ישיבת משנה לתכנון ובנייה - היתרים מס' 2 · סדר יום - שוטף

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: משנה לתכנון ובנייה - היתרים
תאריך: 24/05/2008
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

מסמכים נוספים באותה ישיבה: רשימת תיקים בסדר יום - שוטף · פרוטוקול הישיבה · תמליל הישיבה - שוטף

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 08/05/2024 - ל ניסן תשפ"ד

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2024/2

מספר בקשה 2022/0136.00

מספר סידורי 1

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים

בנין חדש בן 2 קומות מעל 2 קומות חניה ומחסנים סה"כ 4

מהות בקשה

יח"ד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נוהל מוכתר

הכשרת עבירה לא

המבקש פוואקה אייאד

עורך הבקשה חמאד מוסא

מתכנן השלד נמר מוחמד

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

אל מקפה סמטה 14 , צור באהר ירושלים צור

באהר

גוש חלקה בשלמות

כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

851790 תחילת תוקף 21/08/2021

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

לא קיימים היתרי בנייה קודמים מוצע בנייה חדשה.

מהות הבקשה:

מצב קיים:

לא קיימת בניה בשטח זה מדובר בבניה חדשה.

- 2 -

מצב מוצע:

מוצעת בנייה חדשה הכוללת 2 קומות חדשות מעל הקרקע ו - 2 קומות מתחת לקרקע למחסנים וחניה, 4 יח"ד וגג

שטוח.

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה פורסמה הקל ה לעניין שבליות הביצוע.

תום מועד התנגדויות בוצע בתאריך: 05/07/2022

ולפי נתוני המערכת לבקשה הנידונה לא התקבלו התנגדויות.

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה ארעית בתצ"ר כשר מס' : 2020/870 הליך פרסומי בוצע בתיק משלוח הודעות לפי תקנה 149 ב חוק. בוצע באחריות ובמסגרת דסק שרות הלקוחות

במעמד פתיחת התיק.

לבקשה לא התקבל ו התנגדויות.

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 16/04/2024

תכנונית : לאשר

את הבקשה

התכנית הנ"ל תוקנה כנדרש עפ"י החלטת הוועדה, לכן יש לאשר בכפוף לשינויים

אך יש להוסיף לחישוב השטחים את המעברים הצמודים לגרם ובתנאים

המדרגות היוצא מגג.

קיים תנאי אשר לא נפתח בפתיחת התיק ונדרש, לכן יש להוסיף כתנאי להעברה לגורמים:

1. "אישור מעבדה מוסמכת לבניה ירוקה בת קיימה – בקרה

מרחבית" – קליטת בקשה לקראת המלצה

2. " תנאי לקבלת תעודת גמר אישור מעבדה מוסמכת לבניה

ירוקה בת קיימה – מתן תעודת גמר" – תנאי לקליטת בקשה למתן תעודת גמר .

חוות דעת תכנונית 11/04/2024

- 3 -

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

851790

תחילת תוקף:

21/08/2021

ייעוד הקרקע:

דברי הסבר:

בתאריך 8/11/2023 נידונה הבקשה ברשות רישוי, החלטת הוועדה היא "לדחות לצורך השלמת תנאים לדיון"

להלן החלטת הוועדה:

שלביות ביצוע:

ע"פ סעיף 7.1 "הבנייה תבוצע בהינף אחד. לא תותר בניה בשלבים".

בבקשה מוצעת בניה לא בהינף אחד, בשלביות פורסמה הקלה לעניין זה.-כנדרש

מס' קומות:

ע"פ טבלה מס' 5 לזכויות הבניה:

מספר הקומות המותר הינו 4 מעל הכניסה הקובעת ו- 2 מתחת לקומה הקובעת=סה"כ 6 קומות.

מבוקשות 2 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 2 קומות מעל הכניסה הקובעת= סה"כ 4 קומות.

סה"כ 4 קומות מעל הכניסה הקובעת ומתחת.

מס' הקומות עומד במותר אך פורסמה הקלה לעניין שלביות הביצוע.- כנדרש

מס' יח"ד:

ע"פ טבלה מס' 5 לעניין מס' יח"ד:

מותרות 6 יח"ד

בבקשה מבוקשות 4 יח"ד חדשות.

- 4 -

מס' היחידות עומד במותר אך פורסמה הקלה לעניין שלביות הביצוע.- כנדרש

גובה בניה:

ע"פ טבלה מס' 5 לעניין גובה בניין:

גובה מבנה מעל הכניסה הקובעת 12.48 מ' ,זהו גובה רצפת הגג מעל מפלס 00.0 שהוא 00.632 מעל גובה זה יותר חלל עלייה לגג ומעקה תקני בלבד.

גובה הבניין המוצע 8.54 מ', כולל חדר מדרגות יציאה לגג.

המוצע עומד במותר אך פורסמה הקלה לעניין שלביות הביצוע-

כנדרש

שטחי בניה:

ש.עיקרי:

הסבר:

מתוכננות 2 קומות חדשות מעל הכניסה הקובעת ו- 2 קומות מתחת לכניסה הקובעת התואמות את נספח הבינוי במדויק.

ע"פ טבלת מס' 5 בתכנית 851790 לעניין שטחי בניה עיקריים:

מעל הכניסה הקובעת-

שטח עיקרי מותר: 517 מ"ר

שטח עיקרי מוצע: 335.58 מ"ר

סה"כ שטח נותר: 517 מ"ר (מותר) – 335.58 מ"ר (מוצע) =

181.42 מ"ר(שטח נותר).

ניתן לראות כי סך שטחי הבניה לא חורגת מהמותר בתב"ע אך פורסמה הקלה לעניין שלביות ביצוע- כנדרש

ש.שירות:

ע"פ טבלת מס' 5 לעניין שטחי בניה שירות:

מעל הכניסה הקובעת-

שטח שירות מותר: 108 מ"ר

- 5 -

שטח שירות מוצע: 97.75 מ"ר

סה"כ שטח נותר: 108 מ"ר (מותר) – 97.75 מ"ר (מוצע) = 10.25

מ"ר(שטח נותר).

ניתן לראות כי סך שטחי הבניה לא חורגת מהמותר בתב"ע אך פורסמה הקלה לעניין שלביות ביצוע- כנדרש

מתחת הכניסה הקובעת-

שטח שירות מותר: 448 מ"ר

שטח שירות מוצע: 444.16 מ"ר

סה"כ שטח נותר: 448 מ"ר (מותר) – 444.16 מ"ר (מוצע) = 3.84

מ"ר(שטח נותר).

ניתן לראות כי סך שטחי הבניה לא חורגת מהמותר בתב"ע אך פורסמה הקלה לעניין שלביות ביצוע- כנדרש

מרפסות :

עבור הקומות החדשות מבוקשות מרפסות זיז בחזית צפונית ודרומית.

מרפסות לחזית דרומית- המרפסות תואמת את נספח הבינוי ועומדת בקווי הבניין.

מרפסת לחזית צפונית- המרפסת תואמת את נספח הבינוי ועומדת בקווי הבניין.

כמו כן חישוב המרפסות חושב בקוד של מרפסות זיז מקורות –

לפי ההרמוניקה שהוצגה לא ברור שהמרפסות הזיז מקורות יש לתקן זאת ע"ג תכנית -a תוקן כנדרש

סה"כ שטח מרפסות מותר מכח התב"ע: 60 מ"ר

סה"כ שטח מרפסות מוצע: 23.93 מ"ר

סה"כ שטח מרפסות נותר: 36.07 מ"ר

ניתן לראות כי סך שטחי הבניה לא חורגת מהמותר בתב"ע אך פורסמה הקלה לעניין שלביות ביצוע.

תנאי להיתרי אכלוס:

- נטיעת עצים בוגרים בתיאום עם אגף שפ"ע.

-יש לפתח מעבר ציבורי להולכי רגל לשביעות רצונו של אגף שפ"ע.

-יש לשקם מדרכה, כביש וכל התשתיות אשר ייפגעו כתוצאה

- 6 -

מעבודות הבנייה לשביעות רצון אגף שפ"ע.

על ע"ב להשלים את התנאים הנ"ל.

תנאי למתן היתר בניה: (תב"ע 851790 סעיף )6.5

א. תיאום התכנון והעיצוב האדריכלי של הבנין עם מהנדס

הועדה המקומית ו/או מי מטעמו .

ב. הגשת תכנית פיתוח שטח לכל מגרש בקנ"מ 100:1 ,לאישור

מהנדס הועדה המקומית ו/או מי מטעמו. התכנית תכלול את האלמנטים שיידרשו

ג. תאום תשתיות עם מהנדס העיר ו/או מי מטעמו: קביעת דרכי

ביצוע של כל עבודות התשתית לרבות קו ביוב ו/או דרך ו/או עמוד תאורה ו/או קווי תאורה ו/או מרכזיית תאורה וכל העבודות הכרוכות בביצוע הנ"ל וכדומה (להלן: עבודות תשתית)

המצויים בתוך תחומי המקרקעין ובסמוך למקרקעין, כל מערכות התשתית שבתחום התכנית כולל חשמל (למעט קו מתח עליון) תקשורת (למעט מתקנים סלולוריים), צינורות ביוב ומים ראשיים וכיו"ב תהיינה תת קרקעיות .בעל היתר הבניה יעתיק, במידת הצורך, את התשתיות וכל המתקנים והאביזרים הקיימים ,הכורכים בהם, למקום מתאים אשר ייקבע ע"י הרשות .

ד. תנאי להיתר בניה הגשה ואישור מהנדס העיר או מי מטעמו

לתכנית מפורטת לפיתוח שביל גישה עם זכות מעבר לרכב .

ה. תנאי להיתר בניה הגשת תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש

על פי התקן התקף ועל פי מידות תקניות, לאישור אגף תושי"ה .

ו. תיאום עם הרשות לכבאות והצלה לצורך קביעת סידורי

הכבאות בתכנית .

ז. תיאום עם אגף שפ"ע בנוגע לנטיעת עצים בוגרים בתחום

התכנית.

תצ"ר:

תנאי להוצאת היתר בניה יהיה רישום תצ"ר.

חניה:

מוצע בבקשה 6 חניות חדשות עבור 4 יח"ד חדשות

התקבלה דחיה ממחלקת הסדרי תנועה.

- 7 -

"נשלחו הערות בתאריך 12/06/2023 לעורך הבקשה

טרם התקבלה תכנית מעודכנת."- התקבל אישור בתאריך 26/02/2024 ע"י שעיו גאולה

שפ"ע:

התקבל אישור שפ"ע בתאריך 17/04/2023 ע"י שניר קהת, אך ע"פ הוראות התכנית תנאי למתן היתר בניה יהיה תיאום נטיעת עצים בוגרים בתחום החלקה.

ע"פ ה-gis לא נטעו כלל עצים בחלקה.

יש להשלים את התנאי מול מחלקת שפ"ע- התקבל אישור מחלקת שפ"ע ב- 17/04/2023

תנאים לדיון:

מחלקת דרכים- התקבל אישור מתאריך 12/06/2023 ע"י חמארשה דאנא.

נוספה הערה-" אין מניעה לשחרר את התיק לפי מצב קיים הכניסה למקומות חניה תהיא משביל קיים

תנאי לטופס 4 - בניית גדרות בגבולת חלקה חוקים "

אגף תברואה- התקבלה דחיה מתאריך -20/06/2023 התקבל אישור ב- 7/12/2023 ע"י מזרחי שני.

יש לתקן את הערות הבדיקה ע"ג ההרמוניקה -a כל התיקונים תוקנו כנדרש.

דיון בועדת משנה 08/11/2023

: לדחות לצורך

השלמת תנאים

לדיון

שלביות ביצוע:

- 8 -

ע"פ סעיף 7.1 "הבנייה תבוצע בהינף אחד. לא תותר בניה בשלבים".

בבקשה מוצעת בניה לא בהינף אחד, בשלביות פורסמה הקלה לעניין זה.

מס' קומות:

ע"פ טבלה מס' 5 לזכויות הבניה:

מספר הקומות המותר הינו 4 מעל הכניסה הקובעת ו- 2 מתחת לקומה הקובעת=סה"כ 6 קומות.

מבוקשות 2 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 2 קומות מעל הכניסה הקובעת= סה"כ 4 קומות.

סה"כ 4 קומות מעל הכניסה הקובעת ומתחת.

מס' הקומות עומד במותר אך פורסמה הקלה לעניין שלביות הביצוע.

מס' יח"ד:

ע"פ טבלה מס' 5 לעניין מס' יח"ד:

מותרות 6 יח"ד

בבקשה מבוקשות 4 יח"ד חדשות.

מס' היחידות עומד במותר אך פורסמה הקלה לעניין שלביות הביצוע.

גובה בניה:

ע"פ טבלה מס' 5 לעניין גובה בניין:

גובה הבניין המוצע 8.54 מ', כולל חדר מדרגות יציאה לגג.

המוצע עומד במותר אך פורסמה הקלה לעניין שלביות הביצוע.

שטחי בניה:

ש.עיקרי:

- 9 -

הסבר:

מתוכננות 2 קומות חדשות מעל הכניסה הקובעת ו- 2 קומות מתחת לכניסה הקובעת התואמות את נספח הבינוי במדויק.

ע"פ טבלת מס' 5 בתכנית 851790 לעניין שטחי בניה עיקריים:

מעל הכניסה הקובעת-

שטח עיקרי מותר: 517 מ"ר

שטח עיקרי מוצע: 335.58 מ"ר

סה"כ שטח נותר: 517 מ"ר (מותר) – 335.58 מ"ר (מוצע) =

181.42 מ"ר(שטח נותר).

ניתן לראות כי סך שטחי הבניה לא חורגת מהמותר בתב"ע אך פורסמה הקלה לעניין שלביות ביצוע.

ש.שירות:

ע"פ טבלת מס' 5 לעניין שטחי בניה שירות:

מעל הכניסה הקובעת-

שטח שירות מותר: 108 מ"ר

שטח שירות מוצע: 97.75 מ"ר

סה"כ שטח נותר: 108 מ"ר (מותר) – 97.75 מ"ר (מוצע) = 10.25

מ"ר(שטח נותר).

ניתן לראות כי סך שטחי הבניה לא חורגת מהמותר בתב"ע אך פורסמה הקלה לעניין שלביות ביצוע.

מתחת הכניסה הקובעת-

שטח שירות מותר: 448 מ"ר

שטח שירות מוצע: 444.16 מ"ר

סה"כ שטח נותר: 448 מ"ר (מותר) – 444.16 מ"ר (מוצע) = 3.84

מ"ר(שטח נותר).

ניתן לראות כי סך שטחי הבניה לא חורגת מהמותר בתב"ע אך פורסמה הקלה לעניין שלביות ביצוע.

מרפסות :

עבור הקומות החדשות מבוקשות מרפסות זיז בחזית צפונית ודרומית.

- 10 -

מרפסות לחזית דרומית- המרפסות תואמת את נספח הבינוי ועומדת בקווי הבניין.

מרפסת לחזית צפונית- המרפסת תואמת את נספח הבינוי ועומדת בקווי הבניין.

כמו כן חישוב המרפסות חושב בקוד של מרפסות זיז מקורות –

לפי ההרמוניקה שהוצגה לא ברור שהמרפסות הזיז מקורות יש לתקן זאת ע"ג תכנית a

סה"כ שטח מרפסות מותר מכח התב"ע: 60 מ"ר

סה"כ שטח מרפסות מוצע: 23.93 מ"ר

סה"כ שטח מרפסות נותר: 36.07 מ"ר

ניתן לראות כי סך שטחי הבניה לא חורגת מהמותר בתב"ע אך פורסמה הקלה לעניין שלביות ביצוע.

תנאי להיתרי אכלוס:

- נטיעת עצים בוגרים בתיאום עם אגף שפ"ע.

-יש לפתח מעבר ציבורי להולכי רגל לשביעות רצונו של אגף שפ"ע.

-יש לשקם מדרכה, כביש וכל התשתיות אשר ייפגעו כתוצאה מעבודות הבנייה לשביעות רצון אגף שפ"ע.

על ע"ב להשלים את התנאים הנ"ל.

תנאי למתן היתר בניה: (תב"ע 851790 סעיף )6.5

א. תיאום התכנון והעיצוב האדריכלי של הבנין עם מהנדס

הועדה המקומית ו/או מי מטעמו .

ב. הגשת תכנית פיתוח שטח לכל מגרש בקנ"מ 100:1 ,לאישור

מהנדס הועדה המקומית ו/או מי מטעמו. התכנית תכלול את האלמנטים שיידרשו

ג. תאום תשתיות עם מהנדס העיר ו/או מי מטעמו: קביעת דרכי

- 11 -

במידת הצורך, את התשתיות וכל המתקנים והאביזרים הקיימים ,הכורכים בהם, למקום מתאים אשר ייקבע ע"י הרשות .

ד. תנאי להיתר בניה הגשה ואישור מהנדס העיר או מי מטעמו

לתכנית מפורטת לפיתוח שביל גישה עם זכות מעבר לרכב .

ה. תנאי להיתר בניה הגשת תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש

על פי התקן התקף ועל פי מידות תקניות, לאישור אגף תושי"ה .

ו. תיאום עם הרשות לכבאות והצלה לצורך קביעת סידורי

הכבאות בתכנית .

ז. תיאום עם אגף שפ"ע בנוגע לנטיעת עצים בוגרים בתחום

התכנית.

תצ"ר:

תנאי להוצאת היתר בניה יהיה רישום תצ"ר.

חניה:

מוצע בבקשה 6 חניות חדשות עבור 4 יח"ד חדשות

התקבלה דחיה ממחלקת הסדרי תנועה.

"נשלחו הערות בתאריך 12/06/2023 לעורך הבקשה

טרם התקבלה תכנית מעודכנת."

שפ"ע:

ע"פ ה-gis לא נטעו כלל עצים בחלקה.

יש להשלים את התנאי מול מחלקת שפ"ע.

תנאים לדיון:

- 12 -

מחלקת דרכים- התקבל אישור מתאריך 12/06/2023 ע"י חמארשה דאנא.

נוספה הערה-" אין מניעה לשחרר את התיק לפי מצב קיים הכניסה למקומות חניה תהיא משביל קיים

תנאי לטופס 4 - בניית גדרות בגבולת חלקה חוקים "

אגף תברואה- התקבלה דחיה מתאריך .20/06/2023

יש לתקן את הערות הבדיקה ע"ג ההרמוניקה .a

חוות דעת תכנונית 16/10/2023

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

851790

תחילת תוקף:

21/08/2021

ייעוד הקרקע:

מגורים ב

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות הבאות:

851790 תחילת תוקף 21/08/2021 מגורים ב

סטייה ניכרת:

ע"פ הוראות התכנית החלה בחלקה בסעיף 4.1.2 ג:

" קוו י הבניי ן המפורטים בתשריט התכנית הינם מרביים, צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבניי ן יחשב כסטיי ה ניכרת ".

"מספר הקומות כמצויין בטבלה 5 הנו מרבי, וכל הגדלה תחשב כסטייה ניכרת".

- 13 -

נראה כי המוצע בבקשה עומד בסעיף סטייה ניכרת.

נספח בינוי:

קיים נספח בינוי בקנ"מ 1:100 הנספח מחייב לעניין גובה ומס'

קומות.

קיים תשריט בקנ"מ 1:250 התשריט מחייב.

שלביות ביצוע:

ע"פ סעיף 7.1 "הבנייה תבוצע בהינף אחד. לא תותר בניה בשלבים".

בבקשה מוצעת בניה לא בהינף אחד, בשלביות פורסמה הקלה לעניין זה.

בדיקת התאמת המבוקש לתב"ע ולתקנות התכנון והבנייה כדלהלן:

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין 2021/6623 שהוגש מיום 17/10/2021 ע"י המח' למידע תכנוני.

קו בניין מסומן באדום

קו בניין בכחול – עבור קו בניין תחתי\ תת קרקעי מס' קומות:

ע"פ טבלה מס' 5 לזכויות הבניה:

מספר הקומות המותר הינו 4 מעל הכניסה הקובעת ו- 2 מתחת לקומה הקובעת=סה"כ 6 קומות.

מבוקשות 2 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 2 קומות מעל הכניסה הקובעת= סה"כ 4 קומות.

סה"כ 4 קומות מעל הכניסה הקובעת ומתחת.

מס' הקומות עומד במותר אך פורסמה הקלה לעניין שלביות הביצוע.

- 14 -

מס' יח"ד:

ע"פ טבלה מס' 5 לעניין מס' יח"ד:

מותרות 6 יח"ד

בבקשה מבוקשות 4 יח"ד חדשות.

מס' היחידות עומד במותר אך פורסמה הקלה לעניין שלביות הביצוע.

גובה בניה:

ע"פ טבלה מס' 5 לעניין גובה בניין:

גובה הבניין המוצע 8.54 מ', כולל חדר מדרגות יציאה לגג.

המוצע עומד במותר אך פורסמה הקלה לעניין שלביות הביצוע.

שטחי בניה:

ש. עיקרי:

הסבר:

מתוכננות 2 קומות חדשות מעל הכניסה הקובעת ו- 2 קומות מתחת לכניסה הקובעת התואמות את נספח הבינוי במדויק.

ע"פ טבלת מס' 5 בתכנית 851790 לעניין שטחי בניה עיקריים:

מעל הכניסה הקובעת-

שטח עיקרי מותר: 517 מ"ר

שטח עיקרי מוצע: 335.58 מ"ר

סה"כ שטח נותר: 517 מ"ר (מותר) – 335.58 מ"ר (מוצע) =

181.42 מ"ר(שטח נותר).

- 15 -

ניתן לראות כי סך שטחי הבניה לא חורגת מהמותר בתב"ע אך פורסמה הקלה לעניין שלביות ביצוע.

ש. שירות:

ע"פ טבלת מס' 5 לעניין שטחי בניה שירות:

מעל הכניסה הקובעת-

שטח שירות מותר: 108 מ"ר

שטח שירות מוצע: 97.75 מ"ר

סה"כ שטח נותר: 108 מ"ר (מותר) – 97.75 מ"ר (מוצע) = 10.25

מ"ר(שטח נותר).

ניתן לראות כי סך שטחי הבניה לא חורגת מהמותר בתב"ע אך פורסמה הקלה לעניין שלביות ביצוע.

מתחת הכניסה הקובעת-

שטח שירות מותר: 448 מ"ר

שטח שירות מוצע: 444.16 מ"ר

סה"כ שטח נותר: 448 מ"ר (מותר) – 444.16 מ"ר (מוצע) = 3.84

מ"ר(שטח נותר).

ניתן לראות כי סך שטחי הבניה לא חורגת מהמותר בתב"ע אך פורסמה הקלה לעניין שלביות ביצוע.

ממ"ד:

מוצע בבקשה: ממ"ד אחד עבור כל יח"ד, סה"כ 4 ממ"דים.

שטחי הממ"ד כ 12 מ"ר לממ"ד.

הממ"דים מוצעים בתחום קווי הבניין ועומדים בדרישות הג"א לעניין שטחים.

שטח הממ"דים נלקחו מסל שטחי השירות המתאפשרים בתב"ע ועומדים בשטחים המותרים כמפורט בסעיף שטחי בניה.

מרפסות :

עבור הקומות החדשות מבוקשות מרפסות זיז בחזית צפונית ודרומית.

- 16 -

מרפסות לחזית דרומית- המרפסות תואמת את נספח הבינוי ועומדת בקווי הבניין.

מרפסת לחזית צפונית- המרפסת תואמת את נספח הבינוי ועומדת בקווי הבניין.

כמו כן חישוב המרפסות חושב בקוד של מרפסות זיז מקורות –

לפי ההרמוניקה שהוצגה לא ברור שהמרפסות הזיז מקורות יש לתקן זאת ע"ג תכנית a

סה"כ שטח מרפסות מותר מכח התב"ע: 60 מ"ר

סה"כ שטח מרפסות מוצע: 23.93 מ"ר

סה"כ שטח מרפסות נותר: 36.07 מ"ר

ניתן לראות כי סך שטחי הבניה לא חורגת מהמותר בתב"ע אך פורסמה הקלה לעניין שלביות ביצוע.

מחסנים:

מוצע בבקשה: מפלס -3.00 קומת חניה מפלס - מוצע מחסנים

בגובה 2.50 מ'

מפלס -6.00 קומת מחסנים - מוצע מחסנים בגובה 2.60 מ'.

למרות שגובה המחסנים המוצע בבקשה עולה על 2.20 מ' יש להגדיר זאת כשטחי שירות כיוון שתואם נספח בינוי יש לאשר גובה זה.

יש לעיין בטבלה מס' 5 בתב"ע- קבעו רק שיטחי שירות לקומות אלו.

המוצע בבקשה תואם ניספח בינוי.

תנאי להיתרי אכלוס:

- נטיעת עצים בוגרים בתיאום עם אגף שפ"ע.

-יש לפתח מעבר ציבורי להולכי רגל לשביעות רצונו של אגף שפ"ע.

-יש לשקם מדרכה, כביש וכל התשתיות אשר ייפגעו כתוצאה מעבודות הבנייה לשביעות רצון אגף שפ"ע.

על ע"ב להשלים את התנאים הנ"ל.

- 17 -

תנאי למתן היתר בניה: (תב"ע 851790 סעיף )6.5

א. תיאום התכנון והעיצוב האדריכלי של הבניין עם מהנדס

הועדה המקומית ו/או מי מטעמו .

ב. הגשת תכנית פיתוח שטח לכל מגרש בקנ"מ 100:1 ,לאישור

מהנדס הועדה המקומית ו/או מי מטעמו. התכנית תכלול את האלמנטים שיידרשו

ג. תאום תשתיות עם מהנדס העיר ו/או מי מטעמו: קביעת דרכי

המצויים בתוך תחומי המקרקעין ובסמוך למקרקעין, כל מערכות התשתית שבתחום התכנית כולל חשמל (למעט קו מתח עליון) תקשורת (למעט מתקנים סלולריים), צינורות ביוב ומים ראשיים וכיו"ב תהיינה תת קרקעיות .בעל היתר הבניה יעתיק, במידת הצורך, את התשתיות וכל המתקנים והאביזרים הקיימים ,הכורכים בהם, למקום מתאים אשר ייקבע ע"י הרשות .

ד. תנאי להיתר בניה הגשה ואישור מהנדס העיר או מי מטעמו

לתכנית מפורטת לפיתוח שביל גישה עם זכות מעבר לרכב .

ה. תנאי להיתר בניה הגשת תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש

על פי התקן התקף ועל פי מידות תקניות, לאישור אגף תושי"ה .

ו. תיאום עם הרשות לכבאות והצלה לצורך קביעת סידורי

הכבאות בתכנית .

ז. תיאום עם אגף שפ"ע בנוגע לנטיעת עצים בוגרים בתחום

התכנית.

ניהול מי נגר:

יותרו לפחות % 20 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל, במגמה לאפשר קליטת כמות גדולה ככל הניתן של מי נגר עילי וחילחולם לתת הקרקע בתחומי המגרש. השטחים חדירי מים אפשר שיהיו מגוננים או מצופים בחומר חדיר (כגון:

חצץ וחלוקים).

תצ"ר:

תנאי להוצאת היתר בניה יהיה רישום תצ"ר.

- 18 -

חניה:

מוצע בבקשה 6 חניות חדשות עבור 4 יח"ד חדשות

התקבלה דחיה ממחלקת הסדרי תנועה.

"נשלחו הערות בתאריך 12/06/2023 לעורך הבקשה

טרם התקבלה תכנית מעודכנת."

עיצוב אדריכלי:

ע"פ סעיף .4ד הבניה תבוצע באבן טבעית מרובעת ומסותת.

הבניה באבן נסורה חלקה שאיננה מסותת אסורה.

פסולת בנין :

יש לפנות פסולת בנין לאתר מאושר ע"י המשרד לאיכות הסביבה- התקבל אישור איכות הסביבה בתאריך 04/09/2023 ע"י אדלר שירה.

שפ"ע:

ע"פ ה-gis לא נטעו כלל עצים בחלקה.

יש להשלים את התנאי מול מחלקת שפ"ע.

תנאים לדיון:

מחלקת דרכים- התקבל אישור מתאריך 12/06/2023 ע"י חמארשה דאנא.

נוספה הערה-" אין מניעה לשחרר את התיק לפי מצב קיים הכניסה למקומות חניה תהיא משביל קיים

תנאי לטופס 4 - בניית גדרות בגבולת חלקה חוקים "

אגף תברואה- התקבלה דחיה מתאריך .20/06/2023

חוות דעת אדריכל העיר- התקבל אישור מתאריך 06/06/2023 ע"י שלומי אמסלם.

- 19 -

התנגדויות:

לפי נתוני המערכת לבקשה הנידונה לא התקבלו התנגדויות.

יש לתקן את הערות הבדיקה ע"ג ההרמוניקה .a

הכנת המלצה 16/10/2023

תכנונית : לדחות

לצורך השלמת

תנאים לדיון

שלביות ביצוע:

ע"פ סעיף 7.1 "הבנייה תבוצע בהינף אחד. לא תותר בניה בשלבים".

בבקשה מוצעת בניה לא בהינף אחד, בשלביות פורסמה הקלה לעניין זה.

מס' קומות:

ע"פ טבלה מס' 5 לזכויות הבניה:

מספר הקומות המותר הינו 4 מעל הכניסה הקובעת ו- 2 מתחת לקומה הקובעת=סה"כ 6 קומות.

מבוקשות 2 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 2 קומות מעל הכניסה הקובעת= סה"כ 4 קומות.

סה"כ 4 קומות מעל הכניסה הקובעת ומתחת.

מס' הקומות עומד במותר אך פורסמה הקלה לעניין שלביות הביצוע.

מס' יח"ד:

ע"פ טבלה מס' 5 לעניין מס' יח"ד:

מותרות 6 יח"ד

בבקשה מבוקשות 4 יח"ד חדשות.

מס' היחידות עומד במותר אך פורסמה הקלה לעניין שלביות הביצוע.

- 20 -

גובה בניה:

ע"פ טבלה מס' 5 לעניין גובה בניין:

גובה הבניין המוצע 8.54 מ', כולל חדר מדרגות יציאה לגג.

המוצע עומד במותר אך פורסמה הקלה לעניין שלביות הביצוע.

שטחי בניה:

ש.עיקרי:

הסבר:

מתוכננות 2 קומות חדשות מעל הכניסה הקובעת ו- 2 קומות מתחת לכניסה הקובעת התואמות את נספח הבינוי במדויק.

ע"פ טבלת מס' 5 בתכנית 851790 לעניין שטחי בניה עיקריים:

מעל הכניסה הקובעת-

שטח עיקרי מותר: 517 מ"ר

שטח עיקרי מוצע: 335.58 מ"ר

סה"כ שטח נותר: 517 מ"ר (מותר) – 335.58 מ"ר (מוצע) =

181.42 מ"ר(שטח נותר).

ניתן לראות כי סך שטחי הבניה לא חורגת מהמותר בתב"ע אך פורסמה הקלה לעניין שלביות ביצוע.

ש.שירות:

ע"פ טבלת מס' 5 לעניין שטחי בניה שירות:

מעל הכניסה הקובעת-

שטח שירות מותר: 108 מ"ר

שטח שירות מוצע: 97.75 מ"ר

סה"כ שטח נותר: 108 מ"ר (מותר) – 97.75 מ"ר (מוצע) = 10.25

מ"ר(שטח נותר).

- 21 -

ניתן לראות כי סך שטחי הבניה לא חורגת מהמותר בתב"ע אך פורסמה הקלה לעניין שלביות ביצוע.

מתחת הכניסה הקובעת-

שטח שירות מותר: 448 מ"ר

שטח שירות מוצע: 444.16 מ"ר

סה"כ שטח נותר: 448 מ"ר (מותר) – 444.16 מ"ר (מוצע) = 3.84

מ"ר(שטח נותר).

ניתן לראות כי סך שטחי הבניה לא חורגת מהמותר בתב"ע אך פורסמה הקלה לעניין שלביות ביצוע.

מרפסות :

עבור הקומות החדשות מבוקשות מרפסות זיז בחזית צפונית ודרומית.

מרפסות לחזית דרומית- המרפסות תואמת את נספח הבינוי ועומדת בקווי הבניין.

מרפסת לחזית צפונית- המרפסת תואמת את נספח הבינוי ועומדת בקווי הבניין.

כמו כן חישוב המרפסות חושב בקוד של מרפסות זיז מקורות –

לפי ההרמוניקה שהוצגה לא ברור שהמרפסות הזיז מקורות יש לתקן זאת ע"ג תכנית a

סה"כ שטח מרפסות מותר מכח התב"ע: 60 מ"ר

סה"כ שטח מרפסות מוצע: 23.93 מ"ר

סה"כ שטח מרפסות נותר: 36.07 מ"ר

ניתן לראות כי סך שטחי הבניה לא חורגת מהמותר בתב"ע אך פורסמה הקלה לעניין שלביות ביצוע.

תנאי להיתרי אכלוס:

- נטיעת עצים בוגרים בתיאום עם אגף שפ"ע.

-יש לפתח מעבר ציבורי להולכי רגל לשביעות רצונו של אגף שפ"ע.

-יש לשקם מדרכה, כביש וכל התשתיות אשר ייפגעו כתוצאה מעבודות הבנייה לשביעות רצון אגף שפ"ע.

על ע"ב להשלים את התנאים הנ"ל.

- 22 -

תנאי למתן היתר בניה: (תב"ע 851790 סעיף )6.5

א. תיאום התכנון והעיצוב האדריכלי של הבנין עם מהנדס

הועדה המקומית ו/או מי מטעמו .

ב. הגשת תכנית פיתוח שטח לכל מגרש בקנ"מ 100:1 ,לאישור

מהנדס הועדה המקומית ו/או מי מטעמו. התכנית תכלול את האלמנטים שיידרשו

ג. תאום תשתיות עם מהנדס העיר ו/או מי מטעמו: קביעת דרכי

ד. תנאי להיתר בניה הגשה ואישור מהנדס העיר או מי מטעמו

לתכנית מפורטת לפיתוח שביל גישה עם זכות מעבר לרכב .

ה. תנאי להיתר בניה הגשת תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש

על פי התקן התקף ועל פי מידות תקניות, לאישור אגף תושי"ה .

ו. תיאום עם הרשות לכבאות והצלה לצורך קביעת סידורי

הכבאות בתכנית .

ז. תיאום עם אגף שפ"ע בנוגע לנטיעת עצים בוגרים בתחום

התכנית.

תצ"ר:

תנאי להוצאת היתר בניה יהיה רישום תצ"ר.

חניה:

מוצע בבקשה 6 חניות חדשות עבור 4 יח"ד חדשות

התקבלה דחיה ממחלקת הסדרי תנועה.

"נשלחו הערות בתאריך 12/06/2023 לעורך הבקשה

טרם התקבלה תכנית מעודכנת."

- 23 -

שפ"ע:

ע"פ ה-gis לא נטעו כלל עצים בחלקה.

יש להשלים את התנאי מול מחלקת שפ"ע.

תנאים לדיון:

מחלקת דרכים- התקבל אישור מתאריך 12/06/2023 ע"י חמארשה דאנא.

נוספה הערה-" אין מניעה לשחרר את התיק לפי מצב קיים הכניסה למקומות חניה תהיא משביל קיים

תנאי לטופס 4 - בניית גדרות בגבולת חלקה חוקים "

אגף תברואה- התקבלה דחיה מתאריך .20/06/2023

יש לתקן את הערות הבדיקה ע"ג ההרמוניקה .a

הכנת נוסח פרסום 10/04/2022

שלביות בצוע -

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות - 7788070110

5 אישור משרד הבריאות

6 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 7 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 8 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - בקרה מרחבית 9 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות

- 24 -

10 תשלום אגרת בניה

11 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

12 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

13 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

14 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 15 אישור רישום תצ"ר

16 תיאום עם אגף שפ"ע בנוגע לנטיעת עצים בוגרים בתחום התכנית

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

התכנית הנ"ל תוקנה כנדרש עפ"י החלטת הוועדה, לכן יש לאשר אך יש להוסיף לחישוב השטחים את המעברים הצמודים לגרם המדרגות היוצא מגג.

קיים תנאי אשר לא נפתח בפתיחת התיק ונדרש, לכן יש להוסיף כתנאי להעברה לגורמים:

1. "אישור מעבדה מוסמכת לבניה ירוקה בת קיימה – בקרה מרחבית" – קליטת בקשה לקראת

המלצה

2. " תנאי לקבלת תעודת גמר אישור מעבדה מוסמכת לבניה ירוקה בת קיימה – מתן תעודת גמר"

– תנאי לקליטת בקשה למתן תעודת גמר .

- 25 -

סדר יום לועדה מתאריך - 08/05/2024 - ל ניסן תשפ"ד

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2024/2

מספר בקשה 1999/0067.03

מספר סידורי 2

נתונים כלליים

סוג בקשה תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים, ממ"ד, בניית מרפסת

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

מהות בקשה תוספת ממ"ד עם מרפסות

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש גרשי איתן

עורך הבקשה הנדסאי אדריכלות אלפנט אסתי

מתכנן השלד שמוחה יצחק

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 9

כתובת האתר

הצבר 215 , גילה

גוש חלקה בשלמות

28050 20 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

2073 תחילת תוקף 12/08/1976 55 אזור מגורים 2 3150

תאור הבקשה

היתר מקורי:

למבנה זה לא נמצא היתר בנייה מקורי על עורך הבקשה להוכיח את השטחים הקיימים בבקשה.

מוצע הבקשה:

מוצע בבקשה במפלסים ,+5.60,+2.80 +8.40 בחזית דרומית תוספת מרפסת זיז וממ"ד לכל העמודה ובחזית הצפונית מרפסות זיז.

פרסום הקלות:

במסגרת הבקשה הנידונה פורסמו ההקלות הבאות:

- 26 -

1. "תוספת שטח שרות לממ"ד מחוץ לקווי בניין".

2. "תוספת מרפסות זיז מחוץ לקווי בניין".

בבקשו זו לא התקבלו התנגדויות.

בעלי העניין בנכס:

בוצע הליך פרסומי בתיק משלוח הודעות לפי תקנה 149 לחוק, באחראיות ובמסגרת דסק שרות במעמד התיק.

בבקשה זו התקבלו התנגדויות ראה מטה.

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 05/03/2024

תכנונית : משלוח

הודעות לפי תקנה

או פרסום תקנה ,149 כאשר זה תלוי במיקום הממ"ד החדש.

1. על עורך הבקשה להציג תכנית צל למרפסות והממ"דים

המוצגים לכל הדיירים בבניין ולאחר מכן לצאת לפרסום.

2. על עורך הבקשה להוכיח את הקיים בשטח.

3. להביא להחלטת הוועדה האם להכיר בהקלות שפורסמו

לעניין בנייה במרווחים ובעניין עומק המרפסת מוצעת כ-2.00 מ'.

4. עפ"י התכנית החלה סעיף 8.09 יש להוציא תכנית מפורטת

באישור הוועדה המקומית(ראה מפורט מטה), להביא להכרעת הוועדה לעניין זה.

על עורך הבקשה לעבור על הליקויים הנמצאות על גבי תכנית a ולתקנם.

להלן הפירוט:

שטחי בניה :

עפ"י התכנית החלה קיים סעיף 8.09 " לא תורשה בניה באזור המגורים אלא בהתאם לתכנית בינוי ובניה מפורטות באישור הוועדה במקומית".

על עורך הבקשה להוכיח את הקיים בשטח. בנוסף בתכנית

- 27 -

החלה קיימת טבלת שטחים אשר מורה שבאזור מגורים 2 עד להפקדת תכנית מפורטת בעתיד כלומר עד להפקדה תוכנית חדשה אין פירוט לגבי שטחים, מס' דירות ואחוזי בנייה.

מעבר הולכי רגל:

עפ"י התכנית החלה קיים סעיף 8.04 האומר "שטח מגורים עם

זכות מעבר לציבור: השטח הצבוע בתשריט בפסים אלכסוניים

כחולים וירוקים לסירוגין ישמש במפלס הקרקע כמעבר לרשות הרבים.

לא יורשו לגדור , לחסום או להניח עליו חפצים ועצמים כל שהם"

עפ"י מפת המדידה המצורפת לתיק המידה, נראה כי קיים שביל עתידי להולכי רגל אשר ממוקם מתחת לתוספת הממ"ד

המוצעת. שוחחתי עם עורכת הבקשה ונאמר לי שתנסה לקבל אישור ממחלקת המידע, ששביל זה אינו רלוונטי.

בנוסף באם כן רלוונטי על עורכת הבקשה להציג שביל זה כמו שמוצג ע"ג תכנית המדידה.

מרפסות זיז:

מוצע מרפסות בחזית הדרומית והצפונית בעומק של 2.00 מ' יש לעבוד בדברים הבאים:

1. חריגה מקו הבניין- פורסמה הקלה "תוספת מרפסות זיז

מחוץ לקווי בניין".

2. בנייה במרווחים- מוצעות מרפסות בחזית הצפונית יש

להראות כי עומד בהנחיות בנייה במרווחים ניתנת חריגה של עד 2 מ' או %40 מהמרווח לפי הקטן.

בחזית הדרומית מוצע מרפסת נראה כי עומדת בהנחיות בניה במרווחים.

3. לא הציגו תכנית צל לחזיתות המוצעות בהן מרפסות על עורך

הבקשה להציג תכנית צל ולאחר מכן לצאת להליך משלוח הודעות לאחר אישור ר"צ לתכנית, כאשר יש להציג בהרמוניקה את כלל הקומות והחזיתות לכל הבניין 5 כניסות היות ומדובר

- 28 -

בבניין ארוך ואישור מרפסות בעמודה אחת ללא תכנית צל עתידית והמצב הקיים לכלל הכניסות תגרע מהיכולת לראות התמונה הכוללת.

4. שטח המרפסות המוצעות לכל יח"ד הינו 11.96 מ"ר לכן עומד

בסך השטחים המותר לכל יח"ד שהינו 12 מ"ר.

עומק – לא פורסמה הקלה לעומק מעל 1.5 מ' , יש להשלים יחד עם הפרסום למיקום הממ"ד החדש.

ממ"דים:

מוצע בבקשה תוספת עמודת ממ"דים בחזית הדרומית יסודות הממ"ד ממוקמים על שביל אשר מיועד להולכי רגל עפ"י מפת המדידה בנוסף קיים סעיף 8ד' האומר "השטח הצבוע בתשריט בפסים אלכסוניים כחולים וירוקים לסירוגין ישמש במפלס הקרקע כמעבר לרשות הרבים. לא יורשו לגדור אותו, לחסמו או להניח עליו חפצים ועצמים ....."

על עורך הבקשה להציע מיקום חלופי אשר ייבחן ע"י הצוות המקצועי ובמידת הצורך יתבקש הליך פרסומי מתאים או לחילופין לבטל את הממ"ד

1. מיקום הממ"ד בחזית אחורית - כנדרש

2. גודל הממ"ד המותר בחוק הינו 9 מ"ר נטו- המוצע בבקשה

עומד במותר.

3. תכנית צל לממ"ד – יש להציג לכלל הכניסות של הבניין .

חוות דעת תכנונית 26/02/2024

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

2073

תחילת תוקף:

12/08/1976

ייעוד הקרקע:

אזור מגורים 2

- 29 -

מס' תכנית שחלה בחלקה: 2073 תחילת תוקף: 12/08/1976

אזור מגורים .2

התכנית כפופה לתכנית מתאר

סעיף הקלות / סטייה ניכרת :

התכנית החלה בחלקה הנדונה אינה כוללת סעיף סטייה ניכרת.

נספח בינוי:

התכנית החלה בחלקה הנדונה אינה כוללת נספח בינוי.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום: 17/4/2023 ע"י המח' למידע תכנוני וסומנו ע"י מחלקת המידע כקו בניין כתום.

מוצע תוספת ממ"דים ומרפסות אשר חורגות מקו הבניין, פורסמה הקלה לעניין זה.

מספר קומות:

מוצע בבקשה אינו מתייחס לתוספת קומות.

בניה במרווחים:

מוצע בבקשה תוספת עמודת ממ"דים אשר חורגת מקו הבניין נראה כי עומד בתקנות בנייה במרווחים %30 מהמרווח בקיר ללא פתחים.

מוצע מרפסות החורגות מקו בניין- יש להראות כי עומדים בתקנון בניה במרווח.

שטחי בניה :

- 30 -

על עורך הבקשה להוכיח את הקיים בשטח. בנוסף בתכנית החלה קיימת טבלת שטחים אשר מורה שבאזור מגורים 2 עד להפקדת תכנית מפורטת בעתיד כלומר עד להפקדה תוכנית חדשה אין פירוט לגבי שטחים, מס' דירות ואחוזי בנייה.

מעבר הולכי רגל:

עפ"י התכנית החלה קיים סעיף 8.04 האומר "שטח מגורים עם

זכות מעבר לציבור: השטח הצבוע בתשריט בפסים אלכסוניים

כחולים וירוקים לסירוגין ישמש במפלס הקרקע כמעבר לרשות הרבים.

לא יורשו לגדור , לחסום או להניח עליו חפצים ועצמים כל שהם"

עפ"י מפת המדידה המצורפת לתיק המידה, נראה כי קיים שביל עתידי להולכי רגל אשר ממוקם מתחת לתוספת הממ"ד

המוצעת. שוחחתי עם עורכת הבקשה ונאמר לי שתנסה לקבל אישור ממחלקת המידע, ששביל זה אינו רלוונטי.

בנוסף באם כן רלוונטי על עורכת הבקשה להציג שביל זה כמו שמוצג ע"ג תכנית המדידה.

מרפסות זיז:

מוצע מרפסות בחזית הדרומית והצפונית בעומק של 2.00 מ' יש לעבוד בדברים הבאים:

1. חריגה מקו הבניין- פורסמה הקלה "תוספת מרפסות זיז

מחוץ לקווי בניין".

2. בנייה במרווחים- מוצעות מרפסות בחזית הצפונית יש

להראות כי עומד בהנחיות בנייה במרווחים ניתנת חריגה של עד 2 מ' או %40 מהמרווח לפי הקטן.

בחזית הדרומית מוצע מרפסת נראה כי עומדת בהנחיות בניה במרווחים.

3. לא הציגו תכנית צל לחזיתות המוצעות בהן מרפסות על עורך

הבקשה להציג תכנית צל ולאחר מכן לצאת להליך משלוח הודעות לאחר אישור ר"צ לתכנית, כאשר יש להציג בהרמוניקה את כלל הקומות והחזיתות לכל הבניין 5 כניסות היות ומדובר בבניין ארוך ואישור מרפסות בעמודה אחת ללא תכנית צל עתידית והמצב הקיים לכלל הכניסות תגרע מהיכולת לראות התמונה הכוללת.

- 31 -

4. שטח המרפסות המוצעות לכל יח"ד הינו 11.96 מ"ר לכן עומד

בסך השטחים המותר לכל יח"ד שהינו 12 מ"ר.

עומק – לא פורסמה הקלה לעומק מעל 1.5 מ' , יש להשלים יחד עם הפרסום למיקום הממ"ד החדש.

ממ"דים:

1. מיקום הממ"ד בחזית אחורית - כנדרש

2. גודל הממ"ד המותר בחוק הינו 9 מ"ר נטו- המוצע בבקשה

עומד במותר.

3. תכנית צל לממ"ד – יש להציג לכלל הכניסות של הבניין .

אישורים נדרשים לבקשה :

אגף שפ"ע: הבקשה אושרה בתאריך 17/12/2023 ע"י כהנה ענבל

סבי.

השלמת פרסום 14/11/2023

לפי סעיף 149 תוספת שטח שרות לממ"ד מחוץ לקווי בניין לחוק

תוספת מרפסות זיז מחוץ לקווי בניין.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

- 32 -

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 5 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 6 תשלום אגרת בניה

7 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

8 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

9 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

המלצת האגף

משלוח הודעות לפי תקנה 36

או פרסום תקנה ,149 כאשר זה תלוי במיקום הממ"ד החדש.

1. על עורך הבקשה להציג תכנית צל למרפסות והממ"דים המוצגים לכל הדיירים בבניין ולאחר

מכן לצאת לפרסום.

2. על עורך הבקשה להוכיח את הקיים בשטח.

3. להביא להחלטת הוועדה האם להכיר בהקלות שפורסמו לעניין בנייה במרווחים ובעניין עומק

המרפסת מוצעת

כ-2.00 מ'.

4. עפ"י התכנית החלה סעיף 8.09 יש להוציא תכנית מפורטת באישור הוועדה המקומית(ראה

מפורט מטה), להביא להכרעת הוועדה לעניין זה.

על עורך הבקשה לעבור על הליקויים הנמצאות על גבי תכנית a ולתקנם.

להלן הפירוט:

שטחי בניה :

מעבר הולכי רגל:

עפ"י התכנית החלה קיים סעיף 8.04 האומר "שטח מגורים עם זכות מעבר לציבור: השטח הצבוע בתשריט בפסים אלכסוניים כחולים וירוקים לסירוגין ישמש במפלס הקרקע כמעבר לרשות הרבים.

- 33 -

לא יורשו לגדור , לחסום או להניח עליו חפצים ועצמים כל שהם"

עפ"י מפת המדידה המצורפת לתיק המידה, נראה כי קיים שביל עתידי להולכי רגל אשר ממוקם מתחת לתוספת הממ"ד המוצעת. שוחחתי עם עורכת הבקשה ונאמר לי שתנסה לקבל אישור ממחלקת המידע, ששביל זה אינו רלוונטי.

בנוסף באם כן רלוונטי על עורכת הבקשה להציג שביל זה כמו שמוצג ע"ג תכנית המדידה.

מרפסות זיז:

מוצע מרפסות בחזית הדרומית והצפונית בעומק של 2.00 מ' יש לעבוד בדברים הבאים:

1. חריגה מקו הבניין- פורסמה הקלה "תוספת מרפסות זיז מחוץ לקווי בניין".

2. בנייה במרווחים- מוצעות מרפסות בחזית הצפונית יש להראות כי עומד בהנחיות בנייה

במרווחים ניתנת חריגה של עד 2 מ' או %40 מהמרווח לפי הקטן.

בחזית הדרומית מוצע מרפסת נראה כי עומדת בהנחיות בניה במרווחים.

3. לא הציגו תכנית צל לחזיתות המוצעות בהן מרפסות על עורך הבקשה להציג תכנית צל ולאחר

מכן לצאת להליך משלוח הודעות לאחר אישור ר"צ לתכנית, כאשר יש להציג בהרמוניקה את כלל הקומות והחזיתות לכל הבניין 5 כניסות היות ומדובר בבניין ארוך ואישור מרפסות בעמודה אחת ללא תכנית צל עתידית והמצב הקיים לכלל הכניסות תגרע מהיכולת לראות התמונה הכוללת.

4. שטח המרפסות המוצעות לכל יח"ד הינו 11.96 מ"ר לכן עומד בסך השטחים המותר לכל יח"ד

שהינו 12 מ"ר.

עומק – לא פורסמה הקלה לעומק מעל 1.5 מ' , יש להשלים יחד עם הפרסום למיקום הממ"ד החדש.

ממ"דים:

- 34 -

1. מיקום הממ"ד בחזית אחורית - כנדרש

2. גודל הממ"ד המותר בחוק הינו 9 מ"ר נטו- המוצע בבקשה עומד במותר.

3. תכנית צל לממ"ד – יש להציג לכלל הכניסות של הבניין .

- 35 -

סדר יום לועדה מתאריך - 08/05/2024 - ל ניסן תשפ"ד

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2024/2

מספר בקשה 2021/0041.00

מספר סידורי 3

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים

הקמת בניין חדש בן 5 קומות מעל קומת חניה תת קרקעית,

מהות בקשה

סה"כ 10 יח"ד חדשות

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש גברת עלמי הנד

עורך הבקשה אדריכל מסודה חסיין

מתכנן השלד הנדי שריף

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

אל בטן 16 , בית צפפה

גוש חלקה בשלמות

כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

4552 תחילת תוקף 01/05/2001

תאור הבקשה

מדובר במגרש ריק המיועד למגורים

בבקשה הנוכחית מבקשים הקמת מבנה בן 5 קומות מעל קומת חניה סה"כ המבנה כולל 10 יח"ד הקלות : במסגרת הבקשה ביקשו את ההקלות הבאות

5 קומות במקום 4 לשם מיצוי זכויות בניה -

הקלה בקו בניין צדדי מערבי 2.75 מ במקום 3.00 מ בשל רוחב המגרש הצר, ולשם יצירת חדר מדרגות בעומק סביר -

כאשר תום מועד להגשת התנגדויות מיום 25.5.2021 כאשר לא הוגשו התנגדויות

- 36 -

בעלי ענין בנכס:

התוכנית כוללת את חתימת הבעלים החתומים על גבי ההגשה , יש לצין כי מדובר בחלקה ענקית כאשר כל אזור מבצע תצ"ר נפרד מול מחלקת מידע

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 12/02/2024

תכנונית : לאשר

את הבקשה

התכנית הנ"ל תוקנה כנדרש עפ"י החלטת הוועדה ונשלח להיתר בניה

לפרסום בתאריך 21/12/2023 תום מועד התנגדויות בתאריך בתנאים

,23/01/2024 לא התקבלו התנגדויות לבקשה זו לכן מובאת לוועדה לאישור.

חוות דעת תכנונית 11/02/2024

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

4552

תחילת תוקף:

01/05/2001

ייעוד הקרקע:

דברי הסבר:

- בתאריך 05/07/2023 נידונה הבקשה בוועדת משנה והחלטת הוועדה היא "לפרסם לפי סעיף 149".

להלן החלטת הועדה:

הבקשה מובאת לפרסום עבור הדברים הבאים :

.1" חריגה קירות התמך מסעיף 14ו להוראות התוכנית " וזאת עבור קירות פיתוח העולים על גובה של 220 וזאת כי החלקה כוללת שיפוע העולה על %15 .

.2"חריגה בגובה המבנה " וזאת כי ביקשו תוספת קומה דבר אשר גורם לחריגה בגובה המבנה

3. חריגת מרפסת זיז בעומק העולה על 1.2 מטר המותרים

בהוראות התוכנית סעיף (14טז) ..

- 37 -

4. "הקלה מסעיף (14טז) בחומר מעקה מרפסות מעקה אבן

במקום מעקה סורג "

טרם אישור התכנית לפרסום יש להגיש תכנית מתוקנת הכוללת את ההערות המוצגות ע"ג תכנית b כולל תיקון חישובי השטחים כמוצג בהרמוניקה וזאת על ידי הוספת שטח של מרפסת המתוכננת בין 3 קירות כשטח עיקרי וכן יש להעביר חתך כמוצג בהרמוניקה דרך המרפסות המבוקשות וכן יש לצין סוג חיפוי קירות התמך לפי סעיף 14ד להוראות התוכנית וכן לעניין המחסנים יש לשים לב כי יש מענה רק לחלק מהדירות ולכן יש להציג תכנית למימוש עתידי לייתר הדירות או להגיש התחייבות שלא מעוניינים במחסנים לדירות אלו וכמובן לעדכן את טבלת ההקלות- תוקן ופורסם כנדרש.

להלן הבינוי המוצע :

רקע לבקשה

בבקשה הנוכחית מבקשים הקמת בנין חדש הכולל 5 קומות + עלית גג מעל קומת חניה, סה"כ 10 יח"ד כמפורט להלן :

קומת חניה

מבקשים קומה חדשה הכוללת חניות ומחסנים בתחום קו בנין פרט לגרם המדרגות בחזית המערבית החורג מקו בנין בשיעור של %10 וזאת בכפוף להקלה שפורסמה בדבר , הקלה בקו בניין צדדי מערבי 2.75 מ במקום 3.00 מ - בשל רוחב המגרש הצר , ולשם יצירת חדר מדרגות בעומק סביר " , ניתן לאשר הקלה זו .

הכניסה לחניה המקורה מהחזית הדרומית של המגרש כאשר קומה זו נותנת מענה ל12 מקומות חניה כאשר 10 מקורות ו2 פתוחות לשמים .- כנדרש

וכן קומה זו משלבת מחסנים כאשר הגישה למחסנים אלו מקומת החניה לפי מדיניות המחלקה וכמפורט להלן :

גישה – הכניסה למחסנים צריכה להיות מחלל החניה – מוצע כנדרש

גובה – גובה המחסנים לא יעלה על 220 מוצע גובה של 022 , כנדרש .

שטח – היות ולפי הוראות התב"ע יש מכסת שטחים המיועדים למחסנים לכן אין הגבלה ששטח מחסן יעמוד על %8 משטח הדירה אליה הוא מוצמד אך לא ניתן לחרוג משטח של יותר מ20 מ"ר לדירה אחת ,בבקשה הנוכחית מבקשים מחסנים בשטח של כ 4 מ"ר לכל דירה כנדרש אך יש לשים לב כי יש מענה רק לחלק מהדירות למחסנים יש להציג תכנית למימוש עתידי לייתר הדירות או להגיש התחייבות שלא מעוניינים במחסנים לדירות אלו- מצורף בארכיב תצהיר מתאריך 07/12/2023 על וויתור המחסנים לייתר הדיירים לכן יש לאשר.

קומת הכניסה הקובעת של הבניין

מבקשים קומה חדשה הכוללת 2 יח"ד כאשר הגישה לקומה זו

- 38 -

ממפלס הרחוב .

המבנה מתוכנן בתחום קו הבנין אך חדר המדרגות חורג בכפוף להקלה שפורסמה ניתן לראות לכך התייחסות בפרוט בקומת החניה .

יש לצין כי תכנית זו כוללת תכנון של מרפסות כאשר המרפסות המבוקשות מעל קומת החניה יוצגו כמרפסת גג וכן המרפסות המבוקשות בחזית מערבית אשר מתוכננות בין 3 קירות יחושבו בשטחי ביה עיקרים -מוצג כנדרש.

קומה א' , קומה ב' , קומה ג' ,קומה ד'

בכל קומה מבקשים קומה חדשה הכוללת 2 יח"ד כאשר הגישה לכל דירה מגרם המדרגות המשותף .

המבנה מתוכנן בתחום קו הבנין אך חדר המדרגות חורג בכפוף להקלה שפורמה ניתן לראות לכך התייחסות בפרוט בקומת החניה .

וכן בכל קומה מתוכננות מרפסות להלן התייחסות למרפסות בכפוף לדרישות הוראות התוכנית .

בחזית מזרחית מבקשים לכל דירה מרפסת זיז בעומק של 1.5 מטר בשונה מהוראות התוכנית האומרות כי לפי סעיף (14טז)

תותר בנית מרפסות זיז בעומק של1.2 מטר ולכן היה צורך לפרסם הקלה בדבר " חריגת מרפסת זיז בעומק העולה על 1.2 מטר המותרים בהוראות התוכנית סעיף (14טז) " ולכן הוסיפו בתכנית b המובאת לוועדה את ההקלה כנדרש ויש לבצע פרסום בנושא – פורסם כנדרש

וכן בקומה 2 וקומה 3 מבקשים בנוסף למרפסות זיז אלו מרפסות זיז בחזית מערבית בעומק של 2.10 מטר כאשר גם עבור עומק זה נדרש לפרסם את ההקלה וכן יש לציין כי השטח העולה על 12 מ"ר לדירה מחושב בשטחי בניה עיקרים- פורסם כנדרש וכן יש לעמוד בהוראות התב"ע לעניין אורך המרפסות בחזית וזאת כי לפי סעיף (14טז) להוראות התוכנית אורך המרפסות לא יעלה על %50 מאורך החזית כאשר מעקה המרפסת יהיה מעקה סורג ,

ניתן לראות כי אורך המרפסות בקומה 2 הוא 8.6 ולא עולה על %50 מאורך החזית וכן אורך המרפסות בקומה 3 הוא 9.10 ולא עולה על %50 מאורך החזית כנדרש .

וכן לעניין מעקה המרפסות אשר מתוכנן מאבן ובשונה מסעיף 14 (טז) היה צורך לפרסם הקלה בדבר "הקלה מסעיף (14טז)

בחומר מעקה מרפסות מעקה אבן במקום מעקה סורג ולכן הוסיפו בתכנית b המובאת לוועדה את ההקלה כנדרש ויש לבצע פרסום בנושא- פורסם כנדרש.

תוקף החלטת וועדה היינו ל- 120 יום לצורך ביצוע פרסום

- 39 -

השלמת פרסום 02/01/2024

לפי סעיף 149 הקלה בגין 5 קומות במקום 4

הקלה בגין קו בניין צדדי מערבי 2.75 מ' במקום 3.5 מ'

לחוק

הקלה בגין גובה גדר תמך 3.4 מ' במקום 2.2 מ'

הקלה בגין גובה בניין 18.5מ' במקום 16מ'

הקלה בגין סעיף 14 (טז) עומק מרפסת זיז 2.1 מ' במקום 1.2 מ'

הקלה בגין סעיף 14 (טז) בחומר מעקה מרפסות, מעקה אבן במקום סורג.

דיון בועדת משנה 05/07/2023

: לפרסם לפי

סעיף 149

הבקשה מובאת לפרסום עבור הדברים הבאים :

.2"חריגה בגובה המבנה " וזאת כי ביקשו תוספת קומה דבר אשר גורם לחריגה בגובה המבנה

3. חריגת מרפסת זיז בעומק העולה על 1.2 מטר המותרים

בהוראות התוכנית סעיף (14טז) ..

4. "הקלה מסעיף (14טז) בחומר מעקה מרפסות מעקה אבן

במקום מעקה סורג "

להלן הבינוי המוצע :

רקע לבקשה

בבקשה הנוכחית מבקשים הקמת בנין חדש הכולל 5 קומות + עלית גג מעל קומת חניה, סה"כ 10 יח"ד כמפורט להלן :

קומת חניה

מבקשים קומה חדשה הכוללת חניות ומחסנים בתחום קו בנין פרט לגרם המדרגות בחזית המערבית החורג מקו בנין בשיעור של %10 וזאת בכפוף להקלה שפורסמה בדבר , הקלה בקו בניין צדדי מערבי 2.75 מ במקום 3.00 מ - בשל רוחב המגרש הצר, ולשם יצירת חדר מדרגות בעומק סביר " , ניתן לאשר הקלה זו .

- 40 -

הכניסה לחניה המקורה מהחזית הדרומית של המגרש כאשר קומה זו נותנת מענה ל12 מקומות חניה כאשר 10 מקורות ו2 פתוחות לשמים .

וכן קומה זו משלבת מחסנים כאשר הגישה למחסנים אלו מקומת החניה לפי מדיניות המחלקה וכמפורט להלן :

גישה – הכניסה למחסנים צריכה להיות מחלל החניה – מוצע כנדרש

גובה – גובה המחסנים לא יעלה על 220 מוצע גובה של 022 , כנדרש .

קומת הכניסה הקובעת של הבניין

מבקשים קומה חדשה הכוללת 2 יח"ד כאשר הגישה לקומה זו ממפלס הרחוב .

המבנה מתוכנן בתחום קו הבנין אך חדר המדרגות חורג בכפוף להקלה שפורמה ניתן לראות לכך התייחסות בפרוט בקומת החניה .

יש לצין כי תכנית זו כוללת תכנון של מרפסות כאשר המרפסות המבוקשות מעל קומת החניה יוצגו כמרפסת גג וכן המרפסות המבוקשות בחזית מערבית אשר מתוכננות בין 3 קירות יחושבו בשטחי ביה עיקרים .

קומה א' , קומה ב' , קומה ג' ,קומה ד'

בכל קומה מבקשים קומה חדשה הכוללת 2 יח"ד כאשר הגישה לכל דירה מגרם המדרגות המשותף .

המבנה מתוכנן בתחום קו הבנין אך חדר המדרגות חורג בכפוף להקלה שפורמה ניתן לראות לכך התייחסות בפרוט בקומת החניה .

וכן בכל קומה מתוכננות מרפסות להלן התייחסות למרפסות בכפוף לדרישות הוראות התוכנית .

בחזית מזרחית מבקשים לכל דירה מרפסת זיז בעומק של 1.5 מטר בשונה מהוראות התוכנית האומרות כי לפי סעיף (14טז)

תותר בנית מרפסות זיז בעומק של1.2 מטר ולכן היה צורך לפרסם הקלה בדבר " חריגת מרפסת זיז בעומק העולה על 1.2 מטר המותרים בהוראות התוכנית סעיף (14טז) " ולכן הוסיפו

- 41 -

בתכנית b המובאת לוועדה את ההקלה כנדרש ויש לבצע פרסום בנושא .

וכן יש לעמוד בהוראות התב"ע לעניין אורך המרפסות בחזית וזאת כי לפי סעיף (14טז) להוראות התוכנית אורך המרפסות לא יעלה על %50 מאורך החזית כאשר מעקה המרפסת יהיה מעקה סורג ,

וכן לעניין מעקה המרפסות אשר מתוכנן מאבן ובשונה מסעיף 14 (טז) היה צורך לפרסם הקלה בדבר "הקלה מסעיף (14טז)

בחומר מעקה מרפסות מעקה אבן במקום מעקה סורג ולכן הוסיפו בתכנית b המובאת לוועדה את ההקלה כנדרש ויש לבצע פרסום בנושא

תוקף החלטת וועדה היינו ל- 120 יום לצורך ביצוע פרסום בדיקת המלצה 22/06/2023

תכנונית : לפרסם

לפי סעיף 149

הבקשה מובאת לפרסום עבור הדברים הבאים :

.2"חריגה בגובה המבנה " וזאת כי ביקשו תוספת קומה דבר אשר גורם לחריגה בגובה המבנה

3. חריגת מרפסת זיז בעומק העולה על 1.2 מטר המותרים

בהוראות התוכנית סעיף (14טז) ..

4. "הקלה מסעיף (14טז) בחומר מעקה מרפסות מעקה אבן

במקום מעקה סורג "

להלן הבינוי המוצע :

רקע לבקשה

- 42 -

בבקשה הנוכחית מבקשים הקמת בנין חדש הכולל 5 קומות + עלית גג מעל קומת חניה, סה"כ 10 יח"ד כמפורט להלן :

קומת חניה

מבקשים קומה חדשה הכוללת חניות ומחסנים בתחום קו בנין פרט לגרם המדרגות בחזית המערבית החורג מקו בנין בשיעור של %10 וזאת בכפוף להקלה שפורסמה בדבר , הקלה בקו בניין צדדי מערבי 2.75 מ במקום 3.00 מ - בשל רוחב המגרש הצר, ולשם יצירת חדר מדרגות בעומק סביר " , ניתן לאשר הקלה זו .

וכן קומה זו משלבת מחסנים כאשר הגישה למחסנים אלו מקומת החניה לפי מדיניות המחלקה וכמפורט להלן :

גישה – הכניסה למחסנים צריכה להיות מחלל החניה – מוצע כנדרש

גובה – גובה המחסנים לא יעלה על 220 מוצע גובה של 022 , כנדרש .

קומת הכניסה הקובעת של הבניין

מבקשים קומה חדשה הכוללת 2 יח"ד כאשר הגישה לקומה זו ממפלס הרחוב .

המבנה מתוכנן בתחום קו הבנין אך חדר המדרגות חורג בכפוף להקלה שפורמה ניתן לראות לכך התייחסות בפרוט בקומת החניה .

קומה א' , קומה ב' , קומה ג' ,קומה ד'

בכל קומה מבקשים קומה חדשה הכוללת 2 יח"ד כאשר הגישה לכל דירה מגרם המדרגות המשותף .

המבנה מתוכנן בתחום קו הבנין אך חדר המדרגות חורג בכפוף להקלה שפורמה ניתן לראות לכך התייחסות בפרוט בקומת

- 43 -

החניה .

וכן בכל קומה מתוכננות מרפסות להלן התייחסות למרפסות בכפוף לדרישות הוראות התוכנית .

בחזית מזרחית מבקשים לכל דירה מרפסת זיז בעומק של 1.5 מטר בשונה מהוראות התוכנית האומרות כי לפי סעיף (14טז)

וכן לעניין מעקה המרפסות אשר מתוכנן מאבן ובשונה מסעיף 14 (טז) היה צורך לפרסם הקלה בדבר "הקלה מסעיף (14טז)

חוות דעת תכנונית 30/05/2023

חוות דעת תכנונית

רקע לבקשה

בתאריך 7.9.2022 נדונה הבקשה בוועדת המשנה והוחלט לדחות במתכונת המוצעת וכן היו קיימים אישורים טרם דיון שנדחו לכן לאחר הוועדה הוגשה תכנית מתוקנת וקיבלו את האישורים הנדרשים כגון

כך שהבקשה מובאת לוועדה לאישור וזאת לאחר שנבחנה לפי הוראות תב"ע 4552 אשר קובעת אזור מגורים 2 מיוחד אשר תחילת תוקפה מיום 1.5.2001 ובכפיפות למתאר 62

סעיף הקלות / סטייה ניכרת:

אין סעיף הקלות או סטיה ניכרת בתב"ע זו .

- 44 -

נספח בינוי:

התכנית החלה בחלקה הנדונה לא כוללת נספח בינוי.

אך לצי כי לפי תב"ע 4552 סעיף 26 מדובר בשטח הנמצא במתחם לאישור תכנית בינוי , הגישו תכנית בינוי מספר 417ב כאשר הבינוי תואם תכנית בינוי זו

קווי בניין:

התקבל תיק קוי בנין מהמחלקה למידע תכנוני כך שהמבנה מתוכנן בתחום קוי הבנין כנדרש פרט לחריגה המבוקשת לחדר מדרגות ניתן לראות התייחסות סעיף בינוי .

מעבר תת קרקעי

לפי הוראות התב"ע סעיף 11ה מתחמים המוצגים באות aו b יותר מעבר תת קרקעי ולכן יש לקבל אישור של אגף שפ"ע למעבר התת קרקעי , לא מבקשים מעבר תת קרקעי אך יש לקבל אישור שפ"ע .

מס' קומות:

מותרת בנייה של בניין בן 4 קומות מעל קומת מרתף המיועדת לשטחי שרות

בבקשה הנוכחית מבקשים בנין בן 5 קומות + עלית גג וזאת מעל קומה המיועדת לחניה .

מספר הקומות המתוכננות הינו לפי תוכנית הבינוי המאושרת כך שניתן לראות כי קיימת חריגה במספר הקומות וזאת בכפוף להקלה שפורסמה בדבר " 5 קומות במקום 4 - לשם מיצוי זכויות בניה"

ניתן לאשר הקלה זו היות ולפי תקנות החוק מבנה עד 4 קומות יכול להוסיף עוד 2 קומות בהקלה כך שבבקשה הנוכחית מבקשים תוספת של קומה אחת בהקלה כנדרש .

יש לצין כי קומת החניה לא נכללת במניין קומות וזאת כי קומה זו מוגדרת קומה תת קרקעית כאשר לפי תכנית המתאר הגדרה של מרתף הוא חלל שמתחת לקומת הקרקע וגובהו אינו עולה על 2.25 מטר וכל חלק ממנו אינו נמצא יותר ממטר וחצי מעל פני הקרקע ." היות והקומה עומדת בהנחיות הנ"ל אינה נחשבת במנין הקומות

גובה מבנה , גובה קומה

התוכנית החלה על החלקה כפופה למתאר 62 ומפנה לאזור מגורים 2 כך שגובה מבנה מותר הינו 16 מטר בבקשה הנוכחית מבקשים גובה של 18 מטר , גובה זה נמדד ממפלס הפיתוח כך שניתן לראות כי קיימת חריגה בגובה המבנה וזאת היות ופרסמו הקלה לתוספת קומה דבר אשר גרם לחריגה זו .

על מנת לאשר חריגה זו היה צורך לפרסם הקלה ל"חריגה בגובה המבנה " ולכן הוסיפו בתכנית b המובאת לוועדה את ההקלה כנדרש ויש לבצע פרסום בנושא .

- 45 -

וכן ניתן לראות כי לפי סעיף 14א להוראות התוכנית גובה קומה יהיה 3.5 מטר מפני ריצוף לפני ריצוף

תותר גובה קומת הקרקע שנע בין 3.2 ל 4.8 מטר מפני ריצוף לתקרה בתנאי שלא יבנו על קומה זו קומה נוספת .

בבקשה הנוכחית מבקשים גובה של 3 בשונה לגובה המותר לפי הוראות התוכנית היות ומדובר בגובה הנמוך מ3.5 אין צורך בפרסום הקלה לשינוי מהוראות התוכנית .

מספר יח"ד :

בתב"ע זו אין הגבלה למספר יח"ד בבקשה הנוכחית מבקשים תוספת של 10 יח"ד.

מספר בנינים במגרש

לפי סעיף 12 ח להוראות התוכנית מגרשים ששטחם אינו עולה על 800 מ"ר לא יותר בנית יותר מבנין אחד .

בחלקה ששטחה קטן מ800 מ"ר ואשר קיים בנין יותר להוסיף בנין אחד .

במגרשים ששטחם עולה על 800 מ"ר תותר בניית 2 בנינים .

וזאת כאשר מרחק מזערי בין שני הבניינים יהיה 6 מטר בבקשה הנוכחית מדובר בחלקה הכוללת שטח של 836 מ"ר כאשר מבקשים הקמת מבנה אחד כנדרש .

יש לציין כי החלקה כוללת תצ"ר נקודתי ותכנית בינוי מאושרת כאשר המוצע זהה למאושר .

בינוי :

רקע לבקשה

בבקשה הנוכחית מבקשים הקמת בנין חדש הכולל 5 קומות + עלית גג מעל קומת חניה, סה"כ 10 יח"ד כמפורט להלן :

קומת חניה

מבקשים קומה חדשה הכוללת חניות ומחסנים בתחום קו בנין פרט לגרם המדרגות בחזית המערבית החורג מקו בנין בשיעור של %10 וזאת בכפוף להקלה שפורסמה בדבר , הקלה בקו בניין צדדי מערבי 2.75 מ במקום 3.00 מ - בשל רוחב המגרש הצר, ולשם יצירת חדר מדרגות בעומק סביר " , ניתן לאשר הקלה זו .

וכן קומה זו משלבת מחסנים כאשר הגישה למחסנים אלו

- 46 -

מקומת החניה לפי מדיניות המחלקה וכמפורט להלן :

גישה – הכניסה למחסנים צריכה להיות מחלל החניה – מוצע כנדרש

גובה – גובה המחסנים לא יעלה על 220 מוצע גובה של 022 , כנדרש .

קומת הכניסה הקובעת של הבניין

מבקשים קומה חדשה הכוללת 2 יח"ד כאשר הגישה לקומה זו ממפלס הרחוב .

המבנה מתוכנן בתחום קו הבנין אך חדר המדרגות חורג בכפוף להקלה שפורמה ניתן לראות לכך התייחסות בפרוט בקומת החניה .

קומה א' , קומה ב' , קומה ג' ,קומה ד'

בכל קומה מבקשים קומה חדשה הכוללת 2 יח"ד כאשר הגישה לכל דירה מגרם המדרגות המשותף .

המבנה מתוכנן בתחום קו הבנין אך חדר המדרגות חורג בכפוף להקלה שפורמה ניתן לראות לכך התייחסות בפרוט בקומת החניה .

וכן בכל קומה מתוכננות מרפסות להלן התייחסות למרפסות בכפוף לדרישות הוראות התוכנית .

בחזית מזרחית מבקשים לכל דירה מרפסת זיז בעומק של 1.5 מטר בשונה מהוראות התוכנית האומרות כי לפי סעיף (14טז)

וכן בקומה 2 וקומה 3 מבקשים בנוסף למרפסות זיז אלו מרפסות זיז בחזית מערבית בעומק של 2.10 מטר כאשר גם עבור עומק זה נדרש לפרסם את ההקלה וכן יש לציין כי השטח העולה

- 47 -

על 12 מ"ר לדירה מחושב בשטחי בניה עיקרים .

וכן לעניין מעקה המרפסות אשר מתוכנן מאבן ובשונה מסעיף 14 (טז) היה צורך לפרסם הקלה בדבר "הקלה מסעיף (14טז)

בחומר מעקה מרפסות מעקה אבן במקום מעקה סורג ולכן הוסיפו בתכנית b המובאת לוועדה את ההקלה כנדרש ויש לבצע פרסום בנושא .

עלית גג

מבקשים יציאה לגג בגובה של 25.2 –ניתן לאשר תואם תכנית בינוי

שטחי בנייה:

שטחיים עיקריים:

שטח העיקרי המותר הינו %120 משטח המגרש

שטח זה כולל את כל השטחים בתחום מעטפת הבניה אך לא כולל שטחי שרות המפורטים להלן :

שטח למחסנים ,חדר הסקה ,מכונות עד %8 משטח הבניה המרבי

שטח חדר מדרגות ,חניה תת קרקעית ,מקלט או מרחב מוגן .

להלן פרוט השטח העיקרי המבוקש שטח המגרש בבקשה

הנוכחית הינו 836 מ"ר ,כך שניתן לבנות עד 1003.2 מ"ר המהווה %120 משטח המגרש.

בבקשה הנוכחית מבקשים שטח עיקרי בהיקף של 987.67 מ"ר , אך ניתן לראות כי יש תיקון בשטחי בקומת הפיתוח ולכן יש להוסיף לשטח זה כ 12 מ"ר ולכן השטח העיקרי יעמוד על 999.67 מ"ר כנדרש

שטח שרות ,

לפי הוראות התוכנית שטח למחסנים ,חדר הסקה ,מכונות עד %8 משטח הבניה המרבי

שטח חדר מדרגות ,חניה תת קרקעית ,מקלט או מרחב מוגן .בנוסף לשטח עקרי וכמפורט להלן:

שטח למחסנים ,חדר הסקה ,מכונות עד %8 משטח הבניה המרבי

- 48 -

שטח המהווה 80.2 מ"ר , בבקשה הנוכחית מבקשים שטח עבור מחסנים בהיקף של 20.14 מ"ר כנדרש

שטח לחדר מדרגות , מוצע שטח של 6140.4 מ"ר

חניה תת קרקעית , מוצע : 373.48 מ"ר וכן יש לתקן את חישוב שטח החניה כמוצג בהרמוניקה .

מקלט או מרחב מוגן מותר +9 עובי קירות ,בבקשה הנוכחית מבקשים שטח ממ"ד לכל יח"ד בהיקף של 9 מ"ר +עובי קירות כך שסה"כ שטח מבוקש הינו 133.2מ"ר וכן קיים שטח מעל 9 מ"ר המותרים אשר מחושב בשטחי בניה עיקרים כנדרש .

מרפסות

מבקשים שטח למרפסות גג בהיקף של 62.2 מ"ר

וכן מרפסות זיז בהיקף של 26.84 מ"ר באופן שלא חורגים מ12 מ"ר לדירה כנדרש

חיפוי המבנה :

לפי סעיף 14ו להוראות התוכנית חיפוי המבנה באבן טבעית מרובעת ומסותתת בעיבוד טובזה , תלטיש או חמי .

בבקשה הנוכחית מבקשים חיפוי תלטיש כנדרש .

וכן יש להוסיף פרט לאבן פינה אשר יתוכנן לפי הוראות התב"ע סעיף (14 ח) בדבר אבני הפינה יהיו בחתך משולש כאשר הצלע הקנה תהיה 15 ס"מ לפחות והצלע הארוכה תהיה כפולה של הצלע הקצרה .הוצג פרט

וכן יש להציג את פתחי הבנין עם אבני מזוזה ומשקוף כנדרש בסעיף (14ט) להוראות התוכנית וכן עומק האבן יהיה 15 ס"מ –

יש להציג חיפוי לפי סעיף זה . הוצג פרט

חסרים גרפיים בהרמוניקה:

יש להגיש תוכנית מתוקנת הכוללת את ההערות המסומנות על גבי הרמוניקה b כולל תיקון חישובי השטחים כמוצג בהרמוניקה וזאת על ידי הוספת שטח של מרפסת המתוכננת בין 3 קירות כשטח עיקרי וכן יש להעביר חתך כמוצג בהרמוניקה דרך המרפסות המבוקשות וכן יש לצין סוג חיפוי קירות התמך לפי סעיף 14ד להוראות התוכנית וכן לעניין המחסנים יש לשים לב כי יש מענה רק לחלק מהדירות ולכן יש להציג תכנית למימוש עתידי לייתר הדירות או להגיש התחייבות שלא מעוניינים במחסנים לדירות אלו וכמובן לעדכן את טבלת ההקלות

קירות פיתוח :

- 49 -

שיפוע העולה על %15 אבל חריגה מגובה זה מחייבת הקלה בדבר" חריגה קירות התמך מסעיף 14ו להוראות התוכנית "

כאשר לא פורסמה הקלה לחריגה בגובה קירות תמך ולכן הוסיפו בתכנית b המובאת לוועדה את ההקלה כנדרש ויש לבצע פרסום בנושא .

וכן חיפוי קיר תמך וגדרות יבנו מאבן יבשה אפורה כדוגמת הגדרות הקימות בכפר או מאבן טבעית מרובעת ומסותתת כדוגמת בנית המבנה שבחלקה – יש לצין סוג החיפוי ולתכנן את קירות הפיתוח לפי הוראה זו

שלביות הביצוע: אין סעיף שלביות ביצוע בתב"ע הנוכחית

התנגדויות: לא הוגשו

דיון בועדת משנה 07/09/2022

: לדחות

במתכונת המוצעת

הבקשה מובאת לדחיה מהדברים הבאים :

.1מחלקת תברואה, מחלקת איכות הסביבה ומחלקת שפ"ע דחו את הבקשה בשל חוסר מסמכים ,ניתן לראות כי לפי הוראות התב"ע סעיף 11ה יש לקבל אישור שפ"ע היות ויש לתת התייחסות למעבר התת קרקעי המותר לתכנון בחלקה

2. קיימת חריגה בשטחי הבניה המבוקשים וזאת כי מציגים

שטח למרפסות שרות אשר בפועל יש לחשבו כשטח עיקרי באם נוסיף לשטח העיקרי המוצג בהרמוניקה נקבל חריגה בשטחי בניה עיקרים מותרים .

וכן מבקשים שטח למרפסות זיז העולה על 12 מ"ר לדירה כאשר השטח החורג לא חושב כעיקרי דבר אשר יגרום לחריגה בשטחי בניה עיקרים .

.3עומק מרפסת הזיז בקומה ג' עולה על 1.2 כנדרש בהוראות התוכנית כאשר לא פורסמה הקלה

טרם החזרת הבקשה לוועדה יש להגיש תכנית מתוקנת הכוללת הערות המוצגות על גבי תכנית a כולל תכנון גובה הקומה לפי הוראה 14א בדבר " גובה קומה יהיה 3.5 מטר מפני ריצוף לפני ריצוף "או לפרסם הקלה ל"שינוי בגובה הקומה " .כולל הצגת חיפוי המבנה לפי סעיף 14ו להוראות התוכנית .

וכן יש להוסיף פרט לאבן פינה אשר יתוכנן לפי הוראות התב"ע סעיף (14 ח) בדבר אבני הפינה יהיו בחתך משולש כאשר הצלע הקנה תהיה 15 ס"מ לפחות והצלע הארוכה תהיה כפולה של הצלע הקצרה .

וכן יש להציג את פתחי הבנין עם אבני מזוזה ומשקוף כנדרש בסעיף (14ט) להוראות התוכנית וכן עומק האבן יהיה 15 ס"מ –

יש להציג חיפוי לפי סעיף זה .

וכמובן לתכנן את קירות התמך לפי סעיף 14ד להוראות התוכנית גובה מירבי של קיר תמך יהיה 1.6 מטר מפני הקרקע הסופים ובמקרים הכוללים שיפוע מעל %15 יותר קיר תמך

- 50 -

בגובה מירבי של 220 מטר וכן חיפוי קיר תמך וגדרות יבנו מאבן יבשה אפורה כדוגמת הגדרות הקימות בכפר או מאבן טבעית מרובעת ומסותתת כדוגמת בנית המבנה שבחלקה –

להלן הבינוי המבוקש עבור הקמת בנין חדש הכולל 5 קומות + עלית גג מעל קומת חניה, סה"כ 10 יח"ד כמפורט להלן :

קומת חניה

מבקשים קומה חדשה הכוללת חניות ומחסנים בתחום קו בנין פרט לגרם המדרגות בחזית המערבית החורג מקו בנין בשיעור של %10 וזאת בכפוף להקלה שפורסמה בדבר , הקלה בקו בניין צדדי מערבי 2.75 מ במקום 3.00 מ - בשל רוחב המגרש הצר, ולשם יצירת חדר מדרגות בעומק סביר " .

ניתן לאשר הקלה זו .

וכן יש לתכנן את המחסנים המשולבים בקומה זו לפי מדיניות המחלקה וזאת כמפורט להלן :

גישה – הכניסה למחסנים צריכה להיות מחלל החניה – מוצע כנדרש

גובה – גובה המחסנים לא יעלה על 220 מוצע גובה של 225 , יש להנמיך למותר .

קומת הכניסה הקובעת של הבניין

מבקשים קומה חדשה הכוללת 2 יח"ד כאשר הגישה לקומה זו ממפלס הרחוב .

המבנה מתוכנן בתחום קו הבנין אך חדר המדרגות חורג בכפוף להקלה שפורמה ניתן לראות לכך התייחסות בפרוט בקומת החניה .

- 51 -

יש לצין כי תכנית זו כוללת תכנון של מרפסת שרות בחזית מזרחית אשר לא מאושרות היות והתב"ע מגדירה שטחי שרות כאשר שטח למרפסות אלו לא נכלל בשטחי שרות המותרים ולכן יש לבטל מרפסות שרות אלו .

קומה א' , קומה ב' , קומה ג' ,קומה ד'

בכל קומה מבקשים קומה חדשה הכוללת 2 יח"ד כאשר הגישה לכל דירה מגרם המדרגות המשותף .

המבנה מתוכנן בתחום קו הבנין אך חדר המדרגות חורג בכפוף להקלה שפורמה ניתן לראות לכך התייחסות בפרוט בקומת החניה .

יובהר כי מבקשים מרפסות זיז ומרפסות גג כאשר אין הפרדה בשטחי הבניה לתכנון מרפסות אלו כך שעל מנת לבחון את תכנון המרפסות יש לעמוד בתנאים הבאים :

עמידה בהוראות התב"ע לעניין עומק מרפסת וזאת כי לפי סעיף (14טז) להוראות התוכנית תותר בנית מרפסות זיז בעומק של1.2 מטר .

ניתן לראות כי המרפסת זיז המבוקשת בקומה ג' עולה על עומק זה דבר המחייב פרסום הקלה לתכנון השונה מהוראות התוכנית .

עמידה בהוראות התב"ע לעניין אורך המרפסות בחזית וזאת כי לפי סעיף (14טז) להוראות התוכנית אורך המרפסות לא יעלה על %50 מאורך החזית כאשר מעקה המרפסת יהיה מעקה סורג , ניתן לראות כי אורך המרפסות בקומה ג' עולה על %50 מאורך החזית דבר המחייב פרסום הקלה לתכנון השונה מהוראות התוכנית .

שטח מרפסות זיז מותר לכל יח"ד עד 12 מ"ר כך שכאשר מתוכננת לדירה מרפסת זיז בשטח העולה על שטח זה יש לחשב את השטח החורג בשטח עיקרי .

עלית גג מבקשים יציאה לגג בגובה של 25.2 –ניתן לאשר תואם תכנית בינוי

תוקף החלטת וועדה היינו ל- 90 יום לצורך הגשת תוכנית מתוקנת

בדיקת המלצה 11/08/2022

תכנונית : לדחות

במתכונת המוצעת

הבקשה מובאת לדחיה מהדברים הבאים :

- 52 -

2. קיימת חריגה בשטחי הבניה המבוקשים וזאת כי מציגים

.3עומק מרפסת הזיז בקומה ג' עולה על 1.2 כנדרש בהוראות התוכנית כאשר לא פורסמה הקלה

וכן יש להציג את פתחי הבנין עם אבני מזוזה ומשקוף כנדרש בסעיף (14ט) להוראות התוכנית וכן עומק האבן יהיה 15 ס"מ –

יש להציג חיפוי לפי סעיף זה .

וכמובן לתכנן את קירות התמך לפי סעיף 14ד להוראות התוכנית גובה מירבי של קיר תמך יהיה 1.6 מטר מפני הקרקע הסופים ובמקרים הכוללים שיפוע מעל %15 יותר קיר תמך בגובה מירבי של 220 מטר וכן חיפוי קיר תמך וגדרות יבנו מאבן יבשה אפורה כדוגמת הגדרות הקימות בכפר או מאבן טבעית מרובעת ומסותתת כדוגמת בנית המבנה שבחלקה –

להלן הבינוי המבוקש עבור הקמת בנין חדש הכולל 5 קומות + עלית גג מעל קומת חניה, סה"כ 10 יח"ד כמפורט להלן :

קומת חניה

מבקשים קומה חדשה הכוללת חניות ומחסנים בתחום קו בנין פרט לגרם המדרגות בחזית המערבית החורג מקו בנין בשיעור של %10 וזאת בכפוף להקלה שפורסמה בדבר , הקלה בקו בניין צדדי מערבי 2.75 מ במקום 3.00 מ - בשל רוחב המגרש הצר, ולשם יצירת חדר מדרגות בעומק סביר " .

ניתן לאשר הקלה זו .

- 53 -

וכן יש לתכנן את המחסנים המשולבים בקומה זו לפי מדיניות המחלקה וזאת כמפורט להלן :

גישה – הכניסה למחסנים צריכה להיות מחלל החניה – מוצע כנדרש

גובה – גובה המחסנים לא יעלה על 220 מוצע גובה של 225 , יש להנמיך למותר .

קומת הכניסה הקובעת של הבניין

מבקשים קומה חדשה הכוללת 2 יח"ד כאשר הגישה לקומה זו ממפלס הרחוב .

המבנה מתוכנן בתחום קו הבנין אך חדר המדרגות חורג בכפוף להקלה שפורמה ניתן לראות לכך התייחסות בפרוט בקומת החניה .

קומה א' , קומה ב' , קומה ג' ,קומה ד'

בכל קומה מבקשים קומה חדשה הכוללת 2 יח"ד כאשר הגישה לכל דירה מגרם המדרגות המשותף .

המבנה מתוכנן בתחום קו הבנין אך חדר המדרגות חורג בכפוף להקלה שפורמה ניתן לראות לכך התייחסות בפרוט בקומת החניה .

- 54 -

ניתן לראות כי המרפסת זיז המבוקשת בקומה ג' עולה על עומק זה דבר המחייב פרסום הקלה לתכנון השונה מהוראות התוכנית .

עלית גג מבקשים יציאה לגג בגובה של 25.2 –ניתן לאשר תואם תכנית בינוי

חוות דעת תכנונית 18/07/2022

חוות דעת תכנונית

להלן התייחסות לסעיפים הנדרשים לבחינת הבקשה

וזאת לאחר שהבקשה נבחנה לפי הוראות תב"ע 4552 אשר קובעת אזור מגורים 2 מיוחד אשר תחילת תוקפה מיום 1.5.2001 ובכפיפות למתאר 62 לגבי אזור מגורים 2 ( יש לציין מדובר בתב"ע מחוזית שהופקדה לאחר 2010 )

סעיף הקלות / סטייה ניכרת:

אין סעיף הקלות או סטיה ניכרת בתב"ע זו .

נספח בינוי:

התכנית החלה בחלקה הנדונה לא כוללת נספח בינוי.

- 55 -

קווי בניין:

מעבר תת קרקעי

מס' קומות:

מותרת בנייה של בניין בן 4 קומות מעל קומת מרתף המיועדת לשטחי שרות

בבקשה הנוכחית מבקשים בנין בן 5 קומות + עלית גג וזאת מעל קומה המיועדת לחניה .

גובה מבנה , גובה קומה

על מנת לאשר חריגה זו היה צורך לפרסם הקלה ל"חריגה בגובה המבנה " אך היות ופרסמו הקלה לעניין הקלה במספר הקומות 5 קומות במקום 4 - לשם מיצוי זכויות בניה לכן הנושא יובא להכרעת הוועדה באם להכיר בפרסום שבוצע גם עבור נושא זה היות וכאשר מפרסמים הקלה לתוספת קומה זה ברור שהכוונה גם לגובה המבנה לאחר הגשת תכנית שתובא לאישור

לפי סעיף 14א להוראות התוכנית גובה קומה יהיה 3.5 מטר מפני ריצוף לפני ריצוף

- 56 -

תותר גובה קומת הקרקע שנע בין 3.2 ל 4.8 מטר מפני ריצוף לתקרה בתנאי שלא יבנו על קומה זו קומה נוספת .

בבקשה הנוכחית מבקשים גובה של 3 בשונה לגובה המותר לפי הוראות התוכנית , יש לתכנן את גובה הקומה לפי הוראה זו או לפרסם הקלה ל"שינוי בגובה הקומה " .

מספר יח"ד :

בתב"ע זו אין הגבלה למספר יח"ד בבקשה הנוכחית מבקשים תוספת של 10 יח"ד .

מספר בנינים במגרש

לפי סעיף 12 ח להוראות התוכנית מגרשים ששטחם אינו עולה על 800 מ"ר לא יותר בנית יותר מבנין אחד .

בחלקה ששטחה קטן מ800 מ"ר ואשר קיים בנין יותר להוסיף בנין אחד .

במגרשים ששטחם עולה על 800 מ"ר תותר בניית 2 בנינים .

יש לציין כי החלקה כוללת תצ"ר נקודתי ותכנית בינוי מאושרת כאשר המוצע זהה למאושר .

בינוי :

רקע לבקשה

בבקשה הנוכחית מבקשים הקמת בנין חדש הכולל 5 קומות + עלית גג מעל קומת חניה, סה"כ 10 יח"ד כמפורט להלן :

קומת חניה

מבקשים קומה חדשה הכוללת חניות ומחסנים בתחום קו בנין פרט לגרם המדרגות בחזית המערבית החורג מקו בנין בשיעור של %10 וזאת בכפוף להקלה שפורסמה בדבר , הקלה בקו בניין צדדי מערבי 2.75 מ במקום 3.00 מ - בשל רוחב המגרש הצר, ולשם יצירת חדר מדרגות בעומק סביר " .

ניתן לאשר הקלה זו .

- 57 -

וכן יש לתכנן את המחסנים המשולבים בקומה זו לפי מדיניות המחלקה וזאת כמפורט להלן :

גישה – הכניסה למחסנים צריכה להיות מחלל החניה – מוצע כנדרש

גובה – גובה המחסנים לא יעלה על 220 מוצע גובה של 225 , יש להנמיך למותר .

קומת הכניסה הקובעת של הבניין

מבקשים קומה חדשה הכוללת 2 יח"ד כאשר הגישה לקומה זו ממפלס הרחוב .

המבנה מתוכנן בתחום קו הבנין אך חדר המדרגות חורג בכפוף להקלה שפורמה ניתן לראות לכך התייחסות בפרוט בקומת החניה .

קומה א' , קומה ב' , קומה ג' ,קומה ד'

בכל קומה מבקשים קומה חדשה הכוללת 2 יח"ד כאשר הגישה לכל דירה מגרם המדרגות המשותף .

המבנה מתוכנן בתחום קו הבנין אך חדר המדרגות חורג בכפוף להקלה שפורמה ניתן לראות לכך התייחסות בפרוט בקומת החניה .

יובהר כי מבקשים מרפסות זיז ומרפסות גג כאשר אין הפרדה בשטחי הבניה לתכנון מרפסות אלו כך שעל מנת לבחון את תכנון

- 58 -

המרפסות יש לעמוד בתנאים הבאים :

ניתן לראות כי המרפסת זיז המבוקשת בקומה ג' עולה על עומק זה דבר המחייב פרסום הקלה לתכנון השונה מהוראות התוכנית .

עלית גג

מבקשים יציאה לגג בגובה של 25.2 –ניתן לאשר תואם תכנית בינוי

שטחי בנייה:

שטחיים עיקריים:

שטח העיקרי המותר הינו %120 משטח המגרש

שטח זה כולל את כל השטחים בתחום מעטפת הבניה לרבות מרפסות מקורות אך לא כולל שטחי שרות המפורטים להלן :

שטח למחסנים ,חדר הסקה ,מכונות עד %8 משטח הבניה המרבי

שטח חדר מדרגות ,חניה תת קרקעית ,מקלט או מרחב מוגן .

להלן פרוט השטח העיקרי המבוקש שטח המגרש בבקשה

הנוכחית הינו 836 מ"ר ,כך שניתן לבנות עד 1003.2 מ"ר המהווה %120 משטח המגרש.

בבקשה הנוכחית מבקשים שטח עיקרי בהיקף של 999.27 מ"ר כנדרש

שטח שרות ,

להלן פרוט שטח למחסנים ,חדר הסקה ,מכונות עד %8 משטח הבניה המרבי

שטח המהווה 80.2 מ"ר , בבקשה הנוכחית מבקשים שטח עבור מחסנים בהיקף של 20.14 מ"ר כנדרש

- 59 -

אך יש לצרף טבלה בה מצוין שטח כל מחסן באופן שלא יעלה על 20 מ"ר לדירה כאשר השטח המבוקש לא יחרוג מהמותר לפי הוראות התב"ע

שטח לחדר מדרגות , מוצע שטח של 140.48 מ"ר

חניה תת קרקעית , מוצע : 373.48 מ"ר

מקלט או מרחב מוגן מותר +9 עובי קירות ,בבקשה הנוכחית מבקשים שטח ממ"ד לכל יח"ד בהיקף של 9 מ"ר +עובי קירות כך שסה"כ שטח מבוקש הינו 133.2מ"ר כנדרש .

מרפסות

מבקשים שטח למרפסות גג בהיקף של 131.94 מ"ר , יש לצין כי שטח זה כולל שטח למרפסות זיז אשר לא הוצגו נכון ולכן יש לחשב את שטח המרפסות בתאום עם בוחן הרישוי .

חיפוי המבנה :

לפי סעיף 14ו להוראות התוכנית חיפוי המבנה באבן טבעית מרובעת ומסותתת בעיבוד טובזה , תלטיש או חמי .

בבקשה הנוכחית מבקשים חיפוי אבן המשלב חיפוים נוספים כגון בטון גלוי לא ניתן לאשר זאת היות ולא פורסמה הקלה לשינוי בחיפוי המבנה ויש לתכנן לפי סעיף 14ו להוראות התוכנית .

וכן יש להציג את פתחי הבנין עם אבני מזוזה ומשקוף כנדרש בסעיף (14ט) להוראות התוכנית וכן עומק האבן יהיה 15 ס"מ –

יש להציג חיפוי לפי סעיף זה .

חסרים גרפיים בהרמוניקה:

יש להגיש תוכנית מתוקנת הכוללת את ההערות המסומנות על גבי הרמוניקה a

קירות פיתוח :

לפי סעיף 14ד להוראות התוכנית גובה מירבי של קיר תמך יהיה 1.6 מטר מפני הקרקע הסופים ובמקרים הכוללים שיפוע מעל %15 יותר קיר תמך בגובה מירבי של 220 מטר – מבקשים קירות פיתוח העולים על גובה של 220 וזאת כי החלקה כוללת שיפוע העולה על %15 אבל חריגה מגובה זה מחייבת הקלה בדבר" חריגה קירות התמך מסעיף 14ו להוראות התוכנית "

כאשר לא פורסמה הקלה לחריגה בגובה קירות תמך ולכן יש לתכנן לפי הוראת התב"ע או לפרסם הקלה .

וכן חיפוי קיר תמך וגדרות יבנו מאבן יבשה אפורה כדוגמת הגדרות הקימות בכפר או מאבן טבעית מרובעת ומסותתת כדוגמת בנית המבנה שבחלקה – יש לצין סוג החיפוי ולתכנן את

- 60 -

קירות הפיתוח לפי הוראה זו

שלביות הביצוע :

אין סעיף שלביות ביצוע בתב"ע הנוכחית

התנגדויות:

לא התקבלו.

השלמת פרסום 04/05/2021

לפי סעיף 149 5 קומות במקום 4 - לשם מיצוי זכויות בניה לחוק

הקלה בקו בניין צדדי מערבי 2.75 מ במקום 3.00 מ - בשל רוחב המגרש הצר, ולשם יצירת חדר מדרגות בעומק סביר

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות - 7788070110

5 אישור משרד הבריאות

11 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

12 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

13 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

14 הטמעה וסימון שוחות ביוב על גבי ההרמוניקה

15 אישור מחלקת מידע באם ניתן לרשום את התצ"ר

המלצת האגף

לאשר את הבקשה להיתר בניה בתנאים

התכנית הנ"ל תוקנה כנדרש עפ"י החלטת הוועדה ונשלח לפרסום בתאריך 21/12/2023 תום מועד התנגדויות בתאריך ,23/01/2024 לא התקבלו התנגדויות לבקשה זו לכן מובאת לוועדה לאישור.