל"ה שבשכונת קטמון, לבניין קיים בן קומה אחת ובה יח"ד אחת מבקשים תוספת 5 קומות מעל קומה קיימת ו-3 קומות ת"ק עבור 15 יח"ד חדשות . סה"כ 16 יח"ד במגרש 1 עפ"י תב"ע 195032
נספחי תב"ע:
- 50 -
במקום חלה תכנית 195032 אשר הופקדה ביום 17.11.0216 ותחילת תוקפה ביום 04.06.2018
התב"ע כוללת: תקנון, תשריט ונספח בינוי מחייב לעניין גובה הבניין, מס' קומות, קווי בניין, מפלסי פיתוח
ושימור.
פרסום הקלות
במסגרת הבקשה פורסמה ההקלה הבאה-תמהיל דירות (שטחי הדירות בלבד) שונה מהוראות התכנית .4.1.2 א-4 בשונה מהוראות התכנית
תום מועד להגשת התנגדויות- -18.07.2023 לא הוגשו התנגדויות .
פרוט הבקשה:
קומות חניה ,-2 :-1
מוצעות 2 קומות חניון חדשות ת"ק בהן מוצעות מקו"ח הכוללות מכפילי חניה.
הכניסה לחניון מתוכננת מחזית מזרחית, מרח' הל"ה.
קומת כניסה- ומחסנים, מפלס :-2.95
קומה זו מוצעת חלקית בלבד כאשר שאר השטח מיועד למילוי.
בחזית דרומית מתוכננת הכניסה לבניין אל חדר מדרגות עם מעלית וכן מוצעים 16 מחסנים וחדר אשפה.
קומת קרקע- לשימור מפלס: 0.00
בקומה זו ליח"ד קיימת מבקשים הריסת קירות פנימיים אשר לא מיועדים לשימור ותוספת ממ"ד לדירה, וכן מבקשים תוספת 2 יח"ד בקומה.
קומות ראשונה- רביעית:
מוצעות 3 יח"ד בקומה
קומה חמישית:
מוצעת יח"ד אחת עם מרפסת גג
קומת גג:
מוצע גג טכני עם יציאה מחדר המדרגות. בגג מוצגים קולטים ומזגנים.
סה"כ מוצעים 16 יח"ד בבניין
- 51 -
סטייה ניכרת
סעיף .4.1.2ח' קובע סטיה ניכרת לעניינים הבאים:
1. גובה בניין
2. מס' קומות
3. קווי בניין
4. מפלסי הפיתוח המוצגים כמחייבים
5. הוראות שימור
6. הוראות לניקוי ושיפוץ חזיתות כמפורט בסעיף .4.1.1י"ג
7. הוראות לעניין מרפסות כמפורט בסעיף .4.1.2א.
להלן פרוט לנושאים הנ"ל:
1. גובה הבנייה - סטיה ניכרת
מותר: 19.19 מ'
מוצע: +19.19 -כמותר
בהערה 1 לטבלה 5 מצוין כי: "מעל הבניין לשימור גובה הבינוי יהיה 16.19=777.60 מעל גובה זה יותר מעקה בגובה תקני, בהתאם לנספח הבינוי. גובה האגף האחורי יהיה 19.19=.780.65 מעל גובה זה יותר ח. מכונות/ חדר יציאה לגג ומעקה בגובה תקני, והכל בהתאם לנספח הבינוי"- מוצע כמותר
2. מס' קומות- סטיה נכרת:
מותר עפ"י טבלה: 5 6 קומות מעל כניסה קובעת ו-2 קומות מתחת
בהערה 2 לטבלה 5 מצוין כי: "6 קומות באגף האחורי. 4 קומות מעל הבניין לשימור, בהתאם לנספח הבינוי".
מוצע: 6 קומות מעל הכניסה הקובעת באגף האחורי ו-4 קומות מעל הבניין לשימור ו-3 קומות ת"ק- כאשר קומה אחת חלקית מיועדת למחסנים.
עפ"י סעיף .4.1.2א. : "תותר בנית קומה תת-קרקעית לכניסה לבניין ולמחסנים ובנית 2 קומות תת-
- 52 -
קרקעיות לחניה בהתאם למפורט בנספח הבינוי"- בנספח הבינוי מוצגת קומת המחסנים.- מוצע כמותר
3. מיקום- קווי בניין- סטיה נכרת:
התקבל תיק מידע מס' 2018/6648 הכולל מפת מדידה עם סימון קווי בניין, קו הבניין סומן באדום וקו בניין עילי סומן בירוק וקו הבניין הת"ק סומן בכחול.
הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין,
נראה כי קיימת חריגה בחזית צפון מערבית אשר נוצרה מאי דיוק של סימון קווי הבניין- יש לדייק את סימון קווי הבניין בהתאם למסומן בתיק המידע.- תוקן- הבניה מוצעת בתחום קווי הבנין קיימת בניה מעבר לקווי הבניין המיועדת לשימור.
4. מפלסי הפיתוח המוצגים כמחייבים- סטיה נכרת:
בנספח הבינוי מסומנים מפלסים המוצגים כמחייבים- מפלסים אלו תואמים בבקשה לנספח הבינוי- כנדרש
5. שימור- סטיה נכרת:
בסעיף .4.1.2ד' מפורטות הוראות שימור ונקבעו כסטייה נכרת.
הבקשה נבדקה ע"י מחלקת שימור ואושרה בתנאים כאשר יש 2 תנאים אשר הדורשים את התייחסות הוועדה:
".1 אין לאשר הריסה של חדר מדרגות מקורי קיים הממוקם בפינה הצפון מערבית של הבניין לשימור על אף שהמצב המוצע תואם נספח בינוי. נבקש מהועדה המקומית לקבוע את חדר המדרגות לשימור מלא כולל פרטי מדרגות אבן ושילובו בתכנית המוצעת.
2. אין לאשר פיתוח מוצע בשטח החצר הצידית הכוללת הנמכת הקרקע עד למפלס רחוב הל"ה אף שתואם
נספח בינוי. נבקש מהועדה לדרוש חלופה של פיתוח מדורג בסגנון ומרכיבים של הפיתוח ההסטורי, כדי להימנע מהעמדה מוצעת של הבניין לשימור הכולל חפירה ושינוי מפלס הקרקע משני צדיו כלפי החזית הראשית. תאום מחדש מיקום מוצע אשפה.
יש לעדכן בפריסת הגדרות מצב מוצע פירוק בהתאם לנספח הבינוי בחלק הגדר הצפונית לצורך כניסה לרמפה. לתאום מפורט במסגרת נספח שימור לאישור מחלקת השימור כתנאי להיתר".
יש לעמוד ביתר תנאי מחלקת שימור.
6. הוראות מיוחדות לעניין ניקוי ושיפוץ חזיתות הבניין- סטיה נכרת:
סעיף .4.1.2י"ג מפרט הוראות לגבי החזיתות הקיימות כדלהלן:
"חלה חובה לשיפוץ מעטפת הבניין בבניינים שבהם תעשה תוספת בניה. השיפוץ יכלול הריסת
- 53 -
תוספות בניה ארעיות, סילוק כבלי חשמל ותקשורת, הסדרת צנרת קיימת ו/או סילוקה וניקוי מעטפת הבניין, הכל לפי מה שיקבע מהנדס העיר עם הגשת הבקשה להיתר. ההחלטות על פירוק תוספות בניה תתקבלנה על סמך תיק תיעוד שיוכן לבניין ובהתאם להנחיות אדריכל שימור מלווה ביצוע בפועל של הנ"ל יהיה תנאי לקבלת היתר איכלוס."
חזית מסחרית:
התוכנית כוללת קו בניין לחזית מסחרית כאשר בתכנית לא מוצע שטח למסחר בקומת הקרקע.
להלן חוות דעת משפטית של המשנה ליועמ"ש דניאל ליבמן מתאריך :29.12.20 "בתשריט תכנית 195032 מופיע סימון חזית מסחרית (בהתאמה לתכנית מתאר בה החלקה כלולה בקטע מרח' הל"ה המסומן לחזית מסחרית), הרי הואיל ובתקנון אין כל התייחסות לחזית מסחרית ואין בו סעיף שכותרתו חזית מסחרית, הייעוץ המשפטי הינו כי לא ניתן לחייב את מבקש ההיתר להקצות שטח בבניין למסחר במסגרת ההיתר החדש. בייחוד כאשר מדובר בבניין הסטורי קיים שאינו משיק לרחוב ואף מוגבה ממנו כך שמגיעים אליו בגרם מדרגות, ואשר נבנה במקור כבית מגורים".
7. מרפסות- סטיה נכרת:
סעיף .4.1.2א. מפרט הוראות לעניין מרפסות אשר חריגה מהן מהווה סטיה נכרת כדלהלן:
1. שטחי מרפסות עבור יח"ד יהיו בהתאם לעמודת שטחי מרפסות בטבלה 5
2. המרפסות יכולות להיות מקורות ויכולות להיות מקורות חלקית באופן המאפשר שילוב מרפסת
סוכה, וזאת במסדרת כוללנית ואחידה לבניין.
. תיאסר הקמת מרפסת זיז נוספת, לא מקורה, ליח"ד 3
4. תיאסר המרת השטחים המסומנים למרפסות בטבלה 5 לשימושים אחרים בבניין. ייקבע כי כל
המרפסות יוקמו בהינף אחד
לא יותר ניוד שטחי מרפסות לשטחי שימושים אחרים בבניין . 5
6. שטחי המרפסות אינם ניתנים לסגירה במסגרת "סגירת מרפסות". במידה ומרפסת מוצעת
לסגירה, לא ניתן להשתמש בשטחים אלו לשם כך.
מוצעת מרפסת זיז אחת בכל קומה בבניין- ליח"ד אחת בקומה. המרפסות מקורות אחת ע"י השנייה כך של-
5 יח"ד מתוך 16 יח"ד מוצעות מרפסות סוכה (כולל חצרות).
בנוסף מוצעות מרפסות סגורות המחושבות במניין השטחים העיקריים.
שטח מותר למרפסות עפ"י טבלה :5 75 מ"ר
מוצע שטח כולל של: 33 מ"ר- כמותר
- 54 -
מס' יח"ד:
מותר: 16 יח"ד
מוצע: 16 יח"ד- כמותר.
עפ"י סעיף .4.1.2א.: "%80 מיח"ד יהיו בשטח של עד 110 מ"ר, %20 מיח"ד יהיו בשטח של עד 65 מ"ר- יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בסעיף זה.- אין עמידה בסעיף זה- פורסמה הקלה בעניין חניה
עפ"י סעיף .4.1.2ג:
-"החניה תהיה ת"ק כמפורט בנספח הבינוי".
-"מס' מקומות החניה יקבע בהתאם לתקן התקף תוך שימוש מינימלי במכפילי חניה ככל שניתן".
מוצעות 2 קומות חניה ת"ק במלואן עם 2 מכפילי חניה.
הכניסה לחניה מוצעת מחזית צפון מזרחית, מרח' הל"ה.
התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה לתוכנית לפיו: "אין התנגדות לתכנית, עבור תוספת 16 יח"ד מוצע 23 מקו"ח+ נכה עפ"י התקן.
תנאי להיתר בניה- הגשת כתב התחייבות להתקנת ותחזוקת מעלית רכב עפ"י ת"י.
תנאי לטופס -4 אישור רשות התמרור".
תכנית החניה המוצגת בבקשה אינה תואמת במדויק לתוכנית חניה מאושרת- יש להתאים- הותאם שטחי בניה - המוצגים ע"י עורך הבקשה:
מגורים:
עיקרי:
ע"ק מותר: 1450 מ"ר ע"ק מוצע: 1419.23 מ"ר נותרו: 30.77 מ"ר
ת"ק מותר: 35.4 מ"ר ת"ק מוצע: 21.35 מ"ר נותרו: 14.05 מ"ר
שירות:
ע"ק מותר: 392 מ"ר ע"ק מוצע: 285.40 מ"ר נותרו: 106.6 מ"ר
- 55 -
ת"ק מותר: 1500 מ"ר ת"ק מוצע: 1467.64 מ"ר נותרו: 32.36 מ"ר
מחסנים:
מוצעים 16 מחסנים ת"ק עבור 16 יח"ד,
יש לוודא כי גובה מחסן לא יעלה על 2.20 מ'- הוצג חתך במקום הריסה:
עפ"י סעיף .4.1.2ו.:
1. חלק המבנה/הגדר המסומנים בנספח הבינוי בצהוב מיועדים להריסה
2. תנאי להוצאת היתר בניה ראשון בתחום התוכנית בו מסומן בינוי להריסה, יהא הריסת הבינוי
המסומן להריסה, וזאת ע"י מבקש ההיתר או ע"י בעלי הזכויות בחלק המבנה המיועד להריסה.
מי נגר:
עפ"י סעיף .4.1.2י"ד: "לפחות %50 משטח התכסית הפנויה של החלקה, יהיה ללא בניה תת"ק, ויאפשר חלחול"- יש להציג חישוב המוכיח עמידה בסעיף זה.
חיזוק מבנים:
בהתאם לסעיף 6.1 נדרש אישור חיזוק מבנים.
בתאריך 30.10.2022 לפיו: מבדיקתי עולה כי עקרונות התכנון המוצע תואמים את דרישות ת"י 413 על חלקיו.
לפי כך, אין כל מניעה מבחינתנו מלקדם תיק זה במחלקת רישוי, בכפוף ליישום ההערות שנרשמו בסעיף 8 כתנאי להיתר".
בסעיף 8 רשום כי: "דיירי המבנים יפונו מתחילת העבודות ועד סיומן וקבלת טופס 4".
שלביות הביצוע-
עפ"י סעיף: 7.1 "הבנייה תבוצע בהינף אחד- לא תותר בנייה בשלבים"-עומדים בדירשה
מימוש התכנית:
- 56 -
זמן לביצוע התוכנית- 7 שנים מיום אישורה-זמן אישורה של התוכנית: 04.06.2018 אישורים:
אדריכל העיר
התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך: .29.08.2021
הסדרי תנועה:
בתאריך 14.03.2022 התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה לתכנית לפיו: "אין התנגדות לתכנית, עבור תוספת 16 יח"ד מוצע 23 מקו"ח+ נכה עפ"י התקן.
מחלקת שימור:
בתאריך: 30.05.2021 התקבל אישור מחלקת שימור.
מחלקת שפ"ע:
בתאריך: 10.10.2021 התקבל אישור מחלקת שפ"ע לבקשה עם הערה שאין לפגוע בעצים קיימים בעלויות
התקבלה תוכנית חתומה ע"י המבקש, "צדוק שיראזי בע"מ" המיפה את כוחם של הבעלים
מידע קודם
מתאריך
בדיקת המלצה 18/04/2024
תכנונית : מובא
להכרעת הועדה
להכרעת ועדה באם להכיר בדרישות מחלקת שימור לביטול הריסת חדר המדרגות וחלופה לפיתוח השטח בחצר הצידית הכוללת הנמכת הקרקע על לרח' הל"ה- בשונה מהמוצע בתב"ע.
חוות דעת תכנונית 18/04/2024
חוות דעת תכנונית
בתאריך 31.01.2023 נידון התיק בועדה והוחלט לאשרו בכפוף לשינויים ובתנאים עם המלצה למבקשים לנסות להגיע להבנה והסכמה עם מחלקת שימור.
- 57 -
כעת מובא התיק לדיון בשנית לאחר ביצוע הליך פרסומי בו פורסמה הקלה בנוגע לתמהיל שטחי יח"ד בשונה מהמורה בתב"ע- לא הוגשו התנגדויות.
וכן, נשלחו המבקשים למחלקת שימור בשנית למציאת פתרון המספק את שני הצדדים.
בתאריך 11.01.2024 התקבלה חו"ד המחלקה בה מצוין כי ע"ב אינו מעוניין להגיע להסכמות ולבצע עדכון לתכנית.
מחלקת שימור דורשים שינויים בתוכניות אשר לא תואמות למורה בתב"ע.
הבקשה בכללותה תואמת את הוראות התכנית למעט ההקלה שפורסמה
הבקשה מובאת להכרעת ועדה באם להכיר בדרישות מחלקת שימור לביטול הריסת חדר המדרגות וחלופה לפיתוח השטח בחצר הצידית הכוללת הנמכת הקרקע על לרח' הל"ה- בשונה מהמוצע בתב"ע.
השלמת פרסום 27/06/2023
לפי סעיף 149 תמהיל הדירות (שטחי הדירות בלבד) שונה מהוראות התכנית -
4.1.2 א 4 בשונה מהוראות התכנית
לחוק
דיון בועדת משנה 31/01/2023
: לאשר את התכנית שונה בפיתוח מהמלצת מחלקת השימור .הבקשה כוללת פיתוח תואמת תב"ע.
הבקשה בכפוף
לשינויים ובתנאים
לביטול הריסת חדר המדרגות וחלופה לפיתוח השטח בחצר הצידית הכוללת הנמכת הקרקע על לרח' הל"ה -בשונה מהמוצע בתב"ע.
הבקשה תואמת נספח בינוי, הועדה סבורה שהיא ראויה תכנונית ומאשרת אותה ,יחד עם זאת ,הועדה ממליצה למבקשים לנסות להגיע להבנה והסכמה עם מחלקת השימור בנושא הפיתוח.
יש לתקן תוכניות בהתאם בהתאם למפורט בתאור הבקשה ולהערות הרשומות בתוכנית בתוכנית a
דיון ברשות הרישוי 27/12/2022
: להוציא הסעיף הבקשה תובא לרשות רישוי הבאה .
- 58 -
מסדר היום
הכנת המלצה 19/12/2022
תכנונית : מובא
להכרעת רשות
באם להכיר בדרישות מחלקת שימור לביטול הריסת חדר הרישוי
המדרגות וחלופה לפיתוח השטח בחצר הצידית הכוללת הנמכת הקרקע על לרח' הל"ה -בשונה מהמוצע בתב"ע.
יש לתקן תוכניות בהתאם למפורט בתאור הבקשה ולהערות הרשומות בתוכנית .a
חוות דעת תכנונית 19/12/2022
חוות דעת תכנונית
מדובר על בקשה ברח' הל"ה לתוספת 5 קומות ע"ק ו-3 קומות ת"ק לבניין קיים בן קומה אחת עם יח"ד אחת עבור 15 יח"ד חדשות, סה"כ 16 יח"ד, עפ"י תב"ע .195032
במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות
הבקשה בכללותה תואמת את הוראות התכנית,
מובא להכרעת ועדה באם להכיר בדרישות מחלקת שימור לביטול הריסת חדר המדרגות וחלופה לפיתוח השטח בחצר הצידית הכוללת הנמכת הקרקע על לרח' הל"ה -בשונה מהמוצע בתב"ע.
יש לתקן תוכניות בהתאם למפורט בתאור הבקשה ולהערות הרשומות בתוכנית .a
תנאים – באם תאושר הבקשה
תנאים לקבלת היתר בוצע
1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה
3 אישור פיקוד העורף הג"א
4 אישור שירותי הכבאות - 7788070110
5 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 6 חוות דעת אגף תברואה - בקרה מרחבית
7 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 8 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות
- 59 -
9 אישור חברת החשמל
10 הגשת כתב התחייבות לתיקון תשתיות
11 תשלום אגרת בניה
12 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים
13 חוות דעת היחידה לאיכות הסביבה - בקרה מרחבית 14 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון
15 חוות דעת מחלקת הדרכים - בקרה מרחבית
16 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה
17 הגשת/הצגת/צילום תעודת הנדסאי/אדריכל/מהנדס בתוקף 18 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413
19 הגשת התחייבות להתקנת ותחזוקת מעלית רכב עפ"י ת"י 20 השלמת תנאים שנרשמו כתנאי להיתר ע"י מחלקת שימור
21. תנאי להוצאת היתר בניה ראשון בתחום התוכנית בו מסומן בינוי להריסה, יהא הריסת
הבינוי המסומן להריסה
המלצת האגף
מובא להכרעת הועדה
להכרעת ועדה באם להכיר בדרישות מחלקת שימור לביטול הריסת חדר המדרגות וחלופה לפיתוח השטח בחצר הצידית הכוללת הנמכת הקרקע על לרח' הל"ה- בשונה מהמוצע בתב"ע.
- 60 -
סדר יום לועדה מתאריך - 07/05/2024 - כט ניסן תשפ"ד
סוג דיון דיון בועדת המשנה
מספר ועדה 2024/1
מספר בקשה 2020/0361.02
מספר סידורי 6
נתונים כלליים
סוג בקשה תוכנית שינויים
שימוש עיקרי בנין ציבורי
שינויים לחניון ת"ק עקב דרישה לשימור עץ ותוספת 4 יח"ד
מהות בקשה בבנין 1 למאושר בהיתר 117898 (ללא תוספת שטחים עבור
יח"ד)
שטח האתר
שטח לחישוב זכויות
סוג רישום בעלות נסח טאבו
הכשרת עבירה לא
המבקש חברה חברה לבנין בע"מ יהודה רחמים
עורך הבקשה אדריכל לוי יגאל
מתכנן השלד מהנדס רבין שמואל
מספר מתנגדים 0
מספר שכנים שלא חתמו 39
כתובת האתר
סן מרטין 3 , קטמון הישנה
גוש חלקה בשלמות
30199 12 כן
תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח
565317 תחילת תוקף 21/12/2019
תאור הבקשה
בשכונת גונן ברחוב סן מרטין ,3 הופק היתר בניה מס' 2020/361 עבור פינוי והריסת מבנה קיים ובניית 2 מבנים חדשים המשלבים בינוי למגורים, מסחר ושטח לשימוש ציבורי על פי תב"ע ,565317 סה"כ 126 יח"ד,
במסגרת היתר זה מבקשים שינויים בחניון הת"ק עקב דרישה לשימור עץ ותוספת 4 יח"ד לבניין ,1 סה"כ 130 יח"ד
מסמכי התכנית: